Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

2023
Års- och hållbarhetsredovisning

===== SIDA 2 =====



===== SIDA 3 =====

Marknads- 
värde fastigheter 
13 860
mkr
 
Net LTV 
54,7
%
Uthyrnings- 
grad 
94,9
%
Antal 
fastigheter 
161
st
Uthyrningsbar  
yta 
952 003
kvm
Förvaltnings- 
resultat per aktie1
0,97 
kr/st
 
Hyresduration 
6,3
år
1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning
Innehåll
Årsredovisning 2023 4
VD har ordet 6
Årsöversikt 8
Nyckeltal 9
Affärsidé, mål och strategi 10
Fastighetsportfölj 12
Transaktioner 21
Befintliga intressebolag och samägda bolag  23
Projektportfölj 24
Hållbarhetsredovisning 27
Förvaltningsberättelse 55
Bolagsstyrning 66
Bolagets styrelse och ledning 73
Finansiell information 75
Övriga upplysningar 83
Styrelsens försäkran 125
Revisionsberättelse 126
Definitioner av nyckeltal  130
Kalendarium  131 
Kontaktuppgifter 131
Den formella årsredovisningen omfattas av sidorna 55-130
3
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Driftnetto 
790,2
mkr

===== SIDA 4 =====

Perioden avser 1 januari - 31 december 2023 med 
jämförelsetal 1 januari - 31 december 2022.
Randviken konsolideras med Stenhus från 1 juli 2022. 
Backaheden konsolideras med Stenhus från 1 oktober  
2023.
Helåret i sammandrag
•  Hyresintäkterna uppgick till 1 019,0 (712,4) mkr.  
I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres volymen 
indexerade enligt KPI.
•  Driftöverskottet uppgick till 790,1 (531,8) mkr. 
Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor 
debiterades vidare till hyresgäst.
•  Förvaltningsresultatet uppgick till 359,2  
(298,3) mkr, motsvarande 0,97 (0,95) kr  
per aktie efter utspädning.
•  Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -573,7
  (-39,7) mkr varav orealiserade -490,7 (-20,5) mkr
  motsvarande -3,4 (-0,1) procent av fastighetsvärdet. 
I  de orealiserade värdeförändringarna ingår
  tillgångsförvärvet av Backaheden Fastighets AB
  som ger en positiv effekt om 189,3 miljoner kronor.
•  Resultat efter skatt uppgick till -375,8 (246,6) mkr.
•  Resultatet efter skatt uppgick till motsvarande  
-1,11 (0,68) kr per aktie efter utspädning.
•   Investeringar i fastigheter uppgick till 1 281,6  
(8 092,3) mkr varav 844,7 (7 618,2) mkr  avsåg 
förvärv av 8 (78) fastigheter och 374,2 (474,0) mkr 
avsåg ny-, till-, och ombyggnationer. 
•  Försäljning av fastigheter uppgick netto till -1 044,2  
(-961,8) mkr. 
•  Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter  uppgick 
till 13 860,1 (14 259,2) mkr vid periodens slut. 
•  Kassaflödet från den löpande verksamheten 
 uppgick till 345,2 (292,9) mkr. Likvida medel upp-
gick vid periodens utgång till 306,2 (294,4) mkr. 
•  Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick 
till 2,5 (3,53) år, att jämföras med det långsiktiga 
målet om minst 2,5 år. 
•  Soliditeten uppgick till 40,8 (40,7) procent att 
 jämföra med målet att den ska överstiga  
35 procent. 
•  Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets 
fastighetsbestånd uppgick till 54,7 (54,8) procent 
att jämföra med målet att den ska understiga  
55 procent på lång sikt. 
•  Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets-
bestånd uppgick till 56,9 (57,1) procent att jämföra 
med målet att den ska understiga 60 procent på 
lång sikt. 
•  Räntetäckningsgraden uppgick till 1,94 (2,58) 
 gånger under rullande 12 månader, att jämföra  
med målet att den ska överstiga 2,25 gånger på 
lång sikt. 
•  Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick  
till 94,9 (95,8) procent.
•  Ingen utdelning föreslås till aktieägarna. 
Årsredovisning 2023
Stenhus Fastigheter har under 2023 fokuserat på sin finansiella styrka, konsolideringen av     
Bolaget samt påbörjat processen för att byta lista till Nasdaq Stockholms huvudlista.
4
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 5 =====

5
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Väsentliga händelser i korthet1
1 För ytterligare information se Bolagets hemsida.
Q1
•  Bolaget frånträder 17 fastigheter samt avtalar om 
försäljning av fem fastigheter. Nettoförsäljningspriset 
uppgår till 948 miljoner kronor.
•  Bolaget amorterar banklån med 451 miljoner kronor.
•  Bolaget förtidsinlöser ett utestående obligationslån om 
200 miljoner kronor.
Q2
•  Bolaget amorterar 668 miljoner kronor. 
•  Bolaget håller årsstämma där nyval görs av Anna 
Engebretsen till ordinarie styrelseledamot samt nyval av 
revisionsbolaget Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB 
till Bolagets revisor. 
Q4
•  Bolaget upprättar ett grönt finansieringsramverk samt 
emitterar gröna obligationer för 500 miljoner kronor 
under ett ramverk om 700 miljoner kronor och en löptid 
om 3 år och löper med en rörlig ränta om 3m Stibor + 
600 baspunkter. Obligationerna är upptagna till handel 
på Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer. 
•  Bolaget genomför ett återköp av Bolagets dotterbolag 
MaxFastigheter i Sverige AB:s utestående icke 
säkerställda obligationer med en utestående volym om 
300 miljoner kronor.
•  Bolagets innehav i Backaheden Fastigheter AB 
omklassi ficerades från intresseföretag. Backaheden 
konsolideras med Stenhus från och med kvartal fyra 
2023.
•  Bolaget ingår avtal om försäljning av två fastigheter 
samt avyttrat och frånträtt fyra fastigheter, totalt 
underliggande fastighetsvärde uppgår till 207 miljoner 
kronor. 
 •  Bolaget påbörjar arbetet med listbyte, från Nasdaq 
First North Premier Growth Market till Nasdaq 
Stockholms huvudlista. Målsättning är att detta arbete 
ska vara klart under 2024/2025. 
Q3
•  Bolaget lämnar ett kontant budpliktsbud till samtliga 
aktieägare i Backaheden Fastighets AB om förvärv av 
samtliga aktier i Backaheden Fastighets AB som 
Stenhus inte redan innehar. 
•  Bolaget refinansierar seniora banklån om totalt 
 1 650 miljoner kronor.

===== SIDA 6 =====

6
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Året som gått
2023 har varit ett utmanande år för fastighetssektorn, 
präglat av snabba räntehöjningar, ökande geopolitis-
ka spänningar och ekonomisk osäkerhet. Hög infla-
tion, höga räntor och fortsatt osäkerhet påverkade 
våra investeringsmöjligheter och våra finansierings-
kostnader. Men tack vare vårt fokus på verksamheten, 
vår proaktiva kapitalförvaltning och genomförande av 
strategiska åtgärder kunde vi navigera framgångsrikt i 
dessa osäkra tider. 
Under 2023 har våra fokusområden varit transparens, 
långsiktiga kundrelationer, stabila finanser och ett 
starkt kassaflöde. Det har utan tvivel visat sig att 
dessa varit våra framgångsfaktorer i en skakig värld. 
Vi har under året arbetat med våra fokusfrågor samti-
digt som vi konsoliderat oss inför framtiden. 
Genom hårt arbete och fokus på konsolidering och 
prioritering av våra mål har vi kunnat öka vårt drifts- 
överskott med drygt 48 procent jämfört med 2022. Vi 
prioriterade att teckna långa och gröna hyresavtal 
med våra hyresgäster vilket gav ett stabilt kassaflöde 
över tid vilket minskar vår risk. 
Vårt förvaltningsresultat har ökat med dryga 20 pro-
cent jämfört med 2022 trots kraftigt ökade finansiella 
kostnader vilket innebär att vi kan se att Stenhus mål 
och strategier är de rätta även i utmanande tider.
För att möta den finansiella osäkerheten i omvärlden 
så har Stenhus fokuserat på stabila finanser, nu och 
inför framtiden. Under året har Bolaget amorterat 
drygt 4,9 miljarder kronor och tagit upp nya lån samt 
refinansierat motsvarande drygt 4,0 miljarder kronor. 
Vi har upprättat ett grönt finansieringsramverk samt 
emitterat en grön obligation upptagen till handel på 
Nasdaq Stockholms lista för hållbara obligationer. 
Bolagets långsiktiga intjäningsförmåga ser fortsatt 
stark ut trots det utmanande ränteläget vilket visar att 
vi även i framtiden kommer ha ett stabilt kassaflöde.
För att frigöra kapital har vi sett över investeringar och 
kostnader. Vi har varit återhållsamma med nya inves-
teringar, genomfört strategiska försäljningar av fastig-
heter och tagit fler initiativ till att sänka omkostnader-
na.  
Vårt ekonomiska värde ska skapas samtidigt som 
negativa effekter på miljön reduceras och mänskliga 
behov samt sociala rättigheter respekteras. Under 
2023 har Stenhus inom hållbarhetsområdet arbetat 
vidare med bland annat miljöklassificeringar av befint-
liga fastigheter och projekt. Vi har arbetat med att 
sänka våra klimatutsläpp främst genom utfasning av 
fossila bränslen genom övergång till förnybara bräns-
len samt genom att teckna EPD-avtal gällande grön 
el. 
Som en ansvarsfull fastighetsägare jobbar vi medve-
tet och tar vi vårt fulla ansvar vad gäller miljö, samhälle 
och ekonomi i stort. 
”Vi kan se att Stenhus mål 
och strategier är de rätta även i 
utmanande tider.”
VD har ordet

===== SIDA 7 =====

7
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Framtiden
Efter ett år som har karaktäriserats av ansträngningar 
att skapa ekonomisk stabilitet är vi nu välrustade för 
både nya utmaningar och nya affärsmöjligheter. Vi 
står vidare väl förberedda för att ta nästa kliv att byta 
lista till Nasdaq Stockholms huvudlista. Arbetet pågår 
intensivt och listbytet beräknas ske i slutet av 2024.
Vi ser en stabil och ljus tid framför oss och vårt fort-
satta övergripande mål är att skapa värde för Bolaget.
Framtida räntesänkningar samt listbytet ger oss en 
glimt framöver mot en utdelning till våra aktieägare.
Vi följer noga utvecklingen på marknaden och vi har 
en bra beredskap för olika scenarios och vi är redo att 
anpassa vår löpande verksamhet utifrån förändrade 
förutsättningar i omvärlden.  
Våra huvudfokus kommer även i fortsättningen att 
vara på befintlig portfölj, hyresgästers välmående och 
en stark organisation vilket i slutändan genererar ett 
stabilt kassaflöde.
”Vi står vidare väl förberedda 
för att ta nästa kliv att byta 
lista till Nasdaq Stockholms 
huvudlista. ”
Avslutningsvis
Vi hade inledningsvis, när vi börsnoterades i november 
2020, en målbild som handlade om bolagets framtida 
ekonomiska värde och dess nyckeltal. Målbilden 
framöver efter de stora förändringarna som har skett i 
världen kommer att var trygghet i bolaget och starka 
kassaflöden.
Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla enga-
gerade medarbetare,  hyresgäster, aktieägare och alla 
samarbetspartners som vi har relationer med. 
 Elias Georgiadis
 Verkställande direktör

===== SIDA 8 =====

Årsöversikt
Resultaträkning
Belopp i mkr
2023 
jan-dec
2022 
jan-dec
Hyresintäkter 1 019,0 712,4
Fastighetskostnader -228, 8 -180,6
Driftnetto 790,2 531,8
Central administration -60,4 -52,7
Resultat från intresseföretag -76,2 26,3
–varav förvaltningsresultat 16,6 13,6
–varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -64,0 9,0
–varav skatt 13,4 -5,5
–varav övrigt -42,2 9,2
Finansnetto -387,1 -194,4
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 266,5 311,0
–varav förvaltningsresultat 359,2 298,3
Transaktions- och omstruktureringskostnader - -4,5
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -573,7 -39,7
Värdeförändringar av finansiella instrument -85,6 80,7
Resultat före skatt -392,8 347,5
Skatt 17,0 -100,9
Årets resultat -375,8 246,6
varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -413,1 212,5
varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 37,4 34,1
Balansräkning
Belopp i mkr
2023 
31 dec
2022 
31 dec
Förvaltningsfastigheter 13 860,1 14 259,2
Nyttjanderättstillgångar 196,3 187,1
Immateriella anläggningstillgågnar 4,3 3,5
Övriga materiella anläggningstillgångar 0,7 1,1
Andelar i intresseföretag 118,7 277,8
Finansiella placeringar – –
Derivat 39,6 98,2
Övriga omsättningstillgångar 148,9 236,0
Likvida medel 306,1 294,4
T otalt tillgångar 14 674,7 15 357,4
Eget kapital 5 714,8 6 124,6
Innehav utan bestämmande inflytande 188,8 45,2
Uppskjuten skatt 204,9 266,3
Räntebärande skulder 7 956,5 8 306,5
Skuld nyttjanderätter 196,3 187,1
Övriga skulder 413,4 427,7
T otalt eget kapital och skulder 14 674,7 15 357,4
8
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 9 =====

Fastighetsrelaterade
2023 
31 dec
2022 
31 dec
Uthyringsbar area, kvm 952 003 964 297
Antal fastigheter, st 161 180
Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 13 860,1 14 259,2
Areamässig uthyrningsgrad, % 89,5 91,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,9 95,8
Hyresduration, år 6,3 6,2
Finansiella
Balansomslutning, mkr 14 674,7 15 357,4
Genomsnittlig ränta, % 5,41 4,12
Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,31 1,10
Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 2,5 3,53
Soliditet vid periodens utgång, % 40,8 40,7
Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 54,7 54,8
Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 56,9 57,1
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 089,5 6 363,2
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,40 17,14
Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 678,3 5 876,9
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,30 15,83
 
Finansiella 2023
jan-dec
2022 
jan–dec
Hyresintäkter, mkr 1 019,0 712,4
Driftnetto, mkr 790,2 531,8
Förvaltningsresultat, mkr 359,2 311,0
Transaktions- och omstruktureringskostnader, mkr – -4,5
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -573,7 -39,7
Resultat efter skatt, mkr -375,8 246,6
Räntetäckningsgrad, ggr 1,94 2,58
Avkastning på eget kapital, % -6,2 4,9
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,97 0,99
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,97 0,99
Resultat per aktie före utspädning, kr -1,11 0,68
Resultat per aktie efter utspädning, kr -1,11 0,68
Kassaflöde från den löpande verksamheten per genomsnittligt antal aktier, kr 0,93 0,93
 2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
Antal utestående aktier före utspädning, st 370 628 606 370 628 606
Antal utestående aktier efter utspädning, st 371 223 606 371 223 606
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 313 347 459
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 313 949 959
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 313 480 940
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 314 077 872
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 
Nyckeltal
9
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 10 =====

Affärsidé
Affärsmodell
•  Förvaltning ska på sikt ske i egen regi så att kund-
kännedom och kundnyttan kan maximeras och 
genom detta långsiktigt leverera i enlighet med 
Bolagets affärsidé.
•  Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa 
hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.
•  Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i 
verksamheten så att fastigheterna kan optimeras 
på bästa möjliga sätt.
•  Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings-
strategin.
•  Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med finansie-
ringsstrategin.
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter
Fastighets-
utveckling
Kontor
•  Effektiv 
förvaltning 
• Kassaflöde
• Tillväxt
Mål
Övergripande mål
Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera 
en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på 
kassaflöde och tillväxt. Styrelsen har fastställt följande 
operativa och finansiella mål för verksamheten.
Operativa mål
•   Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta 
fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala 
samhällets utveckling.
•  Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder 
vid utgången av 2025.
•  Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och
 projektutveckling. 
Finansiella mål
•  Genomsnittlig avkastning på eget kapital om  
12 procent per år över en konjunkturcykel.
•  Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska lång-
siktigt uppgå till minst 2,5 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
•  Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt  
understiga 60 procent.
•  Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska 
 långsiktigt understiga 55 procent.
•  Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 
2,25 gånger.
•  Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt 
 kassaflöde.
Affärsidé, mål och strategi
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta 
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske 
genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling.
10
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 11 =====

Strategi
Investeringsstrategi
Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets  
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet  
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
Att kombinera fastigheter med olika typer av använd-
ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast-
ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika 
fastighetstyperna kommer att vara 
•  offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), 
•  lager/lätt industri/logistik i en mix av läge  
(fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor  
utvecklingspotential och långa kassaflöden),
•  sällanköps-/dagligvaruhandel,
• kontor i regionstäder samt
•  fastighetsutveckling som kommer att vara ett  
viktigt inslag för att värdemaximera innehaven.
Finansieringsstrategi
All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets 
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet  
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
•  Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte-
risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga 
kapitalförsörjning. 
•  Den finansiella strukturen är utformad med tydligt 
fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings-
grad. 
•  Under det närmaste året kommer kassaflödet att 
återinvesteras i verksamheten genom förvärv och 
projektutveckling.
Utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för 
Bolagets aktieägare. Under det kommande året 
 bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom 
att återinvestera kassaflödet från verksamheten för 
att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och 
 projektutveckling, vilket leder till bedömningen att 
ingen utdelning kommer att utgå det närmaste året. 
Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara 
minst 30 procent av förvaltningsresultatet.
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika 
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa 
konsekvenser på längre sikt. 
Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och 
finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå 
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, 
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet 
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet 
tar stöd i interna policyer, rutiner, övergripande mål 
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. 
Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans 
med våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivi-
sera energianvändningen i våra fastigheter och 
 därigenom arbeta för miljö och resurseffektivitet.
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete 
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt. Detta 
leder till en lägre belastning på miljön då det minskar 
miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer vid 
 omflyttningar.
11
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 12 =====

Fastigheterna 
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och 
kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga 
fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/
dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark-
nadsvärdet uppgick till 13 860,1 (14 259,2) miljoner 
kronor vid periodens slut.
Den 31 december 2023 bestod Bolagets fastig-
hetsportfölj av 161 (180) fastigheter varav 11 (11) 
tomträtter. 
De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till    
1 060,1 (inklusive projekt) (1 022,9) miljoner kronor. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till  
94,9 (95,8) procent. Den genomsnittliga återstående 
löptiden på hyresavtalen per 31 december 2023 
 uppgick till cirka 6,3 (6,2) år. 
De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för 
omkring 35,8 (32,3) procent av hyresintäkterna och 
den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till  
7,6 (6,9) år.
Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt 
inom segmentet lager/lätt industri/ logistik med  
7 310 miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala 
kontrakterade hyresintäkterna uppgick till drygt  
580 miljoner kronor inom detta segment. 
Fastighetsportfölj
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter.  
Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 860 miljoner kronor vid periodens slut.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
Mkr
2023 
okt- 
dec
2022 
okt-
dec
2023 
jan- 
dec
2022 
jan- 
dec
2021 
jan- 
dec
2020 
4 sept- 
dec
Verkligt värde vid ingången av perioden 12 985,9 14 248,2 14 259,2 7 168,4 1 634,0 –
Förvärv 840,4 277,3 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5
Försäljning -63,6 -179,6 -1 044,2 -961,8 -85,0 –
Orealiserad värdeförändring 35,9 -289,8 -490,7 -20,5 897,1 76,2
Realiserad värdeförändring -2,1 -16,5 -83,0 -19,3 2,0 –
Investeringar i portföljen 63,6 219,5 374,2 474,0 162,3 0,3
Verkligt värde vid utgången av perioden 13 860,1 14 259,2 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0
Orealiserad värdeförändring, % -0,3 -2,0 -3,4 -0,1 14,3 4,9
Antal fastigheter IB 158 174 180 116 14 –
Förvärv 7 5 8 78 103 14
Försäljning -4 -1 -27 -16 1 –
Omklassificering – 2 – 2 – –
Antal fastigheter UB 161 180 161 180 116 14
12
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 13 =====

1 200
1 000
800
600
400
200
0
200
100
0
Tusen kvm   Antal fastigheter
210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231
230930230630 231231
Fastighetsvärde per segment
 Lager/lätt Industri/logisitk 53%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel  16%
 Offentliga fastigheter 20%
 Kontor 11%
 Byggrätt 0%
Fastighetsvärde per geografiskt område
 Stockholm 33%
 Väst 36%
 Mälardalen 21%
 Öst 6%
 Syd 3%
 Norr 2%
13,9
Mdkr
13,9
Mdkr
Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2023 inklusive signerade 
hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 3,0 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 1,8 år.
33%21%
36% 6%
2%
3%
Uthyrningsbar area och antal fastigheter
Fastighetsvärde
15
10
5
0
Mdkr
210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331
13
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 14 =====

Fastighetsbeståndet per 2023-12-31
Hyresintäkt1 Fastighetsvärde
 
Region
Antal 
fastig- 
heter
Uthyrbar  
area
 
Mkr
 
kr/kvm2 
Andel  
total, %
 
Mkr
 
kr/kvm
Andel 
total, %
Stockholm 38 166 788 322 2 094 30 4 563 27 361 33
Väst 60 407 654 396 1 034 37 4 930 12 094 36
Mälardalen 33 189 631 232 1 384 22 2 911 15 351 21
Öst 17 118 828 82 703 8 836 7 032 6
Syd 4 50 530 7 513 1 355 7 016 3
Norr 9 18 572 22 1 193 2 265 14 290 2
Tot a l 161 952 003 1 060 1 245 100 13 860 14 559 100
Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2023-12-31
Mkr
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Byggrätt Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 1 417 554 2 165 407 20 4 563 33
Väst 2 774 556 433 1 163 4 4 930 36
Mälardalen 2 070 804 27 – 10 2 911 21
Öst 521 215 99 – – 836 6
Syd 338 17 – – – 355 3
Norr 190 75 – – – 265 2
Tot a l 7 310 2 222 2 724 1 570 34 13 860 100
Hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2023-12-31
Mkr
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 104 54 129 35 322 30
Väst 235 48 31 82 396 37
Mälardalen 163 66 3 – 232 22
Öst 57 18 7 – 82 8
Syd 5 2 – – 7 1
Norr 16 6 – – 22 2
Tot a l 580 193 170 117 1 060 100
Uthyrningsbar area², fördelning per segment och region per 2023-12-31
kvm
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 58 455 30 254 59 586 18 493 166 788 18
Väst 287 735 48 529 16 047 55 343 407 654 43
Mälardalen 137 991 48 374 3 266 – 189 631 20
Öst 97 477 17 461 3 890 – 118 828 12
Syd 50 218 312 – – 50 530 5
Norr 12 439 6 133 – – 18 572 2
Tot a l 644 314 151 063 82 789 73 836 952 003 100
1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 3,0 mkr per år i 1,8 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt.
2 Efter färdigställande av pågående projekt.
14
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 15 =====

Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2023-12-31
 
Antal
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
 
Offentliga 
fastigheter Kontor
 
Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 46 31 110 18 205 26
Väst 135 31 19 128 313 39
Mälardalen 118 39 13 – 170 21
Öst 36 36 22 – 94 12
Syd 4 1 – – 5 1
Norr 9 2 – – 11 1
Tot a l 348 140 164 146 798 100
Hyresavtalens förfallostruktur 2 
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt² Mkr Andel, %
2024 69 913 61 84 8
2025 58 099 76 74 7
2026 59 314 61 71 7
2027 160 757 78 161 16
>2028 476 929 158 639 62
T otalt 825 011 434 1 028 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år.
2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr.
8,2
7,2 6,9 6,8
10,3 10,7
3,9
10,7
4,8 4,9
4,5
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
90 
80 
70 
60
50 
40 
30 
20 
10 
0
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr   Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037
3,7
15,6
1,8
15
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 16 =====

Största hyresgäster per 2023-12-31
 
Hyresgäst
Area
kvm
Antal
kontrakt1
st
Hyres-
duration
År
Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 5,9
Santa Maria AB 38 337 1 7,7
Bilia AB 24 610 7 9,2
Botkyrka Kommun 12 935 3 9,4
Hedin Mobility Group AB 18 289 6 12,9
Ahlberg-Dollarstore AB 25 280 8 5,2
Capio Legevisitten AB 7 808 3 11,3
IAC Group Sweden AB 38 438 1 9,5
Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 2,7
Tyresö Kommun 7 995 1 4,7
Momentum Group AB 28 219 1 3,9
Quintus Technologies AB 10 663 4 5,0
Leo´s AB 11 474 3 6,1
Polismyndigheten 9 351 7 4,9
ITAB Shop Concept Nässjö AB 26 391 1 8,0
T op 15 293 869 50 7,6
Övriga 681 113 958
T otalt 1 060 117 992 6,32 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,9
Areamässig uthyrningsgrad, % 89,5
1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr.
2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal.
2023-12-31
Uthyrbar yta
 Lager/lätt industri/logistik 68%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel 16%
 Kontor 9%
 Offentliga fastigheter 8%
 Byggrätter -
Kontrakterad hyra på årsbasis
 Lager/lätt industri/logistik 55%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel 18%
 Offentliga fastigheter 16%
 Kontor 11%
 Byggrätter 0%
Hyresintäkt per region
 Väst 37%
 Stockholm 30%
 Mälardalen 22%
 Öst 8%
 Norr 2% 
 Syd 1%
    
16
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 17 =====

Hede 3:122. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst. Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria. 
Uthyrningsgrad: 100%.
17
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 18 =====

Fastighetsvärdering
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt  
värde och under perioden har 100 procent av förvalt-
ningsfastigheterna värderats av Newsec Advise AB, 
Cushman & Wakefield Sweden AB samt CBRE 
Sweden AB.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under 
 perioden till -573,7 (-39,7) miljoner kronor, varav oreali-
serade uppgick till -490,7 (-20,5) miljoner kronor. Den 
orealiserade värdeförändringen var -3,4 (-0,1) procent. 
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv
värdeförändring om cirka 55 miljoner kronor. Tillgångs-
förvärvet av Backaheden gav en positiv effekt om
189,3 miljoner kronor. Ökningen av avkastningskraven
har varit högre än ökningen av driftnettona vilket har
lett till en negativ värdeförändring om -735,0 miljoner
kronor. Sammantaget uppgick den orealiserade värde
förändringen till -490,7 miljoner kronor. Det samlade
marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick
därav till 13 860,1 (14 259,2) miljoner kronor.
Värderingsmodellen som används är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med 
ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar 
för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell 
nedan. Gällande pågående projekt upptas nedlagda 
kostnader som värde på projektet till dess projektet är 
färdigställt och värdering sker. 
Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet 
med IFRS 13. 
Värderingsparametrar, total
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,91 9,96 8,19
Direktavkastningskravet, % 3,84 7,80 6,05
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 119 5 983 1 054
Långsiktig vakans, % 0,0 10,2 5,1
Drift och underhåll, kr/kvm 12 505 181
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -554,9 594,4
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -564,7 671,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 574,0 -574,2
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -192,3 176,3
Drift och underhåll, +/- 10 procent -361,7 361,7
18
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 19 =====

Värderingsparametrar, kontor
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,87 8,99 8,13
Direktavkastningskravet, % 5,75 6,85 6,01
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 073 2 016 1 645
Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,6
Drift och underhåll, kr/kvm 70 385 278
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
–
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -56,3 59,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -67,0 79,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 81,4 -81,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -24,8 24,8
Drift och underhåll, +/- 10 procent -43,4 43,4
Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,53 9,75 8,84
Direktavkastningskravet, % 5,42 7,60 6,70
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 307 5 983 1 208
Långsiktig vakans, % 2,0 7,0 5,4
Drift och underhåll, kr/kvm 22 505 194
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -82,2 86,7
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -73,9 85,9
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 101,2 -101,2
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -29,8 29,6
Drift och underhåll, +/- 10 procent -58,4 58,4
19
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 20 =====

Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,36 9,96 8,43
Direktavkastningskravet, % 5,25 7,80 6,30
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 119 2 886 814
Långsiktig vakans, % 2,0 10,2 5,7
Drift och underhåll, kr/kvm 12 485 145
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -295,5 319,8
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -298,6 352,4
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 294,9 -295,1
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -101,9 101,3
Drift och underhåll, +/- 10 procent -191,2 191,2
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,91 9,19 7,11
Direktavkastningskravet, % 3,84 7,05 5,0
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 117 3 454 1 966
Långsiktig vakans, % 0,0 6,0 3,2
Drift och underhåll, kr/kvm 25 487 335
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -120,8 128,9
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -125,2 154,1
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 96,5 -96,5
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -35,9 20,6
Drift och underhåll, +/- 10 procent -68,7 68,7
20
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 21 =====

Transaktioner
Stenhus är ett transaktionsintensivt bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighetsport-
följen i syfte att skapa ett bestånd som långsiktigt genererar den högsta möjliga riskjusterade 
avkastningen till aktieägarna. 
Fastigheter som förvärvats och/eller  
avyttrats under året
Under 2023 har Stenhus förvärvat 8 fastigheter och 
avyttrat 27 fastigheter. Uthyrbara yta för förvärvade 
fastigheter uppgår till ca 59 766 kvm och för försålda 
fastigheter till ca 77 837 kvm.
Per 31 december 2023 fanns inga förpliktelser 
 avseende förvärv av fastigheter.
Fastigheter som förvärvats eller avyttrats under året 1 
Fastighet Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Hede 3:122 Kungsbacka Lager/lätt industri/logistik 45 679 100
Sparrhornet 3 Varberg Lager/lätt industri/logistik 3 387 100
Drönaren 1 Varberg Lager/lätt industri/logistik 3 227 100
Getinge-Brogård 2:16 Halmstad Lager/lätt industri/logistik 3 200 100
Hagalund 1:27 Enköping Lager/lätt industri/logistik 1 900 100
Macken 2 Skövde Lager/lätt industri/logistik 1 890 100
Kumla 3:175 Tyresö Offentliga fastigheter 483 100
Mejseln 29 Lidköping Lager/lätt industri/logistik – –
Gymnasten 1 Helsingborg Lager/lätt industri/logistik -575 100
Märsta 21:72 Sigtuna Lager/lätt industri/logistik -1 125 100
Själevads Prästbord 1:91 Örnsköldsvik Lager/lätt industri/logistik -1 338 100
Överön 1:25 Örnsköldsvik Lager/lätt industri/logistik -1 360 99
Slipskivan 1&2 Huddinge Lager/lätt industri/logistik -1 475 100
Kjula-Blacksta 1:14 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 584 100
Storsten 1 Norrtälje Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 641 100
Ludvika by 2:22 Ludvika Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 695 100
Slagsta 1:27 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 706 100
Bureå 7:134 Skellefteå Lager/lätt industri/logistik -1 759 100
Ormvråken 2 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik -1 836 83
Tuna 3:3 Sandviken Sällanköps-/dagligvaruhandel -1 886 100
Ängen 2 Nybro Sällanköps-/dagligvaruhandel -2 030 100
Boländerna 32:7 Uppsala Lager/lätt industri/logistik -2 154 100
Sömmerskan 6 Skellefteå Lager/lätt industri/logistik -2 305 91
Torshälla 5:43 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik -2 555 100
Borrestad 1 Hörby Sällanköps-/dagligvaruhandel -2 979 100
Mörsaren Mellersta 15 Helsingborg Lager/lätt industri/logistik -3 129 90
Gammelbyn 75:1 Östhammar Sällanköps-/dagligvaruhandel -4 014 100
Lagret 9 Skellefteå Lager/lätt industri/logistik -4 050 100
Hemlingby 49:28 Gävle Sällanköps-/dagligvaruhandel -4 092 100
Glaskulan 17 Linköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -4 135 100
Karossen 24 Örebro Lager/lätt industri/logistik -4 194 100
Prisuppgiften 2 Linköping Sällanköps-/dagligvaruhandel -4 716 100
Säffle 6:50 Säffle Sällanköps-/dagligvaruhandel -6 165 100
Torlunda 1:276 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel -13 339 100
1 Fastigheter som tillträtts eller frånträtts under året
21
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 22 =====

Södertälje Sextanten 5. Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Stockholm. Uthyrningsbar yta: 2 893 kvm. 
22
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 23 =====

Krona Public Real Estate AB
Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och 
kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är 
Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans 
står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intresse-
bolag.
Fastighetsvärde:  1 293 mkr
Årligt driftnetto, ca:   64 mkr
Ägarandel:  29,9%
Befintliga intressebolag och samägda bolag 
I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar 
Stenhus i intressebolag och samägda bolag där Stenhus har ett majoritetsägande.
23
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 24 =====

Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj-
ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. 
Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder 
med långa avtal och förbättrade kassaflöden även 
med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. 
Stenhus strategi är att riskminimera alla projekt vilket 
innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas 
tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. 
Vidare strävar Stenhus efter att teckna totalentre-
prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda 
kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla 
hyresnivån till entreprenadkostnaden.
Per 31 december 2023 fanns förpliktelser gällande 
Stenhus projekt om 16,6 miljoner kronor. 
Fokus och utveckling
Stenhus driver fyra typer av projekt:
• Planprojekt/byggrätter
• Fastighetsutveckling
• Samarbetsprojekt 
• Hållbarhetsprojekt
Planprojekt
Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, 
Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. 
Samariten 1
De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. 
Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads-
byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader 
och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad  
för huvudsak segmentet offentlig verksamhet.  
Den externa värderingen av detta projekt uppgår  
till ca 20 miljoner kronor. 
Affärsmannen 2
Positivt förhandsbesked om planändring har 
 inkommit och fortsatta arbete med bl a utredningar 
för planarbetet pågår. 
Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam-
heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling 
med påbyggnad för bostadsrätter på ca 7 000 kvm 
BTA. I Bolagets balansräkning har inget värde åsatts 
denna potentiella byggrätt.
Fastighetsutveckling
Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att 
utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans 
växer med befintliga hyresgäster och skapar värden 
och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett 
hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ 
av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav-
sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig 
fastighet eller en nybyggnation. 
Hållbarhetsprojekt
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda 
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett 
bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg 
miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara 
fastigheter med bättre miljöprestanda. 
Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter 
såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar 
löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att 
certifiera. 
Stenhus strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna 
enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus 
tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifie-
ring så ersätter vi den istället med certifiering enligt 
BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och inves-
teringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventila-
tionsaggregat och undercentraler. Stenhus mål är även 
att fasa ut fossila bränslekällor som är installerade i 
fastigheterna.
Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller 
avseende förekomst av skadliga ämnen och 
 föro reningar i byggnader eller mark i samband  
med ny-, till- eller ombyggnad.
Stenhus har per datum för rapportsläpp erhållit ytter-
ligare två miljöcertifieringar; LEED Gold gällande 
fastigheten Finnslätten 6 i Västerås samt BREEM in 
use ”Very Good” gällande fastigheten Spinnaren 6 i 
Köping.
Stenhus har även ersatt fossila bränslen i två fastig-
heter; konvertering från olja till bergvärme i fastigheten 
Husmodern 6 i Täby samt konvertering från olja till 
fjärrvärme i fastigheten Dikesrenen 12 i Västberga.
Projektportfölj
Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av 
befintliga fastigheter.
24
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 25 =====

Bolagets projektverksamhet1
Fastighet Kommun Yta
kvm
Bedömda
projekt-
kostnader
mkr
Upp-
arbetat
mkr
Kvar-
stående
mkr
Hyre-
värde
mkr
Uthyr-
nings-
grad
%
Hyresgäst Duration
år
Färdig-
ställande Övrig info
Planprojekt/byggrätter
Samariten 1 Botkyrka 33 000 – 7,2 – – – – – –
Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 – 0,9 – – – – – –
Fastighetsutveckling
Finnslätten 6 Västerås 10 600 256,4 256,4 – 27,1 100 Alstom 10 Färdigställd LEED Gold, 
HG inflyttad juli 2023
Spinnaren 6, etapp 1 & 2 Köping 3 600 65,1 64,9 0,2 3,8 100 Rusta,  
Stadium Outlet
10 Färdigställd BREEAM
HG inflyttad augusti 
2023
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 570 23,5 21,4 2,1 2,2 100 Blomsterlandet 10 Q1 2024 BREEAM
Dikesrenen 12 Västberga 1 310 14,9 11,6 3,3 2,7 100 Cramo 12 Q1 2024
Librobäck ( 2 etapper) Uppsala 2 920 34,3 32,8 1,5 5,6 100 Polismyndigheten 6 Färdigställd
Kolgården 14 Visby 478 19,8 19,8 – 1,6 100 Adela LSS AB 15 Färdigställd BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö 530 11,0 4,1 6,9 1,5 100 Adela LSS AB 15 Q3 2024 BREEAM
Hållbarhetsprojekt
Spinnaren 6 Köping – 0,12 – 0,12 – – – – Färdigställd BREEAM
Kolgården 14 Visby – 0,12 – 0,12 – – – – Q1 2024 BREEAM
Handelsområde 
Skiftinge
Eskilstuna – 0,4 – 0,4 – – – – Q1 2024 BREEAM
Fyrislund 14:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q1 2024 BREEAM
Fyrislund 12:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q1 2024 BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2024 BREEAM
Husmodern 6 Täby – 0,7 – 0,7 – – – – Q4 2023 Konvertering  
oljepanna till bergvärme
Klöv & Lilla Ullevi 1:12 Upplandsbro – 2 0,3 1,7 – – – – Q2 2024 Konvertering  
oljepanna till fjärrvärme
Dikesrenen Västberga – 0,4 0,4 – – – – – Färdigställd Konvertering  
oljepanna till fjärrvärme
Summa – 62 138 429,1 420,6 16,6 44,5 – – – –
1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt
25
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 26 =====

Dikesrenen 12, Västberga 
Fastighetskategori: Lager/lätt industri/logistik
Area: 1310 kvm BTA
BTA Status: Mars 2024
Kommentar: Byggnaden uppförs och renoveras åt hyres-
gäst Cramo som hyr ut arbetsmaskiner och material för bygg 
och anläggning. Halva byggnaden har renoverats och den 
andra har rivits och byggts upp som en ny välanpassad 
byggnad. Byggnaden består av personalutrymmen, butik 
och lagerhantering. Hyresavtalet löper om 12 år.
Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna 
Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 1200 kvm BTA + 1214 kvm utvändig utemarknad  
inkl 370 kvm skärmtak 
Status: Inflytt Q1 2024
Kommentar: Byggnaden uppförs i Stenhus fastigheters 
attraktiva handelsområde i Skiftinge och uppförs åt hyres-
gästen Blomsterlandet som säljer trädgårdsrelaterade 
produkter för både inne och utemiljö. Denna byggnad är 
konceptanpassad enligt Blomsterlandets senaste standard. 
Hyresavtalet löper om 10 år.
Kolgården 14, Visby
Fastighetskategori: Offentliga fastigheter
Area: 478 kvm BTA
Status: Inflytt Q4 2023
Kommentar: Byggnaden uppförs åt hyresgäst Adela LSS 
som utför stöd och service. Byggnaden är en gruppbostad 
bestående av två våningsplan med sex lägenheter fördelade 
med tre lägenheter per plan. Hyresavtalet löper om 15 år.
Finnslätten 6, Västerås 
Fastighetskategori: Kontor
Area: 10 600 BTA
Status: Inflyttad juli 2023
Miljöcertifiering: LEED Gold
Kommentar: Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som 
certifieras i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i 
området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat 
för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs-
ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna 
 transportmedel. Hyresgästen har tillträtt per 1 juli 2023. 
26
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 27 =====

27
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter27 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Hållbarhetsredovisning
”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra  
kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov” 
INLEDNING
Stenhus Års- och hållbarhetsredovisning 2023 inklu-
derar Stenhus hållbarhetsredovisning 2023 som 
också utgör Bolagets hållbarhetsrapport. Bolaget 
omfattas inte av lagstadgad hållbarhetsrapport enligt 
årsredovisningslagen 6:e kap 10§, redovisningen sker 
frivilligt. Hållbarhetsrapporten granskas inte av 
 Bolagets revisorer.
Hållbarhetsarbetet möjliggör för Stenhus att arbeta 
utefter sin målbild att tillfredsställa dagens behov 
utan att äventyra framtida generationers möjligheter 
att göra detsamma. Stenhus hållbarhetsarbete har sin 
grund i FN:s globala mål för hållbar utveckling. 
 Ambitionsnivån är att hållbarhetsstrategin ska utgå 
från utvalda delar av de 17 globala målen i Agenda 
2030. Utgångspunkten för hållbarhetsarbetet är det 
avtryck som lämnas genom Stenhus värdekedja, 
kontinuerligt genomförda intressentdialoger och 
väsentlighetsanalysen som senast uppdaterades 
2022. Hållbarhetsstrategin styrs av Bolagets affärsidé, 
policyer, externa ramverk samt väsentlighetsanalys 
vilken uppdateras årligen. 
Stenhus hållbarhetsredovisning är upprättad med 
referens till den internationella organisationen Global 
Reporting Initiative’s GRI Standards från 2021 och 
omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 
2023. Stenhus integrerar hållbarhetsarbetet i all verk-
samhet, därav återfinns delar av hållbarhetsarbetet i 
årsredovisningens ordinarie struktur. Var respektive 
information återfinns framgår av GRI-index på sidan 
52-53. Kontaktperson för hållbarhetsredovisningen 
är Vice VD Mikael Nicander. 
Stenhus hållbarhetsredovisning följer det finansiella 
räkenskapsåret och publiceras årligen. I hållbarhets-
redovisningen ingår samtliga helägda koncernföretag.
BESKRIVNING AV PROCESSEN  
OCH INTRESSENTER (GRI 3-1)
Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets 
affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har 
klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka 
respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle 
och ekonomi. En kontinuerlig dialog förs också med 
Bolagets intressenter för att även kunna analysera 
och prioritera intressenternas syn på Bolagets positiva 
och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn 
taget till miljö, samhälle och ekonomi. 
Värdekedja
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversi-
fierat fastighetsbestånd för att generera högsta
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktie-
ägare. Stenhus Fastigheters övergripande mål är att 
generera en långsiktigt hög och stabil avkastning  
med fokus på kassaflöde och tillväxt. 
Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske genom fastig-
hetsförvärv men även genom fastighets- och projek-
tutveckling. Bolaget ska genom att äga, utveckla och 
förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det 
lokala samhällets utveckling. Förvaltningsverksam-
heten ska sträva efter långa hyresavtal för att skapa 
förutsägbarhet. Fastighetsutveckling ska alltid vara 
en naturlig del i verksamheten så att fastigheterna kan 
optimeras på bästa möjliga sätt. Alla förvärv ska ske i 
enlighet med investeringsstrategin. Bolaget ska aktivt 
arbeta i enlighet med finansieringsstrategin.
Stenhus verksamhet och fastigheter påverkar ett 
antal hållbarhetsområden under fastighetens livs-
cykel, från projektering och produktion till förvaltning, 
ombyggnad och rivning. Stenhus värdekedja upp-
ströms består av råvaror och underleverantörer.  
Nedströms består den av företagets hyresgäster. 
Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa 
påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen 
verksamhet som i andra delar av värdekedjan. 
Stenhus värdekedja har klassificerats i tre kategorier; 
delar där Stenhus har hög, medel eller låg möjlighet 
att påverka hållbarheten inom respektive del.  
Samarbeten och dialoger med våra intressenter är 
viktiga delar i hållbarhetsarbetet. En utmaning ligger i 
att öka vårt inflytande uppströms i leverantörskedjan. 
Här är samverkan med våra leverantörer av avgörande 
betydelse. En annan utmaning är hållbarhetsarbetet 
nedströms där ett av Stenhus viktiga mål inom förvalt-
ningen är att teckna så långa avtal med så stabila 
hyresgäster som möjligt för att minimera om- och 
avflyttningar. Här finns också möjlighet att påverka 
genom t ex gröna hyresavtal.

===== SIDA 28 =====

28
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling /
Hyresgästanpassning Hyresgäst
Leverantörer
Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten 
Finansiering Medarbetare Medarbetare
Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer
Återvinning
Ekonomi
Samhälle
Miljö
Hållbarhetsarbetets grundstenar
STENHUS VÄRDEKEDJA
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER

===== SIDA 29 =====

29
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
 
Stenhus hållbarhetsarbete
Intressenter Dialogform Påverkan på intressenter Hållbar utveckling
Styrelse och Ledning • Finansiella rapporter
• Styrelse- och ledningsmöten
• Etablering av 
hållbarhetsutskott
• Mål och strategi för 
hållbarhets arbetet
• Inkludering och prioritering av 
hållbarhetsarbetet i den 
löpande verksamheten
• Internt styrverktyg för hållbart 
företagande
Medarbetare • Medarbetarsamtal • Kombinera arbetsliv och 
privatliv
• Mänskliga rättigheter
• Anställningsvillkor
• Kompetensutveckling
• Uppförandekod
• Välmående medarbetare
• Säkerställa mänskliga 
rättigheter och motverka 
diskriminering
Ägare och analytiker • Finansiella rapporter
• Bolagsstämmor
• Kapitalmarknadsdagar
• Presentationer och möten 
• Webb
• Prioriterade hållbarhetsmål 
genom väsentlighetsanalys
• Transparens
• Framtida prioriteringar
Kreditgivare • Finansiella rapporter
• Kapitalmarknadsdagar
• Presentationer och möten 
• Webb
• Prioriterade hållbarhetsmål 
genom väsentlighetsanalys
• Långsiktigt hållbara 
investeringar
Hyresgäster • Löpande dialog
• Webb
• Skapa hållbara lokaler för 
verksamheten
• Öka hyresgästernas 
möjligheter att påverka 
klimatsmart
• Minskad energianvändning och 
omställning till förnybar energi
• Ökad hållbarhet vid ny- till- och 
ombyggnader
Leverantörer • Löpande dialog
• Webb
• Krav på uppförandekod
• Krav på resurshållning
• Ska följa hälso- och miljökrav
• Motverka korruption och 
bristande affärsetik
• Säkerställa mänskliga 
rättigheter
• Motverka negativ påverkan 
på miljön
Kommande generationer • Nuvarande generation ska 
kunna tillfredsställa dagens 
behov utan att äventyra 
framtida generationers 
möjlighet att göra detsamma
Intressenter
Brundtlandrapporten definierar hållbar utveckling:  
”en hållbar utveckling är en utveckling som tillfreds-
ställer dagens behov utan att äventyra kommande 
generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”. 
Följande intressenter har identifierats som centrala 
för Stenhus verksamhet, och har prioriterats i väsent-
lighetsanalysen av hållbarhetsrelaterade frågor:
Intressenter i Stenhus värdekedja:
• Hyresgäster
• Leverantörer
• Ägare (befintliga och potentiella) och analytiker
• Kreditgivare
• Styrelse
• Ledning
• Medarbetare 
• Kommande generationer
För att nå upp till en hållbar utveckling inom ramen för 
Stenhus verksamhet behandlas hållbarhetsfrågorna 
löpande bland annat vid styrelsemöten, koncernled-
ningsmöten, hållbarhetsrådets möten, träffar med 
aktieägare och i den dagliga kommunikationen med 
övriga intressenter men även via omvärldsanalyser.  
En kartläggning och analys av väsentliga hållbarhets-
frågor möjliggörs bland annat genom den input som 
erhålls i de löpande dialogerna med intressenter och 
genom olika situationer och kanaler. Stenhus kan då 
analysera och prioritera intressenternas syn på 
 Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden 
med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi.
Ekonomiskt värde kan skapas samtidigt som negativa 
effekter på miljön reduceras och mänskliga behov 
samt sociala rättigheter respekteras. Hållbarhets-
arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utifrån sin 
målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även-
tyra framtida generationers möjligheter att göra det-
samma.

===== SIDA 30 =====

30
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
VÄSENTLIGHETSANAL YS (GRI 3-2)
Utifrån utvärderingen av Stenhus påverkan på sin 
omgivning genom sin värdekedja och genom insikterna 
från kontinuerliga dialoger med olika intressenter 
kommer Stenhus årligen analysera hållbarhetsfrågorna 
och dess prioritet i en väsentlighetsanalys. 
Väsentlighetsanalysen avgränsas till områden där 
Stenhus verksamhet har en betydelsefull inverkan på 
omvärlden men också där omvärlden har en stor 
inverkan på Stenhus verksamhet. Bolagets positiva 
och negativa inverkan på omvärlden med hänsyn 
taget till miljö, samhälle och ekonomi prioriteras.
Miljö
Att uppnå hållbar utveckling kräver ett minskat 
 ekologiskt fotavtryck genom att ändra produktionen 
och konsumtionen av de resurser som används.
En stor andel av utsläppen av växthusgaser kommer 
från utvinning, omvandling samt användandet av fossil 
energi. Den skadliga påverkan på miljön kan minskas 
genom att ändra på produktion och konsumtion av 
energi. Tillgång till hållbar, tillförlitlig och förnybar 
energi och rena bränslen är en förutsättning för att 
kunna möta flera av de utmaningar världen står inför 
idag.
Hållbar produktion och konsumtion innebär inte bara 
miljöfördelar utan även sociala och ekonomiska förde-
lar såsom ökad konkurrenskraft, tillväxt på såväl den 
lokala som globala marknaden, ökad sysselsättning, 
förbättrad hälsa och minskad fattigdom. Omställning 
till en hållbar konsumtion och produktion av varor och 
resurser är en nödvändighet för att minska den nega-
tiva påverkan på klimat, miljö och människors hälsa.
Samhälle
Grunden för ett hållbart samhälle är en rättvis fördel-
ning av resurser och såväl ekonomiskt, socialt och 
politiskt inflytande i samhället. 
Ett jämlikt samhälle bygger på principen om allas lika 
rättigheter och möjligheter oberoende av tex. kön, 
etnicitet, religion, funktionsvariation, ålder och annan 
ställning. Jämlikhet minskar risken för konflikter och 
främjar alla människors möjlighet att delta i och 
 påverka samhällsutvecklingen.
Fredliga samhällen och frihet från våld utgör både ett 
mål och ett medel för hållbar utveckling. Inkluderande, 
ansvarsfulla och rättvisa institutioner är grunden för 
en god samhällsstyrning fri från konflikter, korruption 
och våld. Alla människor är lika inför lagen och ska ha 
lika tillgång till rättvisa och möjligheter att utöva infly-
tande och ansvarsutkrävande över beslutsfattande. 
  
Att stärka rättsstatsprincipen och främja mänskliga 
rättigheter är nyckeln till fredliga, inkluderande och 
hållbara samhällen.
Professionella och engagerade medarbetare  
samt tillväxt
Genom att skapa goda förutsättningar för innovation 
och entreprenörskap samt säkerställa anständiga 
arbetsvillkor för alla gynnas en hållbar ekonomisk 
tillväxt som inkluderar hela samhället. 
Anständiga arbetsvillkor främjar en hållbar ekonomisk 
tillväxt och är en positiv kraft för hela planeten.  
God hälsa är en grundläggande förutsättning för 
männi skors möjlighet att nå sin fulla potential och att 
bidra till samhällets utveckling. 
Investeringar i hälsa genom förebyggande insatser 
och modern och effektiv vård för alla gynnar sam-
hällets utveckling i stort och skapar förutsättningar 
för människors grundläggande rättigheter till 
 välbefinnande.
Väsentlighetsmatris
Stenhus har valt att direkt applicera sin möjliga påver-
kan på miljön, samhälle och ekonomi i förhållande till 
FN:s 17 globala mål för hållbar utveckling och priorite-
rat de som följer av Agenda 2030 där Stenhus verk-
samhet nu har möjlighet att bidra mest positivt. 
Bolagets positiva och negativa inverkan på omvärlden 
med hänsyn taget till miljö, samhälle och ekonomi 
prioriteras i en väsentlighetsmatris. Värderingar kring 
vilka hållbarhetsfrågor som är relevanta för Stenhus 
visas på väsentlighetsmatrisens x-axel och värderats 
utifrån perspektivet låg-mellan-hög inverkan på 
 omvärlden och intressenten med hänsyn taget till 
miljö, samhälle och ekonomi på y-axeln. 
Betydelsen för företagets respektive intressenten
Hög
Intressenten
3, 7, 8, 10, 12,  
13, 15, 16
5, 11
1, 2, 4, 6, 9, 14, 17
Låg Företaget Hög

===== SIDA 31 =====

31
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
FN:s GLOBALA MÅL
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA

===== SIDA 32 =====

32
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
FN:s  
globala mål Delmål Stenhus
GRI område/
Standard Internt regelverk/styrning
Miljö
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
3.4 Minska antalet 
dödsfall till följd av 
icke smittsamma 
sjukdomar och 
främja mental 
hälsa.
3.4 Stenhus anser det mycket viktigt att främja 
hälsa och välmående hos kommande 
generationer.
Miljö (300)
305-1 scope 1
305-2 scope 2
305-3 scope 3
CRE8
308-1
Hållbarhetspolicy
 
Miljöcertifiering
Uppförandekod leverantörer
3.9 Minska antalet 
sjuk doms- och 
dödsfall till följd av 
skadliga kemikalier 
och föroreningar.
3.9 I samband med ny-, till- eller ombyggnad 
genomförs kontroller avseende förekomst av 
skadliga ämnen och föroreningar i byggnader 
och mark. Sanering genomförs vid behov. 
Genom miljöcertifiering av byggnader bidrar 
Stenhus ytterligare till att undvika föroreningar 
av luft, vatten och mark.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
7.2 Öka andelen 
förnybar energi i 
världen.
7.2 Genom en ökning av användandet av 
fjärr värme och grön el i fastigheterna samt 
genom konvertering till förnybar energi bidrar 
Stenhus till nyttjande av mer hållbar energi. 
Stenhus minskar även energianvändningen i 
fastig heterna genom, som ett led i 
underhållsarbetet, tillsammans med 
hyresgästerna åtgärda styr- och 
reglerutrustning, installation av energi-
effektivare ventilations- eller värme system, 
driftoptimering av ventilation, opti mering av 
värmeåtervinning samt byte av belysnings-
armaturer och justering av belysningsstyrning.
Miljö (300)
302-1
302-2
302-4
Hållbarhetspolicy
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
12.2 Hållbar 
förvaltning och 
användning av 
naturresurser.
12.2 Genom vår förvaltning strävar vi efter att 
samarbeta med våra hyresgäster i miljöfrågor. 
Genom långa hyreskontrakt minskar nyttjande 
av resurser i samband med av- in- och omflytt. 
Genom att miljöcertifiera våra byggnader bidrar 
Stenhus till en mer hållbar konsumtion och 
produktion.
Miljö (300)
308-1
Hållbarhetspolicy
Långa avtal med hyresgäst
Gröna hyreskontrakt
Miljöcertifiering
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
13.3 Öka kunskap 
och kapacitet för 
att hantera 
klimatförändringar.
13.3 Genom att förbättra utbildningen och 
medvetenheten kring klimatet kan Stenhus 
bidra till en begränsning av klimatförändring-
arnas konsekvenser i den mån det är möjligt. 
Miljö (300)  Hållbarhetspolicy
15.5 Skydda den 
biologiska 
mångfalden och 
naturliga livsmiljöer. 
15.5 Stenhus kommer arbeta för att införliva 
den biologiska mångfalden i sina miljömål för 
framtiden.
Miljö (300) 
304-2
 Hållbarhetspolicy

===== SIDA 33 =====

33
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
FN:s  
globala mål Delmål Stenhus
GRI område/
Standard Internt regelverk/styrning
Socialt
10.3 Säkerställa 
lika rättigheter för 
alla och utrota 
diskriminering.
10.3 Stenhus accepterar inte någon form av 
diskriminering eller särbehandling samt verkar 
för lika rättigheter och möjligheter oavsett kön, 
könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk 
tillhörighet, religion eller annan tros uppfattning, 
funktionsnedsättning, sexuell läggning eller 
ålder.
Social (400)
405-1
406-1
414-1
Uppförandekod internt
Uppförandekod leverantörer
Visselblåsarfunktion
Ekonomi
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
8.1 Hållbar 
ekonomisk tillväxt.
8.1 Stenhus affärsmodell präglas i alla delar av 
långsiktighet. Kort siktiga vinster är under-
ordnade bolagets långsiktiga värde skapande. 
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs-
modellen. Stenhus uppträder på ett acceptabelt 
sätt i samhället och försöker begränsa sin 
miljö påverkan vilket är alla grund läggande 
förutsättningar för att Stenhus, över lång tid,  
ska kunna bereda vinst för sina aktieägare.
Ekonomi (200)
201-1
Affärsmodell
Hållbarhetspolicy
8.5 Stenhus erbjuder goda och 
konkurrenskraftiga anställningsvillkor för 
samtliga medarbetare. Därutöver har bolaget 
sedan flera år erbjudit samtliga medarbetare att 
delta i incitamentsprogram.
16.5 Bekämpa 
korruption och 
mutor.
16.5 God affärsmoral är även det en 
grundförutsättning för Stenhus långsiktiga 
värdemaximering. Bolaget ska aldrig medverka 
till eller tillåta korruption. Bolaget accepterar 
inte att medarbetare låter sig mutas eller ta 
emot gåvor som kan liknas vid mutor.
Ekonomi (200)
205-2
205-3
Uppförandekod leverantörer
Visselblåsarfunktion

===== SIDA 34 =====

34
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
 
Stenhus hållbarhetsarbete styrs av
Lagar Externa ramverk Interna ramverk
Svenska Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Övergripande mål och strategier
Årsredovisningslagen FN:s Global Compact Hållbarhetspolicy
Miljöbalken Global Reporting Initiative (GRI) Informations- och insiderpolicy
Arbetsmiljölagen Parisavtalet Uppförandekod internt
BBR-krav (Boverkets byggregler) Uppförandekod leverantörer
FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter Processer för intern kontroll
FN:s konvention om barnets rättigheter
Övriga tillämpliga lagar
STYRNING AV HÅLLBARHETSARBETET (GRI 3-3)
Utifrån väsentlighetsanalysen, Stenhus strategier, 
dess påverkan på omvärld och intressenters förvänt-
ningar har fyra fokusområden för Stenhus hållbarhets-
arbete identifierats. 
Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är: 
• Miljö och resurseffektivitet 
• Ekonomisk uthållighet 
• Affärsetik 
• Professionella och engagerade medarbetare
Bolagets hållbarhetsstrategi och hållbarhetsmål ses 
över och godkänns av styrelse och ledning årligen,  
i samband med strategiarbete. Planering, styrning 
och uppföljning av hållbarhetsarbetet följer Bolagets 
organisationsstruktur med tydlig delegering av ansvar 
och befogenheter. 
Hållbarhetsarbetet tar stöd i policyer, rutiner, övergri-
pande mål samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. 
Stenhus betraktar försiktighetsprincipen i miljöbalken 
och lagar och förordningar som minimikrav. 
Stenhus följer FN:s Global Compacts tio principer. 
Dessa innefattar områdena mänskliga rättigheter, 
arbetsrätt, miljö och anti-korruption.
Stenhus interna ramverk
Styrelsen fastställer de interna ramverken och 
 bedömer årligen policyns relevans och beslutar om 
eventuella revideringar. 
Inom ramen för hållbarhetsmålen har Bolagets styrelse 
fastslagit ett antal interna policyer för styrning av 
hållbarhetsarbetet:
• Hållbarhetspolicy
• Informations- och insiderpolicy 
• Uppförandekod internt
• Uppförandekod leverantörer
• Visselblåsarfunktion
För vidare läsning av dessa policyer se Bolagets 
 hemsida.

===== SIDA 35 =====

35
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET
 
Externt ramverk Mål/Index
Miljö och resurseffektivitet
FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
   
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
   
GRI-område Miljö (300)
GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2
Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering
Stenhus ramverk Mål Utfall
Miljö och resurseffektivitet
Hållbarhetspolicy
Uppförandekod leverantörer
Eftersträva gröna kontrakt då en hållbar miljö är 
lättare att åstadkomma ju närmare 
hållbarhetsbesluten ligger verksamheten.
 2022. Under 2022 har gröna avtal tecknats med 
en snittwault på 6 år. Målet är att samtliga avtal 
som tecknas from 2023 med kontraktsvärde över 
500 tsek ska vara gröna avtal.
2023. Samtliga nytecknade hyresavtal tecknas 
med grön bilaga.
Eftersträva användning av förnybar energi i så stor 
utsträckning som möjligt t ex solenergi, 
bergvärme, fjärrvärme etc.
2022. Stenhus har inventerat 14 fastigheter där 
det finns möjlighet att konvertera om det är 
hållbart motiverbart. En fastighet har konverterats 
till solenergi, tre till bergvärme. I övriga pågår 
utvärderingsarbetet.
2023. Under året har en fastighet konverterats till 
fjärrvärme och en fastighet till bergvärme. i övrigt 
pågår fortsatt inventering för att hitta den mest 
hållbara lösningen.
Eftersträva 0% fossil uppvärmning (olja). 2022. Under 2022 har fastigheterna inventerats 
och under 2023 är målsättningen att konvertera 
den fossila uppvärmningen (inom scope 2) till 
annan uppvärmning.
2023. Under år 2023 har alla utom en oljepannor, 
där Stenhus har den operativa kontrollen, 
konverterats till berg- eller fjärrvärme. Den 
resterande oljepannan planeras för åtgärd under 
2024. 
Eftersträva att senast under 2022 ställa om till 
100% Grön El alternativt klimatkompensera.
2022. Under 2022 har Bolaget tecknat avtal med 
Vattenfall avseende miljöel från vatten- och 
kärnkraft, EPD. 
2023. Under 2023 har samtliga nya avtal tecknats 
enligt Grön EL. 
Energieffektivisera genom att samtliga fastigheter 
i portföljen kartläggs.
2022. Inventering har skett under 2022 och ett 
antal åtgärder har genomförts såsom byte till 
LED-belysning, nya styrsystem för ventilation, nya 
ventilationsaggregat och ställverk, samt 
tilläggsisolering.
2023. Inventeringen har fortsatt under 2023 har 
lett till byte av gammalt ventilationsaggregat till 
effektivare aggregat, takomläggning med 
igensättning av lanterniner med tilläggsisolering, 
utbyte av ställverk, fönsterbyte samt ny styr och 
regler för ventilation och värme.

===== SIDA 36 =====

36
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
MILJÖ OCH RESURSEFFEKTIVITET
 
Externt ramverk Mål/Index
Miljö och resurseffektivitet (fortsättning)
FN:s globala mål GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
   
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
   
GRI-område Miljö (300)
GRI-standard 302-1, 302-2, 302-4, 305-1, 305-2, 305-4, 308-1, 304-2
Övriga standards CRE8 Miljöcertifiering
Stenhus ramverk Mål Utfall
Miljö och resurseffektivitet
Eftersträva användning av miljösmarta produkter. 
Minimera förekomsten av skadliga ämnen. 
Källsortera genom samarbete med hyresgäst.
Inventering har påbörjats under 2022 gällande 
miljöskadliga produkter. Ingen sanering har 
genomförts. 
2023. Inventering forsätter gällande miljöskadliga 
produkter. Ingen sanering har genomförts. 
Eftersträva långa hyresrelationer vilket minimerar 
behovet av ombyggnationer och rivningar av 
tekniskt välfungerande lokaler och fastigheter.
2022. Nytecknade och omförhandlade avtal under 
2022 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault 
på 8,5 år. 
2023. Nytecknade och omförhandlade avtal under 
2023 med en hyra >500 tsek/år har i snitt en wault 
på 7,5 år. 
Vid investeringar bör utredning göras om 
miljöcertifiering är möjlig.
2022. Två projektfastigheter färdigställs under 
2023 med miljöcertifiering.
2023. Under året har fyra fastigheter 
miljöcertifierats i enlighet med BREEAM in USE  
”Very Good”. Före ytterligare tre fastigheter pågår 
miljöcertifieringar och sju miljöcertifieringar är 
planerade att utföras under 2024. 
Nya leverantörer ska granskas enligt sociala 
kriterier.
2022. 100 procent av definierat urval av 
leverantörer uppfyller Stenhus krav.
2023. 100 procent av definierat urval av 
leverantörer uppfyller Stenhus krav.
Stenhus kommer under 2024 arbeta för att 
införliva den biologiska mångfalden i sina miljömål 
för framtiden.

===== SIDA 37 =====

37
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Energiförbrukning: 302-1, 302-2, 302-4
Inledning
Fastighetssektorn står för drygt 30 procent av
samhällets energianvändning, därför är arbetet med
att minska energianvändningen och se över valet av
energikälla en viktig miljöfråga.
Avgränsning
Uppvärmning av lokaler samt elanvändning står för 
den största andelen av fastigheternas energianvänd-
ning. Stenhus redovisar i denna rapport endast energi-
användning för de fastigheter där Stenhus har det 
operativa ansvaret för försörjningen av elektricitet 
och/eller värme inom scope 2 och 3. 
Mål
Bolaget kommer att sträva efter att kartlägga alla 
fastigheter i portföljen, samt nyförvärv, för att identi-
fiera varje fastighets specifika förutsättningar för att 
öka energieffektiviteten. Samarbetet med hyresgäs-
ten är här en viktig komponent i hållbarhetsarbetet. 
Stenhus har som mål att alltid komplettera sedvanliga 
hyresavtal med Gröna avtal vars syfte är att minska 
hyresgästens resurs- och energianvändning.
Hos Stenhus står majoriteten av hyresgästerna själva 
för el- och värmekostnaderna vilket innebär att de 
själva kan påverka sin förbrukning och kostnaden för 
den samma. Då hyresgästerna ser en direkt koppling 
mellan förbrukning och kostnad ökar incitamentet att 
minska förbrukningen. Stenhus har samtidigt en kon-
tinuerlig dialog med hyresgästerna kring huruvida det 
finns möjligheter till ytterligare resurs- och kostnads-
besparingar t ex genom att energieffektivisera. Sten-
hus mål är att arbeta nära hyresgästen t ex gällande 
projekt kring byte till LED-belysning, tilläggsisolering 
av byggnader och byte till energieffektivare fönster.
Styrning 
Energiarbetet styrs av Stenhus hållbarhetspolicy som 
är framtagen och fastslagen av Stenhus styrelse. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för det 
operativa energiarbetet. Energianvändningen samt 
mängden egenproducerad el följs upp på fastighets-, 
region- och bolagsnivå. Målsättningen är att detta ska 
ske via ett energiuppföljningssystem där alla mätar-
värden bearbetas och analyseras. 
 
Gällande pågående projekt ansvarar Bolagets 
projektutvecklingschef för nybyggnads- och ombygg-
nadsprojekt. Målsättningen är att samtliga projekt ska 
följas upp gentemot projekterade värden i samband 
med att projekten avslutas och byggnadernas drift-
sätts.
Princip för redovisning
Energiprestandan beräknas genom årlig total normal-
årskorrigerad energianvändning för uppvärmning,
komfortkyla och fastighetsel, dividerat med tempere-
rad area. Redovisade mängder energi bygger på
faktiskt avlästa värden för el. För värme och kyla har
uppskattad förbrukning per kvm använts inom scope 2. 
Utfall inkl tabeller/grafer
Stenhus fördelning på uppvärmningskällor inom 
 Stenhus hela fastighetsbestånd uppgår per utgången 
av året enligt nedan:
Uppvärmningskällor
Antal
2022
%
2022
Antal
2023
%
2023
 Fjärrvärme 128 71 121 75
 El 18 10 16 10
 Bergvärme1 23 13 17 11
 Olja 7 4 3 2
 Övrigt 4 2 4 2
Fast bränsle 2 2
Gas 2 2
T otalt 180 100 161 100
1 Inkluderar även markvärme samt luft/vatten.
Stenhus fördelning på uppvärmningskällor inom 
scope 2 fördelas enligt nedan:
Uppvärmningskälla  
scope 2
kWh
2022
kWh
2023
 Fjärrvärme 80 219 80 219
 El 39 494 36 717
 Fjärrkyla 6 530 6 350
T otalt 126 063 123 286
Stenhus arbetar med att ställa om från fossila bränslen 
till förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt. 
Inventering av uppvärmningskällor pågår. Stenhus 
eftersträvar användning av förnybar energi i så stor 
utsträckning som möjligt t ex solenergi, bergvärme, 
fjärrvärme mm. Under år 2023 har resterande fastig-
heter där Stenhus har det operativa ansvaret konver-
teras från olja till fjärrvärme eller bergvärme bortsett 
från en anläggning. Den kvartående fastigheten har 
stödvärme med oljebrännare för extrema förhållan-
den. Övriga fossila uppvärmningar utanför Stenhus 
operativa kontroll uppgår i dagens läge till två stycken. 
Kring dess oljepannor för Stenhus dialog kring möjlig 
åtgärd.

===== SIDA 38 =====

38
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Under 2022 har Stenhus tecknat avtal om 100 pro-
cent grön el till fastigheterna. Detta innebär EPD-cer-
tifierad el från de fossilfria källorna vatten och kärn-
kraft. Energieffektiviseringen sker även genom 
kartläggning av samtliga fastigheter i syfte att ersätta 
komponenter med mer miljövänliga alternativ. Inven-
teringen har fortsatt under 2023 och har lett till byte 
till ledbelysning, byte av gammalt ventilationsaggre-
gat till effektivare aggregat, takomläggning med igen-
sättning av lanterniner med tilläggsisolering, utbyte av 
ställverk, fönsterbyte samt ny styr och regler för venti-
lation och värme.
Under 2023 har Stenhus investerat cirka 17 (25) mil-
joner kronor i ovan nämnda projekt avseende förnybar 
energi eller andra åtgärder som syftar till att minska 
energianvändningen.
Direkt och indirekta utsläpp av växthusgaser:  
305-1, 305-2, 305-4
Inledning
Byggnader står för drygt 20 procent av samhällets 
totala utsläpp av växthusgaser. Både i form av utsläpp 
kopplat till byggprocessen och i form av utsläpp i 
förvaltningsskede. Att minska mängden utsläpp är 
därför viktigt.
Avgränsning
Rapporteringen omfattar utsläpp inom organisationen 
samt de utsläpp utom organisationen som är mest 
väsentliga utifrån storlek och möjlighet att påverka. 
Stenhus första år för beräkning av klimatutsläpp är 
2022, vilket är basår för våra beräkningar. De uppgifter 
som redovisas avseende 2022 avser endast scope  
1 och 2 och avser endast utsläpp av koldioxid och inte 
andra växthusgaser. Stenhus har från 2023 inkluderat 
även delar av scope 3 i hållbarhetsredovisningen. 
Stenhus redovisar i denna rapport endast utsläpp för 
de fastigheter där Stenhus har det operativa ansvaret. 
Mål 
Scope 1: Stenhus mål är att fastigheterna ska ha  
0 procent fossil uppvärmning år 2024 (olja och kol). 
Stenhus strävar efter att egna installationer på fastig-
heterna ska tillföra förnybar energi så mycket som 
möjligt, exempelvis solenergi eller geotermisk värme. 
Scope 2: Stenhus mål är att använda förnybar energi 
så mycket som möjligt, exempelvis solenergi, geoter-
misk uppvärmning, fjärrvärme. Under 2022 har 
 Stenhus tecknat avtal om 100 % grön el. I Bolagets 
fall innebär det EPD-certifierad el från fossilfria 
 källorna vatten och kärnkraft. 
Scope 3: Enligt GHG-protokollet finns 15 olika kate-
gorier för scope 3 mellan vilka utsläppen fördelas. 
Stenhus har i linje med GHG-protokollets rekommen-
dationer identifierar vilka aktiviteter inom scope 3 som 
förväntas ge upphov till de mest betydande utsläp-
pen, ge möjlighet till störst reduktion av utsläpp och 
vara mest relevanta för företagets egna affärsmål. 
Stenhus har identifierat tre kategorier där Bolaget 
2023 kan göra störst skillnad/påverkan på vår om-
värld:
• Inköpta varor och tjänster
• Kapitalvaror 
• Uthyrd tillgång
Inom dessa identifierade fokusområden kommer 
Stenhus att arbeta för att sänka klimatutsläppen 
genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete. 
Styrning
Energiarbetet styrs av Stenhus hållbarhetspolicy som 
är framtagen och fastslagen av Stenhus styrelse. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
arbete med utsläpp inom förvaltningen och projekt-
chefen har ansvar för arbetet med utsläppen gällande 
projekten. 
Princip för redovisning
Ett företags klimatpåverkan delas in i tre scope.  
I scope 1 redovisas de utsläpp som företaget ger direkt 
upphov till i den egna verksamheten. I scope 2 redovi-
sas indirekta utsläpp på grund av företagets inköpta 
energi och i scope 3 alla andra indirekta utsläpp. 
Utfall Scope 1 & 2
Källan till utsläppen i scope 1 är hänförliga till olje-
pannor i Bolagets fastigheter, där Stenhus står för det 
operativa ansvaret, samt körda tjänstemil inom ramen 
för Bolagets anställda. Scope 2-utsläppen är hänförliga 
till all energi som köps in till de lokaler där Bolaget 
driver egen verksamhet och består av fjärrvärme, 
fjärrkyla och el. 
Bolagets utsläpp inom scope 1 och 2 uppgår till 82,8 
tCO2e (ton koldioxidekvivalenter) där den större delen 
återfinns inom scope 1. 
Källa scope 1 & 2 tCO2e 2022 tCO2e 2023
  Oljepannor och 
köldmedium
126,85 54,60
 Bilar 18,77 24,11
  Inköpt el, värme  
och kyla
3,96 4,09
T otalt 149,58 82,8

===== SIDA 39 =====

39
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Stenhus arbetar med att ställa om från fossila bränslen 
till förnybar energi i så stor utsträckning som möjligt. 
Inventering av uppvärmningskällor har genomförts 
inom hela beståndet. Inom scope 1 är en oljepanna 
utbytt under 2023.  
En genomgång av företagets tjänstebilspolicy pågår 
också inom ramen för scope 1 och målet är att Bolagets 
bilar per körd mil ska bidra med ett lägre utsläpp av 
växthusgaser. 
T otalt Scope 1 + Scope 2 tCO2e 2022 tCO2e 2023
 Scope 1 144,48 77,36
 Scope 2 5,10 5,44
T otalt 149,58 82,8
 
Utsläpp
Liter/kWH 
förbrukat
2022
tCO2e
2022
Liter/kWH 
förbrukat
2023
tCO2e
2023 Förklaring/metod
Scope 1 – totalt 
144,48 77,36 Beräkningen inkluderar alla utsläpp från scope 1-aktiviteter för 
Stenhus, vilka har värderats vara: 
1)  oljepannor som finns på ägda fastigheter (men som är uthyrda 
till hyresgäster) och som Stenhus har kontroll över, i.e. inflytande 
på mängden av olja som förbränns och 
2)  utsläpp från bilar som har använts i tjänst under 2022 (båda 
privata bilar och tjänstbilar)
Andel estimerat 12% 12% För Stenhus orsakades den största delen av scope 1-utsläpp från 
oljepannor i ägda fastigheter. För dessa oljepannor finns förbrukad 
mängd liter olja och emissionsfaktor för utsläpp per liter 
förbrukning. För alla bilar har Stenhus estimerat förbrukning (liter) 
av drivmedel baserat på tillgänglig information kring bilmodell. 
Scope 1 – från oljepannor och köldmedium
Oljepannor 48 787 126,85 21 000 54,6 För utsläpp från oljepannor har Stenhus inkluderat alla oljepannor 
där Stenhus köper in oljan och därmed har kontroll över 
oljeanvändning. Detta är enbart gällande för 1 (2) olika fastigheter 
och därför har totalt 1 (2) oljepannor inräknats. Även om dessa 
pannor finns på fastigheter som hyrs av hyresgäster så Stenhus 
kontrollen och därmed inkluderas de under scope 1-utsläpp enligt 
GHG-protokollet. För varje oljepanna har förbrukad liter olja 
multiplicerats med TTW emissionsfaktor på 2,6 kgCO2ekv/liter. 
Köldmedium - - - - Inget köldmedium har under året fyllts på i några av Stenhus 
kontorslokaler.
Andel estimerat 0% 0% Ingen estimering har gjorts.
T otalt 48 787 126,85 21 000 54,6
Scope 1 – från bilar 
Tjänst bilar 6 748,91 12,89 18 938,76 22,17 Innebär utsläpp från bilar ägda av Stenhus (men enbart utsläpp 
från åkning i tjänst). Estimat har gjorts gällande antal förbrukade 
liter baserat på information kring bilen och antal körda kilometer i 
tjänst.
Privata bilar i tjänst 757,55 1,76 418,70 0,59 Innebär utsläpp från bilar ägda av medarbetare (men enbart 
utsläpp från åkning i tjänst). Estimat har gjorts gällande antal 
förbrukade liter baserat på information kring bilen och antal körda 
kilometer i tjänst.
El-bilar (scope 2) 3 055,15 1,14 287,7 1,35 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus. Antagande 
har gjorts att el som använts är en svenska residualmix, där ett 
visst utsläpp orsakas från produktionen av el. Dessa utsläpp 
räknas i scope 2.
Andel estimerat 100% 100% Faktiskt förbrukning av drivmedel saknas. Förbrukningen har 
estimerats baserat på information kring bilmodell och antal 
estimerade körda kilometer i tjänst.
T otalt 7 506,46 14,65 19 357,46 22,76

===== SIDA 40 =====

40
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Utsläpp
Liter/kWH 
förbrukat
2022
tCO2e
2022
Liter/kWH 
förbrukat
2023
tCO2e
2023 Förklaring/metod
Scope 2 – totalt 
 129 118 5,10 123 574 5,44 Beräkningen inkluderar alla växthusgas utsläpp klassificerat som 
scope 2 som kommer från producering av köpt energi. Här ingår el, 
värme och kyla till Stenhus egna kontorslokaler samt el som har 
använts för att ladda vissa elbilar som använts i tjänst. För att beräkna 
dessa utsläpp har emissionsfaktorer använts för respektive källor (el, 
fjärrvarme och fjärrkyla).
Andel estimerat av 
kWh 
69% 69% För kWh finns exakta siffror från användning av el i Stenhus 
kontorslokal (avläst på el-mätare). Estimering har gjorts för 
fjärrvarme, kyla samt för kWh använt till laddning av elbilar.
Andel estimerat av 
utsläpp
100% 100% Exakta siffror förutsätter att varje källa till utsläpp i scope 2 har sin 
egen undermätare.  
Där ingen undermätare finns har utsläpp estimerats baserat på siffror 
från energimyndig heten. Då Stenhus elanvändning inte ger upphov till 
några utsläpp i scope 2 och all fjärrvärme är baserad på estimat så blir 
således andelen av utsläppen som är estimerade 100%.
Scope 2 – utsläpp från kontorslokal (Marked-based metod)
El 39 494 - 36 717 - Alla Stenhus egna fastigheter har el-avtal med 100% förnybar el från 
el-leverantören, och för Stenhus innebär detta att alla el-leverantörer 
allokerar energi till Stenhus el-avtal på en mix av vindkraft, vattenkraft 
och biobränsle. Dessa källor orsaker inga CO2-utsläpp i scope 2.  
Exakt mängd av använd el har inhämtats från elleverantören.
Fjärrvärme 80 219 3,96 80 219 4,09 För beräkning av utsläpp från fjärrvärme i Stenhus fastigheter har 
Bolaget multiplicerat den genomsnittliga användningen av värme från 
kontorslokal enligt energimyndighetens uppgifter, med miljövärden 
från respektive leverantörer av värme. 
Fjärrkyla 6 350 - 6 350 - För beräkning av utsläpp från fjärrkyla i Stenhus fastigheter har 
Bolaget multiplicerat den genomsnittliga användningen av kyla från 
kontorslokal enligt energimyndighetens uppgifter, med miljövärden 
från respektive leverantörer av värme. Fjärrkyla används bara på ett 
kontor, och emissionsfaktor från den aktuella leverantören är 0.
T otalt 126 063 3,96 123 286 4,09
Scope 2 – totalt utsläpp (Location-based metod)
Enligt GHG-protokollet måste företag redovisa ett ”location-based” värde för utsläpp i scope 2. För location-based-metoden används ett 
genomsnittligt emissionsvärde för köpt energi i scope 2 baserat på den lokation där energin levereras.
El
(snitt Sverige)
39 494 2,84 36 717 2,64 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett 
genomsnittligt emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av el. Det 
senast tillgängliga snittvärdet är från 2018 och är 71,8g CO2e/kWh. 
Fjärrvärme 80 219 3,70 80 219 3,70 För fjärrvarme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet (senast 
tillgängliga är för 2021) och detta har använts i beräkningarna för 
(location-based) utsläpp för Stenhus fjärrvärme. Emissionsfaktorn är 
46,1 gCO2e/kWh.
El-bilar 
(El-förbrukning 
utanför Stenhus 
fastigheter)
3 055 1,14 288 1,35 Då elbilar i tjänst inte tankas med el levererat av Stenhus har Bolaget 
antagit att elen som använts enligt den svenska residualmix, där ett 
visst utsläpp orsakas från produktionen av el. Dessa utsläpp räknas i 
scope 2.
T otalt 122 768 7,67 117 224 7,69

===== SIDA 41 =====

41
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Utfall Scope 3
Stenhus har 2023 identifierat tre kategorier där Bola-
get kan göra störst skillnad/påverkan på vår omvärld:
• Inköpta varor och tjänster
• Kapitalvaror 
• Uthyrd tillgång
Inom dessa identifierade fokusområden kommer 
Stenhus att arbeta för att sänka klimatutsläppen 
genom aktiva val och ett ständigt förbättringsarbete. 
Källa scope 3 tCO2e 2023
  Bilar 0
  Inköpta varor och 
tjänster
310
  Kapitalvaror 2 465
  Uthyrd tillgång 2 361
T otalt 5 136
Inköpta varor och tjänster
Inköpta varor och tjänster innehåller åtgärder för 
skötsel och underhåll av våra fastigheter, reparationer 
och mindre renoveringar som inte är värdehöjande. 
Underhåll är de åtgärder som lett till högst utsläpp av 
koldioxid. Inom scope 3 kommer Stenhus att sträva 
efter långsiktiga hyresrelationer med hyresgäster. 
Detta minimerar behovet av renoveringar och rivning-
ar av tekniskt välfungerande lokaler och fastigheter 
och leder till en hållbar användning av naturresurser
och minskade koldioxidutsläpp. Samtliga hyresavtal
som tecknats har grön bilaga. Nytecknade och om-
förhandlade avtal under 2023, med en hyra över  
500 tsek per år, har i snitt en wault på 7,5 (8,5) år. 
Målet är att samtliga avtal som tecknas från och med 
2023 ska vara gröna avtal. 
Kapitalvaror
Kapitalvaror innehåller nyproduktion. Stenhus har 
under 2023 ehållit miljödeklaration för en fastighet 
som färdigställts där summa total klimatpåverkan, 
A1- A5 (kg CO2e), lämnats enligt miljödeklaration. 
Från 1 januari 2022 gäller krav på att byggherren ska 
upprätta och lämna in en klimatdeklaration vid uppfö-
randet av nya byggnader. Klimatdeklarationen utgör 
en bra grund vid redovisning av projektets slutliga 
klimatpåverkan och kommer därför av nyttjas av Sten-
hus som bas för beräkningarna av nya byggnader.
Uthyrd tillgång
Uthyrd tillgång innehåller hyresgästernas el-och 
fjärrvärmeförbrukning, sophämtning och vattenför-
brukning samt avlopp. Stenhus hyresgäster står själva 
för sina avtal men där Stenhus har avtal och kostna-
der för detta så vidaredebiteras detta på hyresgästen. 
Hyresgästen och Stenhus har härav möjlighet att 
tillsammans göra klimatvänliga val.  
Stenhus har tecknat avtal om 100 % grön el till de 
fastigheter där Stenhus ansvarar för elavtalet.  
I Bolagets fall innebär det EPD-certifierad el från 
fossilfria källorna vatten och kärnkraft. Detta innebär 
att CO2-utsläppet är 0. Gällande fjärrvärme är målet 
att välja den mest miljövänliga leveransen då avtal 
tecknas inför framtiden.

===== SIDA 42 =====

42
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Utsläpp
Förbrukat
2023
tCO2e
2023 Förklaring/metod
Scope 3 – bilar, kWh     
471,71 0,06 Elbilar i tjänst tankas inte med el levererat av Stenhus Fastigheter. Antagande har gjorts
att el som använts är en svenska residualmix, där ett visst utsläpp orsakas från transport
och produktion av. Dessa utsläpp räknas i scope 3.
Summa 471,71 0,06
Scope 3 – inköpta varor och tjänster, MSEK     
Löpande och 
planerad skötsel och 
underhåll, inkl extern 
förvaltning
117,89 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en
emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Reparationer och 
ersättning av 
byggprodukter
95,97 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en
emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Mindre renoveringar 
(ej värdehöjande)
96,21 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en
emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Summa 71,99 310,07  
Scope 3 – kapitalvaror , MSEK
Nyproduktion 
(klimatdeklaration)
274,00 Total klimatpåverkan A1- A5 (ton CO2e), enligt miljödeklaration.
Ny produktion 
(utöver 
klimatdeklaration)
2 191,00 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en
emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen. Summa total klimatpåverkan A1- A5  
(ton CO2e).
Summa 346,8 2 465
Scope 3 – uthyrd tillgång, MWh
Fjärrvärme 41 647 2 141,00 För fjärrvärme har energiföretagen tagit fram ett snittvärdet (senast tillgängliga är för
2021) och detta har använts i beräkningarna för (location-based) utsläpp för Stenhus
fjärrvärme inom scope 3. Emissionsfaktorn är 51,40 gCO2e/kWh.
El 27 935 0 Alla Stenhus egna fastigheter har el-avtal med 100% förnybar el från leverantören, och
för Stenhus innebär detta att alla el-leverantörer allokerar energi till Stenhus el-avtal på
en mix av vindkraft, vattenkraft och biobränsle. Dessa källor orsaker inga CO2-utsläpp i
scope 3 (market-based). Exakt mängd av använd el har inhämtats från elleverantören.
Summa 69 581 2 141,00
Scope 3 – uthyrd tillgång, MSEK
Sophämtning 208,25 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en
emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Vatten och avlopp 11,49 Spendberäkning i enlighet med Miljöspendanalys, kategoriträd och miljöindikatorer
process-LCA-metod. Nedlagda kostnader har kategoriserats samt multipicerats med en
emissionsfaktor angiven i Miljöspendanalysen.
Summa 9,52 219,74
T otalt 5 135,87
Scope 3 – utsläpp el (Location-based metod), MWh
El 27 935 2 006 För el i Sverige har det svenska miljöinstitutet tagit fram ett genomsnittligt
emissionsvärde för utsläpp vid förbrukning av el. Det senast tillgängliga snittvärdet är
från 2018 och är 71,8g CO2e/kWh.

===== SIDA 43 =====

43
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Miljöcertifiering 
Inledning
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda 
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv och är ett 
bevis från tredje part på att Stenhus fastigheter har 
en låg miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer 
hållbara fastigheter med bättre miljöprestanda.
Avgränsning
Miljöcertifieringen omfattar de fastigheter och projekt 
där beslut fattats om miljöcertifiering, vilken certifiering 
som ska väljas och vilket betyg som är målsättningen 
med certifieringen. 
Med certifierade byggnader avses byggnader som är 
miljöcertifierade från fristående certifieringsorgan. 
Mål 
Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter 
såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar 
löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att 
certifiera. Stenhus mål är att fortsätta certifieringen 
av våra ytor enligt beslutad plan varav 10 under 2024.
Certifierade 
byggnader, 
Antal 
2022
Antal
2023 T otalt  
BREEAM in USE 
 ” Very Good”
- 4 4
LEED Gold 1 - 1
T otalt 1 4 5
Styrning
Fastigheternas och projektens miljöprestanda styrs 
av interna styrdokumentet. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
miljöcertifiering av befintliga fastigheter. Bolagets 
projektutvecklingschef har ansvar för arbetet med 
miljöcertifiering ny- och ombyggnadsprojekt.
Princip för redovisning 
De certifieringar som är aktuella är Green Building, 
Miljöbyggnad, som lägst nivå silver, BREEAM Very 
Good och LEED Gold. 
GreenBuilding är ett certifieringssystem som fokuse-
rar på låg energianvändning och energieffektivisering. 
Kravet för befintlig byggnad är att byggnadens energi-
prestanda har förbättrats med minst 30 procent 
 genom energieffektiviseringsåtgärder. Alternativt att 
energiprestandan vid certifieringstillfället motsvarar 
energiklass C enligt Boverkets klassning. Kravet för 
Nybyggnad är att byggnadens energiprestanda ska 
motsvara minst energiklass B enligt Boverkets klass-
ning. För energiklass B ska byggnaden ha minst  
25 procent bättre energiprestanda än de krav som 
Boverket ställer vid uppförande av en ny byggnad.
Certifieringen Miljöbyggnad ställer krav avseende 
energi, materialanvändning och inomhusmiljö. 
BREEAM bedömer miljöprestandan inom till exempel 
energianvändning, inomhusklimat, vattenhushållning, 
avfallshantering samt markanvändning och påverkan 
på närmiljön. Med BREEAM bedöms och poängsätts 
även byggnadens läge i förhållande till allmänna  
kommunikationsmedel, val av byggmaterial och vilka 
föroreningar byggnaden kan ge upphov till. 
LEED poängsätter ett antal kriterier inom energiför-
brukning, val av byggmaterial, vattenhushållning och 
avfallshantering som vägs samman till en bedömning 
av hur stor miljöpåverkan fastigheten har. Certifie-
ringen innebär en granskning och betygsättning av 
oberoende bedömare. 
Utfall inkl tabeller/grafer
Arbetet med att energideklarera Stenhus Fastigheter 
pågår. Av Stenhus totalt 952 003 (964 297) kvadrat-
meter vid utgången av året är cirka 53 (49) procent 
energideklarerade varav cirka 21 (17) erhållit energi- 
klass A till C. Detta motsvarar cirka 198 000 (163 
000) kvadratmeter energideklarerade ytor i klass A till 
C. Under 2023 har totalt cirka 14 000 m2 certifierats 
enligt Bream och Leed. Stenhus mål är att fortsätta 
certifieringen av våra ytor enligt beslutad plan. 
Under året har har fyra fastigheter miljöcertifierats 
enligt med BREEAM in USE ” Very Good”. Före ytterli-
gare tre fastigheter pågår miljöcertifieringar och sju 
miljöcertifieringar är planerade att utföras under 
2024. Stenhus mål är att nya byggnader som uppförs 
ska miljöcertifieras. 
Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller 
avseende förekomst av skadliga ämnen och förore-
ningar i byggnader eller mark i samband med ny-, till- 
eller ombyggnad. Vid förekomst av skadliga ämnen 
såsom till exempel asbest, radon och PCB genomför 
Stenhus sanering. Under 2023 upptäcktes inga sådana 
ämnen och inga saneringar genomfördes.
I våra projekt kommer Stenhus att sträva efter att 
använda miljösmarta produkter och minimera före-
komsten av skadliga ämnen (enligt Basta eller Sunda 
Hus). Vid ny-, till-, och ombyggnationer utförs kontroller 
avseende förekomst av skadliga ämnen i byggnad och 
mark, såsom asbest, pcb eller andra skadliga ämnen 
och vid behov utförs sanering. Vid ombyggnad måste 
hela kedjan beaktas, det vill säga allt från transport till 
materialval. 
Entreprenörer redovisar en miljöplan för byggnation 
och rivning.

===== SIDA 44 =====

44
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Nya leverantörer som granskats enligt 
miljökriterier: 308-1
Inledning
Eftersom en stor del av miljöpåverkan uppstår i leve-
rantörsled är det av stor vikt att bedöma leverantörer 
utifrån hur de bedriver sitt miljöarbete. Stenhus kräver 
att dess leverantörer uppfyller alla tillämpliga miljö lagar 
och förordningar. Leverantörer bör om möjligt alltid vara 
mycket försiktiga i processer som påverkar, eller kan 
påverka miljön negativt. Leverantörerna bör också ta 
initiativ till att främja ett större miljöansvar och upp-
muntra till en utbredd användning av miljövänlig teknik 
för att underlätta långsiktig och hållbar utveckling.
Avgränsning
Stenhus avgör själva vilka krav Bolaget ställer på 
leverantörer och vilka som anlitas. De leverantörer 
Bolaget anlitar har i sin tur ofta underleverantörer där 
antalet är svårt att uppskatta eftersom det varierar 
kraftigt. Rapporteringen omfattar de leverantörsavtal 
som tecknas av Stenhus. 
Mål
Stenhus mål är att minst 70 procent av de leverantörer 
med en volym över en procent av totala inköpsvolymen 
ska ha undertecknat Stenhus uppförandekod eller 
kunnat påvisa att de genom egna policyer uppfyller en 
harmoniserande kod.
Styrning
Stenhus har en policy för leverantörer. Genom att låta 
en auktoriserad representant för leverantören under-
teckna dokumentet eller att leverantören själv kan 
påvisa att de internt innehar motsvarande dokumen-
tation, intygar leverantören att den accepterar och 
kommer att följa Stenhus uppförandekod för leveran-
törer. Om leverantören inte följer uppförandekoden 
kan Stenhus komma att upphöra med sina inköp från 
leverantören samt säga upp eventuellt avtal.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
utvärdering och uppföljning av leverantörer som 
 anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck-
lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och 
ombyggnadsprojekt. 
Princip för redovisning
Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. 
Antal vilka undertecknat Stenhus uppförandekod, 
eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i propor-
tion till totalen där inköp uppgår till minst en procent 
av Stenhus totala inköp. 
Utfall
De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer 
(främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter  
(till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi-
leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt 
service leverantörer. 
Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent 
av den totala inköpsvolymen av leverantörer som 
motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. 
Av dessa har 100 (100) procent undertecknat Stenhus 
uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav 
internt vilken Stenhus godtagit som harmoniserande 
med Stenhus policy. 
  
Biologisk mångfald: 304-2
Inledning
Hållbara ekosystem och biologisk mångfald är grun-
den för vårt liv på jorden. Att tillgodose mänsklighet-
ens behov utan att skada den biologiska mångfalden 
och säkerställa hållbart nyttjande ekosystemtjänster 
är en avgörande utmaning för vår överlevnad. 
Avgränsning
Stenhus redovisar endast den egna påverkan på den 
biologiska mångfalden kring och i direkt anslutning till 
bolagets fastigheter. Redovisningen omfattar ännu 
inte vår indirekta påverkan på biologisk mångfald 
genom inköpta varor och tjänster. 
Mål
Stenhus kommer under 2024 arbeta för att införliva 
den biologiska mångfalden i sina miljömål för framti-
den, specifikt vid nybyggnation men även gällande 
krav på leverantörer och i samarbetet med hyresgäs-
terna. En inventering av befintliga fastigheter kommer 
även ske för att utreda om den biologiska mångfalden 
kan påverkas i en positiv riktning i och omkring de 
befintliga fastigheterna. 
Styrning
Stenhus fastighetsverksamhet styrs av detaljplaner, 
lagar och förordningar. Artskyddet regleras i svensk 
lag och platser kartläggs ur ett miljöperspektiv innan 
detaljplaner antas och bygglov erhålls. Stenhus fastig-
heter ligger inte inom områden som är skyddade ur ett 
biologiskt mångfaldsperspektiv eller har ett högt 
mångfaldsvärde. Detta betyder dock inte att Stenhus 
inte har ett ansvar att alltid vara medvetna om påver-
kan på den biologiska mångfalden. 
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
arbetet med att bevara och förbättra den biologiska 
mångfalden i och omkring befintliga fastigheter. 
 Projektchefen har ansvar för mångfaldsarbetet  
gällande projekt.
Princip för redovisning
Stenhus kommer under 2024 påbörja arbetet med 
inventering av åtgärder för att främja den biologiska 
mångfalden.

===== SIDA 45 =====

45
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
EKONOMISK UTHÅLLIGHET 
 
Externt ramverk Mål/Index
Ekonomisk uthållighet
FN:s globala mål
GRI-område Ekonomi (200)
GRI-standard 201-1, 205-2, 205-3
Stenhus ramverk Mål Utfall
Ekonomisk uthållighet
Affärsmodell 
Hållbarhetspolicy
Genomsnittlig avkastning på eget kapital om  
12 procent per år över en konjunkturcykel. 
2022. 4,9
2023. -6,2
Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska 
långsiktigt uppgå till minst 2,5 år.
2022. 3,53
2023. 2,5
Soliditeten ska överstiga 35 procent. 2022. 40,7
2023. 40,8
Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt 
understiga 55 procent.
2022. 54,8
2023. 54,7
Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga 
60 procent.
2022. 57,1
2023. 56,9
Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. 2022. 2,58
2023. 1,94
Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt 
kassaflöde.
Policy mot korruption
Informations- och insiderpolicy
Uppförandekod internt
Visselblåsarfunktion
Bolaget ska aldrig medverka till eller tillåta 
korruption och Stenhus accepterar inte att 
medarbetare låter sig mutas eller ta emot gåvor 
som kan liknas vid mutor.
2022. Antikorruptionspolicy antagen.  
Inga rapporterade incidenter. 
2023. Inga rapporterade incidenter.
2022. Informations- och insiderpolicy antagen. 
Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
Under 2022 har Bolaget implementerat en 
uppförandekod för medarbetare. 
2022. Uppförandekod för medarbetare antagen.
Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen.  
Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2022. Anmälningar på annat sätt,  
direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade 
incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.

===== SIDA 46 =====

46
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 201-1
Inledning
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika 
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa 
konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings-
verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet 
bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, 
hållbara utfall.
Avgränsning
Rapporteringen omfattar det ekonomiska värde som 
skapas inom Stenhus. Värdet påverkas av faktorer 
inom Stenhus i enlighet med Bolagets affärsmodell 
men även av yttre faktorer såsom t ex konjunktur och 
ränteläge som Bolaget inte har kontroll över.
Mål 
Stenhus mål är en ekonomisk hållbar framtid inom 
ramen för Bolagets målbild gällande Miljö och resurs-
effektivitet, Affärsetik samt Professionella och enga-
gerade medarbetare. 
Stenhus finansiella mål är: 
• Genomsnittlig avkastning på eget kapital om  
12 procent per år över en konjunkturcykel. 
• Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska lång-
siktigt uppgå till minst 2,5 år. 
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
• Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt understiga  
60 procent. 
• Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska långsiktigt 
 understiga 55 procent. 
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 gånger. 
Med fokus på hållbarhet så bör samtliga av dessa mål 
kunna uppnås utan att äventyra framtida generationers 
möjligheter att uppnå sina mål.
Styrning 
Planering, styrning och upprätthållande
av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organisations-
struktur med tydlig delegering av ansvar och befo-
genhet. Styrelsen har det övergripande ansvaret för 
att verksamheten styrs mot de finansiella målen inom 
ramarna för vad Bolagets policyer medger.
Ansvar och uppföljning 
Det är Stenhus VD och ledningsgrupp som har det 
övergripande ansvaret för att verksamheten styrs mot 
de finansiella målen. Utfallet följs upp kvartalsvis i 
samband med delårsrapporter. 
Princip för redovisning
Redovisningsprinciper följer vad som anges i Stenhus 
Årsredovisning.
Behållet ekonomiskt värde 
Det skapade ekonomiska värdet uppgick till  
380 (729) miljoner kronor under 2023 och utgörs 
främst av hyresintäkter samt värdeförändringar på 
fastigheter.
Av det skapade värdet tillföll 726 (460) miljoner kronor 
olika intressenter varav de största värdena avsåg 
operativa kostnader samt kostnader för lån. Bibehål-
let ekonomiskt värde uppgick till -346 (264) miljoner 
kronor, motsvarande -91 (37) procent.
Skapat och fördelat ekonomisk värde
Mkr
2022 
Del av 
direkt 
skapat  
värde 
2022 
%
2023 
Del av 
direkt 
skapat  
värde 
2023 
%
Direkt skapat 
ekonomiskt värde
Intäkter 712 98 1 019 268
Intresseföretag 26 4 -76 -20
Värdeförändringar1 -10 -1 -563 -148
Summa 729 100 380 100
Fördelat ekonomiskt 
värde
Operativa kostnader 175 24 212 56
Medarbetare inkl 
styrelse
30 4 39 10
Långivare 190 26 382 101
Offentlig sektor2 65 9 93 24
Bidrag till övriga 
samhället
1 0 2 0
Summa 460 63 726 191
Behållet ekonomiskt 
värde
264 37 -346 -91
Fördelat och bibehållet 
ekonomiskt värde
2022
%
2023
%
 Operativa kostnader 24 56
 Medarbetare inkl. styrelse 4 10
 Långivare 26 101
 Offentlig sektor2 9 24
 Bidrag till övriga samhället 0 0
 Behållet ekonomiskt värde 37 -91
100 100
1 Total värdeförändring exklusive derivat. 
2 Inkluderar fastighetsskatt, sociala avgifter, tomträttsavgäld samt betald skatt.

===== SIDA 47 =====

47
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
AFFÄRSETIK
 
205-2, 205-3 Korruption, incidenter och vidtagna 
åtgärder
Inledning
God affärsmoral är en grundförutsättning för Stenhus 
långsiktiga värdemaximering. Därför måste Bolaget 
ha ett arbetssätt som i alla situationer eliminerar 
risken för korruption och andra oegentligheter. 
Avgränsning
Antikorruptionsarbetet avser i första hand det 
 Bolaget själva gör för att förhindra korruption. 
 Stenhus ställer även krav på att leverantörer ska ha 
ett systematiskt arbetssätt för att motverka 
 korruption i sina verksamheter.
Mål 
Grunden för Stenhus är att Bolaget aldrig får vara 
involverat i eller tillåta korruption. Inte heller kommer 
företaget acceptera att anställda tillåter sig att mutas 
eller ta emot gåvor som kan likställas med mutor. 
Stenhus kommunikation ska alltid vara korrekt, rele-
vant, tydlig, fullständig samt inte vilseledande. Infor-
mation ska vid samma tidpunkt lämnas till innehavare 
av aktierna, kapitalmarknaden och allmänheten.
Styrning
Stenhus antikorruptionsarbete styrs av policyer och 
rutiner för bland annat antikorruption, insiderpolicy 
och uppförandekod för medarbetare och leverantörer. 
Dessa policyer är fastställda av Bolagets styrelse. 
Samtliga av Stenhus anställda och leverantörer för-
väntas följa de interna reglerna såväl som gällande 
lagar. Samtliga policyer som gäller medarbetarna 
finns tillgängliga på intranätet och uppföljning sker 
löpande för att säkerställa att de följs i organisationen.
Ansvar och uppföljning 
Arbetet med att motverka korruption och mutor leds 
av CFO, vVD och VD. Överträdelser godtas inte och 
kan resultera i disciplinåtgärder, uppsägning eller åtal. 
Beroende på överträdelsens art och omfattning kan 
anställda som bryter mot företagets antikorruptions-
politik polisanmälas. Brott mot antikorruptionspolicyn 
utgör skäl för uppsägning från företaget. Vid eventuell 
osäkerhet är anställda skyldiga att kontakta VD för 
Stenhus för godkännande. Överträdelser mot policyn 
mot korruption ska rapporteras via visselblåsarfunk-
tionen alternativt till CFO eller vVD. Eventuella miss-
tankar om korruption eller andra oegentligheter 
 rapporteras årligen till styrelsen.
Information och insider
Stenhus har också en informations- och insiderpolicy 
med syfte att säkerställa en god kvalité på såväl intern 
som extern kommunikation samt att relevanta regel-
verk, lagar och förordningar efterlevs. Policyn har 
upprättats mot bakgrund av de lagar och regler som 
omgärdar handel i aktier listade på Handelsplatsens 
Premier-segment, Nasdaq First North Premier 
Growth Market. Policyn berör samtliga ställföre-
trädare och medarbetare i Bolaget.
Uppförandekod internt
Uppförandekoden tydliggör Stenhus värderingar och 
syftar till att vägleda samtliga medarbetare i den 
dagliga verksamheten. Uppförandekoden gäller för 
samtliga Stenhus medarbetare och reglerar hur  
medarbetarna ska uppträda mot varandra, mot hyres-
gäster, leverantörer, samarbetspartner, samt andra 
aktörer som medarbetarna möter i den dagliga verk-
samheten. Uppförandekoden utgår från de fyra områ-
den som innefattas i FN:s Global Compact; mänskliga 
rättigheter, arbetsvillkor, miljö och anti-korruption 
men det är Stenhus egen identifiering av de mest 
relevanta hållbarhetsfrågorna som ligger till grund för 
innehållet i uppförandekoden.
Uppförandekod externt
Stenhus kräver att dess leverantörer upprätthåller  
de högsta etiska standarderna i sin verksamhet. 
 Leverantörer ska respektera lagar och förhindra alla 
former av korruption i sin affärsverksamhet.
Leverantörerna ska agera i enlighet med gällande 
konkurrenslagstiftning. Stenhus leverantörer ska 
informera Stenhus om en situation uppstår där det 
finns risk för intressekonflikter och informera Stenhus 
om någon anställd på Stenhus har någon form av 
finansiellt intresse i leverantören eller andra finansiella 
förbindelser med leverantören. Leverantörer ska  
tillämpa alla finansiella transaktioner i enlighet med 
gällande lagar och allmänt accepterade redovisnings-
principer.
Visselblåsning
Bolagets anställda, leverantörer och kunder har 
 möjligheten att anonymt vända sig till en extern funk-
tion för visselblåsning. Stenhus visselblåsarfunktion 
administreras av izefy vilka agerar ombud för Stenhus 
och garanterar på så sätt anmälarens anonymitet. 
Information om hur man kan ta kontakt med vissel-
blåsarfunktionen finns på Stenhus hemsida. 
 
Alla visselblåsarärenden hanteras enligt fastställda 
rutiner. Bolagets ambition är att den som anmäler ett 
visselblåsarärende får en skyndsam återkoppling.  
Alla ärenden hanteras konfidentiellt.
Princip för redovisning
CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som 
eventuellt kommit in till ledande befattningshavare 
eller den externa visselblåsarfunktionen. 
Utfall
Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande 
korruption.

===== SIDA 48 =====

48
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
PROFESSIONELLA OCH ENGAGERADE MEDARBETARE
 
Externt ramverk Mål/Index
Professionella och engagerade medarbetare
FN:s globala mål
GRI-område Social (400)
GRI-standard 405-1, 406-1, 414-1
Stenhus ramverk Mål Utfall
Professionella och engagerade medarbetare
Uppförandekod internt 
Uppförandekod leverantörer 
Visselblåsarfunktion
Ingen diskriminering eller kränkande behandling 
för förekomma.
2022. Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
Medarbetare ska uppträda enligt den interna 
koden.
2022. Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
Nya leverantörer ska granskas enligt sociala 
kriterier.
2022. 100 procent av definierat urval av 
leverantörer uppfyller Stenhus krav.
2023. 100 procent av definierat urval av 
leverantörer uppfyller Stenhus krav.
Visselblåsning. 2022. Visselblåsarfunktion antagen.  
Inga rapporterade incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
2022. Anmälningar på annat sätt,  
direkt till chef eller styrelse. Inga rapporterade 
incidenter.
2023. Inga rapporterade incidenter.
405-1 Mångfald i ledningar och bland medarbetare
Inledning
Företagets förvaltning och utveckling är beroende av 
kvalificerade och professionella medarbetare. Därför 
är det viktigt att företaget är en attraktiv arbetsgivare 
som kan attrahera och har möjlighet att behålla sin 
personal på lång sikt. 
Avgränsning
Rapporteringen omfattar enbart personer anställda 
inom Stenhus och inte de personer som utför arbete 
under anställningsliknade villkor.
Mål
Stenhus mål är att vara ett företag som speglar det 
samhälle där Bolaget verkar. Stenhus vill erbjuda alla 
anställda goda och konkurrenskraftiga anställnings-
villkor och individuella utvecklingsplaner för respektive 
medarbetare. Utöver konkurrenskraftiga anställnings-
villkor erbjuds även alla medarbetare att deltaga i 
incitamentsprogram. Syftet är att öka medarbetarnas 
delaktighet i Bolagets utveckling. 
Stenhus kommer inte tillåta diskriminering eller någon 
annan kränkande särbehandling, varken vid anställ-
ning av nya medarbetare eller gällande befintliga 
medarbetare. Stenhus ska anställa medarbetare och 
anlita leverantörer oavsett till exempel kön, etnicitet, 
religion, funktionsvariation, ålder och politisk ställning.
Stenhus arbetar för att säkerställa att organisationen 
anpassar sig till den rådande arbetsbördan och 
 arbetar för att underlätta för alla medarbetare att 
kombinera arbete och familj. 
Styrning
Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden 
och bedömer årligen policyns relevans och beslutar 
om eventuella revideringar.

===== SIDA 49 =====

49
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Ansvar och uppföljning
CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska 
godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är 
kommunicerad och att organisationen förstår dess 
innebörd.
Princip för redovisning
Uppgifterna om antal medarbetare samt ålder och 
kön hämtas från vårt HR-system.
Utfall
Nedan följer fördelningen av Stenhus medarbetare 
och styrelse gällande ålder och kön. 
Ledningsgrupp
2022
%
2023
%
 -29 år 0 0
 30-49 år 63 63
 50- år 37 37
 Kvinnor 0 12
 Män 100 88
 
Fördelning kvinnor, män och ålder, per balansdagen
Antal 2022 Antal 2023
Samtliga medarbetare % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50-
Kvinnor 39 11 1 6 4 34 11 – 7 4
Män 61 17 1 8 8 66 21 3 13 5
100 28 2 14 12 100 32 3 20 9
Ledningsgrupp % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50-
Kvinnor – – – – – 12 1 – 1 –
Män 100 8 – 5 3 88 7 – 4 3
100 8 – 3 3 100 8 – 5 3
Styrelse % T otalt -29 30-49 50- % T otalt -29 30-49 50-
Kvinnor 20 1 – – 1 33 2 – 1 1
Män 80 4 – 2 2 67 4 – 2 2
100 5 – 2 3 100 6 – 3 3
Samtliga 
medarbetare
2022
%
2023
%
 -29 år 7 9
 30-49 år 50 63
 50- år 43 28
 Kvinnor 39 34
 Män 61 66
Styrelse
2022
%
2023
%
 -29 år 0 0
 30-49 år 40 50
 50- år 60 50
 Kvinnor 20 33
 Män 80 67

===== SIDA 50 =====

50
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
406-1 Incidenter av diskriminering och vidtagna 
korrigerande åtgärder 
Inledning
Inom Stenhus hållbarhetssyn tillåts inte diskriminering 
eller brott mot mänskliga rättigheter. 
Avgränsning
Incidenter och korrigeringar avser endast de inciden-
ter Stenhus kan påverka utfall eller har en direkt eller 
indirekt påverkan.
Mål
Stenhus långsiktiga mål är att förebygga och förbjuda 
alla trakasserier på arbetsplatsen. Kortsiktigt är 
 Bolagets mål att öka medarbetarnas medvetenhet om 
företagets policy. Arbete med aktiva åtgärder ska vara 
ett samarbete mellan arbetsgivaren och anställda.
Styrning
Styrelsen fastställer den interna uppförandekoden 
och  bedömer årligen policyns relevans och beslutar 
om eventuella revideringar. 
Ansvar och uppföljning
CFO ansvarar för förslag till uppdateringar vilka ska 
godkännas av CEO. CFO säkerställer att policyn är 
kommunicerad och att organisationen förstår dess 
innebörd.
Skulle någon form av trakasserier förekomma inom 
Stenhus är Bolagets policy att företaget är skyldigt att 
agera. I sådana fall ska Bolaget undersöka om-
ständigheterna kring de påstådda trakasserierna och 
vid behov vidta alla rimliga åtgärder för att förhindra 
ytterligare trakasserier. Alla anställda som känner sig 
utsatta för trakasserier rekommenderas att berätta 
för sin trakasserare mycket tydligt att deras beteende 
är ovälkommet och stötande. Om trakasserierna inte 
upphör, eller om den trakasserade personen inte vill 
eller vågar diskutera med sin trakasserare kan med-
arbetare använda företagets visselblåsarfunktion 
eller kontakta sin chef eller någon annan ledande 
befattningshavare som de litar på.
Princip för redovisning
CFO, vVD och VD sammanställer de anmälningar som 
eventuellt kommit in till ledande befattningshavare 
eller den externa visselblåsarfunktionen. 
Utfall
Inga incidenter har rapporterats eller vidtagits gällande 
diskriminering. 
414-1 Nya leverantörer som granskats enligt 
sociala kriterier
Inledning
Stenhus förutsätter att leverantörer respekterar 
 gällande lagar och förordningar, samt kollektiva avtal 
(eller likvärdiga villkor) och i övrigt allmänt accepterade 
branschstandarder avseende anställdas rättigheter 
och löner. Stenhus kräver att dess leverantörer främjar 
lika rättigheter och möjligheter oavsett könsöverskri-
dande identitet eller könsuttryck, etnicitet, religion 
eller annan tro, funktionshinder, sexuell orientering 
eller ålder. Stenhus kräver att leverantörerna ser till att 
deras anställdas arbetsmiljö är säker och hälsosam i 
enlighet med tillämpliga lagar, förordningar och kollek-
tivavtal (eller likvärdiga villkor). Stenhus kräver att dess 
leverantörer ser till att barnarbete inte förekommer.
Avgränsning
Stenhus avgör själva vilka krav Bolaget ställer på de 
leverantörer som anlitas och vilka som anlitas. De 
leverantörer som anlitas har i sin tur ofta underleve-
rantörer där antalet är svårt att uppskatta eftersom 
det varierar kraftigt per leverantör. Rapporteringen 
omfattar de leverantörsavtal som tecknas av Stenhus. 
Mål
Inför 2022 sattes ett mål för Bolaget om att minst  
70 procent av de leverantörer med en volym över en 
procent av totala inköpsvolymen ska ha undertecknat 
Stenhus uppförandekod eller kunnat påvisa att de 
genom egna policyer uppfyller en harmoniserande 
kod.
Styrning
Stenhus har en policy för leverantörer. Genom att låta 
en auktoriserad representant för leverantören under-
teckna dokumentet eller att leverantören själv kan 
påvisa att de internt innehar motsvarande dokumen-
tation, intygar leverantören att den accepterar och 
kommer att följa Stenhus uppförandekod för leveran-
törer. Om leverantören inte följer uppförandekoden 
kan Stenhus komma att upphöra med sina inköp från 
leverantören samt säga upp eventuellt avtal.
Ansvar och uppföljning
Respektive marknadsområdeschef har ansvar för 
utvärdering och uppföljning av leverantörer som 
 anlitas i förvaltningsverksamheten. Projektutveck-
lingschefen har ansvar för motsvarade inom ny- och 
ombyggnadsprojekt.

===== SIDA 51 =====

51
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Princip för redovisning
Alla leverantörer registreras i ett leverantörsregister. 
Antal vilka undertecknat Stenhus uppförandekod, 
eller själva har samma hållbarhetskrav, ställs i propor-
tion till totalen där inköp uppgår till minst en procent 
av Stenhus totala inköp. 
Utfall 
De leverantörer som främst anlitas är entreprenörer 
(främst byggentreprenörer), finansiärer, konsulter  
(till exempel teknikkonsulter och arkitekter), energi-
leverantörer (el, fjärrvärme och fjärrkyla) samt 
service leverantörer. 
Av det totala antalet leverantörer omfattas 70 procent 
av den totala inköpsvolymen av leverantörer som 
motsvarar en procent eller mer av den totala volymen. 
Av dessa har 100 procent undertecknat Stenhus 
uppförandekod eller har motsvarande hållbarhetskrav 
internt vilken Stenhus godtagit som harmoniserande 
med Stenhus policy.

===== SIDA 52 =====

52
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING
 
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Generella upplysningar
Organisationen och redovisningsprinciper
2-1  Organisationsdetaljer 55
2-2  Enheter som ingår i organisationens 
hållbarhetsrapportering
83, 102, 27
2-3  Rapporteringsperiod, frekvens och kontaktpunkt 27
2-4  Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar 27
2-5  Externt bestyrkande 27
Aktiviteter och anställda
2-6  Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer 10-11, 27-29 
2-7  Medarbetare 48-49, 95
2-8  Medarbetare som inte är anställda n/a Bolaget har inte sammanställd data om medarbetare 
som inte är anställda.
Styrning
2-9  Sammansättning och struktur för styrning 66-72
2-10  Nominering och val av högsta ledningsorgan 66-72
2-11  Ordförande i det högsta styrelseorganet 66-72
2-12  Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn 
och hantering av påverkan
66-72
2-13  Delegering av ansvar för hantering av påverkan 66-72
2-14  Roll som högsta ledningsorgan i 
hållbarhetsrapportering
66-72
2-15  Intressekonflikter 66-72
2-16  Kommunikation av kritiska frågor 66-72
2-17  Den samlade kunskapen hos det högsta styrande 
organet
73-74
2-18  Utvärdering av det högsta styrelseorganets 
prestationer
72
2-19  Ersättningspolicyer 68-71
2-20  Process för att fastställa ersättning 68-71
2-21  Årlig total ersättning 95
2-22  Uttalande om strategi för hållbar utveckling 6-7, 11, 27-53
2-23  Policyer och åtaganden kopplade till hållbarhet 66-72, 32-47, Policyer 
på Bolagets hemsida
2-24  Integrering av policyer och åtaganden kopplade till 
hållbarhet 
66-72, 32-47, Policyer 
på Bolagets hemsida
2-25  Processer för att åtgärda negativa effekter 66-72, 32-47, Policyer 
på Bolagets hemsida
2-26  Mekanismer för rådgivning och rapportering av 
angelägenheter för organisationen
66-72, 32-47, Policyer 
på Bolagets hemsida
2-27  Efterlevnad av lagar och förordningar 34, 66-72
2-28  Medlemskap i organisationer 124
2-29  Förhållningssätt till engagemang av intressenter 27-30
2-30  Kollektivavtal n/a Bolaget har inte tecknat kollektivavtal

===== SIDA 53 =====

53
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
GRI STANDARD NUMMER OCH BESKRIVNING
 
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Väsentliga upplysningar
Väsentliga hållbarhetsfrågor
3-1  Process för att fastställa väsentliga 
hållbarhetsområden
27-33
3-2  Lista över väsentliga hållbarhetsområden 31-33
3-3  Styrning av väsentliga hållbarhetsområden 33-51
 
GRI standard nummer och beskrivning Sida/hänvisning Kommentar
Specifika upplysningar
Ekonomi
201-1  Skapat och fördelat direkt ekonomiskt värde 46
205-2  Kommunikation och utbildning om anti-
korruptionspolicyer och förfaranden
47
Antikorruption
205-3  Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna 
åtgärder
47
Energi
302-1  Energianvändning inom den egna organisationen 37-38
302-2  Energianvändning utanför den egna organisationen 37-38
CRE 8 Miljöcertifieringar för ny-, om- och tillbyggnation 43
302-4  Minskning av energianvändning 37-38
304-2  Betydande effekter av aktiviteter, produkter och 
tjänster på biologisk mångfald
44
Utsläpp
305-1  Direkta (Scope 1) växthusgasutsläpp 38-42
305-2  Energiindirekta (Scope 2) växthusgasutsläpp 38-42
305-4  GHG-utsläppsintensitet 38-42
Leverantörer & miljökriterier
308-1  Nya leverantörer som granskats enligt miljökriterier 44
Medarbetare
405-1  Mångfald i ledningar och bland medarbetare 48-49
406-1  Incidenter av diskriminering och vidtagna 
korrigerande åtgärder
50
Leverantörer & sociala kriterier
414-1  Nya leverantörer som granskats enligt sociala 
kriterier
50

===== SIDA 54 =====

Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som certifieras i 
enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i området 
Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat för hela 
ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs ledande 
producent av tåg, tunnelbana och andra gröna 
 transportmedel. Byggnadens  installationer är utrustade 
med avancerade styrsystem för att optimera driften av 
fastigheten. Taket är beklätt med ” Gröna tak” (Sedum). 
 En stor klimatutmaning vi står inför är en ökning av neder-
bördsmängden. Sedumtak kan absorbera stora mängder 
regnvatten. Dessa tak är särskilt bra för vattenfördröjning 
och ett nytt sätt att integrera LOD (Lokalt Omhändertagan-
de Dagvatten) utan att belasta det kommunala VA nätet. Ett 
sedumtak hjälper också till att reglera temperaturen i byggna-
den på ett naturligt sätt. Flera studier visar att sedum tak har 
en gynnsam effekt på den biologiska mångfalden.
54 Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 55 =====

55
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Information om verksamheten
Stenhus Fastigheter är ett fastighetsbolag som äger 
och förvaltar offentliga och kommersiella fastigheter 
med tydligt geografiskt fokus på Stockholm och 
Mälardals regionen.
Bolagets affärsidé är att investera i fastigheter och att 
generera största möjliga riskjusterade avkastning för 
Bolagets aktieägare.
Fastigheterna återfinns inom segmenten offentliga 
fastigheter, lager/lättindustri/logistik, sällanköps-/
dagligvaruhandel samt kontor. Stenhus Fastigheter 
arbetar även aktivt med projektverksamhet vilken 
inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling 
och förädling av befintliga fastigheter. Totalt äger 
Stenhus Fastigheter, per 31 december 2023,  
161 fastigheter med ett sammanlagt värde om  
13 860,1 miljoner kronor.
Hållbarhetsarbetet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika 
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa 
konsekvenser på längre sikt. Bolagets investerings-
verksamhet, förvaltning och finansieringsverksamhet 
bedrivs i syfte att uppnå bästa möjliga långsiktiga, det 
vill säga hållbara, utfall. Planering, styrning och upp-
förande av hållbarhetsarbetet följer Bolagets organi-
sationsstruktur med tydlig delegering av ansvar och 
befogenhet.
Hållbarhetsarbetet tar stöd i interna policyer, riktlinjer, 
övergripande mål samt lagar, externa riktlinjer och 
regelverk. Hållbarhetsarbetet innebär också att 
 Bolaget tillsammans med sina kunder arbetar för att 
kontinuerligt effektivisera energianvändningen i 
 Bolagets fastigheter, och därigenom arbetar för miljö 
och resurseffektivitet. Hållbarhet innebär även ett 
långsiktigt samarbete med kunder för att möjliggöra 
långa kontrakt vilket leder till en lägre belastning på 
miljön.
 
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Bolaget har under året förvärvat 8 fastigheter till ett 
värde av 844,7 miljoner kronor samt sålt 27 fastighe-
ter till ett värde om 1 044,2 miljoner kronor. Under året 
har Bolaget amorterat 4 904,8 miljoner kronor och 
tagit upp nya lån samt refinansierat motsvarande         
4 038,9 miljoner kronor. 
Stenhus har upprättat ett grönt finansieringsramverk 
samt emitterat gröna obligationer för 500 miljoner 
kronor under ett ramverk om 700 miljoner kronor och 
en löptid om 3 år och löper med en rörlig ränta om 3m 
Stibor + 600 baspunkter. Obligationerna är upptagna 
till handel på Nasdaq Stockholms lista för hållbara 
obligationer. Bolaget har genomfört ett återköp av 
Bolagets dotterbolag MaxFastigheter i Sverige AB:s 
utestående icke säkerställda obligationer med en 
utestående volym om 300 miljoner kronor samt för-
tidsinlöst dotterbolag MaxFastigheter i Sverige AB:s 
utestående icke säkerställda obligationer med en 
utestående volym om 200 miljoner kronor.
Bolaget ökade sitt innehav i Backaheden fastighets 
AB via deltagande i nyemission samt ett budpliktsbud 
vilket bidrog till att Backaheden omklassificerades 
från intresseföretag till dotterföretag. Backaheden 
har konsoliderats med Stenhus från och med kvartal 
fyra 2023. 
Bolaget har påbörjat arbetet med listbyte, från Nas-
daq First North Premier Growth Market till Nasdaq 
Stockholms huvudlista. Målsättning är att detta arbe-
te ska vara klart under 2024/2025.
Framtida utveckling
För framtiden ska Bolaget genom att äga, ut veckla 
och förvalta fastigheter bidra till att hållbart främja det 
lokala samhällets utveckling. Fastighetsvärdet ska 
uppgå till minst 20 miljarder kronor vid utgången av 
2025. Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och 
projektutveckling. 
Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att 
utveckla befintliga fastigheter där vi tillsammans 
växer med våra befintliga hyresgäster och skapar 
värden och långa avtalsrelationer.
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), org. nr. 
559269-9507, avger härmed årsredovisning avseende räkenskapsåret 1 januari till  
31 december 2023 för koncernen och moderbolaget.

===== SIDA 56 =====

Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 
1 januari-31 december 2023 med jämförelsetal  
1 januari-31 december 2022. Balansposternas belopp 
avser ställningen vid periodens utgång.
Vid utgången av december 2022 fanns i beståndet
180 fastigheter varav 78 förvärvats och 16 sålts under
kvartal fyra 2022. Fram till utgången av december
2023 har ytterligare 8 fastigheter förvärvats och 27
har sålts. Antalet fastigheter per sista december 2023
uppgick till 161 stycken. Detta avspeglas i företagets
intäkter, kostnader och resultat jämfört med samma
period föregående år.
Intäkter 
Koncernens hyresintäkter uppgick till 1 019,0 (712,4)
miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 94,9 (95,8) procent och
hyresdurationen uppgick till 6,3 (6,2) år. I genomsnitt
är cirka 94 procent av bashyresvolymen indexerade
enligt KPI.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till 228,8 (180,6) 
 miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för 
uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala 
administrationskostnaderna uppgick till 60,4 (52,7) 
miljoner kronor.
Finansnetto uppgick till -387,1 (-194,4) miljoner kronor. 
Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16
även räntekostnader för leasingavtal inkluderande
tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till -5,3
(-4,6) miljoner kronor under perioden. Leasingskulden
uppgick till 196,3 (187,1) miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,41 (4,12)
procent. Nettobelåningsgraden på fastigheterna
var 54,7 (54,8) procent. Soliditeten var 40,8 (40,7)
procent och räntetäckningsgraden var 1,94 (2,58)
gånger under rullande 12 månader. 
Driftöverskott och förvaltningsresultat
Driftnettot uppgick under perioden till 790,2 (531,8)
miljoner kronor. Förvaltningsresultatet
uppgick för perioden till 359,2 (298,3) miljoner
kronor, motsvarande 0,97 (0,95) kr per aktie efter
utspädning.
Resultat från intresseföretag
Koncernen redovisade resultat från intresseföretag
om -76,2 (26,3) miljoner kronor, varav förvaltnings-
resultatet uppgick till 16,6 (13,6) miljoner kronor. 
 Resultatet från intresseföretag hänförs för perioden 
till innehaven i Krona Public Real Estate AB och 
Backaheden Fastighets AB.
Under kvartal 4 2023 omklassificerades innehavet i
Backaheden Fastighets AB från intresseföretag till
koncernbolag genom ett stegvist förvärv. Resultat-
effekten hänförlig till utrangeringen av Backaheden 
Fastighets AB som intresseföretag uppgår till -38,7 
miljoner kronor. Se ytterligare not 18 ”Backaheden”.
Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under
perioden till -573,7 (-39,7) miljoner kronor, varav 
 orealiserade uppgick till -490,7 (-20,5) miljoner 
 kronor. Den orealiserade värdeförändringen var  
-3,4 (-0,1) procent. 
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en posi-
tiv värdeförändring om cirka 55 miljoner kronor. 
 Tillgångsförvärvet av Backaheden gav en positiv 
effekt om 189,3 miljoner kronor. Ökningen av avkast-
ningskraven har varit högre än ökningen av driftnetto-
na vilket har lett till en negativ värdeförändring om 
-735,0 miljoner kronor. Sammantaget uppgick den 
orealiserade värdeförändringen till -490,7 miljoner 
kronor. Det samlade marknadsvärdet för fastighets-
beståndet uppgick därav till 13 860,1 (14 259,2) 
 miljoner kronor.
Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick
till -85,6 (80,7) miljoner kronor varav -96,3 (51,1)
miljoner kronor avsåg derivat och 10,7 (29,6) miljoner
kronor avsåg övriga finansiella placeringar.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 17,0 (-100,9) miljoner
kronor, varav -49,8 (-27,9) miljoner kronor var aktuell
skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräk-
nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent.
Att aktuell skatt har uppkommit i perioden är till följd
av att befintliga underskottsavdrag har varit inlåsta
och därmed inte kunnat nyttjas inom hela Stenhus
Fastigheter. Kvarvarande underskottsavdrag har
beräknats till 167,5 (167,8) miljoner kronor, vilket mot-
Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde för perioden
Bolagets resultat för perioden uppgick till -375,8 (246,6) miljoner kronor efter skatt. 
Hyresdura tionen uppgick till 6,3 (6,2) år. Nettokassaflödet uppgick till 11,8 (-39,5) 
 miljoner kronor.
56
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 57 =====

Koncernens resultat i sammandrag, mkr 
2023
jan-dec
2022 
jan-dec
2021 
jan-dec
2020 
4 sept-dec
Hyresintäkter 1 019,0 712,4 283,6 20,7
Förvaltningskostnader1 -289,3 -233,3 -89,2 -7,1
Resultat från intresseföretag -76,2 26,3 – –
Finansnetto -387,1 -194,4 -52,3 -3,8
Noteringskostnader – – – -3,3
Omstruktureringskostnader – -4,5 -7,0 –
Kostnader förtidslösen lån – – -23,3 –
Värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter -573,7 -39,7 899,1 76,2
Värdeförändringar  
finansiella instrument -85,6 80,7 4,6 –
Skatt 17,0 -100,9 -214,4 -10,7
Resultat -375,8 246,6 801,3 72,0
1 I förvaltningskostnader ingår fastighetskostnader samt centrala omkostnader. 
svarar en skatteeffekt om 34,5 (34,6) miljoner kronor.
Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag
nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder.
Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte-
mässiga värde med 7 985,8 (8 241,6) miljoner kronor,
varav 6 930,7 (6 924,0) miljoner kronor avsåg tempo-
rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten
skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har
redo visats på nettot på dessa poster, 1 055,1 (1 317,6)
miljoner kronor, motsvarande 217,4 (271,4) miljoner
kronor.
Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering
av obeskattade reserver om 13,9 (9,2) miljoner kronor
och uppskjuten skatteskuld hänförlig till finansiella
instrument vilken uppgick till 8,1 (20,3) miljoner kronor.
Inom koncernen finns inga pågående skattetvister.
Resultat efter skatt
Resultatet efter skatt uppgick till -375,8 (246,6)
miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till
moderbolagets aktieägare uppgick till -413,1 (212,5),
motsvarande -1,11 (0,68) kronor per aktie efter
utspädning.
Kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgick till 11,8 (-39,5) miljoner
kronor. De dominerande posterna är försäljning av
dotterbolag samt amortering och upptagning av lån.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick
till 345,2 (292,9) miljoner kronor.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick
till 527,9 (-782,1) miljoner kronor varav försäljning av
fastigheter via dotterbolag uppgick till 1 026,6 (953,7)
miljoner kronor. Investeringar i befintligt bestånd 
uppgick till -374,1 (-474,0) miljoner kronor.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick
till -861,2 (449,8) miljoner kronor varav upptagna lån
uppgår till 4 038,9 (3 628,2) miljoner kronor och
amortering skett med -4 904,8 (-3 327,0) miljoner
kronor.
Likvida medel vid  
periodens ingång: 
294,4 
Likvida medel vid  
periodens utgång: 
306,2
Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr
Aktieägartillskott: –
Löpande verksamhet: 345,2
Upptagna lån: 4 038,9
Försäljning av dotterbolag: 1 026,6
Amortering och övrig finansieringsverksamhet -4 900,1
Övriga investeringar och avyttringar: -498,8
57
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 58 =====

Hagalund 1:27 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Mälardalen. Uthyrningsbar yta: 1 900 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil. 
Uthyrningsgrad: 100%.
58
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 59 =====

59
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Moderbolag
Moderbolaget äger inga fastigheter. Moderbolaget
utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp-
gick till 78,7 (61,5) miljoner kronor. Det fanns 35 (33)
anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till
-95,2 (-10,2) miljoner kronor.
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 4 195,5
(192,0) miljoner kronor och hade en koncernintern
nettofordran på 728,6 (4 581,2) miljoner kronor.
Andelar i intressebolag uppgick till 118,5 (261,3)
miljoner kronor och finansiella placeringar uppgick till
- (49,1) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till
17,8 (9,5) miljoner kronor och likvida medel till 57,5
(46,2) miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till
4 453,9 (4 549,2) miljoner kronor. Övriga skulder
uppgick per 31 december till 663,9 (590,2) miljoner
kronor, varav räntebärande 625,5 (563,6).
Förslag till vinstdisposition
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för 
bolagets aktieägare. Under det kommande året bedö-
mer bolagets styrelse att detta görs bäst genom att 
återinvestera kassaflödet från verksamheten för att 
skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och projekt-
utveckling, vilket leder till bedömningen att ingen 
utdelning kommer att utgå det närmaste året.
Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier utgå med 
minst 30 procent av förvaltningsresultatet.
Till årsstämmans förfogande stående  
vinstmedel, kr:
Balanserade vinstmedel
Överkursfond 4 192 213 904
Balanserat resultat -13 667 909
Årets resultat -95 222 454
Disponibla vinstmedel 4 083 323 542
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt 
följande, kr:
Vinstdisposition
Till aktieägare utdelas 0
Till ny räkning överföres 4 083 323 542
Nyckeltal i sammandrag 
2023 
jan-dec
2022 
jan-dec
Hyresintäkter, mkr 1 019,0 712,4
Driftöverskott, mkr 790,2 531,8
Förvaltningsresultat, mkr 359,2 298,3
Värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter, mkr -573,7 -39,7
Resultat efter skatt, mkr -375,8 246,6
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,97 0,97
Resultat per aktie, kr -1,11 0,68
Räntetäckningsgrad, ggr 1,94 2,58
2023 
31 dec
2022 
31 dec
Marknadsvärde fastighetsportfölj, förvaltningsfastigheter, mkr 13 860,1 14 259,2
Antal fastigheter, st 161 180
Hyresduration, år 6,3 6,2
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,5 3,53
Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 54,7 54,8
Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång ( LTV), % 56,9 57,1
Soliditet 40,8 40,7
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.

===== SIDA 60 =====

Kapitalstruktur
Bolagets kapitalstruktur utgörs av en kombination av 
säkerställda banklån, brygglån, obligationer samt 
eget kapital. Stenhus externa kreditgivare består idag 
främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda-
håller säkerställda seniorlån, byggnadskreditiv och 
brygglån. En mindre del av den totala skuldportföljen 
utgjordes av icke säkerställda obligationer.
Finansieringsstrategi 
En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till 
extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom 
detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl 
kort som lång sikt. Stenhus finansieringsstrategi 
innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt 
med god framförhållning mot olika kreditgivare med 
mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med 
avseende på såväl varierande kapital- och räntebind-
ning som olika finansieringskällor och kreditgivare. 
Räntebärande finansiering
Bolagets räntebärande skulder uppgick vid
rapportperiodens slut till 7 957 miljoner kronor och
utgjordes av säkerställda banklån om 7 481 miljoner
kronor samt obligationer om 476 miljoner kronor. 
Vid rapportperiodens utgång var Stenhus tre största 
kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, 
filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige 
Filial.
Seniora banklån
De seniora banklånen om 7 481 miljoner kronor  
bestod av säkerställda banklån om 7 439 miljoner 
kronor och säkerställda byggnadskreditiv om  
42 miljoner kronor.
Obligationslån
Stenhus har upprättat ett grönt finansieringsramverk
samt emitterar gröna obligationer för 500 miljoner
kronor under ett ramverk om 700 miljoner kronor och
en löptid om 3 år och löper med en rörlig ränta om 3m
Stibor + 600 baspunkter. Obligationerna är upptagna
till handel på Nasdaq Stockholms lista för hållbara
obligationer. Bolaget har genomfört ett återköp av
Bolagets dotterbolag MaxFastigheter i Sverige AB:s 
utestående icke säkerställda obligationer med en 
utestående volym om 300 miljoner kronor samt för-
tidsinlöst dotterbolag MaxFastigheter i Sverige AB:s 
utestående icke säkerställda obligationer med en 
utestående volym om 200 miljoner kronor.
Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller
andra icke-säkerställda finansieringsinstrument,
utöver det gröna obligationslånet om 476 miljoner
kronor enligt ovan, vilket har slutförfall i oktober 2026.
Outnyttjade kreditfaciliteter
Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade
kreditfaciliteter om 85 miljoner kronor, varav 10 miljo-
ner kronor avsåg outnyttjade byggkreditiv, 50 miljoner 
kronor avsåg outnyttjad checkräkningskredit och 25 
miljoner kronor avsåg outnyttjad del av en revolveran-
de kreditfacilitet (RCF) om totalt 175 miljoner kronor.
Efter årets utgång har bolaget amorterat 100
miljoner kronor på ovanstående RCF, vilket medför att
den outnyttjade delen har ökat med motsvarande
belopp.
Finansiering
Stenhus långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt med hantering 
av kapital- och ränterisker.
60
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 61 =====

Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-12-31
Säkerställda
banklån
mkr
Obligationslån 
mkr
T otalt
mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 1 1 173 – 1 173 6,83 15
1–2 år 3 143 – 3 143 5,94 40
2–3 år 1 664 476 2 139 7,02 27
3–4 år 1 150 – 1 150 6,03 14
4–5 år 86 – 86 6,33 1
> 5 år 265 – 265 5,93 3
Summa/genomsnitt 7 481 476 7 957 6,38 100
Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-12-31
Kapital
mkr
Derivat ¹
mkr
Netto-
belopp
mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år2 7 818 -3 031 4 787 7,70 60
1–2 år 71 1 522 1 593 0,85 20
2–3 år – 109 109 0,24 1
3–4 år – 1 150 1 150 3,16 14
4–5 år – 250 250 2,75 3
> 5 år 67 – 67 6,75 1
Summa/genomsnitt 7 957 – 7 957 5,41 100
1 Utöver angivna derivat om 3 031 mkr finns ytterligare derivat om 327 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.
2  Utöver kreditförfall om 1 173 mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 145 mkr under kortfristiga räntebärande skulder.  
Samtliga kreditförfall < 1 år avser säkerställa banklån. Kreditbeslut att refinansiera MSEK 520 erhölls under Q4.
Eget kapital och skulder
 Räntebärande skulder (7 957 mkr) 54%
 Aktiekapital (371 mkr) 3%
 Fritt eget kapital (5 344 mkr) 37%
 Övriga skulder (610 mkr) 4%
 Uppskjuten skatt (205 mkr) 1%
 Minoritetsintressen (189 mkr) 1%
Räntebärande finansiering
 Säkerställda banklån (7 481 mkr) 94%
 Obligationslån (476 mkr) 6%
 7,9
Mdr
14,7
Mdr
61
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 62 =====

Kapitalbindning
Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande
finansiering till 2,5 år. Detta är i linje med Stenhus
finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga
kapitalbindningstiden inte ska understiga 2,5 år.
Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 1 173
miljoner kronor (15%). Under det fjärde kvartalet har
bolaget refinansierat lån om ca 970 miljoner kronor,
vilket har bidragit till att lån som förfaller inom 12
månader har minskat från 22 % föregående kvartal till
15 % per balansdagen. Av de refinansierade lånen
utgör 340 miljoner kronor omläggning av byggnads-
kreditiv sedan bolaget har färdigställt projekt i 
 Västerås, Köping och på Gotland.
Under det fjärde kvartalet har bolaget även erhållit
kreditbeslut avseende refinansiering av seniora bank-
lån om ytterligare 520 miljoner kronor hos en större
nordisk affärsbank. Refinansieringen beräknas slut-
föras under det första kvartalet 2024.
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Miljarder kr
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år
 Säkerställda banklån
 Obligationslån
Räntebindning
Stenhus hanterar ränterisken med fasträntelån och
ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar upp-
gick per rapportperiodens slut till 3 358 miljoner 
kronor och fasträntelån uppgick till 62 miljoner kronor.
Bolagets säkringsgrad uppgick därigenom till ca 43%
per balansdagen. Ränteswapparna värderas till verk-
ligt värde över resultaträkningen. Per 31 december
uppgick totalt verkligt värde på ränteswappar till
40 miljoner kronor.
Genomsnittlig räntebindningstid inklusive effekt av
räntederivat uppgick per rapportdatum till 1,31 år.
Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya rän-
teswappar i syfte att upprätthålla en genomsnittlig
räntebindningstid över tid om 1,5 år och som aldrig
understiger 1 år. Bolagets förfallostruktur av kapital
och ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av
tabellen tidigare.
Genomsnittlig låneränta
Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive 
 ränteswappar och byggkreditiv uppgick vid periodens 
utgång till 5,41 procent. Denna baserade sig på en 
genomsnittlig STIBOR 3M om 4,05 procent för 
 bolagets rörliga lån kopplade till STIBOR 3M.
Finansiella riktlinjer 
I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd
finansiering, stipulerar Stenhus finanspolicy ett antal
begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad,
soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning.
Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter
såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier
och i förekommande fall borgensåtaganden från
moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informa-
tions- och finansiella åtaganden (s.k. kovenanter).
De finansiella kovenanterna innebär restriktioner
kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet.
Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och
lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och
rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finan-
siella riskbegränsningarna enligt finanspolicyn jämte
faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras
nedan.
Samtliga kovenanter var per 31 december uppfyllda.
Nyckeltal finansiell risk
Mål 2023
31 dec
Nettobelåningsgraden ska långsiktigt  
understiga 55% över tid 54,7
Räntetäckningsgraden  
ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,94
Soliditeten ska överstiga 35% 40,8
Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid
ska över tid uppgå till minst 2,5 år 2,5
62
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 63 =====

63
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Risker relaterade till branschen och  
verksamheten 
Värdeförändringar på Bolagets fastigheter 
Värdeförändringar i Bolagets fastighetsbestånd kan 
uppstå antingen till följd av makroekonomiska orsaker, 
mikroekonomiska orsaker eller fastighetsspecifika 
orsaker (oftast kassaflödesrelaterade). Utöver detta 
finns risk att fastigheter inom fastighetsbeståndet är 
felaktigt värderade. Oavsett orsak påverkar värde-
förändringar såväl resultaträkning som finansiell ställ-
ning. Stora negativa värdeförändringar kan medföra 
att avtalade villkor och åtaganden i Bolagets kredit-
avtal bryts, vilket kan leda till dyrare upplåning, eller i 
värsta fall, att krediterna kan sägas upp av kreditgivar-
na i fråga. Stenhus Fastigheter följer IFRS och redovi-
sar fastigheterna till verkligt värde i balansräkningen 
och eventuella värdeförändringar i fastighetsbestån-
det redovisas över resultaträkningen.
Konjunkturutvecklingen /  
Makroekonomiska faktorer
Bolagets verksamhet påverkas i stor utsträckning av 
makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunktur-
utveckling, nationell och regional ekonomisk utveck-
ling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av 
nya bostäder och lokaler, infrastrukturell utveckling, 
befolkningstillväxt, demografisk utveckling, inflation 
och räntenivåer. Inflationsförväntningar påverkar 
räntenivåer, vilket följaktligen påverkar Koncernens 
förvaltningsresultat då räntekostnader utgör en stor 
kostnadspost. Förändringar av räntenivåer och infla-
tion kan påverka avkastningskrav på fastigheter och, 
följaktligen, marknadsvärdet på Koncernens fastig-
heter. Det kan i sin tur medföra negativa följdeffekter.
Hyresmarknaden, hyresintäkter och  
hyresutvecklingen
Hyresintäkterna utgör Bolagets huvudsakliga 
 löpande intäkter. Dessa ska täcka drifts- och under-
hållskostnader samt kapital och administrationskost-
nader. En minskning av hyresintäkterna kan härledas 
till hyresnivåer, kundförluster eller vakanser. Hyres-
intäkterna kan påverkas negativt av en mängd olika 
faktorer såsom sjunkande marknadshyror, uteblivna 
indexuppräkningar, minskade ytbehov, ökade vakan-
ser, minskad efterfrågan eller ökade kundförluster.  
Vid fastighetsutveckling kompenseras ofta en kvali-
tetshöjning med en höjning av hyresnivån.
Om investeringarna blir dyrare än beräknat eller om 
tidsplaner inte hålls kan det innebära en risk att lön-
samheten sjunker eftersom avtalsenliga hyresintäkter 
inte täcker uppkommen kostnad. Stenhus Fastigheter 
är därvid beroende av att hyresgäster betalar avtalade 
hyresavgifter i tid. Om en eller flera av Koncernens 
största hyresgäster inte förlänger ett hyresavtal som 
gått ut, kommer det resultera i minskade hyresintäkter 
och högre vakansgrad om Koncernen inte kan få 
motsvarande hyresintäkter från nya hyresgäster.
Hyresintäkterna är beroende av utvecklingen av nuva-
rande marknadshyror. En långsiktig nedåtgående 
trend i marknadshyror påverkar Koncernens hyres-
intäkter negativt och en lågkonjunktur ökar risken för 
vakanta fastigheter. Minskade hyresintäkter leder till 
sämre finansiell ställning för Bolaget.
Bristande betalningsförmåga hos  
fastigheternas hyresgäster
Hyresgästernas förmåga att betala hyra är viktig.  
Om fastigheternas hyresgäster hamnar på obestånd, 
till exempel på grund av Covid-19, och därför inte har 
möjlighet att fullgöra förpliktelser enligt gällande 
hyresavtal, kan det få negativa effekter på Bolagets 
intäkter. I en lågkonjunktur ökar risken för att hyres-
gäster går i konkurs, vilket kan leda till intäktsbortfall 
för Koncernen.
Förändring i underhålls- och driftskostnader
Drifts- och underhållskostnader uppstår främst för att 
underhålla fastigheter eller modernisera gamla fastig-
heter. Eftersom Stenhus Fastigheter är ett fastighets-
bolag är kostnader för drift och underhåll oundvikliga. 
Drifts- och underhållskostnader består främst av 
kostnader för el, städning, vatten, sophantering, värme 
och reparation och underhåll.
Elpriset styrs av utbud och efterfrågan på en öppen, 
avreglerad och delvis internationell marknad och 
övriga driftkostnader styrs delvis av lokala monopol, 
vilket skapar osäkerhet i framtida kostnader. Kostnader 
kan även uppkomma som en följd av bestämmelser i 
hyresavtal eller regulatoriska krav och om Bolaget inte 
genomför underhåll och reparationer i enlighet med 
sådana bestämmelser kan Bolaget ådra sig skade-
ståndsansvar eller böter. Att anpassa fastigheter till nya 
regler är generellt sett förenat med olika kostnader.
Fastighetsdriften kan vidare påverkas av konstruk-
tionsfel, andra dolda fel eller brister (till exempel elav-
brott, asbest eller mögel), skador (till exempel på 
grund av brand eller naturpåverkan) och föroreningar, 
och Bolaget kan behöva åtgärda eller reparera sådana 
brister med anledning av kontraktuella eller regulato-
riska krav. Om någon av dessa risker skulle förverkli-
gas kan det resultera i oförutsedda kostnader som är 
väsentliga för Bolaget, påverkar Koncernens fastig-
heters attraktionskraft negativt, kräver betydande 
kostnader att avhjälpa eller åtgärda samt minskar 
uthyrningsgraden och hyresintäkterna.
Risker

===== SIDA 64 =====

64
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Nyckelpersoner i ledande ställning med  
anledning av Bolagets storlek
Bolagets verksamhet är beroende av förmågan att 
rekrytera, utveckla och behålla kvalificerade medar-
betare. Stenhus Fastigheter är uppbyggd kring ett 
antal individer med mångårig erfarenhet inom fastig-
hetsförvaltning, projektutveckling och finansiering.  
På grund av organisationens begränsade storlek är 
Koncernen och dess verksamhet beroende av ett 
antal nyckelpersoner. Det kan inte garanteras att 
Stenhus Fastigheter kan erbjuda alla nyckelpersoner 
tillfredsställande villkor i den konkurrens som råder 
med andra bolag i branschen eller närstående bran-
scher. Om nyckelpersoner lämnar Bolaget, eller om 
framtida vakanser inte kan fyllas, kan det få negativ 
inverkan på verksamheten och Bolagets ekonomiska 
utveckling. Detta kan från tid till annan medföra risker 
för dröjsmål och högre kostnader, med negativ påver-
kan på Bolagets ekonomiska utveckling som följd.
Förvaltningsavtal med Sterner Stenhus  
Förvaltning AB och andra väsentliga avtal
Det finns en osäkerhet om Koncernens förvaltnings-
kapacitet för det fall förvaltningsavtalet med Sterner 
Stenhus Förvaltning AB inte förnyas efter dess löptid. 
Koncernen är dessutom beroende av tjänster och 
produkter från vissa konsulter för att framgångsrikt 
genomföra sin affärsplan. Om förvaltningsavtalet med 
Sterner Stenhus Förvaltning AB, eller andra avtal som 
är viktiga för Bolagets verksamhet, sägs upp kan det 
innebära en negativ påverkan på Bolagets verksam-
het, resultat och finansiella ställning.
Försäkringsrisk
Koncernens försäkringsskydd kan visa sig vara otill-
räckligt för kompensation av skador relaterade till 
exempelvis Koncernens fastigheter. Särskilt vissa 
typer av risker (såsom krig, terrorhandlingar, bristan-
de förberedelse i händelse av naturkatastrofer eller 
extrema väderförhållanden) kan vara, eller kan i fram-
tiden bli, omöjliga att försäkra sig mot. Om en skada 
på en fastighet skulle uppstå och sedermera leda till 
att hyresgäster säger upp eller inte förnyar sina hyres-
avtal finns det dessutom risk att Bolagets försäk-
ringsskydd inte omfattar uteblivna hyresintäkter med 
anledning av detta. Om en oförsäkrad skada skulle 
uppstå, eller om en skada överstiger försäkringsskyd-
det, kan Bolaget komma att förlora det kapital som 
investerats i den drabbade fastigheten samt framtida 
intäkter från fastigheten. Stenhus Fastigheter kan 
dessutom bli ansvarigt för att reparera skador som 
orsakats av oförsäkrade risker. Bolaget kan även bli 
ansvarigt för skulder och andra ekonomiska förpliktel-
ser avseende skadade byggnader. Oförsäkrade för-
luster, eller förluster som överstiger försäkringsskyd-
det, kan därmed få en väsentlig negativ inverkan på 
Bolaget verksamhet, resultat och finansiella ställning.
Finansiella risker
Ränterisk och finansieringsrisk
Bolagets verksamhet är utsatt för ränterisk då kost-
nader och resultat kan förändras i takt med att mark-
nadsräntan förändras. Ränterisk uppstår om tillgång-
ar, skulder och derivat inte har en löptidsmatchning. 
För Bolaget ofördelaktiga ränteändringar kan påverka 
Bolagets resultat negativt. Räntekostnaderna är en 
stor kostnadspost för Bolaget. Förändringar i ränteni-
våer får stor inverkan på såväl kassaflöde som resultat 
och nyckeltal. Hur mycket och hur snabbt en ränteför-
ändring får genomslag i resultatet beror på vald ränte-
bindningstid för lånen.
Med finansieringsrisk avses risken att finansieringen 
av Koncernens kapitalbehov samt refinansieringen av 
utestående lån försvåras eller fördyras. Fastigheter är 
en långfristig tillgång som kräver långfristig finansie-
ring med fördelning mellan eget kapital och räntebä-
rande skulder. För det fall Bolaget inte kan erhålla ny 
finansiering eller refinansiera befintliga faciliteter, eller 
endast kan erhålla sådan finansiering på oförmånliga 
villkor, kan det bland annat medföra ökade kostnader 
och minskade intäkter.
Kassaflödesrisk och likviditetsrisk
Förändringar i bolagets kassaflöde till följd av föränd-
rade marknadsräntor och inflation kan påverka likvidi-
tetsrisken i Bolaget. Med likviditetsrisk avses risken 
att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna 
fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende 
rörelsekostnader, räntor och amorteringar. 
Legala och regulatoriska risker
Skatter och ändrad lagstiftning
I den verksamhet Koncernen bedriver finns ett flertal 
områden som beskattas och skatt är en betydande 
kostnadspost för bolagen i Koncernen. Förutom in-
komstskatt som belastar de i Koncernen ingående 
bolagen finns bland annat fastighetsskatter, mervär-
desskatt, stämpelskatter och energiskatter. Politiska 
beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, 
skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att 
Bolagets skattesituation förändras negativt.
 
Legala risker
Bolagets verksamhet är i hög utsträckning styrd av 
lagar och förordningar, föreskrifter samt myndighets-
beslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder, 
miljöhänsyn, säkerhet och uthyrning. För att Koncer-
nens fastigheter ska kunna användas och utvecklas 
som avsetts kan det krävas tillstånd och beslut, inne-
fattande bland annat detaljplaner och olika former av 
fastighetsbildningar. Det finns en risk att Bolaget i 
framtiden inte beviljas de tillstånd eller erhåller de 
beslut som krävs för att bedriva och utveckla verk-

===== SIDA 65 =====

65
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
samheten på ett önskvärt sätt, vilket kan påverka 
Bolagets resultat och finansiella ställning negativt. 
Det finns även risk att förändringar sker i tillämplig 
lagstiftning och att Bolaget eller kunder till Bolaget 
måste följa dessa, vilket innebär att det finns en risk 
att Bolaget kan behöva lägga betydande resurser på 
att anpassa sig därefter.
T vister
Bolaget känner inte till några omständigheter som 
skulle kunna föranleda att något sådant rättsligt för-
farande eller skiljeförfarande uppkommer. Det finns 
däremot risk för att Bolaget kan komma att bli inblan-
dat i sådana tvister i framtiden. Tvister, anspråk, utred-
ningar och rättsliga förfaranden kan leda till att Bola-
get blir skyldigt att betala skadestånd eller att 
upphöra med vissa förfaranden. Dessutom kan Bola-
get, eller dess styrelseledamöter, chefer, anställda 
eller närstående bolag, komma att bli föremål för 
utredningar eller brottmålsprocesser. Sådana tvister, 
anspråk, utredningar och rättsliga förfaranden kan 
vara tidskrävande, störa den dagliga verksamheten, 
inbegripa anspråk på betydande belopp samt medfö-
ra betydande rättegångskostnader. Därutöver kan det 
ofta vara svårt att förutse utgången i komplexa tvister, 
anspråk, utredningar och rättsliga förfaranden. Följ-
aktligen kan tvister m.m. få en väsentlig negativ inver-
kan på Bolagets verksamhet.
Risker som är specifika för aktierna
Handeln med Bolagets aktier
Marknadskursen som Bolagets aktier kommer att 
handlas till och det pris till vilket investerare kan ge-
nomföra sin investering kommer att påverkas av ett 
flertal faktorer, varav vissa är specifika för Bolaget och 
dess verksamhet medan andra är generella för bolag 
som är noterade på Nasdaq First North och som 
således är utanför Bolagets kontroll. Noteringen och 
upptagandet till handel på Nasdaq First North bör 
inte tolkas som att det kommer att utvecklas en aktiv 
och likvid handel för Bolagets aktier. Om en aktiv och 
likvid handel inte utvecklas, eller inte är varaktig, kan 
det innebära svårigheter för innehavarna att avyttra 
aktier i Bolaget, snabbt eller överhuvudtaget. Det 
finns vidare en risk för att priset på Bolagets aktier blir 
mycket volatilt i samband med upptagandet till handel 
på Nasdaq First North. Om någon av dessa risker 
skulle förverkligas skulle det kunna ha en väsentlig 
negativ inverkan på aktiernas marknadskurs och 
möjligheten för innehavare att få tillbaka investerat 
kapital.
Aktieförsäljning från befintliga aktieägare
Försäljning av ett betydande antal aktier, särskilt 
försäljningar gjorda av Stenhus Fastigheters styrelse, 
ledande befattningshavare eller större aktieägare, kan 
påverka kursen för aktierna negativt.
Kontrollstruktur
Se vidare avsnittet om Bolagsstyrning.

===== SIDA 66 =====

66
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Bolagsstyrning
Allmänt
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ), (Stenhus),  
är ett svenskt publikt bolag med säte i Stockholm. 
Bolagets aktier noterades den 24 november 2020 på 
Nasdaq First North Growth Market. Per den 2 juni 
2022 handlas bolagets aktier på Nasdaq First North 
Premier Growth Market.
Bolaget arbetar enligt nedan årscykel.
 
Kvartal 4 styrelsemöte
Tredje kvartalsrapporten
Budget
Månadsbokslut
Kvartal 3 styrelsemöte
Andra kvartalsrapporten
Prognos
Mål och strategi
Affärsplan
Policyer
Riskhantering
Månadsbokslut
Kvartal 1 styrelsemöte
Bokslutskommuniké
Månadsbokslut
Kvartal 2 styrelsemöte/Årsstämma
Årsredovisning
Förberedande årsmöte
Avrapportering revisor
Ersättningsrapport
Hållbarhetsfrågor
Utvärdering av styrelsearbete
Första kvartalsrapporten
Årsstämma
Konstituerande möte
– Firmateckning
– Styrelsens arbetsordning
– VD-instruktion
Månadsbokslut
Årscykel
Januari
Februari
Mars
April
Maj
Juni
Juli
Augusti
September
Oktober
November
December
Principer för bolagsstyrning
För att säkerställa en god styrning av koncernen är 
ansvaret tydligt fördelat mellan bland annat ägare, 
styrelse samt VD och ledning. Till grund för styrningen 
av koncernen ligger bolagsordningen, styrelsens 
arbetsordning inklusive VD-instruktion, antagna poli-
cys och rutiner samt den svenska aktiebolagslagen 
och andra tillämpliga lagar, förordningar och regel-
verk. Stenhus tillämpar även Svensk kod för bolags-
styrning (Koden) www.bolagsstyrning.se. Stenhus 
följer Koden samt god sed på aktiemarknaden med 
undantag för bestämmelser om valberedning. Denna 
avvikelse förklaras mer utförligt nedan. Denna bolags-
styrningsrapport är en del av årsredovisningen och 
granskas av Bolagets revisorer.
Aktieägare
Valberedning Extern revisionBolagsstämma
Intern kontroll  
och riskhantering
Ersättningsutskott
Revisionsutskott
Hållbarhetsutskott
Styrelse
VD och 
koncernledning
Aktier och aktiekapital
Enligt Stenhus Fastigheters bolagsordning ska aktie-
kapitalet vara lägst 259 000 000 SEK och högst
1 036 000 000 SEK fördelat på lägst 259 000 000
aktier och högst 1 036 000 000 aktier. Per 31 decem-
ber 2023 uppgick Bolagets aktiekapital till
370 628 606 SEK, fördelat på 370 628 606 aktier,
envar med ett kvotvärde om 1 SEK.
Aktieägare
Antalet aktieägare i Stenhus uppgick vid årets slut till 
4 976 stycken. De största ägarna som äger mer än  
10 % per den 31 december 2023 var Sterner Stenhus 
Holding AB, 24,4 procent samt Fastighets AB Balder, 
19,7 procent. De 10 största ägarna representerade 
cirka 75 procent av aktierna och rösterna i Stenhus 
Fastigheter. Stenhus hade inga egna aktier. 
Årsstämman 2023 beslutade att bemyndiga styrelsen 
att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästa 
årsstämma, med eller utan avvikelse från aktieägar-
nas företrädesrätt, besluta om nyemission av aktier. 
Betalning ska kunna ske kontant, genom apport, 
genom kvittning eller eljest förenas med villkor. 
Bolagets aktiekapital och antalet aktier får med stöd 
av bemyndigandet, när betalning sker genom apport 
eller kvittning, och emissionen sker i syfte att förvärva 
fastigheter eller fastighetsägande bolag, sammanlagt 
ökas med ett belopp respektive antal, som högst 
uppgår till tjugo (20) procent av antalet aktier vid 
tidpunkten för årsstämman 2023. 
Sker betalning kontant, eller sker emissionen i annat 
syfte än det ovan nämnda, får antalet aktier som 
emitteras med stöd av bemyndigandet dock högst 
uppgå till tio (10) procent av antalet aktier vid tidpunk-
ten för årsstämman 2023.
Årsstämman 2024 föreslås ge styrelsen förnyat be-
myndigande att besluta om att emittera aktier.

===== SIDA 67 =====

67
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
Bolagsstämma
Bolagsstämman är Stenhus högsta beslutande organ 
och där har aktieägarna möjlighet att fatta beslut i 
frågor som rör koncernen. Ordinarie bolagsstämma 
(årsstämma) hålls i Stockholm inom sex månader efter 
räkenskapsårets utgång. Aktieägare har rätt att delta 
vid årsstämman – personligen eller via ombud eller 
poströstning – om aktieägaren är införd i aktieboken 
på den så kallade avstämningsdagen samt har anmält 
sitt deltagande vid stämman till Stenhus inom den tid 
som anges i kallelsen till stämman. För att kunna utöva 
rösträtt vid stämman måste även aktieägare vars 
aktier är förvaltarregistrerade tillfälligt omregistrera 
sina aktier i eget namn enligt vad som följer av kallelsen. 
Årsstämman väljer styrelseordförande och övriga 
styrelseledamöter samt revisorer. Till årsstämmans 
uppgifter hör också att fastställa moderbolagets och 
koncernens balans- och resultaträkningar samt att 
besluta om disposition av resultatet av verksamheten, 
ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD, riktlinjer 
för ersättningar till ledande befattningshavare och 
inrättande av valberedning. Kallelse till årsstämman 
sker genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar 
(PoIT) samt på Stenhus webbplats (www.stenhus-
fastigheter.se). Att kallelse har skett ska också annon-
seras i Svenska Dagbladet, vilket följer av Stenhus 
bolagsordning. Av kallelsen framgår bland annat 
dagordning och styrelsens och valberedningens för-
slag till beslut. Aktieägare som önskar få ett ärende 
behandlat på årsstämman ska normalt vara tillgänglig 
hos styrelsen senast sju veckor före bolagsstämman. 
Information finns på Stenhus hemsida: www.stenhus-
fastigheter.se/investerare/valberedning/
Årsstämma 2023
Årsstämma med aktieägarna i Stenhus Fastigheter 
hölls i Stockholm den 25 maj 2023. Även bolagets VD, 
revisor samt styrelseordförande närvarande. 
Vid stämman beslutades att fastställa de i
årsredovisningen intagna resultat- och balansräk-
ningarna samt koncernresultat- och koncernbalans-
räkningarna samt att bevilja styrelsens ledamöter och 
VD ansvarsfrihet för verksamhetsåret 2022.
I övrigt fattade stämma följande beslut: 
• Omval av Elias Georgiadis, Rickard Backlund, Erik 
 Borgblad, Frank Roseen och Malin af Petersens,  
 samt att nyvälja Anna Engebretsen till ordinarie  
 styrelseledamot. Till styrelsens ordförande omval- 
 des Rickard Backlund.
•  Nyvälja revisionsbolaget Öhrlings Pricewaterhouse 
Coopers AB till Bolagets revisor. Revisionsbolaget 
har meddelat att auktoriserad revisor Magnus 
Thorling kommer utses till huvudansvarig revisor. 
•  Beslut att anta riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare i enlighet med styrelsens förslag.
•  Bemyndigande för styrelsen att besluta om ny-
emission av aktier.
Fullständigt protokoll från årsstämman finns tillgäng-
ligt på bolagets hemsida, www.stenhusfastigheter.se/
investerare/bolagsstammor/
Årsstämma 2024
Bolagets årsstämma 2024 planeras att hållas den  
23 maj 2024. Kallelse till denna kommer att ske enligt 
bolagsordningen och de regler som gäller enligt 
 Aktiebolagslagen samt med beaktande av Svensk 
kod för bolagsstyrning. 
Bokslutskommuniké avseende räkenskapsåret 2023 
offentliggjordes den 21 februari 2024 och koncern-
redovisningen den 25 april 2024.
Valberedning
Valberedningens syfte är att val och arvodering av 
styrelse och revisor ska beredas genom en styrd, 
strukturerad och bekantgjord process som skapar 
förutsättningar för väl underbyggda beslut. 
Valberedningen är bolagsstämmans organ för bered-
ning av stämmans beslut i tillsättningsfrågor. Valbe-
redningen har till uppgift att till årsstämman förbereda 
och lämna förslag till (i) val av ordförande vid årsstäm-
ma, (ii) val av styrelseordförande och övriga ledamöter 
till bolagets styrelse, (iii) styrelsearvode för styrelse-
ordförande samt ledamöter, (iv) val av, samt arvode 
till, revisor, (v) beslut om instruktion för valberedning-
en. Valberedningens ledamöter ska tillvarata samtliga 
aktieägares intressen. Aktieägare som inför årsstäm-
man vill lämna förslag till valberedningen kan göra så 
enligt instruktion på hemsidan. Valberedningen har 
fortlöpande kontakter och sammanträder inför års-
stämman. 
Valberedningen ska i övrigt ha den sammansättning
och fullgöra de uppgifter som från tid till annan följer
av Svensk kod för bolagsstyrning. Eventuella avvikel-
ser ska vara välmotiverade och redogöras för vid
årsstämman. Valberedningens ledamöter ska inte
uppbära arvode från bolaget. Eventuella omkostna-
der som uppstår i samband med valberedningens
arbete ska erläggas av bolaget under förutsättning
att dessa godkänts av styrelsens ordförande.
Valberedningens förslag till årsstämman offentliggörs 
i samband med kallelsen till årsstämman. Därutöver 
lämnar valberedningen även ett motiverat yttrande 
avseende föreslagen styrelse samt en redogörelse för 
hur valberedningen har bedrivit sitt arbete. Valbered-

===== SIDA 68 =====

68
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
ningen eftersträvar i sitt arbete att en jämn könsför-
delning i styrelsen ska upprätthållas samt att styrel-
sen i övrigt ska präglas av mångsidighet och bredd 
avseende kompetens, erfarenhet och bakgrund. Val-
beredningen har inför årsstämman 2024 hållit ett 
protokollfört möte där samtliga frågor som åligger 
valberedningen att behandla enligt Koden diskute-
rats. Valberedningen har bland annat diskuterat och 
övervägt styrelsens storlek, vilka kompetensområden 
som bör vara företrädda inom styrelsen, arvode till 
styrelseledamöterna samt förslag till val av revisor.
Årsstämman 2022 beslutade om följande
principer för tillsättande av valberedning:
Valberedningen ska bestå av fyra ledamöter varav en
ledamot ska vara utskottets ordförande. Majoriteten
av valberedningens ledamöter ska vara oberoende i
förhållande till bolaget och bolagsledningen. Styrelse-
ledamöter kan ingå i valberedningen, men ska inte 
utgöra en majoritet av valberedningens ledamöter.
Om mer än en styrelseledamot ingår i valberedningen
får högst en av dem vara beroende i förhållande till
bolagets större aktieägare. Minst en av valberedning-
ens ledamöter ska vara oberoende i förhållande till
den i bolaget röstmässigt största aktieägaren eller
grupp av aktieägare som samverkar om bolagets
förvaltning. Styrelsens ordförande ges i uppdrag att,
med utgångspunkt från Euroclear Sweden AB:s aktie-
ägarförteckning per den sista bankdagen vid tredje 
kvartalets utgång, kontakta de tre största aktieägarna
i bolaget, vilka sedan äger rätt att utse en ledamot var
till valberedningen. Styrelseordföranden ska vara
sammankallande till det första mötet där valbered-
ningen konstitueras och ordförande utses.
Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöter-
na enas om annat, vara den ledamot som röstmässigt
representerar den störste aktieägaren. Styrelsens
ordförande eller annan styrelseledamot ska dock inte
vara valberedningens ordförande. Om någon av de tre
största aktieägarna avstår sin rätt att utse ledamot till
valberedningen ska nästa aktieägare i storlek beredas
tillfälle att utse ledamot till valberedningen. Valbered-
ningens mandatperiod sträcker sig fram till dess att ny 
valberedning utsetts.
Valberedningens sammansättning ska offentliggöras 
på bolagets webbplats så snart de utsetts, dock se-
nast sex månader före årsstämman.
Om ledamot utsetts av viss ägare ska ägarens namn
anges. Ledamot ska lämna valberedningen om aktie-
ägaren som utsett denne ledamot inte längre är en av 
de tre största aktieägarna, varefter ny aktieägare i
storleksmässig turordning ska erbjudas att utse leda-
mot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock inga 
förändringar ske i valberedningens sammansättning 
om endast mindre förändringar i röstetal ägt rum.
Aktieägare som utsett representant till ledamot i
valberedningen äger rätt att entlediga sådan ledamot
och utse ny representant till ledamot i valberedningen.
Förändringar i valberedningen ska offentliggöras
omedelbart. 
Valberedning årsstämma 2024
Valberedningens består av följande ledamöter:
Erik Selin utsedd av Fastighets AB Balder, 
Mats Qviberg utsedd av Investment AB Öresund,
Rickard Backlund i egenskap av styrelseordförande i
Stenhus Fastigheter, 
Elias Georgiadis utsedd av Sterner Stenhus  
Holding AB.
Valberedningens sammansättning innebär en avvikel-
se från Kodens bestämmelse 2.3 och 2.4 då VD ingår i 
valberedningen som dess ordförande. Anledningen till 
avvikelsen är att VD även indirekt är största aktieäga-
re i Stenhus via Sterner Stenhus Holding AB och såle-
des ingår VD i valberedningen i egenskap av huvudak-
tieägare. Valberedningens ledamöter har noga 
övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon 
intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot 
i Stenhus Fastigheters valberedning.
Styrelse och ledning
Enligt Stenhus bolagsordning ska Bolagets styrelse 
bestå av lägst tre och högst åtta ledamöter. Tillsättan-
de och entledigande av styrelseledamöter finns ej 
reglerat i bolagsordningen. Bolagets styrelse består 
per den 31 december 2023 av sex ordinarie ledamöter 
valda för tiden intill slutet av årsstämman 2024. Bo-
lagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser 
om tillsättande och entledigande av styrelseledamö-
ter eller om ändring av bolagsordningen.
Styrelsens ansvar
Styrelsen ska långsiktigt tillgodose aktieägarnas
intresse och bär ytterst ansvar för bolagets organisa-
tion och förvaltningen av bolagets angelägenheter. 
Styrelsen ska se till att bolagets organisation är utfor-
mad så att bokföringen, medelsförvaltningen och 
bolagets ekonomiska förhållanden i övrigt kontroller-
as på ett betryggande sätt. Styrelsen har fastslagit en 
arbetsordning för styrelsen och en instruktion för VD. 
Därutöver har styrelsen också beslutat om ett antal 
övergripande policys, rutiner och instruktioner för 
bolagets verksamhet. Styrelsen utser bolagets verk-
ställande direktör och fastställer lön och annan er-
sättning till denne. Enligt den svenska aktiebolagsla-
gen och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen 
även för att upprätta övergripande, långsiktiga strate-
gier och mål, budget och affärsplaner, granska och

===== SIDA 69 =====

69
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Stenhus Fastigheter
godkänna bokslut samt fatta beslut i frågor rörande 
investeringar och betydande förändringar i Stenhus 
organisation och verksamhet. Styrelsen ska även 
identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar bolagets 
risker och affärsmöjligheter. 
Styrelsens arbetsordning
Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för
styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens
arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan
styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsord-
ningen framgår även vilka ärenden som ska hanteras 
på respektive styrelsemöte samt instruktioner avse-
ende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen.
Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen ska 
ha ett revisionsutskott, ett ersättningsutskott och ett 
hållbarhetsutskott.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande ansvarar bl.a. för att tillse att
styrelsens ledamöter, genom verkställande direktö-
rens försorg, fortlöpande får den information som
behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat,
likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det
åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av
årsstämman beträffande inrättande av valberedning
och att delta i dess arbete. Styrelsens ordförande är 
även ansvarig att se till att styrelsens arbete årligen 
utvärderas. 
Styrelseutskott
Utskotten har en beredande och handläggande roll.
De frågor som har behandlats vid utskottens möten
protokollförs och rapporteras vid nästa styrelsemöte.
Ersättningsutskott
Styrelsen har i enlighet med Koden ett ersättnings-
utskott som har till huvudsaklig uppgift att följa och 
utvärdera ersättningar till styrelseledamöter och 
ledande befattningshavare. Bland ersättningsutskot-
tets uppgifter ingår att lämna förslag till styrelsen 
avseende beslut i frågor om ersättningsprinciper, 
ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags-
ledningen, samt utvärdera pågående och avslutande 
program för rörliga ersättningar som ges till bolags-
ledningen. Syftet med ersättningsutskottet är att 
säkerställa att den ersättning som ges till bolagets 
befattningshavare är ändamålsenlig. Samtliga leda-
möter i ersättningsutskottet ska vara bolagsstäm-
movalda och oberoende i förhållande till bolaget och 
bolagsledningen. 
Ersättningsutskottet består av Rickard Backlund 
(utskottets ordförande), Erik Borgblad och Malin af 
Petersens som har bred kompetens och som alla är 
oberoende till både bolaget, bolagsledning samt 
Stenhus större aktieägare.
Revisionsutskott
Bolaget har även ett revisionsutskott vars huvudsakli-
ga uppgift är att understödja styrelsen i arbetet med
att kvalitetssäkra den finansiella rapporteringen samt 
hålla sig informerad om revisionen av årsredovisning-
en och koncernredovisningen. Detta innebär även att 
utskottet ska övervaka effektiviteten i Stenhus interna 
kontroll och riskhantering speciellt kopplat till den 
finansiella rapporteringen. Utskottet ska även gran-
ska och övervaka revisorns opartiskhet och självstän-
dighet och därvid särskilt uppmärksamma om revi-
sorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än 
revisionstjänster samt biträda vid upprättandet av 
förslag till bolagsstämmans beslut om revisorsval. 
Revisionsutskottets möten protokollförs och utskottet 
rapporterar till styrelsen. Revisionsutskottets styrel-
seledamöter ska utses med särskilt beaktande av 
kompetens och erfarenhet av redovisning och revision 
i börsnoterade bolag.
Revisionsutskottet består av Malin af Petersens (Ut-
skottets ordförande), Frank Roseen samt Rickard 
Backlund som har bred kompetens och som alla är 
oberoende till både bolaget, bolagsledning samt 
Stenhus större aktieägare. 
Hållbarhetsutskott
Styrelsen ska årligen utse ett hållbarhetsutskott som 
ansvarar för att granska och övervaka kontinuiteten 
och framstegen i arbetet med hållbarhetsmålen, 
hantering av hållbarhetsrisker, samt efterlevnad av 
hållbarhetspolicy och uppförandekod. Utskottet ska 
även årligen lämna förslag på prioriteringar och ut-
vecklingsområden för bolagets hållbarhetsarbete. 
Hållbarhetsutskottet består av Anna Engebretsen 
(utskottets ordförande), Rickard Backlund och 
adjungerade Mikael Nicander. 
Läs mer om Stenhus hållbarhetsarbete i bolagets 
hållbarhetsrapport.
Styrelsens arbete under 2023
Stenhus styrelse har under 2023 haft 13 sammanträ-
den – varav ett konstituerande sammanträde.
Styrelsen har under 2023 fattat beslut om flera större
avyttringar, investeringar, finansieringar och refinan-
sieringar. Styrelsemöten hålls alltid i anslutning
till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till
vinstdisposition samt frågor i samband med årsstäm-
man behandlas i april, delårsbokslut i februari, maj, 
augusti och november, strategi i januari samt budget 
för nästkommande år vid november månads möte. 
Under 2024 genomfördes en styrelseutvärdering som 
visade på ett väl fungerande styrelsearbete. Resulta-
tet diskuterades i styrelsen i april 2024.

===== SIDA 70 =====