Kvartalsrapport Q2 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT
JANUARI – JUNI 2024
Stenvreten 8:37 i Enköping, pågående nybyggnation till Advania om 9 500 kvm. 
Inflyttning planerad till 1 januari 2025.

===== SIDA 2 =====

PERIODEN I KORTHET 
Januari – juni 
2024 3
VD har ordet 4
St
endörren i korthet 6
Nyck
eltal 7
MÅL OCH UTF
ALL
Mål och utfall 8
VERKS
AMHETEN
Fastighetsbeståndet i sammandrag 9
Projek
tportföljen 12
Kommande pr
ojekt 13
Pågående projek
t 14
Färdigs
tällda projekt 15
Fas
tighetsvärdering 16
Finansiering 18
HÅLLBARHET
Hållbarhet med fem f
okusområden 20
FN:s globala mål 21
FINANSIELL INFORMATION
K
oncernens rapport över totalresultat 22
Resulta
t, intäkter och kostnader 23
Rapport över k
oncernens finansiella ställning 24
Finansiell s
tällning 25
Förändringar av k
oncernens eget kapital 26
Rapport över k
oncernens kassaflöden 27
Moderbolaget i sammandr
ag 28
Aktiek
apital och ägarförhållanden 30
ÖVRIG
T
Övrig information 32
Styr
else och VD:s försäkran 33
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 34
Definitioner 3
5
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag 
noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa 
lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och för-
värva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri 
i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger 
driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter 
och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling och för-
valtning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. 
I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar  
av enskilda belopp.
444
MKR HYRESINTÄKTER
165
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
351
MKR DRIFTNETTO
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024

===== SIDA 3 =====

PERIODEN I KORTHET
JANUARI–JUNI 2024*
•  Hyr esintäkterna ökade med 5 procent till 444 miljoner kr onor (421) och
driftnettot ökade med 5 procent till 351 miljoner kronor (334), vilket motsvarar
en underliggande ökning i jämförbart bes
tånd om cirka 7 procent.
•
 Förv
altningsresultatet uppgick till 165 miljoner kronor (164).
•
 Nett
outhyrningen uppgick under perioden till sammanlagt cirka -2,9 miljoner
kr
onor och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om
cirk
a 46 miljoner kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt
hyresavtal med nya hyresgäster).
•
 De h
yresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av
hyresvärdena om cirka 6 procent i viktat genomsnitt.
•
 
K
assaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 49 miljoner kronor (125)
mots
varande 1,71 kronor per aktie (4,41).
•
 R
ealiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick
för perioden till 4
7 miljoner kronor (-157).
•
 P
eriodens resultat uppgick till 155 miljoner kronor (-1) motsvarande 4,62 kronor
per aktie (-1,11) före utspädning och 4,62 kronor per aktie (-1,11) efter utspädning.
J AN – JUN J AN – JUN JAN – DEC
NYCKELTAL 2
024 2
023
2023
Hyresintäkter, Mkr  4 44  4 21   8 43
Driftnetto, Mkr
 3
51     3
34
  6
72
Förvaltningsresultat, Mkr
 1
65     1
64
  2
87
Marknadsvärde fastigheter, Mkr
 1
2 642
 1
2 513
  1
2 566
Uthyrningsbar yta, kvm
 8
08 000
 8
04 000
  8
24 000
 
B
elåningsgrad, %
 5
0
 4
9
  5
0
 
S
oliditet, %
 3
9
 3
9
  3
7
* (Januari –  juni 20 23 inom parentes)
JANUARI – JUNI 2024
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET SAMT EFTER 
KVARTALETS UTGÅNG
•  I maj emitt erades framgångsrikt gröna efterställda hybridobligationer om 300
miljoner kr
onor under ett ramverk om 400 miljoner kronor. Bolaget lämnade
samtidigt ett åt
erköpserbjudande på samtliga sedan tidigare utestående hybri-
dobligationer. Återköpserbjudandet accepterades till ett belopp om 133 miljoner
kr
onor.
•
 I slut
et av kvartalet, samt omedelbart efter kvartalets utgång, förvärvades i två
separ
ata transaktioner två industri- och lagerfastigheter, i Botkyrka och i Söder-
tälje, för ett överenskommet fastighetsvärde om 62 miljoner kronor. Den totala
uth
yrningsbara ytan uppgår till 3 235 kvadratmeter och båda fastigheterna är
fullt uth
yrda.
3
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024

===== SIDA 4 =====

VD HAR ORDET
Med ett starkt första halvår bakom oss, med positiv driftnettoutveckling, både färdig-
ställda och nystartade projekt samt ett par genomförda förvärv har vi ökat tillväxttakten 
i Stendörren.
POSITIV UNDERLIGGANDE OPERATIONELL 
UTVECKLING
Jämfört med första halvåret förra året redovisar vi 
cirka 20 miljoner kronor högre intäkter, driftnettot 
steg med cirka 17 miljoner kronor vilket motsvarar en 
underliggande ökning i jämförbart bestånd om cirka 
7 procent. Vakansen kvarstod vid rapportperiodens 
slut på 7 procent, trots en svag konjunktur. Vidare har 
under rapportperioden tre nya projekt inom segmentet 
lättindustri startats. Den underliggande operationella 
utvecklingen har således varit positiv.
FOKUS PÅ TILLVÄXT
Under de senaste kvartalen, med räntor som ser ut att ha 
toppat och med en möjlig förbättring av konjunkturen i 
sikte, har möjligheterna till bra affärer förbättrats. Med 
uthyrningen till Fortifikationsverket i slutet av 2023, en 
kontinuerligt anpassad kapitalstruktur med reducerad 
andel dyr kapitalmarknadsfinansiering, hög andel rän-
tesäkring som säkerställer rimlig kapitalkostnad och 
god likviditet har vi ökat fokus på tillväxt. Detta genom 
att ta tillvara de projektidéer som vi tillskapat under de 
senaste åren samt genom att utnyttja de möjligheter till 
attraktiva förvärv som marknaden erbjuder.
FLERA NYA PROJEKTSTARTER UNDER 
RAPPORTPERIODEN 
Vår projektutvecklingsverksamhet fortsätter att ha god 
framdrift och under året har vi successivt ökat aktivi -
teten. Vi adderar löpande nya projektidéer, påbörjar 
byggnation, färdigställer och hyr ut. Under rapportperio-
den har byggnadsarbeten för tre nya lättindustriprojekt 
startat. Ett avser nyproduktion om ca 1 200 kvm för en 
redan kontrakterad hyresgäst på fastigheten Viby 19:30 
i Upplands-Bro. I GreenHub i Upplands-Bro har byggna-
tion av den första byggnaden på fastigheten Nygård 2:17 
startat. Här uppförs en ny huskropp om cirka 2 300 kvm, 
vilket utgör startskottet för utvecklingen av området där 
det finns en betydande volym av ytterligare attraktiva 
byggrätter. I Stockholm Syd – Almnäs med närhet till 
såväl Södertälje Hamn, E4 och E20, har Stendörren 
hyrt ut samtliga tre byggnader om totalt cirka 16 500 
kvm som startades på spekulation, vilket nu möjliggör 
start av ytterligare en byggnad om 2 300 kvm. Både 
byggnaden i GreenHub och i Södertälje byggs med höga 
hållbarhetsambitioner, med bland annat stomme av trä. 
Stendörren har även flertalet bygglovsklara projektidéer 
VD HAR ORDET
Erik Ranje, VD
4
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024

===== SIDA 5 =====

TVÅ NYA FÖRVÄRV OCH EN ATTRAKTIV PIPELINE 
AV MÖJLIGA FÖRVÄRV UNDER UTVÄRDERING
I slutet av kvartalet, samt omedelbart efter kvartalets 
utgång, har vi i två separata transaktioner förvärvat två 
industri- och lagerfastigheter, i Botkyrka och i Söder -
tälje, för ett överenskommet fastighetsvärde om 62 
miljoner kronor. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår 
till 3 235 kvadratmeter och båda fastigheterna är fullt 
uthyrda. De senaste två åren har vi haft en avvaktande 
inställning till förvärv, som följd av kontinuerligt fallande 
fastighetsvärden. Nu ser vi dock åter förvärv som ett 
viktigt komplement till organisk tillväxt. Vi tycker att 
marknaden erbjuder attraktiva förvärvsmöjligheter och 
vi utvärderar för närvarande ett antal spännande förvärv. 
GODA FÖRUTSÄTTNINGAR ATT TA TILLVARA 
STENDÖRRENS FULLA POTENTIAL
Stendörren är ett bolag med en betydande tillväxt-
potential bestående av stigande hyror för bolagets 
verksamhetsfastigheter i storstadslägen, projektpo-
tentialen i byggrättsportföljen samt kompletterande 
värdeskapande förvärv. Men faktum är att tillväxtpo-
tentialen sedan jag började som VD för Stendörren 
för drygt fyra år sedan aldrig samtidigt och fullt ut 
kunnat tas tillvara. Ur ett omvärldsperspektiv har 
bolaget, precis som övriga branschen, hämmats av 
avlösande kriser, där covid-pandemin som bröt ut 
några månader efter att jag började på Stendörren 
snart följdes av kraftigt stigande byggvarupriser, 
energipriser, räntor och svagare konjunktur. Ur ett 
internt perspektiv har arbetet med framtagandet 
av projektidéer under mina första år på Stendörren 
burit frukt med färdigställda och uthyrda projekt först 
under de senaste cirka två åren, då ledtiderna inom 
projektutveckling är långa, dvs först under den period 
då vi haft anledning att avvakta med förvärv.  
När vi nu inlett andra halvan av 2024 är jag övertygad 
om att vi kommer kunna ta tillvara Stendörrens tillväxt-
potential fullt ut. Med normaliserad räntenivå, anpassad 
kapitalstruktur, en möjlig förbättring av konjunkturen, 
en attraktiv projektpipeline och attraktiva förvärvsmöj-
ligheter ser jag därför fram mot en spännande höst.
Stockholm den 19 juli 2024 
Erik Ranje, VD
under projektering och andra förberedelser, i synnerhet 
inom logistik, där vi dock avvaktar med byggstart till 
dess att en tillfredställande uthyrningsgrad uppnåtts för 
respektive projekt. Att ha bygglovsklara idéer ger bola-
get möjlighet att snabbt starta nya byggnationer men 
med möjlighet att justera dessa efter kunders behov. 
Samtliga pågående projekt är belägna i väletablerade 
och expansiva områden där det finns en tydlig efterfrå-
gan och där uthyrningsarbete redan pågår.
Under de senaste fyra kvartalen har fem projekt 
omfattande en total yta om 13 000 kvm färdigställts 
varav merparten av ytan är uthyrd. Pågående samt nyli-
gen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera 
intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med 
uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera 
cirka 70 miljoner kronor i driftsnetto. Av detta belopp 
avser cirka 18 miljoner kronor nyligen färdigställda eller 
inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal före-
ligger, cirka 30 miljoner kronor avser projekt inom lätt 
industri som byggs eller avses byggas på spekulation 
och cirka 22 miljoner kronor avser projekt inom logistik 
som förutsätter uthyrning före byggstart. Därutöver har 
vi en omfattande portfölj med kommande projekt, som 
är i tidigare skeden.
VD HAR ORDET
5
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024

===== SIDA 6 =====

STENDÖRREN I KORTHET
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig- 
hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår 
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde 
genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och 
byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nord-
iska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar 
föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga 
verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads -
byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst 
i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FINANSIELLA MÅL
Stendörren har fyra finansiella mål: 
•
 a
tt genomsnittlig avkastning på eget kapital
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
•
 a
tt tillväxt i långsiktigt substansvärde långsiktigt ska
uppgå till lägs
t 15
 pr
ocent
•
 a
tt räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå
till lägst 2,0 gånger
•
 a
tt soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35
 pr
ocent
(
och aldrig understiga 20 procent)
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2024 
av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna i Stockholms-
regionen och Mälardalen och med ett sammanlagt mark-
nadsvärde om 12 642 miljoner kronor. De tio största 
hyresavtalen svarade för cirka 21 procent av den samlade 
årshyran.  
Bolagets största hyresavtal med Coop, representerar 
cirka 9 procent av den samlade årshyran. Coop kommer 
lämna lokalerna i september 2024, varefter Fortifika -
tionsverket omedelbart tillträder som hyresgäst.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 
808 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, logis-
tik och lätt industri svarade för cirka 69 procent av den 
totala uthyrbara ytan. 
Bolaget hade vid periodens slut 39 fastigheter helt 
eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade bygg-
rätter summerar till cirka 641 000 kvm och är huvud -
sakligen för logistik-, lätt industri- och bostadsändamål. 
Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per 
rapportdatumet till 1 377 miljoner kronor (1 528).
Då kommersiella förutsättningar föreligger arbe -
tar bolaget med ändring av detaljplan för befintliga 
verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads -
byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, 
främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. Utveck-
lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas 
vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till  
700 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av bolagets 
byggrätter har dessa pågående planarbeten beaktats. 
Bolagets existerande byggrätter för bostäder utgör cirka 
en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 30 juni 2024 uppgick koncernens egna kapital till      
5 130 miljoner kronor (5 115) och koncernens räntebä-
rande skulder uppgick till 6 735 miljoner kronor (6 546), 
motsvarande en belåningsgrad om 50 procent (49). 
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- 
bärande skulderna uppgick till 2,7 år (2,7) och inklusive 
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade 
delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte -
bindningen 2,9 år (2,1). Den genomsnittliga räntan på 
bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat upp-
gick per bokslutsdatumet till 3,9 procent. 
Bolaget hade per rapportdatumet ett obligationslån 
om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 
3,90 procent med slutförfall i augusti 2025 och ett grönt 
obligationslån om 500 miljoner kronor med en ränta om 
Stibor 90 plus 5,25 procent med slutförfall i december 
2026. Bolaget hade även en hybridobligation om 380 
miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 
procent med ett första inlösendatum i september 2024 
och en grön hybridobligation om 300 miljoner kronor 
med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett 
första inlösendatum i maj 2027.
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga 
totalavkastningen genereras genom att återinvestera 
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lön -
sam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa 
genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv 
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer 
därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.
6
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024

===== SIDA 7 =====

NYCKELTAL
 2024 2023  2023
 JAN-JUN JAN-JUN JAN-DEC
FASTIGHETSRELATERADE   
Uthyrningsbar area, tusental m 2 808 804 824
Antal fastigheter 151 151 151
Marknadsvärde, Mkr 12 642 12 513 12 566
Areamässig uthyrningsgrad,  %  90 93 91
Ekonomisk uthyrningsgrad,  %  93 95 94
Direktavkastning total portfölj,  
rullande 12 månader,  % 5,5 4,9 5,4
Direktavkastning exklusive projekt-  
fastigheter, rullande 12 månader, % 6,5 6,0 6,5
Totalavkastning i genomsnitt,  
rullande 12 månader,  % 4,3 0,9 2,5
Hyresduration, år 4,1 3,8 4,3
Snitthyra, kr/m2 1 238 1 182 1 173
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr 452 432 854
Driftnetto, Mkr 351 334 672
Förvaltningsresultat, Mkr 165 164 287
Överskottsgrad rullande 12 månader,  % 79 76 79
Balansomslutning, Mkr 13 506 13 276 13 193
Genomsnittlig ränta totala skulder  
inklusive derivat,  % 3,9 4,2 4,1
Genomsnittlig räntebindning,  
vid periodens utgång, år 2,9 2,1 3,3
Genomsnittlig kapitalbindning,  
vid periodens utgång, år 2,7 2,7 2,6
Genomsnittlig räntetäckningsgrad  
rullande 12 månader, ggr 2,0 2,3 2,0
 2024 2023  2023
 JAN-JUN JAN-JUN JAN-DEC
Belåningsgrad vid periodens utgång,  %  50 49 50
Belåningsgrad på fastighetsnivå.  
vid periodens utgång, % 45 42 44
Soliditet vid periodens utgång,  %  39 39 37
Avkastning på genomsnittligt eget kapital,  
rullande 12 månader,  % -2 -3 -5 
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr 5 254 4 622 5 214
Aktiekurs vid periodens utgång, kr  184,80 162,60 183,40
Eget kapital per aktie, kr 1 157,25 162,40  152,68
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 360 5 359 5 192
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 188,54 188,50 182,62
Aktuellt substansvärde, Mkr 4 905 4 902 4 740
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 172,55 172,45 166,72
Resultat per genomsnittligt antal  
utestående aktier före utspädning, kr 4,62 -1,11 -10,54
Resultat per genomsnittligt antal  
utestående aktier efter utspädning, kr 4,62 -1,11 -10,54
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten per aktie, kr 1,71 4,41 10,79
Antal aktier vid periodens utgång  28 428 265 28 428 265 28 428 265
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265  28 428 265
ÖVRIGA
Antal medarbetare vid periodens utgång 54 55 54
Genomsnittligt antal medarbetare  
under perioden 54 54 54
   1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
   För definitioner, se sida 35. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
7
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024

===== SIDA 8 =====

MÅL OCH UTFALL
Genomsnittlig avkastning på eget 
kapital ska långsiktigt uppgå till  
lägst 12 procent.
0%
Tillväxt i långsiktigt substansvärde  
ska långsiktigt uppgå till lägst 15 
procent.
Tillväxt i långsiktigt substansvärde  
uppgick vid periodens utgång  
(de senaste 12 månaderna) till  
0 procent.
2,0 ggr
Räntetäckningsgraden ska  
långsiktigt uppgå till lägst  
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden uppgick  
till 2,0 gånger.
39%1)
Soliditeten ska långsiktigt uppgå  
till 35 procent (och aldrig  
understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid periodens  
slut till 39 procent.
1)  Angiven soliditet är beräknad exkl.  
den leasingskuld som tillämpningen av  
IFRS 16 medför. Om denna skuldpost 
medräknas påverkas soliditeten negativt 
med cirka 0,7  procentenheter.
-2%
Avkastningen på genomsnittligt  
eget kapital (beräknat på 12 måna-
ders genomsnitt) uppgick vid 
periodens slut till -2 procent.
FINANSIELLA 
MÅL
UTFALL
HISTORISKT 
UTFALL
AVKASTNING PÅ 
EGET KAPITAL NAV TILLVÄXT RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET
%
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
ggr
0
1
2
3
4
202320222020 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
%
0
10
20
30
40
50
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
%
-10
0
10
20
30
40
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
ggr
8
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 9 =====

FASTIGHETSBESTÅNDET 
FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 JUNI
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 juni 2024 
av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna inom Stock-
holmsregionen och Mälardalen med ett sammanlagt 
marknadsvärde om 12 642 miljoner kronor. Fastighetsbe-
ståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. Samtliga 
fastigheter externvärderas löpande minst en gång per 
år. I övrigt internvärderas resterande del av portföljen 
kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser av aktuella 
kassaflöden, marknadshyror, förväntade kostnader och 
bedömning av marknadens avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala 
fastighetsbeståndet cirka 808 000 kvm uthyrbar loka-
larea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade 
tillsammans för cirka 69 procent av den totala uthyrbara 
ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (cirka 20 procent 
av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor 
som hyrs ut i kombination med lager, logistik eller lätt 
industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle 
ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran 
för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet 
hyresgäster, i kombination med att cirka 81 procent av 
fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två 
hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar 
sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på 
grund av konkurser. 
Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde 
med totalt 76 miljoner kronor. Värdeförändringen utgörs 
av förvärv av en fastighet uppgående till 19 miljoner kro-
nor, avyttring av fastighet uppgående till -224 miljoner 
kronor, investeringar i befintliga fastigheter uppgående 
till 219 miljoner kronor medan valutakurseffekter om 15 
miljoner kronor och realiserade och orealiserade vär -
deförändringar uppgående till totalt 47 miljoner kronor 
redovisats (se tabell på sida 17). 
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV 
FASTIGHETSBESTÅNDET
Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera 
intressanta verksamhetsområden med potential i nord-
iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla 
och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren 
redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkt 
utgörs cirka 61 procent av hyresintäkter från fastigheter 
i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har 
Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd 
vilket medför synergier både beträffande förvaltning 
och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter 
som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby 
och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna i Upp-
lands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd 
i Södertälje är områden som Stendörren avser att 
vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstock -
holmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal 
andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge 
i förhållande till större transportleder och Stockholms 
Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 30%
Upplands-Bro, 13%
Västerås, 8%
Botkyrka, 5%
Enköping, 5%
Danmark, 4%
Södertälje, 4%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 4%
Järfälla, 3%
Täby, 3%
Nacka, 3% Flen, 2%
Göteborg 1%
Norge, 1%
Finland 1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING
HYRESINTÄKTER
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
Lager & logistik
48%
Lätt industri
21%
Kontor
20%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA
PROCENT AV TOTAL YTA
9
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 10 =====

framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat 
fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer 
med tillväxtpotential såsom Göteborgsregionen, Oslo, 
Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på 
lager, logistik och lätt industri.
HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL 
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom 
flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små 
och medelstora företag som stora multinationella  
företag. Per 30 juni 2024 svarade de tio största hyres- 
avtalen för cirka 21 procent av den samlade årliga 
hyresintäkten från bolagets hyresgäster. Bolagets 
största hyresavtal med Coop, representerar cirka 9 
procent av den samlade årshyran. Coop kommer lämna 
lokalerna i september 2024, varefter Fortifikationsver-
ket omedelbart tillträder som hyresgäst. Stendörren 
strävar efter att teckna långa hyresavtal med sina 
hyresgäster och den genomsnittliga hyresdurationen 
uppgick per rapportdatum till 4,1 år. Bolaget eftersträ-
var även en utspridd förfallostruktur. 
Kombinationen med spridningen på många olika hyres-
gäster och branscher minskar risken för omfattande 
vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden 
har hyresförluster uppgående till 2,7 miljoner kronor 
redovisats.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar -
bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla 
hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd 
1 st, 19%
6–10 st, 17% 2–5 st, 39%
11– st, 25%
ANTAL HYRESGÄSTER
PER FASTIGHET
uppgick per 30 juni 2024 till 93 procent och den ytmäs-
siga uthyrningsgraden uppgick till 90 procent. Uthyr -
ningsgraden är ett statiskt mått på den momentana 
uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan 
variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller 
projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. 
Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt 
god med stabil bruttouthyrning i Q2. Några större upp-
sägningar inom kvartalet medför dock att nettouthyr-
ningen summerar till cirka -4,3 miljoner kronor. Under 
kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om 
cirka 29 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs 
av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med 
nya hyresgäster. 
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
93% 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Mountain Top, 2%
Stockholm Vatten AB, 2%Övriga
79%
Coop Logistik AB, 9%
Unilever Europe BV, 1%
Södertälje 
Industriservice AB, 1%
Bactiguard AB, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
Onitio Sverige AB, 1%
Hedin Mölndal Bil AB, 1%
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
HYRESINTÄKTER
10
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 11 =====

-5
0
5
10
15
20
2021 2023 20242022
Q1  Q2  Q3  Q4  Q1  Q2  Q3  Q4  Q1  Q2  Q3  Q4  Q1  Q2  
NETTOUTHYRNING
Mkr
MKR
0
20
40
60
80
100
2021 2022
-20
-40
-60
2023
Q1    Q2    Q3    Q4    Q1    Q2    Q3    Q4    Q1    Q2    Q3    Q4    Q1    Q2
-80
-100
2024
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR 
FASTIGHETSBESTÅND*
n Nyuthyrning   
n Omförhandling   
n Konkurs   
n Avflyttning
* Inklusive projektuthyrningar
Mkr
0
100
200
300
400
2026 2027 ≥202920282024 2025
0
100
200
300
400
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL*
n Årshyra, mkr      — Antal avtal
*  Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt 
lokalen med undantag för Fortifikationsverket som tillträder 
2024-10-01
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
Årshyra, Mkr Antal avtal
11
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 12 =====

Stendörren hade per 30 juni 2024 totalt 39 fastigheter 
helt eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade 
byggrätter summerar till cirka 641 000 kvm och är 
huvudsakligen för logistik-, lätt industri- och bostads -
ändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i sam-
band med förvärv tillskapas och tillförs ytterligare bygg-
rätter inom befintliga användningsområden. Då det är 
kommersiellt attraktivt drivs även ändring av detaljplan 
för befintliga verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa 
bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning. 
Detta i områden med potential för bostadsanvändning, 
främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. 
Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som 
goda eftersom byggrätterna är belägna i expansiva 
kommuner och områden i Storstockholm och Mälardalen 
såväl som andra tillväxtorter. Takten på nya byggstarter 
påverkas både av byggpriser men även av efterfrågan 
givet det aktuella marknadsläget. Pågående samt nyli-
gen avslutade projekt som ännu inte hunnit generera 
intäkter under rapportperioden förväntas, i takt med 
PROJEKTPORTFÖLJEN
PROJEKT
uthyrning, färdigställande och inflyttning, kunna addera 
cirka 70 miljoner kronor i driftsnetto. Av detta belopp 
avser cirka 18 miljoner kronor nyligen färdigställda eller 
inom ett år färdigställda projekt för vilka hyresavtal före-
ligger, cirka 30 miljoner kronor avser projekt inom lätt 
industri som byggs eller avses byggas på spekulation 
och cirka 22 miljoner kronor avser projekt inom logistik 
som förutsätter uthyrning före byggstart. Därutöver har 
bolaget en omfattande portfölj med kommande projekt, 
som är i tidigare skede.
Bild: Viby 19:30 Bild: Almnäs
12
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 13 =====

KOMMANDE PROJEKT PER 2024-06-30
 HUVUDSAKLIG  BEDÖMD
 FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS BEDÖMD TIDIGAST
KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN  MÖJLIGA BYGGSTART 2
Upplands-Bro Logistik  377 000  Inom detaljplan 2024-2025
Flen Logistik  55 000  Inom detaljplan 2024-2025
Södertälje Logistik  42 200  Inom detaljplan 2024-2025
Frederikssund Lätt industri  5 800  Inom detaljplan 2024-2025
Nynäshamn Lätt industri  5 000  Inom detaljplan 2024-2025
Eskilstuna Logistik  5 000  Inom detaljplan 2024-2025
Enköping Lätt industri  2 000  Inom detaljplan 2024-2025
Västerås Lätt industri  2 000  Inom detaljplan 2024-2025
Göteborg Lätt industri  2 000  Inom detaljplan 2024-2025
Järfälla Lätt industri  2 000  Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Lätt industri  2 000  Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri  1 500  Inom detaljplan 2024-2025
Uppsala Lätt industri  1 300  Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Bostäder  80 000  Inom detaljplan 2025-2026
Sollentuna Bostäder  7 000  Planändring pågår 2025-2026
Botkyrka Lätt industri  3 700  Inom detaljplan 2025-2026
1)  BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2)  Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, 
vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
PROJEKT
Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast-
igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi -
fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade 
lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller 
till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte 
att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot 
att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan 
byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete 
med att identifiera nya områden och fastigheter att 
planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder 
kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till 
befintliga byggnader eller genom att konvertera befint-
liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete 
med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traver -
sen 14 & 15 samt undersöker förutsättningarna för att 
driva detaljplan för bostäder ibland i annat den del av           
GreenHub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över 
sjön Mälaren samt i Skrubba i södra Stockholm med 
utsikt över sjön Drevviken. 
KOMMANDE PROJEKT
13
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 14 =====

PÅGÅENDE PROJEKT PER 2024–06-30
   TIDIGAST MÖJLIGA   INDIKATIV
 KOMMUN FASTIGHET TYP AV PROJEKT SLUTDATUM1 STORLEK KVM 2   INVESTERING  MKR3 NUVARANDE FAS
Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Q3 2024 2 400 37 Pågående byggnation
Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 158 Pågående byggnation
Egedal, Köpenhamnsregionen Svavelhöjvej 17 Tillbyggnad lätt industri Q4 2024 3 300 50 Pågående byggnation
Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Q1 2025 2 300 52 Pågående byggnation
Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Q1 2025 1 200 36 Pågående byggnation
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q2 2025 2 300 53 Pågående byggnation
Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Q3 2025 5 200 116 Projektering 4
Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Q3 2025 17 000 271 Projektering 4
Enköping Romberga 23:17 Ny lätt industri Q3 2025 2 700 54 Projektering 4
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Q3 2025 3 400 78 Projektering 4
Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Q3 2025 4 300 100 Projektering 4
Totalt pågående projekt    53 600 1 005
Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation   51 200 968 
1)  Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2)  BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
3)  Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 
4) Bygglov har erhållits.
Bolaget har flera pågående projekt med en investe -
ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 51 200 
kvm avser ny- och tillbyggnation och 2 400 kvm avser 
ombyggnation. Under rapportperioden har byggnads-
arbeten för tre nya lättindustriprojekt startat. Ett avser 
nyproduktion om ca 1 200 kvm för en redan kontrakterad 
hyresgäst på fastigheten Viby 19:30 i Upplands-Bro. I 
GreenHub i Upplands-Bro har byggnation av den första 
byggnaden på fastigheten Nygård 2:17 startat. Här upp-
förs en ny huskropp om cirka 2 300 kvm, vilket utgör 
startskottet för utvecklingen av den aktuella fastigheten 
där det finns ytterligare omfattande volym av bygg -
rätter. I Stockholm Syd – Almnäs med närhet till såväl 
Södertälje Hamn, E4 och E20, har Stendörren hyrt ut 
samtliga tre byggnader om totalt cirka 16 500 kvm som 
startades på spekulation, vilket nu möjliggör start av 
ytterligare en byggnad om 2 300 kvm. Både byggnaden 
i GreenHub och i Stockholm Syd byggs med stomme av 
trä. Stendörren har flertalet bygglovsklara projektidéer 
under projektering och andra förberedelser. Detta ger 
bolaget möjlighet att snabbt starta nya byggnationer 
och anpassa dessa efter kunders behov. Samtliga pågå-
ende projekt är belägna i väletablerade och expansiva 
områden där det finns en tydlig efterfrågan och där 
uthyrningsarbete pågår.
PROJEKT
PÅGÅENDE PROJEKT
14
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 15 =====

FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT, SENASTE 12 MÅNADERNA
  TYP AV  STORLEK INVESTERING 2 UTHYRNINGS
 KOMMUN FASTIGHET  PROJEKT  SLUTDATUM KVM1 MKR GRAD, %
Västerås Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 32
Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 100
Uppsala Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0
Stockholm Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100
Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100
Totalt färdigställda projekt   13 000 242
Totalt exklusive hyresgästanpassningar   9 600 195
1)  BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
2)  Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 
Under de senaste fyra kvartalen har fem projekt omfattande en total yta om 13 000 kvm färdigställts varav mer-
parten av ytan är uthyrd. Ett projekt avser en större hyresgästanpassning för en ny kund i fastigheten Elementet 
1 i Bromma. Övriga avser nyproduktion av lätt industri. 
PROJEKT
Bild: Librobäck, Uppsala
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
15
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 16 =====

Realiserade och orealiserade värdeförändringar av hela 
fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 47 mil-
joner kronor (-157).
Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs 
under perioden främst av justerade avkastningskrav 
och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa- 
flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också 
uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv effekt på 
värdeförändring på fastighetsbeståndet under kvartalet. 
Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärde-
ringarna uppgår per 30 juni 2024 till 6,3 procent, vilket 
är oförändrat från föregående kvartal (se tabell med 
värderingsparametrar på sida 17).
Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet 
med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings -
fastigheter) till årsredovisningen 2023. Alla fastigheter 
är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Utgif-
ter som är värdehöjande aktiveras. Alla andra utgifter 
redovisas som kostnad i den period de uppkommer. I 
större projekt aktiveras räntekostnaden under produk-
tionstiden. 
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån-
det per 30 juni 2024 uppgick till 12 642 miljoner kronor. 
En sammanställning av värderingsparametrarna anges 
i tabellen på sida 17. De under året genomförda extern-
värderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE och 
Newsec Sweden. 
Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värde-
rade till 1 377 miljoner kronor (1 354 per 31 mars 2024), är 
värderade utifrån ortsprisanalyser. Värdeförändringen på 
byggrättsportföljen under kvartalet förklaras främst av 
värdehöjande investeringar i bland annat tidiga projekt, 
se vidare under avsnittet Projektportföljen på sidorna 
12 – 15. 
FASTIGHETSVÄRDERING
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER  JAN–JUN 2024
Förändrade avkastningskrav  -195
Kassaflöde  203
Byggrätter 7
Totalt  14
Stendörren värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del 
internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av 
såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastnings baserad kassa flödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser.
           FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO
  –5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
 –0,50 % 568 916 1 263 1 611 1 959
 –0,25 % -61 271 602 933 1 264
 0,00 % -632 -316 0 316 632
 0,25 % -1 154 -852 -549 -247 55
 0,50 % -1 632 -1 343 -1 053 -763 -474
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är 
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av 
storheterna i nämnda sammanhang.
  FÖRÄNDRING AV 
  DIREKTAVKASTNINGSKRAV
KÄNSLIGHETSANALYS 
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det 
bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings-
kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter.
16
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 17 =====

VÄRDERINGSPARAMETRAR
 MIN MAX VIKTAT SNITT
Kalkylränta, kassaflöde, % 5.5 (7.3) 11.0 (10.8) 8.2 (8.3)
Direktavkastningskrav, restvärde % 5.3 (5.3) 9.0 (8.8) 6.3 (6.1)
Kalkylränta, restvärde, % 7,3 (7,3) 11,0 (10,8) 8,4 (8,3)
Långsiktigt vakansantagande, %  3,0 (3,0) 25,0 (30,0) 5,9 (5,8)
FASTIGHETSVÄRDERING
(Föregående år inom parentes)
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER
 JAN–JUNI 2024 JAN-DEC 2023
Fastighetsbestånd vid årets början  12 566 12 418
Nya förvärv av fastigheter 19 –
Försäljning av fastigheter -224 –
Investeringar i befintliga fastigheter 219 516
Valutakurseffekter 15 -13
Realiserade värdeförändringar  32 1
Orealiserade värdeförändringar  14 -356
Fastighetsbestånd vid periodens slut  12 642 12 566
17
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 18 =====

genomsnittliga löptid, för mer detaljer se tabell på sida 
19. Vid rapportperiodens utgång var cirka 85 procent av 
bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. Inklusive 
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade 
delen via swap och räntetak, var den genomsnittliga 
räntebindningen på räntebärande skulder 2,9 år (2,1). 
Den genomsnittliga räntan på total räntebärande skuld 
inklusive derivat uppgick till 3,9 procent. 
Stendörrens har två utestående obligationslån, det 
ena med förfall 2025-08-18, uppgår till 600 miljoner 
kronor och löper med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 
procent och det andra obligationslånet, med förfall 
2026-12-21, är ett grönt obligationslån och uppgår till 
500 miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 
90 plus 5,25 procent. 
FINANSIERING
Per 30 juni 2024 uppgick den genomsnittliga kapital-
bindningen på de räntebärande skulderna till kredit-  
institut till 2,9 år (3,1). Inkluderas även obligationslånen 
uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 
år (2,7). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i 
referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak 
med en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,6 procent 
och ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 850 
miljoner kronor. Stendörren har även ett  ränteswapavtal 
innebärande att 800 miljoner kronor i nominellt belopp 
räntesäkrats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade 
effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå 
på 1,4% på den räntesäkrade delen av de räntebärande 
skulderna. Stendörren har även fyra forwardstartade 
ränteswapavtal vilket förlänger derivatportföljens 
KÄNSLIGHETSANALYS
FÖRÄNDRING  (+) FÖRÄNDRING  (-) FÖRÄNDRING 
RÄNTEBAS  MSEK MSEK
+ / – 1,00% -16 16
+ / – 2,00% -32 40
+ / – 3,00% -47 89
I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på ränte- 
kostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M)  
ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. 
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är 
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av  
storheterna i nämnda sammanhang.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
 RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING
 
FÖRFALLOÅR MKR RÄNTA, % ANDEL, % MKR  ANDEL, %
2024 2 164  32 36 1
2025 0  0 1 773 26
2026 2 700  40 1 125 17
2027 0  0 1 322 20
2028 0  0 2 500 37
>2028 1 900  28 9 0
Summa/genomsnitt 6 764 3,9 100 6 764 100
1)  Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
Per 30 juni fanns tillgänglig likviditet om totalt 813 mil-
joner kronor, i form av likvida medel om 383 miljoner 
kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 430 mil -
joner kronor. 
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul-
der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen 
utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda 
finansieringsavgifter). Stendörren har även två hybrid- 
obligationer om totalt 680 miljoner kronor, som redovi-
sas som eget kapital. Den ena, om 380 miljoner kronor, 
har en ränta om Stibor 90 plus 6,50 procent med ett 
första inlösendatum i september 2024. Den andra, en 
grön hybridobligation om 300 miljoner kronor, har en 
ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första 
inlösendatum i maj 2027.
18
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 19 =====

RÄNTEDERIVAT – AKTIVA
    NOMINELLT VÄRDE  MARKNADSVÄRDE  TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03  300      6,7     2,00 2,18
Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07  600      12,9     1,00 1,27
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07  300      10,1     1,00 1,27
SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10  600      16,8     1,00 1,36
Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10  400      11,0     1,00 1,36
Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14  1 100      26,1     2,00 2,46
SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23  750      17,4     2,00 2,48
Swedbank Räntetak 2018-09-28 2024-09-28  250      0,9     2,25 0,25
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03  550      12,1     2,00 2,18
Swedbank Ränteswap 2019-10-07 2024-09-18  800      7,7     -0,09 0,22
Summa       5 650      122     1,38 1,622
1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,14 år.
RÄNTEDERIVAT – MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT
    NOMINELLT VÄRDE  MARKNADSVÄRDE  TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07  600     -1,6  2,45 6,27
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07  300     -0,2  2,39 5,27
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10  400     -2,1  2,49 6,37
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10  600     -2,7  2,41 5,37
Summa     1 900     -7  2,44 5,85
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,4 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång 
var cirka 85 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
FINANSIERING
19
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 20 =====

HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN
MÅL:
Leverantörer till Stendörrens 
verksamhet inom förvaltning 
och utveckling ska  
underteckna företagets  
uppförandekod.
Samtliga fordon ska vara  
fossilbränsleoberoende  
senast 2025.
Flygresor ska undvikas när 
praktiskt möjligt.
MÅL:
Minska energiintensiteten 
(kWh/kvm) med minst 30 % 
till 2030 (basår 2020).
70 % av fastighetsportföljen 
(kvm) ska ha miljöcertifiering 
senast 2025.
100 % av nybyggnadsprojekt 
och större renoveringar ska 
miljöcertifieras.
Möjliggöra ökad återvinning 
av hyresgästers avfall.
Minimera byggavfall från 
byggnadsprojekt till <1 % till 
deponi, till 2030.
100 % fossilfri energi till 2030 
(köpt av Stendörren).
Minska koldioxidavtrycket 
i nybyggnadsprojekt med 
minst 40 % kgCO2/kvm BTA 
till 2030 (basår 2022).
MÅL:
Aktivt arbeta, med årlig upp-
följning och återkoppling, 
gällande jämställdhet och 
icke-diskriminering.
Sträva efter jämlikhet och 
mångfald bland alla yrkes- 
kategorier med mål om en 
40/60 könsfördelning för 
ledande befattningshavare 
senast 2025.
Uppnå ett eNPS-poäng på 
minst 40 i de årliga medar-
betarenkäterna.
Samtliga medarbetare ska 
utbildas i uppförandekoden.
MÅL:
Inkludera relevanta TCFD- 
indikatorer och rapportera 
enligt TCFD.
Mål om netto-noll koldioxid- 
utsläpp validerat av Science 
Based Targets initiative (SBTi).
MÅL:
Skapa arbetsmöjligheter  
för personer som står långt 
ifrån arbetsmarknaden.
OPERATIONELL 
EXCELLENS
RESURS- 
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV 
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS- 
SÄKRING
SOCIALT 
ANSVAR
Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling av den egna verksamheten och samhället. Fem fokusområden har identifierats 
där Stendörren har störst inflytande och möjlighet till förändring och förbättring avseende miljö-, klimat- och sociala hållbarhetsfrågor. Strategin har tagits 
fram genom analys och dialog med relevanta intressenter samt med beaktande av bransch, marknad, omvärldsaspekter och diverse externa krav. Stendörrens 
övergripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 genom hela värdekedjan.
HÅLLBARHET
-25,8%
Minskning av  
energiintensiteten  
(kWh/kvm) per 30 juni 
2024 jämfört med  
basår 2020.
Mål om 30 % minskning 
från basår 2020 till  
år 2030
63,7%
Miljöcertifierad area av 
totalt bestånd per  
30 juni 2024
Mål 70 % certifierad 
area till år 2025
1 175 kWp
Total effekt av 
installerade solceller per 
den 30 juni 2024 (inkl. 
pågående installation)
20
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 21 =====

HÅLLBARHET
STENDÖRREN STÖDJER FN:S GLOBALA MÅL
Stendörrens största klimatpåverkan kommer från utveckling och förvaltning av företagets fastighetsbestånd. Det är avgörande för 
företaget att fokusera på resurseffektivitet i hela värdekedjan när det gäller förvaltning, renovering och nyproduktion, bland annat 
genom val av byggnadsmaterial och val av energikällor, för att minska klimatpåverkan. Stendörren arbetar för att skapa förutsättningar 
för en säker och hälsosam arbetsmiljö för såväl Stendörrens medarbetare som hyresgäster och leverantörer. Bolagets rutiner och 
processer säkerställer att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer 
och krav.
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH 
V ÄLBEFINNANDE
GOD UTBILDNING 
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET RENT V A TTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANST ÄNDIGA 
ARBETSVILLKOR 
OCH EKONOMISK 
TILL V ÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI, 
INNOV A TIONER OCH 
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA ST ÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMA T -
FÖRÄNDRINGARNA
Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och  
har identifierat nio mål där företaget har en direkt påverkan, vilka är följande nr: 3, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 13 och 15.
GLOBALA MÅLEN FÖR HÅLLBAR UTVECKLING
21
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 22 =====

KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC
 
Hyresintäkter 444 421 221 209 843
Övriga rörelseintäkter 8 10 0 10 11
Summa intäkter 452 432 221 219 854
  
Driftskostnader -78 -75 -29 -31 -139
Underhållskostnader -11 -9 -3 -4 -19
Fastighetsskatt -12 -13 -6 -7 -24
Driftnetto 351 334 183 178 672
Central administration -45 -41 -22 -22 -77
Finansiella intäkter och kostnader -144 -141 -69 -72 -298
Orealiserade valutakursförändringar 8 17 -2 19 1
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld -5 -4 -3 -2 -10
FÖRVALTNINGSRESULTAT 165 164 87 101 287
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC
Värdeförändring  
förvaltningsfastigheter 47 -157 103 -153 -355
Värdeförändring finansiella instrument -33 -1 -61 22 -173
Resultat före skatt 178 7 129 -31 -241
  
Skatt -23 -8 -31 -14 -5
Periodens resultat 155 -1 98 -45 -246
   
Omräkningsdifferenser 1 3 -1 3 0
Summa övrigt totalresultat 1 3 -1 3 0
SUMMA TOTALRESULTAT  
FÖR PERIODEN 156 2 97 -42 -247
   
Periodens totalresultat hänförligt till:   
Moderbolagets aktieägare 156 2 97 -42 -247
Resultat per aktie, före utspädning, kr 4,62 -1,11 3,10 -2,02 -10,54
Resultat per aktie, efter utspädning, kr 4,62 -1,11 3,10 -2,02 -10,54
Genomsnittligt antal utestående  
aktier under perioden, miljoner  28,43 28,43 28,43 28,43 28,43
Genomsnittligt antal aktier under  
perioden efter utspädning, miljoner 28,44 28,44 28,44 28,43 28,43
Belopp i miljoner kronor
22
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 23 =====

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med motsvarande period 2023 redovisar Sten-
dörren för januari till juni 2024 cirka 20 miljoner kronor 
högre intäkter och driftnettot steg med cirka 17 miljo -
ner kronor, vilket motsvarar en underliggande ökning i 
jämförbart bestånd om cirka 7 procent. Efter avdrag för 
finansieringskostnader och centrala administrationskost-
nader summerar förvaltningsresultatet till 165 miljoner 
kronor (164). Periodens resultat uppgår till 155 miljoner 
kronor (-1), motsvarande 4,62 kronor per aktie (-1,11). 
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med cirka 5% till 444 miljoner 
kronor (421) jämfört med samma period föregående år. 
De ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga 
beståndet samt från färdigställda och uthyrda projekt. I 
jämförbart bestånd ökade intäkterna med cirka 7%. Den 
något högre ökningen i jämförbart bestånd är en följd av 
försäljningen av fastigheten Varvet 1 i Q1 2024. Utöver 
hyresintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter 
om cirka 8 miljoner kronor som till största del avser en 
intäkt av engångskaraktär samt en försäkringsersättning 
under första kvartalet 2024.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna ökade med cirka 
4 miljoner kronor till 101 miljoner kronor (97). Totala 
fastighetskostnader i jämförbart bestånd ökade med 
cirka 6 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka 6%. Kost-
nadsökningen förklaras främst av högre kostnader för 
värme och VA på grund av högre tariffer jämfört med 
samma period föregående år. Något högre kostnader 
för underhåll, bland annat till följd av vattenskador på 
grund av snö och högre försäkringspremier under första 
kvartalet 2024. 
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick under 
perioden till 45 miljoner kronor (41) och utgörs av kost-
nader för central förvaltning och administration samt 
kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. 
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 76 miljoner kro -
nor (39) och avser huvudsakligen intäkter avseende 
räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive lea-
singkostnad, steg till -221 miljoner kronor (-180) främst 
till följd av ökad belåning och stigande räntenivåer. Lea-
singkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till -5 
miljoner kronor (-4). Kostnaden bestod huvudsakligen 
av tomträttsavgälder och arrendeavgifter.
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till 
165 miljoner kronor (164), främst tack vare högre intäkter.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och orea-  
liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om 
totalt 47 miljoner kronor (-157). Värdeförändringarna 
i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av 
justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan-
den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis 
nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda 
avtal. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan 
på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer 
se sidan 17. Räntederivaten marknadsvärderades per  
rapportdatumet med en värdeförändring om -33 mil -
joner kronor (-1). 
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell 
skatt om -18 miljoner kronor (-1) och uppskjuten skatt 
om -5 miljoner kronor (-7).
23
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 24 =====

KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
 30 JUN 30 JUN 31 DEC
 2024 2023  2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 5 130 5 115 4 838
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 502 5 423 5 826
Övriga långfristiga skulder 59 42 57
Leasingskuld 259 254 259
Uppskjuten skatteskuld 1 005 1 009 999
Övriga avsättningar 4 4 4
Summa långfristiga skulder 6 830 6 732 7 145
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 233 1 123 825
Övriga kortfristiga skulder 313 306 384
Summa kortfristiga skulder 1 546 1 429 1 210
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 506 13 276 13 193
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare 5 130 5 115 4 838
Innehav utan bestämmande inflytande  - – –
 30 JUN 30 JUN 31 DEC
 2024 2023  2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar  
Immateriella anläggningstillgångar  2 3  3
Förvaltningsfastigheter 12 642 12 513 12 566
Nyttjanderättstillgångar  259 254  259
Inventarier 1 2 1
Långfristiga fordringar  3 2 3
Räntederivat 115 267 148
Summa anläggningstillgångar 13 022 13 041 12 981
   
Omsättningstillgångar    
Kortfristiga fordringar  100 92 79
Likvida medel 383 143 134
Summa omsättningstillgångar  484 235 213
 
SUMMA TILLGÅNGAR 13 506 13 276 13 193
Belopp i miljoner kronor
24
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 25 =====

FINANSIELL STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-  
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 juni uppgick 
värdet på den totala fastighetsportföljen till 12 642 
miljoner kronor (12 513). För analys och kommentarer, 
se sidorna 9–10.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 
484 miljoner kronor (235), bestående av likvida medel 
om 383 miljoner kronor (143) samt hyresfordringar och 
övriga kortfristiga fordringar om 100 miljoner kronor 
(92).  Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 383 
miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 
430 miljoner kronor, uppgick vid periodens utgång till 
813 miljoner kronor. 
EGET KAPITAL
Per den 30 juni 2024 uppgick koncernens egna kapital 
till 5 130 miljoner kronor (5 115) och soliditeten till 39 
procent (39). 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande 
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till  
6 735 miljoner kronor (6 546), motsvarande en belå -
ningsgrad om 50 procent (49). Skulderna utgörs 
av lån från kreditinstitut om 5 664 miljoner kronor  
(5 268), två obligationslån om totalt 1 100 miljoner 
kronor (1 300). Låneavgifter som periodiseras i enlig -
het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till 
-29 miljoner kronor (-27). Den kortfristiga delen av de  
räntebärande skulderna uppgick till 1 233 miljoner kronor 
(1 123) och består av lån och amorteringar som förfaller 
inom de kommande 12 månaderna. 
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- 
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom 
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen 
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning 
av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se 
sida 18.
KONCERNEN I SAMMANDRAG
UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 juni till 1 005 
miljoner kronor (1 009) och avser skatten på fastigheter, 
derivat, obeskattade reserver och outnyttjade 
förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER 
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består 
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna 
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt 
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 
313 miljoner kronor (306).
25
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 26 =====

KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL
  ÖVRIGT  BALANSERADE   TOTALT EGET KAPITAL
 AKTIE-  TILLSKJUTET  OMRÄKNINGS-   VINSTMEDEL INKLUSIVE  HYBRID-  HÄNFÖRLIGT TILL
 KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER  PERIODENS RESULTAT  OBLIGATION  FASTIGHETSÄGARE
Ingående eget kapital per 2022-01-01 17 1 181 –  3 232 786 5 216
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -58 – -58
Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181  3     3 442 786 5 429
Personaloptionsprogram – 1 – – – 1
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -59 – -59
Återköp hybridobligation – – – – -288 -288
Totalresultat januari – december 2023 – – – -246 – -246
Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 137 498 4 838
Ränta/utdelning hybridobligation – – - -26 - -26
Emission hybridobligation - - - - 296 296 
Återköp hybridobligation - - - - -134 -134
Totalresultat januari – juni 2024 – – 1 155 – 156
Utgående eget kapital per 2024-06–30 17 1 182 4 3 266 660 5 130
 
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 30 juni 2024 till 5 130 miljoner kronor (5 115). 
Vid års stämman 2024 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
26
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 27 =====

KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC
Kassaflöde från den  
löpande verksamheten   
Förvaltningsresultat 165 164 87 101 287
Justeringar för poster som  
inte ingår i kassaflödet 8 -15 -4 -17 0
Betald inkomstskatt -7 -6 -3 -1 -13
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten före förändringar  
av rörelsekapitalet 166 143 80 83 274
  
Förändringar i rörelsekapital  
Förändring av rörelsefordringar -51 -6 -34 4 4
Förändring av rörelseskulder -66 -11 -44 -41 28
Kassaflöde från den  
löpande verksamheten 49 125 2 46 307
Investeringsverksamheten   
Investering i befintliga  
förvaltningsfastigheter -219 -220  -128 -100 -516
Förvärv av  
koncernföretag/fastigheter -19 – -19 – –
Försäljning av  
koncernföretag/fastigheter 224 – - – –
Kassaflöde från  
investeringsverksamheten -14 -220 -147 -100 -516
Belopp i miljoner kronor
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner - 1 - 1 1
Emission hybridobligation 296 - 296 - -
Utdelning hybridobligation -26 -31 -13 -13 -59
Återköp hybridobligation -134 -288 -134 – -288
Upptagna räntebärande skulder 2 226 491 1 152 240 1 379
Amortering och lösen av  
räntebärande skulder -2 150 -257 -1 373 -224 -1 026
Depositioner 3 6 1 6 21
Kassaflöde från  
finansieringsverksamheten 215 -77 -71 10 28
  
Periodens kassaflöde  250 -172 -216 -44 -181
  
Likvida medel vid periodens ingång 134 315 599 187 315
Periodens kassaflöde 250 -172 -216 -44 -181
Likvida medel vid periodens utgång 383 143 383 143 134
Belopp i miljoner kronor
27
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 28 =====

MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd  
i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen  
av 66 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta 
på koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 juni 2024 till  
36 miljoner kronor (46) och det egna kapitalet uppgick till 1 486 miljoner kronor (1 400).
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC
Nettoomsättning 66 62 31 33 123
Rörelsens kostnader -66 -60 -31 –31 -121
Resultat före finansiella poster 0 2 0 2 2
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag - – - – -38
Finansnetto 22 23 14 9 20
Resultat efterfinansiella poster 22 25 14 11 -16
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-JUN JAN-JUN APR-JUN APR-JUN JAN-DEC
Bokslutsdispositioner - – - – -3
Resultat före skatt 22  25 14 11 -19
Skatt - – - – –
Periodens resultat 22 25 14 11 19
Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor
28
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 29 =====

BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
 30 JUN 30 JUN 31 DEC
 2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar  2 3 3
Inventarier 10 9 10
Andelar i koncernföretag 1 000 995 979
Fordringar hos koncernföretag 2 544 3 477 3 459
Uppskjuten skattefordran 0 0 0
Summa anläggningstillgångar 3 556 4 484 4 450
   
Omsättningstillgångar    
Fordringar hos koncernföretag 604 262 25
Kortfristiga fordringar  8 4 6
Likvida medel 36 46 30
Summa omsättningstillgångar  648 311 62
SUMMA TILLGÅNGAR 4 204 4 796 4 512
  
 30 JUN 30 JUN 31 DEC
 2024 2023 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER   
Eget kapital 1 486 1 400 1 329
   
Långfristiga skulder    
Räntebärande skulder 1 093 1 294 1 091
Skulder till koncernföretag 986 1 720 2 061
Summa långfristiga skulder 2 079 3 014 3 152
   
Kortfristiga skulder    
Skulder till koncernföretag 609 338 –
Övriga kortfristiga skulder 30 43 30
Summa kortfristiga skulder 639 382 30
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 204 4 796 4 512
MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor
29
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 30 =====

AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 
kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive  
25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 
0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster  
på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på 
bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till 
förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till 
andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsord-
ningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge 
preferensaktier.
BEMYNDIGANDEN
Årsstämman beslutade den 23 maj 2024 om att bemyn-
diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa 
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas 
företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning 
genom kvittning eller med apportegendom, eller annars 
med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie 
A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller 
B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A 
eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med 
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får med-
föra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 
20 procent beräknat per dagen för årsstämman 2024. 
Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt 
för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda 
ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av 
rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra före-
tagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning 
av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från 
aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras 
på marknadsmässiga villkor. 
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades 
om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive 
årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till 
bolagets anställda och omfattar emissioner av teck -
ningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat 
mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsop-
tionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter 
värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd 
av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid peri -
odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne -
havarna, under en period om två veckor från dagen 
för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 
1 januari–30 september 2025, äger rätt att inlösa mot 
samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor 
per aktie.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid periodens 
utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna, 
under en period om två veckor från dagen för offent -
liggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 
mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier 
till en teckningskurs om 285 kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två 
utestående programmen kommer aktiekapitalet öka 
med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier 
av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. 
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar 
cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på 
antalet utestående aktier per rapportdatumet.
HANDELSPLATS
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid 
Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är 
SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
30
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 31 =====

STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2024
   ANTAL ANTAL INNEHAV  RÖSTER
AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB                        11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB                                        3 050 000 500 000 2 550 000 10,7 14,8
SEB Investment Management 3 732 715 0 3 732 715 13,1 7,3
Länsförsäkringar Fastighetsfond                  2 591 808 0 2 591 808 9,1 5,1
Tredje AP-fonden                                 941 888 0 941 888 3,3 1,9
Verdipapirfondet Odin Eiendom                    784 644 0 784 644 2,8 1,5
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 739 223 0 739 223 2,6 1,5
Handelsbanken Fonder 710 691 0 710 691 2,5 1,4
SEB Luxembourg Branch 496 104 0 496 104 1,7 1,0
Malmer, Staffan 361 103 0 361 103 1,3 0,7
Övriga ägare 3 487 483 0 3 487 483 12,3 6,8
Totalt 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 194.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Bild: Almnäs Bild: Nygård
31
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 32 =====

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befatt -
ningshavare avseende uthyrning av två garageplatser. Samtliga transaktioner med 
närstående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är 
inte och har inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller 
borgensförbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, 
större aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2024.
RISKER 
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska 
faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också 
exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som 
man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också 
att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. 
Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur 
förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns 
på sida 81 – 84 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Utöver de risker 
som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det 
osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i 
VD-ordet på sida 4 – 5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 18.
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk -
ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 
1 till årsredovisning 2023. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt 
IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde 
och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen 
och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. 
REVISORS GRANSKNING
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
KALENDARIUM
HÄNDELSE  DATUM
Delårsrapport januari  – september 2024 25 oktober 2024
Bokslutskommuniké januari  – december 2024 18 februari 2025
ÖVRIG INFORMATION
32
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 33 =====

STYRELSE OCH VD 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över  
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker  
och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 19 juli 2024
Andreas Philipson 
Styrelsens ordförande
Carl Mörk 
Styrelseledamot
Helena Levander 
Styrelseledamot
Joakim Rubin
Styrelseledamot
Seth Lieberman 
Styrelseledamot
Roniek Bannink
Styrelseledamot
Erik Ranje 
Verkställande direktör
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning
 och Lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 19 juli 2024 kl. 07.00 CEST.
FÖRSÄKRAN
33
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 34 =====

BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade årshy-
resintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) till 
cirka 883 miljoner kronor per den 1 juli 2024. Bolaget 
bedömer även att löpande fastighetskostnader uppgår 
till cirka 187 miljoner kronor. Således bedöms koncernen 
i årstakt generera ett driftnetto om cirka 696 miljoner 
kronor. 
Kostnaderna för central administration uppskattas 
till cirka 81 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 
270 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgående 
till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt 
förvaltningsresultat om cirka 335 miljoner kronor per 
den 1 juli 2024.
Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedöm -
ning om intjäningsförmågan per 1 juli 2024 utan hänsyn 
tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade 
hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra 
genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på  
förvaltningsresultatet.  
Kostnaderna för central administration har baserats 
på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finans- 
nettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och 
tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de ränte-  
bärande skulderna har baserats på koncernens redo -
visade snittränta per balansdagen med tillägg för 
periodiserade finansieringskostnader och kostnader 
avseende på balansdagen outnyttjade kreditfaciliteter. 
Leasingkostnader avser i allt väsentligt tomträttsav -
gälder vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv 
månaderna justerat för innehavstid.
Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar 
som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts 
eller frånträtts är heller ej medräknade. 
Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att 
de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu 
inte hunnit generera intäkter under rapportperioden 
förväntas, i takt med uthyrning och färdigställande, 
kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftnetto. Av 
detta belopp avser cirka 18 miljoner kronor nyligen 
färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för 
vilka hyresavtal föreligger, cirka 30 miljoner kronor avser 
projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas 
på spekulation och cirka 22 miljoner kronor avser projekt 
inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart.
Dessa uppgifter skall således inte ses som en prog-
nos av kommande resultatutveckling för Stendörren. 
BILAGA 1
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1)
Hyresintäkter  883
Summa intäkter  883
 
Driftskostnader  -134
Underhållskostnader  -27
Fastighetsskatt  -27
Driftnetto  696
 
Central administration  -81
Finansiella intäkter och kostnader  -270
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld  -10
Förvaltningsresultat  335
1)  Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets  
bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per  
1 juli 2024.
34
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 35 =====

DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital 
justerat med avdrag för bedömd verklig 
uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent 
skattesats och återläggning av räntederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i 
förhållande till totalt uthyrningsbar area vid 
periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET 
KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 
månaderna dividerat med genomsnittligt eget 
kapital under samma period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i 
förhållande till totala tillgångar vid periodens 
utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastig- 
heter i relation till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de 
senaste 12 månaderna dividerat med fastig- 
heternas verkliga värde i genomsnitt över 
samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa 
nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark-
nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i 
prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor 
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell 
avseende de APM som används.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med 
fastigheternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång 
i förhållande till hyresvärde vid periodens 
utgång, exkluderat för fastigheter som vid 
periodens utgång ej var uthyrningsbara pga 
rivning och/eller större projektutveckling.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar 
och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter 
och ränte- 
kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående 
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindnings-
tid avseende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingå-
ende i kassaflödet samt minskat med betald 
skatt i relation till genomsnittligt antal aktier 
före utspädning. 
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital 
med återläggning av derivatskuld (+/–) samt 
uppskjuten skatt.
NAV TILLVÄXT
Procentuella förändringen i långsiktigt  
substansvärde de senaste 12 månaderna.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med 
årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och 
årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybrid- 
obligationen dividerat med genomsnittligt  
antal aktier, före och efter utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning 
på räntebärande skulder med hänsyn tagen till 
ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning  
av finansnetto i förhållande till finansnetto 
(exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under 
den senaste rullande 12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar 
exklusive leasing- 
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastig 
heternas värdeförändring under de senaste 
12 månaderna dividerat med fastigheternas 
genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala 
intäkter under samma period.
ALTERNATIVA NYCKELTAL
35
DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 36 =====

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq 
Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom 
att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter inom logistik, lager och 
lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar föreligger driver 
vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed 
bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och 
övriga Mälardalen.
FÖR MER INFORMATION, 
VÄNLIGEN KONTAKTA:
ERIK RANJE, VD
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON, 
EKONOMIDIREKTÖR
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00