FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2024
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
JANUARI–SEPTEMBER 2024
Foto: Danmarks-Kumla 8:23, del av nyförvärvad portfölj i Uppsala.
===== SIDA 2 =====
PERIODEN I KORTHET
Januari–september 2024 3
VD har ordet 4
Stendörren i korthet 6
Nyckeltal 7
MÅL OCH UTFALL
Mål och utfall 8
VERKSAMHETEN
Fastighetsbeståndet i sammandrag 9
Projektportföljen 12
Kommande projekt 13
Pågående projekt 14
Färdigställda projekt 15
Fastighetsvärdering 16
Finansiering 18
HÅLLBARHET
Hållbarhet med fem fokusområden 20
FN:s globala mål 21
FINANSIELL INFORMATION
Koncernens rapport över totalresultat 22
Resultat, intäkter och kostnader 23
Rapport över koncernens finansiella ställning 24
Finansiell ställning 25
Förändringar av koncernens eget kapital 26
Rapport över koncernens kassaflöden 27
Moderbolaget i sammandrag 28
Aktiekapital och ägarförhållanden 30
ÖVRIGT
Övrig information 32
Styrelse och VD:s försäkran 33
Revisors granskningsrapport 34
Bilaga 1, Bedömd intjäningsförmåga 35
Definitioner 36
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag
inom logistik, lager och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget
är noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Affärsidén är att skapa
lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer bolaget genom
värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestillväx-
ten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom
utveckling av befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och
unika byggrättsportfölj.
I denna rapport kan summeringsavvikelser förekomma i enskilda tabeller till följd av avrundningar
av enskilda belopp.
664
MKR HYRESINTÄKTER
246
MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT
536
MKR DRIFTNETTO
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
===== SIDA 3 =====
PERIODEN I KORTHET
JANUARI–SEPTEMBER 2024*
• Hyresintäkterna ökade med 5 procent till 664 miljoner kronor (635) och drift-
nettot ökade med 5 procent till 536 miljoner kronor (509), vilket motsvarar en
underliggande ökning i jämförbart bestånd om cirka 8 procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 246 miljoner kronor (234).
• Nettouthyrningen uppgick under perioden till sammanlagt 4,4 miljoner kronor
och nya hyresavtal tecknades med ett sammanlagt årshyresvärde om 65 miljoner
kronor (omfattar både omförhandlade hyresavtal samt hyresavtal med nya
hyresgäster).
• De hyresavtal som omförhandlades under perioden ledde till en ökning av
hyresvärdena om cirka 6 procent i viktat genomsnitt.
• Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 126 miljoner kronor
(246) motsvarande 4,41 kronor per aktie (8,67).
• Realiserade och orealiserade värdeförändringar av fastighetsportföljen uppgick
för perioden till 106 miljoner kronor (-284).
• Periodens resultat uppgick till 203 miljoner kronor (-65) motsvarande 5,83 kronor
per aktie (-3,84) före utspädning och 5,83 kronor per aktie (-3,84) efter utspädning.
JAN – SEP JAN – SEP JAN – DEC
NYCKELTAL 2024 2023 2023
Hyresintäkter, Mkr 664 635 843
Driftnetto, Mkr 536 509 672
Förvaltningsresultat, Mkr 246 234 287
Marknadsvärde fastigheter, Mkr 13 061 12 525 12 566
Uthyrningsbar yta, kvm 816 000 815 000 824 000
Belåningsgrad, % 54 50 50
Soliditet, % 35 38 37
* (Januari – september 2023 inom parentes)
JANUARI – SEPTEMBER 2024
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER TREDJE KVARTALET
SAMT EFTER KVARTALETS UTGÅNG
• I juli 2024 förvärvade Stendörren en industri- och lagerfastighet i Södertälje till
ett totalt värde om 42 miljoner kronor.
• I September förvärvade Stendörren en lagerfastighet i Helsingforsregionen.
Totalt överenskommet fastighetsvärde uppgick till 11,5 miljoner euro motsvarande
cirka 131 miljoner svenska kronor.
• I september 2024 tecknade Stendörren ett 3-årigt hyresavtal i Brunna avseende
lokaler om cirka 2 200 kvadratmeter och markyta om cirka 2 700 kvadratmeter.
• I september 2024 förvärvade Stendörren en portfölj av lager- och lättindustri-
fastigheter i Uppsala till ett värde om 545 miljoner kronor. Fastigheterna
tillträddes 1 oktober 2024.
• I september startade byggnation av lager- och utställningsytor om 3 700 kvm i
fastigheten Båglampan 25 i Bromma, efter att ha tecknat ett 10-årigt hyresavtal.
• Efter kvartalets utgång tecknade Stendörren ett hyresavtal i Högdalen avseende
lokaler om cirka 4 500 kvadratmeter med en löptid på knappt 11 år.
3
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
===== SIDA 4 =====
VD HAR ORDET
GENOMFÖRDA FÖRVÄRV OCH
PROJEKTSTARTER FÖR ÖKAD TILLVÄXT
Stendörren har under det tredje kvartalet tydligt växlat upp tillväxttakten och tagit tillvara de ökade möjligheter som jag lyfte
fram i VD-ordet i den föregående kvartalsrapporten. Vi har genomfört totalt sex fastighetsförvärv om cirka 740 miljoner kronor
samtidigt som tempot i projektutvecklingsverksamheten varit fortsatt högt. Dessa investeringar om totalt cirka 820 miljoner
kronor ökar vårt årliga driftnetto med cirka 60 miljoner kronor eller 8,5 procent efter fullt genomförande och vi ser fortsatt god
tillväxtpotential framöver.
Även förvaltningsverksamheten av vårt befintliga
bestånd har utvecklats väl med en underliggande drift-
nettoökning i jämförbart bestånd om cirka 8 procent.
Även om vakansen ligger kvar på samma nivå som före-
gående kvartal, det vill säga på cirka 7 procent, så har vi
levererat positiv nettouthyrning om 7,4 miljoner kronor
under kvartalet, vilket signalerar en starkare efterfrågan
från våra kunder.
ATTRAKTIVA FÖRVÄRVSMÖJLIGHETER
OCH FINANSIERINGSVILLKOR
Under de senaste kvartalen har möjligheterna till bra
förvärv till attraktiva finansieringsvillkor förbättrats
avsevärt. Dessa möjligheter har vi tagit tillvara och
genomfört förvärv av sex fastigheter om totalt 35 400
kvadratmeter till ett överenskommet fastighetsvärde
om cirka 740 miljoner kronor. Vår största affär under
kvartalet var förvärvet av tre fullt uthyrda och rela -
tivt nybyggda fastigheter i Uppsala om totalt 18 600
kvadratmeter. Vi har också förvärvat en fullt uthyrd
större lagerfastighet i Helsingforsregionen på 13 600
kvadratmeter, en affär som tar oss ytterligare ett steg
mot kritisk massa i de nordiska tillväxtregioner vi valt att
satsa på utanför Stockholmsregionen och Mälardalen.
Dessa förvärv visar att Stendörren ökat tillväxten efter
ett par år av försiktighet.
FORTSATT HÖGT TEMPO I PROJEKTVERKSAMHETEN
Vår projektutvecklingsverksamhet fortsätter att ha god
framdrift. Ett bra exempel på hur vi får utväxling på
denna verksamhet och på vår värdefulla byggrättsport-
följ är projektet Båglampan 25 i Bromma där vi uppför en
byggnad för lager- och utställningsytor om 3 700 kvm
efter att ha tecknat ett tioårigt hyresavtal, med tillträde
VD HAR ORDET
under det fjärde kvartalet 2025. Det årliga driftnettot
bedöms uppgå till 6,4 miljoner kronor och den totala
nyinvesteringen (dvs exklusive byggrättsvärdet) uppgår
till cirka 83 miljoner kronor.
Under de senaste sex kvartalen har sex nybyggnads-
projekt omfattande en total yta om 27 800 kvm avslu-
tats, varav ytan är uthyrd till 85 procent. Av denna yta
representerar logistik 65 procent. Dessa projekt gene-
rerar ett årligt driftnetto på ca 24 miljoner kronor, eller
cirka 28 miljoner kronor vid full uthyrning, motsvarande
en avkastning på respektive investering om cirka 6,8
procent (exklusive ianspråktaget byggrättsvärde) eller
5,7 procent (inklusive ianspråktaget byggrättsvärde).
Det implicita värdet för de ianspråktagna byggrätterna
vid projektens genomförande var cirka 2,5 gånger högre
än de bokföra värdena på de aktuella byggrätterna.
Därutöver är projekten en bekräftelse på det strategiska
4
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
===== SIDA 5 =====
värdet av att löpande utveckla bolagets betydande
byggrättsportfölj om 640 000 kvm till attraktiva för -
valtningsfastigheter, genom att kunna erbjuda existe-
rande och nya hyresgäster nybyggda lokaler för deras
respektive ändamål i områden där det generellt råder
brist på byggbar mark.
Framöver ser vi att pågående samt nyligen avslutade
projekt som ännu inte hunnit generera intäkter under
rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning, färdig-
ställande och inflyttning, kunna addera cirka 70 miljoner
kronor i driftsnetto. Därutöver har vi en omfattande
portfölj med kommande projekt som är i tidigare skeden.
Vår målsättning är att långsiktigt kunna bygga cirka
25 000 – 50 000 kvm per år.
SAMTLIGA TILLVÄXTPOTENTIALER TILLVARATAGNA
Stendörren har tre huvudsakliga potentialer som adderar
till bolagets framtida lönsamma tillväxt. Dessa är värde-
skapande förvärv, utveckling av befintliga fastigheter
inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsport-
följ samt tillvaratagande av den positiva hyrestillväxt
som uppstår genom urbaniseringen av storstads-
regioner. Dessa tre, i synnerhet förvärv och projektverk-
samheten, har det senaste kvartalet haft tydlig positiv
effekt på vår intjäningsförmåga där driftsnettot ökat till
755 miljoner kronor, en ökning med 11 procent under de
senaste tolv månaderna.
När vi nu inlett andra halvan av 2024 med en offensiv
tillväxtambition är jag övertygad om att vi nu äntligen,
efter år av pandemi samt finansiell- och konjunkturell
turbulens, kommer kunna ta tillvara Stendörrens hela
tillväxtpotential fullt ut.
Stockholm den 21 oktober 2024
Erik Ranje, VD
VD HAR ORDET
Erik Ranje, VD
5
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
===== SIDA 6 =====
STENDÖRREN I KORTHET
AFFÄRSIDÉ & MÅL
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fast-
ighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Vår
affärsidé är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde
genom att förvalta, utveckla och förvärva fastigheter och
byggrätter inom logistik, lager och lätt industri i nordiska
tillväxtregioner. Då det är kommersiellt attraktivt
driver vi ändring av detaljplan för befintliga verksam -
hetsfastigheter och skapar bostadsbyggrätter, främst i
Storstockholm och övriga Mälardalen.
FINANSIELLA MÅL
Stendörren har fyra finansiella mål:
• att genomsnittlig avkastning på eget kapital
långsiktigt ska uppgå till lägst 12 procent
• att tillväxt i långsiktigt substansvärde långsiktigt ska
uppgå till lägst 15 procent
• att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå
till lägst 2,0 gånger
• att soliditeten långsiktigt ska uppgå till 35 procent
(och aldrig understiga 20 procent)
FASTIGHETSBESTÅND
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 septem-
ber 2024 av 153 fastigheter, huvudsakligen belägna i
Stockholmsregionen och Mälardalen och med ett sam-
manlagt marknadsvärde om 13 061 miljoner kronor. De
tio största hyresavtalen svarade för cirka 20 procent av
den samlade årshyran.
Bolagets största hyresavtal var vid periodens utgång
med Coop och representerade cirka 8 procent av den
samlade årshyran. Coop lämnade lokalerna i september
2024, varefter Fortifikationsverket omedelbart tillträdde
som hyresgäst.
Det totala fastighetsbeståndet omfattade totalt cirka
816 000 kvm uthyrbar lokalyta och ytslagen lager, logis-
tik och lätt industri svarade för cirka 69 procent av den
totala uthyrbara ytan.
Bolaget hade vid periodens slut 41 fastigheter helt
eller delvis bestående av byggrätter. Outnyttjade bygg-
rätter summerar till cirka 638 000 kvm och är huvud -
sakligen för logistik-, lätt industri- och bostadsändamål.
Marknadsvärdet på byggrättsportföljen uppgår per
rapportdatumet till 1 383 miljoner kronor (1 530).
Då det är kommersiellt attraktivt drivs även ändring
av detaljplan för befintliga verksamhetsfastigheter, i
syfte att skapa bostadsbyggrätter i områden med poten-
tial för bostadsanvändning, främst i Storstockholm och
övriga Mälardalen. Bolagets existerande byggrätter för
bostäder utgör cirka en tredjedel av värderingen av hela
byggrättsportföljen.
FINANSIERING
Per 30 september 2024 uppgick koncernens egna kapi-
tal till 4 786 miljoner kronor (5 035) och koncernens
räntebärande skulder uppgick till 7 479 miljoner kronor
(6 794), motsvarande en belåningsgrad om 54 procent
(50). Den genomsnittliga kapitalbindningen på de ränte-
bärande skulderna uppgick till 2,6 år (2,7) och inklusive
den osäkrade delen av relevant Ibor och den säkrade
delen via räntederivat var den genomsnittliga ränte -
bindningen 2,4 år (1,9). Den genomsnittliga räntan på
bolagets totala räntebärande lån inklusive derivat upp-
gick per bokslutsdatumet till 4,4 procent. Justerat för
den obligation som återköptes 1 oktober 2024 uppgick
belåningsgraden till 51 procent och den genomsnittliga
räntan till 4,1 procent.
Stendörren hade vid balansdagens utgång tre utestå-
ende obligationslån. Ett obligationslån, som återköptes
1 oktober 2024, uppgick till 414 miljoner kronor och
löpte med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent.
De andra två obligationslånen är gröna varav det ena
obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500
miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90
plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med
förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och
löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent.
Bolaget hade även vid balansdagens utgång en
grön hybridobligation om 300 miljoner kronor med en
ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett första
inlösendatum i maj 2027.
UTDELNING
Stendörrens bedömning är att den bästa långsiktiga
totalavkastningen genereras genom att återinvestera
vinsten i verksamheten för att skapa ytterligare lön -
sam tillväxt. Bolaget kommer således att fortsätta växa
genom att investera i befintliga fastigheter, nya förvärv
och utveckling av nya fastigheter. Utdelningen kommer
därför att vara låg eller utebli under de kommande åren.
6
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
===== SIDA 7 =====
NYCKELTAL
2024 2023 2023
JAN-SEP JAN-SEP JAN-DEC
FASTIGHETSRELATERADE
Uthyrningsbar area, tusental m 2 816 815 824
Antal fastigheter 153 151 151
Marknadsvärde, Mkr 13 061 12 525 12 566
Areamässig uthyrningsgrad, % 91 92 91
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 94 94
Direktavkastning total portfölj,
rullande 12 månader, % 5,5 5,1 5,4
Direktavkastning exklusive projekt-
fastigheter, rullande 12 månader, % 6,5 6,3 6,5
Totalavkastning i genomsnitt,
rullande 12 månader, % 5,8 0,1 2,5
Hyresduration, år 4,0 3,8 4,3
Snitthyra, kr/m2 1 261 1 176 1 173
FINANSIELLA
Totala intäkter, Mkr 673 646 854
Driftnetto, Mkr 536 509 672
Förvaltningsresultat, Mkr 246 234 287
Överskottsgrad rullande 12 månader, % 79 77 79
Balansomslutning, Mkr 13 885 13 476 13 193
Genomsnittlig ränta totala skulder
inklusive derivat, % 4,4 4,6 4,1
Genomsnittlig räntebindning,
vid periodens utgång, år 2,4 1,9 3,3
Genomsnittlig kapitalbindning,
vid periodens utgång, år 2,6 2,7 2,6
Genomsnittlig räntetäckningsgrad
rullande 12 månader, ggr 2,0 2,1 2,0
2024 2023 2023
JAN-SEP JAN-SEP JAN-DEC
Belåningsgrad vid periodens utgång, % 54 50 50
Belåningsgrad på fastighetsnivå.
vid periodens utgång, % 44 44 44
Soliditet vid periodens utgång, % 35 38 37
Avkastning på genomsnittligt eget kapital,
rullande 12 månader, % 0 -6 -5
AKTIERELATERADE
Börsvärde, Mkr 5 814 3 917 5 214
Aktiekurs vid periodens utgång, kr 204,50 137,80 183,40
Eget kapital per aktie, kr 1 157,94 159,59 152,68
Långsiktigt substansvärde, Mkr 5 471 5 283 5 192
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 192,45 185,85 182,62
Aktuellt substansvärde, Mkr 5 007 4 832 4 740
Aktuellt substansvärde, per aktie, kr 176,14 169,96 166,72
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier före utspädning, kr 5,83 -3,84 -10,54
Resultat per genomsnittligt antal
utestående aktier efter utspädning, kr 5,83 -3,84 -10,54
Kassaflöde från den löpande
verksamheten per aktie, kr 4,41 8,67 10,79
Antal aktier vid periodens utgång 28 428 265 28 428 265 28 428 265
Genomsnittligt antal aktier 28 428 265 28 428 265 28 428 265
ÖVRIGA
Antal medarbetare vid periodens utgång 54 55 54
Genomsnittligt antal medarbetare
under perioden 54 54 54
1) Eget kapital exklusive hybridkapital per aktie.
För definitioner, se sida 36. Förklaringar till nyckeltalen finns även på www.stendorren.se.
7
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
===== SIDA 8 =====
MÅL OCH UTFALL
Genomsnittlig avkastning på eget
kapital ska långsiktigt uppgå till
lägst 12 procent.
4%
Tillväxt i långsiktigt substansvärde
ska långsiktigt uppgå till lägst 15
procent.
Tillväxt i långsiktigt substansvärde
uppgick vid periodens utgång
(de senaste 12 månaderna) till
4 procent.
2,0 ggr
Räntetäckningsgraden ska
långsiktigt uppgå till lägst
2,0 gånger.
Räntetäckningsgraden uppgick
till 2,0 gånger.
35%1)
Soliditeten ska långsiktigt uppgå
till 35 procent (och aldrig
understiga 20 procent).
Soliditeten uppgick vid periodens
slut till 35 procent.
1) Angiven soliditet är beräknad exkl.
den leasingskuld som tillämpningen av
IFRS 16 medför. Om denna skuldpost
medräknas påverkas soliditeten negativt
med cirka 0,7 procentenheter.
0%
Avkastningen på genomsnittligt
eget kapital (beräknat på 12 måna-
ders genomsnitt) uppgick vid
periodens slut till 0 procent.
FINANSIELLA
MÅL
UTFALL
HISTORISKT
UTFALL
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL NAV TILLVÄXT RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET
%
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
ggr
0
1
2
3
4
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
%
0
10
20
30
40
50
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
%
-10
0
10
20
30
40
202320222021 2024
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
ggr
8
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 9 =====
FASTIGHETSBESTÅNDET
FASTIGHETSBESTÅNDET PER 30 SEPTEMBER
Stendörrens fastighetsbestånd bestod per 30 september
2024 av 153 fastigheter, huvudsakligen belägna inom
Stockholmsregionen och Mälardalen med ett samman-
lagt marknadsvärde om 13 061 miljoner kronor. Fastig-
hetsbeståndet redovisas kvartalsvis till verkligt värde.
Samtliga fastigheter externvärderas löpande minst en
gång per år. I övrigt internvärderas resterande del av
portföljen kvartalsvis baserat på uppdaterade analyser
av aktuella kassaflöden, marknadshyror, förväntade kost-
nader och bedömning av marknadens avkastningskrav.
Vid rapportperiodens utgång omfattade det totala
fastighetsbeståndet cirka 816 000 kvm uthyrbar loka-
larea. Lokaler för lager, logistik och lätt industri svarade
tillsammans för cirka 69 procent av den totala uthyrbara
ytan. Bolagets utbud av kontorsytor (cirka 20 procent
av uthyrbar yta) utgörs i huvudsak av kontorsytor
som hyrs ut i kombination med lager, logistik eller lätt
industri. En fördelning baserad på hyresintäkter skulle
ge en något högre andel kontor eftersom snitthyran
för detta ytslag är högre än portföljen i övrigt. Antalet
hyresgäster, i kombination med att cirka 80 procent av
fastigheterna utgörs av fastigheter som har minst två
hyresgäster, skapar en god riskspridning och minskar
sannolikheten för stora vakanser eller hyresförluster på
grund av konkurser.
Under perioden ökade fastighetsbeståndets värde
med totalt 495 miljoner kronor. Värdeförändringen
utgörs av förvärv av fastigheter uppgående till 195 mil-
joner kronor, avyttring av fastighet uppgående till -224
miljoner kronor, investeringar i befintliga fastigheter
uppgående till 409 miljoner kronor medan valutakur -
seffekter om 9 miljoner kronor och realiserade och
orealiserade värdeförändringar uppgående till totalt
106 miljoner kronor redovisats (se tabell på sida 17).
GEOGRAFISK FÖRDELNING AV
FASTIGHETSBESTÅNDET
Stendörren lägger ner mycket arbete på att identifiera
intressanta verksamhetsområden med potential i nord-
iska tillväxtregioner. Särskilt fokus ligger på att utveckla
och förstärka närvaron i sådana områden där Stendörren
redan finns etablerat. Av Stendörrens totala hyresintäkt
utgörs cirka 60 procent av hyresintäkter från fastigheter
i Stockholmsregionen. I Högdalens industriområde har
Stendörren ett större koncentrerat fastighetsbestånd
vilket medför synergier både beträffande förvaltning
och uthyrning. I Veddesta har bolaget stora fastigheter
som också medför effektiv förvaltning. Upplands-Väsby
och Sollentuna längs E4:an mot Arlanda, Brunna i Upp-
lands-Bro nordväst om Stockholm samt Stockholm-Syd
i Södertälje är områden som Stendörren avser att
vidareutveckla de närmaste åren. Utöver Storstock -
holmsområdet är bolaget fastighetsägare i ett antal
andra orter i Mälardalen som bedömts ha ett bra läge
i förhållande till större transportleder och Stockholms
Övriga Mälardalen, 9%
Stockholm, 30%
Upplands-Bro, 13%
Västerås, 7%
Botkyrka, 5%
Enköping, 5%
Danmark, 4%
Södertälje, 4%
Eskilstuna, 4%
Uppsala, 4%
Nacka, 3%
Täby, 3%
Finland, 3%
Flen, 2%
Järfälla, 2%
Göteborg 1%
Norge, 1%
GEOGRAFISK FÖRDELNING
HYRESINTÄKTER
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
Lager & logistik
48%
Lätt industri
21%
Kontor
20%
Sällanköpshandel
10%
Övrigt
1%
FÖRDELNING UTHYRBAR YTA
PROCENT AV TOTAL YTA
9
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 10 =====
framtida tillväxt. Sedan 2021 har bolaget även förvärvat
fastigheter i andra utvalda svenska och nordiska städer
med tillväxtpotential såsom Göteborgsregionen, Oslo,
Köpenhamn och Helsingfors, fortfarande med fokus på
lager, logistik och lätt industri.
HYRESGÄSTER OCH HYRESAVTAL
Hyresgästerna i fastighetsportföljen återfinns inom
flera branscher och utgörs av såväl väletablerade små
och medelstora företag som stora multinationella
företag. Per 30 september 2024 svarade de tio största
hyresavtalen för cirka 20 procent av den samlade
årliga hyresintäkten från bolagets hyresgäster.
Bolagets största hyresavtal med Coop representerade
vid kvartalets utgång cirka 8 procent av den samlade
årshyran. Coop lämnade lokalerna i september 2024,
varefter Fortifikationsverket omedelbart tillträdde
som hyresgäst. Stendörren strävar efter att teckna
långa hyresavtal med sina hyresgäster och den ge-
nomsnittliga hyresdurationen uppgick per rapportda-
tum till 4,0 år. Bolaget eftersträvar även en utspridd
förfallostruktur.
Kombinationen med spridningen på många olika
hyresgäster och branscher minskar risken för omfat -
tande vakanser och hyresförluster. Under rapportperi-
oden har hyresförluster uppgått till 3,3 miljoner kronor.
Stendörren bedriver ett proaktivt förvaltningsar -
bete och arbetar kontinuerligt med att omförhandla
1 st, 20%
6–10 st, 15% 2–5 st, 38%
11– st, 27%
ANTAL HYRESGÄSTER
PER FASTIGHET
hyresavtalen i linje med rådande marknadshyror. Den
ekonomiska uthyrningsgraden i Stendörrens bestånd
uppgick per 30 september 2024 till 93 procent och den
ytmässiga uthyrningsgraden uppgick till 91 procent.
Uthyrningsgraden är ett statiskt mått på den momen -
tana uthyrningssituationen per rapportdatumet och kan
variera beroende på tillfälliga omflyttningsvakanser eller
projekt som startas eller avslutas vid olika tidpunkter.
Generellt är efterfrågan på Stendörrens lokaler fortsatt
god med en stabil nettouthyrning under Q3 som sum-
merar till 7,4 miljoner kronor. Under kvartalet har nya
hyresavtal med ett årshyresvärde om cirka 19 miljoner
kronor undertecknats. Dessa utgörs av både omförhand-
lade hyresavtal och hyresavtal med nya hyresgäster.
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
93%
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Åtta.45 Tryckeri AB, 2%
Stockholm Vatten AB, 2%
Mountain Top, 2%Övriga
80%
Coop Logistik AB, 8%
Unilever Europe BV, 1%
Södertälje
Industriservice AB, 1%
Carla AB, 1%
Bactiguard AB, 1%
Sätra Motorcenter AB, 1%
Onitio Sverige AB, 1%
STÖRSTA HYRESGÄSTERNA
HYRESINTÄKTER
10
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 11 =====
-5
0
5
10
15
20
2021 2023 20242022
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
NETTOUTHYRNING
Mkr
MKR
0
20
40
60
80
100
2021 2022
-20
-40
-60
2023
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-80
-100
2024
KONTRAKTUELLA FÖRÄNDRINGAR
FASTIGHETSBESTÅND*
n Nyuthyrning
n Omförhandling
n Konkurs
n Avflyttning
* Inklusive projektuthyrningar
Mkr
0
100
200
300
400
500
2026 2027 ≥202920282024 2025
0
100
200
300
400
500
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESAVTAL*
n Årshyra, mkr — Antal avtal
* Beaktar ej gällande avtal där hyresgästen ännu ej tillträtt
lokalen med undantag för Fortifikationsverket som tillträder
2024-10-01
FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
Årshyra, Mkr Antal avtal
11
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 12 =====
Stendörren hade per 30 september 2024 totalt 41
fastigheter helt eller delvis bestående av byggrätter.
Outnyttjade byggrätter summerar till cirka 638 000
kvm och är huvudsakligen för logistik och lätt industri.
Genom ett aktivt utvecklingsarbete och i samband med
förvärv tillskapas och tillförs ytterligare byggrätter inom
befintliga användningsområden. Då det är kommersiellt
attraktivt drivs även ändring av detaljplan för befintliga
verksamhetsfastigheter, i syfte att skapa bostadsbygg-
rätter i områden med potential för bostadsanvändning,
främst i Storstockholm och övriga Mälardalen.
Möjligheterna i byggrättsportföljen bedöms som goda
eftersom byggrätterna är belägna i expansiva kommuner
och områden i Storstockholm och Mälardalen såväl som
andra tillväxtorter. Takten på nya byggstarter påverkas
både av efterfrågan givet det aktuella marknadsläget
men även av byggpriser. Pågående samt nyligen avslu-
tade projekt som ännu inte hunnit generera intäkter
under rapportperioden förväntas, i takt med uthyrning,
färdigställande och inflyttning, kunna addera cirka 70
miljoner kronor i driftsnetto. Av detta belopp avser cirka
24 miljoner kronor nyligen färdigställda eller inom ett år
PROJEKTPORTFÖLJEN
PROJEKT
färdigställda projekt för vilka hyresavtal föreligger, cirka
22 miljoner kronor avser projekt inom lätt industri som
byggs eller avses byggas på spekulation och cirka 24
miljoner kronor avser projekt inom logistik som förut -
sätter uthyrning före byggstart. Därutöver har bolaget
en omfattande portfölj med kommande projekt, som
är i tidigare skede.
Bild: Almnäs, Stockholm Syd Bild: Librobäck, Uppsala
12
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 13 =====
KOMMANDE PROJEKT PER 2024-09-30
HUVUDSAKLIG BEDÖMD
FRAMTIDA BYGGRÄTT STATUS BEDÖMD TIDIGAST
KOMMUN ANVÄNDNING (BTA M2)1 DETALJPLAN MÖJLIGA BYGGSTART 2
Upplands-Bro Logistik 377 000 Inom detaljplan 2025-2026
Flen Logistik 55 000 Inom detaljplan 2025-2026
Södertälje Logistik 42 200 Inom detaljplan 2025-2026
Frederikssund Lätt industri 5 800 Inom detaljplan 2025-2026
Nynäshamn Lätt industri 5 000 Inom detaljplan 2025-2026
Eskilstuna Logistik 5 000 Inom detaljplan 2025-2026
Enköping Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026
Västerås Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026
Göteborg Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026
Järfälla Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026
Botkyrka Lätt industri 2 000 Inom detaljplan 2025-2026
Stockholm Lätt industri 1 900 Inom detaljplan 2024-2025
Upplands-Bro Lätt industri 1 500 Inom detaljplan 2025-2026
Uppsala Lätt industri 1 300 Inom detaljplan 2025-2026
Botkyrka Bostäder 80 000 Inom detaljplan 2025-2026
Sollentuna Bostäder 7 000 Planändring pågår 2025-2026
Botkyrka Lätt industri 3 700 Inom detaljplan 2025-2026
1) BTA, kan skilja sig från vad som är tekniskt och kommersiellt genomförbart att utveckla.
2) Start av första fasen, vissa projekt kommer utvecklas i flera faser. Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt,
vilket gör att faktisk byggstart bland annat beror på tidpunkt för uthyrning.
PROJEKT
Stendörrens utveckling av byggrätter och projekt-
fastigheter är i huvudsak kunddriven. Fokus är att iden-
tifiera befintliga och nya hyresgäster med förändrade
lokalbehov och möta dessa genom nyproduktion eller
till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. I syfte
att minimera riskexponeringen strävar Stendörren mot
att teckna långa hyresavtal med kunderna redan innan
byggstart. Stendörren bedriver ett långsiktigt arbete
med att identifiera nya områden och fastigheter att
planlägga för bostadsändamål. Byggrätter för bostäder
kan antingen skapas på obebyggd mark, i anslutning till
befintliga byggnader eller genom att konvertera befint-
liga byggnader. Stendörren har ett pågående arbete
med ny detaljplan för bostäder i Sollentuna, Traversen
14 och 15 samt undersöker förutsättningarna för att
driva detaljplan för bostäder ibland i annat den del av
Green-Hub i Upplands-Bro som ligger med utsikt över
sjön Mälaren.
KOMMANDE PROJEKT
13
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 14 =====
PÅGÅENDE PROJEKT PER 2024–09-30
BEDÖMD BEDÖMT
TIDIGAST INDIKATIV ÅTERSÅENDE ÅRLIGT UTHYR-
MÖJLIGA STORLEK INVESTERING INVESTERING DRIFTNETTO NINGS-
KOMMUN FASTIGHET TYP AV PROJEKT NUVARANDE FAS SLUTDATUM1 KVM 2 MKR3 SEKM SEKM GRAD, %
Stockholm Filmremsan 2 Ombyggnation Pågående byggnation Q4 2024 2 400 37 3 3,3 0
Enköping Stenvreten 8:37 Ny logistik Pågående byggnation Q4 2024 9 500 151 26 12,3 100
Egedal, Köpenhamn Svavelhöjvej 17 Tillbyggnad lätt industri Pågående byggnation Q4 2024 3 300 50 19 3,5 100
Södertälje Almnäs 5:23 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 2 300 52 31 3,0 0
Upplands-Bro Viby 19:30 Ny lätt industri Pågående byggnation Q1 2025 1 200 36 19 2,6 100
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Pågående byggnation Q2 2025 2 300 53 38 3,6 0
Stockholm Båglampan 25 Ny lätt industri Pågående byggnation Q3 2025 3 700 97 77 6,4 100
Upplands-Bro Viby 19:66 Ny logistik Projektering 4 Q4 2025 5 200 116 –
Södertälje Almnäs 5:23 Ny logistik Projektering 4 Q4 2025 17 000 274 –
Enköping Romberga 23:17 Ny lätt industri Projektering 4 Q4 2025 2 700 53 –
Upplands-Bro Nygård 2:17 (GreenHub) Ny lätt industri Projektering 4 Q4 2025 3 400 78 –
Totalt pågående projekt 53 000 997 573 68,2
Totalt exklusive hyresgästanpassningar och ombyggnation 50 600 960 570 64,9
1) Stendörren avser primärt att byggstarta vid helt eller delvis uthyrda projekt, vilket gör att möjligt slutdatum beror på tidpunkt för uthyrning och byggstart.
2) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
3) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
4) Bygglov har erhållits.
Bolaget har flera pågående projekt med en investe -
ringsvolym överstigande 25 miljoner kronor där 50 600
kvm avser ny- och tillbyggnation och 2 400 kvm avser
ombyggnation. Under årets inledande sex månader
byggstartades tre lättindustriprojekt om tillsammans
5 800 kvm. Under tredje kvartalet kommunicerade Sten-
dörren att man att uppför en byggnad för lager- och
utställningsytor samt garage om 3 700 kvm i Bromma
efter att ha tecknat ett 10-årigt hyresavtal. Det årliga
driftnettot bedöms uppgå till 6,4 miljoner kronor
per år och den totala nyinvesteringen (dvs exklusive
byggrättsvärdet) uppgår till cirka 83 miljoner kronor.
Det implicita värdet för den ianspråktagna byggrätten
är väsentligt högre än det senaste bokförda värdet
på den aktuella byggrätten. Stendörren har flertalet
bygglovsklara projektidéer under projektering och andra
förberedelser. Detta ger bolaget möjlighet att snabbt
starta nya byggnationer och anpassa dessa efter kunders
behov. Samtliga pågående projekt är belägna i väleta-
blerade och expansiva områden där det finns en tydlig
efterfrågan och där uthyrningsarbete pågår.
PROJEKT
PÅGÅENDE PROJEKT
360 33,5
14
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 15 =====
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT, SENASTE 12 MÅNADERNA
TYP AV STORLEK INVESTERING 2 UTHYRNINGS
KOMMUN FASTIGHET PROJEKT SLUTDATUM KVM1 MKR GRAD, %
Uppsala Librobäck 21:3 Ny lätt industri Q4 2023 2 300 51 0
Stockholm Elementet 1 Hyresgästanpassning Q4 2023 3 400 47 100
Södertälje Almnäs 5:24 Ny lätt industri Q1 2024 2 300 49 100
Totalt färdigställda projekt 8 000 147
Totalt exklusive hyresgästanpassningar 4 600 100
1) BTA (nyproduktion, tillbyggnad), LOA (hyresgästanpassning, ombyggnad).
2) Inkluderar bokfört värde mark vid nyproduktion.
Under de senaste fyra kvartalen har tre projekt omfattande en total yta om 8 000 kvm färdigställts varav mer -
parten av ytan är uthyrd. Ett projekt avser en större hyresgästanpassning för en ny kund i fastigheten Elementet
1 i Bromma. De andra två projekten avser nyproduktion av lätt industri.
PROJEKT
Bild: Librobäck, Uppsala
FÄRDIGSTÄLLDA PROJEKT
15
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 16 =====
Värdeförändringar i fastighetsbeståndet drevs under
perioden främst av justerade avkastningskrav och
marknadshyresantaganden samt förändrade kassa-
flöden genom nyuthyrning, omförhandlade men också
uppsagda avtal. Valutakurser hade en positiv effekt på
värdeförändring på fastighetsbeståndet under kvartalet.
Det genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsvärde-
ringarna uppgår per 30 september 2024 till 6,3 procent,
vilket är oförändrat från föregående kvartal (se tabell
med värderingsparametrar på sida 17).
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER JAN–SEP 2024
Förändrade avkastningskrav -197
Kassaflöde 258
Byggrätter 13
Totalt 75
Värderingsmodell och parametrar redovisas i enlighet
med de principer som beskrivs i not 11 (Förvaltnings -
fastigheter) till årsredovisningen 2023. Alla fastigheter
är klassificerade till nivå 3 i enlighet med IFRS 13.
Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbestån-
det per 30 september 2024 uppgick till 13 061 miljoner
kronor. En sammanställning av värderingsparametrarna
anges i tabellen på sida 17. De under året genomförda
externvärderingarna har utförts av huvudsakligen CBRE
och Newsec Sweden.
Byggrätterna inom fastighetsportföljen, totalt värde-
rade till 1 383 miljoner kronor (1 377 per 30 juni 2024), är
värderade utifrån ortsprisanalyser. Värdeförändringen på
byggrättsportföljen under kvartalet förklaras främst av
värdehöjande investeringar i bland annat tidiga projekt,
se vidare under avsnittet Projektportföljen på sidorna
12–15.
Realiserade och orealiserade värdeförändringar av
hela fastighetsbeståndet uppgick under perioden till
106 miljoner kronor (-284).
FASTIGHETSVÄRDERING
Stendörren värderar varje kvartal hela fastighetsbeståndet, varav i genomsnitt cirka 20–30 procent externt och resterande del
internt. Varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande tolvmånadersperiod. Värderings modellen som används av
såväl de externa värderarna som Stendörren är en avkastnings baserad kassa flödesmodell kompletterad med ortsprisanalyser.
FÖRÄNDRING AV DRIFTNETTO
–5,0 % –2,5 % 0,0 % 2,5 % 5,0 %
–0,50 % 521 878 1 236 1 593 1 950
–0,25 % -92 249 590 931 1 272
0,00 % -653 -326 0 326 653
0,25 % -1 167 -854 -541 -228 85
0,50 % -1 640 -1 339 -1 039 -739 -438
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
FÖRÄNDRING AV
DIREKTAVKASTNINGSKRAV
KÄNSLIGHETSANALYS
I känslighetsanalysen nedan framgår den bedömda effekten på det
bedömda marknadsvärdet om driftnettot och/eller direktavkastnings-
kravet ökar eller minskar med 0,25 eller 0,5 procentenheter.
16
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 17 =====
VÄRDERINGSPARAMETRAR
MIN MAX VIKTAT SNITT
Kalkylränta, kassaflöde, % 5,5 (7,3) 11,0 (10,8) 8,2 (8,2)
Direktavkastningskrav, restvärde % 5,3 (5,1) 9,0 (8,8) 6,3 (6,2)
Kalkylränta, restvärde, % 7,3 (7,3) 11,0 (10,8) 8,4 (8,2)
Långsiktigt vakansantagande, % 3,0 (3,0) 25,0 (30,0) 5,7 (5,9)
FASTIGHETSVÄRDERING
(Föregående år inom parentes)
FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER
JAN–SEP 2024 JAN-DEC 2023
Fastighetsbestånd vid årets början 12 566 12 418
Nya förvärv av fastigheter 195 –
Försäljning av fastigheter -224 –
Investeringar i befintliga fastigheter 409 516
Valutakurseffekter 9 -13
Realiserade värdeförändringar 31 1
Orealiserade värdeförändringar 75 -356
Fastighetsbestånd vid periodens slut 13 061 12 566
17
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 18 =====
relevant Ibor och den säkrade delen via swap och ränt-
etak, var den genomsnittliga räntebindningen på ränte-
bärande skulder 2,4 år (1,9). Den genomsnittliga räntan
på total räntebärande skuld inklusive derivat uppgick till
4,4 procent. Justerat för den obligation som återköptes
1 oktober 2024 uppgick den genomsnittliga räntan till
4,1 procent.
Stendörren hade vid balansdagens utgång tre ute-
stående obligationslån. Ett obligationslån, som åter -
köptes 2024-10-01, uppgick till 414 miljoner kronor och
löpte med en ränta om Stibor 90 plus 3,90 procent.
De övriga två obligationslånen är gröna varav det ena
obligationslånet, med förfall 2026-12-21, uppgår till 500
miljoner kronor och löper med en ränta om Stibor 90
plus 5,25 procent och det andra obligationslånet, med
FINANSIERING
Per 30 september 2024 uppgick den genomsnittliga kapi-
talbindningen på de räntebärande skulderna till kredit-
institut till 2,7 år (2,8). Inkluderas även obligationslånen
uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,6
år (2,7). Stendörren räntesäkrar sig mot en uppgång i
referensräntan Stibor 90 genom en portfölj av räntetak
med ett sammanlagt nominellt värde uppgående till 4
600 miljoner kronor. Den samlade effekten av ränte-
säkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på
den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna.
Stendörren har även fyra forwardstartade ränteswapavtal
vilket förlänger derivatportföljens genomsnittliga löptid,
för mer detaljer se tabell på sida 19. Vid rapportperiodens
utgång var cirka 64 procent av bolagets räntebärande
skulder räntesäkrade. Inklusive den osäkrade delen av
KÄNSLIGHETSANALYS
FÖRÄNDRING (+) FÖRÄNDRING (-) FÖRÄNDRING
RÄNTEBAS MSEK MSEK
+ / – 1,00% -22 22
+ / – 2,00% -44 69
+ / – 3,00% -66 136
I känslighetsanalysen framgår den bedömda effekten på ränte-
kostnader om räntebasen (främst STIBOR 3M och NIBOR 3M)
ökar eller minskar med 1, 2 eller 3 procentenheter.
Känslighetsanalysen gör inget anspråk på att vara exakt utan är
endast indikativ och syftar till att visa bolagets bedömning av
storheterna i nämnda sammanhang.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skulder fördelar sig över år enligt nedanstående tabell.
RÄNTEBINDNING/ÅR 1 KAPITALBINDNING
FÖRFALLOÅR MKR RÄNTA, % ANDEL, % MKR ANDEL, %
2024 2 916 39 414 6
2025 0 0 1 159 15
2026 2 700 36 1 119 15
2027 0 0 2 223 30
2028 0 0 2 591 34
>2028 1 900 25 9 0
Summa/genomsnitt 7 516 4,4 100 7 516 100
1) Räntebindningen för 2024 inkluderar alla lånebelopp som löper med Stiborbas och som inte motsvaras av räntebindning via derivat.
förfall 2027-12-12, uppgår till 800 miljoner kronor och
löper med en ränta om Stibor 90 plus 2,90 procent.
Per 30 september fanns tillgänglig likviditet om totalt 892
miljoner kronor, i form av likvida medel om 462 miljoner
kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt 430 miljoner
kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för
nyttjandet av kreditlinorna.
Ränte- och kapitalförfall för alla räntebärande skul-
der fördelar sig över år enligt tabell nedan (beloppen
utgör nominella belopp och exkluderar förutbetalda
finansieringsavgifter).
Stendörren har även en grön hybridobligation om
300 miljoner kronor, som redovisas som eget kapital,
med en ränta om Stibor 90 plus 5,50 procent med ett
första inlösendatum i maj 2027.
18
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 19 =====
RÄNTEDERIVAT – AKTIVA
NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE TAKNIVÅ ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Nordea Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 300 2,6 2,00 1,93
Nordea Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 600 11,9 1,00 1,021
Danske Bank Räntetak 2020-10-07 2025-10-07 300 6,0 1,00 1,021
SEB Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 600 8,5 1,00 1,111
Nordea Räntetak 2023-11-10 2025-11-10 400 7,1 1,00 1,111
Swedbank Räntetak 2021-12-14 2026-12-14 1 100 9,3 2,00 2,21
SEB Räntetak 2021-12-23 2026-12-23 750 6,4 2,00 2,23
Swedbank Räntetak 2021-09-03 2026-09-03 550 4,3 2,00 1,93
Summa 4 600 56 1,59 1,692
1) Vid förfall ersätts derivatet med ett derivat (se nedan tabell) med senarelagd starttidpunkt till samma nominella belopp.
2) Inklusive derivat med senarelagd starttidpunkt uppgår genomsnittlig återstående löptid till 3,6 år.
RÄNTEDERIVAT – MED SENARELAGD STARTTIDPUNKT
NOMINELLT VÄRDE MARKNADSVÄRDE SWAPRÄNTA ÅTERSTÅENDE
MOTPART TYP STARTDAG SLUTFÖRFALL MKR MKR % LÖPTID, ÅR
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2030-10-07 600 -11,7 2,45 6,02
Danske Bank Ränteswap 2025-10-07 2029-10-07 300 -4,8 2,39 5,02
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2030-11-10 400 -9,7 2,49 6,12
Swedbank Ränteswap 2025-11-10 2029-11-10 600 -11,5 2,41 5,12
Summa 1 900 -37,6 2,44 5,60
Den samlade effekten av räntesäkringen ger en referensräntenivå på 1,6 procent på den räntesäkrade delen av de räntebärande skulderna. Vid rapportperiodens utgång
var cirka 64 procent av bolagets räntebärande skulder räntesäkrade.
FINANSIERING
19
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 20 =====
HÅLLBARHET MED FEM FOKUSOMRÅDEN
MÅL:
Leverantörer till Stendörrens
verksamhet inom förvaltning
och utveckling ska
underteckna företagets
uppförandekod.
Samtliga fordon ska vara
fossilbränsleoberoende
senast 2025.
Flygresor ska undvikas när
praktiskt möjligt.
MÅL:
Minska energiintensiteten
(kWh/kvm) med minst 30 %
till 2030 (basår 2020).
70 % av fastighetsportföljen
(kvm) ska ha miljöcertifiering
senast 2025.
100 % av nybyggnadsprojekt
och större renoveringar ska
miljöcertifieras.
Möjliggöra ökad återvinning
av hyresgästers avfall.
Minimera byggavfall från
byggnadsprojekt till <1 % till
deponi, till 2030.
100 % fossilfri energi till 2030
(köpt av Stendörren).
Minska koldioxidavtrycket
i nybyggnadsprojekt med
minst 40 % kgCO2/kvm BTA
till 2030 (basår 2022).
MÅL:
Aktivt arbeta, med årlig upp-
följning och återkoppling,
gällande jämställdhet och
icke-diskriminering.
Sträva efter jämlikhet och
mångfald bland alla yrkes-
kategorier med mål om en
40/60 könsfördelning för
ledande befattningshavare
senast 2025.
Uppnå ett eNPS-poäng på
minst 40 i de årliga medar-
betarenkäterna.
Samtliga medarbetare ska
utbildas i uppförandekoden.
MÅL:
Inkludera relevanta TCFD-
indikatorer och rapportera
enligt TCFD.
Mål om netto-noll koldioxid-
utsläpp validerat av Science
Based Targets initiative (SBTi).
MÅL:
Skapa arbetsmöjligheter
för personer som står långt
ifrån arbetsmarknaden.
OPERATIONELL
EXCELLENS
RESURS-
EFFEKTIVITET
ATTRAKTIV
ARBETSGIVARE
FRAMTIDS-
SÄKRING
SOCIALT
ANSVAR
Syftet med Stendörrens hållbarhetsstrategi är att bidra till en hållbar utveckling av den egna verksamheten och samhället. Fem fokusområden har identifierats
där Stendörren har störst inflytande och möjlighet till förändring och förbättring avseende miljö-, klimat- och sociala hållbarhetsfrågor. Strategin har tagits fram
genom analys och dialog med relevanta intressenter samt med beaktande av bransch, marknad, omvärldsaspekter och diverse externa krav.
Stendörrens övergripande mål är att uppnå nettonoll koldioxidutsläpp till 2040 genom hela värdekedjan.
HÅLLBARHET
-27%
Minskning av
energiintensiteten
(kWh/kvm)
per 30 september 2024
jämfört med basår
2020.
Mål om 30 % minskning
från basår 2020 till
år 2030
66%
Miljöcertifierad area av
totalt bestånd per
30 september 2024
Mål 70 % certifierad
area till år 2025
1 308 kWp
Total effekt av
installerade solceller
per den 30 september
2024 (inkl. pågående
installation)
20
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 21 =====
HÅLLBARHET
STENDÖRREN STÖDJER FN:S GLOBALA MÅL
Stendörrens största klimatpåverkan kommer från utveckling och förvaltning av företagets fastighetsbestånd. Det är avgörande för
företaget att fokusera på resurseffektivitet i hela värdekedjan när det gäller förvaltning, renovering och nyproduktion, bland annat
genom val av byggnadsmaterial och val av energikällor, för att minska klimatpåverkan. Stendörren arbetar för att skapa förutsättningar
för en säker och hälsosam arbetsmiljö för såväl Stendörrens medarbetare som hyresgäster och leverantörer. Bolagets rutiner och
processer säkerställer att bolaget agerar ansvarsfullt med kontrollerad risk och i linje med förväntningar samt regulatoriska riktlinjer
och krav.
INGEN
FATTIGDOM
INGEN
HUNGER
GOD HÄLSA OCH
V ÄLBEFINNANDE
GOD UTBILDNING
FÖR ALLA
JÄMSTÄLLDHET RENT V A TTEN OCH
SANITET FÖR ALLA
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANST ÄNDIGA
ARBETSVILLKOR
OCH EKONOMISK
TILL V ÄXT
HÅLLBAR INDUSTRI,
INNOV A TIONER OCH
INFRASTRUKTUR
HÅLLBARA ST ÄDER
OCH SAMHÄLLEN
HÅLLBAR
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMPA KLIMA T -
FÖRÄNDRINGARNA
Hållbarhetsstrategin bygger på FN:s mål för hållbar utveckling (Agenda 2030). Stendörren stödjer FN:s globala mål och
har identifierat nio mål där företaget har en direkt påverkan, vilka är följande nr: 3, 5, 7, 8, 10, 11, 12, 13 och 15.
GLOBALA MÅLEN FÖR HÅLLBAR UTVECKLING
21
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 22 =====
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS TOTALRESULTAT
Belopp i miljoner kronor
2024 2023 2024 2023 2023
JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC
Hyresintäkter 664 635 220 214 843
Övriga rörelseintäkter 9 11 1 1 11
Summa intäkter 673 646 221 215 854
Driftskostnader -104 -104 -25 -29 -139
Underhållskostnader -15 -15 -5 -7 -19
Fastighetsskatt -18 -18 -6 -5 -24
Driftnetto 536 509 185 174 672
Central administration -64 -60 -19 -18 -77
Finansiella intäkter och kostnader -222 -220 -77 -79 -298
Orealiserade valutakursförändringar 3 12 -4 -5 1
Leasingkostnad / Tomträttsavgäld -8 -7 -3 -3 -10
FÖRVALTNINGSRESULTAT 246 234 81 69 287
2024 2023 2024 2023 2023
JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC
Värdeförändring
förvaltningsfastigheter 106 -284 59 -128 -355
Värdeförändring finansiella instrument -130 -22 -96 -21 -173
Resultat före skatt 223 -72 44 -79 -241
Skatt -20 7 3 15 -5
Periodens resultat 203 -65 48 -64 -246
Omräkningsdifferenser 2 1 1 -2 0
Summa övrigt totalresultat 2 1 1 -2 0
SUMMA TOTALRESULTAT
FÖR PERIODEN 205 -64 48 -66 -247
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 205 -64 48 -66 -247
Resultat per aktie, före utspädning, kr 5,83 -3,84 1,22 -2,73 -10,54
Resultat per aktie, efter utspädning, kr 5,83 -3,84 1,22 -2,73 -10,54
Genomsnittligt antal utestående
aktier under perioden, miljoner 28,43 28,43 28,43 28,43 28,43
Genomsnittligt antal aktier under
perioden efter utspädning, miljoner 28,44 28,43 28,45 28,43 28,43
Belopp i miljoner kronor
22
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 23 =====
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER
RESULTAT
Jämfört med motsvarande period 2023 redovisar Sten-
dörren för januari till september 2024 cirka 26 miljoner
kronor högre intäkter och driftnettot steg med cirka
28 miljoner kronor, vilket motsvarar en underliggande
ökning i jämförbart bestånd om cirka 8 procent. Efter
avdrag för finansieringskostnader och centrala adminis-
trationskostnader summerar förvaltningsresultatet till
246 miljoner kronor (234). Periodens resultat uppgår
till 203 miljoner kronor (-65), motsvarande 5,83 kronor
per aktie (-3,84).
HYRESINTÄKTER
Hyresintäkterna ökade med cirka 5 procent till 664 mil-
joner kronor (635) jämfört med samma period 2023. De
ökade intäkterna drivs av högre hyror i det befintliga
beståndet samt från färdigställda och uthyrda projekt.
I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med cirka 7
procent. Den högre ökningen i jämförbart bestånd är en
följd av försäljningen av fastigheten Varvet 1 i Q1 2024.
Utöver hyresintäkter redovisar bolaget även övriga
intäkter om cirka 9 miljoner kronor som till största del
avser en intäkt av engångskaraktär samt en försäkrings-
ersättning under första kvartalet 2024.
FASTIGHETSKOSTNADER
De redovisade fastighetskostnaderna summerar till cirka
-136 miljoner och är oförändrade jämfört med samma
period föregående år. Totala fastighetskostnader i jäm-
förbart bestånd ökade med cirka 1 miljon kronor, vilket
motsvarar cirka 1 procent. Kostnadsökningen förklaras
främst av högre kostnader för värme och VA jämfört
med samma period föregående år, vilket beror på högre
tariffer. Bolagets underhållskostnader har minskat jäm-
fört med samma period föregående år, då Q3 föregå -
ende år var ett underhållsintensivt kvartal. Det bidrar
till att effekten av kostnadsökningen på värme och VA
motverkas med avseende på totala fastighetskostnader.
CENTRAL ADMINISTRATION
Kostnaderna för central administration uppgick under
perioden till -64 miljoner kronor (-60) och utgörs av
kostnader för central förvaltning och administration
samt kostnader för bolagsledning, styrelse och revisorer.
FINANSNETTO
De finansiella intäkterna uppgick till 109 miljoner kro -
nor (74) och avser huvudsakligen intäkter avseende
räntederivat. De finansiella kostnaderna, exklusive lea-
singkostnad, steg till -331 miljoner kronor (-294) främst
till följd av ökad belåning och stigande räntenivåer. Lea-
singkostnad (avseende IFRS 16 Leasing) uppgick till -8
miljoner kronor (-7). Kostnaden bestod huvudsakligen
av tomträttsavgälder och arrendeavgifter.
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet för rapportperioden uppgick
till 246 miljoner kronor (234), främst tack vare högre
intäkter.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
För perioden redovisar bolaget realiserade och orea-
liserade värdeförändringar av fastighetsportföljen om
totalt 106 miljoner kronor (-284). Värdeförändringarna
i fastighetsbeståndet drevs under perioden främst av
justerade avkastningskrav och marknadshyresantagan-
den samt förändrade kassaflöden genom exempelvis
nyuthyrning, omförhandlade men också uppsagda
avtal. Valutakurser hade en positiv värdepåverkan
på fastighetsbeståndet under perioden, för detaljer
se sidan 17. Räntederivaten marknadsvärderades per
rapportdatumet med en värdeförändring om -130 mil-
joner kronor (-22). De negativa värdeförändringarna
förklaras främst av sjunkande räntenivåer.
SKATT
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell
skatt om -20 miljoner kronor (-2) och uppskjuten skatt
om 0 miljoner kronor (9).
23
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 24 =====
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS FINANSIELLA STÄLLNING
30 SEP 30 SEP 31 DEC
2024 2023 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 4 786 5 035 4 838
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 5 877 6 096 5 826
Övriga långfristiga skulder 61 44 57
Leasingskuld 259 254 259
Uppskjuten skatteskuld 1 000 992 999
Övriga avsättningar 4 4 4
Summa långfristiga skulder 7 201 7 390 7 145
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 602 698 825
Övriga kortfristiga skulder 296 353 384
Summa kortfristiga skulder 1 898 1 051 1 210
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 885 13 476 13 193
Eget kapital hänförligt till
Moderbolagets ägare 4 786 5 035 4 838
Innehav utan bestämmande inflytande - – –
30 SEP 30 SEP 31 DEC
2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 2 3 3
Förvaltningsfastigheter 13 061 12 525 12 566
Nyttjanderättstillgångar 259 254 259
Inventarier 1 1 1
Långfristiga fordringar 3 2 3
Räntederivat 19 246 148
Summa anläggningstillgångar 13 344 13 033 12 981
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 79 82 79
Likvida medel 462 361 134
Summa omsättningstillgångar 541 444 213
SUMMA TILLGÅNGAR 13 885 13 476 13 193
Belopp i miljoner kronor
24
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 25 =====
FINANSIELL STÄLLNING
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Stendörrens anläggningstillgångar består huvudsak-
ligen av förvaltningsfastigheter. Per 30 september upp-
gick värdet på den totala fastighetsportföljen till 13 061
miljoner kronor (12 525). För analys och kommentarer,
se sidorna 9–11.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Omsättningstillgångar uppgick vid bokslutsdatumet till
541 miljoner kronor (444), bestående av likvida medel
om 462 miljoner kronor (361) samt hyresfordringar och
övriga kortfristiga fordringar om 79 miljoner kronor (82).
Tillgänglig likviditet, i form av likvida medel om 462
miljoner kronor samt tillgängliga kreditlinor om totalt
430 miljoner kronor, uppgick vid periodens utgång till
892 miljoner kronor. Inga ytterligare säkerheter behöver
ställas för nyttjandet av kreditlinorna.
EGET KAPITAL
Per den 30 september 2024 uppgick koncernens egna
kapital till 4 786 miljoner kronor (5 035) och soliditeten
till 35 procent (38).
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Det redovisade värdet av koncernens räntebärande
skulder uppgick vid rapportperiodens utgång till
7 479 miljoner kronor (6 794), motsvarande en belå -
ningsgrad om 54 procent (50). Skulderna utgörs
av lån från kreditinstitut om 5 802 miljoner kronor
(5 493), tre obligationslån om totalt 1 714 miljoner
kronor (1 336). Låneavgifter som periodiseras i enlig -
het med bolagets redovisningsprinciper uppgick till
-37 miljoner kronor (-35). Den kortfristiga delen av de
räntebärande skulderna uppgick till 1 602 miljoner kronor
(698) och består av lån och amorteringar som förfaller
inom de kommande 12 månaderna samt återköp av
obligation om 414 miljoner kronor som genomfördes 1
oktober 2024. Övriga lån som förfaller de kommande
12 månaderna är under refinansiering med erhållet kre-
ditbeslut.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Stendörren strävar efter att reducera ränte- och kapital-
anskaffningsrisker i finansieringsverksamheten genom
att sprida förfallostrukturen för räntor och kapitalbind-
KONCERNEN I SAMMANDRAG
ning över flera år. Ränterisker hanteras huvudsakligen
genom förvärv av räntederivat. För närmare beskrivning
av ränte- och kapitalbindningen av låneportföljen, se
sida 18.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD (NETTO)
Uppskjuten skatteskuld uppgick per 30 september till
1 000 miljoner kronor (992) och avser skatten på fast-
igheter, derivat, obeskattade reserver och outnyttjade
förlustavdrag.
ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER
Utöver kortfristig del av räntebärande skulder består
kortfristiga skulder av leverantörsskulder, upplupna
kostnader och förutbetalda intäkter, skatteskulder samt
övriga kortfristiga skulder, tillsammans uppgående till
296 miljoner kronor (353).
25
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 26 =====
KONCERNEN I SAMMANDRAG
FÖRÄNDRINGAR AV KONCERNENS EGET KAPITAL
ÖVRIGT BALANSERADE TOTALT EGET KAPITAL
AKTIE- TILLSKJUTET OMRÄKNINGS- VINSTMEDEL INKLUSIVE HYBRID- HÄNFÖRLIGT TILL
KAPITAL KAPITAL DIFFERENSER PERIODENS RESULTAT OBLIGATION FASTIGHETSÄGARE
Ingående eget kapital per 2022-01-01 17 1 181 – 3 218 800 5 216
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -58 – -58
Totalresultat januari – december 2022 – – 3 268 – 271
Utgående eget kapital per 2022-12-31 17 1 181 3 3 428 800 5 429
Personaloptionsprogram – 1 – – – 1
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -59 – -59
Återköp hybridobligation – – – 0 -288 -288
Totalresultat januari – december 2023 – – 0 -246 – -246
Utgående eget kapital per 2023-12-31 17 1 182 3 3 123 512 4 838
Ränta/utdelning hybridobligation – – – -39 – -39
Emission hybridobligation – – – -4 300 296
Återköp hybridobligation – – – -2 -512 -514
Totalresultat januari–september 2024 – – 2 203 – 205
Utgående eget kapital per 2024-09-30 17 1 182 5 3 280 300 4 786
Belopp i miljoner kronor
KOMMENTARER TILL RAPPORT FÖRÄNDRINGAR AV EGET KAPITAL, KONCERNEN
Koncernens egna kapital uppgick per 30 september 2024 till 4 786 miljoner kronor (5 035).
Vid års stämman 2024 beslutades om utdelning om totalt 0 miljoner kronor (0).
26
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 27 =====
KONCERNEN I SAMMANDRAG
RAPPORT ÖVER KONCERNENS KASSAFLÖDE
2024 2023 2024 2023 2023
JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC
Kassaflöde från den
löpande verksamheten
Förvaltningsresultat 246 234 81 69 287
Justeringar för poster som
inte ingår i kassaflödet 7 15 -1 30 0
Betald inkomstskatt -6 -7 1 0 -13
Kassaflöde från den löpande
verksamheten före förändringar
av rörelsekapitalet 247 242 81 99 274
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -36 13 15 19 4
Förändring av rörelseskulder -85 -8 -20 3 28
Kassaflöde från den
löpande verksamheten 126 246 77 121 307
Investeringsverksamheten
Investering i befintliga
förvaltningsfastigheter -409 -376 -190 -156 -516
Förvärv av
koncernföretag/fastigheter -195 – -176 – –
Försäljning av
koncernföretag/fastigheter 224 – - – –
Kassaflöde från
investeringsverksamheten -380 -376 -366 -156 -516
Belopp i miljoner kronor
2024 2023 2024 2023 2023
JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC
Finansieringsverksamheten
Nyemission personaloptioner - 1 - – 1
Emission hybridobligation 296 - - - -
Utdelning hybridobligation -39 -45 -13 -15 -59
Återköp hybridobligation -514 -288 -380 – -288
Upptagna räntebärande skulder 3 219 1 245 992 754 1 379
Amortering och lösen av
räntebärande skulder -2 382 -746 -233 -488 -1 026
Depositioner 4 8 2 2 21
Kassaflöde från
finansieringsverksamheten 583 176 368 253 28
Periodens kassaflöde 329 46 79 218 -181
Likvida medel vid periodens ingång 134 315 383 143 315
Periodens kassaflöde 329 46 79 218 -181
Likvida medel vid periodens utgång 462 361 462 361 134
Belopp i miljoner kronor
27
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 28 =====
MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING
Verksamheten i moderbolaget utgörs av ledningsfunktioner av koncernens alla bolag och fastigheter. All personal är anställd
i moderbolaget. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Moderbolagets intäkter under perioden utgörs huvudsakligen
av 93 miljoner kronor i utdebitering av tjänster som utförts av egen personal. Räntenettot består av netto debiterad ränta på
koncerninterna lån samt extern räntekostnad för bolagets obligationslån. Likvida medel uppgick per 30 september 2024 till
386 miljoner kronor (260) och det egna kapitalet uppgick till 1 096 miljoner kronor (1 384).
2024 2023 2024 2023 2023
JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC
Nettoomsättning 93 90 27 28 123
Rörelsens kostnader -93 -88 -27 –28 -121
Resultat före finansiella poster 0 2 0 0 2
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag - – - – -38
Finansnetto 25 21 3 -2 20
Resultat efterfinansiella poster 25 23 3 -2 -16
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
2024 2023 2024 2023 2023
JAN-SEP JAN-SEP JUL-SEP JUL-SEP JAN-DEC
Bokslutsdispositioner - – - – -3
Resultat före skatt 25 23 3 -2 -19
Skatt - – - – –
Periodens resultat 25 23 3 -2 19
Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor
28
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 29 =====
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG FÖR MODERBOLAGET
30 SEP 30 SEP 31 DEC
2024 2023 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 2 3 3
Inventarier 10 9 10
Andelar i koncernföretag 999 998 979
Fordringar hos koncernföretag 3 689 3 477 3 459
Uppskjuten skattefordran 0 0 0
Summa anläggningstillgångar 4 700 4 487 4 450
Omsättningstillgångar
Fordringar hos koncernföretag 551 323 25
Kortfristiga fordringar 13 4 6
Likvida medel 386 260 30
Summa omsättningstillgångar 950 586 62
SUMMA TILLGÅNGAR 5 650 5 073 4 512
30 SEP 30 SEP 31 DEC
2024 2023 2023
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 096 1 384 1 329
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 698 1 324 1 091
Skulder till koncernföretag 2 115 1 720 2 061
Summa långfristiga skulder 3 813 3 044 3 152
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 709 608 –
Övriga kortfristiga skulder 32 36 30
Summa kortfristiga skulder 741 644 30
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 650 5 073 4 512
MODERBOLAGETS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING
MODERBOLAGET I SAMMANDRAG
Belopp i miljoner kronor Belopp i miljoner kronor
29
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 30 =====
AKTIEKAPITAL
Aktiekapitalet i Stendörren uppgår till 17 056 959
kronor, fördelat på 2 500 000 aktier av serie A respektive
25 928 265 aktier av serie B. Varje aktie har kvotvärdet
0,60 kronor. A–aktier i Stendörren berättigar till tio röster
på bolagsstämma och B–aktier berättigar till en röst på
bolagsstämma. A-aktier kan konverteras till B–aktier till
förhållandet 1:1. Samtliga aktier medför samma rätt till
andel i bolagets tillgångar och vinst. Enligt bolagsord-
ningen finns härutöver möjligheten för bolaget att utge
preferensaktier.
BEMYNDIGANDEN
Årsstämman beslutade den 23 maj 2024 om att bemyn-
diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen före nästa
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt, mot kontant betalning eller mot betalning
genom kvittning eller med apportegendom, eller annars
med villkor, fatta beslut om nyemission av aktier av serie
A eller B, konvertibler avseende aktier av serie A eller
B eller teckningsoptioner avseende aktier av serie A
eller B, samt preferensaktier, dock att emissioner med
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt inte får med-
föra att antalet aktier i bolaget ökar med mer än totalt
20 procent beräknat per dagen för årsstämman 2024.
Om styrelsen beslutar om emission utan företrädesrätt
för aktieägarna så ska skälet vara att kunna bredda
ägarkretsen, anskaffa eller möjliggöra anskaffning av
rörelsekapital, öka likviditeten i aktien, genomföra före-
tagsförvärv eller anskaffa eller möjliggöra anskaffning
av kapital för företagsförvärv. Vid sådan avvikelse från
aktieägarnas företrädesrätt ska emissionen genomföras
på marknadsmässiga villkor.
INCITAMENTSPROGRAM
Stendörren har två incitamentsprogram vilka beslutades
om vid extra bolagsstämma i september 2020 respektive
årsstämman 2023. Båda programmen var riktade till
bolagets anställda och omfattar emissioner av teck -
ningsoptioner, vilka deltagarna i programmen förvärvat
mot kontant betalning till moderbolaget. Teckningsop-
tionerna förvärvades till marknadsvärde beräknat efter
värdering enligt Black & Scholes värderingsmetod utförd
av oberoende värderare.
I incitamentsprogram 2020–2025 fanns vid peri -
odens utgång 252 250 teckningsoptioner som inne -
havarna, under en period om två veckor från dagen
för offentliggörande av delårsrapporten för perioden
1 januari–30 september 2025, äger rätt att inlösa mot
samma antal B-aktier till en teckningskurs om 175 kronor
per aktie.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
I incitamentsprogram 2023–2028 fanns vid periodens
utgång 50 060 teckningsoptioner som innehavarna,
under en period om två veckor från dagen för offent -
liggörande av delårsrapporten för perioden 1 januari–31
mars 2028, äger rätt att inlösa mot samma antal B-aktier
till en teckningskurs om 285 kronor per aktie.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna i de två
utestående programmen kommer aktiekapitalet öka
med 181 386 kronor genom utgivande av 302 310 aktier
av serie B, var och en med ett kvotvärde om 0,6 kronor.
Utspädningseffekten vid fullt utnyttjande motsvarar
cirka 1,1% av kapitalet och 0,6% av röstetalet baserat på
antalet utestående aktier per rapportdatumet.
HANDELSPLATS
Stendörrens B-aktie handlas på Nasdaq Stockholm, Mid
Cap. Bolagets kortnamn är STEF B. Bolagets ISIN-kod är
SE0006543344. En handelspost motsvarar en (1) aktie.
30
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 31 =====
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER
ANTAL ANTAL INNEHAV RÖSTER
AKTIEÄGARE 1) INNEHAV A-AKTIER B-AKTIER % %
Stendörren Real Estate AB 11 532 606 2 000 000 9 532 606 40,6 58,0
Altira AB 3 050 000 500 000 2 550 000 10,7 14,8
SEB Investment Management 3 762 715 0 3 762 715 13,2 7,4
Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 591 808 0 2 591 808 9,1 5,1
Odin Fonder 777 144 0 777 144 2,7 1,5
Handelsbanken Fonder 759 691 0 759 691 2,7 1,5
Tredje AP-fonden 752 836 0 752 836 2,6 1,5
Didner & Gerge Fonder Aktiebolag 739 223 0 739 223 2,6 1,5
Malmer, Staffan 362 283 0 362 283 1,3 0,7
Carnegie Fonder 335 429 0 335 429 1,2 0,7
Övriga ägare 3 764 530 0 3 764 530 13,2 7,4
Totalt 28 428 265 2 500 000 25 928 265 100,0 100,0
1) Det totala antalet aktieägare per rapportdatumet var 3 201.
AKTIEKAPITAL OCH ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Foto: Danmarks-Kumla 8:23, Uppsala Bild: Viby 19:30, Upplands-Bro
31
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 32 =====
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget har under perioden genomfört en transaktion med en ledande befattningsha-
vare avseende uthyrning av tre garageplatser. Samtliga transaktioner med närstående
parter sker på marknadsmässiga villkor. Utöver vad som anges ovan är inte och har
inte heller bolaget varit part i någon affärstransaktion, lån, garanti eller borgens -
förbindelse med någon av styrelseledamöterna, ledande befattningshavare, större
aktieägare eller närstående till någon av dessa under 2024.
RISKER
Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska
faktorer som påverka efterfrågan på lokaler och priset på kapital. Stendörren är också
exponerat mot risk för oförutsedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader som
man inte kan kompensera sig fullt ut för i hyresavtal med hyresgäster. Risk finns också
att långivarna ej kommer att förlänga bolagets krediter vid krediternas slutförfall.
Fastighetstransaktioner är vidare en del av bolagets verksamhet och till sin natur
förenat med viss osäkerhet och risker. Mer information om dessa risker återfinns
på sida 81–84 i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2023. Utöver de risker
som översiktligt redogörs för i årsredovisningen har riskerna med koppling till det
osäkrare makroekonomiska klimatet belysts ytterligare i denna rapport, bland annat i
VD-ordet på sida 4–5 och känslighetsanalysen avseende ränteförändringar på sida 18.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och
Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk -
ningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se not
1 till årsredovisning 2023. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde enligt
IFRS 13, nivå 3. Derivatinstrument värderas i koncernredovisningen till verkligt värde
och i enlighet med nivå 2 i IFRS 13. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen
och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
REVISORS GRANSKNING
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer (se gransk -
ningsrapport på sida 34).
KALENDARIUM
HÄNDELSE DATUM
Bokslutskommuniké januari – december 2024 18 februari 2025
ÖVRIG INFORMATION
32
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 33 =====
STYRELSE OCH VD
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt över
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker
och osäkerhetsfaktorer som moderbolag och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 21 oktober 2024
Andreas Philipson
Styrelsens ordförande
Carl Mörk
Styrelseledamot
Helena Levander
Styrelseledamot
Joakim Rubin
Styrelseledamot
Seth Lieberman
Styrelseledamot
Roniek Bannink
Styrelseledamot
Erik Ranje
Verkställande direktör
Denna information är sådan som Stendörren Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom
nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 21 oktober 2024 kl. 07.00 CEST.
FÖRSÄKRAN
33
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 34 =====
REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT
Stendörren Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556825-4741
INLEDNING
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella
delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten)
för Stendörren Fastigheter AB (publ) per 30 septem -
ber 2024 och den niomånadersperiod som slutade per
detta datum. Det är styrelsen och verkställande direk-
tören som har ansvaret för att upprätta och presentera
denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsre -
dovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats
om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga
granskning.
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS
INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med
International Standard on Review Engagements ISRE
2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinfor -
mation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand
till personer som är ansvariga för finansiella frågor och
redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och
att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En
översiktlig granskning har en annan inriktning och en
betydligt mindre omfattning jämfört med den inrikt -
ning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig
granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss
en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga
omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad
på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet
som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
SLUTSATS
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kom-
mit fram några omständigheter som ger oss anledning
att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är
upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del
i enlighet med årsredovisningslagen.
Johan Pharmanson
Auktoriserad revisor
Carl-Johan Kjellman
Auktoriserad revisor
Stockholm 21 oktober 2024
BDO Mälardalen AB
34
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 35 =====
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA1
Enligt bolagets bedömning uppgår den samlade års -
hyresintäkten (efter avdrag för vakanser och rabatter)
till cirka 954 miljoner kronor per den 1 oktober 2024.
Bolaget bedömer även att löpande fastighetskostnader
uppgår till cirka 199 miljoner kronor. Således bedöms
koncernen i årstakt generera ett driftnetto om cirka 755
miljoner kronor.
Kostnaderna för central administration uppskattas
till cirka 82 miljoner kronor och ett finansnetto om cirka
313 miljoner kronor samt leasingkostnader uppgående
till cirka 10 miljoner kronor. Detta summerar till ett årligt
förvaltningsresultat om cirka 350 miljoner kronor per
den 1 oktober 2024.
Dessa uppgifter är endast bolagets egen bedömning
om intjäningsförmågan per 1 oktober 2024 utan hänsyn
tagen till nyuthyrningar, vakanser eller indexrelaterade
hyresförändringar som ännu inte haft effekt eller andra
genomförda åtgärder som ännu inte haft effekt på
förvaltningsresultatet.
Kostnaderna för central administration har baserats
på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna och finan-
snettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och
tillgångar på balansdagen, med justering för belåning
kopplad till transaktioner utförda 1 oktober 2024 samt
återköp av obligationer per samma datum. Kostnaderna
för de räntebärande skulderna har baserats på koncer-
nens redovisade snittränta per balansdagen, justerat
för den obligation som återköptes 1 oktober 2024,
med tillägg för periodiserade finansieringskostnader
och kostnader avseende på balansdagen outnyttjade
kreditfaciliteter. Leasingkostnader avser i allt väsent-
ligt tomträttsavgälder vilka baseras på faktiskt utfall de
senaste tolv månaderna justerat för innehavstid.
Eventuella tillkommande förvärv eller försäljningar
som bolaget meddelat men som ännu ej har tillträtts
eller frånträtts är ej medräknade.
Vidare beaktar intjäningsförmågan inte heller att
de pågående samt nyligen avslutade projekt som ännu
inte hunnit generera intäkter under rapportperioden
förväntas, i takt med uthyrning och färdigställande,
kunna addera cirka 70 miljoner kronor i driftnetto. Av
detta belopp avser cirka 24 miljoner kronor nyligen
färdigställda eller inom ett år färdigställda projekt för
vilka hyresavtal föreligger, cirka 22 miljoner kronor avser
projekt inom lätt industri som byggs eller avses byggas
på spekulation och cirka 24 miljoner kronor avser projekt
inom logistik som förutsätter uthyrning före byggstart.
Dessa uppgifter skall således inte ses som en prog-
nos av kommande resultatutveckling för Stendörren.
BILAGA 1
BEDÖMD INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1)
Hyresintäkter 954
Summa intäkter 954
Driftskostnader -145
Underhållskostnader -27
Fastighetsskatt -27
Driftnetto 755
Central administration -82
Finansiella intäkter och kostnader -313
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -10
Förvaltningsresultat 350
1) Detta är inte en prognos om förväntat utfall utan Bolagets
bedömning av löpande intjäningsförmåga på årsbasis per
1 oktober 2024.
35
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 36 =====
DEFINITIONER
AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital
justerat med avdrag för bedömd verklig
uppskjuten skatt beräknad till 5,9 procent
skattesats och återläggning av räntederivat.
AREAMÄSSIG UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad area vid periodens utgång i
förhållande till totalt uthyrningsbar area vid
periodens utgång.
AVKASTNING PÅ GENOMSNITTLIGT EGET
KAPITAL
Periodens resultat i genomsnitt de senaste 12
månaderna dividerat med genomsnittligt eget
kapital under samma period.
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder vid periodens utgång i
förhållande till totala tillgångar vid periodens
utgång.
BELÅNINGSGRAD FASTIGHETER
Räntebärande skulder med säkerhet i fastig-
heter i relation till fastigheternas verkliga värde.
DIREKTAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto i genomsnitt över de
senaste 12 månaderna dividerat med fastig-
heternas verkliga värde i genomsnitt över
samma period.
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa
nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM) som omfattar företag vars värdepapper är noterade på en reglerad mark-
nad. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten i de nyckeltal (APM) som ofta presenteras i
prospekt och obligatorisk information som lämnas av noterade företag. Stendörren publicerar på sin hemsida, under ”Investor
Relations”, närmare definitioner och förklaringar av sina nyckeltal i enlighet med dessa riktlinjer samt en avstämningstabell
avseende de APM som används.
DRIFTNETTO
Totala intäkter för fastigheterna minskat med
fastigheternas driftskostnader.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång
i förhållande till hyresvärde vid periodens
utgång, exkluderat för fastigheter som vid
periodens utgång ej var uthyrningsbara pga
rivning och/eller större projektutveckling.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Periodens resultat exklusive värdeförändringar
och skatt.
FINANSNETTO
Finansnetto är skillnaden mellan ränteintäkter
och ränte-kostnader samt leasingkostnader.
GENOMSNITTLIG RÄNTA
Genomsnittlig ränta på räntebärande skuld
inklusive räntederivat.
HYRESDURATION
Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år.
KAPITALBINDNING
Ett viktat snitt av återstående kapitalbindnings-
tid avseende räntebärande skulder.
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt justerat för poster ej ingå-
ende i kassaflödet samt minskat med betald
skatt i relation till genomsnittligt antal aktier
före utspädning.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Redovisat eget kapital exklusive hybridkapital
med återläggning av derivatskuld (+/–) samt
uppskjuten skatt.
NAV TILLVÄXT
Procentuella förändringen i långsiktigt
substansvärde de senaste 12 månaderna.
NETTOUTHYRNING
Årshyra nytecknade hyresavtal minskat med
årshyra uppsagda hyresavtal för avflytt och
årshyra konkurs.
RESULTAT PER AKTIE
Resultat efter skatt och ränta på hybrid-
obligationen dividerat med genomsnittligt
antal aktier, före och efter utspädning.
RÄNTEBINDNING INKLUSIVE DERIVAT
Ett viktat snitt av återstående räntebindning
på räntebärande skulder med hänsyn tagen till
ingångna derivatavtal.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultatet efter återläggning
av finansnetto i förhållande till finansnetto
(exklusive leasingkostnad enligt IFRS 16) under
den senaste rullande 12-månadersperioden.
SOLIDITET
Eget kapital i relation till totala tillgångar
exklusive leasing-
skuld enligt IFRS 16.
TOTALAVKASTNING
Fastigheternas driftnetto ökat med fastig
heternas värdeförändring under de senaste
12 månaderna dividerat med fastigheternas
genomsnittliga värde under samma period.
ÖVERSKOTTSGRAD
Fastigheternas driftnetto dividerat med totala
intäkter under samma period.
ALTERNATIVA NYCKELTAL
36
DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2024
PERIODEN I KORTHET MÅL OCH UTFALL VERKSAMHETEN HÅLLBARHET FINANSIELL INFORMATION ÖVRIGT
===== SIDA 37 =====
Stendörren Fastigheter AB (publ) är ett expansivt fastighetsbolag inom logistik, lager
och lätt industri i nordiska tillväxtregioner. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm
Mid Cap. Affärsidén är att skapa lönsam tillväxt i substansvärde. Det åstadkommer
bolaget genom värdeskapande förvärv, genom att tillvarata den positiva hyrestill -
växten som följer av urbaniseringen av storstadsregioner samt genom utveckling av
befintliga tillgångar, inklusive bolagets omfattande och unika byggrättsportfölj.
FÖR MER INFORMATION,
VÄNLIGEN KONTAKTA:
ERIK RANJE, VD
erik.ranje@stendorren.se
08-518 331 00
PER-HENRIK KARLSSON,
EKONOMIDIREKTÖR
per-henrik.karlsson@stendorren.se
08-518 331 00