Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q3
Delårsrapport januari-september 2024

===== SIDA 2 =====



===== SIDA 3 =====

Delårsrapport Q3 samt januari-september 2024    4
Kvartalsöversikt 6
Nyckeltal 7
Affärsidé, mål och strategi        8
Hållbarhet 10
Fastighetsportfölj                                  12
Transaktioner 23 
Befintliga intressebolag 24
Projektportfölj                                  25
Finansiering                                            28
Aktien och ägarna 31
Kommentarer kring resultat- och balansposter samt kassaflöde     32
Finansiell information                         36
Övriga upplysningar                              43
Styrelsens försäkran                           47
Revisorns granskningsrapport 48
Definitioner av nyckeltal                    49
Bedömd intjäningsförmåga                              50
Kalendarium / Kontaktuppgifter                                     52
Innehåll 
Marknads- 
värde fastigheter 
13 192
mkr
Driftnetto 
593,2
mkr
 
Net LTV 
53,3
%
Uthyrnings- 
grad 
93,0
%
Antal 
fastigheter 
134
st
Uthyrningsbar  
yta 
884 376 
kvm
Förvaltnings- 
resultat per aktie1
0,65
kr/st
 
Hyresduration 
6,4
år
1 Förvaltningsresultat för perioden per vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning
3
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 4 =====

Juli till september i sammandrag
•  Hyresintäkterna uppgick till 241,1 (246,9) mkr.  
I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres-
volymen indexerade enligt KPI.
•  Driftnettot uppgick till 194,8 (203,9) mkr. 
 Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor 
debiterades vidare till hyresgäst.
•  Förvaltningsresultatet uppgick till 85,8 (103,4) mkr, 
motsvarande 0,23 (0,28) kr per aktie efter 
 utspädning.
•  Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 
 -34,8 (-143,0) mkr varav orealiserade -14,1  
 (-140,7) mkr motsvarande -0,1 (-1,1)  procent av  
 fastighetsvärdet. 
 
•  Resultat efter skatt uppgick till -14,7 (-52,3) mkr.
•  Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick till motsvarande -0,04 (-0,13) kr 
per aktie efter utspädning samt -0,04 (-0,13) kr per 
aktie före utspädning.
•   Investeringar i fastigheter uppgick till 113,0           
(81,5) mkr varav 73,2 (4,3) mkr  avsåg förvärv och 
39,7 (77,3) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggnatio-
ner. 
•  Försäljning av fastigheter uppgick netto till -443,7        
(1,4) mkr. 
Januari till september i sammandrag
•  Hyresintäkterna uppgick till 766,9 (754,3) mkr.  
I genomsnitt är cirka 94 procent av bashyres-
volymen indexerade enligt KPI.
•  Driftnettot uppgick till 593,2 (590,5) mkr. 
 Merparten av driftkostnaderna för uthyrda ytor 
debiterades vidare till hyresgäst.
•  Förvaltningsresultatet uppgick till 241,9 (282,8) 
mkr, motsvarande 0,65 (0,76) kr per aktie efter 
 utspädning.
•  Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 
 -184,7 (-607,6) mkr varav orealiserade -150,9  
 (-526,6) mkr motsvarande -1,1 (-3,9)  procent av  
 fastighetsvärdet. 
•  Resultat efter skatt uppgick till -54,3 (-323,9) mkr.
•  Resultatet efter skatt hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick till motsvarande -0,14 (-0,85) kr 
per aktie efter utspädning samt -0,14 (-0,86) kr per 
aktie före utspädning.
•   Investeringar i fastigheter uppgick till 233,6                     
(314,9) mkr varav 73,2 (4,3) mkr  avsåg förvärv och 
160,3 (310,6) mkr avsåg ny-, till-, och ombyggna-
tioner. 
•  Försäljning av fastigheter uppgick netto till -717,1        
(-980,6) mkr. 
•  Marknadsvärdet på Bolagets fastigheter  uppgick 
till 13 191,9 (13 860,1) mkr vid periodens slut. 
•  Kassaflödet från den löpande verksamheten 
 uppgick till 163,3 (289,1) mkr.  Likvida medel upp-
gick vid periodens utgång till 317,3 (273,5) mkr. 
•  Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid uppgick 
till 1,9 (2,5) år, att jämföras med det långsiktiga 
målet om minst 2,5 år. 
•  Soliditeten uppgick till 42,4 (40,8) procent att 
 jämföra med målet att den ska överstiga  
35 procent. 
•  Nettobelåningsgraden (Net LTV) av Bolagets 
fastighetsbestånd uppgick till 53,3 (54,7) procent 
att jämföra med målet att den ska understiga  
55 procent på lång sikt. 
•  Belåningsgraden (LTV) av Bolagets fastighets-
bestånd uppgick till 55,7 (56,9) procent att jämföra 
med målet att den ska understiga 60 procent på 
lång sikt. 
•  Räntetäckningsgraden uppgick till 1,77 (2,04) 
gånger under rullande 12 månader, att jämföra med 
målet att den ska överstiga 2,25 gånger på lång sikt. 
•  Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick  
till 93,0 (94,4) procent.
Delårsrapport Q3 
januari-september 2024
Stenhus Fastigheter har under kvartal tre frånträtt och tillträtt de fastigheter som sålts och förvär-
vats under kvartal två.
4
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 5 =====

Väsentliga händelser under januari-mars
•  Stenhus har ingått hyresavtal med  Motonet,
  Dollarstore och Areco omfattande totalt
  cirka 9 900 kvm på Fastigheterna Köpmannen 7
  och Köpmannen 12 i Hälla Västerås. Totalt sam-
manlagt underliggande hyresvärde är cirka 16,7
  mkr per år. Den genomsnittliga löptiden på kon-
trakten är drygt 12 år.
Väsentliga händelser under april-juni
•  Stenhus har ingått avtal om försäljning av sex 
stycken fastigheter samt avyttrat och frånträtt en 
fastighet, indirekt genom ett flertal bolagsaffärer. 
Totalt sammanlagt underliggande fastighetsvärde 
är 172 mkr vilket innebär en premie om drygt en 
procent jämfört med bokfört värde och en värde-
ökning under innehavstiden om 19 mkr. Frånträde 
skedde under kvartal två 2024.
•  Stenhus har ingått avtal med I.A Hedin Fastighet 
AB om förvärv av fastigheten Göteborg Biskops-
gården 44:4  genom förvärv av samtliga aktier i 
fastighetsägande bolag. Fastighetsvärdet uppgår 
till 72,25 mkr och av köpeskillingen om 54 mkr 
betalas 14,95 mkr genom nyemitterade Sten-
husaktier, vilka emitteras till en teckningskurs om 
13,0 kr per aktie. Tillträde skedde den 1 juli 2024. 
•  Stenhus har under kvartal två emitterat ytterligare 
seniora icke säkerställda obligationer till ett belopp 
om 98 750 000 kronor under det befintliga ramver-
ket om 700 mkr icke säkerställda obligationslån 
med  ISIN SE0017131634 med ett sedan tidigare 
  utestående nominellt belopp om 500 mkr.
•  Stenhus har, genom dotterbolag, ingått avtal om 
försäljning av 70 procent av aktierna i Stenhus 
Uttern Holdco AB. JV-Bolaget äger genom dotter-
bolag 16 förvaltningsfastigheter inom segmenten 
lager/lättindustri/logistik. Dotterbolag till Stenhus 
och köparen av aktierna i JV-Bolaget har vidare 
ingått ytterligare ett aktieöverlåtelseavtal, varige-
nom köparen förvärvat samtliga aktier från Stenhus 
i ett fastighetsbolag som äger två förvaltningsfast-
igheter inom samma segment. Totalt sammanlagt 
fastighetsvärde för transaktionerna är 450,5 mkr.  
Den sammanlagda totala värdeförändringen på 
fastigheterna under Stenhus innehavstid är positiv 
och uppgår till cirka 35 mkr. Frånträde skedde i 
början av kvartal tre 2024.
Väsentliga händelser under juli-september
•  Under kvartalet har 19 fastigheter frånträtts 
 (Uttern, 16 fastigheter, Muttern, en fastighet och 
Blocket, 2 fastigheter) och en fastighet (Biskops-
gården 44:4) har tillträtts. I samband med förvärvet 
av Biskopsgården 44:4 har en ny emission genom-
förts där 1 150 000 nya aktier ställts ut.
Väsentliga händelser efter perioden
•  Kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating 
(”NCR”) bekräftar Stenhus Fastigheter i Norden AB 
(publ) (”Stenhus Fastigheter”) kreditbetyg BB med 
förbättrad utsikt från negativ till stabil.
• Stenhus Fastigheter har förvärvat två fastigheter,  
 sålt en fastighet samt startat ytterligare ett utveck- 
 lingsprojekt. Finansieringen sker med egna medel  
 och förutsätter ingen bankfinansiering.  
5
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 6 =====

Resultaträkning
Belopp i mkr
2024 
juli-
sept
2024 
april-
juni
2024 
jan-
mars
2023 
okt-
dec
2023 
juli-
sept
Hyresintäkter 241,1 257,7 268,1 264,7 246,9
Fastighetskostnader -46,3 -56,6 -70,7 -65,0 -43,0
Driftnetto 194,8 201,1 197,3 199,7 203,9
Central administration -15,4 -18,7 -15,7 -15,8 -13,3
Resultat från intresseföretag -4,5 2,9 -23,7 -35,8 -7,9
- varav förvaltningsresultat 2,4 3,0 2,2 2,6 4,9
Finansnetto -96,0 -106,6 -106,5 -110,1 -92,3
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 78,9 78,7 51,4 37,9 90,6
Förvaltningsresultat 85,8 78,8 77,3 76,4 103,4
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -34,8 -62,4 -87,4 33,8 -143,0
Värdeförändringar av finansiella instrument -55,0 -24,3 20,2 -89,9 -6,7
Resultat före skatt -10,9 -8,1 -15,8 -18,1 -59,1
Skatt -3,7 -4,4 -11,4 -33,7 6,7
Periodens resultat -14,7 -12,5 -27,1 -51,8 -52,3
varav hänförligt till moderbolagets aktieägare -14,1 -11,8 -25,4 -95,8 -49,7
varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande -0,6 -0,7 -1,7 43,9 -2,6
Balansräkning
Belopp i mkr
2024 
30 sept
2024 
30 juni
2024 
31 mars
2023 
31 dec
2023 
30 sept
Förvaltningsfastigheter 13 191,9 13 557,4 13 721,0 13 860,1 12 986,0
Nyttjanderättstillgångar 198,9 197,5 196,8 196,3 196,0
Immateriella anläggningstillgångar 4,3 4,4 4,1 4,3 4,1
Övriga materiella anläggningstillgångar 0,5 0,6 0,6 0,7 0,6
Andelar i intresseföretag 93,3 97,8 94,9 118,7 293,1
Långfristiga fordringar 38,0 – – – –
Derivat – 35,6 59,9 39,6 91,8
Övriga omsättningstillgångar 142,4 139,2 151,6 148,8 128,1
Likvida medel 317,3 293,8 226,1 306,2 273,5
T otalt tillgångar 13 986,7 14 326,3 14 455,1 14 674,7 13 973,2
Eget kapital 5 691,4 5 688,7 5 698,6 5 714,8 5 810,6
Innehav utan bestämmande inflytande 150,4 163,2 171,6 188,8 18,2
Uppskjuten skatt 196,1 202,4 206,9 204,9 193,5
Räntebärande skulder 7 403,0 7 698,9 7 803,1 7 956,5 7 375,1
Skuld nyttjanderätter 198,9 197,5 196,8 196,3 196,0
Derivat 19,4 – – – –
Övriga skulder 327,6 375,6 378,1 413,4 379,8
T otalt eget kapital och skulder 13 986,7 14 326,3 14 455,1 14 674,7 13 973,2
Kvartalsöversikt
6
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 7 =====

Nyckeltal
 
Finansiella 2024 
juli-
sept
2023 
juli-
sept
2024 
jan-
sept
2023 
jan-
sept
Rullande 
12 mån
okt 2023-
sept 2024
2023 
jan-
dec
Hyresintäkter, mkr 241,1 246,9 766,9 507,4 1 031,6 1 019,0
Driftnetto, mkr 194,8 203,9 593,2 386,6 792,9 790,2
Förvaltningsresultat, mkr 85,8 103,4 241,9 179,4 318,3 359,2
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter, mkr -34,8 -143,0 -184,7 -464,5 -150,8 -573,7
Resultat efter skatt, mkr -14,7 -52,3 -54,3 -271,6 -106,1 -375,8
Räntetäckningsgrad, ggr 1,91 2,14 1,79 1,98 1,77 1,94
Avkastning på eget kapital, % -1,0 -3,6 -1,8 -9,0 -1,8 -6,2
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per aktie före utspädning, kr 0,23 0,28 0,65 0,48 0,86 0,97
Förvaltningsresultat per aktie efter utspädning, kr 0,23 0,28 0,65 0,48 0,86 0,97
Resultat per aktie före utspädning, kr -0,04 -0,13 -0,14 -0,72 -0,40 -1,11
Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,04 -0,13 -0,14 -0,72 -0,40 -1,11
Kassaflöde från den löpande verksamheten per 
genomsnittligt antal aktier, kr
0,10 0,42 0,44 0,36 0,59 0,93
 
2024 
juli-
sept
2023 
juli-
sept
2024 
jan-
sept
2023 
jan-
sept
Rullande 
12 mån
okt 2023-
sept 2024
2023 
jan-
dec
Antal utestående aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 371 778 606 370 628 606 371 778 606 370 628 606
Antal utestående aktier efter utspädning1, st 371 778 606 371 223 606 371 778 606 371 223 606 371 778 606 371 223 606
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 203 606 370 628 606 371 203 606 370 628 606 371 203 606 370 628 606
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 203 606 371 223 606 371 501 106 371 223 606 371 501 106 371 223 606
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 371 778 606 370 628 606 371 014 737 370 628 606 370 859 610 370 628 606
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning1, st 371 778 606 371 223 606 371 409 956 371 223 606 371 363 114 371 223 606
1 Inkluderar utnyttjade teckningsoptioner
För definition se Definitioner av nyckeltal i rapporten. För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida www.stenhusfastigheter.se 
 
Fastighetsrelaterade
2024 
30 sept
2023
30 sept
2023 
31 dec
Uthyringsbar area, kvm 884 376 899 834 952 003
Antal fastigheter, st 134 158 161
Marknadsvärde fastighetsportfölj, mkr 13 191,9 12 986,0 13 860,1
Areamässig uthyrningsgrad, % 87,1 89,1 89,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0 94,4 94,9
Hyresduration, år 6,4 6,1 6,3
Finansiella
Balansomslutning, mkr 13 986,7 13 973,2 14 674,7
Genomsnittlig ränta, % 4,9 5,63 5,41
Viktad genomsnittlig räntebindning vid periodens utgång, år 1,1 1,13 1,31
Viktad genomsnittlig kapitalbindning, vid periodens utgång, år 1,9 2,5 2,5
Soliditet vid periodens utgång, % 42,4 42,3 40,8
Nettobelåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (Net LTV), % 53,3 53,5 54,7
Belåningsgrad fastigheter vid periodens utgång (LTV), % 55,7 55,5 56,9
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, mkr 6 080,4 5 917,9 6 089,5
Långsiktigt substansvärde, EPRA NRV, per aktie, kr 16,35 15,94 16,40
Aktuellt substansvärde, EPRA NTA, mkr 5 685,3 5 537,6 5 678,3
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 15,29 14,92 15,30
7
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 8 =====

Affärsidé
Affärsmodell
•  Förvaltning sker i egen regi så att kundkännedom 
och kundnyttan kan maximeras och bidra till att 
långsiktigt kunna leverera i enlighet med Bolagets 
affärsidé. 
•  Förvaltningsverksamheten ska sträva efter långa 
hyresavtal för att skapa förutsägbarhet.
•  Fastighetsutveckling ska alltid vara en naturlig del  
i verksamheten så att fastigheterna kan optimeras 
på bästa möjliga sätt.
•  Alla förvärv ska ske i enlighet med investerings-
strategin.
•  Bolaget ska aktivt arbeta i enlighet med  
finansieringsstrategin.
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter
Fastighets-
utveckling
Kontor
•  Effektiv 
förvaltning 
• Kassaflöde
• Tillväxt
Mål
Övergripande mål
Stenhus Fastigheters övergripande mål är att generera 
en långsiktigt hög och stabil avkastning med fokus på 
kassaflöde och tillväxt. Styrelsen har fastställt följande 
operativa och finansiella mål för verksamheten.
Operativa mål
•   Bolaget ska genom att äga, utveckla och förvalta 
fastigheter bidra till att hållbart främja det lokala 
samhällets utveckling.
•  Fastighetsvärdet ska uppgå till minst 20 miljarder 
vid utgången av 2025.
•  Bolagets tillväxt ska ske genom förvärv och
 projektutveckling. 
Finansiella mål
•  Genomsnittlig avkastning på eget kapital om  
12 procent per år över en konjunkturcykel.
•  Genomsnittlig viktad kapitalbindning ska 
 långsiktigt uppgå till minst 2,5 år.
• Soliditeten ska överstiga 35 procent.
•  Belåningsgraden (LTV) ska långsiktigt  
understiga 60 procent.
•  Nettobelåningsgraden (Net LTV) ska 
 långsiktigt understiga 55 procent.
•  Räntetäckningsgraden ska långsiktigt överstiga 
2,25 gånger.
•  Bolaget ska ha ett tydligt fokus på operativt 
 kassaflöde.
Affärsidé, mål och strategi
Bolagets affärsidé är att över tid skapa ett diversifierat fastighetsbestånd för att generera högsta 
möjliga riskjusterade avkastning för Bolagets aktieägare. Bolagets tillväxt ska huvudsakligen ske 
genom fastighetsförvärv men även genom fastighets- och projektutveckling.
8
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 9 =====

Strategi
Investeringsstrategi
Alla förvärv ska ske i enlighet med Bolagets  
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet  
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
Att kombinera fastigheter med olika typer av använd-
ning kommer att vara bärande för att uppnå avkast-
ningsmålet och starka kassaflöden över tid. De olika 
fastighetstyperna kommer att vara 
•  offentliga fastigheter (trygg långsiktig avkastning), 
•  lager/lätt industri/logistik i en mix av läge 
 (fastigheter med låg uthyrningsrisk eller stor 
 utvecklingspotential och långa kassaflöden),
•  sällanköps-/dagligvaruhandel,
• kontor i regionstäder samt
•  fastighetsutveckling som kommer att vara ett  
viktigt inslag för att värdemaximera innehaven.
Finansieringsstrategi
All finansiering ska ske i enlighet med Bolagets 
affärsidé där kassaflöden, förvaltningseffektivitet  
och utvecklingsmöjligheter är ledstjärnor.
•  Bolaget ska aktivt arbeta med kapital- och ränte-
risker samt proaktivt arbeta för Bolagets långsiktiga 
kapitalförsörjning. 
•  Den finansiella strukturen är utformad med tydligt 
fokus på operativt kassaflöde och räntetäcknings-
grad. 
•  Under det närmaste året kommer kassaflödet att 
återinvesteras i verksamheten genom förvärv och 
projektutveckling.
Utdelningspolicy
Bolagets övergripande mål är att skapa värde för 
Bolagets aktieägare. Under det kommande året 
 bedömer Bolagets styrelse att detta görs bäst genom 
att återinvestera kassaflödet från verksamheten för 
att skapa ytterligare tillväxt genom förvärv och 
 projektutveckling, vilket leder till bedömningen att 
ingen utdelning kommer att utgå det närmaste året. 
Långsiktigt ska utdelningen på stamaktier motsvara 
minst 30 procent av förvaltningsresultatet.
Hållbarhet
Bolagets hållbarhetsarbete syftar till att undvika 
kortsiktiga vinster som uppstår till priset av negativa 
konsekvenser på längre sikt. 
Bolagets investeringsverksamhet, förvaltning och 
finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå 
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Planering, 
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet 
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet 
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål 
samt lagar, externa riktlinjer och regelverk. 
Hållbarhetsarbetet innebär också att tillsammans med 
våra kunder arbeta för att kontinuerligt effektivisera 
energianvändningen i våra fastigheter och därigenom 
arbeta för miljö och resurseffektivitet.
Hållbarhet innebär även ett långsiktigt samarbete 
med kunder för att möjliggöra långa kontrakt.  
Detta leder till en lägre belastning på miljön då det 
minskar miljöpåverkan genom t ex ombyggnationer 
vid omflyttningar.
9
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 10 =====

Stenhus investeringsverksamhet, förvaltning, projekt- 
och finansieringsverksamhet bedrivs i syfte att uppnå 
bästa möjliga långsiktiga, hållbara utfall. Hållbarhets-
arbetet möjliggör för Stenhus att arbeta utefter sin 
målbild att tillfredsställa dagens behov utan att även-
tyra framtida generationers möjligheter att göra 
 detsamma.
Stenhus hållbarhetsarbete är integrerat i företagets
affärsmodell. Affärsmodellen och värdekedjan har 
klassificerats efter Bolagets möjlighet att påverka 
respektive del med hänsyn taget till miljö, samhälle 
och ekonomi.
Stenhus arbetar aktivt med att minska den negativa 
påverkan och öka den positiva påverkan, såväl i egen 
verksamhet som i andra delar av värdekedjan.
Hållbarhet
Vår ambition är att Bolaget genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter ska bidra till att 
hållbart främja det lokala samhällets utveckling. 
FörvaltningFastighetsförvärvProjektutveckling /
Hyresgästanpassning Hyresgäst
Leverantörer
Hög möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Medel möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten
Låg möjlighet för Bolaget att påverka hållbarheten 
Finansiering Medarbetare Medarbetare
Råvaror Aktieägare Leverantörer Leverantörer
Återvinning
Ekonomi
Samhälle
Miljö
Hållbarhetsarbetets grundstenar
STENHUS VÄRDEKEDJA
HÅLLBART VÄRDESKAPANDE FÖR KOMMANDE GENERATIONER
10
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 11 =====

FN:s GLOBALA MÅL
Bolagets hållbarhetsarbete tar sin utgångspunkt i 
FN:s globala mål för hållbar utveckling där hållbar -
hetsstrategin utgår från utvalda delar av de 17 globala 
målen i Agenda 2030 för hållbar utveckling. Planering, 
styrning och upprätthållande av hållbarhetsarbetet 
följer Bolagets organisationsstruktur med tydlig dele-
gering av ansvar och befogenhet. Hållbarhetsarbetet 
tar stöd i interna policyer, riktlinjer, övergripande mål, 
lagar, externa riktlinjer och regelverk.
Stenhus ramverk för hållbarhetsarbetet är 
• Miljö och resurseffektivitet 
• Professionella och engagerade medarbetare
• Ekonomisk uthållighet och affärsetik 
För mer information kring Bolagets hållbarhetsarbete 
se avsnitt ”Hållbarhetsredovisning” i Års- och hållbar-
hetsredovisning 2023 på Bolagets hemsida.
GOD HÄLSA OCH  
VÄLBEFINNANDE
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
ANSTÄNDIGA 
ARBETS VILLK OR 
OCH EK ONOMISK 
TILLVÄXT
HÅLLBAR 
KONSUMTION OCH
PRODUKTION
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
11
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 12 =====

Fastigheterna 
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och 
kommersiella fastigheter inom segmenten offentliga 
fastigheter, lager/lätt industri/logistik, sällanköps-/
dagligvaru handel samt kontor. Det samlade mark-
nadsvärdet uppgick till 13 191,9 (13 860,1) miljoner 
kronor vid periodens slut.
Den 30 september 2024 bestod Bolagets fastig-
hetsportfölj av 134 (161) fastigheter varav 12 (12) 
tomträtter. 
De totala kontrakterade hyresintäkterna, dvs årshyran 
plus schabloniserade hyrestillägg per 30 september 
2024, uppgick till 992,2 (inklusive projekt) (953,5) 
miljoner kronor. Den ekonomiska uthyrningsgraden 
uppgick till 93,0 (94,4) procent. Den genomsnittliga 
återstående  löptiden på hyresavtalen per 30 septem-
ber 2024 uppgick till cirka 6,4 (6,1) år. 
De 15 största hyresgästerna stod tillsammans för 
omkring 39,5 (33,3) procent av hyresintäkterna och 
den genomsnittliga hyresdurationen uppgår till  
7,6 (7,2) år.
Tyngdpunkten av fastigheterna låg värdemässigt inom 
segmentet lager/lätt industri/ logistik med drygt 6 937 
miljoner kronor i fastighetsvärde. De totala kontrakte-
rade hyresintäkterna uppgick till drygt 539 miljoner 
kronor inom detta segment. 
Fastighetsportfölj
Bolagets fastighetsbestånd utgörs av offentliga och kommersiella fastigheter.  
Det samlade marknadsvärdet uppgick till 13 192 miljoner kronor vid periodens slut.
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
Mkr
2024 
juli-
sept
2023 
juli-
sept
2024 
jan- 
sept
2023 
jan-
sept
2023 
jan- 
dec
2022 
jan- 
dec
2021 
jan- 
dec
2020 
4 sept- 
dec
Verkligt värde vid ingången av 
perioden 13 557,4 13 045,9 13 860,1 14 259,2 14 259,2 7 168,4 1 634,0 –
Förvärv 73,2 4,3 73,2 4,3 844,7 7 618,2 4 558,0 1 557,5
Försäljning -443,7 1,4 -717,1 -980,6 -1 044,2 -961,8 -85,0 –
Orealiserad värdeförändring -14,1 -140,7 -150,9 -526,6 -490,7 -20,5 897,1 76,2
Realiserad värdeförändring -20,7 -2,3 -33,8 -80,9 -83,0 -19,3 2,0 –
Investeringar i portföljen 39,7 77,3 160,3 310,6 374,2 474,0 162,3 0,3
Verkligt värde vid utgången av 
perioden
13 191,9 12 985,9 13 191,9 12 985,9 13 860,1 14 259,2 7 168,4 1 634,0
Orealiserad värdeförändring, % -0,1 -1,1 -1,1 -3,90 -3,4 -0,1 14,3 4,9
Antal fastigheter IB 153 157 160 180 180 116 14 –
Förvärv 1 1 1 1 8 78 103 14
Försäljning -20 – -27 -23 -27 -16 1 –
Omklassificering – – – – – 2 – –
Antal fastigheter UB 134 158 134 158 161 180 116 14
12
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 13 =====

Tusen kvm   Antal fastigheter
240630 240930210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930
1 200
1 000
800
600
400
200
0
200
100
0
240630 240930210930 211231 220331 220630 220930 221231 230331 230630 230930 231231 240331
231231 240331
Fastighetsvärde per segment
 Lager/lätt Industri/logisitk 53%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel  15%
 Offentliga fastigheter 20%
 Kontor 12%
Fastighetsvärde per geografiskt område
 Stockholm 33%
 Väst 35%
 Mälardalen 22%
 Öst 6%
 Syd 2%
 Norr 2%
13,2
Mdkr
13,2
Mdkr
Samtliga nyckeltal avseende hyresintäkter i detta avsnitt omfattar kontrakterade hyresintäkter per den 30  september 2024 inklusive signerade 
hyreskontrakt i pågående projekt. Bolaget har därutöver hyresgarantier med en årlig intäkt om cirka 3,0 mkr med en genomsnittlig avtalstid om 1,3 år.
33%22%
35% 6%
2%
2%
Uthyrningsbar area och antal fastigheter
Fastighetsvärde
15
10
5
0
Mdkr
13
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 14 =====

Fastighetsbeståndet per 2024-09-30
Kontrakterad hyresintäkt1 Fastighetsvärde
 
Region
Antal 
fastigheter
Uthyrbar  
area
 
Mkr
 
kr/kvm2 
Andel  
total, %
 
Mkr
 
kr/kvm
Andel 
total, %
Stockholm 36 163 460 317 2 103 32 4 404 26 945 33
Väst 46 353 681 346 1 062 35 4 631 13 094 35
Mälardalen 31 192 218 234 1 403 24 2 879 14 976 22
Öst 12 111 838 74 674 7 750 6 707 6
Syd 2 45 914 0 – 0 284 6 185 2
Norr 7 17 265 20 1 181 2 244 14 121 2
Tot a l 134 884 376 992 1 287 100 13 192 14 917 100
Fastighetsvärdet, fördelning per segment och region per 2024-09-30
Mkr
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 1 312 535 2 146 411 4 404 33
Väst 2 625 464 426 1 117 4 631 35
Mälardalen 2 099 750 30 – 2 879 22
Öst 450 203 97 – 750 6
Syd 284 – – – 284 2
Norr 169 75 – – 244 2
Tot a l 6 937 2 028 2 699 1 528 13 192 100
Kontrakterade hyresintäkter¹, fördelning per segment och region per 2024-09-30
Mkr
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 99 51 132 35 317 32
Väst 207 39 32 68 346 35
Mälardalen 171 60 3 – 234 24
Öst 47 20 7 – 74 7
Syd 0 – – – 0 0
Norr 14 6 – – 20 2
Tot a l 539 176 174 103 992 100
Uthyrningsbar area², fördelning per segment och region per 2024-09-30
kvm
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
Offentliga 
fastigheter Kontor Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 55 418 29 959 59 590 18 493 163 460 18
Väst 244 094 40 889 16 047 52 651 353 681 40
Mälardalen 138 309 50 273 3 636 – 192 218 22
Öst 90 877 17 071 3 890 – 111 838 13
Syd 45 914 – – – 45 914 5
Norr 11 132 6 133 – – 17 265 2
Tot a l 585 743 144 325 83 163 71 144 884 376 100
1 Efter färdigställande av pågående projekt, exklusive hyresgarantier om cirka 3,0 mkr per år i 1,3 år. Intäkterna inkluderar även driftstillägg och tillägg för fastighetsskatt.
2 Efter färdigställande av pågående projekt.
14
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 15 =====

Antal kontrakt1, fördelning per segement och region per 2024-09-30
 
Antal
Lager/lätt 
industri/
Logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel
 
Offentliga 
fastigheter Kontor
 
Tot a l
Del av total,  
%
Stockholm 46 30 115 18 209 30
Väst 88 24 20 100 232 34
Mälardalen 115 31 11 – 157 23
Öst 23 38 22 – 83 12
Syd 2 – – – 2 0
Norr 7 2 – – 9 1
Tot a l 281 125 168 118 692 100
Hyresavtalens förfallostruktur, 2 totalt
Årshyra
Förfalloår Area, kvm
Antal 
kontrakt² Mkr Andel, %
2024 22 656 13 29 3
2025 32 397 48 50 5
2026 53 307 52 61 6
2027 147 371 78 147 15
≥2028 497 162 191 679 70
T otalt 752 892 382 967 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 10 tkr per år.
2 Inkluderar endast kontrakt med en årlig hyra som överstiger 200 tkr.
3,0
5,2
6,3
10,8
4,9
10,5
4,1
11,5
5,1
6,2 5,9
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
90 
80 
70 
60
50 
40 
30 
20 
10 
0
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr   Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 >2037
2,8
8,5
15,2
15
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 16 =====

Årshyra
Förfalloår
Antal 
kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, %
2024 9 19 723 25 5
2025 20 11 840 11 2
2026 30 36 610 42 8
2027 36 103 477 80 15
>2028 78 336 282 375 70
T otalt 173 507 931 532 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår
Antal 
kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, %
2024 2 2 383 3 2
2025 10 9 545 17 10
2026 10 11 509 10 6
2027 21 32 499 45 26
>2028 41 68 764 96 56
T otalt 84 124 700 172 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
20242025202620272028202920302031  20322033203420352036>2037
4,7
2,1
7,8
15,0
6,4
8,1
3,7
15,5
6,3
12,1
2,5
5,9
4,9 5,0
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
Hyresavtalens förfallostruktur, lager/ lätt industri/logistik
Hyresavtalens förfallostruktur, sällanköps-/dagligvaruhandel
30
25
20
15
10
5
0
60
50
40
30
20
10
0
20242025202620272028202920302031  20322033203420352036>2037
2,0 5,9
26,2
10,6
9,0
10,7
5,9
1,5 2,2
4,94,9
2,83,5
9,8
16
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 17 =====

Årshyra
Förfalloår
Antal 
kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, %
2024 1 0 0 0
2025 4 1 311 2 1
2026 5 1 363 2 1
2027 10 6 606 13 8
>2028 49 58 949 146 89
T otalt 69 68 229 164 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
Årshyra
Förfalloår
Antal 
kontrakt1 Area, kvm Mkr Andel, %
2024 1 550 1 1
2025 14 9 701 20 20
2026 7 3 825 7 7
2027 11 4 789 9 9
>2028 23 33 167 62 63
T otalt 56 52 032 99 100
1 Med en hyresintäkt som överstiger 200 tkr per år.
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
  Hyresavtalens förfallostruktur, mkr 
  Hyresavtalens förfallostruktur per år, %   Antal kontrakt, st
35
30
25
20
15
10
5
0
16
14
12
10
8
6
4
2
0
20242025202620272028202920302031  20322033203420352036>2037
0,7
19,8
7,4
28,4
5,0
29,7
9,1
Hyresavtalens förfallostruktur, offentliga fastigheter
Hyresavtalens förfallostruktur, kontor
40
35
30
25
20
15
10
5
0
12
10
8
6
4
2
0
20242025202620272028202920302031  20322033203420352036>2037
0,1
1,5 1,2
8,2
7,6
9,3
4,4
0,0 0,6
22,7
6,7
8,9
15,7
13,1
17
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 18 =====

Största hyresgäster per 2024-09-30
 
Hyresgäst
Area
kvm
Antal
kontrakt1
st
Hyres-
duration
År
Alstom Rail Sweden AB 25 795 2 8,7
Santa Maria AB 38 337 1 7,0
Bilia AB 25 146 7 8,5
Botkyrka Kommun 12 935 3 8,6
Hedin Mobility Group AB 23 586 7 12,6
Ahlberg-Dollarstore AB 28 380 9 6,3
Capio Legevisitten AB 7 808 3 10,7
IAC Group Sweden AB 38 438 1 8,7
Quintus Technologies AB 10 663 4 4,2
Willys Dagab Inköp & Logistik AB 8 284 2 2,0
Tyresö Kommun 7 995 1 4,0
Momentum Group AB 28 219 1 3,2
Leo´s AB 11 474 3 5,2
Polismyndigheten 7 175 6 4,6
ITAB Shop Concept Nässjö AB 26 391 1 7,3
T op 15 300 626 51 7,6
Övriga 583 750 903
T otalt 884 376 992 6,42 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,0
Areamässig uthyrningsgrad, % 87,1
1 Avser hyreskontrakt överstigande 500 000 kr.
2 Exkluderar bostadskontrakt samt mindre rullande tremånaders avtal.
2024-09-30
Uthyrbar yta
 Lager/lätt industri/logistik 67%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel 16%
 Kontor 9%
 Offentliga fastigheter 8%
Kontrakterad hyra på årsbasis
 Lager/lätt industri/logistik 54%
 Sällanköps-/dagligvaruhandel 18%
 Offentliga fastigheter 18%
 Kontor 10%
Kontrakterad hyra per region
 Väst 35%
 Stockholm 32%
 Mälardalen 24%
 Öst 7%
 Norr 2% 
 Syd 0%
    
Lager/lätt industri/logistik
T otalt
95%
96%
91%
86%
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
 Uthyrt 
 Vakant 
         
 Sällanköps-/dagligvaruhandel
Offentliga fastigheterKontor
93%
18
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 19 =====

Hede 3:122 Segment: Lager/lätt industri/logistik. Region: Väst.  Uthyrningsbar yta: 45 679 kvm. Största Hyresgäst: Santa Maria. 
Uthyrningsgrad: 100% 
19
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 20 =====

Fastighetsvärdering
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde 
och under perioden har 100 procent av förvaltnings-
fastigheterna värderats av Newsec Advise AB och 
CBRE Sweden AB.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under perio-
den till -184,7 (-607,6) miljoner kronor, varav orealisera-
de uppgick till -150,9 (-526,6) miljoner kronor. Den 
orealiserade värdeförändringen var -1,1 (-3,9) procent. 
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv 
värdeförändring om cirka 86 miljoner kronor totalt 
omfattar detta cirka 53 263 kvadratmeter i ny och 
omförhandling. Ökningen av avkastningskraven har 
varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till 
en negativ värdeförändring om 236,9 miljoner kronor. 
Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd-
ringen till -150,9 miljoner kronor. Det samlade mark-
nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 
13 191,9 (13 860,1) miljoner kronor. 
Värderingsmodellen som används är avkastnings-
baserad enligt kassaflödesmodell, kompletterad med 
ortsprisanalyser. Värderingsmodell och parametrar 
för den senast gjorda värderingen redovisas i tabell 
nedan. Pågående projekt redovisas till verkligt värde 
om möjligt och i annat fall upptas nedlagda kostnader 
som värde på projektet till dess projektet är färdig-
ställt och värdering kan ske.
Alla fastigheter är klassificerade till nivå 3 i enlighet 
med IFRS 13. 
Värderingsparametrar, total
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 6,16 10,08 8,26
Direktavkastningskravet, % 4,08 7,92 6,14
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 112 6 481 1 059
Långsiktig vakans, % 0,0 10,0 5,2
Drift och underhåll, kr/kvm 12 494 172
Känslighetsanalys, total
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -486,7 521,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -524,6 621,6
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 519,5 -519,7
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -178,8 178,8
Drift och underhåll, +/- 10 procent -312,0 312,0
20
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 21 =====

Värderingsparametrar, kontor
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,96 9,08 8,24
Direktavkastningskravet, % 5,85 6,95 6,13
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 1 379 2 026 1 648
Långsiktig vakans, % 2,7 6,0 4,5
Drift och underhåll, kr/kvm 70 390 246
Känslighetsanalys, kontor
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -44,4 46,4
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -59,8 70,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 72,0 -72,0
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -22,0 22,0
Drift och underhåll, +/- 10 procent -33,5 33,5
Värderingsparametrar, sällanköps-/dagligvaruhandel
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,86 9,80 8,91
Direktavkastningskravet, % 5,75 7,65 6,78
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 304 6 481 1 146
Långsiktig vakans, % 3,0 8,0 5,4
Drift och underhåll, kr/kvm 24 440 183
Känslighetsanalys, sällanköps-/dagligvaruhandel
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -64,8 68,1
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -62,5 72,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 84,9 -84,9
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -25,4 25,4
Drift och underhåll, +/- 10 procent -48,2 48,2
21
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 22 =====

Värderingsparametrar, lager/lätt industri/logistik
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 7,40 10,08 8,45
Direktavkastningskravet, % 5,30 7,92 6,32
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 112 2 719 824
Långsiktig vakans, % 3,0 10,0 5,8
Drift och underhåll, kr/kvm 12 395 134
Känslighetsanalys, lager/lätt industri/logistik
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -267,8 290,2
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -285,9 337,2
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 270,0 -270,2
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -96,0 96,0
Drift och underhåll, +/- 10 procent -163,0 163,0
Värderingsparametrar, offentliga fastigheter
Min Max Viktat snitt
Kalkylräntan, % 6,16 9,33 7,41
Direktavkastningskravet, % 4,08 7,20 5,31
Marknadshyra lokaler, kr/kvm 744 3 300 1 926
Långsiktig vakans, % – 8,0 3,8
Drift och underhåll, kr/kvm 25 494 331
Känslighetsanalys, offentliga fastigheter
Värdepåverkan mkr
+
Värdepåverkan mkr
-
Kalkylräntan, +/- 0,5 procentenheter -109,7 116,4
Direktavkastningskravet, +/- 0,5 procentenheter -116,4 141,5
Marknadshyra lokaler, +/- 5 procent 92,6 -92,6
Långsiktig vakans, +/- 2 procentenheter -35,4 35,4
Drift och underhåll, +/- 10 procent -67,3 67,3
22
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 23 =====

Transaktioner
Stenhus är ett bolag som ständigt utvärderar och optimerar fastighetsport  följen i syfte att skapa 
ett bestånd som långsiktigt genererar högsta möjliga riskjusterad avkastningen till aktieägarna. 
Fastigheter som  frånträtts efter kvartalet
Fastighet Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Andersberg 14:50 Gävle Lager/lätt industri/logistik 1 700 100
Tot a l 1 700 100
Fastigheter som  tillträtts och avtalats för tillträde efter kvartalet
Fastighet Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Cisternen 3 Borlänge Lager/lätt industri/logistik 2 496 100
Nybo 1 Sala Lager/lätt industri/logistik 5 893 100
Tot a l 8 389 100
Fastigheter som har tillträtts under kvartalet
Fastighet Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Biskopsgården 44:4 Göteborg Lager/lätt industri/logistik 5 297 100
Tot a l 5 297 100
Fastigheter som har frånträtts under kvartalet
Fastighet Kommun Segment Yta, kvm
Ut hyrnings -
grad, %
Kalkstenen 1 Falköping Sällanköps-/dagligvaruhandel 1 967 100
Kalkstenen 2 Falköping Sällanköps-/dagligvaruhandel 1 861 100
Grepen 16 Lidköping Lager/lätt industri/logistik 1 419 100
Mejseln 23 Lidköping Lager/lätt industri/logistik 3 246 91
Repslagaren 24 Lidköping Kontor 2 692 87
Mejseln 30 Lidköping Lager/lätt industri/logistik 1 565 100
Fräsen 1 & 9 Lidköping Lager/lätt industri/logistik 2 848 100
Mejseln 29 Lidköping Lager/lätt industri/logistik – –
Kuröd 4:104 Uddevalla Lager/lätt industri/logistik 13 955 100
Stämjärnet 6 Tidaholm Lager/lätt industri/logistik 13 304 100
Porfyren 3 Lidköping Sällanköps-/dagligvaruhandel 2 300 100
Mejseln 27 & 28 Lidköping Lager/lätt industri/logistik 12 559 100
Stenbäret 5 Nyköping Lager/lätt industri/logistik 730 100
Stenbäret 6 & 8 Nyköping Lager/lätt industri/logistik 2 358 100
Sillen 2 Lidköping Sällanköps-/dagligvaruhandel 1 512 100
Muttern 1 Avesta Lager/lätt industri/logistik 471 100
Blocket 2 Hedemora Lager/lätt industri/logistik 836 100
Tot a l 63 623 99
Per 30 september  2024 fanns förpliktelser  avseende 
förvärv av fastigheter på motsvarande 82,5 miljoner 
kronor. 
Totalt har 20 fastigheter frånträtts och en fastighet till-
trätts under kvartalet. Under januari-september 2024 
har 37 fastigheter frånträtts och en fastighet tillträtts.
23
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 24 =====

Krona Public Real Estate AB
Bolaget är noterat och äger det norska utbildnings- och 
kulturcentret Krona i Kongsberg. Största hyresgästerna är 
Norska Staten och Kongsberg kommun som tillsammans 
står för ca 85% av hyresintäkten. Bolaget utgör ett 
 intressebolag.
Fastighetsvärde:  1 186 mkr
Årligt driftnetto, ca:   68 mkr
Ägarandel:  24,0%
Befintliga intressebolag 
I syfte att skapa ytterligare affärsmöjligheter och kontaktytor på fastighetsmarknaden investerar 
Stenhus Fastigheter i intressebolag. 
24
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 25 =====

Vi arbetar löpande med att identifiera utvecklingsmöj-
ligheter och outnyttjade byggrätter inom beståndet. 
Målet med projektverksamheten är att öka avkast-
ningen och skapa värdetillväxt genom nöjda kunder 
med långa avtal och förbättrade kassaflöden även 
med fokus på en miljömässigt hållbar utveckling. 
Stenhus Fastigheters strategi är att riskminimera alla 
projekt vilket innebär att ambitionen är att det alltid 
ska finnas tecknade hyresavtal innan ett projekt 
byggstartas. Vidare strävar Stenhus Fastigheter efter 
att teckna totalentre prenadavtal för att minimera 
risken för oförutsedda kostnader. Bolaget skall, där 
möjlighet finns, koppla hyresnivån till entreprenad-
kostnaden.
Per 30 september 2024 fanns förpliktelser gällande 
Stenhus Fastigheters projekt om 110,5 miljoner kro-
nor. 
Fokus och utveckling
Stenhus Fastigheter driver fyra typer av projekt:
• Planprojekt/byggrätter
• Fastighetsutveckling
• Samarbetsprojekt 
• Hållbarhetsprojekt
Planprojekt
Planprojekt drivs på fastigheten Samariten 1 i Tumba, 
Botkyrka och Affärsmannen 2 i Karlstad. 
Samariten 1
De potentiella byggrätterna uppgår till ca 33 000 kvm. 
Planarbetet omfattar ca 25 000 kvm BTA bostads-
byggrätter för påbyggnad av befintliga byggnader 
och ca 8 000 kvm BTA byggrätter med tillbyggnad  
för huvudsak segmentet offentlig verksamhet. 
Den externa värderingen av detta projekt uppgår  
till ca 20 miljoner kronor. 
Affärsmannen 2
Positivt förhandsbesked om planändring har 
 inkommit och fortsatta arbete med bl a utredningar 
för planarbetet pågår. 
Planarbetet innebär utveckling av handelsverksam-
heten i markplan med minst 1 500 kvm och utveckling 
med påbyggnad för bostadsrätter på ca 7 000 kvm 
BTA. 
Fastighetsutveckling
Bolagets projektverksamhet fokuserar primärt på att 
utveckla befintliga fastigheter där man tillsammans 
växer med befintliga hyresgäster och skapar värden 
och långa avtalsrelationer. Då det alltid finns ett 
hyresavtal innan byggnation påbörjas kan denna typ 
av projekt likställas med hyresgästanpassningar oav-
sett om det innefattar en ombyggnation av befintlig 
fastighet eller en nybyggnation. 
Hållbarhetsprojekt
Miljöcertifieringar av både befintliga och nybyggda 
fastigheter är viktiga ur flera perspektiv. De är ett 
bevis från tredje part på att våra fastigheter har en låg 
miljöpåverkan. Certifieringarna bidrar till mer hållbara 
fastigheter med bättre miljöprestanda. 
Stenhus Fastigheters mål är att öka antalet certifiera-
de fastigheter såväl som certifierade projekt. Stenhus  
Fastigheter utvärderar löpande fastigheter och pro-
jekt som är lämpliga att certifiera. 
Stenhus Fastigheter strävar efter att miljöcertifiera 
fastigheterna enligt BREEAM. Då Green Building som 
Stenhus Fastigheter tidigare tillämpat kommer att 
avvecklas som certifiering så ersätter vi den istället 
med certifiering enligt BREEAM. Åtgärderna innebär 
bl a ingrepp och investeringar gällande solpaneler, 
driftstyrning, ventilationsaggregat och undercentraler. 
Stenhus Fastigheters mål är även att fasa ut fossila 
bränslekällor som är installerade i fastigheterna. Utö-
ver certifieringar genomför Stenhus Fastigheter kon-
troller avseende förekomst av skadliga ämnen och 
 föro reningar i byggnader eller mark i samband  
med ny-, till- eller ombyggnad.
Stenhus Fastigheter har per datum för rapportsläpp 
erhållit totalt sju certifieringar i beståndet, BREEM in 
use ”Very Good”,  dock inga under kvartal tre  2024. 
Ytterligare 16 fastigheter är planerade att certifiera 
enligt  BREEM under 2024/2025. 
Stenhus Fastigheter eftersträvar att utföra energide-
klarationer på utvalda fastigheter där målet är att 
uppnå minst nivå C.
Projektportfölj
Bolagets projektverksamhet inrymmer utveckling av byggrätter samt utveckling och förädling av 
befintliga fastigheter.
25
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 26 =====

Bolagets projektverksamhet1
Fastighet Kommun Yta
kvm
Bedömda
projekt-
kostnader
mkr
Upp-
arbetat
mkr
Kvar-
stående
mkr
Hyre-
värde
mkr
Uthyr-
nings-
grad
%
Hyresgäst Duration
år
Färdig-
ställande Övrig info
Planprojekt/byggrätter
Samariten 1 Botkyrka 33 000 7,2 7,2 – – – – – –
Affärsmannen 2 Karlstad 8 500 1,0 1,0 – – – – – –
Fastighetsutveckling
Sparrhornet 3 Varberg 3 342 92,3 87,3 5,0 7,2 91,6 Hedin helsingborg 
Bil AB
15 Q1 2025
Skiftinge 1:5 &1:6 Eskilstuna 1 200 23,4 22,7 0,7 2,2 100 Blomsterlandet 10 Färdigställd BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö 530 13,8 13,1 0,7 1,5 100 Adela LSS AB 15 Q1 2025 BREEAM
Köpmannen 7 Västerås 4 690 41 1,6 39,4 8,5 100 Motonet 12 Q3 2025 BREEAM
Köpmannen 7 Västerås 3 100 20 0 20 5,7 100 Dollarstore 15 Q3 2025 BREEAM
Köpmannen 7 Västerås 1 048 24 1,4 22,6 3,9 100 Lindex, Dressman, 
Gemensamhetsytor
5/6 Q1 2025 BREEAM
Hållbarhetsprojekt
Köpmannen 7 Västerås – 0,12 0,05 0,07 – – – – Q3 2025 BREEAM
Blomsterlandet Eskilstuna – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q1 2025 BREEAM
Handelsområde 
Skiftinge
Eskilstuna – 0,4 0,1 0,3 – – – – Q1 2025 BREEAM
Fanfaren 5,6,7 Karlstad – 0,4 0 0,4 – – – – Q1 2025 BREEAM
Svanholmen 1 Skärholmen – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q4 2024 BREEAM
Husmodern 6 Täby – 0,12 0,12 0 – – – – Q4 2024 BREEAM
Dikesrenen 12 Hägersten – 0,12 0,1 0,02 – – – – Q4 2024 BREEAM
Vattumannen 3 Norrtälje – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Librobäck 18:6 Uppsala – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Hammaren 1 Tibro – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM
Hårstorp 1:100 Finspång – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM
Kumla 3:175 Tyresö – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM
Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 2 1,5 1,7 – – – – Q4 2024 Konvertering oljepanna 
till fjärrvärme
Bro klöv och lilla Ullevi Upplandsbro – 0,12 0 0,12 – – – – Q4 2024 BREEAM
Personbilen 1 Skövde – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM
Svarven 4 Nässjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q2 2025 BREEAM
Företagaren Älvsjö – 0,12 0 0,12 – – – – Q1 2025 BREEAM
Summa 56 784 245,7 136,4 110,5 30,6
1 Projekt överstigande 10 miljoner kronor samt hållbarhetsprojekt
26
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 27 =====

Skiftinge 1:5 & 1:6, Eskilstuna 
Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 1 374 kvm BTA 
Status: Inflytt Q2 2025
Kommentar: Byggnaden uppförs inom Stenhus Fastighe-
ters attraktiva handelsområde i Skiftinge åt Jem & Fix med 
ett hyresavtal tecknat på 10 år och med en area av 1 374 
kvm. Jem & Fix säljer lågprisvaror inom bygghandeln.
Byggnaden är anpassad efter Jem & Fix konceptstandard.
Bro Klöv & Lilla Ullevi 1:12 , Bro
Fastighetskategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 17 000 kvm BTA
Status: Pågående konvertering
Kommentar: Handelsplatsen har haft en uppvärmning av 
oljepanna som är avvecklad i byggnaden och framdragning 
av fjärrvärme pågår. Fjärrvärmeanslutningen är planerad att 
genomföras i Q4 2024 och som medför en energibesparing 
med ca 40 procent.
Sparrehornet 3, Varberg 
Fastighetskategori: Lager/Lätt Industri/Logistik
Area: 3 342 kvm BTA
Status: Pågående produktion 
Kommentar: Byggnaden uppförs åt Hedin Bil med ett hyres-
avtal tecknat på 15 år och med en area av 3 342 kvm.
Hedin Bil är återförsäljare för Mercedes Benz. Byggnaden 
konceptanpassas enligt generalagentens senaste krav.
Köpmannen 7 
Kategori: Sällanköps-/dagligvaruhandel
Area: 9 089 kvm BTA
Status: Pågående produktion
Kommentar: Byggnaden anpassas åt två hyres gäster; 
Motonet och Dollarstore. Hyresavtalet med Motonet tecknas 
på 12 år med en yta på 4 690 kvm och hyresavtalet med 
Dollarstore tecknas på 15 år med en yta av 3 100 kvm. Omlo-
kalisering sker även av två befintliga hyresgäster inom sam-
ma fastighet med nyanpassning; Lindex med en yta av 768 
kvm med ett hyresavtal på 6 år och Dressman med en yta av 
280 kvm med ett hyresavtal på 6 år.
27
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 28 =====

Kapitalstruktur
Bolagets finansiering utgörs av säkerställda banklån 
samt kreditfaciliteter, obligation och eget kapital. Sten-
hus Fastigheters externa kreditgivare består idag 
främst av stora nordiska affärsbanker som tillhandahål-
ler säkerställda seniorlån och byggnadskreditiv. Endast 
en mindre del av den totala skuldportföljen utgörs av 
obligationer.
Finansieringsstrategi 
En väl avvägd finansieringsstruktur och tillgång till 
extern finansiering är centralt för Bolaget. Genom 
detta säkerställs en god tillgång till kapital på såväl 
kort som lång sikt. Stenhus Fastigheters finansie-
ringsstrategi innebär mot bakgrund av detta att arbe-
ta proaktivt med god framförhållning mot olika kredit-
givare med mål att säkerställa en diversifierad 
låneportfölj med avseende på såväl varierande kapi-
tal- och räntebindning som olika finansieringskällor 
och kreditgivare. 
Räntebärande finansiering
Bolagets räntebärande skulder uppgick vid 
 rapportperiodens slut till 7 403,1 (7 957) miljoner 
kronor och utgjordes av säkerställda banklån om 
6 807,0 (7 481) miljoner kronor samt icke-säkerställd 
obligation om 596,1 (476) miljoner kronor. Vid rap-
portperiodens utgång var Stenhus Fastigheters tre 
största kreditgivare Swedbank AB (publ), Nordea 
Bank Abp, filial i Sverige (publ) och Danske Bank A/S, 
Sverige Filial. 
Seniora banklån
De seniora banklånen om 6  807,0 (7 481) miljoner 
kronor bestod av säkerställda banklån om 6 742,8 
(7 439)  miljoner kronor och säkerställda byggnads-
kreditiv om 64,2 (42) miljoner kronor.
Obligationslån
Bolaget har under året emitterat ytterligare seniora 
icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp 
om 98,8 miljoner kronor under det befintliga ramver-
ket om 700,0 miljoner kronor icke-säkerställda obliga-
tionslån med ISIN SE0017131634. Priset på de nya 
obligationerna fastställdes till 104,482 procent av 
nominellt belopp motsvarande 375 baspunkter plus 
Stibor 3 månader. 
Bolaget har i övrigt inga andra obligationsförfall eller 
andra icke-säkerställda finansieringsinstrument utö-
ver det gröna obligationslånet till ett nominellt belopp 
598,8 miljoner kronor vilket har slutförfall i oktober 
2026.
Outnyttjade kreditfaciliteter
Bolaget hade vid rapportperiodens slut outnyttjade 
kreditfaciliteter om 230,7 (85) miljoner kronor, varav  
6,0 (10) miljoner kronor avsåg outnyttjade byggkredi-
tiv, 50,0 (50) miljoner kronor avsåg outnyttjad check-
räkningskredit och 175,0 (25) miljoner kronor avsåg 
outnyttjad revolverande kreditfacilitet (RCF). Utnytt-
jade kreditfaciliteter uppgår till 64,0 miljoner kronor 
per 30 september 2024.
Finansiering
Stenhus Fastigheters långsiktiga kapitalförsörjning är prioriterad och Bolaget arbetar proaktivt 
med hantering av kapital- och ränterisker.
28
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 29 =====

Räntebindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-09-30³
Kapital
Mkr
Derivat1 
Mkr
Netto-
belopp
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år  7 326 -3 221  4 105  7,15  55 
1–2 år  59  1 521  1 580  0,94  21 
2–3 år  –  400  400 2,53  5 
3–4 år –  1 300  1 300 3,01  18 
4–5 år – – – – –
> 5 år  18 –  18  6,30  0 
Summa/genomsnitt  7 403 –  7 403  4,85 100
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån per 2024-09-30³
Säkerställda
banklån
Mkr
Obligationslån 
Mkr
T otalt
Mkr
Genomsnittlig
ränta
%
Andel
%
< 1 år 2  252 –  252  5,32 3
1–2 år  4 708 –  4 708  5,34 64
2–3 år  1 407  596  2 003  6,49 27
3–4 år  318 –  318  5,07 4
4–5 år  21 –  21  5,18  0
> 5 år  100 –  100  5,47 1
Summa/genomsnitt  6 807  596  7 403  5,96 100
1 Utöver angivna derivat om 3 221 mkr finns ytterligare derivat om 298 mkr. Dessa har exkluderats från tabellen då de förfaller inom 1 år.
2 Utöver kreditförfall om 252  mkr < 1 år redovisar Bolaget i balansräkningen även kortfristig del av långfristig finansiering om 152 mkr under kortfristiga räntebärande skulder. Samtliga kreditförfall
 < 1 år avser säkerställa banklån. 
3 Genomsnittlig ränta i tabellen Räntebindningsstruktur inkluderar derivat medan tabellen Kapitalbindningsstruktur anger genomsnittlig ränta exkl. derivat.
Eget kapital och skulder
 Räntebärande skulder (7 403 mkr) 53%
 Aktiekapital (372 mkr) 3%
 Fritt eget kapital (5 320 mkr) 38%
 Övriga skulder (546 mkr) 4%
 Uppskjuten skatt (196 mkr) 1%
 Minoritsintressen (150 mkr) 1%
Räntebärande finansiering
 Säkerställda banklån (6 807 mkr) 92%
 Obligationslån (596 mkr) 8%
 7, 4
Mdr
14,0
Mdr
29
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 30 =====

Kapitalbindning
Per rapportperiodens slut uppgick den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden för Bolagets räntebärande 
finansiering till 1,9 (2,5) år. Det är lägre än Stenhus 
Fastigheters finanspolicy som stipulerar att den 
genomsnittliga långsiktiga kapitalbindningstiden inte 
ska understiga 2,5 år och beror på att större förfall 
sker inom kommande 18 månader. Därefter kommer 
kapitalbindningstiden att återgå till vad finanspolicyn 
långsiktigt stipulerar.
Lån som förfaller inom tolv månader uppgick till 403,2 
(1 318,3) miljoner kronor 5,4% (15%) . Under det 
tredje kvartalet har bolaget refinansierat lån om ca 
117,0 miljoner kronor.
Kapitalbindningsstruktur bank- och obligationslån
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0
Miljarder kr
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–4 år 4–5 år > 5 år
 Säkerställda banklån
 Obligationslån
Räntebindning
Stenhus Fastigheter hanterar ränterisken med 
fasträntelån och ränteswappar. Säkrad volym med 
ränteswappar uppgick per rapportperiodens slut till 
3 518 (3 358) miljoner kronor och fasträntelån upp-
gick till 77,8 (62) miljoner  kronor. Bolagets säkrings-
grad uppgick därigenom till ca 48,6% (43%) per ba-
lansdagen.  Ränteswapparna värderas till verkligt 
värde över resultaträkningen. 
Per 30 september uppgick totalt verkligt värde på 
ränteswappar till -19,4 (40) miljoner kronor.  
Genomsnittlig räntebindningstid inklusive effekt av 
räntederivat uppgick per rapportdatum till 1,1 (1,1) år. 
Bolagets räntestrategi är att löpande uppta nya ränte-
swappar i syfte att den genomsnittliga ränteförfalloti-
den för bolagets skulder skall vara mellan 12 och 24 
månader. Bolagets förfallostruktur av kapital och 
ränta inklusive effekt av ränteswappar framgår av 
tabellen tidigare. Skuldportföljens genomsnittliga 
ränta inklusive ränteswappar och byggkreditiv upp-
gick vid periodens utgång till 4,9 (5,6) procent.
Per rapportperiodens slut uppgick räntetäcknings-
graden till 1,77 (2,04) gånger. Detta är lägre än Sten-
hus Fastigheters finanspolicy som stipulerar att den 
långsiktiga räntetäckningsgraden ska överstiga 2,25 
gånger och är en följd av den extrema ränteuppgång 
som varit senaste två åren.
Finansiella riktlinjer 
I syfte att säkerställa en sund och väl riskavvägd 
 finansiering, stipulerar Stenhus Fastigheters finans-
policy ett antal begränsningar kopplat till nettobelå-
ningsgrad,  soliditet, räntetäckningsgrad och kapital-
bindning. Banklånen är upptagna mot sedvanliga 
säkerheter såsom bland annat pant i fastigheter, pant 
över aktier och i förekommande fall borgensåtagand-
en från moderbolaget. Avtalen kan även innehålla 
informations- och finansiella åtaganden (s.k. kove-
nanter). De finansiella kovenanterna innebär restrik-
tioner kring belåningsgrad, räntetäckningsgrad och 
soliditet. Efterlevnaden av Bolagets generella finans-
policy och lånefaciliteternas kovenanter övervakas 
löpande och rapporteras till styrelsen på kvartalsba-
sis. De finansiella riskbegränsningarna enligt finans-
policyn jämte faktiskt utfall per rapportperiodens slut 
presenteras nedan. 
Samtliga kovenanter var per 30 september uppfyllda.
Nyckeltal finansiell risk
 
Mål
2024
30 sept
Nettobelåningsgraden ska långsiktigt  
understiga 55% 53,3
Räntetäckningsgraden  
ska långsiktigt överstiga 2,25 gånger 1,77
Soliditeten ska överstiga 35% 42,4
Genomsnittlig viktad kapitalbindningstid
ska långsiktigt uppgå till minst 2,5 år 1,9
30
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 31 =====

Totalt fanns 371 778 606 (370 628 606) aktier 
 utestående före utspädning per 30 september 2024. 
Under kvartalet har en nyemission genomförts där 
1 150 000 nya aktier ställts ut. 
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal 
aktier före utspädning uppgick till 0,65 (0,76) kronor. 
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier före ut-
spädning uppgick till -0,10 (-0,86) kronor per aktie. 
Beslut om optionsprogram
Stenhus Fastigheter har tre beslutade optionsprogram; 
•  Beslutades 27 maj 2021, period med rätt att teckna 
nya aktier; 1 juni 2024 till och med 30 juni 2024. 
Optionsprogrammet är därmed avslutat. 
•  Beslutades 26 oktober 2022, period med rätt att 
teckna nya aktier; 1 november 2025 till och med 30 
november 2025.
•  Beslutades 23 maj 2024, period med rätt att teckna 
nya aktier; 1 juni 2027 till och med 30 juni 2027.
Optionsprogrammen riktar sig till Bolagets lednings-
grupp och andra anställda i Bolaget. Teckningsoptio-
nerna i samtliga program erbjuds förvärvas på mark-
nadsmässiga villkor. Teckningsoptionerna överlåtes 
vederlagsfritt till ett dotterbolag till Bolaget, Stenhus 
TEOP AB, med rätt och skyldighet för dotterbolaget att 
överlåta teckningsoptionerna till Bolagets samtliga 
anställda.
Optionsprogrammet som beslutades på extra bolags-
stämma den 26 oktober 2022 omfattar högst 
3 000 000 teckningsoptioner. Teckningskursen mot-
svarar 130 procent av genomsnittet av den för varje 
handelsdag noterade volymviktade betalkursen för 
Bolagets aktie under den period om fyra veckor som 
föregår den extra bolagsstämma, dock lägst ett belopp 
motsvarande aktiens kvotvärde. Vid fullt utnyttjande av 
teckningsoptionerna kommer aktiekapitalet öka med 3 
000 000 kronor genom utgivande av 3 000 000 aktier, 
var och en med ett kvotvärde om 1 krona.
Årsstämman 23 maj 2024 beslutade om två options-
program, ett för VD (högst 250 000 teckningsoptioner) 
samt ett för ledningsgrupp och andra anställda (högst 
2 750 000 teckningsoptioner) i Bolaget. Teckningskur-
sen motsvarar 150 procent av genomsnittet av aktiens 
volymviktade senaste betalkurs under de trettio (30) 
handelsdagar som föregår årsstämman 2024, dock 
lägst ett belopp motsvarande aktiens kvotvärde.  Vid 
fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kommer aktie-
kapitalet öka med 3 000 000 kronor genom utgivande 
av 3 000 000 aktier, var och en med ett kvotvärde om 1 
krona.
Vid fullt utnyttjande var utspädningseffekten av de nya 
aktierna motsvarade cirka 1,6 procent av totalt antal 
utlöpande aktier och röster i Bolaget per 30 september 
2024. 
Aktien efter utspädning
Totalt fanns vid periodens utgång 371 778 606
(371 223 606) aktier efter utspädning utestående  
per 30 september 2024. 
Förvaltningsresultatet per vägt genomsnittligt antal 
aktier efter utspädning uppgick till 0,65 (0,76) kronor. 
Resultat per vägt genomsnittligt antal aktier efter 
utspädning uppgick till -0,14 (-0,85) kronor per aktie.
Aktien och ägarna
Största aktieägare per 2024-09-30
Ägare Antal aktier Procent
Sterner Stenhus Holding AB 90 301 378 24,3
Fastighets AB Balder 73 041 556 19,6
Investment AB Öresund 33 016 084 8,9
Länsförsäkringar Fonder 21 955 783 5,9
FastPartner AB 10 359 254 2,8
Avanza Pension 9 771 820 2,6
Creades AB 9 375 000 2,5
PriorNilsson Fonder 7 985 350 2,1
Conny Ryk 7 680 418 2,1
Anna Engebretsen 7 656 162 2,1
Summa 10 största ägarna 271 142 805 72,9
Övriga aktieägare 100 635 801 27,1
Summa 371 778 606 100,0
31
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 32 =====

Resultat- samt kassaflödesposter avser perioden 
1 januari-30 september 2024 med jämförelsetal 
1 januari-30 september 2023. Balansposternas 
 belopp avser ställningen vid periodens utgång.
Vid utgången av september 2024 fanns i beståndet 
134 fastigheter jämfört med 158 fastigheter per sam-
ma period föregående år.
Intäkter 
Koncernens hyresintäkter uppgick till 766,9 (754,3) 
miljoner kronor. Den genomsnittliga ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick till 93,0 (94,4) procent och 
hyresdurationen uppgick till 6,4 (6,1) år. I genomsnitt 
är cirka 95 procent av bashyres volymen indexerade 
enligt KPI.
Kostnader
Fastighetskostnader uppgick till 173,7 (163,8)  
miljoner kronor och merparten av driftkostnaderna för 
uthyrda ytor debiteras på hyresgäst. De centrala 
administrations   kostnaderna uppgick till 49,9 (44,6) 
miljoner kronor.  Ökningen beror främst på engångs-
kostnader hänförliga till arbetet med att stärka den 
egna organisationen avseende personal och IT -struk-
tur.  Majoriteten av kostnaderna för detta arbete har 
uppstått under kvartal två 2024. Utöver detta beror 
ökningen också på konsultkostnader för en ej genom-
förd transaktion vilket belastar de centrala adminis-
trationskostnaderna för perioden.
Finansnetto uppgick till -309,1 (-277,0) miljoner kro-
nor. Inom denna post redovisas i enlighet med IFRS 16 
även räntekostnader för leasing avtal inkluderande 
tomträtt samt leasingbilar, dessa uppgick till 4,3 (3,9) 
miljoner kronor under perioden. 
Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 4,9 (5,63) 
procent. Nettobelåningsgraden på fastigheterna  
var 53,3 (53,5) procent. Soliditeten var 42,4 (42,3) 
procent och räntetäckningsgraden var 1,77 (2,04) 
gånger under rullande 12 månader. 
Driftnetto och förvaltningsresultat
Driftnettot uppgick under perioden till 593,2 (590,5) 
miljoner kronor. Förvaltningsresultatet uppgick för 
perioden till 241,9 (282,8) miljoner kronor, motsva-
rande 0,65 (0,76) kr per aktie efter utspädning.
Resultat från intresseföretag
Koncernen redovisade resultat från intresseföretag 
om -25,3 (-40,4) miljoner kronor, varav förvaltnings-
resultatet uppgick till 7,7 (13,9) miljoner kronor. 
 Resultatet från intresseföretag hänförs under 2024 till 
innehaven i Krona Public Real Estate AB. Innehavet i 
Backaheden Fastighets AB omklassificerades från 
intresseföretag till koncernbolag genom ett stegvist 
förvärv under kvartal fyra 2023.
Värdeförändringar
Värdeförändringar på fastigheter uppgick under 
perio den till -184,7 (-607,6) miljoner kronor, varav 
orealiserade uppgick till -150,9 (-526,6) miljoner 
 kronor. Den orealiserade värdeförändringen var  
-1,1 (-3,9) procent. 
Nyförhyrningar/omförhandlingar bidrog med en positiv 
värdeförändring om cirka 86 miljoner kronor totalt 
omfattar detta cirka 53 263 kvadratmeter i ny och 
omförhandling. Ökningen av avkastningskraven har 
varit högre än ökningen av driftnettona vilket har lett till 
en negativ värdeförändring om 236,9 miljoner kronor. 
Sammantaget uppgick den orealiserade värdeföränd-
ringen till -150,9 miljoner kronor. Det samlade mark-
nadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick därav till 
13 191,9 (13 860,1) miljoner kronor. 
Värdeförändringar på finansiella placeringar uppgick 
till -59,0 (4,3) miljoner kronor varav -59,0 (-6,4) miljo-
ner kronor avsåg derivat och - (10,7) miljoner kronor 
avsåg övriga finansiella placeringar.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till -19,6 (50,7) miljoner 
 kronor, varav -27,4 (-22,0) miljoner kronor var aktuell 
skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har 
 beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 
procent. 
Att aktuell skatt har uppkommit i perioden är till följd 
av att befintliga underskottsavdrag har varit inlåsta 
och därmed inte kunnat nyttjas inom hela Stenhus 
Fastigheter. Kvarvarande underskottsavdrag har 
beräknats till 177,6 (167,5) miljoner kronor, vilket mot-
svarar en skatteeffekt om 36,6 (34,5) miljoner kronor. 
Skatteeffekten för kvarvarande underskottsavdrag 
nettoredovisas under uppskjutna skatte skulder.
Kommentarer kring resultat- och balansposter 
samt kassaflöde
Koncernens hyresintäkter uppgick till 766,9 (754,3) miljoner kronor och driftnettot uppgick till 
593,2 (590,5) miljoner kronor. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 93,0 (94,4) procent 
med en hyresdura tion på 6,4 (6,1) år. Kassaflödet uppgick till 11,1 (-21,0)  miljoner kronor.
32
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 33 =====

Fastigheternas verkliga värde översteg dess skatte-
mässiga värde med 7 671,7 (7 985,8) miljoner kronor, 
varav 6 588,1 (6 930,7) miljoner kronor avsåg tempo-
rära skillnader vid tillgångsförvärv för vilka uppskjuten 
skatt ej redovisats. Uppskjuten skatteskuld har redo-
visats på nettot på dessa poster, 1 083,6 (1 055,1) 
miljoner kronor, motsvarande 223,2 (217,4) miljoner 
kronor. Vidare fanns uppskjuten skatt hänförlig till 
eliminering av obeskattade reserver om 13,4 (13,9) 
miljoner kronor och uppskjuten skattefordran hänför-
lig till finansiella instrument vilken uppgick till 3,9 (-8,1) 
miljoner kronor.
Inom koncernen finns inga pågående skattetvister.
Resultat efter skatt
Resultatet efter skatt uppgick till -54,3 (-323,9)  
miljoner kronor. Resultatet efter skatt hänförligt till 
moderbolagets aktieägare uppgick till -51,3 (-317,4), 
motsvarande -0,14 (-0,85) kronor per aktie efter  
utspädning.
Balansposter
Fastigheternas marknadsvärde uppgick vid periodens 
slut till 13 191,9 (13 860,0) miljoner kronor vilket är en 
minskning med 668,1 miljoner kronor sedan ingången 
av året som förklaras av värdeförändringar, fastig-
hetsförsäljningar och projektinvesteringar. 
Andelar i intresseföretag uppgick till 93,3 (118,7) 
miljoner kronor vid periodens slut vilket är en minsk-
ning med 25,4 miljoner kronor och förklaras främst av 
värdeminskning på intressebolagets förvaltnings-
fastighet. 
Utgående likvida medel var 317,3 (306,2) miljoner 
kronor. För mer information, se kassaflöde nedan. 
Eget kapital har påverkats av periodens resultat, 
återbetalning aktieägartillskott, nyemission, avyttring 
av minoritetsandelar samt transaktion med minori-
tetsandelsägare (ytterligare förvärv av aktier i 
 Backaheden) och uppgick till 5 841,8 (5 903,6) 
 miljoner kronor. 
Räntebärande skulder uppgick till 7 403,0 (7 956,5) 
miljoner kronor, där kortfristig del har minskat från 
1 318,3 miljoner kronor till 403,2 miljoner kronor vilket 
främst beror på fastighetsförsäljningar, amortering 
och refinansiering av lån. På balansdagen hade bola-
gets räntederivat ett värde om -19,4 (39,6) miljoner 
kronor. 
Belåningsgraden uppgick till 55,7 (56,9) procent  
och Nettobelåningsgraden uppgick till 53,3 (54,7) 
procent. 
Moderbolag
Moderbolaget äger inga fastigheter. Moder bolaget 
utför endast tjänster koncerninternt. Intäkterna upp-
gick till 73,9 (64,8) miljoner kronor. Det fanns 39 (33) 
anställda i moderbolaget. Resultatet uppgick till  
-352,6 (-8,7) miljoner kronor. 
Moderbolaget ägde aktier i dotterbolag för 3 918,8 
(4 195,5) miljoner kronor och hade en koncern intern 
nettofordran på 620,0 (728,6) miljoner kronor. 
Andelar i intressebolag uppgick till 94,7 (118,5)  
miljoner kronor. Övriga tillgångar uppgick till 20,5 
(17,8) miljoner kronor och likvida medel till 94,2 (57,5) 
miljoner kronor. Det egna kapitalet uppgick till 
4 117,8 (4 453,9) miljoner kronor. Övriga skulder upp-
gick per 30 september till 630,3 (663,9) miljoner 
kronor, varav räntebärande 596,1 (625,5).
33
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 34 =====

Likvida medel vid  
periodens ingång: 
306,2
Likvida medel vid  
periodens utgång: 
317 ,3
Koncernens kassaflöde i sammandrag, mkr
Aktieägartillskott: –
Löpande verksamhet: 163,4
Upptagna lån: 828,2
Försäljning av dotterbolag: 625,7
Amortering och övrig finansieringsverksamhet: -1 397,9
Övriga investeringar och avyttringar: -208,3
Kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgick till 11,1 (-21,0) miljoner 
kronor. De dominerande posterna är försäljning av 
dotterbolag, investeringar i fastigheter samt amorte-
ring och upptagning av lån.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick 
till 163,3 (289,1) miljoner kronor. 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick 
till 417,5 (619,8) miljoner kronor varav försäljning av 
fastigheter via dotterbolag uppgick till 625,7 ( 964,0) 
miljoner kronor, se tabell Försäljning av dotterbolag. 
Investeringar i befintligt bestånd uppgick till -160,3 
(-310,6) miljoner kronor. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick 
till -569,7 (-929,9) miljoner kronor varav upptagna lån 
uppgår till 828,2 (3 013,1) miljoner kronor och amorte-
ring skett med -1 383,6 (-3 947,6) miljoner kronor.
Förvärv av dotterbolag, tkr
2024 jan-sept 2023 jan-sept
Förvärv av förvaltningsfastigheter -73 246 -4 293
Nyemission 14 950 –
Övertagande av övriga tillgångar -770 –
Övertagande av övriga skulder 609 6
Kassaflöde påverkande -58 457 -4 287
Försäljning av dotterbolag, tkr
2024 jan-sept 2023 jan- sept
Försäljning av förvaltningsfastigheter 705 574 980 556
Säljarrevers -49 006 –
Överlåtande av övriga tillgångar 1 882 8 594
Överlåtande av övriga skulder -32 737 -25 111
Kassaflöde påverkande 625 713 964 039
34
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 35 =====

Hagalund 1:27 Segment: Lager/lätt industri/logistik.  Region: Mälardalen. Uthyrningsbar yta: 1 900 kvm. Hyresgäst: Hedin Bil. 
Uthyrningsgrad: 100% .
35
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 36 =====

Finansiell information
Koncernens resultaträkning
Belopp i tkr
2024 
juli- 
sept
2023 
juli- 
sept
2024 
jan- 
sept
2023 
jan- 
sept
Rullande
12 mån 
okt 2023- 
sept 2024
2023 
jan- 
dec
Hyresintäkter och övriga intäkter 241 083 246 873 766 864 754 256 1 031 593 1 018 985
Fastighetskostnader -46 321 -42 980 -173 670 -163 797 -238 708 -228 835
Driftnetto 194 762 203 893 593 194 590 459 792 885 790 150
Centrala administrationskostnader -15 449 -13 133 -49 875 -44 571 -65 708 -60 404
Resultat från intresseföretag -4 467 -7 868 -25 316 -40 351 -61 126 -76 161
–varav förvaltningsresultat 2 448 4 945 7 651 13 928 10 295 16 572
–varav värdeförändringar förvaltningsfastigheter -180 -18 805 -22 670 -62 935 -23 720 -63 985
–varav skatt 52 3 381 524 13 554 407 13 437
–varav övrigt -6 787 2 611 -10 821 -4 898 -48 108 -42 185
Finansiella intäkter 13 476 5 567 45 882 13 290 78 714 46 122
Finansiella kostnader -109 453 -97 840 -354 941 -290 258 -497 896 -433 213
Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 78 869 90 619 208 944 228 569 246 869 266 494
–varav förvaltningsresultat 85 784 103 432 241 911 282 848 318 290 359 227
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -34 842 -143 008 -184 685 -607 556 -150 847 -573 718
Värdeförändringar av finansiella instrument -54 962 -6 715 -59 026 4 343 -148 924 -85 555
Resultat före skatt -10 935 -59 104 -34 767 -374 644 -52 902 -392 779
Skatt -3 742 6 759 -19 551 50 719 -53 243 17 027
Periodens/Årets resultat -14 677 -52 345 -54 318 -323 925 -106 145 -375 752
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -14 078 -49 711 -51 327 -317 393 -147 080 -413 146
Innehav utan bestämmande inflytande -599 -2 634 -2 991 -6 532 40 935 37 394
Data per aktie
Årets resultat -14 078 -49 711 -51 327 -317 393 -147 080 -413 146
Viktat genomsnittligt antal aktier före utspädning, 
tusental 371 779 370 629 371 015 370 629 371 860 370 629
Viktat genomsnittligt antal aktier efter utspädning, 
tusental 371 779 371 224 371 410 371 224 371 363 371 224
Resultat per viktat genomsnittligt 
antal aktier före utspädning, kr -0,04 -0,13 -0,14 -0,86 -0,40 -1,11
Resultat per viktat genomsnittligt antal 
aktier efter utspädning, kr -0,04 -0,13 -0,14 -0,85 -0,40 -1,11
Rapport över koncernens totalresultat
Belopp i tkr
2024 
juli- 
sept
2023 
juli- 
sept
2024 
jan- 
sept
2023 
jan- 
sept
Rullande
12 mån 
okt 2023- 
sept 2024
2023 
jan- 
dec
Periodens/Årets resultat -14 677 -52 345 -54 318 -323 925 -106 145 -375 752
Övrigt totalresultat – – – – – –
Periodens/Årets totalresultat -14 677 -52 345 -54 318 -323 925 -106 145 -375 752
Hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -14 078 -49 711 -51 327 -317 393 -147 080 -413 146
Innehav utan bestämmande inflytande -599 -2 634 -2 991 -6 532 40 935 37 394
36
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 37 =====

Koncernens balansräkning
Belopp i tkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 13 191 871 12 985 975 13 860 077
Tomträtter och övriga nyttjanderättstillgångar 198 868 195 984 196 321
Immateriella anläggningstillgångar 4 324 4 081 4 278
Övriga materiella anläggningstillgångar 538 592 663
Andelar i intresseföretag 93 343 293 131 118 659
Långfristiga fordringar 38 006 – –
Derivat – 91 839 39 616
Summa anläggningstillgångar 13 526 950 13 571 602 14 219 614
Kundfordringar 8 434 10 649 6 401
Övriga fordringar 69 066 60 364 68 951
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 64 941 57 092 73 564
Likvida medel 317 344 273 451 306 195
Summa omsättningstillgångar 459 785 401 556 455 111
Summa tillgångar 13 986 735 13 973 158 14 674 725
Belopp i tkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Eget kapital 
Aktiekapital 371 779 370 629 370 629
Övrigt tillskjutet kapital 4 937 973 4 923 418 4 923 418
Balanserade vinstmedel inklusive periodens totalresultat 381 643 516 544 420 791
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 5 691 395 5 810 591 5 714 838
Innehav utan bestämmande inflytande 150 386 18 213 188 793
Summa eget kapital 5 841 781 5 828 804 5 903 631
Skulder
Långfristiga räntebärande skulder 6 999 779 5 461 340 6 638 196
Långfristig leasingskuld 198 868 195 984 196 321
Derivat 19 410 – –
Uppskjutna skatteskulder 196 053 193 476 204 850
Summa långfristiga skulder 7 414 110 5 850 800 7 039 367
Kortfristiga räntebärande skulder 403 226 1 913 718 1 318 338
Leverantörsskulder 17 034 37 019 48 778
Skatteskulder 49 400 16 852 41 926
Övriga skulder 66 917 94 570 77 078
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 194 267 231 395 245 607
Summa kortfristiga skulder 730 844 2 293 554 1 731 727
Summa skulder 8 144 954 8 144 354 8 771 094
Summa eget kapital och skulder 13 986 735 13 973 158 14 674 725
37
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 38 =====

Koncernens förändring i eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i tkr Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel 
inklusive 
periodens 
totalresultat Summa
Innehav 
utan best- 
ämmande 
inflytande
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital  2023-01-01 370 629 4 922 274 831 671 6 124 574 45 174 6 169 748
Aktieägartillskott – 452 452
Utgivande av teckningsoptioner 1 148 1 148 1 148
Inlösen av teckningsoptioner -4 -4 -4
Transaktion med minoritetsandelsägare 2 266 2 266 -20 881 -18 615
Periodens resultat jan-sept 2023 -317 393 -317 393 -6 532 -323 925
Eget kapital 2023-09-30 370 629 4 923 418 516 544 5 810 591 18 213 5 828 804
Förvärvade minoritetsandelar – 126 654 126 654
Periodens resultat okt-dec 2023 -95 753 -95 753 43 926 -51 827
Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 923 418 420 791 5 714 838 188 793 5 903 631
Nyemission 1 150 13 752 14 902 14 902
Utgivande av teckningsoptioner 803 803 803
Återbetalning av aktieägaretillskott – -452 -452
Avyttrade minoritetsandelar – -7 691 -7 691
Transaktion med minoritetsandelsägare 12 179 12 179 -27 273 -15 094
Periodens resultat jan-sept 2024 -51 327 -51 327 -2 991 -54 318
Eget kapital 2024-09-30 371 779 4 937 973 381 643 5 691 395 150 386 5 841 781
38
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 39 =====

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Belopp i tkr
2024 
juli- 
sept
2023 
juli- 
sept
2024 
jan- 
sept
2023 
jan- 
sept
Rullande
12 mån 
okt 2023-
sept 2024
2023 
jan- 
dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -10 935 -59 104 -34 767 -374 644 -52 902 -392 779
Justering för poster som inte ingår i 
kassaflödet 95 113 163 235 271 870 658 077 366 797 753 004
84 178 104 131 237 103 283 433 313 895 360 225
Betald inkomstskatt -6 139 -22 186 -15 951 -38 907 -18 237 -41 193
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar av rörelsekapital 78 039 81 945 221 152 244 526 295 658 319 032
Ökning (-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -7 797 32 172 15 194 50 590 11 634 47 030
Ökning (+)/Minskning(-) av rörelseskulder -31 501 40 627 -73 002 -6 005 -87 908 -20 911
Kassaflöde från den löpande verksamheten 38 741 154 744 163 344 289 111 219 384 345 151
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter via bolag -58 457 -4 287 -58 457 -4 287 -148 991 -94 821
Försäljning av förvaltningsfastigheter via bolag 370 816 -1 645 625 713 964 039 688 302 1 026 628
Förvärv av immateriella anläggingstillgångar -175 -791 -914 -1 107 -1 407 -1 600
Försäljning av materiella anläggningstillgångar – – – 380 – 380
Investeringar i 
förvaltningsfastigheter -39 705 -77 252 -160 342 -310 579 -223 849 -374 086
Försäljning av förvaltningsfastigheter 11 535 – 11 535 – 11 535 –
Investeringar i intresseföretag – -66 406 – -66 406 – -66 406
Avyttring av finansiella tillgångar – – – 37 763 – 37 763
Kassaflöde från investeringsverksamheten 284 014 -150 381 417 535 619 803 325 590 527 858
Finansieringsverksamheten
Nyemission 743 – 743 1 148 743 1 148
Transaktion med minoritetsandelsägare -3 457 560 -15 094 -18 615 -15 094 -18 615
Upptagna lån 129 492 1 941 698 828 183 3 013 089 1 854 014 4 038 920
Amortering av lån -425 963 -1 922 306 -1 383 562 -3 947 615 -2 340 744 -4 904 797
Inlösen personaloptioner – -4 – -4 – -4
Syntetiskt återköpsprogram – – – 22 120 – 22 120
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -299 185 19 948 -569 730 -929 877 -501 081 -861 228
Periodens/Årets kassaflöde 23 570 24 311 11 149 -20 963 43 893 11 781
Likvida medel ingående balans 293 774 249 140 306 195 294 414 273 451 294 414
Likvida medel utgående balans 317 344 273 451 317 344 273 451 317 344 306 195
39
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 40 =====

Moderbolagets resultaträkning
Belopp i tkr
2024 
jan-sept
2023
jan-sept
2023 
jan-dec
Nettoomsättning 73 860 64 769 78 694
Övriga externa kostnader -31 700 -31 460 -38 613
Personalkostnader -42 727 -37 444 -50 560
Avskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -1 457 -1 2 19 -1 718
Rörelseresultat -2 024 -5 354 -12 197
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Resultat från andelar i koncernföretag -291 588 -10 900 -58 341
Resultat från andelar i intresseföretag -23 724 10 733 -12 770
Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 63 10 741 10 741
Finansiella intäkter 23 447 18 062 27 719
Finansiella kostnader -59 134 -31 249 -51 692
Resultat efter finansiella poster -352 960 -7 967 -96 540
Bokslutsdispositioner – – 1 317
Resultat före skatt -352 960 -7 967 -95 223
Skatt på årets resultat 359 -780 0
Periodens/Årets resultat -352 601 -8 747 -95 223
Periodens resultat överensstämmer med periodens totalresultat
40
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 41 =====

Moderbolagets balansräkning
Belopp i tkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 4 324 4 080 4 278
Materiella anläggningstillgångar 448 587 552
Nyttjanderättstillgångar 4 165 2 526 2 864
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 3 918 841 3 930 548 4 195 524
Andelar i intressebolag 94 739 327 710 118 463
Fordringar hos koncernföretag 943 596 752 552 1 022 877
Uppskjutna skattefordringar 690 – 319
4 957 866 5 010 810 5 337 183
4 966 803 5 018 003 5 344 877
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 52 240 21 107 34 380
Övriga fordringar 811 1 1 833
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 046 2 129 7 910
63 097 23 237 44 123
Kassa och bank 94 201 109 315 57 492
94 201 109 315 57 492
Summa tillgångar 5 124 101 5 150 555 5 446 492
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 371 779 370 629 370 629
371 779 370 629 370 629
Fritt eget kapital
Överkursfond 4 207 560 4 192 213 4 192 213
Balanserat resultat -108 890 -13 667 -13 667
Årets resultat -352 601 -8 747 -95 223
3 746 069 4 169 799 4 083 323
Summa eget kapital 4 117 848 4 540 428 4 453 952
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 596 125 – 475 511
Skulder till koncernföretag 373 733 – 325 122
969 858 – 800 633
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder – 175 000 150 000
Leasingskuld 4 165 2 526 2 864
Leverantörskulder 923 2 800 9 930
Skulder till koncernföretag 2 102 413 845 3 519
Skatteskulder – 393 –
Övriga kortfristiga skulder 6 999 5 752 2 308
Upplupna kostnader och förutbetalade intäkter 22 206 9 811 23 286
36 395 610 127 191 907
Summa eget kapital och skulder 5 124 101 5 150 555 5 446 492
41
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 42 =====

Moderbolagets förändring i eget kapital
Belopp i tkr Aktiekapital Överkursfond
Balanserat 
resultat
Årets totala 
resultat
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 370 629 4 192 213 -3 420 -10 247 4 549 175
Omföring av föregående års resultat -10 247 10 247 –
Periodens resultat jan-sept 2023 -8 747 -8 747
Eget kapital 2023-09-30 370 629 4 192 213 -13 667 -8 747 4 540 428
Periodens resultat okt-dec 2023 -86 476 -86 476
Eget kapital 2023-12-31 370 629 4 192 213 -13 667 -95 223 4 453 952
Omföring av föregående års resultat -95 223 95 223 –
Nyemission 1 150 13 752 14 902
Utgivande av teckningsoptioner 1 595 1 595
Periodens resultat jan-sept 2024 -352 601 -352 601
Eget kapital 2024-09-30 371 779 4 207 560 -108 890 -352 601 4 117 848
42
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 43 =====

Belopp i tkr om inget annat anges.
Företagsinformation
Koncernredovisningen avseende perioden  
2024-01-01 – 2024-09-30, för Stenhus Fastigheter i 
Norden AB (publ) (”Stenhus ”, Koncernen”, ”Bolaget”) 
har upprättats av VD och styrelse. Moderbolaget är 
ett svenskt aktiebolag med säte i Stockholm, Sverige, 
med organisationsnummer 559269-9507. Stenhus 
bildades 2020-09-04 och Bolagets aktier är notera-
de på Nasdaq First North Premier Growth Market.
 
Stenhus är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar 
offentliga- och kommersiella fastigheter med tydligt 
geografiskt fokus på storstadsområden samt tillväx-
torter . Stenhus arbetar även aktivt med befintliga och 
potentiella byggrätter inom det nuvarande beståndet. 
Risker och osäkerhetsfaktorer
Stenhus Fastigheter har en kontinuerlig process för 
att identifiera väsentliga risker som kan påverka bola-
gets finansiella ställning och resultat. Styrelsen har 
efter senaste publiceringen av årsredovisningen 2023 
uppdaterat rutinen för riskhantering där riskerna nu 
identifieras och värderas inom någon av de fem kate-
gorierna nedan: 
• Strategiska risker
• Operationella risker
• Efterlevnadsrisker
• Finansiella risker
• Rapporteringsrisker
Huvudsakliga risker avser bl.a. värdeförändring på 
fastigheter, konjunkturutvecklingen, ändrade lagar 
och regelverk, projektverksamhet och finansiering. 
Inga större förändringar i riskbedömningen eller 
 områden har dock ändrats utan riskerna klassificeras 
nu in i de fem kategorierna. För mer information om 
identifierade risker, se Stenhus Fastigheter års- och 
hållbarhetsredovisning 2023.
Uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redo-
visningssed måste företagsledningen göra bedöm-
ningar och antaganden som påverkar tillgångs- och 
skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter 
samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan 
skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är 
speciellt känslig för de bedömningar och antaganden 
som ligger till grund för värdering av förvaltningsfast-
igheterna. För känslighetsanalys avseende antagan-
den kopplade till fastighetsvärderingarna, se avsnitt 
Fastighetsportfölj i denna delårsrapport samt sid 
18-19 i Stenhus Fastigheter års- och hållbarhetsredo-
visning 2023. 
Allmänna redovisningsprinciper
Denna delårsrapport för koncernen har upprättats i 
enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämp-
liga bestämmelser i årsredovisningslagen. Tillämpade 
redovisnings- och värderingsprinciper samt beräk-
ningsmetoder har varit oförändrade jämfört med 
senaste årsredovisningen. 
Derivat värderas till verkligt värde i balansräkningen 
och övriga finansiella instrument till upplupet anskaff-
ningsvärde. För räntebärande skulder, som utgörs av 
bank, och obligationslån, avviker verkligt värde från 
det redovisade upplupna anskaffningsvärdet. Verkligt 
värde fastställs utifrån aktuell räntekurva med tillägg 
för upplåningsmarginal. Derivat värderas i enlighet 
med nivå 2 i IFRS 13:s värderingshierarki. Förvalt-
ningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlighet 
med nivå 3 i värderingshierarkin. 
Redovisningsprinciperna för moderbolaget är oför-
ändrade från de som angavs i årsredovisningen för 
2023.
För övrig information om redovisningsprinciper 
 rekommenderas koncernens årsredovisning för  
2023 som finns tillgänglig på Stenhus hemsida,  
www.stenhusfastigheter.se
Närståendetransaktioner
Stenhus relationer med närstående framgår på sid 46 
i denna delårsrapport och i not 3 i årsredovisningen 
2023. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts på 
marknadsmässiga villkor. 
Nya standarder och tolkningar
Inga nya eller ändrade IFRS-standarder eller tolk-
ningar från IASB har haft någon påverkan på 
 delårsrapporten eller de redovisningsprinciper som 
Stenhus Fastigheter tillämpar. 
Väsentliga händelser efter periodens utgång
• Kreditvärderingsinstitutet Nordic Credit Rating  
 (”NCR”) bekräftar Stenhus Fastigheter i Norden AB  
 (publ) (”Stenhus Fastigheter”) kreditbetyg BB med  
 förbättrad utsikt från negativ till stabil.
• Stenhus Fastigheter har förvärvat två fastigheter,  
 sålt en fastighet samt startat ytterligare ett utveck- 
 lingsprojekt. Finansieringen sker med egna medel  
 och förutsätter ingen bankfinansiering.  
Övriga upplysningar 
43
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 44 =====

Resultat och balansposter per segment
2024
jan-sept
tkr Offentlig1 
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Ofördelade 
poster 
Summa 
koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter 127 746 416 373 139 441 82 913 391 766 864
Fastighetskostnader -25 302 -81 207 -31 982 -18 317 -16 8622 -173 670
Driftnetto 102 444 335 166 107 459 64 596 -16 471 593 194
Central administration – – – – -49 875 -49 875
Resultat från intresseföretag – – – – -25 316 -25 316
Finansiella intäkter – – – – 45 882 45 882
Finansiella kostnader – – – – -350 934 -350 934
Räntekostnader leasingsskuld: Tomträtts-
avgälder -1 337 -2 019 – -651 – -4 007
Resultat inklusive värde- 
förändringar i intresseföretag
101 107 333 147 107 459 63 945 -396 714 208 944
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, 
orealiserad
-66 337 -38 466 -23 251 -22 845 – -150 899
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, 
realiserad
– -23 226 -9 548 -1 012 – -33 786
Värdeförändringar finansiella instrument – – – – -59 026 -59 026
Resultat före skatt 34 770 271 455 74 660 40 088 -455 740 -34 767
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter 2 698 836 6 937 370 2 027 610 1 528 055 – 13 191 871
- Varav periodens förvärv – 73 246 – – – 73 246
- Varav periodens försäljningar – -504 190 -187 307 -25 612 – -717 109
-  Varav periodens investeringar i befintliga 
fastigheter
21 447 115 793 15 833 7 269 – 160 342
Övriga tillgångar – – – – 794 864 794 864
Summa tillgångar 2 698 836 6 937 370 2 027 610 1 528 055 794 864 13 986 735
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.
44
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 45 =====

Resultat och balansposter per segment
2023
jan-sept
tkr Offentlig1 
Lager/
lätt industri/
logistik
Sällanköps-/
dagligvaru-
handel Kontor
Ofördelade 
poster 
Summa 
koncern
RESULTATRÄKNINGEN
Hyresintäkter och övriga intäkter 122 454 391 252 155 975 84 575 – 754 256
Fastighetskostnader -24 283 -69 857 -33 872 -21 193 -14 5922 -163 797
Driftnetto 98 171 321 395 122 103 63 382 -14 592 590 459
Central administration – – – – -44 571 -44 571
Resultat från intresseföretag – – – – -40 351 -40 351
Finansiella intäkter – – – – 13 290 13 290
Finansiella kostnader – – – – -286 406 -286 406
Räntekostnader leasingsskuld: Tomträtts-
avgälder -1 126 -2 075 – -651 – -3 852
Resultat inklusive värde-
 förändringar i intresseföretag
97 045 319 320 122 103 62 731 -372 630 228 569
Värdeförändring
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, 
orealiserad
-201 144 -185 125 -108 258 -32 103 – -526 630
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, 
realiserad
– -35 111 -45 815 – – -80 926
Värdeförändringar finansiella instrument – – – – 4 343 4 343
Resultat före skatt -104 099 99 084 -31 970 30 628 -368 287 -374 644
BALANSRÄKNINGEN
Förvaltningsfastigheter 2 754 680 6 381 155 2 282 990 1 567 150 – 12 985 975
- Varav årets förvärv – 4 293 – – – 4 293
- Varav årets försäljningar – -282 144 -698 412 – – -980 556
-  Varav årets investeringar i befintliga 
fastigheter
48 484 206 152 49 695 6 248 – 310 579
- Varav omklassificering av segment – 367 203 42 000 -409 203 – –
Övriga tillgångar – – – – 987 183 987 183
Summa tillgångar 2 754 680 6 381 155 2 282 990 1 567 150 987 183 13 973 158
1 Förvaltningsfastigheter inom offentliga segmentet inkluderar en bostadsfastighet.
2 Ofördelade poster avser främst fastighetsadministration vilka inte delas upp på segment.
45
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 46 =====

Närståendetransaktioner
Koncernen 
Koncernens huvudägare är Sterner Stenhus Holding 
AB. De tjänster som koncernen köper in från bolag 
vilket Sterner Stenhus Holding AB har direkt eller 
indirekt inflytande över består av kameral förvaltning 
samt administrations tjänster. Utöver detta köps tjäns-
ter för till- och ombyggnationer från bolag inom Sterner 
Stenhus Holding AB sfären. Den totala kostnaden för 
dessa tjänster uppgick under perioden till 3,2 (9,6) 
miljoner kronor varav 1,9 (8,3) miljoner kronor  
hänförliga till till- och ombyggnationer. 
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning  
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under 
perioden till 4,4 (4,4) miljoner kronor och avsåg  
kostnader för due diligence samt projektledning.
Koncerninterna tjänster inom Stenhus Fastigheter i 
Norden AB koncernen består av förvaltningstjänster 
samt due diligence kostnader vilka elimineras i  
koncernen.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner 
 förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2024 
jan-sept
2023 
jan-sept
Försäljning av varor/tjänster 2 395 –
Inköp av varor/tjänster 3 182 9 564
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen – 2 170
Styrelse och ledning, tkr
2024 
jan-sept
2023 
jan-sept
Försäljning av varor/tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 4 447 4 421
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 921 673
Närståendetransaktioner 
Moderbolaget 
De tjänster som köps in från bolag vilka Sterner Stenhus 
Holding AB har direkt eller indirekt inflytande över 
består av kameral förvaltning samt administrations-
tjänster. Den totala kostnaden för dessa tjänster 
uppgick under perioden till 1,3 (1,3) miljoner kronor. 
Stenhus Fastigheter i Norden AB har under perioden 
utfört förvaltnings- samt due diligence tjänster till 
Bolagets direkt eller indirekt ägda dotterbolag till ett 
belopp om 73,9 (64,8) miljoner kronor. 
Ersättning till bolag som övrig styrelse och ledning  
har direkt eller indirekt inflytande över uppgick under 
perioden till 2,7 (3,9) miljoner kronor och avsåg 
 kostnader för due diligence.
Utöver ovan har inga närståendetransaktioner 
 förelegat.
Sterner Stenhus Holding AB koncernen, tkr
2024 
jan-sept
2023 
jan-sept
Försäljning av varor/tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 1 285 1 304
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen – 1 075
Stenhus Fastigheter i Norden AB koncernen, tkr
2024 
jan-sept
2023 
jan-sept
Försäljning av varor/tjänster 73 860 64 769
Inköp av varor/tjänster – –
Övrigt – –
Fordran på balansdagen 995 836 773 659
Skuld på balansdagen 375 835 413 845
Styrelse och ledning, tkr
2024 
jan-sept
2023 
jan-sept
Försäljning av varor/tjänster – –
Inköp av varor/tjänster 2 720 3 863
Övrigt – –
Fordran på balansdagen – –
Skuld på balansdagen 238 598
46
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 47 =====

Informationen är sådan som Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ) ska offentliggöra  
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades för offentliggörande  
den 21 november 2024, klockan 08.00 CET.
Elias Georgiadis
VD och styrelseledamot
  
Rickard Backlund Erik Borgblad Anders Wennberg
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Malin af Petersens  Frank Roseen 
Styrelseledamot  Styrelseledamot
Styrelsens försäkran
Styrelsen och VD ger sin försäkran om att denna delårsrapport ger en rättvisande översikt över  
Bolagets och koncernens verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer som Bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
 
Stockholm, den 21 november 2024  
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
47
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 48 =====

Revisorns granskningsrapport
Stenhus Fastigheter i Norden AB (Publ) org nr 
559269-9507
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finan-
siella delårsinformationen i sammandrag (delårs-
rapport) för Stenhus Fastigheter i Norden AB per  
30 september 2024 och den niomånadersperiod som 
slutade per detta datum. Det är styrelsen och verk-
ställande direktören som har ansvaret för att upprätta 
och presentera denna finansiella delårsinformation i 
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen.   
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårs-
rapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och 
omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet  
med International Standard on Review Engagements 
ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell del-
årsinformation utförd av företagets valda revisor.  
En översiktlig granskning består av att göra förfråg-
ningar, i första hand till personer som är ansvariga för 
finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en 
annan inriktning och en betydligt mindre omfattning 
jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig 
granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss 
en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga 
omständigheter som skulle kunna ha blivit identi-
fierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen 
grundad på en översiktlig granskning har därför inte 
den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en 
revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte 
kommit fram några omständigheter som ger oss 
anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt 
 väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet 
med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för 
 moderbolagets del i enlighet med årsredovisnings-
lagen.
Stockholm den 21 november 2024
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Magnus Thorling    
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Sebastian Månsson
Auktorierad revisor
48
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 49 =====

Definitioner av nyckeltal 
Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten 
(ESMA) har gett ut riktlinjer avseende användandet av 
alternativa nyckeltal (Alternative Performance  Measures, 
APM). Med alternativa nyckeltal avses finansiella mått 
som inte definieras eller anges i de tillämpliga reglerna 
för finansiell rapportering, IFRS. Riktlinjerna är framtagna 
i syfte att öka transparensen och jämförbarheten. 
Bolagets ledning har valt att använda nedan definitio-
ner av nyckeltal då de på ett tydligt sätt beskriver 
Bolagets förvaltningsverksamhet, finansiering samt 
Bolagets värdeutveckling.
Nyckeltal Beskrivning Syfte
Aktuellt substans-
värde; EPRA NTA 
(Net Tangible 
Assets)
Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien med 
återläggning av nominell uppskjuten skatt och verkligt 
värde på derivat samt justerat med bedömd verklig 
uppskjuten skatt om 5,15 procent. 
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv. 
Aktuellt substans-
värde;  
EPRA NTA, per aktie
EPRA NTA dividerat med antalet utestående aktier. Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv per aktie.
Areamässig 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad area vid periodens utgång i förhållande till 
totalt uthyrningsbar area vid periodens utgång.
Nyckeltalet belyser den faktiska uthyrningsgraden i 
förhållande till total uthyrningsbar yta.
Avkastning på eget 
kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget 
kapital. Vid kvartalsbokslut har avkastningen omräknats 
till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som 
normalt uppstår i verksamheten.
Nyckeltalet åskådliggör hur ägarnas kapital 
förräntats under perioden. 
Belåningsgrad 
fastigheter (LTV) 
Räntebärande skulder och ägarandelen i intressebolag i 
relation till fastigheternas verkliga värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk ej beaktat likvida medel.
Belåningsgrad 
fastigheter, netto 
(Net LTV) 
Räntebärande skulder minus likvida medel, i relation till 
fastigheternas verkliga värde.
Nyckeltalet belyser finansiell risk beaktat likvida medel.
Driftnetto Totala hyresintäkter för fastigheterna minskat med 
fastigheternas driftskostnader. 
Ett mått på fastigheternas resultatgenerering.
Ekonomisk 
uthyrningsgrad 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärde vid periodens utgång. 
Nyckeltalet belyser uthyrningsgraden ur ett ekonomiskt 
perspektiv.
Förvaltningsresultat Periodens resultat exklusive värdeförändringar och skatt. Ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat 
värdeförändringar.
Genomsnittlig ränta Viktad genomsnittlig ränta på räntebärande skulder 
inklusive derivat
Ett mått på koncernens genomsnittliga kostnad för lånat 
kapital.
Genomsnittlig 
räntebindning
Ett viktat snitt av återstående räntebindningstid 
avseende räntebärande skulder, inklusive derivat.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Hyresduration Viktat genomsnitt av fastigheternas återstående 
kontrakterade hyresperiod, uttryckt i antal år. 
Nyckeltalet belyser operativ risk.
Kapitalbindning Ett viktat snitt av återstående kapitalbindningstid 
avseende räntebärande skulder.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Långsiktigt 
substans värde,  
EPRA NRV (Net 
Reinstatement 
Value)
Redovisat eget kapital med hänförligt till stamaktien med 
återläggning av redovisad uppskjuten skatt och verkligt 
värde på derivat.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga 
värde i ett långsiktigt perspektiv.
Långsiktigt 
substansvärde,  
EPRA NRV, per aktie
EPRA NRV dividerat med antalet utestående aktier vid 
periodens utgång.
Nyckeltalet åskådliggör nettotillgångarnas verkliga värde i 
ett långsiktigt perspektiv, per aktie.
Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med genomsnittligt antal 
aktier, före och efter utspädning. 
Nyckeltalet belyser aktieägarnas andel av resultatet.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i 
procent av räntenetto.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar exklusive de 
nyttjanderätter för leasade tillgångar som redovisas i 
enlighet med IFRS 16.
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
För beräkning av nyckeltal se Bolagets hemsida, https:/ /www.stenhusfastigheter.se/investerare/rapporter/nyckeltal/.
49
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 50 =====

Bedömd intjäningsförmåga
Aktuell intjäningsförmåga är endast att betrakta som 
en teoretisk ögonblicksbild, vars syfte är att presentera 
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd, lånekostnader, kapitalstruktur och organisa-
tion vid en bestämd tidpunkt. Det är inte en prognos. 
Intjäningsförmågan har ej varit föremål för översiktlig 
granskning av bolagets revisorer. Intjäningsförmågan 
innehåller ingen bedömning av kommande period vad 
gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskost-
nader, värdeförändringar eller andra resultatpåver-
kande faktorer.  Den långsiktiga intjäningsförmågan 
inkluderar intäkter och bedömda kostnader för de 
förvärv/avyttringar Stenhus har tillträtt/frånträtt efter 
30 september 2024 samt effekter av pågående pro-
jekt där signerade hyres kontrakt finns. 
Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter på 
årsbasis inklusive hyrestillägg för fastighetsskatt med 
mera. Den bedömda intäkten innehåller uppräkning 
enligt KPI siffran för oktober 2024. Den presenterade 
hyresintäkten exkluderar årliga hyresgarantier om 
3,0 miljoner kronor. 
Fastighetskostnader är baserade på bedömd kostnad 
under ett normalår och grundar sig på faktiskt utfall 
med beaktande av byggnadernas tekniska systems 
ålder och bestämmelser i hyresavtal. Kostnader för 
central administration har beräknats utifrån en upp-
skattning av nödvändig organisation och består till 
största del av ersättning till personal, administrativ 
förvaltning av Bolaget och kontorshyra. Finansierings-
kostnaderna är uppskattade givet Bolagets kapital-
struktur. Kostnaderna för de räntebärande skulderna 
har beräknats med utgångspunkt i underliggande 
basränta (STIBOR3M) om 2,75% samt kontrakterade 
lånemarginaler. Byggnadskreditiven har justerats upp 
som om de vore utnyttjade till fullo.
Ögonblicksbild av långsiktig intjäningsförmåga, mkr
Per 30 sept
 2024
Projekt Frånträtt efter 
kvartalet1
Tillträtt efter 
kvartalet
Långsiktigt
Justerat hyresvärde 1 059 21 -3 8 1 086
Vakans -75 0 0 0 -75
Hyresintäkter 984 21 -3 8 1 011
Fastighetskostnader -207 -4 0 -1 -211
Driftnetto 778 18 -2 7 800
Central administration -59 0 0 0 -59
Resultat från intresseföretag 12 0 0 0 12
Finansnetto -341 -1 1 -1 -342
Förvaltningsresultat 390 16 -2 7 411
Ingående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606
Nya aktier – – – – –
Utgående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606
Långsiktig intjäning per aktie 1,05 0,04 0,00 0,02 1,11
1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar
Nedan känslighetsanalys illustrerar förvaltnings-
resultatet beroende på hur basräntan (STIBOR3M) 
och driftnettot förändras.
Känslighetsanalys av långsiktigt förvaltningsresultat, mkr
STIBOR3M
Driftnettoförändring 1,75% 2,25% 2,75% 3,25% 3,75% 
-10% 371 351 331 311 292
-5% 411 391 371 351 332
0% 451 431 411 391 372
5% 491 471 451 431 412
10% 531 511 491 471 452
50
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 51 =====

Intjäningsförmåga rullande tolv månader
Stenhus intjäningsförmåga för rullande 12 månader 
baseras till skillnad från den ögonblicksbild som den 
långsiktiga intjäningsförmågan illustrerar på förväntat 
kassaflöde de kommande tolv månaderna. Hyres-
intäkter från projekten inkluderas från och med 
 kontrakterad inflyttningsdatum. I likhet med den 
 långsiktiga intjäningsförmågan görs ingen bedömning 
av kommande period vad gäller utveckling av hyror 
 vakansgrad, fastighetskostnader, värdeförändringar 
eller andra resultatpåverkande faktorer och utgör 
därmed inte en prognos. 
Intjäningsförmåga - rullande 12 månader, mkr
Per 30 sept
 2024
Projekt Frånträtt efter 
kvartalet1
Tillträtt efter 
kvartalet
Rullande 12
Justerat hyresvärde 1 059 8 -2 7 1 072
Vakans -88 0 0 0 -88
Hyresintäkter 971 8 -2 7 984
Fastighetskostnader -207 -4 0 -1 -211
Driftnetto 765 4 -2 6 773
Central administration -59 0 0 0 -59
Resultat från intresseföretag 12 0 0 0 12
Finansnetto -341 -1 1 -1 -342
Förvaltningsresultat 377 3 -2 6 384
Ingående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606
Nya aktier – – – – –
Utgående antal aktier 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606 371 778 606
Långsiktig intjäning per aktie 1,01 0,01 0,01 0,01 0,90
1 Inkluderar effekter av refinansieringar och andra amorteringar
51
Delårsrapport Q3 2024 Stenhus Fastigheter

===== SIDA 52 =====

Kontaktuppgifter
VD
Elias Georgiadis
Telefon: +46 707 96 13 34
Email: elias.georgiadis@stenhusfastigheter.se
Vice VD
Mikael Nicander
Telefon: +46 708 70 35 91
Email: mikael.nicander@stenhusfastigheter.se
Bolaget 
Stenhus Fastigheter i Norden AB (publ)
Besöksadress:
Årstaängsvägen 17 C
117 43 Stockholm
Postadress:
Box 44102
100 43 Stockholm
info@stenhusfastigheter.se
+46 8 410 221 00
www.stenhusfastigheter.se
Kalendarium
Årsredovisning
24 april
2025 
Boksluts-
kommuniké
20 februari
2025
Delårsrapport
Q1
15 maj
2025
Delårsrapport
Q3
20 november
2025
Delårsrapport
Q2
21 augusti
2025
Årsstämma
22 maj
2025