Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

24
ÅRS- OCH HÅLLBARHETS REDOVISNING 2024
Omslaget visar  
Stenvreten 8:37 i Enköping. 
Ta gärna del av filmen vi har  
gjort om projektet.
Se filmen på webben

===== SIDA 2 =====

INTRODUKTION
Det här är Stendörren 3
Året i korthet 4
Vd har ordet 5
Stendörren som investering 7
Marknadssegment och trender 8
VERKSAMHETEN
Affärsidé och strategi 11
Mål och utfall 13
Operativt arbetssätt 14
Fastighetsportfölj 15
Lokaltyper och hyresgäster 16
Projekt 17
Förvärv och avyttringar 20
Finansiering 21
HÅLLBARHETSRAPPORT
Stendörrens hållbarhetsarbete 24
Miljömässig hållbarhet 31
Social hållbarhet 34
Ansvarsfullt företagande 36
GRI-index 37
Hållbarhetsnoter 40
Revisorns rapport över
översiktlig granskning av
hållbarhetsrapporten 43
FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse 45
Risker och riskhantering 47
Koncernens och  
moderbolagets räkenskaper  49
Förslag till vinstdisposition 74
Årsredovisningens  
undertecknande 75
Revisionsberättelse 76
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport 80
Styrelse 87
Ledningsgrupp 89 
Revisorns yttrande om  
bolagsstyrningsrapporten 91
ÖVRIG INFORMATION
Aktie och ägare 93
Fastighetsbestånd 95
Flerårsöversikt och nyckeltal 97
Definitioner 98
Finansiell kalender  
och årsstämma 99 
1 2 3 4 5 6
Introduktion Innehåll Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information
2STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

===== SIDA 3 =====

Stendörren fokuserar på att förvalta, förädla och förvärva i fastigheter för lager, logistik och 
lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Affärsidén är att skapa 
lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom värdeskapande förvärv, 
genom att tillvarata den positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av storstads-
regioner samt genom utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och 
unika byggrättsportfölj. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap.
Genom att förvalta, förädla och förvärva fastigheter i utvalda områden bidrar bolaget  
både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så sätt gör fastigheterna och  
dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för  
områdena de ligger i, och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det  
skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.
STENDÖRREN FÖRVALTAR, FÖRÄDLAR 
OCH FÖRVÄRVAR LOKALER SOM  
GÖR SKILLNAD
Fördelning uthyrbar yta
% av total yta
 Lager och logistik, 47%
 Kontor, 19%
 Lätt industri, 23%
 Sällanköpshandel, 9%
 Övrigt, 2%
UTHYRNINGSBAR YTA
857 000 KVM
DRIFTNETTO
718 MKR
UTSLÄPPSINTENSITET (SCOPE 1 OCH 2) 
2,2 KG CO2/KVM
En minskning med 42% sedan 2018
MARKNADSVÄRDE/FASTIGHETSVÄRDE
14 311 MKR
Geografisk fördelning
Hyresintäkter
 Stockholms stad, 27%
 Stockholms län, 29%
 Övriga Mälardalen, 32%
 Göteborgsregionen, 2%
  Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 10%
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
3
Det här är Stendörren Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

===== SIDA 4 =====

FINANSIELL UTVECKLING
Såväl hyresintäkter som driftnetto 
och förvaltningsresultat ökade med  
7 procent under 2024. 
DRIFTNETTO
+7%
SOLID STÄLLNING
I oktober genomförde Stendörren  
en riktad nyemission som tillförde 
bolaget 505 miljoner kronor, före 
emissionskostnader, för fortsatt  
lönsam expansion. 
REKORDUTHYRNING
Nettouthyrningen uppgick under året 
till sammanlagt 29 miljoner kronor 
och nya hyresavtal tecknades med 
ett sammanlagt årshyresvärde om 
103 miljoner kronor, vilket omfattar 
både omförhandlade hyresavtal  
samt hyresavtal med nya hyresgäster. 
Under fjärde kvartalet 2024 redo-
visade Stendörren den högsta  
kvartalssiffran någonsin. 
NETTOUTHYRNING
29 Mkr
HÖJDA HYRESNIVÅER
De hyresavtal som omförhandlades 
under året ledde till en ökning av 
hyresvärdena om 6 procent i viktat 
genomsnitt. 
KONTINUERLIG UTVECKLING
Under året färdigställdes fyra projekt 
om totalt 17 700 kvadratmeter till en 
uthyrningsgrad om 93 procent och 
har färdigställts på en avkastning om 
7,6 procent (8,3 procent exklusive 
ianspråktaget byggrättsvärde).
STÄRKT POSITION
Stendörren genomförde elva förvärv 
under året med ett totalt underlig-
gande fastighetsvärde om 1 190 mil-
joner kronor till en direktavkastning 
om 7,0 procent. Flera av förvärven 
stärker bolagets position och närvaro 
på nya marknader.
ÖKAT MARKNADSVÄRDE
Marknadsvärdet på Stendörrens fastig-
hetsbestånd ökade med 14 procent 
under 2024.
FÖRBÄTTRAD 
ENERGIPRESTANDA
Stendörren tar frågan om energi och 
utsläppsminskning på största allvar 
– vår tids kanske största utmaning. 
Hållbarhetsresan inleddes 2018 då 
energiprestandan uppmättes till 132 
kWh/kvm. I dag, efter ett integrerat 
och systematiskt hållbarhetsarbete, 
syns tydliga resultat. Bolaget redo-
visar i år 79 kWh/kvm – en minskning 
med 40 procent på sex år. Arbetet 
med att effektivisera och optimera 
fastigheter fortsätter.
ENERGIPRESTANDA
79 kWh/kvm
En minskning med 40% sedan 2018
600
700
800
900
1 000
20242023202220212020
400
500
600
700
800
20242023202220212020
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
20242023202220212020
Hyresintäkter
Mkr
Nyckeltal Driftnetto
Mkr
Marknadsvärde fastighetsbestånd
Mkr2024 2023 2022
Hyresintäkter, Mkr 902 843 733
Driftnetto, Mkr 718 672 548
Förvaltningsresultat, Mkr 308 287 287
Marknadsvärde, Mkr 14 311 12 566 12 418
Uthyrningsbar yta, tusental kvm 857 824 795
Belåningsgrad, % 52 50 47
Soliditet, % 37 37 41
För definition av nyckeltal, se sidan 98.
ÅRET I KORTHET
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
4
Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

===== SIDA 5 =====

Lönsam tillväxt och operativ effektivitet
Trots ett utmanande marknadsklimat första delen av 
året ökade såväl hyresintäkter, driftnettot och förvalt-
ningsresultat med 7 procent under 2024. Ser vi till den 
senaste femårsperioden, som verkligen varit turbulent 
med pandemi, finansiell instabilitet samt geopolitisk tur-
bulens, har driftnettot ökat med i genomsnitt 13 procent 
per år. Den starka utvecklingen, som bevisar vår affärs-
modell, är främst resultatet av ett långsiktigt arbete 
med att omförhandla hyror, reducera vakanser, utveckla 
nya fastigheter och genomföra värdeskapande förvärv. 
Vidare har operationell effektivitet bidragit till den posi-
tiva utvecklingen. Bland annat har energiförbrukningen 
per kvadratmeter minskat med en tredjedel och vi har 
haft oförändrat antal anställda under de senaste fem 
årens starka tillväxt. Den operationella effektiviteten kan 
vidare illustreras med att överskottsgraden ökat från 66 
till 79 procent under de senaste fem åren.
Rekordhög uthyrning och tillväxt på nya marknader
Ett viktigt styrketecken under året var att nettouthyr-
ningen uppgick till 29 miljoner kronor för helåret – varav 
hela 24 miljoner kronor under det fjärde kvartalet. Det är 
den högsta kvartalssiffran i Stendörrens historia och ett 
tydligt kvitto på en stark efterfrågan på moderna verk-
samhetslokaler i våra urbana lägen. Parallellt har vi åter 
ökat förvärvstakten. Under andra halvåret genomförde 
vi elva förvärv i sju olika affärer till ett totalt värde om 
1,2 miljarder kronor, med en genomsnittlig direktavkast-
ning om 7,0 procent. Genom dessa förvärv har vi stärkt 
vår närvaro i Oslo, Helsingfors, Köpenhamn, Stockholm, 
Göteborg och Uppsala – marknader som matchar vår 
strategi att växa i urbana lägen med långsiktig hyres-
tillväxt och attraktiva avkastningskrav. 
VÄRDESKAPANDE PROJEKTUTVECKLING  
OCH STRATEGISKA FÖRVÄRV
Ser vi till den senaste femårs­
perioden, som verkligen varit  
turbulent med pandemi, finansiell 
instabilitet samt geopolitisk tur­
bulens, har driftnettot ökat med  
i genomsnitt 13 procent per år.
Erik Ranje
Vd Stendörren
Efter en längre period av finansiell osäkerhet och svag 
konjunktur förändrades marknadsklimatet successivt  
under 2024 tack vare förbättrade finansieringsvillkor och 
stabiliserade avkastningskrav. Mot bakgrund av de för­
bättrade marknadsförutsättningarna genomförde vi under 
andra halvåret elva förvärv, flera av dem strategiskt viktiga 
på våra nya marknader. Tillsammans med vårt löpande 
projektutvecklingsarbete innebar det investeringar om  
cirka 1,5 miljarder kronor, till en genomsnittlig avkastning 
om 7,2 procent. Samtidigt genomförde vi en nyemission 
som ger bolaget ytterligare finansiell styrka och fortsatta  
expansionsmöjligheter. Med en solid balansräkning, hög 
aktivitet i hela verksamheten och ökad efterfrågan i våra 
segment, avslutar vi året i medvind och med goda för­
utsättningar för att fortsätta vår lönsamma och värde­
skapande tillväxtresa. 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
5
Vd har ordet Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

===== SIDA 6 =====

Värdeskapande projektutveckling 
Under året färdigställde vi projekt om totalt 17 700 
kvadratmeter med en uthyrningsgrad om 93 procent till 
en avkastning om 7,6 procent, eller 8,3 procent om vi 
bortser från värdet på de i ianspråktagna byggrätterna. 
Det implicita värdet för de ianspråktagna byggrätterna 
vid genomförandet var cirka 2,1 gånger högre än de 
bokförda värdena, vilket bekräftar den värdeskapande 
potentialen i vår utvecklingsportfölj. Flera nya projekt 
har dessutom påbörjats, och vi har nu av pågående 
projekt motsvarande ett årligt driftnetto om cirka 55 
miljoner kronor vid uthyrning och färdigställande. Under 
de senaste sex kvartalen har vi utvecklat över 37 000 
kvadratmeter ny verksamhetsyta med en uthyrningsgrad 
om 95 procent – ett tydligt tecken på att vår produkt 
möter marknadens behov. Detta är i linje med vårt mål 
om att långsiktigt bygga cirka 25 000–50 000 kvadrat-
meter per år. 
Stendörren har en byggrättsportfölj om över 600 000 
kvadratmeter, huvudsakligen avsedd för logi stik och lätt 
industri. Byggrättsportföljen utgör en unik tillgång och 
en viktig del i vårt strategiska arbete för fortsatt värde-
skapande genom att utveckla effektiva, moderna lokaler  
i lägen där mark är en bristvara men där behoven av 
verksamhetslokaler växer.
En solid plattform för framtidens Stendörren
Vår finansiella ställning är god. Soliditeten uppgår till 37 
procent och belåningsgraden till 52 procent. 59 procent  
av våra räntebärande skulder är räntesäkrade till en Stibor  
motsvarande cirka 1,6 procent med en återstående löp - 
tid om tre år. Det innebär att vi säkrat rimliga kapitalkost-
nader för en god tid framåt – trots en osäker omvärld. 
Den riktade nyemissionen i oktober tillförde bolaget 
drygt en halv miljard, före emissionskostnader, och möj-
liggör fortsatt värdeskapande expansion. Vidare höjde 
Nordic Credit Rating vårt kreditbetyg till BB, med  
stabila utsikter. 
Hållbarhet integrerat i affärsmodellen
Samtidigt fortsätter vi att fokusera på vårt hållbarhets-
arbete. Under 2024 uppdaterades vår hållbarhetsstrategi 
med högre ambitioner, förtydligade av mål inom respek-
tive fokusområde och ett långsiktigt mål om nettonoll 
koldioxidutsläpp till 2040. Vid utgången av året var 73 
procent av vårt befintliga bestånd miljöcertifierat, vilket 
innebär att vi redan överträffat vårt mål om 70 procent 
till 2025. Energiintensiteten har minskat med 27 procent 
sedan 2020 – nära vårt mål om 30 procent till 2030. 
Samtliga nyproducerade byggnader certifierades under 
året, i linje med vårt mål om 100 procents certifiering 
inom nyproduktion. Hållbarhetsarbetet är integrerat i 
vår affärsmodell och en viktig del av vårt långsiktiga 
värdeskapande.
Långsiktigt värdeskapande
Under 2024 passerades en milstolpe då Stendörren firade 
10-årsjubileum. Vi lämnar jubileumsåret med siktet inställt 
på att passera 1 miljard kronor i hyresintäkter under 2025, 
även det en milstolpe i sig. Med en tydlig strategi, en 
beprövad affärsmodell samt en driven och kompetent 
organisation ser vi fram emot att fortsätta vår resa – 
lönsamt, hållbart och med ett tydligt fokus på långsiktigt 
värdeskapande. 
Sammantaget kan konstateras att den tidigare under 
2024 aviserade ökningen av tillväxttakten i Stendörren 
infriades. Vi kommer fortsätta på den inslagna vägen 
genom bland annat löpande utveckling och framdrift 
inom vår betydande projektportfölj. Vidare bedömer  
vi möjligheterna till att genomföra attraktiva förvärv  
i utvalda geografier som fortsatt goda, och vi har en 
attraktiv förvärvspipeline under utvärdering.
Avslutningsvis, vill jag passa på att tacka alla våra 
medarbetare för engagemang och insatser under fjol-
året, samt våra kunder och aktieägare för ert förtroende. 
Stockholm i april 2025
Erik Ranje
Vd Stendörren
Under 2024 passerades en milstolpe 
då Stendörren firade 10­årsjubileum.  
Vi lämnar jubileumsåret med siktet 
inställt på att passera 1 miljard kronor 
i hyresintäkter under 2025, även det 
en milstolpe i sig.
Erik Ranje
Vd Stendörren
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
6
Vd har ordet Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion

===== SIDA 7 =====

STABILT KASSAFLÖDE
Stendörrens portfölj utgörs av högavkastande fast-
igheter inom logistik, lager och lätt industri med 
långa hyresavtal. Basen av hyresgäster är diversi-
fierad och består av såväl väletablerade små och 
medelstora företag som stora multinationella före-
tag från olika branscher. Bolagets största hyresgäst 
är Fortifikationsverket som vid årets utgång stod 
för cirka 8 procent av den samlade årshyran.
GOD TILLVÄXT 
Stendörrens fastigheter är strategiskt belägna i till-
växtområden (befolkningsmässigt och ekono miskt) 
i Storstockholm, Mälardalen och andra nordiska 
tillväxtregioner. Hyresnivåerna ökar i takt med att 
efterfrågan på lokaler inom logistik och lätt industri 
i tätorter ökar, medan utbudet av lokaler hålls 
tillbaka av urbanisering som leder till omvandlingar 
av verksamhetsområden till annan användning. En 
växande e-handel ger ökad efterfrågan på logistik- 
och lagerfastigheter, särskilt i urbana lägen, för att 
möta konsumenternas efterfrågan på korta leve-
ranstider. Ytterligare tillväxt uppnås genom förvärv 
och verksamhets förbättringar.
VÄRDETILLVÄXT I PROJEKT
Stendörrens projektportfölj innefattar möjligheter  
för nyutveckling av lokaler inom lager, logistik och 
lätt industri. Dessutom innebär omvandling av 
fastigheter för alternativ användning, främst för 
bostadsändamål, ytterligare potential.
STABIL FINANSIELL POSITION
Stendörren har en stabil finansiell position med 
en väl avvägd mix av eget kapital och banklån 
från flera av de ledande nordiska bankerna samt 
kapitalmarknadsbaserad finansiering som komple-
ment (seniora icke-säkerställda obligationer och 
hybridobligation). Bolagets finanspolicy innebär 
att riskerna (belånings- och refinansieringsrisker) 
balanseras väl.
STENDÖRREN SOM 
INVESTERING
7
Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

===== SIDA 8 =====

Svensk fastighetsmarknad och dess trender
Under 2024 uppvisade den svenska fastighetsmarknaden 
tydliga tecken på återhämtning efter ett svagt 2023. Den 
totala transaktionsvolymen uppgick till 140 miljarder kro- 
nor, vilket är en ökning med 35 procent jämfört med 2023. 
Trots detta ligger volymen fortsatt 30 procent under det  
historiska genomsnittet för perioden 2015–2023. Antalet 
transaktioner uppgick till 342, vilket är 14 fler än under 
2023, men den mest påtagliga skillnaden vid jämförelse  
mellan dessa två år är en markant ökning av större affärer 
under 2024; antalet transaktioner över en miljard kronor 
fördubblades från året innan. 
Geografiskt sett dominerade Stockholmsregionen 
transaktionsmarknaden med 45 procent av den totala 
volymen, vilket är något över det historiska genomsnit-
tet. Regionstäderna stod för 28 procent, medan Göte-
borg ökade till 10 procent. Malmö fortsatte däremot sin 
nedgång och bidrog endast med 4 procent av volymen, 
den lägsta nivån på tio år. Resterande delar av Sverige 
bidrog med 13 procent av volymen.
När det gäller segmentsfördelningen var bostäder 
den starkaste kategorin under 2024, med en andel om  
31 procent av transaktionsvolymen, drivet av en bety-
dande ökning i transaktionsvärden. Kontorsfastigheter 
följde tätt efter med 26 procent, där högkvalitativa och 
centralt belägna kontor stod i fokus. Segmentet för 
lager-, logistik- och industrifastigheter noterade en rela-
tivt stark efterfrågan med 19 procent av volymen, även 
om andelen minskade något från föregående år. Seg-
mentet fortsätter attrahera investerare tack vare låga 
vakansgrader och långsiktiga hyresavtal. 
Hållbarhet fortsätter att stå i centrum, drivet av EU:s 
skärpta krav på energieffektivisering och klimat neutra-
litet. Initiativ som solcellsinstallationer och utfasning  
av fossila energikällor påverkar både byggande och  
förvaltning.
Marknaden för lager-, logistik- och industrifastigheter
Lager-, logistik- och industrifastigheter har på senare 
år blivit ett av de mer transaktionsintensiva segmenten 
inom fastighetssektorn, vilket är delvis drivet av e-han-
deln och dess behov av lagerutrymme och logistikyta. 
Denna trend förstärktes ytterligare i sam band med 
covid-19-pandemin, och transportflödena har fortsatt 
vara starka även efter att samhället öppnade upp igen. 
Dessutom förväntas Sveriges inträde i NATO påverka 
sektorn positivt, både genom ett ökat behov av industri-
ell produktion och att nya krav ställs på lagerhållning av 
viktig försvarsmateriel och andra förnödenheter. Geopo-
litiska risker påverkar även företagens riskhantering, där 
flera aktörer väljer att diversifiera sina försörjningskedjor 
genom att dels förflytta sin produktion och lagerhante-
ring närmare sina huvudmarknader, men även genom  
att sprida ut sina lager på fler orter än tidigare.
0
100 000
200 000
300 000
400 000
2024202320222021202020192018201720162015 0
200
400
600
800
0
20
40
60
80
100
120
2024202320222021202020192018201720162015
Transaktionsvolym i Sverige
Mkr Antal
Andel av transaktionsvolymen i Sverige, segmentsfördelning
%
Minskat utbud av markyta
Till följd av att många städer förtätas konverteras ofta 
tidigare lager-, logistik- och industriområden i citynära 
lägen till bostadsområden, vilket i sin tur ökar efterfrågan 
på kvarvarande lager-, logistik- och industrifastigheter.  
I kombination med stigande markpriser och ett minskande 
utbud av bebyggbar markyta skapar det förutsättningar 
för en stark hyresutveckling inom segmentet. Likaså kan  
en tilltagande efterfrågan skönjas på lokaler med kombi- 
nerade ytor för kontor och lager/industri, något som dels 
erbjuder företagen en ökad flexibilitet, dels kan locka fler 
typer av aktörer. Dessutom ser många kommu ner en för - 
del i att lager- och lättindustrifastigheter kan integreras 
med annan bebyggelse, såsom bostäder och kommersi-
ella fastigheter, eftersom det främjar en levande stadsdel.
E­handeln driver
E-handeln fortsätter att vara en central drivkraft för 
segmentet, med ökande krav på moderna lagerlösningar 
nära urbana områden för att möjliggöra snabba leve-
ranser. Marknaden präglas av strukturella förändringar 
i konsumtionsbeteenden och leveranskedjor, samt en 
växande efterfrågan på robusta och hållbara lösningar. 
Teknologiska framsteg och hållbarhetsfokus spelar en 
allt viktigare roll, där investeringar i gröna lösningar och 
energieffektiva byggnader prioriteras. 
Trots utmaningar, som regionala variationer i vakans-
grader, förblir lager-, logistik- och industrisegmentet en 
attraktiv investeringsmöjlighet med stabila kassaflöden 
och långsiktiga hyresavtal, och är därmed väl positione-
rat för fortsatt god utveckling.
 Svenska investerare   Utländska investerare   Antal transaktioner  Bostad   Kontor   Handel   Lager, logistik, industri
 Samhällsfastigheter   Övrigt (till exempel mark och hotell)
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
8
Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 
MARKNADSSEGMENT 
OCH TRENDER

===== SIDA 9 =====

Analys över Stendörrens primära geografier 
Den nordiska marknaden för lager-, logistik- och indu-
strifastigheter visade positiva resultat under 2024, men 
med variationer mellan länderna. 
Den svenska transaktionsvolymen för lager-, logistik-  
och industrifastigheter nådde under 2024 upp till 25,4 
miljarder kronor, vilket är en minskning från 27,5 miljarder 
kronor föregående år. Minskningen kan huvudsakligen 
tillskrivas en kraftig nedgång i utländska investeringar, 
där andelen utländskt kapital sjönk från 43,6 procent 
till 19,4 procent. Regionstäderna stod för 48 procent av 
volymen, följt av övriga delar av Sverige (24,4 procent), 
Stockholm (14,2 procent) och Göteborg (11,7 procent). 
Direktavkastningskravet för ”prime” logistik sjönk under 
2024 från 5,25 procent till 5,00 procent, vilket signalerar 
en stark efterfrågan och återhämtning inom segmentet. 
Dessutom har hyresnivåerna fortsatt att öka, särskilt  
i konkurrenskraftiga hubbar som Stockholm och  
Jönköping. 
I Danmark nådde transaktionsvolymen för lager-, 
logistik- och industrifastigheter 11,5 miljarder DKK, vilket 
är en ökning med 33 procent från 2023 och den näst 
högsta noteringen någonsin för segmentet. Köpenhamn 
noterade dock en viss ökning av direktavkastningskra-
vet för logistikfastig heter i primeläge, från 5,10 procent 
till 5,25 procent, medan hög byggaktivitet och ökade 
vakansgrader påverkade hyresmarknaden, där mark-
nadshyran stod kvar på samma nivå som under 2023. 
Efterfrågan riktades främst mot centrala lägen och 
moderna faciliteter med hög standard.
I Norge ökade transaktionsvolymen för lager-, logi-
stik- och industrifastigheter till 15,3 miljarder NOK, vilket 
var mer än en dubblering mot 2023 års nivå. Segmen-
tet dominerades av moderna logistikfastigheter, medan 
äldre och mindre effektiva lokaler såg ökande vakans-
grader. Direkavkastningskraven för logistikfastigheter 
steg med 25 baspunkter till 5,50 procent, men en kom-
pression förväntas under 2025 i takt med att marknaden  
stabiliseras. Hyresnivån ökade något under 2024, och 
ligger på de högsta nivåerna i Norden.
Finlands marknad för lager-, logistik- och industri-
fastigheter uppvisade en volym på 546 miljoner EUR, 
vilket var en minskning med 10 procent i jämförelse med 
2023. Trots en trögare andra halva av året pekar ränte-
sänkningar och ökade investeringar på en återhämtning 
under 2025. En viss kompression (10 baspunkter) av 
direktavkastningskravet för logistikfastigheter i Helsing-
forsområdet kunde dock noteras under 2024, medan 
marknadshyran ökade marginellt.
–1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2024202320222021202020192018201720162015 –1
0
1
2
3
4
5
6
7
8
202420232022202120202019201820172016
Utveckling direktavkastningskrav, Logistik, 2015–2024
%
Utveckling direktavkastningskrav, Industri och lager, 2016–2024
%
 Stockholm prime   Göteborg prime   Övriga Mälardalen   Borås
 Köpenhamn prime   Helsingfors prime   Oslo prime   STIBOR 3M
 Stockholm prime   Göteborg prime   Övriga Mälardalen   Borås   STIBOR 3M
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
9
Marknadssegment och trender Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationIntroduktion 
Nygård 2:14, Upplands-Bro

===== SIDA 10 =====

VERKSAMHETEN
Affärsidé och strategi 11
Mål och utfall 13
Operativt arbetssätt 14
Fastighetsportfölj 15
Lokaltyper och hyresgäster 16
Projekt 17
Förvärv och avyttringar 20
Finansiering 21
2
10STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

===== SIDA 11 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
11
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
AFFÄRSIDÉ OCH 
STRATEGI
AFFÄRSIDÉ
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expan-
sivt fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt 
industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är 
noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärs-
idén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. 
Det åstadkommer bolaget genom värdeska-
pande förvärv, genom att tillvarata den positiva 
hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av 
storstadsregioner samt genom utveckling av 
befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfat-
tande och unika byggrättsportfölj. 
MÅL
Stendörren ska skapa en hög, riskjusterad 
avkastning för sina aktieägare genom att  
förvalta, förädla och förvärva fastigheter. 
Stendörren investerar i fastigheter för lager, logistik­ och lätt industri i tillväxtregioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. Genom att 
förvalta, förädla och förvärva fastigheter i sådana områden bidrar bolaget både till nya arbetstillfällen och till ett trivsamt samhälle. På så 
sätt gör fastigheterna och dess lokaler skillnad. Inte bara för hyresgästernas verksamheter och affärer, utan även för områdena de ligger  
i och för människorna som bor och arbetar där – samtidigt som det skapar en hög, riskjusterad avkastning för Stendörrens aktieägare.
FINANSIELLA MÅL 
Stendörren har fyra lång- 
siktiga finansiella mål:
Genomsnittlig avkastning  
på eget kapital
>12%
Tillväxt i substansvärde
>15%
Räntetäckningsgrad
>2,0x
Soliditet
35%
(ska aldrig understiga 20%)
Utdelning
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga total-
avkastningen genereras genom att återinvestera vinsten  
i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt.  
Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att  
investera i befintliga fastigheter, förvärv och utveckling  
av nya fastig heter. Utdelningen kommer därför att vara  
låg eller utebli under de kommande åren. 
Långsiktigt kundfokus och välbalanserad fastighetsportfölj
Stendörren avser att uppfylla sin affärsidé och uppnå sina mål 
genom långsiktigt kundfokus och en välbalanserad fastighets-
portfölj. Syftet är att skapa värde över tid, där Stendörren, 
genom en samverkan av förvaltning, utveckling och förvärv, vid  
var tid äger en fastighetsportfölj som uppfyller kundernas verk- 
samhetsbehov och önskemål i ett längre perspektiv samt ska-
par en långsiktig, hög, riskjusterad avkastning för aktieägarna. 
Balanserad portfölj 
Bra balans mellan avkastningsfastigheter och projektfastig-
heter med låg utvecklingsrisk ger en hög, trygg och långsiktig 
avkastning. 
Kundfokus 
Genom ett närvarande, engagerat och långsiktigt kundfokus 
stödja Stendörrens hyresgästers långsiktiga behov av lokaler 
som på ett hållbart sätt främjar utvecklingen av deras verk-
samheter.
Librobäck 21:3, Uppsala

===== SIDA 12 =====

8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
20242023202220212020
Marknadsvärde fastighetsbestånd
Mkr
Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
12
Affärsidé och strategi Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
VÅR AFFÄRSMODELL SKAPAR VÄRDE
 FÖR VÅRA KUNDER 
Genom att möjliggöra för deras verksamheter att 
utvecklas i attraktiva lokaler hos en närvarande och 
långsiktig fastighetsägare som eftersträvar nöjda  
kunder och nära kundrelationer. 
 FÖR OMRÅDENA VI VERKAR I 
Genom att vara en engagerad och ansvars tagande part  
i stadsutvecklingen och tillsammans med kommuner och 
kunder skapa lokaler som gör skillnad för verksamheter, 
människor och närområden.
 FÖR VÅRA ÄGARE 
Genom att ha en välbalanserad portfölj med en trygg 
finansiell bas och en effektiv förvaltning vilket skapar  
en god totalavkastning.
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE
FÖRVÄRV
• Kontinuerligt utvärdera nya geografiska marknader som bedöms ha en god framtida utveckling. 
• Förvärva fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över tid bedöms kunna leva upp till 
bolagets avkastningskrav med beaktande av klimat- och omställningsrisker. 
• Förvärva fastigheter i logistik-, och lätt industriområden i tillväxtregioner, där Stendörren  
redan är etablerade. Särskilt fokus på marknader där bolaget inte uppnått kritisk massa. 
• Förvärva fastigheter som är flexibla i sitt användningsområde. 
• Förvärva fastigheter med vidare utvecklingspotential. 
UTVECKLING
• Arbeta med hållbar nybyggnation på mark med 
existerande byggrätter. 
• Driva aktivt detaljplansarbete med ägda fastig-
heter för att skapa byggrätter och/eller ändra 
fastighetens användningsområde i syfte att 
skapa mervärde.
FÖRVALTNING
• Arbeta för långsiktiga och nära kundrelationer 
samt kundvård genom en effektiv och proaktiv 
förvaltning av fastighetsportföljen via den egna 
förvaltnings- och driftsorganisationen. 
• Bibehålla samt stärka kundrelationer med 
många och välrenommerade hyresgäster. 
• Ha en tydlig avtalsstrategi som, utifrån rådande 
marknadsläge, främjar både säkrade och långa 
kassaflöden samt möjlighet till hyrestillväxt. 
• Fokusera på hållbara fastigheter som kan 
utvecklas genom aktivt arbete för hållbara 
byggnader, minskade vakanser, hyreshöjningar 
och hyresgästsanpassningar.
FÖ
RVALTNING             UTVECKLIN
G
FÖRVÄRV
HÅLLBART  
VÄRDESKAPANDE

===== SIDA 13 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
13
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
MÅL OCH UTFALL
Avkastning på eget kapital NAV tillväxt Räntetäckningsgrad Soliditet Energiintensitet Utsläppsintensitet1) Jämställdhet 
Mål: >12%
Utfall: 7%
Mål: >15%
Utfall: 8%
Mål: 2,0x
Utfall: 2,0x
Mål: 35%
Utfall: 37%
Mål: 75,6 kWh/kvm
Utfall: 78,7 kWh/kvm 
Mål: 210 CO2/kvm (BTA2))
Utfall: 251 CO 2/kvm (BTA)
Mål: 40/60
Utfall: 54/46
Genomsnittlig avkastning på 
eget kapital ska långsiktigt  
uppgå till lägst 12 procent.
Tillväxt i långsiktigt substans-
värde ska långsiktigt uppgå till 
lägst 15 procent.
Räntetäckningsgraden ska  
långsiktigt uppgå till lägst  
2,0 gånger.
Soliditeten ska långsiktigt  
uppgå till 35 procent och  
aldrig understiga 20 procent.
Avkastning på eget kapital
%
NAV tillväxt
%
Räntetäckningsgrad
ggr
Soliditet
%
Energiintensitet
kWh/kvm
Utsläppsintensitet
CO2/kvm
Könsfördelning
%
–5
0
5
10
15
20
25
30
20242023202220212020
–5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
20242023202220212020
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
20242023202220212020
0
10
20
30
40
50
20242023202220212020
0
20
40
60
80
100
120
20242023202220212020
0
100
200
300
400
202420232022
0
20
40
60
80
20242023202220212020
 Kvinnor    Män
Kommentar
Avkastningen på genomsnittligt 
eget kapital (beräknat på 12 
månaders genomsnitt) uppgick 
vid periodens slut till 7 procent.
Kommentar
Tillväxt i långsiktigt substans-
värde uppgick vid periodens 
utgång (de senaste 12 måna-
derna) till 8 procent och 18 
procent om ej justerat för 
nyemission under fjärde  
kvartalet 2024.
Kommentar
Räntetäckningsgraden uppgick 
till 2,0 gånger. 
Kommentar
Soliditeten uppgick vid 
periodens slut till 37 procent. 
Angiven soliditet är beräknad 
exkl. den leasingskuld som 
tillämpningen av IFRS 16 medför. 
Om denna skuldpost medräknas 
påverkas soliditeten negativt 
med cirka 0,7 procentenheter.
Kommentar
Energiintensiteten minskade 
med 5,7 procent i förhållande till 
föregående år. Jämförelsetal 
utgår från ”like-to-like” samt 
normalårskorrigering.
Kommentar
Under Scope 3 och inom ny-
byggnation minskade utsläppen. 
Bolaget utgår från Boverkets 
standard för klimatdeklaration. 
Stendörren inkluderar även bygg-
del 7 och 8 i redovisad utsläpps-
intensitet. Beräkning och metod 
följer Greenhouse Gas Protocol.
Kommentar
Mål och utfall redovisar könsför-
delningen bland bolagets chefer. 
Målet är en jämn könsfördelning 
med en fördelning om 40/60  
i endera riktning. I lednings-
gruppen är utfallet 50/50.
Scope 3 redovisas från 2022 då 
Stendörren utökade sin rapportering. 
1) Nybyggnation
2) Bruttoarea

===== SIDA 14 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
14
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
OPERATIVT ARBETSSÄTT
Stendörren är ett expansivt fastighetsbolag 
inom logistik, lager och lätt industri i nordiska 
tillväxt regioner. Affärsidén är att skapa lönsam 
tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bo­
laget genom värdeskapande förvärv, genom 
att tillvarata den positiva hyrestillväxten som 
följer av urbaniseringen av storstadsregioner 
samt genom utveckling av befintliga tillgångar, 
inklusive bolagets omfattande och unika bygg­
rättsportfölj.
Stendörrens fastigheter
Stendörrens bestånd består av en portfölj inom lager, 
logistik och lätt industri. I slutet av 2024 ägde Stendör-
ren 160 fastigheter, med en uthyrningsbar yta om drygt 
857 000 kvadratmeter och ett totalt marknadsvärde om 
14,3 miljarder kronor (12,6). Hyresintäkterna ökade med 
cirka 7 procent till 902 miljoner kronor (843) och drift-
nettot ökade med cirka 7 procent till 718 miljoner kronor 
(672). Den ytmässiga uthyrningsgraden i Stendörrens 
bestånd uppgick per 31 december 2024 till 91 procent 
(91) och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 
92 procent (94). 
Aktiv förvaltning 
Stendörren är en långsiktig fastighetsägare med fokus 
på proaktiv förvaltning. Beståndet består främst av 
högavkastande lager-, logistik- och lätt industrifastig-
heter. Syftet är att skapa långa och starka relationer 
till hyresgästerna genom att tillgodose deras behov av 
lokaler som hjälper dem att utveckla sina verksamheter. 
Den diversifierade basen av hyresgäster består såväl  
av väletablerade små och medelstora företag samt 
större internationella företag. Det ger långvarigt starka 
kassaflöden.
Förvaltning i egen regi 
Stendörren förvaltar sitt fastighetsbestånd, avseende 
både ekonomisk och teknisk förvaltning, med egen 
personal. Aktiv förvaltning i egen regi skapar förutsätt-
ningar för långsiktiga kundrelationer. Syftet är att kunna  
fånga upp kundernas förändrade behov tidigt och erbjuda 
god och personlig service. Med en egen organisation 
skapas en närvaro och tillgänglighet för hyresgästerna 
och området samt en grundlig marknadskännedom och 
en god kunskap om fastigheterna. På så sätt kan bolaget 
driftoptimera fastigheterna och genomföra kostnads-
effektiva underhållsplaner och förebyggande åtgärder 
som minskar behovet av felavhjälpande support till hyres-
gäster. Något som dessutom leder till högre trivsel. 
Ansvarsfull och långsiktig avtalsstrategi 
Stendörren strävar efter att teckna långa hyresavtal med 
hyresgäster som har god kreditvärdighet och verkar för  
en avtalsstock med jämn förfallostruktur. Alltid med 
beaktande av marknadsläget och aktuella hyresnivåer. 
Stockholms starka tillväxt medför att hyrestillväxten 
i regionens centrala delar på senare år varit stark. På 
lång sikt bedöms urbaniseringens effekt på hyrestill-
växten bestå. Det gäller även andra utvalda nordiska 
tillväxt städer. Detta kan innebära att Stendörren i vissa 
delmarknader tecknar kortare avtal givet att investering-
arna är små, vilket medför en snabbare anpassning till 
stigande marknadshyror. 
Stendörren utvecklar över tid sina arbetsprocesser, 
interna kontroller och rutiner. Målet är att arbeta smar-
tare, effektivare, mer klimatsmart och mer ekonomiskt, 
samt att säkerställa en hög kontroll av bolagets hyres-
flöden och god affärsetik för att skapa möjligheter för 
långsiktiga kundrelationer och ett ansvarsfullt före-
tagande. Bolaget tecknar ofta kallhyresavtal eller så 
 kal lade ”Triple net-avtal” för att bidra till en kostnads-
effektiv förvaltning och låg operativ risk.
Värdeförändring och omklassificering
Byggrätter Förvaltningsfastigheter Summa
Ingående värde per 2024­01­01 1 370 11 196 12 566
Investeringar 117 481 598
Omklassificering projekt till förvaltningsfastighet –52 78 26
Omvärdering 23 176 199
Valutaeffekter 0 17 17
Förvärv 0 1 129 1 129
Avyttringar 0 –224 224
Utgående värde per 2024­12­31 1 458 12 853 14 311
Omförhandlingar – fortsättningen på en nära 
kundrelation 
Förvaltningens arbete med omförhandling och förtida 
översyn av hyresavtal pågår kontinuerligt. Vid omför-
handlingar görs en bedömning av marknadsläget och  
kundens behov och önskemål. Den kontinuerliga dialogen  
med hyresgästen skapar goda förutsättningar för gemen-
samma förväntansbilder och en fortsatt god relation. 
Hyresavtal motsvarande ett årshyresvärde om 11 miljoner 
kronor har omförhandlats under året. Dessa omförhand-
lingar resulterade i en hyreshöjning om i genomsnitt 6 
procent. Dessutom har Stendörren vid ett flertal omför-
handlingar överfört kostnadsansvar för driftkostnader, 
delar av underhåll samt skötsel av fastigheterna och 
lokalerna på hyresgästerna, vilket på sikt kommer få  
en positiv effekt på det löpande driftsöverskottet. 
Proaktivitet för att minska hyresförluster 
Under 2024 uppgick hyresförlusterna till cirka 4,1 miljoner 
kronor. Stendörren för en kontinuerlig dialog med hyres-
gästerna med avsikt att identifiera eventuella finansiella 
svagheter i ett tidigt skede och därigenom kunna mini-
mera hyresförlusterna. Detta har varit extra viktigt under 
året till följd av en svagare konjunktur och de senaste 
årens höga inflation. Genom ett proaktivt uthyrnings-
arbete säkerställer vi kreditvärdighet och historik, vilket 
därmed minimerar risker för hyresförluster.

===== SIDA 15 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
15
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
FASTIGHETSPORTFÖLJ
Stendörrens marknader
Stockholm
Stendörren fokuserar på att förvalta, förädla och förvärva  
i fastigheter för lager, logistik och lätt industri i tillväxt-
regioner, främst i Storstockholm och Mälardalen. De områ-
den där Stendörrens fastighetsbestånd är beläget erbjuder 
utmärkta förutsättningar för distribution, då en stor del 
av Sveriges slutkonsumenter finns inom kort räckvidd. 
Mälardalens strategiska läge har över tid lett till en stark 
hyresutveckling och låga vakansgrader. Under 2024 har 
hyrorna varit stabila och vakansgraden ökat något, och 
direktavkastningskravet för prime-logistikläge uppgick  
till 5,00 procent för 2024.
Oslo, Köpenhamn, Helsingfors och Göteborgsregionen
Stendörren har en geografisk närvaro i Göteborg och 
Borås, två strategiska logistiklägen. Trots konjunktur-
påverkan förblir lager-, logistik- och industrisegmentet 
attraktivt för investeringar, och direktavkastningskravet  
i Borås noterades på 6,60 procent för 2024.
Stendörren har även fastighetsbestånd i de nordiska 
huvudstäderna Oslo, Köpenhamn och Helsingfors. Direkt-
avkastningskraven inom lager-, logistik- och industriseg-
mentet ökade i samtliga dessa städer, motsvarande 5,50 
procent i Oslo, 5,10 procent i Helsingfors och 5,25 procent 
i Köpenhamn. I Helsingfors minskade direktavkastnings-
kravet med cirka 10 punkter, medan den i Köpenhamn 
ökade med cirka 15 punkter.
Tillväxtregioner med god infrastruktur
Under 2024 har fokus varit på att komplettera befintligt 
fastighetsbestånd varför elva fastigheter förvärvades loka-
liserade till fem av bolagets utvalda marknader med en 
total uthyrningsbar yta om 61 522 kvadratmeter. Förvärven 
sker med utgångspunkt från bolagets uppställda mål att 
utveckla och förstärka närvaron i Stockholm, Göteborg, 
Uppsala samt i Stendörrens utländska marknader. En ut -
ökad förvaltningsvolym som uppnått kritisk massa möjlig-
gör en mer rationell och kostnadseffektiv förvaltning och 
uthyrning. 
Kriterier för förvärv och etablering
Stendörren investerar i:
• Enskilda fastigheter eller fastighetsportföljer.
• Fastigheter för lager, logistik och lätt industri som över 
tid bedöms kunna leva upp till bolagets avkastningskrav 
med beaktande av klimat- och omställningsrisker. 
• Fastigheter i logistik och lätt industriområden i tillväxt-
regioner, där Stendörren redan är etablerad. Särskilt 
fokus på marknader där kritisk massa ännu inte uppnåtts. 
• Fastigheter som är flexibla i sitt användningsområde. 
• Bebyggda eller obebyggda fastigheter med utvecklings-
potential.
Helsingfors
Stockholm
Köpenhamn
Göteborg/Borås 
Oslo
Västerås
Uppsala
Stockholm
Täby
Nacka
Järna
Skarpnäck
Spånga
Enköping
Eskilstuna
Södertälje
Geografisk fördelning
Hyresintäkter
 Stockholms stad, 27%
 Stockholms län, 29%
 Övriga Mälardalen, 32%
 Göteborgsregionen, 2%
  Köpenhamn, Oslo, Helsingfors, 10%

===== SIDA 16 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
16
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
LOKALTYPER OCH HYRESGÄSTER
Stendörrens lokaltyper
Stendörrens fastighetsbestånd omfattar lager-, logistik-  
och industrifastigheter, ett segment med ökande efter-
frågan och låg vakansgrad. I stadsnära lägen är mark-
bristen stor, vilket driver upp hyresnivåerna, medan 
närförorter erbjuder bättre infrastruktur och något 
lägre hyror. Ytterstadslägen möjliggör nyproduktion av 
moderna och kostnadseffektiva lokaler. Trenderna gäller 
även i Köpenhamn, Helsingfors och Oslo, där Stendörren  
har expanderat. Lager, logistik och lätt industri står för 
70 procent av bolagets uthyrningsbara yta, medan kontor 
utgör 19 procent.
Stendörrens hyresgäster
Stendörren har en diversifierad hyresgästbas med cirka 
1 200 avtal vid årets slut, bestående av både små och 
stora företag från olika branscher. Fastighetsportföljen 
är branschmässigt spridd med exponering mot logistik, 
lätt industri, handel och tjänsteföretag, vilket minskar 
känsligheten för konjunktursvängningar.
Portföljens duration och branschfördelning
Vid utgången av 2024 uppgick den genomsnittliga löp-
tiden på Stendörrens hyresavtal till 4,4 år, vilket säker-
ställer en stabil intäktsbas och minskar risken för större 
hyresbortfall. Det största fastighetssegmentet är logistik 
och lager, som står för 47 procent av den totala uthyr-
ningsbara ytan, följt av lätt industri med 23 procent. 
Efterfrågan på lokaler inom dessa segment har varit 
fortsatt stark under året, vilket har bidragit till en stabil 
hyresutveckling.
Portföljens riskspridning stärks ytterligare av att 79 
procent av fastigheterna, räknat till yta, har minst två 
hyresgäster, vilket minskar risken för större vakanser  
vid eventuella uppsägningar. De tio största hyresavtalen 
svarar för 19 procent av den årliga grundhyran.
Stendörrens tio största hyresgäster
• Fortifikationsverket, 8%
• Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
• Mountain Top, 2%
• Stockholm Vatten AB, 1%
• Unilever Europe BV, 1%
• Carla AB, 1%
• Södertälje Industriservice AB, 1%
• Veho Bil Sverige AB, 1%
• Bactiguard AB, 1%
• Sätra Motorcenter AB, 1%
• Övriga, 81%
Fastighetsbeståndet per kategori
%
Nygård 2:14, Upplands-Bro
 Övrigt
 Sällanköpshandel
 Kontor
 Lätt industri
 Lager och logistik
1) Baserat på typ av användning av yta
2) Baserat på typ av fastighet
0
20
40
60
80
100
Procent av 
marknads-
värde2)
Procent av 
driftnetto2)
Procent 
av hyra2)
Procent 
av yta1)

===== SIDA 17 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
17
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
PROJEKT
En ständig utveckling av fastighetsbeståndet 
innebär att Stendörren kan möta kundernas 
behov av ändamåls enliga lokaler. Genom att 
utveckla, höja kvalitet och modernisera skapas 
förutsättningar för bibehållna och långa kund­
relationer. Detta genererar stabila kassa flöden 
och värdetillväxt. 
Nyproduktion
Stendörren arbetar aktivt med att tillvarata befintliga 
byggrätter och tillskapa nya. I beståndet finns idag både 
byggrätter inom gällande detaljplaner men också poten-
tial till framtida byggrätter som kan tillskapas genom 
nya detaljplanearbeten. Utvecklingen av byggrätter  
drivs med utgångspunkt från marknadens efterfrågan.
Fastighetsförädling
Bolaget arbetar för att kunna möta de förändrade för-
utsättningarna och på bästa sätt ta vara på potentialen 
i fastigheter i områden där utveckling sker och tillväxt 
finns.
Inom ramen för utvecklings- och projektverksam-
heten bedriver Stendörren fastighetsförädling. Föräd-
lingsobjekten identifieras genom noggrann analys av 
befintliga fastigheter utifrån parametrar som geografiskt 
läge, närområdets utveckling, efterfrågan på lokaler, 
typer av hyresgäster och verksamheter, hyresnivåer och 
investeringsbehov. Arbetet sker i nära samarbete mellan 
medarbetare inom förvaltning, uthyrning, utveckling och 
förvärv. Investeringar sker ofta i samband med nyteck-
ning av hyresavtal, både för nya kunder med nya behov 
och för befintliga kunder med förändrade behov.
Stendörren har under året startat och färdigställt 
flertalet projekt i den löpande förvaltningen i syfte att 
förädla fastigheterna och anpassa lokaler efter speci-
fika önskemål från nya kunder. Under året har en större 
ombyggnation av fastigheten Filmremsan 2 i Högdalen  
i Södra Stockholm genomförts och färdigställts. 
Ökad modernitet, effektivitet och förbättrad hållbar-
hetsprestanda i fastighetsbeståndet bidrar till högre hyres-
intäkter, högre uthyrningsrad och minskade kostnader.
Kontinuerligt utvecklingsarbete
När storstadsregioner växer förändras också mark-
användningen i många områden där Stendörren har  
sitt fastighetsbestånd. Urbaniseringen leder till att det  
i många traditionella lager- och industriområden skapas 
ett omvandlingstryck mot bostäder. Stendörren arbetar 
med att identifiera omvandlingsmöjligheter och utveck-
lingspotential i det befintliga fastighetsbeståndet. Där 
det finns rätt förutsättningar arbetar Stendörren för att 
bidra till att det tas fram nya detaljplaner för bostäder  
för vidare utveckling och förvaltning.
Under 2024 har Stendörren fortsatt arbetet med  
att både utveckla befintliga byggrätter och skapa nya 
byggrätter genom aktivt detaljplanearbete. Målet är att 
succesivt bebygga och utveckla dessa fastigheter för  
att skapa attraktiva, hållbara och moderna byggnader. 
Stendörren hade per 31 december 2024 totalt 40 
fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. 
Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 637 000 
kvadratmeter och är huvudsakligen för logistik, lätt indu-
stri- och bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklings-
arbete och i samband med förvärv tillskapas och tillförs 
ytterligare byggrätter inom befintliga användningsom-
råden. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som 
goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva 
kommuner och områden i Storstockholm och Mälar dalen 
såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten på nya 
byggstarter påverkas bland annat av efterfrågan givet 
det aktuella marknadsläget men även av byggpriser. 
Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu inte 
Färdigställda projekt under rapportperioden
Kommun Fastighet Typ av projekt Slutdatum
Storlek,  
kvm1)
Investering,  
 Mkr2)
Uthyrnings­ 
grad, %
Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100
Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Q4 2024 2 400 37 49
Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 700 149 100
Egedal (Köpenhamns-
regionen)
Svavelhöjvej 17 Tillbyggnad lätt 
industri
Q4 2024 3 300 47 100
Totalt färdigställda projekt 17 700 282
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 15 300 245
1) BTA (bruttoarea, nyproduktion, tillbyggnad), LOA (lokalarea, hyresgästanpassning, ombyggnad).
2) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion.
Stenvreten 8:37, Enköping

===== SIDA 18 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
18
Projekt Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
Pågående projekt per 2024-12-31
Kommun Fastighet Typ av projekt Nuvarande fas
Tidigast möjliga 
datum1)
Storlek,  
kvm2)
Indikativ  
investering, Mkr3)
Bedömd  
återstående  
investering, Mkr
Bedömt årligt 
driftnetto, Mkr Uthyrnings grad, %
Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 2 300 52 18 3,0 0
Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 1 200 36 9 2,6 100
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2025 2 300 53 13 3,6 0
Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Pågående byggnation Q3 2025 3 700 97 64 6,4 100
Stockholm Vindkraften 2 Ny lätt industri Projektering Q1 2026 2 200 37
404 38,4 0
Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Projektering4) Q2 2026 5 200 115
Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering4) Q2 2026 17 000 274
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Projektering4) Q2 2026 3 400 78
Stockholm Fotocellen 5 Ny logistik Projektering4) Q3 2026 3 500 102
Totalt pågående projekt 40 800 844 508 54,0
Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 40 800 844 508 54,0
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
3) Inkluderar kostnader för finansiering samt bokfört värde mark vid nyproduktion.
4) Bygglov har erhållits.
hunnit generera intäkter under rapportperioden förvän-
tas, i takt med uthyrning, färdigställande och inflyttning, 
kunna addera cirka 57 miljoner kronor i driftsnetto. Av 
detta belopp avser cirka 9 miljoner kronor nyligen fär-
digställda eller inom ett år färdigställda projekt för vilka 
hyresavtal föreligger, cirka 31 miljoner kronor avser pro-
jekt inom lätt industri och urban logistik som byggs eller 
avses byggas på spekulation och cirka 17 miljoner kronor 
avser projekt inom logistik som förutsätter uthyrning 
före byggstart. Därutöver har bolaget en omfattande 
portfölj med kommande projekt, som är i tidigare skede.
 Under 2024 har Stendörren startat flertalet nya 
byggnationer. Pågående projekt för nyproduktion av 
logistik, lager och lätt industri omfattade vid årets 
utgång tillsammans 40 800 kvadratmeter. Under 2024 
färdigställdes två helt nya byggnader samt en tillbygg-
nad om tillsammans 15 300 kvadratmeter. Dessa utgörs 
av en lättindustribyggnad i Södertälje, en logistikbygg-
nad i Enköping samt en tillbyggnad i Egedal i Köpen-
hamnsregionen.
Viby 19:66, Upplands-BroAlmnäs 5:24, Södertälje

===== SIDA 19 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
19
Projekt Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
Kommande projekt per 2024-12-31
Kommun 
Huvudsaklig  
framtida användning
Bedömd byggrätt  
(BTA kvm)1) Status detaljplan
Bedömd tidigast
möjliga byggstart2)
Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2025–2026
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2025–2026
Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2025–2026
Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2025–2026
Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2025–2026
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2025–2026
Botkyrka Bostäder 3 700 Inom detaljplan 2025–2026
Enköping Lätt industri 2 700 Inom detaljplan 2025–2026
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026
Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026
Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026
Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025–2026
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2025–2026
Uppsala Lätt industri 1 000 Inom detaljplan 2025–2026
Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025–2026
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2026–2027
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid  
helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
Bostadsutveckling
Den pågående samhällsutvecklingen, tillväxten och den 
ökande befolkningen i Stockholmsregionen skapar en 
långsiktig efterfrågan på bostäder. För att klara bostads-
försörjningen behöver Stockholm med kranskommuner 
förtäta bebyggelsen och i allt högre utsträckning plan-
lägga till exempel industrimark för bostadsändamål.  
På ett fåtal fastigheter inom Stendörrens befintliga  
fastighetsbestånd arbetar vi långsiktigt med att ta  
fram nya detaljplaner för bostäder i sådana lägen.
Byggrätter för bostäder kan antingen skapas på obe-
byggd mark, i anslutning till en befintlig byggnad eller 
genom att konvertera befintliga byggnader. I Botkyrka 
har Stendörren en detaljplan som medger utveckling 
av cirka 800 bostäder och cirka 10 000 kvadratmeter 
kommersiella lokaler.
Stendörren har ett pågående arbete med ny detalj-
plan för bostäder i Sollentuna, Traversen 14 och 15.  
Stendörren undersöker därutöver förutsättningarna för 
att driva detaljplan på fler platser i Stockholmsregionen. 
Ett exempel är den södra delen av Green-Hub i Upplands- 
Bro som ligger med utsikt över sjön Mälaren.

===== SIDA 20 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
20
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
Under 2024 genomförde Stendörren elva fastighetsför-
värv i sju separata affärer med en total uthyrningsbar 
yta om cirka 61 500 kvadratmeter till en direktavkast-
ning om 7,0 procent. Det totala överenskomna fastig-
hetsvärdet för dessa förvärv uppgick till 1 190 miljoner 
kronor. Samtliga avtalade fastigheter var dock inte 
tillträdda under 2024.
Som en del av bolagets strategiska tillväxtmål har 
Stendörren fokuserat på att förvärva fastigheter i 
 Stockholm, Uppsala, Göteborg och även i Stendörrens 
utländska marknader. Stendörren utvärderar kontinu-
erligt möjliga affärer i bolagets samtliga marknader. 
Ambitionen i Göteborg, Helsingfors, Köpenhamn och 
Oslo är att över tid uppnå en kritisk volym för att skapa 
en effektiv och lokal egen förvaltning samt uthyrnings-
verksamhet.
Under 2024 genomförde Stendörren en avyttring av 
fastigheten Varvet 1 i Botkyrka kommun vilken förvärva-
des av Trafikverket. 
FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR
Förvärv 2024
Kommun Fastighet
Uthyrbar area, 
kvm
Överenskommet 
fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum
Botkyrka Skyttbrink 46 1 258 20 Lager, lätt industri 2024-07-03
Södertälje Lyftkranen 3 1 977 42 Lager, lätt industri 2024-07-03
Tuusula Kalliotie 2 13 596 131 Lager 2024-09-03
Uppsala Danmarks-Kumla 8:22, 8:23, 8:25 18 598 545 Lager, lätt industri 2024-09-17
Baerum Mølladammen Næringspark 15 622 245 Lätt industri 2024-11-21
Härryda Bårhult 1:121, 1:122 6 406 127 Lager, lätt industri 2024-12-12
Södertälje Arbetsledaren 1, Åkerkullan 2 4 065 80 Lager, lätt industri 2024-12-18
Totalt 61 522 1 190
Avyttringar 2024
Kommun Fastighet
Uthyrbar area, 
kvm
Överenskommet 
fastighetsvärde, Mkr Fastighetstyp Datum
Botkyrka Varvet 1 14 825 202 Lager, lätt industri 2024-03-15
Totalt 14 825 202
 
Danmarks-Kumla 8:25, Uppsala

===== SIDA 21 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
21
Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
FINANSIERING
Investering i kommersiella fastigheter är en 
kapitalintensiv verksamhet som ställer stora 
krav på tillgång till både riskbärande kapital 
och lånat kapital. Tillgången till kapital varierar 
över tid och påverkas av både bolagsspecifika 
faktorer (utsikterna till att över tid skapa en 
god avkastning till det riskbärande kapitalet 
och förmågan att återbetala lånat kapital) samt 
externa faktorer såsom förändrade marknads­
förutsättningar, konjunktur och makroekonomi. 
Stendörrens största utgiftspost i resultaträkningen 
utgörs av ränta på lånat kapital medan ett av bolagets 
viktiga finansiella mål är att leverera en hög riskjuste-
rad avkastning på det riskbärande kapitalet. För att 
minimera de finansierings-, ränte- och kreditrisker som 
beskrivs närmare under riskavsnittet på sidorna 47–48 
har styrelsen antagit en finanspolicy med vissa intervall 
för tillåten spridning av kapitalbindningstider och ränte-
exponering.
Stendörrens finansiering
Stendörrens totala tillgångar uppgick den 31 decem-
ber 2024 till 14 975 miljoner kronor (13 193). Bolagets 
verksamhet finansieras med eget kapital, räntebärande 
skulder och övriga skulder. Det egna kapitalet och de 
räntebärande skulderna utgör de två viktigaste kapital-
källorna och svarade per balans dagen för 41 procent 
(42) respektive 59 procent (58) av bolagets totala 
finansiering.
Bolaget strävar efter relativt lång ränte- och kapital-
bindning. Räntebindningen minskar räntekänsligheten 
samtidigt som en spridning av lånens kapitalbindning 
över flera år minskar refinansieringsrisken. Enligt bola-
gets finanspolicy får inte mer än 33 procent av alla 
Räntebindning
Bolagets låneavtal löper i huvudsak med tre månaders 
stibor som räntebas. Stendörren räntesäkrar sig mot  
en uppgång i referensräntan Stibor 90 genom en port-
följ av räntetak med ett sammanlagt nominellt värde 
upp gående till 4 600 miljoner kronor. Den samlade 
effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå  
på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de ränte-
bärande skulderna. Stendörren har även fyra forward-
startade ränteswapavtal vilket förlänger derivatport-
följens genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell 
på sidan 22. Vid årets utgång var cirka 59 procent av 
bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive 
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade 
delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga  
räntebindningen på räntebärande skulder 2,2 år (3,3).
Övriga skulder
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2024 
till 1 061 miljoner kronor (999) och avser skatten på fast-
igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade 
förlustavdrag.
lånens kapitalbindning förfalla till refinansiering under 
ett enskilt år. Förfallostrukturen av Stendörrens ränte-
bärande skulder vid utgången av 2024 framgår av 
 tabellen nedan.
Stendörren har vidare finansiella åtaganden (kove-
nanter) i sina låneavtal. De finansiella åtagandena är 
kassaflödesbaserade eller relaterade till belåningsgrad 
och soliditet. Stendörren uppfyller samtliga dessa 
 åtaganden.
Räntebärande skulder
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande skul-
der uppgick vid årets utgång till 7 791 miljoner kronor 
(6 651), motsvarande en belåningsgrad om 52 procent 
(50). Skulderna utgörs av lån från kreditinstitut om 6 531 
miljoner kronor (5 582) och två gröna obligationslån om 
totalt 1 300 miljoner kronor (1 100). Låneavgifter som 
periodiseras i enlighet med bolagets redovisningsprin-
ciper uppgick till –40 miljoner kronor (–31). Den kort-
fristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick till 
153 miljoner kronor (825) och består av lån och amorte-
ringar som förfaller inom de kommande 12 månaderna.
Skulder till kreditinstitut
Stendörrens räntebärande skulder till kreditinstitut 
består av bilaterala banklån som upptagits med säkerhet 
i dotterbolagens fastigheter. Banklånen tillhandahålls av 
sex olika banker. 
Obligationslån
Bolaget hade vid balansdagens utgång två utestående 
obligationslån, varav båda är gröna. Det ena obligations-
lånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 miljoner 
kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 
procent och det andra obligationslånet, med förfall 
2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper 
med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent.
Kapitalbindning
Per 31 december 2024 uppgick den genomsnittliga  
kapitalbindningen på de räntebärande skulderna till 
kreditinstitut till 3,2 år (2,6) och för totala räntebärande 
skulder 3,1 år (2,6).
Förfallostruktur räntebärande skuld, per 31 december 2024
Mkr 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 >2031 Summa Andel av total, %
Swedbank 0 0 679 2 270 0 0 0 0 2 950 38
Danske Bank 0 322 185 50 0 0 0 0 557 7
Nordea 0 0 296 658 0 0 0 0 953 12
Sörmlands Sparbank 0 0 0 299 0 0 0 0 299 4
Sparbanken Enköping 0 0 0 0 0 0 0 9 9 0
SEB 0 0 915 849 0 0 0 0 1 765 23
Obligation 0 500 800 0 0 0 0 0 1 300 17
Summa 0 822 2 876 4 126 0 0 0 9 7 832 100,0
Andel av total, % 0 10,5 36,7 52,7 0 0 0 0,1 100,0

===== SIDA 22 =====

Introduktion 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
22
Finansiering Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationVerksamheten
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består 
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna 
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt 
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 
383 miljoner kronor (384).
Rörelsekapital
Det är bolagets bedömning att det tillgängliga kassa-
flödet från den löpande verksamheten i kombination 
med de vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteterna är 
tillräckligt för att möta likviditetsbehoven under den 
kommande 12-månadersperioden. Med rörelsekapital 
avses här Stendörrens tillgång till likvida medel för att 
fullgöra sina betalningsförpliktelser vartefter de förfal-
ler till betalning. Bolagets löpande verksamhet binder 
begränsat rörelsekapital eftersom merparten av hyres-
intäkterna erhålls i förskott samtidigt som utgifterna 
primärt betalas i efterskott.
Per 31 december 2024 fanns tillgänglig likviditet om 
totalt 494 miljoner kronor, i form av likvida medel om 
214 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om 
totalt 280 miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter 
behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna. 
Räntederivat, aktiva
Motpart Typ Startdag Slutförfall
Nominellt 
värde, Mkr
Marknads­
värde, Mkr Taknivå, %
Återstående 
löptid, år
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 2,6 2,00 1,67
Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 9,3 1,00 0,771)
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 4,7 1,00 0,771)
SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 7,1 1,00 0,861)
Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 5,8 1,00 0,861)
Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 10,8 2,00 1,95
SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 7,4 2,00 1,98
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 4,4 2,00 1,67
Summa 4 600 52,1 1,59 1,442)
1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se tabellen nedan) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,3 år.
Räntederivat med senarelagd starttidpunkt
Motpart Typ Startdag Slutförfall
Nominellt 
värde, Mkr
Marknads­
värde, Mkr Swapränta, %
Återstående 
löptid, år
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 2,6 2,45 5,77
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 1,1 2,39 4,77
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 0,6 2,49 5,86
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 1,2 2,41 4,86
Summa 1 900 5,5 2,44% 5,35
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de  
ränte bärande skulderna. Vid årets utgång var cirka 59 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Hjulsmeden 1, Västerås

===== SIDA 23 =====

HÅLLBARHETSRAPPORT
Stendörrens hållbarhetsarbete 24
Miljömässig hållbarhet 31
Social hållbarhet 34
Ansvarsfullt företagande 36
GRI-index 37
Hållbarhetsnoter 40
Revisorns rapport över översiktlig  
granskning av hållbarhetsrapporten 43
3
23STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

===== SIDA 24 =====

Om denna hållbarhetsredovisning 
Stendörrens hållbarhetsredovisning är upprättad i enlig-
het med GRI Universal Standards 2021. En detaljerad 
översikt över respektive upplysningskrav återfinns finns i 
GRI-indexet på sidorna 37–39. Hållbarhetsredovisningen 
har även upprättats i enlighet med bestämmelserna i  
6 kap. 12 § i den äldre lydelsen av Årsredovisningslagen.
Beskrivningen av bolagets affärsmodell finns på  
sidan 12. 
Hållbarhetsredovisningen omfattar moderbolaget och 
samtliga helägda dotterbolag. Stendörrens hållbarhets-
redovisning omfattar inte verksamheter som kontrolleras 
av enskilda hyresgäster eller leverantörer. Hela hållbar-
hetsredovisningen är översiktligt granskad av BDO och 
deras uttalande återfinns på sidan 43. En riskanalys rela-
terad till Stendörrens mest väsentliga hållbarhetsfrågor 
genomförs årligen inom den ordinarie riskutvärderingen 
i bolaget. Information om identifierade hållbarhetsrelate-
rade risker och hur dessa hanteras presenteras på sidan 
47, medan beskrivning av processen för intern kontroll 
avseende riskhantering återfinns på sidan 83. Syftet  
med hållbarhetsredovisningen är att ge en samlad bild 
av Stendörrens hållbarhetsarbete, inklusive resultatet  
av genomförda åtgärder och aktiviteter under året,  
samt de prioriteringar som ligger till grund för det 
 fortsatta arbetet.
Ramverk och standarder 
Stendörren tillämpar följande internationella ramverk 
och standarder i sin hållbarhetsredovisning:
Greenhouse Gas Protocol (GHGP): en global standard 
för att mäta och rapportera växthusgasutsläpp. 
Global Reporting Initiative (GRI): ett internationellt  
ramverk för hållbarhetsrapportering. 
Task Force on Climate related Disclosure (TCFD): ett 
ramverk for rapportering av klimatrelaterade finansiella 
risker. 
Science Based Target initiative (SBTi): ett internationellt 
ramverk för att sätta hållbarhetsmål som ligger i linje 
med Parisavtalets mål om maximalt 1,5 graders upp-
värmning. 
Regelverk och lagar
Regelverk som Stendörren måste följa enligt svensk lag:
• Svenska Aktiebolagslagen
• Årsredovisningslagen
• Miljöbalken
• Arbetsmiljölagen
• BBR-krav
Stendörrens hållbarhetsarbete
Stendörrens långsiktiga miljömål är att uppnå nettonoll 
koldioxidutsläpp i hela värdekedjan till år 2040. Bolaget 
strävar efter att successivt höja ambitionsnivån och 
kontinuerligt förbättra rutiner och processer i syfte att 
optimera resultat och effekt av hållbarhetsarbetet. Detta 
görs genom att hållbarhet integreras i bolagets alla 
verksamhetsområden. 
Stendörren arbetar för att tillgodose hyresgästernas 
lokalbehov, samtidigt som hänsyn tas till miljö, klimat 
och biologisk mångfald. För Stendörren betyder det 
fram för allt att utbyggnad av fastigheter behöver ske 
inom de planetära gränserna och att existerande bygg-
nader behöver anpassas till det förändrade klimatet. 
Stendörrens största klimatpåverkan uppstår uppströms 
i värdekedjan. Därför är det avgörande att fokusera på 
resurseffektivitet i hela värdekedjan – vid förvaltning, 
renovering och nyproduktion. 
Året som gått
• Energieffektiviseringsarbetet har fortlöpt med goda 
resultat i enlighet med bolagets energistrategi.
• Omfattande klimatinventering av bolagets högrisk-
fastigheter har genomförts.
• Inom projektutvecklingen har särskilt fokus lagts på  
att säkerställa minskat klimatavtryck vid uppförandet 
av nya byggnader.
• Kontinuerlig dialog med medarbetare har förts, både 
individuellt och kollektivt, i syfte att stärka engage-
mang och främja personlig utveckling.
• Stendörren nominerades till Allbrightpriset 2024 efter 
att ha placerat sig på listan över Sveriges mest jäm-
ställda bolag.
• Bolaget har samarbetat med externa organisationer 
för att skapa möjligheter för personer som står långt 
från arbetsmarknaden.
• Dubbel väsentlighetsanalys har genomförts i enlighet 
med ESRS-standarderna.
INTRODUKTION 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
24
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 25 =====

Hållbarhetsarbetet är integrerat i Stendörrens årliga 
affärsplanering och utgör en central del av verksamheten, 
med en tydlig ansvarsfördelning och delegationsord-
ning. Hållbarhetschefen ingår i bolagets ledningsgrupp, 
där arbetet under året bland annat har fokuserat på att 
omsätta de höjda hållbarhetsambitionerna i praktiken. 
Ledningsgruppen ansvarar även för att hantera hållbar-
hetsrelaterade risker inom bolaget.
Stendörrens policyer
Bolagets policyer revideras årligen. Alla nyanställda 
på Stendörren får en introduktion till bolagets policyer 
och handböcker som en del av onboarding-processen. 
Samtliga medarbetare bekräftar årligen att de tagit del 
av och förstått innehållet i alla policyer. Vid väsentliga 
förändringar av policyer eller andra styrande dokument 
genomförs utbildningsinsatser för att säkerställa att alla 
medarbetare är uppdaterade.
HÅLLBARHETSSTYRNING 
POLICYER INOM RESPEKTIVE FOKUSOMRÅDE
Uppförandekod 
Stendörrens uppförandekoder, både för medarbetare  
och leverantörer, utgör tillsammans med hållbarhets-
strategin, de centrala styrdokumenten för bolagets 
hållbarhetsarbete. Dessa dokument utgår från internatio-
nella konventioner, normer och lagstiftning och baseras 
på FN:s Global Compacts tio principer för hållbar utveck-
ling. Uppförandekoderna sätter riktlinjer för Stendörrens 
arbete inom mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö-
ansvar och antikorruption.
Stendörrens interna ledningssystem för 
hållbarhetsarbetet 
Stendörrens ledningssystem för hållbarhet fungerar 
som ett styrande ramverk som vägleder medarbetarnas 
arbete i linje med bolagets hållbarhetsmål. Systemet 
består av följande huvudkomponenter: 
Färdplanen för nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 – 
Färdplan som anger nödvändiga aktiviteter och åtgär-
der, med tidplaner, för att uppnå målet om nettonoll 
CO2- utsläpp. 
Omställningsplan – Plan som beskriver hur bolaget 
anpassar sin verksamhet till förändrade omvärldsför-
utsättningar, såsom klimatförändring, nya regelverk 
och teknologiska skiften, för att säkerställa långsiktig 
konkurrenskraft.
Energistrategi – Rutiner, aktiviteter och åtgärder 
 inklusive checklista för energieffektivisering.
Klimatriskstrategi – Inventeringsmall, rutiner och 
 aktiviteter inklusive checklista för klimatriskhantering. 
Stendörrens strategi för cirkulära processer – Strategi 
för hur respektive del av organisation ska övergå till 
cirkulära processer.
Gröna Kartan – Verktyg med åtgärder för att säkerställa 
att processer genomförs enligt färdplanen.
Anvisningar klimatberäkningar – Anvisningar internt  
och externt för korrekt och jämförbar redovisning av 
CO2-utsläpp. 
Frivilliga medlemsorganisationer
Stendörren är medlem i följande frivilliga medlems-
organisationer: 
Klimatarena Stockholm – Ett gemensamt initiativ av 
Region Stockholm och Länsstyrelsen i Stockholms län 
med syftet att effektivisera och strukturera samverkan 
mellan länets företag, kommuner och akademi för att 
öka takten på klimatomställningen i Stockholms län. 
Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) – 
En internationell organisation som mäter och utvärderar 
hållbarhetsarbete inom fastighets- och infrastruktur-
bolag ur ett investerarperspektiv.
Resurseffektivitet
• Hållbarhetsstrategi
• Färdplanen
• Gröna kartan
• Uppförandekod för leverantörer
• Stendörrens strategi för cirkulära 
processer
• Anvisningar klimatberäkningar
Attraktiv arbetsgivare
• Personalhandbok
• Policy för jämställdhet, mångfald  
och likabehandling
• Chefshandbok
• Program för välmående och hälsa
Framtidssäkring
• Hållbarhetsstrategi
• Färdplanen
• Energistrategi
• Klimatriskstrategi
• Omställningsplan
Socialt ansvar
• Hållbarhetsstrategi
• Policy för jämställdhet, mångfald  
och likabehandling
Operationell excellens
• Uppförandekod
• Uppförandekod för leverantörer
• Inköpspolicy
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
25
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 26 =====

ETT AKTIVT HÅLLBARHETSRÅD 
Stendörrens hållbarhetsråd består av representanter från olika delar av verksam-
heten och leds av bolagets hållbarhetschef. Rådet har i uppdrag att samordna och 
driva hållbarhetsarbetet i enlighet med den antagna strategin. Genom månatliga 
möten följer rådet upp utvecklingen av pågående initiativ. 
Under 2024 drev hållbarhetsrådet bland annat följande initiativ: 
• Kontinuerliga medarbetarundersökningar
• Lönekartläggning för rättvist löneutfall
• Grön- och hållbarhetslänkad finansiering
• Miljöcertifiering av fastigheter
• Energieffektivisering
• Solcellsutbyggnad
• Genomförande av klimatkalkyler 
• Övergång till cirkulära processer för om- och nybyggnationsprojekt
• Implementering av systematiskt arbetsmiljöarbete
MEDARBETARE 
Bidra med idéer och följa bolagets  
hållbarhetsambitioner
Styrningsmodell
STYRELSE
Strategiskt ansvar
LEDNING
Operativt/strategiskt ansvar
AVDELNINGSCHEFER/CHEFER
Implementering av strategi och arbete
HÅLLBARHETSRÅDET
• Koordinerar hållbarhets-
arbetet utifrån hållbarhets-
strategin. 
• Representeras av medarbe-
tare och chefer från olika 
funktioner i organisationen. 
• Driver specifika  
hållbarhetsprojekt. 
Almnäs 5:23, Södertälje
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
26
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 27 =====

Stendörren för en löpande dialog med sina intressenter genom bland annat möten och enkäter. Utöver detta genomförs fördjupade  
intressentdialoger. Den senaste fördjupade dialogen genomfördes under 2024, som en del av arbetet med att förbereda bolagets håll-
barhetsredovisning till de nya kraven i European Sustainability Reporting Standards(ESRS), som ska tillämpas vid rapportering enligt  
Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). 
Intressentgrupp Förväntningar Kontaktytor Stendörrens fokus
Ägare och  
styrelse
• Tydliggöra och följa upp hållbarhets-
strategin utifrån Stendörrens affärsstrategi. 
• Transparent redovisning.
• Säker och trygg värdekedja.
• Regelefterlevnad.
• Styrelsemöten 6–8 gånger  
per år.
• Årliga strategimöten.
• Möten med ägarrepresentanter.
• Kontakt med vd, ekonomi-
direktör och hållbarhets chef.
• Förberedelser för CSRD.
• Arbeta aktivt med klimat- och 
 omställningsrisker.
• Följa upp och utveckla  
håll barhetsstrategi och mål.
Medarbetare 
inklusive lednings­ 
grupp
• Uppföljning av mål och hållbarhets strategi.
• Fokus på de mål och aktiviteter som  
bidrar mest till hållbar utveckling.
• God företagskultur och professionell 
utveckling.
• Avdelningsmöten veckovis.
• Informationsmöten månadsvis.
• Konferenser med olika teman.
• Frukostar och informella möten  
med kollegor.
• Regelbunden eNPS-mätning.
• Följa upp medarbetarsamtal.
• Utbildning inom relevanta  
områden.
Finansiärer  
och  långivare
• Långsiktig och stabil ekonomisk förvaltning.
• Transparent redovisning.
• Energi och CO2-utsläpp. 
• Hantering och kontroll av klimatrisker.
• Investerarpresentationer.
• Kvartalsrapportering.
• Kontakt med vd, ekonomi-
direktör och hållbarhets chef.
• Uppföljning av gröna och  
hållbarhets länkade lån.
• Öka transparens i  hållbarhets-
rapportering.
Hyresgäster och  
hyresgästombud
• Goda relationer, service och arbetsmiljö.
• Lokaler som möter behov.
• Låg energiförbrukning och hållbara  
energikällor.
• Kontroll över klimatrisker.
• Kundmöten.
• Förhandlingar.
• Dialog via upparbetade  
personliga kontakter.
• Anonyma enkäter.
• Öka samverkan .
• Gröna bilagor vid hyresavtal.
• Resurseffektivisering.
Leverantörer och   
samarbetspartners
• Engagemang och samverkan för  
hållbara materialval.
• Energi och CO2-utsläpp.
• Goda relationer och arbetsmiljö.
• Dialog vid upphandling av 
ramavtal och entreprenad-
upphandling.
• Regelbundna revisioner.
• Kontraktsmöten.
• Platsbesök.
• Kravställning vid upphandling.
• Bakgrundskontroller och upp-
följning  av hur uppförandekoden 
efterlevs .
• Ökat engagemang och sam-
verkan med samarbetspartners.
Kommun • Transparent redovisning  
och regelefterlevnad.
• Aktiviteter som bidrar till  
en hållbar utveckling.
• Minskade utsläpp.
• Hållbara energikällor.
• Nära dialog vid processer 
rörande detaljplaner och 
bygglov.
• Tydlig och öppen  
kommunikation.
• Bidra till hållbar utveckling i de  
kommuner där Stendörren har  
fastigheter eller byggrätter.
INTRESSENTENGAGEMANG OCH VÄSENTLIGHETSANALYS
Under hösten 2024 genomfördes dubbel väsentlig-
hetsanalys. Den baserades på en riktad intressent -
dialog med syfte att identifiera både den inverkan 
som Stendörren har på omvärlden och de hållbar-
hetsrelaterade risker och möjligheter som kan 
påverka Stendörrens finansiella ställning. Intressent-
dialogen bestod av intervjuer med medarbetare på 
Stendörren samt externa intressenter, såsom 
hyresgäster, samarbetspartners och finansiärer.
Stendörrens ledning har analyserat och 
strukturerat de mest väsentliga frågorna utifrån 
påverkan, omfattning, sannolikhet och möjlighet 
till åtgärd.
Resultatet av väsentlighetsanalysen visar att 
områden såsom klimat, energi och företags-
kultur bedöms som de mest väsentliga frågorna 
för bolaget. Under processen har även ett antal 
tematiska områden identifierats som särskilt 
väsentliga för Stendörren att arbeta mer struk-
turerat med och inkludera i framtida hållbar-
hetsrapportering. Dessa områden är värdeked-
jan, cirkulära processer och avfall samt biologisk 
mångfald. De väsentliga områdena integreras  
i den befintliga strategin samt de fem fokus-
områden som bolaget tidigare har beslutat om.
Väsentlighetsmatris 
 Klimatavtryck
 Företagskultur
 Leverantörsgranskning
 Bolagsstyrning
 Välmående och hälsa
 Energianvändning i fastigheter
 Anti-korruption
 Klimatrisk
 Attraktiva affärspartners
 Arbetsmiljö
 Jämställdhet
 Välmående och hälsa
 Grön finansiering
 Mänskliga rättigheter
 Kommunikation
 Trygghet
 Biologisk mångfald
 Miljöcertifiering av fastigheter
 Digitalisering
Stendörrens inverkan
Finansiell inverkan på Stendörren
Låg Medel Hög
Låg Medel Hög
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
27
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 28 =====

STENDÖRRENS HÅLLBARHETSSTRATEGI
Under 2024 har Stendörren uppdaterat och förtydligat 
hållbarhetsstrategin utifrån bolagets ambitioner inom 
respektive fokusområde. Bolaget arbetar med en energi-
strategi, som ingår i bolagets omställningsplan, för att 
hantera övergången till ett förändrat klimat.  Stendörren 
har även en strategi för cirkulära processer för att främja 
ökad andel återbruk, minskada mängd avfall samt 
minska användningen av jungfruligt material. Samtliga 
strategier ingår i bolagets färdplan mot nettonoll kol-
dioxidutsläpp till år 2040.
Stendörrens hållbarhetsstrategi innefattar även en 
klimatriskstrategi för att anpassa beståndet till poten-
tiella klimatförändringar genom kontroll, eliminering 
och begränsning av risker för bolagets fastigheter och 
projekt. Det är ett prioriterat område för Stendörren 
att agera ansvarsfullt och kontrollera risker i linje med 
 förväntningar och krav.
Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling 
(Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och har 
identifierat tio mål, där företaget har en direkt påverkan, vilka 
är följande: 
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
JÄMSTÄLLDHET
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling, både av den egna verksamheten och 
samhället i stort. Inom ramen för strategin har fem fokusområden identifierats där Stendörren har störst inflytande och 
möjlighet till positiv förändring och förbättring avseende miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade frågor. 
Mål 2040
Stendörrens över­ 
gripande mål är att  
uppnå nettonoll  
koldioxidutsläpp  
i hela värdekedjan  
till 2040.
Almnäs 5:23, Uppsala
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
28
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 29 =====

RESURSEFFEKTIVITET
Ambition
• Minska energiintensiteten (kWh/
kvm) med minst 30% till 2030 
(basår 2020).
• 70% av fastighetsportföljen (kvm) 
ska vara miljöcertifierad senast 2025.
• 100% av nybyggnadsprojekt och 
större renoveringar ska miljö-
certifieras.
• Möjliggöra ökad återvinning av 
hyresgästers avfall.
• Minimera byggavfall från byggnads-
projekt till <1% till deponi, till 2030.
• 100% fossilfri energi till 2030 (köpt 
av Stendörren).
• Minska koldioxidavtrycket i nybygg-
nadsprojekt med minst 40% kgCO2/
kvm BTA till 2030 (basår 2022).
OPERATIONELL EXCELLENS
Ambition
• Leverantörer till bolagets förvalt-
ning samt utvecklingsverksamhet 
ska underteckna och efterleva 
Stendörrens uppförandekod.
• Samtliga fordon ska vara fossil-
bränsleoberoende senast 2025.
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE
Ambition
• Aktivt arbeta, med årlig uppföljning 
och återkoppling, gällande jämställd-
het och icke-diskriminering.
• Sträva efter jämlikhet och mångfald 
bland alla yrkeskategorier med mål 
om en 40/60 könsfördelning för 
ledande befattningshavare senast 
2025.
• Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de 
årliga medarbetarenkäterna.
• Samtliga medarbetare ska utbildas  
i uppförandekoden. 
FRAMTIDSSÄKRING
Ambition
• Inkludera relevanta TCFD-indikatorer 
och rapportera enligt TCFD.
• Samtliga fastigheter med hög risk 
ska riskinventeras och förses med 
relevanta handlingsplaner.
• Öka andel fastigheter med Energi-
deklaration (Energy Performance 
Construction, EPC) betyg C eller 
bättre.
• Mål om nettonoll koldioxidutsläpp 
validerat av Science Based Targets 
initiative (SBTi).
SOCIALT ANSVAR
Ambition
• Skapa arbetsmöjligheter för perso-
ner långt ifrån arbetsmarknaden.
STENDÖRRENS FEM FOKUSOMRÅDEN
Stendörrens fokusområden utgår från områdena: miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. Dessa fokusområden anpassas regelbundet för att bidra till både 
kort­ och långsiktiga mål. Inom varje område har bolaget formulerat konkreta ambitioner och mål. Stendörren sätter i första hand kvantifierbara mål som går 
att genomföra och följa upp. Inom vissa områden kan det dock vara svårt att fastställa kvantitativa mål, även om de är viktiga att arbeta med. I sådana fall har 
bolaget som princip att etablera rutiner och arbeta systematiskt med frågorna. Uppföljning sker då genom en narrativ återkoppling.
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
29
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 30 =====

Fastighetsförvärv
Energimätning ska tas med  
i teknisk due diligence.
  
Värdering av investering för att 
energieffektivisering (uppnå 
EPC A eller B) ska inkluderas  
i teknisk due diligence.
  
Utvärdera köldmedia och 
energi leverantörer.
  
Följa Stendörrens klimatrisk-
strategi.
  
 Scope 1
  Scope 2
  Scope 3
Projektutveckling
Kravställa minst energiklass B.   
 Krav på effektiva tekniska instal- 
lationer (enligt gröna kartan).
  
 Utreda möjliga energikällor, till 
exempel sol och geotermisk.
  
Följa gröna kartan.   
Följa successiva gränsvärden i 
ny  produktion enligt klimatkrav: 
minska CO2-utsläpp.
  
Följa Stendörrens strategi för 
cirkulära processer.
  
 Ta fram ekosystemtjänststrategi.   
Förvaltning (ROT1))
Alltid se över möjligheterna 
till energi effektivisering vid 
ROT-projekt som genomförs  
av andra skäl.
  
Utvärdera energileverantörer.   
Investera i förnyelsebara energi-
källor (sol och geotermisk).
  
 Följa gröna kartan  
(vid ROT >10 Mkr).
  
Följa Stendörrens strategi 
för cirkulära processer vid 
ombyggnation, ROT och  
hyresgästanpassning.
  
Ta fram ekosystemtjänststrategi.   
Förvaltning (drift)
Energieffektivisering av alla 
energi slag, löpande avstäm-
ningar och optimering enligt 
Stendörrens energistrategi.
  
Utvärdera energileverantörer.  
Investera i förnyelsebara energi-
källor (sol, geotermisk).
  
 Förbättra återvinnings-
möjligheter.
  
 Insamling av hyresgästdata 
(avfall, energi etc.).
  
Utföra Klimatriskinventering 
samt följa klimatriskrutin enligt 
Stendörrens klimatriskstrategi.
  
ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2025–2030) ÅTGÄRDER OCH AKTIVITETER (2030–2040)
•  Använda alternativa byggmaterial.
• Ytterligare optimering och styrning av fastigheter, delvis genom AI.
• Teknisk utveckling.
•  Samverkan i och mellan branscher som står i beroendeställning till varandra.
• Kommersialisering av återbruk.
NULÄGE 20302025 2040
STENDÖRRENS KLIMATFÄRDPLAN
NULÄGE
• Klimatneutralt bestånd (Scope 1 och 2) uppnått 2022.
• 108 kWh/kvm basår 2020 (Scope 2).
• 350 CO2/kvm basår 2022 (Scope 3).
2025
• Alla fordon ska vara fossilbränsleoberoende. 
• 70% av fastigheter skall vara certifierade enligt BREEAM.
2030
• –30% kWh/kvm mot basår 2020 (Scope 2).
• –40% kgCO2/kvm mot basår 2022 (Scope 3).
• <1% av byggavfall på deponi.
• 100% fossilfri (inköpt) energi.
2040
Uppnå nettonollutsläpp i hela värdekedjan.
1) Renovering, ombyggnad och tillbyggnad
Vill du veta mer? 
Läs vår Klimatfärdplan
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
30
Stendörrens hållbarhetsarbete Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 31 =====

RESURSEFFEKTIVITET 
Resurseffektivitet är ett av de områden där Stendörren har störst möjlighet att minska sitt klimat­
avtryck. Det görs genom att begränsa koldioxidutsläpp vid ny­ och ombyggnation samt genom 
att effektivisera energianvändningen i det befintliga fastighetsbeståndet.
Energi i befintligt bestånd 
Stendörren har som mål att minska sin energiintensitet 
med 30 procent till 2030, med 2020 som basår. Under 
2024 uppgick energiintensiteten till 78,7 kWh/kvm (84), 
vilket motsvarar en minskning med cirka 27 procent 
sedan basåret 2020.
All el som köps in till Stendörrens fastigheter är fos-
silfri. Under det gångna året har Stendörren fortsatt sitt 
arbete med energieffektivisering utifrån energistrategin. 
Framför allt har bolaget lyckats minska elförbrukningen 
genom effektivare installationer som har hög värme-
återvinning. Dessutom har vissa fastigheter deltagit i ett 
pilotprojekt som utforskar möjligheterna till ytterligare 
optimering med hjälp av AI och sensorstyrning.
Under 2024 fortsatte arbetet med att ersätta fjärr-
värme med bergvärme, installera solceller samt anpassa 
och optimera drifttiderna i fastigheterna. Under året 
nådde bolaget en installerad soleffekt om dryg 1 300 
kWp (660). Förvaltningen följer löpande upp de ener-
gibesparande åtgärderna genom månadsvisa uppfölj-
ningar för varje fastighet, med fokus på att kontinuerligt 
minska energiförbrukningen.
Certifiering av befintliga fastigheter 
Stendörren har valt att certifiera sina befintliga fastig-
heter enligt BREEAM In-Use. Certifieringsarbetet 
fortskred under 2024, och vid årets slut var 73 procent 
av den totala uthyrbara ytan certifierad (58). Bolaget 
har som mål att certifiera minst 70 procent av ytan till 
och med 2025 – vilket uppnåddes under året. Framöver 
kommer certifiering att genomföras endast när det  
finns särskilda skäl.
Projektutveckling 
Inom projektutvecklingen har klimatkalkyler integrerats 
i samtliga nybyggnadsprojekt för att tillföra  värdefulla 
insikter redan i ett tidigt skede, när möjligheten att 
påverka klimatavtrycket är som störst. Genom klimat-
kalkylerna kan val av material och konstruktion opti-
meras för att minska koldioxidutsläppen i varje enskilt 
projekt. Stendörren har som mål att till 2030 minska 
koldioxidutsläpp per kvadratmeter (BTA) med 40 pro-
cent, med 2022 som basår. Under året avslutades tre 
projekt med en sammanlagd yta på drygt 14 000 kva-
dratmeter, där en utsläppsminskning på cirka 28 procent 
uppnåddes jämfört med basåret. I byggprojekten har 
Stendörren även möjliggjort lokal hantering av mark- 
och stenmassa, vilket har minskat transportbehovet och 
effektiviserat resursanvändningen på plats.
Certifiering i nybyggnation 
Stendörren miljöcertifierar samtliga nybyggnadspro-
jekt enligt certifieringssystemet BREEAM SE. Bolagets 
ambition är att som lägst uppnå nivån ”Very Good”, men 
i flera projekt siktar man ännu högre mot ”Excellent”. 
Under året färdigställdes två projekt med certifierings-
nivån ”Very Good” samt ett projekt med betyg  
”Excellent/Outstanding”.
Avfall 
Målet att hitta lösningar för att minska både hyres-
gästernas avfall och byggavfall kvarstod under 2024. 
Under året genomfördes flera insatser för att förbättra 
avfallsinsamlingen och -sorteringen hos hyresgästerna. 
Eftersom en stor del av avfallshanteringen sköts av 
Ambition
• Minska energiintensiteten (kWh/kvm)  
med minst 30% till 2030 (basår 2020).
• 70% av fastighetsportföljen (kvm) ska  
vara miljöcertifierad senast 2025.
• 100% av nybyggnadsprojekt och större 
renoveringar ska miljöcertifieras.
• Möjliggöra ökad återvinning av hyres-
gästers avfall.
• Minimera byggavfall från byggnadsprojekt 
till <1% till deponi, till 2030.
• 100% fossilfri energi till 2030 (köpt av 
 Stendörren).
• Minska koldioxidavtrycket i nybyggnads-
projekt med minst 40% kgCO2/kvm BTA  
till 2030 (basår 2022).
Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
MINSKNING AV ENERGI­  
INTENSITETEN (KWH/KVM) 1) 
27,1%
Mål: 30% minskning från 
basår 2020 till år 2030
MILJÖCERTIFIERAD AREA 2)
73,4%
Mål: 70% certifierad area till år 2025
BYGGAVFALL TILL DEPONI
2%
Mål: <1% till år 2030
ANDEL FOSSILFRI ENERGI
97,4%
Mål: 100% till år 2030
MINSKNING AV KOLDIOXIDAVTRYCK 
VID NYBYGGNATION CO 2/KVM
28,3%
Mål: 40% minskning från  
basår 2022 till 2030
1) Per 31 december 2024 jämfört med basår 2020.
2) Av totalt bestånd per 31 december 2024.
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
31
Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 32 =====

respektive hyresgäst är insamling av data och uppfölj-
ning av avfallsflöden fortsatt en utmaning. Under 2024 
gick 2 procent av byggavfallet till deponi. För att stärka 
arbetet med avfallshanteringen arbetar Stendörren med 
att implementera gröna hyresavtal, vilka syftar till att 
möjliggöra bättre tillgång till avfallsdata framöver.
Koldioxidavtryck 
Klimatpåverkan inom den egna organisationen, Scope 1, 
är marginell eftersom bolaget inte längre har några egna 
värmepannor i fastigheterna och majoriteten av service-
fordonen är fossilfria. De indirekta utsläppen, Scope 2, 
utgörs främst av energianvändningen i fastigheterna och 
påverkas av både effektiviteten i energiförbrukningen 
och valet av energislag för respektive byggnad.
Den största andelen utsläpp kommer från verksamhet 
utanför den egna organisationen, inom Scope 3. Dessa 
utsläpp kan Stendörren påverka genom val av byggpro-
jekt och byggmaterial samt genom att sätta ambitiösa 
mål för avfallshantering. Bolaget kan även ställa krav på 
användning av fossilfria bränslen i fordon och  maskiner 
som används i byggprojekten. Utsläpp kopplade till 
hyresgästernas användning av lokaler kan till viss del 
begränsas genom att uppmuntra till inköp av fossilfri 
eller förnybar el, främja effektiv avfallshantering samt 
underlätta klimatsmarta pendlingsalternativ.
En sammanställning av Stendörrens totala växthus-
gasutsläpp för perioden 2020–2024 återfinns i tabellen 
på sidorna 40–42.
Totala utsläpp
Under året minskade utsläppen i Scope 1 till 25 ton (110). 
Minskningen är främst ett resultat av att en oljepanna 
demonterats samt att majoriteten av bolagets fordon  
nu är fossilfria.
Utsläppen i scoop 2 minskade till 952 ton (1 189), vilket 
kan tillskrivas både lägre energiförbrukning i fastighets-
beståndet och förbättrade emissionsfaktorer från fjärr-
värmeleverantörerna.
De totala utsläppen i Scope 3 ökade till 8 104 ton 
(4 522). Ökningen förklaras huvudsakligen av ett ökat 
antal avslutade nybyggnadsprojekt och genomförda 
hyresgästanpassningar. Samtidigt har antalet pendlings-
resor med fossildrivna fordon minskat markant, då en 
betydande andel av dessa resor nu sker med elbilar. 
Majoriteten av Scope 3-utsläppen härrör från material-
användning i ny- och ombyggnadsprojekt. Detta är ett 
resultat av ökad efterfrågan på bolagets fastigheter,  
vilket under året lett till att fler byggprojekt befunnit  
sig i den produktionsintensiva fasen.
Utsläppsintensitet 
Inom Scope 1 och 2, som omfattar det förvaltade fast-
ighetsbeståndet, har energiförbrukningen minskat och 
utsläppen reducerats till 2,2 kg CO2/kvm uthyrbar area 
(LOA) (2,6).
Inom Scope 3 har utsläppen från nybyggnation minskat 
till 251 kg CO2/kvm (BTA) (350). Denna förbättring är ett 
resultat av ett systematiskt arbete med att minska klimat-
avtrycket per tillförd kvadratmeter i bolagets projekt.
För ombyggnationer och hyresgästanpassningar 
ökade utsläppen något till 35 kg CO2/kvm (LOA) (32). 
Dessa utsläpp baseras dock helt på schablonvärden, vilket 
delvis inte speglar de konkreta insatser som genomförts 
i ombyggnadsprojekten för att minska klimatpåverkan. 
Under 2025 kommer beräkningsmodellen att uppdateras 
för att ge en mer korrekt och rättvisande bild av bola-
gets systematiska arbete med att öka andelen återbrukat 
material i ombyggnationer. 
FOKUSOMRÅDEN
Resurseffektivitet – utfall
KPI 2024 2023 2022
Energi
Andel inköpt fossilfri energi, % 97 98 96
Total energianvändning, MWh 34 437 40 858 44 970
– varav från förnyelsebara källor, MWh 33 531 39 903 42 970
– varav från icke förnyelsebara källor, MWh 906 955 2006
Uppvärmning från fjärrvärme, MWh 24 090 28 703 30 165
Uppvärmning från el 
Värmepumpar, direktverkande el etc, MWh 965 1 021 759
Uppvärmning från eldningsolja, MWh 0 0 58
Energiintensitet, kWh/kvm 79 85 89
Fastighetsel (exkl el till uppvärmning), MWh 9 333 11 078 13 988
Kyla från fjärrkyla, MWh 49 56 –
KPI 2024 2023 2022
Intensiteter1)
kWh/kvm 79 85 89
kg CO2/kvm 2,2 2,6 2,7
Certifiering
Antal miljöcertifierade fastigheter 94 68 45
Andel miljöcertifierad uthyrningsbar yta, % 73 58 42
Antal certifierade ny- och ombyggnationer2) 3 1 0
1) Intensitet baserat på Scope 1 och 2 och kvadratmeter beräknas utifrån LOA.  
Kommer justeras i framtida rapportering då datainsamling för Scope 3 påbörjats.
2) Erhållet certifikat. Resterande (totalt 100 %) av nybyggnationsom avslutas under 2023,  
inväntar godkänt certifikat.
Klimatpåverkan (Scope 1 och 2)
Kg CO2/kvm
Energiintensitet
KWh/kvm
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
20242023202220212020
0
20
40
60
80
100
120
20242023202220212020
Andel förnyelsebara och återvunna  
energikällor i verksamheten
0
20
40
60
80
100
20242023202220212020
n Icke förnyelsebara energikällor
n Förnyelsebara och återvunna energikällor
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
32
Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 33 =====

I linje med Task Force on Climate­related Fi­
nancial Disclosures (TCFD) rekommendationer 
har bolaget kategoriserat sina klimatrelaterade 
finansiella risker i två huvudgrupper – fysiska 
risker och omställningsrisker. Stendörren har 
genomfört analyser av det svenska fastighets­
beståndet och under 2024 tagit fram en strategi 
för att hantera och begränsa de identifierade 
riskerna.
Fysiska risker avser de risker som uppstår till följd av 
klimatförändringar, såsom ökad nederbörd, högre tem-
peraturer eller stigande havsnivåer. Omställningsrisker 
omfattar politiska, regulatoriska, marknadsmässiga och 
tekniska risker som kan uppstå i samband med över-
gången till ett samhälle med lägre koldioxidutsläpp.
Under de senaste åren har Stendörren genomfört en 
omfattande klimatriskanalys av hela det svenska fast-
ighetsbeståndet, i syfte att identifiera vilka fastigheter 
som är mest utsatta för klimatförändringar. Analysen 
visade att cirka 21 procent av beståndets värde är expo-
nerat för högre klimatrelaterade risker. Under året har 
bolaget, i samarbete med externa konsulter, genomfört 
två fördjupade pilotprojekt för att utveckla en metod 
och arbetsrutin för att inventera samtliga 20 fastigheter 
som bedömts ha betydande risker, främst kopplade till 
hydrologiska faktorer. Resultatet av denna inventering 
utgör grunden för det fortsatta arbetet med att klimat-
säkra de mest riskutsatta fastigheterna i portföljen.
Fysiska risker 
I den analys som Stendörren genomförde under 2022 
och 2023, utgick bolaget från FN:s klimatpanel IPCC:s 
fyra utsläppsscenarier; RCP8,5 (värsta scenario, fortsatt 
ökade utsläpp), RCP6 (fortsatt ökade utsläpp fram till 
2060), RCP4,5 (fortsatt ökade utsläpp fram till 2040) 
FRAMTIDSSÄKRING 
Ambition
• Inkludera relevanta TCFD-indikatorer och 
rapportera enligt TCFD.
• Samtliga fastigheter med hög risk ska 
riskinventeras och förses med relevanta 
handlingsplaner.
• Öka andel fastigheter med Energideklara-
tion (Energy Performance Construction, 
EPC) betyg C eller bättre.
• Mål om nettonoll koldioxidutsläpp validerat 
av Science Based Targets initiative (SBTi).
Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
och RCP2,6 (kulminerade utsläpp 2020 och därefter  
en minskning). 
Resultatet av den genomförda kartläggningen visar 
att fram till år 2040 har 22 fastigheter en möjlig fysisk 
klimatrisk. Av dessa har en djupare genomgång och 
inventering påbörjats under 2024 för att kunna hantera 
risker i respektive fastighet. Riskerna är fram för allt 
kopplade till hydrologi och kylgraddagar. Analysen av 
bolagets svenska fastigheter utgår från underlag sam-
manställt av SMHI, byggnadernas konstruktion, energi-
prestanda, geografiska läge och byggår. Fastigheter i 
Norge, Danmark och Finland har ännu inte inkluderats 
i det rapporterade underlaget. De fastigheter som idag 
finns utanför Sverige kommer att utredas när en lämplig 
modell för detta tagits fram. 
Omställningsrisker 
Stendörren har även genomfört en analys av tillgäng-
lig energidata för sitt fastighetsbestånd. Granskningen 
identifierade 16 fastigheter som, genom genomförda och 
planerade åtgärder, successivt minskar sina utsläpp och 
därmed är i linje med bolagets mål om nettonoll koldioxid-
utsläpp till 2040.
Stendörren utgår i sitt arbete från ett scenario med 
en global temperaturökning om 1,5 grader, vilket sätter 
ramarna för hur bolaget hanterar sina omställnings-
risker. En central del i detta arbete är att byta till upp-
värmningslösningar som bergvärme och fjärrvärme med 
högre andel förnybar energi. Anpassningsarbetet för att 
minska konsekvenserna av omställningen har inletts och 
pågår löpande.
För fastigheterna i övriga Norden pågår en successiv 
kartläggning, och de integreras stegvis i Stendörrens 
övergripande omställningsarbete.
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
33
Miljömässig hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 34 =====

Ambition
• Aktivt arbeta, med årlig uppföljning och  
återkoppling, gällande jämställdhet och 
icke-diskriminering.
• Sträva efter jämlikhet och mångfald bland 
alla yrkeskategorier med mål om en 40/60 
könsfördelning för ledande befattnings-
havare.
• Uppnå minst 40 eNPS-poäng i de årliga 
medarbetarenkäterna.
• Samtliga medarbetare ska utbildas  
i uppförandekoden. 
Verksamheten byggs och utvecklas av motive­
rade och kompetenta medarbetare tillsammans 
med leverantörer och samarbetspartners. Tack 
vare korta beslutsvägar inom organisationen 
kan nödvändiga beslut som leder till önskvärda 
förändringar ske snabbt.
Välmående och hälsa 
Stendörren arbetar aktivt med att stärka företagskulturen 
och vidareutveckla bolaget. Medarbetarnas utveckling, 
välmående och hälsa är ett högt prioriterat område. Under 
det gångna året har bolaget fokuserat på att stärka kom- 
petensen och förbättra kommunikationen mellan ledande 
befattningshavare och medarbetare, för att öka förståel-
sen för individuella behov och utvecklingsmöjligheter.
Stendörren värnar både om medarbetarnas professio-
nella utveckling inom företaget och om balansen mellan 
arbete och fritid. Nyckelpersoner inom bolaget har fort-
satt att driva och leda olika initiativ som främjar trivsel 
och stärker sammanhållningen i teamen, med syftet att 
skapa en inkluderande och engagerande arbetsmiljö.
Under året arrangerades även en gemensam konferens 
med temat ”Mångfald och företagskultur”, där team-
stärkande aktiviteter stod i fokus för att ytterligare 
främja samarbete, stärka sammanhållningen och öka 
trivseln inom organisationen.
Under de senaste åren har Stendörrens insatser 
resulterat i en tydlig förbättring i bolagets halvårsvisa 
eNPS-mätningar (Employee Net Promoter Score). Vid 
den första mätningen under 2024 ökade eNPS-värdet  
till 58 (26), medan den andra mätningen visade ett 
värde på 42 (58). Denna betydande förbättring är ett 
resultat av det målmedvetna arbete som genomförts  
för att stärka medarbetarnas välmående.
Sjukfrånvaron under 2024, både korttids- och långtids-
sjukfrånvaro, var i genomsnitt 0 dagar per  medarbetare 
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE 
Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
(0,8). Dessutom rapporterades inga arbetsrelaterade 
olyckor eller färdolyckor under året.
Jämställdhet och mångfald 
Stendörrens könsfördelning uppgick under 2024 till 54 
procent kvinnor i ledande befattningar, vilket är samma 
andel som 2023. Stendörren arbetar aktivt för att främja 
inkludering, likabehandling och respekt mellan medarbe-
tare. Detta görs bland annat genom medarbetarsamtal 
och workshops.
Vid misstanke om särbehandling finns tydliga  rutiner: 
händelser rapporteras till närmaste chef eller till HR-chef 
och följs upp tillsammans med berörda parter.  Stendörren 
tillhandahåller även en anonym visselblåsartjänst som är 
tillgänglig för samtliga medarbetare.
För att säkerställa en rättvis lönesättning genomförs 
årligen en lönekartläggning. Den syftar till att säkerställa 
att lönesättning sker utifrån roll, ansvar och erfarenhet 
samt att olika roller värderas konsekvent och transpa-
rent i förhållande till varandra.
2024 2023 2022
KPI Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total Kvinnor Män Total
Könsfördelning chefsbefattningar1) 7 6 13 7 6 13 5 8 13
Antal nyanställda under året 9 3 12 4 8 12 5 8 13
Arbetsrelaterade skador och sjukdomar, 
antal frånvarodagar2)
0 0 0 2,1 0 0,8 2,9 2,2 2,4
Mångfald antal anställda
<30 år 4 5 9 5 3 8 5 4 9
31–50 år 14 15 29 8 20 28 8 19 27
>50 år 7 6 13 7 7 14 6 6 12
Totalt antal anställda 51 50 48
KPI 2024 2023 2022
Personalomsättning, % 18 33 34
eNPS-värde (employee Net Promoter Score) +42 +58 +11
Antal utbildningstimmar per år3) 418 263 166
Andel anställda som får regelbunden 
utvärdering och uppföljning av sin 
prestation och karriärutveckling, %
100 100 100
1) Baserat på chefer med personalansvar eller chef som är del av ledningsgruppen.
2) Snittantal frånvarodagar baserat på totalt antal anställda per december 2024.
3) Antalet timmar är baserade på utbildning i BAM, HLR samt uppförandekod. Övrig utbildningstid har inte loggats.
KVINNLIGA LEDANDE  
BEFATTNINGSHAVARE
54%
Mål: 40/60 könsfördelning
ENPS­POÄNG
42
Mål: 40 poäng
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
34
Social hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 35 =====

Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
SOCIALT ANSVAR 
Bolaget arbetar tillsammans med kunder,  
kommuner och lokala företagare för att  
utveckla trivsamma, trygga, säkra och gröna 
miljöer. Stendörren ser stora fördelar med att 
ha en nära dialog med hyresgästerna, då det 
ger en god förståelse för deras behov och  
förväntningar på bolaget som hyresvärd. 
Samhällsengagemang 
Stendörrens mål inom detta fokusområde är att skapa 
arbetsmöjligheter för personer som står långt från 
arbetsmarknaden. Under de senaste åren har bolaget 
aktivt erbjudit praktikplatser och möjligheter till prak-
tiskt lärande för att stötta individer på deras väg in i 
arbetslivet. Under 2024 tog Stendörren emot totalt tre 
praktikanter.
Under det fjärde kvartalet 2024 inledde Stendörren 
även en dialog med en extern samarbetspartner för att 
utveckla ett mer systematiskt arbetssätt för att skapa 
arbetstillfällen för personer långt från arbetsmarknaden. 
Genom detta samarbete strävar bolaget efter att kunna 
erbjuda fler möjligheter till inträde i arbetslivet.
Ambition
• Skapa arbetsmöjligheter för personer långt 
ifrån arbetsmarknaden.
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
35
Social hållbarhet Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 36 =====

Ambition
• Leverantörer till bolagets förvaltning samt 
utvecklingsverksamhet ska underteckna 
och efterleva Stendörrens uppförandekod.
• Samtliga fordon ska vara fossilbränsle-
oberoende senast 2025.
Inom fokusområdet har vi en direkt påverkan på:
JÄMSTÄLLDHET ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
OPERATIONELL EXCELLENS 
Fokusområdet identifierar de riktlinjer som 
medarbetarna inom Stendörren ska arbeta  
utifrån för att bidra till en hållbar verksamhet. 
Det handlar om att bevaka risker och föränd­
ringar i omvärlden, men framför allt om att 
bygga en stark och stabil organisation med  
välfungerande stödprocesser, metoder,  
verktyg, rutiner och policyer.
Styrning av leverantörskedjan 
Under slutet av 2024 har mindre uppdateringar genom-
förts i uppförandekoden för leverantörer och affärspart-
ners inom både fastighetsförvaltningen och projektut-
vecklingsverksamheten. Syftet med uppdateringarna är 
att kvalitetssäkra processerna och skärpa hållbarhets-
kraven vid upphandling av leverantörer.
Tjänsteresor 
Andelen fordon i bolaget som är fossiloberoende (hybrid 
eller elfordon) uppgår till 89 (80) procent av bolagets 
totala fordonsflotta. Resterande fordon fasas ut löpande 
enligt bolagets fordonspolicy. Anställda på Stendörren 
ska undvika flygresor i möjligaste mån och som generell 
rekommendation gäller att alla inrikesresor ska genom-
föras med tåg. 
Antikorruption och mänskliga rättigheter 
Stendörren har tagit fram rutiner för att minimera risken 
för korruption, mutor och oegentligheter, både i egen 
verksamhet och i värdekedjan. Bolagets leverantörer ska 
signera en uppförandekod i samband med utförandet 
av entreprenad eller tjänst av ett högre värde än 1 miljon 
kronor. Bolaget tillhandahåller ett, externt hanterat,  
visselblåsarsystem via sin webbplats. Under 2024 har 
inga ärenden rapporterats genom systemet.
Antal inrapporterade 
incidenter 2024 2023 2022
Visselblåsarsystem 0 1 0
Övriga kanaler 0 0 0
ANDEL FOSSILOBEROENDE FORDON
89%
Mål: 100% år 2025
Systematiskt arbete för en säkrare värdekedja
Bolaget utför bakgrundskontroller av entreprenörer 
och leverantörer vilka inkluderar både ekonomiska och 
sociala parametrar för att säkerställa trygga och säkra 
samarbeten. Bolagets kontroller har gett en bred kun-
skap om vilka rutiner som behöver förstärkas och hur 
ska arbete ska ske systematiskt i organisationen. Under 
andra halvan av 2024 har bolaget beslutat om en ny rutin 
som säkerställer att adekvata kontroller genomförs av 
upphandlade samarbetspartners. Rutinen fastställer tyd-
liga ramar för hur efterlevnaden av uppförandekoden ska 
följas upp, samt vilka typer av kontroller som ska genom-
föras i respektive skede av upphandlingsprocessen.
Sedan den nya rutinen infördes har några mindre 
avvikelser upptäckts. Dessa har hanterats av upphand-
lad part och vid ett av fallen har vite till ansvarig part 
utfärdats. Inga allvarligare incidenter eller avvikelser har 
uppdagats. 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
36
Ansvarsfullt företagande Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport

===== SIDA 37 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
37
Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
GRI­INDEX
Avsteg
GRI­standard/annan källa GRI­referens Plats Krav utelämnat Skäl Förklaring
 Allmänna upplysningar
GRI 2:  
Allmänna upplysningar 
2021
2-1 Uppgifter om organisationen 3, 9, 53
2-2 Enheter inkluderade i organisationens hållbarhetsrapportering 53, 72
2-3  Redovisningsperiod, regelbundenhet och kontaktperson 24, 45, 46
2-4  Förklaring till effekten av förändringar av information som lämnats  
i tidigare redovisningar och skälen för sådana förändringar
53
2-5 Externt bestyrkande 24, 43
2-6 Verksamheten, värdekedja och övriga affärsrelationer 12
2-7 Anställda 45, 68
2-8 Medarbetare som inte är anställda 68
2-9 Översikt över styrning och sammansättning 26, 80, 81
2-10 Nominering och val av det högsta styrande organet 80, 81
2-11  Ordförande för det högst styrande organet 81, 87
2-12  Roll för det högsta styrande organet i att bevaka hanteringen av påverkan 25, 26
2-13 Delegering av ansvaret hanteringen av påverkan 25, 26
2-14  Funktion för det högsta styrandeorganet i hållbarhetsrapporteringen 25, 26
2-15 Intressekonflikter 80, 81
2-16 Kommunikation av kritiska angelägenheter 82, 83
2-17  Kollektivt kunnande inom det högsta styrande organet 82, 83
2-18  Utvärdering av resultat för det högsta styrande organet 82, 83
2-19 Ersättningspolicyer 69, 85, 86
2-20 Process för att fastställa ersättningar 85, 86
2-21 Årligt totalt kompensationsförhållande 68, 69
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 28, 45, 46
2-23 Policyförpliktelser 25
2-24 Integrera policyförpliktelser 25
2-25 Process för att åtgärda negativ påverkan 36
2-26 Mekanismer för att söka rådgivning och väcka frågor 36
2-27 Efterlevnad av lagar och regler 24
2-28 Medlemskap i organisationer 25
2-29 Metoder för samarbeten med intressenter 27
2-30  Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal 45

===== SIDA 38 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
38
GRI­index Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
Avsteg
GRI­standard/annan källa GRI­referens Plats Krav utelämnat Skäl Förklaring
VÄSENTLIGA FRÅGOR
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 27
3-2 Lista på väsentliga frågor 27
3-3 Hantering av väsentliga frågor 27
EKONOMISKA STANDARDER
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27
GRI 201:  
Ekonomiskt resultat 2016
201-1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde 42
201-3  Förmånsbestämda åtaganden och andra pensionsplaner 55, 85, 86
ANTIKORRUPTION
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 36
GRI 205:  
Antikorruption 2016
205-2  Kommunikation och utbildning i anti-korruptionspolicyer och rutiner 34, 36
205-3 Bekräftade korruptionsfall samt vidtagna åtgärder 36
ENERGI
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31
GRI 302:  
Energi
302-1 Energianvändning inom organisationen 31, 32
302-3 Energiintensitet 31, 32
302-4 Minskad energianvändning 31, 32
UTSLÄPP TILL LUFT
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 32
GRI 305:  
Utsläpp till luft 2016
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 32, 40
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser energi (Scope 2) 32, 40
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) 32, 41
305-4 Utsläppsintensitet växthusgaser 13, 32, 40

===== SIDA 39 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
39
GRI­index Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
Avsteg
GRI­standard/annan källa GRI­referens Plats Krav utelämnat Skäl Förklaring
AVFALLSHANTERING
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 31, 32
GRI 306:  
Avfall 2022
306-3 Genererat avfall 42
306-4 Avfall till återanvändning och återvinning 42
306-5 Avfall till förbränning och deponering  42
MÅNGFALD OCH LIKABEHANDLING
GRI 3:  
Väsentliga frågor 2021 3-3 Hantering av väsentliga frågor 27, 34
GRI 405:  
Mångfald och lika­ 
behandling 2016
405-1 Mångfald hos styrelse, ledning och anställda 34, 57
405-2  Kvinnors grundlön och ersättning i förhållande till mäns a, b Information ej tillgänglig Data finns men ej sammanställd 
i relevant format

===== SIDA 40 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
40
Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
HÅLLBARHETSNOTER
Stendörrens växthusgasutsläpp
Stendörren följer årligen upp bolagets utsläpp i enlighet med ramverket Greenhouse Gas Protocol (GHG-Protocol). Utsläppen är  
redovisade inom Scope 1, 2 och 3. Under 2022 har beräkningarna för Scope 3 justerats och inkluderar nu fler klimatposter än tidigare år.
Ton CO2e 2024 2023 2022 2021 2020 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar
Scope 1
Köpta energibränslen (naturgas, olja, pellets) 0 0,1 16 29 192 Olja: 0,268 kgCO2e/kWh Energiföretagen Inga oljepannor i drift.
Drivmedel till tjänstefordon och maskiner 10 60 84 110 386 Bensin: 2,114 kgCO2e/l
Diesel: 1,958 kgCO2e/l
Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO2e/l
E85: 0,463 kgCO2e/l
Fordonsgas: 0,358 kgCO2e/l
Biogas: 0,00 kgCO2e/l
Naturvårdsverket Egna ägda samt leasade 
bilar, är majoritet el eller 
hybridbilar. De sista (2) 
fossildrivna bilar har avyttrats 
under året.
Köldmedialäckage 15 50 151 71 –
Summa Scope 1 25 110 251 210 578
Scope 2
Fjärrvärme 951 1 188 1 080 1 268 941 Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen
Köpt el (platsbaserad)1 903 972 1 060 1 222 1 245 Nordisk elmix: 0,072 kgCO2e/kWh IVL Bättre inhämtning av data  
i hela Norden. 
Energieffektivisering av 
fastigheter (mindre 
förbrukning i det svenska 
beståndet).
Köpt el (marknadsbaserad) 1 1 1 1 1 El vattenkraft: 0,0000383 kgCO2e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft
Summa Scope 2 (platsbaserad) 1 854 2 160 2 140 2 490 2 186 Nordisk elmix, emissionsfaktor är densamma för alla år
Summa Scope 2 (marknadsbaserad) 952 1 189 1 081 1 269 942
Utsläppsintensitet, Scope 1 och 2  
(kg CO2 per uthyrbar kvm)
2,2 2,6 2,7 3,2 2,9 IVL, SBTi För att klara 1,5 graders 
målet, skall energi till 
bolagets drift av fastigheter 
max uppgå till 2,82 kgCO2/
kvm till 2030.

===== SIDA 41 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
41
Hållbarhetsnoter Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
Ton CO2e 2024 2023 2022 2021 2020 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar
Scope 3
Uppströms
Stora inköp och underhåll (3.1) 0 0 0 – –
Nybyggnation (Avser A1-A5 i klimatdeklarationen) 
(3.2)
3 008 982 5 529 – – Generiska representativa värden enligt Boverkets klimatdatabas
EPD:er på specifika material där det finns
Byggsektorn klimat beräkningsverktyg (BM)
EPD International
Klimatberäkning i Nodon samt med extern 
konsult
Tre större projekt startades 
och avsludades under 2024. 
Totalt resulterade dessa 
projekt (inklusive byggdel  
7 och 8) på –35% kgCO2/kvm 
(BTA) mot 2023).
Nybyggnation (utöver klimatdeklaration) (3.2) 1 091 702 2 088 – – Schablon byggdel 7 och 8 beroende på byggnadstyp
Markarbete under byggnad: 30 kgCO2e/kvm
Asfalterad yta: 0,049 kgCO2e/kg
Schabloner byggdel 7, 8 och markarbete: 
IVL
Asfalt: Trafikverket BM (från BM)
ROT (värdehöjande) (3.2) 3 699 2 633 2 058 – – Schablon Small: 29 kgCO2e/kvm
Schablon Medium: 55 kgCO2e/kvm
Schablon Large: 80 kgCO2e/kvm
Schablon framtagen tillsammans med IVL Flera hyresgästanpassningar 
har genomförts och avslutats 
under 2024. Generiska 
värden. Schablon baserad på 
investerad kr/kvm.
Uppströms: Köpta energibränslen (naturgas, olja, 
pellets) (3.3.)
0 0,11 1 2 – Eldningsolja till uppvärmning: 0,022 kgCO2e/kWh Värmeforsk
Uppströms: Fjärrvärme (3.3) 119 140 132 159 – Emissionsfaktor från varje leverantör (1 års eftersläpning) Energiföretagen
Uppströms: Köpt el (platsbaserad) (3.3) 264 297 314 361 – Nordisk elmix: 0,0213 kgCO2e/kWh IVL
Uppströms: Köpt el (marknadsbaserad) (3.3) 30 36 40 45 – El vattenkraft: 0,00295 kgCO2e/kWh EPD Vattenfall Vattenkraft
Uppströms påverkan drivmedel (3.3) 5 14 20 16 – Bensin: 0,49 kgCO2e/l 
Diesel: 0,46 kgCO2e/l
Biodiesel (HVO 100%): 0,00 kgCO2e/l
E85: 0,563 kgCO2e/l
Fordonsgas: 0,784 kgCO2e/l
Biogas: 0,563 kgCO2e/l
Naturvårdsverket Avsevärd minskning av 
fossilberoende bilar.
Upphandlade transporter (3.4)
Avfallshantering i den egna verksamheten (3.5)
Tjänsteresor (3.6) 12 6 10 5 – Flyg: cirka 0,315 kgCO2e/km
Inga resor med privat bil
Övriga färdmedel: 0 kgCO2e
Zeroemissions Fler affärsresor, utanför 
Sverige, med flyg.
Pendlingsresor (3.7) 7 9 17 – – Bensin: 0,154 kgCO2e/km
Diesel: 0,131 kgCO2e/km
Diesel (100% bio): 0,00 kgCO2e/km
Elbil: 0,00 kgCO2e/km
Laddhybrid: 0,066 kgCO2e/km
Övriga färdmedel: 0 kgCO2e/km
Naturvårdsverket Fler km per anställd i 
fossiloberoende bilar samt 
med kollektivtrafik. Betydligt 
färre km i fossilberoende 
bilar.
Hyrda tillgångar (3.8) 0 0 0 0 – Nordisk elmix: 0,072 kgCO2e/kWh
Emissionsfaktor från fjv leverantör

===== SIDA 42 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
42
Hållbarhetsnoter Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
Ton CO2e 2024 2023 2022 2021 2020 Emissionsfaktor Källa emissionsfaktor Kommentar
Nedströms
Hyresgästersenergianvändning (verksamhet (3.13) 87 – – – – Nordisk elmix: 0,0213 kgCO2e/kWh Energimarknadsinspektionen Uppstart att inkudera 
hyresgästers förbrukning i 
årets redovisning. (mindre 
andel, 10%, redovisats av 
hyresgästers verksamhetsel).
Hyresgästersavfall (verksamhet) (3.13) 46 – – – – Avfallsentreprenör Uppstart av redovisning av 
hyresgästers avfall.
Summa Scope 3 (platsbaserad) 8 338 4 783 10 169 543 0
Summa Scope 3 (marknadsbaserad) 8 104 4 522 9 895 227 0
Summa klimatpåverkan (platsbaserad energi) 10 217 7 053 12 560 3 243 1 519
Summa klimatpåverkan (marknadsbaserad energi) 9 081 5 821 11 227 1 706 1 519
Hyresgästavfall
Ton 2024 2023 2022
Energi återvinning 184 81 75
Återvinning 120 328 328
Destruktion1) 0 0 0
Deponi 4 10 10
Farligt avfall 1 26 31
1) Datan har inte kunnat bryta ut de mängder som går på destruktion men inte energiåtervinning.
Direkt skapat ekonomiskt värde
Mkr 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017
Totala intäkter 910,15  853,98 732,82 652,87 631,03 591,58 537,40 452,30
Drift 168,09 158,09 158,95 150,41 149,77 171,45 167,20 124,30
Löner och ersättning till anställda 83,89 70,67 67,80  63,80 59,42 62,35 67,49 42,33
Betalning till finansiärer 323,40 308,76 207,86 135,43 133,58 166,35 131,30 105,20
Betalningar till den offentliga sektorn 87,71 41,19 58,51 28,99 31,68 30,01 23,80 23,10
Behållet ekonomiskt värde 247,06 275,27 239,71 274,25 256,58 161,41 147,61 157,38
Utdelning – – – – – 31,53 59,20 49,70

===== SIDA 43 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
43
Introduktion Verksamheten Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig informationHållbarhetsrapport
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Stendörren Fast-
igheter AB (publ) att översiktligt granska Stendörren 
Fastigheter AB:s (publ) koncernhållbarhetsredovisning 
för år 2024. 
Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta håll-
barhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier. 
Kriterierna framgår på sidorna 24 samt 37–39 i hållbar-
hetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramver-
ket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global 
Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhets-
redovisningen, samt av företagets egna framtagna redo-
visnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar inne-
fattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig 
för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte 
innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror 
på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhets-
redovisningen grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet 
med ISAE 3000 Andra bestyrkandeuppdrag än revi-
sioner och översiktliga granskningar av historisk finan-
siell information. En översiktlig granskning består av 
att göra förfrågningar, i första hand till personer som är 
ansvariga för upprättande av hållbarhetsredovinsingen, 
att utföra analytisk granskning och att vidta andra över-
siktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning 
har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt-
ning jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt International Standards on Auditing och 
god revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International 
Standard on Quality Management) och har därmed ett 
allsidigt system för kvalitetskontroll, vilket innefattar 
dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlev-
nad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen 
och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är 
oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB 
(publ) och deras dotterbolag enligt god revisorssed i 
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översikt-
lig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss 
en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga 
omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade 
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad 
på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet 
som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår 
från de av styrelsen valda kriterier, som definieras ovan. 
Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande 
av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår gransk-
ning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss 
grund för våra uttalanden nedan.
Uttalanden
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte 
framkommit några omständigheter som ger oss anled-
ning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt 
väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrel-
sen angivna kriterierna.
Stockholm den 29 april 2025
BDO Mälardalen AB
Markus Håkansson
Auktoriserad revisor
REVISORNS RAPPORT ÖVER ÖVERSIKTLIG  
GRANSKNING AV HÅLLBARHETSRAPPORTEN
Till styrelsen i Stendörren Fastigheter AB (publ), Org.nr. 556825-4741

===== SIDA 44 =====

FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsberättelse 45
Risker och riskhantering 47
Koncernens totalresultat 49
Koncernens finansiella ställning 50
Koncernens förändringar i eget kapital 51
Koncernens kassaflöde 52
Koncernens noter 53
Moderbolagets resultaträkning 65
Moderbolagets totalresultat 65
Moderbolagets balansräkning 66
Moderbolagets förändringar i eget kapital  67
Moderbolagets kassaflöde 67
Moderbolagets noter 68
Förslag till vinstdisposition 74
Årsredovisningens undertecknande 75
Revisionsberättelse 76
4
44STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024

===== SIDA 45 =====

Väsentliga händelser under året
• Hyresintäkterna ökade med 7 procent till 902 miljoner 
kronor (843) och driftnettot ökade också med 7 pro-
cent till 718 miljoner kronor (672).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 308 miljoner kronor 
(287).
• Årets resultat uppgick till 327 miljoner kronor (–246) 
motsvarande 9,70 kronor per aktie (–10,54) före 
utspädning och 9,69 kronor per aktie (–10,54) efter 
utspädning.
• Styrelsens förslag till årsstämman är att aktieutdelning 
inte lämnas till förmån för återinvestering i verksam-
heten. 
• Nettouthyrningen uppgick under perioden till sam-
manlagt 29 miljoner kronor och nya hyresavtal teckna-
des med ett sammanlagt årshyresvärde om 103 miljo-
ner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal 
samt hyresavtal med nya hyresgäster).
• De hyresavtal som omförhandlades under året ledde 
till en ökning av hyresvärdena om 6 procent i viktat 
genomsnitt. 
Styrelsen och verkställande direktören för Stendörren 
Fastigheter AB (publ) (”Stendörren” eller ”bolaget”), 
med organisationsnummer 556825-4741, med säte i 
Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för 
koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2024. 
Årsredovisningen är upprättad i miljoner kronor. Nume-
riska uppgifter inom parentes avser föregående räken-
skapsår.
Verksamheten i korthet
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt 
fastighetsbolag inom logistik, lager och lätt industri i 
nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq 
Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam 
tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget 
genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den 
positiva hyrestillväxten som följer av urbaniseringen av 
storstadsregioner samt genom utveckling av befintliga 
tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika 
byggrättsportfölj.
Stendörren har fyra finansiella mål: 
• att genomsnittlig avkastning på eget kapital  långsiktigt 
ska uppgå till lägst 12 procent
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde långsiktigt ska 
uppgå till lägst 15 procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till 
lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent 
(och aldrig understiga 20 procent).
Koncernen bestod per den 31 december 2024 av 166 
stycken bolag (162) där Stendörren Fastigheter AB 
(publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via 
 dotterbolag.
Fastighetsbestånd
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 31 december 
2024 av 160 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stock-
holmsregionen och Mälardalen och med ett samman-
lagt marknadsvärde om 14 311 miljoner kronor. De tio 
största hyresavtalen svarade för cirka 19 procent av den 
samlade årshyran. Bolagets största hyresavtal var vid 
periodens utgång hyresavtalet med Fortifikationsverket, 
vilket representerade cirka 8 procent av den samlade 
årshyran.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 
857 000 kvadratmeter uthyrbar lokalyta och fastighets-
kategorierna lager, logistik och lätt industri svarade till-
sammans för cirka 80 procent av det totala marknads-
värdet. Bolaget hade vid periodens slut 40 fastigheter 
helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade 
byggrätter summerar till cirka 637 000 kvadratmeter 
och är huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och 
bostadsändamål. Marknadsvärdet på byggrättsport-
följen uppgår till 1 458 miljoner kronor (1 370). 
Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring  
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter i syfte 
att skapa bostadsbyggrätter i områden med potential  
för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och 
övriga Mälardalen. Bolagets existerande byggrätter för 
bostäder utgör cirka 30 procent av värdet av hela bygg-
rättsportföljen.
Finansiering
Per 31 december 2024 uppgick koncernens egna kapital 
till 5 395 miljoner kronor (4 838) och koncernens ränte-
bärande skulder uppgick till 7 791 miljoner kronor (6 651), 
motsvarande en belåningsgrad om 52 procent (50). 
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de räntebä-
rande skulderna uppgick till 3,1 år (2,6) och inklusive den 
osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade delen 
via räntederivat var den genomsnittliga räntebindningen 
2,2 år (3,3). Den genomsnittliga räntan på bolagets totala 
räntebärande lån inklusive derivat uppgick per boksluts-
datumet till 4,2 procent.
Stendörren hade vid balansdagens utgång två ute-
stående obligationslån, varav båda är gröna. Det ena 
obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 
miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 
plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med 
förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och 
löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. 
Bolaget hade även vid balansdagens utgång en grön 
hybridobligation om 300 miljoner kronor med en ränta 
om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första inlösen-
datum i maj 2027.
Organisation
Stendörren hade per 31 december 2024 55 medarbe-
tare (54) med fördelningen 28 män (29) och 27 kvinnor 
(26). För att Stendörren ska kunna fortsätta växa som 
bolag är det en förutsättning att bolaget erbjuder en 
god arbetsmiljö som präglas av öppenhet och respekt, 
högt i tak och bra utvecklingsmöjligheter. Stendörrens 
verksamhet ska vara sådan att de som arbetar i bolaget 
inte drabbas av ohälsa eller kommer till skada på grund 
av arbetet, och att de trivs och kan utvecklas både 
yrkesmässigt och som individer. Arbetsmiljöarbetet ska 
genomsyra alla beslut som fattas och alla aktiviteter 
som genomförs. Jämställdhet i arbetslivet är inte enbart 
en rättvisefråga, utan även en företagsekonomisk fråga. 
Det handlar om att tillvarata kompetens hos medarbe-
tarna och att attrahera de mest kompetenta personerna 
vid rekrytering, vare sig de är män eller kvinnor. 100 
procent av alla medarbetare exklusive VD omfattas av 
kollektivavtal. 
Hållbarhet
Sedan Stendörren grundades 2014 har hållbarhet 
identifierats som en väsentlig del av bolagets långsik-
tiga tillväxtstrategi. År 2017 intensifierades bolagets 
arbete inom hållbarhet genom en strukturerad dialog 
med intressenter och en omfattande strategisk över-
syn. Under 2021 utvecklades en ny hållbarhetsstrategi 
med högre ställda mål. År 2023 uppfylldes flera mål i 
förtid, mot den bakgrunden formulerades nya mål som 
sedan godkändes av styrelsen. Under 2024 har flera nya 
rutiner implementerats, med syftet att minimera risker 
och deras potentiella konsekvenser. Därtill har processer 
införts för att minska klimatutsläpp, särskilt i samband 
med nybyggnation och uppstart av nya projekt.
Stendörren lägger stor vikt vid att integrera hållbar-
het i alla delar av organisationen och strävar efter att 
varje medarbetare ska bidra till måluppfyllelse inom 
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
45
Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 46 =====

samtliga fokusområden. Stendörrens övergripande och 
långsiktiga hållbarhetsmål ar att uppnå nettonoll koldi-
oxidutsläpp i hela värdekedjan år 2040.
Detta mål är en central del av bolagets vision om att 
skapa en mer hållbar och ansvarsfull verksamhet som 
bidrar positivt till både samhälle och miljö.
Hållbarhetsredovisningen har upprättats i enlighet 
med bestämmelserna i 6 kap. 12 § i den äldre lydelsen 
av Årsredovisningslagen. Hållbarhetsrapporten avser 
Stendörren Fastigheter AB med dotterbolag, (se not 11 
i moderbolagets noter beskrivning av dotterbolag) och 
återfinns på sidorna 24–42 i detta dokument.
Hållbarhetsredovisningen upprättas årligen och har 
överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen. 
Utvärdering och uppföljning av hållbarhets arbetet, dess 
mål och prioriteringar följs upp av ledningsgruppen kon-
tinuerligt. Hantering av väsentliga risker inom hållbar-
hetsområdet utgör en del av ledningsgruppens arbete 
och kan läsas i Förvaltningsberättelsen. De strategiska 
prioriteringarna för Stendörrens hållbarhetsarbete, och 
väsentliga områden beskrivs under avsnittet Intressent-
engagemang och väsentlighetsanalys se sidan 27. Av 
hållbarhetsstrategin på sidan 28 framgår hur miljö-
mässiga, sociala och styrningsrelaterade frågor relateras 
till Stendörrens hållbarhetsarbete.
Förutom informationen ovan, beskrivs Stendörrens 
hållbarhetsarbete och utfallet av detta på sidorna 31–36 
uppdelat per hållbarhetsområde enligt ÅRL:
• Miljö, se sidorna 31–33
• Sociala förhållanden, personalfrågor och mänskliga 
rättigheter, se sidorna 34–35
• Motverkande av korruption, se sidan 36
Policy för jämställdhet, mångfald och likabehandling,  
se sidan 25.
För eventuella frågor, kontakta 
Stendörrens hållbarhetschef:
Linda Schuur
linda.schuur@stendorren.se
Moderbolag 
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunk-
tioner av koncernens alla bolag och fastigheter. Dessa 
funktioner inkluderar bland annat fastighetsförvaltning, 
projektledning och finansiering. All personal är anställd 
i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moder-
bolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs 
huvudsakligen av 129 miljoner kronor i utdebitering 
av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot 
består av netto debiterad ränta på koncerninterna lån 
samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. 
Likvida medel uppgick per 31 december 2024 till  
49 miljoner kronor (30) och det egna kapitalet  
uppgick till 1 708 miljoner kronor (1 329).
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
46
Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter

===== SIDA 47 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
47
Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
RISKER OCH RISKHANTERING
Stendörren utsätts löpande för olika risker som kan få 
betydelse för bolagets resultat och finansiella ställning. 
Det finns en rad faktorer som påverkar, eller skulle kunna 
påverka bolagets verksamhet både direkt och indirekt. 
God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa sys-
tem, rutiner, policyer och kompetensutveckling är meto-
der för att kontrollera och minimera riskerna som verk-
samheten utsätts för. För att säkerställa att  Stendörren 
har en ändamålsenlig riskhantering och god intern 
kontroll har bolaget, utöver styrande dokument såsom 
styrelsens arbetsordning, instruktion för VD med tillhö-
rande delegationsordning och attestinstruktion, antagit 
en rad interna riktlinjer, arbetsprocesser och rutiner. 
Styrelsen har det övergripande ansvaret för riskhante-
ring och interna kontroller medan det operativa ansvaret 
delegeras till VD. För att säkerställa så långt som möjligt 
att rätt risker identifieras och att bolagets kontrollrutiner 
adresserar dessa risker på ett adekvat sätt genomförs 
årligen en inventering och rating av vilka risker av finan-
siell-, operationell-, strategisk- samt regelefterlevnad-
karaktär som bolaget är utsatt för. Ett av huvudsyftena 
med detta arbete är att identifiera risker och potentiella 
felkällor samt att identifiera och dokumentera befintliga 
kontrollrutiner och, där så funnits nödvändigt, tillsätta 
nya rutiner och/eller IT-baserade kontroller. Nedan anges 
några av de riskområden som enligt bolagets egen 
bedömning kan, om de inträffar, medföra betydande 
påverkan på bolagets framtida verksamhet, resultat 
och finansiella ställning. Faktorerna är inte framställda 
i prioriteringsordning och gör inte anspråk på att vara 
heltäckande.
Finansiella risker
Inom gruppen finansiella risker har bolaget bland annat 
identifierat följande betydande riskområden:
Fastighetsvärdering
Stendörren redovisar sitt innehav av förvaltningsfastig-
heter till verkligt värde, vilket innebär att fastigheternas 
koncernmässigt bokförda värde motsvarar det bedömda 
marknadsvärdet enligt redovisningsstandarden IAS 40 
Förvaltningsfastigheter. En nedgång i fastigheternas 
marknadsvärde medför således en direkt negativ påver-
kan på koncernens resultat och finansiella ställning även 
om koncernens kassaflöde inte påverkas förrän fastig-
heten säljs. För att säkerställa att en rättvisande och 
trovärdig bedömning av fastigheternas marknadsvärde 
görs, anlitar bolaget externa, oberoende och välrenom-
merade värderingsföretag som på årlig basis utför mark-
nadsvärderingar av koncernens samtliga fastigheter. 
Finansiering
Stendörrens verksamhet finansieras, förutom av eget 
kapital, av externt tillhandahållet kapital. Kapitalkostna-
den utgör bolagets enskilt största kostnad. Som en följd 
av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- 
och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen 
av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utveck-
lingen av befintliga fastigheter som tillkommande för-
värv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut 
eller andra långivare. Stigande kapitalkostnader kommer 
således att medföra en negativ påverkan på Stendörrens 
kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Det kan ej 
garanteras att långivarna kommer att förlänga bola-
gets krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller 
garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att 
stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansie-
ring består av bilaterala finansieringsavtal med svenska 
banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal 
med åtaganden om att efterleva gränsvärden avseende 
räntetäckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att 
kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av 
lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor 
för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av lån-
tagaren. För att minimera risker att ingångna låneavtal 
ej förnyas på skäliga villkor, strävar Stendörren efter att 
teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Därtill 
strävar bolaget efter att sprida de olika lånefaciliteternas 
förfallodatum jämnt över tiden så att endast en mindre 
del av kreditstocken förfaller till omförhandling varje år. 
Vid räkenskapsårets utgång uppfyller bolaget med god 
marginal samtliga finansiella åtaganden i befintliga kre-
ditavtal. Förfallostrukturen på koncernens räntebärande 
skulder per 31 december 2024 framgår av not 17 och  
not 18. 
Skatterisker
En förändring i skattelagstiftning, eller en förändring av 
rättspraxis, kan medföra en förändrad framtida skatte-
situation för bolaget. Felaktig beräkning av och därmed 
felaktigt deklarerad inkomstskatt kan även medföra 
betydande skattetillägg och straffavgifter. För att dels 
säkerställa att förändringar i skattelagstiftningen efter-
levs och dels att beräkning och deklaration av inkomst-
skatt sker korrekt och i tid lägger bolaget betydande 
möda på att säkerställa att rätt kompetens finns i orga-
nisationen. Extern hjälp av skatterådgivare inhämtas då 
behov bedöms föreligga.
Operationella risker
Inom gruppen operationella risker har bolaget bland 
annat identifierat följande betydande riskområden: 
Projektutveckling
Stendörren genomför löpande många små och större 
projekt. Under verksamhetsåret investerades 598 miljo-
ner kronor i det befintliga fastighetsbeståndet, huvud-
sakligen i form av lokalanpassningar efter hyresgäster-
nas behov och önskemål samt i form av renoveringar 
och förbättringar av fastigheternas tekniska funktion. 
Betydande belopp investeras även i om-, till- och 
nybyggnationer. Risker som kan identifieras i samband 
med projektutveckling utgörs dels av rena felkalkyle-
ringsrisker där kostnaden för projekten kan felbedömas, 
oförutsedda omständigheter som medför negativa 
ekonomiska konsekvenser samt risk för väsentliga 
förseningar av projekt som kan leda till viteskostnader 
och andra oförutsedda kostnader. Dessa risker strävar 
 Stendörren att minimera genom att ha tydliga projektru-
tiner med täta kontroller och uppföljning. Av stor vikt är 
även att den initiala projektplanen och kostnadsberäk-
ningen görs noggrant och att tidsaspekter beaktas på 
ett realistiskt sätt vid avtalsskrivningen.
Organisatoriska risker
Inom gruppen operationella risker finns även ett antal 
risker av HR-karaktär, såsom ett stort beroende av nyck-
elpersoner, en hög personalomsättning som kan med-
föra otrivsel på arbetsplatsen och en ökad risk för felbe-
slut av personer med kort erfarenhet, förhöjd stressnivå 
som kan leda till ökad psykosocial påfrestning (stress/
utbrändhet). Stendörren möter dessa risker genom ett 
ökat fokus på personalvård och friskvård men också 
genom regelbundna medarbetarsamtal och halvårsvisa 
medarbetarundersökning där synpunkter och förslag 
från organisationen hanteras. 
IT­risker
Bristande IT-tillgänglighet och en otydlig IT-strategi 
 riskerar att leda till sänkt effektivitet och fördyringar. 
Stendörren är ett relativt ungt företag som under 2017–
2018 och 2022–2023 bytt ut alla väsentliga IT-system 
mot moderna och ändamålsenliga system för fastighets-
förvaltning, redovisning och rapportering.

===== SIDA 48 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
48
Förvaltningsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
Strategiska risker
Strategiska risker avser bland annat risker sammanhäng-
ande med såväl makroekonomiska faktorer som utveck-
lingen på de lokala fastighetsmarknaderna – omständig-
heter som ligger utanför bolagets kontroll. Dessa 
faktorer innefattar, men är inte begränsade till, tillväxten 
i bruttonationalprodukt (”BNP”), inflation, räntenivåer, 
befolkningstillväxt och sysselsättningsgrad. Trender i 
de makroekonomiska förutsättningarna påverkar direkt 
och indirekt den svenska fastighetsmarknaden, efterfrå-
gan på kommersiella fastigheter och därmed bolagets 
uthyrningsgrad, hyresnivåer, marknadsvärdet av dess 
tillgångar samt tillgången till, och kostnaden för, finan-
siering. En nedgång eller svängning i tillväxt på de lokala 
marknader där bolaget är verksamt kan påverka hyres-
nivåer och uthyrningsgrad, vilket kan få en negativ inver-
kan på bolagets resultat för dess operativa segment och 
kan negativt påverka bolagets övergripande verksam-
het, finansiella ställning och resultat. Även efterfrågan på 
bolagets fastigheter kan minska, vilket kan få en väsent-
lig negativ inverkan på bolagets verksamhet, finansiella 
ställning och resultat.
Regelefterlevnad
Bolagets verksamhet regleras av och måste uppfylla 
kraven i ett flertal lagar och regleringar. Det finns en 
risk att bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler 
inte är korrekt eller att regelverk kan ändras i framtiden. 
Bolaget kan även komma att behöva ansöka om olika 
tillstånd och registreringar hos kommuner eller myndig-
heter för att kunna bedriva sin verksamhet. Stendörren 
bedömer att bolaget har adekvat kompetens och interna 
processer för att kunna identifiera, kvantifiera och han-
tera dessa risker, men det finns ändå en risk att bolaget 
inte kommer att erhålla nödvändiga tillstånd eller beslut 
eller att sådana beslut överklagas, eller på annat sätt är 
förenade med villkor som kan leda till ökade kostnader 
och förseningar för planerade utvecklingsprojekt för 
fastigheter eller i övrigt ha en negativ inverkan på bola-
gets verksamhet och utveckling. Bolaget riskerar även 
att involveras i rättsliga eller administrativa förfaranden, 
vilket kan avse omfattande skadeståndsanspråk eller 
andra krav på betalningar, inklusive skadeståndsanspråk 
från kunder eller konkurrenter för brott mot konkur-
renslagstiftning. Förberedelser inför, bestridanden utav 
samt utfallet av initierade förfaranden kan bli långvariga 
och kostsamma. Utfallet av sådana förfaranden är svåra 
att förutse. Vid negativt utfall i ett större rättsligt eller 
administrativt förfarande, oavsett om det grundas på 
en dom eller en förlikning, kan Stendörren åläggas ett 
betydande betalningsansvar. Dessutom kan kostnader 
i samband med tvister och skiljedomsförfaranden bli 
betydande.
Hållbarhetsrisker 
Klimatförändringar är en central utmaning och innebär 
risker för bolagets verksamhet. Regulatoriska föränd-
ringar kan öka kostnaderna medan förändrade kund-
beteenden och nya finansieringsmöjligheter kan skapa 
affärsmöjligheter. Dessutom kan fysiska effekter som 
extrema väderförhållanden skapa ökade kostnader för 
fastigheter. Det är avgörande för Stendörren att anpassa 
sina strategier för att hantera dessa utmaningar, vilket 
görs av respektive ansvarig inom bolaget, genom tvär-
disciplinär riskhantering samt genom regelbunden upp-
följning och transparens inom ledningsgrupp och med 
bolagetsstyrelse. Förutom klimatförändringar föreligger 
risker inom arbetsmiljö och mänskliga rättigheter i hela 
värdekedjan. 
Klimatrisker 
Klimatförändringar utgör en ökande risk för skador på 
byggnader, vilket främst kan orsakas av förändringar i 
vädermönster såsom extremväder, stigande temperatu-
rer och ökande havsnivåer. Dessa förändringar kan på 
lång sikt kräva ökade investeringar i fastigheter för att 
förhindra skador och bibehålla deras funktion.
En genomgång av klimatrelaterade (fysiska) risker  
i bolagets fastighetsportfölj har nyligen genomförts. 
De identifierade riskerna hanteras, både strategiskt och 
direkt i den dagliga verksamheten. Inventering av de 
mest utsatta fastigheterna är grundläggande för att 
säkra tillgångar inför framtida klimatförändringar, med 
fokus på att integrera säkerhetsåtgärder för att skydda 
hyresgästernas verksamheter. Klimatriskbedömningar  
är också en integrerad del vid förvärvsbesiktningar  
för att säkerställa att potentiella risker tas hänsyn till  
vid fastighetsköp. 
Bolaget arbetar strukturerat och systematiskt för 
att minska flera av omställningsriskerna. Det genom-
förs löpande utvärderingar av fastigheternas tekniska 
prestanda och förbättringsarbeten planeras in i sam-
band med ordinarie underhåll och ombyggnationer. Ett 
betydande steg har varit att minska koldioxidutsläppen 
från förvaltningsverksamheten. Genom att öka ande-
len fossilfri energi och minska energiförbrukningen kan 
utsläppen av växthusgaser reduceras, vilket även leder 
till minskade driftkostnader. Dessa åtgärder är ett led i 
företagets strategi för att både minska miljöpåverkan 
och stärka ekonomin på lång sikt. Om Stendörren miss-
lyckas med att minimera riskerna, kopplade till klimatför-
ändringar, i portföljen kommer fastighetsvärderingen av 
varje berörd fastighet att minska. Bristande klimatarbete 
kan också leda till svårigheter att finansiera fastigheter.
Miljö 
En fastighet påverkar miljön vid dess uppförande, 
löpande skötsel och genom den verksamhet som 
bedrivs i den. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en 
verksamhet som har bidragit till en förorening ett ansvar 
för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan 
utföra eller bekosta efterbehandling är den som för-
värvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller 
borde känt till föroreningen, ansvarig för efterbehand-
lingen. Detta innebär att krav under vissa förutsättningar 
kan riktas mot ägaren av fastigheten för att ställa fastig-
heten i sådant skick som följer av miljöbalken. 
Stendörren arbetar aktivt med att minimera miljö-
påverkan. En ökad andel miljöcertifierade byggnader, 
miljöanpassade materialval och en säker kemikalie- och 
avfallshantering är en del av detta. Förvärv av fastig-
heter föregås av miljöutredningar för att klargöra fast-
igheternas miljöstatus. Genom aktiv dialog med våra 
hyresgäster arbetar vi tillsammans för att öka mängden 
avfall som kan återvinnas. Vidare följer Stendörren gäl-
lande regelverk beträffande fastighetsägarens ansvar för 
miljöpåverkan från fastighetsdriften. 
Mänskliga rättigheter och etiskt beteende 
Brott mot mänskliga rättigheter eller oetiskt beteende, 
incidenter av korruption, mutor både internt och hos 
samarbetspartners, utgör en allvarlig risk för förtroen-
deskador och medför ekonomisk skada. Sådana hand-
lingar kan underminera företagets rykte och affärsmäs-
siga intressen. För att förebygga detta skriver alla nya 
medarbetare under den interna uppförandekoden vid 
anställningens början. 
Uppförandekoden i kombination med bolagets per-
sonalhandbok reglerar ställningstaganden och agerande 
för att motverka särbehandling, mutor och korruption. 
Dessutom genomförs kontinuerliga utbildningar för att 
upprätthålla etiska och sociala standarder bland per-
sonalen. Stendörren har en särskild uppförandekod för 
leverantörer, kunder och affärspartners som utvecklades 
av bolaget 2018. 
Under det första kvartalet 2024 uppdaterades denna 
kod för att ytterligare konkretisera förhållningssätt och 
regler för att eliminera oetisk verksamhet bland samar-
betspartners samt leverantörer till Stendörren. För att 
säkerställa efterlevnad av uppförandekoden har bolaget 
beslutat om nya rutiner under 2024. Bolaget har iden-
tifierat hur bakgrundskontroller skall utföras och vilken 
nivå av bakgrunds-, person- samt bolagsinformation 
som skall tas fram inför samarbetsavtal. För regelbun-
den uppföljning av hur uppförandekoden efterlevs finns 
rutiner internt. 
Bolaget tar även hjälp av externa tredjepartsorganisa-
tioner för att säkerställa att leverantörerna följer avtalen 
och överenskommelserna. Denna strategi är avgörande 
för att säkerställa en ansvarsfull och etisk företagskultur 
både internt och externt.

===== SIDA 49 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
49
Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
Mkr Noter 2024 2023
Hyresintäkter 3 902 843
Övriga intäkter 9 11
Summa intäkter 910 854
Driftkostnader 4 –145 –139
Underhållskostnader 4 –23 –19
Fastighetsskatt 4 –24 –24
Driftnetto 718 672
Central administration 5, 6 –80 –77
Finansiella intäkter och kostnader 7 –319 –298
Orealiserade valutakursförändringar 8 0 1
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld 4 –10 –10
Finansnetto –329 –307
FÖRVALTNINGSRESULTAT 308 287
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 225 –355
Värdeförändring finansiella instrument –91 –173
Resultat före skatt 443 –241
Skatt 9 –116 –5
Årets resultat 327 –246
Omräkningsdifferenser 2 0
Övrigt totalresultat 2 0
Summa totalresultat för året 329 –247
Årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 329 –247
Resultat per aktie, före utspädning, kr 9,70 –10,54
Resultat per aktie, efter utspädning, kr 9,69 –10,54
Genomsnittligt antal utestående aktier under perioden, miljoner 28,89 28,43
Genomsnittligt antal aktier under perioden efter utspädning, miljoner 28,91 28,43
KONCERNENS TOTALRESULTAT
Resultat
Jämfört med föregående år redovisar Stendörren för 
2024 cirka 56 miljoner kronor högre intäkter och drift-
nettot steg med cirka 46 miljoner kronor. Efter avdrag 
för finansieringskostnader och centrala administrations-
kostnader summerar förvaltningsresultatet till 308 miljo - 
ner kronor (287). Periodens resultat uppgår till 327 mil-
joner kronor (–246), motsvarande 9,70 kronor per aktie 
(–10,54). 
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med cirka 7 procent till 902 mil-
joner kronor (843) jämfört med 2023. De ökade intäk-
terna drivs av högre hyror i det befintliga beståndet, 
förvärv samt färdigställda och uthyrda projekt under 
året. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 
cirka 6 procent. Utöver hyresintäkter redovisar bolaget 
även övriga intäkter om cirka 9 miljoner kronor som till 
största del avser en intäkt av engångskaraktär samt en 
försäkringsersättning under första kvartalet 2024.
Fastighetskostnader
De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka 
–192 miljoner kronor (–182) vilket är 10 miljoner kronor 
högre jämfört med föregående år. Totala fastighetskost-
nader i jämförbart bestånd ökade med cirka 11 miljon 
kronor, vilket motsvarar cirka 6 procent. Kostnadsök-
ningen förklaras främst av högre underhållskostnader i 
sista kvartalet 2024, högre försäkringskostnader samt 
högre tariffer för värme och VA under året jämfört med 
föregående år.
Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick under 
året till –80 miljoner kronor (–77) och utgörs av kost-
nader för central förvaltning och administration samt 
kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. 
Finansnetto
De finansiella intäkterna uppgick till 130 miljoner kronor 
(113) och avser huvudsakligen intäkter avseende ränte-
derivat. De finansiella kostnaderna, exklusive leasing-
kostnad, steg till –449 miljoner kronor (–411) främst till 
följd av ökad belåning. Leasingkostnad (avseende IFRS 
16 Leasing) uppgick till –10 miljoner kronor (–10). Kost-
naden bestod huvudsakligen av tomträttsavgälder och 
arrendeavgifter.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för året uppgick till 308 miljoner 
kronor (287) vilket motsvarar en ökning om 7 procent, 
främst tack vare högre intäkter.
Värdeförändringar
För perioden redovisar bolaget realiserade och orealise-
rade värdeförändringar av fastighetsportföljen om totalt 
225 miljoner kronor (–355). Värdeförändringarna i fastig-
hetsbeståndet drevs under perioden främst av justerade 
avkastningskrav och marknadshyresantaganden samt 
förändrade kassaflöden genom exempelvis nyuthyrning, 
omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakurser 
hade en positiv värdepåverkan på fastighetsbeståndet 
under perioden. Räntederivaten marknadsvärderades 
per rapportdatumet med en värdeförändring om –91 
miljoner kronor (–173). De negativa värdeförändringarna 
förklaras främst av sjunkande räntenivåer. 
Skatt
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell 
skatt om –53 miljoner kronor (–7) och uppskjuten skatt 
om –63 miljoner kronor (2).

===== SIDA 50 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
50
Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
Mkr Noter 2024­12­31 2023­12­31
TILLGÅNGAR 1
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 10 9 3
Förvaltningsfastigheter 11 14 311 12 566
Nyttjanderättstillgångar tomträtt 4 274 259
Inventarier 12 0 1
Långfristiga fordringar – 3
Räntederivat 58 148
Summa anläggningstillgångar 14 651 12 981
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 13 9 8
Övriga kortfristiga fordringar 14 45 7
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 55 64
Likvida medel 214 134
Summa omsättningstillgångar 18 323 213
SUMMA TILLGÅNGAR 14 975 13 193
KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
Mkr Noter 2024­12­31 2023­12­31
EGET KAPITAL OCH SKULDER 16
Aktiekapital 19 17
Övrigt tillskjutet kapital 1 691 1 466
Balanserad vinst inklusive årets resultat 3 685 3 355
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 5 395 4 838
SUMMA EGET KAPITAL 5 395 4 838
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 7 638 5 826
Övriga långfristiga skulder 66 57
Leasingskuld tomträtt 4 274 259
Uppskjuten skatteskuld 9 1 061 999
Övriga avsättningar 19 4 4
Summa långfristiga skulder 18 9 043 7 145
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 17 153 825
Leverantörsskulder 68 124
Skatteskulder 31 13
Övriga kortfristiga skulder 25 6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 259 241
Summa kortfristiga skulder 18 536 1 210
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 14 975 13 193
Anläggningstillgångar
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak ligen 
av förvaltningsfastigheter. Per 31 december 2024 upp-
gick värdet på den totala fastighetsportföljen till  
14 311 miljoner kronor (12 566). Se vidare not 11.
Omsättningstillgångar
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 
323 miljoner kronor (213), bestående av likvida medel 
om 214 miljoner kronor (134) samt hyresfordringar och 
övriga kortfristiga fordringar om 109 miljoner kronor 
(79). Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om  
214 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om 
totalt 280 miljoner kronor, uppgick vid periodens 
utgång till 494 miljoner kronor. Inga ytterligare säker-
heter behöver ställas för nyttjandet av kreditlinorna.
Eget kapital
Per den 31 december 2024 uppgick koncernens egna 
kapital till 5 395 miljoner kronor (4 838) och soliditeten 
till 37 procent (37).
Räntebärande skulder
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande 
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till 7 791 
miljoner kronor (6 651), motsvarande en belåningsgrad 
om 52 procent (50). Skulderna utgörs av lån från kredit-
institut om 6 531 miljoner kronor (5 582) och två gröna 
obligationslån om totalt 1 300 miljoner kronor (1 100). 
Låneavgifter som periodiseras i enlighet med bolagets 
redovisningsprinciper uppgick till –40 miljoner kronor 
(–31). Den kortfristiga delen av de räntebärande skul-
derna uppgick till 153 miljoner kronor (825) och består 
av lån och amorteringar som förfaller inom de kom-
mande 12 månaderna. 
Ränte- och kapitalbindning
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- 
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom 
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen 
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning 
av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se 
vidare not 17 för räntebärande skulder.
Uppskjuten skatteskuld (netto)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 31 december 2024 till 
1 061 miljoner kronor (999) och avser skatten på fastig-
heter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade 
förlustavdrag.
Övriga kortfristiga skulder 
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består 
kort fristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna 
kostnader och förutbetalda intäkter, skatte skulder samt 
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 
383 miljoner kronor (384).

===== SIDA 51 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
51
Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
Mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital
Omräknings­
differenser 
Balanserade 
vinstmedel inklusive 
periodens resultat Hybridobligation
Totalt eget kapital 
hänförligt till 
företagets ägare
Ingående eget kapital per 2023­01­01 17 1 200 3 3 410 800 5 429
Personaloptionsprogram – 1 – – – 1
Ränta/utdelning hybridobligation – – – –59 – –59
Återköp hybridobligation – – – – –288 –288
Totalresultat januari–december 2023 – – 0 –246 – –246
Utgående eget kapital per 2023­12­31 17 1 201 3 3 105 512 4 838
Ingående eget kapital per 2024­01­31 17 1 201 3 3 105 512 4 838
Ränta/utdelning hybridobligation – – – –46 – –46
Emission aktier, netto efter 
emissionskostnader
2 487 – – – 489
Skatteeffekt emissionskostnader 3 – – – 3
Emission hybridobligation, netto efter 
emissionskostnader
– – – –4 300 296
Återköp hybridobligation – – – –2 –513 –515
Totalresultat januari–december 2024 – – 2 327 – 329
Utgående eget kapital per 2024­12­31 19 1 691 5 3 380 300 5 395
Kommentarer till koncernens förändringar i eget kapital
Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2024 till 5 395 miljoner kronor (4 838).
Vid års stämman 2024 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

===== SIDA 52 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
52
Koncernens räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
Mkr Noter 2024 2023
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 308 287
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 22 28 0
Betald inkomstskatt –1 –13
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändringar av rörelsekapitalet
335 274
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar –31 4
Förändring av rörelseskulder –88 28
Kassaflöde från den löpande verksamheten 217 307
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter –598 –516
Förvärv av koncernföretag/fastigheter –1 118 –
Försäljning av koncernföretag/fastigheter 224 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 492 –516
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner – 1
Emission aktier, netto efter emissionskostnader 489 –
Emission hybridobligation, netto efter emissionskostnader 296 –
Utdelning Hybridobligation –46 –59
Återköp hybridobligation –514 –288
Upptagna räntebärande skulder 5 014 1 379
Amortering och lösen av räntebärande skulder –3 893 –1 026
Depositioner 9 21
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 356 28
Årets kassaflöde 81 –181
Likvida medel vid årets ingång 134 315
Årets kassaflöde 81 –181
Likvida medel vid årets utgång 214 134
KONCERNENS KASSAFLÖDE
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten före föränd-
ring i rörelsekapital uppgick under året till 335 miljoner 
kronor (274). Efter en nettoförändring av rörelsekapita-
let på –119 miljoner kronor (32) uppgick kassaflödet från 
den löpande verksamheten till 217 miljoner kronor (307). 
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 
–1 492 miljoner kronor (–516) och utgjordes av likviditets-
effekten vid förvärv av fastigheter, direkt och indirekt, 
uppgående till –1 118 miljoner kronor (0) samt investe-
ringar i befintliga fastigheter om –598 miljoner kronor 
(–516). Kassaflödespåverkan från försäljning av fastig-
heter uppgick under perioden till 224 miljoner kronor (0).
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick 
under perioden till 1 356 miljoner kronor (28) bestående 
främst av upptagande av lån om 5 014 miljoner kronor  
(1 379) samt amorteringar och lösen av befintliga krediter 
uppgående till –3 893 miljoner kronor (–1 026). 
Periodens kassaflöde
Periodens nettokassaflöde uppgick till 81 miljoner 
kronor (–181) och likvida medel uppgick vid periodens 
utgång till 214 miljoner kronor (134).

===== SIDA 53 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
53
Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
1  Redovisningsprinciper
Allmänt om bolaget
Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741, är ett svenskregistrerat 
aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är Linnégatan 87B, 
115 23 Stockholm. Moderbolagets B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholms 
lista för medelstora bolag, Mid Cap (Ticker: STEF B). Koncernredovisningen för år 
2024 består av moderbolaget och dess dotterbolag, tillsammans benämnda kon-
cernen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande 
av styrelsen den 29 april 2025. Koncernens rapport över totalresultat och rapport 
över finansiell ställning samt moderbolagets resultat- och balansräkning kommer 
att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 22 maj 2025.
Överensstämmelse med normgivning och lag
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial 
Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards 
Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee 
(IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats 
i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporte-
ringsrekommendation RFR1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. 
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i  
de fall som anges nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovisningsprinciper”. 
De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer 
föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till 
följd av ÅRL samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.
Nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2024
Inga standarder eller tolkningar som trätt i kraft under året har haft någon 
väsentlig inverkan på koncernen. 
Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu ej trätt i kraft 
Ett antal ändringar av standarder träder i kraft för räkenskapsår som börjar den 
1 januari 2025 eller senare och har inte tillämpats vid upprättandet av denna 
finansiella rapport. 
Med undantag för IFRS 18 bedömer koncernen att dessa ändringar inte 
 kommer att ha någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna.
 IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements ersätter IAS 1 
Utformning av finansiella rapporter. IFRS 18 fastställer nya krav på hur finansiella 
rapporter presenteras, med särskilt fokus på:
• Resultaträkningen: Krav på vissa obligatoriska delsummor införs såsom rörelse-
resultat. Intäkter och kostnader kommer i resultaträkningen att klassificeras i 
fem kategorier: rörelsen (operating), finansiering, investering, inkomstskatt och 
avvecklad verksamhet. 
• Aggregering och uppdelning av information, inklusive införandet av över-
gripande principer för hur information bör aggregeras och delas upp i de 
 finansiella rapporterna.
• Upplysningar om nyckeltal (”Management Defined Performed Measures 
– MPMs”) ska lämnas i en enda not, med avstämningar till närmaste IFRS- 
kompatibla delsumma.
 
IFRS 18 träder i kraft för redovisningsperioder som börjar den 1 januari 2027 
eller senare med tidigare tillämpning tillåten. Företag kommer att behöva  
räkna om jämförelseperioder.
Vad gäller IFRS 18 har koncernen ännu inte utvärderat dess effekt på kon-
cernens finansiella rapportering. IFRS 18 kommer inte ha någon påverkan på 
redovisning och värdering av koncernens transaktioner utan endast påverka 
koncernens utformning och presentation av de finansiella rapporterna inklusive 
de finansiella räkningarna och noter. IFRS 18 kan även komma att påverka de 
nyckeltal som presenteras och hur de beräknas.
Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens 
finansiella rapporter
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presen-
tationsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Samtliga belopp, om inte 
annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Avrundningar kan göra att 
räkningar, noter och tabeller inte summerar. Koncernens redovisningsprinciper 
har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och 
dotterbolag. Årsredovisningen har upprättats med antagande om fortsatt drift 
(going concern).
Klassificering
Förvaltningsresultat redovisas som hyresintäkter minus driftkostnader och andra 
fastighetsrelaterade kostnader inklusive finanskostnader. Värdeförändringar 
avseende förvaltningsfastigheter och finansiella instrument redovisas i nivå efter 
förvaltningsresultat. Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moder-
bolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller 
betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättnings-
tillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart 
av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från 
balansdagen.
Konsolideringsprinciper 
Dotterbolag
Dotterbolag är bolag som står under ett bestämmande inflytande från moder-
bolaget Stendörren Fastigheter AB. Samtliga dotterbolag i koncernen ägs till 
100 procent och det bestämmande inflytandet grundas i samtliga fall på den 
faktiska rösträtt som moderbolagets aktieinnehav ger upphov till. Det finns inte 
några andra avtalsenliga åtaganden eller rättigheter, potentiella röstberättigande  
aktier eller de-facto kontrollfrågor som har varit föremål för bedömning huruvida 
bestämmande inflytande föreligger eller inte. Vid förvärv av ett bolag görs en 
bedömning huruvida förvärvet avser förvärv av rörelse eller förvärv av tillgång 
(fastighet). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag eller  
flera bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal och interna pro- 
cesser. Rörelseförvärv redovisas i förekommande fall i enlighet med förvärvs-
metoden. Det överskott som utgörs av skillnaden mellan överförd ersättning 
och det verkliga värdet på koncernens andel av identifierbara förvärvade netto-
tillgångar redovisas som goodwill. När förvärv av dotterbolag innebär förvärv 
av tillgångar, fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade tillgångarna 
och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Det är 
endast förvärv genom tillgångsförvärv som varit aktuellt för Stendörren verk-
samhet hittills. 
Intäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen baserat 
på villkoren i hyresavtalen. Hyresrabatter periodiseras över hyresavtalets löptid. 
Hyrestillägg redovisas i den period som tillägget avser. Tillägg baserade på 
förbrukning preliminärdebiteras och intäktsredovisas i den period tillägget avser 
med regelbunden avräkning mot faktisk kostnad.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte 
risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över 
tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om 
så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. 
Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan 
parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande 
förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens 
utgång, vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Den realiserade 
värdeförändringen för sålda fastigheter bygger på skillnaden mellan fastigheter-
nas verkliga värde vid senaste bokslutstillfället och det pris som fastigheterna 
har sålts för. Tidigare års upparbetade orealiserade värdeförändringar ingår i 
fastigheternas verkliga värde och synliggörs därför inte i den realiserade värde-
förändringen.

===== SIDA 54 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
54
Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
Redovisning av segment
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver verksamhet från 
vilken den kan generera intäkter och ådra sig kostnader, och för vilka det finns 
fristående finansiell information tillgänglig. Stendörren bedriver endast verk-
samhet inom ett segment, förvaltning av fastigheter för lätt industri-, lager 
och logistik. Därför sker redovisningen inom samma segment. Stendörren är 
i sina investeringar fokuserade på Stockholmsregionen och Mälardalen, detta 
för att säkerställa att det finns en hög efterfrågan på deras lokaler. Bolaget 
söker tillväxtorter inom rimligt avstånd från Stockholm i syfte att dra fördel av 
tillväxten i huvudstaden. Med denna fokusering på Stockholm och Mälardalen är 
inte bolagets verksamhet indelat i regioner relevant ur uppföljningshänseende. 
Det som avgör huruvida Stendörren förvärvar nya fastigheter är kvaliteten på 
fastigheten, ingångsvärdet per kvadratmeter och möjligheten att genom aktiv 
förvaltning öka kassaflödet. Ur uppföljningssynpunkt är det inte av intresse inom 
vilken region fastigheten är belägen, utan det väsentliga är att den faller inom 
ramen för affärsidén. 
Rörelsekostnader samt finansiella intäkter och kostnader 
Fastighetskostnader
Utgörs av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och 
 underhåll av fastighetsinnehavet.
Central administration
Utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av 
 koncernens dotterbolag.
Leasingavtal
Vid ingåendet av ett avtal fastställer Stendörren om avtalet är, eller innehåller, 
ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett 
leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över 
användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Stendörren till-
lämpar lättnadsreglerna avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den 
underliggande tillgången är av lågt värde. Utgifter som uppstår i samband med 
dessa leasingavtal redovisas linjärt över leasingperioden som Central Adminis-
tration i resultaträkningen.
Koncernen som leasetagare
Tomträtter
Stendörren innehar tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal. 
Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga 
leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till 
tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden 
anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetalningarna blir i sin helhet 
räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför-
handling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar 
koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde 
som en del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden 
omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande justering görs  
av nyttjanderättstillgången.
Koncernen som leasegivare
I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella leasingavtal med kun-
der. Redovisningsprinciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket 
Intäkter – Hyresintäkter på sidan 53.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och 
fordringar och räntekostnader på lån. Räntekostnader samt ränteintäkter redo-
visas enligt effektivräntemetoden. Den effektiva räntan inkluderar periodiserade 
belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för 
att uppta lån. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fast-
ställts. Realiserade och orealiserade vinster och förluster på finansiella place-
ringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten 
redovisas som värdeförändringar under egen rubrik i resultaträkningen.
Skatter
Periodens skattekostnad omfattar aktuell och uppskjuten skatt. Skatt redovisas  
i resultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt total-
resultat eller direkt i eget kapital. I sådana fall redovisas även skatten i övrigt 
totalresultat respektive eget kapital. 
Aktuell inkomstskatt
Aktuell skatt beräknas utifrån redovisat resultat med tillägg för ej avdragsgilla 
poster samt med avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Kortfristiga skatteford-
ringar och skatteskulder för nuvarande och tidigare perioder fastställs till det 
belopp som förväntas återfås från eller betalas till Skatteverket.
Uppskjuten inkomstskatt
Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, redovisas uppskjuten skatt till nomi-
nellt belopp på temporära skillnader. Avseende fastighetsförvärv som bedömts 
vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana tempo-
rära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Efter förvärvstidpunkten 
för ett tillgångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändring av 
redovisat värde och förändringar av skattemässigt värde som uppkommer efter 
förvärvstidpunkten. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla, tempo-
rära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sanno-
likt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar 
reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. 
Finansiella instrument
Finansiella instrument består av tre grupper: finansiella tillgångar redovisade  
till upplupet anskaffningsvärde (innefattar balansposterna hyresfordringar, 
fordringar hos koncernföretag, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel), 
finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde (innefattar balans-
posten räntederivat) samt finansiella skulder värderade till upplupet anskaff-
ningsvärde (innefattar balansposterna räntebärande skulder, övriga långfristiga 
skulder, leverantörsskulder, skulder till koncernföretag samt övriga skulder). Vid 
varje rapporttillfälle utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på 
att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av ned-
skrivning. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde 
med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. För att fastställa verkligt 
värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade  
på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär  
att verkligt värde fastställs enligt nivå 2 i IFRS 13. Inga omklassificeringar inom 
IFRS olika värderingshierarkier har skett under 2024. Säkringsredovisning före-
kommer ej. 
Rapport över kassaflöden
Rapport över kassaflöden är upprättad enligt indirekt metod. Kassaflöden från 
realiserade värdeförändringar i samband med försäljning av fastigheter redo-
visas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investeringsverksamheten. 
Köp och försäljning av fastigheter via bolag som är tillgångsförvärv redovisas 
på separat rad som förvärv av koncernföretag/fastigheter respektive försälj-
ning av koncernföretag/fastigheter. Försäljningsomkostnader redovisas under 
investeringsverksamheten som ett avdrag från försäljningsersättningen det år 
likvidflödet sker. Förvärvsutgifter redovisas på motsvarande sätt i investerings-
verksamheten.
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäk-
ter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas 
förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet 
direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalans-
räkningen till verkligt värde i enlighet med IFRS 13, nivå 3. Se även not 11. 
Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastighetsbeståndet, varav 
cirka 20–30 procent externt och resterande del internt. Detta innebär att 
varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånaders-
period. Värderings modellen som används av såväl de externa värderarna som 
Not 1 Redovisningsprinciper, forts.

===== SIDA 55 =====

STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024
55
Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter
 Stendörren, är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i 
kassaflödes modellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för 
försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar 
redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsför-
säljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet 
intäktsredovisning. Tillkommande utgifter som är värderingshöjande aktiveras. 
Alla andra till kommande utgifter redovisas som kostnad i den period de upp-
kommer. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med  
att utgiften uppkommer. I större projekt aktiveras räntekostnaden under 
 produktionstiden.
Avskrivningsprinciper inventarier
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Beräknade 
nyttjandeperioder för maskiner och inventarier är tre till tio år. Bedömning av  
en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.
Utdelningar
Lämnad utdelning
Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman/
extra bolagsstämma godkänt utdelningen. 
Ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda i form av kontant lön, bonus och pensionsinbetalningar 
redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersätt-
ningen. Motsvarande gäller även sociala kostnader såsom arbetsgivaravgifter, 
semesterlön, betald sjukfrånvaro etc.
Pensioner och andra ersättningar efter anställning kan klassificeras som 
avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Stendörrens åtagande 
för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande 
utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. 
Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en 
kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Endast avgiftsbestämda planer finns 
per balansdagen.
Hybridobligation
Obligationer klassificeras som skuld eller eget kapital baserat på om det förelig-
ger någon avtalsenlig förpliktelse att reglera avtalet genom att erlägga kontanter 
eller en annan finansiell tillgång. Denna bedömning gäller både för nominellt 
belopp och räntebetalningar. Vid första redovisningstillfället har bedömningen 
gjorts att hybridobligationen ska klassificeras som ett egetkapitalinstrument 
och inte som en skuld. Ränta på hybridobligationen redovisas direkt mot eget 
kapital.
Not 1 Redovisningsprinciper, forts.
2  Viktiga uppskattningar och bedömningar
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed 
krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo-
visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa 
bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra 
faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall 
kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra 
förutsättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedöm-
ningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. 
Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året uti-
från en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och 
avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt 
värde och ett försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara 
+/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar 
som gjorts framgår av not 11.

===== SIDA 56 =====