FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2024
===== SIDA 1 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024
AB Sagax är ett fastighetsbolag
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri
===== SIDA 2 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20242
RÄKENSKAPSÅRET 2024
■ Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 miljoner kronor (4 293 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 11 % till 4 296 (3 881) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16) kronor.
■ Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 558 (−2 517) miljoner kronor.
■ Värdeförändringar på finansiella instrument påverkade resultatet med 1 104 (−1 235) miljoner kronor.
■ Årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 5 255 (−13) miljoner kronor.
■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor,
motsvarande 9,85 (9,94) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 6 683 (5 913) miljoner kronor varav 5 698 (5 088) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
■ Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,50 (3,10) kronor. Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per
D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelningsförslagen är i enlighet med bolagets utdelningspolicy.
FJÄRDE KVARTALET 2024
■ Hyresintäkterna ökade med 16 % till 1 315 miljoner kronor (1 133 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 19 % till 1 079 (909) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 3,00 (2,52) kronor.
■ Värdeförändringar på fastigheter påverkade resultatet med 101 (−837) miljoner kronor.
■ Värdeförändringar på finansiella instrument påverkade resultatet med 29 (−501) miljoner kronor.
■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 999 (–433) miljoner kronor.
■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 882 (778) miljoner kronor,
motsvarande 2,42 (2,13) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 841 (2 188) miljoner kronor varav 611 (1 852) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor.
Bokslutskommuniké 2024
Nyckeltal i urval
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Förändring jämfört med föregående år, % 7 15 21 21 20
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78 –0,82 7, 75 30,04 10,78
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,4 5,2 7,1 5,8 6,4
Räntetäckningsgrad, ggr 5,0 5,7 7,1 6,5 5,7
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 42 41 45 42 43
Fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång, mkr 65 874 57 061 52 682 46 067 37 548
Fastigheternas direktavkastning, % 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3
Avkastning på eget kapital, % 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33.
===== SIDA 3 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20243
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom
segmentet lager och lätt industri.
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och
starka kassaflöden.
■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till
lägst 15 % per år.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
2
4
6
8
10
12
20242023202220212020
0
5
10
15
20
25
30
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 %
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20242023202220212020
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar
även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor.
Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall 2024
Femårigt
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 14 % 15 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka
med minst 15 % per år 7 % 18 %
===== SIDA 4 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20244
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2024202320222021202020192018201720162015
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning
om högst 2,00 kronor per aktie. Syftet med stamaktierna av serie D är
att nå investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning
samtidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A
och B begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall.
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden:
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda
representanter för före tagets värderingar och kultur.
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2023.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
2024202320222021202020192018201720162015
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
===== SIDA 5 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20245
Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheterna Maxwellstraat 31 och Energiestraat 6–8 i Nederländerna. Fastigheterna omfattar
tillsammans 7 900 kvadratmeter uthyrningsbar area och är fullt uthyrda.
===== SIDA 6 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20246
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och
med december 2024. Balansposterna avser ställningen vid periodens
utgång. Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år
respektive ställningen vid periodens utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet ökade med 11 % till 4 326 (3 881) miljoner kronor
främst till följd av fastig hetsförvärv, indexuppräkning av hyres intäkter
samt högre förvaltningsresultat från joint venture och intresse företag.
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade
med 11 % till 4 296 (3 881). Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie
efter utspädning uppgick till 11,95 (11,16) kronor.
Omvärdering av fastigheter påverkade årets resultat med 558
(−2 517) miljoner kronor, varav 12 (−1 220) miljoner kronor avsåg värde-
förändringar på fastigheter i joint venture och intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade årets resultat med
1 104 (−1 235) miljoner kronor varav –81 (–302) miljoner kronor avsåg
värdeförändringar från joint venture och intresseföretag. 1 185 miljoner
kronor avsåg omvärdering till marknadsvärde av Sagax innehav i NP3
Fastigheter AB. För ytterligare information se sidan 13.
Årets resultat uppgick till 5 274 (−13) miljoner kronor varav 5 255 (−13)
är hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande uppgick därmed till 19 (–) miljoner kronor.
Resultat, intäkter och kostnader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2024202320222021202020192018201720162015
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
2024202320222021202020192018201720162015
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
5 250
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
70
75
80
85
90
95
100
2024202320222021202020192018201720162015
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
0
2
4
6
8
10
Kvartal 4 2024Kvartal 4 2023Kvartal 4 2022
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 16 % till 4 994 (4 293) miljoner kronor. Intäk-
terna har främst ökat till följd av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike,
Spanien, Finland och Benelux samt av indexupp räkning av hyresintäkter.
Under året steg hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 3,9 %
(6,6 %) exklusive valutaeffekter. De största procentuella ökningarna åter -
fanns i segmenten Sverige 8,6 %, Frankrike 4,9 % och Tyskland 2,9 %.
Den vägda inflationen under rapportperioden uppgick till 1,4 % (3,4 %)
i årstakt.
Övriga intäkter ökade till 69 (25) miljoner kronor och avsåg främst
försäkringsersättning.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Hyresintäkter 4 994 4 293
Förvärv och avyttringar –716 –163
Valutajustering1) – –12
Summa 4 278 4 118
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.
===== SIDA 7 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20247
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under
året har vakans värdet ökat med 199 (210) miljoner kronor till följd av
avflyttningar och minskat med 156 (211) miljoner kronor till följd av
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter minskade med 11 (−13)
miljoner kronor och uppgick till 42 (52) miljoner kronor på årsbasis vid
årets slut. Förvärv och försäljningar av fastig heter under året har ökat
vakansvärdet med 13 (−1) miljoner kronor netto. Sammantaget uppgick
vakans värdet till 231 (182) miljoner kronor vid årets slut.
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 201 (74) miljoner kronor var vid årets
slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 196 (74) miljoner kronor
har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 5 (–) miljoner
kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som sagts
upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 84 miljoner
kronor under 2025 och 97 miljoner kronor under 2026. Uthyrningar av
lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade
vakansvärdet med 43 (19) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande
ett hyresvärde om 43 miljoner kronor sker under 2025. Det justerade
vakansvärdet uppgick till 389 (237) miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 483 (454)
miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av fastighetsförvärv. Drifts-
och underhållskostnader i jämförbart bestånd ökade med 1,7 % och
vägd inflation under året uppgick till 1,4 %. Den reala kostnadsökningen
uppgick till 0,2 %, motsvarande 1 miljon kronor. I reala termer sjönk
driftskostnaderna med 3,1 %, motsvarande 11 miljoner kronor, främst
till följd av lägre el- och uppvärmningskostnader. I reala termer ökade
underhållskostnader med 12 %, motsvarande 12 miljoner kronor, varav
5 miljoner kronor avsåg uppgradering av ventilationssystem i en fastig -
het i segmentet övriga Europa på grund av förändrade myndighetskrav.
Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 272 (220) miljoner kronor
och övriga fastighetskostnader ökade till 117 (94) miljoner kronor. Kost -
naderna för fastighetsskatt och övriga fastighetskostnader i jämförbart
bestånd är oförändrade jämfört med föregående år.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 38
Finland 29
Frankrike 12
Nederländerna 10
Spanien 8
Tyskland 1
Totalt 98
Ingångna och uppsagda hyresavtal
Inflyttningar Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
2025 28 43 99 84
2026 – – 17 97
2027 – – 2 8
2028 – – 1 6
>2028 – – – –
Totalt 28 43 119 196
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Ingående vakans respektive år 182 171
Inflyttningar −156 −211
Avflyttningar 199 210
Förändring av lämnade rabatter −11 13
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 20 6
Vakansvärde, för sålda fastigheter −7 −7
Valutakursförändring 4 –
Utgående vakansvärde 231 182
Uppsagt för omförhandling 5 –
Uppsagda avtal, ej avflyttat 196 74
Uthyrning, ej inflyttat −43 −19
Justerat utgående vakansvärde 389 237
Vakanser 1 januari 2025
Marknadssegment
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde,
mkr1)
Ekonomisk
vakansgrad1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 1 147 75 7 % 935 000 65 000 7 %
Finland 1 923 97 5 % 1 480 000 77 000 5 %
Frankrike 1 234 20 2 % 1 050 000 18 000 2 %
Benelux 704 21 3 % 708 000 11 000 2 %
Spanien 383 8 2 % 524 000 23 000 4 %
Tyskland 150 10 7 % 132 000 10 000 8 %
Övriga Europa 12 – – 6 000 – –
Totalt 5 553 231 4 % 4 834 000 203 000 4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
===== SIDA 8 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20248
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 187 (182) miljoner
kronor motsvarande 3,7 % (4,2 %) av årets hyresintäkter.
Sagax hade vid årets utgång 98 (96) medarbetare. Funktioner såsom
fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. Sagax
har kontor i Stockholm, Helsingfors, Paris, Rotterdam, Barcelona och
Frankfurt.
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Årets resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 783
(−556) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 1 108
(937) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till 12 (−1 220)
miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −81 (−302)
miljoner kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och
intresse företag uppgick till 256 (−14) miljoner kronor. För ytterligare
information se sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 162 (339) miljoner kronor, varav
154 (110) miljoner kronor avsåg ränteintäkter på börsnoterade obligatio -
ner och andra finansiella placeringar samt 8 (46) miljoner kronor avsåg
aktieutdelning från börsnoterade aktier. Föregående år ingick intäkt
avseende återköpta obligationer om 59 miljoner kronor samt finansiell
intäkt om 124 miljoner kronor hänförlig till en kortfristig finansiell
leasingfordran utan motsvarighet i år.
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende
koncernens leasingskulder, ökade till 912 (734) miljoner kronor på
grund av större räntebärande skulder till följd av fastighetsförvärv och
av att högre marknadsräntor påverkat koncernens upplåningskostnader.
Den genomsnittliga räntan på de ränte bärande skulderna uppgick till 2,3 %
(1,9 %) på balansdagen.
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till
−36 (−31) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomt -
rättsavgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 99 % av
marknadsvärdet externt värderade. För övriga fastigheter har mark -
nadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med internvärdering. Fastig -
heternas värdeförändring uppgick till 546 (−1 297) miljoner kronor
varav orealiserad värdeförändring uppgick till 563 (−1 306) miljoner
kronor och realiserad värdeförändring till −17 (9) miljoner kronor.
Av den orealiserade värde förändringen var 652 (670) miljoner kronor
hänförlig till förvaltning och −89 (−1 976) miljoner kronor relaterat till
allmän marknads värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 1 184 (−932)
miljoner kronor.
Realiserade värdeförändringar uppgick till –17 (23) miljoner kronor
och avsåg avyttring av finansiella instrument.
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 202 (–955) miljoner
kronor. Omvärdering av börsnoterade instrument medförde en oreali -
serad värde förändring om 1 185 (−631) miljoner kronor i samband med
att Sagax innehav i NP3 Fastigheter AB marknadsvärderades. För ytter -
ligare information se sidan 13.
Omvärdering av finansiella instrument i joint venture uppgick till 61
(–226) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänförlig till ränte -
derivat uppgick till −49 (−36) miljoner kronor. Övriga finansiella instru -
ment har omvärderats med 5 (−61) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 458 (172) miljoner kronor be-
stående av en aktuell skattekostnad om 194 (156) miljoner kronor och
en uppskjuten skattekostnad om 264 (16) miljoner kronor. Den högre
uppskjutna skattekostnaden förklaras till största del av större orealise -
rade värdeförändringar på fastigheter. Skatte kostnad redovisad i övrigt
total resultat uppgick till 8 (−16) miljoner kronor. Koncernens uppskjutna
skatte skuld uppgick till 4 289 (3 954) miljoner kronor vid årets slut. Upp-
skjutna skattefordringar avseende ackumulerade skattemässiga under-
skott och finansiella instrument uppgick till 163 (168) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelse -
kapital uppgick till 3 586 (3 485) miljoner kronor. Förändringar av
rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −235 (80) miljoner kronor.
Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −5 732 (−4 749) mil-
joner kronor varav 2 814 miljoner kronor härrör från förvärvet av French
Wholesale Properties. Kassa flödet från finansieringsverksamheten upp-
gick till 2 639 ( 1 135) miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel
förändrats med 259 (–48) miljoner kronor under året.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden
såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick
till 127 (119) miljoner kronor.
===== SIDA 9 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20249
PROGNOS FÖR 2025
För 2025 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 400 miljoner kronor.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders
basis per 1 januari. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med
en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge,
valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis med
tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskost
nader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat för
innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på fak
tiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats uti
från ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna
för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens beräknade
genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finansierings
kostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade kredit
faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts avgälder
vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Utdelningar
avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej beaktats i intjä
ningsförmågan. Skatten är beräknad med 17 % (18 %) schablonskatt.
Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs om 11,49 kronor.
Omräkning från euro i intjäningsförmågan per 1 januari 2024 har skett
till 11,43 kronor.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade
enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat
andelens storlek.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
20242023202220212020
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
enligt aktuell intjäningsförmåga
Mkr
Förvaltningsresultat
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
2024202320222021202020192018201720162015
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
2024202320222021202020192018201720162015
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jan 2025 1 jan 2024
Hyresvärde 5 553 4 738
Vakans –231 –182
Hyresintäkter 5 323 4 557
Fastighetskostnader –909 –771
Driftnetto 4 414 3 785
Central administration –187 –182
Joint venture och intresseföretag 1 162 1 096
Finansnetto –859 –555
Leasingkostnader –36 –31
Förvaltningsresultat 4 494 4 114
– varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande 61 –
Skatt –764 –741
Resultat efter skatt 3 730 3 374
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 669 3 374
– varav ägare av D-aktier 253 253
– varav ägare av A- och B-aktier 3 416 3 122
Framåtriktad direktavkastning, % 6,7 6,6
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1 4,9
===== SIDA 10 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202410
Per 31 december 2024 omfattade fastighetsbeståndet 983 (903) fastig
heter med en uthyrningsbar area om 4 834 000 (4 331 000) kvadrat
meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 553 (4 738)
respektive 5 323 (4 557) miljoner kronor vid årets utgång. Detta mot
svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under året investerat 6 827 (5 991) miljoner kronor varav
5 698 (5 088) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. 85 (142) fastig
heter förvärvades varav 43 stycken fastigheter avsåg Sagax förvärv av
French Wholesale Properties (FWP) i Frankrike. Sagax ägar andel i FWP
uppgick vid årets slut till 77 %.
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 1 129 (902) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig
hetsbeståndet varav 279 (205) miljoner kronor avsåg under håll av
fastig heterna och 510 (395) miljoner kronor avsåg nyproduktion.
Av investeringar i nyproduktion avsåg 410 miljoner kronor projekt i
Sverige. Därutöver investerades 233 (252) miljoner kronor i samband
med nyuthyrningar och 107 (50) miljoner kronor mot hyres tillägg.
Av totala investeringar utgjorde 53 (18) miljoner kronor investeringar
i energi besparande åtgärder.
AVYTTRINGAR
Under året har 5 (9) fastigheter till ett redovisat värde om 144 (77) mil
joner kronor avyttrats.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt avkastningen för året uppgick till 6,6 % (6,4 %). Framåt riktad
direktavkastning uppgick till 6,7 % (6,6 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari-december 2024
Fastighetsförvärv,
mkr
Fastighetsförvärv,
antal fastigheter
Befintligt bestånd,
mkr Totalt, mkr
Andel av totala
investeringar
Avyttringar,
mkr
Avyttringar,
antal fastigheter Nettoinvesteringar, mkr
Sverige 88 3 635 722 11 % – – 722
Finland 439 7 279 717 11 % –19 2 699
Frankrike 3 725
1)
48 103 3 828 56 % –45 2 3 783
Benelux 408 10 89 497 7 % – – 497
Spanien 681 12 23 705 10 % –80 1 625
Tyskland 357 5 1 358 5 % – – 358
Totalt 5 698 85 1 129 6 827 100 % –144 5 6 683
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 januari 2025
Marknadsvärde Antal
fastigheter
Uthyrningbar
area, kvm
Vakant area,
kvm
Hyresvärde,
mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad
årshyra, mkr Marknadssegment Mkr Andel kr/kvm
Sverige 15 101 23 % 16 200 128 935 000 65 000 1 147 93 % 1 072
Finland 19 606 30 % 13 200 248 1 480 000 77 000 1 923 95 % 1 826
Frankrike 14 515 22 % 13 800 310 1 050 000 18 000 1 234 98 % 1 214
Benelux 9 264 14 % 13 100 157 708 000 11 000 704 97 % 683
Spanien 5 485 8 % 10 500 124 524 000 23 000 383 98 % 375
Tyskland 1 778 3 % 13 500 14 132 000 10 000 150 93 % 140
Övriga Europa 126 0 % 19 500 2 6 000 – 12 100 % 12
Totalt 65 874 100 % 13 600 983 4 834 000 203 000 5 553 96 % 5 323
1) Varav 1 089 miljoner kronor avser förvärvat värde hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande i French Wholesale Properties.
===== SIDA 11 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202411
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagax har en diversifierad hyresavtalsstruktur vilket förbättrar möjlig
heterna att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa ris
ken för minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga
relationer med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering
av hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid årets utgång på 2 557 (2 462) hyres
avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i rela
tion till koncernens årshyra vid årets utgång. Av tabellen framgår att
2 550 (2 455) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde understigande 1 %
av koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal
motsvarade 91 % (90 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i
7 (6) hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens
årshyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 9 % (8 %) av Sagax års
hyra. Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde uppgående
till mer än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade 1 hyres
avtal för mer än 2 % av koncernens årshyra).
Sagax årshyra fördelades vid årets slut på 1 407 hyresgäster. Av
tabellen nedan framgår att 70 % av koncernens årshyra vid årets utgång
utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av kon
cernens årshyra, 11 % av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som
var och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 19 % av koncernens
årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 2 % av
koncernens årshyra. De sex största hyresgästerna är i bokstavsordning
Baxter, Groupe Colas, Kesko, Metro France och Nokia samt verksam
heter med statligt och kommunalt ägande.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag inom
tillverkningsindustrin stod för 17 % (16 %) av hyresintäkterna. Livsmed
elsrelaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, innefattande
försäljning, service och tillverkning, stod för 15 % (10 %) respektive 14 %
(14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres gästernas bransch
tillhörighet bedöms minska risken för vakanser och hyres förluster. De
huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings
grad. Avtal som representerar 48 % av årshyran förfaller år 2029 eller
senare. Mellan åren 2025 och 2028 förfaller årligen 10–14 % av årshyran.
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
>2039203920382037203620352034203320322031203020292028202720262025
Förfalloår årshyra
Mkr
Fördelning av kontrakterad årshyra
IT, utveckling, utbildning 5 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Övrigt 14 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 15 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 14 %
Tillverkningsindustri 17 %
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad årshyra
Årshyra Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % – – – – –
1–2 % 498 9 7 71 6
< 1 % 4 825 91 2 550 2 5
Totalt 5 323 100 2 557 2 5
Löptider för hyresavtal
Antal Kontrakterad årshyra
Förfalloår hyresavtal Area, kvm Mkr Andel
2025 882 600 000 733 14 %
2026 515 691 000 768 14 %
2027 416 687 000 726 14 %
2028 240 434 000 535 10 %
2029 121 454 000 532 10 %
> 2029 383 1 766 000 2 028 38 %
Totalt 2 557 4 631 000 5 323 100 %
Fördelning av hyresgäster
Andel av
kontrakterad
årshyra
Årshyra Antal
hyresgäster1)
Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 1 009 19 6 187 84 7
1–2 % 598 11 8 125 26 6
< 1 % 3 716 70 1 393 2 245 3 4
Totalt 5 323 100 1 407 2 557 4 5
1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är
upptagna som en hyresgäst.
===== SIDA 12 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202412
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings
standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt
värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag
och uppdateras kvartalsvis.
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 983 (903) fastig
heter fastställdes per 31 december 2024 till 65 874 (57 061) miljoner
kronor. Valuta kursförändringar under året har medfört att fastighets
värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har föränd
rats med 1 567 (–229) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick under året till 563
(–1 306) miljoner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,9 %
(–2,2 %). Under samma period var den vägda inflationen 1,6 % (3,4 %)
i de marknader där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen
uppgick till –0,7 % (–5,5 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var 652 miljoner kronor
hänförlig till förvaltning och −89 miljoner kronor relaterat till allmän
marknadsvärdeförändring. Det vägda direktavkastningskravet är oför
ändrat jämfört med samma period föregående år.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 99 % av
fastighetsvärdet har per 31 december 2024 värderats av auktoriserade
fastig hets värderare från oberoende värderings företag. För övriga fastig
heter har marknadsvärdet fastställts till förvärvspris eller med intern
värdering.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes
kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes
beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av
befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden
uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning
för 2023 sidan 94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,1–16,0 %), kalkyl
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,3–16,1 %) och direktavkast
ningskrav för restvärdes bedömning (4,3–14,0 %) baseras på analyser av
genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende
risknivå och respektive fastighets marknads position.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde
och restvärden uppgick till 8,0 % (7,8 %) respektive 8,1 % (7,9 %) för
fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till
6,4 % (6,4 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Fastigheternas marknadsvärde
Finland 30 % (19 606 mkr)
Sverige 23 % (15 101 mkr)
Övriga Europa 0 % (126 mkr)
Spanien 8 % (5 485 mkr)
Frankrike 22 % (14 515 mkr)
Benelux 14 % (9 264 mkr)
Tyskland 3 % (1 778 mkr)
Koncernens hyresvärde
Finland 34 % (1 923 mkr)
Sverige 21 % (1 147 mkr)
Övriga Europa 0 % (12 mkr)
Spanien 7 % (383 mkr)
Frankrike 22 % (1 234 mkr)
Benelux 13 % (704 mkr)
Tyskland 3 % (150 mkr)
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2023 57 061 903
Förvärv av fastigheter 5 698 85
Investeringar i befintligt bestånd 1 129 –
Avyttring/utrangering av fastigheter –144 –5
Omräkningseffekt valuta 1 567 –
Orealiserad värdeförändring 563 –
Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874 983
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 326 3
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan-dec 2024
Uthyrningar/Omförhandlingar 887
Avflyttningar/Omförhandlingar –235
Allmän marknadsvärdeförändring –89
Totalt 563
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan-dec 2024
Kvartal 1 152
Kvartal 2 124
Kvartal 3 206
Kvartal 4 81
Totalt 563
===== SIDA 13 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202413
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att nå
marknader som Sagax inte har kapacitet att nå men som bedömts som
attraktiva för aktieägarna. De ackumulerade investeringarna har upp -
gått till 7 872 miljoner kronor vilka har genererat en ackumulerad utdel -
ning till Sagax om 3 734 (3 249) miljoner kronor. Det redovisade värdet
på dessa investeringar uppgick till 15 170 (13 171) miljoner kronor varav
97 % bestod av Hemsö Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB,
Söderport Property Investment AB samt Fastighetsbolaget Emilshus AB.
Under året bidrog dessa investeringar med sammanlagt 1 108 (937)
miljoner kronor till förvaltningsresultatet och med 477 (692) miljoner
kronor till kassaflödet. Därutöver har Sagax erhållit sakutdelning bestå -
ende av aktier i Fastighetsbolaget Emilshus AB motsvarande 50 miljoner
kronor. Sagax andel av värdeförändringar på fastig heter uppgick till 12
(–1 220) miljoner kronor och av värde förändringar på derivat till –81
(–302) miljoner kronor.
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 118 (12) miljo-
ner kronor i joint venture och intresseföretag.
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland.
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter.
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Property Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB.
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter
i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av
fastighetsförvaltningen.
Motsvarande 74 % av Söderports hyresvärde om 1 182 miljoner
kronor återfanns i Stockholm den 31 december 2024.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB.
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat -
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel.
Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder.
Sagax ombesörjer ekonomisk- och fastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 20,5 % av rösterna och 15,2 % av kapitalet
i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 378 (3 041)
miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 478 (2 104) miljoner
kronor per 31 december 2024.
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter
med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet
omfattade 554 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 23,4
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 326 miljoner kronor per
31 december 2024. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
För mer information se www.np3fastigheter.se.
Under september 2024 genomförde NP3 en riktad nyemission som
medförde att Sagax omklassificerade innehavet i NP3 till finansiella
instrument som resulterade i en orealiserad värdeförändring om 1 335
miljoner kronor i tredje kvartalet. I november 2024 förvärvade Sagax
aktier i NP3 och innehavet i NP3 redovisas därefter som ett intresse -
företag enligt kapitalandelsmetoden. Omklassificeringen resulterade i en
orealiserad värdeförändring på finansiella instrument om –150 miljoner
kronor.
Nyfosa AB (Nyfosa)
Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa.
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 4 856 (4 265) miljo -
ner kronor och det redovisade värdet till 2 809 ( 2 789) miljoner kronor
per 31 december 2024.
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner.
Fastighetsbeståndet omfattade 494 fastigheter med ett sammanlagt
fastighetsvärde om 39,4 miljarder kronor och ett hyresvärde om 3 963
miljoner kronor per 31 december 2024. Nyfosa är börsnoterat på
Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 25,7 % av rösterna och 25,2 % av kapitalet
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 395 (820)
miljoner kronor och det redovisade värdet till 982 (708) miljoner kronor
per 31 december 2024.
Emilshus förvärvar, utvecklar och förvaltar kommersiella fastigheter
i Småland och när liggande tillväxtregioner. Fastighetsbeståndet omfat-
tade 172 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 8,9 miljarder
kronor och ett hyresvärde om 790 miljoner kronor per 31 december 2024.
Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. För mer infor -
mation se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag
===== SIDA 14 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202414
Sagax joint venture
Hemsö Söderport Ess-Sierra
2024, jan-dec 2023, jan-dec 2024, jan-dec 2023, jan-dec 2024, jan-dec 2023, jan-dec
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50 50 50
Sagax andel av totalresultat, mkr 238 –219 224 24 22 –30
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 318 297 235 224 24 31
Hyresintäkter, mkr 5 130 4 818 1 096 1 025 99 96
Förvaltningsresultat, mkr 2 498 2 345 469 449 48 62
Årets resultat, mkr 1 886 –2 721 448 48 44 –59
31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023 31 dec 2024 31 dec 2023
Redovisat värde för innehavet, mkr 4 799 4 546 2 702 2 728 282 283
Antal fastigheter 477 488 86 86 39 39
Fastigheternas redovisade värde, mkr 85 973 82 624 14 688 14 418 1 484 1 475
Uthyrningsbar area, kvm 2 425 000 2 458 000 778 000 773 000 184 000 184 000
Hyresduration, år 9,1 9,5 3,9 4,0 6,6 6,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 94 96 100 100
Räntebärande skulder, mkr 52 185 50 823 7 709 7 354 843 847
Kapitalbindning, år 5,0 5,5 3,1 3,9 3,0 4,0
Räntebindning, år 4,8 5,0 2,1 2,7 2,0 2,8
Marknadsvärde för derivat, mkr –604 –187 –54 –72 – –
===== SIDA 15 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202415
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 31 december 2024 till 41 803
(36 578) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsak ligen
förändrats till följd av ett totalresultat om 5 678 (86) miljoner kronor,
transaktioner om sammanlagt 9 miljoner kronor i anslutning till incita -
mentsprogram, aktieutdelning om −1 301 miljoner kronor, transaktioner
med inne havare utan bestämmande inflytande om 10 miljoner kronor
samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om 830 mil -
joner kronor. Förändring av innehav utan bestämmande inflytande är
hänförligt till French Wholesale Properties där Sagax under året förvär -
vat 77 % av andelarna.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 35 134
(30 343) miljoner kronor motsvarande 35 283 (30 481) miljoner kronor
i nominellt belopp. Mot svarande 33 202 (28 636) miljoner kronor av
skulderna var upptagna i euro. Valutakursförändringar har ökat de
ränte bärande skulderna med 1 069 (−72) miljoner kronor.
Börs noterade obligationslån uppgick till 29 454 (26 162) miljoner
kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av företagscertifikat om
456 (1 495) miljoner kronor samt skulder till banker om 5 224 (2 686)
miljoner kronor.
Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade
86 % (92 %) av de räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgraden uppgick till 5,0 (5,7) gånger under perioden
och belåningsgraden uppgick till 42 % (41 %) vid årets utgång. Den
ränte bärande netto skulden motsvarade 5,4 (5,2) gånger EBITDA och 5,1
(4,9) gånger framåtriktad EBITDA. Totalt har 13 405 (7 326) miljoner
kronor upptagits i lån och 9 683 (9 206) miljoner kronor amorterats
under året. Den räntebärande netto skulden uppgick till 24 367 (20 804)
miljoner kronor.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp -
gick till 2,9 (2,8) år respektive 3,1 (3,1) år vid årets utgång. Den genom -
snittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder uppgick till
2,3 % (1,9 %) inklusive effekter av derivat instrument.
Av Sagax räntebärande skulder löper 29 454 (26 162) miljoner
kronor, motsvarande 84 % (86 %), med fast ränta. Bolaget hade ränte -
swappar med ett sammanlagt nominellt värde om 4 077 (1 393) miljoner
kronor motsvarande 12 % (5 %) av räntebärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagax rörelsekapital per 31 december 2024 uppgick till −5 006 (−4 445)
miljoner kronor. Outnyttjade kreditfaciliteter inklusive back-up facilite -
ter för certifikat program uppgick vid samma tidpunkt till 11 560
(11 393) miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för
nyttjandet av kreditfaciliteterna.
Finansiering
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
2024202320222021202020192018201720162015
0
20
40
60
80
100
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
20242023202220212020
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2024
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt
belopp, mkr Andel
2025 6 223 2,9 % 18 % 4 675 13 %
2026 3 446 1,6 % 10 % 3 698 10 %
2027 5 251 1,8 % 15 % 5 882 17 %
2028 6 708 1,3 % 19 % 5 766 16 %
2029 7 911 2,0 % 22 % 9 519 27 %
> 2029 5 743 4,4 % 16 % 5 743 16 %
Summa/
genomsnitt 35 283 2,3 % 100 % 35 283 100 %
1) Inklusive derivat.
2) I den genomsnittliga räntan för 2025 ingår marginalen för den rörliga delen av
skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2024
31 dec
2023
31 dec
Räntebärande skulder 35 134 30 343
Räntebärande tillgångar –359 –729
Börsnoterade instrument 1) –10 121 –8 782
Likvida medel –287 –28
Nettoskuld 24 367 20 804
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
===== SIDA 16 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202416
Finansieringskällor
Obligationer 84 % (29 454 mkr)
Banklån 15 % (5 224 mkr)
Företagscertifikat 1 % (456 mkr)
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 85 % (29 741mkr)
Säkerställda skulder 14 % (4 937 mkr)
Företagscertifikat 1 % (456 mkr)
Börsnoterade obligationslån 31 december 2024
Löptid Räntebas
Nominellt
belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2019-2025 Fast ränta 400 400 2,1 % 2,3 % 2025-03-13 XS1962543820
2022-2026 Fast ränta 300 299 1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020-2027 Fast ränta 375 369 1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021-2028 Fast ränta 500 498 0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021-2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024-2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
Summa/genomsnitt 2 575 2 564 2,0 % 1,9 %
Derivatavtal 31 december 2024
Belopp i miljoner kronor
Nominella
belopp
Återstående
löptid, år
Marknadsvärde
31 dec 2024
Marknadsvärde
31 dec 2023
Periodens
förändring
Nominella ränteswappar 4 077 4 –71 –27 –44
Räntetak – – – 5 –5
Summa/genomsnitt 4 077 4 –71 –21 –49
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i
EMTN-program 31 dec 2024 31 dec 2023
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/Totala tillgångar < 65 % 30 % 30 %
Räntetäckningsgrad > 1,8 x 6,5 x 8,1 x
Säkerställda skulder/Totala tillgångar < 45 % 6 % 3 %
===== SIDA 17 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2024
17
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid årets
utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 546 (454)
miljoner kronor.
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 625 (752) miljoner kronor och
bestod av börsnoterade obligationer.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 574 (543) miljoner kronor
vid årets utgång och bestod huvudsakligen av hyres fordringar om 288
(264) miljoner kronor varav förfallna hyres fordringar uppgick till 28
(24) miljoner kronor.
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 231 (999)
miljoner kronor vid årets utgång och bestod huvudsakligen av förut -
betalda hyresintäkter om 623 (527) miljoner kronor samt av upplupna
räntekostnader om 452 (346) miljoner kronor.
Övriga balansposter
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
20242023202220212020
42
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
20242023202220212020
5,0
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
2
4
6
8
10
20242023202220212020
5,4
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
■ Belåningsgrad om högst 50 %.
■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit
sig till bolagets riktlinjer.
===== SIDA 18 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202418
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
okt-dec
2023
okt-dec
Hyresintäkter 4 994 4 293 1 315 1 133
Övriga intäkter 69 25 2 13
Driftskostnader −357 −350 −104 −97
Underhållskostnader −126 −104 −16 −31
Fastighetsskatt −272 −220 −75 −62
Övriga fastighetskostnader −117 −94 −35 −26
Driftnetto 4 191 3 551 1 086 930
Central administration −187 −182 −50 −64
Resultat från joint venture och intresseföretag 783 −556 313 −496
– varav förvaltningsresultat 1 108 937 275 239
– varav värdeförändringar −69 −1 523 128 −761
– varav skatt −256 14 −90 26
– varav övrigt – 15 – –
Finansiella intäkter 162 339 44 35
Finansiella kostnader −912 −734 −254 −224
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −36 −31 −9 −7
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 001 2 388 1 130 175
– varav förvaltningsresultat 4 326 3 881 1 092 909
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 296 3 881 1 079 909
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade −17 9 –21 8
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 563 −1 306 81 −350
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade −17 23 −17 –1
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 1 202 −955 −40 −234
Resultat före skatt 5 732 159 1 133 −402
Uppskjuten skatt −264 −16 −54 −18
Aktuell skatt −194 −156 −74 −13
Periodens resultat 5 274 −13 1 005 −433
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 255 –13 999 –433
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 19 – 6 –
Övrigt totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningseffekter för utlandsverksamhet 642 −174 373 −681
Andel övrigt totalresultat för joint venture 9 228 7 161
Omräkningseffekter säkringsredovisning −240 29 −163 296
Skatt på poster som kan komma att återföras −8 16 4 11
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt 404 99 221 −213
Totalresultat för perioden 5 678 86 1 225 −646
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 646 86 1 206 −646
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 – 19 –
Resultat per A- och B-aktie, kr 14,78 –0,82 2,76 –1,54
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78 –0,82 2,76 –1,53
Resultat per D-aktie, kr 2,00 2,00 0,50 0,50
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4 324,8 338,4 333,7
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,5 325,1 338,5 333,9
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3
===== SIDA 19 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202419
Koncernens rapport över finansiell
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024
31 dec
2023
31 dec
Förvaltningsfastigheter 65 862 57 061
Förvaltningsfastigheter till försäljning 12 –
Leasingavtal nyttjanderätt 546 454
Joint venture och intresseföretag 15 170 13 171
Uppskjutna skattefordringar 163 168
Räntebärande finansiella fordringar 230 225
Övriga anläggningstillgångar 91 127
Summa anläggningstillgångar 82 073 71 207
Börsnoterade instrument 625 752
Räntebärande kortfristiga fordringar 129 504
Övriga omsättningstillgångar 574 543
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 356 376
Kassa och bank 287 28
Summa omsättningstillgångar 1 971 2 203
Summa tillgångar 84 044 73 410
Eget kapital 41 803 36 578
– varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 862 –
Långfristiga räntebärande skulder 30 002 25 436
Uppskjutna skatteskulder 4 289 3 954
Derivat 71 21
Leasingskulder 546 454
Övriga långfristiga skulder 357 318
Summa långfristiga skulder 35 264 30 184
Företagscertifikat 456 1 495
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 4 676 3 412
Övriga kortfristiga skulder 612 742
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 231 999
Summa kortfristiga skulder 6 976 6 648
Summa eget kapital och skulder 84 044 73 410
===== SIDA 20 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202420
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
okt-dec
2023
okt-dec
Resultat före skatt 5 732 159 1 133 –402
Betald skatt –162 –130 –24 24
Utdelning från joint venture och intresseföretag 477 653 75 64
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändringar på finansiella instrument –1 184 932 58 235
Värdeförändringar på fastigheter –546 1 297 –60 343
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –783 556 –313 496
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 56 49 15 11
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –4 –31 –2 8
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital 3 586 3 485 882 778
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 196 79 48 –90
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –431 1 –301 21
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 351 3 565 629 710
Förvärv av fastigheter –4 853 –5 088 – 610 –1 852
Avyttring av fastigheter 127 86 94 28
Investeringar i befintliga fastigheter –1 129 –902 –342 –356
Förvärv av börsnoterade aktier – –334 – –15
Avyttring av börsnoterade aktier – 478 – 116
Förvärv av finansiella instrument –101 –733 –25 –49
Avyttring av finansiella instrument 683 2 122 603 95
Investeringar i joint venture och intresseföretag –442 –336 –195 –172
Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –54 –45 158 –9
Ökning av övriga anläggningstillgångar –51 –260 – –214
Minskning av övriga anläggningstillgångar 88 264 8 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten −5 732 −4 749 –310 −2 428
Nyemission av B-aktier 15 4 166 – 2 095
Utbetald utdelning till aktieägare –1 301 –1 111 –63 –63
Incitamentsprogram –4 –26 – –
Upptagna lån 13 405 7 326 277 2 126
Amorterade lån −9 683 −9 206 −1 049 –2 512
Minskning av övriga långfristiga skulder –24 –195 – –
Ökning av övriga långfristiga skulder 181 181 128 77
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande 52 – 52 –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 639 1 135 –656 1 721
Periodens kassaflöde 258 −49 –337 3
Kursdifferens i likvida medel 1 1 – –
Förändring av likvida medel 259 –48 –337 3
Likvida medel vid periodens ingång 28 76 624 25
Likvida medel vid periodens utgång 287 28 287 28
===== SIDA 21 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202421
Koncernens rapport över förändringar
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräknings-
differenser
Intjänade
vinstmedel inkl.
periodens resultat
Totalt eget
kapital hänförlig
till moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2022 781 3 616 1 078 27 988 33 463 – 33 463
Årets resultat 2023 – – – –13 –13 – –13
Övrigt totalresultat 2023 – – 99 – 99 – 99
Totalresultat för perioden – – 99 –13 86 – 86
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 36 4 176 – – 4 212 – 4 212
Aktieutdelning – – – –1 111 –1 111 – –1 111
Transaktioner med aktieägare 36 4 176 – –1 111 3 101 – 3 101
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –46 – – –46 – –46
Inlösen incitamentsprogram – – – –34 –34 – –34
Teckning incitamentsprogram – – – 8 8 – 8
Övriga transaktioner – –46 – –26 –72 – –72
Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578 – 36 578
Årets resultat 2024 – – – 5 255 5 255 19 5 274
Övrigt totalresultat 2024 – – 391 – 391 13 404
Totalresultat för perioden – – 391 5 255 5 646 32 5 678
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 15 – – 15 – 15
Aktieutdelning – – – –1 301 –1 301 – –1 301
Transaktioner med aktieägare 0 15 – –1 301 –1 287 – –1 287
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –1 – – −1 – −1
Inlösen incitamentsprogram – –13 – − –13 – –13
Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9
Överföring till överkursfond – 2 179 – –2 179 – – –
Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande – 10 – – 10 – 10
Förändring av innehav utan
bestämmande inflytande – – – – – 830 830
Övriga transaktioner – 2 175 – –2 173 4 830 834
Eget kapital 31 december 2024 817 9 935 1 568 28 621 40 941 862 41 803
===== SIDA 22 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202422
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Nettoomsättning 139 125
Administrationskostnader –136 –131
Resultat före finansiella intäkter och kostnader 3 –5
Resultat från andelar i koncernföretag 1 182 2 171
Resultat från andelar i joint venture 122 161
Finansiella intäkter 1 054 1 033
Finansiella kostnader –732 –759
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 1 629 2 601
Bokslutsdispositioner –52 102
Skatter –45 –18
Periodens resultat 1 531 2 684
Belopp i miljoner kronor
2024
31 dec
2023
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2 1
Fordringar på koncernföretag 2 097 2 101
Övriga finansiella anläggningstillgångar 17 118 15 697
Summa anläggningstillgångar 19 216 17 799
Fordringar på koncernföretag 26 034 25 868
Övriga omsättningstillgångar 18 37
Kassa och bank 172 2
Summa omsättningstillgångar 26 223 25 907
Summa tillgångar 45 440 43 706
Bundet eget kapital 966 966
Fritt eget kapital 10 263 10 024
Eget kapital 11 229 10 990
Obeskattade reserver 11 13
Långfristiga räntebärande skulder 9 936 7 291
Skulder till koncernföretag 18 252 18 096
Uppskjutna skatteskulder 6 5
Summa långfristiga skulder 28 194 25 393
Kortfristiga räntebärande skulder 456 1 612
Skulder till koncernföretag 5 200 5 417
Övriga kortfristiga skulder 350 281
Summa kortfristiga skulder 6 006 7 310
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 45 440 43 706
===== SIDA 23 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202423
Segmentinformation
Värdeförändringar fastigheter
Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Sverige 1 044 955 948 816 –270 –859 – – 677 –44
Finland 1 799 1 682 1 457 1 370 90 –629 1 8 1 549 748
Frankrike 1 012 697 804 534 509 230 2 1 1 315 765
Benelux 648 586 595 530 8 –37 – – 602 493
Spanien 355 254 324 230 155 61 –20 – 459 291
Tyskland 124 108 119 104 74 –52 – 0 194 52
Övriga Europa 12 12 6 12 –2 –19 – – 4 –8
Ej fördelat – – –63 –44 – – – – –63 –44
Totalt 4 994 4 293 4 191 3 551 563 –1 306 –17 9 4 737 2 254
Marknadssegment
Marknadsvärde
fastigheter
Investeringar
fastigheter
Förvärv
fastigheter
Avyttring
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2024
31 dec
2023
31 dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Sverige 15 101 14 649 635 539 88 186 – –
Finland 19 606 18 175 279 167 439 851 –19 –13
Frankrike 14 515 9 815 103 89 3 725 1 601 –45 –35
Benelux 9 264 8 461 89 79 408 1 096 – –
Spanien 5 485 4 543 23 26 681 1 281 –80 –
Tyskland 1 778 1 295 1 2 357 73 – –30
Övriga Europa 126 124 – – – – – –
Totalt 65 874 57 061 1 129 902 5 698 5 088 –144 –77
===== SIDA 24 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202424
Nyckeltal
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,6 6,4 5,8 6,0 6,3
Överskottsgrad, % 84 83 82 83 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 96 97 95 96 95
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 95
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 4 834 4 331 3 895 3 759 3 480
Antal fastigheter vid periodens utgång 983 903 751 673 673
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,7 6,4 5,7 5,9 6,6
Avkastning på eget kapital, % 13,5 0,0 8,4 36,6 17, 8
Genomsnittlig ränta, % 2,3 1,9 1,7 1,4 1,8
Räntebindning inkl. derivat, år 2,9 2,8 3,2 4,0 3,4
Kapitalbindning, år 3,1 3,1 3,7 4,3 3,4
Soliditet, % 50 50 46 50 48
Belåningsgrad, % 42 41 45 42 43
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,1 4,9 6,5 5,4 6,4
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,4 5,2 7,1 5,8 6,4
Räntetäckningsgrad, ggr 5,0 5,7 7,1 6,5 5,7
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 6,5 8,1 12,7 9,4 6,4
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60
Substansvärde (NAV), kr 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38
Eget kapital, kr 10 7,9 2 95,05 91,33 83,93 55,19
Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91 95,01 91,20 83,84 55,09
Resultat, kr 14,78 –0,82 7, 76 30,09 10,80
Resultat efter utspädning, kr 14,78 –0,82 7, 75 30,04 10,78
Förvaltningsresultat, kr 11,95 11,17 9,71 8,01 6,63
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Kassaflöde, kr 9,85 9,95 8,69 6,59 6,10
Kassaflöde efter utspädning, kr 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 3,50 3,10 2,70 2,15 1,65
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4 338,3 318,0 317, 7 317, 3
Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 318,5 318,0 317,9
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 324,8 317, 8 317, 5 317,1
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,5 325,1 318,3 318,0 317, 7
Data per D-aktie
Börskurs vid periodens utgång, kr 30,95 28,00 26,70 33,40 32,05
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 125,8
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,2 118, 4
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 32–33.
===== SIDA 25 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202425
Aktien och ägarna
Sagax hade vid årets utgång 26 480 (23 512) aktieägare. Börs värdet upp-
gick till 80 428 (97 299) miljoner kronor.
Sagax har tre aktieslag, stam aktier av serie A, B och D. Aktierna är
noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Totalt fanns 466 685 788 aktier utestående vid årets utgång varav
2 000 000 återköpta B-aktier i eget förvar. Enligt bolagsordningen ger
varje D-aktie rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Sagax har med anledning av utnyttjandet av teckningsoptioner under
incitamentsprogram 2021/2024 emitterat 89 804 stamaktier av serie B.
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående
A- och B-aktier. Bolagets verk ställande direktör och styrelse ledamöter
omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under
perioderna 2022–2025, 2023–2026 respektive 2024–2027.
Tecknings kurserna motsvarar B- aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga kurs -
utvecklingen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period. Teck-
ningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsättning
att Sagax aktie har en kursutveckling som är bättre än genomsnittet för
de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till
11,95 (11,16) kronor vilket jämfört med aktiekursen för B-aktien mot -
svarade en multipel om 18,9 (24,9) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 107,91
(95,01) kronor. Substansvärde per A- och B-aktie uppgick till 125,23
(110,90) kronor. Aktie kursen för B-aktien vid årets slut var 210 %
(292 %) av det egna kapitalet per A- och B-aktie och 181 % (250 %) av
substansvärdet per A- och B-aktie.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2024202320222021202020192018201720162015
Börskurs/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/Förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
100
150
200
250
300
350
400
2024202320222021202020192018201720162015
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Nyckeltal per B-aktie
2024
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2020
31 dec
Börskurs vid periodens utgång, kr 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00 169,60
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 11,95 11,16 9,70 7,9 9 6,62
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,85 9,94 8,68 6,58 6,09
Eget kapital efter utspädning, kr 10 7,91 95,01 91,20 83,84 55,09
Substansvärde, kr 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2 66,38
Börskurs/Förvaltningsresultat, ggr 18,9 24,9 24,4 38,2 25,6
Börskurs/Kassaflöde, ggr1) 23,0 2 7,9 2 7, 3 46,4 2 7,9
Börskurs/Eget kapital, % 210 292 259 364 308
Börskurs/Substansvärde, % 181 250 222 311 255
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
===== SIDA 26 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202426
Antal aktier
Antal
aktieägare
1–500 18 599
501–1 000 2 308
1 001–2 000 1 861
2 001–5 000 1 744
5 001–10 000 745
10 001–50 000 879
50 001– 344
Totalt 26 480
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori
Antal
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 24 580 14 %
Privatpersoner bosatta utomlands 342 1 %
Företag/institutioner i Sverige 666 70 %
Företag/institutioner utomlands 892 11 %
Okänd ägartyp – 5 %
Totalt 26 480 100 %
Aktieägare per land
Antal
aktieägare Röstandel
Sverige 25 246 84 %
USA 91 6 %
Norge 192 2 %
Nederländerna 14 1 %
Finland 153 1 %
Övriga 784 7 %
Totalt 26 480 100 %
Största aktieägare 31 december 2024
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 28 598 279 – 7 ,4 % 12,2 %
Vanguard – 9 356 884 7 453 517 3,6 % 2,4 %
Fjärde AP-fonden 821 630 9 797 208 5 476 928 3,4 % 3,3 %
Avanza Pension 41 787 225 362 15 452 805 3,4 % 2,3 %
Länsförsäkringar Fonder – 11 771 634 1 083 832 2,8 % 1,8 %
SEB Investment Management – 12 660 002 – 2,7 % 1,8 %
Handelsbanken Fonder – 9 221 863 3 106 633 2,6 % 1,8 %
Tredje AP-fonden – 11 399 298 – 2,4 % 1,6 %
BlackRock – 10 384 232 56 123 2,2 % 1,5 %
Patrik Brummer med bolag – – 8 357 887 1,8 % 1,2 %
Lannebo Kapitalförvaltning – 8 316 606 – 1,8 % 1,2 %
Carnegie Fonder – 7 249 953 – 1,6 % 1,0 %
Norges Bank Investment Management – 4 231 649 2 539 815 1,5 % 1,0 %
Filip Engelbert med bolag 243 000 1 889 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Cliens Fonder – 5 200 000 – 1,1 % 0,7 %
Andra AP-fonden – 4 993 812 – 1,1 % 0,7 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 4 241 019 – 1,0 % 1,3 %
Nordea Fonder – 4 165 085 – 0,9 % 0,6 %
Erik Selin med bolag 1 178 959 1 768 033 1 036 935 0,9 % 2,1 %
Summa 20 största ägare 22 522 685 209 184 615 49 664 475 60,3 % 68,9 %
Övriga aktieägare 3 958 742 102 758 417 76 596 854 39,3 % 31,1 %
Delsumma 26 481 427 311 943 032 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % –
Totalt 26 481 427 313 943 032 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 355 565 100 912 591 6 311 331 27 ,3 % 44,2 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats.
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 481 427 1,0 26 481 427 ,00 38 % 6 %
B-aktier 313 943 032 0,1 31 394 303,20 45 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %
Summa 466 685 788 70 501 863,10 100 % 100 %
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym
per handelsdag, mkr
31 dec 2024 31 dec 2023
2024
jan-dec
2023
jan-dec
2024
jan-dec
2023
jan-dec
A-aktier 225,00 274,00 1 2 0 1
B-aktier 226,20 2 7 7, 4 0 28 25 91 69
D-aktier 30,95 28,00 51 51 8 7
Aktieägarstruktur 31 december 2024 1)
===== SIDA 27 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202427
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste företagsled -
ningen göra bedömningar och antag anden som påverkar i bokslutet
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnads -
poster samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från
dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat för olika risker som
kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat och finan -
siella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att identifiera och, om
möjligt, bemöta eventuella risker.
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis -
ningen för 2023, på sidorna 50–53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar
har fastigheter motsvarande 99 % av fastighetsvärdet per 31 december
2024 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende
värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid
behäftade med osäkerhet.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig -
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken
för vakanser.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne -
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig -
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran.
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem -
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal
har fasta årliga hyresjusteringar.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte -
risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul -
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli -
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns
tillgängliga på www.sagax.se.
VALUTARISKER
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot
valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den
31 december 2024, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 14 295
(11 838) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i
euro till 34 % (32 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredovis -
ning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar från
dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans dagens
valuta kurser. Per 31 december motsvarade 1 euro 11,49 (11,10) kronor och
1 dansk krona motsvarade 1,54 (1,49) kronor. Intäkts- och kostnads-
poster omräknas till genomsnittskurserna för året, 1 euro motsvarade
11,43 (11,48) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,53 (1,54) kronor.
I enlighet med IAS ® 21 förs valutakurs effekter för utlandsverksam -
het och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga valuta -
kurseffekter redo visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse -
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med -
arbetare och styrelseledamöter att:
i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger
lager- och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per
denna rapports avgivande.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2024
31 dec
2023
31 dec
Förvaltningsfastigheter 4 409 3 861
Övriga tillgångar 108 134
Summa tillgångar 4 518 3 995
Räntebärande skulder 2 891 2 580
Övriga skulder 383 348
Summa skulder 3 273 2 928
Nettoexponering 1 245 1 067
===== SIDA 28 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202428
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –13 175 –6 587 – 6 587 13 175
Belåningsgrad, % 50 45 42 39 36
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 4,5 4,8 5,0 ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 770/+1 922
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter – 881/+897
Hyresintäkter +/– 5 % +2 644/–2 657
Fastighetskostnader +/– 5 % –356/+354
Känslighetsanalys per 31 december 20241)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på
förvaltningsresultat,
årsbasis
Effekt på
resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +56/–56 +46/–46 +46/–46
Hyresintäkter +/–1 % +53/–53 +44/–44 +44/–44
Fastighetskostnader +/–1 % –9/+9 – 7/+7 – 7/+7
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet – 7/+7 – 6/+6 – 6/+6
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –41/+41 –34/+34 –34/+34
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +256/–256 +208/–208 +1 430/–1 430
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2025 +/–10 % +73/–73 +61/– 61 +61/– 61
===== SIDA 29 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202429
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med IAS
34 Delårsrapportering. Begreppet IFRS redovisningsstandarder i
rapporten innefattar tillämpningen av de av EU godkända IFRS redo -
visningsstandarder samt IFRIC ®-tolkningar. Redovisningsprinciper
och beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tilläm -
pades i årsredovisningen för 2023 och ska läsas tillsammans med
denna.
Den 9 april 2024 utfärdade International Accounting Standards
Board (IASB ®) en ny redovisningsstandard, IFRS 18, som kommer att
ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som börjar den
1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämpning. Standar-
den behöver tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU har ännu
inte antagit denna standard. Koncernen har ännu inte utvärderat effek-
terna av IFRS 18.
I oktober 2022 publicerade IASB ändringar i IAS 1 avseende klassifi-
cering av kovenanter, som kort- eller långfristig, med ikraftträdande den
1 januari 2024. Ändringen har inte haft någon inverkan på koncernens
finansiella rapportering.
Inga övriga förändringar av IFRS redovisningsstandarder eller
IFRIC-tolkningar som ännu inte trätt i kraft förväntas ha någon väsent -
lig inverkan på koncernens finansiella rapportering.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis -
ningen för 2023. Inga materiella förändringar avseende transaktioner
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års -
redovisningen för 2023.
HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 17 februari 2025 pressmeddelades att Sagax har genom 4 separata
transaktioner förvärvat sammanlagt 4 fastigheter för motsvarande
420 miljoner kronor. Fastigheterna omfattar en uthyrningsbar area
om 23 400 kvadratmeter och 42 000 kvadratmeter mark, varav 4 200
kvadratmeter upplåts med tomträtt. Årshyran uppgår till motsvarande
29 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 96 % och hyresavta -
lens genomsnittliga återstående löptid till 3,8 år. Av förvärven har mot -
svarande 289 miljoner kronor tillträtts. Återstående 131 miljoner kronor
beräknas tillträdas under det första kvartalet 2025. Förvärven kommer
att redovisas i Sagax segment Benelux (218 miljoner kronor), Frankrike
(131 miljoner kronor) samt Spanien (71 miljoner kronor).
Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter årets utgång.
Övriga upplysningar
===== SIDA 30 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202430
Stockholm den 21 februari 2025
AB SAGAX (publ)
Organisationsnummer 556520-0028
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig
görande den 21 februari 2025, klockan 08.00, CET.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
===== SIDA 31 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202431
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540, david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540, agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se.
Årsredovisning 2024 Vecka 16, 2025
Årsstämma 2025 8 maj 2025
Delårsrapport januari – mars 2025 8 maj 2025
Delårsrapport januari – juni 2025 14 juli 2025
Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
Mars 2025
■ Sista dag för handel inklusive rätt till utbetalning av utdelning 27 mars 2025
■ Första dag för handel exklusive rätt till utbetalning av utdelning 28 mars 2025
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2025
Kalendarium
===== SIDA 32 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202432
Definitioner
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckeltal är att de används av
företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter värdefull information.
Nedanstående tabell redogör för definitionen av Sagax nyckeltal. Beräkningen av de alternativa nyckeltalen framgår separat på efterföljande sidor.
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2 under
året.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under året.
Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella kostnader i
förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera
resultat på koncernens tillgångar oaktat
finansieringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets
utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar
vid årets utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Årets driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, justerat för fastig -
heternas innehavstid under året och omräknat till balansdagens valuta -
kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång
i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits
till eget kapital hänförligt till D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid årets utgång.
Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till hyresvärde
direkt efter årets utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska
utnyttjande graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med återläggning av tomträtts -
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets
utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administration
med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag
under året.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året
reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt
antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och
B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för
bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela
rapporteringsåret samt under hela jämförelseåret. Projektfastigheter
samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda
fastigheter.
===== SIDA 33 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202433
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Kassaflöde per A- och B-aktie
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture och
intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter
utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till D-aktier
för året.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa -
flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av
A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade
joint venture och intresseföretag.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier
samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt EMTN-
program/Totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade aktier
samt marknadsvärdet på aktier i noterade joint venture och intresseföretag
i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/Totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i noterade
joint venture och intresseföretag i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till vägt
genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till D-aktiers del
av resultatet för året.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på A- och
B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna
tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att säker -
ställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture och
intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och intresse -
företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella
kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och kostnader
i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier med
återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. Återläggning
av motsvarande poster avseende joint venture och intresseföretag görs
på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/Totala
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sannolikt
att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.
===== SIDA 34 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202434
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller.
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 5 274 –13
Genomsnittligt eget kapital 39 191 35 020
Avkastning på eget kapital 13,5 % 0,0 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 4 326 3 881
Finansiella kostnader 947 765
Resultat före finansiella kostnader 5 274 4 646
Genomsnittliga totala tillgångar 78 727 72 751
Avkastning på totalt kapital 6,7 % 6,4 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 4 631 4 182
Totalt uthyrningsbar area,
tusental kvm 4 834 4 331
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 97 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 35 134 30 343
Totala tillgångar 84 044 73 410
Belåningsgrad 42 % 41 %
Direktavkastning
Driftnetto 4 191 3 551
Återläggning av tomträttsavgäld –32 –27
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 184 232
Valutaomräkning till balansdagskurs 17 –100
Justerat driftnetto 4 360 3 656
Fastigheternas redovisade värde 65 874 57 061
Direktavkastning 6,6 % 6,4 %
EBITDA
Driftnetto 4 191 3 551
Central administration –187 –182
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 527 653
EBITDA 4 531 4 023
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941 36 578
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 36 522 32 159
Antal aktier, 1 000 st 338 424 338 335
Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 444 338 477
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 10 7,9 2 95,05
Eget kapital per A- och B-aktie
efter utspädning, kr 10 7,91 95,01
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 5 323 4 557
Hyresvärde 5 553 4 738
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 414 3 785
Återläggning av tomträttsavgäld –32 –25
Justerat driftnetto 4 382 3 760
Fastigheternas redovisade värde 65 874 57 061
Framåtriktad direktavkastning 6,7 % 6,6 %
Framåtriktad EBITDA
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 414 3 785
Central administration –187 –182
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 527 653
Framåtriktad EBITDA 4 754 4 256
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 5 274 –13
Skatt 714 158
Värdeförändringar –1 661 3 737
Förvaltningsresultat 4 326 3 881
– varav hänförligt till minoritetsägare 30 –
– varav hänförligt till moderbolagets ägare 4 296 3 881
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets
ägare 4 296 3 881
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253
Justerat förvaltnings resultat 4 044 3 628
Genomsnittligt antal A- och
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 465 325 123
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 11,95 11,16
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 4 994 4 293
Förvärvade och sålda fastigheter –716 –163
Valutajustering1) – –12
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
exklusive valutaeffekter 4 278 4 118
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 5 732 159
Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 477 653
Ej kassaflödes påverkande poster –2 460 2 803
Betald skatt –162 –130
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253
Kassaflöde 3 334 3 232
Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,85 9,94
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande
period.
===== SIDA 35 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202435
1) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
2) IFRS-nyckeltal.
Beräkning av de alternativa nyckeltalen framgår av nedanstående tabeller, forts.
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Nettoskuld
Se sidan 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 35 134 30 343
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 1) –9 496 –8 030
Likvida medel –287 –28
Nettoskuld enligt EMTN-program 25 352 22 285
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 25 352 22 285
Totala tillgångar 84 044 73 410
Nettoskuld enligt EMTN-program/Totala tillgångar 30 % 30 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 24 367 20 804
EBITDA 4 531 4 023
Nettoskuld/EBITDA 5,4 x 5,2 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 24 367 20 804
EBITDA, framåtriktad 4 754 4 256
Nettoskuld/EBITDA framåtriktad 5,1 x 4,9 x
Nettoskuld/totala tillgångar
Nettoskuld 24 367 20 804
Totala tillgångar 84 044 73 410
Nettoskuld/totala tillgångar 29 % 28 %
Resultat per A- och B-aktie 2)
Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 5 255 –13
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253
Justerat resultat efter skatt 5 002 –266
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 14,78 –0,82
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 4 326 3 881
Återläggning förvaltnings resultat
joint venture och intresseföretag –1 108 –937
Utdelning från joint venture och intresseföretag 527 653
Finansiella kostnader inkl. leasing 947 765
Justerat förvaltnings resultat före
finansiella kostnader 4 693 4 362
Räntetäckningsgrad 5,0 x 5,7 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 4 326 3 881
Finansnetto 786 550
Förvaltningsresultat före finansnetto 5 112 4 431
Räntetäckningsgrad 6,5 x 8,1 x
Belopp i miljoner kronor
2024
jan-dec
2023
jan-dec
Soliditet
Eget kapital 41 803 36 578
Totala tillgångar 84 044 73 410
Soliditet 50 % 50 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 40 941 36 578
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419
Återläggning av derivat 71 21
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 185 3 882
Återläggningar hänförliga till joint
venture och intresseföretag 1 605 1 474
Substansvärde (NAV) 42 382 37 537
Substansvärde (NAV) per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 125,23 110,90
Säkerställda skulder/Totala tillgångar
Säkerställda skulder 4 937 2 309
Totala tillgångar 84 044 73 410
Säkerställda skulder/Totala tillgångar 6 % 3 %
Överskottsgrad
Driftnetto 4 191 3 551
Hyresintäkter 4 994 4 293
Överskottsgrad 84 % 83 %
===== SIDA 36 =====
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt
industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2024 uppgick till 4 834 000 kvadratmeter fördelat på 983 fastigheter.
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Mer information finns på www.sagax.se.