Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Bild: Librobäck, Uppsala
DELÅRSRAPPORT
JANUARI-
SEPTEMBER
2023

===== SIDA 2 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
PERIODEN I KORTHET
JANUARI–SEPTEMBER 2023*
•  Hyresintäkterna ökade med 17 procent till 635  
miljoner kronor (541) och driftnettot ökade med  
24 procent till 509 miljoner kronor (412). 
•  Förvaltningsresultatet ökade med 1 procent till 234 
miljoner kronor (232).
•  Nettouthyrningen uppgick under perioden till  
sammanlagt cirka 7,3 miljoner kronor och nya  
hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshy-
resvärde om cirka 97 miljoner kronor (omfattar 
både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal 
med nya hyresgäster). 
•  De hyresavtal som omförhandlades under  
perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om 
24 procent i viktat genomsnitt.
•  Kassaflödet från den löpande verksamheten  
uppgick till 246 miljoner kronor (266) motsvarande 
8,67 kronor per aktie (9,36). 
•  Realiserade och orealiserade värdeförändringar  
av fastighetsportföljen uppgick för perioden till  
-284 miljoner kronor (210).
•  Periodens resultat uppgick till -65 miljoner kronor  
(547) motsvarande -3,84 kronor per aktie (17,78) 
före utspädning och -3,84 kronor per aktie (17,75) 
efter utspädning. 
VÄSENTLIGA HÄNDELSER  
UNDER TREDJE KVARTALET
  •  I juli tecknade Stendörren hyresavtal med Stock-
holms Stadsmission avseende 3 161 kvm logistiklo-
kaler i Brunna, Upplands-Bro.
•  Stendörren upprättade ett grönt finansieringsram-
verk och emitterade under september 2023 gröna 
obligationer till ett nominellt värde om 500 miljo-
ner kronor med en löptid om 3,25 år och en rörlig 
ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. I samband 
med detta inlöstes utestående obligationslån om 
700 miljoner kronor med ordinarie slutförfall i april 
2024. 
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODEN
•  Stendörren tecknade ett 10-årigt hyresavtal med 
Advania Sverige AB avseende en logistikanlägg-
ning om 9 500 kvm på fastigheten Stenvreten 8:37 
i Enköping, med beräknat tillträde 1 januari 2025. 
Anläggningen blir genom hyresavtalet med Adva-
nia Sverige AB fullt uthyrd. Bygglov har erhållits 
och förberedande arbeten inför nybyggnationen 
har påbörjats.
* (Januari  – September 2022 inom parentes)
635
MKR HYRESINTÄKTER
234
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
509
MKR DRIFTNETTO
  JAN – SEP JAN – SEP JAN – DEC
NYCKELTAL  2023 2022 2022
Hyresintäkter  635  541   733    
Driftnetto       509  412   548    
Förvaltningsresultat       234  232   287    
Marknadsvärde fastigheter  12 525  12 728  12 418 
Uthyrningsbar yta  815 000  810 000  795 000 
Belåningsgrad, %  50  47  47 
Soliditet, %  38  42  41 
  
JANUARI – SEPTEMBER 2023
2

===== SIDA 3 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
 SIDA
VD har ordet 4
Stendörren i korthet 6
Nyckeltal 7
Mål 8
VERKSAMHETEN
Koncernens rapport över totalresultat 9
Resultat, intäkter och kostnader 10
Rapport över koncernens finansiella ställning 11
Finansiell ställning 12
Förändringar av koncernens eget kapital 13
Rapport över koncernens kassaflöden 14
Fastighetsbeståndet i sammandrag 15
INNEHÅLL
I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda 
belopp.
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår 
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och 
byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar 
föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads -
byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. 
 SIDA
Projektportföljen 18
Fastighetsvärdering 21
Finansiering 23
Hållbarhet 25
Moderbolaget i sammandrag 26
Aktiekapital och ägarförhållanden 28
ÖVRIGT
Övrig information 30
Styrelsen 31
Revisors granskningsrapport 32 
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 33
Definitioner 34

===== SIDA 4 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
VD HAR ORDET
FORTSATT OPERATIONELL  
FRAMDRIFT OCH ÖKAD  
FINANSIELL BEREDSKAP
Det tredje kvartalet har inneburit en fortsatt positiv utveckling för vår verksam-
het, trots det turbulenta marknadsläget. Vi har en fortsatt hög uthyrningsgrad 
och vi har ökat vårt driftnetto. Vi har fått fortsatt bekräftelse på en av styr -
korna i Stendörrens affärsmodell då flera hyresavtal snabbt kunnat tecknas för 
logistikfastigheter som under året uppförts. Vi har dessutom tagit ytterligare 
steg för att balansera den finansiella risken i rådande marknadsläge. 
Erik Ranje, VD
4

===== SIDA 5 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
Lager, logistik och lätt industri fortsätter att vara ett 
starkt segment inom fastighetsbranschen. Vi är som 
bekant verksamma i urbana lägen som har både eko-
nomisk tillväxt och kontinuerlig befolkningsökning. 
En långsiktigt successivt ökad e-handel ökar också 
behovet av fastigheter i vårt segment. Vi har därför de 
senaste åren lyckats mer än halvera vakansgraden till 
dagens cirka 6 procent. Den återstående löptiden på 
våra hyresavtal ligger i genomsnitt på 3,8 år, vilket ger 
oss en stabilitet och visibilitet framåt. Vid avtalsslut och 
omförhandling kan vi dessutom ofta höja hyrorna med 
20 till 25 procent, vilket jag vågar påstå är något som 
är unikt för vårt tillgångsslag i våra geografiska lägen. 
Under perioden ökade Stendörrens hyresintäkter och 
driftnetto med 17 respektive 24 procent, trots vikande 
konjunktur.
FÖRBEREDDA INFÖR HYRESGÄSTSSKIFTE  
I UPPLANDS-BRO
Stendörren har också en diversifierad bas av hyres-  
gäster och hyresintäkter. Vår största hyresgäst är Coop 
Sverige Logistik som står för knappt 10 procent av 
våra totala hyresintäkter. Coop, som hyr fastigheten 
Nygård 2:14 i Upplands-Bro om 129 000 kvm, kommer 
lämna lokalerna i september 2024. Vi har haft god tid 
att förbereda oss och vår utvecklingsavdelning, till -
sammans med vår uthyrningsavdelning, har tagit fram 
en flexibel go-to-market-strategi för dessa lokaler. Vi 
är redo att hyra ut fastigheten till en stor hyresgäst, 
alternativt dela upp fastigheten i upp till åtta delar för 
olika hyresgäster. Då fastigheten har järnväg med tre 
stickspår som går direkt in i lokalerna och är belägen 
i ett av Sveriges bästa logistiklägen, mitt i Mälardalen 
med endast 30 minuter med bil från Stockholm city, 
ser vi mycket goda förutsättningar för ett snabbt och 
smidigt skifte av hyresgäster.
FORTSATT FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN
Stendörrens unika potential ligger i vår byggrätts -
portfölj. Vi har cirka 800 000 kvm uthyrbar yta och 
dryga 660 000 kvm byggrätter. Detta innebär att vi har 
kapacitet till en expansion om cirka 80 procent inom 
befintligt bestånd. Med ett stort antal projektidéer, 
varav många är bygglovsklara, är det möjligt att snabbt 
starta ny- och tillbyggnationer som kan anpassas efter 
kunders behov. Vi har under de senaste åren successivt 
adderat projekt som nu är i ett tydligt genomförande- 
skede. Bara i år har vi färdigställt cirka 35 000 kvm, 
varav 85 procent redan är uthyrt. Under kvartalet skrevs 
ett 15-årigt hyresavtal med Stockholms Stadsmission 
avseende fastigheten Viby:66 i Brunna, som därmed 
blev fullt uthyrd. Därutöver har vi en projektvolym för 
pågående projekt om totalt 53 200 kvm, där samtliga 
projekt finns i geografiskt attraktiva områden med 
en brist på planlagd mark för industri- och logistik-  
ändamål. Ett av dessa projekt avser tecknandet av ett 
10-årigt hyresavtal med Advania Sverige AB avseende 
en logistikanläggning om 9 500 kvm på fastigheten 
Stenvreten 8:37 i Enköping. Anläggningen blir genom 
hyresavtalet med Advania Sverige AB fullt uthyrd. 
Nybyggnationen har redan påbörjats och tillträde till 
lokalerna beräknas ske 1 januari 2025. Vi kan därmed 
konstatera att det, trots det turbulenta marknadsläget, 
finns en god efterfrågan på nyutvecklade logistik- och 
andra verksamhetslokaler. 
De idag pågående, samt nyligen avslutade projekt 
som ännu inte hunnit generera intäkter under rapport-
perioden, förväntas i takt med uthyrning, färdigstäl -
lande och inflyttning kunna addera cirka 80 miljoner 
kronor i driftnetto på årsbasis. Ett relevant tillskott 
till den intjäningsförmåga om ett driftnetto om 677 
miljoner kronor som vi har idag.
YTTERLIGARE BALANSERAD FINANSIERING
Även om den operationella verksamheten har lämnats 
förhållandevis opåverkad av det ekonomiska läget så 
känner vi av de finansieringsutmaningar som drabbat 
branschen i stort.
Under perioden och kvartalet har vi därför reduce-
rat andelen relativt dyr kapitalmarknadsfinansiering. I 
september upprättades ett nytt grönt finansiellt ram-
verk och en emission av gröna obligationer om 500 
miljoner kronor genomfördes. Emissionen var kraftigt 
övertecknad. Samtidigt förtidsinlöstes en obligation på 
700 MSEK med förfall i april 2024. Detta, tillsammans 
med återköpet av en del av vår utestående hybridobli-
gation, gör att vi har reducerat vår kapitalmarknads -
finansiering med ungefär en halv miljard under året. 
En mer balanserad finansiering, god likviditet samt 
en stor andel sedan tidigare räntesäkrade skulder, gör 
att vi kan fortsätta fokusera på tillväxt och samtidigt 
ha hög beredskap inför ett utmanande konjunkturläge.
VD HAR ORDET
Stockholm den 8 november 2023 
Erik Ranje, VD
5

===== SIDA 6 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
STENDÖRREN I KORTHET
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig- 
hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår 
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde 
genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter 
och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i 
nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsätt-
ningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för 
befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed 
bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvalt-
ning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FINANSIELLA MÅL
Stendörren har fyra finansiella mål: 
•  att genomsnittlig avkastning på eget kapital  
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
•  att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå  
till lägst 15 procent
•  att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå  
till lägst 2,0 gånger
•  att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent 
(och aldrig understiga 20 procent)
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 septem-
ber 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna i 
Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sam-
manlagt marknadsvärde om 12 525 miljoner kronor. De 
tio största hyresavtalen svarade för cirka 21 procent av 
den samlade årshyran, varav bolagets största hyresav-
tal med Coop Sverige representerade cirka 9 procent. 
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt 
cirka 815 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, 
logistik och lätt industri svarade för cirka 68 procent 
av den totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid periodens slut 40 fastigheter helt 
eller delvis bestående av byggrätter som vid full explo-
atering kan tillskapa cirka 656 000 kvm (BTA byggarea 
men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kom -
mersiellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik, 
lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på 
byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till  
1 530 miljoner kronor (1 662).
Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med 
framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utveck-
lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas 
vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till  
1 200 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av 
bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten 
beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka 
en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 30 september 2023 uppgick koncernens egna 
kapital till 5 035 miljoner kronor (5 722) och koncer -
nens räntebärande skulder uppgick till 6 794 miljoner 
kronor (6 484), motsvarande en belåningsgrad om 50 
procent (47). 
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- 
bärande skulderna uppgick till 2,7 år (3,0) och inklusive 
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade 
delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte -
bindningen 1,9 år (2,7). Den genomsnittliga räntan 
på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat 
uppgick till 4,6 procent. Bolaget hade per rapportda-
tumet ett utestående obligationslån om 236 miljoner 
kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent, 
vilket förtidsinlöstes 10 oktober 2023, ett obligationslån 
om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 
plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025, ett 
grönt obligationslån om 500 miljoner kronor med en 
ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent med slutförfall 
i december 2026 samt en hybridobligation om 513 
miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 
procent med ett första inlösendatum i september 2024.
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga 
totalavkastningen genereras genom att återinvestera 
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam 
tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa 
genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv 
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer 
därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.
6

===== SIDA 7 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
NYCKELTAL
   2023  2022 2022
   JAN-SEP  JAN-SEP  JAN-DEC
FASTIGHETSRELATERADE   
Uthyrningsbar area, tusental m 2   815  810 795
Antal fastigheter   151  146 148
Marknadsvärde, Mkr   12 525  12 728 12 418
Areamässig uthyrningsgrad,  %    92  90 90
Ekonomisk uthyrningsgrad,  %    94 91 92
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader,  %   5,1  4,5 4,5
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, %  6,3 5,5 5,5
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader,  %   0,1  10,1 3,3
Hyresduration, år   3,8  3,7 3,8
Snitthyra, kr/m2   1 176  1 045 1 069
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr   646  541 733
Driftnetto, Mkr   509  412 548
Förvaltningsresultat, Mkr   234  232 287
Överskottsgrad rullande 12 månader,  %   77  75 75
Balansomslutning, Mkr    13 476 13 794 13 344
Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat,  %   4,6  3,7 4,0
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år   1,9  2,7 2,6
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år   2,7  3,0 2,9
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr  2,1  3,0 2,6
Belåningsgrad vid periodens utgång,  %    50  47 47
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, %   44  41 40
Soliditet vid periodens utgång,  %    38  42 41
Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader,  %  -6  18 5 
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr   3 917  4 918 5 453
Aktiekurs vid periodens utgång, kr    137,80  173,00 191,80
Eget kapital per aktie, kr 1   159,59  173,66 163,35
Långsiktigt substansvärde, Mkr   5 283  5 713 5 377
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr   185,85  200,96 189,14
Aktuellt substansvärde, Mkr   4 832  5 219 4 918
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr   169,96  183,58 173,01
Resultat per genomsnittligt antal  
utestående aktier före utspädning, kr   -3,84  17,78 7,42
Resultat per genomsnittligt antal  
utestående aktier efter utspädning, kr   -3,84 17,75 7,41
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr     8,67 9,36 13,02
Antal aktier vid periodens utgång   28 428 265 28 428 265 28 428 265
Genomsnittligt antal aktier  28 428 265 28 428 265  28 428 265
ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång   55 53 54 
Genomsnittligt antal anställda under perioden   54 54 54 
 
   1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
   För definitioner, se sida 34. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
7

===== SIDA 8 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
-6%
AVKASTNING PÅ  
EGET KAPITAL
Genomsnittlig avkastning på 
eget kapital ska långsiktigt 
uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnitt-
ligt eget kapital (beräknat 
på 12 månaders genomsnitt) 
uppgick vid periodens slut till  
-6 procent.
-8%
NAV TILLVÄXT
Tillväxt i långsiktigt substans- 
värde ska uppgå till lägst 15 
procent.
Vid periodens utgång uppgick
tillväxt i långsiktigt substans-
värde (de senaste 12 måna-
derna) till -8 procent.
2,1 ggr
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Räntetäckningsgraden ska 
långsiktigt uppgå till lägst  
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden upp-
gick till 2,1 gånger.
38%1SOLIDITET
Soliditeten ska långsiktigt 
uppgå till 35 procent (och 
aldrig understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid  
periodens slut till 38 procent.
1)  Angiven soliditet är beräknad exkl. 
den leasingskuld som tillämpningen 
av IFRS 16 medför. Om denna skuld-
post medräknas påverkas soliditeten 
negativt med cirka 0,7  procent.
FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL
%
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
ggr
0
1
2
3
4
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
%
0
10
20
30
40
50
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
%
-10
0
10
20
30
40
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
MÅL
8

===== SIDA 9 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS 
TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor
 JAN-SEP  JAN-SEP  JUL-SEP  JUL-SEP  JAN-DEC
 2023 2022  2023 2022  2022
 
Hyresintäkter 635 541 214 184 733
Övriga rörelseintäkter 11 0 1 0 0
Summa intäkter 646 541 215 184 733
   
Driftskostnader -104 -96 -29 -27 -137
Underhållskostnader -15 -15 -7 -5 -22
Fastighetsskatt -18 -19 -5 -8 -26
Driftnetto 509 412 174 144 548
Central administration -60 -57 -18 -20 -76
Finansiella intäkter 89 21 30 12 32
Finansiella kostnader  -297 -136 -114 -60 -208
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -7 -7 -3 -2 - 10
FÖRVALTNINGSRESULTAT 234 232 69 73 287
   
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -284 210 -128 3 -143
Värdeförändring finansiella instrument -22 250 -21 66 223
Resultat före skatt -72 693 -79 142 367
   
Skatt 7 -146 15 -28 -98
Periodens resultat -65 547 -64 114 268
   
Omräkningsdifferenser 1 2 -2 2 3
Summa övrigt totalresultat 1 2 -2 2 3
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -64 548 -66 115 271
   
Periodens totalresultat hänförligt till:    
Moderbolagets aktieägare -64 548 -66 115 271
Resultat per aktie, före utspädning, kr -3,84 17,78 -2,73 3,48 7,42
Resultat per aktie, efter utspädning, kr -3,84 17,75 -2,73 3,48 7,41
Genomsnittligt antal utestående aktier  
under perioden, miljoner  28,43 28,43 28,43 28,43 28,43
Genomsnittligt antal aktier under perioden       
efter utspädning, miljoner 28,43 28,48 28,43 28,44 28,47
9

===== SIDA 10 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
RESULTAT, INTÄKTER  
OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för januari 
till september 2023 cirka 105 miljoner kronor högre 
intäkter och driftnettot steg med cirka 97 miljoner 
kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och 
centrala administrationskostnader summerar förvalt-
ningsresultatet till 234 miljoner kronor (232), vilket är i 
nivå med föregående år. Periodens resultat uppgår till  
-65 miljoner kronor (547), motsvarande -3,84 kronor 
per aktie (17,78). 
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade under året med cirka 17 procent 
till 635 miljoner kronor (541). De ökade intäkterna drivs 
av en ökning av hyrorna i beståndet (cirka 13 procent 
ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period 
2022) samt en förbättrad uthyrningsgrad. Utöver hyre-
sintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter om 11 
miljoner kronor varav elstöd för perioden 1 oktober 
2021 till 30 september 2022 uppgår till cirka 10 miljoner 
kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 138 
miljoner kronor (129). Totala fastighetskostnader i jäm-
förbart bestånd ökade med cirka 5 miljoner kronor, 
vilket motsvarar cirka 5 procent. Kostnadsökningen 
förklaras främst av inflationsuppgångar samt något 
högre hyresförluster jämfört med samma period före-
gående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick under 
perioden till 60 miljoner kronor (57) och utgörs av kost-
nader för central förvaltning och administration samt 
kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. 
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 89 miljoner kro -
nor (21) och avser huvudsakligen intäkter avseende 
räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive 
leasingkostnad, steg till –297 miljoner kronor (-136) 
främst till följd av stigande räntenivåer men även av 
engångsposter om ca -7 miljoner kronor hänförliga 
till förtida återlösen av ett obligationslån under tredje 
kvartalet 2023. Finansnettot har även under perioden 
påverkats av valutakursvinster om totalt ca 12 miljoner 
kronor. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) 
uppgick till –7 miljoner kronor (-7). Kostnaden bestod 
huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeav -
gifter.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till 
234 miljoner kronor (232), främst tack vare högre intäk-
ter som motverkar de högre finansieringskostnaderna.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och orea- 
liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om 
totalt -284 miljoner kronor (210). Värdeförändringar i 
fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av 
justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan-
den samt förändrade kassaflöden genom nyuthyrning, 
omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakur-
ser hade en positiv värdeförändring på fastighetsbe -
ståndet under perioden, för detaljer se sida 21. Rän -
tederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet 
med en värdeförändring om -22 miljoner kronor (250). 
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell 
skatt om -2 miljon kronor (-2) och uppskjuten skatt 
om 9 miljoner kronor (-144).
KONCERNEN I SAMMANDRAG
10

===== SIDA 11 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS 
FINANSIELLA STÄLLNING
  30 SEP 30 SEP 31 DEC
  2023  2022  2022
TILLGÅNGAR    
Anläggningstillgångar    
Immateriella anläggningstillgångar   3 2  2
Förvaltningsfastigheter  12 525 12 728 12 418
Nyttjanderättstillgångar   254  238 254
Inventarier  1 2 2
Långfristiga fordringar  2  4 2
Räntederivat  246 295 268
Summa anläggningstillgångar  13 033 13 269 12 947
   
Omsättningstillgångar    
Kortfristiga fordringar   82 76 83
Likvida medel  361 448 315
Summa omsättningstillgångar   444 525 397
   
SUMMA TILLGÅNGAR  13 476 13 794 13 344 
  
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
Eget kapital  5 035 5 722 5 429
   
Långfristiga skulder     
Räntebärande skulder  6 096 5 728 5 469
Övriga långfristiga skulder  44 31 36
Leasingskuld  254 238 254
Uppskjuten skatteskuld  992 1 071 1 001
Övriga avsättningar  4 4 4
Summa långfristiga skulder  7 390 7 072 6 764
   
Kortfristiga skulder    
Räntebärande skulder   698 756  821
Övriga kortfristiga skulder  353 243 330
Summa kortfristiga skulder  1 051 1 000 1 151 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER  13 476 13 794 13 344
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare  5 035 5 722 5 429
Innehav utan bestämmande inflytande   - - –
Belopp i miljoner kronor
11

===== SIDA 12 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
FINANSIELL STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak- 
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 september 2023 
uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till 
12 525 miljoner kronor (12 728). För analys och kom -
mentarer, se sida 15-17.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 
444 miljoner kronor (525), bestående av likvida medel 
om 361 miljoner kronor (448) samt hyresfordringar och 
övriga kortfristiga fordringar om 82 miljoner kronor 
(76). Per bokslutsdatumet fanns därutöver outnytt -
jade och tillgängliga kreditlinor om totalt 310 miljoner 
kronor. Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel 
om 361 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor 
om totalt 310 miljoner kronor, uppgick således vid 
rapportperiodens utgång till 671 miljoner kronor. Den 
10 oktober 2023 förtidsinlöste bolaget återstående del 
av ett obligationslån med förfall i april 2024 uppgående 
till 236 miljoner kronor.
EGET KAPITAL
Per den 30 september 2023 uppgick koncernens egna 
kapital till 5 035 miljoner kronor (5 722) och soliditeten 
till 38 procent (42). 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande 
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till  
6 794 miljoner kronor (6 484), motsvarande en belå-
ningsgrad om 50 procent (47). Skulderna utgörs 
av lån från kreditinstitut om 5 493 miljoner kronor  
(5 214), tre obligationslån om totalt 1 336 miljoner 
kronor (1 300) samt säljarreverser om 0 miljoner  
kronor (5). Låneavgifter som periodiseras i enlighet 
med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -35 
miljoner kronor (-35). Den kortfristiga delen av de  
räntebärande skulderna uppgick till 698 miljoner kronor 
(756) och består av lån och amorteringar som förfaller 
inom de kommande 12 månaderna. Den 10 oktober 
2023 förtidsinlöste bolaget återstående del av ett 
obligationslån med förfall i april 2024 uppgående till 
236 miljoner kronor, som per balansdagen ingår i den 
kortfristiga delen. 
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- 
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom 
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen 
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskriv-
ning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, 
se sida 23.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 september till 
992 miljoner kronor (1 071) och avser skatten på fast-
igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade 
förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER 
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består 
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna 
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt 
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 
353 miljoner kronor (243).
KONCERNEN I SAMMANDRAG
12

===== SIDA 13 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS 
EGET KAPITAL
    BALANSERADE   TOTALT EGET
    VINSTMEDEL   KAPITAL HÄN-
  ÖVRIGT  INKLUSIVE  FÖRLIGT TILL
 AKTIE-  TILLSKJUTET  OMRÄKNINGS-  PERIODENS  HYBRID-  FÖRETAGETS
 KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER RESULTAT OBLIGATION ÄGARE
Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 175 – 2 075 786 4 053
Personaloptionsprogram – 6 – – – 6
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -52 – -52
Totalresultat januari – december 2021 – – – 1 209 – 1 209
Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 786 5 216
Ränta/utdelning hybridobligation - - – -58 – -58
Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429
Personaloptionsprogram – 1 – - – 1
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -45 – -45
Återköp hybridobligation – – – - -288 -288
Totalresultat januari - september 2023 – – 1 -65 – -64
Utgående eget kapital per 2023-09-30 17 1 182 4 3 332 498 5 035
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 30 september 2023 till 5 035 miljoner kronor (5 722). 
Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
13

===== SIDA 14 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER 
KONCERNENS KASSAFLÖDE
 JAN-SEP  JAN-SEP  JUL-SEP  JUL-SEP  JAN-DEC
 2023 2022  2023 2022 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten    
Förvaltningsresultat 234 232 69 73 287
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 15 17 30 7 -5
Betald inkomstskatt -7 -4 0 -2 -1
Kassaflöde från den löpande verksamheten  242 245 99 79 281 
före förändringar av rörelsekapitalet    
   
Förändringar i rörelsekapital     
Förändring av rörelsefordringar 13 65 19 122 42
Förändring av rörelseskulder -8 -44 3 -42 47
Kassaflöde från den löpande verksamheten 246 266 121 159 370 
  
Investeringsverksamheten    
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -376 -428 -156 -171 -624
Övriga investeringar och avyttringar 0 0 0 1 1
Förvärv av koncernföretag/fastigheter - -366 - -143 -581
Försäljning av koncernföretag/fastigheter - - - - 386
Kassaflöde från investeringsverksamheten -376 -794 -156 -313 -818
   
Finansieringsverksamheten    
Nyemission personaloptioner 1 - - - –
Utdelning hybridobligation -45 -41 -15 -15 –58
Återköp hybridobligation -288 - - - –
Upptagna räntebärande skulder 1 245 2 463 754 80 2 566
Amortering och lösen av räntebärande skulder -746 -1 614 -488 - -1 919
Depositioner 8 9 2 8 13
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 176 817 253 73 603
   
Periodens kassaflöde  46 289 218 -81 155
   
Likvida medel vid periodens ingång 315 160 143 530 160
Periodens kassaflöde 46 289 218 -81 155
Likvida medel vid periodens utgång 361 448 361 448 315
Belopp i miljoner kronor
14

===== SIDA 15 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
FASTIGHETSBESTÅNDET 
FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 SEPTEMBER
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 septem-
ber 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna 
inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett 
sammanlagt marknadsvärde om 12 525 miljoner kronor. 
Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt 
värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande 
minst en gång om året. I övrigt internvärderas reste -
rande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdate-
rade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror, 
förväntade kostnader och bedömning av marknadens 
avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala 
fastighetsbeståndet cirka 815 000 kvm uthyrbar loka-
larea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade 
tillsammans för cirka 68 procent av den totala uthyr-
bara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (21 procent 
av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som 
hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En 
fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något 
högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag 
är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i 
kombination med att cirka 86 procent av fastigheterna 
utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster, 
skapar en god riskspridning och minskar sannolikhe -
ten för stora vakanser eller hyresförluster på grund 
av konkurser. 
Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde 
med totalt 107 miljoner kronor. Värdeförändringen 
utgörs av investeringar i befintliga fastigheter uppgå-
ende till 376 miljoner kronor medan valutakurseffekter 
om 15 miljoner kronor och realiserade och orealiserade 
värdeförändringar uppgående till totalt -284 miljoner 
kronor redovisats (se tabell på sida 22). 
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV 
FASTIGHETSBESTÅNDET
Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera 
intressanta geografiska verksamhetsområden med 
potential i nordiska tillväxtregioner. Särskilt fokus lig-
ger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana 
områden där Stendörren redan finns etablerat. Av 
Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 64 procent 
av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen. 
I Högdalens industriområde har Stendörren ett större 
koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier 
både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta 
har bolaget stora fastigheter som också medför effek-
tiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs 
E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst 
om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är 
områden som Stendörren avser att vidareutveckla de 
närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bola-
get fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen 
som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större 
transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan 
2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra 
utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpoten-
tial såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och 
Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik 
och lätt industri.
Hedin Mölndal Bil AB, 2%
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Mountain Top, 2%
Övriga
79%
Coop Logistik AB, 9%
Södertälje 
Industriservice AB, ISAB, 1%
Unilever Europe BV, 1%
Stockholm Vatten AB, 1%
Bactiguard AB, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
Onitio Sverige AB, 1%Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 29%
Upplands-Bro, 12%
Västerås, 8%
Botkyrka, 7%
Enköping, 5%
Danmark, 4%
Södertälje, 4%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 3%
Täby, 3%
Nacka, 3%
Flen, 3%
Järfälla, 3%
Göteborg 1%
Norge, 1%
Finland, 1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING, HYRESINTÄKTER STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, HYRESINTÄKTER
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
15

===== SIDA 16 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom 
flera sektorer och utgörs av såväl väletablerade små 
och medelstora företag som stora multinationella 
företag inom flera sektorer. Per 30 september 2023 
svarade de tio största hyresavtalen för 21 procent av 
den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyres-
gäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige 
som hyresgäst, representerar cirka 9 procent av den 
samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna i 
september 2024. Stendörren strävar efter att teckna 
långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genom-
snittliga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till 
3,8 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallo- 
struktur. 
I kombination med spridningen på många olika 
hyresgäster och branscher minskar detta risken för 
vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden 
har hyresförluster uppgående till 6,9 miljoner kronor 
redovisats.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar -
bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla 
hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd 
uppgick per 30 september 2023 till 94 procent och 
den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 92 pro -
cent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den 
momentana uthyrningssituationen per rapportdatu -
met och kan variera enstaka procentenheter upp eller 
ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller 
projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. 
Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt 
god, där summan av nytecknade avtal under kvartalet 
är den högsta under 2023. Kvartalets uppsägningar 
för avflytt innehåller emellertid två större avtal (med 
avflytt först Q3/Q4 2024) med årshyresvärde om cirka 
13 miljoner kronor. Detta ger summerat en nettouthyr-
ning om cirka -0,9 miljoner kronor. De hyresavtal som 
omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning 
av hyresvärdena om 40 % i viktat genomsnitt. Under 
kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om 
cirka 33 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs 
av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med 
nya hyresgäster. 
Lager & logistik
49%
Lätt industri
19%
Kontor
21%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1% 1 st, 14%
6–10 st, 19% 2–5 st, 41%
11– st, 26%
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA,
PROCENT AV TOTAL YTA ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
16

===== SIDA 17 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
Årshyra, mkr
0
50
100
150
200
250
300
2025 2026 ≥202820272023 2024
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Antal avtal
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL
n Årshyra, mkr      — Antal avtal
MKR
0
10
20
30
40
50
2021 2022
-10
-20
-30
2023
Q1      Q2      Q3      Q4      Q1      Q2      Q3      Q4      Q1      Q2      Q3
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR 
FASTIGHETSBESTÅND*
n Nyuthyrning   
n Omförhandling   
n Konkurs   
n Avflyttning
*) Inklusive projektuthyrningar
94% 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
2020 2022 20232021
Q1  Q2  Q3  Q4  Q1  Q2  Q3  Q4  Q1  Q2  Q3  Q4  Q1  Q2  Q3
NETTOUTHYRNING
Mkr
Mkr
17

===== SIDA 18 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
INLEDNING
Stendörren hade per 30 september 2023 totalt 40 
fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. 
Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 656 000 
kvm och är huvudsakligen för logistik, lätt industri- och 
bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete 
och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytter-
ligare byggrätter inom befintliga användningsområden. 
Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring 
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i 
syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveck-
ling och förvaltning. Detta i områden med potential 
för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och 
övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen 
bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i 
expansiva kommuner och områden i Storstockholm och 
Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten 
på nya byggstarter påverkas både av byggpriser men 
även av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget. 
Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu 
inte hunnit generera intäkter under rapportperioden 
förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och 
inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i 
driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj 
med kommande projekt, som är i tidigare skede.
PROJEKTPORTFÖLJEN
PROJEKT
Bild: Brunna, Stockholm
18

===== SIDA 19 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KOMMANDE PROJEKT
Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast-
igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi-
fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade 
lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion 
eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I 
syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendör-
ren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna 
redan innan byggstart. Bolaget erbjuder marknaden 
hållbara, moderna och verksamhetsanpassade lokaler 
samt kommer kunna tillföra hållbara bostäder i attrak-
tiva miljöer. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete 
med att identifiera nya områden och fastigheter att 
planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder 
kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning 
till befintliga byggnader eller genom att konvertera 
befintliga byggnader. Stendörren har ett pågående 
arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, 
Traversen 14 & 15. Arbetet fortgår och bedömningen 
är att en ny plan kan antas under 2024. 
PÅGÅENDE PROJEKT
Bolaget har flera pågående projekt med en inves -
teringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där  
49 800 kvm avser nyproduktion och 3 400 kvm avser 
ombyggnation för kunder. Under tredje kvartalet har 
bygglov erhållits för två byggnader om tillsammans 
6 000 kvm i Stendörrens utvecklingsområde Green -
Hub. Genom att ha erhållit bygglovet påbörjas nu en 
succesiv utveckling av GreenHub med inriktning mot 
småskaliga verksamheter. Den småskaliga utvecklingen 
kompletterar den redan befintliga bebyggelsen om 
totalt cirka 130 000 kvm lager där Coop är hyresgäst 
fram till slutet av september 2024 och där Stendörren, 
efter att Coop lämnat lokalerna, erbjuder flera lokaler 
från 10 000 kvm upp till en lokal om 130 000 kvm. 
Med flertalet bygglovsklara projektidéer är det möj-
ligt att snabbt starta nya byggnationer och anpassa 
dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt 
är belägna i väletablerade och expansiva områden där 
det finns en tydlig efterfrågan. Uthyrningsarbete pågår 
och flertalet hyresavtal har tecknats. 
KOMMANDE PROJEKT PER 2023-09-30
 HUVUDSAKLIG  BEDÖMD   BEDÖMD
 FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG
KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN  BYGGSTART 2
Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2024-2025
Södertälje Logistik 44 500 Inom detaljplan 2024-2025
Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2024-2025
Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025
Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Egedal Lätt industri 3 300 Inom detaljplan 2024-2025
1)  BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2)  Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda 
projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
PROJEKT
19

===== SIDA 20 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
Efter rapportperiodens utgång har kommunicerats att 
Stendörren uppför en fullt uthyrd logistikanläggning 
om 9 500 kvm i Enköping efter tecknat hyresavtal med 
Advania Sverige AB. Den nya logistikanläggningen upp-
förs med höga hållbarhetsambitioner. Målsättningen 
är att miljöcertifiera anläggningen enligt BREEAM-SE 
nivå Excellent och NollCO2. Byggnaden kommer ha 
en omfattande solcellsanläggning samt försörjas med 
bergvärme med frikyla. Bygglov har erhållits och för-
beredande markarbeten har redan påbörjats.
PÅGÅENDE PROJEKT PER 2023-09-30
    INDIKATIV
 TYP AV ESTIMERAT STORLEK INVESTERING 3
 FASTIGHET  PROJEKT  SLUTDATUM1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS
Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 Pågående byggnation
Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 44 Pågående byggnation
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 Pågående byggnation
Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 152 Pågående byggnation
Båglampan 25 Ny lätt industri Q1 2025 4 300 105 Projektering 4
Viby 19:66 Ny logistik Q1 2025 5 200 115 Projektering 4
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 298 Projektering 4
Romberga 23:17 Ny lätt industri Q1 2025 2 700 54 Projektering 4
Nygård 2:17 Ny lätt industri Q2 2025 2 500 50 Projektering 4
Nygård 2:17 Ny lätt industri Q3 2025 4 000 80 Projektering 4
Totalt pågående projekt  53 200 998
Totalt exklusive hyresgästanpassningar   49 800 954 
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
Under perioden har sju projekt färdigställts. Tre pro -
jekt avser större hyresgästanpassningar för förändrad 
användning för nya kunder i fastigheten Tegelbruket 1 
och de övriga avser nyproduktion av logistik och lätt 
industri.  Merparten av de nyproducerade lokalerna 
är uthyrda. I maj 2023 kommunicerades att Stendör -
ren hyrt ut 11 300 kvm i Almnäs 5:23 till Södertälje 
Industriservice AB och i juli 2023 kommunicerades att 
Stendörren hyrt ut 3 161 kvm i Viby 19:66 till Stockholms 
Stadsmission. Detta innebär att de två logistikprojekten 
som startades på spekulation och som färdigställdes 
under kvartal 2 nu är fullt uthyrda. 
1)  Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att  
bedömd tidpunkt för färdigställande bland annat beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2)  BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning).
3)  Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 
4) Bygglov har erhållits.
PROJEKT
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT UNDER RAPPORTPERIODEN
    
 TYP AV  STORLEK INVESTERING 3 UTHYRNINGS
 FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM2 MKR GRAD, %
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 51 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 47 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 34 100
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 121 100
Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 5
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 83
Totalt färdigställda projekt   35 000 523
Totalt exklusive hyresgästanpassningar   23 200 391
20

===== SIDA 21 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
hetsportföljen, totalt värderade till  1 530 miljoner kro-
nor (1 528 per 30 juni 2023), är värderade utifrån orts-
prisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt 
som sålts. Värdeförändringen på byggrättsportföljen 
förklaras bland annat av värdehöjande investeringar i 
bland annat tidiga projekt, till stor del motverkade av 
sjunkande byggrättsvärden. Realiserade och orealise-
rade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet 
uppgick under perioden till -284 miljoner kronor (210).
Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs 
under perioden främst av justerade avkastningskrav 
och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa- 
flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också 
uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värde -
förändring på fastighetsbeståndet under perioden. 
Genomsnittligt avkastningskrav har ökat med cirka 
0,1 procentenheter från föregående kvartal och det 
genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärdering-
arna uppgår per 30 september 2023 till 6,2 procent (se 
tabell med värderingsparametrar på sida 22).
Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastig-
hetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent 
externt och resterande del internt. Detta innebär att 
varje fastighet i beståndet externvärderas under en 
rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som 
används av såväl de externa värderarna som Sten -
dörren, är en avkastnings baserad kassa flödesmodell, 
kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell 
och parametrar redovisas i enlighet med de principer 
som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till års-
redovisningen 2022. Alla fastigheter är klassificerade 
till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter 
som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter 
redovisas som kostnad i den period de uppkommer. 
I större projekt aktiveras räntekostnaden under 
produktionstiden. 
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån-
det per 30 september 2023 uppgick till 12 525 miljoner 
kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna 
anges i tabellen på sida 22 . De under året genom -
förda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen 
CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastig- 
FASTIGHETSVÄRDERING
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER  JAN–SEP 2023
Förändrade avkastningskrav  -389
Kassaflöde  138
Byggrätter -34
Totalt  -285
           FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO
  – 5,0 % – 2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
 – 0,50 % 586 931 1 276 1 621 1 966
 – 0,25 % -50 279 607 935 1 264
 0,00 % -626 -313 0 313 626
 0,25 % -1 152 -853 -553 -254 45
 0,50 % -1 633 -1 346 -1 060 -773 -487
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är 
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av 
storheterna i nämnda sammanhang.
  FÖRÄNDRING AV 
  DIREKTAVKASTNINGSKRAV
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det 
bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings-
kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter.
21

===== SIDA 22 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
VÄRDERINGSPARAMETRAR     VIKTAT
(FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES)  MIN MAX SNITT
Direktavkastningskrav, restvärde %  5,1 (4,6) 8,8 (8,5) 6,2% (5,7)
Kalkylränta, kassaflöde, %  7,3 (6,9) 10,8 (12,0) 8,2% (7,8)
Kalkylränta, restvärde, %  7,3 (6,9) 10,8 (12,2) 8,2% (7,8)
Långsiktigt vakansantagande, %   3,0 (2,0) 30,0 (30,0) 5,9% (5,9)
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER  JAN–SEP 2023  JAN-DEC 2022
Fastighetsbestånd vid årets början   12 418  11 693
Nya förvärv av fastigheter  –  581
Försäljning av fastigheter  –  -370
Investeringar i befintliga fastigheter  376  624
Valutakurseffekter  15  33
Realiserade värdeförändringar   1  16
Orealiserade värdeförändringar   -285  -160
Fastighetsbestånd vid periodens slut   12 525  12 418
FASTIGHETSVÄRDERING
Bild: Bäckby, Västerås
22

===== SIDA 23 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
om Stibor 90 plus 3,65 procent. Detta obligationslån 
förtidsinlöstes den 10 oktober 2023. Stendörrens andra 
obligationslån, med förfall 2025-08-18, uppgår till 600 
miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 
plus 3,90 procent och Stendörrens tredje obligations-
lån, med förfall 2026-12-21, är ett grönt obligationslån 
och uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en 
ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. 
Per 30 september fanns tillgänglig likviditet om 
totalt 671 miljoner kronor, i form av likvida medel om 361 
miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 
310 miljoner kronor. Som beskrivits ovan förtidsinlöste 
bolaget den 10 oktober 2023 återstående del av det 
obligationslån med förfall i april 2024 uppgående till 
236 miljoner kronor.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul-
der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen 
utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda 
finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybrid- 
obligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som 
eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50 
procent med ett första inlösendatum i september 2024.
FINANSIERING
Per 30 september 2023 uppgick den genomsnittliga kapi-
talbindningen på de räntebärande skulderna till kredit- 
institut till 2,8 år (3,2). Inkluderas även obligationslånen 
uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år 
(3,0). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i refe-
rensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med 
en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,8 procent och 
ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 034 
miljoner kronor. Stendörren har även ett  ränteswapavtal 
innebärande att 800 miljoner kronor i nominellt belopp 
räntesäkrats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade 
effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå 
på 1,5% på den räntesäkrade delen av de räntebärande 
skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 75 
procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade. 
Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den 
säkrade delen via swap och räntetak, var den genom-
snittliga räntebindningen på räntebärande skulder 1,9 
år (2,7).
Den genomsnittliga räntan på total räntebärande 
skuld inklusive derivat uppgick till 4,6 procent. Sten -
dörrens ena obligationslån, med förfall 2024-04-28, 
uppgick till 236 miljoner kronor och löpte med en ränta 
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig 
över år enligt nedanstående tabell.
 RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING
  RÄNTA ANDEL   ANDEL 
FÖRFALLOÅR MKR % % MKR  %
2023 2 178  32  269 4 
2024 1 050  15 783 11
2025  900  13 1 708 25
2026 2 700  40  1 542 23
2027 0    0 2 158 32
>2027 0  0  369 5
Summa/ 6 828 4,6 100 6 828 100
genomsnitt  
1)  Räntebindningen för 2023 inkluderar alla lånebelopp som löper 
med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via 
derivat.
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på
räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M) 
ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter.
FÖRÄNDRING  (+) FÖRÄNDRING  (-) FÖRÄNDRING 
RÄNTEBAS  MSEK MSEK
+ / – 1,00%  -16 16
+ / – 2,00% -32 33
+ / – 3,00% -49 76
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är 
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av 
storheterna i nämnda sammanhang.
23

===== SIDA 24 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
RÄNTEDERIVAT
  NOMINELLT  MARKNADS-  TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Räntetak 300 16,1 2,00% 2,93
Danske Bank Räntetak 600 38,5 1,00% 2,02
Danske Bank Räntetak 300 19,3 1,00% 2,02
Swedbank Räntetak 1 100  61,7 2,00% 3,21
Swedbank Räntetak 750  42,0 2,00% 3,23
Swedbank Räntetak 250  4,8 2,25% 1,00
Swedbank Räntetak 550  29,0 2,00% 2,93
Nordea Räntetak 184 1,2 1,50% 0,22
Summa  4 034 212,5 1,77% 2,62
RÄNTEDERIVAT
  NOMINELLT  MARKNADS-  TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Swedbank Ränteswap 800  33,5 -0,0875 0,97
Summa  800 33,5 -0,0875  0,97
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,5 procent på den räntesäkrade delen 
av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 75 procent av bolagets räntebärande 
skulder räntesäkrade.
FINANSIERING
Bild: Brunna, Stockholm
24

===== SIDA 25 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
MÅL:
Stora leverantörer ska 
underteckna bolagets 
uppförandekod
100 procent av alla  
fordon ska vara fossil- 
bränsleoberoende år 
2025
Undvika flygresor när 
det är praktiskt möjligt
MÅL:
Minska energiintensi-
teten (kwh/kvm) med 
minst 20 procent till 
2030 från basåret 2020
70 procent av fastig-
hetsbeståndet i kvm ska 
miljöcertifieras till 2025
Nybyggnationer och 
större ombyggnationer 
ska miljöcertifieras
Möjliggöra ökad åter-
vinning av hyresgäster-
nas avfall och minimera 
byggavfall i samband 
med större ny-, till- och 
ombyggnationer
Minska koldioxid-  
avtrycket genom 100 
procent fossilfri energi 
till 2030 (gäller energi 
som köps av Stendörren)
Minska koldioxid- 
avtrycket i nyproduk-
tionsprojekt i syfte att 
nå nettonollutsläpp till 
2030
MÅL:
Sträva efter jämställdhet 
och mångfald bland 
alla yrkeskategorier 
och sikta på att ha en 
könsfördelning inom 
gränserna 40/60 på 
chefsbefattningar 
senast 2025
Årlig uppföljning och 
återkoppling gällan-
de jämställdhet och 
icke-diskriminering
Uppnå en Net- 
Promoter-Score (eNPS) 
på minst 20 i den halv- 
årsvisa medarbetar-
undersökningen
Samtliga anställda ska 
genomgå utbildning i 
uppförandekoden
MÅL:
TCFD-rapportering 
(task force on  
climate related  
financial disclosure)   
från 2023
MÅL:
Skapa jobbmöjlig- 
heter för människor 
som står långt ifrån 
arbetsmarknaden 
OPERATIONELL 
EXCELLENS
RESURS- 
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV 
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS- 
SÄKRING
SOCIALT 
ANSVAR
HÅLLBARHET FÖR STENDÖRREN
Stendörrens hållbarhetsstrategi innebär att bolaget ska bedriva en verksamhet 
som bidrar till hållbar utveckling och som engagerar såväl internt som externt. 
Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bola-
get agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar 
samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt 
hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område. 
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA ST ÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMA T -
FÖRÄNDRINGARNA
GOD HÄLSA OCH 
V ÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
Stendörren stödjer Agenda 2030 och FN:s globala mål samt har identifierat sju av dem som direkt eller indirekt 
har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan.
-21,7%
Minskning av energiintensiteten  
(kWh/kvm) per 30 september 
2023 jämfört med basår 2020
 Mål om 20% minskning från  
basår 2020 till år 2030
49,1%
Miljöcertifierad area av totalt  
bestånd per 30 september 2023
Mål 70% certifierad  
area till år 2025
25

===== SIDA 26 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla 
bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter 
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs 
huvudsakligen av 90 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av 
egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna 
lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick 
per 30 september 2023 till 260 miljoner kronor (139) och det egna kapitalet 
uppgick till 1 384 miljoner kronor (1 698). 
 JAN-SEP  JAN-SEP  JUL-SEP  JUL-SEP  JAN-DEC
 2023 2022 2023 2022  2022
Nettoomsättning 90 91 28 29 125
Rörelsens kostnader -88 -88 -28 -29 -123
Resultat före finansiella poster 2 3 0 0 2
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag - - - - -1
Finansnetto 21 27 -2 11 41
Resultat efter finansiella poster 23 30 -2 11 42
Bokslutsdispositioner - - - - –
Resultat före skatt  23 30 -2 11 42
Skatt 0 0 0 0 -1
Periodens resultat  23 30 -2 11 41
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
26

===== SIDA 27 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
  30 SEP 2023 30 SEP 2022 31 DEC 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar   3 2  2
Inventarier  9 8 9
Andelar i koncernföretag  998 900 964
Fordringar hos koncernföretag  3 477 2 929 3 348
Uppskjuten skattefordran  0 1 0
Summa anläggningstillgångar  4 487 3 841 4 323
   
Omsättningstillgångar    
Fordringar hos koncernföretag  323 346 142
Kortfristiga fordringar  4 5  5
Likvida medel  260 139 21
Summa omsättningstillgångar   586 490 168
SUMMA TILLGÅNGAR  5 073 4 331 4 492
  
EGET KAPITAL OCH SKULDER   
Eget kapital  1 384 1 698  1 692
   
Långfristiga skulder    
Räntebärande skulder  1 324 1 290 1 291
Skulder till koncernföretag  1 720 886 1 292
Summa långfristiga skulder  3 044 2 176 2 583
   
Kortfristiga skulder    
Skulder till koncernföretag  608 420 178
Övriga kortfristiga skulder  36 37 35
Summa kortfristiga skulder  644 457 217
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER  5 073 4 331 4 492
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
27

===== SIDA 28 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro-
nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive 
25 928 265  aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 
0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio 
röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till 
en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras 
till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför 
samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst. 
Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten 
för bolaget att utge preferensaktier.
BEMYNDIGANDEN
Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att bemyn-
diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa 
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar -
nas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot 
betalning genom kvittning eller med apportegendom, 
eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av 
aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier 
av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende 
aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att 
emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädes-
rätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar 
med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för 
årsstämman 2023. Om styrelsen beslutar om emission 
utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara 
att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra 
anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, 
genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig-
göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid 
sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska 
emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor. 
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslu -
tades om vid extra bolagsstämma i september 2020 
respektive årsstämman 2023. Båda programmen var 
riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner 
av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen 
förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget. 
Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde 
beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värde-
ringsmetod utförd av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid peri-
odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne -
havarna, under en period om två veckor från dagen 
för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 
1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot 
samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kro-
nor per aktie.
I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid peri-
odens utgång 50 110 teckningsoptioner som inneha -
varna, under en period om två veckor från dagen för 
offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1 
januari – 31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma 
antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per 
aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två 
utestående programmen kommer aktiekapitalet öka 
med 181 416 kronor genom utgivande av 302 360 aktier 
av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. 
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar 
cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat 
på antalet utestående aktier per rapportdatumet.
HANDELSPLATS
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid 
Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är 
SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
AKTIEKAPITAL OCH  
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
28

===== SIDA 29 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER 2023
   ANTAL ANTAL INNEHAV  RÖSTER
AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB                        11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB                                    2 701 720 500 000 2 201 720 9,5 14,1
SEB Investment Management 3 262 801 0 3 262 801 11,5 6,4
Länsförsäkringar Fastighetsfond                  2 456 395 0 2 456 395 8,6 4,8
Tredje AP-Fonden                                 1 171 394 0 1 171 394 4,1 2,3
Verdipapirfondet Odin Eiendom                    856 660 0 856 660 3,0 1,7
Handelsbanken Fonder 771 394 0 771 394 2,7 1,5
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 645 999 0 645 999 2,3 1,3
SEB Luxembourg Branch 557 345 0 557 345 2,0 1,1
Alfred Berg 345 213 0 345 213 1,2 0,7
Övriga ägare 4 126 738 0 4 126 738 14,5 8,1
Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00 
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 319.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
29

===== SIDA 30 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KALENDARIUM
•  Bokslutskommuniké 2023, 23 februari 2024 
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion 
med en ledande befattningshavare avseende uthyrning 
av två garageplatser. Samtliga transaktioner med när-
stående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver 
vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget 
varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller 
borgensförbindelse med någon av styrelseledamö -
terna, ledande befattningshavare, större aktieägare 
eller närstående till någon av dessa under 2023.
RISKER 
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till 
förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka 
efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren 
är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar 
i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan 
kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyres -
gäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att 
förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. 
Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets 
verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet 
och risker. Mer information om dessa risker återfinns på 
sida 74 – 77 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 
2022. Utöver de risker som översiktligt redogörs för 
i årsredovisningen har riskerna med koppling till det 
osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare 
i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4  – 5 
och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar 
på sida 23.
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 
34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. 
Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt 
beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast 
avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsre -
dovisning 2022. Förvaltningsfastigheter redovisas till 
verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument 
värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och 
i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tilläm -
par Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för 
juridiska personer. 
REVISORS GRANSKNING
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av 
bolagets revisorer (se granskningsrapport på sidan 32).
 
ÖVRIG INFORMATION
30

===== SIDA 31 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
STYRELSEN
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rätt -
visande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 8 november 2023
Andreas Philipson 
Styrelsens ordförande
Carl Mörk 
Styrelseledamot
Helena Levander 
Styrelseledamot
Henrik Orrbeck 
Styrelseledamot
Seth Lieberman 
Styrelseledamot
Nisha Raghavan 
Styrelseledamot
Erik Ranje 
Verkställande direktör
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentlig-  
görande den 8 november 2023 kl. 07.00 CET.
31

===== SIDA 32 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT
INLEDNING 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finan-
siella delårsinformationen i sammandrag (delårs-
rapporten) för Stendörren Fastigheter AB (publ) per 
30 september 2023 och den niomånadersperiod som 
slutade per detta datum. Det är styrelsen och verk -
ställande direktören som har ansvaret för att upprätta 
och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 
34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala 
en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår 
översiktliga granskning. 
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS 
INRIKTNING OCH OMFATTNING  
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet 
med International Standard on Review Engagements 
ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårs-
information utförd av företagets valda revisor. En 
översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, 
i första hand till personer som är ansvariga för finan -
siella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga gransk -
ningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan 
inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört 
med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt International Standards on Auditing och god 
revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som 
vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möj-
ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir 
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle 
kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den 
uttalade slutsatsen grundad på en över-
siktlig granskning har därför inte den säkerhet som en 
uttalad slutsats grundad på en revision har.  
SLUTSATS  
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte 
kommit fram några omständigheter som ger oss anled-
ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, 
är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del 
i enlighet med årsredovisningslagen.  
Stendörren Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556825-4741
Stockholm 8 November  2023
BDO Mälardalen AB
Johan Pharmanson
Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman
Auktoriserad revisor
32

===== SIDA 33 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyre-
sintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på 
rullande 12-månadersbasis till cirka 856 miljoner kronor. 
Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader 
uppgår till cirka 179 miljoner kronor på årsbasis, således 
förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto 
om cirka 677 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast 
bolagets egen bedömning om den förevarande intjä-
ningsförmågan per 1 oktober 2023 utan hänsyn tagen 
till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyres-
förändringar som ännu inte haft effekt eller andra, ännu 
ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnet-
tot. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller  att 
de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu 
inte hunnit genererat intäkter under rapportperioden 
förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och 
inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i 
driftsnetto. Eventuella tillkommande förvärv eller för-
säljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har 
tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa 
uppgifter skall således inte ses som en prognos av 
kommande resultatutveckling för Stendörren. 
1)  Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets 
bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis  
per 1 oktober 2023.
BILAGA 1
Bild: Librobäck, Uppsala
33

===== SIDA 34 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat 
med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräk-
nad till 5,9 procent skattesats och återläggning av rän -
tederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till 
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna 
dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma 
period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande 
till totala tillgångar vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation 
till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12 
månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i 
genomsnitt över samma period.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig-  
heternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fast-
igheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara 
pga rivning och/eller större projektutveckling.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte- 
kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak-
terade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse-
ende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa- 
flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom-
snittligt antal aktier före utspädning. 
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter-
läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt.
NAV TILLVÄXT
Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de 
senaste 12 månaderna.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp-
sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen  
dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter 
utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä-
rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i 
förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt 
IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing- 
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde- 
förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med 
fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter 
under samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer 
avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, 
APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad. 
Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de 
nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som 
lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor 
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med 
dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
34

===== SIDA 35 =====

DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på 
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub -
stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter 
inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella 
förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksam-
hetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling 
och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FÖR MER INFORMATION, 
VÄNLIGEN KONTAKTA:
ERIK RANJE, VD
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON, 
EKONOMIDIREKTÖR
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00
Stendörren Fastigheter AB
Linnégatan 87B
115 23 Stockholm
Tel 08-518 331 00
stendorren.se