FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2024
89 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 12: SKATT REDOVISNINGSPRINCIP UPPSKJUTEN SKATT Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga tem- porära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skatte- pliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som ut- gör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten skatt. Koncernen redovisar skattekostnader i form av aktu - ell skatt och uppskjuten skatt, beräknad utifrån gällande skatte sats på 20,6 procent i Sverige. Redovisad skatt Mkr 2024 2023 Aktuell skatt -86 -21 Skatt hänförlig till tidigare år 0 -1 Uppskjuten skatt fastigheter 17 682 Uppskjuten skatt obeskattade reserver -28 -8 Uppskjuten skatt underskottsavdrag -9 26 Uppskjuten skatt finansiella instrument -1 - Uppskjuten skatt övrigt 0 -1 Redovisad skatt -106 677 Avstämning av effektiv skatt Mkr 2024 2023 Resultat före skatt -1 019 -5 061 Skatt enligt moderbolagets skattesats 210 1 043 Skatteeffekt av: Skatt hänförligt till tidigare år 0 -1 Resultat från andelar i joint ventures -20 -65 Ej skattepliktiga intäkter 0 0 Ej avdragsgilla kostnader -3 -90 Ej avdragsgilla räntekostnader -205 -105 Förändring pga nyttjat underskottsavdrag -4 - T emporära skillnader avseende fastigheter -105 -154 Uppskjuten skatt sålda bolag - 49 Övriga skattemässiga justeringar 12 0 Redovisad skatt -106 677 Effektiv skattesats, % 11 -13 Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning av uppskjuten skatt. Underskottsavdragen bedöms kunna nyttjas mot de framtida överskott som koncernens bolag bedöms generera kommande år. Underskottsavdragen upp- gick till 387 mkr per 31 december 2024. Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld Mkr 2024 2023 Uppskjuten skatt fastigheter -1 015 -1 038 Uppskjuten skatt obeskattade reserver -50 -22 Uppskjuten skatt underskottsavdrag 81 108 Uppskjuten skatt goodwill -76 -76 Uppskjuten skatt finansiella instrument -1 - Uppskjuten skatt övrigt - -2 Redovisad uppskjuten skatteskuld -1 062 -1 031 NOT 13: GOODWILL REDOVISNINGSPRINCIP Goodwill uppstår när det finns en skillnad mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter i bolagsform som anses utgöra rörelseför- värv. Denna goodwill har ett motsvarande belopp inom uppskjuten skatt och minskas när berörd fastighet säljs. Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående balans 77 77 Nedskrivning / avyttring 0 - Utgående balans 76 77 ===== SIDA 88 ===== 90 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 14: FÖRVALTNINGSFASTIGHETER REDOVISNINGSPRINCIP FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvär- de i enligt nedan beskrivna värderingsmetoder och -model- ler. Verkligt värde bedöms enligt IFRS 13 nivå 3. Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på raden värdeförändring förvaltnings- fastigheter. Orealiserade värdeförändringar beräknas uti- från värderingen vid årets slut jämfört med värderingen vid årets början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten förvärvats under året med hänsyn till årets investeringar. Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört värde vid årets början, det vill säga inklusive orealiserade värdeförändringar under tidigare år. Fastighetstransaktioner redovisas i samband med att kontroll övergår till köparen från säljaren. Kontrollen anses övergå vid avtalstecknan- de för ovillkorade fastighetstransaktioner, alternativt när villkoren för till- eller frånträde uppfylls för villkorade fast- ighetstransaktioner. Se även Not 3 Övriga väsentliga upp- skattningar och bedömningar för mer information. För fastigheter där det planeras för bostadsrätter klassifi- ceras fastigheten som en omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskrivningsbehov. VÄRDERINGSMETOD Samtliga av Sveafastigheters fastigheter har värderats kvar- talsvis med involvering av externa värderare under hela rä- kenskapsåret. Sveafastigheter ansvarar för värderingspro- cessen och gör en egen bedömning av rimligheten i den externa värderingen som utförs. Värderingarna har utförts i enlighet med International Valuation Standard Council (IVCS) och RICS värderingsstandard (senaste upplagan). Definitioner och värdebegrepp är i enlighet med Interna- tional Valuation Standards (senaste upplagan), fastställda av International Valuation Standard Council (IVCS). Mark- nadsvärdet definieras som det bedömda priset till vilken en tillgång skulle säljas för vid värdetidpunkten, mellan en köpare och säljare utan intressegemenskap, där båda agerar välinformerade och utan tvång, samt efter normal marknadsföring. Osäkerheten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta med ett värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta varierar beroende på mark - nadssituation, investeringsbehov och fastighetsstandar- den. Varje antagande om en fastighet bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgänglig beträffande fast- igheten samt de externa värderarnas marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen förflyttning har skett mellan värderingsnivåerna under innevarande eller jämfö- rande period. Fastigheterna besiktigas av värderingsmän- nen enligt ett rullande schema där ambitionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och ett urval av loka- ler med särskild tonvikt på större hyresgäster och vakanta lokaler. Syftet med besiktningarna är att bedöma fastighe- ternas övergripande standard och skick, underhållskrav, marknadsposition, lokalernas attraktivitet samt eventuella anpassningsbehov. VÄRDERINGSMODELL – FASTIGHETER SOM GENERERAR KASSAFLÖDEN Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod, den använda modellen är oförändrad gentemot tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid en kalkylperi- od. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell hyreslista, utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar i projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalise- ring av ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav, vilket Sveafastigheter tillsammans med externa värderare har gjort en bedömning om, och fastställs med hjälp av ortsprismetod där den aktuella trans- aktionsmarkanaden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner beak- tas. Diskonteringsräntan som använts för nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består av direktavkastningskravet med tillägg för antagen tillväxt i kassaflödena under kal - kylperioden. Dessa framtida kassaflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock med hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. Antagandet avseende de framtida kassaflödena efter hyresavtalens utlöp görs bland annat med utgångspunkt i nuvarande och historiska hyror, faktiska utfallskostnader, jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområdets framtida utveckling, befintli- ga gällande hyresvillkor, marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt i kombination med den informa- tion som kom värderingsmannen till gagn under besikt - ningstillfället. VÄRDERINGSMODELL – FASTIGHETER SOM INTE GENERERAR KASSAFLÖDEN Fastigheter som inte genererar kassaflöden är fastigheter där Sveafastigheter uppför eller planerar att uppföra en ny byggnad och där investering pågår för byggnation eller i projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt med handlingar framme för den kommande byggnaden för att kunna bedöma kommande driftnetto och projektkost- nader. Under projektering och utredningsfasen kan det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhållandet av dessa utgör inte det primära syftet med ägandet av fast- igheten. Eftersom projektens exploatering både säkerställs via eget ägande samt markanvisning finns två utgångssätt: ===== SIDA 89 ===== 91 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER EGET ÄGANDE För eget ägande finns risk kopplat till detaljplanens status samt tidsaspekten. Riskavdragen har utgått från antingen vilket planstadie som projektet eller området vid värderings- tidpunkten befinner sig i eller tidsaspekten. Ett avdrag på värdet görs med den största procenten av nedanstående: Avdrag detaljplanestatus Projektidé 75 % Ej planbesked 75 % Planbesked 50 % Samråd klart 25 % Granskning klart 25 % Lagakraft 15% Avdrag tid till byggstart 3-4 år 40 % 2-3 år 30 % 1-2 år 20 % 0-1 år 15 % MARKANVISNINGAR För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommu- nen åtagit sig markanvisningen minskar planrisken, men det kvarstår en mindre politisk risk samt tidsfaktorn. Beroende av återstående tid till antagen detaljplan och övertagande av marken görs avdrag enligt tabellen ”Avdrag tid till bygg- start” ovan. PÅGÅENDE BYGGNATION För fastigheter som är under byggnation minskar risken ju längre man kommit i byggprocessen. För dessa fast - igheter görs ett avdrag om tio procent fram tills stommen på byggnaderna är uppförda, därefter görs ett avdrag om fem procent. UTVECKLING AV BOSTADSRÄTTER För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter ses fastigheten som en Omsättningstillgång och ett värde tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med avdrag för eventuellt bedömt nedskrivningsbehov. Beskrivning av förändringen i fastighetsbeståndet Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 24 786 26 419 Förvärv 4 006 1 669 Investeringar 629 1 286 Försäljningar - -20 Omklassificering till omsättningsfastigheter -92 - Orealiserade värdeförändringar -1 188 -4 568 Utgående redovisat värde 28 140 24 786 Investeringsstöd har erhållits med 226 mkr (60), vilka re- dovisas som negativa investeringar. Värdeförändringar Mkr 2024 2023 Orealiserade värdeförändringar -1 188 -4 568 Realiserade värdeförändringar - -136 Summa -1 188 -4 704 VÄRDERINGSANTAGANDEN I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de olika typerna av förvaltningsfastigheter. Skillnaden i infla- tionsantaganden är hänförligt till att förväntad indexjuste- ring skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggan- de inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras i tabellen nedan. Värderingsantaganden 2024 2023 Viktat inflationsantagande 2025 (2024), % 1,00 2,00 Viktat inflationsantagande 2026 (2025), % 2,00 2,00 Kalkylperiod 10 år 10 år Långsiktig vakans, % 0,5-2,0 0,5-2,0 Viktat direktavkastningskrav, % 4,38 4,13 ===== SIDA 90 ===== 92 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Beskrivning av fastighetsbeståndet 2024 Fastighets- beståndet Intjänings- förmåga Värdering Direkavkastnings - krav, % Kalkyl- ränta, % Marknad Mark- nads värde kr/ kvm Antal fastig- heter Ekonomisk uthyrnings- grad, % Hyres- intäkt, mkr kr/ kvm Initialt drift- netto år 1 kr/ kvm min max snitt min max snitt Stockholm- Mälardalen 8 193 33 462 73 95,4 453 1 850 328 1 341 3,10 7,1 0 4,23 4,95 9,02 6,09 Universitets- och högskole- städer 9 243 22 357 77 96,1 587 1 420 386 934 4,00 5,56 4,36 5,86 7, 5 6 6,33 Malmö- Öresund 4 373 22 435 69 96,3 278 1 425 187 960 3,57 5,54 4,41 5,38 7, 5 4 6,28 Stor- Göteborg 1 482 24 328 15 96,1 87 1 428 58 949 4,10 4,85 4,27 5,96 6,72 6,13 Övrigt 1 515 16 966 29 80,0 103 1 152 61 684 4,50 13,50 5,37 6,4 15,51 7, 2 7 Totalt 24 806 24 722 263 94,6 1 508 1 503 1 020 3,10 13,50 4,38 4,95 15,51 6,29 Projekt och byggrätts- fastigheter 3 334 Totalt 28 140 2023 Fastighets - beståndet Intjänings- förmåga Värdering Direkavkastnings - krav, % Kalkyl- ränta, % Marknad Mark- nads värde kr/ kvm Antal fastig- heter Ekonomisk uthyrnings- grad, % Hyres- intäkt, mkr kr/ kvm Initialt drift- netto år 1 kr/ kvm min max snitt min max snitt Stockholm- Mälardalen 4 543 28 413 55 96,6 252 1 575 169 1 055 3,00 7, 0 0 4,05 5,06 9,14 6,09 Universitets- och högskole- städer 8 789 22 285 73 93,8 507 1 286 322 818 3,50 5,40 4,02 5,57 7, 5 1 6,09 Malmö- Öresund 4 399 22 565 69 96,4 264 1 354 176 902 3,47 5,37 4,18 5,51 7, 4 3 6,26 Stor- Göteborg 1 493 24 592 15 96,6 83 1 367 57 933 3,65 4,60 3,92 5,72 6,69 6 Övrigt 1 086 13 831 27 83,3 82 1 049 43 548 4,90 7,70 5,39 6,87 9,85 7, 4 6 Totalt 20 310 22 859 239 94,3 1 189 1 338 767 863 3,00 7,7 0 4,13 5,06 9,85 6,19 Projekt och byggrätts- fastigheter 4 475 Totalt 24 786 ===== SIDA 91 ===== 93 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER KÄNSLIGHETSANAL YS Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna princi- per baserade på vissa antaganden som fanns tillgängliga vid tidpunkten för upprättande av de finansiella rapporter- na. Nuvarande omständigheter och antaganden om fram- tida utveckling kan förändras på grund av förändringar på marknaden eller andra omständigheter utanför Sveafastig- heters kontroll. Verkligt värde är en bedömning av ett san- nolikt försäljningspris vid en given tidpunkt på marknaden. Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det verkliga priset fastställas. I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. En förändring av antagna parameterar kan leda till en högre/lägre värdering. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat, längs ner illustreras effek- ten av att fler variabler förändras simultant. Känslighetsanalys 2024 2023 Hyresvärde, +/- 5 1603/-1602 1358 / -1365 Hyresvärde, +/- 50 kr/kvm 1096/-1082 1070 / -1070 Kalkylränta, +/-0,25 %-enheter -1265/1429 -1133 / 1282 Direktavkastningskrav, +/-0,25 %-enheter -1285/1453 -1182 / 1356 Driftskostnader, +/- 5 % -525/528 -492 / 485 Driftskostnader, +/- 50 k/kvm -1123 /1135 -1026 / 1026 2024 2023 Hyresvärde +/-5 % och driftkostnader +/-5 % 1078/-1074 886 / -880 NOT 15: INVENTARIER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 4 3 Årets anskaffningar 3 1 Försäljningar och utrangeringar - 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 4 Ingående avskrivningar -4 -3 Årets avskrivningar -1 -1 Utgående ackumulerade avskrivningar -5 -4 Utgående redovisat värde 2 1 NOT 16: ANDELAR I JOINT VENTURES REDOVISNINGSPRINCIP Som intresseföretag redovisas företag i vilka Koncernen utövar ett betydande, men inte bestämmande, inflytande vilket presumeras vara fallet när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Med samarbetsarrangemang avses företag där Koncer- nen tillsammans med andra parter genom avtal har ett ge- mensamt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett innehav i ett samarbetsarrangemang klassificeras antingen som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive investerare har enligt kontraktet. I Koncernen har inne haven klassificerats som joint ventures främst på grund av att Kon- cernen har rätt till nettotillgångarna istället för direkt rätt till tillgångar och åtagande i skulder. Intresseföretag och joint ventures redovisas enligt kapitalandelsmetoden. De redovisade värdena prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikationer på nedskrivningsbehov för investeringen i ett intresseföretag eller joint venture. Om så är fallet görs en beräkning av nedskrivningsbeloppet som motsvaras av skillnaden mellan återvinningsvärdet och det redovisade värdet. Sveafastigheter har haft endast ett joint venture, SBB Kåpan Bostad AB, som upplöstes i juni 2024. ===== SIDA 92 ===== 94 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående anskaffningsvärde 1 795 1 767 Aktieägartillskott - 350 Resultatandel -17 -322 Resultat från upplösen av joint venture 112 - Avyttringar -1 890 - Utgående redovisat värde, kapitalandel - 1 795 Redovisat värde och koncernens andel av nettotillgångar Mkr 2024 2023 Anläggningstillgångar - 6 997 Likvida medel - 102 Övriga omsättningstillgångar - 239 Långfristiga finansiella skulder - -945 Övriga långsiktiga skulder - -402 Kortfristiga finansiella skulder - -2 250 Övriga kortfristiga skulder - -150 Nettotillgångar - 3 591 varav Koncernens andel - 1 795 Koncernens andel av årets totalresultat Mkr 2024 2023 Nettoomsättning 133 233 Drifts- och underhållskostnader -15 -62 Centraladministration -20 -48 Finansnetto -7 -122 Värdeförändring fastigheter/ finansiella instrument -103 -697 Skatt -22 53 Årets resultat - 34 -644 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat -34 -644 varav Koncernens andel -17 -322 Avstämning mot redovisade värden Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående nettotillgångar - 3 535 Årets tillskott - 700 Årets resultat - -644 Utgående nettotillgångar - 3 591 Koncernens andel i % - 50 Koncernens andel i MSEK - 1 795 Redovisat värde - 1 795 NOT 17: FINANSIELLA INSTRUMENT REDOVISNINGSPRINCIP KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, egetkapitalinstrument samt derivat. Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassifice- ras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: långfristi- ga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en förlustreser- vering för förväntade kreditförluster, för vidare information, se not 22 Finansiella risker. Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument består av innehav i noterade aktier. Samtliga av Koncer- nens egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instrument. Derivat: Klassificeras till verkligt värde via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instrument. KLASSIFICERING OCH VÄRDERING AV FINANSIELLA SKULDER Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument och derivat. Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassifice- ras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kreditinstitut, obligationslån, övriga långfristiga skulder, leverantörsskulder, upplupna kostnader samt övriga kort- fristiga skulder. Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instru- ment. ===== SIDA 93 ===== 95 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NEDSKRIVNING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplu- pet anskaffningsvärde, omfattas av nedskrivning för för- väntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är framåtblickande och en förlustreservering görs redan vid första redovisningstillfället när det finns en exponering för kreditrisk. Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för Koncernens hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i den förenklade modellen, för fordrans förväntade återstå- ende löptid. Koncernen baserar värdering av förväntade kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande faktorer. Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet an - skaffningsvärde: För fordringar hos joint ventures och övri- ga kortfristiga fordringar tillämpas en individuell bedömning på respektive motpart för att identifiera nedskrivningsbe- hov, där hänsyn tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Vid värdering av förväntade kreditförluster till- lämpar Koncernen en metod baserad på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang samt exponering- en vid fallissemang. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig ökning av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar försenad eller mer. De finansiella till- gångarna redovisas i balansräkningen som netto av brut- tovärde och förlustreserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen under driftkostnader. FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VÄRDERINGSKATEGORI I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. KREDITRISKEXPONERING Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen av de redovisade värdena i tabellen nedan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella nettotillgångarna. Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos joint ventures - - - 2 Derivatinstrument 33 1 - - Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 35 - - Andra långfristiga fordringar - - 6 24 Hyresfordringar - - 9 38 Kortfristiga fordringar på ägare - - - 4 029 Övriga kortfristiga fordringar - - 106 333 Likvida medel - - 308 316 Summa 33 36 429 4 742 Finansiella skulder Skulder till kreditinstitut - - 10 421 8 393 Obligationer - - 1 683 - Skulder till ägare - - - 8 363 Derivatinstrument 26 - - - Övriga långfristiga skulder - - 16 159 Leverantörsskulder - - 72 54 Övriga kortfristiga skulder - - 303 54 Summa 26 - 12 495 17 023 ===== SIDA 94 ===== 96 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER DERIVAT Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och räntederivat, baseras på en diskontering av beräk - nade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt nivå 2. Förändring för derivatintrumenten presenteras nedan. Derivat Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 1 2 Nyanskaffningar 15 - Avyttringar -15 - Orealiserad värdeförändring i resultatet 7 -1 Utgående redovisat värde 8 1 varav redovisad som finansiell tillgång 33 1 varav redovisad som finansiell skuld 26 - FINANSIELLA TILLGÅNGAR VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE Posten avser innehav i noterade aktier som värderas till verkligt värde med en värdeförändring i resultatet. Inne- haven har värderats till noterat pris på marknaden, därmed har de värderats enligt nivå 1. Förändring för de finansiella tillgångarna presenteras nedan. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 35 142 Orealiserade värdeförändringar -20 -106 Realiserade värdeförändringar -15 - Utgående redovisat värde - 35 KORTFRISTIGA FORDRINGAR För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det redovisade värdet reflektera verkligt värde: hyresfordringar, övriga kortfristiga fordringar, leverantörsskulder och övriga kortfristiga skulder. Någon inledning i nivåer enligt värde- ringshierarkin görs inte för dessa poster. VÄRDERING TILL VERKLIGT VÄRDE Tabellen visar Koncernens finansiella instrument redovisade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värde- hierarkin gjorts. Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2023 eller 2024. 2024-12-31 2023-12-31 Noterade priser på aktiva marknader Andra observerbara indata Ej observerbar indata Noterade priser på aktiva marknader Andra observerbara indata Ej observerbar indata Mkr (Nivå 1) (Nivå 2) (Nivå 3) (Nivå 1) (Nivå 2) (Nivå 3) Tillgångar värderade till verkligt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - - - 35 - - Derivatinstrument - 33 - - 1 - Skulder värderade till verkligt värde Derivatinstrument - 26 - - - - Listade obligationer per 20241231 Löptid ISIN Emitterad skuld, Mkr Emitterad skuld, mEUR Förfallodatum Räntesats, % 2024-2027 SE0022244000 413 - 2027-01-29 4,75 2024-2027 SE0022244018 - 111 2027-01-29 4,75 ===== SIDA 95 ===== 97 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 18: ÖVRIGA FORDRINGAR Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Skattekonto 40 41 Fordringar fastighetstransaktioner 10 266 Övriga fordringar 56 26 Redovisat värde 106 333 NOT 19: FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupen intäkt 17 0 Förutbetalda projektkostnader 8 11 Förutbetalda driftskostnader 8 1 Förbetald försäkring 0 0 Övrigt 4 13 Redovisat värde 37 26 NOT 20: LIKVIDA MEDEL Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Banktillgodohavanden 308 316 Summa 308 316 NOT 21: EGET KAPITAL Förändring i aktiekapital kr Antal aktier Aktiekapital Ingående värden 2023-01-01 - - Nybildning 25 000 25 000 Utgående värden 2023-12-31 25 000 25 000 Ingående värden 2024-01-01 25 000 25 000 Nyemission 475 000 475 000 Aktiesplit 199 500 000 - Utgående värden 2024-12-31 200 000 000 500 000 Sveafastigheter har endast stamaktier. Utestående antal aktier per 31 december 2024 uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är reser- verade för överlåtelse. Inga aktier innehas av bolaget själv eller dess dotterbolag. ===== SIDA 96 ===== 98 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 22: FINANSIELLA RISKER FINANSIELL RISKHANTERING Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i Koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändring- ar i exempelvis räntenivåer. Sveafastigheter är framförallt exponerad mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk och ränterisk. Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens finans policy för hantering av finansiella risker har utformats och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finan- sieringsverksamheten. Den övergripande målsättningen för finansieringsverksamheten är att: • Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för beslutad risknivå och givna risklimiter, presenteras i resultaträkningen som Resultat från finansiella poster. • Identifiera och säkerställa en god hantering av de finansiella risker som uppstår. • Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var tidpunkt kunna möta betalningsförpliktelser. • Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå. • Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god intern kontroll. LIKVIDITETS- OCH FINANSIERINGSRISK Likviditetsrisken avser risken för otillräcklig likviditet för att täcka framtida betalningsåtaganden. Kontinuerligt utförs likviditetsprognoser för att bedöma kapitalbehovet. En lik- viditetsreserv hålls tillgänglig för att säkerställa Sveafastig- heters kortfristiga betalningsförmåga. Finansieringsrisken definieras som risken att inte ha tillgång till medel för refi- nansieringar, investeringar och andra betalningar, eller att ha tillgång till dem endast till ökade kostnader. Genom di- versifiering av lånens förfallostruktur, finansieringskällor och långivare samt väl avvägda likviditetsreserver kan risken minimeras. Sveafastigheter strävar efter en jämn fördelning av förfallodatum och en förutsägbar finansiering. Per 31 de- cember 2024 var den genomsnittliga återstående löptiden på lånestocken 2,3 år. Vid samma tidpunkt fanns likvida medel om totalt 308 Mkr. Den totala disponibla likviditeten (inklusive outnyttjade krediter) var 1 033 Mkr. Koncernens återbetalningar av finansiella skulder fram- går av tabellen nedan. Skulder och räntebetalningar har in- kluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. För beräkning av räntebetalningar avseende lån med rörlig ränta har referensräntor antagits så som de var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden hänförliga till derivaten utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För beräkning av rörligt ben i ett räntederivat har referensräntor använts över derivatets hela löptid såsom de var bestämda på bokslutsdagen. 2024-12-31 Löptidsanalys, Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 486 10 485 264 - 11 236 Obligationer 80 1 770 - - 1 850 Övriga långfristiga skulder - - - 16 16 Derivat -26 -45 -22 - -93 Skuld leasing 9 16 15 222 262 Leverantörsskulder 72 - - - 72 Övriga kortfristiga skulder 303 - - - 303 Summa 924 12 226 257 238 13 646 2023-12-31 Löptidsanalys, Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till kreditinstitut 2 646 175 4 266 1 306 8 393 Långfristiga skulder till ägare - - - 8 265 8 265 Övriga långfristiga skulder - - - 159 159 Skuld leasing 2 3 3 44 51 Leverantörsskulder 54 - - - 54 Kortfristiga skulder till ägare 98 - - - 98 Övriga kortfristiga skulder 54 - - - 54 Summa 2 854 178 4 269 9 774 17 075 ===== SIDA 97 ===== 99 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER KREDITRISK Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finan- siella och kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid eller erbjuda säkerhet för fullgörandet. I den finansiella verksamheten är målsättningen att aktivt sprida risken att ka- pital går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina skyldig- heter. En annan kreditrisk består i risken att Sveafastigheters hyres gäster inte kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har fastställda riktlinjer för att säkra att hyresgästerna har lämplig kreditbakgrund och kreditförlusterna uppgår till ett ringa belopp i förhållande till Koncernens omsättning. Be- dömningen har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av kreditrisk för någon av Koncernens finansiella till- gångar. Motparterna är utan kreditriskbetyg, förutom för lik- vida medel där motparterna har kreditriskbetyget AA- och A. Åldersanalysen för hyresfordringar på balansdagen anges nedan. Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ej förfallna hyresfordringar 3 18 Förfallna hyresfordringar 1–30 dagar 2 3 Förfallna hyresfordringar 31–90 dagar 3 4 Förfallna hyresfordringar >90 dagar 20 17 Summa hyresfordringar 27 41 Reservering hyresfordringar 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde -4 -1 Nedskrivningar -9 -4 Bortskrivna belopp (konstaterade kreditförluster) -8 0 Återvunna, tidigare bortskrivna belopp 3 0 Summa -18 -4 Utgående redovisat värde 9 38 Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka Koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för re- dovisning av förväntade kreditförluster enligt IFRS 9. Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för återstå- ende löptid, vilken förväntas understiga ett år för samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förväntade kre- ditförluster baserat på historisk information om konstate- rade kundförluster i kombination med beaktande av känd information om motparten och framåtriktad information. Sveafastigheter skriver bort en fordran när det inte längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. Ovan visas de finansiella tillgångar för vilka Koncernen har reserverat förväntade kreditförluster. Utöver detta bevakar Koncernen reserveringsbehov även för andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och för moderbolaget också interna fordringar. Sveafastigheter tillämpar en ratingbase- rad metod i kombination med annan känd information och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kre- ditförluster. I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument. RÄNTERISK Ränterisken definieras som risken för negativa påverkningar från utvecklingen på räntemarknaden för Sveafastigheter. Den manifesterar sig dels som löpande räntekostnader för lån, och dels som marknadsvärdeförändringar på derivat i form av ränteswappar. Fokus ligger primärt på den po - tentiella risken i Sveafastigheters löpande räntekostnader. Målet med hanteringen av ränterisken är att säkerställa en önskad stabilitet i Sveafastigheters totala kassaflöden. Sta- bil kassaflödesutveckling är av stor vikt för att stödja fastig- hetsinvesteringarna samt för att möta förväntningarna från kreditgivare och andra externa intressenter. Inom ramen för den valda strategin och inom tillåtna avvikelser strävar man efter att långsiktigt optimera de finansiella kassaflödena. Ränteriskstrategin består av en välavvägd blandning av rör- lig och fast räntebindning. Vid val av strategi beaktas käns- ligheten hos Sveafastigheters totala kassaflöden gentemot räntemarknadsutvecklingen över flera års tidshorisont. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,9 år vid årets slut. Nedan redovisas ränteförfallostrukturen. Ränteförfallostruktur 2024-12-31 2023-12-31 Mkr Ränteförfall Andel, % Ränteförfall Andel, % < 1 år 814 7 4 103 59 1-2 år 571 5 215 2 2-3 år 6 424 53 75 1 3-4 år 2 670 22 4 000 38 4-5 år 1 667 13 - - >5 år - - - - Totalt 12 146 100 8 393 100 ===== SIDA 98 ===== 100 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER COVENANTER I låneavtalen finns finansiella åtaganden som koncernen åtar sig att uppfylla under löptiden, så kallade covenanter. De mest väsentliga covenanterna beskrivs nedan. • Icke-säkerställda räntebärande skulder (obligationer) med ett bokfört värde om 1 683 mkr (0) – Löpande finansiellt villkor för skuldsättning. Belåningsgrad (definierad som Nettoskuld / Summa Tillgångar minus Likvida medel) om maximalt 55 procent. Per 2024-12-31 var belåningsgraden 41 procent. – Villkor vid ny marknadsskuldsättning (så som definierat i de allmänna villkoren). Räntetäckningsgrad (definierad som Resultat före finansiella poster och värdeförändringar / Finansnetto) om minst 1,5 ggr. Denna covenant testas endast om Sveafastigheter tar upp ny skuld som kan handlas på en reglerad marknadsplats. Således har inget test av räntetäckningsgraden genomförts för räkenskapsåret 2024. • Säkerställda räntebärande skulder (skulder till kreditinstitut) med ett bokfört värde om 10 421 mkr (8 393). Finansiella åtaganden är ofta unika för enskilda låneavtal. Exempel på vanligt förekommande covenanter är belåningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Covenanterna mäts vanligtvis på låntagar- nivå. Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag ska vara helägda, att dotterbolag med pantsatta tillgångar inte upptar ytterligare lån och att långivaren regelbundet förses med viss finansiell information. Sveafastigheter bevakar, testar och följer upp covenanterna på regelbunden basis i enlighet med låneavtalen. Uppfylls inte de finansiella åtagandena kan exempelvis ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. Sveafastig heter har uppfyllt samtliga covenanter mot alla motparter per 2024-12-31. Det finns inga indikationer att Sveafastigheter skulle ha svårigheter att uppfylla covenanterna nästa gång de testas per delårsrapportdagen 31 mars 2025. NOT 23: ÖVRIGA SKULDER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Moms -27 -1 Skulder personalkostnader -5 -4 Fastighetsskatt -37 - Transaktionsskulder -199 - Övriga kortfristiga skulder -35 -49 Redovisat värde -303 -54 NOT 24: UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna personalkostnader -19 -10 Upplupna driftkostnader -19 -56 Upplupna räntor -77 -10 Ej betald stämpelskatt -17 -4 Förutbetalda hyresintäkter -102 -90 Övriga upplupna kostnader -110 -13 Redovisat värde -344 -183 ===== SIDA 99 ===== 101 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 25: SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ej kassaflödes påverkande transaktioner Mkr 2024-01-01 Kassaflödespåverkande transaktioner Förvärv/Överföring av tillgångar och skulder 2024-12-31 Obligationer - 1 694 -11 1 683 Skulder till kreditinstitut 8 393 -1 081 3 109 10 421 Skulder till ägare 4 334 -361 -3 973 - Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 12 727 252 -875 12 104 Ej kassaflödes påverkande transaktioner Mkr 2023-01-01 Kassaflödespåverkande transaktioner Förvärv/Överföring av tillgångar och skulder 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 8 871 -1 402 924 8 393 Skulder till ägare 6 160 1 242 -3 068 4 334 Totala skulder hänförliga till finansieringsverksamheten 15 031 -160 -2 144 12 727 Posten Skulder till ägare består av Kortfristiga samt Långfristiga skulder till ägare, minskat med Kortfristiga samt Långfristiga fordringar på ägare. NOT 26: FÖRVÄRV AV DOTTERBOLAG MED AVDRAG FÖR LIKVIDA MEDEL Mkr 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 435 2 007 Likvida medel - 9 Övriga tillgångar och fordringar 4 27 Förvärvade tillgångar 439 2 043 Räntebärande skulder 115 607 Övriga lång- och kortfristiga skulder 222 98 Förvärvade nettotillgångar 102 1 338 Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångarna -102 -1 338 Avdrag: Tidigare förvärvade andelar 38 827 Kontant erlagd köpeskilling -64 -511 Förvärvade likvida medel - 9 Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar -221 -509 Summa förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel -285 -1 011 ===== SIDA 100 ===== 102 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 27: STÄLLDA SÄKERHETER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Fastighetsinteckningar 12 579 8 662 Andelar i koncernföretag 8 913 - Summa ställda säkerheter 21 492 8 662 NOT 28: EVENTUALFÖRPLIKTELSER Det finns inga åtaganden. NOT 29: TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Transaktioner mellan Sveafastigheter AB (publ) och dess dotterbolag har eliminerats i koncernen och redovisas inte i denna not. Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB fram till utgången av 2026. Intäkterna som avtalet genererar redo- visas som Övriga förvaltningsintäkter. Sveafastigheter har under året sålt teknisk förvaltning till joint venture SBB Kåpan Bostad AB. Intäkterna redovisas som Övriga förvaltningsintäkter. Samtliga skulder till ägare har återbetalats under 2024. För information om ersättningar till ledande befattnings- havare se not 8 Anställda och personalkostnader. Transaktioner med Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB Mkr 2024 2023 Inköp av förvaltningstjänster - -77 Fakturerade förvaltningstjänster 48 - Räntekostnader -166 -247 Utestående mellanhavanden Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Övriga kortfristiga fordringar - 4 029 Långfristiga skulder - -8 265 Övriga kortfristiga skulder - -98 Transaktioner med joint ventures Mkr 2024 2023 Utgående fordran/skuld - 2 Fakturerade förvaltningstjänster 12 29 ===== SIDA 101 ===== 103 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER NOT 30: BOLAG OCH FASTIGHETER SOM OMFATTAS AV DE SAMMANSLAGNA FINANSIELLA RAPPORTERNA Följande bolag ingår i de sammanslagna finansiella rapporterna per den 31 december 2023. Alla bolag finns i Sverige. Org.nr Namn Andel, % 559057-0619 AB Industricentralen ICS Sländan 2 100 559114-4240 AB Industricentralen Nynäshamn 2 100 559114-4257 AB Industricentralen Nynäshamn T elegrafen 21 100 556900-0010 Akalla Centrumfastigheter AB 100 559161-9936 Aspuddens Husentreprenad AB 100 556727-3643 Billesholm Invest AB 100 559105-9976 Britsarvsskolan 6 i Falun AB 100 559216-8610 Discus Utveckling AB 100 559181-7266 Eskilstuna 5 AB 100 559267-6406 Fastighets AB Plåtparet 100 559114-7938 Fastighets AB Sunrutas 100 559045-5068 Fastighets AB Wiberg 100 556064-4105 Fastighetsaktiebolaget Persborg 100 559220-6964 Fastighetsaktiebolaget Stestu 100 559229-6551 Fastighetsutveckling IB 101 AB 100 559341-6984 Fastighetsutveckling ib 116 AB 100 559338-9751 FL Årby Norra III AB 100 559004-1728 Gimmel Söderhamn AB 100 559347-1989 IB Bostad 105 AB 100 559347-1997 IB Bostad 106 AB 100 559070-4713 IB Bostad 36 AB 100 559266-0780 IB Bostad 81 AB 100 559266-0798 IB Bostad 82 AB 100 559266-0806 IB Bostad 83 AB 100 559266-0822 IB Bostad 85 AB 100 559266-0830 IB Bostad 86 AB 100 559266-0848 IB Bostad 87 AB 100 559266-0855 IB Bostad 88 AB 100 559266-0863 IB Bostad 89 AB 100 559266-0871 IB Bostad 90 AB 100 559266-0889 IB Bostad 91 AB 100 559266-0897 IB Bostad 92 AB 100 559266-0905 IB Bostad 93 AB 100 559314-1442 IB Bostad 97 AB 100 559079-3625 IB Bostad Borlänge 1 AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556974-0367 IB Sundsvall Holding AB 100 559287-3797 Kasernhöjden Utveckling 1 AB 100 559062-5835 Kullen i Ulricehamn AB 100 559242-8477 Nytorpsgärde Utveckling AB 100 559368-3559 Samhäll 124 AB 100 559374-8642 Samhäll 132 AB 100 559457-5093 Samhäll 140 AB 100 559070-4721 Samhäll 39 AB 100 559152-5307 Samhäll 63 AB 100 559157-9866 Samhäll 70 AB 100 559162-1221 Samhäll 72 AB 100 559185-5654 Samhäll 82 AB 100 559225-1168 Samhäll 94 AB 100 559225-6928 SBB Arvid AB 100 969678-0395 SBB Barlasten 4 Kommanditbolag 100 559323-8255 SBB BARNMORSKAN AB 100 556729-9853 SBB Bergsjön AB 100 559152-8756 SBB Cykeln 3 AB 100 556902-3020 SBB Eskilstuna 3 AB 100 556674-7613 SBB Fastighets AB Tuletorget 100 556768-2033 SBB Fazenda AB 100 916563-7035 SBB Fjällnäset 14 Kommanditbolag 100 556813-9249 SBB Fjärilen 8 AB 100 969677-9181 SBB Galjonsbilden 28 Kommanditbolag 100 559340-1226 SBB Halmstad 1 AB 100 559340-1218 SBB Halmstad 5 AB 100 559408-9921 SBB Holdco 5.2 AB 100 556883-5515 SBB Hov AB 100 556436-7000 SBB Höganäs 2 AB 100 556720-6247 SBB Höganäs 5 AB 100 556851-0902 SBB Höganäs Bostäder AB 100 559313-5964 SBB Höganäs Mars Lejonet AB 100 556667-8842 SBB i Avesta AB 100 556564-9828 SBB i Södertälje 1 AB 100 556717-0062 SBB i Södertälje 2 AB 100 556588-2841 SBB i Tierp AB 100 559334-4087 SBB Idun Tumba AB 100 ===== SIDA 102 ===== 104 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Org.nr Namn Andel, % 559439-9296 SBB Ingeborgbo 47:1 100 559202-8830 SBB Jorsön AB 100 556586-2199 SBB Karlskrona IB2 AB 100 559324-0194 SBB Karlstad 2 Holding AB 100 559190-8289 SBB KLANGSÅGEN MARK AB 100 559225-6902 SBB Korsbacka AB 100 559149-4827 SBB Korsnäs-Hosjö AB 100 559183-6043 SBB Kvarnluckan AB 100 556442-9206 SBB Leran AB 100 969661-1046 SBB Möllan Handelsbolag 100 556516-1303 SBB Mörrum AB 100 556686-3493 SBB Nacka 2 AB 100 556707-4504 SBB Nacka 3 AB 100 556810-8517 SBB Nackagubb AB 100 556685-4096 SBB Neptun AB 100 559114-5064 SBB Nynäshamn T elegrafen Holding AB 100 556697-5107 SBB Olofström AB 100 559191-4691 SBB Olympia 14-15 AB 100 556514-2964 SBB Pallas 44-71 AB 100 559297-0353 SBB Parkering AB 100 559204-0462 SBB Pelaren AB 100 916898-6546 SBB Priorn 6 Handelsbolag 100 559449-4329 SBB Resico AB 100 559449-4337 SBB Resico Services AB 100 559225-6936 SBB Sandhammaren AB 100 556693-9491 SBB Semil AB 100 559225-6910 SBB Servitutet AB 100 559090-9668 SBB Sländan Holding AB 100 559206-2524 SBB Stataren 1 AB 100 556828-3138 SBB Stataren AB 100 556925-2017 SBB Stora Norregatan 22 AB 100 559345-4225 SBB Storken AB 100 969633-7709 SBB Vallentuna Kommanditbolag 100 559199-5153 SBB Varberg AB 100 559146-6056 SBB Verkö AB 100 916898-6553 SBB Väpnaren 6 Handelsbolag 100 559201-9169 SBB Årby Norra I AB 100 559327-2031 SBB Årby Norra II AB 100 559440-7644 SBB Älvehult Emmekalv AB 100 559167-0772 Segersälls Fastighets AB 100 559131-3563 Sigtuna Steninge 1:182 och 1:183 AB 100 559108-5070 SLUV AB 100 556879-9315 Sollentuna Tallskogen AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556984-1660 SSM Hold E AB 100 559022-3235 Ssm Kista Fastighets AB 100 556878-8268 Studentbacken AB 100 556975-6389 Studentbacken Holding 1 AB 100 556975-9136 Studentbacken Sågtorp AB 100 556985-1271 Sveafastigheter Bostad AB 100 559335-6651 Sveafastigheter Bostad Amaryllis BR AB 100 559256-3992 Sveafastigheter Bostad Barnbo AB 100 559171-7839 Sveafastigheter Bostad Bollmoravägen AB 100 559229-3921 Sveafastigheter Bostad BR Hallsta AB 100 559335-6669 Sveafastigheter Bostad BR Riksby AB 100 559376-6883 Sveafastigheter Bostad Bro AB 100 559256-4024 Sveafastigheter Bostad Bromsten AB 100 559235-5001 Sveafastigheter Bostad Gränby AB 100 559122-6047 Sveafastigheter Bostad Hagsätra AB 100 559235-4996 Sveafastigheter Bostad Hagsätra Junior AB 100 559256-4016 Sveafastigheter Bostad Hanstavägen AB 100 559306-0477 Sveafastigheter Bostad Hökerum AB 100 559122-5999 Sveafastigheter Bostad Jordbro I AB 100 559122-6021 Sveafastigheter Bostad Jordbro II AB 100 559122-6013 Sveafastigheter Bostad Jordbro III AB 100 559080-4323 Sveafastigheter Bostad Kristineberg AB 100 559256-4008 Sveafastigheter Bostad Medsolsbacken AB 100 559141-1268 Sveafastigheter Bostad Mälaräng AB 100 559210-1967 Sveafastigheter Bostad Nytorps Gärde AB 100 559335-6628 Sveafastigheter Bostad Nytorps Gärde BR AB 100 556964-1342 Sveafastigheter Bostad Oxbacken 2 AB 100 559301-4649 Sveafastigheter Bostad Oxbacken AB 100 559376-6859 Sveafastigheter Bostad projekt Alfa AB 100 559376-6867 Sveafastigheter Bostad Projekt Beta AB 100 ===== SIDA 103 ===== 105 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Org.nr Namn Andel, % 559210-1975 Sveafastigheter Bostad Riksby AB 100 556700-2067 Sveafastigheter Bostad Råcksta AB 100 559122-6062 Sveafastigheter Bostad Sarvträsk AB 100 559301-4656 Sveafastigheter Bostad Sekelporten 1 AB 100 559122-6039 Sveafastigheter Bostad Silver Life HR AB 100 559235-4988 Sveafastigheter Bostad Silver Life Ingarö AB 100 559232-8768 Sveafastigheter Bostad Sjöstadshöjden AB 100 559335-6610 Sveafastigheter Bostad Sjöstadshöjden BR AB 100 559171-7854 Sveafastigheter Bostad Skivan AB 100 559301-4714 Sveafastigheter Bostad Sockenplan AB 100 559335-6594 Sveafastigheter Bostad Sockenplan BR AB 100 559235-5084 Sveafastigheter Bostad Sågverksgatan AB 100 559171-7896 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta AB 100 559418-4730 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta Radhus AB 100 559080-4299 Sveafastigheter Bostad Ulleråker AB 100 559210-1959 Sveafastigheter Bostad Vaxholm AB 100 559301-4680 Sveafastigheter Bostad Vårbergsvägen AB 100 559171-7847 Sveafastigheter Bostad Wättinge AB 100 559301-4706 Sveafastigheter Bostad Årstafältet AB 100 559122-6070 Sveafastigheter Bostad Östberga AB 100 556985-1289 Sveafastigheter Bostadsutveckling AB 100 559080-4265 Sveafastigheter Bostadsutveckling II AB 100 559122-2921 Sveafastigheter Bostadsutveckling III AB 100 559122-2905 Sveafastigheter Bostadsutveckling IV AB 100 559256-3984 Sveafastigheter Bostadsutveckling IX AB 100 559131-3530 Sveafastigheter Bostadsutveckling V AB 100 559171-7946 Sveafastigheter Bostadsutveckling VI AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559220-1015 Sveafastigheter Bostadsutveckling VII AB 100 559256-3976 Sveafastigheter Bostadsutveckling VIII AB 100 559301-4672 Sveafastigheter Bostadsutveckling X AB 100 559322-6664 Sveafastigheter Bostadsutveckling XI AB 100 559335-6677 Sveafastigheter Bostadsutveckling XII AB 100 559335-6685 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIII AB 100 559376-6818 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIV AB 100 559218-8444 Sveafastigheter Lägenheter AB 100 559223-3927 Sveafastigheter Lägenheter H1 AB 100 559273-3124 Sveafastigheter Sothönan Norra Utveckling AB 100 559169-8583 Södra Hallsta Utveckling AB 100 559276-5563 Unobo AB 100 556886-6395 Unobo Bajonetten AB 100 556684-7116 Unobo Egna Fastigheter Trelleborg AB 100 559023-9199 Unobo Eklunda AB 100 556897-8232 Unobo ESM Nyköping AB 100 559106-8894 Unobo Fastigheter Dalhem AB 100 556748-3903 Unobo Hem i Umeå AB 100 559276-5571 Unobo Holding 1 AB 100 559281-0856 Unobo Holding 15 AB 100 559281-0864 Unobo Holding 17 AB 100 559364-1656 Unobo Holding 19 AB 100 559276-5621 Unobo Holding 2 AB 100 559423-7322 Unobo Holding 20 AB 100 559326-6348 Unobo Holding 21 AB 100 559423-7314 Unobo Holding 22 AB 100 559277-2049 Unobo Holding 7 AB 100 559277-2098 Unobo Holding 8 AB 100 559277-2114 Unobo Holding 9 AB 100 559153-7831 Unobo Hyresbostäder Drottninghög AB 100 559019-0228 Unobo Hyresbostäder Höganäs AB 100 559050-7967 Unobo Hyresbostäder Motvikten AB 100 559050-7959 Unobo Hyresbostäder Orkestern AB 100 559050-8056 Unobo Hyresbostäder Storkåge AB 100 ===== SIDA 104 ===== 106 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER Org.nr Namn Andel, % 559135-0722 Unobo Hyresbostäder Sundsutsikten AB 100 559115-8711 Unobo Hyresbostäder Valeberget AB 100 559182-0583 Unobo Hälltorps Gård AB 100 559212-5750 Unobo Hästhandlaren AB 100 556868-2545 Unobo Lavinen AB 100 559276-5431 Unobo Linköping Idrottsstjärnan AB 100 559276-5407 UNOBO Linköping Lägerpumpen AB 100 559276-5415 Unobo Linköping Nyponbusken AB 100 559276-5357 Unobo Linköping Riket AB 100 559273-5103 Unobo Linköping Risgrynet 1 AB 100 559273-5095 Unobo Linköping Risgrynet 2 AB 100 559273-5087 Unobo Linköping Riskornet AB 100 559276-5340 Unobo Linköping Räknestickan AB 100 559351-8433 Unobo Långmyran AB 100 559276-5217 Unobo Morö Backe AB 100 559240-0559 Unobo Pilen 4 AB 100 556722-1709 Unobo Pilen 5 AB 100 559302-1701 Unobo Puman 3 AB 100 559302-1685 Unobo Puman 7 AB 100 559354-4926 Unobo Rovdjuret AB 100 556547-7550 Unobo Stallgården i Höganäs AB 100 556955-0766 Unobo Traktören AB 100 556456-6486 Unobo Trollet AB 100 559177-6645 Unobo Önskemålet AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556742-5912 VR Bostad Norr 2 Fastighets AB 100 556966-4476 VR Södra Autopiloten 1 Fastighets AB 100 556966-4484 VR Södra Autopiloten 6 och 8 Fastighets AB 100 559147-6451 Wättinge Utveckling AB 100 Följande fastigheter ingår i de sammanslagna rapporterna per den 31 december 2023: Almen 2 Backen 8:15 Backen 8:7–8:12 Del av Hälsan 22 A Del av Hälsan 22 B Del av Tuppen 1 Fregatten 16 Lännersta 112:14 Merkurius 4 Stora Vörta 1:62 & 1:63 Del av Klokheten 1 Rävsta 5:329 Prästbord 8:8 Del av Sörböle 16:8 och Butiken 1 Kandelabern 1 Notarien 25 Del av Årsta 1:1 B Regementet 20 Regementet 21 Del av Näsby 4:1469 B Del av Kumla 3:1263 B Del av Aspudden 2:1 Del av Hammarbyhöjden 1:1 C Del av Hammarbyhöjden 1:1 D Del av Hammarbyhöjden 1:1 E Del av Ulvsunda 1:1 B Del av Sicklaön 134:1, 40:14 & 134:2 B Del av Salem 5:77 & 32:1 B Sothönan 12 & 13 NOT 31: HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN Inga väsentliga händelser efter balansdagen. ===== SIDA 105 ===== 107 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER ===== SIDA 106 ===== 108 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Moderbolaget ===== SIDA 107 ===== 109 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 10 18 478 2 Fordringar hos koncernföretag 11 6 414 10 Derivat 12 20 - Summa finansiella anläggningstillgångar 24 912 13 Summa anläggningstillgångar 24 912 13 Omsättningstillgångar Kundfordringar 12 2 - Övriga fordringar 12 0 - Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 3 - Likvida medel 14 17 - Summa omsättningstillgångar 23 - SUMMA TILLGÅNGAR 24 935 13 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital 15 1 0 Fritt eget kapital Aktieägartillskott 16 298 10 Transaktionskostnader -60 Balanserat resultat -10 - Årets resultat 96 -10 Summa fritt eget kapital 16 324 0 Summa eget kapital 16 325 0 Obeskattade reserver 16 15 - Långfristiga skulder Obligationer 12 1 683 - Derivat 12 20 - Skulder till koncernbolag 17 6 752 12 Uppskjutna skatteskulder 0 - Summa långfristiga skulder 8 455 12 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 12 0 0 Aktuella skatteskulder 9 - Kortfristiga skulder 3 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 128 0 Summa kortfristiga skulder 140 1 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 935 13 KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH BALANSRÄKNING Moderbolagets verksamhet består av koncern- övergripande funktioner såsom finans, transaktion och kommunikation. Verksamheten i bolaget startade under fjärde kvartalet 2023. Moderbolaget hade vid årets utgång 13 anställda. Nettomsättningen uppgick under året till 29 mkr (-) och består till största del av management fee. Personalkostnaderna uppgick till -33 mkr (-1) för året. Övriga rörelsekostnader uppgick till -57 mkr (-0) för året, varav -22 mkr är hänföriga till det pågående arbetet med att etablera Sveafastigheterkoncernen. MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i mkr Not 2024-01-01 2024-12-31 2023-09-21 2023-12-31 Nettoomsättning 29 - Personalkostnader 4 -33 -1 Övriga rörelsekostnader 3 -57 0 Rörelseresultat -61 -1 Resultat från andelar i koncernföretag 5 -2 -9 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 1 335 - Räntekostnader och liknande resultatposter 7 -1 126 - Värdeförändringar finansiella instrument -26 - Resultat efter finansiella poster 120 -10 Bokslutsdispositioner 8 -15 Resultat före skatt 105 -10 Skatt 9 -9 - ÅRETS RESULTAT 96 -10 Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Årets resultat 96 -10 Övrigt totalresultat - - TOTALRESULTAT FÖR ÅRET 96 -10 ===== SIDA 108 ===== 110 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL Belopp i mkr Aktie- kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2023-01-01 - - - Årets resultat - -10 -10 Övrigt totalresultat - - - Årets totalresultat - -10 -10 Etablering av moderbolag 0 - 0 Aktieägartillskott - 10 10 Utgående eget kapital 2023-12-31 0 0 0 Ingående eget kapital 2024-01-01 0 0 0 Årets resultat - 96 96 Övrigt totalresultat - - - Årets totalresultat 0 96 96 Nyemission 1 - 1 Transaktionskostnader - -60 -60 Aktieägartillskott - 16 288 16 288 Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 324 16 325 ===== SIDA 109 ===== 111 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANAL YS Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-09-21 2023-12-31 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 105 -10 Justering för ej kassaflödespåverkande poster Avsättning till periodiseringsfond 15 - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 120 -10 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -15 - Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 6 891 12 Kassaflöde från den löpande verksamheten 6 996 2 Investeringsverksamheten Lämnade aktieägartillskott -18 478 - Investeringar i finansiella tillgångar -6 414 - Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel 0 -2 Avyttring av dotterbolag 2 - Kassaflöde från investeringsverksamheten -24 890 -2 Finansieringsverksamheten Nyemission 0 0 Transaktionskostnader -60 - Erhållna aktieägartillskott 16 288 - Upptagna lån 1 683 - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 17 911 0 Årets kassaflöde 17 0 Likvida medel vid årets början 0 - Likvida medel vid årets slut 17 0 ===== SIDA 110 ===== 112 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET NOT 1: VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 ”Redovisning för juridisk person”. Moderbolaget tilläm- par samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan. NOT 2: UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR För uppskattningar och bedömningar se not 3 för kon- cernen. NOT 3: ARVODE TILL REVISOR Ernst & Young AB Mkr 2024 2023 Revisionsuppdraget -10 -0 Summa -10 -0 NOT 4: ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER För löner och ersättningar till anställda och ledande be- fattningshavare samt information om antal anställda, se not 8 för koncernen. NOT 5: RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG REDOVISNINGSPRINCIP Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning be- döms som säker. Intäkter från försäljning av dotterbolag redovisas då risker och förmåner samt kontroll förknip- pade med innehavet i dotterbolaget övergått till köparen. Mkr 2024 2023 Resultat från andelar i koncernföretag -2 -9 Summa -2 -9 NOT 6: RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Mkr 2024 2023 Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Ränteintäkter från koncernföretag 1 335 - Övriga finansiella intäkter 0 - Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 1 335 - NOT 7: RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Mkr 2024 2023 Skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Räntekostnader till koncernföretag -1 081 - Räntekostnader till ägare -11 - Övriga räntekostnader -22 - Övriga finansiella kostnader -12 - Summa räntekostnader och liknande resultatposter -1 126 - ===== SIDA 111 ===== 113 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET NOT 8: BOKSLUTSDISPOSITIONER Mkr 2024 2023 Avsättning till periodiseringsfond -15 - Summa -15 - NOT 9: SKATT Redovisad skatt Mkr 2024 2023 Aktuell skatt -9 - Uppskjuten skatt underskottsavdrag 0 - Redovisad skatt -9 - Avstämning av effektiv skatt Mkr 2024 2023 Resultat före skatt 105 -10 Skatt enligt moderbolagets skattesats -22 2 Skatteeffekt av: Ej skattepliktiga intäkter 3 - Ej avdragsgilla kostnader -3 -2 Kostnader som ska dras av men som inte ingår i det redovisade resultatet 12 - Redovisad skatt -9 - Effektiv skattesats, % 8 - NOT 10: ANDELAR I KONCERNFÖRETAG REDOVISNINGSPRINCIP Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlig- het med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet prövas kvartalsvis mot dotterbolagens egna kapital. I de fall bok- fört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Mkr 2024 2023 Ingående anskaffningsvärden 2 - Förvärv 0 0 Aktieägartillskott 18 478 11 Nedskrivningar - -9 Avyttringar -2 - Utgående redovisat värde 18 478 2 Direktägda dotterbolag Redovisat värde, tkr Bolagsnamn Orgnr Säte Antal aktier Kapitalandel, % 2024-12-31 2023-12-31 Sveafastigheter Holding AB 559479-1880 Stockholm 25000 100 18 477 741 - Sveafastigheter Holding 1 AB 559464-0871 Stockholm 25000 100 - 25 Sveafastigheter Holding 2 AB 559464-1218 Stockholm 25000 100 - 25 Sveafastigheter Holding 3 AB 559449-4337 Stockholm 25000 100 - 2 286 Summa redovisat värde 18 477 741 2 336 ===== SIDA 112 ===== 114 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Indirektägda bolag Org.nr Namn Andel, % 559281-0856 Sveafastigheter 1.101 Holding AB 100 559464-0939 Sveafastigheter 1.102 Holding AB 100 559266-0780 Sveafastigheter 1.201 Holding AB 100 559266-0806 Sveafastigheter 1.202 Holding AB 100 559266-0863 Sveafastigheter 1.203 Holding AB 100 559266-0871 Sveafastigheter 1.204 Holding AB 100 559266-0889 Sveafastigheter 1.205 Holding AB 100 559266-0897 Sveafastigheter 1.206 Holding AB 100 559266-0905 Sveafastigheter 1.207 Holding AB 100 559266-0798 Sveafastigheter 1.208 Holding AB 100 559266-0822 Sveafastigheter 1.209 Holding AB 100 559266-0830 Sveafastigheter 1.210 Holding AB 100 559266-0848 Sveafastigheter 1.211 Holding AB 100 559266-0855 Sveafastigheter 1.212 Holding AB 100 559481-7628 Sveafastigheter 1.213 Holding AB 100 559464-0954 Sveafastigheter 1.214 Holding AB 100 559464-1010 Sveafastigheter 1.301 Holding AB 100 559464-1077 Sveafastigheter 1.401 Holding AB 100 559464-1275 Sveafastigheter 1.402 Holding AB 100 559464-1085 Sveafastigheter 1.403 Holding AB 100 559464-1093 Sveafastigheter 1.404 Holding AB 100 559464-1101 Sveafastigheter 1.408 Holding AB 100 559464-1184 Sveafastigheter 1.411 Holding AB 100 559464-1192 Sveafastigheter 1.412 Holding AB 100 559464-1200 Sveafastigheter 1.413 Holding AB 100 559185-5654 Sveafastigheter 1.501 Holding AB 100 559347-1997 Sveafastigheter 1.502 Holding AB 100 559070-4713 Sveafastigheter 1.503 Holding AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559276-5571 Sveafastigheter 1.504 Holding AB 100 559276-5621 Sveafastigheter 1.505 Holding AB 100 559374-8642 Sveafastigheter 1.506 Holding AB 100 559314-1442 Sveafastigheter 1.507 Holding AB 100 559347-1989 Sveafastigheter 1.508 Holding AB 100 559281-0864 Sveafastigheter 2.101 Holding AB 100 559464-1374 Sveafastigheter 2.102 Holding AB 100 559464-1234 Sveafastigheter 2.103 Holding AB 100 559464-1242 Sveafastigheter 2.104 Holding AB 100 559464-1259 Sveafastigheter 2.105 Holding AB 100 559464-1382 Sveafastigheter 2.106 Holding AB 100 559277-2049 Sveafastigheter 2.201 Holding AB 100 559277-2098 Sveafastigheter 2.202 Holding AB 100 559277-2114 Sveafastigheter 2.203 Holding AB 100 559464-1358 Sveafastigheter 2.301 Holding AB 100 559464-0970 Sveafastigheter 3.101 Holding AB 100 559464-1044 Sveafastigheter 3.102 Holding AB 100 559464-0962 Sveafastigheter 3.103 Holding AB 100 559464-0988 Sveafastigheter 3.104 Holding AB 100 559423-7314 Sveafastigheter 3.105 Holding AB 100 559326-6348 Sveafastigheter 3.106 Holding AB 100 559364-1656 Sveafastigheter 3.107 Holding AB 100 559423-7322 Sveafastigheter 3.108 Holding AB 100 559464-1291 Sveafastigheter Almen MergCo AB 100 559161-9936 Sveafastigheter Aspuddens Husentreprenad AB 100 559439-9296 Sveafastigheter Avesta AB 100 556667-8842 Sveafastigheter Avesta Kråkan 1 och Majsen 3 AB 100 559464-1168 Sveafastigheter Backen 8:15 MergoCo AB 100 559070-4721 Sveafastigheter Boden Aspen 4 AB 100 ===== SIDA 113 ===== 115 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Org.nr Namn Andel, % 559457-8311 Sveafastigheter Boden Tuppen AB 100 559079-3625 Sveafastigheter Borlänge AB 100 916898-6546 Sveafastigheter Borås Priorn 6 Handelsbolag 100 916898-6553 Sveafastigheter Borås Väpnaren 6 Handelsbolag 100 559229-3921 Sveafastigheter Bostad BR Hallsta AB 100 559376-6883 Sveafastigheter Bostad Bro AB 100 559306-0477 Sveafastigheter Bostad Hökerum AB 100 559122-5999 Sveafastigheter Bostad Jordbro I AB 100 559122-6021 Sveafastigheter Bostad Jordbro II AB 100 559256-4008 Sveafastigheter Bostad Medsolsbacken AB 100 559301-4649 Sveafastigheter Bostad Oxbacken AB 100 559376-6867 Sveafastigheter Bostad Projekt Beta AB 100 556700-2067 Sveafastigheter Bostad Råcksta AB 100 559122-6039 Sveafastigheter Bostad Silver Life AB 100 559235-4988 Sveafastigheter Bostad Silver Life Ingarö AB 100 559418-4730 Sveafastigheter Bostad Södra Hallsta Radhus AB 100 556985-1289 Sveafastigheter Bostadsutveckling AB 100 559080-4265 Sveafastigheter Bostadsutveckling II AB 100 559122-2921 Sveafastigheter Bostadsutveckling III AB 100 559122-2905 Sveafastigheter Bostadsutveckling IV AB 100 559256-3984 Sveafastigheter Bostadsutveckling IX AB 100 559131-3530 Sveafastigheter Bostadsutveckling V AB 100 559171-7946 Sveafastigheter Bostadsutveckling VI AB 100 559220-1015 Sveafastigheter Bostadsutveckling VII AB 100 559256-3976 Sveafastigheter Bostadsutveckling VIII AB 100 559301-4672 Sveafastigheter Bostadsutveckling X AB 100 559322-6664 Sveafastigheter Bostadsutveckling XI AB 100 559335-6677 Sveafastigheter Bostadsutveckling XII AB 100 559335-6685 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIII AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559376-6818 Sveafastigheter Bostadsutveckling XIV AB 100 559464-1028 Sveafastigheter Bostadsutveckling XV AB 100 559464-1036 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVI AB 100 556984-1660 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVII Holding AB 100 559464-1051 Sveafastigheter Bostadsutveckling XVIII AB 100 556975-6389 Sveafastigheter Bostadsutveckling XX Holding AB 100 559464-1366 Sveafastigheter Bytesgärdet MergCo AB 100 559334-4087 Sveafastigheter Del av Botkyrka Tumba 8:347 AB 100 559122-6013 Sveafastigheter Del av Haninge Kalvsvik 1:4 och 16:1 C AB 100 559225-1168 Sveafastigheter Del av Motala T ellus 1 AB 100 559171-7854 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön A AB 100 559216-8610 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön B AB 100 559232-8735 Sveafastigheter Del av Nacka Sicklaön C AB 100 559171-7896 Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och 32:1 A AB 100 559169-8583 Sveafastigheter Del av Salem 5:77 och 32:1 B AB 100 559256-4016 Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla 4:1 A AB 100 559376-6859 Sveafastigheter Del av Stockholm Akalla 4:1 B AB 100 559273-3124 Sveafastigheter Del av Stockholm Aspudden 2:1 AB 100 559256-4024 Sveafastigheter Del av Stockholm Bromsten 9:2 AB 100 559301-4714 Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede Gård 1:1 A AB 100 559335-6594 Sveafastigheter Del av Stockholm Enskede Gård 1:1 B AB 100 559256-3992 Sveafastigheter Del av Stockholm Fäboden 1 AB 100 559232-8768 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 B AB 100 559335-6628 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 C AB 100 559335-6610 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 D AB 100 ===== SIDA 114 ===== 116 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Org.nr Namn Andel, % 559210-1967 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 A AB 100 559242-8477 Sveafastigheter Del av Stockholm Hammarbyhöjden 1:1 E AB 100 559301-4680 Sveafastigheter Del av Stockholm Skärholmen 2:1 AB 100 559235-5084 Sveafastigheter Del av Stockholm Stureby och Örby AB 100 559141-1268 Sveafastigheter Del av Stockholm Sätra 2:1 AB 100 559210-1975 Sveafastigheter Del av Stockholm Ulvsunda 1:1 A AB 100 559335-6669 Sveafastigheter Del av Stockholm Ulvsunda 1:1 B AB 100 559122-6070 Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta 1:1 AB 100 559301-4706 Sveafastigheter Del av Stockholm Årsta 1:1 B AB 100 559122-6047 Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö 1:1 A AB 100 559235-4996 Sveafastigheter Del av Stockholm Älvsjö 1:1 B AB 100 559171-7839 Sveafastigheter Del av T yresö Kumla 3:1263 A AB 100 559335-6651 Sveafastigheter Del av T yresö Kumla 3:1263 B AB 100 559171-7847 Sveafastigheter Del av T yresö Näsby 4:1469 A AB 100 559147-6451 Sveafastigheter Del av T yresö Näsby 4:1469 B AB 100 559301-4656 Sveafastigheter Del av Upplands Väsby Vilunda AB 100 559080-4299 Sveafastigheter Del av Uppsala Kronåsen 1:25 AB 100 559080-4323 Sveafastigheter Del av Vallentuna Rickeby-Mörby AB 100 556985-1271 Sveafastigheter Development AB 100 556436-7000 Sveafastigheter Ekorren 2 och Jupiter 11 AB 100 556902-3020 Sveafastigheter Eskilstuna Fakiren 3 AB 100 556813-9249 Sveafastigheter Eskilstuna Fjärilen 8 AB 100 559327-2031 Sveafastigheter Eskilstuna Notarien 19 B AB 100 559338-9751 Sveafastigheter Eskilstuna Notarien 25 AB 100 559201-9169 Sveafastigheter Eskilstuna Notarien 26 A AB 100 559181-7266 Sveafastigheter Eskilstuna Nystavaren AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556879-9315 Sveafastigheter Exporten 1 AB 100 559105-9976 Sveafastigheter Falun Britsarvsskolan 6 AB 100 559149-4827 Sveafastigheter Falun Lilla Näs och Korsnäs AB 100 559408-9921 Sveafastigheter Falun T egelbruket 4, projekt AB 100 559464-1333 Sveafastigheter Gärdet MergCo AB 100 556729-9853 Sveafastigheter Göteborg Bergsjön 15:3 AB 100 559340-1218 Sveafastigheter Halmstad Linden 2 AB 100 559340-1226 Sveafastigheter Halmstad Linden 8 AB 100 559300-7254 Sveafastigheter Haninge Kalvsvik AB 100 559106-8894 Sveafastigheter Helsingborg 1 AB 100 559153-7831 Sveafastigheter Helsingborg 2 AB 100 556442-9206 Sveafastigheter Helsingborg Leran 1 och 4 AB 100 559135-0722 Sveafastigheter Helsingborg Spårvagnen 1 AB 100 559464-0871 Sveafastigheter Holding 1 AB 100 559464-0889 Sveafastigheter Holding 1.1 AB 100 559464-0947 Sveafastigheter Holding 1.2 AB 100 559464-1002 Sveafastigheter Holding 1.3 AB 100 559464-1069 Sveafastigheter Holding 1.4 AB 100 559464-1119 Sveafastigheter Holding 1.4.5 AB 100 559464-1150 Sveafastigheter Holding 1.5 AB 100 559464-1218 Sveafastigheter Holding 2 AB 100 559464-1226 Sveafastigheter Holding 2.1 AB 100 559464-1283 Sveafastigheter Holding 2.2 AB 100 559464-1341 Sveafastigheter Holding 2.3 AB 100 559479-1898 Sveafastigheter Holding Förvaltning AB 100 559313-5964 Sveafastigheter Höganäs 1 AB 100 556851-0902 Sveafastigheter Höganäs Bostäder AB 100 556720-6247 Sveafastigheter Höganäs Flora 5 AB 100 556547-7550 Sveafastigheter Höganäs Höganäs 38:47 AB 100 ===== SIDA 115 ===== 117 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Org.nr Namn Andel, % 969661-1046 Sveafastigheter Höganäs Möllan 31 Handelsbolag 100 559191-4691 Sveafastigheter Höganäs Olympia 14 och 15 AB 100 559019-0228 Sveafastigheter Höganäs Släggan 1 AB 100 559206-2524 Sveafastigheter Höganäs Stataren 1 AB 100 556828-3138 Sveafastigheter Höganäs Stataren 2 AB 100 559199-5153 Sveafastigheter Jönköping Varberg 1 AB 100 559177-6645 Sveafastigheter Jönköping Önskemålet 7 AB 100 556516-1303 Sveafastigheter Karlshamn Mörrum 84:2 AB 100 559481-7537 Sveafastigheter Karlskrona Fregatten 16 AB 100 559162-1221 Sveafastigheter Karlskrona Gullbernahult 31 AB 100 559157-9866 Sveafastigheter Karlskrona Kvarnhöjden 1 AB 100 556586-2199 Sveafastigheter Karlskrona Mo 1:95 och Monsunen 1 AB 100 559146-6056 Sveafastigheter Karlskrona Verkö 3:118 AB 100 559287-3797 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 A AB 100 559287-3805 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 B AB 100 559287-3813 Sveafastigheter Karlstad Kasernhöjden 1 C AB 100 559324-0194 Sveafastigheter Karlstad Regementet 21 AB 100 559225-6928 Sveafastigheter Kävlinge Arvid 1 AB 100 559225-6902 Sveafastigheter Kävlinge Kristallen AB 100 559225-6936 Sveafastigheter Kävlinge Sandhammaren 4 AB 100 559225-6910 Sveafastigheter Kävlinge Servitutet 2 AB 100 556693-9491 Sveafastigheter Landskrona 1 AB 100 559345-4225 Sveafastigheter Landskrona 2 AB 100 559267-6406 Sveafastigheter Landskrona 3 AB 100 556727-3643 Sveafastigheter Landskrona 5 AB 100 556768-2033 Sveafastigheter Landskrona AB 100 559152-8756 Sveafastigheter Landskrona Cykeln 3 AB 100 556925-2017 Sveafastigheter Landskrona Gröna Lund 20 AB 100 Org.nr Namn Andel, % 556064-4105 Sveafastigheter Landskrona Herkules 27 och 30 AB 100 556685-4096 Sveafastigheter Landskrona Neptun 30 AB 100 556514-2964 Sveafastigheter Landskrona Pallas 44 och 71 AB 100 559220-6964 Sveafastigheter Landskrona Sten Sture 11 AB 100 559276-5431 Sveafastigheter Linköping Idrottsstjärnan AB 100 556868-2545 Sveafastigheter Linköping Lavinen 5 AB 100 559276-5407 Sveafastigheter Linköping Luftpumpen och Lägerhyddan AB 100 559276-5415 Sveafastigheter Linköping Nyponbusken AB 100 559276-5357 Sveafastigheter Linköping Riket AB 100 559273-5103 Sveafastigheter Linköping Risgrynet 1 AB 100 559273-5095 Sveafastigheter Linköping Risgrynet 2 AB 100 559273-5087 Sveafastigheter Linköping Riskornet 1 AB 100 559276-5340 Sveafastigheter Linköping Räknestickan 1 AB 100 559223-3927 Sveafastigheter Lägenheter H1 AB 100 559218-8444 Sveafastigheter Lägenheter Holding AB 100 559204-0462 Sveafastigheter Malmö Pelaren 2 AB 100 556707-4504 Sveafastigheter Nacka Orminge 60:2 AB 100 556686-3493 Sveafastigheter Nacka Sicklaön 126:12 AB 100 556810-8517 Sveafastigheter Nackagubb AB 100 556742-5912 Sveafastigheter Norrtälje Marknadshagen AB 100 556973-7264 Sveafastigheter Nykvarn Kaffebryggaren AB 100 559208-8735 Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta A AB 100 559229-6551 Sveafastigheter Nykvarn Ströpsta B AB 100 556897-8232 Sveafastigheter Nyköping AB 100 559481-7602 Sveafastigheter Nyköping Elektrikern 1 AB 100 559464-1390 Sveafastigheter Nyköping Svarvaren 4 AB 100 559114-4240 Sveafastigheter Nynäshamn 2 Holding AB 100 559114-4257 Sveafastigheter Nynäshamn T elegrafen 21 AB 100 ===== SIDA 116 ===== 118 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Org.nr Namn Andel, % 559114-5064 Sveafastigheter Nynäshamn T elegrafen Holding AB 100 556697-5107 Sveafastigheter Olofström Holje 106:1 AB 100 559440-7644 Sveafastigheter Oskarshamn Emmekalv och Älvehult AB 100 559481-7552 Sveafastigheter Oskarshamn Hälsan AB 100 559481-7545 Sveafastigheter Oskarshamn Merkurius 4 AB 100 559152-5307 Sveafastigheter Oskarshamn Måsen 1 AB 100 559297-0353 Sveafastigheter Parkering Holding AB 100 559464-1176 Sveafastigheter Pilen MergoCo AB 100 559235-5001 Sveafastigheter Sala Backe Vaksala Brillinge AB 100 559449-4337 Sveafastigheter Services AB 100 559031-5262 Sveafastigheter Sigtuna Rävsta 5:329 AB 100 559131-3563 Sveafastigheter Sigtuna Steninge 1:182 och 1:183 AB 100 559368-3559 Sveafastigheter Skellefteå Bägaren 7 AB 100 559481-7594 Sveafastigheter Skellefteå Dagsmejan 1 AB 100 559276-5217 Sveafastigheter Skellefteå Hedensbyn 25:50 AB 100 559341-6984 Sveafastigheter Skellefteå Jullen 1 AB 100 559050-7967 Sveafastigheter Skellefteå Motvikten 1 AB 100 559050-7959 Sveafastigheter Skellefteå Orkestern 6 AB 100 559457-5101 Sveafastigheter Skellefteå Prästbord 8:8 AB 100 559457-5119 Sveafastigheter Skellefteå Rönnbäcken 2:13 AB 100 559050-8056 Sveafastigheter Skellefteå Storkåge 21:19 AB 100 559108-5070 Sveafastigheter SLUV Holding AB 100 559090-9668 Sveafastigheter Sländan Holding AB 100 559115-8711 Sveafastigheter Stenungsund Höga 2:154 AB 100 556966-4476 Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 1 AB 100 556966-4484 Sveafastigheter Stockholm Autopiloten 6 och 8 AB 100 969678-0395 Sveafastigheter Stockholm Barlasten 4 Kommanditbolag 100 Org.nr Namn Andel, % 969677-9181 Sveafastigheter Stockholm Galjonsbilden 28 Kommanditbolag 100 559045-5068 Sveafastigheter Stockholm Hedvig 7 AB 100 559101-8733 Sveafastigheter Stockholm Järinge 2 AB 100 559183-6043 Sveafastigheter Stockholm Kvarnluckan 1 och 2 AB 100 556900-0010 Sveafastigheter Stockholm Mariehamn 1 AB 100 559167-0772 Sveafastigheter Stockholm Sothönan 12 och 13 AB 100 559039-2212 Sveafastigheter Stockholm Vårholmen 6 AB 100 556878-8268 Sveafastigheter Stockholm Åkeshov AB 100 559114-7938 Sveafastigheter Stockholm Örjan 23 AB 100 556975-9136 Sveafastigheter Studentbacken Sågtorp AB 100 916563-7035 Sveafastigheter Sundbyberg Fjällnäset 14 Kommanditbolag 100 556674-7613 Sveafastigheter Sundbyberg Lärkan 14 AB 100 556974-0367 Sveafastigheter Sundsvall Västland 26:39 AB 100 559464-1325 Sveafastigheter Sågklingan 6 MergCo AB 100 559004-1728 Sveafastigheter Söderhamn AB 100 556564-9828 Sveafastigheter Södertälje 1 AB 100 556717-0062 Sveafastigheter Södertälje 2 AB 100 559057-0619 Sveafastigheter Södertälje Sländan 8 AB 100 559202-8830 Sveafastigheter Tierp Jörsön 7:6 AB 100 556588-2841 Sveafastigheter Tierp Jörsön och Söderfors Bruk AB 100 556684-7116 Sveafastigheter Trelleborg AB 100 559182-0583 Sveafastigheter Trollhättan 1 AB 100 556456-6486 Sveafastigheter Trollhättan Lodjuret 6 AB 100 559240-0559 Sveafastigheter Trollhättan Pilen 4 AB 100 556722-1709 Sveafastigheter Trollhättan Pilen 5 AB 100 559464-0905 Sveafastigheter Trollhättan Vintergrönan 13 AB 100 559062-5835 Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren 4 AB 100 ===== SIDA 117 ===== 119 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Org.nr Namn Andel, % 559384-7246 Sveafastigheter Ulricehamn Krämaren 8 AB 100 556748-3903 Sveafastigheter Umeå AB 100 559481-7578 Sveafastigheter Umeå Backen 8:15 AB 100 559481-7560 Sveafastigheter Umeå Backen 8:7 – 8:12 AB 100 556886-6395 Sveafastigheter Umeå Bajonetten 9 AB 100 559323-8255 Sveafastigheter Umeå Barnmorskan 2 AB 100 559464-0921 Sveafastigheter Umeå Bytesgärdet 5 AB 100 559023-9199 Sveafastigheter Umeå Eklunda AB 100 559464-0897 Sveafastigheter Umeå Gärdet 14 AB 100 559351-8433 Sveafastigheter Umeå Långmyran 8 AB 100 559302-1701 Sveafastigheter Umeå Puman 3 AB 100 559302-1685 Sveafastigheter Umeå Puman 7 AB 100 559354-4926 Sveafastigheter Umeå Rovdjuret 13 AB 100 559464-0913 Sveafastigheter Umeå Ödlan 2 AB 100 559276-5563 Sveafastigheter Unobo Holding AB 100 969633-7709 Sveafastigheter Vallentuna Vallentuna-Rickeby 1:40 Kommanditbolag 100 559210-1959 Sveafastigheter Vaxholm Vega 9 AB 100 559464-1309 Sveafastigheter Vintergrönan MergCo AB 100 559479-5881 Sveafastigheter Västerås Almen 2 AB 100 556974-8527 Sveafastigheter Västerås Focken 1 och 2 AB 100 559122-6088 Sveafastigheter Västerås Hydran 2 AB 100 559285-3617 Sveafastigheter Västerås Najaden 3 AB 100 559285-3609 Sveafastigheter Västerås Najaden AB 100 559053-5273 Sveafastigheter Västerås Neptun 1 AB 100 556964-1342 Sveafastigheter Västerås Sandstenen 16 AB 100 559464-1267 Sveafastigheter Västerås Sågklingan AB 100 556883-5515 Sveafastigheter Växjö Hov Dalbogård 3-4 AB 100 Org.nr Namn Andel, % 559338-1741 Sveafastigheter Årby Notarien 25 Holding AB 100 559338-1774 EA Årby Norra Fastighets AB 100 559464-1317 Sveafastigheter Ö MergCo AB 100 559212-5750 Sveafastigheter Östersund Hästhandlaren 6 AB 100 556955-0766 Sveafastigheter Östersund Traktören 8 AB 100 NOT 11: FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 10 - Tillkommande fordringar 6 414 10 Avgående fordringar -10 - Redovisat värde 6 414 10 KREDITRISK Moderbolaget tillämpar en ratingbaserad metod för be- räkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar. Detta genom att bedöma sannolikheten för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fal- lissemang. Moderbolaget har definierat fallissemang som då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer som indikerar att betalningsinstäl- lelse föreligger. Moderbolaget bedömer att dotterföreta- gen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern fordran. Moderbolagets fordran på dess dotterföretag är efterställda externa långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säker- het. Moderbolaget tillämpar den generella metoden på de koncerninterna fordringar. Moderbolagets förväntade förlust vid fallissemang beaktar dotterbolagens genom- snittliga belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets be- dömningar enligt ovanstående metod med beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen reservering har därför redovisats. ===== SIDA 118 ===== 120 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET NOT 12: FINANSIELLA INSTRUMENT FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VÄRDERINGSKATEGORI I nedanstående tabell presenteras moderbolagets finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9. Finansiella tillgångar/skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella tillgångar/skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Mkr 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 Finansiella tillgångar Fordringar hos koncernföretag - - 6 414 10 Derivat 20 - - - Kundfordringar - - 2 - Övriga kortfristiga fordringar - - 0 - Likvida medel - - 17 - Summa 20 - 6 434 10 Finansiella skulder Obligationer - - 1 683 - Derivat 20 - - - Skulder till koncernföretag - - 6 752 12 Leverantörsskulder - - 0 0 Övriga kortfristiga skulder - - 3 - Summa 20 - 8 438 12 LIKVIDITETS- OCH FINANSIERINGSRISK Moderbolagets återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när återbetalning tidigast kan krävas. 2024-12-31 Löptidsanalys Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Obligationer 80 1 770 - - 1 850 Skulder till koncernföretag - - - 6 752 6 752 Leverantörsskulder 0 - - - 0 Övriga kortfristiga skulder 3 - - - 3 Summa 8 1 770 - 6 752 8 605 2023-12-31 Löptidsanalys Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt Skulder till koncernföretag - - - 12 12 Leverantörsskulder 0 - - - 0 Summa 0 - - 12 12 ===== SIDA 119 ===== 121 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET VÄRDERING TILL VERKLIGT VÄRDE Tabellen nedanför visar moderbolagets finansiella instrument värderade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. 2024-12-31 2023-12-31 Noterade priser på aktiva marknader Andra observerbara indata Ej observerbar indata Noterade priser på aktiva marknader Andra observerbara indata Ej observerbar indata Mkr (Nivå 1) (Nivå 2) (Nivå 3) (Nivå 1) (Nivå 2) (Nivå 3) Tillgångar värderade till verkligt värde Derivat - 20 - - - - Skulder värderade till verkligt värde Derivat - 20 - - - - Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna i hierarkin för verkligt värde under 2024 eller 2023. NOT 13: FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupen intäkt 2 - Övrigt 1 - Redovisat värde 3 - NOT 14: LIKVIDA MEDEL Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Banktillgodohavanden 17 . Summa 17 - NOT 15: EGET KAPITAL Per den 31 december 2024 består aktiekapitalet av 200 000 000 stamaktier med ett kvotvärde om 0,0025 kr. Se även upplysningar i koncernens not 21 Eget kapital NOT 16: OBESKATTADE RESERVER REDOVISNINGSPRINCIP I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatte- skuld och eget kapital. Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Periodiseringsfond 15 - Summa 15 - ===== SIDA 120 ===== 122 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET NOT 17: SKULDER TILL KONCERNFÖRETAG Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Ingående redovisat värde 12 - Tillkommande skulder 6 749 12 Avgående skulder -9 - Redovisat värde 6 752 12 NOT 18: UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Mkr 2024-12-31 2023-12-31 Upplupna personalkostnader 3 - Upplupna räntor 34 - Upplupna noteringskostnader 60 - Övriga upplupna kostnader 31 - Redovisat värde 128 - NOT 19: STÄLLDA SÄKERHETER Bolaget har inga ställda säkerheter 2024 eller 2023. NOT 20: EVENTUALFÖRPLIKTELSER Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag upp- går till 5 565 mkr (-). NOT 21: TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Bolagets transaktioner med närstående inbegriper utlå- ning till dotterföretag och på de lånen belöper ränta. Lån inom koncernen är efterställda och har under året löpt med 5,75 procent ränta som betalats kvartalsvis. 2024 Mkr För säljning av tjänster Räntor Fordran på balans- dagen Skuld på balans- dagen Koncern- bolag 29 254 6 414 6 752 Aktieägare - -11 - - Summa 29 243 6 414 6 752 2023 Mkr För säljning av tjänster Räntor Fordran på balans- dagen Skuld på balans- dagen Koncern- bolag - - 10 12 Aktieägare - - - - Summa - - 10 12 För information om ersättningar till ledande befattnings- havare se not 8 för koncernen. NOT 22: HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN För händelser efter balansdagen se not 31 för koncernen. NOT 23: FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION kr 2024-12-31 Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel Balanserad resultat 16 227 880 849 Årets resultat 96 250 801 Summa 16 324 131 650 Disponeras så att I ny räkning överföres 16 324 131 650 Summa 16 324 131 650 ===== SIDA 121 ===== 123 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets finansiella ställning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i Sveafastigheters årsredovisning vars innehåll anges på sidan 27 , har godkänts för utfärdande av styrelsen. Stockholm den 31 mars 2025 Peter Wågström Styrelsens ordförande Per O Dahlstedt Styrelseledamot Sanja Batljan Styrelseledamot Jenny Wärme Styrelseledamot Peder Johnson Styrelseledamot Christer Nerlich Styrelseledamot Erik Hävermark Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den 31 mars 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ===== SIDA 122 ===== 124 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET REVISIONSBERÄTTELSE TILL BOLAGSSTÄMMAN I SVEAFASTIGHETER AB (PUBL), ORG NR 559449 4329 RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN UTTALANDEN Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon - cernredovisningen för Sveafastigheter AB (publ) för år räkenskapsåret 2024-01-01 – 2024-12-31 Bolagets års- redovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 67–123 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprät - tats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbo- lagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon- cernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovis- ningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer re- sultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisors- förordningens (537/2014) artikel 11. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt an- svar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnit- tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom - mande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Detta dokument innehåller även annan information än års- redovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-66 samt 127-134. Det är styrelsen och verk- ställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon- cernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om in- formationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt in- hämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse - ende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen och verkställande direktören som har an- svaret för att årsredovisningen och koncernredovisning- en upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt års- redovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern- redovisningen ansvarar styrelsen och verkställande di- rektören för bedömningen av bolagets förmåga att fort- sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver- kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering. REVISORNS ANSVAR Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att årsredovisningen och koncernredovisningen som hel- het inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan- den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rim- ligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och kon- cernredovisningen. ===== SIDA 123 ===== 125 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET Som del av en revision enligt ISA använder vi professio- nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställ- ning under hela revisionen. Dessutom: • identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll. • skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. • utvärderar vi lämpligheten i de redovisnings- principer som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. • drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag inte längre kan fortsätta verksamheten. • utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. • planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta- gelser under revisionen, däribland de eventuella bety- dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obe- roende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämp- liga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedöm- da riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR UTTALANDEN Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning av Sveafastigheter AB (publ) räkenskapsåret 2024-01-01 – 2024-12-31 samt av förslaget till dispositio- ner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören an- svarsfrihet för räkenskapsåret. GRUND FÖR UTTALANDEN Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sveri- ge. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnit- tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck- liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi- tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfatt- ===== SIDA 124 ===== 126 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för- valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon- cernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför- valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt sty- relsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. REVISORNS ANSVAR Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kun- na bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: • företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller • på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo - sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisions- sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för- summelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi- tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk- ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åt- gärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åt- gärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt utta- lande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm ut- sågs till Sveafastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 28 juni 2024 och har varit bolagets revisor sedan 29 september 2023. Stockholm den 31 mars 2025 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor ===== SIDA 125 ===== 127 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | MODERBOLAGET ===== SIDA 126 ===== 128 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL Definitioner samt härledning av nyckeltal ===== SIDA 127 ===== 129 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL DEFINITIONER ANTAL FASTIGHETER, ST Antalet fastigheter vid årets utgång. ANTAL LÄGENHETER, ST Antalet lägenheter vid årets utgång. BELÅNINGSGRAD, % Nettoskuld i relation till verkligt värde förvaltningsfastigheter vid årets utgång. BRUTTOAVKASTNING, % Bedömt hyresvärde i relation till bedömt fastighetsvärde vid färdigställande. BRUTTOAVKASTNING PÅ INVESTERING, % Bedömt hyresvärde i relation till investering. DRIFTNETTO, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader. DRIFTNETTO INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader för fastighetsadministration. FASTIGHETSADMINISTRATION, KR Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och hyresadministration. FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelse perioden. FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar. GENOMSNITTLIG RÄNTA, % Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid årets utgång exklusive byggnadskreditiv. GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST Antalet utestående aktier vägt över året. HYRESINTÄKTER, KR Årets debiterade hyror med avdrag för hyresförluster. HYRESVÄRDE, KR Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. KAPITALBINDNING, ÅR Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter. LOKALER, KVM Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. NETTOSKULD, KR Räntebärande skulder minskat med likvida medel. RESULTAT PER AKTIE, KR Årets resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för året. RÄNTEBINDNING, ÅR Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder. ===== SIDA 128 ===== 130 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter, obligationer samt skulder till ägare. RÄNTENETTO, KR Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande finansiella poster. RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån och leasingkostnader. SKULDKVOT , GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar. SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning. SOLIDITET , % Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. UTHYRBAR YTA, KVM Yta som är tillgänglig för uthyrning. UTHYRNINGSGRAD, % Kontrakterade årshyror vid årets utgång, exklusive projektfastigheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genomsnittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad understiger snittet. ÖVERSKOTTSGRAD, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för året. ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, % Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration i relation till hyresintäkterna för året. ===== SIDA 129 ===== 131 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL HÄRLEDNING AV NYCKELTAL BELÅNINGSGRAD Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Nettoskuld 11 838 12 411 Förvaltningsfastigheter 28 140 24 786 Belåningsgrad, % 42 50 DRIFTNETTO Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Hyresintäkter 1 361 1 126 Fastighetskostnader -500 -441 Driftnetto 860 685 DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto 860 685 Fastighets administration -102 -64 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 758 622 FÖRVALTNINGSRESULTAT Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Resultat före skatt -1 019 -5 061 Värdeförändring finansiella instrument 40 57 Värdeförändringar och skatt joint venture -49 323 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 188 4 704 Upplösen/nedskrivning goodwill 0 24 Förvaltningsresultat 160 47 LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE 2024-12-31 2023-12-31 Eget kapital 14 844 13 205 Återläggning av derivat -7 -1 Återläggning av uppskjuten skatt 1 062 1 031 Långsiktigt substansvärde, mkr 15 898 14 235 Antal stamaktier 200 000 000 25 000 Substansvärde per aktie, kr 79,49 n/a NETTOSKULD Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 145 12 727 Likvida medel 308 316 Nettoskuld 11 838 12 411 RESULTAT PER AKTIE, KR 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Årets resultat, mkr -1 125 n/a Genomsnittligt antal aktier 138 054 795 n/a Resultat per aktie, kr -8,15 n/a Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 138 054 795 n/a Resultat per aktie efter utspädning, kr -8,15 n/a ===== SIDA 130 ===== 132 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE SKULDER Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Skulder till kreditinstitut 10 421 8 393 Obligationer 1 683 - Skulder till ägare - 4 334 Återläggning uppläggningsavgifter 42 0 Räntebärande skuld 12 146 12 727 RÄNTENETTO Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 9 Räntekostnader och liknande resultatposter -491 -464 Räntenetto -483 -455 RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Förvaltningsresultat 160 47 Poster av engångskaraktär (återlägging) 61 - Räntenetto (återläggning) 483 455 Summa 704 502 Räntenetto -483 -455 Ränta på efterställda lån till ägare 166 247 Leasingkostnader 4 2 Summa -314 -207 Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 SKULDKVOT Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 146 12 727 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 602 503 Skuldkvot, ggr 20 25 SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Räntebärande skulder 12 145 12 727 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 869 600 Skuldkvot, ggr 14 21 SOLIDITET Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Eget kapital 14 844 13 205 Balansomslutning 29 082 31 526 Soliditet, % 51 42 UTHYRNINGSGRAD Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31 Hyresvärde 1 594 1 260 Kontrakterade årshyror 1 508 1 189 Uthyrningsgrad, % 94,6 94,3 ===== SIDA 131 ===== 133 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL ÖVERSKOTTSGRAD Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto 860 685 Hyresintäkter 1 361 1 126 Överskottsgrad, % 63 61 ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION Belopp i mkr 2024-01-01 2024-12-31 2023-01-01 2023-12-31 Driftnetto inkl. fastighets- administration 758 622 Hyresintäkter 1 361 1 126 Överskottsgrad inkl fastighets administration, % 56 55 ===== SIDA 132 ===== 134 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | BILAGA Bilaga ===== SIDA 133 ===== 135 SVEAFASTIGHETER | ÅRSREDOVISNING 2024 | BILAGA INT JÄNINGSFÖRMÅGA I tabellen presenteras aktuell intjäningsförmåga för de 12 kommande månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastighetsbestånd per den 31 december 2024. Aktuell intjä- ningsförmåga är inte en prognos för de kommande tolv må- naderna, utan är att betrakta som en hypotetisk ögonblicks- bild som presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan inne- fattar inte en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer. UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som ligger till grund för aktuella intjäningsförmågan: • Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts datum med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. Hyran för lägenheterna där hyreshöjningen ej är klar har en antagen hyreshöjning om i snitt 4,8 procent för 2025, baserat på utfall av årets hitintills förhandlade hyror. • Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighetsportföljens genomsnittliga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet. • Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls- kostnader samt fastighetsskatt. Drift- och underhålls- kostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett normalår för en tolvmånadersperiod. Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste taxeringsvärden. • Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för förvaltningsuppdraget åt SBB. • Kostnader för administration har beräknats utifrån organisationsstrukturen per balansdagen. I centraladministration avser 44 mkr kostnader hänförligatill förvaltningsuppdraget åt SBB. • Information om pågående byggnation är baserad på bedömningar om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 månader är inkluderade. Belopp i mkr Fastigheter i förvaltning Pågående byggnation * Totalt Hyresvärde 1 594 49 1 643 Vakans -86 -0 -86 Hyresintäkter 1 508 49 1 557 Fastighetskostnader -487 -8 -495 Driftnetto 1 020 41 1 061 Fastighetsadministration -88 -2 -90 Driftnetto inkl. fastighetsadministration 932 39 971 Övriga förvaltningsintäkter 53 - 53 Centraladministration -152 -3 -155 Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 833 36 869 * Inkluderar enbart projekt som bedöms bli färdigställda under kommande 12 månader. ===== SIDA 134 ===== info@sveafastigheter.se +46 (0)200-22 72 00