Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20232
JANUARI – SEPTEMBER 2023
  ■  Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 160 miljoner kronor (2 725 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet ökade med 17 % till 2 972 (2 530) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 18 % till 8,64 (7,35) kronor.
  ■  Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –1 680 (3 521) miljoner kronor.
  ■  Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–734(–2615)miljonerkronor.
  ■  Periodens resultat efter skatt uppgick till 420 (2 445) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed18%till2707(2302)miljonerkronor  
motsvarande 7,81 (6,64) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 3 725 (3 419) miljoner kronor varav 3 237 (2 913) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
  ■  Sagax har i juni genomfört en riktad nyemission av 10 000 000 stamaktier av serie B. Emissionen tillförde bolaget 2 040 miljoner kronor.
TREDJE KVARTALET 2023
  ■  Hyresintäkterna ökade med 19 % till 1 113 miljoner kronor (938 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet ökade med 12 % till 1 015 (910) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 9 % till 2,90 (2,66) kronor.
  ■  Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med –314 (408) miljoner kronor.
  ■  Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed–27(–421)miljonerkronor.
  ■  Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 634 (702) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelsekapitalökademed40%till925(659)miljonerkronor  
motsvarande 2,62 (1,87) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 2 335 (841) miljoner kronor varav 2 140 (651) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
  ■  Sagax erhöll höjd kreditrating till Baa2 med "stable outlook" av Moody´ s Investors Service.
JUSTERAD PROGNOS FÖR 2023
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd,  
tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 3 900 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos  
uppgick till 3 800 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapporten för januari - juni 2023.
Delårsrapport januari – september 2023
Nyckeltal i urval1)2)
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
2021 
jan-dec
2020 
jan-dec
2019 
jan-dec
2018  
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 8,64 7, 3 5 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
   Förändring jämfört med föregående år, % 18 23 21 21 20 28 16
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 0,72 7, 0 9 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24
Utdelning per A- och B-aktie, kr – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00
Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,5 7, 6 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4
Räntetäckningsgrad, ggr 6,4 7, 6 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43 45 45 42 43 44 47
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 56 668 54 350 52 682 46 067 37 548 32 625 29 024
Fastigheternas direktavkastning, % 6,4 5,7 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8
1) Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33-34.
2) Beräkning av alternativa nyckeltal framgår av sidorna 35-36.

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20233
AFFÄRSIDÉ
Sagaxaffärsidéärattinvesteraikommersiellafastigheterfrämstinom
segmentet lager och lätt industri. 
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starkakassaflöden.
  ■  Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödetfrånbefintligtfastighetsbeståndskaökamerän  
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagaxharföljandefinansiellamål:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till  
 lägst 15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst  
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem 
årenförhållersigtilldefinansiellamålen.
Finansiella mål
Utfall rullande 
12 månader 
Femårigt  
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en 
femårsperiod uppgå till lägst 15 % per år 2 % 19 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska 
öka med minst 15 % per år 17 % 22 %
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte  
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Förattuppnåbolagetsverksamhetsmålochfinansiellamålharbolaget
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärvochinvesteringaribefintligtbeståndsyftartillatt
ökakassaflödetochdiversifierahyresintäkternaochdärigenomminska
bolagetsoperativaochfinansiellarisker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
ochstabiluthyrningsgradvilketgenererarstabilakassaflödenochmöj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärvochinvesteringaribefintligafastigheter.
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta 
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta 
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax 
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar 
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagaxfinansieringsstrategiärutformadmedtydligtfokuspåoperativt
kassaflödeochräntetäckningsgrad.Dettabedömsskapagodaförutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammetpåsidan4visarattSagaxkassaflödefråndenlöpande
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden 
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint 
ventureochintresseföretagredovisassomkassaflödefråndenlöpande
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte 
attsäkerställadetoperativakassaflödet.Bolagetsräntebärandeskulder
utgörsfrämstavicke-säkerställdaobligationslånieuro.Sagaxfinansie -
rarävensinverksamhetmedföretagscertifikatieuroochisvenskakro -
nor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det 
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
Affärsidé, målochstrategier
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader (Höger skala)
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % (Höger skala)
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
202320222021202020192018
0
5
10
15
20
25
30
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202320222021202020192018

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20234
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
20232022202120202019201820172016201520142013
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är 
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning 
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A 
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då 
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxtochdiversifieratnäringsliv.Dettabedömsbegränsariskenför
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm och Helsingfors, vilka bedöms ha goda 
förutsättningar för långsiktig tillväxt. 
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna stra -
tegiskyddasbolagetsoperativakassaflödefrånökadekostnadertillföljd
av ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exem -
pel värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster 
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets 
investeringsverksamhet,förvaltningochfinansieringsarbetebedrivsi
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. 
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt 
internapolicyer.Sagaxharidentifieratföljandefokusområden:
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att 
minskaenergianvändningen.Sagaxmiljöcertifierarnyabyggnadersom
uppförsocharbetarmedattmiljöcertifierabefintligabyggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar aktivt med att motverka alla former av korruption och  
har en visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt  
en upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagaxaffärsmodellpräglasialladelaravlångsiktighet.Kortsiktiga  
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde  skapande. Således  
ärhållbarhetsarbetetintegreratiaffärs modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är 
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan 
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda 
representanter för före  tagets värderingar och kultur. 
YtterligareinformationomSagaxhållbarhetsarbetefinnsattläsai
Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2022.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
20232022202120202019201820172016201520142013
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20235
Under det tredje kvartalet har Sagax förvärvat en fastighetsportfölj omfattande 19 fastigheter i Spanien. Fastigheterna omfattar totalt 
90 000 kvadrat  meter uthyrningsbar area och är fullt uthyrda.

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20236
Resultat-samtkassaflödesposternedanavserperiodenjanuaritilloch
med september 2023. Balansposterna avser ställningen vid periodens 
utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före  gående år 
respektive ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade med 17 % till 2 972 (2 530) miljoner kronor 
varav 698 (606) miljoner kronor från joint venture och intresseföretag. 
Förvaltningsresultatet ökade till följd av främst fastig  hetsförvärv, valuta-
effektsamtindexuppräkningavhyresintäkter.Förvaltningsresultatetper 
A- och B-aktie efter utspädning ökade med 18 % till 8,64 (7,35) kronor. 
Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med  
–1 680 (3 521) miljoner kronor, varav –726 (1 000) miljoner kronor 
avsåg värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. Värde -
förändringarna är huvudsakligen hänförliga till förändrade direkt -
avkastningskravochinflationsförväntningar.
Omvärderingavfinansiellainstrumentpåverkaderesultatetmed
–734 (–2 615) miljoner kronor, varav –616 (–3 221) miljoner kronor 
avsåg omvärdering av börsnoterade aktier.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 420 (2 445) miljoner kronor.
Resultat, intäkter och kostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20232022202120202019201820172016201520142013
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20232022202120202019201820172016201520142013
0
700
1 400
2 100
2 800
3 500
4 200
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
20232022202120202019201820172016201520142013
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
Kvartal 3 2023Kvartal 3 2022Kvartal 3 2021
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive 
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 160 (2 725) miljoner kronor. 
Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv, indexering 
och att euron har stärkts mot kronan. Hyresintäkterna har påverkats 
negativt av försäljningen av 36 fastigheter i Spanien. 
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 6,5 % 
(4,5%)exklusivevalutaeffekter.Destörstaökningarnaåterfannsiseg -
menten Nederländerna 12,6 %, Spanien 8,7 % och Sverige 7,8 %.
Övriga intäkter uppgick till 12 (28) miljoner kronor. 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-sep
2022
jan-sep
Hyresintäkter  3 160 2 725
Förvärv och avyttringar –298 –205
Valutajustering1) – 168
Summa 2 863 2 688
1)  Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20237
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under 
perioden har vakans  värdet ökat med 171 (146) miljoner kronor till följd 
avavflyttningarochminskatmed151(139)miljonerkronortillföljd
avinflyttningar.Tidsbegränsadeinflyttningsrabatterökademed11(7)
miljoner kronor och uppgick till 50 (45) miljoner kronor på årsbasis vid 
periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastig  heter under perioden 
har ökat vakansvärdet med 1 (14) miljoner kronor netto. Sammantaget 
uppgick vakans  värdet till 206 (168) miljoner kronor vid periodens slut. 
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 92 (116) miljoner kronor var vid 
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 92 (115) miljoner 
kronorharsagtsuppföravflyttningochantalethyres avtalsomhar
sagts upp för omförhandling uppgick till noll (1). Av de hyresavtal som 
sagtsuppskeravflyttningarmotsvarandeetthyresvärdeom24miljoner
kronor under 2023.
Uthyrningaravlokalertillhyresgästersomännuejinflyttathar
minskatdetjusteradevakansvärdetmed42(31)miljonerkronor.Inflytt -
ningar motsvarande ett hyresvärde om 28 miljoner kronor sker under 
2023. Det justerade vakansvärdet uppgick till 256 (254) miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 325 (300) 
miljoner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 158 (132) 
miljoner kronor. Övriga fastighetskostnader har ökat till 68 (60) miljo -
ner kronor. Kostnads  ökningarna förklaras främst av fastig  hets förvärv. 
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 118 (107) miljoner 
kronor motsvarande 3,7 % (3,9 %) av periodens hyresintäkter. 
Sagax hade vid periodens utgång 94 (93) medarbetare. Funktioner 
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. 
Sagax har kontor i Stockholm,  Helsingfors,  Paris, Rotterdam,  Barcelona 
och Frankfurt. 
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-sep
2022
jan-dec
Ingående vakans respektive år 171 135
Inflyttningar – 151 –207
Avflyttningar 171 220
Förändring av lämnade rabatter 11 1
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 4 19
Vakansvärde, för sålda fastigheter –3 –5
Valutakursförändring 3 8
Utgående vakansvärde 206 171
Uppsagt för omförhandling – 3
Uppsagda avtal, ej avflyttat 92 104
Uthyrning, ej inflyttat –42 –49
Justerat utgående vakansvärde 256 229
Vakanser 1 oktober 2023
Segment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde, 
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 1 033 63 6 % 918 000 54 000 6 %
Finland 1 779 87 5 % 1 449 000 80 000 6 %
Frankrike 732 18 2 % 631 000 15 000 2 %
Benelux2) 646 34 5 %    656 000 7 000 1 %
Spanien 299 3 1 % 416 000 7 000 2 %
Tyskland 115 2 1 % 94 000 2 000 2 %
Övriga Europa 12 – – 6 000 – –
Totalt 4 617 206 4 % 4 170 000 166 000 4 %
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar   Avflyttningar
In- och av-
flyttningsår
Antal 
avtal
Hyresvärde, 
mkr
Antal 
avtal
Hyresvärde, 
mkr
2023 21 28 24 24
2024 4 14 37 50
2025 – – 5 8
2026 – – 1 2
2027 – – 1 8
>2027 – – – –
Totalt 25 42 68 92
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
2) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 39
Finland 27
Frankrike 12
Nederländerna 9
Spanien 6
Tyskland 1
Totalt 94

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20238
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till –61 
(1 548) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 698 (606) miljoner 
kronor, värde förändringar på fastigheter –726 (1 000) miljoner kronor 
och värdeförändringar på räntederivat –36 (314) miljoner kronor. Skatt 
på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till –12 (–401) 
miljoner kronor. Övriga värdeförändringar uppgick till 15 (29) miljoner 
kronor. För ytterligare information se sidan 13.
FINANSNETTO
Definansiellaintäkternauppgicktill304(144)miljonerkronoroch
avsåg huvudsakligen engångsintäkt om 59 miljoner kronor avseende 
återköptaobligationer,finansiellintäktom123miljonerkronorhänför -
ligtilldenkortfristigafinansiellaleasingfordransomuppståtttillföljd
av den avtalade försäljningen av 36 fastigheter i Spanien, ränteintäkter 
frånbörsnoteradeobligationerochandrafinansiellaplaceringarom
71 miljoner kronor samt 46 (144) miljoner kronor i aktieutdelning från 
börsnoterade aktier. 
Definansiellakostnaderna,exklusive räntekomponentenavseende
IFRS 16 Leasing, steg till –510 (–354) miljoner kronor till följd av att 
ränte bärande skulder ökat samt att högre marknadsräntor påverkat 
koncernens upplåning. Den genomsnittliga räntan på de räntebärande 
skulderna uppgick till 2,0 % (1,6 %) på balansdagen. 
Räntekomponenten avseende IFRS 16 Leasing uppgick till –24 (–21) 
miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder 
och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas 
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 97 % av 
marknadsvärdet externt värderade. Fastigheternas värdeförändring 
uppgick till –954 (2 521) miljoner kronor varav orealiserad värdeför -
ändring uppgick till –955 (2 530) miljoner kronor. Av den orealiserade 
värde förändringen var 544 (426) miljoner kronor hänförlig till förvalt -
ning och –1 499 (2 104) miljoner kronor relaterat till allmän marknads -
värdeförändring, se tabell nedan. Se även sidan 12 för ytterligare 
information.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
Definansiellainstrumentensvärdeförändringuppgicktill–698 (–2929)
miljoner kronor. Realiserade värdeförändringar hänförliga till avyttring 
avfinansiellainstrumentuppgicktill23(3)miljonerkronor.Orealiserad
värde förändring hänförlig till räntederivat uppgick till 9 (92) miljo -
ner kronor. Omvärdering av börsnoterade aktier medförde en värde -
förändring om –616 (–3 221) miljoner kronor, varav aktieinnehavet i 
Nyfosa omvärderades med –525 (–2 940) miljoner kronor. Omvärdering 
avfinansiellainstrumentavseendejointventureharskettmed–38(150)
miljonerkronor.Övrigafinansiellainstrumentharomvärderatsmed
–76 (47) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisar en skattekostnad om –141 (–619) miljoner kronor be-  
stående av en aktuell skattekostnad om –143 (–58) miljoner kronor och 
en uppskjuten skatteintäkt om 2 (–561) miljoner kronor. Skatteintäkt 
redovisad i övrigt totalresultat uppgick till 6 (–31) miljoner kronor. 
Koncernens uppskjutna skatte  skuld uppgick till 4 046 (3 778) miljoner 
kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende acku -
mulerade skattemässiga underskott uppgick till 173 miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödetfråndenlöpandeverksamhetenföreförändringavrörelse  -
kapital uppgick till 2 707 (2 302) miljoner kronor. Förändringar av 
rörelsekapitaletpåverkadekassa flödetmed149(155)miljonerkro -
nor.Investerings verksamhetenpåverkadekassaflödetmed–2321
(–5344)miljonerkronorsamtidigtsomkassa flödetfrånfinansierings -
verksamheten uppgick till –586 (2 917) miljoner kronor. Sammantaget 
har likvida medel förändrats med –51 (31) miljoner kronor under perio -
den. 
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie  marknaden 
såsom rapportering och aktiemarknads  information. Tjänster  mellan 
koncernföretagdebiterasenligtaffärsmässigavillkorochmedtil l-
lämpning av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av 
förvaltningstjänster. Moder  bolagets förvaltningsarvode från koncern -
företag uppgick till 65 (65) miljoner kronor. 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan-sep 2023
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 684
Avflyttningar/Omförhandlingar –140
Allmän marknadsvärdeförändring –1 499
Totalt –955
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor
Kvartal 1 –333
Kvartal 2 –508
Kvartal 3 –114
Totalt –955

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20239
JUSTERAD PROGNOS FÖR 2023
För 2023 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före 
omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd, tillkänna -
givna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå 
till 3 900 miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till 3 800 
miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnande av delårsrapporten 
för januari - juni 2023.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs  rapporter och 
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv  månaders-
basis per 1 oktober. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa 
med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte 
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, 
valutaeffekter,hyresutvecklingellervärdeförändringar. 
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års  basis  
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets-
kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat 
för innehavstid. Kostnaderna för  central administration har baserats på 
faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats 
utifrån ränte  bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kost -
naderna för de ränte  bärande skulderna har baserats på koncernens 
beräknadegenomsnittligaräntenivåmedtilläggförperiodiseradefinan -
sieringskostnader och kostnader avseende på balans  dagen outnyttjade 
kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent  ligt tomträttsavgäl -
der vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat 
för innehavstid. Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade 
aktier har ej beaktats i intjäningsför  mågan. Skatten är beräknad med 
18 % (18 %) schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balans -
dagens kurs om 11,49. Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 
1 januari 2023 har skett till 11,13 kronor. 
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräk -
nade enligt samma principer som för Sagax med be  aktande av resultat -
andelens storlek. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 okt 2023 1 jan 2023
Hyresvärde 4 617 4 195
Vakans –206 –171
Hyresintäkter 4 411 4 024
Fastighetskostnader –769 –704
Driftnetto 3 642 3 319 
Central administration –185 –174
Joint venture och intresseföretag  970 818
Finansnetto –593 –398
Leasingkostnader –31 –28
Förvaltningsresultat 3 804 3 538
Skatt –685 –637
Resultat efter skatt 3 119 2 902
  – varav ägare av D-aktier 252 252
  – varav ägare av A- och B-aktier 2 867 2 650
Framåtriktad direktavkastning, % 6,4 6,3
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,1 6,5
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
202320222021202020192018
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019201820172016201520142013
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019201820172016201520142013

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202310
Per 30 september 2023 omfattade fastighetsbeståndet 811 (782) fastig -
heter med en uthyrningsbar area om 4 170 000 (4 036 000) kvadrat -
meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 4 617 (4 048) 
respektive 4 411 (3 880) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta 
mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
INVESTERINGAR
Sagax har under perioden investerat 3 783 (3 432) miljoner kronor varav 
3 237 (2 915) miljoner kronor avsåg fastighets  förvärv. 
Totalt546(517)miljonerkronorinvesteradesidetbefintligafastig -
hetsbeståndet. 133 miljoner kronor avsåg under  håll av fastig  heterna och 
219 miljoner  kronor nyproduktion. Därutöver investerades 159 miljoner 
 kronor i samband med nyuthyrningar och 34 miljoner kronor mot hyres -
tillägg. Av totala investeringar utgjorde 12 miljoner kronor investeringar 
i energi besparande åtgärder.  
Koncernen har avtalat om förvärv av 51 fastigheter i Frankrike, 7 fastig -
heter i Spanien och 2 fastigheter i Belgien som tillträds efter periodens 
utgång. Den sammanlagda investeringen kommer att uppgå till 1 426 
miljoner kronor.
 
AVYTTRINGAR
Under perioden har sex fastigheter avyttrats för sammanlagt 58 miljo -
ner kronor, varav fyra fastigheter i Frankrike för motsvarande 28 miljo -
ner kronor . 
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt  avkastningen för perioden i förhållande till marknadsvärdet vid 
periodens utgång uppgick till 6,4 % (5,7%). Framåtriktad direktavkast -
ning uppgick till 6,4 % (5,8 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari-september 2023
Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Netto investeringar
Sverige 186 317 504 13 % – 504
Finland 726 97 823 22 % –1 823
Frankrike 232 78  309 8 % –28 282
Benelux1) 1 056 37 1 093 29 % – 1 093
Spanien 964 15 978 26 % – 978
Tyskland 73 2 75 2 % –30 45
Övriga Europa – – – – – –
Totalt 3 237 546 3 783 100 % –58 3 725
1) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 oktober 2023
Segment
Marknadsvärde
Antal  
fastigheter
Uthyrningsbar 
area, kvm
Vakant area, 
kvm
Ekonomisk 
uthyrningsgrad
 
Kontrakterad 
årshyra, mkr
Hyresvärde,  
mkrMkr Andel kr/kvm
Sverige 14 739 26 % 16 100 120 918 000 54 000 1 033 94 % 970
Finland 18 891 33 % 13 000 228 1 449 000 80 000 1 779 95 % 1 692
Frankrike  8 580 15 % 13 600 197 631 000 15 000 732 98 % 714
Benelux1) 8 518 15 % 13 000 146 656 000 7 000 646 95 % 613
Spanien 4 436 8 % 10 700 109 416 000 7 000 299 99 % 297
Tyskland 1 374 2 % 14 700 9 94 000 2 000 115 99 % 113
Övriga Europa 131 0 % 20 300 2 6 000 – 12 100 % 12
Totalt 56 668 100 % 13 600 811 4 170 000 166 000 4 617 96 % 4 411

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202311
HYRESAVTALSSTRUKTUR 
Sagaxharendiversifieradavtalsstrukturvilketförbättrarmöjlig heterna
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för  
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela -
tionermedbolagetshyresgästerochattuppnåengoddiversifieringav
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 343 (2 314) 
hyres avtal. I  tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres  avtal i 
relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen fram -
går att 2 336 (2 306) hyres  avtal hade ett hyres  värde understigande 1 % 
av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal 
motsvarade 90 % (86 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 
6 (6) hyres avtal med ett hyres  värde motsvarande 1–2 % av koncernens 
årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 8 % (8 %) av Sagax 
årshyra. Endast 1 (2) av Sagax hyres  avtal hade ett årligt hyres  värde 
över stigande 2 % av koncernens årshyra. Detta avtal utgjorde 2 % av 
koncernens årshyra.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom 
tillverkningsindustrin står för 14 % (15 %) av hyresintäkterna. Fordons -
relaterad verksamhet, innefattande försäljning, service och tillverkning 
samt livsmedelsrelaterad verksamhet står för 14 % (12 %) respektive 
10%(14%)avhyresintäkterna.Endiversifieringavhyres gästernas
branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres  - 
förluster.Dehuvuds akligasektorernaåterfinnsicirkeldiagrammet
nedan. 
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa 
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta 
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings -
grad. Avtal som representerar 53 % av årshyran förfaller år 2027 eller 
senare. Mellan åren 2023 och 2026 förfaller 2-17 % av årshyran per år. 
0
100
200
300
400
500
600
700
800
>2037203720362035203420332032203120302029202820272026202520242023
Förfalloår årshyra
Mkr
Löptider för hyresavtal
Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel
2023 247 72 000 91 2 %
2024 746 625 000 739 17 %
2025 436 723 000 679 15 %
2026 331 470 000 555 13 %
2027 201 502 000 489 11 %
> 2027 381 1 612 000 1 858 42 %
Totalt 2 343 4 004 000 4 411 100 %
Fördelning av kontrakterad årshyra 
IT, utveckling,utbildning 6 %
Fastighetsservice 9 %
Byggmaterial 7 %
Övrigt 16 %
Media 4 %
Produktion,fastigheter 6 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 10 %
Medicin,medicinteknik 6 %
Stat, kommun 2 %
Fordon 14 %
Tillverkningsindustri 14 %
Fördelning av hyresavtal
Andel av  
kontrakterad årshyra
Årshyra
Antal  
hyres avtal, st
Genom-
snittlig  
årshyra, mkr Hyres duration, årMkr Andel, %
> 2 % 101 2 1 101 14
1–2 % 356 8 6 59 4
< 1 % 3 954 90 2 336 2 4
Totalt 4 411 100 2 343 2 5

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202312
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial 
Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter 
till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig  heternas 
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings  företag 
och uppdateras kvartalsvis. 
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 811 (782) 
fastig  heter fastställdes per 30 september 2023 till 56 668 (54 350) mil -
joner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att 
fastighets  värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har 
ökat med 1 216 (2 336) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till 
–955 (2 530) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om 
–1,7%(5,5%).Undersammaperiodvardenvägdainflationen3,1%(7,5
%) i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen 
uppgick således till –4,6 % (-1,9 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var 544 miljoner kronor 
hänförlig till förvaltning och –1 499 miljoner kronor huvudsakligen rela -
terattillantagandenomhöjdadirektavkastningskrav,förändradeinfla -
tionsförväntningar, högre fastighetskostnader samt höjd stämpelskatt i 
Nederländerna. 
Högreräntorochförsämradefinansieringsvillkorfortsätteratt
påverka likviditeten i fastighetsmarknaden negativt. Ett antal transak -
tioner inom Sagax marknadssegment har genomförts under perioden, 
men jämfört med tidigare år är omsättningen låg. Osäkerheten i värde -
bedömningarna är således fortsatt högre än normalt.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade 
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 97 % av 
fastighetsvärdet har per 30 september 2023 värderats av auktoriserade 
fastig  hets värderare från oberoende värderings  företag. För övriga fastig -
heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern -
värdering. 
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassa -
flödeskalkylerivilkadriftnetton,investeringarochrestvärden
nuvärdes beräknas. Kalkyl  perioden har anpassats efter åter  stående 
löptidavbefintligahyresavtalochvarierarmellan5och20år.Kalkyl -
perioden uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax års -
redovisning för 2022 sidan 96.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylräntaförnuvärdesberäkningavkassaflöde(5,1–16,1%),kalkyl -
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,1–16,1 %) och direktavkast -
ningskrav för restvärdes  bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av 
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende 
risknivå och respektive fastighets marknads  position. 
Denvägdakalkylräntanförnuvärdesberäkningavkassaflödeoch
restvärden uppgick till 7,8 % (7,7 %) respektive 7,9 % (7,7 %) för fastig -
hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet steg till 6,4 % (6,2 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2022 52 682 751
Förvärv av fastigheter 3 237 66
Investeringar i befintligt bestånd 546
Avyttring av fastigheter –58 –6
Omräkningseffekt valuta 1 216
Orealiserad värdeförändring –955
Fastighetsbestånd 30 september 2023 56 668 811
Fastigheternas marknadsvärde 1)
Finland 33 % (18 891 mkr)
Sverige 26 % (14 739 mkr)
Övriga Europa 0 % (131 mkr)
Spanien 8 % (4 436 mkr)
Frankrike 15 % (8 580 mkr)
Benelux 15 % (8 518 mkr)
Tyskland 2 % (1 374 mkr)
Koncernens hyresvärde 1)
Finland 39 % (1 779 mkr)
Sverige 22 % (1 033 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 6 % (299 mkr)
Frankrike 16 % (732 mkr)
Benelux 14 % (646 mkr)
Tyskland 3 % (115 mkr)
1) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202313
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå 
marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som 
attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har upp -
gått till 7 377 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdel -
ning till Sagax om 3 185 (2 525) miljoner kronor. Det redovisade värdet 
på dessa investeringar uppgick till 13 552 (11 134) miljoner kronor varav 
93 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB, Söderport Property 
Investment AB samt NP3 Fastigheter AB. 
Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 698 
(606) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 628 (534) mil-
jonerkronortillkassaflödet.Sagaxandelavvärdeförändringarpåfastig -
heter uppgick till –726 (1 000) miljoner kronor och av värde förändringar 
på derivat till –36 (314) miljoner kronor. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje  
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i  Sverige, Tyskland och Finland. 
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. 
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. Söder-
ports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter i 
 Sverige. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av 
fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 087 miljoner 
kronor återfanns i Stockholm den 30 september 2023. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter 
AB. Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framfö -
rallt byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 
kvadrat  meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru -
handel. Merparten av fastigheterna är belägna i  universitets- och 
regionstäder. Sagax  ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning. 
INTRESSEFÖRETAG 
Nyfosa AB (Nyfosa)  
Sagax äger aktier motsvarande 23,3 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. 
På Nyfosas årsstämma 25 april 2023 invaldes Sagax verkställande direk -
tör som ny ledamot i Nyfosas styrelse varvid Sagax därmed bedöms få 
betydandeinflytandeiNyfosa.FöljaktligenredovisasinnehavetiNyfosa
därefter som ett intresseföretag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassi -
ficeringskeddeper25april2023baseratpåmarknadsvärdetsammadag
ochharresulteratienorealiseradvärdeförändringpåfinansiellainstru -
ment om –525 miljoner kronor. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav 
uppgick till 2 617 (2 634) miljoner kronor och det redovisade värdet till 
3 004 (–) miljoner kronor per 30 september 2023. 
Nyfosaärettfastighetsbolagaktivtpådensvenska,finskaoch
norska marknaden med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkom -
muner. Fastighetsbeståndet omfattade 513 fastigheter med ett samman -
lagt fastighetsvärde om 41,0 miljarder kronor och ett hyresvärde om 
3 881 miljoner kronor per 30 september 2023. Nyfosa är börsnoterat på 
Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 21,2 % av rösterna och 15,8 % av kapi -
talet i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 2 079 
(2 111) miljoner kronor och det redovisade värdet till 2 153 (2 134)  
miljoner kronor per 30 september 2023. NP3 är ett fastighetsbolag  
med fokus på kommersiella fastigheter med hög direkt  avkastning  
främst i norra  Sverige. Fastighetsbeståndet omfattade 504 fastig  heter 
med ett sammanlagt fastighetsvärde om 20 miljarder kronor och ett 
hyresvärde om 1 933 miljoner kronor per 30 september 2023. NP3 är 
börs noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se 
www.np3fastigheter.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 24,0 % av rösterna och 21,8 % av kapitalet 
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 636 mil-
joner kronor och det redovisade värdet till 666 (668) miljoner kronor per 
30 september 2023. Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommer -
siella fastigheter i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighets -
beståndet omfattade 127 fastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde 
om 7,2 miljarder kronor och ett hyresvärde om 597 miljoner kronor per 
30 september 2023. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid 
Cap. För mer information se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202314
Sagax joint venture
  Hemsö Söderport Ess-Sierra
2023, jan – sep 2022, jan – sep 2023, jan – sep 2022, jan – sep 2023, jan – sep 2022, jan – sep
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Sagax andel av totalresultat, mkr –200 580 116 552 –14 66
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 228 242 171 179 23 24
Hyresintäkter, mkr 3 598 3 005 766 673 72 70
Förvaltningsresultat, mkr 1 785 1 798 342 381 46 48
Periodens resultat, mkr –1 648 3 970 232 1 188 –28 132
30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 603 5 182 2 820 2 817 298 333
Antal fastigheter 485 468 85 84 39 39
Fastigheternas redovisade värde, mkr 84 369 85 004 14 398 14 303 1 528 1 629
Uthyrningsbar area, kvm 2 452 000 2 339 000 773 000 769 000 184 000 184 000
Hyresduration, år 9,5 9,8 4,1 4,2 6,7 6,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 95 95 100 100
Räntebärande skulder, mkr 52 029 48 792 7 377 6 965 854 873
Kapitalbindning, år 5,7 6,5 3,9 2,7 1,2 2,2
Räntebindning, år 5,0 5,7 2,1 1,9 0,2 1,0
Marknadsvärde för derivat, mkr –170 389 140 153 – –

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202315
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 30 september 2023 till 35 130 
(33 092) miljoner kronor. Under perioden har eget kapi  tal ökat med  
2 040 miljoner kronor till följd av en riktad nyemission om 10 000 000 
stamaktier av serie B, ett total  resultat om 732 miljoner  kronor, transak -
tioner om sammanlagt 6 miljoner kronor i anslutning till incitaments -
program samt aktieutdelning om –1 111 miljoner kronor. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 31 846  
(31 900) miljoner kronor motsvarande 31 912 (31 970) miljoner kronor i 
nominellt belopp. Mot  svarande 30 115 (29 775) miljoner kronor av skul -
derna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de ränte -
bärande skulderna med 1 063 (1 761) miljoner kronor. 
Börs noterade obligationslån uppgick till 26 312 (27 975) miljoner 
kronor.Övrigaränte bärandeskulderbestodavföretagscertifikatom
1 907 (2 283) miljoner kronor samt skulder till banker om 3 626 (1 642) 
miljoner kronor. 
Icke-säkerställdaskulderinklusiveföretagcertifikatmotsvarade
89 % (96 %) av de räntebärande skulderna. 
Räntetäckningsgraden uppgick till 6,4 (7,6) gånger under perioden 
och belåningsgraden uppgick till 43 % (45 %) vid periodens utgång. Den 
ränte bärande netto  skulden motsvarade 6,5 (7,6) gånger EBITDA för de 
senaste tolv månaderna och 6,1 (7,0) gånger framåtriktad EBITDA, se 
sidan 9 för mer information. 
Totalt har 5 200 (6 517) miljoner kronor upptagits i lån under perio -
den. Totalt 6 694 (2 759) miljoner kronor har amorterats under perioden 
varav 2 315 miljoner kronor avser förtidsinlösen av obligationslån. Den 
räntebärande nettoskulden uppgick till 25 082 (25 154) miljoner kronor. 
Den genomsnittliga återstående  ränte- och kapital  bindningen 
uppgick till 2,8 (3,4) år respektive 3,3 (3,9) år vid periodens utgång. 
Den genomsnittliga räntan för ränte  bärande skulder uppgick till 2,0 % 
(1,5%)inklusiveeffekteravderivat instrumentperbalansdagen.
Av Sagax räntebärande skulder löper 26 519 (27 703) miljoner kronor, 
motsvarande 83 % (87 %) med fast  ränta. Bolaget hade ränte tak och ränte-
swappar med ett sammanlagt nominellt  värde om 1 191 (1 460) miljoner 
kronor motsvarande 3,7 % (4,6 %) av räntebärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER 
Sagax rörelsekapital per 30 september 2023 uppgick till –5 434  (–501) 
miljoner kronor.  Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up facilite -
terförcertifikat programuppgickvidsammatidpunkttill8365(6809)
miljoner kronor. Inga ytter  ligare säker  heter behöver ställas för nyttjan -
det av kredit  faciliteterna.
Finansiering
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor 30 sep 2023 30 sep 2022
Räntebärande skulder 31 846 31 900
Räntebärande tillgångar –750 –844
Börsnoterade instrument 1) –5 989 –5 788
Likvida medel –25 –115
Nettoskuld 25 082 25 154
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Ränte- och kapitalbindning 30 september 2023
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta Andel
Nominellt 
belopp, mkr Andel
2023  3 506 5,1 % 11%  39 0 %
2024  4 477 2,4 % 14%  3 608 11 %
2025  4 597 2,4 % 14%  4 953 16 %
2026  3 448 1,7 % 11%  4 026 13 %
2027  4 392 2,4 % 14%  6 954 22 %
> 2027  11 492 0,9 % 36%  12 331 39 %
Summa/
genomsnitt  31 912 2,0 % 100%  31 912 100 %
1) Inklusive derivat.
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20232022202120202019201820172016201520142013
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202320222021202020192018

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202316
Derivatavtal 30 september 2023
Belopp i miljoner kronor
Nominella 
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
30 sep 2023
Marknadsvärde  
31 dec 2022
Periodens  
förändring
Nominella ränteswappar 944 4,2 16 2 14
Räntetak 247 0,8 7 12 –5
Summa/genomsnitt 1 191 3,5 23 14 9
Börsnoterade obligationslån 30 september 2023
Löptid Räntebas Nominellt belopp meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2018-2024 Fast ränta 294 294 2,10 % 2,00 % 2024-01-17 XS1877540465
2019-2025 Fast ränta 400 401 2,06 % 2,25 % 2025-03-13 XS1962543820
2022-2026 Fast ränta 300 299 1,78 % 1,63 % 2026-02-24 XS2447539060
2020-2027 Fast ränta 300 299 1,26 % 1,13 % 2027-01-30 XS2112816934
2021-2028 Fast ränta 500 497 0,88 % 0,75 % 2028-01-26 XS2291340433
2021-2029 Fast ränta 500 500 1,01 % 1,00 % 2029-05-17 XS2342227837
Summa/genomsnitt 2 294 2 290 1,44 % 1,39 %
Finansieringskällor
Obligationer 83 % (26 312 mkr) 
Banklån 11 % (3 626 mkr)
Företagscertifikat 6 % (1 907 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 
83 % (26 553 mkr)
Säkerställda skulder 11 % (3 385 mkr)
Företagscertifikat 6 % (1 907 mkr)
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program 30 sep 2023 31 dec 2022
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa3, Positive outlook
Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 36 % 35 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 9,4 x 12,7 x
Säkerställda skulder/Totala tillgångar  < 45 % 5 % 3 %

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202317
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid perio -
dens slut uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 451 
(382) miljoner kronor. 
RÄNTEBÄRANDE LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR
Räntebärande långfristiga fordringar uppgick till 616 (731) miljoner kro -
nor och består av ett konvertibelt skuldebrev utställt av franska Groupe 
BMG värderat till 516 (615) miljoner kronor med en löptid till  2024-12-31 
samt reverser värderade till 99 (116) miljoner kronor som ställts ut i sam -
band med en fastighetsförsäljning under 2021. 
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument består av börsnoterade aktier som inte utgör 
innehav i intresseföretag samt obligationer och uppgick sammanlagt till 
737 (3 273) miljoner kronor. Börsnoterade  aktier redovisas till balans -
dagens stängningskurser och uppgick till 31 (3 168) miljoner kronor. 
MinskningenberorpåattinnehavetiNyfosaABharomklassificeratstill 
intresseföretag och att innehavet i Cibus Nordic Real Estate AB avytt -
rats. Därutöver har Sagax investerat i börsnoterade obligationer som vid 
periodens slut redovisas till ett värde om 705 (105) miljoner kronor. För 
ytterligare information se sidan 13. 
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 1 054 (733) miljoner kronor  
och består huvudsakligen av förutbetalda kostnader och upplupna intäk -
ter om 435 (302) miljoner kronor samt hyresfordringar uppgående till 
206 (166) miljoner kronor. 
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202320222021202020192018
43
Räntetäckningsgraden ska överstiga 
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202320222021202020192018
6,4
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
202320222021202020192018
6,5
FINANSPOLICY
Sagaxfinanspolicyangerriktlinjerochreglerförfinansverksamheten
isyfteattbelysahurdefinansiellariskernaskabegränsas.Sagaxhar
följanderiktlinjerförfinansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig 
till bolagets riktlinjer.

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202318
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jul-sep
2022
jul-sep
2022
jan-dec
Rullande tolv
månader
Hyresintäkter  3 160 2 725 1 113 938 3 696 4 131
Övriga intäkter 12 28 4 16 31 16
Driftskostnader –253 –243 –71 –72 –346 –356
Underhållskostnader –72 –57 –23 –19 –84 –100
Fastighetsskatt –158 –132 –55 –43 –178 –204
Övriga fastighetskostnader –68 –60 –26 –20 –87 –95
Driftnetto 2 621 2 262 942 799 3 032 3 392
Central administration –118 –107 –39 –30 –174 –185
Resultat från joint venture och intresseföretag  – 61 1 548 29 17 1 375 –233
  – varav förvaltningsresultat 698 606 261 215 766 858
  –  varav värdeförändringar –762 1 314 –232 –189 852 –1 224
  – varav skatt –12 –401 –1 –9 –351 39
  – varav övrigt 15 29 – – 108 94
Finansiella intäkter 304 144 33 58 235 396
Finansiella kostnader –510 –354 –174 –125 –492 –649
Finansiell kostnad räntekomponent leasing –24 –21 –8 –7 –28 –31
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 213 3 471 782 712 3 948 2 690
  – varav förvaltningsresultat 2 972 2 530 1 015 910 3 339 3 781
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 1 –9 1 –1 –12 –3
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –955 2 530 –114 664 1 709 –1 776
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 23 3 – – 3 23
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –721 –2 932 4 –488 –2 343 –132
Resultat före skatt 561 3 064 674 888 3 305  802
Uppskjuten skatt 2 –561 4 –169 –523 40
Aktuell skatt –143 –58 –44 –16 –63 –148
Periodens resultat 420 2 445 634 702 2 718 694
Övrigt totalresultat 
–  poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 507 1 183 –439 376 1 478  801
Andel övrigt totalresultat för joint venture 67 29 52 7 27 65
Omräkningseffekter säkringsredovisning –267 –694 199 –214 –878 –451
Skatt på poster som kan komma att återföras 6 –31 –3 –13 –42 –6
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 312 487 –191 156 585 409
Totalresultat för perioden 732 2 932 443 858 3 303 1 103'
Resultat per A- och B-aktie, kr 0,72 7,10 1,78 2,01 7, 76 1,38
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 0,72 7, 0 9 1,78 2,01 7, 75 1,38
Resultat per D-aktie, kr 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 2,00
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 321,8 317,9 328,3 318,0 317, 8 320,9
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 322,2 318,3 328,5 318,4 318,3 321,3
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202319
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2023
30 sep
2022
30 sep
2022
31 dec
Förvaltningsfastigheter 56 668 54 350 52 655
Förvaltningsfastigheter till försäljning – – 27
Leasingavtal nyttjanderätt 451 382 380
Joint venture och intresseföretag 13 552 11 134 11 022
Uppskjutna skattefordringar 173 – –
Derivat 23 12 14
Räntebärande långfristiga fordringar 616 731 746
Övriga anläggningstillgångar 181 188 146
Summa anläggningstillgångar 71 664 66 797 64 991
Börsnoterade instrument 737 3 273 3 891
Kortfristig finansiell leasingfordran – – 2 008
Räntebärande kortfristiga fordringar 26 – –
Övriga omsättningstillgångar 1 054 733 865
Kassa och bank 25 115 76
Summa omsättningstillgångar 1 842 4 121 6 840
Summa tillgångar 73 505 70 918 71 831
Eget kapital 35 130 33 092 33 463
Långfristiga räntebärande skulder 26 292 28 763 29 820
Uppskjuten skatteskuld 4 046 3 778 3 779
Leasingskuld nyttjanderätt 451 382 380
Övriga långfristiga skulder 311 281 299
Summa långfristiga skulder 31 100 33 204 34 278
Företagscertifikat 1 907 2 283 1 572
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 647 854 902
Övriga kortfristiga skulder 1 722 1 485 1 616
Summa kortfristiga skulder 7 276 4 622 4 090
Summa eget kapital och skulder 73 505 70 918 71 831

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202320
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jul-sep
2022
jul-sep
2022
jan-dec
Rullande tolv
månader
Resultat före skatt 561  3 064 674  888 3 305 802
Värdeförändringar på finansiella instrument 698  2 929 –4 488 2 341 109
Värdeförändringar på fastigheter 954 –2 521 112 –663 –1 697 1 779
Resultat från joint venture och intresseföretag 61 –1 548 –29 –17 –1 375 233
Utdelning från joint venture och intresseföretag 589  534 184  3 577 633
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 37  35 14  9 44 47
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –40 –41 16 –3 –31 –29
Betald skatt –154 –150 –43 –45 –149 –154
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 2 707 2 302 925 659 3 015 3 420
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 169 56 54 123 –159 –47
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –20 99 272 129 371 252
Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 855  2 458 1 251  911 3 227 3 625
Förvärv av fastigheter –3 237 –2 913 –2 140 – 651 –3 202 –3 525
Försäljning av fastigheter 58 5 37 7 47 100
Investeringar i befintliga fastigheter –546 –517 –232 –197 –715 –744
Förvärv av börsnoterade aktier –319 –1 617 –34 –191 –1 617 – 319
Försäljning av börsnoterade aktier 362 – –151 – – 362
Förvärv av finansiella instrument –684 –105 –223 –105 –106 –684
Avyttring av finansiella instrument 2 026 44 – 44 44 2 026
Förvärv av joint venture och intresseföretag –84 –11 – – –29 –102
Avyttring av joint venture och intresseföretag –5 – –5 3 3 –2
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –75 –123 –75 – –238 –190
Utlåning till joint venture och intresseföretag –36 –50 –26 –10 –64 –49
Ökning av övriga anläggningstillgångar –46 –58 0 –23 –58 –46
Minskning av övriga anläggningstillgångar 264 3 205 – 33 294
Kassaflöde från investeringsverksamheten –2 321 –5 344 –2 643 –1 126 –5 902 –2 880
Emission av B-aktier 2 071 39 32 – 39 2 071
Utbetald utdelning till aktieägare –1 048 –872 –63 –63 –935 –1 111
Incitamentsprogram –26 –24 –34 – –24 –26
Upptagna lån 5 200 6 517 1 756 1 254 7 631 6 315
Amorterade lån –6 694 –2 759 –59 –968 –4 050 –7 985
Lösen av finansiella instrument – 16 – – 16 –
Minskning av övriga långfristiga skulder –195 –11 –181 – –23 –207
Ökning av övriga långfristiga skulder 104 11 –55 – 11 105
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –586 2 917 1 396  223 2 666 –837
Periodens kassaflöde –52 30 3 8 –10 –92
Kursdifferens i likvida medel 1 1 0 3 2 2
Förändring av likvida medel –51 31 3 11 –8 –90
Likvida medel vid periodens ingång 76 84 22  104 84 115
Likvida medel vid periodens utgång 25 115 25  115 76 25

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202321
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver 
omräkningsdifferenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
periodens resultat Totalt eget kapital1)
Eget kapital 31 december 2021 780 3 578 493 26 228 31 079
Periodens resultat januari-september 2022 – – – 2 445 2 445
Övrigt totalresultat januari-september 2022 – – 486 – 486
Totalresultat för perioden – – 486 2 445 2 932
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier incitamentsprogram 1 38 – – 39
Aktieutdelning – – – –935 –935
Transaktioner med aktieägare 1 38 – –935 –896
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram – – – –31 –31
Teckning incitamentsprogram – – – 7 7
Övriga transaktioner – – – –24 –24
Eget kapital 30 september 2022  781  3 616  980  27 714  33 092
Periodens resultat oktober-december 2022 – – – 274 274
Övrigt totalresultat oktober-december 2022 – – 99 – 99
Totalresultat för perioden – – 99 274 373
Eget kapital 31 december 2022  781  3 616 1 078  27 988  33 463
Periodens resultat januari-september 2023 – – – 420 420
Övrigt totalresultat januari-september 2023 – – 312 – 312
Totalresultat för perioden – – 312 420 732
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 18 2 075 – – 2 092
Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111
Transaktioner med aktieägare 18 2 075 – –1 111 982
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –21 – – –21
Inlösen incitamentsprogram – – – –34 –34
Teckning incitamentsprogram – – – 8 8
Övriga transaktioner  –  –21  – –26 –47
Eget kapital 30 september 2023 799 5 670 1 390 27 272 35 130
1) Eget kapital är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202322
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
Nettoomsättning 86 84 118
Administrationskostnader –90 –87 –125
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –4 –3 –7
Resultat från andelar i koncernföretag 248 121 1 863
Resultat från andelar i joint venture 161 117 109
Finansiella intäkter 630 330 1 314
Finansiella kostnader –402 –132 –1 305
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 633 432 1 974
Bokslutsdispositioner – – 35
Skatt –18 –7 –7
Periodens resultat 615 426 2 002
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2023
30 sep
2022
30 sep
2022
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 1 1 1
Fordringar på koncernföretag 1 192 1 630 1 714
Övriga finansiella anläggningstillgångar 14 633 13 068 13 378
Summa anläggningstillgångar 15 826 14 699 15 093
Kassa och bank 1 1 –
Fordringar på koncernföretag 24 638 22 573 25 044
Övriga omsättningstillgångar 30 70 29
Summa omsättningstillgångar 24 669 22 644 25 073
Summa tillgångar 40 495 37 343 40 166
Eget kapital 6 822 3 509 5 278
Obeskattade reserver 22 30 22
Långfristiga räntebärande skulder 6 800 9 552 9 935
Skulder till koncernföretag 18 285 18 506 18 111
Uppskjuten skatteskuld 5 4 5
Summa långfristiga skulder 25 090 28 062 28 050
Kortfristiga räntebärande skulder 1 927 2 343 1 670
Skulder till koncernföretag 6 343 3 069 4 847
Övriga kortfristiga skulder 292 330 298
Summa kortfristiga skulder 8 561 5 742 6 815
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 40 495 37 343 40 166

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202323
Segmentinformation
Segment Hyresintäkter1)   Driftnetto
 Värdeförändringar fastigheter
 Totalavkastning Orealiserade Realiserade
Belopp i miljoner kronor
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
Sverige 709 646 605 558 –547 849 – 0 58 1 407
Finland 1 255 1 050 1 029 847 –375 554 0 –9 654 1 393
Frankrike 504 406 390 316 68 283 1 – 458 599
Benelux2) 424 328 386 298 –197 595 – – 190 894
Spanien 180 219 163 198 131 296 – – 294 495
Tyskland 79 69 76 67 –20 –45 0 – 57 22
Övriga Europa 9 8 9 7 –16 –3 – – –8 4
Ej fördelat – – –36 –30 0 0 – – –36 –30
Totalt 3 160 2 725 2 621 2 262 –955 2 530 1 –9 1 666 4 783
Segment
      Marknadsvärde
     fastigheter
      Investeringar
      fastigheter
  Förvärv
     fastigheter
     Försäljning
      fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2023
30 sep
2022
30 sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
Sverige 14 739 14 831 317 135 186 91 – –
Finland 18 891 17 939 97 256 726 715 –1 –14
Frankrike 8 580 7 640 78 27 232 1 546 –28 –
Benelux2) 8 518 7 367 37 23 1 056 215 – –
Spanien  4 436 5 187 15 76 964 297 – –
Tyskland 1 374 1 248 2 – 73 52 –30 –
Övriga Europa 131 137 – – – – – –
Totalt 56 668 54 350 546 517 3 237 2 915 –58 –14
1) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. 
2) Sagax har under kvartalet förvärvat fastigheter i Belgien. Fastigheterna i Belgien och Nederländerna redovisas från 1 juli i marknadssegmentet Benelux.

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202324
Nyckeltal
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019 
jan-dec
2018
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,4 5,7 5,8 6,0 6,3 6,4 6,8
Överskottsgrad, % 83 83 82 83 83 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 96 96 95 96 95 95 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 95 95 95
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 170 4 036 3 895 3 759 3 480 3 022 2 850
Antal fastigheter vid periodens utgång 811 782 751 673 673 553 512
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,4 5,8 5,7 5,9 6,6 6,7 6,8
Avkastning på eget kapital, % 1,6 10,0 8,4 36,6 17, 8 23,7 23,7
Genomsnittlig ränta, % 2,0 1,6 1,7 1,4 1,8 1,9 2,2
Räntebindning inkl. derivat, år 2,8 3,4 3,2 4,0 3,4 3,5 3,0
Kapitalbindning, år 3,3 3,9 3,7 4,3 3,4 3,8 3,6
Soliditet, % 48 47 47 50 48 48 46
Belåningsgrad, % 43 45 45 42 43 44 47
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 6,1 7, 0 6,5 5,4 6,4 6,6 7,1
Nettoskuld/EBITDA, ggr 6,5 7, 6 7,1 5,8 6,4 6,6 7, 4
Räntetäckningsgrad, ggr 6,4 7, 6 7,1 6,5 5,7 4,9 4,2
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 9,4 12,0 12,7 9,4 6,4 5,3 4,3
Data per A- och B-aktie 
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr
 
208,50 184,20 236,50 305,00 169,60 136,20 65,70
Substansvärde (NAV), kr 108,54 105,63 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22
Eget kapital, kr 93,53 90,16 91,33 83,93 55,19 46,86 35,70
Eget kapital efter utspädning, kr 93,49 90,06 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67
Resultat, kr 0,72 7,10 7, 76 30,09 10,80 12,15 9,24
Resultat efter utspädning, kr 0,72 7, 0 9 7, 75 30,04 10,78 12,13 9,24
Förvaltningsresultat, kr 8,65 7, 3 6 9,71 8,01 6,63 5,51 4,31
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 8,64 7, 3 5 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Kassaflöde, kr 7 ,82 6,65 8,69 6,59 6,10 4,86 3,95
Kassaflöde efter utspädning, kr 7, 81 6,64 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95
Utdelning per aktie, kr – – 2,70 2,15 1,65 1,30 1,00
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 328,3 318,0 318,0 317, 7 317, 3 317,1 316,8
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 328,5 318,4 318,5 318,0 317,9 317, 5 317,1
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 321,8 317,9 317, 8 317, 5 317,1 316,9 316,7
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 322,2 318,3 318,3 318,0 317, 7 317, 3 316,9
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 25,65 25,00 26,70 33,40 32,05 36,35 31,70
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 1,50 1,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8 101,9
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7 83,0
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202325
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 23 582 (23 640) kända aktieägare. 
Börsvärdet uppgick till 71 736 (61 690) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam  aktier av serie A, B och D. Aktierna är 
noterade på Nasdaq  Stockholm, Large Cap. 
Totalt fanns 456 595 984 aktier utestående vid periodens utgång 
varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen 
ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på 
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. 
Sagax har genomfört en riktad nyemission om 10 000 000 stam -
aktier av serie B samt till följd av utnyttjandet av teckningsoptioner 
avseende incitamentsprogram 2020/2023 emitterat ytterligare 314 638 
stamaktier av serie B.
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående 
A- och B-aktier. Bolagets verk  ställande direktör och styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2021-2024, 2022-2025 respektive 2023-2026. 
Tecknings kurserna motsvarar B-  aktiens betalkurs vid respektive 
optionsprograms  inledande omräknat med den genomsnittliga kursut -
vecklingen enligt fastighets  index bestående av fastighetsbolag noterade 
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs  period. Teck-
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning 
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för 
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs  period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE 
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande 
tolv månadersbasis uppgick till 10,98 (9,38) kronor vilket jämfört med 
aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel 
om 19,0 (19,6) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE 
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 93,49 
(90,06) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 108,54 
(105,63) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 223 % 
(205 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 192 % (174 %) av 
substansvärdet per A- och B-aktie.
Nyckeltal per B-aktie
2023
30 sep
2022
30 sep
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
31 dec
2018
 31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 208,50 184,20 236,50 305,00 169,60 136,20 64,70
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 10,98 9,38 9,70 7,9 9 6,62 5,51 4,31
Kassaflöde efter utspädning, kr 1)2) 9,86 8,23 8,68 6,58 6,09 4,86 3,95
Eget kapital efter utspädning, kr 93,49 90,06 91,20 83,84 55,09 46,78 35,67
Substansvärde, kr 108,54 105,63 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77 44,22
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 1) 19,0 19,6 24,4 38,2 25,6 24,7 15,0
Börskurs/Kassaflöde, ggr1)2) 21,1 22,4 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0 16,4
Börskurs/Eget kapital, % 223 205 259 364 308 292 182
Börskurs/Substansvärde, % 192 174 222 311 255 240 147
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20232022202120202019201820172016201520142013
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, 
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
20232022202120202019201820172016201520142013
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202326
Antal aktier Antal kända aktieägare
1–500 16 758 
501–1 000 1 972 
1 001–2 000 1 563 
2 001–5 000 1 468 
5 001–10 000 677 
10 001–50 000 807 
50 001– 337 
Totalt 23 582 
Aktieägarkategori Antal Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 21 712 13 %
Privatpersoner bosatta utomlands 293 1 %
Företag/institutioner i Sverige 612 73 %
Företag/institutioner utomlands 965 9 %
Okänd ägartyp – 5 %
Totalt 23 582 100 %
Aktieägare per land Antal Röstandel
Sverige 22 324 85 %
USA 79 5 %
Norge 216 2 %
Danmark 549 1 %
Storbritannien 50 1 %
Övriga 364 7 %
Totalt 23 582 100 %
Aktieägarstruktur 30 september 2023 1)
Största aktieägare 30 september 2023 1
 Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster2)
David Mindus med bolag  14 000 000  63 713 912  900 000 17, 2  % 29,5 %
Staffan Salén med bolag  5 737 309  31 598 279  95 600 8,2 % 12,8 %
Fjärde AP-fonden  805 716  15 178 459  9 548 561 5,6 % 4,7 %
Tredje AP-fonden  –  24 752 658  – 5,4 % 3,6 %
Avanza Pension  44 995  216 371  12 188 745 2,7 % 1,9 %
Vanguard  –  7 178 933  5 039 107 2,7 % 1,8 %
SEB Fonder  –  12 085 166  – 2,6 % 1,7 %
Länsförsäkringar Fonder  –  8 701 334  773 607 2,1 % 1,4 %
Handelsbanken Fonder  –  7 947 153  1 145 228 2,0 % 1,3 %
BlackRock  –  7 888 408  14 015 1,7 % 1,1 %
Rutger Arnhult med bolag  –  306 824  6 596 183 1,5 % 1,0 %
Norges Bank  –  4 341 848  2 477 164 1,5 % 1,0 %
Filip Engelbert med bolag  241 000  1 869 784  4 200 000 1,4 % 1,2 %
Swedbank Robur Fonder  500 000  5 846 729  – 1,4 % 1,6 %
Lannebo Fonder  –  5 298 448  – 1,2 % 0,8 %
Erik Selin med bolag  1 169 959  1 175 449  2 026 868 1,0 % 2,1 %
Andra AP-fonden  –  4 142 696  – 0,9 % 0,6 %
Patrik Brummer –  –  4 066 666 0,9 % 0,6 %
Folksam  –  3 555 655  – 0,8 % 0,5 % 
Danske Invest  –  1 375 503  2 000 000 0,7 % 0,5 %
Summa 20 största ägare  22 498 979  207 173 609  51 071 744 61,5 % 69,7 %
Övriga aktieägare  4 041 355  94 620 712  75 189 585 38,1 % 30,3 %
Delsumma  26 540 334  301 794 321  126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax  –  2 000 000  – 0,4 % –
Totalt  26 540 334  303 794 321  126 261 329 100,0 % 100,0 %
 – varav styrelse och medarbetare  20 353 565  103 882 712  6 577 790 28,6 % 45,3 %
1) Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear Sweden, Morningstar och Finansinpektionen. 
2) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
  Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, % 
Genomsnittlig handels volym  
per handelsdag, mkr
30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 30 sep 2023 30 sep 2022
A-aktier 210,00 182,50 2 31 0,5 7, 2
B-aktier 208,50 184,20 24 35 6 7, 5 96,9
D-aktier 25,65 25,00 50 71 6,8 10,2
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier
Rösträtt
 per aktie Antal röster
Rösträtts-
andel
Aktiekapital-
andel
A-aktier 26 540 334 1,0 26 540 334,00 38 % 6 %
B-aktier 303 794 321 0,1 30 379 432,10 44 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 28 %
Summa 456 595 984 69 545 899,00 100 % 100 %

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202327
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled -
ningen göra bedömningar och antag  anden som påverkar i bokslutet 
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads -
poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från 
dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som 
kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan -
siella ställning. 
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas kraftigt av de bedöm -
ningar och antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga 
bedömningar har fastigheter motsvarande 97 % av fastighetsvärdet per 
30 september 2023 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från 
oberoende värderingsföretag. Fastighets  värderingar är till sin karaktär 
alltid behäftade med viss osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta 
innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, 
fastig  hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna 
hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av för -
ändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor 
för exempelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är 
indexerade till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i 
vissa fall vara begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre 
antal hyresavtal har årliga fasta hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för kon -
cernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. 
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen finns 
tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta -
kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 sep -
tember 2023, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 9 548 (7 674) 
miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro till 
27 % (22 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning 
omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från 
dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens 
valutakurser. Per 30 september 2023 motsvarade 1 euro 11,49 kronor 
och 1 dansk krona motsvarade 1,54 kronor. Intäkts- och kostnadsposter 
omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro motsvarade 
11,48 kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,54 kronor. I enlighet med 
IAS 21 förs valutakurs  effekter för utlandsverksamhet och säkringsredo­
visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta  kurseffekter redo  visas i 
resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har bolaget policyer som medför förbud för Sagax medarbe -
tare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
ÖVRIGA RISKER
Geopolitiska konflikter, ökad inflation och stigande marknadsräntor har 
en fortsatt negativ effekt på de finansiella marknaderna med bland annat 
stigande marknadsräntor och ökad volatilitet som följd. Därigenom har 
även fastighetsmarknaden påverkats negativt. Bolaget följer utveck -
lingen för att identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker.
Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 2022, på sidorna 
50-53.       
       
       
       
       
  
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2023 
30 sep
2022  
30 sep
Förvaltningsfastigheter 3 678 3 426
Övriga tillgångar 102 116
Summa tillgångar 3 780 3 542
Räntebärande skulder 2 621 2 727
Övriga skulder 329 158
Summa skulder 2 950 2 885
Nettoexponering 831 657

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202328
Känslighetsanalys per 30 september 2023 1)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på 
förvaltnings  resultat, 
årsbasis
Effekt på  
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +46/–46 +37/–37 +37/–37
Hyresintäkter +/–1 % +44/–44 +36/–36 +36/–36
Fastighetskostnader +/–1 % –8/+8 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –52/+52 –41/+41 –41/+41
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +223/–223 +180/–180 +955/–955
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2023 +/–10 % +9/–9 +7/– 7 +7/– 7
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Känslighetsanalys för fastighetsvärden
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –11 334 –5 667 0 5 667 11 334
Belåningsgrad, % 51 47 43 40 38
Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 5,8 6,1 6,4 ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 740/+1 883
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter – 97 7/+9 96
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 466/–2 511
Fastighetskostnader  +/– 5 % –342/+341

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202329
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med Inter -
national Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. Begreppet 
IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända Inter -
national Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av 
International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). 
Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i överensstämmelse 
med de som tillämpades i årsredovisningen för 2022 och ska läsas till -
sammans med denna. 
Det föreligger inga förändringar av redovisningsstandarder under 
2023 som bedöms ha väsentlig påverkan på bolagets finansiella rappor -
tering. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2022. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2022.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 24 oktober pressmeddelades att Sagax genom 4 separata trans -
aktioner förvärvat sammanlagt 10 fastigheter för motsvarande 425 
miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area om 
42 800 kvadratmeter huvudsakligen bestående av lokaler för lager- och 
industriändamål. Årshyran uppgår till motsvarande 26 miljoner kronor. 
Uthyrningsgraden uppgår till 86 % och hyresavtalens genomsnittliga 
återstående löptid till 3,6 år. Förvärven beräknas tillträdas under det 
fjärde kvartalet 2023. Förvärven kommer att redovisas i Sagax
segment Spanien (341 miljoner kronor) samt Frankrike (84 miljoner 
kronor).
Den 26 oktober pressmeddelades att Sagax ingått avtal med ett världs -
ledande företag inom anläggning och underhåll av transportinfra -
struktur avseende förvärv och återuthyrning av 47 fastigheter belägna 
i Frankrike. I samband med tillträdet kommer säljaren att ingå lång -
siktiga hyresavtal för samtliga fastigheter.  Under 2022 hade säljaren 
en omsättning överstigande 150 miljarder kronor och fler än 50 000 
anställda. Fastigheterna omfattar sammanlagt 69 000 kvadratmeter 
uthyrningsbar area och 1 460 000 kvadratmeter friköpt mark. Fastig -
heterna är bebyggda med lokaler för lätt industri med tillhörande kontor 
samt uppställnings- och rangerytor. Fastigheterna är belägna i västra 
 Frankrike inklusive städer såsom Bordeaux, Toulouse och  Rennes. 
Sagax investering uppgår till motsvarande 930 miljoner kronor inklu -
sive transaktionskostnader. Hyran uppgår till motsvarande 70 miljoner 
kronor per år och är fullt indexerad till ILAT, ett standardindex för kom -
mersiella hyresavtal i Frankrike. Uthyrningsgraden uppgår till 100 %. 
Hyresavtalen har en genomsnittlig löptid om 11,7 år. Hyres  gästen har en 
ensidig rätt att förlänga hyresavtalen i upp till 30 år. Hyresgästen svarar 
för samtliga driftskostnader i tillägg till hyran. Sagax svarar för perio -
diskt underhåll av fastigheterna. Vid fastighetsförvärv i Frankrike har 
berörda kommuner förköpsrätt. Erforderliga tillstånd beräknas erhållas 
och fastigheterna tillträdas under slutet av det fjärde kvartalet 2023. 
Förvärvet kommer att redovisas i Sagax segment Frankrike. Sagax har 
även överenskommit om en utökning av ovanstående transaktion under 
förutsättning av att vissa villkor uppfylls. Utökningen skulle motsvara 
en tillkommande investering om 485 miljoner kronor på liknande villkor 
och skulle komma att meddelas separat.
Övriga upplysningar

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202330
  Stockholm den 27 oktober 2023
  AB SAGAX (publ)
  Organisationsnummer 556520-0028
	 Staffan	Salén	 Johan	Cederlund	 Filip	Engelbert
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
 David	Mindus	 Johan	Thorell	 Ulrika	Werdelin
 VD och styrelseledamot  Styrelseledamot Styrelseledamot
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­
görande den 27 oktober 2023, klockan 14.30, CEST.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och  
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202331
Granskningsrapport
TILL STYRELSEN I AB SAGAX, ORG NR 556520-0028
INLEDNING 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrappor -
ten) för AB Sagax per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är 
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport 
i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport 
grundad på vår översiktliga granskning. 
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 
2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig 
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor 
och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär -
der. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den 
inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i 
övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en 
sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade 
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den 
säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
SLUTSATS 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled -
ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
Stockholm den 27 oktober 2023 
Ernst & Young AB 
Jonas	Svensson	
Auktoriserad revisor

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202332
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Bokslutskommuniké 2023  22 februari 2024
Årsstämma 2024  8 maj 2024 
Delårsrapport januari - mars 2024  8 maj 2024
Delårsrapport januari - juni 2024   15 juli 2024
Delårsrapport januari - september 2024       25 oktober 2024 
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
December 2023
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   27 december 2023
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  28 december 2023
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   29 december 2023
Mars 2024
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   26 mars 2024
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  27 mars 2024
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   28 mars 2024
Kalendarium

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202333
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom -
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter finansnetto efter åter -
läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga  
totala tillgångar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area direkt efter periodens utgång i förhållande till total uthyrnings -
bar area direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till -
gångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto (inklusive fastighetsadministration) med avdrag för 
tomträttsavgälder, omräknat till 12 månader, justerat för fastigheternas 
innehavstid under perioden och omräknat till balansdagens valutakurser i 
för hållande till fastigheternas redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg för 
erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet  
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal A- och B-aktier vid 
periodens utgång efter att hänsyn tagits till eget kapital hänförligt till  
D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid  
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till hyres -
värde direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
EURIBOR Euribor är en förkortning för Euro Interbank Offered Rate. Den mäter den 
genomsnittliga räntan till vilken en panel av europeiska banker lånar icke-
säkerställd skuld i internbankmarknaden.
Ej alternativt nyckeltal.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto (inklusive fastighetsadministration) enligt aktuell intjänings -
förmåga med avdrag för tomträttsavgälder, i förhållande till fastig  heternas 
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration 
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag 
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet för perioden reducerat med utdelning till D-aktier, 
dividerat med vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och 
B-aktier.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg 
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte -
rings perioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt 
fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202334
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie  
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet samt  
minskat med betald skatt i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-
aktier efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning 
till D-aktier för perioden. Erhållen utdelning från joint venture och intresse -
företag har lagts till resultat före skatt.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens 
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna 
av A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar,  
likvida medel och börsnoterade instrument. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier  
och likvida medel. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-  
program/Totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier  
och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel och börsnoterade instrument i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Resultat i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att 
hänsyn tagits till D-aktiers del av resultatet för perioden.
IFRS-nyckeltal.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa  
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas  
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och 
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intressefö -
retag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella 
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och  
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
STIBOR STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate) är en daglig referensränta som 
beräknas som ett genomsnitt av de räntor som banker erbjuder varandra 
för utlåning i svenska kronor.
Ej alternativt nyckeltal.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital enligt balansräkningen med återläggning av  
reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende temporära  
skillnader på fastighetsvärden och uppskjuten skatt avseende  
reserveringar för räntederivat.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Totalavkastning på aktie Summan av aktiens kursförändring under perioden och under perioden 
erlagd utdelning i procent av aktiekursen vid föregående års slut.
Nyckeltalet åskådliggör den totala avkastning som  
kommit aktieägarna till godo.
Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig -
heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång 
justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och  
värde tillväxt för fastigheterna under en period.
Triple net–avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt 
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.

===== SIDA 35 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202335
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor  
om inte annat anges
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 420 2 445 2 718
Tillägg för omräkning till årsvärde 140  815 –
Justerat resultat efter skatt 560 3 260 2 718
Genomsnittligt eget kapital 34 296 32 086 32 272
Avkastning på eget kapital 1,6 % 10,2 % 8,4 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 2 972 2 530 3 339
Tillägg för omräkning till årsvärde  991  843 –
Finansiella kostnader 534 374 520
Tillägg för omräkning till årsvärde 178 125 –
Resultat före finansiella kostnader 4 674 3 872 3 859
Genomsnittligt totalt kapital 72 668 66 676 67 133
Avkastning på totalt kapital 6,4 % 5,8 % 5,7 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 4 004 3 863 3 719
Totalt uthyrningsbar area,  
tusental kvm 4 170 4 036 3 895
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 95 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 31 846 31 900 32 294
Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831
Belåningsgrad 43% 45 % 45%
Direktavkastning
Driftnetto 2 621 2 262 3 032
Återläggning av tomträttsavgäld –21 -18 –25
Tillägg för omräkning till årsvärde  867  748 –
Innehavsjustering,  
förvärv/försäljningar 129 36 –77
Valutaomräkning till  
balansdagskurs 4 94 112
Justerat driftnetto 3 600 3 122 3 042
Fastigheternas redovisade värde 56 668 54 350 52 682
Direktavkastning 6,4% 5,7% 5,8%
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto 3 392 2 914 3 032
Central administration –185 -158 –174
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 633 564 577
EBITDA 3 840 3 320 3 435
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital 35 130 33 092 33 463
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 -4 419 –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och 
B-aktier 30 711 28 673 29 044
Antal aktier, st 328 334 655 318 020 017 318 020 017
Antal aktier efter utspädning, st 328 481 324 318 379 761 318 459 519
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 93,53 90,16 91,33
Eget kapital per A- och B-aktie  
efter utspädning, kr 93,49 90,06 91,20
Belopp i miljoner kronor  
om inte annat anges
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 4 411 3 880 4 024
Hyresvärde 4 617 4 048 4 195
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjänings -
förmåga 3 642 3 196 3 319
Återläggning av tomträttsavgäld –30 –24 –25
Justerat driftnetto 3 612 3 172 3 294
Fastigheternas redovisade värde 56 668 54 350 52 682
Framåtriktad direktavkastning 6,4 % 5,8 % 6,3 %
Framåtriktad EBITDA 
Driftnetto enligt aktuell intjänings -
förmåga 3 642 3 196 3 319
Central administration –185 –158 –174
Utdelningar från joint venture och 
intresseföretag 633 564 577
Framåtriktad EBITDA 4 090 3 602 3 722
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 420 2 445 2 718
Skatt 153 1 020 937
Värdeförändringar 2 399 –935 –316
Förvaltningsresultat 2 972 2 530 3 339
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat 2 972 2 530 3 339
Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253
Justerat förvaltnings resultat 2 782 2 341 3 086
Genomsnittligt antal A- och B-
aktier efter utspädning 322 182 053 318 321 007 318 301 177
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning, kr 8,64 7, 3 5 9,70
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader
Förvaltningsresultat 3 781 3 238 3 339
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 –253
Justerat förvaltnings resultat 3 528 2 985 3 086
Genomsnittligt antal A- och B-
aktier efter utspädning 321 250 698 318 239 933 318 301 177
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning, kr 10,98 9,38 9,70
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie föregående period 9,38 7, 6 6 7,9 9
Årlig tillväxttakt % 17 % 22 % 21 %
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 3 160  2 725 ET
Förvärvade och sålda fastigheter –298 –205 ET
 Valutajustering1) – 168 ET
   Hyresintäkter i jämförbart bestånd 
exklusive valutaeffekter 2 863 2 688 ET
1)  Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som  
innevarande period.

===== SIDA 36 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202336
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. 
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
2) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor  
om inte annat anges
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 561 3 064 3 305
Ej kassaflödes påverkande poster 2 300 – 612 –141
Betald skatt –154 –150 –149
Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253
Kassaflöde 2 518 2 113 2 762
Kassaflöde per A- och B-aktie efter 
utspädning, kr 7, 81 6,64 8,68
Nettoskuld
Se sid 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 31 846 31 900 32 294
Börsnoterade aktier i  
anläggningstillgångar 1) –5 252 –2 619 –3 141
Börsnoterade aktier i  
omsättningstillgångar –31 –3 168 –3 786
Likvida medel –25 –115 –76
Nettoskuld enligt EMTN-program 26 537 25 998 25 291
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 26 537 25 998 25 291
Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831
Nettoskuld enligt EMTN-program/  
Totala tillgångar 36 % 37 % 35 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 25 082 25 154 24 364
EBITDA rullande 12 månader 3 840 3 320 3 435
Nettoskuld/EBITDA 6,5 x 7, 6  x 7,1  x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 25 082 25 154 24 364
EBITDA, framåtriktad 4 090 3 602 3 722
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 6,1 x 7, 0  x 6,5 x
Nettoskuld/Totala tillgångar
Nettoskuld 25 082 25 154 24 364
Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831
Nettoskuld/Totala tillgångar 34 % 35 % 34 %
Resultat per A- och B-aktie 2) 
Resultat efter skatt 420 2 445 2 718
Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253
Justerat resultat efter skatt 231 2 256 2 465
Resultat per A- och B-aktie efter 
utspädning, kr 0,72 7, 0 9 7, 75
Belopp i miljoner kronor  
om inte annat anges
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2022
jan-dec
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 2 972 2 530 3 339
Återläggning förvaltnings  resultat 
joint venture och intresseföretag –698 –606 –766
Utdelning från joint venture och 
intresseföretag 589 534 577
Finansiella kostnader inkl leasing 534 374 520
Justerat förvaltnings resultat före 
finansiella kostnader 3 396 2 832 3 670
Räntetäckningsgrad 6,4 x 7, 6  x 7,1  x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 2 972 2 530 3 339
Finansnetto 352 230 285
Förvaltningsresultat före finansnetto 3 324 2 760 3 624
Räntetäckningsgrad 9,4 x 12,0 x 12,7 x
Soliditet
Eget kapital 35 130 33 092 33 463
Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831
Soliditet 48% 47 % 47 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital 35 130 33 092 33 463
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419
Återläggning av derivat –23 –12 –14
Återläggning av uppskjuten skatt, 
netto 3 765 4 040 3 990
Återläggningar hänförliga till joint 
venture 1 202 931 930
Substansvärde (NAV) 35 654 33 632 33 950
Substansvärde (NAV) per A- och 
B-aktie efter utspädning, kr 108,54 105,63 106,61
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 3 385 1 347 1 895
Totala tillgångar 73 505 70 918 71 831
Säkerställda skulder/ 
Totala tillgångar 5 % 2 % 3 %
Överskottsgrad
Driftnetto 2 621 2 262 3 032
Hyresintäkter 3 160 2 725 3 696
Överskottsgrad 83 % 83 % 82 %

===== SIDA 37 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt 
industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2023 uppgick till 4 170 000 kvadratmeter fördelat på 811 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.