Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20242
JANUARI – SEPTEMBER 2024
  ■  Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 678 miljoner kronor (3 160 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 8 % till 3 217 (2 972) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 8,94 (8,64)  kronor.
  ■  Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 456 (−1 680) miljoner kronor.
  ■  Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 1 074 (−734) miljoner kronor varav 1 335 miljoner kronor avsåg  
omvärdering av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB som omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument. 
  ■  Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 256 (420) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 704 (2 707) miljoner kronor, motsvarande 7,43 (7,81) 
kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 5 842 (3 725) miljoner kronor varav 5 087 (3 237) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
TREDJE KVARTALET 2024
  ■  Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 290 miljoner kronor (1 113 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 14 % till 1 161 (1 015) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 3,24 (2,90) kronor.
  ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 254 (−314) miljoner kronor.
  ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 971 (−27)  miljoner kronor varav 1 335 miljoner kronor avsåg omvärdering  
    av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB som omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument.
  ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 198 (634) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 915 (925) miljoner kronor, motsvarande 2,52 (2,62) 
kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 4 298 (2 335) miljoner kronor varav 4 054 (2 140) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med  
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 300 miljoner kronor.  
Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av delårs  rapport för januari - mars 2024.
Delårsrapport januari – september 2024
Nyckeltal i urval
2024  
jan-sep
2023 
jan-sep
2023 
 jan-dec
2022  
jan-dec
2021  
jan-dec
2020  
jan-dec
2019  
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 8,94  8,64  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51
   Förändring jämfört med föregående år, % 4  18  15  21  21  20  28
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,01  0,72  –0,82  7, 75   30,04  10,78  12,13
Utdelning per A- och B-aktie, kr –  –  3,10  2,70  2,15  1,65  1,30
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,5  6,5  5,2  7,1   5,8  6,4  6,6
Räntetäckningsgrad, ggr 5,2  6,4  5,7  7,1   6,5  5,7  4,9
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43  43  41  45  42  43  44
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 64 141  56 668  57 061  52 682  46 067  37 548  32 625
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6  6,4  6,4  5,8  6,0  6,3  6,4
Avkastning på eget kapital, % 14,8 1,6 0,0  8,4  36,6  17, 8   23,7 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33-34.

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20243
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri. 
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starka kassaflöden.
  ■  Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än  
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till  
 lägst 15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst  
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem 
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
202420232022202120202019
0
5
10
15
20
25
30
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202420232022202120202019
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget 
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att 
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska 
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta 
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta 
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax 
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar 
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande 
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden 
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint 
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande 
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte 
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansie -
rar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kro -
nor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det 
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte  
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall rullande 
 12 månader 
Femårigt  
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 10 % 16 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka 
med minst 15 % per år 5 % 19 %

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20244
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20242023202220212020201920182017201620152014
0
13 000
26 000
39 000
52 000
65 000
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är 
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning 
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A 
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då 
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för 
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha 
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. 
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi 
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av 
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel 
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster 
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets 
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i 
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. 
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt 
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: 
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att 
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som  
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en 
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en  
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga  
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde  skapande. Således  
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs  modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är 
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan 
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda 
representanter för före  tagets värderingar och kultur. 
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa 
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2023.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20242023202220212020201920182017201620152014
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20245
Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Dikesrenen 8 i Stockholm. Fastigheten omfattar 1 300 kvadratmeter uthyrningsbar area och 
är fullt uthyrd.

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20246
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och 
med september 2024. Balansposterna avser ställningen vid periodens 
utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före  gående år 
respektive ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet uppgick till  3 234 (2 972) miljoner kronor. För-
valtningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 
8 % till 3 217 (2 972) främst till följd av fastig  hetsförvärv i segmenten 
Frankrike, Spanien, Finland och Benelux, indexuppräkning av hyres -
intäkter samt högre förvaltningsresultat från joint venture och intresse -
företag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning 
uppgick till 8,94 (8,64) kronor. 
Omvärdering av fastigheter påverkade periodens resultat med 456 
(−1 680) miljoner kronor, varav −30 (−726) miljoner kronor avsåg värde -
förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag. 
Omvärdering av finansiella instrument påverkade periodens resultat 
med 1 074 (−734) miljoner kronor varav 1 335 miljoner kronor avsåg 
omvärdering till verkligt värde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB 
som omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument. 
Omklassificering av innehavet har skett då Sagax andel av rösterna under-
steg 20 % efter att NP3 Fastigheter AB genomfört en riktad nyemission 
under september 2024. Därutöver avsåg 3 miljoner kronor omklassifice-
Resultat, intäkter och kostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20242023202220212020201920182017201620152014
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
20242023202220212020201920182017201620152014
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
5 250
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
20242023202220212020201920182017201620152014
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
10
Kvartal 3 2024Kvartal 3 2023Kvartal 3 2022
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive 
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
ring av French Wholesale Properties från intresseföretag till dotterbolag. 
Omklassificering har skett efter att Sagax förvärvat ytterligare 43 % av 
bolaget varvid Sagax ägarandel uppgick till 70 % vid periodens slut. Som 
ett resultat av omklassificeringen redovisas resultat hänförligt till innehav 
utan bestämmande inflytande om 13 miljoner kronor. 
Periodens resultat uppgick till 4 269 (420) miljoner kronor varav 4 256 
(420) är hänförligt till moderbolagets aktieägare.
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 678 (3 160) miljoner kronor. 
Intäkterna har främst påverkats av fastighetsförvärv och indexupp -
räkning av hyresintäkter. 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-sep
2023  
jan-sep
Hyresintäkter 3 678  3 160 
Förvärv och avyttringar –479  –76 
Valutajustering1) –  –13 
Summa 3 199  3 071 
1)  Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20247
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 4,2 % 
(6,5 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i seg -
menten Sverige 9,2 %, Frankrike 5,5 % och Tyskland 4,1 %. Den vägda 
inflationen under rapportperioden uppgick till 1,4 % (4,8 %) i årstakt.
Övriga intäkter ökade till 68 (12) miljoner kronor och avsåg främst 
försäkringsersättning.
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under 
perioden har vakans  värdet ökat med 126 (171) miljoner kronor till följd 
av avflyttningar och minskat med 99 (151) miljoner kronor till följd av 
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade med 22 (−11) 
miljoner kronor och uppgick till 30 (50) miljoner kronor på årsbasis vid 
periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastig  heter under perioden 
har ökat vakansvärdet med 9 (1) miljoner kronor netto. Sammantaget 
uppgick vakans  värdet till 198 (206) miljoner kronor vid periodens slut. 
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 180 (92) miljoner kronor var vid 
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 176 (92) miljoner 
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres  avtal omfattande 4 (–) 
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som 
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om  26 miljoner 
kronor under 2024.
Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat 
det justerade vakansvärdet med 39 (42) miljoner kronor. Inflyttningar 
motsvarande ett hyresvärde om 16 miljoner kronor sker under 2024.  
Det justerade vakansvärdet uppgick till 339 (256) miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 363 (325) mil -
joner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 197 (158) mil -
joner kronor och övriga fastighetskostnader har ökat till 82 (68) miljoner 
kronor. Kostnads  ökningarna förklaras främst av fastig  hets förvärv.  
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 138 (118) miljoner 
kronor motsvarande 3,8 % (3,7 %) av periodens hyresintäkter. 
Sagax hade vid periodens utgång 98 (94) medarbetare. Funktioner 
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. 
Sagax har kontor i Stockholm,  Helsingfors,  Paris, Rotterdam,  Barcelona 
och Frankfurt. 
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 37 
Finland 29 
Frankrike 13 
Nederländerna 10 
Spanien 8 
Tyskland 1 
Totalt 98 
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar   Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
2024 15 16 34 26
2025 13 23 70 98
2026 – – 7 44
2027 – – 2 8
>2027 – – – –
Totalt 28 39 113 176
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-sep
2023  
jan-dec
Ingående vakans respektive år 182 171
Inflyttningar −99 −211
Avflyttningar 126 210
Förändring av lämnade rabatter −22 13
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 10 6
Vakansvärde, för sålda fastigheter −1 −7
Valutakursförändring 2 –
Utgående vakansvärde 198 182
Uppsagt för omförhandling 4 –
Uppsagda avtal, ej avflyttat 176 74
Uthyrning, ej inflyttat −39 −19
Justerat utgående vakansvärde 339 237
Vakanser 1 oktober 2024
Segment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde,  
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar  
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig  
vakansgrad
Sverige 1 120  62  6 % 927 000  58 000  6 %
Finland 1 874  87  5 % 1 480 000  72 000  5 %
Frankrike 1 189  23  2 % 1 052 000  21 000  2 %
Benelux 661  18  3 % 671 000  13 000  2 %
Spanien 372  6  2 % 506 000  19 000  4 %
Tyskland 141  1  1 % 124 000  2 000  2 %
Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  – 
Totalt 5 369  198  4 % 4 767 000  185 000  4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20248
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 
470 (−61) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 833 (698) miljoner 
kronor, värde förändringar på fastigheter −30 (−726) miljoner kronor och 
värdeförändringar på räntederivat −168 (−36) miljoner kronor. Skatte -
kostnad på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 
166 (12) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 118 (304) miljoner kronor. Före -
gående år ingick intäkt avseende återköpta obligationer om 59 miljoner 
kronor, finansiell intäkt om 123 miljoner kronor kopplat till en kortfris -
tig finansiell leasingfordran samt aktie  utdelning om 46 miljoner kronor 
från börsnoterade aktier utan motsvarighet i år.
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende 
koncernens leasingskulder, ökade till 658 (510) miljoner kronor till följd 
av större räntebärande skulder och att högre marknadsräntor påverkat 
koncernens upplåningskostnader. Den genomsnittliga räntan på de 
ränte bärande skulderna uppgick till 2,3 % (2,0 %) på balansdagen. 
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick 
till −27 (−24) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt -
rättsavgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas 
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 94 % 
av marknadsvärdet externt värderade. För övriga fastigheter har 
marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering. 
Fastigheternas värdeförändring uppgick till 486 (−954) miljoner kro -
nor varav orealiserad värdeförändring uppgick till 482 (−955) miljoner 
kronor och realiserad värdeförändring till 4 (1) miljoner kronor. Av den 
orealiserade värde  förändringen var 604 (544) miljoner kronor hänförlig 
till förvaltning och −122 (−1 499) miljoner kronor relaterat till allmän 
marknads  värdeförändring, se tabell nedan. För ytterligare information 
se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 1 242 (−698) 
miljoner kronor. 1 335 miljoner kronor avsåg omvärdering av innehavet 
i NP3 Fastigheter AB till verkligt värde i samband med omklassificering 
från intresseföretag till börsnoterade instrument. Omklassificering av 
innehavet har skett då NP3 Fastigheter AB under september 2024 genom-
fört en riktad nyemission varvid Sagax andel av rösterna vid periodens 
slut understeg 20 %. Därutöver avsåg 3 miljoner kronor omklassificering 
av innehavet i French Wholesale Properties från intresseföretag till  
dotterbolag. Omklassificering har skett efter att Sagax förvärvat ytterligare 
43 % av bolaget, varvid Sagax ägarandel uppgick till 70 % vid periodens 
slut. 
Omvärdering av finansiella instrument i joint venture uppgick till  
–8 (–38) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänförlig till  
räntederivat uppgick till −89 (9) miljoner kronor. Övriga finansiella 
instrument har omvärderats med 2 (−61) miljoner kronor.
Motsvarande period föregående år ingick omvärdering av börs -
noterade aktier om –616 miljoner kronor samt realiserade värdeföränd -
ringar hänförliga till avyttring av finansiella instrument om 23 miljoner 
kronor, utan mot svarighet i år.  
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 330 (141) miljoner kronor be-  
stående av en aktuell skattekostnad om 120 (143) miljoner kronor och 
en uppskjuten skattekostnad om 210 (−2) miljoner kronor. De högre 
uppskjutna skattekostnaderna förklaras till största delen av ökningen i 
orealiserade värdeförändringar i fastigheter. Skatte  kostnad redovisad 
i övrigt totalresultat uppgick till 12 (−6) miljoner kronor. Koncernens 
uppskjutna skatte  skuld uppgick till 4 176 (4 046) miljoner kronor vid 
periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade 
skattemässiga underskott och finansiella instrument uppgick till 144 
(173) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelse  kapital uppgick till 2 704 (2 707) miljoner kronor. Förändringar  
av rörelsekapitalet påverkade kassa  flödet med 18 (149) miljoner kro-
nor. Investerings  verksamheten påverkade kassaflödet med −5 422 
(−2 321) miljoner kronor varav 2 814 miljoner kronor härrör från förvär -
vet av 70 % utav French Wholesale Properties (FWP). I förvärvet av FWP 
ingick fastigheter värderade till 3 657 miljoner kronor. Skillnaden mel -
lan fastigheternas värde och erlagd köpeskilling utgörs av innehav utan 
bestämmande inflytande samt omvärdering av befintliga ägarandelar. 
Kassa  flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 3 295 (  −586) 
miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 596 
(–51) miljoner kronor under perioden.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden 
såsom rapportering och aktiemarknads  information.  Tjänster  mellan 
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till  ämpning 
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern  företag uppgick 
till 84 (65) miljoner kronor. 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan-sep 2024
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 752 
Avflyttningar/Omförhandlingar –148 
Allmän marknadsvärdeförändring –122 
Totalt 482 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan-sep 2024
Kvartal 1 152 
Kvartal 2 124 
Kvartal 3 206 
Totalt 482

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20249
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med 
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar 
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 300 miljoner kronor.  
Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av delårsrapport för januari – 
mars 2024.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs  rapporter och 
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv  månaders­
basis per 1 oktober. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa 
med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte 
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, 
valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. 
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års  basis  
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets ­
kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat 
för innehavstid. Kostnaderna för  central administration har baserats 
på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräk ­
nats utifrån ränte  bärande skulder och tillgångar på balansdagen. 
 Kostnaderna för de ränte  bärande skulderna har baserats på koncernens 
beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan ­
sieringskostnader och kostnader avseende på balans  dagen outnyttjade 
kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent  ligt tomträtts­
avgälder vilka baseras på periodens utfall omräknat till tolv månader. 
Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej 
beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 17 % (18 %) 
schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 
11,30 kronor. Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 1 januari 
2024 har skett till 11,10 kronor.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade 
enligt samma principer som för Sagax med be  aktande av resultat­
andelens storlek. Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB har omklass­
ificerats från intresseföretag till börsnoterade aktier vilket påverkar 
intjäningsförmågan per 1 oktober 2024 med –173 miljoner kronor jäm ­
fört med 1 januari 2024.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
202420232022202120202019
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 okt 2024  1 jan 2024
Hyresvärde 5 369  4 738 
Vakans –198  –182 
Hyresintäkter 5 171  4 557 
Fastighetskostnader –900  –771 
Driftnetto 4 271  3 785 
Central administration –201  –182 
Joint venture och intresseföretag 924  1 096 
Finansnetto –836  –555 
Leasingkostnader –36  –31 
Förvaltningsresultat 4 122  4 114 
  –  varav förvaltningsresultat hänförligt till  
innehav utan bestämmande inflytande 69  – 
Skatt –701  –741 
Resultat efter skatt 3 422  3 374 
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 352  3 374 
  – varav ägare av D-aktier 253  253 
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 100  3 122 
Framåtriktad direktavkastning, % 6,6  6,6 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2  4,9

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202410
Per 30 september 2024 omfattade fastighetsbeståndet 970 (811) fastig­
heter med en uthyrningsbar area om 4 767 000 (4 170 000) kvadrat­
meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 369 (4 617) 
respektive 5 171 (4 411) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta 
mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under perioden investerat 5 875 (3 783) miljoner kronor varav 
5 087 (3 237) miljoner kronor avsåg fastighets  förvärv. 48 fastigheter i 
Frankrike, 7 fastigheter i Finland, 5 fastigheter i Spanien, 4 fastigheter i 
Tyskland, 3 fastigheter i Sverige samt 2 fastigheter i Benelux har förvär­
vats under perioden. 43 av de förvärvade fastigheterna i Frankrike avser 
Sagax förvärv av 70 % av French Wholesale Properties. För mer informa ­
tion se sidan 6. 
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 788 (546) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­
beståndet. 217 (133) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna 
och 359 (219) miljoner  kronor nyproduktion. Därutöver investerades 155 
(159) miljoner  kronor i samband med nyuthyrningar och 57 (34) miljoner 
kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 30 (12) miljoner 
kronor investeringar i energi besparande åtgärder.  
 
AVYTTRINGAR
Under perioden har 2 fastigheter avyttrats för 33 miljoner kronor. 
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt  avkastningen för perioden uppgick till 6,6 % (6,4 %). Framåt  riktad 
direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,4 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari-september 2024
Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Nettoinvesteringar
Sverige 88  452  540  9 % –  540 
Finland 439  172  611  10 % –19  592 
Frankrike 3 725  84  3 809  65 % –14  3 795 
Benelux 111  62  174  3 % –  174 
Spanien 446  17  463  8 % –  463 
Tyskland 278  –  278  5 % –  278 
Totalt 5 087  788  5 875  100 % –33  5 842 
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 oktober 2024
Marknadsvärde 
Segment Mkr  Andel  kr/kvm 
Antal  
 fastigheter
Uthyrningsbar  
area, kvm 
Vakant area,  
kvm
Hyresvärde,  
mkr
Ekonomisk  
uthyrningsgrad 
Kontrakterad  
årshyra, mkr
Sverige 14 976  23 % 16 200  128  927 000  58 000  1 120  94 % 1 058 
Finland 19 167  30 % 12 900  248  1 480 000  72 000  1 874  95 % 1 787 
Frankrike 14 223  22 % 13 500  312  1 052 000  21 000  1 189  98 % 1 166 
Benelux 8 774  14 % 13 100  149  671 000  13 000  661  97 % 643 
Spanien 5 235  8 % 10 300  118  506 000  19 000  372  98 % 366 
Tyskland 1 642  3 % 13 200  13  124 000  2 000  141  99 % 139 
Övriga Europa 124  0 % 19 200  2  6 000  –  12  100 % 12 
Totalt 64 141  100 % 13 500  970  4 767 000  185 000  5 369  96 % 5 171

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202411
HYRESAVTALSSTRUKTUR 
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig  heterna 
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för  
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av 
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 518 (2 343) 
hyres avtal. I  tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres  avtal 
i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen 
framgår att 2 511 (2 336) hyres  avtal hade ett enskilt hyres  värde under­
stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för 
dessa avtal motsvarade 91 % (90 %) av Sagax årshyra. Sagax var där ­
utöver part i 7 (6) hyres  avtal med ett hyres  värde motsvarande 1–2 % av 
koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (8 %) 
av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres  avtal hade ett årligt hyres  värde 
uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade  
1 hyresavtal för mer än 2 % av koncernens årshyra).
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag 
inom tillverkningsindustrin står för 17 % (15 %) av hyresintäkterna. 
Livsmedelsrelaterad verksamhet samt fordons  relaterad verksamhet, 
innefattande försäljning, service och tillverkning, står för 15 % (10 %) 
respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­
gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och 
hyres förluster. De huvuds  akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet 
nedan. 
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa 
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta 
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­
grad. Avtal som representerar 54 % av årshyran förfaller år 2028 eller 
senare. Mellan åren 2024 och 2027 förfaller årligen 3 ­16 % av årshyran. 
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
>2038203820372036203520342033203220312030202920282027202620252024
Förfalloår årshyra
Mkr
Fördelning av kontrakterad årshyra 
IT, utveckling, utbildning 6 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Övrigt 13 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 13 %
Tillverkningsindustri 17 %
Fördelning av hyresavtal
Årshyra
Antal  
hyresavtal, st
Genomsnittlig  
årshyra, mkr
Hyres-
duration, år
Andel av 
kontrakterad årshyra Mkr Andel, %
> 2 % –  –  –  –  – 
1–2 % 484  9  7  69  7 
< 1 % 4 687  91  2 511  2  5 
Totalt 5 171  100  2 518  2  5 
Löptider för hyresavtal
Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel
2024 245  124 000  151  3 %
2025 807  757 000  833  16 %
2026 428  618 000  701  14 %
2027 392  608 000  649  13 %
2028 196  399 000  489  9 %
> 2028 450  2 076 000  2 348  45 %
Totalt 2 518  4 582 000  5 171  100 %

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202412
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial 
Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter 
till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig  heternas 
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings  företag 
och uppdateras kvartalsvis. 
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 970 (811) 
fastig heter fastställdes per 30 september 2024 till 64 141 (56 668) mil ­
joner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att 
fastighets  värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har 
förändrats med 756 (1 216) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till  
482 (–955) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,8 % 
(–1,7 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,2 % (3,1 %)  
i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen  
uppgick således till –0,5 % (–4,6 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var 604 miljoner kronor 
hänförlig till förvaltning och −122 miljoner kronor relaterat till allmän 
marknadsvärdeförändring. Det vägda direktavkastningskravet steg jäm ­
fört med föregående kvartal med 0,05 % ­enheter till 6,46 %.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade 
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 94 % av 
fastighetsvärdet har per 30 september 2024 värderats av auktoriserade 
fastig hets värderare från oberoende värderings  företag. För övriga fastig­
heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern­
värdering. 
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskal ­
kyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes  beräknas. 
Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyres­
avtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden uppgår som regel till 
10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2023 sidan 94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,3–16,1 %), kalkyl ­
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,3–16,1 %) och direktavkast ­
ningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av 
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende 
risknivå och respektive fastighets marknads  position. 
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde  
och restvärden uppgick till 8,1 % (7,8 %) respektive 8,1 % (7,9 %) för  
fastig  hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 
6,5 % (6,4 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 30 % (19 167 mkr)
Sverige 23 % (14 976 mkr)
Övriga Europa 0 % (124 mkr)
Spanien 8 % (5 235 mkr)
Frankrike 22 % (14 223 mkr)
Benelux 14 % (8 774 mkr)
Tyskland 3 % (1 642 mkr)
Koncernens hyresvärde
Finland 35 % (1 874 mkr)
Sverige 21 % (1 120 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 7 % (372 mkr)
Frankrike 22 % (1 189 mkr)
Benelux 12 % (661 mkr)
Tyskland 3 % (141 mkr)
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061  903 
Förvärv av fastigheter 5 087  69 
Investeringar i befintligt bestånd 788  – 
Avyttring/utrangering av fastigheter –33  –2 
Omräkningseffekt valuta 756  – 
Orealiserad värdeförändring 482  – 
Fastighetsbestånd 30 september 2024 64 141  970

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202413
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå 
marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som 
attraktiva för aktieägarna.  De ackumulerade investeringarna har upp -
gått till  7 041 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdel -
ning till Sagax om  3 352 (3 185) miljoner kronor. Det redovisade värdet 
på dessa investeringar uppgick till 11 330 (13 552) miljoner kronor varav 
88 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB samt Söderport  Property 
Investment AB. 
Förändringen av det redo  visade värdet avser i huvudsak omklas -
sificering av innehavet i NP3 Fastigheter AB från intresseföretag till 
börsnoterade instrument. Omklassificering har skett då Sagax andel av 
rösterna understiger 20 % efter att NP3 Fastigheter AB genomfört en 
riktad nyemission under september 2024.  
Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 833 
(698) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 403 (589) mil-
joner kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning 
bestående av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 51 mil-
joner kronor. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 
–30 (–726) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –168 
(–36) miljoner kronor. Sagax andel av resultatet från NP3 Fastigheter 
AB för perioden fram till att Sagax andel av rösterna, i september 2024, 
understeg 20 % ingår ovan. 
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 99 (6) miljoner 
kronor i joint venture och intresseföretag. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje  
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i  Sverige, Tyskland och Finland. 
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. 
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. 
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter 
i  Sverige. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av 
fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om  1 164 miljoner  
kronor återfanns i Stockholm den  30 september  2024. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. 
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt 
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat -
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru  handel. 
Merparten av fastigheterna är belägna i  universitets- och regionstäder. 
Sagax  ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning. 
INTRESSEFÖRETAG 
Nyfosa AB (Nyfosa)  
Sagax äger aktier motsvarande  21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. 
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till  5 418 (2 617) miljo-
ner kronor och det redovisade värdet till 2 754  (   3 004) miljoner kronor 
per 30 september 2024.  
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska 
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. 
Fastighetsbeståndet omfattade 498 fastigheter med ett sammanlagt  
fastighetsvärde om 40 miljarder kronor och  ett hyresvärde om 4 007 
miljoner kronor per  30 september 2024. Nyfosa är börsnoterat på  
Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet  
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 495 (636) 
miljoner kronor och det redovisade värdet till 954 (666) miljoner kronor 
per 30 september 2024. 
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter 
i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfat-
tade 160 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 8,5 miljarder 
kronor och ett hyresvärde om 744 miljoner kronor per 30 september 2024. 
Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor -
mation se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202414
Sagax joint venture
  Hemsö Söderport Ess-Sierra
2024, jan-sep 2023, jan-sep 2024, jan-sep 2023, jan-sep 2024, jan-sep 2023, jan-sep
Sagax ägarandel, % 15  15  50  50  50  50 
Sagax andel av totalresultat, mkr 170  –200  110  116  16  –14 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 239  228  178  171  17  23 
Hyresintäkter, mkr 3 839  3 598  822  766  74  72 
Förvaltningsresultat, mkr 1 878  1 785  355  342  34  46 
Periodens resultat, mkr 1 408  –1 648  219  232  33  –28 
30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 646  4 603  2 588  2 820  289  298 
Antal fastigheter 485  485  86  85  39  39 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 598  84 369  14 560  14 398  1 486  1 528 
Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000  2 452 000  778 000  773 000  184 000  184 000 
Hyresduration, år 9,2  9,5  3,9  4,1  6,7  6,7 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98  95  95  100  100 
Räntebärande skulder, mkr 52 497  52 029  7 325  7 377  847  854 
Kapitalbindning, år 5,1  5,7  3,3  3,9  3,3  1,2 
Räntebindning, år 4,8  5,0  2,2  2,1  2,2  0,2 
Marknadsvärde för derivat, mkr –606  –170  –133  140  –  –

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202415
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 30 september  2024 till 40 527  
(35 130) miljoner kronor. Under perioden har eget kapital huvudsak­
ligen ökat till följd av ett totalresultat om 4 452  miljoner kronor, aktie ­
utdelning om −1 301 miljoner kronor samt förändring av innehav utan 
bestämmande inflytande om 788 miljoner kronor.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till  35 343 
(31 846) miljoner kronor motsvarande  35 505 (31 912) miljoner kronor 
i nominellt belopp. Mot  svarande  33 408 (30 115) miljoner kronor av 
skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de 
ränte bärande skulderna med 496  (1 063) miljoner kronor. 
Börs noterade obligationslån uppgick till  28 962 (26 312) miljoner 
kronor. Övriga ränte  bärande  skulder bestod av företagscertifikat om 
180 (1 907) miljoner kronor samt skulder till banker om  6 201 (3 626) 
miljoner kronor. 
Icke­säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 
83 % (89 %) av de räntebärande skulderna. 
Räntetäckningsgraden uppgick till  5,2 (6,4) gånger under perioden 
och belåningsgraden uppgick till  43 % (43 %) vid periodens utgång. Den  
ränte bärande netto  skulden motsvarade 5,5 (6,5) gånger EBITDA för de 
senaste tolv månaderna och  5,2 (6,1) gånger framåtriktad EBITDA. 
Totalt har 13 128 (5 200) miljoner kronor upptagits i lån och  8 634 
(6 694) miljoner kronor amorterats under perioden. Den räntebärande 
nettoskulden uppgick till 23 205 (25 082)  miljoner kronor. 
Den genomsnittliga återstående  ränte­ och kapital  bindningen upp ­
gick till 3,1 (2,8) år respektive 3,3  (3,3) år vid periodens utgång. Den 
genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte  bärande skulder upp ­
gick till 2,3  % (2,0 %) inklusive  effekter av derivat  instrument. 
Av Sagax räntebärande skulder löper 28 962  (26 519) miljoner 
kronor, motsvarande  82 % (83 %) med fast  ränta. Bolaget hade ränte­
swappar med ett sammanlagt nominellt  värde om 5 056 (1 191) miljoner 
kronor motsvarande  14,3 % (3,7 %) av räntebärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER 
Sagax rörelsekapital per  30 september 2024 uppgick till −474 (−5 434) 
miljoner kronor.  Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back ­up facilite­
ter för certifikat  program uppgick vid samma tidpunkt till 11 518 (8 365)  
miljoner kronor. 
Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit ­
faciliteterna.  
Finansiering
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202420232022202120202019
Ränte- och kapitalbindning 30 september 2024
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt  
belopp, mkr Andel
2024 1 069  5,8 % 3 % 8  0 %
2025 5 829  2,4 % 16 % 5 623  16 %
2026 3 390  1,6 % 10 % 3 639  10 %
2027 5 173  1,8 % 15 % 5 799  16 %
2028 6 599  1,3 % 19 % 5 673  16 %
> 2028 13 444  3,0 % 38 % 14 764  42 %
Summa/ 
genomsnitt 35 505  2,3 % 100 % 35 505  100 %
1) Inklusive derivat.
2)  I den genomsnittliga räntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga 
delen av skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor  30 sep 2024 30 sep 2023
Räntebärande skulder 35 343  31 846 
Räntebärande tillgångar –513  –750 
Börsnoterade instrument 1) –11 001  –5 989 
Likvida medel –624  –25 
Nettoskuld 23 205  25 082 
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202416
Finansieringskällor
Obligationer 82 % (28 962 mkr) 
Banklån 18 % (6 201 mkr)
Företagscertifikat 1 % (180 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 83 % (29 245 mkr)
Säkerställda skulder 17 % (5 919 mkr)
Företagscertifikat 1 % (180 mkr)
Börsnoterade obligationslån 30 september 2024
Löptid Räntebas
Nominellt 
 belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2019-2025 Fast ränta 400  400  2,1 % 2,3 % 2025-03-13 XS1962543820
2022-2026 Fast ränta 300  299  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020-2027 Fast ränta 375  368  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021-2028 Fast ränta 500  498  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021-2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024-2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
Summa/genomsnitt 2 575  2 563  2,0 % 1,9 %
Derivatavtal 30 september 2024
Belopp i miljoner kronor
Nominella  
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
30 september 2024
Marknadsvärde  
31 dec  2023
Periodens  
förändring
Nominella ränteswappar 5 056  4  –72  –27 –84 
Räntetak –  –  –  5  –5 
Summa/genomsnitt 5 056  4  –72  –21 –89 
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program  30 sep 2024 31 dec  2023
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 30 % 30 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,7 x 8,1 x
Säkerställda skulder/Totala tillgångar  < 45 % 7 % 3 %

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202417
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing ­ och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande­
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens 
utgång uppgick värdet av Sagax leasing ­ och tomträttsavtal till 544 (451) 
miljoner kronor. 
RÄNTEBÄRANDE FINANSIELLA FORDRINGAR
Räntebärande finansiella fordringar uppgick till 446  (616) miljoner kro ­
nor vid periodens utgång och består av fordringar på joint venture om 
339 (9) miljoner kronor samt reverser som ställts ut i samband med en 
fastighetsförsäljning under 2021 om 107 (125) miljoner kronor. 
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 4 230 (737) miljoner kronor  
och består av obligationer om 749 (705) miljoner kronor samt börs­
noterade aktier som inte utgör innehav i intresse företag om 3 482 (31) 
miljoner kronor. Ökningen beror på att innehavet i NP3 Fastigheter AB  
har omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument. 
Omklassificering har skett då Sagax andel av rösterna understiger 20 % 
efter att NP3 Fastigheter AB under september 2024 genomfört en riktad 
nyemission.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 1 302  (1 054) miljoner kronor 
vid periodens utgång och består huvudsakligen av förutbetalda kost ­
nader och upplupna intäkter om 473 (435) miljoner kronor samt hyres­
fordringar om 315 (206) miljoner kronor. 
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202420232022202120202019
43
Räntetäckningsgraden ska överstiga 
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202420232022202120202019
5,2
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
202420232022202120202019
5,5
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten 
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har 
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig 
till bolagets riktlinjer.

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202418
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-sep
2023 
jan-sep
2024 
jul-sep
2023 
jul-sep
2023  
jan-dec
Rullande tolv 
 månader
Hyresintäkter 3 678 3 160 1 290 1 113 4 293 4 811
Övriga intäkter 68 12 49 4 25 81
Driftskostnader −253 −253 −69 −71 −350 −350
Underhållskostnader −110 −72 −34 −23 −104 −142
Fastighetsskatt −197 −158 −75 −55 −220 −259
Övriga fastighetskostnader −82 −68 −31 −26 −94 −108
Driftnetto 3 105 2 621 1 130 942 3 551 4 035
Central administration −138 −118 −48 −39 −182 −201
Resultat från joint venture och intresseföretag 470 −61 116 29 −556 −25
   –  varav förvaltningsresultat 833 698 302 261 937 1 072
   –  varav värdeförändringar −197 −762 −135 −232 −1 523 −958
   –  varav skatt −166 −12 −51 −1 14 −140
   –  varav övrigt –  15 –  –  15 –
Finansiella intäkter 118 304 42 33 339 153
Finansiella kostnader −658 −510 −240 −174 −734 −882
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −27 −24 −9 −8 −31 −34
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 871 2 213 991 782 2 388 3 046
   –  varav förvaltningsresultat 3 234 2 972 1 178 1 015 3 881 4 143
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 217 2 972 1 161 1 015 3 881 4 126
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 4 1 –  1 9 12
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 482 −955 206 −114 −1 306 131
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade –  23 – –  23 –
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 1 242 −721 1 154 4 −955 1 008
Resultat före skatt 4 599 561 2 352 674 159 4 197
Uppskjuten skatt −210 2 −93 4 −16 −228
Aktuell skatt −120 −143 −48 −44 −156 −133
Periodens resultat 4 269 420 2 211 634 −13 3 836
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 256  420  2 198  634  –13  3 823 
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 13  –  13  –  –  13 
Övrigt totalresultat 
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 269 507 −133 −439 −174 −412
Andel övrigt totalresultat för joint venture 3 67 158 52 228 164
Omräkningseffekter säkringsredovisning −77 −267 49 199 29 219
Skatt på poster som kan komma att återföras −12 6 3 −3 16 −2
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 183 312 77 −191 99 −30
Totalresultat för perioden 4 452 732 2 288 443 86 3 806
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 439 732 2 275 443 86 3 793
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 13 – 13 – – 13
Resultat per A- och B-aktie, kr 12,02  0,72  6,31  1,78  –0,82  10,48 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,01  0,72  6,31  1,78  –0,82  10,48 
Resultat per D-aktie, kr 1,50  1,50  0,50  0,50  2,00  2,00 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  321,8  338,4  328,3  324,8  3 37, 2
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5  322,2  338,5  328,5  325,1  3 37, 3
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202419
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024 
30 sep
2023 
30 sep
2023  
31 dec
Förvaltningsfastigheter 64 141 56 668 57 061
Leasingavtal nyttjanderätt 544 451 454
Joint venture och intresseföretag 11 330 13 552 13 171
Uppskjutna skattefordringar 144 173 168
Derivat –  23 –
Räntebärande finansiella fordringar 446 616 225
Övriga anläggningstillgångar 87 181 127
Summa anläggningstillgångar 76 691 71 664 71 207
Börsnoterade instrument 4 230 737 752
Räntebärande kortfristiga fordringar 68 26 504
Övriga omsättningstillgångar 1 302 1 054 919
Kassa och bank 624 25 28
Summa omsättningstillgångar 6 223 1 842 2 203
Summa tillgångar 82 915 73 505 73 410
Eget kapital 40 527 35 130 36 578
   –  varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 801 –  – 
Långfristiga räntebärande skulder 30 553 26 292 25 436
Uppskjutna skatteskulder 4 176 4 046 3 954
Derivat 72 – 21
Leasingskulder 544 451 454
Övriga långfristiga skulder 345 311 318
Summa långfristiga skulder 35 690 31 100 30 184
Företagscertifikat 180 1 907 1 495
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 610 3 647 3 412
Övriga kortfristiga skulder 1 907 1 722 1 741
Summa kortfristiga skulder 6 697 7 276 6 648
Summa eget kapital och skulder 82 915 73 505 73 410

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202420
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-sep
2023 
jan-sep
2024 
jul-sep
2023 
jul-sep
2023  
jan-dec
Rullande tolv 
 månader
Resultat före skatt 4 599  561  2 352  674  159  4 197 
Betald skatt –138 –154 –46 –43 –130 –114
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Värdeförändringar på finansiella instrument –1 242 698  –1 154 –4 932  –1 008
Värdeförändringar på fastigheter –486 954  –206 112  1 297  –143
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –470 61  –116 –29 556  25 
Utdelning från joint venture och intresseföretag 403  589  69  184  653  467 
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 41  37  13  14  49  52 
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –2 –40 3  16  –31 6 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 2 704 2 707 915  925 3 485 3 482
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 148 169  52 54  79  58
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –130 –20 302  272  1  –109
Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 722 2 855 1 269  1 251 3 565 3 431
Förvärv av fastigheter 1) –4 243 –3 237 –2 557 –2 140 –5 088 –6 095
Avyttring av fastigheter 33  58  3  37  86  61 
Investeringar i befintliga fastigheter –788 –546 –247 –232 –902 –1 143
Förvärv av börsnoterade aktier –  –319 –  –34 –334 –15
Avyttring av börsnoterade aktier –  362  –  –151 478  116 
Förvärv av finansiella instrument –76 –684 –  –223 –733 –125
Avyttring av finansiella instrument 80  2 026  65  –  2 122  175 
Förvärv av joint venture och intresseföretag 1) –247 –89 –29 –5 –111 –269
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag –  –75 –  –75 –225 –150
Utlåning till joint venture och intresseföretag –212 –36 –198 –26 –45 –221
Ökning av övriga anläggningstillgångar –51 –46 – –  –260 –265
Minskning av övriga anläggningstillgångar 81  264  42  205  264  81 
Kassaflöde från investeringsverksamheten −5 422 −2 321 –2 921 −2 643 −4 749 −7 850
Nyemission av B-aktier 15  2 071  –  32  4 166  2 109 
Utbetald utdelning till aktieägare –1 238 –1 048 –63 –63 –1 111 –1 301
Incitamentsprogram –4 –26 –  –34 –26 –5
Upptagna lån 13 128 5 200 1 029  1 756  7 326  15 254 
Amorterade lån −8 634 −6 694 −1 781 –59 –9 206 –11 14 5
Minskning av övriga långfristiga skulder –24 –195 – –181 –195 –24
Ökning av övriga långfristiga skulder 53  104  36  –55 181  129 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 295 −586 –780 1 396 1 135 5 016
Periodens kassaflöde 595 −52 –2 432 3 −49 598
Kursdifferens i likvida medel 1  1  –  –  1  1 
Förändring av likvida medel 596  –51 –2 432 3  –48 599 
Likvida medel vid periodens ingång 28  76  3 056  22  76  25 
Likvida medel vid periodens utgång 624  25  624  25  28  624 
1) Per den 30 juni 2024 redovisades 652 miljoner kronor avseende förvärv av andelar i French Wholesale Properties under posten Förvärv av joint venture och intresseföretag.  
Per den 30 september 2024 redovisas förvärvet av dessa andelar under posten Förvärv av fastigheter.

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202421
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver  
omräknings-
differenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
periodens 
resultat
Totalt eget kap-
ital hänförlig till 
moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Totalt eget 
kapital
Eget kapital 31 december 2022 781  3 616  1 078  27 988  33 463  –  33 463 
Periodens resultat januari-september 2023 –  –  –  420  420  –  420 
Övrigt totalresultat januari-september 2023 –  –  312  –  312  –  312 
Totalresultat för perioden –  –  312  420  732  –  732 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 18  2 075  –  – 2 092  –  2 092 
Aktieutdelning – – –  –1 111  –1 111  –  –1 111 
Transaktioner med aktieägare 18  2 075  –  –1 111  982  –  982 
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader –  –21  –  –  –21  –  –21 
Inlösen incitamentsprogram –  –  –  –34  –34  –  –34 
Teckning incitamentsprogram –  –  –  8  8  –  8 
Övriga transaktioner –  –21  –  –26  –47  –  –47 
Eget kapital 30 september 2023 799  5 670  1 390  27 272  35 130  –  35 130 
Periodens resultat oktober-december 2023 –  –  –  –433  –433  –  –433 
Övrigt totalresultat oktober-december 2023 –  –  –213  –  –213  –  –213 
Totalresultat för perioden –  –  –213  –433  –646  –  –646 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 18  2 101  – – 2 119  –  2 119 
Transaktioner med aktieägare 18  2 101  – –  2 119  –  2 119 
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –25  – – –25  –  –25 
Inlösen incitamentsprogram – – – – – –  –
Övriga transaktioner – –25  – –  –25  –  –25 
Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578 
Periodens resultat januari-september 2024 –  –  –  4 256  4 256  13  4 269 
Övrigt totalresultat januari-september 2024 –  –  183  –  183  –  183 
Totalresultat för perioden –  –  183  4 256  4 439  13  4 452 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier –  15 –  –  15  –  15 
Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301 
Transaktioner med aktieägare –  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287 
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram –  –  –  −13 –13  –  –13 
Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9 
Förändring av innehav utan  
bestämmande inflytande –  –  –  –  –  788 788 
Övriga transaktioner –  –  –  –4  –4  788  784 
Eget kapital 30 september 2024 817  7 761  1 360  29 788  39 726  801  40 527

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202422
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-sep
2023 
jan-sep
2023  
jan-dec
Nettoomsättning 103  86  125 
Administrationskostnader –102  –90  –131
Resultat före finansiella intäkter och kostnader 2  –4  –5
Resultat från andelar i koncernföretag 1 081  248  2 171 
Resultat från andelar i joint venture 63  161  161 
Finansiella intäkter 678  630  1 033 
Finansiella kostnader –407  –402  –759
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 1 417  633  2 601 
Bokslutsdispositioner –  –  102 
Skatter –44  –18  –18
Periodens resultat 1 373  615  2 684 
Belopp i miljoner kronor
2024 
30 sep
2023 
30 sep
2023  
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2  1  1 
Fordringar på koncernföretag 2 072  1 192  2 101 
Övriga finansiella anläggningstillgångar 16 996  14 633  15 697 
Summa anläggningstillgångar 19 070  15 826  17 799 
Fordringar på koncernföretag 24 758  24 638  25 868 
Övriga omsättningstillgångar 159  30  37 
Kassa och bank 527  1  2 
Summa omsättningstillgångar 25 444  24 669  25 907 
Summa tillgångar 44 515  40 495  43 706 
Bundet eget kapital 966  949  966 
Fritt eget kapital 10 097  5 873  10 024 
Eget kapital 11 064  6 822  10 990 
Obeskattade reserver 13  22  13 
Långfristiga räntebärande skulder 9 760  6 800  7 291 
Skulder till koncernföretag 18 178  18 285  18 096 
Uppskjutna skatteskulder 5  5  5 
Summa långfristiga skulder 27 943  25 090  25 393 
Kortfristiga räntebärande skulder 180  1 927  1 612 
Skulder till koncernföretag 4 976  6 343  5 417 
Övriga kortfristiga skulder 339  292  281 
Summa kortfristiga skulder 5 495  8 561  7 310 
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 44 515  40 495  43 706

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202423
Segmentinformation
 Värdeförändringar fastigheter
Segment Hyresintäkter   Driftnetto Orealiserade Realiserade  Totalavkastning 
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-sep
2023  
jan-sep
2024  
jan-sep
2023  
jan-sep
2024  
jan-sep
2023  
jan-sep
2024  
jan-sep
2023  
jan-sep
2024  
jan-sep
2023  
jan-sep
Sverige 780  709  721  605  –213  –547  –  –  508  58 
Finland 1 345  1 255  1 093  1 029  74  –375  1  –  1 169  654 
Frankrike 711  504  563  390  439  68  3  1  1 005  458 
Benelux 481  424  443  386  –15  –197  –  –  428  190 
Spanien 262  180  240  163  154  131  –  –  394  294 
Tyskland 90  79  87  76  45  –20  –  –  132  57 
Övriga Europa 9  9  4  9  –2  –16  –  –  2  –8 
Ej fördelat –  –  –47  –36  –  –  –  –  –47  –36 
Totalt 3 678  3 160  3 105  2 621  482  –955  4  1  3 591  1 666 
Segment
Marknadsvärde  
fastigheter
Investeringar  
fastigheter
Förvärv  
fastigheter
Avyttring  
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2024  
30 sep
2023  
30 sep
2024  
jan-sep
2023  
jan-sep
2024  
jan-sep
2023  
jan-sep
2024  
jan-sep
2023  
jan-sep
Sverige 14 976  14 739  452  317  88  186  –  – 
Finland 19 167  18 891  172  97  439  726  –19  –1 
Frankrike 14 223  8 580  84  78  3 725  232  –14  –28 
Benelux 8 774  8 518  62  37  111  1 056  –  – 
Spanien 5 235  4 436  17  15  446  964  –  – 
Tyskland 1 642  1 374  –  2  278  73  –  –30 
Övriga Europa 124  131  –  –  –  –  –  – 
Totalt 64 141  56 668  788  546  5 087  3 237  –33  –58

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202424
Nyckeltal
2024  
jan-sep
2023 
jan-sep
2023  
jan-dec
2022 
jan-dec
2021 
jan-dec
2020 
jan-dec
2019 
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,6  6,4  6,4  5,8  6,0  6,3  6,4 
Överskottsgrad, % 84  83  83  82  83  83  83 
Areamässig uthyrningsgrad, % 96  96  97  95  96  95  95 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  95  95 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 767  4 170  4 331  3 895  3 759  3 480  3 022 
Antal fastigheter vid periodens utgång 970  811  903  751  673  673  553 
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,7  6,4  6,4  5,7  5,9  6,6  6,7 
Avkastning på eget kapital, % 14,8  1,6  0,0  8,4  36,6  17, 8   23,7 
Genomsnittlig ränta, % 2,3  2,0  1,9  1,7  1,4  1,8  1,9 
Räntebindning inkl. derivat, år 3,1  2,8  2,8  3,2  4,0  3,4  3,5 
Kapitalbindning, år 3,3  3,3  3,1  3,7  4,3  3,4  3,8 
Soliditet, % 49  48  50  46  50  48  48 
Belåningsgrad, % 43  43  41  45  42  43  44 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2  6,1  4,9  6,5  5,4  6,4  6,6 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,5  6,5  5,2  7,1   5,8  6,4  6,6 
Räntetäckningsgrad, ggr 5,2  6,4  5,7  7,1   6,5  5,7  4,9 
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,7  9,4  8,1  12,7  9,4  6,4  5,3 
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 289,20  208,50  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  136,20 
Substansvärde (NAV) vid perioden utgång, kr 121,39  108,54  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  56,77 
Eget kapital vid periodens utgång, kr 104,33  93,53  95,05  91,33  83,93  55,19  46,86 
Eget kapital efter utspädning vid periodens utgång, kr 104,32  93,49  95,01  91,20  83,84  55,09  46,78 
Resultat, kr 12,02  0,72  –0,82  7, 76   30,09  10,80  12,15 
Resultat efter utspädning, kr 12,01  0,72  –0,82  7, 75   30,04  10,78  12,13 
Förvaltningsresultat, kr 8,95  8,65  11,17  9,71  8,01  6,63  5,51 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 8,94  8,64  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51 
Kassaflöde, kr 7, 4 3   7 ,82  9,95  8,69  6,59  6,10  4,86 
Kassaflöde efter utspädning, kr 7, 4 3   7, 81   9,94  8,68  6,58  6,09  4,86 
Utdelning per aktie, kr – – 3,10  2,70  2,15  1,65  1,30 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  328,3  338,3  318,0  317, 7   317, 3   317,1  
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,5  328,5  338,5  318,5  318,0  317,9   317, 5  
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  321,8  324,8  317, 8   317, 5   317,1   316,9 
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5  322,2  325,1  318,3  318,0  317, 7   317, 3  
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 33,30  25,65  28,00  26,70  33,40  32,05  36,35 
Eget kapital vid periodens utgång, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00 
Resultat, kr 1,50  1,50  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Utdelning per aktie, kr –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  125,8  10 7, 8  
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4  105,7 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202425
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 26 355 (23 582) aktieägare. Börs  värdet 
uppgick till 101 966 (71 736) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam  aktier av serie A, B och D. Aktierna är 
noterade på Nasdaq  Stockholm, Large Cap. 
Totalt fanns 466 685 788 aktier utestående vid periodens utgång 
varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen 
ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på 
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. 
Sagax har med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner under 
incitamentsprogram 2021/2024 emitterat 89 804 stamaktier av serie B. 
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående 
A- och B-aktier. Bolagets verk  ställande direktör eller styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027. 
Tecknings kurserna motsvarar B-  aktiens betalkurs vid respektive 
optionsprograms  inledande omräknat med den genomsnittliga kursut -
vecklingen enligt fastighets  index bestående av fastighetsbolag noterade 
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs  period. Teck-
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning 
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för 
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs  period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE 
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande 
tolvmånadersbasis uppgick till 11,48 (10,98) kronor vilket jämfört med 
aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel 
om 25,2 (19,0) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE 
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 104,32 
(93,49) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 121,39 
(108,54) kronor. Aktie  kursen för B-aktien vid periodens slut var 277 % 
(223 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 238 % (192 %) av 
substansvärdet per A- och B-aktie.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20242023202220212020201920182017201620152014
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, 
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
20242023202220212020201920182017201620152014
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Nyckeltal per B-aktie
2024  
30 sep
2023 
30 sep
2023  
31 dec
2022 
 31 dec
2021 
 31 dec
2020 
 31 dec
2019 
31 dec
Börskurs, kr 289,20  208,50  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60  136,20 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 11, 48  10,98  11,16  9,70  7,9 9   6,62  5,51 
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 9,56  9,86  9,94  8,68  6,58  6,09  4,86 
Eget kapital efter utspädning, kr 104,32  93,49  95,01  91,20  83,84  55,09  46,78 
Substansvärde, kr 121,39  108,54  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38  56,77 
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 1) 25,2  19,0  24,9  24,4  38,2  25,6  24,7 
Börskurs/Kassaflöde, ggr1) 2) 30,3  21,1  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9   28,0 
Börskurs/Eget kapital, % 277  223  292  259  364  308  292 
Börskurs/Substansvärde, % 238  192  250  222  311  255  240 
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202426
Aktieägarstruktur 30 september 2024 1)
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym 
 per handelsdag, mkr
30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023
A-aktier 285,00  210,00  1  2  0  1 
B-aktier 289,20  208,50  28  24  94  68 
D-aktier 33,30  25,65  51  50  8  7 
Antal aktier Antal aktieägare
1–500 18 728 
501–1 000 2 242 
1 001–2 000 1 808 
2 001–5 000 1 672 
5 001–10 000 706 
10 001–50 000 858 
50 001– 341 
Totalt 26 355 
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori Antal Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 24 448  13 %
Privatpersoner bosatta utomlands 333  1 %
Företag/institutioner i Sverige 673  70 %
Företag/institutioner utomlands 901  11 %
Okänd ägartyp – 5 %
Totalt 26 355  100 %
Aktieägare per land Antal Röstandel
Sverige 25 121 83 %
USA 95 6 %
Norge 191 2 %
Nederländerna 14 1 %
Storbritannien 44 1 %
Övriga 890 7 %
Totalt 26 355 100 %
Största aktieägare 30 september 2024
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309  28 598 279  –  7 ,4 % 12,2 %
Fjärde AP-fonden 821 630  11 465 927  6 155 514  4,0 % 3,7 %
Vanguard –  9 348 110  7 431 969  3,6 % 2,4 %
Avanza Pension 41 839  499 518  15 300 919  3,4 % 2,3 %
Tredje AP-fonden –  13 177 078  –  2,8 % 1,9 %
Länsförsäkringar Fonder –  11 406 331  1 026 439  2,7 % 1,8 %
SEB Fonder –  12 356 833  –  2,6 % 1,8 %
Handelsbanken Fonder –  8 578 474  3 031 965  2,5 % 1,7 %
BlackRock –  9 657 866  55 160  2,1 % 1,4 %
Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 %
Lannebo Kapitalförvaltning AB –  7 174 810  –  1,5 % 1,0 %
Norges Bank –  4 231 649  2 539 815  1,5 % 1,0 %
Filip Engelbert med bolag 243 000  1 889 784  4 200 000  1,4 % 1,2 %
Didner & Gerge Fonder –  5 231 085  –  1,1 % 0,7 %
Swedbank Robur Fonder 500 000  4 620 826  –  1,1 % 1,4 %
Erik Selin med bolag 1 179 959  1 863 567  2 021 435  1,1 % 2,2 %
Andra AP-fonden –  4 909 590  –  1,1 % 0,7 %
Nordea Fonder –  4 051 938  –  0,9 % 0,6 %
Folksam –  3 842 778  –  0,8 % 0,5 %
Summa 20 största ägare 22 523 737  206 618 355  51 021 103  60,0 % 68,7 %
Övriga aktieägare 3 957 690  105 324 677  75 240 226  39,5 % 31,3 %
Delsumma 26 481 427  311 943 032  126 261 329  99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000  – 0,4 % – 
Totalt 26 481 427  313 943 032  126 261 329  100,0 % 100,0 %
 – varav styrelse och medarbetare 20 112 565  103 254 706  4 651 146  27 ,4 % 44,0 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.  
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Antal aktier
Rösträtt  
per aktie Antal röster
Rösträtts- 
andel
Aktiekapital- 
andel
A-aktier 26 481 427  1,0  26 481 427 ,00  38 % 6 %
B-aktier 313 943 032  0,1  31 394 303,20  45 % 67 %
D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 %
Summa 466 685 788  70 501 863,10  100 % 100 %

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202427
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled -
ningen göra bedömningar och antag  anden som påverkar i bokslutet 
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads -
poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från 
dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som 
kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan -
siella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om 
möjligt, bemöta eventuella risker. 
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis -
ningen för 2023, på sidorna 50-53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och 
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar 
har fastigheter motsvarande 94 % av fastighetsvärdet per 30 september 
2024 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende  
värderingsföretag. Fastighets  värderingar är till sin karaktär alltid 
behäftade med osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne -
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig -
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. 
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade 
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem -
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade 
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara 
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal 
har fasta årliga hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för  
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. 
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen finns 
tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta -
kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 sep -
tember 2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 12 065  
(9 548) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro 
till 30 % (27 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning 
omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess 
funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans  dagens valuta-
kurser. Per 30 september motsvarade 1 euro 11,30 (11,49) kronor och 
1 dansk krona motsvarade 1,52 (1,54) kronor. Intäkts- och kostnads-  
poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot -
svarade 11,41 (11,48) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,53 (1,54) 
kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs  effekter för utlandsverk -
samhet och säkringsredo  visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta -
kurseffekter redo  visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med -
arbetare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2024 
30 sep
2023 
30 sep
Förvaltningsfastigheter 4 390  3 678 
Övriga tillgångar 160  102 
Summa tillgångar 4 550  3 780 
Räntebärande skulder 2 957  2 621 
Övriga skulder 525  329 
Summa skulder 3 482  2 950 
Nettoexponering 1 068  831

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202428
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Känslighetsanalys för fastighetsvärden
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –12 828  –6 414  –  6 414  12 828 
Belåningsgrad, % 50  46  43  40  37 
Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 8 7, 0   91,0  96,0  ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  4,9  5,2  ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 754/+1 908
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter – 983/+1 011
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 616/–2 633
Fastighetskostnader  +/– 5 % –455/+450
Känslighetsanalys per 30 september  20241)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på  
förvaltningsresultat,  
årsbasis
Effekt på 
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +54/–54 +45/–45 +45/–45
Hyresintäkter +/–1 % +52/–52 +43/–43 +43/–43
Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –25/+25 –21/+21 –21/+21
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +246/–246 +199/–199 +1 206/–1 206
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2024 +/–10 % +15/–15 +13/–13 +13/–13

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202429
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med 
International Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering. 
Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU 
godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt 
tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations 
Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder 
är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 
2023 och ska läsas tillsammans med denna. 
Den 9 april 2024 utfärdade IASB en ny standard, IFRS 18, som kom -
mer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar 
den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämpning. 
Standarden behöver tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har 
ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat 
effekterna av IFRS 18. 
 Inga övriga förändringar av IFRS- eller IFRIC-tolkningar som ännu 
inte trätt i kraft förväntas ha någon väsentlig inverkan på bolagets finan -
siella rapportering. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2023. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2023.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång 
Övriga upplysningar

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202430
  Stockholm den 25 oktober 2024
  AB SAGAX (publ)
  Organisationsnummer 556520-0028
 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
 David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
 VD och styrelseledamot  Styrelseledamot Styrelseledamot
Delårsrapporten har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­
görande den 25 oktober 2024, klockan 13.00, CEST.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och  
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202431
Granskningsrapport
TILL STYRELSEN I AB SAGAX, ORG NR 556520-0028
INLEDNING 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) 
för AB Sagax per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är 
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport 
i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport 
grundad på vår översiktliga granskning. 
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 
2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig 
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor 
och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. 
En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den 
inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed  
i övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss 
en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade 
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den 
säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
SLUTSATS 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled -
ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
Stockholm den 25 oktober 2024
Ernst & Young AB 
Jonas Svensson 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202432
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Bokslutskommuniké 2024 21 februari 2025 
Årsstämma 2025 8 maj 2025
Delårsrapport januari –  mars 2025 8 maj 2025
Delårsrapport januari –  juni 2025 14 juli 2025
Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
December 2024
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   26 december 2024
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  27 december 2024
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   30 december 2024
Mars 2025
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   27 mars 2025
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  28 mars 2025
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   31 mars 2025
Kalendarium

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202433
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom -
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning 
av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar 
under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area 
direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till -
gångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 
12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och 
omräknat till balansdagens valutakurser i förhållande till fastigheternas 
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg  
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet  
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång  
i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn 
tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid  
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde 
direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts -
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid  
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration 
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag 
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive 
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden 
reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt 
antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och 
B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida 
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg 
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte -
ringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt 
fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202434
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie  
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat 
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och 
intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter 
utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier 
för perioden. 
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens 
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna 
av A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel och börsnoterade instrument. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida 
medel. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-  
program/Totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida 
medel i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till  
vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers 
del av resultatet för perioden.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa  
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas  
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och 
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse -
företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella 
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och  
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har 
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,  
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt 
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med 
återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende 
temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning 
av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs  
på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig -
heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång  
justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och  
värde tillväxt för fastigheterna under en period.
Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt 
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.

===== SIDA 35 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202435
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-sep
2023 
jan-sep
2023  
jan-dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 4 269  420  –13 
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 423  140  – 
Justerat resultat efter skatt 5 692  560  –13
Genomsnittligt eget kapital 38 553  34 296  35 020 
Avkastning på eget kapital 14,8 % 1,6 % 0,0 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 3 234  2 972  3 881 
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 078  991  – 
Finansiella kostnader 685  534  765 
Tillägg för omräkning till årsvärde 228  178  – 
Resultat före finansiella kostnader 5 225  4 674  4 646 
Genomsnittliga totala tillgångar 78 162  72 799  72 751 
Avkastning på totalt kapital 6,7 % 6,4 % 6,4 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 4 582  4 004  4 182 
Totalt uthyrningsbar area,  
tusental kvm 4 767  4 170  4 331 
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 97 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 35 343  31 846  30 343 
Totala tillgångar 82 915  73 505  73 410 
Belåningsgrad 43 % 43 % 41 %
Direktavkastning
Driftnetto 3 105  2 621  3 551 
Återläggning av tomträttsavgäld –24  –21  –27
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 027  867  – 
Innehavsjustering,  
förvärv/försäljningar/övrigt 149  129  232 
Valutaomräkning till  
balansdagskurs –34  4  –100
Justerat driftnetto 4 223  3 600  3 656 
Fastigheternas redovisade värde 64 141  56 668  57 061 
Direktavkastning 6,6 % 6,4 % 6,4 %
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto 4 035  3 392  3 551 
Central administration –201  –185  –182
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 417  633  653 
EBITDA 4 251  3 840  4 023 
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital hänförligt till moder -
bolagets ägare 39 726  35 130  36 578 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och  
B-aktier 35 307  30 711  32 159 
Antal aktier, 1 000 st 338 424  328 335  338 335 
Antal aktier efter utspädning,       
1 000 st 338 464  328 481  338 477 
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 104,33  93,53  95,05 
Eget kapital per A- och B-aktie  
efter utspädning, kr 104,32  93,49  95,01 
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-sep
2023 
jan-sep
2023  
jan-dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 5 171  4 411  4 557 
Hyresvärde 5 369  4 617  4 738 
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjänings-  
förmåga 4 271  3 642  3 785 
Återläggning av tomträttsavgäld –33  –30  –25
Justerat driftnetto 4 238  3 612  3 760 
Fastigheternas redovisade värde 64 141  56 668  57 061 
Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,4 % 6,6 %
Framåtriktad EBITDA 
Driftnetto enligt aktuell intjänings-  
förmåga 4 271  3 642  3 785 
Central administration –201  –185  –182
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 417  633  653 
Framåtriktad EBITDA 4 487  4 090  4 256 
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 4 269  420  –13
Skatt 496  153  158 
Värdeförändringar –1 531  2 399  3 737 
Förvaltningsresultat 3 234  2 972  3 881 
 –  varav hänförligt till innehav utan 
bestämmande inflytande 17  –  – 
 –  varav hänförligt till  
moderbolagets ägare 3 217  2 972  3 881 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till 
moderbolagets ägare 3 217  2 972  3 881 
Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253
Justerat förvaltnings resultat 3 027  2 782  3 628 
Genomsnittligt antal A- och  
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 468  322 182  325 123 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 8,94  8,64  11,16 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader
Förvaltningsresultat hänförligt till 
moderbolagets ägare 4 126  3 781  3 881 
Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  –253 
Justerat förvaltnings resultat 3 874  3 528  2 628 
Genomsnittligt antal A- och  
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 337 321  321 251  325 123 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie innevarande period 11, 48  10,98  11,16 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie föregående period 10,98  9,38  9,70 
Årlig tillväxttakt, % 5 % 17 % 15 %

===== SIDA 36 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 202436
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.
2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.  
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
3) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-sep
2023 
jan-sep
2023  
jan-dec
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 3 678  3 160  ET
Förvärvade och sålda fastigheter –479  –76  ET
Valutajustering1) – –13  ET
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
exklusive valutaeffekter 3 199  3 071  ET
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 4 599  561  159 
Ej kassaflödes påverkande poster –1 756  2 300  3 456 
Betald skatt –138  –154  –130
Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253
Kassaflöde 2 515  2 518  3 232 
Kassaflöde per A- och B-aktie 
efter utspädning, kr 7, 4 3   7, 81   9,94 
Nettoskuld
Se sidan 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 35 343  31 846  30 343 
Börsnoterade aktier i  
anläggningstillgångar 2) –6 771  –5 252  –8 030
Börsnoterade aktier i  
omsättningstillgångar –3 482  –31  –
Likvida medel –624  –25  –28
Nettoskuld enligt EMTN-program 24 467  26 537  22 285 
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 24 467  26 537  22 285 
Totala tillgångar 82 915  73 505  73 410 
Nettoskuld enligt EMTN-program/  
Totala tillgångar 30 % 36 % 30 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 23 205  25 082  20 804 
EBITDA rullande 12 månader 4 251  3 841  4 023 
Nettoskuld/EBITDA 5,5 x 6,5 x 5,2 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 23 205  25 082  20 804 
EBITDA, framåtriktad 4 487  4 091  4 256 
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,2 x 6,1 x 4,9 x
Nettoskuld/totala tillgångar
Nettoskuld 23 205  25 082  20 804 
Totala tillgångar 82 915  73 505  73 410 
Nettoskuld/totala tillgångar 28 % 34 % 28 %
Resultat per A- och B-aktie 3) 
Resultat efter skatt hänförligt till 
moderbolagets ägare 4 256  420  –13
Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253
Justerat resultat efter skatt 4 067  231  –266
Resultat per A- och B-aktie efter  
utspädning, kr 12,01  0,72  –0,82
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-sep
2023 
jan-sep
2023  
jan-dec
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 3 234  2 972  3 881 
Återläggning förvaltnings  resultat  
joint venture och intresseföretag –833  –698  –937
Utdelning från joint venture och  
intresseföretag 453  589  653 
Finansiella kostnader inkl leasing 685  534  765 
Justerat förvaltnings  resultat före  
finansiella kostnader 3 538  3 396  4 362 
Räntetäckningsgrad 5,2 x 6,4 x 5,7 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 3 234  2 972  3 881 
Finansnetto 567  352  550 
Förvaltningsresultat före finansnetto 3 801  3 324  4 431 
Räntetäckningsgrad 6,7 x 9,4 x 8,1 x
Soliditet
Eget kapital 40 527  35 130  36 578 
Totala tillgångar 82 915  73 505  73 410 
Soliditet 49 % 48 % 50 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital hänförligt till moder -
bolagets ägare 39 726  35 130  36 578 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419
Återläggning av derivat 72  –23  21 
Återläggning av uppskjuten skatt,  
netto 4 075  3 765  3 882 
Återläggningar hänförliga till joint  
venture och intresseföretag 1 633  1 202  1 474 
Substansvärde (NAV) 41 087  35 654  37 537 
Substansvärde (NAV) per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 121,39  108,54  110,90 
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 5 919  3 385  2 309 
Totala tillgångar 82 915  73 505  73 410 
Säkerställda skulder/ 
Totala tillgångar 7 ,1 % 4,6 % 3,0 %
Överskottsgrad
Driftnetto 3 105  2 621  3 551 
Hyresintäkter 3 678  3 160  4 293 
Överskottsgrad 84 % 83 % 83 %

===== SIDA 37 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt 
industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2024 uppgick till 4 767 000 kvadratmeter fördelat på 970 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.