Kvartalsrapport Q3 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT 
JANUARI – SEPTEMBER 2025
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20252
JANUARI – SEPTEMBER 2025
  ■  Hyresintäkterna ökade med 8 % till 3 988 miljoner kronor (3 678 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 4 % till 3 336 (3 217) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 4 % till 9,30 (8,94) kronor.
  ■  Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −515 (456) miljoner kronor.
  ■  Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −79 (1 074) miljoner kronor.
  ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 2 249 (4 256) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 2 856 (2 704) miljoner kronor, 
motsvarande 7,76 (7,43) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 3 657 (5 842) miljoner kronor varav 3 058 (5 087) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
  ■ Under perioden investerade Sagax 1 192 miljoner kronor i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam.
TREDJE KVARTALET 2025
  ■ Hyresintäkterna ökade med 6 % till 1 367 miljoner kronor (1 290 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 1 % till 1 174 (1 161) miljoner kronor.
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 2 % till 3,29 (3,24) kronor.
  ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −127 (254) miljoner kronor.
  ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 68 (971) miljoner kronor.
  ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 895 (2 198) miljoner kronor.
  ■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 850 (915) miljoner kronor, 
    motsvarande 2,31 (2,52) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 488 (4 298) miljoner kronor varav 1 309 (4 054) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
  ■ Under perioden investerade Sagax 1 192 miljoner kronor i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam.
JUSTERAD PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med 
 nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 450 miljoner kronor.  
Tidigare lämnad prognos uppgick till 4 400 miljoner kronor och tillkännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024. 
Delårsrapport januari – september 2025
Nyckeltal i urval
2025  
jan-sep
2024 
jan-sep
2024 
 jan-dec
2023 
 jan-dec
2022  
jan-dec
2021  
jan-dec
2020  
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,30  8,94  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62 
   Förändring jämfört med föregående år, % 4  4  7  15  21  21  20 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,09  12,01  14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78 
Utdelning per A- och B-aktie, kr –  –  3,50  3,10  2,70  2,15  1,65 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,7  5,5  5,4  5,2  7,1   5,8  6,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,8  5,2  5,0  5,7  7,1   6,5  5,7 
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 44  43  42  41  45  42  43 
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 67 186  64 141  65 874  57 061  52 682  46 067  37 548 
Fastigheternas direktavkastning, % 6,7  6,6  6,6  6,4  5,8  6,0  6,3 
Avkastning på eget kapital, % 7, 3   14,8  13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8  
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 34–35.

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20253
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri. 
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starka kassaflöden.
  ■  Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än  
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till 
 lägst 15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst  
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem 
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget 
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att 
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska 
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta 
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta 
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax 
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar 
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande 
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden 
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint 
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande 
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte 
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar 
även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. 
Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det 
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte  
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall rullande 12 
månader
Femårigt  
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 8 % 14 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka 
med minst 15 % per år 7 % 16 %
Avkastning på eget kapital
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
202520242023202220212020
 
 Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
 Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Förvaltningsresultat per A- och B-aktieFörvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
3
6
9
12
15
202520242023202220212020
0
6
12
18
24
30  
 
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
 Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år 
 Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20254
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är 
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning 
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A 
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då 
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för 
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha 
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. 
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi 
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av 
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel 
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster 
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets 
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i 
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt 
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: 
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att 
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som  
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en 
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en  
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga  
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde  skapande. Således  
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs  modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är 
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan 
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda 
representanter för före  tagets värderingar och kultur. 
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa 
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2024.
Fastigheternas marknadsvärde och area
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
20252024202320222021202020192018201720162015
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
90 000
 Uthyrningsbar area
 Marknadsvärde
Förvaltningsresultat och kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20252024202320222021202020192018201720162015
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
 Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
  Kassaflöde från den löpande verksamheten  före förändring  
av rörelsekapital, rullande 12 månader

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20255
Under det tredje kvartalet förvärvades fastigheten Innovatiestraat 11 – Zonnecelstraat 9 i Nederländerna. Fastigheten är belägen strax utanför 
Zwolle och omfattar 6 100 kvadratmeter lager- och kontorslokaler och är fullt uthyrd.

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20256
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och 
med september 2025. Balansposterna avser ställningen vid periodens 
utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före  gående år 
respektive ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade 
med 4 % till 3 336 (3 217) miljoner kronor främst till följd av fastig -
hetsförvärv, indexuppräkning av hyres  intäkter samt högre förvaltnings -
resultat från joint venture och intresse  företag. Förvaltningsresultatet 
per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 9,30 (8,94) kronor. 
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med −515 (456) mil-
joner kronor, varav −43 (−30) miljoner kronor avsåg värde  förändringar 
på fastigheter i joint venture och intresseföretag. 
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 
−79 (1 074) miljoner kronor varav −70 (−168) miljoner kronor avsåg 
värdeförändringar på finansiella instrument i joint venture och intresse -
företag. 
Periodens resultat uppgick till 2 278 (4 269) miljoner kronor varav 
2 249 (4 256) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. 
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick 
därmed till 29 (13) miljoner kronor och är hänförligt till French Wholesale 
Properties – FWP ("FWP"). Under perioden förvärvade Sagax 18 % av 
FWP för 690 miljoner kronor varvid Sagax ägarandel uppgick till 95 % vid 
periodens slut.
Resultat, intäkter och kostnader
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 8 % till 3 988 (3 678) miljoner kronor. Intäk-
terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, 
Benelux, Spanien och Tyskland samt av indexupp räkning av hyresintäkter. 
Av periodens hyresintäkter genererades 80 % i euro. Exklusive valuta -
effekter ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 2,0 % (4,2 %). 
De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Frankrike 
2,8 %, Sverige 2,7 % och Benelux 2,2 %. Den vägda inflationen i Sagax 
segment under samma period uppgick till 1,3 % (1,4 %) i årstakt.
Övriga intäkter minskade till 17 (68) miljoner kronor och avsåg 
främst försäkringsersättning.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan-sep
2024  
jan-sep
Hyresintäkter 3 988  3 678 
Förvärv och avyttringar –564  –247 
Valutajustering1) –  –73 
Summa 3 425  3 358 
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.
Förvaltningsresultat
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
20252024202320222021202020192018201720162015
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
 Förvaltningsresultat per kvartal
 Rullande 12 månader
Ekonomisk uthyrningsgrad
70
75
80
85
90
95
100
20252024202320222021202020192018201720162015
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
 Uthyrningsgrad
 Genomsnitt senaste 12 månaderna
Hyresintäkter
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
20252024202320222021202020192018201720162015
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
5 600
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
 Hyresintäkter per kvartal
 Rullande 12 månader
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
0
2
4
6
8
10
jan–sep 
2025
jan–sep 
2024
jan–sep 
2023
jan-sep 
2022
jan-sep 
2021
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive 
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
  Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive  
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
 Inflation rullande 12 månader

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20257
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under 
perioden har vakans  värdet ökat med 154 (126) miljoner kronor till följd 
av avflyttningar och minskat med 152 (99) miljoner kronor till följd av 
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade vakansvärdet 
med 0 (22) miljoner kronor och uppgick till 41 (30) miljoner kronor på 
årsbasis vid periodens slut. Under perioden förvärvade och avyttrade 
fastig heter samt utrangerade byggnader ökade vakansvärdet med 4 (9) 
miljoner kronor netto. Valutakursförändring minskade vakansvärdet 
med 6 (ökade med 2) miljoner kronor. Sammantaget uppgick vakans -
värdet till 232 (198) miljoner kronor vid periodens slut. 
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 261 (180) miljoner kronor var vid 
periodens slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 245 (176) miljoner 
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres  avtal omfattande 16 (4) 
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som 
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 25 miljoner 
kronor under 2025. Uthyrningar av lokaler till hyresgäster som ännu ej 
inflyttat har minskat det justerade vakansvärdet med 30 (39) miljoner 
kronor. Inflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 18 miljoner kronor 
sker under 2025. Det justerade vakansvärdet uppgick till 463 (339) mil -
joner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 372 (363) 
miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd 
exklusive valutaeffekter sjönk med 3,6 %, motsvarande 13 miljoner kro -
nor jämfört med samma period före  gående år främst till följd av lägre 
kostnader för snöröjning, fastighetsskötsel, el och uppvärmning. Den 
vägda infla tionen under perioden uppgick till 1,3 % i årstakt varför den 
reala kostnads  sänkningen uppgick till 4,9 %, motsvarande 18 miljoner 
kronor. 
Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 224 (197) miljoner kronor 
och övriga fastighetskostnader ökade till 91 (82) miljoner kronor till 
följd av fastighetsförvärv. Motsvarande kostnader i jämförbart bestånd 
är i nivå med föregående år. 
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 139 (138) miljoner 
kronor, motsvarande 3,5 % (3,8 %) av periodens hyresintäkter. 
Sagax hade vid periodens utgång 101 (98) medarbetare. Funktioner 
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. 
Sagax har kontor i Stockholm,  Helsingfors,  Paris, Rotterdam,  Barcelona, 
Frankfurt och Köpenhamn. 
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 38 
Finland 29 
Frankrike 14 
Nederländerna 8 
Spanien 8 
Tyskland 3 
Danmark 1 
Totalt 101 
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar   Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
2025 26  18  30  25 
2026 10  11  107  182 
2027 1  1  5  10 
2028 –  –  5  28 
Totalt 37  30  147  245 
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan-sep
2024  
jan-dec
Ingående vakans respektive år 231  182 
Inflyttningar –152  –156 
Avflyttningar 154 199 
Förändring av lämnade rabatter –  –11 
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 27  20 
Vakansvärde, avyttrade fastigheter –2  –7 
Utrangering av byggnader –21  – 
Valutakursförändring –6  4 
Utgående vakansvärde 232 231 
Uppsagt för omförhandling 16 5 
Uppsagda avtal, ej avflyttat 245 196 
Uthyrning, ej inflyttat –30  –43 
Justerat utgående vakansvärde 463 389 
Vakanser 1 oktober 2025
Marknadssegment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde,  
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar  
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig  
vakansgrad
Sverige 1 151  60  5 % 948 000  47 000  5 %
Finland 1 807  80  4 % 1 454 000  72 000  5 %
Frankrike 1 255  41  3 % 1 123 000  43 000  4 %
Benelux 820  30  4 % 828 000  30 000  4 %
Spanien 472  20  4 % 678 000  20 000  3 %
Tyskland 173  1  1 % 164 000  2 000  1 %
Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  – 
Totalt 5 689  232  4 % 5 201 000  215 000  4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER 20258
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Periodens resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 609 
(470) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 919 (833) 
miljoner kronor, värde  förändringar på fastigheter till −43 (−30) miljoner 
kronor och värdeförändringar på räntederivat till −70 (−168) miljoner 
kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och intresse  företag 
uppgick till 197 (166) miljoner kronor. För ytterligare information se 
sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 50 (118) miljoner kronor, varav 35 
(59) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligationer. 
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende 
koncernens leasingskulder, ökade till 750 (658) miljoner kronor. Ökningen 
beror på högre genomsnittlig skuld samt högre marknadsräntor under 
perioden. 
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till 
−30 (−27) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts-
avgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas 
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 98 % av 
marknadsvärdet externt värderade. Fastig  heternas värdeförändring 
uppgick till −472 (486) miljoner kronor varav orealiserad värdeföränd -
ring uppgick till −454 (482) miljoner kronor och realiserad värdeföränd -
ring till −18 (4) miljoner kronor. Av den orealiserade värde  förändringen 
var −180 (604) miljoner kronor hänförlig till förvaltning och −274 (−122) 
miljoner kronor relaterat till allmän marknads  värdeförändring. För 
ytterligare information se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till −9 (1 242) mil-
joner kronor varav realiserade värdeförändringar uppgick till 16 (1 337) 
miljoner kronor och orealiserade värdeförändringar till −25 (−95) miljo-
ner kronor. Föregående år ingick realiserade omvärderingar av börs-
noterade instrument om 1 335 miljoner kronor utan motsvarighet i år. 
Omvärdering av finansiellt instrument hänförligt till joint venture 
uppgick till 28 (−8) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hän -
förlig till räntederivat uppgick till 3 (−89) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 299 (330) miljoner kronor be- 
stående av en aktuell skattekostnad om 195 (120) miljoner kronor och en 
uppskjuten skattekostnad om 104 (210) miljoner kronor. 
Koncernens uppskjutna skatte  skuld uppgick till 4 281 (4 176) mil-
joner kronor vid periodens slut. Uppskjutna skattefordringar avseende 
ackumulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument upp -
gick till 180 (144) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelse  kapital uppgick till 2 856 (2 704) miljoner kronor. Förändringar 
av rörelsekapitalet påverkade kassa  flödet med −235 (18) miljoner 
 kronor. Investerings  verksamheten påverkade kassaflödet med −5 161   
(−5 422) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten 
uppgick till 2 276 ( 3 295) miljoner kronor. Sammantaget har likvida 
medel förändrats med −262 (596) miljoner kronor under perioden.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden 
såsom rapportering och aktiemarknads  information.  Tjänster  mellan 
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till  ämpning 
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern  företag uppgick 
till 98 (84) miljoner kronor.

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  20259
JUSTERAD PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med 
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar 
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 450 miljoner kronor. 
 Tidigare lämnad prognos uppgick till 4 400 miljoner kronor och till­
kännagavs vid avlämnandet av bokslutskommunikén för 2024.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs  rapporter och 
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv  månaders­
basis per 1 oktober. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa 
med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte 
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, 
valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. 
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års  basis med 
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskost ­
nader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för 
innehavstid. Kostnaderna för  central administration har baserats på fak ­
tiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats uti ­
från ränte  bärande skulder och tillgångar på balansdagen.  Kostnaderna 
för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade 
genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­
kostnader och kostnader avseende på balans  dagen outnyttjade kredit­
faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent  ligt tomträtts  avgälder 
vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar 
avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjä ­
ningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (17 %) schablonskatt. 
Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,06 kronor, 
vilket innebär en 3,7 % lägre kurs jämfört med den på 11,49 kronor som 
användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 2025. Per 
1 oktober 2025 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. Exklusive 
valutaeffekter steg intjäningsförmågans driftnetto och resultat efter 
skatt under perioden med 5,4 % respektive 3,3 %.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade 
enligt samma principer som för Sagax med be  aktande av resultat­
andelens storlek.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 okt 2025 1 jan 2025
Hyresvärde 5 689  5 553 
Vakans –232  –231 
Hyresintäkter 5 457  5 323 
Fastighetskostnader –947  –909 
Driftnetto 4 510  4 414 
Central administration –189  –187 
Joint venture och intresseföretag 1 284  1 162 
Finansnetto –1 053  –859 
Leasingkostnader –39  –36 
Förvaltningsresultat 4 513  4 494 
  –  varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav 
utan bestämmande inflytande 13  61 
Skatt –722  –764 
Resultat efter skatt 3 791  3 730 
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 778  3 669 
  – varav ägare av D-aktier 253  253 
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 526  3 416 
Framåtriktad direktavkastning, % 6,7  6,7 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,6  5,1 
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare   
enligt aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
202520242023202220212020
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 
enligt aktuell intjäningsförmåga 
Mkr
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat
Direktavkastning och låneränta
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
 Sagax fastigheters direktavkastning
 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
  Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den  
genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202510
Per 30 september 2025 omfattade fastighetsbeståndet 1 010 (970) fastig­
heter med en uthyrningsbar area om 5 201 000 (4 767 000) kvadrat­
meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 689 (5 369) 
respektive 5 457 (5 171) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta 
mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under perioden investerat 3 746 (5 875) miljoner kronor varav  
3 058 (5 087) miljoner kronor avsåg fastighets  förvärv. Antalet förvär ­
vade fastigheter uppgick till 31 (69).
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 688 (788) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­
beståndet. 235 (217) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna  
och 275 (359) miljoner  kronor nyproduktion. Därutöver investerades  
142 (155) miljoner  kronor i samband med nyuthyrningar och 35 (57) 
miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 102 (30) 
miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder.  
 
AVYTTRINGAR
Under perioden har 10 (2) fastigheter med ett redovisat värde om 89 (33) 
miljoner kronor avyttrats. 
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt  avkastningen för perioden uppgick till 6,7 % (6,6 %). Framåt  riktad 
direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari–september 2025
Marknadssegment
Fastighetsförvärv, 
mkr
Fastighetsförvärv, 
antal fastigheter
Befintligt bestånd, 
mkr Totalt, mkr
Andel av totala 
investeringar Avyttringar, mkr
Avyttringar,  
antal fastigheter
Nettoinvesteringar, 
mkr
Sverige –  –  275  275  7 % –  –  275 
Finland 31  1  242  273  8 % –31  6  242 
Frankrike 541  13  58  599  16 % –58  4  541 
Benelux 1 017  4  84  1 101  29 % –  –  1 101 
Spanien 1 173  9  23  1 196  32 % –  –  1 196 
Tyskland 297  4  4  301  8 % –  –  301 
Totalt 3 058  31  688  3 746  100 % –89  10  3 657 
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 oktober 2025
Marknadsvärde 
Antal fastigheter 
Uthyrningsbar 
area, kvm  
Vakant area, 
kvm Hyresvärde, mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad 
årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm 
Sverige 15 161  23 % 16 000  128  948 000  47 000  1 151  95 % 1 091 
Finland 18 711  28 % 12 900  249  1 454 000  72 000  1 807  96 % 1 727 
Frankrike 14 448  22 % 12 900  319  1 123 000  43 000  1 255  97 % 1 213 
Benelux 10 068  15 % 12 200  161  828 000  30 000  820  96 % 790 
Spanien 6 652  10 % 9 800  133  678 000  20 000  472  96 % 452 
Tyskland 2 028  3 % 12 300  18  164 000  2 000  173  99 % 172 
Övriga Europa 118  0 % 18 200  2  6 000  –  12  100 % 12 
Totalt 67 186  100 % 12 900  1 010  5 201 000  215 000  5 689  96 % 5 457

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202511
HYRESAVTALSSTRUKTUR  
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig  heterna 
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för  
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av 
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid periodens utgång på 2 655 (2 518) 
hyres avtal. I  tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres  avtal 
i relation till koncernens årshyra vid periodens utgång. Av tabellen 
framgår att 2 649 (2 511) hyres avtal hade ett enskilt hyres  värde under­
stigande 1 % av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för 
dessa avtal motsvarade 92 % (91 %) av Sagax årshyra. Sagax var där ­
utöver part i 6 (7) hyres  avtal med ett hyres  värde motsvarande 1–2 % av 
koncernens årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 8 % (9 %) 
av Sagax årshyra. Inget av Sagax hyres  avtal hade ett årligt hyres  värde 
uppgående till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade 
inget hyres  avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). 
Sagax årshyra fördelades vid kvartalets slut på 1 455 (1 421) hyres ­
gäster. Av tabellen nedan framgår att 71 % (69 %) av koncernens årshyra 
utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av 
 koncernens årshyra, 13 % (12 %) av Sagax årshyra utgjordes av hyres ­
gäster som var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % (19 %) 
av koncernens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för 
mer än 2 % av koncernens årshyra. De 6 största hyresgästerna är i bok ­
stavsordning Baxterkoncernen, Groupe Colas, Kesko, Metro France och 
Nokia samt verksamheter med statligt och kommunalt ägande.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag 
inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. 
Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, 
innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %) 
respektive 13 % (13 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­
gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och 
hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet 
nedan. 
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa 
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta 
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­
grad. Avtal som representerar 56 % av årshyran förfaller år 2029 eller 
senare. Mellan åren 2025 och 2028 förfaller årligen 3–17 % av årshyran. 
Fördelning av hyresavtal
Andel av kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal 
 hyresavtal
Genomsnittlig 
årshyra, mkr
Hyres-  
duration, årMkr Andel, %
> 2 % –  –  –  –  – 
1–2 % 437  8  6  73  6 
< 1 % 5 020  92  2 649  2  5 
Totalt 5 457  100  2 655  2  5 
Löptider för hyresavtal
Antal  
hyresavtal
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2025 262  126 000  145  3 %
2026 871  877 000  939  17 %
2027 473  734 000  723  13 %
2028 375  491 000  600  11 %
2029 188  545 000  613  11 %
> 2029 486  2 213 000  2 438  45 %
Totalt 2 655  4 987 000  5 457  100 %
Fördelning av hyresgäster 
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal  
hyresgäster1)
Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig  
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 876  16  5  175  80  7 
1–2 % 687  13  9  138  33  6 
< 1 % 3 894  71  1 441  2 342  3  4 
Totalt 5 457  100  1 455  2 655  4  5 
1)  Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upp -
tagna som en hyresgäst
Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra 
IT, utveckling, utbildning 5 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Övrigt 15 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 13 %
Tillverkningsindustri 17 % Tillverkningsindustri 18 %
 Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
 Fordon 13 %
 Fastighetsservice 8 %
 Byggmaterial 6 %
 Logistik 6 %
 IT, utveckling, utbildning 5 %
 Medicin, medicinteknik 5 %
 Produktion, fastigheter 5 %
 Media 3 %
 Stat, kommun 2 %
 Övrigt 14 %
Förfalloår årshyra
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
>2039203920382037203620352034203320322031203020292028202720262025
Förfalloår årshyra
Mkr

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202512
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­
standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt 
värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig  heternas 
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings  företag 
och uppdateras kvartalsvis. 
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 1 010 (970) 
fastig heter fastställdes per 30 september 2025 till 67 186 (64 141) mil ­
joner kronor. Valuta kursförändringar under perioden har medfört att 
fastighets  värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har 
förändrats med −1 892 (756) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick till –454 (482) miljo ­
ner kronor motsvarande en värdeförändring om –0,7 % (0,8 %). Under 
samma period var den vägda inflationen 1,1 % (1,2 %) i de marknader 
där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till 
–1,7 % (–0,5 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var −180 miljoner kronor 
hänförlig till förvaltning och −274 miljoner kronor relaterat till allmän 
marknadsvärdeförändring. Det vägda direkt  avkastningskravet uppgick 
till 6,37 %.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade 
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 98 % av 
fastighetsvärdet har per 30 september 2025 värderats av auktoriserade 
fastig hets värderare från oberoende värderings  företag. 
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes ­
kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­
beräknas. Kalkyl  perioden har anpassats efter åter stående löptid av 
befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden 
uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning 
för 2024 sidan 94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–16,0 %), kalkyl­
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–16,0 %) och direkt­
avkastningskrav för restvärdes  bedömning (4,3–14,0 %) baseras på 
analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm ­
ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads  position. 
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde  
och restvärden uppgick till 7,9 % (8,1 %) respektive 8,0 % (8,1 %) för  
fastig  hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 
6,4 % (6,5 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983 
Förvärv av fastigheter 3 058  31 
Investeringar i befintligt bestånd 688  – 
Avyttring/utrangering av fastigheter –89  –10 
Avstyckning och sammanläggning av fastigheter – 6
Omräkningseffekt valuta –1 892  – 
Orealiserad värdeförändring –454  – 
Fastighetsbestånd 30 september 2025 67 186  1 010 
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 553  8 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan–sep 2025
Uthyrningar/omförhandlingar 309 
Avflyttningar/omförhandlingar –489 
Allmän marknadsvärdeförändring –274 
Totalt –454 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan–sep 2025
Kvartal 1 –67 
Kvartal 2 –213 
Kvartal 3 –173 
Totalt –454 
Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde
Finland 28 % (18 781 mkr)
Sverige 23 % (15 169 mkr)
Övriga Europa 0 % (118 mkr)
Spanien 10 % (6 321 mkr)
Frankrike 22 % (13 326 mkr)
Benelux 15 % (9 784 mkr)
Tyskland 3 % (1 780 mkr)
 Sverige 23 % (15 161 mkr) 
 Finland 28 % (18 711 mkr)
 Frankrike 22 % (14 448 mkr)
 Benelux 15 % (10 068 mkr)
 Spanien 10 % (6 652 mkr)
 Tyskland 3 % (2 028 mkr)
 Övriga Europa 0 % (118 mkr)
Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde
Finland 32 % (1 839 mkr)
Sverige 20 % (1 145 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 8 % (445 mkr)
Frankrike 22 % (1 223 mkr)
Benelux 14 % (799 mkr)
Tyskland 3 % (152 mkr)
 Sverige 20 % (1 151 mkr)
 Finland 32 % (1 807 mkr)
 Frankrike 22 % (1 255 mkr)
 Benelux 14 % (820 mkr)
 Spanien 8 % (472 mkr)
 Tyskland 3 % (173 mkr)
 Övriga Europa 0 % (12 mkr)

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202513
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att 
nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är 
aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 371 miljoner 
kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 224 
(3 352) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar 
uppgick till 15 791 (11 330) miljoner kronor varav 97 % bestod av Hemsö 
Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport  Property 
Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. 
Under perioden bidrog investeringarna i joint venture och intresse­
företag med sammanlagt 919 (833) miljoner kronor till förvaltnings­
resultatet och med 490 (403) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel 
av värdeförändringar på fastig heter uppgick till –43 (–30) miljoner kronor 
och av värde förändringar på derivat till –70 (–168) miljoner kronor. 
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 191 (99) miljo­
ner kronor i joint venture och intresseföretag. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje  
AP­fonden. Hemsö bedriver verksamhet i  Sverige, Tyskland och Finland. 
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. 
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. 
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter 
i  Sverige. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av 
fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 175 miljoner 
kronor återfanns i Stockholm per 30 september 2025. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess­Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. 
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt 
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till  184 000 kvadrat­
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru  handel. 
Merparten av fastigheterna är belägna i  universitets ­ och regionstäder. 
Sagax  ombesörjer ekonomisk ­ och fastighetsförvaltning. 
INTRESSEFÖRETAG 
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet 
i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 461 (–) miljo­
ner kronor och det redovisade värdet till 3 652 (–) miljoner kronor per 30 
september 2025. Motsvarande period föregående år klassificerades Sagax 
innehav i NP3 som börsnoterade instrument och inte som intresseföretag.  
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter 
med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet 
omfattade 604 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 24,8 
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 444 miljoner kronor per  
30 september 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.  
För mer information se www.np3fastigheter.se.
 
Nyfosa AB (Nyfosa)  
Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. 
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 692 (5 418) miljo ­
ner kronor och det redovisade värdet till 2 844 (    2 754) miljoner kronor 
per 30 september 2025.  
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska 
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. 
Fastighetsbeståndet omfattade 492 fastigheter med ett sammanlagt  
fastighetsvärde om 39,6 miljarder kronor och ett hyresvärde om  
3 902 miljoner kronor per 30 september 2025. Nyfosa är börsnoterat på 
 Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet  
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 774 
(1 495) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 296 (954) miljoner 
kronor per 30 september 2025. 
Emilshus är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastig­
heter med hög direktavkastning främst i södra Sverige. Fastighets­
beståndet omfattade 226 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde 
om 11,9 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 036 miljoner kronor  
per 30 september 2025. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, 
Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202514
Sagax joint venture
  Hemsö Söderport Ess-Sierra
2025, jan–sep 2024, jan–sep 2025, jan–sep 2024, jan–sep 2025, jan–sep 2024, jan–sep
Sagax ägarandel, % 15  15   50  50   50  50 
Sagax andel av totalresultat, mkr 133  170   94  110   18  16 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 246  239   183  178   18  17 
               
Hyresintäkter, mkr 3 842  3 839   821  822   77  74 
Förvaltningsresultat, mkr 1 925  1 878   367  355   37  34 
Periodens resultat, mkr 1 315  1 408   189  219   35  33 
30 sep 2025 30 sep 2024 30 sep 2025 30 sep 2024 30 sep 2025 30 sep 2024
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 971  4 646   2 547  2 588   290  289 
Antal fastigheter 479  485   85  86   39  39 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 86 909  85 598   14 680  14 560   1 496  1 486 
Uthyrningsbar area, kvm 2 459 000  2 470 000   776 000  778 000   184 000  184 000 
Hyresduration, år 8,9  9,2   3,6  3,9   6,8  6,7 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98   94  95   100  100 
Räntebärande skulder, mkr 51 539  52 497   7 823  7 325   844  847 
Kapitalbindning, år 4,8  5,1   2,5  3,3   2,3  3,3 
Räntebindning, år 4,2  4,8   1,7  2,2   1,4  2,2 
Marknadsvärde för derivat, mkr –731  –606    –74  –133   –  –

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202515
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 30 september 2025 till 41 347  
(40 527) miljoner kronor. Under perioden har eget kapital huvudsak  ligen 
ökat till följd av ett totalresultat om 1 683 miljoner kronor, minskat till 
följd av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner 
kronor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om 
–713 miljoner kronor.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 38 217 
(35 343) miljoner kronor motsvarande 38 352 (35 505) miljoner kro ­
nor i nominellt belopp. Mot  svarande 35 518 (33 408) miljoner kronor 
av skulderna var upptagna i euro. Totalt har 10 908 (13 128) miljoner 
kronor upptagits i lån och 6 603 (8 634) miljoner kronor amorterats 
under perioden. Valutakursförändringar har påverkat de ränte  bärande 
skulderna med −1 223 (496) miljoner kronor. Den räntebärande netto­
skulden uppgick till 27 350 (23 205) miljoner kronor. 
Börs noterade obligationslån uppgick till 27 248 (28 962) miljoner 
kronor. Övriga ränte  bärande  skulder bestod av skulder till banker om 
7 361 (6 201) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 608 (180) 
miljoner kronor. 
Icke­säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 
82 % (83 %) av de räntebärande skulderna. 
Räntetäckningsgraden uppgick till 4,8 (5,2) gånger under perioden och 
belåningsgraden uppgick till 44 % (43 %) vid periodens utgång. Den 
ränte bärande netto  skulden motsvarade 5,7 (5,5) gånger EBITDA för de 
senaste tolv månaderna och 5,6 (5,2) gånger framåtriktad EBITDA. 
Den genomsnittliga återstående  ränte­ och kapital  bindningen upp ­
gick till 2,6 (3,1) år respektive 3,1 (3,3) år vid periodens utgång. Den 
genomsnittliga räntan per balansdagen för ränte  bärande skulder upp ­
gick till 2,5 % (2,3 %) inklusive  effekter av derivat  instrument. 
Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper 
27 248 (28 962) miljoner kronor, motsvarande 71 % (82 %) med fast 
 ränta. Bolaget hade ränte  swappar med ett sammanlagt nominellt  värde 
om 3 968 (5 056) miljoner kronor motsvarande 10 % (14 %) av ränte­
bärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagax rörelsekapital per 30 september 2025 uppgick till −6 694 (−521) 
miljoner kronor. Förändringen i rörelsekapital beror främst på att  
börsnoterade instrument minskat till 1 450 (4 230) miljoner kronor 
samt att företagscertifikat ökat till 3 608 (180) miljoner kronor vid 
periodens slut. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back ­up faciliteter 
för certifikat  program uppgick vid samma tidpunkt till 10 901 (11 518) 
miljoner kronor.
Finansiering
Ränte- och kapitalbindning 30 september 2025
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt  
belopp, mkr Andel
2025 5 502  3,2 % 14 % 95  0 %
2026 4 834  1,9 % 13 % 3 604  9 %
2027 5 072  1,7 % 13 % 4 890  13 %
2028 6 457  1,4 % 17 % 10 623  28 %
2029 7 642  1,9 % 20 % 10 295  27 %
> 2029 8 845  4,2 % 23 % 8 845  23 %
Summa/ 
genomsnitt 38 352  2,5 % 100 % 38 352  100 %
1) Inklusive derivat.
2)  I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av 
skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2025 
30 sep
2024 
30 sep
Räntebärande skulder 38 217  35 343 
Räntebärande tillgångar –464  –513 
Börsnoterade instrument 1) –10 377  –11 001 
Likvida medel –25  –624 
Nettoskuld 27 350  23 205 
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
20252024202320222021202020192018201720162015
0
20
40
60
80
100
 Belåningsgrad
 Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
202520242023202220212020

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202516
Börsnoterade obligationslån 30 september 2025
Löptid Räntebas
Nominellt 
 belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2022–2026 Fast ränta 300  300  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020–2027 Fast ränta 375  371  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021–2028 Fast ränta 500  499  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021–2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024–2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
2025–2032 Fast ränta 300  297  4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694
Summa/genomsnitt 2 475  2 464  2,3 % 2,1 %
Derivatavtal 30 september 2025
Belopp i miljoner kronor
Nominella  
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
30 sep 2025
Marknadsvärde  
31 dec 2024
Periodens  
förändring
Nominella ränteswappar 3 968  3  –66  –71  5 
Summa/genomsnitt 3 968  3  –66  –71  5 
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program  30 sep 2025 31 dec 2024
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/totala tillgångar < 65 %  32 % 30 %
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program > 1,8 x  5,6 x 6,5 x
Säkerställda skulder/totala tillgångar  < 45 %  8 % 6 %
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
 Icke-säkerställda skulder 72 % (27 542 mkr)
 Säkerställda skulder 18 % (7 067 mkr)
 Företagscertifikat 9 % (3 608 mkr)
FinansieringskällorFinansieringskällor
 Obligationer 71 % (27 248 mkr)
 Banklån 19 % (7 361 mkr)
 Företagscertifikat 9 % (3 608 mkr)

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202517
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing ­ och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande­
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid periodens 
utgång uppgick värdet av Sagax leasing ­ och tomträttsavtal till 554 (544) 
miljoner kronor. 
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 1 450 (4 230) miljoner kronor och 
bestod av börsnoterade aktier om 1 139 (3 482) miljoner kronor samt 
börsnoterade obligationer om 311 (749) miljoner kronor. Börsnoterade 
aktier vid periodens utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat 
på Euronext i Bryssel och Amsterdam. Föregående år ingick innehavet i 
NP3 Fastigheter AB om 3 482 miljoner kronor i börsnoterade instrument. 
Innevarande period har innehavet i NP3 Fastigheter AB klassificerats som 
intresseföretag.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 391 (710) miljoner kronor vid 
periodens utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 31 (23) miljoner 
kronor. 
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 970 (1 220) 
miljoner kronor vid periodens utgång och bestod huvudsakligen av för ­
utbetalda hyresintäkter om 322 (650) miljoner kronor samt av upplupna 
räntekostnader om 329 (324) miljoner kronor.
Övriga balansposter
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten 
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har 
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig 
till bolagets riktlinjer.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
202520242023202220212020
44
 Belåningsgrad
 Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga 
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
202520242023202220212020
4,8
 Räntetäckningsgrad
  Räntetäckningsgraden ska överstiga  
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
202520242023202220212020
5,7
 Nettoskuld/EBITDA
  Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska  
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202518
Aktien och ägarna
Sagax hade vid periodens utgång 29 668 (26 355) aktieägare. Börs  värdet 
uppgick till 70 664 (101 966) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam  aktier av serie A, B och D. Aktierna är 
noterade på Nasdaq  Stockholm, Large Cap. 
Totalt fanns 466 708 926 aktier utestående vid periodens utgång 
varav 2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen 
ger varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på 
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. 
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,4 % av antalet utestående 
A- och B-aktier. Bolagets verk  ställande direktör eller styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. 
Tecknings kurserna motsvarar B-  aktiens betalkurs vid respektive 
optionsprograms  inledande omräknat med den genomsnittliga kurs -
utvecklingen enligt fastighets  index bestående av fastighetsbolag noterade 
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs  period.  
Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt-
ning att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet 
för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs  period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE 
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning på rullande 
tolvmånadersbasis uppgick till 12,30 (11,48) kronor vilket jämfört med 
aktiekursen för B-aktien motsvarade en multipel om 16,0 (25,2) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE 
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 108,60 
(104,32) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 126,14 
(121,39) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid periodens slut var 181 % 
(277 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 156 % (238 %) av 
substansvärdet per A- och B-aktie.
Nyckeltal per B-aktie
2025  
30 sep
2024  
30 sep
2024  
31 dec
2023  
31 dec
2022 
 31 dec
2021 
 31 dec
2020 
 31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 196,30  289,20  226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 1) 12,30  11, 48  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62 
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 2) 10,30  9,56  9,85  9,94  8,68  6,58  6,09 
Eget kapital efter utspädning, kr 108,60  104,32  10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09 
Substansvärde, kr 126,14  121,39  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38 
Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 1) 16,0  25,2  18,9  24,9  24,4  38,2  25,6 
Börskurs/kassaflöde, ggr1) 2) 19,1  30,3  23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9  
Börskurs/eget kapital, % 181  277  210  292  259  364  308 
Börskurs/substansvärde, % 156  238  181  250  222  311  255 
1) Förvaltningsresultatet och kassaflöde avser rullande 12 månader.
2) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20252024202320222021202020192018201720162015
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, 
rullande 12 månader
  Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie,  
 rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
100
150
200
250
300
350
400
20252024202320222021202020192018201720162015
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
 Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202519
Antal aktier
Antal 
aktieägare
1–500 20 710 
501–1 000 2 673 
1 001–2 000 2 182 
2 001–5 000 1 954 
5 001–10 000 846 
10 001–50 000 944 
50 001– 359 
Totalt 29 668 
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori
Antal 
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 27 730  14 %
Privatpersoner bosatta utomlands 352  1 %
Företag/institutioner i Sverige 714  70 %
Företag/institutioner utomlands 872  12 %
Okänd ägartyp –   3 %
Totalt 29 668  100 %
Aktieägare per land
Antal 
aktieägare Röstandel
Sverige 28 443 84 %
USA 90 6 %
Norge 188 2 %
Storbritannien 44 1 %
Finland 13 1 %
Övriga 890 6 %
Totalt 29 668 100 %
Största aktieägare 30 september 2025
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309  27 598 279  –  7 ,1 % 12,1 %
Vanguard –  9 728 803  7 982 685  3,8 % 2,5 %
Avanza Pension 49 882  1 017 749  14 359 992  3,3 % 2,3 %
SEB Fonder –  11 500 201  –  2,5 % 1,6 %
Handelsbanken Fonder –  8 878 743  2 380 114  2,4 % 1,6 %
Fjärde AP-fonden 821 630  7 906 263  2 059 295  2,3 % 2,6 %
Länsförsäkringar Fonder –  10 481 222  –  2,2 % 1,5 %
Lannebo Kapitalförvaltning –  10 385 940  –  2,2 % 1,5 %
Carnegie Fonder –  10 102 729  –  2,2 % 1,4 %
BlackRock –  9 634 071  37 413  2,1 % 1,4 %
Tredje AP-fonden –  8 369 384  –  1,8 % 1,2 %
Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 %
Norges Bank Investment Management –  4 026 824  2 592 275  1,4 % 0,9 %
Filip Engelbert 241 000  1 869 784  4 200 000  1,4 % 1,2 %
Andra AP-fonden –  6 239 391  –  1,3 % 0,9 %
Cliens Fonder –  5 606 016  –  1,2 % 0,8 %
Swedbank Robur Fonder 500 000  4 907 074  –  1,2 % 1,4 %
Alecta Tjänstepension –  5 045 312  –  1,1 % 0,7 %
Nordea Fonder –  4 647 502  –  1,0 % 0,7 %
Summa 20 största ägare 21 349 821  211 659 199  42 869 661  59,1 % 66,6 %
         
Övriga aktieägare 5 108 773  100 329 804  83 391 668  40,5 % 33,4 %
Delsumma 26 458 594  311 989 003  126 261 329  99,6 % 100,0 %
         
Aktier som innehas av AB Sagax –   2 000 000  –   0,4 % – 
Totalt 26 458 594  313 989 003  126 261 329  100,0 % 100,0 %
         
 – varav styrelse och medarbetare 20 357 565  99 695 267  6 268 217  27 ,1 % 44,0 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats. 
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 458 594  1,0  26 458 594,00  38 % 6 %
B-aktier 313 989 003  0,1  31 398 900,30  45 % 67 %
D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 %
Summa 466 708 926  70 483 627 ,20  100 % 100 %
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym 
 per handelsdag, mkr
30 sep 2025 30 sep 2024
2025 
jan–sep
2024 
jan–sep
2025 
jan–sep
2024 
jan–sep
A-aktier 195,00  285,00  1  1  0  0
B-aktier 196,30  289,20  30  28  79  94
D-aktier 33,75  33,30  69  51  11  8
Aktieägarstruktur 30 september 2025 1)

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202520
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar -
der måste företagsledningen göra bedömningar och antag  anden som 
påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive 
intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt 
utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat 
för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, 
resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att 
identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. 
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis -
ningen för 2024, på sidorna 50–53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och 
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar 
har fastigheter motsvarande 98 % av fastighetsvärdet per 30 september 
2025 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende  
värderingsföretag. Fastighets  värderingar är till sin karaktär alltid 
behäftade med osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne -
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig -
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. 
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade 
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem -
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade 
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara 
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal 
har fasta årliga hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för  
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. 
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen finns 
tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot  
valuta  kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 
30 september 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 12 070  
(12 065) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i 
euro till 29 % (30 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredo -
visning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar 
från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans -
dagens valuta kurser. Per 30 september motsvarade 1 euro 11,06 (11,30) 
kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,48 (1,52) kronor. Intäkts- och 
kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro 
motsvarade 11,10 (11,41) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,49 
(1,53) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs  effekter för utlands -
verksamhet och säkringsredo  visning till Övrigt totalresultat. Övriga 
valuta kurseffekter redo  visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med -
arbetare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2025  
30 sep
2024  
30 sep
Förvaltningsfastigheter 4 695  4 390 
Övriga tillgångar 221  160 
Summa tillgångar 4 916  4 550 
   
Räntebärande skulder 3 212  2 957 
Övriga skulder 612  525 
Summa skulder 3 824  3 482 
Nettoexponering 1 092  1 068

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202521
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
–20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 % 
Värdeförändring, mkr –13 437  –6 719  –  6 719  13 437 
Belåningsgrad, % 52  48  44  41  38 
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
–10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 % 
Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET  ET 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,3  4,5  4,8  ET  ET 
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 685/+1 823 
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter – 1 102/+1 127 
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 585/–2 701 
Fastighetskostnader  +/– 5 % –340/+339 
Känslighetsanalys per 30 september  20251)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på  
förvaltningsresultat,  
årsbasis
Effekt på 
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +57/–57  +48/–48  +48/–48 
Hyresintäkter +/–1 % +55/–55  +46/–46  +46/–46 
Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9  –8/+8  –8/+8 
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –13/+13  –11/+11  –11/+11 
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –43/+43  –36/+36  –36/+36 
Förändring av valutakursen SEK/EUR +/–10 % +250/–250  +206/–206  +1 207/–1 207 
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +14/–14  +12/–12  +12/–12

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202522
Nyckeltal
2025  
jan–sep
2024 
jan–sep
2024  
jan–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
2021 
jan–dec
2020 
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,7  6,6  6,6  6,4  5,8  6,0  6,3 
Överskottsgrad, % 83  84  84  83  82  83  83 
Areamässig uthyrningsgrad, % 96  96  96  97  95  96  95 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96  96  95 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 201  4 767  4 834  4 331  3 895  3 759  3 480 
Antal fastigheter vid periodens utgång 1 010  970  983  903  751  673  673 
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,5  6,7  6,7  6,4  5,7  5,9  6,6 
Avkastning på eget kapital, % 7, 3   14,8  13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8  
Genomsnittlig ränta, % 2,5  2,3  2,3  1,9  1,7  1,4  1,8 
Räntebindning inkl. derivat, år 2,6  3,1  2,9  2,8  3,2  4,0  3,4 
Kapitalbindning, år 3,1  3,3  3,1  3,1  3,7  4,3  3,4 
Soliditet, % 48  49  50  50  46  50  48 
Belåningsgrad, % 44  43  42  41  45  42  43 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,6  5,2  5,1  4,9  6,5  5,4  6,4 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,7  5,5  5,4  5,2  7,1   5,8  6,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,8  5,2  5,0  5,7  7,1   6,5  5,7 
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,6  6,7  6,5  8,1  12,7  9,4  6,4 
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 196,30  289,20  226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60 
Substansvärde (NAV), kr 126,14  121,39  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38 
Eget kapital, kr 108,60  104,33  10 7,9 2   95,05  91,33  83,93  55,19 
Eget kapital efter utspädning, kr 108,60  104,32  10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09 
Resultat, kr 6,09  12,02  14,78  –0,82  7, 76   30,09  10,80 
Resultat efter utspädning, kr 6,09  12,01  14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78 
Förvaltningsresultat, kr 9,30  8,95  11,95  11,17  9,71  8,01  6,63 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 9,30  8,94  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62 
Kassaflöde, kr 7, 76   7, 4 3   9,85  9,95  8,69  6,59  6,10 
Kassaflöde efter utspädning, kr 7, 76   7, 4 3   9,85  9,94  8,68  6,58  6,09 
Utdelning per aktie, kr –  –  3,50  3,10  2,70  2,15  1,65 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,3  318,0  317, 7   317, 3  
Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  318,5  318,0  317,9  
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  338,4  338,4  324,8  317, 8   317, 5   317,1  
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,5  325,1  318,3  318,0  317, 7  
       
Data per D-aktie        
Börskurs vid periodens utgång, kr 33,75  33,30  30,95  28,00  26,70  33,40  32,05 
Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00  35,00 
Resultat, kr 1,50  1,50  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Utdelning per aktie, kr –  –  2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  125,8 
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 34–35.

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202523
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–sep
2024 
jan–sep
2025 
jul–sep
2024 
jul–sep
2024 
jan–dec
Rullande tolv 
 månader
Hyresintäkter 3 988 3 678 1 367 1 290 4 994 5 304
Övriga intäkter 17 68 7 49 69 19
Driftskostnader −276 −253 −85 −69 −357 −381
Underhållskostnader −96 −110 −28 −34 −126 −112
Fastighetsskatt −224 −197 −75 −75 −272 −299
Övriga fastighetskostnader −91 −82 −31 −31 −117 −127
Driftnetto 3 318 3 105 1 154 1 130 4 191 4 405
Central administration −139 −138 −49 −48 −187 −189
Resultat från joint venture och intresseföretag 609 470 345 116 783 921
   –  varav förvaltningsresultat 919 833 333 302 1 108 1 194
   –  varav värdeförändringar −113 −197 113 −135 −69 14
   –  varav skatt −197 −166 −102 −51 −256 −287
Finansiella intäkter 50 118 13 42 162 93
Finansiella kostnader −750 −658 −263 −240 −912 −1 004
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −30 −27 −11 −9 −36 −39
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 3 058 2 871 1 189 991 4 001 4 187
   –  varav förvaltningsresultat 3 368 3 234 1 177 1 178 4 326 4 461
   –  varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 336 3 217 1 174 1 161 4 296 4 416
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade –18  4 –2  –  −17 −39
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade –454  482 –173  206 563 −373
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 16  –  16  –  −17 −2
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –25  1 242 –13  1 154 1 202 −65
Resultat före skatt 2 577 4 599 1 017 2 352 5 732 3 710
Uppskjuten skatt −104 −210 −47 −93 −264 −159
Aktuell skatt −195 −120 −71 −48 −194 −269
Periodens resultat 2 278 4 269 899 2 211 5 274 3 283
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 249  4 256  895 2 198 5 255  3 248 
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 29  13  4  13  19  35 
Övrigt totalresultat 
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −989 269 −247 −133 642 −616
Andel övrigt totalresultat för joint venture −17 3 − 158 9 −11
Omräkningseffekter säkringsredovisning 391 −77 123 49 −240 228
Skatt på poster som kan komma att återföras 20 −12 2 3 −8 24
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt −595 183 −122 77 404 −375
Totalresultat för perioden 1 683 4 452 777 2 288 5 678 2 909
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 660 4 439 754 2 275 5 646 2 867
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 23 13  23 13  32 42
           
Resultat per A- och B-aktie, kr 6,09  12,02  2,46  6,31  14,78  8,85 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,09  12,01  2,46  6,31  14,78  8,85 
Resultat per D-aktie, kr 1,50  1,50  0,50  0,50  2,00  2,00 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,4  338,4  338,4 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5  338,5  338,5 
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3  126,3

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202524
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025 
30 sep
2024 
30 sep
2024  
31 dec
Förvaltningsfastigheter 67 130 64 141 65 862
Förvaltningsfastigheter till försäljning 56  –  12 
Leasingavtal nyttjanderätt 554 544 546
Joint venture och intresseföretag 15 791 11 330 15 170
Uppskjutna skattefordringar 180 144 163
Räntebärande finansiella fordringar 402 446 230
Övriga anläggningstillgångar 93 87 91
Summa anläggningstillgångar 84 205 76 691 82 073
Börsnoterade instrument 1 450 4 230 625
Räntebärande kortfristiga fordringar 63 68 129
Övriga omsättningstillgångar 391 710 574
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 473 592 356
Kassa och bank 25 624 287
Summa omsättningstillgångar 2 401 6 223 1 971
Summa tillgångar 86 606 82 915 84 044
Eget kapital 41 347 40 527 41 803
   –  varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 171 801  862
Långfristiga räntebärande skulder 30 923 30 553 30 002
Uppskjutna skatteskulder 4 281 4 176 4 289
Derivat 66 72 71
Långfristiga leasingskulder 1) 509 497 498
Övriga långfristiga skulder 385 345 357
Summa långfristiga skulder 36 164 35 643 35 216
Företagscertifikat 3 608 180 456
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 686 4 610 4 676
Kortfristiga leasingskulder 1) 45 47 48
Övriga kortfristiga skulder 786 687 612
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 970 1 220 1 231
Summa kortfristiga skulder 9 095 6 744 7 024
Summa eget kapital och skulder 86 606 82 915 84 044
1)  Jämförelsetal per 30 september 2024 och 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är justerade. Långfristiga leasingskulder har minskat 
med 47 miljoner kronor respektive 48 miljoner kronor. Kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp.

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202525
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–sep
2024  
jan–sep
2025  
jul–sep
2024  
jul–sep
2024  
jan–dec
Rullande tolv 
 månader
Resultat före skatt 2 577  4 599  1 017  2 352  5 732  3 710 
Betald skatt –122 –138 –28 –46 –162 –146
Utdelning från joint venture och intresseföretag 490  403  24  69  477  565 
           
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet            
Värdeförändringar på finansiella instrument 9  –1 242 –3 –1 154 –1 184 67 
Värdeförändringar på fastigheter 472  –486 175  –206 –546 412 
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –609 –470 –345 –116 –783 –922
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 48  41  13  13  56  63 
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –8 –2 –4 3  –4 –10
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 2 856  2 704  850  915  3 586  3 738 
           
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 210  148  –139 52  196  258 
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –445 –130 299  302  –431 –745
Kassaflöde från den löpande verksamheten 2 622  2 722  1 010  1 269  3 351  3 251 
           
Förvärv av fastigheter –3 058 –4 243 –1 264 –2 557 –4 853 –3 669
Avyttring av fastigheter 71  33  4  3  127  165 
Investeringar i befintliga fastigheter –688 –788 –229 –247 –1 129 –1 029
Förvärv av börsnoterade aktier –1 192 –  –1 192 –  –  –1 192
Förvärv av finansiella instrument –36 –76 –1 –  –101 – 61
Förvärv av övriga tillgångar –24 –  –24 –  –  –24
Avyttring av finansiella instrument 416  80  199  65  683  1 019 
Investeringar i joint venture och intresseföretag –482 –247 –75 –29 –442 –677
Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –160 –212 –102 –198 –54 –3
Ökning av övriga anläggningstillgångar –20 –51 –  –  –51 –20
Minskning av övriga anläggningstillgångar 12  81  – 42  88  20 
Kassaflöde från investeringsverksamheten –5 161 –5 422 –2 684 –2 921 –5 732 –5 470
           
Nyemission av B-aktier 5  15  – –  15  5 
Utbetald utdelning till aktieägare –1 374 –1 238 –63  –63 –1 301 –1 437
Incitamentsprogram 6  –4 –  –  –4 6 
Upptagna lån 10 908  13 128  2 589  1 029  13 405  11 184 
Amorterade lån –6 603 –8 634 –181 –1 781 –9 683 –7 653
Minskning av övriga långfristiga skulder –33 –24 –7  –  –24 –33
Ökning av övriga långfristiga skulder 96  53  –  36  181  224 
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –728 –  –690 –  52  –677
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 276  3 295  1 648  –780 2 639  1 620 
           
Periodens kassaflöde –263 595  –26 –2 432 258  –600
           
Kursdifferens i likvida medel 1  1  –  –  1  1 
Förändring av likvida medel –262 596  –26 –2 432 259  –599
Likvida medel vid periodens ingång 287  28  51  3 056  28  624 
Likvida medel vid periodens utgång 25  624  25  624  287  25

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202526
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver  
omräknings-
differenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
periodens resultat
Totalt eget 
kapital hänförlig 
till moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578 
             
Periodens resultat januari–september 2024 –  –  –  4 256  4 256  13  4 269 
Övrigt totalresultat januari–september 2024 –  –  183  –  183  –  183 
Totalresultat för perioden –  –  183  4 256  4 439  13  4 452 
             
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0  15 –  –  15  –  15 
Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301 
Transaktioner med aktieägare 0  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287 
             
Övriga transaktioner          
Inlösen incitamentsprogram –  –13  –  –  –13  –  –13 
Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9 
Förändring av innehav utan  
bestämmande inflytande –  –  –  –  –  788  788 
Övriga transaktioner –  –13  –  9  –4  788  784 
Eget kapital 30 september 2024 817 7 748  1 360  29 802  39 726  801  40 527 
Periodens resultat oktober–december 2024 –  –  –  999  999  6  1 005 
Övrigt totalresultat oktober–december 2024 –  –  208  –  208  13  221 
Totalresultat för perioden –  –  208  999  1 207  19  1 226 
Övriga transaktioner          
Transaktionskostnader –  –1  –  –  −1 –  −1
Överföring till övrigt tillskjutet kapital –  2 179  –  –2 179  –  –  – 
Transaktioner med innehavare utan 
 bestämmande inflytande –  10  –  –  10  –  10 
Förändring av innehav utan  
bestämmande inflytande –  –  –  –  –  42 42 
Övriga transaktioner –  2 188  –  –2 179  9  42  50 
Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803 
Periodens resultat januari–september 2025 –  –  –  2 249  2 249  29  2 278 
Övrigt totalresultat januari–september 2025 –  –  –588  –  –588  –7  –595 
Totalresultat för perioden –  –  –588  2 249  1 661  22  1 683 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 5  –  –  5  –  5 
Aktieutdelning –  –  –  –1 437  –1 437  –  –1 437 
Transaktioner med aktieägare –  5  –  –1 437  –1 432  –  –1 432 
             
Övriga transaktioner          
Inlösen incitamentsprogram –  –  –  –3  –3  –  –3 
Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9 
Transaktioner med innehavare utan 
 bestämmande inflytande –  –  –  –  –  –713  –713 
Övriga transaktioner –  –  –  6  6  –713  –707 
Eget kapital 30 september 2025 817  9 940  980  29 439  41 176  171  41 347

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202527
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–sep
2024  
jan–sep
2024  
jan–dec
Nettoomsättning 103  103  139 
Administrationskostnader –106  –102  –136 
Resultat före finansiella intäkter och kostnader –3  2  3 
     
Resultat från andelar i koncernföretag 347  1 081  1 182 
Resultat från andelar i joint venture 139  63  122 
Finansiella intäkter 542  678  1 054 
Finansiella kostnader –629  –407  –732 
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 396  1 417  1 629 
     
Bokslutsdispositioner –  –  –52 
Skatter –25  –44  –45 
Periodens resultat 371  1 373  1 531 
Belopp i miljoner kronor
2025 
30 sep
2024 
30 sep
2024 
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2  2  2 
Fordringar på koncernföretag 516  2 072  2 097 
Övriga finansiella anläggningstillgångar 21 262  16 996  17 118 
Summa anläggningstillgångar 21 780  19 070  19 216 
     
Fordringar på koncernföretag 29 438  24 758  26 034 
Övriga omsättningstillgångar 31  159  18 
Kassa och bank –  527  172 
Summa omsättningstillgångar 29 469  25 444  26 223 
     
Summa tillgångar 51 249  44 515  45 440 
     
Bundet eget kapital 966  966  966 
Fritt eget kapital 9 184  10 097  10 263 
Eget kapital 10 150  11 064  11 229 
     
Obeskattade reserver 11  13  11 
     
Långfristiga räntebärande skulder 12 886  9 760  9 936 
Skulder till koncernföretag 13 962  18 178  18 252 
Uppskjutna skatteskulder 6  5  6 
Summa långfristiga skulder 26 854  27 943  28 194 
     
Kortfristiga räntebärande skulder 3 682  180  456 
Skulder till koncernföretag 10 123  4 976  5 200 
Övriga kortfristiga skulder 429  339  350 
Summa kortfristiga skulder 14 234  5 495  6 006 
     
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 51 249  44 515  45 440

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202528
Segmentinformation
 Värdeförändringar fastigheter
Marknadssegment Hyresintäkter   Driftnetto Orealiserade Realiserade  Totalavkastning 
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–sep
2024  
jan–sep
2025  
jan–sep
2024  
jan–sep
2025  
jan–sep
2024  
jan–sep
2025  
jan–sep
2024  
jan–sep
2025  
jan–sep
2024  
jan–sep
Sverige 812  780   691  721   –215  –213   –  –   475  508 
Finland 1 322  1 345   1 086  1 093   –405  74   –18  1   663  1 169 
Frankrike 880  711   704  563   –68  439   –  3   636  1 005 
Benelux 550  481   495  443   50  –15   –  –   545  428 
Spanien 309  262   283  240   173  154   –  –   456  394 
Tyskland 105  90   101  87   15  45   –  –   116  132 
Övriga Europa 9  9   7  4   –3  –2   –  –   4  2 
Ej fördelat –  –   –49  –47   –  –   –  –   –49  –47 
Totalt 3 988  3 678   3 318  3 105   –454  482   –18  4   2 846  3 591 
   
Marknadssegment
Marknadsvärde  
fastigheter
Investeringar  
fastigheter
Förvärv  
fastigheter
Avyttring  
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2025  
30 sep
2024  
30 sep
2025  
jan–sep
2024  
jan–sep
2025  
jan–sep
2024  
jan–sep
2025  
jan–sep
2024  
jan–sep
Sverige 15 161  14 976   275  452   –  88   –  – 
Finland 18 711  19 167   242  172   31  439   –31  –19 
Frankrike 14 448  14 223   58  84   541  3 725   –58  –14 
Benelux 10 068  8 774   84  62   1 017  111   –  – 
Spanien 6 652  5 235   23  17   1 173  446   –  – 
Tyskland 2 028  1 642   4  –   297  278   –  – 
Övriga Europa 118  124   –  –   –  –   –  – 
Totalt 67 186  64 141   688  788   3 058  5 087   –89  –33

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202529
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 lämnas såväl 
i noter som andra delar av delårsrapporten. Begreppet IFRS redovis -
ningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU 
godkända IFRS redovisningsstandarder. Redovisningsprinciper och 
beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i 
årsredovisningen för 2024 och ska läsas tillsammans med denna. 
Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som 
kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som 
börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp -
ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har 
ännu inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat 
klart effekterna av IFRS 18. 
 Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder 
som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver -
kan på Sagax redovisning. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2024. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2024.
3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Noter
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202530
  Stockholm den 24 oktober 2025
  AB SAGAX (publ)
  Organisationsnummer 556520-0028
 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
 David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
 VD och styrelseledamot  Styrelseledamot Styrelseledamot
Delårsrapporten har varit föremål för översiktlig granskning av bolagets reviso rer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­
görande den 24 oktober 2025, klockan 12.30, CEST.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och 
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
KALENDARIUM
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Bokslutskommuniké 2025 9 februari 2026 
Årsredovisning 2025 16 april 2026
Årsstämma 2026 8 maj 2026
Delårsrapport januari - mars 2026 8 maj 2026
Delårsrapport januari - juni 2026 13 juli 2026
Delårsrapport januari - september 2026 22 oktober 2026
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
December 2025
  ■   Sista dag för handel med rätt till utdelning  23 december 2025
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 30 december 2025
Mars 2026
  ■  Sista dag för handel med rätt till utdelning   27 mars 2026
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026
 
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540
david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540
agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202531
Granskningsrapport
TILL STYRELSEN I AB SAGAX, ORG NR 556520-0028
INLEDNING 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) 
för AB Sagax per 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är 
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport 
i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport 
grundad på vår översiktliga granskning. 
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 
2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig 
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor 
och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. 
En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den 
inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed  
i övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss 
en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade 
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den 
säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
SLUTSATS 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anled ­
ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
Stockholm den 24 oktober 2025
Ernst & Young AB 
Jonas Svensson 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202532
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–sep
2024 
jan–sep
2024  
jan–dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 2 278  4 269  5 274 
Tillägg för omräkning till årsvärde 759  1 423  – 
Justerat resultat efter skatt 3 038  5 692  5 274 
Genomsnittligt eget kapital 41 575  38 553  39 191 
Avkastning på eget kapital 7 ,3 % 14,8 % 13,5 %
     
Avkastning på totalt kapital      
Förvaltningsresultat 3 368  3 234  4 326 
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 123  1 078  – 
Finansiella kostnader 780  685  947 
Tillägg för omräkning till årsvärde 260  228  – 
Resultat före finansiella kostnader 5 531  5 225  5 274 
Genomsnittliga totala tillgångar 85 325  78 162  78 727 
Avkastning på totalt kapital 6,5 % 6,7 % 6,7 %
     
Areamässig uthyrningsgrad      
Kontrakterad area, tusental kvm 4 987  4 582  4 631 
Totalt uthyrningsbar area,  
tusental kvm 5 201  4 767  4 834 
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
     
Belåningsgrad      
Räntebärande skulder 38 217  35 343  35 134 
Totala tillgångar 86 606  82 915  84 044 
Belåningsgrad 44 % 43 % 42 %
     
Direktavkastning      
Driftnetto 3 318  3 105  4 191 
Återläggning av tomträttsavgäld –27  –24  –32 
Tillägg för omräkning till årsvärde 1 097  1 027  – 
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/  
övrigt 152  149  184 
Valutaomräkning till balansdagskurs –16  –34  17 
Justerat driftnetto 4 524  4 223  4 360 
Fastigheternas redovisade värde 67 186  64 141  65 874 
Direktavkastning 6,7 % 6,6 % 6,6 %
     
EBITDA rullande 12 månader      
Driftnetto 4 405  4 035  4 191 
Central administration –189  –201  –187 
Utdelningar från joint venture och  
intresseföretag 572  417  527 
EBITDA 4 788  4 251  4 531 
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–sep
2024 
jan–sep
2024  
jan–dec
Eget kapital per A- och B-aktie      
Eget kapital hänförligt till moderbolagets  
ägare 41 176  39 726  40 941 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419 
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 757  35 307  36 522 
Antal aktier, 1 000 st 338 448  338 424  338 424 
Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 464  338 444 
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 108,60  104,33  10 7,9 2  
Eget kapital per A- och B-aktie  
efter utspädning, kr 108,60  104,32  10 7,91  
     
Ekonomisk uthyrningsgrad      
Kontrakterad årshyra 5 457  5 171  5 323 
Hyresvärde 5 689  5 369  5 553 
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 % 96 %
     
Framåtriktad direktavkastning  
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 510  4 271  4 414 
Återläggning av tomträttsavgäld –39  –33  –32 
Justerat driftnetto 4 471  4 238  4 382 
Fastigheternas redovisade värde 67 186  64 141  65 874 
Framåtriktad direktavkastning 6,7 % 6,6 % 6,7 %
     
Framåtriktad EBITDA  
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 510  4 271  4 414 
Central administration –189  –201  –187 
Utdelningar från joint venture och 
intresseföretag 572  417  527 
Framåtriktad EBITDA 4 893  4 487  4 754 
     
Förvaltningsresultat  
Resultat efter skatt 2 278  4 269  5 274 
Skatt 496  496  714 
Värdeförändringar 594  –1 531  –1 661 
Förvaltningsresultat 3 368  3 234  4 326 
 – varav hänförligt till minoritetsägare 32  17  30 
 – varav hänförligt till moderbolagets ägare 3 336  3 217  4 296 
     
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till  
moderbolagets ägare 3 336  3 217  4 296 
Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253 
Justerat förvaltnings resultat 3 147  3 027  4 044 
Genomsnittligt antal A- och  
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 449  338 468  338 465 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 9,30  8,94  11,95 
Alternativa nyckeltal
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel­
tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter 
värdefull information.

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202533
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.
2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag. 
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
3) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–sep
2024 
jan–sep
2024  
jan–dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie rullande 12 månader  
Förvaltningsresultat hänförligt till  
moderbolagets ägare 4 416  4 126  4 296 
Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253  –253 
Justerat förvaltningsresultat 4 163  3 874  4 044 
Genomsnittligt antal A- och  
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 451  337 321  338 465 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie innevarande period 12,30  11, 48  11,95 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie föregående period 11, 48  10,98  11,16 
Årlig tillväxttakt, % 7 % 5 % 7 %
     
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
Hyresintäkter 3 988  3 678  ET 
Förvärvade och sålda fastigheter –564  –247  ET 
Valutajustering1) –  –73  ET 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
exklusive valutaeffekter 3 425  3 358  ET 
     
Kassaflöde per A- och B-aktie  
Resultat före skatt 2 577  4 599  5 732 
Utdelningar från joint ventures och  
intresseföretag 490  403  477 
Ej kassaflödes påverkande poster –89  –2 159  –2 460 
Betald skatt –122  –138  –162 
Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253 
Utdelningar till innehavare utan  
bestämmande inflytande –39  –  – 
Kassaflöde 2 628  2 515  3 334 
Kassaflöde per A- och B-aktie efter  
utspädning, kr 7, 76   7, 4 3   9,85 
     
Nettoskuld      
Se sid 15.      
     
Nettoskuld enligt EMTN-program  
Räntebärande skulder 38 217  35 343  35 134 
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 928  –6 771  –9 496 
Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –1 139 –3 482 –
Likvida medel –25  –624  –287 
Nettoskuld enligt EMTN-program 28 125  24 467  25 352 
     
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 28 125  24 467  25 352 
Totala tillgångar 86 606  82 915  84 044 
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala 
tillgångar 32 % 30 % 30 %
     
Nettoskuld/EBITDA  
Nettoskuld 27 350 23 205 24 367 
EBITDA rullande 12 månader 4 788  4 251  4 531 
Nettoskuld/EBITDA 5,7 x 5,5 x 5,4 x
     
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA  
Nettoskuld 27 350  23 205  24 367 
Framåtriktad EBITDA 4 893  4 487  4 754 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,6 x 5,2 x 5,1 x
Nettoskuld/totala tillgångar      
Nettoskuld 27 350  23 205  24 367 
Totala tillgångar 86 606  82 915  84 044 
Nettoskuld/totala tillgångar 32 % 28 % 29 %
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–sep
2024 
jan–sep
2024  
jan–dec
Resultat per A- och B-aktie 3)  
Resultat efter skatt hänförligt till  
moderbolagets ägare 2 249  4 256  5 255 
Utdelning hänförlig till D-aktier –189  –189  –253 
Justerat resultat efter skatt 2 060  4 067  5 002 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 6,09  12,01  14,78 
Räntetäckningsgrad      
Förvaltningsresultat 3 368  3 234  4 326 
Återläggning förvaltnings  resultat  
joint venture och intresseföretag –919  –833  –1 108 
Utdelning från joint venture och  
intresseföretag 490  453  527 
Finansiella kostnader inkl leasing 780  685  947 
Justerat förvaltnings resultat före  
finansiella kostnader 3 719  3 538  4 693 
Räntetäckningsgrad 4,8 x 5,2 x 5,0 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 3 368  3 234  4 326 
Finansnetto 730  567  786 
Förvaltningsresultat före finansnetto 4 099  3 801  5 112 
Räntetäckningsgrad 5,6 x 6,7 x 6,5 x
Soliditet      
Eget kapital 41 347  40 527  41 803 
Totala tillgångar 86 606  82 915  84 044 
Soliditet 48 % 49 % 50 %
     
Substansvärde (NAV)      
Eget kapital hänförligt till  
moderbolagets ägare 41 176  39 726  40 941 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419  –4 419 
Återläggning av derivat 66  72  71 
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 176  4 075  4 185 
Återläggningar hänförliga till joint  
venture och intresseföretag 1 692  1 633  1 605 
Substansvärde (NAV) 42 691  41 087  42 382 
Substansvärde (NAV) per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 126,14  121,39  125,23 
     
Säkerställda skulder/totala tillgångar
Säkerställda skulder 7 067  5 919  4 937 
Totala tillgångar 86 606  82 915  84 044 
Säkerställda skulder/totala tillgångar 8 % 7 % 6 %
     
Överskottsgrad      
Driftnetto 3 318  3 105  4 191 
Hyresintäkter 3 988  3 678  4 994 
Överskottsgrad 83 % 84 % 84 %

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202534
Definitioner
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Periodens resultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genom -
snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under perioden.
Avkastning på totalt kapital Periodens förvaltningsresultat, omräknat till 12 månader, efter åter -
läggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittliga totala 
tillgångar under perioden.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter 
 periodens utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till totala 
tillgångar vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Periodens driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, omräknat till 
12 månader, justerat för fastig heternas innehavstid under perioden och 
omräknat till balansdagens valuta  kurser i förhållande till fastigheternas 
redovisade värden vid periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg  
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet  
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens 
utgång  
i relation till antal A- och B-aktier vid periodens utgång efter att hänsyn 
tagits till eget kapital hänförligt till D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antal stamaktier vid  
periodens utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-
aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter periodens utgång i förhållande till  
hyresvärde direkt efter periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts -
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid 
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administra-
tion med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresse-
företag rullande 12 månader.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive 
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för perio -
den reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnitt -
ligt antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och 
B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida 
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter periodens utgång med til l-
lägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela  
rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.  
Projektfastigheter samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.
Kassaflöde per A- och B-aktie 
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat 
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture 
och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier 
efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till 
D-aktier för perioden. 
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av periodens 
kassa flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna 
av A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note -
rade intresseföretag och joint venture. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade 
aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och 
joint venture. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.

===== SIDA 35 =====

DELÅRSRAPPORT  JANUARI – SEPTEMBER  202535
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Nettoskuld enligt EMTN- 
program/totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade 
 aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och 
joint venture i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note -
rade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till  
vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-
aktiers del av resultatet för perioden.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna 
tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att 
säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture 
och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och 
intresse företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till 
finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och 
 kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har 
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,  
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt 
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier 
med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt 
avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. 
Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresse -
företag görs på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sanno -
likt att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.

===== SIDA 36 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt 
industri. Sagax fastighetsinnehav per 30 september 2025 uppgick till 5 201 000 kvadratmeter fördelat på 1 010 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.