FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2025
===== SIDA 1 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2025
AB Sagax är ett fastighetsbolag
med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter
främst inom segmentet lager och lätt industri
===== SIDA 2 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20252
RÄKENSKAPSÅRET 2025
■ Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 miljoner kronor (4 994 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 4 442 (4 296) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 4 % till 12,38 (11,95) kronor.
■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 171 (558) miljoner kronor.
■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med −13 (1 104) miljoner kronor.
■ Årets resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 4 048 (5 255) miljoner kronor.
■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor,
motsvarande 9,89 (9,85) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 5 272 (6 683) miljoner kronor varav 4 733 (5 698) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
■ Under året investerade Sagax 1 403 miljoner kronor i Retail Estates NV, noterat på Euronext i Bryssel och Amsterdam.
■ Styrelsen föreslår att utdelningen per A- och B-aktie höjs till 3,70 (3,50) kronor. Styrelsen föreslår även en utdelning om 2,00 (2,00) kronor per
D-aktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor. Utdelningsförslagen är i enlighet med bolagets utdelningspolicy.
FJÄRDE KVARTALET 2025
■ Hyresintäkterna ökade med 6 % till 1 390 miljoner kronor (1 315 miljoner kronor motsvarande period föregående år).
■ Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade med 3 % till 1 106 (1 079) miljoner kronor.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning ökade med 3 % till 3,08 (3,00) kronor.
■ Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 686 (101) miljoner kronor.
■ Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 66 (29) miljoner kronor.
■ Periodens resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 799 (999) miljoner kronor.
■ Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 784 (882) miljoner kronor,
motsvarande 2,13 (2,42) kronor per A- och B-aktie efter utspädning.
■ Nettoinvesteringarna i fastigheter uppgick till 1 615 (841) miljoner kronor varav 1 675 (611) miljoner kronor avsåg fastighetsförvärv.
PROGNOS FÖR 2026
För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 500 miljoner kronor.
Bokslutskommuniké 2025
Nyckeltal i urval
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2021
jan–dec
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9
Förändring jämfört med föregående år, % 4 7 15 21 21
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22 14,78 –0,82 7, 75 30,04
Utdelning per A- och B-aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70 3,50 3,10 2,70 2,15
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,8 5,4 5,2 7,1 5,8
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 5,0 5,7 7,1 6,5
Belåningsgrad vid årets utgång, % 44 42 41 45 42
Fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång, mkr 68 283 65 874 57 061 52 682 46 067
Fastigheternas direktavkastning, % 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0
Avkastning på eget kapital, % 9,6 13,5 0,0 8,4 36,6
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.
===== SIDA 3 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20253
AFFÄRSIDÉ
Sagax affärsidé är att investera i kommersiella fastigheter främst inom
segmentet lager och lätt industri.
VERKSAMHETSMÅL
Sagax mål är att generera attraktiv riskjusterad avkastning till bolagets
aktieägare. För att nå detta mål ska Sagax uppnå följande verksamhets -
mål:
■ Verksamheten ska generera långsiktigt uthållig avkastning och
starka kassaflöden.
■ Bolaget ska fortsätta växa genom nya investeringar om attraktiv
riskjusterad avkastning kan förväntas uppnås.
■ Kassaflödet från befintligt fastighetsbestånd ska öka mer än
inflationen.
FINANSIELLA MÅL
Sagax har följande finansiella mål:
■ Avkastning på eget kapital ska under en femårsperiod uppgå till
lägst 15 % per år.
■ Förvaltningsresultat per A- och B-aktie ska öka med minst
15 % per år.
I tabellen och diagrammen nedan redovisas hur utfallen de senaste fem
åren förhåller sig till de finansiella målen.
Affärsidé, mål och strategier
För att uppnå bolagets verksamhetsmål och finansiella mål har bolaget
antagit följande strategier.
Investeringsstrategi
Fastighetsförvärv och investeringar i befintligt bestånd syftar till att
öka kassaflödet och diversifiera hyresintäkterna och därigenom minska
bolagets operativa och finansiella risker.
Sagax investerar i kommersiella fastigheter, främst inom segmentet
lager och lätt industri. Detta segment kombinerar låg nyproduktionstakt
och stabil uthyrningsgrad vilket genererar stabila kassaflöden och möj -
ligheter till långsiktigt värdeskapande. Sagax genomför löpande kom -
pletteringsförvärv och investeringar i befintliga fastigheter.
I tillägg till helägda fastigheter investerar Sagax även i indirekta
fastighetsinvesteringar genom joint venture och intresseföretag. Detta
möjliggör investeringar i marknader som Sagax inte kan nå framgångs -
rikt på egen hand. De indirekta investeringarna gör det möjligt för Sagax
att samarbeta med specialiserade förvaltare samtidigt som Sagax drar
nytta av sin generella branschkunskap.
Finansieringsstrategi
Sagax finansieringsstrategi är utformad med tydligt fokus på operativt
kassaflöde och räntetäckningsgrad. Detta bedöms skapa goda förutsätt -
ningar för såväl expansion som attraktiv avkastning på aktieägarnas
kapital.
Diagrammet på sidan 4 visar att Sagax kassaflöde från den löpande
verksamheten till stor del motsvarar förvaltningsresultatet. Skillnaden
beror främst på att utdelning och inte förvaltningsresultat från joint
venture och intresseföretag redovisas som kassaflöde från den löpande
verksamheten.
Sagax eftersträvar en väl avvägd ränte- och kapitalbindning i syfte
att säkerställa det operativa kassaflödet. Bolagets räntebärande skulder
utgörs främst av icke-säkerställda obligationslån i euro. Sagax finansierar
även sin verksamhet med företagscertifikat i euro och i svenska kronor.
Därutöver upptar Sagax banklån i euro och i svenska kronor när det
bedöms vara fördelaktigt. Sagax har en rating från Moody’s Investors
Service om Baa2 med ”stable outlook”.
Bolaget har tre aktieslag, stamaktier av serie A, B och D. Stam -
aktierna av serie A och B har ingen begränsning i förhållande till vinst
STRATEGIER
Sagax investerar med ett långsiktigt perspektiv. Sagax bedriver inte
fastighetshandel annat än genom enstaka försäljningar av fastigheter
som inte längre uppfyller bolagets investeringskriterier. Sagax projekt -
utvecklingsverksamhet är begränsad och projekt genomförs huvud -
sakligen efter att uthyrning avtalats.
Finansiella mål
Utfall rullande 12
månader
Femårigt
genomsnitt
Avkastning på eget kapital ska under en fem -
årsperiod uppgå till lägst 15 % per år 10 % 14 %
Förvaltnings resultat per A- och B-aktie ska öka
med minst 15 % per år 4 % 15 %
Avkastning på eget kapital
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital
%
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20252024202320222021
Avkastning på eget kapital, rullande 12 månader
Avkastning på eget kapital, rullande 5 år
Målsättning för avkastning under en femårsperiod är 15 % per år
Förvaltningsresultat per A- och B-aktieFörvaltningsresultat per A- och B-aktie
Kr %
0
3
6
9
12
15
20252024202320222021
0
6
12
18
24
30
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader Förvaltningsresultat per A- och B-aktie, rullande 12 månader
Årlig tillväxttakt i %, rullande 12 månader
Årlig tillväxttakt i %, rullande 5 år
Målsättning för årlig tillväxttakt är 15 %
===== SIDA 4 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20254
eller eget kapital. Stamaktier av serie D berättigar till en årlig utdelning
om högst 2,00 kronor per aktie och har rätt till maximalt 35 kronor
per aktie av eget kapital. Syftet med stamaktierna av serie D är att nå
investerarkategorier som värdesätter en stabil löpande utdelning sam -
tidigt som utspädningen för innehavarna av stamaktier av serie A och B
begränsas.
Förvaltningsstrategi
Sagax fokus på långsiktighet omfattar även bolagets förvaltning. Sagax
strävar efter att attrahera välrenommerade kunder med hög kredit -
värdighet. Bolaget prioriterar långa kundrelationer även om det medför
att bolaget avstår högre hyresnivåer. Detta bedöms vara fördelaktigt då
det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokal -
anpassningskostnader.
Sagax investerar huvudsakligen i regioner med stabil befolknings -
tillväxt och diversifierat näringsliv. Detta bedöms begränsa risken för
att bolaget drabbas av lägre uthyrningsgrader och hyresnivåer. Sagax
största marknader är Stockholm, Helsingfors och Paris, vilka bedöms ha
goda förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Bolaget tecknar huvudsakligen kallhyresavtal. Genom denna strategi
skyddas bolagets operativa kassaflöde från ökade kostnader till följd av
ändrad fastighetsskatt, förbrukning eller ändrade taxor för till exempel
värme, el, vatten och avlopp.
HÅLLBARHETSARBETE
Sagax hållbarhetsarbete syftar till undvikandet av kortsiktiga vinster
som uppstår till priset av negativa konsekvenser på längre sikt. Bolagets
investeringsverksamhet, förvaltning och finansieringsarbete bedrivs i
syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det vill säga hållbara, utfall.
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Sagax
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och befogenheter.
Hållbarhetsarbetet tar sin utgångspunkt i gällande lagstiftning samt
interna policyer. Sagax har identifierat följande fokusområden:
Miljö- och resurseffektivitet
Uppvärmning samt elanvändning står för den största andelen av fastig -
heternas energianvändning. Sagax genomför löpande åtgärder för att
minska energianvändningen. Sagax miljöcertifierar byggnader som
uppförs och arbetar med att miljöcertifiera befintliga byggnader.
Affärsetik
Sagax arbetar med att motverka alla former av korruption och har en
visselblåsarfunktion som är tillgänglig på Sagax hemsida samt en
upp förandekod för leverantörer.
Ekonomisk uthållighet
Sagax affärsmodell präglas i alla delar av långsiktighet. Kortsiktiga
vinster är underordnade bolagets långsiktiga värde skapande. Således
är hållbarhetsarbetet integrerat i affärs modellen.
Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets utveckling är beroende av kompetenta medarbetare. Det är
därför viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare som både kan
anställa och har förmågan att behålla kompetent personal. Sagax med -
arbetare förväntas ta ansvar för sina arbetsuppgifter och vara goda
representanter för före tagets värderingar och kultur.
Ytterligare information om Sagax hållbarhetsarbete finns att läsa
i Hållbarhetsrapporten i Sagax årsredovisning 2024.
Fastigheternas marknadsvärde och area
Marknadsvärde
Uthyrningsbar area
Fastigheternas marknadsvärde och area
1 000-tal kvm Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
2025202420232022202120202019201820172016
0
15 000
30 000
45 000
60 000
75 000
90 000
Uthyrningsbar area
Marknadsvärde
Förvaltningsresultat och kassaflöde
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
2025202420232022202120202019201820172016
Förvaltningsresultat och kassaflöde
Mkr
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital, rullande 12 månader
Förvaltningsresultat, rullande 12 månader
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring
av rörelsekapital, rullande 12 månader
===== SIDA 5 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20255
Under det fjärde kvartalet förvärvades fastigheten Silkeborgvej 140–142 i Horsens, Danmark. Fastigheten omfattar 6 700 kvadratmeter verk -
stadslokaler och är fullt uthyrd.
===== SIDA 6 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20256
Resultat- samt kassaflödesposter nedan avser perioden januari till och
med december 2025. Balansposterna avser ställningen vid årets utgång.
Jämförelseposterna avser motsvarande period före gående år respektive
ställningen vid årets utgång föregående år.
RESULTAT
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare ökade
med 3 % till 4 442 (4 296) miljoner kronor främst till följd av fastig hets-
förvärv, indexuppräkning av hyres intäkter samt högre förvaltnings-
resultat från joint venture och intresse företag. Förvaltningsresultatet
per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 12,38 (11,95) kronor.
Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 171 (558) miljo-
ner kronor, varav −41 (12) miljoner kronor avsåg värde förändringar på
fastigheter i joint venture och intresseföretag.
Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med
−13 (1 104) miljoner kronor varav −25 (−81) miljoner kronor avsåg
värdeförändringar på finansiella instrument i joint venture och intresse -
företag.
Årets resultat uppgick till 4 081 (5 274) miljoner kronor varav
4 048 (5 255) miljoner kronor är hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande uppgick
därmed till 32 (19) miljoner kronor och är hänförligt till French Wholesale
Properties – FWP ("FWP"). Under året förvärvade Sagax 18 % av FWP för
690 miljoner kronor varvid Sagax ägarandel uppgick till 95 % vid årets slut.
Resultat, intäkter och kostnader
INTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med 8 % till 5 378 (4 994) miljoner kronor. Intäk-
terna har främst påverkats av fastighetsförvärv i segmenten Frankrike,
Benelux, Spanien och Tyskland samt av indexupp räkning av hyresintäkter.
Av årets hyresintäkter genererades 79 % i euro. Exklusive valuta -
effekter ökade hyresintäkterna i jämförbart bestånd med 1,8 % (3,9 %).
De största procentuella ökningarna återfanns i segmenten Sverige 2,7 %,
Benelux 2,5 % och Spanien 2,0 %. Den vägda inflationen i Sagax segment
under samma period uppgick till 0,9 % (1,4 %) i årstakt.
Övriga intäkter minskade till 24 (69) miljoner kronor främst till följd
av högre försäkringsersättningar under jämförelseperioden.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–dec
2024
jan–dec
Hyresintäkter 5 378 4 994
Förvärv och avyttringar –823 –404
Valutajustering1) – –116
Summa 4 555 4 474
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande period.
Förvaltningsresultat
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat per kvartal
Förvaltningsresultat
Mkr/kvartal Mkr/år
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2025202420232022202120202019201820172016
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
Förvaltningsresultat per kvartal
Rullande 12 månader
Ekonomisk uthyrningsgrad
70
75
80
85
90
95
100
2025202420232022202120202019201820172016
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
Uthyrningsgrad
Genomsnitt senaste 12 månaderna
Hyresintäkter
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
2025202420232022202120202019201820172016
0
800
1 600
2 400
3 200
4 000
4 800
5 600
Rullande 12 månader
Hyresintäkter per kvartal
Hyresintäkter
Mkr/kvartal Mkr/år
Hyresintäkter per kvartal
Rullande 12 månader
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
0
2
4
6
8
10
jan–dec
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2021
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd
%
Vägd genomsnittlig inflation rullande 12 månader
Förändring av hyresintäkterna i jämförbart bestånd exklusive
valutaeffekter i förhållande till samma period föregående år
Inflation rullande 12 månader
===== SIDA 7 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20257
DEN EKONOMISKA UTHYRNINGSGRADENS FÖRÄNDRING
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96 % (96 %). Under
året har vakans värdet ökat med 218 (199) miljoner kronor till följd av
avflyttningar och minskat med 207 (156) miljoner kronor till följd av
inflyttningar. Tidsbegränsade hyresrabatter ökade vakansvärdet med
8 (minskade med 11) miljoner kronor och uppgick till 48 (42) miljoner
kronor på årsbasis vid årets slut. Under året förvärvade och avyttrade
fastig heter samt utrangerade byggnader ökade vakansvärdet med 1 (13)
miljoner kronor netto. Valutakursförändring minskade vakansvärdet
med 9 (ökade med 4) miljoner kronor. Sammantaget uppgick vakans -
värdet till 241 (231) miljoner kronor vid årets slut.
KOMMANDE VAKANSFÖRÄNDRING
Hyresavtal med ett hyresvärde om 285 (201) miljoner kronor var vid
årets slut uppsagda varav hyresavtal omfattande 275 (196) miljoner
kronor har sagts upp för avflyttning och hyres avtal omfattande 10 (5)
miljoner kronor har sagts upp för omförhandling. Av de hyresavtal som
sagts upp sker avflyttningar motsvarande ett hyresvärde om 235 miljo -
ner kronor under 2026 och 13 miljoner kronor under 2027. Uthyrningar
av lokaler till hyresgäster som ännu ej inflyttat har minskat det justerade
vakansvärdet med 41 (43) miljoner kronor. Inflyttningar motsvarande
ett hyresvärde om 32 miljoner kronor sker under 2026. Det justerade
vakansvärdet uppgick till 485 (389) miljoner kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
Drifts- och underhållskostnader uppgick till sammanlagt 521 (483)
miljoner kronor. Drifts- och underhållskostnader i jämförbart bestånd
exklusive valutaeffekter ökade med 0,9 %, motsvarande 4 miljoner kro -
nor jämfört med samma period före gående år. Den vägda infla tionen
under året uppgick till 0,9 % varför de reala kostnaderna var oföränd -
rade.
Kostnaderna för fastighetsskatt ökade till 311 (272) miljoner kronor
och övriga fastighetskostnader ökade till 128 (117) miljoner kronor till
följd av fastighetsförvärv. Motsvarande kostnader i jämförbart bestånd
är i nivå med föregående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick till 188 (187) miljoner
kronor, motsvarande 3,5 % (3,7 %) av årets hyresintäkter.
Sagax hade vid årets utgång 105 (98) medarbetare. Funktioner
såsom fastighetsskötsel och jourverksamhet är utlagda på entreprenad.
Sagax har kontor i Barcelona, Frankfurt, Helsingfors, Köpenhamn,
Lyon, Madrid, Paris, Rotterdam och Stockholm.
Antal anställda
Land Totalt
Sverige 40
Finland 29
Frankrike 15
Nederländerna 8
Spanien 9
Tyskland 3
Danmark 1
Totalt 105
Ingångna och uppsagda hyresavtal
Inflyttningar Avflyttningar
In- och avflyttningsår
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
Antal
avtal
Hyresvärde,
mkr
2026 26 32 134 235
2027 2 3 9 13
2028 1 5 7 28
2029 1 2 – –
Totalt 30 41 150 275
Vakansförändringar
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–dec
2024
jan–dec
Ingående vakans respektive år 231 182
Inflyttningar –207 –156
Avflyttningar 218 199
Förändring av lämnade rabatter 8 –11
Vakansvärde, förvärvade fastigheter 33 20
Vakansvärde, avyttrade fastigheter –26 –7
Utrangering av byggnader –6 –
Valutakursförändring –9 4
Utgående vakansvärde 241 231
Uppsagt för omförhandling 10 5
Uppsagda avtal, ej avflyttat 275 196
Uthyrning, ej inflyttat –41 –43
Justerat utgående vakansvärde 485 389
Vakanser 1 januari 2026
Marknadssegment
Hyresvärde,
mkr
Vakansvärde,
mkr1)
Ekonomisk
vakansgrad1)
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant
area, kvm
Areamässig
vakansgrad
Sverige 1 168 63 5 % 947 000 47 000 5 %
Finland 1 776 73 4 % 1 457 000 64 000 4 %
Frankrike 1 265 47 4 % 1 184 000 47 000 4 %
Benelux 847 29 3 % 872 000 27 000 3 %
Spanien 462 19 4 % 678 000 20 000 3 %
Tyskland 169 11 6 % 164 000 13 000 8 %
Danmark2) 52 – – 69 000 – –
Totalt 5 739 241 4 % 5 371 000 219 000 4 %
1) Vakansvärde respektive ekonomisk vakansgrad beaktar både vakanser och lämnade hyresrabatter.
2) Marknadssegmentet Övriga Europa har under det fjärde kvartalet 2025 bytt namn till Danmark.
===== SIDA 8 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20258
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE OCH INTRESSEFÖRETAG
Årets resultat från joint venture och intresseföretag uppgick till 1 009
(783) miljoner kronor varav förvaltningsresultat uppgick till 1 225
(1 108) miljoner kronor, värde förändringar på fastigheter till −41 (12)
miljoner kronor och värdeförändringar på räntederivat till −25 (−81)
miljoner kronor. Skatte kostnad på resultat från joint venture och
intresse företag uppgick till 138 (256) miljoner kronor. För ytterligare
information se sidan 13.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 64 (162) miljoner kronor, varav 61
(117) miljoner kronor avsåg ränteintäkter från börsnoterade obligationer
och andra finansiella placeringar.
De finansiella kostnaderna, exklusive räntekomponenten avseende
koncernens leasingskulder, ökade till −1 025 (−912) miljoner kronor.
Ökningen beror främst på högre genomsnittlig skuld under året.
Räntekomponenten avseende koncernens leasingskulder uppgick till
−41 (−36) miljoner kronor. Kostnaden bestod huvudsakligen av tomträtts-
avgälder och arrendeavgifter.
OMVÄRDERINGAR AV FASTIGHETER
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastigheternas
marknadsvärde. Per balansdagen var fastigheter motsvarande 98 %
(99 %) av marknadsvärdet externt värderade. Fastig heternas värde -
förändring uppgick till 212 (546) miljoner kronor varav orealiserad
värdeförändring uppgick till 164 (563) miljoner kronor och realiserad
värdeförändring till 48 (−17) miljoner kronor. Av den orealiserade
värde förändringen var −126 (652) miljoner kronor hänförlig till för -
valtning och 289 (−89) miljoner kronor relaterat till allmän marknads -
värdeförändring. För ytterligare information se sidan 12.
OMVÄRDERINGAR AV FINANSIELLA INSTRUMENT
De finansiella instrumentens värdeförändring uppgick till 12 (1 184) mil-
joner kronor varav realiserade värdeförändringar uppgick till 16 (−17)
miljoner kronor och orealiserade värdeförändringar till −4 (1 202) miljo-
ner kronor. Omvärderingar av börs noterade instrument medförde en ore-
aliserad värdeförändring om −46 (1 185) miljoner kronor. Föregående år
ingick en orealiserad omvärdering till marknadsvärde om 1 185 miljoner
kronor av Sagax innehav i NP3 fastigheter AB utan motsvarighet i år.
Omvärdering av finansiellt instrument hänförligt till joint venture
uppgick till 21 (61) miljoner kronor. Orealiserad värde förändring hänför -
lig till räntederivat uppgick till 21 (−49) miljoner kronor.
SKATT
Sagax redovisade en skattekostnad om 405 (458) miljoner kronor be-
stående av en aktuell skattekostnad om 307 (194) miljoner kronor och en
uppskjuten skattekostnad om 98 (264) miljoner kronor.
Koncernens uppskjutna skatte skuld uppgick till 4 286 (4 289) mil -
joner kronor vid årets slut. Uppskjutna skattefordringar avseende acku -
mulerade skattemässiga underskott och finansiella instrument uppgick
till 244 (163) miljoner kronor.
KASSAFLÖDE
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av
rörelse kapital uppgick till 3 641 (3 586) miljoner kronor. Förändringar
av rörelsekapitalet påverkade kassa flödet med −23 (−235) miljoner
kronor. Investerings verksamheten påverkade kassaflödet med −7 299
(−5 732) miljoner kronor. Kassa flödet från finansieringsverksamheten
uppgick till 3 411 ( 2 639) miljoner kronor. Sammantaget har likvida
medel förändrats med −270 (259) miljoner kronor under året.
MODERBOLAGET
Moder bolaget, AB Sagax, ansvarar för frågor gentemot aktie marknaden
såsom rapportering och aktiemarknads information. Tjänster mellan
koncern företag debiteras enligt affärsmässiga villkor och med till ämpning
av marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltnings -
tjänster. Moder bolagets förvaltningsarvode från koncern företag uppgick
till 133 (127) miljoner kronor.
===== SIDA 9 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 20259
PROGNOS FÖR 2026
För 2026 beräknas förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets
aktieägare, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med
nuvarande fastighetsbestånd, tillkännagivna förvärv och försäljningar
samt vid nuvarande valutakurser uppgå till 4 500 miljoner kronor.
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Aktuell intjäningsförmåga redovisas i samband med delårs rapporter och
bokslutskommunikéer.
Tabellen nedan återspeglar intjäningsförmågan på tolv månaders
basis per 1 januari. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med
en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte
innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge,
valuta effekter, hyres utveckling eller värdeförändringar.
Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på års basis
med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighets
kostnader baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna justerat
för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats
på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräk
nats utifrån ränte bärande skulder och tillgångar på balansdagen.
Kostnaderna för de ränte bärande skulderna har baserats på koncernens
beräknade genomsnittliga räntenivå med tillägg för periodiserade finan
sieringskostnader och kostnader avseende på balans dagen outnyttjade
kredit faciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent ligt tomträtts
avgälder vilka baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna.
Utdelningar avseende bolagets innehav av börsnoterade aktier har ej
beaktats i intjäningsförmågan. Skatten är beräknad med 16 % (17 %)
schablonskatt. Omräkning från euro har skett till balansdagens kurs
om 10,82 kronor, vilket innebär en 5,8 % lägre kurs jämfört med 11,49
kronor som användes vid beräkning av intjäningsförmågan per 1 januari
2025. Per 1 januari 2026 genererades 79 % av Sagax hyresvärde i euro.
Exklusive valutaeffekter steg intjäningsförmågans driftnetto och resul
tat efter skatt under året med 7,5 % respektive 6,2 %.
Resultatandelar från joint venture och intresseföretag är beräknade
enligt samma principer som för Sagax med be aktande av resultat
andelens storlek.
Prognos och aktuell intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner kronor 1 jan 2026 1 jan 2025
Hyresvärde 5 739 5 553
Vakans –241 –231
Hyresintäkter 5 498 5 323
Fastighetskostnader –980 –909
Driftnetto 4 517 4 414
Central administration –188 –187
Joint venture och intresseföretag 1 323 1 162
Finansnetto –1 054 –859
Leasingkostnader –41 –36
Förvaltningsresultat 4 558 4 494
– varav förvaltningsresultat hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande 12 61
Skatt –729 –764
Resultat efter skatt 3 829 3 730
Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 817 3 669
– varav ägare av D-aktier 253 253
– varav ägare av A- och B-aktier 3 564 3 416
Framåtriktad direktavkastning, % 6,6 6,7
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,7 5,1
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
enligt aktuell intjäningsförmåga
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
20252024202320222021
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
enligt aktuell intjäningsförmåga
Mkr
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat
Direktavkastning och låneränta
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Sagax fastigheters direktavkastning
Direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
2025202420232022202120202019201820172016
Sagax fastigheters direktavkastning
Genomsnittlig räntenivå på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och
den genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
Differens mellan direktavkastning och låneränta
%
0
2
4
6
8
10
2025202420232022202120202019201820172016
Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och den
genomsnittliga räntenivån på Sagax räntebärande skulder
===== SIDA 10 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202510
Per 31 december 2025 omfattade fastighetsbeståndet 1 043 (983) fastig
heter med en uthyrningsbar area om 5 371 000 (4 834 000) kvadrat
meter. Hyres värdet och kontrakterad årshyra uppgick till 5 739 (5 553)
respektive 5 498 (5 323) miljoner kronor vid årets utgång. Detta mot
svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 % (96 %).
FASTIGHETSFÖRVÄRV
Sagax har under året investerat 5 711 (6 827) miljoner kronor varav
4 733 (5 698) miljoner kronor avsåg fastighets förvärv. Antalet förvär
vade fastigheter uppgick till 68 (85).
INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND
Totalt 978 (1 129) miljoner kronor investerades i det befintliga fastig hets
beståndet. 325 (279) miljoner kronor avsåg under håll av fastig heterna
och 384 (510) miljoner kronor nyproduktion. Därutöver investerades
198 (233) miljoner kronor i samband med nyuthyrningar och 71 (107)
miljoner kronor mot hyres tillägg. Av totala investeringar utgjorde 70 (53)
miljoner kronor investeringar i energi besparande åtgärder.
AVYTTRINGAR
Under året har 15 (5) fastigheter med ett redovisat värde om 439 (144)
miljoner kronor avyttrats.
FASTIGHETSPORTFÖLJENS AVKASTNING
Direkt avkastningen för året uppgick till 6,5 % (6,6 %). Framåt riktad
direktavkastning uppgick till 6,6 % (6,7 %).
Fastighetsbestånd
Fastighetsinvesteringar januari–december 2025
Marknadssegment
Fastighetsförvärv,
mkr
Fastighetsförvärv,
antal fastigheter
Befintligt bestånd,
mkr Totalt, mkr
Andel av totala
investeringar Avyttringar, mkr
Avyttringar,
antal fastigheter
Nettoinvesteringar,
mkr
Sverige – – 333 333 6 % – – 333
Finland 133 3 404 537 9 % –350 9 186
Frankrike 1 174 25 88 1 262 22 % –89 6 1 173
Benelux 1 397 10 115 1 512 26 % – – 1 512
Spanien 1 181 9 31 1 212 21 % – – 1 212
Tyskland 307 5 7 314 5 % – – 314
Danmark1) 541 16 – 541 9 % – – 541
Totalt 4 733 68 978 5 711 100 % –439 15 5 272
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under det fjärde kvartalet 2025 bytt namn till Danmark.
Fastighetsbeståndet i sammandrag 1 januari 2026
Marknadsvärde
Antal fastigheter
Uthyrningsbar
area, kvm
Vakant area,
kvm Hyresvärde, mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Kontrakterad
årshyra, mkr Marknadssegment Mkr Andel kr/kvm
Sverige 15 282 22 % 16 100 128 947 000 47 000 1 168 95 % 1 106
Finland 18 339 27 % 12 600 249 1 457 000 64 000 1 776 96 % 1 702
Frankrike 14 901 22 % 12 600 329 1 184 000 47 000 1 265 96 % 1 218
Benelux 10 276 15 % 11 800 167 872 000 27 000 847 97 % 818
Spanien 6 811 10 % 10 100 133 678 000 20 000 462 96 % 443
Tyskland 1 981 3 % 12 100 19 164 000 13 000 169 94 % 159
Danmark1) 693 1 % 10 000 18 69 000 – 52 100 % 51
Totalt 68 283 100 % 12 700 1 043 5 371 000 219 000 5 739 96 % 5 498
===== SIDA 11 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202511
HYRESAVTALSSTRUKTUR
Sagax har en diversifierad avtalsstruktur vilket förbättrar möjlig heterna
att upprätthålla en jämn uthyrningsgrad. För att begränsa risken för
minskade hyresintäkter eftersträvar Sagax att skapa långsiktiga rela
tioner med bolagets hyresgäster och att uppnå en god diversifiering av
hyres avtalens löptid och storlek.
Sagax årshyra fördelades vid årets utgång på 2 697 (2 557) hyres
avtal. I tabellen nedan redovisas storleken på Sagax hyres avtal i relation
till koncernens årshyra vid årets utgång. Av tabellen framgår att 2 692
(2 550) hyres avtal hade ett enskilt hyres värde understigande 1 % av
koncernens årshyra. Det sammanlagda hyresvärdet för dessa avtal mot
svarade 93 % (91 %) av Sagax årshyra. Sagax var därutöver part i 5 (7)
hyres avtal med ett hyres värde motsvarande 1–2 % av koncernens års
hyra. Dessa hyresavtal utgjorde sammanlagt 7 % (9 %) av Sagax årshyra.
Inget av Sagax hyres avtal hade ett årligt hyres värde uppgående till mer
än 2 % av koncernens årshyra (föregående år svarade inget hyres avtal
för mer än 2 % av koncernens årshyra).
Sagax årshyra fördelades vid årets slut på 1 466 (1 407) hyresgäster.
Av tabellen nedan framgår att 73 % (70 %) av koncernens årshyra utgjor
des av hyresgäster som var och en stod för mindre än 1 % av koncernens
årshyra, 11 % (11 %) av Sagax årshyra utgjordes av hyresgäster som var
och en stod för 1–2 % av koncernens årshyra och 16 % (19 %) av koncer
nens årshyra utgjordes av hyresgäster som var och en stod för mer än
2 % av koncernens årshyra. De 6 största hyresgästerna är i bokstavsord
ning Baxterkoncernen, Groupe Colas, Metro France, Nokia och Saint
Gobain samt verksamheter med statligt och kommunalt ägande.
Sagax hyresgäster är verksamma inom olika sektorer. Företag
inom tillverkningsindustrin stod för 18 % (17 %) av hyresintäkterna.
Livsmedels relaterad verksamhet samt fordons relaterad verksamhet,
innefattande försäljning, service och tillverkning, stod för 14 % (15 %)
respektive 13 % (14 %) av hyresintäkterna. En diversifiering av hyres
gästernas branschtillhörighet bedöms minska risken för vakanser och
hyres förluster. De huvuds akliga sektorerna återfinns i cirkeldiagrammet
nedan.
I enlighet med Sagax förvaltningsstrategi eftersträvar bolaget långa
hyresavtal samt en jämn fördelning av kontraktsförfall över åren. Detta
bedöms minska risken för betydande varians i koncernens uthyrnings
grad. Avtal som representerar 48 % av årshyran förfaller år 2030 eller
senare. Mellan åren 2026 och 2029 förfaller årligen 11–16 % av årshyran.
Fördelning av hyresavtal
Andel av
kontrakterad
årshyra
Årshyra
Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % – – – – –
1–2 % 365 7 5 73 5
< 1 % 5 133 93 2 692 2 5
Totalt 5 498 100 2 697 2 5
Löptider för hyresavtal
Antal
hyresavtal
Kontrakterad årshyra
Förfalloår Area, kvm Mkr Andel
2026 917 773 000 855 16 %
2027 565 733 000 731 13 %
2028 411 566 000 661 12 %
2029 236 562 000 631 11 %
2030 142 561 000 484 9 %
>2030 426 1 958 000 2 136 39 %
Totalt 2 697 5 153 000 5 498 100 %
Fördelning av hyresgäster
Andel av
kontrakterad
årshyra
Årshyra Antal
hyresgäster1)
Antal
hyresavtal
Genomsnittlig
årshyra, mkr
Hyres-
duration, årMkr Andel, %
> 2 % 854 16 5 176 171 7
1–2 % 625 11 8 115 78 5
< 1 % 4 019 73 1 453 2 406 3 4
Totalt 5 498 100 1 466 2 697 4 5
1) Bolag inom samma koncern eller med statligt och kommunalt ägande är upp -
tagna som en hyresgäst.
Fördelning av kontrakterad årshyra Fördelning av kontrakterad årshyra
IT, utveckling, utbildning 5 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Övrigt 15 %
Media 4 %
Produktion, fastigheter 5 %
Logistik 6 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Stat, kommun 1 %
Fordon 13 %
Tillverkningsindustri 17 % Tillverkningsindustri 18 %
Livsmedelsrelaterad verksamhet 14 %
Fordon 13 %
Fastighetsservice 8 %
Byggmaterial 6 %
Logistik 6 %
IT, utveckling, utbildning 5 %
Medicin, medicinteknik 5 %
Produktion, fastigheter 5 %
Media 3 %
Stat, kommun 2 %
Övrigt 14 %
Förfalloår årshyra
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
>2040204020392038203720362035203420332032203120302029202820272026
Förfalloår årshyra
Mkr
===== SIDA 12 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202512
Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS ® redovisnings
standarder. Bolaget har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt
värde enligt IFRS 13 Värdering till verkligt värde, nivå 3.
Sagax använder externa värderingar för att fastställa fastig heternas
marknadsvärde. Värderingarna utförs av oberoende värderings företag
och uppdateras kvartalsvis.
Det sammanlagda marknadsvärdet avseende Sagax 1 043 (983)
fastig heter fastställdes per 31 december 2025 till 68 283 (65 874)
miljoner kronor. Valuta kursförändringar under året har medfört att
fastighets värdena som denomineras i euro respektive danska kronor har
förändrats med −3 027 (1 567) miljoner kronor.
Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 164 (563) miljo
ner kronor motsvarande en värdeförändring om 0,2 % (0,9 %). Under
samma period var den vägda inflationen 1,1 % (1,6 %) i de marknader
där Sagax är verksamt. Den reala värdeförändringen uppgick således till
–0,8 % (–0,7 %).
Av den orealiserade värdeförändringen var −126 miljoner kronor
hänförlig till förvaltning och 289 miljoner kronor relaterat till allmän
marknadsvärdeförändring.
VÄRDERINGSMETOD OCH GENOMFÖRANDE
Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade
internationella värderingsmetoder. Fastigheter motsvarande 98 % av
fastighetsvärdet har per 31 december 2025 värderats av auktoriserade
fastig hets värderare från oberoende värderings företag.
Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödes
kalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdes
beräknas. Kalkyl perioden har anpassats efter åter stående löptid av
befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Kalkyl perioden
uppgår som regel till 10 år. För mer information, se Sagax årsredovisning
för 2024 sidan 94.
ANALYSER OCH GENERELLA FÖRUTSÄTTNINGAR
Kalkylränta för nuvärdesberäkning av kassaflöde (5,0–17,5 %), kalkyl
ränta för nuvärdesberäkning av restvärde (5,0–17,5 %) och direkt
avkastningskrav för restvärdes bedömning (4,8–14,0 %) baseras på
analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedöm
ningar avseende risknivå och respektive fastighets marknads position.
Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflöde
och restvärden uppgick till 7,9 % (8,0 %) respektive 8,0 % (8,1 %) för
fastig hetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till
6,3 % (6,4 %).
Fastighetsbeståndets marknadsvärde
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Mkr Antal
Fastighetsbestånd 31 december 2024 65 874 983
Förvärv av fastigheter 4 733 68
Investeringar i befintligt bestånd 978 –
Avyttring/utrangering av fastigheter –439 –15
Avstyckning och sammanläggning av fastigheter – 7
Omräkningseffekt valuta –3 027 –
Orealiserad värdeförändring 164 –
Fastighetsbestånd 31 december 2025 68 283 1 043
Förvärvade ej tillträdda fastigheter 373 7
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter
Belopp i miljoner kronor jan–dec 2025
Uthyrningar/omförhandlingar 670
Avflyttningar/omförhandlingar –796
Allmän marknadsvärdeförändring 289
Totalt 164
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter per kvartal
Belopp i miljoner kronor jan–dec 2025
Kvartal 1 –67
Kvartal 2 –213
Kvartal 3 –173
Kvartal 4 618
Totalt 164
Fastigheternas marknadsvärde Fastigheternas marknadsvärde
Sverige 22 % (15 282 mkr)
Finland 27 % (18 339 mkr)
Frankrike 22 % (14 901 mkr)
Benelux 15 % (10 276 mkr)
Spanien 10 % (6 811 mkr)
Tyskland 3 % (1 981 mkr)
Danmark 1 % (693 mkr)
Koncernens hyresvärde Koncernens hyresvärde
Sverige 20 % (1 168 mkr)
Finland 31 % (1 776 mkr)
Frankrike 22 % (1 265 mkr)
Benelux 15 % (847 mkr)
Spanien 8 % (462 mkr)
Tyskland 3 % (169 mkr)
Danmark 1 % (52 mkr)
===== SIDA 13 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202513
I tillägg till den direktägda fastighetsportföljen investerar Sagax sedan
2010 i joint venture och intresseföretag. Investeringarna syftar till att
nå marknader som bedömts som attraktiva för Sagax där bolaget inte är
aktivt. De ackumulerade investeringarna har uppgått till 8 740 miljoner
kronor vilka har genererat en ackumulerad utdelning till Sagax om 4 284
(3 734) miljoner kronor. Det redovisade värdet på dessa investeringar
uppgick till 16 470 (15 170) miljoner kronor varav 95 % bestod av Hemsö
Fastighets AB, NP3 Fastigheter AB, Nyfosa AB, Söderport Investment AB
samt Fastighetsbolaget Emilshus AB.
Under året bidrog investeringarna i joint venture och intresse företag
med sammanlagt 1 225 (1 108) miljoner kronor till förvaltnings resultatet
och med 549 (477) miljoner kronor till kassaflödet. Sagax andel av värde-
förändringar på fastig heter uppgick till –41 (12) miljoner kronor och av
värde förändringar på derivat till –25 (–81) miljoner kronor.
Utöver nedanstående innehav äger Sagax andelar för 101 (118) miljo-
ner kronor i joint venture och intresseföretag.
JOINT VENTURE
Hemsö Fastighets AB (Hemsö)
Sagax äger indirekt 15 % av Hemsö, resterande andel ägs av Tredje
AP-fonden. Hemsö bedriver verksamhet i Sverige, Tyskland och Finland.
Verksamheten består i att äga, förvalta och utveckla samhällsfastigheter.
För mer information se www.hemso.se.
Söderport Investment AB (Söderport)
Sagax äger 50 % av Söderport, resterande andel ägs av Nyfosa AB.
Söderports verksamhet består i att äga, förvalta och utveckla fastigheter
i Sverige. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och merparten av
fastighetsförvaltningen.
Motsvarande 75 % av Söderports hyresvärde om 1 184 miljoner
kronor återfanns i Stockholm per 31 december 2025.
Fastighetsaktiebolaget Ess-Sierra (Ess-Sierra)
Sagax äger 50 % av Ess-Sierra, resterande del ägs av NP3 Fastigheter AB.
Verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter för framför allt
byggvaruhandel. Den uthyrningsbara arean uppgår till 184 000 kvadrat -
meter varav huvuddelen utgörs av lagerlokaler och byggvaru handel.
Merparten av fastigheterna är belägna i universitets- och regionstäder.
Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och fastighetsförvaltning.
Certus Properties AS (Certus)
Sagax äger 50 % av Certus, resterande del ägs av Swiss Life Investment
Management Holding AG. Verksamheten består i att äga och förvalta
fastigheter i Finland. Hyresvärdet uppgår till 39 miljoner kronor och
den uthyrningsbara arean uppgår till 26 000 kvadrat meter. Därutöver
har Certus pågående byggprojekt motsvarande en uthyrningsbar area
om 27 000 kvadratmeter. Sagax ombesörjer ekonomisk förvaltning och
fastighetsförvaltning.
INTRESSEFÖRETAG
NP3 Fastigheter AB (NP3)
Sagax äger aktier motsvarande 20,3 % av rösterna och 15,1 % av kapitalet
i NP3. Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 562 (3 378)
miljoner kronor och det redovisade värdet till 3 728 (3 478) miljoner
kronor per 31 december 2025.
NP3 är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter
med hög direktavkastning främst i norra Sverige. Fastighetsbeståndet
omfattade 633 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om 26,1
miljarder kronor och ett hyresvärde om 2 578 miljoner kronor per
31 december 2025. NP3 är börsnoterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
För mer information se www.np3fastigheter.se.
Nyfosa AB (Nyfosa)
Sagax äger aktier motsvarande 21,6 % av rösterna och kapitalet i Nyfosa.
Marknadsvärdet på Sagax aktieinnehav uppgick till 3 344 (4 856) miljo -
ner kronor och det redovisade värdet till 2 856 ( 2 809) miljoner kronor
per 31 december 2025.
Nyfosa är ett fastighetsbolag aktivt på de svenska, finska och norska
marknaderna med fokus på kommersiella fastigheter i tillväxtkommuner.
Fastighetsbeståndet omfattade 490 fastigheter med ett sammanlagt
fastighetsvärde om 38,8 miljarder kronor och ett hyresvärde om
3 836 miljoner kronor per 31 december 2025. Nyfosa är börsnoterat på
Nasdaq Stockholm, Large Cap. För mer information se www.nyfosa.se.
Fastighetsbolaget Emilshus AB (Emilshus)
Sagax äger aktier motsvarande 29,1 % av rösterna och 25,5 % av kapitalet
i Emilshus. Marknads värdet på Sagax aktieinne hav uppgick till 1 943
(1 395) miljoner kronor och det redovisade värdet till 1 328 (982) miljoner
kronor per 31 december 2025.
Emilshus är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastig-
heter med hög direktavkastning främst i södra Sverige. Fastighets-
beståndet omfattade 233 fastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde
om 12,3 miljarder kronor och ett hyresvärde om 1 081 miljoner kronor
per 31 december 2025. Emilshus är börs noterat på Nasdaq Stockholm,
Mid Cap. För mer information se www.emilshus.com.
Joint venture och intresseföretag
===== SIDA 14 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202514
Sagax joint venture
Hemsö Söderport
2025, jan– dec 2024, jan–dec 2025, jan– dec 2024, jan–dec
Sagax ägarandel, % 15 15 50 50
Sagax andel av totalresultat, mkr 188 238 255 224
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 325 318 243 235
Hyresintäkter, mkr 5 149 5 130 1 095 1 096
Förvaltningsresultat, mkr 2 541 2 498 486 469
Årets resultat, mkr 1 896 1 886 510 448
31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024
Redovisat värde för innehavet, mkr 5 093 4 799 2 711 2 702
Antal fastigheter 478 477 84 86
Fastigheternas redovisade värde, mkr 87 231 85 973 14 634 14 688
Uthyrningsbar area, kvm 2 470 000 2 425 000 770 000 778 000
Hyresduration, år 9,1 9,1 3,7 3,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 98 98 95 94
Räntebärande skulder, mkr 51 241 52 185 7 721 7 709
Kapitalbindning, år 4,6 5,0 2,2 3,1
Räntebindning, år 4,0 4,8 1,6 2,1
Marknadsvärde för derivat, mkr –723 –604 –53 –54
Ess-Sierra Certus
2025, jan– dec 2024, jan–dec 2025, jan– dec 2024, jan–dec
Sagax ägarandel, % 50 50 50 –
Sagax andel av totalresultat, mkr 26 22 7 –
Sagax andel av förvaltningsresultat, mkr 25 24 –3 –
Hyresintäkter, mkr 104 99 13 –
Förvaltningsresultat, mkr 50 48 –6 –
Årets resultat, mkr 52 44 24 –
31 dec 2025 31 dec 2024 31 dec 2025 31 dec 2024
Redovisat värde för innehavet, mkr 298 282 355 –
Antal fastigheter 39 39 9 –
Fastigheternas redovisade värde, mkr 1 505 1 484 851 –
Uthyrningsbar area, kvm 184 000 184 000 26 000 –
Hyresduration, år 6,5 6,6 7, 5 –
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 88 –
Räntebärande skulder, mkr 844 843 203 –
Kapitalbindning, år 2,0 3,0 – –
Räntebindning, år 1,2 2,0 – –
===== SIDA 15 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202515
EGET KAPITAL
Eget kapital i koncernen uppgick den 31 december 2025 till 42 792
(41 803) miljoner kronor. Under året har eget kapital huvudsak ligen ökat
till följd av ett totalresultat om 3 129 miljoner kronor, minskat till följd
av aktieutdelning till moderbolagets aktieägare om –1 437 miljoner kro -
nor samt förändring av innehav utan bestämmande inflytande om –714
miljoner kronor huvudsakligen hänförlig till att Sagax under året förvär -
vade 18 % av French Wholesale Properties – FWP varvid ägarandelen
uppgick till 95 % vid årets slut.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sagax räntebärande skulder uppgick vid årets utgång till 38 646
(35 134) miljoner kronor motsvarande 38 765 (35 283) miljoner kronor
i nominellt belopp. Mot svarande 35 530 (33 202) miljoner kronor av
skulderna var upptagna i euro. Totalt har 12 325 (13 405) miljoner kro -
nor upptagits i lån och 6 838 (9 683) miljoner kronor amorterats under
året. Valutakursförändringar har påverkat de ränte bärande skulderna
med −1 975 (1 069) miljoner kronor. Den räntebärande netto skulden
uppgick till 27 700 (24 367) miljoner kronor.
Börs noterade obligationslån uppgick till 26 673 (29 454) miljoner
kronor. Övriga ränte bärande skulder bestod av skulder till banker om
8 424 (5 224) miljoner kronor samt företagscertifikat om 3 550 (456)
miljoner kronor.
Icke-säkerställda skulder inklusive företagscertifikat motsvarade 79 %
(86 %) av de räntebärande skulderna.
Räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 (5,0) gånger under året och
belåningsgraden uppgick till 44 % (42 %) vid årets utgång. Den ränte -
bärande netto skulden motsvarade 5,8 (5,4) gånger EBITDA och 5,7 (5,1)
gånger framåtriktad EBITDA.
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital bindningen upp -
gick till 2,3 (2,9) år respektive 2,9 (3,1) år vid årets utgång. Den genom -
snittliga räntan per balansdagen för ränte bärande skulder uppgick till
2,5 % (2,3 %) inklusive effekter av derivat instrument.
Av Sagax räntebärande skulder exklusive företagscertifikat löper
26 673 (29 454) miljoner kronor, motsvarande 69 % (84 %) med fast
ränta. Bolaget hade per balansdagen ränte swappar med ett sammanlagt
nominellt värde om 3 907 (4 077) miljoner kronor motsvarande 10 %
(12 %) av ränte bärande skulder.
RÖRELSEKAPITAL OCH OUTNYTTJADE KREDITFACILITETER
Sagax rörelsekapital per 31 december 2025 uppgick till −6 514 (−5 054)
miljoner kronor. Förändringen i rörelsekapital beror främst på att före -
tagscertifikat ökat till 3 550 (456) miljoner kronor medan börsnoterade
instrument ökat till 1 644 (625) miljoner kronor vid årets slut. Outnytt -
jade kreditfaciliteter inklusive back-up faciliteter för certifikat program
uppgick vid samma tidpunkt till 10 030 (11 560) miljoner kronor.
Finansiering
Ränte- och kapitalbindning 31 december 2025
Räntebindning1) Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt
belopp, mkr Ränta2) Andel
Nominellt
belopp, mkr Andel
2026 11 296 2,6 % 29 % 3 569 9 %
2027 5 004 1,7 % 13 % 6 039 16 %
2028 6 318 1,4 % 16 % 10 389 27 %
2029 7 493 1,9 % 19 % 10 113 26 %
2030 5 409 4,4 % 14 % 5 409 14 %
> 2030 3 245 4,0 % 8 % 3 245 8 %
Summa/
genomsnitt 38 765 2,5 % 100 % 38 765 100 %
1) Inklusive derivat.
2) I den genomsnittliga räntan för 2026 ingår marginalen för den rörliga delen av
skuldportföljen.
Nettoskuld
Belopp i miljoner kronor
2025
31 dec
2024
31 dec
Räntebärande skulder 38 646 35 134
Räntebärande tillgångar –436 –359
Börsnoterade instrument 1) –10 493 –10 121
Likvida medel –16 –287
Nettoskuld 27 700 24 367
1) Inklusive intresseföretag vars aktier är börsnoterade.
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Belånings- och räntetäckningsgrad
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
0
2
4
6
8
10
2025202420232022202120202019201820172016
0
20
40
60
80
100
Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad rullande 12 månader
Nettoskuld/EBITDA, rullande 12 månaderNettoskuld/EBITDA, rullande 12 månader
Ggr
0
2
4
6
8
10
12
20252024202320222021
===== SIDA 16 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202516
Börsnoterade obligationslån 31 december 2025
Löptid Räntebas
Nominellt
belopp, meur Skuld, meur Effektiv ränta Kupongränta Förfallodatum ISIN-kod
2022–2026 Fast ränta 300 300 1,8 % 1,6 % 2026-02-24 XS2447539060
2020–2027 Fast ränta 375 372 1,9 % 1,1 % 2027-01-30 XS2112816934
2021–2028 Fast ränta 500 499 0,9 % 0,8 % 2028-01-26 XS2291340433
2021–2029 Fast ränta 500 500 1,0 % 1,0 % 2029-05-17 XS2342227837
2024–2030 Fast ränta 500 498 4,5 % 4,4 % 2030-05-29 XS2830446535
2025–2032 Fast ränta 300 297 4,2 % 4,0 % 2032-03-13 XS3025210694
Summa/genomsnitt 2 475 2 466 2,3 % 2,1 %
Derivatavtal 31 december 2025
Belopp i miljoner kronor
Nominella
belopp
Återstående
löptid, år
Marknadsvärde
31 dec 2025
Marknadsvärde
31 dec 2024
Årets
förändring
Nominella ränteswappar 3 907 3 –47 –71 24
Summa/genomsnitt 3 907 3 –47 –71 24
Rating och nyckeltal beräknade enligt EMTN-program
Finansiellt åtagande i
EMTN-program 31 dec 2025 31 dec 2024
Rating enligt Moody's Investors Service Baa2, Stable outlook Baa2, Stable outlook
Nettoskuld/totala tillgångar < 65 % 32 % 30 %
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program > 1,8 x 5,5 x 6,5 x
Säkerställda skulder/totala tillgångar < 45 % 9 % 6 %
Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld Fördelning säkerställd och icke-säkerställd skuld
Icke-säkerställda skulder 70 % (26 927 mkr)
Säkerställda skulder 21 % (8 169 mkr)
Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr)
FinansieringskällorFinansieringskällor
Obligationer 69 % (26 673 mkr)
Banklån 22 % (8 424 mkr)
Företagscertifikat 9 % (3 550 mkr)
===== SIDA 17 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202517
LEASING- OCH TOMTRÄTTSAVTAL
Sagax redovisar leasing- och tomträttsavtal enligt IFRS 16. Nyttjande -
rätten redovisas som en tillgång med motsvarande skuld. Vid årets
utgång uppgick värdet av Sagax leasing- och tomträttsavtal till 583 (546)
miljoner kronor.
BÖRSNOTERADE INSTRUMENT
Börsnoterade instrument uppgick till 1 644 (625) miljoner kronor och
bestod av börsnoterade aktier om 1 334 (–) miljoner kronor samt börs-
noterade obligationer om 311 (625) miljoner kronor. Börsnoterade aktier
vid årets utgång bestod av aktier i Retail Estates NV, noterat på Euronext
i Bryssel och Amsterdam.
ÖVRIGA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Övriga omsättningstillgångar uppgick till 339 (574) miljoner kronor
vid årets utgång. Förfallna hyresfordringar uppgick till 29 (28) miljoner
kronor.
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter uppgick till 1 040 (1 231)
miljoner kronor vid årets utgång och bestod huvudsakligen av förut -
betalda hyresintäkter om 366 (623) miljoner kronor samt av upplupna
räntekostnader om 467 (452) miljoner kronor.
Övriga balansposter
FINANSPOLICY
Sagax finanspolicy anger riktlinjer och regler för finansverksamheten
i syfte att belysa hur de finansiella riskerna ska begränsas. Sagax har
följande riktlinjer för finansieringsverksamheten:
■ Belåningsgrad om högst 50 %.
■ Räntetäckningsgrad överstigande 3,0 gånger.
■ Nettoskuld i förhållande till koncernens EBITDA om högst 8 gånger.
I följande diagram redovisas hur utfallen de senaste 5 åren förhållit sig
till bolagets riktlinjer.
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Belåningsgrad
Belåningsgrad
%
0
10
20
30
40
50
60
20252024202320222021
44
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska understiga 50 % enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgrad
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
20252024202320222021
4,6
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska överstiga
3,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld/EBITDA
Ggr
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
20252024202320222021
5,8
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskulden i förhållande till EBITDA ska
understiga 8,0 gånger enligt finanspolicyn
===== SIDA 18 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202518
Aktien och ägarna
Sagax hade vid årets utgång 29 295 (26 480) aktieägare. Börs värdet upp
gick till 71 103 (80 428) miljoner kronor. Sagax har tre aktieslag, stam
aktier av serie A, B och D. Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm,
Large Cap. Totalt fanns 466 708 926 aktier utestående vid årets utgång
varav 2 000 000 återköpta B aktier i eget förvar.
UTDELNINGSPOLICY
Sagax utdelningspolicy innebär att den sammanlagda utdelningen ska
uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. Därutöver kan
styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär överförs till
aktieägarna. Stamaktier av serie D ger rätt till utdelning om fem gånger
den sammanlagda utdelningen på stamaktier av serie A och B, dock
maximalt 2,00 kronor per aktie.
TECKNINGSOPTIONER
Sagax har tre optionsprogram för bolagets medarbetare. Totalt innehar
Sagax medarbetare optioner motsvarande 0,3 % av antalet utestående
A och Baktier. Bolagets verk ställande direktör eller styrelse ledamöter
omfattas inte av programmen. Prog rammen är treåriga och löper under
perioderna 2023–2026, 2024–2027 respektive 2025–2028.
Tecknings kurserna motsvarar B aktiens betalkurs vid respektive
optionsprograms inledande omräknat med den genomsnittliga total
avkastningen enligt fastighets index bestående av fastighetsbolag noterade
på Nasdaq Stockholms huvudlista under respektive treårs period.
Teckningsoptionerna kommer således att bli värdefulla under förutsätt
ning att Sagax aktie har en totalavkastning som är bättre än genomsnittet
för de noterade fastighetsbolagen under respektive treårs period.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER A- OCH B-AKTIE
Förvaltningsresultatet per A och Baktie efter utspädning uppgick
under året till 12,38 (11,95) kronor vilket jämfört med aktiekursen för
Baktien vid årets slut motsvarade en multipel om 16,0 (18,9) gånger.
EGET KAPITAL PER A- OCH B-AKTIE
Eget kapital per A och Baktie efter utspädning uppgick till 112,88
(107,91) kronor. Substansvärde per A och Baktie uppgick till 130,32
(125,23) kronor. Aktie kursen för B aktien vid årets slut var 175 %
(210 %) av det egna kapitalet per A och Baktie och 152 % (181 %) av
substansvärdet per A och Baktie.
Nyckeltal per B-aktie
2025
31 dec
2024
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
Börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9
Kassaflöde efter utspädning, kr 1) 9,89 9,85 9,94 8,68 6,58
Eget kapital efter utspädning, kr 112,88 10 7,91 95,01 91,20 83,84
Substansvärde, kr 130,32 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2
Börskurs/förvaltningsresultat, ggr 16,0 18,9 24,9 24,4 38,2
Börskurs/kassaflöde, ggr1) 20,0 23,0 2 7,9 2 7, 3 46,4
Börskurs/eget kapital, % 175 210 292 259 364
Börskurs/substansvärde, % 152 181 250 222 311
1) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital.
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2025202420232022202120202019201820172016
Börskurs/förvaltningsresultat per A- och B-aktie
Ggr
Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
Börskurs per B-aktie/förvaltningsresultat per A- och B-aktie,
rullande 12 månader
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
100
150
200
250
300
350
400
2025202420232022202120202019201820172016
Börskurs i relation till eget kapital respektive substansvärde (NAV)
%
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie Börskurs per B-aktie/eget kapital per A- och B-aktie
Börskurs per B-aktie/substansvärde (NAV) per A- och B-aktie
===== SIDA 19 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202519
Antal aktier
Antal
aktieägare
1–500 20 247
501–1 000 2 700
1 001–2 000 2 186
2 001–5 000 1 984
5 001–10 000 857
10 001–50 000 955
50 001– 366
Totalt 29 295
1) Inklusive aktier som innehas av AB Sagax.
Aktieägarkategori
Antal
aktieägare Röstandel
Privatpersoner bosatta i Sverige 27 358 14 %
Privatpersoner bosatta utomlands 333 1 %
Företag/institutioner i Sverige 741 70 %
Företag/institutioner utomlands 863 12 %
Okänd ägartyp – 3 %
Totalt 29 295 100 %
Aktieägare per land
Antal
aktieägare Röstandel
Sverige 28 097 84 %
USA 89 6 %
Norge 177 2 %
Storbritannien 42 1 %
Finland 159 1 %
Övriga 731 6 %
Totalt 29 295 100 %
Största aktieägare 31 december 2025
Antal aktier Andel av
A–aktier B–aktier D–aktier Aktiekapital Röster1)
David Mindus med bolag 14 000 000 63 713 912 900 000 16,8 % 29,1 %
Staffan Salén med bolag 5 737 309 27 598 279 – 7 ,1 % 12,1 %
Vanguard – 9 880 751 7 533 211 3,7 % 2,5 %
Avanza Pension 51 440 477 607 14 193 793 3,2 % 2,2 %
SEB Fonder – 12 434 060 – 2,7 % 1,8 %
Handelsbanken Fonder – 7 962 924 3 217 884 2,4 % 1,6 %
Carnegie Fonder – 11 137 300 – 2,4 % 1,6 %
Länsförsäkringar Fonder – 10 742 055 – 2,3 % 1,5 %
Fjärde AP-fonden 821 630 7 787 263 1 604 295 2,2 % 2,5 %
Lannebo Kapitalförvaltning – 9 891 621 – 2,1 % 1,4 %
BlackRock – 9 437 815 37 365 2,0 % 1,3 %
Tredje AP-fonden – 8 843 030 – 1,9 % 1,3 %
Patrik Brummer med bolag – – 8 357 887 1,8 % 1,2 %
Filip Engelbert med bolag 241 000 1 869 784 4 200 000 1,4 % 1,2 %
Alecta Tjänstepension – 6 327 312 – 1,4 % 0,9 %
Andra AP-fonden – 6 239 391 – 1,3 % 0,9 %
Swedbank Robur Fonder 500 000 4 896 054 – 1,2 % 1,4 %
Nordea Fonder – 4 867 328 – 1,0 % 0,7 %
Cliens Fonder – 4 759 499 – 1,0 % 0,7 %
Folksam – 4 741 155 – 1,0 % 0,7 %
Summa 20 största ägare 21 351 379 213 607 140 40 044 435 58,9 % 66,5 %
Övriga aktieägare 5 107 215 98 381 863 86 216 894 40,6 % 33,5 %
Delsumma 26 458 594 311 989 003 126 261 329 99,6 % 100,0 %
Aktier som innehas av AB Sagax – 2 000 000 – 0,4 % –
Totalt 26 458 594 313 989 003 126 261 329 100,0 % 100,0 %
– varav styrelse och medarbetare 20 357 565 99 284 022 6 081 507 26,9 % 44,0 %
1) Rösträtt för aktier som innehas av AB Sagax har exkluderats
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.
Rösträtter och aktiekapitalandelar
Aktieslag Antal aktier Rösträtt per aktie Antal röster Rösträttsandel Aktiekapitalandel
A-aktier 26 458 594 1,0 26 458 594,00 38 % 6 %
B-aktier 313 989 003 0,1 31 398 900,30 45 % 67 %
D-aktier 126 261 329 0,1 12 626 132,90 18 % 27 %
Summa 466 708 926 70 483 627 ,20 100 % 100 %
Handeln med aktierna på Nasdaq Stockholm
Betalkurs, kr
Omsättningshastighet
på årsbasis, %
Genomsnittlig handelsvolym
per handelsdag, mkr
31 dec 2025 31 dec 2024
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2025
jan–dec
2024
jan–dec
A-aktier 196,00 225,00 1 1 0 0
B-aktier 19 7, 6 0 226,20 28 28 74 91
D-aktier 33,80 30,95 66 51 11 8
Aktieägarstruktur 31 december 2025 1)
===== SIDA 20 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202520
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS redovisningsstandar
der måste företagsledningen göra bedömningar och antag anden som
påverkar i bokslutet redovisade tillgångs och skuldposter respektive
intäkts och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt
utfall kan avvika från dessa bedömningar. Därutöver är Sagax exponerat
för olika risker som kan få betydelse för bolagets framtida verksamhet,
resultat och finansiella ställning. Sagax arbetar kontinuerligt för att
identifiera och, om möjligt, bemöta eventuella risker.
Sagax huvudsakliga risker är beskrivna nedan samt i årsredovis
ningen för 2024, på sidorna 50–53.
FASTIGHETSRELATERADE RISKER
Värdering av förvaltningsfastigheter påverkas av de uppskattningar och
antaganden som görs. För att minska risken för felaktiga uppskattningar
har fastigheter motsvarande 98 % av fastighetsvärdet per 31 december
2025 värderats av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende
värderingsföretag. Fastighets värderingar är till sin karaktär alltid
behäftade med osäkerhet.
Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdig
het och på långa löptider även om detta medför något lägre omedelbar
intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken
för vakanser.
Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta inne
bär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, el, fastig
hetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran.
Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade
kostnader till följd av ändrad förbrukning eller ändrade taxor för exem
pelvis värme eller vatten. Mer än 95 % av Sagax hyresavtal är indexerade
till KPI eller motsvarande. Den årliga indexeringen kan i vissa fall vara
begränsad genom tak respektive golv på KPI. Ett mindre antal hyresavtal
har fasta årliga hyresjusteringar.
Sagax har god diversifiering avseende den geografiska fördelningen
av fastighetsbeståndet och hyresgästernas branschtillhörighet. Sagax
hyresavtalsstruktur med många mindre hyresavtal bidrar till att minska
risken för vakanser och hyresförluster.
FINANSIELLA RISKER
Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för
koncernen. För att reducera Sagax exponering mot ett stig ande ränteläge
har koncernen en väsentlig del fasträntelån. För att begränsa ränte
risken för lån med rörlig ränta används ränte swappar och räntetak.
Sagax finansiering består primärt av eget kapital och ränte bärande skul
der. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att
refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar
Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande
skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av börsnoterade obli
gationslån och banklån. Fullständiga villkor för obligations lånen finns
tillgängliga på www.sagax.se.
VALUTAEXPONERING
Värdena i koncernens balansräkning är delvis exponerade mot
valuta kursförändringar, främst eurokursen. Nettoexponeringen den
31 december 2025, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till 13 800
(14 295) miljoner kronor. Sammantaget uppgick nettoexponeringen i
euro till 32 % (34 %) av eget kapital. Vid upprättande av koncernredo
visning omräknas koncernens utlandsverksamheters balansräkningar
från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balans
dagens valuta kurser. Per 31 december motsvarade 1 euro 10,82 (11,49)
kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,45 (1,54) kronor. Intäkts och
kostnadsposter omräknas till genomsnittskurserna för perioden, 1 euro
motsvarade 11,07 (11,43) kronor och 1 dansk krona motsvarade 1,48
(1,53) kronor. I enlighet med IAS 21 förs valutakurs effekter för utlands
verksamhet och säkringsredo visning till Övrigt totalresultat. Övriga
valuta kurseffekter redo visas i resultaträkningen.
RISK FÖR INTRESSEKONFLIKTER
För att begränsa risken för att Sagax ska drabbas av potentiella intresse
konflikter har koncernen policyer som medför förbud för Sagax med
arbetare och styrelseledamöter att:
i. Åta sig styrelseuppdrag i fastighetsbolag som huvudsakligen äger
lager och industrilokaler med undantag för bolag där Sagax är
aktieägare och där styrelseuppdraget utförs inom ramen för Sagax
verksamhet.
ii. Investera i bolag där Sagax är aktieägare.
iii. Investera i konkurrerande bolag med ett belopp överstigande 10 % av
värdet på medarbetarens eller styrelseledamotens innehav i Sagax.
Av policyerna följer även att ledningspersoner och styrelseledamöter
som belånar sina aktier i Sagax till mer än 10 % av marknadsvärdet ska
meddela bolaget detta. Något sådant meddelande har inte erhållits per
denna rapports avgivande.
Valutaexponering
Belopp i miljoner euro
2025
31 dec
2024
31 dec
Förvaltningsfastigheter 4 835 4 409
Övriga tillgångar 119 108
Summa tillgångar 4 954 4 518
Räntebärande skulder 3 284 2 891
Övriga skulder 394 383
Summa skulder 3 678 3 273
Nettoexponering 1 276 1 245
===== SIDA 21 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202521
1) Exklusive resultatandelar i joint venture och intresseföretag.
2) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder i euro.
KÄNSLIGHETSANALYS
Nedan redovisas Sagax exponering för väsentliga risker i bolagets verksamhet.
Belåningsgrad vid förändrat värde på fastighetsportföljen
–20 % –10 % 0 % +10 % +20 %
Värdeförändring, mkr –13 657 –6 828 – 6 828 13 657
Belåningsgrad, % 52 47 44 41 38
Räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad
–10 % –5 % 0 % +5 % +10 %
Uthyrningsgrad, % 86 91 96 ET ET
Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 4,3 4,6 ET ET
Känslighetsanalys för fastighetsvärderingar
Förändring Värdeförändring, mkr
Direktavkastningskrav +/– 0,25 %-enheter –1 659/+1 792
Kalkylränta +/– 0,25 %-enheter –1 122/+1 148
Hyresintäkter +/– 5 % +2 586/–2 618
Fastighetskostnader +/– 5 % –369/+365
Känslighetsanalys per 31 december 20251)
Belopp i miljoner kronor Förändring
Effekt på
förvaltningsresultat,
årsbasis
Effekt på
resultat efter
skatt, årsbasis
Effekt på
eget kapital
Ekonomisk uthyrningsgrad +/–1 %-enhet +57/–57 +48/–48 +48/–48
Hyresintäkter +/–1 % +55/–55 +46/–46 +46/–46
Fastighetskostnader +/–1 % –10/+10 –8/+8 –8/+8
Räntekostnader för skulder i SEK med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –17/+17 –14/+14 –14/+14
Räntekostnader för skulder i EUR med beaktande av räntederivat +/–1 %-enhet –51/+51 –43/+43 –43/+43
Förändring av valutakursen SEK/EUR 2) +/–10 % +247/–247 +205/–205 +1 380/–1 380
Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall 2026 +/–10 % +85/–85 +72/–72 +72/–72
===== SIDA 22 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202522
Nyckeltal
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2021
jan–dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, % 6,5 6,6 6,4 5,8 6,0
Överskottsgrad, % 83 84 83 82 83
Areamässig uthyrningsgrad, % 96 96 97 95 96
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 96 96 96 96
Uthyrningsbar area vid årets utgång, '000 kvm 5 371 4 834 4 331 3 895 3 759
Antal fastigheter vid årets utgång 1 043 983 903 751 673
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % 6,4 6,7 6,4 5,7 5,9
Avkastning på eget kapital, % 9,6 13,5 0,0 8,4 36,6
Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,3 1,9 1,7 1,4
Räntebindning inkl. derivat, år 2,3 2,9 2,8 3,2 4,0
Kapitalbindning, år 2,9 3,1 3,1 3,7 4,3
Soliditet, % 48 50 50 46 50
Belåningsgrad, % 44 42 41 45 42
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA, ggr 5,7 5,1 4,9 6,5 5,4
Nettoskuld/EBITDA, ggr 5,8 5,4 5,2 7,1 5,8
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 5,0 5,7 7,1 6,5
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program, ggr 5,5 6,5 8,1 12,7 9,4
Data per A- och B-aktie
B-aktiens börskurs vid årets utgång, kr 19 7, 6 0 226,20 2 7 7, 4 0 236,50 305,00
Substansvärde (NAV), kr 130,32 125,23 110,90 106,61 9 7,9 2
Eget kapital, kr 112,88 10 7,9 2 95,05 91,33 83,93
Eget kapital efter utspädning, kr 112,88 10 7,91 95,01 91,20 83,84
Resultat, kr 11,22 14,78 –0,82 7, 76 30,09
Resultat efter utspädning, kr 11,22 14,78 –0,82 7, 75 30,04
Förvaltningsresultat, kr 12,38 11,95 11,17 9,71 8,01
Förvaltningsresultat efter utspädning, kr 12,38 11,95 11,16 9,70 7,9 9
Kassaflöde, kr 9,89 9,85 9,95 8,69 6,59
Kassaflöde efter utspädning, kr 9,89 9,85 9,94 8,68 6,58
Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 3,70 3,50 3,10 2,70 2,15
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 338,4 338,4 338,3 318,0 317, 7
Antal aktier vid årets utgång efter utspädning, miljoner 338,4 338,4 338,5 318,5 318,0
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 338,4 338,4 324,8 317, 8 317, 5
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 325,1 318,3 318,0
Data per D-aktie
Börskurs vid årets utgång, kr 33,80 30,95 28,00 26,70 33,40
Eget kapital, kr 35,00 35,00 35,00 35,00 35,00
Resultat, kr 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Utdelning per aktie, kr (2025 föreslagen) 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
Antal aktier vid årets utgång, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,3
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3 126,2
Definition av nyckeltal framgår av sidorna 33–34.
===== SIDA 23 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202523
Koncernens rapport över totalresultatet
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2025
okt–dec
2024
okt–dec
Hyresintäkter 5 378 4 994 1 390 1 315
Övriga intäkter 24 69 7 2
Driftskostnader −380 −357 −104 −104
Underhållskostnader −141 −126 −46 −16
Fastighetsskatt −311 −272 −87 −75
Övriga fastighetskostnader −128 −117 −37 −35
Driftnetto 4 442 4 191 1 123 1 086
Central administration −188 −187 −49 −50
Resultat från joint venture och intresseföretag 1 009 783 400 313
– varav förvaltningsresultat 1 225 1 108 305 275
– varav värdeförändringar −66 −69 47 128
– varav skatt −138 −256 58 −90
– varav övrigt −11 – −11 –
Finansiella intäkter 64 162 15 44
Finansiella kostnader −1 025 −912 −275 −254
Finansiell kostnad räntekomponent leasing −41 −36 −11 −9
Resultat inklusive resultat från joint venture och intresseföretag 4 261 4 001 1 203 1 130
– varav förvaltningsresultat 4 477 4 326 1 109 1 092
– varav förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 442 4 296 1 106 1 079
Värdeförändringar på fastigheter, realiserade 48 −17 66 –21
Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade 164 563 618 81
Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade 16 –17 – –17
Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade –4 1 202 21 −40
Resultat före skatt 4 485 5 732 1 908 1 133
Uppskjuten skatt −98 −264 6 −54
Aktuell skatt −307 −194 −112 −74
Periodens resultat 4 081 5 274 1 802 1 005
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 048 5 255 1 799 999
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 32 19 3 6
Övrigt totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet −1 669 642 −681 373
Andel övrigt totalresultat för joint venture −39 9 −22 7
Omräkningseffekter säkringsredovisning 741 −240 351 −163
Skatt på poster som kan komma att återföras 16 −8 −5 4
Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt −952 404 −357 221
Totalresultat för perioden 3 129 5 678 1 446 1 225
– varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 107 5 646 1 447 1 206
– varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 22 32 −1 19
Resultat per A- och B-aktie, kr 11,22 14,78 5,13 2,76
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22 14,78 5,13 2,76
Resultat per D-aktie, kr 2,00 2,00 0,50 0,50
Genomsnittligt antal A- och B-aktier, miljoner 338,4 338,4 338,4 338,4
Genomsnittligt antal A- och B-aktier efter utspädning, miljoner 338,4 338,5 338,4 338,5
Genomsnittligt antal D-aktier, miljoner 126,3 126,3 126,3 126,3
===== SIDA 24 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202524
Koncernens rapport över finansiell
ställning i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025
31 dec
2024
31 dec
Förvaltningsfastigheter 67 978 65 862
Förvaltningsfastigheter till försäljning 305 12
Leasingavtal nyttjanderätt 583 546
Joint venture och intresseföretag 16 470 15 170
Uppskjutna skattefordringar 244 163
Räntebärande finansiella fordringar 436 230
Övriga anläggningstillgångar 93 91
Summa anläggningstillgångar 86 109 82 073
Börsnoterade instrument 1 644 625
Räntebärande kortfristiga fordringar – 129
Övriga omsättningstillgångar 339 574
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 397 356
Kassa och bank 16 287
Summa omsättningstillgångar 2 397 1 971
Summa tillgångar 88 506 84 044
Eget kapital 42 792 41 803
– varav eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 170 862
Långfristiga räntebärande skulder 31 493 30 002
Uppskjutna skatteskulder 4 286 4 289
Derivat 47 71
Långfristiga leasingskulder 1) 537 498
Övriga långfristiga skulder 440 357
Summa långfristiga skulder 36 803 35 216
Företagscertifikat 3 550 456
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 3 603 4 676
Kortfristiga leasingskulder 1) 46 48
Övriga kortfristiga skulder 673 612
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 040 1 231
Summa kortfristiga skulder 8 912 7 024
Summa eget kapital och skulder 88 506 84 044
1) Jämförelsetal per 31 december 2024 avseende kort- och långfristiga leasingskulder är justerade. Långfristiga leasingskulder har minskat
med 48 miljoner kronor och kortfristiga leasingskulder har ökat med motsvarande belopp.
===== SIDA 25 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202525
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2025
okt–dec
2024
okt–dec
Resultat före skatt 4 485 5 732 1 908 1 133
Betald skatt –202 –162 –80 –24
Utdelning från joint venture och intresseföretag 549 477 60 75
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Värdeförändringar på finansiella instrument –12 –1 184 –21 58
Värdeförändringar på fastigheter –212 –546 –684 –60
Resultat från ägande av joint venture och intresseföretag –1 009 –783 –400 –313
Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 61 56 13 15
Övriga poster ej ingående i kassaflödet –20 –4 –12 –2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital 3 641 3 586 784 882
Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar 128 196 –82 48
Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder –151 –431 294 –301
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 617 3 351 996 629
Förvärv av fastigheter –4 733 –4 853 –1 676 – 610
Avyttring av fastigheter 422 127 351 94
Investeringar i befintliga fastigheter –978 –1 129 –291 –342
Förvärv av börsnoterade aktier –1 403 – –211 –
Förvärv av finansiella instrument –37 –101 – –25
Avyttring av finansiella instrument 416 683 – 603
Förvärv av övriga tillgångar –24 – – –
Investeringar i joint venture och intresseföretag –778 –442 –296 –195
Förändring av lån till joint venture och intresseföretag –196 –54 –35 158
Ökning av övriga anläggningstillgångar –47 –51 –27 –
Minskning av övriga anläggningstillgångar 59 88 47 8
Kassaflöde från investeringsverksamheten –7 299 –5 732 –2 138 –310
Nyemission av B-aktier 5 15 – –
Utbetald utdelning till aktieägare –1 437 –1 301 –63 –63
Incitamentsprogram 6 –4 – –
Upptagna lån 12 325 13 405 1 418 277
Amorterade lån –6 838 –9 683 –235 –1 049
Minskning av övriga långfristiga skulder –33 –24 0 –
Ökning av övriga långfristiga skulder 114 181 18 128
Transaktioner med innehavare utan bestämmande inflytande –731 52 –3 52
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 3 411 2 639 1 135 –656
Periodens kassaflöde –270 258 –8 –337
Kursdifferens i likvida medel – 1 –1 –
Förändring av likvida medel –270 259 –9 –337
Likvida medel vid periodens ingång 287 28 25 624
Likvida medel vid periodens utgång 16 287 16 287
===== SIDA 26 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202526
Koncernens rapport över förändringar
i eget kapital
Belopp i miljoner kronor Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet kapital
Reserver
omräknings-
differenser
Intjänade
vinstmedel inkl.
årets resultat
Totalt eget
kapital hänförlig
till moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande Totalt eget kapital
Eget kapital 31 december 2023 817 7 746 1 177 26 838 36 578 – 36 578
Årets resultat 2024 – – – 5 255 5 255 19 5 274
Övrigt totalresultat 2024 – – 391 – 391 13 404
Totalresultat för året – – 391 5 255 5 646 32 5 678
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 15 – – 15 – 15
Aktieutdelning – – – –1 301 –1 301 – –1 301
Transaktioner med aktieägare 0 15 – –1 301 –1 287 – –1 287
Övriga transaktioner
Transaktionskostnader – –1 – – −1 – −1
Inlösen incitamentsprogram – –13 – – –13 – –13
Teckning incitamentsprogram – – 9 9 – 9
Överföring till överkursfond – 2 179 – –2 179 – – –
Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande – 10 – – 10 – 10
Förändring av innehav utan
bestämmande inflytande – – – – – 830 830
Övriga transaktioner – 2 174 – –2 170 4 830 834
Eget kapital 31 december 2024 817 9 935 1 568 28 621 40 941 862 41 803
Årets resultat 2025 – – – 4 049 4 049 32 4 081
Övrigt totalresultat 2025 – – –942 – –942 –10 –952
Totalresultat för året – – –942 4 049 3 107 22 3 129
Transaktioner med aktieägare
Emission B-aktier 0 5 – – 5 – 5
Aktieutdelning – – – –1 437 –1 437 – –1 437
Transaktioner med aktieägare – 5 – –1 437 –1 432 – –1 432
Övriga transaktioner
Inlösen incitamentsprogram – – – –3 –3 – –3
Teckning incitamentsprogram – – – 9 9 – 9
Transaktioner med innehavare utan
bestämmande inflytande – – – – – –714 –714
Övriga transaktioner – – – 6 6 –714 –708
Eget kapital 31 december 2025 817 9 940 626 31 240 42 622 170 42 792
===== SIDA 27 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202527
Moderbolagets resultaträkning
Moderbolagets balansräkning
i sammandrag
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–dec
2024
jan–dec
Nettoomsättning 142 139
Administrationskostnader –136 –136
Resultat före finansiella intäkter och kostnader 6 3
Resultat från andelar i koncernföretag 351 1 182
Resultat från andelar i joint venture 139 122
Finansiella intäkter 960 1 054
Finansiella kostnader –1 050 –732
Resultat före skatt och bokslutsdispositioner 406 1 629
Bokslutsdispositioner 99 –52
Skatter –25 –45
Årets resultat 480 1 531
Belopp i miljoner kronor
2025
31 dec
2024
31 dec
Materiella anläggningstillgångar 2 2
Fordringar på koncernföretag 1 409 2 097
Övriga finansiella anläggningstillgångar 21 561 17 118
Summa anläggningstillgångar 22 972 19 216
Fordringar på koncernföretag 28 522 26 034
Övriga omsättningstillgångar 18 18
Kassa och bank 1 172
Summa omsättningstillgångar 28 541 26 223
Summa tillgångar 51 512 45 440
Bundet eget kapital 966 966
Fritt eget kapital 9 284 10 263
Eget kapital 10 251 11 229
Obeskattade reserver – 11
Långfristiga räntebärande skulder 12 619 9 936
Skulder till koncernföretag 13 927 18 252
Uppskjutna skatteskulder 6 6
Summa långfristiga skulder 26 552 28 194
Kortfristiga räntebärande skulder 3 577 456
Skulder till koncernföretag 10 672 5 200
Övriga kortfristiga skulder 461 350
Summa kortfristiga skulder 14 710 6 006
Summa eget kapital, obeskattade reserver och skulder 51 512 45 440
===== SIDA 28 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202528
Segmentinformation
Värdeförändringar fastigheter
Marknadssegment Hyresintäkter Driftnetto Orealiserade Realiserade Totalavkastning
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2025
jan–dec
2024
jan–dec
Sverige 1 092 1 044 915 948 –152 –270 – – 763 677
Finland 1 749 1 799 1 428 1 457 –314 90 24 1 1 138 1 549
Frankrike 1 191 1 012 948 804 68 509 24 2 1 039 1 315
Benelux 756 648 675 595 64 8 – – 739 602
Spanien 427 355 387 324 466 155 – –20 854 459
Tyskland 149 124 141 119 –2 74 – –0 139 194
Danmark1) 14 12 12 6 34 –2 – – 46 4
Ej fördelat – – –65 –63 – – – – –65 –63
Totalt 5 378 4 994 4 442 4 191 164 563 48 –17 4 653 4 737
Marknadssegment
Marknadsvärde
fastigheter
Investeringar
fastigheter
Förvärv
fastigheter
Avyttring
fastigheter
Belopp i miljoner kronor
2025
31 dec
2024
31 dec
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2025
jan–dec
2024
jan–dec
2025
jan–dec
2024
jan–dec
Sverige 15 282 15 101 333 635 – 88 – –
Finland 18 339 19 606 404 279 133 439 –350 –19
Frankrike 14 901 14 515 88 103 1 174 3 725 –89 –45
Benelux 10 276 9 264 115 89 1 397 408 – –
Spanien 6 811 5 485 31 23 1 181 681 – –80
Tyskland 1 981 1 778 7 1 307 357 – –
Danmark1) 693 126 – – 541 – – –
Totalt 68 283 65 874 978 1 129 4 733 5 698 –439 –144
1) Marknadssegmentet Övriga Europa har under det fjärde kvartalet 2025 bytt namn till Danmark.
===== SIDA 29 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202529
Denna delårsrapport i sammandrag är upprättad i enlighet med
IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 lämnas såväl
i noter som andra delar av delårsrapporten. Begreppet IFRS redovis
ningsstandarder i rapporten innefattar tillämpningen av de av EU
godkända IFRS redovisningsstandarder. Redovisningsprinciper och
beräkningsmetoder är i överensstämmelse med de som tillämpades i
årsredovisningen för 2024 och ska läsas tillsammans med denna.
Den 9 april 2024 utfärdade IASB ® en ny standard, IFRS 18, som
kommer att ersätta IAS 1. IFRS 18 träder ikraft för räkenskapsår som
börjar den 1 januari 2027 eller senare, med möjlighet till tidig tillämp
ning. Standarden ska tillämpas retroaktivt för jämförelseperioder. EU
har ännu inte antagit denna standard. IFRS 18 förväntas inte ha någon
effekt på uppskattningar och bedömningar i koncernens finansiella rap
porter. Förändringar kommer i huvudsak att ske i uppställningsformen
för rapport över totalresultat som delas in i nya kategorier samt i rapport
över kassaflöden som utgår från rörelseresultatet istället för resultat före
skatt. Förvaltningsresultatet kommer att redovisas separat från rapport
över totalresultat. Därutöver tillkommer upplysningskrav avseende vissa
resultatmått, Management defined performance measures ("MPM").
Det föreligger inga andra förändringar av redovisningsstandarder
som ännu inte trätt i kraft och som förväntas ha någon väsentlig inver
kan på Sagax redovisning.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
2NOT VÄSENTLIGA TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner med närstående parter beskrivs i not 27 i årsredovis
ningen för 2024. Inga materiella förändringar avseende transaktioner
med närstående parter har skett i relation till vad som beskrivs i års
redovisningen för 2024.
3NOT HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Den 15 januari pressmeddelades att Sagax har emitterat ett icke
säkerställt grönt obligationslån om 500 miljoner euro på den europeiska
kapitalmarknaden. Emissionen har skett som en del av bolagets EMTN
program. Obligationslånet har en löptid om 5 år med förfall den
26 januari 2031. Fast årlig ränta uppgår till 3,49 %, motsvarande Euro
MidSwap plus en marginal om 0,98 %. Obligationslikviden kommer att
användas för att finansiera bolagets löpande verksamhet i enlighet med
Sagax ramverk för grön finansiering.
Den 5 februari pressmeddelades att Sagax genom 7 separata trans
aktioner förvärvat 7 fastigheter för motsvarande 635 miljoner kronor.
Fastigheterna omfattar 58 400 kvadratmeter uthyrningsbar area och
92 200 kvadratmeter friköpt mark. Årshyran uppgår till motsvarande
54 miljoner kronor. Uthyrningsgraden uppgår till 100 % och hyres
avtalens genomsnittliga återstående löptid till 11,7 år. Av förvärven har
motsvarande 450 miljoner kronor tillträtts vid publiceringen av denna
rapport. Återstående 185 miljoner kronor beräknas tillträdas under det
första kvartalet 2026. Förvärven kommer att redovisas i Sagax segment
Benelux (388 miljoner kronor), Spanien (144 miljoner kronor), Finland
(87 miljoner kronor) samt Frankrike (16 miljoner kronor).
Inga andra väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.
Noter
1NOT REDOVISNINGSPRINCIPER
===== SIDA 30 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202530
Stockholm den 9 februari 2026
AB SAGAX (publ)
Organisationsnummer 5565200028
Staffan Salén Johan Cederlund Filip Engelbert
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
David Mindus Johan Thorell Ulrika Werdelin
VD och styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för granskning av bolagets reviso rer.
Informationen är sådan som AB Sagax (publ) ska offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentlig
görande den 9 februari 2026, klockan 15.00, CET.
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
KALENDARIUM
Kalendariet finns tillgängligt på www.sagax.se.
Årsredovisning 2025 16 april 2026
Årsstämma 2026 8 maj 2026
Delårsrapport januari mars 2026 8 maj 2026
Delårsrapport januari juni 2026 13 juli 2026
Delårsrapport januari september 2026 22 oktober 2026
UTBETALNINGAR AV UTDELNING TILL ÄGARE AV D-AKTIER
Mars 2026
■ Sista dag för handel med rätt till utdelning 27 mars 2026
■ Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 31 mars 2026
David Mindus, verkställande direktör
08 – 545 83 540
david.mindus@sagax.se
Agneta Segerhammar, ekonomichef
08 – 545 83 540
agneta.segerhammar@sagax.se
Besök gärna www.sagax.se
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION VÄNLIGEN KONTAKTA:
===== SIDA 31 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202531
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–dec
2024
jan–dec
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt 4 081 5 274
Genomsnittligt eget kapital 42 297 39 191
Avkastning på eget kapital 9,6 % 13,5 %
Avkastning på totalt kapital
Förvaltningsresultat 4 477 4 326
Finansiella kostnader 1 066 947
Resultat före finansiella kostnader 5 543 5 274
Genomsnittliga totala tillgångar 86 275 78 727
Avkastning på totalt kapital 6,4 % 6,7 %
Areamässig uthyrningsgrad
Kontrakterad area, tusental kvm 5 153 4 631
Totalt uthyrningsbar area, tusental kvm 5 371 4 834
Areamässig uthyrningsgrad 96 % 96 %
Belåningsgrad
Räntebärande skulder 38 646 35 134
Totala tillgångar 88 506 84 044
Belåningsgrad 44 % 42 %
Direktavkastning
Driftnetto 4 442 4 191
Återläggning av tomträttsavgäld –37 –32
Innehavsjustering, förvärv/försäljningar/övrigt 177 184
Valutaomräkning till balansdagskurs –137 17
Justerat driftnetto 4 444 4 360
Fastigheternas redovisade värde 68 283 65 874
Direktavkastning 6,5 % 6,6 %
EBITDA
Driftnetto 4 442 4 191
Central administration –188 –187
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 549 527
EBITDA 4 803 4 531
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–dec
2024
jan–dec
Eget kapital per A- och B-aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622 40 941
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419
Eget kapital hänförligt till A- och B-aktier 38 203 36 522
Antal aktier, 1 000 st 338 448 338 424
Antal aktier efter utspädning, 1 000 st 338 448 338 444
Eget kapital per A- och B-aktie, kr 112,88 10 7,9 2
Eget kapital per A- och B-aktie efter utspädning, kr 112,88 10 7,91
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad årshyra 5 498 5 323
Hyresvärde 5 739 5 553
Ekonomisk uthyrningsgrad 96 % 96 %
Framåtriktad direktavkastning
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 517 4 414
Återläggning av tomträttsavgäld –40 –32
Justerat driftnetto 4 477 4 382
Fastigheternas redovisade värde 68 283 65 874
Framåtriktad direktavkastning 6,6 % 6,7 %
Framåtriktad EBITDA
Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga 4 517 4 414
Central administration –188 –187
Utdelningar från joint venture och intresseföretag 549 527
Framåtriktad EBITDA 4 879 4 754
Förvaltningsresultat
Resultat efter skatt 4 081 5 274
Skatt 543 714
Värdeförändringar –147 –1 661
Förvaltningsresultat 4 477 4 326
– varav hänförligt till minoritetsägare 35 30
– varav hänförligt till moderbolagets ägare 4 442 4 296
Förvaltningsresultat per A- och B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultat hänförligt till moderbolagets ägare 4 442 4 296
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253
Justerat förvaltnings resultat 4 189 4 044
Genomsnittligt antal A- och
B-aktier efter utspädning, 1 000 st 338 449 338 465
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 12,38 11,95
Alternativa nyckeltal
Sagax tillämpar de av European Securities and Market Authority (ESMA) utgivna riktlinjerna för alternativa nyckeltal. Med alternativa nyckeltal
avses finansiella mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras
eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering, i Sagax fall IFRS redovisningsstandarder. Utgångspunkten för lämnade alternativa nyckel
tal är att de används av företagsledningen för att bedöma den finansiella utvecklingen och därmed bedöms ge aktieägarna och andra intressenter
värdefull information.
===== SIDA 32 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202532
1) Föregående period justeras så att valutakurs är densamma som innevarande
period.
2) Avser börsnoterade aktier i bolag som redovisas som intresseföretag.
Intresse företag redovisas i balansräkningen enligt kapitalandelsmetoden.
3) IFRS-nyckeltal.
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–dec
2024
jan–dec
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
Hyresintäkter 5 378 4 994
Förvärvade och sålda fastigheter –823 –404
Valutajustering1) – –116
Hyresintäkter i jämförbart bestånd
exklusive valutaeffekter 4 555 4 474
Kassaflöde per A- och B-aktie
Resultat före skatt 4 485 5 732
Utdelningar från joint ventures och intresseföretag 549 477
Ej kassaflödes påverkande poster –1 192 –2 460
Betald skatt –202 –162
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253
Utdelningar till innehavare utan bestämmande inflytande –41 –
Kassaflöde 3 347 3 334
Kassaflöde per A- och B-aktie efter utspädning, kr 9,89 9,85
Nettoskuld
Se sid 15.
Nettoskuld enligt EMTN-program
Räntebärande skulder 38 646 35 134
Börsnoterade aktier i anläggningstillgångar 2) –8 849 –9 496
Börsnoterade aktier i omsättningstillgångar –1 334 –
Likvida medel –16 –287
Nettoskuld enligt EMTN-program 28 447 25 352
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar
Nettoskuld enligt EMTN-program 28 447 25 352
Totala tillgångar 88 506 84 044
Nettoskuld enligt EMTN-program/totala tillgångar 32 % 30 %
Nettoskuld/EBITDA
Nettoskuld 27 700 24 367
EBITDA 4 803 4 531
Nettoskuld/EBITDA 5,8 x 5,4 x
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA
Nettoskuld 27 700 24 367
Framåtriktad EBITDA 4 879 4 754
Nettoskuld/framåtriktad EBITDA 5,7 x 5,1 x
Nettoskuld/totala tillgångar
Nettoskuld 27 700 24 367
Totala tillgångar 88 506 84 044
Nettoskuld/totala tillgångar 31 % 29 %
Belopp i miljoner kronor
2025
jan–dec
2024
jan–dec
Resultat per A- och B-aktie 3)
Resultat efter skatt hänförligt till moderbolagets ägare 4 048 5 255
Utdelning hänförlig till D-aktier –253 –253
Justerat resultat efter skatt 3 796 5 002
Resultat per A- och B-aktie efter utspädning, kr 11,22 14,78
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat 4 477 4 326
Återläggning förvaltnings resultat
joint venture och intresseföretag –1 225 –1 108
Utdelning från joint venture och intresseföretag 549 527
Finansiella kostnader inkl leasing 1 066 947
Justerat förvaltnings resultat före finansiella kostnader 4 867 4 693
Räntetäckningsgrad 4,6 x 5,0 x
Räntetäckningsgrad enligt EMTN-program
Förvaltningsresultat 4 477 4 326
Finansnetto 1 002 786
Förvaltningsresultat före finansnetto 5 479 5 112
Räntetäckningsgrad 5,5 x 6,5 x
Soliditet
Eget kapital 42 792 41 803
Totala tillgångar 88 506 84 044
Soliditet 48 % 50 %
Substansvärde (NAV)
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 42 622 40 941
Eget kapital tillhörande D-aktier –4 419 –4 419
Återläggning av derivat 47 71
Återläggning av uppskjuten skatt, netto 4 178 4 185
Återläggningar hänförliga till joint
venture och intresseföretag 1 680 1 605
Substansvärde (NAV) 44 107 42 382
Substansvärde (NAV) per A- och
B-aktie efter utspädning, kr 130,32 125,23
Säkerställda skulder/totala tillgångar
Säkerställda skulder 8 169 4 937
Totala tillgångar 88 506 84 044
Säkerställda skulder/totala tillgångar 9 % 6 %
Överskottsgrad
Driftnetto 4 442 4 191
Hyresintäkter 5 378 4 994
Överskottsgrad 83 % 84 %
===== SIDA 33 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202533
Definitioner
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Avkastning på eget kapital Årets resultat, i förhållande till genom snittligt eget kapital (IB+UB)/2
under året.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital
förräntats under året.
Avkastning på totalt kapital Årets förvaltningsresultat efter åter läggning av finansiella kostnader i
förhållande till genomsnittliga totala tillgångar under året.
Nyckeltalet åskådliggör förmågan att generera
resultat på koncernens tillgångar oaktat finansie -
ringskostnader.
Areamässig uthyrningsgrad Uthyrd area i förhållande till total uthyrningsbar area direkt efter årets
utgång.
Nyckeltalet belyser uthyrningssituationen.
Belåningsgrad Räntebärande skulder vid årets utgång i förhållande till totala tillgångar
vid årets utgång.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Direktavkastning Årets driftnetto med återläggning av tomträttsavgälder, justerat för
fastig heternas innehavstid under året och omräknat till balansdagens
valuta kurser i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets
utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
EBITDA Driftnetto minskat med kostnader för central administration med tillägg
för erhållna utdelningar från joint venture och intresseföretag.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
Nettoskuld/EBITDA åskådliggöra finansiell risk.
Eget kapital per A- och B-aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid årets utgång
i relation till antal A- och B-aktier vid årets utgång efter att hänsyn tagits
till eget kapital hänförligt till D-aktier.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Eget kapital per D-aktie Eget kapital vid årets utgång i relation till antal stamaktier vid
årets utgång. Eget kapital är begränsat till 35,00 kronor per D-aktie.
Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital.
Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra direkt efter årets utgång i förhållande till
hyresvärde direkt efter årets utgång.
Nyckeltalet åskådliggör den ekonomiska
utnyttjande graden i koncernens fastigheter.
Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. Ej alternativt nyckeltal.
Framåtriktad direktavkastning Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga med avdrag för tomträtts -
avgälder, i förhållande till fastigheternas redovisade värden vid årets
utgång.
Nyckeltalet åskådliggör verksamhetens resultat -
generering före finansiella kostnader och kostnader
för central administration.
Framåtriktad EBITDA Driftnetto enligt aktuell intjäningsförmåga minskat med central administra-
tion med tillägg för erhållna utdelningar från joint venture och intresse-
företag under året.
Sagax använder EBITDA för att med nyckeltalet
framåtriktad Nettoskuld/EBITDA, åskådliggöra
finansiell risk.
Förvaltningsresultat Resultat, inklusive resultat från intresseföretag och joint venture, exklusive
värdeförändringar och skatt.
Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar.
Förvaltningsresultat per A- och
B-aktie efter utspädning
Förvaltningsresultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare för året
reducerat med utdelning till D-aktier, dividerat med vägt genomsnittligt
antal A- och B-aktier efter utspädning.
Ett mått på tillgångarnas resultatgenerering oaktat
värdeförändringar som tillfaller ägarna av A- och
B-aktier.
Hyresduration Återstående löptid på hyresavtal. Ett mått för att åskådliggöra risk för framtida
vakanser.
Hyresvärde Kontrakterad årshyra som löper direkt efter årets utgång med tillägg för
bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.
Nyckeltalet åskådliggör koncernens intäktspotential.
Hyresintäkter i jämförbart
bestånd
Hyresintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela
rapporteringsåret samt under hela jämförelseåret. Projektfastigheter
samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej.
Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyresintäkter
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida
avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda
fastigheter.
Kassaflöde per A- och B-aktie
efter utspädning
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa flödet, minskat
med betald skatt samt ökat med erhållen utdelning från joint venture
och intresseföretag i relation till vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier
efter utspädning. Från resultatet före skatt har även dragits utdelning till
D-aktier för året.
Nyckeltalet åskådliggör hur stor del av årets kassa -
flöde som kan betraktas som tillhörigt ägarna av
A- respektive B-aktier.
Nettoinvesteringar Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighets bestånd
samt fastighetsförsäljningar.
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note -
rade intresseföretag och joint venture.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
Nettoskuld enligt
EMTN-program
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade
aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och
joint venture.
Nyckeltalet belyser koncernens skuldsättning.
===== SIDA 34 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 202534
Nyckeltal Beskrivning Motivering av alternativt nyckeltal
Nettoskuld enligt EMTN-
program/totala tillgångar
Finansiella förpliktelser minskade med likvida medel, börsnoterade
aktier samt marknadsvärdet på aktier i noterade intresseföretag och
joint venture i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Nettoskuld/totala tillgångar Räntebärande skulder minskade med räntebärande tillgångar, likvida
medel, börsnoterade instrument samt marknadsvärdet på aktier i note -
rade intresseföretag och joint venture i förhållande till totala tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Resultat per A- och B-aktie Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till
vägt genomsnittligt antal A- och B-aktier efter att hänsyn tagits till
D-aktiers del av resultatet för året.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Resultat per D-aktie D-aktier ger rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
A- och B-aktier, dock högst 2,00 kronor per aktie och år.
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntederivat Avtal beträffande låneräntor som bland annat kan inbegripa faktorerna
tid, inflation och/eller maximala räntenivåer. Träffas normalt för att
säkerställa räntenivåer för räntebärande lån.
Ej alternativt nyckeltal.
Ränteswap Ränteswap är ett avtal mellan två parter om byte av räntevillkor i samma
valuta. Bytet innebär att den ena parten får byta sin rörliga ränta mot
en fast ränta, medan den andra parten får fast ränta i byte mot en rörlig
ränta. Avsikten med en ränteswap är att reducera ränterisken.
Ej alternativt nyckeltal.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, exklusive förvaltningsresultat från joint venture
och intresseföretag men inklusive utdelningar från joint venture och
intresse företag, efter återläggning av finansiella kostnader i relation till
finansiella kostnader (inklusive leasingkostnader).
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Räntetäckningsgrad enligt
EMTN-program
Förvaltningsresultat efter återläggning av finansiella intäkter och
kostnader i relation till finansnetto.
Nyckeltalet åskådliggör finansiell risk.
Rörelsekapital Omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. 1) Nyckeltalet beskriver det kapital som Sagax har
tillgängligt, exklusive tillgängliga kreditfaciliteter,
för att bedriva sin dagliga verksamhet.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Substansvärde (NAV) Redovisat eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare enligt
balansräkningen efter avdrag för eget kapital hänförligt till D-aktier
med återläggning av reserveringar för räntederivat, uppskjuten skatt
avseende temporära skillnader på fastighetsvärden och räntederivat.
Återläggning av motsvarande poster avseende joint venture och intresse -
företag görs på egen rad.
Ett etablerat mått på koncernens substansvärde som
möjliggör analyser och jämförelser med EPRA NAV.
Säkerställda skulder/totala
tillgångar
Skulder säkerställda med pantsatta tillgångar i förhållande till totala
tillgångar.
Nyckeltalet belyser finansiell risk för obligations -
innehavare.
Triple net-avtal Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga
kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat
fastighetsägaren. Dessa inkluderar driftskostnader, underhåll, fastighets -
skatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc.
Ej alternativt nyckeltal.
Utspädning Utspädning till följd av utestående teckningsoptioner har i enlighet med
IAS 33 beräknats som det antal A- och B-aktier vilka ska emitteras för att
täcka skillnaden mellan lösenkurs och börskurs för samtliga utestående
potentiella A- och B-aktier (teckningsoptioner), till den del det är sanno -
likt att de kommer att utnyttjas.
Ej alternativt nyckeltal.
Överskottsgrad Årets driftnetto i relation till årets hyresintäkter. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet.
1) Definitionen för rörelsekapital i koncernens rapport över kassaflöden skiljer sig åt från denna definition då förvärv och avyttringar av börsnoterade aktier redovisas
i kategorien investeringsverksamheten och inte förändring av rörelsekapital i kassaflödet.
===== SIDA 35 =====
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm
Org. nr. 556520-0028
Telefon 08 – 545 83 540
www.sagax.se
AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt
industri. Sagax fastighetsinnehav per 31 december 2025 uppgick till 5 371 000 kvadratmeter fördelat på 1 043 fastigheter.
AB Sagax (publ) är noterat på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Mer information finns på www.sagax.se.