Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q2
JANUARI–JUNI 2023

===== SIDA 2 =====

130,8 MDKR
Fastighetsvärde
30 juni 2023
 917MKR
Kassaflöde löpande verksamhet
januari-juni 2023
3 472 MKR
Hyresintäkter
januari-juni 2023
-10,17 KR/AKTIE
Resultat per aktie
30 juni 2023
-13 796MKR
Periodens resultat
januari-juni 2023
2,16%
Snittränta
30 juni 2023
Perioden i korthet
•   Hyresintäkterna uppgick till 3 472 mkr (3 709).
•   Driftsöverskottet uppgick till 2 530 mkr (2 661).
•   Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferen -
ser 1 518 mkr (2 070).
•   Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar av rörelsekapital var 917 
mkr (1 789).
•   Resultat före skatt uppgick till -15 061  mkr  
(860), varav: 
-   Resultat före finansiella poster, värdeföränd-
ringar fastigheter och goodwill ingår med     
2 041 mkr (2 136). I posten ingår jämförelse-
störande poster om -157 mkr (-30).
-   Värdeförändringar på fastigheter ingår med 
-8 284 mkr (1 526).
-   Resultat från intresseföretag/JV ingår med   
-3 661 mkr (358). 
-  Finansiella poster ingår med -3 129 mkr     
(-1 195) varav kostnader för förtidsinlösen 
lån ingår med -112 mkr (-3) och valutakurs -
differenser med -2 112 mkr (-732).
-  Värdeförändring avseende finansiella 
instrument ingår med -1 949 mkr (-1 785).
•   Periodens resultat var -13 796 mkr (218) efter 
avdrag för uppskjuten skatt om 1 647 mkr 
(-549) och aktuell skatt om -460 mkr (-284), 
motsvarande ett resultat per stamaktie A och 
B om -10,17 kr (-0,12) före utspädning.
•   Fastighetsportföljens värde uppgick till 130,8 
mdkr (135,6).
•   Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var    
25 831 mkr (62 114), motsvarande 17,76 kr 
(42,72) per aktie. 
Viktiga händelser under andra kvartalet
•   Årsstämman beslutade den 28 april 2023 om 
vinstutdelning till stamaktieägarna med 1,44 
kronor per Stam A respektive Stam B-aktie 
att delas ut månadsvis samt 2,00 kronor per 
Stam D-aktie att delas ut kvartalsvis. Den 8 
maj 2023 kommunicerade bolaget genom 
pressmeddelande avsikten att senarelägga de 
avstämningsdagar som infaller efter den extra 
bolagsstämman som hölls den 14 juni 2023. 
Samtidigt kommunicerades att den tidigare 
aviserade företrädesemissionen av stam 
D-aktier inte kommer att genomföras. Extra 
bolagsstämman den 14 juni 2023 bemyndi -
gande styrelsen att fastställa avstämnings -
dagar för samtliga aktieslag i förhållande till 
utdelningen som beslutades av årsstämman 
2023. Baserat på detta bemyndigande har 
styrelsen den 21 juni 2023 beslutat att av 
årsstämman 2023 beslutad och ännu ej 
utbetald utdelning, för samtliga aktieslag, 
ska utbetalas vid en avstämningsdag och att 
sådan avstämningsdag för samtliga aktieslag 
ska vara den 28 juni 2024. Detta datum 
kan komma att ändras beroende på när 
årsstämman 2024 hålls då avstämningsdag 
för beslutad utdelning ska infalla innan 
årsstämman 2024.
•   SBB kreditrating ändrades under kvartalet av S&P, 
Scope Rating och Fitch Rating till sub investment 
grade. 
•   Den 11 maj sålde SBB 19 miljoner aktier i JM AB, 
för en total köpeskilling om cirka 2,8 mdkr, till 
svenska och internationella investerare. Efter 
transaktionen uppgår SBB:s ägande i JM, direkt 
och via derivat, till cirka 1,9 miljoner aktier, vilket 
motsvarar cirka 2,9 procent av aktierna och 
rösterna i JM.
•   Den 29 maj meddelades att styrelsen i SBB har 
beslutat att utvidga sin översyn av strategiska 
alternativ i syfte att maximera värdet för SBB:s 
aktieägare. Som ett led i denna strategiska 
översyn överväger styrelsen olika alternativ 
som kan generera maximalt värde för SBB:s 
aktieägare. Sådana alternativ kan inkludera en 
försäljning av bolaget, affärssegment eller spe -
cifika tillgångar så väl som andra strategiska 
transaktioner. Styrelsen har dock beslutat att 
en nyemission av A-, B- eller D-aktier inte är en 
del av översynen.
•   Ilija Batljan frånträdde sin roll som verkstäl -
lande direktör den 2 juni 2023. Styrelsen utsåg 
Leiv Synnes till ny verkställande direktör, som 
han tillträdde den 5 juni 2023. Ilija Batljan 
kvarstår som styrelseledamot i SBB.
•    I slutet av kvartalet sålde SBB åtta fastigheter 
inom vård och omsorg i Linköping till kommu -
nägda Lejonfastigheter. Den totala uthyrbara 
ytan är drygt 13 tkvm och försäljningspriset 
var 400 mkr. SBB avser att använda nettolikvi -
den från transaktionen för att stärka bolagets 
likviditet och finansiella position.
•    Den sista juni signerades avtal om försäljning 
av SBBs andel i SBB Industricentralen Holding 
AB, som äger aktier i Heba AB. 
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
•   I början av juli genomfördes två försäljningar 
till svenska kommuner, dels såldes en 
bostadsfastighet i Nykvarn med ett under -
liggande fastighetsvärde om 221 mkr till det 
allmännyttiga bolaget AB Nykvarnbostäder 
dels såldes två LSS-fastigheter i Gävle till 
kommunägda Gavlegårdarna för 46 mkr. 
•   Den 13 juli ingick SBB avsiktsförklaringar med 
befintliga hyresgäster som avser att förvärva 
fastigheter i vilka hyresgästerna bedriver 
verksamhet. Överenskommet fastighetsvärde 
i affären uppgår till drygt 3 mdkr.
Perioden i sammandrag
Första halvåret
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    2

===== SIDA 3 =====

SBB nyckeltal   
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Marknadsvärde fastigheter, mkr 130 799 157 400 130 799 157 400 135 616 
Antal fastigheter 2 043 2 537 2 043 2 537 2 050 
Antal kvm, tusental 4 699 5 502 4 699 5 502 4 627 
Överskottsgrad, % 1) 73 72 76 75 72 
Direktavkastning, %  1) 4,5 3,8 4,5 3,8 4,3 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 95,1 96,3 95,1 95,3 
Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år 11 11 11 11 10 
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 3 472 3 709 1 747 1 878 7 447 
Driftnetto, mkr 1) 2 530 2 661 1 323 1 405 5 346 
Periodens resultat, mkr -13 796 218 -9 897 -2 721 -9 811 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 917 1 789 632 1 045 3 485 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 25 397 59 322 25 397 59 322 44 319 
Avkastning på eget kapital, % -23 - -16 -3 -13 
Belåningsgrad, % 52 46 52 46 49 
Säkerställd belåningsgrad, % 19 19 19 19 21 
Soliditet, % 36 40 36 40 38 
Justerad soliditet, % 40 45 40 45 42 
Ej pantsatt kvot, ggr 1) 1,79 2,91 1,79 2,91 2,24 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 5,6 - - 3,9 
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 19 776 54 250 19 776 54 250 39 663 
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 13,60 37,31 13,60 37,31 27,28 
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 13,60 37,30 13,60 37,30 27,27 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 25 831 62 114 25 831 62 114 45 577 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 17,76 42,72 17,76 42,72 31,34 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 17,76 42,71 17,76 42,71 31,33 
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) -514 747 -460 -355 1 321 
EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,35 0,51 -0,32 -0,24 0,91 
EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,35 0,51 -0,32 -0,24 0,91 
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 3,7 4,9 3,7 4,9 4,7 
Resultat per stamaktie A och B, kr -10,17 -0,12 -6,18 -1,99 -7,23 
Resultat per stamaktie D, kr 1,00 1,00 0,50 0,50 2,00 
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 143 768 1 453 561 788 1 454 145 660 1 451 141 898 1 453 854 227 
Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 
Antal stamaktier A och B 1 454 226 534 1 454 141 898 1 454 226 534 1 454 141 898 1 454 141 898 
Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 
 
1)  Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade.
Se alla definitioner och beräkningar på sid 27-32.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    3

===== SIDA 4 =====

SBB grundades av Ilija Batljan i mars 2016 med 
visionen om att bygga upp det bästa europeiska 
fastighetsbolaget för social infrastruktur. Bola -
gets strategi är att långsiktigt äga, förvalta och 
utveckla samhällsfastigheter och hyresreglerade 
bostäder samt bedriva ett aktivt projekt- och 
fastighetsutvecklingsarbete för att utveckla ny 
social infrastruktur. 
      SBB är verksamt på marknader med 
stabila och starka underliggande drivkrafter 
(ekonomisk tillväxt och befolkningstillväxt). 
Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av 
hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. 
Hyresintäkter utgörs av långa och säkra kontrak -
terade intäkter från framförallt nordiska stater/
kommuner/regioner och från svenska reglerade 
hyresrätter. 98 procent av intäkterna kommer 
från samhällsfastigheter i Norden och svenska 
reglerade hyresrätter – social infrastruktur. 
Kassaflödena är unikt stabila då tre av de 
nordiska staterna som endast tre av tio stater i 
världen innehar AAA-rating från de tre ledande 
kreditvärderingsinstituten. Fastighetsbeståndet 
som helhet ger exponering mot Nordens starka 
demografiska utveckling, med kraftig befolk -
ningsökning jämfört med övriga EU.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
Hyresintäkter rullande 12 mån
Klassificering Hyresintäkt, mkr Totalt, %
Hyresbostäder 1 650 24
Byggrätter för kommande hyresbostäder 48 1
Summa Bostäder 1 698 25
   
Äldreboende 858 12
LSS 474 7
Summa Offentligt finansierade bostäder 1 332 19
   
Utbildning 2 307 34
     Förskola 931 14
     Grundskola/Gymnasium 983 14
     Universitet 393 6
Sjukhus & vårdcentral 460 7
Statlig infrastruktur och Kommunhus 452 7
Offentliga kontor 324 5
Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 185 3
Summa Samhällsfastigheter 3 728 54
   
Summa Social infrastruktur 6 758 98
   
Övrigt 108 2
Totalt 6 866 100
Hyresintäkter - rullande 12 mån (mkr)  
& genomsnittlig kontraktslängd (år)
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
Mkr År
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3Q4
2020 2021 2022 2023
   Hyresintäkter             Genomsnittlig kontraktslängd  
samhällsfastigheter (år)
Fastigheternas värde (mkr) & direktavkastning
0
50 000
100 000
150 000
200 000
Mkr %
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3Q4
2020 2021 2022 2023
   Marknadsvärde             Direktavkastning          
23,4 MDKR
Fastighetsvärde  
NORGE
2,0 MDKR
Fastighetsvärde  
DANMARK
10,7 MDKR
Fastighetsvärde  
FINLAND
94,7 MDKR
Fastighetsvärde  
SVERIGE
Fastighetsvärde per land
79%
 
Beläget i storstadsregioner  
och universitetsorter
99%  
 
 Social infrastruktur
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    4

===== SIDA 5 =====

Driftnetto i jämförbart bestånd ökar med 10,5 
procent
Det första halvåret var i viss mån tudelat. Den 
underliggande verksamheten förblir stabil och 
för jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna 
med 9,5 procent jämfört med motsvarande 
period föregående år. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden fortsatte att öka och uppgick 
till 96,3 procent (95,1), där vakansen om 3,7 pro -
cent till största del är planerad med anledning 
av pågående projekt. SBB:s kärna är stabil 
oavsett var man befinner sig i konjunkturcykeln. 
Låg risk för lägre intäkter och hög förmåga att 
öka intäkterna kännetecknar SBB:s fastighetsbe -
stånd. Det känns tryggt.
Samtidigt har andra kvartalet präglats av 
diskussioner kring marknadens syn på SBB:s 
finansiella ställning. Bolaget har sjösatt flera 
parallella processer för att stärka bolaget. Målet 
är att stärka såväl likviditet som soliditet.
100 procent reglerade bostadshyror
SBB:s bostäder har reglerade hyror och gynnas 
därför av de stabilt ökande intäkterna som reg -
leringen medför. Till exempel har den genom -
snittliga hyresnivån i Sverige inte sänkts sedan 
nuvarande system infördes 1975.  Hyresökning 
i befintligt bestånd är för SBB 6,4 procent under 
senaste tolvmånadersperioden. Över tid stiger 
reglerade hyror mer än inflationen vilket leder 
till realekonomisk värdeökning på fastigheterna. 
Reglerade hyror minskar även möjligheten att 
öka utbudet av bostäder i takt med efterfrå -
geökning. SBB har som ett exempel ingen real 
vakans i sitt bostadsbestånd i Stockholm.
Genomsnittligt hyresavtal på 11 år
SBB:s samhällsfastigheter karakteriseras av låg 
hyra, låga vakanser i långa avtal med indexjus -
tering. Den genomsnittliga kontraktslängden för 
samhällsfastigheter var 11 år (11). Snitthyran på 
kommande års hyresförfall är cirka 40 procent 
lägre än alternativet att flytta till nyproducerade 
lokaler. Det ger att SBB som helhet inte har 
nämnvärd risk för vare sig vakanser eller lägre 
hyror när nuvarande hyreskontrakt löper ut. 
VD har ordet
Anpassning till nya förutsättningar
Trots stabilt ökande intäkter så kan priset på 
fastigheter utvecklas negativt, särskilt när 
kostnad för finansiering ökar kraftigt. Över långa 
tidsserier avviker dock inte värdeutvecklingen 
från driftnettoutvecklingen vilket gynnar 
långsiktiga ägare. 
På samma sätt ändras värdet på fastför -
räntade skulder när marknadspriset på kapital 
ändras. Det senaste året har inflationen varit 9,7  
procent medan SBB:s snittränta legat under två  
procent. 
Stigande inflation minskar den reala 
räntekostnaden framför allt i lån med fast 
ränta och innebär även minskad skuldsättning i 
realekonomiska termer. 
Vad som är en är optimal skuldsättning 
för SBB varierar med olika omvärldsfaktorer 
och ändras således över tid. I den omvärld 
vi befinner oss i nu behöver SBB minska sin 
skuldsättningsgrad. Skuldsättningen ska minska 
genom nettoförsäljning, försiktig hållning till 
investeringar och genom att netto erhålla 
kapital från aktiemarknaden. Nytt eget kapital 
kan exempelvis tillföras genom nyemissioner i 
dotterbolag. SBB har redan varit aktivt genom 
nyemissioner i delägda bostadsbestånd. 
Avsikten är att minska effekten av ett högre 
ränteläge på nya lån genom att minska kapital -
behovet tills bolagets finansiella risk är rimlig. 
Ett objektivt mått på rimlig risk är investment 
grade rating.
Behov av att stärka likviditeten
SBB har under kvartalet fått sina kreditbetyg 
sänkta till en nivå under investment grade.  
Negativa spekulationer om SBB:s framtid har 
även påverkat finansieringsmöjligheterna. Totalt 
sett har de nya förutsättningarna medfört att 
finansieringsprocesser dragit ut på tiden och 
att bolagets likviditet därmed minskat. Bolaget 
driver flera processer som syftar till att stärka 
bolagets finansiella ställning. 
Bolaget för konstruktiv dialog med den stora 
grupp obligationsinvesterare som samlats. Jag 
uppfattar det som att kreditgivare, aktieägare, 
anställda just nu arbetar med samma mål -
sättning; nämligen att säkerställa värden för 
samtliga intressenter.
I mångt och mycket innebär det att i ordnade 
former stärka bolagets likviditet och den 
finansiella ställningen generellt. 
Snittränta 2,16 procent
SBB har i genomsnitt en räntekostnad om 2,16 
procent (1,46) på räntebärande skuld, där 
räntebindning i snitt är 3,3 år (3,2). Obligations -
lånen löper i genomsnitt över 4,0 år till en ränta 
om 1,97 procent. SBB avser att minska effekten 
av ett högre ränteläge genom att över tid minska 
behovet av nya lån eller refinansieringar av 
befintliga lån.
Ingen vakansrisk i projekt
De senaste 12 månaderna har antalet lägenhe -
ter i produktion minskat  från 3 866 till 2 270. 
SBB:s pågående och kontrakterade 
nyproduktion har kvarvarande investeringar 
om 1 829 MSEK och pågår till 2025, varav mer 
än hälften av kapitalet finansieras externt. 
Driftnettotillskottet blir 256 MSEK, eller 14 
procent på kvarvarande investering. Det är värt 
att poängtera att vi inte har någon vakansrisk i 
projektportföljen då samtliga samhällsfastighe -
ter är fullt uthyrda med indexjustering. 
Detaljplaner med bostäder och samhällsser -
vice om totalt ca 100 000 kvm BTA förväntas 
vinna laga kraft under de närmaste kvartalen. 
Värdet som skapas kommer inte att realiseras i 
nya projekt tills förutsättningar har förbättrats.
Hållbarhet i fokus
Bolaget driver 140 projekt som både minskar 
energianvändning och klimatpåverkan samtidigt 
som det sänker driftskostnader. Dessa energi -
projekt väntas tillsammans leda till besparingar 
som ligger i linje med SBB:s ambitiösa mål om 
fem procent minskad energianvändning och 
klimatpåverkan per år. 
SBB:s arbete med certifieringar går framåt 
och har ökat i takt. Under det andra kvartalet 
certifierades 13 fastigheter, motsvarande 1,9% 
av fastighetsportföljens totala marknadsvärde. 
En certifierad byggnad har genomgått en 
noggrann kvalitetskontroll av byggnadens 
egenskaper och prestanda, bland annat kontroll -
eras materialval, förekomst av farliga ämnen, 
inomhusmiljö och energiprestanda. Dessutom 
kontrolleras förvaltningsrutinerna för att 
säkerställa att även den håller en hög kvalitet.
Utsikter 
Befolkningsökning och högre kostnader för 
konkurrerande nyproduktion skapar förutsätt -
ningar för god uthyrningsgrad och stor potential 
för hyresnivåutveckling för befintliga fastigheter 
och projekt. Belåningsgrad och räntetäcknings -
grad är finansiella nyckeltal som försämras 
för fastighetsbranschen som helhet i dagens 
marknadsklimat. Däremot gynnas SBB av att 
driftnettot ökar medan skulder minskar, vilket är 
en trend som kommer att fortsätta. 
SBB genomför just nu en strategisk översyn 
av bolaget. Vi jobbar skyndsamt för att kunna 
presentera utfallet av den översynen. Just nu 
strukturerar vi fastigheter till tydliga affärs -
områden. De största områdena är bostäder, 
utbildningsfastigheter och äldreboenden.
Leiv  Synnes
VD
SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt  
finansierade sociala infrastrukturen i Norden.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    5

===== SIDA 6 =====

Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
 
Hyresintäkter 3 472 3 709 1 747 1 878 7 447
 
Driftskostnader -726 -804 -303 -349 -1 567
Underhåll -156 -175 -91 -90 -393
Fastighetsskatt -60 -69 -30 -34 -141
Driftnetto 1) 2 530 2 661 1 323 1 405 5 346
 
Administration -332 -495 -175 -328 -898
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -157 -30 -127 -17 -120
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2) 2 041 2 136 1 021 1 060 4 328
Värdeförändringar fastigheter -8 284 1 526 -5 952 -836 -4 571
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -  -   -  -   -3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -78 -192 -78 -192 -387
Nedskrivning goodwill -  -   -  -   -395
Resultat bostadsproduktion -2 12 -  7 -17
Rörelseresultat 2) -6 323 3 482 -5 009 39 -4 244
Resultat från intresseföretag/joint ventures -3 661 358 -3 292 -76 -1 866
Ränteintäkter och liknande resultatposter 140 157 91 94 239
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 037 -605 -515 -293 -1 526
Resultat av förtidslösen lån -112 -3 4 - 424
Valutakursdifferenser -2 112 -732 -1 629 -925 -1 991
Tomträttsavgälder -8 -12 -2 -7 -24
Värdeförändringar finansiella instrument -1 949 -1 785 -750 -1 444 -1 560
Resultat före skatt -15 061 860 -11 101 -2 612 -10 548
 
Aktuell skatt -460 -284 -291 -152 -294
Uppskjuten skatt 1 647 -549 1 418 -148 645
Upplösning uppskjuten skatt hänförligt till goodwill 78  192 78 192 387
PERIODENS RESULTAT -13 796 218 -9 897 -2 721 -9 811
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -14 322 258 -8 744 -2 668 -9 634
Innehav utan bestämmande inflytande 526 -40 -1 153 -53 -177
PERIODENS RESULTAT -13 796 218 -9 897 -2 721 -9 811
Resultat per stamaktie A och B före utspädning -10,17 -0,12 -6,18 -1,99 -7,23
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -10,17 -0,12 -6,18 -1,99 -7,23
Resultat per stamaktie D  1,00 1,00 0,50 0,50 2,00
1) Förvaltningsadministration ingår numera i raden Administration. Jämförelsetal är omräknade. 
2) Ny summeringsrad och nya definitioner. 
För vidare information se Definitioner på sid 27-28.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    6

===== SIDA 7 =====

Kommentarer koncernens resultaträkning 
Driftnetto
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 3 472 mkr (3 709) och för 
kvartalet till 1 747 mkr (1 878). I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäk -
terna med 9,5 procent jämfört med motsvarande period föregående år. 
Av hyresintäkterna avsåg 2 532 mkr samhällsfastigheter, 835 mkr bostäder 
och 104 mkr övriga fastigheter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid 
utgången av perioden uppgick till 96,3 procent (95,1). Den genomsnittliga 
kontraktslängden för samhällsfastigheter var 11 år (11). 
Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -942 mkr (-1 048) och 
för kvartalet till -424 mkr (-473). De består i huvudsak av taxebundna 
kostnader, drift- och underhållskostnader. I jämförbart bestånd ökade 
kostnaderna med 6,5 procent jämfört med motsvarande period före -
gående år och ökningen består till största del taxebundna kostnader. 
Driftnettot i jämförbart bestånd ökade med 10,5 procent.
Resultat före värdeförändringar och goodwill
Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -332 mkr 
(-495) och kvartalets kostnader uppgick till -302 mkr (-345). Av adminis -
trationskostnaderna utgjorde -177 mkr (-218) förvaltningsadministration 
och -155 mkr (-277) centrala administrationskostnader, dvs. kostnader för 
affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshantering. 
 
Värdeförändringar 
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -8 284 mkr 
(1 526) varav -390 mkr (-12) var realiserade värdeförändringar och 
-7 894 mkr (1 537) var orealiserade värdeförändringar. I värdeförändringen 
så har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt 
nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den 
orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras 
av höjda avkastningskrav. 
                                                                                      
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till -3 129 mkr (-1 195). Förändringen 
beror till största del på ökade kostnader för valutakursdifferenser. I de 
finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga 
finansiella kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter. 
      De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån 
om -112 mkr (-3) för perioden. Under perioden redovisades valutakurs -
differenser om -2 112 mkr (-732), under kvartalet redovisades -1 629 mkr 
(-925). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning 
av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i 
form av nettotillgångar i euro och valutaderivat.
Resultat från intresseföretag och joint ventures var -3 661 mkr (358) för 
perioden och -3 292 mkr (-76) för kvartalet. SBB Kåpan Bostad AB och 
Public Property Invest AS som bidrar med -138 mkr respektive -128 mkr till 
koncernens resultat för perioden. Periodens värdeförändringar på innehav 
i intresseföretag och joint ventures uppgår till -3 949 mkr (88). Resultatet 
är till största del hänförligt till försäljningen av andelarna i JM AB (publ) 
som skedde under andra kvartalet. 
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden             
till -1 949 mkr (-1 785) och för kvartalet till -750 mkr (-1 444). Posten består 
av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar i aktier om 
-1 246 mkr (-2 065) och beror på negativ kursutveckling på aktierna i 
portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om -702 mkr (280). 
Jämförelsestörande poster
Under perioden uppgick jämförelsestörande poster till -269 mkr (-33) vilket 
utgjordes av Resultat av förtidslösen lån om -112 mkr (-3) och Förvärvs- 
och omstruktureringskostnader om -157 mkr (-30), som till övervägande 
del är hänförliga till omstruktureringen av EduCo underkoncernen.                  
Resultat efter skatt
Periodens resultat efter skatt uppgick till -13 796 mkr (218), resultatet 
för kvartalet uppgick till -9 897 mkr (-2 721). Skatt på periodens resultat 
uppgick till 1 265 mkr (-641), varav -460 mkr (-284) avsåg aktuell skatt 
och 1 647 mkr (-549) avsåg uppskjuten skatt relaterad till fastigheter och 
underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till goodwill 
uppgick till 78 mkr (192). 
Koncernens rapport över totalresultat 
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
 
Periodens resultat -13 796 218 -9 897 -2 721 -9 811
Andel av totalresultat i intressebolag/joint ventures -178  46 -180  31  169 
Omräkningsdifferenser -890 -107 239 -1 003  427 
PERIODENS TOTALRESULTAT -14 864 157 -9 838 -3 693 -9 215
 
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -15 390 197 -8 685 -3 640 -9 038
Innehav utan bestämmande inflytande 526 -40 -1 153 -53 -177
PERIODENS TOTALRESULTAT -14 864 157 -9 838 -3 693 -9 215
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    7

===== SIDA 8 =====

Segmentredovisning
SBB har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i tre 
segment. Segmenten utgörs av Samhällsfastigheter, Bostäder och Övriga 
fastigheter (inkl. fastighetsutveckling). Indelningen baseras på skillnaderna 
i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar 
för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som 
inhämtas för att fatta strategiska beslut.
Perioden 2023-01-01 – 2023-06-30
Samhälls-  
fastigheter Bostäder
Övriga 
fastigheter
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 2 532 835 104 3 472 - 3 472
Fastighetskostnader -544 -354 -45 -942 - -942
Driftnetto 1 988 482 60 2 530 - 2 530
Administration -332 -332
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -157 -157
Resultat före värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
1 988 482 60 2 530 -489 2 041
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -3 821 -4 046 -417 -8 284 - -8 284
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -78 -78
Resultat bostadsutveckling -2 -2
Rörelseresultat -1 833 -3 564 -357 -5 754 -569 -6 323
Resultat från intresseföretag/joint ventures -3 661 -3 661
Ränteintäkter och liknande resultatposter 140 140
Räntekostnader och liknande resultatposter -3 270 -3 270
Värdeförändringar finansiella instrument -1 949 -1 949
Resultat före skatt -1 833 -3 564 -357 -5 754 -9 308 -15 061
Skatt 1 265 1 265
Periodens resultat -1 833 -3 564 -357 -5 754 -8 042 -13 796
Förvaltningsfastigheter (mkr) 88 324 36 516 5 959 130 799 - 130 799
Investeringar (mkr) 1 126 614 62 1 802 - 1 802
Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 29 453 27 321 16 405 27 838 - 27 838
Överskottsgrad (%) 79% 58% 57% 73% - 73%
Perioden 2022-01-01 – 2022-06-30
Samhälls-  
fastigheter Bostäder
Övriga 
fastigheter
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 2 370 1 208 131 3 709 - 3 709
Fastighetskostnader -494 -507 -47 -1 048 - -1 048
Driftnetto 1 876 701 84 2 661 - 2 661
Administration -495 -495
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -30 -30
Resultat före värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
1 876 701 84 2 661 -525 2 136
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 931 -521 116 1 526 - 1 526
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -192 -192
Resultat bostadsutveckling 12 12
Rörelseresultat 3 807 180 200 4 187 -705 3 482
Resultat från intresseföretag/joint ventures 358 358
Ränteintäkter och liknande resultatposter 157 157
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 352 -1 352
Värdeförändringar finansiella instrument -1 785 -1 785
Resultat före skatt 3 807 180 200 4 187 -3 327 860
Skatt -641 -641
Periodens resultat 3 807 180 200 4 187 -3 968 218
Förvaltningsfastigheter (mkr) 93 312 56 589 7 499 157 400 - 157 400
Investeringar (mkr) 1 148 1 350 56 2 554 - 2 554
Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 31 067 27 409 17 293 28 608 - 28 608
Överskottsgrad (%) 75% 49% 55% 66% - 66%
Segmentredovisning
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    8

===== SIDA 9 =====

Perioden 2023-04-01 – 2023-06-30
Samhälls-  
fastigheter Bostäder
Övriga 
fastigheter
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 261 428 57 1 747 - 1 747
Fastighetskostnader -248 -160 -17 -424 - -424
Driftnetto 1 013 269 41 1 323 - 1 323
Administration -175 -175
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -127 -127
Resultat före värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
1 013 269 41 1 323 -302 1 021
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -2 997 -2 703 -252 -5 952 -5 952
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -78 -78
Resultat bostadsutveckling - -
Rörelseresultat 43 -1 897 -129 -1 983 -682 -5 009
Resultat från intresseföretag/joint ventures -3 292 -3 292
Ränteintäkter och liknande resultatposter 91 91
Räntekostnader och liknande resultatposter -2 143 -2 143
Värdeförändringar finansiella instrument -750 -750
Resultat före skatt 43 -1 897 -129 -1 983 -6 775 -11 101
Skatt 1 205 1 205
Periodens resultat 43 -1 897 -129 -1 983 -5 569 -9 896
Förvaltningsfastigheter (mkr) 88 324 36 516 5 959 130 799 - 130 799
Investeringar (mkr) 506 315 38 859 - 859
Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 29 453 27 321 16 405 27 838 - 27 838
Överskottsgrad (%) 80% 63% 71% 76% - 76%
Perioden 2022-04-01 – 2022-06-30
Samhälls-  
fastigheter Bostäder
Övriga 
fastigheter
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 1 204 607 67 1 878 - 1 878
Fastighetskostnader -226 -227 -20 -473 - -473
Driftnetto 978 380 47 1 405 - 1 405
Administration -328 -328
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -17 -17
Resultat före värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
978 380 47 1 405 -345 1 060
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 274 -1 079 -31 -836  -   -836
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -192 -192
Resultat bostadsutveckling 7 7
Rörelseresultat 1 252 -699 16 569 -530 39
Resultat från intresseföretag/joint ventures -76 -76
Ränteintäkter och liknande resultatposter 94 94
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 225 -1 225
Värdeförändringar finansiella instrument -1 444 -1 444
Resultat före skatt 1 252 -699 16 569 -3 181 -2 612
Skatt -108 -108
Periodens resultat 1 252 -699 16 569 -3 289 -2 720
Förvaltningsfastigheter (mkr) 93 312 56 589 7 499 157 400 - 157 400
Investeringar (mkr) 575 788 37 1 400 - 1 400
Värde förvaltningsfastigheter per kvm (kr) 31 067 27 409 17 293 28 608 - 28 608
Överskottsgrad (%) 81% 63% 70% 75% - 75%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    9

===== SIDA 10 =====

Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 130 799 mkr per 2023-06-30 (135 
616). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar 
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och 
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för 
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi -
nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett 
genomsnittligt avkastningskrav på 5,00 procent (4,31) använts. I värdet 
för fastigheterna ingår 3 019 mkr för byggrätter som värderats genom 
tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet 
sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde 
har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig -
heter på sid 14-15.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på 
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en 
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en 
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. 
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 5 392 / -5 393
Fastighetskostnader +/- 5% -1 669 / 1 669
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -5 786 / 6 391
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter - 5 045 / 5 892
Fastighetsbeståndets förändring  
Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616 
Förvärv 1 705 
Tillskjutet från minoritetsägare 802 
Investeringar 1 802 
Försäljningar -723 
Omräkningsdifferens -509 
Orealiserade värdeförändringar -7 894 
Verkligt värde vid periodens slut 130 799 
Intressebolag och joint ventures
SBBs engagemang i intressebolag och joint ventures består dels av en 
ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen. Per 2023-06-30 uppgick 
andelar i intressebolag och joint ventures till 5 883 mkr (12 649) och 
fordringar på intressebolag och joint ventures till 1 363 mkr (1 737). En 
del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra bolag 
äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen: 
SBB Kåpan Bostad AB, Public Property Invest AS och Solon Holding AS. 
Under kvartalet såldes merparten av andelarna i JM AB (publ). Resterande 
innehav har omklassificerats och redovisas på raden Finansiella tillgångar 
värderade till verkligt värde.
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel uppgick till 1 679 mkr (4 429) och likviditetsplaceringar, som 
utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 206 mkr (421). Spärrade 
likvida medel uppgick till 0 mkr (1 142).
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
 
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 5 205 5 874 5 283
Summa immateriella  
anläggningstillgångar
5 205 5 874 5 283
 
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 130 799 157 400 135 616
Nyttjanderätt tomträtt 842 690 829
Inventarier 106 45 37
Summa materiella  
anläggningstillgångar
131 747 158 135 136 482
 
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag/joint 
ventures
5 883 16 732 12 649
Fordringar på intresseföretag/joint 
ventures
1 363 2 751 1 737
Derivat 1 300 1 217 1 696
Finansiella tillgångar värderade till 
verkligt värde
948 2 671 2 298
Andra långfristiga fordringar 2 024 69 939
Summa finansiella  
anläggningstillgångar
11 518 23 440 19 319
Summa anläggningstillgångar 148 469 187 449 161 084
 
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 139 174 156
Kortfristiga fordringar
Derivat 207 - -
Kundfordringar 117 95 106
Övriga fordringar 1 306 2 563 1 434
Förutbetalda kostnader och upplupna 
intäkter
722 670 740
Summa kortfristiga fordringar 2 490 3 328 2 280
 
Likviditetsplaceringar 206 413 421
Likvida medel 1 679 4  984 4 429
Summa likvida medel och 
likviditetsplaceringar
1 885 5 397 4 850
Summa omsättningstillgångar 4 375 8 899 7 286
SUMMA TILLGÅNGAR 152 844 196 348 168 370
 
Kommentarer
Goodwill
Goodwillposten om 5 205 mkr (5 283) är hänförlig till förvärvet av Hemfosa 
och utgörs främst av synergieffekter i form av minskade finansierings- och 
administrationskostnader. Därutöver finns en redovisad goodwill om  
1 316 mkr (1 394) hänförlig till skillnaden mellan nominell skatt och den 
uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform 
som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv, såsom förvärvet av Hemfosa 
anses vara. Under kvartalet löstes 78 mkr av den uppskjutna skatten 
hänförligt till goodwill.  
    
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    10

===== SIDA 11 =====

Kommentarer  
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens 
slut till 25 397 mkr (44 318). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut 
till 54 719 mkr (63 337).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent 
på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och 
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och 
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna 
skatteskulden uppgick per 2023-06-30 netto till 7 337 mkr (9 120) och är 
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. 
Underskottsavdragen i koncernen uppgick till totalt till 8,6 mdkr per 2023-
06-30. I perioden har underskott om totalt 608 mkr nyttjats. 
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till  
81 588 mkr (87 085), varav 27 230 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditin -
stitut, 54 038 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 320 mkr (1 111) avsåg 
företagscertifikat. Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 18. 
Skuld cash collateral
SBB löste under första kvartalet 2023 den Total return swap (TRS) 
avseende likviditetsplaceringar i aktier om cirka 2 mdkr som redovisats på 
raden Skuld cash collateral.                                                                       
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
  
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 165 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 587 26 588 26 587
Reserver -1 643 48 142
Balanserad vinst 
inkl årets totalresultat
288 32 521 17 424
Eget kapital hänförlig till 
moderbolagets aktieägare
25 397 59 323 44 318
Hybridobligation 15 748 17 338 15 748
Övriga reserver 1 470 136 577
Innehav utan bestämmande inflytande 12 103 2 222 2 691
Summa eget kapital 54 719 79 019 63 337
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 24 211 34 260 30 496
Obligationslån 45 995 51 790 48 310
Derivat 400 623 375
Uppskjutna skatteskulder 7 337 10 728 9 120
Leasingskulder tomträtter 842 690 829
Övriga långfristiga skulder 237 304 141
Summa långfristiga skulder 79 022 98 395 89 271
 
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 019 1 506 3 400
Företagscertifikat 320 4 377 1 111
Obligationslån 8 043 3 693 3 768
Derivat 1 249 - 596
Leverantörsskulder 340 445 456
Aktuella skatteskulder 128 483 310
Skuld cash collateral - 2 491 2 178
Övriga skulder 4 452 3 837 2 019
Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter
1 553 2 102 1 924
Summa kortfristiga skulder 19 103 18 934 15 762
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 152 844 196 348 168 370
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    11

===== SIDA 12 =====

Koncernens förändringar i eget kapital 
 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Belopp i MKR
Aktie-
kapital
Ö v r i g t   
till skjutet 
kapital Reserver 1)
Balanserade 
vinstmedel Totalt
Hybrid  -
obligation
Övriga 
reserver 2)
Innehav utan 
b e  s t ä m m  a n d e  
inflytande
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 165 26 371 834 34 778 62 148 17 295 -543 4 071 82 971
Periodens resultat - - 258 258 - -40 218
Övrigt totalresultat - - -786 46 -740 - 679 - -61
Periodens totalresultat  -    -   -786 304 -482  -   679 -40 157
Nyemission - 210 - - 210 - - - 210
Inlösen del av hybridobligation - - - - - - 53 - 53
Emissionskostnader - - - -  -   -10 - - -10
Skatteeffekter i eget kapital - 7 - - 7 - - - 7
Utdelning - - - -2 308 -2 308 - - - -2 308
Utdelning hybridobligation - - - -244 -244 - - - -244
Inlösta minoritetsandelar - - - -9 -9 - - -1 809 -1 818
Utgående eget kapital 2022-06-30 165 26 588 48 32 521 59 322 17 285 189 2 222 79 019
Periodens resultat - - - -9 892 -9 892 - - -137 -10 029
Övrigt totalresultat - - 94 1 242 1 336 - -679 - 657
Periodens totalresultat  -    -   94 -8 650 -8 556  -   -679 -137 -9 372
Emission hybridobligation - - - - -5 - - -5
Inlösen del av hybridobligation - - - 751  751 -1 532 1 - -780
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -1 065 -1 065 - 1 065 - -
Skatteeffekter i eget kapital - -1 - 175 174 - - - 174
Utdelning hybridobligation - - - -246 -246 - - - -246
Utdelning Neobo - - - -5 946 -5 946 - - - -5 946
Avyttring till minoritet - - - -  -   - - 712 712
Inlösta minoritetsandelar - - - -115 -115 - - -106 -222
Utgående eget kapital 2022-12-31 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337
Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337
Periodens resultat - - - -14 322 -14 322 - - 526 -13 796
Övrigt totalresultat - - -890 -178 -1 068 - - - -1 068
Periodens totalresultat - - -890 -14 500 -15 390 - - 526 -14 864
Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - -4
Skatteeffekter i eget kapital - - - 238 238 - - - 238
Konvertering av tvingande konvertibel - -2 - 2 - - - - -
Valutaomvärdering hybridobligation - - -893 - -893 - 893 - -
Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482
Utdelning hybridobligation - - - -278 -278 - - - -278
Inlösen minoritetsandelar - - - -110 -110 - - -570 -680
Transaktioner med minoritet - - - - - - - 9 456 9 456
Utgående eget kapital 2023-06-30 165 26 585 -1 641 290 25 400 15 748 1 470 12 103 54 719
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser. 
Kommentarer  
Det egna kapitalet uppgick per 2023-06-30 till 54 719 mkr (63 337). I det 
egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde 
om 17 218 mkr. Minoritetsandelar uppgår till 12 103 mkr där nya minori -
tetsandelar om 9 456 mkr tillkommit under året, dels genom att Brookfield  
gått in som minoritetsägare i ett gemensamt bolag som innehar en portfölj 
med utbildningsfastigheter och dels genom en utökning av Unobo AB. I 
övrigt finns minoritetsandelar i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-kon -
cernen där SBB inte äger samtliga aktier i bolagen. 
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i 
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -890 mkr av 
förändringen i eget kapital under perioden.
Soliditeten uppgick till 36 procent (38), den justerade soliditeten till 40 
procent (42) och belåningsgraden till 52 procent (49).
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    12

===== SIDA 13 =====

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
 
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -15 061 860 -11 102 -2 612 -10 548
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 2 2 - - 10
Värdeförändringar fastigheter 8 284 -1 526 5 952 836 4 571
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - - - 3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 78 192 78 192 387
Nedskrivning goodwill - - - - 395
Resultat bostadsproduktion 2 -12 - -7 17
Resultat från intresseföretag/Joint ventures 3 661 -358 3 292 76 1 866
Utdelning från intressebolag/Joint ventures 282 292 282 286 304
Värdeförändringar finansiella instrument 1 949 1 785 750 1 444 1 560
Räntenetto 3 129 1 195 2 051 1 131 2 878
Erlagd ränta -1 094 -511 -470 -240 -1 059
Erhållen ränta 146 154 91 91 196
Betald skatt -460 -284 -291 -152 -294
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 917 1 789 632 1 045 3 485
 
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 139 -594 660 -1 125 164
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 322 -622 -849 -1 082 -1 529
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 378 573 450 -1 162 2 120
 
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -1 767 -2 826 -824 -1 483 -5 250
Försäljning av fastigheter - 145 - 67 171
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -753 -8 751 -3 -2 695 -9 367
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 296 6 168 229 3 992 9 677
Investeringar/försäljning inventarier -71 1 -1 9 1
Investeringar /avyttringar i intresseföretag/joint ventures 2 564 -1 497 2 717 -1 199 475
Förändring fordringar intresseföretag/joint ventures -476 1 137 -443 1 798 2 159
Kassaflöden från finansiella tillgångar 663 1 233 819 725 1 772
Förändring andra långfristiga fordringar -1 063 141 -1 172 24 -728
Kassaflöde från investeringsverksamheten -606 -4 249 1 323 1 239 -1 090
 
Finansieringsverksamheten
Emission hybridobligationer - -10 - -1 -
Emissionskostnader - - - - -15
Återköp teckningsoptioner -4 - -4 - -
Inlösen hybridobligationer - - - - -727 
Inlösen tvingande konvertibel -2 - -2 - -
Inlösen preferensaktier - - - - -
Utbetald utdelning -1 652 -1 642 -770 -932 -2 837
Utdelning likvida medel Neobo - - - - -231
Avyttring till minoritet 8 654 - -9 -  712 
Inlösta minoritetsandelar -680 -1 818 -680 -24 -2 040
Upptagna lån 23 250 35 056 7 758 10 706 62 038
Amortering av lån -31 182 -29 741 -11 860 -11 417 -59 710
Förändring cash collaterals -2 178 -3 116 0 -2 166 -3 429
Förändringar övriga långfristiga skulder 275 19 212 -233 -202
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 520 -1 252 -5 356 -4 067 -6 440
 
Periodens kassaflöde -2 748 -4 928 -3 583 -3 991 -5 410
 
Likvida medel vid periodens början 4 429 9 837 5 299 8 913 9 837
Valutakursändring i likvida medel -2 75 -37 62 1
Likvida medel vid periodens slut 1 679 4 984 1 679 4 984 4 429
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    13

===== SIDA 14 =====

Fastighetsvärde per segment
  68% Samhällsfastigheter
  28% Bostäder 
  5% Övrigt
Fastighetsvärde per land
  72% Sverige
  18% Norge
  8% Finland
  2% Danmark
130 799  
Mkr
130 799  
Mkr
72% 68% 
18% 28% 
8% 5% 2% 
Fastighetsvärde per region
  33% Universitetsorter
  26% Stockholm/Mälardalen
  9%  Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
  11%  Göteborg/Malmö
  21% Övriga tillväxtstäder
Fastighetsbeståndet
130 799  
Mkr
26% 
9% 
33% 
11% 
21% 
Hyresintäkter per segment
Största hyresgäster samhällsfastigheter
Hyresgäst
Hyresintäkt 
rullande 12 mån, 
mkr % av total
Læringsverkstedet 310 6,1%
Trygge Barnehager AS 286 5,7%
Svenska staten 246 4,9%
Attendo 162 3,2%
Norska staten 156 3,1%
Härnösands Kommun 140 2,8%
Academedia 138 2,7%
Finska staten 129 2,6%
Lovisenberg 120 2,4%
Esperi 116 2,3%
Internationella Engelska Skolan 109 2,2%
Haninge Kommun 99 2,0%
Humana 99 1,9%
Ambea 93 1,8%
Danska staten 77 1,5%
Västra Götalandsregionen 68 1,4%
Skellefteå Kommun 65 1,3%
Bodens Kommun 65 1,3%
Karlskrona kommun 53 1,0%
Västerås Kommun 52 1,0%
20 största hyresgäster 2 585 51,1%
Övriga 2 475 48,9%
Total 5 060 100,0%
Största kommuner bostäder 
Kommun
Hyresintäkt 
rullande 12 mån, 
mkr % av total
Linköping 130 7,9%
Skellefteå 101 6,1%
Helsingborg 92 5,6%
Höganäs 86 5,2%
Jönköping 85 5,2%
Gävle 78 4,7%
Falun 64 3,9%
Östersund 58 3,5%
Karlskrona 56 3,4%
Stockholm 55 3,3%
Oskarshamn 53 3,2%
Avesta 53 3,2%
Borås 50 3,0%
Södertälje 40 2,4%
Kävlinge 38 2,3%
Växjö 36 2,2%
Landskrona 34 2,0%
Sundbyberg 33 2,0%
Eskilstuna 32 2,0%
Umeå 32 1,9%
20 största kommuner 1 206 73,1%
Övriga 444 26,9%
Total 1 650 100,0%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    14

===== SIDA 15 =====

Samhällsfastigheter
Användning Antal tkvm
Marknadsvärde 
(mkr) WAULT (år)
Hyresintäkt, 
rullande 12 mån 
(mkr)
Driftnetto, 
rullande 12 mån 
(mkr) 
Direktavkastning 
exkl projekt
Utbildning 1 349 43 101 13 2 307 1 978 4,65%
Äldreboende 535 15 089 7 858 688 4,88%
Statlig infrastruktur och Kommunhus 279 8 316 11 452 372 4,59%
Sjukhus & vårdcentral 318 8 170 11 460 360 4,48%
LSS 279 7 814 8 474 411 5,31%
Byggrätter för kommande samhällsfastigheter 120 5 541 5 185 138 5,33%
Offentliga kontor 239 3 960 6 324 243 6,51%
Totalt 3 119 91 991 11 5 060 4 190 4,83%
11 år
Förfallostruktur
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033+
1% 8% 8% 9% 8% 6%5% 7% 5% 6%
38%
1 805
1 512 1 613 1 545
1 817 1 874
1 729 1 815 1 792
1 622
2 026
Hyra per kvm för nyproduktion jämfört  
med SBB:s befintliga bestånd
Utbildning LSS Äldreboende Reglerade 
hyresrätter
Sjukvård
1 718 13%
2 675
1 842
2 550
1 740 1 729
2 975
2 450
1 234
1 875
  SBB
  Nyproduktion
Källa: Newsec
  Förfallostruktur
   Snitthyra på hyresintäkt  
i förfallostruktur
i genomsnittlig 
kvarvarande kontraktstid
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    15

===== SIDA 16 =====

Pågående produktion
Nyproduktion
SBB:s 
andel
Antal 
lgh
Antal 
kvm
Antal 
projekt
Bostä -
der
Samhälls -
fastighter
Hyra 
(mkr)
Drift-
netto 
(mkr)
Inves-
tering 
(mkr)
Uppar-
betat 
(mkr)
Kvarva -
rande 
(mkr)
Direktav -
kastning 
(hyra)
Direktav -
kastning 
(DN)
Egenutvecklade projekt 100% 743 57 479 10 76% 24% 119 102 2 102 1 668 434 5,6% 4,8%
Förvärvade projekt 100% 959 43 497 5 100% 0% 97 82 1 705 661 1 044 5,7% 4,8%
JV-projekt 50% 1 147 64 402 7 100% 0% 169 145 2 713 2 007 706 6,2% 5,3%
Totalt 79% 2 849 165 378 22 92% 8% 385 329 6 520 4 336 2 184 5,9% 5,0%
SBB:s andel av totalt 100% 2 270 132 811 90% 10% 300 256 5 151 3 323 1 829 5,8% 5,0%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbetat 
(mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Direktavkast -
ning (DN)
Investeringar i befintligt bestånd 117 798 28 58 1 159 941 218 5,0%
Geografisk fördelning pågående produktion (inkl JV)
  57% Stockholm/Mälardalen
   31% Universitetsstäder
  4% Göteborg/Malmö
   9% Övriga tillväxtstäder
2 849 
lägenheter
57% 
31% 
4% 
9% 
Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd
2023-2025 2026-
Återstående investering inkl SBB:s andel av JV 1) 2 047 -
Bedömda kommande driftnetton 307 -
Avkastning kvarvarande investering 15,0% -
1)   Av total investering om 2 047 mkr är 333 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 702 mkr av säljare av projekt fram till tillträde.
68%
upparbetningsgrad  
pågående produktion
15,0%
avkastning kvarvarande investering
91%
av bostadsproduktion i Sveriges  
universitetsstäder
Projektportfölj per geografi  
  42% Stockholm/Mälardalen
   32% Universitetsstäder
  7% Göteborg/Malmö
   2%   Köpenhamn/Oslo/
Helsingfors
   17%  Övriga tillväxtstäder
61 353  
lägenheter
42% 
32% 
17% 
7% 
2% 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    16

===== SIDA 17 =====

Projekt- och byggrättsutveckling
Projektutveckling
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm Bostäder Samhällsfastigheter
Egenutvecklade projekt 100% 9 925 608 928 85% 15%
JV-projekt (HR/CS) 48% 3 567 262 811 72% 28%
Totalt 85% 13 492 871 739 81% 19%
SBB:s andel av totalt 100% 11 586 732 986 83% 17%
Byggrättsutveckling
Planeringsfas Ägarandel 
Ansökan om 
planbesked Planbesked Antagande Lagakraft Antal BTA 
Bokfört  
värde (mkr) per kvm (kr)
Fas 1 - Projektidéer 100% 776 854 423 545
Fas 2 -  Inför beslut om planbesked 100% 4 119 145 88 738
Fas 3 - Med planbesked 100% 4 4 789 585 1 100 1 393
Fas 4 -  Lagakraftvunnen detaljplan 100% 4 4 4 4 1 149 152 1 406 1 224
Totalt 100% 2 834 736 3 018 1 064
Byggrätter i JV 49% 316 083 1 221  3 864    
Totalt 95% 3 150 819 4 239  1 345    
SBB:s andel av totalt 100% 2 988 456 3 612  1 208    
Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl JV)  
  34% Stockholm/Mälardalen
   33% Universitetsstäder
  8% Göteborg/Malmö
   3% Oslo/Köpenhamn 
/Helsingfors
   21%  Övriga tillväxtstäder
 3 150 819     
kvm
34% 
33% 
8% 
3% 
21% 
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen 
på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar 
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt 
framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående 
projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Geografisk fördelning projektutveckling (inkl JV)
  64% Stockholm/Mälardalen
   29% Universitetsstäder
  3% Göteborg/Malmö
   4% Övriga tillväxtstäder
 13 492     
lägenheter
64% 
29% 
3% 4% 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    17

===== SIDA 18 =====

Finansiering
Räntebärande skulder
SBB målsättning är att belåningsgraden ska understiga 50 procent, 
räntetäckningsgraden ska överstiga 3,0 ggr och den säkerställda belånings -
graden ska understiga 30 procent.
Belåningsgraden uppgick till 52 procent (49) och säkerställd belå -
ningsgrad till 19 procent (21). Räntetäckningsgraden var 2,9 gånger (3,9). 
De räntebärande skulderna uppgick vid utgången av perioden till 81 588 
mkr (87 085), varav 27 230 mkr (33 896) avsåg skulder till kreditinstitut, 
54 038 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 320 mkr (1 111) avsåg 
företagscertifikat. Verkligt värde för de räntebärande skulderna och för 
övriga finansiella instrument bedöms vid utgången av perioden till 66 427  
mkr (75 058). Lån från kreditinstitut säkerställs normalt genom pantbrev i 
fastigheter.
Utestående företagscertifikat om 320 mkr (1 111), har en kort löptid 
där samtliga företagscertifikat förfaller inom ett år. Av resterande 
räntebärande skulder, skulder till kreditinstitut och obligationslån, förfaller 
14 608 mkr inom ett år vilket motsvarar 17 procent av total räntebärande 
skuld exkl. företagscertifikat. SBB har pågående diskussioner med flertalet 
banker och arbetar aktivt med att löpande refinansiera och förlänga sina 
utestående skulder. SBB har fortsatt att arbeta aktivt för att behålla låga 
räntenivåer för de räntebärande skulderna. Den genomsnittliga räntan 
för de räntebärande skulderna uppgick vid utgången av perioden till 2,16 
procent. SBB har en exponering mot rörliga räntor om 13 procent (15 
procent). Genomsnittlig räntebindning för samtliga räntebärande skulder 
var 3,3 år (3,2) och genomsnittlig kapitalbindning var 3,9 år (3,9).  SBB’s 
totala resterande obligationsförfall under 2023 uppgår till 1 239 mkr.
Likviditet
SBB’s likviditet uppgick till 1 679 mkr (4 429), spärrade medel uppgick till 
0 mkr (1 142). Likviditetsplaceringar uppgick till 206 mkr (421). SBB har 
outnyttjade kreditfaciliteter om 2 500 mkr (4 700) som kan nyttjas mot 
ställande av säkerheter. SBB har outnyttjade byggnadskreditiv om 1 035 
mkr för pågående projekt. 
Bolaget har efter utgången av andra kvartalet erhållit likvid om 491 mkr 
från försäljningen av aktierna i SBB Industricentralen Holding AB, som ägde 
aktier i Heba AB. SBB har ingått avtal om fastighetsförsäljningar om 795 
mkr med likvid under tredje kvartalet, varav 400 mkr avser Brookfield’s 
tredje deltillträde av EduCo. 
Bolaget har under kvartalet återbetalat certifikat om 2 137 mkr samt 
obligationer om 925mkr.
Bolaget är inne i en rad processer och förhandlingar som syftar till att 
stärka bolagets finansiella position.
Värdeförändring derivat
För att begränsa ränterisken från lån med rörlig ränta och öka förutsäg -
barheten i förvaltningsresultat används räntederivat. Vid utgången av 
perioden uppgick det sammanlagda nominella värdet för räntederivat till 
29 945 mkr (28 551) med löptid mellan ett och tio år. Koncernen redovisar 
räntederivat till verkligt värde i enlighet med IFRS 9. Om den avtalade 
räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett över- eller undervärde 
på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen 
redovisas över resultaträkningen. Räntederivaten samt valutaderivaten 
hade vid utgången av perioden ett verkligt värde om -142 mkr (725). 
Rating
SBB har officiell kreditrating från kreditvärderingsinstituten Fitch Ratings 
(”Fitch”), Scope Ratings (”Scope”) och S&P Global Ratings (”S&P”). Fitch 
betyg är BB+ (rating watch negative). Scopes betyg är BB- (review for 
possible downgrade). S&P betyg är BB- (Watch Negative).
152 844 
Mkr
81 588 
Mkr
Kapitalstruktur
35,8% 
35,4% 
17,8% 
4,8% 
6,0% 0,2% 
  35,8% Eget kapital
  35,4% Obligationslån
  17,8% Skulder till kreditinstitut
  4,8% Uppskjuten skatt
  0,2% Företagscertifikat
  6,0% Övrigt
Fördelning räntebärande skulder
66,2% 
33,4% 
0,4% 
  66,2%  Obligationslån
  33,4%  Skulder till kredit -
institut
  0,4% Företagscertifikat
52% 
Belåningsgrad
2,16% 
Genomsnittlig ränta
19%  
Säkerställd belåningsgrad
BB-  
 Negativa utsikter (S&P) 
BB+  
 Negativa utsikter (Fitch) 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    18

===== SIDA 19 =====

Kapitalbindningsstruktur (exkl. företagscertifikat)   
Förfalloår Nominellt belopp, mkr Andel, %
< 1 år 14 283 17%
< 2 år 12 744 16%
< 3 år 6 441 8%
< 4 år 7 824 10%
< 5 år 15 616 19%
> 5 år 24 722 30%
Summa 81 630 100%
Ränteförfallostruktur   
Förfalloår Nominellt belopp, mkr Andel, %
< 1 år 20 104 25%
< 2 år 11 112 14%
< 3 år 4 234 5%
< 4 år 8 750 11%
< 5 år 16 789 20%
> 5 år 20 939 26%
Summa 81 928 100%
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
2019 2020 2021
Q1 Q1Q2 Q3 Q4 Q1 Q3Q2Q1Q2 Q3 Q4 Q4
2022 2023
Q3Q2 Q2Q1 Q4
Mkr 
Utveckling av koncernens snittränta
  Räntebärande skulder    Snittränta
Obligationer
Under perioden så har SBB återbetalat obligationer till ett nominellt belopp om 2,5 mdkr under perioden, varav 925 mkr har skett under kvartalet. 
Noterade obligationslån per 2023-06-30
Löptid ISIN Mkr Återköpt av SBB  Förfallodatum  Räntesats Upplysning
 2021-2023  XS2208267596 10 0  2023-07-24  7,00% + STIBOR    
 2021-2023  XS2290558282 1 000 290  2023-07-26  0,80% + STIBOR  Social 
 2020-2023  XS2050862262 800 291  2023-09-06  1,15% + STIBOR  Green 
 2020-2024  SE0012256741 500 318  2024-02-14  3,30% + STIBOR  Green 
 2021-2024  SE0012313245 200 148  2024-02-19  3,25% + STIBOR    
 2022-2024  SE0014965919 550 229  2024-04-12  3,15% + STIBOR  Offentliga Hus, Green 
 2021-2025  XS1997252975 1 100 608  2025-01-14  1,90% + STIBOR    
 2022-2025  XS2461738770 260 0  2025-04-11  1,60% + STIBOR  Social 
 2020-2025  XS2275409824 200 55  2025-12-18  1,17% + STIBOR  Social 
 2020-2027  XS2111589219 600 0  2027-01-30  1,50% + STIBOR  Green 
 2019-Hybrid  SE0013234531 575 278  Hybrid  6,85% + STIBOR  Offentliga Hus, Hybrid   
 2019-Hybrid  SE0013359148 1 500 0  Hybrid  3,50% + STIBOR  Hybrid   
Löptid ISIN EURm Återköpt av SBB  Förfallodatum Räntesats Upplysning
 2023-2025  XS2597112155 5 0 2025-03-10 4,50%
 2022-2024  XS2438632874 700 141  2024-02-08  0,55% + EURIBOR  Social 
 2019-2025  XS1993969515 550 143  2025-01-14  1,75%    
 2019-2026  XS2049823680 500 0  2026-09-04  1,13%    
 2020-2027  XS2114871945 750 0  2027-08-12  1,00%    
 2020-2028  XS2271332285 700 0  2028-12-14  0,75%  Social 
 2021-2029  XS2346224806 950 0  2029-11-26  1,13%  Social 
 2020-2040  XS2151934978 50 0  2040-04-03 3,00%    
 2020-Hybrid  XS2010032618 500 46  Hybrid  2,62%  Hybrid   
 2020-Hybrid  XS2272358024 500 43  Hybrid  2,63%  Hybrid   
 2021-Hybrid  XS2010028186 500 61  Hybrid  2,88%  Hybrid Social 
Löptid ISIN MNOK Återköpt av SBB Förfallodatum Räntesats Upplysning
 2020-2023  XS2203994517 200 180  2023-07-14  1,50% + NIBOR  
 2019-2024  XS2085870728 1 000 526  2024-11-28  3,12%  
 2020-2025  XS2194790429 800 559  2025-06-26  1,99% + NIBOR  
 2020-2025  XS2223676201 700 300  2025-08-27  1,65% + NIBOR  
 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    19

===== SIDA 20 =====

SBB:s hållbarhetsarbete
Hållbarhetsvision 2030 – SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Det finns en konkret färdplan som tydligt beskriver 
och illustrerar hur målet ska uppnås. Färdplanen stakar ut en tydlig väg framåt för både medarbetare, leverantörer och andra intressenter. Mer informa -
tion om denna finns tillgänglig på hemsidan och i hållbarhetsrapporten.
Klimat och miljö  
- övergripande mål
•   Minskad energianvändning och 
klimatpåverkan med fem procent 
per år
•   Minst 50 procent av nyproduktionen 
ska byggas i trä från certifierat 
skogsbruk
•   Hela fastighetsbeståndet och all 
nyproduktion ska vara inom tio 
minuters promenadavstånd från 
kollektivtrafik
•   Minskad vattenanvändning med en 
procent per år
•   Kartlägga hela fastighetsportföljen 
avseende klimatrelaterade risker 
(fysiska och övergångsrisker)
Social hållbarhet  
- övergripande mål
•   Minst 90 procent sociala tillgångar  
i fastighetsportföljen
•   100 procent av de kommuner vi är 
verksamma i erbjuds stöd i form av 
lägenheter till sitt bostadssociala 
arbete
•   Bidra med minst 200 sommarjobb 
per år till ungdomar som bor i våra 
bostadsområden
•   Bidra årligen med minst tio Better 
shelter och 100 tält via UNHCR för 
att hjälpa människor på flykt
Styrning och finansiering 
- övergripande mål
•  100 procent hållbar finansiering
•   SBB ska klassificeras som grön aktie  
på Nasdaq Stockholm
E S G
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    20

===== SIDA 21 =====

SBB skapar hållbara miljöer där människor vill 
leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBB:s 
arbete lokalt bidrar till miljömässig, social och 
ekonomisk hållbar utveckling av samhället 
i stort genom att vara den största nordiska 
aktören för social infrastruktur. 
Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett 
resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. 
Analysföretaget Sustainalytics har bedömt 
SBB:s ESG-risk som mycket låg (11.1, gränsen för 
försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen 
anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland 
jämförbara bolag baserat på börsvärde.
Ekologisk hållbarhet
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora 
utmaningar och SBB har ett ansvar för kom -
mande generationer att bidra med lösningar och 
att minska den egna klimatpåverkan.
Utveckling under andra kvartalet 2023
SBB driver det största certifieringsprojektet 
någonsin enligt Miljöbyggnad iDrift. Projektet 
har nu gått in i en fas där certifiering av större 
volymer har inletts. En rad olika fastighetstyper 
kommer att certifieras, däribland skolor, bostäder 
och samhällsbyggnader runt om i Norden. 
Under kvartalet färdigställdes certifiering av 13 
fastigheter, motsvarande 1,9 % av fastighetsport-
följens totala marknadsvärde.
Samtliga pågående nybyggnadsprojekt vid 
kvaralets utgång byggs med solelsproduktion, en 
viktig milstolpe i bolagets klimatarbete.
Social hållbarhet
Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte 
att bygga ett bättre samhälle. De ökande 
skillnaderna i hälsa och livsvillkor mellan olika 
samhällsgrupper och bostadsområden är 
en av våra stora utmaningar i Sverige idag. 
Fastighetsbranschen har en stor påverkan och 
stor potential att bidra med lösningar för ökad 
sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit. 
Utveckling under andra kvartalet 2023
Per 2023-06-30 ägde SBB 4 545 tkvm (där 
hyresbostäder, äldreboende, LSS och byggrätter 
för kommande hyresbostäder ingår) som bidrar 
till social hållbarhet. De olika tillgångsslagen har 
av det oberoende institutet Institutional Share -
holder Services (ISS) bedömts bidra signifikant 
till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG) 
nummer 3, 4 och 10.
För att komma åt det allvarliga problemet 
med arbetslivskriminalitet har SBB tagit fram en 
anvisning för samtliga fall där SBB är beställare 
av byggentreprenader och där den totala 
investeringen är över 20 mkr och entrepre -
nadtiden är över ett år. Målet är att eliminera 
arbetslivskriminalitet i entreprenader där SBB är 
beställare. Avtalsmallar ska användas i samtliga 
entreprenader. SBB skall ges elektronisk tillgång 
till personalliggaren (PUB-avtal tecknas med 
entreprenören). Innan entreprenadavtal tecknas 
skickas information till SBB:s byggchef som 
antingen godkänner tilltänkt entreprenör, avslår 
eller beställer en bakgrundskontroll av bolaget. 
När entreprenören har etablerat arbetsplatsen 
beställer SBB monitorering av personaliggaren. 
Kvartalsvisa rapporter skickas till SBB:s 
projektansvariga samt byggchef.
Ekonomisk hållbarhet
Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt 
utan att det medför negativa konsekvenser på 
klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter 
att satsa på hållbar finansiering genom att ingå 
gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio -
ner samt att minska energianvändningen.
Utveckling under andra kvartalet 2023
Per 2023-06-30 utgör sociala obligationer, 
gröna obligationer och gröna lån 36 procent 
av den totala skuldportföljen (exklusive sociala 
hybridobligationer). 
Sociala tillgångar 
  30% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
  18% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
   35% Tillgång till samällstjänster (SDG 4)
  14%  Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade 
enligt hållbara finasiella ramverket)
  3% Övriga tillgångar
30% 
18% 
35% 
14% 
3% 
4 699  
tkvm
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Hållbar finansiering
2022- 
03-31
2022- 
06-30
2022- 
09-30
2022- 
12-31
2023- 
03-31
2021- 
06-30
2023- 
06-30
2021- 
09-30
2021- 
12-31
   Gröna lån
   Gröna obligationer
    Sociala hybrid -
obligationer
    Sociala obligationer
    Andel hållbar 
lånefinansiering  
(exkl hybrid)
Mkr %
Pågående nybyggnadsprojekt Q2 2023
Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme
Antal projekt  10  5 50%  7 70% 100% 60%
Antal m2  57 479  13 328 23%  49 375 86% 100% 57%
Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet
Antal pågående Antal avslutade Antal kWh pågående Antal kWh avslutade
Solceller  22  8  2 131 000  411 000 
Värmepump  13  1  5 894 000  150 000 
Energieffektiv värme och ventilation  38  3  4 472 000  1 432 000 
Styr- och reglerteknik  24  1  1 326 000  80 000 
Tilläggsisolering & fönsterbyte  1  -    10 000  -   
Energieffektiv belysning  19  -    450 000  -   
Övriga  8  -    97 000  -   
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    21

===== SIDA 22 =====

Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol 
SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på 
Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 2023-06-30 
uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 
249 043 och serie D till 193 865 905. Bolaget har 
därutöver 209 977 491 stam  aktier av serie A. 
Den 21 juni 2023 offentliggjordes att ytterligare 
konvertibelinnehavare i SBB hade utnyttjat sin 
frivilliga konverteringsrätt avseende efterställda 
tvingande konvertibler. Till följd av detta har 
nya Stam B-aktier registrerats hos Bolagsverket 
och Euroclear under juni 2023 som ökat antalet 
Stam B-aktier med 84 636 aktier och antalet 
röster med 8 463,60 röster. Kursen på stamak -
tien av serie B var 4,13 kr, serie D var 4,50 kr per 
2023-06-30. Börsvärdet för stamaktien av serie 
B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av 
serie A till samma pris) var 6 006 mkr och serie 
D var 872 mkr. 
SBB:s aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 
i OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har 
i genomsnitt ca 50,3 miljoner B-aktier omsatts 
per dag till ett genomsnittligt värde om ca 643,8 
mkr. SBB arbetar aktivt med sina investerarrela -
tioner genom att delta på roadshows, presenta -
tioner och events för privata och institutionella 
investerare.
Betalkurs, kr
 2023-06-30 2022-06-30
B-aktier 4,13 17,035
D-aktier 4,50 15,59
Genomsnittlig  
dagsomsättning, mkr
 jan-jun 2023
jan-jun 
2022
B-aktier 643,8 821,6
D-aktier 26,9 37,1
Ägarna
Vid utgången av andra kvartalet 2023 fanns 254 
310 kända aktieägare, motsvarande en ökning 
om 6,5 procent jämfört motsvarande tidpunkt 
2022. Aktiekapitalet uppgick per 2023-06-30 
till 164 809 243,90 kr med ett kvotvärde på 
0,10 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på 
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie 
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie 
D. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt 
till fem gånger den sammanlagda utdelningen på 
stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per 
aktie och år.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsättning
Mkr
FebJan Mar Apr Maj JunAug
20232022
OktJul Sep Nov Dec
500
1 000
1 500
2 000
2 500
5
10
15
20
25
SEK
SBB D Omsättning
Mkr
20
40
60
80
100
120
5
10
15
20
25
FebJan Mar Apr Maj JunAug
20232022
OktJul Sep Nov Dec
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2023-06-30
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % 
Ilija Batljan (privat och genom bolag) 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30 31,61
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04 12,68
Dragfast AB 36 163 467 5 000 000 - 2,50 10,36
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34 7,23
Blackrock - 80 553 193 1 678 338 4,99 2,32
Vanguard - 43 050 304 7 563 543 3,07 1,43
Avanza Pension - 30 865 908 14 192 398 2,73 1,27
Læringsverkstedet Gruppen AS - - 44 197 779 2,68 1,25
Futur Pension - 35 600 345 2 323 728 2,30 1,07
Marjan Dragicevic - 30 000 000 - 1,82 0,85
Swedbank Försäkring - 25 034 636 3 265 550 1,72 0,80
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42 0,66
Lennart Schuss - 20 954 872 - 1,27 0,59
Handelsbanken Fonder - 18 310 131 2 525 809 1,26 0,59
Capital Group - 19 220 175 - 1,17 0,54
Övriga - 828 937 222 116 864 760 57,39 26,73
Totalt 209 977 491 1 244 249 043 193 865 905 100,00 100,00
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    22

===== SIDA 23 =====

Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning 
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
 
Nettoomsättning - - - -  -   
 
Personalkostnader -39 -76 -18 -60 -86
Övriga rörelsekostnader -71 -15 -14 - -115
Rörelseresultat 1) -111 -91 -33 -60 -201
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -3 636 547 -3 636 15 -111
Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 526 1 864 2 588 1 038 2 958
Räntekostnader och liknande resultatposter -3 495 -1 740 -2 607 -939 -2 579
Valutakursdifferenser -1 858 -1 203 -1 618 -1 095 -2 734
Värdeförändringar derivat -1 423 -99 -659 18 265
Resultat efter finansiella poster -6 997 -722 -5 965 -1 023 -2 402
Bokslutsdispositioner - - -  -   781
Resultat före skatt -6 997 -722 -5 965 -1 023 -1 621
Skatt -174 -98 -214 -46 103
PERIODENS RESULTAT -7 171 -820 -6 179 -1 069 -1 518
1) Ny summeringsrad och ny definition. För vidare information se Definitioner på sid 28-29.
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -7 171 -820 -6 179 -1 069 -1 518
Övrigt totalresultat - - - -  -   
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -7 171 -820 -6 179 -1 069 -1 518
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner 
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan -
tering. Bolaget har 33 anställda. Kostnaderna inkl. personalkostnaderna 
uppgick under perioden till -111 mkr (-91). 
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    23

===== SIDA 24 =====

Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
 
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 36 106 35 567 28 213
Andelar i intressebolag/joint ventures 575 8 399 7 103
Fordringar hos koncernföretag 7 740 - 29 098
Fordringar hos intressebolag/joint ventures 463 124 55
Uppskjutna skattefordringar 457 118 400
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 374 1 219 1 102
Derivat 1 279 1 121 1 501
Övriga långfristiga fordringar 1 010 - -
Summa finansiella anläggningstillgångar 49 004 46 548 67 472
 
Summa anläggningstillgångar 49 004 46 548 67 472
 
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Derivat 207 - 174
Kundfordringar 34 53 14
Aktuella skattefordringar 45 - -
Övriga fordringar 500 51 383 727
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 110 46 93
Summa kortfristiga fordringar 897 51 482 1 008
Likviditetsplaceringar 160 413 421
Likvida medel 1 294 4 836 4 658
Summa omsättningstillgångar 2 350 56 731 6 087
 
SUMMA TILLGÅNGAR 51 354 103 279 73 559
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital  165 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 26 305 26 237 26 305
Balanserat resultat -20 571 -5 210 -15 657
Hybridobligation 17 541 17 473 16 649
Årets resultat -7 171 -820 -1 518
Summa fritt eget kapital 16 104 37 680 25 779
Summa eget kapital 16 269 37 845 25 946
Obeskattade reserver 85 85  85 
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 559 9 153 13 724
Obligationslån 23 795 26 227 22 842
Derivat 400 622 375
Skulder till koncernbolag - 16 704 -
Summa långfristiga skulder 27 754 52 706 36 941
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 837 160 1 392
Företagscertifikat 320 4 377 1 111
Obligationslån 1 455 3 003 3 466
Derivat 1 249 - 596
Leverantörsskulder 7 13 36
Aktuella skatteskulder - 151 100
Skuld cash collaterals - 2 491 2 178
Övriga skulder 2 963 2 024 1 010
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 415 424 698
Summa kortfristiga skulder 7 245 12 643 10 587
 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 51 354 103 279 73 559
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    24

===== SIDA 25 =====

Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), 
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag 
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning 
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett 
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har 
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har 
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler f ör koncerner” 
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma 
redovisningsprinciper som koncernen med de 
undantag och tillägg som anges i den av Rådet 
för finansiell rapportering utgivna rekommenda -
tionen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. 
För koncernen och moderbolaget har samma 
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder 
tillämpats som i senaste årsredovisningen om 
inget annat anges.
Uppdaterad uppställningsform för koncernens 
resultaträkning från och med Q1 2023
SBB har ändrat uppställningsform för resulta -
träkning i sin delårsrapport avseende första 
kvartalet 2023, utan påverkan på periodens 
kassaflöde, balansräkning eller resultat. 
Den uppdaterade uppställningen görs för att 
uppnå en konsekvent finansiell rapportering för 
samtliga delårsperioder och helåret 2023 samt 
till följd av avyttringen av aktier i JM, ett innehav 
som inte anses vara en del av den operativa 
verksamheten och resultatet av innehavet 
redovisas därför som en finansiell post. SBB 
har även gjort motsvarande överväganden 
avseende andra innehav.
Till följd av den förändrade uppställningsformen 
i samband med avyttringen av JM anpassar 
sig SBB även till de förändringar som Bolaget 
uppfattar att en uppdaterad IAS1 medför, vilket 
innebär:
- Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 
flyttas till rörelseresultatet och raden rörelsere -
sultat införs.
- Andra poster som tidigare redovisats efter 
finansiella poster men före skatt redovisas 
nu också i finansiella poster, såsom värdeför -
ändringar från finansiella instrument, eller 
alternativt som en del av rörelseresultatet, till 
exempel nedskrivning/upplösning av goodwill.
- Den tidigare posten Resultat före finansiella 
poster utgår från resultaträkningen och 
återfinns bland Nyckeltal (sidorna 27-32).
- Uppdaterade beräkningar för EPRA earnings
Tilläggsuppgifter
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    25

===== SIDA 26 =====

Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar 
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 14 juli 2023
Lennart Schuss Leiv Synnes 
Styrelsens ordförande Verkställande direktör
Sven-Olof Johansson Ilija Batljan
Styrelseledamot Styrelseledamot
Eva Swarts Grimaldi Fredrik Svensson
Styrelseledamot Styrelseledamot
Lars Rodert Hans Runesten
Styrelseledamot Styrelseledamot
Anne-Grete Strøm Erichsen
Styrelseledamot
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om 
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners 
försorg, för offentliggörande den 14 juli 2023 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, leiv@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    26

===== SIDA 27 =====

Finansiella definitioner
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital 
tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybri -
dobligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , 
goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland 
och med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent med 
undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal utestående stamaktier 
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. 
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Nettoskuld i förhållande till balansomslutning. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. 
EPRA
European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för 
börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter 
standards avseende den finansiella rapporteringen.
EPRA Earnings, kr 
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta 
på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat 
vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella 
instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på 
fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, 
resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till 
justeringarna.  
Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för 
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. 
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr
Resultat före skatt exkl. värdeförändringar och nedskrivningar för 
fastigheter, goodwill och finansiella instrument samt valutakursdifferenser 
och resultat bostadsproduktion 
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar och valutakursdifferenser. 
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. 
Genomsnittlig ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Genomsnittlig räntebindning, år 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för 
räntebärande skulder. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Justerad soliditet, % 
Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av 
redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen. 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill 
hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för 
fastigheter i Finland. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.  
Nettoskuld, kr 
Skulder till kreditinstitut och övriga, obligationslån samt företagscertifikat 
minskat med likvida medel. 
Resultat före finansiella poster, kr 
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill 
inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar 
efter skatt. 
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat 
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i 
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut och övriga, obligationslån och företagscertifikat.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto 
exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och 
leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, % 
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, % 
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Definitioner
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    27

===== SIDA 28 =====

Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång. 
Antal kvm 
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. 
BTA 
Bruttoarea. 
Direktavkastning, % 
Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig -
heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde 
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto, kr 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i 
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . 
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela 
beståndet.
Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör 
jämförelse med andra bolag.
Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. 
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. 
Hyresvärde, kr 
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. 
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter 
direkta fastighetskostnader. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    28

===== SIDA 29 =====

Avkastning på eget kapital
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -13 796 218 -9 897 -2 721 -9 811
IB Eget kapital 63 337 82 971 67 703 85 123 82 971
UB Eget kapital 54 719 79 019 54 719 79 019 63 337
Genomsnittligt eget kapital 59 028 80 995 61 211 82 071 73 154
Avkastning på eget kapital -23% 0% -16% -3% -13%
Belåningsgrad
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Skulder till kreditinstitut 27 230 35 766 27 230 35 766 33 896
Obligationslån 54 038 55 483 54 038 55 483 52 078
Företagscertifikat 320 4 377 320 4 377 1 111
Likvida medel/likviditetsplaceringar -1 885 -5 397 -1 885 -5 397 -4 850
Nettoskuld 79 703 90 229 79 703 90 229 82 235
Balansomslutning 152 844 196 348 152 844 196 348 168 370
Belåningsgrad 52% 46% 52% 46% 49%
Direktavkastning
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 5 370 5 397 5 370 5 397 5 246
Förvaltningsfastigheter 130 799 157 400 130 799 157 400 135 616
Byggrätter och pågående projekt -11 816 -15 836 -11 816 -15 836 -13 647
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 118 983 141 564 118 983 141 564 121 969
Direktavkastning 4,5% 3,8% 4,5% 3,8% 4,3%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Driftnetto 2 530 2 661 2 530 2 661 5 346
Uppräkning av driftnetto till helår 2 530 2 661 2 530 2 661 -
Justering till normaliserat driftnetto 310 75 310 75 -100
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 5 370 5 397 5 370 5 397 5 246
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 5 205 5 874 5 205 5 874 5 283
Ej pantsatt fastighetsvärde 69 116 123 265 69 116 123 265 85 032
Nyttjanderätt tomträtt 842 690 842 690 829
Inventarier 106 45 106 45 37
Uppskjutna skattefordringar 1 762 1 096 1 762 1 096 1 220
Finansiella anläggningstillgånger exkl. derivat och pantsatta aktier 9 947 22 223 9 947 22 223 11 340
Likviditetsplaceringar 206 413 206 413 421
Kundfordringar och övriga fordringar 1 423 2 658 1 423 2 658 1 540
Derivat 1 507 1 217 1 507 1 217 1 696
Ej pantsatta tillgångar 90 113 157 481 90 113 157 481 107 398
Ej säkerställda lån 51 935 59 112 51 935 59 112 52 423
Likvida medel -1 679 -4 984 -1 679 -4 984 -4 429
Netto icke säkerställd senior skuld 50 256 54 128 50 256 54 128 47 994
Ej pantsatt kvot 1,79 2,91 1,79 2,91 2,24
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    29

===== SIDA 30 =====

Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 6 866 7 291 6 866 7 291 6 728
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga 7 132 7 669 7 132 7 669 7 059
Ekonomisk uthyrningsgrad 96,3% 95,1% 96,3% 95,1% 95,3%
EPRA Earnings
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -13 796 218 -9 898 -2 721 -9 811
Orealiserad värdeförändring fastigheter 7 894 -1 537 5 515 772 4 416
Vinst/förlust avyttring fastigheter 390 -12 437 41 3 357
Skatt på resultat avyttringar - 19 - 19 19
Nedskrivning goodwill - - - - 395
Värdeförändringar finansiella instrument 2 061 1 788 746 1 444 1 136
Skatt på EPRA-justeringar -1 054 392 -829 43 -674
Justering för intresseföretag/joint ventures 4 014 -70 3 496 84 2 524
Justering för minoritetsandelar -23 -51 73 -36 -41
EPRA Earnings -514 747 -460 -355 1 321
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 143 768 1 453 561 788 1 454 145 660 1 454 141 898 1 453 854 227
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 143 768 1 459 472 994 1 454 145 660 1 454 141 898 1 453 854 227
EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,35 0,51 -0,32 -0,24 0,91
EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,35 0,51 -0,32 -0,24 0,91
Företagsspecifika justeringar
Resultat hänförligt till D-aktier -194 -194 -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -278 -244 -142 -124 -490
EPRA Earnings (Företagsspecifik) -986 309 -699 -576 443
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,68 0,21 -0,48 -0,40 0,30
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,68 0,21 -0,48 -0,40 0,30
Förvaltningsresultat exkl valutakursdifferenser
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 041 2 136 1 021 1 060 4 328
Ränteintäkter och liknande resultatposter 140 157 91 94 239
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 037 -605 -515 -293 -1 526
Kostnader förtidslösen lån -112 -3 4 - 424
Tomträttsavgälder -8 -12 -2 -7 -24
Förvaltningsresultat från intresseföretag/jv 494 397 248 83 941
Förvaltningsresultat exkl valutakursdifferenser 1 518 2 070 847 937 4 382
Justerad soliditet
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Eget kapital 54 719 79 019 54 719 79 019 63 337
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf till goodwill 6 021 9 138 6 021 9 138 7 726
Summa 60 740 88 157 60 740 88 157 71 063
Balansomslutning 152 844 196 348 152 844 196 348 168 370
Justerad soliditet 40% 45% 40% 45% 42%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    30

===== SIDA 31 =====

Resultat före finansiella poster 
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 041 2 136 1 022 1 060 4 328
Resultat från intresseföretag/JV exkl. värdeförändringar efter skatt 354 288 205 8 658
Resultat före finansiella poster 2 394 2 424 1 226 1 068 4 986
Resultat per stamaktie A och B
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -13 796 218 -9 898 -2 721 -9 811
Resultat hänförligt till D-aktier -194 -194 -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -278 -244 -142 -124 -490
Resultat hänförligt till minoritetsandel -526 40 1 153 53 177
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -14 794 -180 -8 984 -2 889 -10 512
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1) 1 454 143 768 1 453 561 788 1 454 145 660 1 454 141 898 1 453 854 227
Resultat per stamaktie A och B -10,17 -0,12 -6,18 -1,99 -7,23
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 143 768 1 459 472 994 1 454 145 660 1 454 141 898 1 453 854 227
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -10,17 -0,12 -6,18 -1,99 -7,23
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Skulder till kreditinstitut 27 230 35 766 27 230 35 766 33 896
Obligationslån 54 038 55 483 54 038 55 483 52 078
Företagscertifikat 320 4 377 320 4 377 1 111
Räntebärande skuld 81 588 95 626 81 588 95 626 87 085
Räntetäckningsgrad
Belopp i mkr
2022-07-01
2023-06-30
2021-07-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 månader) 4 233 4 159 4 328
Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt (rullande 12 mån) 724 510 658
Resultat före finansiella poster (rullande 12 mån) 4 956 4 669 4 986
Räntenetto
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 222 274 239
Räntekostnader och likn. poster (rullande 12 mån) -1 958 -1 109 -1 526
Summa räntenetto -1 736 -835 -1 287
Räntetäckningsgrad (ggr) 2,9 5,6 3,9
Soliditet
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Eget kapital 54 719 79 019 54 719 79 019 63 337
Balansomslutning 152 844 196 348 152 844 196 348 168 370
Soliditet 36% 40% 36% 40% 38%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    31

===== SIDA 32 =====

Substansvärde
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare  
Eget kapital 54 719 79 019 54 719 79 019 63 337
Hybridobligation -17 218 -17 473 -17 218 -17 473 -16 325
Innehav utan bestämmande inflytande -12 103 -2 223 -12 103 -2 223 -2 691
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 25 397 59 322 25 397 59 322 44 319
D-aktiekapital -5 964 -5 964 -5 964 -5 964 -5 964
Återläggning av derivat 143 -594 143 -594 -725
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -1 316 -1 590 -1 316 -1 590 -1 394
Övrig goodwill -3 889 -4 284 -3 889 -4 284 -3 889
Stämpelskatt finska fastigheter 234 212 234 212 221
Återläggning av uppskjuten skatt 7 337 10 728 7 337 10 728 9 120
Avdrag uppskjuten skatt -2 165 -3 580 -2 165 -3 580 -2 025
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 19 776 54 250 19 776 54 250 39 663
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 13,60 37,31 13,60 37,31 27,28
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 13,60 37,30 13,60 37,30 27,27
Återläggning av övrig goodwill 3 889 4 284 3 889 4 284 3 889
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 2 165 3 580 2 165 3 580 2 025
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 25 831 62 114 25 831 62 114 45 577
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 17,76 42,72 17,76 42,72 31,34
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 17,76 42,71 17,76 42,71 31,33
Antal stamaktier A + B 1 454 226 534 1 454 141 898 1 454 226 534 1 454 141 898 1 454 141 898
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 636 101 1 454 331 941 1 454 636 101 1 454 331 941 1 454 536 323
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Skulder till kredinstitut 27 230 35 766 27 230 35 766 33 896
Säkerställda övriga lån 2 423 748 2 423 748 766
Summa säkerställda lån 29 653 36 514 29 653 36 514 34 662
Balansomslutning 152 844 196 348 152 844 196 348 168 370
Säkerställd belåningsgrad 19% 19% 19% 19% 21%
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-06-30
2022-01-01
2022-06-30
2023-04-01
2023-06-30
2022-04-01
2022-06-30
2022-01-01
2022-12-31
Driftnetto 2 530 2 661 1 323 1 405 5 346
Hyresintäkter 3 472 3 709 1 747 1 878 7 447
Överskottsgrad 73% 72% 76% 75% 72%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    32

===== SIDA 33 =====

Bilaga 1
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna -
der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-06-30. Aktuell 
intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en 
hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter 
och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, 
kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens 
intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade 
värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr
Samhälls   -
fastigheter Bostäder Övrigt Totalt
Hyresintäkter 4 875 1 650 342 6 866
Driftkostnader -591 -441 -82 -1 114
Underhåll -163 -90 -15 -268
Fastighetsskatt -67 -30 -17 -114
Driftnetto 4 053 1 089 228 5 370
Administration -506
Resultat före finansnetto samt resultat från JV- och intressebolag 4 864
per stamaktie A och B 3,34
Resultat från JV/intressebolag  328
Finansiella intäkter 92
Finansiella kostnader 1) -1 731
Rörelsesresultat 3 552
per stamaktie A och B 2,44
 
Utdelning hybridobligationer -567
Utdelning D-aktier -388
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -690
Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 908
per stamaktie A och B 1,31
          
1)   Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,16% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-06-30.
Bidrar till intjäningsförmåga
JV-bolag Intressebolag
SBB Kåpan
Public 
Property 
Invest AS
Övriga 
JV-bolag
Solon 
Eiendom Origa Care Publicus
Preservium 
Property
Ägarandel SBB 50,0% 44,8% 50,0% 25,0% 34,7% 31,2% 34,7%
Förvaltningsresultat 150 328 15 288 28 18 33
Förvaltningsresultat hänförligt  
till SBB:s ägarandel 75 147 8 72 10 6 11
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
•   Kontrakterade hyresintäkter på ̊årsbasis (inklusive tillägg och hyres-
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande 
hyreskontrakt per 2023-06-30.
•   Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
•   Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden per 2023-06-30.
•   Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
•   Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade 
räntenivåer och inkluderar räntor på ̊ externa lån.
•   Resultatet som JV-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmå -
gan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023   I    33

===== SIDA 34 =====

Kommande  
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q3 2023 2023-10-26
Kontakt
Leiv  Synnes Helena Lindahl
VD  IR
  ir@sbbnorden.se
  
sbbnorden.se