FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2025
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
JANUARI – JUNI 2025
AB Sagax är ett fastighetsbolag
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri
===== SIDA 2 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20252
FÖRSTA HALVÅRET 2025
■ Hyresintäkterna ökade med 10 % till 2 621 miljoner kronor (2 388 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 5 % till 2 162 (2 056) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 5 % till 6,01 (5,70) kronor.
■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −388 (202) miljoner kronor.
■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −148 (103) miljoner kronor.
■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 354 (2 058) miljoner kronor.
■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 007 (1 789) miljoner kronor,
motsvarande 5,45 (4,91) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 2 169 (1 544) miljoner kronor varav 1 749 (1 033) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
ANDRA KVARTALET 2025
■ Hyresintäkterna ökade med 9 % till 1 314 miljoner kronor (1 203 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 4 % till 1 109 (1 063) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 5 % till 3,09 (2,95) kronor.
■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −371 (141) miljoner kronor.
■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −179 (−93) miljoner kronor.
■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 476 (978) miljoner kronor.
■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 1 137 (885) miljoner kronor,
motsvarande 3,06 (2,43) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 128 (589) miljoner kronor varav 900 (327) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor.
Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024.
Delårsrapport januari – juni 2025
Nyckeltal i urval
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2024
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2021
jan–dec
2020
jan–dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,01 5,70 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Förändring jämfört med föregående år, % 5 –1 7 15 21 21 20
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,63 5,71 14,78 –0,82 7, 75 30,04 10,78
Utdelning per A- och B-aktie, kr – – 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3 5,3 5,4 5,2 7,1 5,8 6,4
Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,4 5,0 5,7 7,1 6,5 5,7
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43 45 42 41 45 42 43
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 66 278 59 875 65 874 57 061 52 682 46 067 37 548
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,6 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3
Avkastning på eget kapital, % 6,6 11,1 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32.
===== SIDA 3 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20253
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom
segmentet lager och lätt industri.
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och
starka kassaflöden.
■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till
lägst 15 % per år.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar
även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor.
Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall rullande 12
månader
Femårigt
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 11 % 15 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka
med minst 15 % per år 10 % 16 %
Avkastning på eget kapital
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202520242023202220212020
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Förvaltningsresultat per A- och B-aktieFörvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
3
6
9
12
15
202520242023202220212020
0
6
12
18
24
30
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månaderFörvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %
===== SIDA 4 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20254
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall.
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden:
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda
representanter för före tagets värderingar och kultur.
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2024.
Fastigheternas marknadsvärde och area
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20252024202320222021202020192018201720162015
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
Uthyrningsbar area
Marknadsvärde
Förvaltningsresultat och kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20252024202320222021202020192018201720162015
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring
av rörelsekapital, rullande 12 månader
===== SIDA 5 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20255
Under det andra kvartalet har Sagax avtalat om förvärv av fastigheten Rathenaustrasse 3 i Regensburg, Tyskland. Fastigheten omfattar 10 250
kvadratmeter lagerlokaler och är fullt uthyrd. Fastigheten tillträds under det tredje kvartalet 2025.
===== SIDA 6 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20256
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och
med juni 2025. Balansposterna avser ställningen vid periodens utgång.
Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive
ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade
med 5 % till 2 162 (2 056) miljoner kronor främst till följd av fastig -
hetsförvärv, indexuppräkning av hyres intäkter samt högre förvaltnings -
resultat från joint venture och intresse företag. Förvaltningsresultatet
per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 6,01 (5,70) kronor.
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −388 (202) mil-
joner kronor, varav −91 (−78) miljoner kronor avsåg värde förändringar
på fastigheter i joint venture och intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med
−148 (103) miljoner kronor varav −135 (15) miljoner kronor avsåg värde-
förändringar på finansiella instrument i joint venture och intresseföretag.
Periodens resultat uppgick till 1 379 (2 058) miljoner kronor varav
1 354 (2 058) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick
därmed till 25 (–) miljoner kronor och är hänförligt till French Wholesale
Properties – FWP ("FWP"). Sagax ägarandel i "FWP" uppgick till 77 % vid
periodens slut.
Resultat, intäkter och kostnader
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 10 % till 2 621 (2 388) miljoner kronor. Intäk-
terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike,
Spanien, Benelux och Tyskland samt av indexupp räkning av hyresintäkter.
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 2,1 %
(4,5 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökningarna
återfanns i segmenten Frankrike 3,5 %, Sverige 2,9 % och Benelux 2,3 %.
Den vägda inflationen under rapportperioden uppgick till 1,1 % (2,2 %)
i årstakt.
Övriga intäkter minskade till 11 (18) miljoner kronor och avsåg
främst försäkringsersättning.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–jun
2024
jan–jun
Hyresintäkter 2 621 2 388
Förvärv och avyttringar –341 –107
Valutajustering1) – –47
Summa 2 281 2 235
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.
Förvaltningsresultat
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20252024202320222021202020192018201720162015
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
Förvaltningsresultat per kvartal
Rullande 12 månader
Ekonomisk uthyrningsgrad
70
75
80
85
90
95
100
20252024202320222021202020192018201720162015
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
Uthyrningsgrad
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Hyresintäkter
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
20252024202320222021202020192018201720162015
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
5 250
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
Hyresintäkter per kvartal
Rullande 12 månader
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
0
2
4
6
8
10
Jan–jun
2025
Jan–jun
2024
Jan–jun
2023
Jan–jun
2022
Jan–jun
2021
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
===== SIDA 7 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20257
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under
perioden har vakans värdet ökat med 99 (95) miljoner kronor till följd
av avflyttningar och minskat med 79 (70) miljoner kronor till följd av
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade vakansvärdet
med 2 (21) miljoner kronor och uppgick till 40 (31) miljoner kronor på
årsbasis vid periodens slut. Förvärvade och avyttrade fastig heter samt
utrangerade byggnader under perioden minskade vakansvärdet med 7
(ökade med 7) miljoner kronor netto och valutakursförändring mins -
kade vakansvärdet med 5 (ökade med 3) miljoner kronor. Sammantaget
uppgick vakans värdet till 238 (196) miljoner kronor vid periodens slut.
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 214 (118) miljoner kronor var vid
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 213 (115) miljoner
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 1 (4)
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 69 miljoner
kronor under 2025. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej
inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 36 (26) miljoner
kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 32 miljoner kronor
sker under 2025. Det justerade vakansvärdet uppgick till 416 (288) mil -
joner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 259 (260)
miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd
sjönk med 3,6 %, motsvarande 9 miljoner kronor jämfört med före -
gående år främst till följd av lägre kostnader för snöröjning, fastighets-
skötsel, el och uppvärmning. Den vägda inflationen under perioden
uppgick till 1,1 % varför den reala kostnadssänkningen uppgick till
4,7 %, motsvarande 12 miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt
ökade till 148 (121) miljoner kronor och övriga fastighetskostnader
ökade till 60 (51) miljoner kronor till följd av fastighetsförvärv. Mot-
svarande kostnader i jämförbart bestånd är i nivå med föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 90 (90) miljoner
kronor, motsvarande 3,4 % (3,8 %) av periodens hyresintäkter.
Sagax hade vid periodens utgång 98 (96) medarbetare. Funktioner
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona
och Frankfurt.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 37
Finland 29
Frankrike 13
Nederländerna 10
Spanien 8
Tyskland 1
Totalt 98
Ingångna och uppsagda hyresavtal
Inflyttningar Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
2025 35 32 80 69
2026 6 2 65 129
2027 1 1 3 9
2028 – – 2 6
Totalt 42 36 150 213
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–jun
2024
jan–dec
Ingående vakans respektive år 231 182
Inflyttningar –79 –156
Avflyttningar 99 199
Förändring av lämnade rabatter –2 –11
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 15 20
Vakansvärde, avyttrade fastigheter –1 –7
Utrangering av byggnader –21 –
Valutakursförändring –5 4
Utgående vakansvärde 238 231
Uppsagt för omförhandling 1 5
Uppsagda avtal, ej avflyttat 213 196
Uthyrning, ej inflyttat –36 –43
Justerat utgående vakansvärde 416 389
Vakanser 1 juli 2025
Marknadssegment
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde,
mkr1)
Ekonomisk
vakansgrad1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 1 145 71 6 % 948 000 62 000 7 %
Finland 1 839 78 4 % 1 456 000 68 000 5 %
Frankrike 1 223 41 3 % 1 065 000 42 000 4 %
Benelux 799 21 3 % 792 000 14 000 2 %
Spanien 445 20 4 % 599 000 24 000 4 %
Tyskland 152 7 5 % 138 000 10 000 7 %
Övriga Europa 12 – – 6 000 – –
Totalt 5 615 238 4 % 5 004 000 219 000 4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
===== SIDA 8 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20258
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 264
(354) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 586 (531)
miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till −91 (−78) miljoner
kronor och värdeförändringar på räntederivat till −135 (15) miljoner
kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse företag
uppgick till 95 (115) miljoner kronor. För ytterligare information se
sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 37 (76) miljoner kronor, varav 25
(36) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer.
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende
koncernens leasingskulder, ökade till 487 (418) miljoner kronor. Ökningen
beror på större genomsnittlig skuld samt högre marknadsräntor under
perioden.
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick
till −19 (−18) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt -
rättsavgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 100 %
av marknadsvärdet externt värderade. Fastig heternas värdeförändring
uppgick till −297 (280) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd -
ring uppgick till −281 (276) miljoner kronor och realiserad värdeföränd -
ring till −16 (4) miljoner kronor. Av den orealiserade värde förändringen
var −56 (272) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −225 (4)
miljoner kronor relaterat till allmän marknads värdeförändring. För
ytterligare information se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till −12 (88) miljo-
ner kronor och avsåg i sin helhet orealiserade värdeförändringar.
Omvärdering av finansiellt instrument hänförligt till joint venture
uppgick till 8 (56) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänför -
lig till räntederivat uppgick till −19 (31) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 181 (189) miljoner kronor be-
stående av en aktuell skattekostnad om 124 (72) miljoner kronor och en
uppskjuten skattekostnad om 57 (117) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 260 (4 092) mil -
joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende
ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp -
gick till 160 (141) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av
rörelse kapital uppgick till 2 007 (1 789) miljoner kronor. Förändringar
av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −395 (−336) miljoner
kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −2 476
(−2 501) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten
uppgick till 628 ( 4 075) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel
förändrats med −236 (3 028) miljoner kronor under perioden.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden
såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick
till 60 (56) miljoner kronor.
===== SIDA 9 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 20259
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor. Prog
nosen tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders
basis per 1 juli. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en
prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte inne
håller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valuta
effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskost
nader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för
innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på fak
tiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats uti
från ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna
för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade
genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings
kostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kredit
faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts avgälder
vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Skatten är
beräknad med 16 % (17 %) schablonskatt. Omräkning från euro har
skett till balansdagens kurs om 11,15 kronor, vilket innebär en 3,0 %
lägre kurs jämfört med den på 11,49 kronor som användes vid beräkning
av intjäningsförmågan per 1 januari 2025. Per 1 juli 2025 genererades
80 % av Sagax hyresvärde i euro. Exklusive valutaeffekter steg intjä
ningsförmågans driftnetto och resultat efter skatt under perioden med
3,3 % respektive 3,6 %.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade
enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat
andelens storlek.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jul 2025 1 jan 2025
Hyresvärde 5 615 5 553
Vakans –238 –231
Hyresintäkter 5 377 5 323
Fastighetskostnader –925 –909
Driftnetto 4 452 4 414
Central administration –187 –187
Joint venture och intresseföretag 1 240 1 162
Finansnetto –924 –859
Leasingkostnader –37 –36
Förvaltningsresultat 4 543 4 494
– varav förvaltningsresultat hänförligt till
innehav utan bestämmande inflytande 59 61
Skatt –727 –764
Resultat efter skatt 3 817 3 730
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 757 3 669
– varav ägare av D-aktier 253 253
– varav ägare av A- och B-aktier 3 505 3 416
Framåtriktad direktavkastning, % 6,7 6,7
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2 5,1
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
enligt aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
202520242023202220212020
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
enligt aktuell intjäningsförmåga
Mkr
FörvaltningsresultatFörvaltningsresultat
Direktavkastning och låneränta
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
Sagax fastigheters direktavkastning
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den
genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
===== SIDA 10 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202510
Per 30 juni 2025 omfattade fastighetsbeståndet 989 (918) fastig heter
med en uthyrningsbar area om 5 004 000 (4 425 000) kvadrat meter.
Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 615 (5 011) respek
tive 5 377 (4 815) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar
en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under perioden investerat 2 253 (1 574) miljoner kronor varav
1 749 (1 033) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Antalet förvärvade
fastigheter uppgick till 13 (17).
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 459 (540) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets
beståndet. 122 (124) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna
och 199 (263) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades
102 (109) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 36 (44)
miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 42 (24)
miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder.
AVYTTRINGAR
Under perioden har 7 (2) fastigheter med ett redovisat värde om 38 (30)
miljoner kronor avyttrats.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt avkastningen för perioden uppgick till 6,6 % (6,6 %). Framåt
riktad direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari–juni 2025
Marknadssegment
Fastighetsförvärv,
mkr
Fastighetsförvärv,
antal fastigheter
Befintligt bestånd,
mkr Totalt, mkr
Andel av totala
investeringar
Avyttringar,
mkr
Avyttringar,
antal fastigheter
Netto -
investeringar, mkr
Sverige – – 208 208 9 % – – 208
Finland – – 127 173 8 % –27 5 101
Frankrike 170 3 42 212 9 % –11 2 201
Benelux 711 2 66 777 35 % – – 777
Spanien 811 7 13 824 37 % – – 824
Tyskland 56 1 3 59 3 % – – 59
Totalt 1 749 13 459 2 253 100 % –38 7 2 169
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 juli 2025
Marknadsvärde
Antal fastigheter
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant area,
kvm Hyresvärde, mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad
årshyra, mkr Marknadssegment Mkr Andel kr/kvm
Sverige 15 169 23 % 16 000 128 948 000 62 000 1 145 94 % 1 073
Finland 18 781 28 % 12 900 243 1 456 000 68 000 1 839 96 % 1 761
Frankrike 14 326 22 % 13 500 311 1 065 000 42 000 1 223 97 % 1 182
Benelux 9 784 15 % 12 400 159 792 000 14 000 799 97 % 778
Spanien 6 321 10 % 10 500 131 599 000 24 000 445 96 % 425
Tyskland 1 780 3 % 12 900 15 138 000 10 000 152 95 % 145
Övriga Europa 118 0 % 18 200 2 6 000 – 12 100 % 12
Totalt 66 278 100 % 13 200 989 5 004 000 219 000 5 615 96 % 5 377
===== SIDA 11 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202511
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 622 (2 465)
hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal
i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen
framgår att 2 616 (2 458) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde under
stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för
dessa avtal motsvarade 92 % (90 %) av Sagax årshyra. Sagax var där
utöver part i 6 (6) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av
koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 8 % (8 %)
av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde
uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade
1 hyres avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra).
Sagax årshyra fördelades vid kvartalets slut på 1 449 hyresgäster.
Av tabellen nedan framgår att 71 % av koncernens årshyra utgjordes
av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens
årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var och
en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 18 % av koncernens års
hyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av
koncernens årshyra. De 6 största hyresgästerna är i bokstavsordning
Baxterkoncernen, Groupe Colas, Kesko, Metro France och Nokia samt
verksamheter med statligt och kommunalt ägande.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag
inom tillverkningsindustrin stod för 17 % (18 %) av hyresintäkterna.
Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet,
innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (10 %)
respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres
gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och
hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet
nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings
grad. Avtal som representerar 54 % av årshyran förfaller år 2029 eller
senare. Mellan åren 2025 och 2028 förfaller årligen 7–15 % av årshyran.
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad
årshyra
Årshyra Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % – – – – –
1–2 % 438 8 6 73 6
< 1 % 4 939 92 2 616 2 5
Totalt 5 377 100 2 622 2 5
Löptider för hyresavtal
Antal
hyresavtal
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2025 580 339 000 403 7 %
2026 653 729 000 781 15 %
2027 442 710 000 732 14 %
2028 346 481 000 590 11 %
2029 155 518 000 583 11 %
> 2029 446 2 009 000 2 289 43 %
Totalt 2 622 4 785 000 5 377 100 %
Fördelning av hyresgäster
Andel av
kontrakterad
årshyra
Årshyra Antal
hyresgäster1)
Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 982 18 6 191 89 7
1–2 % 586 11 8 122 28 6
< 1 % 3 809 71 1 435 2 309 3 4
Totalt 5 377 100 1 449 2 622 4 5
1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upp -
tagna som en hyresgäst
Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra
IT, utveckling, utbildning 5 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Övrigt 15 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 13 %
Tillverkningsindustri 17 %Tillverkningsindustri 17 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
Fordon 13 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Logistik 6 %
IT, utveckling, utbildning 5 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Produktion, fastigheter 5 %
Media 4 %
Stat, kommun 1 %
Övrigt 15 %
Förfalloår årshyra
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
>2039203920382037203620352034203320322031203020292028202720262025
Förfalloår årshyra
Mkr
===== SIDA 12 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202512
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings
standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt
värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag
och uppdateras kvartalsvis.
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 989 (918) fastig
heter fastställdes per 30 juni 2025 till 66 278 (59 875) miljoner kronor.
Valuta kursförändringar under perioden har medfört att fastighets
värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har föränd
rats med –1 484 (995) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick till –281 (276) miljo
ner kronor motsvarande en värdeförändring om –0,4 % (0,5 %). Under
samma period var den vägda inflationen 0,7 % (1,3 %) i de marknader
där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till
–1,1 % (–0,8 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var −56 miljoner kronor
hänförlig till förvaltning och −225 miljoner kronor relaterat till allmän
marknadsvärdeförändring. Det vägda direkt avkastningskravet var oför
ändrat jämfört med det föregående kvartalet och uppgick till 6,40 %.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 100 % av
fastighetsvärdet har per 30 juni 2025 värderats av auktoriserade fastig
hets värderare från oberoende värderings företag.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes
kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes
beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av
befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden
uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning
för 2024 sidan 94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–17,3 %), kalkyl
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–17,3 %) och direkt
avkastningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på
analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm
ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde
och restvärden uppgick till 8,2 % (8,0 %) respektive 8,2 % (8,0 %) för
fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till
6,4 % (6,4 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874 983
Förvärv av fastigheter 1 749 13
Investeringar i befintligt bestånd 459 –
Avyttring/utrangering av fastigheter –38 –7
Omräkningseffekt valuta –1 484 –
Orealiserad värdeförändring –281 –
Fastighetsbestånd 30 juni 2025 66 278 989
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 363 6
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan–jun 2025
Uthyrningar/omförhandlingar 205
Avflyttningar/omförhandlingar –260
Allmän marknadsvärdeförändring –225
Totalt –281
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan–jun 2025
Kvartal 1 –67
Kvartal 2 –213
Totalt –281
Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde
Finland 29 % (18 414 mkr)
Sverige 24 % (15 217 mkr)
Övriga Europa 0 % (117 mkr)
Spanien 9 % (5 649 mkr)
Frankrike 22 % (13 930 mkr)
Benelux 14 % (8 991 mkr)
Tyskland 3 % (1 724 mkr)
Sverige 23 % (15 169 mkr)
Finland 28 % (18 781 mkr)
Frankrike 22 % (14 326 mkr)
Benelux 15 % (9 784 mkr)
Spanien 10 % (6 321 mkr)
Tyskland 3 % (1 780 mkr)
Övriga Europa 0 % (118 mkr)
Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde
Finland 33 % (1 839 mkr)
Sverige 20 % (1 145 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 8 % (445 mkr)
Frankrike 22 % (1 223 mkr)
Benelux 14 % (799 mkr)
Tyskland 3 % (152 mkr)
Sverige 20 % (1 145 mkr)
Finland 33 % (1 839 mkr)
Frankrike 22 % (1 223 mkr)
Benelux 14 % (799 mkr)
Spanien 8 % (445 mkr)
Tyskland 3 % (152 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
===== SIDA 13 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202513
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att
nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är
aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 279 miljoner
kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 200
(3 633) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar
uppgick till 15 365 (14 011) miljoner kronor varav 97 % bestod av Hemsö
Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Property
Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB.
Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse
företag med sammanlagt 586 (531) miljoner kronor till förvaltnings
resultatet och med 466 (333) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel
av värdeförändringar på fastig heter uppgick till –91 (–78) miljoner kronor
och av värde förändringar på derivat till –135 (15) miljoner kronor.
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 175 (98) miljo
ner kronor i joint venture och intresseföretag.
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje
APfonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland.
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter.
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB.
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter
i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av
fastighetsförvaltningen.
Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 178 miljoner
kronor återfanns i Stockholm per 30 juni 2025.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av EssSierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB.
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel.
Merparten av fastigheterna är belägna i universitets och regionstäder.
Sagax ombesörjer ekonomisk och fastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet
i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 705 (3 359)
miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 604 (2 134) miljoner
kronor per 30 juni 2025.
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter
med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet
omfattade 575 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 24,5
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 411 miljoner kronor per
30 juni 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
För mer information se www.np3fastigheter.se.
Nyfosa AB (Nyfosa)
Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa.
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 239 (4 622) miljo
ner kronor och det redovisade värdet till 2 782 ( 2 785) miljoner kronor
per 30 juni 2025.
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner.
Fastighetsbeståndet omfattade 491 fastigheter med ett sammanlagt
fastighetsvärde om 39,0 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 876
miljoner kronor per 30 juni 2025. Nyfosa är börsnoterat på Nasdaq
Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 25,8 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 880
(1 151) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 246 (927) miljoner
kronor per 30 juni 2025.
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastig
heter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet
omfattade 195 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 10,5
miljarder kronor och ett hyresvärde om 919 miljoner kronor per 30 juni
2025. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer
information se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag
===== SIDA 14 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202514
Sagax joint venture
Hemsö Söderport Ess-Sierra
2025, jan–jun 2024, jan–jun 2025, jan–jun 2024, jan–jun 2025, jan–jun 2024, jan–jun
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Sagax andel av totalresultat, mkr 43 –82 36 87 13 10
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 163 158 119 110 12 11
Hyresintäkter, mkr 2 554 2 561 548 549 51 49
Förvaltningsresultat, mkr 1 273 1 240 239 221 24 23
Periodens resultat, mkr 607 670 72 173 25 20
30 jun 2025 30 jun 2024 30 jun 2025 30 jun 2024 30 jun 2025 30 jun 2024
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 785 4 516 2 488 2 565 285 283
Antal fastigheter 476 487 86 86 39 39
Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 875 84 126 14 685 14 489 1 495 1 479
Uthyrningsbar area, kvm 2 435 000 2 457 000 778 000 774 000 184 000 184 000
Hyresduration, år 9,0 9,3 3,7 4,0 6,1 6,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 94 95 100 100
Räntebärande skulder, mkr 51 804 51 379 7 990 7 725 844 843
Kapitalbindning, år 4,8 5,3 2,6 3,5 2,5 3,5
Räntebindning, år 4,4 4,9 1,8 2,3 1,7 2,4
Marknadsvärde för derivat, mkr –761 –376 –105 –35 – –
===== SIDA 15 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202515
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 30 juni 2025 till 41 220 (37 452)
miljoner kronor. Under perioden har eget kapital huvudsak ligen ökat
till följd av ett totalresultat om 906 miljoner kronor samt minskat till
följd av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner
kronor.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 36 062
(36 283) miljoner kronor motsvarande 36 212 (36 453) miljoner kronor
i nominellt belopp. Mot svarande 33 246 (33 753) miljoner kronor av
skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har påverkat de
ränte bärande skulderna med −968 (692) miljoner kronor.
Börs noterade obligationslån uppgick till 27 457 (29 109) miljoner
kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av skulder till banker om
5 270 (5 202) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 335 (1 972)
miljoner kronor.
Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade
86 % (86 %) av de räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgraden uppgick till 5,1 (5,4) gånger under perioden
och belåningsgraden uppgick till 43 % (45 %) vid periodens utgång. Den
ränte bärande netto skulden motsvarade 5,3 (5,3) gånger EBITDA för
de senaste tolv månaderna och 5,2 (5,1) gånger framåtriktad EBITDA.
Totalt har 8 319 (12 099) miljoner kronor upptagits i lån och 6 423
(6 852) miljoner kronor amorterats under perioden. Den räntebärande
netto skulden uppgick till 25 390 (22 640) miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp -
gick till 3,0 (3,3) år respektive 3,4 (3,6) år vid periodens utgång. Den
genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder upp -
gick till 2,5 % (2,5 %) inklusive effekter av derivat instrument.
Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper
27 457 (29 109) miljoner kronor, motsvarande 76 % (80 %) med fast
ränta. Bolaget hade ränte swappar med ett sammanlagt nominellt värde
om 3 991 (3 844) miljoner kronor motsvarande 11 % (11 %) av ränte -
bärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagax rörelsekapital per 30 juni 2025 uppgick till −7 485 (−2 829) mil -
joner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter
för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 12 073 (11 463)
miljoner kronor.
Finansiering
Ränte- och kapitalbindning 30 juni 2025
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt
belopp, mkr Andel
2025 4 525 3,0 % 12 % 154 0 %
2026 3 454 1,7 % 10 % 3 669 10 %
2027 5 109 1,7 % 14 % 4 352 12 %
2028 6 510 1,5 % 18 % 9 456 26 %
2029 7 698 1,9 % 21 % 9 664 27 %
> 2029 8 917 4,2 % 25 % 8 917 25 %
Summa/
genomsnitt 36 212 2,5 % 100 % 36 212 100 %
1) Inklusive derivat.
2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av
skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2025
30 jun
2024
30 jun
Räntebärande skulder 36 062 36 283
Räntebärande tillgångar –444 –752
Börsnoterade instrument 1) –10 176 –9 834
Likvida medel –51 –3 056
Nettoskuld 25 390 22 640
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
0
20
40
60
80
100
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202520242023202220212020
===== SIDA 16 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202516
Börsnoterade obligationslån 30 juni 2025
Löptid Räntebas
Nominellt
belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2022–2026 Fast ränta 300 300 1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020–2027 Fast ränta 375 370 1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021–2028 Fast ränta 500 498 0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
2025–2032 Fast ränta 300 297 4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694
Summa/genomsnitt 2 475 2 463 2,3 % 2,1 %
Derivatavtal 30 juni 2025
Belopp i miljoner kronor
Nominella
belopp
Återstående
löptid, år
Marknadsvärde
30 jun 2025
Marknadsvärde
31 dec 2024
Periodens
förändring
Nominella ränteswappar 3 991 3 –90 –71 –19
Summa/genomsnitt 3 991 3 –90 –71 –19
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i
EMTN-program 30 jun 2025 31 dec 2024
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, stable outlook Baa2, stable outlook
Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 31 % 30 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 5,7 x 6,5 x
Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 % 6 % 6 %
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 77 % (27 821 mkr)
Säkerställda skulder 14 % (4 906 mkr)
Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr)
Icke-säkerställda skulder 77 % (27 821 mkr)
Säkerställda skulder 14 % (4 906 mkr)
Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr)
FinansieringskällorFinansieringskällor
Obligationer 76 % (27 457 mkr)
Banklån 15 % (5 270 mkr)
Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr)
Obligationer 76 % (27 457 mkr)
Banklån 15 % (5 270 mkr)
Företagscertifikat 9 % (3 335 mkr)
===== SIDA 17 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202517
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens
utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 559 (536)
miljoner kronor.
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 510 (814) miljoner kronor och bestod
av börsnoterade obligationer.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 394 (682) miljoner kronor vid
periodens utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 25 (29) miljoner
kronor.
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 877 (972) mil -
joner kronor vid årets utgång och bestod huvudsakligen av förutbetalda
hyresintäkter om 419 (539) miljoner kronor samt av upplupna räntekost -
nader om 171 (192) miljoner kronor.
Övriga balansposter
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
■ Belåningsgrad om högst 50 %.
■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig
till bolagets riktlinjer.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202520242023202220212020
43
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202520242023202220212020
5,1
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
202520242023202220212020
5,3
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
===== SIDA 18 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202518
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 29 354 (24 731) aktieägare. Börs värdet
uppgick till 77 334 (95 677) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är
noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 466 708 926 aktier utestående vid periodens utgång
varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen
ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående
A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter
omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under
perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028.
Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kurs -
utvecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period.
Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt-
ning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet
för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande
tolvmånadersbasis uppgick till 12,26 (11,14) kronor vilket jämfört med
aktiekursen för B-aktien motsvarade en multipel om 17,6 (24,4) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 106,37
(97,59) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 123,98
(113,62) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 203 %
(278 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 174 % (239 %) av
substansvärdet per A- och B-aktie.
Nyckeltal per B-aktie
2025
30 jun
2024
30 jun
2024
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 216,00 271,20 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,26 11,14 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 10,49 9,68 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09
Eget kapital efter utspädning, kr 106,37 9 7, 59 10 7,91 95,01 91,20 83,84 55,09
Substansvärde, kr 123,98 113,62 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38
Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 17, 6 24,4 18,9 24,9 24,4 38,2 25,6
Börskurs/kassaflöde, ggr1) 2) 20,6 28,0 23,0 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9
Börskurs/eget kapital, % 203 278 210 292 259 364 308
Börskurs/substansvärde, % 174 239 181 250 222 311 255
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20252024202320222021202020192018201720162015
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
100
150
200
250
300
350
400
20252024202320222021202020192018201720162015
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktieBörskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
===== SIDA 19 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202519
Antal aktier
Antal
aktieägare
1–500 20 643
501–1 000 2 619
1 001–2 000 2 104
2 001–5 000 1 895
5 001–10 000 827
10 001–50 000 911
50 001– 355
Totalt 29 354
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori
Antal
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 27 409 14 %
Privatpersoner bosatta utomlands 347 1 %
Företag/institutioner i Sverige 719 69 %
Företag/institutioner utomlands 879 12 %
Okänd ägartyp – 4 %
Totalt 29 354 100 %
Aktieägare per land
Antal
aktieägare Röstandel
Sverige 28 127 83 %
USA 93 6 %
Norge 181 2 %
Storbritannien 45 1 %
Finland 15 1 %
Övriga 893 7 %
Totalt 29 354 100 %
Största aktieägare 30 juni 2025
Antal aktier Andel av
A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 27 598 279 – 7 ,1 % 12,1 %
Vanguard – 9 638 835 8 178 097 3,8 % 2,5 %
Avanza Pension 49 490 994 541 14 801 812 3,4 % 2,3 %
Handelsbanken Fonder – 9 553 438 2 856 321 2,7 % 1,8 %
SEB Fonder – 12 294 622 – 2,6 % 1,7 %
Fjärde AP-fonden 821 630 8 006 263 3 087 017 2,6 % 2,7 %
Lannebo Kapitalförvaltning – 10 360 554 – 2,2 % 1,5 %
Länsförsäkringar Fonder – 10 004 287 – 2,1 % 1,4 %
BlackRock – 9 755 554 37 365 2,1 % 1,4 %
Patrik Brummer med bolag – – 8 357 887 1,8 % 1,2 %
Carnegie Fonder – 8 354 708 – 1,8 % 1,2 %
Tredje AP-fonden – 8 219 384 – 1,8 % 1,2 %
Norges Bank Investment Management – 4 026 824 2 592 275 1,4 % 0,9 %
Filip Engelbert 243 000 1 889 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Andra AP-fonden – 6 239 391 – 1,3 % 0,9 %
Cliens Fonder – 5 606 016 – 1,2 % 0,8 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 4 920 673 – 1,2 % 1,4 %
Nordea Fonder – 4 603 178 – 1,0 % 0,7 %
Folksam – 4 374 243 – 0,9 % 0,6 %
Summa 20 största ägare 21 351 429 210 154 486 45 010 774 59,2 % 66,7 %
Övriga aktieägare 5 107 165 101 834 517 81 250 555 40,3 % 33,3 %
Delsumma 26 458 594 311 989 003 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % –
Totalt 26 458 594 313 989 003 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 355 565 99 975 105 6 311 228 27 ,1 % 44,1 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 458 594 1,0 26 458 594,00 38 % 6 %
B-aktier 313 989 003 0,1 31 398 900,30 45 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %
Summa 466 708 926 70 483 627 ,20 100 % 100 %
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym
per handelsdag, mkr
30 jun 2025 30 jun 2024
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2025
jan–jun
2024
jan–jun
A-aktier 216,00 271,00 1 1 0 0
B-aktier 216,00 271,20 34 29 96 91
D-aktier 33,50 30,90 76 56 13 9
Aktieägarstruktur 30 juni 2025 1)
===== SIDA 20 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202520
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar -
der måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som
påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive
intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt
utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat
för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet,
resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att
identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker.
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis -
ningen för 2024, på sidorna 50–53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar
har fastigheter motsvarande 100 % av fastighetsvärdet per 30 juni 2025
värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende
värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid
behäftade med osäkerhet.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken
för vakanser.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne -
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig -
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran.
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem -
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal
har fasta årliga hyresjusteringar.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns
tillgängliga på www.sagax.se.
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot
valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den
30 juni 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 689
(10 792) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i
euro till 37 % (29 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis -
ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från
dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans dagens
valuta kurser. Per 30 juni motsvarade 1 euro 11,15 (11,36) kronor och
1 dansk krona motsvarade 1,49 (1,52) kronor. Intäkts- och kostnads-
poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot -
svarade 11,10 (11,39) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,49 (1,53)
kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverk -
samhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta -
kurseffekter redo visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med -
arbetare och styrelseledamöter att:
i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per
denna rapports avgivande.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2025
30 jun
2024
30 jun
Förvaltningsfastigheter 4 575 4 010
Övriga tillgångar 126 421
Summa tillgångar 4 700 4 431
Räntebärande skulder 2 983 2 972
Övriga skulder 400 509
Summa skulder 3 383 3 481
Nettoexponering 1 318 950
===== SIDA 21 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202521
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –13 256 –6 628 – 6 628 13 256
Belåningsgrad, % 51 46 43 40 37
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,8 5,1 ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 718/+1 863
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 061/+1 088
Hyresintäkter +/– 5 % +2 569/–2 746
Fastighetskostnader +/– 5 % –379/+380
Känslighetsanalys per 30 juni 20251)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på
förvaltningsresultat,
årsbasis
Effekt på
resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56 +47/–47 +47/–47
Hyresintäkter +/–1 % +54/–54 +45/–45 +45/–45
Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 –8/+8 –8/+8
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –14/+14 –12/+12 –12/+12
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –19/+19 –16/+16 –16/+16
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +257/–257 +211/–211 +1 469/–1 469
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +40/–40 +34/–34 +34/–34
===== SIDA 22 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202522
Nyckeltal
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2024
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2021
jan–dec
2020
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,6 6,6 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3
Överskottsgrad, % 83 83 84 83 82 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 96 96 96 97 95 96 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 96 95
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 004 4 425 4 834 4 331 3 895 3 759 3 480
Antal fastigheter vid periodens utgång 989 918 983 903 751 673 673
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,4 6,5 6,7 6,4 5,7 5,9 6,6
Avkastning på eget kapital, % 6,6 11,1 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8
Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,5 2,3 1,9 1,7 1,4 1,8
Räntebindning inkl. derivat, år 3,0 3,3 2,9 2,8 3,2 4,0 3,4
Kapitalbindning, år 3,4 3,6 3,1 3,1 3,7 4,3 3,4
Soliditet, % 49 47 50 50 46 50 48
Belåningsgrad, % 43 45 42 41 45 42 43
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2 5,1 5,1 4,9 6,5 5,4 6,4
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,3 5,3 5,4 5,2 7,1 5,8 6,4
Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 5,4 5,0 5,7 7,1 6,5 5,7
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,7 6,7 6,5 8,1 12,7 9,4 6,4
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 216,00 271,20 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60
Substansvärde (NAV), kr 123,98 113,62 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38
Eget kapital, kr 106,37 9 7, 61 10 7,9 2 95,05 91,33 83,93 55,19
Eget kapital efter utspädning, kr 106,37 9 7, 59 10 7,91 95,01 91,20 83,84 55,09
Resultat, kr 3,63 5,71 14,78 –0,82 7, 76 30,09 10,80
Resultat efter utspädning, kr 3,63 5,71 14,78 –0,82 7, 75 30,04 10,78
Förvaltningsresultat, kr 6,02 5,70 11,95 11,17 9,71 8,01 6,63
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 6,01 5,70 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Kassaflöde, kr 5,45 4,91 9,85 9,95 8,69 6,59 6,10
Kassaflöde efter utspädning, kr 5,45 4,91 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09
Utdelning per aktie, kr – – 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,3 318,0 317, 7 317, 3
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 338,4 338,5 318,5 318,0 317,9
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 338,3 338,4 324,8 317, 8 317, 5 317,1
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 338,5 325,1 318,3 318,0 317, 7
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 33,50 30,90 30,95 28,00 26,70 33,40 32,05
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 1,00 1,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 31–32.
===== SIDA 23 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202523
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2025
apr–jun
2024
apr–jun
2024
jan–dec
Rullande tolv
månader
Hyresintäkter 2 621 2 388 1 314 1 203 4 994 5 227
Övriga intäkter 11 18 7 10 69 62
Driftskostnader −192 −184 −81 −71 −357 −365
Underhållskostnader −67 −76 −34 −41 −126 −117
Fastighetsskatt −148 −121 −75 −61 −272 −299
Övriga fastighetskostnader −60 −51 −30 −25 −117 −126
Driftnetto 2 165 1 974 1 101 1 015 4 191 4 381
Central administration −90 −90 −43 −47 −187 −187
Resultat från joint venture och intresseföretag 264 354 −22 177 783 693
– varav förvaltningsresultat 586 531 305 293 1 108 1 163
– varav värdeförändringar −227 −62 − 311 −65 −69 −234
– varav skatt −95 −115 −17 −51 −256 −236
Finansiella intäkter 37 76 18 45 162 122
Finansiella kostnader −487 −418 −248 −234 −912 −981
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −19 −18 −10 −9 −36 −37
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 1 869 1 879 796 947 4 001 3 991
– varav förvaltningsresultat 2 191 2 056 1 124 1 063 4 326 4 461
– varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 162 2 056 1 109 1 063 4 296 4 402
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade –16 4 –16 – −17 −37
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –281 276 –213 124 563 7
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade – – – – −17 −17
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –12 88 –10 −11 1 202 1 102
Resultat före skatt 1 560 2 247 556 1 060 5 732 5 045
Uppskjuten skatt −57 −117 −10 −42 −264 −205
Aktuell skatt −124 −72 −61 −39 −194 −245
Periodens resultat 1 379 2 058 486 978 5 274 4 594
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 354 2 058 476 978 5 255 4 551
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 25 – 10 – 19 44
Övrigt totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −742 402 735 −316 642 −502
Andel övrigt totalresultat för joint venture −17 −156 9 −107 9 148
Omräkningseffekter säkringsredovisning 268 −125 −391 147 −240 153
Skatt på poster som kan komma att återföras 18 −15 −1 −6 −8 25
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt −473 106 352 −281 404 −176
Totalresultat för perioden 906 2 164 837 697 5 678 4 419
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 906 2 164 805 697 5 646 4 388
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 – 32 – 32 32
Resultat per A- och B-aktie, kr 3,63 5,71 1,22 2,70 14,78 12,70
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 3,63 5,71 1,22 2,70 14,78 12,70
Resultat per D-aktie, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 2,00
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4 338,3 338,4 338,3 338,4 338,5
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 338,4 338,5 338,5 338,4
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3
===== SIDA 24 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202524
Koncernens rapport över finansiell
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025
30 jun
2024
30 jun
2024
31 dec
Förvaltningsfastigheter 66 231 59 845 65 862
Förvaltningsfastigheter till försäljning 47 30 12
Leasingavtal nyttjanderätt 559 536 546
Joint venture och intresseföretag 15 365 14 011 15 170
Uppskjutna skattefordringar 160 141 163
Derivat – 10 –
Räntebärande fordringar 383 246 230
Övriga anläggningstillgångar 104 93 91
Summa anläggningstillgångar 82 850 74 911 82 073
Börsnoterade instrument 510 814 625
Räntebärande fordringar 62 507 129
Övriga omsättningstillgångar 394 682 574
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 553 519 356
Kassa och bank 51 3 056 287
Summa omsättningstillgångar 1 570 5 577 1 971
Summa tillgångar 84 420 80 488 84 044
Eget kapital 41 220 37 452 41 803
– varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 799 – 862
Räntebärande skulder 28 919 29 706 30 002
Uppskjutna skatteskulder 4 260 4 092 4 289
Derivat 90 – 71
Leasingskulder1) 512 490 498
Övriga skulder 365 342 357
Summa långfristiga skulder 34 145 34 630 35 216
Företagscertifikat 3 335 1 972 456
Övriga räntebärande skulder 3 808 4 605 4 676
Leasingskulder1) 48 46 48
Övriga skulder 987 812 612
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 877 972 1 231
Summa kortfristiga skulder 9 055 8 406 7 024
Summa eget kapital och skulder 84 420 80 488 84 044
1) Jämförelsetal per 30 juni 2024 och 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är uppdaterade. Långfristiga leasingskulder har minskat
med 46 miljoner kronor respektive 48 miljoner kronor. Kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp.
===== SIDA 25 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202525
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2025
apr–jun
2024
apr–jun
2024
jan–dec
Rullande tolv
månader
Resultat före skatt 1 560 2 247 556 1 060 5 732 5 045
Betald skatt –94 –92 –42 –60 –162 –164
Utdelning från joint venture och intresseföretag 466 333 355 159 477 610
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändringar på finansiella instrument 12 –88 10 11 –1 184 –1 084
Värdeförändringar på fastigheter 297 –280 230 –124 –546 31
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –264 –354 22 –177 –783 –693
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 35 28 14 14 56 64
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –5 –4 –8 2 –4 –4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital 2 007 1 789 1 137 885 3 586 3 804
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 349 96 186 –55 196 449
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –744 –432 –434 125 –431 –743
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 612 1 453 890 954 3 351 3 510
Förvärv av fastigheter –1 749 –1 033 –900 –327 –4 853 –5 569
Avyttring av fastigheter 22 30 10 – 127 119
Investeringar i befintliga fastigheter –459 –540 –256 –262 –1 129 –1 048
Förvärv av finansiella instrument –36 –76 –36 – 61 –101 – 61
Avyttring av finansiella instrument 217 15 152 – 683 885
Investeringar i joint venture och intresseföretag –407 –870 –275 –774 –442 22
Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –58 –14 –43 –3 –54 –98
Ökning av övriga anläggningstillgångar –20 –51 –18 –49 –51 –20
Minskning av övriga anläggningstillgångar 12 39 5 – 88 62
Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 476 –2 501 –1 360 –1 477 –5 732 –5 707
Nyemission av B-aktier 5 15 5 15 15 5
Utbetald utdelning till aktieägare –1 311 –1 175 –1 248 –1 112 –1 301 –1 437
Incitamentsprogram 6 –4 6 –4 –4 6
Upptagna lån 8 319 12 099 2 155 8 096 13 405 9 624
Amorterade lån –6 423 –6 852 –580 –3 409 –9 683 –9 253
Minskning av övriga långfristiga skulder –26 –24 –1 –21 –24 –26
Ökning av övriga långfristiga skulder 96 17 96 – 181 260
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –38 – –38 – 52 14
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 628 4 075 394 3 564 2 639 –808
Periodens kassaflöde –237 3 027 –76 3 041 258 –3 005
Kursdifferens i likvida medel 1 1 – 1 1 1
Förändring av likvida medel –236 3 028 –76 3 041 259 –3 004
Likvida medel vid periodens ingång 287 28 127 15 28 3 056
Likvida medel vid periodens utgång 51 3 056 51 3 056 287 51
===== SIDA 26 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202526
Koncernens rapport över förändringar
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräknings-
differenser
Intjänade
vinstmedel inkl.
periodens resultat
Totalt eget
kapital hänförlig
till moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578 – 36 578
Periodens resultat januari–juni 2024 – – – 2 058 2 058 – 2 058
Övrigt totalresultat januari–juni 2024 – – 106 – 106 – 106
Totalresultat för perioden – – 106 2 058 2 164 – 2 164
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 15 – – 15 – 15
Aktieutdelning – – – –1 301 –1 301 – –1 301
Transaktioner med aktieägare 0 15 – –1 301 –1 287 – –1 287
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram – –13 – – –13 – –13
Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9
Övriga transaktioner – –13 – 9 –4 – –4
Eget kapital 30 juni 2024 817 7 748 1 283 27 604 37 451 – 37 452
Periodens resultat juli–december 2024 – – – 3 197 3 197 19 3 216
Övrigt totalresultat juli–december 2024 – – 285 – 285 13 298
Totalresultat för perioden – – 285 3 197 3 482 32 3 514
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –1 – – −1 – −1
Överföring till övrigt tillskjutet kapital – 2 179 – –2 179 – – –
Transaktioner med innehavare
utan bestämmande inflytande – 10 – – 10 – 10
Förändring av innehav utan
bestämmande inflytande – – – – – 830 830
Övriga transaktioner – 2 188 – –2 179 9 830 838
Eget kapital 31 december 2024 817 9 935 1 568 28 621 40 941 862 41 803
Periodens resultat januari–juni 2025 – – – 1 354 1 354 25 1 379
Övrigt totalresultat januari–juni 2025 – – –448 – –448 –25 –473
Totalresultat för perioden – – –448 1 354 906 – 906
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 5 – – 5 – 5
Aktieutdelning – – – –1 437 –1 437 – –1 437
Transaktioner med aktieägare 0 5 – –1 437 –1 432 – –1 432
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram – – – –3 –3 – –3
Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9
Transaktioner med innehavare
utan bestämmande inflytande – – – – – –63 –63
Övriga transaktioner – – – 6 6 –63 –57
Eget kapital 30 juni 2025 817 9 940 1 120 28 544 40 421 799 41 220
===== SIDA 27 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202527
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2024
jan–dec
Nettoomsättning 65 60 139
Administrationskostnader –70 –70 –136
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –5 –10 3
Resultat från andelar i koncernföretag 192 672 1 182
Resultat från andelar i joint venture 139 4 122
Finansiella intäkter 366 442 1 054
Finansiella kostnader –432 –216 –732
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 259 892 1 629
Bokslutsdispositioner – – –52
Skatter –10 –6 –45
Periodens resultat 249 886 1 531
Belopp i miljoner kronor
2025
30 jun
2024
30 jun
2024
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2 2 2
Fordringar på koncernföretag 2 054 2 080 2 097
Övriga finansiella anläggningstillgångar 19 835 16 996 17 118
Summa anläggningstillgångar 21 891 19 078 19 216
Fordringar på koncernföretag 28 529 23 997 26 034
Övriga omsättningstillgångar 22 39 18
Kassa och bank – 2 984 172
Summa omsättningstillgångar 28 551 27 020 26 223
Summa tillgångar 50 442 46 098 45 440
Bundet eget kapital 966 966 966
Fritt eget kapital 9 066 9 614 10 263
Eget kapital 10 032 10 580 11 229
Obeskattade reserver 11 13 11
Långfristiga räntebärande skulder 12 979 9 800 9 936
Skulder till koncernföretag 13 960 18 202 18 252
Uppskjutna skatteskulder 6 5 6
Summa långfristiga skulder 26 945 28 006 28 194
Kortfristiga räntebärande skulder 3 454 1 978 456
Skulder till koncernföretag 9 632 5 178 5 200
Övriga kortfristiga skulder 368 344 350
Summa kortfristiga skulder 13 454 7 499 6 006
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 50 442 46 098 45 440
===== SIDA 28 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202528
Segmentinformation
Värdeförändringar fastigheter
Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2025
jan–jun
2024
jan–jun
Sverige 536 519 450 445 –139 –216 – – 311 230
Finland 885 896 715 716 –345 –17 –16 1 353 701
Frankrike 583 415 470 332 36 387 – 3 505 721
Benelux 349 319 316 293 10 11 – – 326 304
Spanien 193 174 176 160 167 121 – – 343 281
Tyskland 68 58 66 55 –5 –8 – – 61 47
Övriga Europa 6 6 5 5 –4 –2 – – 1 2
Ej fördelat – – –33 –31 – – – – –33 –31
Totalt 2 621 2 388 2 165 1 974 –281 276 –16 4 1 867 2 254
Marknadssegment
Marknadsvärde
fastigheter
Investeringar
fastigheter
Förvärv
fastigheter
Avyttring
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2025
30 jun
2024
30 jun
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2025
jan–jun
2024
jan–jun
Sverige 15 169 14 768 208 335 – – – –
Finland 18 781 19 063 127 92 – 405 –27 –19
Frankrike 14 326 10 559 42 54 170 84 –11 –11
Benelux 9 784 8 828 66 45 711 111 – –
Spanien 6 321 5 186 13 15 811 404 – –
Tyskland 1 780 1 347 3 – 56 28 – –
Övriga Europa 118 124 – – – – – –
Totalt 66 278 59 875 459 540 1 749 1 033 –38 –30
===== SIDA 29 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202529
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med
IAS 34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS redovisningsstandarder i
rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redo -
visningsstandarder. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder
är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för
2024 och ska läsas tillsammans med denna.
Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som
kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som
börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp -
ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har
ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat
klart effekterna av IFRS 18.
Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder
som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver -
kan på Sagax redovisning.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2024. Inga materiella förändringar avseende transaktioner
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2024.
3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 10 juli pressmeddelades att Sagax genom 7 separata transaktioner
förvärvat 8 fastigheter för motsvarande 910 miljoner kronor. Fastig -
heterna omfattar en uthyrningsbar area om 134 800 kvadratmeter och
330 400 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande
74 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 99 % och hyres -
avtalens genomsnittliga återstående löptid till 5,2 år. Av förvärven har
motsvarande 585 miljoner kronor tillträtts vid publiceringen av denna
rapport. Återstående 325 miljoner kronor beräknas tillträdas under det
tredje kvartalet 2025. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment
Spanien (315 miljoner kronor), Tyskland (244 miljoner kronor), Benelux
(231 miljoner kronor) samt Frankrike (120 miljoner kronor).
Den 14 juli pressmeddelades att Sagax har förvärvat 13 fastig-
heter i Frankrike för motsvarande 480 miljoner kronor. Fastigheterna
omfattar en uthyrningsbar area om 100 700 kvadratmeter och 166 200
kvadratmeter friköpt mark. Fastighetsportföljen är koncentrerad till
Paris-, Lyon-, Marseille- och Bordeauxregionerna. Årshyran uppgår till
motsvarande 55 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 %
och hyresavtalens genomsnittliga återstående löptid till 6,0 år. Köpe -
skillingen motsvarar en bedömd initial direktavkastning om 7,4 %. Vid
fastighetsförvärv i Frankrike har berörda kommuner förköpsrätt. Erfor -
derliga tillstånd beräknas erhållas och fastigheterna tillträdas under det
tredje kvartal 2025.
Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Noter
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER
===== SIDA 30 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202530
Stockholm den 14 juli 2025
AB SAGAX (publ)
Organisationsnummer 556520-0028
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden.
Informationen lämnades för offentlig görande den 14 juli 2025, klockan 12.30, CEST.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
KALENDARIUM
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se.
Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025
Bokslutskommuniké 2025 9 februari 2026
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
September 2025
■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 26 september 2025
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 september 2025
December 2025
■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 23 december 2025
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2025
Mars 2026
■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 27 mars 2026
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540
david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540
agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
===== SIDA 31 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202531
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel
tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter
värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning
av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar
under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter periodens
utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till
gångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till
12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och
omräknat till balansdagens valuta kurser i förhållande till fastigheternas
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A och Baktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång
i relation till antal A och Baktier vid periodens utgång efter att hänsyn
tagits till eget kapital hänförligt till D aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till
hyresvärde direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska
utnyttjande graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A och
Baktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden
reducerat med utdelning till D aktier, dividerat med vägt genomsnittligt
antal A och Baktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A och
Baktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela
rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.
Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda
fastigheter.
===== SIDA 32 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202532
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A och Baktie
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och
intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A och Baktier efter
utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D aktier
för perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna
av A respektive B aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade
intresseföretag och joint venture.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt
EMTNprogram
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier
samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN
program/totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier
samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och joint venture
i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade
intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A och Baktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till
vägt genomsnittligt antal A och Baktier efter att hänsyn tagits till D aktiers
del av resultatet för perioden.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D aktie Daktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A och Baktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse
företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt
EMTNprogram
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D aktier med
återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning
av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs
på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/totala
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations
innehavare.
Triple netavtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med
IAS 33 beräknats som det antal A och Baktier vilka ska emitteras för att
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående
potentiella A och Baktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.
===== SIDA 33 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202533
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2024
jan–dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 1 379 2 058 5 274
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 379 2 058 –
Justerat resultat efter skatt 2 759 4 117 5 274
Genomsnittligt eget kapital 41 512 37 015 39 191
Avkastning på eget kapital 6,6 % 11,1 % 13,5 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 2 191 2 056 4 326
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 191 2 056 –
Finansiella kostnader 507 436 947
Tillägg för omräkning till årsvärde 507 436 –
Resultat före finansiella kostnader 5 395 4 984 5 274
Genomsnittliga totala tillgångar 84 232 76 949 78 727
Avkastning på totalt kapital 6,4 % 6,5 % 6,7 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 4 785 4 247 4 631
Totalt uthyrningsbar area,
tusental kvm 5 004 4 425 4 834
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 36 062 36 283 35 134
Totala tillgångar 84 420 80 488 84 044
Belåningsgrad 43 % 45 % 42 %
Direktavkastning
Driftnetto 2 165 1 974 4 191
Återläggning av tomträttsavgäld –17 –16 –32
Tillägg för omräkning till årsvärde 2 147 1 958 –
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/
övrigt 94 28 184
Valutaomräkning till balansdagskurs 16 –9 17
Justerat driftnetto 4 405 3 936 4 360
Fastigheternas redovisade värde 66 278 59 875 65 874
Direktavkastning 6,6 % 6,6 % 6,6 %
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto 4 381 3 846 4 191
Central administration –187 –193 –187
Utdelningar från joint venture och
intresseföretag 610 632 527
EBITDA 4 804 4 286 4 531
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital hänförligt till
moderbolagets ägare 40 421 37 452 40 941
Eget kapital tillhörande D aktier –4 419 –4 419 –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 002 33 032 36 522
Antal aktier, 1 000 st 338 448 338 424 338 424
Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448 338 483 338 444
Eget kapital per A och Baktie, kr 106,37 9 7, 61 10 7,9 2
Eget kapital per A och Baktie
efter utspädning, kr 106,37 9 7, 59 10 7,91
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2024
jan–dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 5 377 4 815 5 323
Hyresvärde 5 615 5 011 5 553
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 452 3 988 4 414
Återläggning av tomträttsavgäld –37 –33 –32
Justerat driftnetto 4 415 3 956 4 382
Fastigheternas redovisade värde 66 278 59 875 65 874
Framåtriktad direktavkastning 6,7 % 6,6 % 6,7 %
Framåtriktad EBITDA
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 452 3 988 4 414
Central administration –187 –193 –187
Utdelningar från joint venture och
intresseföretag 610 632 527
Framåtriktad EBITDA 4 875 4 428 4 754
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 1 379 2 058 5 274
Skatt 276 304 714
Värdeförändringar 536 –306 –1 661
Förvaltningsresultat 2 191 2 056 4 326
– varav hänförligt till minoritetsägare 29 – 30
– varav hänförligt till moderbolagets ägare 2 162 2 056 4 296
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till
moderbolagets ägare 2 162 2 056 4 296
Utdelning hänförlig till D aktier –126 –126 –253
Justerat förvaltnings resultat 2 036 1 930 4 044
Genomsnittligt antal A och
Baktier efter utspädning, 1 000 st 338 449 338 471 338 465
Förvaltningsresultat per A och
Baktie efter utspädning, kr 6,01 5,70 11,95
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader
Förvaltningsresultat hänförligt till
moderbolagets ägare 4 402 3 981 4 296
Utdelning hänförlig till D aktier –253 –253 –253
Justerat förvaltningsresultat 4 149 3 728 4 044
Genomsnittligt antal A och
Baktier efter utspädning, 1 000 st 338 454 334 787 338 465
Förvaltningsresultat per A och
Baktie innevarande period 12,26 11,14 11,95
Förvaltningsresultat per A och
Baktie föregående period 11,14 10,74 11,16
Årlig tillväxttakt, % 10 % 4 % 7 %
===== SIDA 34 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 202534
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande
period.
2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
3) IFRS-nyckeltal.
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2024
jan–dec
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 2 621 2 388 ET
Förvärvade och sålda fastigheter –341 –107 ET
Valutajustering1) – –47 ET
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
exklusive valutaeffekter 2 281 2 235 ET
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 1 560 2 247 5 732
Utdelningar från joint ventures och
intresseföretag 466 333 477
Ej kassaflödes påverkande poster 75 –699 –2 460
Betald skatt –94 –92 –162
Utdelning hänförlig till D-aktier –126 –126 –253
Utdelningar till innehavare utan
bestämmande inflytande –38 – –
Kassaflöde 1 843 1 663 3 334
Kassaflöde per A och Baktie efter
utspädning, kr 5,45 4,91 9,85
Nettoskuld
Se sid 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 36 062 36 283 35 134
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –9 666 –9 020 –9 496
Likvida medel –51 –3 056 –287
Nettoskuld enligt EMTN-program 26 345 24 206 25 352
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN program 26 345 24 206 25 352
Totala tillgångar 84 420 80 488 84 044
Nettoskuld enligt EMTN program/
totala tillgångar 31 % 30 % 30 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 25 390 22 640 24 367
EBITDA rullande 12 månader 4 804 4 286 4 531
Nettoskuld/EBITDA 5,3 x 5,3 x 5,4 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 25 390 22 640 24 367
Framåtriktad EBITDA 4 875 4 428 4 754
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,2 x 5,1 x 5,1 x
Nettoskuld/totala tillgångar
Nettoskuld 25 390 22 640 24 367
Totala tillgångar 84 420 80 488 84 044
Nettoskuld/totala tillgångar 30 % 28 % 29 %
Resultat per A- och B-aktie 3)
Resultat efter skatt hänförligt till
moderbolagets ägare 1 354 2 058 5 255
Utdelning hänförlig till D aktier –126 –126 –253
Justerat resultat efter skatt 1 228 1 932 5 002
Resultat per A och Baktie efter utspädning, kr 3,63 5,71 14,78
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2024
jan–dec
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 2 191 2 056 4 326
Återläggning förvaltnings resultat
joint venture och intresseföretag –586 –531 –1 108
Utdelning från joint venture och
intresseföretag 466 384 527
Finansiella kostnader inkl. leasing 507 436 947
Justerat förvaltnings resultat före
finansiella kostnader 2 577 2 345 4 693
Räntetäckningsgrad 5,1 x 5,4 x 5,0 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 2 191 2 056 4 326
Finansnetto 470 360 786
Förvaltningsresultat före finansnetto 2 661 2 416 5 112
Räntetäckningsgrad 5,7 x 6,7 x 6,5 x
Soliditet
Eget kapital 41 220 37 452 41 803
Totala tillgångar 84 420 80 488 84 044
Soliditet 49 % 47 % 50 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital hänförligt till
moderbolagets ägare 40 421 37 452 40 941
Eget kapital tillhörande D aktier –4 419 –4 419 –4 419
Återläggning av derivat 90 –10 71
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 153 4 022 4 185
Återläggningar hänförliga till joint
venture och intresseföretag 1 716 1 415 1 605
Substansvärde (NAV) 41 960 38 460 42 382
Substansvärde (NAV) per A och
Baktie efter utspädning, kr 123,98 113,62 125,23
Säkerställda skulder/totala tillgångar
Säkerställda skulder 4 906 4 914 4 937
Totala tillgångar 84 420 80 488 84 044
Säkerställda skulder/totala tillgångar 6 % 6 % 6 %
Överskottsgrad
Driftnetto 2 165 1 974 4 191
Hyresintäkter 2 621 2 388 4 994
Överskottsgrad 83 % 83 % 84 %
===== SIDA 35 =====
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt
industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 juni 2025 uppgick till 5 004 000 kvadratmeter fördelat på 989 fastigheter.
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Mer information finns på www.sagax.se.