Kvartalsrapport Q1 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q1
JANUARI–MARS 2025

===== SIDA 2 =====

Första kvartalet 2025
Perioden i korthet
•   Hyresintäkterna uppgick till 830 mkr (1 109). Hyresintäkterna ökade med 2,7 procent i jämförbart bestånd.
•   Driftnettot uppgick till 510 mkr (736). Driftnettot ökade med 4,3 procent i jämförbart bestånd.
•   Förvaltningsresultat uppgick till 81 mkr (238).
•    Orealiserad värdeförändring fastigheter uppgick till -36 mkr (-1 932)
•  Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick till 1 585 mkr (-927).
•  Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till -41 mkr (87). 
•  Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 283 mkr (136), varav Sveafastigheter 176 mkr (28). Förvärv av fastigheter uppgick till 6 mkr (201). 
Viktiga händelser under första kvartalet
•   Obligationsinnehavaren som accelererade obligationer som emitterats under EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkallat rättsligt förfarande 
har återkallat samtliga sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. Den absoluta majoriteten av dessa obligationer ersattes under december 2024 av nya 
obligationer med mer ändamålsenliga villkor.
•   Valberedningen förelår nyval av Han Suck Song och Tone K. Omsted som styrelseledamöter vid årsstämman den 13 maj 2025. Till omval föreslås Lennart 
Sten (ordförande), Ilija Batljan, Lennart Schuss, Lars Rodert och Hans Runesten som styrelseledamöter. Sven-Olof Johansson har avböjt omval med 
hänvisning till andra engagemang i bland annat Fastpartner och PPI.
Perioden i sammandrag
Nyckeltal 
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Förvaltning
Förändring Hyresintäkter, jämförbart, % 2,7 3,9 5,5
Förändring Driftnetto, jämförbart, % 4,3 3,0 7,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,0 95,4 93,6
Administration i förhållande till hyresintäkt, % 17 19 23
Resultat per aktie
Förvaltningsresultat, SEK per aktie 0,06 0,16 0,42
Resultat per stamaktie A och B, SEK per aktie 0,81 -0,85 -4,54
Fastigheter
Marknadsvärde fastigheter, mkr 55 061 67 343 55 653
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,8 4,9 4,9
Fastighetsexponering, inkl andel av ej konsoliderade innehav, mkr 92 484 109 607 92 822
Finansiell ställning
Belåningsgrad, % 60 55 61
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,3 2,0
Långsiktigt substansvärde/aktie, kr 9,92 12,30 8,66
Avkastning
Direktavkastning fastigheter, % 1) 4,8 4,8 4,9
Värdeutveckling fastigheter, % 1) -2,9 -11,2 -4,1
Totalavkastning fastigheter, % 1) 1,9 -6,5 0,8
  
1) Rullande 12 månader.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   2

===== SIDA 3 =====

Samhälle Bostad Utbildning Utveckling
Affärsområden ägs helt eller delvis med syfte att skapa opera -
tionellt fokus och stordriftsfördelar. Detta ska i sin tur leda till en 
högre lönsamhet än för branschen som helhet.
SBB:s senaste affärsområde ska ha hög kompetens inom 
affärsområdet Utveckling och därmed sin projektverksamhet. Där 
ska allokerat kapital minst generera 15 procents avkastning på 
eget kapital. Affärsområdet Utveckling begränsas till 10 procent 
av bolagets balansräkning. Att erbjuda samhället ett totalt 
erbjudande rörande befintliga fastigheter och utveckling av nya 
fastigheter skapar konkurrensfördelar.
Investeringsstrategi  
Fastigheter, och andelar i fastighetsbolag, som förvärvas av 
SBB ska påverka vinsten positivt och minska operationell samt 
finansiell risk genom att bolagets verksamhet diversifieras.
Fokus ska ligga på långsiktiga avtal och relationer med hyres -
gäster från den offentliga sektorn samt hyresreglerade bostäder 
i Sverige. Dessa fastigheter har begränsad till ingen nedsidesrisk 
i hyresnivå. Istället finns vanligtvis en potential att höja hyran. 
Sammantaget leder detta till stabilt ökande hyresintäkter och 
låg risk.
Finansiell strategi
Finansiering  optimeras för respektive verksamhet och bolag, 
vilket skapar en diversifierad anskaffning av eget och lånat kapital. 
SBB:s målsättning är låg finansiell risk som uppnås genom ett 
investment grade-betyg om lägst BBB-.
Moderbolagets egna kapital ska bestå av stamaktier av serie 
A, B och D samt hybridobligationer med syfte att optimera risk 
och avkastning för bolagets aktieägare. Stamaktier av serie D 
och hybridobligationer har en förutbestämd maximal avkastning 
medan stamaktier av serie A och B har en avkastning som fullt ut 
påverkas av bolagets resultat.
Hållbarhetsstrategi
SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. Det innebär 
att bolaget på ett ansvarsfullt och innovativt sätt ska skapa 
långsiktiga lösningar och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk 
vikt inkluderar:
•   Fastigheternas energiprestanda
•   Säkra, utvecklande och hälsosamma arbetsplatser för all personal
•   Affärsetik och motverkande av korruption i alla led
Strategi
Affärside Finansiella mål
SBB ska skapa ledande bolag inom de fyra affärsområdena;
•   Substansvärde: Generera tillväxt i långsiktigt substansvärde  
per stamaktie som över en femårsperiod i genomsnitt uppgår  
till minst 12 procent per år.
•   Driftnetto: Driftnetto i jämförbart bestånd ska öka med minst  
KPI + 1 procent per år.
•   Rating: Koncernen ska på lång sikt uppnå BBB- rating som lägst.
•   Ledande bolag: Skapa effektiva och ledande bolag inom alla  
affärsområden, vars finansiering uppnår investment grade i kreditbetyg.
•   Energi: Koldioxidneutrala år 2030 samt energieffektivisera  
fastigheter till 2030 
–  Alla fastigheter når energiklass E som lägst 
–  Förbättra majoriteten av fastigheter minst en energiklass
Att äga, förvalta och 
utveckla samhälls-
fastigheter i Norden 
och bostäder i Sverige. 
Fastighetsbestånd ska 
generera ett stabilt 
ökande driftnetto.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   3

===== SIDA 4 =====

Nya finansiella mål
Stigande driftnetto i jämförbart bestånd är det som långsiktigt ökar 
kassaflödet från fastigheter och därmed även genererar positiv värde -
tillväxt i fastighetsbeståndet. Med andra ord en god totalavkastning från 
fastighetsverksamheten.
SBB:s målsättning är att öka driftnettot med minst en procentenhet 
mer än inflationen. Det är en viktig komponent till målet att generera en 
tillväxt i substansvärdet per aktie om minst 12 procent per år.
SBB och dess större självständiga dotterbolag och intressebolag ska 
verka för att ha ett investment grade betyg om BBB- eller bättre. Sådant 
betyg ges till bolag med stabil verksamhet och god tillgång till rimligt 
prissatt finansiering och signalerar att dess ägare kan förvänta sig god 
avkastning till låg risk.
Merparten av de fastigheter som SBB förvaltar direkt eller indirekt 
finansieras idag via bolag som har eller kan emittera obligationer med 
investment grade betyg, såsom Sveafastigheter, Nordiqus och PPI. När 
hela SBB når investment grade kreditbetyg finns förutsättningar för att 
återuppta utdelning till aktieägarna.
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 4,3 procent 
Lägre kostnader bidrar positivt till utvecklingen av driftnettot i jämförbart 
bestånd under kvartalet. Intäkterna ökar 2,7 procent i jämförbart bestånd 
och SBB tillsätter nu resurser och fokuserar på uthyrningsgraden och 
hyresnivån så att intäkterna får ökad möjlighet att utvecklas väl framöver.
Totalt sett minskar intäkterna och driftnettot jämfört med föregående 
år, vilket beror på att SBB nettosäljer tillgångar för att förbättra den 
finansiella ställningen. Den trenden kan komma att fortsätta i konsoliderat 
bestånd ett tag till, men fastighetsexponeringen kan trots det öka genom 
att intressebolagen nettoinvesterar.
Värdeutveckling -0,2 procent
SBB hade en värdeutveckling på -131 mkr, eller -0,2 procent, under första 
kvartalet för fastighetsbeståndet. Senaste halvåret har värderingarna 
därmed varit relativt konstanta efter en tidigare kraftig nedgång sedan 
2021, nominellt med tjugo procent och realt med fyrtio procent. Min 
bedömning är att fastighetspriserna har goda chanser till viss återhämt -
ning kommande kvartal.
Allt fler bolag har en finansiell ställning som möjliggör fastighetsförvärv 
och de har även tillgång till ny finansiering. Detta är faktorer som påverkar 
efterfrågan och marknadspriserna på fastigheter positivt. Utöver detta 
är ambitionen att skapa momentum i utveckling av fastighetsbeståndets 
värde genom minskad vakans och hyresökning.
Stärkt organisation, mål att sänka centrala kostnader 
Självständiga dotterbolag och intressebolag har fått kvalificerad personal 
och förbättrad struktur vilket är en investering för framtiden. Moder -
bolagets centrala funktioner för finans, juridik och ekonomi har tillförts 
resurser med syftet att höja kvaliteten och att genomföra strukturella 
förbättringar. Det innefattar insourcing av ekonomisk förvaltning och 
implementering av ekonomisystem vilket skedde vid årsskiftet. Insour -
cingen driver initialt kostnader men ger därefter besparingar om 25 mkr 
per år. De centrala administrationskostnaderna påverkas fortsatt av 
flertalet komplexa strukturer, hög förändringstakt samt legala processer. 
Förändringstakten kommer efter innevarande år att avta, komplexa 
strukturer ska minska i omfattning samtidigt som vi lägger kostsamma 
processer bakom oss, till exempel tvisten med en opportunistisk fond 
rörande villkor i SBB:s obligationslån.  Vi arbetar målmedvetet mot allt 
högre kvalitet och lägre kostnader i koncernens administration. 
VD har ordet
Det är glädjande att trenden går åt rätt håll för administrativa kostnader 
som för kvartalet uppgår till 17 procent av hyresintäkten jämfört med 
helåret 2024 då administrationskostnaden låg på 23 procent av hyresintäk -
ten. En alltjämt hög nivå som vi strävar efter att minska.
Snittränta 2,5 procent 
SBB har fortsatt förmånlig finansiering med låg genomsnittlig ränta om 2,5 
procent i konsoliderat bestånd. SBB påverkas positivt av hög ränteintäkt 
från utlåning till intressebolag, däribland Nordiqus. Över tid ska denna 
utlåning avvecklas och likviden ska användas till att minska bolagets 
räntebärande skulder.
Räntekostnaderna i intressebolagen SBB Residential Property AB, 
SBB Social Facilities AB och SBB Infrastructure AB är höga då finansiering 
upptogs i en generellt svag upplåningsmarknad där SBB även påverkades 
markant negativt av den nu avslutade rättstvisten med en opportunistisk 
fond. Det finns idag goda förutsättningar till att inom ett år refinansiera 
dessa strukturer med väsentligt sänkta kostnader som följd.
Driftnettot stiger med 4,3 procent i jämförbart bestånd under perioden och 26 procent sedan ingången 
av 2022.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   4

===== SIDA 5 =====

Skulder minskar successivt
Under kvartalet återbetalades ett obligationslån om MEUR 283. Totalt 
minskade de räntebärande skulderna med 3 623 MSEK och belåningsgra -
den sjönk till 60 procent. 
Nästa stora obligationslån om 485 MEUR förfaller i augusti 2026, 
vilket innebär god tid till att planera likviditetstärkande åtgärder som 
även förbättrar den finansiella ställningen generellt. I år planerar vi 
kunna genomföra ytterligare fastighetsförsäljningar av främst bostäder 
som vi inte sålt till Sveafastigheter. Vi ser även över möjligheten till att 
minska utlåningen till intressebolag. Ökad renodling, förbättrad likviditet 
och sjunkande skuldsättning är en klar målsättning. Arbetet underlättas 
naturligtvis av stärkt finansieringsmarknad och på sikt positiva värdeför -
ändringar på fastigheter. 
Förbättrad struktur skapar möjligheter
Sveafastigheter har möjlighet till kapitalmarknadsfinansiering och att nå 
en stark investment grade rating. Sänkta räntekostnader, ökat finansiell 
flexibilitet och minskad refinansieringsrisk blir följden av en lyckad 
etablering på kapitalmarknaden.
Nordiqus löste under första kvartalet den tidigare bankfinansieringen 
och har nu totalt lånat 17 miljarder med genomsnittlig löptid på 13 år på 
kapitalmarknaden. Nordiqus har framgångsrikt förvärvat fastigheter för 
454 mkr och planerar ytterligare förvärv. Efter kvartalets utgång lämnade 
Nordiqus utdelning till sina ägare.
Public Property Invest har med hjälp av en noterad aktie och en 
investment grade rating anskaffat såväl eget, och lånat kapital och stärkt 
fastighetsbeståndet genom en rad transaktioner. Bolaget planerar att ge 
utdelning under året.
För att ytterligare specialisera sig och tillvarata möjligheter på mark -
naden ska SBB skapa två nya helägda bolag. Det ena bolaget SBB Samhälle 
skall fortsatt fokusera på att förvalta och utveckla kassaflödesfastigheter 
inom affärsområdet Samhälle. Det andra bolaget, SBB Utveckling, 
omfattar fastigheter där större insatser behöver läggas för att realisera 
respektive fastighets fulla potential. Tanken är att löpande realisera 
vinster från utvecklingsverksamheten. Genom SBB Utveckling skapas goda 
förutsättningar att fokuserat och strategiskt arbeta med att omvandla 
potential till långsiktigt värde.
I närtid har SBB genomfört en rad lyckade projekt. I april avyttrades ett 
projekt om 34 600 kvm toppmoderna hållbara lokaler med Kriminalvården 
som ny hyresgäst, i maj fästigställdes och invigdes ett vård- och omsorgs-
boende i Strängnäs om cirka 7 800 kvm med Humana som hyresgäst.  
Därutöver har SBB utöver verksamheten i Sveafastigheter, färdigställt 
bostadsprojekt i Mälardalen. Det finns goda möjligheter för ökad leverans 
av värdeskapande åtgärder inom SBB:s egna fastighetsbestånd. Därför 
tillskjuter SBB nu mer resurser till SBB:s projekt och fastighetsutvecklings-
verksamhet.
Hållbarhet fortsatt i fokus 
SBB har fortsatt arbetet med att genomföra åtgärdsplanen för förbättrad 
energiprestanda som tagits fram för cirka 220 av bolagets fastigheter. 
Planen är långsiktig och kräver envist arbete under flera år, men redan nu 
går det att se resultat i form av ökade driftnetton i jämförbart bestånd 
genom minskad energianvändning och förbättrade energiklasser. Målet 
är att alla fastigheter ska ha energiklass E som lägst och att majoriteten av 
alla fastigheter ska förbättras minst en energiklass.
Leverans enligt plan fortsätter 
Det är glädjande att konstatera att SBB varje kvartal levererar enligt 
den långsiktiga planen där slutprodukten är en transparent och effektiv 
bolagsstruktur där fastigheterna erhåller långsiktig finansiering till rimligt 
pris och där värde skapas till aktieägarna. Duktiga medarbetare med hög 
arbetskapacitet och kompetens genomför de förbättringar som krävs. 
SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd med förmåga att generera 
ett ökande driftöverskott. Trots en omvärld som är osäker från tid till 
annan fortsätter driftnettot i jämförbart bestånd att utvecklas väl. Sedan 
ingången av år 2022 är ökningen 26 procent. 
Leiv Synnes 
Verkställande Direktör
  Självständiga dotterbolag 
och intressebolag har fått 
kvalificerad personal och 
förbättrad struktur vilket är en 
investering för framtiden.”.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   5

===== SIDA 6 =====

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen som beaktar 
koncernens fastighetsbestånd per 2025-03-31. Aktuell intjäningsförmåga 
är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicks -
bild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på 
årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur 
och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga 
är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar 
inkluderad.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
•   Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande 
hyreskontrakt per 2025-03-31.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Totalt
Hyresintäkter 1 386 1 616 33 228 3 262
Driftkostnader -211 -444 -5 -94 -754
Underhåll -48 -53 -2 -17 -121
Fastighetsskatt -35 -24 0 -12 -71
Driftnetto 1 092 1 095 25 105 2 316
Administration -483
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures och intresseföretag 1 833
per stamaktie 1,11
Resultat från joint ventures och intresseföretag  642
Finansiella intäkter 55
Finansiella kostnader 1) -1 292
Rörelseresultat 1 238
per stamaktie 0,75
 
Ränta hybridobligationer -282
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -143
Resultat hänförligt till stamaktieägare 813
per stamaktie 0,49
1)   Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 2,50% motsvarande det vägda genomsnittet i skuldportföljen vid periodens utgång.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intresseföretag
Nordiqus AB
Public 
Property 
Invest ASA
SBB 
Residential 
Property AB
SBB Infra -
structure AB
SBB Social 
Facilities AB
Origa 
Care
Preservium 
Property
One 
Publicus
Övriga joint 
ventures-  
företag Totalt
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 35,15% 100,0%1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 50,0% -
Hyresintäkter 2 440 736 396 394 656 40 76 33 8 -
Driftnetto 2 031 663 264 299 499 38 67 32 6 -
Resultat före finansiella poster 1 894 596 251 284 474 38 67 32 6 -
Förvaltningsresultat 967 274 - -91 126 18 41 17 4 -
Förvaltningsresultat hänför -
ligt till SBB:s kapitalandel 482 96 - -91 126 6 14 5 2 642
1)  SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie-  
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture.
•   Drift- och underhållskostnader baseras på bedömda kostnader under ett 
normalår.
•   Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden per 2025-03-31.
•   Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
•   Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade 
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
•   Resultatet som joint ventures och intresseföretag bidrar med till 
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, 
prospekt mm.
Aktuell intjäningsförmåga
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   6

===== SIDA 7 =====

Samhälle och Utbildning - Hyresintäkt per hyresgäst                    Bostad - Hyresgäster per kommun
Största hyresgäster
Hyresintäkt  
rullande 12  
mån, mkr % av total
Esperi 115 8,1%
Attendo 78 5,5%
Skellefteå Kommun 66 4,7%
Humana 61 4,3%
Finska staten 59 4,1%
Region Skåne 40 2,8%
Danska staten 36 2,6%
Västerås Kommun 34 2,4%
Region Dalarna 29 2,0%
Karlskrona kommun 29 2,0%
Svenska staten 27 1,9%
Mehiläinen Oy 27 1,9%
Bodens Kommun 24 1,7%
Helsingfors huvudstadsregion 24 1,7%
Norlandia 24 1,7%
Ambea 24 1,7%
Norra Österbottens välfärdsområde 23 1,6%
Göteborgs Stad 22 1,6%
Västra Nylands välfärdsområde 21 1,5%
Norska landsföreningen för hjärt- och lungsjuka 20 1,4%
20 största hyresgäster 783 55,2%
Övriga 635 44,8%
Total 1 418 100,0%
Största kommuner
Antal 
lägenheter Antal tkvm
Hyresintäkt 
rullande 12 
mån, mkr
% av 
total
Linköping 1 535 108 144 8,9%
Skellefteå 1 485 105 134 8,3%
Helsingborg 941 65 94 5,8%
Västerås 708 41 90 5,5%
Höganäs 744 57 81 5,0%
Falun 724 47 70 4,3%
Karlskrona 371 43 61 3,8%
Stockholm 431 35 58 3,6%
Haninge 367 22 58 3,6%
Borås 506 39 53 3,3%
Södertälje 440 25 47 2,9%
Nacka 304 17 45 2,8%
Umeå 604 30 45 2,8%
Kävlinge 407 27 41 2,6%
Sundbyberg 199 20 38 2,4%
Landskrona 368 28 37 2,3%
Nykvarn 322 16 31 1,9%
Sollentuna 206 9 30 1,9%
Karlstad 302 13 30 1,9%
Borlänge 318 20 30 1,8%
20 största kommuner 11 282 767 1 217 75,3%
Övriga 3 939 297 399 24,7%
Total 15 221 1 065 1 616 100,0%
Fastighetsbestånd Intjäningsförmåga
Affärsområde  
Belopp i mkr Yta, tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och 
projektvärde
Ekonomisk 
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto
Löptid 
hyresavtal
Initial direkt-  
avkastning
Samhälle
Sverige 506 10 804 20 500 428 92% 700 1 383 522 10 5,03%
Norge 66 1 679 25 460 - 96% 103 1 567 95 9 5,64%
Finland 249 6 202 24 792 21 95% 521 2 088 428 6 6,92%
Danmark 42 657 15 504 - 99% 62 1 456 48 4 7,32%
Totalt Samhälle 864 19 343 21 872 449 94% 1 386 1 604 1 092 8 5,78%
Bostad
Universitetsorter 430 10 072 21 222 952 95% 600 1 396 398 - 4,37%
Stockholm/Mälardalen 256 12 605 35 821 3 426 96% 517 2 018 389 - 4,24%
Göteborg/Malmö 228 5 324 23 223 34 97% 332 1 457 216 - 4,08%
Övriga städer 151 2 409 15 299 102 82% 167 1 107 91 - 3,96%
Totalt Bostäder 1 065 30 409 24 325 4 514 94% 1 616 1 518 1 095 - 4,23%
Utbildning
Sverige 13 274 20 727 - 100% 20 1 531 16 13 5,81%
Norge - - - - - - - - - -
Finland - - - - - - - - - -
Danmark 10 159 15 338 - 100% 12 1 188 9 9 5,65%
Totalt Utbildning 24 433 18 360 - 100% 33 1 380 25 11 5,75%
Utveckling
Sverige 208 3 928 9 050 2 044 75% 153 734 72 4 3,82%
Norge 13 174 7 160 78 61% 4 280 -0 2 -0,15%
Finland 60 774 12 647 14 61% 71 1 190 33 7 4,33%
Danmark - - - - - - - - - -
Totalt Utveckling 282 4 876 9 727 2 136 70% 228 810 105 6 3,82%
Totalt 2 234 55 061 21 473 7 099 92% 3 262 1 460 2 316 8 4,83%
Konsoliderat fastighetsbestånd 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   7

===== SIDA 8 =====

Översikt 
Siffror enligt intjäningsförmåga  
SBB:s exponering  
Belopp i mkr
Konsoliderat 
fastighetsbestånd Minoritetsintresse
SBB Residential,
SBB Infrastructure &
SBB Social Facilities 1)
Nordiqus &
Public Property 
Invest 2) Övriga innehav Totalt
Innehav MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4) MV 3) Intäkt DN 4)
Samhälle
Äldreboende 5 581 388 321 - - - 6 705 438 335 - - - 186 14 13 12 473 839 669
LSS 4 760 324 282 - - - 2 468 165 135 - - - - - - 7 229 488 417
Statlig infrastruktur och 
Kommunhus
3 466 204 169 - - - 1 263 93 73 - - - 456 26 23 5 185 323 265
Sjukhus & vårdcentral 3 107 255 178 - - - 1 149 94 70 - - - 195 11 10 4 451 360 258
Rättsväsende - - - - - - - - - 3 635 259 233 - - - 3 635 259 233
Offentliga kontor 1 696 182 122 - - - 958 88 62 - - - - - - 2 654 270 184
Övrigt 283 34 19 - - - 2 200 170 121 9 0 0 - - - 2 493 205 140
Projekt- och byggräter 449 - - - - - 153 - - - - - - - - 602 - -
Samhälle totalt 19 343 1 386 1 092 - - - 14 897 1 047 795 3 644 259 233 837 51 46 38 721 2 743 2 166
Bostad
Sveafastigheter
Hyresbostäder 24 411 1 510 1 013 -9 349 -578 -388 - - - - - - - - - 15 062 932 625
Projekt- och byggrätter 3 812 - - -1 460 - - - - - - - - - - - 2 352 - -
Summa Svefastigheter 28 223 1 510 1 013 -10 809 -578 -388 - - - - - - - - - 17 414 932 625
Övrigt innehav
Hyresbostäder 1 485 106 82 - - - 5 947 396 264 - - - 1 679 100 62 9 111 602 408
Projekt- och byggrätter 701 - - - - - 16 - - - - - 1 768 99 6 2 485 99 6
Bostad totalt 30 409 1 616 1 095 -10 809 -578 -388 5 962 396 264 - - - 3 447 199 67 29 010 1 632 1 038
Utbildning
Förskola 120 7 6 - - - 13 1 1 8 863 493 454 - - - 8 995 502 461
Grundskola/Gymnasium 313 25 19 - - - 30 2 2 7 761 524 404 - - - 8 103 551 424
Universitet - - - - - - - - - 2 712 186 141 - - - 2 712 186 141
Projekt- och byggrätter - - - - - - 12 - - - - - - - - 12 - -
Utbildning totalt 433 33 25 - - - 54 3 3 19 335 1 203 999 - - - 19 822 1 238 1 027
Utveckling
Projekt- och byggrätter 4 876 228 105 - - - 54 - - - - - - - - 4 930 228 105
Utveckling totalt 4 876 228 105 - - - 54 - - - - - - - - 4 930 228 105
Summa innehav 55 061 3 262 2 316 -10 809 -578 -388 20 968 1 446 1 062 22 980 1 462 1 233 4 284 250 113 92 484 5 842 4 336
1 ) Avser SBB:s andel av JV-bolagen SBB Residential Property, SBB Infrastructure och SBB Social Facilitites där SBB äger 100% av stamaktierna. Se sida 10 för mer information.  
2) Avser SBB:s andel av JV-bolaget Nordiqus och Public Property Invest ASA. Se sida 10 för mer information.
3) Marknadsvärde
4) Driftnetto
MDKR
Konsoliderade 
fastigheter Minoritet
Andel av ej 
konsoli -
derade 
fastigheter
SBB:s totala 
exponering
Bostad 30,4 -10,8 9,4 29,0
Samhälle 19,3 - 19,4 38,7
Utbildning 0,4 - 19,4 19,8
Utveckling 4,9 - 0,1 4,9
Total 55,1 -10,8 48,2 92,5
92,5 MDKR
Fastighetsexponering inklusive andel  
av ej konsoliderade innehav 
Fastighetsexponering
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   8

===== SIDA 9 =====

Nyproduktion
Segment
SBB:s 
andel
Antal 
lgh
Antal 
kvm
Antal 
projekt
Hyra 
(mkr)
Driftnetto 
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Investering 
(mkr)
Direkt -
avkastning 
(hyra)
Direkt -
avkastning 
(DN)
Bokfört 
värde 
(mkr)
Samhälle 100% - - - - - - - 0 - - -
Bostad 100% 1 116 56 881 7 160 136 1 496 1 079 2 575 6,2% 5,3% 1 692
Utbildning 100% - - - - - - - 0 - - -
Utveckling 100% - 5 312 1 16 15 53 221 274 5,7% 5,3% 56
Total portfölj 100% 1 116 62 193 8 176 151 1 548 1 300 2 848 6,2% 5,3% 1 748
SBB konsoliderat bestånd 100% 1 116 62 193 8 176 151 1 548 1 300 2 848 6,2% 5,3% 1 748
SBB:s andel av Total portfölj 100% 1 116 62 193 8 176 151 1 548 1 300 2 848 6,2% 5,3% 1 748
Investeringar i befintligt bestånd
Segment SBB:s andel Antal projekt Driftnetto (mkr) Upparbetat (mkr) Kvarvarande (mkr) Investering (mkr)
Direktavkastning 
(DN)
Samhälle 100% 1 - 9 4 13 1,2%
Bostad 100% 6 8 122 11 133 6,3%
Utbildning 50% 8 16 152 128 280 5,8%
Utveckling - - - - - - -
Total portfölj 67% 15 25 284 143 426 5,8%
SBB konsoliderat bestånd 100% 7 9 131 15 146 5,9%
SBB:s andel av Total portfölj 100% 15 17 207 79 286 5,8%
Projekt- och byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer 
(kvm)
Fas 2 -  
Med planbesked 
(kvm)
Fas 3 - Lagakraft-  
vunna detaljplaner 
(kvm)
Totalt antal BTA 
(kvm)
Bokfört värde 
(mkr) per kvm (kr)
Samhälle 69% 178 879 199 780 393 780 772 439 1 001 1 295
Bostad 99% 172 567 320 880 280 271 773 717 2 432 3 144
Utbildning 53% 325 725 136 785 229 917 692 427 202 292
Utveckling 77% 307 274 416 780 542 807 1 266 861 3 575 2 822
Total portfölj 81% 984 445 1 074 225 1 446 775 3 505 444 7 210 2 057
SBB konsoliderat bestånd 100% 1 732 918 4 510 2 602
SBB:s andel av Total portfölj 100% 2 815 540 5 865 2 083
Projekt- och byggrättsexponering
Segment Konsoliderat bestånd (mkr) Avgår minoritetsintresse (mkr) JV-innehav, SBBs andel (mkr) Total exponering (mkr)
Samhälle 250 - 441 691
Bostad 4 072 -1 335 34 2 771
Utbildning - - 107 107
Utveckling 1 936 -12 867 2 790
Totalt 6 258 -1 347 1 448 6 359
56 %
upparbetningsgrad  
pågående produktion
12,1 %
avkastning kvarvarande  
investering
100 %
av bostadsproduktion i Sveriges  
storstadsregioner och universitetsorter
Projekt- och Fastighetsutveckling
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   9

===== SIDA 10 =====

SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint 
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter 
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transak -
tionsmarknaden, och för att dra nytta av starka plattformar utanför 
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att 
underlätta kapitalanskaffning. Nedan beskrivs de största joint ventures 
och intresseföretagen.
Nordiqus AB
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger över 600 utbildningsfastigheter 
spridda över Norden. Portföljen består av förskolor, grundskolor, gymnasie -
skolor och universitet. SBB äger 49,84 procent av aktierna och resterande 
del ägs av Brookfield. 
Public Property Invest ASA
Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i 
Norden inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. 
Bolaget är noterat på Oslo börs. SBB äger vid utgången av kvartalet     
35,15 procent och redovisar innehavet som intresseföretag. 
Redovisat värde, andelar i joint ventures och intresseföretag
2025-03-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Redovisat värde, 2025-01-01 2 609 2 937 8 603 1 403 15 551
Aktieägartillskott 128 103 - 10 242
Periodens avyttringar - - - -9 -9
Övrigt totalresultat -39 - -4 - -43
Resultatandel -106 - 139 -38 -5
Redovisat värde, 2025-03-31 2 592 3 041 8 738 1 366 15 736
 
Övriga upplysningar, väsentliga innehav
Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social 
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property  
Invest ASA 3)
SBB Residential  
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2025-03-31 2024-03-31 2025-03-31 2024-03-31 2025-03-31 2024-03-31 2025-03-31 2024-03-31
Andelar i intresseföretag /  
joint ventures, mkr
46 E/T 193 1 1 934 1 261 3 040 2 735 8 738 10 156
Fordringar på intresseföretag /  
joint ventures, mkr
3 555 E/T - 555 - - 47 13 4 159 3 979
Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 488 E/T 5 464 4 153 10 342 8 229 6 017 5 963 38 814 40 441
Antal fastigheter 98 E/T 164 164 72 48 212 215 661 654
Antal kvm, tusental 441 E/T 261 210 395 307 284 283 1 343 1 262
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95% E/T 94% 95% 97% 95% 94% 92% 95% 96%
Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,3 E/T 4,9 5 5,1 5 - E/T 11,9 13
Räntebärande skulder, mkr 1) 5 684 E/T 5 010 3 785 5 707 5 434 2 363 2 360 22 758 21 314
Snittränta, % 6,10 E/T 7,35 7,61 5,18 4,50 12,98 13,00 3,72 3,65%
Kapitalbindning, år 1,14 E/T 0,90 1,90 4,09 1,20 3,38 4,24 9,54 2,10
Räntebindning, år 0,25 E/T 0,25 0,25 3,87 1,48 3,38 4,38 10,31 7,63
1) Exklusive efterställda ägarlån
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB äger hyresreglerade bostadsfastigheter i 
Sverige. Bolaget bildades i juli 2023 och har emitterat preferensaktier i 
samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning med en 
investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. Aktieägaravtalet mellan 
stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestäm-
mande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB 
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag 
tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger 
och förvaltar offentliga fastigheter i Norden. Bolagen bildades under 
första halvåret 2024 i samband med ingående av samarbets- och finansie -
ringsavtal. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande 
inflytande varvid innehaven redovisas som joint ventures.  
Sveafastigheter
SBB äger 61,7 procent (61,2) i Sveafastigheter AB (publ). Då SBB har ett 
bestämmande inflytande i Sveafastigheter ingår Sveafastigheter i SBB:s 
konsoliderade fastighetsbestånd och redovisas ej som intressebolag.
Joint ventures och intresseföretag
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   10

===== SIDA 11 =====

Resultat från joint ventures och intresseföretag, väsentliga innehav 
Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social 
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property  
Invest ASA 3)
SBB Residential  
Property AB Nordiqus AB
Belopp i Mkr
2025-01-01  
2025-03-31
2024-01-01  
2024-03-31
2025-01-01  
2025-03-31
2024-03-11  
2024-03-31
2025-01-01  
2025-03-31
2024-01-01 
2024-03-31
2025-01-01  
2025-03-31
2024-01-01  
2024-03-31
2025-01-01  
2025-03-31
2024-01-01  
2024-03-31
SBB:s ägarandel, % 100% E/T 100% 100% 35,15% 44,84% 100% 100% 2) 49,84% 49,84%
Hyresintäkter 166 E/T 98 24 171 E/T 99 90 604 597
Driftnetto 119 E/T 67 17 155 E/T 48 49 494 473
Resultat före finansiella poster, 
värdeförändringar och skatt
107 E/T 54 -47 124 E/T 28 23 461 448
Periodens resultat -80 E/T -41 -110 37 E/T - -61 339 4) 503
Resultat från joint ventures och 
intresseföretags resultat
-80 E/T -41 -110 13 E/T - -61 139 251
Varav resultat före finansiella poster, 
värdeförändringar och skatt
107 E/T 54 -47 44 E/T 28 23 230 223
2)  SBBs ägarandel avser SBBs andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Då aktieägaravtalet mellan stamaktieä -
gare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt beslutsfattande utövar SBB ett betydande, men inte bestämmande, inflytande varvid innehavet redovisas som intressebolag.
3)  Public Property Invest ASA har inte publicerat sin rapport avseende första kvartalet 2025 vid tiden för publiceringen av denna rapport, varför SBB använder bolagets rapporterade siffror per 2024-12-
31 för nyckeltal omräknat till bokslutsdagens valutakurs. För resultatandelsberäkning har det antagits samma förvaltningsresultat motsvarande det fjärde kvartalet 2024.
4) Resultatet för Nordiqus inkluderar en positiv justering om 127 mkr avseende 2024 främst hänförlig till värdeförändring finansiella insturment, vilken gjordes efter att SBB årsredovisning fastställdes.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
2025-01-01 – 2025-03-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat:
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 215 28 230 -3 470
Finansiella poster -348 -80 -139 -14 -581
Värdeförändring fastigheter 57 41 - -28 70
Värdeförändring finansiella instrument -13 - 13 - -
Skatt -18 11 35 8 36
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -106 - 139 -38 -5
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - - -
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag - - - - -
Resultat från joint ventures och intresseföretag -106 - 139 -38 -5
2024-01-01 – 2024-03-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 28 23 223 14 289
Finansiella poster -58 -69 -126 -45 -298
Värdeförändring fastigheter -133 -18 1 -59 -209
Värdeförändring finansiella instrument 45 - 207 - 252
Skatt -6 2 -54 -4 -62
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -125 -61 251 -93 -29
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - -8 -8
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag - - - - -
Resultat från joint ventures och intresseföretag -125 -61 251 -102 -37
2024-01-01 – 2024-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Utveckling Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 627 155 919 42 1 742
Finansiella poster -999 -324 -604 -119 -2 047
Värdeförändring fastigheter -570 -58 -1 141 5 -1 764
Värdeförändring finansiella instrument -30 - 93 - 63
Skatt -145 -11 -36 -23 -215
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -1 118 -238 -770 -95 -2 221
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - - - 371 372
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och intresseföretag 95 318 -133 -43 238
Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 022 80 -903 234 -1 611
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   11

===== SIDA 12 =====

Nyckeltal  
 
policy 2025-03-31 2024-12-31
Räntebärande skuld, mkr 52 114 55 737
Belåningsgrad, % < 50 60 61
Säkerställd belåningsgrad, % < 30 22 20
Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 1,8 2,0
Likviditet, mkr > 1 000 2 120 6 087 
Kapitalbindning, år 2-5 2,8 2,9
Räntebindning, år 2,9 3,1
Likviditet
Räntebärande skuld Snittränta
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q1
2020
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Q2
2022
Q3 Q1Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q1Q2 Q3 Q4
2023 2024 2025
%Mkr
Mkr
SBB ex Svea Svea Total
  Outnyttjade kreditfaciliteter 
  Likviditetsplaceringar 
  Likvida medel 
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera 
ett ökande driftnetto. Sedan ingången av 2022 har driftnettot i jämförbart 
bestånd ökat med 26 procent.
Ambitionen är att stärka den finansiella situationen så att ett kreditbe -
tyg om lägst BBB- uppnås på sikt. Ett delmål är att större intressebolag och 
självständiga dotterbolag ska ha investment grade betyg om lägst BBB-. 
Syftet med starkt kreditbetyg är att kunna kombinera en stabil fastig -
hetsverksamhet med långsiktig finansiering och därmed skapa förmånlig 
avkastning till låg risk.
Vid periodens utgång uppgick den genomsnittliga räntan till 2,5 
procent (2,4). Under de senaste tolv månaderna har bolaget minskat sina 
räntebärande lån med 13 130 mkr, till totalt 52 114 mkr (55 737). Under 
kvartalet var nettominskningen 3 623 mkr. Belåningsgraden sjönk en 
procentenhet till 60 procent (61). 
Likviditeten var 2 120 mkr (6 087), fördelat på likvida medel om 854 
mkr (2 491), likviditetsplaceringar om 141 mkr (371) samt outnyttjade 
kreditfaciliteter om 1 125 mkr (3 225). SBB har även betydande innehav 
i de börsnoterade bolagen Sveafastigheter AB (publ) och Public Property 
Invest ASA. Totalt har obligationer om 3 643 mkr, med förfall under 
perioden, återbetalats enligt plan.
SBB erbjuder fortsatt, på bilateral nivå, utbyte av obligationer emit -
terade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), SBB Treasury Oyj 
mot obligationer utställda av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding 
AB (publ). Syftet är att förbättra finansieringsstrukturen vilket gynnar såväl 
SBB som dess finansiärer.
SBB konsoliderar Sveafastigheter som självständigt hanterar sin 
finansiering. Sveafastigheter har fått en indikation från Fitch om en 
kreditrating om BBB- med positiva utsikter. SBB koncernens refinansie -
ringsrisk har markant minskat under det senaste året. Utöver framstegen 
för Sveafastigheter så har Nordiqus och Public Property Invest emitterat 
skuld med investment grade rating. SBB ser goda förutsättningar för att 
skapa konkurrenskraftig finansiering även till resterande innehav.
Finansiering
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   12

===== SIDA 13 =====

Räntebindning  
 
Belopp i Mkr 
Icke säkerställd 
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld, 
Nominellt
Total
nominell skuld Andel, %
Inklusive  
räntesäkringar 1)
Andel,  
inklusive ränte-
säkringar %
Snittränta  
inklusive  
räntesäkringar %
2025 1 489 13 052 14 541 28% 3 555 7% 6,84%
2026 5 574 261 5 835 11% 8 647 16% 1,93%
2027 8 717 5 296 14 013 27% 17 039 32% 2,51%
2028 7 478 - 7 478 14% 8 798 17% 0,99%
2029 10 217 - 10 217 19% 13 564 26% 2,06%
2030 - - - - 582 1% 0,64%
2031 - - - - - - 0,00%
2032 - - - - -451/4792 - 6,42/4,67%
>2032 542 - 542 1% 542 1% 4,25%
Totalt 34 017 18 609 52 626 100% 52 755 100% 2,50%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
2) En intäktsdel och kostnadsdel kopplat till räntederivat. 
Kapitalbindning  
 
Belopp i Mkr 
Icke säker -
ställd skuld, 
Nominellt
Säkerställd 
skuld, 
Nominellt
Total 
nominell 
skuld Andel, %
Kv2 2025 503 4 001 4 504 9%
Kv3 2025 361 583 944 2%
Kv4 2025 145 342 487 1%
Kv1 2026 - 40 40 0%
Kommande 12 mån 1 009 4 965 5 974 12%
Kv 2-4 2026 5 574 3 167 8 741 17%
2027 9 197 9 262 18 459 35%
2028 7 478 460 7 938 15%
2029 10 217 67 10 283 20%
2030 - 66 66 0%
2031 - 66 66 0%
2032 - 67 67 0%
>2032 542 488 1 030 2%
Totalt 34 017 18 609 52 626 100%
 
Avstämning nominell skuld  
   
Belopp i Mkr Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 13 732 26%
Obligationslån 32 435 62%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 4 972 10%
Obligationslån 975 2%
Summa räntebärande skulder 52 114 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 512
Total nominell skuld 52 626
 
Valutaexponering    
 
Belopp i Mkr SEK EUR NOK DKK USD Total
Totala tillgångar 72 575 7 427 3 960 848 - 84 819
Nominell skuld -16 514 -33 884 -904 -320 -1 003 -52 626
Valutaderivat -1 273 191 - - 953 -129
Netto 54 788 -26 266 3 056 528 -50 32 064
Räntebindning Kapitalbindning
0
1
2
3
4
5
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q1
2020
0
1
2
3
4
5
2018 2019 20222021 2023 2024 2025
Q1
2020
År År
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   13

===== SIDA 14 =====

Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter 830 1 109 3 708
Fastighetskostnader
     Driftskostnader -250 -305 -874
     Underhåll -52 -50 -189
     Fastighetsskatt -18 -18 -74
Driftnetto 510 736 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 49 - 135
Administration -204 -209 -1 054
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - -14 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 355 514 1 627
Värdeförändringar fastigheter -131 -1 984 -5 422
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -11 - -351
Nedskrivning goodwill - - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -1 -23
Rörelseresultat 213 -1 471 -5 245
Resultat från joint ventures och intresseföretag -5 -37 -1 611
          varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 470 289 1 742
          varav värdeförändring fastigheter 70 -209 -1 764
          varav finansiella poster -581 -298 -2 047
          varav värdeförändring finansiella instrument - 252 63
          varav skatt 36 -62 -215
          varav försäljningsresultat - -8 372
          varav nedskrivning och omvärdering - - 238
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 9 -31 -223
Ränteintäkter och liknande resultatposter 216 159 692
Räntekostnader och liknande resultatposter -373 -421 -1 387
Resultat av förtidslösen lån 31 797 1 138
Valutakursdifferenser 1 943 -156 -328
Tomträttsavgälder -5 -5 -17
Värdeförändringar finansiella instrument -132 -13 -193
Resultat före skatt 1 896 -1 179 -7 174
Aktuell skatt -140 -114 -625
Uppskjuten skatt -180 259 1 295
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 11 - 351
PERIODENS RESULTAT 1 588 -1 035 -6 153
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 1 585 -927 -6 033
Innehav utan bestämmande inflytande 3 -108 -120
PERIODENS RESULTAT 1 588 -1 035 -6 153
Resultat per stamaktie A och B före utspädning 0,81 -0,85 -4,54
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,81 -0,85 -4,54
Resultat per stamaktie D 0,50 0,50 2,00
Koncernens rapport över totalresultat
Periodens resultat 1 588 -1  035 -6 153
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -43 14 -51
Omräkningsdifferenser -108 -644 -532
PERIODENS TOTALRESULTAT 1 437 -1 664 -6 736
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 1 434 -1 558 -6 616
Innehav utan bestämmande inflytande 3 -108 -120
PERIODENS TOTALRESULTAT 1 437 -1 664 -6 736
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   14

===== SIDA 15 =====

RESULTAT
Förvaltningsresultat minskade med 66 procent till 81 mkr (238). 
Förvaltningsresultatet påverkas negativt av ett försämrat finansnetto 
hänförligt till förvaltningsresultat från joint venture och intresseföretag. 
Förvaltningsresultatet per A- och B-aktie efter utspädning uppgick till 0,06 
kronor (0,16).
Förvaltningsresultat 
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Resultat före finansiella poster, 
värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
355 514 1 627
Ränteintäkter och liknande 
resultatposter
216 159 692
Räntekostnader och liknande 
resultatposter
-373 -421 -1 387
Tomträttsavgälder -5 -5 -17
Resultat från joint ventures och 
intresseföretag
     varav resultat före finansiella 
poster, värdeförändringar och skatt
470 289 1 742
     varav finansiella poster -581 -298 -2 047
Förvaltningsresultat 81 238 610
Hyrestillväxt 2,7 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 830 mkr (1 109). I jämförbart 
bestånd ökade hyresintäkterna med 2,7 procent jämfört med motsva -
rande period föregående år.
     Av hyresintäkterna avsåg 363 mkr (684) samhälle, 396 mkr (374) 
bostäder, 5 mkr (5) utbildning och 66 mkr (46) utveckling.  
Uthyrningsgrad på 94,0 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 
94,0 procent (93,6). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter 
inom segmenten Samhälle och Utbildning var 8 år (8). 
Driftnettot stiger 4,3 procent i jämförbart bestånd
I jämförbart bestånd minskade kostnaderna med 0,2 procent jämfört med 
motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet 
av god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader.  Fastighetskostnaderna 
uppgick under perioden till -320 mkr (-373).
Administrationskostnader
Periodens administrationskostnader uppgick till -204 mkr (-209), av vilka 
Sveafastigheter utgjorde -85 mkr (-61) och resterande SBB-koncernen -119 
mkr (-148). SBB drar finansiella fördelar, genom ett självständigt Sveafast -
igheter, som överstiger den extra administationen. Nyttan bedöms stiga 
över tid. 
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Sveafastigheter -85 -61 -319
Resterande SBB-koncernen -119 -148 -735
Administrationskostnader -204 -209 -1 054
     Periodens administrationskostnader innefattar kostnader av extraordi -
när och engångskarraktär om 25 mkr hänförligt till bland annat avslutad 
obligationstvist. 
Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till 0 mkr (-14). 
 
Värdeförändringar 
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -131 mkr
(-1 984), varav -36 mkr (-1 932) avser orealiserade värdeförändringar, 
motsvarande 0 procent i perioden.  I den orealiserade värdeförändringen 
har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt 
nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den 
orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras 
primärt av ökade projektkostnader. Det viktade avkastningskravet har 
under perioden minskat från 5,27 procent till 5,24 procent.
     Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -95 mkr (-52) och 
består till största delen av att projekt har avslutats och ej kommer 
genomföras.     
Goodwill 
Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -11 mkr (-). 
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -5 mkr  
(-37). Se vidare information på sid 10-11. 
     
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår 
till 9 mkr (-31) och avser bedömda kreditförluster. I perioden har en 
tidigare befarad kreditförlust lösts upp. Periodens konstaterade kreditför -
luster uppgår till 0 mkr (-). 
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till 1 811 mkr (374). Förändringen beror 
till största del på positiv effekt av valutakursdifferenser som under peri -
oden uppgick till 1 943 mkr (-156). Valutakursdifferenserna är till största 
del hänförliga till omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte 
är matchade mot säkringar i form av tillgångar i euro och valutaderivat. Se 
mer information om koncernens valutaexponering på sid 12-13.     
    Räntenettot uppgår till -157 mkr (-262). Förändringen är främst hänförlig 
till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag och att 
koncernen minskar skuldsättningen löpande.
    Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 31 mkr (797) 
för perioden. 
Finansnetto
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Ränteintäkter och liknande 
resultatposter
216 159 692
Räntekostnader och liknande 
resultatposter
-373 -421 -1 387
Räntenetto -157 -262 -695
Resultat förtidslösen lån 31 797 1 138
Valutakursdifferenser 1 943 -156 -328
Tomträttsavgälder -5 -5 -17
Finansnetto 1 811 374 98
Värdeförändringar finansiella instrument
Värdeförändringar finansiella instrument uppgick för perioden till -132 mkr 
(-13) vilket är främst hänförligt till negativ värdeförändring av derivat om 
-97 mkr (-10) samt en negativ kursutveckling på aktierna i Heba, Student -
bostäder och JM. 
Periodens resultat
Periodens resultat före skatt uppgick till 1 896 mkr (-1 179). Skatt på 
periodens resultat uppgick till -309 mkr (144), varav -140 mkr (-114) avsåg 
aktuell skatt och -169 mkr (259) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst 
till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt 
avseende rörelseförvärv uppgick till 11 mkr (-). Periodens resultat efter 
skatt uppgick till 1 588 mkr (-1 035).
Kommentarer koncernens resultaträkning
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   15

===== SIDA 16 =====

Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
 
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 1 253 2 692 1 264
Summa immateriella  
anläggningstillgångar
1 253 2 692 1 264
 
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 55 061 67 343 55 653
Nyttjanderätt tomträtt 608 414 563
Inventarier 129 101 131
Summa materiella  
anläggningstillgångar
55 797 67 858 56 347
 
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och 
intresseföretag
15 736 17 706 15 551
Fordringar på joint ventures och 
intresseföretag
7 758 5 497 7 456
Derivat 292 576 291
Finansiella tillgångar värderade till 
verkligt värde
926 851 719
Andra långfristiga fordringar 363 1 931 350
Summa finansiella  
anläggningstillgångar
25 075 26 561 24 368
Summa anläggningstillgångar 82 125 97 111 81 980
 
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 216 156 240
Kortfristiga fordringar
Derivat 29 313 34
Finansiella tillgångar värderade till 
verkligt värde
7 151 13
Kundfordringar 90 104 68
Aktuell skattefordran - 279 -
Övriga fordringar 768 447 1 188
Förutbetalda kostnader och upplupna 
intäkter
268 464 168
Summa kortfristiga fordringar 1 162 1 758 1 471
 
Likviditetsplaceringar 141 200 371
Likvida medel 853 3 003 2 491
Summa likvida medel och 
likviditetsplaceringar
994 3 203 2 862
Tillgångar som innehas för försäljning 322 - 309
Summa omsättningstillgångar 2 694 5 117 4 882
SUMMA TILLGÅNGAR 84 819 102 227 86 862
 
Belopp i MKR 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
 
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 165 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 624 26 624
Reserver -1 554 -1 559 -1 447
Balanserad vinst inkl årets total -
resultat
-11 295 -8 021 -13 125
Eget kapital hänförlig till 
moderbolagets aktieägare
13 940 17 210 12 217
Hybridobligation 7 879 13 311 7 879
Övriga reserver 324 1 341 715
Innehav utan bestämmande inflytande 5 703 2 355 5 774
Summa eget kapital 27 846 34 217 26 585
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13 732 12 244 13 833
Obligationslån 32 435 33 776 34 328
Derivat 206 290 184
Uppskjutna skatteskulder 2 023 2 559 1 824
Leasingskulder tomträtter 586 399 542
Övriga långfristiga skulder 48 90 138
Summa långfristiga skulder 49 030 49 358 50 849
 
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 4 972 7 190 2 982
Obligationslån 975 6 017 4 594
Derivat 75 1 190 6
Leverantörsskulder 168 178 47
Leasingskulder tomträtter 22 15 20
Aktuella skatteskulder 422 48 360
Övriga skulder 530 1 097 570
Beslutad utdelning - 2 133 -
Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter
778 782 847
Summa kortfristiga skulder 7 942 18 861 9 427
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 84 819 102 227 86 862
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   16

===== SIDA 17 =====

Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 253 mkr (1 264). Upplösning 
av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till 11 mkr (-). Vid periodens 
utgång är 233 mkr (244) av redovisad goodwill hänförligt till skillnaden 
mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv 
av fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. 
Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter som vid förvärvet 
avsåg minskade finansierings- och administrationskostnader. Goodwill 
nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att 
det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. 
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 55 061 mkr (55 653). Fastighetsbe -
ståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, 
Savills och Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida 
kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande 
hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och 
förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. I 
värderingen har ett viktat avkastningskrav på 5,24 procent (5,27) använts. 
I värdet för fastigheterna ingår 1 239 mkr för byggrätter som värderats 
genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av 
värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt 
värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltnings -
fastigheter på sid 7-8.
Fastighetsbeståndets förändring 
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2025-01-01 55 653 
Förvärv 6
Investeringar 283
Försäljningar -346
Orealiserade värdeförändringar -36
Omräkningsdifferens -500
Verkligt värde vid periodens slut 55 061
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på 
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en 
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en 
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. 
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 2 559/-2 566
Driftkostnader +/- 5% -744/778
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 254 /1 337
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -2 021 /2 253
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av 
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande 
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet 
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom 
fastighetsutveckling.
     De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB,  
SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och 
Nordiqus AB. För mer information se sid 10-11.
    Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 15 736 mkr (15 551) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 7 758 mkr (7 456). 
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till  
853 mkr (2 491) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i börsnote -
rade bolag, uppgick till 141 mkr (371). Spärrade likvida medel uppgick till 6 
mkr (150). Utöver det fanns outnyttjade kreditfaciliteter om 1 150 mkr (2 
500). Se mer information på s.12.
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens 
slut till 13 940 mkr (12 217). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut 
till 27 846 mkr (26 585). Se mer information på sid 19.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent 
på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och 
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och 
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna 
skatteskulden uppgick per 2025-03-31 netto till 2 023 mkr (1 824) och är 
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. 
Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 4 024 mkr per       
2025-03-31. Under perioden har underskott om totalt 1 101 mkr nyttjats. 
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till  
52 114 mkr (55 737), varav 18 704 mkr (16 815) avsåg skulder till kreditin -
stitut och 33 410 mkr (38 922) avsåg obligationslån. Periodens förändring 
avsåg främt amortering av obligationslån, nyupptagning av skuld till 
kreditinstitut samt valutaomräkning. Se vidare under avsnittet Finansiering 
på sid 12-13. 
Kommentarer koncernens balansräkning
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   17

===== SIDA 18 =====

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
 
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 1 896 -1 179 -7 174
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
     Avskrivningar 5 5 19
     Värdeförändringar fastigheter 131 1 984 5 422
     Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 11 - 351
     Nedskrivning goodwill - - 1 076
     Resultat bostadsproduktion - 1 23
     Resultat från joint ventures och intresseföretag 5 69 1 611
     Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -9 - 223
     Värdeförändringar finansiella instrument 132 13 193
     Finansnetto -1 811 -374 -98
Utdelning från joint ventures och intresseföretag - - 382
Erlagd ränta -387 -334 -1 432
Erhållen ränta 59 69 314
Betald skatt -72 -167 -364
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -41 87 546
 
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 320 -288 -727
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 82 88 -45
Kassaflöde från den löpande verksamheten 362 -112 -226
 
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -230 -136 -1 118
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -6 -201 -1 762
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 297 4 018 11 714
Investeringar/försäljning inventarier -2 - -44
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -121 - -612
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -164 -98 -384
Kassaflöden från finansiella tillgångar -20 5 551
Förändring andra långfristiga fordringar - 7 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -247 3 595 8 345
 
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner - - 12
Återköp D-aktier - - -352
Inlösen hybridobligationer - -713 -3 137
Utbetald utdelning - - -2 133
Utbetald utdelning hybridobligationer - - -405
Avyttring till minoriteter -23 - -
Tillskott från minoriteter - 18 2 956
Inlösta minoritetsandelar -33 - -
Upptagna lån 2 026 - 8 237
Amortering av lån -3 601 -3 709 -14 640
Förändringar övriga långfristiga skulder -89 55 -26
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 720 -4 349 -9 487
 
Periodens kassaflöde -1 605 -867 -1 368
 
Likvida medel vid periodens början 2 491 3 845 3 845
Periodens kassaflöde -1 605 -867 -1 368
Valutakursändring likvida medel -33 24 14
Likvida medel vid periodens slut 853 3 003 2 491 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   18

===== SIDA 19 =====

Det egna kapitalet uppgick per 2025-03-31 till 27 846 mkr (26 585). 
Hybridobligationer
I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört 
värde om 8 203 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 7 879 mkr. 
     Under perioden uppgår ränta på hybridobligation till 41 mkr varav 33 
mkr avser uppskjuten ränta från 2024 och 8 mkr ränta avseende 2025.      
     Uppskjuten ränta på hybridobligationer uppgår vid periodens slut till 291 
mkr.
Reserver  
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i 
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -226 mkr av 
förändringen i eget kapital under perioden.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 703 mkr (5 774) och 
består till största del utav Sveafastigheter AB (publ) där SBB äger 61,7 
procent (61,2) av aktierna och minoritetens andel uppgår till 38,3 procent 
(37,9).
Innehav utan bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsan -
delar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter 
inte äger samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minori -
tetsandel avseende dessa bolag. 
 
Soliditet 
Soliditeten uppgick till 33 procent (31), den justerade soliditeten till 35 
procent (32) och belåningsgraden till 60 procent (61).
Koncernens förändringar i eget kapital
 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Eget kapital hänförligt till 
hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt  
till skjutet 
kapital Reserver 1)
Balanserade 
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid  -
obligation 3)
Övriga 
reserver 2)
Innehav utan 
be  stämm  ande 
inflytande
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845
Periodens resultat - - - -927 -927 - - -108 -1 035
Övrigt totalresultat - - -644 14 -630 - - -630
Periodens totalresultat - - -644 -913 -1 557 - - -108 -1 665
Skatteeffekter i eget kapital - - - -267 -267 - - - -267
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -562 -562 - 562 - -
Inlösen del av hybridobligation - - - 1 974 1 974 -2 430 -257 - -713
Ränta hybridobligation - - - -130 -130 - - - -130
Innehållen ränta hybridobligation - - - 129 129 - - - 129
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 18 18
Utgående eget kapital 2024-03-31 165 26 624 -1 559 -8 021 17 210 13 311 1 341 2 355 34 217
Periodens resultat - - - -5 106 -5 106 - - -12 -5 118
Övrigt totalresultat - - 112 -65 47 - - - 47
Periodens totalresultat - - 112 -5 171 -5 059 - - -12 -5 071
Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12
Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352
Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 65 65 - -65 - -
Inlösen hybridobligationer - - - 3 570 3 570 -5 432 -561 - -2 423
Skatteeffekter i eget kapital - - - -651 -651 - - - -651
Utdelning hybridobligation avseende 
2023
- - - -357 -357 - - - -357
Återföring utdelning hybridobligation 
avseende 2023, återköpta obligationer
- - - 57 57 - - - 57
Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -104 -104 - - - -104
Avyttring till minoritet - - - -2 721 -2 721 - - 5 659 2 938
Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - 2 228 -1 768
Utgående eget kapital 2024-12-31 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585
Ingående eget kapital 2025-01-01 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585
Periodens resultat - - - 1 585 1 585 - - 3 1 588
Övrigt totalresultat - - -108 -43 -150 - - - -150
Periodens totalresultat - - -108 1 542 1 434 - - 3 1 437
Skatteeffekter i eget kapital - - - -81 -81 - - - -81
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 391 391 - -391 - -
Ränta hybridobligation avseende 2024 - - - -33 -33 - - - -33
Ränta hybridobligation avseende 2025 - - - -8 -8 - - - -8
Avyttring till minoritet - - - -23 -23 - - - -23
Inlösta minoritetsandelar - - - 42 42 - - -74 -32
Utgående eget kapital 2025-03-31 165 26 624 -1 554 -11 295 13 940 7 879 324 5 703 27 846
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.  
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten ränta per 2025-03-31 uppgår till 290 530 203 kr.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   19

===== SIDA 20 =====

SBB har under perioden ändrat sin segmentsindelning till Samhälle, Bostäder, Utbildning och Utveckling. Se sid 26 för mer information. 
Första kvartalet, 2025
Perioden 2025-01-01 - 2025-03-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Utveck-
ling
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 363 396 5 66 830 - 830
Fastighetskostnader -96 -189 -2 -34 -321 - -321
Driftnetto 267 207 3 33 510 - 510
Övriga förvaltningsintäkter 19 23 7 - 49 - 49
Administration - - - - - -204 -204
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 286 230 10 33 559 -204 355
Värdeförändringar fastigheter 5 -150 6 8 -131 - -131
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -11 - - - -11 - -11
Rörelseresultat 280 80 15 41 417 -204 213
Resultat från joint venture och intresseföretag -106 - 139 -38 -5 - -5
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -1 - - 10 9 - 9
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 216 216
Räntekostnader och liknande - - - - - 1 595 1 595
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -132 -132
Resultat före skatt 173 80 154 13 419 1 475 1 896
Skatt - - - - - -308 -308
Periodens resultat 173 80 154 13 419 1 167 1 588
Förvaltningsfastigheter 19 343 30 409 433 4 876 55 061 - 55 061
Investeringar 25 211 - 46 283 - 283
Värde per kvm (kr) 22 392 28 565 18 360 17 310 28 208 - 28 208
Överskottsgrad 74% 52% 57% 49% 61% - 61%
Första kvartalet, 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-03-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Utveck-
ling
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 684 374 5 46 1 109 - 1 109
Fastighetskostnader -178 -169 -2 -24 -373 - -373
Driftnetto 506 205 3 22 736 - 736
Administration - - - - - -209 -209
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -14 -14
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 506 205 3 22 736 -222 514
Värdeförändringar fastigheter -813 -663 -41 -466 -1 984 - -1 984
Resultat bostadsproduktion - - - - - -1 -1
Rörelseresultat -308 -458 -39 -444 -1 248 -223 -1 471
Resultat från joint venture och intresseföretag -125 -61 250 -101 -37 - -37
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag - - - -31 -31 - -31
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 159 159
Räntekostnader och liknande - - - - - 215 215
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -13 -13
Resultat före skatt -433 -519 211 -576 -1 316 137 -1 179
Skatt - - - - - 144 144
Periodens resultat -433 -519 211 -576 -1 316 281 -1 035
Förvaltningsfastigheter 34 585 27 597 439 4 721 67 343 - 67 343
Investeringar 123 7 -6 11 136 - 136
Värde per kvm (kr) 24 749 25 245 18 625 15 943 23 963 - 23 963
Överskottsgrad 74% 55% 59% 48% 66% - 66%
Segmentredovisning
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   20

===== SIDA 21 =====

Helår 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Utveck-
ling
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 962 1 466 20 260 3 708 - 3 708
Fastighetskostnader -446 -556 -6 -129 -1 137 - -1 137
Driftnetto 1 516 910 13 132 2 572 - 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 59 53 23 - 135 - 135
Administration - - - - - -1 054 -1 054
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - - -25 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 575 963 36 132 2 707 -1 079 1 627
Värdeförändringar fastigheter -3 098 -1 590 -46 -688 -5 422 - -5 422
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -1 076 - - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -23 - - -23 - -23
Rörelseresultat -2 950 -650 -10 -556 -4 166 -1 079 -5 245
Resultat från joint venture och intresseföretag -1 022 80 -903 234 -1 611 - -1 611
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag -190 - - -33 -223 - -223
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - - 692 692
Räntekostnader och liknande - - - - - -594 -594
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - - -193 -193
Resultat före skatt -4 162 -570 -913 -355 -6 001 -1 174 -7 174
Skatt - - - - - 1 021 1 021
Periodens resultat -4 162 -570 -913 -355 -6 001 -152 -6 153
Förvaltningsfastigheter 20 095 30 187 436 4 934 55 653 - 55 653
Investeringar 405 655 1 64 1 125 - 1 125
Värde per kvm (kr) 22 264 28 356 18 503 20 452 24 934 - 24 934
Överskottsgrad 77% 62% 67% 51% 69% - 69%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   21

===== SIDA 22 =====

Hållbarhet
SBB:s verksamhet ska vara långsiktigt hållbar. 
Det innebär att bolaget på ett ansvarsfullt och 
innovativt sätt ska skapa långsiktiga lösningar 
och värden. Hållbarhetsfrågor av strategisk vikt 
inkluderar:
•   fastigheternas energiprestanda
•   säkra, utvecklande och hälsosamma 
arbetsplatser för all personal
•   affärsetik och motverkande av korruption i 
alla led
0
5
10
15
20
25
30
Energiklass, andel av marknadsvärde
A D GB E SaknasC F Övrigt
%
  Q1 2025
  Q4 2024
  Q4 2023
Energianvändning MWh
Samhälle Bostäder Utbildning Utveckling
Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad
2024-04-01  
2025-03-31
2023-04-01  
2024-03-31
2024-04-01  
2025-03-31
2023-04-01  
2024-03-31
2024-04-01  
2025-03-31
2023-04-01  
2024-03-31
2024-04-01  
2025-03-31
2023-04-01  
2024-03-31
El  11 415  11 390  10 984  10 130  85 87  11 633  12 298 
Värme  18 124  18 276  40 125  41 320  -    -    17 024  16 689 
Kyla  38  35  -    -    -    -    -    -   
Summa  29 577  29 701  51 110  51 451  85  87  28 657  28 987 
Förändring (%) -0,4% -0,7% -2,8% -1,1%
Urvalets storlek (antal fastigheter)  77  77  137  137  1  1  14  14 
Urvalets storlek (area)  242 732  242 732  503 534  503 534  1 336  1 336  119 558  119 558 
Intensitet (kWh/kvm)  121,85  122,36  101,50  102,18  63,44  65,26  239,7  242,5 
Konkreta åtgärdsplaner för att höja energipre -
standan har tagits fram för cirka 220 fastigheter. 
Åtgärdsplanerna ska genomföras stegvis under 
de närmaste åren och kommer att resultera 
i en kraftigt minskad energianvändning och 
minskat klimatavtryck samtidigt som de ökar 
bolagets driftnetto och minskar riskerna 
kopplade till framtida energiprestandakrav. 
SBB engagerar sig även aktivt sina dotterbolag 
och intressebolag för att även de ska bidra till 
energiomställningen och minimera sina risker 
kopplade till hållbarhetsfrågor.
Goda arbetsvillkor och affärsetik i alla led är 
centrala frågor i SBB:s hållbarhetsarbete. Alla 
samarbetspartners ska förstå och underteckna 
SBB:s uppförandekod för leverantörer som 
bland annat ställer krav på arbetsvillkor, affärse -
tik, mänskliga rättigheter och miljö. I alla större 
ny- och ombyggnadsprojekt genomförs regel -
bundet skyddsronder, säkerhetsbedömningar 
och säkerhetsutbildningar. Bakgrundskontroller 
på entreprenörer och underentreprenörer görs 
rutinmässigt.
Energi: Koldioxidneutrala år 
2030 samt energieffektivisera 
fastigheter till 2030:
•   Alla fastigheter når  
energiklass E som lägst
•   Förbättra majoriteten  
av fastigheter minst  
en energiklass
Våra mål:
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   22

===== SIDA 23 =====

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) 
B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB 
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 
31 mars 2025 uppgick antalet stamaktier av serie 
B till 1 244 638 157 och serie D till 193 865 905, 
varav 44 657 779 st klassificerats som aktier i 
eget förvar. Bolaget har därutöver 209 977 491 
stamaktier av serie A. Stängningskursen på sta-
maktien av serie B var 3,38 kr, och motsvarande 
för serie D var 5,50 kr per 2025-03-31. Börsvärdet 
för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke 
noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 
4 917 mkr och serie D var 821 mkr. 
    SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 
i OMXS30. Under de senaste 3 månaderna har i 
genomsnitt cirka 22 miljoner B-aktier omsatts per 
dag till ett genomsnittligt värde om cirka 100 mkr. 
Betalkurs, kr
 2025-03-31 2024-03-31
B-aktier 3,38 4,10
D-aktier 5,50 5,59
Genomsnittlig  
dagsomsättning, mkr
 
jan-mar  
2025
jan-mar  
2024
B-aktier 100 198
D-aktier 6 10
Ägarna
Vid utgången av första kvartalet 2025 fanns      
186 972 kända aktieägare, motsvarande en 
minskning om 13,3 procent jämfört motsvarande 
tidpunkt 2024. Aktiekapitalet uppgick per 31 
mars 2025 till 165 mkr med ett kvotvärde på 
0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på 
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie 
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. 
Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger 
den sammanlagda utdelningen på stamaktierna 
av Serie A och B, dock högst två kr per aktie och 
år. Om utdelningen per stamaktie av Serie D 
understiger två kronor per aktie och år ska utdel-
ningsbegränsningen räknas upp med ett belopp 
med vilket utdelningen understigit två kronor. 
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-) 
D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk-
ningen av antal aktier.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, 
miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
4
6
8
10
FebJan MarApr Maj Jun Aug
2024 2025
OktJul Sep Nov Dec
SEK
SBB D
10
20
30
40
50
6
8
10
12
Omsatt antal aktier, 
miljoner per dag
Volym
FebJan MarApr Maj Jun Aug
2024 2025
OktJul Sep Nov Dec
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2025-03-31
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier
Aktiekapital, 
procent 
Röster, 
procent 
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30 31,60
Dragfast AB 36 163 467 38 000 000 - 4,50 11,29
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04 12,68
Vanguard - 49 331 369 6 877 466 3,41 1,59
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34 7,23
Avanza Pension - 25 161 726 19 223 609 2,69 1,25
Futur Pension - 33 002 607 2 367 911 2,15 1,00
Handelsbanken Fonder - 26 628 846 4 071 583 1,86 0,87
Marjan Dragicevic - 28 000 000 3 471 1,70 0,79
Swedbank Försäkring - 24 332 375 3 524 935 1,69 0,79
BlackRock - 27 003 375 224 1,64 0,76
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42 0,66
Storebrand Fonder - 16 429 423 - 1,00 0,46
Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 1,00 0,46
Lennart Schuss - 14 576 410 - 0,88 0,41
Övriga - 839 021 369 111 884 927 60,39 28,14
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 100 100
Aktier i eget förvar - - 44 657 779 - -
Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100 100
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   23

===== SIDA 24 =====

Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning 
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
 
Nettoomsättning 165 9 347
 
Personalkostnader -24 -17 -99
Övriga rörelsekostnader -154 -73 -592
Rörelseresultat -12 -81 -345
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -2 - -928
Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures - - -11
Ränteintäkter och liknande resultatposter -7 4 941 18 312
Räntekostnader och liknande resultatposter -185 -5 467 -17 635
Resultat av förtidslösen lån 31 44 425
Valutakursdifferenser 508 -1 126 -1 417
Värdeförändringar finansiella instrument -53 - -238
Resultat efter finansiella poster 279 -1 689 -1 838
Resultat före skatt 279 -1 689 -1 838
Skatt -87 383 194
PERIODENS RESULTAT 192 -1 307 -1 644
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat 192 -1 307 -1 644
Övrigt totalresultat - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 192 -1 307 -1 644
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner 
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och 
finanshantering. Bolaget har 64 anställda. Personalkostnader och övriga 
kostnader uppgick sammanlagt till -178 mkr  (-90).
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   24

===== SIDA 25 =====

Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 14 765 31 923 14 764
Andelar i intressebolag/joint ventures 1 226 10 443 1 226
Fordringar hos koncernföretag - - 17 792
Fordringar hos intressebolag/joint ventures - 7 546 -
Uppskjutna skattefordringar - 890 50
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 17 050 766 1
Derivat 226 564 234
Övriga långfristiga fordringar 1 1 379 -
Summa finansiella anläggningstillgångar 33 268 53 510 34 067
Summa anläggningstillgångar 33 268 53 510 34 067
 
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 7 693 13
Derivat 29 313 34
Kundfordringar 23 29 17
Aktuella skattefordringar 182 66 52
Övriga fordringar 125 14 239
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 1 005 205 82
Summa kortfristiga fordringar 1 371 1 319 437
Likviditetsplaceringar - 161 341
Kassa och bank 149 2 471 1 323
Summa omsättningstillgångar 1 521 3 951 2 101
 
SUMMA TILLGÅNGAR 34 790 57 461 36 170
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital  165 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 27 724 27 712 27 724
Balanserat resultat -23 791 -24 682 -22 457
Hybridobligation 7 906 14 355 8 297
Årets resultat 192 -1 307 -1 644
Summa fritt eget kapital 12 032 16 078 11 921
Summa eget kapital 12 197 16 243 12 086
Obeskattade reserver 85 85 85
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 189 2 433 2 353
Obligationslån 1 482 16 888 1 689
Skulder till intressebolag/joint ventures 111 - 107
Derivat 190 290 161
Uppskjuten skatteskuld 107 - -
Skulder hos koncernbolag 16 669 9 673 14 048
Summa långfristiga skulder 20 748 29 285 18 358
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 561 2 116 594
Obligationslån 975 5 200 4 630
Derivat 4 1 190 6
Leverantörsskulder 6 16 -
Övriga skulder 49 402 40
Skuld utdelning - 2 133 -
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 166 791 372
Summa kortfristiga skulder 1 761 11 847 5 642
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 34 790 57 461 36 170
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   25

===== SIDA 26 =====

Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), 
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag 
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning 
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett 
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har 
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har 
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler för koncerner” 
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma 
redovisningsprinciper som koncernen med de 
undantag och tillägg som anges i den av Rådet 
för hållbarhets- och finansiell rapportering 
utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning 
för juridiska personer. För koncernen och 
moderbolaget har samma redovisningsprinciper 
och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste 
årsredovisningen.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och 
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa 
exponeringen mot olika risker finns interna 
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i 
SBB:s Årsredovisning 2024, sid 69-70.  
Transaktioner med närstående
Räntekostnader avseende skulder till joint 
ventures och intresseföretag uppgår tilll 111 
mkr (107). Ränteintäkter på fordringar på joint 
ventures och intressebolag uppgår till 212 mkr 
(85) och har redovisats inom raden Ränteintäk-
ter och liknande resultatposter. 
     SBB har under perioden tillhandahållit 
förvaltningstjänster till joint ventures och intres -
sebolag om 49 mkr (-). Dessa har redovisats 
inom raden Övriga förvaltningsintäkter.
För mer detaljer kring avtalsvillkor, se SBB:s 
Årsredovisning 2024 sid 108-114.
Segmentsredovisning
SBB har, för redovisning och uppföljning, 
delat upp sin verksamhet i fyra segment. 
Från och med första kvartalet 2025 har 
segmentindelningen gjorts om och utgörs 
numera av Samhälle, Bostäder, Utbildning och 
Utveckling. Indelningen baseras på skillnaderna 
i segmentens karaktär och på den rapportering 
som ledningen inhämtar för att följa upp och 
analysera verksamheten samt den information 
som inhämtas för att fatta strategiska beslut. 
Jämförelsesiffror har omklassificerats i enlighet 
med den nya segmentsindelningen.
     Samma redovisningsprinciper har använts 
för det nya segmentet som i SBBs senaste 
årsredovisning. 
Händelser efter periodens utgång
•   I april har Samhällsbyggnadsbolaget i Norden 
AB (”SBB”) och K2A har genom sitt gemen-
samma bolag sålt fastigheten del av Ångpannan 
12 i Västerås till Intea. Försäljningen inkluderar 
projektet rörande det nya Kriminalvårdens 
Hus som uppförs med Kriminalvården som 
hyresgäst. Transaktionen baseras på ett 
underliggande fastighetsvärde om 620 mkr och 
SBB:s andel av transaktionen kommer frigöra 
omkring 345 mkr i likvida medel. 
•   SBB beslutade i april att uppdatera bolagets 
finansiella- och operatinella mål samt 
utdelningspolicy. Se sid 3 för beskrivning av 
SBB:s mål. 
Tilläggsuppgifter
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   26

===== SIDA 27 =====

Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar 
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 13 maj 2025
Lennart Sten Hans Runesten
Styrelsens ordförande Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson Ilija Batljan
Styrelseledamot Styrelseledamot
Lars Rodert Lennart Schuss
Styrelseledamot Styrelseledamot
Leiv Synnes
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om 
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners 
försorg, för offentliggörande den 13 maj 2025 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   27

===== SIDA 28 =====

SBB nyckeltal 
 
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Marknadsvärde fastigheter, mkr 55 061 67 343 55 653
Antal fastigheter 853 1 001 853
Antal kvm, tusental 2 234 2 810 2 232
Överskottsgrad, % 61 66 69
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 4,8 4,9 4,9
Direktavkastning fastigheter, % 4,8 4,8 4,9
Värdeutveckling fastigheter, % -2,9 -11,2 -4,1
Totalavkastning fastigheter, % 1,9 -6,5 0,8
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 2,7 3,9 5,5
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 4,3 3,0 7,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,0 95,4 93,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, % 91,8 93,8 91,5
Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 8 8
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 830 1 109 3 708
Driftnetto, mkr 510 736 2 572
Administration i förhållande till hyresintäkt, % 17 19 23
Förvaltningsresultat, mkr 81 238 610
Periodens resultat, mkr 1 588 -1 035 -6 153
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr -41 87 546
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 13 940 17 210 12 217
Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, % 48 -21 -40
Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, % 23 -12 -19
Belåningsgrad, % 60 55 61
Säkerställd belåningsgrad, % 22 19 20
Soliditet, % 33 33 31
Justerad soliditet, % 35 36 32
Ej pantsatt kvot, ggr 1,36 1,64 1,24
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,3 2,0
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde, mkr 12 969 15 651 11 114
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 8,92 10,76 7,6 4
Långsiktigt substansvärde, mkr 14 427 17 888 12 598
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 9,92 12,30 8,66
Förvaltningsresultat, kr/aktie 0,06 0,16 0,42
Resultat per stamaktie A och B, kr 0,81 -0,85 -4,54
Resultat per stamaktie D, kr 0,50 0,50 2,00
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 
Genomsnittligt antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 170 804 921 
Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 
Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 149 208 126 
 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   28

===== SIDA 29 =====

Finansiella definitioner
Administration i förhållande till hyresintäkt, %
Sammanlagda Administrationskostnader för SBB inklusive administrations-  
kostnader i joint venture-bolag där SBB äger 100% av stamaktierna, med 
avdrag för fakturerade administrationskostnader från SBB till sådana 
joint venture-bolag, i förhållande till sammanlagda hyresintäkter för SBB 
inklusive sådana joint venture-bolag.
Nyckeltalet illustrerar adminstrationskostnader i förhållande till de  
sammanlagda hyresintäkterna då SBB:s redovisar de fulla  
administrationskostnader medan hyresintäkterna i joint-venturebolagen 
redovisas inom resultatandelar från joint venture och intressebolag. 
Aktuellt substansvärde, kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital till-  
hörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrid-  
obligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld ,  
goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland 
och med avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med 
undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt.
Antal utestående stamaktier 
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, moderbolagets aktieägare, %
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare uppräknat till 
helår i procent av genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet hänförligt till 
moderbolagets aktieägare under perioden. 
Avkastning på eget kapital, totalt eget kapital, %
Periodens resultat uppräknat till helår i procent av genomsnittligt totalt 
eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det totala egna kapitalet under 
perioden.
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. 
Förvaltningsresultat, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och  
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, tomträttsavgäld samt resultat 
från joint ventures och intresseföretag före finansiella poster, värdeför -
ändringar och skatt samt finansiella poster. 
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar och valutakursdifferenser. 
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, %
Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe -
ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. 
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, %
Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för 
fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. 
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Genomsnittlig räntebindning, år 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för 
räntebärande skulder. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Justerad soliditet, % 
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten 
skatteskuld exkl. uppskjuten skatt hänförlig till goodwill i procent av 
balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen. 
Långsiktigt substansvärde, kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital 
tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido -
bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och 
övrig goodwill. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag etablerat sätt.  
Nettoskuld, kr 
Skulder till kreditinstitut och obligationslån minskat med likvida medel och 
likviditetsplaceringar. 
Resultat före finansiella poster, kr 
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill 
inkl. resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeföränd -
ringar efter skatt. 
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat 
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i 
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Definitioner
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   29

===== SIDA 30 =====

Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut och obligationslån.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 månader) med tillägg för 
förvaltningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i 
relation till räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdif -
ferenser och leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, % 
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, % 
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr 
Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej 
konsoliderat innehav med avdrag för den del av förvaltningsfastigheter 
som implicit belöper med innehavare utan bestämmande inflytande.
Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot 
ökande respektive sjunkande fastighetsvärden.
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång. 
Antal kvm 
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. 
BTA 
Bruttoarea. 
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, % 
Driftnetto (rullande 12 månader) i förhållande till summan av fastighe -
ternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde 
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Direktavkastning fastigheter, % 
Driftnetto (senaste 12 månader) i förhållande till genomsnitt, per kvartal, 
Förvaltningsfastigheter 12 månader.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto, kr 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, exklusive segment Utveckling. 
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i 
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta. Då fastigheter 
inom segmentet Utveckling från tid till annan kan vara medvetet tomställda 
för strukturella förändringar i syfte att realisera en fastighets bedömda 
fulla värdepotential exkluderas segmentet Utveckling. 
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde, inklusive segment Utveckling. 
Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter 
(WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och 
utbildningsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. 
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. 
Hyresvärde, kr 
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Totalavkastning fastigheter, %
Summan av Direktavkastning fastigheter, 12 månader, % och Värde-  
utveckling fastigheter, 12 månader, %.
Nyckeltalet ger ett mått på hur väl bolagets förvaltningsfastigheter 
avkastar. 
Värdeutveckling fastigheter, %
Värdeförändring fastigheter (senaste 12 månader), i förhållande till 
Förvaltningsfastigheter vid 12-månaders periodens början.  
Nyckeltalet ger ett mått på hur förvaltningsfasigheternas värdeutveckling . 
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. 
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter 
direkta fastighetskostnader. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   30

===== SIDA 31 =====

Administration i förhållande till hyresintäkt, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter 830 1 109 3 708
Hyresintäkter SBB Infrastructure AB 98 24 308
Hyresintäkter SBB Social Facilities AB 166 - 383
Hyresintäkter SBB Residential Property AB 99 91 373
Hyresintäkter totalt 1 193 1 224 4 773
Administrationskostnader -204 -209 -1 054
Administrationskostnader SBB Infrastructure AB -13 -7 -84
Administrationskostnader SBB Social Facilities AB -12 - -47
Administrationskostnader SBB Residential Property AB -20 -12 -70
Administrationskostnader totalt -250 -227 -1 255
Avgår, Förvaltningstjänster köpta av SBB 43 - 135
Administrationskostnader totalt, netto -207 -227 -1 120
Administrationskostnader totalt, netto -207 -227 -1 120
Hyresintäkter totalt 1 193 1 224 4 773
Administrationskostnader i förhållande till hyresintäkter, % 17% 19% 23%
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 585 -927 -6 033
IB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12 217 17 622 17 622
UB Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13 940 17 210 12 217
Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 13 079 17 416 14 919
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare / Genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 12% -5% -40%
Uppräkning till helår 36% -16% -
Avkastning på eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 48% -21% -40%
Avkastning på totalt eget kapital
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat 1 588 -1 035 -6 153
IB Totalt eget kapital 26 585 36 845 36 845
UB Totalt eget kapital 27 846 34 217 26 585
Genomsnittligt totalt eget kapital 27 216 35 531 31 715
Periodens resultat / Genomsnittligt totalt eget kapital 6% -3% -19%
Uppräkning till helår 18% -9% -
Avkastning på totalt eget kapital 23% -12% -19%
Belåningsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Räntebärande skuld 52 115 59 227 55 737
Likvida medel och likviditetsplaceringar -994 -3 203 -2 862
Räntebärande nettoskuld 51 121 56 023 52 875
Balansomslutning 84 819 102 227 86 862
Belåningsgrad 60% 55% 61%
Direktavkastning enligt intjäningsförmåga, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (rullande 12 månader) 2 316 2 905 2 348
Förvaltningsfastigheter 55 061 67 343 55 653
Byggrätter och pågående projekt -7 099 -8 248 -7 654
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 47 962 59 095 47 999
Direktavkastning 4,8% 4,9% 4,9%
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   31

===== SIDA 32 =====

Direktavkastning fastigheter, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto, Rullande 12 månader 2 345 3 202 2 572
Driftnetto, Avvecklad verksamhet, Rullande 12 månader - 1 302 -
Totalt driftnetto, Rullande 12 2 345 4 504 2 572
Förvaltningsfastigheter, 2025-03-31 55 061 - -
Avgår; projekt- och byggrätter -7 099 - -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2025-03-31 47 961 - -
Förvaltningsfastigheter, 2024-12-31 55 653 - 55 653
Avgår; projekt- och byggrätter -7 654 - -7 654
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-12-31 47 999 - 47 999
Förvaltningsfastigheter, 2024-09-30 53 867 - 53 867
Avgår; projekt- och byggrätter -7 955 - -7 955
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-09-30 45 912 - 45 912
Förvaltningsfastigheter, 2024-06-30 54 417 - 54 417
Avgår; projekt- och byggrätter -9 126 - -9 126
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-06-30 45 291 - 45 291
Förvaltningsfastigheter, 2024-03-31 67 343 67 343 67 343
Avgår; projekt- och byggrätter -8 248 -8 248 -8 248
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2024-03-31 59 095 59 095 59 095
Förvaltningsfastigheter, 2023-12-31 - 73 205 73 205
Avgår; projekt- och byggrätter - -8 603 -8 603
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-12-31 - 64 602 64 602
Förvaltningsfastigheter, 2023-09-30 - 76 198 -
Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innnehas för försäljningn, 2023-09-30 - 42 092 -
Avgår; projekt- och byggrätter - -10 226 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-09-30 - 108 064 -
Förvaltningsfastigheter, 2023-06-30 - 130 799 -
Avgår; projekt- och byggrätter - -11 819 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-06-30 - 118 980 -
Förvaltningsfastigheter, 2023-03-31 - 134 419 -
Avgår; projekt och byggrätter - -13 127 -
Förvaltningsfastigheter, exkl projekt- och byggrätter 2023-03-31 - 121 292 -
Genomsnitt, exklusive projekt- och byggrätter 49 252 94 407 52 580
Direktavkastning, 12 månader 4,8% 4,8% 4,9%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto 510 736 2 572
Uppräkning driftnetto helår 1 529 2 208 -
Justering till normaliserat driftnetto 278 -39 -224
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 316 2 905 2 348
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   32

===== SIDA 33 =====

Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 1 253 2 692 1 264
Ej pantsatt fastighetsvärde 15 324 28 022 15 601
Nyttjanderätt tomträtt 608 414 563
Inventarier 129 101 131
Uppskjutna skattefordringar 829 994 1 027
Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 24 409 25 679 24 077
Likviditetsplaceringar 141 200 371
Kundfordringar och övriga fordringar 858 830 1 256
Derivat 321 889 325
Ej pantsatta tillgångar 43 872 59 821 44 617
Ej säkerställda lån 33 078 39 448 38 583
Likvida medel -853 -3 003 -2 491
Netto icke säkerställd senior skuld 32 225 36 444 36 092
Ej pantsatt kvot 1,36 1,64 1,24
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Samhälle 1 386 2 272 1 447
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 616 1 441 1 580
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utbildning 33 34 33
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 034 3 747 3 061
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Samhälle 1 476 2 362 1 530
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Bostad 1 718 1 532 1 706
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utbildning 33 34 33
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 3 226 3 928 3 269
Ekonomisk uthyrningsgrad 94,0% 95,4% 93,6%
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, Utveckling 228 274 245
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, Utveckling 327 360 342
Ekonomisk uthyrningsgrad, Utveckling 69,7% 76,3% 71,5%
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga, totalt 3 262 4 021 3 305
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga, totalt 3 553 4 287 3 611
Ekonomisk uthyrningsgrad, inklusive Utveckling 91,8% 93,8% 91,5%
Förvaltningsresultat 
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 355 514 1 627
Ränteintäkter och liknande resultatposter 216 159 692
Räntekostnader och liknande resultatposter -373 -421 -1 387
Tomträttsavgälder -5 -5 -17
Resultat från joint ventures och intresseföretag
         varav resultat före finansiella poster, värdeförändringar och skatt 470 289 1 742
         varav finansiella poster -581 -298 -2 047
Förvaltningsresultat 1) 81 238 610
Genomsnittligt antal stamaktier A /B efter utspädning  1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648
Resultat per aktie A och B, förvaltningsresultat 0,06 0,16 0,42
1) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat definition av Förvaltningsresultat. Jämförelseperioder har omräknats. Se sida 29 för definition.
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto 510 736  2 572 
Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -62 -135 -648 
Driftnetto jämförbart bestånd 448 601 1 924
Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 429 583 1 796
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 18 18 128
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 4,3% 3,0% 7,1%
1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Driftnetto jämförbart bestånd med Driftnetto jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   33

===== SIDA 34 =====

Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Hyresintäkter 830 1 109  3 708 
Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -148 -248 -930 
Hyresintäkter jämförbart bestånd 682 861 2 779
Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 664 829 2 634
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 18 32 144
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 2,7% 3,9% 5,5%
1) Då fastigheter har förvärvats och avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
Justerad soliditet
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Eget kapital 27 846 34 217 26 585
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 1 790 2 240 1 580
Summa 29 636 36 458 28 165
Balansomslutning 84 819 102 227 86 862
Justerad soliditet 35% 36% 32%
Resultat före finansiella poster  
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 355 514 1 627
Resultat från joint ventures och intresseföretag exkl. värdeförändringar efter skatt -88 -8 -258
Resultat före finansiella poster 267 506 1 369
Resultat per stamaktie A och B
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Periodens resultat 1 588 -1 035 -6 153
Resultat hänförligt till D-aktier -75 -97 -298
Resultat hänförligt till hybridobligation -331 - -268
Resultat hänförligt till minoritetsandel -3 -108 120
Resultat hänförligt till stamaktie A och B 1 179 -1 240 -6 600
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B 0,81 -0,85 -4,54
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning 0,81 -0,85 -4,54
Räntebärande nettoskuld 
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Räntebärande skuld 52 115 59 227 55 737
Likvida medel och likviditetsplaceringar -994 -3 203 -2 862
Räntebärande nettoskuld 51 121 56 023 52 875
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 18 704 19 434 16 816
Obligationslån 33 410 39 792 38 922
Räntebärande skuld 52 114 59 226 55 737
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   34

===== SIDA 35 =====

Räntetäckningsgrad
Belopp i mkr
2024-04-01
2025-03-31
2023-04-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 1 468 2 162 1 627
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 1 137 -
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -406 134 -258
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 063 3 432 1 369
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet 744 372 692
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - 5 -
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), kvarvarande verksamhet -1 333 -1 454 -1 387
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 månader), avvecklad verksamhet - -429 -
Summa Räntenetto -588 -1 506 -695
Räntetäckningsgrad (ggr) 1,8 2,3 2,0
Soliditet
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Eget kapital 27 846 34 217 26 585
Balansomslutning 84 819 102 227 86 862
Soliditet 33% 33% 31%
Substansvärde
Belopp i mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
Aktuellt substansvärde 
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande
Eget kapital 27 846 34 217 26 585
Hybridobligation -8 203 -14 652 -8 594
Innehav utan bestämmande inflytande -5 703 -2 355 -5 774
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 13 940 17 211 12 217
Återläggning av derivat -40 591 -135
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -233 -319 -244
Övrig goodwill -1 020 -2 373 -1 021
Stämpelskatt 218 229 228
Återläggning av uppskjuten skatt 2 023 2 559 1 824
Avdrag uppskjuten skatt -588 -162 -615
Totalt substansvärde 14 299 17 736 12 255
Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 1 603 823 774
Totalt substansvärde per aktie 8,92 10,76 7,64
Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 8,92 10,76 7,6 4
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 149 208 126
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 330 2  086 1 140
Totalt substansvärde 14 299 17 736 12 255
Aktuellt substansvärde 12 969 15 651 11 114
Aktuellt substansvärde, kr/aktie 8,92 10,76 7,6 4
Långsiktigt substansvärde 
Totalt substansvärde 14 299 17 736 12 255
Återläggning övrig goodwill 1 020 2 373 1 021
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 588 162 615
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 15 907 20 272 13 890
Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553 1 603 823 774
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 9,92 12,30 8,66
Långsiktigt substansvärde per D-aktie 1) 9,92 12,30 8,66
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 149 208 126
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 480 2 384 1 292
Totalt substansvärde 15 907 20 273 13 890
Långsiktigt substansvärde 14 427 17 888 12 598
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 9,92 12,30 8,66
Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905 149 208 126
1)   Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   35

===== SIDA 36 =====

Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 18 704 19 434 16 816
Säkerställda övriga lån 333 345 339
Summa säkerställda skulder 19 037 19 779 17 155
Balansomslutning 84 819 102 227 86 862
Säkerställd belåningsgrad 22% 19% 20%
Totalavkastning fastigheter, %
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Direktavkastning fastigheter 4,8 4,8 4,9
Värdeutveckling fastigheter -2,9 -11,2 -4,1
Totalavkastning fastigheter, % 1,9 -6,5 0,8
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav
Belopp i mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
Förvaltningsfastigheter 55 061 67 342 55 653
Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 55 061 67 342 55 653
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 809 - -10 918
SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 252 67 342 44 736
SBB:s andel av  Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav
SBB Residential Property AB
Förvaltningsfastigheter 6 017 5 963 5 967
SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 017 5 963 5 967
SBB Kåpan Bostad AB
Förvaltningsfastigheter - 6 691 -
SBB:s ägarandel - 50 % -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 346 -
Public Property Invest ASA
Förvaltningsfastigheter 10 342 8 145 10 550
SBB:s ägarandel 35,15 % 44,84 % 35,16%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 634 3 652 3 710
Nordiqus AB
Förvaltningsfastigheter 38 814 40 441 38 739
SBB:s ägarandel 49,84 % 49,84 % 49,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 345 20 156 19 308
SBB Infrastructure AB
Förvaltningsfastigheter 5 464 4 153 5 424
SBB:s ägarandel 100 % 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 464 4 153 5 424
SBB Social Facilities AB
Förvaltningsfastigheter 9 488 E/T 9 452
SBB:s ägarandel 100 % E/T 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 488 E/T 9 452
Förvaltningsfastigheter 55 061 67 342 55 653
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 809 - -10 918
SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 252 67 342 44 736
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 6 017 5 963 5 967
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 346 -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 634 3 652 3 710
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 345 20 156 19 308
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 464 4 153 5 424
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 488 E/T 9 452
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 4 284 4 996 4 227
Total fastighetsexponering  inkl. andel av ej konsoliderade innehav 92 484 109 607 92 822
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   36

===== SIDA 37 =====

Värdeutveckling fastigheter, %
Belopp i mkr
2024-04-01
2025-03-31
2023-04-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Värdeförändring, Rullande 12 månader -2 708 -15 905 -4 561
Justering, redovisningsmässiga värdeförändringar, Rullande 12 månader 790 790 1 572
Värdeförändringar, efter justeringar, Rullande 12 månader  -1 918 -15 115  -2 989 
Förvaltningsfastigheter, vid 12-månaders periodens början  67 343 134 419 73 205
Värdeutveckling fastigheter, % -2,9% -11,2% -4,1%
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2025-01-01
2025-03-31
2024-01-01
2024-03-31
2024-01-01
2024-12-31
Driftnetto 510 736 2 572
Hyresintäkter 830 1 109 3 708
Överskottsgrad 61% 66% 69%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2025   I   37

===== SIDA 38 =====

Kommande  
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q2 2025  2025-08-20
Delårsrapport Q3 2025  2025-11-07
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD  IR
      ir@sbbnorden.se
  
sbbnorden.se