Kvartalsrapport Q2 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT 
JANUARI – JUNI 2025
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20252
FÖRSTA HALVÅRET 2025
  ■  Hyresintäkterna ökade med 10 % till 2 621 miljoner kronor (2 388 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 5 % till 2 162 (2 056) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 5 % till 6,01 (5,70) kronor.
  ■  Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −388 (202) miljoner kronor.
  ■  Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −148 (103) miljoner kronor.
  ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 354 (2 058) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 007 (1 789) miljoner kronor,  
motsvarande 5,45 (4,91) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 2 169 (1 544) miljoner kronor varav 1 749 (1 033) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
ANDRA KVARTALET 2025
  ■ Hyresintäkterna ökade med 9 % till 1 314 miljoner kronor (1 203 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 4 % till 1 109 (1 063) miljoner kronor.
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 5 % till 3,09 (2,95) kronor.
  ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −371 (141) miljoner kronor.
  ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −179 (−93) miljoner kronor.
  ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 476 (978) miljoner kronor.
  ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 137 (885) miljoner kronor,  
    motsvarande 3,06 (2,43) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 128 (589) miljoner kronor varav 900 (327) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med  
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor.  
Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024.  
Delårsrapport januari – juni 2025
Nyckeltal i urval
2025  
jan–jun
2024 
jan–jun
2024 
 jan–dec
2023 
 jan–dec
2022  
jan–dec
2021  
jan–dec
2020  
jan–dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,01  5,70  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62 
   Förändring jämfört med föregående år, % 5  –1  7  15  21  21  20 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,63  5,71  14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78 
Utdelning per A- och B-aktie, kr –  –  3,50  3,10  2,70  2,15  1,65 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3  5,3  5,4  5,2  7,1   5,8  6,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 5,1  5,4  5,0  5,7  7,1   6,5  5,7 
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43  45  42  41  45  42  43 
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 66 278  59 875  65 874  57 061  52 682  46 067  37 548 
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6  6,6  6,6  6,4  5,8  6,0  6,3 
Avkastning på eget kapital, % 6,6  11,1  13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8  
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32.

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20253
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri. 
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starka kassaflöden.
  ■  Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än  
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till  
 lägst 15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst  
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem 
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget 
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att 
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska 
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta 
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta 
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax 
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar 
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande 
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden 
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint 
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande 
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte 
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar 
även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. 
Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det 
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte  
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall rullande 12 
månader
Femårigt  
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 11 % 15 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka 
med minst 15 % per år 10 % 16 %
Avkastning på eget kapital
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202520242023202220212020
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Förvaltningsresultat per A- och B-aktieFörvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
3
6
9
12
15
202520242023202220212020
0
6
12
18
24
30
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månaderFörvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20254
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är 
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning 
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A 
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då 
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för 
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha 
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. 
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi 
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av 
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel 
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster 
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets 
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i 
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. 
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt 
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: 
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att 
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som  
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en 
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en  
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga  
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde  skapande. Således  
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs  modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är 
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan 
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda 
representanter för före  tagets värderingar och kultur. 
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa 
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2024.
Fastigheternas marknadsvärde och area
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20252024202320222021202020192018201720162015
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
Uthyrningsbar area
Marknadsvärde
Förvaltningsresultat och kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20252024202320222021202020192018201720162015
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten  före förändring  
av rörelsekapital, rullande 12 månader

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20255
Under det andra kvartalet har Sagax avtalat om förvärv av fastigheten Rathenaustrasse 3 i Regensburg, Tyskland. Fastigheten omfattar 10 250 
kvadratmeter lagerlokaler och är fullt uthyrd. Fastigheten tillträds under det tredje kvartalet 2025.

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20256
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och 
med juni 2025. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång. 
Jämförelseposterna avser motsvarande period före  gående år respektive 
ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade 
med 5 % till 2 162 (2 056) miljoner kronor främst till följd av fastig -
hetsförvärv, indexuppräkning av hyres  intäkter samt högre förvaltnings -
resultat från joint venture och intresse  företag. Förvaltningsresultatet 
per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 6,01 (5,70) kronor. 
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −388 (202) mil-
joner kronor, varav −91 (−78) miljoner kronor avsåg värde  förändringar 
på fastigheter i joint venture och intresseföretag. 
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 
−148 (103) miljoner kronor varav −135 (15) miljoner kronor avsåg värde-
förändringar på finansiella instrument i joint venture och intresseföretag. 
Periodens resultat uppgick till 1 379 (2 058) miljoner kronor varav 
1 354 (2 058) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. 
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick 
därmed till 25 (–) miljoner kronor och är hänförligt till French Wholesale 
Properties – FWP ("FWP"). Sagax ägarandel i "FWP" uppgick till 77 % vid 
periodens slut.
Resultat, intäkter och kostnader
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 10 % till 2 621 (2 388) miljoner kronor. Intäk-
terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, 
Spanien, Benelux och Tyskland samt av indexupp räkning av hyresintäkter. 
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 2,1 % 
(4,5 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökningarna 
återfanns i segmenten Frankrike 3,5 %, Sverige 2,9 % och Benelux 2,3 %. 
Den vägda inflationen under rapportperioden uppgick till 1,1 % (2,2 %) 
i årstakt.
Övriga intäkter minskade till 11 (18) miljoner kronor och avsåg 
främst försäkringsersättning.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
Hyresintäkter 2 621  2 388 
Förvärv och avyttringar –341  –107 
Valutajustering1) –  –47 
Summa 2 281  2 235 
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.
Förvaltningsresultat
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20252024202320222021202020192018201720162015
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
Förvaltningsresultat per kvartal
Rullande 12 månader
Ekonomisk uthyrningsgrad
70
75
80
85
90
95
100
20252024202320222021202020192018201720162015
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
Uthyrningsgrad
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Hyresintäkter
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
20252024202320222021202020192018201720162015
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
5 250
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
Hyresintäkter per kvartal
Rullande 12 månader
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
0
2
4
6
8
10
Jan–jun 
2025
Jan–jun 
2024
Jan–jun 
2023
Jan–jun 
2022
 Jan–jun 
2021
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive 
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive 
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20257
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under 
perioden har vakans  värdet ökat med 99 (95) miljoner kronor till följd 
av avflyttningar och minskat med 79 (70) miljoner kronor till följd av 
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade vakansvärdet 
med 2 (21) miljoner kronor och uppgick till 40 (31) miljoner kronor på 
årsbasis vid periodens slut. Förvärvade och avyttrade fastig  heter samt 
utrangerade byggnader under perioden minskade vakansvärdet med 7 
(ökade med 7) miljoner kronor netto och valutakursförändring mins -
kade vakansvärdet med 5 (ökade med 3) miljoner kronor. Sammantaget 
uppgick vakans  värdet till 238 (196) miljoner kronor vid periodens slut. 
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 214 (118) miljoner kronor var vid 
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 213 (115) miljoner 
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres  avtal omfattande 1 (4) 
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som 
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 69 miljoner 
kronor under 2025. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej 
inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 36 (26) miljoner 
kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 32 miljoner kronor 
sker under 2025. Det justerade vakansvärdet uppgick till 416 (288) mil -
joner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 259 (260) 
miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd 
sjönk med 3,6 %, motsvarande 9 miljoner kronor jämfört med före -
gående år främst till följd av lägre kostnader för snöröjning, fastighets-
skötsel, el och uppvärmning. Den vägda inflationen under perioden 
uppgick till 1,1 % varför den reala kostnadssänkningen uppgick till 
4,7 %, motsvarande 12 miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt 
ökade till 148 (121) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader 
ökade till 60 (51) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. Mot-
svarande kostnader i jämförbart bestånd är i nivå med föregående år. 
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 90 (90) miljoner 
kronor, motsvarande 3,4 % (3,8 %) av periodens hyresintäkter. 
Sagax hade vid periodens utgång 98 (96) medarbetare. Funktioner 
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. 
Sagax har kontor i Stockholm,  Helsingfors,  Paris, Rotterdam,  Barcelona 
och Frankfurt. 
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 37 
Finland 29 
Frankrike 13 
Nederländerna 10 
Spanien 8 
Tyskland 1 
Totalt 98 
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar   Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
2025 35  32  80  69 
2026 6  2  65  129 
2027 1  1  3  9 
2028 –  –  2  6 
Totalt 42  36  150  213 
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–jun
2024  
jan–dec
Ingående vakans respektive år 231  182 
Inflyttningar –79  –156 
Avflyttningar 99 199 
Förändring av lämnade rabatter –2  –11 
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 15  20 
Vakansvärde, avyttrade fastigheter –1  –7 
Utrangering av byggnader –21  – 
Valutakursförändring –5  4 
Utgående vakansvärde 238 231 
Uppsagt för omförhandling 1 5 
Uppsagda avtal, ej avflyttat 213 196 
Uthyrning, ej inflyttat –36  –43 
Justerat utgående vakansvärde 416 389 
Vakanser 1 juli 2025
Marknadssegment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde,  
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar  
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig  
vakansgrad
Sverige 1 145  71  6 % 948 000  62 000  7 %
Finland 1 839  78  4 % 1 456 000  68 000  5 %
Frankrike 1 223  41  3 % 1 065 000  42 000  4 %
Benelux 799  21  3 % 792 000  14 000  2 %
Spanien 445  20  4 % 599 000  24 000  4 %
Tyskland 152  7  5 % 138 000  10 000  7 %
Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  – 
Totalt 5 615  238  4 % 5 004 000  219 000  4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI 20258
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 264 
(354) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 586 (531) 
miljoner kronor, värde  förändringar på fastigheter till −91 (−78) miljoner 
kronor och värdeförändringar på räntederivat till −135 (15) miljoner 
kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse  företag 
uppgick till 95 (115) miljoner kronor. För ytterligare information se 
sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 37 (76) miljoner kronor, varav 25 
(36) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer. 
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende 
koncernens leasingskulder, ökade till 487 (418) miljoner kronor. Ökningen 
beror på större genomsnittlig skuld samt högre marknadsräntor under 
perioden. 
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick 
till −19 (−18) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt -
rättsavgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas 
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 100 % 
av marknadsvärdet externt värderade. Fastig  heternas värdeförändring 
uppgick till −297 (280) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd -
ring uppgick till −281 (276) miljoner kronor och realiserad värdeföränd -
ring till −16 (4) miljoner kronor. Av den orealiserade värde  förändringen 
var −56 (272) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −225 (4) 
miljoner kronor relaterat till allmän marknads  värdeförändring. För 
ytterligare information se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till −12 (88) miljo-
ner kronor och avsåg i sin helhet orealiserade värdeförändringar. 
Omvärdering av finansiellt instrument hänförligt till joint venture 
uppgick till 8 (56) miljoner kronor. Orealiserad värde  förändring hänför -
lig till räntederivat uppgick till −19 (31) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 181 (189) miljoner kronor be-  
stående av en aktuell skattekostnad om 124 (72) miljoner kronor och en 
uppskjuten skattekostnad om 57 (117) miljoner kronor. 
Koncernens uppskjutna skatte  skuld uppgick till 4 260 (4 092) mil -
joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende 
ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp -
gick till 160 (141) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelse  kapital uppgick till 2 007 (1 789) miljoner kronor. Förändringar 
av rörelsekapitalet påverkade kassa  flödet med −395 (−336) miljoner 
kronor. Investerings  verksamheten påverkade kassaflödet med −2 476 
(−2 501) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten 
uppgick till 628 ( 4 075) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel 
förändrats med −236 (3 028) miljoner kronor under perioden.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden 
såsom rapportering och aktiemarknads  information.  Tjänster  mellan 
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till  ämpning 
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern  företag uppgick 
till 60 (56) miljoner kronor.

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  20259
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med 
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar 
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor. Prog ­
nosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs  rapporter och 
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv  månaders­
basis per 1 juli. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en 
prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte inne ­
håller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta­
effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. 
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års  basis med 
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskost ­
nader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för 
innehavstid. Kostnaderna för  central administration har baserats på fak ­
tiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats uti ­
från ränte  bärande skulder och tillgångar på balansdagen.  Kostnaderna 
för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade 
genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­
kostnader och kostnader avseende på balans  dagen outnyttjade kredit­
faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent  ligt tomträtts  avgälder 
vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Skatten är 
beräknad med 16 % (17 %) schablonskatt. Omräkning från euro har 
skett till balansdagens kurs om 11,15 kronor, vilket innebär en 3,0 % 
lägre kurs jämfört med den på 11,49 kronor som användes vid beräkning 
av intjäningsförmågan per 1 januari 2025. Per 1 juli 2025 genererades 
80 % av Sagax hyresvärde i euro. Exklusive valutaeffekter steg intjä ­
ningsförmågans driftnetto och resultat efter skatt under perioden med 
3,3 % respektive 3,6 %.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade 
enligt samma principer som för Sagax med be  aktande av resultat­
andelens storlek.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jul 2025 1 jan 2025
Hyresvärde 5 615  5 553 
Vakans –238  –231 
Hyresintäkter 5 377  5 323 
Fastighetskostnader –925  –909 
Driftnetto 4 452  4 414 
Central administration –187  –187 
Joint venture och intresseföretag 1 240  1 162 
Finansnetto –924  –859 
Leasingkostnader –37  –36 
Förvaltningsresultat 4 543  4 494 
  –  varav förvaltningsresultat hänförligt till  
innehav utan bestämmande inflytande 59  61 
Skatt –727  –764 
Resultat efter skatt 3 817  3 730 
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 757  3 669 
  – varav ägare av D-aktier 253  253 
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 505  3 416 
Framåtriktad direktavkastning, % 6,7  6,7 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2  5,1 
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare   
enligt aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
202520242023202220212020
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 
enligt aktuell intjäningsförmåga 
Mkr
FörvaltningsresultatFörvaltningsresultat
Direktavkastning och låneränta
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
Sagax fastigheters direktavkastning
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den 
genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202510
Per 30 juni 2025 omfattade fastighetsbeståndet 989 (918) fastig  heter 
med en uthyrningsbar area om 5 004 000 (4 425 000) kvadrat  meter. 
Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 615 (5 011) respek ­
tive 5 377 (4 815) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot  svarar 
en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under perioden investerat 2 253 (1 574) miljoner kronor varav  
1 749 (1 033) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Antalet förvärvade 
fastigheter uppgick till 13 (17).
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 459 (540) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­
beståndet. 122 (124) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna  
och 199 (263) miljoner  kronor nyproduktion. Därutöver investerades  
102 (109) miljoner  kronor i samband med nyuthyrningar och 36 (44) 
miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 42 (24) 
miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder.  
 
AVYTTRINGAR
Under perioden har 7 (2) fastigheter med ett redovisat värde om 38 (30) 
miljoner kronor avyttrats. 
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt  avkastningen för perioden uppgick till 6,6 % (6,6 %). Framåt­
riktad direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari–juni 2025
Marknadssegment
Fastighetsförvärv, 
mkr
Fastighetsförvärv, 
antal fastigheter
Befintligt bestånd, 
mkr Totalt, mkr
Andel av totala 
investeringar
Avyttringar, 
mkr
Avyttringar, 
antal fastigheter
Netto - 
investeringar, mkr
Sverige –  –  208  208  9 % –  –  208 
Finland –  –  127  173  8 % –27  5  101 
Frankrike 170  3  42  212  9 % –11  2  201 
Benelux 711  2  66  777  35 % –  –  777 
Spanien 811  7  13  824  37 % –  –  824 
Tyskland 56  1  3  59  3 % –  –  59 
Totalt 1 749  13  459  2 253  100 % –38  7  2 169 
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 juli 2025
Marknadsvärde 
Antal fastigheter 
Uthyrningsbar 
area, kvm  
Vakant area, 
kvm Hyresvärde, mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad 
årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm 
Sverige 15 169  23 % 16 000  128  948 000  62 000  1 145  94 % 1 073 
Finland 18 781  28 % 12 900  243  1 456 000  68 000  1 839  96 % 1 761 
Frankrike 14 326  22 % 13 500  311  1 065 000  42 000  1 223  97 % 1 182 
Benelux 9 784  15 % 12 400  159  792 000  14 000  799  97 % 778 
Spanien 6 321  10 % 10 500  131  599 000  24 000  445  96 % 425 
Tyskland 1 780  3 % 12 900  15  138 000  10 000  152  95 % 145 
Övriga Europa 118  0 % 18 200  2  6 000  –  12  100 % 12 
Totalt 66 278  100 % 13 200  989  5 004 000  219 000  5 615  96 % 5 377

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202511
HYRESAVTALSSTRUKTUR  
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig  heterna 
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för  
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av 
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 622 (2 465) 
hyres avtal. I  tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres  avtal 
i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen 
framgår att 2 616 (2 458) hyres  avtal hade ett enskilt hyres  värde under­
stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för 
dessa avtal motsvarade 92 % (90 %) av Sagax årshyra. Sagax var där ­
utöver part i 6 (6) hyres  avtal med ett hyres  värde motsvarande 1–2 % av 
koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 8 % (8 %) 
av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres  avtal hade ett årligt hyres  värde 
uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade 
1 hyres avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). 
Sagax årshyra fördelades vid kvartalets slut på 1 449 hyresgäster. 
Av tabellen nedan framgår att 71 % av koncernens årshyra utgjordes 
av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens 
årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och 
en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 18 % av koncernens års ­
hyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av 
koncernens årshyra. De 6 största hyresgästerna är i bokstavsordning 
Baxterkoncernen, Groupe Colas, Kesko, Metro France och Nokia samt 
verksamheter med statligt och kommunalt ägande.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag 
inom tillverkningsindustrin stod för 17 % (18 %) av hyresintäkterna. 
Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, 
innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (10 %) 
respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­
gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och 
hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet 
nedan. 
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa 
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta 
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­
grad. Avtal som representerar 54 % av årshyran förfaller år 2029 eller 
senare. Mellan åren 2025 och 2028 förfaller årligen 7–15 % av årshyran. 
Fördelning av hyresavtal
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig 
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2 % –  –  –  –  – 
1–2 % 438  8  6  73  6 
< 1 % 4 939  92  2 616  2  5 
Totalt 5 377  100  2 622  2  5 
Löptider för hyresavtal
Antal 
hyresavtal
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2025 580  339 000  403  7 %
2026 653  729 000  781  15 %
2027 442  710 000  732  14 %
2028 346  481 000  590  11 %
2029 155  518 000  583  11 %
> 2029 446  2 009 000  2 289  43 %
Totalt 2 622  4 785 000  5 377  100 %
Fördelning av hyresgäster 
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal  
hyresgäster1)
Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig  
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 982  18  6  191  89  7 
1–2 % 586  11  8  122  28  6 
< 1 % 3 809  71  1 435  2 309  3  4 
Totalt 5 377  100  1 449  2 622  4  5 
1)  Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upp -
tagna som en hyresgäst
Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra 
IT, utveckling, utbildning 5 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Övrigt 15 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 13 %
Tillverkningsindustri 17 %Tillverkningsindustri 17 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
Fordon 13 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Logistik 6 %
IT, utveckling, utbildning 5 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Produktion, fastigheter 5 %
Media 4 %
Stat, kommun 1 %
Övrigt 15 %
Förfalloår årshyra
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
>2039203920382037203620352034203320322031203020292028202720262025
Förfalloår årshyra
Mkr

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202512
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­
standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt 
värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig  heternas 
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings  företag 
och uppdateras kvartalsvis. 
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 989 (918) fastig­
heter fastställdes per 30 juni 2025 till 66 278 (59 875) miljoner kronor. 
Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets­
värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har föränd ­
rats med –1 484 (995) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick till –281 (276) miljo ­
ner kronor motsvarande en värdeförändring om –0,4 % (0,5 %). Under 
samma period var den vägda inflationen 0,7 % (1,3 %) i de marknader 
där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till 
–1,1 % (–0,8 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var −56 miljoner kronor 
hänförlig till förvaltning och −225 miljoner kronor relaterat till allmän 
marknadsvärdeförändring. Det vägda direkt  avkastningskravet var oför ­
ändrat jämfört med det föregående kvartalet och uppgick till 6,40 %.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade 
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 100 % av 
fastighetsvärdet har per 30 juni 2025 värderats av auktoriserade fastig­
hets värderare från oberoende värderings  företag. 
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes ­
kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­
beräknas. Kalkyl  perioden har anpassats efter åter stående löptid av 
befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl  perioden 
uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning 
för 2024 sidan 94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–17,3 %), kalkyl­
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–17,3 %) och direkt­
avkastningskrav för restvärdes  bedömning (4,3–14,0 %) baseras på 
analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm ­
ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads  position. 
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde  
och restvärden uppgick till 8,2 % (8,0 %) respektive 8,2 % (8,0 %) för  
fastig  hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 
6,4 % (6,4 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983 
Förvärv av fastigheter 1 749  13 
Investeringar i befintligt bestånd 459  – 
Avyttring/utrangering av fastigheter –38  –7 
Omräkningseffekt valuta –1 484  – 
Orealiserad värdeförändring –281  – 
Fastighetsbestånd 30 juni 2025 66 278  989 
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 363  6 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan–jun 2025
Uthyrningar/omförhandlingar 205 
Avflyttningar/omförhandlingar –260 
Allmän marknadsvärdeförändring –225 
Totalt –281 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan–jun 2025
Kvartal 1 –67 
Kvartal 2 –213 
Totalt –281 
Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde
Finland 29 % (18 414 mkr)
Sverige 24 % (15 217 mkr)
Övriga Europa 0 % (117 mkr)
Spanien 9 % (5 649 mkr)
Frankrike 22 % (13 930 mkr)
Benelux 14 % (8 991 mkr)
Tyskland 3 % (1 724 mkr)
Sverige 23 % (15 169 mkr) 
Finland 28 % (18 781 mkr)
Frankrike 22 % (14 326 mkr)
Benelux 15 % (9 784 mkr)
Spanien 10 % (6 321 mkr)
Tyskland 3 % (1 780 mkr)
Övriga Europa 0 % (118 mkr)
Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde
Finland 33 % (1 839 mkr)
Sverige 20 % (1 145 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 8 % (445 mkr)
Frankrike 22 % (1 223 mkr)
Benelux 14 % (799 mkr)
Tyskland 3 % (152 mkr)
Sverige 20 % (1 145 mkr)
Finland 33 % (1 839 mkr)
Frankrike 22 % (1 223 mkr)
Benelux 14 % (799 mkr)
Spanien 8 % (445 mkr)
Tyskland 3 % (152 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202513
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att 
nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är 
aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 279 miljoner 
kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 200 
(3 633) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar 
uppgick till 15 365 (14 011) miljoner kronor varav 97 % bestod av Hemsö 
Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport  Property 
Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. 
Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse­
företag med sammanlagt 586 (531) miljoner kronor till förvaltnings­
resultatet och med 466 (333) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel 
av värdeförändringar på fastig heter uppgick till –91 (–78) miljoner kronor 
och av värde förändringar på derivat till –135 (15) miljoner kronor. 
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 175 (98) miljo­
ner kronor i joint venture och intresseföretag. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje  
AP­fonden. Hemsö bedriver verksamhet i  Sverige, Tyskland och Finland. 
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. 
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. 
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter 
i  Sverige. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av 
fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 178 miljoner 
kronor återfanns i Stockholm per 30 juni 2025. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess­Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. 
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt 
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat­
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru  handel. 
Merparten av fastigheterna är belägna i  universitets ­ och regionstäder. 
Sagax  ombesörjer ekonomisk ­ och fastighetsförvaltning. 
INTRESSEFÖRETAG 
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet 
i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 705 (3 359) 
miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 604 (2 134) miljoner 
kronor per 30 juni 2025.  
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter 
med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet 
omfattade 575 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 24,5 
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 411 miljoner kronor per  
30 juni 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.  
För mer information se www.np3fastigheter.se.
 
Nyfosa AB (Nyfosa)  
Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. 
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 239 (4 622) miljo ­
ner kronor och det redovisade värdet till 2 782 (    2 785) miljoner kronor 
per 30 juni 2025.  
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska 
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. 
Fastighetsbeståndet omfattade 491 fastigheter med ett sammanlagt  
fastighetsvärde om 39,0 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 876 
miljoner kronor per 30 juni 2025. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq 
Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 25,8 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet  
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 880 
(1 151) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 246 (927) miljoner 
kronor per 30 juni 2025. 
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastig ­
heter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet 
omfattade 195 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 10,5 
miljarder kronor och ett hyresvärde om 919 miljoner kronor per 30 juni 
2025. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer 
information se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202514
Sagax joint venture
  Hemsö Söderport Ess-Sierra
2025, jan–jun 2024, jan–jun 2025, jan–jun 2024, jan–jun 2025, jan–jun 2024, jan–jun
Sagax ägarandel, % 15  15   50  50   50  50 
Sagax andel av totalresultat, mkr 43  –82   36  87   13  10 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 163  158   119  110   12  11 
Hyresintäkter, mkr 2 554  2 561   548  549   51  49 
Förvaltningsresultat, mkr 1 273  1 240   239  221   24  23 
Periodens resultat, mkr 607  670   72  173   25  20 
30 jun 2025 30 jun 2024 30 jun 2025 30 jun 2024 30 jun 2025 30 jun 2024
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 785  4 516   2 488  2 565   285  283 
Antal fastigheter 476  487   86  86   39  39 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 875  84 126   14 685  14 489   1 495  1 479 
Uthyrningsbar area, kvm 2 435 000  2 457 000    778 000  774 000   184 000  184 000 
Hyresduration, år 9,0  9,3   3,7  4,0   6,1  6,9 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98   94  95   100  100 
Räntebärande skulder, mkr 51 804  51 379   7 990  7 725   844  843 
Kapitalbindning, år 4,8  5,3   2,6  3,5   2,5  3,5 
Räntebindning, år 4,4  4,9   1,8  2,3   1,7  2,4 
Marknadsvärde för derivat, mkr –761  –376   –105  –35   –  –

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202515
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 30 juni 2025 till 41 220 (37 452) 
miljoner kronor. Under perioden har eget kapital huvudsak  ligen ökat 
till följd av ett totalresultat om 906 miljoner kronor samt minskat till 
följd av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner 
kronor.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 36 062  
(36 283) miljoner kronor motsvarande 36 212 (36 453) miljoner kronor 
i nominellt belopp. Mot  svarande 33 246 (33 753) miljoner kronor av 
skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har påverkat de 
ränte bärande skulderna med −968 (692) miljoner kronor. 
Börs noterade obligationslån uppgick till 27 457 (29 109) miljoner 
kronor. Övriga ränte  bärande  skulder bestod av skulder till banker om 
5 270 (5 202) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 335 (1 972) 
miljoner kronor. 
Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 
86 % (86 %) av de räntebärande skulderna. 
Räntetäckningsgraden uppgick till 5,1 (5,4) gånger under perioden 
och belåningsgraden uppgick till 43 % (45 %) vid periodens utgång. Den  
ränte bärande netto  skulden motsvarade 5,3 (5,3) gånger EBITDA för 
de senaste tolv månaderna och 5,2 (5,1) gånger framåtriktad EBITDA. 
Totalt har 8 319 (12 099) miljoner kronor upptagits i lån och 6 423  
(6 852) miljoner kronor amorterats under perioden. Den räntebärande 
netto skulden uppgick till 25 390 (22 640) miljoner kronor. 
Den genomsnittliga återstående  ränte- och kapital  bindningen upp -
gick till 3,0 (3,3) år respektive 3,4 (3,6) år vid periodens utgång. Den 
genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte  bärande skulder upp -
gick till 2,5 % (2,5 %) inklusive  effekter av derivat  instrument. 
Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper  
27 457 (29 109) miljoner kronor, motsvarande 76 % (80 %) med fast 
 ränta. Bolaget hade ränte  swappar med ett sammanlagt nominellt  värde 
om 3 991 (3 844) miljoner kronor motsvarande 11 % (11 %) av ränte -
bärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER 
Sagax rörelsekapital per 30 juni 2025 uppgick till −7 485 (−2 829) mil -
joner kronor.  Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter 
för certifikat  program uppgick vid samma tidpunkt till 12 073 (11 463) 
miljoner kronor. 
Finansiering
Ränte- och kapitalbindning 30 juni 2025
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt  
belopp, mkr Andel
2025 4 525  3,0 % 12 % 154  0 %
2026 3 454  1,7 % 10 % 3 669  10 %
2027 5 109  1,7 % 14 % 4 352  12 %
2028 6 510  1,5 % 18 % 9 456  26 %
2029 7 698  1,9 % 21 % 9 664  27 %
> 2029 8 917  4,2 % 25 % 8 917  25 %
Summa/ 
genomsnitt 36 212  2,5 % 100 % 36 212  100 %
1) Inklusive derivat.
2)  I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av 
skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2025 
30 jun
2024 
30 jun
Räntebärande skulder 36 062  36 283 
Räntebärande tillgångar –444  –752 
Börsnoterade instrument 1) –10 176  –9 834 
Likvida medel –51  –3 056 
Nettoskuld 25 390  22 640 
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
0
20
40
60
80
100
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202520242023202220212020

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202516
Börsnoterade obligationslån 30 juni 2025
Löptid Räntebas
Nominellt 
 belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2022–2026 Fast ränta 300  300  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020–2027 Fast ränta 375  370  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021–2028 Fast ränta 500  498  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021–2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024–2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
2025–2032 Fast ränta 300  297  4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694
Summa/genomsnitt 2 475  2 463  2,3 % 2,1 %
Derivatavtal 30 juni 2025
Belopp i miljoner kronor
Nominella  
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
30 jun 2025
Marknadsvärde  
31 dec 2024
Periodens  
förändring
Nominella ränteswappar 3 991  3  –90  –71  –19 
Summa/genomsnitt 3 991  3  –90  –71  –19 
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program  30 jun 2025 31 dec 2024
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, stable outlook Baa2, stable outlook
Nettoskuld/totala tillgångar < 65 %  31 % 30 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x  5,7 x 6,5 x
Säkerställda skulder/totala tillgångar  < 45 %  6 % 6 %
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 77 % (27 821 mkr)
Säkerställda skulder 14 % (4 906 mkr)
Företagscertifikat 9 % (3 335  mkr)
Icke-säkerställda skulder 77 % (27 821 mkr)
Säkerställda skulder 14 % (4 906 mkr)
Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr)
FinansieringskällorFinansieringskällor
Obligationer 76 % (27 457 mkr)
Banklån 15 % (5 270 mkr)
Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr)
Obligationer 76 % (27 457 mkr)
Banklån 15 % (5 270 mkr)
Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr)

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202517
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens 
utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 559 (536) 
miljoner kronor. 
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 510 (814) miljoner kronor och bestod 
av börsnoterade obligationer.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 394 (682) miljoner kronor vid 
periodens utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 25 (29) miljoner 
kronor. 
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 877 (972) mil -
joner kronor vid årets utgång och bestod huvudsakligen av förutbetalda 
hyresintäkter om 419 (539) miljoner kronor samt av upplupna räntekost -
nader om 171 (192) miljoner kronor.
Övriga balansposter
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten 
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har 
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig 
till bolagets riktlinjer.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202520242023202220212020
43
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga 
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202520242023202220212020
5,1
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga  
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
202520242023202220212020
5,3
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska  
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202518
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 29 354 (24 731) aktieägare. Börs  värdet 
uppgick till 77 334 (95 677) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam  aktier av serie A, B och D. Aktierna är 
noterade på Nasdaq  Stockholm, Large Cap. 
Totalt fanns 466 708 926 aktier utestående vid periodens utgång 
varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen 
ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på 
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. 
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående 
A- och B-aktier. Bolagets verk  ställande direktör eller styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. 
Tecknings kurserna motsvarar B-  aktiens betalkurs vid respektive 
optionsprograms  inledande omräknat med den genomsnittliga kurs -
utvecklingen enligt fastighets  index bestående av fastighetsbolag noterade 
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs  period.  
Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt-
ning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet 
för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs  period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE 
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande 
tolvmånadersbasis uppgick till 12,26 (11,14) kronor vilket jämfört med 
aktiekursen för B-aktien motsvarade en multipel om 17,6 (24,4) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE 
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 106,37 
(97,59) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 123,98 
(113,62) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 203 % 
(278 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 174 % (239 %) av 
substansvärdet per A- och B-aktie.
Nyckeltal per B-aktie
2025  
30 jun
2024  
30 jun
2024  
31 dec
2023  
31 dec
2022 
 31 dec
2021 
 31 dec
2020 
 31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 216,00  271,20  226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,26  11,14  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62 
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 10,49  9,68  9,85  9,94  8,68  6,58  6,09 
Eget kapital efter utspädning, kr 106,37  9 7, 59   10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09 
Substansvärde, kr 123,98  113,62  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38 
Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 17, 6   24,4  18,9  24,9  24,4  38,2  25,6 
Börskurs/kassaflöde, ggr1) 2) 20,6  28,0  23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9  
Börskurs/eget kapital, % 203  278  210  292  259  364  308 
Börskurs/substansvärde, % 174  239  181  250  222  311  255 
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20252024202320222021202020192018201720162015
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, 
rullande 12 månader
Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie,  
 rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
100
150
200
250
300
350
400
20252024202320222021202020192018201720162015
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktieBörskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202519
Antal aktier
Antal 
aktieägare
1–500 20 643 
501–1 000 2 619 
1 001–2 000 2 104 
2 001–5 000 1 895 
5 001–10 000 827 
10 001–50 000 911 
50 001– 355 
Totalt 29 354 
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori
Antal 
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 27 409  14 %
Privatpersoner bosatta utomlands 347  1 %
Företag/institutioner i Sverige 719  69 %
Företag/institutioner utomlands 879  12 %
Okänd ägartyp –   4 %
Totalt 29 354  100 %
Aktieägare per land
Antal 
aktieägare Röstandel
Sverige 28 127 83 %
USA 93 6 %
Norge 181 2 %
Storbritannien 45 1 %
Finland 15 1 %
Övriga 893 7 %
Totalt 29 354 100 %
Största aktieägare 30 juni 2025
Antal aktier Andel av
A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309  27 598 279  –  7 ,1 % 12,1 %
Vanguard –  9 638 835  8 178 097  3,8 % 2,5 %
Avanza Pension 49 490  994 541  14 801 812  3,4 % 2,3 %
Handelsbanken Fonder –  9 553 438  2 856 321  2,7 % 1,8 %
SEB Fonder –  12 294 622  –  2,6 % 1,7 %
Fjärde AP-fonden 821 630  8 006 263  3 087 017  2,6 % 2,7 %
Lannebo Kapitalförvaltning –  10 360 554  –  2,2 % 1,5 %
Länsförsäkringar Fonder –  10 004 287  –  2,1 % 1,4 %
BlackRock –  9 755 554  37 365  2,1 % 1,4 %
Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 %
Carnegie Fonder –  8 354 708  –  1,8 % 1,2 %
Tredje AP-fonden –  8 219 384  –  1,8 % 1,2 %
Norges Bank Investment Management –  4 026 824  2 592 275  1,4 % 0,9 %
Filip Engelbert 243 000  1 889 784  4 200 000  1,4 % 1,2 %
Andra AP-fonden –  6 239 391  –  1,3 % 0,9 %
Cliens Fonder –  5 606 016  –  1,2 % 0,8 %
Swedbank Robur Fonder 500 000  4 920 673  –  1,2 % 1,4 %
Nordea Fonder –  4 603 178  –  1,0 % 0,7 %
Folksam –  4 374 243  –  0,9 % 0,6 %
Summa 20 största ägare 21 351 429  210 154 486  45 010 774  59,2 % 66,7 %
Övriga aktieägare 5 107 165  101 834 517  81 250 555  40,3 % 33,3 %
Delsumma 26 458 594  311 989 003  126 261 329  99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax –   2 000 000  –   0,4 % – 
Totalt 26 458 594  313 989 003  126 261 329  100,0 % 100,0 %
 – varav styrelse och medarbetare 20 355 565  99 975 105  6 311 228  27 ,1 % 44,1 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 458 594  1,0  26 458 594,00  38 % 6 %
B-aktier 313 989 003  0,1  31 398 900,30  45 % 67 %
D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 %
Summa 466 708 926  70 483 627 ,20  100 % 100 %
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym 
 per handelsdag, mkr
30 jun 2025 30 jun 2024
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
2025 
jan–jun
2024 
jan–jun
A-aktier 216,00  271,00  1  1  0  0
B-aktier 216,00  271,20  34  29  96  91
D-aktier 33,50  30,90  76  56  13  9
Aktieägarstruktur 30 juni 2025 1)

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202520
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar -
der måste företagsledningen göra bedömningar och antag  anden som 
påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive 
intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt 
utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat 
för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, 
resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att 
identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. 
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis -
ningen för 2024, på sidorna 50–53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och 
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar 
har fastigheter motsvarande 100 % av fastighetsvärdet per 30 juni 2025 
värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende  
värderingsföretag. Fastighets  värderingar är till sin karaktär alltid 
behäftade med osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne -
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig -
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. 
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade 
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem -
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade 
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara 
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal 
har fasta årliga hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för  
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. 
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen finns 
tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot  
valuta  kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 
30 juni 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 689  
(10 792) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i 
euro till 37 % (29 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis -
ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från 
dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans  dagens 
valuta kurser. Per 30 juni motsvarade 1 euro 11,15 (11,36) kronor och 
1 dansk krona motsvarade 1,49 (1,52) kronor. Intäkts- och kostnads-
poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot -
svarade 11,10 (11,39) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,49 (1,53) 
kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs  effekter för utlandsverk -
samhet och säkringsredo  visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta -
kurseffekter redo  visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med -
arbetare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2025  
30 jun
2024  
30 jun
Förvaltningsfastigheter 4 575  4 010 
Övriga tillgångar 126  421 
Summa tillgångar 4 700  4 431 
Räntebärande skulder 2 983  2 972 
Övriga skulder 400  509 
Summa skulder 3 383  3 481 
Nettoexponering 1 318  950

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202521
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
–20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 % 
Värdeförändring, mkr –13 256  –6 628  –  6 628  13 256 
Belåningsgrad, % 51  46  43  40  37 
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
–10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 % 
Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET  ET 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  4,8  5,1  ET  ET 
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 718/+1 863 
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter –1 061/+1 088 
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 569/–2 746 
Fastighetskostnader  +/– 5 % –379/+380 
Känslighetsanalys per 30 juni 20251)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på  
förvaltningsresultat,  
årsbasis
Effekt på 
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56  +47/–47  +47/–47 
Hyresintäkter +/–1 % +54/–54  +45/–45  +45/–45 
Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9  –8/+8  –8/+8 
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –14/+14  –12/+12  –12/+12 
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –19/+19  –16/+16  –16/+16 
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +257/–257  +211/–211  +1 469/–1 469 
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +40/–40  +34/–34  +34/–34

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202522
Nyckeltal
2025  
jan–jun
2024 
jan–jun
2024  
jan–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
2021 
jan–dec
2020 
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,6  6,6  6,6  6,4  5,8  6,0  6,3 
Överskottsgrad, % 83  83  84  83  82  83  83 
Areamässig uthyrningsgrad, % 96  96  96  97  95  96  95 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  96  95 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 004  4 425  4 834  4 331  3 895  3 759  3 480 
Antal fastigheter vid periodens utgång 989  918  983  903  751  673  673 
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,4  6,5  6,7  6,4  5,7  5,9  6,6 
Avkastning på eget kapital, % 6,6  11,1  13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8  
Genomsnittlig ränta, % 2,5  2,5  2,3  1,9  1,7  1,4  1,8 
Räntebindning inkl. derivat, år 3,0  3,3  2,9  2,8  3,2  4,0  3,4 
Kapitalbindning, år 3,4  3,6  3,1  3,1  3,7  4,3  3,4 
Soliditet, % 49  47  50  50  46  50  48 
Belåningsgrad, % 43  45  42  41  45  42  43 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2  5,1  5,1  4,9  6,5  5,4  6,4 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3  5,3  5,4  5,2  7,1   5,8  6,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 5,1  5,4  5,0  5,7  7,1   6,5  5,7 
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,7  6,7  6,5  8,1  12,7  9,4  6,4 
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 216,00  271,20  226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60 
Substansvärde (NAV), kr 123,98  113,62  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38 
Eget kapital, kr 106,37  9 7, 61   10 7,9 2   95,05  91,33  83,93  55,19 
Eget kapital efter utspädning, kr 106,37  9 7, 59   10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09 
Resultat, kr 3,63  5,71  14,78  –0,82  7, 76   30,09  10,80 
Resultat efter utspädning, kr 3,63  5,71  14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78 
Förvaltningsresultat, kr 6,02  5,70  11,95  11,17  9,71  8,01  6,63 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 6,01  5,70  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62 
Kassaflöde, kr 5,45  4,91  9,85  9,95  8,69  6,59  6,10 
Kassaflöde efter utspädning, kr 5,45  4,91  9,85  9,94  8,68  6,58  6,09 
Utdelning per aktie, kr –  –  3,50  3,10  2,70  2,15  1,65 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,3  318,0  317, 7   317, 3  
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  318,5  318,0  317,9  
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  338,3  338,4  324,8  317, 8   317, 5   317,1  
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,5  325,1  318,3  318,0  317, 7  
       
Data per D-aktie        
Börskurs vid periodens utgång, kr 33,50  30,90  30,95  28,00  26,70  33,40  32,05 
Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00 
Resultat, kr 1,00  1,00  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Utdelning per aktie, kr –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  125,8 
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32.

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202523
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–jun
2024 
jan–jun
2025 
apr–jun
2024 
apr–jun
2024 
jan–dec
Rullande tolv 
 månader
Hyresintäkter 2 621 2 388 1 314 1 203 4 994 5 227
Övriga intäkter 11 18 7 10 69 62
Driftskostnader −192 −184 −81 −71 −357 −365
Underhållskostnader −67 −76 −34 −41 −126 −117
Fastighetsskatt −148 −121 −75 −61 −272 −299
Övriga fastighetskostnader −60 −51 −30 −25 −117 −126
Driftnetto 2 165 1 974 1 101 1 015 4 191 4 381
Central administration −90 −90 −43 −47 −187 −187
Resultat från joint venture och intresseföretag 264 354 −22 177 783 693
   –  varav förvaltningsresultat 586 531 305 293 1 108 1 163
   –  varav värdeförändringar −227 −62 − 311 −65 −69 −234
   –  varav skatt −95 −115 −17 −51 −256 −236
Finansiella intäkter 37 76 18 45 162 122
Finansiella kostnader −487 −418 −248 −234 −912 −981
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −19 −18 −10 −9 −36 −37
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 869 1 879 796 947 4 001 3 991
   –  varav förvaltningsresultat 2 191 2 056 1 124 1 063 4 326 4 461
   –  varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 162 2 056 1 109 1 063 4 296 4 402
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade –16  4 –16  –  −17 −37
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –281  276 –213  124 563 7
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade –  –  –  –  −17 −17
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –12  88 –10  −11 1 202 1 102
Resultat före skatt 1 560 2 247 556 1 060 5 732 5 045
Uppskjuten skatt −57 −117 −10 −42 −264 −205
Aktuell skatt −124 −72 −61 −39 −194 −245
Periodens resultat 1 379 2 058 486 978 5 274 4 594
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 354  2 058  476 978  5 255  4 551 
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 25  –  10  –  19  44 
Övrigt totalresultat 
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −742 402 735 −316 642 −502
Andel övrigt totalresultat för joint venture −17 −156 9 −107 9 148
Omräkningseffekter säkringsredovisning 268 −125 −391 147 −240 153
Skatt på poster som kan komma att återföras 18 −15 −1 −6 −8 25
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt −473 106 352 −281 404 −176
Totalresultat för perioden 906 2 164 837 697 5 678 4 419
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 906 2 164 805 697 5 646 4 388
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 –  32 –  32 32
           
Resultat per A- och B-aktie, kr 3,63  5,71  1,22  2,70  14,78  12,70 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,63  5,71  1,22  2,70  14,78  12,70 
Resultat per D-aktie, kr 1,00  1,00  0,50  0,50  2,00  2,00 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  338,3  338,4  338,3  338,4  338,5 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  338,5  338,4 
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202524
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025 
30 jun
2024 
30 jun
2024  
31 dec
Förvaltningsfastigheter 66 231 59 845 65 862
Förvaltningsfastigheter till försäljning 47  30  12 
Leasingavtal nyttjanderätt 559 536 546
Joint venture och intresseföretag 15 365 14 011 15 170
Uppskjutna skattefordringar 160 141 163
Derivat –  10  – 
Räntebärande fordringar 383 246 230
Övriga anläggningstillgångar 104 93 91
Summa anläggningstillgångar 82 850 74 911 82 073
Börsnoterade instrument 510 814 625
Räntebärande fordringar 62 507 129
Övriga omsättningstillgångar 394 682 574
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 553 519 356
Kassa och bank 51 3 056 287
Summa omsättningstillgångar 1 570 5 577 1 971
Summa tillgångar 84 420 80 488 84 044
Eget kapital 41 220 37 452 41 803
   –  varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 799 –  862
Räntebärande skulder 28 919 29 706 30 002
Uppskjutna skatteskulder 4 260 4 092 4 289
Derivat 90 – 71
Leasingskulder1) 512 490 498
Övriga skulder 365 342 357
Summa långfristiga skulder 34 145 34 630 35 216
Företagscertifikat 3 335 1 972 456
Övriga räntebärande skulder 3 808 4 605 4 676
Leasingskulder1) 48 46 48
Övriga skulder 987 812 612
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 877 972 1 231
Summa kortfristiga skulder 9 055 8 406 7 024
Summa eget kapital och skulder 84 420 80 488 84 044
1)  Jämförelsetal per 30 juni 2024 och 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är uppdaterade. Långfristiga leasingskulder har minskat  
med 46 miljoner kronor respektive 48 miljoner kronor. Kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp.

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202525
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
2025  
apr–jun
2024  
apr–jun
2024  
jan–dec
Rullande tolv 
 månader
Resultat före skatt 1 560  2 247  556  1 060  5 732  5 045 
Betald skatt –94 –92 –42 –60 –162 –164
Utdelning från joint venture och intresseföretag 466  333  355  159  477  610 
           
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet            
Värdeförändringar på finansiella instrument 12  –88 10  11  –1 184 –1 084
Värdeförändringar på fastigheter 297  –280 230  –124 –546 31 
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –264 –354 22  –177 –783 –693
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 35  28  14  14  56  64 
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –5 –4 –8 2  –4 –4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 2 007  1 789  1 137  885  3 586  3 804 
           
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 349  96  186  –55 196  449 
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –744 –432 –434 125  –431 –743
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 612  1 453  890  954  3 351  3 510 
           
Förvärv av fastigheter –1 749 –1 033 –900 –327 –4 853 –5 569
Avyttring av fastigheter 22  30  10  –  127  119 
Investeringar i befintliga fastigheter –459 –540 –256 –262 –1 129 –1 048
Förvärv av finansiella instrument –36 –76 –36 – 61 –101 – 61
Avyttring av finansiella instrument 217  15  152  –  683  885 
Investeringar i joint venture och intresseföretag –407 –870 –275 –774 –442 22 
Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –58 –14 –43 –3 –54 –98
Ökning av övriga anläggningstillgångar –20 –51 –18 –49 –51 –20
Minskning av övriga anläggningstillgångar 12  39  5  –  88  62 
Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 476 –2 501 –1 360 –1 477 –5 732 –5 707
           
Nyemission av B-aktier 5  15  5  15  15  5 
Utbetald utdelning till aktieägare –1 311 –1 175 –1 248 –1 112 –1 301 –1 437
Incitamentsprogram 6  –4 6  –4 –4 6 
Upptagna lån 8 319  12 099  2 155  8 096  13 405  9 624 
Amorterade lån –6 423 –6 852 –580 –3 409 –9 683 –9 253
Minskning av övriga långfristiga skulder –26 –24 –1 –21 –24 –26
Ökning av övriga långfristiga skulder 96  17  96  –  181  260 
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –38 –  –38 –  52  14 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 628  4 075  394  3 564  2 639  –808
           
Periodens kassaflöde –237 3 027  –76 3 041  258  –3 005
           
Kursdifferens i likvida medel 1  1  –  1  1  1 
Förändring av likvida medel –236 3 028  –76 3 041  259  –3 004
Likvida medel vid periodens ingång 287  28  127  15  28  3 056 
Likvida medel vid periodens utgång 51  3 056  51  3 056  287  51

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202526
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver  
omräknings-
differenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
periodens resultat
Totalt eget 
kapital hänförlig 
till moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578 
             
Periodens resultat januari–juni 2024 –  –  –  2 058  2 058  –  2 058 
Övrigt totalresultat januari–juni 2024 –  –  106  –  106  –  106 
Totalresultat för perioden –  –  106  2 058  2 164  –  2 164 
             
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0  15 –  –  15  –  15 
Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301 
Transaktioner med aktieägare 0  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287 
             
Övriga transaktioner          
Inlösen incitamentsprogram –  –13  –  –  –13  –  –13 
Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9 
Övriga transaktioner –  –13  –  9  –4  –  –4 
Eget kapital 30 juni 2024 817 7 748  1 283  27 604  37 451  –  37 452 
Periodens resultat juli–december 2024 –  –  –  3 197  3 197  19  3 216 
Övrigt totalresultat juli–december 2024 –  –  285  –  285  13  298 
Totalresultat för perioden –  –  285  3 197  3 482  32  3 514 
Övriga transaktioner          
Transaktionskostnader –  –1  –  –  −1 –  −1
Överföring till övrigt tillskjutet kapital –  2 179  –  –2 179  –  –  – 
Transaktioner med innehavare  
utan bestämmande inflytande –  10  –  –  10  –  10 
Förändring av innehav utan  
bestämmande inflytande –  –  –  –  –  830 830 
Övriga transaktioner –  2 188  –  –2 179  9  830  838 
Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803 
Periodens resultat januari–juni 2025 –  –  –  1 354  1 354  25  1 379 
Övrigt totalresultat januari–juni 2025 –  –  –448  –  –448  –25  –473 
Totalresultat för perioden –  –  –448  1 354  906  –  906 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 5  –  –  5  –  5 
Aktieutdelning –  –  –  –1 437  –1 437  –  –1 437 
Transaktioner med aktieägare 0  5  –  –1 437  –1 432  –  –1 432 
             
Övriga transaktioner          
Inlösen incitamentsprogram –  –  –  –3  –3  –  –3 
Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9 
Transaktioner med innehavare  
utan bestämmande inflytande –  –  –  –  –  –63  –63 
Övriga transaktioner –  –  –  6  6  –63  –57 
Eget kapital 30 juni 2025 817  9 940  1 120  28 544  40 421  799  41 220

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202527
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
2024  
jan–dec
Nettoomsättning 65  60  139 
Administrationskostnader –70  –70  –136 
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –5  –10  3 
     
Resultat från andelar i koncernföretag 192  672  1 182 
Resultat från andelar i joint venture 139  4  122 
Finansiella intäkter 366  442  1 054 
Finansiella kostnader –432  –216  –732 
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 259  892  1 629 
     
Bokslutsdispositioner –  –  –52 
Skatter –10  –6  –45 
Periodens resultat 249  886  1 531 
Belopp i miljoner kronor
2025 
30 jun
2024 
30 jun
2024 
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2  2  2 
Fordringar på koncernföretag 2 054  2 080  2 097 
Övriga finansiella anläggningstillgångar 19 835  16 996  17 118 
Summa anläggningstillgångar 21 891  19 078  19 216 
     
Fordringar på koncernföretag 28 529  23 997  26 034 
Övriga omsättningstillgångar 22  39  18 
Kassa och bank –  2 984  172 
Summa omsättningstillgångar 28 551  27 020  26 223 
     
Summa tillgångar 50 442  46 098  45 440 
     
Bundet eget kapital 966  966  966 
Fritt eget kapital 9 066  9 614  10 263 
Eget kapital 10 032  10 580  11 229 
     
Obeskattade reserver 11  13  11 
     
Långfristiga räntebärande skulder 12 979  9 800  9 936 
Skulder till koncernföretag 13 960  18 202  18 252 
Uppskjutna skatteskulder 6  5  6 
Summa långfristiga skulder 26 945  28 006  28 194 
     
Kortfristiga räntebärande skulder 3 454  1 978  456 
Skulder till koncernföretag 9 632  5 178  5 200 
Övriga kortfristiga skulder 368  344  350 
Summa kortfristiga skulder 13 454  7 499  6 006 
     
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 50 442  46 098  45 440

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202528
Segmentinformation
 Värdeförändringar fastigheter
Marknadssegment Hyresintäkter   Driftnetto Orealiserade Realiserade  Totalavkastning 
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
Sverige 536  519   450  445    –139  –216   –  –   311  230 
Finland 885  896   715  716   –345  –17   –16  1   353  701 
Frankrike 583  415   470  332   36  387   –  3   505  721 
Benelux 349  319   316  293   10  11   –  –   326  304 
Spanien 193  174   176  160   167  121   –  –   343  281 
Tyskland 68  58   66  55   –5  –8   –  –   61  47 
Övriga Europa 6  6   5  5   –4  –2   –  –   1  2 
Ej fördelat –  –   –33  –31   –  –   –  –   –33  –31 
Totalt 2 621  2 388   2 165  1 974   –281  276   –16  4   1 867  2 254 
   
Marknadssegment
Marknadsvärde  
fastigheter
Investeringar  
fastigheter
Förvärv  
fastigheter
Avyttring  
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2025  
30 jun
2024  
30 jun
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
2025  
jan–jun
2024  
jan–jun
Sverige 15 169  14 768   208  335   –  –   –  – 
Finland 18 781  19 063   127  92   –  405   –27 –19 
Frankrike 14 326  10 559   42  54   170  84   –11  –11 
Benelux 9 784  8 828   66  45   711  111   –  – 
Spanien 6 321  5 186   13  15   811  404   –  – 
Tyskland 1 780  1 347   3  –   56  28   –  – 
Övriga Europa 118  124   –  –   –  –   –  – 
Totalt 66 278  59 875   459  540   1 749  1 033   –38  –30

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202529
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS redovisningsstandarder i 
rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redo -
visningsstandarder. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder 
är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 
2024 och ska läsas tillsammans med denna. 
Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som 
kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som 
börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp -
ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har 
ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat 
klart effekterna av IFRS 18. 
 Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder 
som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver -
kan på Sagax redovisning. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2024. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2024.
3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 10 juli pressmeddelades att Sagax genom 7 separata transaktioner 
förvärvat 8 fastigheter för motsvarande 910 miljoner kronor. Fastig -
heterna omfattar en uthyrningsbar area om 134 800 kvadratmeter och 
330 400 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande 
74 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 99 % och hyres -
avtalens genomsnittliga återstående löptid till 5,2 år. Av förvärven har 
motsvarande 585 miljoner kronor tillträtts vid publiceringen av denna 
rapport. Återstående 325 miljoner kronor beräknas tillträdas under det 
tredje kvartalet 2025. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment 
Spanien (315 miljoner kronor), Tyskland (244 miljoner kronor), Benelux 
(231 miljoner kronor) samt Frankrike (120 miljoner kronor).
Den 14 juli pressmeddelades att Sagax har förvärvat 13 fastig-
heter i Frankrike för motsvarande 480 miljoner kronor. Fastigheterna 
omfattar en uthyrningsbar area om 100 700 kvadratmeter och 166 200 
kvadratmeter friköpt mark. Fastighetsportföljen är koncentrerad till 
Paris-, Lyon-, Marseille- och Bordeauxregionerna. Årshyran uppgår till 
motsvarande 55 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % 
och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 6,0 år. Köpe -
skillingen motsvarar en bedömd initial direktavkastning om 7,4 %. Vid 
fastighetsförvärv i Frankrike har berörda kommuner förköpsrätt. Erfor -
derliga tillstånd beräknas erhållas och fastigheterna tillträdas under det 
tredje kvartal 2025.
Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Noter
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202530
  Stockholm den 14 juli 2025
  AB SAGAX (publ)
  Organisationsnummer 556520-0028
 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
 David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
 VD och styrelseledamot  Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. 
Informationen lämnades för offentlig görande den 14 juli 2025, klockan 12.30, CEST.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och 
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
KALENDARIUM
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025
Bokslutskommuniké 2025 9 februari 2026
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
September 2025  
  ■  Sista dag för handel med rätt till utdelning   26 september 2025
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2025
December 2025  
  ■  Sista dag för handel med rätt till utdelning 23 december 2025
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2025
 
Mars 2026  
  ■  Sista dag för handel med rätt till utdelning  27 mars 2026
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540
david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540
agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202531
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel­
tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter 
värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom­
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning  
av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar 
under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie ­
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens 
utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till ­
gångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 
12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och 
omräknat till balansdagens valuta  kurser i förhållande till fastigheternas 
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg  
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet  
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A­ och B­aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång  
i relation till antal A ­ och B­aktier vid periodens utgång efter att hänsyn 
tagits till eget kapital hänförligt till D ­aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D ­aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid  
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D ­aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till  
hyresvärde direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts­
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid  
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat­
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration 
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag 
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive 
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A ­ och 
B­aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden  
reducerat med utdelning till D ­aktier, dividerat med vägt genomsnittligt 
antal A­ och B­aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A ­ och 
B­aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida 
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg 
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela  
rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.  
Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202532
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A ­ och B­aktie 
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat 
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och 
intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter 
utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D ­aktier 
för perioden. 
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens 
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna 
av A­ respektive B ­aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade 
intresseföretag och joint venture. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN­program
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier 
samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN ­ 
program/totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier 
samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture 
i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade 
intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A ­ och B­aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till  
vägt genomsnittligt antal A ­ och B­aktier efter att hänsyn tagits till D ­aktiers 
del av resultatet för perioden.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D ­aktie D­aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A­ och B­aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa  
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas  
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och 
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse­
företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella 
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN­program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och  
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har 
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,  
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt 
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D ­aktier med 
återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende 
temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning 
av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs  
på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations­
innehavare.
Triple net­avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets ­
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A ­ och B­aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A ­ och B­aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt 
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202533
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–jun
2024 
jan–jun
2024  
jan–dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 1 379  2 058  5 274 
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 379  2 058  – 
Justerat resultat efter skatt 2 759  4 117  5 274 
Genomsnittligt eget kapital 41 512  37 015  39 191 
Avkastning på eget kapital 6,6 % 11,1 % 13,5 %
     
Avkastning på totalt kapital      
Förvaltningsresultat 2 191  2 056  4 326 
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 191  2 056  – 
Finansiella kostnader 507  436  947 
Tillägg för omräkning till årsvärde 507  436  – 
Resultat före finansiella kostnader 5 395  4 984  5 274 
Genomsnittliga totala tillgångar 84 232  76 949  78 727 
Avkastning på totalt kapital 6,4 % 6,5 % 6,7 %
     
Areamässig uthyrningsgrad      
Kontrakterad area, tusental kvm 4 785  4 247  4 631 
Totalt uthyrningsbar area,  
tusental kvm 5 004  4 425  4 834 
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
     
Belåningsgrad      
Räntebärande skulder 36 062  36 283  35 134 
Totala tillgångar 84 420  80 488  84 044 
Belåningsgrad 43 % 45 % 42 %
     
Direktavkastning      
Driftnetto 2 165  1 974  4 191 
Återläggning av tomträttsavgäld –17  –16  –32 
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 147  1 958  – 
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/  
övrigt 94  28  184 
Valutaomräkning till balansdagskurs 16  –9  17 
Justerat driftnetto 4 405  3 936  4 360 
Fastigheternas redovisade värde 66 278  59 875  65 874 
Direktavkastning 6,6 % 6,6 % 6,6 %
     
EBITDA rullande 12 månader      
Driftnetto 4 381  3 846  4 191 
Central administration –187  –193  –187 
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 610  632  527 
EBITDA 4 804  4 286  4 531 
     
Eget kapital per A- och B-aktie      
Eget kapital hänförligt till  
moderbolagets ägare 40 421  37 452  40 941 
Eget kapital tillhörande D ­aktier –4 419  –4 419  –4 419 
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 002  33 032  36 522 
Antal aktier, 1 000 st 338 448  338 424  338 424 
Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 483  338 444 
Eget kapital per A­ och B­aktie, kr 106,37  9 7, 61   10 7,9 2  
Eget kapital per A­ och B­aktie  
efter utspädning, kr 106,37  9 7, 59   10 7,91  
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–jun
2024 
jan–jun
2024  
jan–dec
Ekonomisk uthyrningsgrad      
Kontrakterad årshyra 5 377  4 815  5 323 
Hyresvärde 5 615  5 011  5 553 
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
     
Framåtriktad direktavkastning  
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 452  3 988  4 414 
Återläggning av tomträttsavgäld –37  –33  –32 
Justerat driftnetto 4 415  3 956  4 382 
Fastigheternas redovisade värde 66 278  59 875  65 874 
Framåtriktad direktavkastning 6,7 % 6,6 % 6,7 %
     
Framåtriktad EBITDA  
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 452  3 988  4 414 
Central administration –187  –193  –187 
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 610  632  527 
Framåtriktad EBITDA 4 875  4 428  4 754 
     
Förvaltningsresultat  
Resultat efter skatt 1 379  2 058  5 274 
Skatt 276  304  714 
Värdeförändringar 536  –306  –1 661 
Förvaltningsresultat 2 191  2 056  4 326 
 – varav hänförligt till minoritetsägare 29  –  30 
 – varav hänförligt till moderbolagets ägare 2 162  2 056  4 296 
     
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till  
moderbolagets ägare 2 162  2 056  4 296 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –126  –126  –253 
Justerat förvaltnings resultat 2 036  1 930  4 044 
Genomsnittligt antal A ­ och  
B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 449  338 471  338 465 
Förvaltningsresultat per A ­ och  
B­aktie efter utspädning, kr 6,01  5,70  11,95 
     
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader  
Förvaltningsresultat hänförligt till  
moderbolagets ägare 4 402  3 981  4 296 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –253  –253  –253 
Justerat förvaltningsresultat 4 149  3 728  4 044 
Genomsnittligt antal A ­ och  
B­aktier efter utspädning, 1 000 st 338 454  334 787  338 465 
Förvaltningsresultat per A ­ och  
B­aktie innevarande period 12,26  11,14  11,95 
Förvaltningsresultat per A ­ och  
B­aktie föregående period 11,14  10,74  11,16 
Årlig tillväxttakt, % 10 % 4 % 7 %

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – JUNI  202534
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.
2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.  
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
3) IFRS-nyckeltal.
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–jun
2024 
jan–jun
2024  
jan–dec
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
Hyresintäkter 2 621  2 388  ET 
Förvärvade och sålda fastigheter –341  –107  ET 
Valutajustering1) –  –47  ET 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
exklusive valutaeffekter 2 281  2 235  ET 
     
Kassaflöde per A- och B-aktie  
Resultat före skatt 1 560  2 247  5 732 
Utdelningar från joint ventures och  
intresseföretag 466  333  477 
Ej kassaflödes påverkande poster 75  –699  –2 460 
Betald skatt –94  –92  –162 
Utdelning hänförlig till D-aktier –126  –126  –253 
Utdelningar till innehavare utan  
bestämmande inflytande –38  –  – 
Kassaflöde 1 843  1 663  3 334 
Kassaflöde per A­ och B­aktie efter  
utspädning, kr 5,45  4,91  9,85 
     
Nettoskuld      
Se sid 15.      
     
Nettoskuld enligt EMTN-program  
Räntebärande skulder 36 062  36 283  35 134 
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –9 666  –9 020  –9 496 
Likvida medel –51  –3 056  –287 
Nettoskuld enligt EMTN-program 26 345  24 206  25 352 
     
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN ­program 26 345  24 206  25 352 
Totala tillgångar 84 420  80 488  84 044 
Nettoskuld enligt EMTN ­program/ 
totala tillgångar 31 % 30 % 30 %
     
Nettoskuld/EBITDA  
Nettoskuld 25 390  22 640  24 367 
EBITDA rullande 12 månader 4 804  4 286  4 531 
Nettoskuld/EBITDA 5,3 x 5,3 x 5,4 x
     
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA  
Nettoskuld 25 390  22 640  24 367 
Framåtriktad EBITDA 4 875  4 428  4 754 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,2 x 5,1 x 5,1 x
Nettoskuld/totala tillgångar      
Nettoskuld 25 390  22 640  24 367 
Totala tillgångar 84 420  80 488  84 044 
Nettoskuld/totala tillgångar 30 % 28 % 29 %
     
Resultat per A- och B-aktie 3)  
Resultat efter skatt hänförligt till  
moderbolagets ägare 1 354  2 058  5 255 
Utdelning hänförlig till D ­aktier –126  –126  –253 
Justerat resultat efter skatt 1 228  1 932  5 002 
Resultat per A­ och B­aktie efter utspädning, kr 3,63  5,71  14,78 
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–jun
2024 
jan–jun
2024  
jan–dec
Räntetäckningsgrad      
Förvaltningsresultat 2 191  2 056  4 326 
Återläggning förvaltnings  resultat  
joint venture och intresseföretag –586  –531  –1 108 
Utdelning från joint venture och  
intresseföretag 466  384  527 
Finansiella kostnader inkl. leasing 507  436  947 
Justerat förvaltnings  resultat före  
finansiella kostnader 2 577  2 345  4 693 
Räntetäckningsgrad 5,1 x 5,4 x 5,0 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 2 191  2 056  4 326 
Finansnetto 470  360  786 
Förvaltningsresultat före finansnetto 2 661  2 416  5 112 
Räntetäckningsgrad 5,7 x 6,7 x 6,5 x
Soliditet      
Eget kapital 41 220  37 452  41 803 
Totala tillgångar 84 420  80 488  84 044 
Soliditet 49 % 47 % 50 %
     
Substansvärde (NAV)      
Eget kapital hänförligt till  
moderbolagets ägare 40 421  37 452  40 941 
Eget kapital tillhörande D ­aktier –4 419  –4 419  –4 419 
Återläggning av derivat 90  –10  71 
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 153  4 022  4 185 
Återläggningar hänförliga till joint  
venture och intresseföretag 1 716  1 415  1 605 
Substansvärde (NAV) 41 960  38 460  42 382 
Substansvärde (NAV) per A ­ och  
B­aktie efter utspädning, kr 123,98  113,62  125,23 
     
Säkerställda skulder/totala tillgångar
Säkerställda skulder 4 906  4 914  4 937 
Totala tillgångar 84 420  80 488  84 044 
Säkerställda skulder/totala tillgångar 6 % 6 % 6 %
     
Överskottsgrad      
Driftnetto 2 165  1 974  4 191 
Hyresintäkter 2 621  2 388  4 994 
Överskottsgrad 83 % 83 % 84 %

===== SIDA 35 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt 
industri. Sagax fastighetsinnehav per  30 juni 2025 uppgick till  5 004 000  kvadratmeter fördelat på 989 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.