Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

Sveafastigheter
 Årsredovisning 2024

===== SIDA 2 =====

INNEHÅLL
Sveafastigheter i korthet  6
Vd har ordet 8
Affärsmodell och verksamhet 10
– Svenska bostadsmarknaden 13
– Verksamhet i starka marknader 16
– Fastigheter i förvaltning  18
– Nyproduktion 23
– Tre byggstarter under året 25
Hållbarhetsredovisning 26
– Miljö (E) 32
– Socialt (S) 38
– Styrning (G) 46
– Fördjupad information 48
Finansiering, aktien och ägarna 52
– Finansiering 53
– Aktien och ägarna 54
Bolagsstyrning 56
– Ledningsgruppen 60
– Styrelsen  63
Förvaltningsberättelse 66
Finansiella rapporter  70
Koncernens noter  78
Moderbolaget  108
Definitioner samt härledning av nyckeltal  128
– Definitioner 129
– Härledning av nyckeltal 131
Bilaga 134

===== SIDA 3 =====



===== SIDA 4 =====

Sveafastigheter i korthet 
6
Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter 
i tillväxtregioner i Sverige. En kostnadseffektiv förvaltning av den stora 
förvaltningsportföljen möjliggörs av en organisation med lokal närvaro. 
Förvaltningen fokuserar på hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett lokalt 
samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. En omfattande utvecklingsportfölj 
möjliggör för nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder är stor och som vid 
färdigställande skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen.
Universitets-  
och högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde  
i Stockholm-Mälardalen,  
Malmö-Öresund och  
Stor-Göteborg
Övrigt
33 %
18 %
6 %
14 669
lägenheter
94 %
storstadsregioner 
och universitets- och 
högskole städer
100 %
bostads- 
fastigheter
* Operativa mål
800
förvärvade/ anvisade 
 byggrätter  
per år*
24 %
färdiga detalj planer i 
utvecklings portföljen
93 %
Universitets-  
och högskolestäder
% av bedömt 
fastighetsvärde vid 
färdigställande i 
Stockholm-Mälardalen
Övrigt
600–800
byggstartade lägenheter  
per år*
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | SVEAFASTIGHETER I KORTHET

===== SIDA 5 =====

7
ÅRET I KORTHET
• Under året har Sveafastigheters aktier noterats på Nasdaq First North 
Premier Growth Market. I samband med noteringen tillkom över 
10 000 nya aktieägare.
• Under året byggstartades tre nyproduktionsprojekt i Stockholm, 
Nacka respektive Skellefteå. Projekten omfattar totalt 540 lägenhe-
ter med ett totalt bedömt årligt hyresvärde vid färdigställande om 82 
mkr.
• Under året färdigställdes nybyggnation om 1 138 lägenheter.
• Hyresintäkterna ökade med 20,9 procent och uppgick till 1 361 mkr 
(1 126). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,6 procent. 
• Driftnetto ökade med 25,5 procent och uppgick till 860 mkr (685). 
I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 8,4 procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 160 mkr (47).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till –1 188 mkr (-4 704). 
Under året har 629 mkr investerats.
• Årets resultat uppgick till –1 125 mkr (-4 384)  
vilket är -8,15 kronor per aktie.
NYCKELTAL
2024 2023 
Hyresintäkter, mkr 1 361 1 126
Driftnetto, mkr 860 685
Förvaltningsresultat, mkr 160 47
Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -1 188 -4 704
Årets resultat, mkr -1 125 -4 384
Resultat per aktie, kr -8,15 n/a
Överskottsgrad, % 63 61
Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 56 55
Uthyrningsgrad, % 94,6 94,3
Verkligt värde fastigheter, mdkr 28,1 24,8
Antal lägenheter i förvaltning, st  14 669 12 562
Antal lägenheter i pågående byggnation, st  1 030 1 293
Antal lägenheter i projektutveckling, st  6 844 7 795
Belåningsgrad, % 42 50
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 2,2 2,4
Långsiktigt substansvärde, mdkr 15,9 14,2
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 79,49 n/a
Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 128-133.
28,1
Fastighetsvärde, mdkr
100 %
Bostadsfastigheter
94,6 %
Uthyrningsgrad
1 594
Hyresvärde, mkr
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | SVEAFASTIGHETER I KORTHET

===== SIDA 6 =====

8
Vd har ordet
Ökad lönsamhet, tillväxt och 
nöjdhet bland hyresgästerna
Sveafastigheter har under året skapat Sveriges största 
noterade renodlade bostadsbolag. Vi avslutar året med att visa 
att vårt strategiska fokus på operationell effektivitet och lönsam 
nyproduktion fortsätter ge resultat med en stark tillväxt av 
driftnettot och en ökad lönsamhet. Dessutom prisades vi med 
Kundkristallen för att vara det bostadsbolag i Sverige som ökar 
mest i nöjdhet bland sina hyresgäster i vår storlekskategori.
Sveafastigheter bildades i juni 2024 genom en omstruktu-
rering där bostadsfastigheter från tre separata bolag bygg-
de upp vårt fastighetsbestånd. I oktober noterades Svea-
fastigheter på Nasdaq First North Premier Growth Market, 
en milstolpe som ger oss ökad finansiell flexibilitet och en 
bredare investerarbas. Intresset för aktien var stort, och vi 
välkomnade över 10 000 nya aktieägare.
Bildandet och noteringen av Sveafastigheter under 2024 
medförde centraladministrativa kostnader om 61 mkr som 
är av engångskaraktär. Dessutom påverkades resultatet av 
att skattesituationen för Sveafastigheter under året och 
de finansiella kostnaderna under året fram till koncernens 
formella etablering i juni 2024 inte är repre  sentativt för 
Sveafastigheter framåt.
I januari 2025 tog vi över förvaltningen av 5 200 lägen-
heter som tidigare förvaltades externt. Därmed skapar vi en 
enhetlig och effektivare förvaltning av hela beståndet om 
cirka 14 700 lägenheter. Att vara Sveriges största note rade 
renodlade bostadsbolag ger både operationella och admi-
nistrativa stordriftsfördelar, vilket stärker den långsiktiga 
lönsamheten. 
HÖGRE LÖNSAMHET OCH 
NÖJDARE HYRESGÄSTER
T otalt under året har vi färdigställt 1 138 lägenheter från vår 
pågående byggnation. Tillsammans med den årliga hyres-
ökningen för 2024 gav detta en stark ökning av hyres-
intäkterna om 20,9 procent och 5,6 procent för jämförbart 
bestånd.
Driftnettot ökade med 25,5 procent och i jämförbart be-
stånd med 8,4 procent. Att driftnettot ökar mer än hyres-
intäkterna visar att vi fortsätter stärka vår överskottsgrad 
med målet att inom fem år nå en överskottsgrad om 70 
procent inklusive fastighetsadministration. 
Vi har en stor renoveringspotential i vårt fastighets-
bestånd och har successivt ökat renoveringstakten från 
låga nivåer, vilket har lett till att vi totalt renoverade 73 
lägen heter under året. Vi kommer att fortsätta att öka tak-
ten för att nå vårt mål om att renovera 2 000 lägenheter 
under de kommande fem åren.
Sveafastigheter vann Kundkristallen för det bostads-
bolag som ökat nöjdheten mest hos sina hyresgäster  under 
2024. Det är ett resultat av vårt operationella fokus och 
vår närvarande förvaltning som medför att vi både stärker 
lönsamheten och ökar trivseln hos våra hyresgäster.
LÖNSAM TILLVÄXT VIA NYBYGGNATION
Genom vår nyproduktion tillför vi bostäder där efterfrågan 
är stor. Detta bidrar till en lönsam tillväxt av förvaltningsport-
följen och det stärker vår exponering mot tillväxtregioner, 
samtidigt som det ger en god avkastning på investerat 
kapi tal. Vi har för närvarande 1 030 lägenheter i pågående 
bygg nation, med planerat färdigställande under de kom-
mande två åren.
Vi har en stark position att göra hem för fler genom 
fortsatt nyproduktion, med en utvecklingsportfölj om -
fattande 6 800 lägenheter, där 93 procent ligger i 
 Stockholm-Mälardalsregionen. En viktig framgång under 
året var vår första markanvisning i Solna, där vi planerar att 
utveckla 100 nya lägenheter i den attraktiva stadsdelen 
Huvudsta. Projektet fokuserar på barnfamiljers behov och 
trygga boendemiljöer. Vårt mål är att byggstarta 600–800 
lägenheter per år de kommande fem åren. 
 
Erik Hävermark,  
vd, Sveafastigheter
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | VD HAR ORDET

===== SIDA 7 =====

9 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | VD HAR ORDET

===== SIDA 8 =====

10 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
Affärsmodell  
och verksamhet

===== SIDA 9 =====

11 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
AFFÄRSOMRÅDE 
NYPRODUKTION
AFFÄRSOMRÅDE 
FÖRVALTNING
PÅGÅENDE 
BYGGNATION
FASTIGHETER I 
FÖRVALTNINGPROJEKT­
UTVECKLING  
OCH BYGGRÄTTER
AFFÄRSIDÉ OCH AFFÄRSOMRÅDEN
Sveafastigheters affärsidé är att äga, aktivt förvalta och ut-
veckla attraktiva hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige, 
med fokus på hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, 
ett lokalt samhällsengagemang och ett starkt hållbarhets-
arbete.
Sveafastigheters två affärsområden, förvaltning och ny-
produktion, utgör grunden för en lönsam organisk tillväxt.
FÖRVALTNING
Sveafastigheter har en egen långsiktig förvaltning med 
en lokal närvaro, där hyresgästnära relationer är en vik -
tig del i förvaltningsstrategin. Fastighetsbeståndet är i 
huvud sak geografiskt samlat i marknader där det finns en 
underliggande efterfrågan på bostäder, vilket säkerstäl-
ler skal fördelar, operationell effektivitet och en god total-
avkastning.
Fastighetsvärdehöjande åtgärder, såsom lägenhets -
renoveringar och energibesparande åtgärder, utvärderas 
regelbundet.
NYPRODUKTION
Sveafastigheters nyproduktion består av pågående bygg-
nation, projektutveckling och tillskapande av byggrätter. 
Portföljen är inriktad på områden där det finns en stor 
efterfrågan på bostäder och är i huvudsak lokaliserad i 
 Stockholm-Mälardalen.
Sveafastigheter utvecklar moderna bostäder av hög 
kvalitet med fokus på kommuner med befolkningstillväxt 
och god sysselsättningsgrad. Arbetet med nyproduktion 
kännetecknas av stort fokus på hållbara, kvalitativa och 
ekonomiska aspekter.
STRATEGI
Sveafastigheters strategi är att äga, förvalta och utveckla 
bostadsfastigheter med ett långsiktigt perspektiv och med 
stabila och ökande kassaflöden som genererar en stark 
total avkastning över tid. Sveafastigheters huvudstrategier 
kan sammanfattas enligt följande:
• Använda en egen, effektiv och lokal fastighets-
förvaltning som ger en hög servicegrad till 
hyresgästerna samt skalfördelar.
• Kontinuerligt utvärdera det befintliga 
fastighetsbeståndet för att identifiera intäktsökande 
och kostnadssänkande åtgärder.
• Generera lönsam tillväxt av förvaltningsbeståndet 
genom nyproduktionsprojekt.
• Identifiera byggrätter genom den samlade 
erfarenheten, kompetensen samt långa relationerna 
med kommuner och mark- och fastighetsägare.
• Aktivt implementera hållbarhet inom alla aspekter  
av verksamheten.
• Utvärdera beståndet utifrån möjlig förtätning för att 
skapa byggrätter på redan ägd mark och på befintliga 
fastigheter.
• När tillfälle ges optimera portföljen och skapa en 
lönsam tillväxt genom försäljning respektive förvärv 
av enskilda fastigheter samt fastighetsportföljer.
UTVALDA MÅL
• Kommande fem år:
– Renovera 2 000 lgh 
–  Byggstarta 600–800 lgh per år 
–  Få markanvisningar om  
800 lgh per år 
–  Överskottsgrad inkl. fastighets-
administration om 70 procent
• Genomsnittlig årlig tillväxt av 
substansvärdet om 12 procent
• Belåningsgrad under 50 procent
SVEAFASTIGHETER

===== SIDA 10 =====

12 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
VISION OCH MÅL
Sveafastigheters vision är att vara Sveriges bästa  
bostadsbolag. Det innebär att sträva efter att ha och vara:
– Sveriges nöjdaste hyresgäster
– Branschens bästa och mest nöjda medarbetare
– Sveriges mest hållbara fastigheter
– Intressenternas förstahandsval
– Branschens mest attraktiva bolag att investera i
Till visionen finns mål för de kommande fem åren  
(gäller från 1 juli 2024):
Operativa mål
– Renovera minst 2 000 lägenheter 
– Byggstart av minst 600–800 lägenheter per år 
– Erhålla markanvisningsavtal eller förvärva byggrätter för  
nyproduktion av minst 800 nya lägenheter per år
– Överskottsgraden inklusive fastighetsadministration ska  
överstiga 70 procent
Finansiella mål
– Belåningsgraden ska vara under 50 procent
– Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,5 ggr
– Över en konjunkturcykel uppnå en genomsnittlig årlig tillväxt  
av långsiktigt substansvärde om minst 12 procent per stamaktie
Hållbarhetsmål
– Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad  
och klara av att bemöta klimatrisker år 2030
– Noll allvarliga personskador och noll dödsfall  
ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar
– Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas  
som tryggare än branschmedelvärdet
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 11 =====

13 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
BEFOLKNINGSTILLVÄXT
Befolkningen i Sverige har ökat markant under de senaste 
tio åren, från cirka 9,6 miljoner invånare 2013 till 10,6 miljo-
ner invånare 2023. Under 2013 bodde nästan 80 procent 
av befolkningen i eller i närheten av större städer och det 
är där befolkningstillväxten varit störst. 
Cirka 80 procent av Sveafastigheters fastighetsbestånd 
är beläget i, eller i närheten av, större städer och starka 
arbetsmarknader. Det har medfört att Sveafastigheter gyn-
nats av urbaniseringstrenden.
Sverige förväntas ha en fortsatt befolkningsökning som 
i kombination med urbaniseringen skapar en stark efter-
frågan på bostäder inom Sveafastigheters marknader. För 
80 procent av Sveafastigheters bestånd förväntas befolk-
ningsökningen vara högre än för Sverige som helhet.
INKOMSTER OCH ARBETSMARKNAD
Inkomsterna uppvisar ett liknande mönster som befolk -
ningstillväxten, där invånare i större tätorter fått en genom-
snittlig inkomstökning som är högre än genomsnittet. 
Ökad efterfrågan på arbetskraft har över tid koncentre-
rats allt mer till städer samtidigt som antalet personer som 
pendlar har ökat. Idag pendlar mer än 1,8 miljoner personer 
dagligen över kommungränserna, vilket delvis drivs av den 
generella bristen på bostäder i större städer. Pendlingen har 
medfört att arbetsmarknaderna sträcker sig över kommun-
gränser, vilket har en positiv inverkan på regioner med när-
het till starka arbetsmarknader, vilket gynnar efterfrågan på 
Sveafastigheters lägenheter.
* Källa: Statistiska Centralbyrån, Statistikdatabasen. Den genomsnittliga befolknings-
tillväxten för de regioner Sveafastigheter är verksam i har beräknats genom att vikta 
befolkningstillväxten i de städer där Sveafastigheters fastigheter är belägna i förhållande 
till det bedömda totala värdet av Sveafastigheters fastig heter i respektive stad.
* Källa: Statistiska Centralbyrån,  Sveriges framtida befolkning 2023–2070 (2023). De 
historiska uppgifterna baseras på Statistikdatabasen från Statistiska Centralbyrån.
Affärsmodell och verksamhet
Svenska bostadsmarknaden
Den svenska bostadshyresmarknaden påverkas av flera 
demografiska faktorer där de viktigaste är underskott av 
bostäder i en majoritet av Sveriges kommuner, ett över tid lågt 
byggande, befolkningstillväxt, urbanisering, inkomsttillväxt 
och sysselsättningstillväxt samt trenden att pendla till centrala 
arbetsmarknader från närliggande kommuner.
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
  SverigeSveafastigheters
kommuner
9,6 %
11,6 %
Befolkningstillväxt 2013–2023*
Prognos
Nationell befolkningstillväxt under de senaste 10 åren
Befolkning (indexerat till 100 per år 2014).*
Sveafastigheters regioner 
(befolkningstillväxt viktad med 
fastighetsvärde i de städer där 
Sveafastigheters fastigheter är 
belägna)
Sverige
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
20342029202420192014
1,1x
1,1x

===== SIDA 12 =====

14 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
DEN SVENSKA HYRESREGLERINGEN STÖDJER 
FÖRUTSÄGBARA KASSAFLÖDEN
Den svenska bostadsmarknaden för hyresrätter är reglerad 
där hyror inte styrs av utbud och efterfrågan i samma ut-
sträckning som på en oreglerad marknad. Merparten av hy-
rorna i det befintliga beståndet samt nyproduktions hyrorna 
sätts genom förhandling med Hyresgästföreningen. Detta 
har historiskt påverkat antalet byggstarter negativt då det 
var svårt att få ihop nyproduktionskalkyler när hyror som 
möter efterfrågan inte kunde sättas.
Med en ökad urbanisering och ett strukturellt underskott 
på bostäder i majoriteten av Sveriges kommuner har hyres-
ökningarna i det befintliga beståndet överstigit inflationen 
på långt sikt. Hyrorna har aldrig gått ner under ett enskilt 
år sedan det reglerade hyressystemet introducerades för 
över 50 år sedan.
TOTALAVKASTNING FÖR SVENSKA 
BOSTADSFASTIGHETER SEDAN 1987
Från 1987 till 2023 har svenska bostadsfastigheter gene-
rerat en totalavkastning utan hävstång om cirka 2 950 
procent (årlig avkastning om 10 procent). I jämförelse har 
Stockholmsbörsen inklusive utdelningar (SIX Return Index) 
genererat en hävstångsavkastning om cirka 6 000 procent 
(årlig avkastning om 12 procent). Med hänsyn tagen till 
volatilitet och mätt med Sharpekvoten överträffade dock 
svenska bostadsfastigheter på en riskjusterad basis både 
SIX Return Index och den totala avkastningen för fastig-
heter utan hävstång. 
Baserat på data från SEB, Morgan Stanley Capital Inter-
national, Nasdaq, Macrobond och Sveriges Riksbank.
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
Indexerat till 100 per år 1991 
Källa: Statistiska Centralbyrån, Statistikdatabasen
KPI
Genomsnittlig årshyra per kvm
Nominell lön
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
202320192015201120072003199919951991
1,1x
2,8x
2,5x
1,8x
Procent av befolkningen inom 
45 minuters avstånd till en 
stad med >50 000 invånare
75–100 %
50–75 %
25–50 %
0–25 %
Sveafastigheter närvaro
Närvaro 
på starka 
arbetsmarknader 
som stödjer långsiktig 
tillväxt – möjliggör 
hyresexpansion med 
låg vakansgrad

===== SIDA 13 =====

15 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
0 %
1 000 %
2 000 %
3 000 %
4 000 %
5 000 %
6 000 %
7 000 %
8 000 %
Bostadsfastigheter (utan hävstångse/f.ss03fekt)
Svenska bostadsfastigheter har genererat en totalavkastning 
om cirka 3 000 procent sedan 1987
Index = 100. T otalavkastning under perioden 1987–2023.
Totalt fastigheter (utan hävstångse/f.ss03fekt)
SIX Return Index (hävstång inkl. utdelningar)
Svensk statlig obligationsränta 10 år
2023202220212020201920182017201620152014201320122011201020092008200720062005200420032002200120001999199819971996199519941993199219911990198919881987
~6 000 %
~2 950 %
~1 350 %
~420 %
0,0 %
0,1 %
0,2 %
0,3 %
0,4 %
0,5 %
0,6 %
0,7 %
0,8 %
Svensk statlig
obligationsränta
10 år
SIX Return 
Index
Totalt
fastigheter
(utan hävstångs-
e/f.ss03fekt)
Bostads-
fastigheter 
(utan hävstångs-
e/f.ss03fekt)
0,65
0,37
0,42
0,08
Sharpekvot 1987–2023
0,000000 %
11,666667 %
23,333333 %
35,000000 %
46,666667 %
58,333333 %
70,000000 %
10 %
8 %
12 %
5 %
Total årlig avkastning 1987–2023
Svensk statlig
obligationsränta
10 år
SIX Return 
Index
Totalt
fastigheter
(utan hävstångs-
e/f.ss03fekt)
Bostads-
fastigheter 
(utan hävstångs-
e/f.ss03fekt)
0,000000 %
11,666667 %
23,333333 %
35,000000 %
46,666667 %
58,333333 %
70,000000 %
9 % 10 %
26 %
4 %
Volatilitet 1987–2023
Svensk statlig
obligationsränta
10 år
SIX Return 
Index
Totalt
fastigheter
(utan hävstångs-
e/f.ss03fekt)
Bostads-
fastigheter 
(utan hävstångs-
e/f.ss03fekt)

===== SIDA 14 =====

16 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
Affärsmodell och verksamhet
Verksamhet i  
starka marknader
Sveafastigheter fokuserar på marknaderna Stockholm-
Mälardalen, Malmö-Öresund, Stor-Göteborg och universitets- 
och högskolestäder. Marknaderna har generellt sett 
tillväxtmöjligheter och ett strukturellt bostadsunderskott 
till följd av befolkningstillväxt, urbanisering och 
gynnsamma arbetsmarknader.
Av de kommuner Sveafastigheter har verksamhet i uppger 
51 procent att de har brist på bostäder. Bostadsbristen i 
kombination med urbaniseringen och inkomstökningen 
i tätorter gör att Sveafastigheters förvaltningsportfölj är 
väl positionerad. Det ger goda möjligheter att uppnå en 
hög uthyrningsgrad samt stabila och ökande hyresintäkter 
över tid.
Förvaltningsbeståndet har generellt en hög uthyrnings-
grad, men det finns undantag i orter med sjunkande efter-
frågan eller stort lokalt utbud. Under 2024 har prioritering 
varit att minska vakansgraden i dessa orter. 
I takt med stigande räntor har hyresrätten blivit mer att-
raktiv som boendeform med en större flexibilitet, lägre risk 
och lägre kapitalbindning än ägt boende. Andelen hyres-
rätter har ökat från 29 procent år 2013 till 33 procent år 
2023. Hyresrättsmarknaden kännetecknas av en relativt låg 
omsättning då det finns starka incitament för hyresgäster 
att behålla sina hyreskontrakt. 
STOCKHOLM-MÄLARDALEN
Sveafastigheters portfölj i Stockholm-Mälardalen utgör 33 
procent av Sveafastigheters totala bestånd. Portföljen är 
belägen i närhet till nyckelarbetskraftsmarknader med att-
raktiva underliggande makrotrender. Det finns en stor efter-
frågan på lägenheter – under 2023 var kötiden i Stockholm 
för en lägenhet i snitt nio år. 
Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät, där kommuner-
na tar ställning till bostadssituationen i kommunen, finns ett 
underskott på bostadsmarknaden. 
UNIVERSITETS- OCH HÖGSKOLESTÄDER
Sveafastigheters portfölj i universitets- och högskolestäder 
utgör 38 procent av Sveafastigheters totala bestånd.
Urbaniseringstrenden fortsätter vara en stark drivkraft, 
där många söker sig till storstadsregionerna för arbete och 
studier, vilket skapar ett konstant tryck på bostadsmarkna-
den i dessa områden. Även infrastrukturinvesteringar i kol-
lektivtrafik och nya stadsdelar ökar attraktiviteten i tidigare 
mindre eftertraktade områden.
MALMÖ-ÖRESUND
Sveafastigheters portfölj i Malmö-Öresund utgör 18 procent 
av Sveafastigheters totala bestånd. Portföljen är fördelad 
på kommuner med kopplingar till nyckelarbetsmarknaderna 
i södra Sverige.
De goda pendlingsmöjligheterna till Danmark och framför 
allt Köpenhamn bidrar även till att marknaden är eftertraktad 
hos internationella arbetstagare och studenter.
STOR-GÖTEBORG
Sveafastigheters portfölj i Stor-Göteborg utgör 6 procent av 
Sveafastigheters totala bestånd. Portföljen är delvis kopp-
lad till nyckelarbetsmarknader.
Urbaniseringstrenden, goda utbildningsmöjligheter, den 
starka närvaron av industriföretag och en välutvecklad infra-
struktur tryggar en stabil efterfrågan på bostäder.
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 15 =====

17 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
Universitets-  
och högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde  
i Stockholm-Mälardalen,  
Malmö-Öresund och  
Stor-Göteborg
Övrigt
33 %
18 %
6 %
14 669
lägenheter
94 %
storstadsregioner 
och universitets- och 
högskole städer
100 %
bostads- 
fastigheter
* Operativa mål
800
förvärvade/ anvisade 
 byggrätter  
per år*
24 %
färdiga detalj planer i 
utvecklings portföljen
93 %
Universitets-  
och högskolestäder
% av bedömt 
fastighetsvärde vid 
färdigställande i 
Stockholm-Mälardalen
Övrigt
600–800
byggstartade lägenheter  
per år*
PORTFÖLJ AVSEENDE 
FASTIGHETER I FÖRVALTNING
NYPRODUKTION
Nyproduktion Bedömt värde 
färdigställt, mdkr
Antal 
lägenheter
Stockholm-Mälardalen 21,9 6 673
Universitets- och 
högskolestäder 2,3 1 156
Övriga 0,1 45
Summa 24,3 7 874
Portfölj avseende  
fastigheter i förvaltning
Fastighets - 
värde, mdkr
Antal 
lägenheter
Universitets- och 
högskolestäder 9,2 6 075
Stockholm-Mälardalen 8,2  3 723
Malmö-Öresund 4,4 2 679
Stor-Göteborg 1,5 882
Övriga 1,5 1 310
Summa 24,8 14 669

===== SIDA 16 =====

Fastigheter  
i förvaltning 
18 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar 
långsiktigt hyresrätter i tillväxtregioner 
i Sverige till ett värde om 24,8 mdkr. 
Förvaltningen bygger på ett närvarande och 
lokalt engagemang för att hyresgästerna ska 
trivas. 
Förvaltningsfastigheterna består av 
både förvärvade och egenutvecklade 
bostadsfastigheter, fördelat på fyra 
huvudsakliga marknader där 94 procent av 
portföljen finns i Sveriges tre storstadsregioner 
och universitets- och högskolestäder. 
Portföljen består av 14 669 lägenheter fördelat 
på 263 fastigheter med en total uthyrningsbar 
yta om 1 003 tkvm. Förvaltningsfastigheterna 
har en uthyrningsgrad om 94,6 procent och 
ett marknadsvärde om totalt 24,8 mdkr, vilket 
motsvarar 24 722 kr per kvadratmeter.
10 STÖRSTA STÄDER
Kommun Fastighetsvärde, 
mkr
Andel av 
portföljen, % 
Stor-Stockholm 5 743 23 
Linköping 2 559 10
Skellefteå  2 110 9
Västerås 1 661 7
Helsingborg 1 478 6
Höganäs 1 169 5
Borås 944 4
Falun 822 3 
Umeå 712 3
Kävlinge 674 3
Totalt 17 872 73

===== SIDA 17 =====

19 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD
FASTIGHETSBESTÅNDET Antal Uthyrningsbar 
yta, kvm Marknadsvärde Hyresvärde
Lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Stockholm-Mälardalen  3 723  217 740 27 108  8 193  33 462  475  1 939 
Universitets- och 
högskolestäder  6 075  388 546 24 875  9 243  22 357  611  1 478 
Malmö-Öresund  2 679  181 691 13 226  4 373  22 435  289  1 481
Stor-Göteborg  882  58 503 2 431  1 482  24 328  91  1 493 
Övrigt  1 310  82 860 6 429  1 515  16 966  129  1 440 
Totalt  14 669  929 340  74 069  24 806  24 722  1 594  1 589

===== SIDA 18 =====

20 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
LOKAL ORGANISATION OCH 
VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING
Sveafastigheter har en decentraliserad, lokal och närvaran-
de förvaltningsorganisation. Organisationen är indelad i tre 
regioner med 21 områdeskontor som är bemannande med 
egna fastighetsförvaltare, uthyrare och fastighetstekniker 
för att säkerställa en nära dialog med hyresgäster samt att 
dagligen bedriva en aktiv, värdeskapande och hållbar fast-
ighetsförvaltning med korta beslutsvägar.
Värdeskapande förvaltning innebär att optimera de be-
fintliga fastigheterna och därmed skapa ett högre värde 
både för hyresgästerna och för Sveafastigheter. Sveafast-
igheter har som mål att under de kommande fem åren re-
novera minst 2 000 lägenheter.
Rutiner och processer har tagits fram för fiberinstal -
lationer, värdeskapande aktiviteter, projektrutiner och 
energi projekt. Fastigheterna underhålls och uppgraderas 
för att förbättra både driftnetto och hållbarhetsprestanda. 
Drift- och underhållskostnader optimeras och kontroller-
as kontinuerligt. Taxebundna kostnader såsom el, värme 
och vatten följs upp på månadsbasis. Dessutom sker en 
löpande översyn av ramavtal för att säkerställa kvalitet och 
kostnadseffektivitet. Företagsövergripande upphandlingar 
av ramavtal utvärderas löpande för att utnyttja bolagets 
storlek och på så sätt sänka fastighetskostnaderna.
HEML YFT – SÅ RENOVERAS LÄGENHETERNA  
FÖR ATT STÅ SIG ÖVER GENERATIONER
Sveafastigheters lägenhetsrenoveringar går under nam-
net Hemlyft. Renoveringarna ger en högre standard och 
ökar därmed attraktiviteten för hyresgäster. Den högre  
standarden medför en högre hyra, vilket ökar driftnettot 
och värdet på fastigheten.
Förvaltningen utvärderar löpande renoveringspoten -
tialen för att ha god framhållning till var möjliga Hemlyft 
bör ske. Bedömningar och anpassningar görs utefter den 
 lokala marknaden för att förstå efterfrågan bland potentiella 
hyresgäster. En standardiserad renoveringsprocess och 
samarbeten med lokala entreprenörer används för att möta 
hyresgästernas behov och säkerställa en stark avkastning. 
Hemlyft sker när en hyresgäst säger upp sitt hyresavtal 
och flyttar ut från en lägenhet som behöver renoveras. En 
besiktning görs för att bedöma skick och vilken grad av 
renovering lägenheten behöver. Lägenhetens nuvaran -
de skick, den aktuella hyresnivån samt efterfrågan tas i 
 beaktan. Hyrorna är förhandlade innan renovering påbörjas.
Renoveringen genomförs tids- och kostnadseffektivt 
med en hög kvalitet. Materialet levereras till varje lägenhet 
samlat i en container och är packat utefter den ordning 
som materialet ska användas. Renoveringsprocessen tar i 
regel mellan fyra och sex veckor beroende på omfattning. 
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
Förvaltningschef
Tekniska förvaltare Uthyrare Fastighetsförvaltare Fastighetstekniker Områdeschef
Regionchef  
Syd
Regionchef  
Mitt
Regionchef  
Norr
Projekt- 
chef
Hyresförhandlings-
strateg
Teknisk 
chef
Digitaliserings-
ansvarig
Uthyrnings- 
chef
Chef 
Hyresadministration

===== SIDA 19 =====

21 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
Under denna period redovisas lägenheten som vakant. 
Det påverkar tillfälligt den ekonomiska uthyrningsgraden 
negativt, men genererar på lång sikt högre hyresintäkter 
och minskade underhållskostnader. 
Renoveringsarbetet har ett tydligt hållbarhetsfokus. 
 Material med låg klimatpåverkan prioriteras och avfallet 
minimeras genom att återanvända byggmaterial till näs -
ta renovering. Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 
26–51. Under 2024 har Sveafastigheter genomfört Hemlyft 
på 73 lägenheter.
INVESTERINGAR SOM MINSKAR 
ENERGIFÖRBRUKNINGEN
Sveafastigheter har ett mål om att minska energianvänd-
ningen i fastighetsbeståndet. För att uppnå målet har det 
under året investerats 55 miljoner kronor i exempelvis in-
stallation av solcells anläggningar och omfattande digitali-
sering av fastig heterna.
En driftstrategi har tagits fram som beskriver hur framtida 
energiprojekt ska genomföras för att maximera effektivite-
ten och nyttan av investeringar samt hur den dagliga driften 
ska ske gällande energiuppföljning. Prioritering av arbetet 
läggs till de 20 fastigheter som presterar sämst. Det gör 
Sveafastigheter väl rustat för energi- och utsläppskraven 
enligt Energiprestandadirektivet (EPBD), se sida 33.
Insamling av energidata från fastigheterna till en central 
databas är under uppbyggnad. Den centrala databasen 
kommer minska beroendet av att köpa in data från tredje 
part och det kommer var möjligt att styra el- och värme-
tillförseln till fastigheterna. Redan idag styrs fastigheterna 
med detta system via en modellbaserad styrning, vilket 
innebär att systemet kontinuerligt lär sig och anpassar sig 
efter fastighetens egenskaper och beteende.
Under året har energideklarationer analyserats. Slutsat-
sen är att ett flertal fastigheter har potential att nå en bättre 
klassning, givet de energiprojekt som historiskt har genom-
förts. Tre pilotprojekt där artificiell intelligens (AI) används 
har implementerats. AI analyserar fastigheternas känslighet 
för väderförändringar samt hyresgästernas beteendemöns-
ter inom fastigheterna. Utifrån analysen kan AI:n optimera 
inomhusklimatet och samtidigt sänka driftkostnaderna. Sys-
temet som används är fabrikatsoberoende, vilket möjliggör 
fri konkurrens vid inköp av material.
ÖKADE RESULTAT I ALLA KATEGORIER I DEN 
ÅRLIGA HYRESGÄSTUNDERSÖKNINGEN
Sveafastigheter arbetar enligt förvaltningsmantrat ”Helt, 
Rent, Snyggt och Tryggt”. Det innebär fokus på hyresgäs-
ternas trivsel genom en lokal och närvarande förvaltning 
och att ge en snabb återkoppling vid felanmälan. Att vara 
tillgängliga för dialog med hyresgästerna, såväl på plats i 
bostadsområden som via digitala kanaler och telefon, är 
avgörande för att uppnå en hög nöjdhet.
Nöjd kundindex, NKI, mäts genom den årliga hyres -
gästundersökningen via AktivBo. Under 2023 var service-
indexresultatet 71,5 procent. Resultatet för 2024 blev 77 ,2 
procent – en förbättring med 5,7 procentenheter. Den  stora 
ökningen resulterade i att Svefastigheter prisades med 
Kundkristallen för det bolag som gjort störst lyft i service-
index bland jämförbara bolag.
HYRESGÄSTUNDERSÖKNING 2024
• 91 procent av hyresgästerna anser att de får  
ett bra bemötande av Sveafastigheter 
• 82 procent kan rekommendera Sveafastigheter  
som hyresvärd 
• 79 procent känner sig trygga i sitt bostadsområde 
Sveafastigheter ökar i alla kategorier i 2024 års hyres -
gästundersökning. De starkt förbättrade resultaten har 
möjliggjorts genom ett stort engagemang hos samtliga 
medarbetare, vars arbete tog avstamp i resultatet från 
hyres gästundersökningen 2023 med tillhörande handlings-
planer per fastighet. 
Under året har flertalet granngemensamma aktiviteter 
anordnats, vilket bidrar till ett trevligare och tryggare grann-
skap. Informationen från Sveafastigheter till hyresgäster-
na har förbättrats genom bland annat kvartalsvis lokala 
informationsbrev och kontinuerliga uppdateringar i sociala 
medier.
De digitala tjänsterna för hyresgästerna blir allt viktiga-
re. Under året har hemsidan anpassats efter hyresgästers 
behov och appen har utvecklats för att hyresgästerna ska 
kunna sköta de flesta av sina ärenden digitalt.
EXEMPEL PÅ ÅTGÄRDER FRÅN  
2023 ÅRS HANDLINGSPLANER
• Löpande arbete med att förbättra relationen  
till hyresgäster i hela organisationen.
• Utvärderingsenkät vid in- och utflyttning. 
• Styrning och uppföljning av processer  
och rutiner för att arbeta lika. 
• Förbättrad dialog med hyresgäster före,  
under och efter arbeten i fastigheterna. 
• Effektivisering av ärendehanteringen och 
återkoppling inom 48 timmar.
• Månatliga åtgärdsdagar med fokus på  
rena och snygga gårdar och trapphus.
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
I fastigheten Hov Dalbogård i Växjö har en investering 
på närmare 14 miljoner kronor gjorts för omfattande 
energibesparande åtgärder. Fastigheten består av 
sex byggnadskroppar med totalt 233 lägenheter. 
Projektet har innefattat att utnyttja den energi som 
finns i frånluften för att värma upp respektive hus. 
Det ger också större möjlighet att styra värmen i 
varje byggnad individuellt. Värmepumparna drivs 
av solceller på taken, vilket minskar den ökade 
belastningen på elnätet. Vindarna har isolerats 
och värmesystemet har justerats. Byggnaderna 
värms nu upp med fjärrvärme och en gemensam 
fjärrvärmecentral finns i en separat byggnad. T otalt 
sett beräknas primärenergitalet minska med närmare 
50 procent.

===== SIDA 20 =====

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
22 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
Analys av 
kvalificering för 
renovering
Uppsägning av 
hyresavtal från 
hyresgästens sida
Utvärdering av 
kvalificering för 
renovering
Renovering 
efter att hyres-
gästen flyttar ut
Beslut om  
investering
4–6 veckor
Anlita 
entreprenörer 
enligt ramavtal
Hyresgästen  
flyttar in
Förhands- 
besiktning Besiktning
Hyres-
höjning
Allt material levereras i en och samma container Effektivt förpackade i lämplig ordning Nöjda kunder och enklare att hyra ut
RENOVERINGSPROCESSEN – EN ÖVERSIKT
EXEMPEL PÅ INVESTERINGAR SOM MINSKAR ENERGIFÖRBRUKNINGEN
Cykeln 3, Landskrona 
Bredbandsfiber
Byggår 1968
Antal lägenheter 165
Startår 2022
Investering 750 tkr
Hyreshöjning per år 178 tkr
Direktavkastning 29 %
Hov Dalbogård 3­4, Växjö  
Energiprojekt inklusive solceller, ny ventilationsanläggning, 
styrning via web port, ny undercentral och tilläggsisolering av tak
Byggår 1963
Antal lägenheter 229
Startår 2022
Investering 20 mkr
Årliga besparningar 2 mkr
Direktavkastning 15 %
Kristallen 1–3, Kävlinge  
Vatteneffektivisering
Byggår 1974
Antal lägenheter 219
Startår 2023
Investering 200 tkr
Årliga besparningar 29 tkr
Direktavkastning 14 %
Barlasten 4, Stockholm  
Utbyte av styr- och reglerutrustning  
och undermätare i varje lägenhet 
Byggår 1929
Antal lägenheter 16
Startår 2022
Investering 100 tkr
Årliga besparningar 23 tkr
Direktavkastning 23 %

===== SIDA 21 =====

23 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
Affärsmodell och verksamhet
Nyproduktion
Sveafastigheters affärsområde nyproduktion omfattar pågående byggnation, 
projektutveckling och tillskapande av byggrätter. Projektutveckling och 
byggnation sker med hållbarhetslösningar i framkant. 
Sveafastigheters projektportfölj är belägen i städer och om-
råden med en stark efterfrågan på bostäder. Fokus ligger 
på kommuner med befolkningstillväxt, god sysselsättnings-
grad och där goda kommunikationer finns. 93 procent av 
portföljen är belägen i Stockholm-Mälardalsregionen, som 
är den starkaste tillväxtregionen i Sverige. Sveafastigheters 
mål är att byggstarta 600-800 lägenheter per år.
Sveafastigheter utvecklar moderna bostäder av hög kva-
litet med ett stort fokus på ekologisk, social och ekonomisk 
hållbarhet. Vid byggnation används material av hög kvalitet 
och moderna energilösningar för att möjliggöra en långsik-
tig hållbar förvaltning. En färdplan finns för att successivt 
minska miljöbelastningen från byggnationen, exempelvis 
genom att använda slimmade stommar och klimatförbättrad 
betong. En studie har inletts som med hjälp av forskare 
tittar närmare på vilket stommaterial som är lämpligast när 
även påverkan på biologisk mångfald vägs in. Varje projekt 
utgår från en socialt värdeskapande analys som syftar till att 
belysa sociala aspekter i planeringen för att tillskapa och 
förstärka sociala värden på platsen. Läs mer på sidan 43.
VÄLETABLERAD PLATTFORM  
FÖR NYPRODUKTION
Projekten genomförs enligt en strukturerad process. Svea-
fastigheter har en stark plattform för nyproduktion genom 
en egen projektorganisation som jobbar processtyrt. Ny-
produktionsteamet består av byggchef, projektchefer och 
affärsutvecklare som har en lång erfarenhet av stadsut -
veckling, förståelse för lokala behov och att skapa kost-
nadseffektiva byggnationer. En slutprodukt av hög kvalitet 
som står sig över generationer säkras genom att nypro-
duktionsteamet är med från idé till färdigställt hus samt att 
förvaltningsorganisationen involveras från ett tidigt skede. 
1 030
Bostadsrätter
Antal lägenheter
0
2000
4000
6000
8000
10000
NybyggnationProjektutvecklingPågående byggnation
1 300
6 844
8 144
5 544
MARKNADS- 
ANAL YS OCH BESLUT 
OM INVESTERINGAR
PROJEKT­ 
PLANERING
PROJEKTETS  
UTFORMNING
 BYGGNATION
 BESIKTNING
Färdigställande
HYRESAVTAL
Sveafastigheter 
skräddarsyr sina 
föreslagna projekt
Tillgodose behoven 
hos kommuner, andra 
viktiga intressenter 
och efterfrågan på 
marknaden
Förvärv och  
markanvisningar
 Projektutveckling
 Fastighetsförvaltningen tar över efter färdigställande
Byggnation
Fastighetsförvaltningen följer upp 
med projektteamet för feedback 
inför kommande byggnationer
Detaljerad och 
skräddarsydd plan  
för projektet
Matcha efterfrågan 
och förväntningar 
från myndigheter och 
påbörja planering
Upphandling av 
entreprenörer och 
arkitekter
Inkluderar att etablera 
finansiering och 
ansöka om bygglov 
med fokus på hälsa 
och säkerhet
Sveafastigheter  
styr byggprocessen
Avdelnings-
överskridande möten 
med kommuner
Slutbesiktning från 
Sveafastigheter 
Ytterligare besikt-
ningar utförs av 
tredje part
Hyresavtalen 
undertecknas och 
hyresgästerna 
flyttar in
1 2 3

===== SIDA 22 =====

24 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
Sveafastigheter strävar efter att leverera arkitektonisk 
design av hög kvalitet och samtidigt säkerställa att lägen-
hetstyper motsvarar den lokala marknadens efterfrågan. 
För att uppnå dessa mål samarbetar Sveafastigheter med 
externa entreprenörer och arkitekter som har till uppgift att 
bygga och formge fastigheter i enlighet med Sveafastig-
heters standarder för kvalitet och effektivitet. 
Nyproduktionsprocessen är standardiserad för att han-
tera samtliga skeden i projekten på ett effektivt sätt, från 
detaljplanläggning till färdigställd byggnation, för att på 
så sätt korta ledtiderna och den totala tiden för projekt -
genomförandet. I bilden på föregående sida beskrivs pro-
cessen för projekt i Sveafastigheter, som normalt inleds 
med förvärv av byggrätt eller markanvisning, följt av projekt-
utveckling och byggnation samt besiktning och uthyrning. 
Hela processen präglas av ekologisk, social och ekonomisk 
hållbarhet.
PÅGÅENDE BYGGNATION
Per den 31 december 2024 hade Sveafastigheter investerat  
1 011 mkr i pågående byggnation. Ytterligare investeringar om  
1 156 mkr förväntas i dessa projekt. Den pågående bygg-
nationsportföljen består av 1 030 lägenheter och efter 
färdig ställande uppskattar Sveafastigheter att de pågåen-
de byggnationsprojekten kommer att värderas till cirka 2,4 
mdkr i fastighetsvärde. Per den 31 december 2024 bedöms 
de pågående byggnationsprojekten bidra med 135 mkr i 
löpande hyresvärde vid färdigställande. 
BYGGRÄTTER OCH  
PROJEKTUTVECKLING
Sveafastigheter utvärderar och identifierar kontinuerligt 
mark i attraktiva mikrolägen med starka underliggande 
förutsättningar så som goda kommunikationer till starka 
arbetsmarknader. Utvecklingsarbetet omfattar bland an-
nat marknadsanalys, analys av detaljplanebestämmelser, 
byggtekniska förutsättningar och hållbarhetskrav samt 
 aktivt deltagande i kommunala markanvisningar.
Sveafastigheter har en historik av att erhålla markanvis-
ningar och har tilldelats markanvisningar för mer än 2 300 
lägenheter under 2021–2023. Därutöver har mer än 76 000 
kvadratmeter byggrätter genererats på befintliga fastigheter 
i förvaltning under 2022–2023. Genom dessa byggrätter 
har Sveafastigheter möjlighet att utveckla projekt genom 
förtätning inom och i anslutning till sina nuvarande fastig-
heter, såsom parkeringsytor som inte används.
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
PÅGÅENDE BYGGNATION PER MARKNAD
Antal Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt 
fastighetsvärde 
vid färdigställande
Hyresvärde,  
mkr
Investering,  
mkr 
Verkligt  
värde
Avkastning,  
% 
Lgh Projekt Bostäder Lokaler mkr kr/kvm Bedömt kr/kvm Bedömt Upp-
arbetad mkr Brutto- 
avkastning
Brutto-
avkastning på 
investering
Stockholm-
Mälardalen  569 3  30 544 657  1 578  49 802  86  2 843  1 438 607  713 5,6 6,2 
Universitets- 
och hög-
skolestäder
 461 3  17 615 -  806  41 921  46  2 594  729 403  442 5,7 6,3 
Totalt  1 030  6  48 159  657  2 384  46 442  135  2 585  2 167  1 011  1 155 5,6 6,2

===== SIDA 23 =====

25 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
Affärsmodell och verksamhet
Tre byggstarter under året
 
• Skapas en attraktiv 
och trygg bostadsmiljö
• Fyra huskroppar med 
178 lägenheter
• Kommer att certifieras 
med Miljöbyggnad 
Silver
• Första inflyttningen 
beräknas ske 2025
• Beräknat årligt hyres-
värde om 23mkr
 
• Projekt omfattar  
216 hyresrätter
• Kommer att certifieras 
med Miljöbyggnad 
Silver
• Första inflyttningen 
beräknas ske under 
2026
• Beräknat årligt hyres-
värde om 35mkr
KANDELABERN,  
SKELLEFTEÅ
ENHÖRNINGEN, KISTA
NACKA
• Byggs centralt i 
Orminge och för att 
uppfylla kraven för 
Miljöbyggnad Silver
• 117 hyresrätter och 30 
trygghetsbostäder för 
personer som är 65+
• Första inflyttningen 
beräknas ske 2026
• Beräknat årligt hyres-
värde om 24mkr
SOLHUSEN, NACKA

===== SIDA 24 =====

26 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
Hållbarhetsredovisning

===== SIDA 25 =====

INNEHÅLL
Introduktion ......................................................27
Om hållbarhets redovisningen ..............................27
Hållbarhetsstyrning ............................................28
Dubbel väsentlighetsanalys ................................29
Hållbarhetsmål ...................................................31
Miljö (E) ............................................................32
Klimatanpassning ...............................................33
Klimatpåverkan och energi ..................................34
Biologisk mångfald .............................................36
Cirkulär ekonomi ................................................37
Socialt (S) .........................................................38
Medarbetare  .....................................................39
 
 
 
Leverantörers hälsa och säkerhet ........................42
Hem för fler .......................................................43
Trygga hyresgäster och  
bostadsområden ................................................44
Styrning (G).......................................................46
Affärsetik ...........................................................47
Korruption och mutor .........................................47
Fördjupad information .......................................48
27 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Koncernen publicerar en frivillig hållbarhetsredovisning inspi-
rerad av Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). 
Sveafastigheter omfattas varken av års redovisningslagens 
krav eller av CSRD för räkenskapsåret 2024. 
Koncernen Sveafastigheter etablerades i juni 2024 ge-
nom att bostadstillgångarna och de tillhörande delarna av 
organisationen avskildes från SBB samt SBB:s joint ventu-
res Unobo och Hemvist. 
Sveafastigheter har påbörjat ett genomgripande arbe-
te för att säkerställa att koncernen har hållbarhetsmål och 
uppföljning som passar bolagets specifika situation och 
ambitioner liksom kommande hållbarhetsregleringar framåt. 
Då koncernen bildades under 2024 pågår implementering 
av rutiner för datainsamling för de identifierade fokusom-
rådena. 
Hållbarhetsredovisningen är baserad på den finansiel-
la koncernstrukturen. Klimatberäkningen följer principen 
operationell kontroll. Hållbarhetsinformationen i denna 
rapport avser helår 2024 om inget annat anges. Eftersom 
 koncernen bildades 2024 upprättades inte hållbarhets-
redovisning för år 2023 och jämförelsetal anges därför inte. 
Hållbarhetsinformationen i redovisningen sträcker sig 
över hela Sveafastigheters värdekedja. 
FÖRBEREDANDE ARBETE  
CSRD OCH EU-TAXONOMIN
Enligt gällande lagstiftning omfattas Sveafastigheter av 
kraven på rapportering enligt CSRD från och med räken-
skapsåret 2026. Under 2024 har Sveafastigheter genom 
koncernens hållbarhetsråd (ledningsgrupp tillsammans 
med hållbarhetschef) förberett rapporteringsarbetet ge-
nom att bland annat identifiera Sveafastigheters värdeked-
ja och genom föra dubbel väsentlighetsanalys i linje med 
EFRAG:s rekommendationer, se nedan. 
 Under 2024 har Sveafastigheter även påbörjat arbetet 
med redovisning enligt EU-taxonomin. 
 EU-kommissionens pågående översyn av regelverket 
(det så kallade Omnibus-paketet) kan påverka om Svea-
fastigheter omfattas av CSRD och EU-taxonomin.
Sveafastigheter arbetar för att främja hållbarhet i hela 
verksamheten och värdekedjan. Det övergripande 
målet är att förvalta och utveckla hållbara hem för fler 
genom att minska miljöavtrycket och skapa trygga och 
attraktiva bostadsområden.

===== SIDA 26 =====

28 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
HÅLLBARHETSSTYRNING
Planering, styrning och uppföljning av hållbarhetsarbetet 
följer Sveafastigheters organisationsstruktur med en tydlig 
delegering av ansvar och befogenheter via ett lednings-
system. Ledningssystemet består av policyer, riktlinjer, 
övergripande och nedbrutna mål samt handlingsplaner. 
Den årliga affärsplaneringen skapar tydliga och förankrade 
planer för hur alla delar av verksamheten ska drivas. I pla-
nerna inkluderas mål inom miljö (E), socialt (S) och styrning 
(G). Uppföljning av affärsplanen görs löpande under året. 
Beskrivningen av Sveafastigheters affärsmodell finns på 
sidan 11.
HANTERING AV HÅLLBARHETSRISKER
Hållbarhetsrisker hanteras på samma sätt som övriga  affärs- 
och verksamhetsrisker, se riskavsnitt sidan 68. Identi fierade 
klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter redovisas 
i linje med TCFD:s rekommendationer på sidan 33.
Utöver det styrs hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer och 
regelverk samt guidas av följande ramverk. 
Vägledande externa ramverk
• FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDGs)
• Parisavtalet 
• OECD:s riktlinjer för multinationella företag
• FN:s vägledande principer för affärsetik och 
mänskliga rättigheter
• Internationella arbetsorganisationen ILO:s 
kärnkonventioner, policyer och riktlinjer
Vägledande interna ramverk
• Uppförandekod för medarbetare
• Uppförandekod för leverantörer
• Hållbarhetspolicy
• HR-policy
• Visselblåsarpolicy
• Anvisning arbete mot arbetslivskriminalitet  
och med arbetsmiljö i projekt
Lagar, riktlinjer, regelverk samt interna och externa ramverk
Fokusgrupp 
Klimat
Chef  
Social hållbarhet
Fokusgrupp 
Ansvarsfulla inköp
BETYDANDE FUNKTIONER FÖR  
SVEAFASTIGHETERS HÅLLBARHETSSTYRNING
För fullständig bolagsstyrning se sidorna 57-59. Styrelsens revisionsutskott hanterar uppföljning av 
plan för utveckling av hållbarhets rapportering. Se presentation av styrelsemedlemmar på sidorna 
63-65 och tabell över styrelsens sammansättning i Not 8 i koncernens noter. 
Hållbarhetsråd, som består av ledningsgrupp samt hållbarhetschef
Styrelse

===== SIDA 27 =====

PROCESS FÖR DEN DUBBLA VÄSENTLIGHETSANAL YSEN
29 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
DUBBEL VÄSENTLIGHETSANAL YS 
Sveafastigheter genomförde under hösten 2024 en dubbel 
väsentlighetsanalys med syfte att identifiera koncernens 
väsentliga hållbarhetsfrågor. Den dubbla väsentlighetsana-
lysen utfördes baserat på kraven i European Sustainability 
Reporting Standards (ESRS). Metoden utgick från EFRAG:s 
Implementation Guidelines. Hållbarhetsrådet genomförde 
den dubbla väsentlighetsanalysen och förankrade resultatet 
i styrelsen.
Sveafastigheters värdekedja och mest väsentliga intres-
senter består i huvudsak av leverantörer (uppströms aktivi-
teter), medarbetare, ägare (den egna verksamheten) och 
hyresgäster och samhället (nedströms aktiviteter). Svea-
fastigheter för löpande dialoger med dessa intressenter 
genom bland annat möten och enkäter. 
Hållbarhetsaspekter som ingår i den dubbla väsentlig-
hetsanalysen identifierades huvudsakligen på grundval 
av den lista över aspekter som presenteras i ESRS 1. Då 
ESRS S3 och ESRS S4 saknar underaspekter som passar 
Sveafastigheters verksamhet togs specifika underaspek-
ter fram till dessa. Baserat på de aspekter som föreslås i 
ESRS 1 identifierade hållbarhetsrådet positiv och negativ 
påverkan samt risker och möjligheter relaterade till aspek-
terna. Vid identifieringen av påverkan togs hänsyn till både 
Sveafastigheters egen påverkan och påverkan från aktörer i 
värdekedjan. Hållbarhetsrådet bedömde även aspekternas 
potentiella finansiella påverkan på Sveafastigheter.
Sammanlagt identifierades tio väsentliga hållbarhets -
aspekter för Sveafastigheter. De väsentliga aspekterna 
styr innehållet i Sveafastigheters hållbarhetsredovisning 
och hållbarhetsarbetet framåt. 
1. Dubbel väsentlighetsanalys
Förståelse Identifiering Bedömning Strategi Rapportering
2. Implementering 3. Upplysningskrav
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
Affärsmodell 
och 
marknad
Påverkan
Risker och 
möjligheter
Materiell 
påverkan
Finansiell 
påverkanScoring-
mekanism
Värde-
kedja och 
intressenter
Involvering av intressenter
Fastställande 
av  
väsentliga 
hållbarhets-
aspekter
Policies, mål 
och  ambitioner 
samt actions och 
datainsamling 
för väsentliga 
hållbarhets-
aspekter
Rapportering av  
upplysningar 
för väsentliga 
hållbarhets-
aspekter
Fastställande

===== SIDA 28 =====

30 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSASPEKTER 
Identifierade väsentliga 
ESRS-aspekter
Materiell påverkan 
(-negativ/+positiv)
Finansiell påverkan  
(-risk/+möjlighet)
MILJÖ (E)
Klimatförändring 
– Anpassning till 
klimatförändringar
(ESRS E1) 
+ Investeringar i klimatanpassnings-
åtgärder bidrar till samhällets 
klimatresiliens
- Fysiska risker och omställningsrisker 
för bolagets fastigheter 
+ Åtgärder ger ökat fastighetsvärde  
och lägre reparationskostnader 
Klimatförändring 
– Begränsning av 
klimatförändringar och 
energi (ESRS E1)
- Klimatpåverkande utsläpp i alla led
- Energianvändning 
+ Energieffektiviseringar och 
förnybar energi
- Ökande krav kring energi och klimat
- Investeringar i fastigheterna för att 
göra dem mindre utsläppsintensiva
Biologisk mångfald och 
ekosystem
– Direkt exploatering
(ESRS E4)
- Exploatering av naturresurser 
i leverantörsledet och vid 
nyproduktion
+ Ökad biologisk mångfald i 
fastigheternas utemiljö
- Beroende av råmaterial och 
ekosystemtjänster
- Regelverk/tillstånds  processer, 
exempelvis miljökonsekvens-
utredning vid exploatering
Resursanvändning och 
cirkulär ekonomi
(ESRS E5) 
- Resurser krävs vid nyproduktion 
och vid renoveringar. Stor del 
nyutvunna material
- Avfall uppkommer vid 
nyproduktion, inom förvaltning 
samt från hyresgäster
- Ökade materialkostnader  
pga resursbrist 
- Regelverk kring exempelvis  
byggavfall och kemikalier
SOCIALT (S)
Den egna arbetskraften 
– Arbetsvillkor
(ESRS S1)
+ God arbetsmiljö - Brist på tillgång på kompetens om 
Sveafastigheter inte uppfattas som 
attraktiv arbetsgivare
Medarbetare i värdekedjan 
– Arbetsvillkor – Hälsa och 
säkerhet (ESRS S2)
+ Ökad hälsa och säkerhet i 
byggbranschen på grund av 
Sveafastigheters arbetsmiljöarbete
- Bristande säkerhetsarbete inom 
byggbranschen 
Berörda samhällen – 
Samhällens ekonomiska, 
sociala och kulturella 
rättigheter – Tillräckliga 
bostäder (Hem för fler)
(ESRS S3)
+ Bidrar med fler bostäder där det 
råder bostadsbrist
+ Bidrar med lokala och sociala 
värden 
- Ekonomisk-politiska förändringar 
som påverkar möjligheterna för 
nyproduktion
Konsumenter och 
slutanvändare – Personlig 
säkerhet för konsumenter 
och /eller slutanvändare 
(Trygga hyresgäster och 
bostadsområden)
(ESRS S4) 
+ Bidrar med trygghet för hyresgäster 
i bostadsområden
- Minskad trygghet minskar  
fastigheters attraktivitet
STYRNING (G)
Styrning – Företagskultur
(ESRS G1)
+ Bidrar till en mer etisk och 
ansvarsfull kultur i samhället genom 
att främja positiva värderingar och 
beteenden
- Varumärkesrisker vid bristande 
kontroll och uppföljning 
- Ökade lagkrav för socialt ansvar 
genom leverantörskedjan kräver 
utökad inköpsprocess
Styrning – Korruption och 
mutor (ESRS G1)
+ Främjar effektiv och sund 
konkurrens på lika villkor
- Korruption och mutor i värdekedjan 
Tabellen visar en sammanställning av väsentliga aspekter som identifierats i den dubbla väsentlighetsanalysen, samt positiv och negativ påverkan, risker och 
möjligheter. Följande ämnen bedömdes inte vara väsentliga för Sveafastigheter: 
– Föroreningar (ESRS E2): Begränsade föroreningar, främst i samband med nyproduktion. 
– Vatten och marina resurser (ESRS E3): Begränsad påverkan inom förvaltning och i samband med nyproduktion.

===== SIDA 29 =====

31 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
HÅLLBARHETSMÅL
Sveafastigheter arbetar för att främja hållbarhet i hela sin verksamhet och värdekedja. Det övergripande målet 
är att utveckla hållbara, trivsamma och trygga boendemiljöer och att hållbarhet ska genomsyra allt arbete inom 
Sveafastigheter. 
Sveafastigheter påbörjade under 2024 ett arbete med att ta fram ett övergripande mål samt ett övergripande 
mätetal per väsentlig hållbarhetsfråga. Målen och mätetalen fastslogs av styrelsen i februari 2025. Närmare 
definition av mål och mätetal återfinns i respektive avsnitt. 
Väsentlig 
hållbarhetsfråga
Övergripande mål  
(löpande om inget annat år anges)
Utfall 2024 Läs mer  
på sidorna
Miljö (E)
Klimatanpassning
(ESRS E1)
Hela fastighetsportföljen ska vara 
klimatanpassad och klara av att 
bemöta klimatrisker år 2030.
97% av portföljen bedöms klara 
av att bemöta klimatrisker efter 
klimatanpassningsåtgärder. 
33-34
Klimatpåverkan och 
energi
(ESRS E1)
Mål kommer att tas fram under 2025 
i linje med Science Based Targets 
initiatives (SBTi) nya ramverk för 
Buildings. 
Växthusgasutsläpp: 27 318 ton 
CO2e
 
Under 2025 kommer justerade 
mätetal i linje med SBTi:s nya 
ramverk för Buildings att tas 
fram.
34-36
Biologisk mångfald 
(ESRS E4)
Mål kommer att tas fram under 
2025.
Mätetal kommer att tas fram 
under 2025.
36-37
Cirkulär ekonomi
(ESRS E5)
Minst 70% av icke-farligt avfall från 
byggarbetsplatser ska förberedas 
för materialåtervinning. 
Implementering av rutiner för 
datainsamling pågår.
37
Socialt (S)
Medarbetare 
(ESRS S1)
Medarbetarnöjdhet (eNPS)  
ska vara över 27 .
eNPS: 25 39-41
Leverantörers hälsa 
och säkerhet
(ESRS S2)
Noll allvarliga personskador 
och noll dödsfall ska inträffa på 
Sveafastigheters anläggningar.
Allvarliga personskador: 0
Dödsfall: 0
42
Hem för fler
(ESRS S3)
Alla nyproduktionsprojekt ska 
utformas för att möta de sociala 
behov som identifierats i en socialt 
värdeskapande analys.
Implementering av rutiner  
för datainsamling pågår.
43
Trygga hyresgäster 
och bostadsområden
(ESRS S4)
Sveafastigheters bostadsområden 
ska upplevas som tryggare än 
branschmedelvärdet. 
Sveafastigheters resultat i årets 
trygghetsundersökning: 78,7% 
Årets branschmedelvärde: 
79,4%
44-45
Styrning (G)
Affärsetik
(ESRS G1)
Alla Sveafastigheters medarbetare 
och samarbetspartners ska 
förstå, anta och följa respektive 
uppförandekod. 
Implementering av rutiner för 
datainsamling pågår.
47
Korruption och mutor
(ESRS G1)
Ingen form av korruption  
ska förekomma.
0 bekräftade fall av korruption 
och mutor.
47

===== SIDA 30 =====

32 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
Hållbarhetsredovisning
Miljö (E)

===== SIDA 31 =====

33 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
KLIMATANPASSNING
Klimatförändringar kan påverka marknader och städer där 
Sveafastigheter äger fastigheter på kort, medellång och 
lång sikt. Forskningen kopplar samman många typer av 
extremväder med klimatförändringar. Redan idag har san-
nolikheten för värmeböljor, kraftig nederbörd, översväm-
ningar och torka ökat. I ett framtida varmare klimat bedöms 
den här typen av förändringar bli kraftigare. Åtgärder på en 
enskild fastighet kan göra att andra fastigheter avlastas, 
och trycket på de gemensamma systemen minskar. På så 
sätt spelar enskilda klimatanpassningsåtgärder en roll för 
hela samhället.
AKTIVITETER
Löpande:
• I arbetet med att ta fram nya detaljplaner för 
nyproduktion görs utredningar för att undvika platser 
med höga klimatrisker samt att kunna förebygga 
fysiska risker. Förebyggande åtgärder kan exempelvis 
utgöras av fördröjningsmagasin under mark där 
översvämningsrisk identifierats.  
• Sveafastigheter utför årligen en klimatriskanalys 
på hela fastighetsportföljen. Analysen utgår från 
information om historiska vädermönster och  
framtida klimatscenarier, lokala sårbarhetsdata  
och klimatpåverkan.
2024: 
• Sveafastigheter påbörjade en klimatrisk-  
och sårbarhetsanalys på fastighetsnivå.  
Framåt:
• Klimatriskanalysen kommer att fördjupas för 
fastigheter som bedömts vara utsatta för hög risk.  
En handlingsplan med förslag till förebyggande 
åtgärder kommer att tas fram och förebyggande 
åtgärder implementeras. 
KLIMATRELATERAD BEDÖMNING AV FINANSIELLA RISKER OCH MÖJLIGHETER 
För att identifiera, bedöma och tillämpa scenarier för klimatrelaterade finansiella risker och möjligheter 
användes ramverket Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Dessa resultat kompletterades 
med Sveafastigheters egna analyser på fastighetsnivå. 
Risker Finansiell påverkan 
(-risk/+möjlighet)
Fysiska risker
Akuta fysiska risker för fastigheter som exempelvis 
extrem nederbörd, översvämning, värmebölja, storm, 
okontrollerad brand eller jordskred.
- Låg risk för hela fastighetsportföljen på kort,  
medellång och lång sikt. 
- Hög risk för enstaka fastigheter på lång sikt.
+ Åtgärder ger ökat fastighetsvärde och lägre 
reparationskostnader på kort, medellång och lång sikt. 
Kroniska fysiska risker som exempelvis förändringar i 
nederbördsmönster och nederbördstyper, stigande 
havsnivåer, stigande temperaturer eller kust- eller 
markerosion.
- Låg risk för hela fastighetsportföljen på lång sikt.
+ Åtgärder ger ökat fastighetsvärde och lägre 
reparationskostnader på kort, medellång och lång sikt. 
Omställningsrisker
Energiprestandadirektivet (EPBD) som innebär 
regleringar för att minska den genomsnittliga 
primärenergianvändningen för alla bostadsbyggnader 
med minst 16% till 2030 och med minst 20–22% till 
2035. 
- Hög risk för de delar av fastighetsbeståndet  
som inte kommer att uppfylla kraven enligt  
EPBD på medellång och lång sikt.
+ Fastigheter som har eller får en låg primärenergianvändning 
kan få förmånlig grön finansiering och högre värdering på 
kort, medellång och lång sikt.
Klimatriskprocessen omfattar direkt verksamhet med kort, medellång och lång tidshorisont. Kort sikt: Ett rapporteringsår (2025), medellång sikt: Upp 
till 5 år (år 2029), lång sikt: Mer än fem år (år 2049). Hanteringen av och bedömningen av klimatrelaterade risker är integrerad i bolagets övergripande 
riskhanteringsprocess. Fysiska risker kan vara akuta eller kroniska och kan omfatta direkta skador på fastigheter eller indirekta skador, till exempel avbrott i 
energiförsörjning. Omställningsrisker avser politiska, regulatoriska och tekniska risker som en övergång till ett samhälle med lägre växthusgasutsläpp kan 
medföra. Analys och identifiering av relevanta klimatrelaterade risker och möjligheter baseras på FN:s klimatpanel Intergovernmental Panel on Climate 
Change:s (IPCC) scenarier RCP 2.6 (världen lyckats begränsa temperaturökningen till 1,5-2° C, det vill säga ”uppnår Parisavtalet”) och RCP 8.5 (”business 
as usual”, växthusgasutsläppen fortsätter att öka). Det är två väldigt olika scenarier där RCP 2.6 innefattar stora omställningsrisker och RCP 8.5 stora fysiska 
risker. EPBD syftar till att minska de globala växthusgasutsläppen i enlighet med Parisavtalet och 1,5-gradersmålet.

===== SIDA 32 =====

34 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
KLIMATPÅVERKAN OCH ENERGI
Sveafastigheter arbetar för att minska klimatpåverkan från 
nyproduktionen och förvaltningsbeståndet. Enligt Natur-
vårdsverket står byggnader för drygt en femtedel av de 
totala utsläppen av växthusgaser i Sverige sett ur ett livs-
cykelperspektiv, medan fastighetssektorn står för 40 pro-
cent av den totala energianvändningen. 
 En låg energianvändning innebär en lägre driftkostnad 
och förbättrade möjligheter för grön finansiering.
AKTIVITETER
 
Löpande:
• Inom nyproduktion finns en färdplan för att 
successivt minska växthusgasutsläppen. Åtgärder 
som prioriteras är minimerad material åtgång, 
användning av material med lägre klimatpåverkan, 
minimering av avfall samt att minska transporter. 
Energilösningar som till exempel solpaneler och andra 
hållbara lösningar integreras för långsiktigt hållbar 
förvaltning. Läs mer på sidan 23.
• Sveafastigheter är en av grundarna till HS30 (Hållbart 
Stockholm 2030), en branschorganisation som 
arbetar för att snabba på omställningen till en hållbar 
bostadsbransch. 
• Vid renoveringar prioriteras material med låg 
klimatpåverkan och transporter minimeras.  
Läs mer om renoveringar på sidorna 20–21.
• Inom förvaltning finns ett mål om att kontinuerligt 
sänka energi användningen, med särskilt fokus på de 
sämst presterande byggnaderna. En viktig del för att 
uppnå målet är Sveafastigheters databaserade rutiner 
och digitalisering för energi effektivisering. Läs mer 
på sidan 21.
• Det sker kontinuerliga förbättringar av energi-
användningen i form av exempelvis solenergi på 
taket, förbättrad ventilation, takisolering samt 
investeringar i vatten effektivitet. 
2024:
• Under perioden investerade Sveafastigheter  
55 mkr i projekt för att förbättra energiprestandan  
i fastighetsportföljen.
• Sveafastigheter påbörjade arbetet med att ta fram 
faktiska utsläppsminskningsmål fram till år 2030 
baserat på SBTi:s kriterier för fastighetssektorn.
Framåt:
• Sveafastigheter kommer att skicka in mål till SBTi 
med ambitionen att de valideras under 2025. 
• Sveafastigheter planerar att uppdatera 
energi deklarationer för flera fastigheter, som 
har energieffektiviserats eller på andra sätt 
bedöms få bättre energiklassning. Läs mer på 
sidan 21. 
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
MÅL OCH UTFALL: KLIMATANPASSNING
Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030.
Mål 2030 Utfall 2024 efter klimat-
anpassningsåtgärder
Utfall 2024 före klimat-
anpassningsåtgärder
Andel av portföljen som är 
klimatanpassad och klarar av 
att bemöta klimatrisker
100 % 97 % 96 %
För att minska risken för negativ påverkan ska Sveafastigheter arbeta aktivt med att identifiera klimatrisker och att möjliggöra klimatanpassning på olika sätt 
i verksamheten. Med hela fastighetsportföljen menas fastigheter i förvaltning och nyproduktion. Externa verktyg har använts för att beräkna den finansiella 
påverkan av klimatrisker på fysiska tillgångar eller fastighetsinvesteringar. Andel av portfölj avser andel av marknadsvärde. 
EU-TAXONOMIN OCH ENERGY PERFORMANCE 
BUILDINGS DIRECTIVE (EPBD)  
För att vara i linje med taxonomin behöver en 
nybyggd byggnad bland annat ligga tio procent 
under BBR-kravet (Boverkets nybyggnadsregler) 
och en befintlig byggnad måste tillhöra de 15 
procent bästa ur energisynpunkt för sin typ.  
EPBD är utformad för att förbättra de sämst 
presterande byggnaderna i varje land och före-
skriver att den genomsnittliga primära energi-
användningen för alla bostadsbyggnader ska 
minska med minst 16 procent till 2030 och med 
minst 20–22 procent till 2035. Kriterierna för 
bostadsbyggnader (till skillnad från kommersiella 
byggnader) identifierar inte vilka specifika 
byggnader som behöver renoveras, utöver att 
55 procent av energireduktionen måste uppnås 
genom att renovera de sämst presterande 
byggnaderna. Enskilda länder måste specificera 
hur de avser att uppnå detta mål.

===== SIDA 33 =====

35 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
SCIENCE BASED TARGETS INITIATIVES (SBTI)  
KRITERIER FÖR FASTIGHETSSEKTORN 
SBTi är ett globalt initiativ för att stötta bolag att fastställa vetenskapsbaserade klimatmål som valideras 
av en oberoende tredje part. Kriterier för bygg- och fastighetsektorn (”Buildings”) publicerades i augusti 
2024 och sätter upp utsläppsminskningsmål i linje med 1,5°C. 
MÅL OCH UTFALL: KLIMATPÅVERKAN OCH ENERGI
Mål kommer att tas fram under 2025 i linje med Science Based Targets initiatives (SBTi)  
nya ramverk för Buildings. 
Mål 2030 Utfall 2024,  
ton CO2e
T otala växthusgasutsläpp  
(marknadsbaserad för scope 2)
Mål kommer att tas fram under 
2025 i linje med Science 
Based Targets initiatives 
(SBTi) nya ramverk för 
Buildings.
27 318
Varav scope 1 548
Tjänstebilar 249
Fossila bränslen för uppvärmning 299
Varav scope 2 (marknadsbaserad) 5 161
Elektricitet, marknadsbaserad 399
Elektricitet, platsbaserad 173
Fjärrvärme 4 762
Varav scope 3 21 609
Vattenanvändning 168
Kapitalvaror (nyproduktion A1-A5 och material 
vid renoveringar)
14 992
Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas 
i scope 1 och 2
4 764
Avloppsvatten 204
Affärsresor 45
Anställdas pendling 101
Nedströms uthyrda tillgångar (hyresgästs 
elkonsumtion)
1 334
Sveafastigheter påbörjade 2024 en beräkning av basår för bolagets växthusgasutsläpp enligt GHG-protokollet, en viktig del för Sveafastigheters 
kommande utsläppsminskningsmål. För 2024 redovisar Sveafastigheter scope 1 och 2 samt delar av scope 3. Biogena utsläpp är inte 
inkluderade i beräkningen. Under kommande år planeras fortsatt arbete för att komplettera redovisningen av scope 3 samt förbättra datakvalitet. 
Avgränsningar, datakällor och beräkningsmetoder framgår av tabellen Grund för beräkning av växthusgasutsläpp på sidorna 48-51.

===== SIDA 34 =====

36 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
BIOLOGISK MÅNGFALD
Sveafastigheter vill arbeta för att minska den negativa på-
verkan på den biologiska mångfalden vid nyproduktion, 
men även indirekt på andra platser vid inköp av varor och 
tjänster, till exempel byggmaterial och energi. Som förvalta-
re kan bolaget bidra till att öka den biologiska mångfalden 
i utemiljön. 
AKTIVITETER
Löpande:
• När nya detaljplaner för nyproduktion 
utvecklas görs artskyddsutredningar och miljö-
konsekvensbeskrivningar i de fall det bedöms 
relevant, för att analysera och minimera påverkan 
på den biologiska mångfalden.
2024:
• Under hösten togs nya förfrågningsunderlag för 
yttre skötsel i Sveafastigheters bostadsområden 
fram. I dessa inkluderades exempelvis önskemål om 
att leverantörer ska avgöra när ytor som idag består 
av kortklippt gräs kan omdanas för att ge plats åt 
större biologisk mångfald. 
Framåt
• Sveafastigheter kommer att bygga två nästintill 
identiska hus, ett med trästomme och ett med 
betongstomme, inom ramen för den pågående 
studien ”Trä vs betong”. I studien analyserar externa 
experter vilket av byggmaterialen som är bäst för 
klimatet och den biologiska mångfalden. För att få 
en helhetsbild av hur tillverkningen av materialen 
påverkar den biologiska mångfalden görs en 
livscykelanalys enligt metoden ReCiPe, där man 
utgår från flera olika miljöpåverkanskategorier så som 
markanvändning, försurning, klimat påverkan och 
vatten användning. 
MÅL OCH UTFALL: BIOLOGISK MÅNGFALD
Mål och mätetal kommer att tas fram under 2025. 
Inom ramen för målarbetet görs en kartläggning 
av Sveafastigheters direkta påverkan i anslutning 
till bolagets fastigheter samt bolagets indirekta 
påverkan genom inköpta varor och tjänster. 
NYCKELTAL ENERGI
Sveafastigheter arbetar aktivt med att förbättra energieffektiviteten och att öka andelen el från förnybara källor. 
 
FÖRDELNING AV FASTIGHETER  
PER ENERGIKLASS 2024
Energi klass Andel av  
area, %
Andel av  
marknads värde, %
A 1 1
B 10 17
C 7 9
D 25 22
E 34 29
F 16 13
G 3 2
Övrigt* 5 7
* Övrigt avser två fastigheter som ska deklareras om samt sju stycken 
nyproduktionsfastigheter för vilka energideklaration ännu inte är genomförda 
(deklarering sker två år efter att fastigheten har tagits i bruk).
FÖRDELNING EL FRÅN  
FÖRNYBARA KÄLLOR  
Sveafastigheter strävar efter att köpa 100 procent 
el från förnybara källor. Under 2024 köptes el från 
förnybara källor för majoriteten av beståndet, se 
fördelning per energikälla nedan. 
Energikälla Utfall 2024, %
Vatten 86
Vind 7
Bio 7

===== SIDA 35 =====

37 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
CIRKULÄR EKONOMI 
Sveafastigheter kan påverka mängden och vilken typ av 
material som används vid nyproduktion, renoveringar och 
underhåll av Sveafastigheters fastigheter. Material som 
används ger upphov till en stor miljöpåverkan när de ut-
vinns, produceras och transporteras. Att minska mängden 
material som används och att i större utsträckning använda 
åter brukat byggmaterial samt material som är tillverkat av 
förnybar eller återvunnen råvara är därför viktigt.
Enligt Boverket uppstår 39 procent av allt avfall i Sveri-
ge (sedan den stora mängden gruvavfall räknas bort) från 
bygg- och rivningsavfall. En stor del av byggavfallet går 
i dagsläget till förbränning eller deponi. Endast en liten 
del material återvinns eller återbrukas, om massåtervin -
ning räknas bort. Sveafastigheter strävar efter att minska 
uppkomsten av byggavfall, öka andelen som återvinns el-
ler återbrukas samt för att minimera andelen som går till 
förbränning eller deponi. I EU-taxonomin finns krav på att 
minst 70 procent av bygg- och rivningsavfall vid nybygg-
nadsprojekt ska förberedas för materialåtervinning för att 
ett nybyggnads- eller ombyggnadsprojekt ska anses vara 
i linje med EU-taxonomin.
Utöver byggavfallet som uppstår i verksamheten uppstår 
avfall från Sveafastigheters hyresgäster. 
AKTIVITETER
Löpande:
• Inom nyproduktion prioriteras minimerad 
materialåtgång och återanvändning av material. 
• Inom förvaltning minimeras mängden material vid 
renovering genom att återanvända material i gott 
skick till kommande underhållsåtgärder. Läs mer på 
sidorna 20–21.
• Inom nyproduktion ansvarar leverantören för att 
fraktioner källsorteras. 
• Inom förvaltning stöttar Sveafastigheter hyresgästers 
källsortering genom att förbättra förutsättningarna 
i miljörummen.
2024:
• Sveafastigheter deltog i ett forskningsprojekt 
tillsammans med Kungliga T ekniska Högskolan för 
att undersöka möjligheten att återanvända tunga 
byggnadsdelar vid nyproduktion.
Framåt:
• Sveafastigheter kommer att hålla sig uppdaterat om 
den cirkulära marknaden och hitta möjligheter för att 
öka användning av återbrukat material. 
MÅL OCH UTFALL: CIRKULÄR EKONOMI
Minst 70 procent av icke-farligt avfall från 
byggarbetsplatser ska förberedas för 
materialåtervinning. 
Sveafastigheter fokuserar initialt på 
byggarbetsplatser, då de är en av de största 
avfallskällorna i Sverige. Avfallet avgränsas 
till bygg- och rivningsavfall. Förberedelse för 
materialåtervinning ska ske i enlighet med 
avfallshierarkin. Implementering av rutiner för 
datainsamling pågår. Under 2025 är ambitionen 
att bredda målet till att innefatta fler relevanta 
aspekter av cirkulär ekonomi.

===== SIDA 36 =====

38 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
Hållbarhetsredovisning
Socialt (S)

===== SIDA 37 =====

39 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
MEDARBETARE 
Sveafastigheters medarbetare är verksamma inom fastig-
hetsförvaltning, nyproduktion och stödjande stabsfunk-
tioner. Inom förvaltningen finns både operativ och admi-
nistrativ personal. Läs mer om förvaltningsorganisationen 
på sidan 20. Nyproduktionsorganisationen hanterar till -
skapande av byggrätter, projektutveckling och pågående 
byggnation. Organisationen anlitar externa entreprenörer 
som har till uppgift att producera fastigheterna. Läs mer om 
nyproduktionsorganisationen på sidorna 23–24. 
Det är avgörande för Sveafastigheter att attrahera och 
behålla medarbetare med rätt kompetens och färdigheter, 
och därför att vara en god och attraktiv arbetsgivare. 
Läs mer om hur Sveafastigheter arbetar med upp -
förandekod för medarbetare på sidan 47 .
ARBETSVILLKOR  
SÄKRA ANSTÄLLNINGAR, ARBETSTID 
OCH TILLRÄCKLIGA LÖNER 
För att uppnå ett attraktivt och rättvist kompensations- och 
förmånspaket är lönesättningen individuell och differentie-
rad. Sveafastigheter erbjuder aldrig kompensation under 
de lagliga minimilönerna och erbjuder rättvis kompensation 
och förmåner till medarbetare. Medarbetarens grundlön 
revideras på årsbasis i den årliga lönerevisionen enligt eta-
blerade processer och gällande kollektivavtal där det är 
tillämpligt. Alla anställda har ett formellt anställningsavtal 
som dokumenteras i koncernens HR-system. Inför varje 
rekrytering görs en kartläggning av lönestrukturen i relation 
till den aktuella tjänsten. Koncernen följer strikta formella 
rutiner vid samtliga anställningar och har standardiserade 
anställningsavtal.
SOCIAL DIALOG, FÖRENINGSFRIHET , 
KOLLEKTIVA FÖRHANDLINGAR 
Sveafastigheter har en samarbetsinriktad och konstruktiv 
dialog med arbetstagare. Koncernen har under året även 
förstärkt samarbetet med arbetsmarknadens parter, och en 
stor del av de anställda omfattas av kollektivavtal. Sveafast-
igheter erkänner varje medarbetares rätt att vara medlem 
i en fackförening och att delta i fackliga aktiviteter. Kon-
cernen följer de kollektiva förhandlingarna för tjänstemän 
och kollektivanställda fastighetstekniker. Alla väsentliga 
förändringar förhandlas med de fackliga parterna. 
Andel anställda som omfattas av kollektivavtal uppgick 
under året till 92 procent. 
BALANS MELLAN ARBETE OCH FRITID 
Genom att främja en sund balans mellan arbete och fritid 
kan Sveafastigheter skapa en mer hållbar och framgångsrik 
verksamhet. Sveafastigheter följer lagstadgade arbetstider 
och har rutiner på plats för att hantera de fall då medarbe-
tare belastas med mer övertid än förväntat. HR-avdelning i 
samarbete med chef ansvarar för regelbunden uppföljning. 
ARBETSMILJÖ 
Som arbetsgivare ansvarar Sveafastigheter för att säkerstäl-
la en god fysisk, organisatorisk och psykosocial arbetsmiljö 
för de egna medarbetarna. Sveafastigheters arbetsmiljö-
arbete utgår ifrån arbetsmiljölagen och styrs av flera olika 
styrdokument, till exempel koncernens HR-policy, upp -
förandekod för medarbetare samt krisplan. 
Sveafastigheter arbetar kontinuerligt för att skapa en 
hälso sam och trygg arbetsmiljö. Under 2024 har kon -
cernens skyddskommitté träffats regelbundet. Det finns 
tydliga instruktioner och rutiner för att säkerställa en trygg 
arbetsmiljö. Ett system för att rapportera olycksfall på ett 
likartat sätt inom hela koncernen har implementerats och 
statistiken analyseras löpande. En plan för återgång och 
rehabilitering efter sjukfrånvaro har utvecklats med mallar 
och strukturer för att underlätta tillhörande samtal och möj-
liggöra effektiv rapportering och uppföljning. 
Sveafastigheter bedömer att det finns högst arbetsmiljö-
risker för medarbetare som arbetar med driften av bolagets 
fastigheter. Ett särskilt fokus läggs på fastighetstekniker 
som i sin roll kan uppleva situationer av otrygghet i det 
bostads område de ansvarar för. Koncernen har förstärkt 
samarbete med trygghetsbolag och har under året vid 
Hos oss är våra medarbetare  
viktiga på riktigt, varje dag.

===== SIDA 38 =====

40 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
 behov tillhandahållit trygghetslarm för att aktivt arbeta med 
denna för Sveafastigheter prioriterade fråga. 
Medarbetare kommer till tals genom medarbetarunder-
sökningar, medarbetardialoger och arbetsmiljömöten. Un-
der året har koncernen implementerat ett system för att 
regelbundet följa upp arbetsmiljö, delaktighet, ledarskap 
samt ge medarbetare möjlighet att dela anonym feedback 
för att fortsätta utveckla Sveafastigheter. Detta ger viktiga 
insikter i medarbetarnas upplevelse och organisationens 
ledarskap och ligger till grund för uppföljning. 
LIKABEHANDLING OCH LIKA MÖJLIGHETER 
JÄMSTÄLLDHET OCH LIKA LÖN  
FÖR LIKVÄRDIGT ARBETE 
I rekrytering är utgångspunkten att arbetsplatser med lika 
fördelning mellan kvinnor och män ska eftersträvas, där 
arbetsvillkor och utvecklingsmöjligheter ska vara lika. Löne-
kartläggningar genomförs årligen för att upptäcka skillna-
der i lön baserat på kön eller andra diskrimineringsgrunder. 
Skillnader hänförligt till diskrimineringsgrunder tolereras inte 
utan åtgärdas omgående. Lönekartläggningar görs även 
vid nyanställningar. 
UTBILDNING OCH KOMPETENSUTVECKLING 
Sveafastigheter uppmuntrar aktivt medarbetare till att ut-
vecklas, till exempel genom att söka nya interna tjänster. 
Medarbetare och chefer har ett delat ansvar för utveckling-
en av medarbetarens kompetens, färdigheter och förmå-
gor. Detta utvärderas årligen genom att följa rutinen för ut-
vecklingssamtal, vilken inkluderar individuella samtal mellan 
medarbetare och chef där arbetssituation och prestation 
samt medarbetarens mål diskuteras. Lönen används som 
ett instrument för att premiera medarbetarens prestation 
och särskilt de insatser som förbättrar verksamheten. Un-
der 2024 implementerade koncernen ett system för digitala 
utbildningar. 
INKLUDERING OCH MÅNGFALD 
Sveafastigheter strävar efter att föra samman människor 
med olika bakgrunder och erfarenheter för att skapa en 
dynamisk och framgångsrik arbetsmiljö. Sveafastigheters 
verksamhet präglas av alla människors lika värde. 
Sveafastigheter arbetar aktivt för att skapa en arbetsmiljö 
fri från diskriminering och trakasserier. Alla medarbetare har 
och ska tillförsäkras lika värde oavsett kön, ålder, könsiden-
titet, etnisk eller religiös tillhörighet, trosuppfattning eller 
sexuell läggning. Arbetet med mångfald och likabehandling 
leds av HR-avdelningen, och respektive chef ansvarar för 
att säkerställa att arbetsgrupper präglas av mångfald och 
respekt. Om diskriminering skulle förekomma finns flera 
kanaler för att uppmärksamma detta, inklusive medarbe-
tarundersökningar, närmaste chef, HR-avdelningen, fackliga 
representanter och den externa visselblåsarfunktionen. In-
rapporterade och identifierade ärenden följs upp och åtgär-
das skyndsamt. Vid behov kontaktas rättsväsendet. 
Under året har fyra anonyma incidenter av diskriminering 
rapporterats i samband med den interna medarbetarunder-
sökningen, vilket följdes upp skyndsamt. Böter, straff och 
ersättningsbelopp gällande diskriminering har under året 
uppgått till 0 kronor. 
PERSONLIG INTEGRITET  
OCH INFORMATIONS SÄKERHET 
Sveafastigheter tar medarbetarnas personliga integritet på 
stort allvar. Koncernens datasystem är GDPR-anpassade för 
att skydda medarbetarnas data, och alla medarbetare är ut-
bildade om GDPR. Informationssäkerhetspolicyn beskriver 
regler och strategi för hur Sveafastigheter hanterar princi-
per och tekniker för informationssäkerhet och dataskydd i 
koncernens verksamhet. 
MÅL OCH UTFALL: MEDARBETARE
Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska vara över 27 .
Mål 2025 Utfall 2024 
Medarbetarnöjdhet (eNPS) > 27 25
eNPS (Employee Net Promoter Score) är en vedertagen metod för att mäta medarbetarnöjdhet och beskriver i vilken grad medarbetare är ambassadörer för 
organisationen. Skalan är -100 till 100. För 2025 valdes ett mål om över 27 , då detta var branschens genomsnitt för eNPS december 2024.

===== SIDA 39 =====

41 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
NYCKELTAL MEDARBETARE 
Data har sammanställts främst från löne- och personalsystem och avser egna medarbetare.  
Samtliga egna medarbetare är placerade i Sverige. 
Koncernens personalomsättning var 13 procent. För kvinnor var personalomsättningen  
fyra procent och för män nio procent. 
ANSTÄLLDA
Antal, st Andel, % 20 – 29 år 30 – 49 år 50 – år
Alla anställda 180 27 99 54
Andel, % 15% 55% 30%
Kvinnor 75 42% 14 42 19
Män 105 58% 13 57 35
Chefer 27 1 15 11
Andel, % 4% 56% 41%
Kvinnor 13 48% 0 6 7
Män 14 52% 1 9 4
Ledningsgrupp 4 0 3 1
Andel, % 0% 75% 25%
Kvinnor 2 50% 0 2 0
Män 2 50% 0 1 1
Antal anställda avser personer som har anställning per 2024.12.31 exklusive timanställda. Chefer definieras som anställda som har ett personalansvar. I antal 
anställda ingår inte timanställda eller sommarjobbare. Koncernen hade även fyra timanställda per 2024.12.31 och under sommarperioden 47 sommarjobbare 
varav 45 inom förvaltningsdelen.
ANSTÄLLDA PER TYP AV ANSTÄLLNING
Antal, st
Tidsbegränsade anställningar (vikariat) 8
Provanställningar 28
Deltidsanställning 1
Fasta heltidsanställningar 143
  
MEDIANLÖN  
tkr
Exkl den högst avlönade personen 435
Högst avlönade personen 5 590
Medianlön avser total ersättning både fast grundersättning  
och rörlig ersättning på årsbasis.
 
SJUKFRÅNVARO
%
Korttidsjukfrånvaro 1,17
Långtidssjukfrånvaro 1,95
Korttidssjukfrånvaro avser dag 1-14 och långtids sjukfrånvaro avser frånvaro 
från dag 15 och framåt.
RAPPORTERADE OL YCKOR OCH 
TILLBUD BLAND MEDARBETARE 
Antal, st
Dödsfall  0
Olyckor 3
 varav allvarliga olyckor 0
Tillbud 5
Olycka är en händelse som lett till skada eller ohälsa. Allvarlig olycka är 
baserad på Arbetsmiljöverkets definition. Tillbud är en händelse som kunde 
lett till skada eller ohälsa. För olyckor hos Sveafastigheters leverantörer, se 
sidan 42.

===== SIDA 40 =====

42 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
LEVERANTÖRERS HÄLSA OCH SÄKERHET 
För Sveafastigheter är flera typer av leverantörer väsentli-
ga i värdekedjan. Några av de viktigaste är konsulter som 
ansvarar för projekteringen av nyproduktionsprojekten, 
externa byggentreprenörer samt leverantörer som sköter 
delar av underhåll och drift av befintliga fastigheter. Läs 
om hur Sveafastigheter arbetar med uppförandekod för 
leverantörer på sidan 47 . 
Sveafastigheters verksamhet får aldrig ske på bekost-
nad av människors hälsa eller välmående. Sveafastigheter 
har processer på plats för att säkerställa säkerhet och väl-
befinnande på arbetsplatsen samt rättvisa och anständiga 
arbetsvillkor. 
Enligt Arbetsmiljöverket är byggarbetsplatser bland de 
mest olycksdrabbade arbetsplatserna i Sverige. Störst risk 
för allvarliga olycksfall i Sveafastigheters värdekedja be-
döms finnas där. Det är därför avgörande att säkerställa att 
ett systematiskt arbetsmiljöarbete utförs på anläggningar-
na. Även arbete mot arbetslivskriminalitet på byggarbets-
platserna är viktigt ur ett säkerhetsperspektiv, eftersom 
arbetslivskriminalitet bland annat kan innebära att säker-
hetsföreskrifter inte följs.
AKTIVITETER
Löpande:
• Inom ramen för det systematiska arbetsmiljö-
arbetet används instruktioner och check-
listor för bland annat arbetsmiljöplaner, 
arbetsmiljöriskbedömningar, olyckor och incidenter 
samt säkerhets- och miljöinspektioner. 
• Vid en incident görs en utvärdering av allvaret 
och om förebyggande arbete behöver förstärkas. 
Det kan handla om direkt stopp och åtgärder eller 
allmän information på arbetsplatsen för förbättring 
och tillsyn. Dessutom informeras Sveafastigheters 
krisgrupp. 
• Sveafastigheter anlitar ett företag för att utföra 
säkerhetsklassade dataanalyser och genomföra 
kontroller av Sveafastigheters entreprenörer och 
på byggarbetsplatser för att minska risken för 
arbetslivskriminalitet.
2024:
• Under 2024 införde Sveafastigheter en ny 
anvisning för arbetet mot arbetslivskriminalitet 
och med arbetsmiljö i projekt för att tydliggöra 
det systematiska arbetet. I samband 
med detta implementerades ett nytt 
rapporteringsramverk. 
Framåt:
• Sveafastigheter kommer att etablera och 
systematisera de rutiner som tagits fram  
under 2024.
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
MÅL OCH UTFALL: LEVERANTÖRERS HÄLSA OCH SÄKERHET
Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar.
Mål 2025 Utfall 2024
Antal dödsfall 0 0
Antal olyckor 9
 Varav allvarliga olyckor 0 0
Tillbud 5
Tabellen bygger på inrapporterade data från entreprenörer inom nyproduktion. Olycka är en händelse som lett till skada eller ohälsa. Allvarlig olycka är baserad 
på Arbetsmiljöverkets definition. Tillbud är en händelse som kunde lett till skada eller ohälsa.

===== SIDA 41 =====

43 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
HEM FÖR FLER 
Sveafastigheters hyresrätter fyller en viktig funktion i sam-
hället då de möjliggör för fler att komma in på bostads-
marknaden. Sveafastigheter vill bidra till en positiv sam -
hällsutveckling där segregationen minskar genom att 
ut veckla bostäder och stärka attraktiviteten i både socio-
ekonomiskt starka och svaga områden. Sveafastigheters 
mål är att skapa hem för fler genom att utveckla bostäder 
som möter lokala behov och genom att sänka trösklarna 
till bostadsmarknaden.  
Enligt Boverket anger 51 procent av landets kommuner 
att det råder underskott på den lokala bostadsmarknaden. 
Det finns särskild efterfrågan på bostäder med tre till fyra 
rum och kök samt bostäder med lägre boendekostnader. 
Den socioekonomiska boendesegregationen leder till 
att individer får olika uppväxt- och levnadsvillkor beroende 
på var de bor och att individer med olika bakgrund allt -
mer sällan möts i vardagslivet. Fastighetsägare kan bidra 
till minskad segregation genom att påverka vilka bostäder 
som byggs och var i staden de placeras. En ytterligare bi-
dragande faktor till segregation är trösklarna in på bostads-
marknaden som är fortsatt höga. 
AKTIVITETER
Löpande:
• Sveafastigheter bygger hyresrätter av hög kvalitet 
och är en långsiktig och närvarande förvaltare som 
arbetar för att bostadsområden ska vara trygga och 
attraktiva.
• Sveafastigheters nyproduktionsprojekt utgår från en 
socialt värdeskapande analys för att skapa en ökad 
förståelse för vilka sociala värden som kan tillföras 
eller förstärkas på den unika platsen. Detta görs i 
nära dialog med kommuner, lokala aktörer och de 
boende. 
• Sveafastigheter arbetar för att bidra till bostads-
områden som präglas av en blandning av upplåtelse-
former, lägenhetsstorlekar och antal rum för att möta 
människors och samhällets behov. 
• I utvalda projekt arbetar Sveafastigheter med yt-
effektiva planlösningar som möjliggör för att fler rum 
kan tillföras på mindre yta för att möta trångboddhet. 
När trångboddhet upptäcks i det befintliga beståndet 
erbjuds möjlighet till ett större boende. 
• Sveafastigheter arbetar i utvalda projekt med variera-
de boendealternativ för att passa olika livsstilar och 
åldersgrupper så som unga vuxna, familjer och äldre. 
2024:
• Sveafastigheter erhöll under året en markanvisning 
om cirka 100 hyresrätter i Huvudsta, Solna. Projektet 
utgår från barnets behov och tillför flexibla bostä-
der med fler rum för den växande barnfamiljen samt 
trygga boendemiljöer med förutsättningar för sociala 
aktiviteter.
• Under året genomförde Sveafastigheter flera om-
byggnationer där tidigare outnyttjade ytor byggdes 
om till hem för fler. 
Framåt:
• Alla egenutvecklade nyproduktionsprojekt kommer 
att genomföras och utformas baserat på resultat från 
en socialt värdeskapande analys, även då en sådan 
saknas från kommunens sida. 
• Sveafastigheter vill sänka trösklarna till bostadsmark-
naden och därför kommer en uthyrningspolicy med 
slopat inkomstkrav testas och utvärderas i utvalda 
områden under året.
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
MÅL OCH UTFALL: HEM FÖR FLER
Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande analys. 
Mål 2025 Utfall 2024
Andel av nyproduktionsprojekt som har utformats för 
att möta de sociala behov som identifierats i en socialt 
värdeskapande analys. 
100 % Implementering av 
rutiner för data- 
 insamling pågår. 
För att säkerställa att bostadsbyggandet möter sociala och lokala behov ska varje nyproduktionsprojekt utformas utifrån resultat från en socialt värdeskapande 
analys från och med 2025. Utfallet tas fram genom en intern bedömning av ifall den socialt värdeskapande analysen fått genomslag för projektets utformning 
och genomförande.

===== SIDA 42 =====

44 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
TRYGGA HYRESGÄSTER  
OCH BOSTADSOMRÅDEN 
Sveafastigheter arbetar för att hyresgästerna ska trivas och 
känna sig trygga i sina hem och bostadsområden. Sveafast-
igheter engagerar sig därutöver för att bidra till en positiv 
samhällsutveckling i och kring bostadsområdena. 
En trygg boendemiljö är en förutsättning för god livs -
kvalitet och att vilja bo kvar i ett område. Den upplevda 
otryggheten är idag en utbredd samhällsutmaning. Brotts-
förebyggande rådets nationella trygghetsundersökning 
2024 visade att 24 procent av landets befolkning upplever 
sig otrygga vid utevistelse sent på kvällen i sitt bostads-
område. Upplevelsen av trygghet skiljer sig åt mellan olika 
grupper och den största skillnaden ses mellan kvinnor och 
män. Kvinnor upplever otrygghet när de vistas i det of -
fentliga rummet i högre grad än män, framförallt på kvällar 
och nätter, därför är trygghetsarbetet en viktig jämställd-
hetsfråga.
Inne- och utemiljön spelar en central roll för tryggheten 
i ett bostadsområde. Att det finns andra människor runt-
omkring, att känna grannar och att se och bli sedd skapar 
trygghet. Befolkade och upplysta platser som är överblick-
bara, välskötta och går att orientera sig i upplevs som mer 
trygga. 
AKTIVITETER
Löpande:
• Förvaltningskonceptet ”Helt, Rent, Snyggt 
och Tryggt” innebär en lokal och närvarande 
förvaltning med ett stort fokus på hyresgästerna. 
Sveafastigheter finns tillgänglig vid felanmälningar 
och klagomål och återkoppling till hyresgästen 
sker inom 48 timmar.
• För att stärka dialogen med hyresgäster och öka 
deras inflytande över deras bostadsområden 
genomförs bland annat in- och utflyttningsenkäter 
och en årlig NKI-undersökning.
• Genom trygghetsvandringar och trygghetsunder-
sökningar identifieras otrygga platser i utemiljön och 
trygghetsskapande åtgärder genomförs, exempelvis 
ökad belysning och förbättrad utformning av 
omgivningen.
• För att öka den upplevda tryggheten invändigt i 
bostadshusen utförs kontinuerligt trygghets- och 
säkerhetshöjande åtgärder. 
• Sveafastigheter vill att grannar ska vara mer 
än ett namn på en dörr och arbetar för att öka 
den sociala sammanhållningen mellan boende. 
Sveafastigheter anordnar granngemensamma 
aktiviteter och erbjuder hyresgästerna en hemapp 
där de kan kommunicera med varandra.
• Sveafastigheter engagerar sig i lokalsamhället 
för att bidra till att platserna där bolaget har 
verkamhet utvecklas i en positiv riktning och blir 
mer trygga och attraktiva. Läs mer på sida 45.
• Sveafastigheter vill bidra till en positiv samhälls-
utveckling där fler kommer i sysselsättning i 
bostads områdena bolaget har verksamhet i. 
Därför erbjuds varje år sommarjobb till unga 
boende i Sveafastigheters områden.
2024:
• Ett exempel på trygghetshöjande åtgärder 
är i Rimbo där entrédörrar förseddes med 
passersystem, dörrar i källargångar byttes till 
ståldörrar och förråd som tidigare hade hönsnät 
byttes ut till gallerförråd. Dessutom sattes 
fönster in för att öka synligheten in och ut mot 
tvättstugor. 
• Sveafastigheter erbjöd under året 
säkerhetsdörrar till alla hyresgäster som önskade 
att få en säkerhetsdörr monterad i sin bostad. 
• Under året anordnades ett stort antal 
granngemensamma aktiviteter, lokala 
kvartalsbrev infördes och en stor satsning 
genomfördes på sociala medier med nyheter 
från Sveafastigheters bostadsområden. 
• Sveafastigheter arbetade aktivt med 
handlingsplaner för att förbättra servicen på 
samtliga orter under året. 
• Sveafastigheter anställde 45 ungdomar till 
sommarjobb inom förvaltningen. Under 
året erbjöds även praktikplatser inom 
förvaltningsorganisationen.
Framåt:
• En vägledning för trygghetsskapande arbete 
kommer att tas fram för ett strukturerat 
och enhetligt arbete med trygghet i hela 
förvaltningsorganisationen.
• Lokala förvaltningskontor kommer att utbildas 
inom social hållbarhet och trygghet under 
2025.
• Strategiska trygghetsskapande åtgärder 
kommer att genomföras efter identifierade 
behov.
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 43 =====

45 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
MÅL OCH UTFALL: TRYGGA HYRESGÄSTER OCH BOSTADSOMRÅDEN  
Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet. 
Mål 2025 Utfall 2024
Resultat i årets trygghetsundersökning Högre än bransch medelvärdet (2024: 79,4%) 78,7%
Kundnöjdhet och hyresgästers upplevda trygghet mäts årligen med hjälp av ett vedertaget tredjepartsverktyg. Den upplevda tryggheten mäts genom åtta 
frågor, exempelvis Kontakt med grannarna, Personlig trygghet i källare/motsvarande, Personlig trygghet i området kvällar/nätter och Störs inte av grannars sätt 
att leva. Branschmedelvärdet avser gruppen 11000 + lägenheter. I utfallet ingår även fastigheter som förvaltas av Sveafastigheter men ägs av annan aktör.
ENGAGEMANG I LOKALSAMHÄLLET
Sveafastigheter engagerar sig i lokalsamhället 
för att bidra till att platserna där bolaget verkar 
utvecklas i en positiv riktning och blir mer trygga 
och attraktiva. Sveafastigheter stödjer ett flertal 
civilsamhällesorganisationer, är engagerade i lokala 
fastighetsägarföreningar samt har flertalet boinflytande-
avtal tillsammans med Hyresgästföreningen för att 
bidra till stärkt områdesutveckling.
Mamma United är en ideell förening som stöttar 
mammor i områden med socioekonomiska utmaningar. 
Verksamhetens mål är att mammor ska få kunskap och 
verktyg för att kunna påverka sin egen och sin familjs 
livssituation. 
Vi tar plats är en organisation som är verksamma i 
Östberga och arbetar för att ungdomar i området ska få 
en meningsfull fritid genom lokala förebilder. 
Changers Hub arbetar för att demokratisera framgång så 
att alla får samma möjlighet att förverkliga sina idéer och 
påverka sin framtid. Målgruppen består främst av unga 
vuxna i ytterstadsområden. 
Läxhjälpen är en stiftelse som stöttar elever och skolor 
där behoven är som störst. Läxhjälpens vision är att alla 
barn ska växa upp med förutsättningar att klara skolan 
och forma sin egen framtid. 
Landskrona BoIS är en fotbollsförening som arbetar 
efter visionen “fotboll för alla” för en positiv utveckling 
i Landskrona. 
Skärholmens Fastighetsägare är en ideell förening 
som samlar fastighetsägare och bostadsrättsföreningar 
i området. Föreningen arbetar för att stadsdelarna 
i Skärholmen ska vara trygga och trivsamma.
Rågsveds Fastighetsägare är en ideell förening som 
arbetar för en positiv utveckling av Rågsved och 
för att gynna en långsiktig förvaltning av områdets 
fastighetsbestånd.
Fastighetsägare i Järva är en ideell förening som 
arbetar med det övergripande målet att genom 
samverkan öka stadsdelarnas attraktivitet och påverka 
värdeutvecklingen för hyresfastigheter, bostadsrätter 
och lokalfastigheter positivt.
Jordbro i samverkan arbetar aktivt med att driva och 
initiera olika typer av insatser som bidrar till ett tryggare 
och attraktivare Jordbro.

===== SIDA 44 =====

46 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
Hållbarhetsredovisning
Styrning (G)

===== SIDA 45 =====

47 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
AFFÄRSETIK
För Sveafastigheter är efterlevnad av lagar och regler en 
självklarhet och en förutsättning för ett fungerande sam-
hälle och marknad. En företagskultur präglad av ärlighet, 
transparens och etiskt agerande är avgörande för koncer-
nens långsiktiga framgångar. En del av detta är när Svea-
fastigheter anlitar leverantörer. 
Sveafastigheter är politiskt neutrala och avstår från att direkt 
eller indirekt stödja politiska organisationer och specifika par-
tier. Bolaget strävar efter att upprätthålla en opartisk och ob-
jektiv ställning gentemot politiska frågor för att säkerställa att 
verksamheten och beslut inte påverkas av politiska intressen.
AKTIVITETER
Löpande:
• I uppförandekoden för medarbetare specificeras 
de minimikrav som Sveafastigheter ställer på 
verksamheten och sina medarbetare avseende 
förhållningssätt, arbetsmetoder och uppförande.
• Krav som gäller miljö, arbetsvillkor och mänskliga 
rättigheter ställs i uppförandekoden för leverantörer. 
2024:
• Under hösten genomgick medarbetare en utbildning 
inom uppförandekoden.
• Under hösten 2024 uppdaterades Sveafastigheters 
hemsida med en sida riktad till leverantörer för 
att förenkla genomförandet och hanteringen av 
signeringen av uppförandekoden. Sveafastigheters 
större leverantörer uppmanades att signera den 
uppdaterade uppförandekoden via sidan.
• Fokusgruppen ”Ansvarsfulla inköp” tillsattes för att 
förbättra utvärdering av leverantörer samt deras 
hållbarhetspåverkan i Sveafastigheters värdekedja.
• Sveafastigheter bedrev inget eget lobbyarbete och 
gav inte bidrag till partipolitiska organisationer under 
2024. Sveafastigheter var medlem i organisationer 
som exempelvis Sveriges Allmännytta, Stockholms 
Handelskammare, Fastigo och HS30.
Framåt:
• Under 2025 kommer en utbildning för medarbetare 
inom uppförandekoden och Sveafastigheters kultur 
att genomföras.
• Under 2025 kommer Sveafastigheter att uppdatera 
hållbarhetskrav vid inköp, utbilda medarbetare med 
inköpsansvar om koncernens hållbara inköpsprinciper 
samt påbörja en mer regelbunden uppföljning av 
leverantörers prestationer. 
KORRUPTION OCH MUTOR
Sveafastigheter arbetar aktivt för att förhindra korruption 
och driva samtliga affärer på ett etiskt och ansvarsfullt sätt. 
Ingen form av mutor, bestickning, bedrägerier, penningtvätt 
eller korruption är tillåtet. 
Korruptionen i den svenska bygg- och fastighetsbranschen 
bedöms vara utbredd och omfattande enligt bland andra In-
stitutet mot mutor. Medarbetare och chefer hos Sveafastig-
heter kan påverkas av olika faktorer och i sin tur påverka andra 
genom marknadsföring, relationsskapande aktiviteter och lik-
nande. Tillsammans med uppförandekoden för medarbetare 
respektive leverantörer samverkar Sveafastigheters policyer, 
rutiner och utbildningar för att motverka korruption och mutor. 
AKTIVITETER
Löpande:
• Koncernens anställda, partners och andra intres-
senter har möjligheten att anonymt vända sig till en 
extern funktion för visselblåsning. En extern part 
agerar ombud för Sveafastigheter och garanterar på 
så sätt anmälarens anonymitet. Kontaktinformation till 
visselblåsarfunktionen finns på koncernens hemsida. 
2024:
• Under 2024 utgjorde korruption och mutor ett 
område inom utbildningen kring Sveafastigheters 
uppförandekod.
Framåt:
• Under 2025 kommer det strukturerade arbetet 
mot korruption och mutor att stärkas inom hela 
koncernen.
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
MÅL OCH UTFALL: AFFÄRSETIK
Alla Sveafastigheters medarbetare och 
samarbets partners ska förstå, anta och följa 
 respektive uppförandekod.
Mål 2025 Utfall 2024
Andel större 
leverantörer* 
som skrivit på 
Sveafastigheters 
uppförandekod
100 % Implementering av 
rutiner för data- 
insamling pågår. 
Uppföljning fokuserar initialt på samarbetspartners. 
*Baseras på väsentlighetströskel av inköpsvolym.
MÅL OCH UTFALL: KORRUPTION OCH MUTOR
Ingen form av korruption ska förekomma.
Mål 2025 Utfall 2024
Antal bekräftade fall av 
korruption och mutor
0 0 
Antal bekräftade fall av mutor eller korruption har hämtats från 
rättsliga myndigheter, interna rapporteringssystem, Sveafastigheters 
visselblåsarsystem samt revisionsrapporter.

===== SIDA 46 =====

48 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
Hållbarhetsredovisning
Fördjupad information

===== SIDA 47 =====

49 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
GRUND FÖR BERÄKNING AV VÄXTHUSGASUTSLÄPP
Kategorier  
GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Omräkningsfaktor
SCOPE 1 
1.1  
Tjänstebilar
Tjänsteresor med 
företagsbil exklusive 
elbilar.
Data avseende körda mil 
per typ av fordon från 
leasingpartner. Där uppgift 
saknas har sämsta scenario 
använts.
Omräkningsfaktor från DESNZ 
(Department for Energy Security 
and Net Zero) per typ av fordon.
1.2  
Förbrukning av 
bränsle i fastigheter
Förbrukning av gas i 
fastigheter.
Produktion av solenergi 
redovisas inte för 2024.
Statistik från uppföljningsystem. Omräkningsfaktor från DESNZ 
(Department for Energy Security 
and Net Zero) för naturgas då 
även leverans av biogas sker i 
pipeline.
1.3  
Köldmedia
Bedömd som ej relevant 
2024.
SCOPE 2 
2.1  
Elektricitet
Elanvändning där 
Sveafastigheter är 
fastighetsägare och 
avtalspart. 
Unobo och Hemvist 
bestånden inkluderas på 
helårsbasis.
Elanvändning för externt 
hyrda kontorslokaler. 
Elanvändning för elbilar.
Statistik från energiuppföljnings-
system. Datatäckningsgrad 
95%.
Estimat för del av perioden för 
Unobobeståndet baserat på 
historisk förbrukning. Unobo-
beståndet har rapporterats som 
el från icke-förnybara källor då 
data saknas. 
Estimat baserat på kvm hyrd yta. 
Data avseende körda mil per typ 
av fordon från leasingpartner.
Omräkningsfaktor från AIB 
(Association of Issuing Body).
2.2 
Fjärrvärme 
Användning av fjärrvärme 
där Sveafastigheter är 
fastighetsägare och 
avtalspart. 
Unobo och Hemvist 
bestånden inkluderas på 
helårsbasis.
Användning av fjärrvärme 
för externt hyrda 
kontorslokaler. 
Statistik från uppföljnings-
system. Datatäckningsgrad 
95%.
Estimat för del av perioden för 
Unobobeståndet baserat på 
historisk förbrukning.
Estimat baserat på kvm hyrd yta.
2.3 
Fjärrkyla
Bedömd som ej relevant 
2024.

===== SIDA 48 =====

50 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kategorier  
GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Omräkningsfaktor
2.4
Ånga
Bedömd som ej relevant 
2024.
SCOPE 3
3.1
Inköpta varor 
och tjänster
Redovisning i 
kategorin avgränsad 
till energiförbrukning 
för inkommande vatten 
där Sveafastigheter är 
fastighetsägare och 
avtalspart. 
Unobo och Hemvist 
bestånden inkluderas på 
helårsbasis.
Estimat beräknat för BOA/
LOA per 2024-12-31 baserat 
på förbrukningsdata för del av 
beståndet.
Omräkningsfaktor från DESNZ 
(Department for Energy Security 
and Net Zero).
3.2
Kapitalvaror
Nybyggnation av 
fastigheter ägda 
av Sveafastigheter. 
Beräknad miljöpåverkan 
för livscykel A1-A5 
redovisas i sin helhet det 
år fastigheten färdigställs 
tekniskt.
Materialåtgång (A1-
A3) under året för 
renoveringsprojekt 
(Hemlyft). 
Beräkningar från 
totalentreprenörer och egna 
estimat. Dessa innehåller 
uppskattningar och schabloner. 
Data från materialleverantör 
samt estimat. 
3.3
Bränsle- och energi-
relaterade aktiviteter 
som inte inkluderas i 
Scope 1 och 2
Indirekta utsläpp från 
energianvändning.
Beräkning baserad på data i 
scope 1 och 2 för tjänstebilar, 
fossila bränslen, elektricitet 
och fjärrvärme. 
3.4
Uppströms transport 
och distribution
Transporter i 
nybyggnation (A4) 
inkluderas i 3.2. 
Utsläpp för övriga 
transporter/förvaring 
är inte beräknade/
inkluderade för 2024. 
3.5
Avfall som 
genererats i drift 
Avloppsvatten. 
Byggavfall för 
nybyggnation (A5) 
inkluderas i 3.2. 
Estimat beräknat för BOA/
LOA per 2024-12-31 baserat 
på förbrukningsdata för del av 
beståndet.
Omräkningsfaktor från DESNZ 
(Department for Energy Security 
and Net Zero).
3.6
Affärsresor
Resor med flyg och 
tåg samt hotellnätter i 
tjänsten som bokats via 
resebyrå.
Data avseende ressträckor per 
typ av färdmedel från resebyrå.
Omräkningsfaktor från DESNZ 
(Department for Energy Security 
and Net Zero).

===== SIDA 49 =====

51 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | HÅLLBARHETSREDOVISNING
Kategorier  
GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Omräkningsfaktor
3.7  
Anställdas  
pendling
Anställdas pendling 
till/från arbetsplats. 
Sveafastigheter har 
kontorsnärvaro som 
standard för alla 
anställda.
Estimat av pendlingsträckor 
och färdmedel baserat på antal 
anställda och nationell statistik.
Omräkningsfaktor från DESNZ 
(Department for Energy Security 
and Net Zero).
3.8  
Uppströms hyrda 
tillgångar
Externt hyrda 
kontorslokaler inkluderas i 
2.1 och 2.2.
3.9
Nedströms 
transport och 
distribution
Bedömd som ej 
applicerbar 2024.
3.10
Processande av 
sålda produkter
Bedömd som ej 
applicerbar 2024.
3.11
Användning av  
sålda produkter
Bedömd som ej relevant 
2024.
3.12
End-of-life  
hantering av  
sålda produkter
Bedömd som ej relevant 
2024.
3.13
Nedströms  
uthyrda tillgångar
Användning av el där 
hyresgäst är avtalspart 
i fastigheter ägda av 
Sveafastigheter.
Estimat baserat på BOA/LOA 
kvm per 2024-09-30.
Omräkningsfaktor från IEA 
Emissions-Factors. 
3.14
Franchises
Bedömd som ej 
applicerbar 2024.
3.15
Investeringar 
Bedömd som ej relevant 
2024.

===== SIDA 50 =====

52 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA
Finansiering,  
aktien och ägarna

===== SIDA 51 =====

Skulder till kreditinstitut 39 %
Obligationer 6 %
Eget kapital 55 %
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
53 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
FINANSIERING
FINANSIERINGSSTRUKTUR 
MED BALANSERAD RISK
Sveafastigheters marknadsposition och portfölj av bostads-
fastigheter i en reglerad marknad har kapacitet att generera 
stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en balan-
serad finansiell struktur medför det balanserad risk och 
långsiktig finansiell stabilitet. 
KONSERVATIV KAPITALSTRUKTUR SOM 
REGLERAS GENOM BOLAGETS FINANSPOLICY
Sveafastigheter eftersträvar en konservativ kapitalstruk-
tur som regleras genom bolagets finanspolicy. Bolagets 
ledning och styrelse är involverad i strategi för kapital-
anskaffning samt följer upp finansiella risker och limiter 
enligt finanspolicyn.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
De räntebärande skulderna består av traditionell bankupp-
låning kombinerat med obligationer. Bankupplåningen är 
diversifierad mellan sju nordiska banker med vilka bolaget 
bygger långsiktiga relationer. I samband med strukturering-
en av Sveafastigheter etablerade sig Sveafastigheter på 
obligationsmarknaden. Obligationerna ger ytterligare diver-
sifiering av kapitalkällor vilket minskar refinansieringsrisken, 
ger potential till lägre kostnad i framtida kapitalanskaffningar 
samt större flexibilitet för finansiering av investeringar.
Vid årets slut uppgick räntebärande skulder till 12 146 mkr 
(8 393 mkr), varav räntebärande skulder till kreditinstitut 
uppgick till 10 463 mkr (8 393 mkr), skulder till obligations-
innehavare till 1 683 mkr (0 mkr).
Sveafastigheters mål är att belåningsgraden ska under-
stiga 50 procent. Per bokslutsdatum uppgick belånings-
graden till 42 procent och kapitalbindningen 2,3 år. Bolaget 
arbetar aktivt med upplåningens förfallostruktur i syfte att 
minska refinansieringsrisk.
Banklån och kreditfaciliteter ska under normala mark-
nadsförutsättningar förlängas senast ett år före förfallo-
dagen.
Sveafastigheter har för avsikt att med tiden öka andelen 
grön finansiering och bolagets starka och genomgående fo-
kus på hållbarhet ger goda förutsättningar för det. Av totala 
räntebärande skulder klassificeras 7 ,3 procent som grön. 
RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING
Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödes-
effekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor. Svea-
fastigheter bevakar och vidtar aktivt åtgärder för att be-
gränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp av 
räntederivat eller genom långa lån med fast ränta. Vid årets 
slut var ränte bindningen 2,9 år och genomsnittlig ränta 3,27 
procent. Sveafastigheter har säkrat 95 procent av sin skuld 
via räntesäkring eller lån med fast ränta.
Bolaget har valutaexponering genom obligation i EUR. 
Valutarisk har i allt väsentligt eliminerats genom valuta-
derivat.
LIKVIDITET
Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräf-
tade kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likvidi-
tetsbehov de kommande 18 månaderna och investeringar 
startas endast när det finns tillräckligt med likviditet för det.
För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastigheter 
som har god likviditet i transaktionsmarknaden över kon-
junkturcykeln.
FINANSIERINGSKÄLLOR
Mål 31 dec 2024 
Räntebärande skuld, mkr 12 146 
Räntesäkrad andel, %  95 
Belåningsgrad, % < 50 42 
Skuldkvot, ggr 20
Skuldkvot enligt  
intjäningsförmåga, ggr < 15 14 
Räntetäckningsgrad  
(12 månader), ggr >1,5 2,2 
Genomsnittlig ränta, %  3,27 
Kapitalbindning, år  2,3 
Räntebindning, år  2,9

===== SIDA 52 =====

54 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA
AKTIEN OCH ÄGARNA
Aktien (ticker: SVEAF) är sedan den 18 oktober 2024 note-
rad på Nasdaq First North Premier Growth Market.
AKTIEKAPITAL
Sveafastigheter har endast stamaktier. Utestående an -
tal aktier vid årets slut uppgick till 200 000 000 och 
aktie kapitalet uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett 
kvotvärde om 0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie.  
Aktiekursen den 31 december 2024 var 35,92 kr.
Långsiktigt substansvärde uppgick vid årets utgång till 
15 898 mkr vilket motsvarar 79,49 kr per aktie.
ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR
Aktien hade vid årets utgång cirka 9 308 kända aktieäga-
re. De tio största aktieägarna kontrollerade 77 ,8 procent 
av kapitalet och rösterna per den 31 december 2024. Det 
utländska ägendet uppgår till cirka 20,7 procent av ute-
stående aktier.
UTDELNINGSPOLICY 
Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt 
värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att åter-
investera i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt 
och skalfördelar genom att investera i fastigheterna samt 
nyproduktion. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas 
för år 2024 och utdelningen förväntas vara låg eller utebli 
under de kommande åren.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Ränte- 
bindning
Kapital- 
bindning 
Förfalloår Nominellt  
belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt  
belopp, mkr Andel, %
2025 814 5,30 7 143 1 
2026 571 4,01 5 2 073 17 
2027 6 424 2,47 53 9 669 80 
2028 2 670 3,88 22 261 2 
2029 1 667 4,11 13 - - 
> 2030 - - - - - 
Summa/genomsnitt 12 146 3,27 100 12 146 100 
DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA  
PER 31 DECEMBER 2024
Ägare Antal  
aktier
Andel röster/
kapital, %
Samhällsbyggnads-
bolaget i Norden AB 122 405 838 61,2 
PriorNilsson Fonder 8 503 561 4,3
Länsförsäkringar 
Fonder 6 803 034 3,4
Sp-Fund 
Management 3 700 000 1,9
Folketrygdfondet 3 400 000 1,7
Skagen Fonder 2 691 016 1,4
Gösta Welandson 
med bolag 2 531 645 1,3
Henrik Lind  
(Lind Invest) 2 250 000 1,1
Centragruppen AS 1 730 000 0,9
Avanza Pension 1 521 468 0,8
10 största ägarna 155 536 562 77 ,8 
Övriga aktieägare 44 463 438 22,2
Totalt utestående 
aktier 200 000 000 100 
Källa: Modular Finance

===== SIDA 53 =====

55 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA

===== SIDA 54 =====

56 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrning

===== SIDA 55 =====

57 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter” eller ”bola-
get”)” är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stock-
holm. Sedan den 18 oktober 2024 är bolagets aktier note-
rade på Nasdaq First North Premier Growth Market (”First 
North”) och bolaget tillämpar Svensk kod för bolagsstyr-
ning (”Koden”) sedan den 18 oktober 2024. Sveafastig-
heter har även emitterat obligationslån som är noterade på 
Nasdaq Transfer Market (som drivs av Nasdaq Stockholm).
Befintlig koncernstruktur där Sveafastigheter är moder-
bolag etablerades den 28 juni 2024 genom att bostads-
tillgångarna och de tillhörande delarna av organisationen 
avskildes från SBB samt SBB:s joint ventures Unobo och 
Hemvist. 
Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet 
med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden.
BOLAGSSTYRNING
Ansvaret i bolaget är tydligt fördelat mellan aktieägare, sty-
relse, verkställande direktör och ledning. I mars och april 
2024 antog styrelsen en arbetsordning för styrelsen, en 
VD-instruktion, bolagsstyrningspolicy samt ett antal policy-
dokument som bedömts nödvändiga för att säkerställa en 
god styrning av bolaget. Dessa dokument tillsammans med 
bolagsordningen, antagna riktlinjer inom bolaget samt den 
svenska aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, för-
ordningar och regelverk ligger till grund för styrningen av 
bolaget. Bolagets policyer och riktlinjer finns tillgängliga för 
samtliga medarbetare via bolagets intranät.
1. AKTIEN OCH AKTIEÄGARE
Bolagets aktiekapital uppgick vid årets utgång till 500 000 
kronor fördelat på 200 000 000 registrerade aktier. Varje 
aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kronor. Vid utgången av 
2024 var bolagets största ägare Samhällsbyggnadsbolaget i 
Norden AB, 61,2 procent, PriorNilsson Fonder, 4,2 procent 
och Länsförsäkringar Fonder, 3,4 procent.
2. BOLAGSSTÄMMA
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande or -
gan vid vilket aktieägare utövar sin rösträtt i nyckelfrå -
gor. Varje aktie i bolaget berättigar till 1 röst per aktie. 
Årsstämman ska hållas inom sex månader från utgången 
av räkenskapsåret. Därutöver kan bolaget kalla till extra 
bolagsstämma. Kallelse till bolagsstämma sker enligt bola-
gets bolagsordning genom annonsering i Post- och Inrikes 
Tidningar och genom att kallelsen hålls tillgänglig på bo -
lagets webbplats. Att kallelse skett annonseras samtidigt 
i Dagens Nyheter.
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på års-
stämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrel-
sen. Begäran ska vara styrelsen tillhanda senast sju veckor 
före årsstämman.
På årsstämman väljs styrelseordförande, övriga styrel-
seledamöter och revisor för bolaget. Vidare beslutas på 
årsstämma om fastställande av bolagets och koncernens 
balans- och resultaträkningar, disposition av resultatet och 
om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och verkställande 
direktör.
3.  
Valberedning
Revisionsutskott
1.  
Aktieägarna
2.  
Bolagsstämma
5.  
Styrelsen
6.  
Verkställande direktör  
och ledning
Verksamhet
4.  
Revisorer
ÖVERGRIPANDE STRUKTUR 
FÖR BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 56 =====

58 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING
Årsstämma 2025 kommer att hållas den 20 maj 2025. 
Kallelse samt fullständiga förslag kommer att göras tillgäng-
liga på bolagets webbplats.
3. VALBEREDNING
Principer för utseende av valberedningen antogs på extra 
bolagsstämma den 24 september 2024. 
Valberedningen består av styrelsens ordförande och 
representanter för var och en av de fyra största aktieägar-
na. Normalt utses ledamöterna baserat på ägandet per 
utgången av räkenskapsårets tredje kvartal, men eftersom 
bolagets aktier togs upp till handel den 18 oktober 2024 
valde bolaget att avvika från Koden varvid ledamöterna 
inför årsstämman 2025 istället utsetts baserat på ägandet 
den 31 oktober 2024. Ledamot som företräder den största 
aktieägaren ska utses till ordförande i valberedningen om 
inte valberedningen enhälligt utser annan ledamot. 
Valberedningens uppgift är att inför kommande årsstäm-
ma lämna förslag avseende bland annat val av styrelse -
ledamöter och styrelseordförande, val av revisor, val av 
ordförande på stämman och arvodesfrågor.
Valberedningen inför årsstämman 2025 består av Lennart 
Sten, utsedd av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB, 
Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fonder, 
Göran Larsson, utsedd av Weland Holding AB, Nils Hast, 
utsedd av Odin Fonder, samt Peter Wågström i egenskap 
av styrelseordförande i bolaget. 
Valberedningens sammansättning ska normalt meddelas 
senast sex månader före årsstämman. Eftersom bolagets 
aktier togs upp till handel den 18 oktober 2024 och det 
därmed var första gången som valberedningens ledamöter 
skulle utses var det inte möjligt att sammankalla och med-
dela valberedningens sammansättning sex månader före 
årsstämman varför bolaget valde att avvika från Koden och 
meddela detta vid en senare tidpunkt.
4. REVISION
Bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens 
och verkställande direktörens förvaltning granskas av bo-
lagets revisor i enlighet med aktiebolagslagen. Efter varje 
räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och 
en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. På årsstäm-
ma den 28 juni 2024 valdes Ernst & Young Aktiebolag till 
revisor med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor. 
5. STYRELSE
Efter bolagsstämman är styrelsen bolagets högsta be -
slutsfattande organ. Styrelsen är ansvarig för bolagets 
förvaltning och organisation vilket bland annat innebär att 
styrelsen är ansvarig för att fastställa mål och strategier, 
säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda 
mål, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiel-
la ställning samt utvärdera den operativa ledningen. Därtill 
ansvarar styrelsen för att säkerställa att årsredovisningen 
och delårsrapporter upprättas i rätt tid. Styrelsen utser även 
bolagets verkställande direktör. 
Det är aktieägarna som utser styrelsen vid årsstämman. 
Enligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till den del den 
väljs av bolagsstämman, bestå av minst tre ledamöter och 
högst tio ledamöter utan suppleanter. 
Styrelsens arbete regleras i en skriftlig arbetsordning 
som revideras årligen och fastställs på det konstituerande 
styrelsemötet varje år. Arbetsordningen reglerar bland an-
nat styrelsepraxis, funktioner och fördelningen av arbete 
mellan styrelseledamöterna och verkställande direktör. I 
samband med det konstituerande styrelsemötet faststäl-
ler styrelsen även instruktionen för verkställande direktör 
innefattande finansiell rapportering. 
Styrelsens sammanträden sker enligt ett årligen fastställt 
schema. Därutöver kan ytterligare styrelsemöten samman-
kallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett 
ordinarie styrelsemöte. Utöver detta har även styrelseordfö-
randen och verkställande direktören en fortlöpande dialog 
rörande ledningen av bolaget.
Under året har styrelsen haft 27 protokollförda möten, 
varav två konstituerande möten och 18 möten per capsulam. 
Sveafastigheters styrelse består av ledamöterna Peter 
Wågström (ordförande), Christer Nerlich, Jenny Wärmé, Per 
O Dahlstedt, Peder Johnson och Sanja Batljan. En närmre 
presentation av ledamöterna finns på sidan 63-65 och på 
bolagets webbplats, www.sveafastigheter.se. De nuvarande 
ledamöterna valdes in i styrelsen vid extra bolagsstämma 
den 7 februari 2024 och ersatte då de tidigare ledamöterna 
Leiv Synnes, Annika Ekström, Krister Karlsson och Daniel 
T ellberg. Den verkställande direktören ingår inte i styrelsen. 
Styrelsens ordförande ansvarar för att en årlig utvärde-
ring av styrelsens och den verkställande direktörens arbete 
genomförs. Utvärdering av styrelsen avseende år 2024 har 
genomförts genom att samtliga styrelseledamöter ombads 
besvara ett antal frågor som sedermera sammanställdes 
och redovisades av styrelsens ordförande vid ett styrelse-
sammanträde.
Revisionsutskott
Bolaget har ett revisionsutskott som består av två med-
lemmar, Christer Nerlich (ordförande) och Jenny Wärmé. 
Revisionsutskottet ska bland annat övervaka och bereda 
bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i 
bolagets interna styrning, kontroll och riskhantering samt 
årligen utvärdera behovet av internrevision, hålla sig in -
formerat om revisionen av årsredovisningen och koncern-
redovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet 
och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om 
revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisions-
tjänster, samt biträda vid förberedelse av förslag till bolags-
stämmans val av revisor. 
Ersättningsutskott
Bolaget har valt att avvika från Koden genom att något sär-
skilt ersättningsutskott inte har inrättats då hela styrelsen 
fullgör ersättningsutskottets arbetsuppgifter. Detta motive-
ras av att varken bolagets eller styrelsens storlek motive-
rar inrättandet av ett separat ersättningsutskott. Styrelsens 
arbets uppgifter relaterade till detta består i att styrelsen ska 
besluta i frågor om ersättningsprinciper, ersättningar och 
andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Styrelsen ska 
även följa och utvärdera pågående och under året avslu-
tade program för rörliga ersättningar för bolagsledningen 
samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer 
i bolaget. Bolaget har för närvarande inga riktlinjer för er-
sättning till ledande befattningshavare, men förslag till an-
tagande av sådana riktlinjer avses presenteras vid bolagets 
årsstämma 2025.
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024

===== SIDA 57 =====

59 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING
På extra bolagsstämma den 13 april 2024 beslutades 
att arvode till styrelsens ledamöter, för tiden intill nästa 
årsstämma, totalt ska uppgå till 2 800 000 kronor (på 
årsbasis) varav styrelseordföranden 800 000 kronor och 
övrig styrelseledamot 400 000 kronor. Beslutades vidare 
att arvode till medlemmar av revisionsutskottet, för tiden 
intill nästa årsstämma, totalt ska uppgå till 170 000 kronor 
(på årsbasis) varav ordförande 100 000 kronor och övrig 
medlem 70 000 kronor.
6. VD OCH ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och 
ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga 
driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl-
lande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och 
instruktionen för verkställande direktör. 
Verkställande direktör ska hålla styrelsen kontinuerligt 
informerad om utvecklingen av bolagets verksamhet, om-
sättningens utveckling, bolagets resultat och ekonomiska 
ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändel-
ser samt andra händelser eller omständigheter som kan 
antas vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. 
Erik Hävermark är verkställande direktör i bolaget se -
dan den 8 mars 2024. En närmre presentation av den 
verkställande direktören och övriga ledande befattnings-
havare finns på sidan 60-62 och på bolagets webbplats,  
www.sveafastigheter.se.
BOLAGSORDNING
Bolagets bolagsordning fastställdes vid extra bolagsstäm-
ma den 13 april 2024 och återfinns i sin helhet på bolagets 
hemsida, www.sveafastigheter.se.
Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser 
om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller 
om ändring av bolagsordningen.
INTERN KONTROLL
Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av bolagets och 
koncernens organisation, förfarande och stödåtgärder för 
att säkerställa att en tillförlitlig och korrekt finansiell rappor-
tering sker, att bolagets och koncernens finansiella rappor-
ter upprättas enligt lag och tillämplig redovisningssed, att 
bolagets tillgångar skyddas, samt att andra krav efterlevs. 
Kontrollen är även avsedd att övervaka att bolagets och 
koncernens policyer, principer och instruktioner efterlevs 
samt omfattar en analys av risker och uppföljning av inför-
livande av informations- och affärssystem.
Riskbedömning av strategiska-, compliance-, drift- och 
finansiella risker samt finansiell rapportering utförs årligen 
av ekonomichef och presenteras för revisionsutskottet och 
styrelsen. 
Styrelsen och revisionsutskottet ansvarar för intern 
kontroll och verkställande direktör ansvarar för pro -
cesstrukturen inom koncernen. En egen bedömning av 
minimikraven i definierade kontroller för identifierade risker 
för varje affärsprocess ska årligen utföras och rapporteras 
till revisionsutskottet och styrelsen. Ekonomichef ansvarar 
för självutvärderingsprocessen med stöd från ekonomi -
avdelningen. 
Fråga om eventuellt behov av särskild internrevisions-
funktion tas upp årligen. Styrelsen har gjort bedömningen 
att en sådan funktion inte behöver inrättas, eftersom den 
interna kontrollen i bolaget bedöms som tillräckligt god. 
SVEAFASTIGHETER  |  ÅRSREDOVISNING 2024
NÄRVARO VID STYRELSEMÖTEN
Styrelse- 
möten
Varav per  
capsulam
Revisions- 
utskott
Oberoende till bolaget och bolags- 
ledningen respektive större ägare
Peter Wågström 27/27 18/18 Ja
Per O Dahlstedt 27/27 18/18 Ja
Sanja Batljan 27/27 18/18 Nej
Jenny Wärmé 26/27 18/18 6/6 Ja
Christer Nerlich 27/27 18/18 6/6 Ja
Peder Johnson 27/27 18/18 Ja

===== SIDA 58 =====

60 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING
Erik Hävermark,  
verkställande direktör 
Ingår i ledningen sedan 2024
Född: 1979
Utbildning: Kandidatexamen i företagsekonomi från Uppsala universitet.  
Högskoleingenjörsexamen inom byggteknik från Uppsala universitet.
Tidigare erfarenheter i urval: Projektutvecklingschef på SBB. Chef för  
Projekt- och Fastighetsutveckling på Rikshem. Affärsutvecklingschef på Veidekke.  
Arbetschef på JM AB. Projekteringsledare på NCC.
Övriga nuvarande befattningar: – 
Aktieinnehav: 31 000 aktier i Bolaget
Ledningsgruppen

===== SIDA 59 =====

61 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING
Ola Svensson,  
förvaltningschef 
Ingår i ledningen sedan 2024
Född: 1972
Utbildning: Master of Business Administration från Akelius University
Tidigare erfahrenheter i urval: Styrelseledamot i ett flertal dotterbolag inom  
Victoria Park. Ledamot i hyresnämnden i Malmö. COO för Victoria Park.  
Regionchef för SBB Syd och landschef Danmark.
Övriga nuvarande befattningar: -
Aktieinnehav: 13 708 aktier i Bolaget

===== SIDA 60 =====

62 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING
Lovisa Sörensson,  
transaktionschef 
Ingår i ledningen sedan 2024
Född: 1994
Utbildning: Civilingenjörsexamen inom samhällsbyggnad från  
Kungliga T ekniska högskolan.
Tidigare erfarenheter i urval: Ställföreträdande och tillförordnad  
transaktionschef på SBB. Analytiker på Möller & Partners AB.
Övriga nuvarande befattningar: -
Aktieinnehav: 8500 aktier i Bolaget

===== SIDA 61 =====

63 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING
Sanja Batljan,  
styrelseledamot
Invald i styrelsen 2024
Född: 1967
Utbildning: Civilekonomexamen från University of Mostar, 
Bosnien och Hercegovina. Executive Master of Finance från 
Svenska Managementgruppen.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseordförande 
för Ilija Batljan Invest AB (publ). Styrelseledamot för 
Kameo Investment Platform AB och OrganoWood AB. 
Styrelsesuppleant för Missing in Action AB. Revisor för 
Föreningen Folkets Hus u.p.a.
Tidigare befattningar i urval: Styrelseledamot och ordförande 
för revisionsutskottet i Logistea AB. Verkställande direktör 
för AB Nynäshamnsbostäder, Knutpunktshuset AB och 
T egeltraven Holding AB. CFO för AB Nynäshamnsbo
Aktieinnehav: 40 000 aktier i Bolaget
Peter Wågström,  
styrelseordförande 
Invald i styrelsen 2024
Född: 1964
Utbildning: Civilingenjör Kungliga T ekniska 
högskolan.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot 
MVB Holding AB, Styrelseordförande Arlandastad 
Group (publ) och Brunkeberg Systems AB (publ).
Tidigare befattningar i urval: Erfarenhet från ledande 
befattningar inom bygg- och fastighetssektorn. 
Mellan 2004–2017 inom NCC, varav VD & 
koncernchef mellan 2011–2017 .
Aktieinnehav: 25 000 aktier i Bolaget 
Styrelsen

===== SIDA 62 =====

64 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING
Per O. Dahlstedt,  
styrelseledamot
Invald i styrelsen 2024
Född: 1953
Utbildning: Civilekonomexamen från  
Stockholms universitet.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot  
för Fondex AB och TEAL Capital AB.
Tidigare befattningar i urval: Head of Corporate  
Clients and T enant Owner Associations på SBAB  
och ledande befattningar inom SEB.
Aktieinnehav: 5 000 aktier i Bolaget
Peder Johnsson,  
styrelseledamot
Invald i styrelsen 2024
Född: 1957
Utbildning: Studier i matematik och juridik vid Uppsala universitet.
Övriga nuvarande befattningar: Grundare av Stendörren 
Fastigheter AB (publ). Delägare, styrelseledamot och 
verkställande direktör för Rossekraft Aktiebolag. Delägare och 
styrelseledamot för Fastighets AB Märta, Märta Investment 
AB, Strandeken Fastigheter AB och Vamlingbo Prästgården 
AB. Styrelseordförande för Harg-Oppeby Bostäder AB, 
Harg-Oppeby Bostäder nr 2 AB, Harg-Oppeby Fastigheter 
Holding AB, Museum Lars Jonsson AB och Storsudrets 
Fastighetsutveckling AB. Styrelserådgivare till TEAL Capital AB. 
Styrelsesuppleant för Johan Magnusson Fine Wine AB och 
Wineprofiler JM AB.
Tidigare befattningar i urval: Medgrundare till D. Carnegie & 
Co. Styrelseledamot för Klövern AB, Fastighetsaktiebolaget 
Fattighuset och Johan Magnusson Fine Wine AB.
Aktieinnehav: 9 998 aktier i Bolaget

===== SIDA 63 =====

65 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | BOLAGSSTYRNING
Christer Nerlich,  
styrelseledamot
Invald i styrelsen 2024
Född: 1961
Utbildning: Kandidatexamen i företagsekonomi från Uppsala 
universitet.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot för 
Akademiska Hus AB (publ) och Nerlich Consulting AB.
Tidigare befattningar i urval: Styrelseordförande och 
styrelseledamot för flera dotterbolag inom Vasakronan-
koncernen. CFO för Vasakronan AB (publ).
Aktieinnehav: 10 000 aktier i Bolaget
Jenny Wärmé,  
styrelseledamot
Invald i styrelsen 2024
Född: 1978
Utbildning: Juristexamen från Stockholms universitet.
Övriga nuvarande befattningar: Styrelseledamot för Jywfym 
AB. Styrelsesuppleant för BB5 SPV C8 AB, Pansjonas AB och 
flera dotterbolag till F. Holmström Fastigheter AB. Partner, 
Head of Legal & Compliance för Slättö Förvaltning AB.
Tidigare befattningar i urval: Styrelseledamot för Amasten 
Fastighets AB (publ), Nyfosa AB, Stendörren Fastigheter AB, 
Tre Kronor Property Investment AB, LSTH Handelsfastigheter  
4 AB, PropCap Advisory Sweden AB. Partner, Head of  
Legal & Corporate Affairs för Hembla AB.
Aktieinnehav: Inga aktier i Bolaget

===== SIDA 64 =====

66 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 65 =====

67 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 
Styrelsen och verkställande direktören för Sveafastig -
heter AB (publ), organisationsnummer 559449-4329,  
avger härmed redovisning för koncernen och moder  - 
bolaget för räkenskapsåret 2024. 
Uppgifter inom parentes avser föregående år. Belopp 
anges i miljoner kronor (mkr) om inget annat anges. 
Avrundnings  differenser kan förekomma.
VERKSAMHETEN
Bolagets affärsidé är att äga, aktivt förvalta och bygga 
hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige med fokus på 
hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet samt ett lokalt 
samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. 
FASTIGHETSBESTÅNDET
Beståndet uppgår per den 31 december 2024 till ett verkligt 
värde om 28,1 mdkr (24,8) fördelat på fastigheter i förvaltning 
om 24,8 mdkr, fastigheter i pågående byggnation om 1,2 
mdkr samt projektutveckling och byggrätter om 2,0 mdkr.
FASTIGHETER I FÖRVALTNING
Fastigheter i förvaltning består av både förvärvade och 
egenutvecklade bostadsfastigheter, fördelat på fyra hu-
vudsakliga marknader där 94 procent av portföljen finns 
i Sveriges tre storstadsregioner och universitets- och 
högskolestäder. Portföljen består av 14 669 lägenheter 
(12 562) fördelat på 263 fastigheter (238) med en total 
uthyrningsbar yta om 1 003 tkvm (889). Fastigheterna i 
förvaltning har en uthyrningsgrad om 94,6 procent och ett 
verkligt värde om 24,8 mdkr (20,4), vilket motsvarar 24 722 
kr per kvadratmeter. 
FASTIGHETER I PÅGÅENDE BYGGNATION
Sveafastigheters pågående byggnation är fokuserad till 
Stockholm-Mälardalsregionen samt utvalda universitets- 
och högskolestäder som har en efterfrågan på nya bostä-
der. Per årsskiftet finns 1 030 (1 293) lägenheter i pågående 
byggnation där det sista projektet bedöms vara färdigställt 
under det sista kvartalet 2026. Den pågående byggnatio-
nen bedöms färdigställt tillföra ett hyresvärde om 135 mkr 
och 2,4 mdkr i fastighetsvärde. Fastigheter i pågående 
byggnation har ett verkligt värde om 1,2 mdkr (1,4) per 31 
december 2024.
FASTIGHETER I PROJEKTUTVECKLING 
OCH BYGGRÄTTER
Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya bostäder i 
Stockholm-Mälardalsregionen. Portföljen omfattar totalt  
6 844 (7 795) lägenheter varav 5 544 avser hyresrätter och 
1 300 avser bostads- och äganderätter. 93 procent av utveck-
lingsportföljen är lokaliserad i Stockholm-Mälardalsregionen. 
Sveafastigheter har idag 344 000 kvm bruttoarea (BTA) 
i byggrättsportföljen varav 132 000 kvm BTA har vunnit 
laga kraft.
Fastigheter i projektutveckling och byggrätter har ett 
verkligt värde om 2,2 mdkr (3,0) per 31 december 2024.
KONCERNENS RESULTAT
INTÄKTER
Hyresintäkter ökade till 1 361 mkr (1 126) för året. Ökningen 
förklaras främst av att bolaget färdigställt 1 138 lägenhe-
ter från pågående byggnation samt utfallet från de årliga 
förhandlingarna för det befintliga beståndet. I jämförbart 
bestånd ökade hyresintäkter med 5,6 procent. Uthyrnings-
graden uppgick vid årets slut till 94,6 procent (94,3). 
Av övriga förvaltningsintäkter om 60 mkr (34) avsåg 48 
mkr arvode hänförligt till förvaltningsuppdraget åt SBB och 
12 mkr avsåg utförda tjänster åt det joint venture som löstes 
upp under andra kvartalet 2024.
FASTIGHETSKOSTNADER OCH DRIFTNETTO
Fastighetskostnaderna för året uppgick till -500 mkr (-441). 
Ökningen mot föregående år förklaras främst av färdig -
ställda lägenheter under året samt av ökade kostnader för 
taxebundet och snöröjning under första kvartalet 2024. 
Driftnettot uppgick till 860 mkr (685). I jämförbart bestånd 
ökade driftnettot för året med 8,4 procent.
ADMINISTRATION
Årets kostnader för administration uppgick till -319 mkr 
(-217) varav -102 mkr (-64) avsåg fastighetsadministration 
och -217 mkr (-153) avsåg centraladministration. Central-
administrationen belastas med ej återkommande kostnader 
om -61 mkr som är hänförliga till skapandet av Sveafastig-
heterkoncernen och uppbyggnaden av organisationen.
I centraladministration ingår även kostnader relaterade 
till förvaltningsuppdraget åt SBB med -43 mkr samt -11 mkr 
som är hänförliga till tjänster utförda åt det joint ventures 
som löstes upp under andra kvartalet 2024.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under året till 
-1 188 mkr (-4 704) varav – mkr (-136) var realiserade värde-
förändringar och -1 188 mkr (-4 568) var orealiserade värde-
förändringar. Högre driftnetto, genom bland annat allmän 
hyresutveckling, har bidragit positivt till den orealiserade 
värdeförändringen. Högre avkastningskrav har bidragit 
nega tivt till den orealiserade värdeförändringen. 
Värderingen av hela fastighetsbeståndet sker kvartalsvis 
av Savills och Newsec. Värderingarna baseras på analys 
av framtida kassaflöden för respektive fastighet med hän-
syn tagen till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, 
hyres nivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministra-
tionskostnader samt behov av investeringar. Det viktade 
genomsnittliga avkastningskravet vid årets utgång uppgick 
till 4,38 procent. 
För mer information kring värdering se Not 14 Förvalt-
ningsfastigheter.
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE
Resultat från joint venture uppgick till 95 mkr (-322) för 
året, varav 112 mkr är hänförligt till upplösningen av joint 
venture SBB Kåpan Bostad AB som skedde under andra 
kvartalet.

===== SIDA 66 =====

68 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 
RÄNTEINTÄKTER OCH RÄNTEKOSTNADER
Ränteintäkter uppgick för året till 8 mkr (9). Räntekostnader 
till kreditinstitut uppgick till -325 mkr (-217) och räntekost-
nader till ägare till -166 mkr (-247) för året. T otalt uppgick 
räntekostnaderna för året till -491 mkr (-464).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FINANSIELLA INSTRUMENT 
Värdeförändringar finansiella instrument uppgick till -40 mkr 
(-57). Posten består till övervägande del av värdeförändring 
på derivat. 
SKATT OCH ÅRETS RESULTAT
Skatt för året uppgick till -106 mkr (677), varav -85 mkr (-23) 
avsåg aktuell skatt och -21 mkr (700) avsåg uppskjuten skatt. 
Uppskjuten skatt är hänförlig till fastigheter, underskottsav-
drag samt obeskattade reserver. Den legala omstrukture-
ringen av Sveafastigheterkoncernen har gett upphov till in-
effektivitet i nyttjandet av koncernbidragsmöjligheterna inom 
koncernen vilket påverkar skattekostnaden för året negativt.
Årets resultat uppgick till -1 125 mkr (-4 384) vilket mot-
svarar -8,15 kr per aktie, före och efter utspädning.
FINANS
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan sju nord-
iska banker och obligationer på kapitalmarknaden. Obliga-
tionerna ger ytterligare diversifiering av kapitalkällor vilket 
minskar refinansieringsrisken, ger potential till lägre kostnad 
i framtida kapitalanskaffningar samt större flexibilitet för fi-
nansiering av investeringar.
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid 
årets slut till 12 146 mkr (12 727), varav 10 421 mkr (8 393) 
avsåg skulder till kreditinstitut, 1 683 mkr (-) avsåg obliga-
tioner och – mkr (4 334) avsåg skuld till ägare. Upplägg -
ningsavgifter ingår med 42 mkr (0).
Belåningsgraden var 42 procent och kapitalbindningen 
2,3 år. Av den totala räntebärande skulder klassificeras 7 ,3 
procent som grön enligt långivare. Sveafastigheter har för 
avsikt att med tiden öka andelen grön finansiering och bo-
lagets starka och genomgående fokus på hållbarhet ger 
goda förutsättningar för det. 
RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING
Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödesef-
fekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor. Sveafast-
igheter bevakar och vidtar aktivt åtgärder för att begränsa 
ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat 
eller genom långa lån med fast ränta. Vid årets slut var ränte-
bindningen 2,9 år och genomsnittlig ränta 3,27 procent.
LIKVIDITET OCH KREDITFACILITETER
Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräf-
tade kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likvidi-
tetsbehov de kommande 18 månaderna och investeringar 
startas endast när det finns tillräckligt med likviditet för det. 
Banklån och kreditfaciliteter bör, under normala marknads-
förutsättningar, förlängas senast ett år före förfallo dagen. 
För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighets-
tillgångar som har god likviditet över konjunkturcykeln.
Per årsskiftet har Sveafastigheter tillgängliga kreditfaci-
liteter uppgående till 1 000 mkr.
AKTIER OCH AKTIEKAPITAL
Sveafastigheter noterades den 18 oktober 2024 på Nasdaq 
First North Premier Growth Market (ticker SVEAF). Bolaget 
har endast stamaktier. 
Utestående antal aktier vid årets slut uppgick till 
200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr. 
Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kr och berättigar 
till 1 röst per aktie.
Största ägare är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 
(publ) med 61,20 procent av rösterna och PriorNilsson Fon-
der med 4,25 procent av rösterna.
VINSTDISPOSITION 
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel om 
16 324 131 650 kr i sin helhet överföres i ny räkning.
RISK OCH RISKHANTERING
Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas 
av ett antal risk- och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och 
osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas 
värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. 
Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker 
och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. 
I sammandrag hanteras ovanstående risker enligt följande.
FASTIGHETERNAS VÄRDE
Sveafastigheter förvaltar och förädlar fastigheter i tillväxt-
kommuner med stor efterfrågan på bostäder. Detta generar 
höga uthyrningsgrader kombinerat med en robust uthyr-
ningspolicy samt hög standard i befintligt bestånd vilket 
leder till säkrare och mer förutsägbara kassaflöden och 
minskad risk för värdenedgångar.
NYPRODUKTIONSPROJEKT
Organisationens långa erfarenhet av nyproduktionsprojekt 
samt god insikt i den framtida stadsutvecklingen av närområ-
det till fastighetsprojekten och begränsad projektrisk, bidrar 
till att minska osäkerheter och risker inom nyproduktion.
FINANSIERING
Finansieringsrisken hanteras via finanspolicyn och inne -
bär att Koncernen strävar efter att ha en god diversifiering 
avseende lånens förfallostruktur, upplåningsformer och 
långivare samt ha god framförhållning vid refinansieringar 
och väl avvägda likviditetsreserver. 
SKATT 
Koncernen har rutiner och processer etablerade för att 
säker ställa efterlevnad och följer utvecklingen av lagar, 
praxis och domstolsbeslut inom skatteområdet samt anlitar 
skatte expertis för att säkerställa detta.

===== SIDA 67 =====

69 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 68 =====

70 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER
Finansiella rapporter

===== SIDA 69 =====

71 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS RESULTATRÄKNING
Belopp i mkr Not 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31*
Hyresintäkter 4, 5 1 361 1 126
 
Fastighetskostnader 5, 6
Driftskostnader -412 -342
Underhåll -66 -80
Fastighetsskatt -22 -20
Summa fastighetskostnader -500 -441
Driftnetto 860 685
Övriga förvaltningsintäkter 29 60 34
Administration 6, 7 , 8 -319 -217
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 602 503
   
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 14 -1 188 -4 704
Upplösen/nedskrivning goodwill 13 0 -24
Rörelseresultat -587 -4 225
   
Resultat från joint ventures 16 95 -322
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 8 9
Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -491 -464
T omträttsavgälder 11 -4 -2
Värdeförändring finansiella instrument 17 -40 -57
Resultat före skatt -1 019 -5 061
   
Aktuell skatt 12 -85 -23
Uppskjuten skatt 12 -21 700
ÅRETS RESULTAT -1 125 -4 384
   
Årets resultat hänförlig till:   
Moderbolagets aktieägare -1 125 -4 384
ÅRETS RESULTAT -1 125 -4 384
Resultat per aktie, kr -8,15 n/a
Resultat per aktie efter utspädning, kr -8,15 n/a
* De finansiella rapporterna för jämförelseåret, innan koncernens bildande i juni 2024, utgörs av sammanslagna finansiella rapporter.

===== SIDA 70 =====

72 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31*
Årets resultat -1 125 -4 384
Poster som kan komma att omklassificeras till årets resultat - -
ÅRETS TOTALRESULTAT -1 125 -4 384
Årets totalresultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare -1 125 -4 384
ÅRETS TOTALRESULTAT -1 125 -4 384
* De finansiella rapporterna för jämförelseåret, innan koncernens bildande i juni 2024, utgörs av sammanslagna finansiella rapporter.

===== SIDA 71 =====

73 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS BALANSRÄKNING
Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31*
TILLGÅNGAR   
Anläggningstillgångar   
Immateriella anläggningstillgångar   
Goodwill 13 76 77 
Summa immateriella anläggningstillgångar 76 77 
Materiella anläggningstillgångar   
Förvaltningsfastigheter 14 28 140 24 786 
Nyttjanderätt tomträtt 11 262 51 
Inventarier 15 2 1 
Summa materiella anläggningstillgångar 28 404 24 838 
Finansiella anläggningstillgångar   
Andelar i joint ventures 16 - 1 795 
Fordringar på joint ventures 16, 29 - 2 
Derivat 17 33 1 
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 17 - 35 
Andra långfristiga fordringar 6 24 
Summa finansiella anläggningstillgångar 39 1 857 
Summa anläggningstillgångar 28 519 26 772 
Omsättningstillgångar   
Omsättningsfastigheter 102 13 
Hyresfordringar 22 9 38 
Kortfristiga fordringar på ägare 29 - 4 029 
Övriga fordringar 18 106 333 
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 37 26 
Likvida medel 20 308 316 
Summa omsättningstillgångar 562 4 754 
SUMMA TILLGÅNGAR 29 082 31 526 
* De finansiella rapporterna för jämförelseåret, innan koncernens bildande i juni 2024, utgörs av sammanslagna finansiella rapporter.

===== SIDA 72 =====

74 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS BALANSRÄKNING
Belopp i mkr Not 2024-12-31 2023-12-31*
EGET KAPITAL OCH SKULDER 21   
Eget kapital   
Aktiekapital 1 0 
Övrigt tillskjutet kapital 16 288 -
Balanserade vinstmedel -319 17 589 
Årets totalresultat -1 125 -4 384 
Summa eget kapital 14 844 13 205 
Långfristiga skulder   
Skulder till kreditinstitut 22 10 298 5 741 
Obligationer 22 1 683 - 
Uppskjutna skatteskulder 12 1 062 1 031 
Leasingskulder tomträtter 11 262 51 
Långfristiga skulder till ägare 22, 29 - 8 265 
Derivat 1 7,  2 2 26 -
Övriga långfristiga skulder 22 16 159 
Summa långfristiga skulder 13 347 15 248 
Kortfristiga skulder   
Skulder till kreditinstitut 22 123 2 652 
Leverantörsskulder 22 72 54 
Aktuella skatteskulder 12 49 31 
Kortfristiga skulder till ägare 22, 29 - 98 
Övriga skulder 22, 23 303 54 
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 344 183 
Summa kortfristiga skulder 891 3 073 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 082 31 526 
* De finansiella rapporterna för jämförelseåret, innan koncernens bildande i juni 2024, utgörs av sammanslagna finansiella rapporter.

===== SIDA 73 =====

75 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Belopp i mkr Aktie- 
kapital 
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget  
kapital 
Ingående eget kapital 2023-01-01 - - 15 047 15 047
Årets resultat - - -4 384 -4 384
Övrigt totalresultat - - - -
Årets totalresultat - - -4 384 -4 384
Etablering av moderbolag 0 - - 0
Aktieägartillskott - - 10 10
Transaktioner med ägare,  
SBB-koncernen - - 2 532 2 532
Utgående eget kapital 2023-12-31 0 - 13 205 13 205
Ingående eget kapital 2024-01-01 0 - 13 205 13 205
Årets resultat - - -1 125 -1 125
Övrigt totalresultat - - - -
Årets totalresultat 0 - -1 125 -1 125
Nyemission 1 - - 1
Transaktionskostnader - - -60 -60
Aktieägartillskott - 16 288 - 16 288
Transaktioner med ägare, SBB-
koncernen - - -13 464 -13 464
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 288 -1 444 14 844

===== SIDA 74 =====

76 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS
Belopp i mkr Not 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
Den löpande verksamheten   
Resultat före skatt -1 019 -5 061
Justering för ej kassaflödespåverkande poster   
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 188 4 704
Resultat från joint venture 17 322
Resultat från övriga tillgångar - 0
Värdeförändringar finansiella instrument 40 57
Justeringar för övriga ej kassaflödespåverkande poster 10 23
Betald skatt -31 -22
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 206 23
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital   
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 261 -12 
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 262 -220 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 728 -209 
Investeringsverksamheten 26   
Investeringar i fastigheter 14 -629 -1 286
Försäljning av fastigheter 14 - 20
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -285 -1 011
Kassaflöden från finansiella investeringar -14 49
Investeringar/avyttringar i joint ventures 16 - 0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -928 -2 228
Finansieringsverksamheten 25  
Nyemission 0 0 
Transaktionskostnader -60 -
Transaktioner med aktieägare -361 1 242 
Förändring av långfristiga skulder - -593 
Upptagna lån 5 599 - 
Amortering av låneskulder -4 986 -809 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 192 -160 
Årets kassaflöde -8 -2 597 
Likvida medel vid årets början 316 2 913 
Likvida medel vid årets slut 308 316

===== SIDA 75 =====

77 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 76 =====

78 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
Koncernens noter

===== SIDA 77 =====

79 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
NOT 1: VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER
ALLMÄN INFORMATION
Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar 
det svenska moderbolaget Sveafastigheter AB (publ), or-
ganisationsnummer 559449-4329, och dess dotterbolag. 
Koncernen bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning 
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag 
som är registrerat i Sverige och som har sitt säte på Olof 
Palmes Gata 13A i Stockholm. Direkta moderbolaget är SBB 
i Norden AB, organisationsnummer 559053-5174. Yttersta 
moderbolag som upprättar koncernårsredovisning där bo-
laget ingår är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), 
organisationsnummer 556981-7660.
Styrelsen har den 31 mars 2025 godkänt denna årsredo-
visning och koncernredovisning vilken kommer att läggas 
fram för antagande vid årsstämma den 20 maj 2025. Redo-
visningsprinciper finns specificerade under respektive not.
GRUNDER FÖR UPPRÄTTANDE AV REDOVISNINGEN
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® 
Redovisningsstandarder. Vidare har Årsredovisningslagen 
(ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för 
koncerner” tillämpats. Tillgångar och skulder är redovisade 
till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och 
vissa finansiella instrument som värderas och redovisas till 
verkligt värde. Den funktionella valutan för moderbolaget 
är svenska kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för 
moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i 
miljontals kronor om inget annat anges.
Årsredovisningen har upprättats baserat på antagande 
om fortsatt drift.
FÖRVÄRV
Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt 
förvärvsmetoden. Vid ett förvärv görs en bedömning om 
förvärvet utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett 
tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter 
men inte innefattar organisation och de processer som 
krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga 
förvärv är rörelseförvärv.
Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, 
utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, 
fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotill-
gångarna. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet 
för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv.
GRUNDER FÖR UPPRÄTTANDE AV 
SAMMANSLAGNA FINANSIELLA RAPPORTER
De sammanslagna finansiella rapporterna har upprättats 
i enlighet med IFRS Redovisningsstandarder. Vidare 
har årsredovisningslagen (1995:1554) (ÅRL) och ”RFR1 
Kompletterande redovisningsregler för koncerner” 
tillämpats. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats 
konsekvent av Koncernens bolag.
Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvär-
den förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella 
instrument som värderas och redovisas till verkligt värde. 
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kro-
nor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och 
koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor om 
inget annat anges.
Bildandet av Koncernen är en transaktion under gemen-
samt bestämmande inflytande och omfattas i dagsläget 
inte av någon IFRS-standard vilket medför att en lämplig 
redovisningsprincip ska tillämpas i enlighet med IAS 8. En 
tillämplig och vedertagen metod är att använda tidigare bok-
förda värden vilket är den princip som Sveafastigheter valt 
att tillämpa. De finansiella rapporterna är upprättade baserat 
på den finansiella information som rapporterats för ovan-
stående enheter för koncernredovisningsändamål i SBB i 
Norden AB. Eftersom omstruktureringen skedde den 28 juni 
2024 kan inte konsoliderade finansiella rapporter upprättas 
för 2023. De finansiella rapporterna är därför en aggregering 
av den finansiella informationen för de ingående komponen-
terna och presenteras som om enheterna varit en koncern 
från det tillfälle då de varit en del av SBB-koncernen. Detta 
innebär att enheternas tillgångar och skulder presenteras 
med de bokförda värdena för den högsta nivån av gemen-
samt bestämmande inflytande, d.v.s. SBB i Norden AB, så 
kallade sammanslagna finansiella rapporter. I not 30, Bolag 
och fastigheter som omfattas av de finansiella rapporterna, 
framgår de enheter som ingår i de sammanslagna finansiel-
la rapporterna under respektive räkenskapsperiod. Dessa 
finansiella rapporter är Sveafastigheters första finansiella 
rapporter som upprättas i enlighet med IFRS Redovis -
ningsstandarder. Med beaktande av ovanstående medför 
införandet av IFRS Redovisningsstandarder ingen påverkan 
på värdering av tillgångar och skulder då inga finansiella 
rapporter enligt andra redovisningsprinciper har upprättats 
historiskt för den rapporterade enheten. 
Med anledning av att det inte enbart är legala enheter 
som överförts i samband med bildandet av Koncernen har 
vid upprättandet av de finansiella rapporterna, med tillägg 
för de principer som använts för att bestämma vilka tillgång-
ar, skulder, intäkter och kostnader samt kassaflöden som 
ska ingå i de konsoliderade finansiella rapporterna, följande 
överväganden gjorts:
FÖRDELNING AV INTÄKTER OCH 
KOSTNADER SAMT BALANSPOSTER
Då merparten av SBB:s centrala funktioner kopplade 
till bostadssegment i SBB överförts till Koncernen, är 
dessa historiska intäkter och kostnader allokerade till 
Koncernen och ingår i de finansiella rapporterna. Avseende 
administrationskostnader har bolagen som omfattas av de 
sammanslagna finansiella rapporterna historiskt allokerats 
en viss del kostnader från SBB baserat på allokeringsnycklar, 
främst kvadratmeteryta. Basen i denna allokering har 
historiskt varit för låg, varpå den har räknats upp till 100 
procent av den totala kostnadsbasen i de sammanslagna 
finansiella rapporterna. 
För de fastigheter som överförts från bolag som har 
blandade fastighetstyper, d.v.s. inte bara bostadsfastighe-
ter, inräknas resultatinformation per fastighet för resultat-

===== SIDA 78 =====

80 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
räkningen ner till posten administration. Poster därefter har 
allokerats med en nyckel motsvarande fastighetsvärdet. 
Vidare gjordes även en proportionerlig allokering av rörel-
sekapitalposter samt skuldsättning som också fördelats 
baserat på fastighetsvärdet. 
FINANSIELLA KOSTNADER OCH 
KAPITALSTRUKTUR
Sveafastigheter har såväl extern upplåning som upplåning 
från SBB-koncernen. De externa finansiella kostnader som 
belastat enheterna i Sveafastigheter för 2023 baseras på 
faktiska kostnader. De finansiella kostnader som belastats 
Sveafastigheter avseende upplåningen från SBB-koncernen 
avviker från den faktiska kostnad som förelegat för SBB-
koncernen relativt upplåningen. Därför har en justering 
gjorts i de sammanslagna finansiella rapporterna för att 
uppnå Sveafastigheters andel av de faktiska historiska 
räntekostnaderna. Sveafastigheters historiska kapitalstruktur 
är inte representativ för en separat noterad enhet då 
Sveafastigheter primärt varit internt finansierad. Den slutliga 
kapitalstrukturen för Sveafastigheter som fastställdes i 
samband med SBB:s avknoppning av Sveafastigheter 
och som kommer finnas framåtriktat reflekteras således 
inte i dessa sammanslagna finansiella rapporter då de 
finansiella rapporterna beskriver historiken. Nettoöverskott 
i koncernkonto presenteras som likvida medel och 
underskott i koncernkonto som skulder till SBB-koncernen.
INKOMSTSKATT
Skatt redovisas i de sammanslagna finansiella rapporterna 
baserat på redovisad skatt i de ingående enheterna samt 
med beaktande av skatt på ovanstående allokering av 
administrationskostnader. Med beaktande av osäkerheten 
i avdragsrätten på finansiella kostnader så har ingen skatt 
beaktats avseende justeringen för finansiella kostnader.
TRANSAKTIONER MED AKTIEÄGARE
Koncernbidrag och andra transaktioner mellan Sveafastig-
heter och SBB utan ersättning har redovisats som 
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen i eget kapital i 
dessa sammanslagna finansiella rapporter. Transaktioner 
med närstående redovisas även som en separat post i 
kassaflödesanalysen. Transaktioner mellan koncernbolag 
och mellanhavanden med företag inom SBB i den normala 
affärsverksamheten har tagits upp som transaktioner och 
mellanhavanden med närstående. Se not 29, Transaktioner 
med närstående, för mer information.
NOT 2: UPPL YSNING OM NYA OCH KOMMANDE STANDARDER
NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER 
MED TILLÄMPNING FRÅN 2024
Ändringar i IAS 1 har gjorts avseende klassificering av skul-
der som kort- eller långfristiga med ikraftträdande 2024, och 
samtidigt har nya upplysningskrav om låneskulder förenade 
med covenanter under nästkommande tolvmånadersperiod 
införts. Övriga ändringar i standarder som har publicerats och 
trätt i kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2024 
eller senare har inte haft en väsentlig inverkan på Koncer-
nens finansiella rapporter på innevarande eller kommande 
perioder och inte heller på framtida transaktioner.
NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR 
SOM ÄNNU INTE TRÄTT I KRAFT
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial State -
ments, den nya standarden för presentation och upplys-
ningar i finansiella rapporter ersätter IAS 1 Utformning av 
finansiella rapporter, med fokus på ändringar av presenta-
tionen i resultaträkningen. IFRS 18 kommer inte att påverka 
värdering av poster i de finansiella rapporterna. Standarden 
ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2027 . 
Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen har ännu inte ut-
värderat effekterna av införandet av standarden.
Tillägg till IFRS 9 Finansiella instrument och IFRS 7 Finan-
siella instrument: Upplysningar, med fokus på tidpunkt för 
redovisning och bortbokning av vissa finansiella tillgångar 
och skulder, ytterligare vägledning för att bedöma om en 
finansiell tillgång uppfyller kriteriet för enbart betalningar 
av kapitalbelopp och ränta (SPPI), införande av nya upp-
lysningskrav för instrument med kontraktsvillkor som kan 
påverka kassaflödet. Detta innefattar instrument koppla-
de till så kallade ESG-mål (Eng. Environmental, Social and 
Governance). Standarden ska tillämpas för räkenskapsår 
som påbörjas 1 januari 2026. Tidigare tillämpning är tillåten. 
Koncernen kommer under 2025 att utvärdera effekterna av 
införandet av standarden.
Inga andra nya standarder eller tolkingar som träder 
i kraft efter den 31 december 2024 förväntas ha någon 
väsent ligt inverkan på Sveafastigheters rapporter.
NOT 3: ÖVRIGA VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna ska 
företagsledningen och styrelsen göra vissa bedömningar 
och antaganden som påverkar det redovisade värdet 
av tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och 
kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. 
Bedömningarna baseras på erfarenheter och antaganden

===== SIDA 79 =====

81 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
som ledningen och styrelsen bedömer vara rimliga under 
rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan sedan skilja 
sig från dessa bedömningar om andra förutsättningar 
uppkommer. 
Nedan beskrivs de bedömningar som är mest väsentliga 
vid upprättandet av de finansiella rapporterna: 
VÄSENTLIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET 
I UPPSKATTNINGAR SOM KAN FÅ 
PÅVERKAN KOMMANDE 12 MÅNADER
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket 
fastställs utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antagan-
den har därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhets-
mässiga uppskattningar av marknadens förräntningskrav 
på jämförbara fastigheter. Uppskattningar av kassaflödet 
är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför-
bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsut-
veckling. Framtida investeringar har uppskattats utifrån det 
faktiska behov som föreligger. De faktiska kostnaderna och 
behoven kan i framtiden visa sig skilja från de bedömda 
vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger 
en betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra 
marknadsläget som kan resultera i en förändring av upp-
skattade marknadsvärden under nästa räkenskapsår. För 
mer information, se not 14 Förvaltningsfastigheter.
UPPSKJUTEN SKATT
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av 
möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida 
vinster. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräknings-
metoden och i den omfattning det är sannolikt att beloppen 
kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information 
se not 12, Skatt.
ANDRA BETYDANDE BEDÖMNINGAR
FÖRVÄRV AV BOLAG
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet 
ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett 
tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter 
men inte innefattar organisation, personal och de processer 
som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv är 
rörelseförvärv.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
I samband med fastighetstransaktioner görs en samman-
vägd bedömning av relevanta fakta och omständigheter 
baserat på avtalsvillkoren för att fastställa när risker, 
förmåner och tillika kontroll anses övergå. De ekonomiska 
fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs 
såväl av driftnettot som tillgångens värdeförändring. 
Utifrån avtalsvillkoren fastställs tidpunkten då de framtida 
ekonomiska fördelarna kommer tillfalla Sveafastigheter, 
samt den tidpunkt då Sveafastigheter kan utöva kontroll 
genom att styra användningen av tillgången.
Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade 
av händelser bortom Sveafastigheter kontroll. Detta kan 
innefatta godkännande av motpartens styrelse eller andra 
beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra 
myndighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda be-
döms det sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer 
tillfalla företaget och anskaffningsvärdet kan beräknas på 
ett tillförlitligt sätt, vilken anses utgöra det första redovis-
ningstillfället.
Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är 
beroende av Sveafastigheters framtida verksamhet, det 
vill säga om de händelser som ger upphov till betalningen 
är utanför Sveafastigheters kontroll, redovisas en skuld. 
Skulden redovisas till verkligt värde och motsvarar Svea-
fastigheters bästa bedömning av vad som kommer att er-
läggas. Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling 
är beroende av Sveafastigheters framtida verksamhet, 
görs en bedömning om förutsättningarna för att redovisa 
en avsättning föreligger. Försäljning av fastighet är från tid 
till annan villkorade av händelser bortom Sveafastigheters 
kontroll såsom godkännande av motpartens styrelse eller 
andra beslutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller 
andra myndighetsbeslut, eller motpartens upptagande av 
finansiering. Försäljningen redovisas först vid det tillfället 
då samtliga villkor är uppfyllda och försäljningslikviden kan 
fastställas på ett tillförlitligt sätt. Från tidpunkten vid sådant 
tillfälle, fram till tidpunkten för erhållande av försäljnings-
likvid, redovisas ej erhållen försäljningslikvid som fordran. 
I de fall då Sveafastigheter kan komma att erhålla ytterligare 
köpeskilling i samband med försäljning av förvaltningsfast-
igheter redovisas sådan köpeskilling som fordran först då 
samtliga villkor är uppfyllda och den tillkommande köpe-
skillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att det 
är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan 
fordran redovisas till verkligt värde och motsvarar Sveafast-
igheters bästa bedömning av vad som kommer att erhållas. 
Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskillingen som 
tillgång i rapporten över Koncernens finansiella ställning. I 
de fall Bolaget genomför väsentliga fastighetstransaktioner 
lämnas särskilda upplysningar om detta. 
LEASINGAVTAL
I samband med vissa av Sveafastigheters förvärv av 
fastigheter ingås i nära anslutning hyresavtal med säljaren 
av fastigheten, det vill säga att Sveafastigheter agerar 
köpare/leasegivare i sale and leaseback-transaktioner. 
I de fall hyresavtalet är av längre karaktär förekommer 
väsentliga bedömningar i klassificeringen av leasingavtalet 
som antingen finansiellt eller operationellt, vilket påverkar 
huruvida den underliggande fastigheten redovisas i 
Koncernens balansräkning till verkligt värde enligt IAS 
40 eller bokas bort ur balansräkningen och ersätts av en 
leasingfordran enligt IFRS 16. Sveafastigheter analyserar 
hyresavtalets specifika fakta och omständigheter och 
genomför såväl kvalitativa som kvantitativa bedömningar 
för att fastställa leasingavtalets klassificering.
Övriga leasingavtal som bilar, kontorsmaskiner med mera 
bedöms som oväsentliga för Koncernen som helhet och 
kostnaden redovisas linjärt över leasingperioden.

===== SIDA 80 =====

82 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
NOT 4: HYRESINTÄKTER 
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyres intäk-
ter. 
Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella 
hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott 
och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den 
del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som 
intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande 
fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de 
fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss 
period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kon -
traktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden 
beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar 
från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovi-
sas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med 
hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket 
normalt sker vid avflyttning. 
Utifrån de hyresavtal som Koncernen har och dess ut-
formning har Sveafastigheter konstaterat att den service 
som tillhandahålls av Koncernen är underordnad hyreskon-
traktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. 
Tabellen nedan visar hyresintäkterna beräknade på ak-
tuella hyresavtal. Den övervägande delen av kontrakt inom 
Koncernen består av bostads- och bilplatshyreskontrakt, 
som oftast löper med tre månaders uppsägningstid. Anta-
ganden om framtida hyresintäkter bygger på befintliga avtal 
och antaganden att dem hålls enligt avtal.
Mkr 2024 2023
Avtalade hyresintäkter inom 1 år 387 350 
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 74  73 
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 47 49 
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 32 25 
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 25 18 
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 98 51 
Summa 663 566

===== SIDA 81 =====

83 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
NOT 5: RÖRELSESEGMENT 
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i 
segmentens karaktär och på den rapportering som ledning-
en inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten för 
att fatta strategiska beslut. Segmenten är indelade utifrån 
de typer av fastigheter som Sveafastigheter är verksamma 
i, och utgörs av två segment: 
• Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning
• Nyproduktion: avser fastigheter i pågående 
byggnation samt projektutveckling och byggrätter
Resultatposter som följs upp är hyresintäkter, fastighets-
kostnader, driftnetto samt värdeförändringar fastigheter.
2024-01-01 – 2024-12-31
Mkr Förvaltning Nyproduktion Summa  
segment
Koncern gemensamt 
och elimineringar
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 1 357 3 1 361 - 1 361
Fastighetskostnader -498 -2 -500 - -500
Driftnetto 859 1 860 - 860
Övriga förvaltningsintäkter - - - 60 60
Administration - - - -319 -319
Resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
859 1 860 -258 602
Värdeförändringar fastigheter -431 -757 -1 188 - -1 188
Upplösen/nedskrivning goodwill - - - 0 0
Rörelseresultat 428 -756 -328 -258 -587
Resultat från joint ventures - - - 95 95
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - 8 8
Räntekostnader och liknande 
resultatposter - - - -491 -491
T omträttsavgälder - - - -4 -4
Värdeförändring finansiella instrument - - - -40 -40
Resultat före skatt 428 -756 -328 -690 -1 019
Skatt - - - -107 -107
ÅRETS RESULTAT 428 -756 -328 -797 -1 125
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 24 806 3 334 28 410 28 410

===== SIDA 82 =====

84 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
Alla intäkter är hänförliga till Sverige. Samtliga anläggningstillgångar (som inte är finansiella instrument eller upplupna 
skattefordringar) är fördelade till Sverige. Det finns ingen hyresgäst som utgör mer än tio procent av intäkterna.
2023-01-01 – 2023-12-31
Mkr Förvaltning Nyproduktion Summa  
segment
Koncern gemensamt 
och elimineringar
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 1 109 17 1 126 - 1 126 
Fastighetskostnader -437 -3 -441 - -441
Driftnetto 672 14 685 - 685
Övriga förvaltningsintäkter - - - 34 34
Administration - - - -217 -217
Resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
672 14 685 -183 503
Värdeförändringar fastigheter -4 633 -71 -4 704 - -4 704
Upplösen/nedskrivning goodwill - - - -24 -24
Rörelseresultat -3 962 -57 -4 019 -207 -4 225
Resultat från joint ventures och 
intresseföretag - - - -322 -322
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - 9 9
Räntekostnader och liknande 
resultatposter - - - -464 -464
T omträttsavgälder - - - -2 -2
Värdeförändring finansiella instrument - - - -57 -57
Resultat före skatt -3 962 -57 -4 019 -1 042 -5 061
Skatt - - - 677 677
ÅRETS RESULTAT -3 962 -57 -4 019 -365 -4 384
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 20 398 4 387 24 786 24 786

===== SIDA 83 =====

85 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
NOT 6: RÖRELSEKOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG 
REDOVISNINGSPRINCIP
FASTIGHETSKOSTNADER
I fastighetskostnader som är en del av Koncernens drift-
netto ingår drifts-och underhållskostnader samt fastighets-
skatt. Driftskostnader består bland annat av taxebundna 
kostnader som el, vatten, värme, renhållning och försäkring. 
Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för 
att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick. 
Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad på 
fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastighets-
avgift baserad på avgift per lägenhet.
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
I Koncernens administrationskostnader ingår förvaltnings-
administration såsom fastighets- och ekonomisk förvalt-
ning, samt koncernövergripande kostnader såsom kostna-
der för koncernledning, affärsutveckling och finansiering.
Fastighetskostnader uppgick under året till 500 mkr (441) 
och är i sin helhet hänförliga till förvaltningsfastigheter som 
genererat hyresintäkter.
Rörelsekostnader per funktion
Mkr 2024 2023
Driftskostnader -412 -342 
Underhåll -66  -80 
Fastighetsskatt -22 -20
Administration -319 -217 
Summa kostnader -819 -658 
 
Rörelsekostnader per kostnadsslag 
Mkr 2024 2023
Drift- och underhållskostnader -478 -421
Fastighetsskatt -22 -20
Övriga externa kostnader -162 -183
Personalkostnader -156 -34
Avskrivningar -1 0
Summa kostnader -819 -658
NOT 7: ARVODE TILL REVISOR
Ernst & Young AB
Mkr 2024 2023
Revisionsuppdraget -10 -3
Övriga tjänster - 0
Summa -10 -3
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Mkr 2024 2023
Revisionsuppdraget - -2
Övriga tjänster - -
Summa - -2
Arvode till revisorer totalt 10 -6

===== SIDA 84 =====

86 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
NOT 8: ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, 
betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. I 
redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats 
till att aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. 
Av den anledningen kommer inte personalkostnaderna i 
denna not att överensstämma med kostnadsslagen i not 6 
Rörelsekostnader fördelade på kostnadsslag. 
Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. 
Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad 
i den period som erlagda premier är hänförbara till.
Medelantal anställda
2024 2023
Medel-
antal 
anställda
Varav  
kvinnor  
%
Medel-
antal 
anställda
Varav  
kvinnor  
%
Dotter-
bolag 148 38 21 44
Moder-
bolag 9 71 0 0
Totalt i 
koncernen 158 40 21 44
Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare
2024
Antal på 
balansdagen
Varav  
kvinnor %
Styrelseledamöter 6 33
Verkställande 
direktör och 
övriga ledande 
befattningshavare
4 50
Totalt i koncernen 10 40
Personalkostnader
Mkr 2024 2023
Moderbolaget   
Styrelse och ledande 
befattningshavare
Löner och andra ersättningar -16 -
Sociala avgifter -5 -
Pensionskostnader -1 -
Summa -22  - 
Övriga anställda   
Löner och andra ersättningar -8 -1
Sociala avgifter -2 -0
Pensionskostnader -2 -0
Övriga personalkostnader -2 -0
Summa -14 -1 
Dotterbolag   
Styrelse och ledande 
befattningshavare
Löner och andra ersättningar -4 -
Sociala avgifter -1 -
Pensionskostnader -1 -
Summa -6  - 
Övriga anställda   
Löner och andra ersättningar -77 -24
Sociala avgifter -26 -9
Pensionskostnader -5 -4
Övriga personalkostnader -8 -1
Summa -117 -37 
Summa personalkostnader -158 -38 
ERSÄTTNINGAR OCH VILLKOR FÖR 
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande 
befattningshavare utgörs av grundlön och pensionsför -
måner samt rörlig ersättning i form av bonus. Med andra 
ledande befattningshavare avses de personer som till -
sammans med verkställande direktören utgör koncern -
ledningen.
ÖVRIGA VILLKOR VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
Verkställande direktören har en uppsägningstid på 6 må-
nader ifall uppsägningen är från bolagets sida och om 
verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning är 
uppsägningstiden 6 månader. Vid uppsägning från arbets-
givarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månads-
löner. Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 
procent av pensionsgrundande lön.

===== SIDA 85 =====

87 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
Ersättningar till ledande befattningshavare 2024
Mkr Grundlön,  
styrelsearvode
Pensions- 
kostnader
Övrig  
ersättning Summa
Styrelseordförande
Peter Wågström 0,7 - - 0,7
Styrelseledamoter
Per O Dahlstedt 0,3 - - 0,3
Peder Johnsson 0,3 - - 0,3
Sanja Batljan 0,3 - - 0,3
Christer Nerlich 0,4 - - 0,4
Jenny Wärmé 0,4 - - 0,4
Verkställande direktör
Erik Hävermark 2,7 0,7 2,2 5,6
Övriga ledande befattningshavare (3 st)* 4,9 1,4 2,3 8,6
* Görel Hällqvist har varit ledande befattningshavare fram till 30 November 2024 och ersättning fram till den tiden redovisas i tabellen ovan.
Med anledning av att det inte funnits en utsedd kon -
cernledning för Sveafastigheter före mars 2024 presen-
teras inga upplysningar kring ersättningar till ledande  
befattningshavare före denna period. Inga styrelsearvoden 
har utgått för 2023.
NOT 9: FINANSIELLA INTÄKTER
Mkr 2024 2023
Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde   
Ränteintäkter 7 1
Ränteintäkter joint venture 0 0
Ränteintäkter kundfordringar 0 0
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetoden 8 1 
Utdelningar från andra aktier och andelar - 8
Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 8 9

===== SIDA 86 =====

88 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2024 | KONCERNENS NOTER
NOT 10: FINANSIELLA KOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
AKTIVERAD RÄNTA
Sveafastigheter aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. 
Sveafastigheters kvalificerade tillgångar utgörs av Förvalt-
ningsfastigheter. Aktivering av ränta görs endast på väsent-
liga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör när 
de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade 
tillgången i allt väsentligt har slutförts.
Under året har 36 mkr (40) i räntor aktiverats avseende 
investeringar i fastighetsportföljen där en räntenivå om 5,75 
procent (2,85 – 3,00) använts.
Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde
Mkr 2024 2023
Räntekostnader skulder till kreditinstitut -336 -222
Räntekostnader ägare -166 -247
Övriga räntekostnader -1 -
Övriga finansiella kostnader -17 5
Summa räntekostnader enligt 
effektivräntemetoden -518 -464
Räntekostnader avseende Skulder 
värderade till verkligt värde i resultatet 27 0
Summa räntekostnader och 
liknande resultatposter -491 -464
NOT 11: LEASINGAVTAL
REDOVISNINGSPRINCIP
SVEAFASTIGHETER SOM LEASEGIVARE
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner 
förknippade med ägandet faller på leasegivaren, klassifi-
ceras som operationella leasingavtal. Koncernens samtliga 
hyresavtal är utifrån detta att betrakta som operationella 
leasingavtal. Sveafastigheter är leasegivare i samband 
med upplåtelse av lokaler till hyresgäster, se not 4 Hyres-
intäkter för mer information. Fastigheter som hyrs ut under 
operationella leasingavtal inkluderas i posten förvaltnings-
fastigheter.
SVEAFASTIGHETER SOM LEASETAGARE
Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av 
avtal avseende tomträtter. T omträtter betraktas enligt IFRS 
16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kom-
mer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer kvarstå 
tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Leasingskul-
den som uppstår amorteras inte utan värdet kvarstår fram 
till omförhandling av tomträttsavgälden. Kostnaderna för 
tomträttsavgälder redovisas som en finansiell kostnad i 
resultaträkningen. Den årliga tomträttsavgälden uppgår till 
9 mkr (2).
2024-12-31
Mkr Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing
Ingående balans 51 -51
Tillkommande avtal 211 -211
Utgående balans 262 -262
2023-12-31
Mkr Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing
Ingående balans 39 -39
Tillkommande avtal 12 -12
Utgående balans 51 -51
Utöver tomträttsavtalen finns leasingavtal i form av bilar, 
kontorsmaskiner mm. Koncernen bedömer dessa avtal som 
oväsentliga för Koncernen som helhet, varvid leasingavgif-
ten redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden 
i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller 
leasingskuld redovisas i balansräkningen.
Mkr 2024 2023
Räntekostnad på leasingskulder -4 -2
Redovisad leasing -4 -2

===== SIDA 87 =====