FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2024
===== SIDA 1 =====
SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN AB (PUBL)
Q4
JANUARI–DECEMBER 2024
===== SIDA 2 =====
Sveafastigheter. Erbjudandepriset uppgick till
39,5 kr. Efter noteringen av Sveafastigheter har
stabiliseringsagenten vidtagit stabiliserings-
åtgärder och per den 31 december 2024 äger
SBB ca 122,4 miljoner aktier i Sveafastigheter,
motsvarande 61,2 procent. Försäljningen
inbringade 3 065 mkr.
• Den 24 oktober mottog SBB en avstämnings-
skrivelse från Finansinspektionen angående
den granskning avseende årsredovisningen
2021 som Nämnden för svensk redovisnings-
tillsyn överlämnade till Finansinspektionen i
april 2024. Granskningen, som redogjorts för
i tidigare årsredovisningar, rör vissa värde-
ringar av fastigheter och förvärv upptagna i
årsredovisningarna för räkenskapsåren 2021
respektive 2020.
SBB har inkommit med svar till Finansinspek-
tionen den 19 november. Det slutliga utfallet
av dessa granskningar kan inte bedömas idag,
utan kommer adresseras i den finansiella rap-
porteringen för 2025 eller senare, beroende på
när granskningarna slutförs.
• Den 25 oktober ingick SBB och K2A avtal om
att avyttra fastigheterna del av Ångpannan
10, Ångpannan 12 samt del av Västerås 1:202 i
Västerås till Intea med bedömt frånträde under
andra kvartalet 2025. Transaktionen baseras
på ett underliggande fastighetsvärde om 620
mkr och SBB:s andel av transaktionen bedöms
frigöra omkring 300 mkr i likvida medel.
55,7 MDKR
Fastighetsvärde
31 december 2024
92,8 MDKR
Total fastighetsexponering
inkl. andel av ej konsoliderade innehav
31 december 2024
5,5 %
Hyrestillväxt i jämförbart bestånd
januari-december 2024
8,66 KR
Långsiktigt substansvärde per aktie
31 december 2024
7,1 %
Driftnettoökning i jämförbart bestånd
januari-december 2024
2,43 %
Snittränta
31 december 2024
Perioden i korthet, kvarvarande verksamhet
• Hyresintäkterna uppgick till 3 708 mkr (4 581).
• Hyresintäkterna ökade med 5,5 procent i
jämförbart bestånd.
• Driftnettot uppgick till 2 572 mkr (3 209).
• Driftnettot ökade med 7,1 procent i jämför -
bart bestånd.
• Förvaltningsresultat exkl. valutakurs-
differenser uppgick till 1 728 mkr (2 304).
• Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital var 546 mkr
(1 222).
• Resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr
(-20 722), varav:
- Resultat före finansiella poster, värdeföränd-
ringar fastigheter och goodwill ingår med
1 627 mkr (2 241) inklusive förvärvs- och
omstruktureringskostnader på -25 mkr (-90).
- Värdeförändringar på fastigheter ingår
med -5 422 mkr (-13 321).
- Upplösning av goodwill avseende
uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr (-227)
och Nedskrivning goodwill uppgår till -1 076
mkr (-).
- Resultat från joint ventures och intresse-
företag ingår med -1 611 mkr (-5 560).
- Finansiella poster ingår med 98 mkr
(-1 258) varav resultat från förtidsinlösen av
lån ingår med 1 138 mkr (36) och valuta -
kursdifferenser med -328 mkr (-144).
- Värdeförändring avseende finansiella
instrument ingår med -193 mkr (-2 580).
• Periodens resultat uppgick till -6 153 mkr
(-21 874) efter avdrag för uppskjuten skatt
om 1 646 mkr (2 796) och aktuell skatt om
-625 mkr (-443), motsvarande ett resultat per
stamaktie A och B om -4,54 kr (-16,00) före
utspädning.
• Fastighetsportföljens värde uppgick till
55 653 mkr (73 205).
• Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) var 12
598 mkr (18 635), motsvarande 8,66 kr (12,81)
per aktie före utspädning.
Viktiga händelser under fjärde kvartalet
• Den 1 oktober meddelade SBB att man tar
hem den ekonomiska förvaltningen med en
förväntad årlig besparing på 25 mkr, med full
effekt från och med 2026.
• Den 18 oktober noterades SBB:s dotterbolag
Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier
Growth Market. Sveafastigheter är ett nyckel-
innehav för SBB inom affärsområde bostäder.
Erbjudandet, inklusive övertilldelningsoptio-
nen, omfattade 88 miljoner aktier motsva-
rande 44 procent av det totala antalet aktier i
Perioden i sammandrag
Året
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 2
===== SIDA 3 =====
• SBB har under december månad förvärvat
sina samägares 50 procentiga aktieandelar i
två bolag som tidigare ägts tillsammans med
Magnolia Bostad och Sveaviken. Fastighetsvär-
det uppgår till 2 162 mkr och SBB får i samband
med tillträdena en positiv total likviditetseffekt
om 5 mkr.
• SBB och Genova har i december via sitt
samägda bolag avtalat om att avyttra byggrät-
ter i Nacka Strand till Besqab. Köpeskillingen
uppgår till totalt cirka 194 mkr och transaktio-
nen bedöms innebära en positiv resultateffekt
om minst 30 mkr samt ökad likviditet för det
samägda bolaget.
Viktiga händelser efter kvartalets utgång
• Obligationsinnehavaren som accelererat
EMTN-obligationer som emitterats under
EMTN-programmen 2020 och 2021 samt påkal-
lat rättsligt förfarande har återkallat samtliga
sina rättsliga förfaranden gentemot SBB.
• I november erhöll SBB:s intressebolag, Public
Property Invest ASA, investment grade betyget
BBB med positiva utsikter från Fitch.
• I november ingick SBB avtal om att avyttra
fastigheterna Västerås Sågklingan 6 och
Flen Vävskeden 21 till Nordisk Renting.
Transaktionen baseras på ett underliggande
fastighetsvärde om 679 mkr och en total likvid
om cirka 672 mkr. Fastigheterna är obelånade
vilket innebär att hela transaktionslikviden
tillfaller SBB.
• Under november och december mottog SBB
ytterligare brev från obligationsinnehavare
som uttryckt sin avsikt att accelerera
euroobligationer under EMTN-programmen.
Sammanlagt uppgår de respektive hävdade
innehaven till ett totalt nominellt belopp om
cirka 128 mEUR. Efter kvartalets utgång har
berörda obligationsinnehavare återkallat
samtliga rättsliga förfaranden.
• I december tillsattes valberedningen inför
årsstämman 2025 bestående av Ilija Batljan,
Rikard Svensson, Leif West, Christopher
Johansson och Lennart Sten.
• Den 10 december lämnade SBB återköps- och
utbyteserbjudande avseende utvalda obliga-
tioner med ett sammanlagt nominellt belopp
om 32,5 Mdkr samt hybridobligationer med ett
sammanlagt nominellt belopp om 12,8 Mdkr.
Resultatet av erbjudandena offentliggjordes
den 18 december och innebar i korthet att 95
procent av de utestående befintliga seniora
icke-säkerställda obligationerna deltog i
erbjudandet och 93 procent av de utestående
obligationerna byttes från obligationer i
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ)
och ersattes av obligationer i Samhällsbygg-
nadsbolaget i Norden Holding AB (publ).
Utfallet av utbyteserbjudandet för befintliga
Eurohybridobligationer innebar att 3 750 mkr
i hybridobligationer byttes ut mot 1 772 mkr
i nya icke-säkerställda obligationer med fem
procent fast ränta och med förfall 2029.
Totalt återköptes befintliga seniora
icke-säkerställda obligationer om 1 274 mkr
med förfall i januari 2025.
De nyemitterade obligationerna har efter
utbytet fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P
respektive Fitch.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 3
===== SIDA 4 =====
SBB nyckeltal
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Marknadsvärde fastigheter, mkr 55 653 73 205 55 653 73 205
Antal fastigheter 853 1 172 853 1 172
Antal kvm, tusental 2 232 3 048 2 232 3 048
Överskottsgrad, % 69 75 68 71
Direktavkastning, % 4,9 4,8 4,9 4,8
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd, % 5,5 8,8 7,2 6,2
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd, % 7,1 10,9 9,6 6,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 94,2 91,5 94,2
Genomsnittlig kontraktslängd, WAULT; samhälls- och utbildningsfastigheter, år 8 7 8 7
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 3 708 4 581 792 1 069
Driftnetto, mkr 2 572 3 209 537 713
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet, mkr -6 153 -18 370 -878 -2 833
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital, mkr 546 1 222 199 -276
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, mkr 12 217 17 622 12 217 17 622
Avkastning på eget kapital, % -19 -44 -3 -8
Belåningsgrad, % 61 54 61 54
Säkerställd belåningsgrad, % 20 18 20 18
Soliditet, % 31 34 31 34
Justerad soliditet, % 32 36 32 36
Ej pantsatt kvot, ggr 1,24 1,60 1,24 1,60
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,3 - -
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), mkr 11 115 16 108 2) 11 115 16 108 2)
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,6 4 11,07 2) 7,6 4 11,07 2)
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) efter utspädning, kr/aktie 7,6 4 11,07 2) 7,6 4 11,07 2)
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), mkr 12 598 18 635 2) 12 598 18 635 2)
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81 2) 8,66 12,81 2)
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) efter utspädning, kr/aktie 8,66 12,81 2) 8,66 12,81 2)
EPRA Earnings (Företagsspecifik), mkr -1 169 -1 607 1) -870 2 217 1)
EPRA Earnings (EPS) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,80 -1,10 1) -0,60 1,52 1)
EPRA Earnings efter utspädning (EPS diluted) (Företagsspecifik), kr/aktie -0,80 -1,10 1) -0,60 1,52 1)
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 8,5 5,8 8,5 5,8
Resultat per stamaktie A och B, kr -4,54 -16,00 1) -0,73 -2,46 1)
Resultat per stamaktie D, kr 2,00 2,00 0,5 0,5
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Genomsnittligt antal stamaktier D 170 804 921 193 865 905 149 208 126 193 865 905
Antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier D 149 208 126 193 865 905 149 208 126 193 865 905
1) Nyckeltalet har beräknats inklusive Avvecklad verksamhet
2) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader. Se Eget kapital sid. 23 för mer information.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 4
===== SIDA 5 =====
Driftnetto i jämförbart bestånd ökade med
7,1 procent
Intäkterna och driftnettot minskar jämfört med
föregående år, vilket beror på att SBB valt att
sälja tillgångar och amortera på skuld för att
förbättra den finansiella ställningen. I jämför -
bart bestånd ökar intäkterna med 5,5 procent
under perioden och driftnettot ökar med 7,1
procent.
Aktiva åtgärder för fortsatt tillväxt avseende
samhällsfastigheter
Totalt har inflationen varit knappt 20 procent de
senaste tre åren och SBB har fått god hyrestill -
växt tack vare inflationsindexerade hyresavtal
avseende samhällsfastigheter.
Nu dämpas farten i ekonomin vilket innebär
att mer resurser behövs och kommer att läggas
på att bibehålla befintliga och att erhålla nya
hyresgäster. Ett mål är att återkommande gene -
rera projektvinster samt att höja hyresintäkter
genom högre hyresnivå, större ytor och lägre
vakans.
En åtgärd vi genomför är att flytta ansvaret
för kassaflödesfastigheter med betydande
utvecklingspotential från förvaltningsorganisa -
tionen till SBB:s projekt och fastighetsutveck -
lingsavdelning, som kan driva värdeskapande
åtgärder. Uthyrningsgraden var 92 procent
vid årsskiftet och endast små förändringar
noterades under fjärde kvartalet. Jag bedömer
att SBB med en rad strukturarbeten bakom sig
har större förutsättningar för att flytta resurser
till fastighetsförädling, vilket leder till högre
utnyttjande av fastighetsbeståndet.
Under 2024 avyttrade SBB flera projekt, som
realiserades med gott resultat. Till exempel tog
SBB tillsammans med K2A fram ett projekt där
en central fastighet i Västerås ska utvecklas
till cirka 34 600 kvm toppmoderna hållbara
lokaler med Kriminalvården som hyresgäst. Vi
har avtalat om att sälja projektet med tillträde
under 2025 där likviditetstillskottet förväntas bli
300 mkr under kommande år.
Ett annat exempel är SBB:s försäljning av de
av SBB utvecklade äldreboendena Sågklingan
6 i Västerås och Vävskeden 21 i Flen. Över -
enskommet fastighetsvärde om 679 mkr ska
jämföras med totala projektkostnader om 573
mkr. Projektvinsten blev således 106 mkr eller
19 procent.
Bostadshyror med potential
SBB har samlat huvuddelen av bostäderna i
Sveafastigheter, där fokus på kärnverksamheten
och stordriftsfördelar kommer att ge ytterligare
positiva effekter på intäkter och kostnader.
Utöver det äger SBB fortsatt bostadsfastigheter
direkt och i JV med Morgan Stanley med ett
totalt fastighetsvärde om cirka 6 mdkr.
VD har ordet
Över långa tidsserier stiger bostadshyrorna
i Sverige snabbare än inflationen, där en
förklaringsfaktor är att vi ett normalår får reallö -
neökningar och välfärdsförbättring.
På kort sikt finns chans till extra god hyresut -
veckling då bostadshyror som regel reagerar på
generella prisökningar i samhället, vilka varit
betydande de senaste åren.
Allt som allt ser det ljust ut för bostäder
under 2025.
Stärkt organisation, höga centrala kostnader
Dotterbolag och intressebolag har fått kvalifice -
rad personal och förbättrad struktur. Centrala
funktioner för finans, juridik och ekonomi har
tillförts resurser med syftet att höja kvaliteten
och genomföra strukturella förbättringar. Vid
årsskiftet slutfördes insourcing av ekonomisk
förvaltning och implementering av ekonomisys -
tem vilket initialt driver kostnader men på sikt
ger besparingar om 25 mkr per år.
De centrala administrationskostnaderna
har påverkats av flertalet komplexa strukturer,
hög förändringstakt samt legala processer. En
väsentlig del av kostnaderna kommer direkt
eller indirekt från den avklarade tvisten med
en opportunistisk fond rörande villkor i SBB:s
obligationslån. Tvisten skapade ett för externa
bedömare osäkert rättsläge som nästintill omöj -
liggjorde kapitalanskaffning via moderbolaget,
vilket föranledde mer komplexa åtgärder.
Målet är att fram till utgången av 2025 höja
kvaliteten och normalisera den centrala kost -
nadsnivån, vilket innebär en kraftig sänkning.
Den avklarade rättstvisten ökar möjligheten till
att använda kostnadseffektiva strukturer och
att enklare agera i såväl bank- som kapitalmark -
nad.
Snittränta 2,4 procent
SBB har fortsatt förmånlig finansiering med låg
genomsnittlig ränta. I slutet av kvartalet var
snitträntan 2,4 procent och den genomsnittliga
förfallotiden 3,1 år. Exklusive Sveafastigheter
ligger snitträntan på 2,2 procent.
SBB äger lokaler för den offentligt finansierade sociala infrastrukturen i Norden och bostäder i Sverige.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 5
===== SIDA 6 =====
Skuld som förfaller efter 2026 har en genom -
snittlig ränta om 2,4 procent. Kommande år
bedöms lånevolymen minska, vilket ger lägre
finansiella kostnader.
Under 2024 återköpte och omstrukturerade
SBB obligationer i flera omgångar vilket totalt
innebar 6,5 mdkr i ökat värde för aktieägarna.
Eget kapital tillsköts genom nyemissioner
i Sveafastigheter och Public Property Invest,
vilket tillsammans med en bättre struktur skapat
en bättre finansiell situation för SBB-koncernen
och dess intressenter.
Ökad förmåga att förbättra den finansiella
situationen
Mycket talar för att kapitalanskaffning generellt
i fastighetsbranschen kommer att ske på
attraktiva nivåer under 2025 avseende såväl
eget som lånat kapital. Bolagen har under året
en god möjlighet att förbättra sin finansiella
riskprofil eller planera offensiva satsningar.
När riskpremier sjunker och när fler planerar
offensiva satsningar påverkas fastighetspriser
positivt. För SBB innebär detta att 2024 troligen
var det sista året med en negativ värdeutveck -
ling på fastigheter för denna konjunkturcykel.
Totalt har SBB:s fastighetsvärde sjunkit med 4,4
procent eller 3,2 mdkr under 2024. Och med
totalt 20,8 procent sedan toppen 2022. Under
fjärde kvartalet 2024 var värdena i princip
oförändrade. Värdeförändringen kan också
jämföras med en inflation om cirka 20 procent
sedan slutet av 2021
Kostnaden för nyupplåning har utvecklats
positivt för fastighetsbolag under 2024. De
kortfristiga marknadsräntorna i SEK sjönk
under 2024 med 1,5 procentenheter, från 4 till
2,5 procent, och har fortsatt att sjunka efter
årsskiftet. De femåriga räntorna både började
och slutade 2024 på knappt 2,5 procent.
Kreditmarginalerna för femåriga fastighets -
obligationer med kreditrating BBB halverades
under 2024 från 3 procent till 1,5 procent.
Det gör att allt fler emissioner av obligationer
genomförs och att fastighetsbolagen kan passa
på att stärka likviditet och förlänga sin ränte-
och kapitalbindning till förmånliga villkor. Utbud
och prissättning på bankfinansiering är mer
trögrörlig men rör sig helt klart i rätt riktning.
Stärkt kapitalmarknad, sjunkande refinan -
sieringsrisker och på sikt positiva värdeföränd -
ringar på fastigheter ger SBB ökad förmåga att
sänka skuldsättning och öka likviditeten. Att
fortsätta förbättra den finansiella situationen
är prioriterat för SBB. SBB har identifierat ej
strategiska tillgångar om tio miljarder som ska
säljas över tid. Det är främst bostadstillgångar
exklusive Sveafastigheter som planeras att
avyttras och utlåning till delägda strukturer som
ej kommer att förlängas. Det ger ytterligare
renodling samt likviditet för kommande
låneförfall.
Transparens, finansieringsmöjligheter, fokus
på kärnverksamheten
Av finansiella skäl skapade SBB två joint
ventures med Castlelake under 2024 utöver
det som redan ingåtts med Morgan Stanley
under 2023. Sedan dess har förutsättningarna
i marknaden förbättrats avsevärt och en
potentiell upplösning av strukturerna bedöms
kunna påverka SBBs intjäning markant positivt.
Sammantaget har SBB minskat antalet
delägda strukturer kraftigt och löst upp
samarbeten för 20 mdkr under 2024. Syftet med
denna renodling är att skapa stora transparenta
bolag med fokus på sin kärnverksamhet och
med god tillgång på såväl eget som lånat kapital.
Renodlingen kommer fortsätta.
Under 2024 samlades huvuddelen av SBB:s
bostadsfastigheter i dotterbolaget Sveafastig -
heter som därefter noterades på Nasdaq First
North. Sveafastigheter är nu Sveriges största
renodlade bostadsbolag på aktiemarknaden
med god tillgång till kapital. Jag tror driftnettot
har extra goda förutsättningar att utvecklas
starkt tack vare god generell hyresutveckling i
marknaden samt planerade förbättringsåtgär -
der. Projektverksamheten inom Sveafastigheter
kommer skörda vinster under 2025 och framåt,
det är jag övertygad om. Finansiellt är Sveafast -
igheter starkt med 42 procent belåningsgrad
och en snittränta på 3,27 procent.
Nordiqus, SBB:s intressebolag inom
utbildningsfastigheter, har börjat ge aktie -
utdelning samt växer genom förvärv. Under
2024 erhöll Nordiqus finansiering investment
grade betyget BBB+ och har numera löst all
bankskuld och bolaget har lånat 17 miljarder
med genomsnittlig löptid på 13 år i kapitalmark -
naden. Såväl Nordiqus som Sveafastigheter kan
nu utan finansiell stress förbättra den löpande
verksamheten. De kan även dra nytta av sina
ledande plattformar och sin finansiella styrka
för att hitta tillkommande affärsmöjligheter.
SBB:s tredje stora affärsområde vid sidan
av bostäder och utbildningsfastigheter är
samhällsfastigheter, där äldreboenden är den
största exponeringen. Behovet av äldreboenden
kommer öka oavsett konjunkturläge. Det känns
tryggt att SBB:s fastigheter generellt har låg
nedsiderisk i kassaflödet, i stället finns det
potential för högre intäkter.
Under andra kvartalet 2024 deltog SBB i
börsintroduktionen av Public Property Invest
som nu, utifrån sin starka position kan utöka sitt
fastighetsbestånd och förbättra verksamheten.
Ett tecken på att vi är på rätt väg är att Public
Property Invest fick ratingbetyget investment
grade BBB av Fitch under december. Ett mål för
kommande år är att skapa rätt förutsättningar
för alla tillgångar inom segmentet. Vi har börjat,
men är långt från klara med att strukturera
SBB:s samhällsfastigheter.
Förbättringsarbetet fortsätter i medvind
SBB har duktiga medarbetare som gör ett väldigt
bra jobb. Att genomföra alla de förändringar
som SBB gör kräver dedikerad personal med hög
arbetskapacitet och kompetens.
SBB har ett högkvalitativt fastighetsbestånd
med förmåga att generera ett ökande driftö-
verskott. Vi har kommit en bra bit på väg mot
en transparent och effektiv bolagsstruktur där
fastigheterna erhåller långsiktig finansiering till
rimligt pris.
Sjunkande fastighetspriser och en kärv
finansieringsmarknad präglade 2023 och första
halvåret 2024. Min bedömning är att vinden
vände i marknaden i mitten på 2024, och det
tar ett antal kvartal innan det börjar synas i
alla siffror. Vi fortsätter att jobba hårt för våra
aktieägare och övriga intressenter och känner
oss trygga i bolagets strategiska åtgärder och
operationella fokus.
Leiv Synnes
Verkställande Direktör
SBB har operationell styrka och ökad
förmåga att förbättra den finansiella
situationen. ”
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 6
===== SIDA 7 =====
SBB grundades 2016 och har en decentraliserad koncernstruktur med tre fokuserade affärsområ-
den: Samhälle, Bostad och Utbildning. SBB är verksamt i Sverige, Norge, Finland och Danmark som
är länder med starka kreditbetyg och god befolkningsutveckling. Bolagets fastighetsbestånd känne-
tecknas av hög uthyrningsgrad och långa hyreskontrakt.
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden
MDKR
Konsoliderade
fastigheter, efter
avdrag minoritet
Andel av
fastigheter
i väsentliga
innehav
Andel av
fastigheter i
övriga
innehav Totalt
Samhälle 24,1 18,6 1,8 44,4
Bostad 31,0 6,0 2,5 39,4
Utbildning 0,6 19,3 - 19,9
Minoritet -10,9 - - -10,9
Total 44,7 43,9 4,2 92,8
Mer information finns på sid. 8
92,8 MDKR
Fastighetsexponering inklusive andel av
ej konsoliderade innehav
Fastighetsexponering
Samhälle Bostad Utbildning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 7
===== SIDA 8 =====
Innehav
Konsoliderade innehav
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 3) Driftnetto 3) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto
Samhälle
Äldreboende 6 289 450 370 6 289 450 370
LSS 4 818 335 293 4 818 335 293
Statlig infrastruktur och Kommunhus 4 572 263 206 4 572 263 206
Sjukhus & vårdcentral 3 142 272 188 3 142 272 188
Offentliga kontor 1 922 207 125 1 922 207 125
Övrigt 1 666 30 25 1 666 30 25
Projekt- och byggrättsfastigheter 1 665 141 56 1 665 141 56
Delsumma samhälle 24 074 1 697 1 263 24 074 1 697 1 263
Bostäder
Hyresbostäder 25 131 1 570 1 065 25 131 1 570 1 065
Projekt- och byggrättsfastigheter 5 855 - - 5 855 - -
Delsumma bostäder 30 986 1 570 1 065 30 986 1 570 1 065
Utbildning
Förskola 114 7 6 114 7 6
Grundskola/Gymnasium 345 28 21 345 28 21
Universitet - - - - - -
Projekt- och byggrättsfastigheter 134 - - 134 - -
Delsumma utbildning 593 35 27 593 35 27
Summa konsoliderat innehav 55 653 3 303 2 354 55 653 3 303 2 354
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 -576 -387
SBB:s exponering av konsoliderat innehav 44 736 2 727 1 967
Väsentliga ej konsoliderade innehav
SBB:s andel
av stamaktier
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 3) Driftnetto 3) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto
Samhälle
SBB Social Facilities AB 100,0% 9 452 660 502 9 452 660 502
SBB Infrastructure AB 1) 100,0% 5 424 393 297 5 424 393 297
Public Property Invest ASA 35,16% 10 550 751 676 3 710 264 238
Bostad
SBB Residential Property AB 100,0% 5 967 392 260 5 967 392 260
Utbildning
Nordiqus AB 49,84% 38 739 2 478 2 070 19 308 1 235 1 031
Summa väsentliga ej konsoliderade innehav 70 132 4 673 3 805 43 860 2 943 2 328
SBB:s exponering av konsoliderat innehav och väsentliga ej konsoliderade innehav 88 596 5 670 4 295
Övriga ej konsoliderade innehav 2)
Fastighetsbeståndet SBB:s exponering
Belopp i mkr Marknadsvärde Hyresintäkter 3) Driftnetto 3) Marknadsvärde Hyresintäkter Driftnetto
Samhälle - - - 1 764 109 34
Bostad - - - 2 463 154 66
Utbildning - - - - - -
Summa övriga ej konsoliderade innehav 4 227 263 99
SBB:s fastighetsexponering inklusive andel av ej konsoliderade innehav 92 823 5 933 4 395
1) SBB Infrastructure äger fastigheter i Sverige till ett marknadsvärde om 5,4 miljarder kronor. SBB Infrastructure har utöver detta ytterligare säkerhet om 3,7 miljarder kronor från SBB i form av
fastigheter värderade till 3,7 miljarder kronor för det lån bolaget innehar. Portföljen drivs och förvaltas av SBB Infrastructure genom ett förvaltningsavtal med SBB.
2) Övriga investeringar. Innehaven avser: Heba, JM, Studentbostäder i Norden, KlaraBo, Arlandastad, Preservium Property, Origa Care, Solon Eiendom, och One publicus.
3) Hyresintäkter och driftnetto är enligt intjäningsförmåga.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 8
===== SIDA 9 =====
• Attraktiv demografi där SBB verkar, vilket
skapar möjligheter till tillväxt samt minimerar
risk för vikande efterfrågan.
• Fastigheterna har långa hyresavtal med
offentliga och offentligt finansierade
hyresgäster.
• Med 26 procent av beståndet bestående
av äldreboenden finns en ständigt ökande
efterfrågan på dessa tillgångar drivet av en
åldrande befolkning.
• Hyrorna stiger vanligtvis mer än inflationen
tack vare nästintill full inflationsindexering och
hyresgästanpassningar.
• SBB har en erfaren förvaltnings- och
projektorganisation som ständigt arbetar för
att skapa ytterligare värde och trivsel för våra
hyresgäster.
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd
finns på sid. 26-27.
Fastighetsvärde per land Fastighetsvärde per kategori
57% Sverige
31% Finland
8% Norge
3% Danmark
26% Äldreboende
20% LSS
19% Statlig infrastruktur
och Kommunhus
13% Sjukhus &
vårdcentral
8% Offentliga kontor
7% Övrigt
7% Projekt- och
byggrättsfastigheter
24 074
Mkr
24 074
Mkr
57%
26%
31%
20%
8%
19%
13%
8%
7%
3% 7%
Samhälle
SBB äger en ledande och skalbar plattform specialiserad på ägande och förvaltning av fastigheter
med offentligt finansierad verksamhet. Beståndet består främst av vård- och omsorgsboenden,
LSS-fastigheter och offentliga kontor, vilka utmärker sig genom växande efterfrågan, inflationssäk-
rade kassaflöden och minimal risk för hyresförluster.
24,1 MDKR
Fastighetsvärde
5,63 %
Direktavkastning
8 år
Genomsnittlig kontraktslängd , WAULT
Konsoliderat innehav
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 9
===== SIDA 10 =====
Public Property Invest
ASA1) SBB Infrastructure AB 1) 2) SBB Social Facilities AB 1) 3)
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 -
Förvaltningsresultat 100 199 -278 - -154 -
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -10 -405 -657 - -440 -
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) 115 -405 -657 - -440 -
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 10 550 8 229 5 424 - 9 452 -
SBB:s ägarandel, % 35,16 44,84 100 - 100 -
SBB:s andel av fastighetsbestånd 3 710 3 690 5 424 - 9 452 -
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 1 960 1 261 170 - 70 -
Fordran på joint ventures och intressebolag - - - - 3 478 -
Nettoinvestering 1 960 1 261 170 - 3 548 -
Övriga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Utgående redovisat värde, kapitalandel, mkr 612 477
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat 109 -62
Resultat från joint venture och intresseföretag, mkr1) 47 -293
1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar.
2) SBB Infrastructure AB förvärvades 15 mars 2024.
3) SBB Social Facilities AB förvärvades 13 juni 2024.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 32-33.
Väsentliga innehav hänförliga till affärsområdet
Public Property Invest ASA
Bolaget äger och förvaltar
offentliga fastigheter i Norge,
Sverige och Finland primärt
inom segmenten rättsväsende
och offentliga kontor. En
fastighetsplattform med
tillväxtmöjligheter noterat på
Oslo Börs.
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint
venturebolag tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas
SP Partners. Bolagen äger och förvaltar offentliga fastigheter.
Bolagen bildades under första halvåret 2024 i samband med
ingående av samarbetes- och finansieringsavtal. Avtalet mellan
parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid
innehaven redovisas som joint venture.
18,6 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
5,7 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 10
===== SIDA 11 =====
SBB äger och förvaltar, genom sitt innehav i Sveafastigheter, hyresrätter i svenska tillväxtområden.
Kombinationen av hög efterfrågan och starka underliggande drivkrafter resulterar i en låg riskprofil
och ett stadigt växande driftsöverskott över tid.
31
1)
MDKR
Fastighetsvärde
4,24 %
Direktavkastning
1 482 kr
Snitthyra per kvm
Konsoliderat innehav
Bostad
Information om SBB:s direktägda fastighetsbestånd finns på sid. 26-27.
1) Varav 28,1 mdkr hänförligt till Sveafastigheter.
Sveafastigheter är ett av Sveriges största renodlade bostadsbolag med 14 669
lägenheter i förvaltning. Fastighetsbeståndet består av en bredd av hyresrätter i
tillväxtregioner i Sverige. Husen förvaltas och utvecklas med ett närvarande och
lokalt engagemang av den egna förvaltningsorganisationen. Sveafastigheter utveck-
lar och bygger nya hållbara bostäder där efterfrågan på bostäder är som störst.
Sveafastigheter har 1 030 lägenheter i pågående byggnation och 6 844 lägenheter i
projektutveckling där 93 procent ligger i Stockholm/Mälardalen.
Väsentliga händelser under och efter kvartalet
• Under kvartalet noterades
bolagets aktier på Nasdaq First
North Premier Growth Market.
• Under kvartalet har bankskuld om
1 077 mkr refinansierats med nya
lån med förfallodatum under 2027
och avtal gällande en kreditfacili -
tet om 1 000 mkr ingåtts.
• I december erhöll bolaget en
markanvisning om cirka 100
bostäder i Huvudsta i Solna.
• Under kvartalet färdigställdes
nybyggnation av 120 lägenheter
i Skellefteå.
• Efter kvartalet har Svea -
fastigheters CFO Martina
Lous-Christensen avgått.
100 %
bostadsfastigheter
14 669
lägenheter
94 %
storstadsregioner
och universitets- och
högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde
i Stockholm-Mälardalen,
Malmö-Öresund och
Stor-Göteborg
Universitetsoch
högskolestäder
Övrigt
33 %
6 %
18 %
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 11
===== SIDA 12 =====
6,0 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
3,0 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
SBB Residential Property AB 3)
Väsentliga joint ventures och intresseföretag (mkr)
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 1) 100 100
Förvaltningsresultat -169 -46
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat -238 -643
Resultat från joint ventures och intresseföretag 2) 80 -643
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 5 967 6 000
SBB:s ägarandel, % 100 100
SBB:s andel av fastighetsbestånd 5 967 6 000
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 2 937 2 797
Fordran på joint ventures och intressebolag 76 53
Nettoinvestering 3 013 2 850
Övriga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Redovisat värde, kapitalandel, mkr 1 200 3 164
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat, mkr -215 -556
Resultat från joint ventures och intressebolag, mkr 2) 146 -4 210
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier I SBB Residential Property AB redovisas som skuld
inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt
bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar och omvärderingar.
3) SBB Residential Property AB förvärvades 16 augusti 2023.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 32-33.
Väsentliga innehav hänförliga
till affärsområdet
SBB Residential Property AB
Bostadsportfölj bestående av hyres-
reglerade bostadsfastigheter i Sverige
som styrs och kontrolleras gemensamt
med Morgan Stanley.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 12
===== SIDA 13 =====
• SBB investerar primärt i utbildningsfastigheter genom sitt ägande
Nordiqus vars fastighetsbestånd inom utbildning uppgår till 38 739 mkr.
Se sida 14 för mer information.
• Däröver direktäger SBB utbildningsfastigheter i Sverige och Danmark om
sammanlagt 593 mkr (622). Se sida 26-27 för mer information.
Marknadsvärde, mkr
Konsoliderat innehav 2024-12-31 2023-12-31
Sverige 426 465
Danmark 167 158
Totalt 593 622
Utbildning
SBB äger nära femtio procent av Nordiqus, Europas största fastighetsbolag inriktad på social infra-
struktur för den offentliga utbildningssektorn. Långa indexerade hyresavtal skapar stabil intjäning.
0,6 MDKR
Fastighetsvärde
Konsoliderat innehav
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 13
===== SIDA 14 =====
Nordiqus AB
Väsentliga joint ventures och intresseföretag
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84
Förvaltningsresultat 586 21
Andel av joint ventures och intresseföretags
resultat
-770 -417
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1) -903 -10
Fastighetsbestånd
Innehavets fastighetsbestånd 38 739 40 784
SBB:s ägarandel, % 49,84 49,84
SBB:s andel av fastighetsbestånd 19 308 20 327
Investering
Andelar i joint ventures och intresseföretag 8 603 9 892
Fordran på joint ventures och intressebolag 2) 4 115 3 908
Nettoinvestering, redovisat värde 12 718 13 800
Upplupen anskaffningskostnad, fordran 2) 1 108 1 344
Nettoinvestering 13 826 15 144
1) Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar försäljningsresultat, nedskrivningar
och omvärderingar.
2) Fordrans redovisat värde uppgår till 4 115 mkr. Fordrans nominella belopp uppgår till 5 222 mkr.
Mer om SBB:s intresseföretag och joint ventures finns på sid. 32-33.
• SBB äger 49,84 procent av Nordiqus med ett totalt fastighetsvärde om
38,7 miljarder kronor.
• Nordiqus samägs med Brookfield, en av världens största infrastruktur -
investerare.
• Nordiqus är Europas ledande plattform för offentliga utbildningsfastig -
heter med tillväxtpotential.
• Statsstödda intäkter, hög förnyelsegrad av hyresavtal och 95 %
KPI-justerat.
• Resultat hänförligt till Nordiqus, fram till och med den 21 november
2023, redovisas som avvecklad verksamhet.
• Nordiqus fastighetsbestånd förvaltas av SBB genom ett förvaltningsavtal.
19,3 MDKR
SBB:s andel av fastighetsbestånd i väsentliga innehav
13,8 MDKR
SBB:s nettoinvestering i väsentliga innehav
Joint ventures och intresseföretag
Nordiqus bildades år 2022 och är en drivkraft inom utbildningsinfrastruktur. Bolaget äger,
förvaltar och utvecklar över 600 förskolor, skolor och univer- sitet – vilket är en av de
ledande portföljerna för utbildningsinfrastruktur i Norden. Nordiqus strävar efter att möta
både dagens krav och morgon- dagens behov på utbildningslokaler för att ge framtidens
generationer de bästa förutsättningarna och de mest studiefrämjande miljöerna.
Händelser under kvartalet
• Under det fjärde kvartalet förvärvade
Nordiqus två fastigheter i Göteborgsområdet
för en köpeskilling om ca 500 MSEK.
• Snitthyran är 1 949 kr per kvm och en
återstående kontraktstid om 11,3 år.
• Under 2024 har 300 mkr investerats i
beståndet. Total beslutad projektvolym
uppgår till cirka 1 mdkr.
• Arbete pågår med hyresgästanpassning
och utbyggnation av Mosjö skola i Örebro.
Hyresgästen har flyttat in i 2 av 3 etapper
och arbeten pågår nu i sista etappen med
bland annat kök, matsal och salar för slöjd
och musik.
• Under året har Nordiqus jobbat med en
strategisk plan för att stärka fokuset på
arbetsmiljön i alla fastigheter, både i projekt
och förvaltning. Exempelvis genomfördes
säkerhetsutbildningar, riskanalyser och
under fjärde kvartalet lanserade Nordiqus en
egen app för arbetsmiljörapportering.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 14
===== SIDA 15 =====
Koncernens resultaträkning
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 3 708 4 581 792 1 069
Fastighetskostnader
Driftskostnader -874 -1 021 -184 -256
Underhåll -189 -257 -51 -81
Fastighetsskatt -74 -95 -21 -19
Driftnetto 2 572 3 209 537 713
Övriga förvaltningsintäkter 135 - 90 -
Administration -1 054 -878 -324 -294
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -25 -90 -11 -51
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 292 368
Värdeförändringar fastigheter -5 422 -13 321 -69 -2 828
Upplösning goodwill avseende uppskjuten skatt -351 -227 - -26
Nedskrivning goodwill -1 076 - - -
Resultat bostadsproduktion -23 -17 -5 -14
Rörelseresultat -5 245 -11 324 218 -2 499
Resultat från joint ventures och intresseföretag -1 611 -5 560 -293 -1 198
varav förvaltningsresultat -325 195 -229 -121
varav värdeförändring -1 680 -2 485 -189 -1 594
varav skatt -215 207 -50 165
varav försäljningsresultat 372 -3 416 221 24
varav nedskrivning och omvärdering 238 -469 -47 -79
varav upplösning negativ goodwill - 407 - 407
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag -223 - 12 -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 249 88
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 -366 -430
Resultat av förtidslösen lån 1 138 36 -42 149
Valutakursdifferenser -328 -144 -387 1 024
Tomträttsavgälder -17 -10 -5 -4
Värdeförändringar finansiella instrument -193 -2 580 1 -495
Resultat före skatt -7 174 -20 722 -613 -3 365
Aktuell skatt -625 -443 -124 39
Uppskjuten skatt 1 295 2 569 -142 468
Upplösning uppskjuten skatt avseende rörelseförvärv 351 227 - 26
PERIODENS RESULTAT, Kvarvarande verksamhet -6 153 -18 370 -878 -2 833
Periodens resultat, Avvecklad verksamhet - -3 505 - -482
PERIODENS RESULTAT -6 153 -21 874 -878 -3 314
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -6 033 -22 339 -953 -3 348
Innehav utan bestämmande inflytande -120 464 74 32
PERIODENS RESULTAT -6 153 -21 874 -878 -3 314
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande verksamhet -4,54 -13,59 -0,73 -2,13
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande verksamhet -4,54 -13,59 -0,73 -2,13
Resultat per stamaktie D, kvarvarande verksamhet 2,00 2,00 0,50 0,50
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, avvecklad verksamhet - -2,41 - -
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, avvecklad verksamhet - -2,41 - -
Resultat per stamaktie D, avvecklad verksamhet - - - -
Resultat per stamaktie A och B före utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -4,54 -16,00 -0,73 -2,46
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt -4,54 -16,00 -0,73 -2,46
Resultat per stamaktie D, kvarvarande och avvecklad verksamhet totalt 2,00 2,00 0,50 0,50
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 15
===== SIDA 16 =====
Kommentarer koncernens resultaträkning
Hyrestillväxt 5,5 procent i jämförbart bestånd
Hyresintäkterna uppgick under perioden till 3 708 mkr (4 581). I jämförbart
bestånd ökade hyresintäkterna med 5,5 procent jämfört med motsva -
rande period föregående år.
Av hyresintäkterna avsåg 2 184 mkr (2 937) samhälle, 1 511 mkr (1 621)
bostäder och 13 mkr (23) utbildning.
Uthyrningsgrad på 91,5 procent
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till
91,5 procent (94,2). Nedgången består till stor del av att tillgångar med
hög uthyrningsgrad har sålts till joint ventures och att bostadsprojekt
färdigställts, som innan uthyrningen är klar har lägre uthyrningsgrad. Ned -
gången beror även på viss minskad efterfrågan från offentliga hyresgäster.
Den genomsnittliga kontraktslängden för fastigheter inom segmenten
Samhälle och Utbildning var 8 år (7).
Driftnettot stiger 7,1 procent i jämförbart bestånd
I jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 1,9 procent jämfört med
motsvarande period föregående år. Driftnettot har en positiv trend drivet
av god hyrestillväxt och lägre tillväxt i kostnader. Fastighetskostnaderna
uppgick under perioden till -1 137 mkr (-1 372).
Administrationskostnader och Förvärvs- och omstruktureringskostnader
Periodens administrationskostnader uppgick till -1 054 mkr (-878).
Förvärvs- och omstruktureringskostnader uppgick till -25 mkr (-90).
Dessa kostnader avser kostnader som är direkt hänförliga till genomförda
och pågående omstruktureringar. Periodens omstruktureringskostnader
avser etableringen av egen ekonomisk förvaltning. Hade dessa kostnader
redovisats som Administrationskostnader hade Administrationskostnader
uppgått till -1 079 mkr (-968).
Värdeförändringar
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -5 422 mkr
(-13 321), varav -3 304 mkr (-11 763) avser orealiserade värdeförändringar,
motsvarande -4,5 procent i perioden. I den orealiserade värdeföränd -
ringen har allmän hyresutveckling, omförhandlingar av befintliga avtal
samt nytecknade avtal skapat högre driftnetton som bidragit positivt till
den orealiserade värdeförändringen. Den negativa värdeförändringen
förklaras av högre avkastningskrav. Det viktade avkastningskravet har
under perioden stigit från 5,19 procent till 5,28 procent.
Periodens realiserade värdeförändring uppgår till -2 118 mkr (-1 557),
varav -1 084 mkr avser en redovisningsmässig förlust vid skapandet av två
joint venture bolag med Castlelake innefattande fastigheter om 15 212
mkr. Totalt skapat värde under innehavstiden fram till och med avytt -
ringstillfället uppgår till 944 mkr. Realiserade värdeförändringar beräknas
utifrån senaste redovisade värdet och inte utifrån anskaffningsvärde.
I realiserad värdeförändring ingår även en redovisningsmässig förlust
om -874 mkr avseende tillskjutandet av fastigheter till Public Property
Invest ASA (PPI) i samband med PPIs nyemission och börsnotering.
Goodwill
Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår till -351 mkr
(-227). Nedskrivning av goodwill har gjorts uppgående till -1 076 mkr (-)
inom segmentet Samhälle.
Resultat från joint ventures och intresseföretag
Resultat från joint ventures och intresseföretag uppgick till -1 611 mkr
(-5 560). Se vidare information på sid 32-33.
Resultat från joint ventures och intresseföretag inkluderar under
2023 upplösning av negativ goodwill hänförligt till Nordiqus. Se avsnitt
Avvecklad verksamhet på sida 17 för mer information.
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag uppgår
till -223 mkr (-) och avser bedömda kreditförluster. Periodens konstate -
rade kreditförluster uppgår till -11 mkr (-) och avser tidigare befarade
kreditförluster.
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314
Poster som kan komma att omklassificeras till periodens resultat
Andel av övrigt totalresultat i joint ventures och intresseföretag -51 -175 36 -
Omräkningsdifferenser -532 -1 057 -188 -368
PERIODENS TOTALRESULTAT -6 736 -23 105 -1 030 -3 684
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -6 616 -23 571 -1 105 -3 716
Innehav utan bestämmande inflytande -120 464 74 32
PERIODENS TOTALRESULTAT -6 736 -23 105 -1 030 -3 684
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 16
===== SIDA 17 =====
Finansnetto
Finansnettot för perioden uppgick till 98 mkr (-1 258). Förändringen beror
till största del på resultat hänförligt till återköp av obligationer, valutakurs -
differenser samt värdeförändringar relaterat till finansiella instrument.
Räntenettot uppgår till -695 mkr (-1 140). Förändringen är främst
hänförlig till högre ränteintäkter från joint ventures och intresseföretag.
Finansnettot inkluderar resultat av förtidslösen av lån om 1 138 mkr (36)
för perioden. Under perioden redovisades valutakursdifferenser om
-328 mkr (-144). Valutakursdifferenserna är till största del hänförliga till
omräkning av lån upptagna i euro till den del lånen inte är matchade mot
säkringar i form av nettotillgångar i euro och valutaderivat.
Finansnetto
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 249 88
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 -366 -430
Räntenetto -695 -1 140 -118 -342
Resultat förtidslösen lån 1 138 36 -42 149
Valutakursdifferenser -328 -144 -387 1 024
Tomträttsavgälder -17 -10 -5 -4
Finansnetto 98 -1 258 -551 827
Värdeförändringar finansiella instrument
Värdeförändringar för finansiella instrument uppgick för perioden
till -193 mkr (-2 580) vilket är främst hänförligt till en negativ
värdeförändring av derivat om -278 mkr (-2 199) samt en negativ
kursutveckling på aktierna i portföljen främst drivet av innehaven i
Studentbostäder och Arlandastad.
Periodens resultat
Periodens resultat före skatt uppgick till -7 174 mkr (-20 722). Skatt på
periodens resultat uppgick till 1 021 mkr (2 353), varav -625 mkr (-443)
avsåg aktuell skatt och 1 646 mkr (2 796) avsåg uppskjuten skatt relaterad
främst till fastigheter och underskottsavdrag. Upplösning av uppskjuten
skatt avseende rörelseförvärv uppgick till 351 (227). Periodens resultat
efter skatt uppgick till -6 153 mkr (-21 874).
Avvecklad verksamhet
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försäljning av
ytterligare 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Försäljningen var föremål
för sedvanliga fullföljandevillkor vilka var uppfyllda den 22 november 2023,
från vilket datum resterande innehav redovisats som intresseföretag.
Vid avyttringstidpunkten bedömdes det preliminära verkliga värdet till
10 643 mkr, varvid det preliminära realisationsresultatet bedömdes till
-543 mkr.
SBB har under fjärde kvartalet 2024 färdigställt förvärvsanalysen. I
samband med detta har det verkliga värdet vid avyttringstidpunkten
fastställts till 9 901 mkr, varvid realisationsresultatet har fastställts till
-1 285 mkr.
I samband med detta har skillnaden mellan verkligt värde av netto-
tillgångarna och beräknat anskaffningsvärde (negativ goodwill) om 407
mkr lösts upp. Upplösningen redovisas som Resultat från joint ventures
och intresseföretag inom Kvarvarande verksamhet.
Färdigställandet av förvärvsanalysen har skett genom omräkning av
tidigare perioder. Se sida 42 för mer information.
Periodens resultat hänförlig till den avvecklade verksamheten uppgick
till - mkr (-3 505).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 17
===== SIDA 18 =====
Helår, 2024
Perioden 2024-01-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 184 1 511 13 3 708 - 3 708
Fastighetskostnader -558 -573 -6 -1 137 - -1 137
Driftnetto 1 626 938 8 2 572 - 2 572
Övriga förvaltningsintäkter 59 53 23 135 - 135
Administration - - - - -1 054 -1 054
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -25 -25
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 685 991 31 2 707 -1 079 1 627
Värdeförändringar fastigheter -3 921 -1 461 -40 -5 422 - -5 422
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -351 - - -351 - -351
Nedskrivning goodwill -1 076 - - -1 076 - -1 076
Resultat bostadsproduktion - -23 - -23 - -23
Rörelseresultat -3 664 -492 -9 -4 166 -1 079 -5 245
Resultat från joint venture och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 - -1 611
Kreditförluster på fordringar på joint venture och intresseföretag 12 -235 - -223 - -223
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 692 692
Räntekostnader och liknande - - - - -594 -594
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -193 -193
Resultat före skatt -4 586 -502 -912 -6 001 -1 174 -7 174
Skatt - - - - 1 021 1 021
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 586 -502 -912 -6 001 -152 -6 153
Förvaltningsfastigheter 24 074 30 986 593 55 653 - 55 653
Investeringar 485 697 3 1 184 - 1 184
Värde per kvm (kr) 21 045 29 242 20 868 24 934 - 24 934
Överskottsgrad 74% 62% 58% 69% - 69%
Helår, 2023
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 2 937 1 621 23 4 581 - 4 581
Fastighetskostnader -732 -634 -6 -1 372 - -1 372
Driftnetto 2 205 987 17 3 209 - 3 209
Administration - - - - -878 -878
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -90 -90
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 2 205 987 17 3 209 -968 2 241
Värdeförändringar fastigheter -6 295 -6 899 -127 -13 321 - -13 321
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -202 -24 - -227 - -227
Resultat bostadsproduktion - -17 - -17 - -17
Rörelseresultat -4 292 -5 953 -110 -10 357 -968 -11 324
Resultat från joint venture och intresseföretag -698 -4 853 -10 -5 560 - -5 560
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 266 266
Räntekostnader och liknande - - - - -1 524 -1 524
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -4 990 -10 806 -120 -15 917 -4 807 -20 722
Skatt - - - - 2 353 2 353
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -4 990 -10 806 -120 -15 917 -2 454 -18 370
Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 1 305 1 207 8 2 520 - 2 520
Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 75% 61% 73% 70% - 70%
Segmentredovisning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 18
===== SIDA 19 =====
Perioden 2023-01-01 - 2023-12-31 (Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl.
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 4 581 2 086 6 667 2 937 1 621 2 109 6 667 - 6 667
Fastighetskostnader -1 372 -321 -1 693 -732 -634 -327 -1 693 - -1 693
Driftnetto 3 209 1 766 4 974 2 205 987 1 783 4 974 - 4 974
Administration -878 -60 -938 - - - - -938 -938
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -90 -142 -232 - - - - -232 -232
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
2 241 1 564 3 805 2 205 987 1 783 4 974 -1 169 3 805
Värdeförändringar fastigheter -13 321 -2 931 -16 253 -6 295 -6 899 -3 058 -16 253 - -16 253
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-227 -571 -797 -202 -24 -571 -797 - -797
Nedskrivning goodwill - -1 794 -1 794 - - -1 794 -1 794 - -1 794
Resultat bostadsproduktion -17 - -17 - -17 - -17 - -17
Rörelseresultat -11 324 -3 732 -15 057 -4 292 -5 953 -3 641 -13 887 -1 169 -15 057
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-5 560 - -5 560 -698 -4 853 -10 -5 560 - -5 560
Ränteintäkter och liknande resultatposter 266 5 270 - - - - 270 270
Räntekostnader och liknande -1 524 -565 -2 088 - - - - -2 088 -2 088
Värdeförändringar finansiella instrument -2 580 - -2 580 - - - - -2 580 -2 580
Resultat före skatt -20 722 -4 292 -25 015 -4 990 -10 806 -3 651 -19 447 -5 567 -25 015
Skatt 2 353 790 3 142 - - - - 3 142 3 142
Resultat från försäljning, avvecklad
verksamhet
- -2 -2 - - - - -2 -2
Periodens resultat -18 370 -3 505 -21 875 -4 990 -10 806 -3 651 -19 447 -2 428 -21 875
Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 2 520 359 2 880 1 305 1 207 368 2 880 - 2 880
Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 70% 85% 75% 75% 61% 85% 75% - 75%
Fjärde Kvartalet, 2024
Perioden 2024-10-01 - 2024-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 429 350 13 792 - 792
Fastighetskostnader -103 -151 -1 -255 - -255
Driftnetto 327 199 12 537 - 537
Övriga förvaltningsintäkter 69 20 - 90 - 90
Administration - - - - -324 -324
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -11 -11
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 396 219 12 627 -334 292
Värdeförändringar fastigheter -331 246 16 -69 - -69
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter - - - - - -
Nedskrivning goodwill - - - - - -
Resultat bostadsproduktion - -5 - -5 - -5
Rörelseresultat 64 460 29 552 -334 218
Resultat från joint venture och intresseföretag -248 103 -148 -293 - -293
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 12 - - 12 - 12
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 249 249
Räntekostnader och liknande - - - - -800 -800
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - 1 1
Resultat före skatt -172 563 -119 272 -885 -613
Skatt -266 -266
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -172 563 -119 272 -1 151 -878
Förvaltningsfastigheter 24 074 30 986 593 55 653 - 55 653
Investeringar 76 308 2 386 - 386
Värde per kvm (kr) 21 045 29 242 20 868 24 934 - 24 934
Överskottsgrad 76% 57% 93% 68% - 68%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 19
===== SIDA 20 =====
Fjärde Kvartalet, 2023
Perioden 2023-10-01 - 2023-12-31 (Mkr) Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
totalt
Kvarvarande verksamhet
Hyresintäkter 706 357 6 1 069 - 1 069
Fastighetskostnader -201 -152 -3 -356 - -356
Driftnetto 505 205 3 713 - 713
Administration - - - - -294 -294
Förvärvs- och omstruktureringskostnader - - - - -51 -51
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 505 205 3 713 -345 368
Värdeförändringar fastigheter -1 497 -1 268 -62 -2 828 - -2 828
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter -26 - - -26 - -26
Nedskrivning goodwill - - - - - -
Resultat bostadsproduktion - -14 - -14 - -14
Rörelseresultat -1 018 -1 076 -59 -2 154 -345 -2 499
Resultat från joint venture och intresseföretag -269 -919 -10 -1 198 - -1 198
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - - 88 88
Räntekostnader och liknande - - - - 739 739
Värdeförändringar finansiella instrument - - - - -495 -495
Resultat före skatt -1 287 -1 995 -69 -3 353 -13 -3 365
Skatt 533 533
Periodens resultat, kvarvarande verksamhet -1 287 -1 995 -69 -3 353 520 -2 833
Förvaltningsfastigheter 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 212 367 2 582 - 582
Värde per kvm (kr) 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 72% 57% 49% 67% - 67%
Perioden 2023-10-01 - 2023-12-31 (Mkr)
Kvar-
varande
verksamhet
Avvecklad
verksamhet
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet Samhälle Bostäder Utbildning
Summa
segment
Koncern-
gemensamma
poster och
elimineringar
Koncernen
inkl
Avvecklad
verksamhet
Hyresintäkter 1 069 333 1 402 706 357 339 1 402 - 1 402
Fastighetskostnader -356 -56 -412 -201 -152 -59 -412 - -412
Driftnetto 713 278 991 505 205 281 991 - 991
Administration -294 -13 -307 - - - - -307 -307
Förvärvs- och omstruktureringskostnader -51 - -51 - - - - -51 -51
Resultat före finansiella poster, värdeför -
ändringar fastigheter och goodwill
368 265 633 505 205 281 991 -358 633
Värdeförändringar fastigheter -2 828 -654 -3 482 -1 393 -1 328 -761 -3 482 - -3 482
Upplösning goodwill vid försäljning av
fastigheter
-26 - -26 -26 - - -26 - -26
Nedskrivning goodwill - - - - - - - - -
Resultat bostadsproduktion -14 - -14 - -14 - -14 - -14
Rörelseresultat -2 499 -389 -2 890 -914 -1 137 -480 -2 531 -358 -2 890
Resultat från joint venture och intresse -
företag
-1 198 - -1 198 -269 -919 -10 -1 198 - -1 198
Ränteintäkter och liknande resultatposter 88 4 92 - - - - 92 92
Räntekostnader och liknande 739 -85 654 - - - - 654 654
Värdeförändringar finansiella instrument -495 - -495 - - - - -495 -495
Resultat före skatt -3 365 -470 -3 837 -1 183 -2 055 -490 -3 729 -107 -3 837
Skatt 533 -10 523 - - - - 523 523
Resultat från försäljning, avvecklad
verksamhet
- 509 509 - - - - 509 509
Periodens resultat -2 833 29 -2 805 -1 183 -2 055 -490 -3 729 925 -2 805
Förvaltningsfastigheter 73 205 - 73 205 44 101 28 482 622 73 205 - 73 205
Investeringar 551 24 575 212 337 27 575 - 575
Värde per kvm (kr) 24 014 - 24 014 22 449 26 979 22 029 24 014 - 24 014
Överskottsgrad 67% 83% 71% 72% 57% 83% 71% - 71%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 20
===== SIDA 21 =====
Förvaltningsfastigheter
Värdet för fastigheterna uppgick till 55 653 mkr per 2024-12-31
(73 205). Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar
gjorda av Newsec, JLL, Savills, Cushman & Wakefield Realkapital och
Colliers. Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadminis -
trationskostnader samt behov av investeringar. I värderingen har ett viktat
avkastningskrav på 5,28 procent (5,19) använts. I värdet för fastigheterna
ingår 1 317 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av
ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån
jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således
bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter på sid
26 -27.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på
vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en
förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.
Förändring Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/- 5% 2 910 / -2 908
Driftkostnader +/- 5% -921 / 927
Kalkylränta +/- 0,25%-enheter -1 969 / 2 178
Direktavkastningskrav +/- 0,25%-enheter -1 932 / 2 163
Fastighetsbeståndets förändring
Belopp I MKR
Ingående verkligt värde 2024-01-01 73 205
Förvärv 6 127
Varav upplösning av joint ventures och intresseföretag 5 431
Varav övriga förvärv 696
Investeringar 1 184
Försäljningar -21 715
Varav bildande av joint ventures och intresseföretag -15 212
Varav tillskott till joint ventures och intresseföretag -1 696
Varav försäljning till minoritetsägare -3 096
Varav övriga försäljningar -1 711
Orealiserade värdeförändringar -3 304
Omklassificering -91
Omräkningsdifferens 247
Verkligt värde vid periodens slut 55 653
Joint ventures och intresseföretag
SBB:s engagemang i joint ventures och intresseföretag utgörs av
aktieinnehav samt utlåning till bolag där SBB inte har ett bestämmande
inflytande. Dessa bolag utgörs både av bolag som bedriver verksamhet
inom fastighetsförvaltning och bolag som bedriver verksamhet inom
fastighetsutveckling.
De största innehaven utgörs av bolagen SBB Residential Property AB,
SBB Infrastructure AB, SBB Social Facilities, Public Property Invest ASA och
Nordiqus AB. För mer information se sid 32-33.
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och intresseföre -
tag till 15 551 mkr (17 591) och fordringar på joint ventures och intressefö -
retag till 7 456 mkr (4 839).
Likvida medel och likviditetsplaceringar
Likvida medel utgörs av disponibla banktillgodohavanden och uppgick till
2 491 mkr (3 845) och likviditetsplaceringar, som utgörs av aktier i
börsnoterade bolag, uppgick till 371 mkr (214). Spärrade likvida medel
uppgick till 13 mkr (16).
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill 1 264 2 692
Summa immateriella
anläggningstillgångar
1 264 2 692
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205
Nyttjanderätt tomträtt 563 393
Inventarier 131 106
Summa materiella
anläggningstillgångar
56 347 73 704
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i joint ventures och intresseföretag 15 551 17 591
Fordringar på joint ventures och intresseföretag 7 456 4 839
Derivat 291 481
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 719 849
Andra långfristiga fordringar 350 1 965
Summa finansiella
anläggningstillgångar
24 368 25 724
Summa anläggningstillgångar 81 980 102 120
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 240 155
Kortfristiga fordringar
Derivat 34 203
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13 185
Kundfordringar 68 100
Aktuell skattefordran - 260
Övriga fordringar 1 188 347
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 168 392
Summa kortfristiga fordringar 1 471 1 487
Likviditetsplaceringar 371 214
Likvida medel 2 491 3 845
Summa likvida medel och
likviditetsplaceringar
2 862 4 060
Tillgångar som innehas för försäljning 309 -
Summa omsättningstillgångar 4 882 5 702
SUMMA TILLGÅNGAR 86 862 107 822
Kommentarer
Goodwill
Goodwill uppgår vid periodens utgång till 1 264 mkr (2 692). Under
perioden har nedskrivning gjorts om -1 076 mkr (-), inom segmentet
Samhälle. Upplösning av goodwill avseende uppskjuten skatt uppgår
till -351 mkr (-227). Vid periodens utgång är 244 mkr (597) av redovisad
goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna
skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som måste
redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Resterande goodwill utgörs främst av
synergieffekter som vid förvärvet avsåg minskade finansierings- och
administrationskostnader. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller
oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt
inte är återvinningsbart.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 21
===== SIDA 22 =====
Kommentarer
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens
slut till 12 217 mkr (17 622). Totalt eget kapital uppgick vid periodens slut
till 26 585 mkr (36 845). Se mer information på sid 23-24.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas i Sverige med en nominell skatt på 20,6 procent
på skillnaden mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder samt underskottsavdrag. Motsvarande skattesatser i Norge och
Danmark är 22,0 procent och i Finland 20,0 procent. Den uppskjutna
skatteskulden uppgick per 2024-12-31 netto till 1 824 mkr (2 726) och är
till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag.
Utgående underskott i koncernen uppgick till totalt 5 125 mkr per 2024-
12-31. Under perioden har underskott om totalt 721 mkr nyttjats.
Räntebärande skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till
55 737 mkr (62 093), varav 16 815 mkr (18 977) avsåg skulder till kreditin -
stitut och 38 922 mkr (43 116) avsåg obligationslån. Under perioden har
återköp av obligationer gjorts med nominellt belopp om totalt 4,9 mdkr (-).
Se vidare under avsnittet Finansiering på sid 34-36.
Koncernens balansräkning
Belopp i MKR 2024-12-31 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Aktiekapital 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 26 624 26 624
Reserver -1 447 -915
Balanserad vinst inkl årets totalresultat -13 125 -8 252
Eget kapital hänförlig till
moderbolagets aktieägare
12 217 17 622
Hybridobligation 7 879 15 741
Övriga reserver 715 1 036
Innehav utan bestämmande inflytande 5 774 2 445
Summa eget kapital 26 585 36 845
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 13 833 11 116
Obligationslån 34 328 40 540
Derivat 184 264
Uppskjutna skatteskulder 1 824 2 726
Leasingskulder tomträtter 542 378
Övriga långfristiga skulder 138 92
Summa långfristiga skulder 50 849 55 116
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 982 7 861
Obligationslån 4 594 2 576
Derivat 6 1 290
Leverantörsskulder 47 121
Leasingskulder tomträtter 20 15
Aktuella skatteskulder 360 99
Övriga skulder 570 726
Beslutad utdelning - 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 847 1 040
Summa kortfristiga skulder 9 427 15 861
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 86 862 107 822
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 22
===== SIDA 23 =====
Koncernens förändringar i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Eget kapital hänförligt till
hybridobligationer
Belopp i MKR
Aktie -
kapital
Övrigt
till skjutet
kapital Reserver 1)
Balanserade
vinstmedel 3) Totalt
Hybrid -
obligation 3)
Övriga
reserver 2)
Innehav utan
be stämm ande
inflytande
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 4) 165 26 612 142 16 905 43 825 15 741 1 080 2 691 63 337
Periodens resultat - - - -22 339 -22 339 - - 464 -21 875
Övrigt totalresultat - - -1 057 -175 -1 232 - - - -1 232
Periodens totalresultat - - -1 057 -22 514 -23 571 - - 464 -23 107
Återköp teckningsoptioner - - - -5 -5 - - - -5
Skatteeffekter i eget kapital - - - 99 99 - - - 99
Konvertering av tvingande konvertibel - 12 - -11 1 - - - 1
Valutaomvärdering hybridobligation - - - 44 44 - -44 - -
Utdelning - - - -2 482 -2 482 - - - -2 482
Utdelning hybridobligation - - - -548 -548 - - - -548
Innehållen ränta Hybridobligation - - - 358 358 - - - 358
Förvärvade minoritetsandelar - - - - - - - 9 840 9 840
Inlösta minoritetsandelar - - - -98 -98 - - -10 552 -10 648
Utgående eget kapital 2023-12-31 165 26 624 -915 -8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845
Ingående eget kapital 2024-01-01 165 26 624 -915 -8 252 17 622 15 741 1 036 2 445 36 845
Periodens resultat - - - -6 033 -6 033 - - -120 -6 153
Övrigt totalresultat - - -532 -51 -583 - - - -583
Periodens totalresultat - - -532 -6 084 -6 616 - - -120 -6 736
Emission teckningsoptioner - - - 12 12 - - - 12
Återköp D-aktier - - - -352 -352 - - - -352
Utdelning, återköpta D-aktier - - - 89 89 - - - 89
Valutaomvärdering hybridobligation - - - -497 -497 - 497 - -
Inlösen hybridobligationer - - - 5 544 5 544 -7 862 -818 - -3 137
Skatteeffekter inlösen hybridobligation - - - -918 -918 - - - -918
Utdelning hybridobligation avseende 2023 - - - -357 -357 - - - -357
Återföring utdelning hybridobligation
avseende 2023, återköpta obligationer
- - - 57 57 - - - 57
Utdelning hybridobligation avseende 2024 - - - -105 -105 - - - -105
Tillskott från minoritet - - - -2 721 -2 721 - - 5 677 2 956
Inlösta minoritetsandelar - - - 460 460 - - -2 228 -1 768
Utgående eget kapital 2024-12-31 165 26 624 -1 447 -13 125 12 217 7 879 715 5 774 26 585
1) Reserver består av säkringsredovisning och omräkningsdifferenser.
2) Övriga reserver består av omräkningsdifferenser avseende Hybridobligationer.
3) Utdelning på hybridobligationen har pausats enligt pressmeddelande 29 december 2023 samt 3 juli 2024, motsvarande uppskjuten utdelning (ränta) per 2024-12-31 uppgår till 268 111 069 kr.
4) Bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader, de har tidigare hanterats inom kapital hänförligt till hybridobligationer till att numera inkluderas i balanserade vinstmedel.
Detta har till följd att de ingående balanserna för eget kapital har justerats.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 23
===== SIDA 24 =====
Kommentarer
Det egna kapitalet uppgick per 2024-12-31 till 26 585 mkr (36 845).
Hybridobligationer
I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört
värde om 8 594 mkr. Nominellt värde för hybridobligationer är 7 879 mkr.
Under perioden har återköp av hybridobligationer gjorts med ett nominellt
belopp om 7 862 mkr (0).
Uppskjuten utdelning (ränta) på hybridobligationer uppgick vid årets
början till 357 mkr (-), varav 57 mkr (-) är hänförligt till utdelning av
hybridobligationer som under perioden återköpts. Uppskjuten utdelning
på hybridobligationer avseende 2024 som under perioden har realiserats
uppgår till 105 mkr. Under perioden har upplupen utdelning om totalt 405
mkr avseende hybridobligationer betalats.
Reserver
Omräkningsdifferenser vid omräkning av nettotillgångar i dotterbolag i
Norge, Finland och Danmark från lokal valuta till SEK utgjorde 156 mkr av
förändringen i eget kapital under perioden.
Återköp D-aktier
SBB genomförde under perioden ett återköpsprogram av stamaktier
av serie D. Totalt återköptes 44 657 779 stamaktier av serie D som nu
klassificeras som aktier i eget förvar. Återköpet minskade SBB:s egna
kapital med 352 mkr.
Innehav utan bestämmande inflytande
Innehav utan bestämmande inflytande uppgår till 5 774 mkr (2 445).
Förändringen är främst hänförlig till notering och ägarspridning av det
tidigare helägda dotterbolaget Sveafastigheter AB (publ). Innehav utan
bestämmande inflytande utgörs även utav minoritetsandelar i ett fåtal
bolag inom Sveafastigheter-koncernen där Sveafastigheter inte äger
samtliga aktier i bolagen. Det gör att SBB redovisar en minoritetsandel
avseende dessa bolag.
Soliditet
Soliditeten uppgick till 31 procent (34), den justerade soliditeten till 32
procent (36) och belåningsgraden till 61 procent (54).
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 24
===== SIDA 25 =====
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt, kvarvarande verksamhet -7 174 -20 722 -613 -3 365
Resultat före skatt, avvecklad verksamhet - -6 090 - -2 268
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 19 6 5 -
Värdeförändringar fastigheter 5 422 18 051 69 5 281
Upplösning goodwill vid försäljning av fastigheter 351 797 - 26
Nedskrivning goodwill 1 076 1 794 - -
Resultat bostadsproduktion 23 17 5 14
Resultat från joint ventures och intresseföretag 1 611 5 560 293 1 198
Kreditförluster på fordringar på joint ventures och intresseföretag 223 - -12 -
Värdeförändringar finansiella instrument 193 2 580 -1 495
Finansnetto -98 1 818 551 -747
Utdelning från joint ventures och intresseföretag 382 283 250 -
Erlagd ränta -1 432 -2 236 -420 -803
Erhållen ränta 314 220 52 136
Betald skatt -364 -856 21 -241
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 546 1 222 199 -276
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -727 1 057 -324 944
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -45 -929 437 -153
Kassaflöde från den löpande verksamheten -226 1 350 313 514
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -1 118 -2 901 -376 -524
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -1 762 -1 629 -417 -507
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 11 714 12 675 427 8 219
Investeringar/försäljning inventarier -44 -75 1 -3
Investeringar/avyttringar i joint ventures och intresseföretag -612 2 470 -53 193
Förändring fordringar joint ventures och intresseföretag -384 781 -473 790
Kassaflöden från finansiella tillgångar 551 -194 93 -360
Förändring andra långfristiga fordringar - -998 - -41
Kassaflöde från investeringsverksamheten 8 345 10 129 -800 7 767
Finansieringsverksamheten
Emission teckningsoptioner 12 - - -
Återköp teckningsoptioner - -5 - -1
Återköp D-aktier -352 - - -
Inlösen tvingande konvertibel - 1 - -
Inlösen hybridobligationer -3 137 - -1 491 -
Utbetald utdelning -2 133 -1 659 - -
Utbetald utdelning hybridobligationer -405 - - -
Avyttring till minoriteter - 9 057 - 19
Tillskott från minoriteter 2 956 - 2 938 -
Inlösta minoritetsandelar - - - -
Upptagna lån 8 237 21 544 5 420 394
Amortering av lån -14 640 -38 885 -5 422 -6 326
Förändring cash collaterals - -2 048 - -617
Förändringar övriga långfristiga skulder -26 -52 -7 -77
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -9 487 -12 047 1 440 -6 609
Periodens kassaflöde, kvarvarande verksamhet -1 368 -568 953 1 673
Likvida medel vid periodens början 3 845 4 429 1 522 2 186
Periodens kassaflöde kvarvarande verksamhet -1 368 -568 953 1 673
Valutakurs likvida medel 14 -16 16 -14
Likvida medel vid periodens slut 2 491 3 845 2 491 3 845
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 25
===== SIDA 26 =====
56% Bostad
43% Samhälle
1% Utbildning
Fastighetsvärde per land
81% Sverige
13% Finland
4% Norge
2% Danmark
55 653
Mkr
55 653
Mkr
81%
56%
13%
43%
4% 1% 2%
Fastighetsvärde per regionFastighetsvärde per segment
34% Universitetsorter
31% Stockholm/Mälardalen
13% Oslo/Köpenhamn/
Helsingfors
5% Göteborg/Malmö
17% Övriga tillväxtstäder
Fastighetsbeståndet
55 653
Mkr
31%
13%
34%
5%
17%
Hyresintäkter per affärsområde
Största hyresgäster (samhälle och utbildning)
Hyresgäst
Hyresintäkt
rullande 12
mån, mkr % av total
Esperi 122 7,0%
Finska staten 109 6,3%
Attendo 94 5,4%
Skellefteå Kommun 66 3,8%
Humana 63 3,6%
Region Skåne 40 2,3%
Danska staten 39 2,2%
Mehiläinen Oy 36 2,1%
Västerås Kommun 34 2,0%
Region Dalarna 29 1,7%
Karlskrona kommun 29 1,6%
Svenska staten 28 1,6%
Helsingfors huvudstadsregion 26 1,5%
Västra Nylands välfärdsområde 25 1,5%
Ambea 24 1,4%
Norra Österbottens välfärdsområde 24 1,4%
Norlandia 24 1,4%
Bodens Kommun 24 1,4%
Anocca AB 24 1,4%
Göteborgs Stad 24 1,4%
20 största hyresgäster 884 51,0%
Övriga 849 49,0%
Total 1 732 100,0%
Största kommuner (bostad)
Kommun
Antal
lägenheter Antal tkvm
Hyresintäkt
rullande 12
mån, mkr
% av
total
Linköping 1 535 109 147 9,4%
Skellefteå 1 482 105 136 8,7%
Helsingborg 941 65 94 6,0%
Västerås 656 38 79 5,0%
Höganäs 744 57 78 5,0%
Falun 724 47 69 4,4%
Karlskrona 371 43 61 3,9%
Stockholm 431 33 57 3,7%
Borås 506 39 54 3,4%
Haninge 367 22 53 3,4%
Södertälje 440 25 46 3,0%
Kävlinge 407 27 41 2,6%
Umeå 482 27 40 2,6%
Sundbyberg 199 20 38 2,4%
Landskrona 368 28 35 2,3%
Nacka 244 14 34 2,2%
Nykvarn 322 16 31 2,0%
Borlänge 318 20 29 1,9%
Sollentuna 206 9 28 1,8%
Avesta 475 32 28 1,8%
20 största kommuner 11 218 774 1 181 75,2%
Övriga 3 710 285 389 24,8%
Total 14 928 1 060 1 570 100,0%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 26
===== SIDA 27 =====
Fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga
Affärsområde Yta, tkvm
Marknads -
värde kr/kvm
Byggrätts- och
projektvärde
Ekonomisk
uthyrn.grad
Hyres-
intäkt kr/kvm Driftnetto
Löptid
hyresavtal
Initial direkt-
avkastning
Samhälle
Sverige 707 13 807 17 331 1 548 90% 876 1 239 610 10 4,98%
Norge 85 2 019 22 857 80 95% 116 1 365 100 10 5,18%
Finland 309 7 553 24 292 37 90% 638 2 064 499 6 6,64%
Danmark 42 695 16 390 - 99% 67 1 577 52 4 7,55%
Totalt Samhälle 1 144 24 074 19 589 1 665 91% 1 697 1 484 1 263 8 5,63%
Bostad
Universitetsorter 429 10 406 20 711 1 514 94% 591 1 377 385 - 4,33%
Stockholm/Mälardalen 256 12 736 35 077 3 747 93% 492 1 922 369 - 4,11%
Göteborg/Malmö 228 5 354 23 213 69 97% 330 1 449 224 - 4,25%
Övriga städer 146 2 490 13 425 525 79% 157 1 071 86 - 4,36%
Totalt Bostäder 1 060 30 986 23 716 5 855 92% 1 570 1 482 1 065 - 4,24%
Utbildning
Sverige 18 426 16 164 134 100% 22 1 230 17 12 5,97%
Norge - - - - - - - - - -
Finland - - - - - - - - - -
Danmark 10 167 16 173 - 100% 13 1 257 9 9 5,67%
Totalt Utbildning 28 593 16 167 134 100% 35 1 240 27 11 5,86%
Totalt 2 232 55 653 21 505 7 654 92% 3 303 1 480 2 354 8 4,90%
8 år
Kontraktslängd Samhälle / Utbildning
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2034+
8% 7%
14%
7% 8%
4%
10%
6% 5% 6%
25%
1 905
1 646
1 907 1 773 1 787
1 996 1 991
1 473
2 288
1 977
1 868
Hyra per kvm för nyproduktion jämfört
med SBB:s befintliga bestånd
Utbildning LSS Äldreboende Reglerade
hyresrätter
Sjukvård
1 583
13%
2 675
1 394
2 550
1 866 1 953
2 975
2 450
1 482
1 875
SBB
Nyproduktion
Källa: Newsec
Förfallostruktur
Snitthyra på hyresintäkt
i förfallostruktur
i genomsnittlig
kvarvarande kontraktstid
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 27
===== SIDA 28 =====
Projekt- och Fastighetsutveckling
Projekt- och Fastighetsutveckling innebär för SBB ett kontinuerligt förädlingsarbete av fastighetsbestån-
det som pågår parallellt med den löpande förvaltningen. Byggnader projekteras om för att möjliggöra
ytterligare volym och verksamheter och underutnyttjade markytor inom fastigheterna kan via detaljpla-
neprocesser omvandlas till nya byggrätter. Beroende av rådande marknadsförutsättningar inom bolagets
olika geografier och segment kan byggrätterna i sin tur omsättas till kassaflödesfastigheter för egen
förvaltning eller avyttras externt. Då den ofta dolda potentialen inom bolagets markinnehav utgör en stor
del av värdeskapandet inom förädlingsarbetet har SBB som målsättning att regelbundet kunna utveckla
och tillhandahålla byggrätter över tid. Byggrättsutveckling ger bolaget fördelar vid deltagande av upp-
handlingar och tävlingar då bolaget ofta kan tillhandahålla byggklar eller utvecklingsbar mark. Den stora
byggrätts- och projektutvecklingsportföljen ger även SBB möjlighet att växa organiskt över tid och bidrar
till att öka bolagets driftnetto och resultat.
Som en del i bolagets hållbarhetsarbete Vision
2030 och i linje med FN:s globala hållbarhetsmål
bedrivs förädlingsarbetet med ett särskilt fokus
på fastigheter inom kommunikationsnära lägen
med en redan utbyggd infrastruktur. Genom
att i synnerhet redan ianspråktagen mark
prioriteras vid förädling och befintliga gatunät
används kan fler grönområden bevaras och
resursförbrukningen hållas nere. Förädlingsar -
betet inom SBB drivs därutöver av tanken att
bilens roll i samhället succesivt kommer minska
samt att kommunikationer, service, vård, skola
och omsorg ska finnas i människors närområde.
Flertalet av bolagets utvecklingsfastigheter
ligger inom utpekade kommunikationsnoder
med direkt närhet till såväl spårbunden trafik
som övrig samhällsservice.
367 lägenheter i Haninge, Stockholms län.
Utvecklade och uppförda inom egen fastighet.
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Bostäder 66% 186 852 - 246 830 216 650 650 332 1 137 680 1 749
Samhällsfastigheter 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934
Utbildning 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299
Totalt 76% 999 117 - 807 895 1 099 121 2 906 133 2 801 254 964
SBB:s andel av totalt 100% 2 392 113 2 119 861 886
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 28
===== SIDA 29 =====
Samhälle
Pågående nyproduktion
SBB:s
andel Antal kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Investering
(mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Samhälle 100% 5 312 1 16 15 260 21 239 6,0% 5,6%
Samhälle, JV 50% 7 038 1 12 10 275 250 25 4,4% 3,5%
Totalt 74% 12 350 2 28 24 535 271 264 5,2% 4,5%
SBB:s andel av totalt 100% 8 831 22 19 398 146 251 5,5% 4,9%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Samhälle 6 891 1 7 125 125 0 5,3%
Pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal kvm
Samhälle 100% 59 712
Samhälle, JV 50% 45 146
Totalt 77% 104 858
SBB:s andel av totalt 100% 82 285
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Samhälle 100% 364 215 - 358 120 592 824 1 315 159 899 396 684
Samhälle, JV 64,0% 115 325 - 66 160 62 200 243 685 555 813 2 281
Totalt 86% 479 540 - 424 280 655 024 1 558 844 1 455 209 934
SBB:s andel av totalt 100% 1 486 410 1 255 209 844
52% 10,4%
upparbetningsgrad
pågående produktion
avkastning kvarvarande
investering
Geografisk fördelning projekt-
utveckling (inkl. joint ventures)
73% Stockholm/Mälardalen
12% Universitetsstäder
6% Göteborg/Malmö
9% Övriga tillväxtstäder
104 858
kvm
73% 12%
6%
9%
100% Stockholm/Mälardalen
Geografisk fördelning pågående
produktion (inkl. joint ventures)
12 350
kvm
100%
Byggrättsportföljens geografiska
fördelning (inkl. joint ventures)
1 558 844
kvm
35%
28%
27%
6%
4%
35% Stockholm/Mälardalen
28% Universitetsstäder
6% Göteborg/Malmö
4% Oslo/Köpenhamn/Helsingfors
27% Övriga tillväxtstäder
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 29
===== SIDA 30 =====
Bostad
Pågående nyproduktion
SBB:s
andel Antal lgh Antal kvm
Antal
projekt
Hyra
(mkr)
Driftnetto
(mkr)
Investe -
ring (mkr)
Upparbe -
tat (mkr)
Kvar-
varande
(mkr)
Direkt -
avkastning
(hyra)
Direkt -
avkastning
(DN)
Bostad 100% 208 11 188 1 33 28 530 430 99 6,3% 5,2%
Bostad, Sveafastigheter 100% 1 030 48 159 6 134 114 2 167 1 011 1 156 6,0% 5,1%
Totalt 100% 1 238 59 347 7 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3%
SBB:s andel av totalt 100% 1 238 59 347 167 142 2 697 1 441 1 255 6,2% 5,3%
Investeringar i befintligt bestånd
Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Bostad 62 957 6 8 133 115 18 6,3%
Pågående projektutveckling (exklusive bostadsrätter)
SBB:s andel Antal lgh Antal kvm
Bostad 100% 1 446 80 141
Bostad, Sveafastigheter 100% 5 544 294 958
Bostad, JV 52% 1 782 96 032
Totalt 91% 8 772 471 131
SBB:s andel av totalt 100% 7 922 423 770
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Bostad 100% 7 600 - 28 000 47 300 82 900 128 968 1 556
Bostad, Sveafastigheter 100% 117 382 - 94 890 131 850 344 122 243 452 707
Bostad, JV 49,5% 61 870 - 123 940 37 500 223 310 765 260 3 427
Totalt 66% 186 852 - 246 830 216 650 650 332 1 137 680 1 749
SBB:s andel av totalt 100% 560 982 751 541 1 340
Geografisk fördelning pågående
produktion (inkl. joint ventures)
63% Stockholm/Mälardalen
37% Universitetsstäder
74% Stockholm/Mälardalen
22% Universitetsstäder
1% Göteborg/Malmö
3% Övriga tillväxtstäder
1 238
lägenheter
63%
37%
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
8 772
lägenheter
74%
22%
1% 3%
Byggrättsportföljens geografiska
fördelning (inkl. joint ventures)
650 332
kvm
29%
28%
22%
21%
29% Stockholm/Mälardalen
28% Universitetsstäder
22% Göteborg/Malmö
21% Övriga tillväxtstäder
55% 11,8% 100%
upparbetningsgrad
pågående produktion
avkastning kvarvarande
investering
av bostadsproduktion i
Sveriges storstadsregioner
och universitetsorter
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 30
===== SIDA 31 =====
Utbildning
Investeringar i befintligt bestånd
SBB:s andel Antal kvm Antal projekt Driftnetto (mkr)
Investering
(mkr)
Upparbetat
(mkr)
Kvarvarande
(mkr)
Direkt -
avkastning (DN)
Nordiqus 49,8% 24 380 8 25 423 347 76 5,9%
SBB:s andel av totalt 100,0% 12 151 12 211 173 38 5,9%
Pågående projektutveckling
SBB:s andel Antal kvm
Utbildning 100% 13 184
Utbildning, JV 50% 6 440
Totalt 86% 19 624
SBB:s andel av totalt 100% 16 404
Byggrättsutveckling
Segment / Planeringsfas SBB:s andel
Fas 1 -
Projektidéer
Fas 2 -
Inför beslut
om planbesked
Fas 3 -
Med
planbesked
Fas 4 -
Lagakraftvunna
detaljplaner
Totalt antal
BTA (kvm)
Bokfört
värde (tkr) Per kvm (kr)
Utbildning 100% 7 000 - - 3 530 10 530 18 465 1 754
Utbildning, JV 49,8% 325 725 - 136 785 223 917 686 427 189 900 277
Totalt 54% 332 725 - 136 785 227 447 696 957 208 365 299
SBBs andel av totalt 100% 344 721 113 111 328
Information om projektportföljen är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av projekten. Vidare baseras informationen på
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningar och anta -
ganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida
hyresvärde. Informationen om projektportföljen omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående projekt
färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
100% Stockholm/Mälardalen
Geografisk fördelning projekt -
utveckling (inkl. joint ventures)
19 624
kvm
100%
Byggrättsportföljens geografiska
fördelning (inkl. joint ventures)
696 957
kvm
31%
31%
29%
9%
31% Stockholm/Mälardalen
31% Universitetsstäder
9% Göteborg/Malmö
29% Övriga tillväxtstäder
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 31
===== SIDA 32 =====
Strategiska innehav i joint ventures
och intresseföretag
SBB har, som en del i bolagets aktiva portföljförvaltning, investerat i joint
ventures och intresseföretag för att komma över attraktiva fastigheter
och tillgångar som annars inte är tillgängliga på den reguljära transaktions -
marknaden, samt för att skapa ytterligare kontaktytor på fastighetsmark -
naden och för att dra nytta av starka organisatoriska plattformar utanför
SBB för fortsatt kassaflödestillväxt. Samarbeten kan även skapas för att
underlätta kapitalanskaffning.
En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt medan andra
bolag äger förvaltningsfastigheter. De största innehaven utgörs av bolagen
SBB Social Facilities AB, SBB Infrastructure AB, Public Property Invest ASA,
SBB Residential Property AB och Nordiqus AB.
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB
SBB Infrastructure AB och SBB Social Facilities AB är joint venturebolag
tillsammans med Castlelake, med stöd av Atlas SP Partners. Bolagen äger
och förvaltar offentliga fastigheter. Bolagen bildades under första halvåret
2024 i samband med ingående av samarbets- och finansieringsavtal.
Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande
varvid innehaven redovisas som joint venture.
Public Property Invest ASA
Public Property Invest ASA äger och förvaltar offentliga fastigheter i Norge
inom primärt segmenten rättsväsende och offentliga kontor. Resterande
del av bolaget ägs av norska institutionella och privata investerare. SBB
äger 35,16 procent och redovisar innehavet som intresseföretag.
SBB Residential Property AB
SBB Residential Property AB äger en bostadsportfölj bestående av
hyresreglerade bostadsfastigheter. Bolaget bildades i juli 2023 och har
emitterat preferensaktier i samband med att bolaget ingick ett avtal om
kapitalanskaffning med en investeringsfond som förvaltas av Morgan
Affärsområde Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
SBB:s ägarandel, % 100 % - 100 % - 35,16 % 44,84 % 100 % 100 % 49,84 % 49,84 %
Hyresintäkter, mkr 383 - 308 - 651 578 373 138 2 380 244
Driftnetto, mkr 324 - 241 - 588 472 225 82 1 991 199
Förvaltningsresultat, mkr -154 - -278 - 100 199 -169 -46 822 43
Periodens resultat, mkr -440 - -657 - 10 -903 -238 -643 -1 308 -937
SBB:s ägarandel av
förvaltningsresultat, mkr
-154 - -278 - 37 89 -169 -46 410 21
SBB:s ägarandel av resultat, mkr -440 - -657 - -10 -405 -238 -643 -770 -418
Marknadsvärde fastigheter, mkr 9 452 - 5 424 - 10 550 8 229 5 967 6 000 38 739 40 538
Antal fastigheter 98 - 164 - 72 48 212 172 654 652
Antal kvm, tusental 441 - 261 - 395 297 284 284 1 337 1 327
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96 - 94 - 97 95 93 92 95 96
Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,4 - 5,0 - 5,1 5,2 N/A N/A 12,4 12,6
Räntebärande skulder, mkr 1) 5 693 - 5 188 - 5 823 5 434 2 417 2 360 22 275 21 271
Snittränta, % 6,30 - 7,6 4 - 5,18 4,50 13,00 13,00 4,00 3,65
Kapitalbindning, år 1,12 - 1,14 - 4,09 1,20 3,63 4,63 5,41 2,30
Räntebindning, år 0,25 - 0,25 - 3,87 1,48 3,63 4,63 8,34 8,75
1) Exklusive efterställda ägarlån
Stanley. Aktieägaravtalet mellan stamaktieägare och preferensaktieägare
föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas
som joint venture.
Nordiqus AB
Nordiqus AB bildades år 2022 och äger och förvaltar sedan 2023 en portfölj
bestående av över 600 utbildningsfastigheter spridda över Norden. Portföl -
jen består av förskolor, skolor, grundskolor, gymnasier och universitet.
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med Brookfield om försälj -
ning om 1,16 procent av aktierna i Nordiqus. Affären fullföljdes den 22
november 2023. Försäljningen medförde att SBB förlorade det tidigare
bestämmande inflytandet, och redovisar från och med tidpunkten för
försäljningen innehavet i Nordiqus som ett intresseföretag. SBB äger 49,84
procent och resterande del ägs av Brookfield.
Redovisat värde andelar i intressebolag och joint ventures
2024-12-31
Belopp i Mkr Samhälle Bostad Utbildning Summa
Redovisat värde, 2024-01-01 1 739 5 961 9 892 17 591
Årets anskaffningar 262 1 - 262
Aktieägartillskott 1 798 206 - 2 003
Årets utdelningar -6 - -376 -382
Årets avyttringar -1 -1 885 1) - -1 887
Valutakursdifferens -43 - - -43
Övrigt totalresultatet - - -51 -51
Nedskrivningar och
omvärdering av andel
63 308 -93 278
Resultatandel -998 -453 -770 -2 221
Redovisat värde, 2024-12-31 2 811 4 137 8 603 15 551
1) Avser främst upplösning av JV med Kåpan Bostad, Sveaviken och Magnolia.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 32
===== SIDA 33 =====
Samhälle Samhälle Samhälle Bostad Utbildning
SBB Social
Facilities AB SBB Infrastructure AB
Public Property
Invest ASA
SBB Residential
Property AB Nordiqus AB
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Andelar i intresseföretag /
joint ventures, mkr
70 - 170 - 1 960 1 261 2 937 2 797 8 603 9 892
Fordringar på intresseföretag /
joint ventures, mkr
3 478 - - - - - 76 53 4 115 3 908
2024-01-01 – 2024-12-31 2023-01-01 – 2023-12-31
Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -371 -247 292 -325 108 65 21 195
Värdeförändring -448 -206 -1 026 -1 680 -621 -1 305 -560 -2 485
Skatt -179 - -36 -215 46 40 121 207
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -998 -453 -770 -2 221 -467 -1 199 -418 -2 083
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 371 - 372 -169 -3 246 - -3 416
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och
intresseföretag
63 308 -133 238 -62 -407 407 -62
Resultat från joint ventures och intresseföretag -935 226 -903 -1 611 -698 -4 853 -10 -5 560
2024-10-01 – 2024-12-31 2023-10-01 – 2023-12-31
Affärsområde Samhälle Bostad Utbildning Summa Samhälle Bostad Utbildning Summa
Andel av joint ventures och intresseföretags resultat
Förvaltningsresultat -181 -116 68 -229 -5 -138 21 -121
Värdeförändring -40 -11 -137 -189 -284 -750 -560 -1 594
Skatt -26 15 -39 -50 38 6 121 165
Summa andel av joint ventures och intresseföretags resultat -247 -113 -108 -468 -252 -881 -418 -1 551
Försäljningsresultat från joint ventures och intresseföretag - 221 - 221 - 24 - 24
Nedskrivning och omvärdering av andelar och fordringar joint ventures och
intresseföretag
-1 -5 -40 -47 -17 -62 407 328
Resultat från joint ventures och intresseföretag -248 103 -148 -293 -269 -919 -10 -1 198
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 33
===== SIDA 34 =====
SBB äger och förvaltar ett fastighetsbestånd med förmåga att generera
ett ökande driftnetto, för perioden var ökningen 7,1 procent i jämförbart
bestånd. Huvuddelen av SBB:s finansiering är långfristig och till goda
villkor. Snitträntan var 2,43 procent vid periodens utgång. SBB har minskat
skulderna med 6 356 mkr till 55 737 mkr under de senaste tolv månaderna.
Finansfunktionen
Finansfunktionen ska stödja bolagets kärnverksamhet genom att minimera
kostnaden för kapital på lång sikt. Funktionen har till uppgift att förvalta
befintlig skuld, ta upp nya lån för investeringar och förvärv, effektivisera
cash management och genom god kontroll och analys begränsa de
finansiella riskerna. Arbetet styrs av bolagets finanspolicy som fastställs av
styrelsen en gång om året. Finanspolicyn reglerar rapportering, uppfölj -
ning och kontroll. Alla finansfrågor av strategisk betydelse behandlas av
styrelsen.
Räntebärande skulder minskade med 6 356 mkr
SBB har minskat skulderna med 6 356 mkr under perioden. Belåningsgra -
den är 61 procent per 2024-12-31. Under fjärde kvartalet lämnade SBB
ett återköps- och utbyteserbjudande avseende utvalda värdepapper där
investerarna bjöds in att byta ut sina befintliga obligationer emitterade av
Samhälllsbyggnadsbolaget i Norden AB (Publ) och SBB Treasury Oy till nya
obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB
(publ). Utbyteserbjudandet riktade sig till investerare med innehav i dessa
utvalda seniora icke-säkerställda obligationer och hybrider. Syftet med
transaktionen var att genomföra en riskminimering av negativa effekter,
vid ett negativt domslut, i den då pågående rättstvisten. Detta genom att
erbjuda investerarna att flytta sina innehav närmare Bolagets tillgångar.
De nya obligationerna har något förändrade villkor, bland annat är dom
inte föremål för så kallad cross acceleration baserat på utfallet av den då
pågående rättstvisten. Dessutom testas covenanter endast vid specifika
tillfällen, t.ex om Bolaget avser att ta upp ny skuld, så kallad incurrence
based covenants, till skillnad från tidigare då detta testades kvartalsvis. I
Finansiering
Nyckeltal policy 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande skuld, mkr 55 737 62 093
Belåningsgrad < 50% 61% 54%
Säkerställd belåningsgrad < 30% 20% 18%
Räntetäckningsgrad , ggr > 1,8 2,0 2,1
Likviditet, mkr > 1 000 4 991 1) 3 845
Kapitalbindning, år 2-5 2,9 3,6
Räntebindning, år 3,1 3,4
1) Likviditet innefattar Likvida medel, 2 491 mkr, samt tillgängliga kreditfaciliteter om 2 500 mkr.
erbjudandet deltog 95 procent av utestående obligationer och 93 procent
av de utestående obligationerna byttes ut. Obligationer i Samhällsbygg -
nadsbolaget i Norden AB (publ) och SBB Treasury Oy ersattes därmed av
obligationer emitterade av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding
AB. Marknadsvärdet på SBB:s skulder är lägre än det bokförda värdet,
vilket innebär att SBB skapar eget kapital när obligationer återköps i förtid.
Under perioden bidrog återköp till 6,5 mdkr till aktieägarnas egna kapital.
SBB avser att på bilateral nivå utbyta obligationer emitterade av Sam-
hällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), SBB Treasury Oy och Offentliga
Hus i Norden AB (publ) mot någon av de obligationer som Samhällsbygg-
nadsbolaget i Norden Holding AB (publ) nyligen har emitterat.
Behov att höja kreditbetygen
Den nuvarande ratingen på moderbolaget är från S&P CCC med
negative outlook och från Fitch CCC. De nyemitterade obligationerna i
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden Holding AB (publ) har efter utbytet
fått kreditbetygen CCC/CCC+ av S&P respektive Fitch. Det innebär att
obligationsinvesterarna har fått en högre rating och en strukturellt
förbättrad position i förhållande till koncernens tillgångar genom att delta
i obligationsbytet. Bolaget har som helhet behov av ett högre kreditbetyg.
Det förutsätter lägre skuldsättning och förbättrad likviditet.
Vid periodens slut uppgick den tillgängliga likviditeten till 4 991 Mkr,
fördelat på 2 491 Mkr i likvida medel och 2 500 Mkr i kreditfaciliteter,
medan likviditetsplaceringar uppgick till 371 Mkr. Under första halvåret
sattes finansieringen av Sveafastigheter på plats. Det starka intresset
från bankernas sida bygger på att Sveafastigheter är ett bolag med en
stark finansiell ställning och konservativ finansiell planering. Under fjärde
kvartalet genomfördes en lyckad ägarspridning av Sveafastigheter, vilket
har gett SBB ytterligare likviditet om drygt 3 mdkr.
SBB tecknade i fjärde kvartalet en ny kreditfacilitet med en ram om
2 500 mkr med en skandinavisk bank. SBB genomförde också under
det fjärde kvartalet en försäljning som under det första kvartalet tillför
bolaget cirka 500 mkr och ytterligare 172 mkr under första halvåret
2025. I samband med SBB:s upplösning och förvärv av två JV samarbeten
i december utökades bolagets bankfinansiering med totalt 982 mkr
genom två nordiska banker. SBB har under det senaste året arbetat
med strategiska åtgärder för att stärka bolagets likviditet och finansiella
ställning, framför allt genom att skapa starka dotterbolag. Nordiqus har
börjat ge aktieutdelning samt växer genom förvärv. Under 2024 erhöll
Nordiqus finansiering investment grade betyget BBB+ och har numera
löst all bankskuld och bolaget har lånat 17 miljarder med genomsnittlig
löptid på 13 år i kapitalmarknaden. SBB har under år 2024 erhållit 376 mkr
i kontant utdelning från Nordiqus avseende SBB:s innehav av aktieslag A.
Sammantaget konstateras att SBB har behov av att förbättra likviditeten
och den generella finansiella ställningen. SBB har en långsiktigt plan som
kommer att generera ändamålsenlig likviditet.
Trots en svår marknad under de senaste två åren har SBB genomfört
ett stort antal affärer för att säkerställa tillräcklig likviditet. Större
fastighetsbestånd har varit svåra att sälja, men SBB har haft möjligheter
Likviditet
att avyttra enskilda fastigheter. SBB bedömer att fastighetsmarknaden
kommer att vara starkare framöver och att antalet transaktioner ökar. Det
beror delvis på en allt starkare kreditmarknad, där villkor blir förmånligare
och där volymerna ökar. På ett års sikt är det troligt att SBB kunnat
genomföra ett flertal mindre, och någon större, försäljning som aggregerat
blir väsentlig volym till rimliga villkor.
SBB är för närvarande mycket restriktiva till nya förvärv. De kommande
förvärven är hänförliga till tidigare ingångna avtal, om totalt belopp 25
mkr. En restriktiv förvärvssyn och en försiktig hållning till nya investeringar
resulterar i att kassaflödet från fastighetsverksamheten kan disponeras till
annat.
Banklån som förfaller bedöms kunna refinansieras, vilket också skett
under perioden. Förlängs inte banklån, så frigörs fullgod pant som kan
användas för lån av nya finansiärer. SBB har visat att bolaget trots en svår
marknad under 2022 - 2024 kan attrahera såväl eget kapital som lånat
kapital. SBB har inlett samarbeten med Brookfield och Morgan Stanley
under 2023 samt Castlelake under 2024. SBB för ett flertal diskussioner
om nya eller utvidgade samarbeten med syfte att ytterligare stärka SBB:s
finansiella ställning.
Att fortsätta förbättra den finansiella situationen är prioriterat för
SBB. SBB har identifierat ej strategiska tillgångar om tio miljarder som ska
säljas över tid. Det är främst bostadstillgångar exklusive Sveafastigheter
och utlåning till delägda strukturer. Det ger en ytterligare renodling samt
likviditet för kommande låneförfall.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 34
===== SIDA 35 =====
En långsiktig finansiering har fördelen att räntekostnaden förändras
långsamt när räntor stiger. SBB:s snittränta om 2,43 procent är väsentligt
lägre än rådande marknadsräntor. Framförallt har SBB gynnsam ränta på
sin långsiktiga obligationsfinansiering.
Ränte- och kapitalbindning
Under de senaste 24 månaderna har skuldsättningen minskat med
31 348 mkr. SBB arbetar aktivt för att minska den absoluta skuldnivån.
Genom att lösa lån vid förfall minskas effekten av det höjda ränteläget.
Skuld
Snittränta
Räntebindning
Kapitalbindning
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
Mkr
20242023
Q2 Q2 Q3Q1Q3 Q4 Q4
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
%
2018 2019 20222021 2023 2024
Q4
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q4
2020
0
1
2
3
4
5
År
2018 2019 20222021 2023 2024
Q4
2020
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 35
===== SIDA 36 =====
Kapitalbindning
(mkr)
Icke säkerställd
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld,
Nominellt
Total nominell
skuld Andel, %
Kv1 2025 3 643 1 630 5 273 9%
Kv2 2025 509 400 909 2%
Kv3 2025 368 614 983 2%
Kv4 2025 145 342 487 1%
Kommande 12 mån 4 666 2 986 7 652 14%
2026 5 905 3 424 9 329 17%
2027 9 642 9 094 18 735 33%
2028 7 975 460 8 435 15%
2029 10 846 67 10 913 19%
2030 - 67 67 0%
2031 - 67 67 0%
2032 - 67 67 0%
>2032 574 504 1 078 2%
Totalt 39 607 16 736 56 343 100%
Räntebindning
(mkr)
Icke säkerställd
skuld, Nominellt
Säkerställd skuld,
Nominellt
Total
nominell skuld Andel, %
Inklusive
räntesäkringar 1)
Andel,
inklusive ränte-
säkringar %
Snittränta
inklusive
räntesäkringar %
2025 5 171 11 056 16 227 29% 5 474 10% 7%
2026 5 905 261 6 166 11% 8 776 16% 2%
2027 9 136 5 419 14 555 26% 17 590 31% 3%
2028 7 975 - 7 975 14% 11 145 20% 1%
2029 10 846 - 10 846 19% 12 215 22% 2%
2030 - - - - 582 1% 1%
2031 - - - - - - -
2032 - - - - -495/5072 - 6,42/4,67%
>2032 574 - 574 1% 574 1% 4%
Totalt 39 607 16 736 56 343 100% 56 368 100% 2,43%
1) Inklusive cross currency basis swaps.
2) En intäcktsdel och kostnadsdel kopplat till räntederivat.
Avstämning nominell skuld
(mkr) Andel, %
Långfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 13 833 25%
Obligationslån 34 328 62%
Kortfristiga skulder
Skulder hänförliga till kreditinstitut 2 982 5%
Obligationslån 4 594 8%
Summa räntebärande skulder 55 737 100%
Periodiserade låneutgifter och över-/underkurs 606
Total nominell skuld 56 343
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 36
===== SIDA 37 =====
SBB:s hållbarhetsarbete
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB) skapar hållbara miljöer där människor vill leva, arbeta och
vistas i lång tid framöver. SBB:s arbete lokalt bidrar till social, miljömässig och ekonomisk hållbar utveck-
ling av samhället i stort genom att vara en av de största nordiska aktörerna för social infrastruktur. SBB:s
lokalt förankrade förvaltning ger en nära och direkt kundkontakt, och SBB:s storlek ger möjlighet att göra
nödvändiga investeringar i fastigheterna.
E – Klimat och miljö
• Minskad energianvändning
och klimatpåverkan med fem
procent per år i jämförbart
bestånd
• Minskade klimatutsläpp i
Scope 3 med 30 % till 2025
och 60% till 2030 jämfört
med basåret 2020.
• Minskad vattenanvändning i
jämförbart bestånd med en
procent per år
• Klimatanpassad fastighets -
portfölj
S – Social hållbarhet
• Noll allvarliga personskador
och noll dödsfall, avser all
intern och extern personal
som verkar inom SBB:s
arbetsplatser och projekt.
• Goda arbetsvillkor för
all intern och extern
personal som verkar inom
SBB:s arbetsplatser och
projekt, i linje med relevanta
kollektivavtal
• Robusta processer för att
främja goda arbetsvillkor i
hela leverantörskedjan
G – Styrning och finansiering
• 100 procent hållbar
finansiering
• SBB ska klassificeras som
grön aktie
på Nasdaq Stockholm
Våra övergripande mål
Hållbarhet är en integrerad del av SBB:s affärs -
modell och SBB strävar efter att vara världens
mest hållbara fastighetsbolag. SBB har satt upp
en långsiktig strategi och vision för år 2030 som
beskriver de långsiktiga målen och en hållbar -
hetspolicy för det konkreta genomförandet av
målen och visionen. Det envisa arbetet inom
hållbarhet har gett resultat i form av förbättrad
ESG-riskrating. Analysföretaget Sustainalytics
har bedömt SBB:s ESG-risk som mycket låg, 10,6
(på en skala från 0 till 50, gränsen för försumbar
risk går vid 10) och riskhanteringen anses vara
stark. SBB ligger därmed i topp bland jämför -
bara bolag baserat på börsvärde.
Klimatfrågan är en av mänsklighetens stora
utmaningar och SBB har ett ansvar för kom -
mande generationer att bidra med lösningar
och att minska den egna klimatpåverkan. SBB
driver ett intensivt och målinriktat arbete för
att förbättra energiprestandan i hela fastig -
hetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst
presterande byggnaderna. En åtgärdsplan med
konkreta åtgärder för varje enskild fastighet
som ligger inom energiklass F eller G har
utarbetats. Implementering av åtgärderna sker
löpande, fokus under kommande kvartal är att
öka takten i implementeringen ytterligare.
Social hållbarhet är en viktig del i vårt löfte
att bygga ett bättre samhälle. Per 31 december
ägde SBB sociala tillgångar om 2 197 tkvm.
Av dessa har 1 736 tkvm klassificerats som
signifikant bidragande till uppfyllandet av FN:
globala mål för hållbar utveckling av tredje part
vilket möjliggör för hållbar finansiering av dessa
tillgångar.
Sociala tillgångar
47% Bostäder till överkomlig kostnad (SDG 10)
21% Sjukvårdsanläggningar (SDG 3)
9% Tillgång till samhällstjänster (SDG 4)
21% Övriga sociala tillgångar (ej klassificerade
enligt hållbara finansiella ramverket)
2% Övriga tillgångar
47%
21%
9%
21%
2%
2 232
tkvm
0
5
10
15
20
25
30
Energiklass, andel av marknadsvärde
A D GB E SaknasC F Övrigt
%
Q4 2024
Q4 2023
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 37
===== SIDA 38 =====
Per 31 december utgjorde sociala obligationer,
gröna obligationer och gröna lån 3 procent av
den totala skuldportföljen, avser nominella
belopp (exklusive sociala hybridobligationer).
Det är betydligt mindre än föregående kvartal
och beror på att SBB under det fjärde kvartalet
bjöd in till och slutförde ett återköps- och utby -
teserbjudande till ägare av utvalda värdepapper,
däribland hållbara obligationer. En majoritet av
SBB:s gröna och sociala obligationer har därmed
återköpts eller bytts ut mot nya obligationer
som inte är kopplade till det hållbara finansiella
ramverket.
Energianvändning MWh
Samhälle Bostäder Utbildning
Jämförbart bestånd, graddagskorrigerad
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
El 23 143 23 268 13 511 12 603 84 92
Värme 21 438 21 561 40 022 40 258 - -
Kyla 38 37 - - - -
Summa 44 620 44 866 53 533 52 861 84 92
Förändring (%) -0,5% 1,3% -9,1%
Urvalets storlek (antal fastigheter) 92 92 142 142 2 2
Urvalets storlek (area) 347 013 347 013 523 261 523 261 6 213 6 213
Intensitet (kWh/kvm) 128,58 129,29 102,31 101,02 13,54 14,89
Pågående nybyggnadsprojekt Q4 2024
Antal / antal kvm Antal träbyggnad Andel träbyggnad Antal certifierade Andel certifierade Andel solceller Andel bergvärme
Antal projekt 3 - 0% 3 100% 100% 33%
Antal kvm 20 070 - 0% 20 070 100% 100% 42%
Antal energiprojekt – pågående och färdigställda under kvartalet
Samhälle Bostäder Utbildning Totalt
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Antal
pågå-
ende
Antal
avslu-
tade
Antal
MWh
pågå-
ende
Antal
MWh
avslu-
tade
Andel av total
energianvänd -
ning, pågående
och avslutade
Solceller 2 4 449 513 13 4 415 238 - - - - 0,5%
Värmepump 1 3 - 283 1 - 289 - - - - - 0,2%
Energieffektiv värme
och ventilation
6 1 558 550 33 11 2 345 700 - 1 - 4 1,2%
Styr och reglerteknik 3 1 580 50 9 2 311 80 1 - 100 - 0,3%
Energieffektiv belysning 4 1 693 22 - - - - - 6 - 113 0,2%
Övriga 3 4 211 11 1 - 70 - - 2 - 292 0,2%
Summa 19 14 2 491 1 429 57 17 3 430 1 018 1 9 100 409 2,6%
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
40 000
0
5
10
15
20
25
30
35
40
Hållbar finansiering, nominella belopp
Q3
2024202320222021
Q3 Q3Q1 Q1Q1Q4 Q4Q4 Q4Q2 Q2 Q2
Gröna lån
Gröna obligationer
Sociala hybrid -
obligationer
Sociala obligationer
Andel hållbar
lånefinansiering
(exkl. hybrid)
Mkr %
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 38
===== SIDA 39 =====
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB:s (publ)
B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB
D) handlas på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Per
31 december 2024 uppgick antalet stamaktier
av serie B till 1 244 638 157 och serie D till 193
865 905. Bolaget har därutöver 209 977 491
stamaktier av serie A. SBB genomförde under
andra kvartalet 2024 ett återköpsprogram av
stamaktier av serie D. Totalt återköptes 44 657
779 stamaktier av serie D, vilka klassificeras
som aktier i eget förvar. Stängningskursen på
stamaktien av serie B var 4,53 kr, serie D var 6,595
kr per 2024-12-31. Börsvärdet för stamaktien av
serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier
av serie A till samma pris) var 6 590 mkr och
serie D var 984 mkr. SBB:s aktie är likvid och ingår
sedan 2022-07-01 i OMXS30. Under de senaste
12 månaderna har i genomsnitt cirka 28 miljoner
B-aktier omsatts per dag till ett genomsnittligt
värde om cirka 147 mkr. SBB arbetar aktivt med
sina investerarrelationer genom att delta på
roadshows, presentationer och events för privata
och institutionella investerare.
Betalkurs, kr
2024-12-31 2023-12-31
B-aktier 4,53 5,06
D-aktier 6,60 6,05
Genomsnittlig
dagsomsättning, mkr
jan-dec
2024
jan-dec
2023
B-aktier 147 269
D-aktier 11 13
Ägarna
Vid utgången av fjärde kvartalet 2024 fanns 194
858 kända aktieägare, motsvarande en minskning
om 14,5 procent jämfört motsvarande tidpunkt
2023. Aktiekapitalet uppgick per 31 december
2024 till 165 mkr med ett kvotvärde på 0,10
kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på
bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie
A och 0,1 röst per stamaktie av serie B och serie D.
Stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger
den sammanlagda utdelningen på stamaktierna
av Serie A och B, dock högst två kr per aktie
och år. Om utdelningen per stamaktie av Serie
D understiger två kronor per aktie och år ska
utdelningsbegränsningen räknas upp med
ett belopp med vilket utdelningen understigit
två kronor. Vid årsstämma den 28 juni 2024
beslutades att inte lämna någon utdelning. Vid
årsstämma som är planerad till den 13 maj 2025
kommer utdelningsbegränsningen för stamaktier
av Serie D, allt annat lika, uppgå till fyra kr.
Aktier i eget förvar
Vid periodens utgång hade bolaget 44 657 779 (-)
D-aktier i eget förvar. Dessa ingår inte i beräk-
ningen av antal aktier.
Aktien och ägarna
B-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
SEK
SBB B OMX Stockholm PI Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
40
80
120
160
200
4
6
8
10
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2024
OktJul Sep Nov Dec
SEK
SBB D
2
4
6
8
10
6
8
10
12
Omsatt antal aktier,
miljoner per dag
Volym
FebJan Mar Apr Maj Jun Aug
2024
OktJul Sep Nov Dec
D-aktiens kursutveckling senaste 12 mån
Ägarstrukturen per 2024-12-31
Aktieägare A-aktier B-aktier D-aktier
Aktiekapital,
procent Röster, procent
Ilija Batljan 109 053 868 26 691 920 1 030 000 8,30% 31,60%
Dragfast AB 36 163 467 37 000 000 - 4,44% 11,27%
Arvid Svensson Invest 42 444 700 24 199 429 - 4,04% 12,68%
Vanguard - 48 869 148 6 749 115 3,37% 1,57%
Sven-Olof Johansson 22 315 456 32 684 544 - 3,34% 7,23%
Avanza Pension - 32 554 601 18 104 108 3,07% 1,43%
Futur Pension - 32 840 065 2 317 411 2,13% 0,99%
Handelsbanken Fonder - 30 333 727 4 249 482 2,10% 0,98%
BlackRock - 26 934 552 224 1,63% 0,76%
Marjan Dragicevic - 26 000 000 - 1,58% 0,73%
Swedbank Försäkring - 21 463 028 3 458 194 1,51% 0,70%
Gösta Welandson med bolag - 23 146 364 224 000 1,42% 0,66%
Thomas Kjessler med bolag - 16 428 400 - 1,00% 0,46%
Storebrand Fonder - 16 313 258 - 0,99% 0,46%
Frederik W. Mohn - 15 000 000 - 0,91% 0,42%
Övriga - 834 179 121 113 075 592 60,17% 28,03%
Totalt antal utestående aktier 209 977 491 1 244 638 157 149 208 126 100% 100%
Aktier i eget förvar - - 44 657 779
Totalt antal aktier 209 977 491 1 244 638 157 193 865 905 100% 100%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 39
===== SIDA 40 =====
Moderbolaget
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01 1)
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Nettoomsättning 347 202 261 109
Personalkostnader -99 -83 -27 -27
Övriga rörelsekostnader -452 -582 -111 -313
Rörelseresultat -204 -462 123 -231
Resultat från finansiella poster
Resultat från intresseföretag/Joint ventures -928 -3 787 -860 -105
Kreditförluster på fordringar på intresseföretag/joint ventures -11 - - -
Ränteintäkter och liknande resultatposter 25 988 10 297 8 744 4 307
Räntekostnader och liknande resultatposter -24 667 -9 744 -6 305 -4 106
Resultat av förtidslösen lån 425 -117 1 -5
Valutakursdifferenser -1 417 527 -842 1 424
Värdeförändringar finansiella instrument -238 -2 439 -96 -497
Resultat efter finansiella poster -1 053 -5 725 766 787
Bokslutsdispositioner - 192 - 192
Resultat före skatt -1 053 -5 533 766 979
Skatt 194 284 22 126
PERIODENS RESULTAT -859 -5 249 787 1 105
Moderbolagets rapport över totalresultat
Belopp i MKR
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01 1)
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Periodens resultat -859 -5 249 787 1 105
Övrigt totalresultat - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -859 -5 249 787 1 105
1) SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig eliminering av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet
med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moder -
bolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens
resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner
såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling, ekonomi och
finanshantering. Bolaget har 54 anställda. Personalkostnader och övriga
kostnader uppgick sammanlagt till -551 mkr (-665).
Kommentarer moderbolagets resultat och balansräkning
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 40
===== SIDA 41 =====
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Belopp i MKR 2024-12-31 2023-12-311)
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 14 764 28 378
Andelar i intressebolag/joint ventures 1 226 10 443
Fordringar hos intressebolag/joint ventures - 4 612
Uppskjutna skattefordringar - 774
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 17 794 752
Derivat 234 470
Övriga långfristiga fordringar - 1 382
Summa finansiella anläggningstillgångar 34 017 46 810
Summa anläggningstillgångar 34 017 46 810
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 13 726
Derivat 34 203
Kundfordringar 17 1
Aktuella skattefordringar 102 52
Övriga fordringar 239 14
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 82 151
Summa kortfristiga fordringar 487 1 147
Likviditetsplaceringar 341 173
Kassa och bank 1 323 3 463
Summa omsättningstillgångar 2 152 4 783
SUMMA TILLGÅNGAR 36 170 51 593
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital 165 165
Fritt eget kapital
Överkursfond 27 724 27 712
Balanserat resultat -22 457 -20 665
Hybridobligation 8 297 16 480
Årets resultat -859 -5 249
Summa fritt eget kapital 12 706 18 275
Summa eget kapital 12 871 18 439
Obeskattade reserver 85 85
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 2 353 1 798
Obligationslån 1 689 22 058
Skulder till intressebolag/joint ventures 107 -
Derivat 161 264
Skulder hos koncernbolag 13 263 2 042
Summa långfristiga skulder 17 574 26 162
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 594 2 244
Obligationslån 4 630 685
Derivat 6 1 290
Leverantörsskulder - 5
Övriga skulder 40 156
Skuld utdelning - 2 133
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 372 394
Summa kortfristiga skulder 5 641 6 906
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 36 170 51 593
1) SBB har för moderbolagets räkning identifierat fel i tidigare perioder avseende felaktig eliminering av utdelning från intressebolag samt felaktig periodisering av administrationskostnader. I enlighet
med IAS 8 har felen korrigerats i den period som felet uppstod. Fel avseende utdelning från intressebolag uppgår avseende 2022 till 304 mkr och avseende 2023 till 270 mkr. Rättelsen påverkar moder -
bolagets egna kapital positivt. Fel avseende administrationskostnader uppgår för 2023 till -153 mkr och påverkar moderbolagets egna kapital negativt. Ovanstående fel har inte påverkat koncernens
resultat och finansiella ställning i tidigare perioder och inte heller innevarande period.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 41
===== SIDA 42 =====
Allmän information
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ),
org nr 556981–7660, med dess dotterbolag
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett
aktiebolag som är registrerat i Sverige och har
sitt säte i Stockholm.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har
Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kom -
pletterande redovisningsregler för koncerner”
tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma
redovisningsprinciper som koncernen med de
undantag och tillägg som anges i den av Rådet
för hållbarhets- och finansiell rapportering
utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. För koncernen och
moderbolaget har samma redovisningsprinciper
och beräkningsgrunder tillämpats som i senaste
årsredovisningen om inget annat anges.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Ett fastighetsbolag är utsatt för olika risker och
möjligheter i sin verksamhet. För att begränsa
exponeringen mot olika risker finns interna
regelverk och policyer. Dessa finns beskrivna i
SBB:s Årsredovisning 2023, sid 68-69.
Avyttring Nordiqus 2023
Den 24 september 2023 ingick SBB avtal med
Brookfield om försäljning av ytterligare 1,16
procent av aktierna i Nordiqus. Den 22a
november 2023 avkonsoliderades Nordiqus
och redovisas efter det datumet som ett
intresseföretag. Förvärvet har beaktats
såsom ett rörelseförvärv i enlighet med IFRS 3
Rörelseförvärv.
Vid avyttringstidpunkten bedömdes det
preliminära verkliga värdet till 10 643 mkr,
varvid det preliminära realisationsresultatet,
redovisat inom Avvecklad verksamhet,
bedömdes till -543 mkr.
SBB har under fjärde kvartalet 2024 färdig-
ställt förvärvsanalysen. I samband med detta
har det verkliga värdet vid avyttringstidpunkten
fastställts till 9 901 mkr, varvid realisationsresul -
tatet, redovisat inom Avvecklad verksamhet, har
fastställts till -1 285 mkr.
Färdigställandet av förvärvsanalysen har
skett genom omräkning av tidigare perioder.
Detta innefattar omräkning av Resultat från
joint ventures och intresseföretag, redovisat
inom Kvarvarande verksamhet.
Transaktioner med närstående
Fordringar på joint ventures och intresseföretag
uppgår tilll 7 456 mkr, varav Nordiqus 4 115 mkr.
SBB har en långfristig fordran på Nordiqus om
5 222 mkr som förfaller januari 2029. Fordran är
redovisat inom raden Fordran på joint ventures
och intressebolag. Låneavtalet innehåller
restriktioner som innebär att räntan på lånet
begränsas av Nordiqus totala räntekostnader.
Som följd av detta belöper lånet för närvarande
med 0 procent ränta. SBB har i samband med
utställandet av lånet redovisat lånet till verkligt
värde med en bedömd ränta om 5,7 procent.
SBB har under året tillhandahållit
förvaltningstjänster till Joint ventures och
intressebolag om 135 mkr, varav Nordiqus 23
mkr. Dessa har redovisats inom raden Övriga
förvaltningsintäkter.
SBB har under år 2024 erhållit 376 mkr i
kontant utdelning från Nordiqus avseende SBB:s
innehav av aktieslag A.
Nordiqus har under 2024 även lämnat en
engångsutdelning om 1 097 mkr avseende
aktieslag B, av vilket SBB saknar ägande.
Enligt Nordiqus bolagsordning har C-aktier
rätt till utdelning före B- respektive A-aktier till
ett sammantaget belopp motsvarande fastställt
krav rörande återvinning, skadestånd eller
återbäring enligt aktiebolagslagen och som
riktas mot Nordiqus uppräknat med 9,5 procent
från och med dagen då återvinnings-, skade -
stånds, eller återbäringskravet slutligt fastställt
fram till och med den dag då C-aktierna erhållit
utdelning.
B-aktier har förtur till utdelning framför
A-aktier till ett sammanlagt belopp om 1 063
mkr uppräknat med 9,5 procent fram till och
med dagen då B-aktierna mottagit utdelning.
I och med engångsutdelningen om 1 097 mkr
har B-aktierna inte längre någon förtursrätt till
utdelning och B-aktien har därmed konverterats
till en A-aktie.
Tilläggsuppgifter
Koncernens resultaträkning
2023-01-01 – 2023-12-31
Belopp i mkr
Delårsrapport
2024 Q4
Årsredovisning
2023 Skillnad
Resultat från intresseföretag/JV -5 560 -6 017 457
varav förvaltningsresultat 195 169 26
varav värdeförändring -2 485 -2 498 13
varav skatt 207 196 11
varav försäljningsresultat -3 416 -3 416 -
varav nedskrivning och omvärdering -469 -469 -
varav upplösning negativ goodwill 407 - 407
Resultat före skatt -20 722 -21 179 457
PERIODENS RESULTAT, kvarvarande verksamhet -18 370 -18 827 457
Avvecklad verksamhet -3 505 -2 763 -742
PERIODENS RESULTAT -21 874 -21 590 -285
Koncernens balansräkning
2023-12-31
Belopp i mkr
Delårsrapport
2024 Q4
Årsredovisning
2023 Skillnad
Andelar i intresseföretag/joint ventures 17 591 17 876 -285
Summa anläggningstillgångar 102 120 102 405 -285
SUMMA TILLGÅNGAR 107 822 108 107 -285
Summa eget kapital 36 845 37 131 -285
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 107 822 108 107 -285
Omräkning av tidigare perioder
I samband med färdigställandet av förvärv -
sanalysen av Nordiqus har tidigare perioder
räknats om. Skillnader mot tidigare publicerade
rapporter redovisas i tabeller bredvid. Se avsnitt
Resultat från joint ventures och intresseföretag
på sida 16, samt avsnitt Avvecklad verksamhet
på sida 17, för mer information.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 42
===== SIDA 43 =====
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.
Stockholm den 19 februari 2025
Lennart Sten Hans Runesten
Styrelsens ordförande Styrelseledamot
Sven-Olof Johansson Ilija Batljan
Styrelseledamot Styrelseledamot
Lars Rodert Lennart Schuss
Styrelseledamot Styrelseledamot
Leiv Synnes
Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners
försorg, för offentliggörande den 19 februari 2025 kl. 08:00 CEST.
Leiv Synnes, VD, ir@sbbnorden.se
Helena Lindahl, IR, ir@sbbnorden.se
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 43
===== SIDA 44 =====
Finansiella definitioner
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhö -
rande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobliga -
tioner med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld , goodwill,
räntederivat och tillägg av stämpelskatt för fastigheter i Finland och med
avdrag för bedömd uppskjuten skatt om 5,15 procent med undantag för
bostäder som har ett bedömt avdrag om 0 procent.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Antal utestående stamaktier
Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital, %
Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.
Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden.
Belåningsgrad, % (solvency ratio)
Räntebärande nettoskuld i förhållande till balansomslutning.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt kvot, ggr
Ej pantsatta tillgångar i förhållande till netto icke säkerställd skuld.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Ej pantsatt fastighetsvärde, kr
Redovisat marknadsvärde minus marknadsvärdet för pantsatta fastigheter.
EPRA
European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för
börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter
standards avseende den finansiella rapporteringen.
EPRA Earnings, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och ränta
på hybridobligationer justerat för orealiserade värdeförändringar på
fastigheter och vinst/förlust vid avyttring av fastigheter, skatt på resultat
vid avyttringar, nedskrivning av goodwill, värdeförändringar finansiella
instrument inkl. kostnader för förtidsinlösen lån, värdeförändringar på
fastigheter minus skatt relaterat till intressebolag och joint ventures,
resultat hänförligt till minoritetsandelar med avdrag för skatt hänförligt till
justeringarna.
Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för
börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav
Total fastighetsexponering avser redovisade värdet Förvaltningsfastighe -
ter med avdrag för den del av Förvaltningsfastigheter som implicit belöper
innehavare utan bestämmande inflytande minoritet, med tillägg för SBB:s
andel av väsentliga innehav i Joint Ventures och intressebolag samt SBB:s
andel av övriga innehav i Joint Ventures och intressebolag.
Nyckeltalet ger information om SBB:s sammanlagda exponering mot
ökande respektive sjunkande fastighetsvärden.
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och
goodwill inkl. ränteintäkter, räntekostnader, resultat förtidsinlösen lån,
tomträttsavgäld samt förvaltningsresultat från intresseföretag/joint
ventures.
Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat
värdeförändringar och valutakursdifferenser.
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd, %
Förändring i driftnetto från fastighetsbeståndet med avdrag för fastighe -
ter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd, %
Förändring i hyresintäkter från fastighetsbeståndet med avdrag för
fastigheter som förvärvats eller avyttrats samt projektfastigheter.
Genomsnittligt antal stamaktier
Antalet utestående stamaktier vägt över perioden.
Genomsnittlig ränta (snittränta), %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive räntederivat, för räntebä -
rande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för
räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Justerad soliditet, %
Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av
redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Kapitalbindning, år
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapi -
tal enligt kassaflödesanalysen.
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital
tillhörande D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybrido -
bligationer, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och
övrig goodwill.
Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget
kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Nettoskuld, kr
Skulder till kreditinstitut, obligationslån samt företagscertifikat minskat
med likvida medel och likviditetsplaceringar.
Resultat före finansiella poster, kr
Resultat före finansiella poster, värdeförändring fastigheter och goodwill
inkl. resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar
efter skatt.
Resultat per stamaktie A och B, kr
Periodens resultat efter utdelning till innehavare av D-aktier och resultat
hänförligt till minoritetsandelar samt ränta på hybridobligationer i
förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.
Definitioner
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 44
===== SIDA 45 =====
Räntebärande skuld
Skulder till kreditinstitut, obligationslån och företagscertifikat.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före finansiella poster (senaste 12 mån) med tillägg för förvalt -
ningsresultat från JV och intresseföretag med avdrag för skatt, i relation till
räntenetto exkl. resultat för förtidslösen av lån, valutakursdifferenser och
leasingkostnader.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.
Soliditet, %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Säkerställd belåningsgrad, %
Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen.
Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav, kr
Summa av konsoliderat fastighetsinnehav med tillägg för SBBs andel av ej
konsoliderat innehav.
Fastighetsrelaterade definitioner
Antal fastigheter
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
Antal kvm
Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång.
BTA
Bruttoarea.
Direktavkastning (NIY), %
Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastig -
heternas verkliga värde vid utgången av perioden exkl. fastighetsvärde
avseende byggrätter och projektfastigheter.
Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för driftnettot i
förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.
Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av hyresintäkter i
förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta .
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), %
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela
beståndet.
Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör
jämförelse med andra bolag.
Genomsnittlig kontraktslängd samhälls- och utbildningsfastigheter
(WAULT), år
Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhälls- och
utbildningsfastigheter.
Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster.
Hyresvärde, kr
Kontrakterade hyror med tillägg för bedömd hyra på vakanta ytor.
Marknadsvärde fastigheter, kr
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i procent av hyresintäkterna för perioden.
Nyckeltalet visar hur stor andel av hyresintäkterna som finns kvar efter
direkta fastighetskostnader.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 45
===== SIDA 46 =====
Avkastning på eget kapital
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314
IB Eget kapital 36 845 63 337 26 645 50 354
UB Eget kapital 26 585 36 845 26 585 36 845
Genomsnittligt eget kapital 31 715 50 091 26 615 43 599
Avkastning på eget kapital -19% -44% -3% -8%
Belåningsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Räntebärande skuld 55 737 62 093
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 862 -4 060
Räntebärande nettoskuld 52 875 58 033
Balansomslutning 86 862 107 822
Belåningsgrad 61% 54%
Direktavkastning
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto enligt intjäningsförmågan (helår) 2 348 3 081
Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205
Byggrätter och pågående projekt -7 654 -8 603
Fastighetsvärde exkl. byggrätter 47 999 64 602
Direktavkastning 4,9% 4,8%
Driftnetto enligt intjäningsförmågan
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 572 3 209
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 766
Justering till normaliserat driftnetto -224 -1 893
Driftnetto enligt intjäningsförmågan 2 348 3 081
Ej pantsatt kvot
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Immateriella anläggningstillgångar 1 264 2 692
Ej pantsatt fastighetsvärde 15 601 31 609
Nyttjanderätt tomträtt 563 393
Inventarier 131 106
Uppskjutna skattefordringar 1 027 1 074
Finansiella anläggningstillgångar exkl. derivat och pantsatta aktier 24 077 24 962
Likviditetsplaceringar 371 214
Kundfordringar och övriga fordringar 1 256 447
Derivat 325 684
Ej pantsatta tillgångar 44 617 62 181
Ej säkerställda lån 38 583 42 771
Likvida medel -2 491 -3 845
Netto icke säkerställd senior skuld 36 092 38 926
Ej pantsatt kvot 1,24 1,60
Beräkning av alternativa nyckeltal
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 46
===== SIDA 47 =====
Ekonomisk uthyrningsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga 3 305 4 278
Hyresvärde enligt intjäningsförmågan 3 611 4 543
Ekonomisk uthyrningsgrad 91,5% 94,2%
EPRA Earnings
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314
Orealiserad värdeförändring fastigheter, kvarvarande verksamhet 3 304 11 763 69 2 743
Orealiserad värdeförändring fastigheter, avvecklad verksamhet - 2 931 - 965
Vinst/förlust avyttring fastigheter, kvarvarande verksamhet 2 118 1 556 - 596
Skatt på resultat avyttringar - - - -
Nedskrivning goodwill, kvarvarande verksamhet 1 076 - - -
Nedskrivning goodwill. avvecklad verksamhet - 2 365 - 2 365
Värdeförändringar finansiella instrument -945 2 544 42 346
Skatt på EPRA-justeringar -1 408 -5 754 -161 -1 309
Justering för intresseföretag/joint ventures 1 353 5 777 111 443
Justering för minoritetsandelar 53 20 54 -381
EPRA Earnings -602 -672 -764 2 453
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
EPRA Earnings per stamaktie A och B -0,41 -0,46 -0,53 1,69
EPRA Earnings per stamaktie A och B efter utspädning -0,41 -0,46 -0,53 1,69
Företagsspecifika justeringar
Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 -75 -97
Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 -32 -139
EPRA Earnings (Företagsspecifik) -1 169 -1 607 -870 2 217
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B -0,80 -1,10 -0,60 1,52
EPRA Earnings (Företagsspecifik) per stamaktie A och B efter utspädning -0,80 -1,10 -0,60 1,52
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 292 368
Ränteintäkter och liknande resultatposter 692 266 249 88
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 387 -1 406 -366 -430
Resultat förtidslösen lån 1 138 36 -42 149
Tomträttsavgälder -17 -10 -5 -4
Förvaltningsresultat från intresseföretag/joint ventures -325 195 -229 -121
Förvaltningsresultat, kvarvarande verksamhet 1 728 1 323 -101 51
Avvecklad verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill - 1 564 - 265
Ränteintäkter och liknande resultatposter - 5 - 4
Räntekostnader och liknande resultatposter - -582 - -106
Tomträttavgälder - -6 - -1
Förvaltningsresultat exkl. valutakursdifferenser 1 728 2 304 -101 213
Förändring driftnetto, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Driftnetto 2 572 3 209 537 678
Avgår; Driftnetto förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -648 -1 035 -51 -161
Driftnetto jämförbart bestånd 1 924 2 174 486 518
Driftnetto jämförbart bestånd, föregående år 1) 1 796 1 959 443 488
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd 128 214 43 30
Förändring Driftnetto, jämförbart bestånd % 7,1% 10,9% 9,6% 6,1%
1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 47
===== SIDA 48 =====
Förändring hyresintäkter, jämförbart bestånd
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Hyresintäkter 3 708 4 581 792 1 019
Avgår; Hyresintäkter förvärvade fastigheter, avyttrade fastigheter samt projektfastigheter -930 -1 583 -57 -333
Hyresintäkter jämförbart bestånd 2 779 2 998 735 686
Hyresintäkter jämförbart bestånd, föregående år 1) 2 634 2 757 686 646
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd 144 241 49 40
Förändring Hyresintäkter, jämförbart bestånd % 5,5% 8,8% 7,2% 6,2%
1) Då fastigheter har förvärvats av avyttrats överensstämmer inte Hyresintäkter jämförbart bestånd med Hyresintäkter jämförbart bestånd rapporterat föregående år.
Justerad soliditet
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Eget kapital 26 585 36 845
Uppskjuten skatt exkl. uppskj skatt hänf. till goodwill 1 580 2 407
Summa 28 165 39 251
Balansomslutning 86 862 107 822
Justerad soliditet 32% 36%
Resultat före finansiella poster
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill 1 627 2 241 292 368
Resultat från intresseföretag/joint ventures exkl. värdeförändringar efter skatt -258 217 -182 -755
Resultat före finansiella poster 1 369 2 458 110 -386
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Periodens resultat -6 153 -18 370 -878 -2 833
Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 -75 -97
Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 -32 -131
Resultat hänförligt till minoritetsandel 120 -464 -74 -32
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -6 600 -19 769 -1 059 -3 093
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B -4,54 -13,59 -0,73 -2,13
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,54 -13,59 -0,73 -2,13
Resultat per stamaktie A och B (Avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Avvecklad verksamhet
Periodens resultat - -3 505 - -482
Resultat hänförligt till D-aktier - - - -
Resultat hänförligt till hybridobligation - - - -
Resultat hänförligt till minoritetsandel - - - -
Resultat hänförligt till stamaktie A och B - -3 505 - -482
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B - -2,41 - -0,33
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning - -2,41 - -0,33
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 48
===== SIDA 49 =====
Resultat per stamaktie A och B (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Periodens resultat -6 153 -21 874 -878 -3 314
Resultat hänförligt till D-aktier -298 -388 -75 -97
Resultat hänförligt till hybridobligation -268 -548 -32 -131
Resultat hänförligt till minoritetsandel 120 -464 -74 -32
Resultat hänförligt till stamaktie A och B -6 600 -23 274 -1 059 -3 574
Genomsnittligt antal stamaktier A och B 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B -4,54 -16,00 -0,73 -2,46
Genomsnittligt antal stamaktier A och B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 345 401 1 454 615 648 1 454 412 988
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning -4,54 -16,00 -0,73 -2,46
Räntebärande skuld
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 16 816 18 976
Obligationslån 38 922 43 117
Räntebärande skuld 55 737 62 093
Räntebärande nettoskuld
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Räntebärande skuld 55 737 62 093
Likvida medel och likviditetsplaceringar -2 862 -4 060
Räntebärande nettoskuld 52 875 58 033
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande och avvecklad verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 1 627 2 241
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - 1 564
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt, kvarvarande verksamhet -258 -240
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 369 3 565
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet 692 266
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - 5
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), kvarvarande verksamhet -1 387 -1 406
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån), avvecklad verksamhet - -582
Summa Räntenetto -695 -1 717
Räntetäckningsgrad (ggr) 2,0 2,1
Räntetäckningsgrad (Kvarvarande verksamhet)
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Kvarvarande verksamhet
Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 627 2 241
Resultat joint ventures och intresseföretag, exkl värdeförändringar efter skatt -258 -240
Summa Resultat före finansiella poster, värdeförändringar fastigheter och goodwill (rullande 12 mån) 1 369 2 001
Kvarvarande verksamhet
Ränteintäkter och liknande resultatposter (rullande 12 mån) 692 266
Räntekostnader och liknande poster (rullande 12 mån) -1 387 -1 406
Summa Räntenetto -695 -1 140
Räntetäckningsgrad, (ggr) 2,0 1,8
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 49
===== SIDA 50 =====
Soliditet
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
Eget kapital 26 585 36 845
Balansomslutning 86 862 107 822
Soliditet 31% 34%
Substansvärde
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA)
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande
Eget kapital 26 585 36 845
Hybridobligation -8 594 -16 777
Innehav utan bestämmande inflytande -5 774 -2 445
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligation 12 217 17 622
Återläggning av derivat -135 870
Goodwill hänförlig till uppskjuten skatt -244 -319
Övrig goodwill -1 021 -2 373
Stämpelskatt 228 220
Återläggning av uppskjuten skatt 1 824 2 726
Avdrag uppskjuten skatt -615 -491
Totalt substansvärde 12 255 18 255
Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553
Totalt substansvärde per aktie 7,64 11,07
Aktuellt substansvärde per D-aktie 1) 7,6 4 11,07
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 140 2 147
Totalt substansvärde 12 255 18 255
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA) 11 114 16 108
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie 7,6 4 11,07
Aktuellt substansvärde (EPRA NTA), kr/aktie (utspätt) 7,6 4 11,07
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV)
Totalt substansvärde 12 255 18 255
Återläggning övrig goodwill 1 021 2 373
Återläggning avdrag uppskjuten skatt 615 491
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt 13 890 21 118
Antal aktier A + B + D 1 603 823 774 1 648 481 553
Totalt substansvärde efter återläggning övrig goodwill och avdrag uppskjuten skatt per aktie (A+B+D) 8,66 12,81
Långsiktigt substansvärde per D-aktie 1) 8,66 12,81
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905
Totalt substansvärde avseende D-aktier 1 292 2 484
Totalt substansvärde 13 890 21 118
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) 12 598 18 635
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie 8,66 12,81
Långsiktigt substansvärde (EPRA NRV), kr/aktie (utspätt) 8,66 12,81
Antal stamaktier A + B 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal stamaktier A + B efter utspädning 1 454 615 648 1 454 615 648
Antal D-aktier 149 208 126 193 865 905
1) Enligt bolagsordningen har A,B,D har samma rätt till eget kapital vid en eventuell upplösning. Denna rätt är dock begränsad till 31 kr för D-aktier.
2) Nyckeltalet har uppdaterats då bolaget har ändrat redovisningsprincip för hantering av emissionskostnader. Se Eget kapital s. 24 för mer information.
Säkerställd belåningsgrad
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 16 816 18 976
Säkerställda övriga lån 339 345
Summa säkerställda skulder 17 155 19 322
Balansomslutning 86 862 107 822
Säkerställd belåningsgrad 20% 18%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 50
===== SIDA 51 =====
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205
Förvaltningsfastigheter konsoliderat innehav 55 653 73 205
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 -
SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 736 73 205
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Väsentliga innehav
SBB Residential Property AB
Förvaltningsfastigheter 5 967 6 000
SBB:s ägarandel 100 % 100 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 967 6 000
SBB Kåpan Bostad AB
Förvaltningsfastigheter - 6 693
SBB:s ägarandel - 50 %
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 347
Public Property Invest ASA
Förvaltningsfastigheter 10 550 8 229
SBB:s ägarandel 35,16% 44,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 710 3 690
Nordiqus AB
Förvaltningsfastigheter 38 739 40 358
SBB:s ägarandel 49,84% 49,84%
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 308 20 114
SBB Infrastructure AB
Förvaltningsfastigheter 5 424 -
SBB:s ägarandel 100 % -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 424 -
SBB Social Facilities AB
Förvaltningsfastigheter 9 452 -
SBB:s ägarandel 100 % -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 452 -
Förvaltningsfastigheter 55 653 73 205
Minoritetens andel av konsoliderat innehav -10 918 -
SBB: exponering av konsoliderat innehav 44 736 73 205
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Residential Property AB 5 967 6 000
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Kåpan Bostad AB - 3 347
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Public Property Invest ASA 3 710 3 690
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Nordiqus AB 19 308 20 114
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Infrastructure AB 5 424 -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, SBB Social Facilities AB 9 452 -
SBB:s andel av Förvaltningsfastigheter, Övriga innehav 4 227 6 274
Total fastighetsexponering inkl. andel av ej konsoliderade innehav 92 822 112 630
Överskottsgrad
Belopp i mkr
2024-01-01
2024-12-31
2023-01-01
2023-12-31
2024-10-01
2024-12-31
2023-10-01
2023-12-31
Driftnetto, kvarvarande verksamhet 2 572 3 209 550 713
Driftnetto, avvecklad verksamhet - 1 766 - 278
Driftnetto, total verksamhet 2 572 4 974 550 990
Hyresintäkter, kvarvarande verksamhet 3 708 4 581 805 1 069
Hyresintäkter, avvecklad verksamhet - 2 086 - 333
Hyresintäkter, total verksamhet 3 708 6 667 805 1 402
Överskottsgrad 69% 75% 68% 71%
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 51
===== SIDA 52 =====
Bilaga 1
Aktuell intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12
månader som beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2024-12-31.
Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta
som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella
kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I
koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och
realiserade värdeförändringar inkluderad, vad gäller de fastigheter som
konsolideras.
Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:
• Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyres -
rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande
hyreskontrakt per 2024-12-31.
Koncernens intjäningsförmåga
Belopp i mkr Samhälle Bostad Utbildning Totalt
Hyresintäkter 1 697 1 570 35 3 303
Driftkostnader -317 -429 -6 -753
Underhåll -68 -53 -2 -124
Fastighetsskatt -49 -23 -1 -73
Driftnetto 1 263 1 065 27 2 354
Administration -476
Resultat före finansnetto samt resultat från joint ventures- och intressebolag 1 878
per stamaktie 1,14
Resultat från joint ventures/intressebolag 612
Finansiella intäkter 55
Finansiella kostnader 1) -1 291
Rörelseresultat 1 254
per stamaktie 0,76
Utdelning hybridobligationer -301
Resultat hänförligt till minoritetsandelar -144
Resultat hänförligt till stamaktieägare 809
per stamaktie 0,49
1) Justerad för den kassa som koncernen innehade vid periodens utgång med en ränta om 3,00% för de lån som kassan användes för att amortera efter periodens utgång.
Bidrar till intjäningsförmåga
Joint Ventures och intressebolag
Nordiqus AB
Public
Property
Invest ASA
SBB
Residential
Property AB
SBB Infra -
structure AB
SBB Social
Facilities AB
Origa
Care
Preservium
Property
One
Publicus
Solon
Eiendom
Övriga joint
ventures -
bolag
SBB:s andel av stamaktier 49,84% 35,16% 100,0%1) 100,0% 2) 100,0% 2) 34,0% 34,7% 31,2% 25,0% 50,0%
Förvaltningsresultat 967 279 - -105 106 19 41 17 - 9
Förvaltningsresultat hänförligt
till SBB:s kapitalandel 482 98 - -105 106 7 14 5 - 4
1) SBB:s ägarandel avser SBB:s andel av stamaktier. Emitterade preferensaktier i SBB Residential Property AB redovisas som skuld inom SBB Residential Property AB. Aktieägaravtalet mellan stamaktie-
ägare och preferensaktieägare föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehavet redovisas som joint venture.
2) SBB har ingått samarbetes- och finansieringsavtal med Castlelake. Avtalet mellan parterna föreskriver gemensamt bestämmande inflytande varvid innehaven redovisas som joint venture.
• Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.
• Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella
taxeringsvärden per 2024-12-31.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån befintlig organisation.
• Finansiella kostnader och intäkter har beräknats utifrån kontrakterade
räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.
• Resultatet som joint ventures-bolag/intressebolag bidrar med till
intjäningsförmågan baseras på publicerad information såsom rapporter,
prospekt mm.
SBB DELÅRSRAPPORT JANUARI–DECEMBER 2024 I 52
===== SIDA 53 =====
Kommande
rapporteringstillfällen
Delårsrapport Q1 2025 2025-05-13
Årsstämma 2025 2025-05-13
Delårsrapport Q2 2025 2025-08-20
Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07
Kontakt
Leiv Synnes Helena Lindahl
VD IR
ir@sbbnorden.se
sbbnorden.se