FULLTEXT DEL 4 AV 4
Årsredovisning 2023
Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-32, och 139-143. Den andra informationen består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrk - ande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovis - ningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beak - tar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna informa - tion, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern - redovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bola - gets förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållan - den som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäker - hetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättel - sen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 135 ===== SIDA 136 ===== Revisorns granskning av förvaltning och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Samhällsbyggnads - bolaget i Norden AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl - lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf - fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvalt - ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovis - ningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyl - dighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid - tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Samhällsbyggnads - bolaget i Norden AB (publ) för år 2023. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål - lande till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning för revisionsfö - retag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitets - styrning inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR 136 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 137 ===== Ernst & Young AB, Box 7850 103 99 Stockholm utsågs till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ) revisor av bolagsstämman den 28 april 2023 och har varit bolagets revisor sedan 28 mars 2017. Stockholm den 30 april 2024 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektivite - ten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och eget kapital räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 71-74 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt i överensstämmelse med årsredovisningslagen. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 137 ===== SIDA 138 ===== Revisorns rapport över översiktlig granskning av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden ABs (publ) hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) (SBB) att översiktligt granska SBBs hållbarhetsredovisning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på sidan 34 i detta dokument varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 34. Styrelsens och företagsledningens ansvar Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidan 34 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till informa - tionen i detta dokument och den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk gransk - ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jäm - fört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till SBB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan. Uttalanden Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredo - visningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna. En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats. Stockholm den 30 April 2024 Ernst & Young AB Jonas Svensson Marianne Förander Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR Till Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org.nr 556981-7660 138 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 139 ===== Definitioner Finansiella definitioner Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden. Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. Belåningsgrad (solvency ratio) % Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt kvot, ggr Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Ej pantsatt fastighetsvärde, kr Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen. EPRA Earnings, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på fastigheter minus skatt relaterat till intresseföretag och joint ventures, resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till justeringarna. Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, kostnader förtidsinlösen lån, tomträttasavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures. Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering aktat värdeförändringar. Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. Genomsnittlig ränta (snittränta) % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä - rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Justerad soliditet, % Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Kapitalbindning, år Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi - tal enligt kassaflödesanalysen. Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö - rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga - tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. Nettoskuld, kr Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat med likvida medel och likviditetsplaceringar. Resultat före finansiella poster Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden. Räntebärande skuld Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och leasingkostnader. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. Soliditet, % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet. SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 139 ===== SIDA 140 ===== Fastighetsrelaterade definitioner Antal fastigheter Antalet fastigheter vid periodens utgång. Antal kvm Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. BTA Bruttoarea. Direktavkastning (NIY), % Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig - heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde avseende byggrätter och projektfastigheter. Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i förhållande till fastigheternas värde. Driftnetto, kr Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet. Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag. Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (WAULT), år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter. Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. Hyresintäkter, kr Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. Hyresvärde, kr Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor. Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader. 140 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 141 ===== Beräkning av alternativa nyckeltal Avkastning på eget kapital Belopp i mkr 2023 2022 Periodens resultat -21 590 -9 811 IB Eget kapital 63 337 82 971 UB Eget kapital 37 131 63 337 Genomsnittligt eget kapital 50 234 73 154 Avkastning på eget kapital -43% -13% Belåningsgrad Belopp i mkr 2023 2022 Räntebärande skuld 62 093 87 085 Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 060 -4 850 Räntebärande nettoskuld 58 033 82 235 Balansomslutning 108 107 168 370 Belåningsgrad 54% 49% Direktavkastning Belopp i mkr 2023 2022 Driftnetto enligt intjäningsförmågan 3 081 5 246 Förvaltningsfastigheter 73 205 135 616 Byggrätter och pågående projekt -8 603 -13 647 Fastighetsvärde exkl. byggrätter/projektfastigheter 64 602 121 969 Direktavkastning 4,8% 4,3% Driftnetto enligt intjäningsförmåga Belopp i mkr 2023 2022 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 3 209 3 615 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 766 1 731 Justering till normaliserat driftsnetto -1 893 -100 Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 3 081 5 246 Ej pantsatt kvot Belopp i mkr 2023 2022 1) Immateriella anläggningstillgångar 2 692 5 283 Ej pantsatta fastigheter 31 609 85 032 Nyttjanderätt tomträtt 393 829 Inventarier 106 37 Uppskjutna skattefordringar 1 074 1 220 Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 25 247 11 340 Likviditetsplaceringar 214 421 Kundfordringar och övriga fordringar 447 1 540 Derivat 684 1 696 Ej pantsatta tillgångar 62 466 107 398 Ej säkerställda lån 42 771 52 423 Likvida medel -3 845 -4 429 Netto icke säkerställd senior skuld 38 926 47 994 Ej pantsatt kvot 1,60 2,24 1) Nyckeltalet är omräknat och avdrag har gjorts för pantsatta aktier, jämförelsesiffran är omräknad. Ekonomisk uthyrningsgrad Belopp i mkr 2023 2022 Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 4 278 6 728 Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 4 543 7 059 Ekonomisk uthyrningsgrad 94,2% 95,3% EPRA Earnings Belopp i mkr 2023 20221) Årets resultat -21 590 -9 811 Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarva - rande verksamhet 11 763 3 526 Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet 2 931 890 Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 1 556 3 357 Skatt på resultat avyttringar - 19 Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet - 395 Nedskrivning goodwill, avvecklad verksamhet 2 365 0 Värdeförändringar finansiella instrument 2 544 1 136 Skatt på EPRA-justeringar -5 754 -674 Justeringar hänförliga till intresseföretag/joint ventures 5 777 2 524 Justeringar hänförliga till minoritetsandel 20 -41 EPRA Earnings -387 1 321 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,27 0,91 EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,27 0,91 Företagsspecifika justeringar Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 ERPA Earnings (Företagsspecifik) -1 322 443 ERPA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,91 0,30 ERPA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,91 0,30 1) Definitionen av nyckeltalet är uppdaterad under året, nyckeltalet och dess jämförelsesiffror är omräknade. Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 241 2 686 Ränteintäkter och liknande resultatposter 266 238 Räntekostnader och liknande resultatposter -1 406 -1 054 Kostnader förtidslösen lån 36 424 Tomträttsavgälder -10 -19 Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures 169 941 Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 296 3 216 Avvecklad verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 564 1 642 Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 1 Räntekostnader och liknande resultatposter -582 -472 Tomträttsavgälder -6 -5 Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 2 277 4 382 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 141 ===== SIDA 142 ===== Justerad soliditet Belopp i mkr 2023 2022 Eget kapital 37 131 63 337 Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf till goodwill 2 407 7 726 Summa 39 537 71 063 Balansomslutning 108 107 168 370 Justerad soliditet 37% 42% Resultat före finansiella poster Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 241 2 686 Resultat intresseföretag/jv exkl. värdeförändringar efter skatt -240 658 Resultat före finansiella poster 2 001 3 344 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Kvarvarande verksamhet Periodens resultat -18 827 -10 361 Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -20 226 -11 062 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -13,91 -7,61 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -13,91 -7,61 Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Avvecklad verksamhet Periodens resultat -2 763 550 Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -4 163 -150 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -2,86 -0,10 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,86 -0,10 Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Periodens resultat -21 590 -9 811 Resultat hänförligt till D-aktier -388 -388 Resultat hänförligt till hybridobligation -548 -490 Resultat hänförligt till minoritetsandel -464 177 Resultat hänförligt till stamaktie A och B -22 989 -10 511 Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B -15,81 -7,23 Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 345 401 1 453 854 227 Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -15,81 -7,23 Räntebärande skuld Belopp i mkr 2023 2022 Skulder till kreditinstitut 18 976 33 896 Obligationslån 43 117 52 078 Företagscertifikat - 1 111 Räntebärande skuld 62 093 87 085 Räntebärande nettoskuld Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Räntebärande skuld 62 093 87 085 Likvida medel och likviditetsplaceringar -4 060 -4 850 Räntebärande nettoskuld 58 033 82 235 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet) Belopp i mkr 2023 2022 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 2 241 2 686 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet 1 564 1 642 Resultat joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -240 658 Summa Resultat före finansiella poster, värdeföränd - ringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 3 565 4 986 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 266 238 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 5 1 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 406 -1 054 Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -582 -472 Summa räntenetto -1 717 -1 287 Räntetäckningsgrad (ggr) 2,1 3,9 Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet) Belopp i mkr 2023 2022 Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 2 241 2 686 Resultat intresseföretag/jv exkl. värdeförändringar efter skatt -240 658 Summa Resultat före finansiella poster, värdeföränd - ringar fastigheter och goodwill 2 001 3 344 Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader) 266 238 Räntekostnader och likn. poster (rullande 12 månader) -1 406 -1 054 Summa räntenetto -1 140 -816 Räntetäckningsgrad (ggr) 1,8 4,1 Soliditet Belopp i mkr 2023 2022 Eget kapital 37 131 63 337 Balansomslutning 108 107 168 370 Soliditet 34% 38% 142 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 143 ===== Substansvärde Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande Eget kapital 37 131 63 337 Hybridobligation -16 777 -16 821 Innehav utan bestämmande inflytande -2 445 -2 691 Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 17 909 43 823 Återläggning av derivat 870 -725 Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -319 -1 394 Övrig goodwill -2 373 -3 889 Stämpelskatt 220 221 Återläggning av uppskjuten skatt 2 726 9 120 Avdrag uppskjuten skatt -491 -2 025 Totalt substansvärde 18 542 45 131 Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 Totalt substansvärde per aktie 11,25 27,39 Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 11,25 27,39 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 181 5 309 Totalt substansvärde 18 542 45 131 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 16 361 39 822 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 11,25 27,39 Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 11,25 27,38 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) Totalt substansvärde 18 542 45 131 Återläggning övrig goodwill 2 373 3 889 Återläggning avdrag uppskjuten skatt 491 2 025 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 21 406 51 045 Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 12,99 30,97 Långsiktigt substansvärde per D-Aktie 1) 12,99 30,97 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 517 6 005 Totalt substansvärde 21 406 51 045 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 18 888 45 040 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 12,99 30,97 Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 12,99 30,97 Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 141 898 Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 536 323 Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31kr för D-Aktier. Säkerställd belåningsgrad Belopp i mkr 2023 2022 Skulder till kreditinstitut 18 976 33 896 Säkerställda obligationslån 345 766 Summa säkerställda lån 19 322 34 662 Balansomslutning 108 107 168 370 Säkerställd belåningsgrad 18% 21% Överskottsgrad Belopp i mkr 2023-01-01 2023-12-31 2022-01-01 2022-12-31 Driftnetto, kvarvarande verksamhet 3 209 3 615 Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 766 1 731 Driftnetto, total verksamhet 4 974 5 346 Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 4 581 5 365 Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 2 086 2 082 Hyresintäkter, total verksamhet 6 667 7 447 Överskottsgrad 75% 72% SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 143 ===== SIDA 144 ===== Samhällsbyggnadsbolagets IR-verksamhet ska genom tydlig informations - givning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relationer med kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för bolaget och därmed bidra till kostnadseffektiv finansiering i form av att bolaget får en rättvi - sande värdering av marknaden. IR-verksamheten och därmed tillhörande informationsgivning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, Nasdaqs regelverk, Finansinspektionens vägledning för börs- och MTF-bolag, Svensk kod för bolagsstyrning och SBB:s riktlinjer för kommunikation. Investor Relations Aktieanalytiker Bolag: ABG Sundal Collier Analytiker: Fredrik Stensved Email: fredrik.stensved@abgsc.se Telefon: +46 8 566 286 47 Analytiker: Markus Henriksson Email: markus.henriksson@abgsc.se Telefon: +46 8 566 286 21 Bolag: Arctic Securities Analytiker: Michael Johansson Email: michael.johansson@arctic. com Telefon: +46 72 219 36 91 Bolag: Carlsquare Analytiker: Bertil Nilsson Email: bertil.nilsson@carlsquare. com Telefon: +46 70 434 90 03 Bolag: Carnegie Analytiker: Fredrik Cyon Email: fredrik.cyon@carnegie.se Telefon: +46 8 5886 8838 Bolag: Citi Analytiker: Aaron Guy Email: aaron.guy@citi.com Telefon: +44 207 986 1739 Bolag: DNB Bank Analytiker: Niklas Wetterling Email: niklas.wetterling@dnb.se Telefon: +46 85 97 57 207 Bolag: Erik Penser Bank Analytiker: Rikard Engberg Email: rikard.engberg@penser.se Telefon: +46 8 463 80 00 Bolag: Goldman Sachs International Analytiker: Oliver Carruthers Email: oliver.carruthers@gs.com Telefon: +44 20 7552 9364 Bolag: J.P. Morgan Analytiker: Neil Green Email: neil.d.green@jpmorgan.com Telefon: +44 20 7134 4478 Bolag: Kepler Cheuvreux Analytiker: Jan Ihrfelt Email: jihrfelt@keplercheuvreux. com Telefon: +46 8 723 51 14 Bolag: Nordea Analytiker: David Flemmich Email: david.flemmich@nordea. com Telefon: +46 10 156 17 63 Bolag: Pareto Securities Analytiker: Emil Ekholm Email: emil.ekholm@paretosec. com Telefon: +46 70 743 22 17 Bolag: SEB Analytiker: Stefan Andersson Email: stefan.e.andersson@seb.se Telefon: +46 8 522 29 657 Pressmeddelanden, delårsrapporter och årsredovisningar publiceras och kan laddas ner, på såväl svenska som engelska (inte alla), på Samhällsbyggnadsbolaget i Nordens webbplats (www.sbbnorden.se). Där finns även fortlöpande information om bolaget, aktien och finansiell statistik samt möjlighet att prenumerera på pressmeddelanden och rapporter. 144 I SBB ÅRSREDOVISNING 2023 ===== SIDA 145 ===== Kalendarium Delårsrapport jan-mars 2024 2024-05-06 Årsstämma 2024-06-28 Delårsrapport jan-juni 2024 2024-08-28 Delårsrapport jan-sept 2024 2024-11-28 SBB ÅRSREDOVISNING 2023 I 145 ===== SIDA 146 ===== Kontakt LEIV SYNNES HELENA LINDAHL VD IR leiv@sbbnorden.se ir@sbbnorden.se +46 70 251 66 89 sbbnorden.se