FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2023
70 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Styrelsens sammansättning och ersättning Koden hänvisar till oberoendereglerna för styrelsele- damöter i Nasdaq Stockholms regelverk för emitten- ter. Enligt dessa regler får högst en av styrelsens bolagsstämmovalda ledamöter ingå i bolagets led- ning eller ledningen i dess dotterbolag. Vidare ska enligt samma börsregler en majoritet av styrelsens ledamöter vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av dessa ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktie- ägare. Enligt regelverket för emittenter kan en styrel- seledamots oberoende ifrågasättas om ledamoten direkt eller indirekt har omfattande affärsförbindelser eller andra omfattande ekonomiska mellanhavanden med bolaget. Detta kan uppstå exempelvis genom att styrelseledamoten är anställd, leverantör, kund eller uppdragstagare hos bolaget. Detsamma gäller om en styrelseledamot är anställd i ett närstående företag. Valberedningen har gjort bedömningen att Rickard Backlund, Frank Roseen samt Malin af Petersens är oberoende från såväl bolaget och bolagsledningen som från större aktieägare. Erik Borgblad är oberoen- de i förhållande till bolagets största aktieägare men beroende i förhållande till bolaget och bolagsledning. Anna Engebretsen är oberoende i förhållande till bola- get och bolagsledning men beroende i förhållande till bolagets största aktieägare. Elias Georgiadis är bero- ende i förhållande till både bolaget och bolagsledning samt bolagets största aktieägare. Styrelsens sammansättning har även beaktats med hänsyn till mångfald, bredd samt jämställdhet. Styrelsen anses besitta bred kunskap inom olika områden samt att kvinnor i styrelsen nu uppgår till över 30 % (20 %). Verkställande direktör Elias Georgiadis är Stenhus VD sedan bolaget bildad- es. VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ska enligt instruktionen se till att styrelsens ledamöter löpande får information och rapporter om Stenhus utveckling så att de kan göra goda bedömningar och fatta välgrundade beslut. VD ska även övervaka efterlevnaden av mål, policys och strategiska planer som styrelsen fastställt. Koncernledning I koncernledningen ingår VD, vVD, CFO, vCFO, tre affärsområdeschefer samt projektchef. På lednings- gruppsmöten diskuteras gemensamt övergripande strategi och verksamhetsfrågor. Koncernledningen har gemensamt ansvar att leverera på koncern över- gripande mål och strategier och på de möten som äger rum diskuteras och fattas beslut om övergripan- de verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft nio möten under 2023. Under 2023 har koncernledning- en huvudsakligen fortsatt fokusera på integrationsar- betet, bolagets risker, tillväxt, kapitalförsörjning och hållbarhetsarbete. Ett stort fokus har också lagts på det osäkra och volatila marknadsklimatet som lett till en hög inflationstakt och stigande räntor. Intern kontroll och riskhantering Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagsla- gen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen. Denna bolagsstyrningsrapport har upprät- tats i enlighet med 6 kap. 6 § årsredovisningslagen och punkt 10 i Svensk kod för bolagsstyrning och är därmed avgränsad till intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen. Basen för den interna kontrollen utgörs av den kontrollmiljö som styrelse och ledning verkar utifrån. Stenhus interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen och hållbarhetsrapporteringen är utformad för att hantera risker och säkerställa en hög tillförlitlighet i processer- na kring upprättandet av de finansiella rapporterna. Stenhus har mot bakgrund av internkontrollfunktio- nen bedömt att en tillräcklig tillförlitlighet uppnås i den finansiella rapporteringen utan en självständig avdelning för internrevision. Stenhus styrelse utvärde- rar årligen behovet av en internrevision. Viktiga regelverk Externa • Svensk aktiebolagslag • Nasdaq Stockholms regelverk för emitenter • Svensk kod för bolags styrning • IFRS stardarder • EU:s marknadsmissbruks- förodning Interna • Bolagsordning • Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion • Attest- och delegationsordning • Informationssäkerhets- och dataskyddspolicy, informations- och insiderpolicy, finanspolicy, hållbarhetspolicy och uppförandekoder • Processer för intern kontroll och riskhantering • Övriga styrinstrument, policydokument, manualer och rekommendationer Styrelsen har fastställt ett antal policys och grundläg- gande rutiner av betydelse för arbetet med den inter- na kontrollen och VD rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner och dokument. Stenhus interna kontrollstruktur bygger på en tydlig ansvars- och arbetsfördelning såväl mellan styrelse och VD som inom den operativa verksamheten. Den operativa verksamheten innefattar bland annat verk- samhetsstyrnings- och affärsplansprocesser. Som exempel kan nämnas verktyg för uppföljning av verk- samheten, förberedelser inför köp och försäljningar av ===== SIDA 71 ===== 71 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter fastigheter/bolag samt underlag för fastighetsvärde- ringar. Kontrollaktiviteter genomförs i bolagets kritis- ka processer, såväl på fastighetsnivå som på affärs- områdesnivå genom löpande resultatuppföljning. För att förebygga och upptäcka fel och avvikelser finns exempelvis system för attesträtter, avstämningar, och redovisning av affärstransaktioner, rapporteringsmal- lar, redovisnings- och värderingsprinciper. Dessa system uppdateras kontinuerligt. Det övergripande ansvaret för Stenhus riskhantering är styrelsen, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För identifierade risker, som kan uppkomma i verksamheten och av beteenden som skulle kunna påverka företagets varumärke och förtroende, finns utarbetade policys, rutiner och mandat som löpande följs upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets kontroll och som kan leda till verksamhets- avbrott utvärderas löpande. För att reducera den skadeverkan som det kan medföra tecknas väl avväg- da försäkringslösningar. På samma sätt hanteras risken för skada på människor eller egendom som kan ha uppkommit som en följd av Stenhus agerande. Slutligen finns en visselblåsartjänst på bolagets hem- sida som underlättar för anställda och samarbets- partners som anonymt vill lämna information om miss- förhållanden som strider mot gällande lagstiftning, etik, moral, eller Stenhus policys. Anmälningar tas emot och utreds av en extern aktör. Extern kommuni- kation regleras på övergripande nivå av en Informa- tions- och insiderpolicy. Den interna informationen sker främst genom regelbundna möten samt via bola- gets interna plattform. Kontrollmiljö Basen för intern kontroll avseende finansiell rapporte- ring utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Stenhus styrs utifrån: • Styrelsens arbetsordning • Instruktion till VD • Attest- och delegationsordning • Övriga interna styrdokument och policyer Riskbedömning I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, samt revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av bolagets interna kontroll. Bolaget gör en identifiering av bolagets övergripande risker samt risker kopplat till rapportering av finansiella rapporter och motåtgärder fastställs för att reducera dessa risker. Detta rappor- teras sedan till styrelsen som fastställer bolagets riskanalys årligen. Väsentliga risker Stenhus specifikt har identifierat kopplat till den finansiella rapporte- ringen är bland annat felaktigheter i redovisning, värdering av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms. Kontrollaktiviteter Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upp- täcka samt korrigera fel och avvikelser. Risker som identifierats avseende finansiell rapportering hante- ras via bolagets kontrollstrukturer och styrs främst av: • Styrelsens arbetsordning • Instruktioner för utskotten • Beslutsordning • Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attest- rätt • Redovisningsstruktur • Rapportstruktur • Stenhus policyer Utöver detta genomför revisorerna en översiktlig granskning av delårsrapport för januari–september samt årsredovisningen. Ersättning till styrelsen Arvoden och övrig ersättning till styrelseledamöter, inklusive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. Revisor Revisorerna ska granska Stenhus årsredovisning, koncernredovisning och bokföring samt styrelsens och VDs förvaltning. Revisorerna ska efter varje räken- skapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisionerna ska även utföra en översiktlig granskning av en delårsrapport. Enligt Bolagets bolagsordning ska Bolaget ha en revisor med eller utan revisors- suppleant eller ett registrerat revisionsbolag. Bolagets revisor utses av årsstämman för en period om ett år. Vid årsstämman 2023 valdes Öhrlings Pricewater- house Coopers AB, med Magnus Thorling som huvud- ansvarig revisor. Magnus Thorling är auktoriserad revisor och medlem i FAR, branschorganisationen för revisorer i Sverige. Revisorn är oberoende i förhållan- de till Bolaget. Detta är första året som Öhrlings Pri- cewaterhouse Coopers AB är Bolagets revisorer. Tidigare har Ernst & Young Aktiebolag har varit Bola- gets revisor sedan Bolagets bildande. Adress: Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB Torsgatan 21, 113 97 Stockholm ===== SIDA 72 ===== Närvaro av totalt antal möten Ledamot Styrelse Ersättningsutskott Revisionsutskott Hållbarhetsutskott Rickard Backlund 13/13 1/1 – 2/2 Elias Georgiadis 13/13 – – – Frank Roseen 13/13 – 3/4 – Malin af Petersens 13/13 1/1 4/4 – Erik Borgblad 13/13 1/1 – – Anna Engbretsen1 9/9 – – 2/2 1 Anna Engebretsen valdes in i styrelsen på årsstämman i maj 2023. 72 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 73 ===== 73 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Styrelse Bolagets styrelse och ledning Elias Georgiadis Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD i egen verksamhet under 23 år inom entreprenad- och fastighets- branschen. Styrelseledamot i Amasten Fastigheter AB (publ) och styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen Utbildning: Gymnasium inom handel Andra pågående uppdrag: VD och Koncernchef Sterner Stenhusgruppen, samt styrelseledamot i koncernens bolag, Styrelseordförande Premia Properties SA Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent, 630 981 aktier privat samt 147 096 aktier genom närstående Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej Rickard Backlund Styrelseordförande sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD för Fastigheter Aberdeen Asset Management, Styrelseordförande för Cityhold AB och senare VD, Styrelseordförande NP3 Fastigheter AB (publ) och Styrelseordförande för Amasten Fastigheter AB (publ) Utbildning: Civilingenjör VoV från KTH Andra pågående uppdrag: Inga Innehav i Stenhus Fastigheter: 400 000 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Frank Roseen Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: CEO GE Capital Real Estate Germany and Central & Eastern Europe, CFO GE Capital Real Estate Asia Pacific, CFO GE Capital Real Estate Nordic, styrelseledamot Ronson Developement, Chief Investment Officer & CFO WCM AG, Styrelseledamot Bonava AB (publ). Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi vid Stockholms Universitet Andra pågående uppdrag: Executive Director Capital Markets och Styrelseledamot Aroundtown SA, Styrelseordförande TLG Immobilien AG, Vice Styrelseordförande Premia Properties SA, Styrelseordförande WCM AG Innehav i Stenhus Fastigheter: 513 250 aktier direkt och indirekt genom bolag Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Malin af Petersens Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Flera ledande befattningar mellan 1980 och 2019 inom Aberdeen Standard Investments, bland annat som Head of Fund Operations Real Estate EMEA, Managing Director Aberdeen Asset Managers Ltd Filial Sverige, AAM Country Head Sverige och grupp-CFO (fastigheter). Utbildning: Civilekonom, Uppsala Universitet Andra pågående uppdrag: CFO SmartCella Holding AB Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Erik Borgblad Styrelseledamot sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Specialiserad inom M&A med särskild inriktning mot fastighetsbranschen Utbildning: Jur. kand. från Uppsala Universitet Andra pågående uppdrag: Advokat och partner på Born Advokater, Styrelseordförande i Nischer Properties AB (publ). Styrelseledamot i First Venture Sweden AB (publ), Backaheden Fastighets AB (publ) och Krona Public Real Estate AB (publ) Innehav i Stenhus Fastigheter: 803 750 aktier direkt och indirekt genom bolag Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Nej Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Ja Anna Engebretsen Styrelseledamot sedan 2023 Arbetslivserfarenhet: Styrelseledamot i Fabege AB (2016–2019) och MaxFastigheter i Sverige AB (2020-2021). Erfarenhet inom marknadskommunikation, reklam och sponsring på Omicom Media Group och SkiStar AB (2009- 2016). Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan BI Oslo Andra pågående uppdrag: Styrelseuppdrag i Bilia AB, Investment AB Öresund, MQ Marqet AB, Stiftelsen Min Stora Dag, Stiftelsen Barnforskningen vid Astrid Lindgrens Barnsjukhus, Insamlingsstiftelsen 100%, Elsa och Harry Gabrielssons Stiftelse, Stiftelsen EMQ och KSSS Ungdomsstiftelse. Innehav i Stenhus Fastigheter: 40 924 746 aktier direkt och indirekt genom bolag Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen: Ja Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare: Nej ===== SIDA 74 ===== 74 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter Elias Georgiadis Styrelseledamot och verkställande direktör sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD i egen verksamhet under 23 år inom entreprenad- och fastighets- branschen.Styrelseledamot i Amasten Fastigheter AB (publ) och styrelseledamot i Handelsbankens styrelse i Skärholmen Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Elias Georgiadis äger 70 procent, 630 981 aktier privat samt 147 096 aktier genom närstående Mikael Nicander Vice VD sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: VD Stendörren Fastigheter AB (publ), vVD Kvalitena AB (publ), VD Lantmännen Fastigheter AB, Styrelseledamot Stendörren Fastigheter AB (publ), Styrelseledamot Admiral Capital A/S (publ) Innehav i Stenhus Fastigheter: 353 048 aktier och 250 000 teckningsoptioner, direkt, indirekt genom bolag och genom närstående T omas Georgiadis CFO sedan 2020 Arbetslivserfarenhet: Arbetschef Sterner Stenhus AB, ansvar för inköp och projektledning Sterner Stenhus AB, Styrelseledamot i Fasadgruppen Group AB, Styrelseledamot i SPEF en branschförening. Innehav i Stenhus Fastigheter: 90 698 818 aktier indirekt genom Sterner Stenhus Holding AB, där Tomas Georgiadis äger 30 procent samt 189 790 aktier privat. Michael Johansson Affärsområdeschef Sällanköps-/daglig- varuhandel och kontor sedan 2021 Arbetslivserfarenhet: Mångårig erfarenhet inom detaljhandel, fastighetsförvaltning, transaktion och finansiering. VD för ICA Fastigheter Sverige AB, VD-positioner för bolag inom Skanska- koncernen samt VD för Tre Kronor Property Investment AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 77 200 aktier och 200 000 teckningsoptioner, direkt och indirekt genom bolag. Ledning Linda Strauss Vice CFO sedan 2023 Arbetslivserfarenhet: Auktoriserad revisor/Gruppchef på EY (Ernst & Young AB), Redovis- nings chef på Hi3G Access AB (Tre), CFO för Zostera AB/Marginalen Fastigheter AB Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier Metin Evgin Affärsområdeschef Offentliga fastigheter sedan 2022 Arbetslivserfarenhet: Flerårigt erfarenhet inom fastighetsbranschen såsom fastighetsförvaltning, transaktion och fastighetsutveckling. Ledande roll inom Sterner Stenhus Förvaltning AB och olika befattningar för bolaget Akelius Residential Property AB. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier. Björn Marell Projektutvecklings- & inköpschef sedan 2022 Arbetslivserfarenhet: Fastighetschef Bilia AB, styrelseledamot i Bilia AB:s fastighetsbolag, Bitr Avdelningschef & Gruppchef WSP Management Mälardalen, Produktionschef Skanska. Innehav i Stenhus Fastigheter: 5 063 aktier och 55 000 teckningsoptioner Henrik Därth Affärsområdeschef Lager/ lätt industri/logistik sedan 2023 Arbetslivserfarenhet: Affärsområdeschef Specialfastigheter AB, Fastighetschef och Affärsutvecklingschef inom Jernhusen AB samt en rad andra chefsbefattningar inom andra fastighetsbolag. Innehav i Stenhus Fastigheter: 0 aktier och 125 000 teckningsoptioner. ===== SIDA 75 ===== Finansiell information Koncernens resultaträkning Belopp i tkr Not 2023 jan- dec 2022 jan- dec Hyresintäkter 5 1 018 985 712 402 Fastighetskostnader 6 -228 835 -180 578 Driftöverskott 790 150 531 824 Centrala administrationskostnader 7 -60 404 -52 683 Resultat från intresseföretag 16, 18 -76 161 26 328 –varav förvaltningsresultat 16 572 13 601 –varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -63 985 9 046 –varav skatt 13 437 -5 504 –varav övrigt -42 185 9 185 Finansiella intäkter 9 46 122 3 393 Finansiella kostnader 9 -433 214 -197 816 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 266 494 311 046 –varav förvaltningsresultat 359 227 298 319 Omstruktureringskostnader 10 – -4 500 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 11 -573 718 -39 748 Värdeförändringar av finansiella instrument 19, 20 -85 555 80 720 Resultat före skatt -392 779 347 518 Skatt 26 17 027 -100 942 Årets resultat -375 752 246 576 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -413 146 212 488 Innehav utan bestämmande inflytande 37 394 34 088 Data per aktie Årets resultat -413 146 212 488 Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 370 629 313 481 Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 371 224 314 078 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, kr -1,11 0,68 Resultat per viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, kr -1,11 0,68 Rapport över koncernens totalresultat Belopp i tkr 2023 jan- dec 2022 jan- dec Periodens/Årets resultat -375 752 246 576 Övrigt totalresultat – – Årets totalresultat -375 752 246 576 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare -413 146 212 488 Innehav utan bestämmande inflytande 37 394 34 088 75 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 76 ===== Koncernens balansräkning Belopp i tkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 11 13 860 077 14 259 215 Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 12 196 321 187 101 Immateriella anläggningstillgångar 13 4 278 3 524 Övriga materiella anläggningstillgångar 14 663 1 079 Andelar i intresseföretag 16, 18 118 659 277 808 Derivat 20 39 616 98 237 Summa anläggningstillgångar 14 219 614 14 826 964 Kundfordringar 21 6 401 15 512 Finansiella placeringar 19 – 49 143 Övriga fordringar 23 68 951 97 924 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 73 564 73 401 Likvida medel 306 195 294 414 Summa omsättningstillgångar 455 111 530 394 Summa tillgångar 14 674 725 15 357 358 Belopp i tkr 2023-12-31 2022-12-31 Eget kapital 32, 33 Aktiekapital 370 629 370 629 Övrigt tillskjutet kapital 4 923 418 4 922 274 Balanserade vinstmedel inklusive årets totalresultat 420 791 831 671 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 714 838 6 124 574 Innehav utan bestämmande inflytande 17 188 793 45 174 Summa eget kapital 5 903 631 6 169 748 Skulder Långfristiga räntebärande skulder 25,29 6 638 196 6 449 679 Långfristig leasingskuld 12 196 321 187 101 Uppskjutna skatteskulder 26 204 850 266 316 Summa långfristiga skulder 7 039 367 6 903 096 Kortfristiga räntebärande skulder 25, 29 1 318 338 1 856 796 Leverantörsskulder 48 778 115 584 Skatteskulder 26 41 926 37 662 Övriga skulder 77 078 66 094 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 245 607 208 378 Summa kortfristiga skulder 1 731 727 2 284 514 Summa skulder 8 771 094 9 187 610 Summa eget kapital och skulder 14 674 725 15 357 358 76 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 77 ===== Koncernens förändring i eget kapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Aktie- kapital Pågående nyemission Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat Summa Innehav utan best- ämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 Årets totalresultat Årets resultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752 Årets totalresultat -413 146 -413 146 37 394 -375 752 Aktieägartillskott 452 452 Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148 Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4 Förvärvade minoritetsandelar 126 654 126 654 Transaktion med minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615 Utgående eget kapital 2023-21-31 370 629 – 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i tkr Aktie- kapital Pågående nyemission Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat Summa Innehav utan best- ämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 248 980 222 500 2 798 669 633 981 3 904 130 13 554 3 917 684 Årets totalresultat Årets resultat 212 488 212 488 34 088 246 576 Årets totalresultat 212 488 212 488 34 088 246 576 Nyemission 114 563 1 909 9141 2 024 477 2 024 477 Avslutad pågående nyemission 7 086 -222 500 215 414 – – Emissionskostnader -1 710 -1 710 -1 710 Inlösen av teckningsoptioner -13 -13 -13 Förvärvade minoritetsandelar 29 956 29 956 Transaktion med minoritetsandelsägare -14 798 -14 798 -32 424 -47 222 Utgående eget kapital 2022-21-31 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 1 I posten ingår IFRS 2-effekten vid förvärv av tillgångar om ett belopp på 728 013 tkr. 77 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 78 ===== Koncernens kassaflödesanalys Belopp i tkr Not 30 2023 jan-dec 2022 jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -392 779 347 518 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 573 718 39 748 Värdeförändringar av finansiella instrument 85 555 -80 720 Resultat från intresseföretag 76 161 -26 328 Utdelning från intresseföretag 13 310 10 020 Upplösning av periodiserade upplåningsutgifter 3 249 4 706 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 1 011 -5 360 225 294 939 Betald inkomstskatt -41 193 -3 895 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 319 032 291 044 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar exkl omklassificeringar och kundförlust mm 47 030 -36 964 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder exkl omklssificeringar -20 911 38 819 Kassaflöde från den löpande verksamheten 345 151 292 899 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag -94 821 -1 176 051 Försäljning av dotterbolag 1 026 628 953 701 Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -1 600 -3 524 Förvärv av materiella anläggingstillgångar – -1 034 Försäljning av materiella anläggningstillgångar 380 500 Investeringar i förvaltningsfastigheter -374 086 -474 022 Investeringar i intresseföretag -66 406 -261 304 Investeringar i finansiella tillgångar – -58 069 Utdelning från finansiella tillgångar – 114 227 Avyttring av finansiella tillgångar 37 763 123 470 Kassaflöde från investeringsverksamheten 527 858 -782 106 Finansieringsverksamheten Nyemission 1 148 220 790 Transaktion med minoritetsandelsägare -18 615 -47 222 Upptagna lån 4 038 920 3 628 192 Amortering av lån -4 904 797 -3 326 995 Inlösen personaloptioner -4 -13 Syntetiskt återköpsprogram 22 120 -25 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -861 228 449 752 Periodens/Årets kassaflöde 11 781 -39 455 Likvida medel ingående balans 294 414 333 869 Likvida medel utgående balans 306 195 294 414 78 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 79 ===== Moderbolagets resultaträkning Belopp i tkr Not 2023 jan-dec 2022 jan-dec Nettoomsättning 5 78 694 61 535 Övriga externa kostnader 7 -38 613 -42 339 Personalkostnader 8 -50 560 -31 884 Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 718 -414 Rörelseresultat -12 197 -13 102 Ränteintäkter och liknande resultatposter Resultat från andelar i koncernföretag -58 341 -22 900 Resultat från andelar i intresseföretag -12 770 10 019 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 19 10 741 29 664 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 27 719 9 405 Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -51 692 -19 029 Resultat efter finansiella poster -96 540 -5 943 Bokslutsdispositioner 1 317 – Resultat före skatt -95 223 -5 943 Skatt på årets resultat 26 0 -4 304 Årets resultat -95 223 -10 247 79 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 80 ===== Moderbolagets balansräkning Belopp i tkr Not 2023-12-31 2022-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 15 4 195 524 191 993 Andelar i intressebolag 118 463 261 304 Immateriella anläggningstillgångar 13 4 278 3 524 Materiella anläggningstillgångar 14 552 691 Fordringar hos koncernföretag 22 1 022 877 4 555 302 Nyttjanderättstillgångar 2 864 1 377 Uppskjutna skattefordringar 26 319 318 5 344 877 5 014 509 5 344 877 5 014 509 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 21 – 214 Finansiella placeringar 19 – 49 143 Fordringar hos koncernföretag 22 34 380 25 912 Övriga fordringar 23 1 833 1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 7 910 3 401 44 123 78 671 Kassa och bank 57 492 46 242 57 492 46 242 Summa tillgångar 5 446 492 5 139 422 Eget kapital och skulder 32, 33 Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 370 629 370 629 370 629 370 629 Fritt eget kapital Överkursfond 4 192 213 4 192 213 Balanserat resultat -13 667 -3 420 Årets resultat -95 223 -10 247 4 083 323 4 178 546 Summa eget kapital 4 453 952 4 549 175 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 25, 29 475 511 – Skulder till koncernföretag 325 122 – 800 633 – Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 25, 29 150 000 563 599 Leasingskuld 2 864 1 377 Leverantörskulder 9 930 5 884 Skulder till koncernföretag 3 519 42 Övriga kortfristiga skulder 2 308 7 570 Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 27 23 286 11 775 191 907 590 247 Summa eget kapital och skulder 5 446 492 5 139 422 80 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 81 ===== Moderbolagets förändring i eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i tkr Aktie- kapital Pågående nyemission Överkurs- fond Balanserat resultat Årets totala resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 Omföring av föregående års resultat -10 247 -10 247 Årets totalresultat Årets resultat -95 223 -95 223 Årets totalresultat -95 223 -95 223 Utgående eget kapital 2023-12-31 370 629 – 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952 Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i tkr Aktie- kapital Pågående nyemission Överkurs- fond Balanserat resultat Årets totala resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2022-01-01 248 980 222 500 2 796 608 -2 637 -783 3 264 668 Omföring av föregående års resultat -783 783 Årets totalresultat Årets resultat -10 247 -10 247 Årets totalresultat -10 247 -10 247 Nyemission 114 563 1 181 901 1 296 464 Avslutad pågående nyemission 7 086 -222 500 215 414 – Emissionskostnader -1 710 -1 710 Utgående eget kapital 2022-12-31 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175 81 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 82 ===== Moderbolagets kassaflöde Belopp i tkr Not 30 2023 jan-dec 2022 jan-dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt -95 223 -5 943 Bokslutsdispositioner -1 317 – Värdeförändringar av finansiella instrument -10 741 -29 664 Övriga poster ej ingående i kassaflödet 85 407 22 902 -21 874 -12 705 Betald inkomstskatt – – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital -21 874 -12 705 Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 36 513 1 097 Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder 13 772 16 851 Kassaflöde från den löpande verksamheten 28 411 5 243 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag -70 956 -28 325 Fösäljning av dotterbolag 6 – Förvärv av Immateriella anläggningstillgångar -1 600 -3 524 Förvärv av materiella anläggningstillgångar – -692 Investeringar i intresseföretag -66 406 -261 304 Investeringar i finansiella tillgångar – -690 443 Utdelning från finansiella tillgångar – 114 227 Avyttring från finansiella tillgångar 37 763 123 470 Kassaflöde från investeringsverksamheten -101 193 -746 591 Finansieringsverksamheten Nyemission – 220 790 Upptagna lån 750 511 675 644 Amortering av lån -688 599 -112 045 Syntetiskt återköpsprogram 22 120 -25 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 84 032 759 389 Årets kassaflöde 11 250 18 041 Likvida medel ingående balans 46 242 28 201 Likvida medel utgående balans 57 492 46 242 82 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 83 ===== Not 1 Företagsinformation Belopp i tkr om inget annat anges. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-12-31 för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) (”Koncer- nen”, ”Bolaget”) har godkänts av styrelsen för publice- ring den 25 april 2024 och kommer att föreläggas årsstämman den 23 maj 2024 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige med organisationsnummer 559269-9507. Bolaget bildades 2020-09-04 och äger och förvaltar fastigheter, direkt eller indirekt genom bolag, samt bedriver därmed förenlig verk- samhet. Per balansdagen hade Moderbolaget 11 (10) direktägda dotterbolag och 162 (191) indirekt ägda dotterbolag, se vidare Not Andelar i koncernföretag. Redovisningsprinciper och noter Not 2 Allmänna redovisningsprinciper Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare tillämpar koncernen årsredovisningslagen (1995:1554) och RFR 1 ”Kompletterande redovisningsregler för kon- cerner” utfärdad av Rådet för finansiell rapportering. Årsredovisningen för moderföretaget Stenhus Fastig- heter i Norden AB (publ) har upprättats enligt årsre- dovisningslagen och RFR 2 ”Redovisning för juridiska personer” utfärdad av Rådet för finansiell rapporte- ring. Moderföretaget tillämpar samma redovisningsprinci- per som koncernen utom i de fall som anges under avsnittet ”Moderföretagets redovisningsprinciper”. Skillnader mellan moderbolagets och koncernens tillämpade redovisningsprinciper föranleds av be- gränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moder- bolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler. Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten. Tillämpning av nya redovisningsprinciper Nya och ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från och med 1 januari 2023 har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rappor- ter 2023. Största ändringen som gäller från och med 1 januari 2023 är att bolagen endast ska upplysa om väsentliga redovisningsprinciper som är företagsan- passade. Detta medför att några redovisningsprinci- per har tagits bort som inte anses väsentliga för Sten- hus Fastigheter. Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte har trätt i kraft eller godkänts av EU och som inte har tillämpats i förtid av koncernen: Koncernen har bedömt att ingen av dessa nya och ändrade redovisningsregler har fått någon väsentlig effekt på Bolagets finansiella rapporter. Förutsättningar vid upprättandet av moderbola- gets och koncernens finansiella rapporter Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella rappor- terna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte annat anges, avrundas till närmaste tusental. Värdering av tillgångar och skulder sker utifrån histo- riska anskaffningsvärden. Följande tillgångar och skulder värderas på annat sätt: • Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. • Derivat och finansiella placeringar värderas till verkligt värde. • Intressebolag värderas enligt kapitalandels- metoden. • Tomträtter värderas till verkligt värde. • Värdering av uppskjutna skattefordringar och skul- der baserar sig på hur redovisade värden på till- gångar eller skulder förväntas blir realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämp- ning av aktuell skattesats. Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar, uppskattningar samt antaganden som påverkar till- lämpningen av redovisningsprinciperna och de redo- visade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Det verkliga utfallet kan komma att avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. 83 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 84 ===== De nedan angivna redovisningsprinciperna för kon- cernen och moderbolaget har tillämpats konsekvent för perioden som presenteras i koncernens och mo- derbolagets finansiella rapporter. Grunder för konsolidering Koncernredovisningen omfattar moderföretaget och dotterföretag. Moderbolaget nybildades 4 september 2020. Med dotterföretag avses de företag i vilka bolaget innehar mer än 50 procent av aktiernas rös- tvärde eller på annat sätt får kontroll över. Avyttrade företag ingår i koncernens redovisning t o m tidpunkten för avyttringen. Företag som förvärvats under löpande år ingår i koncernens redovisning från och med förvärvstidpunkten. Klassificering av förvärv och goodwill Bolagsförvärv kan antingen klassificeras som rörelse- förvärv eller tillgångsförvärv. En individuell bedömning måste göras för varje enskilt förvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets egentliga förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid bolagsförvärv görs först ett så kallat koncentrations- test, vilket innebär att koncernen gör en förenklad bedömning huruvida det verkliga värdet av bruttotill- gångarna som förvärvas kan hänföras till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar. I de fallet testet påvisar att i allt väsentligt hela det verkliga värdet av de bruttotillgångar som förvärvats hänför sig till en tillgång (fastighet/-er) eller en grupp av liknande tillgångar, bedömer koncernen att förvär- vet skall klassificeras som ett tillgångsförvärv. Fallerar detta görs en bedömning av hur redovisning av för- värvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekom- sten av anställda och komplexiteten i interna proces- ser. Vid rörelseförvärv utgår full uppskjuten skatt på de temporära skillnaderna mellan fastigheternas verkliga värde och deras skattemässiga restvärde. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av till- gångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffnings- kostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvstidpunk- ten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på de temporära skillnader som finns vid för- värvstidpunkten, vanligen relaterat till temporära skillnader på förvaltningsfastigheter. Segmentsrapportering I enlighet med IFRS 8 presenteras segmentredovis- ningen med VDs synsätt uppdelat på lager/lätt indu- stri/logistik, sällansköps-/dagligvaruhandel, offentlig och kontor. Dessa fyra identifierade affärsområden är de förvaltningsområden som verksamheten följs upp på och rapporteras till VD. Redovisningsprinciperna som används vid den interna rapporteringen är sam- ma som för koncernen i övrigt. De fyra affärsområde- na följs upp på driftnettonivå, därefter fördelas poster direkt hänförliga till förvaltningsfastigheterna. Gällan- de balansposter fördelas förvaltningsfastigheterna per affärsområde. Hyresintäkter, vilka är externa i sin helhet, och fastighetskostnader samt orealiserade värdeförändringar är direkt hänförliga till fastigheter- na i respektive segment. Förvaltningsresultatet består av resultat från respektive segment inklusive ofördelade kostnader för centrala administrations- kostnader, andel i intresseföretags resultat samt poster i finansnettot. Tillgångar och skulder redovisas per balansdagen och fastighetstillgångarna är direkt hänförliga till respektive segment. Intäkter Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter, som ur ett redovisningsperspektiv även kan benämnas intäkter från operationella leasingavtal, aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultatet enligt villkoren i hyres- avtalen. Samtliga hyresavtal klassificeras som opera- tionella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom lokalhyran även till- läggsdebitering avseende främst fastighetsskatt. Bland hyresintäkterna finns även så kallade servicein- täkter och övriga intäkter. Serviceintäkter avser bland annat tilläggsdebitering som exempelvis el, värme, vatten och fastighetsskötsel och annan. Övriga intäk- ter avser bland annat övriga vidarefakturerade kost- nader till hyresgästen. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Hyresrabatter periodise- ras linjärt över hyreskontraktens löptid. Fastighetskostnader I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Dessa utgörs av kostnader för drift, fastighetsskötsel, reparationer och löpande underhåll av fastigheter samt teknisk förvaltning och kundförluster. Central administration Kostnader för central administration utgörs av kost- nader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, persona- ladministration, IT, marknadsaktiviteter, investerarre- lationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter samt kostnader för att upprätthålla börsnotering ingår i central administration. I posten central administra- tion ingår även avskrivning av övriga immateriella och materiella anläggningstillgångar. 84 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 85 ===== Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redo- visas i den period de avser. Finansiella kostnader Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader (ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas) samt leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värde- ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kost- nader resultatförs i den period de hänför sig till. Räntekostnader inkluderar även kostnader för ränte- derivatavtal och betalningsströmmar från dessa avtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionsti- den för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kost- nad för den period den avser. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncer- nen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumule- rade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Bolaget värderar 100 procent av fastighetsbeståndet externt varje kvartal. Värderingsmodellen som används, är avkastnings- baserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassa- flödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastig- heten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Byggrätter redovisas till marknadsvärde när detaljplaneprocessen har framskridit så långt att ett reellt marknadsvärde uppstår. Byggrätter värderas främst till ortsprisanalys, vilket innebär att bedömningen av marknadsvärdet sker utifrån jämfö- relser av priser för likartade byggrätter. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomis- ka fördelar som är förknippade med tillgången kom- mer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlit- ligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Utgifter för löpande reparationer och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Pågående projekt redovisas till verkligt värde om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader som värde på projektet till dess projektet är färdigställt och värdering kan ske. Vid större investeringsprojekt i form av ny- eller om- byggnationer aktiveras lånekostnader som tillkommande utgifter på förvaltningsfastigheter. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeför- ändring. Orealiserad värdeförändring beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värdering- en föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastig- het som sålts under året beräknas orealiserad värde- förändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap- port före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur reali- serade värdeförändringen beräknas framgår under avsnitt Förvärv och försäljning nedan. Förvärv och försäljning Ett förvärv konsolideras från och med tillträdesdagen och en avyttring fram till och med frånträdesdagen. Fordran eller skuld gentemot motparten mellan affärsdag och likviddag/tillträdesdag redovi- sas brutto under övriga fordringar respektive övriga skulder. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesdagen. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighets- pris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med juste- ring för nedlagda investeringar efter senaste kvartals- rapport. 85 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 86 ===== Intresseföretag Intresseföretag är de företag för vilka koncernen har ett betydande inflytande, men inte ett bestämmande inflytande, över den driftsmässiga och finansiella styrningen, vanligtvis genom andelsinnehav mellan 20 och 50 procent av röstetalet. Från och med den tid- punkt som det betydande inflytandet erhålls redovi- sas andelar i intresseföretag enligt kapitalandelsme- toden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen redovisade värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt koncern- mässig goodwill och andra eventuella kvarvarande värden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträkning redovisas som Resultat från intresseföretag koncernens andel i intresseföre- tagens nettoresultat efter skatt och minoritet justerat för eventuella avskrivningar, nedskrivningar eller upp- lösningar av förvärvade över- respektive undervärden. Erhållna utdelningar från intresseföretaget minskar investeringens redovisade värde. Finansiella instrument Finansiella instrument omfattar på balansräkningens tillgångssida likvida medel, hyresfordringar, finansiella fordringar, derivatinstrument och övriga fordringar samt på skuldsidan finansiella skulder, leverantörs- skulder och övriga skulder. Redovisningen beror på hur de finansiella instrumenten har klassificerats. Redovisning och borttagande från balansräkningen Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräkningen när koncernen blir part i instrumen- tets avtalsmässiga villkor. Hyresfordringar tas upp när faktura skickats och villkoren för bolagets rätt till ersättning är uppfyllda. Rörelseskulder redovisas när motparten levererat tjänsten eller varan, oavsett om faktura erhållits eller ej. Leverantörsskulder redovisas när faktura erhållits. För finansiella tillgångar upphör redovisningen i balansräkningen när rättigheterna till betalningar från innehaven har upphört eller har blivit överförda och alla väsentliga rättigheter och risker hänförliga till ägandet har överförts. För finansiella skulder upphör redovisningen i balansräkningen när förpliktelserna i avtalen har fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordring- ar. Finansiella tillgångar klassificeras i kategorierna upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resul- taträkningen eller verkligt värde via övrigt. Samtliga Stenhus Fastigheters finansiella tillgångar som inte är derivat eller finansiella placeringar uppfyller kriteriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kon- traktsenliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde. I koncernen finns hyresfordringar samt övriga fordringar. Fordring- arna har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. För koncernens samtliga ford- ringar används den generella modellen för kreditre- serveringar. Det görs löpande bedömning av kreditre- serveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. Koncernen definierar fallis- semang som fordringar som är förfallna mer än 60 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultatet Övriga finansiella tillgångar värderas till verkligt värde via resultatet. Häri innefattas räntederivatinstrument och finansiella placeringar. Verkligt värde fastställs för börsnoterade aktier med noterade kurser i enlighet med nivå 1 i värderingshierarkin i IFRS 13, med indirekt eller direkt observerbara indata enligt nivå 2 för ränte- derivat och med icke observerbara indata enligt nivå 3 för övriga finansiella placeringar. Finansiella skulder Lån redovisas inledningsvis till verkligt värde netto efter transaktionskostnader. Därefter redovisas lånen till upplupet anskaffningsvärde. Förekommer skillna- der mellan upplåningsbeloppet, netto efter transak- tionskostnader, och återbetalningsbeloppet redovisas de i resultaträkningen fördelat över låneperioden med tillämpning av effektivräntemetoden. Upplupna räntor redovisas under upplupna kostnader. Derivatinstrument Koncernen använder räntederivatavtal i syfte att reducera ränteriskerna och uppnå önskad räntebind- ningstid. Upplåning till rörlig ränta byts till fast ränte- sats genom ränteswapkontrakt. Derivatavtalen ingås i syfte att begränsa framtida räntebetalningar. Koncer- nen tillämpar inte säkringsredovisning utan har valt att redovisa förändringarna i verkligt värde av derivat- instrument i resultaträkningen. Derivat redovisas i balansräkningen på affärsdagen och värderas till verkligt värde både vid första redovisningstillfället och vid efterföljande omvärderingar vid varje rapportperi- od. Värdeförändringar redovisas mot resultaträkning- en. Derivat redovisas som tillgångar när verkligt värde är positivt och som skulder när verkligt värde är nega- tivt. Det verkliga värdet för räntederivat baseras på en 86 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 87 ===== diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktens villkor och förfallodagar med ut- gångspunkt i marknadsräntor. För att fastställa verk- ligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt veder- tagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts enligt observerbara data, det vill säga nivå 2 i värderingshierarkin enligt IFRS 13. Med orealiserad värdeförändring avses den värdeföränd- ring som uppstått under verksamhetsåret på de deri- vatavtal koncernen hade vid årets utgång. Ersättning till anställda Ersättning till anställda redovisas i takt med intjänan- det och utgörs av löner, betalad semester, betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. Inom koncernen förekommer enbart avgiftsbestämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalas en fast premie till en separat juridisk enhet och koncernen belastas med kostnaderna i den takt förmånen intjänas. Eventualförpliktelser En eventualförpliktelse föreligger om det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser samt när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller av- sättning på grund av att det inte är troligt att ett utflö- de av resurser kommer att krävas eller förpliktelsens storlek inte kan beräknas med tillräcklig tillförlitlighet. Upplysning lämnas såvida inte sannolikheten för ett utflöde av resurser är ytterst liten. Nyttjanderätter Vid ingåendet av ett avtal fastställer koncernen om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal baserat på avtalets substans. Ett avtal är, eller innehåller, ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma över användningen av en iden- tifierad tillgång i utbyte mot ersättning. Koncernen som leasegivare Koncernen är leasegivare avseende hyresavtal för fastigheter, för vilka avtalen redovisas som operatio- nell leasing. Principer för redovisning av erhållna lea- singinbetalningar beskrivs under avsnittet Intäkter. Koncernen som leasetagare Koncernen innehar tomträttsavtal som uppfyller definitionen av ett leasingavtal. Då leasetagaren inte kan säga upp dessa leasingavtal redovisas de som eviga leasingavtal. Både nyttjanderättstillgångar och leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas enligt IFRS 16 till ett initialt belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan leasingbetal- ningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är leasingskuldens värde oförändrat till nästa omför- handling av avgälden. Efter den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderättstill- gångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde om dessa klassificeras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Leasingskulden omvärderas om tomträttsavgälden förändras och motsvarande juste- ring görs av nyttjanderättstillgången. Övriga lea- singavtal avser endast bilar. Tillämpning av praktiska undantag Koncernen tillämpar de praktiska undantagen avse- ende korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt 12 månader efter beaktande av eventuella optioner att förlänga lea- singavtalet. Leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde utgörs i koncernen t.ex. av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och lea- singavtal där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden. Kon- cernen tillämpar även undantaget att inte skilja ut ickeleasing- komponenter från leasingkomponenter i leasingavtal. Således redovisas leasing- komponenter och tillhörande ickeleasing- komponenter som en enda leasingkomponent. Inkomstskatter Inkomstskatter utgörs av aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen då skatten är hänförlig till poster som redovisas i re- sultaträkningen, utom när skatten avser poster som redovisas i övrigt totalresultat. Inkomstskatter redovi- sas direkt mot eget kapital då skatten är hänförligt till poster som redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt utgörs av skatt baserad på taxerad in- komst avseende aktuellt år samt eventuella korrige- ringar avseende tidigare år. Uppskjuten skatt beräknas på skillnaderna (temporä- ra skillnader) mellan å ena sidan tillgångars och skul- ders skattemässiga värden och å andra sidan deras redovisande värden. Den uppskjutna skatten beräknas med tillämpning av gällande och aviserade skattesat- ser och lagar per balansdagen och som förväntas gälla när den berörda uppskjutna skattefordran reali- seras eller den uppskjutna skatteskulden regleras. Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader. Uppskjuten skattefordran redovisas endast när det är troligt att den avdragsgilla 87 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 88 ===== temporära skillnaden kommer att kunna utnyttjas och leda till en minskad framtida skattebetalning. Kassaflödesanalysen Vid upprättande av kassaflödesanalysen har den indirekta metoden använts. Vid tillämpning av den indirekta metoden beräknas nettot av in- och utbetal- ningar i den löpande verksamheten genom att netto- resultatet justeras för årets förändring av rörelsetill- gångar och rörelseskulder, poster som inte ingår i kassaflödet samt poster som ingår i kassaflödet för investerings- och finansieringsverksamheten. Moderföretagets redovisningsprinciper Moderföretaget upprättar sina finansiella rapporter enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommen- dation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Mo- derföretaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. De nedan angivna redo- visningsprinciperna för moderföretaget har tillämpats konsekvent för den period som presenteras i moder- företagets finansiella rapporter, om inte annat anges. Uppställning Resultaträkning och balansräkning är för moderföre- taget uppställda enligt årsredovisningslagens upp- ställningsformer, medan rapporten över totalresultat, rapporten över förändringar i eget kapital och rapport över kassaflöde baseras på IAS 1 Utformning av fi- nansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över kassaflöden. Intäkter från aktier i dotterföretag Utdelning eller anteciperad utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Intäk- ter från försäljning av dotterföretag redovisas då kontrollen av dotterföretaget övergått till köparen. Skatter I moderföretaget redovisas uppskjuten skatteskuld hänförlig till de obeskattade reserverna med brutto- belopp i balansräkningen. Bokslutsdispositionerna redovisas med bruttobelop- pet i resultaträkningen. Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod för varje komponent. De beräknade nyttjandeperioderna är 5 år för maskiner och inventa- rier samt 5 år för immateriella tillgångar. Tillämpade avskrivningsmetoder, restvärden och nyttjandeperioder omprövas vid varje års slut. Andelar i dotterföretag Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget i enlighet med anskaffningsvärdemetoden. Detta inne- bär att transaktionskostnader inkluderas i det redovi- sade värdet för innehavet. I de fall bokfört värde över- stiger återvinningsvärdet sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. En analys huruvida ned- skrivningsbehov föreligger genomförs vid utgången av varje rapportperiod. I de fall en tidigare nedskriv- ning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Antaganden görs om framtida förhållanden för att beräkna framtida kassaflöden som bestämmer åter- vinningsvärdet. Återvinningsvärdet jämförs med det redovisade värdet för dessa tillgångar och ligger till grund för eventuella nedskrivningar eller återföringar. De antaganden som påverkar återvinningsvärdet mest är framtida resultatutveckling, diskonteringsrän- ta och nyttjandeperiod. Om framtida omvärldsfakto- rer och förhållanden ändras kan antaganden påverkas så att redovisade värden på moderföretagets till- gångar ändras. Koncernbidrag och aktieägartillskott Moderföretaget redovisar såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdispositioner i enlighet med alternativregeln. Av moderföretaget lämnade aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och redovisas som aktier och andelar hos moderföretaget. Erhållna aktieägartillskott redovisas som en ökning av fritt eget kapital. Finansiella instrument Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning tillämpas inte reglerna om finansiella instrument enligt IFRS 9 i moderföretaget som juri- disk person, utan moderföretaget tillämpar i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. I moderföreta- get värderas därmed finansiella anläggningstillgångar till anskaffningsvärde och finansiella omsättningstill- gångar enligt lägsta värdets princip, med tillämpning av nedskrivning för förväntade kreditförluster enligt IFRS 9 avseende tillgångar som är skuldinstrument. Moderföretaget tillämpar undantaget att inte värdera finansiella garantiavtal till förmån för dotter- och intresseföretag samt joint ventures i enlighet med reglerna i IFRS 9 utan tillämpar istället principerna för värdering enligt IAS 37 Avsättningar, eventualförplik- telser och eventualtillgångar. 88 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 89 ===== Nedskrivning av finansiella tillgångar Finansiella tillgångar, inklusive koncerninterna ford- ringar, skrivs ned för förväntade kreditförluster. För metod gällande nedskrivning för förväntade kreditför- luster, se koncernens redovisningsprinciper. Väsentliga uppskattningar och bedömningar Vid upprättandet av de finansiella rapporterna måste företagsledningen och styrelsen göra vissa bedöm- ningar och antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- och skuldposter respektive in- täkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar uppkommer. Uppskattningarna och antagandena utvärderas löpande och bedöms inte innebära någon betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande perioder. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga vid upprättandet de finansiella rap- porterna. Förvaltningsfastigheter och byggrätter Vid värdering av fastigheter kan bedömningar och antaganden få en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Stenhus Fastigheter redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt beroende på vilka antaganden som görs i värderingen. Värdet på fastigheterna på- verkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå samt driftskostna- der och dels av externa faktorer såsom ränte- och inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter. Stenhus Fastigheter värderar 100 procent av fastigheterna externt varje kvartal. Sten- hus Fastigheter har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda inves- teringar och bedömda framtida vakanser. Se not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Förvärv ska klassificeras som antingen ett tillgångs- förvärv eller ett rörelseförvärv vilket kräver analys och bedömningar från företagets sida och påverkar de finansiella rapporterna beroende på hur förvärvet klassificeras. För att minimera risken för felbedömning genomför Stenhus alltid en analys samt det frivilliga koncentrationstestet enlighet med IFRS 3 och vid svårare bedömning utförs även en genomgång av extern part. 89 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 90 ===== Not 3 Närståendetransaktioner Koncernen Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrationstjänster. Utöver detta köps tjänster för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner Stenhus Holding AB sfären. Den totala kost- naden för dessa tjänster uppgick under perioden till 10,4 (47,3) miljoner kronor varav 8,5 (35,4) miljoner kronor hänförliga till till- och ombyggnationer. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 5,2 (10,4) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence samt projektledning. Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster samt due diligence kostnader vilka elimineras i koncernen. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster 367 – Inköp av varor/tjänster 10 434 47 321 Övrigt – 40 625 Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 1 938 1 659 Styrelse och ledning, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 5 196 10 380 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 305 663 Närståendetransaktioner Moderbolaget De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Sten- hus Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över består av kameral förvaltning samt administrations- tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster uppgick under perioden till 2,0 (11,9) miljoner kronor. Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett belopp om 78,7 (61,5) miljoner kronor. Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under perioden till 4,5 (9,8) miljoner kronor och avsåg kostnader för due diligence. Utöver ovan har inga närståendetransaktioner förelegat. Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 1 969 11 941 Övrigt – 40 625 Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 638 564 Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster 78 694 61 535 Inköp av varor/tjänster – – Övrigt – – Fordran på balansdagen 1 057 258 4 581 214 Skuld på balansdagen 328 641 42 Styrelse och ledning, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av varor/ tjänster – – Inköp av varor/tjänster 4 540 9 796 Övrigt – – Fordran på balansdagen – – Skuld på balansdagen 90 663 90 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 91 ===== Not 4 Rörelsesegment Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överens- stämmer med den interna rapportering som lämnas till den Högste Verkställande Beslutsfattaren (HVB). Den Högste Verkställande Beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I koncer- nen har denna funktion identifierats som VD. Ett rörel- sesegment är en del av koncernen som bedriver verk- samhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig kostnader och för vilka det finns fristående finansiell information tillgänglig. Koncernens indelning i segment baseras på den interna strukturen av kon- cernens affärsverksamheter, vilket innebär att koncer- nens verksamhet har delats in i fyra rapporterbara segment: Offentliga fastigheter, lager/lätt industri/ logistik, sällanköps-dagligvaruhandel samt kontor. Ingen hyresgäst står för mer än tio procent av hyresin- täkterna och ingen verksamhet eller några tillgångar finns utanför Sverige. Resultat och balansposter per segment 2023 jan-dec tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 173 783 529 204 203 667 112 331 – 1 018 985 Fastighetskosnader -31 126 -98 902 -46 643 -31 831 -20 333 -228 835 Driftnetto 142 657 430 302 157 024 80 500 -20 333 790 150 Central administration – – – – -60 404 -60 404 Resultat från intresseföretag – – – – -76 161 -76 161 Finansiella intäkter – – – – 46 122 46 122 Finansiella kostnader – – – – -428 044 -428 044 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -1 609 -2 692 – -868 – -5 169 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 141 048 427 610 157 024 79 632 -538 820 266 494 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad -241 089 -65 387 -151 295 -32 945 – -490 716 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad – -35 729 -47 273 – – -83 002 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -85 555 -85 555 Resultat före skatt -100 041 326 494 -41 544 46 687 -624 375 -392 779 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 – 13 860 077 - Varav årets förvärv 11 029 833 639 – – – 844 668 - Varav årets försäljningar – -320 003 -724 171 – – -1 044 174 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 66 446 228 603 68 842 10 195 – 374 086 - Varav omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 203 – – Övriga tillgångar – – – – 814 648 814 648 Summa tillgångar 2 743 726 7 314 213 2 231 883 1 570 255 814 648 14 674 725 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 91 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 92 ===== Resultat och balansposter per segment 2022 jan-dec tkr Offentlig1 Lager/ lätt industri/ logistik Sällanköps-/ dagligvaru- handel Kontor Ofördelade poster Summa koncern RESULTATRÄKNINGEN Hyresintäkter och övriga intäkter 117 939 313 732 210 098 70 633 – 712 402 Fastighetskosnader -25 917 -73 659 -47 768 -18 619 -14 615 -180 578 Driftnetto 92 022 240 073 162 330 52 014 -14 615 531 824 Central administration – – – – -52 683 -52 683 Resultat från intresseföretag – – – – 26 328 26 328 Finansiella intäkter – – – – 3 393 3 393 Finansiella kostnader – – – – -193 277 -193 277 Räntekostnader leasingsskuld: Tomträttsavgälder -1 395 - 2 276 – -868 – -4 539 Resultat inklusive värde- förändringar i intresseföretag 90 627 237 797 162 330 51 146 -230 854 311 046 Omstruktureringskostnader – – – – -4 500 -4 500 Värdeförändring Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserad 60 367 14 885 -58 314 -34 426 – -20 488 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserad 5 682 -8 652 -16 290 – -19 260 Värdeförändringar finansiella instrument – – – – 80 720 80 720 Resultat före skatt 156 676 244 030 104 016 -2 570 -154 634 347 518 BALANSRÄKNINGEN Förvaltningsfastigheter 2 907 340 6 305 887 3 043 780 2 002 208 – 14 259 215 - Varav årets förvärv 1 799 438 3 619 542 350 319 1 848 949 – 7 618 248 - Varav årets försäljningar -489 932 -292 114 – -179 710 – -961 756 - Varav årets investeringar i befintliga fastigheter 24 385 277 527 40 426 131 685 – 474 023 - Varav omklassificering av segment – – -255 000 255 000 – – Övriga tillgångar 1 098 143 1 098 143 Summa tillgångar 2 907 340 6 305 887 3 043 780 2 002 208 1 098 143 15 357 358 1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet. 92 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 93 ===== Hyresavtalens förfallostruktur 1 Årshyra Förfalloår Area, kvm Antal kontrakt mkr Andel, % 2024 69 913 61 84 8 2025 58 099 76 74 7 2026 59 314 61 71 7 2027 160 757 78 161 16 ≥ 2028 476 929 158 639 62 T otalt 825 011 434 1 028 100 1 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr Not 5 Intäkter Intäkternas fördelning tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Hyresintäkter 854 205 575 420 – – Serviceintäkter 104 882 117 470 78 694 61 535 Övriga intäkter 59 898 19 512 – – T otalt 1 018 985 712 402 78 694 61 535 8,2 7,2 6,9 6,8 10,3 10,7 3,9 10,7 4,8 4,9 4,5 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Hyresavtalens förfallostruktur, mkr Hyresavtalens förfallostruktur per år, % Antal kontrakt, st 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037 3,7 15,6 1,8 93 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 94 ===== Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredo- visningen och bokföringen samt styrelsens och verk- ställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avser kostnader för kvalitets- granskningar, t ex översiktlig granskning av delårsrap- porter, prospektgranskningar. Övriga tjänster avser sådana kostnader som inte klassas som revisionsupp- drag, Revisorsverksamhet utöver revisionsuppdraget samt skatterådgivning. Not 6 Fastighetskostnader Fastighetskostnadernas fördelning tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Drift- och förvaltningskostnader 173 112 140 485 – – Reparations- och underhållskostnader 29 199 15 390 – – Fastighetsskatt 26 524 24 703 – – T otalt 228 835 180 578 – – Not 7 Ersättning till revisor PwC tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Revisionsuppdrag 2 925 900 750 – Revision utöver revisionsuppdraget 445 880 370 – Skatterådgivning 201 – 126 – Övriga tjänster 162 – 162 – T otalt 3 733 1 780 1 408 – Ernst & Young tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Revisionsuppdrag 250 2 900 – 660 Revision utöver revisionsuppdraget 74 1 084 74 629 Skatterådgivning – – – – Övriga tjänster – – – – T otalt 324 3 984 74 1 289 94 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 95 ===== Not 8 Personal och Styrelse Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Medeltalet anställda 42 24 42 22 Varav kvinnor 14 7 14 6 Antal i ledningsgruppen 31/12 8 8 8 8 Varav kvinnor 1 – 1 – Styrelsen 31/12 6 5 6 5 Varav kvinnor 2 1 2 1 Löner, arvoden och förmåner tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Styrelseordföranden 304 240 304 240 Övriga styrelseledamöter 641 460 641 460 Verkställande direktör1 3 200 1 800 3 200 1 800 Övriga ledande befattningshavare² 10 771 9 246 10 771 8 180 Övriga anställda 19 787 13 348 19 787 10 533 Summa 34 703 25 094 34 703 21 213 Avtalsenliga pensionskostnader tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Styrelseordföranden – – – – Övriga styrelseledamöter – – – – Verkställande direktör1 413 81 413 81 Övriga ledande befattningshavare² 2 436 593 2 436 315 Övriga anställda 1 568 3 924 1 568 3 555 Summa 4 417 4 598 4 417 3 951 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Styrelseordföranden 95 75 95 75 Övriga styrelseledamöter 201 145 201 145 Verkställande direktör1 1 106 566 1 106 566 Övriga ledande befattningshavare² 3 975 2 781 3 975 2 570 Övriga anställda 6 063 4 442 6 063 3 364 Summa 11 400 8 009 11 400 6 720 T otalt 50 560 37 701 50 560 31 884 Ersättning till styrelse tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Rickard Backlund 304 240 304 240 Frank Roseen 199 170 199 170 Elias Georgiadis 3 200 1 800 3 200 1 800 Malin af Petersens 199 170 199 170 Erik Borgblad 130 120 130 120 Anna Engebretsen 114 – 114 – T otalt 4 145 2 500 4 145 2 500 1 Ingen rörlig ersättning utgår till VD. Enligt anställningsavtal ska en ömsesidig uppsägningstid om sex månader galla. Avgångsvederlag utgår ej. 2 Ingen rörlig ersättning utgår till övriga ledande befattningshavare. 95 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 96 ===== Not 10 Omstruktureringskostnader Kostnaderna hänförs till den omstruktureringen som gjordes i samband med förvärvet av Randviken under 2022. Omstruktureringen var av organisatorisk karak- tär och uppgick till ett belopp om 4 500 tkr. Not 9 Finansnetto Finansnetto tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter 4 198 511 2 245 305 Ränteintäkter koncernföretag – – 25 475 9 100 Summa ränteintäkter 4 198 511 27 719 9 405 Räntekostnader -2 769 -263 -74 -5 Räntekostnader på räntebärande skulder -412 155 -185 409 -38 815 -12 704 Räntekostnader koncernföretag – – -7 911 – Summa räntekostnader -414 924 -185 672 -46 800 -12 709 Räntekostnader leasing -5 170 -4 574 -121 -28 Övriga finansiella kostnader -12 742 -6 790 -4 770 -6 292 Summa övriga finansiella kostnader -17 912 -11 364 -4 891 -6 320 Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde -428 638 -196 525 -23 972 -9 624 tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Ränteintäkter swappar 41 924 2 882 – – Räntekostnader swappar -378 -780 – – Summa finansnetto för tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen 41 456 2 102 – – Summa finansnetto -387 091 -194 423 -23 972 -9 624 Värdeförändringar på finansiella instrument redovisas inte i finansnetto utan på egen rad i resultaträkningen Not 11 Förvaltningsfastigheter Fastighetsvärdering Samtliga fastigheter i vårt bestånd har externvärde- rats varje kvartal av oberoende certifierade värderare. Fastigheterna värderas till verkligt värde utan hänsyn till eventuella portföljeffekter och syftar till att bedöma fastigheternas marknadsvärde. Under perioden har fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och Cushman & Wakefield Sweden AB. Värderingen över- ensstämmer i all väsentlighet med det redovisade värdet per den 31 december. Den huvudsakliga använda metoden för värdering är avkastningsbaserad kassaflödesmodell med kalkyl- period på tio år där fastigheternas förväntade och 96 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 97 ===== Verkligt värde förvaltningsfastigheter mkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Verkligt värde vid ingången av perioden 14 259,2 7 168,4 Förvärv 844,7 7 618,2 Försäljning -1 044,2 -961,8 Orealiserad värdeförändring -490,7 -20,5 Realiserad värdeförändring -83,0 -19,3 Aktiverad ränta1 27,4 13,4 Investering 346,8 460,6 Verkligt värde vid utgången av perioden 13 860,1 14 259,2 Taxeringsvärde 3 467,4 3 845,8 varav fastigheter 2 579,0 2 865,1 varav mark 888,4 980,7 Skattemässigt restvärde 5 874,2 6 017,6 Orealiserad värdeförändring, % -3,4 -0,1 Antal fastigheter IB 180 116 Förvärv 8 78 Försäljning -27 -16 Omklassificering – 2 Antal fastigheter UB 161 180 1 Räntesatsen för den aktiverade ränta uppgår till 6,39 % (5,64 %) normaliserade kassaflöden tillsammans med ett rest- värde nuvärdesberäknas. Diskontering till nuvärdet av kassaflödena bestäms av en kalkylränta som ska motsvara marknadens krav på avkastning vilket bland annat kan anses innehålla kompensation för normali- serad riskfri realränta, inflationsförväntning och fast- ighetsrelaterad risk. Som komplement till avkast- ningsmetoden används ortsprisanalyser vilket innebär att fastighetens marknadsvärde även bedöms utifrån ett antal jämförelseobjekt med likhet i fråga om stor- lek, belägenhet, tidpunkten för överlåtelsen och andra värdepåverkande faktorer. Avkastningsmetodens kassaflödesuppställning kan beskrivas enligt följande: + Hyresintäkter - Fastighetskostnader = Driftnetto - Avdrag för investeringar = Kassaflöde Fastighetsvärderingarnas underlag består av: • Signerade hyreskontrakt, historiska fastighets- relaterade kostnader, vakanser och dess skick, planerade underhållsåtgärder. • Tomträttsavtal, detaljplaner, taxeringsbeslut, fastighetskartor och ritningar. • Inflationsantaganden baserade på Riksbankens och andra marknadsaktörers estimat. • Besiktningar av fastigheterna genomförs löpande, med max tre års mellanrum, för att bedöma fastig- heternas skick och kommersiella förutsättningar. Värdeförändringar på fastigheter uppgick under peri- oden till -537,7 (-39,7) miljoner kronor, varav orealise- rade uppgick till -490,7 (-20,5) miljoner kronor. Nyför- hyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv värdeförändring om cirka 55 miljoner kronor. Tillgångs- förvärvet av Backaheden gav en positiv effekt om 189,3 miljoner kronor. Ökningen av avkastningskraven har varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till en negativ värdeförändring om -735,0 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värdeförändringen till -490,7 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 860,1 (14 259,2) miljoner kronor. Skattemässigt restvärde Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick per 31 december 2023 till 5 874,2 (6 017,6) miljoner kronor. Åtaganden per balansdag Per 31 december 2023 fanns förpliktelser gällande projekt om 16,6 (287,1) miljoner kronor. Inga förpliktel- ser fanns gällande Bolagets förvärv av fastigheter. 97 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 98 ===== Värderingsmetodik Nuvärdesberäkning Varje förvaltningsfastighet värderas individuellt genom att nuvärdesberäkna framtida kassaflöden, det vill säga framtida hyresinbetalningar minskade med bedömda drifts- och underhållskostnader samt restvärde. För merparten av värderingarna används tioåriga kassaflödeskalkyler. Hyresintäkterna baseras på befintliga hyresavtal och befintliga hyresnivåer med beaktande av avtalade framtida förändringar av hyror, avtalslängd och långsiktig marknadsvakans. Fastighetskostnaderna baseras på respektive fastighets bedömda kostnader. Direktavkastningskrav Fastigheternas direktavkastningskrav bedöms med utgångspunkt från varje fastighets unika risk och kan delas upp i två delar, en generell marknadsrisk och en specifik fastighetsrisk. Marknadsrisken är kopplad till den allmänna ekonomiska utvecklingen och påverkas bland annat av investerarnas prioritering mellan olika tillgångsslag och finansieringsmöjligheter. Den specifika fastighetsrisken påverkas av fastig- heternas läge, typ av fastighet, yteffektiviteten, standarden på lokalerna, kvaliteten på installationerna, tomträtt, typ av hyresgäst och kontraktens beskaffen- het. Ur ett teoretiskt resonemang åsätts kalkylräntan genom att en normaliserad riskfri realränta adderas med inflationsförväntningar samt en riskfaktor. Kalkylräntan bedöms för varje enskild fastighet. Restvärdesberäkning Restvärdet utgörs av driftöverskottet under återstå- ende ekonomisk livslängd, vilket baseras på året efter sista kalkylåret. Restvärdesberäkningen görs för varje fastighet genom evighetskapitalisering av det upp- skattade marknadsmässiga driftöverskottet och det bedömda marknadsmässiga avkastningskravet för respektive fastighet. Avkastningskravet består av den normaliserade riskfria räntan samt varje fastighets unika risk. Fastigheternas unika risk är bedömd utifrån de externa värderarnas marknadsdatabaser, erfaren- heter och gjorda transaktioner enligt ortsprismetoden på respektive marknad. Kalkylräntan/diskonteringsräntan används för att diskontera fastigheternas restvärde till nuvärde. Värderingsparametrar, total Min Max Viktat snitt Kalkylräntan1, % 5,91 (5,00) 9,96 (10,0) 8,19 (7,3) Direktavkastningskravet2, % 3,84 (3,18) 7,80 (7,60) 6,05 (5,6) Marknadshyra lokaler3, kr/kvm 119 (117) 5 983 (7 750) 1 054 (999) Långsiktig vakans4, % 0,0 (0,0) 10,2 (12,5) 5,1 (4,8) Drift och underhåll5, kr/kvm 12 (25) 505 (604) 181 (170) Känslighetsanalys, total Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -554,9 (-584,3) 594,4 (579,6) Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -564,7 (-607,1) 671,5 (734,3) Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 574,0 (599,2) -574,2 (-599,2) Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -192,3 (-193,5) 176,3 (176,5) Drift och underhåll, +/- 10 procent -361,7 (-298,3) 361,7 (298,3) 1 Två fastigheter ligger under 6% och motsvarar 6,1 % av totala värdet. Av fastigheter som ligger över 9,5 % motsvarar det 1,3 % av totala värdet 2 En fastighet ligger under 4,5 % och motsvarar 0,6 % av totala värdet. Elva fastigheter ligger över 7,5 % och motsvarar 1 % av totala värdet. 3 Fem fastigheter ligger under 400 och motsvarar 0,3 % av totala värdet. Fyra fastigheter ligger över 4000 och motsvarar 0,7 % av totala värdet. 4 Sex fastigheter bedömdes med 0 % långsiktig vakans och motsvarar 1,3 % av totala värdet. Fyra fastigheter bedömdes med över 9,5 % långsiktig vakans och motsvarar 2,7 % av totala värdet 5 Sju fastigheter bedömds ha en kostnad under 25 kr/kvm och motsvarar 4,7 % av totala värdet. Fyra fastigheter bedöms ha en kostnad över 450 kr/kvm och motsvarar 10,2 % av totala värdet. 98 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 99 ===== Värderingsparametrar, kontor Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,87 8,99 8,13 Direktavkastningskravet, % 5,75 6,85 6,01 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 073 2 016 1 645 Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,6 Drift och underhåll, kr/kvm 70 385 278 Känslighetsanalys, kontor Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr – Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -56,3 59,1 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -67,0 79,2 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 81,4 -81,4 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -24,8 24,8 Drift och underhåll, +/- 10 procent -43,4 43,4 Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,53 9,75 8,84 Direktavkastningskravet, % 5,42 7,60 6,70 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 307 5 983 1 208 Långsiktig vakans, % 2,0 7,0 5,4 Drift och underhåll, kr/kvm 22 505 194 Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -82,2 86,7 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -73,9 85,9 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 101,2 -101,2 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -29,8 29,6 Drift och underhåll, +/- 10 procent -58,4 58,4 99 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 100 ===== Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 7,36 9,96 8,43 Direktavkastningskravet, % 5,25 7,80 6,30 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 119 2 886 814 Långsiktig vakans, % 2,0 10,2 5,7 Drift och underhåll, kr/kvm 12 485 145 Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -295,5 319,8 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -298,6 352,4 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 294,9 -295,1 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -101,9 101,3 Drift och underhåll, +/- 10 procent -191,2 191,2 Värderingsparametrar, offentliga fastigheter Min Max Viktat snitt Kalkylräntan, % 5,91 9,19 7,11 Direktavkastningskravet, % 3,84 7,05 5,0 Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 117 3 454 1 966 Långsiktig vakans, % 0,0 6,0 3,2 Drift och underhåll, kr/kvm 25 487 335 Känslighetsanalys, offentliga fastigheter Värdepåverkan mkr + Värdepåverkan mkr - Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -120,8 128,9 Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -125,2 154,1 Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 96,5 -96,5 Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -35,9 20,6 Drift och underhåll, +/- 10 procent -68,7 68,7 100 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 101 ===== Not 12 Nyttjanderättstillgångar och leasingskulder Per 31 december 2023 tkr T omträtt Bilar T otalt tillgång T otalt skuld Ingående balans 185 472 1 629 187 101 187 101 Tillkommande avtal 7 985 2 221 10 206 10 206 Förvärvade avskrivningar – – – – Årets avskrivningar – -734 -734 – Förvärvade amorteringar – – – – Årets amorteringar – – – -734 Avslutade avtal – -252 -252 -252 Omvärdering – – – – Utgående balans per 31 dec 2023 193 457 2 864 196 321 196 321 Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 5 291 tkr varv 5 170 tkr avser tomträttsavgäld och 121 tkr avser bilar. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt. Per 31 december 2022 tkr T omträtt Bilar T otalt tillgång T otalt skuld Ingående balans 133 737 622 134 359 134 359 Tillkommande avtal 54 592 1 844 56 436 56 436 Förvärvade avskrivningar – – – – Årets avskrivningar – -436 -436 – Förvärvade amorteringar – – – – Årets amorteringar – – – -436 Avslutade avtal -2 857 -401 -3 258 -3 258 Omvärdering – – – – Utgående balans per 31 dec 2022 185 472 1 629 187 101 187 101 Räntekostnader hänförliga till nyttjanderättstillgångar uppgår för hela perioden till 4 574 tkr varv 4 539 tkr avser tomträttsavgäld och 35 tkr avser bilar. Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Avtal för bilar tecknas på treårskontrakt. Förfallostruktur Leasingskulder 2023 tkr T omträttsavgälder1 Bilar T otalt Inom ett år 4 832 996 5 828 Mellan två och fem år 15 847 1 961 17 808 Senare än 5 år 3 935 – 3 935 T otalt 24 614 2 957 27 571 1 Beräknat fram till kommande omförhandlingspunkt 101 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 102 ===== Not 13 Immateriella anläggningstillgångar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 3 524 – 3 524 – Inköp 1 600 3 524 1 600 3 524 Förvärv vid köp av dotterbolag – – – – Avyttringar/utrangeringar – – – – Summa ackumulerade anskaffningsvärden 5 124 3 524 5 124 3 524 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början – – – – Avyttringar/utrangeringar – – – – Årets avskrivningar -846 – -846 – Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -846 – -846 – Redovisat värde 4 278 3 524 4 278 3 524 Not 14 Övriga materiella anläggningstillgångar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 1 130 1 160 692 – Inköp – 1 034 – 692 Förvärv vid köp av dotterbolag 115 – – – Avyttringar/utrangeringar -396 -1 064 – – Summa ackumulerade anskaffningsvärden 849 1 130 692 692 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -51 -620 -1 – Förvärv vid köp av dotterbolag – – – – Avyttringar/utrangeringar 53 585 – – Årets avskrivningar -188 -16 -139 -1 Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan -186 -51 -140 -1 Redovisat värde 663 1 079 522 691 Not 15 Andelar i koncernföretag tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 191 993 186 568 Förvärv – – 256 701 25 Aktieägartillskott – – 3 807 755 28 300 Försäljningar – – -25 – Nedskrivningar – – -60 900 -23 000 Återföring nedskrivning – – – 100 Bokfört värde vid årets slut – – 4 195 524 191 993 102 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 103 ===== Bolagsförteckning, per 2023-12-31 Direkt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträtts- andel % Bokfört värde 2023-12-31 tkr Redovisat EK 2023-12-31 tkr Redovisat resultat 2023 tkr Stenhus Projekt i Norden AB 559260-0976 Stockholm 500 100 168 181 4 Stenhus TEOP AB 559280-4982 Stockholm 250 100 25 388 61 Stenhus JV-Holding AB 559320-5981 Stockholm 25 000 100 825 2 198 -9 776 Stenhus Fastigheter 1 AB 559269-6388 Stockholm 25 000 100 694 707 773 293 -24 718 Stenhus Fastigheter 2 AB 559284-4673 Stockholm 25 000 100 394 726 393 074 743 Stenhus Fastigheter 3 AB 559280-4826 Stockholm 250 100 14 525 23 108 -41 354 Stenhus Fastigheter 4 AB 559280-4933 Stockholm 250 100 2 051 689 2 049 546 2 374 Stenhus Fastigheter 5 AB 559332-4915 Stockholm 25 000 100 78 119 73 122 -4 924 Stenhus Fastigheter 6 AB 559332-4923 Stockholm 25 000 100 704 039 704 147 127 Stenhus Fastigheter 7 AB 559422-0906 Stockholm 250 100 25 26 1 Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm 3 129 550 62 256 676 363 590 -1 881 Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Randviken Fastigheter AB (publ) 556776-3213 Stockholm 44 408 960 100% Raybased Proptech AB 559206-4116 Stockholm 532 100% Backaheden Midco 1 AB 559275-6760 Stockholm 31 000 62% Backaheden Midco 3 AB 559402-3524 Stockholm 15 500 62% Backaheden Hede 3:122 Fastighets AB 556990-7099 Stockholm 310 62% Backaheden Hagalund 1:27 Fastighets AB 559146-0125 Stockholm 3 100 62% Backaheden Getinge Brogård 2:16 Fastighets AB 559032-2177 Stockholm 310 62% Backaheden Drönaren 1 Fastighets AB 556928-1636 Stockholm 310 62% Backaheden Skövde Fastighets AB 559298-5021 Stockholm 310 62% Backaheden Sparrhornet 3 Fastighets AB 559298-5013 Stockholm 310 62% Stenhus Förvärv AB 559308-9682 Stockholm 250 100% Stenhus Reverse Holdco 1 559312-6229 Stockholm 250 100% Stenhus Borås Källbäcksryd 1:58 AB 556866-2737 Stockholm 500 100% Stenhus Borås Landala 2 AB 556716-4941 Stockholm 1 000 100% Stenhus Borås Kilsund 9 AB 559171-7177 Stockholm 500 100% Randviken Källbäcksryd 1:59 AB 559180-8992 Stockholm 500 100% Stenhus Reverse Holdco 2 AB 559312-6237 Stockholm 250 100% Stenhus Stockholm Köksgården 4 AB 556438-3817 Stockholm 1 000 100% Stenhus Västerhaninge Nödesta 13:7 AB 559215-7290 Stockholm 50 000 100% Stenhus Täby Husmodern 6 AB 556418-4884 Stockholm 1 000 100% Stenhus Reverse Holdco 3 AB 559312-6245 Stockholm 250 100% Stenhus Karlstad Vänersnipan 1 AB 559224-4015 Stockholm 50 000 100% Stenhus Karlstad Affärsmannen 2 AB 559141-1714 Stockholm 50 000 100% Stenhus Reverse Holdco 4 AB 559312-6252 Stockholm 250 100% Stenhus Nyköping Järnhandlaren 6 AB 556913-0460 Stockholm 500 100% Stenhus Nyköping Guldsmeden 10 AB 556913-0338 Stockholm 500 100% Stenhus Järfälla Jakobsberg 2406 AB 559079-8475 Stockholm 500 100% Stenhus Tyresö Forellen AB 556814-7945 Stockholm 500 100% Stenhus Nyköping Minuthandlaren 17 AB 556907-3454 Stockholm 500 100% Stenhus Reverse Holdco 5 AB 559312-6260 Stockholm 250 100% Stenhus Alingsås Fastighets AB 559079-8905 Stockholm 500 100% Stenhus Uddevalla Bastionen 28 AB 556866-8296 Stockholm 500 100% Stenhus Reverse Buyco 19 AB 559312-6450 Stockholm 250 100% Randviken Vallentuna-Mörby 1:118 Kommanditbolag 969601-2633 Stockholm 1 100% Stenhus Södertälje Fjärilen 22 AB 559083-6234 Stockholm 500 100% Stenhus Reverse Holdco 7 AB 559312-5973 Stockholm 250 100% Stenhus Karlstad Bryggaren 12 AB 556820-8325 Stockholm 500 100% Stenhus Fagersta Tele 1 AB 556937-5453 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 7 AB 559234-3262 Stockholm 500 100% Stenhus Norsborg Alby Kvarn AB 559240-1540 Stockholm 250 100% Stenhus Norrköping Orrekulla 1:56 AB 559326-3741 Stockholm 250 100% Stenhus Tranan Holdco AB 559300-9177 Stockholm 50 000 100% 103 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 104 ===== Bolagsförteckning, per 2023-12-31 (fortsättning) Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Stenhus Skövde Personbilen 1 AB 559263-4611 Stockholm 250 100% Stenhus Falköping Kalksten 1 och 2 AB 556788-5404 Stockholm 1 000 100% Stenhus Uttern AB 559326-6405 Stockholm 25 000 100% Stenhus Uttern Holdco AB 559326-6413 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Holdco 2 AB 559311-4563 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Buyco 2 AB 559326-6439 Stockholm 175 70% Stenhus Mejseln 23 AB 559240-0401 Stockholm 350 70% Stenhus Grepen 16 AB 559240-0393 Stockholm 350 70% Stenhus Repslagaren 24 AB 556368-9743 Stockholm 700 70% Stenhus Fräsen 1 & 9 AB 559162-3433 Stockholm 350 70% Stenhus Lidköping Mejseln AB 559326-6470 Stockholm 250 70% Stenhus Uttern Mejseln 29 AB 559117-8115 Stockholm 700 70% Stenhus Uttern Buyco 3 AB 559326-6454 Stockholm 175 70% Stenhus Kuröd 4:104 Fastighets AB 556457-1999 Stockholm 700 70% Stenhus Stämjärnet 6 AB 556715-8042 Stockholm 700 70% Stenhus Uttern Buyco 4 AB 559326-6462 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Buyco 4.2 AB 559340-0368 Stockholm 17 500 70% Stenhus Porfyren 3 AB 559107-1179 Stockholm 350 70% Stenhus Mejseln 27 & 28 AB 556570-0241 Stockholm 700 70% Randviken Sillen AB 556766-9634 Stockholm 2 100 70% Stenhus Stenbäret 5 AB 559007-0156 Stockholm 350 70% Stenhus Stenbäret 6 och 8 AB 556320-3735 Stockholm 2 100 70% Stenhus Giant Topco AB 559315-5699 Stockholm 25 000 100% Stenhus Svarven 4 AB 556454-8872 Stockholm 10 000 100% Stenhus Svanholmen 1 AB 559159-1549 Stockholm 50 000 100% Stenhus Lidköpingsstädet 12 AB 556729-0381 Stockholm 100 000 100% Stenhus PH Fastigheter AB 556739-7897 Stockholm 100 000 100% Stenhus Finnslätten 6 AB 556727-7800 Stockholm 1 000 100% Stenhus Stålet 2 & Värmet 3 AB 556727-7792 Stockholm 1 000 100% Stenhus Norr Holdco AB 559354-2615 Stockholm 25 000 100% Verfast AB 559354-2623 Stockholm 25 000 100% Stenhus Buyco 22009 AB 559374-3437 Stockholm 17 500 70% Stenhus SV Holdco AB 559355-9908 Stockholm 25 000 100% Stenhus Katrinedal 11 AB 556671-7947 Stockholm 1 000 100% Stenhus K7 AB 556683-2928 Stockholm 1 000 100% Stenhus Maskrosen AB 556683-1607 Stockholm 1 000 100% Stenhus Vaggeryd Fastighets AB 559344-6635 Stockholm 250 100% J.S. Logistikfastigheter AB 559320-6096 Stockholm 25 000 100% Stenhus Holding Librobäck AB 559357-1416 Stockholm 25 000 100% Stenhus Tumba Samariten 1 AB 559081-3092 Stockholm 1 000 100% Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB 556176-3151 Stockholm 4 000 100% Stenhus Köping Montören 1 AB 559159-1531 Stockholm 50 000 100% Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB 559153-7294 Stockholm 500 100% Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB 559029-9490 Stockholm 500 100% Stenhus Köping Våghagen 1 AB 559271-4447 Stockholm 250 100% Stenhus Vimmerby 3:314 AB 559281-0666 Stockholm 25 100% Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB 559181-1566 Stockholm 50 000 100% Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB 559284-4665 Stockholm 25 000 100% Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB 559269-3914 Stockholm 250 100% Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB 559246-1973 Stockholm 250 100% Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB 556413-5357 Stockholm 2 000 100% Stenhus Miljöhuset AB 556889-1476 Stockholm 500 100% Stenhus Hässleholm Kuggen 18 AB 559023-0933 Stockholm 500 100% Stenhus Växjö Österled 3 AB 556978-1635 Stockholm 500 100% Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB 559242-1803 Stockholm 250 100% Stenhus Burlöv Tågarp 16:38 AB 559297-0361 Stockholm 25 000 100% Stenhus Köping Spinnaren 4 och 6 AB 559106-5635 Stockholm 500 100% Stenhus Vivalla Kardanen 13 AB 556913-7846 Stockholm 500 100% Stenhus Södertälje Sextanten 5 AB 559097-1692 Stockholm 50 000 100% Stenhus Ivalo 1 AB 559097-1536 Stockholm 50 000 100% 104 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 105 ===== Stenhus Skövde Personbilen 1 AB 559263-4611 Stockholm 250 100% Stenhus Falköping Kalksten 1 och 2 AB 556788-5404 Stockholm 1 000 100% Stenhus Uttern AB 559326-6405 Stockholm 25 000 100% Stenhus Uttern Holdco AB 559326-6413 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Holdco 2 AB 559311-4563 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Buyco 2 AB 559326-6439 Stockholm 175 70% Stenhus Mejseln 23 AB 559240-0401 Stockholm 350 70% Stenhus Grepen 16 AB 559240-0393 Stockholm 350 70% Stenhus Repslagaren 24 AB 556368-9743 Stockholm 700 70% Stenhus Fräsen 1 & 9 AB 559162-3433 Stockholm 350 70% Stenhus Lidköping Mejseln AB 559326-6470 Stockholm 250 70% Stenhus Uttern Mejseln 29 AB 559117-8115 Stockholm 700 70% Stenhus Uttern Buyco 3 AB 559326-6454 Stockholm 175 70% Stenhus Kuröd 4:104 Fastighets AB 556457-1999 Stockholm 700 70% Stenhus Stämjärnet 6 AB 556715-8042 Stockholm 700 70% Stenhus Uttern Buyco 4 AB 559326-6462 Stockholm 175 70% Stenhus Uttern Buyco 4.2 AB 559340-0368 Stockholm 17 500 70% Stenhus Porfyren 3 AB 559107-1179 Stockholm 350 70% Stenhus Mejseln 27 & 28 AB 556570-0241 Stockholm 700 70% Randviken Sillen AB 556766-9634 Stockholm 2 100 70% Stenhus Stenbäret 5 AB 559007-0156 Stockholm 350 70% Stenhus Stenbäret 6 och 8 AB 556320-3735 Stockholm 2 100 70% Stenhus Giant Topco AB 559315-5699 Stockholm 25 000 100% Stenhus Svarven 4 AB 556454-8872 Stockholm 10 000 100% Stenhus Svanholmen 1 AB 559159-1549 Stockholm 50 000 100% Stenhus Lidköpingsstädet 12 AB 556729-0381 Stockholm 100 000 100% Stenhus PH Fastigheter AB 556739-7897 Stockholm 100 000 100% Stenhus Finnslätten 6 AB 556727-7800 Stockholm 1 000 100% Stenhus Stålet 2 & Värmet 3 AB 556727-7792 Stockholm 1 000 100% Stenhus Norr Holdco AB 559354-2615 Stockholm 25 000 100% Verfast AB 559354-2623 Stockholm 25 000 100% Stenhus Buyco 22009 AB 559374-3437 Stockholm 17 500 70% Stenhus SV Holdco AB 559355-9908 Stockholm 25 000 100% Stenhus Katrinedal 11 AB 556671-7947 Stockholm 1 000 100% Stenhus K7 AB 556683-2928 Stockholm 1 000 100% Stenhus Maskrosen AB 556683-1607 Stockholm 1 000 100% Stenhus Vaggeryd Fastighets AB 559344-6635 Stockholm 250 100% J.S. Logistikfastigheter AB 559320-6096 Stockholm 25 000 100% Stenhus Holding Librobäck AB 559357-1416 Stockholm 25 000 100% Stenhus Tumba Samariten 1 AB 559081-3092 Stockholm 1 000 100% Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB 556176-3151 Stockholm 4 000 100% Stenhus Köping Montören 1 AB 559159-1531 Stockholm 50 000 100% Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB 559153-7294 Stockholm 500 100% Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB 559029-9490 Stockholm 500 100% Stenhus Köping Våghagen 1 AB 559271-4447 Stockholm 250 100% Stenhus Vimmerby 3:314 AB 559281-0666 Stockholm 25 100% Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB 559181-1566 Stockholm 50 000 100% Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB 559284-4665 Stockholm 25 000 100% Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB 559269-3914 Stockholm 250 100% Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB 559246-1973 Stockholm 250 100% Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB 556413-5357 Stockholm 2 000 100% Stenhus Miljöhuset AB 556889-1476 Stockholm 500 100% Stenhus Hässleholm Kuggen 18 AB 559023-0933 Stockholm 500 100% Stenhus Växjö Österled 3 AB 556978-1635 Stockholm 500 100% Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB 559242-1803 Stockholm 250 100% Stenhus Burlöv Tågarp 16:38 AB 559297-0361 Stockholm 25 000 100% Stenhus Köping Spinnaren 4 och 6 AB 559106-5635 Stockholm 500 100% Stenhus Vivalla Kardanen 13 AB 556913-7846 Stockholm 500 100% Stenhus Södertälje Sextanten 5 AB 559097-1692 Stockholm 50 000 100% Stenhus Ivalo 1 AB 559097-1536 Stockholm 50 000 100% Bolagsförteckning, per 2023-12-31 (fortsättning) Indirekt ägda dotterbolag Organisations- nummer Säte Antal andelar Kapital andel, rösträttsandel % Stenhus Västerås Magnetfältet 1 AB 556496-6942 Stockholm 1 000 100% Stenhus Gävle Andersberg 14:50 AB 559069-2959 Stockholm 500 100% Tyresö F. 4 AB 556980-1177 Stockholm 500 100% Stenhus Fyrislund 12:2 AB 556752-6891 Stockholm 1 000 100% Uppsala F. 14:2 AB 559220-8101 Stockholm 50 000 100% Stenhus Sandåker AB 559065-3357 Stockholm 50 000 100% Stenhus Muttern AB 559152-6982 Stockholm 500 100% Stenhus Sala Kräftan 4 AB 559245-8011 Stockholm 250 100% Stenhus Dikesrenen 12 AB 559347-5352 Stockholm 25 000 100% Stenhus Vallentuna Stångberga 4:4 AB 559365-3370 Stockholm 125 100% Stenhus Nybro Prometeus 16 AB 559294-5124 Stockholm 500 100% Stenhus Traktorn 5 i Södertälje AB 559247-8340 Stockholm 250 100% Stenhus Burlöv Tågarp Holding AB 559263-6780 Stockholm 250 100% Stenhus Librobäck AB 556821-4380 Stockholm 500 100% Stenhus Bilanläggningar 1 AB 556727-8667 Stockholm 1 000 100% Stenhus Visby Kolgården 14 AB 559290-6639 Stockholm 250 100% Stenhus Tyresö Kumla 3:175 AB 559306-6219 Stockholm 250 100% Stonehouse Sigtuna Rosersberg 11:143 AB 559450-8235 Stockholm 25 000 100% Stenhus DB HoldCo 2 AB 559415-0616 Stockholm 250 100% MaxFastigheter i Sverige AB 556937-5487 Stockholm 21 644 081 100% Stenhus Karlstad Släggan 1-4 AB 556357-3277 Stockholm 1 000 100% Stenhus Arvika Blästern 2-Sargen 3-Silon 3 AB 559079-1553 Stockholm 500 100% Stenhus Örebro Expeditören 13&17 AB 559080-1535 Stockholm 500 100% Stenhus Katrineholm Barken 25 AB 556931-4817 Stockholm 500 100% Stenhus Västerås Köpmannen 7&15 AB 556613-7625 Stockholm 1 000 100% Stenhus Borlänge Märlan 2 AB 559046-1157 Stockholm 500 100% Stenhus Västerås Köpmannen 12 AB 556694-6181 Stockholm 1 000 100% Stenhus Skövde Traktorn 1:1 AB 559196-5487 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Blandaren 1 AB 559283-9244 Stockholm 250 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 4 AB 556930-7654 Stockholm 500 100% Stenhus Fagersta Läkaren 9 AB 559068-9153 Stockholm 500 100% Stenhus Norrköping Blyet 6 AB 559008-5394 Stockholm 500 100% Stenhus Hedemora Norsen 1 AB 559070-9456 Stockholm 500 100% Stenhus Filipstad Västerängen 23 AB 559182-5707 Stockholm 50 000 100% Stenhus Bro Klöv och Lilla Ullevi 1:12 AB 556968-3427 Stockholm 1 000 100% MaxFastigheter 1 AB 559379-2921 Stockholm 25 000 100% Stenhus Eskilstuna Valhalla 2:37 AB 559048-2559 Stockholm 500 100% Stenhus Uppsala Berthåga 64:1 AB 556948-1400 Stockholm 1 000 100% Stenhus Hallsberg Vissberga 11:5 AB 559063-3110 Stockholm 500 100% Stenhus Köping Reparatören 4 AB 559120-3566 Stockholm 500 100% Stenhus Torsby Vasserud 3:10 AB 559182-5632 Stockholm 500 100% Stenhus Hagfors Grinnemo 1:180 & Neken 7 AB 559182-5715 Stockholm 500 100% Stenhus Uppsala Danmark-Säby 11:3 AB 556937-2344 Stockholm 1 000 100% Stenhus Fagersta Dagny 4 AB 559064-1873 Stockholm 500 100% Stenhus Laxå Laxåskogen 2:56 AB 556921-4264 Stockholm 1 000 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 6 AB 556930-7696 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Fanfaren 5 AB 556931-4809 Stockholm 500 100% Stenhus Finspång Hårstorp 1:100 AB 559059-6994 Stockholm 500 100% Stenhus Hallsberg Vissberga 11:7 AB 559074-4842 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Lerum 1:20 AB 559182-5699 Stockholm 500 100% Stenhus Sunne Brårud 1:120 & Skäggeberg 15:72 AB 559182-5681 Stockholm 500 100% Stenhus Malung Mobyarna 5:9 AB 559181-0899 Stockholm 500 100% Stenhus Buyco 22010 AB 559374-3445 Stockholm 25 000 100% MaxFastigheter 2 AB 559350-1868 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Gräsvallen 4 AB 556953-2442 Stockholm 500 100% Stenhus Eskilstuna Skiftinge 1:5&6 AB 559174-2852 Stockholm 500 100% Stenhus Grums Karlberg 2:281 AB 556861-1056 Stockholm 2 000 100% Stenhus Torshälla 5:44 AB 556998-3843 Stockholm 500 100% Stenhus Karlstad Gräsvallen 5 AB 556960-4761 Stockholm 500 100% Stenhus Norrköping Föraren 4 AB 556979-3440 Stockholm 500 100% 105 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 106 ===== Not 16 Andelar i intresseföretag 2023 tsek Krona Public Real Estate AB Backaheden Fastighets AB RandNyf Kanoten 10 Projekt- utveckling AB T otalt Vid årets början 150 735 126 877 196 277 808 Förvärv – 66 406 – 66 406 Resultatandel -25 747 -11 654 – -37 401 Utdelning -6 525 -6 785 – -13 310 Utrangering av andelar i intresseföretag, stegvis förvärv – -136 084 – -136 084 Resultateffekt utrangering intresseföretag, stegvis förvärv – -38 760 – -38 760 Bokfört värde vid årets slut 118 463 – 196 118 659 Kapitalandel, rösträttsandel % Noterat pris/Verkligt värde Bokfört värde Andelar i intresseföretag Org.nr Säte 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Krona Public Real Estate AB 559298-1707 Stockholm 29,9 29,9 76 369 102 495 118 463 150 735 Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm –1 29,9 –1 74 932 –1 126 877 RandNyf Kanoten 10 Projektutveckling AB 559262-0644 Stockholm 50,0 50,0 –2 –2 196 196 1 Backaheden Fastighets AB klassficerades om till koncernföretag i kvartal 4 2023 2 Privat företag - noterat pris saknas 2022 tsek Krona Public Real Estate AB Backaheden Fastighets AB RandNyf Kanoten 10 Projekt- utveckling AB T otalt Vid årets början – – – – Förvärv 141 965 119 339 196 261 500 Resultatandel 14 781 11 547 – 26 328 Utdelning -6 011 -4 009 – -10 020 Bokfört värde vid årets slut 150 735 126 877 196 277 808 106 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 107 ===== Intresseföretagens resultat - och balansräkning i sammandrag (100%) 2023 tkr Krona Public Real Estate AB Backaheden Fastighets AB1 Nettomsättning 68 788 – Årets totalresultat -111 941 – Anläggningstillgångar 1 186 584 – Omsättningstillgångar 46 766 – Långfristiga skulder -869 513 – Kortfristiga skulder -21 232 – Nettotillgångar 342 605 – 1 Backaheden Fastighets AB klassficerades om till koncernföretag i kvartal 4 2023 Intresseföretagens resultat - och balansräkning i sammandrag (100%) 2022 tkr Krona Public Real Estate AB Backaheden Fastighets AB Nettomsättning 66 147 45 312 Årets totalresultat 7 632 9 073 Anläggningstillgångar 1 387 509 878 403 Omsättningstillgångar 40 252 40 033 Långfristiga skulder -929 749 -490 940 Kortfristiga skulder -28 893 -25 995 Nettotillgångar 469 119 401 501 Stenhus Fastigheter i Norden AB, andel % Innehav utan bestämmande inflytande, andel % Innehav utan bestämmande inflytande Org.nr Säte 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 Backaheden Fastighets AB 559263-8240 Stockholm 62% –1 38% –1 1 Backaheden Fastighets AB klassificerades om från intresseföretag till koncernföretag i kvartal 4 2023 Nedan presenteras finansiell information i samman- drag för väsentligt innehav utan bestämmande inflytande i koncernen, vilket utgörs av Backaheden Fastighets AB. Backaheden Fastighets AB klassifice- ras om från intresseföretag till koncernföretag i kvartal fyra 2023 genom ett stegvist förvärv. Bolaget är ett svenskt fastighetsbolag som är upptaget till handel på Spotlight Stock Market och har sin inriktning inom segmentet lager/lätt industri/logistik. Not 17 Innehav utan bestämmande inflytande 107 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 108 ===== Finansiell information i sammandrag tkr 2023-12-31 Intäkter 54 228 Årets totalresultat -19 875 Koncernmässiga justeringar 140 120 Årets totalresultat inkl koncernjusteringar 120 245 Årets resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 45 693 Anläggningstillgångar 1 009 130 Omsättningstillgångar 60 536 Långfristiga skulder -568 246 Kortfristiga skulder -33 055 Nettotillgångar 468 365 Koncernmässiga justeringar -14 821 Nettotillgångar inkl koncernmässiga justeringar 453 544 Redovisat värde innehav utan bestämmande inflytande 172 347 Kassaflöde från den löpande verksamhet -74 974 Kassaflöde från investeringsverksamhet -77 995 Kassaflöde från finanseringsverksamheten 169 170 Ökning/minskning av likvida medel 16 201 Not 18 Backaheden Backaheden Fastighets AB Under kvartal 3 2023 förvärvade Backaheden Fastig- hets AB fyra fastigheter från Hedin Group AB för cirka 150 miljoner kronor. För att finansiera förvärvet ge- nomfördes en företrädesemission om cirka 111 miljo- ner kronor vilket Stenhus och Hedin Group AB garan- terade. Av denna företrädesemission uppgick Stenhus investering till ett totalt belopp om 66,4 miljoner kro- nor vilket genererade att Stenhus ökade sitt ägande i Backaheden Fastighets AB från 29,9 procent till 42,2 procent. Till följd av att Stenhus ökade sitt ägande till 42,2 procent i Backaheden Fastighets AB passerade Sten- hus gränsen för budplikt varv ett budpliktbud lämna- des den 14 september 2023 till samtliga aktieägare i Backaheden Fastighets AB. Erbjudandet bestod av ett kontantvederlag om 66 kronor per aktie och det fanns inga uppställda villkor för fullföljande av erbju- dandet. Efter det genomförda budpliktbudet ökade Stenhus sitt innehav i Backaheden Fastighets AB ytterligare och vid utgången av kvartal 4 kontrollerar Stenhus 62 procent av aktierna i Backaheden. Detta resulterade i att Stenhus under kvartalet gick från betydande in- flyttande till bestämmande inflyttande över Backahe- den Fastighets AB. Såldes har Backaheden Fastig- hets AB konsoliderats med Stenhus från och med första oktober 2023. Stegvist förvärv Vid ett stegvist förvärv skall de bokförda värdena på intresseföretaget utrangeras i ett första steg. Försälj- ningspriset vid utrangeringen skall baseras på priset på aktierna som resulterade i att Stenhus erhöll be- stämmande inflyttande vilket motsvarar budpliktspri- set om 66 kr per aktie. Vid utgången av kvartal 3 ägde Stenhus 2 061 866 aktier vilket motsvarade ett för- säljningspris om 136,1 miljoner kronor. Bokförda vär- det på intresseföretaget uppgick till 174,8 miljoner kronor. Detta resulterar i en förlust för utrangeringen av intresseföretaget om 38,7 miljoner kronor vilket redovisas under resultat från intresseföretag. Förvärvsanalys Vid upprättande av förvärvsanalysen har förvärvet klassificerats som ett tillgångsförvärv enligt kriterier- na i IFRS 3. Denna klassificering innebär att anskaff- ningskostnaderna fördelas ut på de enskilda förvärva- de tillgångarna samt att kostnader att genomföra transaktionen inkluderas i anskaffningsvärdet på 108 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 109 ===== Not 18 Backaheden (fortsättning) tillgångarna. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt på de förvärvade temporära skillnaderna på förvaltningsfastigheterna. Köpeskillingen vid ett stegvist förvärv beräknas på priset för de sista förvärvade aktierna adderat med transaktionskostnaderna. Priset för de sist förvärvade aktierna uppgår till 66 kronor per aktie och den totala köpeskillingen enligt enhetsmetoden uppgår till följande: Det totala undervärdet vid förvärvet uppgår till 189,3 miljoner kronor vilket redovisas som en positiv orealiserad värdeförändring i perioden. På denna värdeförändring tillkommer en uppskjuten skatt om -39,0 miljoner kronor. Detta ger en total resultateffekt om 150,3 miljoner kronor varv 93,2 miljoner kronor hänförs till moderbolaget aktieägare. Sammantaget uppgår resultateffekten hänförlig till moderbolagets aktieägare på det stegvisa förvärvet till 54,5 miljoner kronor, vilket motsvarar den positiva resultateffekten från förvärvsanalysen om 93,2 miljo- ner kronor reducerat med den bokförda förlusten om 38,7 miljoner kronor från utrangeringen av intresse- företaget. Förvärvets påverkan av koncernens kassaflöde mkr Kontant köpeskilling -70,9 Likvida medcel i förvärvade bolag 26,1 Nettokassautflöde -44,8 Köpeskillingsberäkning Totalt antal aktier 5 042 942 Pris per aktie, kr 66,00 Transaktionskostnader, mkr 0,5 T otal köpeskilling 100% av aktierna, mkr 333,3 Förvärvsanalys, mkr mkr Köpeskilling 62% av aktierna 207,0 Eget kapital 498,4 Uppskjuten skatt förvaltningsfastigheter 24,5 Förvärvad minoritet -126,7 Förvärvade nettotillgångar 396,3 Undervärde vid förvärv -189,3 Fastighetsvärde vid förvärv 984,0 Förvärvsvärde fastigheter 794,7 109 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 110 ===== Not 19 Finansiella placeringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Aktier och andelar1 – 26 468 – 26 468 Syntetiskt återköpsprogram2 – 22 675 – 22 675 – 49 143 – 49 143 Aktier och andelar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ingående balans 26 468 110 483 26 468 110 483 Förvärv – 121 694 – 121 694 Avyttringar -37 763 -237 697 -37 763 -237 697 Värdeförändring via resultaträkningen 11 295 31 988 11 295 31 988 Utgående balans per 31 dec – 26 468 – 26 468 Syntetiskt återköpsprogram tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ingående balans 22 675 – 22 675 – Förvärv – 50 000 – 50 000 Avyttringar -22 120 -25 000 -22 120 -25 000 Värdeförändring via resultaträkningen -555 -2 325 -555 -2 325 Utgående balans per 31 dec – 22 675 – 22 675 1 Av aktier och andelar avser onoterade innehav värderade enligt nivå 3. 2 Syntetiska återköpsprogrammet värderas till nivå 1. Not 20 Derivat tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Tillgångar värderade till verkligt värde över resultaträkningen. Ingående balans 98 237 4 664 – – Förvärv 37 674 42 516 – – Avyttringar – – – – Värdeförändring via resultaträkningen1 -96 295 51 057 – – Utgående balans per 31 dec 39 616 98 237 – – 1 Verkligt värde för ränteswappar baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen (nivå 2). Not 21 Kundfordringar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Fordringar på kunder och hyresgäster 16 544 20 982 – 214 Avsättning för osäkra fordringar -10 143 -5 470 – – T otalt 6 401 15 512 – 214 Åldersfördelade kundfordringar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ej förfallet 5 906 7 148 – 204 Förfallna <30 dagar -1 408 3 744 – 10 Förfallna >31 dagar 12 046 10 090 – – T otalt 16 544 20 982 – 214 110 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 111 ===== Not 22 Fordringar hos koncernföretag Långfristiga fordringar på koncernföretag tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 4 555 302 2 690 089 Tillkommande fordringar – – 4 150 267 3 344 750 Avgående fordringar – – -7 682 691 -1 479 537 T otalt – – 1 022 877 4 555 302 Kortfristiga fordringar på koncernföretag tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början – – 25 912 28 095 Tillkommande fordringar – – 198 706 99 368 Avgående fordringar – – -190 238 -101 551 T otalt – – 34 380 25 912 Not 24 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Upplupna intäkter 32 748 39 521 – – Upplupen ränta 9 009 – – – Förutbetald försäkring 4 422 4 489 191 362 Förmedlingsavgift – 4 745 – – Tomträttsavgäld 955 925 – – Övriga förutbetalda kostnader 26 430 23 721 7 719 3 039 T otalt 73 564 73 401 7 910 3 401 Not 23 Kortfristiga fordringar och övriga fordringar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Lämnad handpenning – 8 111 – – Momsfordran 14 771 56 94 – – Investeringslån 750 6 626 – – Övriga kortfristiga fordringar 53 430 26 244 1 833 1 T otalt 68 951 97 924 1 833 1 111 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 112 ===== Not 25 Räntebärande skulder Räntebärande skulder förfaller till betalning enligt nedan tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Långfristiga räntebärande skulder Banklån: Mellan ett och fem år 5 924 267 5 438 387 – – Senare än fem år 238 418 714 401 – – Obligationslån: Mellan ett och fem år 475 511 296 891 475 511 – Senare än fem år – – – – T otalt långfristiga räntebärande skulder 6 638 196 6 449 679 475 511 – tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2021-12-31 Kortfristiga räntebärande skulder Kortfristiga banklån 1 168 338 1 613 860 – 563 599 Kortfristiga obligationslån – 198 750 – – Checkkredit 150 000 44 186 150 000 – T otalt kortfristiga räntebärande skulder 1 318 338 1 856 796 150 000 563 599 T otalt räntebärande skulder 7 956 534 8 306 475 625 511 563 599 Kassaflöden Ej kassaflöden tkr 2022-12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv Periodiserade uppläggnings- kostnader 2023-12-31 Banklån 7 766 648 3 243 253 -4 191 705 512 687 140 7 331 023 Obligationslån 495 641 475 511 -498 750 – 3 109 475 511 Checkkredit 44 186 320 156 -214 342 – – 150 000 T otalt 8 306 475 4 038 920 -4 904 797 512 687 3 249 7 956 534 Kassaflöden Ej kassaflöden tkr 2021-12-31 Upptagna lån Amortering Förvärv Periodiserade uppläggnings- kostnader 2022-12-31 Banklån 3 104 581 3 620 423 -3 325 745 4 367 389 – 7 766 648 Obligationslån 492 185 – -1 250 – 4 706 495 641 Checkkredit – 7 769 – 36 417 – 44 186 T otalt 3 596 766 3 628 192 -3 326 995 4 403 806 4 706 8 306 475 112 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 113 ===== Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-12-31 Säkerställda banklån mkr Obligationslån mkr T otalt mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 1 173 – 1 173 6,83 15 1–2 år 3 143 – 3 143 5,94 40 2–3 år 1 664 476 2 139 7,02 27 3–4 år 1 150 – 1 150 6,03 14 4–5 år 86 – 86 6,33 1 > 5 år 265 – 265 5,93 3 Summa/genomsnitt 7 481 476 7 957 6,38 100 Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-12-31 Kapital mkr Derivat mkr Netto- belopp mkr Genomsnittlig ränta % Andel % < 1 år 7 818 -3 031 4 787 7,70 60 1–2 år 71 1 522 1 593 0,85 20 2–3 år – 109 109 0,24 1 3–4 år – 1 150 1 150 3,16 14 4–5 år – 250 250 2,75 3 > 5 år 67 – 67 6,75 1 Summa/genomsnitt 7 957 – 7 957 5,41 100 Finansiella risker Finansiering Stenhus finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finan- siering utgörs främst av kreditfaciliteter och börsnote- rade obligationslån. Motparter i kreditfaciliteterna är svenska affärsbanker. Obligationerna har särskilda åtaganden vilket innebär att obligationsinnehavare har en rätt att påkalla inlösen eller återköp av obliga- tionerna i fall åtaganden inte uppfylls i kombination med en nedsättning av kreditrating. Bolaget uppfyller samtliga finansiella åtaganden. Det är Stenhus bedömning att obligationerna och faciliteterna har marknadsmässiga villkor. Finanspolicyn Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finans- verksamheten ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker Stenhus får ta. Den anger även hur rapportering avseende Stenhus finans- verksamhet ska ske till styrelsen. Finanspolicyn fast- ställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla Stenhus dotterbolag omfattas av finanspolicyn. Stenhus har bland annat följande riktlinjer för finansverksamheten. • Nettobelåningsgraden ska långsiktigt understiga 55 % över tid. • Räntetäckningsgrad överstigande 2,25 gånger. • Soliditeten ska överstiga 35 % • Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid ska över tid uppgå till minst 2,5 år I tabellen på sidan 62 redovisas hur utfallen 2023 förhåller sig till bolagets finanspolicy. Finansieringsrisk Med finansieringsrisk avses risken att bolaget inte kan säkerställa det framtida kapitalbehovet samt att refinansieringen av utestående lån försvåras eller fördyras. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Bolaget hanterar finansieringsrisken genom att ha en god spridning av låneförfallen samt samarbete med ett flertal stora affärsbanker. Stenhus begränsar refinan- sieringsrisken genom att avtala om viss förutbestämd 113 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 114 ===== löptid i samband med nyupplåning. Stenhus strävar även efter att refinansiera de långfristiga räntebärande skulderna i god tid. Därutöver arbetar Stenhus aktivt med uppföljning av faktorer som kan påverka Stenhus kreditrating. I syfte att hantera kortare löptider för olika likviditetsbehov har Stenhus avtalade, ej nyttjade kreditramar med två olika banker. Sammantaget bedöms detta arbetssätt effektivt begränsa bolagets refinansieringsrisk. Per balansdagen utgjordes 94 (94) % av de externa räntebärande skulderna av säkerställda banklån och 6 (6) % icke säkerställda obligationer. Bolaget strävar efter balans mellan kort- och långfristig upplåning. Av koncernens totala lån om 7 957 (8 306) mkr löper lån 1 318 (1 857) mkr ut eller ska delamorteras under år 2024. Kreditbeslut att refinansiera 520 mkr erhölls under Q4. Stenhus kapitalbindning per 2023-12-31 uppgår till 2,5 (3,53) år. Nedan redovisas känslighetsanalys vid förändring av fastighetsvärden och effekt på Stenhus belånings- grad. Där redovisas även känslighetsanalys vid för- ändring av uthyrningsgrad och effekt på Stenhus räntetäckningsgrad. Effekt på belåningsgraden vid förändrat värde på fastighetsportföljen per 31 december 2023 -20% -10% 0% +10% +20% Värdeförändring, mkr 11 183 12 581 13 979 15 377 16 774 Belåningsgrad, % 71 63 57 52 47 Effekt på räntetäckningsgrad vid förändrad uthyrningsgrad per 31 december 2023 -10% -5% 0% +5% +10% Uthyrningsgrad, % 85 90 95 100 ET Räntetäckningsgrad, ggr 1,65 1,78 1,94 2,05 ET Ränterisk Räntekostnaderna är koncernens största löpande kostnad. Ränterisk definieras som risken att föränd- ringar i ränteläget påverkar Stenhus finansierings- kostnad. Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella räntenivåer på upplåning med rörlig ränta. För att reducera Stenhus exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen både ränteswappar samt fastlåneräntor. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta används ränteswappar. Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång uppgår till 1,31 (1,10) år. Säkrad volym med ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 3 358 (1 917) mkr och fasträntelån uppgick till 62 (542) mkr. Bolagets säkringsgrad uppgick därigenom till ca 43 (30) % per balansdagen. Känslighetsanalys - ränterisk En momentan förändring med +/- 1 procentenhet av den rörliga räntan Stibor 3 mån, beräknat på balans- dagen innebär en förändring av räntekostnader för befintliga lån om +/- ca 37 (51) mkr. En ränteförändring på +/- 1 procentenhet skulle på- verka swapparna per balansdagen och innebära en förändring i redovisat värde på finansiella tillgångar och skulder med +/- ca 89 (59) mkr. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Bolaget gör löpande likvidi- tetsprognoser för att öka förutsägbarheten och säkerställa god framförhållning vid låneförfall och andra större betalningsåtaganden. Per balansdagen disponerade bolaget en likviditetsbuffert i form av en kassa om 306 mkr (294), finansiella placeringar om 0 mkr (49) samt outnyttjade kreditfaciliteter om 85 mkr (169). Stenhus har ett positivt kassaflöde från verk- samheten och begränsat refinansieringsbehov det närmaste året, se nedan löptidsanalys. Bolaget är inte exponerat för någon valutarisk. För mer information om Stenhus risker, se sidorna 63-65 i förvaltningsberättelsen. Efterföljande tabell visar finansiella skulders återstå- ende kontraktstid till förfall. De belopp som anges i tabellen är de avtalsenliga odiskonterade kassaflöde- na. Kassaflödet avser räntekostnader, amortering, leverantörsskulder samt övriga skulder. Räntekostna- der har beräknats utifrån räntan på respektive skuld vid bokslutsdatumet. 114 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 115 ===== Löptidsanalys Koncernen 2023-12-31, mkr < 1 år 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 1 715 6 598 1 478 682 10 473 Leasingskulder1 6 11 7 4 28 Leverantörsskulder 49 – – – 49 Övriga skulder 162 – – – 162 Summa 1 932 6 609 1 485 686 10 712 Koncernen 2022-12-31, mkr < 1 år 1–3 år 3–5 år > 5 år Totalt Finansiella skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut 2 154 5 369 873 1 427 9 823 Leasingskulder1 6 11 9 8 34 Leverantörsskulder 116 – – – 116 Övriga skulder 150 – – – 150 Summa 2 426 5 380 882 1 435 10 123 1 Leasingskuld hänförlig till tomträttsavgäld har beräknats fram till nästkommande omförhandlingstidpunkt. 115 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 116 ===== Not 26 Skatter Redovisat i resultaträkning och rapport över övrigt totalresultat Aktuell och uppskjuten skatt tkr Koncernen 2023 Koncernen 2022 Moderbolaget 2023 Moderbolaget 2022 Periodens skattekostnad -49 773 -27 508 – – Justering av skatt hänförlig till tidigare år -53 -368 – – Uppskjuten skatt 66 853 -73 066 – -4 304 T otalt redovisad skattekostnad 17 027 -100 942 – -4 304 Avstämning av effektiv skatt tkr Skattesats % Koncernen 2023 Skattesats % Moderbolaget 2023 Resultat före skatt – -392 779 – -95 223 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% 80 912 20,6% 19 616 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -57 231 – -22 359 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 18 472 – 2 743 Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -22 718 – – Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag – 194 – – Skatt hänförlig till tidigare år – -53 – – Övriga skattemässiga justeringar – -2 549 – – Redovisad effektiv skatt – 17 027 – – Avstämning av effektiv skatt tkr Skattesats % Koncernen 2022 Skattesats % Moderbolaget 2022 Resultat före skatt – 347 518 – -5 942 Skatt enligt gällande skattesats 20,6% -71 589 20,6% 1 224 Skatteeffekt ej avdragsgilla kostnader – -20 194 – -5 880 Skatteeffekt ej skattepliktiga intäkter – 7 188 – – Värdenedgång utan skatteeffekt, förvärvad temporär skillnad – -17 901 – – Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag – 1 601 – – Skatt hänförlig till tidigare år – -368 – – Övriga skattemässiga justeringar – 321 – 352 Redovisad effektiv skatt – -100 942 – -4 304 Redovisat i balansräkningen Redovisade uppskjutna skatteskulder tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Förvaltningsfastigheter 217 367 271 421 – – Finansiella placeringar 8 161 20 237 – – Obeskattade reserver 13 875 9 226 – – Nyttjanderättstillgångar 40 442 38 543 590 284 T otalt 279 845 339 427 590 284 Redovisade uppskjutna skattefordringar tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Underskottsavdrag 34 553 34 568 319 318 Leasingskuld 40 442 38 543 590 284 T otalt 74 995 73 111 909 602 Netto uppskjuten skatteskuld och uppskjuten skattefordran -204 850 -266 316 319 318 116 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 117 ===== Not 26 Skatter (fortsättning) Förvalt- nings- fastigheter Finansiella placeringar Obeskattade reserver Nyttjande- rätts- tillgångar Under- skotts- avdrag Leasing- skuld Summa 2022-12-31 -271 421 -20 237 -9 226 -38 543 34 568 38 543 -266 316 Förvärv och försäljning av bolag via eget kapital – -7 761 -1 798 – 4 172 – -5 387 Årets förändring enligt resultaträkning 54 054 19 837 -2 851 -1 899 -4 187 1 899 66 853 2023-12-31 -217 367 -8 161 -13 875 -40 442 34 553 40 442 -204 850 Tkr Förvalt- nings- fastigheter Finansiella placeringar Obeskattade reserver Nyttjande- rätts- tillgångar Under- skotts- avdrag Leasing- skuld Summa 2021-12-31 -225 549 -961 -7 153 -27 678 19 917 27 678 -213 746 Förvärv och försäljning av bolag via eget kapital – -9 130 -2 073 – 31 699 – 20 496 Årets förändring enligt resultaträkning -45 872 -10 146 – -10 865 -17 048 10 865 -73 066 2022-12-31 -271 421 -20 237 -9 226 -38 543 34 568 38 543 -266 316 Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Förutbetalda hyresintäkter 160 777 124 303 – – Upplupna räntekostnader 45 080 38 255 13 893 6 050 Upplupna lönekostnader 5 937 4 143 5 937 4 144 Övriga upplupna kostnader¹ 33 813 41 677 3 456 1 581 T otalt 245 607 208 378 23 286 11 775 ¹ Övriga upplupna kostnader avser främst periodiserade omkostnader. 117 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 118 ===== Not 28 Klassificering av finansiella tillgångar och skulder samt verkligt värde Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023-12-31 tkr Verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde T otalt redovisat värde T otalt verkligt värde Finansiella tillgångar Derivat 39 616 – 39 616 39 616 Kundfordringar – 6 401 6 401 6 401 Övriga fordringar – 68 951 68 951 68 951 Upplupna fordringar – 41 757 41 757 41 757 Likvida medel – 306 195 306 195 306 195 Summa 39 616 423 304 462 920 462 920 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut – 7 481 023 7 481 023 7 481 023 Obligationslån – 475 511 475 511 475 511 Leasingskuld – 196 321 196 321 196 321 Leverantörsskulder – 48 778 48 778 48 778 Övriga skulder – 77 078 77 078 77 078 Upplupna kostnader – 84 830 84 830 84 830 Summa – 8 363 541 8 363 541 8 363 541 Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2022-12-31 tkr Verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/ skulder värderade till upplupet anskaffnings- värde T otalt redovisat värde T otalt verkligt värde Finansiella tillgångar Derivat 98 237 – 98 237 98 237 Kundfordringar – 15 512 15 512 15 512 Övriga fordringar – 97 924 97 924 97 924 Kortfristiga finansiella placeringar 49 143 – 49 143 49 143 Upplupna fordringar – 44 266 44 266 44 266 Likvida medel – 294 414 294 414 294 414 Summa finansiella tillgångar 147 380 452 116 599 496 599 496 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut – 7 810 834 7 810 834 7 796 552 Obligationslån – 495 641 495 641 495 641 Leasingskulder – 187 101 187 101 187 101 Leverantörsskulder – 115 584 115 584 115 584 Övriga skulder – 66 094 66 094 66 094 Upplupna kostnader – 84 075 84 075 84 075 Summa – 8 759 329 8 759 329 8 745 047 118 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 119 ===== Finansiella Placeringar Finansiella placeringar avser innehav i noterade och onoterade aktier vilka värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Noterade aktier värderas enligt nivå 1 och onoterade aktier värderas enligt nivå 3. Derivat Derivat består av koncernens innehav av ränteswappar. Dessa värderas till verkligt värde via resultaträkningen enligt nivå 2. Värderingen baseras på en diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan per balansdagen. Räntebärande skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut samt obliga- tionslån redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Övriga finansiella instrument Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder, övriga fordringar/skulder med mera redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Verkligt värde enligt de tre nivåerna Nivå 1: Noterade priser på en aktiv marknadsplats Nivå 2: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på observerbar marknadsdata för tillgången eller skulden. Nivå 3: Värderingsmodell huvudsakligen baserad på egna antaganden. Not 29 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser tkr Koncernen 2023-12-31 Koncernen 2022-12-31 Moderbolaget 2023-12-31 Moderbolaget 2022-12-31 Ställda säkerheter I form av ställda säkerheter för egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 8 071 492 8 028 304 – – Aktier i dotterbolag 4 410 020 4 269 638 965 908 100 025 T otalt 12 481 512 12 297 942 965 908 100 025 Övriga ställda panter och säkerheter 118 463 – 118 463 – Summa ställda säkerheter 12 599 975 12 297 942 1 084 371 100 025 Eventualförpliktelser Borgen för dotterbolag – – 7 387 486 6 671 037 Summa eventualförpliktelser – – 7 387 486 6 671 037 119 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 120 ===== Not 30 Upplysningar till kassaflödesanalys Justering för poster som ej ingår i kassaflödet tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar 1 034 16 985 2 Realiserat resultat vid avyttring av materiella tillgångar -23 -21 – – Realiseratresultat vid försäljning av dotterbolag – – 19 – Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i dotterbolag – – 60 900 22 900 Nedskrivningar och återföring av nedskrivningar av aktier i intresseföretag – – 23 503 – 1 011 -5 85 407 22 902 Räntebetalningar1 tkr Koncernen 2023 jan-dec Koncernen 2022 jan-dec Moderbolaget 2023 jan-dec Moderbolaget 2022 jan-dec Erhållen ränta 37 113 3 393 17 768 305 Erlagd ränta -408 477 -154 326 -35 428 -6 659 T otalt -371 364 -150 933 -17 660 -6 3 54 1 Samtliga räntebetalningar redovisas i kassaflöde från den löpande verksamheten. Förvärv av dotterbolag1, tkr 2023 jan-dec 2022 jan- dec Förvärv av förvaltningsfastigheter -844 668 -7 618 248 Apportemission – 1 960 855 Övertagande av räntebärande skulder 512 687 4 403 806 Övertagande av övriga tillgångar -55 386 -132 906 Övertagande av övriga Skulder 156 462 210 445 Omklassificering från intresseföretag 136 084 – Kassaflöde påverkande -94 821 -1 176 051 Försäljning av dotterbolag2, tkr 2023 jan-dec 2022 jan-dec Försäljning av förvaltningsfastigheter 1 044 174 961 756 Överlåtande av övriga tillgångar 9 055 2 752 Överlåtande av övriga skulder -26 601 -10 807 Kassaflöde påverkande 1 026 628 953 701 1 Total köpeskilling avssende förvärv av dotterbolag uppgick till 120 975 ( 2 661 965 ) tkr och likvida medel i de förvärvade bolagen uppgick till 26 154 ( 253 075 ) tkr vid förvärvstillfället. 2 Total köpeskilling avssende försäljning av dotterbolag uppgick till 1 042 917 ( 957 194 ) tkr och likvida medel i de sålda bolagen uppgick till 16 289 ( 3 493 ) tkr vid försäljningsstillfället 120 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 121 ===== Not 32 Aktien och ägarna Koncernen Aktiekapital Pågående nyemission Avser tecknad ej registrerad nyemission. Moderbolagets aktiekapital Antalet aktier i bolaget vid räkenskapsårets slut upp- gick till 370 628 606 (370 628 606) stamaktier som alla har lika värde. Bolaget innehar inga egna aktier. Kvotvärdet uppgår till 1 kronor. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. Här ingår överkurser som betalats i samband med emis- sioner efter avdrag för emissionskostnader. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget och dess dotter- företag. Moderbolaget Bundet eget kapital Aktiekapital Antalet aktier i bolaget vid räkenskapsårets början och slut uppgick till 370 628 606 (370 628 606) stamaktier som alla har lika värde. Bolaget innehar inga egna aktier. Kvotvärdet uppgår till 1 kronor. Fritt eget kapital Överkursfond Avser det inhämtade kapitalet från bolagets emis- sioner som överstiger aktiens kvotvärde med avdrag för emissionskostnader. Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat I balanserade vinstmedel inklusive årets resultat ingår intjänade vinstmedel i moderbolaget. Överkursfond och balanserade vinstmedel utgör tillsammans med årets resultat summa fritt eget kapi- tal, vilket är disponibelt för utdelning till aktieägarna. Aktien och ägarna Totalt fanns vid periodens utgång 370 628 606 (370 628 606) aktier före utspädning utestående per 31 december 2023. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till 0,97 (0,95) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning uppgick till -1,11 (0,68) kronor per aktie. Beslut om optionsprogram Årsstämman den 27 maj 2021 beslutade om ett optionsprogram riktat till personer i Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget. Optionsprogrammet omfattar högst 1 000 000 teckningsoptioner. Deltagarna erbjöds att förvärva teckningsoptionerna på marknadsmässiga villkor och med rätt att under perioden från och med den 1 juni 2024 till och med den 30 juni 2024 för en (1) teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en teckningskurs som motsvarar 150 procent av genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betal- kurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår årsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Extrastämman den 26 oktober 2022 beslutade om ett ytterligare optionsprogram riktat till personer i Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bola- get, samt i nytillkomna bolag i koncernen. Optionspro- grammet omfattar högst 3 000 000 teckningsoptio- ner. Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotterbolaget att överlåta teckningsoptionerna till Bolagets samtliga anställda. Deltagarna kommer att erbjudas förvärva teck- ningsoptionerna på marknadsmässiga villkor och äger rätt att under perioden från och med den 1 november 2025 till och med den 30 november 2025 för en (1) teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en teckningskurs som motsvarar 130 procent av genom- snittet av den för varje handelsdag noterade volym- viktade betalkursen för Bolagets aktie under den Not 31 Väsentliga händelser efter årets utgång Inga väsentliga händelser efter årets utgång. 121 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 122 ===== period om fyra veckor som föregår den extra bolags- stämman, dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. Teckningsoptionerna omfattas av sedvan- liga omräkningsvillkor. Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer Bolagets aktiekapital att öka med 3 000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med kvotvärde om 1 krona, dock med förbehåll för den höjning som kan föranledas av att omräkning enligt optionsvillkoren kan komma att ske till följd av emissioner, m.m. Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de nya aktierna motsvarande cirka 1,1 procent av totalt antal utelöpande aktier och röster i Bolaget per 31 december 2023. Aktien efter utspädning Totalt fanns vid periodens utgång 371 223 606 (371 223 606) aktier efter utspädning utestående per 31 december 2023. Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till 0,97 (0,95) kronor. Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning uppgick till -1,11 (0,68) kronor per aktie. Not 32 Aktien och ägarna, (fortsättning) Beräkning av resultat per aktie Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, tkr -413 146 Antal aktier, st Resultat per aktie, kr Antal utestående aktier före utspädning 370 628 606 -1,11 Teckningsoptioner utgivna 2021 610 000 Inlösta teckningsoptioner 2022 -15 000 Antal utestående aktier efter utspädning 371 223 606 -1,11 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 370 628 606 -1,11 Teckningsoptioner utgivna 2021 610 000 Inlösta teckningsoptioner 2022 -15 000 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 371 223 606 -1,11 Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning 370 628 606 -1,11 Teckningsoptioner utgivna 2021 610 000 Inlösta teckningsoptioner 2022 -15 000 Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning 371 223 606 -1,11 Största aktieägare per 2023-12-31 Ägare Antal aktier Procent Sterner Stenhus Holding AB 90 301 378 24,4 Fastighets AB Balder 73 028 890 19,7 Investment AB Öresund 33 016 084 8,9 Länsförsäkringar Fonder 23 769 156 6,4 Conny Ryk 14 259 287 3,8 FastPartner AB 10 359 254 2,8 Creades AB 9 375 000 2,5 PriorNilsson Fonder 8 357 073 2,3 Avanza Pension 7 734 317 2,1 Anna Engebretsen 7 656 162 2,1 Summa 10 största ägarna 277 856 601 75,0 Övriga aktieägare 92 772 005 25,0 Summa 370 628 606 100,0 122 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 123 ===== Not 33 Förslag till vinstdisposition Utdelningspolicy Bolagets övergripande mål är att skapa värde för bolagets aktieägare. Under det kommande året bedö- mer bolagets styrelse att detta görs bäst genom att återinvestera kassaflödet från verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projektut- veckling, vilket leder till bedömningen att ingen utdelning kommer att utgå det närmaste året. Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier utgå med minst 30 procent av förvalt- ningsresultatet. Ingen utdelning föreslås till aktieägarna per 31 december 2023. Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr: Balanserade vinstmedel Överkursfond 4 192 213 904 Balanserat resultat -13 667 909 Årets resultat -95 222 454 Disponibla vinstmedel 4 083 323 542 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägare utdelas 0 Till ny räkning överföres 4 083 323 542 Summa 4 083 323 542 Kapitalstruktur Koncernens mål avseende kapitalstrukturen är att: • Trygga koncernens förmåga att fortsätta sin verk- samhet så att den kan börja att generera avkast- ning till aktieägarna och nytta för andra intressen- ter, och • Upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna för kapitalet nere. För att hantera de finansiella åtagandena i våra låne- avtal har koncernen implementerat en policy som agerar skydd mot de covenanter som ställs i dessa låneavtal. Policyn säkerställer att koncernen upprätt- håller tillräcklig flexibilitet och stabilitet för att möta varierande krav från olika kreditgivare. Därigenom undvikande av potentiella finansiella påfrestningar som kan uppstå vid oförutsedda omständigheter. Stenhus Fastigheter i Norden ABs finansiella mål stipulerar bland annat följande: • Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 60 procent. • Soliditeten ska överstiga 35 procent. • Räntetäckningsgraden (ICR) ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger. Koncernen prioriterar att alltid uppfylla de villkor som fastställs i våra låneavtal. Vid potentiella nyckeltals- brott uppstår risk för återbetalningskrav, extra amor- teringar, eller ändrade lånevillkor som potentiellt kan påverka vår finansiella ställning och resultat negativt. Vid 2023-12-31 uppfyllde koncernen samtliga villkor vilket bekräftar effektiviteten i vår kapitalstruktur. Vidare har vi etablerat riktlinjer för att hantera refinan- sieringsrisk, inklusive upprätthållandet av en lämplig likviditetsreserv, en diversifierad skuldförfallostruktur och en balanserad fördelning av skuld bland långivare. Dessa åtgärder bidrar till att säkerställa en fortsatt stabil tillgång till finansiering och minskad exponering mot marknadsvolatilitet. Vår tillämpning av dessa principer och riktlinjer reflek- terar koncernens åtagande att skapa en hållbar finan- siell miljö. Vi fortsätter att proaktivt övervaka och anpassa vår strategi i enlighet med både interna mål och externa förändringar i det finansiella landskapet. Not 34 Kapitalstruktur 123 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 124 ===== EPRA Stenhus är sedan 2021 medlemmar i EPRA. EPRA, European Public Real Estate Association, är rösten för den börsnoterade europeiska fastighetssektorn. Med fler än 280 medlemmar, inom hela spektrumet av den börsnoterade fastighetsbranschen (företag, investe- rare och deras leverantörer), representerar EPRA över 690 miljarder euro i fastighetstillgångar* och 94% av börsvärdet för FTSE EPRA Nareit Europe Index. EPRA:s uppdrag är att främja, utveckla och företräda den europeiska offentliga fastighetssektorn. Mer om EPRA finns att läsa på www.epra.com * Endast europeiska företag 124 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 125 ===== Styrelsens försäkran Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna årsredovisning ger en rättvisande översikt över bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm, den 25 april 2024 Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 april 2024 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Sebastian Månsson Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Elias Georgiadis VD och styrelseledamot Rickard Backlund Styrelseordförande Malin af Petersens Styrelseledamot Erik Borgblad Styrelseledamot Frank Roseen Styrelseledamot Anna Engebretsen Styrelseledamot 125 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 126 ===== Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), org.nr 559269-9507 Rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon- cernredovisningen för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2023 med undantag för bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna 66-72. Bolagets årsredo- visning och koncernredovisning ingår på sidorna 55-125 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredo- visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis- ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrappor- ten på sidorna 66-72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis- ningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moder- bolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan- de till moderbolaget och koncernen enligt god revi- sorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkese- tiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granska- de bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföre- tag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckli- ga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Vår revisionsansats Översikt Revisionens inriktning och omfattning Vi utformade vår revision genom att fastställa väsent- lighetsnivå och bedöma risken för väsentliga felaktig- heter i de finansiella rapporterna. Vi beaktade särskilt de områden där verkställande direktören och styrel- sen gjort subjektiva bedömningar, till exempel viktiga redovisningsmässiga uppskattningar som har gjorts med utgångspunkt från antaganden och prognoser om framtida händelser, vilka till sin natur är osäkra. Liksom vid alla revisioner har vi också beaktat risken för att styrelsen och verkställande direktören åsido- sätter den interna kontrollen, och bland annat över- vägt om det finns belägg för systematiska avvikelser som givit upphov till risk för väsentliga felaktigheter till följd av oegentligheter. Vi anpassade vår revision för att utföra en ändamål- senlig granskning i syfte att kunna uttala oss om de finansiella rapporterna som helhet, med hänsyn tagen till koncernens struktur, redovisningsprocesser och kontroller samt den bransch i vilken koncernen verkar. Väsentlighet Revisionens omfattning och inriktning påverkades av vår bedömning av väsentlighet. En revision utformas för att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida de finansiella rapporterna innehåller några väsentliga felaktigheter. Felaktigheter kan uppstå till följd av oegentligheter eller misstag. De betraktas som vä- sentliga om enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som använ- darna fattar med grund i de finansiella rapporterna. Baserat på professionellt omdöme fastställde vi vissa kvantitativa väsentlighetstal, däribland för den finan- siella rapporteringen som helhet (se tabellen nedan). Med hjälp av dessa och kvalitativa överväganden fastställde vi revisionens inriktning och omfattning och våra granskningsåtgärders karaktär, tidpunkt och omfattning, samt att bedöma effekten av enskilda och sammantagna felaktigheter på de finansiella rappor- terna som helhet. Vi valde totala tillgångar som riktmärke för vår över- gripande bedömning av väsentlighet för räkenskaper- na som helhet mot bakgrund av att värdet på förvalt- ningsfastigheterna har en väsentlig påverkan och betydelse för koncernens finansiella ställning samt utgör ett särskilt betydelsefullt område för revisionen. 126 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 127 ===== Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovis- ningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Vi hänvisar till Förvaltningsberättelsen, beskrivning av redovisningsprinciper i not 2 samt Förvaltningsfastig- heter i not 11. Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde om 13 860 Mkr per 2023-12-31 och utgör en väsentlig del av koncernens balansräkning. Verkligt värde på koncernens fastighetsbestånd baseras huvudsakligen på tillämpning av kassaflödes- metoden. Under året har 100% av beståndet varit föremål för bedömning av externa värderingsinstitut. Koncernens rutin är att värdera fastigheterna externt varje kvartal vilket framgår av not 11 i årsredovisningen. Betydelsen av de uppskattningar och bedömningar som ingår i att fastställa det verkliga värdet, tillsam- mans med det faktum att endast en mindre skillnad i de enskilda fastigheternas beräkningsparametrar, såsom bedömning av framtida driftsnetto, uthyrnings- grad och avkastningskrav, kan leda till väsentliga felaktigheter, gör att värderingen av förvaltningsfastig- heter är ett särskilt betydelsefullt område i revisionen. Hur vår revision beaktade det särskilt betydelsefulla området Vår revision har bland annat fokuserat på bolagets interna kontroll och kvalitetssäkring avseende utförda värderingar per 2023-12-31. Revisionsteamet, inklusive våra värderingsspecialister, har inhämtat och granskat ett urval av de externa värderingsrap- porterna för att bedöma den kassaflödesvärdering som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) tillämpar samt den matematiska riktigheten och rimligheten i gjorda antaganden. Vår revision har bland annat omfattat följande gransk- ningsåtgärder: • Följt upp att värderingarna följer de interna rikt- linjerna och anvisningar för fastighetsvärdering. • Stickprovprovsmässigt följt upp modellens mate- matiska beräkningar. • Bedömt indata genom stickprovsmässig uppfölj- ning mot historiska utfall och jämfört med tillgäng- lig marknadsdata. • Vi har haft möten med företagsledningen där viktiga antaganden och bedömningar diskuterats. • Stickprovsmässigt testat indata i beräkningsmo- dellerna mot information i relevanta system. • Tagit del av och utvärderat samtliga externa värde- ringar och jämfört med bolagets sammanställning över dessa. Vårt arbete har fokuserats på de högst värderade förvaltningsfastigheterna, de mest väsentliga anta- gandena samt de fastigheter där det varit väsentliga variationer i värde jämfört med föregående år. I de fall där antaganden om framtida driftnetto, uthyrnings- grad och avkastningskrav avvikit mot vår initiala för- väntan har dessa avvikelser diskuterats med koncer- nens företagsledning och vid behov har kompletterande underlag inhämtats. Vi har slutligen kontrollerat att de modeller som an- vänts, att de antaganden och känslighetsanalyser som koncernen gjort, beskrivs på ett riktigt sätt i not 11. Värderingarna baseras på bedömningar och har till sin natur en inneboende osäkerhet. Baserat på vår granskning är vår bedömning att de av Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)’s använda antagandena ligger inom ett acceptabelt intervall. Vi har som ett resultat av vår granskning inte rapporterat några väsentliga iakttagelser till revisionsutskottet. Övrig upplysning Revisionen av årsredovisningen och koncernredo- visningen för räkenskapsåret 2022 har utförts av en annan revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad 26 april 2023 med omodifierade uttalanden i Rapport om årsredovisningen och koncernredo- visningen. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-54 och 126-131. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om 127 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 128 ===== informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rappor- tera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredo- visningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncern- redovisningen, enligt IFRS, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo- visning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncer- nens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp- lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realis- tiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktig- heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felak- tighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som använ- dare fattar med grund i årsredovisningen och kon- cernredovisningen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen finns på Revisorsinspektionens webbplats: www.revisorsinspektionen.se/revisornsansvar. Denna beskrivning är en del av revisionsberättelsen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncern- redovisningen har vi även utfört en revision av styrel- sens och verkställande direktörens förvaltning för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträffande bola- gets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på stor- leken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bola- gets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens 128 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 129 ===== riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bok- föring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verk- ställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo- sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagsla- gen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisions sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. En ytterligare beskrivning av vårt ansvar för revisionen av förvaltningen finns på Revisorsinspektionens webb plats: www.revisorsinspektionen.se/revisorns- ansvar. Denna beskrivning är en del av revisions- berättelsen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr- ningsrapporten på sidorna 66–72 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FAR:s uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrnings- rapporten. Detta innebär att vår granskning av bolags styrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revi- sionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplys- ningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punk- terna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § an- dra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis- ningslagen. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, 113 97 Stockholm, utsågs till Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 25 maj 2023 och har varit bolagets revisor sedan 25 maj 2023. Stockholm den 25 april 2025 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Magnus Thorling Auktoriserad revisor Huvudansvarig revisor Sebastian Månsson Auktoriserad revisor 129 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 130 ===== Definitioner av nyckeltal Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av alternativa nyckeltal (Alternative Performance Measures, APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio- ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt Bolagets värdeutveckling. Nyckeltal Beskrivning Syfte Aktuellt substans- värde; EPRA NTA (Net Tangible Assets) Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,9 procent. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Aktuellt substans- värde; EPRA NTA, per aktie EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie. Areamässig uthyrningsgrad Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i förhållande till total uthyrningar yta. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital förräntats under perioden. Nettoskuld Räntebärande skulder minus kassa och kortfristiga finansiella placeringar. Ett mått på kvarstående räntebärande skulder efter avräkning av likvida tillgångar och kortfristiga placeringar. Belåningsgrad fastigheter (LTV) Räntebärande skulder i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel eller kortfristiga finansiella placeringar. Belåningsgrad fastigheter, netto (Net LTV) Nettoskuld i relation till fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel och kortfristiga finansiella placeringar. Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med fastigheternas driftskostnader. Ett mått på fastigheternas resultatgenerering. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt perspektiv. Förvaltningsresultat Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar. Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder inklusive derivat Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat kapital. Genomsnittlig räntebindning Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid avseende räntebärande skulder, inklusive derivat. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. Nyckeltalet belyser operativ risk. Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid avseende räntebärande skulder. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Långsiktigt substans värde, EPRA NRV (Net Reinstatement Value) Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt värde på derivat. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv. Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i ett långsiktigt perspektiv, per aktie. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning. Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i enlighet med IFRS 16. Nyckeltalet belyser finansiell risk. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 130 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter ===== SIDA 131 ===== Kontaktuppgifter VD Elias Georgiadis Telefon: +46 707 96 13 34 Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se Vice VD Mikael Nicander Telefon: +46 708 70 35 91 Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se Bolaget Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) Besöksadress: Årstaängsvägen 11 117 75 Stockholm Postadress: Box 44102 100 43 Stockholm info@stenhusfastigheter.se +46 8 410 221 00 www.stenhusfastigheter.se Kalendarium Delårsrapport Q2 22 augusti 2024 Årsredovisning 25 april 2024 Delårsrapport Q3 21 november 2024 Delårsrapport Q1 16 maj 2024 Boksluts- kommuniké 20 februari 2025 Årsstämma 23 maj 2024