FULLTEXT DEL 2 AV 4
Årsredovisning 2023
Akut risk Kronisk risk
Klimatriskinventering (fysiska risker) kort sikt medellång sikt lång sikt kort sikt medellång sikt lång sikt
Väldigt hög - - 0,1% - - -
Hög 0,7% 0,8% 0,7% - - -
Medium 0,4% 0,3% 0,3% 0,6% 1,2% 1,9%
Låg 1,1% 1,1% 1,4% 65% 64% 63,6%
Ingen/negligerbar risk 63,4% 63,4% 63,1% - - -
Risk ej bedömd 34,4% 34,4% 34,4% 34,4% 34,4% 34,4%
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 695/1061 695/1061 695/1061 695/1061 695/1061 695/1061
Totalt Like-For-Like
Avfall i förvaltning (antal ton) 2023 2022 2023 2022
Klassificering - - - -
Farligt avfall (Waste-Abs) (Waste-LfL) 6 22 6 9
Icke-farligt avfall (Waste-Abs) (Waste-LfL) 1 073 1 258 1 054 1 144
Totalt 1 079 1 280 1 060 1 152
Hantering - - - -
Deponi (Waste-Abs) (Waste-LfL) 0,3 1,7 0,3 1,1
Värmeåtervinning (Waste-Abs) (Waste-LfL) 367 439 367 399
Återvinning (Waste-Abs) (Waste-LfL) 695 811 691 737
Övrigt (Waste-Abs) (Waste-LfL) 16 29 16 15
Total 1 078 1 280 1 058 1 152
Datatäckning (antal fastigheter/totalt antal fastigheter) 153/1694 168/2200 87/1061 87/1061
Datatäckning (% av area) 32% 24% 18% 18%
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 57
===== SIDA 58 =====
Definitioner - hållbarhetsrapport
Hållbarhetsindikatorer - defi -
nitioner [EPRA Guidelines]
Rapporteringen följer riktlinjerna från Global Reporting Initiative (GRI). Hållbarhetsrapportering sker årligen i samband med årsredovisning.
Organisatorisk avgränsning /
organisational boundaries
SBB redovisar hållbarhetsrelaterad data för de indikatorer och de fastigheter där SBB har operationell kontroll enligt principering i
GHG-protokollet (operational control). Det innebär att t ex el, värme och vatten där hyresgästen är avtalsmässig part exkluderas ur
bolagets statistik. Denna avgränsning ger SBB bäst förutsättningar att arbeta med de indikatorer som SBB har möjlighet att påverka. En
uppskattning av hyresgästens energianvändning har gjorts och redovisas i en separat tabell.
Datatäckning / Coverage Jämförbart bestånd: SBB redovisar jämförbara indikatorer för två efterföljande år. Fastigheterna måste därmed ha ägts i två hela år för att
inkluderas i redovisningen av jämförbart bestånd. Vidare måste datatäckningen vara minst 95% för att indikatorn ska inkluderas i redovis -
ningen, detta för att undvika felaktig underskattning av utfall. Datatäckningen indikerar hur många mätpunkter som har fyllts på med data.
SBB har en hög datatäckning för majoriteten av fastigheter, och arbetar löpande med att öka täckningen i nytillträdda fastigheter.
Total energianvändning: Där kriterierna för data täckning >95 % inte uppfylls uppskattas energianvändningen baserat på en kombination av
uppmätta värden, energideklaration och segment.
Basår Basåret är 2020, året då den första versionen av Vision 2030 lanserades. Like-for-Like data jämför alltid förändringen jämfört med
föregående år.
Uppskattning av energi köpt
av hyresvärd
Andel uppmätt energianvändning redovisas för all energianvändning. Den redovisade energianvändningen som inte är uppmätt har
uppskattats genom en kombination av uppmätt energianvändning, energiklass och segment. Energianvändnigen uppskattas där datatäck -
ningen inte är tillräckligt hög.
Andel förnybar energi Andel förnybar energi utgår i första hand från de avtal som har tecknats av SBB, i andra hand på beräkningar av nationella eller regionala
snitt. Andel förnybar elanvändning utgår från avtal som har tecknats av SBB avseende förnybar el. Andel förnybar fjärrvärme och fjärrkyla
utgår från nationella snitt. Andel förnybara bränslen baseras på den energi som faktiskt köpts in. Andel förnybar gas baseras på det aktuella
gasnätets genomsnitt.
Tredjepartsgranskning SBB:s hållbarhetsredovisning granskas översiktligt av EY. Hållbarhetsredovisningen följer GRI Standards.
Systemgränser - rapportering
av hyresvärd- och hyresgäst -
förbrukning
Energi som köps av hyresvärden rapporteras. Energi som köps direkt av hyresgästen uppskattas baserat på energideklaration och uppmätta
värden. SBB har inte tillgång till all statistik för hyresgästens köp av energi och inte heller lika stor möjlighet att påverka denna.
Normalisering Intensitetstal för energianvändning, koldioxidutsläpp och vattenanvändning redovisas. Dessa erhålls genom att dividera mätetalet med
total area.
Segmentering (fastighetstyp,
geografi)
SBB redovisar total energianvändning, energianvändning per land samt energianvändning per segment (bostäder, samhällsfastigheter och
övriga fastigheter)
Redovisning av egna kontor SBB äger merparten av sina egna kontor och dessa ingår således i rapporteringen. En schablonmässig uppskattning av hyrda kontor görs
baserat på hyrd yta och genomsnittlig energianvändning och utsläpp per yta.
Berättelse om prestanda Utveckling under år 2023 beskrivs på sida 39, 42 respektive 46 för miljö, social hållbarhet och personalfrågor respektive governance.
Placering av EPRA Sustainabi -
lity performance i företagets
rapport
EPRA-index redovisas på sida 59.
Rapportperiod Rapporteringen avser kalenderår dvs 1 januari till och med 31 december.
Väsentlighet Väsentlighetsanalys redovisas på sida 37
58 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 59 =====
EPRA-index
Code Performance Measure Sida
Environmental Sustainability Performance Measures
Elec-Abs Total electricity consumption 53
Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption 53
DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption 53
DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption 53
Fuels-Abs Total fuel consumption 53
Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption 53
Energy-Int Building energy intensity 53
GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions 55
GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions 55
GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building energy consumption 55
Water-Abs Total water consumption 56
Water-LfL Like-for-like total water consumption 56
Water-Int Building water intensity 56
Waste-Abs Total weight of waste by disposal route 57
Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route 57
Cert-Tot Type and number of sustainably certified assets 56
Social Performance Measures
Diversity-Emp Employee gender diversity 51
Diversity- Pay Gender pay ratio 44
Emp-Training Training and development 44
Emp-Dev Employee performance appraisals 44
Emp-Turnover New hires and turnover 51
H&S-Emp Employee health and safety 44
H&S-Asset Asset health and safety assessments 44
H&S-Comp Asset health and safety compliance 44
Comty-Eng Community engagement, impact assessments and development programmes 44
Governance Performance Measures
Gov-Board Composition of the highest governance body 47
Gov-Select Nominating and selecting the highest governance body 47
Gov-CoI Process for managing conflicts of interest 47
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 59
===== SIDA 60 =====
Deklaration av avgränsning och underlag för beräkning av utsläpp enligt GHG protokollet
Scope Aktivitet Datakällor Omräkningsfaktor
1 Tjänsteresor med
företagsbil
Data från avläsning av mätarställning genom partnerföretag för
tjänstebilar. Utsläpp beräknas per fordon i förvaltningen baserat på
antal km körning i tjänst samt uppmätt genomsnittlig bränsleför -
brukning (data från partnerföretag).
Statistik från partnerföretag för tjänstebilar. Unik faktor
per fordonstyp (Autoplan)
1 Förbrukning av bränslen
för uppvärmning i fast -
igheter
Genomgång av fakturor konterade som träpellets, olja respektive
gas
Pellets: 18 kg CO2e/MWh (Energiföretagen)
Olja: 280 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR)
Gas: 203 kg CO2e/MWh (IPCC 5AR)
Biogas: 45 kg CO2e/MWh (Energimyndigheten)
Bioolja: 5 kg CO2e/MWh (Energiföretagen)
2 Användning av el Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt
uppskattad energianvändning baserat på energideklarationer. Avser
den elanvändning där SBB står som avtalspart.
Market based - kärnprocess (Vattenfall EPD)
Sverige: 0,85 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft,
bioenergi)
Norge: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft)
Finland: 0,05 g CO2e / kWh (Vattenkraft)
Location based (Moro & Lonza (2018) Electricity carbon
intensity in European Member States. Transport and
Environment)
Sverige: 47 g CO2e/kWh
Norge: 9 g CO2e/kWh
Finland: 171 g CO2e/kWh
2 Användning av fjärrvärme Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt
uppskattad energianvändning baserat på energideklarationer. Avser
den fjärrvärmeanvändning där SBB står som avtalspart.
Statistik från respektive leverantör av fjärrvärme (Mestro,
Entro, Enerkey)
2 Användning av fjärrkyla Inhämtning av statistik från eneriguppföljningssystem samt
uppskattad energianvändning baserat på energideklarationer. Avser
den fjärkyleanvändning där SBB står som avtalspart.
Specifika utsläppsdata för respektive leverantör (Mestro,
Entro, Enerkey)
3 Inköpta varor och tjänster Vatten, inhämtning av statistik genom digitala mätare som är
kopplade till energiuppföljningssystem.
0.12 kg CO2e/m3 inkl distribution (Wallen (1999) Livscykel -
analys av dricksvatten. Chalmers University of Technology)
3 Kapitalvaror Material i byggprojekt: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig
på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som har
använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.
Generisk LCA-data för material från Boverkets öppna
databas. Produktspecifika data från EPDer
3 Kapitalvaror Byggavfall: Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar sig på livscykel -
analyser från ett representativt urval av projekt som har använts för
att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.
Generisk LCA-data för material från Boverkets öppna
databas. Produktspecifika data från EPDer
3 Bränsle- och energirelate -
rade aktiviteter som inte
inkluderas i Scope 1 & 2
Indirekta utsläpp från elanvändning Market based - infrastruktur och transmission (Vattenfall
EPD):
Sverige: 10,60 g CO2e/kWh (Vattenkraft, vindkraft,
bioenergi)
Norge: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft)
Finland: 10,45 g CO2e / kWh (Vattenkraft)
3 Uppströms transport och
distribution
Transporter i byggprojekt Samtliga SBB:s byggprojekt. Data baserar
sig på livscykelanalyser från ett representativt urval av projekt som
har använts för att uppskatta SBB:s totala utsläpp från byggprojekt.
Generisk LCA-data för transporter från Boverkets öppna
databas. Produktspecifika data från EPDer. Fordonstyp
och omräkningsfaktor varierar beroende på materialslag
och transortavstånd (Boverket)
3 Avfall som genererats i
drift
Hantering av avloppsvatten 0.19 kg CO2e/m3 (Statistiska Centralbyrån)
3 Affärsresor Flyg: Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. 88-165 g
CO2e/km (Stureplansresor)
3 Affärsresor Tåg: Data från resebyrå Data från resebyrå. Faktor beror på sträckan. 0,0036-
0,0070 g CO2e/km (Stureplansresor)
3 Uppströms hyrda tillgångar Hyrda kontorslokaler Schablonberäkning baserad på hyrd yta. 6,8 g CO2e/m2
(2022), 2,4 g CO2e/m2 (2023) (SBB, egen förvaltning)
3 Nedströms uthyrda
tillgångar
Uthyrda lokaler, energianvändning uppskattad baserat på energide -
klarationer och uppmätta värden.
Fjärrvärme och kyla, Sverige: genomsnitt 35 g/kWh,
Norge: specifika utsläppsdata per leverantör, Finland:
specifika utsläppsdata per leverantör
El, Sverige: 47 g/kWh, Norge: 9 g/kWh, Finland: 171 g/kWh
Kommentar
Beräkningsmetoden för energianvändning och klimatpåverkan uppdate -
rades räkenskapsåret 2023. Energi- och klimatdata publicerade före 2023
är inkonsekventa jämfört med data publicerade i hållbarhetsrapporten
2023 och framåt. 2022 års data räknades om under 2023. Syftet med
förändringen var dels att möjliggöra estimering av hyresgästens ener -
gianvändning, dels att höja precisionen i de estimeringar som görs där
datatäckningen i uppmätt energianvändning inte är fullständig. Tidigare
metod för estimering baserades på genomsnittlig energianvändning i
fastigheter med tillräcklig datatäckning samt area. I den uppdaterade
metoden tillämpas fler kriterier för att höja precisionen, bland annat
används energideklarationernas energiprestandatal och energiklass för att
estimera energianvändning och beräkningarna segmenteras per affärsen -
het. Därtill rapporteras nu även andel av den totala energianvändningen
som kommer från uppmätta värden.
60 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 61 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 61
===== SIDA 62 =====
– Värdeförändring avseende finansiella instrument ingår med
-2 580 mkr (-1 560).
• Periodens resultat uppgick till -18 827 mkr (-10 361) efter avdrag för
uppskjuten skatt om 2 796 mkr (741) och aktuell skatt om -443 mkr
(-277), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -13,91 kr
(-7,61) före utspädning.
• Periodens resultat inkl. avvecklande verksamhet uppgick till -21 590 mkr
(-9 811), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om -15,81 kr
(-7,23) före utspädning.
• Fastighetsportföljens värde uppgick till 73,2 mdkr (135,6).
• Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 18 888 mkr (45 040), motsva -
rande 12,99 kr (30,97) per aktie före utspädning.
• Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas avseende aktieslag A, B
(1,44) eller D (2,00). För mer information, se vinstdisposition på sida 74.
Året i korthet
Kvarvarande verksamhet
• Hyresintäkterna uppgick till 4 581 mkr (5 365).
• Driftsöverskottet uppgick till 3 209 mkr (3 615).
• Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser uppgick till 1 296 mkr (3
216).
• Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapital var 1 222 mkr (3 485).
• Resultat före skatt uppgick till -21 179 mkr (-10 825), varav:
– Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill ingår med 2 241 mkr (2 686). Resultatet inkluderar Förvärvs-
och omstruktureringskostnader på -90 mkr (-120).
– Värdeförändringar på fastigheter ingår med -13 321 mkr (-3 681).
– Resultat från joint ventures och intresseföretag ingår med -6 017 mkr
(-1 866).
– Finansiella poster ingår med -1 258 mkr (-2 402) varav kostnader för
förtidslösen lån ingår med 36 mkr (424) och valutakursdifferenser med
-144 mkr (-1 991).
Årsredovisningen avser Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981–7660, nedan
benämnt SBB eller Samhällsbyggnadsbolaget alternativt koncernen eller bolaget.
Förvaltningsberättelse
1)
Viktiga händelser under året
• Årsstämman 2023 beslutade om vinstutdelning till stamaktieägarna med
1,44 kronor per Stam A respektive Stam B-aktie att delas ut månadsvis
samt 2,00 kronor per Stam D-aktie att delas ut kvartalsvis. Baserat på
bemyndigande från extra bolagsstämman den 14 juni 2023 beslutades att
beslutad men ännu ej utbetald utdelning ska utbetalas vid en avstämnings-
dag för samtliga aktieslag som ska vara den 28 juni 2024. Datumet kan
komma att ändras då avstämningsdag ska infalla innan årsstämman 2024.
• Den 11 maj sålde SBB 19 miljoner aktier i JM AB, för en total köpeskilling
om cirka 2,8 mdkr.
• Ilija Batljan frånträdde som verkställande direktör. Styrelsen utsåg Leiv
Synnes till ny verkställande direktör. Han tillträdde den 5 juni 2023. Batljan
kvarstår som styrelseledamot.
• Den sista juni signerades avtal om försäljning av SBB:s andel i SBB
Industricentralen Holding AB, som äger aktier i Heba AB.
• Den 16 augusti emitterade SBB Residential Properties AB preferensaktier
om 2,36 mdkr i samband med förvärv av fastigheter till ett värde av
6 215 mkr från andra bolag inom SBB-koncernen. SBB Residential
Properties AB redovisas efter transaktionen som andelar i joint ventures
och intresseföretag.
• SBB:s CFO Eva-Lotta Stridh ersattes av Daniel Tellberg som blev Ekonomi -
direktör. Finanschefen Rosel Ragnarson ersattes av Helena Lindahl som
blev Finansdirektör.
• Den 29 maj 2023 beslutade SBB:s styrelse att påbörja en strategisk
översyn av alternativ för att maximera värdet för SBB:s aktieägare. Den
24 september presenterades en ny koncernstruktur. Den decentralise -
rade koncernstrukturen innefattar en tydlig förvaltningsmodell och port -
följstrategi med självständiga hel- eller delägda portföljbolag inom varje
enskilt affärsområde. Därmed avslutades den strategiska översynen.
Koncernen kom att bestå av tre affärsenheter: Bostäder, Samhälle
och Utbildning. Den decentraliserade koncernstrukturen förbättrar
transparens och finansieringsmöjligheter.
• Den 5 oktober ställde Valerum AB (publ) in betalningen på en av
SBB garanterad utestående säkerställd obligation. SBB har övertagit
säkerheter och SBB:s sammanlagda åtagande var cirka 280 mkr.
• Den 9 november bestred SBB det mottagna kravet från en obligations -
ägare avseende euroobligationer. SBB tillbakavisade påståendena
om brott mot villkoret och anser att kraven från obligationsägaren är
grundlösa.
• SBB har under året samlat en portfölj av fastigheter inom social infra -
struktur, med fokus utbildningsfastigheter, i underkoncernen SBB EduCo
AB, som till 49 procent ägdes av Brookfield Super-Core Infrastructure
Partners.
Det första tillträdet skedde i mitten av januari varigenom SBB erhöll
6,6 mdkr i kontant betalning.
Det andra tillträdet genomfördes i mars där SBB erhöll ytterligare
2,1 mdkr.
Det tredje tillträdet ägde rum under mitten av juli varigenom SBB
erhöll ytterligare 0,4 mdkr.
Den 24 september avtalade SBB om att sälja 1,16 procent av SBB
EduCo AB till Brookfield Super-Core Infrastructure Partners (”Brookfi -
eld”) för 242 miljoner kronor, varigenom Brookfield kom att äga 50,16
procent av SBB EduCo AB. I samband med detta återbetalades interna
lån varigenom SBB erhöll en total likvid om cirka 8 mdkr. För mer
information om de redovisningsmässiga effekterna, se sida 111.
Den 28 november bytte EduCo namn till Nordiqus AB.
Fastighetstransaktioner till Nordiqus uppgick till 40 841 mkr.
• Den 24 november beslutade SBB att återköpa obligationer för 404 meur.
Obligationernas nominella värde var 417 meur.
• I december meddelade styrelseledamoten Eva Swartz Grimaldi att hon
lämnar styrelsen på grund av hälsoskäl. Även Fredrik Svensson medde -
lade att han lämnar sitt uppdrag som styrelseledamot i bolaget.
62 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 63 =====
1) Bolagsstyrningsrapporten ingår inte i förvaltningsberättelsen.
• Den 18 december meddelades att SBB kommer samla bostadsbeståndet
och bostadsutvecklingen i dotterbolaget Sveafastigheter inför en kom -
mande ägarspridning. Sveafastigheter kommer ledas av Erik Hävermark
som vd samt Martina Lous-Christensen som CFO.
• Den 29 december beslutade SBB att, i enlighet med villkoren, senarelägga
räntebetalningarna på samtliga hybridobligationer.
• SBB:s kreditrating ändrades under året av S&P, Scope Rating och Fitch
Rating till sub investment grade.
• Under året genomförde SBB försäljning av fastigheter till övriga parter än
SBB Residential Property AB och Nordiqus AB för ett värde uppgående
till 4 975 mkr.
• Nämnden för svensk redovisningstillsyn (Nämnden) granskar på delegation
från Finansinspektionen noterade bolags finansiella rapporter. Gransk-
ningen sker dels på systematisk basis så att alla större bolag granskas inom
ett visst intervall, dels vid specifika transaktioner/ frågeställningar. Inom
ramen för den systematiska granskningen har Nämnden granskat SBB:s
årsredovisning för 2022. Nämnden har i april 2024 överlämnat gransk-
ningen till Finansinspektionen.
Nämnden har tidigare granskat SBB:s årsredovisning för 2021. Nämnden
har i juni 2023 överlämnat granskningen till Finansinspektionen.
Det slutliga utfallet av dessa granskningar kan inte bedömas idag, utan
kommer adresseras i den finansiella rapporteringen för 2024 eller senare,
beroende på när processerna slutförs.
Viktiga händelser efter årets utgång
• Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter AB,
ledd av styrelseordförande Peter Wågström.
• Den 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny styrelseordförande i SBB
av valberedningen. Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten, Lars
Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att väljas som ledamöter.
• Den 25 februari meddelade SBB etablering av ett joint venture-bolag för
samhällsfastigheter tillsammans med Castlelake, med stöd från Atlas SP
Partners. Transaktionen tillför SBB en likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses
används till att stärka bolagets finansiella ställning och amortera skulder.
• Den 24 mars beslutade SBB att återköpa obligationer och hybridinstru -
ment för 163 meur. Obligationerna och hybridinstrumentens totala
nominella värde var 408 meur motsvarande 4 525 mkr värderat till
balansdagens valutakurs.
• SBB har den 19 april tecknat avtal med Riksbyggen avseende upplösning
av det gemensamma ägandet av koncernen Unobo AB. Affären är villkorad
sedvanliga fullföljandevilkor avseende upptagande av finansiering.
• SBB har under april 2024 deltagit i börsintroduktionen av Public Property
Invest AS (PPI) genom försäljning av fastigheter till ett bokfört värde
om 1,7 mdkr och övertagande av skulder om 0,4 mdr i utbyte mot 31,6
miljoner aktier i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner aktier till kursen
14,5kr. Vidare omfinansieras hela PPI:s bruttoskuld om 5 929 mkr till ny
finansiering med en genomsnittlig kapitalbindning om 3,2 år. Före transak-
tionen ägde SBB 44,8% av aktierna i PPI. Efter transaktionen bedöms SBB
äga SBB 33,7% av aktierna i PPI beroende- på tilldelning i nyemissionen.
Transaktionen bedöms preliminärt få en resultateffekt om -0,6 mdkr, efter
upplösning av uppskjuten skatt om 0,1 mdkr, vid en marknadsvärdering av
aktierna till 14,5 kr styck. Det slutliga resultatet av transaktionen förväntas
först bli känt efter årsredovisningens offentliggörande och kommer att
redovisas i delårsrapporten för det andra kvartalet.
• SBB har ändrat vissa resultatposter till årsredovisningen 2023 jämfört
med bokslutskommunikén som publicerades den 27 februari 2024.
Nedskrivning goodwill har justerats från -1 150mkr till 0. Årets resultat
har justerats från -22 740 mkr till -21 590 mkr. Räntetäckningsgraden,
kvarvarande och avvecklad verksamhet, har justerats från 2,3 till 2,1. Se
not 36 för mer information.
SBB nyckeltal
2023 2022
jan-dec jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Marknadsvärde fastigheter, mkr 73 205 135 616
Antal fastigheter 1 172 2 050
Antal kvm, tusental 3 048 4 627
Överskottsgrad, % 2) 75 72
Direktavkastning, % 2) 4,8 4,3
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 8,8 4,0
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 10,9 2,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 95,3
Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år 7 10
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 3) 4 581 5 365
Driftnetto, mkr 3) 3 209 3 615
Periodens resultat, mkr 3)4) -18 827 -10 361
Kassaflöde från den löpande verksamheten, före
förändring av rörelsekapital, mkr 1 222 3 485
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande
inflytande, mkr 3)4) 17 909 43 823
Avkastning på eget kapital, % 4) -43 -13
Belåningsgrad, % 54 49
Säkerställd belåningsgrad, % 18 21
Soliditet, % 34 38
Justerad soliditet, % 4) 37 42
Ej pantsatt kvot, ggr 1)4) 1,60 2,24
Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad verksamhet),
ggr4) 2,1 3,9
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 1) 16 361 39 822
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 1) 11,25 27,39
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter
utspädning, kr/aktie 1) 11,25 27,38
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 1)4) 18 888 45 040
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 1)4) 12,99 30,97
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter
utspädning, kr/aktie 1)4) 12,99 30,97
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1)4) -1 322 443
EPRA Earnings (Företagsspecifik), per stamaktie A
och B1)4) -0,91 0,30
EPRA Earnings (Företagsspecifik), per stamaktie A
och B efter utspädning 1)4) -0,91 0,30
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 5,8 4,7
Resultat per stamaktie A och B, kr 4) -15,81 -7,23
Resultat per stamaktie D, kr 2,00 2,00
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227
Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905
Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898
Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905
Se alla definitioner och beräkningar på sidan 139-143.
1) Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade. Se alla definitioner och
beräkningar på sid 139-143.
2) Uppställningen av resultaträkningen är förändrad sedan årsredovisning för 2022 vilket innebär
att jämförelsesiffrorna är baserade på andra siffror. Se mer information i not 2.
3) Jämförelsesiffror avviker från tidigare publicerad årsredovisning till följd av att de numera
endast visar kvarvarande verksamhet.
4) Bolagets årsredovisning för 2023 skiljer sig jämfört med bokslutskommuniké publicerad 2024-
02-27. Vissa nyckeltal har därmed räknats om i årsredovisningen. Se mer information i not 36.
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 63
===== SIDA 64 =====
för SBB:s utbildningsfastigheter under perioden januari till juli och erhöll
cirka 9,1 mdkr i kontant betalning. I november frånträddes även cirka 1
procent av aktierna i det samägda bolaget till SBB för ett belopp om 242
mkr innebärandes att Brookfield nu är huvudägare till utbildningsportföl -
jen som har fått namnet Nordiqus. SBB äger numera 49,84 procent.
SBB har under året genomfört ett stort antal försäljningar av fastíg -
heter till såväl kommunala som privata hyresgäster (t.ex. Linköpings
kommun, Gävle kommun, Nykvarn kommun, Höganäs kommun och
Landskrona kommun). Den största enskilda försäljningen var försäljningen
av två fastigheter i Norge under september månad till hyresgästen
Stiftelsen Diakonissehuset Lovisenberg för 2 815 mnok.
Värderingsmodell
SBB redovisar förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Under 2023 vär -
derades 100 procent av fastigheterna varje kvartal av externa värderare.
Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av
Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield och Colliers. Värderingarna
har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet
där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge,
hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostna -
der samt behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt
avkastningskrav på 5,19 procent (4,72) använts. I värdet för fastigheterna
ingår 2 131 mkr (3 391) för byggrätter som värderats genom tillämpning
av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån
jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således
bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare information i not 14.
Fastigheter
SBB hade vid utgången av 2023 totalt 1 172 registerfastigheter (2 050). Det
totala fastighetsvärdet uppgick till 73 205 mkr (135 616), den uthyrnings -
bara ytan var 3 048 tkvm (4 627) och hyresvärdet uppgick till 4 543 mkr
(7 059). Den ekonomiska uthyrningsgraden vid årets slut uppgick till 94,2
procent (95,3). Vid samma tidpunkt var den genomsnittliga direktavkast -
ningen för fastighetsportföljen, exklusive byggrätter, 4,8 procent (4,3).
Förändringen av fastigheternas värde beror på förvärv om 2 156
mkr (10 478), försäljningar om -52 031 mkr (-10 364), investeringar om 2
996 mkr (4 846) samt orealiserade värdeförändringar uppgående till -14
695 mkr (-4 416). Nedan belopp avser bokförda värde. Se not 14 för mer
information.
Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616
Förvärv 2 156
Tillskjutet från minoritetsägare 806
Investeringar 2 996
Försäljningar -52 031
Varav Nordiqus AB -40 841
Varav SBB Residential Property AB -6 215
Varav övriga försäljningar -4 975
Omräkningsdifferens -1 641
Orealiserade värdeförändringar -14 695
Verkligt värde vid årets slut 73 205
SBB genomförde samtliga deltillträden avseende affären med Brookfield
Fastighetsvärde per segmentFastighetsvärde per land
83% Sverige
11% Finland
5% Norge
1% Danmark
73 205
Mkr
83%
11%
5% 1%
60% Samhällsfastigheter
39% Bostäder
1% Utbildning
73 205
Mkr
60%
39%
1%
Intresseföretag och joint ventures
SBB:s engagemang i intresseföretag och joint ventures består dels av en
ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2023-12-31 uppgick
andelar i intresseföretag och joint ventures till 17 876 mkr (12 649) och
fordringar på intresseföretag och joint ventures till 4 839 mkr (1 737). En
del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag
äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen: SBB
Residential Property AB, SBB Kåpan AB, Nordiqus AB och Public Property
Invest AS.
64 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 65 =====
Finansiering
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera
ett ökande driftnetto, för 2023 var ökningen 10,9 procent i jämförbart
bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda
villkor, snitträntan var 1,78 procent vid utgången av 2023. SBB har minskat
skulderna med 24 992 mkr under 2023.
Nyckeltal policy 2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande skuld - 62 093 87 085
Belåningsgrad < 50% 54% 49%
Säkerställd belåningsgrad < 30% 18% 20%
Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad
verksamhet), ggr
> 3,0 2,1 3,9
Likviditet, mkr 3 845 4 429
Kapitalkällor/kapitalanvändning,
kommande 12 månader, ggr*
0,8 -
Kapitalbindning, år 2-5 3,6 3,9
Räntebindning, år 3,4 3,2
* Kapitalkällor/kapitalanvändning redovisas från och med 2023.
Finansfunktionen
Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera
kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta
befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera
cash management och genom god kontroll och analys begränsa de
finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av
styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj -
ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av
styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar
för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna -
den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att
emittera sociala och gröna obligationer.
Räntebärande skulder minskade med 24 992 mkr
SBB har minskat skulderna med 24 992 mkr under 2023. Belåningsgraden
har trots detta ökat till 54 procent på grund av sjunkande fastighetsvärden
och negativa valutaeffekter. En högre ränta påverkar marknadsvärdet på
både tillgångar och skulder. SBB:s fastigheter externvärderas till mark -
nadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt värde i balansräkningen.
Bolagets skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Skillnaden
mellan bolagets marknadsvärde och bokfört värde på bolagets skulder per
2023-12-31 var 13 821 mkr.
Behov att höja kreditbetygen
Kreditbetygen från både S&P och Fitch har sänkts under året från BBB-
till CCC+ med negativa framtidsutsikter. Båda kreditbetygen är under
granskning (”Rating watch”).
SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsva -
rande ”Investment Grade”. Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning
och förbättrad likviditet.
Likviditet
SBB har genomfört, och avser att genomföra, ett stort antal affärer för
att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighetsbestånd har varit svåra
att sälja under 2023, men SBB har haft möjligheter att avyttra enskilda
fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara star -
kare under 2024 och att antalet transaktioner ökar. SBB avser att löpande
presentera fler försäljningar i takt med att de processerna slutförs.
SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande
förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal.
SBB arbetar med strategiska åtgärder där likviditet kan stärkas,
till exempel genom emission av aktier i SBB:s dotterbolag. En annan
bolagsstruktur underlättar även ökad bankfinansiering, ett bra alternativ
vid svagare obligationsmarknad.
En försiktig hållning till nya projekt ger bättre effekt på kassaflödet från
fastighetsverksamheten.
Kapitalstruktur
0
20
40
60
80
100
%
27%
5%
10%
6%
52%
21%
4%
15%
4%
56%
Räntebärande nettoskuld
Uppskjuten skatt och derivat
Hybridobligationer
Övriga skulder
Eget kapital, exklusive hybridobligationer
2022-12-31 2023-12-31
SBB:s likviditet har påverkats negativt av avvecklandet av kortfristig
finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande
kreditfaciliteter.
SBB har per 2023-12-31 inga utestående företagscertifikat.
Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har
gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller
bedöms kunna förlängas, vilket också skett under året.
Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan användas för lån
av nya finansiärer.
SBB har visat att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023
kan attrahera såväl eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbe -
ten med Brookfield och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under
2024 och SBB för ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbe -
ten med syfte att ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning.
Ränte- och kapitalbindning
En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras
långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 1,78 procent är väsentligt
under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin
långsiktiga obligationsfinansiering.
Mellan 2022-06-30 och 2023-12-31 har skuldsättningen minskat med
33 533 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån.
Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 65
===== SIDA 66 =====
Kapitalkällor kommande 12 månader, mkr Totalt
Befintliga
Kassa 3 845
Likviditetsplaceringar 214
Fastighetsförsäljningar, signerade 322
SBB Infrastructure AB finansiering 5 183
Intjäningsförmåga 2 471
Summa befintliga kapitalkällor 12 035
Förväntade 1)
Refinansieringar av banklån 7 878
Summa förväntade kapitalkällor 1) 7 878
Summa befintliga och förväntade kapitalkällor 19 913
1) Behäftat med osäkerhet.
Kapitalanvändning kommande 12 månader, mkr Totalt
Obligationer 2 595
Banklån 7 878
Utdelning 2 133
Hybridkuponger 552
Nettoinvesteringar, nybyggnation 992
Nettoinvesteringar, löpande 387
Fastighetsförvärv 128
Summa kapitalanvändning 14 665
Skuld
Snittränta
Räntebindning
Kapitalbindning
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Mkr
Q2
2022 2023
Q3 Q2Q1 Q3 Q4Q4
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
2018 2019 20222021 2023 2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2020
66 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 67 =====
Kapitalbindning
(mkr)
Icke säkerställd skuld,
Nominellt Säkerställd skuld, Nominell Total nominell skuld Andel, %
Kv1 2024 1 806 2 134 3 940 6%
Kv2 2024 321 1 795 2 116 3%
Kv3 2024 - 3 245 3 245 5%
Kv4 2024 468 704 1 171 2%
Kommande 12 mån 2 595 7 878 10 473 17%
2025 6 138 2 104 8 242 13%
2026 5 548 1 439 6 987 11%
2027 9 868 4 424 14 292 23%
2028 7 767 483 8 250 13%
2029 10 541 90 10 631 17%
2030 - 89 89 0%
2031 - 90 90 0%
> 2031 1 057 2 273 3 330 5%
Totalt 43 514 18 870 62 384 100%
Räntebindning
(mkr)
Icke säkerställd
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld,
Nominellt
Total
nominell skuld Andel, %
Inklusive
räntesäkringar 1)
Andel,
inklusive ränte-
säkringar %
Snittränta
inklusive
räntesäkringar %
2024 5 202 14 449 19 651 32% 10 981 18% 2,56%
2025 4 575 - 4 575 7% 7 809 13% 1,46%
2026 5 548 75 5 623 9% 7 923 13% 1,86%
2027 8 824 4 345 13 170 21% 15 456 25% 2,01%
2028 7 767 - 7 767 12% 8 267 13% 0,85%
2029 10 541 - 10 541 17% 10 322 17% 1,31%
2030 - - - - 582 1% 0,64%
2031 - - - - - - -
>2031 1 057 - 1 057 2% 1 095 2% 4,48%
Totalt 43 514 18 870 62 384 100% 62 436 100% 1,78%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
Avstämning nominell skuld
Mkr Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 11 116 18%
Obligationslån 40 540 65%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 7 861 13%
Obligationslån 2 576 4%
Summa räntebärande skulder 62 093 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 291
Total nominell skuld 62 384
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 67
===== SIDA 68 =====
förändringar i marknadsvärdet och kassaflöde såväl som fluktueringar i
koncernens resultat.
Hantering
Finansieringsrisken hanteras genom målsättningen i finanspolicyn att
sträva efter att ha en god diversifiering avseende lånens förfallostruktur,
upplåningsformer och långivare samt ha god framförhållning vid refinan -
sieringar och väl avvägda likviditetsreserver. Per 2023-12-31 uppgick den
genomsnittliga återstående löptiden på låneportföljen till 3,6 (3,9) år. Vid
samma tidpunkt uppgick disponibel likviditet inkl. likvida medel, finansiella
placeringar och outnyttjade kreditlinor till 4 060 (19 265) mkr, varav - mkr
(14 415) avsåg outnyttjade kreditlinor. Utöver de likvida medlen finns även
outnyttjad värdepappersfinansiering om 2 500 mkr (2 500). Målsättningen
med SBB:s ränteriskstrategi är att uppnå stabila kassaflöden för att främja
fastighetsinvesteringarna och uppfylla de krav och förväntningar som
finns från externa parter samt uppnå bästa möjliga finansiella kassaflöde.
Ränteriskstrategin ska utgöras av en balanserad kombination av rörlig
och fast räntebindning och hänsyn ska tas till hur känsliga SBB:s samlade
kassaflöden är för utvecklingen på räntemarknaden under en flerårig
tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick vid årets
slut till 3,4 (3,2) år och andelen av låneportföljen med fast räntebindning
genom räntederivat eller fasträntelån var 100 (78) procent.
MILJÖ
Risk
Fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling har en miljöpåverkan. Mil -
jöbalken (1998:808) stadgar att envar som har bedrivit en verksamhet som
bidragit till förorening också är ansvarig för att sanera fastigheten. Om den
ansvariga personen inte kan genomföra eller betala för saneringen av den
förorenade fastigheten, är personen som förvärvat fastigheten ansvarig
för att sanering sker, så länge den personen vid tidpunkten för förvärvet
kände till eller borde ha upptäckt föroreningen. Det innebär att anspråk,
under vissa villkor, kan riktas mot koncernen för marksanering eller för
sanering avseende faktisk eller misstänkt förorening av mark, vattenområ -
den eller grundvatten i syfte att försätta fastigheten i ett skick motsva -
rande kraven i Miljöbalken. Sådana anspråk kan ha en väsentlig negativ
påverkan på koncernens verksamhet, finansiella ställning och inkomster.
Det finns också en risk att framtida miljörisker kan påverka koncernens
verksamhet eller finansiella ställning negativt. Vidare kan ändrade lagar,
förordningar och krav från myndigheter på miljöområdet resultera i ökade
kostnader för koncernen avseende renhållning eller sanering avseende
befintliga fastigheter eller fastigheter som förvärvas i framtiden. Sådana
förändringar kan också resultera i ökade kostnader eller förseningar för att
koncernen ska kunna genomföra sin fastighetsutveckling som de önskar.
Hantering
Som ett led i förvärvsprocessen görs en grundlig analys av eventuella
miljörisker inför varje förvärv. SBB bedriver ingen verksamhet som kräver
särskilt miljötillstånd, men fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering
Risk och känslighet
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och möjligheter i sin verksam -
het. För att begränsa exponeringen mot olika risker finns interna regelverk
och policyer.
FASTIGHETERNAS VÄRDE
Risk
Koncernens fastigheter redovisas till marknadsvärde i koncernens
konsoliderade balansräkning och med värdeförändringar i resultaträk -
ningen. Värdeförändringar påverkas dels av fastighetsspecifika faktorer
såsom hyresnivåer, uthyrningsgrad och driftskostnader och dels av
makroekonomiska faktorer såsom det allmänna ekonomiska läget, tillväxt,
arbetslöshetsnivåer, takten på produktion av nya fastigheter, befolknings -
tillväxt, inflation och räntenivåer. Om värdet på fastigheterna minskar kan
det resultera i ett antal konsekvenser såsom brister i åtaganden i lånen,
vilket i sin tur kan leda till att sådana lån accelereras innan de förfaller till
betalning. En väsentlig sänkning av marknadsvärdet på fastigheterna kan
också ha en negativ påverkan på möjligheten att avyttra sina fastigheter
utan att ådra sig förluster, vilket sin tur kan ha en väsentlig negativ
påverkan koncernens finansiella ställning och resultat.
Hantering
SBB:s fastighetsportfölj har en god geografisk spridning med bostäder i
Sverige och samhällsfastigheter i Norden. 80 procent av fastighetsbestån -
det finns i storstadsregionerna. SBB äger, förvaltar och förädlar bostäder
i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång till goda
kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Samhälls -
fastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som
direkt eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. SBB:s
fastighetsportfölj med kombinationen av samhällsfastigheter och bostäder
utgör sammanfattningsvis tillgångar där risken för värdenedgångar är låg.
FINANSIERING
Risk
Förutom eget kapital är koncernens verksamhet huvudsakligen finansierad
genom obligationslån och genom lån från kreditinstitut. Som en följd av
detta är SBB exponerat för finansierings- och ränterisker. Finansieringsrisk
är risken för att SBB vid någon tidpunkt inte ha tillgång till eller endast mot
ökad kostnad ha tillgång till medel för refinansieringar, investeringar och
övriga betalningar. Vidare innehåller vissa låneavtal och obligationsvillkor
villkor som kan begränsa koncernens förmåga att ingå nya skuldförbin -
delser. Om koncernen inte kan erhålla medel för refinansiering eller
nyupptagande av lån eller endast till sämre villkor än nuvarande villkor, kan
det ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens finansiella ställning.
Ränterisk beskrivs som risken att förändringar i räntenivån påverkar
koncernens ränteutgifter som är en av koncernens huvudsakliga kostnads -
poster. Ränteutgifter påverkas huvudsakligen av, förutom omfattningen
av räntebärande skulder, nivån på den nuvarande marknadsräntan,
kreditinstituts marginaler och strategin avseende räntebindningsperioder.
Den svenska marknadsräntan påverkas huvudsakligen av den förväntade
inflationstakten och Riksbankens reporänta. Ränterisken kan leda till
Aktier och aktiekapital
Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Per 2023-12-31 uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 638
157 och serie D till 193 865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491
stamaktier av serie A. Under augusti 2023 utnyttjade återstående
konvertibelinnehavare i SBB sin konverteringsrätt avseende efterställda
tvingande konvertibler. Till följd av detta har nya Stam B-aktier registrerats
hos Bolagsverket och Euroclear under augusti 2023 som har ökat antalet
Stam B-aktier med 389 114 aktier och antalet röster med 38 911,40 röster.
De tre största ägarna ur rösträttsperspektiv vid årsskiftet var Ilija Batljan
(31,60 procent av röster, 8,30 procent av kapital), Arvid Svensson Invest
(12,68 procent respektive 4,04 procent) samt Dragfast AB (10,71 procent
respektive 3,24 procent).
Aktiekapitalet uppgick per 2023-12-31 till 164 800 780 kr med ett
kvotvärde på 0,1 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolags -
stämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av
serie B och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem
gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B,
dock högst 2 kr per aktie och år.
68 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 69 =====
FASTIGHETSKOSTNADER
Risk
Hyresgäster som hyr samhällsfastigheter har vanligtvis relativt långtgå -
ende ansvar för drift och underhåll. Driftskostnader är huvudsakligen
kostnader som är tariffbaserade, såsom kostnader för el, städning, vatten
och värme. Flera av dess varor och tjänster kan vid vissa tillfällen endast
köpas från en leverantör, vilket också kan påverka priset. När en kostnads -
ökning inte kompenseras av en reglering av hyran, eller en ökning av hyran
genom en omförhandling av hyresavtalet, kan det få en väsentlig negativ
påverkan på SBB:s finansiella ställning och resultat. Vid händelse av lediga
uthyrningsobjekt kommer resultatet huvudsakligen påverkas av förlust
av intäkter. Underhållskostnader innefattar kostnader som är nödvändiga
för att långsiktigt behålla fastigheternas standard. Oförutsedda och
omfattande renoveringsbehov av fastigheterna kan få en väsentlig negativ
påverkan på SBB:s inkomster och kassaflöde.
Hantering
SBB har en organisation med stor kunskap och erfarenhet av fastighets -
förvaltning som har en god kontroll på fastigheterna. Förvaltningsorgani -
sationen arbetar ständigt med kostnadsoptimering. Fastighetportföljen
kännetecknas av fastigheter med långa kontrakt och hög uthyrningsgrad
och därmed är förekomsten av lediga uthyrningsobjekt låg. Standarden på
fastigheterna är hög och det finns inga större omfattande renoveringsbe -
hov i beståndet.
FASTIGHETSUTVECKLING
Fastighetsutvecklingsprojekt (inklusive nybyggnation och ombyggnation
av byggnader eller ändrad användning) är föremål för tillstånd och beslut
av myndigheter såtillvida sådana inte redan existerar. Sådana tillstånd
och beslut kan inte alltid beviljas vilket kan orsaka förseningar, ökade
kostnader och till och med äventyra förverkligandet av ett projekt. Vidare,
förändrad kommunal planering kan leda till att detaljplaner inte godkänns
vilket orsakar förseningar och ökade kostnader hänförliga till nödvändiga
omstruktureringar av projektet. Om nödvändiga tillstånd eller godkännan -
den inte erhålls kan förseningar orsakas, kostnader öka eller även äventyra
förverkligandet av projektet, vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på
koncernens finansiella ställning och resultat.
Hantering
I SBB:s organisation finns stor kunskap och lång erfarenhet av att
bedriva fastighetsutvecklingsprojekt. SBB:s affärsmodell är att förvärva
fastigheter som genererar ett positivt kassaflöde fram till detaljplan och
vidareutveckling. Förvärven görs ofta off-market och efter att SBB har haft
en dialog med respektive kommun för att säkerställa att fastigheten med
närområde är prioriterad för stadsutveckling. I de fall SBB har ingått ett
joint venture med en annan part för utveckling av fastigheten tar SBB en
mycket begränsad genomföranderisk i och med att den andra parten tar
ansvar för projektering, försäljning, produktion och projektledning.
ÖVRIGA RISKER
Operationell
Operationell risk är risken för att ådra sig förluster på grund av bristfälliga
förfaranden och/eller oegentligheter. Tillräcklig intern kontroll, admi -
nistrativa system som är anpassade för sitt syfte, kompetensutveckling
och tillgång till pålitliga värderings- och riskutvärderingsmodeller utgör
en god grund för att säkerställa en operativ säkerhet. Brister, bristfälliga
förfaranden och/eller oegentligheter i den operativa säkerheten kan ha en
väsentlig negativ påverkan på SBB:s verksamhet. SBB arbetar löpande med
att säkerställa bolagets säkerhet och interna kontroll.
Medarbetare
Kunskapen, erfarenheten och engagemanget hos SBB:s anställda är
viktiga för koncernens framtida utveckling. Om SBB inte lyckas behålla
medlemmarna i ledningen och annan nyckelpersonal, eller lyckas rekrytera
nya medlemmar till ledningen eller annan nyckelpersonal för att ersätta de
som lämnar, kan det få en väsentlig negativ påverkan på koncernens verk -
samhet, finansiella ställning och resultat. SBB arbetar aktivt för att vara en
attraktiv arbetsgivare, bl.a. har ett incitamentsprogram upprättats.
kan medföra miljöpåverkan. I dagsläget finns ingen kännedom om några
väsentliga miljökrav som kan komma att riktas mot SBB.
I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
AB valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från
årsredovisningen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten har överlämnats
till revisorn samtidigt som årsredovisningen. Hållbarhetsrapporten
återfinns på sidorna 33-60.
HYRESINTÄKTER OCH UTHYRNINGSGRAD
Risk
På lång sikt påverkas hyresintäkterna för fastigheter bland annat av tillgång och
efterfrågan på marknaden. Koncernens hyresintäkter påverkas av uthyrnings-
graden av fastigheterna, kontrakterade hyresnivåer och att hyresgästerna
betalar sina hyror. Minskad uthyrningsgrad eller hyresnivåer kommer, oavsett
anledning, påverka koncernens intäkter negativt. Risken för stora fluktuationer
i uthyrningsgrad och förlust av hyresintäkter ökar ju fler enskilda stora
hyresgäster ett fastighetsbolag har. Det finns en risk att större hyresgäster
inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal vid avtalets utgång, vilket i det
långa loppet kan leda till en minskning i hyresintäkter och en minskning av
uthyrningsgraden. SBB är även beroende av att hyresgästerna betalar sina
hyror i tid. Intäkterna och kassaflödet kan påverkas negativt om hyresgästerna
slutar att betala, eller på något annat sätt inte fullgör sina skyldigheter.
Hantering
SBB:s strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige
och samhällsfastigheter i Norden, dvs. en marknad med stabila och starka
underliggande drivkrafter. Fastighetsbeståndet kännetecknas av hög
uthyrningsgrad och avseende samhällsfastigheterna långa kontrakt. Bostäder
är belägna i svenska tillväxtkommuner med närhet till centrum och tillgång
till goda kommunikationer och där det är stor efterfrågan på bostäder. Sam-
hällsfastigheterna innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som direkt
eller indirekt är skattefinansierade med långa hyreskontrakt. Den genomsnitt-
liga kontraktslängden för samhällsfastigheterna var 7 (10) år per 2023-12-31.
Uthyrningsgraden var 94,2 (95,3) procent. I SBB:s uthyrningspolicy finns krav
fastställda för att hantera risker vid uthyrning. Utifrån gjord kreditbedömning
kompletteras vissa hyresavtal med borgen, deposition eller bankgaranti.
Samtliga hyror betalas i förskott. Vad gäller bostäder görs vid uthyrning en
kreditupplysning för att kontrollera eventuella betalningsanmärkningar och
inkomsten hos den potentiella hyresgästen. Dessutom görs en prövning
att den potentiella hyresgästens ekonomiska situation möjliggör betalning
av hyran samtidigt som Konsumentverkets krav på skälig levnadsstandard
uppfylls.
SKATTER
Risk
SBB:s självklara intention är att följa lagar och regler, inte minst inom
skatteområdet. För det fall SBB:s tolkning av skattelagstiftning, traktat och
förordningar eller deras tillämpning är felaktig, om en eller flera statliga
myndigheter framgångsrikt gör negativa skattejusteringar eller om de
tillämpliga lagarna, traktaten, förordningarna eller statens tolkning av dem
eller administrativ praxis avseende dem förändras, även med retroaktiv
effekt, kan koncernens tidigare eller nuvarande beskattning ifrågasättas.
För det fall skattemyndigheter skulle ha framgång med sådana anspråk,
kan det leda till en ökad skattekostnad, samt skattetillägg och ränta
vilket kan ha en väsentlig negativ påverkan på koncernens verksamhet,
finansiella ställning och inkomster.
Eftersom lagar, traktat och andra förordningar på beskattningsområdet,
såväl som andra skatteavgifter, skattetillägg och ränta på obetalda
skatter historiskt sett har varit föremål för frekventa ändringar, förväntas
ytterligare ändringar ske i framtiden inom de jurisdiktioner som koncernen
bedriver sin verksamhet, möjligtvis med retroaktiv verkan. En sådan
förändring kan ha en väsentlig påverkan på koncernens skattebörda.
Hantering
SBB ser till att löpande följa utvecklingen av lagar, praxis och domstols -
beslut inom skatteområdet och anlitar skatteexpertis från flera olika
välrenommerade firmor.
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 69
===== SIDA 70 =====
Fortsatt drift
En svårare finansieringsmarknad har tillsammans med negativa spekula -
tioner om bolagets framtid under 2023 medfört att finansieringsprocesser
har dragit ut på tiden och att bolagets likviditet därmed minskat. Det höjda
ränteläget och sjunkande tillgångspriser har skapat ett behov för SBB att
minska den absoluta skuldnivån.
SBB har genomfört transaktioner under året som syftar till sänkt
skuldsättning. Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till
att stärka bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering,
skapa förutsättningar för ny långsiktig finansiering samt förbättra den
generella finansiella ställningen.
För 2024 förväntar sig marknadens aktörer sjunkande räntor,
förbättrad tillgång till obligationsmarknaden och att fastighetsmarknaden
förbättras. Marknadens tro för ränteläget illustreras av en inverterad
räntebana, där långa lån prissätts lägre än korta lån. Vi ser att fastighets -
bolag i högre utsträckning får förmånliga lån och att prissättningen av
fastighetsbolag har förbättrats.
En av obligationsägarna inom EMTN-programmen för 2020 och 2021
har under året inlett en rättslig prövning där Obligationsägaren i sitt
krav yrkar att dess obligationsinnehav har förfallit till betalning då SBB
enligt obligationsinnehavarens uppfattning har brutit mot villkoret om
räntetäckningsgraden i EMTN-programmen. Obligationsinnehavarens
innehav motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt belopp fördelat över
båda EMTN-programmen.
SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna legala och finansiella
rådgivare. SBB gör bedömningen att bolaget inte bryter mot villkoret om
räntetäckningsgraden i EMTN-programmen, varvid SBB gör bedömningen
att bolaget sannolikt skulle gå segrandes ur en eventuell rättslig prövning.
En eventuell rättslig prövning innefattar dock alltid ett osäkerhetsmoment
då en domstol kan komma att göra en annan bedömning av en sakfråga.
Skulle SBB misslyckas med förbättringsåtgärder som genomförs
avseende finansiering och/eller marknadsförutsättningarna inte förbättras
på det sätt styrelsen bedömer, eller att utfallet i den rättsliga prövningen
inte blir i enlighet med bolagets bedömning, föreligger väsentliga osäker -
hetsfaktorer som kan leda till betydande tvivel om företagets förmåga
att finansiera verksamheten givet bolagets framtidsplaner. Baserat på det
arbete som görs kring ny finansiering, samt styrelsens bedömning av det
förväntade utfallet i den rättsliga prövningen, är styrelsen övertygad om
att antagande om fortsatt drift fortsatt föreligger.
70 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 71 =====
genom kvittning. Skälet till avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt är
för att möjliggöra leverans av aktier till aktieägare som väljer att erhålla
sin utdelning i aktier. Nyemitterade aktiers teckningskurs ska fastställas
baserat på aktiernas marknadsvärde vid respektive emissionsbeslut.
Teckningskursen får som lägst uppgå till totalt utdelningsbelopp per aktie,
det vill säga 1,44 kronor per Stam A- respektive Stam B-aktie och 2,00
kronor per Stam D-aktie. Emissioner med stöd av detta bemyndigande
får enbart ske i sådan utsträckning att antalet nyemitterade aktier inte
överstiger 10 procent av antalet aktier per dagen för årsstämman 2023.
Emissionsbemyndigandet har inte utnyttjats av styrelsen.
Vid årsstämman fattades också beslut om att bemyndiga styrelsen
att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv och överlåtelse
av Stamaktier av serie B och serie D i bolaget. Förvärv får ske av högst så
många aktier att Bolagets egna innehav vid var tid ej överstiger tio (10)
procent av samtliga aktier i bolaget. Styrelsen har inte utnyttjat bemyndi -
gandet.
Aktien och aktieägare
Antalet registrerade aktier i bolaget uppgick den 31 december 2023 till
1 648 481 553 fördelade på tre aktieslag, 209 977 491 stam A-aktier,
1 244 638 157 stam B-aktier och 193 865 905 stam D-aktier. Stam A-aktier
kan på innehavarens begäran omvandlas till stam B-aktier. Stam D-akti -
erna har rätt till fem (5) gånger den sammanlagda utdelningen på stam
A-aktierna och stam B-aktierna, dock högst två (2) kronor per aktie och år.
Stam A-aktierna berättigar till en röst per aktie och stam B-aktierna och
stam D-aktierna berättigar till 1/10 röst per aktie. Aktiekapitalet var vid
årsskiftet 164 848 155,30 kronor och kvotvärdet per aktie uppgick till
0,1 krona. Största aktieägare är Ilija Batljan.
Bolagsordning
SBB:s bolagsordning som fastställdes vid extra bolagsstämma den 14
juni 2023 återfinns i sin helhet på www.sbbnorden.se. Bolagsordningen
föreskriver att bolaget ska direkt eller indirekt äga och förvalta fastigheter
och/eller aktier samt bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen har
sitt säte i Stockholm. Styrelsen ska bestå av 3 – 10 ledamöter och inga
suppleanter. Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser om
tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av
bolagsordningen.
Valberedning
Vid årsstämman i SBB den 28 april 2023 antogs instruktioner för valbered -
ningens arbete. Valberedningen, som ska bestå av styrelsens ordförande
samt upp till fyra representanter utsedda av de fyra röstmässigt största
aktieägarna i bolaget per den sista bankdagen i augusti varje år, har enligt
instruktionerna till uppgift att bereda och till årsstämman lämna förslag
till ordförande vid årsstämman, val av ordförande och övriga ledamöter i
Bolagets styrelse, styrelsearvode uppdelat mellan ordförande och övriga
ledamöter samt principerna för eventuell ersättning för kommittéarbete,
val och arvodering av revisor samt beslut om principer för utseende av ny
valberedning. SBB:s valberedning inför årsstämman 2024 består av Ilija
Batljan (Ilija Batljan Invest AB), Rikard Svensson (AB Arvid Svensson), Leif
West (Dragfast AB), Sven-Olof Johansson (Compactor Fastigheter AB) och
Lennart Schuss (styrelseordförande). Leif West är ordförande i valbered -
ningen. Valberedningen har inför årsstämman 2024 haft två protokollförda
möten. I sitt arbete har valberedningen att tillämpa den mångfaldspolicy
som fastställts av styrelsen. Punkt 4.1 i Koden utgör grunden för denna
mångfaldspolicy. Styrelsen i SBB ska som helhet ha en för styrelsearbetet
ändamålsenlig samlad kompetens och erfarenhet för den verksamhet
som bedrivs samt för att kunna identifiera och förstå de risker som
verksamheten medför och de regelverk som reglerar den verksamhet som
bedrivs. Vid inval av nya styrelseledamöter ska den enskilda ledamotens
lämplighet prövas i syfte att uppnå en styrelse med en samlad kompetens
som är tillräcklig för en ändamålsenlig styrning av bolaget. Styrelsens
sammansättning ska präglas av mångsidighet och bredd avseende de
valda ledamöternas kompetens, erfarenhet, kön, ålder, utbildning och
yrkesbakgrund.
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (nedan
benämnt ”SBB” eller ”bolaget”) syftar till att säkerställa att rättigheter och
skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med tillämpliga
lagar, regler och processer. En effektiv och transparent bolagsstyrning
ger ägarna möjlighet att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning
samtidigt som ansvarsfördelningen mellan ledningen och styrelsen, men
även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan effektiv och transparent
bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas effektivt vilket möjliggör
för SBB att agera snabbt när nya affärsmöjligheter ges.
SBB är ett svenskt publikt aktiebolag vars stam B-aktier och stam
D-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm Large Cap. SBB har även
emitterat obligationslån som är noterade på Nasdaq Stockholm.
Bolagsstyrningen i SBB utgår från lag, bolagsordning, Nasdaq Stockholms
regelverk för emittenter, Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter av
räntebärande finansiella instrument, samt de regler och rekommendatio -
ner som ges ut av relevanta organisationer. Svensk kod för bolagsstyrning
(”Koden”) ska tillämpas av samtliga bolag vars aktier är upptagna till
handel på en reglerad marknad. Koden finns tillgänglig på www.bolags -
styrning. se, där även den svenska modellen för bolagsstyrning beskrivs.
Denna bolagsstyrningsrapport lämnas i enlighet med årsredovisningslagen
och Koden och redogör för SBB:s bolagsstyrning under räkenskapsåret
2023. Årets bolagsstyrningsrapport strävar efter att undvika upprepning
av information om vad som följer av tillämpliga regelverk och fokuserar på
att redogöra för bolagsspecifika omständigheter för SBB.
Bolagsstämma
SBB:s årsstämma 2024 äger rum den 28 juni 2024 i Stockholm. Aktieägare
har rätt att få ett ärende upptaget vid årsstämman om skriftlig begäran
inkommit till styrelsen senast 7 veckor före stämman. Begäran ska ställas
till styrelsen. Kontaktuppgifter finns på bolagets hemsida,
www.sbbnorden.se. SBB eftersträvar alltid att styrelsen, ledningsgruppen,
valberedningen och revisorn ska vara närvarande vid årsstämman. Bolags -
stämma är enligt aktiebolagslagen bolagets högsta beslutande organ och
det är vid bolagsstämma som aktieägare har rätt att fatta beslut rörande
bolaget. Regler som styr bolagsstämman finns bland annat i aktiebolagsla -
gen, Koden och bolagsordningens §§ 7 - 9. Förutom vad som gäller enligt
lag beträffande en aktieägares rätt att delta vid bolagsstämman anges
i SBB:s bolagsordning att föranmälan till bolagsstämman ska ske senast
den dag som anges i kallelsen till stämman. Kallelse till bolagsstämma sker
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats samt annonse -
ras i Post- och Inrikes Tidningar. Samtidigt som kallelse sker annonseras
en upplysning i Dagens Nyheter om att kallelse har skett. Bolagsstämma
ska hållas på den ort där styrelsen har sitt säte, d.v.s. Stockholm och
årsstämma ska hållas inom sex månader från räkenskapsårets utgång.
Bolagets räkenskapsår löper från och med den 1 januari till och med den
31 december.
På SBB:s årsstämma 2023 fattades bland annat beslut om ett generellt
bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen under tiden
fram till nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. Betalning ska kunna
ske kontant, genom apport, genom kvittning eller eljest förenas med
villkor. Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd av bemyn -
digandet, när betalning sker genom apport eller genom kvittning, och
emissionen sker i syfte att förvärva fastigheter eller fastighetsägande
bolag, sammanlagt ökas med ett belopp respektive antal som ryms inom
bolagsordningens gränser. Sker betalning kontant, eller sker emissionen
i annat syfte än det ovan nämnda, får antalet aktier som emitteras med
stöd av bemyndigandet dock högst uppgå till tio (10) procent av antalet
utestående aktier i bolaget vid tidpunkten för beslutet om emissionen.
Detta bemyndigande har inte utnyttjats av styrelsen.
Vid årsstämman beslutades vidare om ett särskilt bemyndigande för
styrelsen att besluta om nyemission av aktier i förhållande till beslut om
disposition av bolagets resultat varigenom styrelsen äger rätt att, vid
ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa årsstämma, med eller
utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission
av Stam A-, Stam B- och Stam D-aktier. Betalning ska endast kunna ske
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 71
===== SIDA 72 =====
Styrelse
SBB:s styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst tio
ledamöter utan suppleanter. Vid årsstämman den 28 april 2023 omvaldes
Lennart Schuss (styrelseordförande), Ilija Batljan, Sven-Olof Johansson,
Hans Runesten, Anne-Grete Ström-Erichsen, Ewa Swartz Grimaldi, Fredrik
Svensson samt nyvaldes Lars Rodert till styrelseledamöter i bolaget.
För information om styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför
koncernen samt innehav av aktier i SBB, se avsnittet ”Information om sty -
relseledamöterna” nedan. Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas
intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisation och förvaltningen
av bolagets angelägenheter. Styrelsen har fastslagit en arbetsordning för
styrelsen och en instruktion för VD. Därutöver har styrelsen också beslutat
om ett antal övergripande policys, riktlinjer och instruktioner för bolagets
verksamhet. Här ingår bland annat finanspolicy, informationspolicy,
insiderpolicy, IT-policy, policy för närståendetransaktioner, instruktioner
för finansiell rapportering, whistleblower-policy samt etiska riktlinjer för
bolagets uppträdande (uppförandekod). Alla dessa interna styrdokument
behandlas minst en gång per år och uppdateras därtill löpande för att
följa lagar och när behov annars föreligger. Enligt Koden ska en majoritet
av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till
bolaget och bolagets ledning. Minst två av dessa ska även vara oberoende
i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse bedömdes
uppfylla kraven på oberoende då sju av de åtta stämmovalda ledamöterna
var oberoende i förhållande till bolaget och koncernledningen. Ilija Batljan,
har inte bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsled -
ningen. Sex av åtta ledamöter bedömdes uppfylla kravet på oberoende
i förhållande till större aktieägare. I början av december 2023 utträdde
Ewa Swartz Grimaldi och Fredrik Svensson ur styrelsen på egen begäran.
Styrelsen består därefter av sex stämmovalda ledamöter.
Styrelsens ordförande
Styrelseordförande väljs på bolagsstämma och leder arbetet i styrelsen.
Styrelseordföranden ska se till att styrelsens arbete bedrivs effektivt,
att styrelsen fullgör sina åligganden och att styrelsens beslut verkställs
av bolaget och ledningen. Ordföranden ska se till att styrelsen erhåller
den information och det underlag som krävs för att kunna fatta väl
underbyggda beslut. Vid årsstämman den 28 april 2023 omvaldes Lennart
Schuss till styrelseordförande.
Styrelsens arbete under 2023
Bolagets styrelse har under 2023 haft 49 möten, varav ett konstituerande
möte. På dagordningen inför varje ordinarie styrelsemöte finns ett antal
stående punkter: VDs genomgång av verksamheten, förvärv, avyttringar
och investeringar, organisation och organisationsutveckling samt finansiell
rapportering. Styrelsen har under 2023 fattat beslut om flera större
förvärv, avyttringar, investeringar, finansieringar och refinansieringar.
Namn
Invald
år
Född
år
Oberoende
av bolag
och ledning
Oberoende
av större
aktieägare
Närvaro
styrelse -
möte
Lennart Schuss 2017 1952 Ja Ja 49/49
Ilija Batljan 2017 1967 Nej Nej 46/49
Sven-Olof Johansson 2017 1945 Ja Ja 47/49
Hans Runesten 2014 1956 Ja Ja 49/49
Anne-Grete
Strøm-Erichsen
2017 1949 Ja Ja 41/49
Lars Rodert 2023 1961 Ja Nej 33/34
Eva Schwarz Grimaldi 2017 1956 Ja Ja 42/47
Fredrik Svensson 2018 1961 Ja Nej 44/47
Utvärdering av styrelsen och den verkställande direktören
Styrelsens ordförande initierar en gång per år, i enlighet med styrelsens
arbetsordning, en utvärdering av styrelsens arbete. 2023 års utvärdering
har utförts så att varje styrelseledamot besvarat ett frågeformulär.
Därutöver har styrelseordföranden haft vissa enskilda kontakter med
ledamöterna. Utvärderingens syfte är att få en uppfattning om styrelsele -
damöternas åsikter om hur styrelsearbetet bedrivs och vilka åtgärder som
kan genomföras för att effektivisera styrelsearbetet. Avsikten är också att
få en uppfattning om vilken typ av frågor som styrelsen anser bör ges mer
utrymme och på vilka områden det eventuellt krävs ytterligare erfarenhet
och kompetens i styrelsen. Resultatet av utvärderingen har redovisats
inom styrelsen och har av styrelsens ordförande delgivits valberedningen.
Utskott
Styrelsen hade vid utgången av året tre utskott; ett revisionsutskott, ett
ersättningsutskott och ett hållbarhetsutskott. Utskottens ledamöter
utses för ett år i taget vid det konstituerande styrelsemötet och arbetet
samt utskottens bestämmanderätt regleras av de årligen fastställda
utskottsinstruktionerna. Utskotten har en beredande och handläggande
roll. De frågor som har behandlats vid utskottens möten protokollförs och
rapporteras vid nästa styrelsemöte.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet arbetar efter en årligen fastställd agenda och har till
uppgift att övervaka bolagets finansiella rapportering och effektiviteten
i bolagets interna kontroll och riskhantering. Revisionsutskottet håller sig
också informerad om revisionen av årsredovisning och koncernredovis -
ning. Utskottet ska också granska och övervaka revisorns självständighet
och opartiskhet och särskilt följa upp om revisorn tillhandahåller bolaget
andra tjänster än revisionstjänster. Utskottet biträder också med förslag
till årsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet består av
tre ledamöter: Lennart Schuss (ordförande), Lars Rodert och Sven-Olof
Johansson.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska bereda frågor om ersättningsprinciper till VD
och andra ledande befattningshavare samt individuell ersättning till VD
i enlighet med ersättningsprinciperna. Principerna omfattar bland annat
förhållandet mellan fast och eventuell rörlig ersättning samt sambandet
mellan prestation och ersättning, huvudsakliga villkor för eventuell bonus
och incitamentsprogram samt huvudsakliga villkor för ickemonetära
förmåner, pension, uppsägning och avgångsvederlag. För VD gäller även
att styrelsen i sin helhet fastställer ersättning och andra anställningsvillkor.
Aktierelaterade incitamentsprogram till koncernledningen beslutas dock
av årsstämman. Utskottet ska vidare biträda styrelsen i övervakningen
av det system genom vilket bolaget uppfyller i lag, börsregler och Koden
gällande bestämmelser om offentliggörande av information som har med
ersättning till VD och andra ledande befattningshavare att göra samt följa
och utvärdera eventuella pågående och under året avslutade program
för rörliga ersättningar för VD och andra ledande befattningshavare,
tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till VD och andra ledande
befattningshavare som årsstämman enligt lag fattar beslut om samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. Ersättningsutskottet
består av styrelseledamöterna Lennart Schuss (ordförande) och Sven-Olof
Johansson vilka bedömts vara oberoende i förhållande till bolaget och
koncernledningen.
Under 2023 har ersättningsutskottet haft fyra möten. Ledamöterna
i utskottet har närvarat vid samtliga möten. Vid mötena har bland annat
behandlats bolagets riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
och ersättningsnivåer till VD och andra ledande befattningshavare.
På SBB:s årsstämma 2020 antogs riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när
det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, dock minst
vart fjärde år. Riktlinjerna omfattar styrelseledamöter, verkställande
direktör och vice verkställande direktör samt andra personer i koncernled -
ningsgruppen. Styrelsen bedömer att det är kritiskt för en framgångsrik
implementering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, att bolaget kan rekrytera
och behålla ledande befattningshavare med kompetens och kapacitet att
nå uppställda mål. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrens -
kraftig totalersättning som motiverar ledande befattningshavare att göra
sitt yttersta. Rörlig ersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska vara
baserad på kriterier som syftar till att främja bolagets affärsstrategi och
långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet. Ersättningen och övriga
anställningsvillkor till ledande befattningshavare ska vara marknadsmässig.
Ersättningen utgörs av grundlön, rörlig ersättning, pension samt vissa
övriga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av
72 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 73 =====
VD och övriga ledande befattningshavare
VD utses av styrelsen och ansvarar för den löpande förvaltningen av
bolaget och koncernens verksamhet i enlighet med styrelsens instruktio -
ner och föreskrifter. Ansvarsfördelningen mellan VD och styrelsen framgår
av styrelsens arbetsordning samt av styrelsen upprättad VD-instruktion.
VD fungerar som ledningsgruppens ordförande och fattar beslut i samråd
med den övriga ledningsgruppen. Denna består, förutom av Leiv Synnes
(VD), av fem personer: Krister Karlsson (COO och Vice VD), Annika Ekström
(Fastighetsdirektör och Vice VD), Daniel Tellberg (Ekonomidirektör), Helena
Lindahl (Finansdirektör) och Carl Lundh Mortimer (Affärsutvecklingschef).
Revisor
Bolagets finansiella räkenskapshandlingar och bokföring samt styrelsens
och koncernledningens förvaltning granskas och revideras av bolagets
revisor. På årsstämman den 28 april 2023 omvaldes det registrerade revi -
sionsbolaget Ernst & Young AB till revisor för perioden fram till årsstäm -
man 2024. Till huvudansvarig revisor från Ernst & Young AB har utsetts den
auktoriserade revisorn Jonas Svensson. Revisorernas uppgift är att granska
bolagets och koncernens årsredovisning och bokföring samt styrelsens och
VD:s förvaltning av bolaget och koncernen. Revisorerna ska rapportera till
revisionsutskottet om väsentliga fel i redovisningen och misstankar om
oegentligheter. Revisorerna ska minst en till två gånger per år, normalt
i samband med bokslutssammanträde, till bolagets styrelse rapportera
om sina iakttagelser vid granskningen av bolaget och sin bedömning av
bolagets interna kontroll. Revisorerna deltar också vid årsstämman för att
föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda
iakttagelser. Utöver revisionsuppdraget har Ernst & Young under 2023
anlitats för ytterligare tjänster, främst redovisningsfrågor och översiktliga
granskningsåtgärder i samband med transaktioner. Sådana tjänster har
dessa riktlinjer – besluta om aktie- eller aktiekursrelaterade ersättningar.
Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Styrelsen ska enligt aktiebolagslagen för varje räkenskapsår upprätta en
rapport över utbetald och innestående ersättning som omfattas av riktlin -
jerna. På SBB:s årsstämma 2023 godkändes styrelsens ersättningsrapport
avseende räkenskapsåret 2022. Storleken på ersättningar som utgått för
2023 samt information om nuvarande incitamentsprogram framgår av not
8 i årsredovisningen.
Hållbarhetsutskott
Hållbarhetsutskottet ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten
och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, hantering av hållbar -
hetsrisker, samt efterlevnad av hållbarhetspolicy och uppförandekod.
Hållbarhetsutskottet består av Sven-Olof Johansson som ordförande och
Anne-Grete Strøm-Erichsen.
Ersättning
Vid årsstämman 2023 beslutades att styrelsearvode ska utgå med
1 000 000 kronor för ordföranden och med 500 000 kronor för övriga
av stämman valda ledamöter. För utskottsarbete i ersättningsutskottet
utgår ett totalt arvode om 150 000 kronor, varav 100 000 kronor för
ordföranden och 50 000 kronor för övrig ledamot. För utskottsarbete i
hållbarhetskommittén utgår ett totalt arvode om 200 000 kronor, varav
100 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor för övriga ledamöter.
För det fall särskilt revisionsutskott inrättas föreslås ett totalt arvode om
270 000 kronor, varav 170 000 kronor för ordföranden och 50 000 kronor
för övriga ledamöter. Om ytterligare en ledamot skulle ingå i revisions -
utskott föreslås ett totalt arvode om 320 000 kronor.
Lennart Schuss, född 1952
Styrelseordförande
Styrelseordförande i bolaget sedan 2017 samt ledamot
i ersättningsutskottet. Styrelseordförande inom
koncernen (SBB i Norden AB) 2016.
Utbildning: Civilekonomexamen och MBA, Handelshög -
skolan i Stockholm.
Tidigare uppdrag: Vice VD för Catella Group, arbetande
styrelseordförande för Catella Corporate Finance.
Catella är specialiserad inom fastighetsinvesteringar
med verksamhet i 14 länder. Direktör, Förvaltningsrå -
det för Catella Real Estate AG.
Övriga uppdrag: Aktieanalytiker SEB, rådgivare till
Genesta Fastighetsfonder samt ordförande för Swedish
Society of Friends of the Weizmann Institute of Science.
Lennart är medgrundare av Gimmel Fastigheter, Catella
Corporate Finance, ESWÖ & Partner Fondkommission
och Stockholm Fondkommission.
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående
innehav): 21 183 334 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Ilija Batljan, född 1967
Styrelseledamot
Styrelseledamot sedan 2017. Grundare av bolaget,
VD-och styrelseuppdrag inom koncernen sedan 2016.
Utbildning: Ph.D. i demografi och planering för
äldrevård, Stockholms Universitet. Kandidat i Ekonomi,
Stockholms Universitet.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Ilija Batljan
Invest AB, Health Runner AB och Cryptzone Group AB
(tidigare noterat på First North).
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående
innehav): 109 053 868 A- stamaktier, 26 691 920
B- stamaktier och 1 030 000 D –stamaktier samt
5 000 000 teckningsoptioner.
Ej oberoende i förhållande till bolaget och koncernled -
ningen. Är bolagets största ägare.
Sven-Olof Johansson, född 1945
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2017.
Utbildning: Pol.mag. från Stockholms universitet och
Handelshögskolan i Stockholm.
Övriga uppdrag: Grundare och verkställande direktör
i FastPartner AB (publ), styrelseordförande och
verkställande direktör i Compactor Fastigheter AB
samt styrelseledamot i Autoropa Aktiebolag och STC
Interfinans AB.
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående
innehav): 22 315 456 A-aktier och 32 684 544 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Hans Runesten, född 1956
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2017.
Utbildning: Civilekonom, Stockholms universitet.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Effnetplattfor -
men AB (publ).
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående
innehav): 5 200 258 B-aktier.
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Lars Rodert, född 1961
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2023
Utbildning: Civilekonom från Stockholms Universitet.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Brookfield Reinsu -
rance Ltd, Brookfield Property Reit Inc och Brookfield
Property Partners LP.
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående
innehav): -
Oberoende i förhållande till bolaget och koncernled -
ningen. Beroende i förhållande till bolagets större
ägare.
Anne-Grete Strøm-Erichsen, född 1949
Styrelseledamot
Styrelseledamot i bolaget sedan 2017.
Utbildning: B.A. i Computer Science från Bergen
Technical School (University of Bergen), South Dakota
School of Mines & Technology 1980-1981 samt studier
i statistik.
Övriga uppdrag: Partner hos Rud Pedersen Public
Affairs Norge AS. Styrelseledamot Kongsberg Gruppen
ASA och Dips AS
Aktieinnehav i bolaget (inkl. eventuellt närstående
innehav): -
Oberoende i förhållande till bolaget, koncernledningen
och bolagets större ägare.
Leiv Synnes, född 1970
Verkställande direktör
Verkställande direktör i bolaget sedan 2023
Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet.
Bakgrund: CFO, vice vd Akelius Residential Property AB.
Vd och styrelseledamot Akelius Skog AB samt ledamot
eller ordförande i avslutade eller sålda bolag inom
Akelius-sfären. Finanschef och affärsutvecklingschef
Akelius Residential Property AB.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande
och ledamot för ett flertal dotterbolag inom SBB
koncernen.
Innehav: 200 000 B-aktier och 380 000 D-aktier
Uppgift om bolagets större ägare framgår på sidan 9 i
årsredovisningen.
Information om styrelseledamöterna och VD
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 73
===== SIDA 74 =====
alltid och endast tillhandahållits i den utsträckning som är förenlig med
reglerna i revisionslagen och FAR:s yrkesetiska regler avseende revisors
opartiskhet och självständighet.
Intern kontroll
Intern kontroll över finansiell rapportering och riskhantering av SBB:s
interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen är utformad
för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processerna
kring upprättandet av de finansiella rapporterna samt för att säkerställa
att tillämpliga redovisningskrav och andra krav på SBB som noterat
bolag efterlevs. Styrelsen ansvarar för den interna kontrollen av bolaget
avseende finansiell rapportering. SBB följer Committee of Sponsoring
Organizations of the Treadway Commissions (COSO:s) ramverk för att
utvärdera ett företags interna kontroll över den finansiella rapporteringen,
”Internal Control – Integrated Framework”, som består av följande fem
komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, informa -
tion och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Fördelning och delegering av ansvar har dokumenterats och kommunicer -
ats i för styrelsen och bolaget styrande interna dokument såsom;
• Styrelsens arbetsordning
• Instruktion till VD
• Delegationsordning
• Attestordning
• Övriga interna styrdokument (till exempel ekonomihandbok)
Samtliga interna styrdokument uppdateras regelbundet vid ändring av till
exempel lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav och när
behov annars föreligger.
Riskbedömning
I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisionsutskottet, en
gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Identifiering görs
av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera
dessa risker. Revisorn bjuds in att på styrelsemöte och till revisionsutskot -
tet redogöra för sin rapport över den interna kontrollen. De väsentliga
riskerna SBB har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av
fastigheter, kreditrisker, refinansieringsrisker, ränterisker, skatt och moms,
samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar.
Kontrollaktiviteter
Då bolagets ekonomisystem är uppbyggt så att ingående av avtal och
betalning av fakturor med mera måste följa de beslutsvägar, firmateck -
nings- och attesträtter som anges i de interna styrdokumenten finns det
i grunden en kontrollstruktur för att motverka och förebygga de risker
som bolaget har identifierat. Utöver dessa kontrollstrukturer företas
en rad kontrollaktiviteter för att ytterligare upptäcka samt korrigera fel
och avvikelser. Sådana kontrollaktiviteter består av uppföljning på olika
nivåer i organisationen, såsom uppföljning och avstämning i styrelsen
av fattade styrelsebeslut, genomgång och jämförelse av resultatposter,
kontoavstämningar, godkännande och redovisning av affärstransaktioner
hos ekonomiavdelningen.
Information om kommunikation
SBB har byggt upp en organisation för att säkerställa att den finansiella
rapporteringen blir korrekt och effektiv. De interna styrdokumenten
klargör vem som ansvarar för vad och den dagliga interaktionen mellan
berörda människor gör att relevant information och kommunikation når
samtliga berörda parter. Ledningen erhåller regelbundet finansiell informa -
tion om bolaget och dess dotterbolag avseende utvecklingen av uthyrning
och övrig förvaltning, genomgång och uppföljning av pågående och
kommande investeringar samt likviditetsplanering. Styrelsen informeras
av ledningsgruppen avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell
rapportering. Bolagets informationspolicy säkerställer att all informations -
givning externt och internt blir korrekt och ges vid för varje tillfälle lämplig
tidpunkt. Samtliga anställda i SBB har vid olika genomgångar fått vara
med och påverka utformningen av relevanta interna policys och riktlinjer
och har på så sätt varit direkt delaktiga i framtagandet av dessa interna
styrdokument. De anställda uppmanas söka råd kring genomförandet av
bolagets policyer från sin närmaste chef. Om närmaste chef inte kan ge råd
till den anställde kan han eller hon söka råd från (i ordning): chefens chef,
HR-chefen, hållbarhetschefen, VD och styrelsens ordförande.
Uppföljning
Såsom har redogjorts för ovan så sker uppföljning löpande i samtliga
nivåer i organisationen. Styrelsen utvärderar regelbundet den information
som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets
revisor personligen direkt till styrelsen sina iakttagelser från granskningen
och sin bedömning av den interna kontrollen. Av särskild betydelse är
styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för
att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som
framkommer. Uppförandekodens effektivitet utvärderas årligen i samband
med uppdateringen av Koden. Alla avvikelser från Koden ska omedelbart
rapporteras till närmaste chef, chefens chef eller whistleblower-funktio -
nen. Avvikelser från Koden ska redovisas på hemsidan och i den årliga
hållbarhetsredovisningen.
Utvärdering av behovet av en separat internrevisionsfunktion
Någon internrevisionsfunktion finns idag inte upprättad inom SBB. Styrel -
sen har prövat frågan och bedömt att befintliga strukturer för uppföljning
och utvärdering ger ett tillfredsställande underlag. Sammantaget medför
detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevi -
sion. Beslutet omprövas årligen.
Avvikelser i förhållande till koden
Koden bygger som nämnts på principen ”följ eller förklara”. Detta innebär
att ett företag som tillämpar Koden kan avvika från enskilda regler, men
ska då avge förklaring där skäl till avvikelsen redovisas. SBB följde under
2023 Koden utan avvikelser.
Vinstdisposition
Styrelsen föreslår följande vinstdisposition till årsstämman:
Till årsstämman finns följande medel att förfoga:
Överkursfond 27 712 051 033
Balanserat resultat -20 968 768 801
Hybridobligation 16 480 181 050
Årets resultat -5 367 583 014
17 855 880 268
Disponeras så att:
I ny räkning överföres 17 885 880 268
17 885 880 268
74 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 75 =====
FINANSIELLA RAPPORTER
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 75
===== SIDA 76 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR Not 2023 20223)
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 4,5 4 581 5 365
Fastighetskostnader
Driftskostnader 5,6 -1 021 -1 309
Underhåll 5,6 -257 -314
Fastighetsskatt 5,6 -95 -127
Driftnetto 1) 5 3 209 3 615
Administration 1) 6,7,8 -878 -809
Förvärvs- och omstruktureringskostnader 6 -90 -120
Resultat före finansiella poster, värdeföränd -
ringar fastigheter och goodwill 2)
2 241 2 686
Värdeförändringar fastigheter 5) 14 -13 321 -3 681
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - -3 202
Upplösning/nedskrivning goodwill avseende
uppskjuten skatt
-227 -387
Nedskrivning goodwill - -395
Resultat bostadsproduktion -17 -17
Rörelseresultat 2) -11 324 -4 997
Resultat från joint ventures och intresseföretag 16 -6 017 -1 866
varav förvaltningsresultat 169 941
varav värdeförändringar -2 498 -1 970
varav skatt 196 -90
varav försäljningsresultat -3 416 -
varav nedskrivning -469 -747
Ränteintäkter och liknande resultatposter 5) 9 266 238
Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -1 406 -1 054
Resultat förtidslösen lån 5) 10 36 424
Valutakursdifferenser -144 -1 991
Tomträttsavgälder 11 -10 -19
Värdeförändringar finansiella instrument 16 -2 580 -1 560
Resultat före skatt -21 179 -10 825
Aktuell skatt 12 -443 -277
Uppskjuten skatt 5) 12 2 569 354
Upplösning uppskjuten skatt hänförlig till
goodwill
12 227 387
ÅRETS RESULTAT, KVARVARANDE
VERKSAMHET
-18 827 -10 361
Årets resultat, avvecklad verksamhet 4)5) 32 -2 763 550
ÅRETS RESULTAT -21 590 -9 811
Årets resultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare -22 054 -9 634
Innehav utan bestämmande inflytande 464 -177
ÅRETS RESULTAT -21 590 -9 811
Belopp i MKR Not 2023 20223)
Resultat per stamaktie A och B före utspädning,
kvarvarande verksamhet 5)
22 -13,91 -7,61
Resultat per stamaktie A och B efter utspäd -
ning, kvarvarande verksamhet 5)
22 -13,91 -7,61
Resultat stamaktie D, kvarvarande verksamhet 22 2,00 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning,
avvecklad verksamhet 5)
-2,86 -0,10
Resultat per stamaktie A och B efter utspäd -
ning, avvecklad verksamhet 5)
-2,86 -0,10
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet 2,00 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning 22 -15,81 -7,23
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 22 -15,81 -7,23
Resultat per stamaktie D 22 2,00 2,00
1) Förvaltningsadministration ingår sedan Q1 2023 i raden Administration. Jämförelsetal är
omräknade.
2) Ny summeringsrad och nya definitioner. För vidare information se not 30.
3) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet
med IFRS 5.
4) Årets resultat, avvecklad verksamhet, inkluderar driftnetto om 1 766 mkr (1 731). För mer
information om avvecklad verksamhet, se not 32.
5) Bolagets årsredovisning för 2023 skiljer sig jämfört med bokslutskommuniké publicerad
2024-02-27. Resultatposter och efterföljande summeringar har uppdaterats, vissa nyckeltal har
därmed räknats om Se mer information i not 36.
Koncernens rapport
över totalresultat
Belopp i MKR Not 2023 2022
Årets resultat -21 590 -9 811
Poster som kan komma att omklassificeras till
periodens resultat, netto efter skatt
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och
intresseföretag
-175 169
Omräkningsdifferenser -1 057 427
ÅRETS TOTALRESULTAT -22 822 -9 215
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets ägare -23 286 -9 038
Innehav utan bestämmande inflytande 464 -177
ÅRETS TOTALRESULTAT -22 822 -9 215
76 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 77 =====
Kommentarer resultaträkning
Driftnetto
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 4 581 mkr (5 365). I ett
jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 8,8 procent jämfört med
motsvarande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg
2 937 mkr (2 864) samhälle, 1 621 mkr (2 432) bostäder och 23 mkr (68)
utbildning.
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till
94,2 procent (95,3). Den genomsnittliga kontraktslängden för samhälls -
fastigheter var sju år (10). Minskningen beror främst på avkonsolideringen
av Nordiqus.
Driftnettot stiger 10,9 procent i jämförbart bestånd. Driftnettot i
jämförbart bestånd stiger snabbare än hyrestillväxten tack vare lägre kost -
nadsutveckling. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 3,4 procent
jämfört med motsvarande period föregående år. Fastighetskostnaderna
uppgick under perioden till -1 372 mkr (-1 750).
Resultat före värdeförändringar och goodwill
Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -878 mkr
(-809). I periodens kostnader ingår bonus till de anställda om - mkr (120).
Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -90 mkr (-120), och
är till övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstruktu -
ren.
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -13 321 mkr
(-3 681) varav -1 557 mkr (-155) var realiserade värdeförändringar och -11
763 mkr (-3 526) var orealiserade värdeförändringar. I värdeförändringen har
allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt nyteck-
nade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den orealise-
rade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras av höjda
avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbeståndet haft en negativ
värdeförändring om 12 procent. Det genomsnittliga avkastningskravet har
under perioden höjts från 4,72 till 5,19 procent. SBB har under perioden sålt
fastigheter om 4 975 mkr, exklusive Nordiqus och SBB Residential Property.
Totala investeringar i dessa fastigheter uppgick till 3 770 mkr och skapat
värde var 108 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån senaste
redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag var -6 017 mkr (-1 866)
för året. De negativa resultatet beror främst på realisationsresultatet om
-3 416 mkr som till största del är hänförligt till försäljningen av andelarna i
JM AB (publ). Se ytterligare information i not 16.
Finansnetto
Finansnettot består av ränteintäkter, räntekostnader och liknande
poster samt resultat förtidslösen lån, valutakursdifferenser och tom -
trättsavgälder. Finansnettot för perioden uppgick till -1 258 mkr (-2 402).
Förändringen beror till största del av minskade räntekostnader på grund
av minskad upplåning till följd av minskat fastighetsbestånd. I de finansiella
kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella
kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter och valutakursdif -
ferenser. Valutakursdifferenser för perioden uppgår till -144 mkr (-1 991)
och är främst hänförligt till omräkning av lån upptagna i euro till den del
lånen inte är matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och
valutaderivat, se not 23 för mer information.
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick till -2 580 mkr (-1 560).
Posten består av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar
i aktier om -1 280 mkr (-2 090) och beror på negativ kursutveckling på
aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende räntederivat om
-1 301 mkr (684). Se ytterligare information not 17.
Resultat efter skatt
Periodens resultat efter skatt uppgick till -18 827 mkr (-10 361). Skatt på
periodens resultat uppgick till 2 353 mkr (464), varav -443 mkr (-277) avsåg
aktuell skatt och 2 569 mkr (354) avsåg uppskjuten skatt relaterad till fastig-
heter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till
goodwill uppgick till 227 mkr (387).
Avvecklad verksamhet
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av
ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål för
sedvanliga fullföljande villkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023, från
vilket datum det avkonsoliderats och istället redovisats som intresseföretag.
Numera äger SBB 49,84% av aktierna i Nordiqus. Nordiqus bedrivs fortsatt
gemensamt av SBB och Brookfield.
Periodens resultat hänförlig till den avvecklande verksamheten uppgår till
-2 763 mkr. Se not 32.
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 77
===== SIDA 78 =====
Kommentarer balansräkning
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 2 692 mkr (5 283). Under
perioden har sammanlagt nedskrivningar gjorts om -1 794 mkr (-395) och
upplösningar gjorts om -797 mkr (-387). Totalt sett är -24 mkr hänförlig
till Bostäder, -202 mkr hänförligt till Samhäll, samt -2 365 mkr hänförligt
till Utbildning. Nedskrivningen inom Utbildning har gjorts i samband med
omklassificeringen av Nordiqus till intresseföretag och har redovisats inom
Avvecklad verksamhet. Se ytterligare information i not 13.
Vid periodens utgång var 597 mkr (1 394) av redovisad goodwill hän -
förligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som
kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid
s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i
form av minskade finansierings- och administrationskostnader.
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 73 205 mkr per 2023-12-31 (135 616).
Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av
Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield och Colliers. Värderingarna har
baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där
hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresni -
våer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt
behov av investeringar. I värderingen har ett genomsnittligt avkastnings -
krav på 5,19 procent (4,72) använts. I värdet för fastigheterna ingår 2 131
mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden,
vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser
för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13
nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter i not 14.
Intresseföretag och jont ventures
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av aktieinne -
hav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande inflytande
till bolagen. Per 2023-12-31 uppgick andelar i intresseföretag och joint
ventures till 17 876 mkr (12 649) och fordringar på intresseföretag och
joint ventures till 4 839 mkr (1 737). En del av bolagen bedriver fastig -
hetsutvecklingsprojekt medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter.
De största innehaven utgörs av bolagen: SBB Residential Property AB,
SBB Kåpan AB, Nordiqus AB och Public Property Invest AS. Se ytterligare
information i not 16.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR Not 2023 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 13 2 692 5 283
Summa immateriella anläggningstill -
gångar
2 692 5 283
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 14 73 205 135 616
Nyttjanderätt tomträtt 11 393 829
Inventarier 15 106 37
Summa materiella anläggningstillgångar 73 704 136 482
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och intresseföretag 16 17 876 12 649
Fordringar hos intresseföretag/joint
ventures
17 4 839 1 737
Derivat 17 481 1 696
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde
17 849 2 298
Andra långfristiga fordringar 17 1 965 939
Summa finansiella anläggningstillgångar 26 009 19 319
Summa anläggningstillgångar 102 405 161 084
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 155 156
Kortfristiga fordringar
Derivat 203 -
Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde
185 -
Kundfordringar 17,23 100 106
Aktuella skattefordringar 12 260 210
Övriga fordringar 17,18 347 1 224
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
19 392 740
Summa kortfristiga fordringar 1 487 2 280
Likviditetsplaceringar 17,20 214 421
Likvida medel 17,20 3 845 4 429
Summa likviditetsplaceringar och likvida
medel
4 060 4 850
Summa omsättningstillgångar 5 702 7 286
SUMMA TILLGÅNGAR 108 107 168 370
78 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 79 =====
Kommentarer balansräkning
Eget kapital
Det egna kapitalet hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick
per 2023-12-31 till 17 909 mkr (43 825). Totalt eget kapital uppgick vid
periodens slut till 37 131 mkr (63 337).
I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört
värde om 16 777 mkr (16 821) där förändringen från föregående år är
hänförlig till valutaomräkning av hybridobligationer nominerade i EUR.
Minoritetsandelar uppgår till 2 445 mkr (2 691) där nya minoritetsan -
delar om 9 840 mkr (712) tillkommit under året, och inlösta/avyttrade
minoritetsandelar uppgår till -10 552 mkr (-1 915). Förändringen beror
främst på att Brookfield Asset Managment Inc under första kvartalet
gått in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag kallat Nordiqus, som
innehar utbildningsfastigheter. Brookfield har sedan under tredje kvartalet
förvärvat ytterligare andelar och uppnått ett majoritetsägande i Nordiqus,
vilket medfört att SBB inte längre konsoliderar Nordiqus och därmed inte
heller redovisar någon minoritet för dem. Även Industricentralen AB,
som under 2022 gick in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag som
innehar aktier i Heba AB, har under 2023 förvärvat även SBB:s andel och
därmed redovisas inte längre någon minoritet för det bolaget. Kvarstående
minoritetsandelar finns i Unobo AB om 30 procent samt ett fåtal bolag
inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga aktier i
bolagen.
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag
i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -1 181 mkr
av förändringen i eget kapital under perioden.
Soliditeten uppgick till 34 procent (38), den justerade soliditeten till 37
procent (42) och belåningsgraden till 54 procent (49).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna
skatteskulden uppgick per 2023-12-31 netto till 2 726 mkr (9 120) och är
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.
Underskottsavdragen i koncernen uppgick till totalt till 5 213 mkr per
2023-12-31. I perioden har underskott om totalt 1 430 mkr nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till
62 093 mkr (87 085), varav 18 977 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditin -
stitut, 43 117 mkr (52 078) avsåg obligationslån och - mkr (1 111)
avsåg företagscertifikat. Se vidare i not 17.
Skuld cash collateral
SBB löste under första kvartalet 2023 den Total return swap (TRS)
avseende likviditetsplaceringar i aktier om cirka 2 mdkr som redovisats på
raden Skuld cash collateral under 2022.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR Not 2023 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER 21
Aktiekapital 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 612
Reserver -915 142
Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat -7 967 16 905
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 17 909 43 825
Hybridobligation 15 741 15 741
Övriga reserver 1 036 1 080
Innehav utan bestämmande inflytande 2 445 2 691
Summa eget kapital 37 131 63 337
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 17,23 11 116 30 496
Obligationslån 17,23 40 540 48 310
Derivat 17 264 375
Uppskjutna skatteskulder 12 2 726 9 120
Leasingskulder tomträtter 11 393 829
Övriga långfristiga skulder 17,23 92 141
Summa långfristiga skulder 55 131 89 271
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 17,23 7 861 3 400
Företagscertifikat 17,23 - 1 111
Obligationslån 17,23 2 576 3 768
Derivat 17,23 1 290 596
Leverantörsskulder 17,23 121 456
Aktuella skatteskulder 12 99 310
Skuld cash collateral 17 - 2 178
Övriga skulder 17,23,24 726 1 185
Beslutad utdelning 24 2 133 834
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
25 1 040 1 924
Summa kortfristiga skulder 15 845 15 762
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 108 107 168 370
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 79
===== SIDA 80 =====
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt till
hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid-
obligationer 3)
Övriga
reserver 2)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01
(omarbetad)
165 26 396 834 34 360 61 755 17 294 -149 4 071 82 971
Årets resultat - - - -9 633 -9 633 - - -177 -9 811
Årets övriga totalresultat - - -692 1 288 596 - - - 596
Årets totalresultat - - -692 -8 345 -9 037 - - -177 -9 215
Nyemission - 210 - - 210 - - - 210
Emissionskostnader hybridobliga -
tion4)
- - - -13 -13 - - - -13
Inlösen del av hybridobligation - - - 811 811 -1 553 15 - -727
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -1 214 -1 214 - 1 214 - -
Skatteeffekter i eget kapital - 6 - 175 181 - - - 181
Utdelning - - - -2 308 -2 308 - - - -2 308
Utdelning hybridobligationer - - - -490 -490 - - - -490
Utdelning Neobo - - - -5 946 -5 946 - - - -5 946
Avyttring till minoritet - - - - - - - 712 712
Inlösta minoritetsandelar - - - -124 -124 - - -1 915 -2 039
Utgående eget kapital 2022-12-31 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337
Ingående eget kapital 2023-01-01
(omarbetad)
165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337
Årets resultat - - - -22 054 -22 054 - - 464 -21 590
Årets övriga totalresultat - - -1 057 -175 -1 232 - - - -1 232
Årets totalresultat - - -1 057 -22 229 -23 286 - - 464 -22 822
Återköp teckningsoptioner - - - -5 -5 - - - -5
Konvertering av tvingande
konvertibel
- 12 - -11 1 - - - 1
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 44 - -44 - -
Skatteeffekter i eget kapital - - - 99 99 - - - 99
Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482
Utdelning hybridobligationer - - - -548 -548 - - - -548
Innehållen ränta hybridobligationer 3) - - - 358 358 - - - 358
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840
Inlösta minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 648
Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023, motsvarande upplupen utdelning (ränta) per 2023-12-31 uppgår till 357 361 540 kr.
4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybridobligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel.
Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats.
80 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 81 =====
Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i MKR Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -21 179 -10 824
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet -6 090 276
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 6 10
Värdeförändringar fastigheter 18 051 4 571
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - 3 202
Upplösning goodwill vid försäljning fastigheter 797 387
Nedskrivning goodwill 1 794 395
Resultat bostadsproduktion 17 17
Resultat från joint ventures/intresseföretag 6 017 1 866
Utdelning från joint ventures/intresseföretag 283 304
Värdeförändringar finansiella instrument 2 580 1 560
Räntenetto 1 818 2 878
Erlagd ränta -2 236 -1 059
Erhållen ränta 220 196
Betald skatt -856 -294
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
1 222 3 485
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 1 057 164
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -929 -1 529
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 350 2 120
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter 14 -2 901 -5 250
Försäljning av fastigheter 14 - 171
Förvärv av dotterbolag med avdrag för
förvärvade likvida medel
-1 629 -9 367
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida
medel
12 675 9 677
Investeringar/försäljning inventarier -75 1
Investeringar/avyttringar i intresseföretag/joint
ventures
16 2 470 475
Förändring fordringar joint ventures och
intresseföretag
17 781 2 159
Kassaflöden från finansiella tillgångar 17 -194 1 772
Förändring andra långfristiga fordringar 17 -998 -728
Kassaflöde från investeringsverksamheten 10 129 -1 090
Belopp i MKR Not 2023 2022
Finansieringsverksamheten
Emissionskostnader - -15
Återköp teckningsoptioner -5 -
Inlösen hybridobligationer - -727
Inlösen tvingande konvertibel 1 -
Utbetald utdelning -1 659 -2 837
Utdelning likvida medel Neobo - -231
Avyttring till minoritet 9 057 712
Inlösta minoritetsandelar 26 - -2 040
Upptagna lån 26 21 544 62 038
Amortering av lån -38 885 -59 710
Förändring cash collaterals -2 048 -3 429
Förändring övriga långfristiga skulder -52 -202
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 26 -12 047 -6 440
Periodens kassaflöde -568 -5 410
Likvida medel vid periodens början 4 429 9 837
Periodens kassaflöde -568 -5 410
Valutakursändring i likvida medel -16 2
Likvida medel vid periodens slut 20 3 845 4 429
varav Likvida medel hänförliga till avvecklad
verksamhet
- 57
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 81
===== SIDA 82 =====
Koncernens noter (1-34)
NOT 1 Väsentliga redovisningsprinciper
Allmän information
Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar det svenska
moderbolaget Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), organisa -
tionsnummer 556981-7660 och dess dotterbolag. Koncernen bedriver
verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling.
Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och som har
sitt säte på Strandvägen 1 i Stockholm.
Styrelsen har den 30 april 2024 godkänt denna årsredovisning och
koncernredovisning vilken kommer att läggas fram för antagande vid
årsstämma den 28 juni 2024.
Redovisningsprinciper finns specificerade under respektive not.
Grunder för koncernredovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Finan -
cial Reporting Standards (IFRS). Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och
”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” tillämpats.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom
förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas och
redovisas till verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget är
svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och
koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om inget annat anges.
Resultaträkningens uppställningsform
SBB har från och med Q1 2023 ändrat sin uppställningsform för koncer -
nens resultaträkning, utan påverkan på periodens kassaflöde, balansräk -
ning eller resultat. Detta innebär att resultaträkningen utvisar resultat för
driftnetto, resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter
och goodwill, rörelseresultat samt resultat före skatt. Driftnetto och
resultat före finansiella poster ändras och förvaltningsresultat tas bort.
Innebörden av dessa förändringar är att värdeförändringar från fastighe -
ter, samt nedskrivning/upplösning av goodwill ingår i rörelseresultatet och
andra poster såsom värdeförändringar från finansiella instrument, som
tidigare redovisades efter finansiella poster men före skatt redovisas nu i
finansiella poster. Den tidigare posten resultat före finansiella poster utgår
från resultaträkningen och återfinns bland nyckeltalen. Förvaltningsad -
ministration har klassificerats om och flyttats från driftnetto till resultat
före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill. Efter
resultat före skatt och innan årets resultat har det tillkommit en resulta -
trad för årets resultat kvarvarande verksamhet. Årets resultat inkluderar
resultat från avvecklad verksamhet. Se ytterligare information i not 32.
Omklassificering förvaltningsadministration och centraladministration
På grund av svårigheten att särskilja vad som avser kostnader för förvalt -
ningsadministration jämfört med centraladministration har koncernen
från och med 1 januari 2023 övergått till att i resultaträkningen klassificera
det som tidigare klassificerats som fastighetsadministration till kostnader
för administration. Jämförelsesiffrorna har också klassificerats om för att
ge en rättvisande jämförelse.
(mkr)
Omarbetat
2022
Redovisat
2022
Fastighetsadministration - -465
Centraladministration - -433
Administration, kvarvarande verksamhet -809 -
Administration, avvecklad verksamhet -89 -
Summa -898 -898
Segmentsrapportering
Från och med tredje kvartalet har segmentsrapporteringen gjorts om och
utgörs numera av Bostäder, Samhälle och Utbildning. Jämförelsesiffrorna
har klassificerats om i enlighet med den nya segmentsindelningen. Se not
5. Omklassificeringen av segmenten leder till omräkning av bland annat
goodwill. Se not 13 för mer information om klassificeringen av goodwill.
NOT 2 Upplysning om nya och kommande standarder
Nya och ändrade standarder med tillämpning från 2023
Anpassningar har gjorts i enlighet med IAS 1 nya direktiv med tillämpning
från 2023. Ändringarna innebär att kravet i IAS 1 avseende upplysning
om betydande redovisningsprinciper ersätts med krav på att upplysa om
väsentliga redovisningsprinciper. Samtidigt uppdateras IASB:s Practice
Statement 2 Making Materiality Judgements med vägledning och exempel
som är avsedda att illustrera tillämpningen av väsentlighetskriteriet på
upplysningar om redovisningsprinciper. Syftet är att åstadkomma en reell
förändring i praxis mot bättre, mer effektiv kommunikation i finansiella
rapporter. Ändringen i praxis förväntas inte bara öka nyttan av upplys -
ningar om redovisningsprinciper utan även att reducera textmängden
i framtida årsredovisningar. Ändringen har inneburit att textmängden
avseende upplysningar om redovisningsprinciper har reducerats samt att
upplysningarna har blir mer företagsanpassade.
I december 2021 publicerade OECD ett ramverk (Pillar Two): Inclusive
Framework on BEPS. Dessa regler är utformade för att säkerställa att stora
multinationella koncerner inom ramen för reglerna betalar en minimiskatt
på inkomster som uppkommer under en viss period i varje jurisdiktion
där de är verksamma. Ett EU-direktiv baserat på modellreglerna antogs
i december 2022 och har införlivats i Sverige. Reglerna om tilläggsskatt
träder i kraft för räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2023.
Dessa nya regler har medfört ändringar i IAS 12 som skall tillämpas redan
för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2023 eller senare. Ändring -
arna i IAS 12 inkluderar bland annat ett obligatoriskt tillfälligt undantag för
att redovisa och lämna upplysningar om uppskjutna skattefordringar och
skulder relaterade till inkomstskatter enligt Pillar Two.
SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget per den 31 december
2023. För SBB innebär det att aktuell och uppskjuten skatt beräknas på
samma sätt som tidigare. Bedömningen av koncernens potentiella expone-
ring av pelare 2 baserat på senaste finansiella rapporter per land är att det
inte föreligger någon väsentlig exponering för extra beskattning 2024, men
först när faktiska intäkter och kostnader är kända kommer koncernen kunna
bedöma i vilken omfattning koncernen kommer omfattas av pelare 2.
Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft
Ändringar i IAS 1 har gjorts avseende klassificering av skulder som
kort- eller långfristiga med ikraftträdande 2024, och samtidigt införs nya
upplysningskrav om låneskulder förenade med covenanter under nästkom -
mande tolvmånadersperiod. SBB har konstaterat att det inte får någon
väsentlig påverkan på den finansiella rapporteringen.
Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft efter
den 31 december 2023 förväntas ha någon väsentlig inverkan på SBB:s
finansiella rapporter.
Dotterbolag
Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden.
Vid ett förvärv görs en bedömning om förvärvet utgör ett rörelse- eller
ett tillgångsförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser
fastigheter men inte innefattar organisation och de processer som krävs
för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, utan förvärv
av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, fördelas anskaffningskostna -
den på de förvärvade nettotillgångarna.
Avvecklad verksamhet
Under fjärde kvartalet har ytterligare 1,16 procent av Nordiqus (tidigare
EduCo) sålts till Brookfield. SBB äger efter försäljningen 49,84 procent av
Nordiqus. De avyttrade tillgångarna och juridiska enheter har redovisats
som avvecklad verksamhet. Detta innebär att innevarande samt föregå -
ende räkenskapsår har räknats om där resultatet från dessa tillgångar och
juridiska enheter har redovisas i resultaträkningen på raden ”Resultat från
avvecklad verksamhet”. Detta resultat innefattar även realisationsresulta -
tet från försäljningen. Se not 33 för mer information.
Nordiqus redovisas från och med avyttringstillfället den 22 november
2023 som intresseföretag, se not 16 för mer information.
82 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 83 =====
NOT 3 Uppskattningar och bedömningar
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen
och styrelsen göra vissa bedömningar och uppskattningar som påverkar
det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och
kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna och
uppskattningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen
och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter.
Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra
förutsättningar uppkommer.
Väsentliga källor till osäkerhet i uppskattningar som kan få påverkan
kommande 12 månader
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket fastställs av före -
tagsledningen utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antaganden har
därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhetsmässiga uppskattningar
av marknadens förräntningskrav på jämförbara fastigheter. Uppskattningar
av kassaflödet är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför -
bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsutveckling. Framtida
investeringar har uppskattats utifrån det faktiska behov som föreligger.
De faktiska kostnaderna och behoven kan i framtiden visa sig skilja från
de bedömda vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger en
betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra marknadsläget
som kan resultera i en förändring av uppskattade marknadsvärden under
nästa räkenskapsår. För mer information se not 14 Förvaltningsfastigheter.
Uppskjuten skatt
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av möjligheten att
kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. Uppskjuten skatt redovi-
sas enligt balansräkningsmetoden och i den omfattning det är sannolikt att
beloppen kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information se not
12 Skatt.
Goodwill
Vid nedskrivningsprövning av goodwill måste ett antal väsentliga antagan -
den och uppskattningar beaktas för att kunna beräkna kassagenererande
enhetens nyttjandevärde. Dessa antaganden och uppskattningar hänför
sig till förväntade framtida diskonterade kassaflödena. Prognoser för
framtida kassaflöden baseras på bästa möjliga uppskattningar av framtida
intäkter och kostnader samt allmänna marknadsförutsättningar och
utveckling för branschen. För mer information se not 13 Goodwill.
Andra uppskattningar och bedömningar
Förvärv av bolag
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet ska klassificeras som
ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett tillgångsförvärv föreligger om förvärvet
avser fastigheter men inte innefattar organisation, personal och de processer
som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är rörelseförvärv.
Fastighetstransaktioner
I samband med fastighetstransaktioner görs en sammanvägd bedömning
av relevanta fakta och omständigheter baserat på avtalsvillkoren för
att fastställa när risker, förmåner och tillika kontroll anses övergå. De
ekonomiska fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs såväl
av driftnettot som tillgångens värdeförändring. Utifrån avtalsvillkoren
fastställs tidpunkten då de framtida ekonomiska fördelarna kommer
tillfalla SBB, samt den tidpunkt då SBB kan utöva kontroll genom att styra
användningen av tillgången.
Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av händelser
bortom SBB:s kontroll. Detta kan innefatta godkännande av motpartens
styrelse eller andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller
andra myndighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms det
sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla företaget och
anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, vilken anses
utgöra det första redovisningstillfället.
Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är beroende
av SBB:s framtida verksamhet, dvs om de händelser som ger upphov
till betalningen är utanför SBB:s kontroll, redovisas en skuld. Skulden
redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad
som kommer att erläggas.
Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling är beroende av
SBB:s framtida verksamhet, görs en bedömning om förutsättningarna för
att redovisa en avsättning föreligger.
Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av händelser
bortom SBB:s kontroll såsom godkännande av motpartens styrelse eller
andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndig -
hetsbeslut, eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen
redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyllda och
försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten
vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljningslikvid,
redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran.
I de fall då SBB kan komma att erhålla ytterligare köpeskilling i
samband med försäljning av förvaltningsfastigheter redovisas sådan
köpeskilling som fordran först då samtliga villkor är uppfyllda och den
tillkommande köpeskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att
det är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan fordran
redovisas till verkligt värde och motsvarar SBB:s bästa bedömning av vad
som kommer att erhållas. Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskil -
lingen som tillgång i rapporten över koncernens finansiella ställning.
I de fall bolaget genomför väsentliga fastighetstransaktioner lämnas
särskilda upplysningar om detta. Bolaget har under året gjort två väsent -
liga fastighetstransaktioner avseende försäljningen av Nordiqus AB samt
SBB Residential Property AB. Se not 33 för mer information.
Leasingavtal
I samband med vissa av SBB:s förvärv av fastigheter ingås i nära anslutning
hyresavtal med säljaren av fastigheten, dvs. SBB agerar köpare/leasegivare
i sale and leaseback-transaktioner. I de fall hyresavtalet är av längre karak -
tär förekommer väsentliga bedömningar i klassificeringen av leasingavtalet
som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar huruvida
den underliggande fastigheten redovisas i koncernens balansräkning till
verkligt värde enligt IAS 40 eller bokas bort ur balansräkningen och ersätts
av en leasingfordran enligt IFRS 16. SBB analyserar hyresavtalets specifika
fakta och omständigheter och genomför såväl kvalitativa som kvantitativa
bedömningar för att fastställa leasingavtalets klassificering.
SBB är leasetagare i huvudsak gällande tomträtter. Tomträtterna
betraktas i enlighet med IFRS 16 som evigt hyresavtal och skulden skrivs
inte av. Värdet består tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.
Övriga leasingavtal som bilar, kontorsmaskiner med mera bedöms som
oväsentliga för koncernen som helhet och kostnaden redovisas linjärt över
leasingperioden.
I de fall SBB förvärvar en fastighet och därefter hyr ut fastigheten
till säljaren genomför SBB en bedömning utifrån kriterierna i sale- &
leaseback-reglerna. I samtliga fall har SBB konstaterat att leasingkontrak -
ten är att betrakta som operationella leasingavtal där utgångspunkt för
bedömningen har tagits i den marknadsmässiga hyran i hyreskontraktet.
Klassificering hybridobligation
SBB har emitterat hybridobligationer om 16,8 mdkr. Hybridobligationen
har en evig löptid med löpande räntebetalningar. SBB har möjlighet att
lösa in utestående hybridobligationer fr.o.m. första möjliga inlösendag
som infaller 5-6 år efter emissionsdagen. Vid första redovisningstillfället
har bedömningen gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett
egetkapital-instrument och inte som en finansiell skuld. Den bedömning
som ligger till grund för klassificeringen är att det inte finns någon
uttrycklig avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga
kontanter eller en annan finansiell tillgång. Det finns inte heller några
andra omständigheter som anger att avtalet kommer att regleras i
kontanter eller annan finansiell tillgång. SBB har enligt villkor i avtalen rätt
att skjuta upp utbetalningar avseende ränta på obestämd tid såtillvida
hybridobligationsinnehavare meddelas inom avtalad tid och hybridobliga -
tionen är efterställd samtliga andra fordringsägare. För mer information se
not 21 Eget kapital.
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 83
===== SIDA 84 =====
NOT 4 Hyresintäkter
Redovisningsprincip
Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyresintäkter. Intäkterna
redovisas med avdrag för eventuella rabatter.
Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella hyresavtal.
Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av
hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på
perioden redovisas som intäkter. Redovisade hyresintäkter har i före -
kommande fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de fall
hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss period, periodiseras
denna linjärt över den aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av
hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar
från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovisas som intäkt
i samband med att avtalsförhållandet med hyresgästen upphör och inga
åtaganden kvarstår, vilket normalt sker vid avflyttning.
Utifrån de hyresavtal som koncernen har och dess utformning har SBB
konstaterat att den service som tillhandahålls av koncernen är underord -
nad hyreskontraktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra.
NOT 5 Rörelsesegment
Redovisningsprincip
Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i segmentens
karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp
och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att
fatta strategiska beslut. Segmentens resultat bedöms och analyseras base -
rat på driftnettot. Samma redovisningsprinciper används för segmenten
som för koncernen.
Från och med Q3 2023 är segmentens uppdelning bostad, samhälle och
utbildning. Tidigare var uppdelningen bostäder, samhällsfastigheter och
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 4 581 (5 365) mkr.
Tabellen nedan visar hyresintäkterna beräknade på aktuella hyresavtal.
Bostads- och bilplatshyreskontrakt, som oftast löper med tre månaders
uppsägningstid ingår inte i tabellen. Antaganden om framtida hyresintäk -
ter bygger på befintliga avtal och antaganden att dem hålls enligt avtal.
Avtalade framtida hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 2023 2022
Avtalade hyresintäkter inom 1 år 2 817 3 205
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 2 548 2 591
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 2 246 2 264
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 1 876 1 920
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 1 583 1 675
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 8 036 10 473
Summa 19 106 22 128
övriga fastigheter. Jämförelsesiffrorna har räknats om enligt de nya seg -
mentens uppdelning. Nedan följer en beskrivning av respektive segment:
• Bostad består primärt av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus.
• Samhälle består av äldreboende, LSS-boende och fastigheter där
kommunala och statliga verk/myndigheter eller andra skattefinansierade
operatörer bedriver sin verksamhet.
• Utbildning består av förskola, grundskola/gymnasium och universitet.
Byggrätts-och projektfastigheter är uppdelade på respektive segment.
Räkenskapsår 2023-01-01 – 2023-12-31 Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 621 2 937 23 4 581 - 4 581
Fastighetskostnader -634 -732 -6 -1 372 - -1 372
Driftnetto 987 2 205 17 3 209 - 3 209
Administration - - - - -878 -878
Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -90 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar
fastigheter och goodwill
987 2 205 17 3 209 -968 2 241
Värdeförändringar fastigheter -6 899 -6 295 -127 -13 321 - -13 321
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -24 -202 - -227 - -227
Nedskrivning goodwill - - - - - -
Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17
Rörelseresultat -5 953 -4 292 -110 -10 357 -968 -11 324
Resultat från intresseföretag/JV -4 853 -698 -467 -6 017 - -6 017
Ränteintäkter - - - - 266 266
Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -10 806 -4 990 -577 -16 374 -4 807 -21 179
Skatt - - - - 2 353 2 353
Årets resultat -10 806 -4 990 -577 -16 374 -2 454 -18 827
Förvaltningsfastigheter 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205
Investeringar 1 207 1 305 8 2 520 - 2 520
Värde per kvm (kr) 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 61% 75% 73% 70% - 70%
84 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 85 =====
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr)
Koncernen
totalt
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 1 621 2 937 2 109 6 667 - 6 667
Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -634 -732 -327 -1 693 - -1 693
Driftnetto 3 209 1 766 4 974 987 2 205 1 783 4 974 - 4 974
Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938
Förvärvs- omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232
Resultat före finansiella poster, värde -
förändringar fastigheter och goodwill
2 241 1 564 3 805 987 2 205 1 783 4 974 -1 169 3 805
Värdeförändringar fastigheter -13 321 -2 931 -16 253 -6 899 -6 295 -3 058 -16 253 - -16 253
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-227 -571 -797 -24 -202 -571 -797 - -797
Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794
Resultat bostadsproduktion -17 - -17 -17 - - -17 - -17
Rörelseresultat -11 324 -3 732 -15 057 -5 953 -4 292 -3 641 -13 887 -1 169 -15 057
Resultat från joint venture och
intresseföretag
-6 017 - -6 017 -4 853 -698 -467 -6 017 - -6 017
Ränteintäkter 266 5 270 - - - - 270 270
Räntekostnader och liknande -1 524 -565 -2 088 - - - - -2 088 -2 088
Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -21 179 -4 292 -25 472 -10 806 -4 990 -4 108 -19 904 -5 568 -25 472
Skatt 2 353 790 3 142 - - - - 3 142 3 142
Resultat från försäljning, avvecklad
verksamhet
- 740 740 - - - - 740 740
Periodens resultat -18 827 -2 763 -21 590 -10 806 -4 990 -4 108 -19 904 -1 686 -21 590
Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205
Investeringar 2 520 359 2 880 1 207 1 305 368 2 880 - 2 880
Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 70% 85% 75% 61% 75% 85% 75% - 75%
Räkenskapsår 2022-01-01 – 2022-12-31 Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 2 432 2 864 68 5 365 - 5 365
Fastighetskostnader -1 017 -721 -11 -1 750 - -1 750
Driftnetto 1 415 2 143 58 3 615 - 3 615
Administration - - - - -809 -809
Förärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -120 -120
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 415 2 143 58 3 615 -929 2 686
Värdeförändringar fastigheter -3 558 -375 252 -3 681 - -3 681
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - - -3 202 - -3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -387 -387
Nedskrivning goodwill - - - - -395 -395
Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17
Rörelseresultat -5 362 1 767 309 -3 285 -1 711 -4 997
Resultat från intresseföretag/JV -912 -954 - -1 866 -1 866
Ränteintäkter - - - - 238 238
Räntekostnader och liknande - - - - -2 640 -2 640
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 560 -1 560
Resultat före skatt -6 274 813 309 -5 151 -5 673 -10 825
Skatt - - - - 464 464
Årets resultat -6 274 813 309 -5 151 -5 209 -10 361
Förvaltningsfastigheter 37 530 53 272 672 91 474 - 91 474
Investeringar 2 555 1 761 30 4 346 - 4 346
Värde per kvm (kr) 29 423 26 431 27 299 27 588 - 27 588
Överskottsgrad 58% 75% 84% 67% - 67%
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 85
===== SIDA 86 =====
Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr)
Koncernen
totalt
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 5 365 2 082 7 447 2 432 2 864 2 150 7 447 - 7 447
Fastighetskostnader -1 750 -351 -2 101 -1 017 -721 -362 -2 101 - -2 101
Driftnetto 3 615 1 731 5 346 1 415 2 143 1 788 5 346 - 5 346
Administration -809 -89 -898 - - - - -898 -898
Förvärvs- omstruktureringskostnader -120 - -120 - - - - -120 -120
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
2 686 1 642 4 328 1 415 2 143 1 788 5 346 -1 018 4 328
Värdeförändringar fastigheter -3 681 -890 -4 571 -3 558 -375 -638 -4 571 - -4 571
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - -3 202 -3 202 - - -3 202 - -3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-387 - -387 - - - - -387 -387
Nedskrivning goodwill -395 - -395 - - - - -395 -395
Resultat bostadsproduktion -17 - -17 -17 - - -17 -17
Rörelseresultat -4 997 752 -4 245 -5 362 1 767 1 150 -2 444 -1 800 -4 245
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-1 866 - -1 866 -912 -954 - -1 866 - -1 866
Ränteintäkter 238 1 239 - - - - 239 239
Räntekostnader och liknande -2 640 -477 -3 117 - - - - -3 117 -3 117
Värdeförändringar finansiella instrument -1 560 - -1 560 - - - - -1 560 -1 560
Resultat före skatt -10 825 276 -10 549 -6 274 813 1 150 -4 310 -6 239 -10 549
Skatt 464 274 738 738 738
Periodens resultat -10 361 550 -9 811 -6 274 813 1 150 -4 310 -5 500 -9 811
Förvaltningsfastigheter 91 474 44 142 135 616 37 530 53 272 44 813 135 616 - 135 616
Investeringar 4 346 500 4 846 2 555 1 761 530 4 846 - 4 846
Värde per kvm (kr) 27 588 33 652 29 307 29 423 26 431 33 535 29 307 - 29 307
Överskottsgrad 67% 83% 72% 58% 75% 83% 72% - 72%
NOT 6 Kostnader fördelade på kostnadsslag
Redovisningsprincip
Fastighetskostnader
I fastighetskostnader som är en del av koncernens driftnetto ingår drifts-
och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftskostnader består
bl.a. av taxebundna kostnader som el, vatten, värme, renhållning och
försäkring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för att
upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. Fastighetsskatten
avser både fastighetsskatt baserad på fastighetens taxeringsvärde och i
tillämpliga fall fastighetsavgift baserad på avgift per lägenhet.
Administrationskostnader
I koncernens administrationskostnader ingår förvaltningsadministration
såsom fastighets- och ekonomisk förvaltning, samt koncernövergripande
kostnader såsom kostnader för koncernledning, affärs- och fastighetsut -
veckling och finansiering.
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Förvärvs- och omstruktureringskostnader avser transaktionskostnader för
förvärv som klassificeras som rörelseförvärv samt omstruktureringskost -
nader som inte bedöms hänförliga till den ordinarie administrationen.
Kostnader per funktion, kvarvarande verksamhet
2023 2022
Kvarvarande verksamhet
Driftskostnader -1 021 -1 309
Underhåll -257 -314
Fastighetsskatt -95 -127
Administration -878 -809
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -90 -120
Summa kostnader -2 340 -2 679
Kostnader per kostnadsslag, kvarvarande verksamhet
2023 2022
Kvarvarande verksamhet
Drift- och underhållskostnader -1 277 -1 623
Fastighetsskatt -95 -127
Övriga externa kostnader -668 -457
Personalkostnader -294 -462
Avskrivningar -6 -10
Summa kostnader -2 340 -2 679
Intäkter från svenska kunder utgör 75 procent (74) av koncernens totala
intäkter. Intäkter från finska kunder utgör 15 procent (9) av koncernens
totala intäkter och resterande del av intäkterna avser intäkter från kunder
i Norge och Danmark. Av anläggningstillgångar (som inte är finansiella
instrument eller uppskjutna skattefordringar) är 83 procent (73) fördelade
till Sverige, 11 procent (8) fördelade till Finland och resterande del avser
anläggningstillgångar i Norge och Danmark. Det finns ingen hyresgäst som
utgör mer än 10 procent av intäkterna.
86 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 87 =====
NOT 7 Arvode till revisor
Ernst & Young 2023 2022
Kvarvarande verksamhet
Revisionsuppdraget 40 33
Annan revisionsverksamhet 1 2
Skatterådgivning - -
Övriga tjänster - 3
Summa 41 38
PriceWaterhouseCooper AB 2023 2022
Revisionsuppdraget 2 2
Summa arvode till revisor, kvarvarande verksamhet 43 40
Personalkostnader 2023 2022
Kvarvarande verksamhet
Moderbolaget
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar 24 22
Sociala avgifter 7 7
Pensionskostnader 6 4
Summa 37 33
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar 23 36
Sociala avgifter 8 11
Pensionskostnader 9 7
Övriga personalkostnader 1 2
Summa 41 56
Dotterbolag
Styrelse och övriga ledande befattningshavare
Löner och andra ersättningar 4 5
Sociala avgifter 2 2
Pensionskostnader 1 1
Summa 7 8
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar 160 310
Sociala avgifter 52 88
Pensionskostnader 21 41
Övriga personalkostnader 3 7
Summa 235 446
Summa personalkostnader 322 542
Ersättningar och villkor för ledande befattningshavare
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattnings -
havare utgörs av grundlön och pensionsförmåner samt rörlig ersättning i
form av bonus. Med andra ledande befattningshavare avses de personer
som tillsammans med verkställande direktören utgör koncernledningen.
2023
(belopp i tkr)
Grundlön,
styrelse -
arvode
Rörlig
ersätt -
ning
Pensions-
kost-
nader
Övrig
ersätt -
ning Summa
Styrelseordförande
Lennart Schuss 1 220 - - - 1 220
Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson 650 - - - 650
Hans Runesten 500 - - - 500
Fredrik Svensson 1) 500 - - - 500
Eva Swartz Grimaldi 2) 650 - - - 650
Anne-Grete Strøm-Erichsen 550 - - - 550
Lars Rodert 550 - - - 550
Verkställande direktör
Leiv Synnes 3 153 - 505 46 3 704
Ilija Batljan 3) 1 875 - 929 722 3 526
Vice verkställande direktörer
Krister Karlsson 2 379 - 1 069 73 3 474
Eva-Lotta Stridh 3) 2 074 - 864 567 3 504
Annika Ekström 2 448 - 1 069 219 3 735
Övriga ledande befatt -
ningshavare (4 st) 5 548 - 1 539 294 7 382
Summa 22 097 - 5 927 1 921 29 945
1) Fredrik Svensson utträdde 2023-12-07 styrelsen på egen begäran.
2) Eva Swartz Grimaldi utträdde 2023-12-06 styrelsen på egen begäran.
3) Redovisad ersättning avser perioden fram tills anställningens och befattningens upphörande.
Övrig ersättning avser främst utbetald sparad semester vid anställningens slut.
NOT 8 Anställda och personalkostnader
Redovisningsprincip
Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Avgiftsbestämda
pensionsplaner redovisas som en kostnad i den period som erlagda
premier är hänförbara till.
2023 2022
Medelantalet anställda
Medel-
antal
anställda
Varav
män, %
Medel-
antal
anställda
Varav
män, %
Dotterbolag i Sverige 265 61 360 64
Dotterbolag i Norge 23 60 25 64
Dotterbolag i Finland 7 58 8 50
Totalt dotterbolag 295 62 393 64
Moderbolag 35 46 32 47
Totalt i koncernen 330 59 425 63
2023 2022
Könsfördelning, styrelse och
ledande befattningshavare
Antal på
balans-
dagen
Varav
män, %
Antal på
balans-
dagen
Varav
män, %
Styrelseledamöter 6 83 6 67
Verkställande direktör och övriga
ledande befattningshavare
6 67 8 50
Totalt i koncernen 12 75 16 56
Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, betald
sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner.
I redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats till att
aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. Av den anledningen
kommer inte personalkostnaderna i denna not att överensstämma med
kostnadsslagen i not 6.
Incitamentsprogram
SBB hade vid årets utgång ett incitamentsprogram för bolagets nuvarande
och framtida anställda som omfattar 40 000 000 teckningsoptioner som
berättigar till teckning av motsvarande antal B-aktier i bolaget. Options -
programmet är upprättat på marknadsmässiga villkor. Teckningskursen
för nyteckning av B-aktier motsvarar 130 procent av bolagets B-aktiers
volymvägda genomsnittskurs under de 10 handelsdagar som följer närmast
efter den 23 februari 2021, dvs. 34,125 kr. Efter omräkning genomförd i
februari 2023 berättigar varje optionsrätt till teckning av 1,12 aktier till
en teckningskurs om 30,27 kronor per aktie. Teckning av B-aktier med
stöd av teckningsoptioner kunde ske under tiden fr.o.m. den 1 mars 2024
t.o.m. den 31 mars 2024. Då teckningskursen under teckningsperioden har
överstigit vid tidpunkten gällande börskurs har ingen teckning skett under
teckningsperioden med stöd av teckningsoptionerna.
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 87
===== SIDA 88 =====
Bolaget gjorde vid föregående års utgång en sammanställning av utbetalt
styrelsearvode under året. Vid genomgången upptäcktes att bolaget under
2022 har betalat ut 150.000kr i arvode till Lennart Schuss avseende arbetet
i Ersättningsuttskottet, där Lennart Schuss tidigare var ordförande. Vid
bolagsstämman 2022 valdes Eva Grimaldi till ordförande i Ersättningsutskot-
tet. Lennart Schuss kvarstod dock som ledamot i Ersättningsutskottet, för
vilket arvodet uppgår till 75.000kr. Den felaktiga utbetalningen om 75.000kr
har under 2023 reglerats mellan bolaget, Lennart Schuss och Eva Grimaldi.
2022
(belopp i tkr)
Grundlön,
styrelse -
arvode
Rörlig
ersätt -
ning
Pensions-
kost-
nader
Övrig
ersätt -
ning Summa
Styrelseordförande
Lennart Schuss 1 150 - - - 1 150
Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson 650 - - - 650
Hans Runesten 500 - - - 500
Fredrik Svensson 500 - - - 500
Eva Swartz Grimaldi 625 - - - 625
Anne-Grete Strøm-Erichsen 500 - - - 500
Verkställande direktör
Ilija Batljan 5 030 2 100 1 935 244 9 309
Vice verkställande direktörer
Krister Karlsson 2 109 900 733 250 3 992
Eva-Lotta Stridh 2 076 840 788 34 3 738
Oscar Lekander 1) 1 316 - 720 115 2 152
Annika Ekström 2 314 1 050 608 145 4 117
Övriga ledande befatt -
ningshavare (4 st) 9 681 1 579 165 296 6 106
Summa 22 526 6 469 4 949 1 085 35 030
1) Oscar Lekander har varit ledande befattningshavare fram till 23 september 2022 och ersättning
fram till den tiden redovisas i tabellen ovan.
Övriga villkor verkställande direktör
Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 månader ifall
uppsägningen är från bolagets sida och om verkställande direktören väljer
att avsluta sin anställning är uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning
från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner.
Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 procent av pensions -
grundande lön.
NOT 9 Finansiella intäkter
2023 2022
Kvarvarande verksamhet
Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
Ränteintäkter finansiella instrument 27 18
Ränteintäkter joint ventures och intresseföretag 56 84
Ränteintäkter reversfordringar 75 15
Ränteintäkter banktillgodohavanden 54 25
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 212 142
Utdelningar från aktier och andelar 29 77
Övriga finansiella intäkter 25 20
Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 266 238
NOT 10 Finansiella kostnader
Redovisningsprincip
Aktiverad ränta
SBB aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. SBB:s kvalificerade
tillgångar utgörs av Förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta görs
endast på väsentliga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör
när de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade tillgången
i all väsentlighet har slutförts.
Förtidslösen lån 2023 2022
Kvarvarande verksamhet
Överkurs vid återköpta obligationer 154 468
Kostnader i samband förtidslösen av lån -118 -44
Förtidslösen lån 36 424
Räntekostnader och liknande resultatposter 2023 2022
Kvarvarande verksamhet
Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde
Räntekostnader obligationslån -1 123 -635
Räntekostnader skulder till kreditinstitut -628 -254
Räntekostnader företagscertifikat -47 -35
Avskrivning balanserade uppläggningsavgifter -149 -114
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetoden -1 947 -1 077
Räntekostnader avseende Skulder värderade till verkligt
värde i resultatet
576 23
Övriga finansiella kostnader -34 -39
Summa räntekostnader och liknande resultatposter -1 406 -1 054
Räntekostnader avseende skulder värderade till verkligt värde i resultatet
avser positiva räntekostnader från räntederivat. Dessa har nettoredovisats
inom räntekostnader och liknande resultatposter då derivat är hänförliga
till att säkra räntekostnader på obligationslån samt räntekostnader skulder
till kreditinstitut. Dessa har i noten särredovisats för ökad transparens.
Aktiverad ränta
Under året har 115 mkr (136) i räntor aktiverats avseende investeringar i
fastighetsportföljen där en räntenivå om 3 procent (3) använts.
Överkurs vid återköpta obligationer
I november återköptes obligationer till ett nominellt värde av 417 meur,
realisationsresultatet från återköpet har redovisats som överkurs vid
återköpta obligationer och uppgick till 154 mkr.
NOT 11 Leasingavtal
Redovisningsprincip
SBB som leasegivare
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med
ägandet faller på leasegivaren, klassificeras som operationella leasingav -
tal. Koncernens samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som
operationella leasingavtal. SBB är leasegivare i samband med upplåtelse av
lokaler till hyresgäster, se not 4 för mer information. Fastigheter som hyrs
ut under operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltningsfastig -
heter.
SBB som leasetagare
Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av avtal avseende
tomträtter. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal
och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan
värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.
Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram till
88 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 89 =====
NOT 12 Skatt
Redovisningsprincip
Uppskjuten skatt
Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga temporära skillnader
och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära
skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas
mot framtida skattepliktiga överskott. Om den temporära skillnaden
uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör
ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt.
Reglerna om tilläggsskatt träder i kraft för räkenskapsår som påbörjas
efter den 31 december 2023. Dessa nya regler har medfört ändringar i
IAS 12 som skall tillämpas redan för räkenskapsår som påbörjas den 1
januari 2023 eller senare. Ändringarna i IAS 12 inkluderar bland annat ett
obligatoriskt tillfälligt undantag för att redovisa och lämna upplysningar
om uppskjutna skattefordringar och skulder relaterade till inkomstskatter
enligt Pillar Two.
SBB har valt att tillämpa det tillfälliga undantaget per den 31 december
2023. För SBB innebär det att aktuell och uppskjuten skatt beräknas på
samma sätt som tidigare.
SBB redovisar skattekostnader i form av aktuell skatt och uppskjuten skatt,
beräknad utifrån gällande skattesats på 20,6 procent i Sverige, 22 procent i
Norge och Danmark samt 20 procent i Finland.
omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för tomträttsavgälder
redovisas som en finansiell kostnad i resultaträkningen.
Kortfristiga leasingavtal i form av bilar, kontorsmaskiner m.m. bedöms
som oväsentliga för koncernen i sin helhet och redovisas som en kostnad
linjärt över leasingperioden, ingen nyttjanderättstillgång eller leasingskuld
redovisas i balansräkningen.
Tomträtter
I tabellen nedan presenteras koncernens ingående och utgående balanser
avseende nyttjanderättstillgångar och leasingskulder avseende tomträtter
samt förändringarna under året.
2023-12-31
Nyttjanderätt
tomträtt
Skuld
leasing
Ingående balans 829 829
Tillkommande avtal 4 4
Avgående avtal -440 -440
Utgående balans 393 393
2022-12-31
Nyttjanderätt
tomträtt
Skuld
leasing
Ingående balans 639 639
Tillkommande avtal 238 238
Avgående avtal -48 -48
Utgående balans 829 829
Kostnaden för kortidsleasing uppgick till 8,8 mkr (9,8) och kostnaden för
övriga leasingavtal uppgick till 3,7 mkr (16,3).
Nedan presenteras de belopp som redovisats i koncernens resultaträk -
ning under året hänförliga till leasingverksamheten.
2023 2022
Räntekostnad på leasingskulder 1 24
Redovisad leasing, kvarvarande verksamhet 1 24
Den årliga tomträttsavgälden uppgår till 1 mkr (24).
2023 2022
Kvarvarande verksamhet
Aktuell skatt -425 -252
Skatt härförlig till tidigare år -18 -25
Uppskjuten skatt fastigheter 2 231 1 030
Uppskjuten skatt obeskattade reserver -8 -10
Uppskjuten skatt underskottsavdrag -136 -156
Uppskjuten skatt finansiella instrument 486 -152
Uppskjuten skatt övrigt 223 29
Redovisad skatt 2 353 464
Avstämning av effektiv skattesats 2023 2022
Kvarvarande verksamhet
Resultat före skatt -21 179 -10 825
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 4 363 2 230
Skatteeffekt av:
Andra skattesatser inom koncernen -13 2
Skatt hänförlig till tidigare år -18 -25
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures -1 239 -341
Ej skattepliktiga intäkter 75 797
Ej avdragsgilla kostnader -511 -628
Ej avdragsgilla räntekostnader -585 -76
Nedskrivning av uppskjuten skatt på carry forward ränta - -537
Skattekostnader avseende utdelning av Neobo och
nedskrivning av goodwill
- -905
Temporära skillnader avseende fastigheter 280 -5
Övriga skattemässiga justeringar 1 9
Redovisad skatt 2 352 464
Effektiv skattesats -11% -4%
Koncernen har skatteposter som redovisas i övrigt totalresultat som ett
resultat av säkringsredovisning.
Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten
skattefordran. Underskottsavdragen uppgår till cirka 5,2 mdkr per
2023-12-31. Koncernen gör vid utgången av varje redovisningsperiod en
bedömningen huruvida ansamlade skattemässiga underskott förväntas gå
att tillgodoräkna sig vid kommande beskattningar. Vid periodens utgång
finns inte någon begränsning i avseende när koncernens underskott får
nyttjas.
Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld
I nedanstående tabeller specificeras skatteeffekten av de temporära
skillnaderna:
Uppskjuten skatt 2023 2022
Uppskjuten skatt fastigheter 3 701 10 027
Uppskjuten skatt obeskattade reserver 97 120
Uppskjuten skatt underskottsavdrag -1 074 -1 226
Uppskjuten skatt finansiella instrument 73 286
Uppskjuten skatt övrigt -72 -87
Redovisad uppskjuten skatteskuld 2 726 9 120
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 89
===== SIDA 90 =====
Goodwillposten är främst hänförlig till förvärvet av Hemfosa där goodwill
vid förvärvstidpunkten uppgick till 6 666 mkr vilket utgörs av två delar. Till
största del utgörs den av synergieffekter i form av minskade finansierings- och
administrationskostnader uppgående till 3 890 mkr. Därutöver finns en redovi-
sad goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna
skatt som kalkylerats vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste
redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa anses vara.
Nedskrivningsprövning
Goodwill nedskrivningsprövas på de lägsta nivåerna där det finns separata
identifierbara kassaflöden (kassagenererande enheter), vilket för koncer -
nen utgörs av segmenten Bostäder, Samhälle och Utbildning.
Nedskrivningsprövningen för koncernens goodwill består i att bedöma
om enhetens återvinningsvärde är högre än dess redovisade värde för
respektive kassagenererande enhet som goodwillen tillhör. Återvinnings -
värdet har beräknats på basis av enhetens nyttjandevärde, vilket utgör
nuvärdet av enhetens förväntade framtida kassaflöden utan hänsyn till
eventuell framtida verksamhetsexpansion och omstrukturering. Beräk -
ningen av nyttjandevärdet har baserats på:
• En prognos av kassaflöden under de närmaste 5 åren (5).
• En diskonteringsränta på 5,8 procent (7,1) före skatt vilket inkluderar
en låneränta på totalt 5,1 (4,3) procent (riskfri ränta + kreditspread).
• Ett terminalvärde driftnettoavkastning om 4,95 procent (4,28)
Den diskonterade kassaflödesmodellen innefattar prognostisering av framtida
kassaflöden från rörelsen inkluderande uppskattningar av hyresintäkter och
rörelseresultat (EBIT) vilka kommer ifrån budgetar som fastställs av ledningen.
Utöver det antas en diskonteringsfaktor som baseras på historiska
erfarenheter och bolagets kostnad för kapital före skatt. Antagande om
terminaltillväxt är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga
tillväxt och överstiger ej tillväxten för branschen som helhet.
SBB har under året kostnadsfört tidigare redovisad goodwill om 2 365
mkr hänförlig till Utbildning i samband med försäljningen av Nordiqus.
Nedskrivningen har har redovisats som del av avvecklad verksamhet.
Under året har bolaget gjort nedskrivningar av goodwill hänförligt
till Samhälle om -65 mkr, varav -65 mkr hänförligt till goodwill avseende
uppskjuten skatt vid rörelseförvärv. Nedskrivningen görs som en följd av
hög diskonteringsränta samt minskade kassaflöden som ett resultat av en
minskad fastighetsportfölj.
Utöver detta har ytterligare 161 mkr avseende goodwill hänförlig till
uppskjuten skatt kostnadsförts i samband med försäljning inom Bostäder,
-24 mkr, samt Samhälle -137 mkr.
Inget nedskrivningsbehov har indikerats inom segmentet Bostäder.
Känslighetsanalys
Känslighetsanalysen görs nedan den kassagenererande enheten (KGE)
Samhälle.
Återvinningsvärdet för denna KGE skulle vara lika stort som det redovisade
värdet om två av de viktiga antaganden enskilt ändrades enligt följande.
2023
Samhälle Från Till
Diskonteringsränta före skatt 5,8% 6,8%
Terminalvärde driftnettoavkastning 4,95% 5,19%
NOT 13 Goodwill
Redovisningsprincip
Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncernredovisning, vid
rörelseförvärv, utgör skillnaden mellan anskaffningsvärdet och koncernens
andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterbolags identifierbara
nettotillgångar på förvärvsdagen.
Goodwill uppstår även när det finns en skillnad mellan nominell
skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter
i bolagsform som anses utgöra rörelseförvärv. Denna goodwill har ett
motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd
fastighet säljs.
Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde.
Därefter redovisas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella
nedskrivningar. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om
det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är
återvinningsbart.
Förenklat består SBB:s goodwill av två komponenter; goodwill hänförlig
till uppskjuten skatt vid rörelseförvärv och övrigt övervärde, synergier,
som SBB betalade i samband med förvärv.
Bolaget har under året infört en decentraliserad koncernstruktur där
bolaget etablerat affärsenheterna Bostäder, Samhälle och Utbildning. Dessa
affärsenheter utgör bolagets kassagenererande enheter. I samband med
detta har goodwill omallokerats från bolagets tidigare kassagenererande
enheter Samhällsfastigheter och Övriga fastigheter. Omallokeringen innebar
i huvudsak en utbrytning av Utbildning från den tidigare kassagenererande
enheten Samhällsfastigheter om 2 317 mkr, samt omallokering till den nya
kassagenerande enheten Bostäder från den tidigare kassagenerarande
enheten Övriga fastigheter om 599 mkr. I samband med detta gjordes en
mindre omallokering från Samhällsfastigheter till Bostäder om 100 mkr.
Bostäder
Sam-
hälle1)
Utbild -
ning
Övriga
fastig -
heter Totalt
Tidigare redovisad Ingående
balans, 2022-01-01
- 5 467 - 599 6 066
Omallokering ingående balans 699 -2 417 2 317 -599 -
Omallokerad Ingående balans,
2022-01-01
699 3 050 2 317 - 6 066
1) Den kassagenererande enheten Samhälle benämndes tidigare Samhällsfastigheter.
Goodwill Bostäder Samhälle
Utbild -
ning Totalt
Ingående balans, 2022-01-01 699 3 050 2 317 6 066
Försäljning -204 -184 - -388
Nedskrivning -395 - - -395
Utgående balans, 2022-12-31 100 2 866 2 317 5 283
Ingående balans, 2023-01-01 100 2 866 2 317 5 283
Omklassificering - -48 48 -
Försäljning -24 -137 - -161
Nedskrivning - -65 - -65
Försäljning, avvecklad
verksamhet
- - -2 365 -2 365
Utgående balans, 2023-12-31 76 2 616 - 2 692
90 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 91 =====
sålda i bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som använts för
nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskra -
vet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kalkylperioden.
Dessa framtida kassaflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock
med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagan -
det avseende de framtida kassaflödena efter hyresavtalens utlöp görs
bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska
utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ -
dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga
hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den informa -
tion som kom värderingsmannen till gagn under besiktningstillfället.
Värderingsmodell - Fastigheter som inte genererar kassaflöden
Fastigheter som inte genererar kassaflöden är projektfastigheter där
SBB planerar för att uppföra en ny byggnad och där investering pågår i
projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar
framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande
driftnetto och projektkostnader. Under projektering och utredningsfasen
kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhållandet av dessa
utgör inte det primära syftet med ägandet av fastigheten.
Riskavdragen historiskt har gjorts av värderarna på individuell projekt -
nivå. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via markanvisning
samt eget ägande finns två utgångssätt:
Eget ägande
För eget ägande finns risk kopplat till planarbete, politik samt tidsaspekt.
Riskavdragen har utgått från vilket planstadie som projektet eller området
vid värderingstidpunkten befinner sig i och görs enligt följande:
• Om projektet befinner sig i tidigt skede utan planbesked eller konkreta
projektidéer som är genomförbara, dras 75 procent bort från projekt -
värdet.
• Om projektet fått planbesked dras 50 procent bort.
• Är samråd eller granskning klar, dras 25 procent bort.
• Finns det en lagakraftvunnen detaljplan eller om planen är antagen
görs det fortfarande ett avdrag om 5 procent då dagens marknad för
nyproduktion fortfarande bedöms riskfylld.
Markanvisningar
För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommunen åtagit sig
markanvisningen minskar planrisken, men det kvarstår en mindre politisk
risk samt tidsfaktorn. Beroende av återstående tid till antagen detaljplan
och övertagande av marken görs avdrag enligt följande tabell:
Avdrag byggrätter på egen mark
Projektidé 75%
Ej planbesked 75%
Planbesked 50%
Samråd klart 25%
Granskning klart 25%
Lagakraft 5%
Avdrag markanvisning av kommuner
Byggstart
0-1 år 10%
1-2 år 20%
2-3 år 30%
3-4 år 40%
<4 år 50%
NOT 14 Förvaltningsfastigheter
Redovisningsprincip
Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvärde i enligt
nedan beskrivna värderingsmetoder och -modeller. Verkligt värde bedöms
enligt IFRS 13 nivå 3.
För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastighe -
ten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad
som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskriv -
ningsbehov.
Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträk -
ningen på raden värdeförändring förvaltningsfastigheter. Orealiserade
värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört
med värderingen vid periodens början alternativt anskaffningsvärdet
om fastigheten förvärvats under perioden med hänsyn till periodens
investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som
köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid årets
början, dvs inklusive orealiserade värdeförändringar under tidigare år.
Fastighetstransaktioner redovisas i samband med att kontroll övergår till
köparen från säljaren. Kontrollen anses övergå vid avtalstecknande för
ovillkorade fastighetstransaktioner, alternativt när villkoren för till- eller
frånträde uppfylls för villkorade fastighetstransaktioner. Vid försäljning till
intresseföretag och joint ventures minskas den realiserade värdeföränd -
ringen med andelen motsvarande koncernens kvarstående ägoandel.
Värderingsmetod
Samtliga av SBB:s fastigheter har värderats kvartalsvis med involvering av
externa värderare under hela räkenskapsåret. SBB ansvarar för värderings -
processen och gör en egen bedömning av rimligheten i den externa värde -
ringen som utförs. Värderingarna har utförts i enlighet med International
Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste
upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med International
Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International
Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet definieras som det
bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten,
mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar
välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring.
Osäkerheten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett
värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på
marknadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandarden.
Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den
kunskap som finns tillgänglig beträffande fastigheten samt de externa
värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verkligt
värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har
skett mellan värderingsnivåerna under innevarande eller jämförande
period.
Fastigheterna besiktigas av värderingsmännen enligt ett rullande
schema där ambitionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart
tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av loka -
ler med särskild tonvikt på större hyresgäster och vakanta lokaler. Syftet
med besiktningarna är att bedöma fastigheternas övergripande standard
och skick, underhållskrav, marknadsposition, lokalernas attraktivitet samt
eventuella anpassningsbehov.
Värderingsmodell - Fastigheter som genererar kassaflöden
Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination
av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen
är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden
bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet.
Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens
framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens
restvärde vid en kalkylperiod. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell
hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar
i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalisering av ett
uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket SBB
tillsammans med externa värderare har gjort en bedömning om, och
fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella transaktionsmark -
naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 91
===== SIDA 92 =====
Mark och byggrättsfastigheter
Under tider när marknadshyran inte förräntar bygginvesteringen, saknar
byggrätten i princip värde men när marknadshyran är hög får byggrätten
ett högt värde, mätt som värde per kvadratmeter BTA (bruttototalarea).
Effekten uppstår genom att markvärdet utgörs av ett restvärde mellan
den färdigställda byggnadens värde (förvaltningsfastigheten) och produk -
tionskostnaden för byggnaden. Med små variationer i marknadshyra kan
således byggrättsvärdet förändras markant, ibland 100 procent eller mer.
Under perioder med högkonjunktur ökar markvärdet för lokaler väldigt
snabbt, för att sedan snabbt minska under perioder med lågkonjunktur.
Desto attraktivare läge, desto större blir skillnaden mellan topp och
botten.
Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet
konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras, så kallade riskavdrag.
Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov
erhållits. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när råmark
omvandlas till färdig byggrätt.
Värderingsantaganden
I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de olika typerna
av förvaltningsfastigheter.
Skillnaden i inflationsantaganden är hänförligt till att förväntad
indexjustering skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggande
inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras i tabellen nedan.
Värderingsantaganden 2023-12-31 2022-12-31
Viktat inflationsantagande 2024 (2023), % 2,15% 4,14%
Viktat inflationsantagande 2025 (2024), % 2,07% 2,06%
Kalkylperiod Normalt 10 år Normalt 10 år
Långsiktig vakans, % Normalt 1-5 Normalt 1-5
Viktat direktavkastningskrav, % 5,19% 4,72%
2023-12-31 2022-12-31
Förvaltningsfastigheter Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Bostäder Samhälle Utbildning Totalt
Ingående redovisat värde 37 345 53 271 44 999 135 616 52 326 55 463 41 546 149 335
Förvärv 1) 1 743 144 268 2 156 3 663 3 778 3 037 10 478
Investeringar 1 254 1 352 389 2 996 2 555 1 764 527 4 846
Försäljningar -6 539 -4 651 -40 841 -52 031 -1 665 -8 620 -79 -10 364
Utdelning Neobo 2) - - - - -16 066 - - -16 066
Orealiserade värdeförändringar,
kvarvarande verksamhet
-6 126 -5 511 -127 -11 764 -3 467 -107 -842 -4 416
Orealiserade värdeförändringar,
avvecklad verksamhet
- - -2 931 -2 931 - - - -
Tillskjutet från minoritetsägare 804 2 - 806 - - - -
Omräkningsdifferens - -506 -1 135 -1 641 - 1 025 778 1 803
Utgående redovisat värde 28 482 44 101 622 73 205 37 345 53 271 44 999 135 616
1) Absoluta merparten av förvärv har skett genom förvärv av bolag. Samtliga förvärv har bedömts utgöra tillgångsförvärv enligt IFRS 3.
2) Avser senast redovisade värdet innan tidpunkten för utdelningen, dvs värdering per 2022-09-30.
2023 2022
Värdeförändringar Bostäder Samhälle Utbildning Totalt Bostäder Samhälle Utbildning Totalt
Kvarvarande verksamhet
Orealiserade värdeförändringar -6 126 -5 511 -127 -11 764 -3 350 -242 66 -3 526
Realiserade värdeförändringar -773 -783 - -1 557 -207 -134 186 -155
Summa, kvarvarande verksamhet -6 899 -6 295 -127 -13 321 -3 557 -375 252 -3 681
Avvecklad verksamhet
Orealiserade värdeförändringar - - -2 931 -2 931 - - -890 -890
Realiserade värdeförändringar - - -1 798 -1 798 - - - -
Summa, avvecklad verksamhet - - -4 729 -4 729 - - -890 -890
92 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 93 =====
Beskrivning av fastig -
hetsbestånd 2023-12-31
Affärsområde
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga 1) Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, %
Yta,
tkvm
Marknads -
värde, mkr kr/kvm
Ekonomisk
uthyrn.
grad
Hyres-
intäkt,
mkr kr/kvm
Initialt
driftnetto
år 1 kr/kvm Min. Max. Snitt Min. Max. Snitt
Bostäder
Universitetsorter 537 11 281 21 021 94% 665 1 239 399 744 3,50 7,75 4,00 5,57 9,91 6,01
Stockholm/Mälardalen 153 4 901 32 112 95% 258 1 691 183 1 196 2,95 4,80 3,96 5,01 6,85 5,84
Göteborg/Malmö 231 5 417 23 467 97% 318 1 378 210 911 3,47 5,37 4,12 5,51 7,43 6,03
Övriga städer 136 1 844 13 602 87% 145 1 069 79 579 2,45 7,70 5,22 4,50 9,85 7,29
Projekt- och byggrätts -
fastigheter
- 5 038 - - - - - - - - - - - -
Summa Bostäder 1 056 28 482 22 207 94% 1 386 1 313 871 825 2,45 7,75 4,11 4,50 9,91 6,08
Samhälle
Sverige 1 455 28 525 19 603 95% 1 958 1 346 1 434 73 3,75 9,25 5,59 3,85 11,44 6,65
Äldreboende 395 9 711 24 561 97% 617 1 560 432 1 093 3,75 7,65 4,91 4,90 9,80 6,28
LSS 202 5 206 25 709 99% 342 1 690 288 1 422 3,80 8,80 5,59 4,36 9,81 6,55
Sjukhus & vårdcentral 243 3 418 14 053 93% 291 1 195 204 840 4,98 7,85 6,05 4,91 10,01 7,31
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
129 4 477 34 608 98% 228 1 762 190 1 470 4,77 8,75 5,86 3,85 10,01 5,28
Offentliga kontor 126 1 584 12 595 95% 142 1 126 98 779 5,30 8,11 6,39 5,19 10,27 7,68
Övrigt 359 4 130 11 505 91% 339 944 221 617 3,85 9,25 6,17 7,27 11,44 7,96
Norge 148 3 658 24 693 94% 224 1 510 182 1 227 4,65 7,50 5,93 4,58 9,50 7,48
Äldreboende 11 325 29 208 97% 23 2 080 7 666 6,25 7,0 0 6,66 8,25 9,00 8,66
LSS 29 774 26 584 96% 47 1 619 40 1 375 5,23 7,13 5,79 7,23 9,13 7,79
Sjukhus & vårdcentral 24 717 30 183 99% 38 1 599 36 1 531 4,65 6,25 5,12 4,58 8,25 5,65
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
66 1 538 23 380 90% 89 1 350 77 1 171 5,50 7,50 6,04 5,94 9,50 7,92
Offentliga kontor 12 279 23 349 98% 22 1 846 20 1 661 6,13 6,75 6,51 8,13 8,75 8,51
Övrigt 6 25 3 883 80% 5 711 1 155 6,75 7,25 6,96 8,75 8,75 5,05
Finland 317 7 792 24 588 90% 607 1 914 487 1 537 4,60 17,60 6,33 5,15 16,85 7,46
Äldreboende 123 3 699 29 962 99% 265 2 147 246 1 989 5,00 17,60 5,97 5,15 16,85 7,23
LSS 45 1 357 29 884 100% 99 2 178 86 1 884 4,60 16,90 6,17 5,15 15,00 7,11
Sjukhus & vårdcentral 14 442 31 225 100% 40 2 856 28 1 969 5,55 7,30 6,58 5,90 8,50 7,23
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
43 830 19 433 66% 61 1 422 44 1 036 6,00 7,4 0 6,21 8,10 8,95 8,22
Offentliga kontor 86 1 445 16 793 82% 137 1 595 88 1 020 6,00 8,50 7,31 6,90 10,00 7,94
Övrigt 5 19 3 720 64% 4 814 -4 -766 8,90 8,90 8,90 10,90 10,90 10,90
Danmark 42 696 16 414 99% 65 1 532 44 1 048 5,00 6,88 6,39 7,00 8,88 8,39
Äldreboende - - - - - - - - - - - - - -
LSS - - - - - - - - - - - - - -
Sjukhus & vårdcentral 6 84 13 363 100% 6 943 5 807 5,00 6,88 6,58 7,0 0 8,88 8,04
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
30 509 17 029 99% 51 1 700 32 1 085 5,75 6,75 6,21 7,75 8,75 8,37
Offentliga kontor 6 103 16 542 93% 8 1 318 7 1 117 6,75 6,75 7,31 8,75 8,75 8,75
Övrigt - - - - - - - - - - - - - -
Projekt- och byggrätts -
fastigheter
- 3 430 - - - - - - - - - - - -
Summa Samhälle 1 963 44 101 20 723 94% 2 853 1 454 2 147 1 094 3,75 17,60 5,77 3,85 16,85 6,90
Utbildning
Sverige 20 330 16 672 100% 25 1 253 14 697 5,10 7,21 5,76 6,25 9,23 6,50
Norge - - - - - - - - - - - - - -
Finland - - - - - - - - - - - - - -
Danmark 10 158 15 246 100% 14 1 319 9 877 5,75 5,75 5,75 7,75 7,75 7,75
Projekt- och byggrätts -
fastigheter
- 135 - - - - - - - - - - - -
Summa Utbildning 30 622 16 182 100% 38 1 276 23 759 5,10 7,21 5,75 6,25 9,23 6,89
Summa Totalt 3 048 73 205 21 192 94% 4 278 1 403 3 041 997 2,45 17,60 5,19 3,85 16,85 6,62
1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2023-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering -
arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild.
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 93
===== SIDA 94 =====
Beskrivning av fastig -
hetsbestånd 2022-12-31
Affärsområde
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga 1) Värdering Direktavkastningskrav, % Kalkylränta, %
Yta,
tkvm
Marknads -
värde, mkr kr/kvm
Ekonomisk
uthyrn.
grad
Hyres-
intäkt,
mkr kr/kvm
Initialt
driftnetto
år 1 kr/kvm Min. Max. Snitt Min. Max. Snitt
Bostäder
Universitetsorter 590 13 848 23 476 96% 665 1 127 408 691 2,45 5,23 3,19 4,93 7,81 5,67
Stockholm/Mälardalen 176 5 812 33 062 96% 264 1 502 185 1 054 2,26 5,45 3,34 4,50 8,03 5,65
Göteborg/Malmö 241 6 408 26 542 97% 308 1 275 216 896 2,75 4,81 3,49 5,24 7,25 6,05
Övriga städer 264 3 970 15 021 89% 268 1 016 151 572 2,30 7,58 4,51 4,55 10,13 7,08
Projekt- och byggrätts -
fastigheter
- 7 307 - - - - - - -- -- - -- -- -
Summa Bostäder 1 271 37 345 23 626 95% 1 505 1 184 960 755 2,26 7,58 3,46 4,50 10,13 5,93
Samhälle
Sverige 1 482 31 244 21 076 94% 1 896 1 279 1 419 957 3,15 8,80 5,00 3,30 10,69 6,11
Äldreboende 422 11 072 26 218 96% 602 1 426 450 1 065 3,20 7,05 4,20 4,25 9,41 5,50
LSS 202 5 463 27 032 98% 321 1 586 267 1 323 3,15 8,40 5,01 4,25 9,17 6,09
Sjukhus & vårdcentral 243 3 519 14 467 89% 270 1 111 181 746 4,40 7,50 5,51 4,18 9,86 6,81
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
142 5 124 36 198 98% 240 1 699 196 1 387 4,37 8,80 5,40 3,30 9,81 4,82
Offentliga kontor 120 1 647 13 673 94% 130 1 081 100 829 4,60 7,36 5,74 4,25 9,72 6,52
Övrigt 353 4 420 12 526 91% 332 940 225 637 3,55 8,25 5,73 6,99 10,69 7,94
Norge 178 7 567 42 495 98% 368 2 068 317 1 782 4,05 6,75 4,78 4,30 8,75 6,00
Äldreboende 11 370 35 045 97% 24 2 226 20 1 917 5,75 6,00 5,83 7,75 8,00 7,83
LSS 29 849 29 292 97% 47 1 636 40 1 365 4,53 6,75 5,29 6,53 8,75 7,29
Sjukhus & vårdcentral 54 4 221 78 193 100% 169 3 136 142 2 625 4,05 5,75 4,17 4,30 7,75 4,77
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
66 1 777 26 855 95% 101 1 526 93 1 402 5,00 6,50 5,61 7,0 0 8,50 7,61
Offentliga kontor 12 325 27 184 99% 23 1 896 18 1 535 5,75 6,38 6,14 7,75 8,38 8,14
Övrigt 6 24 3 795 86% 4 672 5 729 6,25 6,25 3,56 8,25 8,25 4,70
Finland 317 8 305 26 223 90% 572 1 806 467 1 474 4,40 17,50 6,01 4,40 16,75 7,21
Äldreboende 123 3 901 31 596 100% 255 2 066 231 1 875 4,85 17,50 5,63 4,70 16,75 7,06
LSS 45 1 431 31 500 100% 95 2 090 83 1 828 4,40 15,50 5,80 4,40 15,50 6,60
Sjukhus & vårdcentral 14 477 33 765 100% 40 2 866 22 1 574 5,30 7,0 0 6,42 5,50 8,41 7,16
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
43 865 20 242 60% 47 1 095 39 915 5,60 7,15 5,83 7,81 8,91 7,97
Offentliga kontor 86 1 613 18 780 83% 131 1 522 95 1 104 5,70 8,50 7,0 4 6,41 9,51 7,68
Övrigt 5 20 3 840 63% 4 782 -4 -738 8,90 8,90 8,90 11,11 11,11 11,11
Danmark 42 727 17 145 99% 62 1 470 44 1 033 4,63 6,63 6,03 6,63 8,63 8,03
Äldreboende - - - - - - - - - - - - - -
LSS - - - - - - - - - - - - - -
Sjukhus & vårdcentral 6 85 13 497 100% 6 897 5 766 4,63 6,63 5,68 6,63 8,63 0,15
Statlig infrastruktur och
Kommunhus
30 530 17 709 99% 49 1 645 32 1 059 5,38 6,50 5,98 7,38 8,50 2,25
Offentliga kontor 6 112 18 129 93% 8 1 210 7 1 178 6,50 6,50 6,50 8,50 8,50 2,94
Övrigt - - - - - - - - - - - - - -
Projekt- och byggrätts -
fastigheter
- 4 982 - - - - - - - - - - - -
Summa Samhälle 2 020 53 270 23 689 94% 2 898 1 435 2 247 1 113 3,15 17,50 5,15 3,30 16,75 6,30
Utbildning
Sverige 911 23 475 25 777 96% 1 365 1 499 1 042 1 144 3,25 7,85 4,66 3,43 10,12 6,05
Norge 297 17 302 58 185 100% 746 2 509 733 2 464 2,65 7,25 5,86 4,30 8,00 4,70
Finland 66 2 131 32 289 100% 129 1 956 117 1 780 4,00 10,40 5,44 4,40 12,61 6,65
Danmark 62 1 179 18 947 97% 85 1 363 68 1 090 5,00 6,50 5,75 7,0 0 8,50 7,75
Projekt- och byggrätts -
fastigheter
- 912 - - - - - - - - - - - -
Summa Utbildning 1 336 45 000 32 992 97% 2 325 1 740 1 960 1 466 2,65 10,40 5,19 3,43 12,61 5,60
Summa Totalt 4 627 135 616 26 358 95% 6 728 1 454 5 167 1 117 2,26 17,50 4,75 3,30 16,75 5,96
1) Intjäningsförmåga avser framtida intäkter de kommande tolv månaderna givet fastighetsbeståndet vid tidpunkten för periodens slut, dvs. 2022-12-31. Intjäningsförmågan utgör indata till värdering -
arna. intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en ögonblicksbild.
94 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023
===== SIDA 95 =====
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade
på vissa antaganden som fanns tillgängliga vid tidpunkten för upprättande
av de finansiella rapporterna. Nuvarande omständigheter och antaganden
om framtida utveckling kan förändras på grund av förändringar på mark -
naden eller andra omständigheter utanför SBB:s kontroll. Verkligt värde är
en bedömning av ett sannolikt försäljningspris vid en given tidspunkt på
marknaden. Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det
verkliga priset fastställas.
Per 2023-12-31 har SBB värderat förvaltningsfastigheterna till 73 205
mkr (135 616). I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar.
2023-12-31 Förändring Samhälle Bostäder Utbildning Totalt
Hyresvärde +/- 5 % 1 787/-1 805 mkr 1 598/-1 607 mkr 29/-29 mkr 3 414/-3 441 mkr
Hyresvärde 1) +/- 50 kr/kvm 1 594/-1 594 mkr 1 261/-1 261 mkr 33/-33 mkr 2 888/-2 888 mkr
Kalkylränta +/- 0,25 % -1 539/1 617 mkr -1 314/1 488 mkr -27/30 mkr -2 880/3 135 mkr
Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -1 420/1 607 mkr -1 360/1 558 mkr -24/27 mkr -2 804/3 192 mkr
Driftkostnader 1) +/- 50 kr/kvm -1 594/1 594 mkr -1 261/1 261 mkr -33/33 mkr -2 888/2 888 mkr
Driftkostnader 1) +/- 5% -472/470 mkr -579/572 mkr -8/8mkr -1 059/1 050 mkr
Tabellen ovan ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. I tabellen nedan illustreras effekten av att fler variabler
förändras simultant.
2023-12-31 Samhälle Bostäder Utbildning Totalt
Hyresvärde +/-5% och driftkostnader +/-5% 1 315/-1 335 1 018/-1 035 21/-21 2 354/-2 391
I tabellen nedan redovisas känslighetsanalys avseende 2022-12-31.
2022-12-31 Förändring Samhälle Bostäder Utbildning Totalt
Hyresvärde +/- 5 % 2 101/-1 972 mkr 2 179/-2 189 mkr 1 396/-1 398 mkr 5 676/-5 559 mkr
Kalkylränta +/- 0,25 % -1 997/2 296 mkr -2 072/2 398 mkr -2 251/2 470 mkr -6 320/7 164 mkr
Direktavkastningskrav +/- 0,25 % -1 871/2 375 mkr -2 171/2 553 mkr -1 561/1 847 mkr - 5 603/6 775 mkr
1) SBB har under 2023 utökat känslighetsanalysen till att omfatta flera parametrar. Känslighetsanalysen för dessa parametrar saknas för jämförelseåret.
Väsentliga åtaganden
SBB har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående
investeringsvolym uppgår till 2 935 mkr (5 948) samt att utföra hyresgäst -
anpassningar om 421 mkr (792). Beloppen är utöver vad som redovisas i
balansräkningen.
Värdeförändring före skatt, %
Resultat -
effekt, mkr Soliditet, %
Belånings -
grad, %
+1 883 34,9 53,3
0 - 34,3 53,7
-1 -882 33,8 54,0
NOT 15 Inventarier
2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 179 89
Årets anskaffningar 79 103
Försäljningar och utrangeringar -100 -13
Utgående ackumelerade anskaffningsvärden 158 179
Ingående avskrivningar -142 -41
Försäljningar och utrangeringar -1 -74
Ackumulerade avskrivningar och förvärv 100 -17
Årets avskrivningar -8 -10
Omklassificeringar - -
Utgående ackumelerade avskrivningar -52 -142
Utgående redovisat värde 106 37
NOT 16 Andelar i joint ventures och intresseföretag
Redovisningsprincip
Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen utövar ett
betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara
fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna.
Med samarbetsarrangemang avses företag där koncernen tillsam -
mans med andra parter genom avtal har ett gemensamt bestämmande
inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang
klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint
venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investe -
rare har enligt kontraktet. I koncernen har innehaven klassificerats som
joint ventures främst på grund av att koncernen har rätt till nettotillgång -
arna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder.
Intresseföretag och joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden.
Utländska innehav omräknas till SEK vid varje rapporteringstillfälle
och framgår i värdeförändringar inom Resultat från joint ventures och
intresseföretag i resultaträkningen.
De redovisade värdena prövas vid varje balansdag för att bedöma
om det finns indikationer på nedskrivningsbehov för investeringen i ett
intresseföretag eller joint venture. Om så är fallet görs en beräkning av
nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinnings -
värdet och det redovisade värdet.
SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 95
===== SIDA 96 =====