Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q2
Delårsrapport januari-juni 2023

===== SIDA 2 =====



===== SIDA 3 =====

Delårsrapport Q2 samt januari-juni 2023    4
Kvartalsöversikt 6
Nyckeltal 7
Affärsidé, mål och strategi        8
Hållbarhet 10
Fastighetsportfölj                                  12
Transaktioner 21
Befintliga intressebolag 23
Projektportfölj                                  24
Finansiering                                            27
Aktien och ägarna 30
Intäkter, kostnader, resultat och kassaflöde för perioden     31
Finansiell information                         35
Övriga upplysningar                              42
Styrelsens försäkran                           47
Definitioner av nyckeltal                    48
Bedömd intjäningsförmåga                              49
Kalendarium / Kontaktuppgifter                                     51
Innehåll 
Marknads- 
värde fastigheter 
13 046
mkr
Driftnetto 
386,6
mkr
 
Net LTV 
53,5
%
Uthyrnings- 
grad 
95,2
%
Antal 
fastigheter 
157
st
Uthyrningsbar  
yta 
897 094 
kvm
Förvaltnings- 
resultat per aktie1
0,48 
kr/st
 
Hyresduration 
6,2
år
1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning
3
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 4 =====

Jämförelsesiffror för föregående års kvartal och period 
lämnas i denna rapport. Kvartalet avser 1 april-30 juni 
2023 med jämförelsetal 1 april-30 juni 2022.
Randviken konsolideras med Stenhus från 1 juli 2022.
Kvartalet i sammandrag
•  Hyresintäkterna uppgick till 239,2 (123,9) mkr.  
I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres-
volymen indexerade enligt KPI.
•  Driftöverskottet uppgick till 184,7 (95,7) mkr. 
 Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor 
debiterades vidare till hyresgäst.
•  Förvaltningsresultatet uppgick till 86,9 (63,3) mkr, 
motsvarande 0,23 (0,24) kr per aktie efter 
 utspädning.
•  Värdeförändringar på fastigheter uppgick till  
-182,9 (5,9) mkr varav orealiserade -176,6 (5,9) mkr 
motsvarande -1,3 (0,1)  procent av fastighetsvärdet.
•  Resultat efter skatt uppgick till -70,5 (81,4) mkr.
•  Resultatet efter skatt uppgick till motsvarande  
-0,18 (0,31) kr per aktie efter utspädning.
•   Investeringar i fastigheter uppgick till 93,8 
(173,6) mkr varav - (89,4) mkr  avsåg förvärv  
och 93,8 (84,2) mkr avsåg ny-, till-, och  
ombyggnationer. 
•  Försäljning av fastigheter uppgick till -209,0 (-) mkr. 
Perioden i sammandrag
•  Hyresintäkterna uppgick till 507,4 (241,5) mkr.  
I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres-
volymen indexerade enligt KPI.
•  Driftöverskottet uppgick till 386,6 (183,6) mkr. 
Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor 
debiterades vidare till hyresgäst.
•  Förvaltningsresultatet uppgick till 179,4  
(123,2) mkr, motsvarande 0,48 (0,48) kr  
per aktie efter utspädning.
•  Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 
-464,5 (230,8) mkr varav orealiserade -385,9 
(230,8) mkr motsvarande -2,9 (3,1)  procent av 
fastighetsvärdet.
•  Resultat efter skatt uppgick till -271,6 (336,4) mkr.
•  Resultatet efter skatt uppgick till motsvarande  
-0,72 (1,26) kr per aktie efter utspädning.
•   Investeringar i fastigheter uppgick till 233,3 
(368,7) mkr varav - (241,5) mkr  avsåg förvärv  
och 233,3 (127,2) mkr avsåg ny-, till-, och  
ombyggnationer. 
•  Försäljning av fastigheter uppgick till -982,0 (-) mkr. 
•  Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter  uppgick 
till 13 046,0 (7 767,9) mkr vid periodens slut. 
•  Kassaflödet från den löpande verksamheten 
 uppgick till 134,4 (71,2) mkr.  Likvida medel uppgick 
vid periodens utgång till 249,1 (424,4) mkr. 
•  Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick 
till 3,31 (2,54) år, att jämföras med det långsiktiga 
målet om minst 2,5 år. 
•  Soliditeten uppgick till 42,6 (49,0) procent att 
 jämföra med målet att den ska överstiga  
35 procent. 
•  Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets 
fastighetsbestånd uppgick till 53,5 (45,6) procent 
att jämföra med målet att den ska understiga  
55 procent på lång sikt. 
•  Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets-
bestånd uppgick till 55,4 (51,1) procent att jämföra 
med målet att den ska understiga 60 procent på 
lång sikt. 
•  Räntetäckningsgraden uppgick till 2,09 (3,55) 
gånger under rullande 12 månader, att jämföra med 
målet att den ska överstiga 2,25 gånger på lång 
sikt. 
•  Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår  
till 95,2 (95,6) procent. 
Delårsrapport Q2 samt  
januari-juni 2023
Stenhus Fastigheter har under kvartal två fortsatt sin konsolidering med färdigställande av 
­ projekt,­försäljning­av­fastigheter,­amortering­av­skulder­samt­fortsatt­fokus­på­kassaflöde.
4
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 5 =====

Väsentliga händelser under april-juni
•  Stenhus Fastigheter har under kvartal två fortsatt 
sin konsolidering med färdigställande av projekt, 
försäljning av fastigheter, amortering av skulder 
samt fortsatt fokus på kassaflöde. Trots stigande 
inflation redovisar Stenhus ett mycket starkt drift-
netto, tack vare indexerade hyresavtal och kompe-
tent förvaltning. 
• Frånträde har skett av de sista fem fastigheterna  
 där avtal om försäljning tecknades under kvartal  
 ett. 
•  I samband med frånträdet av de fem fastigheterna 
har Stenhus amorterat ytterligare 104 miljoner 
kronor av banklånen.
•  Stenhus har under kvartal två amorterat återstående 
del av brygglånet, cirka 564 miljoner kronor, vilket 
upptogs i samband med förvärvet av Randviken. 
Brygglånet är efter detta till fullo amorterat.
 
•  Stenhus har under kvartal två hållit årsstämma där 
nyval gjordes av Anna Engebretsen till ordinarie 
styrelseledamöter samt nyval av revisionsbolaget 
Öhrlings Pricewaterhouse Coopers AB till Bolagets 
revisor. 
Väsentliga händelser efter perioden
•  Inga väsentliga händelser finns att rapportera efter 
periodens utgång. Stenhus arbetar vidare enligt 
affärsmodellen mot uppsatta mål där fokus är 
långsiktiga stabila kassaflöden där aktieägare och 
investerare i Bolaget känner trygghet både när 
marknaden är stabil men också när den förändras 
negativt. Fortsatt fokus ligger också på konsolide-
ringen av Randviken och Stenhus. Konsoliderings-
arbetet beräknas färdigt vid årsskiftet. 
5
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 6 =====

Resultaträkning
Belopp i mkr
2023 
april-
juni
2023 
jan-
mars
2022 
okt-
dec
2022 
juli-
sept
2022 
april-
juni
Hyresintäkter 239,2 268,2 235,3 235,6 123,9
Fastighetskostnader -54,4 -66,4 -67,1 -55,6 -28,2
Driftnetto 184,7 201,8 168,2 180,0 95,7
Central administration -15,4 -16,1 -17,4 -16,5 -9,9
Resultat från intresseföretag -4,6 -27,9 6,0 9,3 8,3
- varav förvaltningsresultat 5,3 3,7 4,0 3,4 2,9
Finansnetto -87,8 -96,9 -76,5 -70,1 -25,4
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 77,0 60,9 80,3 102,8 68,8
Förvaltningsresultat 86,9 92,5 78,3 96,8 63,3
Transaktions- och omstruktureringskostnader – – – -4,5 –
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -182,9 -281,7 -306,2 35,6 5,9
Värdeförändringar av finansiella instrument 25,7 -14,6 -2,7 18,4 24,3
Resultat före skatt -80,1 -235,4 -228,6 152,3 99,0
Skatt 9,7 34,3 -42,2 28,7 -17,6
Periodens resultat -70,5 -201,1 -270,8 180,9 81,4
varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -66,3 -201,4 -289,6 175,7 81,4
varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande -4,2 0,3 18,8 5,2 0
Balansräkning
Belopp i mkr
2023 
30 juni
2023 
31 mars
2022 
31 dec
2022 
30 sept
2022 
30 juni
Förvaltningsfastigheter 13 046,0 13 344,0 14 259,2 14 248,2 7 767,9
Nyttjanderättstillgångar 196,2 195,1 187,1 186,6 148,9
Immateriella anläggningstillgångar 3,5 3,7 3,5 – –
Övriga materiella anläggningstillgångar 0,6 1,0 1,1 0,1 0,1
Andelar i intresseföretag 238,0 245,9 277,8 275,8 229,0
Finansiella placeringar – – – 32,1 155,5
Derivat 98,6 84,2 98,2 93,0 32,1
Övriga omsättningstillgångar 159,8 204,5 236,0 205,3 165,7
Likvida medel 249,1 518,0 294,4 316,4 424,4
T otalt tillgångar 13 991,8 14 596,5 15 357,4 15 357,4 8 923,5
Eget kapital 5 859,7 5 925,9 6 124,6 6 413,8 4 297,4
Innehav utan bestämmande inflytande 20,4 24,6 45,2 35,4 0,2
Uppskjuten skatt 210,5 224,9 266,3 229,0 285,9
Räntebärande skulder 7 353,7 7 791,6 8 306,5 8 098,0 3 969,5
Skuld nyttjanderätter 196,2 195,1 187,1 186,6 148,9
Övriga skulder 351,3 434,4 427,7 394,6 221,6
T otalt eget kapital och skulder 13 991,8 14 596,5 15 357,4 15 357,4 8 923,5
Kvartalsöversikt
6
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 7 =====

Nyckeltal
 
Fastighetsrelaterade
2023 
30 juni
2022 
30 juni
2022 
31 dec
Uthyringsbar area, kvm 897 094 450 894 964 297
Antal fastigheter, st 157 123 180
Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 13 046,0 7 767,9 14 259,2
Areamässig uthyrningsgrad, % 89,8 93,1 91,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,2 95,6 95,8
Hyresduration, år 6,2 6,2 6,2
Finansiella
Balansomslutning, mkr 13 991,8 8 923,5 15 357,4
Genomsnittlig ränta, % 5,13 3,17 4,12
Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,0 1,22 1,10
Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 3,31 2,54 3,53
Soliditet vid periodens utgång, % 42,6 49,0 40,7
Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 53,5 45,6 54,8
Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 55,4 51,1 57,1
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 003,4 4 552,6 6 363,2
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,17 17,50 17,14
Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 618,9 4 306,7 5 876,9
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,14 16,55 15,83
 
Finansiella 2023 
april-
juni
2022 
april-
juni
2023 
jan-
juni
2022 
jan-
juni
Rullande
12 mån
juli 2022-
juni 2023
2022 
jan-
dec
Hyresintäkter, mkr 239,2 123,9 507,4 241,5 978,3 712,4
Driftnetto, mkr 184,7 95,7 386,6 183,6 734,8 531,8
Förvaltningsresultat, mkr 86,9 68,8 179,4 128,0 354,6 298,3
Transaktions- och omstruktureringskostnader, mkr – – – – -4,5 -4,5
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -182,9 5,9 -464,5 230,8 -735,1 -39,7
Resultat efter skatt, mkr -70,5 81,4 -271,6 336,4 -361,4 246,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,00 3,67 1,98 3,36 2,09 2,58
Avkastning på eget kapital, % -4,8 7,6 -9,0 16,4 -7,1 4,9
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,23 0,26 0,48 0,50 0,96 0,99
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,23 0,26 0,48 0,49 0,96 0,99
Resultat per aktie före utspädning, kr -0,18 0,31 -0,72 1,26 -1,03 0,68
Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,18 0,31 -0,72 1,26 -1,03 0,68
Kassaflöde från den löpande verksamheten per 
genomsnittligt antal aktier, kr
0,10 0,21 0,36 0,28 0,96 0,93
 
2023 
april-
juni
2022 
april–
juni
2023 
jan–
juni
2022 
jan–
juni
Rullande
12 mån
juli 2022-
juni 2023
2022
jan-
dec
Antal utestående aktier före utspädning, st 370 628 606  259 598 218 370 628 606 259 598 218 370 628 606 370 628 606
Antal utestående aktier efter utspädning, st 371 223 606 260 193 218 371 223 606 260 193 218 371 223 606 371 223 606
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 259 598 218 370 628 606 257 832 265 315 113 412 313 347 459
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 260 193 218 371 223 606 258 434 765 315 708 412 313 949 959
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 370 628 606 259 598 218 370 628 606 258 435 545 369 116 403 313 480 940
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, st 371 223 606 260 193 218 371 223 606 259 034 440 369 711 403 314 077 872
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida. 
7
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 8 =====

Affärsidé
Affärsmodell
•  Förvaltning ska på sikt ske i egen regi så att kund-
kännedom och kundnyttan kan maximeras och 
genom detta långsiktigt leverera i enlighet med 
Bolagets affärsidé.
•  Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa 
hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.
•  Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del i 
verksamheten så att fastigheterna kan optimeras 
på bästa möjliga sätt.
•  Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings-
strategin.
•  Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet finansierings-
strategin.
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter
Fastighets-
utveckling
Kontor
•  Effektiv 
förvaltning 
• Kassaflöde
• Tillväxt
Mål
Övergripande mål
Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera 
en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på 
kassaflöde och tillväxt. Styrelsen har fastställt följande 
operativa och finansiella mål för verksamheten.
Operativa mål
•   Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta 
fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala 
samhällets utveckling.
•  Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder 
vid utgången av 2025.
•  Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och
 projektutveckling. 
Finansiella mål
•  Genomsnittlig avkastning på eget kapital om  
12 procent per år över en konjunkturcykel.
•  Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska 
 långsiktigt uppgå till minst 2,5 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
•  Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt  
understiga 60 procent.
•  Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska 
 långsiktigt understiga 55 procent.
•  Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 
2,25 gånger.
•  Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt 
 kassaflöde.
Affärsidé,­mål­och­strategi
Bolagets­affärsidé­är­att­över­tid­skapa­ett­diversifierat­fastighetsbestånd­för­att­generera­högsta­
möjliga­riskjusterade­avkastning­för­Bolagets­aktieägare.­Bolagets­tillväxt­ska­huvudsakligen­ske­
genom­fastighetsförvärv­men­även­genom­fastighets-­och­projektutveckling.
8
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 9 =====

Strategi
Investeringsstrategi
Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets  
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet  
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
Att kombinera fastigheter med olika typer av använd-
ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast-
ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika 
fastighetstyperna kommer att vara 
•  offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), 
•  lager/lätt industri/logistik i en mix av läge 
 (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor 
 utvecklingspotential och långa kassaflöden),
•  sällanköps-/dagligvaruhandel,
• kontor i regionstäder samt
•  fastighetsutveckling som kommer att vara ett  
viktigt inslag för att värdemaximera innehaven.
Finansieringsstrategi
All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets 
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet  
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
•  Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte-
risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga 
kapitalförsörjning. 
•  Den finansiella strukturen är utformad med tydligt 
fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings-
grad. 
•  Under de närmaste åren kommer kassaflödet att 
återinvesteras i verksamheten genom förvärv och 
projektutveckling.
Utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för 
Bolagets aktieägare. Under de kommande åren 
 bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom 
att återinvestera kassaflödet från verksamheten för 
att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och 
 projektutveckling, vilket leder till bedömningen att 
ingen utdelning kommer att utgå de närmaste åren. 
Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara 
minst 30 procent av förvaltningsresultatet.
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika 
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa 
konsekvenser på längre sikt. 
Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och 
finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå 
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, 
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet 
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet 
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål 
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. 
Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med 
våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera 
energianvändningen i våra fastigheter och därigenom 
arbeta för miljö och resurseffektivitet.
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete 
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt.  
Detta leder till en lägre belastning på miljön då det 
minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer 
vid omflyttningar.
9
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 10 =====

Stenhus investeringsverksamhet, förvaltning, projekt- 
och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå 
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhets-
arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin 
målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även-
tyra framtida generationers möjligheter att göra 
 detsamma.
Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets
affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har 
klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka 
respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle 
och ekonomi.
Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa 
påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen 
verksamhet som i andra delar av värdekedjan.
Hållbarhet
Vår­ambition­är­att­Bolaget­genom­att­äga,­utveckla­och­förvalta­fastigheter­ska­bidra­till­att­
hållbart­främja­det­lokala­samhällets­utveckling.­
FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling /
Hyresgästanpassning Hyresgäst
Leverantörer
Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten 
Finansiering Medarbetare Medarbetare
Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer
Återvinning
Ekonomi
Samhälle
Miljö
Hållbarhetsarbetets grundstenar
STENHUS VÄRDEKEDJA
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER
10
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 11 =====

FN:s GLOBALA MÅL
Bolagets  hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i 
FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar -
hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala 
målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering, 
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet 
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet 
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål, 
lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är 
• Miljö och resurseffektivitet 
• Professionella och engagerade medarbetare
• Ekonomisk uthållighet och affärsetik 
För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete 
se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i  Års- och hållbar-
hetsredovisning 2022 på Bolagets hemsida.
11
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 12 =====

Fastigheterna 
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och 
kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga 
fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/
dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark-
nadsvärdet uppgick till 13 046,0 (7 767,9) miljoner 
kronor vid periodens slut.
Den 30 juni 2023 bestod Bolagets fastighetsportfölj 
av 157 (123) fastigheter varav 11 (13) tomträtter. 
De totala kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 
962,2 (inklusive projekt) (468,7) miljoner kronor. Den 
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,2 (95,6) 
procent. Den genomsnittliga återstående löptiden på 
hyresavtalen per 30 juni 2023 uppgick till cirka 6,2 
(6,2) år. 
De tio största hyresgästerna stod tillsammans för 
omkring 26 (43) procent av hyresintäkterna och den 
genomsnittliga hyresdurationen uppgår till 6,2 (6,2) år.
Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom 
segmentet lager/lätt industri/ logistik med 6 360 miljo-
ner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakterade 
hyresintäkterna uppgick till drygt 492 miljoner kronor 
inom detta segment. 
Fastighetsportfölj
Bolagets­fastighetsbestånd­utgörs­av­offentliga­och­kommersiella­fastigheter.­ 
Det­samlade­marknadsvärdet­uppgick­till­13­046,0­miljoner­kronor­vid­periodens­slut.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
Mkr
2023 
april-
juni
2022 
april- 
juni
2023 
jan-
juni
2022 
jan- 
juni
2022 
jan- 
dec
2021 
jan- 
dec
2020 
4 sept- 
dec
Verkligt värde vid ingången av perioden 13 344,0 7 588,4 14 259,2 7 168,4 7 168,4 1 634,0 –
Förvärv – 89,4 – 241,5 7 618,2 4 558,0 1 557,5
Försäljning -209,0 – -982,0 – -961,8 -85,0 –
Orealiserad värdeförändring -176,6 5,9 -385,9 230,8 -20,5 897,1 76,2
Realiserad värdeförändring -6,3 – -78,7 – -19,3 2,0 –
Investeringar i portföljen 93,8 84,2 233,3 127,2 474,0 162,3 0,3
Verkligt värde vid utgången av perioden 13 046,0 7 767,9 13 046,0 7 767,9 14 259,2 7 168,4 1 634,0
Orealiserad värdeförändring, % -1,3 0,3 -2,9 3,1 -0,1 14,3 4,9
Antal fastigheter IB 163 119 180 116 116 14 –
Förvärv – 4 – 7 78 103 14
Försäljning -6 – -23 – -16 1 –
Antal fastigheter UB 157 123 157 123 180 116 14
12
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 13 =====

1 200
1 000
800
600
400
200
0
200
100
0
Tusen kvm   Antal fastigheter
210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630
230630
Fastighetsvärde per segment
 Lager/lätt Industri/logisitk 49%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel  18%
 Offentliga fastigheter 21%
 Kontor 12%
 Byggrätt 0%
Fastighetsvärde per geografiskt område
 Stockholm 36%
 Väst 31%
 Mälardalen 22%
 Öst 6%
 Syd 3%
 Norr 2%
13,0
Mdkr
13,0
Mdkr
Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 30 juni 2023 inklusive signerade hyreskontrakt i 
pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 2,7 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 1,5 år.
36%22%
31% 6%
2%
3%
Uthyrningsbar area och antal fastigheter
Fastighetsvärde
15
10
5
0
Mdkr
210331 210630 210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331
13
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 14 =====

Fastighetsbeståndet per 2023-06-30
Hyresintäkt1 Fastighetsvärde
 
Region
Antal 
fastig- 
heter
Uthyrbar  
area
 
Mkr
 
kr/kvm2 
Andel  
total, %
 
Mkr
 
kr/kvm
Andel 
total, %
Stockholm 37 166 211 308 1 978 32 4 654 28 001 36
Väst 54 349 129 307 945 32 4 003 11 465 31
Mälardalen 32 185 471 231 1 370 24 2 875 15 503 22
Öst 17 118 713 77 674 8 829 6 985 6
Syd 5 53 659 14 855 1 392 7 309 3
Norr 12 23 912 24 1 011 3 292 12 228 2
Tot a l 157 897 094 962 1 196 100 13 046 14 543 100
Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2023-06-30
Mkr
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Byggrätt Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 1 421 563 2 216 404 50 4 654 36
Väst 1 851 560 425 1 167 – 4 003 31
Mälardalen 2 002 834 30 – 10 2 875 22
Öst 521 212 96 – – 829 6
Syd 375 17 – – – 392 3
Norr 190 103 – – – 292 2
Tot a l 6 360 2 288 2 767 1 570 60 13 046 100
Hyresintäkter, fördelning per segment och region per 2023-06-30
Mkr
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 98 52 125 33 308 32
Väst 153 44 29 81 307 32
Mälardalen 159 70 3 – 231 24
Öst 53 17 6 – 77 8
Syd 12 2 – – 14 1
Norr 16 8 – – 24 3
Tot a l 492 193 164 114 962 100
Uthyrningsbar area, fördelning per segment och region per 2023-06-30
kvm
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 58 361 30 254 59 103 18 493 166 211 19
Väst 229 210 48 529 16 047 55 343 349 129 39
Mälardalen 133 831 48 374 3 266 – 185 471 21
Öst 97 362 17 461 3 890 – 118 713 13
Syd 53 347 312 – – 53 659 6
Norr 14 198 9 714 – – 23 912 3
Tot a l 586 308 154 644 82 306 73 836 897 094 100
1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 2,7 mkr per år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt.
2 Baserat på uthyrd area.
14
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 15 =====

Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2023-06-30
 
Antal
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
 
Offentliga 
fastigheter Kontor
 
Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 45 30 109 19 203 26
Väst 115 30 18 130 293 37
Mälardalen 124 41 13 – 178 23
Öst 35 37 22 – 94 12
Syd 7 1 – – 8 1
Norr 10 4 – – 14 2
Tot a l 336 143 162 149 790 100
Hyresavtalens förfallostruktur 2 
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt Mkr Andel, %
2023 15 533 26 24 3
2024 108 571 88 131 14
2025 55 290 70 63 7
2026 62 742 60 75 8
> 2027 540 843 184 641 69
T otalt 782 979 428 933 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år.
2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr
2,6
14,0
6,8
8,0
13,0
6,5
9,2
4,5
6,7
4,0
9,2
1,8
5,0 5,1
3,8
150
125
100
75
50
25
0
100
50
0
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr   Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037
15
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 16 =====

Största hyresgäster per 2023-06-30
 
Region
Area
kvm
Antal
kontrakt1
st
Hyres-
duration
År
Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 6,3
Bilia AB 24 610 7 9,7
Botkyrka Kommun 12 935 3 9,9
Ahlberg-Dollarstore AB 25 280 8 4,8
Capio Legevisitten AB 7 808 3 11,6
IAC Group Sweden AB 38 438 1 10,0
City Gross Sverige AB 10 763 1 1,2
Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 3,9
Tyresö Kommun 7 995 1 5,2
Momentum Group AB 28 219 1 4,4
T op 10 190 127 29 7,3
Övriga 706 967 936
T otalt 897 094 965 6,22 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,2
Areamässig uthyrningsgrad, % 89,8
1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr.
2 Exkluderar bostadskontrakt.
2023-06-30
Uthyrbar yta
 Lager/lätt industri/logistik 66%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel 17%
 Kontor 9%
 Offentliga fastigheter 8%
 Byggrätter -
Kontrakterad hyra på årsbasis
 Lager/lätt industri/logistik 49%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel 18%
 Offentliga fastigheter 21%
 Kontor 12%
 Byggrätter 0%
Hyresintäkt per region
 Väst 32%
 Stockholm 32%
 Mälardalen 24%
 Öst 8%
 Norr 3% 
 Syd 1%
16
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 17 =====

Skövde Personbilen 1 Segment: Lager/lätt industri/logistik Region: Väst  Uthyrningsbar yta: 13 793 kvm. 
17
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 18 =====

Fastighetsvärdering
Under perioden har 100 procent av förvaltningsfastig-
heterna värderats av Newsec Advise AB och Cushman 
& Wakefield Sweden AB. Värderingen överensstämmer 
i all väsentlighet med det redovisade värdet per den 30 
juni. 
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio-
den till -464,5 (230,8) miljoner kronor, varav orealisera-
de uppgick till -385,9 (230,8) miljoner kronor. Den 
orealiserade värdeförändringen var -2,9 (3,1) procent. 
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv 
värdeförändring om cirka 13 miljoner kronor. Effekten, 
då ökningen av avkastningskraven varit högre än 
 ökningen av driftnettona, har lett till en negativ värde-
förändring om -398,9 miljoner kronor. Sammantaget 
uppgick den orealiserade värdeförändringen till  
-385,9 miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet 
för fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 046,0  
(7 767,9) miljoner kronor.
Värderingsmodellen som används är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med 
ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar 
för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell 
nedan. Gällande pågående projekt upptas nedlagda 
kostnader som värde på projektet till dess projektet är 
färdigställt och värdering sker. 
Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet 
med IFRS 13. 
Värderingsparametrar, total
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,25 10,08 7,57
Direktavkastningskravet, % 3,35 7,70 5,87
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 105 5 783 997
Långsiktig vakans, % 0,00 10,03 4,92
Drift och underhåll, kr/kvm 25 565 222
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -475,8 501,3
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -542,6 650,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 548,4 -548,4
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -188,8 186,8
Drift och underhåll, +/- 10 procent -355,9 355,9
18
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 19 =====

Värderingsparametrar, kontor
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,75 9,11 7,08
Direktavkastningskravet, % 5,40 6,75 5,75
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 046 2 629 1 687
Långsiktig vakans, % 2,68 7,00 4,23
Drift och underhåll, kr/kvm 115 460 320
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -72,5 76,0
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -94,1 112,1
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 97,3 -97,3
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -32,2 32,2
Drift och underhåll, +/- 10 procent -48,2 48,2
Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,75 9,88 8,76
Direktavkastningskravet, % 5,26 7,50 6,52
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 316 5 783 1139
Långsiktig vakans, % 3,00 7,00 5,37
Drift och underhåll, kr/kvm 60 557 236
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -78,1 82,2
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -78,0 91,0
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 100,6 -100,6
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -30,7 30,7
Drift och underhåll, +/- 10 procent -57,4 57,4
19
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 20 =====

Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,75 10,08 8,05
Direktavkastningskravet, % 5,25 7,70 6,24
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 105 2 661 744
Långsiktig vakans, % 2,99 10,03 5,72
Drift och underhåll, kr/kvm 25 565 177
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -203,1 213,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -226,4 266,7
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 246,9 -246,9
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -86,4 86,4
Drift och underhåll, +/- 10 procent -174,6 174,6
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 5,25 9,18 5,99
Direktavkastningskravet, % 3,35 6,82 4,69
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 770 3 081 1 805
Långsiktig vakans, % 0,00 7,92 3,39
Drift och underhåll, kr/kvm 100 554 405
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -122,0 129,9
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -144,1 180,3
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 103,5 -103,5
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -39,5 37,5
Drift och underhåll, +/- 10 procent -75,7 75,7
20
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 21 =====

Transaktioner
Stenhus­är­ett­transaktionsintensivt­bolag­som­ständigt­utvärderar ­och­optimerar­fastighets­ - 
port­ följen­i­syfte­att­skapa­ett­bestånd­som­långsiktigt­genererar­den­högsta­möjliga­riskjusterade­
avkastningen­till­aktieägarna.­
Fastigheter som  avyttrats under andra kvartalet
Fastighet Kommun Kategori Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Ormvråken 2 Eskilstuna Lager/lätt industri/logistik 1 836 83
Slipskivan 1 & 2 Huddinge Lager/lätt industri/logistik 1 475 100
Kjula-Blacksta 1:14 Eskilstuna Sällanköps-/dagligvaruhandel 1 584 100
Borrestad 1 Hörby Sällanköps-/dagligvaruhandel 2 979 100
Prisuppgiften 2 Linköping Sällanköps-/dagligvaruhandel 4 716 100
Tot a l 12 590 100
Transaktioner med intressebolag
Halmslätten Fastighets AB
Under kvartal två likviderades Halmslätten Fastighets 
AB. I samband med detta erhöll Stenhus den slutliga 
likviden från investeringen. Det sammanlagda över-
skottet på investeringen i Halmslätten summeras till 
totalt cirka 43,3 miljoner kronor för Stenhus.
Backaheden Fastighets AB
Intressebolaget Backaheden Fastighets AB har efter 
perioden ingått avtal om förvärv av fyra fastigheter för 
cirka 150 miljoner kronor från Hedin Group AB som 
finansieras genom en fullt säkerställd företrädesemis-
sion om cirka 111 miljoner kronor samt via senior 
bankfinansiering. Tillträde av Fastighetsportföljen är 
planerat till 31 augusti 2023. Aktieägare i Bolaget som 
på avstämningsdagen den 9 augusti 2023 äger aktier 
i Bolaget kommer att erhålla en (1) teckningsrätt för 
varje innehavd aktie i Bolaget. Tjugoen (21) teck-
ningsrätter berättigar till teckning av elva (11) nya 
aktier. Backaheden har erhållit en teckningsförbindel-
se för teckning av aktier om totalt cirka 33,2 miljoner 
kronor, motsvarande cirka 29,9 procent av Företräde-
semissionen, från Bolagets största aktieägare Sten-
hus Fastigheter i Norden AB (publ). Ingen ersättning 
utgår för lämnad teckningsförbindelse. Backaheden 
har vidare erhållit garantiåtaganden från Hedin Group 
AB och Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) upp-
gående till totalt cirka 77,8 miljoner kronor motsvaran-
de cirka 70,1 procent av Företrädesemissionen. Följ-
aktligen är Företrädesemissionen fullt säkerställd 
genom ovan nämnda teckningsförbindelser och ga-
rantiåtaganden. 
Fastigheter som avyttrats under andra kvartalet
Under andra kvartalet har Stenhus avyttrat och från-
trätt 6 fastigheter genom fyra separata transaktioner. 
Fastigheternas uthyrningsbara area uppgår till cirka 
12 600 kvm och den årliga hyresintäkten uppgår till 
cirka 18,4 miljoner kronor. 
Per 30 juni 2023 fanns inga förpliktelser avseende 
förvärv av fastigheter.
21
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 22 =====

Södertälje Månskäran 1 Segment: Lager/lätt industri/logistik Region: Stockholm  Uthyrningsbar yta: 3 924 kvm. 
22
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 23 =====

Krona Public Real Estate AB
Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och 
kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är 
Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans 
står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett intresse-
bolag.
Fastighetsvärde: 1 306 mkr
Årligt driftnetto, ca:  63 mkr
Ägarandel: 29,9%
Backaheden Fastighets AB
Bolaget är noterat och äger Santa Marias europiska distribu-
tionslager beläget i Kungsbacka. Största hyresgästen är 
Santa Maria som står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget 
utgör ett intressebolag.
Fastighetsvärde: 824 mkr
Årligt driftnetto, ca: 39 mkr
Ägarandel: 29,9%
Befintliga­intressebolag­
I­syfte­att­skapa­ytterligare­affärsmöjligheter­och­kontaktytor­på­fastighetsmarknaden­investerar­
Stenhus­i­intressebolag.­
23
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 24 =====

Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj-
ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. 
Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder 
med långa avtal och förbättrade kassaflöden även 
med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. 
Stenhus strategi är att riskminimera alla projekt vilket 
innebär att ambitionen är att det alltid ska finnas 
tecknade hyresavtal innan ett projekt byggstartas. 
Vidare strävar Stenhus efter att teckna totalentre-
prenadavtal för att minimera risken för oförutsedda 
kostnader. Bolaget skall, där möjlighet finns, koppla 
hyresnivån till entreprenadkostnaden.
Per 30 juni 2023 fanns förpliktelser gällande Stenhus 
projekt om 83,7 miljoner kronor. 
Fokus och utveckling
Stenhus driver fyra typer av projekt:
• Planprojekt/byggrätter
• Fastighetsutveckling
• Samarbetsprojekt 
• Hållbarhetsprojekt
Planprojekt
Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, 
Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. 
Samariten 1
De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. 
Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads-
byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader 
och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad  
för huvudsak segmentet offentlig verksamhet.  
Den externa värderingen av detta projekt uppgår  
till ca 50 miljoner kronor. 
Affärsmannen 2
Positivt förhandsbesked om planändring har inkom-
mit och fortsatta arbete med bl a utredningar för 
planarbetet pågår. 
Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam-
heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling 
med påbyggnad för bostadsrätter på ca 7 000 kvm 
BTA. I Bolagets balansräkning har inget värde åsatts 
denna potentiella byggrätt.
Fastighetsutveckling
Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att 
utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans 
växer med befintliga hyresgäster och skapar värden 
och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett 
hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ 
av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav-
sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig 
fastighet eller en nybyggnation. 
Hållbarhetsprojekt
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda 
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett 
bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg 
miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara 
fastigheter med bättre miljöprestanda. 
Stenhus mål är att öka antalet certifierade fastigheter 
såväl som certifierade projekt. Stenhus utvärderar 
löpande fastigheter och projekt som är lämpliga att 
certifiera. 
Stenhus strävar efter att miljöcertifiera fastigheterna 
enligt BREEAM. Då Green Building som Stenhus 
tidigare tillämpat kommer att avvecklas som certifie-
ring så ersätter vi den istället med certifiering enligt 
BREEAM. Åtgärderna innebär bl a ingrepp och inves-
teringar gällande solpaneler, driftstyrning, ventila-
tionsaggregat och undercentraler. Stenhus mål är 
även att fasa ut fossila bränslekällor som är installera-
de i fastigheterna.
Utöver certifieringar genomför Stenhus kontroller 
avseende förekomst av skadliga ämnen och föro-
reningar i byggnader eller mark i samband med ny-, 
till- eller ombyggnad.
Projektportfölj
Bolagets­projektverksamhet­inrymmer­utveckling­av­byggrätter­samt­utveckling­och­förädling­av­
befintliga­fastigheter.
24
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 25 =====

Bolagets projektverksamhet1
Fastighet Kommun Yta
kvm
Bedömda
projekt-
kostnader
mkr
Upp-
arbetat
mkr
Kvar-
stående
mkr
Hyre-
värde
mkr
Uthyr-
nings-
grad
%
Hyresgäst Duration
år
Färdig-
ställande Övrig info
Planprojekt/byggrätter
Samariten 1 Botkyrka 33 000 – 7,2 – – – – – –
Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 – 0,6 – – – – – –
Fastighetsutveckling
Finnslätten 6 Västerås 10 600 261 223 38,0 27,1 100 Alstom 10 Q3 2023 LEED Gold, 
HG inflyttad 1 juli 2023
Spinnaren 6, etapp 1 & 2 Köping 3 600 63 60,7 2,3 3,8 100 Rusta,  
Stadium Outlet
10 Q3 2023 BREEAM
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 570 25 2,4 22,6 2,2 100 Blomsterlandet 10 Q1 2024 BREEAM
Dikesrenen 12 Västberga 1 310 15,6 3,8 11,8 2,7 100 Cramo 12 Q3 2023
Librobäck ( 2 etapper) Uppsala 2 920 24,5 23,4 1,1 5,6 100 Polismyndigheten 6 Q3 2023
Kolgården 14 Visby 478 25 22,0 3,0 1,6 100 Adela LSS AB 15 Q4 2023 BREEAM
Hållbarhetsprojekt
Spinnaren 6 Köping – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2023 BREEAM
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2023 BREEAM
Kolgården 14 Visby – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2023 BREEAM
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna – 0,4 – 0,4 – – – – Q3 2023 BREEAM
Fyrislund 14:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2023 BREEAM
Fyrislund 12:2 Uppsala – 0,12 – 0,12 – – – – Q3 2023 BREEAM
Husmodern 6 Täby – 0,7 – 0,7 – – – – Q3 2023 Konvertering  
oljepanna till bergvärme
Klöv & Lilla Ullevi 1:12 Upplandsbro – 2 – 2 – – – – Q2 2024 Konvertering  
oljepanna till bergvärme
Silon 3 Arvika – 1,2 – 1,2 – – – – Q4 2023 Konvertering  
oljepanna till bergvärme
Summa – 61 608 419,0 335,3 83,7 43,0 – – – –
1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt
25
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 26 =====

Spinnaren 6, Köping 
Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 3600 kvm BTA
Status: Inflytt Q3 2023
Kommentar: Byggnad uppförs åt hyresgästerna Stadium 
Outlet och Rusta AB. Stadium Outlet är ett koncept med 
låga priser på sport och sportmode inom Stadiumkoncernen.
Rusta AB är ett svenskt detaljhandelsföretag som erbjuder 
hem- och fritidsprodukter. Denna byggnad är koncept-
anpassad enligt hyresgästernas standard. Hyresavtalen 
löper om 10 år.
Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna 
Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 1200 kvm BTA + 1214 kvm utvändig utemarknad inkl 
370 kvm skärmtak 
Status: Inflytt Q1 2024
Kommentar: Byggnaden uppförs i Stenhus fastigheters 
attraktiva handelsområde i Skiftinge  och uppförs åt hyres-
gästen Blomsterlandet som säljer trädgårdsrelaterade  
produkter för både inne och utemiljö. Denna byggnad är 
konceptanpassad enligt Blomsterlandets senaste standard. 
Hyresavtalet löper om 10 år.
Kolgården 14, Visby
Fastighetskategori: Offentliga fastigheter
Area: 478 kvm BTA
Status: Inflytt Q3 2023
Kommentar: Byggnaden uppförs åt hyresgäst Adela LSS 
som utför stöd och service. Byggnaden är en gruppbostad 
bestående av två våningsplan med sex lägenheter fördelade 
med tre lägenheter per plan. Hyresavtalet löper om 15 år.
Finnslätten 6, Västerås 
Fastighetskategori: Kontor
Area: 10 600 BTA
Status: Inflytt Q3 2023
Miljöcertifiering: LEED Gold
Kommentar: Stenhus uppför en ny kontorsbyggnad, som 
certifieras i enlighet med LEED Gold, om cirka 10 600 kvm i 
området Finnslätten i Västerås. Ett långt hyresavtal är tecknat 
för hela ytan med hyresgästen Alstom, som är en världs-
ledande producent av tåg, tunnelbana och andra gröna trans-
portmedel. Hyresgästen har tillträtt per 1 juli 2023. 
26
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 27 =====

Kapitalstruktur
Bolagets kapitalstruktur utgörs av en kombination av 
säkerställda banklån, brygglån, obligationer samt 
eget kapital. Stenhus externa kreditgivare består idag 
främst av stora nordiska affärsbanker som tillhanda-
håller säkerställda seniorlån, byggnadskreditiv och 
brygglån. En mindre del av den totala skuldportföljen 
utgjordes av icke säkerställda obligationer.
Finansieringsstrategi 
En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till 
extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom 
detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl 
kort som lång sikt. Stenhus finansieringsstrategi 
innebär mot bakgrund av detta att arbeta proaktivt 
med god framförhållning mot olika kreditgivare med 
mål att säkerställa en diversifierad låneportfölj med 
avseende på såväl varierande kapital- och räntebind-
ning som olika finansieringskällor och kreditgivare. 
Räntebärande finansiering
Koncernens räntebärande skulder uppgick vid 
 rapportperiodens slut till 7 354 miljoner kronor och 
utgjordes av säkerställda banklån om 6 881 miljoner 
kronor, checkräkningskredit om 175 miljoner kronor 
samt obligationer om 298 miljoner kronor. 
Vid rapportperiodens utgång var Stenhus tre största 
kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea Bank Abp, 
filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, Sverige 
Filial.
Seniora banklån
De säkerställda banklånen bestod av fastighets-
säkrade seniorlån om 6 881 miljoner kronor samt 
byggnadskreditiv om 511 miljoner kronor. 
Brygglån
Under det andra kvartalet har Stenhus amorterat 
resterande brygglån om 564 miljoner kronor.  
Brygglånet löpte med en kreditmarginal om 6,50 
procentenheter + Stibor 3M. Återbetalningen har 
skett genom en kombination av egna medel om 424 
miljoner kronor samt genom upptag av seniora bank-
lån om 140 miljoner kronor. Brygglånet är härefter i sin 
helhet amorterat.
Obligationslån
Koncernen har ett obligationslån om 298 miljoner 
kronor med slutförfall i juni 2024. Obligationslånet är 
hänförligt till MaxFastigheter-strukturen som för -
värvades av Stenhus under 2021.
Outnyttjade kreditfaciliteter
Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade 
kreditfaciliteter om 133 miljoner kronor, varav  
46 miljoner kronor avsåg outnyttjade byggkreditiv,  
50 miljoner kronor avsåg outnyttjad checkräknings-
kredit och 37 miljoner kronor avsåg outnyttjad del  
av en revolverande kreditfacilitet (RCF) om totalt  
150 miljoner kronor.
Finansiering
Stenhus­långsiktiga­kapitalförsörjning­är­prioriterad­och­Bolaget­arbetar­proaktivt­med­hantering­
av­kapital-­och­ränterisker.
27
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 28 =====

Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-06-30
Kapital
Mkr
Derivat 
Mkr
Netto-
belopp
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 7 193 -1 810 5 383 6,42 73
1–2 år – 318 318 0,18 4
2–3 år 92 992 1 084 1,19 15
3–4 år – 250 250 2,81 3
4–5 år – 250 250 2,75 3
> 5 år 68 – 68 6,25 1
Summa/genomsnitt 7 354 – 7 354 5,13 100
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2023-06-30
Säkerställda
banklån
Mkr
Icke 
säkerställda
banklån
Mkr
Obligationslån 
Mkr
T otalt
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 1 2 438 175 298 2 911 6,38 40
1–2 år 793 – – 793 5,93 11
2–3 år 2 874 – – 2 874 5,55 39
3–4 år 98 – – 98 5,56 1
4–5 år – – – – – –
> 5 år 677 – – 677 3,33 9
Summa/genomsnitt 6 881 175 298 7 354 5,72 100
1 Utöver kreditförfall om 2 911  mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 208 mkr under kortfristiga räntebärande skulder.
Eget kapital och skulder
 Räntebärande skulder (7 354 mkr) 53%
 Aktiekapital (371 mkr) 3%
 Fritt eget kapital (5 489 mkr) 39%
 Övriga skulder (547 mkr) 4%
 Uppskjuten skatt (211 mkr) 2%
 Minoritsintressen (20 mkr) 0%
Räntebärande finansiering
 Säkerställda banklån (6 881 mkr) 94%
 Icke-säkerställda banklån (175 mkr) 2%
 Obligationslån (298 mkr) 4%
 7, 4
Mdr
14,0
Mdr
28
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 29 =====

Kapitalbindning
Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande 
finansiering till 3,31 år. Detta är i linje med Stenhus 
finanspolicy som stipulerar att den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden inte ska understiga 2,50 år.
Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 
2 911 miljoner kronor (40%), varav obligationslån 
utgjorde 298 miljoner kronor (4%) och utnyttjad 
checkräkningskredit 175 miljoner kronor (2%). Den 
kortfristiga skulden är i huvudsak hänförlig till en 
kreditfacilitet om 1 351 miljoner kronor i Randviken-
strukturen som förvärvades av Stenhus 2022. Lånet 
har slutförfall i juni 2024 och refinansieringsproces-
sen har inletts för att förlänga lånet i förtid. Ytterligare 
338 miljoner kronor (5%)  av den kortfristiga finansie-
ring är hänförligt till planerad  omsättning av bygg-
nadskreditiv, sedan flertalet  projekt färdigställts un-
der Q2-Q3.
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Miljarder kr
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år
 Säkerställda banklån
 Icke säkerställda banklån
 Obligationslån
Räntebindning
Stenhus hanterar ränterisken med fasträntelån 
och ränteswappar. Säkrad volym med ränteswappar 
uppgick per rapportperiodens slut till 2 011 miljoner 
kronor och fasträntelån uppgick till 494 miljoner 
 kronor. Ränteswapparna värderas till verkligt värde 
över resultaträkningen. Per 30 juni uppgick totalt 
verkligt värde på ränteswappar till 99 miljoner kronor. 
Genomsnittlig räntebindningstid inkl effekt av ränte-
derivat uppgick per rapportdatum till 1 år. Bolagets 
räntestrategi är att löpande uppta nya ränteswappar i 
syfte att upprätthålla en genomsnittlig räntebindnings-
tid över tid om 1,5 år och som aldrig understiger 1 år. 
Bolagets förfallostruktur av kapital och ränta inklusive 
effekt av ränteswappar framgår av tabellen tidigare.
Genomsnittlig låneränta
Skuldportföljens genomsnittliga ränta inklusive ränte-
s wappar och byggkreditiv uppgick vid periodens utgång 
till 5,13 procent. Denna baserade sig på en genom-
snittlig STIBOR 3M om 3,51 procent för bolagets 
rörliga lån kopplade till STIBOR 3M.
Finansiella riktlinjer 
I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd 
 finansiering, stipulerar Stenhus finanspolicy ett antal 
begränsningar kopplat till nettobelåningsgrad, 
 soliditet, räntetäckningsgrad och kapitalbindning. 
Banklånen är upptagna mot sedvanliga säkerheter 
såsom bland annat pant i fastigheter, pant över aktier 
och i förekommande fall borgensåtaganden från 
moderbolaget. Avtalen kan även innehålla informa-
tions- och finansiella åtaganden (s.k. kovenanter).  
De finansiella kovenanterna innebär restriktioner 
kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. 
Efterlevnaden av Bolagets generella finanspolicy och 
lånefaciliteternas kovenanter övervakas löpande och 
rapporteras till styrelsen på kvartalsbasis. De finan-
siella riskbegränsningarna enligt finanspolicyn jämte 
faktiskt utfall per rapportperiodens slut presenteras 
nedan. 
Samtliga kovenanter var per 30 juni uppfyllda.
Nyckeltal finansiell risk
 
Mål
2023
30 juni
Nettobelåningsgraden ska långsiktigt  
understiga 55% över tid 53,5
Räntetäckningsgraden  
ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 2,09
Soliditeten ska överstiga 35% 42,6
Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid
ska över tid uppgå till minst 2,5 år 3,31
29
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 30 =====

Totalt fanns 370 628 606 (259 598 218) aktier 
 utestående före utspädning per 30 juni 2023. 
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal 
aktier före utspädning uppgick till 0,48 (0,48) kronor. 
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före 
utspädning uppgick till -0,72 (1,26) kronor per aktie. 
Beslut om optionsprogram
Årsstämman den 27 maj 2021 beslutade om ett 
 optionsprogram riktat till personer i Bolagets 
 ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget. 
 Optionsprogrammet omfattar högst 1 000 000 
 teckningsoptioner. Deltagarna erbjöds att förvärva
teckningsoptionerna på marknadsmässiga villkor  
och med rätt att under perioden från och med den  
1 juni 2024 till och med den 30 juni 2024 för en (1) 
teckningsoption teckna en (1) ny aktie i Bolaget,  
för en teckningskurs som motsvarar 150 procent av 
genomsnittet av aktiens volymviktade senaste betal-
kurs under de trettio (30) handelsdagar som föregår 
årsstämman, dock lägst ett belopp motsvarande 
aktiens kvotvärde. 
Extrastämman den 26 oktober 2022 beslutade om  
ett ytterligare optionsprogram riktat till personer i 
Bolagets ledningsgrupp och andra anställda i Bolaget, 
samt i nytillkomna bolag i koncernen. Options pro-
grammet omfattar högst 3 000 000 tecknings optioner. 
Teckningsoptionerna överlåtes vederlagsfritt till ett 
dotterbolag till Bolaget, Stenhus TEOP AB, med rätt 
och skyldighet för dotterbolaget att överlåta tecknings-
optionerna till Bolagets samtliga anställda. Deltagarna 
kommer att erbjudas förvärva tecknings optionerna  
på marknadsmässiga villkor och äger rätt att under 
perio den från och med den 1 november 2025 till och 
med den 30 november 2025 för en (1) tecknings-
option teckna en (1) ny aktie i Bolaget, för en tecknings-
kurs som motsvarar 130 procent av genomsnittet av 
den för varje handelsdag noterade volymviktade 
betal kursen för Bolagets aktie under den period om 
fyra veckor som föregår den extra bolagsstämman, 
dock lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde. 
Teckningsoptionerna omfattas av sedvanliga om-
räkningsvillkor.
Vid fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer
Bolagets aktiekapital att öka med 3 000 000 kronor
genom utgivande av 3 000 000 aktier, var och en med
kvotvärde om 1 krona, dock med förbehåll för den
höjning som kan föranledas av att omräkning enligt
optionsvillkoren kan komma att ske till följd av emis-
sioner, m.m.
Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de
nya aktierna motsvarande cirka 1,1 procent av totalt
antal utelöpande aktier och röster i Bolaget per  
30 juni 2023.
Aktien efter utspädning
Totalt fanns vid periodens utgång 371 223 606
(260 193 218) aktier efter utspädning utestående  
per 30 juni 2023. 
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal 
aktier efter utspädning uppgick till 0,48 (0,48) kronor. 
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter 
utspädning uppgick till -0,72 (1,26) kronor per aktie.
Aktien och ägarna
Största aktieägare per 2023-06-30
Ägare Antal aktier Procent
Sterner Stenhus Holding AB 90 301 378 24,4
Fastighets AB Balder 73 041 556 19,7
Investment AB Öresund 33 016 084 8,9
Länsförsäkringar Fonder 21 819 417 5,9
Conny Ryk 19 078 073 5,1
FastPartner AB 10 359 254 2,8
Creades AB 9 375 000 2,5
PriorNilsson Fonder 8 898 950 2,4
Movestic Livförsäkring AB 6 422 218 1,7
Uddetorp Invest AB 5 874 954 1,6
Summa 10 största ägarna 278 186 884 75,1
Övriga aktieägare 92 441 722 24,9
Summa 370 628 606 100,0
30
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 31 =====

Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 
1 januari-30 juni 2023 med jämförelsetal 1 januari- 
30 juni 2022. Balansposternas belopp avser ställningen 
vid periodens utgång.
Bolaget har under perioden befunnit sig i en expansiv 
fas och antalet fastigheter har ökat med netto 34 
fastigheter sedan 30 juni 2022. Detta avspeglas i 
företagets intäkter, kostnader och resultat jämfört 
med samma period föregående år.
Intäkter 
Koncernens hyresintäkter uppgick till 507,4 (241,5) 
miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick till 95,2 (95,6) procent och 
hyresdurationen uppgick till 6,2 (6,2) år. I genomsnitt 
är cirka 94 procent av bashyres volymen indexerade 
enligt KPI.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till 120,8 (57,9) miljoner 
kronor och merparten av driftkostnaderna för uthyrda 
ytor debiteras på hyresgäst. De centrala 
administrations   kostnaderna uppgick till 31,4 (18,8) 
miljoner kronor.  
Finansnetto uppgick till -184,7 (-47,8) miljoner kronor. 
Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 
även räntekostnader för leasing avtal inkluderande 
tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 2,5 (2,1) 
miljoner kronor under perioden. Leasingskulden  
uppgår till 196,2 (148,9) miljoner kronor.
Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,13 (3,17) 
procent. Nettobelåningsgraden på fastigheterna  
var 53,5 (45,6) procent. Soliditeten var 42,6 (49,0) 
procent och räntetäckningsgraden var 2,09 (3,55) 
gånger under rullande 12 månader. 
Driftöverskott och förvaltningsresultat
Driftöverskottet uppgick under perioden till 386,6 
(183,6) miljoner kronor. Förvaltningsresultatet  
uppgick för perioden till 179,4 (123,2) miljoner  
kronor, motsvarande 0,48 (0,48) kr per aktie efter  
utspädning.
Resultat från intresseföretag
Bolaget redovisade resultat från intresseföretag om 
-32,5 (10,9) miljoner kronor, varav förvaltningsresul-
tatet uppgick till 9,0 (6,2) miljoner kronor. Intresse-
företagen består av Krona Public Real Estate AB och 
Backaheden Fastighets AB. Ett Impairment test har 
genomförts i enlighet med föreskrifterna i IAS 36 och 
bedömningen är att kassaflödet från utdelningen ger 
att Stenhus kan försvara värdet på de uppbokade 
andelarna.
Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio-
den till -464,5 (230,8) miljoner kronor, varav orealise-
rade uppgick till -385,9 (230,8) miljoner kronor. Den 
orealiserade värdeförändringen var -2,9 (3,1) procent. 
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv 
värdeförändring om cirka 13 miljoner kronor. Effekten, 
då ökningen av avkastningskraven varit högre än 
 ökningen av driftnettona, har lett till en negativ värde-
förändring om -398,9 miljoner kronor. Sammantaget 
uppgick den orealiserade värdeförändringen till -385,9 
miljoner kronor. Det samlade marknadsvärdet för 
fastighetsbeståndet uppgick därav till 13 046,0  
(7 767,9) miljoner kronor.
Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick 
till 11,1 (65,0) miljoner kronor varav 0,3 (27,4) miljoner 
kronor avsåg derivat och 10,8 (37,6) miljoner kronor 
avsåg övriga finansiella placeringar.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 44,0 (-87,4) miljoner 
kronor, varav -11,6 (-15,5) miljoner kronor var aktuell 
skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräk-
nats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. 
Att aktuell skatt har uppkommit i perioden är till följd 
av att befintliga underskottsavdrag har varit inlåsta 
och därmed inte kunnat nyttjas inom hela Stenhus 
Fastigheter. Kvarvarande underskottsavdrag har 
beräknats till 98,5 (75,1) miljoner kronor, vilket mot-
svarar en skatteeffekt om 20,3 (15,4) miljoner kronor. 
Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag 
nettoredovisas under uppskjutna skatteskulder.
Intäkter, kostnader, resultat och  
kassaflöde­för­perioden
Koncernens hyresintäkter uppgick till 507,4 (241,5) miljoner kronor och driftnettot uppgick till 
386,6­(183,6)­miljoner­kronor.­Ekonomiska­uthyrningsgrad­uppgick­till­95,2­procent­med­en­
hyresdura­ tionen­på­6,2­(6,2)­år.­Kassaflödet­uppgick­till­-45,3­(90,5)­­ miljoner­kronor.
31
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 32 =====

Koncernens resultat i sammandrag, mkr 
2023 
april- 
juni
2022 
april- 
juni
2023 
jan-
juni 
2022 
jan- 
juni
Rullande 
12 mån 
juli 2022-
juni 2023
2022
jan-
dec
Hyresintäkter 239,2 123,9 507,4 241,5 978,3 712,4
Förvaltningskostnader1 -69,8 -38,1 -152,3 -76,7 -308,9 -233,3
Resultat från intresseföretag -4,6 8,3 -32,5 10,9 -17,1 26,3
Finansnetto -87,8 -25,4 -184,7 -47,8 -331,3 -194,4
Omstruktureringskostnader – – – – -4,5 -4,5
Värdeförändringar  
förvaltningsfastigheter -182,9 5,9 -464,5 230,8 -735,1 -39,7
Värdeförändringar  
finansiella instrument 25,7 24,3 11,1 65,0 26,8 80,7
Skatt 9,7 -17,6 44,0 -87,4 30,4 -100,9
Resultat -70,5 81,4 -271,6 336,4 -361,4 246,6
  
1 I förvaltningskostnader ingår fastighetskostnader samt centrala omkostnader.
Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte-
mässiga värde med 7 466,7 (4 168,8) miljoner kronor, 
varav 6 488,5 (2 773,7) miljoner kronor avsåg tempo-
rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten 
skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redo-
visats på nettot på dessa poster, 978,2 (1 395,1) miljo-
ner kronor, motsvarande 201,5 (287,4) miljoner kronor.
Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till eliminering 
av obeskattade reserver om 9,1 (7,3) miljoner kronor 
och uppskjuten skatteskuld hänförlig till finansiella 
instrument vilken uppgick till 20,3 (6,6) miljoner kronor.
Inom koncernen finns inga pågående skattetvister.
Resultat efter skatt
Resultatet efter skatt uppgick till -271,6 (336,4)  
miljoner kronor. Resultatet efterskatt hänförligt till 
moderbolagets aktieägare uppgick till -267,7 (326,4), 
motsvarande -0,72 (1,26) kronor per aktie efter  
utspädning.
Moderbolag
Moderbolaget äger inga fastigheter. Moder bolaget 
utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp-
gick till 52,4 (20,9) miljoner kronor. Det fanns 33 (21) 
anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till  
5,3 (31,7) miljoner kronor. 
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 192,0 
(186,6) miljoner kronor och hade en koncern intern 
nettofordran på 4 161,0 (2 538,9) miljoner kronor. 
Andelar i intressebolag uppgick till 261,3 (220,7) 
miljoner kronor och finansiella placeringar uppgick till 
- (155,5) miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 
10,4 (42,3) miljoner kronor och likvida medel till 87,0 
(233,5) miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 
4 554,4 (3 368,8) miljoner kronor. Övriga skulder 
uppgick per 30 juni till 200,9 (8,9) miljoner kronor, 
varav räntebärande 175,0 (-).
32
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 33 =====

Likvida medel vid  
periodens ingång: 
294,4 
Likvida medel vid  
periodens utgång: 
249,1
Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr
Aktieägartillskott: –
Löpande verksamhet: 134,4
Upptagna lån: 1 071,4
Försäljning av dotterbolag: 965,7
Amortering och övrig finansieringsverksamhet -2 021,2
Investeringar: -195,6
Kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgick till -45,3 (90,5) miljoner 
kronor. De dominerande posterna är försäljning av 
fastigheter och amortering av lån.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick 
till 134,4 (71,2) miljoner kronor. Ökningen är främst 
hänförlig till ökat driftöverskott som en följd av större 
fastighetsbestånd. 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick 
till 770,2 (-512,5) miljoner kronor varav försäljning av 
fastigheter via dotterbolag uppgick till 965,7 (-) miljo-
ner kronor, se tabell Försäljning av dotterbolag och 
varav investeringar i befintligt bestånd uppgick till 
-233,3 (-127,1) miljoner kronor. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick 
till -949,8 (531,8) miljoner kronor varav upptagna lån 
uppgår till 1 071,4 (1 708,9) miljoner kronor och amor-
tering skett med -2 025,9  (-1 339,5) miljoner kronor.
Förvärv av dotterbolag, tkr
2023 jan-juni 2022 jan-juni
Förvärv av förvaltningsfastigheter – -241 482
Apportemission – 10 000
Övertagande av övriga tillgångar – -1 514
Övertagande av övriga Skulder – 11 576
Kassaflöde påverkande – -221 420
Försäljning av dotterbolag, tkr
2023 jan-juni 2022 jan- juni
Försäljning av förvaltningsfastigheter 981 998 –
Överlåtande av övriga tillgångar 8 545 –
Överlåtande av övriga skulder -24 859 –
Kassaflöde påverkande 965 684 –
33
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 34 =====

Fyrislund 12:2. Segment: Lager/lätt industri/logistik.  Region: Uppsala. Uthyrningsbar yta: 7 000 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil. Uthyrningsgrad: 100% Kontraktstid: 15 år.
Projekt: Fyrislund 12:2 Inflyttad: Q1 2023. Konceptanpassat projekt i samarbete med Hyresgäst Hedin Bil.  
34
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 35 =====

Finansiell information
Koncernens resultaträkning
Belopp i tkr
2023 
april- 
juni
2022 
april- 
juni
2023 
jan- 
juni
2022 
jan- 
juni
Rullande 
12 mån 
juli 2022-
juni 2023
2022 
jan- 
dec
Hyresintäkter 239 151 123 907 507 383 241 500 978 285 712 402
Fastighetskostnader -54 429 -28 213 -120 817 -57 877 -243 518 -180 578
Driftöverskott 184 722 95 694 386 566 183 623 734 767 531 824
Centrala administrationskostnader -15 371 -9 871 -31 438 -18 781 -65 340 -52 683
Resultat från intresseföretag -4 562 8 347 -32 483 10 946 -17 101 26 328
–varav förvaltningsresultat 5 322 2 887 8 983 6 161 16 423 13 601
–varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -313 4 385 -44 130 4 385 -39 469 9 046
–varav skatt -444 -1 967 10 173 -2 642 7 311 -5 504
–varav övrigt -9 127 3 042 -7 509 3 042 -1 366 9 185
Finansnetto -87 767 -25 793 -184 695 -47 834 -331 284 -194 423
Resultat inklusive värdeförändringar i 
intresseföretag 77 022 68 793 137 950 127 954 321 042 311 046
–varav förvaltningsresultat 86 906 63 333 179 416 123 169 354 566 298 319
Omstruktureringskostnader – – – – -4 500 -4 500
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -182 853 5 915 -464 548 230 839 -735 135 -39 748
Värdeförändringar av finansiella instrument 25 682 24 303 11 058 65 025 26 753 80 720
Resultat före skatt -80 149 99 011 -315 540 423 818 -391 840 347 518
Skatt 9 685 -17 642 43 960 -87 385 30 403 -100 942
Periodens/Årets resultat -70 464 81 369 -271 580 336 433 -361 437 246 576
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -66 257 81 418 -267 682 326 360 -381 554 212 488
Innehav utan bestämmande inflytande -4 207 -49 -3 898 10 073 20 117 34 088
Data per aktie
Årets resultat -66 257 81 418 -267 682 326 360 -381 554 212 488
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, 
tusental 370 626 260 193 370 629 258 436 369 116 313 481
Resultat per viktat genomsnittligt 
antal aktier före utspädning, kr -0,18 0,31 -0,72 1,26 -1,03 0,68
Resultat per viktat genomsnittligt antal 
aktier efter utspädning, kr -0,18 0,31 -0,72 1,26 -1,03 0,68
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i tkr
2023 
april- 
juni
2022 
april- 
juni
2023 
jan- 
juni
2022 
jan- 
juni
Rullande 
12 mån 
juli 2022-
juni 2023
2022 
jan- 
dec
Periodens/Årets resultat -70 464 81 369 -271 580 336 433 -361 437 246 576
Övrigt totalresultat – – – – – –
Periodens/Årets totalresultat -70 464 81 369 -271 580 336 433 -361 437 246 576
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -66 257 81 418 -267 682 326 360 -381 554 212 488
Innehav utan bestämmande inflytande -4 207 -49 -3 898 10 073 20 117 34 088
35
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 36 =====

Koncernens balansräkning
Belopp i tkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 13 045 996 7 767 850 14 259 215
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 196 154 148 888 187 101
Immateriella anläggningstillgångar 3 515 – 3 524
Övriga materiella anläggningstillgångar 629 52 1 079
Andelar i intresseföretag 237 965 228 961 277 808
Finansiella placeringar – 155 542 –
Derivat 98 554 32 097 98 237
Summa anläggningstillgångar 13 582 813 8 333 390 14 826 964
Skattefordringar – 26 691 –
Kundfordringar 31 736 2 669 15 512
Fordran syntetiskt återköp – 30 000 –
Finansiella placeringar – – 49 143
Övriga fordringar 64 349 67 218 97 924
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 63 789 39 151 73 401
Likvida medel 249 140 424 389 294 414
Summa omsättningstillgångar 409 014 590 118 530 394
Summa tillgångar 13 991 827 8 923 508 15 357 358
Belopp i tkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
Eget kapital 
Aktiekapital 370 629 259 598 370 629
Övrigt tillskjutet kapital 4 923 422 3 082 977 4 922 274
Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 565 692 954 872 831 671
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 859 743 4 297 447 6 124 574
Innehav utan bestämmande inflytande 20 398 158 45 174
Summa eget kapital 5 880 141 4 297 605 6 169 748
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder 4 234 370 2 959 089 6 449 679
Långfristig leasingskuld 196 154 148 888 187 101
Uppskjutna skatteskulder 210 545 285 884 266 316
Summa långfristiga skulder 4 641 069 3 393 861 6 903 096
Kortfristiga räntebärande skulder 3 119 300 1 010 447 1 856 796
Leverantörsskulder 37 506 28 154 115 584
Skatteskulder 28 728 34 701 37 662
Övriga skulder 76 787 36 745 66 094
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 208 296 121 995 208 378
Summa kortfristiga skulder 3 470 617 1 232 042 2 284 514
Summa skulder 8 111 686 4 625 903 9 187 610
Summa eget kapital och skulder 13 991 827 8 923 508 15 357 358
36
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 37 =====

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
    Balanserade 
    vinstmedel  Innehav
   Övrigt inklusive  utan best-  
 Aktie- Pågående tillskjutet periodens-     ämmande Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital
 
Ingående eget kapital 
2023-01-01 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748
Årets totalresultat       
Årets resultat    -267 682 -267 682 -3 898 -271 580
Årets totalresultat    -267 682 -267 682 -3 898 -271 580
Utgivande av teckningsoptioner   1 148  1 148  1 148
Transaktion med 
minoritetsandelsägare    1 703 1 703 -20 878 -19 175
Utgående eget kapital 
2023-06-30 370 629 – 4 923 422 565 692 5 859 743 20 398 5 880 141 
   
   Koncernens förändring i eget kapital      
 
                                                                                       Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
    Balanserade
    vinstmedel  Innehav
   Övrigt inklusive  utan best-  
 Aktie- Pågående tillskjutet periodens-     ämmande Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission kapital totalresultat Summa inflytande kapital
 
Ingående eget kapital 
2022-01-01 248 980 222 500 2 798 669 633 981 3 904 130 13 554 3 917 684
Årets totalresultat       
Årets resultat    212 488 212 488 34 088 246 576
Årets totalresultat    212 488 212 488 34 088 246 576
Nyemission 114 563  1 909 9141  2 024 477  2 024 477
Avslutad pågående nyemission 7 086 -222 500 215 414  –  –
Emissionskostnader   -1 710  -1 710  -1 7 10
Inlösen av teckningsoptioner   -13  -13  -13
Förvärvade minoritetsandelar      29 956 29 956
Transaktion med 
minoritetsandelsägare    -14 798 -14 798 -32 424 -47 222
Utgående eget kapital 
2022-21-31 370 629 – 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748 
   
1 I posten ingår IFRS 2-effekten vid förvärv av tillgångar om ett belopp på 728 013 tkr.
37
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 38 =====

Koncernens kassaflödesanalys
Belopp i tkr
2023 
april- 
juni
2022 
april- 
juni
2023 
jan- 
juni
2022 
jan- 
juni
Rullande 
12 mån 
juli 202-
juni 2023
2022 
jan- 
dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -80 149 99 011 -315 540 423 818 -391 840 347 518
Justering för poster som inte ingår i 
kassaflödet 165 784 -34 167 494 842 -300 836 743 099 -52 579
85 635 64 844 179 302 122 982 351 259 294 939
Betald inkomstskatt -1 772 -5 460 -16 721 -19 729 -887 -3 895
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar av rörelsekapital 83 863 59 384 162 581 103 253 350 372 291 044
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 
exkl omklassificeringar och kundförlust mm 16 104 -2 695 18 418 -27 983 9 437 -36 964 
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder 
exkl omklssificeringar -62 818 -2 923 -46 632 -4 027 -3 786 38 819
Kassaflöde från den löpande verksamheten 37 149 53 766 134 367 71 243 356 023 292 899
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag – -88 794 – -221 420 -954 631 -1 176 051 
Försäljning av dotterbolag 206 135 – 965 684 – 1 919 385 953 701
Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -18 – -316 – -3 840 -3 524
Förvärv av materiella anläggingstillgångar – – – – -1 034 -1 034
Försäljning av materiella anläggningstillgångar 380 30 380 500 380 500
Investeringar i 
förvaltningsfastigheter -93 762 -84 212 -233 327 -127 081 -580 268 -474 022
Investeringar i intresseföretag – -81 798 – -220 678 -40 626 -261 304
Investeringar i finansiella tillgångar – -1 413 – -58 069 – -58 069
Utdelning från finansiella tillgångar – 112 931 – 114 227 – 114 227
Avyttring av finansiella tillgångar 37 763 – 37 763 – 161 233 123 470
Kassaflöde från investeringsverksamheten 150 498 -143 256 770 184 -512 521 500 599 -782 106
Finansieringsverksamheten
Nyemission – -606 1 148 221 315 623 220 790
Transaktion med minoritetsandelsägare -18 175 -87 -19 175 -28 950 -37 447 -47 222
Upptagna lån 873 139 1 473 249 1 071 391 1 708 945 2 990 638 3 628 192
Amortering av lån -1 311 508 -1 178 461 -2 025 309 -1 339 499 -4 012 805 -3 326 995
Inlösen personaloptioner – – – -13 – -13
Syntetiskt återköpsprogram – -30 000 22 120 -30 000 27 120 -25 000
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -456 544 264 095 -949 825 531 798 -1 031 871 449 752
Periodens/Årets kassaflöde -268 897 174 605 -45 274 90 520 -175 249 -39 455
Likvida medel ingående balans 518 037 249 784 294 414 333 869 424 389 333 869
Likvida medel utgående balans 249 140 424 389 249 140 424 389 249 140 294 414
38
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 39 =====

Moderbolagets resultaträkning      
    2023  2022 2022
    jan- jan- jan-
Belopp i tkr    juni juni dec
Nettoomsättning    52 425 20 940 61 535
Övriga externa kostnader    -24 613 -12 246 -42 339
Personalkostnader    -28 547 -12 700 -31 884
Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar   -801 -19 -414
Rörelseresultat    -1 536 -4 025 -13 102
     
Ränteintäkter och liknande resultatposter     
Resultat från andelar i koncernföretag    – – -22 900
Resultat från andelar i intresseföretag    7 361 2 664 10 019
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar   10 741  37 593 29 664
Ränteintäkter och liknande resultatposter    11 112 3 443 9 405 
Räntekostnader och liknande resultatposter    -21 075 -6 -19 029
Resultat efter finansiella poster    6 603 39 669 -5 943
     
Resultat före skatt    6 603 39 669 -5 943
     
Skatt på årets resultat    -1 339 -7 929 -4 304 
Periodens/Årets resultat    5 264 31 740 -10 247 
     
39
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 40 =====

Moderbolagets balansräkning
Belopp i tkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 191 993 186 593 191 993
Andelar i intressebolag 261 304 220 679 261 304
Immateriella anläggningstillgångar 3 515 – 3 524
Materiella anläggningstillgångar 621 – 691
Finansiella placeringar – 155 542 –
Fordringar hos koncernföretag 4 457 186 2 516 121 4 555 302
Nyttjanderättstillgångar 2 697 200 1 377
Uppskjutna skattefordringar – – 318
4 917 316 3 079 135 5 014 509
4 917 316 3 079 135 5 014 509
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar – – 214
Fordran syntetiskt återköp – 30 000 –
Finansiella placeringar – – 49 143
Fordringar hos koncernföretag 21 803 23 716 25 912
Övriga fordringar 18 2 274 1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 538 10 055 3 401
25 359 66 045 78 671
Kassa och bank 87 048 233 512 46 242
87 048 233 512 46 242
Summa tillgångar 5 029 723 3 378 692 5 139 422
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 370 629 259 598 370 629
370 629 259 598 370 629
Fritt eget kapital
Överkursfond 4 192 213 3 080 929 4 192 213
Balanserat resultat -13 667 -3 420 -3 420
Årets resultat 5 264 31 740 -10 247
4 183 810 3 109 249 4 178 546
Summa eget kapital 4 554 439 3 368 847 4 549 175
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 175 000 – 563 599
Leasingskuld 2 697 200 1 377
Leverantörskulder 4 070 495 5 884
Skulder till koncernföretag 274 428 985 42
Skatteskulder 978 3 306 –
Övriga kortfristiga skulder 8 595 1 014 7 570
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 9 516 3 845 11 775
475 284 9 845 590 247 
Summa eget kapital och skulder 5 029 723 3 378 692 5 139 422
40
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 41 =====

Moderbolagets förändring i eget kapital      
         Bundet eget kapital   Fritt eget kapital  
  
 Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala   Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital
 
Ingående eget kapital 2022-01-01 248 980 222 500 2 796 608 -2 637 -783 3 264 668
Omföring av föregående års resultat    -783 783 –
Årets totalresultat       
Årets resultat     -10 247 -10 247
Årets totalresultat     -10 247 -10 247
Nyemission 114 563  1 181 901   1 296 464
Avslutad pågende nyemssion 7 086 -222 500 215 414   –
Emissionskostnader   -1 710   -1 710
Utgående eget kapital 2022-12-31 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175
 
         
         Bundet eget kapital   Fritt eget kapital  
  
 Aktie- Pågående Överkurs- Balanserat- Årets totala    Totalt eget
Belopp i tkr kapital nyemission fond resultat resultat kapital
 
Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 – 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175
Omföring av föregående års resultat    -10 247 10 247 –
Årets totalresultat       
Årets resultat     5 264 5 264
Årets totalresultat     5 264 5 264
Utgående eget kapital 2023-06-30 370 057 – 4 192 213 -13 667 5 264 4 554 439
 
41
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 42 =====

Belopp i tkr om inget annat anges.
Företagsinformation
Koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 
2023-01-01 – 2023-06-30 för Stenhus Fastigheter i 
Norden AB (publ) (”Koncernen”, ”Bolaget”), har upp-
rättats av VD och styrelsen. Moderbolaget är ett 
svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige. 
Bolaget bildades 2020-09-04 och äger och förvaltar 
fastigheter, direkt eller indirekt genom bolag, samt 
bedriver därmed förenlig verksamhet. 
Allmänna redovisningsprinciper
Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har 
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering 
samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. 
Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper har 
varit oförändrade jämfört med årsredovisningen.
Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i 
enlighet med årsredovisningslagen och Rådet för 
finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 
2 Redovisning för juridiska personer. Moderföretaget 
tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen 
med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. För 
övrig information om redovisningsprinciper rekom-
menderas koncernens årsredovisning för 2022 som 
finns tillgänglig på Stenhus Fastigheters hemsida.
Övriga upplysningar 
42
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 43 =====

Resultat och balansposter per segment
2023
jan-juni
tkr
Offentliga 
fastigheter
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Koncerngemen-
samma poster
& elimineringar
Koncernen
totalt
Intäkter 79 581 262 780 108 106 56 916 – 507 383
Resultat från intresseföretag – – – – -32 483 -32 483
Resultat inklusive värdeförändringar  
i intresseföretag
26 535 97 525 34 334 12 039 -32 4831 137 950
Orealiserade värdeförändringar -124 582 -159 876 -75 402 -26 032 – -385 892
Realiserade värdeförändringar – -34 290 -44 366 – – -78 656
Värdeförändringar av finansiella 
instrument  – – – – 11 058 11 058
Resultat före skatt -98 047 -96 641 -85 434 -13 993 -21 425 -315 540
Förvaltningsfastigheter 2 816 7582 6 360 494 2 298 455 1 570 289 – 13 045 996
Räntebärande skulder 1 395 192 3 041 504 1 263 320 1 180 650 473 004 7 353 670
Förvärv – – – – – –
Försäljning – -282 222 -699 776 –  – -981 998
Investeringar i befintliga fastigheter 34 000 163 792 32 219 3 316 – 233 327
Omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 230 – –
Resultat och balansposter per segment
2022
jan-juni
tkr
Offentliga 
fastigheter
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Koncerngemen-
samma poster
& elimineringar
Koncernen
totalt
Intäkter 37 596 99 841  104 063 – – 241 500
Resultat från intresseföretag – – – – 10 946 10 946
Resultat inklusive värdeförändringar  
i intresseföretag
17 357 52 767 49 908 – 7 922 1 127 954
Orealiserade värdeförändringar 64 534 106 773 59 532 – – 230 839
Realiserade värdeförändringar – – – – – –
Värdeförändringar av finansiella 
instrument – – – – 65 025 65 025
Resultat före skatt 81 891 159 540 109 440 – 72 947 423 818
Förvaltningsfastigheter 1 687 358 3 026 320 3 054 172 – – 7 767 850
Skulder till kreditinstitut 661 171 1 410 444 1 403 662 – 494 259 3 969 536
Förvärv 102 154 136 109 3 219 – – 241 482
Försäljning – – – – – –
Investeringar i befintliga fastigheter 13 270 88 739 25 072 – – 127 081
1 I summeringsraden inkluderas koncerngemensamma förvaltningskostnader om - ( -3 024 ) tkr.
2 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
43
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 44 =====

Närståendetransaktioner
Koncernen 
Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding 
AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag 
vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller 
indirekt inflytande över består av kameral förvaltning 
samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns-
ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner 
Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för 
dessa tjänster uppgick under perioden till 8,8 (19,3) 
miljoner kronor varav 8,3 (14,4) miljoner kronor  
hänförliga till till- och ombyggnationer. 
   Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
  
  2023  2022
   jan-juni jan-juni
   Försäljning av varor/tjänster  – –
   Inköp av varor/tjänster  8 773 19 294
   Övrigt  – –
   Fordran på balansdagen  – –
   Skuld på balansdagen  1 095 875
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning  
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under 
perioden till 3,1 (4,5) miljoner kronor och avsåg  
kostnader för due diligence samt projektledning.
Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i 
Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster 
samt due diligence kostnader vilka elimineras i  
koncernen.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner 
 förelegat.
   Styrelse och ledning, tkr
  
  2023  2022
   jan-juni jan-juni
   Försäljning av varor/ tjänster  – –
 Inköp av varor/tjänster  3 145 4 496
 Övrigt  – –
 Fordran på balansdagen  – –
 Skuld på balansdagen  455 –
44
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 45 =====

Närståendetransaktioner 
Moderbolaget 
De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus 
Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över 
består av kameral förvaltning samt administrations-
tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster 
uppgick under perioden till 0,5 (4,8) miljoner kronor. 
Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden 
utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till 
Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett 
belopp om 52,4 (20,9) miljoner kronor. 
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning  
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under 
perioden till 3,0 (4,1) miljoner kronor och avsåg 
 kostnader för due diligence.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner 
 förelegat.    
   Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
  
  2023  2022
   jan-juni jan-juni
   Försäljning av varor/ tjänster  – –
 Inköp av varor/tjänster  513 4 835
 Övrigt  – –
 Fordran på balansdagen  – –
 Skuld på balansdagen  – 875
   Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr
  
  2023  2022
   jan-juni jan-juni
   Försäljning av varor/ tjänster  52 425 20 940
 Inköp av varor/tjänster  – –
 Övrigt  – –
 Fordran på balansdagen  4 478 989 2 539 837
 Skuld på balansdagen  274 428 985
   Styrelse och ledning, tkr
  
  2023  2022
   jan-juni jan-juni
   Försäljning av varor/ tjänster  – –
 Inköp av varor/tjänster  3 045 4 101
 Övrigt  – –
 Fordran på balansdagen  – –
 Skuld på balansdagen  405 –
45
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 46 =====

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
Ledningens antaganden
För att säkerställa att redovisningen sker i enlighet 
med god redovisningssed måste företagsledningen 
göra bedömningar och antaganden. Dessa kan påverka 
redovisade tillgångs- och skuldposter respektive 
intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information 
i övrigt. Faktiskt utfall kan avvika från dessa bedöm-
ningar (se vidare Allmänna redovisningsprinciper).
Fastighetsrelaterade risker
Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas 
kraftigt av de bedömningar och antaganden som  
görs av företagsledningen. För att minska risken för 
fel aktiga värderingar låter Bolaget marknadsvärdera 
100 procent av fastighetsbeståndet externt varje 
kvartal.
Risker uppstår också i form av hyresförluster och 
vakanser. Bolaget prioriterar hyresgäster med hög 
kreditvärdighet och långa löptider på hyresavtalen. 
Bolaget är också exponerat för risk gällande oförut-
sedda ökningar i drifts- eller underhållskostnader 
som inte kan kompenseras fullt ut via hyresavtal med 
hyresgäster.
Fastighetstransaktioner är en del av Bolagets verk-
samhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet 
och risk.
Finansiella risker
Bolagets finansiering består av eget kapital och  
räntebärande skulder. Fastighetsägande förutsätter 
att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största 
finansiella risken för Bolaget är att inte ha tillgång till 
finansiering. Bolaget har därför tydliga mål gällande 
soliditet, kapital- och räntebindning (se vidare avsnit-
tet om ”Finansiella mål”). 
Hållbarhetsrisker
Med hållbarhetsrisker avses risker som är direkt eller 
indirekt förknippade med exempelvis miljörisker,  
klimatförändring, uppförandekod och ansvarsrisker. 
Väsentliga händelser efter periodens utgång
•  Inga väsentliga händelser finns att rapportera efter 
periodens utgång. Stenhus arbetar vidare enligt 
affärsmodellen mot uppsatta mål där fokus är 
långsiktiga stabila kassaflöden där aktieägare och 
investerare i Bolaget känner trygghet både när 
marknaden är stabil men också när den förändras 
negativt. Fortsatt fokus ligger också på konsolide-
ringen av Randviken och Stenhus. Konsoliderings-
arbetet beräknas färdigt vid årsskiftet. 
46
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 47 =====

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra  
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande  
den 24 augusti 2023, klockan 08.00 CEST.
Elias Georgiadis
VD och styrelseledamot
  
Rickard Backlund Erik Borgblad Anna Engebretsen 
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Malin af Petersens  Frank Roseen 
Styrelseledamot  Styrelseledamot
Styrelsens försäkran
Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över  
Bolagets­och­koncernens­verksamhet,­finansiella­ställning­och­resultat­samt­beskriver­väsentliga­
risker­och­osäkerhetsfaktorer­som­Bolaget­och­de­bolag­som­ingår­i­koncernen­står­inför. 
 
Stockholm, den 24 augusti 2023  
Stenhus­Fastigheter­i­Norden­AB­(publ)
47
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 48 =====

Definitioner­av­nyckeltal­
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten 
(ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av 
alternativa nyckeltal (Alternative Performance  Measures, 
APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått 
som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna 
för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna 
i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. 
Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio-
ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver 
Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt 
Bolagets värdeutveckling.
Nyckeltal Beskrivning Syfte
Aktuellt substans-
värde; EPRA NTA 
(Net Tangible 
Assets)
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med 
återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt 
värde på derivat samt justerat med bedömd verklig 
uppskjuten skatt om 5,15 procent. 
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv. 
Aktuellt substans-
värde;  
EPRA NTA, per aktie
EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie.
Areamässig 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till 
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i 
förhållande till total uthyrningar yta.
Avkastning på eget 
kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget 
kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats 
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som 
normalt uppstår i verksamheten.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital 
förräntats under perioden. 
Belåningsgrad 
fastigheter (LTV) 
Räntebärande skulder i relation till fastigheternas 
verkliga värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel.
Belåningsgrad 
fastigheter, netto 
(Net LTV) 
Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till 
fastigheternas verkliga värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel.
Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med 
fastigheternas driftskostnader. 
Ett mått på fastigheternas resultatgenerering.
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärde vid periodens utgång. 
Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt 
perspektiv.
Förvaltningsresultat Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder 
inklusive derivat
Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat 
kapital.
Genomsnittlig 
räntebindning
Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid 
avseende räntebärande skulder, inklusive derivat.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående 
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. 
Nyckeltalet belyser operativ risk.
Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid 
avseende räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Långsiktigt 
substans värde,  
EPRA NRV (Net 
Reinstatement 
Value)
Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med 
återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt 
värde på derivat.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Långsiktigt 
substansvärde,  
EPRA NRV, per aktie
EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid 
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i 
ett långsiktigt perspektiv, per aktie.
Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal 
aktier, före och efter utspädning. 
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultatet efter återläggning av finansiella 
kostnader i förhållande till finansiella kostnader.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de 
nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i 
enlighet med IFRS 16.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida.
48
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 49 =====

Bedömd intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som 
en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera 
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa-
tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos. 
Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning av 
kommande period vad gäller utveckling av hyror,  
vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar 
eller andra resultatpåverkande faktorer. 
Den långsiktiga intjäningsförmågan inkluderar intäkter 
och bedömda kostnader för de förvärv/avyttringar 
Stenhus har tillträtt/frånträtt efter 30 juni 2023 samt 
effekter av pågående projekt där signerade hyres-
kontrakt finns.  
Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på 
årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med 
mera. Den bedömda intäkten innehåller inget anta-
gande om kommande hyreshöjning. Den presentera-
de hyresintäkten exkluderar årliga hyresgarantier om 
2,7 miljoner kronor.
Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad 
under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall 
med beaktande av byggnadernas tekniska systems 
ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för 
central administration har beräknats utifrån en upp-
skattning av nödvändig organisation och består till 
största del av ersättning till personal, administrativ 
förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings-
kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital-
struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna 
har beräknats med utgångspunkt i underliggande 
basränta (STIBOR3M) om 4,00 % samt kontrakterade 
lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp 
som om de vore utnyttjade till fullo.
Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr
Per 30 juni 2023 Projekt Tillträtt Frånträtt1 Långsiktigt
Justerat hyresvärde 998 13 – – 1 011
Vakans -49 – – – -49
Hyresintäkter 949 13 – – 962
Fastighetskostnader -204 -1 – – -204
Driftöverskott 745 12 – – 758
Central administration -56 – – – -56
Resultat från intresseföretag 21 – – – 21
Finansnetto -406 -6 – – -413
Förvaltningsresultat 304 6 – – 310
Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Nya aktier – – – – –
Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Långsiktig intjäning per aktie 0,82 0,02 – – 0,84
1 Inkluderar även effekter av refinansieringar
Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings-
resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M) 
och driftnettot förändras.
Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningresultat, mkr
STIBOR3M
Driftnettoförändring 3,00% 3,50% 4,00% 4,50% 5,00% 
-10% 287 260 234 208 182
-5% 325 298 272 246 219
0% 363 336 310 284 257
5% 400 374 348 322 295
10% 438 412 386 359 333
49
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 50 =====

Intjäningsförmåga rullande tolv månader
Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader 
baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den 
långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat 
kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres-
intäkter från projekten inkluderas från och med 
 kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den lång-
siktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning av 
kommande period vad gäller utveckling av hyror 
 vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar 
eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör 
därmed inte en prognos.
Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr
Per 30 juni 2023 Projekt Tillträtt Frånträtt1 Rullande 12
Justerat hyresvärde 980 8 – – 988
Vakans -49 – – – -49
Hyresintäkter 931 8 – – 939
Fastighetskostnader -204 0 – – -204
Driftöverskott 727 7 – – 735
Central administration -56 – – – -56
Resultat från intresseföretag 21 – – – 21
Finansnetto -402 -3 – – -405
Förvaltningsresultat 290 4 – – 294
Ingående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Nya aktier – – – – –
Utgående antal aktier 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606 370 628 606
Långsiktig intjäning per aktie 0,78 0,01 – – 0,79
1 Inkluderar även effekter av refinansieringar
50
Delårsrapport Q2 2023 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 51 =====

Kontaktuppgifter
VD
Elias Georgiadis
Telefon: +46 707 96 13 34
Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se
Vice VD
Mikael Nicander
Telefon: +46 708 70 35 91
Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se
Bolaget 
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Besöksadress:
Årstaängsvägen 11
117 75 Stockholm
Postadress:
Box 44102
100 43 Stockholm
info@stenhusfastigheter.se
+46 8 410 221 00
Kalendarium
Boksluts-
kommuniké 
21 februari 
2024 
Delårsrapport  
Q3
23 november 
2023