Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Cathinka Guldbergs Sykehus  
Lovisenberg Rehabilitering
SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q1
JANUARI–MARS 2023

===== SIDA 2 =====

Kvartalet i korthet
Resultaträkningens uppställning avseende 
driftnetto har ändrats till att exkludera 
förvaltningsadministration som tidigare ingick 
i driftnettot. Därutöver har några summerings­
rader justerats. Jämförelsesiffror är uppdaterade 
i resultaträkningen liksom berörda nyckeltal. 
Beräkningen av nyckeltalet för EPRA Earnings 
har justerats.
•   Hyresintäkterna uppgick till 1 725 mkr (1 831).
•   Driftsöverskottet uppgick till 1 206 mkr (1 256).
•   Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar av rörelsekapital var 284 
mkr (744).
•   Resultat före skatt uppgick till -3 959 mkr  
(3 472), varav: 
-   Resultat före värdeförändringar fastigheter 
och goodwill ingår med 1 019 mkr (1 076). I 
posten ingår jämförelsestörande poster om 
-30 mkr (-13).
-   Värdeförändringar på fastigheter ingår med 
-2 332 mkr (2 362).
-   Resultat från intresseföretag/JV ingår med   
-369 mkr (434). En nedskrivning om -160 
mkr har gjorts av andelarna i JM.
-  Finansiella poster ingår med -1 078 mkr (-64) 
varav kostnader för förtidsinlösen lån ingår 
med -116 mkr (-3) och valutakursdifferenser 
med -483 mkr (193).
-  Värdeförändring avseende finansiella 
instrument ingår med -1 199 mkr (-341).
•   Periodens resultat var  mkr -3 898 mkr (2 939) 
efter avdrag för uppskjuten skatt om 229 mkr 
(-401) och aktuell skatt om -169 mkr (-132), 
motsvarande ett resultat per stamaktie A och 
B om -4,00 kr (1,86) före utspädning.
•   Fastighetsportföljens värde uppgick till 134,4 
mdkr (135,6).
•   Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 
38 710 mkr (45 577), motsvarande 26,62 kr 
(31,34) per aktie. 
Viktiga händelser under första kvartalet
•   I mitten av januari slutförde SBB ett första 
frånträde med Brookfield avseende en 
portfölj inom social infrastruktur varigenom 
SBB erhöll 6,6 mdkr i kontant betalning. Ett 
andra frånträde genomfördes i mars där SBB 
erhöll ytterligare 2,1 mdkr.   
•   SBB identifierades som ett topp ESG-presterande 
(ESG Regional Top Rated 2023) bolag av mer än 
15 000 bolag som Sustainalytics täcker globalt.  
•   SBB erhöll Nordnets Stora Spararpriset 2023 
i kategorin ”Årets investerarkommunikation”. 
Utmärkelsens syfte är att uppmärksamma 
och uppmuntra börsbolag som främjat en 
transparent och levande dialog med sina 
aktieägare.                                                   
•   Styrelsen i SBB beslutade i mars att utvär -
dera förutsättningarna för en notering av 
dotterbolaget Sveafastigheter.
•    I mars slutförde SBB refinansiering och ny 
finansiering om totalt 11,6 mdkr där 3,2 mdkr 
avsåg ny finansiering.
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
•   Efter rapportperiodens utgång har SBB 
tecknat nya kreditfaciliteter om 2 405 mkr.
134,4 MDKR
Fastighetsvärde
31 mars 2023
284 MKR
Kassaflöde löpande verksamhet
januari-mars 2023
1 725 MKR
Hyresintäkter
januari-mars 2023
- 4,00 KR/AKTIE
Resultat per aktie
31 mars 2023
- 3 898MKR
Periodens resultat
januari-mars 2023
2,29%
Snittränta
31 mars 2023
Perioden i sammandrag
Första kvartalet
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    2

===== SIDA 3 =====

SBB nyckeltal   
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Marknadsvärde fastigheter, mkr 134 419 158 919 135 616 
Antal fastigheter 2 052 2 337 2 050 
Antal kvm, tusental 4 708 5 566 4 627 
Överskottsgrad, % 1) 70 69 72 
Direktavkastning, %  1) 4,4 4,0 4,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,5 94,3 95,3 
Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år 10 11 10 
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 1 725 1 831 7 447 
Driftnetto, mkr 1) 1 206 1 256 5 346 
Periodens resultat, mkr -3 898 2 939 -9 811 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 284 744 3 485 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 37 344 66 085 44 319 
Avkastning på eget kapital, % -6 3 -13 
Belåningsgrad, % 47 42 49 
Säkerställd belåningsgrad, % 18 18 21 
Soliditet, % 40 42 38 
Justerad soliditet, % 45 46 42 
Ej pantsatt kvot, ggr 1) 1,96 2,72 2,20 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 5,5 3,9 
Total nettoskuldkvot, % 51 48 54 
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 32 923 61 382 39 663 
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 22,64 42,21 27,28 
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 22,63 42,21 27,27 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 38 710 68 810 45 577
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 26,62 47,32 31,34 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 26,61 47,31 31,33 
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) -288 884 443 
EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,20 0,61 0,30 
EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,20 0,60 0,30 
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 4,5 5,7 4,7 
Resultat per stamaktie A och B, kr -4,00 1,86 -7,23 
Resultat per stamaktie D, kr 0,50 0,50 2,00 
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 141 898 1 452 975 231 1 453 854 227 
Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 
Antal stamaktier A och B 1 454 141 898 1 454 141 898 1 454 141 898 
Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 
 
1)  Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade.
Se alla definitioner och beräkningar på sid 27-30.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    3

===== SIDA 4 =====

SBB grundades av Ilija Batljan i mars 2016 med 
visionen om att bygga upp det bästa europeiska 
fastighetsbolaget för social infrastruktur. Bola -
gets strategi är att långsiktigt äga, förvalta och 
utveckla samhällsfastigheter och hyresreglerade 
bostäder samt bedriva ett aktivt projekt- och 
fastighetsutvecklingsarbete för att utveckla ny 
social infrastruktur. 
      SBB är verksamt på marknader med 
stabila och starka underliggande drivkrafter 
(ekonomisk tillväxt och befolkningstillväxt). 
Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av 
hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. 
Hyresintäkter utgörs av långa och säkra kontrak -
terade intäkter från framförallt nordiska stater/
kommuner/regioner och från svenska reglerade 
hyresrätter. 98 procent av intäkterna kommer 
från samhällsfastigheter i Norden och svenska 
reglerade hyresrätter – social infrastruktur. 
Kassaflödena är unikt stabila då tre av de 
nordiska staterna som endast tre av tio stater i 
världen innehar AAA-rating från de tre ledande 
kreditvärderingsinstituten. Fastighetsbeståndet 
som helhet ger exponering mot Nordens starka 
demografiska utveckling, med kraftig befolk -
ningsökning jämfört med övriga EU.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
Hyresintäkter rullande 12 mån
Klassificering Hyresintäkt, mkr Totalt, %
Hyresbostäder 1 671 24
Byggrätter för kommande hyresbostäder 48 1
Summa Bostäder 1 720 25
   
Äldreboende 888 13
LSS 465 7
Summa Offentligt finansierade bostäder 1 353 20
   
Utbildning 2 294 33
     Förskola 935 14
     Grundskola/Gymnasium 973 14
     Universitet 385 6
Sjukhus & vårdcentral 454 7
Statlig infrastruktur och Kommunhus 432 6
Offentliga kontor 311 5
Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 183 3
Summa Samhällsfastigheter 3 674 54
   
Summa Social infrastruktur 6 746 98
   
Övrigt 110 2
Totalt 6 856 100
Hyresintäkter - rullande 12 mån (mkr)  
& genomsnittlig kontraktslängd (år)
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
Mkr År
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q1Q2 Q3 Q3Q4
2020 2021 2022 2023
   Hyresintäkter             Genomsnittlig kontraktslängd  
samhällsfastigheter (år)
Fastigheternas värde (mkr) & direktavkastning
0
50 000
100 000
150 000
200 000
Mkr %
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q1Q2 Q3 Q3Q4
2020 2021 2022 2023
   Marknadsvärde             Direktavkastning          
23,6 MDKR
Fastighetsvärde  
NORGE
1,9 MDKR
Fastighetsvärde  
DANMARK
10,5 MDKR
Fastighetsvärde  
FINLAND
98,5 MDKR
Fastighetsvärde  
SVERIGE
Fastighetsvärde per land
79%
 
Beläget i storstadsregioner  
och universitetsorter
99%  
 
 Social infrastruktur
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    4

===== SIDA 5 =====

Vår verksamhet handlar om att erbjuda bra 
lokaler till bra priser till hyresgäster inom den 
offentligt finansierade sociala infrastrukturen 
som utgör ryggraden i vårt samhälle. 
Hyresintäkterna uppgick under perioden 
till 1 725 mkr. För jämförbart bestånd ökade 
hyresintäkterna med 9,9 procent jämfört med 
motsvarande period föregående år. Detta trots 
att hyresökningen för bostadssegmentet slår 
igenom först under nästkommande kvartal 
och framåt. Den ekonomiska uthyrningsgraden 
fortsatte att öka och uppgick till 95,5 procent 
(94,3). Den genomsnittliga kontraktslängden 
för samhällsfastigheter var 10 år (10). SBB är en 
långsiktig samarbetspartner till den offentliga 
sektorn i Norden. Till exempel tecknade SBB 
i mars ett hyresavtal på 30 år med Örebro 
kommun i samband med om- och tillbyggnation 
av Mosjöskolan som omfattar totalt 3 862 
kvm. Stiftelsen Diakonissehuset Lovisenberg 
som bedriver offentligt finansierat verksamhet 
tecknade ett nytt 25-års indexjusterat avtal från 
1 januari i år för vårt Cathinka Guldbergs sjukhus 
i närheten av Oslos flygplats. Sjukhuset som är 
ett av de modernaste sjukhusen i Norden har en 
yta på drygt 30 000 kvm och har som det första 
sjukhuset i världen miljöcertifierats BREEAM in 
Use Outstanding.
Våra samhällsfastigheter karakteriseras 
av låg hyra med låga vakanser och långa avtal 
med indexjustering. Eftersom hyran är låg 
och alternativkostnaden för nya lokaler ökat 
kraftigt på grund av ränteuppgångar och 
stigande byggpriser är våra hyror även efter 
årets indexjustering än mer konkurrenskraftiga 
idag än tidigare. Till exempel ligger snitthyran 
på nästa års hyresförfall 26 procent lägre än 
de hyresavtal som förfaller efter år 2033 och 
ca 40 procent lägre än alternativet att flytta till 
nyproducerade lokaler.
Trots den höga inflationen klarar vi av att 
effektivisera vår fastighetsförvaltning och 
öka driftnettot. I jämförbart bestånd ökade 
kostnaderna med 1,0 procent jämfört med 
motsvarande period föregående år. Samman -
taget betyder detta att driftnettot i jämförbart 
bestånd ökade med 13,4 procent. Att vi i 
tider av svag ekonomisk utveckling ökar våra 
hyresintäkter och minskar vår redan låga vakans 
visar på vad vi menar när vi pratar om låg risk. 
Vidare fortsätter vi att visa på anpass -
ningsförmåga genom försäljningar, minskade 
kostnader och minskning av kommande 
investeringar. 
     
Rating
SBB har rating från 3 ratinginstitut: 1) Fitch, 
BBB- med positiv outlook, 2) Scope, BBB med 
stable outlook och 3) S&P, BBB- med negativ 
outlook. Vi har under de senaste 12 månaderna 
sänkt den totala skulden med 16,4 mdkr. S&P 
har i sin senaste uppdatering poängterat att: 
VD har ordet
1)   de negativa utsikterna baseras på att SBB:s 
justerade nettoskuld-till-skuld-plus eget 
kapital förblir på 60 procent eller högre, eller 
2)   att EBITDA-räntetäckning ska falla under 2,4 
gånger under en längre period. 
Denna rapport visar tydligt att vi klarat av att 
minska skuldsättningen under 60 procent och 
att vår räntetäckningsgrad fortsatt ligger på en 
bra nivå överstigande 3 gånger och kommer 
att stärkas ytterligare av nedan presenterade 
åtgärder. Därmed uppfyller vi alla kriterier 
för att lämna S&P:s negativa outlook bakom 
oss. Vårt fokus på en starkare rating och lägre 
skuldsättning fortsätter. Vi kommer under 
de närmaste 6 månaderna att reducera våra 
skulder genom likviditet från försäljningar och 
företrädesemissionen.
Vi har samtidigt en snittränta på 2,29 
procent vilket ligger 1,2 procentenheter under 
dagens STIBOR 3m. Vår räntebindning är 3,3 
år.  SBB har fortsatt god tillgång till kapital och i 
slutet av mars meddelades att bolaget slutfört 
refinansiering och ny finansiering med ett totalt 
finansieringsbelopp om 11,6 mdkr. Av detta 
avsåg 3,2 mdkr ny finansiering. Totalt 1,6 mdkr 
har använts för att återbetala obligationer. SBB:s 
totala resterande obligationsförfall under 2023 
uppgår till 2,2 mdkr som täcks av befintliga 
likvida medel.
Samarbete med Brookfield
SBB Educo AB (som ägs 51 procent av SBB 
och 49 procent av Brookfield Super-core 
Infrastructure Fund) är Europas största portfölj 
av social infrastruktur för offentlig utbildning. 
Under första kvartalet har Brookfield betalat 8,7 
mdkr av 9,2 mdkr för andelen om 49 procent. 
TIll detta kan ytterligare tilläggsköpeskillingar 
om upp till 1,2 mdkr genom kontant betalning 
tillkomma. SBB har återstående avtalade 
betalningar om 2,1 mdkr varav Brookfield 
affären utgör 0,5 mdkr. Nyckeltalen har inte 
justerats för dessa återstående betalningar. 
SBB Educo har också refinansieringsansvar för 
21,5 mdkr av SBB:s nettoskuld på 78 mdkr. SBB 
Educo AB förbereder för närvarande en rating 
av bolaget. Förväntningen ligger på en BBB 
rating. Refinansiering av Educo kommer att ge 
ett betydande likviditetstillskott till SBB genom 
att SBB:s utlåning till Educo om 14,5 mdkr åter -
betalas. Detta ger oss trygghet för återbetalning 
av framtida förfall. Utöver arbetet med rating 
fortsätter SBB och Brookfield det gemensamma 
arbetet för att etablera SBB Educo i Europa.  
Operationellt starkt kvartal - Driftnetto i jämförbart bestånd ökar med 13,4 procent
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    5

===== SIDA 6 =====

Investeringar och fastighetsutveckling
Vi har stoppat nya investeringar givet marknads -
läget. Samtidigt fortsätter vi att i snabb takt slut -
föra pågående projekt med hög avkastning på 
återstående investering. Fram till och med 2025 
har SBB investeringar om 2,3 miljarder varav 
1,4 miljarder har extern finansiering. Dessa 
kommer att leverera 15,6 procent avkastning 
på återstående investering och öka driftnettot 
med 365 mkr. Det är värt att poängtera att vi 
inte har någon vakansrisk i projektportföljen 
då samtliga samhällsfastigheter är fullt uthyrda 
med indexjustering.
Fastighetsutvecklingsverksamheten fortsät -
ter att skapa långsiktiga värden. Detaljplaner 
med bostäder men även viktig samhällsservice 
som förskolor och skolor om totalt ca 100 000 
kvm BTA förväntas vinna laga kraft under de 
närmaste kvartalen. Det värdet som skapas i 
och med detta kommer inte att realiseras i nya 
projekt tills förutsättningar för finansiering har 
förbättrats.  
Hållbarhet är basen i vår affär
Våra pågående och under kvartalet avslutade 
energiprojekt som leder till minskad energiför -
brukning eller produktion av förnyelsebar energi 
ligger på ca 26 GwH (vilket motsvarar 5 procent 
av SBB:s totala energiförbrukning). SBB:s första 
solcellspark med en förväntad årsproduktion 
om ca 10 GWh driftsattes under kvartalet. Vi 
fortsätter med det stora certifieringsarbetet 
som påbörjades förra året och kommer också 
i år att anställda 100-tals sommarjobbare som 
del i vårt starka fokus att vara viktig aktör i 
våra samhällens utveckling oavsett konjunktur. 
SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela 
värdekedjan senast år 2030. Analysföretaget 
Sustainalytics bedömer SBB:s ESG-risk som 
mycket låg och riskhanteringen anses vara 
stark. SBB har utsetts till topp ESG-presterande 
bolag av Sustainalytics (ESG Regional Top 
Rated 2023). ISS ESG höjde i slutet av förra året 
SBB:s ESG-rating till Prime vilket innebär att 
SBB:s aktier och obligationer klassificeras som 
”responsible investment”.
Utsikter
Vi levererar en driftnettoökning i jämförbart 
bestånd på 13,4 procent. Detta motsvarar 
600-700 mkr i högre intjäning på årsbasis. 
Driftnettot kommer fortsätta utvecklas starkt 
då hyresökningen från bostäderna, efter 
avslutad årlig förhandling, slår igenom från Q2 
och framåt. Till detta tillkommer under året 
färdigställda projekt med ett ökat driftnetto om 
ytterligare ca 200 mkr. Sammantaget förväntas 
ökningen av driftnettot landa på 800-900 
mkr. Detta kan jämföras med att en ökning 
av STIBOR med exempelvis 100 punkter från 
nuvarande 3,5 procent till 4,5 procent skulle 
öka vår totala räntekostnad med 200 mkr.  
Givet bolagets nuvarande räntesäkringar och 
marknadens nuvarande prissättning kommer 
det att ta nästan 4 år innan bolagets snittränta 
skulle överstiga 3 procent. Efterfrågan på våra 
samhällsfastigheter och bostäder har aldrig varit 
högre än nu. Det är tydligt hur ökade räntor och 
energipriser gjort att intresset för exempelvis 
hyresrätter ökat. Detta gäller särskilt nyprodu -
cerade bostäder. I exempelvis Stockholm står 
nyproducerade bostäder för en stor del av de 
förmedlade lägenheterna trots att de utgör en 
väldigt liten del av det totala antalet lägenheter. 
Under första kvartalet har SBB inkl JV-bolag haft 
inflyttning av 903 lägenheter med motsvarande 
72 Mkr i årshyra. Just nu minskar tillförseln 
av nya ytor för boende och samhällsservice, 
medan efterfrågan fortsätter att öka inom dessa 
segment. Detta ger inte bara ett skydd mot lägre 
intäkter, utan skapar även förutsättningar för 
högre intäkter framgent.
Det är i tider som dessa som vi alla prövas 
både avseende motståndskraft och anpass -
ningsförmåga. Att vara lyhörd för förändring och 
anpassa sig till förändrade förutsättningar är 
SBB:s främsta styrka. Vi har fullt fokus att stärka 
vår kreditrating. Därför har styrelsen beslutat 
att prioritera följande punkter: 
1)   Styrelsen i SBB har beslutat att genomföra en 
företrädesemission av D-aktier. 
2)  arbetet med den strategiska översynen inkl. 
att utvärdera förutsättningarna för notering 
av dotterbolaget Sveafastigheter fortsätter. 
Likviden från transaktionen avses användas 
för att minska bolagets skuldsättning. 
3)  SBB fortsätter det planerade programmet 
av försäljning av fastigheter för ytterligare 6 
mdkr. Första sålda fastigheter har frånträtts 
efter kvartalets slut.  
Alla åtgärder syftar till att stärka balansräk -
ningen och minska bolagets skuldsättning för att 
skapa ännu bättre förutsättningar för framtida 
värdeskapande.  
Ilija Batljan, grundare och VD
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    6

===== SIDA 7 =====

Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
 
Hyresintäkter 1 725 1 831 7 447
 
Driftskostnader -423 -455 -1 567
Underhåll -65 -85 -393
Fastighetsskatt -30 -35 -141
Driftnetto 1) 1 206 1 256 5 346
 
Administration -157 -167 -898
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -30 -13 -120
Resultat före värdeförändringar och goodwill 2) 1 019 1 076 4 328
Värdeförändringar fastigheter -2 332 2 362 -4 571
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - -3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - -387
Nedskrivning goodwill - - -395
Resultat bostadsproduktion -2 5 -17
Rörelseresultat 2) -1 315 3 443 -4 244
Resultat från intresseföretag/joint ventures -369 434 -1 866
Ränteintäkter och liknande resultatposter 49 63 239
Räntekostnader och liknande resultatposter -522  - 3 1 2    -1 526
Resultat av förtidslösen lån -116  - 3    424
Valutakursdifferenser -483 193 -1 991
Tomträttsavgälder -6 -5 -24
Värdeförändringar finansiella instrument - 1 199 -341 -1 560
Resultat före skatt -3 959 3 472 -10 548
 
Aktuell skatt -169 -132 -294
Uppskjuten skatt 229 -401 645
Upplösning uppskjuten skatt hänförligt till goodwill  -    - 387
PERIODENS RESULTAT -3 898 2 939 -9 811
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -5 577 2 926 -9 634
Innehav utan bestämmande inflytande 1 679 13 -177
PERIODENS RESULTAT -3 898 2 939 -9 811
Resultat per stamaktie A och B före utspädning -4,00 1,86 -7,23
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,00 1,85 -7,23
Resultat per stamaktie D  0,50 0,50 2,00
1) Förvaltningsadministration ingår numera i raden Administration. Jämförelsetal är omräknade. 
2) Ny summeringsrad och nya definitioner. 
För vidare information se Definitioner på sid 27-28.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    7

===== SIDA 8 =====

Kommentarer koncernens resultaträkning 
Driftnetto
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 725 mkr (1 831). I ett 
jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 9,9 procent jämfört med 
motsvarande period föregående år. Av hyresintäkterna avsåg 1 271 mkr 
samhällsfastigheter, 407 mkr bostäder och 47 mkr övriga fastigheter. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 95,5 
procent (94,3). Den genomsnittliga kontraktslängden för samhällsfastighe -
ter var 10 år (10). 
   Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -518 mkr (-575). De 
består i huvudsak av taxebundna kostnader, drift- och underhållskostna -
der. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 1,0 procent jämfört med 
motsvarande period föregående år. Driftnetto i jämförbart bestånd ökade 
med 13,4 procent.
Resultat före värdeförändringar och goodwill
Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -157 mkr 
(-167). Av administrationskostnaderna utgjorde -88 mkr förvaltningsadmi -
nistration och -69 mkr centrala administrationskostnader, dvs. kostnader 
för affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshantering. 
 
Värdeförändringar 
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -2 332 mkr 
(2 362) varav 47 mkr (53) var realiserade värdeförändringar och 
-2 379 mkr (2 309) var orealiserade värdeförändringar. I värdeförändringen 
så har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt 
nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den 
orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras 
av höjda avkastningskrav. 
                                                                                      
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till -1 078 mkr (-64). Förändringen beror 
till största del på ökade kostnader för valutakursdifferenser. I de finansiella 
kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga finansiella 
kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter. 
      De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 
-116 mkr (-3) för perioden. Under perioden redovisades valutakursdiffe -
renser om -483 mkr (193), som till största del är hänförliga till omräkning 
av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i 
form av nettotillgångar i euro och valutaderivat.
     Resultat från intresseföretag och joint ventures var -369 mkr (434) för 
perioden. Resultatet är till största del hänförligt till SBB Kåpan Bostad AB 
och Public Property Invest AS som bidrar med -138 mkr respektive -130 
mkr till koncernens resultat för perioden. Periodens värdeförändringar på 
innehav i intresseföretag och joint ventures uppgår till -451 mkr (194). Av 
dessa utgör SBB Kåpan Bostad AB -177 mkr och Public Property Invest AS 
-176 mkr för perioden. Periodens nedskrivningar på andelar i intresseföre -
tag och joint ventures uppgår till -160 mkr (-). Dessa utgörs i sin helhet av 
JM AB (publ).  
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick till -1 199 mkr (-341). 
Posten består av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar 
i aktier om -456 mkr (-5) och beror på negativ kursutveckling på aktierna 
i portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om -692 mkr (121). 
Omvärdering på derivatskuld hänförlig till en finansiell garanti hänförlig till 
en tidigare transaktion påverkar värdeförändring med -118 mkr (-).  
Jämförelsestörande poster
Under perioden uppgick jämförelsestörande poster till -146 mkr (-16) vilket 
utgjordes av Resultat av förtidslösen lån -116 mkr (-3) och Förvärvs- och 
omstruktureringskostander -30 mkr (-13), varav transaktionskostnader -26 
mkr, omstruktureringskostnader -2 mkr samt övriga poster -2 mkr.                 
 Resultat efter skatt
 Periodens resultat efter skatt uppgick till -3 898 mkr (2 939). Skatt på 
periodens resultat uppgick till 60 mkr (-533), varav -169 mkr (-132) avsåg 
aktuell skatt och 229 mkr (-401) avsåg uppskjuten skatt relaterad till fastig -
heter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till 
goodwill uppgick till - mkr (-). 
Koncernens rapport över totalresultat 
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
 
Periodens resultat -3 898 2 939 -9 811
Andel av totalresultat i intressebolag/joint ventures 2  15  169 
Omräkningsdifferenser -1 129 896  427 
PERIODENS TOTALRESULTAT -5 025 3 850 -9 215
 
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -6 704 3 837 -9 038
Innehav utan bestämmande inflytande 1 679 13 -177
PERIODENS TOTALRESULTAT -5 025 3 850 -9 215
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    8

===== SIDA 9 =====

Segmentredovisning
SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i tre 
segment. Segmenten utgörs av Bostäder, Samhällsfastigheter och Övrigt/
Fastighetsutveckling. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens 
karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp 
och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att 
fatta strategiska beslut.
Perioden 2023-01-01 – 2023-03-31
Samhälls-  
fastigheter Bostäder
Övriga 
fastigheter
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 271 407 47 1 725 - 1 725
Fastighetskostnader -296 -194 -28 -518 - -518
Driftnetto 975 213 19 1 206 - 1 206
Administration -157 -157
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -30 -30
Resultat före värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
975 213 19 1 206 -187 1 019
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -824 -1 343 -165 -2 332 -2 332
Resultat bostadsutveckling -2 -2
Rörelseresultat 151 -1 130 -146 -1 125 -189 -1 315
Resultat från intresseföretag/joint ventures -369 -369
Ränteintäkter och liknande resultatposter 49 49
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 127 -1 127
Värdeförändringar finansiella instrument -1 199 -1 199
Resultat före skatt 151 -1 130 -146 -1 125 -2 835 -3 959
Skatt 60 60
Periodens resultat 151 -1 130 -146 -1 125 -2 775 -3 898
Förvaltningsfastigheter (mkr) 90 410 37 821 6 188 134 419 - 134 419
Investeringar (mkr) 620 299 24 943 - 943
Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 30 048 28 340 16 992 28 554 - 28 554
Överskottsgrad (%) 77% 52% 40% 70% - 70%
Perioden 2022-01-01 – 2022-03-31
Samhälls-  
fastigheter Bostäder
Övriga 
fastigheter
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 167 600 64 1 831 - 1 831
Fastighetskostnader -268 -280 -27 -575 - -575
Driftnetto 899 320 37 1 256 - 1 256
Administration -167 -167
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -13 -13
Resultat före värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
899 320 37 1 256 -180 1 076
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 558 1 660 144 2 362 - 2 362
Resultat bostadsutveckling 5 5
Rörelseresultat 1 457 1 980 181 3 618 -175 3 443
Resultat från intresseföretag/joint ventures 434 434
Ränteintäkter och liknande resultatposter 63 63 
Räntekostnader och liknande resultatposter -127 -127
Värdeförändringar finansiella instrument -341 -341
Resultat före skatt 1 457 1 980 181 3 618 -146 3 472
Skatt -533 -533
Periodens resultat 1 457 1 980 181 3 618 -679 2 939
Förvaltningsfastigheter (mkr) 94 682 56 298 7 939 158 919 - 158 919
Investeringar (mkr) 572 562 19 1 153 - 1 153
Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 30 843 27 728 16 828 28 521 - 28 521
Överskottsgrad (%) 77% 53% 58% 69% - 69%
Segmentredovisning
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    9

===== SIDA 10 =====

Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 134 419 mkr per 2023-03-31 (135 
616). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar 
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och 
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för 
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi -
nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett 
genomsnittligt avkastningskrav på 4,83 procent (4,72) använts. I värdet 
för fastigheterna ingår 3 345 mkr för byggrätter som värderats genom 
tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet 
sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde 
har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig -
heter på sid 14-15.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på 
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en 
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en 
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. 
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 5 394 / -5 749
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -6 299 / 6 649
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter - 5 637 / 6 263
Fastighetsbeståndets förändring  
Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616 
Förvärv 770 
Tillskjutet från minoritetsägare 802
Investeringar 943 
Försäljningar -20
Omräkningsdifferens -1 312
Orealiserade värdeförändringar -2 379 
Verkligt värde vid periodens slut 134 419 
Intressebolag och joint ventures
SBBs engagemang i intressebolag och joint ventures består dels av en 
ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2023-03-31 uppgick 
andelar i intressebolag och joint ventures till 12 316 mkr (12 649) och 
fordringar på intressebolag och joint ventures till 1 770 mkr (1 737). En 
del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag 
äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen: SBB 
Kåpan Bostad AB, Public Property Invest AS och JM AB (publ). JM medde -
lade den 21 april 2023 att man ändrar redovisningsprincip till följd av att 
Kammarrättens dom 2022 om konsolidering av bostadsrättsföreningar 
vinner laga kraft. De ändrade redovisningsprinciperna påverkar inte SBBs 
bedömning om JMs långsiktiga förmåga att generera kassaflöden. 
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel uppgick till 5 253 mkr (4 429) och likviditetsplaceringar, som 
utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 250 mkr (421). Pantsatta 
likvida medel uppgick till 1,0 mdkr (1,1).
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
 
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 5 283 6 066 5 283
Summa immateriella  
anläggningstillgångar
5 283 6 066 5 283
 
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 134 419 158 919 135 616
Nyttjanderätt tomträtt 823 680 829
Inventarier 105 54 37
Summa materiella  
anläggningstillgångar
135 347 159 653 136 482
 
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag/joint 
ventures
12 316 15 898 12 649
Fordringar på intresseföretag/joint 
ventures
1 770 4 571 1 737
Derivat 1 159 752 1 696
Finansiella tillgångar värderade till 
verkligt värde
2 017 4 245 2 298
Andra långfristiga fordringar 852 96 939
Summa finansiella  
anläggningstillgångar
18 114 25 562 19 319
Summa anläggningstillgångar 158 744 191 281 161 084
 
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 141 239 156
Kortfristiga fordringar
Derivat 195 - -
Kundfordringar 118 115 106
Övriga fordringar 1 674 1 499 1 434
Förutbetalda kostnader och upplupna 
intäkter
1 004 605 740
Summa kortfristiga fordringar 3 132 2 219 2 280
 
Likviditetsplaceringar 250 768 421
Likvida medel 5 253 8 913 4 429
Summa likvida medel och 
likviditetsplaceringar
5 503 9 681 4 850
Summa omsättningstillgångar 8 635 12 139 7 286
SUMMA TILLGÅNGAR 167 380 203 420 168 370
 
Kommentarer
Goodwill
Goodwillposten om 5 283 mkr (5 283) är hänförlig till förvärvet av Hemfosa 
och utgörs främst av synergieffekter i form av minskade finansierings- och 
administrationskostnader. Därutöver finns en redovisad goodwill om  
1 394 mkr (1 781) hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den 
uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform 
som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa 
anses vara.  
    
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    10

===== SIDA 11 =====

Kommentarer  
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens 
slut till 37 344 mkr (44 319). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut 
till 67 703 mkr (63 337).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent 
på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och 
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och 
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna 
skatteskulden uppgick per 2023-03-31 netto till 8 751 mkr (9 120) och är 
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. 
Underskottsavdragen i koncernen uppgick till totalt till 6,5 mdkr per 2023-
03-31. I perioden har underskott om totalt 692 mkr nyttjats. 
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till  
83 560 mkr (87 085), varav 28 480 mkr (33 896) avsåg skulder till kredit -
institut, 52 623 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 2 457 mkr (1 111) 
avsåg företagscertifikat. Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 18. 
Skuld cash collateral
SBB löste under perioden den Total return swap (TRS) avseende likvidi -
tetsplaceringar i aktier om 2 mdkr som redovisats på raden ”Skuld cash 
collateral”.                                                                       
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
  
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 165 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 587 26 581 26 587
Reserver -1 183 1 731 142
Balanserad vinst 
inkl årets totalresultat
11 774 37 592 17 424
Eget kapital hänförlig till 
moderbolagets aktieägare
37 344 66 069 44 319
Hybridobligation 15 748 17 302 15 748
Övriga reserver 774 -544 577
Innehav utan bestämmande inflytande 13 835 2 296 2 691
Summa eget kapital 67 703 85 123 63 337
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 25 362 33 361 30 496
Obligationslån 43 949 50 298 48 310
Derivat 357 49 375
Uppskjutna skatteskulder 8 751 10 967 9 120
Leasingskulder tomträtter 823 680 829
Övriga långfristiga skulder 283 396 141
Summa långfristiga skulder 79 525 95 751 89 271
 
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 118 2 398 3 400
Företagscertifikat 2 457 6 271 1 111
Obligationslån 8 674 2 638 3 768
Derivat 747 - 596
Leverantörsskulder 359 309 456
Aktuella skatteskulder 102 436 310
Skuld cash collateral -  4 657 2 178
Övriga skulder 2 822 3 836 2 019
Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter
1 873 2 001 1 924
Summa kortfristiga skulder 20 152 22 546 15 762
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 167 380 203 420 168 370
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    11

===== SIDA 12 =====

Koncernens förändringar i eget kapital 
 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Belopp i MKR
Aktie-
kapital
Övrigt  
till skjutet 
kapital Reserver 1)
Balanserade 
vinstmedel Totalt
Hybrid  -
obligation
Övriga 
reserver 2)
Innehav utan 
b e  s t ä m m  a n d e  
inflytande
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 165 26 371 834 34 778 62 148 17 295 -543 4 071 82 971
Periodens resultat - - - 2 926 2 926 - - 13 2 939
Övrigt totalresultat - - 897 15 912 - -1 - 911
Periodens totalresultat - - 897 2 941 3 838 - -1 13 3 850
Nyemission - 210 - - 210 - - - 210
Emissionskostnader - - - - - -9 - - -9
Skatteeffekter i eget kapital - - - 16 16 - - - 16
Utdelning hybridobligation - - - -120 -120 - - - -120
Inlösta minoritetsandelar - - - -7 -7 - - -1 787 -1 794
Utgående eget kapital 2022-03-31 165 26 581 1 731 37 608 66 085 17 286 -544 2 296 85 123
Periodens resultat - - - -12 560 -12 560 - - -190 -12 750
Övrigt totalresultat - - -1 589 1 273 -316 - 1 - -315
Periodens totalresultat - - -1 589 -11 287 -12 876 - 1 -190 -13 065
Emission hybridobligation - - - - - -6 - - -6
Inlösen del av hybridobligation - - - 751 751 -1 532 54 - -727
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -1 065 -1 065 - 1 065 - -
Skatteeffekter i eget kapital - 6 - 159 165 - - - 165
Utdelning - - - -2 308 -2 308 - - - -2 308
Utdelning hybridobligation - - - -370 -370 - - - -370
Utdelning Neobo - - - -5 946 -5 946 - - - -5 946
Avyttring till minoritet - - - - - - - 712 712
Inlösta minoritetsandelar - - - -117 -117 - - -128 -246
Utgående eget kapital 2022-12-31 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337
Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337
Periodens resultat - - - -5 577 -5 577 - - 1 679 -3 898
Övrigt totalresultat - - -1 129 2 -1 127 - - - -1 127
Periodens totalresultat - - -1 129 -5 575 -6 704 -  -   1 679 -5 025
Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4
Skatteeffekter i eget kapital - - - 67 67 - - - 67
Valutaomvärdering hybridobligation - - -196 - -196 - 196 - -
Utdelning hybridobligation - - - -136 -136 - - - -136
Transaktioner med minoritet - - - - - - - 9 465 9 465
Utgående eget kapital 2023-03-31 165 26 587 -1 183 11 775 37 344 15 748 774 13 835 67 703
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 
Kommentarer  
Det egna kapitalet uppgick per 2023-03-31 till 67 703 mkr (63 337). I det 
egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde 
om 16 522 mkr. Minoritetsandelar uppgår till 13 835 mkr där nya minori -
tetsandelar om 9 465 mkr tillkommit under året, dels genom att Brookfield  
gått in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag som innehar en portfölj 
med utbildningsfastigheter och dels genom en utökning av Unobo AB. I 
övrigt finns minoritetsandelar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-kon -
cernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. 
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag 
i Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -1 129 mkr 
av förändringen i eget kapital under perioden.
Soliditeten uppgick till 40 procent (38), den justerade soliditeten till 45 
procent (42) och belåningsgraden till 47 procent (49).
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    12

===== SIDA 13 =====

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
 
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -3 959 3 472 -10 548
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 2 2 10
Värdeförändringar fastigheter 2 332 -2 362 4 571
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - 3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - 387
Nedskrivning goodwill - - 395
Resultat bostadsproduktion 2 -5 17
Resultat från intresseföretag/Joint ventures 369 -434 1 866
Utdelning från intressebolag/Joint ventures - 6 304
Värdeförändringar finansiella instrument 1 199 341 1 560
Räntenetto 1 078 64 2 878
Erlagd ränta -624 -271 -1 059
Erhållen ränta 55 63 196
Betald skatt -169 -132 -294
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 284 744 3 485
 
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -521 531 164
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 1 164 460 -1 529
Kassaflöde från den löpande verksamheten 927 1 736 2 120
 
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -943 -1 343 -5 250
Försäljning av fastigheter - 78 171
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -750 -6 056 -9 367
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 67 2 176 9 677
Investeringar/försäljning inventarier -70 -8 1
Investeringar /avyttringar i intresseföretag/joint ventures -153 -298 475
Förändring fordringar intresseföretag/joint ventures -33 -661 2 159
Kassaflöden från finansiella tillgångar -156 508 1 772
Förändring andra långfristiga fordringar 109 117 -728
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 929 -5 487 -1 090
 
Finansieringsverksamheten
Emission hybridobligationer - -9 -
Emissionskostnader - - -15
Återköp teckningsoptioner -4 - -
Inlösen hybridobligationer - - -727 
Utbetald utdelning -882 -710 -2 837
Utdelning likvida medel Neobo - - -231
Avyttring till minoritet 8 663 -  712 
Inlösta minoritetsandelar - -1 794 -2 040
Upptagna lån 15 492 24 350 62 038
Amortering av lån -19 322 -18 324 -59 710
Förändring cash collaterals -2 178 -950 -3 429
Förändringar övriga långfristiga skulder 63 252 -202
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 832 2 815 -6 440
 
Periodens kassaflöde 830 -937 -5 410
 
Likvida medel vid periodens början 4 429 9 837 9 837
Valutakursändring i likvida medel -6 13 1
Likvida medel vid periodens slut 5 253 8 913 4 429
1) För vidare information se Tilläggsupplysningar på sid 25. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    13

===== SIDA 14 =====

Fastighetsvärde per segment
  67% Samhällsfastigheter
  28% Bostäder 
  5% Övrigt
Fastighetsvärde per land
  73% Sverige
  18% Norge
  8% Finland
  1% Danmark
134 419  
Mkr
134 419  
Mkr
73% 67% 
18% 
28% 
8% 5% 1% 
Fastighetsvärde per region
  33% Universitetsorter
  26% Stockholm/Mälardalen
  9%  Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
  11%  Göteborg/Malmö
  21% Övriga tillväxtstäder
Fastighetsbeståndet
Samhällsfastigheter tillsammans med reglerade hyresrätter utgör den 
sociala infrastrukturen som är SBB:s kärninnehav. Kombinationen av 
samhällsfastigheter och reglerade hyresrätter är unik bland noterade 
bolag. SBB:s fastighetsportfölj tillhör de mest säkra investeringar som finns 
med hög riskjusterad avkastning.
134 419  
Mkr
26% 
9% 
33% 
11% 
21% 
Samhällsfastighetsbeståndet inklusive offentligt finansierade bostäder
Hyresintäkter per användning
Användning
Hyresintäkt 
rullande 12 mån, 
mkr % av total
Utbildning 2 294 45,6
Äldreboende 888 17,7
LSS 465 9,2
Sjukhus & vårdcentral 454 9,0
Statlig infrastruktur och Kommunhus 432 8,6
Offentliga kontor 311 6,2
Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 183 3,6
Kontor & övrigt 0 0,0
Totalt 5 027 100,0
Största hyresgäster
Hyresgäst
Hyresintäkt 
rullande 12 mån, 
mkr % av total
Læringsverkstedet 317 6,3
Trygge Barnehager AS 282 5,6
Svenska staten 242 4,8
Academedia 180 3,6
Attendo 157 3,1
Norska staten 151 3,0
Härnösands Kommun 140 2,8
Lovisenberg 118 2,3
Finska staten 112 2,2
Esperi 111 2,2
Internationella Engelska Skolan 109 2,2
Haninge Kommun 99 2,0
Humana 97 1,9
Ambea 93 1,8
Danska staten 73 1,5
Västra Götalandsregionen 68 1,4
Skellefteå Kommun 65 1,3
Bodens Kommun 65 1,3
Karlskrona kommun 53 1,0
Västerås Kommun 52 1,0
20 största hyresgäster 2 584 51,4
Övriga 2 443 48,6
Total 5 027 100,0
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    14

===== SIDA 15 =====

10 år
i genomsnittlig kvarvarande  
kontraktstid
Förfallostruktur
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033+
3%
10% 9% 8% 7% 5%5% 6% 5% 6%
36%
Samhällsfastigheter, värde per användning
  46% Utbildning
  17% Äldreboende
  9% Sjukhus & vårdcentral
  9%  Statlig infrastruktur &  
Kommunhus
  8% LSS
  6%  Byggrätter för kommande 
samhällsfastigheter
  4%  Offentliga kontor
93 881  
mkr
17% 
9% 
46% 
9% 
8% 
6% 4% 
  Danmark
  Finland
  Noge
  Sverige
Källa: Nordics Statistics database
Befolkningstillväxt i hela Norden
0
5
10
15
20
25
30
1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025E 2030E 2035E 2040E
 % CAGR
 % CAGR
Total befolkning (miljoner)
Hyra per kvm för nyproduktion jämfört  
med SBB:s befintliga bestånd
Utbildning LSS Äldreboende Reglerade 
hyresrätter
Sjukvård
1 704 13%
2 675
1 841
2 550
1 713 1 710
2 975
2 450
1 211
1 875
  SBB
  Nyproduktion
Källa: Newsec
Utbud och efterfrågan på social infrastruktur
Behovet av samhällsfastigheter är mycket stort. Grafen överst till höger 
visar på Nordens starka demografiska utveckling vilken skapar ett stort 
behov av social infrastruktur. Utöver ett stort behov av fastigheter inom 
social infrastruktur finns även en stor hyrespotential i det befintliga 
beståndet. Den ledande fastighetsrådgivaren Newsec analyserade 2022 
hyresnivåer för nyproducerade samhällsfastigheter i Sverige. Grafen 
nederst till höger visar hyror i nyproduktionanalysen i relation till genom -
snittliga hyror för SBB:s bestånd. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    15

===== SIDA 16 =====

Pågående produktion
Nyproduktion
SBB:s 
andel
Antal 
lgh
Antal 
kvm
Antal 
projekt
Bostä -
der
Samhälls -
fastighter
Hyra 
(mkr)
Drift-
netto 
(mkr)
Inves-
tering 
(mkr)
Uppar-
betat 
(mkr)
Kvarva -
rande 
(mkr)
Direktav -
kastning 
(hyra)
Direktav -
kastning 
(DN)
Egenutvecklade projekt 100% 946 65 321 12 86% 14% 136 116 2 358 1 614 744 5,8% 4,9%
Förvärvade projekt 100% 660 33 111 3 100% 0% 65 53 1 145 532 613 5,7% 4,6%
JV-projekt 50% 1 837 98 674 10 100% 0% 235 199 4 063 2 713 1 350 5,8% 4,9%
Totalt 73% 3 443 197 106 25 96% 4% 436 369 7 566 4 859 2 707 5,8% 4,9%
SBB:s andel av totalt 100% 2 519 147 403 94% 6% 318 268 5 523 3 495 2 028 5,8% 4,9%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbetat 
(mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Direktavkast -
ning (DN)
Investeringar i befintligt bestånd 143 546 32 97 1 921 1 604 316 5,1%
Geografisk fördelning pågående produktion (inkl JV)
  67% Stockholm/Mälardalen
   23% Universitetsstäder
  3% Göteborg/Malmö
   7% Övriga tillväxtstäder
3 443  
lägenheter
67% 
23% 
3% 7% 
Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd
2023-2025 2026-
Återstående investering inkl SBB:s andel av JV 1) 2 344 -
Bedömda kommande driftnetton 365 -
Avkastning kvarvarande investering 15,6% -
1)   Av total investering om 2 344 mkr är 431 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 955 mkr av säljare av projekt.
69%
upparbetningsgrad  
pågående produktion
15,6%
avkastning kvarvarande investering
93%
av bostadsproduktion i Sveriges  
universitetsstäder
Projektportfölj per geografi  
  41% Stockholm/Mälardalen
   32% Universitetsstäder
  7% Göteborg/Malmö
   2%   Köpenhamn/Oslo/
Helsingfors
   18%  Övriga tillväxtstäder
60 863  
lägenheter
41% 
32% 
18% 
7% 
2% 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    16

===== SIDA 17 =====

Projekt- och byggrättsutveckling
Projektutveckling
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostäder Samhällsfastigheter
Egenutvecklade projekt 100% 8 545 539 121 81% 19%
Förvärvade projekt 100% 223 5 730 100% 0%
JV-projekt (HR/CS) 47% 3 251 255 521 71% 29%
Totalt 84% 12 019 800 372 78% 22%
SBB:s andel av totalt 100% 10 271 665 264 79% 21%
Byggrättsutveckling
Planeringsfas Ägarandel (%)
Ansökan om 
planbesked Planbesked Antagande Lagakraft Antal BTA 
Bokfört  
värde (mkr) per kvm (kr)
Fas 1 - Projektidéer 100 764 854 469 614
Fas 2 -  Inför beslut om planbesked 100 4 155 145 98 630
Fas 3 - Med planbesked 100 4 4 819 361 1 232 1 504
Fas 4 -  Lagakraftvunnen detaljplan 100 4 4 4 4 1 102 652 1 546 1 402
Totalt 100 2 842 012 3 345 1 177
Byggrätter i JV 49% 340 083 1 220  3 589    
Totalt 95% 3 182 095 4 565  1 435    
SBB:s andel av totalt 100% 3 007 403 3 938  1 309    
Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl JV)  
  34% Stockholm/Mälardalen
   32% Universitetsstäder
  8% Göteborg/Malmö
   3% Oslo/Köpenhamn 
/Helsingfors
   22%  Övriga tillväxtstäder
3 182 095 
kvm
34% 
32% 
8% 
3% 
22% 
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen 
på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar 
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt 
framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående 
projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Geografisk fördelning projektutveckling (inkl JV)
  58% Stockholm/Mälardalen
   34% Universitetsstäder
  3% Göteborg/Malmö
   5% Övriga tillväxtstäder
12 019 
lägenheter
58% 
34% 
3% 5% 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    17

===== SIDA 18 =====

Finansiering
Räntebärande skulder
SBB har som strategi att ha en låg finansiell risk. Belåningsgraden ska 
understiga 50 procent, räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 ggr och den 
säkerställda belåningsgraden ska understiga 30 procent.
Belåningsgraden uppgick till 47 procent (49) och säkerställd belå -
ningsgrad till 18 procent (21). Räntetäckningsgraden var 3,2 gånger (3,9). 
De räntebärande skulderna uppgick vid utgången av perioden till 83 560 
mkr (87 085), varav 28 480 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditinstitut, 
52 623 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 2 457 mkr (1 111) avsåg 
företagscertifikat. Verkligt värde för de räntebärande skulderna och för 
övriga finansiella instrument bedöms vid utgången av perioden till 71 342 
mkr (75 058). Lån från kreditinstitut säkerställs normalt genom pantbrev i 
fastigheter.
Utestående företagscertifikat om 2 457 mkr (1 111), har en kort 
löptid där samtliga företagscertifikat förfaller inom ett år. Av resterande 
räntebärande skulder, skulder till kreditinstitut och obligationslån, förfaller 
11 792 mkr inom ett år vilket motsvarar 8 procent av total räntebärande 
skuld exkl. företagscertifikat. SBB har pågående diskussioner med flertalet 
banker och arbetar aktivt med att löpande refinansiera och förlänga sina 
utestående skulder.
SBB har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla låga nivåer för de 
räntebärande skulderna. Den genomsnittliga räntan för de räntebärande 
skulderna uppgick vid utgången av perioden till 2,29 procent. SBB har en 
exponering mot rörliga räntor om 15 procent (22 procent). Genomsnittlig 
räntebindning för samtliga räntebärande skulder var 3,3 år (3,2) och 
genomsnittlig kapitalbindning var 4,0 år (3,9).
Likviditet
SBBs tillgängliga likviditet uppgick till 5 253 mkr (4 429) och likviditetspla -
ceringar uppgick till 250 mkr (421). Utöver det har SBB outnyttjade kredit -
löften om 2,4 mdkr (4,7). Av totala likvida medel avsåg 1,0 mdkr pantsatta 
medel (1,1). Kassa, likvida tillgångar, nyemission, outnyttjade befintliga 
kreditfaciliteter, överenskomna lån som utbetalas efter kvartalets utgång 
och likvider från signade fastighetsförsäljningar summerar till 15 004 
mkr kronor. Korta banklån, korta obligationslån och företagscertifikat 
summerar till 14 249 mkr.
Väsentliga händelser under perioden
Den 31 mars slutförde Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB andra 
tillträdet med Brookfield. Affären genomfördes i tre delar där den första 
delen genomfördes den 18 januari 2023, varigenom SBB erhöll 6,6 mdkr i 
kontant betalning. Den andra delen av affären genomfördes 31 mars och 
SBB erhöll ytterligare 2,1 mdkr i kontant betalning. Försäljningslikviden 
kommer att användas till att minska bolagets skuldsättning. Den reste -
rande betalningen från Brookfield kommer att ske efter att SBBs interna 
omstrukturering av fastigheter med ett värde om 1,7 mdkr har slutförts 
vilket SBB planerar att färdigställa innan sommaren. Under perioden har 
SBB slutfört refinansiering och ny finansiering med ett totalt finansie -
ringsbelopp om 11,6 mdkr. Av detta är 3,2 mdkr ny finansiering. Totalt 1,6 
mdkr har använts för att återbetala obligationer. SBBs totala resterande 
obligationsförfall under 2023 uppgår till 2,2 mdkr.
Värdeförändring derivat
För att begränsa ränterisken från lån med rörlig ränta och öka förutsäg -
barheten i förvaltningsresultat används räntederivat. Vid utgången av 
perioden uppgick det sammanlagda nominella värdet för räntederivat till 
29 600 mkr (17 753) med löptid mellan ett och tio år. Koncernen redovisar 
räntederivat till verkligt värde i enlighet med IFRS 9. Om den avtalade 
räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde 
på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen 
redovisas över resultaträkningen. Räntederivaten samt valutaderivaten 
hade vid utgången av perioden ett verkligt värde om 991 mkr (725).
Rating
SBB har officiell kreditrating från kreditvärderingsinstituten Fitch Ratings 
(”Fitch”), Scope Ratings (”Scope”) och S&P Global Ratings (”S&P”). SBB 
har en BBB- rating med positiva utsikter från Fitch och en BBB rating med 
Stabila utsikter från Scope. S&P ger SBB ratingbetyget BBB- med negativa 
utsikter men säger samtidigt att Brookfieldaffären bör ha en positiv effekt 
på ratingen.
 
47% 
Belåningsgrad
2,29% 
Genomsnittlig ränta
18%  
Säkerställd belåningsgrad
BBB-  
 Negativa utsikter (S&P) 
BBB-  
 Positiva utsikter (Fitch) 
167 380 
Mkr
83 560  
Mkr
Kapitalstruktur
40% 
31% 
17% 
1% 
5% 
4% 
  40% Eget kapital
  31% Obligationslån
  17% Skulder till kreditinstitut
  5% Uppskjuten skatt
  1% Företagscerifikat
  4% Övrigt
Fördelning räntebärande skulder
60% 
34% 
3% 3% 
  60%  Icke säkerstälda 
obligationer
  34% Övriga lån
  3% Företagscertifikat
  3% Säkerställda obligationer
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    18

===== SIDA 19 =====

Kapitalbindningsstruktur (exkl. företagscertifikat)   
Förfalloår Nominellt belopp, mkr Andel, %
< 1 år 11 860 15%
< 2 år 17 673 22%
< 3 år 5 483 7%
< 4 år 6 361 8%
< 5 år 16 202 20%
> 5 år 23 947 29%
Summa 81 525 100%
Ränteförfallostruktur   
Förfalloår Nominellt belopp, mkr Andel, %
< 1 år 23 743 28%
< 2 år 10 943 13%
< 3 år 3 555 4%
< 4 år 7 438 9%
< 5 år 17 675 21%
> 5 år 20 678 25%
Summa 84 032 100%
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
2019 2020 2021
Q1 Q1Q2 Q3 Q4 Q1 Q3Q2Q1Q2 Q3 Q4 Q4
2022 2023
Q3Q2Q1 Q4
Mkr
Utveckling av koncernens snittränta
  Räntebärande skulder    Snittränta
Obligationer
Under perioden så har SBB återbetalat obligationer till ett nominellt belopp om 1,6 mdkr. 
Noterade obligationslån per 2023-03-31
Löptid ISIN Mkr Återköpt av SBB  Förfallodatum  Räntesats Upplysning
 2021-2023  XS2208267596 12 -  2023-07-24  7,00% + STIBOR    
 2020-2023  XS2050862262 800 291  2023-09-06  1,15% + STIBOR Green 
 2020-2023  XS2000538699 200 125  2023-05-22  1,40% + STIBOR    
 2022-2025  XS2461738770 260 -  2025-04-11  1,60% + STIBOR Social 
 2021-2023  XS2290558282 1 000 290  2023-07-26  0,80% + STIBOR Social 
 2020-2025  XS2275409824 200 55  2025-12-18  1,17% + STIBOR Social 
 2021-2025  XS1997252975 1 100 608  2025-01-14  1,90% + STIBOR    
 2020-2027  XS2111589219 600 -  2027-01-30  1,50% + STIBOR Green 
 2022-2023  XS2078737306 975 125  2023-05-11  1,07%    
 2021-2024  SE0012313245 200 148  2024-02-19  3,25% + STIBOR    
 2020-2024  SE0012256741 500 318  2024-02-14  3,30% + STIBOR Green 
 2019-Hybrid  SE0013234531 575 278  Hybrid  6,85% + STIBOR Offentliga Hus, Hybrid   
 2022-2024  SE0014965919 550 229  2024-04-12  3,15% + STIBOR Offentliga Hus, Green 
 2019-Hybrid  SE0013359148 1 500 -  Hybrid  3,50% + STIBOR Hybrid   
Löptid ISIN EURm Återköpt av SBB  Förfallodatum Räntesats Upplysning
 2020-2040  XS2151934978 50 -  2040-04-03  3,00%    
 2019-2025  XS1993969515 550 143  2025-01-14  1,75%    
 2019-2026  XS2049823680 500 -  2026-09-04  1,13%    
 2022-2024  XS2438632874 700 141  2024-02-08  0,55% + EURIBOR Social 
 2021-2029  XS2346224806 950 -  2029-11-26  1,13% Social 
 2020-2028  XS2271332285 700 -  2028-12-14  0,75% Social 
 2020-2027  XS2114871945 750 -  2027-08-12  1,00%    
 2020-Hybrid  XS2010032618 500 46  Hybrid  2,62% Hybrid   
 2020-Hybrid  XS2272358024 500 43  Hybrid  2,63% Hybrid   
 2021-Hybrid  XS2010028186 500 61  Hybrid  2,88% Hybrid Social 
 2023-2025  XS2597112155 5 -  2025-03-10  4,50%
Löptid ISIN MNOK Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Upplysning
 2019-2024  XS2085870728 1 000 526  2024-11-28  3,12%  
 2020-2025  XS2223676201 700 300  2025-08-27  1,65% + NIBOR  
 2020-2023  XS2203994517 200 180  2023-07-14  1,50% + NIBOR  
 2020-2025  XS2194790429 800 559  2025-06-26  1,99% + NIBOR  
 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    19

===== SIDA 20 =====

SBB:s hållbarhetsarbete
Hållbarhetsvision 2030 – SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Det finns en konkret färdplan som tydligt beskriver 
och illustrerar hur målet ska uppnås. Färdplanen stakar ut en tydlig väg framåt för både medarbetare, leverantörer och andra intressenter. Mer informa -
tion om denna finns tillgänglig på hemsidan och i hållbarhetsrapporten.
Klimat och miljö  
- övergripande mål
•   Minskad energianvändning och 
klimatpåverkan med fem procent 
per år
•   Minst 50 procent av nyproduktionen 
ska byggas i trä från certifierat 
skogsbruk
•   Hela fastighetsbeståndet och all 
nyproduktion ska vara inom tio 
minuters promenadavstånd från 
kollektivtrafik
•   Minskad vattenanvändning med en 
procent per år
•   Kartlägga hela fastighetsportföljen 
avseende klimatrelaterade risker 
(fysiska och övergångsrisker)
Social hållbarhet  
- övergripande mål
•   Minst 90 procent sociala tillgångar  
i fastighetsportföljen
•   100 procent av de kommuner vi är 
verksamma i erbjuds stöd i form av 
lägenheter till sitt bostadssociala 
arbete
•   Bidra med minst 200 sommarjobb 
per år till ungdomar som bor i våra 
bostadsområden
•   Bidra årligen med minst tio Better 
shelter och 100 tält via UNHCR för 
att hjälpa människor på flykt
Styrning och finansiering 
- övergripande mål
•   Investment grade rating BBB+ på kort 
sikt och A- på lång sikt
•  100 procent hållbar finansiering
•   SBB ska klassificeras som grön aktie  
på Nasdaq Stockholm
E S G
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    20

===== SIDA 21 =====

SBB skapar hållbara miljöer där människor vill 
leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s 
arbete lokalt bidrar till miljömässig, social och 
ekonomisk hållbar utveckling av samhället 
i stort genom att vara den största nordiska 
aktören för social infrastruktur. 
Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett 
resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. 
Analysföretaget Sustainalytics har bedömt 
SBB:s ESG-risk som mycket låg (10.7, gränsen för 
försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen 
anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland 
jämförbara bolag baserat på börsvärde.
Ekologisk hållbarhet
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora 
utmaningar och SBB har ett ansvar för kom -
mande generationer att bidra med lösningar och 
att minska den egna klimatpåverkan.
Utveckling under första kvartalet 2023
SBB driver det största certifieringsprojektet 
någonsin enligt Miljöbyggnad iDrift. Den första 
fasen av projektet gick ut på att lära känna 
certifieringssystemet och linjera förvaltningsru-
tinerna för en lyckad certifiering. Projektet har 
nu gått in i sin andra fas där certifiering av större 
volymer har inletts. En rad olika fastighetstyper 
kommer att certifieras, däribland skolor, bostäder 
och samhällsbyggnader runt om i Norden.
SBB har i Hallstahammar byggt en 
solcellspark som driftsattes under kvartalet. 
Solcellsparken är uppförd på ett ca 17 hektar 
stort område och har en förväntad årsproduk -
tion under ett normalår om ca 10 GWh.
Social hållbarhet
Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte 
att bygga ett bättre samhälle. De ökande 
skillnaderna i hälsa och livsvillkor mellan olika 
samhällsgrupper och bostadsområden är 
en av våra stora utmaningar i Sverige idag. 
Fastighetsbranschen har en stor påverkan och 
stor potential att bidra med lösningar för ökad 
sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit. 
Utveckling under första kvartalet 2023
Per 2023-03-31 ägde SBB 4 553 tkvm (där 
hyresbostäder, äldreboende, LSS och byggrätter 
för kommande hyresbostäder ingår) som bidrar 
till social hållbarhet. De olika tillgångsslagen har 
av det oberoende institutet Institutional Share -
holder Services (ISS) bedömts bidra signifikant 
till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG) 
nummer 3, 4 och 10.
För att komma åt det allvarliga problemet 
med arbetslivskriminalitet har SBB tagit fram en 
anvisning för samtliga fall där SBB är beställare 
av byggentreprenader och där den totala 
investeringen är över 20 mkr och entrepre -
nadtiden är över ett år. Målet är att eliminera 
arbetslivskriminalitet i entreprenader där SBB är 
beställare. Avtalsmallar ska användas i samtliga 
entreprenader. SBB skall ges elektronisk tillgång 
till personalliggaren (PUB-avtal tecknas med 
entreprenören). Innan entreprenadavtal tecknas 
skickas information till SBB:s byggchef som 
antingen godkänner tilltänkt entreprenör, avslår 
eller beställer en bakgrundskontroll av bolaget. 
När entreprenören har etablerat arbetsplatsen 
beställer SBB monitorering av personaliggaren. 
Kvartalsvisa rapporter skickas till SBB:s 
projektansvariga samt byggchef.
Ekonomisk hållbarhet
Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt 
utan att det medför negativa konsekvenser på 
klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter 
att satsa på hållbar finansiering genom att ingå 
gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio -
ner samt att minska energianvändningen.
Utveckling under första kvartalet 2023
Per 2023-03-31 utgör sociala obligationer, 
gröna obligationer och gröna lån 33 procent 
av den totala skuldportföljen (exklusive sociala 
hybridobligationer). 
Sociala tillgångar 
  30% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
  19% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
   34% Tillgång till samällstjänster (SDG 4)
  14%  Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade 
enligt hållbara finasiella ramverket)
  3% Övriga tillgångar
30% 
19% 
34% 
14% 
3% 
4 708  
tkvm
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Hållbar finansiering
2022- 
03-31
2022- 
06-30
2022- 
09-30
2022- 
12-31
2023- 
03-31
2021- 
06-30
2021- 
09-30
2021- 
12-31
   Gröna lån
   Gröna obligationer
    Sociala hybrid -
obligationer
    Sociala obligationer
    Andel hållbar 
lånefinansiering  
(exkl hybrid)
Mkr %
Pågående nybyggnadsprojekt Q1 2023
Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme
Antal projekt  12  8 67%  7 58% 92% 58%
Antal m2  64 155  25 792 40%  51 914 81% 87% 57%
Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet
Antal pågående Antal avslutade Antal kWh pågående Antal kWh avslutade
Solceller                 22                  5        2 190 000    10 378 000 
Värmepump                 15                 -          6 294 000                   -   
Energieffektiv värme och ventilation                 39                  1        4 962 000             3 000 
Styr- och reglerteknik                 25                 -          1 406 000                   -   
Tilläggsisolering & fönsterbyte                   1                 -               10 000                   -   
Energieffektiv belysning                 19                 -             450 000                   -   
Övriga                   8                 -               97 000                   -   
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    21

===== SIDA 22 =====

Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol 
SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på 
Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 2023-03-31 
uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 164 
407 och serie D till 193 865 905. Bolaget har där-
utöver 209 977 491 stam aktier av serie A. Kursen 
på stamaktien av serie B var 14,14 kr, serie D var 
16,1 kr per 2023-03-31. Börsvärdet för stamaktien 
av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier 
av serie A till samma pris) var 20 562 mkr och serie 
D var  3 315 mkr.
SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-
01 i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna 
har i genomsnitt ca 22,9 miljoner B-aktier omsatts 
per dag till ett genomsnittligt värde om ca 415,2 
mkr. SBB arbetar aktivt med sina investerarrela-
tioner genom att delta på roadshows, presenta-
tioner och events för privata och institutionella 
investerare.  
Betalkurs, kr
 2023-03-31 2022-03-31
B-aktier 14,14 42,25
D-aktier 16,1 27,54
Genomsnittlig  
dagsomsättning, mkr
 
jan-mar 
2023
jan-mar 
2022
B-aktier 387,1 585,7
D-aktier 16,5 38,5
Ägarna
Vid utgången av första kvartalet 2023 fanns 265 
901 kända aktieägare, motsvarande en ökning 
om 31 procent jämfört motsvarande tidpunkt 
2022. Aktiekapitalet uppgick per 2023-03-31 
till 164 800 780,30 kr med ett kvotvärde på 
0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt 
på bolagsstämma med en röst per stamaktie 
av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B 
och serie D. Innehavare av stamaktierna av serie 
D har rätt till fem gånger den sammanlagda 
utdelningen på stamaktierna av serie A och B, 
dock högst 2 kr per aktie och år.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsättning
Mkr
FebJan MarApr Maj Jun Aug
20232022
OktJul Sep Nov Dec
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
10
20
30
40
50
SEK
SBB D Omsättning
Mkr
FebJan MarApr Maj Jun Aug
20232022
OktJul Sep Nov Dec
50
100
150
200
10
20
30
40
50
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2023-03-31
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % 
Ilija Batljan (privat och genom bolag) 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30 31,61
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04 12,68
Dragfast AB 36 163 467 43 000 000 - 4,80 11,44
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34 7,23
Blackrock - 63 457 235 1 619 464 3,95 1,84
Länsförsäkringar Fonder - 51 199 100 789 402 3,15 1,47
Vanguard - 40 824 354 6 244 271 2,86 1,33
Laeringsverkstedet Gruppen AS - - 44 197 779 2,68 1,25
Avanza Pension - 25 595 364 14 497 396 2,43 1,13
Futur Pension - 37 163 573 2 060 100 2,38 1,11
Columbia Threadneedle - 32 598 858 - 1,98 0,92
Marjan Dragicevic - 25 000 000 - 1,52 0,71
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42 0,66
Lennart Schuss - 20 904 872 - 1,27 0,59
Swedbank Försäkring - 17 152 681 3 196 404 1,23 0,58
Övriga - 780 546 113 120 007 089 54,65 25,45
Totalt 209 977 491 1 244 164 407 193 865 905 100,00 100,00
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    22

===== SIDA 23 =====

Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning 
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
 
Nettoomsättning  -    -    -   
 
Personalkostnader -21 -16 -86
Övriga rörelsekostnader -57 -15 -115
Rörelseresultat 1) -78 -31 -201
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures - 532 -111
Ränteintäkter och liknande resultatposter 938 826 2 958
Räntekostnader och liknande resultatposter -888 -801 -2 579
Valutakursdifferenser -240 -108 -2 734
Värdeförändringar derivat -764 -117 265
Resultat efter finansiella poster -1 033 301 -2 402
Bokslutsdispositioner -  -   781
Resultat före skatt -1 033 301 -1 621
Skatt 40 -52 103
PERIODENS RESULTAT -992 249 -1 518
1) Ny summeringsrad och ny definition. För vidare information se Definitioner på sid 27-28.
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -992 249 -1 518
Övrigt totalresultat - -  -   
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -992 249 -1 518
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner 
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan -
tering. Bolaget har 33 anställda. Kostnaderna inkl. personalkostnaderna 
uppgick under perioden till -78 mkr (501). 
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    23

===== SIDA 24 =====

Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2023-03-31 2022-03-31 2022-12-31
 
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 27 878 35 561 28 213
Andelar i intressebolag/joint ventures 7 103 8 399 7 103
Fordringar hos koncernföretag 17 300 35 165 29 098
Fordringar hos intressebolag/joint ventures 48 356 55
Uppskjutna skattefordringar 499 94 400
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 904 1 732 1 102
Derivat 1 142 664 1 501
Summa finansiella anläggningstillgångar 54 874 81 971 67 472
 
Summa anläggningstillgångar 54 874 81 971 67 472
 
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 3 5 14
Derivat 195 8 174
Aktuella skattefordringar 31 - -
Övriga fordringar 887 91 727
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 404 55 93
Summa kortfristiga fordringar 1 521 159 1 008
Likviditetsplaceringar 204 32 421
Likvida medel 5 559 8 046 4 658
Summa omsättningstillgångar 7 284 8 237 6 087
 
SUMMA TILLGÅNGAR 62 158 90 208 73 559
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital  165 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 26 305 26 305 26 305
Balanserat resultat - 17 172 -2 480 -15 831
Hybridobligation 16 586  17 062 16 823
Årets resultat -992 249 -1 518
Summa fritt eget kapital 24 727 41 136 25 781
Summa eget kapital 24 892 41 301 25 946
Obeskattade reserver 85 85  85 
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 5 508 3 474 13 724
Obligationslån 22 851 26 407 22 842
Derivat 357 49 375
Övriga långfristiga skulder 27 - -
Summa långfristiga skulder 28 744 29 930 36 941
 
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 304 4 474 1 392
Obligationslån 2 371 2 335 3 466
Företagscertifikat 2 457 6 271 1 111
Derivat 747 -   596
Leverantörsskulder 19 70 36
Aktuella skatteskulder  -   147 100
Skuld cash collaterals 751 4 657 2 178
Övriga skulder 378 561 1 010
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 412 377 698
Summa kortfristiga skulder 8 438 18 892 10 587
 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 62 158 90 208 73 559
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    24

===== SIDA 25 =====

Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), 
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag 
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning 
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett 
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har 
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har 
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler f ör koncerner” 
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma 
redovisningsprinciper som koncernen med de 
undantag och tillägg som anges i den av Rådet 
för finansiell rapportering utgivna rekommenda -
tionen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. 
För koncernen och moderbolaget har samma 
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder 
tillämpats som i senaste årsredovisningen om 
inget annat anges.
Omarbetad kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt den 
indirekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att 
resultatet justeras med transaktioner som inte 
medfört in- eller utbetalningar samt för intäkter
och kostnader som hänförs till investerings- 
och/eller finansieringsverksamheten. 
Om kassautflöden i form av lösen av skulder i 
ett förvärvat dotterbolag anses utgöra en del av 
investeringskostnaden för bolaget redovisas de i 
investeringsverksamheten. Om lösen av
skulder i bolaget inte utgör en integrerad del av 
investeringskostnaden för bolaget eller sker på 
frivillig basis redovisas de i finansieringsverk -
samheten. 
I syfte att hjälpa sina nyckelintressenter 
offentliggjorde SBB, i juli 2022, en kassaflöde -
sanalys på nettobasis i hänseende till förvärv 
som har genomförts via en bolagstransaktion 
(fastigheten ägs av en juridisk person). 
Det tidigare presentationsformatet för 
kassaflödesanalysen visade bruttoförändringar 
avseende fastigheter och skuldsättning, vilket 
representerade den faktiska förändringen av 
olika balansposter. Förändringen innebär änd -
ringar av enskilda poster i kassaflödesanalysen, 
men de faktiska kassaflödena för varje period är 
givetvis oförändrade. Bolaget presenterar inte 
längre förvaltningsresultat utan resultat inkl 
värdeförändringar och skatt i intresseföretag/
joint ventures.
Dessutom redovisas utdelning från 
intresseföretag/joint ventures i kassaflöde från 
löpande verksamhet mot att tidigare redovisats 
i kassaflöde från investeringsverksamhet. 
Tilläggsuppgifter
2022-01-01 – 2022-03-31
Belopp i mkr Tidigare Omarbetad Skillnad
Kassaflöde från löpande verksamheten 1 760 1 736 -25
Kassaflöde från investeringsverksamheten -5 512 -5 487 25
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 815 2 815 -
Periodens kassaflöde -937 -937 -
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    25

===== SIDA 26 =====

Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar 
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 28 april 2023
Lennart Schuss Ilija Batljan 
Styrelsens ordförande Verkställande direktör
Sven-Olof Johansson Fredrik Svensson
Styrelseledamot Styrelseledamot
Hans Runesten Eva Swartz Grimaldi
Styrelseledamot Styrelseledamot
Anne-Grete Strøm Erichsen
Styrelseledamot
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) 
är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen 
lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 28 april 
2023 kl. 08:00 CET.
Ilija Batljan, VD, ilija@sbbnorden.se
Marika Dimming, IR, +46 70-251 66 89,  
marika@sbbnorden.se
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    26

===== SIDA 27 =====

Finansiella definitioner
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital 
tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybri -
dobligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , 
goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland 
och med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent med 
undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal utestående preferensaktier
Antalet preferensaktier som är utestående vid periodens utgång.
Antal utestående stamaktier 
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. 
Belåningsgrad, %
Nettoskuld i förhållande till balansomslutning. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. 
EPRA
European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för 
börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter 
standards avseende den finansiella rapporteringen.
EPRA Earnings, kr 
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta 
på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat 
vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella 
instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på 
fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, 
resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till 
justeringarna.  
Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för 
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. 
Genomsnittligt antal preferensaktier 
Antalet utestående preferensaktier vägt över perioden. 
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. 
Genomsnittlig ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Genomsnittlig räntebindning, år 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för 
räntebärande skulder. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Justerad soliditet, % 
Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av 
redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen. 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill 
hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för 
fastigheter i Finland. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.  
Nettoskuld, kr 
Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat 
med likvida medel. 
Resultat före finansiella poster, kr 
Resultat före värdeförändring fastigheter och goodwill inkl. resultat från 
intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt. 
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat 
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i 
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Räntebärande skuld
Sklder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto 
exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och 
leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, % 
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, % 
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Total nettoskuldkvot
Bokfört värde på skulder exklusive skatter minskat med likviditetsplace -
ringar och likvida medel i förhållande till totala tillgångar. Nyckeltalet
beräknas enligt SBBs EMTN-program.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Definitioner
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    27

===== SIDA 28 =====

Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång. 
Antal kvm 
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. 
BTA 
Bruttoarea. 
Direktavkastning, % 
Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig -
heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde 
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto, kr 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i 
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . 
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela 
beståndet.
Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör 
jämförelse med andra bolag.
Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. 
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. 
Hyresvärde, kr 
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. 
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter 
direkta fastighetskostnader. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    28

===== SIDA 29 =====

Avkastning på eget kapital
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -3 898 2 939 -9 811
IB Eget kapital 63 337 82 971 82 971
UB Eget kapital 67 703 85 123 63 337
Genomsnittligt eget kapital 65 520 84 047 73 154
Avkastning på eget kapital -6% 3% -13%
Belåningsgrad
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Skulder till kreditinstitut 28 480 35 759 33 896
Obligationslån 52 623 52 936 52 078
Företagscertifikat 2 457 6 271 1 111
Likvida medel/likviditetsplaceringar -5 503 -9 681 -4 850
Nettoskuld 78 057 85 285 82 235
Balansomslutning 167 380 203 420 168 370
Belåningsgrad 47% 42% 49%
Direktavkastning
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 
(helår)
5 356 5 689 5 246
Förvaltningsfastigheter 134 419 158 919 135 616
Byggrätter och pågående projekt -13 131 -15 601 -13 647
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 121 288 143 318 121 969
Direktavkastning 4,4% 4,0% 4,3%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Driftnetto 1 206 1 256 5 346
Uppräkning av Driftnetto till helår  
(3 kvartal)
3 618 3 768 -
Justering till normaliserat driftnetto 532 665 100
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 5 356 5 689 5 446
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 5 283 6 066 5 283
Ej pantsatt fastighetsvärde 76 278 100 852 85 032
Nyttjanderätt tomträtt 823 680 829
Inventarier 105 54 37
Uppskjutna skattefordringar 1 337 1 145 1 220
Finansiella anläggningstillgånger exkl. 
derivat och pantsatta aktier
10 612 24 810 11 340
Likviditetsplaceringar 250 768 421
Kundfordringar och övriga fordringar 1 792 1 614 1 540
Derivat 1 354 752 1 696
Ej pantsatta tillgångar 97 834 136 741 107 398
Ej säkerställda lån 55 080 59 207 53 189
Likvida medel -5 253 -8 913 -4 429
Netto icke säkerställd senior skuld 49 827 50 294 48 760
Ej pantsatt kvot 1,96 2,72 2,20
Beräkning av alternativa nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 6 856 7 339 6 728
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 7 177 7 779 7 059
Ekonomisk uthyrningsgrad 95,5% 94,3% 95,3%
EPRA Earnings
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -3 898 2 939 -9 811
Orealiserad värdeförändring 
fastigheter
2 379 -2 309 4 416
Vinst/förlust avyttring fastigheter -47 -53 3 357
Skatt på resultat avyttringar - - 19
Nedskrivning goodwill - - 395
Värdeförändringar finansiella 
instrument
1 315 344 1 136
Skatt på EPRA-justeringar -226 349 -674
Justering för intresseföretag/joint 
ventures
518 -154 2 524
Justering för minoritetsandelar -96 -15 -41
EPRA Earnings -55 1 101 1 321
Genomsnittligt antal stamaktier A 
och B
1 454 141 898 1 452 975 231 1 453 854 227
Genomsnittligt antal stamaktier A 
och B efter utspädning
1 454 141 898 1 465 034 737 1 453 854 227
EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,04 0,76 0,91
EPRA Earnings per stamaktie A och B 
efter utspädning
-0,04 0,75 0,91
Företagsspecifika justeringar
Resultat hänförligt till D-aktier -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -136 -120 -490
EPRA Earnings (Företagsspecifik) -288 884 443
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per 
stamaktie A och B
-0,20 0,61 0,30
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per 
stamaktie A och B efter utspädning
-0,20 0,60 0,30
Justerad soliditet
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Eget kapital 67 703 85 123 63 337
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf 
till goodwill
7 357 9 186 7 726
Summa 75 060 94 309 71 063
Balansomslutning 167 380 203 420 168 370
Justerad soliditet 45% 46% 42%
Resultat före finansiella poster 
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Resultat före värdeförändringar 
fastigheter och goodwill
1 019 1 076 4 328
Resultat från intresseföretag/JV exkl. 
värdeförändringar efter skatt
149 280 658
Resultat före finansiella poster 1 168 1 356 4 986
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    29

===== SIDA 30 =====

Resultat per stamaktie A och B
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -3 898 2 939 -9 811
Resultat hänförligt till D-aktier -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -136 -120 -490
Resultat hänförligt till minoritetsandel -1 679 -13 177
Resultat hänförligt till stamaktie A 
och B
-5 810 2 709 -10 512
Genomsnittligt antal stamaktier A 
och B1)
1 454 141 898 1 452 975 231 1 453 854 227
Resultat per stamaktie A och B -4,00 1,86 -7,23
Genomsnittligt antal stamaktier A och 
B efter utspädning
1 454 141 898 1 465 034 737 1 453 854 227
Resultat per stamaktie A och B efter 
utspädning
-4,00 1,85 -7,23
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Skulder till kreditinstitut 28 480 35 759 33 896
Obligationslån 52 623 52 936 52 078
Företagscertifikat 2 457 6 271 1 111
Räntebärande skuld 83 560 94 966 87 085
Räntetäckningsgrad
Belopp i mkr
2022-04-01
2023-03-31
2021-04-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Resultat före värdeförändringar 
fastigheter och goodwill (rullande 12 
månader) 4 271 6 521 -416
Resultat från intresseföretag/joint 
ventures exkl. värdeförändringar efter 
skatt (rullande 12 mån) 528 -2 597 2 524
Resultat före finansiella poster 
(rullande 12 mån) 4 799 4 362 4 986
Räntenetto
Ränteintäkter och liknande resultat -
poster (rullande 12 mån) 225 289 239
Räntekostnader och likn. poster 
(rullande 12 mån) -1 736 -1 085 -1 526
Summa räntenetto -1 511 -796 -1 287
Räntetäckningsgrad (ggr) 3,2 5,5 3,9
Soliditet
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Eget kapital 67 703 85 123 63 337
Balansomslutning 167 380 203 420 168 370
Soliditet 40% 42% 38%
Substansvärde
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Eget kapital hänförligt till moderbola -
gets aktieägare  
Eget kapital 67 703 85 123 63 337
Hybridobligation -16 522 -16 742 -16 325
Innehav utan bestämmande inflytande -13 835 -2 296 -2 691
Eget kapital hänförligt till moderbola -
gets aktieägare 37 344 66 085 44 319
D-aktiekapital -5 964 -5 964 -5 964
Återläggning av derivat -250 -703 -725
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -1 394 -1 781 -1 394
Övrig goodwill -3 889 -4 285 -3 889
Stämpelskatt finska fastigheter 223 206 221
Återläggning av uppskjuten skatt 8 751 10 967 9 120
Avdrag uppskjuten skatt -1 898 -3 143 -2 025
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 32 923 61 382 39 663
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), 
kr/aktie 22,64 42,21 27,28
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/
aktie (utspätt) 22,63 42,21 27,27
Återläggning av övrig goodwill 3 889 4 285 3 889
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 1 898 3 143 2 025
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 38 710 68 810 45 577
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), 
kr/aktie 26,62 47,32 31,34
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), 
kr/aktie (utspätt) 26,61 47,31 31,33
Antal stamaktier A + B 1 454 141 898 1 454 141 898 1 454 141 898
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 536 323 1 454 331 941 1 454 536 323
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Skulder till kredinstitut 28 480 35 759 33 896
Säkerställda obligationslån 2 388  -   766
Summa säkerställda lån 30 868 35 759 34 662
Balansomslutning 167 380 203 420 168 370
Säkerställd belåningsgrad 18% 18% 21%
Total nettoskuldkvot
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Skulder till kreditinstitut 28 480 35 759 33 896
Obligationslån 52 623 52 936 52 078
Derivat 1 104 49 971
Leasingskulder tomträtter 823 680 829
Övriga långfristiga skulder 283 396 141
Företagscertifikat 2 457 6 271 1 111
Leverantörsskulder 359 309 456
Skuld cash collateral - 4 657 2 178
Övriga skulder 2 822 3 836 2 019
Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter
1 873 2 001 1 924
Summa 90 824 106 894 95 603
Summa likviditetsplaceringar och 
likvida medel
5 503 9 681 4 850
Summa tillgångar 167 380 203 420 168 370
Total nettoskuldkvot 51 48 54
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-03-31
2022-01-01
2022-03-31
2022-01-01
2022-12-31
Driftnetto 1 206 1 256 5 346
Hyresintäkter 1 725 1 831 7 447
Överskottsgrad 70% 69% 72%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    30

===== SIDA 31 =====

Bilaga 1
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna -
der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-03-31. Aktuell 
intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en 
hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter 
och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, 
kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens 
intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade 
värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr
Samhälls   -
fastigheter Bostäder Övrigt Totalt
Hyresintäkter 1) 4 844 1 671 341 6 856
Driftkostnader -592 -439 -82 -1 113
Underhåll -171 -89 -15 -276
Fastighetsskatt -65 -30 -17 -112
Driftnetto 4 015 1 114 227 5 356
Administration -506
Resultat från JV/intressebolag  1 010
Finansiella intäkter 99
Finansiella kostnader 2) -1 799
Förvaltningsresultat innan utdelning 4 160
per stamaktie A och B 2,86
 
Utdelning hybridobligationer -537
Utdelning D-aktier -388
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -645
Förvaltningsresultat hänförligt till stamaktieägare 2 591
per stamaktie A och B 1,78
1)  Inklusive antagen hyreshöjning för 2023 på samtliga uthyrda hyreslägenheter per 2023-03-31 om 4,00%.              
2)   Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,29% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-03-31.
Bidrar till intjäningsförmåga
JV-bolag Intressebolag
SBB Kåpan
Public 
Property 
Invest AS
Övriga 
JV-bolag
Solon 
Eiendom
Origa 
Care Publicus JM Heba
Preservium 
Property
Ägarandel SBB 50,0% 44,8% 50,0% 25,0% 34,7% 31,2% 32,4% 24,8% 34,7%
Förvaltningsresultat 107 371 14 284 27 18 1 933 362 33
Förvaltningsresultat hänförligt  
till SBB:s ägarandel 53 166 7 71 9 6 626 59 11
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
•   Kontrakterade hyresintäkter på ̊årsbasis (inklusive tillägg och hyres-
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande 
hyreskontrakt per 2023-03-31.
•   Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
•   Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden per 2023-03-31.
•   Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
•   Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade 
räntenivåer och inkluderar räntor på ̊ externa lån.
•   Resultatet som JV-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmå -
gan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023   I    31

===== SIDA 32 =====

Kommande  
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q2 2023 2023-07-14
Delårsrapport Q3 2023 2023-10-26
Kontakt
ILIJA BATLJAN  MARIKA DIMMING
VD  IR
ilija@sbbnorden.se  marika@sbbnorden.se
  +46 70 251 66 89
sbbnorden.se