FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2024
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
AB Sagax är ett fastighetsbolag
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri
===== SIDA 2 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20242
JANUARI – SEPTEMBER 2024
■ Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 678 miljoner kronor (3 160 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 8 % till 3 217 (2 972) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 8,94 (8,64) kronor.
■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 456 (−1 680) miljoner kronor.
■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 1 074 (−734) miljoner kronor varav 1 335 miljoner kronor avsåg
omvärdering av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB som omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument.
■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 256 (420) miljoner kronor.
■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 704 (2 707) miljoner kronor, motsvarande 7,43 (7,81)
kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 5 842 (3 725) miljoner kronor varav 5 087 (3 237) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
TREDJE KVARTALET 2024
■ Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 290 miljoner kronor (1 113 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 14 % till 1 161 (1 015) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 3,24 (2,90) kronor.
■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 254 (−314) miljoner kronor.
■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 971 (−27) miljoner kronor varav 1 335 miljoner kronor avsåg omvärdering
av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB som omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument.
■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 198 (634) miljoner kronor.
■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 915 (925) miljoner kronor, motsvarande 2,52 (2,62)
kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 4 298 (2 335) miljoner kronor varav 4 054 (2 140) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 300 miljoner kronor.
Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av delårs rapport för januari - mars 2024.
Delårsrapport januari – september 2024
Nyckeltal i urval
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 8,94 8,64 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51
Förändring jämfört med föregående år, % 4 18 15 21 21 20 28
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,01 0,72 –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13
Utdelning per A- och B-aktie, kr – – 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,5 6,5 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6
Räntetäckningsgrad, ggr 5,2 6,4 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 43 43 41 45 42 43 44
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 64 141 56 668 57 061 52 682 46 067 37 548 32 625
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,4 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4
Avkastning på eget kapital, % 14,8 1,6 0,0 8,4 36,6 17, 8 23,7
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33-34.
===== SIDA 3 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20243
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom
segmentet lager och lätt industri.
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och
starka kassaflöden.
■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till
lägst 15 % per år.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
202420232022202120202019
0
5
10
15
20
25
30
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202420232022202120202019
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansie -
rar även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kro -
nor. Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall rullande
12 månader
Femårigt
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 10 % 16 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka
med minst 15 % per år 5 % 19 %
===== SIDA 4 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20244
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20242023202220212020201920182017201620152014
0
13 000
26 000
39 000
52 000
65 000
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall.
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden:
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda
representanter för före tagets värderingar och kultur.
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2023.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20242023202220212020201920182017201620152014
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
===== SIDA 5 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20245
Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Dikesrenen 8 i Stockholm. Fastigheten omfattar 1 300 kvadratmeter uthyrningsbar area och
är fullt uthyrd.
===== SIDA 6 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20246
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och
med september 2024. Balansposterna avser ställningen vid periodens
utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år
respektive ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet uppgick till 3 234 (2 972) miljoner kronor. För-
valtningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med
8 % till 3 217 (2 972) främst till följd av fastig hetsförvärv i segmenten
Frankrike, Spanien, Finland och Benelux, indexuppräkning av hyres -
intäkter samt högre förvaltningsresultat från joint venture och intresse -
företag. Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning
uppgick till 8,94 (8,64) kronor.
Omvärdering av fastigheter påverkade periodens resultat med 456
(−1 680) miljoner kronor, varav −30 (−726) miljoner kronor avsåg värde -
förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade periodens resultat
med 1 074 (−734) miljoner kronor varav 1 335 miljoner kronor avsåg
omvärdering till verkligt värde av Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB
som omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument.
Omklassificering av innehavet har skett då Sagax andel av rösterna under-
steg 20 % efter att NP3 Fastigheter AB genomfört en riktad nyemission
under september 2024. Därutöver avsåg 3 miljoner kronor omklassifice-
Resultat, intäkter och kostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20242023202220212020201920182017201620152014
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
20242023202220212020201920182017201620152014
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
5 250
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
20242023202220212020201920182017201620152014
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
10
Kvartal 3 2024Kvartal 3 2023Kvartal 3 2022
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
ring av French Wholesale Properties från intresseföretag till dotterbolag.
Omklassificering har skett efter att Sagax förvärvat ytterligare 43 % av
bolaget varvid Sagax ägarandel uppgick till 70 % vid periodens slut. Som
ett resultat av omklassificeringen redovisas resultat hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande om 13 miljoner kronor.
Periodens resultat uppgick till 4 269 (420) miljoner kronor varav 4 256
(420) är hänförligt till moderbolagets aktieägare.
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 16 % till 3 678 (3 160) miljoner kronor.
Intäkterna har främst påverkats av fastighetsförvärv och indexupp -
räkning av hyresintäkter.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-sep
2023
jan-sep
Hyresintäkter 3 678 3 160
Förvärv och avyttringar –479 –76
Valutajustering1) – –13
Summa 3 199 3 071
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande
period.
===== SIDA 7 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20247
Under perioden steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 4,2 %
(6,5 %) exklusive valutaeffekter. De största ökningarna återfanns i seg -
menten Sverige 9,2 %, Frankrike 5,5 % och Tyskland 4,1 %. Den vägda
inflationen under rapportperioden uppgick till 1,4 % (4,8 %) i årstakt.
Övriga intäkter ökade till 68 (12) miljoner kronor och avsåg främst
försäkringsersättning.
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under
perioden har vakans värdet ökat med 126 (171) miljoner kronor till följd
av avflyttningar och minskat med 99 (151) miljoner kronor till följd av
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade med 22 (−11)
miljoner kronor och uppgick till 30 (50) miljoner kronor på årsbasis vid
periodens slut. Förvärv och försäljningar av fastig heter under perioden
har ökat vakansvärdet med 9 (1) miljoner kronor netto. Sammantaget
uppgick vakans värdet till 198 (206) miljoner kronor vid periodens slut.
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 180 (92) miljoner kronor var vid
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 176 (92) miljoner
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 4 (–)
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 26 miljoner
kronor under 2024.
Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat
det justerade vakansvärdet med 39 (42) miljoner kronor. Inflyttningar
motsvarande ett hyresvärde om 16 miljoner kronor sker under 2024.
Det justerade vakansvärdet uppgick till 339 (256) miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 363 (325) mil -
joner kronor. Kostnaderna för fastighetsskatt har ökat till 197 (158) mil -
joner kronor och övriga fastighetskostnader har ökat till 82 (68) miljoner
kronor. Kostnads ökningarna förklaras främst av fastig hets förvärv.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 138 (118) miljoner
kronor motsvarande 3,8 % (3,7 %) av periodens hyresintäkter.
Sagax hade vid periodens utgång 98 (94) medarbetare. Funktioner
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Sagax har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona
och Frankfurt.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 37
Finland 29
Frankrike 13
Nederländerna 10
Spanien 8
Tyskland 1
Totalt 98
Ingångna och uppsagda hyresavtal
Inflyttningar Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
2024 15 16 34 26
2025 13 23 70 98
2026 – – 7 44
2027 – – 2 8
>2027 – – – –
Totalt 28 39 113 176
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-sep
2023
jan-dec
Ingående vakans respektive år 182 171
Inflyttningar −99 −211
Avflyttningar 126 210
Förändring av lämnade rabatter −22 13
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 10 6
Vakansvärde, för sålda fastigheter −1 −7
Valutakursförändring 2 –
Utgående vakansvärde 198 182
Uppsagt för omförhandling 4 –
Uppsagda avtal, ej avflyttat 176 74
Uthyrning, ej inflyttat −39 −19
Justerat utgående vakansvärde 339 237
Vakanser 1 oktober 2024
Segment
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde,
mkr1)
Ekonomisk
vakansgrad1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 1 120 62 6 % 927 000 58 000 6 %
Finland 1 874 87 5 % 1 480 000 72 000 5 %
Frankrike 1 189 23 2 % 1 052 000 21 000 2 %
Benelux 661 18 3 % 671 000 13 000 2 %
Spanien 372 6 2 % 506 000 19 000 4 %
Tyskland 141 1 1 % 124 000 2 000 2 %
Övriga Europa 12 – – 6 000 – –
Totalt 5 369 198 4 % 4 767 000 185 000 4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
===== SIDA 8 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20248
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till
470 (−61) miljoner kronor varav förvaltningsresultat 833 (698) miljoner
kronor, värde förändringar på fastigheter −30 (−726) miljoner kronor och
värdeförändringar på räntederivat −168 (−36) miljoner kronor. Skatte -
kostnad på resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till
166 (12) miljoner kronor. För ytterligare information se sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 118 (304) miljoner kronor. Före -
gående år ingick intäkt avseende återköpta obligationer om 59 miljoner
kronor, finansiell intäkt om 123 miljoner kronor kopplat till en kortfris -
tig finansiell leasingfordran samt aktie utdelning om 46 miljoner kronor
från börsnoterade aktier utan motsvarighet i år.
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende
koncernens leasingskulder, ökade till 658 (510) miljoner kronor till följd
av större räntebärande skulder och att högre marknadsräntor påverkat
koncernens upplåningskostnader. Den genomsnittliga räntan på de
ränte bärande skulderna uppgick till 2,3 % (2,0 %) på balansdagen.
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick
till −27 (−24) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt -
rättsavgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 94 %
av marknadsvärdet externt värderade. För övriga fastigheter har
marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering.
Fastigheternas värdeförändring uppgick till 486 (−954) miljoner kro -
nor varav orealiserad värdeförändring uppgick till 482 (−955) miljoner
kronor och realiserad värdeförändring till 4 (1) miljoner kronor. Av den
orealiserade värde förändringen var 604 (544) miljoner kronor hänförlig
till förvaltning och −122 (−1 499) miljoner kronor relaterat till allmän
marknads värdeförändring, se tabell nedan. För ytterligare information
se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 1 242 (−698)
miljoner kronor. 1 335 miljoner kronor avsåg omvärdering av innehavet
i NP3 Fastigheter AB till verkligt värde i samband med omklassificering
från intresseföretag till börsnoterade instrument. Omklassificering av
innehavet har skett då NP3 Fastigheter AB under september 2024 genom-
fört en riktad nyemission varvid Sagax andel av rösterna vid periodens
slut understeg 20 %. Därutöver avsåg 3 miljoner kronor omklassificering
av innehavet i French Wholesale Properties från intresseföretag till
dotterbolag. Omklassificering har skett efter att Sagax förvärvat ytterligare
43 % av bolaget, varvid Sagax ägarandel uppgick till 70 % vid periodens
slut.
Omvärdering av finansiella instrument i joint venture uppgick till
–8 (–38) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänförlig till
räntederivat uppgick till −89 (9) miljoner kronor. Övriga finansiella
instrument har omvärderats med 2 (−61) miljoner kronor.
Motsvarande period föregående år ingick omvärdering av börs -
noterade aktier om –616 miljoner kronor samt realiserade värdeföränd -
ringar hänförliga till avyttring av finansiella instrument om 23 miljoner
kronor, utan mot svarighet i år.
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 330 (141) miljoner kronor be-
stående av en aktuell skattekostnad om 120 (143) miljoner kronor och
en uppskjuten skattekostnad om 210 (−2) miljoner kronor. De högre
uppskjutna skattekostnaderna förklaras till största delen av ökningen i
orealiserade värdeförändringar i fastigheter. Skatte kostnad redovisad
i övrigt totalresultat uppgick till 12 (−6) miljoner kronor. Koncernens
uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 176 (4 046) miljoner kronor vid
periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende ackumulerade
skattemässiga underskott och finansiella instrument uppgick till 144
(173) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av
rörelse kapital uppgick till 2 704 (2 707) miljoner kronor. Förändringar
av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med 18 (149) miljoner kro-
nor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −5 422
(−2 321) miljoner kronor varav 2 814 miljoner kronor härrör från förvär -
vet av 70 % utav French Wholesale Properties (FWP). I förvärvet av FWP
ingick fastigheter värderade till 3 657 miljoner kronor. Skillnaden mel -
lan fastigheternas värde och erlagd köpeskilling utgörs av innehav utan
bestämmande inflytande samt omvärdering av befintliga ägarandelar.
Kassa flödet från finansieringsverksamheten uppgick till 3 295 ( −586)
miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel förändrats med 596
(–51) miljoner kronor under perioden.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden
såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick
till 84 (65) miljoner kronor.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan-sep 2024
Nyuthyrningar/Omförhandlingar 752
Avflyttningar/Omförhandlingar –148
Allmän marknadsvärdeförändring –122
Totalt 482
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan-sep 2024
Kvartal 1 152
Kvartal 2 124
Kvartal 3 206
Totalt 482
===== SIDA 9 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 20249
OFÖRÄNDRAD PROGNOS FÖR 2024
För 2024 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 300 miljoner kronor.
Prognosen tillkännagavs vid avlämnandet av delårsrapport för januari –
mars 2024.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders
basis per 1 oktober. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa
med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge,
valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets
kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat
för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats
på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräk
nats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen.
Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens
beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan
sieringskostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade
kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts
avgälder vilka baseras på periodens utfall omräknat till tolv månader.
Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej
beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 17 % (18 %)
schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om
11,30 kronor. Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 1 januari
2024 har skett till 11,10 kronor.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade
enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat
andelens storlek. Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB har omklass
ificerats från intresseföretag till börsnoterade aktier vilket påverkar
intjäningsförmågan per 1 oktober 2024 med –173 miljoner kronor jäm
fört med 1 januari 2024.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
202420232022202120202019
Aktuell intjäningsförmåga före skatt
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 okt 2024 1 jan 2024
Hyresvärde 5 369 4 738
Vakans –198 –182
Hyresintäkter 5 171 4 557
Fastighetskostnader –900 –771
Driftnetto 4 271 3 785
Central administration –201 –182
Joint venture och intresseföretag 924 1 096
Finansnetto –836 –555
Leasingkostnader –36 –31
Förvaltningsresultat 4 122 4 114
– varav förvaltningsresultat hänförligt till
innehav utan bestämmande inflytande 69 –
Skatt –701 –741
Resultat efter skatt 3 422 3 374
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 352 3 374
– varav ägare av D-aktier 253 253
– varav ägare av A- och B-aktier 3 100 3 122
Framåtriktad direktavkastning, % 6,6 6,6
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2 4,9
===== SIDA 10 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202410
Per 30 september 2024 omfattade fastighetsbeståndet 970 (811) fastig
heter med en uthyrningsbar area om 4 767 000 (4 170 000) kvadrat
meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 369 (4 617)
respektive 5 171 (4 411) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta
mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under perioden investerat 5 875 (3 783) miljoner kronor varav
5 087 (3 237) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. 48 fastigheter i
Frankrike, 7 fastigheter i Finland, 5 fastigheter i Spanien, 4 fastigheter i
Tyskland, 3 fastigheter i Sverige samt 2 fastigheter i Benelux har förvär
vats under perioden. 43 av de förvärvade fastigheterna i Frankrike avser
Sagax förvärv av 70 % av French Wholesale Properties. För mer informa
tion se sidan 6.
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 788 (546) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets
beståndet. 217 (133) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna
och 359 (219) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades 155
(159) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 57 (34) miljoner
kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 30 (12) miljoner
kronor investeringar i energi besparande åtgärder.
AVYTTRINGAR
Under perioden har 2 fastigheter avyttrats för 33 miljoner kronor.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt avkastningen för perioden uppgick till 6,6 % (6,4 %). Framåt riktad
direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,4 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari-september 2024
Belopp i miljoner kronor Fastighetsförvärv Befintligt bestånd Totalt Andel av totala investeringar Avyttringar Nettoinvesteringar
Sverige 88 452 540 9 % – 540
Finland 439 172 611 10 % –19 592
Frankrike 3 725 84 3 809 65 % –14 3 795
Benelux 111 62 174 3 % – 174
Spanien 446 17 463 8 % – 463
Tyskland 278 – 278 5 % – 278
Totalt 5 087 788 5 875 100 % –33 5 842
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 oktober 2024
Marknadsvärde
Segment Mkr Andel kr/kvm
Antal
fastigheter
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant area,
kvm
Hyresvärde,
mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad
årshyra, mkr
Sverige 14 976 23 % 16 200 128 927 000 58 000 1 120 94 % 1 058
Finland 19 167 30 % 12 900 248 1 480 000 72 000 1 874 95 % 1 787
Frankrike 14 223 22 % 13 500 312 1 052 000 21 000 1 189 98 % 1 166
Benelux 8 774 14 % 13 100 149 671 000 13 000 661 97 % 643
Spanien 5 235 8 % 10 300 118 506 000 19 000 372 98 % 366
Tyskland 1 642 3 % 13 200 13 124 000 2 000 141 99 % 139
Övriga Europa 124 0 % 19 200 2 6 000 – 12 100 % 12
Totalt 64 141 100 % 13 500 970 4 767 000 185 000 5 369 96 % 5 171
===== SIDA 11 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202411
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 518 (2 343)
hyres avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal
i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen
framgår att 2 511 (2 336) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde under
stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för
dessa avtal motsvarade 91 % (90 %) av Sagax årshyra. Sagax var där
utöver part i 7 (6) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av
koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (8 %)
av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde
uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade
1 hyresavtal för mer än 2 % av koncernens årshyra).
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag
inom tillverkningsindustrin står för 17 % (15 %) av hyresintäkterna.
Livsmedelsrelaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet,
innefattande försäljning, service och tillverkning, står för 15 % (10 %)
respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres
gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och
hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet
nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings
grad. Avtal som representerar 54 % av årshyran förfaller år 2028 eller
senare. Mellan åren 2024 och 2027 förfaller årligen 3 16 % av årshyran.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
>2038203820372036203520342033203220312030202920282027202620252024
Förfalloår årshyra
Mkr
Fördelning av kontrakterad årshyra
IT, utveckling, utbildning 6 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Övrigt 13 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 13 %
Tillverkningsindustri 17 %
Fördelning av hyresavtal
Årshyra
Antal
hyresavtal, st
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, år
Andel av
kontrakterad årshyra Mkr Andel, %
> 2 % – – – – –
1–2 % 484 9 7 69 7
< 1 % 4 687 91 2 511 2 5
Totalt 5 171 100 2 518 2 5
Löptider för hyresavtal
Förfalloår Antal Area, kvm Mkr Andel
2024 245 124 000 151 3 %
2025 807 757 000 833 16 %
2026 428 618 000 701 14 %
2027 392 608 000 649 13 %
2028 196 399 000 489 9 %
> 2028 450 2 076 000 2 348 45 %
Totalt 2 518 4 582 000 5 171 100 %
===== SIDA 12 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202412
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial
Reporting Standards, IFRS. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter
till verkligt värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag
och uppdateras kvartalsvis.
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 970 (811)
fastig heter fastställdes per 30 september 2024 till 64 141 (56 668) mil
joner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att
fastighets värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har
förändrats med 756 (1 216) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick under perioden till
482 (–955) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,8 %
(–1,7 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,2 % (3,1 %)
i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen
uppgick således till –0,5 % (–4,6 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var 604 miljoner kronor
hänförlig till förvaltning och −122 miljoner kronor relaterat till allmän
marknadsvärdeförändring. Det vägda direktavkastningskravet steg jäm
fört med föregående kvartal med 0,05 % enheter till 6,46 %.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 94 % av
fastighetsvärdet har per 30 september 2024 värderats av auktoriserade
fastig hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastig
heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern
värdering.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskal
kyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes beräknas.
Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av befintliga hyres
avtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden uppgår som regel till
10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning för 2023 sidan 94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,3–16,1 %), kalkyl
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,3–16,1 %) och direktavkast
ningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende
risknivå och respektive fastighets marknads position.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde
och restvärden uppgick till 8,1 % (7,8 %) respektive 8,1 % (7,9 %) för
fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till
6,5 % (6,4 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 30 % (19 167 mkr)
Sverige 23 % (14 976 mkr)
Övriga Europa 0 % (124 mkr)
Spanien 8 % (5 235 mkr)
Frankrike 22 % (14 223 mkr)
Benelux 14 % (8 774 mkr)
Tyskland 3 % (1 642 mkr)
Koncernens hyresvärde
Finland 35 % (1 874 mkr)
Sverige 21 % (1 120 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 7 % (372 mkr)
Frankrike 22 % (1 189 mkr)
Benelux 12 % (661 mkr)
Tyskland 3 % (141 mkr)
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903
Förvärv av fastigheter 5 087 69
Investeringar i befintligt bestånd 788 –
Avyttring/utrangering av fastigheter –33 –2
Omräkningseffekt valuta 756 –
Orealiserad värdeförändring 482 –
Fastighetsbestånd 30 september 2024 64 141 970
===== SIDA 13 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202413
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå
marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som
attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har upp -
gått till 7 041 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdel -
ning till Sagax om 3 352 (3 185) miljoner kronor. Det redovisade värdet
på dessa investeringar uppgick till 11 330 (13 552) miljoner kronor varav
88 % bestod av Hemsö Fastighets AB, Nyfosa AB samt Söderport Property
Investment AB.
Förändringen av det redo visade värdet avser i huvudsak omklas -
sificering av innehavet i NP3 Fastigheter AB från intresseföretag till
börsnoterade instrument. Omklassificering har skett då Sagax andel av
rösterna understiger 20 % efter att NP3 Fastigheter AB genomfört en
riktad nyemission under september 2024.
Under perioden bidrog dessa investeringar med sammanlagt 833
(698) miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 403 (589) mil-
joner kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning
bestående av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 51 mil-
joner kronor. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till
–30 (–726) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –168
(–36) miljoner kronor. Sagax andel av resultatet från NP3 Fastigheter
AB för perioden fram till att Sagax andel av rösterna, i september 2024,
understeg 20 % ingår ovan.
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 99 (6) miljoner
kronor i joint venture och intresseföretag.
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland.
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter.
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB.
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter
i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av
fastighetsförvaltningen.
Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 164 miljoner
kronor återfanns i Stockholm den 30 september 2024.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB.
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat -
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel.
Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder.
Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG
Nyfosa AB (Nyfosa)
Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa.
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 5 418 (2 617) miljo-
ner kronor och det redovisade värdet till 2 754 ( 3 004) miljoner kronor
per 30 september 2024.
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner.
Fastighetsbeståndet omfattade 498 fastigheter med ett sammanlagt
fastighetsvärde om 40 miljarder kronor och ett hyresvärde om 4 007
miljoner kronor per 30 september 2024. Nyfosa är börsnoterat på
Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 495 (636)
miljoner kronor och det redovisade värdet till 954 (666) miljoner kronor
per 30 september 2024.
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter
i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfat-
tade 160 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 8,5 miljarder
kronor och ett hyresvärde om 744 miljoner kronor per 30 september 2024.
Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor -
mation se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag
===== SIDA 14 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202414
Sagax joint venture
Hemsö Söderport Ess-Sierra
2024, jan-sep 2023, jan-sep 2024, jan-sep 2023, jan-sep 2024, jan-sep 2023, jan-sep
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Sagax andel av totalresultat, mkr 170 –200 110 116 16 –14
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 239 228 178 171 17 23
Hyresintäkter, mkr 3 839 3 598 822 766 74 72
Förvaltningsresultat, mkr 1 878 1 785 355 342 34 46
Periodens resultat, mkr 1 408 –1 648 219 232 33 –28
30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 646 4 603 2 588 2 820 289 298
Antal fastigheter 485 485 86 85 39 39
Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 598 84 369 14 560 14 398 1 486 1 528
Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000 2 452 000 778 000 773 000 184 000 184 000
Hyresduration, år 9,2 9,5 3,9 4,1 6,7 6,7
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 95 95 100 100
Räntebärande skulder, mkr 52 497 52 029 7 325 7 377 847 854
Kapitalbindning, år 5,1 5,7 3,3 3,9 3,3 1,2
Räntebindning, år 4,8 5,0 2,2 2,1 2,2 0,2
Marknadsvärde för derivat, mkr –606 –170 –133 140 – –
===== SIDA 15 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202415
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 30 september 2024 till 40 527
(35 130) miljoner kronor. Under perioden har eget kapital huvudsak
ligen ökat till följd av ett totalresultat om 4 452 miljoner kronor, aktie
utdelning om −1 301 miljoner kronor samt förändring av innehav utan
bestämmande inflytande om 788 miljoner kronor.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 35 343
(31 846) miljoner kronor motsvarande 35 505 (31 912) miljoner kronor
i nominellt belopp. Mot svarande 33 408 (30 115) miljoner kronor av
skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de
ränte bärande skulderna med 496 (1 063) miljoner kronor.
Börs noterade obligationslån uppgick till 28 962 (26 312) miljoner
kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av företagscertifikat om
180 (1 907) miljoner kronor samt skulder till banker om 6 201 (3 626)
miljoner kronor.
Ickesäkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade
83 % (89 %) av de räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgraden uppgick till 5,2 (6,4) gånger under perioden
och belåningsgraden uppgick till 43 % (43 %) vid periodens utgång. Den
ränte bärande netto skulden motsvarade 5,5 (6,5) gånger EBITDA för de
senaste tolv månaderna och 5,2 (6,1) gånger framåtriktad EBITDA.
Totalt har 13 128 (5 200) miljoner kronor upptagits i lån och 8 634
(6 694) miljoner kronor amorterats under perioden. Den räntebärande
nettoskulden uppgick till 23 205 (25 082) miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte och kapital bindningen upp
gick till 3,1 (2,8) år respektive 3,3 (3,3) år vid periodens utgång. Den
genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder upp
gick till 2,3 % (2,0 %) inklusive effekter av derivat instrument.
Av Sagax räntebärande skulder löper 28 962 (26 519) miljoner
kronor, motsvarande 82 % (83 %) med fast ränta. Bolaget hade ränte
swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 5 056 (1 191) miljoner
kronor motsvarande 14,3 % (3,7 %) av räntebärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagax rörelsekapital per 30 september 2024 uppgick till −474 (−5 434)
miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back up facilite
ter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 11 518 (8 365)
miljoner kronor.
Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kredit
faciliteterna.
Finansiering
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020201920182017201620152014
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202420232022202120202019
Ränte- och kapitalbindning 30 september 2024
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt
belopp, mkr Andel
2024 1 069 5,8 % 3 % 8 0 %
2025 5 829 2,4 % 16 % 5 623 16 %
2026 3 390 1,6 % 10 % 3 639 10 %
2027 5 173 1,8 % 15 % 5 799 16 %
2028 6 599 1,3 % 19 % 5 673 16 %
> 2028 13 444 3,0 % 38 % 14 764 42 %
Summa/
genomsnitt 35 505 2,3 % 100 % 35 505 100 %
1) Inklusive derivat.
2) I den genomsnittliga räntan för innevarande år ingår marginalen för den rörliga
delen av skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor 30 sep 2024 30 sep 2023
Räntebärande skulder 35 343 31 846
Räntebärande tillgångar –513 –750
Börsnoterade instrument 1) –11 001 –5 989
Likvida medel –624 –25
Nettoskuld 23 205 25 082
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
===== SIDA 16 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202416
Finansieringskällor
Obligationer 82 % (28 962 mkr)
Banklån 18 % (6 201 mkr)
Företagscertifikat 1 % (180 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 83 % (29 245 mkr)
Säkerställda skulder 17 % (5 919 mkr)
Företagscertifikat 1 % (180 mkr)
Börsnoterade obligationslån 30 september 2024
Löptid Räntebas
Nominellt
belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2019-2025 Fast ränta 400 400 2,1 % 2,3 % 2025-03-13 XS1962543820
2022-2026 Fast ränta 300 299 1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020-2027 Fast ränta 375 368 1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021-2028 Fast ränta 500 498 0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021-2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024-2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
Summa/genomsnitt 2 575 2 563 2,0 % 1,9 %
Derivatavtal 30 september 2024
Belopp i miljoner kronor
Nominella
belopp
Återstående
löptid, år
Marknadsvärde
30 september 2024
Marknadsvärde
31 dec 2023
Periodens
förändring
Nominella ränteswappar 5 056 4 –72 –27 –84
Räntetak – – – 5 –5
Summa/genomsnitt 5 056 4 –72 –21 –89
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i
EMTN-program 30 sep 2024 31 dec 2023
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 30 % 30 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,7 x 8,1 x
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 7 % 3 %
===== SIDA 17 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202417
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens
utgång uppgick värdet av Sagax leasing och tomträttsavtal till 544 (451)
miljoner kronor.
RÄNTEBÄRANDE FINANSIELLA FORDRINGAR
Räntebärande finansiella fordringar uppgick till 446 (616) miljoner kro
nor vid periodens utgång och består av fordringar på joint venture om
339 (9) miljoner kronor samt reverser som ställts ut i samband med en
fastighetsförsäljning under 2021 om 107 (125) miljoner kronor.
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 4 230 (737) miljoner kronor
och består av obligationer om 749 (705) miljoner kronor samt börs
noterade aktier som inte utgör innehav i intresse företag om 3 482 (31)
miljoner kronor. Ökningen beror på att innehavet i NP3 Fastigheter AB
har omklassificerats från intresseföretag till börsnoterade instrument.
Omklassificering har skett då Sagax andel av rösterna understiger 20 %
efter att NP3 Fastigheter AB under september 2024 genomfört en riktad
nyemission.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 1 302 (1 054) miljoner kronor
vid periodens utgång och består huvudsakligen av förutbetalda kost
nader och upplupna intäkter om 473 (435) miljoner kronor samt hyres
fordringar om 315 (206) miljoner kronor.
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202420232022202120202019
43
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202420232022202120202019
5,2
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
202420232022202120202019
5,5
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
■ Belåningsgrad om högst 50 %.
■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig
till bolagets riktlinjer.
===== SIDA 18 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202418
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jul-sep
2023
jul-sep
2023
jan-dec
Rullande tolv
månader
Hyresintäkter 3 678 3 160 1 290 1 113 4 293 4 811
Övriga intäkter 68 12 49 4 25 81
Driftskostnader −253 −253 −69 −71 −350 −350
Underhållskostnader −110 −72 −34 −23 −104 −142
Fastighetsskatt −197 −158 −75 −55 −220 −259
Övriga fastighetskostnader −82 −68 −31 −26 −94 −108
Driftnetto 3 105 2 621 1 130 942 3 551 4 035
Central administration −138 −118 −48 −39 −182 −201
Resultat från joint venture och intresseföretag 470 −61 116 29 −556 −25
– varav förvaltningsresultat 833 698 302 261 937 1 072
– varav värdeförändringar −197 −762 −135 −232 −1 523 −958
– varav skatt −166 −12 −51 −1 14 −140
– varav övrigt – 15 – – 15 –
Finansiella intäkter 118 304 42 33 339 153
Finansiella kostnader −658 −510 −240 −174 −734 −882
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −27 −24 −9 −8 −31 −34
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 2 871 2 213 991 782 2 388 3 046
– varav förvaltningsresultat 3 234 2 972 1 178 1 015 3 881 4 143
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 217 2 972 1 161 1 015 3 881 4 126
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 4 1 – 1 9 12
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 482 −955 206 −114 −1 306 131
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade – 23 – – 23 –
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 1 242 −721 1 154 4 −955 1 008
Resultat före skatt 4 599 561 2 352 674 159 4 197
Uppskjuten skatt −210 2 −93 4 −16 −228
Aktuell skatt −120 −143 −48 −44 −156 −133
Periodens resultat 4 269 420 2 211 634 −13 3 836
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 256 420 2 198 634 –13 3 823
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 13 – 13 – – 13
Övrigt totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 269 507 −133 −439 −174 −412
Andel övrigt totalresultat för joint venture 3 67 158 52 228 164
Omräkningseffekter säkringsredovisning −77 −267 49 199 29 219
Skatt på poster som kan komma att återföras −12 6 3 −3 16 −2
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 183 312 77 −191 99 −30
Totalresultat för perioden 4 452 732 2 288 443 86 3 806
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 439 732 2 275 443 86 3 793
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 13 – 13 – – 13
Resultat per A- och B-aktie, kr 12,02 0,72 6,31 1,78 –0,82 10,48
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,01 0,72 6,31 1,78 –0,82 10,48
Resultat per D-aktie, kr 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 2,00
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4 321,8 338,4 328,3 324,8 3 37, 2
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5 322,2 338,5 328,5 325,1 3 37, 3
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3
===== SIDA 19 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202419
Koncernens rapport över finansiell
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
Förvaltningsfastigheter 64 141 56 668 57 061
Leasingavtal nyttjanderätt 544 451 454
Joint venture och intresseföretag 11 330 13 552 13 171
Uppskjutna skattefordringar 144 173 168
Derivat – 23 –
Räntebärande finansiella fordringar 446 616 225
Övriga anläggningstillgångar 87 181 127
Summa anläggningstillgångar 76 691 71 664 71 207
Börsnoterade instrument 4 230 737 752
Räntebärande kortfristiga fordringar 68 26 504
Övriga omsättningstillgångar 1 302 1 054 919
Kassa och bank 624 25 28
Summa omsättningstillgångar 6 223 1 842 2 203
Summa tillgångar 82 915 73 505 73 410
Eget kapital 40 527 35 130 36 578
– varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 801 – –
Långfristiga räntebärande skulder 30 553 26 292 25 436
Uppskjutna skatteskulder 4 176 4 046 3 954
Derivat 72 – 21
Leasingskulder 544 451 454
Övriga långfristiga skulder 345 311 318
Summa långfristiga skulder 35 690 31 100 30 184
Företagscertifikat 180 1 907 1 495
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 610 3 647 3 412
Övriga kortfristiga skulder 1 907 1 722 1 741
Summa kortfristiga skulder 6 697 7 276 6 648
Summa eget kapital och skulder 82 915 73 505 73 410
===== SIDA 20 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202420
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jul-sep
2023
jul-sep
2023
jan-dec
Rullande tolv
månader
Resultat före skatt 4 599 561 2 352 674 159 4 197
Betald skatt –138 –154 –46 –43 –130 –114
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Värdeförändringar på finansiella instrument –1 242 698 –1 154 –4 932 –1 008
Värdeförändringar på fastigheter –486 954 –206 112 1 297 –143
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –470 61 –116 –29 556 25
Utdelning från joint venture och intresseföretag 403 589 69 184 653 467
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 41 37 13 14 49 52
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –2 –40 3 16 –31 6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital 2 704 2 707 915 925 3 485 3 482
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 148 169 52 54 79 58
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –130 –20 302 272 1 –109
Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 722 2 855 1 269 1 251 3 565 3 431
Förvärv av fastigheter 1) –4 243 –3 237 –2 557 –2 140 –5 088 –6 095
Avyttring av fastigheter 33 58 3 37 86 61
Investeringar i befintliga fastigheter –788 –546 –247 –232 –902 –1 143
Förvärv av börsnoterade aktier – –319 – –34 –334 –15
Avyttring av börsnoterade aktier – 362 – –151 478 116
Förvärv av finansiella instrument –76 –684 – –223 –733 –125
Avyttring av finansiella instrument 80 2 026 65 – 2 122 175
Förvärv av joint venture och intresseföretag 1) –247 –89 –29 –5 –111 –269
Kapitaltillskott till joint venture och intresseföretag – –75 – –75 –225 –150
Utlåning till joint venture och intresseföretag –212 –36 –198 –26 –45 –221
Ökning av övriga anläggningstillgångar –51 –46 – – –260 –265
Minskning av övriga anläggningstillgångar 81 264 42 205 264 81
Kassaflöde från investeringsverksamheten −5 422 −2 321 –2 921 −2 643 −4 749 −7 850
Nyemission av B-aktier 15 2 071 – 32 4 166 2 109
Utbetald utdelning till aktieägare –1 238 –1 048 –63 –63 –1 111 –1 301
Incitamentsprogram –4 –26 – –34 –26 –5
Upptagna lån 13 128 5 200 1 029 1 756 7 326 15 254
Amorterade lån −8 634 −6 694 −1 781 –59 –9 206 –11 14 5
Minskning av övriga långfristiga skulder –24 –195 – –181 –195 –24
Ökning av övriga långfristiga skulder 53 104 36 –55 181 129
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 295 −586 –780 1 396 1 135 5 016
Periodens kassaflöde 595 −52 –2 432 3 −49 598
Kursdifferens i likvida medel 1 1 – – 1 1
Förändring av likvida medel 596 –51 –2 432 3 –48 599
Likvida medel vid periodens ingång 28 76 3 056 22 76 25
Likvida medel vid periodens utgång 624 25 624 25 28 624
1) Per den 30 juni 2024 redovisades 652 miljoner kronor avseende förvärv av andelar i French Wholesale Properties under posten Förvärv av joint venture och intresseföretag.
Per den 30 september 2024 redovisas förvärvet av dessa andelar under posten Förvärv av fastigheter.
===== SIDA 21 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202421
Koncernens rapport över förändringar
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräknings-
differenser
Intjänade
vinstmedel inkl.
periodens
resultat
Totalt eget kap-
ital hänförlig till
moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt eget
kapital
Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463 – 33 463
Periodens resultat januari-september 2023 – – – 420 420 – 420
Övrigt totalresultat januari-september 2023 – – 312 – 312 – 312
Totalresultat för perioden – – 312 420 732 – 732
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 18 2 075 – – 2 092 – 2 092
Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111 – –1 111
Transaktioner med aktieägare 18 2 075 – –1 111 982 – 982
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –21 – – –21 – –21
Inlösen incitamentsprogram – – – –34 –34 – –34
Teckning incitamentsprogram – – – 8 8 – 8
Övriga transaktioner – –21 – –26 –47 – –47
Eget kapital 30 september 2023 799 5 670 1 390 27 272 35 130 – 35 130
Periodens resultat oktober-december 2023 – – – –433 –433 – –433
Övrigt totalresultat oktober-december 2023 – – –213 – –213 – –213
Totalresultat för perioden – – –213 –433 –646 – –646
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 18 2 101 – – 2 119 – 2 119
Transaktioner med aktieägare 18 2 101 – – 2 119 – 2 119
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –25 – – –25 – –25
Inlösen incitamentsprogram – – – – – – –
Övriga transaktioner – –25 – – –25 – –25
Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578 – 36 578
Periodens resultat januari-september 2024 – – – 4 256 4 256 13 4 269
Övrigt totalresultat januari-september 2024 – – 183 – 183 – 183
Totalresultat för perioden – – 183 4 256 4 439 13 4 452
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier – 15 – – 15 – 15
Aktieutdelning – – – –1 301 –1 301 – –1 301
Transaktioner med aktieägare – 15 – –1 301 –1 287 – –1 287
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram – – – −13 –13 – –13
Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9
Förändring av innehav utan
bestämmande inflytande – – – – – 788 788
Övriga transaktioner – – – –4 –4 788 784
Eget kapital 30 september 2024 817 7 761 1 360 29 788 39 726 801 40 527
===== SIDA 22 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202422
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023
jan-dec
Nettoomsättning 103 86 125
Administrationskostnader –102 –90 –131
Resultat före finansiella intäkter och kostnader 2 –4 –5
Resultat från andelar i koncernföretag 1 081 248 2 171
Resultat från andelar i joint venture 63 161 161
Finansiella intäkter 678 630 1 033
Finansiella kostnader –407 –402 –759
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 1 417 633 2 601
Bokslutsdispositioner – – 102
Skatter –44 –18 –18
Periodens resultat 1 373 615 2 684
Belopp i miljoner kronor
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2 1 1
Fordringar på koncernföretag 2 072 1 192 2 101
Övriga finansiella anläggningstillgångar 16 996 14 633 15 697
Summa anläggningstillgångar 19 070 15 826 17 799
Fordringar på koncernföretag 24 758 24 638 25 868
Övriga omsättningstillgångar 159 30 37
Kassa och bank 527 1 2
Summa omsättningstillgångar 25 444 24 669 25 907
Summa tillgångar 44 515 40 495 43 706
Bundet eget kapital 966 949 966
Fritt eget kapital 10 097 5 873 10 024
Eget kapital 11 064 6 822 10 990
Obeskattade reserver 13 22 13
Långfristiga räntebärande skulder 9 760 6 800 7 291
Skulder till koncernföretag 18 178 18 285 18 096
Uppskjutna skatteskulder 5 5 5
Summa långfristiga skulder 27 943 25 090 25 393
Kortfristiga räntebärande skulder 180 1 927 1 612
Skulder till koncernföretag 4 976 6 343 5 417
Övriga kortfristiga skulder 339 292 281
Summa kortfristiga skulder 5 495 8 561 7 310
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 44 515 40 495 43 706
===== SIDA 23 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202423
Segmentinformation
Värdeförändringar fastigheter
Segment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
Sverige 780 709 721 605 –213 –547 – – 508 58
Finland 1 345 1 255 1 093 1 029 74 –375 1 – 1 169 654
Frankrike 711 504 563 390 439 68 3 1 1 005 458
Benelux 481 424 443 386 –15 –197 – – 428 190
Spanien 262 180 240 163 154 131 – – 394 294
Tyskland 90 79 87 76 45 –20 – – 132 57
Övriga Europa 9 9 4 9 –2 –16 – – 2 –8
Ej fördelat – – –47 –36 – – – – –47 –36
Totalt 3 678 3 160 3 105 2 621 482 –955 4 1 3 591 1 666
Segment
Marknadsvärde
fastigheter
Investeringar
fastigheter
Förvärv
fastigheter
Avyttring
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2024
30 sep
2023
30 sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2024
jan-sep
2023
jan-sep
Sverige 14 976 14 739 452 317 88 186 – –
Finland 19 167 18 891 172 97 439 726 –19 –1
Frankrike 14 223 8 580 84 78 3 725 232 –14 –28
Benelux 8 774 8 518 62 37 111 1 056 – –
Spanien 5 235 4 436 17 15 446 964 – –
Tyskland 1 642 1 374 – 2 278 73 – –30
Övriga Europa 124 131 – – – – – –
Totalt 64 141 56 668 788 546 5 087 3 237 –33 –58
===== SIDA 24 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202424
Nyckeltal
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,6 6,4 6,4 5,8 6,0 6,3 6,4
Överskottsgrad, % 84 83 83 82 83 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 96 96 97 95 96 95 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96 95 95
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 767 4 170 4 331 3 895 3 759 3 480 3 022
Antal fastigheter vid periodens utgång 970 811 903 751 673 673 553
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,7 6,4 6,4 5,7 5,9 6,6 6,7
Avkastning på eget kapital, % 14,8 1,6 0,0 8,4 36,6 17, 8 23,7
Genomsnittlig ränta, % 2,3 2,0 1,9 1,7 1,4 1,8 1,9
Räntebindning inkl. derivat, år 3,1 2,8 2,8 3,2 4,0 3,4 3,5
Kapitalbindning, år 3,3 3,3 3,1 3,7 4,3 3,4 3,8
Soliditet, % 49 48 50 46 50 48 48
Belåningsgrad, % 43 43 41 45 42 43 44
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,2 6,1 4,9 6,5 5,4 6,4 6,6
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,5 6,5 5,2 7,1 5,8 6,4 6,6
Räntetäckningsgrad, ggr 5,2 6,4 5,7 7,1 6,5 5,7 4,9
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,7 9,4 8,1 12,7 9,4 6,4 5,3
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 289,20 208,50 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20
Substansvärde (NAV) vid perioden utgång, kr 121,39 108,54 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77
Eget kapital vid periodens utgång, kr 104,33 93,53 95,05 91,33 83,93 55,19 46,86
Eget kapital efter utspädning vid periodens utgång, kr 104,32 93,49 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78
Resultat, kr 12,02 0,72 –0,82 7, 76 30,09 10,80 12,15
Resultat efter utspädning, kr 12,01 0,72 –0,82 7, 75 30,04 10,78 12,13
Förvaltningsresultat, kr 8,95 8,65 11,17 9,71 8,01 6,63 5,51
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 8,94 8,64 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51
Kassaflöde, kr 7, 4 3 7 ,82 9,95 8,69 6,59 6,10 4,86
Kassaflöde efter utspädning, kr 7, 4 3 7, 81 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86
Utdelning per aktie, kr – – 3,10 2,70 2,15 1,65 1,30
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4 328,3 338,3 318,0 317, 7 317, 3 317,1
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,5 328,5 338,5 318,5 318,0 317,9 317, 5
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 321,8 324,8 317, 8 317, 5 317,1 316,9
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5 322,2 325,1 318,3 318,0 317, 7 317, 3
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 33,30 25,65 28,00 26,70 33,40 32,05 36,35
Eget kapital vid periodens utgång, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 1,50 1,50 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr – – 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8 10 7, 8
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4 105,7
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.
===== SIDA 25 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202425
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 26 355 (23 582) aktieägare. Börs värdet
uppgick till 101 966 (71 736) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är
noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 466 685 788 aktier utestående vid periodens utgång
varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen
ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Sagax har med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner under
incitamentsprogram 2021/2024 emitterat 89 804 stamaktier av serie B.
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående
A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter
omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under
perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027.
Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kursut -
vecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teck-
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande
tolvmånadersbasis uppgick till 11,48 (10,98) kronor vilket jämfört med
aktiekursen för B-aktien vid periodens utgång motsvarade en multipel
om 25,2 (19,0) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 104,32
(93,49) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 121,39
(108,54) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 277 %
(223 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 238 % (192 %) av
substansvärdet per A- och B-aktie.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20242023202220212020201920182017201620152014
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
20242023202220212020201920182017201620152014
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Nyckeltal per B-aktie
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
2019
31 dec
Börskurs, kr 289,20 208,50 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60 136,20
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 11, 48 10,98 11,16 9,70 7,9 9 6,62 5,51
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 9,56 9,86 9,94 8,68 6,58 6,09 4,86
Eget kapital efter utspädning, kr 104,32 93,49 95,01 91,20 83,84 55,09 46,78
Substansvärde, kr 121,39 108,54 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38 56,77
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 1) 25,2 19,0 24,9 24,4 38,2 25,6 24,7
Börskurs/Kassaflöde, ggr1) 2) 30,3 21,1 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9 28,0
Börskurs/Eget kapital, % 277 223 292 259 364 308 292
Börskurs/Substansvärde, % 238 192 250 222 311 255 240
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
===== SIDA 26 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202426
Aktieägarstruktur 30 september 2024 1)
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym
per handelsdag, mkr
30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023 30 sep 2024 30 sep 2023
A-aktier 285,00 210,00 1 2 0 1
B-aktier 289,20 208,50 28 24 94 68
D-aktier 33,30 25,65 51 50 8 7
Antal aktier Antal aktieägare
1–500 18 728
501–1 000 2 242
1 001–2 000 1 808
2 001–5 000 1 672
5 001–10 000 706
10 001–50 000 858
50 001– 341
Totalt 26 355
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori Antal Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 24 448 13 %
Privatpersoner bosatta utomlands 333 1 %
Företag/institutioner i Sverige 673 70 %
Företag/institutioner utomlands 901 11 %
Okänd ägartyp – 5 %
Totalt 26 355 100 %
Aktieägare per land Antal Röstandel
Sverige 25 121 83 %
USA 95 6 %
Norge 191 2 %
Nederländerna 14 1 %
Storbritannien 44 1 %
Övriga 890 7 %
Totalt 26 355 100 %
Största aktieägare 30 september 2024
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 28 598 279 – 7 ,4 % 12,2 %
Fjärde AP-fonden 821 630 11 465 927 6 155 514 4,0 % 3,7 %
Vanguard – 9 348 110 7 431 969 3,6 % 2,4 %
Avanza Pension 41 839 499 518 15 300 919 3,4 % 2,3 %
Tredje AP-fonden – 13 177 078 – 2,8 % 1,9 %
Länsförsäkringar Fonder – 11 406 331 1 026 439 2,7 % 1,8 %
SEB Fonder – 12 356 833 – 2,6 % 1,8 %
Handelsbanken Fonder – 8 578 474 3 031 965 2,5 % 1,7 %
BlackRock – 9 657 866 55 160 2,1 % 1,4 %
Patrik Brummer med bolag – – 8 357 887 1,8 % 1,2 %
Lannebo Kapitalförvaltning AB – 7 174 810 – 1,5 % 1,0 %
Norges Bank – 4 231 649 2 539 815 1,5 % 1,0 %
Filip Engelbert med bolag 243 000 1 889 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Didner & Gerge Fonder – 5 231 085 – 1,1 % 0,7 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 4 620 826 – 1,1 % 1,4 %
Erik Selin med bolag 1 179 959 1 863 567 2 021 435 1,1 % 2,2 %
Andra AP-fonden – 4 909 590 – 1,1 % 0,7 %
Nordea Fonder – 4 051 938 – 0,9 % 0,6 %
Folksam – 3 842 778 – 0,8 % 0,5 %
Summa 20 största ägare 22 523 737 206 618 355 51 021 103 60,0 % 68,7 %
Övriga aktieägare 3 957 690 105 324 677 75 240 226 39,5 % 31,3 %
Delsumma 26 481 427 311 943 032 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % –
Totalt 26 481 427 313 943 032 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 112 565 103 254 706 4 651 146 27 ,4 % 44,0 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Antal aktier
Rösträtt
per aktie Antal röster
Rösträtts-
andel
Aktiekapital-
andel
A-aktier 26 481 427 1,0 26 481 427 ,00 38 % 6 %
B-aktier 313 943 032 0,1 31 394 303,20 45 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %
Summa 466 685 788 70 501 863,10 100 % 100 %
===== SIDA 27 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202427
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled -
ningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads -
poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från
dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som
kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan -
siella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om
möjligt, bemöta eventuella risker.
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis -
ningen för 2023, på sidorna 50-53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar
har fastigheter motsvarande 94 % av fastighetsvärdet per 30 september
2024 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende
värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid
behäftade med osäkerhet.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken
för vakanser.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne -
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig -
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran.
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem -
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal
har fasta årliga hyresjusteringar.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns
tillgängliga på www.sagax.se.
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot valuta -
kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 30 sep -
tember 2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 12 065
(9 548) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i euro
till 30 % (27 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovisning
omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från dess
funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans dagens valuta-
kurser. Per 30 september motsvarade 1 euro 11,30 (11,49) kronor och
1 dansk krona motsvarade 1,52 (1,54) kronor. Intäkts- och kostnads-
poster omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro mot -
svarade 11,41 (11,48) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,53 (1,54)
kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlandsverk -
samhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta -
kurseffekter redo visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med -
arbetare och styrelseledamöter att:
i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per
denna rapports avgivande.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2024
30 sep
2023
30 sep
Förvaltningsfastigheter 4 390 3 678
Övriga tillgångar 160 102
Summa tillgångar 4 550 3 780
Räntebärande skulder 2 957 2 621
Övriga skulder 525 329
Summa skulder 3 482 2 950
Nettoexponering 1 068 831
===== SIDA 28 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202428
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Känslighetsanalys för fastighetsvärden
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –12 828 –6 414 – 6 414 12 828
Belåningsgrad, % 50 46 43 40 37
Känslighetsanalys för förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 8 7, 0 91,0 96,0 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,9 5,2 ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 754/+1 908
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 983/+1 011
Hyresintäkter +/– 5 % +2 616/–2 633
Fastighetskostnader +/– 5 % –455/+450
Känslighetsanalys per 30 september 20241)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på
förvaltningsresultat,
årsbasis
Effekt på
resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +54/–54 +45/–45 +45/–45
Hyresintäkter +/–1 % +52/–52 +43/–43 +43/–43
Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –25/+25 –21/+21 –21/+21
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +246/–246 +199/–199 +1 206/–1 206
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2024 +/–10 % +15/–15 +13/–13 +13/–13
===== SIDA 29 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202429
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med
International Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering.
Begreppet IFRS i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU
godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt
tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations
Committee (IFRIC). Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder
är i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för
2023 och ska läsas tillsammans med denna.
Den 9 april 2024 utfärdade IASB en ny standard, IFRS 18, som kom -
mer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar
den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämpning.
Standarden behöver tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har
ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat
effekterna av IFRS 18.
Inga övriga förändringar av IFRS- eller IFRIC-tolkningar som ännu
inte trätt i kraft förväntas ha någon väsentlig inverkan på bolagets finan -
siella rapportering.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2023. Inga materiella förändringar avseende transaktioner
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2023.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång
Övriga upplysningar
===== SIDA 30 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202430
Stockholm den 25 oktober 2024
AB SAGAX (publ)
Organisationsnummer 556520-0028
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Delårsrapporten har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig
görande den 25 oktober 2024, klockan 13.00, CEST.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
===== SIDA 31 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202431
Granskningsrapport
TILL STYRELSEN I AB SAGAX, ORG NR 556520-0028
INLEDNING
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten)
för AB Sagax per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport
i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport
grundad på vår översiktliga granskning.
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE
2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor
och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder.
En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss
en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den
säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
SLUTSATS
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled -
ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 25 oktober 2024
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
===== SIDA 32 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202432
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se.
Bokslutskommuniké 2024 21 februari 2025
Årsstämma 2025 8 maj 2025
Delårsrapport januari – mars 2025 8 maj 2025
Delårsrapport januari – juni 2025 14 juli 2025
Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
December 2024
■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 26 december 2024
■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 december 2024
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2024
Mars 2025
■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2025
■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 mars 2025
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2025
Kalendarium
===== SIDA 33 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202433
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom -
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter återläggning
av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala tillgångar
under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area vid periodens utgång i förhållande till total uthyrningsbar area
direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala till -
gångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till
12 månader, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden och
omräknat till balansdagens valutakurser i förhållande till fastigheternas
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens utgång
i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn
tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde
direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska
utnyttjande graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts -
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag
rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perioden
reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt
antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och
B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med tillägg
för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporte -
ringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfastigheter samt
fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda
fastigheter.
===== SIDA 34 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202434
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och
intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter
utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier
för perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna
av A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel och börsnoterade instrument.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida
medel.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-
program/Totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med börsnoterade aktier och likvida
medel i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel och börsnoterade aktier i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till
vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers
del av resultatet för perioden.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa
faktorerna tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas
normalt för att säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse -
företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med
återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning
av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs
på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Totalavkastning på fastigheter Summan av justerat driftnetto och orealiserad värdeförändring på fastig -
heter under perioden, i relation till fastighetsvärde vid periodens utgång
justerat för orealiserade värdeförändringar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör resultatgenerering och
värde tillväxt för fastigheterna under en period.
Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.
===== SIDA 35 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202435
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023
jan-dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 4 269 420 –13
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 423 140 –
Justerat resultat efter skatt 5 692 560 –13
Genomsnittligt eget kapital 38 553 34 296 35 020
Avkastning på eget kapital 14,8 % 1,6 % 0,0 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 3 234 2 972 3 881
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 078 991 –
Finansiella kostnader 685 534 765
Tillägg för omräkning till årsvärde 228 178 –
Resultat före finansiella kostnader 5 225 4 674 4 646
Genomsnittliga totala tillgångar 78 162 72 799 72 751
Avkastning på totalt kapital 6,7 % 6,4 % 6,4 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 4 582 4 004 4 182
Totalt uthyrningsbar area,
tusental kvm 4 767 4 170 4 331
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 97 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 35 343 31 846 30 343
Totala tillgångar 82 915 73 505 73 410
Belåningsgrad 43 % 43 % 41 %
Direktavkastning
Driftnetto 3 105 2 621 3 551
Återläggning av tomträttsavgäld –24 –21 –27
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 027 867 –
Innehavsjustering,
förvärv/försäljningar/övrigt 149 129 232
Valutaomräkning till
balansdagskurs –34 4 –100
Justerat driftnetto 4 223 3 600 3 656
Fastigheternas redovisade värde 64 141 56 668 57 061
Direktavkastning 6,6 % 6,4 % 6,4 %
EBITDA rullande 12 månader
Driftnetto 4 035 3 392 3 551
Central administration –201 –185 –182
Utdelningar från joint venture och
intresseföretag 417 633 653
EBITDA 4 251 3 840 4 023
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital hänförligt till moder -
bolagets ägare 39 726 35 130 36 578
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och
B-aktier 35 307 30 711 32 159
Antal aktier, 1 000 st 338 424 328 335 338 335
Antal aktier efter utspädning,
1 000 st 338 464 328 481 338 477
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 104,33 93,53 95,05
Eget kapital per A- och B-aktie
efter utspädning, kr 104,32 93,49 95,01
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023
jan-dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 5 171 4 411 4 557
Hyresvärde 5 369 4 617 4 738
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjänings-
förmåga 4 271 3 642 3 785
Återläggning av tomträttsavgäld –33 –30 –25
Justerat driftnetto 4 238 3 612 3 760
Fastigheternas redovisade värde 64 141 56 668 57 061
Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,4 % 6,6 %
Framåtriktad EBITDA
Driftnetto enligt aktuell intjänings-
förmåga 4 271 3 642 3 785
Central administration –201 –185 –182
Utdelningar från joint venture och
intresseföretag 417 633 653
Framåtriktad EBITDA 4 487 4 090 4 256
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 4 269 420 –13
Skatt 496 153 158
Värdeförändringar –1 531 2 399 3 737
Förvaltningsresultat 3 234 2 972 3 881
– varav hänförligt till innehav utan
bestämmande inflytande 17 – –
– varav hänförligt till
moderbolagets ägare 3 217 2 972 3 881
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till
moderbolagets ägare 3 217 2 972 3 881
Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253
Justerat förvaltnings resultat 3 027 2 782 3 628
Genomsnittligt antal A- och
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 468 322 182 325 123
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 8,94 8,64 11,16
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader
Förvaltningsresultat hänförligt till
moderbolagets ägare 4 126 3 781 3 881
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253 –253
Justerat förvaltnings resultat 3 874 3 528 2 628
Genomsnittligt antal A- och
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 337 321 321 251 325 123
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie innevarande period 11, 48 10,98 11,16
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie föregående period 10,98 9,38 9,70
Årlig tillväxttakt, % 5 % 17 % 15 %
===== SIDA 36 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 202436
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande
period.
2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
3) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023
jan-dec
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 3 678 3 160 ET
Förvärvade och sålda fastigheter –479 –76 ET
Valutajustering1) – –13 ET
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
exklusive valutaeffekter 3 199 3 071 ET
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 4 599 561 159
Ej kassaflödes påverkande poster –1 756 2 300 3 456
Betald skatt –138 –154 –130
Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253
Kassaflöde 2 515 2 518 3 232
Kassaflöde per A- och B-aktie
efter utspädning, kr 7, 4 3 7, 81 9,94
Nettoskuld
Se sidan 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 35 343 31 846 30 343
Börsnoterade aktier i
anläggningstillgångar 2) –6 771 –5 252 –8 030
Börsnoterade aktier i
omsättningstillgångar –3 482 –31 –
Likvida medel –624 –25 –28
Nettoskuld enligt EMTN-program 24 467 26 537 22 285
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 24 467 26 537 22 285
Totala tillgångar 82 915 73 505 73 410
Nettoskuld enligt EMTN-program/
Totala tillgångar 30 % 36 % 30 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 23 205 25 082 20 804
EBITDA rullande 12 månader 4 251 3 841 4 023
Nettoskuld/EBITDA 5,5 x 6,5 x 5,2 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 23 205 25 082 20 804
EBITDA, framåtriktad 4 487 4 091 4 256
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,2 x 6,1 x 4,9 x
Nettoskuld/totala tillgångar
Nettoskuld 23 205 25 082 20 804
Totala tillgångar 82 915 73 505 73 410
Nettoskuld/totala tillgångar 28 % 34 % 28 %
Resultat per A- och B-aktie 3)
Resultat efter skatt hänförligt till
moderbolagets ägare 4 256 420 –13
Utdelning hänförlig till D-aktier –189 –189 –253
Justerat resultat efter skatt 4 067 231 –266
Resultat per A- och B-aktie efter
utspädning, kr 12,01 0,72 –0,82
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-sep
2023
jan-sep
2023
jan-dec
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 3 234 2 972 3 881
Återläggning förvaltnings resultat
joint venture och intresseföretag –833 –698 –937
Utdelning från joint venture och
intresseföretag 453 589 653
Finansiella kostnader inkl leasing 685 534 765
Justerat förvaltnings resultat före
finansiella kostnader 3 538 3 396 4 362
Räntetäckningsgrad 5,2 x 6,4 x 5,7 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 3 234 2 972 3 881
Finansnetto 567 352 550
Förvaltningsresultat före finansnetto 3 801 3 324 4 431
Räntetäckningsgrad 6,7 x 9,4 x 8,1 x
Soliditet
Eget kapital 40 527 35 130 36 578
Totala tillgångar 82 915 73 505 73 410
Soliditet 49 % 48 % 50 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital hänförligt till moder -
bolagets ägare 39 726 35 130 36 578
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419 –4 419
Återläggning av derivat 72 –23 21
Återläggning av uppskjuten skatt,
netto 4 075 3 765 3 882
Återläggningar hänförliga till joint
venture och intresseföretag 1 633 1 202 1 474
Substansvärde (NAV) 41 087 35 654 37 537
Substansvärde (NAV) per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 121,39 108,54 110,90
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 5 919 3 385 2 309
Totala tillgångar 82 915 73 505 73 410
Säkerställda skulder/
Totala tillgångar 7 ,1 % 4,6 % 3,0 %
Överskottsgrad
Driftnetto 3 105 2 621 3 551
Hyresintäkter 3 678 3 160 4 293
Överskottsgrad 84 % 83 % 83 %
===== SIDA 37 =====
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt
industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2024 uppgick till 4 767 000 kvadratmeter fördelat på 970 fastigheter.
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Mer information finns på www.sagax.se.