FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2024
===== SIDA 1 =====
SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q1
JANUARI–MARS 2024
===== SIDA 2 =====
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
• S BB har den 19 april tecknat avtal med Riksbyg -
gen avseende upplösning av det gemensamma
ägandet av koncernen Unobo AB. SBB tänker
samordna sin del av fastigheterna inom Unobo
AB med Sveafastigheters bostadsbestånd.
Affären är villkorad sedvanliga fullföljandevill-
kor avseende upptagande av finansiering.
•
S BB har under april 2024 deltagit i börsintro -
duktionen av Public Property Invest AS (PPI)
genom försäljning av fastigheter till ett bokfört
värde om 1,7 mdkr och övertagande av skulder
om 0,4 mdr i utbyte mot 31,6 miljoner aktier
i PPI. SBB har därtill tecknat 11,7 miljoner
aktier till kursen 14,5 kr. Vidare omfinansieras
hela PPI:s bruttoskuld om 5 929 mkr till ny
finansiering med en genomsnittlig kapitalbind-
ning om 3,2 år. Före transaktionen ägde SBB
44,8% av aktierna i PPI. Efter transaktionen
bedöms SBB äga ca 33,7% av aktierna i PPI
beroende på utfallet av övertilldelningsoptio-
nen. Transaktionen bedöms preliminärt få en
resultateffekt om -0,6 mdkr, efter upplösning
av uppskjuten skatt om 0,1 mdkr, vid en
marknadsvärdering av aktierna till 14,5 kr per
aktie. Det slutliga resultatet av transaktionen
kommer att redovisas i delårsrapporten för det
andra kvartalet.
•
S BB har den 30 april publicerat årsredovisning
2023. SBB har rättat vissa resultatposter till
årsredovisningen 2023 jämfört med boksluts-
kommunikén som publicerades den 27 februari
2024. SBB har tagit fram ett rättelseblad för
bokslutskommuniké för 2023 som finns till-
gänglig på SBB:s hemsida. Rättelsebladet skall
läsas tillsammans med bokslutskommunikén
publicerad den 27 februari 2024.
67,3 MDKR
Fastighetsvärde
31 mars 2024
104,6 MDKR
Fastighetsvärde inklusive andel
av väsentliga innehav
31 mars 2024
1 109 MKR
Hyresintäkter
januari-mars 2024
12,40 KR
Långsiktigt substansvärde per aktie
31 mars 2024
-1 158 MKR
Periodens resultat
januari-mars 2024
2,22 %
Snittränta
31 mars 2024
Kvartalet i korthet, kvarvarande verksamhet
• H yresintäkterna uppgick under perioden till
1 109 mkr (1 153).
• D riftsöverskottet uppgick till 736 mkr (742).
• F örvaltningsresultat exkl. valutakurs-
differenser uppgick till 1 289 mkr (398).
• K assaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital var 87 mkr (284).
• R esultat före skatt uppgick till -1 302 mkr
(-4 123), varav:
- R esultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill ingår
med 514 mkr (593). Resultatet inkluderar
Förvärvs- och omstruktureringskostnader på
-14 mkr (-10).
- Vä rdeförändringar på fastigheter ingår med
-1 984 mkr (-2 223).
- R esultat från joint ventures och intresse-
företag ingår med -192 mkr (-369).
- F inansiella poster ingår med 374 mkr
(-923) varav resultat från förtidsinlösen av
lån ingår med 797 mkr (-116) och valutakurs -
differenser med -156 mkr (-483).
- Vä rdeförändring avseende finansiella
instrument ingår med -13 mkr (-1 199).
• Pe riodens resultat uppgick till -1 158 mkr
(-4 024) efter avdrag för uppskjuten skatt om
259 mkr (213) och aktuell skatt om -114 mkr
(-115), motsvarande ett resultat per stamaktie
A och B om -0,94kr (-4,08) före utspädning.
•
Pe riodens resultat inkl. avvecklande
verksamhet uppgick till -1 158 mkr (-3 898),
motsvarande ett resultat per stamaktie A och
B om -0,94 kr (-4,00) före utspädning.
•
F astighetsportföljens värde uppgick till 67 343
mdkr (73 205).
• L ångsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var
18 030 mkr (38 983), motsvarande 12,40 kr
(26,81) per aktie före utspädning.
Viktiga händelser under första kvartalet
•
D en 7 februari presenterades den nya
styrelsen för Sveafastigheter AB, ledd av
styrelseordförande Peter Wågström.
• D en 14 februari föreslogs Lennart Sten till ny
styrelseordförande i SBB av valberedningen.
Lennart Schuss, Ilija Batljan, Hans Runesten,
Lars Rodert, Sven-Olof Johansson föreslås att
väljas som ledamöter.
•
D en 25 februari meddelade SBB etablering av
ett joint venture-bolag för samhällsfastigheter
tillsammans med Castlelake, med stöd från
Atlas SP Partners. Transaktionen tillför SBB en
likvid om cirka 5,2 mdkr, som avses användas
till att stärka bolagets finansiella ställning och
amortera skulder.
•
D en 24 mars beslutade SBB att återköpa obli -
gationer och hybridinstrument för 163 meur.
Obligationerna och hybridinstrumentens totala
nominella värde var 408 meur motsvarande 4
525 mkr värderat till balansdagens valutakurs.
•
D en 27 mars fattades vid extra bolagsstämma
i SBB beslut, i enlighet med styrelsens förslag,
om en riktad emission av högst 15 000 000
teckningsoptioner, innebärande en ökning av
aktiekapitalet med högst 1 500 000 kronor.
Rätt att teckna teckningsoptionerna ska, med
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt,
tillkomma bolaget, med rätt och skyldighet att
överlåta teckningsoptionerna till nuvarande
och framtida medarbetare i bolaget eller dess
dotterbolag.
Perioden i sammandrag
Första kvartalet
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 2
===== SIDA 3 =====
SBB nyckeltal
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Marknadsvärde fastigheter, mkr 67 343 134 419 73 205
Antal fastigheter 1 001 2 052 1 172
Antal kvm, tusental 2 810 4 708 3 048
Överskottsgrad, % 1) 66 70 75
Direktavkastning, % 4,9 4,4 4,8
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 3,9 10,9 8,8
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 3,0 16,9 10,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,8 95,5 94,2
Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 10 7
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 1 109 1 153 4 581
Driftnetto, mkr 1) 736 742 3 209
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -1 158 -4 024 -18 827
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 87 284 1 222
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 17 373 36 850 17 909
Avkastning på eget kapital, % -3 -6 -43
Belåningsgrad, % 55 47 54
Säkerställd belåningsgrad, % 19 18 18
Soliditet, % 34 40 34
Justerad soliditet, % 36 45 37
Ej pantsatt kvot, ggr 1,62 1,96 1,60
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2,3 3,2 2,1
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 15 794 33 877 16 363
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 10,86 23,30 11,25
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 10,86 23,30 11,25
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 18 030 38 983 18 890
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 12,40 26,81 12,99
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 12,40 26,81 12,99
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) 464 -179 -1 322
EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) 0,32 -0,12 -0,91
EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) 0,32 -0,12 -0,91
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 6,2 4,5 5,8
Resultat per stamaktie A och B, kr 1) -0,94 -4,00 -15,81
Resultat per stamaktie D, kr 0,50 0,50 2,00
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401
Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905
Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 615 648
Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905
1) Inklusive Avvecklad verksamhet.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 3
===== SIDA 4 =====
Kapitalmarknaden fortsatte att utvecklas i
positiv riktning under första kvartalet, och
marknadsbedömningen är att de europeiska
centralbankerna kommer att sänka räntorna.
Exempelvis bedömer Nordea att den svenska
styrräntan sänks från dagens fyra procent till
två och en halv procent till slutet av 2024.
När vi tittar tillbaka på kreditmarginalerna
för treåriga obligationer för svenska fastig-
hetsbolag med kreditbetyget BBB kan vi se att
marginalerna steg från cirka en procent under
2021, till mellan tre till fyra procent under 2022
och 2023. Med start under andra halvåret 2023
har marginalerna istället sjunkit gradvis, och
låg nu vid utgången av första kvartalet 2024 på
två procent. Min bedömning är att kreditmargi -
nalerna sannolikt fortsätter att minska och att
SBB:s delägda bolag kan ta del av mer fördelaktig
finansiering.
Den starkare finansieringsmarknaden har
också bidragit till att transaktionsvolymen för
fastigheter stiger – under första kvartalet med
60 procent jämfört med samma kvartal förra
året. Trenden är att efterfrågan på fastigheter
ökar vilket för SBB talar för en god värdeut-
veckling på sikt, särskilt som intjäningen i våra
fastigheter samtidigt ökar.
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade
med 3,0 procent
SBB:s driftnetto för jämförbart bestånd
fortsätter att öka, under kvartalet med 3,0
procent. Intäkterna i jämförbart bestånd ökade
samtidigt med 3,9 procent och uthyrningsgra -
den om 94 procent var fortsatt god. Utveck -
lingen under kvartalet bekräftar den förmåga
SBB har, att över tid öka driftnettot och
samtidigt upprätthålla en hög uthyrningsgrad
i jämförbara bestånd. Ett stigande driftnetto
kommer att driva tillväxt i SBB:s tillgångsvär -
den och ge en förbättrad situation för bolagets
alla intressenter.
Fortsatt tillväxt i driftnetto förväntas
Efterfrågan är fortsatt stark i SBB:s samtliga
segment: bostadsfastigheter, samhällsfastighe -
ter och utbildningsfastigheter.
Vi förväntar oss att intäkterna för befintliga
bostadsfastigheter utvecklas klart bättre än
inflationen de kommande åren. Därtill kommer
flera projektfastigheter att färdigställas och
hyras ut vilket leder till bättre relation mellan
intäkter och kostnader.
Inom samhällsfastigheter och utbildnings -
fastigheter har vi en stabilt ökande intjäning
genom våra långa indexjusterade hyresavtal.
Över tid ser vi goda möjligheter att leverera
tillväxt som överstiger inflationen. Dels genom
tillkommande investeringar, och dels genom
justering av hyresnivåer vid kontraktsförläng -
ningar samt årliga hyresförhandlingar.
VD har ordet
Snittränta om 2,22 procent
SBB gynnas fortsatt av bolagets långa finansie-
ring och låga genomsnittliga räntor. I slutet av
kvartalet var snitträntan 2,22 procent och den
genomsnittliga förfallotiden 3,6 år. Den skuld
som förfaller efter 2026 har en genomsnittlig
ränta om 2,26 procent. Vi arbetar aktivt med
att minska de räntebärande skulderna och
förbättra b olagets finansiella ställning. Genom
att vid förfall välja att amortera i stället för
att refinansiera tillser vi att det tar längre tid
för det högre ränteläget att slå igenom i SBB:s
räntekostnader.
SBB:s fastighetsexponering 1 04 miljarder SEK
Konsoliderat f astighetsbestånd minskar
genom att fastigheter flyttats till joint ventures
som inte konsolideras. Störst påverkan har
samarbetet inom Nordiqus haft, ett fastighets-
bestånd om 40 miljarder kronor som inte längre
konsolideras då SBB äger strax under femtio
procent. Fördelen för SBB har varit tillskott på
eget kapital, en kunnig och kapitalstark sam-
arbetspartner och möjlighet att nå väsentligt
förbättrad f inansiering inom JV:t.
Slår vi ihop konsoliderat fastighetsinnehav
med andelen av väsentliga innehav som inte
konsolideras s ummerar SBB:s fastighetsexpone -
ring till 104 miljarder kronor, vars driftnetto är
4,7 miljarder kronor.
Sveafastigheter planerar ägarspridning
Arbetet med att genomföra en ägarspridning av
Sveafastigheter fortsätter och under kvartalet
utsågs en självständig styrelse för bolaget.
Ägarspridningen ska generera likviditet för SBB
och skapa bästa möjliga förutsättningar för
finansiering och effektiv drift av bostadsfast -
igheter. I detta ingår att lösa upp våra delägda
bolag inom bostadsegmentet och att samla vårt
helägda bostadsbestånd i Sveafastigheter.
Efter kvartalets utgång avtalade SBB med
Riksbyggen om att dela upp det gemensamägda
Unobo AB, och att SBB:s del av beståndet flyttas
till Sveafastigheter.
Sveafastigheter skulle som börsnoterat
vara det största renodlade bostadsbolaget på
Stockholmsbörsen. Bolaget har en förmåga att
leverera såväl stabilt ökande hyresintäkter i
befintligt bestånd som att skapa vinster genom
projektutveckling. Först skapas byggrätter eller
så erhålls markanvisningar, därefter sker lönsam
projektutveckling i egen regi och slutligen läm -
nas färdiga fastigheter över till förvaltningen.
Sveafastigheter ska tänka långsiktigt och
anpassa projektvolym efter förutsättningarna
som råder.
Det troliga är att förutsättningar för
lönsamma projekt ökar då behovet för nya
bostäder växer oförtrutet på Sveafastigheters
kärnmarknader.
SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 4
===== SIDA 5 =====
Nordiqus utvecklas väl
Den ägarspridning vi tidigare genomfört i utbild -
ningssegmentet, genom att Brookfield köpte
drygt femtio procent av aktierna i Nordiqus, har
varit framgångsrik. Verksamheten utvecklas väl
med en stark ökning av driftnettot i jämförbart
bestånd under kvartalet. Nordiqus är finansiellt
starkt och målet är att uppnå investment
grade-rating under året.
Nordiqus är ledande i Europa inom
utbildningsfastigheter. Det känns, precis som i
fallet Sveafastigheter, glädjande att vara med
och skapa bra och självständiga företag.
Börsnotering av Public Property Invest
I april börsnoterades SBB:s intressebolag Public
Property Invest på Oslo-börs. Bolaget ingår i
SBB:s samhällssegment och är specialiserat på
fastigheter med offentliga hyresgäster i Norge.
I samband med börsintroduktionen överfördes
SBB:s norska förvaltningsorganisation och
fastigheter för 1,7 miljarder kronor till Public
Property Invest. SBB:s ägande uppgår, efter
SBB:s apportemission av fastigheter och
ägarspridning, till 33,7 procent.
Med tillgångar om 10 miljarder kronor och
med en nettobelåning om 40 procent skapas
ett stort och stabilt bolag som kan vara aktivt
i konsolideringen av fastighetsmarknaden. Jag
bedömer att bolaget på sikt kommer att erhålla
en investment grade-rating, en ambition SBB har
för alla innehav.
Joint ventures stärker finansiella ställningen
Inom bostadssegmentet etablerade SBB under
2023 ett joint venture med Morgan Stanley.
Under första kvartalet etablerades ytterligare
ett joint venture, denna gång för samhällsfast -
igheter och tillsammans med Castlelake. Fullt
genomförd transaktion tillför SBB en likvid om
5,2 miljarder kronor.
Likviden från dessa joint ventures används till
att minska banklån och obligationsfinansiering. I
mars återköptes exempelvis seniora obligationer
och hybridobligationer för 163 miljoner euro, där
det nominella värdet var 408 miljoner euro.
Komplex redovisning ännu en tid
Kombinationen av att SBB, av finansiella skäl,
skapar nya samarbeten och att bolaget vidtar
ett stort antal åtgärder, innebär att komplex -
iteten i den finansiella rapporteringen ökar
under en tid. Vi är dock fortsatt fast beslutna att
minska antalet komplexa strukturer och skapa
en lättförstådd redovisning samt en mindre
kostsam administration. När SBB genomfört
omstruktureringen och förbättrat bolagets
finansiella ställning kommer de administrativa
kostnaderna normaliseras.
Likviditets- och balansräkningsstärkande
åtgärder behövs
SBB har genomfört åtgärder för att minska den
finansiella risken. SBB:s nuvarande kreditrating
CCC+ från Fitch och CCC från Standard and
Poor’s visar tydligt att det arbetet behöver
fortsätta. Framför allt behöver SBB fortsätta att
förbättra likviditeten och sänka belåningsgra -
den, som vid kvartalets slut var 55 procent. Vår
bedömning är att den allt starkare kredit- och
fastighetsmarknaden är gynnsam för SBB i det
avseendet, samtidigt som våra obligationsförfall
hanteras med den likvid som erhålls genom
skapandet av bra och självständiga företag, som
exempelvis Sveafastigheter.
Grundlöst krav från opportunistisk hedgefond
Som tidigare meddelats, hävdar en enskild
opportunistisk fond via dess bolag på Cayman
-öarna att icke kassaflödespåverkande värde -
förändringar i samriskföretag ska räknas med
i kassaflödesmåttet räntetäckningsgrad. Ingen
annan av SBB:s obligationsägare eller banker
anser att värdeförändringar ska räknas med i ett
sådant kassaflödesmått.
SBB tillbakavisade genom pressmeddelande
den 31 maj 2023 påståendena om att SBB skulle
ha brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden
i EMTN-programmen och anser därför att de
mottagna kraven från den opportunistiska
fonden är grundlösa. En rättslig process pågår
och uppskattas i dagsläget pågå till 2026.
Tilltro till vår strategiska plan
Samtidigt som vi fortsätter arbeta steg för
steg med de utmaningar som är kopplade till
SBB:s finansiering fortsätter de fundamentala
utsikterna för SBB:s fastighetsbestånd att för -
bättrats. Hyresreglerade bostäder gynnas över
tid av befolkningsökningen och hyreskontrakt
mot offentlig sektor är konjunkturokänsliga.
Byggandet är fortsatt mycket lågt, och vi kan
förvänta oss stigande hyresnivåer samt en hög
uthyrningsnivå under kommande år. Samtidigt
sjunker kapitalkostnaden för marknaden som
helhet vilket påverkar värdering av fastigheter
positivt. Vi har en stark tilltro till vår strategiska
plan, och jag vill tacka alla medarbetare för
deras viktiga insatser, och våra hyresgäster
och samarbetspartners för deras fortsatta
förtroende.
Leiv Synnes
Verkställande Direktör
Vi har en stark tilltro till vår strategiska plan”
Total fastighetsexponering
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Innehav
SBB:s andel av
stamaktier
Marknads -
värde
Driftnetto,
intjänings-
förmåga
Marknads -
värde
Driftnetto,
intjänings-
förmåga
Konsoliderade innehav
Samhälle 100% 38 830 1 961 38 830 1 961
Bostäder 100% 27 958 916 27 958 916
Utbildning 100% 554 28 554 28
Delsumma konsoliderat innehav 67 343 2 905 67 343 2 905
Ej konsoliderade innehav
Nordiqus 49,84% 40 441 2 035 20 156 1 014
SBB Residential AB 100% 5 963 212 5 963 212
SBB Infrastructure AB 1) 100% 4 153 205 4 153 205
Public Property Invest ASA 2) 44,84% 8 229 521 3 662 234
SBB Kåpan Bostad AB 50,00% 6 691 262 3 346 131
Delsumma ej konsoliderade innehav 65 477 3 235 37 280 1 796
Totalt - - 104 623 4 701
1) S BB Infrastructure äger fastigheter i Sverige till ett marknadsvärde om 4,2 miljarder kronor. SBB Infrastructure har utöver detta
ytterligare säkerhet om 3,7 miljarder från SBB i form av fastigheter värderade till 3,7 miljarder kronor för det lån bolaget innehar.
Portföljen drivs och förvaltas av SBB Infrastructure genom ett förvaltningsavtal med SBB.
2) P er 2024-03-31 ägde SBB 44,84% av Public Property Invest ASA. Efter kvartalet har en apportemission av fastigheter från SBB till
PPI genomförts tillsammans med en publik ägarspridning, vilket resulterat i att Public Property Invest ASA har tillförts ca NOK 1,5
miljarder i likviditet samt ökat fastighetsbeståndet till cirka NOK 10 miljarder. SBB.s andel av stamaktierna har som ett resultat av
detta minskat från 44,84% till 36,26%, innan utnyttjad övertilldelningsoption, och till 33,71% efter att övertilldelningsoptionen
utnyttjats fullt ut.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
I 5
===== SIDA 6 =====
3,8 MDKR
Fastighetsvärde
NORGE
0,9 MDKR
Fastighetsvärde
DANMARK
7,9 MDKR
Fastighetsvärde
FINLAND
54,8 MDKR
Fastighetsvärde
SVERIGE
Fastighetsvärde per land
SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med
tre fokuserade affärsområden: Bostad, Samhälle och Utbildning. SBB är
verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som är länder med starka
kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd
kännetecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
Fastighetsbestånd per 2024-03-31
Klassificering
Fastighets-
värde, mkr
Andel av
totalt, %
Hyresin -
täkt, mkr 1)
Hyresbostäder 22 766 33,8% 1 417
Byggrätts- och projektfastigheter 5 192 7,7% -
Totalt, Bostad 27 958 41,5% 1 417
Äldreboende 12 216 18,1% 818
Statlig infrastruktur och Kommunhus 6 378 9,5% 356
LSS 5 717 8,5% 393
Sjukhus & vårdcentral 4 251 6,3% 349
Övrigt 4 073 6,0% 106
Offentliga kontor 3 241 4,8% 305
Byggrätts- och projektfastigheter 2 954 4,4% 241
Totalt, Samhälle 38 830 57,7% 2 569
Förskola 113 0,2% 7
Grundskola/gymnasium 339 0,5% 29
Byggrätts- och projektfastigheter 101 0,2% --
Totalt, Utbildning 554 0,8% 36
Totalt 67 343 100,0% 4 021
1) Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga.
Andelar i joint ventures och intresseföretag
per den 2024-03-31
Klassificering
Utgående redovisat
värde av innehav,
mkr
Andel av
totalt, %
Väsentliga innehav, Bostad 4 460 25,0%
Övriga innehav, Bostad 1 357 7,6%
Totalt, Bostad 5 817 32,7%
Väsentliga innehav, Samhälle 1 262 7,0%
Övriga innehav, Samhälle 471 2,6%
Totalt, Samhälle 1 733 9,7%
Väsentliga innehav, Utbildning 10 318 57,9%
Totalt, Utbildning 10 318 57,9%
Totalt 17 868 100%
Substansvärde per aktie, NRV
0
10
20
30
40
50
60
Kr
Q4Q2 Q1 Q1Q2 Q1Q3 Q3 Q4
2022 2023 2024
L ångsiktigt substansvärde per aktie
(EPRA NRV) kr/per aktie
A ndelar i joint ventures/
intressebolag kr/per aktie
Direktägda fastigheters värde (mkr)
& direktavkastning
0
50 000
100 000
150 000
200 000
Mkr %
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Q4Q2 Q1 Q1Q2 Q1Q3 Q3 Q4
2022 2023 2024
Marknadsvärde D irektavkastning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 6
===== SIDA 7 =====
• Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads -
hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan
systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts.
• Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter
överträffat inflationen.
• Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 95 procent. Generellt råder
bostadsbrist på SBB:s marknader.
•
Bostadsportföljen har stor potential i och med attraktiv demografi och
fastighetsutvecklingsmöjligheter .
• S edan 18 december 2023 förvaltar det helägda dotterbolaget Sveafastig -
heter SBB:s bostadsportfölj.
• Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för Sveafastigheter
under 2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna.
• Den 7 februari presenterades den nya styrelsen för Sveafastigheter, ledd
av styrelseordförande Peter Wågström, med mandat att etablera och leda
ett fristående Sveafastigheter inför och efter en möjlig ägarspridning.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 21-22.
Bostad
SBB äger och förvaltar hyresrätter i svenska tillväxtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och
starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en förmåga att skapa ett stadigt
växande driftsöverskott över tid.
28,0 MDKR
Fastighetsvärde
4,02 %
Direktavkastning
1 333 kr
Snitthyra per kvm
Konsoliderat innehav
Fastighetsvärde per region
44% Universitetsorter
28 % Stockholm/Mälardalen
20% Göteborg/Malmö
9 % Övrigt27 958
Mkr
44%
28%
20%
9%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 7
===== SIDA 8 =====
9,3 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
4,5 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB Residential Property AB 3) SBB Kåpan Bostad AB
Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr)
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
SBBs ägarandel, % 100% 2) E/T 50% 50%
Förvaltningsresultat -46 E/T -17 -1
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -61 E/T -71 -138
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -61 E/T -71 -138
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 5 963 E/T 6 691 6 755
SBB:s ägarandel, % 100% E/T 50% 50%
SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 963 E/T 3 346 3 378
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 735 E/T 1 725 1 629
Fordran på joint ventures och intressebolag 13 E/T 41 -
Nettoinvestering 2 748 E/T 1 766 1 629
Övriga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 357 4 332
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -5 141
Resultat f rån joint ventures och intressebolag, mkr 1) -13 141
1) R esultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.
2) S BB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld
inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt
beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
3) SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26.
Väsentliga innehav hänförliga
till affärsområdet
SBB Residential Property AB
Bostadsportfölj bestående av hyres-
reglerade bostadsfastigheter i Sverige
som styrs och kontrolleras gemensamt
med Morgan Stanley.
SBB Kåpan Bostad AB
SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar
nyproducerade bostadsfastigheter i
Stockholm och Mälardalen. Bolaget
samägs av SBB och Kåpan Pensioner.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 8
===== SIDA 9 =====
• A ttraktiv demografi där SBB verkar, vilket
skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar
risk för vikande efterfrågan.
• F astigheterna har långa hyresavtal med
offentliga och offentligt finansierade
hyresgäster.
•
H yrorna stiger vanligtvis mer än inflationen
tack vare nästintill full inflationsindexering och
hyresgästanpassningar.
•
S BB har en erfaren projekt- och förvaltnings -
organisation som skapar värde.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd
finns på s. 21-22.
Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori
68% Sverige
2 0% Finland
10% Norge
2% Danmark
31% Äldreboende
16 % Statlig infrastruktur
och Kommunhus
15% LSS
8 % Projekt- och
byggrättsfastigheter
1 1% Sjukhus &
vårdcentral
8% Offentliga
kontor
10% Övrigt
38 830
Mkr
38 830
Mkr
68%
31%
20%
16%
10%
15%
8%
11%
8%
2% 10%
Samhälle
SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fastigheter
med offentligt finansierad verksamhet, vilken utmärker sig genom växande efterfrågan, inflations-
säkrade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster.
38,8 MDKR
Fastighetsvärde
5,47 %
Direktavkastning
7,1 år
Genomsnittlig kvarvarande hyreslängd, WAULT
Konsoliderat innehav
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 9
===== SIDA 10 =====
Public Property Invest AS 3) SBB Infrastructure AB 2)
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
SBBs ägarandel, % 44,84% 44,84% 100% E/T
Förvaltningsresultat 199 191 -47 E/T
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -405 -341 -110 E/T
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -405 -341 -110 E/T
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 8 229 9 987 4 153 E/T
SBB:s ägarandel, % 44,84% 44,84% 100% E/T
SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 662 4 478 4 153 E/T
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 261 1 785 1 E/T
Fordran på joint ventures och intressebolag - - 555 E/T
Nettoinvestering 1 261 1 785 556 E/T
Övriga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 471 -47
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 373 259
Resultat f rån joint venture och intresseföretag, mkr 1) 373 -29
1) R esultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.
2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024 .
3) P ublic Property Invest AS har inte publicerat sin rapport per 2024-03-31, varför SBB använder bolagets rapporterade siffror per
2023-12-31.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26.
Väsentliga innehav hänförliga
till affärsområdet
Public Property Invest AS
Bolaget äger och förvaltar offentliga
fastigheter i Norge inom primärt
segmenten rättsväsende och offentliga
kontor. En fastighetsplafform med
tillväxtmöjligheter noterat på Oslo Börs.
Då bolaget inte publicerat sina siffror
per 2024-03-31, använder SBB bolagets
siffror per 2023-12-31.
SBB Infrastructure
Bolaget är ett joint venturebolag skapat
tillsammans med Castlelake, med stöd
av Atlas SP Partners. SBB Infrastructures
fastigheter uppgick per 31 mars 2024 till
4,2 miljarder kronor.
7,8 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga i nnehav
1,8 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 10
===== SIDA 11 =====
• Resultat hänförligt till tidigare konsoliderat innehav som nu ingår i
Nordiqus redovisas som avvecklad verksamhet.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 21-22.
Marknadsvärde, mkr
Konsoliderat innehav 2024-03-31 2023-12-31
Sverige 390 465
Danmark 164 158
Totalt 554 622
Utbildning
SBB äger femtio procent av Europas största fastighetsbolag inriktad på social infrastruktur för den
offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.
0,6 MDKR
Fastighetsvärde
Konsoliderat innehav
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 11
===== SIDA 12 =====
Nordiqus AB 2)
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
SBBs ägarandel, % 49,84% E/T
Förvaltningsresultat 668 E/T
Andel av joint ventures och intresseföretags
resultat
251 E/T
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) 127 E/T
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 40 441 E/T
SBB:s ägarandel, % 49,84% E/T
SBB:s andel av fastighetsbestånd 20 156 E/T
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 10 318 E/T
Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 3 979 E/T
Nettoinvestering, redovisat värde 14 297 E/T
Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 272 E/T
Nettoinvestering 15 569 E/T
1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat och nedskrivningar.
2) Fordrans redovisat värde uppgår till 3 979 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 251 mkr.
3) Nordiqus redovisades fram till och med 2023-11-21 som avvecklad verksamhet.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på s. 25-26.
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Nordiqus
Nordiqus, förvaltar och utvecklar utbildningsfastigheter och har högkvalitativa lärandemiljöer.
Nordiqus etablerades år 2022 och äger och förvaltar en portfölj bestående av över 600 utbildnings -
fastigheter spridda över Norden. Denna omfattande portfölj av fastigheter inkluderar en mångfald
av utbildningsinstitutioner såsom förskolor, grundskolor, gymnasier och
universitet, som tillsammans utgör en betydande del av vårt samhälles
utbildningsinfrastruktur.
• SBB äger 49,84% av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde på 40,5
miljarder kronor.
• Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största och mest
kompetenta infrastrukturinvesterare.
• Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig -
heter med tillväxtpotential.
• Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och nära 100%
KPI-justerat.
• Utmärkt tillgångskvalitet med förutsägbara intäkter förväntas leda till
ett kreditbetyg på investment grade-nivå och en attraktiv direktavkast -
ning över tid.
• Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november
2023, redovisas som avvecklad verksamhet.
20,2 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
15,6 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 12
===== SIDA 13 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31 1)
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 1 109 1 153 4 581
Fastighetskostnader
Driftskostnader -305 -334 -1 021
Underhåll -50 -50 -257
Fastighetsskatt -18 -26 -95
Driftnetto 736 742 3 209
Administration -209 -140 -878
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -14 -10 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 514 593 2 241
Värdeförändringar fastigheter -1 984 -2 223 -13 321
Upplösning/nedskrivning goodwill avseende uppskjuten skatt - - -227
Resultat bostadsproduktion -1 -2 -17
Rörelseresultat -1 471 -1 632 -11 324
Resultat från joint ventures och intresseföretag -192 -369 -6 017
varav förvaltningsresultat 245 246 169
varav värdeförändring -209 -325 -2 498
varav skatt -66 -3 196
varav försäljningsresultat -8 -126 -3 416
varav nedskrivning -155 -160 -469
Ränteintäkter och liknande resultatposter 159 53 266
Räntekostnader och liknande resultatposter -421 -373 -1 406
Resultat av förtidslösen lån 797 -116 36
Valutakursdifferenser -156 -483 -144
Tomträttsavgälder -5 -5 -10
Värdeförändringar finansiella instrument -13 -1 199 -2 580
Resultat före skatt -1 302 -4 123 -21 179
Aktuell skatt -114 -115 -443
Uppskjuten skatt 259 213 2 569
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv - - 227
PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -1 158 -4 024 -18 827
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet - 126 -2 763
PERIODENS RESULTAT -1 158 -3 898 -21 590
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -1 050 -5 577 -22 054
Innehav utan bestämmande inflytande -108 1 679 464
PERIODENS RESULTAT -1 158 -3 898 -21 590
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -0,94 -4,08 -13,91
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -0,94 -4,08 -13,91
Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 0,50 0,50 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet - 0,09 -2,86
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamet - 0,09 -2,86
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - 0,50 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -0,94 -4,00 -15,81
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -0,94 -4,00 -15,81
Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 0,50 0,50 2,00
1) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet med IFRS 5.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 13
===== SIDA 14 =====
Kommentarer koncernens resultaträkning
Kvarvarande verksamhet
Hyrestillväxt 3,9 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 109 mkr (1 153). I ett
jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,9 procent jämfört med
motsvarande period föregående år.
Av hyresintäkterna avsåg 387 mkr (407) bostäder, 715 mkr (739)
samhälle och 6 mkr (6) utbildning.
Uthyrningsgrad på 93,8 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till
93,8 procent (95,5). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter
inom segmentet Samhälle var åtta år (10).
Driftnettot stiger 3,0 procent i jämförbart bestånd
I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 6,0 procent jämfört med
motsvarande period föregående år. Fastighetskostnaderna uppgick under
perioden till -373 mkr (-411).
Resultat före värdeförändringar och goodwill
Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -209 mkr
(-140). Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -14 mkr (-10),
och är till övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstruk -
turen.
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -1 984 mkr
(-2 223) varav -52 mkr (47) var realiserade värdeförändringar och
-1 932 mkr (-2 379) var orealiserade värdeförändringar. I värdeföränd -
ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal
samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till
den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen
förklaras av högre avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbestån -
det haft en negativ värdeförändring om 2,8 procent. Det genomsnittliga
avkastningskravet har under perioden höjts från 5,19 procent till 5,27
procent.
SBB har under perioden sålt fastigheter om 4 681 mkr huvudsakligen
genom skapadet av ett nytt joint venture med Castlelake. Totala investe -
ringar i dessa fastigheter uppgick till 2 672 mkr och skapat värde var 1 979
mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas utifrån senaste redovisade
värdet och inte utifrån anskaffningsvärde.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag var -192 mkr (-369). Se
vidare information på sid 25-26.
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till 374 mkr (-923). Förändringen beror
till största del på realisationsresultat hänförligt till återköp av obligationer.
I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga
finansiella kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter.
De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån
om 797 mkr (-116) för perioden. Under perioden redovisades valutakurs -
differenser om -156 mkr (-483). Valutakursdifferenserna är till största del
hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är
matchade mot säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat.
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden
till -13 mkr (-1 199). Posten består av orealiserade värdeförändringar
för finansiella placeringar i aktier om -3 mkr (-917) och beror på negativ
kursutveckling på aktierna i portföljen samt värdeförändringar avseende
derivat om -10 mkr (-282).
Resultat efter skatt
Periodens resultat efter skatt uppgick till -1 158 mkr (-4 024). Skatt på
periodens resultat uppgick till 144 mkr (98), varav -114 mkr (-115) avsåg
aktuell skatt och 259 mkr (213) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till
fastigheter och underskottsavdrag.
Avvecklad verksamhet
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av
ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål
för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023,
från vilket datum det redovisats som intresseföretag.
Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgår
till 0 mkr (126).
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -1 158 - 3 898 -21 590
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag 14 2 -175
Omräkningsdifferenser -644 -1 129 -1 057
PERIODENS TOTALRESULTAT -1 787 - 5 025 -22 822
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -1 679 -6 704 -23 286
Innehav utan bestämmande inflytande -108 1 679 464
PERIODENS TOTALRESULTAT -1 787 -5 025 -22 822
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 14
===== SIDA 15 =====
SBB har under tredje kvartalet 2023 ändrat sin segmentsindelning till Bostäder, Utbildning och Samhälle. Se sida 36 för mer information.
Första Kvartalet, 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-03-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 387 715 6 1 109 - 1 109
Fastighetskostnader -175 -195 -2 -373 - -373
Driftnetto 213 520 4 736 - 736
Administration - - - - -209 -209
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -14 -14
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 213 520 4 736 -222 514
Värdeförändringar fastigheter -704 -1 215 -65 -1 984 - -1 984
Resultat bostadsproduktion -1 - - -1 - -1
Rörelseresultat -492 -695 -61 -1 249 -222 -1 471
Resultat från joint venture och intresseföretag -145 -175 127 -192 - -192
Ränteintäkter - - - - 159 159
Räntekostnader och liknande - - - - 215 215
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -13 -13
Resultat före skatt -637 -870 66 -1 441 139 -1 302
Skatt - - - 144 144
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -637 -870 66 -1 441 283 -1 158
Förvaltningsfastigheter 27 958 38 830 554 67 342 - 67 342
Investeringar 8 133 -6 136 - 136
Värde per kvm (kr) 26 299 22 592 19 470 23 963 - 23 963
Överskottsgrad 55% 73% 61% 66% - 66%
Första Kvartalet, 2023
Perioden 2023-01-01 - 2023-03-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 407 739 6 1 153 - 1 153
Fastighetskostnader -194 -216 -1 -411 - -411
Driftnetto 213 523 6 742 - 742
Administration - - - - -140 -140
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -10 -10
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 213 523 6 742 -149 593
Värdeförändringar fastigheter -1 340 -867 -16 -2 223 - -2 223
Resultat bostadsproduktion -2 - - -2 - -2
Rörelseresultat -1 126 -343 -11 -1 480 -149 -1 632
Resultat från joint venture och intresseföretag 3 -370 - -369 - -369
Ränteintäkter - - - - 53 53
Räntekostnader och liknande - - - - -976 -976
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 199 -1 199
Resultat före skatt -1 123 -713 -11 -1 849 -2 271 -4 123
Skatt - - - - 98 98
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 123 -713 -11 -1 849 -2 173 -4 024
Förvaltningsfastigheter 37 749 52 447 538 90 733 - 90 733
Investeringar 284 511 3 799 - 799
Värde per kvm (kr) 26 515 29 266 32 713 28 072 - 28 072
Överskottsgrad 52% 71% 89% 64% - 64%
Segmentredovisning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 15
===== SIDA 16 =====
Helår, 2023
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 1 621 2 937 23 4 581 - 4 581
Fastighetskostnader -634 -732 -6 -1 372 - -1 372
Driftnetto 987 2 205 17 3 209 - 3 209
Administration - - - - -878 -878
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -90 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 987 2 205 17 3 209 -968 2 241
Värdeförändringar fastigheter -6 899 -6 295 -127 -13 321 - -13 321
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -24 -202 - -227 - -227
Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17
Rörelseresultat -5 953 -4 292 -110 -10 357 -968 -11 324
Resultat från joint venture och intresseföretag -4 853 -698 -467 -6 017 - -6 017
Ränteintäkter - - - - 266 266
Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -10 806 -4 990 -577 -16 374 -4 807 -21 179
Skatt - - - - 2 353 2 353
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -10 806 -4 990 -577 -16 374 -2 454 -18 827
Förvaltningsfastigheter 28 482 44 101 622 73 205 - 73 205
Investeringar 1 207 1 305 8 2 520 - 2 520
Värde per kvm (kr) 26 979 22 449 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 61% 75% 73% 70% - 70%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 16
===== SIDA 17 =====
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 67 343 mkr per 2024-03-31 (73
205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi -
nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett
genomsnittligt avkastningskrav på 5,27 procent (5,19) använts. I värdet
för fastigheterna ingår 1 762 mkr för byggrätter som värderats genom
tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet
sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde
har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig -
heter på sid 21-24.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 3 174 / -3 174
Fastighetskostnader +/- 5% -978 / 973
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -2 266 / 2 446
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -2 208 / 2 412
Fastighetsbeståndets förändring
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2024-01-01 73 205
Förvärv 201
Investeringar 150
Försäljningar -4 681
Omräkningsdifferens 324
Orealiserade värdeförändringar -1 932
Omklassificeringar 76
Verkligt värde vid periodens slut 67 343
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmade
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom
fastighetsutveckling.
De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB,
SBB Kåpan Bostad AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest AS och
Nordiqus AB. För mer information se sid 25-26.
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 17 868 mkr (17 876) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 5 497 mkr (4 839).
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick
till 3 003 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i
börsnoterade bolag, uppgick till 200 mkr (214). Spärrade likvida medel
uppgick till 150 mkr (16).
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 2 692 5 283 2 692
Summa immateriella
anläggningstillgångar
2 692 5 283 2 692
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 67 343 134 419 73 205
Nyttjanderätt tomträtt 399 791 378
Inventarier 101 105 106
Summa materiella
anläggningstillgångar
67 843 135 315 73 689
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och
intresseföretag
17 868 12 316 17 876
Fordringar på joint ventures och
intresseföretag
5 497 1 770 4 839
Derivat 576 1 159 481
Finansiella tillgångar värderade till
verkligt värde
851 2 017 849
Andra långfristiga fordringar 1 931 852 1 965
Summa finansiella
anläggningstillgångar
26 722 18 114 26 009
Summa anläggningstillgångar 97 257 158 712 102 390
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 156 141 155
Kortfristiga fordringar
Derivat 313 195 203
Finansiella tillgångar värderade till
verkligt värde
151 - 185
Kundfordringar 104 118 100
Aktuell skattefordran 279 150 260
Nyttjanderätt tomträtt 15 32 15
Övriga fordringar 447 1 524 347
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
464 1 004 392
Summa kortfristiga fordringar 1 774 3 023 1 502
Likviditetsplaceringar 200 250 214
Likvida medel 3 003 5 253 3 845
Summa likvida medel och
likviditetsplaceringar
3 203 5 503 4 060
Summa omsättningstillgångar 5 132 8 667 5 702
SUMMA TILLGÅNGAR 102 389 167 380 108 107
Kommentarer
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 2 692 mkr (2 692). Vid periodens
utgång är 597 mkr (597) av redovisad goodwill hänförligt till skillnaden
mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv
av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv.
Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i form av minskade
finansierings- och administrationskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 17
===== SIDA 18 =====
Kommentarer
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens
slut till 17 373 mkr (17 909). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut
till 34 379 mkr (37 131).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna
skatteskulden uppgick per 2024-03-31 netto till 2 559 mkr (2 726) och är
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.
Utgående underskott i koncernen uppgick till ett värde om totalt 4 825
mkr per 2024-03-31. Under perioden har underskott om totalt 749 mkr
nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till
59 227 mkr (62 093), varav 19 434 mkr (18 977) avsåg skulder till
kreditinstitut, 39 792 mkr (43 116) avsåg obligationslån och 0 mkr (0) avsåg
företagscertifikat.
Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 27-30.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 165 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 612 26 624
Reserver -1 559 -987 -915
Balanserad vinst inkl årets totalresultat -7 859 11 061 -7 967
Eget kapital hänförlig till
moderbolagets aktieägare
17 373 36 850 17 909
Hybridobligation 13 311 15 741 15 741
Övriga reserver 1 341 1 277 1 036
Innehav utan bestämmande inflytande 2 355 13 835 2 445
Summa eget kapital 34 379 67 703 37 131
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 12 244 25 362 11 116
Obligationslån 33 776 43 949 40 540
Derivat 290 357 264
Uppskjutna skatteskulder 2 559 8 751 2 726
Leasingskulder tomträtter 399 791 378
Övriga långfristiga skulder 90 283 92
Summa långfristiga skulder 49 358 79 493 55 116
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 7 190 3 118 7 861
Företagscertifikat - 2 457 -
Obligationslån 6 017 8 674 2 576
Derivat 1 190 747 1 290
Leverantörsskulder 178 359 121
Tomträtter 15 32 15
Aktuella skatteskulder 48 102 99
Övriga skulder 1 097 2 822 726
Beslutad utdelning 2 133 - 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
782 1 873 1 040
Summa kortfristiga skulder 18 651 20 184 15 861
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 102 389 167 380 108 107
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 18
===== SIDA 19 =====
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt
till hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid -
obligation 3)
Övriga
reserver 2)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337
Periodens resultat - - - -5 577 -5 577 - - 1 679 -3 898
Övrigt totalresultat - - -1 129 2 -1 127 - - -1,127
Periodens totalresultat - - -1 129 -5 575 -6 704 - - 1,679 -5,025
Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4
Skatteeffekter i eget kapital - - - 67 67 - - - 67
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -196 -196 - 196 - -
Utdelning hybridobligation - - - -136 -136 - - - -136
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 465 9 465
Utgående eget kapital 2023-03-31 165 26 612 -987 11 061 36 850 15 741 1 277 13 835 67 703
Periodens resultat - - - -16 477 -16 477 - - -1 215 -17 692
Övrigt totalresultat - - 72 -177 -105 - - - -105
Periodens totalresultat - - 72 -16 654 -16 582 - - -1 215 -17 797
Återköp teckningsoptioner - - - -1 -1 - - - -5
Skatteeffekter i eget kapital - - - 32 32 - - - 32
Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 240 240 - -240 - -
Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482
Utdelning hybridobligation - - - -412 -412 - - - -412
Innehållen ränta hybridobligation - - - 358 358 - - - 358
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 375 375
Inlösen minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 650
Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131
Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -7 967 17 909 15 741 1 036 2 445 37 131
Periodens resultat - - - -1 050 -1 050 - - -108 -1 158
Övrigt totalresultat - - -644 14 -630 - - - -630
Periodens totalresultat - - -644 -1 035 -1 679 - - -108 -1 787
Skatteeffekter i eget kapital - - - -267 -267 - - - -267
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -562 -562 - 562 - -
Inlösen del av hybridobligation - - - 1 974 1 974 -2 430 -257 - -713
Utdelning hybridobligation - - - -130 -130 - - - -130
Innehållen ränta hybridobligation - - - 129 129 - - - 129
Aktieägartillskott från minoritetsägare - - - - - - - 18 18
Utgående eget kapital 2024-03-31 165 26 624 -1 559 -7 859 17 373 13 311 1 341 2 355 34 379
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023, motsvarande upplupen utdelning (ränta) per 2024-03-31 uppgår till 456 879 284 kr.
4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybrodibligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel.
Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats.
Kommentarer
Det egna kapitalet uppgick per 2024-03-31 till 34 379 mkr (37 131). I det
egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde
om 14 652 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 13 311 mkr.
Under kvartalet har återköp av hybridobligationer gjorts om 2 430 mkr (0).
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -644 mkr av
förändringen i eget kapital under perioden.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 2 355 mkr (2 445).
Förändringen är främst hänförlig till Unobo. Därtill ingår minoritetsandelar
i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga
aktier i bolagen.
Solidtet
Soliditeten uppgick till 34 procent (34), den justerade soliditeten till 36
procent (37) och belåningsgraden till 55 procent (54).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 19
===== SIDA 20 =====
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -1 302 -4 123 -21 179
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - 164 -6 090
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 5 2 6
Värdeförändringar fastigheter 1 984 2 332 18 051
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - 797
Nedskrivning goodwill - - 1 794
Resultat bostadsproduktion 1 2 17
Resultat från joint ventures och intresseföretag 192 369 6 017
Värdeförändringar finansiella instrument 13 1 199 2 580
Räntenetto -374 1 078 1 818
Utdelning från joint ventures och intresseföretag - - 283
Erlagd ränta -334 -624 -2 236
Erhållen ränta 69 55 220
Betald skatt -167 -169 -856
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 87 284 1 222
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -288 -521 1 057
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 88 1 164 -929
Kassaflöde från den löpande verksamheten -112 927 1 350
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -136 -943 -2 901
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -201 -750 -1 629
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 4 018 67 12 675
Investeringar/försäljning inventarier - -70 -75
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag - -153 2 470
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -98 -33 781
Kassaflöden från finansiella tillgångar 5 -156 -194
Förändring andra långfristiga fordringar 7 109 -998
Kassaflöde från investeringsverksamheten 3 745 -1 929 10 129
Finansieringsverksamheten
Återköp teckningsoptioner - -4 -5
Inlösen hybridobligationer -713 - -
Inlösen tvingande konvertibel - - 1
Utbetald utdelning - -882 -1 659
Avyttring till minoritet - 8 663 9 057
Aktieägartillskott från minoritetsägare 18 - -
Upptagna lån - 15 492 21 544
Amortering av lån -3 709 -19 322 -38 885
Förändring cash collaterals - -2 178 -2 048
Förändringar övriga långfristiga skulder 55 63 -52
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4 349 1 832 -12 047
Periodens kassaflöde -867 830 -568
Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429 4 429
Periodens kassaflöde -867 830 -568
Valutakursändring i likvida medel 24 -6 -16
Likvida medel vid periodens slut 3 003 5 253 3 845
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 20
===== SIDA 21 =====
Fastighetsvärde per segment
58% Samhälle
42% Bostad
1% Utbildning
Fastighetsvärde per land
81% Sverige
12% Finland
6% Norge
1% Danmark
67 343
Mkr
67 343
Mkr
81%
58%
12%
42%
6% 1% 1%
Fastighetsvärde per region
34% Universitetsorter
27% Stockholm/Mälardalen
14% Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
5% Göteborg/Malmö
19% Övriga tillväxtstäder
Fastighetsbeståndet
67 343
Mkr
27%
14%
34%
5%
19%
Hyresintäkter per affärsområde
Största hyresgäster (samhälle och utbildning)
Hyresgäst
Hyresintäkt
rullande 12 mån,
mkr % av total
Attendo 168 6,4%
Esperi 117 4,5%
Finska staten 103 4,0%
Humana 90 3,5%
Norska staten 86 3,3%
Svenska staten 83 3,2%
Bodens Kommun 70 2,7%
Ambea 70 2,7%
Skellefteå Kommun 65 2,5%
Västra Götalandsregionen 49 1,9%
Göteborgs Stad 49 1,9%
Västerås Kommun 48 1,8%
Norlandia 43 1,7%
Karlskrona kommun 40 1,5%
Region Skåne 39 1,5%
Danska staten 37 1,4%
Mehiläinen Oy 35 1,4%
Region Värmland 34 1,3%
Telia Sverige AB 34 1,3%
Scania CV AB 29 1,1%
20 största hyresgäster 1 289 49,5%
Övriga 1 315 50,5%
Total 2 604 100,0%
Största kommuner (bostad)
Kommun
Antal
lägenheter Antal tkvm
Hyresintäkt
rullande 12
mån, mkr
% av
total
Linköping 1 535 109 136 9,6%
Skellefteå 1 362 99 122 8,6%
Jönköping 1 204 80 93 6,5%
Helsingborg 942 65 88 6,2%
Höganäs 744 57 79 5,6%
Östersund 675 57 69 4,9%
Falun 724 47 66 4,7%
Karlskrona 371 43 60 4,2%
Borås 506 39 51 3,6%
Södertälje 440 25 46 3,2%
Kävlinge 407 27 41 2,9%
Stockholm 305 24 39 2,7%
Sundbyberg 199 20 36 2,6%
Landskrona 366 28 36 2,5%
Umeå 482 27 35 2,5%
Avesta 475 32 33 2,3%
Borlänge 318 20 28 2,0%
Norrtälje 271 19 25 1,8%
Eskilstuna 198 14 23 1,6%
Tierp 304 21 23 1,6%
20 största kommuner 11 828 852 1 128 79,6%
Övriga 2 957 211 289 20,4%
Total 14 785 1 063 1 417 100,0%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 21
===== SIDA 22 =====
Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Löptid Yield
Affärsområde Yta, tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och
projektvärde
Ekonomisk
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto WAULT
Initial
direkt-
avkastning
Bostad
Universitetsorter 537 12 179 20 058 1 412 95% 678 1 263 436 - 4,05%
Stockholm/Mälardalen 152 7 748 31 995 2 895 97% 261 1 722 179 - 3,69%
Göteborg/Malmö 231 5 533 22 967 227 98% 324 1 403 219 - 4,12%
Övriga städer 144 2 498 12 812 659 84% 154 1 070 82 - 4,47%
Totalt Bostäder 1 063 27 958 21 415 5 192 95% 1 417 1 333 916 - 4,02%
Samhälle
Sverige 1 241 26 469 19 131 2 726 94% 1 662 1 339 1 216 8 5,12%
Norge 119 3 792 30 337 189 95% 213 1 792 185 7 5,14%
Finland 317 7 856 24 694 38 90% 627 1 982 508 6 6,49%
Danmark 42 714 16 829 - 99% 66 1 566 53 4 7,43%
Totalt Samhälle 1 719 38 830 20 873 2 954 93% 2 569 1 494 1 961 7 5,47%
Utbildning
Sverige 18 390 15 955 101 100% 21 1 185 17 13 5,77%
Norge - - - - - - - - - -
Finland - - - - - - - - - -
Danmark 10 164 15 837 - 100% 14 1 370 11 9 6,96%
Totalt Utbildning 28 554 15 912 101 100% 36 1 252 28 11 6,20%
Totalt 2 810 67 343 21 028 8 248 94% 4 021 1 431 2 905 8 4,92%
8 år
Kontraktslängd Samhälle / Utbildning
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+
4%
10% 7%
14%
6% 7%7% 7% 6% 8%
23%
2 004
1 575 1 624
1 785
1 946 1 856
1 975 2 002
1 626
1 891 1 898
Hyra per kvm för nyproduktion jämfört
med SBB:s befintliga bestånd
Utbildning LSS Äldreboende Reglerade
hyresrätter
Sjukvård
1 596
13%
2 675
1 391
2 550
1 851 1 915
2 975
2 450
1 333
1 875
SBB
Nyproduktion
Källa: Newsec
Förfallostruktur
Snitthyra på hyresintäkt
i förfallostruktur
i genomsnittlig
kvarvarande kontraktstid
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 22
===== SIDA 23 =====
Pågående produktion
Nyproduktion
SBB:s
andel Antal lgh Antal kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Investe -
ring (mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Bostad 100% 911 38 734 4 89 74 1 557 726 831 5,7% 4,8%
Joint ventures, Bostad 50% 369 21 368 2 59 50 986 759 227 6,0% 5,1%
Utbildning - - - - - - - - - - -
Joint ventures, Utbildning - - - - - - - - - - -
Samhälle 100% - 13 933 2 37 33 568 420 148 6,5% 5,9%
Joint ventures, Samhälle 50% - 7 038 1 12 10 272 95 178 4,4% 3,6%
Totalt 81% 1 280 81 073 9 197 168 3 383 1 999 1 384 5,8% 5,0%
SBB:s andel av totalt 100% 1 096 66 870 161 138 2 754 1 573 1 181 5,9% 5,0%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Bostad 35 108 3 4 92 86 7 4,5%
Utbildning - - - - - - -
Samhälle 6 891 3 7 154 119 35 4,3%
Totalt 41 999 6 11 246 204 42 4,4%
Geografisk fördelning pågående produktion
(inkl. joint ventures)
45% Stockholm/Mälardalen
55% Universitetsstäder
0% Göteborg/Malmö
0% Övriga tillväxtstäder
1 280
lägenheter
45%
55%
Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd
2024-2025 2026-
Återstående investering inkl SBB:s andel av joint ventures 1) 1 223 -
-varav Bostad 951 -
-varav Utbildning - -
-varav Samhälle 272 -
Kommande driftnetton 148 -
-varav Bostad 104 -
-varav Utbildning - -
-varav Samhälle 45 -
Avkastning kvarvarande investering 12,1%
1) Av total investering om 1 223 mkr är 109 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 372 mkr av säljare av projekt.
59%
upparbetningsgrad
pågående produktion
12,1%
avkastning kvarvarande investering
100%
av bostadsproduktion i Sveriges
storstadsregioner och universitetsorter
Projektportfölj per geografi
40% Stockholm/Mälardalen
33% Universitetsstäder
7% Göteborg/Malmö
2% Köpenhamn/Oslo/
Helsingfors
18% Övriga tillväxtstäder
56 754
lägenheter
40%
33%
18%
7%
2%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 23
===== SIDA 24 =====
Projekt- och byggrättsutveckling
Nyproduktion, pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm
Bostad 100% 911 38 734
Joint ventures, Bostad 50% 369 21 368
Utbildning - - -
Joint ventures, Utbildning - - -
Samhälle 100% - 13 933
Joint ventures, Samhälle 50% - 7 038
Totalt 81% 1 280 81 073
SBB:s andel av totalt 100% 1 096 66 870
Byggrättsutveckling
Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplanner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (mkr) per kvm (kr)
Utbildning 100% - - - - - - -
Bostad 100% 128 324 - 118 590 101 496 348 410 280 141 804
Samhälle 100% 424 560 - 437 880 781 764 1 644 204 1 641 708 998
Totalt 552 884 - 556 470 883 260 1 992 614 1 921 850 964
Byggrätter i joint ventures 50.8% 988 247 1 940 218 1 963
-varav Utbildning 49.8% 696 957 499 305 -
-varav Bostad 62.0% 50 970 254 323 4 990
-varav Samhälle 48.8% 240 320 1 186 590 4 938
Totalt inkl. joint ventures 75% 2 980 861 3 862 067 1 296
SBBs andel av totalt 100% 2 533 937 2 907 751 1 148
Byggrättsportföljens geografiska fördelning
(inkl. joint ventures)
33% Stockholm/Mälardalen
33% Universitetsstäder
8% Göteborg/Malmö
2% Oslo/Köpenhamn
/Helsingfors
23% Övriga tillväxtstäder
2 980 861
kvm
33%
33%
8%
2%
23%
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta -
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida
hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt
färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Geografisk fördelning projektutveckling
(inkl. joint ventures)
63% Stockholm/Mälardalen
31% Universitetsstäder
3% Göteborg/Malmö
3% Övriga tillväxtstäder
12 890
lägenheter
63%
31%
3% 3%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 24
===== SIDA 25 =====
Strategiska innehav i joint ventures
och intresseföretag
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions -
marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark -
naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt.
En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra
bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen
SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB, SBB Infrastructure AB,
Public Property Invest AS och Nordiqus AB.
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av
hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har
emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om
kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan
Stanley. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktie -
ägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande,
men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint
venture sedan emissionen.
SBB Kåpan Bostad AB
SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholm
och Mälardalen. Bolaget samägs med Kåpan Pensioner.
SBB Infrastructure AB
Bolaget är ett joint venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av
Atlas SP Partners. Bolaget äger och förvaltar offentliga fastigheter.
Affärsområde Bostad Bostad Samhälle Samhälle Utbildning
SBB Residential
Property AB SBB Kåpan Bostad AB SBB Infrastructure AB
Public Property
Invest AS 2) Nordiqus AB
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-31
2023-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2024-03-11
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
2022-01-01
2022-12-31
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
SBBs ägarandel 100%1) 0% 50% 50% 100% 0% 44,84% 44,84% 49,84% 0%
Hyresintäkter, mkr 90 E/T 72 49 24 E/T 578 532 597 E/T
Driftnetto,mkr 49 E/T 46 29 17 E/T 472 439 473 E/T
Förvaltningsresultat, mkr -46 E/T -17 -1 -47 E/T 199 191 668 E/T
Periodens resultat, mkr -61 E/T -141 -276 -110 E/T -903 -761 503 E/T
SBBs ägarandel av förvaltningsresultat,
mkr
-46 E/T -9 -1 -47 E/T 89 86 333 E/T
SBBs ägarandel av resultat, mkr -61 E/T -71 -138 -110 E/T -405 -341 251 E/T
Marknadsvärde fastigheter, mkr 5 963 E/T 6 691 4 127 4 153 E/T 8 229 9 987 40 441 E/T
Antal fastigheter 215 E/T 27 16 164 E/T 48 48 654 E/T
Antal kvm, tusental 283 E/T 151 90 210 E/T 307 297 1 262 E/T
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92% E/T 94% 94% 95% E/T 95% 94% 96% E/T
Genomsnittlig kontraktslängd, år E/T E/T E/T E/T 5 E/T 5 6 13 E/T
Räntebärande skulder, mkr 2 360 E/T 3 154 2 926 3 785 E/T 5 434 6 019 21 314 E/T
Snittränta, % 13,00 E/T 5,57 4,52 7,61 E/T 4,50 3,67 3,65% E/T
Kapitalbindning, år 4,24 E/T 0,56 1,83 1,90 E/T 1,20 1,70 2,1 E/T
Räntebindning, år 4,38 E/T 1,13 1,48 0,25 E/T 1,48 1,79 7,63 E/T
2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31 2022-12-31 2024-03-31 2023-03-31
Andelar i intresseföretag /
joint ventures, mkr
2 735 - 1 725 1 629 1 - 1 261 1 785 10 318 -
1) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktie -
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som intressebolag.
2) Public Property Invest AS har inte publicerat sin rapport per 2024-03-31, varför SBB använder bolagets rapporterade siffror per 2023-12-31
Public Property Invest AS
Public Property Invest AS äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge
inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande
del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare.
Nordiqus AB
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en
portfölj bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över
Norden. Portföljen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och
universitet.
2024-03-31
Belopp i Mkr Bostad Samhälle Utbildning Summa
Redovisat värde, 2024-01-01 5 961 1 738 10 176 17 876
Årets anskaffningar - - - -
Aktieägartillskott 1 138 - 139
Årets utdelningar - - ´- -
Årets avyttringar -8 - - -8
Omklassificering - - - -
Övrigt totalresultatet i eget
kapital
- - 14 14
Årets nedskrivningar - - -123 -123
Resultatandel -137 -143 251 -29
Redovisat värde, 2024-03-31 5 817 1 733 10 318 17 868
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 25
===== SIDA 26 =====
2024-01-01 – 2024-03-31 2023-01-01 – 2023-03-31 2023-01-01 – 2023-12-31
Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa
Andel av joint ventures och
intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -69 10 304 245 202 42 - 244 65 108 -5 169
Värdeförändring -59 -151 1 -209 -201 -128 - -330 -1 305 -621 -573 -2 498
Skatt -9 -3 -54 -66 2 3 - 5 40 46 110 196
Summa andel av joint
ventures och intresseföretags
resultat
-137 -143 251 -29 3 -82 - -81 -1 199 -467 -467 -2 133
Försäljningsresultat från joint
ventures och intresseföretag
-8 - - -8 - -127 - -127 -3 246 -169 - -3 416
Nedskrivning av andelar och
fordringar joint ventures och
intresseföretag
- -32 -123 -155 - -161 - -161 -407 -62 - -469
Resultat från joint ventures och
intresseföretag
-145 -175 128 -192 3 -370 - -369 -4 853 -698 -467 -6 017
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 26
===== SIDA 27 =====
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera
ett ökande driftnetto, för perioden var ökningen 3,0 procent i jämförbart
bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda
villkor, snitträntan var 2,22 procent vid periodens utgång. SBB har minskat
skulderna med 24 333 mkr under de senaste tolv månaderna och 2 866
mkr under perioden.
Finansfunktionen
Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera
kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta
befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera
cash management och genom god kontroll och analys begränsa de
finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av
styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj -
ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av
styrelsen. Hållbarhet är en naturlig del av vår affärsmodell och SBB jobbar
för att 100 procent av upplåningen på kapitalmarknaden och lånemarkna -
den blir hållbar till år 2030. Detta görs genom att ingå gröna lån samt att
emittera sociala och gröna obligationer.
Räntebärande skulder minskade med 2 866 mkr
SBB har minskat skulderna med 2 866 mkr under perioden. Belånings -
graden har trots detta ökat till 55 procent på grund av sjunkande
fastighetsvärden och negativa valutaeffekter. En högre ränta påverkar
marknadsvärdet på både tillgångar och skulder. SBB:s fastigheter
externvärderas till marknadsvärde varje kvartal och tas upp till verkligt
värde i balansräkningen.
Finansiering
Nyckeltal policy 2024-03-31 2023-12-31
Räntebärande skuld, mkr - 59 227 62 093
Belåningsgrad < 50% 55% 54%
Säkerställd belåningsgrad < 30% 19% 18%
Räntetäckningsgrad (inkl. avvecklad
verksamhet), ggr
> 3,0 2,3 2,1
Likviditet, mkr 3 003 3 845
Kapitalbindning, år 2-5 3,6 3,6
Räntebindning, år 3,2 3,4
Kapitalstruktur
0
20
40
60
80
100
%
21%
4%
15%
4%
56%
21%
5%
13%
4%
56%
Räntebärande nettoskuld
Uppskjuten skatt och Derivat
Hybridobligationer
Övriga skulder
Eget kapital, exklusive Hybridobligationer
2023-12-31 2024-03-31
Behov att höja kreditbetygen
Kreditbetygen från både S&P och Fitch sänktes under 2023 från BBB till
CCC+ med negativa framtidsutsikter. Under perioden har kreditbetyget
sänkts ytterligare av S&P till CCC med negativa framtidsutsikter. Kredit -
betyget från Fitch är oförändrat CCC+ med negativa framtidsutsikter. SBB
verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsvarande
”Investment Grade”. Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning och
förbättrad likviditet.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 27
===== SIDA 28 =====
Den tillgängliga likviditeten vid periodens slut var 3 003 mkr, likviditetspla -
ceringar uppgick till 200 mkr, och signerade men ej utbetalade lån uppgick
till 1 460 mkr. Sammantaget konstateras att SBB har behov att förbättra
likviditet och den generella finansiella ställningen. SBB har många
alternativ som kan leda till en förbättrad situation.
Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genomfört, ett
stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighets-
bestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter att avyttra
enskilda fastigheter.
SBB bedömer att fastighetsmarknaden kommer att vara starkare för
SBB under 2024 och att antalet transaktioner ökar. Det beror dels på en
allt starkare kreditmarknad, där villkor blir förmånligare och där volymerna
ökar. På ett års sikt är det troligt att SBB kunnat genomföra ett flertal mindre
försäljningar och någon större transaktion som aggregerat blir väsentlig
volym till rimliga villkor. SBB avser att löpande presentera fler försäljningar i
takt med att de processerna slutförs.
SBB arbetar med strategiska åtgärder där likviditet kan stärkas, till
exempel genom emission av aktier i SBB:s dotterbolag. En annan bolagsstruk-
tur underlättar även ökad bankfinansiering, ett bra alternativ vid svagare
obligationsmarknad. Ett sådant projekt är skapandet av ett starkt bostads-
bolag, Sveafastigheter. SBB arbetar sedan en tid med en tänkt ägarspridning
under 2024 för Sveafastigheter. En lyckad transaktion bedöms täcka de
kapitalbehov som SBB har under 2024 och 2025.
Likviditet
SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande
förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal. Det och en försiktig
hållning till nya investeringar ger att kassaflödet från fastighetsverksam -
heten kan disponeras till annat.
SBB:s likviditet påverkades under 2023 negativt av avvecklandet av kort-
fristig finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande
kreditfaciliteter. SBB har per 2024-03-31 inga utestående företagscertifikat.
Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har gjort
det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller bedöms
kunna refinansieras, vilket också skett under året. Förlängs inte banklån, så
frigörs fullgod pant som kan användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat
att bolaget trots en svår marknad under 2022 och 2023 kan attrahera såväl
eget kapital som lånat kapital. SBB har inlett samarbeten med Brookfield
och Morgan Stanley under 2023 samt Castlelake under 2024 och SBB för
ett flertal diskussioner om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att
ytterligare stärka SBB:s finansiella ställning.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 28
===== SIDA 29 =====
En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras
långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,22 procent är väsentligt
lägre än rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på
sin långsiktiga obligationsfinansiering.
Ränte- och kapitalbindning
Under de senaste arton månaderna har skuldsättningen minskat med
36 149 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån.
Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.
Skuld
Snittränta
Räntebindning
Kapitalbindning
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Mkr
2022 20242023
Q3 Q2Q1 Q1Q3 Q4Q4
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
2018 2019 20222021 2023 2024
Q1
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q1
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q1
2020
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 29
===== SIDA 30 =====
Kapitalbindning
(mkr)
Icke säkerställd skuld,
Nominellt Säkerställd skuld, Nominell Total nominell skuld Andel, %
Kv2 2024 321 2 230 2 551 4%
Kv3 2024 - 3 267 3 267 5%
Kv4 2024 467 703 1 170 2%
Kv1 2025 5 244 1 008 6 251 11%
Kommande 12 mån 6 032 7 208 13 239 22%
Kv2-kv4 2025 1 071 1 086 2 157 4%
2026 5 763 1 469 7 232 12%
2027 9 550 5 490 15 039 25%
2028 8 007 483 8 490 14%
2029 9 168 90 9 258 16%
2030 - 90 90 0%
2031 - 1 123 1 123 2%
> 2031 576 2 284 2 860 5%
Totalt 40 167 19 323 59 489 100%
Räntebindning
(mkr)
Icke säkerställd
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld,
Nominellt
Total
nominell skuld Andel, %
Inklusive
räntesäkringar 1)
Andel,
inklusive ränte-
säkringar %
Snittränta
inklusive
räntesäkringar %
2024 3 412 13 837 17 249 29% 8 520 14% 4,85%
2025 4 752 - 4 752 8% 8 072 14% 2,19%
2026 5 763 75 5 838 10% 8 138 14% 1,87%
2027 8 489 5 411 13 900 23% 16 193 27% 2,29%
2028 8 007 - 8 007 14% 8 507 14% 0,85%
2029 9 168 - 9 168 15% 8 863 15% 1,34%
2030 - - - 0% 582 1% 0,64%
2031 - - - 0% - 0% 0,00%
>2031 576 - 576 1% 606 1% 1,69%
Totalt 40 167 19 323 59 489 100% 59 480 100% 2,22%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
Avstämning nominell skuld
Mkr Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 12 244 21%
Obligationslån 33 776 57%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 7 190 12%
Obligationslån 6 017 10%
Summa räntebärande skulder 59 227 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 262
Total nominell skuld 59 489
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 30
===== SIDA 31 =====
SBB:s hållbarhetsarbete
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta
och vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar
utveckling av samhället i stort genom att vara den största nordiska aktören för social infrastruktur. SBB:s
lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra
nödvändiga investeringar i fastigheterna.
E – Klimat och miljö
• Minskad energianvändning
och klimatpåverkan med fem
procent per år i jämförbart
bestånd
• Minskade klimatutsläpp i
Scope 3 med 30 % till 2025
och 60% till 2030 jämfört
med basåret 2020.
• Minskad vattenanvändning i
jämförbart bestånd med en
procent per år
• Klimatanpassad fastighets -
portfölj
S – Social hållbarhet
• Noll allvarliga personskador
och noll dödsfall, avser all
intern och extern personal
som verkar inom SBB:s
arbetsplatser och projekt.
• Goda arbetsvillkor för
all intern och extern
personal som verkar inom
SBB:s arbetsplatser och
projekt, i linje med relevanta
kollektivavtal
• Robusta processer för att
främja goda arbetsvillkor i
hela leverantörskedjan
G – Styrning och finansiering
• 100 procent hållbar
finansiering
• SBB ska klassificeras som
grön aktie
på Nasdaq Stockholm
Våra övergripande mål
Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärs -
modell och SBB strävar efter att vara världens
mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp
en långsiktig strategi och vision för år 2030 som
beskriver de långsiktiga målen och en hållbar -
hetspolicy för det konkreta genomförandet av
målen och visionen. Det envisa arbetet inom
hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad
ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics
har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg, 12.0
(på en skala från 0 till 50, gränsen för försumbar
risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara
stark. SBB ligger därmed i topp bland jämför -
bara bolag baserat på börsvärde.
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora
utmaningar och SBB har ett ansvar för kom -
mande generationer att bidra med lösningar
och att minska den egna klimatpåverkan. SBB
driver ett intensivt och målinriktat arbete för
att förbättra energiprestandan i hela fastig -
hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst
presterande byggnaderna. Under kvartalet
har en åtgärdsplan utarbetats där konkreta
åtgärder för varje enskild fastighet som ligger
inom energiklass F eller G har identifierats.
Implementering av åtgärderna sker löpande,
fokus under kommande kvartal är att öka takten
i implementeringen ytterligare.
Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte
att bygga ett bättre samhälle. Per 31 mars
ägde SBB sociala tillgångar med en yta om
2 031 tkvm. De olika tillgångsslagen har av det
oberoende institutet Institutional Shareholder
Sociala tillgångar
39% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
26% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
9% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
21% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade
enligt hållbara finansiella ramverket)
5% Övriga tillgångar
39%
26%
9%
21%
5%
2 759
tkvm
0
5
10
15
20
25
30
Energiklass, andel av marknadsvärde
A D GB E SaknasC F Övrigt
%
Q1 2024
Q4 2023
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 31
===== SIDA 32 =====
Services (ISS) bedömts bidra signifikant till
FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG)
nummer 3, 4 och 10. Utöver detta äger SBB även
samhällsfastigheter om 592 tkvm som ännu inte
har klassificerats enligt det hållbara finansiella
ramverket.
Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt
utan att det medför negativa konsekvenser på
klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter
att satsa på hållbar finansiering genom att ingå
gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio -
ner samt att minska energianvändningen.
Per 31 mars utgör sociala obligationer, gröna
obligationer och gröna lån 34 procent av den
totala skuldportföljen, avser nominella belopp
(exklusive sociala hybridobligationer).
Energianvändning MWh
Bostäder Samhälle Utbildning
Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad
2023-04-01
2024-03-31
2022-04-01
2023-03-31
2023-04-01
2024-03-31
2022-04-01
2023-03-31
2023-04-01
2024-03-31
2022-04-01
2023-03-31
El 11 120 10 901 46 737 49 741 11 120 10 901
Värme 35 501 38 340 40 428 41 565 35 501 38 340
Kyla - - 286 291 - -
Summa 46 621 49 241 87 451 91 597 46 621 49 241
Förändring (%) -5,3% - -4,5% - -5,3% -
Urvalets storlek (antal fastigheter) 118 - 116 - 118 -
Urvalets storlek (area) 359 709 - 600 028 - 359 709 -
Intensitet (kWh/m2) 129,61 136,89 145,74 152,65 129,61 136,89
Pågående nybyggnadsprojekt Q1 2024
Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme
Antal projekt 3 - 0% 3 100% 100% 67%
Antal m2 22 285 - 0% 22 285 100% 100% 71%
Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet
Bostäder Samhälle Utbildning Totalt
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Andel av total
energianvänd -
ning, pågående
och avslutade
Solceller 20 1 2 328 62 5 7 870 153 - - - - 1,0%
Värmepump 7 - 4 851 - 5 - 218 - 1 - 50 - 1,6%
Energieffektiv värme
och ventilation
5 - 367 - 7 6 1 238 117 - - - - 0,5%
Styr och reglerteknik 3 - 32 - 4 1 510 500 1 - 100 - 0,3%
Energieffektiv belysning - - - - 1 2 20 11 - - - - 0,0%
Övriga 4 - - - 3 - 190 - - - - - 0,1%
Summa 39 1 7 578 62 25 16 3 046 781 2 - 150 - 3,5%
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Hållbar finansiering, nominella belopp
Q3
2024202320222021
Q3 Q3Q1 Q1Q1Q4 Q4 Q4Q2 Q2
Gröna lån
Gröna obligationer
Sociala hybrid -
obligationer
Sociala obligationer
Andel hållbar
lånefinansiering
(exkl. hybrid)
Mkr %
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 32
===== SIDA 33 =====
Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol
SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på
Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 31 mars
uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244
638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget
har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie
A. Kursen på stamaktien av serie B var 4,23 kr,
serie D var 5,55 kr per 2024-03-31. Börsvärdet
för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke
noterade stamaktier av serie A till samma pris)
var 6 149 mkr och serie D var 1 076 mkr.
SBBs aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i
OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i
genomsnitt cirka 39,6 miljoner B-aktier omsatts
per dag till ett genomsnittligt värde om cirka
198,6 mkr. SBB arbetar aktivt med sina inves-
terarrelationer genom att delta på roadshows,
presentationer och events för privata och
institutionella investerare.
Betalkurs, kr
2024-03-31 2023-03-31
B-aktier 4,23 14,14
D-aktier 5,55 16,10
Genomsnittlig
dagsomsättning, mkr
jan-mar
2024
jan-mar
2023
B-aktier 111,2 387,1
D-aktier 5,3 16,5
Ägarna
Vid utgången av första kvartalet 2024 fanns
215 510 kända aktieägare, motsvarande en
minskning om 19,0 procent jämfört motsvarande
tidpunkt 2023. Aktiekapitalet uppgick per 31
mars 2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på
0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie
D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt
till fem gånger den sammanlagda utdelningen på
stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per
aktie och år.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
FebJan MarApr Maj Jun Aug
2023 2024
OktJul Sep Nov Dec
50
100
150
200
250
300
5
10
15
20
SEK
SBB D
3
6
9
12
15
5
10
15
20
Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
FebJan MarApr Maj Jun Aug
2023 2024
OktJul Sep Nov Dec
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2024-03-31
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, %
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30 31,60
Avanza Pension - 60 032 037 15 753 173 4,60 2,14
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04 12,68
Dragfast AB 36 163 467 21 000 000 2 000 000 3,59 10,87
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34 7,23
Vanguard - 45 337 116 6 381 145 3,14 1,46
Dibber AS - - 44 197 779 2,68 1,25
BlackRock - 41 134 723 - 2,50 1,16
Futur Pension - 32 138 811 2 417 139 2,10 0,98
Marjan Dragicevic - 30 000 000 2 400 000 1,97 0,92
Swedbank Försäkring - 27 465 238 4 223 719 1,92 0,90
Handelsbanken Fonder - 26 937 241 3 357 478 1,84 0,86
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42 0,66
Lennart Schuss - 20 943 334 - 1,27 0,59
Storebrand Fonder - 18 281 540 - 1,11 0,52
Övriga 0 814 645 860 111 881 472 56,20 26,19
Totalt 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100% 100%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 33
===== SIDA 34 =====
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Nettoomsättning 9 35 202
Personalkostnader -17 -21 -83
Övriga rörelsekostnader -73 -92 -428
Rörelseresultat -81 -78 -309
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures - - -3 787
Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 941 938 10 027
Räntekostnader och liknande resultatposter -5 467 -884 -9 744
Resultat av förtidslösen lån 44 -4 -117
Valutakursdifferenser -1 126 -240 527
Värdeförändringar finansiella instrument - -764 -2 439
Resultat efter finansiella poster -1 689 -1 033 -5 843
Bokslutsdispositioner - - 192
Resultat före skatt -1 689 -1 033 -5 651
Skatt 383 40 284
PERIODENS RESULTAT -1 307 -992 -5 368
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -1 307 -992 -5 368
Övrigt totalresultat - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -1 307 -992 -5 368
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan -
tering. Bolaget har 36 anställda. Personalkostnader och övriga kostnader
uppgick sammanlagt till -90 mkr (-113).
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 34
===== SIDA 35 =====
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 31 923 27 878 28 378
Andelar i intressebolag/joint ventures 10 443 7 103 10 443
Fordringar hos koncernföretag - 17 300 -
Fordringar hos intressebolag/joint ventures 7 546 48 4 612
Uppskjutna skattefordringar 890 499 774
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 766 904 752
Derivat 564 1 142 470
Övriga långfristiga fordringar 1 379 - 1 382
Summa finansiella anläggningstillgångar 53 510 54 874 46 810
Summa anläggningstillgångar 53 510 54 874 46 810
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 693 - 726
Derivat 313 195 203
Kundfordringar 29 3 1
Aktuella skattefordringar 66 31 52
Övriga fordringar 14 887 14
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 205 404 151
Summa kortfristiga fordringar 1 319 1 521 1 147
Likviditetsplaceringar 161 204 173
Kassa och bank 2 471 5 559 3 463
Summa omsättningstillgångar 3 951 7 284 4 783
SUMMA TILLGÅNGAR 57 461 62 158 51 593
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 165 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 27 712 27 712 27 712
Balanserat resultat -24 682 -18 713 -20 969
Hybridobligation 14 355 16 719 16 480
Årets resultat -1 307 -992 -5 368
Summa fritt eget kapital 16 078 24 726 17 855
Summa eget kapital 16 243 24 892 18 020
Obeskattade reserver 85 85 85
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 433 5 508 1 798
Obligationslån 16 888 22 851 22 058
Derivat 290 357 264
Skulder hos koncernbolag 9 673 - 2 462
Övriga långfristiga skulder - 27 -
Summa långfristiga skulder 29 285 28 744 26 582
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 116 1 304 2 244
Företagscertifikat - 2 457 -
Obligationslån 5 200 2 371 685
Derivat 1 190 747 1 290
Leverantörsskulder 16 19 5
Aktuella skatteskulder - - -
Skuld cash collaterals - 751 -
Övriga skulder 402 378 156
Skuld utdelning 2 133 - 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 791 412 394
Summa kortfristiga skulder 11 847 8 439 6 906
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 57 461 62 158 51 593
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 35
===== SIDA 36 =====
Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ),
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler f ör koncerner”
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som koncernen med de
undantag och tillägg som anges i den av Rådet
för hållbarhets- och finansiell rapportering
utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. För koncernen och
moderbolaget har samma redovisningsprinciper
och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste
årsredovisningen om inget annat anges.
Segmentredovisning
SBB har, för redovisning och uppföljning, delat
upp sin verksamhet i tre segment. Från och med
tredje kvartalet 2023 har segmentindelningen
gjorts om och utgörs numera av Bostäder,
Samhälle och Utbildning. Indelningen baseras
på skillnaderna i segmentens karaktär och på
den rapportering som ledningen inhämtar
för att följa upp och analysera verksamheten
samt den information som inhämtas för att
fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror
har omklassificerats i enlighet med den nya
segementindelningen.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa
exponeringen mot olika risker finns interna
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i
SBB:s Årsredovisning 2023, sida 68-69.
Den obligationsinnehavare som framställt
krav under EMTN-programmen för 2020 och
2021 gentemot SBB har nu inlett formella rätts -
liga åtgärder. Obligationsinnehavarens innehav
motsvarar cirka 46 miljoner euro i nominellt
belopp fördelat över båda EMTN-programmen.
Obligationsinnehavaren yrkar i sitt krav att dess
obligationsinnehav har förfallit till betalning då
SBB enligt obligationsinnehavarens uppfattning
har brutit mot villkoret om räntetäckningsgra -
den i EMTN-programmen.
SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna
legala och finansiella rådgivare. SBB gör fortsatt
bedömningen att bolaget inte bryter mot villko -
ret om räntetäckningsgraden i EMTN-program -
men, varvid SBB gör bedömningen att bolaget
sannolikt kommer få rätt i den rättsliga prövning
som nu har initierats av obligationsinnehavaren.
En rättslig prövning innefattar dock alltid ett
osäkerhetsmoment då en domstol kan komma
att göra en annan bedömning av en sakfråga.
SBB gör sammantaget bedömningen att detta
inte får en väsentlig påverkan av upprättandet
av denna bokslutsrapport.
Tilläggsuppgifter
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 36
===== SIDA 37 =====
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 6 maj 2024
Lennart Schuss Leiv Synnes
Styrelsens ordförande Verkställande direktör
Sven-Olof Johansson Ilija Batljan
Styrelseledamot Styrelseledamot
Lars Rodert Anne-Grete Strøm-Erichsen
Styrelseledamot Styrelseledamot
Hans Runesten
Styrelseledamot
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ)
är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen
lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 6 maj
2024 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 37
===== SIDA 38 =====
Finansiella definitioner
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill,
räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med
avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för
bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal utestående stamaktier
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden.
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter.
EPRA
European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för
börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter
standards avseende den finansiella rapporteringen.
EPRA Earnings, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta
på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på
fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat
vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella
instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på
fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures,
resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till
justeringarna.
Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, kostnader förtidsinlösen lån,
tomträttasavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint
ventures.
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar och valutakursdifferenser.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för
räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Justerad soliditet, %
Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av
redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill
hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för
fastigheter i Finland.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Nettoskuld, kr
Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat
med likvida medel och likviditetsplaceringar.
Resultat före finansiella poster, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill
inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar
efter skatt.
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto
exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och
leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, %
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Definitioner
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 38
===== SIDA 39 =====
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
BTA
Bruttoarea.
Direktavkastning (NIY), %
Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig -
heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta .
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela
beståndet.
Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör
jämförelse med andra bolag.
Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster.
Hyresvärde, kr
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter
direkta fastighetskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 39
===== SIDA 40 =====
Avkastning på eget kapital
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -1 158 -3 898 -21 590
IB Eget kapital 37 131 63 337 63 337
UB Eget kapital 34 379 67 703 37 131
Genomsnittligt eget kapital 35 756 65 520 50 234
Avkastning på eget kapital -3% -6% -43%
Belåningsgrad
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Räntebärande skuld 59 227 83 560 62 093
Likvida medel och likviditetsplace -
ringar
-3 203 -5 503 -4 060
Räntebärande nettoskuld 56 024 78 057 58 033
Balansomslutning 102 389 167 380 108 107
Belåningsgrad 55% 47% 54%
Direktavkastning
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
(helår)
2 905 5 356 3 081
Förvaltningsfastigheter 67 343 134 419 73 205
Byggrätter och pågående projekt -8 248 -13 131 -8 603
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 59 095 121 288 64 602
Direktavkastning 4,9% 4,4% 4,8%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 736 742 3 209
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 464 1 766
Uppräkning av driftnetto till helår 2 208 3 618 -
Justering till normaliserat driftnetto -39 531 -1 893
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 905 5 356 3 081
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 2 692 5 283 2 692
Ej pantsatt fastighetsvärde 28 022 76 278 31 609
Nyttjanderätt tomträtt 414 823 393
Inventarier 101 105 106
Uppskjutna skattefordringar 162 1 337 1 074
Finansiella anläggningstillgånger exkl.
derivat och pantsatta aktier
25 841 10 612 25 247
Likviditetsplaceringar 200 250 214
Kundfordringar och övriga fordringar 830 1 792 447
Derivat 889 1 354 684
Ej pantsatta tillgångar 59 150 97 834 62 466
Ej säkerställda lån 39 448 55 080 42 771
Likvida medel -3 003 -5 253 -3 845
Netto icke säkerställd senior skuld 36 445 49 827 38 926
Ej pantsatt kvot 1,62 1,96 1,60
Beräkning av alternativa nyckeltal
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 4 021 6 856 4 278
Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 4 287 7 177 4 543
Ekonomisk uthyrningsgrad 93,8% 95,5% 94,2%
EPRA Earnings
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -1 158 -3 898 -21 590
Orealiserad värdeförändring fastighe -
ter, kvarvarande verksamhet
1 932 2 379 11 763
Orealiserad värdeförändring fastighe -
ter, avvecklad verksamhet
- 109 2 931
Vinst/förlust avyttring fastigheter,
kvarvarande verksamhet
52 -47 1 556
Skatt på resultat avyttringar - - -
Nedskrivning goodwill, kvarvarande
verksamhet
- - -
Nedskrivning goodwill. avvecklad
verksamhet
- - 2 365
Värdeförändringar finansiella
instrument
-783 1 315 2 544
Skatt på EPRA-justeringar 203 -226 -5 754
Justering för intresseföretag/joint
ventures
295 518 5 777
Justering för minoritetsandelar 20 -96 20
EPRA Earnings 561 54 -387
Genomsnittligt antal stamaktier A
och B
1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401
Genomsnittligt antal stamaktier A och
B efter utspädning
1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401
EPRA Earnings per stamaktie A och B 0,39 0,04 -0,27
EPRA Earnings per stamaktie A och B
efter utspädning
0,39 0,04 -0,27
Företagsspecifika justeringar
Resultat hänförligt till D-aktier -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation - -136 -548
EPRA Earnings (Företagsspecifik) 464 -179 -1 322
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per
stamaktie A och B
0,32 -0,12 -0,91
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per
stamaktie A och B efter utspädning
0,32 -0,12 -0,91
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 40
===== SIDA 41 =====
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill
514 593 2 241
Ränteintäkter och liknande
resultatposter
159 53 266
Räntekostnader och liknande
resultatposter
-421 -373 -1 406
Kostnader förtidslösen lån 797 -116 36
Tomträttsavgälder -5 -5 -10
Förvaltningsresultat från intresseföre -
tag/joint ventures
245 246 169
Förvaltningsresultat, kvarvarande
verksamhet
1 289 398 1 296
Avvecklad verksamhet
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill
- 427 1 564
Ränteintäkter och liknande
resultatposter
- - 5
Räntekostnader och liknande
resultatposter
- -153 -582
Tomträttavgälder - -1 -6
Förvaltningsresultat exkl. valutakurs -
differenser
1 289 671 2 277
Justerad soliditet
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Eget kapital 34 379 67 703 37 131
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt
hänf. till goodwill
2 240 7 357 2 407
Summa 36 619 75 060 39 537
Balansomslutning 102 389 167 380 108 107
Justerad soliditet 36% 45% 37%
Resultat före finansiella poster
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill
514 593 2 241
Resultat från intresseföretag/joint
ventures exkl. värdeförändringar efter
skatt
103 149 -240
Resultat före finansiella poster 617 742 2 001
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Periodens resultat -1 158 -4 024 -18 827
Resultat hänförligt till D-aktier -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation - -136 -548
Resultat hänförligt till minoritetsandel -108 -1 679 -464
Resultat hänförligt till stamaktie A
och B
-1 363 -5 936 -20 226
Genomsnittligt antal stamaktier A
och B
1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B -0,94 -4,08 -13,91
Genomsnittligt antal stamaktier A och
B efter utspädning
1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B efter
utspädning
-0,94 -4,08 -13,91
Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Avvecklad verksamhet
Periodens resultat - 126 -2 763
Resultat hänförligt till D-aktier - - -388
Resultat hänförligt till hybridobligation - - -548
Resultat hänförligt till minoritetsandel - - -464
Resultat hänförligt till stamaktie A
och B
- 126 -4 163
Genomsnittligt antal stamaktier A
och B
1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B - 0,09 -2,86
Genomsnittligt antal stamaktier A och
B efter utspädning
1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B efter
utspädning
- 0,09 -2,86
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Periodens resultat -1 158 -3 898 -21 590
Resultat hänförligt till D-aktier -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation - -136 -548
Resultat hänförligt till minoritetsandel -108 -1 679 -464
Resultat hänförligt till stamaktie A
och B
-1 363 -5 810 -22 989
Genomsnittligt antal stamaktier A
och B
1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B -0,94 -4,00 -15,81
Genomsnittligt antal stamaktier A och
B efter utspädning
1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 345 401
Resultat per stamaktie A och B efter
utspädning
-0,94 -4,00 -15,81
Räntebärande skuld
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 19 434 28 480 18 976
Obligationslån 39 792 52 623 43 117
Företagscertifikat - 2 457 -
Räntebärande skuld 59 226 83 560 62 093
Räntebärande nettoskuld
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Räntebärande skuld 59 227 83 560 62 093
Likvida medel och likviditetsplace -
ringar
-3 203 -5 503 -4 060
Räntebärande nettoskuld 56 024 78 057 58 033
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 41
===== SIDA 42 =====
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2023-04-01
2024-03-31
2022-04-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Resultat före finansiella poster, värde -
förändringar fastigheter och goodwill
(rullande 12 mån), kvarvarande
verksamhet 2 162 E/T 2 241
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill (rullande 12 mån), avvecklad
verksamhet 1 137 E/T 1 564
Resultat joint ventures och intresse -
företag, exkl värdeförändringar efter
skatt, kvarvarande verksamhet 134 E/T -240
Summa Resultat före finansiella pos -
ter, värdeförändringar fastigheter
och goodwill (rullande 12 mån) 3 432 4 799 3 565
Ränteintäkter och liknande resultat -
poster (rullande 12 mån), kvarvarande
verksamhet 372 E/T 266
Ränteintäkter och liknande resultat -
poster (rullande 12 mån), avvecklad
verksamhet 5 E/T 5
Räntekostnader och liknande
poster (rullande 12 mån), kvarvarande
verksamhet -1 454 E/T -1 406
Räntekostnader och liknande
poster (rullande 12 mån), avvecklad
verksamhet -429 E/T -582
Summa Räntenetto -1 506 -1 511 -1 717
Räntetäckningsgrad (ggr) 2,3 3,2 2,1
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2023-04-01
2024-03-31
2022-04-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster,
värdeförändringar fastigheter och
goodwill (rullande 12 mån) 2 162 E/T 2 241
Resultat joint ventures och intresse -
företag, exkl värdeförändringar efter
skatt 134 E/T -240
Summa Resultat före finansiella pos -
ter, värdeförändringar fastigheter
och goodwill (rullande 12 mån) 2 295 E/T 2 001
Kvarvarande verksamhet
Ränteintäkter och liknande resultat -
poster (rullande 12 mån) 372 E/T 266
Räntekostnader och liknande poster
(rullande 12 mån) -1 454 E/T -1 406
Summa Räntenetto -1 081 E/T -1 140
Räntetäckningsgrad, (ggr) 2,1 E/T 1,8
Soliditet
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Eget kapital 34 379 67 703 37 131
Balansomslutning 102 389 167 380 108 107
Soliditet 34% 40% 34%
Substansvärde
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)
Eget kapital exkl. innehav utan
bestämmande inflytande
Eget kapital 34 379 67 703 37 131
Hybridobligation -14 652 -17 018 -16 777
Innehav utan bestämmande
inflytande -2 355 -13 835 -2 445
Eget kapital exkl. innehav utan
bestämmande inflytande och
hybridobligation 17 373 36 850 17 910
Återläggning av derivat 591 -250 870
Goodwill hänförlig till uppskjuten
skatt -319 -1 394 -319
Övrig goodwill -2 373 -3 889 -2 373
Stämpelskatt 229 223 220
Återläggning av uppskjuten skatt 2 559 8 751 2 726
Avdrag uppskjuten skatt -162 -1 898 -491
Totalt substansvärde 17 898 38 393 18 543
Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 1 648 481 553
Totalt substansvärde per aktie 10,86 23,30 11,25
Aktuellt substansvärde per D-aktie
1) 10,86 23,30 11,25
Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905
Totalt substansvärde avseende
D-aktier 2 105 4 516 2 181
Totalt substansvärde 17 898 38 393 18 543
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 15 794 33 877 16 363
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA),
kr/aktie 10,86 23,30 11,25
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA),
kr/aktie (utspätt) 10,86 23,30 11,25
Långsiktigt substansvärde (EPRA
NRV)
Totalt substansvärde 17 898 38 393 18 543
Återläggning övrig goodwill 2 373 3 889 2 373
Återläggning avdrag uppskjuten
skatt 162 1 898 491
Totalt substansvärde efter
återläggning övrig goodwill och
avdrag uppskjuten skatt 20 433 44 180 21 407
Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 1 648 481 553
Totalt substansvärde efter
återläggning övrig goodwill och
avdrag uppskjuten skatt per aktie
(A+B+D) 12,40 26,81 12,99
Långsiktigt substansvärde per
D-Aktie 1) 12,40 26,81 12,99
Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905
Totalt substansvärde avseende
D-aktier 2 403 5 197 2 518
Totalt substansvärde 20 434 44 180 21 407
Långsiktigt substansvärde (EPRA
NRV) 18 030 38 983 18 890
Långsiktigt substansvärde (EPRA
NRV), kr/aktie 12,40 26,81 12,99
Långsiktigt substansvärde (EPRA
NRV), kr/aktie (utspätt) 12,40 26,81 12,99
Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 615 648
Antal stamaktier A + B efter
utspädning 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 615 648
Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905
1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning.
Denna rätt är är dock begränsad till 31kr för D-Aktier.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 42
===== SIDA 43 =====
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Skulder till kredinstitut 19 434 28 480 18 976
Säkerställda övriga lån 345 2 388 345
Summa säkerställda skulder 19 779 30 868 19 322
Balansomslutning 102 389 167 380 108 107
Säkerställd belåningsgrad 19% 18% 18%
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-03-31
2023-01-01
2023-03-31
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 736 742 3 209
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 464 1 766
Driftnetto, total verksamhet 736 1 206 4 974
Hyresintäkter, kvarvarande
verksamhet
1 109 1 153 4 581
Hyresintäkter, avvecklad
verksamhet
- 572 2 086
Hyresintäkter, total verksamhet 1 109 1 725 6 667
Överskottsgrad 66% 70% 75%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 43
===== SIDA 44 =====
Bilaga 1
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna -
der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-03-31. Aktuell
intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en
hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter
och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader,
kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens
intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade
värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande
hyreskontrakt per 2024-03-31. Hyran för bostadshyreslägenheterna är
uppräknad med en antagen hyreshöjning om 5,00 procent för 2024.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Bostad Samhälle Utbildning Totalt
Hyresintäkter 1 417 2 569 36 4 021
Driftkostnader -394 -442 -5 -841
Underhåll -84 -114 -2 -200
Fastighetsskatt -24 -51 - -75
Driftnetto 916 1 961 28 2 905
Administration -470
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 2 435
per stamaktie A och B 1,67
Resultat från joint ventures/intressebolag 585
Finansiella intäkter 157
Finansiella kostnader 1) -1 247
Rörelseresultat 1 930
per stamaktie A och B 1,33
Utdelning hybridobligationer -495
Utdelning D-aktier -388
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -43
Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 004
per stamaktie A och B 0,69
1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,22% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2024-03-31.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intressebolag
Nordiqus AB
Public
Property
Invest AS
SBB
Residential
Property AB
SBB Infra -
structure AB
SBB Kåpan
Bostad AB
Origa
Care
Preservium
Property Publicus
Solon
Eiendom
Övriga joint
venturesbolag
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 44,8% 100,0%1) 100,0% 50,0% 34,7% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0%
Förvaltningsresultat 1 028 250 - -87 28 34 37 17 - 9
Förvaltningsresultat hänförligt
till SBB:s kapitalandel 512 112 - -87 14 12 13 5 - 4
1) SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieä -
gare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
• Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden per 2024-03-31.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
• Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter,
prospekt mm.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024 I 44
===== SIDA 45 =====
Kommande
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q2 2024 2024-08-28
Delårsrapport Q3 2024 2024-11-28
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD IR
ir@sbbnorden.se
sbbnorden.se