FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2024
STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 56 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 3 Hyresintäkter Mkr 2024 2023 Totalt hyresvärde lokaler 984 900 Hyresintäkter övrigt 15 23 Vakans hyresintäkter lokaler –81 –69 Hyresrabatter lokaler –16 –11 Summa 902 843 För räkenskapsåret 2024 uppgick koncernens hyresintäkter till 902 miljoner kro- nor (843) vilket motsvarar debiterade hyror för uthyrda lokaler. I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastig- hetsskatt och indexuppräkning av grundhyran. Koncernen har inga väsentliga omsättningshyror. Koncernens största hyresgäst, Fortifikationsverket, svarade för 8 procent av totala årliga hyresintäkter. Förfallostruktur Förfallostruktur för befintliga hyreskontrakt framgår av kommande tabell där kontrakterad årshyra motsvarar årsvärdet av tecknade hyreskontrakt. Den åter- stående löptiden av alla löpande hyresavtal uppgick per 31 december 2024 till 4,4 år (4,3) i genomsnitt. Förfalloår Antal avtal Area, kvm Årshyra, Mkr Andel, % 2024 636 218 322 173 20 2025 282 103 104 124 14 2026 234 90 356 95 11 2027 148 91 664 113 13 2028 60 69 064 83 10 ≥ 2029 71 279 106 271 32 Summa 1 431 851 615 860 100 Summan av de framtida avtalade hyrorna framgår enligt ovanstående tabell uppdelat på förfalloår. Årshyra Avtalade framtida hyresintäkter, Tkr 2024 2023 Avtalade hyresintäkter år 1 954 327 838 157 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och år 5 2 660 663 2 204 162 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 1 002 436 1 091 215 Summa 4 617 426 4 133 535 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2024 till 191 miljoner kronor (183). I detta belopp ingår direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastig- hetsskatt samt indirekta fastighetskostnader för fastighetsadministration såsom hyresadministration, förvaltningskostnader och uthyrningskostnader. I flertalet av Stendörrens hyreskontrakt avtalas att hyresgästen står för vissa fastighets- kostnader. Stendörren har även i vissa fall tecknat så kallade ”triple netavtal” vilket innebär att hyresgästen själv är avtalspart och står för alla drift- och under hållskostnader. Mkr 2024 2023 El- och värmekostnader –57 –59 Driftkostnader –58 –61 Reparation och underhåll –23 –19 Fastighetsskatt –24 –24 Övriga fastighetskostnader –29 –19 Summa –191 –182 Drift- och underhållskostnader I drift- och underhållskostnader ingår kostnader för bland annat el, uppvärm- ning, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar och underhåll. I de fall Stendörren tecknar avtal för drift- och underhållskostnader vidaredebiteras i de flesta fall hyresgästen i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna (el- och värmekostna- der, driftkostnader, övriga fastighetskostnader) uppgick under år 2024 till 145 miljoner kronor (139) och underhållskostnaderna uppgick till 23 miljoner kronor (19). Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld är den årliga avgäld Stendörren betalar för besittningsrätten av annans mark. Vid årets slut uppgick antalet fastigheter med tomträtt till 26 stycken (26). Tomträttsavgälder uppgick under år 2024 till 9 miljoner kronor (8) och avser i huvudsak Stendörrens tomträtter i Stockholms stad. Den genomsnitt- liga återstående löptiden för tomrättsavtalen, viktad utifrån årsavgäld upp går till 28 år (27) och avgälden omräknas i normalfallet vart 10:e år. Enligt nuvarande kon- trakterade tomträttsavgälder uppgår sammanlagda framtida tomt rättsavgälder under kvarvarande genomsnittlig löptid till 274 miljoner kronor (259). Avtalade framtida tomträttsavgälder, Mkr 2024 2023 Avtalade tomträttsavgälder år 1 9 8 Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och år 5 36 34 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 229 217 Summa 274 259 Fastighetsskatt I Sverige är fastighetsskatten en statlig skatt som betalas årsvis i procent av fastställda taxeringsvärden. För Stendörren varierar fastighetsskatten mellan 0,5 och 1,0 procent beroende på om fastigheten klassas som lager-/industrilokaler (0,5 procent) eller kontors-/butikslokaler (1,0 procent). Fastighetsskatten upp- gick 2024 totalt till 24 miljoner kronor (24). ===== SIDA 57 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 57 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 5 Anställda och personalkostnader Styrelse, verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8), varav 4 (4) kvinnor och det totala antalet anställda var 52 (55), varav 26 kvinnor (26). Genomsnittligt antal anställda under 2024 var 57,5, varav 31 män. Detta antal inkluderar 7 personer (4 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkost- nader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick under 2024 till styrelse med 1 490 tusen kronor (1 720). Till verkställande direktör utgick ersättning om totalt 6 413 tusen kronor (5 797). Ersättning till övriga ledande befattningshavare utgick med 14 409 tusen kronor (13 349) och till övriga anställda 25 009 tusen kronor (22 173). Totala sociala kostnader uppgick under räkenskapsåret till 26 361 tusen kronor (23 944) varav 7 179 (7 260) tusen kronor pensionsavsättningar inkl löneskatt 1 402 (1 761 tusen kronor). Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten är 6 måna- der. Därtill har verkställande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida. Uppsägningstiden för vice verkställande direktör är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen. Tkr 2024 2023 Medelantal anställda 55 55 varav män 28 29 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Styrelseledamöter 6 6 varav kvinnor 2 2 Vd och ledande befattningshavare 8 8 varav kvinnor 4 4 Kontanta löner, förmåner och ersättningar Styrelsens ordförande 580 560 Styrelseledamöter Helena Levander 340 330 Carl Mörk 310 300 Seth Lieberman 260 250 Joakim Rubin – – Roniek Bannink – – Nisha Raghavan – 280 Summa styrelseledamöter 1 490 1 720 Tkr 2024 2023 Vd 6 413 5 797 varav tantiem och bonus 3 840 3 300 Vice vd 3 386 3 351 varav tantiem och bonus 1 360 1 400 Övriga ledande befattningshavare 11 024 9 998 varav tantiem och bonus 3 460 3 277 Övriga anställda 25 009 22 173 Sociala kostnader Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare 10 563 10 431 varav pensionskostnader 3 520 3 554 Övriga anställda 15 798 13 513 varav pensionskostnader 3 659 3 706 Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt årl 5 kap § 40. Incitamentsprogram Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolags- stämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid periodens utgång 252 250 teck- ningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 tecknings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kro- nor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,0 procent av kapitalet och 0,6 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Då mark- nadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats. Aktierätter Program 2020–2025 Utestående vid periodens början 252 250 Tilldelade under perioden – Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 252 250 Program 2023–2028 Utestående vid periodens början – Utestående vid periodens början 50 060 Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 50 060 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 210,50 Program 2020–2025 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr 8 955 Optionernas lösenpris 175,00 Aktierätternas löptid, år1) 0,9 Program 2023–2028 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr –3 729 Optionernas lösenpris 285,00 Aktierätternas löptid, år2) 3,3 1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 september 2025. 2) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028. ===== SIDA 58 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 58 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 6 Ersättningar till revisorer Till koncernens revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Mkr 2024 2023 BDO Mälardalen AB Revisionsuppdrag –4 –4 Övriga tjänster – – Summa –4 –4 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatte- rådgivning. 8 Orealiserade valutakursförändringar Mkr 2024 2023 Valutakursvinster 0 4 Valutakursförluster 0 –3 Summa 0 1 Koncernens valutakursvinster- och förluster härrör från fordringar och skulder i utländsk valuta. 7 Finansiella intäkter och kostnader Mkr 2024 2023 Finansiella intäkter Ränteintäkter, övriga 130 113 Summa 130 113 Koncernens finansiella intäkter härrör från räntederivat och koncernens likvida medel. Mkr 2024 2023 Finansiella kostnader Räntekostnad obligation –105 –105 Räntekostnader –320 –278 Lånekostnader och andra finansiella kostnader –24 –28 Summa –449 –411 Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för kon- cernens räntebärande lån. I koncernens räntekostnader om 449 miljoner kronor (411) ingår dels direkta räntekostnader om 425 miljoner kronor (383) samt 24 miljoner kronor (28) i övriga upplåningskostnader. 9 Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och Norge. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avse- ende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräk- ningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt, Mkr 2024 2023 Aktuell skattekostnad: Årets skatteintäkt/-skattekostnad –53 –7 Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 Summa aktuell skatt –53 –7 Uppskjuten skatt: Temporära skillnader fastigheter –65 –6 Värdeförändringar derivat 12 34 Effekt av underskottsavdrag 0 0 Obeskattade reserver –10 –26 Summa uppskjuten skatt –63 2 Totalt redovisad skatt –116 –5 Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader, Mkr 2024 2023 Resultat före skatt 443 –241 Avstämning av effektiv skatt Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) –91 50 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –64 –22 Skatteeffekt som redovisas på bokförda poster i eget kapital 2 0 Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 0 0 Skatt till följd av ändrad taxering 0 0 Temporära skillnader fastigheter 34 –30 Övriga skattemässiga justeringar 2 0 Effekt av annan skattesats 1 –4 Redovisad skatt –116 –5 Effektiv skatt, % 26,2 –2,1 Nedan redovisas de resultatpåverkande poster som påverkat koncernens redo- visning av aktuell skatt och för verksamhetsåret 2024. Avstämning av redovisad skatt utifrån resultatposter skatteberäkning, Mkr 2024 2023 Förvaltningsresultat 308 287 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och investeringar –278 –330 Ej avdragsgilla kostnader 311 107 Ej skattepliktiga intäkter 0 0 Temporära skillnader fastigheter 22 –73 Övriga skattemässiga justeringar –25 34 Återföringar/avsättningar periodiseringsfonder –79 14 Skattepliktigt förvaltningsresultat 259 39 Försäljning fastigheter – – Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 259 39 Ökat/minskat underskott 0 –5 Ändrade taxeringar 0 – Skattepliktigt resultat 259 34 20,6% skatt –53 –7 ===== SIDA 59 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 59 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Uppskjuten skatt Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent för Sverige, 20,0 procent för Finland och 22,0 procent för Danmark och Norge. Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen uppgår till 17 miljoner kronor (4). Skattemässiga underskottsavdrag i koncernen, vilka inte har värderats, uppgår per den 31 december 2024 till 8 mil- joner kronor (0). I rapport över koncernens finansiella ställning nettoredovisas uppskjuten skattefordran och skatteskuld enligt nedanstående uppställning. Not 9 Skatt, forts. 11 Förvaltningsfastigheter Mkr 2024 2023 Förvaltningsfastigheter Ingående balans 12 566 12 418 Förvärv 1 129 – Försäljningar –224 – Investeringar i befintliga fastigheter 598 516 Valutakurseffekter 17 –13 Realiserade värdeförändringar 29 1 Värdeförändringar i befintliga fastigheter 196 –356 Utgående redovisat värde 14 311 12 566 Inga finansiella kostnader har aktiverats under 2024 och 2023. Alla Stendörrens fastigheter värderas av extern värderingsman med intervaller om maximalt 12 månader och internvärderas kvartalsvis däremellan. På balansdagen värderades beståndet av förvaltningsfastigheter till 14 311 miljoner kronor baserat på en kombination av extern- och internvärderingar. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av Newsec Sweden och CBRE. Realiserade och orealiserade värdeförändringar av förvaltningsfastigheter under 2024 uppgick till 225 miljoner kronor (–355). Av den samlade värdeförändringen under perioden avser 29 miljoner kronor (1) realiserade värdeförändringar vid fastighetsförsäljningar. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet drevs under perioden dels av justerade avkastningskrav, förändrade kassaflöden genom indexering, nytecknade och omförhandlade hyresavtal, samt ändrade antagan- den om marknadshyror. Mkr 2024 2023 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Ingående redovisat värde 1 2 Årets förändring 0 –1 Utgående redovisat värde 1 1 Leasingskuld Ingående redovisat värde 53 52 Årets förändring 3 1 Utgående redovisat värde 56 53 Summa uppskjuten skattefordran 57 54 Uppskjuten skatteskuld Temporära skillnader på fastigheter Ingående redovisat värde –936 –929 Årets förändring över resultaträkningen –65 –6 Valutakurseffekter 1 –1 Utgående redovisat värde –1 000 –936 Derivat Ingående redovisat värde –18 –52 Årets förändring över resultaträkningen 12 34 Utgående redovisat värde –6 –18 Temporära skillnader på miljösaneringsreserv Ingående redovisat värde 1 1 Årets förändring över resultaträkningen – – Utgående redovisat värde 1 1 Obeskattade reserver Ingående redovisat värde –47 –21 Årets förändring –10 –26 Utgående redovisat värde –57 –47 Nyttjanderättstillgångar Ingående redovisat värde –53 –52 Årets förändring –3 –1 Utgående redovisat värde –56 –53 Summa uppskjuten skatteskuld –1 118 –1 053 Uppskjuten skatt, netto redovisat värde –1 061 –999 De skattemässiga restvärdena för koncernens fastigheter uppgår till 6 034 mil- joner kronor (4 935). 10 Immateriella anläggningstillgångar Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 10 8 Investeringar 7 2 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 10 Ingående ackumulerade avskrivningar –7 –6 Årets avskrivningar –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –8 –7 Utgående redovisat värde 9 3 Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara. ===== SIDA 60 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 60 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Värderingsmetodik Stendörrens marknadsvärderingar (både de externa och interna värderingarna) är utförda som avkastningsvärderingar enligt kassaflödesmodell i linje med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning. Värderingarna grundar sig på kassaflödesanalyser innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioder som varierar för de enskilda värderingsobjekten mellan 5–15 år enligt följande princip: Förväntat framtida kassaflöde under vald kalkylperiod beräknas enligt: + Hyresinbetalningar – Betalda driftkostnader – Underhållskostnader = Driftnetto – Investeringar = Kassaflöde Antaganden avseende de förväntade framtida kassaflödena görs utifrån analys av: • Marknadens/närområdets framtida utveckling • Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition • Marknadsmässiga hyresvillkor • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten • Känt och bedömt investeringsbehov i fastigheten (hyresgästanpassningar och större investeringsbehov som inte omfattas av det löpande underhållet) De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den externa värderarens tolkning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde kan därmed tas som ett uttryck för marknadsvärdet. Samtliga fastigheter besiktigas fysiskt av värderingsman vid första värderingstillfälle och ombesiktigas vid behov (exem- pelvis efter om- eller tillbyggnad eller efter större hyresgästanpassningar). Det ska dock aldrig gå mer än 3 år mellan besiktningstillfällena. Byggrätter och potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier, läge i planprocessen och fastställda avyttringsvärden. Stendörrens samtliga fastigheter har värderats enligt värderingshierarki 3 inom IFRS 13. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheter mellan olika värderingshierarkier. Förändringar under perioden i de icke observerbara indata som tillämpas vid värderingarna analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genom- förda/planerade transaktioner samt information från de externa värderingsföre- tagen. Värderingarna har beaktat bästa och maximala användningen av fastig- heterna. Värderingsparametrar Kassaflödeskalkylerna baseras på antaganden om framtida utveckling enligt nedanstående parametrar: • Långsiktigt inflationsantagande • Antagande om marknadshyra för alla uthyrningsbara ytor • Bedömda driftkostnader utifrån historiska kostnader och tillgänglig statistik för jämförbara objekt • Bedömda kostnader för hyresgästanpassningar per lokal • Bedömd vakanstid mellan hyresgäster • Bedömt lång- och kortsiktigt underhållsbehov • Bedömning av marknadens avkastningskrav för det specifika objektet Inflationsantagandet utgår från dagens inflationsnivå för att under kalkylperio- den anpassas till Riksbankens långsiktiga inflationsmål om 2 procent i årstakt. Kalkylperioden för respektive värderingsobjekt anpassas till återstående löptid för befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 och 20 år. Analysen av framtida driftnetton grundas på gällande hyresavtal samt en analys av den gällande hyresmarknaden. I de fall hyresvillkoren bedöms som marknadsmässiga antas de möjliga att förlänga till oförändrade villkor alternativt förlängas till liknande villkor. I de fall den kontrakterade hyran bedöms avvika från gällande marknads- hyra antas den justeras till marknadsmässig nivå vid kontraktsutgång. På mot - svarande sätt antas fastighetens uthyrningsgrad över tid anpassas till en bedömd marknadsmässig nivå. Drift- och underhållskostnader baseras dels på en analys av respektive fastig- hets historiska och budgeterade kostnadsnivå, dels på erfarenheter och statistik avseende liknande fastigheter, bland annat från statistik redovisad av IPD. Sammanfattning av Stendörrens fastighetsvärderingar En sammanställning av värdepåverkandes parametrar i samtliga fastigheter som använts vid marknadsvärderingen per balansdagen återfinns nedan. Värderingsparametrar Per 20241231 Min Max Viktat snitt Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,2 9,0 6,3 Kalkylränta, kassaflöde, % 5,0 11,1 8,1 Kalkylränta, restvärde, % 7,2 11,1 8,4 Långsiktigt vakansantagande, % 2,0 25,0 5,7 Värderingsparametrar Per 20231231 Min Max Viktat snitt Direktavkastningskrav, restvärde, % 5,3 9,0 6,2 Kalkylränta, kassaflöde, % 6,8 11,2 8,2 Kalkylränta, restvärde, % 7,4 11,2 8,3 Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 15,1 5,7 Byggrätter Stendörren hade per 31 december 2024 totalt 40 fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter om totalt cirka 637 000 kvadratmeter huvudsakli- gen för logistik, lätt industri och bostäder. Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Marknadsvärdet av byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till cirka 1 458 (1 370) miljoner kronor. Känslighetsanalys Förändringar i kassaflöden och marknadens avkastningskrav har stor betydelse för fastigheternas marknadsvärden. Baserat på Stendörrens bedömda löpande intjäningsförmåga per 1 januari 2025 skulle en förändring om 5 procent av drift- nettot uppåt eller nedåt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka 716 mil- joner kronor uppåt respektive nedåt. En förskjutning uppåt eller nedåt av markna- dens direktavkastningskrav med 0,5 procent enheter skulle på motsvarande sätt påverka det bedömda marknadsvärdet med cirka –1 190 miljoner kronor uppåt och 1 428 miljoner kronor nedåt (alla andra värdepåverkande antaganden antas i känslighetsanalysen vara oförändrade) enligt nedan: Förändring av driftnetto, 2024 Förändring av direkt avkastningskrav, Mkr –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 641 1 034 1 428 1 821 2 214 –0,25% –70 305 680 1 055 1 429 0,00% –716 –358 0 358 716 0,25% –1 305 –963 –621 –279 64 0,50% –1 846 –1 518 –1 190 –862 –534 Förändring av driftnetto, 2023 Förändring av direkt avkastningskrav, Mkr –5,0% –2,5% 0,0% 2,5% 5,0% –0,50% 529 873 1 218 1 563 1 907 –0,25% –76 252 581 910 1 238 0,00% –628 –314 0 314 628 0,25% –1 133 –833 –532 –231 70 0,50% –1 598 –1 309 –1 020 –732 –443 Not 11 Förvaltningsfastigheter, forts. ===== SIDA 61 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 61 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 12 Inventarier Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 10 10 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 10 Ingående ackumulerade avskrivningar –9 –8 Årets avskrivningar –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –9 Utgående redovisat värde 0 1 14 Övriga kortfristiga fordringar Mkr 2024 2023 Avräkning skatter och avgifter 5 5 Mervärdeskattefordran 17 – Övriga kortfristiga fordringar 23 2 Utgående redovisat värde 45 7 13 Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024 2023 Hyres- och kundfordringar 20 25 Reserv osäkra hyresfordringar –11 –17 Utgående redovisat värde 9 8 Kundfordringarna utvärderas varje kvartal och individuella bedömningar görs av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. Nedskrivning för kreditförluster är enligt IFRS 9 framåtblickande och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kreditrisk. Vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid nyuthyrning görs en kreditbedömning av hyresgästen. Mkr 2024 2023 Förfallostruktur hyres och kundfordringar Förfallet 0–29 dgr 3 3 Förfallet 30–89 dgr 2 0 Förfallet 90 dgr 15 22 Reserv osäkra hyresfordringar –11 –17 Summa 9 8 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2024 2023 Förutbetalda försäkringspremier 8 7 Förutbetalda hyresrabatter 27 28 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 29 Utgående redovisat värde 55 64 16 Eget kapital Koncernens egna kapital Aktiekapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, se not 14 i moderbola- gets noter. Övrigt tillskjutet kapital avser kapital tillskjutet från ägarna. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Resultat per aktie Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga antalet utestående aktier under året (28 888 192 aktier). Resultat per aktie efter utspädning är beräknad med hänsyn tagen till det maximala antalet teckningsrätter som personaloptionsprogrammet kan komma att ge upphov till (beräknat i enlighet med IAS 33). Det genomsnittliga antalet aktier efter utspädning uppgår till 28 910 425 stycken. 17 Räntebärande skulder Mkr 2024 2023 Långfristiga räntebärande skulder Obligationslån 1 300 1 100 Lån från banker och övriga kreditinstitut 6 379 4 756 Periodiserade låneutgifter –41 –30 Summa räntebärande långfristig upplåning 7 638 5 826 Kortfristiga räntebärande skulder Lån från banker och övriga kreditinstitut 153 825 Summa räntebärande kortfristig upplåning 153 825 Summa räntebärande skulder 7 791 6 651 Kreditfacilitet Byggnadskreditiv beviljat belopp – – Checkräkningskredit beviljat belopp 280 160 Koncernens räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång till 7 791 miljoner kronor (6 651), varav periodiserade uppläggnings- och låneavgifter uppgår till –41 miljoner kronor (–30). Rensat för denna periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 7 832 miljoner kronor (6 682), motsvarande en belåningsgrad om 52 procent (50). Räntebärande skulder består av skulder till kreditinstitut om 6 531 miljoner kronor (5 582) och gröna obligationslån om 1 300 miljoner kronor (1 100). Räntebärande lån utgör därmed Stendörrens huvudsakliga finansieringskälla. Lån från kreditinstitut ut- görs av bilaterala låneavtal med banker som säkerställts av Stendörrens fastig- hetsägande dotterbolag i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Moderbola- get hade vid balansdagens utgång två utestående obligationslån, varav båda är gröna. Det ena obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Banklånen är tagna i Swed- bank, Danske Bank, SEB, Nordea, Sörmlands Sparbank samt Sparbanken i Enkö- ping. Per 31 december 2024 fanns tillgängliga och outnyttjade kreditramar om totalt 280 miljoner kronor. Den kortfristiga delen av de räntebärande skulderna uppgick per samma datum till 153 miljoner kronor (825). Kortfristiga räntebär- ande skulder utgörs i Stendörrens balansräkning av avtalsenliga amorteringar under den kommande 12-månadersperioden med tillägg för lån som förfaller till återbetalning under motsvarande period. Därför kan de kortfristiga skulderna ses som en måttstock på bolagets likviditetsbehov på kort sikt. Detta likviditets- behov täcks normalt av det löpande kassaflödet samt i förekommande fall av refinansieringar. Stendörren strävar efter att ha lång kapitalbindning på sina lån för att därmed minimera den kortfristiga refinansieringsrisken. Stendörren hade per 31 december 2024 en genomsnittlig kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 3,2 år (2,6), se tabellen på sidan 61. ===== SIDA 62 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 62 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Ränte- och kapitalbindning, per 31 december 2024 Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell. Räntebindning/År1) Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, % 2025 3 232 41 0 0 2026 0 0 822 10 2027 2 700 34 2 876 37 2028 0 0 4 126 53 2029 0 0 0 0 >2029 1 900 24 9 0 Summa / genomsnitt 7 832 4,2 100 7 832 100 1) Räntebindningen för 2025 inkluderar alla lån som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat. Not 17 Räntebärande skulder, forts. Räntederivat – aktiva Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 2,6 2,00 1,67 Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 9,3 1,00 0,771) Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 4,7 1,00 0,771) SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 7,1 1,00 0,861) Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 5,8 1,00 0,861) Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 10,8 2,00 1,95 SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 7,4 2,00 1,98 Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 4,4 2,00 1,67 Summa 4 600 52,1 1,59 1,442) 1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedanstående tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp. 2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,3 år. Räntederivat – med senarelagd starttidpunkt Motpart Typ Startdag Slutförfall Nominellt värde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Taknivå, % Återstående löptid, år Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 2,6 2,45 5,77 Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 1,1 2,39 4,77 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 0,6 2,49 5,86 Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 1,2 2,41 4,86 Summa 1 900 5,5 2,44 5,35 Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 59 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2024 Mkr 2023 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde förändringar 2024 Långfristiga skulder till kreditinstitut 4 756 1 631 – – 6 387 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 825 –680 – – 145 Derivat –148 – – 91 –58 Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 101 199 – – 1 300 Summa räntebärande skulder och derivat 6 534 1 150 0 91 7 774 2023 Mkr 2022 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde förändringar 2023 Långfristiga skulder till kreditinstitut 4 197 559 – – 4 756 Kortfristiga skulder till kreditinstitut 821 4 – – 825 Derivat –268 – –54 173 –148 Övriga långfristiga räntebärande skulder 1 304 –203 – – 1 101 Summa räntebärande skulder och derivat 6 054 360 –54 173 65 334 ===== SIDA 63 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 63 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 18 Finansiella risker Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkliga värden via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresfordringar 9 8 – – – – Övriga kortfristiga fordringar 45 7 – – – – Likvida medel 214 134 – – – – Räntebärande skulder – – – – –7 791 –6 651 Övriga långfristiga skulder – – – – –66 –57 Räntederivat – – 58 148 – – Leverantörsskulder – – – – –68 –124 Övriga skulder – – – – –25 –6 Summa 268 149 58 148 –7 950 –6 838 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. Verkliga värden Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonterings- effekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering, not 1. Finansiering Stendörrens verksamhet finansieras förutom av eget kapital av externt tillhanda- hållet kapital. Kapitalkostnaden utgör Stendörrens enskilt största kostnad. Som en följd av detta är bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Det är vidare sannolikt att huvuddelen av erforderligt kapital för finansieringen av såväl utvecklingen av befintliga fastigheter som tillkommande förvärv kommer att tillhandahållas av banker, kreditinstitut eller andra långivare. Bolagets finansierings- risk definieras dels som en kapitalkostnadsrisk och dels som en kapitalbindnings- risk. Kapitalkostnadsrisken avser risken för stigande lånekostnader (lånemargi- naler) vilket skulle medföra en negativ påverkan på Stendörrens kassaflöde, resultat och finansiella ställning. Kapitalbindningsrisken syftar på avsaknaden av garantier att långivarna kommer förlänga Stendörrens krediter vid krediternas slutförfall. Det kan ej heller garanteras att alternativa kreditfaciliteter då kommer att stå till förfogande. Koncernens huvudsakliga finansiering består av bilaterala finansieringsavtal med svenska banker och kreditinstitut. I normalfallet löper dessa avtal med åtaganden om att upprätthålla miniminivåer avseende ränte- täckningsgrad och belåningsgrad. Det innebär att kreditgivare kan ges rätt att påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden ej uppfyllts av låntagaren. Vid räkenskaps- årets utgång uppfyller bolaget samtliga finansiella åtaganden i befintliga kredit- avtal. För att minimera risker att ingångna låneavtal ej förnyas på skäliga villkor strävar Stendörren efter att teckna låneavtal med långa kapitalbindningstider. Kreditrisk Kreditrisk syftar på risken att en motpart mot vilken Stendörren har en fordran inte kan fullgöra sitt betalningsåtagande. Denna risk är i Stendörren reducerad då Koncernen aktivt arbetar med att, där så är möjligt, tillse att Koncernens hyresgäster har egna abonnemang för konsumtion av media. Kreditrisken gentemot hyresgäster diversifieras dessutom med en stor spridning av antalet hyresavtal. Förutom Koncernens största hyresgäst svarar ingen enskild hyres- gäst för mer än 2 procent (2) av Koncernens totala årshyror per 31 december 2024. Koncernens likvida medel finns hos svenska större etablerade banker och omfattas av insättningsgaranti från svenska staten. Bedömningen är det inte finns någon kreditrisk i likvida medel. Räntor Räntekostnader utgör Stendörrens största enskilda kostnadspost. Baserat på bolagets kapitalstruktur per 31 december 2024 uppgår räntekostnaden till cirka 326 miljoner kronor på årsbasis. Vid denna tidpunkt var stor del av upplåningen från kreditinstitut upptagna med kort räntebindning (3 månader). Detta innebär att den betalbara räntan löpande är låg, men koncernen är därmed exponerad mot en potentiell ränteuppgång. För att minimera denna ränterisk har bolaget ingått derivatavtal med syfte att räntesäkra cirka 59 procent av alla räntebärande lån på långa bindningstider. Koncernens räntekänslighet innebär per 31 decem- ber 2024 att en höjning av räntebasen med 1 procentenhet medför en räntekost- nadsökning (före skatt) om 28 miljoner kronor. Räntekänsligheten påverkas dels av att alla lån med IBOR-bas löper med ett golv där IBOR i låneavtalet aldrig tillåts gå under noll och dels av ovan nämnda räntesäkring. Se känslighetsanalysen nedan för mer information. En sammanställning av ränte derivaten återfinns i tabellen i not 17. Förändring, STIBOR (+) Utfall Mkr (–) Utfall Mkr +/– 1,00 % –28 41 +/– 2,00 % –56 103 +/– 3,00 % –84 143 Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av storheterna i nämnda sammanhang. Löptidsanalys inklusive räntor Nedanstående tabell visar summan av alla amorteringar och räntor på lån om alla lån skulle löpa till förfall (antaget att räntan är konstant under hela analys- perioden). År Årlig amortering till förfall, Mkr Räntekostnad/år, Mkr Total likviditetseffekt till förfall, Mkr 2025 153 344 496 2026 149 402 550 2027 111 338 449 2028 33 155 188 2029 0 47 47 >2030 0 25 25 Summa 446 1 310 1 756 ===== SIDA 64 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 64 Koncernens noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 19 Övriga avsättningar Mkr 2024 2023 Ingående redovisat värde 4 4 Avsättning miljösaneringsreserv – – Utgående redovisat värde 4 4 Avser uppskattade saneringskostnader av mark på fastigheten Kalvö 1:24. 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2024 2023 Upplupna lönerelaterade kostnader 12 10 Upplupna räntor 39 23 Förutbetalda hyresintäkter 169 176 Övriga poster 39 32 Utgående redovisat värde 259 241 21 Ställda säkerheter Mkr 2024 2023 Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder Fastighetsinteckningar 6 690 5 892 Pantsatta aktier i dotterbolag 6 542 5 402 Summa 13 232 11 294 22 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Mkr 2024 2023 Kassaflöden Erhållna räntor 130 112 Erlagda räntor –409 –382 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av– och nedskrivningar av tillgångar 2 2 Upplupen ej betald ränta 26 –1 Orealiserade valutakursjusteringar 0 –1 Summa 0 0 Förvärv av tillgångar via dotterbolag Inga rörelseförvärv har gjorts utan förvärv av aktier i dotterbolag har klassifi cerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av följande poster: Mkr 2024 2023 Förvärvade tillgångar och skulder Förvaltningsfastigheter 1 128 – Uppskjuten skattefordran 1 – Rörelsefordringar 41 – Likvida medel 11 – Långfristiga skulder –375 – Kortfristiga rörelseskulder –126 – Summa nettotillgångar 680 – Lösen lån, swap och nya lån, netto –449 – Avgår: Likvida medel i den förvärvade enheten 11 – Påverkan på likvida medel 1 118 – ===== SIDA 65 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 65 Moderbolagets räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Mkr Noter 2024 2023 Nettoomsättning 129 123 Rörelsens kostnader 3, 4 –129 –121 Resultat före finansiella poster 0 2 Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag 5 123 –38 Finansnetto 6 19 20 Orealiserade valutakursförändringar 7 –2 0 Resultat efter finansiella poster 140 –16 Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag 394 162 Lämnade koncernbidrag –382 –165 Summa bokslutsdispositioner 12 –3 Resultat före skatt 152 –19 Skatt 8 – – Årets resultat 152 –19 Mkr Noter 2024 2023 Årets resultat 152 –19 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat 152 –19 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING MODERBOLAGETS TOTALRESULTAT Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen av 129 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncern interna lån samt extern räntekostnad för bolagets obliga tionslån. Likvida medel upp- gick per 31 december 2024 till 49 miljoner kronor (30) och det egna kapitalet uppgick till 1 708 miljoner kronor (1 329). ===== SIDA 66 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 66 Moderbolagets räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Mkr Noter 20241231 20231231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 9 9 3 Inventarier 10 3 10 Andelar i koncernföretag 11 1 165 979 Fordringar hos koncernföretag 16 3 239 3 459 Uppskjuten skattefordran 8 0 0 Summa anläggningstillgångar 4 417 4 450 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 27 25 Ovriga kortfristiga fordringar 12 1 2 Skattefordran 6 – Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 4 4 Likvida medel 49 30 Summa omsättningstillgångar 16 87 62 SUMMA TILLGÅNGAR 4 503 4 512 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr Noter 20241231 20231231 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 14 19 17 Summa bundet eget kapital 19 17 Fritt eget kapital Överkursfond 1 670 1 443 Balanserat resultat –133 –112 Årets resultat 152 –19 Summa fritt eget kapital 1 689 1 312 Summa eget kapital 1 708 1 329 Skulder Långfristiga skulder Räntebärande skulder 15 1 287 1 091 Skulder till koncernföretag 15, 16 1 459 2 061 Summa långfristiga skulder 16 2 746 3 152 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 4 3 Övriga kortfristiga skulder 2 1 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 44 27 Summa kortfristiga skulder 50 30 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 503 4 512 ===== SIDA 67 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 67 Moderbolagets räkenskaper Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital per 20230101 17 1 789 –114 1 692 Personaloptionsprogram – – 1 1 Ränta/utdelning hybridobligation – –59 – –59 Återköp hybridobligation – –288 – –288 Totalresultat januari–december 2023 – – –19 –19 Utgående eget kapital per 20231231 17 1 443 –133 1 329 Ingående eget kapital per 20240101 17 1 443 –133 1 329 Ränta/utdelning hybridobligation –46 –46 Emission aktier 2 490 492 Emission hybridobligation 296 296 Återköp hybridobligation –515 –515 Totalresultat januari–december, 2024 152 152 Utgående eget kapital per 20241231 19 1 670 19 1 708 MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Mkr Noter 2024 2023 Kassaflöde från den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 0 2 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 20 2 2 Erhållna räntor 1 0 Erlagda räntor –91 –98 Betald inkomstskatt 0 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet –88 –94 Förändringar i rörelsekapital Förändring av rörelsefordringar 418 300 Förändring av rörelseskulder –272 –252 Kassaflöde från den löpande verksamheten 58 –46 Investeringsverksamheten Förvärv/avyttringar av immateriella tillgångar –7 –2 Förvärv/avyttringar av inventarier 6 –2 Förvärv/avyttringar av dotterbolag –173 –53 Utlåning till koncernföretag 330 –111 Kassaflöde från investeringsverksamheten 156 –168 Finansieringsverksamheten Tillskjutet kapital – 1 Upptagna räntebärande skulder 780 500 Amortering och lösen av räntebärande skulder –600 –700 Utdelning hybridobligation –46 –59 Emission aktier 492 – Emission hybridobligation 296 – Återköp hybridobligation –515 –288 Upptagna lån från koncernföretag –602 769 Kassaflöde från finansieringsverksamheten –195 223 Årets kassaflöde 19 9 Likvida medel vid årets ingång 30 21 Årets kassaflöde 19 9 Likvida medel vid årets utgång 49 30 MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE ===== SIDA 68 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 68 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 1 Redovisningsprinciper Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 2, redo- visning för juridisk person. RFR 2, innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och utta- landen så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finansiella rapporter. Leasingavtal Reglerna om redovisning av leasingavtal enligt IFRS 16 tillämpas inte i moder- bolaget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskulder inte inklu- deras i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett leasingavtal görs dock i enlighet med IFRS 16, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Finansiella instrument IFRS 9 tillämpas ej i moderbolaget vid redovisningen av finansiella instrument. Moderbolaget tillämpar i stället de punkterna som anges i RFR 2 (IFRS 9 Finan- siella instrument). Fakturerad förvaltning till dotterbolag I egenskap av moderbolag tillhandahåller Stendörren i sin verksamhet löpande dotterbolagen med tjänster avseende ledning samt juridisk och finansiell rådgiv- ning. Beloppen redovisas i enlighet med IFRS 15 och faktureras dotterbolagen kvartalsvis i efterskott och baseras på respektive dotterbolags fastighetsinnehav. Dotterbolag Andelar i Dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemeto- den. I moderbolaget intäktsredovisas alltid erhållna utdelningar från dotterbolag när rätten till utdelning har fastställts. Värdet på andelarna i Dotterbolag prövas kontinuerligt. Om det bokförda värdet på andelarna överstiger det koncern- mässiga görs en nedskrivning som belastar resultatet. Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer Koncernbidrag redovisas enligt alternativregeln, det vill säga som bokslutsdis- position i enlighet med RFR 2/IAS 27. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras som aktier i Dotterbolag hos givaren i den mån nedskrivning inte erfordras. 2 Viktiga uppskattningar och bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redo- visade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förut- sättningar föreligger. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Värdeintervallet mellan bedömt värde och ett för- säljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara +/– 5–10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som gjorts fram- går av not 11 för koncernen. 3 Anställda och personalkostnader Styrelse, verkställande direktör och övriga ledande befattningshavare Under räkenskapsåret hade moderbolaget 6 (6) styrelseledamöter varav 2 (2) kvinnor. Vid räkenskapsårets utgång hade bolaget 8 ledande befattningshavare anställda (8), varav 4 (4) kvinnor och det totala antalet anställda var 52 (55), varav 26 kvinnor (26). Genomsnittligt antal anställda under 2024 var 57,5, varav 31 män. Detta antal inkluderar 7 personer (4 kvinnor och 3 män) som är inhyrda konsulter. Kostnaden för dessa inhyrda konsulter rapporteras som konsultkost- nader och ingår ej i nedan angivna kostnader för anställda. Ersättning utgick under 2024 till styrelse med 1 490 tusen kronor (1 720). Till verkställande direktör utgick ersättning om totalt 6 413 tusen kronor (5 797). Ersättning till övriga ledande befattningshavare utgick med 14 409 tusen kronor (13 349) och till övriga anställda 25 009 tusen kronor (22 173). Totala sociala kostnader upp- gick under räkenskapsåret till 26 361 tusen kronor (23 944) varav 7 179 (7 260) tusen kronor pensionsavsättningar inkl löneskatt 1 402 (1 761 tusen kronor). Verkställande direktör erhåller pensionsavsättningar motsvarande 30 procent av månadslönen. Uppsägningstiden från vardera parten är 6 månader. Därtill har verkställande direktör rätt till 6 månaders avgångsvederlag vid uppsägning från bolagets sida. Uppsägningstiden för vice verkställande direktör är 6 månader. Principer för ersättning och förmåner till verkställande direktör, bolagsledningen och övriga ledande befattningshavare beslutas av styrelsen. Tkr 2024 2023 Medelantal anställda 55 55 varav män 28 29 Könsfördelning bland ledande befattningshavare Styrelseledamöter 6 6 varav kvinnor 2 2 Vd och ledande befattningshavare 8 8 varav kvinnor 4 4 Kontanta löner, förmåner och ersättningar Styrelsens ordförande 580 560 Styrelseledamöter Helena Levander 340 330 Carl Mörk 310 300 Seth Lieberman 260 250 Joakim Rubin – – Roniek Bannink – – Nisha Raghavan – 280 Summa styrelseledamöter 1 490 1 720 Vd 6 413 5 797 varav tantiem och bonus 3 840 3 300 Vice vd 3 386 3 351 varav tantiem och bonus 1 360 1 400 Övriga ledande befattningshavare 11 024 9 998 varav tantiem och bonus 3 460 3 277 Övriga anställda 25 009 22 173 Sociala kostnader Styrelse, vd och övriga ledande befattningshavare 10 563 10 431 varav pensionskostnader 3 520 3 554 Övriga anställda 15 798 13 513 varav pensionskostnader 3 659 3 706 Styrelseledamöterna har inte erhållit bonus eller tantiem enligt årl 5 kap § 40. Erhållen utdelning Utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren. Enligt RFR 2 får Moderbolag redovisa anteciperad utdelning från Dotterbolag i det fall Moderbolaget har rätt att ensamt besluta om värdeöverföringens storlek och Moderbolaget, innan dess finansiella rapporter publiceras, fattat beslut beträffande värdeöverföringens storlek. ===== SIDA 69 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 69 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Incitamentsprogram Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolags- stämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av oberoende värderare. I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid periodens utgång 252 250 teck- ningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor per aktie. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 teck- nings optioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 B-aktier, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädnings effekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,0 procent av kapitalet och 0,6 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Då mark- nadsmässig premie har erlagts för optionsprogrammen har inte någon kostnad för aktierelaterad ersättning redovisats. Not 3 Anställda och personalkostnader, forts. 4 Ersättningar till revisorer Till moderbolagets revisorer har ersättning utgått enligt nedan: Mkr 2024 2023 BDO Mälardalen AB Revisionsuppdrag –3 –2 Övriga tjänster – – Summa –3 –2 Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådant som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverksamhet eller skatte- rådgivning. Aktierätter Program 2020–2025 Utestående vid periodens början 252 250 Tilldelade under perioden – Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 252 250 Program 2023–2028 Utestående vid periodens början – Utestående vid periodens början 50 060 Återköpta under perioden – Utestående vid periodens slut 50 060 Verkligt värde Aktiekurs vid periodens utgång, kr 210,50 Program 2020–2025 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr 8 955 Optionernas lösenpris 175,00 Aktierätternas löptid, år1) 0,9 Program 2023–2028 Verkligt värde vid värderingstidpunkten, tkr –3 729 Optionernas lösenpris 285,00 Aktierätternas löptid, år2) 3,3 1) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 september 2025. 2) Aktierätterna kan inlösas mot teckningsrätter efter offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028. 6 Finansiella intäkter och kostnader Mkr 2024 2023 Finansiella intäkter Ränteintäkter från koncernföretag 296 286 Ränteintäkter, övriga – – Summa 296 286 Moderbolagets finansiella intäkter härrör från koncernföretag och moderbola- gets likvida medel. Mkr 2024 2023 Finansiella kostnader Räntekostnader till koncernföretag –166 –155 Räntekostnad obligation –95 –94 Lånekostnader och andra finansiella kostnader –16 –17 Summa –277 –266 Räntekostnader och finansiella kostnader är kostnader som uppstår för moder- bolagets räntebärande lån. I moderbolagets räntekostnader om 277 miljoner kronor (266) ingår dels direkta räntekostnader om 261 miljoner kronor (249) samt 16 miljoner kronor (17) i periodiserade upplåningskostnader. 7 Orealiserade valutakursförändringar Mkr 2024 2023 Valutakursvinster 0 0 Valutakursförluster –2 0 Summa –2 0 Moderbolagets valutakursvinster- och förluster härrör från fordringar och skulder i utländsk valuta. 5 Resultat från andelar i koncernföretag Mkr 2024 2023 Utdelning 110 – Nedskrivning andelar i koncernföretag –24 –38 Resultat försäljning andelar i koncernföretag 37 – Summa 123 –38 ===== SIDA 70 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 70 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 8 Skatt Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en skattesats om 20,6 procent. Med aktuell skatt menas den skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skatte- pliktiga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans- räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skatte mässiga värden på tillgångar och skulder. Avseende fastighetsförvärv som bedömts vara tillgångsförvärv redovisas dock ingen uppskjuten skatt på sådana temporära skillnader som uppkommit före förvärvstillfället. Avsikten är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag. Redovisad skattekostnad eller skatteintäkt, Mkr 2024 2023 Aktuell skattekostnad: Årets skatteintäkt/-skattekostnad – – Skatt till följd av ändrad taxering – – Summa aktuell skatt – – Uppskjuten skatt: Effekt av underskottsavdrag – – Obeskattade reserver – – Summa uppskjuten skatt – – Totalt redovisad skatt – – Avstämning av redovisad skatt utifrån skattekostnader, Mkr 2024 2023 Resultat före skatt 152 –19 Avstämning av effektiv skatt Skatt enligt gällande skattesats 20,6% (20,6%) –31 4 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader –5 –8 Skatteeffekt som redovisas på bokförda poster i eget kapital 6 4 Skatteffekt ej skattepliktiga intäkter 30 0 Redovisad skatt 0 0 Effektiv skatt, % 0,0 0,0 Uppskjuten skatt Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida, skattemässiga vinster. Den uppskjutna skatten har beräknats med skattesatsen 20,6 procent. Moderbolagets skattemässiga under- skottsavdrag uppgår till 2 miljoner kronor (2). Mkr 2024 2023 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Ingående redovisat värde 0 0 Årets förändring 0 0 Utgående redovisat värde 0 0 Summa uppskjuten skattefordran 0 0 Uppskjuten skatteskuld Obeskattade reserver Ingående redovisat värde – – Årets förändring över resultaträkningen – – Köp/försäljning – – Utgående redovisat värde – – Summa uppskjuten skatteskuld – – Uppskjuten skatt, netto redovisat värde 0 0 9 Immateriella anläggningstillgångar Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 10 8 Investeringar 7 2 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 17 10 Ingående ackumulerade avskrivningar –7 –6 Årets avskrivningar –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –8 –7 Utgående redovisat värde 9 3 Immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utgifter för hemsida och programvara. 10 Inventarier Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärde 19 17 Investeringar – 2 Omklassificering –6 – Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 13 19 Ingående ackumulerade avskrivningar –9 –8 Årets avskrivningar –1 –1 Utgående ackumulerade avskrivningar –10 –9 Utgående redovisat värde 3 10 ===== SIDA 71 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 71 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 11 Andelar i koncernföretag Mkr 2024 2023 Ingående redovisat värde 979 964 Förvärv 95 53 Tillskott 165 – Avyttring –50 – Nedskrivningar –24 –38 Utgående redovisat värde 1 165 979 Kreditrisken för utlåning från moderbolaget till dotterbolag bedöms låg med hänsyn till de underliggande värden som finns i respektive dotterbolag i form av fastigheter. Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i dotterbolag Alla dotterbolagen i underkoncernen ägs till 100 procent. Mkr Org.nummer Säte Antal aktier/ andelar Ägd andel, % Bokfört värde Antal indirekt ägda dotterbolag 2024 2023 2024 2023 Byggnads AB Dörrstenen 559145-5182 Stockholm 1 000 100 5 5 – – Bårhults Utvecklings AB 559114-7854 Göteborg 500 100 34 25 – – Fastighets AB Grönsta 2:65 559277-6180 Stockholm 50 000 100 – 5 – – Fastighets AB Kvartsgatan 11 556790-8347 Stockholm 1 000 100 5 – – – SF Morkullan Södertälje AB 559362-7085 Stockholm 1 002 100 33 754 – – Stabil Fastighets AB 559053-9739 Göteborg 500 100 1 57 – – Stendörren Option AB 556989-1434 Stockholm 50 000 100 0 0 – – Stendörren Stockholm 1 AB 556942-1679 Stockholm 50 000 100 754 46 62 61 Stendörren Stockholm 2 AB 556409-2434 Stockholm 10 000 100 57 35 6 9 Stendörren Stockholm 3 AB 559320-6112 Stockholm 25 000 100 0 7 16 15 Stendörren Stockholm 4 AB 556972-6630 Stockholm 50 000 100 46 0 7 9 Stendörren Stockholm 5 AB 556993-3012 Stockholm 50 000 100 50 40 10 10 Stendörren Stockholm 6 AB 556993-3020 Stockholm 50 000 100 10 5 3 3 Stendörren Stockholm 7 AB 556993-3038 Stockholm 50 000 100 120 – 17 12 Stendörren Stockholm 8 AB 559338-6005 Stockholm 25 000 100 40 – 9 9 Stendörren Stockholm 9 AB 559338-6336 Stockholm 25 000 100 0 – 7 5 Stendörren Stockholm 10 AB 559383-4053 Stockholm 25 000 100 0 – 5 4 Stendörren Stockholm 11 AB 559493-7061 Stockholm 25 000 100 10 – 6 – Summa 1 165 979 148 137 12 Övriga kortfristiga fordringar Mkr 2024 2023 Avräkning skatter och avgifter 0 0 Mervärdeskattefordran – 1 Övriga kortfristiga fordringar 1 1 Utgående redovisat värde 1 2 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Mkr 2024 2023 Förutbetalda försäkringspremier 1 1 Övriga förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 3 Utgående redovisat värde 4 4 ===== SIDA 72 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 72 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 14 Eget kapital Aktiekapitalet i bolaget uppgår till 18 635 084 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 28 558 473 aktier av serie B. Vid fullt utnyttjande av samtliga de teckningsoptioner som kan emitteras med anledning av de personal-optionsprogram som redogörs för i not 3 kommer antalet utestående aktier av serie B öka med 302 310 stycken vilket kommer medföra en utspädning av kapitalet med 1,0 procent och av röstetalet med 0,6 procent. Bolagets aktiekapital kommer härigenom att öka med 181 386 kronor. Händelse Registrering Bolagsverket Aaktier Baktier Aktiekapital kronor1) Nybildning 15 november 2010 – 83 333 50 000 Nyemissioner B-aktier, 3 tillfällen December 2010–mars 2014 – 1 207 816 774 689 Kvittningsemission 2014-11-20 2 500 000 14 653 837 11 066 991 Nyemissioner B-aktier, 21 tillfällen December 2014–april 2015 – 9 175 001 16 571 992 Nyemission B-aktier, aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 15 maj 2018 – 535 655 16 893 385 Nyemission B-aktier, aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 1 juni 2020 – 215 800 17 022 865 Nyemission B-aktier, aktieteckning p.g.a. teckningsoptioner 4 oktober 2021 – 56 824 17 056 959 Nyemission B-aktier, aktieteckning p.g.a. riktad nyemission 28 oktober 2024 – 2 630 208 18 635 084 Summering händelser 2 500 000 28 558 473 18 635 084 1) Kvotvärdet per aktie uppgår per årsskiftet till 0,60 kronor per aktie. Rösträtter och aktiekapitalandelar Aktieslag Antal aktier Röstetal Totalt antal röster Andel av röster, % Kapitalandel, % A-aktier 2 500 000 10 25 000 000 47 8 B-aktier 28 558 473 1 28 558 473 53 92 Totalt 31 058 473 11 53 558 473 100 100 Moderbolagets bundna och fria egna kapital Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapi- talet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i aktie- bolagslagen och beslutas av årsstämman. Utdelning Styrelsen i Stendörren föreslår årsstämman att utdelning ska utgå för räken- skapsåret 2024 med totalt noll kronor per aktie till förmån för återinvestering i projektportföljen. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande i Moderbolaget står: Balanserat resultat 1 537 323 579 kr Årets resultat 151 867 842 kr Summa 1 689 191 421 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Att utdelas till aktieägarna 0 kr I ny räkning balanseras 1 689 191 421 kr Summa 1 689 191 421 kr 15 Räntebärande skulder Mkr 2024 2023 Långfristiga räntebärande skulder Obligationslån 1 300 1 100 Övriga räntebärande skulder 1 459 2 061 Periodiserade låneutgifter –13 –9 Summa räntebärande långfristig upplåning 2 746 3 152 Kreditfacilitet Byggnadskreditiv beviljat belopp – – Checkräkningskredit beviljat belopp – – Moderbolagets räntebärande skulder, som främst är denominerade i svenska kronor, uppgick vid årets utgång till 2 746 miljoner kronor (3 152), varav periodi- serade uppläggnings- och låneavgifter uppgår till –13 miljoner kronor (–9). Rensat för denna periodisering uppgår de totala räntebärande skulderna till 2 759 miljoner kronor (3 161). Ränte bärande skulder består av obligationslån om 1 300 miljoner kronor (1 100) och räntebärande skulder till koncernföretag om 1 459 miljoner kro- nor (2 061). Moderbolaget hade vid balansdagens utgång två utestående obliga- tionslån, varav båda är gröna. Det ena obligationslånet, med förfall 2026- 12-21, uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent. Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapport periodens utgång var cirka 85 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Förändringar av skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 2024 Mkr 2023 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde förändringar 2024 Övriga långfristiga räntebärande skulder 3 161 –402 – – 2 759 Summa räntebärande skulder och derivat 3 161 –402 – – 2 759 2023 Mkr 2022 Nominellt kassaflöde Förvärv Verkliga värde förändringar 2023 Övriga långfristiga räntebärande skulder 2 592 569 – – 3 161 Summa räntebärande skulder och derivat 2 592 569 0 0 3 161 ===== SIDA 73 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 73 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 16 Finansiella risker Verkliga värden Med hänsyn till att långfristiga skulder löper med rörlig ränta och diskonterings- effekten för kortfristiga fordringar och skulder är marginell så bedöms samtliga redovisade värden motsvara dess verkliga värden. Verkligt värde för finansiella instrument fastställs och kategoriseras på sätt som beskrivs under klassificering, not 1. Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024 2023 2024 2023 Fordringar hos koncernföretag 3 266 3 484 – – Övriga kortfristiga fordringar 1 2 – – Likvida medel 49 30 – – Räntebärande skulder – – –1 287 –1 091 Leverantörsskulder – – –4 –3 Skulder till koncernföretag – – –1 459 –2 061 Övriga kortfristiga skulder – – –2 –1 Summa 3 316 3 516 –2 752 –3 156 Leverantörsskulder och övriga skulder förfaller mellan 30 dagar och 1 år. 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Mkr 2024 2023 Upplupna lönerelaterade kostnader 12 10 Upplupna räntor 16 7 Övriga poster 16 10 Utgående redovisat värde 44 27 18 Ställda säkerheter Mkr 2024 2023 Säkerheter för kreditfaciliteter, räntebärande skulder Fastighetsinteckningar – – Pantsatta aktier i dotterbolag 1 020 890 Summa 1 020 890 19 Eventualförpliktelser Mkr 2024 2023 Borgensförbindelser avseende dotterbolags krediter 6 532 5 582 Summa 6 532 5 582 21 Transaktioner med närstående Försäljning av varor och tjänster till närstående Inköp av varor och tjänster hos närstående Mkr 2024 2023 2024 2023 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 129 123 – – Summa 129 123 – – Fordringar hos närstående Skulder till närstående Mkr 2024 2023 2024 2023 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 3 266 3 484 1 459 2 061 Summa 3 266 3 484 1 459 2 061 Räntor från närstående Räntor till närstående Mkr 2024 2023 2024 2023 Moderbolaget Närståenderelation Koncernföretag 296 287 166 155 Summa 296 287 166 155 Ovanstående transaktioner har skett med närstående bolag. Beträffande styrelsen, verkställande direktör och övriga befattningshavares löner och andra ersätt- ningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 3. 20 Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys Mkr 2024 2023 Kassaflöden Erhållna räntor 1 – Erlagda räntor –91 –98 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Av– och nedskrivningar av tillgångar 2 2 Summa 2 2 ===== SIDA 74 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 74 Moderbolagets noter Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter 22 Viktiga händelser efter räkenskapsårets utgång Stendörren tecknar tioårigt hyresavtal om 5 000 kvadratmeter med ny kund i Enköping I januari tecknade Stendörren ett hyresavtal med Duvner Bil AB avseende lokaler i fastigheten Stenvreten 6:1 i Enköping. Avtalet omfattar lokaler om cirka 5 000 kvadratmeter och har en löptid på 10 år med tillträde i mars 2025. Stendörren förvärvar två lager- och lätt industrifastigheter i Helsingfors respektive Köpenhamn för 92 miljoner svenska kronor I februari förvärvade Stendörren, genom två separata transaktioner, två lager och lätt industrifastigheter i Helsingfors och Köpenhamn för totalt motsvarande 92 miljoner svenska kronor. Stendörren färdigställer byggnad och tecknar hyresavtal med SL i GreenHub Bro I april tecknar Stendörren ett hyresavtal med AB Storstockholms Lokaltrafik avseende en nyproducerad byggnad för lätt industri på fastigheten Nygård 2:17 i Upplands-Bro. Avtalet omfattar hela byggnaden om cirka 2 200 kvadratmeter och mark om cirka 4 300 kvadratmeter samt har en löptid på 3 år. Tillträde sker 1 april 2025 i direkt anslutning till att den nya byggnaden nu är färdigställd. Stendörren har förvärvat fyra lager- och lätt industrifastigheter i Köpenhamn för 253 miljoner svenska kronor I april har Stendörren genom två separata transaktioner förvärvat fyra lager- och lätt industrifastigheter med ett totalt överenskommet fastighetsvärde om 253 miljoner svenska kronor. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 19 200 kvadratmeter. Fastigheterna är alla väl belägna med kort avstånd till Köpen- hamns innerstad och bedöms ha god ytterligare driftnettopotential. Det årliga driftnettot bedöms uppgå till cirka 17 miljoner svenska kronor. Tillträde har nyligen skett för fastigheterna i Taastrup och beräknas ske i början av maj 2025 för de övriga fastigheterna. Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital. Styrelsen föreslår att noll kronor per aktie utdelas och att fritt eget kapital i sin helhet balanseras i ny räkning. Kronor Balanserat fritt eget kapital 1 537 323 579 Årets resultat 151 867 842 Fritt eget kapital till årsstämmans förfogande 1 689 191 421 Föreslås Till aktieägarna utdelas 0 Balanseras i ny räkning 1 689 191 421 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION ===== SIDA 75 ===== ÅRSREDOVISNINGENS UNDERTECKNANDE Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 29 april 2025 Andreas Philipson Styrelseordförande Carl Mörk Styrelseledamot Helena Levander Styrelseledamot Seth Lieberman Styrelseledamot Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 29 april 2025. BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor/Huvudansvarig revisor Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor Joakim Rubin Styrelseledamot Roniek Bannink Styrelseledamot Erik Ranje Verkställande direktör STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 75 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter ===== SIDA 76 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 76 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter REVISIONSBERÄTTELSE Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) Org.nr. 556825-4741 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och koncernredo- visning ingår på sidorna 44–75 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät- tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbo- lagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättel- sen är förenlig med årsredovisningens och koncernredo- visningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer re- sultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisors- förordningens (537/2014/EU) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt an- svar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet "Revisorns ansvar". Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i före- kommande fall, dess moderföretag eller dess kontrolle- rade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisning- en och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Verkligt värde för koncernens förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2024 till 14 311 Mkr och värdeförändringarna under perioden till 225 Mkr. Kon- cernens förvaltningsfastigheter utgör 96 % av de totala tillgångarna per den 31 december 2024. En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet framgår av not 11 Förvaltningsfastigheter, not 1 Redovisningsprinciper samt not 2 Viktiga uppskattningar och bedömning- ar. Vi har identifierat detta som ett område av särskild betydelse i vår revision med anledning av de många antaganden och bedömningar som sker i samband med värderingen av förvaltningsfastigheter. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Våra granskningsåtgärder inkluderade men var inte begränsade till följande: Inledningsvis utvärderade och granskade vi bolagets process för fastighetsvärdering, bland annat genom att utvärdera värderingsmetod och indata i de upprättade värderingarna. Vi har utvärderat bolagets och de externa värderarnas kompetens. Vi har gjort en jämförelse mot känd marknadsinformation. Vi har för ett urval av fast- igheter granskat rimligheten i gjorda antaganden som direktavkastning, vakansgrad, hyresintäkter och drifts- kostnader samt även kontrollberäknat värderingsmodel- len. Vår granskning har delvis genomförts med hjälp av värderingsspecialist. Vårt urval har främst omfattat de värdemässigt största fastigheterna i portföljen, fastighe- ter med pågående projekt eller framtida exploaterings- möjligheter i form av byggrätter samt de fastigheter där det varit störst variation i värde jämfört med föregående år. Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovis- ningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och åter- finns på sidorna 2–43 och 92–99. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om in- formationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt in- hämtat under revisionen samt bedömer om informatio- nen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse- ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredo- visningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredo- visningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder såsom de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentli- ga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernre- dovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direk- tören för bedömningen av bolagets och koncernens för- måga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören av- ser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten el- ler inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. ===== SIDA 77 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 77 Revisionsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver- kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter el- ler misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekono- miska beslut som användare fattar med grund i årsredo- visningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi profes- sionellt omdöme och har en professionellt skeptisk in- ställning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovis- ningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upp- täcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentlighe- ter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan- den, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl- lande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmå- ga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upp- lysningarna i årsredovisningen och koncernredovis- ningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera utta- landet om årsredovisningen och koncernredovisning- en. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, struk- turen och innehållet i årsredovisningen och koncern- redovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att in- hämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta- gelser under revisionen, däribland de eventuella bety- dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obe- roende, och ta upp alla relationer och andra förhållan- den som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimine- ra hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommunicerats med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför ut- gör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om den frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Revisorns granskning av förvaltning och förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre- dovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktören förvaltning för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar sty- relsens ledamöter och verkställande direktören ansvars- frihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet "Revisorns ansvar". Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dis- positioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en be- dömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbola- gets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för- valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon- cernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför- valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verk- ställande direktören ska sköta den löpande förvaltning- en enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bo- lagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkstäl- lande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolags- lagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgär- ===== SIDA 78 ===== STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 78 Revisionsberättelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Bolagsstyrning Övrig informationFinansiella rapporter Stockholm den 29 april 2025 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Auktoriserad revisor/ Huvudansvarig revisor Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor der eller försummelser som kan föranleda ersättnings- skyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professi- onella bedömning med utgångspunkt i risk och väsent- lighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på så- dana åtgärder, områden och förhållanden som är väsent- liga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vid- tagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner be- träffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Stendörren Fastigheter AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek- tronisk rapportering. Grund för uttalandet Vi har utfört granskningen enligt FAR:s rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Stendörren Fastigheter AB (publ) enligt god revisors- sed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlig- het med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap- persmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentlig¬heter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyr- ning, inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkes utövningen och tillämpliga krav i lagar och andra för fattningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder in- hämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap- porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram under- laget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en ut- värdering av ändamålsenligheten och rimligheten i sty- relsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen va- lidering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida koncernens resultat-, balans- och egetkapital- räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. BDO Mälardalen AB utsågs till Stendörren Fastigheter AB (publ):s revisor av bolagsstämman den 23 maj 2024 och har varit bolagets revisor sedan 2022. ===== SIDA 79 ===== BOLAGSSTYRNING Bolagsstyrningsrapport 80 Styrelse 87 Ledningsgrupp 89 Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten 91 5 79STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 80 ===== Bolagsstyrning avser det regelverk och den struktur som etablerats för att effektivt och kontrollerat styra och leda verksamheten i ett aktiebolag. Genom en god bolagsstyrning kan Stendörren tillförsäkra sina aktie- ägare att bolaget sköts på ett ansvarsfullt, effektivt och hållbart sätt. Bolagsordning Bolagets företagsnamn är Stendörren Fastigheter AB (publ) och bolaget är publikt. Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller genom dotterbolag äga, förvalta och driva handel med fast egendom samt driva därmed förenlig verksamhet. Stendörrens bolags- ordning innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen. Bolagsordningen i dess helhet återfinns på bolagets webbplats stendorren.se. Svensk kod för bolagsstyrning Koden bygger på principen ”följ eller förklara”, vilket innebär att bolag inte vid varje tillfälle måste följa Koden utan vid ett enskilt tillfälle kan välja andra lösningar som anses mer ändamålsenliga. Bolag som väljer att avvika från Koden måste dock redovisa varje avvikelse från Koden och ange vilken lösning man valt i stället och skälen härtill. Koden finns tillgänglig på bolagsstyrning.se där även den svenska modellen för svensk bolagsstyrning presenteras. Denna bolagsstyrningsrapport redogör för Stendörrens bolagsstyrning under 2024 och är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Koden. Aktier och ägande Stendörren är ett svenskt publikt aktiebolag, vars B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Aktiekapitalet i bolaget uppgick till 18 635 084 kronor vid räkenskapsårets utgång, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 28 558 473 aktier av serie B. A-aktier i Stendörren berättigar till tio röster på bolags- stämma och B-aktier berättigar till en röst på bolags- stämma. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Antalet aktieägare uppgick per den 31 december 2024 till 3 485 stycken och kvotvärdet per aktie uppgick till 0,60 kronor. På sidan 93 anges detaljer om ägar- spridningen vid utgången av 2024. Bolagsstämma Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ. Årsstämma ska hållas i Stockholm inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt i för bolaget viktiga frågor såsom utdelning, fastställande av resultat- och balans- räkning, ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och verk- ställande direktören, val av styrelseledamöter, styrelse- ordförande och revisor samt arvode till styrelse och revisorn. Utöver årsstämman kan bolaget kalla till extra bolags- stämma. Beslut vid bolagsstämman fattas normalt med enkel majoritet. Vissa beslut, till exempel ändring av bolags- ordningen, kräver dock enligt aktiebolagslagen kvalifice- rad majoritet. Stendörrens bolagsordning innehåller inga begräns- ningar i fråga om hur många röster varje aktieägare kan avge vid bolagsstämma. Enligt bolagsordningen ska kallelse till bolagsstämma ske genom annonsering i Post- och Inrikes tidningar och genom att kallelse hålls tillgänglig på bolagets webb- plats. Att kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbladet. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Viktiga externa regelverk • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter • Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”) • Redovisningslagstiftning och rekommendationer • IFRS Viktiga interna regelverk • Bolagsordningen • Styrelsens och styrelseutskottens arbetsordningar • Attestinstruktioner • Instruktion för verkställande direktören och instruktionen för finansiell rapportering • Internt fastställda regler, policydokument och rutiner, såsom Stendörrens insiderpolicy, informationspolicy, finanspolicy, policy för närståendetransaktioner, uppförandekod och uppförandekod för leverantörer • Processer för intern kontroll och riskutvärdering STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 80 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning Bolagsstämma Aktieägare Styrelse Valberedning Ersättningsutskott Revisor Revisionsutskott Verkställande direktör Bolagsledning Stendörrens bolagsstyrningsstruktur ===== SIDA 81 ===== Årsstämman 2024 Årsstämman 2024 hölls den 23 maj 2024 i Stockholm. Vid årsstämman fanns totalt 94,04 procent av bolagets röster och 89,33 procent av bolagets kapital representerat. Årsstämman fattade följande beslut: • Disposition avseende bolagets resultat. • Styrelseledamöterna och verkställande direktören beviljades ansvarsfrihet. • Val av antalet styrelseledamöter och revisorer. • Omval av Helena Levander, Seth Lieberman, Carl Mörk och Andreas Philipson samt nyval av Roniek Bannink och Joakim Rubin som styrelseledamöter. • Omval av Andreas Philipson som styrelsens ordförande. • Omval av BDO Mälardalen AB som bolagets revisor, med Johan Pharmanson som huvudansvarig revisor. • Fastställande av arvode till styrelsen och revisorn. • Fastställande av principer för utseende av valberedning. • Godkännande av ersättningsrapport. • Beslut om bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier, konvertibler och/eller teck- ningsoptioner. Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig- göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Protokoll från årsstämman 2024 och därtill hörande stäm- mohandlingar finns tillgängliga på bolagets webbplats. Årsstämman 2025 Årsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ) kommer att hållas den 22 maj 2025 klockan 14:00 i Garnisonen, konferensrum Humlegården, på Karlavägen 100 i Stockholm. Valberedning För att säkerställa att val och arvodering av styrelse och revisor bereds genom en av ägarna styrd, struk- turerad och bekantgjord process, ska varje bolag som tillämpar Koden ha en valberedning. Valberedningen ska lämna förslag till stämmoordförande, styrelse, styrelse- ordförande, revisor, arvode och annan ersättning för styrelseuppdrag för var och en av styrelseledamöterna, ersättning för utskottsarbete, arvode till bolagets revisor samt, i den mån så anses erforderligt, förslag till ändrade principerna för utseende av valberedning. Aktieägare har möjlighet att vända sig till valbered- ningen med nomineringsförslag. Valberedningens förslag offentliggörs i samband med kallelsen till årsstämman. Stendörrens valberedning inför årsstämman 2025 har följande sammansättning: • Oscar Christensson, representant för Altira AB och ordförande i valberedningen. • Elisabeth Heide, representant för Stendörren Real Estate AB. • Erik Ståhl Hallengren, representant för SEB Investment Management AB. Stendörrens styrelseordförande Andreas Philipson är adjungerad medlem av valberedningen. Styrelsen Styrelsens ansvar Styrelsen har det övergripande ansvaret för Stendörrens förvaltning och organisation. Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som antas på det konstituerande styrelsemötet varje år. I styrelsens arbetsordning regleras bland annat styrelsens uppgifter och arbetsfördelningen mellan styrelsen och bolagets verkställande direktör. Till styrelsens arbetsordning finns bland annat instruktionen för verkställande direktören och instruktionen för finansiell rapportering bifogad. Styrelsen fastställer övergripande mål och strategier för bolaget och den koncern som bolaget tillhör samt antar bolagets budget och policydokument. Styrelsen följer den ekonomiska utvecklingen och granskar och godkänner delårsrapporter och bokslut. Styrelsen över- vakar även efterlevnaden av lagar, regler och interna styrdokument, utvärderar och hanterar bolagets risker och säkerställer god intern kontroll. Vidare fattar styrelsen bland annat beslut som större investeringar och organisations- och verksamhetsför- ändringar i bolaget samt säkerställer att bolaget driver ett adekvat hållbarhetsarbete. Ordförandens ansvar Styrelsens ordförande organiserar och leder styrelsens arbete samt säkerställer att styrelsen genomför sitt arbete på ett effektivt sätt och att styrelsen fullgör sina förpliktelser. Ordföranden säkerställer även att nya sty- relseledamöter vid behov genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag och annan utbildning som anses lämplig. Ordföranden samråder med bolagets verkställande direktör i strategiska frågor och säkerställer att styrelseledamöterna erhåller erforderlig information och dokumentation för fullgörande av sina respektive uppgifter. Ordföranden ansvarar även för kontakter med aktieägarna avseende ägarskapsfrågor och tillser att sty- relsens arbete utvärderas i en årlig styrelseutvärdering. Styrelsens sammansättning Stendörrens styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter, utan suppleanter. På årsstämman 2024 beslutades att styrelsen ska bestå av sex ledamöter utan suppleanter, för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Det beslutades om omval av Helena Levander, Seth Lieberman, Carl Mörk och Andreas Philip- son samt nyval av Roniek Bannink och Joakim Rubin. Andreas Philipson omvaldes som styrelsens ordförande. Information om styrelseledamöternas erfarenhet och bakgrund, dess innehav av aktier och andra finansiella instrument i bolaget och dess väsentliga uppdrag utanför bolaget, återfinns i avsnittet om Styrelsen, sidorna 87–88. Valberedningen inför årsstämman 2024 lade stor vikt vid att styrelsen ska ha en mångsidighet och bredd avseende utbildning, erfarenheter, kompetenser och bakgrund för säkerställande av att styrelsens samman- sättning uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen beaktat dess verksamhet, utvecklingsskede Styrelsens sammansättning fram till årsstämman den 23 maj 2024 Namn Befattning Styrelseledamot sedan Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Henrik Orrbeck Styrelseledamot 2019 Ja Nej Nisha Raghavan Styrelseledamot 2020 Ja Nej Styrelsens sammansättning från och med årsstämman den 23 maj 2024 Namn Befattning Styrelseledamot sedan Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare Andreas Philipson Styrelseordförande 2016 Ja Ja Roniek Bannink Styrelseledamot 2024 Ja Nej Seth Lieberman Styrelseledamot 2014 Ja Nej Helena Levander Styrelseledamot 2017 Ja Ja Carl Mörk Styrelseledamot 2016 Ja Nej Joakim Rubin Styrelseledamot 2024 Ja Nej STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 81 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 82 ===== STYRELSENS ARBETE UNDER 2024 JAN FEB M A R A PR MAJ JUN JUL AUG SEP O KT NOV DEC . 2024 FEBRUARI • Fastställande av årsbokslut • Genomgång av revisorernas rapport från dess granskning • Frågor relaterade till årsstämman • Förslag till vinstdisposition • Intern kontroll • Ersättningsfrågor JULI • Fastställande av delårsrap- port för årets andra kvartal • Avrapportering från revisions- utskottet AUGUSTI Intern kontroll SEPTEMBER Fastställande av bolagets opera- tionella mål och strategier OKTOBER • Fastställande av delårs- rapport för årets tredje kvartal • Genomgång av revi- sorernas översiktliga granskning av delårs- rapporten för det tredje kvartalet • Granskning och utvär- dering av bolagets risk utvärdering och interna kontroll • Beslut om ansvarsför- säkring för styrelsen och verkställande direktören DECEMBER • Fastställande av budget för kommande år • Utvärdering av styrelse (inklusive utskott) och verkstäl lande direktör • Ersättningsfrågor APRIL • Års- och hållbarhets- redovisningen • Frågor relaterade till årsstämman MAJ • Fastställande av delårs- rapport för årets första kvartal • Fastställande av rele - vanta bolags styrnings- dokument och policyer • Fastställande av styrelsens årscykel • Beslut gällande firmateckningsrätt • Val av styrelseutskott och övriga förhållanden. Valberedningen ansåg det väsentligt att styrelsen har en gedigen kunskap och erfarenhet inom för bolaget väsentliga områden såsom fastighetsutveckling, fastighetsförvaltning, transaktioner, finansieringsfrågor, bolagsstyrningsfrågor, styrelsearbete i en noterad miljö och relevanta hållbarhetsfrågor. Som mångfaldspolicy tillämpades regel 4.1 i Koden. Vikten av en jämn könsfördelning diskuterades särskilt och det konstaterades att andelen kvinnor i den föreslagna styrelsen uppgick till två av sex. Enligt Koden ska en majoritet av de stämmovalda styrelseledamöterna vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Bolagets styrelse uppfyller Kodens krav på oberoende. Som framgår av tabellen nedan är samtliga sex stämmovalda ledamöter oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Av dessa är två ledamöter oberoende i förhållande till större aktieägare. Arvode till styrelsen Årsstämman 2024 beslutade att arvode till styrelsen, intill slutet av nästa årsstämma, ska utgå med 520 000 kronor till styrelsens ordförande och med 260 000 kronor vardera till övriga ledamöter. Årsstämman beslutade vidare att arvode till ordföranden i revisorsutskottet ska utgå med 80 000 kronor och med 30 000 kronor var- dera till övriga ledamöter i revisionsutskottet, samt att arvode till ordföranden i ersättningsutskottet ska utgå med 60 000 kronor och med 20 000 kronor vardera till övriga ledamöter i ersättningsutskottet. I tabellen nedan anges det arvode som varje styrelse- ledamot kommer att erhålla för tiden från årsstämman 2024 fram till årsstämman 2025. Styrelsens arbete under 2024 Styrelsen har under 2024 hållit 20 protokollförda styrelse möten, varav sex ordinarie styrelsemöten, ett konstitue rande styrelsemöte och 13 extra styrelsemöten. Sex av de extra styrelsemötena hölls per capsulam. Vid styrelsens möten har bolagets verkställande direktör och bolagets chefsjurist, tillika styrelsens sekreterare, närvarat. Vidare har övriga medlemmar i bolagsled- ningen närvarat vid styrelsemötena såsom föredragande i punkter som berört respektive ledningsgruppsmedlems ansvarsområde. Enligt styrelsens arbetsordning ska styrelsen årligen hålla minst fem ordinarie sammanträden utöver det kon- stituerande styrelsesammanträdet. Styrelsen samman- träder enligt ett fastställt schema och följer i huvudsak Styrelsens arvode och närvaro under 2024 Namn Befattning Närvaro på styrelsemöten under 2024 Styrelsearvode, SEK1) 2) Andreas Philipson Styrelseordförande 20 av 20 580 000 Roniek Bannink3) Styrelseledamot 15 av 15 04) Seth Lieberman Styrelseledamot 19 av 20 260 000 Helena Levander Styrelseledamot 20 av 20 340 000 Carl Mörk Styrelseledamot 20 av 20 310 000 Henrik Orrbeck5) Styrelseledamot 3 av 5 E/T Nisha Raghavan5) Styrelseledamot 3 av 5 E/T Joakim Rubin3) Styrelseledamot 15 av 15 04) Totalt 1 490 000 I) Angivet arvode har utgått för perioden mellan årsstämman 2024 och årsstämman 2025. I angivet belopp inkluderas arvode för arbete i styrelseutskott. 2) Från och enligt beslut av årsstämman 2024. 3) Styrelseledamoten tillträdde sin roll den 23 maj 2024. 4) Styrelseledamoten har avstått från sitt styrelsearvode för perioden från årsstämman 2024 till årsstämman 2025. 5) Styrelseledamoten lämnade sin roll den 23 maj 2024. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 82 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 83 ===== en av styrelsen fastslagen årscykel, vilken revideras och fastställs vid varje konstituerande styrelsemöte. På sidan 82 presenteras en kortfattad beskrivning av årscykeln för 2024/2025. Utöver vad som där anges har styrel- sen ett antal ordinarie agendapunkter som i huvudregel behandlas på varje ordinarie styrelsemöte. Exempelvis lämnar bolagets verkställande direktör vid varje sådant möte ekonomisk rapport och informerar om affärsläget och framtidsutsikter. Vid behov fattas beslut om förvärv och försäljningar, andra investeringsbeslut, finansierings- beslut samt beslut i strukturella och organisatoriska frågor. Även frågor gällande bolagets hållbarhetsarbete, IT-säkerhet och personalrelaterade frågor behandlas regelbundet av styrelsen. Eftersom styrelsen fastställer den finansiella rapporteringen föregås varje finansiell rapport av ett styrelsemöte där aktuell rapport fastställs. På dessa möten rapporterar revisionsutskottet om ut- skottets arbete. Utöver ordinarie styrelsemöten hålls extra styrelsemöten vid behov, till exempel när ett affärsbeslut kräver styrelsens godkännande. Styrelseutvärdering Styrelsen utvärderar årligen styrelsearbetet och verk- ställande direktörens arbete i syfte att säkerställa att styrelsens arbete bedrivs effektivt och att styrelsens och verkställande direktörens arbete fortlöpande utvecklas. Detta sker genom en systematisk och strukturerad pro- cess. Styrelsens och verkställande direktörens arbete under 2024 har utvärderats genom en extern tjänst. Styrelseutvärderingen omfattade bland annat ämnen som bolagets mål och strategi, styrelsens sammanträden, styrelsesammansättningen, styrelseutskottets arbete samt information, rapportering och riskhantering. Resultatet från styrelseutvärderingen har presenterats för styrelsen på ett styrelsesammanträde och följdes av en styrelsediskussion gällande hur styrelsens arbetssätt kan fortsätta utvecklas för att optimera styrelsearbetet. Ingen från bolagsledningen närvarade vid detta möte. Resultatet har även redovisats för valberedningen. Revisionsutskottet Stendörren har ett revisionsutskott som under 2024 bestått av Helena Levander (ordförande), Carl Mörk och Joakim Rubin. Revisionsutskottets arbete och bestäm- manderätt regleras i arbetsordningen och instruktionen för revisionsutskottet, vilken utgör en bilaga till styrelsens arbetsordning. Revisionsutskottet har bland annat till uppgift att för styrelsens räkning: • Övervaka tillämpningen av bolagets redovisnings- principer. • Övervaka bolagets finansiella rapportering samt lämna rekommendationer och förslag för att säkerställa rapporteringens tillförlitlighet. • Med avseende på den finansiella rapporteringen övervaka effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. • Hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt om slutsatserna av revisionsinspektionens kvalitetskontroll. • Granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet. • Biträda vid upprättandet av förslag till årsstämmans beslut om revisorsval. Revisionsutskottet ska hålla minst fem utskottsmöten varje räkenskapsår. Dess ledamöter får inte vara anställda av bolaget och minst en ledamot ska ha redovisnings- eller revisionskompetens. Under 2024 har revisionsutskottet haft fem protokoll- förda möten. Vid mötena behandlades bland annat bola- gets finansiella rapporter, värderingsfrågor, den externa revisionen, bolagets riskutvärdering och interna kontroll, bolagets externa visselblåsarfunktion och bolagets policyer. Ersättningsutskottet Stendörren har ett ersättningsutskott vars syfte är att tillförsäkra en utförlig, genomarbetad och välgrundad ersättningsmodell till bolagets anställda, med fokus på ersättning till verkställande direktören och andra med- lemmar av bolagsledningen. Ersättningsutskottet har under 2024 bestått av Andreas Philipson (ordförande), Carl Mörk och Joakim Rubin. Utskottets huvudsakliga uppgifter består bland annat av att: • Bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings- principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. • Bevaka och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen. • Bevaka och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman ska fatta beslut om samt bevaka och utvärdera bolagets ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer. • Årligen upprätta en ersättningsrapport som ska läggas fram för årsstämman. Ersättningsutskottets ansvarsområden och beslutan- derätt regleras i en arbetsordning och instruktion för ersättningsutskottet, vilken finns bifogad till styrelsens arbetsordning. Under 2024 höll ersättningsutskottet två protokoll- förda möten där bland annat frågor om ersättning till ledande befattningshavare, utvärdering av gällande rikt- linjer för ersättningar till ledande befattningshavare och bolagets ersättningsrapport behandlades. Verkställande direktör och bolagsledning Bolagets verkställande direktör ansvarar för den opera- tiva styrningen och ska sköta den löpande förvaltningen och leda verksamheten i enlighet med de anvisningar som styrelsen meddelar. Verkställande direktörens ansvar och förhållande till styrelsen regleras i den instruktion för verkställande direktören som styrelsen antagit. Verkställande direktören är ansvarig för den finansiella rapporteringen i bolaget och ska säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fort- löpande ska kunna utvärdera bolagets finansiella ställ- ning. Bolagets verkställande direktör ska löpande hålla styrelsen informerad om utvecklingen av bolagets och koncernens verksamhet, omsättningens storlek, bolagets resultat och finansiella ställning, likviditeten och kredit- situationen, viktigare företagshändelser samt andra hän- delser, omständigheter eller förhållanden som bedöms vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. Styrelsen har uppdragit åt bolagets verkställande direktör att säkerställa att bolaget följer tillämpliga reg- ler och föreskrifter, innefattande bolagets skyldighet när det kommer till att offentliggöra insiderinformation och bolagets skyldighet att föra loggbok över personer med tillgång till insiderinformation om bolaget. Stendörrens bolagsledning består av följande personer: • Erik Ranje, verkställande direktör • Anders Nilsson, förvaltningschef och vice verkställande direktör • Per-Henrik Karlsson, ekonomidirektör • Johan Malmberg, investerings- och affärsutvecklings- chef • Maria Jonsson, utvecklingschef • Caroline Gebauer, bolagsjurist • Åsa Thorell, HR-chef • Linda Schuur, hållbarhetschef För mer information om bolagsledningen, se sidorna 89–90. Revisor Revisorns uppgift är att granska bolagets årsredovis- ning och räkenskaper samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av bolaget. Efter varje räkenskaps- år ska revisorn lämna en revisionsberättelse och en kon- cernrevisionsberättelse till årsstämman. Vid årsstämman den 23 maj 2024 omvaldes revisionsbolaget BDO Mälar- dalen AB till revisor för bolaget, med den auktoriserade revisorn Johan Pharmanson som huvudansvarig för revisionen. Revisorns mandatperiod löper ut vid slutet av årsstämman som hålls den 22 maj 2025. Bolaget har under 2024 inte anlitat BDO Mälardalen AB för några icke-revisionstjänster. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 83 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 84 ===== Intern kontroll Styrelsen har det övergripande ansvaret för att det inom Stendörren finns en adekvat och effektiv riskutvärdering och intern kontroll, vilken syftar till att säkerställa att bolagets verksamhet bedrivs effektivt och ändamåls- enligt och att den finansiella rapporteringen och hållbar - hetsrapporteringen är tillförlitlig och upprättad i över- ensstämmelse med lag, tillämpliga redovisningsstandar- der och övriga krav på noterade bolag. Den interna kontrollen säkerställer även att bolaget efterlever internt fastställda policyer och riktlinjer. Stendörrens riskutvärdering och interna kontroll tar avsteg i bolagets övergripande strategi och mål samt dess affärsplaner. Genom en effektiv riskutvärderingen och god intern kontroll kan eventuella händelser som kan påverka bolagets möjlighet att nå dess mål identifie- ras och hanteras inom bolagets riskaptit. Nedan beskrivs Stendörrens system för riskutvärdering och intern kon- troll, främst i samband med den finansiella rapporteringen. Kontrollmiljö Stendörrens kontrollmiljö, det vill säga den kultur som styrelsen och bolagsledningen verkar utifrån, bestäms av bolagets interna styrnings- och kontrollstruktur. Fördel- ning och delegering av ansvar internt inom Stendörren fastställs bland annat i styrelsens arbetsordning, instruk- tionen för verkställande direktören, instruktionen för finansiell rapportering, finanspolicyn, uppförande koden och bolagets attestordning. För att säkerställa en ända- målsenlig riskhantering och god intern kontroll har bolaget antagit en policy för riskutvärdering och en rad andra styrande dokument. Samtliga interna styrdokument revi- deras löpande. Genom de formaliserade rutinerna säker- ställs att fastlagda principer för finansiell rapportering, hållbarhetsrapportering och intern kontroll efterlevs. Riskutvärdering Riskhantering är en viktig aktivitet för Stendörren. Det är av fundamental vikt för Stendörrens långsiktig överlevnad, lönsamhet och stabilitet att bolaget har en sund riskkultur och en fungerande riskhantering. Risk är nära relaterat till bolagets mål och utveckling. Därför påverkas bolagets kunder, intressenter och anställda av bolagets riskhantering. Förmågan att hantera risker är direkt kopplad till bolagets möjligheter att bedöma och hantera oförutsedda händelser. Enligt Stendörrens policy för riskutvärdering ska bolagsledningen identifiera, utvärdera och hantera bola- gets risker samt rapportera dessa till styrelsen. Detta sker genom att bolagsledningen kontinuerligt och minst årligen varje höst genomför en omfattande riskutvärde- ring, varvid samtliga risker som bolaget utsätts för iden- tifieras och utvärderas. Riskutvärderingen tar hänsyn till bolagets egna bedömningar samt externa revisionsrap- porter. Identifiering av risker sker i syfte att identifiera de mest väsentliga riskerna för Stendörren. Riskerna kategoriseras i följande fem kategorier; strategiska risker, operationella risker, regelefterlevnadsrisker, finansiella risker och hållbarhetsrisker. För varje enskild risk uppskattas dels sannolikheten för dess inträffande, dels omfattningen av konsekvensen vid ett eventuellt inträffande. Produkten av de båda parametrarna utgör den enskilda riskens totala riskvärde och anges i en riskutvärderingsrapport. I riskutvärderings- rapporten lyfter bolagsledningen även fram de risker som utifrån riskutvärdering är att betrakta som bolagets väsentliga risker. Kontrollaktiviteter Baserat på utfallet av riskutvärderingen säkerställer bolagsledningen att bolaget har adekvata och effektiva kontrollaktiviteter på plats för att minimera sannolik- heten att de risker som bedömts som väsentliga risker inträffar. För varje väsentlig risk utses en ansvarig inom organisationen som får till uppgift att presentera en handlingsplan (kontrollaktivitet) för den specifika risken. Ansvarig för respektive väsentlig risk och aktuell kontroll- aktivitet framgår av riskutvärderingsrapporten. Bolagets nyckelkontroller finns beskrivna i processbeskrivningar och där så tillämpligt checklistor som steg för steg listar vilka kontroller som ska utföras. Kontrollerna dokumen- teras systematiskt. Vad gäller de kontrollaktiviteter som tar sikte på den finansiella rapporteringen syftar dessa till att förhindra, upptäcka och åtgärda fel och avvikelser. De inkluderar exempelvis: • Kontoavstämningar. • Granskning och attestering av bokföringsordrar. • Checklistor kvartals- och årsbokslut. • Attestordningen. • Uppföljning och avstämning av att de interna regler som uppställs i finanspolicyn, instruktionen för den finansiella rapporteringen, ekonomihandboken och andra interna policyer. Ekonomiavdelningen har regelbundna avstämningar och uppföljningar med bolagets revisor gällande bolagets interna kontroll. För att ytterligare stärka bolagets interna kontroll har styrelsen antagit en internkontrollplan. I internkontroll- planen listas bolagets nyckelkontroller tillsammans med angivande av hur bolaget internt testar att dessa pro- cesser utförts. Av internkontrollplanen framgår vilken identifierad risk varje kontroll avser att hantera, vem som ansvarar för att testa att kontrollaktiviteten fungerat samt hur testningen ska ske och hur ofta. lnternkontroll- planen revideras löpande och minst årligen. Information och kommunikation Styrelsen har antagit en informationspolicy som anger riktlinjerna för all intern och extern kommunikation. Syftet med informationspolicyn är att klargöra hur informationsansvaret är fördelat och att bidra till att en enhetlig kommunikation ges såväl internt som externt. Vidare syftar Stendörrens kommunikation till att uppnå en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen och övriga bolagshändel- ser. Genom bolagets informationspolicy säkerställs att bolagets informationsgivning är korrekt och att informa- tion kommuniceras vid lämplig tidpunkt. Sådan informa- tion som bedöms vara kurspåverkande offentliggörs till marknaden genom pressmeddelande. Bolagsledningen erhåller regelbundet finansiell information om bolaget vid dess protokollförda möten och verkställande direktören säkerställer att styrelsen löpande erhåller sådan information som styrelsen behöver för att ha möjlighet att kontinuerligt bedöma bolagets finansiella resultat, likviditet och utveckling samt fullgöra deras skyldigheter i alla övriga aspekter. Information gällande bolagets redovisning, finansiella rapportering, interna kontroll, finansiell riskexponering och riskhante- ring rapporteras även till bolagets revisionsutskott för dess beredning. Vad gäller resultatet av bolagsledningens riskutvärde- ring och utvärdering av bolagets interna kontroll rappor- teras det till revisionsutskottet och därefter till styrelsen, som enligt dess arbetsordning årligen har att utvärdera bolagets risker och interna kontroll. På det aktuella styrelsemötet, vilket infaller under hösten, presenterar även bolagsledningen ett förslag till uppdaterad intern- kontrollplan. Revisorn presenterar även resultatet av sin granskning av bolagets interna kontroll. Därutöver rap- porterar bolagsledningen utfallet av den egenkontroll som sker i enlighet med internkontrollplanen halvårsvis till styrelsen. Bolagets policyer och andra interna riktlinjer revideras löpande och minst årligen under våren. Bolaget säker- ställer att samtliga anställda har erforderlig kunskap om interna policyer, riktlinjer och instruktioner samt genom- för utbildningar för dess anställda när så anses lämpligt. Stendörrens visselblåsartjänst nås via bolagets hem- sida och intranät. Visselblåsartjänsten är ett ”early war- ning system” och utgör en viktig komponent för att värna god bolagsstyrning och bevara kundernas och allmän- hetens förtroende för bolaget. Visselblåsartjänsten kan användas för att varna om allvarliga risker för oegentlig- heter som kan påverka människor, vår organisation, sam- hället eller miljön. Rapporten kan innehålla information om brottslighet, oegentligheter och överträdelser eller andra handlingar som bryter mot EU:s eller nationell lagstiftning i en arbetsrelaterad kontext. För att trygga anonymiteten hanteras tjänsten av en extern part. Kommunikationskanalen är krypterad och lösenords- skyddad. Alla meddelanden behandlas konfidentiellt. Ärenden som inkommer till visselblåsartjänsten rappor- teras till utsedda befattningshavare på Stendörren. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 84 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 85 ===== Uppföljning Det övergripande ansvaret för uppföljning av den interna kontrollen åligger styrelsen. Löpande uppföljning av verksamhet och resultat sker på flera nivåer i bolaget, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Resultatet analyseras av ansvariga inom organisationen. Avrapporte- ring sker till bolagsledning, styrelse och revisor. Bolagets revisor rapporterar sina iakttagelser från dess granskning av bolagets interna kontroll direkt till revisionsutskottet. Styrelsen följer upp den ekonomiska utvecklingen i sam band med granskningen och antagandet av varje delårsrapport. Utvärdering av behovet av separat internrevisionsfunktion Någon internrevisionsfunktion finns i dagsläget inte inom Stendörren. Styrelsen har utvärderat frågan och konstaterat att bolaget har en ändamålsenlig och effek- tiv intern kontroll för en organisation av bolagets storlek. Något behov av att inrätta en internrevisionsfunktion har därför inte ansetts föreligga. Styrelsen omprövar årligen detta beslut. Aktieägarna i Stendörren beslutade på årsstämman den 23 maj 2024 om följande principer för utseende av valberedningen inför årsstämman 2025: ”Inför varje årsstämma ska valberedningen bestå av representanter för de per den 31 augusti direkt före- gående år till röstetalet tre största aktieägarna enligt den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, varvid grupp av aktieägare som ägargrupperats i Euroclear Sweden-systemet i detta sammanhang betraktas som en aktieägare. Om en eller flera av dessa tre aktieägare väljer att avstå ifrån att utse representant till valbered- ningen, ska ledamot utses av den eller de största aktie - ägaren(na) på tur. Styrelseordföranden ska vara adjung- erad medlem av valberedningen. Styrelseordföranden ska sammankalla det första mötet i valberedningen. Valberedningen ska inom sig utse en av ledamöterna till ordförande, vilket inte ska vara en styrelseledamot. Om en eller flera aktieägare som utsett representan- ter till valberedningen inte längre tillhör de tre största ägarna i bolaget vid en tidpunkt mer än två månader före aktuell årsstämma, ska representanterna för dessa aktieägare frånträda sitt uppdrag och nya ledamöter utses av de nya aktieägare som då tillhör de tre största aktieägarna. Om en ledamot i valberedningen avsäger sig uppdraget innan valberedningens arbete är avslutat ska samma aktieägare som utsåg den avgående leda- moten, om det anses nödvändigt, äga rätt att utse en ny ledamot, eller om aktieägaren inte längre är bland de tre största aktieägarna, den största aktieägaren på tur. Förändringar i valberedningens sammansättning ska omedelbart offentliggöras. Valberedningens samman- sättning för årsstämmor ska offentliggöras senast sex månader före stämman. Ingen ersättning ska utgå till ledamöterna i valbered- ningen. Bolaget ska betala de nödvändiga utgifter som valberedningen kan komma att ådra sig inom ramen för sitt arbete. Mandattiden för valberedningen avslutas när den därpå följande valberedningen har offentliggjorts.” Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar bolagets VD och övriga per- soner i bolagsledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Det note- ras att ledamöterna i bolagets styrelse endast uppbär arvode som beslutas av bolagsstämman varför dessa riktlinjer inte inkluderar styrelsens ledamöter. Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolagets affärsstrategi är i korthet följande. Stendörren Fastigheter är ett fastighetsbolag med fokus på att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter för lager och lätt industri, samt i vissa fall bostäder, i Stock- holm, Mälardalen samt andra geografiska marknader i Norden. Genom att erbjuda våra kunder lokaler som stödjer deras verksamhet, skapar vi genom ett hållbart arbete, långsiktiga relationer som kan generera en god, riskjusterad avkastning till våra aktieägare. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se stendorren.se. En framgångsrik implementering av bolagets affärs- strategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade med- arbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda kon- kurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrens- kraftig totalersättning. I bolaget har tidigare inrättats aktierelaterade incita- mentsprogram. De har beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa riktlinjer. För mer informa- tion om tidigare program, innefattande de kriterier som utfallet är beroende av, se stendorren.se/sv/investerare/ bolagsstyrning/incitamentsprogram/. Eventuella fram- tida aktierelaterade incitamentsprogram kommer att beslutas om av bolagsstämman. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa rikt- linjer ska syfta till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontant- ersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie- och aktiekurs relaterade ersättningar. Styrelsen har en diskretionär rätt att besluta om rör- lig kontantersättning i enlighet med dessa riktlinjer. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 200 pro- cent av den fasta årliga kontantlönen. Bedömning av i vilken utsträckning kriterierna för utbetalning av rörlig kontantersättning har uppfyllts ska ske årligen och avse en period om ett år. För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rör- lig kontantersättning ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontant- lönen. Övriga ledande befattningshavares pensionsförmåner, innefattande sjukförsäkring, ska vara premiebestämda om inte befattningshavaren omfattas av förmånsbe- stämd pension enligt tvingande kollektivavtalsbestäm- melser. Rörlig kontantersättning ska inte vara pensions- grundande om det inte enligt tvingande kollektivavtals- bestämmelser regleras att rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premie- bestämd pension ska uppgå till högst 30 procent av den fasta årliga kontantlönen. Andra förmåner får innefatta bl.a. livförsäkring, sjuk- vårdsförsäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen. Upphörande av anställning Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Fast kontantlön under uppsäg- ningstiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontant- lönen för två år för verkställande direktören och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader. Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m. Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda kriterier som kan vara mätbara finansiella och/eller icke-mätbara icke-finansiella. Kriterierna kan utgöras av generella och/eller individanpassade kvanti- tativa eller kvalitativa mål som kan ta hänsyn till bland annat intern kontroll inom bolaget, budgetkontroller, rapporters kvalitet och punktlighet, implementeringen av nya och förbättrade IT-system, samverkan mellan bolagets olika avdelningar och utvecklingen av led- aregenskaper hos avdelningscheferna samt bolagets övergripande hållbarhetsarbete. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärs- strategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Styrelsen ska ha möjlighet att enligt lag eller avtal och med de begränsningar som må följa därav helt STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 85 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 86 ===== eller delvis återkräva rörlig ersättning som utbetalats på felaktiga grunder. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direk- tören. Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga ledande befattningshavare ansvarar ersättningsutskottet tillsammans med verkställande direktören för bedöm- ningen. Ersättningsutskottet förelägger därefter före- slagna ersättningar till styrelsen för beslut. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersätt- ningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersätt- ningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsun- derlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningsha- vare. Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstämman. Ersätt- ningsutskottet ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för ledande befattningshavare, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Ersättningsutskottets ledamöter är oberoende i förhållande till bolaget och bolagets ledande befattningshavare. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frå- gor närvarar inte verkställande direktören eller andra ledande befattningshavare, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bola- gets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhetsar- bete, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär- kraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrå- gor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna Ersättningsutskottet och styrelsen har bedömt att det är ändamålsenligt för bolaget att de ledande befattnings- havarna kan utvärderas utifrån, och den rörliga ersätt- ningen kan vara kopplad till, sådana icke-finansiella kriterier som inte är mätbara. Ovanstående ersättnings- riktlinjer har således ändrats med anledning av detta. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 86 Bolagsstyrning Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 87 ===== STYRELSE ANDREAS PHILIPSON Styrelseordförande sedan 2022 och styrelseledamot sedan 2016. Ordförande i ersättningsutskottet. Född 1958. Utbildning Civilingenjör, väg och vatten, Chalmers Tekniska Högskola. Övriga nuvarande befattningar Andreas är grundare och styrelsemedlem i TAM Group AB samt styrelseledamot i Besqab AB och i dotterbolag inom TAM Group. Arbetslivserfarenhet Drygt 30 års erfarenhet av ledande befattningar i bygg- och fastighetsbranschen. Tidigare bland annat vd och styrelsemedlem i Catena AB, vd för Temaplan AB samt Fastighetsdirektör på Näckebro AB. Deltagit i flera stora projekt med internationella fastighetsinvesterare som framgångsrikt valt att göra fastighetsinvesteringar i Sverige. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning och till större aktieägare. Innehav 4 497 B-aktier. RONIEK BANNINK Styrelseledamot sedan 2024. Född 1979. Utbildning BA (Hons) i Business Administration, Greenwich University, London. Övriga nuvarande befattningar Senior Director på EQT Exeter, baserad i Amsterdam, Nederländerna. Arbetslivserfarenhet 20 års erfarenhet från fastighetssektorn och är speci- aliserad på investeringar och portföljförvaltning inom private equity och noterade marknader för globala insti- tutionella investerare. Började på EQT Real Estate 2016 och har tidigare haft befattningar på SEGRO i Düsseldorf, Tyskland, där hon fokuserade på nordeuropeiska inves- teringar. Dessförinnan involverad i investeringar i private equity-fonder på Cushman & Wakefield i London. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav Inget. HELENA LEVANDER Styrelseledamot sedan 2017. Ordförande i revisionsutskottet. Född 1957. Utbildning Civilekonom från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga nuvarande befattningar Styrelseordförande i Factoringgruppen AB och Caroline Svedbom AB och styrelseledamot i Occlutech AG och Cinclus Pharma AB. Arbetslivserfarenhet Flerårig erfarenhet från olika operativa roller inom finans- och aktiemarknad, samt styrelseerfarenhet från flera börsnoterade, statliga och privata bolag och finansbolag. Grundare av Nordic Investor Services AB, vilket 2021 köptes upp av Institutional Shareholder Services (ISS). Tidigare även verksam inom Neonet AB, Odin Förvaltning, Nordea Asset Management och SEB Asset Management. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning och till större aktieägare. Innehav 5 000 B-aktier. SETH LIEBERMAN Styrelseledamot sedan 2014. Styrelseordförande perioderna 2014–2018 och 2019–2020. Född 1961. Utbildning B.A. in Economics från Tufts University, USA. Övriga nuvarande befattningar Styrelseordförande i Kvalitena AB (publ) och medlem i EQT Real Estate Funds I & II:s Investment Advisory Committees. Arbetslivserfarenhet Mer än 41 års erfarenhet av fastighetsbranschen, främst i Europa och USA. Bred erfarenhet av affärsutveckling, private equity-investeringar och skuld- investeringar samt har tillhandahållit finansiering på uppdrag av finansiella institutioner och fonder. Tidigare ledande befattningar har inkluderat Wain- bridge Capital Ltd:s US Special Situations Fund, Advanced Capitals Real Estate Global Fund of Funds, UBS Investment Bank, Hypo Real Estate Inter- national & Hypoverinsbank AG, Lehman Brothers International, Credit Suisse First Boston och GE Capital. Seth har varit aktivt involverad i Urban Land Institute Europe – interim CEO 2015 och tidigare medlem av ”European Executive Committee” respektive ”Global Audit Committee”. Tidigare styrelse- ledamot i Maha Energy AB och Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (SBB). Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags ledning men inte till större aktieägare. Innehav 20 000 B-aktier. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 87 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 88 ===== CARL MÖRK Styrelseledamot sedan 2016. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Född 1969. Utbildning Civilingenjör från KTH och MSc i fastighetsfinansiering från London School of Economics. Övriga nuvarande befattningar Styrelseordförande och verksam i Altira AB samt styrelse ledamot i ett flertal av Altiras portföljbolag. Arbetslivserfarenhet Drygt 30 års erfarenhet av fastighetstransaktioner och fastighetsförvaltning i Sverige och i Europa. Tidigare verksam inom bl.a. Securum, som analytiker på Parkes & Co och som ansvarig för nordisk Asset Management på Doughty Hanson & Co. Grundade Altira 2003. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav Altira AB, ett till Carl Mörk närstående bolag, äger 500 000 A-aktier och 2 615 000 B-aktier i Stendörren. Därutöver inne- har Carl Mörk, tillsammans med närstående, 20 000 B-aktier. JOAKIM RUBIN Styrelseledamot sedan 2024. Ledamot i revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Född 1960. Utbildning Civilingenjörsexamen från Tekniska högskolan, Linköpings universitet. Övriga nuvarande befattningar Partner på EQT Partners AB. Arbetslivserfarenhet Lång erfarenhet av kapitalmarknadsfrågor och arbete i en note- rad miljö. Tidigare partner på Zeres Capital som han grundade år 2013. Dessförinnan Senior Partner på CapMan och ansvarig för dess Public Market Fund. Flertalet ledande positioner under perioden 1995–2008 inom avdelningen för Investment Bankning på Handelsbanken Capital markets, senast som chef för Corporate Finance. Tidigare styrelseledamot i Storytel AB (publ), AFRY AB, Nobia, Intrum Justitia, Proffice, B&B Tools, Sanitec, Capio, Hoist Finance, Cramo och Adapteo. Oberoende Oberoende i förhållande till Stendörren och dess bolags- ledning men inte till större aktieägare. Innehav Inget. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 88 Styrelse Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 89 ===== LEDNINGSGRUPP ERIK RANJE Verkställande direktör Verkställande direktör sedan 2020. Född 1972. Utbildning Master of Science in Economics and Business Administration från Handelshögskolan i Stockholm. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare Head of Real Estate Investment Ban- king på Danske Bank, arbetade där i drygt två år med bank- och kapitalmarknadsfinansiering samt rådgivning i samband med fastighetstrans- aktioner. Dessförinnan inom Structured Real Estate Finance och Corporate Finance på SEB i 20 år. Innehav 120 000 teckningsoptioner. PER-HENRIK KARLSSON Ekonomidirektör Ekonomidirektör sedan 2020. Född 1977. Utbildning Master of Science in Economics and Business Administration från Växjö Universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare redovisningschef på bolaget i knappt ett år och kommer dessförinnan från en roll som Head of Nordic Accounting & Financial Control på NREP. Tidigare arbetat för Aberdeen Stan- dard Investments samt som auktoriserad revisor på Ernst & Young. Innehav 46 B-aktier och 6 500 teckningsoptioner. CAROLINE GEBAUER Bolagsjurist Bolagsjurist sedan 2017. Ansvarar för bolagets legala frågor samt är styrelsens sekreterare. Född 1980. Utbildning Jur. kand. från Uppsala universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat på Advokatfirman Vinge (2006–2017) och dessförinnan tingsnotarie på Stockholms tingsrätt (2005–2006). Innehav 11 474 B-aktier och 30 000 teckningsoptioner. MARIA JONSSON Utvecklingschef Utvecklingschef sedan 2020. Född 1974. Utbildning Civilingenjör, Lantmäterilinjen med inriktning Fastighetsekonomi, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat som projektutvecklingschef för Region Stockholm-Norr, fastighetsutvecklings- chef, fastighetschef, tf. verksamhetsutvecklings- chef och tf. Region-vd inom Castellum. 25 års arbetslivserfarenhet från fastighetsbranschen inom befattningar som innefattat utveckling av fastigheter och nya projekt, fastighetsför- valtning, uthyrning, fastighetsförvärv samt ledningsgruppsarbete. Innehav 1 900 B-aktier och 11 000 teckningsoptioner. JOHAN MALMBERG Investerings- och affärsutvecklingschef Investerings- och affärsutvecklingschef sedan februari 2022. Dessförinnan transaktionschef augusti 2020–februari 2022. Född 1974. Utbildning Ekonomie kandidat från högskolan i Gävle samt utbildad fastighetsmäklare. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare affärsutvecklingschef på bostadsföre- taget Fastighets AB Förvaltaren. Dessförinnan fristående rådgivare till de börsnoterade fastig- hetsbolagen Hemfosa och Diös. Anställd rådgi- vare på fastighetskonsultbolagen Tenzing och Catella samt på Swedbank Corporate Finance. Har medverkat i ett stort antal fastighets- och kapitalmarknadstransaktioner under mer än 25 år i marknaden. Innehav 4 250 B-aktier och 12 000 teckningsoptioner. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 89 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 90 ===== ANDERS NILSSON Förvaltningschef, vice verkställande direktör Förvaltningschef och vice verkställande direktör sedan 2020. Född 1967. Utbildning Civilingenjör, Lantmäterilinjen med inriktning Fastighetsekonomi och förvaltning, Kungliga Tekniska Högskolan. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Kommer närmast från egen konsultverksamhet. Dessförinnan Region-vd inom Castellum och medlem av dess koncernledning. Inom Castellum även innehaft rollen som vd för Fastighets AB Brostaden samt varit affärsområdeschef. Har drygt 25 års erfarenhet inom fastighetsbran- schen och merparten av de rollerna har utgjort ledande befattningar. Innehav 110 000 teckningsoptioner. LINDA SCHUUR Hållbarhetschef Hållbarhetschef sedan 2023. Född 1978. Utbildning Master of Sustainable Architecture från Chalmers Tekniska Högskola, Göteborg. Studier i Interna- tionellt samarbete (för fastighetsbranschen) vid Stanford University, San Fransisco, USA. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare hållbarhetschef i drygt två år på Intea Fastigheter AB (publ). Eget konsultbolag med uppdrag från fastighets- och byggbolag inom hållbarhet. Dessförinnan hållbarhetsansvarig på Serneke Projektutveckling och Byggentrepre- nad i två år samt 12 år som arkitekt med håll- barhetsfokus på diverse arkitektföretag både i Sverige, Göteborg och Stockholm, men även internationellt i USA, New York. Innehav 58 B-aktier. ÅSA THORELL HR-chef HR-chef sedan 2023. Ansvarar för alla HR-relaterade frågor. Född 1963. Utbildning Kandidatexamen i programmet för Personal- och arbetslivsfrågor från Uppsala Universitet. Övriga väsentliga uppdrag Inga. Arbetslivserfarenhet Tidigare arbetat i olika roller inom HR på Dustin AB (2015–2022) och var dessförinnan HR Business Partner på ÅF AB (2007–2015). Innehav Inget. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 90 Ledningsgrupp Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 91 ===== REVISORNS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Till bolagsstämman i Stendörren Fastigheter AB (publ), org.nr 556825-4741 Uppdrag och ansvarsfördelning Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings- rapporten för år 2024 på sidorna 79–90 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Granskningens inriktning och omfattning Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrap- porten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyr- ningsrapporten har en annan inriktning och en väsent- ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Stan- dards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande. Uttalande En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen. Stockholm den 29 april 2025 BDO Mälardalen AB Johan Pharmanson Carl-Johan Kjellman Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 91 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Övrig informationBolagsstyrning ===== SIDA 92 ===== ÖVRIG INFORMATION Aktie och ägare 93 Fastighetsbestånd 95 Flerårsöversikt och nyckeltal 97 Definitioner 98 Finansiell kalender och årsstämma 99 6 92STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 ===== SIDA 93 ===== Aktieägare storleksklasser per 31 december 2024 Innehav aktier Antal aktieägare Andel av antal Aaktier Baktier Innehav, % Röster, % Marknadsvärde, Tkr 1–500 3 157 91 – 165 059 1 0 34 745 501–1 000 107 3 – 81 136 0 0 17 079 1 001–5 000 119 3 – 273 122 1 1 57 492 5 001–10 000 32 1 – 245 224 1 0 51 620 10 001–15 000 11 0 – 129 128 0 0 27 181 15 001–20 000 3 0 – 51 995 0 0 10 945 20 001– 56 2 2 500 000 27 612 809 97 98 6 338 746 Total 3 485 100 2 500 000 25 558 473 100 100 6 537 809 Största aktieägare per 31 december 2024 Aktieägare1) Innehav Aaktier Baktier Innehav, % Röster, % Stendörren Real Estate AB 12 058 124 2 000 000 10 058 124 38,8 56,1 Altira AB 3 115 000 500 000 2 615 000 10,0 14,2 SEB Investment Management 4 108 716 0 4 108 716 13,2 7,7 Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 828 132 0 2 828 132 9,1 5,3 Carnegie Fonder 1 256 652 0 1 256 652 4,0 2,3 Handelsbanken Fonder 1 183 776 0 1 183 776 3,8 2,2 Fjärde AP-fonden 1 062 406 0 1 062 406 3,4 2,0 Odin Fonder 811 060 0 811 060 2,6 1,5 Nordea Funds AB 504 223 0 504 223 1,6 0,9 Staffan Malmer 270 495 0 270 495 0,9 0,5 Övriga ägare 3 859 889 0 3 859 889 12,4 7,2 Totalt 31 058 473 2 500 000 28 558 473 100,00 100,00 1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 485. Källa: Euroclear Sweden AB. AKTIE OCH ÄGARE Aktie Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 18 635 084 kro- nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 28 558 473 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio rös- ter på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolags- ordningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge preferensaktier. Aktiekursens utveckling och avkastning Börskursen ökade under året med 15 procent till 210,50 kronor och under fjärde kvartalet 2024 genomfördes en riktad nyemission som ökade antalet aktier i bolaget med cirka 9 procent, sammantaget medförde detta att börs värdet ökade med 25 procent. Under samma period minskade fastighetsindex på Stockholmsbörsen med 2 procent. Kursen på årets sista handelsdag den 29 december uppgick till 210,50 kronor. Årets lägsta betalkurs var 173,00 kronor. Handelsplats och omsättning Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, listan för medelstora bolag. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie. Under 2024 har totalt 4,0 miljoner aktier omsatts till ett värde om 760 miljoner kronor (exklusive aktier omsatta utanför handelsplatsen). Stendörrens aktieägare Årsstämman beslutade den 23 maj 2024 om att bemyn- diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning genom kvittning eller med apportegendom, eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får medföra att anta- let aktier i bolaget ökar med mer än totalt 20 procent beräknat per dagen för årsstämman 2024. 0 2 500 5 000 7 500 10 000 202420232022202120202019 0 100 200 300 400 0 50 100 150 200 202420232022202120202019 Index % Börskurs Mkr Kr Börsvärde, årets slut Börskurs, årets slut Snittkurs under året Carnegie Real Estate Index (2015 = index 100) Snittkurs under året STEF-B (2015 = index 100) Stendörren är ett fastighetsbolag med ett börsvärde vid utgången av 2024 om cirka 6 538 miljoner kronor. Bolagets Baktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 93 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 94 ===== Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda ägar - kretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av rörelse- kapital, öka likviditeten i aktien, genomföra företagsför- värv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras på marknads- mässiga villkor. Under fjärde kvartalet genomfördes en riktad ny - emission som ökade antalet aktier i bolaget med cirka 9 procent. Incitamentsprogram för Stendörrens medarbetare Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner av tecknings- optioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd av obero- ende värderare. I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid periodens utgång 252 250 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perio den 1 januari–31 september 2025, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kro- nor per aktie. I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna, under en period om två veckor från dagen för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per aktie. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två utestående programmen kommer aktiekapitalet öka med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar cirka 1,0 procent av kapitalet och 0,6 procent av röstetalet baserat på antalet utestående aktier per rapportdatumet. Utdelningspolicy Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga totalavkastningen genereras genom att återinvestera vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer därför att vara låg eller utebli under de kommande åren. Information till aktiemarknaden Stendörrens främsta informationskanal är bolagets hemsida, stendorren.se. Där offentliggörs alla finansiella rapporter, bolagspresentationer och pressmeddelanden. Stendörrens rapportkalender finns på sidan 99. Aktiekurs, långsiktigt substansvärde och handlad volym Mkr Kr 0 100 200 300 400 202420232022202120202019 0 100 200 300 400 Omsättning, Mkr Börskurs, Kr Långsiktigt substansvärde per aktie, Kr STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 94 Aktie och ägare Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 95 ===== Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Almnäs 5–23 (4411) Södertälje 11 310 30 172 Almnäs 5–24 (4412) Södertälje 7 033 27 476 Armaturen 5 (4131) Kungsör 9 492 3 000 Ateljén 1 (4961) Västerås 3 523 0 Avedöreholmen 51 (5196) Köpenhamn 2 046 0 Bergklacken 5 & 6 (4311) Stockholm (Traneberg) 11 493 0 Biologen 10 (4361) Botkyrka 4 077 2 000 Björnerudveien 24 (5202) Oslo 4 808 0 Blixtlampan 1 (3461) Stockholm (Högdalen) 6 013 0 Blixtljuset 14 (4381) Stockholm (Högdalen) 932 0 Blästerugnen 2 (4841) Västerås 1 894 0 Bolmängen 1 (4111) Flen 7 743 0 Boländerna 35–4 (4471) Uppsala 1 885 0 Boländerna 35–5 (4472) Uppsala 994 0 Brånberget 2 (3451) Stockholm (Bromma) 2 464 0 Båglampan 25 (4591) Stockholm (Johannesfred) 0 322 Båglampan 35 (4031) Stockholm (Johannesfred) 8 088 0 Bårhult 1–121 (5571) Härryda 2 201 0 Bårhult 1–122 (5561) Härryda 4 143 0 Bällsta 5–133 (4351) Vallentuna 1 954 0 Centrum 26–7 (4051) Enköping 5 411 0 Danmarks-Kumla 8–22 (5531) Uppsala 1 265 0 Danmarks-Kumla 8–23 (5521) Uppsala 15 444 0 Danmarks-Kumla 8–25 (5541) Uppsala 2 241 0 Danmarks-Säby 14–2 (4511) Uppsala 1 251 0 Degeln 1 (4901) Västerås 6 406 0 Diamantsliparen 2 (3491) Stockholm (Västberga) 1 405 0 Elementet 1 (4691) Stockholm (Bromma) 9 420 0 Fallhammaren 1 (4861) Västerås 4 286 0 Farum Gydevej 62 (5334) Köpenhamn 1 473 0 Farverland 7 (5335) Köpenhamn 2 694 0 Filmremsan 1 (3462) Stockholm (Högdalen) 3 807 0 Filmremsan 2 (3463) Stockholm (Högdalen) 3 599 0 Filmremsan 9 (3464) Stockholm (Högdalen) 8 053 0 Flygeleven 2 (4261) Stockholm (Skarpnäck) 10 716 0 Fotocellen 2 (3471) Stockholm (Högdalen) 4 418 0 Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Fotocellen 5 (3465) Stockholm (Högdalen) 3 150 0 Fysikern 1 (4561) Botkyrka 2 930 750 Gjutjärnet 7 (4821) Västerås 2 617 0 Glädjen 1-56 (4801) Upplands Väsby 1 645 0 Grimsta 60-2 (3631) Upplands Väsby 2 955 0 Gräddö 2 (4181) Stockholm (Larsboda) 8 248 0 Gräddö 4 (4182) Stockholm (Larsboda) 5 672 0 Grönsta 2-55 (3781) Eskilstuna 19 528 5 000 Grönsta 2-65 (5351) Eskilstuna 4 999 0 Hangaren 1 (3481) Täby 3 245 0 Heiasvingen 33 (5201) Oslo 2 973 0 Hjulsmeden 1 (4881) Västerås 2 410 0 Hovmästaren 2 (5111) Västerås 8 629 0 Husbyborg 12-5 (4501) Uppsala 1 223 0 Husbyborg 12-6 (4502) Uppsala 1 236 0 Husbyborg 15-1 (4981) Uppsala 4 438 1 000 Hällsätra 1 (3791) Stockholm (Sätra) 9 384 0 Jakobsberg 18-30 (6201) Järfälla 1 296 0 Jursta 3-8 (4661) Upplands-Bro 6 300 1 900 Kalliotie 2 (5337) Helsingfors 13 597 0 Kalvsvik 16-17 (4621) Haninge 3 804 0 Kalvsvik 16-23 (5001) Haninge 3 484 0 Kalvö 1-24 (4541) Nynäshamn 13 000 5 000 Kirstinehöj 12 (5199) Köpenhamn 1 716 0 Kirstinehöj 3 (5195) Köpenhamn 4 772 0 Kokillen 1 (4921) Västerås 3 020 0 Korsräven 1 (4161) Stockholm (Spånga) 6 150 0 Kärra 72-37 (5221) Göteborg (Tagene) 2 875 2 000 Lagersberg 1-6 (5121) Eskilstuna 6 298 0 Librobäck 18-1 (4581) Uppsala 2 300 800 Librobäck 21-3 (4991) Uppsala 6 601 0 Linjalen 63 (4341) Täby 2 338 0 Ljusbågen 7 (5101) Eskilstuna 7 925 0 Lommedalsveien 230 (5203) Oslo 13 443 0 Lufthammaren 1 (4931) Västerås 7 865 0 Luna 1 (4011) Huddinge 6 723 0 FASTIGHETSBESTÅND STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 95 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 96 ===== Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Lyftkranen 3 (5511) Södertälje 1 974 0 Magneten 12 (4711) Stockholm (Bromma) 6 864 0 Magneten 18 (4731) Stockholm (Bromma) 12 030 0 Magneten 30 (4751) Stockholm (Bromma) 8 293 0 Magneten 33 (4681) Stockholm (Bromma) 7 072 0 Mörtö 7 (4641) Stockholm (Bromma) 2 692 0 Nygård 2-14 (3711) Upplands-Bro 128 840 195 000 Nygård 2-17 (4531) Upplands-Bro 0 120 000 Nygård 2-19 (4631) Upplands-Bro 0 75 000 Olhamra 1-60 (4291) Vallentuna 2 050 0 Passaren 1 (4331) Täby 3 606 0 Paul Bergsöes Vej 8 (5198) Köpenhamn 2 664 0 Pedersholmparken 10 (5191) Köpenhamn 7 924 5 864 Pedersholmparken 13 (5192) Köpenhamn 1 487 0 Pilbågen 1 (4433) Södertälje 2 482 2 900 Pyymosantie 4 (5331) Helsingsfors 2 849 0 Rapsbaggen 3 (3751) Västerås 7 739 0 Romberga 23-17 (4571) Enköping 0 2 700 Romberga 23-52 (5031) Enköping 3 048 0 Roskildevej 157A (5193) Köpenhamn 0 0 Rymdhunden 1 (5021) Södertälje 5 214 0 Rönnevangsalle 8 (5197) Köpenhamn 3 089 0 Sandvadsvej 7 (5194) Köpenhamn 3 000 0 Sankt Ilian 23-4 (4052) Enköping 1 720 0 Servitrisen 3 (5181) Västerås 4 302 0 Sicklaön 107-3 (4241) Nacka 14 548 0 Sjöhjälten 2 (4021) Sollentuna 3 969 0 Skonerten 2 (5151) Västerås 4 584 0 Skrubba 1-2 (4221) Stockholm (Tyresö) 2 078 0 Skyttbrink 15 (5061) Botkyrka 6 452 0 Skyttbrink 46 (5491) Botkyrka 1 132 0 Skälby 2-2 (3681) Upplands Väsby 5 306 0 Sotaren 1 (4251) Täby 10 045 0 Stenskärven 4 (4171) Stockholm (Vinsta) 8 628 0 Stenskärven 5 (4172) Stockholm (Vinsta) 2 369 0 Stenvreten 5-68 (4371) Enköping 1 804 0 Stenvreten 6-1 (4061) Enköping 14 451 0 Stenvreten 7-51 (4071) Enköping 1 500 0 Stenvreten 7-60 (4791) Enköping 4 247 0 Fastighetsbeteckning Kommun Total area exkl. mark Byggrätt BTA Stenvreten 7-70 (3761) Enköping 1 815 0 Stenvreten 7-74 (4971) Enköping 1 764 2 000 Stenvreten 7-94 (4041) Enköping 1 080 0 Stenvreten 8-37 (5481) Enköping 9 685 0 Stillbilden 6 (3466) Stockholm (Högdalen) 3 761 0 Strängnäs 2-34 (4091) Strängnäs 4 289 0 Svalehöjvej 17 (5336) Köpenhamn 5 325 0 Sågaren 2 (4141) Flen 1 096 0 Säby 4-1 (3611) Järfälla 1 751 750 Söderbymalm 7-35 (4651) Haninge 4 107 0 Talja 1-36 (3771) Flen 13 281 55 000 Tegelbruket 1 (4421) Botkyrka 20 381 80 000 Tiilitie 10 (5332) Helsingsfors 1 760 0 Tiilitie 8 (5333) Helsingsfors 1 993 0 Traversen 14 (4522) Sollentuna 372 0 Traversen 15 (4521) Sollentuna 1 772 2 100 Tunaängen 10 (4431) Södertälje 2 066 0 Tunaängen 6 (4432) Södertälje 291 0 Vakten 15 (4671) Eskilstuna 6 492 0 Varvet 2 (4232) Botkyrka 0 3 700 Vattnet 6 (5141) Borås 3 700 1 000 Vattnet 7 (5131) Borås 6 340 1 300 Veddesta 2-53 (3521) Järfälla 11 287 2 000 Veddesta 2-54 (4281) Järfälla 1 382 0 Viby 19-13 (3651) Upplands-Bro 2 700 0 Viby 19-27 (4271) Upplands-Bro 2 886 0 Viby 19-28 (4272) Upplands-Bro 2 889 0 Viby 19-30 (4121) Upplands-Bro 3 370 1 300 Viby 19-66 (3501) Upplands-Bro 5 870 5 250 Vindkraften 2 (3221) Stockholm (Tyresö) 6 710 1 870 Vitgröet 12 (4771) Stockholm (Spånga) 14 122 0 Åkerkullan 2 (5591) Södertälje 2 005 0 Ånghammaren 2 (4941) Västerås 14 377 0 Årsta 72-4 (4451) Uppsala 2 020 0 Årsta 72-5 (4461) Uppsala 1 304 0 Öja 1-65 (4112) Flen 8 393 0 Örnäs 1-14 (4551) Upplands-Bro 4 840 0 Östhamra 4-33 (3467) Knivsta 5 000 0 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 96 Fastighetsbestånd Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 97 ===== FLERÅRSÖVERSIKT OCH NYCKELTAL 2024 2023 2022 2021 2020 FASTIGHETSRELATERADE Uthyrningsbar area, tusental kvm 857 824 795 793 742 Antal fastigheter 160 151 148 135 123 Marknadsvärde, Mkr 14 311 12 566 12 418 11 693 9 533 Areamässig uthyrningsgrad, % 91 91 90 88 87 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 94 92 89 87 Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,5 5,4 4,5 4,7 5,2 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,4 6,5 5,5 5,6 5,6 Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 7,3 2,5 3,3 16,5 6,5 Hyresduration, år 4,4 4,3 3,8 3,7 3,8 Snitthyra, kr/m2 1 291 1 173 1 069 992 910 FINANSIELLA Totala intäkter, Mkr 910 854 733 656 651 Driftnetto, Mkr 718 672 548 488 481 Förvaltningsresultat, Mkr 308 287 287 267 254 Överskottsgrad rullande 12 månader, % 79 79 75 74 74 Balansomslutning, Mkr 14 975 13 193 13 344 12 290 10 233 Genomsnittlig ränta totala skulder inklusive derivat, % 4,2 4,1 4,0 2,3 2,2 Genomsnittlig räntebindning, vid periodens utgång, år 2,2 3,3 2,6 3,7 2,5 Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 3,1 2,6 2,9 2,5 2,6 Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,0 2,0 2,6 3,0 2,9 Belåningsgrad vid periodens utgång, % 52 50 47 46 50 Belåningsgrad på fastighetsnivå. vid periodens utgång, % 45 44 40 37 47 Soliditet vid periodens utgång, % 37 37 41 43 40 Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % 7 –5 5 26 6,5 2024 2023 2022 2021 2020 AKTIERELATERADE Börsvärde, Mkr 6 538 5 214 5 453 8 656 4 327 Aktiekurs vid periodens utgång, kr 210,50 183,40 191,80 304,50 152,50 Eget kapital per aktie, kr1) 164,19 152,68 163.35 155,84 115,16 Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 103 5 192 5 377 5 310 3 875 Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 196,50 182,62 189,14 186,80 136,59 Aktuellt substansvärde, Mkr 5 613 4 740 4 918 4 852 3 533 Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 180,72 166,72 173,01 170,67 124,53 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, kr 9,70 10,54 7,42 40,75 7,1 Resultat per genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, kr 9,69 10,54 7,41 40,67 7,17 Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 7,52 10,79 13,02 7,87 9,68 Antal aktier vid periodens utgång 31 058 473 28 428 265 28 428 265 28 428 265 28 371 441 Genomsnittligt antal aktier 28 888 192 28 428 265 28 428 265 28 385 141 28 281 230 ÖVRIGA Antal medarbetare vid periodens utgång 55 54 54 55 54 Genomsnittligt antal medarbetare under perioden 54 54 54 54 54 1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie. För definitioner, se sidan 98. Förklaringar till nyckeltalen finns även på stendorren.se. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 97 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 98 ===== DEFINITIONER Europeiska värdepappers- och marknadsmyndig- heten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende använ- dandet av alternativa nyckeltal (Alternative Perfor- mance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparen- sen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk infor- mation som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckel- tal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstäm- ningstabell avseende de APM:er som används. AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent skattesats och återläggning av räntederivat. AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 måna- derna dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma period. BELÅNINGSGRAD Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhål- lande till totala tillgångar vid periodens utgång. BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde. DIREKTAVKASTNING Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i genomsnitt över samma period. DRIFTNETTO Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig- heternas driftskostnader. EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. FÖRVALTNINGSRESULTAT Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. FINANSNETTO Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- kostnader samt leasingkostnader. GENOMSNITTLIG RÄNTA Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld. HYRESDURATION Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. KAPITALBINDNING Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassaflödet samt minskat med betald skatt i relation till genomsnittligt antal aktier före utspädning. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter- läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt. NETTOUTHYRNING Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs. RESULTAT PER AKTIE Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT Ett viktat snitt av återstående räntebindning på ränte- bärande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivat- avtal. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i förhållande till finansnetto under den senaste rullande 12-månadersperioden. SOLIDITET Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing skuld enligt IFRS 16. TOTALAVKASTNING Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med fastigheternas genomsnittliga värde under samma period. ÖVERSKOTTSGRAD Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter under samma period. STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 98 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 99 ===== FINANSIELL KALENDER OCH ÅRSSTÄMMA KALENDARIUM 2025 Delårsrapport jan–mar 7 maj 2025 Årsstämma 2025 22 maj 2025 Delårsrapport jan–jun 22 juli 2025 Delårsrapport jan–sep 24 oktober 2025 Bokslutskommuniké 2025 19 februari 2026 ÅRSSTÄMMA 2025 Styrelsen har kallat bolagets aktieägare till årsstämma torsdagen den 22 maj 2025. Styrelsen föreslår att ingen aktieutdelningen beta- las till aktieägarna för räkenskapsåret 2024 och att det tillgängliga kapitalet återinvesteras. För mer information, vänligen kontakta: Erik Ranje Verkställande direktör erik.ranje@stendorren.se, 08-518 331 00 PerHenrik Karlsson Ekonomidirektör per-henrik.karlsson@stendorren.se, 08-518 331 00 STENDÖRREN ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2024 99 Introduktion Verksamheten Hållbarhetsrapport Finansiella rapporter Bolagsstyrning Övrig information ===== SIDA 100 ===== STENDÖRREN.SE