Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q3
JANUARI–SEPTEMBER 2023

===== SIDA 2 =====

•   Den 26 september såldes en sjukhusfastighet, 
samt en delägd angränsande utvecklingstomt 
i Norge, till hyresgästen Stiftelsen Diakonisse -
huset Lovisenberg. Köpeskillingen var 2 815 
MNOK.
•   Den 29 maj 2023 beslutade SBB:s styrelse att 
påbörja en strategisk översyn av alternativ 
för att maximera värdet för SBB:s aktieägare. 
SBB presenterade den 24 september en ny 
koncernstruktur som decentraliserar bolaget 
genom etablering av helägda och delägda 
affärsenheter. Därmed avslutades den 
strategiska översynen. Koncernen kom att 
bestå av tre affärsenheter: Bostäder, Samhälle 
och Utbildning. Den decentraliserade 
koncernstrukturen förbättrar transparens och 
finansieringsmöjligheter.
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
•   Den 5 oktober ställde Valerum AB (publ) in 
betalningen av kupongränta på utestående 
säkerställd obligation, vilken garanteras av 
SBB. SBB kommer därför under innevarande 
kvartal infria återköpsåtagandet av Valerum 
obligationen i enlighet med villkoren. SBBs 
sammanlagda åtagande är cirka 280 mkr. 
SBB kommer i samband med återköpet av 
obligationen överta övriga säkerheter som 
Valerum ställt ut under obligationen. 
•   SBB har mottagit ett krav från en obliga -
tionsägare avseende euroobligationer under 
EMTN-programmen. Obligationsinneha -
varen, som har uppgett ett totalt innehav 
motsvarande cirka en procent av de totala 
utestående obligationslånen, har inkommit 
med en så kallad acceleration notice och 
påstår att SBB har brutit mot villkoret om 
räntetäckningsgraden i EMTN- programmen.  
SBB tillbakavisar påståendena om brott mot 
villkoret och anser att kraven från euroobliga -
tionsägaren är grundlösa.
118,3 MDKR
Fastighetsvärde
30 september 2023
 806 MKR
Kassaflöde löpande verksamhet
januari-september 2023
3 512 MKR
Hyresintäkter
januari-september 2023
-11,47 KR/AKTIE
Resultat per aktie
30 september 2023
-15 536 MKR
Periodens resultat
januari-september 2023
2,29 %
Snittränta
30 september 2023
Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet
•   Hyresintäkterna uppgick till 3 512 mkr (4 056).
•   Driftsöverskottet uppgick till 2 496 mkr (2 831).
•   Förvaltningsresultat exkl. valutakurs-  
differenser uppgick till 1 272 mkr (2 261).
•   Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar av rörelsekapital var 806 
mkr (1 791).
•   Resultat före skatt uppgick till -17 357 mkr  
(-2 800), varav: 
-   Resultat före finansiella poster, värdeför-
ändringar fastigheter och goodwill ingår 
med 1 873 mkr (2 129). Resultatet inkluderar 
Förvärvs- och omstruktureringskostnader på 
-39 mkr (-96).
-   Värdeförändringar på fastigheter ingår med 
-10 493 mkr (-1 191).
-   Resultat från joint ventures och intressefö -
retag ingår med -4 362 mkr (-487). 
-  Finansiella poster ingår med -2 085 mkr 
(-1 906) varav kostnader för förtidsinlösen 
lån ingår med -113 mkr (-5) och valutakurs -
differenser med -1 168 mkr (-1 411).
-  Värdeförändring avseende finansiella 
instrument ingår med -2 085 mkr (-1 155).
•   Periodens resultat uppgick till -15 536 mkr  
(-2 963) efter avdrag för uppskjuten skatt om 
2 303 mkr (-44) och aktuell skatt om -482 mkr 
(-208), motsvarande ett resultat per stamaktie 
A och B om -11,47 kr (-2,41) före utspädning.
•   Periodens resultat inkl avvecklande 
verksamhet uppgick till -18 559 mkr (-1 861), 
motsvarande ett resultat per stamaktie A och 
B om -13,55 kr (-1,65) före utspädning.
•   Fastighetsportföljens värde, inkl Förvaltnings -
fastigheter redovisade inom Tillgångar som 
innehas till försäljning, uppgick till 118,3 mdkr 
(154,5).
•   Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var    
21 452 mkr (58 269), motsvarande 14,75 kr 
(40,07) per aktie före utspädning. 
Viktiga händelser under tredje kvartalet
•   Den 16 augusti emitterade SBB Residential 
Properties AB preferensaktier om 2,36 
miljarder till en investeringsfond som förvaltas 
av Morgan Stanley Real Estate Investing 
(”MSREI”). SBB Residential Properties AB 
redovisas efter emissionen som Andelar i joint 
ventures och intresseföretag.
•   Den 18 augusti valde SBB:s CFO Eva-Lotta Stridh 
att avsluta sin anställning i bolaget. Hon ersattes 
av Daniel Tellberg som tillträdde som Ekonomidi-
rektör den 30 augusti.
•   Den 20 september gick finanschefen Rosel 
Ragnarson i pension. Hon ersattes av Helena 
Lindahl som blev Finansdirektör.
•   Den 24 september avtalade SBB om att sälja 
1,16 procent av SBB EduCo AB (”EduCo”) till 
Brookfield Super-Core Infrastructure Partners 
(”Brookfield”) för 242 miljoner kronor. EduCo 
kommer även återbetala lån från SBB vilket 
innebär att SBB erhåller en total likvid om 
cirka 8 miljarder kronor. Transaktionen är 
föremål för sedvanliga fullföljandevillkor, 
där konkurrensgodkännanden erhållits vilket 
kommunicerades den 1 november. Efter att 
avyttringen genomförts kommer EduCo inte 
att konsolideras i SBB:s räkenskaper.
•   Under det tredje kvartalet genomförde SBB 
ett antal fastighetsaffärer i Sverige:
-   Den 7 juli såldes fastigheter till kommunala 
Gavlegårdarna för 46 mkr. 
-   Den 11 juli såldes fastigheten Tillbringaren 
2 i Nykvarn, med ett underliggande fastig -
hetsvärde om 221 mkr, till allmännyttiga 
bolaget AB Nykvarnbostäder.
-   Den 21 juli ingicks avtal om försäljning 
av fastigheter för 104 mkr till Höganäs 
kommun.
-   Den 29 augusti ingick SBB avtal om att 
sälja en fastighet med kommunhuset och 
bostäder i Nykvarn till Nykvarns Kommun 
för 191 mkr. 
Perioden i sammandrag
Nio månader
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    2

===== SIDA 3 =====

SBB nyckeltal 
 
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal   
Marknadsvärde fastigheter, mkr 2) 118 290 154 511 118 290 154 511 135 616 
Antal fastigheter 2) 1 833 2 317 1 833 2 317 2 050 
Antal kvm, tusental 2) 4) 4 392 5 346 4 392 5 346 4 627 
Överskottsgrad, % 1)  4) 76 74 81 78 72 
Direktavkastning, %  1) 2) 4,7 3,8 4,7 3,8 4,3 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 95,2 96,3 95,2 95,3 
Genomsnittlig kontraktslängd Samhälle / Utbildning, år 10 11 10 11 10 
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 3 512 4 056 1 195 1 364 5 365 
Driftnetto, mkr 1) 2 496 2 831 927 1 017 3 615 
Periodens resultat, mkr -15 536 -2 963 -2 473 -2 099 -10 361 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 3) 806 1 791 276 645 2 331
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 21 145 57 131 21 145 57 131 44 319 
Avkastning på eget kapital, % -33 -2 -9 -3 -13 
Belåningsgrad, % 2) 53 48 53 48 50
Säkerställd belåningsgrad, % 2) 19 19 19 19 21 
Soliditet, % 2) 36 40 36 40 38 
Justerad soliditet, % 2) 40 45 40 45 42 
Ej pantsatt kvot, ggr 1) 2) 1,76 2,80 1,76 2,80 2,24 
Räntetäckningsgrad, ggr 1) 2) 2,6 4,8 2,6 4,8 3,9
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 17 882 50 460 17 882 50 460 40 260 
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 12,29 34,70 12,29 34,70 27,69 
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 12,29 34,69 12,29 34,69 27,68 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 21 452 58 269 21 452 58 269 45 531 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 14,75 40,07 14,75 40,07 31,31 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 14,75 40,06 14,75 40,06 31,30 
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr 1) -243 316 743 -24 443
EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,17 0,22 0,51 -0,02 0,30
EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie 1) -0,17 0,22 0,51 -0,02 0,30
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 3,7 4,8 3,7 4,8 4,7 
Resultat per stamaktie A och B, kr 2) -13,55 -1,65 -3,37 -1,53 -7,23 
Resultat per stamaktie D, kr 2) 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00 
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227 
Genomsnittligt antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 
Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 141 898 
Antal stamaktier D 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 193 865 905 
 
1) Definitionen är ändrad och jämförelsesiffror är omräknade.  Se alla definitioner och beräkningar på sid 40-46.
2) Nyckeltal omfattar koncernen inklusive Tilllgångar som innehas för försäljning 
3) Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet, kvarvarande verksamhet
4) Inklusive Avvecklad verksamhet
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    3

===== SIDA 4 =====

Uppdelning i affärsområdena utbildning, 
samhälle, bostäder
SBB har framgångsrikt och på ett strategiskt sätt 
byggt upp sitt unika fastighetsbestånd. 
Under kvartalet har en tydligare uppdelning 
i tre affärsområden genomförts i syfte att 
underlätta styrning, öka transparens och skapa 
bättre förutsättningar för kapitalanskaffning. 
Uppdelningen innebär vidare en specialisering 
inom respektive affärsområde som över tid ger 
förutsättning för en ökad lönsamhet.
Utbildning samägs med Brookfield
Inom SBB:s utbildningsverksamhet finns 
fastigheter för 42,7 miljarder kronor med 13 år i 
genomsnittlig kvarvarande kontraktslängd. För 
de första nio månaderna steg driftnettot med 
9,4 procent i jämförbart bestånd.
SBB har avtalat om att sälja ytterligare 
en dryg procent av EduCo, som äger utbild -
ningsfastigheter, till Brookfield Super-Core 
Infrastructure Partners så att SBB därefter 
äger knappt femtio procent, Brookfield är 
en av världens största och mest kompetenta 
infrastrukturinvesterare. Genom affären får 
EduCo en finansiell ställning som möjliggör 
investment grade kreditbetyg och SBB tillförs 
omkring åtta miljarder i likviditet.  EduCo 
kommer att lösa samtliga lån med nordiska 
banker då mer attraktiva villkor kan erhållas via 
andra källor, exempelvis via den amerikanska 
kapitalmarknaden.
Tillsammans ska SBB och Brookfield bygga 
vidare på den unika plattform av utbildningsfast -
igheter som SBB skapat. 
VD har ordet
Transaktionen medför att EduCo i SBB:s 
resultaträkning kommer att redovisas som 
avvecklad verksamhet då den innebär en 
avkonsolidering av merparten av SBB:s segment 
Utbildning. Detta illustreras i tabellen nedan. 
Framgent kommer förvaltningsresultatet att 
minska, men även räntekostnader och skuld. 
Under ett normalår ökar samtidigt SBBs vinst 
från intressebolag/joint venture och andelen 
av resultatet som ska allokeras till minoriteten 
minskar. Komplext, men slutprodukten är att 
vinst per aktie förblir nästintill oförändrad 
exklusive de strategiska och finansiella vinster 
som förändringen skapar.
Nya delägare planeras till Sveafastigheter, 
SBB:s bostadsplattform
Bostäder med en rimligt prissatt hyra har under 
lång tid varit en bristvara i Sverige och det finns 
inga politiska signaler på att det förhållandet 
kommer att ändra sig inom överskådlig tid. 
Tvärtom kommer sannolikt bristen att bli större 
på grund av befolkningsökning och i takt med 
att nyproduktioner av hyresrätter i allt större 
omfattning skjuts på framtiden på grund av det 
högre kostnadsläget i nyproduktion. Därför ser 
vi alltjämt en stor efterfrågan på våra hyresrät -
ter och liten risk för ökande vakanser.
Bostadsbeståndet uppgår till 29,4 miljarder 
kronor. Driftnettot för SBB:s bostäder ökade 
med 13,6 procent i jämförbart bestånd under 
perioden. Den reglerade hyresnivån släpar 
normalt efter kraftiga inflationsökningar men 
över långa tidsserier stiger normalt hyror mer än 
inflationen.
Rekrytering pågår av ledning till Sveafastigheter 
som kommer äga SBB:s totala bostadsbestånd. 
Sveafastigheter kommer att flytta till nya lokaler 
i december. 
Det nya Sveafastigheter blir genom detta en 
unik plattform för att utveckla och förvalta hög -
kvalitativa hyresbostäder i Sverige. Tanken är att 
Sveafastigheter därefter ska få externt tillskott 
av eget kapital under 2024, för att på egna meri -
ter kunna uppta förmånlig kapitalanskaffning. I 
samband med detta stärks även SBB:s finansiella 
ställning och möjliggör en minskning av SBB:s 
skuldsättning och exponeringen mot nuvarande 
finansieringskällor.
Bolagisering av samhällsfastigheter
Affärsområdet Samhälle omfattar ett bestånd 
med offentliga hyresgäster inom bland annat 
äldreboenden, statlig infrastruktur och vårdin -
rättningar. Beståndet uppgår till 46,2 miljarder 
kronor och har 7 års genomsnittlig kontrakts -
längd. Driftnettotillväxten i jämförbart bestånd 
uppgick till 12,1 procent under perioden och 
uthyrningsgraden var 96 procent.
SBB för ett flertal diskussioner om att sälja 
fastigheter till befintliga hyresgäster. SBB sålde 
under tredje kvartalet ett sjukhus i Norge 
för 2 815 MNOK, där det totalt investerats 1 
700 MNOK i fastigheten och processen från 
uppförande till försäljning därmed genererat 1 
115 MNOK i kassaflöde. Det är ett exempel där 
SBB lönsamt arbetat fram social infrastruktur. 
SBB ser på sikt goda förutsättningar för att 
investera mer inom affärsområdet. Efterfrågan 
på och behovet av samhällsfastigheter kommer 
öka i Norden och SBB besitter såväl kompetens 
som byggrätter för framtida utveckling av 
kassaflödesfastigheter
Driftnetto i jämförbart bestånd ökar med 12,5 
procent
SBB:s driftnetto förbättras gradvis och har låg 
nedsidesrisk oavsett konjunktur. Det är en 
viktig och stabiliserande faktor. För jämförbart 
bestånd ökade hyresintäkterna med 9,5 procent 
jämfört med motsvarande period föregående 
år. Den ekonomiska uthyrningsgraden fortsatte 
att öka och uppgick till 96,3 procent (95,2), 
där vakansen om 3,7 procent till största del är 
planerad med anledning av pågående projekt. 
Den generella prisökningen som råder 
kommer påverka intäkterna fortsatt positivt. 
Driftnettot minskar totalt sett och det gör 
även förvaltningsresultat från intressebolag/
JV. Det beror på att SBB sålt fastigheter för att 
minska skuldsättningen.
SBB äger bostäder i Sverige och lokaler för den offentligt  
finansierade sociala infrastrukturen i Norden.
2023-01-01–2023-09-30 2022-01-01–2022-09-30
Belopp i MKR
Kvar-
varande 
verksamhet
EduCo, 
Avvecklad 
verksamhet
SBB 
Totalt
Kvar-
varande 
verksamhet
EduCo, 
Avvecklad 
verksamhet
SBB 
Totalt
Hyresintäkter 3 512 1 753 5 265 4 056 1 542 5 597
Fastighetskostnader -1 016 -265 -1 281 -1 225 -249 -1 473
Driftnetto 2 496 1 488 3 984 2 831 1 293 4 124
Administration inkl förvärvs och 
omstruktureringskostnader
-623 -189 -812 -702 -61 -764
Resultat före finansiella 
poster, värdeförändringar 
fastigheter och goodwill
1 873 1 299 3 172 2 129 1 232 3 360
Värdeförändringar fastigheter 
och goodwill
-10 698 -4 642 -15 340 -1 381 210 -1 171
Rörelseresultat -8 825 -3 343 -12 168 748 1 442 2 189
Resultat från intresseföretag / JV -4 362 - -4 362 -487 - -487
       varav Förvaltningsresultat 491 - 491 627 - 627
Räntenetto -799 -475 -1 274 -475 -343 -818
Övriga finansiella poster -3 371 -4 -3 375 -2 585 -3 -2 588
Skatt 1 821 799 2 620 -164 7 -157
Periodens resultat -15 536 -3 022 -18 559 -2 963 1 103 -1 861
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    4

===== SIDA 5 =====

Värdeutveckling fastigheter - 8,9 procent
I värdeförändringen så har allmän hyresutveck-
ling, omförhandlingar av befintliga avtal samt 
nytecknade avtal skapat högre driftnetton som 
bidragit positivt till den orealiserade värdeföränd-
ringen. Den negativa värdeförändringen förklaras 
av högre avkastningskrav. Under perioden har 
fastighetsbeståndet haft en negativ värdeföränd-
ring om 8,9 procent, varav 2,7 procentenheter är 
hänförligt till det tredje kvartalet.
Under de senaste 18 månaderna har SBB:s 
genomsnittliga avkastningskrav höjts från 
4,35 procent till 5,22 procent samtidigt som 
konsumentprisindex stigit med 18 procent, 
vilket inneburit att den reala värdenedgången 
för SBB:s fullt indexerade fastigheter under 
denna period kan estimeras till 31 procent.
Förhoppningsvis är vi i slutet av den korri -
gering av marknadspriser som höjda marknads -
räntor medfört. Räntor går upp och ned, medan 
indexerade hyror som regel endast stiger. 
Med ett lite längre tidsperspektiv än nästkom -
mande kvartal går det att se med tillförsikt på 
värdeutvecklingen för SBB:s fastighetsbestånd. 
Över långa tidserier ska värdeutvecklingen på 
SBB:s fastigheter överstiga inflationen. 
Större andel eget kapital behövs 
SBB kommer att fortsätta anpassningen till ett 
högre ränteläge genom att minska andelen skuld 
och öka andelen riskkapital.
SBB har varit aktivt de senaste 15 måna -
derna genom att sälja fastigheter för 8,4 mdr 
och genom att sälja aktier i delägda bolag.
SBB har även tagit in 2 360 mkr i riskkapital 
via ett nytt joint venture under de senaste 15 
månaderna. Sammantaget har SBB minskat 
räntebärande skulder med 20 377 mkr under de 
15 senaste månaderna.
SBB kommer att ha en försiktig inställning till 
utdelning på aktier och betalning av kuponger 
på hybridobligationer fram tills den finansiella 
ställningen är förbättrad. Undantag är den av 
årsstämman fastställda utdelningen.
Stark likviditet nödvändig 
Negativa spekulationer om SBB:s framtid har 
under året försämrat bolagets finansierings -
möjligheter, vilket i sin tur påverkat bolagets 
likviditet. Detta har i sin tur kraftigt bidragit till 
sänkta kreditbetyg. 
För att undanröja väsentliga osäkerhets -
faktorer som kan leda till betydande tvivel om 
företagets förmåga att finansiera verksamheten 
har ett flertal likviditetsstärkande processer 
påbörjats, varav några redan slutförts. SBB 
är beroende av att refinansiering av bolagets 
utbildningsverksamhet slutförs och att bolaget 
därmed tillförs cirka 8,3 miljarder kronor.
De stora åtgärder som SBB planerar syftar till 
att stärka bolagets finansiella ställning, minska 
beroendet av enskilda kapitalkällor och skapa 
optimala lånemöjligheter. Det arbetet fortgår 
tills bolaget återfår en rimlig finansiell risk. Ett 
objektivt mått på rimlig risk är ett kreditbetyg av 
investment grade.
Snittränta 2,29 procent 
SBB:s seniora skulder, exklusive preferensaktier 
och hybridobligationer, har i genomsnitt en 
räntekostnad om 2,29 procent (1,89) där 
räntebindning i snitt är 3,1 år (3,4). Obligations -
lånen löper i genomsnitt över 3,8 år till en ränta 
om 2,43 procent. SBB minskar effekten av ett 
högre ränteläge genom att reducera behovet av 
nya lån eller refinansieringar av befintliga lån. 
Det sker genom att sälja fastigheter och genom 
att få tillskott av eget kapital till exempel via 
Sveafastigheter.
Ingen vakansrisk i projekt 
De senaste 12 månaderna har antalet lägenhe -
ter i produktion minskat från 3 752 till 2 219. 
SBB:s pågående och kontrakterade nyproduk -
tion har kvarvarande investeringar om 1 782 
mkr och pågår till 2025, varav mer än hälften av 
kapitalet finansieras externt. Driftnettotillskottet 
blir 274 mkr, eller 15,4 procent på kvarvarande 
investering. Det är värt att poängtera att vi inte 
har någon vakansrisk i projektportföljen då 
samtliga samhällsfastigheter är fullt uthyrda 
med indexjustering. Detaljplaner med bostäder 
och samhällsservice om totalt ca 100 000 
kvm BTA förväntas vinna laga kraft under de 
närmaste kvartalen. Värdet som skapas kommer 
inte att realiseras i nya projekt tills förutsätt -
ningar har förbättrats. 
 
Hållbarhet i fokus 
SBB har fortsatt arbetet med att energi -
effektivisera fastighetsbeståndet. Under 
kvartalet avslutades 22 projekt som minskar 
både energianvändning och klimatpåverkan. 
Energiprojekten är en central del av arbetet 
med att uppnå de långsiktiga hållbarhetsmålen, 
de kommer att bidra till klimatomställningen 
samtidigt som de minskar bolagets utsatthet för 
höga energipriser.
Under perioden färdigställdes certifieringar 
av 34 fastigheter, motsvarande 4,3 procent av 
fastighetsportföljens totala marknadsvärde. En 
certifierad byggnad har genomgått en noggrann 
kvalitetskontroll av byggnadens egenskaper och 
prestanda, bland annat kontrolleras materialval, 
förekomst av farliga ämnen, inomhusmiljö och 
energiprestanda.
Utsikter
Hyresreglerade bostäder och fastigheter med 
långa kontrakt mot publik sektor står sig väl 
även om konjunkturen fortsätter att mattas av. 
SBB gynnas av fortsatt stigande hyresnivåer och 
en hög uthyrningsnivå även kommande år. 
Vår personal levererar bra resultat, där 
fastighetsrelaterade nyckeltal visar styrka. Både 
uthyrningsgraden och hyrorna stiger  vilket 
generar en bra överskottsgrad.
SBB behöver fortsätta att anpassa verksam -
heten utifrån en utmanande finansmarknad. I 
mångt och mycket handlar det om att minska 
skuldnivån och att minska beroendet av enskilda 
finansieringskällor. 
SBB:s historiska transaktioner vittnar om 
en förmåga att anpassa verksamheten till nya 
förutsättningar.  
Leiv  Synnes
VD
  Under kvartalet har en tydligare uppdelning 
i tre affärsomraden genomförts i syfte att 
underlätta styrning, öka transparens och skapa 
bättre förutsättningar för kapitalanskaffning.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    5

===== SIDA 6 =====

19,9 MDKR
Fastighetsvärde  
NORGE
1,9 MDKR
Fastighetsvärde  
DANMARK
10,4 MDKR
Fastighetsvärde  
FINLAND
86,1 MDKR
Fastighetsvärde  
SVERIGE
Fastighetsvärde per land
SBB grundades 2016 med visionen om att bygga upp det bästa europeiska 
fastighetsbolaget för social infrastruktur. Bolaget har en decentraliserad 
koncernstruktur med tre fokuserade affärsområden: Bostad, Samhälle 
och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark 
som är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. 
Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av hög uthyrningsgrad och långa 
hyreskontrakt. 
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
Fastighetsbestånd per 2023-09-30
Klassificering
Fastighets-  
värde, mkr
Andel av  
totalt, %
Hyresin -
täkt, mkr
Hyresbostäder 24 783 21,0% 1 308
Byggrätts- och projektfastigheter 4 573 3,9% --
Totalt, Bostad 29 356 24,8% 1 308
Äldreboende 14 415 11,6% 876
Statlig infrastruktur och Kommunhus 7 909 6,4% 444
LSS 7 645 6,1% 472
Sjukhus & vårdcentral 4 928 4,0% 381
Offentliga kontor 3 754 3,0% 321
Övrigt 1 489 1,2% 104
Byggrätts- och projektfastigheter 6 055 4,9% 234
Totalt, Samhälle 46 195 39,1% 2 832
Förskola 19 879 16,0% 959
Grundskola/gymnasium 16 248 13,1% 999
Universitet 6 264 5,0% 393
Byggrätts- och projektfastigheter 349 0,3% 6
Totalt, Utbildning 42 739 36,1% 2 358
Totalt 1) 118 290 100,0% 6 498
1) Inkluderar Förvaltningsfastigheter redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 
om 42 092 mkr. 
Andelar i joint ventures och intresseföretag 
per den 2023-09-30
Klassificering
Utågende redovisat 
värde av innehav, 
mkr
Andel av 
totalt, %
Väsentliga innehav, Bostad  5 346 59,4%
Övriga innehav, Bostad 1 604 17,8%
Totalt, Bostad 6 950 77, 2%
Väsentliga innehav, Samhälle 1 486 16,5%
Övriga innehav, Samhälle 564 6,3%
Totalt, Samhälle 2 050 22,8%
Väsentliga innehav, Utbildning - -
Övriga innehav, Utbildning - -
Totalt, Utbildning - -
Övrigt - -
Totalt 9 000 100%
Substansvärde per aktie, NRV
0
10
20
30
40
50
60
Kr
Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3 Q3Q4
2020 2021 2022 2023
    Långsiktigt substansvärde per aktie 
exkl. andelar i JV/intressebolag
    Andelar i JV/intressebolag 
per aktie
Direktägda fastigheters värde (mkr)  
& direktavkastning
0
50 000
100 000
150 000
200 000
Mkr %
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
Q2Q1 Q4 Q4Q3Q1 Q2Q1 Q2Q1Q2 Q3 Q3 Q3Q4
2020 2021 2022 2023
   Marknadsvärde             Direktavkastning          
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    6

===== SIDA 7 =====

•  Svenska hyresrätter har en hyra som generellt understiger marknads -
hyran. Hyresregleringen medför stabilt ökande hyror över tid. Sedan 
systemet infördes har hyresnivån aldrig sänkts.
•  Över tid har hyresutvecklingen för svenska reglerade hyresrätter 
överträffat inflationen
•  Fastigheterna har en uthyrningsgrad på 94 procent. Generellt råder 
bostadsbrist på SBB:s marknader.
•  Bostadsportföljen har stor potential i och med attraktiv demografi och 
fastighetsutvecklingsmöjligheter .
•  Det helägda dotterbolaget Sveafastigheter är idag en väletablerad 
högkvalitativ fastighetsutvecklare med stort hållbarhetsfokus.
• Börsnotering eller strategiskt partnerskap planeras för portföljen under  
   2024 för att förbättra finansieringsmöjligheterna.
 
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på s. 22-23
Bostad
SBB äger och förvaltar reglerade hyresrätter i svenska till-
växtområden. Kombinationen av hög efterfrågan och starka 
underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil och en 
förmåga att skapa ett stadigt växande driftsöverskott över tid.
29,4 MDKR
Fastighetsvärde
3,65 %
Direktavkastning
1 245 kr
Snitthyra per kvm
6 950 MKR
Utgående  
redovisat värde av inn
Konsoliderat innehav
Joint ventures och 
intresseföretag
Fastighetsvärde per region
  45% Universitetsorter
   27% Stockholm/Mälardalen
  20% Göteborg/Malmö
   8% Övrigt29 356
Mkr
45% 
27% 
20% 
8% 
SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2023-07-03
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
SBBs ägarandel 62% - 50% 50%
Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 3 520 - 1 826 1 941
Hyresintäkter, mkr 50 - 168 115
Förvaltningsresultat, mkr -20 - -6 33
Andel av joint ventures och intresseföretags 
resultat, mkr
10 - -291 -45
Resultat från joint ventures och intresseföretag, 
mkr
10 - -297 -45
Övriga joint ventures och intresseföretag
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 604 8 377
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -37 -538
Resultat  andel i joint ventures och intressebolag, mkr 1) -3 647 -538
1)  Redovisad resultatandel under perioden 2023-01-01--2023-09-30 är främst hänförligt till resalisationsresultat vid försäljningen  
av aktier i JM. Efter försäljningen redovisas kvarvarande innehav i JM som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde.
Mer om SBB:s intressebolag och Joint Ventures  finns på s. 26.
Väsentliga innehav hänförliga 
till affärsområdet
SBB Residential Property AB
Bostadsportfölj bestående av hyresreg -
lerade bostadsfastigheter i Sverige som 
styrs och kontrolleras gemensamt med 
Morgan Stanley.
 
SBB Kåpan Bostad AB
SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar 
nyproducerade bostadsfastigheter i 
Stockholm och Mälardalen. Bolaget 
samägs av SBB och Kåpan Pensioner.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    7

===== SIDA 8 =====

•  Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket 
skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar 
risk för vikande efterfrågan.
•  Fastigheterna har långa hyresavtal med offent -
liga och offentligt finansierade hyresgäster. 
•  Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen 
tack vare nästintill full inflationsindexering och 
hyresgästanpassningar.
•  SBB har en erfaren projektorganisation som 
skapar värde.
•  Under det tredje kvartalet har SBB sålt 
enskilda fastigheter i Sverige till olika  
kommuner. 
•  I slutet av september såldes en sjukhusfastig -
het i Norge för 2 815 MNOK.
 
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd  
finns på s. 22-23
Samhälle
En ledande och skalbar plattform specialiserad på förvaltning 
av offentligt finansierade tillgångar, vilken utmärker sig genom 
växande efterfrågan, inflationssäkrade kassaflöden och 
minimal risk för hyresbortfall.
46,2 MDKR
Fastighetsvärde
5,28 %
Direktavkastning
7,2 år
Genomsnittlig kvarvarande 
hyreslängd, WAULT
2 050 MKR
Utgående  
redovisat värde av innehav
Konsoliderat innehav
Joint ventures och 
intresseföretag
Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori
  72% Sverige
   18% Finland
  9% Norge
   2% Danmark
  31% Äldreboende
   17% Statlig infrastruktur 
och Kommunhus
  17% LSS
   13% Projekt- och 
byggrättsfastigheter
   11% Sjukhus & 
vårdcentral
   8% Offentliga  
kontor
  3% Övrigt
46 195
Mkr
46 195
Mkr
72% 
31% 
18% 
17% 
9% 
17% 
13% 
11% 
8% 2% 3% 
Public Property Invest AS
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
SBBs ägarandel 45% 45%
Redovisat värde för innehavet, kapitalandel, mkr 1 486 2 002
Hyresintäkter, mkr 440 380
Förvaltningsresultat, mkr 170 159
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -258 41
Resultatandel i joint venture, mkr -258 41
Övriga joint ventures och intresseföretag
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 564 329
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 44 54
Resultat andel i jount venture och intresseföretag, mkr -171 54
Mer om SBB:s intressebolag och Joint Ventures  finns på s. 26
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Public Property Invest AS
Bolaget äger och förvaltar 
offentliga fastigheter i Norge 
inom primärt segmenten 
rättsväsende och offentliga 
kontor. En fastighetsplaf -
form med tillväxtmöjligheter 
och en genomsnittlig 
kontraktslängt på 5,4 år.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    8

===== SIDA 9 =====

•   EduCo samägs av SBB och Brookfield och 
är den huvudsakliga plattformen för SBB:s 
ägande av utbildningsfastigheter.
•   Portföljen utgör en unik skalbar infrastruk -
turplattform inom fastigheter för offentligt 
finansierad utbildning.
•   Fastigheterna har hög förnyelsegrad av 
hyresavtal och avtal med nära 100 procent 
koppling till inflationen.
•   Trygga offentligt finansierade intäkter med 
genomsntlig kvarvarande kontraktslängd om 
13 år.
•   Försiktigt finansierade fastigheter med säker 
intjäning bedöms leda til investment grade i 
kreditbetyg.
•   Brookfield är en resursstark delägare med 
hög kompetens inom infrastruktur globalt.
1)  Inklusive Förvaltningsfastigheter redovisade inom posten 
Tillgångar som innehas för försäljning. Se sida 16 för mer 
information. 
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd  
finns på s. 22-23
•   Den 24 september ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning om 
1,16 procent av aktierna i EduCo. Affären är villkorad enligt sedvanliga 
fullföljandevillkor, inklusive konkurrensgodkännande, och förväntas slut -
föras under fjärde kvartalet 2023. Efter transaktionens genomförande 
kommer SBB att att redovisa innehavet i EduCo som ett intressebolag.  
 
 
Utbildning
SBB deläger Europas största portfölj inriktad på social 
infrastruktur för den offentliga utbildningssektorn. 
Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.
42,7 MDKR
Fastighetsvärde  1)
4,84 %
Direktavkastning
12,8 år
Genomsnittlig kvarvarande 
hyreslängd, WAULT
Konsoliderat innehav
Joint ventures och 
intresseföretag
Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori
  55% Sverige
   37% Norge
  5% Finland
   3% Danmark
  47% Förskola
   38% Grundskola/
Gymnasium
  15% Universitet
   1% Projekt-  
och byggrätts -
fastigheter
42 739
Mkr
42 739
Mkr
55% 47% 
37% 
38% 
5% 15% 
3% 1% 
EduCo redovisas i denna period som Avvecklad verksamhet. Jämförelse -
perioderna har räknats om.  
     TIllgångar och skulder hänförliga till EduCo per 2023-09-30 har 
omklassificerats till Tillgångar som innehas för försäljning samt Skulder 
hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning. För mer information 
se sida 21. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    9

===== SIDA 10 =====

Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30 3)
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30 3)
2022-01-01
2022-12-313)
 Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 3 512 4 056 1 195 1 364 5 365
Fastighetskostnader
     Driftskostnader -764 -931 -190 -258 -1 309
     Underhåll -176 -206 -54 -64 -314
     Fastighetsskatt -76 -88 -23 -25 -127
Driftnetto 1) 2 496 2 831 927 1 017 3 615
 
Administration 1) -584 -606 -284 -151 -809
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -39 -96 -14 -66 -120
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2) 1 873 2 129 628 801 2 686
Värdeförändringar fastigheter -10 493 -1 191 -3 522 -2 262 -3 681
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - - - -3 202
Upplösning/nedskrivning goodwill avseende uppskjuten skatt -201 -192 -123  -   -387
Nedskrivning goodwill - - - - -395
Resultat bostadsproduktion -4 2 -2 -10 -17
Rörelseresultat 2) -8 825 748 -3 018 -1 472 -4 997
Resultat från joint ventures och intresseföretag -4 362 -488 -701 -846 -1 866
          varav förvaltningsresultat 316 627 -179 230 941
          varav värdeförändring -892 -968 -380 -1 055 -1 970
          varav skatt 43 -147 36 -20 -90
          varav försäljningsresultat -3 440 - -3 - -
          varav nedskrivning -390 - -176 -1 -747
Ränteintäkter och liknande resultatposter 177 180 38 23 238
Räntekostnader och liknande resultatposter -976 -655 -253 -209 -1 054
Resultat av förtidslösen lån -113 -5 -1 -2 424
Valutakursdifferenser -1 168 -1 411 944 -679 -1 991
Tomträttsavgälder -5 -15 -1 -5 -19
Värdeförändringar finansiella instrument -2 085 -1 155 -136 630 -1 560
Resultat före skatt -17 357 -2 800 -3 129 -2 559 -10 824
 
Aktuell skatt -482 -208 -117 69 -277
Uppskjuten skatt 2 102 -148 649 390 354
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 201 192 123 - 387
PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -15 536 -2 963 -2 473 -2 099 -10 361
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet 4) -3 022 1 103 -2 289 19 550
PERIODENS RESULTAT -18 559 -1 861 -4 762 -2 081 -9 811
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -18 991 -1 729 -4 669 -1 987 -9 634
Innehav utan bestämmande inflytande 432 -131 -94 -91 -177
PERIODENS RESULTAT -18 559 -1 861 -4 762 -2 081 -9 811
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -11,47 -2,41 -1,80 -1,54 -7,61
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -11,47 -2,41 -1,80 -1,54 -7,61
Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet -2,86 0,39 -1,67 -0,09 -0,10
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamet -2,86 0,39 -1,67 -0,09 -0,10
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet 1,50 1,50 0,50 0,50 2,00
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -13,55 -1,65 -3,37 -1,53 -7,23
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -13,55 -1,65 -3,37 -1,53 -7,23
Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt  1,50 1,50 0,50 0,50 2,00
1) Förvaltningsadministration ingår sedan Q1 2023 i raden Administration. Jämförelsetal är omräknade. 
2) Ny summeringsrad och nya definitioner från och med Q1 2023. För vidare information se Tilläggsupplysningar på sid 37 samt Definitioner på sid 40-46.
3) Jämförelseperioder har räknats om avseende kvarvarande och avvecklad verksamhet, i enlighet med IFRS 5. 
4) Periodens resultat, Avvecklad verksamhet, inkluderar Driftnetto om 1 488 mkr (1 293). För mer information om Avvecklad verksamhet, se sida 21. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    10

===== SIDA 11 =====

Kommentarer koncernens resultaträkning
Kvarvarande verksamhet
Hyrestillväxt 9,5 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 3 512 mkr (4 056) och för kvar -
talet till 1 195 mkr (1 364). I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna
med 9,5 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
Av hyresintäkterna avsåg 1 264 mkr bostäder, 2 231 mkr samhälle
och 17 mkr utbildning. 
Uthyrningsgraden stiger till 96,3 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 
96,3 procent (95,2). Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter 
inom segmentet Samhälle var 7 år (11).
Driftnettot stiger 12,5 procent i jämförbart bestånd
Driftnettot i jämförbart bestånd stiger snabbare än hyrestillväxten tack 
vare lägre kostnadsutveckling. I jämförbart bestånd ökade kostnaderna 
med 2,3 procent jämfört med motsvarande period föregående år.
Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -1 016 mkr (-1 225) 
och för kvartalet till -268 mkr (-347). 
Resultat före värdeförändringar och goodwill
Sammantaget uppgick periodens kostnader för administration till -584 mkr 
(-606) och kvartalets kostnader uppgick till -284 mkr (-151). Av periodens 
administrationskostnader utgjorde -237 mkr (-348) förvaltningsadministra -
tion och -347 mkr (-416) centrala administrationskostnader, dvs. kostnader 
för affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshantering . 
Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -39 mkr (-96), och är 
till övervägande del hänförliga till decentralisering av koncernstrukturen.   
 
Värdeförändringar 
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -10 493 
mkr (-1 191) varav -1 472 mkr (-534) var realiserade värdeförändringar och 
-9 021 mkr (-657) var orealiserade värdeförändringar. I värdeförändringen 
har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal samt 
nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till den 
orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen förklaras 
av högre avkastningskrav. Under perioden har fastighetsbeståndet haft 
en negativ värdeförändring om 8,9 procent, varav 2,7 procentenheter är 
hänförligt till det tredje kvartalet. Under de senaste 18 månaderna har 
genomsnittliga avkastningskrav höjts från 4,35 procent till 5,22 procent 
samtidigt som konsumentprisindex stigit med 18 procent, vilket inneburit 
att den reala värdenedgången för SBB:s fullt ut indexerade fastigheter 
under denna period kan estimeras till cirka 31 procent.
     SBB har under perioden sålt fastigheter om 3 779 mkr, exklusive EduCo 
och SBB Residential Property. Totala investeringar i dessa fastigheter 
uppgick till 3 451 mkr och skapat värde var 329 mkr. Realiserade värde -
förändringar beräknas utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån 
anskaffningsvärde.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag var -4 362 mkr (-487) för 
perioden och -701 mkr (-846) för kvartalet. Det negativa resultatet beror 
främst på försäljningsresultatet om -3 558 mkr som till största del är 
hänförlig till försäljningen av andelarna i JM AB (publ), som skedde under 
andra kvartalet. 
      Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -533 mkr 
(-488) för perioden och -523 mkr (-844) för kvartalet. Se vidare informa -
tion på sid 26-27.
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till -2 085 mkr (-1 905). Förändringen 
beror till största del på ökade räntekostnader och liknande resultatposter. 
I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga 
finansiella kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter. 
      De finansiella kostnaderna inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 
-113 mkr (-5) för perioden. Under perioden redovisades valutakursdiffe -
renser om -1 168 mkr (-1 411), under kvartalet redovisades 944 mkr (-679). 
Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till omräkning av lån 
upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot säkringar i form av 
nettotillgångar i euro och valutaderivat.
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden             
till -2 085 mkr (-1 155) och för kvartalet till -136 mkr (630). Posten består 
av orealiserade värdeförändringar för finansiella placeringar i aktier om 
-1 250 mkr (-2 477) och beror på negativ kursutveckling på aktierna i 
portföljen samt värdeförändringar avseende derivat om -835 mkr (1 322).              
Resultat efter skatt
Periodens resultat efter skatt uppgick till -15 536 mkr (-2 963), resultatet 
för kvartalet uppgick till -2 473 mkr (-2 099). Skatt på periodens resultat 
uppgick till 1 620 mkr (-356), varav -482 mkr (-208) avsåg aktuell skatt och 
2 102 mkr (-148) avsåg uppskjuten skatt relaterad främst till fastigheter 
och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten skatt hänförligt till 
goodwill uppgick till 201 mkr (192). 
Avvecklad verksamhet
Den 24 september ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av 1,16 
procent av aktierna i EduCo. Affären är villkorad av sedvanliga fullföljande- 
villkor, inklusive konkurrensgodkännande, och förväntas slutföras under 
fjärde kvartalet 2023. Efter transaktionens genomförande kommer SBB 
att avkonsolidera tillgångarna hänförliga till EduCo. EduCo redovisas som 
avvecklad verksamhet per Q3 2023 och jämförelsesiffror för 2022 har 
räknats om i enlighet med IFRS 5.
Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgår 
till -3 022 mkr. Se vidare information på sid 21.
Koncernens rapport över totalresultat 
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
 
Periodens resultat -18 559 -1 861 -4 762 -2 081 -9 811
Andel av totalresultat i joint ventures och intresseföretag -175  70 3  24  169 
Omräkningsdifferenser -689 175 201 282  427 
PERIODENS TOTALRESULTAT -19 423 -1 616 -4 558 -1 774 -9 215
 
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -19 855 -1 484 -4 464 -1 683 -9 038
Innehav utan bestämmande inflytande 432 -131 -94 -91 -177
PERIODENS TOTALRESULTAT -19 423 -1 616 -4 558 -1 774 -9 215
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    11

===== SIDA 12 =====

SBB har under perioden ändrat sin segmentsindelning till Bostäder, Utbildning och Samhäll. Se sida 37 för mer information.
 
Nio månader, 2023
Perioden 2023-01-01 - 2023-09-30 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 1 264 2 231 17 3 512 - 3 512
Fastighetskostnader -482 -532 -3 -1 016 - -1 016
Driftnetto 782 1 700 14 2 496 - 2 496
Administration - - - - -584 -584
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -39 -39
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 782 1 700 14 2 496 -623 1 873
Värdeförändringar fastigheter -5 642 -4 787 -65 -10 493 - -10 493
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -201 -201
Resultat bostadsproduktion -4 - - -4 - -4
Rörelseresultat -4 864 -3 087 -51 -8 003 -824 -8 825
Resultat från joint venture och intresseföretag -3 934 -429 - -4 362 - -4 362
Ränteintäkter - - - - 177 177
Räntekostnader och liknande - - - - -2 262 -2 262
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 085 -2 085
Resultat före skatt -8 798 -3 515 -51 -12 364 -4 994 -17 357
Skatt - - - - 1 821 1 821
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -8 798 -3 515 -51 -12 364 -3 173 -15 536
Förvaltningsfastigheter 29 356 46 195 648 76 199 - 76 199
Investeringar 910 1 142 6 2 058 - 2 058
Värde per kvm (kr) 27 957 23 261 24 403 24 881 - 24 881
Överskottsgrad 62% 76% 82% 71% - 71%
Tillgångar som innehas för försäljning - - 42 635 42 635 - 42 635
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - - 10 429 10 429 - 10 429
Perioden 2023-01-01 - 2023-09-30 (Mkr)
Kvar-
varande 
verksamhet
Avvecklad 
verksamhet 
Koncernen 
inkl 
Avvecklad 
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
inkl
Avvecklad 
verksamhet
Hyresintäkter 3 512 1 753 5 265 1 264 2 231 1 770 5 265 - 5 265
Fastighetskostnader -1 016 -265 -1 281 -482 -532 -268 -1 281 - -1 281
Driftnetto 2 496 1 488 3 984 782 1 700 1 502 3 984 - 3 984
Administration -584 -47 -631 - - -47 -47 -584 -631
Förvärvs- omstruktureringskostnader -39 -142 -180 - - -142 -142 -39 -180
Resultat före finansiella poster, värde -
förändringar fastigheter och goodwill
1 873 1 299 3 172 782 1 700 1 313 3 795 -623 3 172
Värdeförändringar fastigheter -10 493 -2 277 -12 771 -5 642 -4 787 -2 342 -12 771 - -12 771
Upplösning goodwill vid försäljning av 
fastigheter
-201 -571 -772 - - -571 -571 -201 -772
Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794
Resultat bostadsproduktion -4 - -4 -4 - - -4 - -4
Rörelseresultat -8 825 -3 343 -12 169 -4 864 -3 087 -3 394 -11 346 -824 -12 169
Resultat från joint venture och 
intresseföretag
-4 362 - -4 362 -3 934 -429 - -4 362 - -4 362
Ränteintäkter 177 1 178 - - - - 178 178
Räntekostnader och liknande -2 262 -480 -2 743 - - - - -2 743 -2 743
Värdeförändringar finansiella instrument -2 085 - -2 085 - - - - -2 085 -2 085
Resultat före skatt -17 357 -3 822 -21 180 -8 798 -3 515 -3 394 -15 708 -5 473 -21 180
Skatt 1 821 799 2 620 - - - - 2 620 2 620
Periodens resultat -15 536 -3 022 -18 559 -8 798 -3 515 -3 394 -15 708 -2 853 -18 559
Förvaltningsfastigheter 76 199 42 091 118 290 29 378 46 172 42 739 118 290 - 118 290
Investeringar 2 058 355 2 413 910 1 142 361 2 413 - 2 413
Värde per kvm (kr) 24 881 31 661 26 933 27 978 23 249 31 519 26 933 - 26 933
Överskottsgrad 71% 85% 76% 62% 76% 85% 76% - 76%
Segmentredovisning
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    12

===== SIDA 13 =====

Nio månader, 2022
Perioden 2022-01-01 - 2022-09-30 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 1 827 2 170 59 4 056 - 4 056
Fastighetskostnader -715 -502 -8 -1 225 - -1 225
Driftnetto 1 112 1 668 51 2 831 - 2 831
Administration - - - - -606 -606
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -96 -96
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 112 1 668 51 2 831 -702 2 129
Värdeförändringar fastigheter -2 455 1 029 236 -1 191 - -1 191
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -192 -192
Resultat bostadsproduktion 2 - - 2 - 2
Rörelseresultat -1 341 2 697 287 1 643 -894 748
Resultat från joint venture och intresseföretag -583 94 - -487 - -487
Ränteintäkter - - - - 180 180
Räntekostnader och liknande - - - - -2 086 -2 086
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 155 -1 155
Resultat före skatt -1 924 2 791 287 1 156 -3 955 -2 800
Skatt - - - - -164 -164
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 924 2 791 287 1 156 -4 118 -2 963
Förvaltningsfastigheter 53 911 54 926 861 109 698 - 109 698
Investeringar 2 038 1 371 21 3 430 - 3 430
Värde per kvm (kr) 27 413 26 787 24 993 27 134 - 27 134
Överskottsgrad % 61% 77% 87% 70% - 70%
Perioden 2022-01-01 - 2022-09-30 (Mkr)
Kvar-
varande 
verksamhet
Avvecklad 
verksamhet 
Koncernen 
inkl 
Avvecklad 
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
inkl
Avvecklad 
verksamhet
Hyresintäkter 4 056 1 542 5 597 1 827 2 170 1 600 5 597 - 5 597
Fastighetskostnader -1 225 -249 -1 473 -715 -502 -256 -1 473 - -1 473
Driftnetto 2 831 1 293 4 124 1 112 1 668 1 344 4 124 - 4 124
Administration -606 -61 -668 - - - - -668 -668
Förvärvs- omstruktureringskostnader -96 - -96 - - - - -96 -96
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
2 129 1 232 3 360 1 112 1 668 1 344 4 124 -764 3 360
Värdeförändringar fastigheter -1 191 210 -981 -2 455 1 028 446 -981 - -981
Upplösning goodwill vid försäljning av 
fastigheter
-192 - -192 - - - - -192 -192
Resultat bostadsproduktion 2 - 2 2 - - 2 - 2
Rörelseresultat 748 1 442 2 190 -1 341 2 696 1 790 3 145 -956 2 190
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-487 - -487 -583 94 - -487 - -487
Ränteintäkter 180 - 180 - - - - 180 180
Räntekostnader och liknande -2 086 -347 -2 432 - - - - -2 432 -2 432
Värdeförändringar finansiella instrument -1 155 - -1 155 - - - - -1 155 -1 155
Resultat före skatt -2 800 1 095 -1 705 -1 924 2 790 1 790 2 658 -4 363 -1 705
Skatt -164 7 -156 - - - - -156 -156
Periodens resultat -2 963 1 103 -1 861 -1 924 2 790 1 790 2 658 -4 519 -1 861
Förvaltningsfastigheter 109 698 44 813 154 512 53 911 54 926 45 674 154 512 - 154 512
Investeringar 3 430 362 3 792 2 038 1 371 383 3 792 - 3 792
Värde per kvm (kr) 27 134 34 379 28 900 27 413 26 787 34 137 28 900 - 28 900
Överskottsgrad 70% 84% 74% 61% 77% 84% 74% - 74%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    13

===== SIDA 14 =====

Tredje Kvartalet, 2023
Perioden 2023-07-01 - 2023-09-30 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 428 762 4 1 195 - 1 195
Fastighetskostnader -128 -139 - -268 - -268
Driftnetto 300 623 4 927 - 927
Administration - - - - -284 -284
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -14 -14
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 300 623 4 927 -299 628
Värdeförändringar fastigheter -1 569 -1 910 -43 -3 522 - -3 522
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -123 -123
Resultat bostadsproduktion -2 - - -2 - -2
Rörelseresultat -1 270 -1 287 -39 -2 597 -422 -3 018
Resultat från joint venture och intresseföretag -480 -222 - -701 - -701
Ränteintäkter - - - - 38 38
Räntekostnader och liknande - - - - 689 689
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -136 -136
Resultat före skatt -1 750 -1 509 -39 -3 298 169 -3 129
Skatt - - - - 656 656
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 750 -1 509 -39 -3 298 824 -2 473
Förvaltningsfastigheter 29 356 46 195 648 76 199 - 76 199
Investeringar 275 219 1 495 - 495
Värde per kvm (kr) 27 957 23 261 24 403 24 881 - 24 881
Överskottsgrad 70% 82% 92% 78% - 78%
Tillgångar som innehas för försäljning - - 42 635 42 635 - 42 635
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - - 10 429 10 429 - 10 429
Perioden 2023-07-01 - 2023-09-30 (Mkr)
Kvar-
varande 
verksamhet
Avvecklad 
verksamhet 
Koncernen 
inkl 
Avvecklad 
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
inkl
Avvecklad 
verksamhet
Hyresintäkter 1 195 598 1 793 428 762 602 1 793 - 1 793
Fastighetskostnader -268 -72 -339 -128 -139 -72 -339 - -339
Driftnetto 927 526 1 454 300 623 530 1 454 - 1 454
Administration -284 -15 -299 - - - - -299 -299
Förvärvs- omstruktureringskostnader -14 -9 -23 - - - - -23 -23
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
628 503 1 131 300 623 530 1 454 -322 1 131
Värdeförändringar fastigheter -3 522 -965 -4 486 -1 569 -1 910 -1 008 -4 486 - -4 486
Upplösning goodwill vid försäljning av 
fastigheter
-123 -571 -694 - - - - -694 -694
Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - - - -1 794 -1 794
Resultat bostadsproduktion -2 - -2 -2 - - -2 - -2
Rörelseresultat -3 018 -2 827 -5 845 -1 270 -1 287 -478 -3 034 -2 810 -5 843
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-701 - -701 -480 -222 - -701 - -701
Ränteintäkter 38 - 38 - - - - 38 38
Räntekostnader och liknande 689 -162 527 - - - - 527 527
Värdeförändringar finansiella instrument -136 - -136 - - - - -136 -136
Resultat före skatt -3 129 -2 988 -6 117 -1 750 -1 509 -478 -3 735 -2 381 -6 115
Skatt 656 699 1 355 - - - - 1 355 1 355
Periodens resultat -2 473 -2 289 -4 762 -1 750 -1 509 -478 -3 735 -1 028 -4 762
Förvaltningsfastigheter 76 199 42 092 118 290 29 356 46 195 42 739 118 290 - 118 290
Investeringar 495 94 589 275 219 96 589 - 589
Värde per kvm (kr) 24 881 31 662 26 933 27 957 23 261 31 519 26 933 - 26 933
Överskottsgrad 78% 88% 81% 70% 82% 88% 81% - 81%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    14

===== SIDA 15 =====

Tredje Kvartalet, 2022
Perioden 2022-07-01 - 2022-09-30 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 620 734 10 1 364 - 1 364
Fastighetskostnader -208 -137 -2 -347 - -347
Driftnetto 412 597 8 1 017 - 1 017
Administration - - - - -151 -150
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -66 -66
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 412 597 8 1 017 -217 801
Värdeförändringar fastigheter -1 934 -377 54 -2 257 -5 -2 262
Resultat bostadsproduktion -10 - - -10 - -10
Rörelseresultat - 1 532 220 62 -1 250 -222 -1 472
Resultat från joint venture och intresseföretag -680 -165 - -846 - -846
Ränteintäkter - - - - 23 23
Räntekostnader och liknande - - - - -894 -894
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - 630 630
Resultat före skatt -2 212 55 62 -2 096 -463 -2 559
Skatt - - - - 460 460
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -2 212 55 62 -2 096 -4 -2 099
Förvaltningsfastigheter 53 911 54 926 861 109 698 - 109 698
Investeringar 689 401 11 1 100 - 1 100
Värde per kvm (kr) 27 413 26 787 24 993 27 134 - 27 134
Överskottsgrad 66% 81% 80% 75% - 75%
Perioden 2022-07-01 - 2022-09-30 (Mkr)
Kvar-
varande 
verksamhet
Avvecklad 
verksamhet 
Koncernen 
inkl 
Avvecklad 
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
inkl
Avvecklad 
verksamhet
Hyresintäkter 1 364 524 1 888 620 734 534 1 888 - 1 888
Fastighetskostnader -347 -77 -424 -208 -137 -80 -424 - -424
Driftnetto 1 017 447 1 464 412 597 455 1 464 - 1 464
Administration -151 -23 -173 - - - - -173 -173
Förvärvs- omstruktureringskostnader -66 - -66 - - - - -66 -66
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
801 424 1 225 412 597 455 1 464 -239 1 225
Värdeförändringar fastigheter -2 262 -243 -2 507 -1 934 -377 -190 -2 501 -7 -2 508
Resultat bostadsproduktion -10 - -10 -10 - - -10 - -10
Rörelseresultat -1 472 181 -1 293 -1 532 220 265 -1 047 -246 -1 293
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-846 - -846 -680 -165 - -846 - -846
Ränteintäkter 23 - 23 - - - - 23 23
Räntekostnader och liknande -894 -186 -1 080 - - - - -1 080 -1 080
Värdeförändringar finansiella instrument 630 - 630 - - - - 630 630
Resultat före skatt -2 559 -5 -2 566 -2 212 55 265 -1 893 -673 -2 566
Skatt 460 25 484 - - - - 484 484
Periodens resultat -2 099 19 -2 081 -2 212 55 265 -1 893 -189 -2 081
Förvaltningsfastigheter 109 698 44 813 154 511 53 911 54 926 45 674 154 511 - 154 511
Investeringar 1 100 138 1 239 689 401 150 1 239 - 1 239
Värde per kvm (kr) 27 134 34 379 28 900 27 413 26 787 34 137 28 900 - 28 900
Överskott 75% 85% 78% 66% 81% 85% 78% - 78%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    15

===== SIDA 16 =====

Helår, 2022
Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr) Bostäder Samhälle Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 432 2 864 68 5 365 - 5 365
Fastighetskostnader -1 017 -721 -11 -1 750 - -1 750
Driftnetto 1 415 2 143 57 3 615 - 3 615
Administration - - - - -809 -809
Förvärvs- omstruktureringskostnader - - - - -120 -120
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 415 2 143 57 3 615 -929 2 686
Värdeförändringar fastigheter -3 558 -375 252 -3 681 - -3 681
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - - -3 202 - -3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - -387 -387
Nedskrivning goodwill - - - - -395 -395
Resultat bostadsproduktion -17 - - -17 - -17
Rörelseresultat -5 362 1 767 309 -3 285 -1 711 -4 997
Resultat från joint venture och intresseföretag -912 -954 -1 866 - -1 866
Ränteintäkter - - - - 238 238
Räntekostnader och liknande - - - - -2 640 -2 640
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -1 560 -1 560
Resultat före skatt -6 274 813 309 -5 151 -5 673 -10 824
Skatt - - - - 464 464
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -6 274 813 309 -5 151 -5 209 -10 361
Förvaltningsfastigheter 37 530 53 272 672 91 474 - 91 474
Investeringar 2 555 1 761 30 4 346 - 4 346
Värde per kvm (kr) 29 330 26 431 27 299 27 588 - 27 588
Överskottsgrad 58% 75% 84% 67% - 67%
Perioden 2022-01-01 - 2022-12-31 (Mkr)
Kvar-
varande 
verksamhet
Avvecklad 
verksamhet 
Koncernen 
inkl 
Avvecklad 
verksamhet Bostäder Samhälle Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
inkl
Avvecklad 
verksamhet
Hyresintäkter 5 365 2 082 7 447 2 432 2 864 2 150 7 447 - 7 447
Fastighetskostnader -1 750 -351 -2 101 -1 017 -721 -362 -2 101 - -2 101
Driftnetto 3 615 1 731 5 346 1 415 2 143 1 788 5 346 - 5 346
Administration -809 -89 -898 - - - - -898 -898
Förvärvs- omstruktureringskostnader -120 - -120 - - - - -120 -120
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
2 686 1 642 4 328 1 415 2 143 1 788 5 346 -1 018 4 328
Värdeförändringar fastigheter -3 681 -890 -4 571 -3 558 -375 -638 -4 571 - -4 571
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo -3 202 - -3 202 -3 202 - - -3 202 - -3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av 
fastigheter
-387 - -387 - - - - -387 -387
Nedskrivning goodwill -395 - -395 - - - - -395 -395
Resultat bostadsproduktion -17 - -17 -17 - - -17 - -17
Rörelseresultat -4 997 752 -4 245 -5 362 1 767 1 150 -2 444 -1 800 -4 245
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-1 866 - -1 866 -912 -954 - -1 866 - -1 866
Ränteintäkter 238 1 239 - - - - 239 239
Räntekostnader och liknande -2 640 -477 -3 117 - - - - -3 117 -3 117
Värdeförändringar finansiella instrument -1 560 - -1 560 - - - - -1 560 -1 560
Resultat före skatt -10 824 276 -10 549 -6 274 813 1 150 -4 310 -6 239 -10 549
Skatt 464 274 738 - - - - 738 738
Periodens resultat -10 361 550 -9 811 -6 274 813 1 150 -4 310 -5 500 -9 811
Förvaltningsfastigheter 91 474 44 142 135 616 37 530 53 272 44 813 135 616 - 135 616
Investeringar 4 346 500 4 846 2 555 1 761 530 4 846 - 4 846
Värde per kvm (kr) 27 588 33 652 29 307 29 423 26 431 33 535 29 307 - 29 307
Överskottsgrad 67% 83% 72% 58% 75% 83% 72% - 72%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    16

===== SIDA 17 =====

Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 76 198 mkr per 2023-09-30 (135 
616). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar 
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och 
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för 
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadmi -
nistrationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett 
genomsnittligt avkastningskrav på 5,22 procent (4,37) använts. I värdet 
för fastigheterna ingår 2 736 mkr för byggrätter som värderats genom 
tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet 
sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde 
har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastig -
heter på sid 22-25.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på 
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en 
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en 
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. 
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 4 955 / -4 913
Fastighetskostnader +/- 5% -1 492 / 1 504
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -4 987 / 5 519
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter - 4 386 / 5 109
Fastighetsbeståndets förändring 
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2023-01-01 135 616 
Förvärv 2 052
Tillskjutet från minoritetsägare 802
Investeringar 2 414
Försäljningar -10 743
Omräkningsdifferens -552
Orealiserade värdeförändringar -11 298
Omklassificering till tillgångar som innehas för försäljning -42 092
Verkligt värde vid periodens slut 76 198
Joint ventures och intresseföretag
SBBs engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av 
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmade 
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet 
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom 
fastighetsutveckling.
     De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB,  
SBB Kåpan Bostad AB och Public Property Invest AS. För mer information 
se sid 26-27.
    Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 9 000 mkr (12 649) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 896 mkr (1 737). 
    
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel uppgick till  2 187 mkr (4 429) och likviditetsplaceringar, som 
utgörs av aktier i börsnoterade bolag, uppgick till 184 mkr (421). Spärrade 
likvida medel uppgick till 0 mkr (1 066).
Tillgångar som innehas för försäljning
Den 24 september ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning om 1,16 
procent av aktierna i EduCo. Affären är villkorad sedvanliga fullföljande- 
villkor, inklusive konkurrensgodkännande, och förväntas slutföras under 
fjärde kvartalet 2023.  
     Efter försäljningen kommer SBB att äga cirka 49,84 procent av EduCo. 
Tillgångarna hänförliga till EduCo har därför i tredje kvartalet omklas -
sificerats till Tillgångar som innehas för försäljning. Se sida 21 för mer 
information.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
 
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 2 717 5 874 5 283
Summa immateriella  
anläggningstillgångar
2 717 5 874 5 283
 
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 76 198 154 511 135 616
Nyttjanderätt tomträtt 435 702 829
Inventarier 101 48 37
Summa materiella  
anläggningstillgångar
76 735 155 261 136 482
 
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och 
intresseföretag
9 000 15 806 12 649
Fordringar på joint ventures och 
intresseföretag
896 1 891 1 737
Derivat 1 083 2 133 1 696
Finansiella tillgångar värderade till 
verkligt värde
804 1 900 2 298
Andra långfristiga fordringar 1 917 70 939
Summa finansiella  
anläggningstillgångar
13 700 21 800 19 319
Summa anläggningstillgångar 93 151 182 935 161 084
 
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 155 169 156
Kortfristiga fordringar
Derivat 260 - -
Finansiella tillgångar värderade till 
verkligt värde
13 - -
Kundfordringar 66 77 106
Övriga fordringar 590 2 310 1 434
Förutbetalda kostnader och upplupna 
intäkter
693 743 740
Summa kortfristiga fordringar 1 622 3 130 2 280
 
Likviditetsplaceringar 184 512 421
Likvida medel 2 187 4 941 4 429
Summa likvida medel och 
likviditetsplaceringar
2 371 5 453 4 850
Tillgångar som innehas för försäljning 42 635 - -
Summa omsättningstillgångar 46 783 8 752 7 286
SUMMA TILLGÅNGAR 139 934 191 687 168 370
 
Kommentarer
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 2 717 mkr (5 283). Under 
perioden har sammanlagt nedskrivningar och upplösningar gjorts om -2 
566 mkr (-782). Av dessa är -2 365 mkr hänförligt till EduCo i samband med 
omklassificeringen av EduCo till Tillgångar som innehas för försäljning. 
Nedskrivningen har redovisats inom Avvecklad verksamhet.
     Vid periodens utgång är 545 mkr hänförligt till skillnaden mellan 
nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av 
fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. 
Resterande goodwill utgörs främst av synergieffekter i form av minskade 
finansierings- och administrationskostnader. 
  
    
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    17

===== SIDA 18 =====

Kommentarer  
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens 
slut till 21 145 mkr (44 319). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut 
till 50 354 mkr (63 337).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent 
på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och 
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och 
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna skat -
teskulden uppgick per den 30 september netto till 3 208 mkr (9 120) och är 
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. 
Underskottsavdragen i koncernen uppgick till totalt till 6 600 mkr per 30 
september. I perioden har underskott om totalt 585 mkr nyttjats. 
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till  
68 462 mkr (87 085), varav 19 005 mkr (33 896) avsåg skulder till 
kreditinstitut, 49 402 mkr (52 078) avsåg obligationslån och 55 mkr (1 111) 
avsåg företagscertifikat.  
     Totala räntebärande skulder, inklusive Skulder till kreditinstitutut redo -
visade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 
om 6 405 mkr (-) samt Säkerställda övriga lån redovisade inom Skulder 
hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning om 382 mkr (-) uppgår 
till 74 866 (87 085).  
     Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 28-31. 
Skuld cash collateral
SBB löste under första kvartalet 2023 den Total return swap (TRS) 
avseende likviditetsplaceringar i aktier om cirka 2 mdkr som redovisats på 
raden Skuld cash collateral.      
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning
Med anledning av att tillgångar som är hänförliga till EduCo vid periodens 
utgång har omklassificerats till Tillgångar som innehas för försäljning, har 
skulder hänförliga till EduCo vid periodens utgång omklassificerats till 
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning.
     Se sida 21 för mer information.                                                                 
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
  
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 165 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 599 26 588 26 587
Reserver -547 90 142
Balanserad vinst 
inkl årets totalresultat
-5 074 30 289 17 424
Eget kapital hänförlig till 
moderbolagets aktieägare
21 145 57 132 44 318
Hybridobligation 15 748 17 277 15 748
Övriga reserver 1 067 376 577
Innehav utan bestämmande inflytande 12 393 2 264 2 691
Summa eget kapital 50 354 77 049 63 337
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 12 614 32 747 30 496
Obligationslån 42 446 52 036 48 310
Derivat 406 294 375
Uppskjutna skatteskulder 3 208 10 360 9 120
Leasingskulder tomträtter 435 701 829
Övriga långfristiga skulder 113 188 141
Summa långfristiga skulder 59 222 96 326 89 271
 
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 6 391 2 970 3 400
Företagscertifikat 55 2 458 1 111
Obligationslån 6 956 5 165 3 768
Derivat 1 289 - 596
Leverantörsskulder 150 350 456
Aktuella skatteskulder 89 327 310
Skuld cash collateral - 2 173 2 178
Övriga skulder 1 548 1 674 1 185
Beslutad utdelning 2 133 1 411 834
Upplupna kostnader och förutbetalda 
intäkter
1 320 1 784 1 924
Skulder hänförliga till tillgångar som 
innehas för försäljning
10 429 - -
Summa kortfristiga skulder 30 358 18 312 15 762
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 139 934 191 687 168 370
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    18

===== SIDA 19 =====

Koncernens förändringar i eget kapital 
 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Belopp i MKR
Aktie-
kapital
Ö v r i g t   
till skjutet 
kapital Reserver 1)
Balanserade 
vinstmedel Totalt
Hybrid  -
obligation
Övriga 
reserver 2)
Innehav utan 
b e  s t ä m m  a n d e  
inflytande
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 2022-01-01 165 26 371 834 34 778 62 148 17 295 -543 4 071 82 971
Periodens resultat - - - -1 729 -1 729 - - -131 -1 861
Övrigt totalresultat - - -744 70 -674 - 919 - 245
Periodens totalresultat - - -744 -1 659 -2 403  -    919 -131 -1 616
Nyemission - 210 - - 210 - - - 210
Inlösen del av hybridobligation - - - - - -7 - - -7
Emissionskostnader - - - - - -10 - - -10
Skatteeffekter i eget kapital - 7 - - 7 - - - 7
Utdelning - - - -2 308 -2 308 - - - -2 308
Utdelning hybridobligation - - - -382 -382 - - - -382
Inlösta minoritetsandelar - - - -141 -141 - - -1 676 -1 817
Utgående eget kapital 2022-09-30 165 26 588 90 30 288 57 131 17 277 376 2 264 77 049
Periodens resultat - - - -7 905 -7 905 - - -46 -7 951
Övrigt totalresultat - - 52 1 218 1 270 - -919 - 351
Periodens totalresultat - - 52 -6 687 -6 635 - -919 -46 -7 600
Inlösen del av hybridobligation - - - 751  751 -1 525 54 - -720
Emissionskostnader - - - - - -5 - - -5
Skatteeffekter i eget kapital - -1 - 175 174 - - - 174
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -1 065 -1 065 - 1 065 - -
Utdelning hybridobligation - - - -108 -108 - - - -108
Utdelning Neobo - - - -5 946 -5 946 - - - -5 946
Avyttring till minoritet - - - - - - - 712 712
Inlösta minoritetsandelar - - - 17 17 - - -239 -223
Utgående eget kapital 2022-12-31 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337
Ingående eget kapital 2023-01-01 165 26 587 142 17 424 44 319 15 748 577 2 691 63 337
Periodens resultat - - - -18 991 -18 991 - - 432 -18 559
Övrigt totalresultat - - -689 -175 -864 - - - -864
Periodens totalresultat - - -689 -19 166 -19 854 - - 432 -19 423
Återköp teckningsoptioner - - - -4 -4 - - - - 4
Skatteeffekter i eget kapital - - - 182 182 - - - 182
Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -490 -490 - 490 - -
Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482
Utdelning hybridobligation - - - -417 -417 - - - -417
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840
Inlösen minoritetsandelar - - - -110 -110 - - -570 -680
Utgående eget kapital 2023-09-30 165 26 599 -547 -5 074 21 145 15 748 1 067 12 393 50 354
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.  
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
Kommentarer  
Det egna kapitalet uppgick per 30 september till 50 354 mkr (63 337). I det 
egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde 
om 16 815 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 17 313 mkr.
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i 
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde -689 mkr av 
förändringen i eget kapital under perioden.
Minoritetsintressen
Minoritetsandelar uppgår till 12 393 mkr (2 691). Ökningen är främst 
hänförlig Brookfields minoritetsförvärv om 49 procent avEduCo, samt 
Unobo där Riksbyggen under året tillskjutit fastigheter om 802 mkr, se 
Fastighetsbeståndets förändring på sida 17. Därtill ingår minoritetsandelar 
i ett fåtal bolag inom Sveafastigheter-koncernen där SBB inte äger samtliga 
aktier i bolagen.  
 
Solidtet 
Soliditeten uppgick till 36 procent (38), den justerade soliditeten till 40 
procent (42) och belåningsgraden till 52 procent (49).
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    19

===== SIDA 20 =====

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
 
Kvarvarande verksamet
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -17 357 -2 800 -3 129 -2 559 -10 824
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 6 6 4 4 10
Värdeförändringar fastigheter 10 493 1 191 3 522 2 264 3 681
Realisationsresultat vid utdelning av Neobo - - - - 3 202
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 201 192 123 - 387
Nedskrivning goodwill - - - - 395
Resultat bostadsproduktion 4 -2 2 10 17
Resultat från joint ventures och intresseföretag 4 362 487 701 846 1 866
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 283 297 1 5 304
Värdeförändringar finansiella instrument 2 085 1 155 136 -630 1 560
Räntenetto 2 085 1 906 -727 871 2 402
Erlagd ränta -957 -571 -177 -218 -587
Erhållen ränta 83 138 -62 -16 195
Betald skatt -482 -208 -117 69 -277
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 806 1 791 276 645 2 331
 
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 113 -369 805 230 164
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -771 -1 471 -272 -892 -1 524
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kvarvarande verksamhet 148 -49 810 -16 971
 
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -2 022 -3 608 -516 -1 135 -4 750
Försäljning av fastigheter - 153 - 8 171
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 044 -6 285 -369 -74 -6 647
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 4 455 8 268 4 526 2 100 9 677
Investeringar/försäljning inventarier -72 -6 -1 -7 1
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag 2 277 -1 421 -3 807 76 475
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -9 2 005 467 868 2 159
Kassaflöden från finansiella tillgångar 166 1 569 183 336 1 772
Förändring andra långfristiga fordringar -957 140 106 -1 -728
Kassaflöde från investeringsverksamheten, kvarvarande verksamhet 2 795 815 589 2 172 2 130
 
Finansieringsverksamheten
Emission hybridobligationer - -10 - - -
Emissionskostnader - - - - -15
Återköp teckningsoptioner -4 - - - -
Inlösen hybridobligationer - - - - -727
Inlösen tvingande konvertibel 1 - 3 - -
Inlösen preferensaktier - - - - -
Utbetald utdelning -1 659 -2 236 -7 -594 -2 837
Utdelning likvida medel Neobo - - - - -231
Avyttring till minoritet 9 038 - 384 - 712
Inlösta minoritetsandelar 2) - -1 817 - 1 -2 040
Upptagna lån 21 023 40 392 -2 266 7 611 59 932
Amortering av lån -32 559 -38 467 945 -8 726 -59 710
Förändring cash collaterals -1 431 -3 434 -75 -318 -3 429
Förändringar övriga långfristiga skulder 25 -112 -250 -132 -202
Kassaflöde från finansieringsverksamheten, kvarvarande verksamhet -5 565 -5 684 -1 264 -2 158 -8 546
 
Periodens kassaflöde, kvarvarande verksamhet -2 622 -4 918 134 -2 -5 445
 
Likvida medel vid periodens början 4 429 9 837 1 679 4 984 9 837
Periodens kassaflöde, kvarvarande verksamhet - 2 622 -4 918 134 -2 -5 445
Periodens kassaflöde, avvecklad verksamhet 1) 381 -13 374 -1 36
Valutakursändring i likvida medel -2 35 - -40 -
Likvida medel vid periodens slut 2 187 4 941 2 187 4 941 4 429
varav Likvida medel hänförligt till Avvecklad verksamhet 438 8 438 8 57
 
1) För mer information, se sida 21. 
2) Inlösta minoritetsandelar har i börjav av perioden omklassificerats till förändring av finansiella tillgångar.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    20

===== SIDA 21 =====

EduCo
Vid periodens början ägde SBB 51 procent av EduCo. Den 24 september 
2023 ingick SBB avtal om försäljning av ytterligare 1,16 procent av EduCo 
varvid SBB kommer att avkonsolidera verksamheten. Transaktionen är 
föremål för sedvanliga fullföljandevillkor, inklusive konkurrensgodkän -
nande och förväntas slutföras under fjärde kvartalet 2023.
     Till följd av det ingångna avtalet har EduCo omklassificerats vid 
periodens utgång till Tillgångar som innehas vid försäljning. Vid omklas -
sificeringen har en värdering av avyttringsgruppens verkliga värde med 
avdrag för försäljningskostnader gjorts. Detta har resulterat i nedskrivning 
av goodwill om 2 365 mkr hänförlig till avyttringsgruppen, varav 571 
mkr avseer upplösning av uppskjuten skatt från tidigare rörelseförvärv. 
Nedskrivningen har redovisats inom avvecklad verksamhet. 
     Förvaltningsfastigheter uppgick vid periodens slut till 42 092 mkr. 
Orealiserad värdeförändring uppgick under perioden till -2 277 mkr 
(210). Hyresintäktena uppgick under perioden till 1 753 mkr (1 542). 
Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -264 mkr (-248) och för 
kvartalet till -72 mkr (-77) och bestod i huvudsak av kostnader för drift och 
underhåll. Periodens resultat för den avvecklade verksamheten uppgick till 
-3 022 mkr (1 103).
Kapitalstruktur  
Efter avdrag för Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försälj -
ning, 10 429 mkr, uppgår Tillgångar som innehas för försäljning, 42 635 
mkr, samt Likvida medel hänförliga till avvecklad verksamhet, 438 mkr, 
sammanlagt till 32 644 mkr, varav 14 797 mkr är finansierat genom skulder 
till koncernbolag.  
     Vid transaktionens slutförande kommer EduCo uppta nya lån om cirka  
16 mdkr. I samband med detta kommer cirka 8 mdkr att återbetalas till 
SBB.  
Tillgångar som innehas för försäljning / Avvecklad verksamhet
Tillgångar som innehas för försäljning
Belopp i MKR
EduCo 
2023-09-30
Förvaltningsfastigheter 42 092
Nyttjanderätt tomträtt 391
Inventarier 2
Summa anläggningstillgångar 42 485
Kundfordringar 15
Övriga fordringar 38
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 97
Summa omsättningstillgångar 150
Tillgångar som innehas till försäljning 42 635
Belopp i MKR
 
2023-09-30
Skulder till kreditinstitut 6 330
Säkerställda övriga lån 382
Uppskjutna skatteskulder 2 634
Leasingskulder tomträtter 391
Övriga långfristiga skulder 31
Summa långfristiga skulder 9 768
Skulder till kreditinstitut 75
Leverantörsskulder 97
Aktuella skatteskulder 100
Övriga skulder 11
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 378
Summa kortfristiga skulder 660
Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 10 429
Avvecklad verksamhet
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Intäkter 1 753 1 542 598 524 2 082
Driftskostnader -206 -185 -54 -54 -258
Underhåll -46 -53 -13 -20 -79
Fastighetsskatt -12 -10 -5 -3 -14
Driftnetto 1 488 1 293 526 447 1 731
Administation -47 -61 -15 -23 -89
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -142 - -9 - -
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 299 1 232 503 424 1 642
Värdeförändringar fastigheter -2 277 210 -965 -243 -890
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -571 - -571 - -
Nedskrivning goodwill -1 794 - -1 794 - -
Rörelseresultat -3 343 1 442 -2 827 181 752
Ränteintäkter, räntekostnader och liknande resultatposter -475 -343 -162 -185 -471
Valutakursdifferenser 1 - 1 - -
Tomträttsavgälder -5 -3 -1 -1 -5
Resultat före skatt -3 822 1 095 -2 988 -5 276
Aktuell skatt -133 -6 -38 0 -17
Uppskjuten skatt 362 14 167 25 291
Upplösning uppskjuten skatt hänf. till goodwill 571 - 571 - -
PERIODENS RESULTAT, avvecklad verksamhet -3 022 1 103 -2 289 19 550
KASSAFLÖDE
Kassaflöde från den löpande verksamheten 687 879 303 239 1 149
Kassaflöde från investeringsverksamheten -433 -3 080 -94 -153 -3 219
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 127 2 187 166 -87 2 106
PERIODENS KASSAFLÖDE , avvecklad verksamhet 381 -13 374 -1 36
Likvida medel hänförliga till avvecklad verksamhet 438 8 438 8 57
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    21

===== SIDA 22 =====

Fastighetsvärde per segment
  39% Samhälle
  36% Utbildning
  25% Bostad
Fastighetsvärde per land
  73% Sverige
  17% Norge
  9% Finland
  2% Danmark
118 290  
Mkr
118 290   
Mkr
73% 
39% 17% 
36% 
9% 
25% 
2% 
Fastighetsvärde per region
  33% Universitetsorter
  27% Stockholm/Mälardalen
  11%  Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
  6%  Göteborg/Malmö
  23% Övriga tillväxtstäder
Fastighetsbeståndet  
118 290  
Mkr
27% 
11% 
33% 
6% 
23% 
Hyresintäkter per affärsområde
Största hyresgäster (samhälle och utbildning)
Hyresgäst
Hyresintäkt 
rullande 12 mån, 
mkr % av total
Læringsverkstedet 313 6,2%
Trygge Barnehager AS 289 5,7%
Svenska staten 246 4,8%
Norska staten 169 3,3%
Attendo 161 3,2%
Härnösands Kommun 140 2,8%
Academedia 139 2,7%
Finska staten 126 2,5%
Esperi 113 2,2%
Internationella Engelska Skolan 110 2,2%
Haninge Kommun 99 1,9%
Humana 98 1,9%
Ambea 93 1,8%
Danska staten 76 1,5%
Västra Götalandsregionen 69 1,3%
Skellefteå Kommun 65 1,3%
Bodens Kommun 65 1,3%
Norlandia 55 1,1%
Västerås Kommun 53 1,0%
Strängnäs kommun 52 1,0%
20 största hyresgäster 2 532 49,8%
Övriga 2 554 50,2%
Total 5 085 100,0%
Största kommuner (bostad)
Kommun
Antal 
lägenheter Antal tkvm
Hyresintäkt 
rullande 12 
mån, mkr
% av 
total
Linköping 1 535 109 131 10,0%
Skellefteå 1 358 99 115 8,8%
Jönköping 1 204 80 86 6,6%
Helsingborg 940 65 83 6,3%
Höganäs 744 58 74 5,6%
Östersund 675 57 64 4,9%
Falun 724 47 60 4,6%
Karlskrona 375 42 55 4,2%
Borås 506 39 48 3,7%
Södertälje 440 24 41 3,1%
Stockholm 311 25 39 3,0%
Kävlinge 407 27 38 2,9%
Landskrona 375 30 35 2,7%
Sundbyberg 199 20 33 2,5%
Umeå 479 27 32 2,4%
Avesta 475 32 31 2,3%
Borlänge 318 20 26 2,0%
Norrtälje 271 19 23 1,8%
Tierp 304 21 21 1,6%
Växjö 229 16 21 1,6%
20 största kommuner 11 869 855 1 054 80,6%
Övriga 2 629 195 253 19,4%
Total 14 498 1 050 1 308 100,0%
Fastighetsbeståndet inkluderar Förvaltningsfastigheter redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning. Se sida 21 för mer information
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    22

===== SIDA 23 =====

Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga Löptid Yield
Affärsområde Yta, tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och 
projektvärde
Ekonomisk 
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto WAULT
Initial 
direkt- 
avkastning
Bostad
Universitetsorter 530 13 211 21 392 1 882 95% 623 1 177 404 - 3,57%
Stockholm/Mälardalen 152 8 019 33 301 2 948 95% 242 1 592 174 - 3,42%
Göteborg/Malmö 231 5 825 24 080 261 96% 303 1 310 209 - 3,76%
Övriga städer 137 2 302 13 698 423 87% 139 1 015 83 - 4,42%
Totalt Bostäder 1 050 29 356 22 706 5 514 94% 1 308 1 245 870 - 3,65%
Samhälle
Sverige 1 475 33 099 19 992 3 612 95% 1 896 1 285 1 423 7 4,83%
Norge 148 4 075 26 076 215 96% 261 1 766 243 8 6,30%
Finland 321 8 291 25 643 73 98% 609 1 901 511 6 6,22%
Danmark 42 730 17 210 - 98% 66 1 549 56 4 7,73%
Totalt Samhälle 1 986 46 195 21 298 3 899 96% 2 832 1 426 2 234 7 5,28%
Utbildning
Sverige 923 23 599 24 689 814 96% 1 399 1 516 1 110 8 4,87%
Norge 305 15 833 51 860 - 100% 732 2 398 717 24 4,53%
Finland 66 2 141 32 441 - 100% 136 2 064 121 10 5,66%
Danmark 62 1 166 18 879 - 97% 90 1 462 80 6 6,82%
Totalt Utbildning 1 356 42 739 30 919 814 98% 2 358 1 739 2 027 13 4,84%
Totalt 4 392 118 290 24 605 10 226 96% 6 498 1 479 5 131 10 4,75%
10 år
Kontraktslängd Samhälle / Utbildning
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033+
1% 7% 8% 8% 10%
6%6% 7% 5% 6%
37%
2 742
1 525 1 573 1 524
1 733 1 8571 912 1 784 1 830
1 672
2 008
Hyra per kvm för nyproduktion jämfört  
med SBB:s befintliga bestånd
Utbildning LSS Äldreboende Reglerade 
hyresrätter
Sjukvård
1 595 13%
2 675
1 864
2 550
1 735 1 758
2 975
2 450
1 245
1 875
  SBB
  Nyproduktion
Källa: Newsec
  Förfallostruktur
   Snitthyra på hyresintäkt  
i förfallostruktur
i genomsnittlig 
kvarvarande kontraktstid
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    23

===== SIDA 24 =====

Pågående produktion
Nyproduktion
SBB:s 
andel Antal lgh Antal kvm
Antal 
projekt
Hyra 
(mkr)
Driftnetto 
(mkr)
Investe -
ring (mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande 
(mkr)
Direkt -
avkastning 
(hyra)
Direkt -
avkastning 
(DN)
Bostad 100% 1 550 71 774 11 153 128 2 702 1 647 1 056 5,6% 4,7%
JV, Bostad 50% 1 147 64 402 7 169 145 2 743 2 196 547 6,2% 5,3%
Utbildning - - - - - - - - - - -
JV, Utbildning - - - - - - - - - - -
Samhälle 100% 101 33 320 4 77 69 1 272 937 335 6,0% 5,4%
JV, Samhälle 50% - 7 038 - 12 10 260 22 239 4,6% 3,8%
Totalt 78% 2 798 176 534 22 410 352 6 977 4 802 2 176 5,9% 5,0%
SBB:s andel av totalt 100% 2 219 140 448 - 319 274 5 464 3 682 1 782 5,8% 5,0%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbetat 
(mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Bostad 62 742 6 10 217 194 23 4,6%
Utbildning 7 757 6 13 268 155 113 4,7%
Samhälle 7 410 4 8 110 84 26 6,9%
Totalt 77 909 16 30 595 433 163 5,1%
Geografisk fördelning pågående produktion (inkl JV)
  58% Stockholm/Mälardalen
  29% Universitetsstäder
  4% Göteborg/Malmö
   9% Övriga tillväxtstäder
2 798 
lägenheter
58% 
29% 
4% 
9% 
Pågående nyproduktion och investeringar i befintligt bestånd
2023-2025 2026-
Återstående investering inkl SBB:s andel av JV 1) 1 944 -
-varav Bostad 1 351 -
-varav Utbildning 113 -
-varav Samhälle 480 -
Kommande driftnetton 304 -
-varav Bostad 210 -
-varav Utbildning 13 -
-varav Samhälle 82 -
Avkastning kvarvarande investering 15,6%
1)   Av total investering om 1 944 mkr är 259 mkr finansierat via byggnadskreditiv och 701 mkr av säljare av projekt fram till tillträde.
68%
upparbetningsgrad  
pågående produktion
15,6%
avkastning kvarvarande investering
91%
av bostadsproduktion i Sveriges  
storstadsregioner och universitetsorter
Projektportfölj per geografi  
  41% Stockholm/Mälardalen
   33% Universitetsstäder
  7% Göteborg/Malmö
   1%  Köpenhamn/Oslo/
Helsingfors
   18%  Övriga tillväxtstäder
58 094  
lägenheter
41% 
33% 
18% 
7% 
1% 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    24

===== SIDA 25 =====

Projekt- och byggrättsutveckling
Nyproduktion, pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm
Bostad 100% 8 974 480 913
JV, Bostad 48% 3 622 205 089
Utbildning 100% 0 14 951
JV, Utbildning 50% 0 6 440
Samhälle 100% 844 100 969
JV, Samhälle 50% 0 45 146
Totalt 86% 13 440 853 508
SBB:s andel av totalt 100% 11 554 720 007
Byggrättsutveckling
Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer
Fas 2 -   
Inför beslut  
om planbesked
Fas 3 -  
Med  
planbesked
Fas 4 -  
Lagakraftvunna 
detaljplanner
Totalt antal  
BTA (kvm)
Bokfört  
värde (mkr) per kvm (kr)
Bostad 100% 140 724 - 175 690 164 596 481 010 593  1 232 
Utbildning 100% 327 040 21 625 130 285 225 617 704 567 504  715 
Samhälle 100% 272 620 97 520 469 380 713 819 1 553 339 1 639  1 055 
Totalt 100% 740 384 119 145 775 355 1 104 032 2 738 916 2 736  999 
Byggrätter i JV 49% 337 375 1 235  3 662 
-varav Bostad 49% 312 110 1 209  3 873 
-varav Utbildning  -    -    -    -   
-varav Samhälle 48% 25 265 27  1 050 
Totalt inkl JV 84% 3 076 291 3 971  1 291 
SBBs andel av totalt 100% 2 910 577 3 341  1 148 
Byggrättsportföljens geografiska fördelning (inkl JV)  
  35% Stockholm/Mälardalen
   33% Universitetsstäder
  8% Göteborg/Malmö
   2% Oslo/Köpenhamn 
/Helsingfors
   22%  Övriga tillväxtstäder
 3 076 291         
kvm
35% 
33% 
8% 
2% 
22% 
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen 
på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar 
och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt 
framtida hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående 
projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Geografisk fördelning projektutveckling (inkl JV)
  64% Stockholm/Mälardalen
   30% Universitetsstäder
  3% Göteborg/Malmö
   3% Övriga tillväxtstäder
 13 440     
lägenheter
64% 
30% 
3% 3% 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    25

===== SIDA 26 =====

Strategiska innehav i joint ventures 
och intresseföretag
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint 
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter och 
tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions -
marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark -
naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför 
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. 
En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra 
bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen 
SBB Residential Property AB, SBB Kåpan Bostad AB och Public Property 
Invest AS. 
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB bildades i juli 2023 och har emitterat prefe -
rensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om kapitalanskaffning 
med en investeringsfond som förvaltas av Morgan Stanley. I samband 
med emissionen omklassificerades bolaget från helägt dotterbolag till ett 
joint venture. SBB Residential Property AB hade per 30 september 2023 
en fastighetsportfölj om 215 fastigheter med 3 954 lägenheter där flera 
fastigheter blivit färdigställda under året.
SBB Kåpan Bostad AB
SBB Kåpan Bostad AB äger och förvaltar fastigheter i Stockholm och 
Mälardalen. SBB Kåpan Bostad AB hade per 30 september 2023 en 
fastighetsportfölj om 2 675 lägenheter varav 655 lägenheter är under 
produktion. Resterande del av bolaget ägs av Kåpan Pensioner.
Public Property Invest AS
Public Property Invest AS äger och förvaltar fastigheter för rättsväsende 
och Myndighetsnorge. Resterande del av bolaget ägs av norska instutio -
nella och privata investerare.
Affärsområde Bostad Bostad Samhälle
SBB Residential Property AB SBB Kåpan Bostad AB Public Property Invest AS
2023-07-03  
2023-09-30
2022-01-01  
2022-09-30
2023-01-01  
2023-09-30
2022-01-01  
2022-09-30
2023-01-01  
2023-09-30
2022-01-01  
2022-09-30
SBBs ägarandel 62% - 50% 50% 45% 45%
Hyresintäkter, mkr 50 - 168 115 440 380
Driftnetto,mkr 32 - 123 79 376 324
Förvaltningsresultat, mkr -20 - -6 33 170 159
Periodens resultat, mkr -460 - -582 -89 -573 91
SBBs ägarandel av förvaltningsresultat, mkr 13 - -3  17 77  71 
SBBs ägarandel av totalresultat, mkr 10 - -291 -45 -258  41 
Marknadsvärde fastigheter, mkr 6 088 - 6 615  6 244 8 857  9 987 
Antal fastigheter 215 - 24 24 48 48
Antal kvm, tusental 284 - 157  157 297  297 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91% - 94% 91% 95% 94%
Genomsnittlig kontraktslängd, år N/A - N/A  N/A 5,4  6,0 
Räntebärande skulder, mkr 2 360 - 3 192  2 454 5 709  6 372 
Snittränta, % 13,0 - 5,49 5,42 4,82  4,32 
Kapitalbindning, år 4,88 - 0,96 1,50 1,47 1,96
Räntebindning, år 4,88 - 0,19 0,22 1,75 1,88
2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30 2023-09-30 2022-09-30
Andelar i intresseföretag / joint ventures, mkr 3 520 - 1 826 1 941 1 486 2 002
2023-09-30
Belopp i Mkr Bostad Samhälle Utbildning Summa
Redovisat värde, 2023-01-01 10 318 2 331 - 12 649
Årets anskaffningar 3 512 - - 3 512
Aktieägartillskott 371 36 - 406
Årets utdelningar -278 -5 - -283
Årets avyttringar -6 278 -11 - -6 289
Omklassificering -33 0 - -33
Omräkningsdifferens - -40 - -40
Årets nedskrivningar -345 -45 - -390
Resultatandel -318 -214 - -533
Redovisat värde, 2023-09-30 6 950 2 050 - 9 000
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    26

===== SIDA 27 =====

2023-01-01 – 2023-09-30 2022-01-01 – 2022-09-30 2022-01-01 – 2022-12-31
Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa
Andel av joint ventures och 
intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat 202 114 - 316 398 229 - 627 665 276 - 941
Värdeförändring -555 -337 - -892 -953 -15 - -968 -943 -1 027 - -1 970
Skatt 34 8 - 43 -28 -120 - -147 -9 -81 - -90
Summa andel av joint 
ventures och intresseföre -
tags resultat
-318 -214                  - -533 -582 95 - -488 -288 -832 - -1 119
Försäljningsresultat 
från joint ventures och 
intresseföretag
-3 271 -169 - -3 440 - - - - - -
Nedskrivning av andelar 
joint ventures ochintresse -
företag
-345 -45 - -390 - - - - -625 -122 - -747
Resultat från joint ventures 
och intresseföretag
-3 934 -429 - -4 362 -582 95 - -488 -912 -954 - -1 866
2023-07-01 – 2023-09-30 2022-07-01 – 2022-09-30
Affärsområde Bostad Samhälle Utbildning Summa Bostad Samhälle Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -206 28 - -179 147 83 - 230
Värdeförändring -208 -172 - -380 -826 -229 - -1 055
Skatt 24 10 - 36 -1 -19 - -20
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -389 -133 - -523 -680 -164 - -844
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag 40 -43 - -3 - - - -
Nedskrivning av andelar joint ventures och intresseföretag -131 -45 - -176 - - - -1
Resultat från joint ventures och intresseföretag -480 -222 - -701 -680 -165 - -846
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    27

===== SIDA 28 =====

Sammanställningen i finansavsnittet inkluderar EduCo som redovisas som 
Tillgångar som innehas till försäljning, för mer information se sida 21.
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att genera ett 
ökande driftnetto.
Huvuddelen av finansieringen är långfristig och till goda villkor. En svårare 
finansieringsmarknad har tillsammans med negativa spekulationer om 
bolagets framtid medfört att finansieringsprocesser har dragit ut på 
tiden och att bolagets likviditet därmed minskat. Det höjda ränteläget 
och sjunkande tillgångspriser har skapat ett behov för SBB att minska den 
absoluta skuldnivån.
SBB har genomfört transaktioner under året som syftar till sänkt 
skuldsättning. Bolaget vidtar åtgärder och driver processer som syftar till 
att stärka bolagets förutsättningar för att hantera kortfristig finansiering, 
skapa förutsättningar för ny långsiktig finansiering samt förbättra den 
generella finansiella ställningen. 
Skulle dessa processer inte kunna fullföljas på det sätt styrelsen och 
ledningen avser föreligger väsentliga osäkerhetsfaktorer som kan leda 
till betydande tvivel om företagets förmåga att finansiera verksamheten 
givet bolagets framtidsplaner. Baserat på det arbete som görs kring ny 
finansiering är styrelse och ledning övertygade om att antagande om 
fortsatt drift fortsatt föreligger.
Räntebärande skulder minskade med 6 339
SBB har minskat skulder med 6 339 mkr under kvartalet och med 20 377 
mkr sedan sista juni 2022. Belåningsgraden har trots detta ökat till 53 
procent på grund av sjunkande fastighetsvärden och negativa valutaef -
fekter. En högre ränta påverkar marknadsvärdet på både tillgångar och 
skulder. SBB:s fastigheter externvärderas till marknadsvärde varje kvartal 
och tas upp till verkligt värde i balansräkningen. Bolagets skulder redovisas 
till upplupen anskaffningskostnad.
Finansiering
Nyckeltal policy 2023-09-30 2022-12-31
Räntebärande skuld -  75 249 87 085
Belåningsgrad < 50% 53% 50%
Säkerställd belåningsgrad - 19% 21%
Räntetäckningsgrad, ggr > 2,0 2,6 3,9
Likviditet, mkr min 3 0001) 2 187 4 429
Kapitalkällor/kapitalanvändning, 
kommande 12 månader
 0,8 
Kaptalbindning, år  3,7 3,9
Räntebindning, år  3,1 3,2
1)  från 2024-12-31
Kapitalstruktur
0
20
40
60
80
100
%
29%
5%
10%
6%
50%
24%
5%
12%
6%
53%
  Räntebärande nettoskuld
  Uppskjuten skatt och Derivat
   Hybridobligationer
  Övriga skulder
   Eget kapital, exklusive Hybridobligationer
2022-12-31 2023-09-30
Behov att höja kreditbetygen
Kreditbetyget från S&P har sänkts under året från BBB- till CCC+ med nega -
tiva framtidsutsikter. Fitch har justerat SBB:s kreditbetyg under året från 
BBB- till B- med negativa utsikter. Båda kreditbetygen är under granskning 
(”Rating watch”). 
SBB verkar för att på sikt återfå ett kreditbetyg om lägst BBB-, motsva -
rande ”Investment Grade”.  Det förutsätter bland annat lägre skuldsättning 
och förbättrad likviditet.
Samarbete med Morgan Stanley
Under det tredje kvartalet har SBB Residential Property AB, inom 
segmentet Bostad, emitterat preferensaktier om 2 360 mkr som löper med 
13 procent avkastning per år.
SBB avser att på sikt förenkla finansieringsstrukturen. De åtgärder som 
har genomförts har dock varit viktiga för att på kort sikt stärka likviditeten.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    28

===== SIDA 29 =====

SBB har genomfört, och avser att genomföra, ett stort antal affärer för 
att säkerställa tillräcklig likviditet. Större fastighetsbestånd är svåra att 
sälja i dagens marknad, men SBB ser goda möjligheter att avyttra enskilda 
fastigheter. SBB avser att löpande presentera fler försäljningar i takt med 
att de processerna slutförs.
SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande 
förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal.  
Kassaflöden från förvärv och försälj -
ningar kommande 12 månader, mkr Förvärv Försäljningar
Kv4 20231) -383 387
Kv1 2024 - 97
Total -383 484
1)   Varav 293 mkr förvärvats och 160 mkr sålts före publiceringen av delårsrapporten för tredje 
kvartalet.   
SBB bedömer att refinansieringen av EduCo och försäljningen av 1,16 
procent av aktierna till Brookfield kommer genomföras under fjärde 
kvartalet. Därmed tillförs bolaget cirka 8 000 mkr.
SBB arbetar också med strategiska åtgärder där likviditet kan stärkas, 
till exempel genom emission av aktier i SBBs dotterbolag. En annan 
bolagsstruktur underlättar även ökad bankfinansiering, ett bra alternativ 
vid svagare obligationsmarknad.
Likviditet
En försiktig hållning till nya projekt kommer att leda till balans i kassaflödet 
från fastighetsverksamheten över tid, när pågående projekt slutförts.
SBBs likviditet har påverkats negativt av avvecklandet av kortfristig 
finansiering i form av till exempel företagscertifikat med tillhörande 
kreditfaciliteter.
SBB har minskat användandet av företagscertifikat från 1 111 mkr till 
55 mkr under året.
Generell osäkerhet i marknaden och specifik osäkerhet för SBB har 
gjort det svårt att förlänga banklån långt i förväg. Banklån som förfaller 
bedöms kunna förlängas, vilket också skett under kvartalet med 1 003 mkr. 
Säkerställd finansiering bedöms kunna öka något under fjärde kvartalet, 
exklusive minskningen av banklån i samband med refinansiering av EduCo.
SBB har outnyttjade kreditfaciliteter om 3 500 mkr som för närvarande 
inte kan användas och som därför inte inkluderas i tillgänglig likviditet. SBB 
arbetar på att genomföra de förändringar som krävs för att faciliteterna 
ska bli tillgängliga.
SBB inför målsättning om lägst 3 000 mkr i likviditet och att summa 
kapitalkällor ska överstiga kapitalanvändningsområden på tolv månaders sikt.
Kapitalkällor kommande 12 månader, mkr Totalt
Befintliga 
Kassa  2 187
Likviditetsplaceringar 184
Byggkreditiv 960
Fastighetsförsäljningar, signerade 484
Försäljning och refinansiering EduCo  8 000
Intjäningsförmåga   2 764  
Summa befintliga kapitalkällor   14 579  
Förväntade 1)
Refinansieringar av banklån                                      5 000
Summa förväntade kapitalkällor 1) 5 000
Summa befintliga och förväntade kapitalkällor  19 579 
1) Behäftat med osäkerhet
Kapitalanvändning kommande 12 månader, mkr Totalt
Obligationer 6 981
Företagscertifikat 55
Banklån 6 490
Utdelning 2 133
Garantiåttaganden 280
Nettoinvesteringar, nybyggnation 992
Nettoinvesteringar, löpande 840
Fastighetsförvärv 383
Summa kapitalanvändning 18 154
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    29

===== SIDA 30 =====

En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras 
långsamt när räntor stiger. SBBs snittränta om 2,29 procent är väsentligt 
under rådande marknadsräntor. Framför allt har SBB gynnsam ränta på sin 
långsiktiga obligationsfinansiering.
Ränte- och kapitalbindning
Under de senaste 15 månaderna har skuldsättningen minskat med 20 377 
mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån. Genom att 
lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.
Skuld
Snittränta
Räntebindning
Kapitalbindning
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Mkr
Q2
2022 2023
Q3 Q2Q1 Q3Q4
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
2018 2019 20222021 2023 
Q3
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 
Q3
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 
Q3
2020
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    30

===== SIDA 31 =====

Kapitalbindning  
 
Icke säkerställd 
skuld Säkerställd skuld Total konsoliderad skuld
(mkr)
Nominell  
skuld Nominell skuld
 Nominell skuld, 
EduCo1)
 Total nominell  
säkerställd skuld Total nominell skuld Andel, %
Kv4 2023 57 159 21 180 237 0%
Kv1 2024 6 657 1 123 21 1 144 7 802 10%
Kv2 2024 321 1 803 21 1 824 2 145 3%
Kv3 2024 - 3 322 21 3 343 3 343 4%
Kommande 12 mån 7 036 6 407 84 6 490 13 526 -                  
Kv4 2024 484 704 21 725 1 208 2%
2025 6 324 1 629 2 084 3 713 10 037 13%
2026 5 746 1 519 3 590 5 109 10 855 14%
2027 10 221 4 436 408 4 844 15 065 20%
2028 8 045 483 26 509 8 554 11%
2029 10 918 90 27 117 11 035 15%
> 2030 1 117 3 628 569 4 197 5 314 7%
Totalt 49 889 18 897 6 809 25 706 75 595 100%
 
1) Redovisas inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning. Se sid 21 för mer information
Räntebindning  
 
Icke säker -
ställd skuld Säkerställd skuld Total konsoliderad skuld
(mkr)
Nominell 
skuld
Nominell 
skuld
Nominell 
skuld, EduCo 1)
Total nominell 
säkerställd 
skuld
Total
nominell 
skuld Andel, %
Inklusive 
räntesäk -
ringar1)
Andel,  
inklusive 
ränte-
säkringar %
Snittränta 
inklusive 
räntesäk -
ringar %
Kv4 2023 9 681 14 297 6 395 20 692 30 373 40% 7 997 11% 5,44%
2024 484 167 - 167 650 1% 14 302 19% 2,16%
2025 4 738 -   -   - 4 738 6% 8 052 11% 1,98%
2026 5 746 76 - 76 5 822 8% 8 122 11% 2,23%
2027 9 161 4 357 383 4 740 13 901 18% 16 183 21% 2,28%
2028 8 045 - - - 8 045 11% 8 545 11% 0,92%
2029 10 918 - - - 10 918 14% 10 619 14% 1,27%
>2030 1 117 - 31 31 1 148 2% 1 749 2% 3,57%
Totalt 49 889 18 897 6 809 25 706 75 595 100% 75 569 100% 2,29%
1) Inklusive cross currency basis swaps
Avstämning nominell skuld  
 
Mkr Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 12 614 17%
Obligationslån 42 446 56%
Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 1) 6 330 8%
Övriga säkerställda lån, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 1) 382 1%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 6 391 8%
Företagscertifikat 55 0%
Obligationslån 6 956 9%
Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 1) 75 0%
Summa räntebärande skulder 75 249 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 346
Total nominell skuld 75 595 
 
1) Se sida 21 för mer information.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    31

===== SIDA 32 =====

SBB:s hållbarhetsarbete
Hållbarhetsvision 2030 – SBB har som mål att vara klimatpositiva i hela värdekedjan senast år 2030. Det finns en konkret färdplan som tydligt beskriver 
och illustrerar hur målet ska uppnås. Färdplanen stakar ut en tydlig väg framåt för både medarbetare, leverantörer och andra intressenter. Mer informa -
tion om denna finns tillgänglig på hemsidan och i hållbarhetsrapporten.
Klimat och miljö  
- övergripande mål
•   Minskad energianvändning och 
klimatpåverkan med fem procent 
per år
•   Minst 50 procent av nyproduktionen 
ska byggas i trä från certifierat 
skogsbruk
•   Hela fastighetsbeståndet och all 
nyproduktion ska vara inom tio 
minuters promenadavstånd från 
kollektivtrafik
•   Minskad vattenanvändning med en 
procent per år
•   Kartlägga hela fastighetsportföljen 
avseende klimatrelaterade risker 
(fysiska och övergångsrisker)
Social hållbarhet  
- övergripande mål
•   Minst 90 procent sociala tillgångar  
i fastighetsportföljen
•   100 procent av de kommuner vi är 
verksamma i erbjuds stöd i form av 
lägenheter till sitt bostadssociala 
arbete
•   Bidra med minst 200 sommarjobb 
per år till ungdomar som bor i våra 
bostadsområden
•   Bidra årligen med minst tio Better 
shelter och 100 tält via UNHCR för 
att hjälpa människor på flykt
Styrning och finansiering 
- övergripande mål
•  100 procent hållbar finansiering
•   SBB ska klassificeras som grön aktie  
på Nasdaq Stockholm
E S G
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    32

===== SIDA 33 =====

SBB skapar hållbara miljöer där människor vill 
leva, arbeta och vistas i lång tid framöver. SBBs 
arbete lokalt bidrar till miljömässig, social och 
ekonomisk hållbar utveckling av samhället 
i stort genom att vara den största nordiska 
aktören för social infrastruktur. 
Det envisa arbetet inom hållbarhet har gett 
resultat i form av förbättrad ESG-riskrating. 
Analysföretaget Sustainalytics har bedömt SBBs 
ESG-risk som mycket låg, 12.0 (gränsen för 
försumbar risk går vid 10) och riskhanteringen 
anses vara stark. SBB ligger därmed i topp bland 
jämförbara bolag baserat på börsvärde.
Ekologisk hållbarhet
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora 
utmaningar och SBB har ett ansvar för kom -
mande generationer att bidra med lösningar och 
att minska den egna klimatpåverkan.
Utveckling under tredje kvartalet 2023
SBB driver det största certifieringsprojektet 
någonsin enligt Miljöbyggnad iDrift. Projektet 
har nu gått in i en fas där certifiering av större 
volymer har inletts. En rad olika fastighetstyper 
kommer att certifieras, däribland skolor, bostäder 
och samhällsbyggnader runt om i Norden. Under 
kvartalet färdigställdes certifiering av nio fastig-
heter. Samtliga nybyggnadsprojekt som pågått 
under kvartalet byggdes med solelsproduktion.
Social hållbarhet
Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte 
att bygga ett bättre samhälle. De ökande 
skillnaderna i hälsa och livsvillkor mellan olika 
samhällsgrupper och bostadsområden är 
en av våra stora utmaningar i Sverige idag. 
Fastighetsbranschen har en stor påverkan och 
stor potential att bidra med lösningar för ökad 
sammanhållning, framtidstro, hälsa och tillit. 
Utveckling under tredje kvartalet 2023
Per 30 september ägde SBB sociala tillgångar med 
en yta på 3 503 tkvm. De olika tillgångsslagen har 
av det oberoende institutet Institutional Share-
holder Services (ISS) bedömts bidra signifikant 
till FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDG) 
nummer 3, 4 och 10. Utöver detta äger SBB även 
samhällsfastigheter om 738 tkvm som ännu inte 
har klassificerats enligt det hållbara finansiella 
ramverket.
För att komma åt det allvarliga problemet med 
arbetslivskriminalitet har SBB tagit fram en 
anvisning för samtliga fall där SBB är beställare 
av byggentreprenader och där den totala inves -
teringen är över 20 mkr och entreprenadtiden är 
över ett år. Avtalsmallar ska användas i samtliga 
entreprenader. SBB skall ges elektronisk tillgång 
till personalliggaren (PUB-avtal tecknas med 
entreprenören). Innan entreprenadavtal tecknas 
skickas information till SBBs byggchef som 
antingen godkänner tilltänkt entreprenör, avslår 
eller beställer en bakgrundskontroll av bolaget. 
När entreprenören har etablerat arbetsplatsen 
beställer SBB monitorering av personalig -
garen. Kvartalsvisa rapporter skickas till SBBs 
projektansvariga samt byggchef.
Ekonomisk hållbarhet
Vårt mål är att ha en god ekonomisk tillväxt 
utan att det medför negativa konsekvenser på 
klimatet och den sociala miljön. SBB fortsätter 
att satsa på hållbar finansiering genom att ingå 
gröna lån, emittera sociala och gröna obligatio -
ner samt att minska energianvändningen.
Utveckling under tredje kvartalet 2023
Per 30 september utgör sociala obligationer, 
gröna obligationer och gröna lån 36 procent 
av den totala skuldportföljen (exklusive sociala 
hybridobligationer). 
Sociala tillgångar 
  24% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
  19% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
   37% Tillgång till samällstjänster (SDG 4)
  17%  Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade 
enligt hållbara finasiella ramverket)
  3% Övriga tillgångar
24% 
19% 
37% 
17% 
3% 
4 382  
tkvm
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Hållbar finansiering
2022- 
03-31
2022- 
06-30
2022- 
09-30
2022- 
12-31
2023- 
03-31
2021- 
06-30
2023- 
06-30
2023- 
09-30
2021- 
09-30
2021- 
12-31
   Gröna lån
   Gröna obligationer
    Sociala hybrid -
obligationer
    Sociala obligationer
    Andel hållbar 
lånefinansiering  
(exkl hybrid)
Mkr %
Pågående nybyggnadsprojekt Q3 2023
Antal / antal m2 Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme
Antal projekt  10  4 40%  7 70% 100% 60%
Antal m2  61 527 10 958 18% 53 403 86% 100% 53%
Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet
Samhälle Utbildning Bostäder Totalt
Antal 
pågå-
ende
Antal 
avslu-
tade
Antal 
MWh 
pågå-
ende
Antal 
MWh 
avslu-
tade
Antal 
pågå-
ende
Antal 
avslu-
tade
Antal 
MWh 
pågå-
ende
Antal 
MWh 
avslu-
tade
Antal 
pågå-
ende
Antal 
avslu-
tade
Antal 
MWh 
pågå-
ende
Antal 
MWh 
avslu-
tade
Andel av total 
energianvänd -
ning, pågående 
och avslutade
Solceller  9  1  204  166  6  -    620  -    9  -    1 290  -   0,4%
Värmepump  5  -    1 587  -    5  1  775  270  3  2  2 382  1 050 1,1%
Energieffektiv värme 
och ventilation
 19  1  3 266  350  2  2  200  194  14  6  1 111  549 1,0%
Styr och reglerteknik  5  -    630  -    1  -    80  -    16  3  838  48 0,3%
Energieffektiv belysning  2  1  207  1  5  2  50  20  12  -    202  -   0,1%
Övriga  2  1  147  90  -    1  -    8  6  1  10  -   0,0%
Summa  42  4  6 041  607  19  6  1 725  492  60  12  5 833  1 647 3,0%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    33

===== SIDA 34 =====

Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol 
SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på 
Nasdaq Stockholm, Large Cap. Per 30 september 
uppgick antalet stamaktier av serie B till 1 244 
638 157 och serie D till 193 865 905. Bolaget 
har därutöver 209 977 491 stamaktier av serie 
A. Under augusti 2023 utnyttjade återstående 
konvertibelinnehavare i SBB sin konverterings -
rätt avseende efterställda tvingande konver -
tibler. Till följd av detta har nya Stam B-aktier 
registrerats hos Bolagsverket och Euroclear 
under augusti 2023 som har ökat antalet Stam 
B-aktier med 389 114 aktier och antalet röster 
med 38 911,40 röster. Kursen på stamaktien 
av serie B var 4,00 kr, serie D var 4,31 kr per 
2023-09-30. Börsvärdet för stamaktien av serie 
B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av 
serie A till samma pris) var 5 818 mkr och serie D 
var 836 mkr. 
SBBs aktie är likvid och ingår sedan 2022-07-01 i 
OMXS30. Under de senaste 12 månaderna har i 
genomsnitt cirka 50,3 miljoner B-aktier omsatts 
per dag till ett genomsnittligt värde om cirka 
643,8 mkr. SBB arbetar aktivt med sina inves-
terarrelationer genom att delta på roadshows, 
presentationer och events för privata och 
institutionella investerare.
Betalkurs, kr
 2023-09-30 2022-09-30
B-aktier 4,00 12,17
D-aktier 4,31 16,73
Genomsnittlig  
dagsomsättning, mkr
 
jan-sep  
2023
jan-sep 
2022
B-aktier 308,0 471,6
D-aktier 15,1 33,7
Ägarna
Vid utgången av andra kvartalet 2023 fanns 237 
858 kända aktieägare, motsvarande en minskning 
om 6,2 procent jämfört motsvarande tidpunkt 
2022. Aktiekapitalet uppgick per 30 september till 
165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 kr. Aktieinne-
havet berättigar till rösträtt på bolagsstämma 
med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst 
per stamaktie av serie B och serie D. Innehavare 
av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger 
den sammanlagda utdelningen på stamaktierna 
av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. 
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsättning
Mkr
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
20232022
Okt Jul SepNov Dec
500
1 000
1 500
2 000
2 500
5
10
15
20
25
SEK
SBB D Omsättning
Mkr
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
20232022
Okt Jul SepNov Dec
20
40
60
80
100
120
5
10
15
20
25
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2023-09-30
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier Aktiekapital, % Röster, % 
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30% 31,61%
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04% 12,68%
Dragfast AB 36 163 467 14 000 000 - 3,04% 10,62%
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34% 7,23%
BlackRock - 80 553 193 11 197 4,89% 2,28%
Vanguard - 43 835 080 7 901 660 3,14% 1,46%
Avanza Pension - 27 142 843 17 840 214 2,73% 1,27%
Læringsverkstedet Gruppen AS - - 44 197 779 2,68% 1,25%
Futur Pension - 34 631 016 2 279 428 2,24% 1,04%
Swedbank Försäkring - 27 480 129 3 021 974 1,85% 0,86%
Marjan Dragicevic - 30 500 000 - 1,85% 0,86%
Handelsbanken Fonder - 22 155 588 2 658 851 1,51% 0,70%
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42% 0,66%
Lennart Schuss - 20 954 872 - 1,27% 0,59%
Capital Group - 19 220 175 - 1,17% 0,54%
Övriga - 817 443 004 114 700 802 56,54% 26,34%
Totalt 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100,00% 100,00%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    34

===== SIDA 35 =====

Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning 
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
 
Nettoomsättning - - - -  -   
 
Personalkostnader -56 -75 -17 1 -86
Övriga rörelsekostnader -176 -91 -104 -76 -115
Rörelseresultat 1) -232 -166 -121 -75 -201
Resultat från finansiella poster    
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -3 682  93 -46 -454 -111
Ränteintäkter och liknande resultatposter  5 720 2 388 2 194 524 2 958
Räntekostnader och liknande resultatposter -5 750 -2 305 -2 255 -565 -2 579
Valutakursdifferenser -897 -1 963 961 -760 -2 734
Värdeförändringar derivat -1 942 897 -519 996 265
Resultat efter finansiella poster -6 782 -1 056 214 -334 -2 402
Bokslutsdispositioner -  -    -    -   781
Resultat före skatt -6 782 -1 056 214 -334 -1 621
Skatt  158 -67 332 31 103
PERIODENS RESULTAT -6 624 -1 123 547 -303 -1 518
1) Ny summeringsrad och ny definition. För vidare information se Definitioner på sid 28-29.
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -6 624 -1 123 547 -303 -1 518
Övrigt totalresultat - - - -  -   
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -6 624 -1 123 547 -303 -1 518
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner 
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshan -
tering. Bolaget har 36 anställda. Kostnaderna inkl. personalkostnaderna 
uppgick under perioden till -232 mkr (-166). 
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    35

===== SIDA 36 =====

Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
 
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 36 501 35 567 28 213
Andelar i intressebolag/joint ventures 844 7 307 7 103
Fordringar hos koncernföretag 5 747 32 819 29 098
Fordringar hos intressebolag/joint ventures 123 63 55
Uppskjutna skattefordringar 733 56 400
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 717 1 100 1 102
Derivat 1 063 2 016 1 501
Övriga långfristiga fordringar 1 173 - -
Summa finansiella anläggningstillgångar 46 900 78 928 67 472
 
Summa anläggningstillgångar 46 900 78 928 67 472
 
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 555 - -
Derivat 260  -   174
Kundfordringar 35  10 14
Aktuella skattefordringar 60  -   -
Övriga fordringar 37 342 727
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 146 89 93
Summa kortfristiga fordringar 1 092 441 1 008
Likviditetsplaceringar 148 512 421
Kassa och bank 1 433 4 279 4 658
Summa omsättningstillgångar 2 674 5 232 6 087
 
SUMMA TILLGÅNGAR 49 574 84 160 73 559
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital  165 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 27 711 26 305 26 305
Balanserat resultat -21 145 -5 969 -15 657
Hybridobligation 16 519 17 979 16 649
Årets resultat -6 624 -1 123 -1 518
Summa fritt eget kapital 16 461 37 192 25 779
Summa eget kapital 16 629 37 357 25 946
Obeskattade reserver 85 85  85 
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 856 9 264 13 724
Obligationslån 23 312 25 901 22 842
Derivat 406 294 375
Summa långfristiga skulder 25 574 35 459 36 941
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 313 29 1 392
Företagscertifikat 55 4 472 1 111
Obligationslån 214 2 458 3 466
Derivat 1 289  -   596
Leverantörsskulder 10 52 36
Aktuella skatteskulder - 105 100
Skuld cash collaterals - 2 173 2 178
Övriga skulder 797 96 176
Skuld utdelning 2 133 1 411 834
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 475 463 698
Summa kortfristiga skulder 7 286 11 259 10 587
 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 49 574 84 160 73 559
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    36

===== SIDA 37 =====

Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), 
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag 
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning 
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett 
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har 
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har 
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler f ör koncerner” 
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma 
redovisningsprinciper som koncernen med de 
undantag och tillägg som anges i den av Rådet 
för finansiell rapportering utgivna rekommenda -
tionen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. 
För koncernen och moderbolaget har samma 
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder 
tillämpats som i senaste årsredovisningen om 
inget annat anges.
Uppdaterad uppställningsform för koncernens 
resultaträkning från och med Q1 2023
SBB har ändrat uppställningsform för resulta -
träkning i sin delårsrapport avseende första 
kvartalet 2023, utan påverkan på periodens 
kassaflöde, balansräkning eller resultat. 
     Den uppdaterade uppställningen görs för att 
uppnå en konsekvent finansiell rapportering för 
samtliga delårsperioder och helåret 2023 samt 
till följd av avyttringen av aktier i JM, ett innehav 
som inte anses vara en del av den operativa 
verksamheten och resultatet av innehavet 
redovisas därför som en finansiell post. SBB 
har även gjort motsvarande överväganden 
avseende andra innehav.
Till följd av den förändrade uppställningsfor -
men i samband med avyttringen av JM anpassar 
sig SBB även till de förändringar som Bolaget 
uppfattar att en uppdaterad IAS1 medför, vilket 
innebär:
-  Värdeförändringar från förvaltningsfastig -
heter flyttas till rörelseresultatet och raden 
rörelseresultat införs.
-  Andra poster som tidigare redovisats efter 
finansiella poster men före skatt redovisas 
nu också i finansiella poster, såsom värdeför -
ändringar från finansiella instrument, eller 
alternativt som en del av rörelseresultatet, till 
exempel nedskrivning/upplösning av goodwill.
Detta har även medfört: 
-  Den tidigare posten Resultat före finansiella 
poster utgår från resultaträkningen och 
återfinns bland Nyckeltal (sid 42-46).
-  Uppdaterade beräkningar för EPRA earnings.
Segmentredovisning
SBB har, för redovisning och uppföljning, delat 
upp sin verksamhet i tre segment. Från och med 
tredje kvartalet 2023 har segmentindelningen 
gjorts om och utgörs numera av Bostäder, 
Samhälle och Utbildning. Indelningen baseras 
på skillnaderna i segmentens karaktär och på 
den rapportering som ledningen inhämtar 
för att följa upp och analysera verksamheten 
samt den information som inhämtas för att 
fatta strategiska beslut. Jämförelsesiffror 
har omklassificerats i enlighet med den nya 
segementindelningen.
Omklassificering förvaltningsadministration
Koncernen har från och med 1 januari 2023 
övergått till att i resultaträkningen klassificera 
det som tidigare klassificerades som fastig -
hetsadmininstrationskostnader till kostnader 
för administration. På grund av svårigheten att 
särskilja vad som avser kostnader för fastighets -
admninistration kontra centraladmininstration 
bedömer bolaget att den nya klassificeringen 
ger en mer rättvisande bild av bolagets 
driftnetto, samt att bolaget blir mer jämförbart 
med andra bolag i samma branch. Bolagets 
driftnetto påverkas positivt, men resultat före 
finansiella poster, värdeförändringar fastigheter 
och goodwill påverkas ej. Sammanfattningsvis 
bedömer bolaget att den nya klassificeringen 
ger en tillförlitlig och mer relevant information.  
Nedan framgår effekterna av förändringen 
på föregående års resultat i koncernen (utan 
omräkning till kvarvarande verksamhet):
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och 
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa 
exponeringen mot olika risker finns interna 
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i 
SBBs Årsredovisning 2022, sida 72-73.
     SBB har efter periodens utgång mottaget 
ett krav från en av obligationsägarna inom 
EMTN-programmen för 2020 och 2021. 
Obligationsägaren innehar motsvarande ca 1% 
av totala utestående obligationslån.  Obliga -
tionsägaren yrkar i sitt krav att dess obliga -
tionsinnehav har förfallit till betalning då SBB 
enligt obligationsinnehavarens uppfattning har 
brutit mot villkoret om räntetäckningsgraden i 
EMTN-programmen. 
     SBB har sedan en tid tillbaka anlitat erfarna 
legala och finansiella rådgivare. SBB gör bedöm -
ningen att bolaget inte bryter mot villkoret om 
räntetäckningsgraden i EMTN-programmen, 
varvid SBB gör bedömningen att bolaget 
sannolikt skulle gå segrandes ur en eventuell 
rättslig prövning. En eventuell rättslig prövning 
innefattar dock alltid ett osäkerhetsmoment 
då en domstol kan komma att göra en annan 
bedömning av en sakfråga. SBB noterar dock att 
obligationsägaren vid periodens utgång ännu 
inte inlett sådan rättslig prövning. SBB gör därför 
sammantaget bedömningen att detta inte får 
en väsentlig påverkan av upprättandet av denna 
delårsrapport.  
Tilläggsuppgifter
Omklassificering förvaltningsadministration  
2022-01-01 – 2022-09-30 2022-07-01 – 2022-09-30 2022-01-01 – 2022-12-31
Belopp i mkr
Innan 
justering Justering
Efter 
justering
Innan 
justering Justering
Efter 
justering
Innan 
justering Justering
Efter 
justering
Hyresintäkter 5 597 - 5 597 1 888 - 1 888 7 447 - 7 447
Driftkostnader -1 116 - -1 116 -312 - -312 -1 567 - -1 567
Underhåll -259 - -259 -84 - -84 -393 - -393
Förvaltningsadministration -348 348 - -130 130 - -465 465 -
Fastighetsskatt -98 - -98 -29 - -29 -141 - -141
Driftnetto 3 776 348 4 124 1 333 130 1 463 4 881 465 5 346
Administration -320 -348 -668 -43 -130 -173 -433 -465 -898
Förvärvs- omstruktureringskostnader -96 - -96 -66 - -66 -120 - -120
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar 
fastigheter och goodwil 
3 360 - 3 360 1 224 - 1 224 4 328 - 4 328
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    37

===== SIDA 38 =====

Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar 
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer.
Stockholm den 13 november 2023
Lennart Schuss Leiv Synnes 
Styrelsens ordförande Verkställande direktör
Sven-Olof Johansson Ilija Batljan
Styrelseledamot Styrelseledamot
Eva Swarts Grimaldi Fredrik Svensson
Styrelseledamot Styrelseledamot
Lars Rodert Hans Runesten
Styrelseledamot Styrelseledamot
Anne-Grete Strøm Erichsen
Styrelseledamot
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) 
är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen 
lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 13 
november 2023 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    38

===== SIDA 39 =====

Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den 
finansiella delårsinformationen i sammandrag 
(delårsrapporten) för Samhällsbyggnadsbolaget 
i Norden AB per den 30 september 2023 och 
den niomånadersperiod som slutade per detta 
datum. Det är styrelsen och verkställande 
direktören som har ansvaret för att upprätta och 
presentera denna delårsrapport i enlighet med 
IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar 
är att uttala en slutsats om denna finansiella 
delårsinformation grundad på vår översiktliga 
granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och 
omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i 
enlighet med International Standard on Review 
Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning 
av finansiell delårsinformation utförd av före -
tagets valda revisor. En översiktlig granskning 
består av att göra förfrågningar, i första hand till 
personer som är ansvariga för finansiella frågor 
och redovisningsfrågor, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning 
har en annan inriktning och en betydligt mindre 
omfattning jämfört med den inriktning och 
omfattning som en revision enligt ISA och god 
revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgär -
der som vidtas vid en översiktlig granskning 
Revisors granskningsrapport 
gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en 
sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla 
viktiga omständigheter som skulle kunna ha 
blivit identifierade om en revision utförts. Den 
uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig 
granskning har därför inte den säkerhet som en 
uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har 
det inte kommit fram några omständigheter 
som ger oss anledning att anse att delårs -
rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad 
för koncernens del i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen samt för moderbolagets 
del i enlighet med årsredovisningslagen.
Väsentliga osäkerhetsfaktorer avseende 
antagande om fortsatt drift
Vi vill fästa uppmärksamheten på informationen 
som lämnas i delårsrapporten på sidan 28-29, 
av vilken det framgår att bolagets tillgängliga 
likvida medel per den 30 september 2023 inte 
täcker det finansieringsbehov som behövs 
för att genomföra beslutade aktiviteter och 
strategiska åtgärder de närmaste 12 måna -
derna. Skulle finansiering inte erhållas i tillräcklig 
omfattning finns det risk för att förutsättningar 
för fortsatt drift inte föreligger. 
Vi vill också fästa uppmärksamheten på 
information som lämnas i delårsrapporten på 
sidan 37, av vilket det framgår att krav ställts i 
november 2023 från en av obligationsägarna 
inom EMTN-programmen för 2020 och 2021 
som gör gällande att SBB har brutit mot villkoret 
om räntetäckningsgraden i EMTN-programmen. 
Som framgår av delårsrapporten tillbakavisar 
bolaget grunden för detta krav och det 
föreligger för närvarande ingen rättslig tvist 
gällande detta krav. För det fall att en rättstvist 
skulle inledas och rätten anse att SBB brutit 
mot villkoret om räntetäckningsgrad finns det 
ytterligare risk för att förutsättningar för fortsatt 
drift inte föreligger.
Dessa ovan förhållanden tyder på att 
det finns väsentliga osäkerhetsfaktorer som 
kan leda till betydande tvivel om företagets 
förmåga att fortsätta verksamheten. Vi har inte 
modifierat vårt uttalande på grund av detta.
Stockholm den 13 november 2023 
Ernst & Young AB
Jonas Svensson                                                          
Auktoriserad revisor                                              
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB org.nr 556981–7660
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    39

===== SIDA 40 =====

Finansiella definitioner
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital 
tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybri -
dobligationer med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , 
goodwill, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland 
och med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,15 procent med 
undantag för bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal utestående stamaktier 
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. 
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning exklusive 
Likvida medel och Likviditetsplaceringar. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. 
EPRA
European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för 
börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter 
standards avseende den finansiella rapporteringen.
EPRA Earnings, kr 
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta 
på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat 
vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella 
instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på 
fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, 
resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till 
justeringarna.  
Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för 
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. 
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr
Resultat före skatt exkl. värdeförändringar och nedskrivningar för fastig -
heter, goodwill, joint ventures/intresseföretag och finansiella instrument 
samt valutakursdifferenser och resultat bostadsproduktion.
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar och valutakursdifferenser. 
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. 
Genomsnittlig ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Genomsnittlig räntebindning, år 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för 
räntebärande skulder. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Justerad soliditet, % 
Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av 
redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen. 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld, goodwill 
hänförlig till uppskjuten skatt, räntederivat och tillägg av stämpelskatt för 
fastigheter i Finland. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.  
Nettoskuld, kr 
Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat 
med likvida medel och likviditetsplaceringar. 
Resultat före finansiella poster, kr 
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill 
inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar 
efter skatt. 
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat 
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i 
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) i relation till räntenetto 
exkl. kostnader för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och 
leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, % 
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, % 
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Definitioner
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    40

===== SIDA 41 =====

Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång. 
Antal kvm 
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. 
BTA 
Bruttoarea. 
Direktavkastning (NIY), % 
Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig -
heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde 
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto, kr 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i 
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . 
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela 
beståndet.
Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör 
jämförelse med andra bolag.
Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter (WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. 
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. 
Hyresvärde, kr 
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. 
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter 
direkta fastighetskostnader. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    41

===== SIDA 42 =====

Avkastning på eget kapital
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -18 559 -1 861 -4 762 -2 080 -9 811
IB Eget kapital 63 337 82 971 54 719 79 019 82 971
UB Eget kapital 50 354 77 049 50 354 77 049 63 337
Genomsnittligt eget kapital 56 846 80 010 52 537 78 034 73 154
Avkastning på eget kapital -33% -2% -9% -3% -13%
Belåningsgrad
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Räntebärande skuld 75 249 95 376 87 085
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 371 -5 453 -4 850
Räntebärande nettoskuld 72  878 89 923 82 235
Balansomslutning 139 934 191 687 168 370
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 371 -5 453 -4 850
Balansomslutning exl Likvida medel Likviditetsplaceringar 137 563 186 234 163 520
Belåningsgrad 53% 48% 50%
Direktavkastning
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 5 131 5 328 5 246
Förvaltningsfastigheter 76 198 154 511 135 616
Förvaltningsfastigheter, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 42 092 - -
Byggrätter och pågående projekt -10 226 -15 384 -13 647
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 108 064 139 127 121 969
Direktavkastning 4,7% 3,8% 4,3%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 496 2 831 3 615
Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 488 1 293 1 731
Uppräkning av driftnetto till helår 1 328 1 375 -
Justering till normaliserat driftnetto -180 -171 -100
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 5 131 5 328 5 246
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    42

===== SIDA 43 =====

Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 2 717 5 874 5 283
Ej pantsatt fastighetsvärde 61 431 118 793 85 032
Nyttjanderätt tomträtt 435 702 829
Nyttjanderätt tomträtt, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 391 - -
Inventarier 101 48 37
Inventarier, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 2 - -
Uppskjutna skattefordringar 1 374 1 027 1 220
Uppskjutna skattefordringar, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 7 - -
Finansiella anläggningstillgånger exkl. derivat och pantsatta aktier 12 380 19 667 11 340
Likviditetsplaceringar 184 512 421
Kundfordringar och övriga fordringar 656 2 387 1 540
Kundfordringar och övriga fordringar, redovisade inom Tillgångar som innehas för försäljning 53 - -
Derivat 1 343 2 133 1 696
Ej pantsatta tillgångar 81 075 151 143 107 398
Ej säkerställda lån 48 334 58 903 52 423
Likvida medel -2 187 -4 941 -4 429
Netto icke säkerställd senior skuld 46 147 53 962 47 994
Ej pantsatt kvot 1,76 2,80 2,24
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 6 498 7 178 6 728
Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 6 749 7 541 7 059
Ekonomisk uthyrningsgrad 96,3% 95,2% 95,3%
EPRA Earnings
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -18 559 -1 861 -4 762 -2 080 -9 811
Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 9 021 657 2 440 1 740 3 526
Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet 2 277 -210 965 244 890
Vinst/förlust avyttring fastigheter 1 473 534 1 082 516 3 357
Skatt på resultat avyttringar - 19 - - 19
Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet - - - - 395
Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet 2 365 - 2 365 - -
Värdeförändringar finansiella instrument 2 197 1 160 137 -628 1 136
Skatt på EPRA-justeringar -2 363 -36 -1 309 -428 -674
Justering för intresseföretag/joint ventures 4 458 768 443 838 2 524
Justering för minoritetsandelar -404 -43 -381 8 -41
EPRA Earnings 465 989 979 211 1 321
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227
EPRA Earnings per stamaktie A och B 0,32 0,68 0,67 0,14 0,91
EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning 0,32 0,68 0,67 0,14 0,91
Företagsspecifika justeringar
Resultat hänförligt till D-aktier -291 -291 -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -417 -382 -139 -138 -490
EPRA Earnings (Företagsspecifik) -243 316 743 -24 443
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,17 0,22 0,51 -0,02 0,30
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,17 0,22 0,51 -0,02 0,30
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    43

===== SIDA 44 =====

Förvaltningsresultat exkl valutakursdifferenser
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 873 2 129 628 801 2 686
Ränteintäkter och liknande resultatposter 177 180 38 23 238
Räntekostnader och liknande resultatposter -976 -655 -253 -209 -1 054
Kostnader förtidslösen lån -113 -5 -1 -2 424
Tomträttsavgälder -5 -15 -1 -5 -19
Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures 316 627 -178 230 941
Avvecklad verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 299 1 232 503 424 1 642
Ränteintäkter och liknande resultatposter 1 - - - 1
Räntekostnader och liknande resultatposter -476 -343 -162 -185 -472
Tomträttavgälder -5 -3 -1 -1 -5
Förvaltningsresultat exkl valutakursdifferenser 2 092 3 146 574 1 076 4 382
Justerad soliditet
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Eget kapital 50 354 77 049 63 337
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf till goodwill 2 586 8 770 7 726
Uppskjuten skatt, redvisad inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 2 634 - -
Summa 55 574 85 819 71 063
Balansomslutning 139 934 191 687 168 370
Justerad soliditet 40% 45% 42%
Resultat före finansiella poster 
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 873 2 129 628 801 2 686
Resultat från intresseföretag/JV exkl. värdeförändringar efter skatt 96 -1 256 -258 -1 544 658
Resultat före finansiella poster 1 969 873 371 -743 3 344
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Kvarvarande verksamhet
Periodens resultat -15 536 -2 963 -2 473 -2 099 -10 361
Resultat hänförligt till D-aktier -291 -291 -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -417 -382 -139 -138 -490
Resultat hänförligt till minoritetsandel -432 131 94 91 177
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -16 676 -3 505 -2 615 -2 243 -11 062
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1) 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227
Resultat per stamaktie A och B -11,47 -2,41 -1,80 -1,54 -7,61
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -11,47 -2,41 -1,80 -1,54 -7,61
Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Avvecklad verksamhet
Periodens resultat -3 022 1 103 -2 289 19 550
Resultat hänförligt till D-aktier -291 -291 -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -417 -382 -139 -138 -490
Resultat hänförligt till minoritetsandel -432 131 94 91 177
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -4 162 561 -2 430 -125 -151
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1) 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227
Resultat per stamaktie A och B -2,86 0,39 -1,67 -0,09 -0,10
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -2,86 0,39 -1,67 -0,09 -0,10
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    44

===== SIDA 45 =====

Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Periodens resultat -18 559 -1 861 -4 762 -2 080 -9 811
Resultat hänförligt till D-aktier -291 -291 -97 -97 -388
Resultat hänförligt till hybridobligation -417 -382 -139 -138 -490
Resultat hänförligt till minoritetsandel -432 131 94 91 177
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -19 698 -2 403 -4 904 -2 224 -10 512
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1) 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227
Resultat per stamaktie A och B -13,55 -1,65 -3,37 -1,53 -7,23
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 254 329 1 453 757 283 1 454 310 545 1 454 141 898 1 453 854 227
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -13,55 -1,65 -3,37 -1,53 -7,23
Räntebärande skuld
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Skulder till kreditinstitut 19 005 35 717 33 896
Skulder till kreditinstitut,  redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 6 405 - -
Säkerställda övriga lån,  redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 382 - -
Obligationslån 49 402 57 201 52 078
Företagscertifikat 55 2 458 1 111
Räntebärande skuld 75 249 95 376 87 085
Räntebärande nettoskuld
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Räntebärande skuld 75 249 95 376 87 085
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 371 -5 453 -4 850
Räntebärande nettoskuld 72 878 89 923 82 235
Räntetäckningsgrad
Belopp i mkr
2022-10-01
2023-09-30
2021-10-01
2022-09-30 1
2022-01-01
2022-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 2 430 E / T 2 686
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 1 709 E / T 1 642
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet 501 E / T 658
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 4 640 4 861 4 986
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 235 E / T 238
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet 2 E / T 1
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 375 E / T -1 054
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet -605 E / T -472
Summa Räntenetto -1 743 -1 019 -1 287
Räntetäckningsgrad (ggr) 2,6 4,8 3,9
1) Omräkning av kvarvarande och avvecklad verksamhet har i enlighet med IFRS 5 endast gjorts för 2023 och 2022, varvid det inte är möjligt att beräkna rullande 12 mån för perioden 2021-10-01--2022-09-30.
Räntetäckningsgrad, exkl Avvecklad verksamhet  
Belopp i mkr
2022-10-01
2023-09-30
2021-10-01
2022-09-30 1
2022-01-01
2022-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 430 E / T 2 686
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt 501 E / T 658
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 2 931 E / T 3 344
Kvarvarande verksamhet
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 235 E / T 238
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 375 E / T -1 054
Summa Räntenetto -1 140 E / T -816
Räntetäckningsgrad, exkl Avvecklad verksamhet (ggr) 2,5 E / T 4,1
1) Omräkning av kvarvarande och avvecklad verksamhet har i enlighet med IFRS 5 endast gjorts för 2023 och 2022, varvid det inte är möjligt att beräkna rullande 12 mån för perioden 2021-10-01--2022-09-30. 
Soliditet
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Eget kapital 50 354 77 049 63 337
Balansomslutning 139 935 191 687 168 370
Soliditet 36% 40% 38%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    45

===== SIDA 46 =====

Substansvärde
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)  
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande
Eget kapital 50 354 77 049 63 337
Hybridobligation -16 815 -17 651 -16 325
Innehav utan bestämmande inflytande -12 393 -2 266 -2 691
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande 21 145 57 131 44 319
Återläggning av derivat 352 -1 839 -725
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -622 -1 590 -1 394
Övrig goodwill -2 095 -4 284 -3 889
Stämpelskatt 228 217 221
Återläggning av uppskjuten skatt 3 208 10 360 9 120
Avdrag uppskjuten skatt -1 950 -3 525 -2 025
Totalt substansvärde 20 266 56 470 45 627
Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 1 648 007 803
Totalt substansvärde per aktie 12,29 34,27 27,69
Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 12,29 31,00 27,69
Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 383 6 010 5 367
Totalt substansvärde 20 266 56 470 45 627
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 17 882 50 460 40 260
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 12,29 34,70 27,69
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 12,29 34,69 27,68
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)
Totalt substansvärde 20 266 56 470 45 627
Återläggning övrig goodwill 2 095 4 284 3 889
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 1 950 3 525 2 025
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 24 311 64 279 51 541
Antal aktier A + B + D 1 648 481 553 1 648 007 803 1 648 007 803
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie 
(A+B+D) 14,75 39,00 31,27
Långsiktigt substansvärde per D-Aktie 1) 14,75 31,00 31,00
Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 2 859 6 010 6 010
Totalt substansvärde 24 311 64 279 51 541
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 21 452 58 269 45 531
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 14,75 40,07 31,31
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 14,75 40,06 31,30
Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 141 898 1 454 141 898
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 599 069 1 454 536 323
Antal D-aktier 193 865 905 193 865 905 193 865 905
1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är är dock begränsad till 31kr för D-Aktier
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Skulder till kredinstitut 19 005 35 717 33 896
Skulder till kreditinstitut, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 6 405 - -
Säkerställda övriga lån 740 756 766
Säkerställda övriga lån, redovisade inom Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 382 - -
Summa säkerställda skulder 26 532 36 473 34 662
Balansomslutning 139 935 191 687 168 370
Säkerställd belåningsgrad 19% 19% 21%
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2023-01-01
2023-09-30
2022-01-01
2022-09-30
2023-07-01
2023-09-30
2022-07-01
2022-09-30
2022-01-01
2022-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 496 2 831 927 1 017 3 615
Driftnetto, avvecklad verksamhet 1 488 1 293 526 447 1 731
Driftnetto, total verksamhet 3 984 4 124 1 454 1 464 5 346
Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 3 512 4 056 1 195 1 364 5 365
Hyresintäkter, avvecklad verksamhet 1 753 1 542 598 524 2 082
Hyresintäkter, total verksamhet 5 265 5 597 1 793 1 888 7 447
Överskottsgrad 76% 74% 81% 78% 72%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    46

===== SIDA 47 =====

Bilaga 1
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 måna -
der som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2023-09-30. Aktuell 
intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en 
hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter 
och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, 
kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens 
intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade 
värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som konsolideras.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Bostad Samhälle Utbildning Totalt
Hyresintäkter 1 308 2 832 2 358 6 498
Driftkostnader -343 -421 -249 -1 013
Underhåll -72 -114 -65 -250
Fastighetsskatt -24 -64 -16 -105
Driftnetto 870 2 234 2 027 5 131
Administration -489
Resultat före finansnetto samt resultat från JV- och intressebolag 4 641
per stamaktie A och B 3,19
Resultat från JV/intressebolag  208
Finansiella intäkter 154
Finansiella kostnader 1) -1 676
Rörelsesresultat 3 327
per stamaktie A och B 2,29
 
Utdelning hybridobligationer -563
Utdelning D-aktier -388
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -712
Resultat hänförligt till stamaktieägare 1 664
per stamaktie A och B 1,14
          
1)   Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 2,29% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2023-09-30.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures Intressebolag
SBB Kåpan
Public 
Property 
Invest AS
SBB 
Residential 
Property AB
Övriga 
JV-bolag
Solon 
Eiendom Origa Care Publicus
Preservium 
Property
Kapitalandel SBB 50,0% 44,8% 62,0% 50,0% 25,0% 34,7% 31,2% 34,7%
Förvaltningsresultat 21 309 - 10 111 28 18 33
Förvaltningsresultat hänförligt  
till SBB:s kapitalandel 11 138 - 5 28 10 6 11
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
•   Kontrakterade hyresintäkter på ̊årsbasis (inklusive tillägg och hyres-
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande 
hyreskontrakt per 2023-09-30.
•   Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
•   Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden per 2023-09-30.
•   Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
•   Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade 
räntenivåer och inkluderar räntor på ̊ externa lån.
•   Resultatet som JV-bolag/intressebolag bidrar med till intjäningsförmå -
gan baseras på publicerad information såsom rapporter, prospekt mm.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023   I    47

===== SIDA 48 =====

Kommande  
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q4 2023 2024-02-26
Delårsrapport Q1 2024 2024-04-25
Delårsrapport Q2 2024 2024-07-15
Delårsrapport Q3 2024 2024-10-24
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD  IR
      ir@sbbnorden.se
  
sbbnorden.se