Kvartalsrapport Q4 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2025
AB Sagax är ett fastighetsbolag 
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri

===== SIDA 2 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20252
RÄKENSKAPSÅRET 2025
  ■  Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 miljoner kronor (4 994 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 4 442 (4 296) miljoner kronor. 
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 (11,95) kronor.
  ■  Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 171 (558) miljoner kronor.
  ■  Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −13 (1 104) miljoner kronor.
  ■ Årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 048 (5 255) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor,  
motsvarande 9,89 (9,85) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 5 272 (6 683) miljoner kronor varav 4 733  (5 698) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv. 
  ■ Under året investerade Sagax 1 403 miljoner kronor i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam.
  ■ Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till  3,70 (3,50) kronor. Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per  
    D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelningsförslagen är i enlighet med bolagets utdelningspolicy.
FJÄRDE KVARTALET 2025
  ■ Hyresintäkterna ökade med 6 % till 1 390 miljoner kronor (1 315 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
  ■  Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 1 106 (1 079) miljoner kronor.
  ■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 3 % till 3,08 (3,00) kronor.
  ■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 686 (101) miljoner kronor.
  ■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 66 (29) miljoner kronor.
  ■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 799 (999) miljoner kronor.
  ■  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 784 (882) miljoner kronor,  
motsvarande 2,13 (2,42) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
  ■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 615 (841) miljoner kronor varav  1 675 (611) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
PROGNOS FÖR 2026
För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med 
 nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 500 miljoner kronor. 
Bokslutskommuniké 2025
Nyckeltal i urval
2025  
jan–dec
2024 
 jan–dec
2023 
 jan–dec
2022  
jan–dec
2021  
jan–dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9  
   Förändring jämfört med föregående år, % 4  7  15  21  21 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04 
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70  3,50  3,10  2,70  2,15 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,8  5,4  5,2  7,1   5,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  5,0  5,7  7,1   6,5 
Belåningsgrad vid årets utgång, % 44  42  41  45  42 
Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 68 283  65 874  57 061  52 682  46 067 
Fastigheternas direktavkastning, % 6,5  6,6  6,4  5,8  6,0 
Avkastning på eget kapital, % 9,6  13,5  0,0  8,4  36,6 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.

===== SIDA 3 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20253
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom 
segmentet lager och lätt industri. 
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets 
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
  ■  Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och 
starka kassaflöden.
  ■  Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv  
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
  ■  Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än  
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
  ■  Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till  
 lägst 15 % per år.
  ■  Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst  
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem 
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget 
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att 
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska 
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet 
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt 
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter. 
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta 
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta 
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax 
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar 
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt 
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas 
kapital.
Diagrammet på sidan 4  visar att Sagax kassaflöde från den löpande 
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden 
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint 
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande 
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte 
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder 
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar 
även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor. 
Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det 
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors 
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst 
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte  
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter 
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall rullande 12 
månader
Femårigt  
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 10 % 14 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka 
med minst 15 % per år 4 % 15 %
Avkastning på eget kapital
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20252024202320222021
 Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
 Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
 Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Förvaltningsresultat per A- och B-aktieFörvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
3
6
9
12
15
20252024202320222021
0
6
12
18
24
30
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år 
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 % 
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
 Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader 
 Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år 
 Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %

===== SIDA 4 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20254
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning 
om högst 2,00 kronor per aktie och har rätt till maximalt 35 kronor 
per aktie av eget kapital. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå 
investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning sam -
tidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B 
begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax 
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför 
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då 
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för 
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax 
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha 
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt. 
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi 
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av 
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel 
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster 
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets 
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i 
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall. 
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt 
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden: 
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att 
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som  
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en 
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en  
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga  
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde  skapande. Således  
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs  modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är 
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan 
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda 
representanter för före  tagets värderingar och kultur. 
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa 
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2024.
Fastigheternas marknadsvärde och area
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
2025202420232022202120202019201820172016
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
90 000
 Uthyrningsbar area
 Marknadsvärde
Förvaltningsresultat och kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
2025202420232022202120202019201820172016
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
 Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
  Kassaflöde från den löpande verksamheten  före förändring  
av rörelsekapital, rullande 12 månader

===== SIDA 5 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20255
Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Silkeborgvej 140–142 i Horsens, Danmark. Fastigheten omfattar 6 700 kvadratmeter verk -
stadslokaler och är fullt uthyrd.

===== SIDA 6 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20256
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och 
med december 2025. Balansposterna avser ställningen vid årets utgång. 
Jämförelseposterna avser motsvarande period före  gående år respektive 
ställningen vid årets utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade 
med 3 % till 4 442 (4 296) miljoner kronor främst till följd av fastig  hets-
förvärv, indexuppräkning av hyres  intäkter samt högre förvaltnings-
resultat från joint venture och intresse  företag. Förvaltningsresultatet 
per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 12,38 (11,95) kronor. 
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 171 (558) miljo-
ner kronor, varav −41 (12) miljoner kronor avsåg värde  förändringar på 
fastigheter i joint venture och intresseföretag. 
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 
−13 (1 104) miljoner kronor varav −25 (−81) miljoner kronor avsåg 
värdeförändringar på finansiella instrument i joint venture och intresse -
företag. 
Årets resultat uppgick till 4 081 (5 274) miljoner kronor varav 
4 048 (5 255) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare. 
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick 
därmed till 32 (19) miljoner kronor och är hänförligt till French Wholesale 
Properties – FWP ("FWP"). Under året förvärvade Sagax 18 % av FWP för 
690 miljoner kronor varvid Sagax ägarandel uppgick till 95 % vid årets slut.
Resultat, intäkter och kostnader
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 (4 994) miljoner kronor. Intäk-
terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike, 
Benelux, Spanien och Tyskland samt av indexupp räkning av hyresintäkter. 
Av årets hyresintäkter genererades 79 % i euro. Exklusive valuta -
effekter ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1,8 % (3,9 %). 
De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Sverige 2,7 %, 
Benelux 2,5 % och Spanien 2,0 %. Den vägda inflationen i Sagax segment 
under samma period uppgick till 0,9 % (1,4 %) i årstakt.
Övriga intäkter minskade till 24 (69) miljoner kronor främst till följd 
av högre försäkringsersättningar under jämförelseperioden.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
Hyresintäkter 5 378  4 994 
Förvärv och avyttringar –823  –404 
Valutajustering1) –  –116 
Summa 4 555  4 474 
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.
Förvaltningsresultat
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2025202420232022202120202019201820172016
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
 Förvaltningsresultat per kvartal
 Rullande 12 månader
Ekonomisk uthyrningsgrad
70
75
80
85
90
95
100
2025202420232022202120202019201820172016
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
 Uthyrningsgrad
 Genomsnitt senaste 12 månaderna
Hyresintäkter
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
2025202420232022202120202019201820172016
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
5 600
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
 Hyresintäkter per kvartal
 Rullande 12 månader
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
0
2
4
6
8
10
jan–dec 
2025
jan–dec 
2024
jan–dec 
2023
jan–dec 
2022
jan–dec 
2021
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive 
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
  Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive  
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år 
 Inflation rullande 12 månader

===== SIDA 7 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20257
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under 
året har vakans  värdet ökat med 218 (199) miljoner kronor till följd av 
avflyttningar och minskat med 207 (156) miljoner kronor till följd av 
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter ökade vakansvärdet med 
8 (minskade med 11) miljoner kronor och uppgick till 48 (42) miljoner 
kronor på årsbasis vid årets slut. Under året förvärvade och avyttrade 
fastig heter samt utrangerade byggnader ökade vakansvärdet med 1 (13) 
miljoner kronor netto. Valutakursförändring minskade vakansvärdet 
med 9 (ökade med 4) miljoner kronor. Sammantaget uppgick vakans -
värdet till 241 (231) miljoner kronor vid årets slut. 
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 285 (201) miljoner kronor var vid 
årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 275 (196) miljoner 
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres  avtal omfattande 10 (5) 
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som 
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 235 miljo -
ner kronor under 2026 och 13 miljoner kronor under 2027. Uthyrningar 
av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade 
vakansvärdet med 41 (43) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande 
ett hyresvärde om 32 miljoner kronor sker under 2026. Det justerade 
vakansvärdet uppgick till 485 (389) miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 521 (483) 
miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd 
exklusive valutaeffekter ökade med 0,9 %, motsvarande 4 miljoner kro -
nor jämfört med samma period före  gående år. Den vägda infla  tionen 
under året uppgick till 0,9 % varför de reala kostnaderna var oföränd -
rade. 
Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 311 (272) miljoner kronor 
och övriga fastighetskostnader ökade till 128 (117) miljoner kronor till 
följd av fastighetsförvärv. Motsvarande kostnader i jämförbart bestånd 
är i nivå med föregående år. 
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 188 (187) miljoner 
kronor, motsvarande 3,5 % (3,7 %) av årets hyresintäkter. 
Sagax hade vid årets utgång 105 (98) medarbetare. Funktioner 
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad. 
Sagax har kontor i  Barcelona, Frankfurt,  Helsingfors, Köpenhamn, 
Lyon, Madrid,  Paris, Rotterdam och Stockholm. 
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 40 
Finland 29 
Frankrike 15 
Nederländerna 8 
Spanien 9 
Tyskland 3 
Danmark 1 
Totalt 105 
Ingångna och uppsagda hyresavtal
   Inflyttningar   Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
Antal  
avtal
Hyresvärde, 
 mkr
2026 26  32  134  235 
2027 2  3  9  13 
2028 1  5  7  28 
2029 1  2  –  – 
Totalt 30  41  150  275 
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
Ingående vakans respektive år 231  182 
Inflyttningar –207  –156 
Avflyttningar 218 199 
Förändring av lämnade rabatter 8  –11 
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 33  20 
Vakansvärde, avyttrade fastigheter –26  –7 
Utrangering av byggnader –6  – 
Valutakursförändring –9  4 
Utgående vakansvärde 241 231 
Uppsagt för omförhandling 10 5 
Uppsagda avtal, ej avflyttat 275 196 
Uthyrning, ej inflyttat –41  –43 
Justerat utgående vakansvärde 485 389 
Vakanser 1 januari 2026
Marknadssegment
Hyresvärde, 
mkr
Vakansvärde,  
mkr1)
Ekonomisk  
vakansgrad1)
Uthyrningsbar  
area, kvm
Vakant  
area, kvm
Areamässig  
vakansgrad
Sverige 1 168  63  5 % 947 000  47 000  5 %
Finland 1 776  73  4 % 1 457 000  64 000  4 %
Frankrike 1 265  47  4 % 1 184 000  47 000  4 %
Benelux 847  29  3 % 872 000  27 000  3 %
Spanien 462  19  4 % 678 000  20 000  3 %
Tyskland 169  11  6 % 164 000  13 000  8 %
Danmark2) 52  –  – 69 000  –  – 
Totalt 5 739  241  4 % 5 371 000  219 000  4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
2) Marknadssegmentet Övriga Europa har under det fjärde kvartalet 2025 bytt namn till Danmark.

===== SIDA 8 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20258
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Årets resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 1 009 
(783) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 1 225 
(1 108) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till −41 (12) 
miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −25 (−81) 
miljoner kronor. Skatte  kostnad på resultat från joint venture och 
intresse  företag uppgick till 138 (256) miljoner kronor. För ytterligare 
information se sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 64 (162) miljoner kronor, varav 61 
(117) miljoner kronor avsåg ränteintäkter från börsnoterade obligationer 
och andra finansiella placeringar. 
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten  avseende 
koncernens leasingskulder, ökade till −1 025 (−912) miljoner kronor. 
Ökningen beror främst på högre genomsnittlig skuld under året. 
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till 
−41 (−36) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts-
avgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas 
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 98 % 
(99 %) av marknadsvärdet externt värderade. Fastig  heternas värde -
förändring uppgick till 212 (546) miljoner kronor varav orealiserad 
värdeförändring uppgick till 164 (563) miljoner kronor och realiserad 
värdeförändring till 48 (−17) miljoner kronor. Av den orealiserade 
värde förändringen var −126 (652) miljoner kronor hänförlig till för -
valtning och 289 (−89) miljoner kronor relaterat till allmän marknads -
värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 12 (1 184) mil-
joner kronor varav realiserade värdeförändringar uppgick till 16 (−17) 
miljoner kronor och orealiserade värdeförändringar till −4 (1 202) miljo-
ner kronor. Omvärderingar av börs noterade instrument medförde en ore-
aliserad värdeförändring om −46 (1 185) miljoner kronor. Föregående år 
ingick en orealiserad omvärdering till marknadsvärde om 1 185 miljoner 
kronor av Sagax innehav i NP3 fastigheter AB utan motsvarighet i år. 
Omvärdering av finansiellt instrument hänförligt till joint venture 
uppgick till  21 (61) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänför -
lig till räntederivat uppgick till  21 (−49) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 405 (458) miljoner kronor be-  
stående av en aktuell skattekostnad om 307 (194) miljoner kronor och en 
uppskjuten skattekostnad om 98 (264) miljoner kronor. 
Koncernens uppskjutna skatte  skuld uppgick till 4 286 (4 289) mil -
joner kronor vid årets slut. Uppskjutna skattefordringar avseende acku -
mulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument uppgick 
till 244 (163) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av  
rörelse  kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Förändringar 
av rörelsekapitalet påverkade kassa  flödet med −23 (−235) miljoner 
 kronor. Investerings  verksamheten påverkade kassaflödet med −7 299   
(−5 732) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten 
uppgick till 3 411 ( 2 639) miljoner kronor. Sammantaget har likvida 
medel förändrats med −270 (259) miljoner kronor under året.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden 
såsom rapportering och aktiemarknads  information.  Tjänster  mellan 
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till  ämpning 
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern  företag uppgick 
till 133 (127) miljoner kronor.

===== SIDA 9 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20259
PROGNOS FÖR 2026
För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets 
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med 
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar 
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 500 miljoner kronor. 
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs  rapporter och 
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv  månaders­
basis per 1 januari. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med 
en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte 
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, 
valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar. 
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års  basis 
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets­
kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat 
för innehavstid. Kostnaderna för  central administration har baserats 
på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräk ­
nats utifrån ränte  bärande skulder och tillgångar på balansdagen. 
 Kostnaderna för de ränte  bärande skulderna har baserats på koncernens 
beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan ­
sieringskostnader och kostnader avseende på balans  dagen outnyttjade 
kredit  faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent  ligt tomträtts­
avgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. 
Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej 
beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (17 %) 
schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs 
om 10,82 kronor, vilket innebär en 5,8 % lägre kurs jämfört med 11,49 
kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari 
2025. Per 1 januari 2026 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro. 
Exklusive valutaeffekter steg intjäningsförmågans driftnetto och resul ­
tat efter skatt under året med 7,5 % respektive 6,2 %.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade 
enligt samma principer som för Sagax med be  aktande av resultat­
andelens storlek.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jan 2026 1 jan 2025
Hyresvärde 5 739  5 553 
Vakans –241  –231 
Hyresintäkter 5 498  5 323 
Fastighetskostnader –980  –909 
Driftnetto 4 517  4 414 
Central administration –188  –187 
Joint venture och intresseföretag 1 323  1 162 
Finansnetto –1 054  –859 
Leasingkostnader –41  –36 
Förvaltningsresultat 4 558  4 494 
  –  varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav 
utan bestämmande inflytande 12  61 
Skatt –729  –764 
Resultat efter skatt 3 829  3 730 
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 817  3 669 
  – varav ägare av D-aktier 253  253 
  – varav ägare av A- och B-aktier 3 564  3 416 
Framåtriktad direktavkastning, % 6,6  6,7 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,7  5,1 
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare   
enligt aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
20252024202320222021
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 
enligt aktuell intjäningsförmåga 
Mkr
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat
Direktavkastning och låneränta
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
2025202420232022202120202019201820172016
 Sagax fastigheters direktavkastning
 Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och 
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
2025202420232022202120202019201820172016
  Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den  
genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder

===== SIDA 10 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202510
Per 31 december 2025 omfattade fastighetsbeståndet 1 043 (983) fastig­
heter med en uthyrningsbar area om 5 371 000 (4 834 000) kvadrat­
meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 739 (5 553) 
respektive 5 498 (5 323) miljoner kronor vid årets utgång. Detta mot­
svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under året investerat 5 711 (6 827) miljoner kronor varav  
4 733 (5 698) miljoner kronor avsåg fastighets  förvärv. Antalet förvär ­
vade fastigheter uppgick till 68 (85).
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 978 (1 129) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets­
beståndet. 325 (279) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna  
och 384 (510) miljoner  kronor nyproduktion. Därutöver investerades  
198 (233) miljoner  kronor i samband med nyuthyrningar och 71 (107) 
miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 70 (53) 
miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder.  
 
AVYTTRINGAR
Under året har 15 (5) fastigheter med ett redovisat värde om 439 (144) 
miljoner kronor avyttrats. 
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt  avkastningen för året uppgick till 6,5 % (6,6 %). Framåt  riktad 
direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,7 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari–december 2025
Marknadssegment
Fastighetsförvärv, 
mkr
Fastighetsförvärv, 
antal fastigheter
Befintligt bestånd, 
mkr Totalt, mkr
Andel av totala 
investeringar Avyttringar, mkr
Avyttringar,  
antal fastigheter
Nettoinvesteringar, 
mkr
Sverige –  –  333  333  6 % –  –  333 
Finland 133  3  404  537  9 % –350  9  186 
Frankrike 1 174  25  88  1 262  22 % –89  6  1 173 
Benelux 1 397  10  115  1 512  26 % –  –  1 512 
Spanien 1 181  9  31  1 212  21 % –  –  1 212 
Tyskland 307  5  7  314  5 % –  –  314 
Danmark1) 541  16  –  541  9 % –  –  541 
Totalt 4 733  68  978  5 711  100 % –439  15  5 272 
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under det fjärde kvartalet 2025 bytt namn till Danmark.
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 januari 2026
Marknadsvärde 
Antal fastigheter 
Uthyrningsbar 
area, kvm  
Vakant area, 
kvm Hyresvärde, mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad 
årshyra, mkr Marknadssegment Mkr  Andel  kr/kvm 
Sverige 15 282  22 % 16 100  128  947 000  47 000  1 168  95 % 1 106 
Finland 18 339  27 % 12 600  249  1 457 000  64 000  1 776  96 % 1 702 
Frankrike 14 901  22 % 12 600  329  1 184 000  47 000  1 265  96 % 1 218 
Benelux 10 276  15 % 11 800  167  872 000  27 000  847  97 % 818 
Spanien 6 811  10 % 10 100  133  678 000  20 000  462  96 % 443 
Tyskland 1 981  3 % 12 100  19  164 000  13 000  169  94 % 159 
Danmark1) 693  1 % 10 000  18  69 000  –  52  100 % 51 
Totalt 68 283  100 % 12 700  1 043  5 371 000  219 000  5 739  96 % 5 498

===== SIDA 11 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202511
HYRESAVTALSSTRUKTUR  
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig  heterna 
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för  
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela ­
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av 
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid årets utgång på 2 697 (2 557) hyres­
avtal. I  tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres  avtal i relation 
till koncernens årshyra vid årets utgång. Av tabellen framgår att 2 692 
(2 550) hyres avtal hade ett enskilt hyres  värde understigande 1 % av 
koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal mot ­
svarade 93 % (91 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 5 (7) 
hyres avtal med ett hyres  värde motsvarande 1–2  % av koncernens års ­
hyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 7 % (9 %) av Sagax årshyra. 
Inget av Sagax hyres  avtal hade ett årligt hyres  värde uppgående till mer 
än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade inget hyres  avtal 
för mer än 2 % av koncernens årshyra). 
Sagax årshyra fördelades vid årets slut på 1 466 (1 407) hyresgäster. 
Av tabellen nedan framgår att 73 % (70 %) av koncernens årshyra utgjor ­
des av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av  koncernens 
årshyra, 11 % (11 %) av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var 
och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % (19 %) av koncer­
nens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än 
2 % av koncernens årshyra.  De 6 största hyresgästerna är i bokstavsord ­
ning Baxterkoncernen, Groupe Colas, Metro France, Nokia och Saint ­
Gobain samt verksamheter med statligt och kommunalt ägande.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag 
inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna. 
Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet, 
innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för  14 % (15 %) 
respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres­
gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och 
hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet 
nedan. 
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa 
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta 
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings ­
grad. Avtal som representerar 48 % av årshyran förfaller år 2030 eller 
senare. Mellan åren 2026 och 2029 förfaller årligen 11–16 % av årshyran. 
Fördelning av hyresavtal
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra
Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig 
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2 % –  –  –  –  – 
1–2 % 365  7  5  73  5 
< 1 % 5 133  93  2 692  2  5 
Totalt 5 498  100  2 697  2  5 
Löptider för hyresavtal
Antal
hyresavtal
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2026 917  773 000  855  16 %
2027 565  733 000  731  13 %
2028 411  566 000  661  12 %
2029 236  562 000  631  11 %
2030 142  561 000  484  9 %
>2030 426  1 958 000  2 136  39 %
Totalt 2 697  5 153 000  5 498  100 %
Fördelning av hyresgäster 
Andel av 
kontrakterad 
årshyra 
Årshyra Antal  
hyresgäster1)
Antal  
hyresavtal
Genomsnittlig  
årshyra, mkr
Hyres- 
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 854  16  5  176  171  7 
1–2 % 625  11  8  115  78  5 
< 1 % 4 019  73  1 453  2 406  3  4 
Totalt 5 498  100  1 466  2 697  4  5 
1)  Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upp -
tagna som en hyresgäst.
Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra 
IT, utveckling, utbildning 5 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Övrigt 15 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 13 %
Tillverkningsindustri 17 % Tillverkningsindustri 18 %
 Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
 Fordon 13 %
 Fastighetsservice 8 %
 Byggmaterial 6 %
 Logistik 6 %
 IT, utveckling, utbildning 5 %
 Medicin, medicinteknik 5 %
 Produktion, fastigheter 5 %
 Media 3 %
 Stat, kommun 2 %
 Övrigt 14 %
Förfalloår årshyra
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
>2040204020392038203720362035203420332032203120302029202820272026
Förfalloår årshyra
Mkr

===== SIDA 12 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202512
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings­
standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt 
värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig  heternas 
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings  företag 
och uppdateras kvartalsvis. 
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 1 043 (983) 
fastig heter fastställdes per 31 december 2025 till 68 283 (65 874) 
miljoner kronor. Valuta  kursförändringar under året har medfört att 
fastighets  värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har 
förändrats med −3 027 (1 567) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 164 (563) miljo ­
ner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,2 % (0,9 %). Under 
samma period var den vägda inflationen 1,1 % (1,6 %) i de marknader 
där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till 
–0,8 % (–0,7 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var −126 miljoner kronor 
hänförlig till förvaltning och 289 miljoner kronor relaterat till allmän 
marknadsvärdeförändring. 
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade 
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 98 % av 
fastighetsvärdet har per 31 december 2025 värderats av auktoriserade 
fastig hets värderare från oberoende värderings  företag. 
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes ­
kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes­
beräknas. Kalkyl  perioden har anpassats efter åter stående löptid av 
befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl  perioden 
uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning 
för 2024 sidan 94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–17,5 %), kalkyl­
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–17,5 %) och direkt­
avkastningskrav för restvärdes  bedömning (4,8–14,0 %) baseras på 
analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm ­
ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads  position. 
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde  
och restvärden uppgick till 7,9 % (8,0 %) respektive 8,0 % (8,1 %) för  
fastig  hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 
6,3 % (6,4 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874  983 
Förvärv av fastigheter 4 733  68 
Investeringar i befintligt bestånd 978  – 
Avyttring/utrangering av fastigheter –439  –15 
Avstyckning och sammanläggning av fastigheter –  7 
Omräkningseffekt valuta –3 027  – 
Orealiserad värdeförändring 164  – 
Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283  1 043 
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 373  7 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan–dec 2025
Uthyrningar/omförhandlingar 670 
Avflyttningar/omförhandlingar –796 
Allmän marknadsvärdeförändring 289 
Totalt 164 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan–dec 2025
Kvartal 1 –67 
Kvartal 2 –213 
Kvartal 3 –173 
Kvartal 4 618 
Totalt 164 
Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde
 Sverige 22 % (15 282 mkr) 
 Finland 27 % (18 339 mkr)
 Frankrike 22 % (14 901 mkr)
 Benelux 15 % (10 276 mkr)
 Spanien 10 % (6 811 mkr)
 Tyskland 3 % (1 981 mkr)
 Danmark 1 % (693 mkr)
Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde
 Sverige 20 % (1 168 mkr)
 Finland 31 % (1 776 mkr)
 Frankrike 22 % (1 265 mkr)
 Benelux 15 % (847 mkr)
 Spanien 8 % (462 mkr)
 Tyskland 3 % (169 mkr)
 Danmark 1 % (52 mkr)

===== SIDA 13 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202513
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan 
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att 
nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är 
aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 740 miljoner 
kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 284 
(3 734) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar 
uppgick till 16 470 (15 170) miljoner kronor varav 95 % bestod av Hemsö 
Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Investment AB 
samt Fastighetsbolaget Emilshus AB. 
Under året bidrog investeringarna i joint venture och intresse företag 
med sammanlagt 1 225 (1 108) miljoner kronor till förvaltnings resultatet 
och med 549 (477) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värde-
förändringar på fastig heter uppgick till –41 (12) miljoner kronor och av 
värde förändringar på derivat till –25 (–81) miljoner kronor. 
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 101 (118) miljo-
ner kronor i joint venture och intresseföretag. 
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje  
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i  Sverige, Tyskland och Finland. 
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter. 
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB. 
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter 
i  Sverige. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av 
fastighetsförvaltningen. 
Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 184 miljoner 
kronor återfanns i Stockholm per 31 december 2025. 
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB. 
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt 
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat -
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru  handel. 
Merparten av fastigheterna är belägna i  universitets- och regionstäder. 
Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning. 
Certus Properties AS (Certus)
Sagax äger 50 % av Certus, resterande del ägs av Swiss Life Investment 
Management Holding AG. Verksamheten består i att äga och förvalta 
fastigheter i Finland. Hyresvärdet uppgår till 39 miljoner kronor och 
den uthyrningsbara arean uppgår till 26 000 kvadrat  meter. Därutöver 
har Certus pågående byggprojekt motsvarande en uthyrningsbar area 
om 27 000 kvadratmeter. Sagax  ombesörjer ekonomisk förvaltning och 
fastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG 
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet 
i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 562 (3 378) 
miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 728 (3 478) miljoner 
kronor per 31 december 2025. 
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter 
med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet 
omfattade 633 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 26,1 
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 578 miljoner kronor per  
31 december 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.  
För mer information se www.np3fastigheter.se.
 
Nyfosa AB (Nyfosa)  
Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa. 
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 344 (4 856) miljo -
ner kronor och det redovisade värdet till 2 856 (    2 809) miljoner kronor 
per 31 december 2025. 
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska 
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner. 
Fastighetsbeståndet omfattade 490 fastigheter med ett sammanlagt  
fastighetsvärde om 38,8 miljarder kronor och ett hyresvärde om  
3 836 miljoner kronor per 31 december 2025. Nyfosa är börsnoterat på 
 Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet  
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 943 
(1 395) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 328 (982) miljoner 
kronor per 31 december 2025. 
Emilshus är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastig-
heter med hög direktavkastning främst i södra Sverige. Fastighets-
beståndet omfattade 233 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde 
om 12,3 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 081 miljoner kronor  
per 31 december 2025. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm, 
Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag

===== SIDA 14 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202514
Sagax joint venture
 Hemsö Söderport
2025, jan– dec 2024, jan–dec 2025, jan– dec 2024, jan–dec
Sagax ägarandel, % 15  15   50  50 
Sagax andel av totalresultat, mkr 188  238   255  224 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 325  318   243  235 
         
Hyresintäkter, mkr 5 149  5 130   1 095  1 096 
Förvaltningsresultat, mkr 2 541  2 498   486  469 
Årets resultat, mkr 1 896  1 886   510  448 
31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024
Redovisat värde för innehavet, mkr 5 093  4 799   2 711  2 702 
Antal fastigheter 478  477   84  86 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 87 231  85 973   14 634  14 688 
Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000  2 425 000   770 000  778 000 
Hyresduration, år 9,1  9,1   3,7  3,9 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98  98   95  94 
Räntebärande skulder, mkr 51 241  52 185   7 721  7 709 
Kapitalbindning, år 4,6  5,0   2,2  3,1 
Räntebindning, år 4,0  4,8   1,6  2,1 
Marknadsvärde för derivat, mkr –723  –604    –53  –54 
Ess-Sierra Certus
2025, jan– dec 2024, jan–dec 2025, jan– dec 2024, jan–dec
Sagax ägarandel, % 50  50  50  – 
Sagax andel av totalresultat, mkr 26  22  7  – 
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 25  24  –3  – 
       
Hyresintäkter, mkr 104  99  13  – 
Förvaltningsresultat, mkr 50  48  –6  – 
Årets resultat, mkr 52  44  24  – 
31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024
Redovisat värde för innehavet, mkr 298  282  355  – 
Antal fastigheter 39  39  9  – 
Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 505  1 484  851  – 
Uthyrningsbar area, kvm 184 000  184 000  26 000  – 
Hyresduration, år 6,5  6,6  7, 5   – 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100  100  88  – 
Räntebärande skulder, mkr 844  843  203  – 
Kapitalbindning, år 2,0  3,0  –  – 
Räntebindning, år 1,2  2,0  –  –

===== SIDA 15 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202515
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 31 december 2025 till 42 792  
(41 803) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsak  ligen ökat 
till följd av ett totalresultat om 3 129 miljoner kronor, minskat till följd 
av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner kro -
nor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om –714 
miljoner kronor huvudsakligen hänförlig till att Sagax under året förvär -
vade 18 % av French Wholesale Properties – FWP varvid ägarandelen 
uppgick till 95 % vid årets slut. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 38 646  
(35 134) miljoner kronor motsvarande 38 765 (35 283) miljoner kronor 
i nominellt belopp. Mot  svarande 35 530 (33 202) miljoner kronor av 
skulderna var upptagna i euro. Totalt har 12 325 (13 405) miljoner kro -
nor upptagits i lån och 6 838 (9 683) miljoner kronor amorterats under 
året. Valutakursförändringar har påverkat de ränte  bärande skulderna 
med −1 975 (1 069) miljoner kronor. Den räntebärande netto  skulden 
uppgick till 27 700 (24 367) miljoner kronor. 
Börs noterade obligationslån uppgick till 26 673 (29 454) miljoner 
kronor. Övriga ränte  bärande  skulder bestod av skulder till banker om 
8 424 (5 224) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 550 (456) 
miljoner kronor. 
Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 79 % 
(86 %) av de räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 (5,0) gånger under året och 
belåningsgraden uppgick till 44 % (42 %) vid årets utgång. Den ränte -
bärande netto  skulden motsvarade 5,8 (5,4) gånger EBITDA och 5,7 (5,1) 
gånger framåtriktad EBITDA. 
Den genomsnittliga återstående  ränte- och kapital  bindningen upp -
gick till 2,3 (2,9) år respektive 2,9 (3,1) år vid årets utgång. Den genom -
snittliga räntan per balansdagen för ränte  bärande skulder uppgick till 
2,5 % (2,3 %) inklusive  effekter av derivat  instrument. 
Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper 
26 673 (29 454) miljoner kronor, motsvarande 69 % (84 %) med fast 
 ränta. Bolaget hade per balansdagen ränte  swappar med ett sammanlagt 
nominellt  värde om 3 907 (4 077) miljoner kronor motsvarande 10 %  
(12 %) av ränte bärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagax rörelsekapital per 31 december 2025 uppgick till −6 514 (−5 054) 
miljoner kronor. Förändringen i rörelsekapital beror främst på att före -
tagscertifikat ökat till 3 550 (456) miljoner kronor medan börsnoterade 
instrument ökat till 1 644 (625) miljoner kronor vid årets slut. Outnytt -
jade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikat  program 
uppgick vid samma tidpunkt till 10 030 (11 560) miljoner kronor. 
Finansiering
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2025
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt  
belopp, mkr Andel
2026 11 296  2,6 % 29 % 3 569  9 %
2027 5 004  1,7 % 13 % 6 039  16 %
2028 6 318  1,4 % 16 % 10 389  27 %
2029 7 493  1,9 % 19 % 10 113  26 %
2030 5 409  4,4 % 14 % 5 409  14 %
> 2030 3 245  4,0 % 8 % 3 245  8 %
Summa/ 
genomsnitt 38 765  2,5 % 100 % 38 765  100 %
1) Inklusive derivat.
2)  I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga delen av 
skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2025 
31 dec
2024 
31 dec
Räntebärande skulder 38 646  35 134 
Räntebärande tillgångar –436  –359 
Börsnoterade instrument 1) –10 493  –10 121 
Likvida medel –16  –287 
Nettoskuld 27 700  24 367 
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
2025202420232022202120202019201820172016
0
20
40
60
80
100
 Belåningsgrad
 Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
20252024202320222021

===== SIDA 16 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202516
Börsnoterade obligationslån 31 december 2025
Löptid Räntebas
Nominellt 
 belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2022–2026 Fast ränta 300 300 1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020–2027 Fast ränta 375 372 1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021–2028 Fast ränta 500 499 0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
2025–2032 Fast ränta 300 297 4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694
Summa/genomsnitt 2 475  2 466  2,3 % 2,1 %
Derivatavtal 31 december 2025
Belopp i miljoner kronor
Nominella  
belopp
Återstående  
löptid, år
Marknadsvärde  
31 dec 2025
Marknadsvärde  
31 dec 2024
Årets  
förändring
Nominella ränteswappar 3 907 3  –47  –71  24 
Summa/genomsnitt 3 907  3  –47  –71  24 
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i  
EMTN-program  31 dec 2025 31 dec 2024
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/totala tillgångar < 65 %  32 % 30 %
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program > 1,8 x  5,5 x 6,5 x
Säkerställda skulder/totala tillgångar  < 45 %  9 % 6 %
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
 Icke-säkerställda skulder 70 % (26 927 mkr)
 Säkerställda skulder 21 % (8 169 mkr)
 Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr)
FinansieringskällorFinansieringskällor
 Obligationer 69 % (26 673 mkr)
 Banklån 22 % (8 424 mkr)
 Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr)

===== SIDA 17 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202517
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid årets 
utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 583 (546) 
miljoner kronor. 
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 1 644 (625) miljoner kronor och 
bestod av börsnoterade aktier om 1 334 (–) miljoner kronor samt börs-
noterade obligationer om 311 (625) miljoner kronor. Börsnoterade aktier 
vid årets utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på Euronext 
i Bryssel och Amsterdam. 
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 339 (574) miljoner kronor 
vid årets utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till  29 (28) miljoner 
kronor. 
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 040 (1 231) 
miljoner kronor vid årets utgång och bestod huvudsakligen av förut -
betalda hyresintäkter om 366 (623) miljoner kronor samt av upplupna 
räntekostnader om 467 (452) miljoner kronor.
Övriga balansposter
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten 
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har 
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
  ■ Belåningsgrad om högst 50 %.
  ■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
  ■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig 
till bolagets riktlinjer.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
20252024202320222021
44
 Belåningsgrad
 Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga 
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad 
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
20252024202320222021
4,6
 Räntetäckningsgrad
  Räntetäckningsgraden ska överstiga  
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska 
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
20252024202320222021
5,8
 Nettoskuld/EBITDA
  Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska  
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn

===== SIDA 18 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202518
Aktien och ägarna
Sagax hade vid årets utgång 29 295 (26 480) aktieägare. Börs  värdet upp­
gick till 71 103 (80 428) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam­
aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq  Stockholm, 
Large Cap. Totalt fanns 466 708 926 aktier utestående vid årets utgång 
varav 2 000 000 återköpta B ­aktier i eget förvar. 
UTDELNINGSPOLICY
Sagax utdelningspolicy innebär att den sammanlagda utdelningen ska 
uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan 
styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär överförs till 
aktieägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger 
den sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock 
maximalt 2,00 kronor per aktie.
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar 
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående 
A­ och B­aktier. Bolagets verk  ställande direktör eller styrelse  ledamöter 
omfattas inte av programmen. Prog  rammen är treåriga och löper under 
perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028. 
Tecknings kurserna motsvarar B ­ aktiens betalkurs vid respektive 
optionsprograms  inledande omräknat med den genomsnittliga total­
avkastningen enligt fastighets  index bestående av fastighetsbolag noterade 
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs  period.  
Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt­
ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genomsnittet 
för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs  period. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE 
Förvaltningsresultatet per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick 
under året till 12,38 (11,95) kronor vilket jämfört med aktiekursen för 
B­aktien vid årets slut motsvarade en multipel om 16,0 (18,9) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE 
Eget kapital per A ­ och B­aktie efter utspädning uppgick till 112,88 
(107,91) kronor. Substansvärde per A­ och B­aktie uppgick till 130,32 
(125,23) kronor. Aktie kursen för B ­aktien vid årets slut var 175 % 
(210 %) av det egna kapitalet per A­ och B­aktie och 152 % (181 %) av 
substansvärdet per A ­ och B­aktie.
Nyckeltal per B-aktie
2025  
31 dec
2024  
31 dec
2023  
31 dec
2022 
 31 dec
2021 
 31 dec
Börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0   226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9  
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,89  9,85  9,94  8,68  6,58 
Eget kapital efter utspädning, kr 112,88  10 7,91   95,01  91,20  83,84 
Substansvärde, kr 130,32  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2  
Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 16,0  18,9  24,9  24,4  38,2 
Börskurs/kassaflöde, ggr1) 20,0  23,0  2 7,9   2 7, 3   46,4 
Börskurs/eget kapital, % 175  210  292  259  364 
Börskurs/substansvärde, % 152  181  250  222  311 
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
  
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2025202420232022202120202019201820172016
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie, 
rullande 12 månader
  Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie,  
 rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
100
150
200
250
300
350
400
2025202420232022202120202019201820172016
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
 Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie

===== SIDA 19 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202519
Antal aktier
Antal 
aktieägare
1–500 20 247 
501–1 000 2 700 
1 001–2 000 2 186 
2 001–5 000 1 984 
5 001–10 000 857 
10 001–50 000 955 
50 001– 366 
Totalt 29 295 
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori
Antal 
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 27 358  14 %
Privatpersoner bosatta utomlands 333  1 %
Företag/institutioner i Sverige 741  70 %
Företag/institutioner utomlands 863  12 %
Okänd ägartyp –   3 %
Totalt 29 295  100 %
Aktieägare per land
Antal 
aktieägare Röstandel
Sverige 28 097 84 %
USA 89 6 %
Norge 177 2 %
Storbritannien 42 1 %
Finland 159 1 %
Övriga 731 6 %
Totalt 29 295 100 %
Största aktieägare 31 december 2025
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000  63 713 912  900 000  16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309  27 598 279  –  7 ,1 % 12,1 %
Vanguard –  9 880 751  7 533 211  3,7 % 2,5 %
Avanza Pension 51 440  477 607  14 193 793  3,2 % 2,2 %
SEB Fonder –  12 434 060  –  2,7 % 1,8 %
Handelsbanken Fonder –  7 962 924  3 217 884  2,4 % 1,6 %
Carnegie Fonder –  11 137 300  –  2,4 % 1,6 %
Länsförsäkringar Fonder –  10 742 055  –  2,3 % 1,5 %
Fjärde AP-fonden 821 630  7 787 263  1 604 295  2,2 % 2,5 %
Lannebo Kapitalförvaltning –  9 891 621  –  2,1 % 1,4 %
BlackRock –  9 437 815  37 365  2,0 % 1,3 %
Tredje AP-fonden –  8 843 030  –  1,9 % 1,3 %
Patrik Brummer med bolag –  –  8 357 887  1,8 % 1,2 %
Filip Engelbert med bolag 241 000  1 869 784  4 200 000  1,4 % 1,2 %
Alecta Tjänstepension –  6 327 312  –  1,4 % 0,9 %
Andra AP-fonden –  6 239 391  –  1,3 % 0,9 %
Swedbank Robur Fonder 500 000  4 896 054  –  1,2 % 1,4 %
Nordea Fonder –  4 867 328  –  1,0 % 0,7 %
Cliens Fonder –  4 759 499  –  1,0 % 0,7 %
Folksam –  4 741 155  –  1,0 % 0,7 %
Summa 20 största ägare 21 351 379  213 607 140  40 044 435  58,9 % 66,5 %
         
Övriga aktieägare 5 107 215  98 381 863  86 216 894  40,6 % 33,5 %
Delsumma 26 458 594  311 989 003  126 261 329  99,6 % 100,0 %
         
Aktier som innehas av AB Sagax –   2 000 000  –   0,4 % – 
Totalt 26 458 594  313 989 003  126 261 329  100,0 % 100,0 %
         
 – varav styrelse och medarbetare 20 357 565  99 284 022  6 081 507  26,9 % 44,0 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 458 594  1,0  26 458 594,00  38 % 6 %
B-aktier 313 989 003  0,1  31 398 900,30  45 % 67 %
D-aktier 126 261 329  0,1  12 626 132,90  18 % 27 %
Summa 466 708 926  70 483 627 ,20  100 % 100 %
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet  
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym 
 per handelsdag, mkr
31 dec 2025 31 dec 2024
2025 
jan–dec
2024 
jan–dec
2025 
jan–dec
2024 
jan–dec
A-aktier 196,00  225,00  1  1  0  0
B-aktier 19 7, 6 0   226,20  28  28  74  91
D-aktier 33,80  30,95  66  51  11  8
Aktieägarstruktur 31 december 2025 1)

===== SIDA 20 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202520
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar ­
der måste företagsledningen göra bedömningar och antag  anden som 
påverkar i bokslutet redovisade tillgångs ­ och skuldposter respektive 
intäkts ­ och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt 
utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat 
för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet, 
resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att 
identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker. 
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis ­
ningen för 2024, på sidorna 50–53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och 
antaganden som görs.  För att minska risken för felaktiga uppskattningar 
har fastigheter motsvarande 98 % av fastighetsvärdet per 31 december 
2025 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende  
värderingsföretag. Fastighets  värderingar är till sin karaktär alltid 
behäftade med osäkerhet. 
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig ­
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar 
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken 
för vakanser. 
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne ­
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig­
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. 
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade 
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem ­
pelvis värme eller vatten.  Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade 
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara 
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal 
har fasta årliga hyresjusteringar. 
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen 
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax 
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska 
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för  
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig  ande ränteläge 
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte­
risken för lån med rörlig ränta används ränte  swappar och räntetak. 
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte  bärande skul ­
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att 
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar 
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande 
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli ­
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations  lånen finns 
tillgängliga på www.sagax.se. 
VALUTAEXPONERING
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot  
valuta  kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den 
31 december 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 800  
(14 295) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i 
euro till 32 % (34 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredo ­
visning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar 
från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans­
dagens valuta kurser. Per 31 december motsvarade 1 euro 10,82 (11,49) 
kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,45 (1,54) kronor. Intäkts ­ och 
kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro 
motsvarade 11,07 (11,43) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,48 
(1,53) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs  effekter för utlands ­
verksamhet och säkringsredo  visning till Övrigt totalresultat. Övriga 
valuta kurseffekter redo  visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse­
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med­
arbetare och styrelseledamöter att:
 i.   Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger 
lager­ och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är 
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax 
verksamhet.
ii.   Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii.   Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av 
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter 
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska 
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per 
denna rapports avgivande. 
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2025  
31 dec
2024  
31 dec
Förvaltningsfastigheter 4 835  4 409 
Övriga tillgångar 119  108 
Summa tillgångar 4 954  4 518 
   
Räntebärande skulder 3 284  2 891 
Övriga skulder 394  383 
Summa skulder 3 678  3 273 
Nettoexponering 1 276  1 245

===== SIDA 21 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202521
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
–20 %  –10 %  0 % +10 %  +20 % 
Värdeförändring, mkr –13 657  –6 828  –  6 828  13 657 
Belåningsgrad, % 52  47  44  41  38 
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
–10 %  –5 %  0 % +5 %  +10 % 
Uthyrningsgrad, % 86  91  96  ET  ET 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,0  4,3  4,6  ET  ET 
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav  +/– 0,25 %-enheter –1 659/+1 792 
Kalkylränta  +/– 0,25 %-enheter –1 122/+1 148 
Hyresintäkter  +/– 5 % +2 586/–2 618 
Fastighetskostnader  +/– 5 % –369/+365 
Känslighetsanalys per 31 december 20251)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på  
förvaltningsresultat,  
årsbasis
Effekt på 
resultat efter  
skatt, årsbasis
Effekt på 
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +57/–57  +48/–48  +48/–48 
Hyresintäkter +/–1 % +55/–55  +46/–46  +46/–46 
Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10  –8/+8  –8/+8 
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –17/+17  –14/+14  –14/+14 
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –51/+51  –43/+43  –43/+43 
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +247/–247  +205/–205  +1 380/–1 380 
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +85/–85  +72/–72  +72/–72

===== SIDA 22 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202522
Nyckeltal
2025  
jan–dec
2024 
jan–dec
2023  
jan–dec
2022 
jan–dec
2021 
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,5  6,6  6,4  5,8  6,0 
Överskottsgrad, % 83  84  83  82  83 
Areamässig uthyrningsgrad, % 96  96  97  95  96 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96  96  96  96  96 
Uthyrningsbar area vid årets utgång, '000 kvm 5 371  4 834  4 331  3 895  3 759 
Antal fastigheter vid årets utgång 1 043  983  903  751  673 
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,4  6,7  6,4  5,7  5,9 
Avkastning på eget kapital, % 9,6  13,5  0,0  8,4  36,6 
Genomsnittlig ränta, % 2,5  2,3  1,9  1,7  1,4 
Räntebindning inkl. derivat, år 2,3  2,9  2,8  3,2  4,0 
Kapitalbindning, år 2,9  3,1  3,1  3,7  4,3 
Soliditet, % 48  50  50  46  50 
Belåningsgrad, % 44  42  41  45  42 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,7  5,1  4,9  6,5  5,4 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,8  5,4  5,2  7,1   5,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6  5,0  5,7  7,1   6,5 
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,5  6,5  8,1  12,7  9,4 
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0   226,20  2 7 7, 4 0   236,50  305,00 
Substansvärde (NAV), kr 130,32  125,23  110,90  106,61  9 7,9 2  
Eget kapital, kr 112,88  10 7,9 2   95,05  91,33  83,93 
Eget kapital efter utspädning, kr 112,88  10 7,91   95,01  91,20  83,84 
Resultat, kr 11,22  14,78  –0,82  7, 76   30,09 
Resultat efter utspädning, kr 11,22  14,78  –0,82  7, 75   30,04 
Förvaltningsresultat, kr 12,38  11,95  11,17  9,71  8,01 
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38  11,95  11,16  9,70  7,9 9  
Kassaflöde, kr 9,89  9,85  9,95  8,69  6,59 
Kassaflöde efter utspädning, kr 9,89  9,85  9,94  8,68  6,58 
Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70  3,50  3,10  2,70  2,15 
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4  338,4  338,3  318,0  317, 7  
Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4  338,4  338,5  318,5  318,0 
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4  338,4  324,8  317, 8   317, 5  
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  325,1  318,3  318,0 
     
Data per D-aktie      
Börskurs vid årets utgång, kr 33,80  30,95  28,00  26,70  33,40 
Eget kapital, kr 35,00  35,00  35,00  35,00  35,00 
Resultat, kr 2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 2,00  2,00  2,00  2,00  2,00 
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,3 
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3  126,2 
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.

===== SIDA 23 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202523
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024 
jan–dec
2025 
okt–dec
2024 
okt–dec
Hyresintäkter 5 378 4 994 1 390 1 315
Övriga intäkter 24 69 7 2
Driftskostnader −380 −357 −104 −104
Underhållskostnader −141 −126 −46 −16
Fastighetsskatt −311 −272 −87 −75
Övriga fastighetskostnader −128 −117 −37 −35
Driftnetto 4 442 4 191 1 123 1 086
Central administration −188 −187 −49 −50
Resultat från joint venture och intresseföretag 1 009 783 400 313
   –  varav förvaltningsresultat 1 225 1 108 305 275
   –  varav värdeförändringar −66 −69 47 128
   –  varav skatt −138 −256 58 −90
   –  varav övrigt −11 –  −11 – 
Finansiella intäkter 64 162 15 44
Finansiella kostnader −1 025 −912 −275 −254
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −41 −36 −11 −9
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 261 4 001 1 203 1 130
   –  varav förvaltningsresultat 4 477 4 326 1 109 1 092
   –  varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 442 4 296 1 106 1 079
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 48  −17 66  –21 
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 164  563 618  81
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 16  –17  –  –17 
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –4  1 202 21  −40
Resultat före skatt 4 485 5 732 1 908 1 133
Uppskjuten skatt −98 −264 6 −54
Aktuell skatt −307 −194 −112 −74
Periodens resultat 4 081 5 274 1 802 1 005
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 048  5 255  1 799 999
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32  19  3  6 
Övrigt totalresultat 
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −1 669 642 −681 373
Andel övrigt totalresultat för joint venture −39 9 −22 7
Omräkningseffekter säkringsredovisning 741 −240 351 −163
Skatt på poster som kan komma att återföras 16 −8 −5 4
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt −952 404 −357 221
Totalresultat för perioden 3 129 5 678 1 446 1 225
   –  varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 107 5 646 1 447 1 206
   –  varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 22 32  −1 19 
       
Resultat per A- och B-aktie, kr 11,22  14,78  5,13  2,76 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22  14,78  5,13  2,76 
Resultat per D-aktie, kr 2,00  2,00  0,50  0,50 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4  338,4  338,4  338,4 
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4  338,5  338,4  338,5 
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3  126,3  126,3  126,3

===== SIDA 24 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202524
Koncernens rapport över finansiell 
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025 
31 dec
2024 
31 dec
Förvaltningsfastigheter 67 978 65 862
Förvaltningsfastigheter till försäljning 305  12 
Leasingavtal nyttjanderätt 583 546
Joint venture och intresseföretag 16 470 15 170
Uppskjutna skattefordringar 244 163
Räntebärande finansiella fordringar 436 230
Övriga anläggningstillgångar 93 91
Summa anläggningstillgångar 86 109 82 073
Börsnoterade instrument 1 644 625
Räntebärande kortfristiga fordringar –  129
Övriga omsättningstillgångar 339 574
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 397 356
Kassa och bank 16 287
Summa omsättningstillgångar 2 397 1 971
Summa tillgångar 88 506 84 044
Eget kapital 42 792 41 803
   –  varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 170 862 
Långfristiga räntebärande skulder 31 493 30 002
Uppskjutna skatteskulder 4 286 4 289
Derivat 47 71
Långfristiga leasingskulder 1) 537 498
Övriga långfristiga skulder 440 357
Summa långfristiga skulder 36 803 35 216
Företagscertifikat 3 550 456
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 603 4 676
Kortfristiga leasingskulder 1) 46 48
Övriga kortfristiga skulder 673 612
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 040 1 231
Summa kortfristiga skulder 8 912 7 024
Summa eget kapital och skulder 88 506 84 044
1) Jämförelsetal per 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är justerade. Långfristiga leasingskulder har minskat  
med 48 miljoner kronor och kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp.

===== SIDA 25 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202525
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
2025  
okt–dec
2024  
okt–dec
Resultat före skatt 4 485  5 732  1 908  1 133 
Betald skatt –202 –162 –80 –24
Utdelning från joint venture och intresseföretag 549  477  60  75 
       
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet        
Värdeförändringar på finansiella instrument –12 –1 184 –21 58 
Värdeförändringar på fastigheter –212 –546 –684 –60
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –1 009 –783 –400 –313
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 61  56  13  15 
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –20 –4 –12 –2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändring av rörelsekapital 3 641  3 586  784  882 
       
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 128  196  –82 48 
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –151 –431 294  –301
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 617  3 351  996  629 
       
Förvärv av fastigheter –4 733 –4 853 –1 676 – 610
Avyttring av fastigheter 422  127  351  94 
Investeringar i befintliga fastigheter –978 –1 129 –291 –342
Förvärv av börsnoterade aktier –1 403 –  –211 – 
Förvärv av finansiella instrument –37 –101 – –25
Avyttring av finansiella instrument 416  683  –  603 
Förvärv av övriga tillgångar –24 –  –  – 
Investeringar i joint venture och intresseföretag –778 –442 –296 –195
Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –196 –54 –35 158 
Ökning av övriga anläggningstillgångar –47 –51 –27 – 
Minskning av övriga anläggningstillgångar 59  88  47  8 
Kassaflöde från investeringsverksamheten –7 299 –5 732 –2 138 –310
       
Nyemission av B-aktier 5  15  – – 
Utbetald utdelning till aktieägare –1 437 –1 301 –63 –63
Incitamentsprogram 6  –4 –  – 
Upptagna lån 12 325  13 405  1 418  277 
Amorterade lån –6 838 –9 683 –235 –1 049
Minskning av övriga långfristiga skulder –33 –24 0  – 
Ökning av övriga långfristiga skulder 114  181  18  128 
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –731 52  –3 52 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 411  2 639  1 135  –656
       
Periodens kassaflöde –270 258  –8 –337
       
Kursdifferens i likvida medel –  1  –1 – 
Förändring av likvida medel –270 259  –9 –337
Likvida medel vid periodens ingång 287  28  25  624 
Likvida medel vid periodens utgång 16  287  16  287

===== SIDA 26 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202526
Koncernens rapport över förändringar  
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt  
tillskjutet kapital
Reserver  
omräknings- 
differenser
Intjänade  
vinstmedel inkl.  
årets resultat
Totalt eget 
kapital hänförlig 
till moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2023 817  7 746  1 177  26 838  36 578  –  36 578 
             
Årets resultat 2024 –  –  –  5 255  5 255  19  5 274 
Övrigt totalresultat 2024 –  –  391  –  391  13  404 
Totalresultat för året –  –  391  5 255  5 646  32  5 678 
             
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0  15 –  –  15  –  15 
Aktieutdelning –  –  –  –1 301  –1 301  –  –1 301 
Transaktioner med aktieägare 0  15  –  –1 301  –1 287  –  –1 287 
             
Övriga transaktioner          
Transaktionskostnader –  –1  –  –  −1 –  −1
Inlösen incitamentsprogram –  –13  –  –  –13  –  –13 
Teckning incitamentsprogram   –  –  9  9  –  9 
Överföring till överkursfond –  2 179  –  –2 179  –  –  – 
Transaktioner med innehavare utan  
bestämmande inflytande –  10  –  –  10  –  10 
Förändring av innehav utan  
bestämmande inflytande –  –  –  –  –  830 830 
Övriga transaktioner –  2 174  –  –2 170  4  830  834 
Eget kapital 31 december 2024 817  9 935  1 568  28 621  40 941  862  41 803 
Årets resultat 2025 –  –  –  4 049  4 049  32  4 081 
Övrigt totalresultat 2025 –  –  –942  –  –942  –10  –952 
Totalresultat för året –  –  –942  4 049  3 107  22  3 129 
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 5  –  –  5  –  5 
Aktieutdelning –  –  –  –1 437  –1 437  –  –1 437 
Transaktioner med aktieägare –  5  –  –1 437  –1 432  –  –1 432 
             
Övriga transaktioner          
Inlösen incitamentsprogram –  –  –  –3  –3  –  –3 
Teckning incitamentsprogram –  –  –  9  9  –  9 
Transaktioner med innehavare utan  
bestämmande inflytande –  –  –  –  –  –714  –714 
Övriga transaktioner –  –  –  6  6  –714  –708 
Eget kapital 31 december 2025 817  9 940  626  31 240  42 622  170  42 792

===== SIDA 27 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202527
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning  
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
Nettoomsättning 142  139 
Administrationskostnader –136  –136 
Resultat före finansiella intäkter och kostnader 6  3 
   
Resultat från andelar i koncernföretag 351  1 182 
Resultat från andelar i joint venture 139  122 
Finansiella intäkter 960  1 054 
Finansiella kostnader –1 050  –732 
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 406  1 629 
   
Bokslutsdispositioner 99  –52 
Skatter –25  –45 
Årets resultat 480  1 531 
Belopp i miljoner kronor
2025 
31 dec
2024 
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2  2 
Fordringar på koncernföretag 1 409  2 097 
Övriga finansiella anläggningstillgångar 21 561  17 118 
Summa anläggningstillgångar 22 972  19 216 
   
Fordringar på koncernföretag 28 522  26 034 
Övriga omsättningstillgångar 18  18 
Kassa och bank 1  172 
Summa omsättningstillgångar 28 541  26 223 
   
Summa tillgångar 51 512  45 440 
   
Bundet eget kapital 966  966 
Fritt eget kapital 9 284  10 263 
Eget kapital 10 251  11 229 
   
Obeskattade reserver –  11 
   
Långfristiga räntebärande skulder 12 619  9 936 
Skulder till koncernföretag 13 927  18 252 
Uppskjutna skatteskulder 6  6 
Summa långfristiga skulder 26 552  28 194 
   
Kortfristiga räntebärande skulder 3 577  456 
Skulder till koncernföretag 10 672  5 200 
Övriga kortfristiga skulder 461  350 
Summa kortfristiga skulder 14 710  6 006 
   
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 51 512  45 440

===== SIDA 28 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202528
Segmentinformation
 Värdeförändringar fastigheter
Marknadssegment Hyresintäkter  Driftnetto Orealiserade Realiserade  Totalavkastning 
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
Sverige 1 092  1 044   915  948   –152  –270   –  –   763  677 
Finland 1 749  1 799   1 428  1 457   –314  90   24  1   1 138  1 549 
Frankrike 1 191  1 012   948  804   68  509   24  2   1 039  1 315 
Benelux 756  648   675  595   64  8   –  –   739  602 
Spanien 427  355   387  324   466  155   –  –20   854  459 
Tyskland 149  124   141  119   –2  74   –  –0    139  194 
Danmark1) 14  12   12  6   34  –2   –  –   46  4 
Ej fördelat –  –   –65  –63    –  –   –  –   –65  –63 
Totalt 5 378  4 994   4 442  4 191   164  563   48  –17   4 653  4 737 
   
Marknadssegment
Marknadsvärde  
fastigheter
Investeringar  
fastigheter
Förvärv  
fastigheter
Avyttring  
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2025  
31 dec
2024  
31 dec
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
2025  
jan–dec
2024  
jan–dec
Sverige 15 282  15 101   333  635   –  88   –  – 
Finland 18 339  19 606   404  279   133  439   –350  –19 
Frankrike 14 901  14 515   88  103   1 174  3 725   –89  –45 
Benelux 10 276  9 264   115  89   1 397  408   –  – 
Spanien 6 811  5 485   31  23   1 181  681   –  –80 
Tyskland 1 981  1 778   7  1   307  357   –  – 
Danmark1) 693  126   –  –   541  –   –  – 
Totalt 68 283  65 874   978  1 129   4 733  5 698   –439  –144 
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under det fjärde kvartalet 2025 bytt namn till Danmark.

===== SIDA 29 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202529
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 lämnas såväl 
i noter som andra delar av delårsrapporten. Begreppet IFRS redovis ­
ningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU 
godkända IFRS redovisningsstandarder. Redovisningsprinciper och 
beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i 
årsredovisningen för 2024 och ska läsas tillsammans med denna. 
Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som 
kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som 
börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp ­
ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU 
har ännu inte antagit denna standard.  IFRS 18 förväntas inte ha någon 
effekt på uppskattningar och bedömningar i koncernens finansiella rap ­
porter. Förändringar kommer i huvudsak att ske i uppställningsformen 
för rapport över totalresultat som delas in i nya kategorier samt i rapport 
över kassaflöden som utgår från rörelseresultatet istället för resultat före 
skatt. Förvaltningsresultatet kommer att redovisas separat från rapport 
över totalresultat. Därutöver tillkommer upplysningskrav avseende vissa 
resultatmått, Management defined performance measures ("MPM"). 
Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder 
som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver ­
kan på Sagax redovisning. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis ­
ningen för 2024. Inga materiella förändringar avseende transaktioner 
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års­
redovisningen för 2024.
3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 15 januari pressmeddelades att Sagax har emitterat ett icke ­ 
säkerställt grönt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska  
kapitalmarknaden. Emissionen har skett som en del av bolagets EMTN ­ 
program. Obligationslånet har en löptid om 5 år med förfall den  
26 januari 2031. Fast årlig ränta uppgår till 3,49 %, motsvarande Euro 
Mid­Swap plus en marginal om 0,98 %. Obligationslikviden kommer att 
användas för att finansiera bolagets löpande verksamhet i enlighet med 
Sagax ramverk för grön finansiering.
Den 5 februari pressmeddelades att Sagax genom 7 separata trans ­
aktioner förvärvat 7 fastigheter för motsvarande 635 miljoner kronor. 
Fastigheterna omfattar 58 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och 
92 200 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande 
54 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyres­
avtalens genomsnittliga återstående löptid till 11,7 år. Av förvärven har 
motsvarande 450 miljoner kronor tillträtts vid publiceringen av denna 
rapport. Återstående 185 miljoner kronor beräknas tillträdas under det 
första kvartalet 2026. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment 
Benelux (388 miljoner kronor), Spanien (144 miljoner kronor), Finland 
(87 miljoner kronor) samt Frankrike (16 miljoner kronor). 
Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Noter
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER

===== SIDA 30 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202530
  Stockholm den 9 februari 2026
  AB SAGAX (publ)
  Organisationsnummer 556520­0028
 Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
 Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
 David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
 VD och styrelseledamot  Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets reviso rer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig­
görande den 9 februari 2026, klockan 15.00, CET.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och 
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
KALENDARIUM
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se. 
Årsredovisning 2025 16 april 2026
Årsstämma 2026 8 maj 2026
Delårsrapport januari ­ mars 2026 8 maj 2026
Delårsrapport januari ­ juni 2026 13 juli 2026
Delårsrapport januari ­ september 2026 22 oktober 2026
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
Mars 2026
  ■  Sista dag för handel med rätt till utdelning  27 mars 2026
  ■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026
 
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540
david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540
agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:

===== SIDA 31 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202531
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024 
jan–dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 4 081  5 274 
Genomsnittligt eget kapital 42 297  39 191 
Avkastning på eget kapital 9,6 % 13,5 %
   
Avkastning på totalt kapital    
Förvaltningsresultat 4 477  4 326 
Finansiella kostnader 1 066  947 
Resultat före finansiella kostnader 5 543  5 274 
Genomsnittliga totala tillgångar 86 275  78 727 
Avkastning på totalt kapital 6,4 % 6,7 %
   
Areamässig uthyrningsgrad    
Kontrakterad area, tusental kvm 5 153  4 631 
Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 5 371  4 834 
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 %
   
Belåningsgrad    
Räntebärande skulder 38 646  35 134 
Totala tillgångar 88 506  84 044 
Belåningsgrad 44 % 42 %
   
Direktavkastning    
Driftnetto 4 442  4 191 
Återläggning av tomträttsavgäld –37  –32 
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 177  184 
Valutaomräkning till balansdagskurs –137  17 
Justerat driftnetto 4 444  4 360 
Fastigheternas redovisade värde 68 283  65 874 
Direktavkastning 6,5 % 6,6 %
   
EBITDA    
Driftnetto 4 442  4 191 
Central administration –188  –187 
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 549  527 
EBITDA 4 803  4 531 
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024 
jan–dec
Eget kapital per A- och B-aktie    
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622  40 941 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419 
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 38 203  36 522 
Antal aktier, 1 000 st 338 448  338 424 
Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448  338 444 
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 112,88  10 7,9 2  
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 112,88  10 7,91  
   
Ekonomisk uthyrningsgrad    
Kontrakterad årshyra 5 498  5 323 
Hyresvärde 5 739  5 553 
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 %
   
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 517  4 414 
Återläggning av tomträttsavgäld –40  –32 
Justerat driftnetto 4 477  4 382 
Fastigheternas redovisade värde 68 283  65 874 
Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,7 %
   
Framåtriktad EBITDA 
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 517  4 414 
Central administration –188  –187 
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 549  527 
Framåtriktad EBITDA 4 879  4 754 
   
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 4 081  5 274 
Skatt 543  714 
Värdeförändringar –147  –1 661 
Förvaltningsresultat 4 477  4 326 
 – varav hänförligt till minoritetsägare 35  30 
 – varav hänförligt till moderbolagets ägare 4 442  4 296 
   
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 442  4 296 
Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253 
Justerat förvaltnings resultat 4 189  4 044 
Genomsnittligt antal A- och  
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 449  338 465 
Förvaltningsresultat per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 12,38  11,95 
Alternativa nyckeltal
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal 
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras 
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel­
tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter 
värdefull information.

===== SIDA 32 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202532
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande 
period.
2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.  
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
3) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024 
jan–dec
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 5 378  4 994 
Förvärvade och sålda fastigheter –823  –404 
Valutajustering1) –  –116 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd  
exklusive valutaeffekter 4 555  4 474 
   
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 4 485  5 732 
Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 549  477 
Ej kassaflödes påverkande poster –1 192  –2 460 
Betald skatt –202  –162 
Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253 
Utdelningar till innehavare utan bestämmande inflytande –41  – 
Kassaflöde 3 347  3 334 
Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,89  9,85 
   
Nettoskuld    
Se sid 15.    
   
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 38 646  35 134 
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 849  –9 496 
Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –1 334  – 
Likvida medel –16  –287 
Nettoskuld enligt EMTN-program 28 447  25 352 
   
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 28 447  25 352 
Totala tillgångar 88 506  84 044 
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar 32 % 30 %
   
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 27 700  24 367 
EBITDA 4 803  4 531 
Nettoskuld/EBITDA 5,8 x 5,4 x
   
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 27 700  24 367 
Framåtriktad EBITDA 4 879  4 754 
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,7 x 5,1 x
Nettoskuld/totala tillgångar    
Nettoskuld 27 700  24 367 
Totala tillgångar 88 506  84 044 
Nettoskuld/totala tillgångar 31 % 29 %
Belopp i miljoner kronor
2025  
jan–dec
2024 
jan–dec
Resultat per A- och B-aktie 3) 
Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 4 048  5 255 
Utdelning hänförlig till D-aktier –253  –253 
Justerat resultat efter skatt 3 796  5 002 
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22  14,78 
Räntetäckningsgrad    
Förvaltningsresultat 4 477  4 326 
Återläggning förvaltnings  resultat  
joint venture och intresseföretag –1 225  –1 108 
Utdelning från joint venture och intresseföretag 549  527 
Finansiella kostnader inkl leasing 1 066  947 
Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 4 867  4 693 
Räntetäckningsgrad 4,6 x 5,0 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 4 477  4 326 
Finansnetto 1 002  786 
Förvaltningsresultat före finansnetto 5 479  5 112 
Räntetäckningsgrad 5,5 x 6,5 x
Soliditet    
Eget kapital 42 792  41 803 
Totala tillgångar 88 506  84 044 
Soliditet 48 % 50 %
   
Substansvärde (NAV)    
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622  40 941 
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419  –4 419 
Återläggning av derivat 47  71 
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 178  4 185 
Återläggningar hänförliga till joint  
venture och intresseföretag 1 680  1 605 
Substansvärde (NAV) 44 107  42 382 
Substansvärde (NAV) per A- och  
B-aktie efter utspädning, kr 130,32  125,23 
   
Säkerställda skulder/totala tillgångar
Säkerställda skulder 8 169  4 937 
Totala tillgångar 88 506  84 044 
Säkerställda skulder/totala tillgångar 9 % 6 %
   
Överskottsgrad    
Driftnetto 4 442  4 191 
Hyresintäkter 5 378  4 994 
Överskottsgrad 83 % 84 %

===== SIDA 33 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202533
Definitioner
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Årets resultat, i förhållande till genom  snittligt eget kapital (IB+UB)/2 
under året.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital  
förräntats under året.
Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter åter  läggning av finansiella kostnader i 
förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera 
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets 
utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar 
vid årets utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Årets driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, justerat för 
fastig heternas innehavstid under året och omräknat till balansdagens 
valuta kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets 
utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg  
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet  
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång  
i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits 
till eget kapital hänförligt till D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid  
årets utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till  
hyresvärde direkt efter årets utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska 
utnyttjande  graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts -
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets 
utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader 
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administra-
tion med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresse-
företag under året.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet 
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra 
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive 
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och 
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året 
reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt 
antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och 
B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida 
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för 
bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart 
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela  
rapporteringsåret samt under hela jämförelseåret. Projektfastigheter 
samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida 
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda 
fastigheter.
Kassaflöde per A- och B-aktie  
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat 
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture 
och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier 
efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till 
D-aktier för året. 
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa -
flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av 
A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets  bestånd  
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note -
rade intresseföretag och joint venture. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt  
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade 
aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och 
joint venture. 
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.

===== SIDA 34 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202534
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Nettoskuld enligt EMTN-  
program/totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade 
 aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och 
joint venture i förhållande till totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida 
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note -
rade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till  
vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till  
D-aktiers del av resultatet för året.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på  
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna 
tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att 
säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma 
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot 
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig 
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture 
och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och 
intresse företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till 
finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt  
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och 
 kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. 1) Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har 
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,  
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt 
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier 
med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt 
avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat. 
Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresse -
företag görs på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som 
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/totala 
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala 
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga  
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat  
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med 
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att 
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående 
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sanno -
likt att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. 
1) Definitionen för rörelsekapital i koncernens rapport över kassaflöden skiljer sig åt från denna definition då förvärv och avyttringar av börsnoterade aktier redovisas  
i kategorien investeringsverksamheten och inte förändring av rörelsekapital i kassaflödet.

===== SIDA 35 =====

AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt 
industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2025 uppgick till 5 371 000 kvadratmeter fördelat på 1 043 fastigheter.  
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
Mer information finns på www.sagax.se.