FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2023
===== SIDA 1 =====
Bild: Librobäck, Uppsala
DELÅRSRAPPORT
JANUARI-
SEPTEMBER
2023
===== SIDA 2 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
PERIODEN I KORTHET
JANUARI–SEPTEMBER 2023*
• Hyresintäkterna ökade med 17 procent till 635
miljoner kronor (541) och driftnettot ökade med
24 procent till 509 miljoner kronor (412).
• Förvaltningsresultatet ökade med 1 procent till 234
miljoner kronor (232).
• Nettouthyrningen uppgick under perioden till
sammanlagt cirka 7,3 miljoner kronor och nya
hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshy-
resvärde om cirka 97 miljoner kronor (omfattar
både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal
med nya hyresgäster).
• De hyresavtal som omförhandlades under
perioden ledde till en ökning av hyresvärdena om
24 procent i viktat genomsnitt.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick till 246 miljoner kronor (266) motsvarande
8,67 kronor per aktie (9,36).
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar
av fastighetsportföljen uppgick för perioden till
-284 miljoner kronor (210).
• Periodens resultat uppgick till -65 miljoner kronor
(547) motsvarande -3,84 kronor per aktie (17,78)
före utspädning och -3,84 kronor per aktie (17,75)
efter utspädning.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER
UNDER TREDJE KVARTALET
• I juli tecknade Stendörren hyresavtal med Stock-
holms Stadsmission avseende 3 161 kvm logistiklo-
kaler i Brunna, Upplands-Bro.
• Stendörren upprättade ett grönt finansieringsram-
verk och emitterade under september 2023 gröna
obligationer till ett nominellt värde om 500 miljo-
ner kronor med en löptid om 3,25 år och en rörlig
ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent. I samband
med detta inlöstes utestående obligationslån om
700 miljoner kronor med ordinarie slutförfall i april
2024.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODEN
• Stendörren tecknade ett 10-årigt hyresavtal med
Advania Sverige AB avseende en logistikanlägg-
ning om 9 500 kvm på fastigheten Stenvreten 8:37
i Enköping, med beräknat tillträde 1 januari 2025.
Anläggningen blir genom hyresavtalet med Adva-
nia Sverige AB fullt uthyrd. Bygglov har erhållits
och förberedande arbeten inför nybyggnationen
har påbörjats.
* (Januari – September 2022 inom parentes)
635
MKR HYRESINTÄKTER
234
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
509
MKR DRIFTNETTO
JAN – SEP JAN – SEP JAN – DEC
NYCKELTAL 2023 2022 2022
Hyresintäkter 635 541 733
Driftnetto 509 412 548
Förvaltningsresultat 234 232 287
Marknadsvärde fastigheter 12 525 12 728 12 418
Uthyrningsbar yta 815 000 810 000 795 000
Belåningsgrad, % 50 47 47
Soliditet, % 38 42 41
JANUARI – SEPTEMBER 2023
2
===== SIDA 3 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
SIDA
VD har ordet 4
Stendörren i korthet 6
Nyckeltal 7
Mål 8
VERKSAMHETEN
Koncernens rapport över totalresultat 9
Resultat, intäkter och kostnader 10
Rapport över koncernens finansiella ställning 11
Finansiell ställning 12
Förändringar av koncernens eget kapital 13
Rapport över koncernens kassaflöden 14
Fastighetsbeståndet i sammandrag 15
INNEHÅLL
I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar av enskilda
belopp.
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och
byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsättningar
föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed bostads -
byggrätter för vidare utveckling och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
SIDA
Projektportföljen 18
Fastighetsvärdering 21
Finansiering 23
Hållbarhet 25
Moderbolaget i sammandrag 26
Aktiekapital och ägarförhållanden 28
ÖVRIGT
Övrig information 30
Styrelsen 31
Revisors granskningsrapport 32
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 33
Definitioner 34
===== SIDA 4 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
VD HAR ORDET
FORTSATT OPERATIONELL
FRAMDRIFT OCH ÖKAD
FINANSIELL BEREDSKAP
Det tredje kvartalet har inneburit en fortsatt positiv utveckling för vår verksam-
het, trots det turbulenta marknadsläget. Vi har en fortsatt hög uthyrningsgrad
och vi har ökat vårt driftnetto. Vi har fått fortsatt bekräftelse på en av styr -
korna i Stendörrens affärsmodell då flera hyresavtal snabbt kunnat tecknas för
logistikfastigheter som under året uppförts. Vi har dessutom tagit ytterligare
steg för att balansera den finansiella risken i rådande marknadsläge.
Erik Ranje, VD
4
===== SIDA 5 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
Lager, logistik och lätt industri fortsätter att vara ett
starkt segment inom fastighetsbranschen. Vi är som
bekant verksamma i urbana lägen som har både eko-
nomisk tillväxt och kontinuerlig befolkningsökning.
En långsiktigt successivt ökad e-handel ökar också
behovet av fastigheter i vårt segment. Vi har därför de
senaste åren lyckats mer än halvera vakansgraden till
dagens cirka 6 procent. Den återstående löptiden på
våra hyresavtal ligger i genomsnitt på 3,8 år, vilket ger
oss en stabilitet och visibilitet framåt. Vid avtalsslut och
omförhandling kan vi dessutom ofta höja hyrorna med
20 till 25 procent, vilket jag vågar påstå är något som
är unikt för vårt tillgångsslag i våra geografiska lägen.
Under perioden ökade Stendörrens hyresintäkter och
driftnetto med 17 respektive 24 procent, trots vikande
konjunktur.
FÖRBEREDDA INFÖR HYRESGÄSTSSKIFTE
I UPPLANDS-BRO
Stendörren har också en diversifierad bas av hyres-
gäster och hyresintäkter. Vår största hyresgäst är Coop
Sverige Logistik som står för knappt 10 procent av
våra totala hyresintäkter. Coop, som hyr fastigheten
Nygård 2:14 i Upplands-Bro om 129 000 kvm, kommer
lämna lokalerna i september 2024. Vi har haft god tid
att förbereda oss och vår utvecklingsavdelning, till -
sammans med vår uthyrningsavdelning, har tagit fram
en flexibel go-to-market-strategi för dessa lokaler. Vi
är redo att hyra ut fastigheten till en stor hyresgäst,
alternativt dela upp fastigheten i upp till åtta delar för
olika hyresgäster. Då fastigheten har järnväg med tre
stickspår som går direkt in i lokalerna och är belägen
i ett av Sveriges bästa logistiklägen, mitt i Mälardalen
med endast 30 minuter med bil från Stockholm city,
ser vi mycket goda förutsättningar för ett snabbt och
smidigt skifte av hyresgäster.
FORTSATT FRAMDRIFT I PROJEKTPORTFÖLJEN
Stendörrens unika potential ligger i vår byggrätts -
portfölj. Vi har cirka 800 000 kvm uthyrbar yta och
dryga 660 000 kvm byggrätter. Detta innebär att vi har
kapacitet till en expansion om cirka 80 procent inom
befintligt bestånd. Med ett stort antal projektidéer,
varav många är bygglovsklara, är det möjligt att snabbt
starta ny- och tillbyggnationer som kan anpassas efter
kunders behov. Vi har under de senaste åren successivt
adderat projekt som nu är i ett tydligt genomförande-
skede. Bara i år har vi färdigställt cirka 35 000 kvm,
varav 85 procent redan är uthyrt. Under kvartalet skrevs
ett 15-årigt hyresavtal med Stockholms Stadsmission
avseende fastigheten Viby:66 i Brunna, som därmed
blev fullt uthyrd. Därutöver har vi en projektvolym för
pågående projekt om totalt 53 200 kvm, där samtliga
projekt finns i geografiskt attraktiva områden med
en brist på planlagd mark för industri- och logistik-
ändamål. Ett av dessa projekt avser tecknandet av ett
10-årigt hyresavtal med Advania Sverige AB avseende
en logistikanläggning om 9 500 kvm på fastigheten
Stenvreten 8:37 i Enköping. Anläggningen blir genom
hyresavtalet med Advania Sverige AB fullt uthyrd.
Nybyggnationen har redan påbörjats och tillträde till
lokalerna beräknas ske 1 januari 2025. Vi kan därmed
konstatera att det, trots det turbulenta marknadsläget,
finns en god efterfrågan på nyutvecklade logistik- och
andra verksamhetslokaler.
De idag pågående, samt nyligen avslutade projekt
som ännu inte hunnit generera intäkter under rapport-
perioden, förväntas i takt med uthyrning, färdigstäl -
lande och inflyttning kunna addera cirka 80 miljoner
kronor i driftnetto på årsbasis. Ett relevant tillskott
till den intjäningsförmåga om ett driftnetto om 677
miljoner kronor som vi har idag.
YTTERLIGARE BALANSERAD FINANSIERING
Även om den operationella verksamheten har lämnats
förhållandevis opåverkad av det ekonomiska läget så
känner vi av de finansieringsutmaningar som drabbat
branschen i stort.
Under perioden och kvartalet har vi därför reduce-
rat andelen relativt dyr kapitalmarknadsfinansiering. I
september upprättades ett nytt grönt finansiellt ram-
verk och en emission av gröna obligationer om 500
miljoner kronor genomfördes. Emissionen var kraftigt
övertecknad. Samtidigt förtidsinlöstes en obligation på
700 MSEK med förfall i april 2024. Detta, tillsammans
med återköpet av en del av vår utestående hybridobli-
gation, gör att vi har reducerat vår kapitalmarknads -
finansiering med ungefär en halv miljard under året.
En mer balanserad finansiering, god likviditet samt
en stor andel sedan tidigare räntesäkrade skulder, gör
att vi kan fortsätta fokusera på tillväxt och samtidigt
ha hög beredskap inför ett utmanande konjunkturläge.
VD HAR ORDET
Stockholm den 8 november 2023
Erik Ranje, VD
5
===== SIDA 6 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
STENDÖRREN I KORTHET
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastig-
hetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde
genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter
och byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i
nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella förutsätt-
ningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för
befintliga verksamhetsfastigheter och skapar därmed
bostadsbyggrätter för vidare utveckling och förvalt-
ning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FINANSIELLA MÅL
Stendörren har fyra finansiella mål:
• att genomsnittlig avkastning på eget kapital
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde ska uppgå
till lägst 15 procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå
till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent
(och aldrig understiga 20 procent)
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 septem-
ber 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna i
Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sam-
manlagt marknadsvärde om 12 525 miljoner kronor. De
tio största hyresavtalen svarade för cirka 21 procent av
den samlade årshyran, varav bolagets största hyresav-
tal med Coop Sverige representerade cirka 9 procent.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt
cirka 815 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager,
logistik och lätt industri svarade för cirka 68 procent
av den totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid periodens slut 40 fastigheter helt
eller delvis bestående av byggrätter som vid full explo-
atering kan tillskapa cirka 656 000 kvm (BTA byggarea
men kan skilja sig från vad som är tekniskt och kom -
mersiellt utvecklingsbart), huvudsakligen för logistik,
lager, lätt industri och bostäder. Marknadsvärdet på
byggrättsportföljen uppgår per rapportdatumet till
1 530 miljoner kronor (1 662).
Inom befintligt fastighetsbestånd arbetar bolaget med
framtagande av nya detaljplaner för bostäder. Utveck-
lings- och planarbeten är i olika stadier och beräknas
vid färdigställandet kunna ge byggrätter för upp till
1 200 nya bostäder. Vid marknadsvärderingen av
bolagets byggrätter har dessa pågående planarbeten
beaktats. Bolagets byggrätter för bostäder utgör cirka
en tredjedel av värderingen av hela byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 30 september 2023 uppgick koncernens egna
kapital till 5 035 miljoner kronor (5 722) och koncer -
nens räntebärande skulder uppgick till 6 794 miljoner
kronor (6 484), motsvarande en belåningsgrad om 50
procent (47).
Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte-
bärande skulderna uppgick till 2,7 år (3,0) och inklusive
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade
delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte -
bindningen 1,9 år (2,7). Den genomsnittliga räntan
på bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat
uppgick till 4,6 procent. Bolaget hade per rapportda-
tumet ett utestående obligationslån om 236 miljoner
kronor med en ränta om Stibor 90 plus 3,65 procent,
vilket förtidsinlöstes 10 oktober 2023, ett obligationslån
om 600 miljoner kronor med en ränta om Stibor 90
plus 3,90 procent med slutförfall i augusti 2025, ett
grönt obligationslån om 500 miljoner kronor med en
ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent med slutförfall
i december 2026 samt en hybridobligation om 513
miljoner kronor med en ränta om Stibor 90 plus 6,50
procent med ett första inlösendatum i september 2024.
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinvestera
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lönsam
tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa
genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer
därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.
6
===== SIDA 7 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
NYCKELTAL
2023 2022 2022
JAN-SEP JAN-SEP JAN-DEC
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental m 2 815 810 795
Antal fastigheter 151 146 148
Marknadsvärde, Mkr 12 525 12 728 12 418
Areamässig uthyrningsgrad, % 92 90 90
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 91 92
Direktavkastning total portfölj, rullande 12 månader, % 5,1 4,5 4,5
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, rullande 12 månader, % 6,3 5,5 5,5
Totalavkastning i genomsnitt, rullande 12 månader, % 0,1 10,1 3,3
Hyresduration, år 3,8 3,7 3,8
Snitthyra, kr/m2 1 176 1 045 1 069
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr 646 541 733
Driftnetto, Mkr 509 412 548
Förvaltningsresultat, Mkr 234 232 287
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 77 75 75
Balansomslutning, Mkr 13 476 13 794 13 344
Genomsnittlig ränta totala skulder inkl. derivat, % 4,6 3,7 4,0
Genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,9 2,7 2,6
Genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,7 3,0 2,9
Genomsnittlig räntetäckningsgrad rullande 12 månader, ggr 2,1 3,0 2,6
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 50 47 47
Belåningsgrad på fastighetsnivå vid periodens utgång, % 44 41 40
Soliditet vid periodens utgång, % 38 42 41
Avkastning på genomsnittligt eget kapital, rullande 12 månader, % -6 18 5
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr 3 917 4 918 5 453
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 137,80 173,00 191,80
Eget kapital per aktie, kr 1 159,59 173,66 163,35
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 283 5 713 5 377
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 185,85 200,96 189,14
Aktuellt substansvärde, Mkr 4 832 5 219 4 918
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 169,96 183,58 173,01
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier före utspädning, kr -3,84 17,78 7,42
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier efter utspädning, kr -3,84 17,75 7,41
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr 8,67 9,36 13,02
Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265
ÖVRIGA
Antal anställda vid periodens utgång 55 53 54
Genomsnittligt antal anställda under perioden 54 54 54
1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
För definitioner, se sida 34. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
7
===== SIDA 8 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
-6%
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
Genomsnittlig avkastning på
eget kapital ska långsiktigt
uppgå till lägst 12 procent. Avkastningen på genomsnitt-
ligt eget kapital (beräknat
på 12 månaders genomsnitt)
uppgick vid periodens slut till
-6 procent.
-8%
NAV TILLVÄXT
Tillväxt i långsiktigt substans-
värde ska uppgå till lägst 15
procent.
Vid periodens utgång uppgick
tillväxt i långsiktigt substans-
värde (de senaste 12 måna-
derna) till -8 procent.
2,1 ggr
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Räntetäckningsgraden ska
långsiktigt uppgå till lägst
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden upp-
gick till 2,1 gånger.
38%1SOLIDITET
Soliditeten ska långsiktigt
uppgå till 35 procent (och
aldrig understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid
periodens slut till 38 procent.
1) Angiven soliditet är beräknad exkl.
den leasingskuld som tillämpningen
av IFRS 16 medför. Om denna skuld-
post medräknas påverkas soliditeten
negativt med cirka 0,7 procent.
FINANSIELLA MÅL UTFALL HISTORISKT UTFALL
%
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
ggr
0
1
2
3
4
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
%
0
10
20
30
40
50
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
%
-10
0
10
20
30
40
202220212020 2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
MÅL
8
===== SIDA 9 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor
JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC
2023 2022 2023 2022 2022
Hyresintäkter 635 541 214 184 733
Övriga rörelseintäkter 11 0 1 0 0
Summa intäkter 646 541 215 184 733
Driftskostnader -104 -96 -29 -27 -137
Underhållskostnader -15 -15 -7 -5 -22
Fastighetsskatt -18 -19 -5 -8 -26
Driftnetto 509 412 174 144 548
Central administration -60 -57 -18 -20 -76
Finansiella intäkter 89 21 30 12 32
Finansiella kostnader -297 -136 -114 -60 -208
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -7 -7 -3 -2 - 10
FÖRVALTNINGSRESULTAT 234 232 69 73 287
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -284 210 -128 3 -143
Värdeförändring finansiella instrument -22 250 -21 66 223
Resultat före skatt -72 693 -79 142 367
Skatt 7 -146 15 -28 -98
Periodens resultat -65 547 -64 114 268
Omräkningsdifferenser 1 2 -2 2 3
Summa övrigt totalresultat 1 2 -2 2 3
SUMMA TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -64 548 -66 115 271
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -64 548 -66 115 271
Resultat per aktie, före utspädning, kr -3,84 17,78 -2,73 3,48 7,42
Resultat per aktie, efter utspädning, kr -3,84 17,75 -2,73 3,48 7,41
Genomsnittligt antal utestående aktier
under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 28,43 28,43
Genomsnittligt antal aktier under perioden
efter utspädning, miljoner 28,43 28,48 28,43 28,44 28,47
9
===== SIDA 10 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
RESULTAT, INTÄKTER
OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med 2022 redovisar Stendörren för januari
till september 2023 cirka 105 miljoner kronor högre
intäkter och driftnettot steg med cirka 97 miljoner
kronor. Efter avdrag för finansieringskostnader och
centrala administrationskostnader summerar förvalt-
ningsresultatet till 234 miljoner kronor (232), vilket är i
nivå med föregående år. Periodens resultat uppgår till
-65 miljoner kronor (547), motsvarande -3,84 kronor
per aktie (17,78).
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade under året med cirka 17 procent
till 635 miljoner kronor (541). De ökade intäkterna drivs
av en ökning av hyrorna i beståndet (cirka 13 procent
ökning i jämförbart bestånd jämfört med samma period
2022) samt en förbättrad uthyrningsgrad. Utöver hyre-
sintäkter redovisar bolaget även övriga intäkter om 11
miljoner kronor varav elstöd för perioden 1 oktober
2021 till 30 september 2022 uppgår till cirka 10 miljoner
kronor.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna ökade till 138
miljoner kronor (129). Totala fastighetskostnader i jäm-
förbart bestånd ökade med cirka 5 miljoner kronor,
vilket motsvarar cirka 5 procent. Kostnadsökningen
förklaras främst av inflationsuppgångar samt något
högre hyresförluster jämfört med samma period före-
gående år.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick under
perioden till 60 miljoner kronor (57) och utgörs av kost-
nader för central förvaltning och administration samt
kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 89 miljoner kro -
nor (21) och avser huvudsakligen intäkter avseende
räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive
leasingkostnad, steg till –297 miljoner kronor (-136)
främst till följd av stigande räntenivåer men även av
engångsposter om ca -7 miljoner kronor hänförliga
till förtida återlösen av ett obligationslån under tredje
kvartalet 2023. Finansnettot har även under perioden
påverkats av valutakursvinster om totalt ca 12 miljoner
kronor. Leasingkostnad (avseende IFRS 16 Leasing)
uppgick till –7 miljoner kronor (-7). Kostnaden bestod
huvudsakligen av tomträttsavgälder och arrendeav -
gifter.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick till
234 miljoner kronor (232), främst tack vare högre intäk-
ter som motverkar de högre finansieringskostnaderna.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och orea-
liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om
totalt -284 miljoner kronor (210). Värdeförändringar i
fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av
justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan-
den samt förändrade kassaflöden genom nyuthyrning,
omförhandlade men också uppsagda avtal. Valutakur-
ser hade en positiv värdeförändring på fastighetsbe -
ståndet under perioden, för detaljer se sida 21. Rän -
tederivaten marknadsvärderades per rapportdatumet
med en värdeförändring om -22 miljoner kronor (250).
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt om -2 miljon kronor (-2) och uppskjuten skatt
om 9 miljoner kronor (-144).
KONCERNEN I SAMMANDRAG
10
===== SIDA 11 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS
FINANSIELLA STÄLLNING
30 SEP 30 SEP 31 DEC
2023 2022 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 3 2 2
Förvaltningsfastigheter 12 525 12 728 12 418
Nyttjanderättstillgångar 254 238 254
Inventarier 1 2 2
Långfristiga fordringar 2 4 2
Räntederivat 246 295 268
Summa anläggningstillgångar 13 033 13 269 12 947
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 82 76 83
Likvida medel 361 448 315
Summa omsättningstillgångar 444 525 397
SUMMA TILLGÅNGAR 13 476 13 794 13 344
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 5 035 5 722 5 429
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 6 096 5 728 5 469
Övriga långfristiga skulder 44 31 36
Leasingskuld 254 238 254
Uppskjuten skatteskuld 992 1 071 1 001
Övriga avsättningar 4 4 4
Summa långfristiga skulder 7 390 7 072 6 764
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 698 756 821
Övriga kortfristiga skulder 353 243 330
Summa kortfristiga skulder 1 051 1 000 1 151
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 476 13 794 13 344
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare 5 035 5 722 5 429
Innehav utan bestämmande inflytande - - –
Belopp i miljoner kronor
11
===== SIDA 12 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
FINANSIELL STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 september 2023
uppgick värdet på den totala fastighetsportföljen till
12 525 miljoner kronor (12 728). För analys och kom -
mentarer, se sida 15-17.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till
444 miljoner kronor (525), bestående av likvida medel
om 361 miljoner kronor (448) samt hyresfordringar och
övriga kortfristiga fordringar om 82 miljoner kronor
(76). Per bokslutsdatumet fanns därutöver outnytt -
jade och tillgängliga kreditlinor om totalt 310 miljoner
kronor. Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel
om 361 miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor
om totalt 310 miljoner kronor, uppgick således vid
rapportperiodens utgång till 671 miljoner kronor. Den
10 oktober 2023 förtidsinlöste bolaget återstående del
av ett obligationslån med förfall i april 2024 uppgående
till 236 miljoner kronor.
EGET KAPITAL
Per den 30 september 2023 uppgick koncernens egna
kapital till 5 035 miljoner kronor (5 722) och soliditeten
till 38 procent (42).
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
6 794 miljoner kronor (6 484), motsvarande en belå-
ningsgrad om 50 procent (47). Skulderna utgörs
av lån från kreditinstitut om 5 493 miljoner kronor
(5 214), tre obligationslån om totalt 1 336 miljoner
kronor (1 300) samt säljarreverser om 0 miljoner
kronor (5). Låneavgifter som periodiseras i enlighet
med bolagets redovisningsprinciper uppgick till -35
miljoner kronor (-35). Den kortfristiga delen av de
räntebärande skulderna uppgick till 698 miljoner kronor
(756) och består av lån och amorteringar som förfaller
inom de kommande 12 månaderna. Den 10 oktober
2023 förtidsinlöste bolaget återstående del av ett
obligationslån med förfall i april 2024 uppgående till
236 miljoner kronor, som per balansdagen ingår i den
kortfristiga delen.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital-
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskriv-
ning av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen,
se sida 23.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 september till
992 miljoner kronor (1 071) och avser skatten på fast-
igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade
förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till
353 miljoner kronor (243).
KONCERNEN I SAMMANDRAG
12
===== SIDA 13 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS
EGET KAPITAL
BALANSERADE TOTALT EGET
VINSTMEDEL KAPITAL HÄN-
ÖVRIGT INKLUSIVE FÖRLIGT TILL
AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- PERIODENS HYBRID- FÖRETAGETS
KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER RESULTAT OBLIGATION ÄGARE
Ingående eget kapital per 2021-01-01 17 1 175 – 2 075 786 4 053
Personaloptionsprogram – 6 – – – 6
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -52 – -52
Totalresultat januari – december 2021 – – – 1 209 – 1 209
Utgående eget kapital per 2021-12-31 17 1 181 – 3 232 786 5 216
Ränta/utdelning hybridobligation - - – -58 – -58
Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 442 786 5 429
Personaloptionsprogram – 1 – - – 1
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -45 – -45
Återköp hybridobligation – – – - -288 -288
Totalresultat januari - september 2023 – – 1 -65 – -64
Utgående eget kapital per 2023-09-30 17 1 182 4 3 332 498 5 035
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 30 september 2023 till 5 035 miljoner kronor (5 722).
Vid års stämman 2023 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
13
===== SIDA 14 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER
KONCERNENS KASSAFLÖDE
JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC
2023 2022 2023 2022 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 234 232 69 73 287
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 15 17 30 7 -5
Betald inkomstskatt -7 -4 0 -2 -1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 242 245 99 79 281
före förändringar av rörelsekapitalet
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 13 65 19 122 42
Förändring av rörelseskulder -8 -44 3 -42 47
Kassaflöde från den löpande verksamheten 246 266 121 159 370
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga förvaltningsfastigheter -376 -428 -156 -171 -624
Övriga investeringar och avyttringar 0 0 0 1 1
Förvärv av koncernföretag/fastigheter - -366 - -143 -581
Försäljning av koncernföretag/fastigheter - - - - 386
Kassaflöde från investeringsverksamheten -376 -794 -156 -313 -818
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner 1 - - - –
Utdelning hybridobligation -45 -41 -15 -15 –58
Återköp hybridobligation -288 - - - –
Upptagna räntebärande skulder 1 245 2 463 754 80 2 566
Amortering och lösen av räntebärande skulder -746 -1 614 -488 - -1 919
Depositioner 8 9 2 8 13
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 176 817 253 73 603
Periodens kassaflöde 46 289 218 -81 155
Likvida medel vid periodens ingång 315 160 143 530 160
Periodens kassaflöde 46 289 218 -81 155
Likvida medel vid periodens utgång 361 448 361 448 315
Belopp i miljoner kronor
14
===== SIDA 15 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
FASTIGHETSBESTÅNDET
FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 SEPTEMBER
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 septem-
ber 2023 av 151 fastigheter, huvudsakligen belägna
inom Stockholmsregionen och Mälardalen med ett
sammanlagt marknadsvärde om 12 525 miljoner kronor.
Fastighetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt
värde. Samtliga fastigheter externvärderas löpande
minst en gång om året. I övrigt internvärderas reste -
rande del av portföljen kvartalsvis baserat på uppdate-
rade analyser av aktuella kassaflöden, marknadshyror,
förväntade kostnader och bedömning av marknadens
avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala
fastighetsbeståndet cirka 815 000 kvm uthyrbar loka-
larea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade
tillsammans för cirka 68 procent av den totala uthyr-
bara ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (21 procent
av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor som
hyrs ut i kombination med lager eller lätt industri. En
fördelning baserad på hyresintäkter skulle ge en något
högre andel kontor eftersom snitthyran för detta ytslag
är högre än portföljen i övrigt. Antalet hyresgäster, i
kombination med att cirka 86 procent av fastigheterna
utgörs av fastigheter som har minst två hyresgäster,
skapar en god riskspridning och minskar sannolikhe -
ten för stora vakanser eller hyresförluster på grund
av konkurser.
Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde
med totalt 107 miljoner kronor. Värdeförändringen
utgörs av investeringar i befintliga fastigheter uppgå-
ende till 376 miljoner kronor medan valutakurseffekter
om 15 miljoner kronor och realiserade och orealiserade
värdeförändringar uppgående till totalt -284 miljoner
kronor redovisats (se tabell på sida 22).
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV
FASTIGHETSBESTÅNDET
Stendörren lägger mycket arbete på att identifiera
intressanta geografiska verksamhetsområden med
potential i nordiska tillväxtregioner. Särskilt fokus lig-
ger på att utveckla och förstärka närvaron i sådana
områden där Stendörren redan finns etablerat. Av
Stendörrens totala hyresintäkt utgörs cirka 64 procent
av hyresintäkter från fastigheter i Stockholmsregionen.
I Högdalens industriområde har Stendörren ett större
koncentrerat fastighetsbestånd vilket medför synergier
både beträffande förvaltning och uthyrning. I Veddesta
har bolaget stora fastigheter som också medför effek-
tiv förvaltning. Upplands-Väsby och Sollentuna längs
E4 mot Arlanda, Brunna i Upplands-Bro nordväst
om Stockholm samt Stockholm-Syd i Södertälje är
områden som Stendörren avser att vidareutveckla de
närmaste åren. Utöver Storstockholmsområdet är bola-
get fastighetsägare i ett antal andra orter i Mälardalen
som bedömts ha ett bra läge i förhållande till större
transportleder och Stockholms framtida tillväxt. Sedan
2021 har bolaget även förvärvat fastigheter i andra
utvalda svenska och nordiska städer med tillväxtpoten-
tial såsom Göteborgsregionen, Oslo, Köpenhamn och
Helsingfors, fortfarande med fokus på lager, logistik
och lätt industri.
Hedin Mölndal Bil AB, 2%
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Mountain Top, 2%
Övriga
79%
Coop Logistik AB, 9%
Södertälje
Industriservice AB, ISAB, 1%
Unilever Europe BV, 1%
Stockholm Vatten AB, 1%
Bactiguard AB, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
Onitio Sverige AB, 1%Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 29%
Upplands-Bro, 12%
Västerås, 8%
Botkyrka, 7%
Enköping, 5%
Danmark, 4%
Södertälje, 4%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 3%
Täby, 3%
Nacka, 3%
Flen, 3%
Järfälla, 3%
Göteborg 1%
Norge, 1%
Finland, 1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING, HYRESINTÄKTER STÖRSTA HYRESGÄSTERNA, HYRESINTÄKTER
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
15
===== SIDA 16 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom
flera sektorer och utgörs av såväl väletablerade små
och medelstora företag som stora multinationella
företag inom flera sektorer. Per 30 september 2023
svarade de tio största hyresavtalen för 21 procent av
den samlade årliga hyresintäkten från bolagets hyres-
gäster. Bolagets största hyresavtal med Coop Sverige
som hyresgäst, representerar cirka 9 procent av den
samlade årshyran. Coop kommer lämna lokalerna i
september 2024. Stendörren strävar efter att teckna
långa hyresavtal med sina hyresgäster och den genom-
snittliga hyresdurationen uppgick per rapportdatum till
3,8 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd förfallo-
struktur.
I kombination med spridningen på många olika
hyresgäster och branscher minskar detta risken för
vakanser och hyresförluster. Under rapportperioden
har hyresförluster uppgående till 6,9 miljoner kronor
redovisats.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar -
bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla
hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den
ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd
uppgick per 30 september 2023 till 94 procent och
den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 92 pro -
cent. Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den
momentana uthyrningssituationen per rapportdatu -
met och kan variera enstaka procentenheter upp eller
ned beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller
projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter.
Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt
god, där summan av nytecknade avtal under kvartalet
är den högsta under 2023. Kvartalets uppsägningar
för avflytt innehåller emellertid två större avtal (med
avflytt först Q3/Q4 2024) med årshyresvärde om cirka
13 miljoner kronor. Detta ger summerat en nettouthyr-
ning om cirka -0,9 miljoner kronor. De hyresavtal som
omförhandlades under kvartalet ledde till en ökning
av hyresvärdena om 40 % i viktat genomsnitt. Under
kvartalet har nya hyresavtal med ett årshyresvärde om
cirka 33 miljoner kronor undertecknats. Dessa utgörs
av både omförhandlade hyresavtal och hyresavtal med
nya hyresgäster.
Lager & logistik
49%
Lätt industri
19%
Kontor
21%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1% 1 st, 14%
6–10 st, 19% 2–5 st, 41%
11– st, 26%
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA,
PROCENT AV TOTAL YTA ANTAL HYRESGÄSTER PER FASTIGHET
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
16
===== SIDA 17 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
Årshyra, mkr
0
50
100
150
200
250
300
2025 2026 ≥202820272023 2024
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Antal avtal
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL
n Årshyra, mkr — Antal avtal
MKR
0
10
20
30
40
50
2021 2022
-10
-20
-30
2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR
FASTIGHETSBESTÅND*
n Nyuthyrning
n Omförhandling
n Konkurs
n Avflyttning
*) Inklusive projektuthyrningar
94%
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
2020 2022 20232021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
NETTOUTHYRNING
Mkr
Mkr
17
===== SIDA 18 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
INLEDNING
Stendörren hade per 30 september 2023 totalt 40
fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter.
Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 656 000
kvm och är huvudsakligen för logistik, lätt industri- och
bostadsändamål. Genom ett aktivt utvecklingsarbete
och i samband med förvärv tillskapas och tillförs ytter-
ligare byggrätter inom befintliga användningsområden.
Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i
syfte att skapa bostadsbyggrätter för vidare utveck-
ling och förvaltning. Detta i områden med potential
för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och
övriga Mälardalen. Möjligheterna i byggrättsportföljen
bedöms som goda eftersom byggrätterna är belägna i
expansiva kommuner och områden i Storstockholm och
Mälardalen såväl som andra utvalda tillväxtorter. Takten
på nya byggstarter påverkas både av byggpriser men
även av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget.
Pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu
inte hunnit generera intäkter under rapportperioden
förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och
inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i
driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande portfölj
med kommande projekt, som är i tidigare skede.
PROJEKTPORTFÖLJEN
PROJEKT
Bild: Brunna, Stockholm
18
===== SIDA 19 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KOMMANDE PROJEKT
Stendörrens utveckling av byggrätter och projektfast-
igheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att identi-
fiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade
lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion
eller till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I
syfte att minimera riskexponeringen strävar Stendör-
ren mot att teckna långa hyresavtal med kunderna
redan innan byggstart. Bolaget erbjuder marknaden
hållbara, moderna och verksamhetsanpassade lokaler
samt kommer kunna tillföra hållbara bostäder i attrak-
tiva miljöer. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete
med att identifiera nya områden och fastigheter att
planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder
kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning
till befintliga byggnader eller genom att konvertera
befintliga byggnader. Stendörren har ett pågående
arbete med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna,
Traversen 14 & 15. Arbetet fortgår och bedömningen
är att en ny plan kan antas under 2024.
PÅGÅENDE PROJEKT
Bolaget har flera pågående projekt med en inves -
teringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där
49 800 kvm avser nyproduktion och 3 400 kvm avser
ombyggnation för kunder. Under tredje kvartalet har
bygglov erhållits för två byggnader om tillsammans
6 000 kvm i Stendörrens utvecklingsområde Green -
Hub. Genom att ha erhållit bygglovet påbörjas nu en
succesiv utveckling av GreenHub med inriktning mot
småskaliga verksamheter. Den småskaliga utvecklingen
kompletterar den redan befintliga bebyggelsen om
totalt cirka 130 000 kvm lager där Coop är hyresgäst
fram till slutet av september 2024 och där Stendörren,
efter att Coop lämnat lokalerna, erbjuder flera lokaler
från 10 000 kvm upp till en lokal om 130 000 kvm.
Med flertalet bygglovsklara projektidéer är det möj-
ligt att snabbt starta nya byggnationer och anpassa
dessa efter kunders behov. Samtliga pågående projekt
är belägna i väletablerade och expansiva områden där
det finns en tydlig efterfrågan. Uthyrningsarbete pågår
och flertalet hyresavtal har tecknats.
KOMMANDE PROJEKT PER 2023-09-30
HUVUDSAKLIG BEDÖMD BEDÖMD
FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS MÖJLIG
KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN BYGGSTART 2
Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2024-2025
Södertälje Logistik 44 500 Inom detaljplan 2024-2025
Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2024-2025
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2024-2025
Frederikssund Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2024-2025
Uppsala Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2024-2025
Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2024-2025
Egedal Lätt industri 3 300 Inom detaljplan 2024-2025
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda
projekt, vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
PROJEKT
19
===== SIDA 20 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
Efter rapportperiodens utgång har kommunicerats att
Stendörren uppför en fullt uthyrd logistikanläggning
om 9 500 kvm i Enköping efter tecknat hyresavtal med
Advania Sverige AB. Den nya logistikanläggningen upp-
förs med höga hållbarhetsambitioner. Målsättningen
är att miljöcertifiera anläggningen enligt BREEAM-SE
nivå Excellent och NollCO2. Byggnaden kommer ha
en omfattande solcellsanläggning samt försörjas med
bergvärme med frikyla. Bygglov har erhållits och för-
beredande markarbeten har redan påbörjats.
PÅGÅENDE PROJEKT PER 2023-09-30
INDIKATIV
TYP AV ESTIMERAT STORLEK INVESTERING 3
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM1 KVM 2 MKR NUVARANDE FAS
Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 Pågående byggnation
Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 44 Pågående byggnation
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 Pågående byggnation
Stenvreten 8:37 Ny logistik Q4 2024 9 500 152 Pågående byggnation
Båglampan 25 Ny lätt industri Q1 2025 4 300 105 Projektering 4
Viby 19:66 Ny logistik Q1 2025 5 200 115 Projektering 4
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2025 17 000 298 Projektering 4
Romberga 23:17 Ny lätt industri Q1 2025 2 700 54 Projektering 4
Nygård 2:17 Ny lätt industri Q2 2025 2 500 50 Projektering 4
Nygård 2:17 Ny lätt industri Q3 2025 4 000 80 Projektering 4
Totalt pågående projekt 53 200 998
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 49 800 954
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
Under perioden har sju projekt färdigställts. Tre pro -
jekt avser större hyresgästanpassningar för förändrad
användning för nya kunder i fastigheten Tegelbruket 1
och de övriga avser nyproduktion av logistik och lätt
industri. Merparten av de nyproducerade lokalerna
är uthyrda. I maj 2023 kommunicerades att Stendör -
ren hyrt ut 11 300 kvm i Almnäs 5:23 till Södertälje
Industriservice AB och i juli 2023 kommunicerades att
Stendörren hyrt ut 3 161 kvm i Viby 19:66 till Stockholms
Stadsmission. Detta innebär att de två logistikprojekten
som startades på spekulation och som färdigställdes
under kvartal 2 nu är fullt uthyrda.
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att
bedömd tidpunkt för färdigställande bland annat beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion), LOA (hyresgästanpassning).
3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
4) Bygglov har erhållits.
PROJEKT
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT UNDER RAPPORTPERIODEN
TYP AV STORLEK INVESTERING 3 UTHYRNINGS
FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM2 MKR GRAD, %
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 700 51 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 5 100 47 100
Tegelbruket 1 Hyresgästanpassning Q1 2023 3 000 34 100
Almnäs 5:23 Ny logistik Q2 2023 11 900 175 100
Viby 19:66 Ny logistik Q2 2023 6 300 121 100
Hjulsmeden 1 Ny lätt industri Q3 2023 2 700 48 5
Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q3 2023 2 300 47 83
Totalt färdigställda projekt 35 000 523
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 23 200 391
20
===== SIDA 21 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
hetsportföljen, totalt värderade till 1 530 miljoner kro-
nor (1 528 per 30 juni 2023), är värderade utifrån orts-
prisanalyser och jämförelse med andra liknande objekt
som sålts. Värdeförändringen på byggrättsportföljen
förklaras bland annat av värdehöjande investeringar i
bland annat tidiga projekt, till stor del motverkade av
sjunkande byggrättsvärden. Realiserade och orealise-
rade värdeförändringar av hela fastighetsbeståndet
uppgick under perioden till -284 miljoner kronor (210).
Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs
under perioden främst av justerade avkastningskrav
och marknadshyresantaganden samt förändrade kassa-
flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också
uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv värde -
förändring på fastighetsbeståndet under perioden.
Genomsnittligt avkastningskrav har ökat med cirka
0,1 procentenheter från föregående kvartal och det
genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärdering-
arna uppgår per 30 september 2023 till 6,2 procent (se
tabell med värderingsparametrar på sida 22).
Stendörren värderar varje kvartal 100 procent av fastig-
hetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent
externt och resterande del internt. Detta innebär att
varje fastighet i beståndet externvärderas under en
rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som
används av såväl de externa värderarna som Sten -
dörren, är en avkastnings baserad kassa flödesmodell,
kompletterad med ortsprisanalyser. Värderingsmodell
och parametrar redovisas i enlighet med de principer
som beskrivs i not 11 (Förvaltningsfastigheter) till års-
redovisningen 2022. Alla fastigheter är klassificerade
till nivå 3 i enlighet med IFRS 13. Tillkommande utgifter
som är värderingshöjande aktiveras. Alla andra utgifter
redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
I större projekt aktiveras räntekostnaden under
produktionstiden.
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån-
det per 30 september 2023 uppgick till 12 525 miljoner
kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna
anges i tabellen på sida 22 . De under året genom -
förda externvärderingarna har utförts av huvudsakligen
CBRE och Newsec Sweden. Byggrätterna inom fastig-
FASTIGHETSVÄRDERING
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–SEP 2023
Förändrade avkastningskrav -389
Kassaflöde 138
Byggrätter -34
Totalt -285
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO
– 5,0 % – 2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
– 0,50 % 586 931 1 276 1 621 1 966
– 0,25 % -50 279 607 935 1 264
0,00 % -626 -313 0 313 626
0,25 % -1 152 -853 -553 -254 45
0,50 % -1 633 -1 346 -1 060 -773 -487
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det
bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings-
kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter.
21
===== SIDA 22 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
VÄRDERINGSPARAMETRAR VIKTAT
(FÖREGÅENDE ÅR INOM PARENTES) MIN MAX SNITT
Direktavkastningskrav, restvärde % 5,1 (4,6) 8,8 (8,5) 6,2% (5,7)
Kalkylränta, kassaflöde, % 7,3 (6,9) 10,8 (12,0) 8,2% (7,8)
Kalkylränta, restvärde, % 7,3 (6,9) 10,8 (12,2) 8,2% (7,8)
Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (2,0) 30,0 (30,0) 5,9% (5,9)
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER JAN–SEP 2023 JAN-DEC 2022
Fastighetsbestånd vid årets början 12 418 11 693
Nya förvärv av fastigheter – 581
Försäljning av fastigheter – -370
Investeringar i befintliga fastigheter 376 624
Valutakurseffekter 15 33
Realiserade värdeförändringar 1 16
Orealiserade värdeförändringar -285 -160
Fastighetsbestånd vid periodens slut 12 525 12 418
FASTIGHETSVÄRDERING
Bild: Bäckby, Västerås
22
===== SIDA 23 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
om Stibor 90 plus 3,65 procent. Detta obligationslån
förtidsinlöstes den 10 oktober 2023. Stendörrens andra
obligationslån, med förfall 2025-08-18, uppgår till 600
miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90
plus 3,90 procent och Stendörrens tredje obligations-
lån, med förfall 2026-12-21, är ett grönt obligationslån
och uppgår till 500 miljoner kronor och löper med en
ränta om Stibor 90 plus 5,25 procent.
Per 30 september fanns tillgänglig likviditet om
totalt 671 miljoner kronor, i form av likvida medel om 361
miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt
310 miljoner kronor. Som beskrivits ovan förtidsinlöste
bolaget den 10 oktober 2023 återstående del av det
obligationslån med förfall i april 2024 uppgående till
236 miljoner kronor.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul-
der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen
utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda
finansieringsavgifter). Stendörren har även en hybrid-
obligation om 513 miljoner kronor, som redovisas som
eget kapital, med en ränta om Stibor 90 plus 6,50
procent med ett första inlösendatum i september 2024.
FINANSIERING
Per 30 september 2023 uppgick den genomsnittliga kapi-
talbindningen på de räntebärande skulderna till kredit-
institut till 2,8 år (3,2). Inkluderas även obligationslånen
uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,7 år
(3,0). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i refe-
rensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak med
en genomsnittlig taknivå för Stibor om 1,8 procent och
ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 034
miljoner kronor. Stendörren har även ett ränteswapavtal
innebärande att 800 miljoner kronor i nominellt belopp
räntesäkrats till räntesatsen -0,1 procent. Den samlade
effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå
på 1,5% på den räntesäkrade delen av de räntebärande
skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 75
procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
Inklusive den osäkrade delen av relevant Ibor och den
säkrade delen via swap och räntetak, var den genom-
snittliga räntebindningen på räntebärande skulder 1,9
år (2,7).
Den genomsnittliga räntan på total räntebärande
skuld inklusive derivat uppgick till 4,6 procent. Sten -
dörrens ena obligationslån, med förfall 2024-04-28,
uppgick till 236 miljoner kronor och löpte med en ränta
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig
över år enligt nedanstående tabell.
RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING
RÄNTA ANDEL ANDEL
FÖRFALLOÅR MKR % % MKR %
2023 2 178 32 269 4
2024 1 050 15 783 11
2025 900 13 1 708 25
2026 2 700 40 1 542 23
2027 0 0 2 158 32
>2027 0 0 369 5
Summa/ 6 828 4,6 100 6 828 100
genomsnitt
1) Räntebindningen för 2023 inkluderar alla lånebelopp som löper
med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via
derivat.
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på
räntekostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M)
ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter.
FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING
RÄNTEBAS MSEK MSEK
+ / – 1,00% -16 16
+ / – 2,00% -32 33
+ / – 3,00% -49 76
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
23
===== SIDA 24 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
RÄNTEDERIVAT
NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Räntetak 300 16,1 2,00% 2,93
Danske Bank Räntetak 600 38,5 1,00% 2,02
Danske Bank Räntetak 300 19,3 1,00% 2,02
Swedbank Räntetak 1 100 61,7 2,00% 3,21
Swedbank Räntetak 750 42,0 2,00% 3,23
Swedbank Räntetak 250 4,8 2,25% 1,00
Swedbank Räntetak 550 29,0 2,00% 2,93
Nordea Räntetak 184 1,2 1,50% 0,22
Summa 4 034 212,5 1,77% 2,62
RÄNTEDERIVAT
NOMINELLT MARKNADS- TAKNIVÅ ÅTERSÅENDE
MOTPART TYP MKR VÄRDE, MKR % LÖPTID, ÅR
Swedbank Ränteswap 800 33,5 -0,0875 0,97
Summa 800 33,5 -0,0875 0,97
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,5 procent på den räntesäkrade delen
av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång var cirka 75 procent av bolagets räntebärande
skulder räntesäkrade.
FINANSIERING
Bild: Brunna, Stockholm
24
===== SIDA 25 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
MÅL:
Stora leverantörer ska
underteckna bolagets
uppförandekod
100 procent av alla
fordon ska vara fossil-
bränsleoberoende år
2025
Undvika flygresor när
det är praktiskt möjligt
MÅL:
Minska energiintensi-
teten (kwh/kvm) med
minst 20 procent till
2030 från basåret 2020
70 procent av fastig-
hetsbeståndet i kvm ska
miljöcertifieras till 2025
Nybyggnationer och
större ombyggnationer
ska miljöcertifieras
Möjliggöra ökad åter-
vinning av hyresgäster-
nas avfall och minimera
byggavfall i samband
med större ny-, till- och
ombyggnationer
Minska koldioxid-
avtrycket genom 100
procent fossilfri energi
till 2030 (gäller energi
som köps av Stendörren)
Minska koldioxid-
avtrycket i nyproduk-
tionsprojekt i syfte att
nå nettonollutsläpp till
2030
MÅL:
Sträva efter jämställdhet
och mångfald bland
alla yrkeskategorier
och sikta på att ha en
könsfördelning inom
gränserna 40/60 på
chefsbefattningar
senast 2025
Årlig uppföljning och
återkoppling gällan-
de jämställdhet och
icke-diskriminering
Uppnå en Net-
Promoter-Score (eNPS)
på minst 20 i den halv-
årsvisa medarbetar-
undersökningen
Samtliga anställda ska
genomgå utbildning i
uppförandekoden
MÅL:
TCFD-rapportering
(task force on
climate related
financial disclosure)
från 2023
MÅL:
Skapa jobbmöjlig-
heter för människor
som står långt ifrån
arbetsmarknaden
OPERATIONELL
EXCELLENS
RESURS-
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS-
SÄKRING
SOCIALT
ANSVAR
HÅLLBARHET FÖR STENDÖRREN
Stendörrens hållbarhetsstrategi innebär att bolaget ska bedriva en verksamhet
som bidrar till hållbar utveckling och som engagerar såväl internt som externt.
Bolagets styrning av arbetssätt, rutiner och processer ska säkerställa att bola-
get agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar
samt regulatoriska riktlinjer och krav. Bolaget har fem fokusområden för sitt
hållbarhetsarbete med tydligt kopplade mål till respektive område.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA ST ÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMA T -
FÖRÄNDRINGARNA
GOD HÄLSA OCH
V ÄLBEFINNANDE
JÄMSTÄLLDHET
Stendörren stödjer Agenda 2030 och FN:s globala mål samt har identifierat sju av dem som direkt eller indirekt
har koppling till bolagets hållbarhetsstrategi och där verksamheten kommer att ha en grundläggande inverkan.
-21,7%
Minskning av energiintensiteten
(kWh/kvm) per 30 september
2023 jämfört med basår 2020
Mål om 20% minskning från
basår 2020 till år 2030
49,1%
Miljöcertifierad area av totalt
bestånd per 30 september 2023
Mål 70% certifierad
area till år 2025
25
===== SIDA 26 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla
bolag och fastigheter. All personal är anställd i moderbolaget. Inga fastigheter
ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs
huvudsakligen av 90 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av
egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på koncerninterna
lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick
per 30 september 2023 till 260 miljoner kronor (139) och det egna kapitalet
uppgick till 1 384 miljoner kronor (1 698).
JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC
2023 2022 2023 2022 2022
Nettoomsättning 90 91 28 29 125
Rörelsens kostnader -88 -88 -28 -29 -123
Resultat före finansiella poster 2 3 0 0 2
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag - - - - -1
Finansnetto 21 27 -2 11 41
Resultat efter finansiella poster 23 30 -2 11 42
Bokslutsdispositioner - - - - –
Resultat före skatt 23 30 -2 11 42
Skatt 0 0 0 0 -1
Periodens resultat 23 30 -2 11 41
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
26
===== SIDA 27 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
30 SEP 2023 30 SEP 2022 31 DEC 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 3 2 2
Inventarier 9 8 9
Andelar i koncernföretag 998 900 964
Fordringar hos koncernföretag 3 477 2 929 3 348
Uppskjuten skattefordran 0 1 0
Summa anläggningstillgångar 4 487 3 841 4 323
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 323 346 142
Kortfristiga fordringar 4 5 5
Likvida medel 260 139 21
Summa omsättningstillgångar 586 490 168
SUMMA TILLGÅNGAR 5 073 4 331 4 492
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 384 1 698 1 692
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 324 1 290 1 291
Skulder till koncernföretag 1 720 886 1 292
Summa långfristiga skulder 3 044 2 176 2 583
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 608 420 178
Övriga kortfristiga skulder 36 37 35
Summa kortfristiga skulder 644 457 217
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 073 4 331 4 492
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
27
===== SIDA 28 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 kro-
nor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive
25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet
0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio
röster på bolagsstämma och B–aktier berättigar till
en röst på bolagsstämma. A-aktier kan konverteras
till B–aktier till förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför
samma rätt till andel i bolagets tillgångar och vinst.
Enligt bolagsordningen finns härutöver möjligheten
för bolaget att utge preferensaktier.
BEMYNDIGANDEN
Årsstämman beslutade den 23 maj 2023 om att bemyn-
diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar -
nas företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot
betalning genom kvittning eller med apportegendom,
eller annars med villkor, fatta beslut om nyemission av
aktier av serie A eller B, konvertibler avseende aktier
av serie A eller B eller teckningsoptioner avseende
aktier av serie A eller B, samt preferensaktier, dock att
emissioner med avvikelse från aktieägarnas företrädes-
rätt inte får medföra att antalet aktier i bolaget ökar
med mer än totalt 10 procent beräknat per dagen för
årsstämman 2023. Om styrelsen beslutar om emission
utan företrädesrätt för aktieägarna så ska skälet vara
att kunna bredda ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra
anskaffning av rörelsekapital, öka likviditeten i aktien,
genomföra företagsförvärv eller anskaffa eller möjlig-
göra anskaffning av kapital för företagsförvärv. Vid
sådan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt ska
emissionen genomföras på marknadsmässiga villkor.
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslu -
tades om vid extra bolagsstämma i september 2020
respektive årsstämman 2023. Båda programmen var
riktade till bolagets anställda och omfattar emissioner
av teckningsoptioner, vilka deltagarna i programmen
förvärvat mot kontant betalning till moderbolaget.
Teckningsoptionerna förvärvades till marknadsvärde
beräknat efter värdering enligt Black & Scholes värde-
ringsmetod utförd av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2020 – 2025 fanns vid peri-
odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne -
havarna, under en period om två veckor från dagen
för offentliggörande av delårsrapporten för perioden
1 januari – 31 september 2025, äger rätt att inlösa mot
samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kro-
nor per aktie.
I incitamentsprogram 2023 – 2028 fanns vid peri-
odens utgång 50 110 teckningsoptioner som inneha -
varna, under en period om två veckor från dagen för
offentliggörande av delårsrapporten för perioden 1
januari – 31 mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma
antal B-aktier till en teckningskurs om 285 kronor per
aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två
utestående programmen kommer aktiekapitalet öka
med 181 416 kronor genom utgivande av 302 360 aktier
av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar
cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat
på antalet utestående aktier per rapportdatumet.
HANDELSPLATS
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid
Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är
SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
AKTIEKAPITAL OCH
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
28
===== SIDA 29 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER 2023
ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER
AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB 2 701 720 500 000 2 201 720 9,5 14,1
SEB Investment Management 3 262 801 0 3 262 801 11,5 6,4
Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 456 395 0 2 456 395 8,6 4,8
Tredje AP-Fonden 1 171 394 0 1 171 394 4,1 2,3
Verdipapirfondet Odin Eiendom 856 660 0 856 660 3,0 1,7
Handelsbanken Fonder 771 394 0 771 394 2,7 1,5
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 645 999 0 645 999 2,3 1,3
SEB Luxembourg Branch 557 345 0 557 345 2,0 1,1
Alfred Berg 345 213 0 345 213 1,2 0,7
Övriga ägare 4 126 738 0 4 126 738 14,5 8,1
Total 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,00 100,00
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 319.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
29
===== SIDA 30 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
KALENDARIUM
• Bokslutskommuniké 2023, 23 februari 2024
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion
med en ledande befattningshavare avseende uthyrning
av två garageplatser. Samtliga transaktioner med när-
stående parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver
vad som anges ovan är inte och har inte heller bolaget
varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller
borgensförbindelse med någon av styrelseledamö -
terna, ledande befattningshavare, större aktieägare
eller närstående till någon av dessa under 2023.
RISKER
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till
förändringar i makroekonomiska faktorer som påverka
efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren
är också exponerat mot risk för oförutsedda ökningar
i drifts- eller underhållskostnader som man inte kan
kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyres -
gäster. Risk finns också att långivarna ej kommer att
förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall.
Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets
verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet
och risker. Mer information om dessa risker återfinns på
sida 74 – 77 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret
2022. Utöver de risker som översiktligt redogörs för
i årsredovisningen har riskerna med koppling till det
osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare
i denna rapport, bland annat i VD-ordet på sida 4 – 5
och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar
på sida 23.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS
34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.
Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt
beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast
avgivna finansiella informationen, se not 1 till årsre -
dovisning 2022. Förvaltningsfastigheter redovisas till
verkligt värde enligt IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument
värderas i koncernredovisningen till verkligt värde och
i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tilläm -
par Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för
juridiska personer.
REVISORS GRANSKNING
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av
bolagets revisorer (se granskningsrapport på sidan 32).
ÖVRIG INFORMATION
30
===== SIDA 31 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
STYRELSEN
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rätt -
visande översikt över moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 8 november 2023
Andreas Philipson
Styrelsens ordförande
Carl Mörk
Styrelseledamot
Helena Levander
Styrelseledamot
Henrik Orrbeck
Styrelseledamot
Seth Lieberman
Styrelseledamot
Nisha Raghavan
Styrelseledamot
Erik Ranje
Verkställande direktör
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för offentlig-
görande den 8 november 2023 kl. 07.00 CET.
31
===== SIDA 32 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT
INLEDNING
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finan-
siella delårsinformationen i sammandrag (delårs-
rapporten) för Stendörren Fastigheter AB (publ) per
30 september 2023 och den niomånadersperiod som
slutade per detta datum. Det är styrelsen och verk -
ställande direktören som har ansvaret för att upprätta
och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS
34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala
en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår
översiktliga granskning.
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS
INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet
med International Standard on Review Engagements
ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårs-
information utförd av företagets valda revisor. En
översiktlig granskning består av att göra förfrågningar,
i första hand till personer som är ansvariga för finan -
siella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk
granskning och att vidta andra översiktliga gransk -
ningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan
inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision
enligt International Standards on Auditing och god
revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som
vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möj-
ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle
kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den
uttalade slutsatsen grundad på en över-
siktlig granskning har därför inte den säkerhet som en
uttalad slutsats grundad på en revision har.
SLUTSATS
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte
kommit fram några omständigheter som ger oss anled-
ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt,
är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del
i enlighet med årsredovisningslagen.
Stendörren Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556825-4741
Stockholm 8 November 2023
BDO Mälardalen AB
Johan Pharmanson
Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman
Auktoriserad revisor
32
===== SIDA 33 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade hyre-
sintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) på
rullande 12-månadersbasis till cirka 856 miljoner kronor.
Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader
uppgår till cirka 179 miljoner kronor på årsbasis, således
förväntas koncernen i årstakt producera ett driftnetto
om cirka 677 miljoner kronor. Dessa uppgifter är endast
bolagets egen bedömning om den förevarande intjä-
ningsförmågan per 1 oktober 2023 utan hänsyn tagen
till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade hyres-
förändringar som ännu inte haft effekt eller andra, ännu
ej genomförda åtgärder som kan ha effekt på driftnet-
tot. Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att
de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu
inte hunnit genererat intäkter under rapportperioden
förväntas, i takt med uthyrning, färdigställande och
inflyttning, kunna addera cirka 80 miljoner kronor i
driftsnetto. Eventuella tillkommande förvärv eller för-
säljningar som bolaget meddelat men som ännu ej har
tillträtts eller frånträtts är heller ej medräknade. Dessa
uppgifter skall således inte ses som en prognos av
kommande resultatutveckling för Stendörren.
1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets
bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis
per 1 oktober 2023.
BILAGA 1
Bild: Librobäck, Uppsala
33
===== SIDA 34 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital justerat
med avdrag för bedömd verklig uppskjuten skatt beräk-
nad till 5,9 procent skattesats och återläggning av rän -
tederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 månaderna
dividerat med genomsnittligt eget kapital under samma
period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande
till totala tillgångar vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation
till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de senaste 12
månaderna dividerat med fastigheternas verkliga värde i
genomsnitt över samma period.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med fastig-
heternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärde vid periodens utgång, exkluderat för fast-
igheter som vid periodens utgång ej var uthyrningsbara
pga rivning och/eller större projektutveckling.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter och ränte-
kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrak-
terade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avse-
ende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingående i kassa-
flödet samt minskat med betald skatt i relation till genom-
snittligt antal aktier före utspädning.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital med åter-
läggning av derivatskuld (+/– ) samt uppskjuten skatt.
NAV TILLVÄXT
Procentuella förändringen i långsiktigt substansvärde de
senaste 12 månaderna.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med årshyra upp-
sagda hyresavtal för avflytt och årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybridobligationen
dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter
utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning på räntebä-
rande skulder med hänsyn tagen till ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansnetto i
förhållande till finansnetto (exklusive leasingkostnad enligt
IFRS 16) under den senaste rullande 12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive leasing-
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastigheternas värde-
förändring under de senaste 12 månaderna dividerat med
fastigheternas genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala intäkter
under samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer
avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures,
APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad marknad.
Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de
nyckeltal (APM) som ofta presenteras i prospekt och obligatorisk information som
lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med
dessa riktlinjer samt en avstämningstabell avseende de APM som används.
34
===== SIDA 35 =====
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2023
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag noterat på
Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i sub -
stansvärde genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och byggrätter
inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Då kommersiella
förutsättningar föreligger driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksam-
hetsfastigheter och skapar därmed bostadsbyggrätter för vidare utveckling
och förvaltning, främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
FÖR MER INFORMATION,
VÄNLIGEN KONTAKTA:
ERIK RANJE, VD
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON,
EKONOMIDIREKTÖR
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00
Stendörren Fastigheter AB
Linnégatan 87B
115 23 Stockholm
Tel 08-518 331 00
stendorren.se