Kvartalsrapport Q4 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20242
RÄKENSKAPSÅRET 2024
  ■  Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 miljoner kronor (4 293 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 11 % till 4 296 (3 881) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16) kronor.
  ■  Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 558 (−2 517) miljoner kronor.
  ■  Värdeförändringar på finansiella instrument påverkade resultatet med 1 104 (−1 235) miljoner kronor. 
  ■ Årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 5 255 (−13) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor,  
motsvarande 9,85 (9,94) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 6 683 (5 913) miljoner kronor varav 5 698 (5 088) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
  ■  Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,50 (3,10) kronor. Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per 
D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelningsförslagen är i enlighet med bolagets utdelningspolicy.
FJÄRDE KVARTALET 2024
  ■  Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 315 miljoner kronor (1 133 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 19 % till 1 079 (909) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 3,00 (2,52) kronor.
  ■ Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 101 (−837) miljoner kronor.
  ■ Värdeförändringar på finansiella instrument påverkade resultatet med 29 (−501) miljoner kronor.
  ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 999 (–433) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 882 (778) miljoner kronor,  
motsvarande 2,42 (2,13) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 841 (2 188) miljoner kronor varav 611 (1 852) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med  
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor.  
Bokslutskommuniké 2024
Nyckeltal i urval
2024  
jan-dec
2023 
 jan-dec
2022  
jan-dec
2021  
jan-dec
2020  
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62 
   Förändring jämfört med föregående år, % 7  15  21  21  20 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78 
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50  3,10  2,70  2,15  1,65 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,4  5,2  7,1   5,8  6,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 5,0  5,7  7,1   6,5  5,7 
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 42  41  45  42  43 
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 65 874  57 061  52 682  46 067  37 548 
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6  6,4  5,8  6,0  6,3 
Avkastning på eget kapital, % 13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8  
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33.

===== SIDA 3 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20243
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri. 
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starka kassaflöden.
  ■  Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än  
inflationen.
FINANSIELLA  MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till  
 lägst 15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst  
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem 
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
20242023202220212020
0
5
10
15
20
25
30
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20242023202220212020
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget 
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att 
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska 
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta 
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta 
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax 
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar 
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande 
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden 
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint 
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande 
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte 
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar 
även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. 
Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det 
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte  
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall 2024
Femårigt  
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 14 % 15 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka 
med minst 15 % per år 7 % 18 %

===== SIDA 4 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20244
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2024202320222021202020192018201720162015
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är 
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning 
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A 
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då 
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för 
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha 
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. 
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi 
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av 
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel 
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster 
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets 
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i 
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter. 
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt 
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: 
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att 
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som  
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en 
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en  
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga  
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde  skapande. Således  
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs  modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är 
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan 
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda 
representanter för före  tagets värderingar och kultur. 
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa 
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2023.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
2024202320222021202020192018201720162015
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader

===== SIDA 5 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20245
Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheterna Maxwellstraat 31 och Energiestraat 6–8 i Nederländerna. Fastigheterna omfattar 
tillsammans 7 900 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrda.

===== SIDA 6 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20246
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och 
med december 2024. Balansposterna avser ställningen vid periodens 
utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före  gående år 
respektive ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade med 11 % till 4 326 (3 881) miljoner kronor 
främst till följd av fastig  hetsförvärv, indexuppräkning av hyres  intäkter 
samt högre förvaltningsresultat från joint venture och intresse  företag. 
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade 
med 11 % till 4 296 (3 881). Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie 
efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16) kronor. 
Omvärdering av fastigheter påverkade årets resultat med 558  
(−2 517) miljoner kronor, varav 12 (−1 220) miljoner kronor avsåg värde-
förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag. 
Omvärdering av finansiella instrument påverkade årets resultat med 
1 104 (−1 235) miljoner kronor varav –81 (–302) miljoner kronor avsåg 
värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. 1 185 miljoner 
kronor avsåg omvärdering till marknadsvärde av Sagax innehav i NP3 
Fastigheter AB. För ytterligare information se sidan 13.
Årets resultat uppgick till 5 274 (−13) miljoner kronor varav 5 255 (−13) 
är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat hänförligt till innehav 
utan bestämmande inflytande uppgick därmed till 19 (–) miljoner kronor. 
Resultat, intäkter och kostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2024202320222021202020192018201720162015
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
2024202320222021202020192018201720162015
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
5 250
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
2024202320222021202020192018201720162015
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
10
Kvartal 4 2024Kvartal 4 2023Kvartal 4 2022
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive 
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 (4 293) miljoner kronor. Intäk-
terna har främst ökat till följd av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, 
Spanien, Finland och Benelux samt av indexupp räkning av hyresintäkter. 
Under året steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 3,9 % 
(6,6 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökningarna åter -
fanns i segmenten Sverige 8,6 %, Frankrike 4,9 % och Tyskland 2,9 %. 
Den vägda inflationen under rapportperioden uppgick till 1,4 % (3,4 %)  
i årstakt.
Övriga intäkter ökade till 69 (25) miljoner kronor och avsåg främst 
försäkringsersättning.  
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
Hyresintäkter 4 994  4 293 
Förvärv och avyttringar –716  –163 
Valutajustering1) –  –12 
Summa 4 278  4 118 
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.

===== SIDA 7 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20247
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under 
året har vakans  värdet ökat med 199 (210) miljoner kronor till följd av 
avflyttningar och minskat med 156 (211) miljoner kronor till följd av 
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade med 11 (−13) 
miljoner kronor och uppgick till 42 (52) miljoner kronor på årsbasis vid 
årets slut. Förvärv och försäljningar av fastig  heter under året har ökat  
vakansvärdet med 13 (−1) miljoner kronor netto. Sammantaget uppgick 
vakans  värdet till 231 (182) miljoner kronor vid årets slut. 
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 201 (74) miljoner kronor var vid årets 
slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 196 (74) miljoner kronor 
har sagts upp för avflyttning och hyres  avtal omfattande 5 (–) miljoner 
kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts 
upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 84 miljoner 
kronor under 2025 och 97 miljoner kronor under 2026. Uthyrningar av 
lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade 
vakansvärdet med 43 (19) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande 
ett hyresvärde om 43 miljoner kronor sker under 2025. Det justerade 
vakansvärdet uppgick till 389 (237) miljoner kronor.  
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 483 (454) 
miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv. Drifts- 
och underhållskostnader i jämförbart bestånd ökade med 1,7 % och 
vägd inflation under året uppgick till 1,4 %. Den reala kostnadsökningen 
uppgick till 0,2 %, motsvarande 1 miljon kronor. I reala termer sjönk 
driftskostnaderna med 3,1 %, motsvarande 11 miljoner kronor, främst 
till följd av lägre el- och uppvärmningskostnader. I reala termer ökade 
underhållskostnader med 12 %, motsvarande 12 miljoner kronor, varav 
5 miljoner kronor avsåg uppgradering av ventilationssystem i en fastig -
het i segmentet övriga Europa på grund av förändrade myndighetskrav. 
Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 272 (220) miljoner kronor 
och övriga fastighetskostnader ökade till 117 (94) miljoner kronor. Kost -
naderna för fastighetsskatt och övriga fastighetskostnader i jämförbart 
bestånd är oförändrade jämfört med föregående år. 
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 38 
Finland 29 
Frankrike 12 
Nederländerna 10 
Spanien 8 
Tyskland 1 
Totalt 98 
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar   Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
2025 28  43  99  84 
2026 –  –  17  97 
2027 –  –  2  8 
2028 –  –  1  6 
>2028 –  –  –  – 
Totalt 28  43  119  196 
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
Ingående vakans respektive år 182 171
Inflyttningar −156 −211
Avflyttningar 199 210
Förändring av lämnade rabatter −11 13
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 20 6
Vakansvärde, för sålda fastigheter −7 −7
Valutakursförändring 4 –
Utgående vakansvärde 231 182
Uppsagt för omförhandling 5 –
Uppsagda avtal, ej avflyttat 196 74
Uthyrning, ej inflyttat −43 −19
Justerat utgående vakansvärde 389 237
Vakanser 1 januari 2025
Marknadssegment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde,  
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar  
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig  
vakansgrad
Sverige 1 147  75  7 % 935 000  65 000  7 %
Finland 1 923  97  5 % 1 480 000  77 000  5 %
Frankrike 1 234  20  2 % 1 050 000  18 000  2 %
Benelux 704  21  3 % 708 000  11 000  2 %
Spanien 383  8  2 % 524 000  23 000  4 %
Tyskland 150  10  7 % 132 000  10 000  8 %
Övriga Europa 12  –  –  6 000  –  – 
Totalt 5 553  231  4 % 4 834 000  203 000  4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.

===== SIDA 8 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20248
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 187 (182) miljoner 
kronor motsvarande 3,7 % (4,2 %) av årets hyresintäkter. 
Sagax hade vid årets utgång 98 (96) medarbetare. Funktioner såsom 
fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax 
har kontor i Stockholm,  Helsingfors,  Paris, Rotterdam,  Barcelona och 
Frankfurt. 
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Årets resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 783 
(−556) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 1 108 
(937) miljoner kronor, värde  förändringar på fastigheter till 12 (−1 220) 
miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −81 (−302) 
miljoner kronor. Skatte  kostnad på resultat från joint venture och 
intresse  företag uppgick till 256 (−14) miljoner kronor. För ytterligare 
information se sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 162 (339) miljoner kronor, varav 
154 (110) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligatio -
ner och andra finansiella placeringar samt 8 (46) miljoner kronor avsåg 
aktieutdelning från börsnoterade aktier. Föregående år ingick intäkt 
avseende återköpta obligationer om 59 miljoner kronor samt finansiell 
intäkt om 124 miljoner kronor hänförlig till en kortfristig finansiell 
leasingfordran utan motsvarighet i år. 
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende 
koncernens leasingskulder, ökade till 912 (734) miljoner kronor på 
grund av större räntebärande skulder till följd av fastighetsförvärv och 
av att högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåningskostnader. 
Den genomsnittliga räntan på de ränte bärande skulderna uppgick till 2,3 % 
(1,9 %) på balansdagen. 
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till 
−36 (−31) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt -
rättsavgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas 
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 99 % av 
marknadsvärdet externt värderade. För övriga fastigheter har mark -
nadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering. Fastig -
heternas värdeförändring uppgick till 546 (−1 297) miljoner kronor 
varav orealiserad värdeförändring uppgick till 563 (−1 306) miljoner 
kronor och realiserad värdeförändring till −17 (9) miljoner kronor.  
Av den orealiserade värde förändringen var 652 (670) miljoner kronor  
hänförlig till förvaltning och −89 (−1 976) miljoner kronor relaterat till  
allmän marknads värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 1 184 (−932) 
miljoner kronor. 
Realiserade värdeförändringar uppgick till –17 (23) miljoner kronor 
och avsåg avyttring av finansiella instrument. 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 202 (–955) miljoner 
kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument medförde en oreali -
serad värde förändring  om 1 185 (−631) miljoner kronor i samband med 
att Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB marknadsvärderades. För ytter -
ligare information se sidan 13.
Omvärdering av finansiella instrument i joint venture uppgick till 61 
(–226) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänförlig till ränte -
derivat uppgick till −49 (−36) miljoner kronor. Övriga finansiella instru -
ment har omvärderats med 5 (−61) miljoner kronor.
                                                                                                                          
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 458 (172) miljoner kronor be- 
stående av en aktuell skattekostnad om 194 (156) miljoner kronor och 
en uppskjuten skattekostnad om 264 (16) miljoner kronor. Den högre 
uppskjutna skattekostnaden förklaras till största del av större orealise -
rade värdeförändringar på fastigheter. Skatte kostnad redovisad i övrigt 
total resultat uppgick till 8 (−16) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna 
skatte skuld uppgick till 4 289 (3 954) miljoner kronor vid årets slut. Upp-
skjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga under-
skott och finansiella instrument uppgick till 163 (168) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse -
kapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Förändringar av 
rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −235 (80) miljoner kronor. 
Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −5 732 (−4 749) mil-
joner kronor varav 2 814 miljoner kronor härrör från förvärvet av French 
Wholesale Properties. Kassa flödet från finansieringsverksamheten upp-
gick till 2 639 ( 1 135) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel 
förändrats med 259 (–48) miljoner kronor under året.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden 
såsom rapportering och aktiemarknads  information.  Tjänster  mellan 
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till  ämpning 
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern  företag uppgick 
till 127 (119) miljoner kronor.

===== SIDA 9 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20249
PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med 
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar 
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs  rapporter och 
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv  månaders­
basis per 1 januari. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med 
en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte 
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, 
valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. 
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års  basis med 
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskost ­
nader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för 
innehavstid. Kostnaderna för  central administration har baserats på fak ­
tiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats uti ­
från ränte  bärande skulder och tillgångar på balansdagen.  Kostnaderna 
för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade 
genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings ­
kostnader och kostnader avseende på balans  dagen outnyttjade kredit ­
faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent  ligt tomträtts  avgälder 
vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar 
avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjä ­
ningsförmågan. Skatten är beräknad med 17 % (18 %) schablonskatt. 
Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,49 kronor. 
Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 1 januari 2024 har skett 
till 11,43 kronor.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade 
enligt samma principer som för Sagax med be  aktande av resultat­
andelens storlek.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20242023202220212020
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 
enligt aktuell intjäningsförmåga 
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
2024202320222021202020192018201720162015
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
2024202320222021202020192018201720162015
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jan 2025  1 jan 2024
Hyresvärde 5 553  4 738 
Vakans –231  –182 
Hyresintäkter 5 323  4 557 
Fastighetskostnader –909  –771 
Driftnetto 4 414  3 785 
Central administration –187  –182 
Joint venture och intresseföretag 1 162  1 096 
Finansnetto –859  –555 
Leasingkostnader –36  –31 
Förvaltningsresultat 4 494  4 114 
  –  varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav 
utan bestämmande inflytande 61  – 
Skatt –764  –741 
Resultat efter skatt 3 730  3 374 
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 669  3 374 
  – varav ägare av D-aktier 253  253 
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 416  3 122 
Framåtriktad direktavkastning, % 6,7  6,6 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1  4,9

===== SIDA 10 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202410
Per 31 december 2024 omfattade fastighetsbeståndet 983 (903) fastig­
heter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 (4 331 000) kvadrat­
meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 553 (4 738) 
respektive 5 323 (4 557) miljoner kronor vid årets utgång. Detta mot­
svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under året investerat 6 827 (5 991) miljoner kronor varav  
5 698 (5 088) miljoner kronor avsåg fastighets  förvärv. 85 (142) fastig­
heter förvärvades varav 43 stycken fastigheter avsåg Sagax förvärv av 
French Wholesale Properties (FWP) i Frankrike. Sagax ägar  andel i FWP 
uppgick vid årets slut till 77 %. 
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 1 129 (902) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig­
hetsbeståndet varav 279 (205) miljoner kronor avsåg under  håll av 
fastig  heterna och 510 (395) miljoner  kronor avsåg nyproduktion.  
Av investeringar i nyproduktion avsåg 410 miljoner kronor projekt i 
Sverige. Därutöver investerades 233 (252) miljoner  kronor i samband 
med nyuthyrningar och 107 (50) miljoner kronor mot hyres  tillägg.  
Av totala investeringar utgjorde 53 (18) miljoner kronor investeringar  
i energi  besparande åtgärder.  
 
AVYTTRINGAR
Under året har 5 (9) fastigheter till ett redovisat värde om 144 (77) mil ­
joner kronor avyttrats. 
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt  avkastningen för året uppgick till 6,6 % (6,4 %). Framåt  riktad 
direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari-december 2024
Fastighetsförvärv, 
mkr
Fastighetsförvärv, 
antal fastigheter
Befintligt bestånd, 
mkr Totalt, mkr
Andel av totala 
investeringar
Avyttringar, 
mkr
Avyttringar, 
antal fastigheter Nettoinvesteringar, mkr
Sverige 88  3  635  722  11 % –  –  722 
Finland 439  7  279  717  11 % –19  2  699 
Frankrike 3 725
1)
  48  103  3 828  56 % –45  2  3 783 
Benelux 408  10  89  497  7 % –  –  497 
Spanien 681  12  23  705  10 % –80  1  625 
Tyskland 357  5  1  358  5 % –  –  358 
Totalt 5 698  85  1 129  6 827  100 % –144  5  6 683 
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 januari 2025
Marknadsvärde  Antal 
fastigheter 
Uthyrningbar 
area, kvm  
Vakant area, 
kvm
Hyresvärde, 
mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad 
årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm 
Sverige 15 101  23 % 16 200  128  935 000  65 000  1 147  93 % 1 072 
Finland 19 606  30 % 13 200  248  1 480 000  77 000  1 923  95 % 1 826 
Frankrike 14 515  22 % 13 800  310  1 050 000  18 000  1 234  98 % 1 214 
Benelux 9 264  14 % 13 100  157  708 000  11 000  704  97 % 683 
Spanien 5 485  8 % 10 500  124  524 000  23 000  383  98 % 375 
Tyskland 1 778  3 % 13 500  14  132 000  10 000  150  93 % 140 
Övriga Europa 126  0 % 19 500  2  6 000  –  12  100 % 12 
Totalt 65 874  100 % 13 600  983  4 834 000  203 000  5 553  96 % 5 323 
1) Varav 1 089 miljoner kronor avser förvärvat värde hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande i French Wholesale Properties.

===== SIDA 11 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202411
HYRESAVTALSSTRUKTUR 
Sagax har en diversifierad hyresavtalsstruktur vilket förbättrar möjlig­
heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa ris ­
ken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga 
relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering 
av hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid årets utgång på 2 557 (2 462) hyres­
avtal. I  tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres  avtal i rela ­
tion till koncernens årshyra vid årets utgång. Av tabellen framgår att 
2 550 (2 455) hyres avtal hade ett enskilt hyres  värde understigande 1 % 
av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal 
motsvarade 91 % (90 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 
7 (6) hyres avtal med ett hyres  värde motsvarande 1–2 % av koncernens 
årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (8 %) av Sagax års ­
hyra. Inget av Sagax hyres  avtal hade ett årligt hyres  värde uppgående 
till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade 1 hyres­
avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra). 
Sagax årshyra fördelades vid årets slut på 1 407 hyresgäster. Av 
tabellen nedan framgår att 70 % av koncernens årshyra vid årets utgång  
 utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av kon ­
cernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som 
var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 19 % av koncernens 
årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av 
koncernens årshyra. De sex största hyresgästerna är i bokstavsordning 
Baxter, Groupe Colas, Kesko, Metro France och Nokia samt verksam­
heter med statligt och kommunalt ägande.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom 
tillverkningsindustrin stod för 17 % (16 %) av hyresintäkterna. Livsmed­
elsrelaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande 
försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 14 % 
(14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres gästernas bransch­
tillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres  förluster. De 
huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan. 
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa 
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta 
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­
grad. Avtal som representerar 48 % av årshyran förfaller år 2029 eller 
senare. Mellan åren 2025 och 2028 förfaller årligen 10–14 % av årshyran. 
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
>2039203920382037203620352034203320322031203020292028202720262025
Förfalloår årshyra
Mkr
Fördelning av kontrakterad årshyra 
IT, utveckling, utbildning 5 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Övrigt 14 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 14 %
Tillverkningsindustri 17 %
Fördelning av hyresavtal
Andel av 
kontrakterad årshyra
Årshyra Antal 
hyresavtal
Genomsnittlig 
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % –  –  –  –  – 
1–2 % 498  9  7  71  6 
< 1 % 4 825  91  2 550  2  5 
Totalt 5 323  100  2 557  2  5 
Löptider för hyresavtal
Antal  Kontrakterad årshyra
Förfalloår hyresavtal Area, kvm Mkr Andel
2025 882  600 000  733  14 %
2026 515  691 000  768  14 %
2027 416  687 000  726  14 %
2028 240  434 000  535  10 %
2029 121  454 000  532  10 %
> 2029 383  1 766 000  2 028  38 %
Totalt 2 557  4 631 000  5 323  100 %
Fördelning av hyresgäster 
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal  
hyresgäster1)
Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig  
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 1 009  19  6  187  84  7 
1–2 % 598  11  8  125  26  6 
< 1 % 3 716  70  1 393  2 245  3  4 
Totalt 5 323  100  1 407  2 557  4  5 
1)  Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är  
upptagna som en hyresgäst.

===== SIDA 12 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202412
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings ­
standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt 
värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig  heternas 
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings  företag 
och uppdateras kvartalsvis. 
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 983 (903) fastig­
heter fastställdes per 31 december 2024 till 65 874 (57 061) miljoner 
kronor. Valuta kursförändringar under året har medfört att fastighets­
värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har föränd ­
rats med 1 567 (–229) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 563 
(–1 306) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,9 % 
(–2,2 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,6 % (3,4 %)  
i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen  
uppgick till –0,7 % (–5,5 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var 652 miljoner kronor 
hänförlig till förvaltning och −89 miljoner kronor relaterat till allmän 
marknadsvärdeförändring. Det vägda direktavkastningskravet är oför ­
ändrat jämfört med samma period föregående år.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade 
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 99 % av 
fastighetsvärdet har per 31 december 2024 värderats av auktoriserade 
fastig hets värderare från oberoende värderings  företag. För övriga fastig­
heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern­
värdering. 
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes­
kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­
beräknas. Kalkyl  perioden har anpassats efter åter  stående löptid av 
befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl  perioden 
uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning 
för 2023 sidan 94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,1–16,0 %), kalkyl ­
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,3–16,1 %) och direktavkast ­
ningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av 
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende 
risknivå och respektive fastighets marknads  position. 
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde  
och restvärden uppgick till 8,0 % (7,8 %) respektive 8,1 % (7,9 %) för  
fastig  hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 
6,4 % (6,4 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 30 % (19 606 mkr)
Sverige 23 % (15 101 mkr)
Övriga Europa 0 % (126 mkr)
Spanien 8 % (5 485 mkr)
Frankrike 22 % (14 515 mkr)
Benelux 14 % (9 264 mkr)
Tyskland 3 % (1 778 mkr)
Koncernens hyresvärde
Finland 34 % (1 923 mkr)
Sverige 21 % (1 147 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 7 % (383 mkr)
Frankrike 22 % (1 234 mkr)
Benelux 13 % (704 mkr)
Tyskland 3 % (150 mkr)
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061  903 
Förvärv av fastigheter 5 698  85 
Investeringar i befintligt bestånd 1 129  – 
Avyttring/utrangering av fastigheter –144  –5 
Omräkningseffekt valuta 1 567  – 
Orealiserad värdeförändring 563  – 
Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983 
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 326  3 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan-dec 2024
Uthyrningar/Omförhandlingar 887 
Avflyttningar/Omförhandlingar –235 
Allmän marknadsvärdeförändring –89 
Totalt 563 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan-dec 2024
Kvartal 1 152 
Kvartal 2 124 
Kvartal 3 206 
Kvartal 4 81 
Totalt 563

===== SIDA 13 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202413
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå 
marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som 
attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har upp -
gått till 7 872 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdel -
ning till Sagax om 3 734 (3 249) miljoner kronor. Det redovisade värdet 
på dessa investeringar uppgick till 15 170 (13 171) miljoner kronor varav 
97 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, 
Söderport  Property Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. 
Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 108 (937) 
miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 477 (692) miljoner 
kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning bestå -
ende av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 50 miljoner 
kronor. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 12 
(–1 220) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –81 
(–302) miljoner kronor. 
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 118 (12) miljo-
ner kronor i joint venture och intresseföretag. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje  
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i  Sverige, Tyskland och Finland. 
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. 
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. 
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter 
i  Sverige. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av 
fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 182 miljoner 
kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2024. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. 
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt 
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat -
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru  handel. 
Merparten av fastigheterna är belägna i  universitets- och regionstäder. 
Sagax  ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning. 
INTRESSEFÖRETAG 
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet 
i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 378 (3 041) 
miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 478 (2 104) miljoner 
kronor per 31 december 2024.  
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter 
med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet 
omfattade 554 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 23,4 
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 326 miljoner kronor per  
31 december 2024. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
För mer information se www.np3fastigheter.se. 
 Under september 2024 genomförde NP3 en riktad nyemission som 
medförde att Sagax omklassificerade innehavet i NP3 till finansiella 
instrument som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335 
miljoner kronor i tredje kvartalet. I november 2024 förvärvade Sagax 
aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas därefter som ett intresse -
företag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassificeringen resulterade i en 
orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –150 miljoner 
kronor.
Nyfosa AB (Nyfosa)  
Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. 
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 856 (4 265) miljo -
ner kronor och det redovisade värdet till 2 809 (    2 789) miljoner kronor 
per 31 december 2024.  
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska 
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. 
Fastighetsbeståndet omfattade 494 fastigheter med ett sammanlagt  
fastighetsvärde om 39,4 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 963 
miljoner kronor per 31 december 2024. Nyfosa är börsnoterat på  
Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet  
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 395 (820) 
miljoner kronor och det redovisade värdet till 982 (708) miljoner kronor 
per 31 december 2024. 
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter 
i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfat-
tade 172 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 8,9 miljarder 
kronor och ett hyresvärde om 790 miljoner kronor per 31 december 2024. 
Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor -
mation se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag

===== SIDA 14 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202414
Sagax joint venture
  Hemsö Söderport Ess-Sierra
2024, jan-dec 2023, jan-dec 2024, jan-dec 2023, jan-dec 2024, jan-dec 2023, jan-dec
Sagax ägarandel, % 15  15  50  50  50  50 
Sagax andel av totalresultat, mkr 238  –219  224  24  22  –30 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 318  297  235  224  24  31 
Hyresintäkter, mkr 5 130  4 818  1 096  1 025  99  96 
Förvaltningsresultat, mkr 2 498  2 345  469  449  48  62 
Årets resultat, mkr 1 886  –2 721  448  48  44  –59 
31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 799  4 546  2 702  2 728  282  283 
Antal fastigheter 477  488  86  86  39  39 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 973  82 624  14 688  14 418  1 484  1 475 
Uthyrningsbar area, kvm 2 425 000  2 458 000  778 000  773 000  184 000  184 000 
Hyresduration, år 9,1  9,5  3,9  4,0  6,6  6,5 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98  94  96  100  100 
Räntebärande skulder, mkr 52 185  50 823  7 709  7 354  843  847 
Kapitalbindning, år 5,0  5,5  3,1  3,9  3,0  4,0 
Räntebindning, år 4,8  5,0  2,1  2,7  2,0  2,8 
Marknadsvärde för derivat, mkr –604  –187  –54  –72  –  –

===== SIDA 15 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202415
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 31 december 2024 till 41 803  
(36 578) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsak  ligen 
förändrats till följd av ett totalresultat om 5 678 (86) miljoner kronor, 
transaktioner om sammanlagt 9 miljoner kronor i anslutning till incita -
mentsprogram, aktieutdelning om −1 301 miljoner kronor, transaktioner 
med inne havare utan bestämmande inflytande om 10 miljoner kronor 
samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om 830 mil -
joner kronor. Förändring av innehav utan bestämmande inflytande är 
hänförligt till French Wholesale Properties där Sagax under året förvär -
vat 77 % av andelarna. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 35 134  
(30 343) miljoner kronor motsvarande 35 283 (30 481) miljoner kronor 
i nominellt belopp. Mot  svarande 33 202 (28 636) miljoner kronor av 
skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de 
ränte bärande skulderna med 1 069 (−72) miljoner kronor. 
Börs noterade obligationslån uppgick till 29 454 (26 162) miljoner 
kronor. Övriga ränte  bärande  skulder bestod av företagscertifikat om 
456 (1 495) miljoner kronor samt skulder till banker om 5 224 (2 686) 
miljoner kronor. 
Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 
86 % (92 %) av de räntebärande skulderna. 
Räntetäckningsgraden uppgick till 5,0 (5,7) gånger under perioden  
och belåningsgraden uppgick till 42 % (41 %) vid årets utgång. Den  
ränte bärande netto  skulden motsvarade 5,4 (5,2) gånger EBITDA och 5,1 
(4,9) gånger framåtriktad EBITDA. Totalt har 13 405 (7 326) miljoner 
kronor upptagits i lån och 9 683 (9 206) miljoner kronor amorterats 
under året. Den räntebärande netto  skulden uppgick till 24 367 (20 804) 
miljoner kronor. 
Den genomsnittliga återstående  ränte- och kapital  bindningen upp -
gick till 2,9 (2,8) år respektive 3,1 (3,1) år vid årets utgång. Den genom -
snittliga räntan per balansdagen för ränte  bärande skulder uppgick till 
2,3 % (1,9 %) inklusive  effekter av derivat  instrument. 
Av Sagax räntebärande skulder löper 29 454 (26 162) miljoner 
kronor, motsvarande 84 % (86 %), med fast  ränta. Bolaget hade ränte -
swappar med ett sammanlagt nominellt  värde om 4 077 (1 393) miljoner 
kronor motsvarande 12 % (5 %) av räntebärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER 
Sagax rörelsekapital per 31 december 2024 uppgick till −5 006 (−4 445) 
miljoner kronor.  Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up facilite -
ter för certifikat  program uppgick vid samma tidpunkt till 11 560  
(11 393) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för 
nyttjandet av kreditfaciliteterna. 
Finansiering
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
2024202320222021202020192018201720162015
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
20242023202220212020
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt  
belopp, mkr Andel
2025 6 223  2,9 % 18 % 4 675  13 %
2026 3 446  1,6 % 10 % 3 698  10 %
2027 5 251  1,8 % 15 % 5 882  17 %
2028 6 708  1,3 % 19 % 5 766  16 %
2029 7 911  2,0 % 22 % 9 519  27 %
> 2029 5 743  4,4 % 16 % 5 743  16 %
Summa/ 
genomsnitt 35 283  2,3 % 100 % 35 283  100 %
1) Inklusive derivat.
2)  I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av 
skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2024 
31 dec
2023 
31 dec
Räntebärande skulder 35 134  30 343 
Räntebärande tillgångar –359  –729 
Börsnoterade instrument 1) –10 121  –8 782 
Likvida medel –287  –28 
Nettoskuld 24 367  20 804 
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.

===== SIDA 16 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202416
Finansieringskällor
Obligationer 84 % (29 454 mkr) 
Banklån 15 % (5 224 mkr)
Företagscertifikat 1 % (456 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 85 % (29 741mkr)
Säkerställda skulder 14 % (4 937 mkr)
Företagscertifikat 1 % (456 mkr)
Börsnoterade obligationslån 31 december 2024
Löptid Räntebas
Nominellt 
 belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2019-2025 Fast ränta 400  400  2,1 % 2,3 % 2025-03-13 XS1962543820
2022-2026 Fast ränta 300  299  1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020-2027 Fast ränta 375  369  1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021-2028 Fast ränta 500  498  0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021-2029 Fast ränta 500  500  1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024-2030 Fast ränta 500  498  4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
Summa/genomsnitt 2 575  2 564  2,0 % 1,9 %
Derivatavtal 31 december 2024
Belopp i miljoner kronor
Nominella  
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
31 dec 2024
Marknadsvärde  
31 dec  2023
Periodens  
förändring
Nominella ränteswappar 4 077  4  –71  –27 –44 
Räntetak –  –  –  5  –5 
Summa/genomsnitt 4 077  4  –71  –21 –49 
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program  31 dec 2024 31 dec  2023
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 30 % 30 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,5 x 8,1 x
Säkerställda skulder/Totala tillgångar  < 45 % 6 % 3 %

===== SIDA 17 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024
17
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid årets 
utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 546 (454) 
miljoner kronor. 
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 625 (752) miljoner kronor och 
bestod av börsnoterade obligationer.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 574 (543) miljoner kronor 
vid årets utgång och bestod huvudsakligen av hyres  fordringar om 288 
(264) miljoner kronor varav förfallna hyres  fordringar uppgick till 28 
(24) miljoner kronor. 
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 231 (999)
miljoner kronor vid årets utgång och bestod huvudsakligen av förut -
betalda hyresintäkter om 623 (527) miljoner kronor samt av upplupna 
räntekostnader om 452 (346) miljoner kronor.
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
20242023202220212020
42
Räntetäckningsgraden ska överstiga 
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
20242023202220212020
5,0
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020
5,4
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten 
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har 
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit 
sig till bolagets riktlinjer.

===== SIDA 18 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202418
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-dec
2023 
jan-dec
2024 
okt-dec
2023 
okt-dec
Hyresintäkter 4 994 4 293 1 315 1 133
Övriga intäkter 69 25 2 13
Driftskostnader −357 −350 −104 −97
Underhållskostnader −126 −104 −16 −31
Fastighetsskatt −272 −220 −75 −62
Övriga fastighetskostnader −117 −94 −35 −26
Driftnetto 4 191 3 551 1 086 930
Central administration −187 −182 −50 −64
Resultat från joint venture och intresseföretag 783 −556 313 −496
   –  varav förvaltningsresultat 1 108 937 275 239
   –  varav värdeförändringar −69 −1 523 128 −761
   –  varav skatt −256 14 −90 26
   –  varav övrigt –  15 –  – 
Finansiella intäkter 162 339 44 35
Finansiella kostnader −912 −734 −254 −224
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −36 −31 −9 −7
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 001 2 388 1 130 175
   –  varav förvaltningsresultat 4 326 3 881 1 092 909
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 296 3 881 1 079 909
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade −17 9 –21  8
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 563 −1 306 81 −350
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade −17 23 −17 –1 
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 1 202 −955 −40 −234
Resultat före skatt 5 732 159 1 133 −402
Uppskjuten skatt −264 −16 −54 −18
Aktuell skatt −194 −156 −74 −13
Periodens resultat 5 274 −13 1 005 −433
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 255  –13  999  –433 
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 19  –  6  – 
Övrigt totalresultat 
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 642 −174 373 −681
Andel övrigt totalresultat för joint venture 9 228 7 161
Omräkningseffekter säkringsredovisning −240 29 −163 296
Skatt på poster som kan komma att återföras −8 16 4 11
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 404 99 221 −213
Totalresultat för perioden 5 678 86 1 225 −646
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 646 86 1 206 −646
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 – 19 –
Resultat per A- och B-aktie, kr 14,78  –0,82  2,76  –1,54 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78  –0,82  2,76  –1,53 
Resultat per D-aktie, kr 2,00  2,00  0,50  0,50 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  324,8  338,4  333,7 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5  325,1  338,5  333,9 
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3

===== SIDA 19 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202419
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024 
31 dec
2023 
31 dec
Förvaltningsfastigheter 65 862 57 061
Förvaltningsfastigheter till försäljning 12 – 
Leasingavtal nyttjanderätt 546 454
Joint venture och intresseföretag 15 170 13 171
Uppskjutna skattefordringar 163 168
Räntebärande finansiella fordringar 230 225
Övriga anläggningstillgångar 91 127
Summa anläggningstillgångar 82 073 71 207
Börsnoterade instrument 625 752
Räntebärande kortfristiga fordringar 129 504
Övriga omsättningstillgångar 574 543
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 356 376
Kassa och bank 287 28
Summa omsättningstillgångar 1 971 2 203
Summa tillgångar 84 044 73 410
Eget kapital 41 803 36 578
   –  varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 862 – 
Långfristiga räntebärande skulder 30 002 25 436
Uppskjutna skatteskulder 4 289 3 954
Derivat 71 21
Leasingskulder 546 454
Övriga långfristiga skulder 357 318
Summa långfristiga skulder 35 264 30 184
Företagscertifikat 456 1 495
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 676 3 412
Övriga kortfristiga skulder 612 742
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 231 999
Summa kortfristiga skulder 6 976 6 648
Summa eget kapital och skulder 84 044 73 410

===== SIDA 20 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202420
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-dec
2023 
jan-dec
2024 
okt-dec
2023 
okt-dec
Resultat före skatt 5 732  159  1 133  –402
Betald skatt –162 –130 –24 24 
Utdelning från joint venture och intresseföretag 477 653 75 64
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändringar på finansiella instrument –1 184 932  58  235 
Värdeförändringar på fastigheter –546 1 297  –60 343 
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –783 556  –313 496 
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 56  49  15  11 
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –4 –31 –2 8 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 3 586 3 485 882  778
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 196  79  48  –90
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –431 1  –301 21 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 351 3 565 629  710
Förvärv av fastigheter –4 853 –5 088 – 610 –1 852
Avyttring av fastigheter 127  86  94  28 
Investeringar i befintliga fastigheter –1 129 –902 –342 –356
Förvärv av börsnoterade aktier –  –334 –  –15
Avyttring av börsnoterade aktier –  478  –  116 
Förvärv av finansiella instrument –101 –733 –25 –49
Avyttring av finansiella instrument 683  2 122  603  95 
Investeringar i joint venture och intresseföretag –442 –336 –195 –172
Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –54 –45 158 –9
Ökning av övriga anläggningstillgångar –51 –260 –  –214
Minskning av övriga anläggningstillgångar 88  264  8  – 
Kassaflöde från investeringsverksamheten −5 732 −4 749 –310 −2 428
Nyemission av B-aktier 15  4 166  –  2 095 
Utbetald utdelning till aktieägare –1 301 –1 111 –63 –63
Incitamentsprogram –4 –26 –  – 
Upptagna lån 13 405 7 326 277  2 126 
Amorterade lån −9 683 −9 206 −1 049 –2 512
Minskning av övriga långfristiga skulder –24 –195 –  – 
Ökning av övriga långfristiga skulder 181  181  128  77 
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande 52  –  52  – 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 639 1 135 –656 1 721
Periodens kassaflöde 258 −49 –337 3
Kursdifferens i likvida medel 1  1  –  – 
Förändring av likvida medel 259  –48 –337 3 
Likvida medel vid periodens ingång 28  76  624  25 
Likvida medel vid periodens utgång 287  28  287  28

===== SIDA 21 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202421
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver  
omräknings-
differenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
periodens resultat
Totalt eget 
kapital hänförlig 
till moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2022 781  3 616  1 078  27 988  33 463  –  33 463 
Årets resultat 2023 –  –  –  –13  –13  –  –13 
Övrigt totalresultat 2023 –  –  99  –  99  –  99 
Totalresultat för perioden –  –  99  –13  86  –  86 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 36  4 176  –  – 4 212  –  4 212 
Aktieutdelning – – –  –1 111  –1 111  –  –1 111 
Transaktioner med aktieägare 36  4 176  –  –1 111  3 101  –  3 101 
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader –  –46  –  –  –46  –  –46 
Inlösen incitamentsprogram –  –  –  –34  –34  –  –34 
Teckning incitamentsprogram –  –  –  8  8  –  8 
Övriga transaktioner –  –46  –  –26  –72  –  –72 
Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578 
Årets resultat 2024 –  –  –  5 255  5 255  19  5 274 
Övrigt totalresultat 2024 –  –  391  –  391  13  404 
Totalresultat för perioden –  –  391  5 255  5 646  32  5 678 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0  15 –  –  15  –  15 
Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301 
Transaktioner med aktieägare 0  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287 
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader –  –1  –  –  −1 –  −1
Inlösen incitamentsprogram –  –13  –  − –13  –  –13 
Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9 
Överföring till överkursfond –  2 179  –  –2 179  –  –  – 
Transaktioner med innehavare utan 
bestämmande inflytande –  10 –  –  10 –  10 
Förändring av innehav utan  
bestämmande inflytande –  –   –  –  –  830 830 
Övriga transaktioner –  2 175  –  –2 173  4  830  834 
Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803

===== SIDA 22 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202422
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-dec
2023 
jan-dec
Nettoomsättning 139  125 
Administrationskostnader –136  –131
Resultat före finansiella intäkter och kostnader 3  –5
Resultat från andelar i koncernföretag 1 182  2 171 
Resultat från andelar i joint venture 122  161 
Finansiella intäkter 1 054  1 033 
Finansiella kostnader –732  –759
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 1 629  2 601 
Bokslutsdispositioner –52  102 
Skatter –45  –18
Periodens resultat 1 531  2 684 
Belopp i miljoner kronor
2024 
31 dec
2023  
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2  1 
Fordringar på koncernföretag 2 097  2 101 
Övriga finansiella anläggningstillgångar 17 118  15 697 
Summa anläggningstillgångar 19 216  17 799 
Fordringar på koncernföretag 26 034  25 868 
Övriga omsättningstillgångar 18  37 
Kassa och bank 172  2 
Summa omsättningstillgångar 26 223  25 907 
Summa tillgångar 45 440  43 706 
Bundet eget kapital 966  966 
Fritt eget kapital 10 263  10 024 
Eget kapital 11 229  10 990 
Obeskattade reserver 11  13 
Långfristiga räntebärande skulder 9 936  7 291 
Skulder till koncernföretag 18 252  18 096 
Uppskjutna skatteskulder 6  5 
Summa långfristiga skulder 28 194  25 393 
Kortfristiga räntebärande skulder 456  1 612 
Skulder till koncernföretag 5 200  5 417 
Övriga kortfristiga skulder 350  281 
Summa kortfristiga skulder 6 006  7 310 
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 45 440  43 706

===== SIDA 23 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202423
Segmentinformation
 Värdeförändringar fastigheter
Marknadssegment Hyresintäkter   Driftnetto Orealiserade Realiserade  Totalavkastning 
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
Sverige 1 044  955  948  816  –270  –859  –  –  677  –44 
Finland 1 799  1 682  1 457  1 370  90  –629  1  8  1 549  748 
Frankrike 1 012  697  804  534  509  230  2  1  1 315  765 
Benelux 648  586  595  530  8  –37  –  –  602  493 
Spanien 355  254  324  230  155  61  –20  –  459  291 
Tyskland 124  108  119  104  74  –52  –  0  194  52 
Övriga Europa 12  12  6  12  –2  –19  –  –  4  –8 
Ej fördelat –  –  –63  –44  –  –  –  –  –63  –44 
Totalt 4 994  4 293  4 191  3 551  563  –1 306  –17  9  4 737  2 254 
Marknadssegment
Marknadsvärde  
fastigheter
Investeringar  
fastigheter
Förvärv  
fastigheter
Avyttring  
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2024  
31 dec
2023  
31 dec
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
Sverige 15 101  14 649  635  539  88  186  –  – 
Finland 19 606  18 175  279  167  439  851  –19  –13 
Frankrike 14 515  9 815  103  89  3 725  1 601  –45  –35 
Benelux 9 264  8 461  89  79  408  1 096  –  – 
Spanien 5 485  4 543  23  26  681  1 281  –80  – 
Tyskland 1 778  1 295  1  2  357  73  –  –30 
Övriga Europa 126  124  –  –  –  –  –  – 
Totalt 65 874  57 061  1 129  902  5 698  5 088  –144  –77

===== SIDA 24 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202424
Nyckeltal
2024  
jan-dec
2023 
jan-dec
2022 
jan-dec
2021 
jan-dec
2020 
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,6  6,4  5,8  6,0  6,3 
Överskottsgrad, % 84  83  82  83  83 
Areamässig uthyrningsgrad, % 96  97  95  96  95 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  95 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 834  4 331  3 895  3 759  3 480 
Antal fastigheter vid periodens utgång 983  903  751  673  673 
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,7  6,4  5,7  5,9  6,6 
Avkastning på eget kapital, % 13,5  0,0  8,4  36,6  17, 8  
Genomsnittlig ränta, % 2,3  1,9  1,7  1,4  1,8 
Räntebindning inkl. derivat, år 2,9  2,8  3,2  4,0  3,4 
Kapitalbindning, år 3,1  3,1  3,7  4,3  3,4 
Soliditet, % 50  50  46  50  48 
Belåningsgrad, % 42  41  45  42  43 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1  4,9  6,5  5,4  6,4 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,4  5,2  7,1   5,8  6,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 5,0  5,7  7,1   6,5  5,7 
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,5  8,1  12,7  9,4  6,4 
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60 
Substansvärde (NAV), kr 125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38 
Eget kapital, kr 10 7,9 2   95,05  91,33  83,93  55,19 
Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09 
Resultat, kr 14,78  –0,82  7, 76   30,09  10,80 
Resultat efter utspädning, kr 14,78  –0,82  7, 75   30,04  10,78 
Förvaltningsresultat, kr 11,95  11,17  9,71  8,01  6,63 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62 
Kassaflöde, kr 9,85  9,95  8,69  6,59  6,10 
Kassaflöde efter utspädning, kr 9,85  9,94  8,68  6,58  6,09 
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50  3,10  2,70  2,15  1,65 
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4  338,3  318,0  317, 7   317, 3  
Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  318,5  318,0  317,9  
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  324,8  317, 8   317, 5   317,1  
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5  325,1  318,3  318,0  317, 7  
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 30,95  28,00  26,70  33,40  32,05 
Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00 
Resultat, kr 2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  125,8 
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,2  118, 4 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33.

===== SIDA 25 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202425
Aktien och ägarna
Sagax hade vid årets utgång 26 480 (23 512) aktieägare. Börs  värdet upp-
gick till 80 428 (97 299) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam  aktier av serie A, B och D. Aktierna är 
noterade på Nasdaq  Stockholm, Large Cap. 
Totalt fanns 466 685 788 aktier utestående vid årets utgång varav 
2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger 
varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år. 
Sagax har med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner under 
incitamentsprogram 2021/2024 emitterat 89 804 stamaktier av serie B. 
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående 
A- och B-aktier. Bolagets verk  ställande direktör och styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027. 
Tecknings kurserna motsvarar B-  aktiens betalkurs vid respektive 
optionsprograms  inledande omräknat med den genomsnittliga kurs -
utvecklingen enligt fastighets  index bestående av fastighetsbolag noterade 
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs  period. Teck-
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning 
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för 
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs  period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE 
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 
11,95 (11,16) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien mot -
svarade en multipel om 18,9 (24,9) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE 
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 107,91 
(95,01) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 125,23 
(110,90) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid årets slut var 210 % 
(292 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 181 % (250 %) av 
substansvärdet per A- och B-aktie.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2024202320222021202020192018201720162015
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, 
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
2024202320222021202020192018201720162015
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Nyckeltal per B-aktie
2024  
31 dec
2023  
31 dec
2022 
 31 dec
2021 
 31 dec
2020 
 31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00  169,60 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr  11,95  11,16  9,70  7,9 9   6,62 
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,85  9,94  8,68  6,58  6,09 
Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91   95,01  91,20  83,84  55,09 
Substansvärde, kr 125,23  110,90  106,61  9 7,9 2   66,38 
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 18,9  24,9  24,4  38,2  25,6 
Börskurs/Kassaflöde, ggr1) 23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4  2 7,9  
Börskurs/Eget kapital, % 210  292  259  364  308 
Börskurs/Substansvärde, % 181  250  222  311  255 
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.

===== SIDA 26 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202426
Antal aktier
Antal 
aktieägare
1–500 18 599 
501–1 000 2 308 
1 001–2 000 1 861 
2 001–5 000 1 744 
5 001–10 000 745 
10 001–50 000 879 
50 001– 344 
Totalt 26 480 
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori
Antal 
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 24 580  14 %
Privatpersoner bosatta utomlands 342  1 %
Företag/institutioner i Sverige 666  70 %
Företag/institutioner utomlands 892  11 %
Okänd ägartyp – 5 %
Totalt 26 480  100 %
Aktieägare per land
Antal 
aktieägare Röstandel
Sverige 25 246 84 %
USA 91 6 %
Norge 192 2 %
Nederländerna 14 1 %
Finland 153 1 %
Övriga 784 7 %
Totalt 26 480 100 %
Största aktieägare 31 december 2024
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309  28 598 279  –  7 ,4 % 12,2 %
Vanguard –  9 356 884  7 453 517  3,6 % 2,4 %
Fjärde AP-fonden 821 630  9 797 208  5 476 928  3,4 % 3,3 %
Avanza Pension 41 787  225 362  15 452 805  3,4 % 2,3 %
Länsförsäkringar Fonder –  11 771 634  1 083 832  2,8 % 1,8 %
SEB Investment Management –  12 660 002  –  2,7 % 1,8 %
Handelsbanken Fonder –  9 221 863  3 106 633  2,6 % 1,8 %
Tredje AP-fonden –  11 399 298  –  2,4 % 1,6 %
BlackRock –  10 384 232  56 123  2,2 % 1,5 %
Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 %
Lannebo Kapitalförvaltning –  8 316 606  –  1,8 % 1,2 %
Carnegie Fonder –  7 249 953  –  1,6 % 1,0 %
Norges Bank Investment Management –  4 231 649  2 539 815  1,5 % 1,0 %
Filip Engelbert med bolag 243 000  1 889 784  4 200 000  1,4 % 1,2 %
Cliens Fonder –  5 200 000  –  1,1 % 0,7 %
Andra AP-fonden –  4 993 812  –  1,1 % 0,7 %
Swedbank Robur Fonder 500 000  4 241 019  –  1,0 % 1,3 %
Nordea Fonder –  4 165 085  –  0,9 % 0,6 %
Erik Selin med bolag 1 178 959  1 768 033  1 036 935  0,9 % 2,1 %
Summa 20 största ägare 22 522 685  209 184 615  49 664 475  60,3 % 68,9 %
Övriga aktieägare 3 958 742  102 758 417  76 596 854  39,3 % 31,1 %
Delsumma 26 481 427  311 943 032  126 261 329  99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000  – 0,4 % – 
Totalt 26 481 427  313 943 032  126 261 329  100,0 % 100,0 %
 – varav styrelse och medarbetare 20 355 565  100 912 591  6 311 331  27 ,3 % 44,2 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 481 427  1,0  26 481 427 ,00  38 % 6 %
B-aktier 313 943 032  0,1  31 394 303,20  45 % 67 %
D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 %
Summa 466 685 788  70 501 863,10  100 % 100 %
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym 
 per handelsdag, mkr
31 dec 2024 31 dec 2023
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
A-aktier 225,00  274,00  1  2  0  1 
B-aktier 226,20  2 7 7, 4 0   28  25  91  69 
D-aktier 30,95  28,00  51  51  8  7 
Aktieägarstruktur 31 december 2024 1)

===== SIDA 27 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202427
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled -
ningen göra bedömningar och antag  anden som påverkar i bokslutet 
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads -
poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från 
dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som 
kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan -
siella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om 
möjligt, bemöta eventuella risker. 
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis -
ningen för 2023, på sidorna 50–53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och 
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar 
har fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet per 31 december 
2024 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende  
värderingsföretag. Fastighets  värderingar är till sin karaktär alltid 
behäftade med osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne -
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig -
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. 
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade 
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem -
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade 
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara 
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal 
har fasta årliga hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för  
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. 
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen finns 
tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot  
valuta  kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 
31 december 2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 295  
(11 838) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i 
euro till 34 % (32 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis -
ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från 
dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans  dagens 
valuta kurser. Per 31 december motsvarade 1 euro 11,49 (11,10) kronor och 
1 dansk krona motsvarade 1,54 (1,49) kronor. Intäkts- och kostnads-  
poster omräknas till genomsnittskurserna för året, 1 euro motsvarade 
11,43 (11,48) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,53 (1,54) kronor. 
I enlighet med IAS ® 21 förs valutakurs  effekter för utlandsverksam -
het och säkringsredo  visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta -
kurseffekter redo  visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med -
arbetare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2024 
31 dec
2023 
31 dec
Förvaltningsfastigheter 4 409  3 861 
Övriga tillgångar 108  134 
Summa tillgångar 4 518  3 995 
Räntebärande skulder 2 891  2 580 
Övriga skulder 383  348 
Summa skulder 3 273  2 928 
Nettoexponering 1 245  1 067

===== SIDA 28 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202428
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
 Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –13 175  –6 587  –  6 587  13 175 
Belåningsgrad, % 50  45  42  39  36 
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 4,5  4,8  5,0  ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 770/+1 922
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter – 881/+897
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 644/–2 657
Fastighetskostnader  +/– 5 % –356/+354
Känslighetsanalys per 31 december 20241)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på  
förvaltningsresultat,  
årsbasis
Effekt på 
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56 +46/–46 +46/–46
Hyresintäkter +/–1 % +53/–53 +44/–44 +44/–44
Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –41/+41 –34/+34 –34/+34
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +256/–256 +208/–208 +1 430/–1 430
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +73/–73 +61/– 61 +61/– 61

===== SIDA 29 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202429
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med IAS 
34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS redovisningsstandarder i 
rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redo -
visningsstandarder samt IFRIC ®-tolkningar. Redovisningsprinciper 
och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tilläm -
pades i årsredovisningen för 2023 och ska läsas tillsammans med 
denna. 
Den 9 april 2024 utfärdade International Accounting Standards 
Board (IASB ®) en ny redovisningsstandard, IFRS 18, som kommer att 
ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den  
1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämpning. Standar-
den behöver tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har ännu 
inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat effek-
terna av IFRS 18. 
I oktober 2022 publicerade IASB ändringar i IAS 1 avseende klassifi-
cering av kovenanter, som kort- eller långfristig, med ikraftträdande den 
1 januari 2024. Ändringen har inte haft någon inverkan på koncernens 
finansiella rapportering.
 Inga övriga förändringar av IFRS redovisningsstandarder eller 
IFRIC-tolkningar som ännu inte trätt i kraft förväntas ha någon väsent -
lig inverkan på koncernens finansiella rapportering. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2023. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2023.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 17 februari 2025 pressmeddelades att Sagax har genom 4 separata 
transaktioner förvärvat sammanlagt 4 fastigheter för motsvarande 
420 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area 
om 23 400 kvadratmeter och 42 000 kvadratmeter mark, varav 4 200 
kvadratmeter upplåts med tomträtt. Årshyran uppgår till motsvarande 
29 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 96 % och hyresavta -
lens genomsnittliga återstående löptid till 3,8 år. Av förvärven har mot -
svarande 289 miljoner kronor tillträtts. Återstående 131 miljoner kronor 
beräknas tillträdas under det första kvartalet 2025. Förvärven kommer 
att redovisas i Sagax segment Benelux (218 miljoner kronor), Frankrike 
(131 miljoner kronor) samt Spanien (71 miljoner kronor).
Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter årets utgång.
Övriga upplysningar

===== SIDA 30 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202430
  Stockholm den 21 februari 2025
  AB SAGAX (publ)
  Organisationsnummer 556520-0028
 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
 David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
 VD och styrelseledamot  Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­
görande den 21 februari 2025, klockan 08.00, CET.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och  
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

===== SIDA 31 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202431
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Årsredovisning 2024   Vecka 16, 2025
Årsstämma 2025 8 maj 2025
Delårsrapport januari –  mars 2025 8 maj 2025
Delårsrapport januari –  juni 2025 14 juli 2025
Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
Mars 2025
  ■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning   27 mars 2025
  ■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning  28 mars 2025
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning   31 mars 2025
Kalendarium

===== SIDA 32 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202432
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av 
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genom  snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under 
året.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under året.
Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i 
förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat  
finansieringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets 
utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar 
vid årets utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Årets driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, justerat för fastig -
heternas innehavstid under året och omräknat till balansdagens valuta -
kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg  
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet  
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång  
i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits  
till eget kapital hänförligt till D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång. 
Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till hyresvärde 
direkt efter årets utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträtts -
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets 
utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration 
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag 
under året.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive 
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året  
reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt 
antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och 
B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida 
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för 
bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela  
rapporteringsåret samt under hela jämförelseåret. Projektfastigheter  
samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.

===== SIDA 33 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202433
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie  
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat 
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och 
intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter 
utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier 
för året. 
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa -
flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av 
A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade 
joint venture och intresseföretag. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier 
samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-  
program/Totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier 
samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag 
i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade 
joint venture och intresseföretag i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt 
genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del 
av resultatet för året.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och 
B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna 
tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säker -
ställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och 
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse -
företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella 
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader 
i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har 
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,  
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt 
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med 
återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende 
temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning 
av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs  
på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt 
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.

===== SIDA 34 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202434
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-dec
2023 
jan-dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 5 274  –13 
Genomsnittligt eget kapital 39 191  35 020 
Avkastning på eget kapital 13,5 % 0,0 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 4 326  3 881 
Finansiella kostnader 947  765 
Resultat före finansiella kostnader 5 274  4 646 
Genomsnittliga totala tillgångar 78 727  72 751 
Avkastning på totalt kapital 6,7 % 6,4 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 4 631  4 182 
Totalt uthyrningsbar area,  
tusental kvm 4 834  4 331 
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 97 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 35 134  30 343 
Totala tillgångar 84 044  73 410 
Belåningsgrad 42 % 41 %
Direktavkastning
Driftnetto 4 191  3 551 
Återläggning av tomträttsavgäld –32  –27 
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 184  232 
Valutaomräkning till balansdagskurs 17  –100 
Justerat driftnetto 4 360  3 656 
Fastigheternas redovisade värde 65 874  57 061 
Direktavkastning 6,6 % 6,4 %
EBITDA
Driftnetto 4 191  3 551 
Central administration –187  –182 
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 527  653 
EBITDA 4 531  4 023 
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941  36 578 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419 
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 522  32 159 
Antal aktier, 1 000 st 338 424  338 335 
Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 444  338 477 
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 10 7,9 2   95,05 
Eget kapital per A- och B-aktie  
efter utspädning, kr 10 7,91   95,01 
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-dec
2023 
jan-dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 5 323  4 557 
Hyresvärde 5 553  4 738 
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 414  3 785 
Återläggning av tomträttsavgäld –32  –25 
Justerat driftnetto 4 382  3 760 
Fastigheternas redovisade värde 65 874  57 061 
Framåtriktad direktavkastning 6,7 % 6,6 %
Framåtriktad EBITDA 
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 414  3 785 
Central administration –187  –182 
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 527  653 
Framåtriktad EBITDA 4 754  4 256 
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 5 274  –13 
Skatt 714  158 
Värdeförändringar –1 661  3 737 
Förvaltningsresultat 4 326  3 881 
 – varav hänförligt till minoritetsägare 30  – 
 – varav hänförligt till moderbolagets ägare 4 296  3 881 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets 
ägare 4 296  3 881 
Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253 
Justerat förvaltnings resultat 4 044  3 628 
Genomsnittligt antal A- och  
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 465  325 123 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 11,95  11,16 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 4 994  4 293 
Förvärvade och sålda fastigheter –716  –163 
Valutajustering1) – –12 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
exklusive valutaeffekter 4 278  4 118 
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 5 732  159 
Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 477 653
Ej kassaflödes påverkande poster –2 460  2 803 
Betald skatt –162  –130 
Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253 
Kassaflöde 3 334  3 232 
Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,85  9,94 
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.

===== SIDA 35 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202435
1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.  
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
2) IFRS-nyckeltal.
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-dec
2023 
jan-dec
Nettoskuld
Se sidan 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 35 134  30 343 
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 1) –9 496  –8 030 
Likvida medel –287  –28 
Nettoskuld enligt EMTN-program 25 352  22 285 
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 25 352  22 285 
Totala tillgångar 84 044  73 410 
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar 30 % 30 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 24 367  20 804 
EBITDA 4 531  4 023 
Nettoskuld/EBITDA 5,4 x 5,2 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 24 367  20 804 
EBITDA, framåtriktad 4 754  4 256 
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,1 x 4,9 x
Nettoskuld/totala tillgångar
Nettoskuld 24 367  20 804 
Totala tillgångar 84 044  73 410 
Nettoskuld/totala tillgångar 29 % 28 %
Resultat per A- och B-aktie 2) 
Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 5 255  –13 
Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253 
Justerat resultat efter skatt 5 002  –266 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78  –0,82 
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 4 326  3 881 
Återläggning förvaltnings  resultat  
joint venture och intresseföretag –1 108  –937 
Utdelning från joint venture och intresseföretag 527  653 
Finansiella kostnader inkl. leasing 947  765 
Justerat förvaltnings  resultat före  
finansiella kostnader 4 693  4 362 
Räntetäckningsgrad 5,0 x 5,7 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 4 326  3 881 
Finansnetto 786  550 
Förvaltningsresultat före finansnetto 5 112  4 431 
Räntetäckningsgrad 6,5 x 8,1 x
Belopp i miljoner kronor
2024  
jan-dec
2023 
jan-dec
Soliditet
Eget kapital 41 803  36 578 
Totala tillgångar 84 044  73 410 
Soliditet 50 % 50 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941  36 578 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419 
Återläggning av derivat 71  21 
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 185  3 882 
Återläggningar hänförliga till joint  
venture och intresseföretag 1 605  1 474 
Substansvärde (NAV) 42 382  37 537 
Substansvärde (NAV) per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 125,23  110,90 
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 4 937  2 309 
Totala tillgångar 84 044  73 410 
Säkerställda skulder/Totala tillgångar 6 % 3 %
Överskottsgrad
Driftnetto 4 191  3 551 
Hyresintäkter 4 994  4 293 
Överskottsgrad 84 % 83 %

===== SIDA 36 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt 
industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2024 uppgick till 4 834 000 kvadratmeter fördelat på 983 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.