Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT
JANUARI–SEPTEMBER 2024
Foto: Danmarks-Kumla 8:23, del av nyförvärvad portfölj i Uppsala.

===== SIDA 2 =====

PERIODEN I KORTHET 
Januari–september 2024 3
VD har ordet 4
Stendörren i korthet 6
Nyckeltal 7
MÅL OCH UTFALL
Mål och utfall 8
VERKSAMHETEN
Fastighetsbeståndet i sammandrag 9
Projektportföljen 12
Kommande projekt 13
Pågående projekt 14
Färdigställda projekt 15
Fastighetsvärdering 16
Finansiering 18
HÅLLBARHET
Hållbarhet med fem fokusområden 20
FN:s globala mål 21
FINANSIELL INFORMATION
Koncernens rapport över totalresultat 22
Resultat, intäkter och kostnader 23
Rapport över koncernens finansiella ställning 24
Finansiell ställning 25
Förändringar av koncernens eget kapital 26
Rapport över koncernens kassaflöden 27
Moderbolaget i sammandrag 28
Aktiekapital och ägarförhållanden 30
ÖVRIGT
Övrig information 32
Styrelse och VD:s försäkran 33
Revisors granskningsrapport 34
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 35
Definitioner 36
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag 
inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget 
är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa 
lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom 
värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväx-
ten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom 
utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och 
unika byggrättsportfölj.
I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar  
av enskilda belopp.
664
MKR HYRESINTÄKTER
246
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
536
MKR DRIFTNETTO
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024

===== SIDA 3 =====

PERIODEN I KORTHET
JANUARI–SEPTEMBER 2024*
•  Hyresintäkterna ökade med 5 procent till 664 miljoner kronor (635) och drift- 
nettot ökade med 5 procent till 536 miljoner kronor (509), vilket motsvarar en 
underliggande ökning i jämförbart bestånd om cirka 8 procent.
•  Förvaltningsresultatet uppgick till 246 miljoner kronor (234).
•  Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt 4,4 miljoner kronor 
och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 65 miljoner 
kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya 
hyresgäster). 
•  De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av  
hyresvärdena om cirka 6 procent i viktat genomsnitt.
•  Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 126 miljoner kronor 
(246) motsvarande 4,41 kronor per aktie (8,67). 
•  Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick 
för perioden till 106 miljoner kronor (-284).
•  Periodens resultat uppgick till 203 miljoner kronor (-65) motsvarande 5,83 kronor 
per aktie (-3,84) före utspädning och 5,83 kronor per aktie (-3,84) efter utspädning. 
 JAN – SEP JAN – SEP JAN – DEC
NYCKELTAL 2024 2023 2023
Hyresintäkter, Mkr 664 635  843
Driftnetto, Mkr 536      509  672
Förvaltningsresultat, Mkr 246      234  287
Marknadsvärde fastigheter, Mkr 13 061 12 525  12 566
Uthyrningsbar yta, kvm 816 000 815 000  824 000 
Belåningsgrad, % 54 50  50 
Soliditet, % 35 38  37
  
* (Januari – september 2023 inom parentes)
JANUARI – SEPTEMBER 2024
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER TREDJE KVARTALET
SAMT EFTER KVARTALETS UTGÅNG
 •  I juli 2024 förvärvade Stendörren en industri- och lagerfastighet i Södertälje till 
ett totalt värde om 42 miljoner kronor.
 •  I September förvärvade Stendörren en lagerfastighet i Helsingforsregionen. 
Totalt överenskommet fastighetsvärde uppgick till 11,5 miljoner euro motsvarande  
cirka 131 miljoner svenska kronor.
 •  I september 2024 tecknade Stendörren ett 3-årigt hyresavtal i Brunna avseende 
lokaler om cirka 2 200 kvadratmeter och markyta om cirka 2 700 kvadratmeter.
 •  I september 2024 förvärvade Stendörren en portfölj av lager- och lättindustri-
fastigheter i Uppsala till ett värde om 545 miljoner kronor. Fastigheterna  
tillträddes 1 oktober 2024.
 • I september startade byggnation av lager- och utställningsytor om 3 700 kvm i    
   fastigheten Båglampan 25 i Bromma, efter att ha tecknat ett 10-årigt hyresavtal.
•   Efter kvartalets utgång tecknade Stendörren ett hyresavtal i Högdalen avseende 
lokaler om cirka 4 500 kvadratmeter med en löptid på knappt 11 år.
3
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024

===== SIDA 4 =====

VD HAR ORDET
GENOMFÖRDA FÖRVÄRV OCH  
PROJEKTSTARTER FÖR ÖKAD TILLVÄXT
Stendörren har under det tredje kvartalet tydligt växlat upp tillväxttakten och tagit tillvara de ökade möjligheter som jag lyfte 
fram i VD-ordet i den föregående kvartalsrapporten. Vi har genomfört totalt sex fastighetsförvärv om cirka 740 miljoner kronor 
samtidigt som tempot i projektutvecklingsverksamheten varit fortsatt högt. Dessa investeringar om totalt cirka 820 miljoner 
kronor ökar vårt årliga driftnetto med cirka 60 miljoner kronor eller 8,5 procent efter fullt genomförande och vi ser fortsatt god 
tillväxtpotential framöver. 
Även förvaltningsverksamheten av vårt befintliga 
bestånd har utvecklats väl med en underliggande drift-
nettoökning i jämförbart bestånd om cirka 8 procent.  
Även om vakansen ligger kvar på samma nivå som före-
gående kvartal, det vill säga på cirka 7 procent, så har vi 
levererat positiv nettouthyrning om 7,4 miljoner kronor 
under kvartalet, vilket signalerar en starkare efterfrågan 
från våra kunder.
ATTRAKTIVA FÖRVÄRVSMÖJLIGHETER  
OCH FINANSIERINGSVILLKOR
Under de senaste kvartalen har möjligheterna till bra 
förvärv till attraktiva finansieringsvillkor förbättrats 
avsevärt. Dessa möjligheter har vi tagit tillvara och 
genomfört förvärv av sex fastigheter om totalt 35 400 
kvadratmeter till ett överenskommet fastighetsvärde 
om cirka 740 miljoner kronor. Vår största affär under 
kvartalet var förvärvet av tre fullt uthyrda och rela -
tivt nybyggda fastigheter i Uppsala om totalt 18 600 
kvadratmeter. Vi har också förvärvat en fullt uthyrd 
större lagerfastighet i Helsingforsregionen på 13 600 
kvadratmeter, en affär som tar oss ytterligare ett steg 
mot kritisk massa i de nordiska tillväxtregioner vi valt att 
satsa på utanför Stockholmsregionen och Mälardalen. 
Dessa förvärv visar att Stendörren ökat tillväxten efter 
ett par år av försiktighet.
FORTSATT HÖGT TEMPO I PROJEKTVERKSAMHETEN
Vår projektutvecklingsverksamhet fortsätter att ha god 
framdrift. Ett bra exempel på hur vi får utväxling på 
denna verksamhet och på vår värdefulla byggrättsport-
följ är projektet Båglampan 25 i Bromma där vi uppför en 
byggnad för lager- och utställningsytor om 3 700 kvm 
efter att ha tecknat ett tioårigt hyresavtal, med tillträde 
VD HAR ORDET
under det fjärde kvartalet 2025. Det årliga driftnettot 
bedöms uppgå till 6,4 miljoner kronor och den totala 
nyinvesteringen (dvs exklusive byggrättsvärdet) uppgår 
till cirka 83 miljoner kronor.  
Under de senaste sex kvartalen har sex nybyggnads-
projekt omfattande en total yta om 27 800 kvm avslu-
tats, varav ytan är uthyrd till 85 procent. Av denna yta 
representerar logistik 65 procent. Dessa projekt gene-
rerar ett årligt driftnetto på ca 24 miljoner kronor, eller 
cirka 28 miljoner kronor vid full uthyrning, motsvarande 
en avkastning på respektive investering om cirka 6,8 
procent (exklusive ianspråktaget byggrättsvärde) eller 
5,7 procent (inklusive ianspråktaget byggrättsvärde). 
Det implicita värdet för de ianspråktagna byggrätterna 
vid projektens genomförande var cirka 2,5 gånger högre 
än de bokföra värdena på de aktuella byggrätterna. 
Därutöver är projekten en bekräftelse på det strategiska 
4
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024

===== SIDA 5 =====

värdet av att löpande utveckla bolagets betydande 
byggrättsportfölj om 640 000 kvm till attraktiva för -
valtningsfastigheter, genom att kunna erbjuda existe-
rande och nya hyresgäster nybyggda lokaler för deras 
respektive ändamål i områden där det generellt råder 
brist på byggbar mark.
Framöver ser vi att pågående samt nyligen avslutade 
projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under 
rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdig-
ställande och inflyttning, kunna addera cirka 70 miljoner 
kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande 
portfölj med kommande projekt som är i tidigare skeden. 
Vår målsättning är att långsiktigt kunna bygga cirka  
25 000 – 50 000 kvm per år. 
SAMTLIGA TILLVÄXTPOTENTIALER TILLVARATAGNA 
Stendörren har tre huvudsakliga potentialer som adderar 
till bolagets framtida lönsamma tillväxt. Dessa är värde- 
skapande förvärv, utveckling av befintliga fastigheter 
inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsport-
följ samt tillvaratagande av den positiva hyrestillväxt 
som uppstår genom urbaniseringen av storstads-  
regioner. Dessa tre, i synnerhet förvärv och projektverk-
samheten, har det senaste kvartalet haft tydlig positiv 
effekt på vår intjäningsförmåga där driftsnettot ökat till 
755 miljoner kronor, en ökning med 11 procent under de 
senaste tolv månaderna.
 När vi nu inlett andra halvan av 2024 med en offensiv 
tillväxtambition är jag övertygad om att vi nu äntligen, 
efter år av pandemi samt finansiell- och konjunkturell 
turbulens, kommer kunna ta tillvara Stendörrens hela 
tillväxtpotential fullt ut. 
Stockholm den 21 oktober 2024 
Erik Ranje, VD
VD HAR ORDET
Erik Ranje, VD
5
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024

===== SIDA 6 =====

STENDÖRREN I KORTHET
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fast-
ighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde
genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och
byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska 
tillväxtregioner. Då det är kommersiellt attraktivt
driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksam -
hetsfastigheter och skapar bostadsbyggrätter, främst i
Storstockholm och övriga Mälardalen.
FINANSIELLA MÅL
Stendörren har fyra finansiella mål: 
•  att genomsnittlig avkastning på eget kapital  
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
•  att tillväxt i långsiktigt substansvärde långsiktigt ska 
uppgå till lägst 15 procent
•  att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå  
till lägst 2,0 gånger
•  att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent 
(och aldrig understiga 20 procent)
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 septem-
ber 2024 av 153 fastigheter, huvudsakligen belägna i 
Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sam-
manlagt marknadsvärde om 13 061 miljoner kronor. De 
tio största hyresavtalen svarade för cirka 20 procent av 
den samlade årshyran.  
Bolagets största hyresavtal var vid periodens utgång 
med Coop och representerade cirka 8 procent av den 
samlade årshyran. Coop lämnade lokalerna i september 
2024, varefter Fortifikationsverket omedelbart tillträdde 
som hyresgäst.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka 
816 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, logis-
tik och lätt industri svarade för cirka 69 procent av den 
totala uthyrbara ytan. 
Bolaget hade vid periodens slut 41 fastigheter helt 
eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade bygg-
rätter summerar till cirka 638 000 kvm och är huvud -
sakligen för logistik-, lätt industri- och bostadsändamål. 
Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per 
rapportdatumet till 1 383 miljoner kronor (1 530).
Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring 
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i 
syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med poten-
tial för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och 
övriga Mälardalen. Bolagets existerande byggrätter för 
bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela 
byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 30 september 2024 uppgick koncernens egna kapi-
tal till 4 786 miljoner kronor (5 035) och koncernens          
räntebärande skulder uppgick till 7 479 miljoner kronor 
(6 794), motsvarande en belåningsgrad om 54 procent 
(50). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte- 
bärande skulderna uppgick till 2,6 år (2,7) och inklusive 
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade 
delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte -
bindningen 2,4 år (1,9). Den genomsnittliga räntan på 
bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat upp-
gick per bokslutsdatumet till 4,4 procent. Justerat för 
den obligation som återköptes 1 oktober 2024 uppgick 
belåningsgraden till 51 procent och den genomsnittliga 
räntan till 4,1 procent. 
Stendörren hade vid balansdagens utgång tre utestå-
ende obligationslån. Ett obligationslån, som återköptes 
1 oktober 2024, uppgick till 414 miljoner kronor och 
löpte med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent. 
De andra två obligationslånen är gröna varav det ena 
obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 
miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 
plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med 
förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och 
löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent.
Bolaget hade även vid balansdagens utgång en 
grön hybridobligation om 300 miljoner kronor med en 
ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första 
inlösendatum i maj 2027.
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga 
totalavkastningen genereras genom att återinvestera 
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lön -
sam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa 
genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv 
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer 
därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.
6
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024

===== SIDA 7 =====

NYCKELTAL
 2024 2023  2023
 JAN-SEP  JAN-SEP  JAN-DEC
FASTIGHETSRELATERADE   
Uthyrningsbar area, tusental m 2 816 815 824
Antal fastigheter 153 151 151
Marknadsvärde, Mkr 13 061 12 525 12 566
Areamässig uthyrningsgrad,  %  91 92 91
Ekonomisk uthyrningsgrad,  %  93 94 94
Direktavkastning total portfölj,  
rullande 12 månader,  % 5,5 5,1 5,4
Direktavkastning exklusive projekt-  
fastigheter, rullande 12 månader, % 6,5 6,3 6,5
Totalavkastning i genomsnitt,  
rullande 12 månader,  % 5,8 0,1 2,5
Hyresduration, år 4,0 3,8 4,3
Snitthyra, kr/m2 1 261 1 176 1 173
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr 673 646 854
Driftnetto, Mkr 536 509 672
Förvaltningsresultat, Mkr 246 234 287
Överskottsgrad rullande 12 månader,  % 79 77 79
Balansomslutning, Mkr 13 885 13 476 13 193
Genomsnittlig ränta totala skulder  
inklusive derivat,  % 4,4 4,6 4,1
Genomsnittlig räntebindning,  
vid periodens utgång, år 2,4 1,9 3,3
Genomsnittlig kapitalbindning,  
vid periodens utgång, år 2,6 2,7 2,6
Genomsnittlig räntetäckningsgrad  
rullande 12 månader, ggr 2,0 2,1 2,0
 2024 2023  2023
 JAN-SEP  JAN-SEP  JAN-DEC
Belåningsgrad vid periodens utgång,  %  54 50 50
Belåningsgrad på fastighetsnivå.  
vid periodens utgång, % 44 44 44
Soliditet vid periodens utgång,  %  35 38 37
Avkastning på genomsnittligt eget kapital,  
rullande 12 månader,  % 0 -6 -5 
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr 5 814 3 917 5 214
Aktiekurs vid periodens utgång, kr  204,50 137,80 183,40
Eget kapital per aktie, kr 1 157,94 159,59  152,68
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 471 5 283 5 192
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 192,45 185,85 182,62
Aktuellt substansvärde, Mkr 5 007 4 832 4 740
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 176,14 169,96 166,72
Resultat per genomsnittligt antal  
utestående aktier före utspädning, kr 5,83 -3,84 -10,54
Resultat per genomsnittligt antal  
utestående aktier efter utspädning, kr 5,83 -3,84 -10,54
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten per aktie, kr 4,41 8,67 10,79
Antal aktier vid periodens utgång  28 428 265 28 428 265 28 428 265
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265  28 428 265
ÖVRIGA
Antal medarbetare vid periodens utgång 54 55 54
Genomsnittligt antal medarbetare  
under perioden 54 54 54
   1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
   För definitioner, se sida 36. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
7
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024

===== SIDA 8 =====

MÅL OCH UTFALL
Genomsnittlig avkastning på eget 
kapital ska långsiktigt uppgå till  
lägst 12 procent.
4%
Tillväxt i långsiktigt substansvärde  
ska långsiktigt uppgå till lägst 15 
procent.
Tillväxt i långsiktigt substansvärde  
uppgick vid periodens utgång  
(de senaste 12 månaderna) till  
4 procent.
2,0 ggr
Räntetäckningsgraden ska  
långsiktigt uppgå till lägst  
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden uppgick  
till 2,0 gånger.
35%1)
Soliditeten ska långsiktigt uppgå  
till 35 procent (och aldrig  
understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid periodens  
slut till 35 procent.
1)  Angiven soliditet är beräknad exkl.  
den leasingskuld som tillämpningen av  
IFRS 16 medför. Om denna skuldpost 
medräknas påverkas soliditeten negativt 
med cirka 0,7  procentenheter.
0%
Avkastningen på genomsnittligt  
eget kapital (beräknat på 12 måna-
ders genomsnitt) uppgick vid 
periodens slut till 0 procent.
FINANSIELLA 
MÅL
UTFALL
HISTORISKT 
UTFALL
AVKASTNING PÅ 
EGET KAPITAL NAV TILLVÄXT RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET
%
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 
ggr
0
1
2
3
4
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
%
0
10
20
30
40
50
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 
%
-10
0
10
20
30
40
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 
ggr
8
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 9 =====

FASTIGHETSBESTÅNDET 
FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 SEPTEMBER
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september 
2024 av 153 fastigheter, huvudsakligen belägna inom 
Stockholmsregionen och Mälardalen med ett samman-
lagt marknadsvärde om 13 061 miljoner kronor. Fastig-
hetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde. 
Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en 
gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av 
portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser 
av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kost-
nader och bedömning av marknadens avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala 
fastighetsbeståndet cirka 816 000 kvm uthyrbar loka-
larea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade 
tillsammans för cirka 69 procent av den totala uthyrbara 
ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (cirka 20 procent 
av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor 
som hyrs ut i kombination med lager, logistik eller lätt 
industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle 
ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran 
för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet 
hyresgäster, i kombination med att cirka 80 procent av 
fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två 
hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar 
sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på 
grund av konkurser. 
Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde 
med totalt 495 miljoner kronor. Värdeförändringen 
utgörs av förvärv av fastigheter uppgående till 195 mil-
joner kronor, avyttring av fastighet uppgående till -224 
miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter 
uppgående till 409 miljoner kronor medan valutakur -
seffekter om 9 miljoner kronor och realiserade och 
orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt 
106 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 17). 
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV 
FASTIGHETSBESTÅNDET
Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera 
intressanta verksamhetsområden med potential i nord-
iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla 
och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren 
redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkt 
utgörs cirka 60 procent av hyresintäkter från fastigheter 
i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har 
Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd 
vilket medför synergier både beträffande förvaltning 
och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter 
som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby 
och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna i Upp-
lands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd 
i Södertälje är områden som Stendörren avser att 
vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstock -
holmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal 
andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge 
i förhållande till större transportleder och Stockholms 
Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 30%
Upplands-Bro, 13%
Västerås, 7%
Botkyrka, 5%
Enköping, 5%
Danmark, 4%
Södertälje, 4%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 4%
Nacka, 3%
Täby, 3%
Finland, 3%
Flen, 2%
Järfälla, 2%
Göteborg 1%
Norge, 1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING
HYRESINTÄKTER
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
Lager & logistik
48%
Lätt industri
21%
Kontor
20%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA
PROCENT AV TOTAL YTA
9
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 10 =====

framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat 
fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer 
med tillväxtpotential såsom Göteborgsregionen, Oslo, 
Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på 
lager, logistik och lätt industri.
HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL 
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom 
flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små 
och medelstora företag som stora multinationella  
företag. Per 30 september 2024 svarade de tio största 
hyresavtalen för cirka 20 procent av den samlade 
årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster. 
Bolagets största hyresavtal med Coop representerade 
vid kvartalets utgång cirka 8 procent av den samlade 
årshyran. Coop lämnade lokalerna i september 2024, 
varefter Fortifikationsverket omedelbart tillträdde 
som hyresgäst. Stendörren strävar efter att teckna 
långa hyresavtal med sina hyresgäster och den ge-
nomsnittliga hyresdurationen uppgick per rapportda-
tum till 4,0 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd 
förfallostruktur. 
Kombinationen med spridningen på många olika 
hyresgäster och branscher minskar risken för omfat -
tande vakanser och hyresförluster. Under rapportperi-
oden har hyresförluster uppgått till 3,3 miljoner kronor.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar -
bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla 
1 st, 20%
6–10 st, 15% 2–5 st, 38%
11– st, 27%
ANTAL HYRESGÄSTER
PER FASTIGHET
hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd 
uppgick per 30 september 2024 till 93 procent och den 
ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 91 procent. 
Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momen -
tana uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan 
variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller 
projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter. 
Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt 
god med en stabil nettouthyrning under Q3 som sum-
merar till 7,4 miljoner kronor. Under kvartalet har nya 
hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 19 miljoner 
kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhand-
lade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster.
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
93% 
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Stockholm Vatten AB, 2%
Mountain Top, 2%Övriga
80%
Coop Logistik AB, 8%
Unilever Europe BV, 1%
Södertälje 
Industriservice AB, 1%
Carla AB, 1%
Bactiguard AB, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
Onitio Sverige AB, 1%
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
HYRESINTÄKTER
10
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 11 =====

-5
0
5
10
15
20
2021 2023 20242022
Q1  Q2  Q3  Q4  Q1  Q2  Q3  Q4  Q1  Q2  Q3  Q4  Q1  Q2  Q3
NETTOUTHYRNING
Mkr
MKR
0
20
40
60
80
100
2021 2022
-20
-40
-60
2023
Q1   Q2   Q3   Q4   Q1   Q2   Q3   Q4   Q1   Q2   Q3   Q4   Q1   Q2   Q3
-80
-100
2024
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR 
FASTIGHETSBESTÅND*
n Nyuthyrning   
n Omförhandling   
n Konkurs   
n Avflyttning
* Inklusive projektuthyrningar
Mkr
0
100
200
300
400
500
2026 2027 ≥202920282024 2025
0
100
200
300
400
500
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL*
n Årshyra, mkr      — Antal avtal
*  Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt 
lokalen med undantag för Fortifikationsverket som tillträder 
2024-10-01
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
Årshyra, Mkr Antal avtal
11
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 12 =====

Stendörren hade per 30 september 2024 totalt 41 
fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter. 
Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 638 000 
kvm och är huvudsakligen för logistik och lätt industri. 
Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med 
förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom 
befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt 
attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga 
verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbygg-
rätter i områden med potential för bostadsanvändning, 
främst i Storstockholm och övriga Mälardalen. 
Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda 
eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner 
och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som 
andra tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas 
både av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget 
men även av byggpriser. Pågående samt nyligen avslu-
tade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter 
under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, 
färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 70 
miljoner kronor i driftsnetto. Av detta belopp avser cirka 
24 miljoner kronor nyligen färdigställda eller inom ett år 
PROJEKTPORTFÖLJEN
PROJEKT
färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka 
22 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri som 
byggs eller avses byggas på spekulation och cirka 24 
miljoner kronor avser projekt inom logistik som förut -
sätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget 
en omfattande portfölj med kommande projekt, som 
är i tidigare skede.
Bild: Almnäs, Stockholm Syd Bild: Librobäck, Uppsala
12
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 13 =====

KOMMANDE PROJEKT PER 2024-09-30
 HUVUDSAKLIG  BEDÖMD
 FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS BEDÖMD TIDIGAST
KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN  MÖJLIGA BYGGSTART 2
Upplands-Bro Logistik  377 000  Inom detaljplan 2025-2026
Flen Logistik  55 000  Inom detaljplan 2025-2026
Södertälje Logistik  42 200  Inom detaljplan 2025-2026
Frederikssund Lätt industri  5 800  Inom detaljplan 2025-2026
Nynäshamn Lätt industri  5 000  Inom detaljplan 2025-2026
Eskilstuna Logistik  5 000  Inom detaljplan 2025-2026
Enköping Lätt industri  2 000  Inom detaljplan 2025-2026
Västerås Lätt industri  2 000  Inom detaljplan 2025-2026
Göteborg Lätt industri  2 000  Inom detaljplan 2025-2026
Järfälla Lätt industri  2 000  Inom detaljplan 2025-2026
Botkyrka Lätt industri  2 000  Inom detaljplan 2025-2026
Stockholm Lätt industri  1 900  Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri  1 500  Inom detaljplan 2025-2026
Uppsala Lätt industri  1 300  Inom detaljplan 2025-2026
Botkyrka Bostäder  80 000  Inom detaljplan 2025-2026
Sollentuna Bostäder  7 000  Planändring pågår 2025-2026
Botkyrka Lätt industri  3 700  Inom detaljplan 2025-2026
1)  BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2)  Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, 
vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
PROJEKT
Stendörrens utveckling av byggrätter och projekt-  
fastigheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att iden-
tifiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade 
lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller 
till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte 
att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot 
att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan 
byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete 
med att identifiera nya områden och fastigheter att 
planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder 
kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till 
befintliga byggnader eller genom att konvertera befint-
liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete 
med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen 
14 och 15 samt undersöker förutsättningarna för att 
driva detaljplan för bostäder ibland i annat den del av 
Green-Hub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över 
sjön Mälaren.
KOMMANDE PROJEKT
13
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 14 =====

PÅGÅENDE PROJEKT PER 2024–09-30
       BEDÖMD  BEDÖMT
    TIDIGAST  INDIKATIV ÅTERSÅENDE ÅRLIGT UTHYR-
     MÖJLIGA  STORLEK  INVESTERING  INVESTERING  DRIFTNETTO  NINGS-
KOMMUN FASTIGHET TYP AV PROJEKT NUVARANDE FAS SLUTDATUM1 KVM 2   MKR3 SEKM SEKM GRAD, %
Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Pågående byggnation Q4 2024 2 400 37 3 3,3 0
Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Pågående byggnation Q4 2024 9 500 151 26 12,3 100
Egedal, Köpenhamn Svavelhöjvej 17 Tillbyggnad lätt industri Pågående byggnation Q4 2024 3 300 50 19 3,5 100
Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 2 300 52 31 3,0 0
Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 1 200 36 19 2,6 100
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2025 2 300 53 38 3,6 0
Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Pågående byggnation Q3 2025 3 700 97 77 6,4 100
Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Projektering 4 Q4 2025 5 200 116   –
Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering 4 Q4 2025 17 000 274   –
Enköping Romberga 23:17 Ny lätt industri Projektering 4 Q4 2025 2 700 53   –
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Projektering 4 Q4 2025 3 400 78   –
Totalt pågående projekt    53 000 997 573 68,2  
  
Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation   50 600 960 570 64,9 
1)  Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2)  BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).  
3)  Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.  
4) Bygglov har erhållits.
Bolaget har flera pågående projekt med en investe -
ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 50 600 
kvm avser ny- och tillbyggnation och 2 400 kvm avser 
ombyggnation. Under årets inledande sex månader 
byggstartades tre lättindustriprojekt om tillsammans  
5 800 kvm. Under tredje kvartalet kommunicerade Sten-
dörren att man att uppför en byggnad för lager- och 
utställningsytor samt garage om 3 700 kvm i Bromma 
efter att ha tecknat ett 10-årigt hyresavtal. Det årliga 
driftnettot bedöms uppgå till 6,4 miljoner kronor 
per år och den totala nyinvesteringen (dvs exklusive 
byggrättsvärdet) uppgår till cirka 83 miljoner kronor. 
Det implicita värdet för den ianspråktagna byggrätten 
är väsentligt högre än det senaste bokförda värdet 
på den aktuella byggrätten. Stendörren har flertalet 
bygglovsklara projektidéer under projektering och andra 
förberedelser. Detta ger bolaget möjlighet att snabbt 
starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders 
behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väleta-
blerade och expansiva områden där det finns en tydlig 
efterfrågan och där uthyrningsarbete pågår.
PROJEKT
PÅGÅENDE PROJEKT
360 33,5
14
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 15 =====

FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT, SENASTE 12 MÅNADERNA
  TYP AV  STORLEK INVESTERING 2 UTHYRNINGS
 KOMMUN FASTIGHET  PROJEKT  SLUTDATUM KVM1 MKR GRAD, %
Uppsala Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0
Stockholm Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100
Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100
Totalt färdigställda projekt   8 000 147
Totalt exklusive hyresgästanpassningar   4 600 100
1)  BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
2)  Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion. 
Under de senaste fyra kvartalen har tre projekt omfattande en total yta om 8 000 kvm färdigställts varav mer -
parten av ytan är uthyrd. Ett projekt avser en större hyresgästanpassning för en ny kund i fastigheten Elementet 
1 i Bromma. De andra två projekten avser nyproduktion av lätt industri. 
PROJEKT
Bild: Librobäck, Uppsala
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
15
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 16 =====

Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under 
perioden främst av justerade avkastningskrav och 
marknadshyresantaganden samt förändrade kassa-  
flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också 
uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv effekt på 
värdeförändring på fastighetsbeståndet under kvartalet. 
Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärde-
ringarna uppgår per 30 september 2024 till 6,3 procent, 
vilket är oförändrat från föregående kvartal (se tabell 
med värderingsparametrar på sida 17).
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER  JAN–SEP 2024
Förändrade avkastningskrav  -197
Kassaflöde  258
Byggrätter 13
Totalt  75
Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet 
med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings -
fastigheter) till årsredovisningen 2023. Alla fastigheter 
är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13.  
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån-
det per 30 september 2024 uppgick till 13 061 miljoner 
kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna 
anges i tabellen på sida 17. De under året genomförda 
externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE 
och Newsec Sweden. 
Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värde-
rade till 1 383 miljoner kronor (1 377 per 30 juni 2024), är 
värderade utifrån ortsprisanalyser. Värdeförändringen på 
byggrättsportföljen under kvartalet förklaras främst av 
värdehöjande investeringar i bland annat tidiga projekt, 
se vidare under avsnittet Projektportföljen på sidorna 
12–15. 
Realiserade och orealiserade värdeförändringar av 
hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till 
106 miljoner kronor (-284).
FASTIGHETSVÄRDERING
Stendörren värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del 
internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av 
såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastnings baserad kassa flödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser.
           FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO
  –5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
 –0,50 % 521 878 1 236 1 593 1 950
 –0,25 % -92 249 590 931 1 272
 0,00 % -653 -326 0 326 653
 0,25 % -1 167 -854 -541 -228 85
 0,50 % -1 640 -1 339 -1 039 -739 -438
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är 
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av 
storheterna i nämnda sammanhang.
  FÖRÄNDRING AV 
  DIREKTAVKASTNINGSKRAV
KÄNSLIGHETSANALYS 
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det 
bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings-
kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter.
16
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 17 =====

VÄRDERINGSPARAMETRAR
 MIN MAX VIKTAT SNITT
Kalkylränta, kassaflöde, % 5,5 (7,3) 11,0 (10,8) 8,2 (8,2)
Direktavkastningskrav, restvärde % 5,3 (5,1) 9,0 (8,8) 6,3 (6,2)
Kalkylränta, restvärde, % 7,3 (7,3) 11,0 (10,8) 8,4 (8,2)
Långsiktigt vakansantagande, %  3,0 (3,0) 25,0 (30,0) 5,7 (5,9)
FASTIGHETSVÄRDERING
(Föregående år inom parentes)
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER
 JAN–SEP 2024 JAN-DEC 2023
Fastighetsbestånd vid årets början  12 566 12 418
Nya förvärv av fastigheter 195 –
Försäljning av fastigheter -224 –
Investeringar i befintliga fastigheter 409 516
Valutakurseffekter 9 -13
Realiserade värdeförändringar  31 1
Orealiserade värdeförändringar  75 -356
Fastighetsbestånd vid periodens slut  13 061 12 566
17
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 18 =====

relevant Ibor och den säkrade delen via swap och ränt-
etak, var den genomsnittliga räntebindningen på ränte-
bärande skulder 2,4 år (1,9). Den genomsnittliga räntan 
på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till 
4,4 procent. Justerat för den obligation som återköptes 
1 oktober 2024 uppgick den genomsnittliga räntan till 
4,1 procent.
Stendörren hade vid balansdagens utgång tre ute-
stående obligationslån. Ett obligationslån, som åter -
köptes 2024-10-01, uppgick till 414 miljoner kronor och 
löpte med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent. 
De övriga två obligationslånen är gröna varav det ena 
obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500 
miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90 
plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med 
FINANSIERING
Per 30 september 2024 uppgick den genomsnittliga kapi-
talbindningen på de räntebärande skulderna till kredit- 
institut till 2,7 år (2,8). Inkluderas även obligationslånen 
uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,6 
år (2,7). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i 
referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak 
med ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4 
600 miljoner kronor. Den samlade effekten av ränte-
säkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på 
den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. 
Stendörren har även fyra forwardstartade ränteswapavtal 
vilket förlänger derivatportföljens genomsnittliga löptid, 
för mer detaljer se tabell på sida 19. Vid rapportperiodens 
utgång var cirka 64 procent av bolagets räntebärande 
skulder räntesäkrade.  Inklusive den osäkrade delen av 
KÄNSLIGHETSANALYS
FÖRÄNDRING  (+) FÖRÄNDRING  (-) FÖRÄNDRING 
RÄNTEBAS  MSEK MSEK
+ / – 1,00% -22 22
+ / – 2,00% -44 69
+ / – 3,00% -66 136
I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på ränte- 
kostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M)  
ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter. 
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är 
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av  
storheterna i nämnda sammanhang.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
 RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING
 
FÖRFALLOÅR MKR RÄNTA, % ANDEL, % MKR  ANDEL, %
2024 2 916   39  414 6
2025 0  0 1 159 15
2026 2 700  36 1 119 15
2027 0  0 2 223 30
2028 0  0 2 591 34
>2028 1 900  25 9 0
Summa/genomsnitt 7 516 4,4  100 7 516 100
1)  Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och 
löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent.
Per 30 september fanns tillgänglig likviditet om totalt 892 
miljoner kronor, i form av likvida medel om 462 miljoner 
kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 430 miljoner 
kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för 
nyttjandet av kreditlinorna.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul-
der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen 
utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda 
finansieringsavgifter). 
Stendörren har även en grön hybridobligation om 
300 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital, 
med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett 
första inlösendatum i maj 2027.
18
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 19 =====

RÄNTEDERIVAT – AKTIVA
    NOMINELLT VÄRDE  MARKNADSVÄRDE  TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03  300      2,6     2,00 1,93
Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07  600      11,9     1,00 1,021
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07  300      6,0     1,00 1,021
SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10  600      8,5     1,00 1,111
Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10  400      7,1     1,00 1,111
Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14  1 100      9,3     2,00 2,21
SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23  750      6,4     2,00 2,23
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03  550      4,3     2,00 1,93
Summa     4 600      56     1,59 1,692
1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,6 år.
RÄNTEDERIVAT – MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT
    NOMINELLT VÄRDE  MARKNADSVÄRDE  SWAPRÄNTA ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07  600     -11,7  2,45 6,02
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07  300     -4,8  2,39 5,02
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10  400     -9,7  2,49 6,12
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10  600     -11,5  2,41 5,12
Summa     1 900     -37,6  2,44 5,60
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång 
var cirka 64 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
FINANSIERING
19
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 20 =====

HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN
MÅL:
Leverantörer till Stendörrens 
verksamhet inom förvaltning 
och utveckling ska  
underteckna företagets  
uppförandekod.
Samtliga fordon ska vara  
fossilbränsleoberoende  
senast 2025.
Flygresor ska undvikas när 
praktiskt möjligt.
MÅL:
Minska energiintensiteten 
(kWh/kvm) med minst 30 % 
till 2030 (basår 2020).
70 % av fastighetsportföljen 
(kvm) ska ha miljöcertifiering 
senast 2025.
100 % av nybyggnadsprojekt 
och större renoveringar ska 
miljöcertifieras.
Möjliggöra ökad återvinning 
av hyresgästers avfall.
Minimera byggavfall från 
byggnadsprojekt till <1 % till 
deponi, till 2030.
100 % fossilfri energi till 2030 
(köpt av Stendörren).
Minska koldioxidavtrycket 
i nybyggnadsprojekt med 
minst 40 % kgCO2/kvm BTA 
till 2030 (basår 2022).
MÅL:
Aktivt arbeta, med årlig upp-
följning och återkoppling, 
gällande jämställdhet och 
icke-diskriminering.
Sträva efter jämlikhet och 
mångfald bland alla yrkes- 
kategorier med mål om en 
40/60 könsfördelning för 
ledande befattningshavare 
senast 2025.
Uppnå ett eNPS-poäng på 
minst 40 i de årliga medar-
betarenkäterna.
Samtliga medarbetare ska 
utbildas i uppförandekoden.
MÅL:
Inkludera relevanta TCFD- 
indikatorer och rapportera 
enligt TCFD.
Mål om netto-noll koldioxid- 
utsläpp validerat av Science 
Based Targets initiative (SBTi).
MÅL:
Skapa arbetsmöjligheter  
för personer som står långt 
ifrån arbetsmarknaden.
OPERATIONELL 
EXCELLENS
RESURS- 
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV 
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS- 
SÄKRING
SOCIALT 
ANSVAR
Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling av den egna verksamheten och samhället. Fem fokusområden har identifierats 
där Stendörren har störst inflytande och möjlighet till förändring och förbättring avseende miljö-, klimat- och sociala hållbarhetsfrågor. Strategin har tagits fram 
genom analys och dialog med relevanta intressenter samt med beaktande av bransch, marknad, omvärldsaspekter och diverse externa krav. 
Stendörrens övergripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 genom hela värdekedjan.
HÅLLBARHET
-27%
Minskning av  
energiintensiteten  
(kWh/kvm) 
per 30 september 2024 
jämfört med basår 
2020.
Mål om 30 % minskning 
från basår 2020 till  
år 2030
66%
Miljöcertifierad area av 
totalt bestånd per  
30 september 2024
Mål 70 % certifierad 
area till år 2025
1 308 kWp
Total effekt av 
installerade solceller 
per den 30 september 
2024 (inkl. pågående 
installation)
20
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 21 =====

HÅLLBARHET
STENDÖRREN STÖDJER FN:S GLOBALA MÅL
Stendörrens största klimatpåverkan kommer från utveckling och förvaltning av företagets fastighetsbestånd. Det är avgörande för 
företaget att fokusera på resurseffektivitet i hela värdekedjan när det gäller förvaltning, renovering och nyproduktion, bland annat 
genom val av byggnadsmaterial och val av energikällor, för att minska klimatpåverkan. Stendörren arbetar för att skapa förutsättningar 
för en säker och hälsosam arbetsmiljö för såväl Stendörrens medarbetare som hyresgäster och leverantörer. Bolagets rutiner och 
processer säkerställer att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer 
och krav.
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH 
V ÄLBEFINNANDE
GOD UTBILDNING 
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET RENT V A TTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANST ÄNDIGA 
ARBETSVILLKOR 
OCH EKONOMISK 
TILL V ÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI, 
INNOV A TIONER OCH 
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA ST ÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMA T -
FÖRÄNDRINGARNA
Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och  
har identifierat nio mål där företaget har en direkt påverkan, vilka är följande nr: 3, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 13 och 15.
GLOBALA MÅLEN FÖR HÅLLBAR UTVECKLING
21
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 22 =====

KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-SEP  JAN-SEP  JUL-SEP  JUL-SEP  JAN-DEC
 
Hyresintäkter 664 635 220 214 843
Övriga rörelseintäkter 9 11 1 1 11
Summa intäkter 673 646 221 215 854
  
Driftskostnader -104 -104 -25 -29 -139
Underhållskostnader -15 -15 -5 -7 -19
Fastighetsskatt -18 -18 -6 -5 -24
Driftnetto 536 509 185 174 672
Central administration -64 -60 -19 -18 -77
Finansiella intäkter och kostnader -222 -220 -77 -79 -298
Orealiserade valutakursförändringar 3 12 -4 -5 1
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld -8 -7 -3 -3 -10
FÖRVALTNINGSRESULTAT 246 234 81 69 287
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-SEP  JAN-SEP  JUL-SEP  JUL-SEP  JAN-DEC
Värdeförändring  
förvaltningsfastigheter 106 -284 59 -128 -355
Värdeförändring finansiella instrument -130 -22 -96 -21 -173
Resultat före skatt 223 -72 44 -79 -241
  
Skatt -20 7 3 15 -5
Periodens resultat 203 -65 48 -64 -246
   
Omräkningsdifferenser 2 1 1 -2 0
Summa övrigt totalresultat 2 1 1 -2 0
SUMMA TOTALRESULTAT  
FÖR PERIODEN 205 -64 48 -66 -247
   
Periodens totalresultat hänförligt till:   
Moderbolagets aktieägare 205 -64 48 -66 -247
Resultat per aktie, före utspädning, kr 5,83 -3,84 1,22 -2,73 -10,54
Resultat per aktie, efter utspädning, kr 5,83 -3,84 1,22 -2,73 -10,54
Genomsnittligt antal utestående  
aktier under perioden, miljoner  28,43 28,43 28,43 28,43 28,43
Genomsnittligt antal aktier under  
perioden efter utspädning, miljoner 28,44 28,43 28,45 28,43 28,43
Belopp i miljoner kronor
22
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 23 =====

RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med motsvarande period 2023 redovisar Sten-
dörren för januari till september 2024 cirka 26 miljoner 
kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka 
28 miljoner kronor, vilket motsvarar en underliggande 
ökning i jämförbart bestånd om cirka 8 procent. Efter 
avdrag för finansieringskostnader och centrala adminis-
trationskostnader summerar förvaltningsresultatet till 
246 miljoner kronor (234). Periodens resultat uppgår 
till 203 miljoner kronor (-65), motsvarande 5,83 kronor 
per aktie (-3,84). 
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med cirka 5 procent till 664 mil-
joner kronor (635) jämfört med samma period 2023. De 
ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga 
beståndet samt från färdigställda och uthyrda projekt. 
I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med cirka 7 
procent. Den högre ökningen i jämförbart bestånd är en 
följd av försäljningen av fastigheten Varvet 1 i Q1 2024. 
Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga 
intäkter om cirka 9 miljoner kronor som till största del 
avser en intäkt av engångskaraktär samt en försäkrings-
ersättning under första kvartalet 2024.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka 
-136 miljoner och är oförändrade jämfört med samma 
period föregående år. Totala fastighetskostnader i jäm-
förbart bestånd ökade med cirka 1 miljon kronor, vilket 
motsvarar cirka 1 procent. Kostnadsökningen förklaras 
främst av högre kostnader för värme och VA jämfört 
med samma period föregående år, vilket beror på högre 
tariffer. Bolagets underhållskostnader har minskat jäm-
fört med samma period föregående år, då Q3 föregå -
ende år var ett underhållsintensivt kvartal. Det bidrar 
till att effekten av kostnadsökningen på värme och VA 
motverkas med avseende på totala fastighetskostnader.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick under 
perioden till -64 miljoner kronor (-60) och utgörs av 
kostnader för central förvaltning och administration 
samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer. 
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 109 miljoner kro -
nor (74) och avser huvudsakligen intäkter avseende 
räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive lea-
singkostnad, steg till -331 miljoner kronor (-294) främst 
till följd av ökad belåning och stigande räntenivåer. Lea-
singkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till -8 
miljoner kronor (-7). Kostnaden bestod huvudsakligen 
av tomträttsavgälder och arrendeavgifter.
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick 
till 246 miljoner kronor (234), främst tack vare högre 
intäkter.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och orea-  
liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om 
totalt 106 miljoner kronor (-284). Värdeförändringarna 
i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av 
justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan-
den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis 
nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda 
avtal. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan 
på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer 
se sidan 17. Räntederivaten marknadsvärderades per  
rapportdatumet med en värdeförändring om -130 mil-
joner kronor (-22). De negativa värdeförändringarna 
förklaras främst av sjunkande räntenivåer. 
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell 
skatt om -20 miljoner kronor (-2) och uppskjuten skatt 
om 0 miljoner kronor (9).
23
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 24 =====

KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
 30 SEP 30 SEP 31 DEC
 2024 2023  2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 4 786 5 035 4 838
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 877 6 096 5 826
Övriga långfristiga skulder 61 44 57
Leasingskuld 259 254 259
Uppskjuten skatteskuld  1 000 992 999
Övriga avsättningar 4 4 4
Summa långfristiga skulder 7 201 7 390 7 145
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder  1 602 698 825
Övriga kortfristiga skulder 296 353 384
Summa kortfristiga skulder 1 898 1 051 1 210
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 885 13 476 13 193
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare 4 786 5 035 4 838
Innehav utan bestämmande inflytande  - – –
 30 SEP 30 SEP 31 DEC
 2024 2023  2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar  
Immateriella anläggningstillgångar  2 3  3
Förvaltningsfastigheter 13 061 12 525 12 566
Nyttjanderättstillgångar  259 254  259
Inventarier 1 1 1
Långfristiga fordringar  3 2 3
Räntederivat 19 246 148
Summa anläggningstillgångar 13 344 13 033 12 981
   
Omsättningstillgångar    
Kortfristiga fordringar  79 82 79
Likvida medel 462 361 134
Summa omsättningstillgångar  541 444 213
 
SUMMA TILLGÅNGAR 13 885 13 476 13 193
Belopp i miljoner kronor
24
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 25 =====

FINANSIELL STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-  
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 september upp-
gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 13 061 
miljoner kronor (12 525). För analys och kommentarer, 
se sidorna 9–11.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till 
541 miljoner kronor (444), bestående av likvida medel 
om 462 miljoner kronor (361) samt hyresfordringar och 
övriga kortfristiga fordringar om 79 miljoner kronor (82).  
Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 462 
miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 
430 miljoner kronor, uppgick vid periodens utgång till 
892 miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver 
ställas för nyttjandet av kreditlinorna.
EGET KAPITAL
Per den 30 september 2024 uppgick koncernens egna 
kapital till 4 786 miljoner kronor (5 035) och soliditeten 
till 35 procent (38). 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande 
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till  
7 479 miljoner kronor (6 794), motsvarande en belå -
ningsgrad om 54 procent (50). Skulderna utgörs 
av lån från kreditinstitut om 5 802 miljoner kronor  
(5 493), tre obligationslån om totalt 1 714 miljoner 
kronor (1 336). Låneavgifter som periodiseras i enlig -
het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till 
-37 miljoner kronor (-35). Den kortfristiga delen av de  
räntebärande skulderna uppgick till 1 602 miljoner kronor 
(698) och består av lån och amorteringar som förfaller 
inom de kommande 12 månaderna samt återköp av 
obligation om 414 miljoner kronor som genomfördes 1 
oktober 2024. Övriga lån som förfaller de kommande 
12 månaderna är under refinansiering med erhållet kre-
ditbeslut.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital- 
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom 
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
KONCERNEN I SAMMANDRAG
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen 
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning 
av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se 
sida 18.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 september till 
1 000 miljoner kronor (992) och avser skatten på fast-
igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade 
förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER 
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består 
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna 
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt 
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till 
296 miljoner kronor (353).
25
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 26 =====

KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL
  ÖVRIGT  BALANSERADE   TOTALT EGET KAPITAL
 AKTIE-  TILLSKJUTET  OMRÄKNINGS-   VINSTMEDEL INKLUSIVE  HYBRID-  HÄNFÖRLIGT TILL
 KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER  PERIODENS RESULTAT  OBLIGATION  FASTIGHETSÄGARE
Ingående eget kapital per 2022-01-01 17 1 181 – 3 218 800 5 216
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -58 – -58
Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 428 800 5 429
Personaloptionsprogram – 1 – – – 1
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -59 – -59
Återköp hybridobligation – – – 0 -288 -288
Totalresultat januari – december 2023 – – 0 -246 – -246
Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 123 512 4 838
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -39 – -39
Emission hybridobligation – – – -4 300 296
Återköp hybridobligation – – – -2 -512 -514
Totalresultat januari–september 2024 – – 2 203 – 205
Utgående eget kapital per 2024-09-30 17 1 182 5 3 280 300 4 786
 
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 30 september 2024 till 4 786 miljoner kronor (5 035). 
Vid års stämman 2024 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
26
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 27 =====

KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-SEP  JAN-SEP  JUL-SEP  JUL-SEP  JAN-DEC
Kassaflöde från den  
löpande verksamheten   
Förvaltningsresultat 246 234 81 69 287
Justeringar för poster som  
inte ingår i kassaflödet 7 15 -1 30 0
Betald inkomstskatt -6 -7 1 0 -13
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten före förändringar  
av rörelsekapitalet 247 242 81 99 274
  
Förändringar i rörelsekapital  
Förändring av rörelsefordringar -36 13 15 19 4
Förändring av rörelseskulder -85 -8 -20 3 28
Kassaflöde från den  
löpande verksamheten 126 246 77 121 307
Investeringsverksamheten   
Investering i befintliga  
förvaltningsfastigheter -409 -376  -190 -156 -516
Förvärv av  
koncernföretag/fastigheter -195 – -176 – –
Försäljning av  
koncernföretag/fastigheter 224 – - – –
Kassaflöde från  
investeringsverksamheten  -380 -376 -366 -156 -516
Belopp i miljoner kronor
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-SEP  JAN-SEP  JUL-SEP  JUL-SEP  JAN-DEC
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner - 1 - – 1
Emission hybridobligation 296 - - - -
Utdelning hybridobligation -39 -45 -13 -15 -59
Återköp hybridobligation -514 -288 -380 – -288
Upptagna räntebärande skulder 3 219 1 245 992 754 1 379
Amortering och lösen av  
räntebärande skulder -2 382 -746 -233 -488 -1 026
Depositioner 4 8 2 2 21
Kassaflöde från  
finansieringsverksamheten 583 176 368 253 28
  
Periodens kassaflöde  329 46 79 218 -181
  
Likvida medel vid periodens ingång 134 315 383 143 315
Periodens kassaflöde 329 46 79 218 -181
Likvida medel vid periodens utgång 462 361 462 361 134
Belopp i miljoner kronor
27
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 28 =====

MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd  
i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen  
av 93 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på 
koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 september 2024 till  
386 miljoner kronor (260) och det egna kapitalet uppgick till 1 096 miljoner kronor (1 384).
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-SEP  JAN-SEP  JUL-SEP  JUL-SEP  JAN-DEC
Nettoomsättning 93 90 27 28 123
Rörelsens kostnader -93 -88 -27 –28 -121
Resultat före finansiella poster 0 2 0 0 2
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag - – - – -38
Finansnetto 25 21 3 -2 20
Resultat efterfinansiella poster 25 23 3 -2 -16
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
 2024 2023  2024 2023  2023
 JAN-SEP  JAN-SEP  JUL-SEP  JUL-SEP  JAN-DEC
Bokslutsdispositioner - – - – -3
Resultat före skatt  25 23 3 -2 -19
Skatt - – - – –
Periodens resultat 25 23 3 -2 19
Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor
28
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 29 =====

BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
 30 SEP 30 SEP 31 DEC
 2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar  2 3 3
Inventarier 10 9 10
Andelar i koncernföretag 999 998 979
Fordringar hos koncernföretag 3 689 3 477 3 459
Uppskjuten skattefordran 0 0 0
Summa anläggningstillgångar 4 700 4 487 4 450
   
Omsättningstillgångar    
Fordringar hos koncernföretag 551 323 25
Kortfristiga fordringar  13 4 6
Likvida medel 386 260 30
Summa omsättningstillgångar  950 586 62
SUMMA TILLGÅNGAR 5 650 5 073 4 512
  
 30 SEP 30 SEP 31 DEC
 2024 2023 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER   
Eget kapital 1 096 1 384 1 329
   
Långfristiga skulder    
Räntebärande skulder 1 698 1 324 1 091
Skulder till koncernföretag 2 115 1 720 2 061
Summa långfristiga skulder 3 813 3 044 3 152
   
Kortfristiga skulder    
Skulder till koncernföretag 709 608 –
Övriga kortfristiga skulder 32 36 30
Summa kortfristiga skulder 741 644 30
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 650 5 073 4 512
MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor
29
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 30 =====

AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959 
kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive  
25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet 
0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster  
på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på 
bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till 
förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till 
andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsord-
ningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge 
preferensaktier.
BEMYNDIGANDEN
Årsstämman beslutade den 23 maj 2024 om att bemyn-
diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa 
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas 
företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning 
genom kvittning eller med apportegendom, eller annars 
med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie 
A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller 
B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A 
eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med 
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får med-
föra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt 
20 procent beräknat per dagen för årsstämman 2024. 
Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt 
för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda 
ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av 
rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra före-
tagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning 
av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från 
aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras 
på marknadsmässiga villkor. 
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades 
om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive 
årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till 
bolagets anställda och omfattar emissioner av teck -
ningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat 
mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsop-
tionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter 
värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd 
av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid peri -
odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne -
havarna, under en period om två veckor från dagen 
för offentliggörande av delårsrapporten för perioden 
1 januari–30 september 2025, äger rätt att inlösa mot 
samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor 
per aktie.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens 
utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna, 
under en period om två veckor från dagen för offent -
liggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31 
mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier 
till en teckningskurs om 285 kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två 
utestående programmen kommer aktiekapitalet öka 
med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier 
av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor. 
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar 
cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på 
antalet utestående aktier per rapportdatumet.
HANDELSPLATS
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid 
Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är 
SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
30
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 31 =====

STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER
   ANTAL ANTAL INNEHAV  RÖSTER
AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB                        11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB                                        3 050 000 500 000 2 550 000 10,7 14,8
SEB Investment Management 3 762 715 0 3 762 715 13,2 7,4
Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 591 808 0 2 591 808 9,1 5,1
Odin Fonder 777 144 0 777 144 2,7 1,5
Handelsbanken Fonder 759 691 0 759 691 2,7 1,5
Tredje AP-fonden                                 752 836 0 752 836 2,6 1,5
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 739 223 0 739 223 2,6 1,5
Malmer, Staffan 362 283 0 362 283 1,3 0,7
Carnegie Fonder 335 429 0 335 429 1,2 0,7
Övriga ägare 3 764 530 0 3 764 530 13,2 7,4
Totalt 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,0 100,0
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 201.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Foto: Danmarks-Kumla 8:23, Uppsala Bild: Viby 19:30, Upplands-Bro
31
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 32 =====

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningsha-
vare avseende uthyrning av tre garageplatser. Samtliga transaktioner med närstående 
parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har 
inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgens -
förbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större 
aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2024.
RISKER 
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska 
faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också 
exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som 
man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också 
att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall. 
Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur 
förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns 
på sida 81–84 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Utöver de risker 
som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det 
osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i 
VD-ordet på sida 4–5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 18.
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk -
ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not 
1 till årsredovisning 2023. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt 
IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde 
och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen 
och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. 
REVISORS GRANSKNING
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer (se gransk -
ningsrapport på sida 34).
KALENDARIUM
HÄNDELSE  DATUM
Bokslutskommuniké januari  – december 2024 18 februari 2025
ÖVRIG INFORMATION
32
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 33 =====

STYRELSE OCH VD 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över  
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker  
och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 21 oktober 2024
Andreas Philipson 
Styrelsens ordförande
Carl Mörk 
Styrelseledamot
Helena Levander 
Styrelseledamot
Joakim Rubin
Styrelseledamot
Seth Lieberman 
Styrelseledamot
Roniek Bannink
Styrelseledamot
Erik Ranje 
Verkställande direktör
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom 
nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 21 oktober 2024 kl. 07.00 CEST.
FÖRSÄKRAN
33
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 34 =====

REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT
Stendörren Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556825-4741
INLEDNING 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella 
delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) 
för Stendörren Fastigheter AB (publ) per 30 septem -
ber 2024 och den niomånadersperiod som slutade per 
detta datum. Det är styrelsen och verkställande direk-
tören som har ansvaret för att upprätta och presentera 
denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsre -
dovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats 
om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga 
granskning. 
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS 
INRIKTNING OCH OMFATTNING  
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med 
International Standard on Review Engagements ISRE 
2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinfor -
mation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig 
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand 
till personer som är ansvariga för finansiella frågor och 
redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och 
att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En 
översiktlig granskning har en annan inriktning och en 
betydligt mindre omfattning jämfört med den inrikt -
ning och omfattning som en revision enligt International 
Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig 
granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss 
en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga 
omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade 
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad 
på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet 
som en uttalad slutsats grundad på en revision har.  
SLUTSATS  
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kom-
mit fram några omständigheter som ger oss anledning 
att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är 
upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del 
i enlighet med årsredovisningslagen. 
Johan Pharmanson
Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman
Auktoriserad revisor
Stockholm 21 oktober 2024
BDO Mälardalen AB
34
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 35 =====

BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade års -
hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter) 
till cirka 954 miljoner kronor per den 1 oktober 2024. 
Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader 
uppgår till cirka 199 miljoner kronor. Således bedöms 
koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 755 
miljoner kronor. 
Kostnaderna för central administration uppskattas 
till cirka 82 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka 
313 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgående 
till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt 
förvaltningsresultat om cirka 350 miljoner kronor per 
den 1 oktober 2024.
Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning 
om intjäningsförmågan per 1 oktober 2024 utan hänsyn 
tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade 
hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra 
genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på  
förvaltningsresultatet.  
Kostnaderna för central administration har baserats 
på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finan-
snettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och 
tillgångar på balansdagen, med justering för belåning 
kopplad till transaktioner utförda 1 oktober 2024 samt 
återköp av obligationer per samma datum. Kostnaderna 
för de räntebärande skulderna har baserats på koncer-
nens redovisade snittränta per balansdagen, justerat 
för den obligation som återköptes 1 oktober 2024, 
med tillägg för periodiserade finansieringskostnader 
och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade 
kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent-
ligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de 
senaste tolv månaderna justerat för innehavstid.
Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar 
som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts 
eller frånträtts är ej medräknade. 
Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att 
de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu 
inte hunnit generera intäkter under rapportperioden 
förväntas, i takt med uthyrning och färdigställande, 
kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftnetto. Av 
detta belopp avser cirka 24 miljoner kronor nyligen 
färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för 
vilka hyresavtal föreligger, cirka 22 miljoner kronor avser 
projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas 
på spekulation och cirka 24 miljoner kronor avser projekt 
inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart.
Dessa uppgifter skall således inte ses som en prog-
nos av kommande resultatutveckling för Stendörren. 
BILAGA 1
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1)
Hyresintäkter  954
Summa intäkter  954
Driftskostnader  -145
Underhållskostnader  -27
Fastighetsskatt  -27
Driftnetto  755
 
Central administration  -82
Finansiella intäkter och kostnader  -313
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld  -10
Förvaltningsresultat  350
1)  Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets  
bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per  
1 oktober 2024.
35
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 36 =====

DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital 
justerat med avdrag för bedömd verklig 
uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent 
skattesats och återläggning av räntederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i 
förhållande till totalt uthyrningsbar area vid 
periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET 
KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12 
månaderna dividerat med genomsnittligt eget 
kapital under samma period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i 
förhållande till totala tillgångar vid periodens 
utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastig- 
heter i relation till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de 
senaste 12 månaderna dividerat med fastig- 
heternas verkliga värde i genomsnitt över 
samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa 
nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark-
nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i 
prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor 
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell 
avseende de APM som används.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med 
fastigheternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång 
i förhållande till hyresvärde vid periodens 
utgång, exkluderat för fastigheter som vid 
periodens utgång ej var uthyrningsbara pga 
rivning och/eller större projektutveckling.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar 
och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter 
och ränte-kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld 
inklusive räntederivat.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående 
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindnings-
tid avseende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingå-
ende i kassaflödet samt minskat med betald 
skatt i relation till genomsnittligt antal aktier 
före utspädning. 
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital 
med återläggning av derivatskuld (+/–) samt 
uppskjuten skatt.
NAV TILLVÄXT
Procentuella förändringen i långsiktigt  
substansvärde de senaste 12 månaderna.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med 
årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och 
årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybrid- 
obligationen dividerat med genomsnittligt  
antal aktier, före och efter utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning 
på räntebärande skulder med hänsyn tagen till 
ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning  
av finansnetto i förhållande till finansnetto 
(exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under 
den senaste rullande 12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar 
exklusive leasing- 
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastig 
heternas värdeförändring under de senaste 
12 månaderna dividerat med fastigheternas 
genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala 
intäkter under samma period.
ALTERNATIVA NYCKELTAL
36
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT

===== SIDA 37 =====

Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager 
och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm 
Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer 
bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestill -
växten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av 
befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj.
FÖR MER INFORMATION, 
VÄNLIGEN KONTAKTA:
ERIK RANJE, VD
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON, 
EKONOMIDIREKTÖR
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00