Kvartalsrapport Q4 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q4
JANUARI–DECEMBER 2024

===== SIDA 2 =====

Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick till 
39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har 
stabiliseringsagenten vidtagit stabiliserings-
åtgärder och per den 31 december 2024 äger 
SBB ca 122,4 miljoner aktier i Sveafastigheter, 
motsvarande 61,2 procent. Försäljningen 
inbringade 3 065 mkr. 
•   Den 24 oktober mottog SBB en avstämnings-
skrivelse från Finansinspektionen angående 
den granskning avseende årsredovisningen 
2021 som Nämnden för svensk redovisnings-
tillsyn överlämnade till Finansinspektionen i 
april 2024. Granskningen, som redogjorts för 
i tidigare årsredovisningar, rör vissa värde-
ringar av fastigheter och förvärv upptagna i 
årsredovisningarna för räkenskapsåren 2021 
respektive 2020. 
    SBB har inkommit med svar till Finansinspek-
tionen den 19 november. Det slutliga utfallet 
av dessa granskningar kan inte bedömas idag, 
utan kommer adresseras i den finansiella rap-
porteringen för 2025 eller senare, beroende på 
när granskningarna slutförs. 
•   Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om 
att avyttra fastigheterna del av Ångpannan 
10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i 
Västerås till Intea med bedömt frånträde under 
andra kvartalet 2025. Transaktionen baseras 
på ett underliggande fastighetsvärde om 620 
mkr och SBB:s andel av transaktionen bedöms 
frigöra omkring 300 mkr i likvida medel. 
55,7 MDKR
Fastighetsvärde
31 december 2024
92,8 MDKR 
Total fastighetsexponering  
 inkl. andel av ej konsoliderade innehav 
31 december 2024
5,5 %
Hyrestillväxt i jämförbart bestånd
januari-december 2024
8,66 KR
Långsiktigt substansvärde per aktie
31 december 2024
7,1  %
Driftnettoökning i jämförbart bestånd
januari-december 2024
2,43 %
Snittränta
31 december 2024
Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet
•   Hyresintäkterna uppgick till 3 708 mkr (4 581).
•   Hyresintäkterna ökade med 5,5 procent i 
jämförbart bestånd.
•   Driftnettot uppgick till 2 572 mkr (3 209).
•   Driftnettot ökade med 7,1 procent i jämför -
bart bestånd.
•   Förvaltningsresultat exkl. valutakurs-  
differenser uppgick till 1 728 mkr (2 304).
•    Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar av rörelsekapital var 546 mkr 
(1 222).
•   Resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr  
(-20 722), varav: 
-   Resultat före finansiella poster, värdeföränd-
ringar fastigheter och goodwill ingår med 
1 627 mkr (2 241) inklusive förvärvs- och 
omstruktureringskostnader på -25 mkr (-90).
-   Värdeförändringar på fastigheter ingår  
med -5 422 mkr (-13 321).
-   Upplösning av goodwill avseende 
uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-227) 
och Nedskrivning goodwill uppgår till -1 076 
mkr (-).
-   Resultat från joint ventures och intresse-  
företag ingår med -1 611 mkr (-5 560). 
-   Finansiella poster ingår med 98 mkr  
(-1 258) varav resultat från förtidsinlösen av 
lån ingår med 1 138 mkr (36) och valuta -
kursdifferenser med -328 mkr (-144).
-   Värdeförändring avseende finansiella 
instrument ingår med -193 mkr (-2 580).
•   Periodens resultat uppgick till -6 153 mkr  
(-21 874) efter avdrag för uppskjuten skatt 
om 1 646 mkr (2 796) och aktuell skatt om 
-625 mkr (-443), motsvarande ett resultat per 
stamaktie A och B om -4,54 kr (-16,00) före 
utspädning.
•   Fastighetsportföljens värde uppgick till  
55 653 mkr (73 205).
•   Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 12 
598 mkr (18 635), motsvarande 8,66 kr (12,81) 
per aktie före utspädning.
Viktiga händelser under fjärde kvartalet
•   Den 1 oktober meddelade SBB att man tar 
hem den ekonomiska förvaltningen med en 
förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full 
effekt från och med 2026.
•   Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag 
Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier 
Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckel-
innehav för SBB inom affärsområde bostäder. 
Erbjudandet, inklusive övertilldelningsoptio-
nen, omfattade 88 miljoner aktier motsva-
rande 44 procent av det totala antalet aktier i 
Perioden i sammandrag
Året
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   2

===== SIDA 3 =====

•   SBB har under december månad förvärvat 
sina samägares 50 procentiga aktieandelar i 
två bolag som tidigare ägts tillsammans med 
Magnolia Bostad och Sveaviken. Fastighetsvär-
det uppgår till 2 162 mkr och SBB får i samband 
med tillträdena en positiv total likviditetseffekt 
om 5 mkr. 
•   SBB och Genova har i december via sitt 
samägda bolag avtalat om att avyttra byggrät-
ter i Nacka Strand till Besqab. Köpeskillingen 
uppgår till totalt cirka 194 mkr och transaktio-
nen bedöms innebära en positiv resultateffekt 
om minst 30 mkr samt ökad likviditet för det 
samägda bolaget.
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
•  Obligationsinnehavaren som accelererat 
EMTN-obligationer som emitterats under 
EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkal-
lat rättsligt förfarande har återkallat samtliga 
sina rättsliga förfaranden gentemot SBB. 
•   I november erhöll SBB:s intressebolag, Public 
Property Invest ASA, investment grade betyget 
BBB med positiva utsikter från Fitch.
•   I november ingick SBB avtal om att avyttra 
fastigheterna Västerås Sågklingan 6 och 
Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting. 
Transaktionen baseras på ett underliggande 
fastighetsvärde om 679 mkr och en total likvid 
om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade 
vilket innebär att hela transaktionslikviden 
tillfaller SBB.
•   Under november och december mottog SBB 
ytterligare brev från obligationsinnehavare 
som uttryckt sin avsikt att accelerera 
euroobligationer under EMTN-programmen. 
Sammanlagt uppgår de respektive hävdade 
innehaven till ett totalt nominellt belopp om 
cirka 128 mEUR. Efter kvartalets utgång har 
berörda obligationsinnehavare återkallat 
samtliga rättsliga förfaranden.
•   I december tillsattes valberedningen inför 
årsstämman 2025 bestående av Ilija Batljan, 
Rikard Svensson, Leif West, Christopher 
Johansson och Lennart Sten.
•   Den 10 december lämnade SBB återköps- och 
utbyteserbjudande avseende utvalda obliga-
tioner med ett sammanlagt nominellt belopp 
om 32,5 Mdkr samt hybridobligationer med ett 
sammanlagt nominellt belopp om 12,8 Mdkr. 
     Resultatet av erbjudandena offentliggjordes 
den 18 december och innebar i korthet att 95 
procent av de utestående befintliga seniora 
icke-säkerställda obligationerna deltog i 
erbjudandet och 93 procent av de utestående 
obligationerna byttes från obligationer i 
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) 
och ersattes av obligationer i Samhällsbygg-
nadsbolaget i Norden Holding AB (publ). 
    Utfallet av utbyteserbjudandet för befintliga 
Eurohybridobligationer innebar att 3 750 mkr 
i hybridobligationer byttes ut mot 1 772 mkr 
i nya icke-säkerställda obligationer med fem 
procent fast ränta och med förfall 2029. 
    Totalt återköptes befintliga seniora 
icke-säkerställda obligationer om 1 274 mkr 
med förfall i januari 2025. 
    De nyemitterade obligationerna har efter 
utbytet fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P 
respektive Fitch.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   3

===== SIDA 4 =====

SBB nyckeltal 
 
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Marknadsvärde fastigheter, mkr 55 653 73 205 55 653 73 205
Antal fastigheter 853 1 172 853 1 172
Antal kvm, tusental 2 232 3 048 2 232 3 048
Överskottsgrad, % 69 75 68 71
Direktavkastning, % 4,9 4,8 4,9 4,8
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 5,5 8,8 7,2 6,2
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 7,1 10,9 9,6 6,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 94,2 91,5 94,2
Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 7 8 7
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 3 708 4 581 792 1 069
Driftnetto, mkr 2 572 3 209 537 713
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -6 153 -18 370 -878 -2 833
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 546 1 222 199 -276
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 12 217 17 622 12 217 17 622
Avkastning på eget kapital, % -19 -44 -3 -8
Belåningsgrad, % 61 54 61 54
Säkerställd belåningsgrad, % 20 18 20 18
Soliditet, % 31 34 31 34
Justerad soliditet, % 32 36 32 36
Ej pantsatt kvot, ggr 1,24 1,60 1,24 1,60
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,3 - -
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 11 115 16 108 2) 11 115 16 108 2)
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,6 4 11,07 2) 7,6 4 11,07 2)
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 7,6 4 11,07 2) 7,6 4 11,07 2)
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 12 598 18 635 2) 12 598 18 635 2)
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81 2) 8,66 12,81 2)
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 8,66 12,81 2) 8,66 12,81 2)
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr -1 169 -1 607 1) -870 2 217 1)
EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,80 -1,10 1) -0,60 1,52 1) 
EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,80 -1,10 1) -0,60 1,52 1)
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 8,5 5,8 8,5 5,8
Resultat per stamaktie A och B, kr -4,54 -16,00 1) -0,73 -2,46 1)
Resultat per stamaktie D, kr 2,00 2,00 0,5 0,5
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Genomsnittligt antal stamaktier D 170 804 921 193 865 905 149 208 126 193 865 905
Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 149 208 126 193 865 905
 
1) Nyckeltalet har beräknats inklusive Avvecklad verksamhet
2) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader. Se Eget kapital sid. 23 för mer information.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   4

===== SIDA 5 =====

Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med 
7,1  procent
Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med 
föregående år, vilket beror på att SBB valt att 
sälja tillgångar och amortera på skuld för att 
förbättra den finansiella ställningen. I jämför -
bart bestånd ökar intäkterna med 5,5 procent 
under perioden och driftnettot ökar med 7,1 
procent.
Aktiva åtgärder för fortsatt tillväxt avseende 
samhällsfastigheter
Totalt har inflationen varit knappt 20 procent de 
senaste tre åren och SBB har fått god hyrestill -
växt tack vare inflationsindexerade hyresavtal 
avseende samhällsfastigheter. 
     Nu dämpas farten i ekonomin vilket innebär 
att mer resurser behövs och kommer att läggas 
på att bibehålla befintliga och att erhålla nya 
hyresgäster. Ett mål är att återkommande gene -
rera projektvinster samt att höja hyresintäkter 
genom högre hyresnivå, större ytor och lägre 
vakans.
 En åtgärd vi genomför är att flytta ansvaret 
för kassaflödesfastigheter med betydande 
utvecklingspotential från förvaltningsorganisa -
tionen till SBB:s projekt och fastighetsutveck -
lingsavdelning, som kan driva värdeskapande 
åtgärder. Uthyrningsgraden var 92 procent 
vid årsskiftet och endast små förändringar 
noterades under fjärde kvartalet. Jag bedömer 
att SBB med en rad strukturarbeten bakom sig 
har större förutsättningar för att flytta resurser 
till fastighetsförädling, vilket leder till högre 
utnyttjande av fastighetsbeståndet.
 Under 2024 avyttrade SBB flera projekt, som 
realiserades med gott resultat. Till exempel tog 
SBB tillsammans med K2A fram ett projekt där 
en central fastighet i Västerås ska utvecklas 
till cirka 34 600 kvm toppmoderna hållbara 
lokaler med Kriminalvården som hyresgäst. Vi 
har avtalat om att sälja projektet med tillträde 
under 2025 där likviditetstillskottet förväntas bli 
300 mkr under kommande år.
 Ett annat exempel är SBB:s försäljning av de 
av SBB utvecklade äldreboendena Sågklingan 
6 i Västerås och Vävskeden 21 i Flen. Över -
enskommet fastighetsvärde om 679 mkr ska 
jämföras med totala projektkostnader om 573 
mkr. Projektvinsten blev således 106 mkr eller 
19 procent.
 
Bostadshyror med potential
SBB har samlat huvuddelen av bostäderna i 
Sveafastigheter, där fokus på kärnverksamheten 
och stordriftsfördelar kommer att ge ytterligare 
positiva effekter på intäkter och kostnader. 
Utöver det äger SBB fortsatt bostadsfastigheter 
direkt och i JV med Morgan Stanley med ett 
totalt fastighetsvärde om cirka 6 mdkr. 
VD har ordet
 Över långa tidsserier stiger bostadshyrorna 
i Sverige snabbare än inflationen, där en 
förklaringsfaktor är att vi ett normalår får reallö -
neökningar och välfärdsförbättring.
På kort sikt finns chans till extra god hyresut -
veckling då bostadshyror som regel reagerar på 
generella prisökningar i samhället, vilka varit 
betydande de senaste åren.
 Allt som allt ser det ljust ut för bostäder 
under 2025.
Stärkt organisation, höga centrala kostnader
Dotterbolag och intressebolag har fått kvalifice -
rad personal och förbättrad struktur. Centrala 
funktioner för finans, juridik och ekonomi har 
tillförts resurser med syftet att höja kvaliteten 
och genomföra strukturella förbättringar. Vid 
årsskiftet slutfördes insourcing av ekonomisk 
förvaltning och implementering av ekonomisys -
tem vilket initialt driver kostnader men på sikt 
ger besparingar om 25 mkr per år.
De centrala administrationskostnaderna 
har påverkats av flertalet komplexa strukturer, 
hög förändringstakt samt legala processer. En 
väsentlig del av kostnaderna kommer direkt 
eller indirekt från den avklarade tvisten med 
en opportunistisk fond rörande villkor i SBB:s 
obligationslån. Tvisten skapade ett för externa 
bedömare osäkert rättsläge som nästintill omöj -
liggjorde kapitalanskaffning via moderbolaget, 
vilket föranledde mer komplexa åtgärder.
Målet är att fram till utgången av 2025 höja 
kvaliteten och normalisera den centrala kost -
nadsnivån, vilket innebär en kraftig sänkning. 
Den avklarade rättstvisten ökar möjligheten till 
att använda kostnadseffektiva strukturer och 
att enklare agera i såväl bank- som kapitalmark -
nad.
Snittränta 2,4 procent
SBB har fortsatt förmånlig finansiering med låg 
genomsnittlig ränta. I slutet av kvartalet var 
snitträntan 2,4 procent och den genomsnittliga 
förfallotiden 3,1 år. Exklusive Sveafastigheter 
ligger snitträntan på 2,2 procent.
SBB äger lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden och bostäder i Sverige.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   5

===== SIDA 6 =====

Skuld som förfaller efter 2026 har en genom -
snittlig ränta om 2,4 procent. Kommande år 
bedöms lånevolymen minska, vilket ger lägre 
finansiella kostnader.
Under 2024 återköpte och omstrukturerade 
SBB obligationer i flera omgångar vilket totalt 
innebar 6,5 mdkr i ökat värde för aktieägarna.
Eget kapital tillsköts genom nyemissioner 
i Sveafastigheter och Public Property Invest, 
vilket tillsammans med en bättre struktur skapat 
en bättre finansiell situation för SBB-koncernen 
och dess intressenter.
Ökad förmåga att förbättra den finansiella 
situationen
Mycket talar för att kapitalanskaffning generellt 
i fastighetsbranschen kommer att ske på 
attraktiva nivåer under 2025 avseende såväl 
eget som lånat kapital. Bolagen har under året 
en god möjlighet att förbättra sin finansiella 
riskprofil eller planera offensiva satsningar.
 När riskpremier sjunker och när fler planerar 
offensiva satsningar påverkas fastighetspriser 
positivt. För SBB innebär detta att 2024 troligen 
var det sista året med en negativ värdeutveck -
ling på fastigheter för denna konjunkturcykel. 
Totalt har SBB:s fastighetsvärde sjunkit med 4,4 
procent eller 3,2 mdkr under 2024. Och med 
totalt 20,8 procent sedan toppen 2022. Under 
fjärde kvartalet 2024 var värdena i princip 
oförändrade. Värdeförändringen kan också 
jämföras med en inflation om cirka 20 procent 
sedan slutet av 2021
 Kostnaden för nyupplåning har utvecklats 
positivt för fastighetsbolag under 2024. De 
kortfristiga marknadsräntorna i SEK sjönk 
under 2024 med 1,5 procentenheter, från 4 till 
2,5 procent, och har fortsatt att sjunka efter 
årsskiftet. De femåriga räntorna både började 
och slutade 2024 på knappt 2,5 procent.
 Kreditmarginalerna för femåriga fastighets -
obligationer med kreditrating BBB halverades 
under 2024 från 3 procent till 1,5 procent. 
Det gör att allt fler emissioner av obligationer 
genomförs och att fastighetsbolagen kan passa 
på att stärka likviditet och förlänga sin ränte- 
och kapitalbindning till förmånliga villkor. Utbud 
och prissättning på bankfinansiering är mer 
trögrörlig men rör sig helt klart i rätt riktning.  
 Stärkt kapitalmarknad, sjunkande refinan -
sieringsrisker och på sikt positiva värdeföränd -
ringar på fastigheter ger SBB ökad förmåga att 
sänka skuldsättning och öka likviditeten.  Att 
fortsätta förbättra den finansiella situationen 
är prioriterat för SBB. SBB har identifierat ej 
strategiska tillgångar om tio miljarder som ska 
säljas över tid. Det är främst bostadstillgångar 
exklusive Sveafastigheter som planeras att 
avyttras och utlåning till delägda strukturer som 
ej kommer att förlängas. Det ger ytterligare 
renodling samt likviditet för kommande 
låneförfall.
Transparens, finansieringsmöjligheter, fokus 
på kärnverksamheten
Av finansiella skäl skapade SBB två joint 
ventures med Castlelake under 2024 utöver 
det som redan ingåtts med Morgan Stanley 
under 2023. Sedan dess har förutsättningarna 
i marknaden förbättrats avsevärt och en 
potentiell upplösning av strukturerna bedöms 
kunna påverka SBBs intjäning markant positivt.
 Sammantaget har SBB minskat antalet 
delägda strukturer kraftigt och löst upp 
samarbeten för 20 mdkr under 2024. Syftet med 
denna renodling är att skapa stora transparenta 
bolag med fokus på sin kärnverksamhet och 
med god tillgång på såväl eget som lånat kapital. 
Renodlingen kommer fortsätta. 
Under 2024 samlades huvuddelen av SBB:s 
bostadsfastigheter i dotterbolaget Sveafastig -
heter som därefter noterades på Nasdaq First 
North. Sveafastigheter är nu Sveriges största 
renodlade bostadsbolag på aktiemarknaden 
med god tillgång till kapital. Jag tror driftnettot 
har extra goda förutsättningar att utvecklas 
starkt tack vare god generell hyresutveckling i 
marknaden samt planerade förbättringsåtgär -
der. Projektverksamheten inom Sveafastigheter 
kommer skörda vinster under 2025 och framåt, 
det är jag övertygad om. Finansiellt är Sveafast -
igheter starkt med 42 procent belåningsgrad 
och en snittränta på 3,27 procent.
Nordiqus, SBB:s intressebolag inom 
utbildningsfastigheter, har börjat ge aktie -
utdelning samt växer genom förvärv. Under 
2024 erhöll Nordiqus finansiering investment 
grade betyget BBB+ och har numera löst all 
bankskuld och bolaget har lånat 17 miljarder 
med genomsnittlig löptid på 13 år i kapitalmark -
naden. Såväl Nordiqus som Sveafastigheter kan 
nu utan finansiell stress förbättra den löpande 
verksamheten. De kan även dra nytta av sina 
ledande plattformar och sin finansiella styrka 
för att hitta tillkommande affärsmöjligheter. 
SBB:s tredje stora affärsområde vid sidan 
av bostäder och utbildningsfastigheter är 
samhällsfastigheter, där äldreboenden är den 
största exponeringen. Behovet av äldreboenden 
kommer öka oavsett konjunkturläge. Det känns 
tryggt att SBB:s fastigheter generellt har låg 
nedsiderisk i kassaflödet, i stället finns det 
potential för högre intäkter.
Under andra kvartalet 2024 deltog SBB i 
börsintroduktionen av Public Property Invest 
som nu, utifrån sin starka position kan utöka sitt 
fastighetsbestånd och förbättra verksamheten. 
Ett tecken på att vi är på rätt väg är att Public 
Property Invest fick ratingbetyget investment 
grade BBB av Fitch under december. Ett mål för 
kommande år är att skapa rätt förutsättningar 
för alla tillgångar inom segmentet. Vi har börjat, 
men är långt från klara med att strukturera 
SBB:s samhällsfastigheter. 
Förbättringsarbetet fortsätter i medvind
SBB har duktiga medarbetare som gör ett väldigt 
bra jobb. Att genomföra alla de förändringar 
som SBB gör kräver dedikerad personal med hög 
arbetskapacitet och kompetens. 
SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd 
med förmåga att generera ett ökande driftö-
verskott. Vi har kommit en bra bit på väg mot 
en transparent och effektiv bolagsstruktur där 
fastigheterna erhåller långsiktig finansiering till 
rimligt pris.
Sjunkande fastighetspriser och en kärv 
finansieringsmarknad präglade 2023 och första 
halvåret 2024. Min bedömning är att vinden 
vände i marknaden i mitten på 2024, och det 
tar ett antal kvartal innan det börjar synas i 
alla siffror. Vi fortsätter att jobba hårt för våra 
aktieägare och övriga intressenter och känner 
oss trygga i bolagets strategiska åtgärder och 
operationella fokus.
Leiv Synnes 
Verkställande Direktör
  SBB har operationell styrka och ökad 
förmåga att förbättra den finansiella 
situationen. ”
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   6

===== SIDA 7 =====

SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärsområ-
den: Samhälle, Bostad och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som 
är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd känne-
tecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt. 
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
MDKR
Konsoliderade 
fastigheter, efter 
avdrag minoritet
Andel av 
fastigheter  
 i väsentliga 
innehav
Andel av 
fastigheter i 
övriga  
innehav Totalt
Samhälle 24,1 18,6 1,8 44,4
Bostad 31,0 6,0 2,5 39,4
Utbildning 0,6 19,3 - 19,9
Minoritet -10,9 - - -10,9
Total 44,7 43,9 4,2 92,8
Mer information finns på sid. 8
92,8 MDKR
Fastighetsexponering inklusive andel av  
ej konsoliderade innehav 
Fastighetsexponering
Samhälle Bostad Utbildning
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   7

===== SIDA 8 =====

Innehav
Konsoliderade innehav
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter  3) Driftnetto 3) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto
Samhälle
Äldreboende 6 289 450 370 6 289 450 370
LSS 4 818 335 293 4 818 335 293
Statlig infrastruktur och Kommunhus 4 572 263 206 4 572 263 206
Sjukhus & vårdcentral 3 142 272 188 3 142 272 188
Offentliga kontor 1 922 207 125 1 922 207 125
Övrigt 1 666 30 25 1 666 30 25
Projekt- och byggrättsfastigheter 1 665 141 56 1 665 141 56
Delsumma samhälle 24 074 1 697 1 263 24 074 1 697 1 263
Bostäder
Hyresbostäder 25 131 1 570 1 065 25 131 1 570 1 065
Projekt- och byggrättsfastigheter 5 855 - - 5 855 - -
Delsumma bostäder 30 986 1 570 1 065 30 986 1 570 1 065
Utbildning
Förskola 114 7 6 114 7 6
Grundskola/Gymnasium 345 28 21 345 28 21
Universitet - - - - - -
Projekt- och byggrättsfastigheter 134 - - 134 - -
Delsumma utbildning 593 35 27 593 35 27
Summa konsoliderat innehav 55 653 3 303 2 354 55 653 3 303 2 354
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 -576 -387
SBB:s exponering av konsoliderat innehav 44 736 2 727 1 967
Väsentliga ej konsoliderade innehav
SBB:s andel 
av stamaktier
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 3) Driftnetto 3) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto
Samhälle
SBB Social Facilities AB 100,0% 9 452 660 502 9 452 660 502
SBB Infrastructure AB  1) 100,0% 5 424 393 297 5 424 393 297
Public Property Invest ASA 35,16% 10 550 751 676 3 710 264 238
Bostad
SBB Residential Property AB 100,0% 5 967 392 260 5 967 392 260
Utbildning
Nordiqus AB 49,84% 38 739 2 478 2 070 19 308 1 235 1 031
Summa väsentliga ej konsoliderade innehav 70 132 4 673 3 805 43 860 2 943 2 328
SBB:s exponering av konsoliderat innehav och väsentliga ej konsoliderade innehav 88 596 5 670 4 295
Övriga ej konsoliderade innehav 2)
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 3) Driftnetto 3) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto
Samhälle - - - 1 764 109 34
Bostad - - - 2 463 154 66
Utbildning - - - - - -
Summa övriga ej konsoliderade innehav 4 227 263 99
SBB:s fastighetsexponering inklusive andel av ej konsoliderade innehav 92 823 5 933 4 395
1)  SBB Infrastructure äger fastigheter i Sverige till ett marknadsvärde om 5,4 miljarder kronor. SBB Infrastructure har utöver detta ytterligare säkerhet om 3,7 miljarder kronor från SBB i form av 
fastigheter värderade till 3,7 miljarder kronor för det lån bolaget innehar. Portföljen drivs och förvaltas av SBB Infrastructure genom ett förvaltningsavtal med SBB.
2)  Övriga investeringar. Innehaven avser: Heba, JM, Studentbostäder i Norden, KlaraBo, Arlandastad, Preservium Property, Origa Care, Solon Eiendom, och One publicus.
3) Hyresintäkter och driftnetto är enligt intjäningsförmåga. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   8

===== SIDA 9 =====

•  Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket 
skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar 
risk för vikande efterfrågan.
•  Fastigheterna har långa hyresavtal med 
offentliga och offentligt finansierade 
hyresgäster. 
•  Med 26 procent av beståndet bestående 
av äldreboenden finns en ständigt ökande 
efterfrågan på dessa tillgångar drivet av en 
åldrande befolkning.
•  Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen 
tack vare nästintill full inflationsindexering och 
hyresgästanpassningar.
•  SBB har en erfaren förvaltnings- och 
projektorganisation som ständigt arbetar för 
att skapa ytterligare värde och trivsel för våra 
hyresgäster.
 
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd  
finns på sid. 26-27.
Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori
  57% Sverige
   31% Finland
  8% Norge
   3% Danmark
  26% Äldreboende
   20% LSS
   19% Statlig infrastruktur 
och Kommunhus
   13% Sjukhus & 
vårdcentral
   8% Offentliga kontor
   7% Övrigt
  7% Projekt- och 
byggrättsfastigheter
24 074
Mkr
24 074 
Mkr
57% 
26% 
31% 
20% 
8% 
19% 
13% 
8% 
7% 
3% 7% 
Samhälle
SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fastigheter 
med offentligt finansierad verksamhet. Beståndet består främst av vård- och omsorgsboenden, 
LSS-fastigheter och offentliga kontor, vilka utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäk-
rade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster.
24,1 MDKR
Fastighetsvärde
5,63 %
Direktavkastning
8 år
Genomsnittlig kontraktslängd , WAULT
Konsoliderat innehav
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   9

===== SIDA 10 =====

Public Property Invest 
ASA1) SBB Infrastructure AB 1)  2) SBB Social Facilities AB 1) 3) 
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 -
Förvaltningsresultat 100 199 -278 - -154 -
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -10 -405 -657 - -440 -
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) 115 -405 -657 - -440 -
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 10 550 8 229 5 424 - 9 452 -
SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 -
SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 710 3 690 5 424 - 9 452 -
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 960 1 261 170 - 70 -
Fordran på joint ventures och intressebolag - - - - 3 478 -
Nettoinvestering 1 960 1 261 170 - 3 548 -
Övriga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 612 477
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 109 -62
Resultat  från joint venture och intresseföretag, mkr1) 47 -293
1)  Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar. 
2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024.
3)  SBB Social Facilities AB förvärvades 13 juni 2024.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures  finns på sid. 32-33.
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Public Property Invest ASA
Bolaget äger och förvaltar 
offentliga fastigheter i Norge, 
Sverige och Finland primärt 
inom segmenten rättsväsende 
och offentliga kontor. En 
fastighetsplattform med 
tillväxtmöjligheter noterat på 
Oslo Börs. 
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint 
venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas 
SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter. 
Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med 
ingående av samarbetes- och finansieringsavtal. Avtalet mellan 
parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid 
innehaven redovisas som joint venture.
18,6 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
5,7 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   10

===== SIDA 11 =====

SBB äger och förvaltar, genom sitt innehav i Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxtområden. 
Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil 
och ett stadigt växande driftsöverskott över tid.
31
1)
 MDKR
Fastighetsvärde
4,24 %
Direktavkastning
1 482 kr
Snitthyra per kvm
Konsoliderat innehav
Bostad
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på sid. 26-27.
1)  Varav 28,1 mdkr hänförligt till Sveafastigheter.
Sveafastigheter är ett av Sveriges största renodlade bostadsbolag med 14 669 
lägenheter i förvaltning. Fastighetsbeståndet består av en bredd av hyresrätter i 
tillväxtregioner i Sverige. Husen förvaltas och utvecklas med ett närvarande och 
lokalt engagemang av den egna förvaltningsorganisationen. Sveafastigheter utveck- 
lar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder är som störst.
Sveafastigheter har 1 030 lägenheter i pågående byggnation och 6 844 lägenheter i 
projektutveckling där 93 procent ligger i Stockholm/Mälardalen.
Väsentliga händelser under och efter kvartalet 
•  Under kvartalet noterades 
bolagets aktier på Nasdaq First 
North Premier Growth Market.
•  Under kvartalet har bankskuld om 
1 077 mkr refinansierats med nya 
lån med förfallodatum under 2027 
och avtal gällande en kreditfacili -
tet om 1 000 mkr ingåtts.
•  I december erhöll bolaget en 
markanvisning om cirka 100 
bostäder i Huvudsta i Solna.
•  Under kvartalet färdigställdes 
nybyggnation av 120 lägenheter  
i Skellefteå.
•  Efter kvartalet har Svea -
fastigheters CFO Martina 
Lous-Christensen avgått.
100 %
bostadsfastigheter
14 669
lägenheter
94 %
storstadsregioner
och universitets- och
högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde 
i Stockholm-Mälardalen, 
Malmö-Öresund och 
Stor-Göteborg
Universitetsoch
högskolestäder
Övrigt
33 %
6 %
18 %
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   11

===== SIDA 12 =====

6,0 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
3,0 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB Residential Property AB  3) 
Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr)
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 1) 100 100
Förvaltningsresultat -169 -46
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -238 -643
Resultat från joint ventures och intresseföretag 2) 80 -643
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 5 967 6 000
SBB:s ägarandel, % 100 100
SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 967 6 000
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 937 2 797
Fordran på joint ventures och intressebolag 76 53
Nettoinvestering 3 013 2 850
Övriga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 200 3 164
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -215 -556
Resultat  från joint ventures och intressebolag, mkr 2) 146 -4 210
1)  SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld 
inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt 
bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar.
3)  SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures  finns på sid. 32-33.
Väsentliga innehav hänförliga 
till affärsområdet
SBB Residential Property AB
Bostadsportfölj bestående av hyres-  
reglerade bostadsfastigheter i Sverige 
som styrs och kontrolleras gemensamt 
med Morgan Stanley.
 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   12

===== SIDA 13 =====

•   SBB investerar primärt i utbildningsfastigheter genom sitt ägande 
Nordiqus vars fastighetsbestånd inom utbildning uppgår till 38 739 mkr. 
Se sida 14 för mer information.
•   Däröver direktäger SBB utbildningsfastigheter i Sverige och Danmark om 
sammanlagt 593 mkr (622). Se sida 26-27 för mer information.
Marknadsvärde, mkr
Konsoliderat innehav 2024-12-31 2023-12-31
Sverige 426 465
Danmark 167 158
Totalt 593 622
Utbildning
SBB äger nära femtio procent av Nordiqus, Europas största fastighetsbolag inriktad på social infra-
struktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.
0,6 MDKR
Fastighetsvärde
Konsoliderat innehav
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   13

===== SIDA 14 =====

Nordiqus AB 
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84
Förvaltningsresultat 586 21
Andel av joint ventures och intresseföretags 
resultat
-770 -417
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -903 -10
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 38 739 40 784
SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84
SBB:s andel av fastighetsbestånd 19 308 20 327
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 8 603 9 892
Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 4 115 3 908
Nettoinvestering, redovisat värde 12 718 13 800
Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 108 1 344
Nettoinvestering 13 826 15 144
1)  Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar 
och omvärderingar.  
2) Fordrans redovisat värde uppgår till 4 115 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 222 mkr. 
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures  finns på sid. 32-33.
•   SBB äger 49,84 procent av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde om 
38,7 miljarder kronor.
•   Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största infrastruktur -
investerare.
•   Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig -
heter med tillväxtpotential.
•   Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 % 
KPI-justerat.
•   Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november 
2023, redovisas som avvecklad verksamhet. 
•   Nordiqus fastighetsbestånd förvaltas av SBB genom ett förvaltningsavtal.
19,3 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
13,8 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
Nordiqus bildades år 2022 och är en drivkraft inom utbildningsinfrastruktur. Bolaget äger, 
förvaltar och utvecklar över 600 förskolor, skolor och univer- sitet – vilket är en av de 
ledande portföljerna för utbildningsinfrastruktur i Norden. Nordiqus strävar efter att möta 
både dagens krav och morgon- dagens behov på utbildningslokaler för att ge framtidens 
generationer de bästa förutsättningarna och de mest studiefrämjande miljöerna.
Händelser under kvartalet
•  Under det fjärde kvartalet förvärvade 
Nordiqus två fastigheter i Göteborgsområdet 
för en köpeskilling om ca 500 MSEK.
•  Snitthyran är 1 949 kr per kvm och en 
återstående kontraktstid om 11,3 år.
•  Under 2024 har 300 mkr investerats i 
beståndet. Total beslutad projektvolym 
uppgår till cirka 1 mdkr.
•  Arbete pågår med hyresgästanpassning 
och utbyggnation av Mosjö skola i Örebro. 
Hyresgästen har flyttat in i 2 av 3 etapper 
och arbeten pågår nu i sista etappen med 
bland annat kök, matsal och salar för slöjd 
och musik. 
•  Under året har Nordiqus jobbat med en 
strategisk plan för att stärka fokuset på 
arbetsmiljön i alla fastigheter, både i projekt 
och förvaltning. Exempelvis genomfördes 
säkerhetsutbildningar, riskanalyser och 
under fjärde kvartalet lanserade Nordiqus en 
egen app för arbetsmiljörapportering.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   14

===== SIDA 15 =====

Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 3 708 4 581 792 1 069
Fastighetskostnader
     Driftskostnader -874 -1 021 -184 -256
     Underhåll -189 -257 -51 -81
     Fastighetsskatt -74 -95 -21 -19
Driftnetto 2 572 3 209 537 713
Övriga förvaltningsintäkter 135 - 90 -
Administration -1 054 -878 -324 -294
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -25 -90 -11 -51
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 292 368
Värdeförändringar fastigheter -5 422 -13 321 -69 -2 828
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -351 -227 - -26
Nedskrivning goodwill -1 076 - - -
Resultat bostadsproduktion -23 -17 -5 -14
Rörelseresultat -5 245 -11 324 218 -2 499
Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 611 -5 560 -293 -1 198
          varav förvaltningsresultat -325 195 -229 -121
          varav värdeförändring -1 680 -2 485 -189 -1 594
          varav skatt -215 207 -50 165
          varav försäljningsresultat 372 -3 416 221 24
          varav nedskrivning och omvärdering 238 -469 -47 -79
          varav upplösning negativ goodwill - 407 - 407
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -223 - 12 -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 249 88
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 -366 -430
Resultat av förtidslösen lån 1 138 36 -42 149
Valutakursdifferenser -328 -144 -387 1 024
Tomträttsavgälder -17 -10 -5 -4
Värdeförändringar finansiella instrument -193 -2 580 1 -495
Resultat före skatt -7 174 -20 722 -613 -3 365
 
Aktuell skatt -625 -443 -124 39
Uppskjuten skatt 1 295 2 569 -142 468
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 351 227 - 26
PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -6 153 -18 370 -878 -2 833
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet - -3 505 - -482
PERIODENS RESULTAT -6 153 -21 874 -878 -3 314
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -6 033 -22 339 -953 -3 348
Innehav utan bestämmande inflytande -120 464 74 32
PERIODENS RESULTAT -6 153 -21 874 -878 -3 314
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -4,54 -13,59 -0,73 -2,13
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -4,54 -13,59 -0,73 -2,13
Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet - -2,41 - -
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet - -2,41 - -
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - - - -
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -4,54 -16,00 -0,73 -2,46
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -4,54 -16,00 -0,73 -2,46
Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt  2,00 2,00 0,50 0,50
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   15

===== SIDA 16 =====

Kommentarer koncernens resultaträkning
Hyrestillväxt 5,5 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 3 708 mkr (4 581). I jämförbart 
bestånd ökade hyresintäkterna med 5,5 procent jämfört med motsva -
rande period föregående år.
     Av hyresintäkterna avsåg 2 184 mkr (2 937) samhälle, 1 511 mkr (1 621) 
bostäder och 13 mkr (23) utbildning. 
Uthyrningsgrad på 91,5 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 
91,5 procent (94,2). Nedgången består till stor del av att tillgångar med 
hög uthyrningsgrad har sålts till joint ventures och att bostadsprojekt 
färdigställts, som innan uthyrningen är klar har lägre uthyrningsgrad. Ned -
gången beror även på viss minskad efterfrågan från offentliga hyresgäster.
Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten 
Samhälle och Utbildning var 8 år (7). 
Driftnettot stiger 7,1 procent i jämförbart bestånd
I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 1,9 procent jämfört med 
motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet 
av god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader.  Fastighetskostnaderna 
uppgick under perioden till -1 137 mkr (-1 372).
Administrationskostnader och Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Periodens administrationskostnader uppgick till -1 054 mkr (-878).  
     Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -25 mkr (-90). 
Dessa kostnader avser kostnader som är direkt hänförliga till genomförda 
och pågående omstruktureringar. Periodens omstruktureringskostnader 
avser etableringen av egen ekonomisk förvaltning. Hade dessa kostnader 
redovisats som Administrationskostnader hade Administrationskostnader 
uppgått till -1 079 mkr (-968).
 
Värdeförändringar 
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -5 422 mkr
(-13 321), varav -3 304 mkr (-11 763) avser orealiserade värdeförändringar, 
motsvarande -4,5 procent i perioden. I den orealiserade värdeföränd -
ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal 
samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till 
den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen 
förklaras av högre avkastningskrav. Det viktade avkastningskravet har 
under perioden stigit från 5,19 procent till 5,28 procent.
     Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -2 118 mkr (-1 557), 
varav -1 084 mkr avser en redovisningsmässig förlust vid skapandet av två 
joint venture bolag med Castlelake innefattande fastigheter om 15 212 
mkr. Totalt skapat värde under innehavstiden fram till och med avytt -
ringstillfället uppgår till 944 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas 
utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde.  
     I realiserad värdeförändring ingår även en redovisningsmässig förlust 
om -874 mkr avseende tillskjutandet av fastigheter till Public Property 
Invest ASA (PPI) i samband med PPIs nyemission och börsnotering. 
Goodwill 
Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr 
(-227). Nedskrivning av goodwill har gjorts uppgående till -1 076 mkr (-) 
inom segmentet Samhälle. 
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -1 611 mkr  
(-5 560). Se vidare information på sid 32-33. 
     Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar under 
2023 upplösning av negativ goodwill hänförligt till Nordiqus. Se avsnitt 
Avvecklad verksamhet  på sida 17 för mer information.  
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår 
till -223 mkr (-) och avser bedömda kreditförluster. Periodens konstate -
rade kreditförluster uppgår till -11 mkr (-) och avser tidigare befarade 
kreditförluster. 
Koncernens rapport över totalresultat 
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -51 -175 36 -
Omräkningsdifferenser -532 -1 057 -188 -368
PERIODENS TOTALRESULTAT -6 736 -23 105 -1 030 -3 684
 
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -6 616 -23 571 -1 105 -3 716
Innehav utan bestämmande inflytande -120 464 74 32
PERIODENS TOTALRESULTAT -6 736 -23 105 -1 030 -3 684
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   16

===== SIDA 17 =====

Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till 98 mkr (-1 258). Förändringen beror 
till största del på resultat hänförligt till återköp av obligationer, valutakurs -
differenser samt värdeförändringar relaterat till finansiella instrument. 
     Räntenettot uppgår till -695 mkr (-1 140). Förändringen är främst 
hänförlig till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag.
    
  
Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 1 138 mkr (36) 
för perioden. Under perioden redovisades valutakursdifferenser om 
-328 mkr (-144). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till 
omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot 
säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat.
Finansnetto
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 249 88
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 -366 -430
Räntenetto -695 -1 140 -118 -342
Resultat förtidslösen lån 1 138 36 -42 149
Valutakursdifferenser -328 -144 -387 1 024
Tomträttsavgälder -17 -10 -5 -4
Finansnetto 98 -1 258 -551 827
Värdeförändringar finansiella instrument
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden
till -193 mkr (-2 580) vilket är främst hänförligt till en negativ 
värdeförändring av derivat om -278 mkr (-2 199) samt en negativ 
kursutveckling på aktierna i portföljen främst drivet av innehaven i 
Studentbostäder och Arlandastad. 
Periodens resultat
Periodens resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722). Skatt på 
periodens resultat uppgick till 1 021 mkr (2 353), varav -625 mkr (-443) 
avsåg aktuell skatt och 1 646 mkr (2 796) avsåg uppskjuten skatt relaterad 
främst till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten 
skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 351 (227). Periodens resultat 
efter skatt uppgick till -6 153 mkr (-21 874).
Avvecklad verksamhet
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av 
ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål 
för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023, 
från vilket datum resterande innehav redovisats som intresseföretag.
     Vid avyttringstidpunkten bedömdes det preliminära verkliga värdet till 
10 643 mkr, varvid det preliminära realisationsresultatet bedömdes till 
-543 mkr.
     SBB har under fjärde kvartalet 2024 färdigställt förvärvsanalysen. I 
samband med detta har det verkliga värdet vid avyttringstidpunkten 
fastställts till 9 901 mkr, varvid realisationsresultatet har fastställts till  
 -1 285 mkr. 
     I samband med detta har skillnaden mellan verkligt värde av netto-  
tillgångarna och beräknat anskaffningsvärde (negativ goodwill) om 407 
mkr lösts upp. Upplösningen redovisas som Resultat från joint ventures 
och intresseföretag inom Kvarvarande verksamhet.  
     Färdigställandet av förvärvsanalysen har skett genom omräkning av 
tidigare perioder. Se sida 42 för mer information. 
     Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgick 
till - mkr (-3 505).
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   17

===== SIDA 18 =====

Helår, 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 184 1 511 13 3 708 - 3 708
Fastighetskostnader -558 -573 -6 -1 137 - -1 137
Driftnetto 1 626 938 8 2 572 - 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 59 53 23 135 - 135
Administration - - - - -1 054 -1 054
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -25 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 685 991 31 2 707 -1 079 1 627
Värdeförändringar fastigheter -3 921 -1 461 -40 -5 422 - -5 422
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -1 076 - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -23 - -23 - -23
Rörelseresultat -3 664 -492 -9 -4 166 -1 079 -5 245
Resultat från joint venture och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 - -1 611
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag 12 -235 - -223 - -223
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 692 692
Räntekostnader och liknande - - - - -594 -594
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -193 -193
Resultat före skatt -4 586 -502 -912 -6 001 -1 174 -7 174
Skatt - - - - 1 021 1 021
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 586 -502 -912 -6 001 -152 -6 153
Förvaltningsfastigheter 24 074 30 986 593 55 653 - 55 653
Investeringar 485 697 3 1 184 - 1 184
Värde per kvm (kr) 21 045 29 242 20 868 24 934 - 24 934
Överskottsgrad 74% 62% 58% 69% - 69%
Helår, 2023
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 937 1 621 23 4 581 - 4 581
Fastighetskostnader -732 -634 -6 -1 372 - -1 372
Driftnetto 2 205 987 17 3 209 - 3 209
Administration - - - - -878 -878
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -90 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 205 987 17 3 209 -968 2 241
Värdeförändringar fastigheter -6 295 -6 899 -127 -13 321 - -13 321
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -202 -24 - -227 - -227
Resultat bostadsproduktion - -17 - -17 - -17
Rörelseresultat -4 292 -5 953 -110 -10 357 -968 -11 324
Resultat från joint venture och intresseföretag -698 -4 853 -10 -5 560 - -5 560
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 266 266
Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -4 990 -10 806 -120 -15 917 -4 807 -20 722
Skatt - - - - 2 353 2 353
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 990 -10 806 -120 -15 917 -2 454 -18 370
Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 1 305 1 207 8 2 520 - 2 520
Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 75% 61% 73% 70% - 70%
Segmentredovisning
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   18

===== SIDA 19 =====

Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr)
Kvar-
varande 
verksamhet
Avvecklad 
verksamhet 
Koncernen 
inkl. 
Avvecklad 
verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
inkl.
Avvecklad 
verksamhet
Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 2 937 1 621 2 109 6 667 - 6 667
Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -732 -634 -327 -1 693 - -1 693
Driftnetto 3 209 1 766 4 974 2 205 987 1 783 4 974 - 4 974
Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
2 241 1 564 3 805 2 205 987 1 783 4 974 -1 169 3 805
Värdeförändringar fastigheter -13 321 -2 931 -16 253 -6 295 -6 899 -3 058 -16 253 - -16 253
Upplösning goodwill vid försäljning av 
fastigheter
-227 -571 -797 -202 -24 -571 -797 - -797
Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794
Resultat bostadsproduktion -17 - -17 - -17 - -17 - -17
Rörelseresultat -11 324 -3 732 -15 057 -4 292 -5 953 -3 641 -13 887 -1 169 -15 057
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-5 560 - -5 560 -698 -4 853 -10 -5 560 - -5 560
Ränteintäkter och liknande resultatposter 266 5 270 - - - - 270 270
Räntekostnader och liknande -1 524 -565 -2 088 - - - - -2 088 -2 088
Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -20 722 -4 292 -25 015 -4 990 -10 806 -3 651 -19 447 -5 567 -25 015
Skatt 2 353 790 3 142 - - - - 3 142 3 142
Resultat från försäljning, avvecklad 
verksamhet
- -2 -2 - - - - -2 -2
Periodens resultat -18 370 -3 505 -21 875 -4 990 -10 806 -3 651 -19 447 -2 428 -21 875
Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 2 520 359 2 880 1 305 1 207 368 2 880 - 2 880
Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 70% 85% 75% 75% 61% 85% 75% - 75%
Fjärde Kvartalet, 2024
Perioden 2024-10-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 429 350 13 792 - 792
Fastighetskostnader -103 -151 -1 -255 - -255
Driftnetto 327 199 12 537 - 537
Övriga förvaltningsintäkter 69 20 - 90 - 90
Administration - - - - -324 -324
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -11 -11
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 396 219 12 627 -334 292
Värdeförändringar fastigheter -331 246 16 -69 - -69
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - - -
Nedskrivning goodwill - - - - - -
Resultat bostadsproduktion - -5 - -5 - -5
Rörelseresultat 64 460 29 552 -334 218
Resultat från joint venture och intresseföretag -248 103 -148 -293 - -293
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 12 - - 12 - 12
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 249 249
Räntekostnader och liknande - - - - -800 -800
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - 1 1
Resultat före skatt -172 563 -119 272 -885 -613
Skatt -266 -266
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -172 563 -119 272 -1 151 -878
Förvaltningsfastigheter 24 074 30 986 593 55 653 - 55 653
Investeringar 76 308 2 386 - 386
Värde per kvm (kr) 21 045 29 242 20 868 24 934 - 24 934
Överskottsgrad 76% 57% 93% 68% - 68%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   19

===== SIDA 20 =====

Fjärde Kvartalet, 2023
Perioden 2023-10-01 - 2023-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 706 357 6 1 069 - 1 069
Fastighetskostnader -201 -152 -3 -356 - -356
Driftnetto 505 205 3 713 - 713
Administration - - - - -294 -294
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -51 -51
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 505 205 3 713 -345 368
Värdeförändringar fastigheter -1 497 -1 268 -62 -2 828 - -2 828
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -26 - - -26 - -26
Nedskrivning goodwill - - - - - -
Resultat bostadsproduktion - -14 - -14 - -14
Rörelseresultat -1 018 -1 076 -59 -2 154 -345 -2 499
Resultat från joint venture och intresseföretag -269 -919 -10 -1 198  - -1 198
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 88 88
Räntekostnader och liknande - - - - 739 739
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -495 -495
Resultat före skatt -1 287 -1 995 -69 -3 353 -13 -3 365
Skatt 533 533
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 287 -1 995 -69 -3 353 520 -2 833
Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 212 367 2 582 - 582
Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 72% 57% 49% 67% - 67%
Perioden 2023-10-01 - 2023-12-31 (Mkr)
Kvar-
varande 
verksamhet
Avvecklad 
verksamhet 
Koncernen 
inkl 
Avvecklad 
verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning
Summa  
segment
Koncern-  
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
inkl
Avvecklad 
verksamhet
Hyresintäkter 1 069 333 1 402 706 357 339 1 402 - 1 402
Fastighetskostnader -356 -56 -412 -201 -152 -59 -412 - -412
Driftnetto 713 278 991 505 205 281 991 - 991
Administration -294 -13 -307 - - - - -307 -307
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -51 - -51 - - - - -51 -51
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
368 265 633 505 205 281 991 -358 633
Värdeförändringar fastigheter -2 828 -654 -3 482 -1 393 -1 328 -761 -3 482 - -3 482
Upplösning goodwill vid försäljning av 
fastigheter
-26 - -26 -26 - - -26 - -26
Nedskrivning goodwill - - - - - - - - -
Resultat bostadsproduktion -14 - -14 - -14 - -14 - -14
Rörelseresultat -2 499 -389 -2 890 -914 -1 137 -480 -2 531 -358 -2 890
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-1 198 - -1 198 -269 -919 -10 -1 198 - -1 198
Ränteintäkter och liknande resultatposter 88 4 92 - - - - 92 92
Räntekostnader och liknande 739 -85 654 - - - - 654 654
Värdeförändringar finansiella instrument -495 - -495 - - - - -495 -495
Resultat före skatt -3 365 -470 -3 837 -1 183 -2 055 -490 -3 729 -107 -3 837
Skatt 533 -10 523 - - - - 523 523
Resultat från försäljning, avvecklad 
verksamhet
- 509 509 - - - - 509 509
Periodens resultat -2 833 29 -2 805 -1 183 -2 055 -490 -3 729 925 -2 805
Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 551 24 575 212 337 27 575 - 575
Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 67% 83% 71% 72% 57% 83% 71% - 71%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   20

===== SIDA 21 =====

Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 55 653 mkr per 2024-12-31  
(73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar 
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och 
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för 
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis -
trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat 
avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna 
ingår 1 317 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av 
ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån 
jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således 
bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter på sid 
26 -27.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på 
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en 
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en 
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. 
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 2 910 / -2 908
Driftkostnader +/- 5% -921 / 927
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 969 / 2 178
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1 932 / 2 163
Fastighetsbeståndets förändring 
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2024-01-01 73 205 
Förvärv 6 127
     Varav upplösning av joint ventures och intresseföretag 5 431
     Varav övriga förvärv 696
Investeringar 1 184
Försäljningar -21 715
     Varav bildande av joint ventures och intresseföretag -15 212
     Varav tillskott till joint ventures och intresseföretag -1 696
     Varav försäljning till minoritetsägare -3 096
     Varav övriga försäljningar -1 711
Orealiserade värdeförändringar -3 304
Omklassificering -91
Omräkningsdifferens 247
Verkligt värde vid periodens slut 55 653
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av 
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande 
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet 
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom 
fastighetsutveckling.
     De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB,  
SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och 
Nordiqus AB. För mer information se sid 32-33.
    Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 15 551 mkr (17 591) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 7 456 mkr (4 839). 
    
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till  
2 491 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i 
börsnoterade bolag, uppgick till 371 mkr (214). Spärrade likvida medel 
uppgick till 13 mkr (16).
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2024-12-31 2023-12-31
 
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 1 264 2 692
Summa immateriella  
anläggningstillgångar
1 264 2 692
 
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205
Nyttjanderätt tomträtt 563 393
Inventarier 131 106
Summa materiella  
anläggningstillgångar
56 347 73 704
 
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och intresseföretag 15 551 17 591
Fordringar på joint ventures och intresseföretag 7 456 4 839
Derivat 291 481
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 719 849
Andra långfristiga fordringar 350 1 965
Summa finansiella  
anläggningstillgångar
24 368 25 724
Summa anläggningstillgångar 81 980 102 120
 
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 240 155
Kortfristiga fordringar
Derivat 34 203
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13 185
Kundfordringar 68 100
Aktuell skattefordran - 260
Övriga fordringar 1 188 347
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 168 392
Summa kortfristiga fordringar 1 471 1 487
 
Likviditetsplaceringar 371 214
Likvida medel 2 491 3 845
Summa likvida medel och 
likviditetsplaceringar
2 862 4 060
Tillgångar som innehas för försäljning 309 -
Summa omsättningstillgångar 4 882 5 702
SUMMA TILLGÅNGAR 86 862 107 822
 
Kommentarer
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 264 mkr (2 692). Under 
perioden har nedskrivning gjorts om -1 076 mkr (-), inom segmentet 
Samhälle. Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår 
till -351 mkr (-227). Vid periodens utgång är 244 mkr (597) av redovisad 
goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna 
skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste 
redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av 
synergieffekter som vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och 
administrationskostnader. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller 
oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt 
inte är återvinningsbart. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   21

===== SIDA 22 =====

Kommentarer  
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens 
slut till 12 217 mkr (17 622). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut 
till 26 585 mkr (36 845). Se mer information på sid 23-24.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent 
på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och 
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och 
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna 
skatteskulden uppgick per 2024-12-31 netto till 1 824 mkr (2 726) och är 
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. 
Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 5 125 mkr per 2024-
12-31. Under perioden har underskott om totalt 721 mkr nyttjats. 
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till  
55 737 mkr (62 093), varav 16 815 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditin -
stitut och 38 922 mkr (43 116) avsåg obligationslån. Under perioden har 
återköp av obligationer gjorts med nominellt belopp om totalt 4,9 mdkr (-).  
     Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 34-36. 
                                                  
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2024-12-31 2023-12-31
 
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 624
Reserver -1 447 -915
Balanserad vinst inkl årets totalresultat -13 125 -8 252
Eget kapital hänförlig till 
moderbolagets aktieägare
12 217 17 622
Hybridobligation 7 879 15 741
Övriga reserver 715 1 036
Innehav utan bestämmande inflytande 5 774 2 445
Summa eget kapital 26 585 36 845
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13 833 11 116
Obligationslån 34 328 40 540
Derivat 184 264
Uppskjutna skatteskulder 1 824 2 726
Leasingskulder tomträtter 542 378
Övriga långfristiga skulder 138 92
Summa långfristiga skulder 50 849 55 116
 
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 982 7 861
Obligationslån 4 594 2 576
Derivat 6 1 290
Leverantörsskulder 47 121
Leasingskulder tomträtter 20 15
Aktuella skatteskulder 360 99
Övriga skulder 570 726
Beslutad utdelning - 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 847 1 040
Summa kortfristiga skulder 9 427 15 861
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 86 862 107 822
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   22

===== SIDA 23 =====

Koncernens förändringar i eget kapital 
 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 
Eget kapital hänförligt till 
hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt  
till skjutet 
kapital Reserver 1)
Balanserade 
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid  -
obligation 3)
Övriga 
reserver 2)
Innehav utan 
be  stämm  ande 
inflytande
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 4) 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337
Periodens resultat - - - -22 339 -22 339 - - 464 -21 875
Övrigt totalresultat - - -1 057 -175 -1 232 - - - -1 232
Periodens totalresultat - - -1 057 -22 514 -23 571 - - 464 -23 107
Återköp teckningsoptioner - - - -5 -5 - - - -5
Skatteeffekter i eget kapital - - - 99 99 - - - 99
Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 44 - -44 - -
Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482
Utdelning hybridobligation - - - -548 -548 - - - -548
Innehållen ränta Hybridobligation - - - 358 358 - - - 358
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840
Inlösta minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 648
Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845
Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845
Periodens resultat - - - -6 033 -6 033 - - -120 -6 153
Övrigt totalresultat - - -532 -51 -583 - - - -583
Periodens totalresultat - - -532 -6 084 -6 616 - - -120 -6 736
Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12
Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352
Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 -497 - 497 - -
Inlösen hybridobligationer - - - 5 544 5 544 -7 862 -818 - -3 137
Skatteeffekter inlösen hybridobligation - - - -918 -918 - - - -918
Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357
Återföring utdelning hybridobligation 
avseende 2023, återköpta obligationer
- - - 57 57 - - - 57
Utdelning hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105
Tillskott från minoritet - - - -2 721 -2 721 - - 5 677 2 956
Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 768
Utgående eget kapital 2024-12-31 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.  
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) per 2024-12-31 uppgår till 268 111 069 kr.
4)  Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybridobligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel. 
Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   23

===== SIDA 24 =====

Kommentarer  
Det egna kapitalet uppgick per 2024-12-31 till 26 585 mkr (36 845). 
Hybridobligationer
I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört 
värde om 8 594 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 7 879 mkr. 
Under perioden har återköp av hybridobligationer gjorts med ett nominellt 
belopp om 7 862 mkr (0). 
Uppskjuten utdelning (ränta) på hybridobligationer uppgick vid årets 
början till 357 mkr (-), varav 57 mkr (-) är hänförligt till utdelning av 
hybridobligationer som under perioden återköpts. Uppskjuten utdelning 
på hybridobligationer avseende 2024 som under perioden har realiserats 
uppgår till 105 mkr. Under perioden har upplupen utdelning om totalt 405 
mkr avseende hybridobligationer betalats.
Reserver  
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i 
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde 156 mkr av 
förändringen i eget kapital under perioden.
 
Återköp D-aktier
SBB genomförde under perioden ett återköpsprogram av stamaktier 
av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D som nu 
klassificeras som aktier i eget förvar. Återköpet minskade SBB:s egna 
kapital med 352 mkr.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 774 mkr (2 445). 
Förändringen är främst hänförlig till notering och ägarspridning av det 
tidigare helägda dotterbolaget Sveafastigheter AB (publ). Innehav utan 
bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsandelar i ett fåtal 
bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter inte äger 
samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minoritetsandel 
avseende dessa bolag. 
 
Soliditet 
Soliditeten uppgick till 31 procent (34), den justerade soliditeten till 32 
procent (36) och belåningsgraden till 61 procent (54).
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   24

===== SIDA 25 =====

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
 
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -7 174 -20 722 -613 -3 365
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - -6 090 - -2 268
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
     Avskrivningar 19 6 5 -
     Värdeförändringar fastigheter 5 422 18 051 69 5 281
     Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 351 797 - 26
     Nedskrivning goodwill 1 076 1 794 - -
     Resultat bostadsproduktion 23 17 5 14
     Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 611 5 560 293 1 198
     Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 223 - -12 -
     Värdeförändringar finansiella instrument 193 2 580 -1 495
     Finansnetto -98 1 818 551 -747
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 382 283 250 -
Erlagd ränta -1 432 -2 236 -420 -803
Erhållen ränta 314 220 52 136
Betald skatt -364 -856 21 -241
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 546 1 222 199 -276
 
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -727 1 057 -324 944
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -45 -929 437 -153
Kassaflöde från den löpande verksamheten -226 1 350 313 514
 
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -1 118 -2 901 -376 -524
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 762 -1 629 -417 -507
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 11 714 12 675 427 8 219
Investeringar/försäljning inventarier -44 -75 1 -3
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -612 2 470 -53 193
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -384 781 -473 790
Kassaflöden från finansiella tillgångar 551 -194 93 -360
Förändring andra långfristiga fordringar - -998 - -41
Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 345 10 129 -800 7 767
 
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner 12 - - -
Återköp teckningsoptioner - -5 - -1
Återköp D-aktier -352 - - -
Inlösen tvingande konvertibel - 1 - -
Inlösen hybridobligationer -3 137 - -1 491 -
Utbetald utdelning -2 133 -1 659 - -
Utbetald utdelning hybridobligationer -405 - - -
Avyttring till minoriteter - 9 057 - 19
Tillskott från minoriteter 2 956 - 2 938 -
Inlösta minoritetsandelar - - - -
Upptagna lån 8 237 21 544 5 420 394
Amortering av lån -14 640 -38 885 -5 422 -6 326
Förändring cash collaterals - -2 048 - -617
Förändringar övriga långfristiga skulder -26 -52 -7 -77
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -9 487 -12 047 1 440 -6 609
 
Periodens kassaflöde, kvarvarande verksamhet -1 368 -568 953 1 673
 
Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429 1 522 2 186
Periodens kassaflöde kvarvarande verksamhet -1 368 -568 953 1 673
Valutakurs likvida medel 14 -16 16 -14
Likvida medel vid periodens slut 2 491 3 845 2 491 3 845
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   25

===== SIDA 26 =====

56% Bostad
  43% Samhälle
  1% Utbildning
Fastighetsvärde per land
  81% Sverige
  13% Finland
  4% Norge
  2% Danmark
55 653  
Mkr
55 653  
Mkr
81% 
56% 
13% 
43% 
4% 1% 2% 
Fastighetsvärde per regionFastighetsvärde per segment
  34% Universitetsorter
  31% Stockholm/Mälardalen
  13%  Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
  5%  Göteborg/Malmö
  17% Övriga tillväxtstäder
Fastighetsbeståndet 
55 653
Mkr
31% 
13% 
34% 
5% 
17% 
Hyresintäkter per affärsområde
Största hyresgäster (samhälle och utbildning)
Hyresgäst
Hyresintäkt  
rullande 12  
mån, mkr % av total
Esperi 122 7,0%
Finska staten 109 6,3%
Attendo 94 5,4%
Skellefteå Kommun 66 3,8%
Humana 63 3,6%
Region Skåne 40 2,3%
Danska staten 39 2,2%
Mehiläinen Oy 36 2,1%
Västerås Kommun 34 2,0%
Region Dalarna 29 1,7%
Karlskrona kommun 29 1,6%
Svenska staten 28 1,6%
Helsingfors huvudstadsregion 26 1,5%
Västra Nylands välfärdsområde 25 1,5%
Ambea 24 1,4%
Norra Österbottens välfärdsområde 24 1,4%
Norlandia 24 1,4%
Bodens Kommun 24 1,4%
Anocca AB 24 1,4%
Göteborgs Stad 24 1,4%
20 största hyresgäster 884 51,0%
Övriga 849 49,0%
Total 1 732 100,0%
Största kommuner (bostad)
Kommun
Antal 
lägenheter Antal tkvm
Hyresintäkt 
rullande 12 
mån, mkr
% av 
total
Linköping 1 535 109 147 9,4%
Skellefteå 1 482 105 136 8,7%
Helsingborg 941 65 94 6,0%
Västerås 656 38 79 5,0%
Höganäs 744 57 78 5,0%
Falun 724 47 69 4,4%
Karlskrona 371 43 61 3,9%
Stockholm 431 33 57 3,7%
Borås 506 39 54 3,4%
Haninge 367 22 53 3,4%
Södertälje 440 25 46 3,0%
Kävlinge 407 27 41 2,6%
Umeå 482 27 40 2,6%
Sundbyberg 199 20 38 2,4%
Landskrona 368 28 35 2,3%
Nacka 244 14 34 2,2%
Nykvarn 322 16 31 2,0%
Borlänge 318 20 29 1,9%
Sollentuna 206 9 28 1,8%
Avesta 475 32 28 1,8%
20 största kommuner 11 218 774 1 181 75,2%
Övriga 3 710 285 389 24,8%
Total 14 928 1 060 1 570 100,0%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   26

===== SIDA 27 =====

Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga
Affärsområde Yta, tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och 
projektvärde
Ekonomisk 
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto
Löptid 
hyresavtal
Initial direkt-  
avkastning
Samhälle
Sverige 707 13 807 17 331 1 548 90% 876 1 239 610 10 4,98%
Norge 85 2 019 22 857 80 95% 116 1 365 100 10 5,18%
Finland 309 7 553 24 292 37 90% 638 2 064 499 6 6,64%
Danmark 42 695 16 390 - 99% 67 1 577 52 4 7,55%
Totalt Samhälle 1 144 24 074 19 589 1 665 91% 1 697 1 484 1 263 8 5,63%
Bostad
Universitetsorter 429 10 406 20 711 1 514 94% 591 1 377 385 - 4,33%
Stockholm/Mälardalen 256 12 736 35 077 3 747 93% 492 1 922 369 - 4,11%
Göteborg/Malmö 228 5 354 23 213 69 97% 330 1 449 224 - 4,25%
Övriga städer 146 2 490 13 425 525 79% 157 1 071 86 - 4,36%
Totalt Bostäder 1 060 30 986 23 716 5 855 92% 1 570 1 482 1 065 - 4,24%
Utbildning
Sverige 18 426 16 164 134 100% 22 1 230 17 12 5,97%
Norge - - - - - - - - - -
Finland - - - - - - - - - -
Danmark 10 167 16 173 - 100% 13 1 257 9 9 5,67%
Totalt Utbildning 28 593 16 167 134 100% 35 1 240 27 11 5,86%
Totalt 2 232 55 653 21 505 7 654 92% 3 303 1 480 2 354 8 4,90%
8 år
Kontraktslängd Samhälle / Utbildning
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2034+
8% 7%
14%
7% 8%
4%
10%
6% 5% 6%
25%
1 905
1 646
1 907 1 773 1 787
1 996 1 991
1 473
2 288
1 977
1 868
Hyra per kvm för nyproduktion jämfört  
med SBB:s befintliga bestånd
Utbildning LSS Äldreboende Reglerade 
hyresrätter
Sjukvård
1 583
13%
2 675
1 394
2 550
1 866 1 953
2 975
2 450
1 482
1 875
  SBB
  Nyproduktion
Källa: Newsec
  Förfallostruktur
   Snitthyra på hyresintäkt  
i förfallostruktur
i genomsnittlig 
kvarvarande kontraktstid
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   27

===== SIDA 28 =====

Projekt- och Fastighetsutveckling
Projekt- och Fastighetsutveckling innebär för SBB ett kontinuerligt förädlingsarbete av fastighetsbestån-
det som pågår parallellt med den löpande förvaltningen. Byggnader projekteras om för att möjliggöra 
ytterligare volym och verksamheter och underutnyttjade markytor inom fastigheterna kan via detaljpla-
neprocesser omvandlas till nya byggrätter. Beroende av rådande marknadsförutsättningar inom bolagets 
olika geografier och segment kan byggrätterna i sin tur omsättas till kassaflödesfastigheter för egen 
förvaltning eller avyttras externt. Då den ofta dolda potentialen inom bolagets markinnehav utgör en stor 
del av värdeskapandet inom förädlingsarbetet har SBB som målsättning att regelbundet kunna utveckla 
och tillhandahålla byggrätter över tid. Byggrättsutveckling ger bolaget fördelar vid deltagande av upp-
handlingar och tävlingar då bolaget ofta kan tillhandahålla byggklar eller utvecklingsbar mark. Den stora 
byggrätts- och projektutvecklingsportföljen ger även SBB möjlighet att växa organiskt över tid och bidrar 
till att öka bolagets driftnetto och resultat.
Som en del i bolagets hållbarhetsarbete Vision 
2030 och i linje med FN:s globala hållbarhetsmål 
bedrivs förädlingsarbetet med ett särskilt fokus 
på fastigheter inom kommunikationsnära lägen 
med en redan utbyggd infrastruktur. Genom 
att i synnerhet redan ianspråktagen mark 
prioriteras vid förädling och befintliga gatunät 
används kan fler grönområden bevaras och 
resursförbrukningen hållas nere. Förädlingsar -
betet inom SBB drivs därutöver av tanken att 
bilens roll i samhället succesivt kommer minska 
samt att kommunikationer, service, vård, skola 
och omsorg ska finnas i människors närområde. 
Flertalet av bolagets utvecklingsfastigheter 
ligger inom utpekade kommunikationsnoder 
med direkt närhet till såväl spårbunden trafik 
som övrig samhällsservice.            
367 lägenheter i Haninge, Stockholms län. 
Utvecklade och uppförda inom egen fastighet.
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer
Fas 2 -   
Inför beslut  
om planbesked
Fas 3 -  
Med  
planbesked
Fas 4 -  
Lagakraftvunna 
detaljplaner
Totalt antal  
BTA (kvm)
Bokfört  
värde (tkr) Per kvm (kr)
Bostäder 66% 186 852 - 246 830 216 650 650 332 1 137 680 1 749
Samhällsfastigheter 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934
Utbildning 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299
Totalt 76% 999 117 - 807 895 1 099 121 2 906 133 2 801 254 964
SBB:s andel av totalt 100% 2 392 113 2 119 861 886
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   28

===== SIDA 29 =====

Samhälle
Pågående nyproduktion
SBB:s 
andel Antal kvm
Antal 
projekt
Hyra 
(mkr)
Driftnetto 
(mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande 
(mkr)
Direkt -
avkastning 
(hyra)
Direkt -
avkastning 
(DN)
Samhälle 100% 5 312 1 16 15 260 21 239 6,0% 5,6%
Samhälle, JV 50% 7 038 1 12 10 275 250 25 4,4% 3,5%
Totalt 74% 12 350 2 28 24 535 271 264 5,2% 4,5%
SBB:s andel av totalt 100% 8 831 22 19 398 146 251 5,5% 4,9%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbetat 
(mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Samhälle 6 891 1 7 125 125 0 5,3%
Pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal kvm
Samhälle 100% 59 712
Samhälle, JV 50% 45 146
Totalt 77% 104 858
SBB:s andel av totalt 100% 82 285
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer
Fas 2 -   
Inför beslut  
om planbesked
Fas 3 -  
Med  
planbesked
Fas 4 -  
Lagakraftvunna 
detaljplaner
Totalt antal  
BTA (kvm)
Bokfört  
värde (tkr) Per kvm (kr)
Samhälle 100% 364 215 - 358 120 592 824 1 315 159 899 396 684
Samhälle, JV 64,0% 115 325 - 66 160 62 200 243 685 555 813 2 281
Totalt 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934
SBB:s andel av totalt 100% 1 486 410 1 255 209 844
52% 10,4%
upparbetningsgrad  
pågående produktion
avkastning kvarvarande 
investering
Geografisk fördelning projekt-
utveckling (inkl. joint ventures)
  73% Stockholm/Mälardalen
   12% Universitetsstäder
  6% Göteborg/Malmö
   9%  Övriga tillväxtstäder
104 858 
kvm
73% 12% 
6% 
9% 
  100% Stockholm/Mälardalen
Geografisk fördelning pågående 
produktion (inkl. joint ventures)
12 350 
kvm
100% 
Byggrättsportföljens geografiska 
fördelning (inkl. joint ventures) 
1 558 844 
kvm
35% 
28% 
27% 
6% 
4% 
  35% Stockholm/Mälardalen
  28% Universitetsstäder
  6% Göteborg/Malmö
   4% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
   27%  Övriga tillväxtstäder
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   29

===== SIDA 30 =====

Bostad
Pågående nyproduktion
SBB:s 
andel Antal lgh Antal kvm
Antal 
projekt
Hyra 
(mkr)
Driftnetto 
(mkr)
Investe -
ring (mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande 
(mkr)
Direkt -
avkastning 
(hyra)
Direkt -
avkastning 
(DN)
Bostad 100% 208 11 188 1 33 28 530 430 99 6,3% 5,2%
Bostad, Sveafastigheter 100% 1 030 48 159 6 134 114 2 167 1 011 1 156 6,0% 5,1%
Totalt 100% 1 238 59 347 7 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3%
SBB:s andel av totalt 100% 1 238 59 347 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbetat 
(mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Bostad 62 957 6 8 133 115 18 6,3%
Pågående projektutveckling (exklusive bostadsrätter)
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm
Bostad 100% 1 446 80 141
Bostad, Sveafastigheter 100% 5 544 294 958
Bostad, JV 52% 1 782 96 032
Totalt 91% 8 772 471 131
SBB:s andel av totalt 100% 7 922 423 770
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer
Fas 2 -   
Inför beslut  
om planbesked
Fas 3 -  
Med  
planbesked
Fas 4 -  
Lagakraftvunna 
detaljplaner
Totalt antal  
BTA (kvm)
Bokfört  
värde (tkr) Per kvm (kr)
Bostad 100%  7 600  -  28 000  47 300  82 900  128 968  1 556 
Bostad, Sveafastigheter 100%  117 382  -  94 890  131 850  344 122  243 452  707 
Bostad, JV 49,5%  61 870  -  123 940  37 500  223 310  765 260  3 427 
Totalt 66%  186 852  -  246 830  216 650  650 332  1 137 680  1 749 
SBB:s andel av totalt 100%  560 982  751 541  1 340 
Geografisk fördelning pågående 
produktion (inkl. joint ventures)
  63% Stockholm/Mälardalen
   37% Universitetsstäder
  74% Stockholm/Mälardalen
   22% Universitetsstäder
  1% Göteborg/Malmö
   3%  Övriga tillväxtstäder
1 238 
lägenheter
63% 
37% 
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
8 772
lägenheter
74% 
22% 
1% 3% 
Byggrättsportföljens geografiska 
fördelning (inkl. joint ventures) 
650 332 
kvm
29% 
28% 
22% 
21% 
  29% Stockholm/Mälardalen
  28% Universitetsstäder
  22% Göteborg/Malmö
   21%  Övriga tillväxtstäder
55% 11,8% 100%
upparbetningsgrad  
pågående produktion
avkastning kvarvarande 
investering
av bostadsproduktion i 
Sveriges storstadsregioner 
och universitetsorter
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   30

===== SIDA 31 =====

Utbildning
Investeringar i befintligt bestånd
SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering 
(mkr)
Upparbetat 
(mkr)
Kvarvarande 
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Nordiqus 49,8% 24 380 8 25 423 347 76 5,9%
SBB:s andel av totalt 100,0% 12 151 12 211 173 38 5,9%
Pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal kvm
Utbildning 100% 13 184
Utbildning, JV 50% 6 440
Totalt 86% 19 624
SBB:s andel av totalt 100% 16 404
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -  
Projektidéer
Fas 2 -   
Inför beslut  
om planbesked
Fas 3 -  
Med  
planbesked
Fas 4 -  
Lagakraftvunna 
detaljplaner
Totalt antal  
BTA (kvm)
Bokfört  
värde (tkr) Per kvm (kr)
Utbildning 100% 7 000 - - 3 530 10 530 18 465 1 754
Utbildning, JV 49,8% 325 725 - 136 785 223 917 686 427 189 900 277
Totalt 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299
SBBs andel av totalt 100% 344 721 113 111 328
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på 
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta -
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida 
hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt 
färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
  100% Stockholm/Mälardalen
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
19 624 
kvm
100% 
Byggrättsportföljens geografiska 
fördelning (inkl. joint ventures) 
696 957 
kvm
31% 
31% 
29% 
9% 
  31% Stockholm/Mälardalen
  31% Universitetsstäder
  9% Göteborg/Malmö
   29%  Övriga tillväxtstäder
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   31

===== SIDA 32 =====

Strategiska innehav i joint ventures 
och intresseföretag
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint 
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter 
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions -
marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark -
naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför 
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att 
underlätta kapitalanskaffning.
En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra 
bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen 
SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest ASA, 
SBB Residential Property AB och Nordiqus AB. 
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB 
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag 
tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger 
och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret 
2024 i samband med ingående av samarbets- och finansieringsavtal. 
Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande 
varvid innehaven redovisas som joint venture.
Public Property Invest ASA
Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge 
inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande 
del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare. SBB 
äger 35,16 procent och redovisar innehavet som intresseföretag.  
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av 
hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har 
emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om 
kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan 
Affärsområde Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social 
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property  
Invest ASA 
SBB Residential  
Property AB Nordiqus AB
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 100 % - 100 % - 35,16 % 44,84 % 100 % 100 % 49,84 % 49,84 %
Hyresintäkter, mkr 383 - 308 - 651 578 373 138 2 380 244
Driftnetto, mkr 324 - 241 - 588 472 225 82 1 991 199
Förvaltningsresultat, mkr -154 - -278 - 100 199 -169 -46 822 43
Periodens resultat, mkr -440 - -657 - 10 -903 -238 -643 -1 308 -937
SBB:s ägarandel av  
förvaltningsresultat, mkr
-154 - -278 - 37 89 -169 -46 410 21
SBB:s ägarandel av resultat, mkr -440 - -657 - -10 -405 -238 -643 -770 -418
Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 452 - 5 424 - 10 550 8 229 5 967 6 000 38 739 40 538
Antal fastigheter 98 - 164 - 72 48 212 172 654 652
Antal kvm, tusental 441 - 261 - 395 297 284 284 1 337 1 327
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 - 94 - 97 95 93 92 95 96
Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,4 - 5,0 - 5,1 5,2 N/A N/A 12,4 12,6
Räntebärande skulder, mkr 1) 5 693 - 5 188 - 5 823 5 434 2 417 2 360 22 275 21 271
Snittränta, % 6,30 - 7,6 4 - 5,18 4,50 13,00 13,00 4,00 3,65
Kapitalbindning, år 1,12 - 1,14 - 4,09 1,20 3,63 4,63 5,41 2,30
Räntebindning, år 0,25 - 0,25 - 3,87 1,48 3,63 4,63 8,34 8,75
1) Exklusive efterställda ägarlån
Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare 
föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas 
som joint venture.
Nordiqus AB
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj 
bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföl -
jen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet.
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försälj -
ning om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Affären fullföljdes den 22 
november 2023. Försäljningen medförde att SBB förlorade det tidigare 
bestämmande inflytandet, och redovisar från och med tidpunkten för 
försäljningen innehavet i Nordiqus som ett intresseföretag. SBB äger 49,84 
procent och resterande del ägs av Brookfield.   
 
Redovisat värde andelar i intressebolag och joint ventures
2024-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa
Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 9 892 17 591
Årets anskaffningar 262 1 - 262
Aktieägartillskott 1 798 206 - 2 003
Årets utdelningar -6 - -376 -382
Årets avyttringar -1 -1 885 1) - -1 887
Valutakursdifferens -43 - - -43
Övrigt totalresultatet - - -51 -51
Nedskrivningar och  
omvärdering av andel
63 308 -93 278
Resultatandel -998 -453 -770 -2 221
Redovisat värde, 2024-12-31 2 811 4 137 8 603 15 551
 
1) Avser främst upplösning av JV med Kåpan Bostad, Sveaviken  och Magnolia.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   32

===== SIDA 33 =====

Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social 
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property  
Invest ASA 
SBB Residential  
Property AB Nordiqus AB
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Andelar i intresseföretag /  
joint ventures, mkr
70 - 170 - 1 960 1 261 2 937 2 797 8 603 9 892
Fordringar på intresseföretag /  
joint ventures, mkr
3 478 - - - - - 76 53 4 115 3 908
2024-01-01 – 2024-12-31 2023-01-01 – 2023-12-31
Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -371 -247 292 -325 108 65 21 195
Värdeförändring -448 -206 -1 026 -1 680 -621 -1 305 -560 -2 485
Skatt -179 - -36 -215 46 40 121 207
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -998 -453 -770 -2 221 -467 -1 199 -418 -2 083
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 371 - 372 -169 -3 246 - -3 416
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och 
intresseföretag
63 308 -133 238 -62 -407 407 -62
Resultat från joint ventures och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 -698 -4 853 -10 -5 560
2024-10-01 – 2024-12-31 2023-10-01 – 2023-12-31
Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -181 -116 68 -229 -5 -138 21 -121
Värdeförändring -40 -11 -137 -189 -284 -750 -560 -1 594
Skatt -26 15 -39 -50 38 6 121 165
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -247 -113 -108 -468 -252 -881 -418 -1 551
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 221 - 221 - 24 - 24
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och 
intresseföretag
-1 -5 -40 -47 -17 -62 407 328
Resultat från joint ventures och intresseföretag -248 103 -148 -293 -269 -919 -10 -1 198
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   33

===== SIDA 34 =====

SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera 
ett ökande driftnetto, för perioden var ökningen 7,1 procent i jämförbart 
bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda 
villkor. Snitträntan var 2,43 procent vid periodens utgång. SBB har minskat 
skulderna med 6 356 mkr till 55 737 mkr under de senaste tolv månaderna.
Finansfunktionen
Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera 
kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta 
befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera 
cash management och genom god kontroll och analys begränsa de 
finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av 
styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj -
ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av 
styrelsen. 
Räntebärande skulder minskade med 6 356 mkr
SBB har minskat skulderna med 6 356 mkr under perioden. Belåningsgra -
den är 61 procent per 2024-12-31. Under fjärde kvartalet lämnade SBB 
ett återköps- och utbyteserbjudande avseende utvalda värdepapper där 
investerarna bjöds in att byta ut sina befintliga obligationer emitterade av 
Samhälllsbyggnadsbolaget i Norden AB (Publ) och SBB Treasury Oy till nya 
obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB 
(publ). Utbyteserbjudandet riktade sig till investerare med innehav i dessa 
utvalda seniora icke-säkerställda obligationer och hybrider. Syftet med 
transaktionen var att genomföra en riskminimering av negativa effekter, 
vid ett negativt domslut, i den då pågående rättstvisten. Detta genom att 
erbjuda investerarna att flytta sina innehav närmare Bolagets tillgångar. 
De nya obligationerna har något förändrade villkor, bland annat är dom 
inte föremål för så kallad cross acceleration baserat på utfallet av den då 
pågående rättstvisten. Dessutom testas covenanter endast vid specifika 
tillfällen, t.ex om Bolaget avser att ta upp ny skuld, så kallad incurrence 
based covenants, till skillnad från tidigare då detta testades kvartalsvis. I 
Finansiering
Nyckeltal policy 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande skuld, mkr 55 737  62 093 
Belåningsgrad < 50% 61% 54%
Säkerställd belåningsgrad < 30% 20% 18%
Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 2,0 2,1
Likviditet, mkr > 1 000 4 991 1) 3 845
Kapitalbindning, år 2-5 2,9 3,6
Räntebindning, år 3,1 3,4
1) Likviditet innefattar Likvida medel, 2 491 mkr, samt tillgängliga kreditfaciliteter om 2 500 mkr. 
erbjudandet deltog 95 procent av utestående obligationer och 93 procent 
av de utestående obligationerna byttes ut. Obligationer i Samhällsbygg -
nadsbolaget i Norden AB (publ) och SBB Treasury Oy ersattes därmed av 
obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding 
AB. Marknadsvärdet på SBB:s skulder är lägre än det bokförda värdet, 
vilket innebär att SBB skapar eget kapital när obligationer återköps i förtid. 
Under perioden bidrog återköp till 6,5 mdkr till aktieägarnas egna kapital.
SBB avser att på bilateral nivå utbyta obligationer emitterade av Sam-
hällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), SBB Treasury Oy och Offentliga 
Hus i Norden AB (publ)  mot någon av de obligationer som Samhällsbygg-
nadsbolaget i Norden Holding AB (publ) nyligen har emitterat.  
Behov att höja kreditbetygen
Den nuvarande ratingen på moderbolaget är från S&P CCC med 
negative outlook och från Fitch CCC. De nyemitterade obligationerna i 
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) har efter utbytet 
fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch. Det innebär att 
obligationsinvesterarna har fått en högre rating och en strukturellt 
förbättrad position i förhållande till koncernens tillgångar genom att delta 
i obligationsbytet. Bolaget har som helhet behov av ett högre kreditbetyg. 
Det förutsätter lägre skuldsättning och förbättrad likviditet. 
Vid periodens slut uppgick den tillgängliga likviditeten till 4 991 Mkr, 
fördelat på 2 491 Mkr i likvida medel och 2 500 Mkr i kreditfaciliteter, 
medan likviditetsplaceringar uppgick till 371 Mkr. Under första halvåret 
sattes finansieringen av Sveafastigheter på plats. Det starka intresset 
från bankernas sida bygger på att Sveafastigheter är ett bolag med en 
stark finansiell ställning och konservativ finansiell planering. Under fjärde 
kvartalet genomfördes en lyckad ägarspridning av Sveafastigheter, vilket 
har gett SBB ytterligare likviditet om drygt 3 mdkr. 
SBB tecknade i fjärde kvartalet en ny kreditfacilitet med en ram om 
2 500 mkr med en skandinavisk bank. SBB genomförde också under 
det fjärde kvartalet en försäljning som under det första kvartalet tillför 
bolaget cirka 500 mkr och ytterligare 172 mkr under första halvåret 
2025. I samband med SBB:s upplösning och förvärv av två JV samarbeten 
i december utökades bolagets bankfinansiering med totalt 982 mkr 
genom två nordiska banker. SBB har under det senaste året arbetat 
med strategiska åtgärder för att stärka bolagets likviditet och finansiella 
ställning, framför allt genom att skapa starka dotterbolag. Nordiqus har 
börjat ge aktieutdelning samt växer genom förvärv. Under 2024 erhöll 
Nordiqus finansiering investment grade betyget BBB+ och har numera 
löst all bankskuld och bolaget har lånat 17 miljarder med genomsnittlig 
löptid på 13 år i kapitalmarknaden. SBB har under år 2024 erhållit 376 mkr 
i kontant utdelning från Nordiqus avseende SBB:s innehav av aktieslag A.     
Sammantaget konstateras att SBB har behov av att förbättra likviditeten 
och den generella finansiella ställningen. SBB har en långsiktigt plan som 
kommer att generera ändamålsenlig likviditet. 
Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genomfört 
ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större 
fastighetsbestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter 
Likviditet
att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden 
kommer att vara starkare framöver och att antalet transaktioner ökar. Det 
beror delvis på en allt starkare kreditmarknad, där villkor blir förmånligare 
och där volymerna ökar. På ett års sikt är det troligt att SBB kunnat 
genomföra ett flertal mindre, och någon större, försäljning som aggregerat 
blir väsentlig volym till rimliga villkor. 
SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande 
förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal, om totalt belopp 25 
mkr. En restriktiv förvärvssyn och en försiktig hållning till nya investeringar 
resulterar i att kassaflödet från fastighetsverksamheten kan disponeras till 
annat. 
Banklån som förfaller bedöms kunna refinansieras, vilket också skett 
under perioden. Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan 
användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat att bolaget trots en svår 
marknad under 2022 - 2024 kan attrahera såväl eget kapital som lånat 
kapital. SBB har inlett samarbeten med Brookfield och Morgan Stanley 
under 2023 samt Castlelake under 2024. SBB för ett flertal diskussioner 
om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att ytterligare stärka SBB:s 
finansiella ställning.
Att fortsätta förbättra den finansiella situationen är prioriterat för 
SBB. SBB har identifierat ej strategiska tillgångar om tio miljarder som ska 
säljas över tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive Sveafastigheter 
och utlåning till delägda strukturer. Det ger en ytterligare renodling samt 
likviditet för kommande låneförfall.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   34

===== SIDA 35 =====

En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras
långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,43 procent är väsentligt
lägre än rådande marknadsräntor. Framförallt har SBB gynnsam ränta på 
sin långsiktiga obligationsfinansiering.
Ränte- och kapitalbindning
Under de senaste 24 månaderna har skuldsättningen minskat med
31 348 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån.
Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.
Skuld
Snittränta
Räntebindning
Kapitalbindning
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Mkr
20242023
Q2 Q2 Q3Q1Q3 Q4 Q4
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
2018 2019 20222021 2023 2024
Q4
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q4
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q4
2020
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   35

===== SIDA 36 =====

Kapitalbindning  
 
(mkr)
Icke säkerställd 
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld, 
Nominellt
Total nominell 
skuld Andel, %
Kv1 2025 3 643 1 630 5 273 9%
Kv2 2025 509 400 909 2%
Kv3 2025 368 614 983 2%
Kv4 2025 145 342 487 1%
Kommande 12 mån 4 666 2 986 7 652 14%
2026 5 905 3 424 9 329 17%
2027 9 642 9 094 18 735 33%
2028 7 975 460 8 435 15%
2029 10 846 67 10 913 19%
2030 - 67 67 0%
2031 - 67 67 0%
2032 - 67 67 0%
>2032 574 504 1 078 2%
Totalt 39 607 16 736 56 343 100%
 
Räntebindning  
 
(mkr)
Icke säkerställd 
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld, 
Nominellt
Total
nominell skuld Andel, %
Inklusive  
räntesäkringar 1)
Andel,  
inklusive ränte-
säkringar %
Snittränta  
inklusive  
räntesäkringar %
2025 5 171 11 056 16 227 29% 5 474 10% 7%
2026 5 905 261 6 166 11% 8 776 16% 2%
2027 9 136 5 419 14 555 26% 17 590 31% 3%
2028 7 975 - 7 975 14% 11 145 20% 1%
2029 10 846 - 10 846 19% 12 215 22% 2%
2030 - - - - 582 1% 1%
2031 - - - - - - -
2032 - - - - -495/5072 -  6,42/4,67%
>2032 574 - 574 1% 574 1% 4%
Totalt 39 607 16 736 56 343 100% 56 368 100% 2,43%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
2) En intäcktsdel och kostnadsdel kopplat till räntederivat. 
Avstämning nominell skuld  
 
(mkr) Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut  13 833 25%
Obligationslån  34 328 62%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut  2 982 5%
Obligationslån 4 594 8%
Summa räntebärande skulder  55 737 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs  606 
Total nominell skuld 56 343
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   36

===== SIDA 37 =====

SBB:s hållbarhetsarbete
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och 
vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar utveck-
ling av samhället i stort genom att vara en av de största nordiska aktörerna för social infrastruktur. SBB:s 
lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra 
nödvändiga investeringar i fastigheterna.
E – Klimat och miljö
•   Minskad energianvändning 
och klimatpåverkan med fem 
procent per år i jämförbart 
bestånd
•   Minskade klimatutsläpp i 
Scope 3 med 30 % till 2025 
och 60% till 2030 jämfört 
med basåret 2020.
•   Minskad vattenanvändning i 
jämförbart bestånd med en 
procent per år
•   Klimatanpassad fastighets -
portfölj
S – Social hållbarhet
•   Noll allvarliga personskador 
och noll dödsfall, avser all 
intern och extern personal 
som verkar inom SBB:s 
arbetsplatser och projekt.
•   Goda arbetsvillkor för 
all intern och extern 
personal som verkar inom 
SBB:s arbetsplatser och 
projekt, i linje med relevanta 
kollektivavtal  
•   Robusta processer för att 
främja goda arbetsvillkor i 
hela leverantörskedjan
G – Styrning och finansiering 
•   100 procent hållbar 
finansiering
•   SBB ska klassificeras som 
grön aktie  
på Nasdaq Stockholm
Våra övergripande mål
Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärs -
modell och SBB strävar efter att vara världens 
mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp 
en långsiktig strategi och vision för år 2030 som 
beskriver de långsiktiga målen och en hållbar -
hetspolicy för det konkreta genomförandet av 
målen och visionen. Det envisa arbetet inom 
hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad 
ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics 
har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg, 10,6 
(på en skala från 0 till 50, gränsen för försumbar 
risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara 
stark. SBB ligger därmed i topp bland jämför -
bara bolag baserat på börsvärde.
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora 
utmaningar och SBB har ett ansvar för kom -
mande generationer att bidra med lösningar 
och att minska den egna klimatpåverkan. SBB 
driver ett intensivt och målinriktat arbete för 
att förbättra energiprestandan i hela fastig -
hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst 
presterande byggnaderna. En åtgärdsplan med 
konkreta åtgärder för varje enskild fastighet 
som ligger inom energiklass F eller G har 
utarbetats. Implementering av åtgärderna sker 
löpande, fokus under kommande kvartal är att 
öka takten i implementeringen ytterligare.
Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte 
att bygga ett bättre samhälle. Per 31 december 
ägde SBB sociala tillgångar om 2 197 tkvm. 
Av dessa har 1 736 tkvm klassificerats som 
signifikant bidragande till uppfyllandet av FN: 
globala mål för hållbar utveckling av tredje part 
vilket möjliggör för hållbar finansiering av dessa 
tillgångar.
Sociala tillgångar 
  47% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
  21% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
   9% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
  21%  Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade 
enligt hållbara finansiella ramverket)
  2% Övriga tillgångar
47% 
21% 
9% 
21% 
2% 
2 232  
tkvm
0
5
10
15
20
25
30
Energiklass, andel av marknadsvärde
A D GB E SaknasC F Övrigt
%
  Q4 2024
  Q4 2023
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   37

===== SIDA 38 =====

Per 31 december utgjorde sociala obligationer, 
gröna obligationer och gröna lån 3 procent av 
den totala skuldportföljen, avser nominella 
belopp (exklusive sociala hybridobligationer). 
Det är betydligt mindre än föregående kvartal 
och beror på att SBB under det fjärde kvartalet 
bjöd in till och slutförde ett återköps- och utby -
teserbjudande till ägare av utvalda värdepapper, 
däribland hållbara obligationer. En majoritet av 
SBB:s gröna och sociala obligationer har därmed 
återköpts eller bytts ut mot nya obligationer 
som inte är kopplade till det hållbara finansiella 
ramverket.
Energianvändning MWh
Samhälle Bostäder Utbildning
Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
2024-01-01  
2024-12-31
2023-01-01  
2023-12-31
El  23 143  23 268  13 511  12 603  84 92
Värme  21 438  21 561  40 022  40 258  -    -   
Kyla  38  37  -    -    -    -   
Summa  44 620  44 866  53 533  52 861  84  92 
Förändring (%) -0,5% 1,3% -9,1%
Urvalets storlek (antal fastigheter)  92 92  142 142  2 2
Urvalets storlek (area)  347 013 347 013  523 261 523 261  6 213 6 213
Intensitet (kWh/kvm)  128,58  129,29  102,31  101,02  13,54  14,89 
Pågående nybyggnadsprojekt Q4 2024
Antal / antal kvm Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme
Antal projekt  3  -   0%  3 100% 100% 33%
Antal kvm  20 070  -   0%  20 070 100% 100% 42%
Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet
Samhälle Bostäder Utbildning Totalt
Antal 
pågå-
ende
Antal 
avslu-
tade
Antal 
MWh 
pågå-
ende
Antal 
MWh 
avslu-
tade
Antal 
pågå-
ende
Antal 
avslu-
tade
Antal 
MWh 
pågå-
ende
Antal 
MWh 
avslu-
tade
Antal 
pågå-
ende
Antal 
avslu-
tade
Antal 
MWh 
pågå-
ende
Antal 
MWh 
avslu-
tade
Andel av total 
energianvänd -
ning, pågående 
och avslutade
Solceller  2  4  449  513  13  4  415  238  -    -    -    -   0,5%
Värmepump  1  3  -    283  1 -  289 -  -    -    -    -   0,2%
Energieffektiv värme 
och ventilation
 6  1  558  550  33  11  2 345  700  -    1  -    4 1,2%
Styr och reglerteknik  3  1  580  50  9  2  311  80  1  -    100  -   0,3%
Energieffektiv belysning  4  1  693  22  -   -  -   -  -    6  -    113 0,2%
Övriga  3  4  211  11  1 -  70 -  -    2  -    292 0,2%
Summa  19  14  2 491  1 429  57  17  3 430  1 018  1  9  100  409 2,6%
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Hållbar finansiering, nominella belopp
Q3
2024202320222021
Q3 Q3Q1 Q1Q1Q4 Q4Q4 Q4Q2 Q2 Q2
   Gröna lån
   Gröna obligationer
    Sociala hybrid -
obligationer
    Sociala obligationer
    Andel hållbar 
lånefinansiering  
(exkl. hybrid)
Mkr %
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   38

===== SIDA 39 =====

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ) 
B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB 
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per 
31 december 2024 uppgick antalet stamaktier 
av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193 
865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491 
stamaktier av serie A. SBB genomförde under 
andra kvartalet 2024 ett återköpsprogram av 
stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657 
779 stamaktier av serie D, vilka klassificeras 
som aktier i eget förvar. Stängningskursen på 
stamaktien av serie B var 4,53 kr, serie D var 6,595 
kr per 2024-12-31. Börsvärdet  för stamaktien av 
serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier 
av serie A till samma pris)  var 6 590 mkr och 
serie D var 984 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår 
sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste 
12 månaderna har i genomsnitt cirka 28 miljoner 
B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt 
värde om cirka 147 mkr. SBB arbetar aktivt med 
sina investerarrelationer genom att delta på 
roadshows, presentationer och events för privata 
och institutionella investerare.
Betalkurs, kr
 2024-12-31 2023-12-31
B-aktier 4,53 5,06
D-aktier 6,60 6,05
Genomsnittlig  
dagsomsättning, mkr
 
jan-dec  
2024
jan-dec  
2023
B-aktier 147 269
D-aktier 11 13
Ägarna
Vid utgången av fjärde kvartalet 2024 fanns 194 
858 kända aktieägare, motsvarande en minskning 
om 14,5 procent jämfört motsvarande tidpunkt 
2023. Aktiekapitalet uppgick per 31 december 
2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10 
kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på 
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie 
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D. 
Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger 
den sammanlagda utdelningen på stamaktierna 
av Serie A och B, dock högst två kr per aktie 
och år. Om utdelningen per stamaktie av Serie 
D understiger två kronor per aktie och år ska 
utdelningsbegränsningen räknas upp med 
ett belopp med vilket utdelningen understigit 
två kronor. Vid årsstämma den 28 juni 2024 
beslutades att inte lämna någon utdelning. Vid 
årsstämma som är planerad till den 13 maj 2025 
kommer utdelningsbegränsningen för stamaktier 
av Serie D, allt annat lika, uppgå till fyra kr. 
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-) 
D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk-
ningen av antal aktier.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier, 
miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
4
6
8
10
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2024
OktJul Sep Nov Dec
SEK
SBB D
2
4
6
8
10
6
8
10
12
Omsatt antal aktier, 
miljoner per dag
Volym
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2024
OktJul Sep Nov Dec
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2024-12-31
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier
Aktiekapital, 
procent Röster, procent 
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30% 31,60%
Dragfast AB 36 163 467 37 000 000 - 4,44% 11,27%
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04% 12,68%
Vanguard - 48 869 148 6 749 115 3,37% 1,57%
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34% 7,23%
Avanza Pension - 32 554 601 18 104 108 3,07% 1,43%
Futur Pension - 32 840 065 2 317 411 2,13% 0,99%
Handelsbanken Fonder - 30 333 727 4 249 482 2,10% 0,98%
BlackRock - 26 934 552 224 1,63% 0,76%
Marjan Dragicevic - 26 000 000 - 1,58% 0,73%
Swedbank Försäkring - 21 463 028 3 458 194 1,51% 0,70%
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42% 0,66%
Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 1,00% 0,46%
Storebrand Fonder - 16 313 258 - 0,99% 0,46%
Frederik W. Mohn - 15 000 000 - 0,91% 0,42%
Övriga - 834 179 121 113 075 592 60,17% 28,03%
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 100% 100%
Aktier i eget förvar - - 44 657 779
Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100% 100%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   39

===== SIDA 40 =====

Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning 
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01 1)
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
 
Nettoomsättning 347 202 261 109
 
Personalkostnader -99 -83 -27 -27
Övriga rörelsekostnader -452 -582 -111 -313
Rörelseresultat -204 -462 123 -231
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -928 -3 787 -860 -105
Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures -11 - - -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 25 988 10 297 8 744 4 307
Räntekostnader och liknande resultatposter -24 667 -9 744 -6 305 -4 106
Resultat av förtidslösen lån 425 -117 1 -5
Valutakursdifferenser -1 417 527 -842 1 424
Värdeförändringar finansiella instrument -238 -2 439 -96 -497
Resultat efter finansiella poster -1 053 -5 725 766 787
Bokslutsdispositioner - 192 - 192
Resultat före skatt -1 053 -5 533 766 979
Skatt 194 284 22 126
PERIODENS RESULTAT -859 -5 249 787 1 105
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01 1)
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Periodens resultat -859 -5 249 787 1 105
Övrigt totalresultat -  -   -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -859 -5 249 787 1 105
1)  SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig eliminering av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet 
med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moder -
bolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens 
resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period. 
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner 
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och 
finanshantering. Bolaget har 54 anställda. Personalkostnader och övriga 
kostnader uppgick sammanlagt till -551 mkr  (-665).
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   40

===== SIDA 41 =====

Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2024-12-31 2023-12-311)
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 14 764 28 378
Andelar i intressebolag/joint ventures 1 226 10 443
Fordringar hos intressebolag/joint ventures - 4 612
Uppskjutna skattefordringar - 774
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 17 794 752
Derivat 234 470
Övriga långfristiga fordringar - 1 382
Summa finansiella anläggningstillgångar 34 017 46 810
Summa anläggningstillgångar 34 017 46 810
 
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13 726
Derivat 34 203
Kundfordringar 17 1
Aktuella skattefordringar 102 52
Övriga fordringar 239 14
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82 151
Summa kortfristiga fordringar 487 1 147
Likviditetsplaceringar 341 173
Kassa och bank 1 323 3 463
Summa omsättningstillgångar 2 152 4 783
 
SUMMA TILLGÅNGAR 36 170 51 593
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital  165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 27 724 27 712
Balanserat resultat -22 457 -20 665
Hybridobligation 8 297 16 480
Årets resultat -859 -5 249
Summa fritt eget kapital 12 706 18 275
Summa eget kapital 12 871 18 439
Obeskattade reserver 85 85
 
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 353 1 798
Obligationslån 1 689 22 058
Skulder till intressebolag/joint ventures 107 -
Derivat 161 264
Skulder hos koncernbolag 13 263 2 042
Summa långfristiga skulder 17 574 26 162
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 594 2 244
Obligationslån 4 630 685
Derivat 6 1 290
Leverantörsskulder - 5
Övriga skulder 40 156
Skuld utdelning - 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 372 394
Summa kortfristiga skulder 5 641 6 906
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 36 170 51 593
1)  SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig eliminering av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet 
med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moder -
bolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens 
resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   41

===== SIDA 42 =====

Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), 
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag 
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning 
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett 
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har 
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har 
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler för koncerner” 
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma 
redovisningsprinciper som koncernen med de 
undantag och tillägg som anges i den av Rådet 
för hållbarhets- och finansiell rapportering 
utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning 
för juridiska personer. För koncernen och 
moderbolaget har samma redovisningsprinciper 
och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste 
årsredovisningen om inget annat anges.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och 
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa 
exponeringen mot olika risker finns interna 
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i 
SBB:s Årsredovisning 2023, sid  68-69.  
Avyttring Nordiqus 2023  
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med 
Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16 
procent av aktierna i Nordiqus. Den 22a  
november 2023 avkonsoliderades Nordiqus 
och redovisas efter det datumet som ett 
intresseföretag. Förvärvet har beaktats 
såsom ett rörelseförvärv i enlighet med IFRS 3 
Rörelseförvärv.
Vid  avyttringstidpunkten bedömdes det 
preliminära verkliga värdet till 10 643 mkr, 
varvid det preliminära realisationsresultatet, 
redovisat inom Avvecklad verksamhet, 
bedömdes till -543 mkr. 
SBB har under fjärde kvartalet 2024 färdig- 
ställt förvärvsanalysen. I samband med detta 
har det verkliga värdet vid avyttringstidpunkten 
fastställts till 9 901 mkr, varvid realisationsresul -
tatet, redovisat inom Avvecklad verksamhet, har 
fastställts till -1 285 mkr.
Färdigställandet av förvärvsanalysen har 
skett genom omräkning av tidigare perioder. 
Detta innefattar omräkning av Resultat från 
joint ventures och intresseföretag, redovisat 
inom Kvarvarande verksamhet. 
Transaktioner med närstående
Fordringar på joint ventures och intresseföretag 
uppgår tilll 7 456 mkr, varav Nordiqus 4 115 mkr.  
SBB har en långfristig fordran på Nordiqus om   
5 222 mkr som förfaller januari 2029. Fordran är 
redovisat inom raden Fordran på joint ventures 
och intressebolag. Låneavtalet innehåller 
restriktioner som innebär att räntan på lånet 
begränsas av Nordiqus totala räntekostnader. 
Som följd av detta belöper lånet för närvarande 
med 0 procent ränta. SBB har i samband med 
utställandet av lånet redovisat lånet till verkligt 
värde med en bedömd ränta om 5,7 procent. 
SBB har under året tillhandahållit 
förvaltningstjänster till Joint ventures och 
intressebolag om 135 mkr, varav Nordiqus 23 
mkr. Dessa har redovisats inom raden Övriga 
förvaltningsintäkter.
SBB har under år 2024 erhållit 376 mkr i 
kontant utdelning från Nordiqus avseende SBB:s 
innehav av aktieslag A. 
Nordiqus har under 2024 även lämnat en 
engångsutdelning om 1 097 mkr avseende 
aktieslag B, av vilket SBB saknar ägande.
Enligt Nordiqus bolagsordning har C-aktier 
rätt till utdelning före B- respektive A-aktier till 
ett sammantaget belopp motsvarande fastställt 
krav rörande återvinning, skadestånd eller 
återbäring enligt aktiebolagslagen och som 
riktas mot Nordiqus uppräknat med 9,5 procent 
från och med dagen då återvinnings-, skade -
stånds, eller återbäringskravet slutligt fastställt 
fram till och med den dag då C-aktierna erhållit 
utdelning. 
B-aktier har förtur till utdelning framför 
A-aktier till ett sammanlagt belopp om 1 063 
mkr uppräknat med 9,5 procent fram till och 
med dagen då B-aktierna mottagit utdelning. 
I och med engångsutdelningen om 1 097 mkr 
har B-aktierna inte längre någon förtursrätt till 
utdelning och B-aktien har därmed konverterats 
till en A-aktie.  
Tilläggsuppgifter
Koncernens resultaträkning
2023-01-01 – 2023-12-31
Belopp i mkr
Delårsrapport  
2024 Q4
Årsredovisning  
2023 Skillnad
Resultat från intresseföretag/JV -5 560 -6 017 457
       varav förvaltningsresultat 195 169 26
       varav värdeförändring -2 485 -2 498 13
       varav skatt 207 196 11
       varav försäljningsresultat -3 416 -3 416 -
       varav nedskrivning och omvärdering -469 -469 -
       varav upplösning negativ goodwill 407 - 407
Resultat före skatt -20 722 -21 179 457
PERIODENS RESULTAT, kvarvarande verksamhet -18 370 -18 827 457
Avvecklad verksamhet -3 505 -2 763 -742
PERIODENS RESULTAT -21 874 -21 590 -285
Koncernens balansräkning
2023-12-31
Belopp i mkr
Delårsrapport  
2024 Q4
Årsredovisning  
2023 Skillnad
Andelar i intresseföretag/joint ventures 17 591 17 876 -285
Summa anläggningstillgångar 102 120 102 405 -285
SUMMA TILLGÅNGAR 107 822 108 107 -285
Summa eget kapital 36 845 37 131 -285
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 107 822 108 107 -285
Omräkning av tidigare perioder
I samband med färdigställandet av förvärv -
sanalysen av Nordiqus har tidigare perioder 
räknats om. Skillnader mot tidigare publicerade 
rapporter redovisas i tabeller bredvid. Se avsnitt  
Resultat från joint ventures  och intresseföretag 
på sida 16, samt avsnitt Avvecklad verksamhet  
på sida 17, för mer information.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   42

===== SIDA 43 =====

Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar 
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 19 februari 2025
Lennart Sten Hans Runesten
Styrelsens ordförande Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson Ilija Batljan
Styrelseledamot Styrelseledamot
Lars Rodert Lennart Schuss
Styrelseledamot Styrelseledamot
Leiv Synnes
Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om 
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners 
försorg, för offentliggörande den 19 februari 2025 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   43

===== SIDA 44 =====

Finansiella definitioner
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill, 
räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med 
avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för 
bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal utestående stamaktier 
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden. 
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter. 
EPRA
European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för 
börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter 
standards avseende den finansiella rapporteringen.
EPRA Earnings, kr 
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta 
på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på 
fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat 
vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella 
instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på 
fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures, 
resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till 
justeringarna.  
Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för 
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. 
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav
Total fastighetsexponering avser redovisade värdet Förvaltningsfastighe -
ter med avdrag för den del av Förvaltningsfastigheter som implicit belöper 
innehavare utan bestämmande inflytande minoritet, med tillägg för SBB:s 
andel av väsentliga innehav i Joint Ventures och intressebolag samt SBB:s 
andel av övriga innehav i Joint Ventures och intressebolag.
Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot 
ökande respektive sjunkande fastighetsvärden. 
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och  
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, resultat förtidsinlösen lån, 
tomträttsavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint 
ventures. 
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar och valutakursdifferenser. 
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, %
Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe -
ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter. 
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, %
Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för 
fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden. 
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Genomsnittlig räntebindning, år 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för 
räntebärande skulder. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Justerad soliditet, % 
Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av 
redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk. 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen. 
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr 
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital 
tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido -
bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och 
övrig goodwill. 
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget 
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.  
Nettoskuld, kr 
Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat 
med likvida medel och likviditetsplaceringar. 
Resultat före finansiella poster, kr 
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill 
inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar 
efter skatt. 
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat 
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i 
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Definitioner
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   44

===== SIDA 45 =====

Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) med tillägg för förvalt -
ningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till 
räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och 
leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, % 
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.   
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, % 
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. 
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr 
Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej 
konsoliderat innehav.
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång. 
Antal kvm 
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång. 
BTA 
Bruttoarea. 
Direktavkastning (NIY), % 
Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig -
heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde 
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto, kr 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i 
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta . 
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela 
beståndet.
Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör 
jämförelse med andra bolag.
Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter 
(WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och 
utbildningsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk. 
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. 
Hyresvärde, kr 
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden. 
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter 
direkta fastighetskostnader. 
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   45

===== SIDA 46 =====

Avkastning på eget kapital
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314
IB Eget kapital 36 845 63 337 26 645 50 354
UB Eget kapital 26 585 36 845 26 585 36 845
Genomsnittligt eget kapital 31 715 50 091 26 615 43 599
Avkastning på eget kapital -19% -44% -3% -8%
Belåningsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Räntebärande skuld 55 737 62 093
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 862 -4 060
Räntebärande nettoskuld 52 875 58 033
Balansomslutning 86 862 107 822
Belåningsgrad 61% 54%
Direktavkastning
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 2 348 3 081
Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205
Byggrätter och pågående projekt -7 654 -8 603
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 47 999 64 602
Direktavkastning 4,9% 4,8%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 572 3 209
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 766
Justering till normaliserat driftnetto -224 -1 893
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 348 3 081
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 692
Ej pantsatt fastighetsvärde 15 601 31 609
Nyttjanderätt tomträtt 563 393
Inventarier 131 106
Uppskjutna skattefordringar 1 027 1 074
Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 24 077 24 962
Likviditetsplaceringar 371 214
Kundfordringar och övriga fordringar 1 256 447
Derivat 325 684
Ej pantsatta tillgångar 44 617 62 181
Ej säkerställda lån 38 583 42 771
Likvida medel -2 491 -3 845
Netto icke säkerställd senior skuld 36 092 38 926
Ej pantsatt kvot 1,24 1,60
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   46

===== SIDA 47 =====

Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 305 4 278
Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 3 611 4 543
Ekonomisk uthyrningsgrad 91,5% 94,2%
EPRA Earnings
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314
Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 3 304 11 763 69 2 743
Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet - 2 931 - 965
Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 2 118 1 556 - 596
Skatt på resultat avyttringar - - - -
Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet 1 076 - - -
Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet - 2 365 - 2 365
Värdeförändringar finansiella instrument -945 2 544 42 346
Skatt på EPRA-justeringar -1 408 -5 754 -161 -1 309
Justering för intresseföretag/joint ventures 1 353 5 777 111 443
Justering för minoritetsandelar 53 20 54 -381
EPRA Earnings -602 -672 -764 2 453
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,41 -0,46 -0,53 1,69
EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,41 -0,46 -0,53 1,69
Företagsspecifika justeringar
Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 -75 -97
Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 -32 -139
EPRA Earnings (Företagsspecifik) -1 169 -1 607 -870 2 217
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,80 -1,10 -0,60 1,52
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,80 -1,10 -0,60 1,52
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 292 368
Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 249 88
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 -366 -430
Resultat förtidslösen lån 1 138 36 -42 149
Tomträttsavgälder -17 -10 -5 -4
Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures -325 195 -229 -121
Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 728 1 323 -101 51
Avvecklad verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill - 1 564 - 265
Ränteintäkter och liknande resultatposter - 5 - 4
Räntekostnader och liknande resultatposter - -582 - -106
Tomträttavgälder - -6 - -1
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 1 728 2 304 -101 213
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Driftnetto  2 572  3 209  537  678 
Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -648 -1 035 -51 -161 
Driftnetto jämförbart bestånd 1 924 2 174 486 518
Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 796 1 959 443 488
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 128 214 43 30
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,1% 10,9% 9,6% 6,1%
1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   47

===== SIDA 48 =====

Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Hyresintäkter  3 708  4 581  792  1 019 
Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -930 -1 583 -57 -333 
Hyresintäkter jämförbart bestånd 2 779 2 998 735 686
Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 2 634 2 757 686 646
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 144 241 49 40
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 5,5% 8,8% 7,2% 6,2%
1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
Justerad soliditet
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Eget kapital 26 585 36 845
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 1 580 2 407
Summa 28 165 39 251
Balansomslutning 86 862 107 822
Justerad soliditet 32% 36%
Resultat före finansiella poster  
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 292 368
Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt -258 217 -182 -755
Resultat före finansiella poster 1 369 2 458 110 -386
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Periodens resultat -6 153 -18 370 -878 -2 833
Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 -75 -97
Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 -32 -131
Resultat hänförligt till minoritetsandel 120 -464 -74 -32
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -6 600 -19 769 -1 059 -3 093
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B -4,54 -13,59 -0,73 -2,13
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,54 -13,59 -0,73 -2,13
Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Avvecklad verksamhet
Periodens resultat - -3 505 - -482
Resultat hänförligt till D-aktier - - - -
Resultat hänförligt till hybridobligation - - - -
Resultat hänförligt till minoritetsandel - - - -
Resultat hänförligt till stamaktie A och B - -3 505 - -482
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B - -2,41 - -0,33
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning - -2,41 - -0,33
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   48

===== SIDA 49 =====

Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314
Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 -75 -97
Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 -32 -131
Resultat hänförligt till minoritetsandel 120 -464 -74 -32
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -6 600 -23 274 -1 059 -3 574
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B -4,54 -16,00 -0,73 -2,46
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,54 -16,00 -0,73 -2,46
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 16 816 18 976
Obligationslån 38 922 43 117
Räntebärande skuld 55 737 62 093
Räntebärande nettoskuld 
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Räntebärande skuld 55 737 62 093
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 862 -4 060
Räntebärande nettoskuld 52 875 58 033
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 1 627 2 241
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - 1 564
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -258 -240
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 369 3 565
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 692 266
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - 5
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 387 -1 406
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - -582
Summa Räntenetto -695 -1 717
Räntetäckningsgrad (ggr) 2,0 2,1
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet) 
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 627 2 241
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -258 -240
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 369 2 001
Kvarvarande verksamhet
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 692 266
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 387 -1 406
Summa Räntenetto -695 -1 140
Räntetäckningsgrad, (ggr) 2,0 1,8
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   49

===== SIDA 50 =====

Soliditet
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Eget kapital 26 585 36 845
Balansomslutning 86 862 107 822
Soliditet 31% 34%
Substansvärde
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande
Eget kapital 26 585 36 845
Hybridobligation -8 594 -16 777
Innehav utan bestämmande inflytande -5 774 -2 445
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 12 217 17 622
Återläggning av derivat -135 870
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -244 -319
Övrig goodwill -1 021 -2 373
Stämpelskatt 228 220
Återläggning av uppskjuten skatt 1 824 2 726
Avdrag uppskjuten skatt -615 -491
Totalt substansvärde 12 255 18 255
Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553
Totalt substansvärde per aktie 7,64 11,07
Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 7,6 4 11,07
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 140 2 147
Totalt substansvärde 12 255 18 255
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 11 114 16 108
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,6 4 11,07
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 7,6 4 11,07
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)
Totalt substansvärde 12 255 18 255
Återläggning övrig goodwill 1 021 2 373
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 615 491
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 13 890 21 118
Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 8,66 12,81
Långsiktigt substansvärde per D-aktie 1) 8,66 12,81
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 292 2 484
Totalt substansvärde 13 890 21 118
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 12 598 18 635
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 8,66 12,81
Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905
1)   Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier.
2) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader. Se Eget kapital s. 24 för mer information.
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 16 816 18 976
Säkerställda övriga lån 339 345
Summa säkerställda skulder 17 155 19 322
Balansomslutning 86 862 107 822
Säkerställd belåningsgrad 20% 18%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   50

===== SIDA 51 =====

Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205
Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 55 653 73 205
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 -
SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 736 73 205
SBB:s andel av  Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav
SBB Residential Property AB
Förvaltningsfastigheter 5 967 6 000
SBB:s ägarandel 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 967 6 000
SBB Kåpan Bostad AB
Förvaltningsfastigheter - 6 693
SBB:s ägarandel - 50 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 347
Public Property Invest ASA
Förvaltningsfastigheter 10 550 8 229
SBB:s ägarandel 35,16% 44,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 710 3 690
Nordiqus AB
Förvaltningsfastigheter 38 739 40 358
SBB:s ägarandel 49,84% 49,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 308 20 114
SBB Infrastructure AB
Förvaltningsfastigheter 5 424 -
SBB:s ägarandel 100 % -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 424 -
SBB Social Facilities AB
Förvaltningsfastigheter 9 452 -
SBB:s ägarandel 100 % -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 452 -
Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 -
SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 736 73 205
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 967 6 000
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 347
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 710 3 690
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 308 20 114
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 424 -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 452 -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 4 227 6 274
Total fastighetsexponering  inkl. andel av ej konsoliderade innehav 92 822 112 630
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 572 3 209 550 713
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 766 - 278
Driftnetto, total verksamhet 2 572 4 974 550 990
Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 3 708 4 581 805 1 069
Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 2 086 - 333
Hyresintäkter, total verksamhet 3 708 6 667 805 1 402
Överskottsgrad 69% 75% 68% 71%
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   51

===== SIDA 52 =====

Bilaga 1
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12  
månader som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-12-31. 
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta 
som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera 
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella 
kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I 
koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och 
realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som 
konsolideras.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
•   Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande 
hyreskontrakt per 2024-12-31.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Totalt
Hyresintäkter 1 697 1 570 35 3 303
Driftkostnader -317 -429 -6 -753
Underhåll -68 -53 -2 -124
Fastighetsskatt -49 -23 -1 -73
Driftnetto 1 263 1 065 27 2 354
Administration -476
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 1 878
per stamaktie 1,14
Resultat från joint ventures/intressebolag  612
Finansiella intäkter 55
Finansiella kostnader 1) -1 291
Rörelseresultat 1 254
per stamaktie 0,76
 
Utdelning hybridobligationer -301
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -144
Resultat hänförligt till stamaktieägare 809
per stamaktie 0,49
1)   Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 3,00% för de lån som kassan användes för att amortera efter periodens utgång.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intressebolag
Nordiqus AB
Public 
Property 
Invest ASA
SBB 
Residential 
Property AB
SBB Infra -
structure AB
SBB Social 
Facilities AB
Origa 
Care
Preservium 
Property
One 
Publicus
Solon 
Eiendom
Övriga joint 
ventures -
bolag
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 35,16% 100,0%1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0%
Förvaltningsresultat 967 279 - -105 106 19 41 17 - 9
Förvaltningsresultat hänförligt  
till SBB:s kapitalandel 482 98 - -105 106 7 14 5 - 4
1)  SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie-  
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture.
•   Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
•   Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden per 2024-12-31.
•   Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
•   Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade 
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
•   Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till 
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter, 
prospekt mm.
SBB  DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024   I   52

===== SIDA 53 =====

Kommande  
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q1 2025  2025-05-13
Årsstämma 2025   2025-05-13
Delårsrapport Q2 2025  2025-08-20
Delårsrapport Q3 2025  2025-11-07
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD  IR
      ir@sbbnorden.se
  
sbbnorden.se