Årsredovisning 2023

===== SIDA 1 =====

SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
 2023
ÅRSREDOVISNING

===== SIDA 2 =====

Innehåll
1
INTRODUKTION 4
VD har ordet 6
SBB som investering 8
Måluppföljning 10
 
VERKSAMHETEN 15
Affärsmodell 15
Fastighetsförvaltning 22
Value-add-strategier 26
HÅLLBARHETSRAPPORT 33
 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61
Fastigheter 64
Finansiering 65
Risk och känslighet 68
Bolagsstyrningsrapport 71
Förslag till vinstdisposition 74
 
FINANSIELLA RAPPORTER 75
Koncernens finansiella  
rapporter och noter 
76
Moderbolagets finansiella  
rapporter och noter 
113
Årsredovisningens undertecknande 132
Revisionsberättelse 133
 
ÖVRIGT  139
Definitioner 139
Beräkning av alternativa nyckeltal 141
Investor relations 144
1)  Sida 61-132 avser den formella årsredovisningen. 
73,2MDKR
Fastighetsvärde
31 december 2023
En hög överskottsgrad är 
en av bolagets prioriteringar 
och bolaget styr förvaltnings-
verksamheten med fokus på 
driftnetto.”
”SBB:s intäkter utgörs av 
trygga kassaflöden från 
fastighetsförvaltning av 
social infrastruktur”
2   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 3 =====

4 581MKR
Hyresintäkter
Jan-dec 2023
1 222 MKR
  Kassaflöde löpande verksamhet,  
före förändringar i rörelsekapital
Jan-dec 2023
SBB fortsätter att  
ta viktiga steg för att  
realisera strategin och 
dela upp bolaget i tre 
tydliga affärsområden.
Vision 2030
SBB driver utvecklingen av hållbara livsmiljöer i Norden, 
med fokus på social infrastruktur . Genom lokal närvaro 
och betydande investeringar bidrar vi aktivt till samhäl-
lets hållbarhet på sociala, miljömässiga och eko- 
nomiska plan. Läs mer i vår hållbarhetsrapport.
SBB:s hyresintäkter 
från samhällsfastighe-
ter är kopplade till KPI 
och därmed inflations­
skyddade. 
s.15
s.34
s.16
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    3

===== SIDA 4 =====

Bostad
SBB äger och förvaltar hyresrätter i svenska 
tillväxtområden. Kombinationen av hög efter -
frågan och starka underliggande drivkrafter 
resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att 
skapa ett stadigt växande driftsöverskott över 
tid.
Samhälle
SBB äger en ledande och skalbar plattform 
specialiserad på ägande och förvaltning av fast -
igheter med offentligt finansierad verksamhet, 
vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, 
inflationssäkrade kassaflöden och minimal risk 
för hyresförluster.
Utbildning
SBB äger femtio procent av Europas största 
fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur 
för den offentliga utbildningssektorn. Långa 
indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), benämnt ”SBB” alternativt ”koncernen” eller ”bolaget” 
i rapporten, grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärs-
områden: Bostad, Samhälle och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark 
som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd 
kännetecknas av hög uthyrningsgrad, långa hyreskontrakt och en förmåga att stabilt öka intäkterna.
Detta är Samhällsbyggnadsbolaget  
i Norden
Aktiv förvaltning
SBB har egen lokal förvaltningsorganisation. 
Förvaltningen inom SBB arbetar med att utöver 
löpande förvaltning även aktivt med värdeska -
pande utveckling i det befintliga beståndet. En 
hög överskottsgrad är en av bolagets priorite -
ringar och bolaget styr förvaltningsverksam -
heten med fokus på driftnetto. Det sker bland 
annat genom energibesparande investeringar. 
Utöver att arbeta med traditionell 
fastighetsförvaltning arbetar SBB även med 
ytterligare värdeskapande aktiviteter i form av 
tre intäktsgenererande strategier:
•   Byggrättsutveckling och nyproduktion
•   Investeringar i befintligt bestånd
•   Värdeskapande transaktioner
Byggrättsutveckling och nyproduktion
SBB arbetar aktivt med projektutveckling av 
social infrastruktur. SBB skapar även värde 
genom en omfattande byggrättsutveckling. 
Tillskapandet av nya byggrätter säkerställer en 
långsiktigt bärkraftig projektportfölj samt ger 
bolaget en plattform för organisk tillväxt.
Investeringar i befintligt bestånd
Investeringar i befintligt bestånd innebär
driftnettohöjande uppgraderingar av bostadslä -
genheter och investeringar i bolagets
samhällsfastigheter. Utöver uppgraderingar av 
lägenheter, standardhöjer SBB kontinuerligt 
bolagets bestånd av samhällsfastigheter.
Värdeskapande transaktioner
SBB skapar betydande aktieägarvärde genom 
att realisera vinster då färdigutvecklade 
fastigheter och/eller icke-kärnfastigheter 
avyttras. SBB utvärderar ständigt beståndet för 
att identifiera och fokusera resurserna på fast -
igheterna med störst potential. Försäljningen av 
fastigheter som bedöms som färdigutvecklade 
eller icke-kärnfastigheter frigör resurser för att 
möjliggöra ytterligare attraktiva förvärv där 
kvaliteten i beståndet succesivt höjs. Givet den 
starka lokala närvaron kan SBB vara en effektiv 
köpare och säljare av både enstaka fastigheter 
och bestånd.
73,2 MDKR
Fastighetsvärde
31 december 2023
 54 %
Belåningsgrad
31 december 2023
4 581 MKR
Hyresintäkter
januari-december 2023
12,99 KR/AKTIE
Långsiktigt substansvärde per aktie
31 december 2023
8,8  %
Tillväxt i intäkter,  
jämförbart bestånd
januari-december 2023
10,9  %
Tillväxt i driftnetto,  
jämförbart bestånd
januari-december 2023
1,78 %
Snittränta
31 december 2023
4   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 5 =====

Året i korthet
Viktiga händelser efter årets utgång
    •   Den 7 februari presenterades den nya 
styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av 
styrelseordförande Peter Wågström.
   •   Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny 
styrelseordförande i SBB av valberedningen.
Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, 
Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås 
att väljas som ledamöter. 
  •   Den 25 februari meddelade SBB etablering av 
ett joint venture-bolag för samhälls-  
fastigheter tillsammans med Castlelake, med 
stöd från Atlas SP Partners. Transaktionen 
tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr, 
som avses används till att stärka bolagets 
finansiella ställning och amortera skulder.
  •   Den 24 mars beslutade SBB att återköpa 
obligationer och hybridinstrument för 163 
meur. Obligationerna och hybrid-  
instrumentens totala nominella värde var  
408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat 
till balansdagens valutakurs.
•   SBB har den 19 april tecknat avtal med 
Riksbyggen avseende upplösning  av det 
gemensamma ägandet av koncernen 
Unobo AB. Affären är villkorad sedvanliga 
fullföljandevillkor avseende upptagande av 
finansiering.
•   SBB har under april 2024 deltagit i börs-  
introduktionen av Public Property Invest AS 
(PPI) genom försäljning av fastigheter till ett 
bokfört värde om 1,7 mdkr och övertagande 
av skulder om 0,4 mdr i utbyte mot 31,6 
miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 
11,7 miljoner aktier till kursen 14,5kr. Vidare 
omfinansieras hela PPI:s bruttoskuld om 5 929 
mkr till ny finansiering med en genomsnittlig 
kapitalbindning om 3,2 år.  Före transaktionen 
ägde SBB 44,8% av aktierna i PPI. Efter 
transaktionen bedöms SBB äga SBB 33,7% 
av aktierna i PPI beroende- på tilldelning 
i nyemissionen. Transaktionen bedöms 
preliminärt få en resultateffekt om -0,6 mdkr, 
efter upplösning av uppskjuten skatt om 0,1 
mdkr, vid en marknadsvärdering av aktierna 
till 14,5 kr styck. Det slutliga resultatet av 
transaktionen förväntas först bli känt efter 
årsredovisningens offentliggörande och 
kommer att redovisas i delårsrapporten för 
det andra kvartalet.
 •   SBB har ändrat vissa resultatposter till 
årsredovisningen 2023 jämfört med boksluts-  
kommunikén som publicerades den 27 
februari 2024. Nedskrivning goodwill har 
justerats från -1 150mkr till 0. Årets resultat 
har justerats från -22 740 mkr till -21 590 
mkr. Räntetäckningsgraden, kvarvarande och 
avvecklad verksamhet, har justerats från 2,3 
till 2,1. Se not 36 för mer information.
Viktiga händelser under året
•    Årsstämman 2023 beslutade om vinstutdelning 
till stamaktieägarna med 1,44 kronor per 
Stam A respektive Stam B-aktie att delas 
ut månadsvis samt 2,00 kronor per Stam 
D-aktie att delas ut kvartalsvis. Baserat på 
bemyndigande från extra bolagsstämman 
den 14 juni 2023 beslutades att beslutad men 
ännu ej utbetald utdelning ska utbetalas vid en 
avstämningsdag för samtliga aktieslag som ska 
vara den 28 juni 2024. Datumet kan komma 
att ändras då avstämningsdag ska infalla innan 
årsstämman 2024.
•    Den 11 maj sålde SBB 19 miljoner aktier i JM 
AB, för en total köpeskilling om cirka 2,8 mdkr.
•    Ilija Batljan frånträdde som verkställande 
direktör. Styrelsen utsåg Leiv Synnes till ny 
verkställande direktör. Han tillträdde den 5 juni 
2023. Batljan kvarstår som styrelseledamot.
•   Den sista juni signerades avtal om försäljning 
av SBB:s andel i SBB Industricentralen Holding 
AB, som äger aktier i Heba AB.
•   Den 16 augusti emitterade SBB Residential 
Properties AB preferensaktier om 2,36 mdkr 
i samband med förvärv av fastigheter till ett 
värde av 6 215 mkr från andra bolag inom 
SBB-koncernen. SBB Residential Properties AB 
redovisas efter transaktionen som andelar i 
joint ventures och intresseföretag. 
•   SBB:s CFO Eva-Lotta Stridh ersattes av 
Daniel Tellberg som blev Ekonomidirektör. 
Finanschefen Rosel Ragnarson ersattes av 
Helena Lindahl som blev Finansdirektör.
•   Den 29 maj 2023 beslutade SBB:s styrelse att 
påbörja en strategisk översyn av alternativ för 
att maximera värdet för SBB:s aktieägare. Den 
24 september presenterades en ny koncern -
struktur. Den decentraliserade koncernstruk -
turen innefattar en tydlig förvaltningsmodell 
och portföljstrategi med självständiga 
hel- eller delägda portföljbolag inom varje 
enskilt affärsområde. Därmed avslutades den 
strategiska översynen. Koncernen kom att 
bestå av tre affärsenheter: Bostäder, Sam -
hälle och Utbildning. Den decentraliserade 
koncernstrukturen förbättrar transparens och 
finansieringsmöjligheter.
•    Den 5 oktober ställde Valerum AB (publ) 
in betalningen på en av SBB garanterad 
utestående säkerställd obligation. SBB har   
övertagit säkerheter och SBB:s sammanlagda 
åtagande var cirka 280 mkr. 
•   Den 9 november bestred SBB det mottagna 
kravet från en obligationsägare avseende 
euroobligationer. SBB tillbakavisade påstå -
endena om brott mot villkoret och anser att 
kraven från obligationsägaren är grundlösa.
•     SBB har under året samlat en portfölj av 
fastigheter inom social infrastruktur, med 
fokus utbildningsfastigheter, i underkoncernen 
SBB EduCo AB, som till 49 procent ägdes av 
Brookfield Super-Core Infrastructure Partners.  
Det första tillträdet skedde i mitten av januari 
varigenom SBB erhöll 6,6 mdkr i kontant 
betalning.  
     Det andra tillträdet genomfördes i mars 
där SBB erhöll ytterligare 2,1 mdkr.  
     Det tredje tillträdet ägde rum under mitten av 
juli varigenom SBB erhöll ytterligare 0,4 mdkr.  
     Den 24 september avtalade SBB om att sälja 
1,16 procent av SBB EduCo AB till Brookfield 
Super-Core Infrastructure Partners (”Brook-
field”) för 242 miljoner kronor, varigenom 
Brookfield kom att äga 50,16 procent av SBB 
EduCo AB. I samband med detta återbetalades 
interna lån varigenom SBB erhöll en total likvid 
om cirka 8 mdkr. För mer information om de 
redovisningsmässiga effekterna, se sida 112.  
     Den 28 november bytte EduCo namn till 
Nordiqus AB. 
     Fastighetstransaktioner till Nordiqus 
uppgick till 40 841 mkr.
•   Den 24 november beslutade SBB att återköpa 
obligationer för 404 meur. Obligationernas 
nominella värde var 417 meur.
•   I december meddelade styrelseledamoten 
Eva Swartz Grimaldi att hon lämnar styrelsen 
på grund av hälsoskäl. Även Fredrik Svensson 
meddelade att han lämnar sitt uppdrag som 
styrelseledamot i bolaget.
•   Den 18 december meddelades att SBB kommer 
samla bostadsbeståndet och bostadsutveck-
lingen i dotterbolaget Sveafastigheter, inför 
en kommande ägarspridning. Sveafastigheter 
kommer ledas av Erik Hävermark som vd samt 
Martina Lous-Christensen som CFO.
•   Den 29 december beslutade SBB att, i enlighet 
med villkoren, senarelägga räntebetalningarna 
på samtliga hybridobligationer.
•   SBB:s kreditrating ändrades under året av 
S&P, Scope Rating och Fitch Rating till sub 
investment grade.
•   Under året genomförde SBB försäljning av 
fastigheter till övriga parter än SBB Residential 
Property AB och Nordiqus AB för ett värde 
uppgående till 4 975 mkr.
•   Nämnden för svensk redovisningstillsyn 
(Nämnden) granskar på delegation från 
Finansinspektionen noterade bolags 
finansiella rapporter. Granskningen sker dels 
på systematisk basis så att alla större bolag 
granskas inom ett visst intervall, dels vid 
specifika transaktioner/ frågeställningar. Inom 
ramen för den systematiska granskningen har 
Nämnden granskat SBB:s årsredovisning för 
2022. Nämnden har i april 2024 överlämnat 
granskningen till Finansinspektionen. 
    Nämnden har tidigare granskat SBB:s 
årsredovisning för 2021. Nämnden har i juni 
2023 överlämnat granskningen till Finans-  
inspektionen.  
    Det slutliga utfallet av dessa granskningar 
kan inte bedömas idag, utan kommer  
adresseras i den finansiella rapporteringen för 
2024 eller senare, beroende på när  
processerna slutförs.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    5

===== SIDA 6 =====

Vi ser att vår affärsmodell, byggd på hyres -
reglerade bostäder och fastigheter med långa 
kontrakt mot offentlig sektor står sig väl även i 
en lågkonjunktur. SBB ser en stabil efterfrågan 
på social infrastruktur, drivet av en konstant 
befolkningsökning, vilket i kombination med 
högre byggkostnader, låg nyproduktion samt 
ökande hyresnivåer och en hög uthyrningsgrad 
placerar SBB i en konkurrenskraftig position.
Under året har vi genomfört ett flertal 
åtgärder för att förbättra bolagets likviditet 
och minska skuldsättningen, däribland en 
decentralisering av koncernstrukturen, inledda 
samarbeten och försäljning av fastigheter. På 
senare tid har vi märkt att marknadens syn på 
räntor skiftat och att allt fler nu tror på lägre 
räntenivå under kommande år. Detta har lett 
till högre värderingar av fastighetsbolag och 
förbättrad möjlighet till finansiering. I takt med 
att vi ser en gradvis förbättring av villkoren 
på finansieringsmarknaden kommer utsikten 
för fastighetstransaktioner förbättras. Vi är 
välpositionerade för att ta tillvara på en mer 
normaliserad fastighetsmarknad tack vare 
den strategiska översyn som vi inledde under 
2023 präglades av ett krävande omvärlds- och marknadsläge med stor makroekonomisk 
osäkerhet. Trots hög inflation, högre räntor och därtill en svag kreditmarknad har det 
underliggande värdet i SBB:s fastighetsbestånd blivit alltmer tydligt under året. 
VD har ordet
året för att se över alternativ för att maximera 
aktieägarvärdet.
De senaste åren har en helt ny marknad för 
samhällsfastigheter vuxit fram som ger kommu -
ner och andra offentliga aktörer möjlighet att 
styra sin ekonomi och anpassa fastigheter efter 
behov. En öppen och välfungerande marknad 
för samhällsfastigheter ger offentliga aktörer 
en nivå av ekonomisk frihet som är avgörande 
för god planering av välfärd och tjänster till 
medborgarna, vilket i slutändan gynnar hela 
samhället. Detta är kvittot på den samhällsvik -
tiga funktionen som SBB:s grundverksamhet 
syftar till. När vi nu tittar framåt ser vi fram 
emot att fortsätta förvalta våra kunders förtro -
ende samt utveckla en trygg och välfungerande 
marknad för samhällsfastigheter.
SBB:s huvudfokus är att vara en långsiktig 
och pålitlig samarbetspartner inom social 
infrastruktur. Det är ett fokus som vi på ett tydli -
gare sätt realiserar genom den nya strategin 
som SBB antog under året. Under 2024 och 
framåt kommer vi att fortsätta att exekvera på 
vår strategi, genomföra ytterligare åtgärder för 
att renodla vårt fastighetsbestånd och stärka 
SBB:s finansiella ställning. Jag är övertygad om 
att den strategiska riktning som SBB nu befinner 
sig på är den bästa vägen framåt för alla våra 
intressenter.
Decentraliseringen av SBB och renodlingen i 
våra tre affärsområden fortsätter
Under året presenterade SBB en ny decentrali -
serad koncernstruktur för att dela upp bolaget 
i tre affärsområden med syfte att underlätta 
styrning, öka transparens och skapa bättre för -
utsättningar för kapitalanskaffning. Renodlingen 
möjliggör ytterligare specialisering inom respek -
tive affärsområde och synliggör värdet för det 
underliggande fastighetsbeståndet vilket över 
tid ger förutsättning för ökad lönsamhet. Den 
decentraliserade koncernstrukturen innefattar 
en tydlig förvaltningsmodell och portföljstrategi 
med självständiga hel- eller delägda portföljbo -
lag inom varje enskilt affärsområde.
Vi har tagit stora steg för att realisera den 
nya koncernstrukturen. Alla utbildningsfastighe -
ter inom affärsområdet har sålts till Nordiqus. 
Den välrenommerade investeraren Brookfield 
har i omgångar köpt aktier i Nordiqus och 
 Decentralise-
ringen av SBB och 
renodlingen i våra 
tre affärsområden 
fortsätter”
6   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 7 =====

äger idag 50,16 procent. I samband med det 
minskade SBB sin ägarandel till 49,84 procent 
för att optimera kapitalstrukturen i linje med 
den nya strategin. Nordiqus har nu en mer 
hållbar finansiell ställning och bolaget siktar på 
att erhålla en investment grade rating under det 
första halvåret 2024. På sikt kommer ett stabilt 
och konkurrenskraftigt Nordiqus generera mer 
vinster till SBB.
I december samlades SBB:s bostadsbestånd 
och bostadsutveckling om 29 mdkr i dotterbo -
laget Sveafastigheter. Sveafastigheter är en unik 
plattform för utveckling och förvaltning av hög -
kvalitativa hyresbostäder i Sverige och bolaget 
är idag ett av SBB:s nyckelinnehav. Sveafastighe -
ter styrs av en självständig styrelse och ledning 
som tillsammans med SBB kommer att arbeta 
mot planen att genomföra en ägarspridning 
under 2024 för att bolaget på egna meriter ska 
kunna erhålla förmånlig finansiering. I samband 
med detta stärks även SBB:s finansiella ställning 
vilket gör det möjligt att minska bolagets 
skuldsättning och exponeringen mot nuvarande 
finansieringskällor.
Vi kommer skapa ett bolag som på sikt ska 
äga SBB:s samhällstillgångar likt strukturen för 
Nordiqus och Sveafastigheter. 
Den nya decentraliserade koncernstruk -
turen bygger på våra styrkor, adresserar våra 
utmaningar och grundar sig i att SBB:s portfölj 
består av högkvalitativa fastighetstillgångar med 
stark underliggande utveckling och attraktiva 
tillväxtutsikter. Genom att renodla fastighetsbe -
ståndet och skapa hel- eller delägda portföljbo -
lag kommer SBB att uppnå en starkare finansiell 
ställning och samtidigt synnliggöra värdet i vårt 
fastighetsbestånd på ett tydligare sätt.
Likviditets- och balansräkningsstärkande 
åtgärder
Under året har vi genomfört flera likviditetsstär -
kande åtgärder som bidrar till att SBB är välpo -
sitionerat för stärkta nyckeltal när marknaden 
förbättras och vår nya koncernstruktur skapar 
utrymme för att genomföra ytterligare åtgärder. 
SBB:s belåningsgrad uppgick vid året slut till 
54 procent och för att nå en långsiktigt hållbar 
finansiell ställning arbetar vi för att sänka den.  
Som en del av Nordiqus-transaktionen erhöll 
SBB en likvid om 8 mdkr. Likviden användes för 
att delvis finansiera ett återköpserbjudande 
av utestående obligationer till ett sammanlagt 
nominellt belopp om 417 247 000 EUR  i syfte 
att proaktivt hantera närtida skuldförfall.
Under 2023 tog SBB in 2,36 miljarder kronor 
i riskkapital via ett nytt joint venture-bolag 
med Morgan Stanley Real Estate Investing. 
Sammantaget har SBB under 2023 minskat rän -
tebärande skulder med 24 992 miljoner kronor. 
I början av 2024 ingick SBB avtal om att bilda ett 
ytterligare joint venture-bolag tillsammans med 
Castlelake. I samband med etableringen ingick 
SBB Infrastructure ett låneavtal med Castlelake 
om cirka 5,2 mdkr. Genom transaktionerna får 
SBB tillgång till medel som stärker koncernens 
strategiska flexibilitet och finansiella ställning 
ytterligare. Transaktionerna och förmågan 
att ingå i strategiska partnerskap bekräftar 
det starka värdet i vårt fastighetsbestånd 
ytterligare.
Under året genomfördes även ett flertal 
försäljningar av fastigheter till ett värde om  
4 975 miljoner kronor och vi ser ett fortsatt 
stort intresse från kommuner och andra aktörer 
på marknaden. Tack vare SBB:s goda relationer 
på marknaden har vi möjlighet att agera 
skyndsamt och avser att göra fler affärer för att 
stärka bolagets finansiella ställning. 
SBB kommer att ha en försiktig inställning till 
utdelning på aktier och betalning av kuponger 
på hybridobligationer fram tills den finansiella 
ställningen förbättrats. Undantag är den av 
årsstämman fastställda utdelningen.
Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond
Den 31 maj 2023, tillbakavisade SBB genom 
ett pressmeddelande de påståenden gjorda 
av en enskild opportunistisk fond om att 
bolaget skulle ha brutit mot villkoret om 
räntetäckningsgraden i EMTN-programmen. 
Som meddelats genom pressmeddelandet 
tillbakavisar SBB dessa påståendena och anser 
därför att de mottagna kraven från den oppor -
tunistiska fonden är grundlösa. I november 
bestred SBB ett påstått och grundlöst krav från 
en enskild opportunistisk fond som framförts 
av dess bolag på Caymanöarna. Värt att notera 
är att inga andra obligationsägare förutom en, 
och ingen bank, har ställt motsvarande krav. I 
februari 2024 informerades SBB om att samma 
fond nu inlett formella rättsliga åtgärder vid en 
engelsk domstol.
 Processen kommer nu att ha sin gång och 
uppskattas i dagsläget pågå till andra halvåret 
2025.
Värdeutveckling av fastigheter
Under de senaste 21 månaderna har SBB:s 
genomsnittliga avkastningskrav höjts från 4,35 
procent till 5,19 procent samtidigt som konsu -
mentprisindex stigit med 19,3 procent, vilket 
bidragit till att SBB:s fastigheter haft en real 
värdenedgång estimerad till 34,5 procent. Vi 
ser en normalisering i slutet av den korrigering 
av marknadspriser som höjda marknadsräntor 
medfört. Räntor går upp och ned, medan 
indexerade hyror som regel endast stiger. Med 
ett lite längre tidsperspektiv än nästkommande 
kvartal går det att se med tillförsikt på värdeut -
vecklingen för SBB:s fastighetsbestånd.
Goda utsikter för 2024 och framåt
Utsikterna för SBB:s fastighetsbestånd har 
förbättrats trots bolagets många utmaningar 
vad gäller finansiering. Under 2024 kommer 
vårt fokus vara att realisera den nya kon -
cernstrukturen och genomföra ytterligare 
likviditetsstärkande åtgärder som stärker SBB:s 
finansiella ställning. Den nya riktningen som SBB 
nu befinner sig på kommer att möjliggöra en 
mer effektiv bolagsstyrning, mer transparent 
finansiell rapportering och bättre förutsätt -
ningar för kapitalanskaffning. 
Marknaden visar tydligt på en normalisering 
med högre marknadsvärdering av fastighetsbo -
lag och större tillgång till marknadsfinansiering. 
I takt med att räntorna börjar sjunka kommer 
villkoren för finansiering att förbättras och fler 
fastighetsaffärer genomföras på långsiktigt 
rimliga nivåer. 
Likviditets- och balansstärkande åtgärder 
kommer förbli en prioritering under det 
kommande året. Vi behöver fortsätta att minska 
skuldnivån och den koncernstruktur som SBB 
nu utvecklar kommer underlätta det arbetet. 
Förutsättningarna för arbetet bedöms vara mer 
gynnsamma under 2024 än under 2023.
Som den största aktören på marknaden för 
samhällsfastigheter har SBB ett ansvar att driva 
sin verksamhet på ett ansvarsfullt och öppet 
sätt. Jag är övertygad om att både SBB som 
bolag och marknaden för social infrastruktur 
är en viktig del av den moderna offentliga 
förvaltningen. Jag ser fram emot att under 
kommande år stärka relationen med våra 
kunder och utveckla en tryggare och mer stabil 
marknad för samhällsfastigheter. Vi tackar för 
det fortsatta förtroendet från våra hyresgäster 
och samarbetspartners.
Till sist vill jag rikta ett stort tack till SBB:s 
alla medarbetare för deras engagemang och 
fantastiska insatser med att verkställa vår nya 
strategi och driva bolaget i rätt riktning i en 
utmanande tid. Vår strategiska omvandling hade 
aldrig varit möjlig utan ert dedikerade arbete.
Leiv Synnes
Verkställande direktör
  Utsikterna för 
SBB:s fastighets-
bestånd har förbätt-
rats trots bolagets 
många utmaningar 
vad gäller finansie-
ring”
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    7

===== SIDA 8 =====

Per 31 december uppgick antalet stamaktier 
av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 
193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 
491 stamaktier av serie A. Under augusti 2023 
utnyttjade återstående konvertibelinnehavare i 
SBB sin konverteringsrätt avseende efterställda 
tvingande konvertibler. Till följd av detta har 
nya Stam B-aktier registrerats hos Bolagsverket 
och Euroclear under augusti 2023 som har ökat 
antalet Stam B-aktier med 389 114 aktier och 
antalet röster med 38 911,40 röster. Kursen på 
stamaktien av serie B var 5,06 kr, serie D var 6,05 
kr per 2023-12-31. Börsvärdet för stamaktien av 
serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av 
serie A till samma pris) var 7 358 mkr och serie D 
var 1 173 mkr. 
SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 
2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 12 
månaderna har i genomsnitt cirka 38,2 miljoner 
B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt 
värde om cirka 268,6 mkr. SBB arbetar aktivt 
med sina investerarrelationer genom att delta 
på roadshows, presentationer och events för 
privata och institutionella investerare.
Betalkurs, kr
 2023-12-31 2022-12-31
B-aktier 5,06 17,38
D-aktier 6,05 18,90
Genomsnittlig  
handelsvolym per 
handelsdag, mkr
 
jan-dec  
2023
jan-dec 
2022
B-aktier 268,6 465,6
D-aktier 13,1 29,7
Aktien
Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas  
på Nasdaq Stockholm, Large Cap. 
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, 
miljoner per dag
Volym
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2023
OktJul Sep Nov Dec
50
100
150
200
250
300
5
10
15
20
25
SEK
SBB D
3
6
9
12
15
5
10
15
20
25
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2023
OktJul Sep Nov Dec
Omsatt antal aktier, 
miljoner per dag
Volym
8   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 9 =====

Vid utgången av fjärde kvartalet 2023 fanns  
227 604 kända aktieägare, motsvarande en 
minskning om 11,8 procent jämfört med motsva-
rande tidpunkt 2022. Aktiekapitalet uppgick per 
31 december 2023 till 165 mkr med ett kvotvärde 
på 0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt 
Ägarna
Ägarstrukturen per 2023-12-31
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % 
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8.30% 31.60%
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4.04% 12.68%
Dragfast AB 36 163 467 15 500 000 1 700 000 3.24% 10.71%
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3.34% 7.23%
BlackRock - 80 553 193 11 197 4.89% 2.28%
Avanza Pension - 51 654 956 19 279 811 4.30% 2.00%
Vanguard - 43 854 698 7 073 261 3.09% 1.44%
Dibber AS - - 44 197 779 2.68% 1.25%
Futur Pension - 33 843 357 2 290 528 2.19% 1.02%
Swedbank Försäkring - 27 708 682 4 239 993 1.94% 0.90%
Marjan Dragicevic - 28 000 000 2 400 000 1.84% 0.86%
Handelsbanken Fonder - 26 059 979 3 232 864 1.78% 0.83%
Gösta Welandson Med Bolag - 23 146 364 224 000 1.42% 0.66%
Lennart Schuss - 20 943 334 - 1.27% 0.59%
Storebrand Fonder - 19 078 490 - 1.16% 0.54%
Övriga - 790 719 211 108 186 472 54.53% 25.40%
Totalt 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100,00% 100,00%
Aktieägarna har i enlighet med beslut från årsstämman 2023 utsett följande personer att utgöra valberedning inför årsstämman 2024; Leif West 
(ordförande), Ilija Batljan, Rikard Svensson, Sven-Olof Johansson och Lennart Schuss.
på bolagsstämma med en röst per stamaktie av 
serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och 
serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har 
rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen 
på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr 
per aktie och år. 
  
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    9

===== SIDA 10 =====

SBB har sedan starten arbetat med tydliga och högt uppsatta målsättningar för att leverera 
aktie ägarvärde över tid. 
Måluppföljning
Finansiella mål
Mål Kommentar Utfall 2023
Generera tillväxt i förvaltningsresultat per 
stamaktie A och B (EPRA Earnings) som 
över en femårsperiod i genomsnitt uppgår 
till minst 15 procent per år
Tillväxt i förvaltningsresultat är ett mått som speglar 
SBB:s förvaltning av trygga kassaflödesfastigheter.
Utfallet 2023 uppgick till ­ 129 procent.
Belåningsgrad lägre än 50 procent, 
definierat som nettoskuld i relation till 
balansomslutning
SBB har som strategi att ha låg finansiell risk, och 
målsätter därför belåningsgrad, säkerställd belå ­
ningsgrad och räntetäckningsgrad. Belåningsgraden 
används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Utfallet 2023 uppgick till 54 procent.
Säkerställd belåningsgrad lägre än  
30 procent
Den säkerställda belåningsgraden används för att 
belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Utfallet 2023 uppgick till 18 procent.
Räntetäckningsgrad om lägst 3,0 ggr Räntetäckningsgraden används för att belysa SBB:s 
finansiella risk. 
Utfallet 2023 var 2,1 ggr inklusive avvecklad 
verksamhet.
Uppnå en BBB+ rating på kort sikt, och 
A- på lång sikt
Kreditbetygen från både S&P och Fitch har sänkts 
under året från BBB ­ till CCC+ med negativa framtids ­
utsikter. Båda kreditbetygen är under
granskning (Rating watch).
10   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023
2022
2021
15
3,0
50
30
Mål
Mål
Mål
Mål
-80
-129
49 54
11
5,5
3,9
2,1
40
12
20 18
2021
2021
2022 2023
2021 2022 2023
2022 2023
2021 2022 2023
2023
%
%
%
ggr
BBB-
BBB-
CCC+

===== SIDA 11 =====

Operationella mål
Mål Kommentar Utfall 2023
Ett fastighetsbestånd om 
300 mkr till år 2026, med 
bibehållen BBB+ rating
Målet baseras på SBB:s ambition att bli Europas största fastig ­
hetsbolag inom social infrastruktur.
Fastighetsvärdet 2023 uppgick till 73,2 mkr.
Klimatpositiva 2030 SBB vill agera kraftfullt i klimatomställningen med målet att 
vara klimatpositiva i hela värdekedjan till år 2030. Delmål är att 
minska energianvändning och klimatpåverkan med 5 procent per 
år, och att minska utsläppen i Scope 3 med 30 % till 2025.
2023 minskade energianvändningen med ­ 5,8 procent och 
klimatpåverkan (scope 1 ­3) ökade med ­9,5 procent per kvm*, 
räknas endast utsläpp i förvaltning (scope 1 & 2) minskade 
utsläppen per kvm med ­ 24,7 procent (Like­for­Like).
Renovering av minst 600 
lägenheter per år
Bland SBB:s lägenheter finns utrymme för uppgradering  
i över 75 procent av beståndet.
Under 2023 renoverades 116 lägenheter.
Utdelningspolicy
Mål Kommentar Utfall 2023
Generera en stabilt ökande årlig  
utdelning per stamaktie A och B
SBB:s ambition är att bolagets resultat ska komma aktieägarna 
till gagn genom utdelningar.
Årsstämman 2023 beslutade om en utdelning om 1,44 kronor 
per stamaktie A och B fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. 
Avstämningsdagarna senarelades till senast den 28 juni 2024.
*Huvudsakligen till följd av indirekta utsläpp i projekt, lägre andel träbyggnader jämfört med tidigare år.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    11
2022
2021
600
-5%
Mål
Mål
-3,3
635
-5,3
997
116
-5,8
2021
2021
2022
2022 2023
2023
2023
Fastighetsvärdet 2023
st
%
1,44
1,32
1,44
73,2 mdkr

===== SIDA 12 =====

Makroekonomi – Fortsatt försiktig syn på 
framtiden
Året 2023 sammanfattas som en turbulent 
period som präglades av stora geopolitiska 
spänningar, inklusive konflikter i Ukraina och 
Mellanöstern. Samtidigt dominerades ekono -
minyheterna av inflationsnivån och besked om 
styrräntan. Händelserna hade stor påverkan 
på både nationell och internationell nivå vilket 
väckte stor uppmärksamhet och diskussion 
under året. I Sverige minskade inflationen från 
toppen på 10,8 procent i slutet av 2022 till 2,3 
procent i december 2023, vilket är nära Riksban -
kens mål om 2 procent. I USA och Eurozonen är 
inflationen nu också nära inflationsmålet.
Prognoser för räntesänkningar under första 
halvåret 2024 har stärkts, men osäkerhet råder 
på grund av globala geopolitiska spänningar och 
prissvängningar inom olika sektorer. Riksbanken 
genomförde en styrräntehöjning till 4,0 procent 
under sitt möte i september. Sedan dess har rän-
tan legat kvar på samma nivå och prognoserna 
tyder nu på en räntesänkning i antingen maj eller 
juni. I Euroområdet förblir räntorna höga med 
en huvudrefinansieringsränta på 4,5 procent för 
Ekonomi och fastighetsmarknad
att hantera inflationstrycket, medan i Norge har 
Norges Bank hållit referensräntan på 4,5 procent 
för att styra inflationen tillbaka mot målet. Även 
här förväntas räntorna sänkas under kommande 
halvår. De geopolitiska spänningarna har påverkat 
den svenska ekonomin negativt, vilket resulterat 
i minskad köpkraft och utmaningar inom bostads-
byggande och export. BNP-tillväxten förväntas, 
enligt det svenska finansdepartementet, ha 
sjunkit till -0,5 procent under 2023, medan 
trenden under 2024 väntas vända till en positiv 
sådan, med en tillväxt på 0,6 procent.  
Arbetslösheten under året var relativt stabil 
och ökade något till 6,8 procent i februari 
månad. I Euroområdet var arbetslösheten stabil 
på 6,5 procent i februari, och i Norge var den 
runt 3,9 procent under samma månad. Arbets -
lösheten har ökat något under året i Sverige och 
Norge, samt varit stabil i Euroområdet. I det 
svenska fallet kan detta delvis förklaras av det 
ökande antalet konkurser som nådde sin högsta 
nivå på 20 år. Ökningen innebar 31 procent 
fler konkurser jämfört med föregående år. 
Arbetsmarknaden visade under andra halvan av 
2023 och början på 2024 tecken på försvagning 
med en ökning av varsel och minskning av 
lediga platser. Bristen på utbildad arbetskraft 
kvarstår dock då många arbetssökande saknar 
de efterfrågade kompetenserna. Efterfrågan 
på utbildad arbetskraft förväntas fortsätta vara 
hög, särskilt inom vård och omsorg på grund av 
en ökande äldre befolkning.
Fastighetsmarknaden i Sverige – Lägsta 
transaktionsvolymen på mer än 10 år
Till skillnad från 2022 och 2021, har 2023 
karaktäriserats av en avstannad svensk 
fastighetsmarknad. Osäkerhet över utvecklingen 
av inflationen och räntebanan har skapat en 
osäkerhet och försiktighet bland marknadens 
aktörer. Obligationsmarknaden stannade upp 
under årets första månader, vilket skapade 
ett övergripande bekymmer gällande finan -
sieringsproblematik. Höga räntor ledde till en 
betydande ökning av finansieringskostnader, 
vilket i sin tur resulterade i att många aktörer 
på fastighetsmarknaden omvärderade sina 
strategier från expansion och tillväxt till en 
mer försiktig strategi med fokus på befintligt 
bestånd och vissa försäljningar. 
104 MDKR
Transaktionsmarknaden
Sverige, 2023
14 %
Samhällsfastigheters andel av  
transaktionsmarknaden
Norge, 2023
1)  Källa: Newsec
En rad globala utmaningar i form av geopolitiska spänningar, krig i Ukraina, energibrist  
och skenande inflation har skapat en ny verklighet som vi inte sett på länge. Bolaget har en positiv 
syn på marknaden under 2024 och bedömningen är att vi inte under 2024 kommer att se några 
ytterligare nedjusteringar av bokförda värden.
12   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 13 =====

Den totala transaktionsvolymen summerades 
under året till cirka 104 miljarder SEK, där 
antalet affärer uppgick till cirka 330 stycken. För 
utländska investerare var intresset fortsatt stort 
där deras andel av transaktionerna ökade från 22 
procent under 2022, till 29 procent under 2023.
Segmentsvis uppgick lager, logistik och 
industri till den största andelen om 27 procent 
av den totala transaktionsvolymen under året. 
Bostäder och kontor gick även starkt, med 
andelar om 22 procent respektive 17 procent. 
”Övrigt” (mark, hotell etc.) stod för 14 procent, 
medan samhällsfastigheter och handel stod för 
12 procent respektive 8 procent. 
För den geografiska spridningen av den 
totala transaktionsvolymen spenderades 
en majoritet av det investerade kapitalet i 
Stockholm, vilket i andelar utgjorde 45 procent. 
Under året upplevde övriga regionstäder ett 
stabilt investerarintresse där en betydande 
andel av investeringarna, motsvarande 30 
procent, allokerades. Mindre orter stod, i 
relation till föregående år, stabilt på 14 procent, 
medan Göteborg och Malmö uppgick till andelar 
om 7 procent och 4 procent av den totala 
transaktionsvolymen.
Bostäder
Bostadssegmentet summerades till 22,5 
miljarder SEK under året. Även om det är mer 
än en halvering av transaktionsvolymen jämfört 
med 2022, var andelen av den totala volymen 
ungefär densamma för båda åren. 
Under 2023 har bostadsbyggandet i Sverige 
drabbats av hinder och utmaningar som 
bromsat upp sektorns utveckling. Faktorer som 
höga räntor, slopade investeringsstöd, ökade 
byggkostnader och införandet av nya regler om 
presumtionshyror har skapat en utmanande 
miljö för aktörer inom bostadsbyggande. Dessa 
omständigheter har resulterat i en minskning 
av antalet påbörjade nya bostadsprojekt under 
året, där endast cirka 25 000 nya bostäder 
påbörjades jämfört med 56 700 året innan.
Den nedåtgående trenden förväntas 
fortsätta, och enligt prognoser från Boverket 
förväntas endast 17 500 nya bostäder påbörjas 
under 2024, med osäkra utsikter för 2025. Den 
minskande byggtakten och det avmattade 
intresset för nya projekt kan få långsiktiga 
konsekvenser för bostadsmarknaden i Sverige, 
bland annat en ytterligare ökad efterfrågan på 
befintliga bostäder.
Trots den minskade byggaktiviteten är den 
övergripande bostadsbristen i Sverige påtaglig, 
och majoriteten av landets kommuner (180 av 
290) upplever underskott på bostäder. Boverket 
bedömer att behovet av nya bostäder fram till 
2030 ligger på omkring 538 000, vilket innebär 
ett årligt behov av 67 300 bostäder. Denna klyfta 
mellan efterfrågan och utbud förstärker behovet 
av åtgärder från både statligt och kommunalt 
håll för att stimulera bostadsmarknaden.
Även om den minskade byggstartstakten 
inte har fått fulla konsekvenser på bostads -
marknaden ännu, förväntas antalet färdigställda 
bostäder förbli relativt högt under 2023, 
omkring 60 000 enheter. Detta representerar 
ett toppår över en tioårsperiod. Emellertid 
kommer färre byggstarter leda till en successiv 
minskning av antalet färdigställda bostäder 
under de kommande åren, vilket skapar ytterli -
gare efterfrågetryck på befintliga bostäder.
Samhällsfastigheter
Under 2023 har samhällsfastighetssegmentet 
visat sig vara relativt stabilt gällande transak -
tionsvolym, där det svarat för en andel om 12 
procent. Även om detta representerar en ned -
gång jämfört med 2022, då segmentet utgjorde 
21 procent, är nivån för 2023 mer representativ 
utifrån historisk andel av transaktioner. 
Mer än hälften av transaktionsvolymen 
inom samhällsfastighetssegmentet utgörs av 
äldreboenden. En betydande ökning av den 
äldre befolkningen i landet förväntas de kom -
mande tio åren, vilket är en utveckling som även 
väntas i andra europeiska länder. Detta skapar 
ett påtagligt behov av fler äldreboenden. Enligt 
en rapport från Vårdföretagarna är Sverige i 
behov av omkring 28 000 nya platser och 460 
nya boenden fram till 2032, vilket överstiger 
den nuvarande byggtakten. Denna utveckling 
speglar en växande samhällsutmaning som 
kräver strategisk planering och investeringar 
för att tillgodose de växande behoven inom 
äldreomsorgen på ett hållbart sätt.
Utbildningsfastigheter
Utbildningsfastigheter har, likt andra segment 
under året, stannat upp där det skett ett 
begränsat antal transaktioner inom segmentet. 
Med ökade kostnader och ett ökat fokus mot 
undervisning online har verksamheter till viss 
del tagit sig an åtgärder för att minska sina 
kostnader och effektivisera. Samtidigt visar rap -
porter från sommaren att studentantalet ökar 
över hela Sverige, vilket tyder på ett växande 
behov av lämpliga utbildningslokaler. 
Under året har ett begränsat antal trans -
aktioner skett inom segmentet. Antal affärer 
summerades till 7 vilket utgjorde ett samman -
lagt värde på 1,2 miljarder SEK. Den geografiska 
fördelningen var relativt spridd över landet. 
Jämfört med 2022 kan en stor minskning i volym 
noteras, där den totala transaktionsvolymen 
under det året uppgick till nästan 27 miljarder 
SEK, då nästan fyra gånger så många affärer 
skedde. Dock ska nämnas att den stora volymen 
2022 till stor del är kopplad till SBB:s stora 
avyttring av innehav i Nordiqus till Brookfield. 
Norge
Transaktionsvolymen i Norge uppgick till 
dryga 59 miljarder NOK vilket är en minskning 
med ungefär 45 procent från föregående år, 
då volymen uppgick till 107 miljarder NOK. 
Utvecklingen kan förklaras av de geopolitiska 
spänningar och ekonomiska osäkerheten som 
präglat 2023. Antalet affärer har till följd av 
utvecklingen halverats mellan 2022 och 2023 
och uppgick under året till cirka 180. En tydlig 
majoritet av det investerade kapitalet under 
året kom från inhemska investerare. Detta kan 
förklaras av investerares tendens att föredra 
investeringar på hemmaplan under perioder 
av osäkerhet. Segmentvis stod ”övrigt” (mark, 
projekt etc.) för en stor del av det investerade 
kapitalet med 37 procent av den totala volymen. 
Kontor och samhällsfastigheter utgjorde andelar 
om 22 procent och 14 procent. Industrilokaler 
stod för 11 procent medan handel och hotell, 
som kan räknas in som de mest konjunkturkäns-
liga segmenten utgjorde 8 procent, respektive 3 
procent. Majoriteten av affärer har skett i Oslo, 
vilket attraherat 46 procent av det investerade 
kapitalet. Resterande delar av Norge utgjorde 37 
procent, medan andra storstäder, såsom Bergen, 
Stavanger och Trondheim, tillsammans utgjorde 
17 procent. 
Samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter utgjorde 14 procent av den 
totala transaktionsvolymen för året, vilket sum -
meras till cirka 8 miljarder NOK. Antalet affärer 
uppgick till 14 och segmentet var det som föll 
minst i relation till de övriga segmenten. Utveck -
lingen kan delvis förklaras av det markanta 
tappet på 62 procent som samhällsfastigheter 
gjorde under 2022. 
Efterfrågan på högkvalitativa samhällsfastig -
heter har varit stark, vilket drivits av samhällets 
växande behov av robust infrastruktur. 
Utbildningsfastigheter
Under 2023 har utbildningsfastighetssegmentet 
i Norge visat på flera trender. Pandemins lång -
siktiga effekter har lett till en ökad användning 
av digitala verktyg och en större efterfrågan på 
flexibla studiealternativ vilket kan komma att 
påverka efterfrågan för fastigheter för högre 
utbildning. Under 2023 genomgick Norge en 
förändring i sin policy för högre utbildning som 
påverkade antalet internationella studenter i 
landet. Tidigare erbjöd Norge undervisningsfria 
studier för alla studenter, inklusive de från icke-
EU-länder. Detta ändrades från och med hösten 
2023, då Norge introducerade studieavgifter för 
icke-EU-studenter. Enligt NRK (Norsk rikskring -
kasting) ansökte 45 procent färre internationella 
studenter om uppehållstillstånd under 2023, 
och det räknas på ett längre perspektiv att 
mellan 70 – 80 procent av internationella 
studenter kommer försvinna. 
Källa: Newsec
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    13

===== SIDA 14 =====

Finland
Den total transaktionsvolymen för Finland mins -
kade med dryga 60 procent under 2023. Antalet 
affärer uppgick till 140 och den totala volymen 
summerades till strax över 2,5 miljarder EUR. 
Icke-finländska investerare var i majoritet under 
året. Den geografiska fördelningen följer samma 
mönster som Norge och Sverige där den största 
andelen, 46 procent, investerats i huvudstaden, 
Helsingfors, medan 38 procent spenderats i 
övriga delar av landet. Övriga storstäder, såsom 
Åbo, Tammerfors, Uleåborg och Jyväskylä, 
utgjorde tillsammans 16 procent av den totala 
transaktionsvolymen under året.
Segmentsvis stod bostäder för den största 
andelen av den totala transaktionsvolymen 
som summerades till 28 procent. Industri och 
samhällsfastigheter hamnade kort därefter 
på 23 procent, respektive 19 procent, medan 
kontor uppgick till 18 procent. Handel, ”övrigt” 
och hotell uppgick till 10 procent, 2 procent och 
1 procent av den total transaktionsvolymen 
under året.
Samhällsfastigheter
Efter en period av hög aktivitet på transak -
tionsmarknaden under 2022, har intresset för 
segmentet samhällsfastigheter i Finland visat 
på en avtagande trend under 2023. Det totala 
transaktionsvärdet för samhällsfastigheter 
under året uppgick till 0,5 miljarder euro, 
vilket representerar en markant minskning på 
cirka 70 procent jämfört med 2022 vilket är i 
linje med nedgången i transaktionsvolym på 
marknaden som helhet. Trots denna nedgång 
fortsätter segmentet att vara attraktivt, särskilt 
bland utländska och nordiska investerare, 
både finska och icke-finska. Dessa icke-finska 
investerare stod för en knapp majoritet av den 
totala transaktionsvolymen, vilket understryker 
segmentets fortsatta dragkraft i den bredare 
nordiska regionen.
Segmentet samhällsfastigheter utgjorde  
19 procent av den totala transaktionsvolymen 
på den finska fastighetsmarknaden. Denna 
andel speglar segmentets betydelse och dess 
fortsatta dragkraft för investerare som söker 
stabila avkastningsmöjligheter i en osäker 
ekonomisk miljö. Året präglades av flera mindre 
affärer, vilket indikerar en mer uppdelad mark -
nad med flertalet möjligheter för investerare.
Utbildningsfastigheter
Transaktionsmarknaden för utbildningsfastighe -
ter har varit trög under 2023, med endast några 
enstaka affärer som noterats. Dessa affärer 
har främst involverat fastigheter avsedda för 
låg- och mellanstadiet.
Befolkningstillväxten har till följd av 
immigration varit positiv under året och 
därmed förbättrat tidigare prognoser för 
landet. Utvecklingen talar för att efterfrågan på 
utbildningslokaler kan komma att öka framgent. 
En ökning av ansökningar till högre utbildnings -
program, främst från utländska studenter, har 
och förväntas leda till en stabil efterfrågan på 
denna typ av fastigheter. Samtidigt har fokus 
på att förbättra grundläggande färdigheter i 
grundskolan och utvecklingen av gymnasial 
utbildning krävt modernisering och uppgrade -
ring av befintliga utbildningsanläggningar. 
Danmark
Fastighetsmarknaden i Danmark har haft en 
liknande utveckling under året som övriga 
nordiska länder. Den totala volymen minskade 
med 60 procent jämfört med 2022 och uppgick 
till cirka 31,3 miljarder DKK under 2023. 
Bostadssegmentet stod för den största andelen 
om 43 procent, medan industrifastigheter och 
kontor hamnade på 25 procent, respektive 21 
procent. Handelsfastigheter utgjorde 6 procent 
medan hotell och ”övrigt” båda uppgick till 2 
procent av den totala transaktionsvolymen. 
Under året registrerades nästintill inga affärer 
inom samhällsfastighetssegmentet vilket kan 
förklaras av den mindre utbredda marknaden 
för denna typ av fastigheter jämfört med övriga 
nordiska länder. Geografiskt sett har Köpen -
hamn och övriga Danmark utgjort majoriteten 
av den totala transaktionsvolymen, då de låg på 
46 procent och 42 procent. Övriga storstäder 
som inkluderar Odense, Århus och Ålborg 
summerades till en andel om 12 procent. 
Samhällsfastigheter
Samhällsfastighetssegmentet i Danmark, som 
länge legat efter i utvecklingen jämfört med 
andra nordiska länder, har börjat uppvisa vissa 
utvecklingstecken. Dock förblev segmentet 
under 2023 relativt inaktivt, med endast några 
få affärer som genomfördes. Den danska 
marknaden för samhällsfastigheter är mindre, 
vilket bidrar till det begränsade intresset för 
detta segment, särskilt under ekonomiskt 
svårare tider.
Marknaden domineras huvudsakligen av 
statliga aktörer med begränsad försäljningsvilja, 
ofta beroende av politiska beslut. Trots detta är 
intresset för marknaden starkt bland inhemska, 
nordiska och internationella aktörer. Framtiden 
ser ljus ut med ökad efterfrågan på samhälls -
fastigheter för äldreboenden, förskolor och 
hälso-sjukvård, på grund av befolkningsökningar 
inom både äldre och yngre åldersgrupper. 
Utbildningsfastigheter
Under 2023 har Danmarks utbildningssektor 
genomgått reformer som har potential att 
påverka utbildningslokaler. Reformerna inklude -
rar förändringar i grundskoleutbildningen, såsom 
minskade läroplanskrav och möjligheter för 
elever att välja lärlingsutbildning tidigt, vilket kan 
leda till ett ökat behov av anpassade skolfacili -
teter och verkstäder för yrkesutbildning. I högre 
utbildning har reformer föreslagits som bland 
annat inneburit förkortning av masterprogram. 
Detta kan resultera i en förändrad studentdemo -
grafi och en ökad efterfrågan på internationellt 
inriktade studentbostäder samt anpassningar i 
universitetsfaciliteter för att passa intensivare 
och kortare utbildningsprogram. 
Dessa utbildningsreformer i Danmark signa -
lerar en potentiell omformning av fastighets -
behoven inom utbildningssektorn, med möjliga 
effekter på både nybyggnation och omstruktu -
rering av befintliga utbildningsfaciliteter för att 
möta nya behov och utbildningsmönster.
Utblick 2024
Bolagets bedömning är att 2024 kommer att 
präglas av en klart högre transaktionsinten -
sitet och vilja att göra affärer än under 2022 
och 2023. Anledningen till det är (i) stora 
nedjusteringar av fastighetsvärden i absolut 
tal sedan toppen i början av 2022 vilket bör 
göra investeringar mer attraktiva, (ii) kraftig 
driftnettoförbättring under 2022 och 2023, (iii) 
fallande räntor och (iv) stigande byggkostnader 
vilket har inneburit ännu högre hyror i nypro -
ducerade byggnader. Bolaget har en positiv syn 
på marknaden under 2024 och bedömningen 
är att vi inte under 2024 kommer att se några 
ytterligare nedjusteringar av bokförda värden. 
Det segment vi bedömer få den tydligaste 
sentimentförändringen är bostadssegmentet 
i Sverige som bedöms bli attraktivt efter två 
mycket svaga år där hyresutvecklingen har 
understigit inflationen i kombination med 
ursprungligen låga avkastningskrav. Tecknade 
två-årsöverenskommelser med hyresgästför -
eningar i Sverige med en avtalad hyresökning 
om totalt cirka 10 procent fram till 2025 bidrar 
till förutsägbarhet i kassaflöde och kombinerat 
med fallande räntor blir bostadsprodukten en 
klart mer attraktiv investeringsprodukt.
  Enligt en rapport 
från Vårdföretagarna 
är Sverige i behov av 
omkring 28 000 nya 
platser och 460 nya 
äldreboenden fram  
till 2032.
14   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 15 =====

SBB:s affärsområden
  
Utbildning
Bostad
28,5 MDKR
Fastighetsvärde
Samhälle
44,1 MDKR
Fastighetsvärde
3,7 MDKR
SBB:s andel av  
fastighetsbestånd i 
väsentliga innehav
9,5 MDKR
SBB:s andel av 
fastighetsbestånd i 
väsentliga innehav
20,3 MDKR
SBB:s andel av 
 fastighetsbestånd i 
väsentliga innehav
0,6 MDKR
Fastighetsvärde  
Som ett ledande börsnoterat fastighetsbolag är vi stolta över vårt omfattande engagemang 
inom tre distinkta affärsområden: Samhälle, Bostäder och Utbildning.
Inom Samhällsfastigheter fokuserar vi på att 
förvalta och utveckla fastigheter som spelar en 
central roll i samhällets funktion. Detta inklu -
derar allt från vårdcentraler och äldreboenden 
till polisstationer och kontor för myndigheter. 
Genom vårt arbete bidrar vi till att skapa 
hållbara och funktionella miljöer som stödjer 
och främjar samhällets välfärd och säkerhet.
Vårt affärsområde bostäder är inriktat på att 
tillgodose det växande behovet av kvalitativa 
och hållbara bostadslösningar. Här engagerar 
vi oss i förvaltning utveckling och byggnation 
av bostäder som möter dagens höga krav på 
komfort, energieffektivitet och design. Vårt mål 
är att erbjuda hem som inte bara är en plats att 
bo på, utan även en plats där våra hyresgäster 
kan trivas och växa.
Vår investering i utbildningsfastigheter 
speglar vårt engagemang för att främja kunskap 
och lärande. Genom att investera i och förvalta 
fastigheter avsedda för utbildningsändamål, 
från förskolor till högskolor, skapar vi inspi -
rerande miljöer som underlättar lärande och 
utveckling. Våra utbildningsfastigheter är 
utformade för att möta de specifika behoven 
hos studenter och pedagoger, och bidra till en 
positiv och stimulerande lärandemiljö.
Genom våra tre affärsområden strävar 
vi efter att skapa värde för våra aktieägare, 
hyresgäster och det bredare samhället. Vi är 
övertygade om att vårt fokus på samhällsnytta, 
bostadsutveckling och utbildningsstöd positio -
nerar oss starkt för framtiden och bidrar till en 
mer hållbar och inkluderande värld. 
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    15

===== SIDA 16 =====

•  Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket 
skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar 
risk för vikande efterfrågan.
•  Fastigheterna har långa hyresavtal med 
offentliga och offentligt finansierade 
hyresgäster. 
•  Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen 
tack vare nästintill full inflationsindexering och 
hyresgästanpassningar.
•  SBB har en erfaren projekt- och förvaltnings -
organisation som skapar värde.
 
Samhälle
En ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av offentligt finansierade 
tillgångar, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och minimal 
risk för hyresförluster.
Konsoliderat innehav
Inom SBB utgör vår djupa kompetens och långa 
erfarenhet inom samhällsverksamheter en 
grundpelare för vår framgång. Denna expertis 
ger oss en unik förståelse för de specifika krav 
och behov som präglar dessa verksamheter, 
vilket i sin tur ger oss förmågan att skapa 
skräddarsydda och framstående lösningar, 
särskilt vid utvecklingen av samhällsviktiga 
lokaler. Specialiseringen innebär även att SBB är 
en uppskattad partner i utvecklingsprojekt som 
sträcker sig från nya äldreboenden och LSS-bo -
enden till statliga infrastrukturbyggnader. Vår 
strävan är att kontinuerligt expandera och vara 
en drivande kraft i marknaden för samhällsfast -
igheter, både i Sverige och övriga Norden.
Genom att agera som en långsiktig hyresvärd 
och lokal samarbetspartner strävar vi efter att 
inte bara växa tillsammans med våra hyresgäs -
ter utan också vara en aktiv del i deras fram -
gång. Vår ambition är att göra verklig skillnad, 
oavsett om det handlar om stora förändringar 
eller små, för dem som lever, arbetar och verkar 
i våra lokaler. Vi strävar efter att göra ett lika 
bra jobb för dem som de gör för samhället.
Samhällsbyggnadsbolagets samhällsfastighe -
ter innefattar fastigheter som utgör en viktig del 
av de nordiska välfärdsstaternas infrastruktur, 
där hyresgästerna bedriver samhällsbärande 
verksamheter inom äldreomsorg, LSS- och vård -
tjänster samt kommunal och statlig förvaltning. 
Genom att investera i dessa samhällsviktiga 
tillgångar strävar vi inte bara efter ekonomisk 
framgång utan bidrar även till att möta de 
växande behoven inom vårt samhälle. En 
betydande ökning av den äldre befolkningen 
i landet förväntas de kommande tio åren. 
Enligt Vårdföretagarna är vi bara i Sverige 
i behov av omkring 28 000 nya vårdplatser 
och 460 nya vårdboenden. Detta speglar den 
växande samhällsutmaningen att tillgodose 
dessa ökande behov, inom äldreomsorgen de 
kommande åren. 
Vårt fokus på att skapa långsiktiga värden i 
kombination med vår förståelse för samhälls -
behoven gör oss till en pålitlig och ansvarsfull 
partner, redo att fortsätta stödja och utveckla 
samhällsstrukturen.
44,1 MDKR
Fastighetsvärde
5,32 %
Direktavkastning
6,7 år
Genomsnittlig kvarvarande 
hyreslängd, WAULT
Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori
  72% Sverige
   18% Finland
  9% Norge
   1% Danmark
  31% Äldreboende
   17% Statlig infrastruktur 
och Kommunhus
  17% LSS
   13% Projekt- och 
byggrättsfastigheter
   11% Sjukhus & 
vårdcentral
   8% Offentliga  
kontor
  3% Övrigt
44 101
Mkr
44 101
Mkr
72% 
32% 
18% 
17% 
9% 
17% 
13% 
11% 
8% 2% 3% 
16   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 17 =====

1 738 MKR
Utgående redovisat värde  
av innehav
3 722 MKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i 
väsentliga innehav
Joint ventures och 
intresseföretag
•  SBB har efter kvartalets utgång ingått avtal om etablering av ett 
joint venture-bolag för samhällsfastigheter, SBB Infrastructure,  
tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. SBB 
Infrastructure kommer förvärva fastigheter till marknadsvärdet 
per 31 december 2023 som uppgick till 5,7 mdkr.
Public Property Invest AS
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
SBBs ägarandel 45% 45%
Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 1 261 1 785
Hyresintäkter, mkr 578 532
Förvaltningsresultat, mkr 199 191
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -405 -341
Resultat från joint ventures och intresseföretag, mkr 1) -405 -341
Övriga joint ventures och intresseföretag
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 477 546
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -62 389
Resultat  från joint venture och intresseföretag, mkr1) -293 389
1)  Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar. 
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures  finns på s. 31-32.
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Public Property Invest AS
Bolaget äger och förvaltar 
offentliga fastigheter 
i Norge inom primärt 
segmenten rättsväsende 
och offentliga kontor. En 
fastighetsplattform med 
tillväxtmöjligheter.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    17

===== SIDA 18 =====

Bostad
Genom vårt helägda dotterbolag, Sveafastigheter, äger och förvaltar SBB reglerade hyresrätter i 
svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter 
resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid.
Konsoliderat innehav
Samhällsbyggnadsbolaget, genom dotterbolaget 
Sveafastigheter, är förvaltare av en unik och 
eftertraktad portfölj av hyresreglerade bostäder 
i svenska tillväxtkommuner. Våra fastigheter är 
inte bara hem åt våra hyresgäster utan represen -
terar en investering i samhällets välfärd. Genom 
vår närvaro i nära anslutning till stadskärnor och 
med bra kommunikationsmöjligheter skapar vi 
inte bara bostäder utan en känsla av samhörig -
het och möjligheter för våra invånare.
Detta utgör tillgångar med minimal risk, 
eftersom utbudet på hyresrätter i Sverige delvis 
på grund av hyresregleringen understiger som 
regel efterfrågan. 
Vårt fokus inom segmentet hyresreglerade 
bostäder är på den svenska marknaden. 
Bostadsbristen och den stora efterfrågan i 
Sverige skapar en hög uthyrningsgrad och 
minskar beroendet av enskilda hyresgäster. 
Det bristande bostadsbyggandet och stadig 
befolkningstillväxt, leder till en kontinuerlig 
bostadsbrist i stora delar av landet. Sverige för -
väntas fortsätta vara ett av de länder med högst 
befolkningstillväxt de kommande åren, inte bara 
jämfört med de övriga nordiska länderna utan 
även i Europa som helhet.
SBB är väl positionerat på regional nivå och 
är närvarande i städer med stark och positiv 
befolkningstillväxt. 
28,5 MDKR
Fastighetsvärde
3,79 %
Direktavkastning
1 313 kr
Snitthyra per kvm
•  Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads -
hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan 
systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts.
•  Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter 
överträffat inflationen.
•  Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 94 procent, där vakansen till stor 
del beror på hyreshöjande investeringar i beståndet. Generellt råder 
bostadsbrist på SBB:s marknader.
•  Bostadsportföljen har stor potential i och med attraktiv demografi och 
fastighetsutvecklingsmöjligheter .
•  Sedan 18 december 2023 förvaltar det helägda dotterbolaget Sveafastig -
heter SBB:s bostadsportfölj.
•  Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för Sveafastigheter 
under 2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna.
•  Den 7 februari 2024 presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter, 
ledd  av styrelseordförande Peter Wågström, med mandat att etablera och 
leda ett fristående Sveafastigheter inför och efter en möjlig ägarspridning. 
Fastighetsvärde per region
  44% Universitetsorter
   28% Stockholm/Mälardalen
  20% Göteborg/Malmö
   8% Övrigt28 482
Mkr
44% 
28% 
20% 
8% 
18   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 19 =====

5 961 MKR
Utgående redovisat värde  
av innehav
Joint ventures och 
intresseföretag
SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2023-08-16
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
SBBs ägarandel 100%2) - 50% 50%
Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 2 797 - 1 795 1 767
Hyresintäkter, mkr 138 - 233 159
Förvaltningsresultat, mkr -46 - - 16
Andel av joint ventures och intresseföretags 
resultat, mkr
-643 - -322 -219
Resultat från joint ventures och intresseföretag, 
mkr 3)
-643 - -322 -219
Övriga joint ventures och intresseföretag
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 369 8 551
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -234 -69
Resultat  från joint ventures och intresseföretag, mkr 1)3) -3 888 -693
1)  Redovisad resultat under perioden 2023-01-01--2023-12-31 är främst hänförligt till resalisationsresultat vid försäljningen  av 
aktier i JM. Efter försäljningen redovisas kvarvarande innehav i JM som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde.
2)  SBBs ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld 
inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt 
beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
3)   Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures  finns på s. 31-32.
Väsentliga innehav hänförliga 
till affärsområdet
SBB Residential Property AB
Bostadsportfölj bestående av hyres-  
reglerade bostadsfastigheter i Sverige 
som styrs och kontrolleras gemensamt 
med Morgan Stanley.
 
SBB Kåpan Bostad AB
SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar 
nyproducerade bostadsfastigheter i 
Stockholm och Mälardalen. Bolaget 
samägs av SBB och Kåpan Pensioner.
9 509 MKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i 
väsentliga innehav
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    19

===== SIDA 20 =====

Utbildning
SBB äger hälften av Europas största utbildningsportfölj, under varumärket Nordiqus, 
inriktad på social infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade 
hyresavtal skapar stabil intjäning.
0,6 MDKR
Fastighetsvärde
Konsoliderat innehav
Nordiqus, en organisation bildad för att förvalta 
och utveckla utbildningsfastigheter, strävar 
efter att skapa och underhålla högkvalitativa 
lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022 
och äger och förvaltar en portfölj bestående 
av över 600 utbildningsfastigheter spridda 
över Norden. Denna omfattande portfölj av 
fastigheter inkluderar en mångfald av utbild -
ningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, 
gymnasier och universitet, som tillsammans 
utgör en betydande del av vårt samhälles 
utbildningsinfrastruktur.
Nordiqus strävar efter att vara den främsta 
partnern för kommuner och privata aktörer vid 
utvecklingen och förbättringen av utbildnings -
fastigheter. Genom långsiktigt engagemang för 
att skapa en trygg och stimulerande miljö som 
stödjer framtidens generationers lärande.
Nordiqus förstår djupgående de specifika 
krav och behov som utbildningsmiljöer innebär. 
Nordiqus erfarenhet och kunskap möjliggör 
skapandet av anpassade lösningar för ständig 
utveckling av utbildningslokaler. Fokus ligger 
på att skapa moderna och hållbara byggnader 
och lokaler som möter dagens och framtidens 
pedagogiska krav, vilket är en nyckelaspekt inom 
utbildningsfastigheter. 
Genom långsiktiga samarbeten strävar 
man efter att skapa stabilitet och kontinuitet 
för hyresgästerna. Genom kompetens och 
partnerskap med ledande experter inom 
utbildningssektorn möjliggörs utformningen av 
innovativa och flexibla lärmiljöer som gynnar 
både elever och lärare.
Nordiqus vision sträcker sig långt framåt, 
med målet att vara en aktiv samhällsbyggare. 
Genom att skapa och underhålla utbildnings -
lokaler som är anpassade för framtidens 
generationer, skapas en miljö där lärande och 
tillväxt inte bara är möjlig utan också stimule -
rande och givande för alla som vistas i Nordiqus 
utbildningslokaler.
•   Efter försäljning av 1,16 procent av aktierna i Nordiqus konsoliderar SBB 
endast ett mindre bestånd av utbildningsfastigheter om 0,6 mdkr.
•   Resultat hänförligt till tidigare konsoliderat innehav som nu ingår i 
Nordiqus redovisas som avvecklad verksamhet.  
Marknadsvärde, mkr
Konsoliderat innehav 2023-12-31
Sverige 465
Danmark 158
Totalt 622
Nordiqus, Avvecklad verksamhet
2023-01-01
2023-11-21
SBB:s ägarandel 51,00%
Förvaltningsfastigheter, 2023-11-21, mkr 40 843
Hyresintäkter, mkr 2 086
Förvaltningsresultat, mkr 1 004
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -1 148
Innehav utan bestämmande inflytande -1 103
Periodens resultat, avvecklad verksamhet -2 251
20   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 21 =====

Joint ventures och 
intresseföretag
 10 176 MKR
Utgående redovisat värde  
av innehav
Nordiqus AB
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2023-11-22
2023-12-31
SBBs ägarandel 49,84%
Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 10 176
Hyresintäkter, mkr 244
Förvaltningsresultat, mkr -5
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -467
Result från intresseföretag, mkr 1) -467
1)  Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.  
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures  finns på s. 31-32.
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Nordiqus
Nordiqus, förvaltar och utvecklar utbildningsfastigheter och har högkvalitativa lärandemiljöer. 
Nordiqus etablerades år 2022 och äger och förvaltar en portfölj bestående av över 600 utbildnings -
fastigheter spridda över Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald 
av utbildningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och 
universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles 
utbildningsinfrastruktur.
•   Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning 
om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus, tidigare EduCo. Affären 
fullföljdes den 22 november 2023. Försäljningen medförde att SBB 
förlorade det tidigare bestämmande inflytandet, och redovisar från 
och med tidpunkten för försäljningen innehavet i Nordiqus som ett 
intresseföretag.  
 
Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november 
2023, redovisas som avvecklad verksamhet. 
20 327 MKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i 
väsentliga innehav
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    21

===== SIDA 22 =====

Samhällsfastigheter tillsammans med reglerade hyresrätter utgör den 
sociala infrastrukturen som är SBB:s kärninnehav. Kombinationen av 
samhällsfastigheter och reglerade hyresrätter är unik bland noterade bolag. 
SBB:s fastighetsportfölj tillhör de mest säkra investeringar som finns med 
hög riskjusterad avkastning.
Förvaltningen inom SBB har som fokus att utöver löpande underhåll även aktivt arbeta med värde-
skapande utveckling i det befintliga beståndet. En hög överskottsgrad är ett av bolagets hållbar-
hetsmål och bolaget styr förvaltningsverksamheten med fokus på driftnetto. Det sker bland annat 
genom energibesparande investeringar.
Fastighetsbeståndet
80%   Beläget i storstadsregioner
60%   Affärsområdet Samhälle
Fastighetsvärde per land
 = storstadsregion
Fastighetsvärde per land
  83% Sverige
  11% Finland
  5% Norge
  1% Danmark
73 205  
Mkr
83% 
11% 
5% 1% 
Fastighetsvärde per segment
  60% Samhälle
  39% Bostad
  1% Utbildning73 205 
Mkr
60% 39% 
1% 
Fastighetsvärde per region
  34% Universitetsorter
  27% Stockholm/Mälardalen
  14%  Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
  5%  Göteborg/Malmö
  20% Övriga tillväxtstäder
73 205  
Mkr
27% 
14% 
34% 
5% 
20% 
22   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 23 =====

98 procent av intäkterna kommer 
från samhällsfastigheter i Norden och 
svenska reglerade hyresrätter . 
3,8 MDKR
Fastighetsvärde  
NORGE
0,9 MDKR
Fastighetsvärde  
DANMARK
7,9 MDKR
Fastighetsvärde  
FINLAND
60,6 MDKR
Fastighetsvärde  
SVERIGE
Fastighetsvärde per land
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    23

===== SIDA 24 =====

Pågående produktion
Nyproduktion
SBB:s 
andel Antal lgh Antal kvm
Antal 
projekt
Hyra 
(mkr)
Driftnetto 
(mkr)
Investe -
ring (mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande 
(mkr)
Direkt -
avkastning 
(hyra)
Direkt -
avkastning 
(DN)
Bostad 100% 1 293 58 456 8 129 108 2 298 1 480 817 5,6% 4,7%
Joint ventures, Bostad 50% 608 34 871 3 91 77 1 518 1 192 327 6,0% 5,1%
Utbildning - - - - - - - - - - -
Joint ventures, Utbildning - - - - - - - - - - -
Samhälle 100% 101 27 532 3 67 61 1 085 845 240 6,2% 5,6%
Joint ventures, Samhälle 50% 0 7 038 1 12 10 271 40 231 4,4% 3,6%
Totalt 83% 2 002 127 897 15 299 256 5 172 3 558 1 615 5,8% 4,9%
SBB:s andel av totalt 100% 1 698 106 943 247 212 4 278 2 942 1 336 5,8% 5,0%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbetat 
(mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Bostad 35 108 3 4 92 82 10 4,5%
Utbildning - - - - - - 0
Samhälle 2 090 2 3 53 34 19 5,4%
Totalt 37 198 5 7 145 116 29 4,8%
Geografisk fördelning pågående produktion  
(inkl. joint ventures)
  49% Stockholm/Mälardalen
  35% Universitetsstäder
  5% Göteborg/Malmö
   10% Övriga tillväxtstäder
2 002 
lägenheter
49% 
35% 
5% 
10% 
Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd
2024-2025 2026-
Återstående investering inkl. SBB:s andel av joint ventures 1) 1 365 -
-varav Bostad 991 -
-varav Utbildning - -
-varav Samhälle 374 -
Kommande driftnetton 219 -
-varav Bostad 150 -
-varav Utbildning - -
-varav Samhälle 69 -
Avkastning kvarvarande investering 16,0%
1)  Av total investering om 1 365 mkr är 157 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 535 mkr av säljare av projekt fram till tillträde.
69%
upparbetningsgrad  
pågående produktion
16,0%
avkastning kvarvarande investering
90%
av bostadsproduktion i Sveriges  
storstadsregioner och universitetsorter
Projektportfölj per geografi  
  41% Stockholm/Mälardalen
   33% Universitetsstäder
  7% Göteborg/Malmö
   1%  Köpenhamn/Oslo/
Helsingfors
   18%  Övriga tillväxtstäder
58 008 
lägenheter
41% 
33% 
18% 
7% 
1% 
24   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 25 =====

Projekt- och byggrättsutveckling
Nyproduktion, pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm
Bostad 100% 9 035 485 393
Joint ventures, Bostad 48% 3 329 184 993
Utbildning 100% - 14 951
Joint ventures, Utbildning 50% - 6 440
Samhälle 100% 844 100 969
Joint ventures, Samhälle 50% - 45 146
Totalt 87% 13 208 837 892
SBB:s andel av totalt 100% 11 469 714 439
Byggrättsutveckling
Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer
Fas 2 -   
Inför beslut  
om planbesked
Fas 3 -  
Med  
planbesked
Fas 4 -  
Lagakraftvunna 
detaljplaner
Totalt antal  
BTA (kvm)
Bokfört  
värde (mkr) per kvm (kr)
Bostad 100% - - - - - -  -   
Utbildning 100% 128 324 - 170 690 151 796 450 810 591 434  1 312 
Samhälle 100% 439 560 - 385 780 731 464 1 556 804 1 524 767  979 
Totalt 567 884 - 556 470 883 260 2 007 614 2 116 202  1 054 
Byggrätter i joint ventures 49% 988 247 1 701 614  1 722 
-varav Bostad 50% 696 957 496 920  -   
-varav Utbildning 50% 256 910 1 134 679  4 417 
-varav Samhälle 30% 34 380 70 015  2 037 
Totalt inkl. joint ventures 77% 2 995 861 3 817 816  1 274 
SBBs andel av totalt 100% 2 533 937 2 955 249  1 166 
Byggrättsportföljens geografiska fördelning  
(inkl. joint ventures) 
  34% Stockholm/Mälardalen
   33% Universitetsstäder
  8% Göteborg/Malmö
   2% Oslo/Köpenhamn 
/Helsingfors
   23%  Övriga tillväxtstäder
 2 995 861         
kvm
34% 
33% 
8% 
2% 
23% 
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på 
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta -
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida 
hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt 
färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Geografisk fördelning projektutveckling  
(inkl. joint ventures)
  63% Stockholm/Mälardalen
   31% Universitetsstäder
  3% Göteborg/Malmö
   3% Övriga tillväxtstäder
 13 208     
lägenheter
63% 
31% 
3% 3% 
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    25

===== SIDA 26 =====

VALUE-ADD-STRATEGIER
26   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 27 =====

Affärsmodellens value-add-strategier 
maximerar aktieägarvärdet
Egenskaper och förmågor
•   Förmåga att genomföra 
stora och små transak -
tioner.
•   Flexibilitet i att köpa 
antingen enskilda 
tillgångar eller hela 
portföljer, beroende på 
marknadsförutsättning -
arna.
•   Starka relationer med 
kommuner och andra 
marknadsaktörer.
Egenskaper och förmågor
•   Underutbud och ökad 
efterfrågan av social 
infrastruktur ger minimal 
marknadsrisk.
•   Framgångsrik fastighets -
utveckling skapar värde.
•   En av de ledande 
fastighetsutvecklarna i 
Europa.
Egenskaper och förmågor
•   Betydande potential i den 
orenoverade bostadsport-
följen (cirka 75 procent av 
portföljen har renovering-
spotential) och i samhälls-
fastighetsportföljen.
•   Sverige har en unik 
hyressättningsmodell 
baserad på bruksvärde 
som medger lönsamhet i  
bostadsrenoveringar.
•   Renoveringar med fokus 
på bland annat energief -
fektivisering.
Egenskaper och förmågor
•   Kontinuerliga avyttringar 
av fastigheter som 
bedöms som färdigut -
vecklade och som ej utgör 
kärninnehav säkerställer 
fokus på social infrastruk -
tur.
•   Realiserar maximalt värde 
genom att strukturera 
enskilda tillgångar i 
portföljer eller portföljer 
till enskilda tillgångar, 
beroende på marknads -
förutsättningarna.
Fastighets-
transaktioner
Projekt- och fastig-
hetsutveckling
Renoveringar i 
befintligt bestånd
Fastighets-
transaktioner
Förvärv av enskilda  
fastigheter eller portföljer
Strategiska förvärv 
Value-add-  
strategier
Maximera 
aktieägar-  
värdet
Realisera värdet i mogna 
fastigheter- och icke 
kärninnehav 
Långsiktigt värdeskapande
Avyttring av mogna- och 
icke-kärninnehav
Långsiktigt ägande av högkvalitetsfastigheter inom  
social infrastruktur
Omvandling till högkvalitetstillgång
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    27

===== SIDA 28 =====

Tre value-add-strategier möter  
behovet av social infrastruktur
1.  Byggrättsutveckling och  
nyproduktion
Resultatmål om 2 000 – 2 500 mkr per år
2.  Investeringar i befintligt 
bestånd
Resultatmål om 1 000 mkr per år
3.  Värdeskapande  
transaktioner
Resultatmål om 400 mkr per år
SBB skapar värden i hela värdekedjan
Värdeskapande aktiviteter under 2023
•   Projekt där kommunalt beslut om markanvisning 
fattats eller förvärvsavtal tecknats avseende ej 
egenägd mark.
•   Projekt där projektering initierats för egenägd mark.
•   Produktionsstartade nybyggnations projekt 
där bygglov beviljats och entreprenadavtal 
tecknats.
•   Tillskapande av nya byggrätter genom att aktivt 
driva planprocesser.
•   Bidrar till en stark projektportfölj för egen 
förvaltning och ytterligare intäkter genom 
försäljningar av byggrätter.
Byggrättsutveckling Projektutveckling
Försäljning av utvecklade byggrätter
Projektportfölj
Nyproduktion i egen regi
Nyproduktion i JV
Årligt resultatmål   2,0-2,5 mdkr
Portföljen i korthet (inklusive JV-samarbeten)
4 410 Lägenheter i pågående produktion
12 857  Lägenheter under projekt utveckling
16 869  kvm samhällsfastigheter i pågående produktion
361 600  Progression av byggrätter (kvm BTA)
Byggrättsutveckling Antal kvm BTA
Progression byggrätter 361 600
Nyproduktion HR - Antal lgh CS - Antal kvm
Byggstarter 277 14 920
Färdigställda/sålda 2 670 6 431
28   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 29 =====

1. Byggrättsutveckling och nyproduktion
Byggrättsutveckling och nyproduktion ska 
generera ett resultat om 2 000 – 2 500 mkr per 
år i genomsnitt.
Investeringar i befintligt bestånd innebär 
driftnettohöjande renoveringar av bostads -
lägenheter och investeringar i bolagets 
samhällsfastigheter. Under 2023 har SBB 
färdigställt driftnettohöjande uppgraderingar 
av 120 lägenheter. Utöver uppgraderingar av 
lägenheter standardhöjer SBB kontinuerligt 
bolagets bestånd av samhällsfastigheter. Total 
investeringsvolym för dessa projekt är cirka 53 
mkr varav 63 procent är upparbetat.
2. Investeringar i befintligt bestånd
Hyresgästanpassning till vårdcentral 
i fastigheten Falun 9:22.
•  Antalet lägenheter i byggrättsportföljen ska 
uppgå till minst 20 000.  
•   Antalet lägenheter i projektutveckling ska 
uppgå till minst 5 000.
SBB:s huvudfokus är alltid att skapa värde ur 
den existerande portföljen samtidigt som 
betydande aktieägarvärde skapas genom att vi 
realiserar ett värdeskapande då färdigutveck -
lade fastigheter och/eller icke-kärnfastigheter 
avyttras. SBB utvärderar ständigt portföljen för 
att identifiera potential och fokuserar resur -
serna på de fastigheter med störst potential. 
SBB arbetar löpande med att avyttra fastigheter 
som bedöms som färdigutvecklade eller som 
ej bedöms som kärninnehav. Försäljningen av 
sådana fastigheter innebär kapitalåtervinning 
och frigör resurser för att möjliggöra ytterligare 
attraktiva förvärv där kvaliteten i beståndet 
succesivt höjs. Givet den starka lokala närvaron 
kan SBB vara en effektiv köpare och säljare av 
både enstaka fastigheter och portföljer. Inga 
affärer är för små eller för stora för SBB.
Bolagets historik av fastighetstransaktioner 
har gjort att bolaget blivit en ledande aktör på 
den nordiska marknaden och den föredragna 
köparen bland såväl offentliga som privata säl -
jare, primärt beroende på hög professionalism, 
förmåga att snabbt genomföra transaktioner 
samt hög trovärdighet och integritet i affärs -
relationen. Bolaget har en uppvisad historik av 
att förvärva fastigheter med starka kassaflöden 
med outnyttjad värdepotential. Detta kombi -
nerat med en kontinuerlig pipeline av förvärv 
och försäljningar gör att bolaget ständigt kan 
återvinna kapital för att skapa aktieägarnytta.
3. Värdeskapande transaktioner
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    29

===== SIDA 30 =====

Intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna -
der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-12-31. Aktuell 
intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en 
hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter 
och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, 
kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens 
intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade 
värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
•   Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande 
hyreskontrakt per 2023-12-31. Hyran för bostadshyreslägenheterna är 
uppräknad med en antagen hyreshöjning om 5,00 procent för 2024.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Bostad Samhälle Utbildning Totalt
Hyresintäkter 1 386 2 853 38 4 278
Driftkostnader -392 -498 -5 -895
Underhåll -83 -138 -2 -223
Fastighetsskatt -24 -54 - -78
Driftnetto 887 2 163 30 3 081
Administration - - - -485
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures och intresseföretag 2 597
per stamaktie A och B 1,79
Resultat från joint ventures och intresseföretag  727
Finansiella intäkter 157
Finansiella kostnader 1) -977
Rörelseresultat 2 504
per stamaktie A och B 1,72
 
Utdelning hybridobligationer 2) -552
Utdelning D-aktier -388
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -51
Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 513
per stamaktie A och B 1,04
          
1)   Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 1,78 procent som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-12-31.
2) Upplupen ränta för ej utbetald kupong har inte beaktats i intjäningsförmågan.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures Intresseföretag
SBB 
Residential 
Property AB
SBB Kåpan 
Bostad AB
Övriga joint 
ventures -
bolag
Nordiqus 
AB
Public 
Property 
Invest AS Origa Care
Preservium 
Property Publicus
Solon 
Eiendom
Kapitalandel SBB 100,0%1) 50,0% 50,0% 49,84% 44,8% 34,7% 34,7% 31,2% 25,0%
Förvaltningsresultat - 53 10 1 053 316 33 37 17 -
Förvaltningsresultat hänförligt  
till SBB:s kapitalandel - 27 5 525 141 11 13 5 -
1)  SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie -
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
•   Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
•   Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden per 2023-12-31.
•   Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
•   Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade 
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
•   Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till 
intjäningsförmågan baseras på den senast offentligt publicerade 
informationen från företaget. Detta kan exempelvis vara senaste 
kvartalsrapporten, nyligt publicerat prospekt eller annan kommunicerad 
information till marknaden. 
30   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 31 =====

SBB investerar som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning i joint ventures och intresseföretag 
för att komma över attraktiva fastigheter och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den 
reguljära transaktionsmarknaden, för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmarknaden och 
för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. 
Uppgifter för respektive bolag är per 2023-12-31 om inget annat anges. 
Strategiska innehav i joint ventures 
och intresseföretag
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint 
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter 
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions -
marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark -
naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför 
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. 
En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra 
bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen 
SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB och Public Property 
Invest AS. 
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB bildades i juli 2023 och har emitterat prefe -
rensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaff -
ning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. I samband 
med emissionen omklassificerades bolaget från helägt dotterbolag till ett 
joint venture. SBB Residential Property AB hade per 31 december 2023 
en fastighetsportfölj om 215 fastigheter med 3 954  lägenheter där flera 
fastigheter blivit färdigställda under året.
SBB Kåpan Bostad AB
SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar fastigheter i Stockholm och 
Mälardalen. SBB Kåpan Bostad AB hade per 31 december 2023 en 
fastighetsportfölj om  2 565 lägenheter där i stort sett alla är färdigställda. 
Resterande del av bolaget ägs av Kåpan Pensioner.
Public Property Invest AS
Public Property Invest AS äger och förvaltar fastigheter för rättsväsende 
och Myndighetsnorge. Resterande del av bolaget ägs av norska instutio -
nella och privata investerare.
Nordiqus AB 
Nordiqus förvaltar och utvecklar utbildningsfastigheter och har hög -
kvalitativa lärandemiljöer. Nordiqus etablerades år 2022 och äger och 
förvaltar en portfölj bestående av 654 utbildningsfastigheter spridda över 
Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald 
av utbildningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och 
universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles 
utbildningsinfrastruktur.
Redovisade andelar i joint ventures och intresseföretag
2023-12-31
Belopp i Mkr Bostad Samhälle Utbildning Summa
Redovisat värde, 2023-01-01 10 318 2 331 - 12 649
Årets anskaffningar 3 442 - 10 643 14 085
Aktieägartillskott 375 64 - 439
Årets utdelningar -278 -5 - -283
Årets avyttringar -6 315 -11 - -6 327
Omklassificering -33 - - -33
Omräkningsdifferens - -111 - -111
Årets nedskrivningar -347 -63 - -411
Resultatandel -1 201 -466 -467 -2 133
Redovisat värde, 2023-12-31 5 961 1 738 10 176 17 876
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    31

===== SIDA 32 =====

Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning
SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Public Property Invest AS Nordiqus AB
2023-08-16  
2023-12-31
2022-01-01  
2022-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01  
2022-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01  
2022-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2022-01-01  
2022-12-31
SBBs ägarandel 100,00% - 50% 50% 45% 45% 49,84% 0%
Hyresintäkter, mkr 138 - 233 159 578 532 244  -   
Driftnetto, mkr 82 - 171 85 472 439 199  -   
Förvaltningsresultat, mkr -46 - - 16 199 191 -5  -   
Periodens resultat, mkr -643 - -644 -437 -903 -761 -937  -   
SBBs ägarandel av förvaltningsresultat, mkr -46 - 0  8 89 86 -2  -   
SBBs ägarandel av totalresultat, mkr -643 - -322 -219 -405 -341 -467  -   
Marknadsvärde fastigheter, mkr 6 000 - 6 693  6 031 8 229  9 987 40 358  -   
Antal fastigheter 172 - 24 23 48 48 652  -   
Antal kvm, tusental 284 - 157  157 297  297 1 327  -   
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92% - 95% 94% 95% 94% 96% -
Genomsnittlig kontraktslängd, år N/A - N/A  N/A 5,2  5,7 12,6  -   
Räntebärande skulder, mkr 2 360 - 3 195  2 699 5 434  6 019 21 271  -   
Snittränta, % 13,00 - 5,64 3,98 4,50  3,67 3,65%  -   
Kapitalbindning, år 4,63 - 0,76 1,22 1,20 1,70 2,3  -   
Räntebindning, år 4,63 - 0,18 0,32 1,48 1,79 8,75  -   
Mkr 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 797 - 1 795 1 767 1 261 1 785 10 176 -
2023-01-01 – 2023-12-31 2022-01-01 – 2022-12-31
Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat 65 108 -5 169 665 276 - 941
Värdeförändring -1 305 -621 -573 -2 498 -943 -1 027 - -1 970
Skatt 40 46 110 196 -9 -81 - -90
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -1 199 -467            -467 -2 133 -288 -832 - -1 119
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag -3 246 -169 - -3 416 - - - -
Nedskrivning av andelar joint ventures och intresseföretag -407 -62 - -469 -625 -122 - -747
Resultat från joint ventures och intresseföretag -4 853 -698 -467 -6 017 -912 -954 - -1 866
32   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 33 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer 
där människor vill leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s 
arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar 
utveckling av samhället i stort genom att vara en av de ledande 
nordiska aktörerna för social infrastruktur. SBB:s lokalt förankrade 
förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger 
möjlighet att göra nödvändiga investeringar i fastigheterna.
SBB:s affärsmodell är att äga och förvalta 
hyresrätter i Sverige och samhällsfastigheter i 
Norden långsiktigt och utvecklas i samarbete 
med kommuner runt om i Norden. Belånings -
graden ska inte överstiga 50 procent. SBB styr 
bolagets verksamhet i linje med FN:s globala mål 
för hållbar utveckling. Genom bolagets hållbara 
finansiella ramverk styr SBB finansiering, fokus 
och uppföljning av framstegen i arbetet med 
att bidra till dessa mål. SBB ställer sig bakom 
Parisavtalets klimatmål och är medlem i FN:s 
Global Compact, ett världsomspännande 
initiativ för hållbart företagande. I dialog med 
sina intressenter har bolaget identifierat energi -
effektivitet, minskad klimatpåverkan, utveckling 
av hållbara städer och samhällen, ekonomiskt 
hållbar utveckling, affärsetik och attraktiv 
arbetsgivare som fokusområden för verksam -
heten. För att ligga i linje med Parisavtalet och 
Sveriges nationella mål om klimatneutralitet har 
SBB ett högt mål om minskad energianvändning. 
För att nå målet investerar SBB långsiktigt i sina 
fastigheter, på så sätt minskar SBB både sina 
egna och hyresgästernas utsläpp och kostnader.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    33

===== SIDA 34 =====

SBB har satt upp en långsiktig strategi och 
vision för år 2030 som beskriver de långsiktiga 
målen och en hållbarhetspolicy för det konkreta 
genomförandet av målen och visionen. Hand-
lingsplanen för att nå dit, med konkreta mål och 
riskbedömningar inom de olika fokusområdena 
har formulerats och beskrivs i detalj under ”Mål, 
resultat och uppföljning”. SBB:s hållbarhetsvi-
sion-, mål och policy är antagna av styrelsen 
och följs upp löpande av VD tillsammans med 
hållbarhetschef. SBB:s klimatmål är klassat som 
ett Science Based Target av den oberoende 
organisationen SBTi, det innebär att klimatmålet 
ligger i linje med vad som krävs för att uppnå 
Parisavtalet. SBB:s övergripande mål samman -
fattas nedan: 
•   Klimatpositiva 2030. 
•   Minska energianvändningen och öka andelen 
förnybar energi.
•   Klimatanpassad fastighetsportfölj.
Hållbarhetsstrategi och mål 2030
•   Säkra och hälsosamma arbetsplatser för alla.
•   Regelbundet förbättra, följa upp och 
rapportera bolagets hållbarhetsarbete. 
Fokusområden 2024
•   Öka andelen hållbar finansiering.
•   Investeringar i minskad energianvändning i 
befintligt bestånd.
•   Öka produktionen av förnybar el.
•   Hälsa och säkerhet på arbetsplatser och i 
byggprojekt.
•   Attraktiv arbetsgivare: utvecklande arbets -
miljö för medarbetare.
Om hållbarhetsredovisningen
Detta utgör SBB:s lagstadgade hållbarhets -
rapport och omfattar koncernens samtliga 
bolag. SBB redovisar hållbarhet per räken -
skapsår som löper från januari till december. 
Rapporten beskriver SBB:s hållbarhetsarbete 
och uppföljning under 2023. I hållbarhetsredo -
visningen ingår SBB:s fastighetsutveckling och 
förvaltning samt helägda dotterbolag. Joint 
ventures och intresseföretag ansvarar för sina 
egna hållbarhetsredovisningar och ingår inte i 
koncernens hållbarhetsredovisning. Rapporten 
är översiktligt granskad av EY. Den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områ -
den i SBB:s årsredovisning vars innehåll anges 
på sidan 33-60, har godkänts för utfärdande av 
styrelsen. Rapporten har utformats i enlighet 
med GRI:s standard, omfattningen definieras 
genom GRI-Index på sida 49-50. Kontaktperson 
för hållbarhetsrapporten är Martin Andersson, 
Hållbarhetschef, martin.andersson@sbbnorden.
se. Kontaktperson för årsredovisningen är Leiv 
Synnes, VD, leiv@sbbnorden.se och Helena 
Lindahl, Finansdirektör, ir@sbbnorden.se.
Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärsmodell och SBB strävar efter att vara världens 
mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp en långsiktig strategi och vision för år 2030 
som beskriver de långsiktiga målen och en hållbarhetspolicy för det konkreta genomföran-
det av målen och visionen. 
Energiutbyte
SBB och Telia har ett avtal om utbyte 
av värme och kyla i anslutning till SBB:s 
fastigheter i Haninge kommun. Telia har 
en datahall som behöver kylning och 
SBB har fastigheter som behöver värme. 
Utbytet sker genom ett borrhålslager med 
166 borrhål som ligger på SBB:s mark där 
överskottsvärme lagras samtidigt som kyla 
genereras och levereras till datahallen. 
Anläggningen täcker behovet av cirka 
100 000 kvm samhällsfastigheter, motsva -
rande cirka 5 600 MWh per år eller cirka 2 
procent av SBB:s totala energianvändning.
34   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 35 =====

Utsläpp (kg CO 2e per m2)
SBB:s hållbarhetsvision lanserades 2020 
och uppdaterades 2021 med mål om 
klimatpositivitet 2030. En färdplan för 
utsläppsminskningarna med strategier och 
mål för utsläppsminskningar togs fram och 
har sedan dess följts upp årligen. Bilden 
nedan illustrerar nuläget och en schematisk 
prognos för fortsatta utsläppsminskningar 
år för år fram till 2030. För att nå målet 
måste kvarvarande utsläpp vägas upp 
av negativa utsläpp, SBB utreder olika 
alternativ för negativa utsläpp. SBB:s 
klimatmål omfattar hela värdekedjan, det 
vill säga allt från råvaruutvinning till drift 
och förvaltning av färdig byggnad. Målet är 
klassat som ett Science Based Target av den 
oberoende organisationen SBTi, det innebär 
att klimatmålet ligger i linje med vad som, 
enligt de senaste vetenskapliga rönen, krävs 
för att uppnå Parisavtalet.
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
0,0
3,0
6,0
9,0
12,0
15,0
   Direkt uppvärmning
   Tjänstebilar
  El
   Fjärrvärme & kyla
  Scope 3, övrigt
  Hyresgästens energi
   Utsläpp i byggprocessen
Färdplan klimat
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    35

===== SIDA 36 =====

Styrning och ansvar
SBB:s styrelse har ett övergripande ansvar 
för styrningen av hållbarhetsfrågorna. SBB:s 
ledningsgrupp ansvarar för att ta fram förslag 
på policyer, mål och strategier inom hållbarhet 
som styrelsen fastställer. De policydokument 
som antas ligger till grund för hållbarhetsarbetet 
och de övergripande målsättningar som antas.
Hållbarhetsutskott
Hållbarhetsutskottet har till uppgift att bereda 
och följa upp bolagets hållbarhetsagenda. Håll -
barhetsagendan omfattar vision, målsättningar, 
hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad 
av hållbarhetspolicy och uppförandekod.
Interna rutiner och regelverk
I uppföljningen ingår att granska och övervaka 
kontinuiteten och framstegen i arbetet 
med hållbarhetsagendan samt säkerställa 
transparens och tillförlitlighet i hållbarhetsrap -
porteringen. VD är ytterst ansvarig för att följa 
upp det löpande hållbarhetsarbetet inklusive 
uppfyllnad av hållbarhetsmålen. Styrelsen 
ansvarar för att granska och godkänna de 
officiella rapporterna såsom årsredovisning och 
kvartalsrapporter. 
Hållbarhetsforum
För det operativa arbetet med genomförandet 
av SBB:s hållbarhetsarbete har ledningsgruppen 
utsett ett internt hållbarhetsforum med 
nyckelpersoner från bolagets olika affärsen -
heter inklusive reperentanter från respektive 
ledningsgrupp. Hållbarhetsforumet sammanträ -
der varannan månad och arbetar fokuserat med 
att ta fram och följa upp delmål och strategier 
för att uppnå bolagets mål.
Miljö- och kvalitetsledningssystem
För att säkerställa att hållbarhetsarbetet 
genomförs på ett strukturerat och enhetligt 
sätt använder SBB ett miljö- och kvalitetsled -
ningssystem. I ledningssystemet beskrivs bland 
annat roll- och ansvarsfördelning. SBB har en 
väl fungerande förvaltningsorganisation med 
tekniska förvaltningsexperter som har tilldelats 
SBB arbetar strukturerat med hållbarhet. Styrelsen har inrättat ett hållbarhetsutskott som granskar 
kontinuiteten, ledningen och framstegen i hållbarhetsarbetet. Ledningsgruppen har i sin tur satt 
samman ett hållbarhetsforum med nyckelpersoner från bolagets olika affärsenheter.
Organisering av SBB:s hållbarhetsarbete
SBB
Sveafastigheter
SBB  I  Nordiqus
Samordning av hållbarhetschef
Styrelse
Styrelse
StabStab
VD
VD
FörvaltningFörvaltning
Hållbarhetsutskott
Förvaltarforum
Hållbarhetsforum
36   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 37 =====

Betydelse för Samhällsbyggnadsbolagets intressenter
SBB:s påverkan på kategorin
Intressentanalys
1  Energianvändning i fastigheter
2  Förnybar energianvändning
3   Forskning och Innovation för  
hållbara fastigheter
4   Hälsosamma och säkra lokaler  
och bostäder
5   Hållbara byggmaterial
6   Hållbar stadsutveckling
7   Vattenhushållning
8   Avfall och återvinning i lokaler
9   Avfall och återvinning i byggprojekt
10   Påverkan på biodiversitet
11    Direkta och indirekta utsläppt  
av växthusgaser
12   Arbetstillfällen för unga (sommarjobb)
13   Tillgänglighet
14   Mångfald och lika möjligheter  
på arbetsplatsen
15   Säker och hälsosam arbetsplats
16    Rättvisa arbetsförhållanden med  
goda försörjningsvillkor för anställda 
och leverantörer
17   Investeringar i Social Infrastruktur
18   Hållbar leverantörskedja
19   Mänskliga rättigheter
20   Anti-korruption, och affärsetik
21   Produktval i den egna verksamheten
1
2
3
5 7
18
10
9
20
4
1419
13
8
16
17
15
21 12
6
11
en viktig roll i genomförandet av de högt 
ställda energimålen. Deras roller inkluderar att 
övervaka energiprestandan i hela fastighetsbe -
ståndet och utreda de bäst lämpade åtgärderna 
för varje enskild fastighet, till exempel: 
värmepumpar, tilläggsisolering, LED-belysning 
och förbättringar i ventilationssystem. I SBB:s 
avtal med driftsoperatörer regleras uppföljning 
av en rad kvalitets- och hållbarhetsaspekter 
kontraktsmässigt, till exempel energianvänd -
ning, ventilation, inomhusklimat, förekomst av 
legionella mm. Bolagets tekniska förvaltnings -
experter följer regelbundet upp att dessa avtal 
efterlevs.
Riskhantering
Hållbarhetsrelaterade risker är en central 
del i SBB:s hållbarhetsarbete och integrerat 
i den ordinarie riskhanteringen som sköts av 
ledningsgruppen där VD är ytterst ansvarig. 
Hållbarhetsrisker avser t. ex. miljörisker, 
hälsorisker, säkerhetsrisker, regulatoriska risker, 
etiska risker mm. Styrelsen ansvarar, genom 
hållbarhetsutskottet, för bolagets ledning 
och kontinuitet i hanteringen av dessa risker. 
Fastigheter innehåller stora värden som riskerar 
att gå förlorade om riskerna inte hanteras på 
ett strukturerat sätt. Till exempel på grund av 
fysiska risker eller övergångsrisker orsakade av 
klimatförändringar. Under 2021 färdigställdes 
en grundlig riskanalys avseende klimatrela -
terade risker på fastighetsnivå, riskanalysen 
uppdaterades under 2022 och 2023 för att 
omfatta nytillträdda fastigheter och ny kunskap 
om riskerna. Både fysiska och regulatoriska 
risker har bedömts. Riskanalysen beskrivs i 
detalj i avsnittet Klimat och Miljö. SBB har även 
tagit fram en fristående rapport som redovisar 
klimatrelaterade risker och möjligheter i 
enlighet med TCFD:s rekommendationer. Rap -
porten revideras årligen och den mest aktuella 
versionen finns tillgänglig på SBB:s hemsida. 
Hållbarhetsbilagan
I nyproduktion tillämpas SBB:s hållbarhetsbilaga 
som säkerställer ett strukturerat arbete med 
ekonomisk, miljömässig och social hållbarhet 
i alla projekt. Hållbarhetsbilagan fungerar 
både som ett arbetssätt för projekten och 
ett kontraktsmässigt bindande dokument. 
Hållbarhetsbilagan innehåller ett underlag som 
ska diskuteras i tidiga projektutvecklingsskeden, 
innan projektering och kontrakt är klara. Där 
finns obligatoriska krav från SBB:s sida såsom 
efterlevnad av uppförandepolicy och håll -
barhetspolicy, projektering för låg energian -
vändning, krav på inventering och bedömning 
av byggmaterial och avfallshantering under 
byggtid. Där finns även frivilliga åtaganden för 
projekt som vill gå längre i sitt hållbarhetsar -
bete. För projekt under 10 mkr, till exempel 
hyresgästanpassningar, finns en anpassad håll -
barhetsbilaga som säkerställer höga standarder 
inom hållbarhet även i mindre projekt.
Hållbarhetsbedömning av befintligt bestånd
Stort fokus läggs på att minimera risker och 
maximera prestandan i befintligt bestånd. 
Klimatrelaterade risker bedöms årligen, rutiner 
finns för att säkerställa efterlevnad av lagar och 
regler, energiåtgärder följs upp och rapporteras 
kvartalsvis. SBB driver ett projekt som avser 
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    37

===== SIDA 38 =====

att certifiera fastigheter som redan är tagna i 
drift. Under 2023 certifierades totalt 18 redan 
driftsatta fastigheter enligt Miljöbyggnad iDrift. 
Av dessa tillhörde 15 fastigheter affärsenheten 
samhällsfastigheter och tre fastigheter tillhörde 
bostäder. Mer information om certifiering av 
fastigheter finns på sida 56.
Sociala obligationer
Social hållbarhet blir en allt viktigare fråga för 
finansiärer som vill säkerställa att deras pengar 
bidrar till samhällsnyttiga verksamheter. De 
stora sociala värden som SBB:s fastigheter 
bidrar med möjliggör hållbar finansiering. 
Samhällsnyttan av SBB:s tillgångar beskrivs i 
ett ramverk som är linjerat med Green Bond 
Principles, Social Bond Principles, Sustainability 
Bond Guidelines samt Green Loan Principles och 
har granskats av ett oberoende ratinginstitut 
med fokus på hållbarhet.
Intressentdialog
SBB engagerar kontinuerligt intressenter och 
lokalsamhällen i verksamheten. Intressent -
grupper inkluderar hyresgäster, investerare, 
medarbetare, lokalsamhället, leverantörer och 
finansiärer. SBB bemöter alla intressentgrupper 
med respekt och värdighet, ett särskilt fokus 
läggs på samverkan med de intressenter som 
delar SBB:s vision om en långsiktig och hållbar 
social infrastruktur i Norden. Dialog sker i 
många olika forum, till exempel genom öppna 
samråd i detaljplaneprocessen, kontinuerlig 
kundkontakt i förvaltningsorganisationen, 
finansmarknadsdagar, medarbetarsamtal och 
frågeformulär. En väsentlighetsanalys ligger till 
grund för SBB:s fokusområden och rapportering 
inom hållbarhet. Väsentlighetsanalysen grundar 
sig bland annat på frågeformulär och djupinter -
vjuer som sedan har analyserats och relaterats 
till en intern analys av bolagets möjlighet att 
påverka inom respektive hållbarhetsområde. 
Resultaten sammanfattas på sid. 38 och pekar 
ut ett antal hållbarhetsområden som är särskilt 
viktiga att följa upp och rapportera; direkta 
och indirekta utsläpp av växthusgaser, hållbar 
stadsutveckling, förnybar energianvändning, 
energianvändning i fastigheter, vattenhushåll -
ning, forskning och innovation för hållbara 
fastigheter samt hållbara byggmaterial.
Policydokument
De principer och värderingar som är grundläg -
gande för SBB:s verksamhet och hållbarhets -
arbete beskrivs i policys som är antagna av 
styrelsen. Policydokument lägger grunden till 
allt hållbarhetsarbete och syftar till att fastställa 
principer som alla på bolaget måste följa. 
Dessa principer omfattar till exempel: respekt 
för mänskliga rättigheter, motverkande av 
korruption, identifiering av potentiella negativa 
konsekvenser på miljö, ekonomi och människor 
till följd av bolagets verksamhet samt imple -
mentering av åtgärder för att minimera dessa 
negativa konsekvenser. Samtliga policys nedan 
finns publikt tillgängliga på SBB:s hemsida.
•   Rättvisa anställningsvillkor policy
•   Mänskliga rättigheter policy
•   Antikorruptionspolicy
•   Policy för motverkande av skatteflykt
•   Uppförandekod
•   Uppförandekod för leverantörer
•   Hållbarhetspolicy
•   Hållbarhetspolicy för leverantörer
•   Whistle-blower policy
 
SBB:s löfte är att alltid:
•   Agera etiskt, öppet och transparent.
•   Främja mänskliga rättigheter.
•   Främja arbetstagares rätt att organisera sig 
(ILO C87) och förhandla kollektivt (ILO C98).
•   Respektera och skydda arbetstagares 
representanter (ILO C135) och aktivt 
motverka diskriminering av arbetstagares 
representanter.
•   Garantera fackförbundens rätt att effektivt 
utföra sitt arbete på SBB:s arbetsplatser.
•   Sträva efter noll skador och tillbud på 
arbetsplatser samt förebygga sjukfrånvaro. 
Uppföljning av utfall ska redovisas årligen i 
årsredovisningen.
•   Alltid aktivt motverka och aldrig delta i någon 
form av korruption, bedrägeri, penningtvätt, 
skatteflykt, utpressning, bestickning eller 
olaglig finansiering av politiska organisationer.
•   Tillämpa försiktighetsprincipen där osäkerhet 
råder om verksamhetens etiska aspekter eller 
effekter på människor och miljö.
Affärsetik och antikorruption
Uppförandekoden, hållbarhetspolicyn, antikor -
ruptionspolicyn och policyn för undvikande av 
skatteflykt ska vägleda medarbetarnas ansvars -
fulla och etiska beteenden. Uppförandekoden 
är bland annat baserad på FN:s Global Compacts 
tio principer, inklusive mänskliga rättigheter 
och antikorruption. Där finns också riktlinjer för 
gåvor, representation, tillbörliga samt otillbör -
liga förmåner samt exempel på vad som anses 
vara mutor samt vilka påföljder som är aktuella 
för brott mot dessa regelverk. Alla anställda och 
leverantörer är skyldiga att förstå, underteckna 
och efterleva dessa regelverk. Samtliga 
medarbetare informerades och testades inom 
antikorruption, uppförandekod och visselblå -
sarpolicy under 2023. Nya informationsinsatser 
kommer att genomföras löpande, men minst 
vartannat år, för samtlig personal. Uppföljning 
görs för att säkerställa att leverantörer godkän -
ner SBB:s hållbarhetskod och uppförandekod. 
Förnyade kontroller av nytillkomna leverantörer 
görs årligen. Genomgång av SBB:s regelverk 
är obligatoriskt vid projektstart i alla projekt, 
det gäller både ny- och ombyggnadsprojekt. 
Sedan 2017 finns en extern visselblåsartjänst 
dit avvikelser kan rapporteras anonymt. SBB:s 
sårbarhet avseende risker för avsteg från 
dessa löften och interna regelverk bedöms och 
hanteras av ledningsgruppen i det ordinarie 
arbetet med riskhantering under ledning av VD. 
Den omfattande dialog med intressentgrupper 
ger värdefulla perspektiv till ledningens 
arbete med riskhantering. SBB samarbetar 
med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka 
svartarbete och arbetslivskriminalitet bland 
entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s 
byggprojekt. Arbetet inleddes under 2022 med 
en inventering och nulägesanalys. Bland annat 
genomfördes oannonserade platsbesök där 
samtliga närvarande på byggarbetsplatsen fick 
visa sitt ID06-kort och jämförelser gjordes med 
närvarologgen. Bakgrundskontroller har gjorts 
av SBB:s entreprenörer där en djupgående 
bakgrundskontroll genomförs av de anlitade 
bolagen. Dessa åtgärder genomförs nu 
rutinmässigt som en del av bolagets antikorrup -
tionsarbete. Inom affärsenheten Bostad, finns 
en policy att alltid erbjuda lediga lägenheter via 
sin digitala uthyrningsplattform, där befintliga 
hyresgäster har företräde till lediga lägenheter 
inom hela beståndet. Handel med svartkontrakt 
är vanligt förekommande i Sverige, speciellt 
i Stockholmsområdet där kötiderna är långa. 
SBB har rutiner för att motverka den typen av 
kontraktshandel. Vid uthyrning verifieras 
till exempel den sökande via Bank-ID. SBB infor -
merar alla sina hyresgäster om deras rättigheter 
och skyldigheter vid kontraktsskrivning. Under 
kontraktstiden har SBB en löpande dialog 
med hyresgäster där klagomål, synpunkter, 
förbättringsförslag mm hanteras för att bidra till 
en ökad trygghet och kundnöjdhet. Felanmälan 
och annan kommunikation sker enkelt genom 
den boendeapp som finns tillgänglig för samtliga 
bostadshyresgäster.
Externa partnerskap, ramverk och standarder
För att säkerställa en transparent, tillgänglig och 
enhetlig rapportering inom ESG har SBB anslutit 
sig till både lokala och globala partnerskap, 
ramverk och standarder. Det ligger i SBB:s 
intresse att förse sina intressenter med relevant 
ESG-data som följer branschstandard. Några 
exempel på externa partnerskap och ramverk 
som SBB har anslutit sig till och/eller ställt sig 
bakom ges nedan:
•   FN:s Global Compact
•   OECD:s riktlinjer för grundläggande sociala 
skyddsåtgärder
•   UN Guiding Principles on Business and Human 
Rights
•   ILO:s kärnkonventioner gällande rättigheter i 
arbetslivet
•   Parisavtalet
•   De Globala Målen
•   GRI
•   EPRA:s riktlinjer för hållbarhetsrapportering
•   CDP
•   TCFD:s rekommendationer
•   Sweden Green Building Council
•   Green Building Council Finland
•   Byggvarubedömningen
•   Green Bond Principles, Social Bond Principles, 
Sustainability Bond Guidelines, Green Loan 
Principles 
38   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 39 =====

Klimatfrågan är en av mänsklighetens 
stora utmaningar och SBB har ett ansvar 
att bidra med lösningar och att minska sin 
klimatpåverkan. Fastigheter står för nära 
40 procent av det totala energibehovet i 
Sverige och energianvändningen ger upphov 
till betydande koldioxidutsläpp. Att minska 
energianvändningen i fastigheterna är därför en 
högt prioriterad fråga. SBB vill agera i klimat -
omställningen och därför har SBB antagit målet 
om klimatpositivitet 2030 i hela värdekedjan, 
det är en viktig del av SBB:s löfte om att bygga 
ett bättre samhälle. Handlingsplanen för att 
nå målen inom klimat- och miljö omfattar 
konkreta mål som ska uppnås i närtid. Målet 
är att minska klimatpåverkan i förvaltning med 
25 procent till år 2025 och 60 procent till år 
2030 jämfört med basåret 2020. För att uppnå 
det ska energianvändningen hos fastigheter i 
förvaltning minska med fem procent per år i 
jämförbart bestånd. Den indirekta klimatpå -
Mål, resultat och uppföljning
verkan (Scope 3) ska minska med 25 procent 
till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört 
med basåret 2020. Indirekta utsläpp inkluderar 
bland annat nybyggnadsprojekt, där mål har 
satts om att minska utsläpp per nyproducerad 
kvadratmeter. Utöver SBB:s långsiktiga visioner 
och mål ställer SBB även krav inom flera olika 
områden relaterade till klimat och miljö vid 
all nybyggnation genom sin hållbarhetsbilaga. 
Målen finns beskrivna i detalj i tabellen ” Klimat 
och Miljö 2023 - Sammanfattning”. Klimatför -
ändringarna och klimatomställningen innebär 
risker för samhällen och fastigheter. Fysiska 
risker inkluderar bland annat ökande havsnivåer, 
allvarligare extremväder och fler värmeböljor 
med risker för utsatta grupper, till exempel 
äldre och sjuka.
Omställningsrisker inkluderar bland annat 
förändrade regelverk, förändrad efterfrågan på 
lokaler, bostäder, trafikslag och ändrade resva -
nor. En försumbar del av fastighetsbeståndet är 
belägen i områden med hög riskprofil, utöver 
detta har inga väsentliga klimatrisker identifie -
rats. Mer information om den riskinventering 
som genomförts under året ges i tabellen 
”Klimat och miljö 2023 - Sammanfattning” på 
sida 41 samt i tabellen ”Klimatriskinventering 
(fysiska risker)” på sida 57. Andra miljörisker 
till exempel radon, asbest, PCB, legionella mm 
hanteras genom provtagning och utredningar 
vid fastighetsförvärv och i förvaltningsproces -
sen genom regelbundna kontroller. Rivning och 
sanering görs alltid utifrån gällande lagkrav i 
samarbete med certifierade saneringsentre -
prenörer. Vid renoveringar och nyproduktion 
strävar SBB efter att aldrig använda material 
med miljörisker. Material bedöms och dokumen -
teras enligt godkända bedömningssystem, till 
exempel Byggvarubedömningen. Som långsiktig 
fastighetsägare är det viktigt att planera 
fastighetsutvecklingen och portföljen för att 
minimera alla dessa risker. VD ansvarar ytterst 
SBB har satt upp en hållbarhetsvision för 2020–2030 och en hållbarhetspolicy för det konkreta 
genomförandet av målen och visionen. SBB:s hållbarhetsvision-, mål och policy är antagna av  
styrelsen och följs upp löpande av VD tillsammans med hållbarhetschef.
Klimat och miljö  
[TCFD-RISK MANAGEMENT] [TCFD-METRICS AND TARGETS]
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    39

===== SIDA 40 =====

för identifiering och hantering av dessa risker 
som ingår i ledningsgruppens ordinarie riskhan -
tering. SBB genomför årligen en riksinventering 
där klimatrelaterade risker, både fysiska och 
övergångsrisker, analyseras och kartläggs på 
fastighetsnivå. Den omfattande dialog som sker 
med intressentgrupper ger värdefulla perspek -
tiv till ledningens arbete med riskhantering. Mer 
djupgående klimatrelaterad data enligt TCFD:s 
rekommendationer rapporteras i en separat 
rapport som finns tillgänglig på SBB:s hemsida 
samt årligen genom CDP.
Totalt pågick cirka 95 energirelaterade 
projekt under 2023. Dessa bidrar till energi -
besparingar och energiproduktion om cirka 
13 GWh per år och detta motsvarar cirka fyra 
procent av SBB:s totala energianvändning. 
Energiprojekt följs upp kvartalsvis, en samman -
ställning av pågående och avslutade projekt 
under 2023 redovisas på sida 56. Några exempel 
på uppgraderingar som genomförts eller 
initierats under 2023:
•   En solelpark med total årlig produktion om 
10 GWh driftsattes under första kvartalet 
2023, parkens elproduktion täcker cirka åtta 
procent av SBB:s totala elanvändning.
•   Projekt med ventilationsåtgärder, ny belys -
ning samt styr- och reglerteknik i Västsverige, 
gav en total energibesparing inom fastigheten 
om cirka 2,2 GWh.
•   Solcellsinstallationer: 31 projekt med en total 
installerad produktion om cirka 2,5 GWh.
•   Värmepumpinstallationer: 9 projekt 
fastigheter med total årlig besparing om cirka 
3,7 GWh.
SBB:s största källa till växthusgasutsläpp är 
energianvändning i fastigheterna. Därefter kom -
mer utsläpp som uppstår i byggprocessen: från 
uttag av råvaror, tillverkning av byggprodukter, 
transporter, energianvändning, avfall och spill 
på byggarbetsplatsen. Utöver detta tillkommer 
utsläpp från bland annat resor med tjänstebilar, 
utformning av utemiljöer och avfallshantering 
under drift. SBB bedriver ett strukturerat 
arbete för att minska koldioxidutsläppen inom 
alla dessa områden. Energianvändningen 
och energianvändningens klimatpåverkan för 
samtliga fastigheter följs upp och analyseras 
centralt i ett energiuppföljningssystem som 
gör det lättare att upptäcka avvikelser och 
förbättringspotential i beståndet. Inventering av 
utsläpp från byggproduktionen görs genom livs -
cykelanalyser och estimat. Från och med 2022 
behöver alla nybyggnadsprojekt genomföra en 
livscykelanalys. Hållbarhetsmålen i Vision 2030 
omfattar hela värdekedjan och  strategin för att 
minska utsläppen från byggprojekt är i första 
hand att investera i förbättringar i befintliga 
fastigheter hellre än att riva och bygga nytt, i 
andra hand att arbeta med klimatoptimering av 
omkonstruktioner. Till exempel genom materi -
aloptimerade konstruktioner och material med 
lägre klimatpåverkan, såsom grön betong. SBB 
använder även lokala leverantörer, samordnade 
transporter och återanvändning av byggmaterial 
inom den egna byggverksamheten för att 
minska koldioxidutsläpp och miljöpåverkan i 
ny- och ombyggnation. SBB:s direkta utsläpp 
från resor med service-, förmåns- och poolbilar 
är mindre än en procent av de totala utsläppen. 
Utsläppen från dessa har minskat under 2023 
till följd av en större andel eldrivna fordon. 
Vattenanvändning mäts och följs upp i samma 
system som används för att följa upp energian -
vändning. På så sätt skapas en god förståelse för 
fastighetens miljöpåverkan ur flera perspektiv. 
Vattenanvändningen kommer väsentligen av 
SBB:s hyresgästers vattenanvändning. Uttaget 
sker genom de kommunala dricksvattensyste -
Like-for-like mäts genom att jämföra energianvändningen två år i rad för ett urval av fastigheter 
som har ägts och förvaltats under minst två efterföljande år. Om fastighetsbeståndet förändras, 
till exempel genom förvärv eller avyttring kommer också fastigheterna i urvalet att förändras. 
För att kunna följa upp like-for-like under långa tidsserier och ändå kunna inkludera fastigheter 
som har tillträtts efter ingången av basåret 2020 har ett index tagits fram där förändringen 
mellan två år indexeras i relation till basåret.
men, vattnet återförs genom de kommunala 
avloppssystemen där det sedan renas noggrant 
innan det återförs till det naturliga kretsloppet. 
Avloppsvattnet renas noggrant från partiklar, 
läkemedel, skadliga kemikalier och andra 
ämnen, till exempel fosfor. Olika kommuner 
tillämpar olika metoder för rening av avlopps -
vatten och hantering av avloppsslam men alla 
följer vattenmyndigheternas strikta krav. SBB 
förvaltar inga egna avloppsreningsanläggningar, 
allt spillvatten hanteras av kommunernas 
avloppssystem. SBB verkar i länder med låg 
genomsnittlig belastning på vattenreserverna. 
Små delar av beståndet ligger i områden med 
högre vattenstress. Mer information om den 
inventering som gjorts finns på sida 56.
Energianvändning (Like-for-Like) per affärsområde, 
indexerat med basår 2020, Graddagskorrigerat
0
20
40
60
100
80
2020 2021 2022 2023 2020 2021 2022 2023
   Electricity
   District heating
   District Cooling
   Fuels
Residential
-6,1% -5,1% -5,3%-0,5%
Community
-8,2% -5,2%
40   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 41 =====

Klimat och miljö 2023 - Sammanfattning
Netto noll klimatutsläpp och minskad miljöpåverkan
Energianvändning SBB följer upp energianvändning för hela fastighetsbeståndet. Energianvändning för nytillträdda fastigheter är estimat och ingår därför inte 
i måluppföljning det första året. Estimat ingår inte i måluppföljning eftersom förändringar i fastigheterna inte speglas i estimaten tillräckligt 
snabbt för att vara måluppföljning ska vara meningsfull. Fastigheterna inkluderas i måluppföljningen efter två år när det finns jämförbar 
data. SBB har som mål att minska energianvändningen med fem procent per år i jämförbart bestånd, målet avser såväl intensitet (kWh/m2) 
som absoluta tal. Åtgärder i fastigheter med hög energianvändning per kvadratmeter och i absoluta tal prioriteras. Utfall 2023: -5,7 (-5,3) 
procent energianvändning (Like-for-Like och graddagskorrigerat).
Förnybar energi SBB följer upp och rapporterar kvartalsvis pågående och avslutade projekt som bidrar med nyutbyggd förnybar energi (solceller), både 
antal projekt och antal kWh per år redovisas. SBB har under 2023 driftsatt en solelspark som väntas bidra med 10 GWh förnybar el per år. 
Utfall 2023: Pågående och avslutade energiprojekt (besparing + nyproduktion) motsvarande 13,2 GWh, motsvarar cirka 4,0 procent av 
total energianvändning. Utfall 2023: 86 (78) procent förnybar energi (andel av total energianvändning).
Koldioxidutsläpp Mål:
•   Minska utsläpp i Scope 1–2 med 25 procent till år 2025 och 60 procent till år 2030 jämfört med basår 2020.  
– Delmål: minskad klimatpåverkan i jämförbart bestånd med fem procent per år
•   Minska utsläppen i Scope 3 med 30 procent till 2025 och med 60 procent till år 2030 jämfört med basår 2020.  
– Delmål: utsläpp per nyproducerad kvadratmeter år 2025 ska vara 30 procent lägre än jämförbart projekt vid basår 2020
Samtliga nybyggnadsprojekt som startas 2022 och framåt kommer att beräkna och deklarera sin klimatpåverkan med hjälp av en 
livscykelanalys.
Hållbar förvaltning SBB satsar på vidareutveckling av befintliga fastigheter, den mest hållbara byggnaden är den som redan finns. Fullgoda utrymmen för 
avfallshantering och källsortering ska finnas i eller intill fastigheterna. De drift- och underhållsavtal som tecknas är anpassade för att leva 
upp till de krav som ställs enligt certifieringssystem, t.ex. Miljöbyggnad, även för de fastigheter som inte är certifierade.
Certifierade byggnader 
[Cert-Tot]
Under 2023 certifierades 22 fastigheter motsvarande 5 procent av den totala portföljen mätt som andel av marknadsvärde. En mer 
detaljerad redovisning av alla certifieringar finns på sida 56 i hållbarhetsrapporten.
Miljö- och klimatrisker SBB har under 2023 gjort en grundlig genomgång av fastighetsbeståndet i Sverige för att bedöma klimatrelaterade risker avseende bland 
annat energieffektivitet, översvämningar, extremväder, naturkatastrofer och övergångsrisker såsom omställningsrisker på fastighetsnivå. 
Omställningsrisker avser bland annat risker för kostnader som uppstår i samband med nya regelverk. Analysen är utförd av MSCI och 
bygger på etablerade och vetenskapligt förankrade scenarier. Analysen fungerar som underlag för bolagets riskhanteringsarbete som  
huvudsakligen hanteras av SBB:s ledningsgrupp med stöd från styrelsen, SBB:s VD är ansvarig för att leda detta arbete. Samtliga SBB:s 
fastigheter är fullt försäkrade. En mer detaljerad redovisning finns på sida 57.
Miljöinventering och  
sanering
Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt för SBB. Alla nytillträdda fastigheter miljöinventeras och dessa inventeringar uppdateras 
med max tio års mellanrum. Bland annat inventeras förekomst av asbest, radon, PCB samt energianvändning, saneringar av hälso- och 
miljöfarliga ämnen (bland annat asbest). I nybyggnadsprojekt inventeras och registreras alla byggvaror i Byggvarubedömningen där byggva -
ror bedöms bland annat baserat på miljö- och hälsorisker. Det leder till minskade risker genom bra materialval samt god kännedom om 
riskmaterialsanvändning och placering i händelse av att de i framtiden behöver bytas ut. Vid certifiering inventeras befintliga byggnader av 
sakkunnig för att upptäcka förekomst av farliga ämnen såsom kvicksilver, bly, kadmium, PCB, asbest och radioaktiva ämnen.
Biologisk mångfald SBB:s fastighetsutveckling sker huvudsakligen genom vidareutveckling och förädling av redan exploaterad mark i tätbebyggda områden (så 
kallade ”Brownfields”), endast en försumbar del av den utvecklade ytan tar värdefull mark såsom parkmiljöer eller odlingsmark i anspråk. 
All fastighetsutveckling inkluderar en dialogprocess där platsens specifika förutsättningar och behov beaktas och integreras i utvecklingen. 
I processen genomförs alltid en miljöprövning, där det föreligger osäkerheter i effekterna på t.ex. biologisk mångfald och närmiljö 
genomförs en omfattande miljökonsekvensanalys som ligger till grund för förebyggande eller kompensatoriska åtgärder såsom sanering 
av farliga ämnen i mark eller anläggning av parkmiljöer. Skademinimeringshierarki (undvika, minimera, återskapa och kompensera) och 
försiktighetsprincipen tillämpas vid verksamhet som ligger nära särskilt skyddsvärda områden såsom kulturhistoriska platser (till exempel 
världsarv och IUCN I-IV platser), nyckelbiotoper, naturreservat, grönområden, odlingsmark mm.
Alla SBB:s egenutvecklade träbyggnadsprojekt använder trä från certifierat skogsbruk (FSC eller PEFC) vilket säkerställer en hög artrikedom 
och biologisk mångfald i skogen.
Vattenanvändning  
[Water-Abs] [Water-Int]
SBB har ett system för automatisk mätning och uppföljning av vattenanvändning. 
Flera gånger per minut läses vattenanvändningen av och registreras digitalt. Vattenanvändningen analyseras automatiskt för att identifiera 
användningsmönster och upptäcka avvikelser som kan tyda på läckage, t.ex. på grund av droppande kranar eller rinnande toaletter. När 
avvikelser upptäcks går det ut larm till förvaltaren som snabbt kan åtgärda eventuella problem. Förvaltaren kan även enkelt ta del av 
statistiken genom portalen. Systemet har medfört en mer uppdaterad, omfattande och precis uppföljning av vattenanvändningen.
Mål: minska vattenanvändningen med en procent per år.
Utfall: Vattenanvändning 2023: 2 380 (3 602) tusen kubikmeter eller cirka 0,6 (0,5) m3/m2 uthyrbar yta, en ökning om 11 procent. Mer 
detaljerad statistik redovisas på sida 56.
Hållbara byggmaterial 27 procent av SBB:s pågående projekt under 2023, mätt som andel av färdigställd bruttoarea, har trästomme. SBB utvärderar och 
registrerar byggmaterial avseende miljö- och klimatrisker för att uppnå en hållbar leverantörskedja. Som ett led i det arbetet har SBB gått 
in som medlem i Byggvarubedömningen, en icke-vinstdrivande ekonomisk förening bestående av aktörer i samhällsbyggnadssektorn som 
syftar till att främja utvecklingen mot en giftfri och god bebyggd miljö.
Avfall SBB strävar efter att minimera avfall, både i förvaltning och i byggprocessen. I förvaltningen samarbetar SBB med hyresgäster och 
tillgängliggör ytor för källsortering. I byggprocessen ställer SBB krav på avfallsminimering och sortering genom bolagets hållbarhetsbilaga. 
SBB genomför även miljöronder där efterlevnad följs upp och dokumenteras av tredje part. Allt material som blir över efter lägenhets -
renoveringar tas tillbaka och används i nästa renovering, det gäller även mindre artiklar t.ex. öppnade färgburkar. Statistik avseende 
avfallsmängder på fastighetsnivå presenteras på sida 57.
Engagera hyresgäster i 
hållbarhetsarbetet
En hyresgästguide har tagits fram för att underlätta för hyresgästerna att bidra till hållbarhetsarbetet. Bland annat ges tips på vad 
hyresgästerna kan göra för att minska energianvändningen. Där finns även information om möjliga samverkansområden där hyresgästen 
kan göra stor skillnad i samverkan med SBB. I de gröna hyresavtal som tecknas finns avtalsmässiga hållbarhetskrav på både SBB som 
hyresvärd och hyresgästen. SBB har förhandlat fram ett förmånligt elhandelsavtal med 100 procent förnybar el som erbjuds alla SBB:s 
bostadshyresgäster enkelt genom SBB:s boendeapp.
Kollektivnära lägen SBB vill skapa möjligheter för en hållbar livsstil. Mer än 98 procent av SBB:s fastigheter bedöms ligga närmare än tio minuters promenad 
från kollektivtrafik.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    41

===== SIDA 42 =====

Sociala värden är kärnan av SBB:s affär och 
en viktig del i SBB:s löfte att bygga ett bättre 
samhälle. 97 procent av SBB:s hyresintäkter 
kommer från social infrastruktur. SBB:s affär 
bygger på förståelse för- och utveckling i linje 
med den långsiktiga demografiska utvecklingen.
De ökande skillnaderna i hälsa och livsvillkor 
mellan olika samhällsgrupper och bostads -
områden är en stor utmaning i Sverige idag. 
Fastighetsbranschen har en stor påverkan och 
stor potential att bidra med lösningar för ökad 
sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit. 
SBB förvaltar, förvärvar och utvecklar fastig -
heter för viktiga samhällsfunktioner i områden 
med en långsiktig utvecklingspotential. Stora 
investeringar görs för att rusta upp och utveckla 
beståndet genom renoveringar av lägenheter, 
lokaler, gemensamma utrymmen och fasader. 
Även utemiljöer såsom lekparker och grönytor 
rustas upp och ny utebelysning tillförs för att få 
bort mörka och otrygga platser samt bidra till 
ökad biologisk mångfald. Miljön och bostaden 
blir mer trivsam för den enskilde och området 
som helhet blir tryggare. Grundläggande 
för verksamheten är att ständigt utveckla 
fastigheterna och boendemiljön, vilket leder till 
trivsel och trygghet samt positiv platsidentitet. 
Som långsiktig fastighetsförvaltare är det 
självklart att arbeta med social hållbarhet och 
motverka marginalisering i de områden SBB är 
verksamma. Risker och möjligheter relaterade 
till social hållbarhet, t.ex. arbetsförhållanden 
i leverantörskedjan, trygghet i lokalsamhället 
mm, hanteras av ledningsgruppen. VD ansvarar 
ytterst för identifiering och hantering av dessa 
risker som ingår i ledningsgruppens ordinarie 
riskhantering. Den omfattande dialogen med 
intressentgrupper ger värdefulla perspektiv till 
ledningens arbete med riskhantering.
Det är viktigt att attrahera och behålla 
kompetenta medarbetare, SBB garanterar all 
personal en arbetsplats som präglas av lika 
möjligheter, värdighet, respekt och rättvisa, 
fri från diskriminering och trakasserier. De 
principer som ligger till grund för arbetsvillkor 
på SBB finns beskrivna i bolagets HR-policy som 
är antagen av styrelsen. SBB gör sitt yttersta för 
att behålla kompetens och låta medarbetare 
utvecklas i sina roller eller vidareutvecklas 
på andra sätt inom bolaget. Varje år skapas 
en individuell utvecklingsplan för varje 
medarbetare i samråd med närmaste chef. 
Anställningsbeslut ska alltid fattas baserat på 
tydligt definierade kriterier och alla sökande ska 
behandlas och bedömas på dessa grunder utan 
diskriminering. SBB tolererar inte någon form 
av mobbning, trakasserier eller diskriminering. 
Begreppet diskriminering innefattar, men är inte 
begränsat till de grunder som skyddas av svensk 
lag: kön, könsöverskridande identitet eller 
uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan 
trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell 
läggning eller ålder. Detta regleras genom SBB:s 
hållbarhetspolicy och uppförandekod som alla 
medarbetare ska läsa, förstå, underteckna och 
följa. Lönekartläggningar genomförs årligen för 
att identifiera och eliminera eventuella orättvisa 
strukturella skillnader mellan grupper. SBB:s 
utgångspunkt är att löneskillnader beroende 
på t. ex. kön, inte ska förekomma. Ersättning 
för ledande befattningshavare beslutas av 
ersättningsutskottet i styrelsen.
Samtliga medarbetare informeras om uppfö -
randekod, antikorruption och visselblåsarpolicy 
minst vartannat år. Uppföljning av samtliga 
centralt upphandlade leverantörers hållbarhets -
arbete och förståelse för uppförandekod och 
hållbarhetskod genomförs minst vartannat år. 
SBB har en organisation som är strukturerad för 
att förvalta, utveckla och underhålla bolagets 
fastigheter. Bolagets heltäckande förvaltnings -
organisation bedöms vara strategiskt viktig för 
att garantera en bra inomhusmiljö. Även lokal 
förankring hos de anställda är viktigt. Därför 
anställer bolaget ungdomar som under loven 
arbetar i de bostadsområden där de själva bor. 
Ett personligt engagemang leder till kontinuerlig 
utveckling av boendemiljön samtidigt som det 
ger goda sociala sidoeffekter.
I SBB:s marknader finns en lång och väle -
tablerad tradition av respekt för avtal mellan 
arbetsmarknadens parter: fackföreningar och 
arbetsgivarorganisationer. SBB värdesätter 
den modellen och garanterar även respekt för 
mänskliga rättigheter, föreningsfrihet och ILO:s 
deklaration för grundläggande principer och 
rättigheter i arbetet. SBB är även anslutna till 
FN:s Global Compact. En stor del av bolagets 
anställda omfattas av kollektivavtal och 
fackliga representanter involveras i förhand -
lingar vid omorganisationer eller vid riskfyllda 
arbetsmoment.
Hälsa och säkerhet är centrala frågor för 
SBB, SBB genomför regelbundet skyddsronder 
på sina kontor, i sina fastigheter och på sina 
byggarbetsplatser. SBB:s ansvar omfattar 
anställda, inhyrd personal, driftspersonal, hyres -
gäster och entreprenörer. Det är en självklar 
del av SBB:s löfte om att vara världens mest 
hållbara fastighetsbolag men även en följd av 
väl fungerande myndighetsutövning och lagkrav 
Social hållbarhet  
och medarbetare
42   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 43 =====

som finns i de marknader där bolaget verkar. 
Utan en korrekt riskanalys och arbetsberedning 
kan många av arbetsmomenten på SBB:s egna 
och entreprenörers arbetsplatser bli riskabla. 
SBB tar alltid ansvar för säkerheten och har 
rutiner på plats för korrekt bedömning av 
risker vid arbetsmoment i egen regi och hos 
entreprenörer. 
Alla SBB:s chefer ska kunna identifiera 
och åtgärda risker i arbetsmiljön t. ex. buller, 
tunga lyft, höga höjder, ergonomi mm. SBB:s 
arbetsmiljöansvar omfattar både SBB:s egen 
och inhyrda personal, t. ex. entreprenörer. 
Samtliga chefer är utbildade inom arbetsmiljö, 
utbildningstillfällen anordnas löpande för att 
hålla kunskapen uppdaterad. Arbetsmiljö ingår 
dessutom i utbildningsplanen för samtliga 
medarbetare med relevant innehåll anpassat för 
respektive roll. SBB genomför även skyddsron -
der regelbundet. Medarbetare, entreprenörer 
och skyddsombud utsedda av facket bjuds in 
att delta på dessa skyddsronder. Allt detta 
regleras i SBB:s interna regelverk och rutiner, 
huvudsakligen i SBB:s Ledningssystem för hälsa 
och säkerhet på arbetsplatsen samt Miljö- och 
kvalitetsledningssystem.
Alla anställda erbjuds friskvårdsbidrag som 
får användas till aktiviteter som främjar den 
anställdes hälsa. SBB vill anpassa arbetsplatsen 
efter sina medarbetares förutsättningar, 
förläggning av arbetstid och arbetsplats ska 
i största möjliga mån anpassas till individens 
förutsättningar. Till exempel vill SBB göra det 
möjligt att anpassa förläggning av möten, kon -
ferens och liknande efter föräldrars behov. SBB 
genomför även kartläggningar av sjukfrånvaro, 
mental och fysisk hälsa för hela personalstyrkan 
och för specifika grupper för att undvika att 
någon grupp missgynnas av arbetsplatsens eller 
arbetssituationens utformning.
Åldersfördelning,
all personal
  12% 20–29 år
  55% 30–49 år
  33%  >_  50 år
303  
st
12% 
55% 
33% 
Könsfördelning  
ledningsgrupp
  33% Kvinnor
  67% Män
6  
st
33% 
67% 
Könsfördelning  
all personal
  42% Kvinnor
  58% Män
303  
st
42% 
58% 
Könsfördelning  
styrelse
  17% Kvinnor
  83% Män
6  
st
17% 
83% 
Sammanställning social infrastruktur, tusental kvm
  Övriga tillgångar
   Övriga  sociala tillgångar (ej klassificerade 
enligt hållbara finansiella ramverket)
   Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
   Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
   Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
2020 2022 20232021
tusental kvm
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    43

===== SIDA 44 =====

Social hållbarhet och medarbetare 2023 - Sammanfattning
Ledande inom social infrastruktur
Sociala obligationer Samhällsnyttan i SBB:s affärsmodell har demonstrerats genom en ständigt ökande social finansiering. Målet är 100 procent hållbar 
finansiering 2030. Grön och social finansiering rapporteras på kvartalsbasis. Vid årsskiftet stod social finansiering för 35 (29) procent av 
SBB:s totala lånefinansiering.
Ansvarsfullt företagande
Utveckling av lokalsamhällen 
och dialog [Comty-Eng]
SBB utvecklar lokalsamhällen med ett helhetsperspektiv på social, miljömässig och ekonomisk hållbarhet. SBB har en lokalt förankrad 
förvaltningsorganisation som har en nära kontakt med sina kunder. Analyser av risker och möjligheter görs. Dialog med kommun och invå -
nare är en obligatorisk del av SBB:s detaljplaneprocesser. Projektspecifika förutsättningar och krav t. ex. lokala målsättningar, ekosystem, 
ljudmiljö mm tas om hand och integreras i den fortsatta projektutvecklingen.
Inomhusmiljö och tillgäng -
lighet
Hälsosamma inomhusmiljöer är av högsta vikt för SBB. Alla nytillträdda fastigheter miljöinventeras och dessa inventeringar uppdateras 
med max tio års mellanrum. Bland annat inventeras förekomst av asbest, radon, PCB samt energianvändning. Saneringar av hälso- och mil -
jöfarliga ämnen genomförs i samband med lägenhetsrenoveringar. SBB ställer höga krav på tillgänglighet i alla sina befintliga och nybyggda 
fastigheter och genomför insatser för ökad tillgänglighet i sina ombyggnationer. SBB äger och förvaltar lägenheter som även personer med 
mindre ekonomiska resurser kan hyra. Kundnöjdheten undersöks årligen genom en hyresgästundersökning.
Antal sommarjobbare i SBB:s 
bostadsområden
SBB skapar arbetstillfällen för ungdomar varje sommar. Genom att skapa arbetstillfällen för ungdomar får ungdomarna en första erfaren -
het av arbetsmarknaden samtidigt som deras engagemang för bostadsområdet höjs när dom själva är med och tar hand om det. På så sätt 
bygger SBB över tid upp mer attraktiva och inkluderande bostadsområden där ungdomarna får en bra start på vuxenlivet. Utfall 2023: 100 
(173) sommarjobbare.
Bästa medarbetarna
Attrahera och behålla 
talanger 
•   Marknadsmässiga anställningsvillkor 
•   Kollektivavtal 
•   Kompetensutveckling 
•   God arbetsmiljö 
•   Flextid och val av arbetsort med anpassning för medarbetares livssituation 
•   Föräldraledighet och föräldralön i enlighet med kollektivavtal (det vill säga tillägg till den ersättning som ges av försäkringskassan) 
•   Långsiktigt incitamentsprogram där nyckelpersoner erbjuds delägarskap genom teckning av optioner med en löptid om tre år 
•   Årliga utvecklingssamtal, personlig utveckling och kompetenslyft 
•   Medarbetarna omfattas av sjukförsäkring och tjänstepension 
•   Friskvårdsbidrag om 5 000 kr per anställd och år
•   Betald semester
•   Tjänstebil för medarbetare som utför fastighetsnära arbete
Andel av anställda som 
omfattas av kollektivavtal
75 (80) procent av alla anställda omfattas av kollektivavtal, medarbetare omfattas av kollektivavtalen oavsett om dom är fackligt anslutna 
eller inte.
Uppmuntra diversitet och 
jämlikhet
Insatser för att öka kännedom om diversitet och jämlikhet i samband med personalträffar och utbildningar.
Gender pay ratio  
[Diversity-Pay]
Lönekartläggning genomförs årligen för att upptäcka eventuella skillnader i lön och säkerställa att företagets löner är jämställda. Bestäm -
melser och praxis för löner och anställningsvillkor finns dokumenterade i SBB:s HR-policy och lönepolicy. Där framgår att lönen ska spegla 
den anställdes kompetens, arbetsresultat, ansvar och utveckling. SBB:s HR-chef leder arbetet med lönekartläggning och justerar avvikelser 
t.ex. skillnader som upptäcks mellan kvinnor och män som utför lika arbete.
Medianersättningsratio Förhållandet mellan årlig total kompensation för den högst betalda jämfört med medianen för alla medarbetare exkl den högst betalde 
medarbetaren: 10,3 (12,6).
Förändring av ratio mellan den högst betalda jämfört med medianen för alla medarbetare exkl den högst betalde medarbetaren jämfört 
med föregående år: -18,8 procent.
Informationen har sammanställts av HR-avdelningen i samarbete med SBB:s samarbetspartner för löneutbetalningar.
Utbildning och utveckling 
[Emp-Training] [Emp-Dev]
En utbildningsplan tillämpas för att säkerställa att alla anställda håller sig uppdaterade inom sina respektive ansvarsområden. Utbild -
ningarna inkluderar rollspecifika ämnen samt obligatoriska moment som miljö, arbetsmiljö, uppförandekod, klimatrisker samt risker i 
leverantörskedjan. HR-chef ansvarar för planeringen och genomförandet av utbildningsplanen. Samtliga medarbetare har informerats 
avseende innehållet i uppförandekod, antikorruption samt visselblåsartjänsten.
Medarbetarsamtal och 
utvärdering
Medarbetarsamtal genomförs årligen för samtliga medarbetare. Närmaste chef ansvarar för medarbetarsamtalen med stöd av HR-chefen. 
Medarbetarsamtal innehåller ömsesidig utvärdering av chef och medarbetares prestation under året, styrkor, svagheter och utveck -
lingsmöjligheter. Individuella mål och en individuell utvecklingsplan fastställs också under medarbetarsamtalen. Alla medarbetarsamtal 
dokumenteras och följs upp ett år senare under nästa medarbetarsamtal.
Karriärsvägar inom SBB SBB vill ge alla sina medarbetare möjlighet att utvecklas som individer och professionellt. Det kan till exempel ske genom att ändra sina 
ansvarsområden, växla ansvarsområden eller genom vidareutbildning och specialisering.
Utbildning inom hyresrätt Alla uthyrare utbildas inom hyresrätt. Nya utbildningstillfällen har anordnats under 2023 för att hålla kunskapen uppdaterad och utbilda 
nya medarbetare.
Internrekryteringar Antal medarbetare som har rekryterats till en ny roll internt under 2023: 12 (5).
Hälsa och säkerhet
Hälsa, säkerhet, välmående 
och arbetsvillkor för 
medarbetare, driftspersonal 
och entreprenörer [H&S-Emp] 
[H&S-Comp]
SBB har som mål att inga allvarliga olyckor eller dödsfall ska inträffa på någon av SBB:s arbetsplatser, fastigheter eller byggarbetsplatser 
och att all personal som arbetar för SBB direkt eller indirekt ska ha goda arbetsvillkor som ligger i linje med relevanta kollektivavtal. Målen 
omfattar både egen och inhyrd personal. Utbildningstillfällen inom arbetsmiljö anordnas löpande. Skyddsronder genomförs regelbundet 
på egna och entreprenörers arbetsplatser där risker inventeras, bedöms och åtgärdas. Samtliga SBB:s marknader har högsta betyg i Global 
Rights Index som drivs av International Trade Union Confederation.
44   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 45 =====

Hälsa och säkerhet i SBB:s 
tillgångar [H&S-Asset]
SBB vill skapa de bästa förutsättningarna för sina hyresgäster och har som mål att alla hyresgäster ska ha en god fysisk, social och mental 
hälsa. För att undersöka hur SBB på bästa sätt kan bidra till hyresgästernas hälsa genomförs årligen hyresgästundersökningar. Resultatet 
ligger till grund för det arbete som SBB gör för hyresgästernas hälsa. Bland annat görs regelbundna kontroller av ventilationen för att uppnå 
en god luftkvalitet, kontroller av hissar, dörrar och larm görs också regelbundet för att säkerställa en god arbetsmiljö.
Antal olycksfall på arbets -
platsen
Mål: noll allvarliga olycksfall på arbetsplatsen (enligt arbetsmiljöverkets definition av allvarlig olycka), avser både anställda och entreprenö -
rer. Antal allvarliga arbetsplatsolyckor och tillbud rapporterade 2023: 0 (0). Allvarliga olyckor och tillbud rapporteras till Försäkringskassan 
och Arbetsmiljöverket samt till AFA försäkring.
Sjukfrånvaro Mål: noll procent sjukfrånvaro orsakad av bristfällig arbetsmiljö eller säkerhet. Under 2023 uppgick korttidssjukfrånvaron till 1,0 (1,1) 
procent och långtidssjukfrånvaron till 1,1 (1,8) procent.
Lost Time Injuries Frequency 
(LTIR)
Antalet skador som har resulterat i frånvaro per miljon arbetade timmar. SBB:s anställda: 0 (0) Nyanställda och personalomsättning.
Nyanställda under året 81 (94) nyanställda under 2023.
Personalomsättning 
[Emp-Turnover]
26,6 (24,2) procent
SBB:s dotterbolag, Sveafastigheter,  
samarbetar tidigt för tryggare områden
När polisen i december 2023 presenterade 
den nya listan över utsatta områden lämnade 
Östberga i Stockholm listan. En förklaring är att 
det lokala kriminella nätverket tappat mark, 
men även förebyggande arbete och platssam-
verkan har lyfts fram som en viktig orsak.
Från start har social hållbarhet präglat 
Sveafastigheters verksamhet. Redan 
i sökandet efter nya projekt är socialt 
värdeskapande en central parameter.  
Sveafastigheter gör insatser som de ser 
stärker lokalsamhället och som samtidigt 
gör att deras bostäder tas emot väl och att 
området i stort blir bättre rustat.
För att bäst förstå hur vi som fastighets -
ägare kan förbättra en plats är kontakten 
med människor som bor där och med lokala 
aktörer. Ett exempel är just i Östberga där 
Sveafastigheter redan 2022, flera år innan 
bygget av tre hus med 200 hyresrätter 
startats, inledde ett samarbete med fören -
ingen Vi Tar Plats. Föreningen arrangerar 
en mängd förebyggande, inkluderande 
och inspirerande aktiviteter för att skapa 
granngemenskap, rörelse och framtidstro 
hos unga i Östberga.
– Vi ser värdet i att tidigt i processen 
engagera oss i människorna i Östberga 
och lära känna platsen mer. Vi hoppas fler 
aktörer i området kommer ansluta, säger 
Åsa Hansson, projektchef för bostäderna i 
Östberga, Sveafastigheter. 
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    45

===== SIDA 46 =====

SBB:s mål är att ha en god ekonomisk tillväxt 
vilket skapar förutsättningar för att investera i 
klimatet och den sociala miljön. Genom att vara 
lönsam ges möjlighet att driva och utveckla 
hållbart förvaltande och byggande. SBB:s 
målsättning är att återfå investment grade 
rating och öka sin hållbara finansiering för att på 
sikt uppnå 100 procent hållbar finansiering. Alla 
anställda, samarbetspartners och leverantörer 
ska agera affärsetiskt i linje med SBB:s uppfö -
randekod och uppförandekod för leverantörer.
Arbetares rättigheter
Bara nio länder har högsta betyg i, Global 
Rights Index, som drivs av, ITUC - International 
Trade Union Confederation, och som följer upp 
arbetstagares rättigheter i hela världen. Alla 
SBB:s marknader: Sverige, Norge, Finland och 
Danmark, återfinns bland dessa nio länder. De 
kriterier som bedöms är bland annat rätt till att 
ansluta sig kollektivt, rätt att förhandla kollek -
tivt, rätt att gå i strejk, tillgång till rättsväsende 
för arbetstagare, förekomst av övervakning och 
förtryckande lagstiftning. SBB:s verksamhet är 
fysiskt bunden till hemmamarknaderna. Det 
innebär att majoriteten av arbetet utförs på 
plats av lokala leverantörer i fastighetsförvalt -
ningen och byggverksamheten. Endast en liten 
del av leverantörskedjan befinner sig i andra 
marknader. Då handlar det främst om vissa 
materialleverantörer till byggprojekt, mycket 
av basvarorna för byggproduktion produceras 
i hemmamarknaderna. SBB samarbetar med 
ett säkerhetsföretag i syfte att motverka 
svartarbete och arbetslivskriminalitet bland 
entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s 
byggprojekt. Rutiner och kontrollplaner har 
utvecklats för att strukturerat och långsiktigt 
motarbeta arbetslivskriminalitet och svartar -
bete. Se rubriken ”Arbetsplatskontroller” för 
mer information.
Governance och ekonomisk hållbarhet
46   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 47 =====

Governance och ekonomisk hållbarhet 2023 - Sammanfattning
Effektiv Governance
Sammansättning av styrelse 
[Gov-Board]
Se bolagsstyrningsrapport samt information om styrelseledamöter på sidorna 71-74.
Process för nominering och 
val av styrelse [Gov-Selec]
Årsstämman 2023 beslutade att valberedningen ska bestå av representanter för upp till tre större aktieägare samt styrelsens ordförande. 
Valberedningen har även en adjungerad ledamot som representerar bolagets största institutionella delägare för att tillföra ytterligare kompe -
tens inom bolagsstyrning och valberedningsarbete. Styrelsens ordförande gavs i uppdrag att kontakta de tre röstmässigt största registrerade 
aktieägarna per den 30 september 2023 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen. Valberedningen utvärderar styrelsens arbete 
och avger en rekommendation av val av styrelse till bolagsstämman som fattar beslut. SBB följer svensk kod för bolagsstyrning.
Process för att hantera 
intressekonflikter [Gov-CoI]
SBB följer svensk kod för bolagsstyrning. Val av styrelse, ersättningsutskott och revisionsutskott sker i enlighet med koden, mer information 
finns i bolagsstyrningsrapporten.
Branschledande inom 
transparens i vår rapportering
Delta i rapportering enligt branschledande standarder och ramverk: IFRS, Svensk kod för bolagsstyrning, GRI, EPRA etc.
Utvärdering av ledningen Styrelsen utvärderar bolagets VD årligen.
Kundnöjdhet Hyresgästundersökningar genomförs årligen. 2023 bjöds 9 644 bostadshyresgäster in i undersökningen för bostäder och i början av 2024 
bjöds 728 hyresgäster in i undersökningen för samhällsfastigheter. 4 655 svar erhölls i undersökningen för bostadshyresgäster, 168 svar 
erhölls i undersökningen för samhällsfastigheter.
En jämförelse med föregående års undersökning för bostadshyresgäster visar en ökning av antalet hyresgäster som 1) känner sig trygga i 
SBB:s bostäder, 2) upplever att det finns bra möjligheter till återvinning och 3) uppskattar utemiljön runt fastigheten. Ett område som har 
identifierats för förbättring är våra besöks- och telefontider.
Bland svaren för hyresgäster i samhällsfastigheter framkom att en majoritet av de svarande var nöjda med samarbetet med SBB och känner 
sig välinformerade om sådant som berör fastigheten. Ett område som har indentifierats för förbättring är förståelse för hyresgästens 
behov och att bli en mer proaktiv partner till hyresgästerna.
Utöver detta kommer SBB att framöver lägga fokus på att förbättra kommunikationen med våra hyresgäster och skapa mervärde för dem.
Hållbar leverantörskedja Inga missförhållanden i leverantörskedjan tolereras av SBB. SBB arbetar i nära kontakt med lokala aktörer för både drift, underhåll och entre -
prenad. Förvaltningens lokalkännedom och upphandling av leverantörer gör det lättare att upptäcka och åtgärda eventuella missförhållan -
den jämfört med stora, centralt upphandlade kontrakt där upphandlaren saknar direkt koppling till arbetsorten eller den som utför arbetet. 
För att möjliggöra överblick och underlätta uppföljning uppmanas förvaltningen att begränsa antalet upphandlade leverantörer. Samtliga 
centralt upphandlade leverantörer genomgår en fördjupad granskning och kontroll av förståelse för uppförandekod och hållbarhetskod samt 
en screening avseende väsentliga hållbarhetsparametrar och fokusområden minst vartannat år. Totalt 950 (1 538) nya leverantörer användes 
under 2023. Av dessa identifierades 34 (134) större leverantörer som fakturerat över 100 000 kronor som särskilt väsentliga att följa upp. Av 
dessa ansågs 20 vara återkommande och väsentliga att följa upp. Alla dessa större, återkommande leverantörer har signerat koderna. De 14 
som inte följdes upp inkluderade bland annat banker, hyresvärd, interna kunder och engångsleverantörer.
Mänskliga rättigheter SBB kommer alltid att respektera mänskliga rättigheter och ILO:s deklaration för fundamentala principer för rättigheter i arbetet. SBB stödjer 
FN:s Global Compact. Mer information finns i SBB:s policy för mänskliga rättigheter. Den största utmaningen inom området är att säkerställa 
mänskliga rättigheter och rättvisa arbetsvillkor i hela värdekedjan vid inköp av elektronik till fastigheterna. Tillverkning och råvaruutvinning 
sker i många steg i många marknader och är svår att överblicka. Dialog kring dessa frågor förs med SBB:s större leverantörer av elektronik.
Ersättning till ledande 
befattningshavare
Ersättning för ledande befattningshavare beslutas av ersättningsutskottet i styrelsen.
Involvera alla anställda i 
bolagets mål och åtaganden
Involvering genom erfarenhetsutbyten på utbildningstillfällen.
Etik och antikorruption
Sprida kunskap om etik och 
antikorrupt beteende hos alla 
anställda
SBB:s arbete för etik- och antikorrupt beteende beskrivs i uppförandekoden samt antikorruptionspolicyn. Insatser för att öka kännedom om 
etik och antikorruption samt möjligheten till användande av visselblåsartjänsten görs i samband med alla personalträffar och utbildningar.
Antal incidenter rapporterade 
till visselblåsarfunktion
Antal fall rapporterade: 
Diskriminering: 0
Trakasserier: 0
Korruption: 0
Övrigt: 0
Antal fall under utredning: 0
Processen för rapportering och utredning har översiktligt granskats av revisor.
Noll korruption SBB tolererar inte någon form av korruption, mutor, bedrägeri, penningtvätt, skatteflykt, utpressning, bestickning eller olaglig finansiering 
av politiska organisationer och agerar kraftfullt för att förebygga och motverka detta. SBB:s insiderpolicy syftar till att reducera risken 
för att insiderhandel och andra förbjudna handlingar sker. Insiderreglerna berör olika befattningar i olika grad, men alla medarbetare ska 
känna till och iaktta de bestämmelser som finns intagna i insiderpolicyn. Antikorruption ingår i samtliga utbildningar som genomförs för 
SBB:s anställda. Mer information finns i anti-korruptionspolicyn samt uppförandekoden. Samtliga SBB:s marknader rankas högst (topp 10) i 
Transparency Internationals antikorruptionsindex CPI. Inga fall av korruption har upptäckts under 2023.
Arbetsplatskontroller SBB samarbetar med ett säkerhetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenö-
rer i SBB:s byggprojekt. Arbetet inleddes under 2022 med en inventering och nulägesanalys. Bland annat genomfördes oannonserade platsbesök 
där samtliga närvarande på byggarbetsplatsen fick visa sitt ID06-kort och jämförelser gjordes med närvarologgen. Bakgrundskontroller har 
gjorts av SBB:s entreprenörer där en djupgående bakgrundskontroll genomförs av de anlitade bolagen. Dessa åtgärder genomförs rutinmässigt 
som en del av bolagets anti-korruptionsarbete.
Högriskmarknader SBB verkar inte i några högriskmarknader avseende arbetares rättigheter (Global Rights Index, ITUC) eller korruption (CPI, Transparency 
International). Trots detta förekommer arbetslivskriminalitet inom samhällsbyggnadssektorn. SBB har därför ett samarbete med ett säker -
hetsföretag i syfte att motverka svartarbete och arbetslivskriminalitet bland entreprenörer och underentreprenörer i SBB:s byggprojekt. 
Se rubriken ”Arbetsplatskontroller” ovan för mer information.
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    47

===== SIDA 48 =====

Utbildning inom antikor -
ruption, motverkande av 
diskriminering, uppfö -
randekod, hållbarhetspolicy 
och visselblåsarfunktion
Samtliga medarbetare (med undantag av föräldralediga, långtidssjukskrivna, praktikanter och timanställda) ska informeras minst vartannat 
år inom anti-korruption, motverkande av diskriminering, uppförandekod och visselblåsarfunktionen.
Utfall 2023: 97 % av alla medarbetare informerades.
Lobbying SBB stödjer inte några politiska partier, politiska kampanjer eller lobbying och deltar endast som medlemmar i etablerade och erkända 
branschorganisationer t. ex. Fastighetsägarna, Sweden Green Building Council och Sveriges Allmännytta. Totala bidrag till politiska partier, 
politiska kampanjer och lobbying 2023: 0 kr.
IT-Säkerhet Rätt informationssäkerhet är viktigt för att skydda SBB:s verksamhet mot interna och externa hot. Informationssäkerhetsarbetet syftar till 
att skydda verksamhetens tillgångar, anställda, kunder och hyresgäster samt andra intressenter och aktörer som SBB bistår med tjänster 
såsom administration i hyresförhållanden eller andra tjänster.
IT-ansvarig på SBB ansvarar även för IT-säkerheten (CISO). På SBB finns ett IT-råd beståendes av IT-ansvarig och CFO som i förening ansvar 
för riskhantering och utveckling av IT-säkerhetsarbetet. 
IT-ansvarig rapporterar till Informationssäkerhetsansvarig i ledningsgruppen. I SBB:s styrelse är styrelseordförande särskilt ansvarig för att 
granska bolagets arbete med Informationssäkerhet och har befogenheter att initiera oberoende revisioner.
Ekonomisk hållbarhet
Rating Mål: Återfå investment grade rating.
Hållbar finansiering Fortsatt tillväxt och utveckling av SBB:s gröna och sociala bestånd med finansiering och måluppfylland enligt SBB:s hållbara finansiella 
ramverk.
Mål: 100 procent hållbar finansiering på sikt.
Utfall 2022: 32 procent av all lånefinansiering (inkl. obligationer, exkl. hybridobligationer) var hållbar. 91 procent av alla nya obligationslån 
under 2022 var hållbara (gröna eller sociala enligt SBB:s hållbara finansiella ramverk).
Utfall 2023: 35 procent av alla obligationslån var hållbara, 0 procent av alla nya obligationslån under 2023 var hållbara. 
Grön Aktie Mål: SBB ska klassas som grön aktie på NASDAQ Stockholm i enlighet med Vision 2030.
Risker och möjligheter SBB:s ledningsgrupp ansvarar för identifiering och hantering av risker och möjligheter för verksamheten. SBB:s VD är ansvarig för att leda 
detta arbete. Risker och möjligheter inom bland annat finansiering, teknologisk utveckling, konkurrenter, demografisk utveckling, klimat 
(fysiska, regulatoriska, övergångsrisker) hanteras.
Nyemitterade obligationer
   Andel hållbara obligationer av nya emitterade obligationer
   Nya emissioner av gröna obligationer
   Nya emissioner av sociala obligationer
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
FY 2019 FY 2020 FY 2021 FY 2022 FY 2023
Mkr
6,4%
43,3%
63,6%
91,0%
0,0%
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Hållbar finansiering, nominella belopp
2022- 
03-31
2022- 
06-30
2022- 
09-30
2022- 
12-31
2023- 
03-31
2023- 
12-31
2023- 
06-30
2023- 
09-30
2021- 
12-31
   Gröna lån
   Gröna obligationer
    Sociala hybrid  obligationer
    Sociala obligationer
    Andel hållbar lånefinansiering (exkl. hybrid)
Mkr %
48   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 49 =====

GRI-Index 
GRI 2: Genral Disclosures 
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB har rapporterat informationen som anges i detta GRI-Index för perioden 2023-01-01 till 2023-12-31 i enlighet med GRI Standarden.
GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring
General disclosures 
2-1 Organizational details 1, 8-9, 23
2-2 Entities included in the organization’s sustainability 
reporting
34
2-3 Reporting period, frequency and contact point 34
2-4 Restatements of information 34
2-5 External assurance 34, 138
2-6 Activities, value chain and other business relationships 5, 15-32, 47, 62
2-7 Employees 42-43, 51, 87
2-8 Workers who are not employees 51
2-9 Governance structure and composition 36, 47, 73
2-10 Nomination and selection of the highest governance 
body
47, 73
2-11 Chair of the highest governance body 73
2-12 Role of the highest governance body in overseeing the 
management of impacts
36, 73
2-13 Delegation of responsibility for managing impacts 36, 73
2-14 Role of the highest governance body in sustainability 
reporting
36, 73
2-15 Conflicts of interest 47
2-16 Communication of critical concerns 36, 47, 73
2-17 Collective knowledge of the highest governance body 36, 73
2-18 Evaluation of the performance of the highest 
governance body
47, 73
2-19 Remuneration policies 47
2-20 Process to determine remuneration 47, 73
2-21 Annual total compensation ratio 44, 47, 87
Strategy, policies and practices
2-22 Statement on sustainable development strategy 6-7
2-23 Policy commitments 38
2-24 Embedding policy commitments 36-40, 73
2-25 Processes to remediate negative impacts 36-40, 47, 73
2-26 Mechanisms for seeking advice and raising concerns 47, 73
2-27 Compliance with laws and regulations 47
2-28 Membership associations 38
2-29 Approach to stakeholder engagement 37-38
2-30 Collective bargaining agreements 44, 51
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    49

===== SIDA 50 =====

GRI 3: Material topics 2023
GRI-Index Beskrivning Sida Avsteg Skäl Förklaring
Material Topics 
3-1 Process to determine material topics 36-38
3-2 List of material topics 37
Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 
3-3 Management of material topics 36-38, 47
201-1 Skapat och distribuerat ekonomiskt värde 52
Anti-korruption 
3-3 Management of material topics 36-38, 46
205-2 Kommunikation och utbildning om antikorruptionspoli -
cies och processer
36-38, 44, 47
205-3 Bekräftade fall av korruption 47
Energi 
3-3 Management of material topics 36-38, 47
302-1 Energianvändning inom organisationen 53
Utsläpp av växthusgaser 
3-3 Management of material topics 36-38, 47, 60
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 55, 60
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser från energianvänd -
ning (Scope 2)
55, 60
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 55, 60
Leverantörer
3-3 Management of material topics 36-38, 47
308-1 Nya leverantörer som utvärderas med miljökriterier 47
414-1 Nya leverantörer som utvärderas med sociala kriterier 47
Personal
3-3 Management of material topics 36-38, 47
401-1 Nyanställda och personalomsättning 42, 51
405-1 Diversitet i företaget 51
50   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 51 =====

Hållbarhetstabeller
Personal - tabeller
Antal anställda [Diversity-Emp]  
Antal (st) Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år
Alla anställda 303 37 167 99
Andel, % 12% 55% 33%
Kvinnor 126 42% 20 71 35
Män 177 58% 17 96 64
Chefer 48 1 24 23
Andel, % 2% 50% 48%
Kvinnor 21 44% 1 9 11
Män 27 56% - 15 12
Ledningsgrupp 6 - 1 5
Andel, % - 17% 83%
Kvinnor 2 33% - - 2
Män 4 67% - 1 3
Styrelse 6 - - 6
Andel, % - - 100%
Kvinnor 1 17% - - 1
Män 5 83% - - 5
Per region 303 37 167 99
Andel, %
Sverige 273 90% 36 151 86
Norge 23 8% 1 10 12
Finland 7 2% - 6 1
Personalomsättning  [Emp-Turnover] 
Antal  
nyanställda 
(st)
Andel av  
total (%)
Antal som 
slutat under 
året (st)
Andel av  
total (%)
Totalt 81 108
Män 52 64% 71 66%
Kvinnor 29 36% 37 34%
Per region
Sverige 79 98% 99 92%
Norge 1 1% 8 7%
Finland 1 1% 1 1%
Per ålderskategori
20 – 29 år 24 30% 15 14%
30 – 49 år 36 44% 47 44%
50 – år 21 26% 46 43%
Personalstatistik, sammanfattning  
2023 2022 2021
Antal anställda  303  388 289
Antal konsulter  30  42 31
Antal ej anställda personer sysselsatta i 
projekt*
4 100 4 800
Antal ej anställda personer sysselsatta i 
förvaltning*
1 000 1 500
Antal tidsbegränsade anställningar  14  17  6 
Provanställningar  15  37  7 
Sommarjobbare  100  173  175 
Antal deltidsanställda  9  11  8 
Antal timanställningar  4  9  -   
Nyanställda under året  81  94  64 
Avslutade anställningar  108  134 47
Andel anställda som omfattas av kollektivavtal 75% 80% 70%
Andel anställda med rätt till föräldraledighet 100% 100% 100%
Personalomsättning [Emp-Turnover]  
[GRI 401-1]
26,6% 24,2% 16,3%
Korttidssjukfrånvaro 1,0% 1,1% 0,88%
Långtidssjukfrånvaro 1,1% 1,8% 1,94%
*Uppskattat antal heltidsekvivalenter
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    51

===== SIDA 52 =====

Social hållbarhet - tabeller
Sammanställning av sociala tillgångar
Klassificering Area, tkvm Area, %
Hyres- 
 intäkt, mSEK
Hyres- 
intäkt, % Social klassificering enligt gällande ramverk
Hyresbostäder 1 056 35% 1 386 32% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
Byggrätter för kommande hyresbostäder - - - - Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
S.a Bostäder 1 056 35% 1 386 32%
Äldreboende 530 17% 905 21% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
LSS 279 9% 491 11% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
Byggrätter för kommande offentligt finansierade 
bostäder
- - - -
S.a Offentligt finansierade bostäder 809 27% 1396 33%
Utbildning 28 1% 35 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
     Förskola 2 0,1% 7 0,2% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
     Grundskola/Gymnasium 26 1% 29 1% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
     Universitet - - - - Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
Sjukhus & vårdcentral 287 9% 375 9% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
Statlig infrastruktur och Kommunhus 268 9% 428 10% Planerad klassificering enligt SDG
Offentliga kontor 230 8% 309 7% Planerad klassificering enligt SDG
Övrigt - - - - Planerad klassificering enligt SDG
Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 220 7% 239 6% Planerad klassificering enligt SDG
S.a Samhällsfastigheter 1 033 34% 1 387 32%
S.a Social infrastruktur 2 898 95% 4 169 97%
Övrigt 151 5% 109 3% Ej sociala tillgångar
Totalt 3 048 100% 4 278 100%
Sociala tillgångar, utveckling över tid  
2023 2022 2021
Sociala tillgångar, utveckling över tid Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, % Area, tkvm Area, %
Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)  1 056 34,6  1 369  29,6  2 077  38,3 
Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)  817 26,8  871  18,8  898  16,6 
Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)  307 10,1  1 605  34,7  1 593  29,4 
Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade enligt hållbara finansiella ramverket)  718 23,5  627  13,6  683  12,6 
Övriga tillgångar  151 5,0  155  3,3  174  3,2 
Totalt  3 048  4 627  5 425 
Skapat och fördelat ekonomisk värde*
Mkr 2023 2022
Direkt skapat ekonomiskt värde 6 667 7 447
Intäkter 6 667 7 447
Fördelat ekonomiskt värde 7 707 6 677
Driftkostnader exkl. personalkostnader 2 540 2 268
Utdelning aktieägare 2 482 2 308
Löner och ersättningar till medarbetare 322 519
Ränta till finansiärer 1 717 1 287
Skatt till staten 645 294
Bidrag till lokalsamhället 1 1
Behållet ekonomiskt värde -1 040 770
*Avser både kvarvarande och avvecklad verksamhet
Estimerad social impact
Social Impact 2023 2022
Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)  
Antal bostäder 15 000 18 000
Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)  
Kapacitet (patienter per dag) 14 000 40 000
Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)  
Antal utbildningsplatser i skolfastigheter 500 76 000
Antal platser i äldreboenden 7 200 5 500 
52   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 53 =====

Klimat och miljö - tabeller
Energi - MWh
SBB Total Sverige Norge Finland
EPRA Kod 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring
Like-for-Like energianvändning - Hyresvärd
El köpt av hyresvärd [Elec-LfL]  68 766  74 066 -7,2%  50 198  53 424 -6,0%  4 239  4 270 -0,7%  14 329  16 373 -12,5%
Andel från förnybara källor 100% 84% 100% 100% 100% 100% 100% 29%
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter)*
 
271/1061 
 
271/1061  250/811  250/811  7/101  7/101  14/149  14/149 
Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-LfL]  105 258  107 945 -2,5%  83 216  85 637 -2,8%  872  765 14,0%  21 171  21 543 -1,7%
Andel från förnybara källor 74% 64% 81% 70% 46% 47% 49% 42%
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter)*
 
173/1061 
 
173/1061  159/811  159/811  2/101  2/101  12/149  12/149 
Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-LfL]  431  474 -9,2%  109  109 -0,1%  198  211 -6,2%  124  155 -19,7%
Andel från förnybara källor 56% 51% 81% 70% 46% 47% 49% 42%
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter)*  4/1061  4/1061  2/811  2/811  1/101  1/101  1/149  1/149 
Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-LfL]  3 002  3 473 -13,6%  2 845  3 403 -16,4%  157  70 124,9%        0,0%
Andel från förnybara källor 32% 35% 29% 33% 100% 100%    
Andel uppmätt 98% 98% 0% 100% 100%         
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter)*  6/1061  6/1061  5/811  5/811  1/101  1/101   
Total energianvändning köpt av hyresvärd  177 457  185 958 -4,6%  136 367  142 573 -4,4%  5 466  5 315 2,8%  35 624  38 071 -6,4%
Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm) 
[Energy-Int-LfL]  143,2  150,1  127,8  133,6  118,4  115,1  283,0  302,4 
Andel från förnybara källor 83% 72% 87% 80% 89% 90% 69% 36%
Andel uppmätt 100% 98% 100% 98% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter)* 299/1061 299/1061 278/811 278/811 7/101 7/101 14/149 14/149
Total energianvändning - graddagskorrigerad  179 233  190 130 -5,7%  138 179  148 356 -6,9%  5 586  5 660 -1,3%  35 468  36 114 -1,8%
Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per 
uthyrbar kvm)  144,7  153,4  129,5  139,0  121,0  122,6  281,7  286,8 
*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas.
SBB Total Sverige Norge Finland
Total energianvändning - Hyresvärd 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring
El köpt av hyresvärd [Elec-Abs]  130 102  168 696 -22,9%  109 042  144 990 -24,8%  5 276  5 323 -0,9%  15 784  18 383 -14,1%
Andel från förnybara källor 100% 92% 100% 100% 100% 100% 100% 29%
Andel uppmätt 94% 83% 93% 80% 100% 100% 98% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 535/1694 666/2200 496/1077 625/1588 23/424 23/418 16/193 18/194
Fjärrvärme köpt av hyresvärd [DH&C-Abs]  201 654  299 589 -32,7%  177 317  273 855 -35,3%  1 814  1 576 15,1%  22 523  24 157 -6,8%
Andel från förnybara källor 77% 68% 81% 70% 45,8% 47,2% 49% 42%
Andel uppmätt 94% 78% 94% 76% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 402/1694 481/2200 365/1077 443/1588 23/424 23/418 14/193 15/194
Fjärrkyla köpt av hyresvärd [DH&C-Abs]  1 967  1 821 8,0%  1 646  1 431 15,0%  198  211 -6,2%  124  179 -30,7%
Andel från förnybara källor 75% 65% 81% 70% 46% 47% 49% 42%
Andel uppmätt 86% 97% 83% 97% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 38/1694 35/2200 14/1077 11/1588 23/424 23/418 1/193 1/194
Bränslen köpta av hyresvärd [Fuels-Abs]  5 727  6 161 -7,1%  5 530  6 048 -8,6%  157  70 124,9%  39  43 0,0%
Andel från förnybara källor 57% 37% 56,0% 36,8% 100% 100% - -
Andel uppmätt 98% 98% 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 37/1694 39/2200 13/1077 15/1588 23/424 23/418 1/193 1/194
Total energianvändning hyresvärd  339 450  476 267 -28,7%  293 535  426 324 -31,1%  7 445  7 180 3,7%  38 470  42 762 -10,0%
Andel från förnybara källor 86% 76% 88% 80% 85% 87% 70% 36%
Andel uppmätt 94% 79% 93% 76% 100% 100% 99% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 587/1694 706/2200 546/1077 667/1588 23/424 23/418 18/193 16/194
Total energianvändning hyresvärd - degree 
day corrected  336 225  487 902 -31,1%  290 996  438 513 -33,6%  7 580  7 566 0,2%  37 648  41 824 -10,0%
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    53

===== SIDA 54 =====

SBB Total Sverige Norge Finland
Energianvändning och energimix 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring
Total energianvändning från fossila källor  49 188  114 581 -57,1%  36 437  86 410 -57,8%  1 089  944 15,4%  11 662  27 228 -57,2%
bränsleförbrukning från kol och kolprodukter  -    -    -    -    -    -    -    -   
bränsleförbrukning från råolja och petroleumpro -
dukter  290  590 -50,8%  251  547 -54,1%  -    -    39  43 -8,5%
bränsleförbrukning från naturgas  2 183  3 277 -33,4%  2 183  3 277 -33,4%  -    -    -    -   
bränsleförbrukning från andra fossila källor  -    -    -    -    -    -    -    -   
förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, 
värme, ånga eller kylning från fossila källor  46 715  110 715 -57,8%  34 003  82 586 -58,8%  1 089  944 15,4%  11 623  27 185 -57,2%
Total energianvändning från kärnenergikällor  -    -    -    -    -    -    -    -   
Total energianvändning från förnybara källor  290 262  361 685 -19,7%  257 098  339 915 -24,4%  6 355  6 236 1,9%  26 809  15 534 72,6%
bränsleförbrukning för förnybara energikällor, 
inklusive biomassa (inklusive industriavfall och 
kommunalt avfall av biologiskt ursprung), biobräns -
len, biogas, vätgas från förnybara källor osv.  2 101  2 225 -5,5%  2 101  2 225 -5,5%  -    -    -    -   
förbrukning av inköpt eller förvärvad elektricitet, 
värme, ånga och kylning från icke-förnybara källor  287 414  359 426 -20,0%  254 391  337 656 -24,7%  6 355  6 236 1,9%  26 667  15 534 71,7%
förbrukning av egenproducerad förnybar 
icke-bränsleenergi  747  34 2092,8%  605  34 1677,5%  -    -    141  -   
Total energigenerering  8 855  1 092 711,0%  8 710  1 092 697,7%  4  -    141  -   
SBB Total Sverige Norge Finland
Total energianvändning - Hyresgäst 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring
El köpt av hyresgäst  126 326  123 762 2,1%  98 684  95 498 3,3%  10 386  10 773 -3,6%  17 257  17 491 -1,3%
Andel från förnybara källor 69% 69% 69% 69% 98% 98% 53% 53%
Andel uppmätt 20% 23% - - 100,0% 100,0% 83% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 921/1694 1634/2200 778/1077 1487/1588 16/424 14/418 127/193 133/194
Fjärrvärme- och kyla köpt av hyresgäst  204 701  196 797 4,0%  181 541  173 843 4,4%  7 173  7 186 -0,2%  15 987  15 768 1,4%
Andel från förnybara källor 77% 77% 81% 81% 45,8% 47,2% 49% 42%
Andel uppmätt 11% 12% - - 100,0% 100,0% 90% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt 
antal fastigheter) 826/1694 1538/2200 773/1077 1480/1588 10/424 10/418 43/193 48/194
Total energianvändning hyresgäst  331 027  320 559 3,3%  280 225  269 342 4,0%  17 559  17 958 -2,2%  33 243  33 259 0,05%
Andel från förnybara källor 74% 74% 77% 77% 77% 78% 51% 48%
Andel uppmätt 14% 16% - - 100,0% 100,0% 86% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal 
fastigheter) 921/1694 1634/2200 778/1077 1487/1588 16/424 14/418 127/193 133/194
Bostäder Samhälle Utbildning
Like-for-like (LfL) per segment 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring
El köpt av hyresvärd  7 541  7 750 -2,7%  61 020  65 629 -7,0%  -    -   
Andel från förnybara källor 100% 100% 100% 100%
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)*  93/291  93/291  178/763  178/763  0/7  0/7 
Fjärrvärme köpt av hyresvärd  34 213  35 844 -4,6%  71 046  72 100 -1,5%  -    -   
Andel från förnybara källor 81% 70% 71% 80%
Andel uppmätt 100% 100% 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)* 78/291 78/291  95/763  95/763  0/7  0/7 
Fjärrkyla köpt av hyresvärd  -    -   -  431  474 -9,2%  -    -   
Andel från förnybara källor - - 56% 59%
Andel uppmätt - - 100% 100%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)*  0/291  0/291  4/763  4/763  0/7  0/7 
Bränslen köpta av hyresvärd  1 657  1 870 -11,4%  1 345  1 603 -16,1%  -    -   
Andel från förnybara källor 29% 33% 14% 17%
Andel uppmätt 99% 100% 48%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)*  3/291  3/291  2/763  2/763  0/7  0/7 
Total energianvändning  43 411  45 465 -4,5%  133 841  139 807 -4,3%  -    -   
Andel från förnybara källor 82% 74% 84% 89%
Andel uppmätt 100% 100% 99% 99%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter)*  99/291  99/291  179/763  179/763  0/7  0/7 
Energiintensitet (kWh per uthyrbar kvm)  122,9  128,7 -4,5%  151,1  157,8 -4,3%  -    -   
Total energy use (degree day corrected)  44 163  48 104 -8,2%  135 274  142 712 -5,2%  -    -   
Energiintensitet - graddagskorrigerad (kWh per uthyrbar kvm)  125,0  136,1 -8,2%  152,7  161,1 -5,2%  -    -   
*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas
54   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 55 =====

Växthusgasutsläpp - ton CO2e
Koldioxid, metan och lustgas ingår i redovisningen av koldioxidekvivalenter
SBB Total Sverige Norge Finland
EPRA Kod 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring
Scope 1, totalt [GHG-Dir-Abs]  988  1 350 -26,9%  956  1 313 -27,2%  14  17 -17,4%  17  19 -12,4%
Biobränslen för uppvärmning  80  85 -5,1%  79  84 -5,6%  0,8  0,3 124,9%  -    -   
Fossila bränslen för uppvärmning  521  827 -36,9%  514  818 -37,2%  -    -   0,0%  8  9 -8,5%
Tjänstebilar  386  439 -12,0%  363  411 -11,6%  14  17 -20,3%  9  11 -15,5%
Scope 2 market based, totalt [GHG-Indir-Abs]  9 468  13 748 -31,1%  6 190  7 637 -19,0%  27  30 -9,6%  3 252  6 082 -46,5%
Elektricitet  92  3 093 -97,0%  91  62 47,0%  0,3  0,3 -0,9%  1  3 031 -100,0%
Fjärrvärme  9 357  10 623 -11,9%  6 082  7 560 -19,5%  24  25 -3,5%  3 251  3 038 7,0%
Fjärrkyla  18  31 -42,4%  16  15 8,8%  2  4 0,0%  -    13 -100,0%
Scope 2 location based, totalt [GHG-Indir-Abs]  17 381  19 105 -9,0%  10 726  12 099 -11,3%  74  77 -4,2%  6 581  6 929 -5,0%
Elektricitet  8 005  8 451 -5,3%  4 627  4 524 2,3%  47  48 -0,9%  3 330  3 879 -14,1%
Fjärrvärme  9 357  10 623 -11,9%  6 082  7 560 -19,5%  24  25 -3,5%  3 251  3 038 7,0%
Fjärrkyla  18  31 -42,4%  16  15 8,8%  2  4 0,0%  -    13 -100,0%
Scope 3, totalt [GHG-Indir-Abs]  31 719  35 763 -11,3%  25 334  29 782 -14,9%  258  280 -7,9%  6 128  5 701 7,5%
Vattenanvändning  286  432 -33,9%  279  425 -34,5%  3  3 6,2%  4  4 -5,8%
Kapitalvaror  14 213  17 100 -16,9%  14 213  17 100 -16,9%  -    -    -    -   
Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i 
scope 1 och 2  1 292  1 529 -15,5%  1 072  1 458 -26,5%  55  56 -0,9%  165  15 969,1%
Transporter i byggprojekt  1 983  2 496 -20,6%  1 983  2 496 -20,6%  -    -    -    -   
Avfall i byggprojekt  942  1 066 -11,6%  942  1 066 -11,6%  -    -    -    -   
Hantering av avloppsvatten  452  684 -33,9%  441  673 -34,5%  4  4 6,2%  7  7 -5,8%
Affärsresor (flyg)  43  35 21,4%  35  30 15,0%  5  5 7,5%  4  1 339,8%
Affärsresor (Tåg)  0 ,02  0 ,11 -79,3%  0,02  0 ,11 -79,3%  -    -    -    -   
Uppströms hyrda tillgångar  10  14 -28,8%  10  14 -28,8%  -    -    -    -   
Nedströms uthyrda tillgångar  12 500  12 406 0,8%  6 361  6 520 -2,4%  190  213 -10,5%  5 949  5 674 4,8%
Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar 
kvm) [GHG-Int]  2,5  2,7 -7,8%  2,1  1,9 13,6%  0,1  0,1 -2,9%  9,1  17,0 -46,4%
Scope 1+2+3 (market based) (kg CO2e per 
uthyrbar kvm) [GHG-Int]  10,1  9,2 10,4%  9,6  8,0 19,4%  0,7  0,7 1,5%  26,2  32,9 -20,4%
Bostäder Samhälle Utbildning
Like-for-like utsläpp (LfL) per fastighetstyp 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring
Scope 1, totalt  261  281 -7,1%  188  231 -18,6%  -    -   
Biobränslen för uppvärmning  21  28 -23,6%  16  23 -30,9%  -    -   
Fossila bränslen för uppvärmning  240  253 -5,3%  172  208 -17,2%  -    -   
Scope 2 market based, totalt  1 221  1 324 -7,8%  5 828  8 188 -28,8%  -    -   
Elektricitet  6  7 -2,7%  36  2 664 -98,6%  -    -   
Fjärrvärme  1 215  1 318 -7,8%  5 077  4 753 6,8%  -    -   
Fjärrkyla  -    -    715  772 0,0%  -    -   
Scope 2 location based, totalt  1 569  1 682 -6,7%  10 848  11 132 -2,5%  -    -   
Elektricitet  354  364 -2,7%  5 057  5 607 -9,8%  -    -   
Fjärrvärme  1 215  1 318 -7,8%  5 077  4 753 6,8%  -    -   
Fjärrkyla  -    -    715  772 0,0%  -    -   
Scope 1+2 (market based) (kg CO2e per uthyrbar kvm) [GHG-LfL]  4,2  4,5 -7,7%  6,8  9,5 -28,5%  -    -   
SBB  ÅRSREDOVISNING 2023   I    55

===== SIDA 56 =====

Vattenanvändning - m3
SBB Total Sverige Norge Finland
EPRA Kod 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring 2023 2022
% för-
ändring
Kommunalt vatten [Water-LfL]  335 422  303 337 10,6%  281 203  249 523 12,7%  21 764  22 592 -3,7%  32 455  31 222 3,9%
Datatäckning (antal fastigheter)*  103/1061  103/1061  80/1061  80/1061  10/1061  10/1061  13/1061  13/1061 
Vattenintensitet (m3 per uthyrbar 
yta) [Watern-Int]  0,6  0,5  0,7  0,6  0,4  0,4  0,3  0,3 
Kommunalt vatten [Water-Abs]  2 380 260  3 602 161 -33,9%  2 321 997  3 543 112 -34,5%  23 329  21 957 6,2%  34 934  37 092 -5,8%
Vattenintensitet (m3 per uthyrbar 
yta) [Watern-Int]  0,6  0,6 -10,4%  0,7  0,7 -6,7%  0,1  0,0 17,9%  0,1  0,1 -5,1%
*Fastigheter ägda två hela år, datatäckning >95 %, avgränsat till operationell kontroll, dvs triple-net fastigheter exkluderas.
Bostäder Samhälle Utbildning Totalt
Antal 
pågå-
ende
Antal 
avslu-
tade
Antal 
MWh 
pågå-
ende
Antal 
MWh 
avslu-
tade
Antal 
pågå-
ende
Antal 
avslu-
tade
Antal 
MWh 
pågå-
ende
Antal 
MWh 
avslu-
tade
Antal 
pågå-
ende
Antal 
avslu-
tade
Antal 
MWh 
pågå-
ende
Antal 
MWh 
avslu-
tade
Andel av total 
energianvänd -
ning, pågående 
och avslutade
Solceller 8 -  1 086  -   9 14  607  829 - - -  -   0,8%
Värmepump 2 3  982  2 450 1 2  -    230 1 - 50 - 1,1%
Energieffektiv värme och 
ventilation 4 6  266  549 13 6  1 980  2 683 - - - - 1,7%
Styr och reglerteknik 2 8  32  250 4 2  550  102 1 - 100 - 0,3%
Energieffektiv belysning - 1  -    13 1 1  200  1 - - - - 0,1%
Övriga 1 1  -    -   3 1  197  90 - -  -    -   0,1%
2023 2022
Vattenstress (WRI) % av area % av värde % av area % av värde
Hög 1,1% 1,2% 1,2% 1,1%
Medium-Hög 9,9% 10,9% 8,8% 8,6%
Låg-Medium 18,0% 17,8% 13,7% 13,1%
Låg 71,1% 70,2% 76,3% 77,2%
Antal fastigheter Andel av Marknadsvärde %
Gröna tillgångar 2023 2022 2021 2023 2022 2021
Miljöbyggnad (Silver eller bättre) 10 13 9 4,9% 3,7% 2,8%
Miljöbyggnad iDrift (Silver eller bättre) 19 9 - 6,7% 2,3% -
Breeam In-Use (Very Good eller bättre) 2 3 3 1,0% 3,3% 2,7%
Green Building* - 6 8 - 1,2% 2,3%
Totalt färdiga 31 31 20 12,6% 10,4% 7,9%
*Green Building kommer att avvecklas som certifieringssystem under 2025
Bostäder Samhälle Utbildning
Energiklass % av area % av värde % av area % av värde % av area % av värde
A - - 1,2% 2,7% - -
B 3,9% 6,3% 5,4% 6,2% 4,7% 13,4%
C 4,1% 4,8% 21,2% 22,1% 36,6% 35,4%
D 23,1% 21,9% 21,3% 20,5% 34,6% 30,1%
E 34,3% 32,9% 21,4% 20,0% - -
F 21,4% 20,5% 11,4% 9,5% 2,8% 5,2%
G 4,4% 2,6% 7,0% 6,2% - -
Okänd 1,3% 2,1% 3,9% 3,5% - -
Övrigt* 7,6% 8,9% 7,2% 9,3% 21,2% 15,9%
*Inkluderar bland annat: nyproduktion som inte energideklarerats ännu, ouppvärmda lokaler, tomställda lokaler,  projektfastigheter mm
56   I    SBB  ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 57 =====