Årsredovisning 2025

76
Org.nr Namn Andel, %
559131-3563 Sveafastigheter Sigtuna 
Steninge 1:182 och 1:183 AB
100
559368-3559 Sveafastigheter Skellefteå 
Bägaren 7 AB
100
559481-7594 Sveafastigheter Skellefteå 
Dagsmejan 1 AB
100
559276-5217 Sveafastigheter Skellefteå 
Hedensbyn 25:50 AB
100
559341-6984 Sveafastigheter Skellefteå 
Jullen 1 AB
100
559050-7967 Sveafastigheter Skellefteå 
Motvikten 1 AB
100
559050-7959 Sveafastigheter Skellefteå 
Orkestern 6 AB
100
559457-5101 Sveafastigheter Skellefteå 
Prästbord 8:8 AB
100
559457-5119 Sveafastigheter Skellefteå 
Rönnbäcken 2:13 AB
100
559050-8056 Sveafastigheter Skellefteå 
Storkåge 21:19 AB
100
559108-5070 Sveafastigheter SLUV 
Holding AB
100
559090-9668 Sveafastigheter Sländan 
Holding AB
100
559115-8711 Sveafastigheter 
Stenungsund Höga 2:154 AB
100
556966-4476 Sveafastigheter Stockholm 
Autopiloten 1 AB
100
556966-4484 Sveafastigheter Stockholm 
Autopiloten 6 och 8 AB
100
969678-0395 Sveafastigheter Stockholm 
Barlasten 4 Kommanditbolag
100
969677-9181 Sveafastigheter Stockholm 
Galjonsbilden 28 
Kommanditbolag
100
559045-5068 Sveafastigheter Stockholm 
Hedvig 7 AB
100
556882-0848 Sveafastigheter Stockholm 
Hållsätra 8 AB
100
559101-8733 Sveafastigheter Stockholm 
Järinge 2 AB
100
559183-6043 Sveafastigheter Stockholm 
Kvarnluckan 1 och 2 AB
100
556900-0010 Sveafastigheter Stockholm 
Mariehamn 1 AB
100
559167-0772 Sveafastigheter Stockholm 
Sothönan 12 och 13 AB
100
559513-9535 Sveafastigheter Stockholm 
Sveaorden 2 AB
100
559039-2212 Sveafastigheter Stockholm 
Vårholmen 6 AB
100
556878-8268 Sveafastigheter Stockholm 
Åkeshov AB
100
559114-7938 Sveafastigheter Stockholm 
Örjan 23 AB
100
Org.nr Namn Andel, %
556975-9136 Sveafastigheter 
Studentbacken Sågtorp AB
100
916563-7035 Sveafastigheter 
Sundbyberg Fjällnäset 14 
Kommanditbolag
100
556674-7613 Sveafastigheter Sundbyberg 
Lärkan 14 AB
100
556974-0367 Sveafastigheter Sundsvall 
Västland 26:39 AB
100
559004-1728 Sveafastigheter Söderhamn 
AB
100
556564-9828 Sveafastigheter Södertälje 
1 AB
100
556717-0062 Sveafastigheter Södertälje 
2 AB
100
559057-0619 Sveafastigheter Södertälje 
Sländan 8 AB
100
559202-8830 Sveafastigheter Tierp Jörsön 
7:6 AB
100
556588-2841 Sveafastigheter Tierp Jörsön 
och Söderfors Bruk AB
100
556684-7116 Sveafastigheter Trelleborg 
AB
100
559182-0583 Sveafastigheter Trollhättan 
1 AB
100
556456-6486 Sveafastigheter Trollhättan 
Lodjuret 6 AB
100
559240-0559 Sveafastigheter Trollhättan 
Pilen 4 AB
100
556722-1709 Sveafastigheter Trollhättan 
Pilen 5 AB
100
559464-0905 Sveafastigheter Trollhättan 
Vintergrönan 13 AB
100
559062-5835 Sveafastigheter Ulricehamn 
Krämaren 4 AB
100
559384-7246 Sveafastigheter Ulricehamn 
Krämaren 8 AB
100
556748-3903 Sveafastigheter Umeå AB 100
559481-7578 Sveafastigheter Umeå 
Backen 8:15 AB
100
559481-7560 Sveafastigheter Umeå 
Backen 8:7 ­ 8:12 AB
100
556886-6395 Sveafastigheter Umeå 
Bajonetten 9 AB
100
559323-8255 Sveafastigheter Umeå 
Barnmorskan 2 AB
100
559464-0921 Sveafastigheter Umeå 
Bytesgärdet 5 AB
100
559023-9199 Sveafastigheter Umeå 
Eklunda AB
100
559464-0897 Sveafastigheter Umeå 
Gärdet 14 AB
100
559351-8433 Sveafastigheter Umeå 
Långmyran 8 AB
100
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 77 =====

77
Org.nr Namn Andel, %
559302-1701 Sveafastigheter Umeå 
Puman 3 AB
100
559302-1685 Sveafastigheter Umeå 
Puman 7 AB
100
559354-4926 Sveafastigheter Umeå 
Rovdjuret 13 AB
100
559464-0913 Sveafastigheter Umeå Ödlan 
2 AB
100
559276-5563 Sveafastigheter Unobo 
Holding AB
100
969633-7709 Sveafastigheter Vallentuna 
Vallentuna­Rickeby 1:40KB
100
559210-1959 Sveafastigheter Vaxholm 
Vega 9 AB
100
559479-5881 Sveafastigheter Västerås 
Almen 2 AB
100
556974-8527 Sveafastigheter Västerås 
Focken 1 och 2 AB
100
559122-6088 Sveafastigheter Västerås 
Hydran 2 AB
100
559285-3617 Sveafastigheter Västerås 
Najaden 3 AB
100
559285-3609 Sveafastigheter Västerås 
Najaden AB
100
559053-5273 Sveafastigheter Västerås 
Neptun 1 AB
100
Org.nr Namn Andel, %
556964-1342 Sveafastigheter Västerås 
Sandstenen 16 AB
100
559464-1267 Sveafastigheter Västerås 
Sågklingan AB
100
556883-5515 Sveafastigheter Växjö Hov 
Dalbogård 3­4 AB
100
559212-5750 Sveafastigheter Östersund 
Hästhandlaren 6 AB
100
556955-0766 Sveafastigheter Östersund 
Traktören 8 AB
100
559338-1741 E:A Årby Norra Fastigheter 
II AB
100
559338-1774 EA Årby Norra Fastighets AB 100
559201-9169 FL Norra Årby AB 100
559327-2031 FL Årby Norra II AB 100
559338-9751 FL Årby Norra III AB 100
559181-7266 FL­Nystavaren AB 100
559535-8143 Goldcup 37656 AB 100
559535-8150 Goldcup 37657 AB 100
559535-8168 Goldcup 37658 AB 100
559535-1692 Neobo Träkolet NYAB AB 100
NOT 11: FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG
KREDITRISK
Moderbolaget tillämpar en ratingbaserad metod för be­
räkning av förväntade kreditförluster på koncerninterna 
fordringar. Detta genom att bedöma sannolikheten för 
fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fal­
lissemang. Moderbolaget har definierat fallissemang som 
då betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, 
eller om andra faktorer som indikerar att betalningsinstäl­
lelse föreligger. Moderbolaget bedömer att dotterföreta­
gen i dagsläget har likartade riskprofiler och bedömning 
sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk har 
per balansdagen inte bedömts föreligga för någon kon­
cernintern fordran. Moderbolagets fordran på dess dot­
terföretag är efterställda externa långivares fordringar för 
vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som säkerhet. 
Moderbolaget tillämpar den generella metoden på de 
koncerninterna fordringarna. Moderbolagets förväntade 
förlust vid fallissemang beaktar dotterbolagens genom­
snittliga belåningsgrad samt förväntat marknadsvärde vid 
en påtvingad försäljning. Baserat på moderföretagets be­
dömningar enligt ovanstående metod med beaktande 
av övrig känd information och framåtblickade faktorer 
bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga 
och ingen reservering har därför redovisats.
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående redovisat värde 6 414 10
Tillkommande fordringar 821 6 414
Avgående fordringar -31 -10
Redovisat värde 7 204 6 414
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 78 =====

78
NOT 12: FINANSIELLA INSTRUMENT
FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER PER VÄRDERINGSKATEGORI
I nedanstående tabell presenteras moderbolagets finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive 
verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9.
Finansiella tillgångar/skulder 
värderade till verkligt värde 
via resultatet
Finansiella tillgångar/skulder 
värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Finansiella tillgångar     
Fordringar hos koncernföretag - - 7 204 6 414
Derivat 7 20 - -
Kundfordringar - - - 2
Övriga kortfristiga fordringar - - 75 0
Likvida medel - - 252 17
Summa 7 20 7 531 6 434
Finansiella skulder
Obligationer - - 3 690 1 683
Derivat 76 20 - -
Skulder till koncernföretag - - 5 952 6 752
Leverantörsskulder - - 0 0
Övriga kortfristiga skulder - - 16 3
Summa 76 20 9 658 8 438
LIKVIDITETS- OCH FINANSIERINGSRISK
Moderbolagets återbetalningar av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder har inkluderats i den period när 
återbetalning tidigast kan krävas.
2025-12-31
Löptidsanalys 
Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt
Obligationer 161 2 324 921 809 4 214
Skulder till koncernföretag -  -  - 5 952 5 952
Leverantörsskulder 0  -  -  - 0
Övriga kortfristiga skulder 16  -  - - 16
Summa 177 2 324 921 6 761 10 182
2024-12-31
Löptidsanalys 
Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt
Obligationer 80 1 770 - - 1 850
Skulder till koncernföretag -  -  - 6 752 6 752
Leverantörsskulder 0  -  -  - 0
Övriga kortfristiga skulder 3  -  - - 3
Summa 8 1 770 - 6 752 8  605
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 79 =====

79
DERIVAT 
Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta­ 
och räntederivat, baseras på en diskontering av beräk­
nade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och 
förfallodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på 
balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt nivå 
2. Det har inte skett några förflyttningar mellan nivåerna 
i hierarkin för verkligt värde under 2025 eller 2024. För­
ändring för derivatinstrumenten presenteras i tabellen.
OBLIGATIONER 
Listade obligationer finns i not 17 för koncernen.
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående redovisat värde 0 -
Nyanskaffningar -1 0
Orealiserad värdeförändring i 
resultatet -69 0
Utgående redovisat värde -69 0
varav redovisad som finansiell 
tillgång 7 20
vara redovisad som finansiell 
skuld 76 20
NOT 13: FÖRUTBETALDA KOSTNADER 
OCH UPPLUPNA INTÄKTER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Upplupna ränteintäkter 9 2
Övriga förutbetalda kostnader 6 1
Redovisat värde 14 3
NOT 14: LIKVIDA MEDEL
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Banktillgodohavanden 252 17
Summa 252 17 
NOT 15: EGET KAPITAL
Per den 31 december 2025 består aktiekapitalet av 
200 000 000 stamaktier med ett kvotvärde om 0,0025 
kr. Se även upplysningar i koncernens not 21 Eget kapi­
tal. 
NOT 16: OBESKATTADE RESERVER
REDOVISNINGSPRINCIP
I moderbolaget redovisas obeskattade reserver inklusive 
uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas 
däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skat­
teskuld och eget kapital.
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Periodiseringsfond 15 15
Summa 15 15 
NOT 17: SKULDER TILL 
KONCERNFÖRETAG
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående redovisat värde 6 752 12
Tillkommande skulder 189 6 749
Avgående skulder -989 -9
Redovisat värde 5 952 6 752
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 80 =====

80
NOT 18: UPPLUPNA KOSTNADER OCH 
FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Upplupna personalkostnader 3 3
Upplupna räntekostnader 49 34
Upplupna noteringskostnader - 60
Övriga upplupna kostnader 12 31
Redovisat värde 65 128
NOT 19: STÄLLDA SÄKERHETER
Bolaget har inga ställda säkerheter 2025 eller 2024.
NOT 20: EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag upp­
går till 4 228 mkr (5 565). 
NOT 21: TRANSAKTIONER MED 
NÄRSTÅENDE
Bolagets transaktioner med närstående inbegriper ut ­
låning till dotterföretag och på de lånen belöper ränta. 
Lån inom koncernen är efterställda och har under året 
löpt med 4,314 ­ 5,75 procent (5,75) ränta som betalats 
kvartalsvis. 
2025
Mkr
För säljning  
av  
tjänster 
Räntor
Fordran på 
balans-
dagen
Skuld på 
balans-
dagen
Koncern­
bolag 47 0 7 204 5 952
Summa 47 0 7 204 5 952
2024
Mkr
För säljning  
av  
tjänster 
Räntor
Fordran på 
balans-
dagen
Skuld på 
balans-
dagen
Koncern­
bolag 29 254 6 414 6 752
Aktieägare - -11 - -
Summa 29 243 6 414 6 752
För information om ersättningar till ledande befattnings­
havare se not 8 för koncernen.
NOT 22: HÄNDELSER EFTER 
BALANSDAGEN
För händelser efter balansdagen se not 30 för koncer­
nen.
NOT 23: FÖRSLAG TILL 
VINSTDISPOSITION
kr 2025-12-31
Till årsstämmans förfogande 
står följande vinstmedel
Balanserat resultat 16 324 131 650
Årets resultat -108 326 285
Summa 16 215 805 365
Disponeras så att 
I ny räkning överföres 16 215 805 365
Summa 16 215 805 365
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 81 =====

81
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att koncern­ och årsredovisningen har 
upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) såsom de antagits 
av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets 
finansiella ställning och resultat samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över 
utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat samt 
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står 
inför. Hållbarhetsrapporten, vilken omfattar de områden i Sveafastigheters årsredovisning vars 
innehåll anges på sidan 87 , har godkänts för utfärdande av styrelsen.
Innehållet i denna årsredovisning bestämdes den 19 mars 2026
Stockholm den 23 mars 2026
Peter Wågström
Styrelsens ordförande
Per O Dahlstedt
Styrelseledamot
Sanja Batljan
Styrelseledamot
Leiv Synnes
Styrelseledamot
Jenny Wärme
Styrelseledamot
Peder Johnson
Styrelseledamot
Christer Nerlich
Styrelseledamot
Erik Hävermark
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 23 mars 2026
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 82 =====

82
TILL BOLAGSSTÄMMAN I SVEAFASTIGHETER AB (PUBL), ORG NR 559449-4329
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN
UTTALANDEN
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och kon­
cernredovisningen för Sveafastigheter AB (publ) för rä­
kenskapsåret 2025­01­01 – 2025­12­31 med undantag 
för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 31­37 . Bolagets 
årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 
23­81 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats 
i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla vä­
sentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets 
finansiella ställning per den 31 december 2025 och av 
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt 
årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upp­
rättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i 
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens 
finansiella ställning per den 31 december 2025 och av 
dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt 
IFRS Redovisningsstandarder, så som de antagits av 
EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar 
inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 31­37 . Förvalt­
ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och 
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer re­
sultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget 
och koncernen.
 Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen 
och koncern­redovisningen är förenliga med innehållet 
i den kompletterande rapport som har överlämnats till 
moderbolagets revisionsutskott i enlighet med Revisors­
förordningens (537/2014) artikel 11.
GRUND FÖR UTTALANDEN
Vi har utfört revisionen enligt International Standards 
on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt 
ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnit­
tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till 
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i 
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa 
kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som 
avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har 
tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekom ­
mande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade 
företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck­
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. 
SÄRSKILT BETYDELSEFULLA OMRÅDEN
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de om­
råden som enligt vår professionella bedömning var de 
mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen 
och koncernredovisningen för den aktuella perioden. 
Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen 
av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och 
koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga sepa­
rata uttalanden om dessa områden. Beskrivningen nedan 
av hur revisionen genomfördes inom dessa områden ska 
läsas i detta sammanhang.
 Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i avsnit­
tet Revisorns ansvar i vår rapport om årsredovisningen 
också inom dessa områden. Därmed genomfördes re­
visionsåtgärder som utformats för att beakta vår be ­
dömning av risk för väsentliga fel i årsredovisningen och 
koncernredovisningen. Utfallet av vår granskning och de 
granskningsåtgärder som genomförts för att behandla 
de områden som framgår nedan utgör grunden för vår 
revisionsberättelse. 
Revisionsberättelse 
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | REVISIONSBERÄTTELSE

===== SIDA 83 =====

83 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | REVISIONSBERÄTTELSE
ANNAN INFORMATION ÄN ÅRSREDOVISNINGEN 
OCH KONCERNREDOVISNINGEN 
Detta dokument innehåller även annan information än års­
redovisningen och koncernredovisningen och återfinns 
på sidorna 1­22 samt 87­116. Den andra informationen 
består även av ersättningsrapporten som vi inhämtade 
före datumet för denna revisionsberättelse. Det är sty­
relsen och verkställande direktören som har ansvaret för 
denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och kon­
cernredo­visningen omfattar inte denna information och 
vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna 
andra information. 
I samband med vår revision av årsredovisningen och 
koncernredovis­ningen är det vårt ansvar att läsa den 
information som identifieras ovan och överväga om in­
formationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med 
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna 
genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt in­
hämtat under revisionen samt bedömer om informationen 
i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avse ­
ende denna information, drar slutsatsen att den andra 
informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi 
skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera 
i det avseendet.
STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE 
DIREKTÖRENS ANSVAR
Det är styrelsen och verkställande direktören som har an­
svaret för att årsredovisningen och koncernredovisning­
en upprättas och att den ger en rättvisande bild enligt 
årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovis­
ningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder så som de 
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören 
ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer 
är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och kon­
cernredovis­ning som inte innehåller några väsentliga fel­
aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller 
misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncern­
redovisningen an­svarar styrelsen och verkställande di­
rektören för bedömningen av bolagets förmåga att fort­
sätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, 
om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta 
verksamheten och att använda antagandet om fortsatt 
drift. An­tagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om 
styrelsen och verk­ställande direktören avser att likvidera 
bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något 
realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påver­
kar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat 
övervaka bolagets finansiella rapportering.
VÄRDERING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 
Beskrivning av området Hur detta område beaktades i revisionen
Det verkliga värdet för koncernens förvaltningsfastig­
heter uppgick den 31 december 2025 till 29 007 Mkr 
och årets värdeförändringar till – 243 Mkr. Per balans­
dagen som avslutas 31 december 2025 har hela fast­
ighetsbeståndet värderats av extern värderare. 
Förvaltningsfastigheter är beloppsmässigt den mest 
väsentliga posten i koncernens balansräkning. Vär ­
dering till verkligt värde är till sin natur behäftat med 
subjektiva bedömningar där en liten förändring i gjorda 
antaganden som ligger till grund för värderingarna kan 
få väsentlig effekt i redovisade värden. Värderingarna 
är baserade på dels avkastning enligt kassaflödesmo­
dellen, dels på ortsprismetoden för byggrätter. Kas­
saflödesmodellen innebär att framtida kassaflöden 
prognostiseras. Fastigheternas direktavkastningskrav 
bedöms utifrån varje fastighets unika risk samt gjor­
da transaktioner på marknaden. Med anledning av 
de många antaganden och bedömningar som sker i 
samband med värderingen av förvaltningsfastigheter 
anser vi att detta område är att betrakta som ett särskilt 
betydelsefullt område i vår revision. 
En beskrivning av värdering av fastighetsinnehavet 
framgår av not 14 Förvaltningsfastigheter samt not 3 
Övriga väsentliga uppskattningar och bedömningar.
I vår revision har vi bland annat genomfört följande 
granskningsåtgärder: 
•   Vi har utvärderat bolagets process för fastighetsvär­
dering, bland annat genom att utvärdera tillämpad 
värderingsmetod och stickprovsvis granskat indata i 
värderingarna. 
•   Vi har utvärderat kompetens och objektivitet hos de 
externt anlitade värderingsexperterna. 
•   Vi har diskuterat viktiga antaganden och bedömningar 
med bolagets värderingsansvariga och företagsledning. 
•   Vi har gjort jämförelser mot känd marknadsinformation. 
•   Genomförda försäljningar har jämförts med tidigare 
gjorda värderingar för att utvärdera tillförlitligheten i 
processen för fastighetsvärdering. 
•   Vi har med stöd av värderingsspecialister inom revi ­
sionsteamet granskat bolagets modell för fastighets­
värdering. Med stöd av dessa värderingsspecialister har 
vi också granskat rimligheten i gjorda antaganden för 
ett urval av fastigheterna som direktavkastningskrav, 
långsiktig vakans, utgående hyra och driftkostnader. 
•   Vi har även kontrollberäknat ett urval av värderingar. Vårt 
urval har främst omfattat de värdemässigt största fast­
igheterna i portföljen, samt fastigheterna med största 
variationer i värde jämfört med föregående år.
•   Vi har granskat lämnade upplysningar i årsredovisningen.

===== SIDA 84 =====

84
REVISORNS ANSVAR
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om att 
årsredovis­ningen och koncernredovisningen som hel­
het inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare 
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att 
lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalan­
den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är 
ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och 
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en 
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter 
kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och 
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rim­
ligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som 
användare fattar med grund i årsredovisningen och kon­
cernredovisningen.  
Som del av en revision enligt ISA använder vi profes­
sionellt omdöme och har en professionellt skeptisk in­
ställning under hela revisionen. Dessutom:
•   identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak­
tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, 
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, 
utformar och utför granskningsåtgärder bland annat ut­
ifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är 
tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund 
för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en vä­
sentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än 
för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter­
som oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, 
förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig informa­
tion eller åsidosättande av intern kontroll.
•   skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets in­
terna kontroll som har betydelse för vår revision för 
att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med 
hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss 
om effektiviteten i den interna kontrollen.
•   utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper 
som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl­
lande direktörens uppskattningar i redovisningen och 
tillhörande upplysningar. 
•   drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och 
verkställande direktören använder antagandet om 
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och 
koncernredo­visningen. Vi drar också en slutsats, med 
grund i de inhämtade revisionsbevisen, om det finns 
någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana 
händelser eller förhållanden som kan leda till betydan­
de tvivel om bolagets förmåga att fortsätta verksam­
heten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig 
osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa 
uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisning­
en om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om så­
dana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet 
om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra 
slutsatser baseras på de revisions­bevis som inhäm­
tas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan 
framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag 
inte längre kan fortsätta verksamheten. 
•   utvärderar vi den övergripande presentationen, struk­
turen och innehållet i årsredovisningen och koncern­
redovisningen, däribland upplysningarna, och om års­
redovisningen och koncernredovisningen återger de 
underliggande transaktionerna och händelserna på ett 
sätt som ger en rättvisande bild.
•   planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta 
tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseen­
de den finansiella informationen för företag eller af ­
färsenheter inom koncernen som grund för att göra ett 
uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar 
för styrning, övervakning och genomgång av det revi­
sionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. 
Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens 
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för 
den. Vi måste också informera om betydelsefulla iaktta­
gelser under revisionen, däribland de eventuella bety­
dande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om 
att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende obe­
roende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden 
som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämp­
liga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten 
eller motåtgärder som har vidtagits. 
Av de områden som kommuniceras med styrelsen 
fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest 
betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och 
koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedöm­
da riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför 
utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. 
Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida 
inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning 
om frågan.
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | REVISIONSBERÄTTELSE

===== SIDA 85 =====

85 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | REVISIONSBERÄTTELSE
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR 
 
REVISORNS GRANSKNING AV FÖRVALTNING 
OCH FÖRSLAGET TILL DISPOSITIONER AV 
BOLAGETS VINST ELLER FÖRLUST
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört 
en revision av styrelsens och verkställande direktörens 
förvaltning av Sveafastigheter AB (publ) för räkenskaps­
året 2025­01­01 – 2025­12­31 samt av förslaget till dispo­
sitioner beträffande bolagets vinst eller förlust. 
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten 
enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar 
styrelsens ledamöter och verkställande direktören an­
svarsfrihet för räkenskapsåret. 
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sveri­
ge. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnit­
tet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till 
moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i 
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav. 
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräck­
liga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi­
tioner be­träffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag 
till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning 
av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav 
som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfatt­
ning och risker ställer på storleken av moderbolagets och 
koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet 
och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och för­
valtningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar 
bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och kon­
cernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets 
organisation är utformad så att bokföringen, medelsför­
valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i 
övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande 
direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt sty­
relsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de 
åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring 
ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att 
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och 
därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta 
revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kun­
na bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande 
direktören i något väsentligt avseende:
•   företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon 
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet 
mot bolaget, eller
•   på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagsla­
gen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispo ­
sitioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt 
uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet 
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. 
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt god revisions­
sed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller för­
summelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot 
bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets 
vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i 
Sverige använder vi professionellt omdöme och har en 
professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. 
Granskningen av förvaltningen och förslaget till disposi­
tioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på 
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande gransk­
ningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella 
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. 
Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åt­
gärder, områden och förhållanden som är väsentliga för 
verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha 
särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom 
och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åt­
gärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt 
uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt utta­
lande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande 
bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är 
förenligt med aktiebolagslagen.
 
REVISORNS GRANSKNING AV ESEF-RAPPORTEN
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernre­
dovisningen har vi även utfört en granskning av att sty­
relsen och verkställande direktören har upprättat årsre­
dovisningen och koncernredovisningen i ett format som 
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef­rappor­
ten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap­
persmarknaden för Sveafastigheter AB (publ) för räken­
skapsåret 2025­01­01 – 2025­12­31.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det 
lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef­rapporten upprättats 
i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elek­
tronisk rapportering.

===== SIDA 86 =====

86
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation 
RevR 18 Revisorns granskning av Esef­rapporten. Vårt 
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare 
i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållan­
de till Sveafastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i 
Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar 
enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har an­
svaret för att Esef­rapporten har upprättats i enlighet med 
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark­
naden, och för att det finns en sådan intern kontroll som 
styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvän­
dig för att upprätta Esef­rapporten utan väsentliga fel­
aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller 
misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om 
Esef­rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format 
som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om 
värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra 
gransk­ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att 
Esef­rapporten är upprättad i ett format som uppfyller 
dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är 
ingen garanti för att en granskning som utförs enligt 
RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer 
att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. 
Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller 
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller till­
sammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska 
beslut som användare fattar med grund i Esef­rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitetsstyrning 
för revisionsföretag som utför revision och översiktlig 
granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrk­
andeuppdrag och näraliggande tjänster som kräver att 
företaget utformar, implementerar och hanterar ett sys­
tem för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer och rutiner 
avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för 
yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra 
författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder in­
hämta bevis om att Esef­rapporten har upprättats i ett 
format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering 
av årsredovisningen och koncernredovisning. Revisorn 
väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom 
att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rap ­
porteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller 
misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de 
delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur 
styrelsen och verkställande direktören tar fram underla­
get i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ända­
målsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i 
syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna 
kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering 
av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och 
verkställande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen vali­
dering av att Esef­rapporten upprättats i ett giltigt XHT­
ML­format och en avstämning av att Esef­rapporten över­
ensstämmer med den granskade årsredovisningen och 
koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av 
huruvida koncernens resultat­, balans­ och egetkapital­
räkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef­rapporten 
har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av 
Esef­förordningen.
REVISORNS GRANSKNING AV 
BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrnings­
rapporten på sidorna 31­37 och för att den är upprättad i 
enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation 
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrappor­
ten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrnings­
rapporten har en annan inriktning och en väsentligt min­
dre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning 
som en revision enligt International Standards on Auditing 
och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna 
granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysning­
ar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2­6 
årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket sam­
ma lag är förenliga med årsredovisningens och koncern­
redovisningens övriga delar samt i överensstämmelse 
med årsredovisningslagen. 
Ernst & Young AB, Box 7850, 103 99 Stockholm utsågs 
till Sveafastigheter ABs revisor av bolagsstämman den 
20 maj 2025 och har varit bolagets revisor sedan 29 
september 2023.
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | REVISIONSBERÄTTELSE
Stockholm den 23 mars 2026
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Auktoriserad revisor

===== SIDA 87 =====

Hållbarhetsredovisning
Sveafastigheter integrerar hållbarhet i kärnverksamheten för att minska klimat- och 
miljöavtrycket och skapa trygga, attraktiva bostadsområden – en strategi som 
stärker lönsamheten och långsiktigt aktieägarvärde.
INNEHÅLL
Introduktion 88
Om hållbarhets redovisningen 88
Hållbarhetsstyrning 88
Dubbel väsentlighetsanalys 89
Hantering av hållbarhetsrisker 89
Hållbarhetsmål 90
Miljö (E) 91
Klimatanpassning 91
Klimatpåverkan och energi 92
Biologisk mångfald 97
Cirkulär ekonomi 98
Socialt (S) 99
Medarbetare  99
Leverantörers hälsa och säkerhet 101
Hem för fler 102
Trygga hyresgäster och  
bostadsområden
103
Styrning (G) 104
Affärsetik 104
Korruption och mutor 105
TCFD-tabell 106
Fördjupad information 107
87 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 88 =====

OM HÅLLBARHETSREDOVISNINGEN
Sveafastigheter publicerar en frivillig hållbarhetsredovis‑
ning  som upprättas i linje med principer inspirerade av 
Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Bola‑
get omfattas inte av årsredovisningslagens krav, CSRD eller 
EU‑taxonomin för räkenskapsåret 2025. Bolaget redovisar 
dock för 2025 frivilligt upplysningar enligt ESRS E1‑5 och 
E1‑6. Dessa upplysningar är översiktligt granskade, se revi‑
sors utlåtande på sidan 110. Bolaget bevakar kontinuerligt 
utvecklingen av regelverken och avser på sikt att anpassa 
rapporteringen till EU‑taxonomins krav. Hållbarhetsredo‑
visningen baseras på den finansiella koncernstrukturen. 
Klimatberäkningen följer principen operationell kontroll. 
Hållbarhetsinformationen i denna rapport avser helår 2025 
om inget annat anges. Koncernen etablerades 2024, vilket 
innebär att en hållbarhetsredovisning för 2023 inte upprät‑
tades, och jämförelsetal begränsas till 2024. Redovisningen 
omfattar hållbarhetspåverkan i samtliga delar av Sveafast‑
igheters värdekedja.
HÅLLBARHETSSTYRNING
Hållbarhetsarbetet planeras, styrs och följs upp i enlighet 
med Sveafastigheters organisationsstruktur, med tydlig 
ansvarsfördelning och fastställda befogenheter som reg‑
leras i bolagets ledningssystem. Ledningssystemet består 
av policyer, riktlinjer, övergripande och nedbrutna mål samt 
handlingsplaner. Den årliga affärsplaneringen resulterar i 
tydliga och förankrade planer för hur alla delar av verksam‑
heten ska drivas. I planerna inkluderas mål inom miljö (E), 
socialt (S) och styrning (G). Uppföljning av affärsplanen 
görs löpande under året. Beskrivningen av Sveafastigheters 
affärsmodell finns på sidan 9. 
Utöver det styrs hållbarhetsarbetet av lagar, riktlinjer 
och regelverk samt vägleds av följande externa respek‑
tive interna ramverk.
Vägledande externa ramverk
• FN:s globala mål för hållbar utveckling (SDGs)
• Parisavtalet 
• OECD:s riktlinjer för multinationella företag
• FN:s vägledande principer för affärsetik och mänsk‑
liga rättigheter
• Internationella arbetsorganisationen ILO:s kärnkon‑
ventioner, policyer och riktlinjer
Vägledande interna ramverk
• Uppförandekod för medarbetare
• Uppförandekod för leverantörer
• Hållbarhetspolicy
• HR‑policy
• Visselblåsarpolicy
• Anvisning arbete mot arbetslivskriminalitet och med 
arbetsmiljö i projekt
Lagar, riktlinjer, regelverk samt interna och externa ramverk
BETYDANDE FUNKTIONER FÖR SVEAFASTIGHETERS HÅLLBARHETSSTYRNING
Organisationsstrukturen för hållbarhetsstyrningen framgår i figuren nedan. För fullständig bolagsstyrning se 
sidorna 31‑33. Styrelsens revisionsutskott hanterar uppföljning av plan för utveckling av hållbarhetsrapportering. 
Se presentation av styrelsemedlemmar på sidorna 34‑35 och tabell över styrelsens sammansättning i Not 8 i 
koncernens noter.  
Hållbarhetsråd (VD, ledningsgrupp samt hållbarhetschef)
Styrelse
Chef  
Nyproduktion
Chef  
Förvaltning
Teknisk chef
Chef  
Social hållbarhet
Stab (HR‑chef, 
Bolagsjurist, CFO)
88 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 89 =====

DUBBEL VÄSENTLIGHETSANAL YS 
Sveafastigheter genomförde under hösten 2024 en dub‑
bel väsentlighetsanalys med syfte att identifiera bolagets 
väsentliga hållbarhetsfrågor. Hållbarhetsrådet genomförde 
den dubbla väsentlighetsanalysen och förankrade resul‑
tatet i styrelsen. Sammanlagt identifierades tio väsentliga 
hållbarhetsfrågor för Sveafastigheter. Utfallet finns samlat i 
föregående års årsredovisning. De väsentliga frågorna styr 
innehållet i Sveafastigheters hållbarhetsredovisning och 
hållbarhetsarbetet framåt, och återfinns på kommande sida 
under Hållbarhetsmål. De materiella och finansiella påver‑
kansfaktorerna återfinns i respektive avsnitt.
Under 2025 genomfördes en översyn av resultatet för 
att bedöma om den dubbla väsentlighetsanalysen fortfa‑
rande var aktuell. I samband med detta analyserades om 
förändrade omvärldsfaktorer medför behov av att inkludera 
ytterligare hållbarhetsfrågor. Analysen från 2024 bedöm‑
des fortsatt vara aktuell. T vå områden lyftes för fördjupad 
bevakning: risken för dricksvattenbrist, aktualiserad av 
sommaren 2025 års värmebölja, samt behovet av ökad 
beredskap vid kris eller krig.
Sveafastigheters värdekedja och mest väsentliga intres‑
senter består i huvudsak av leverantörer (uppströms aktivi‑
teter), medarbetare, ägare (den egna verksamheten) och 
hyresgäster och samhället (nedströms aktiviteter). Svea‑
fastigheter för löpande dialoger med dessa intressenter 
genom bland annat möten och enkäter. 
HANTERING AV HÅLLBARHETSRISKER
Hållbarhetsrisker, inklusive klimatrelaterade risker och möj‑
ligheter, hanteras i linje med övriga affärs‑ och verksam‑
hetsrisker, se sidorna 29‑30. 
Identifierade klimatrelaterade finansiella risker och möj‑
ligheter redovisas i linje med TCFD:s rekommendationer 
på sidan 91.
89 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 90 =====

HÅLLBARHETSMÅL
Sveafastigheter främjar hållbarhet i hela verksamheten och värdekedjan. Det övergripande målet är att tillhanda‑
hålla långsiktigt hållbara, trivsamma och trygga boendemiljöer. Under 2024 initierades arbetet med att definiera 
ett övergripande mål och ett tillhörande mätetal per väsentlig hållbarhetsfråga. Arbetet utvecklades vidare under 
2025, då förslag till klimatmål togs fram samt mål för biologisk mångfald fastställdes. Validering av klimatmålen 
pågår hos SBTi.
Väsentlig 
hållbarhetsfråga
Övergripande mål  
(löpande om inget annat år anges)
Utfall 2025 (2024 där data 
finns)
Mer 
information
Miljö (E)
Klimatanpassning 
(ESRS E1)
Hela fastighetsportföljen ska vara 
klimatanpassad och klara av att 
bemöta klimatrisker år 2030.
97 % (97 %) av portföljen 
bedöms klara av att bemöta 
klimatrisker efter klimatan‑
passningsåtgärder. 
91‑92
Klimatpåverkan och 
energi (ESRS E1)
Planerade klimatmål enligt SBTi Buil‑
dings är i en valideringsprocess hos 
SBTi och förväntas fastställas under 
2026. 
Förvaltning ‑ driftsutsläpp i 
användningsskedet:  
‑ 4 % förändring i CO2e/kvm 
sedan basår 2024
Nyproduktion ‑ inbäddade 
utsläpp från byggnation:  
‑12 % förändring i CO2e/kvm 
sedan basår 2024
92‑96
Biologisk mångfald 
(ESRS E4)
Åtgärder för biologisk mångfald ska 
vara implementerade på samtliga 
fastigheter med hög potential 
senast år 2030.
n/a, mål gäller från 2026 97
Cirkulär ekonomi
(ESRS E5)
Minst 70 % av icke‑farligt avfall från 
byggarbetsplatser ska förberedas 
för materialåtervinning. 
90 % av icke‑farligt avfall från 
byggarbetsplats har förberetts 
för materialåtervinning, mätt 
som sorteringsgrad.
98
Socialt (S)
Medarbetare 
(ESRS S1)
Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska 
överstiga branschgenomsnittet.
Sveafastigheters genomsnitt 
i medarbetarundersökningar: 
24 (25) 
Branschgenomsnitt: 27 
99‑101
Leverantörers hälsa 
och säkerhet
(ESRS S2)
Noll allvarliga personskador 
och noll dödsfall ska inträffa på 
Sveafastigheters anläggningar.
Allvarliga olyckor: 2 (0) 
Olyckor med dödlig utgång: 0 
(0) 
101
Hem för fler
(ESRS S3)
Alla nyproduktionsprojekt ska 
utformas för att möta de sociala 
behov som identifierats i en socialt 
värdeskapande analys.
100 % av nyproduktionsprojekt 
har utformats för att möta de 
sociala behov som identifierats 
i en socialt värdeskapande 
analys.
102
Trygga hyresgäster 
och bostadsområden
(ESRS S4)
Sveafastigheters bostadsområ‑
den ska upplevas som tryggare än 
branschmedelvärdet.
Sveafastigheters resultat i 
trygghetsundersökning: 78,9 % 
(78,7 %) 
Branschmedelvärde: 
80,6 % (79,4 %)
103
Styrning (G)
Affärsetik
(ESRS G1)
Alla medarbetare och 
samarbetspartners ska förstå, anta 
och följa respektive uppförandekod. 
63 % av nya leverantörer har 
signerat uppförandekoden. 
104
Korruption och mutor
(ESRS G1)
Ingen form av korruption ska 
förekomma.
0 (0) bekräftade fall av 
korruption och mutor.
105
90 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 91 =====

KLIMATANPASSNING
Klimatanpassning stärker motståndskraften i både samhället 
och fastighetsportföljen. Investeringar i klimatanpassnings‑
åtgärder minskar fysiska och omställningsrelaterade risker 
och bidrar samtidigt till att begränsa framtida reparations‑
kostnader och värdeminskning.
En årlig klimatriskanalys genomförs för hela fastighetsport‑
följen. För 2025 gjordes en övergripande klimatriskanalys  
baserad på en fördjupad klimatriskanalys som gjordes 
2024. Analysen bygger på historiska väderdata, framtida 
klimatscenarier samt lokala sårbarhetsfaktorer. Resultaten 
integreras i den övergripande riskhanteringen enligt Task 
Force on Climate Related Financial Disclosures (TCFD):s 
rekommendationer och kompletteras vid behov med fast‑
ighetsspecifika analyser. Se TCFD‑tabell på sidan 106. 
Bedömningen omfattar kort (ett år), medellång (fem år) och 
lång sikt (25 år). Den utgår från IPCC:s scenarier RCP 2.6, 
en omställningsintensiv utvecklingsbana i linje med Pari ‑
savtalet, och RCP 8.5 som innebär betydande fysiska risker 
vid oförändrade utsläpp. Detta sammantaget ger ett robust 
beslutsunderlag som stärker portföljens motståndskraft och 
långsiktiga värde.
Hållbarhetsredovisning 
Miljö (E)
Utfall klimatriskanalys 2025  
Andelen av portföljen som är klimatanpassad och 
rustad för att hantera identifierade klimatrisker är i 
stort sett oförändrad jämfört med föregående år. Min‑
dre variationer förklaras av förändringar i portföljens 
värdefördelning. 
Akuta klimatrelaterade risker, såsom extrem neder‑
börd, översvämningar och stormar, bedöms fortsatt 
att vara låga, även om enstaka fastigheter kan påver‑
kas på längre sikt. Även kroniska risker, exempelvis 
stigande havsnivåer och högre medeltemperaturer, 
klassas som låga. Tidiga och riktade investeringar i 
klimatanpassning minskar risken för framtida repara‑
tionskostnader, driftstörningar och värdeminskning. 
Samtidigt ökar fokus på omställningsrisker kopplade till 
nya regelverk, teknikutveckling och skärpta förvänt‑
ningar från investerare. Kommande EU‑krav innebär att 
fastigheter som inte energieffektiviseras i tid kan med‑
föra ökade kostnader och förlorad konkurrenskraft. 
Enligt det reviderade Energiprestandadirektivet (EPBD) 
ska primärenergianvändningen i bostäder minska med 
minst 16 procent till 2030 och med 20–22 procent till 
2035. 
91 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 92 =====

AKTIVITETER: 
• I arbetet med att ta fram nya detaljplaner för nypro‑
duktion görs utredningar för att undvika platser med 
höga klimatrisker samt att förebygga fysiska risker. 
Förebyggande åtgärder kan exempelvis utgöras av 
fördröjningsmagasin under mark där översvämnings‑
risk identifierats.  
• Sveafastigheter arbetar systematiskt med att sänka 
primärenergianvändningen i hela beståndet. Arbetet 
inriktas särskilt på fastigheter med hög energiförbruk‑
ning och omfattar både energieffektiviseringsåtgärder 
och utvärdering av möjligheter till lokal produktion 
av förnybar energi. Dessa insatser bedöms stärka 
fastigheternas långsiktiga ekonomi, konkurrenskraft 
och marknadsvärde. 
• Under året har en grundläggande struktur och förstå‑
else för klimatrisker etablerats inom förvaltningsor‑
ganisationen. Alla förvaltare genomgick en grund‑
läggande utbildning och förvaltare för de berörda 
fastigheterna genomgick en fördjupad utbildning 
inom klimatriskanpassning.
• I samband med framtagandet av nya klimatmål har 
hänsyn tagits till Carbon Risk Real Estate Monitor 
(CRREM), då SBTi Buildings utvecklats i samarbete 
med CRREM och baseras på gemensamma 1,5‑gra‑
dersbanor för fastighetssektorn. 
• Under året uppdaterades bolagets energimål för att 
tydligare svara mot EPBD, se avsnitt Klimatpåverkan 
och energi. 
• Kommande år intensifieras arbetet med att åtgärda 
fysiska klimatrisker i fastighetsbeståndet. 
KLIMATPÅVERKAN OCH ENERGI
Fastighetssektorn har en betydande klimatpåverkan, vil‑
ket gör minskade växthusgasutsläpp och effektiv energi‑
användning centralt. Det är också viktigt ur ett kommande 
regelverksperspektiv.  Genom riktade investeringar i 
beståndet minskar utsläppsintensiteten samtidigt som den 
operativa effektiviteten och det långsiktiga värdet stärks. 
AKTIVITETER
Löpande:
• Bolaget mäter växthusgasutsläpp inom scope 1, 2 
och 3 enligt GHG‑protokollet och förbättrar fortlö‑
pande datakvaliteten, till exempel med att höja ande‑
len primärdata där detta är möjligt. 
• Förvaltningen arbetar systematiskt för att sänka 
energianvändningen med särskilt fokus på byggnader 
med lägst prestanda, stödd av databaserade rutiner 
och digitala verktyg.  
• Löpande energieffektivisering, exempelvis installation 
av solceller, optimerad ventilation, förbättrad takiso‑
lering och vattenbesparande åtgärder genomförs.
Artificiell intelligens (AI) har under året installerats i 
100 fastigheters undercentraler. AI‑styrning medför 
att jämnare inomhusklimat uppnås samtidigt som den 
totala energianvändningen minskar och driftkostna‑
derna sänks. El från förnybara källor prioriteras där det 
är möjligt. 
• Vid renoveringar prioriteras material med låg klimatpå‑
verkan och transporter minimeras. 
• Koncernen deltar i branschinitiativ som HS30 och 
Klimatarena Stockholm för att påskynda utsläpps‑
minskningar genom samverkan och kunskapsdelning.
2025: 
• Under året togs viktiga steg mot att fastställa klimat‑
mål enligt SBTi Buildings: formellt åtagande gjordes, 
styrelsen beslutade om inriktning och arbetet med 
validering inleddes. SBTi är ett globalt ramverk för 
klimatmål i linje med Parisavtalets 1,5‑gradersmål. Kri‑
terierna för bygg‑ och fastighetssektorn (’Buildings’) 
publicerades 2024, omfattar scope 1, 2 och 3 och 
harmoniserar med Carbon Risk Real Estate Monitor 
(CRREM). Målen baseras på intensitetsmått och mäts 
från basåret 2024. 
• Färdplanen för utsläppsminskningar uppdaterades 
inom både förvaltning och nyproduktion för att nå de 
nya föreslagna klimatmålen. 
• Nya energimål antogs för att stödja bolagets kli‑
matstrategi och mot bakgrund av bedömda regu‑
latoriska förändringar på EU‑nivå, inklusive EPBD: 
Byggnader i energiklass F och G ska, där det är 
ekonomiskt försvarbart, uppnå minst klass E senast 
2030. Därutöver ska energiklassen förbättras med 
minst ett steg i majoriteten av beståndet.
Mål och utfall: Klimatanpassning
Hela fastighetsportföljen ska vara klimatanpassad och klara av att bemöta klimatrisker år 2030.
Mål 2030 Utfall 2025  
efter klimatanpassningsåtgärder 
Utfall 2025 
 före klimatanpassningsåtgärder
Andel av portföljen som är 
klimatanpassad och klarar av 
att bemöta klimatrisker
100 % 97 % (97 %) 95 % (96 %)
Med hela fastighetsportföljen menas fastigheter i förvaltning och nyproduktion. Andel av portfölj avser andel av marknadsvärde. Externa verktyg har använts 
för att identifiera och beräkna den finansiella påverkan av fysiska risker och omställningsrisker. 
92 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 93 =====

Mål och utfall: Klimatpåverkan och energi
Planerade klimatmål enligt SBTi Buildings är i en valideringsprocess hos SBTi och förväntas fastställas under 2026. 
Utfall 2025
Förvaltning ‑ driftsutsläpp i användningsskedet* ‑ 4 % förändring i CO2e/kvm sedan basår 2024
Nyproduktion ‑ inbäddade utsläpp från byggnation** ‑12 % förändring i CO2e/kvm sedan basår 2024
 
* CO2e/kvm Atemp: Inbegriper utsläpp från el och värme. Whole building‑principen tillämpas, vilket betyder att utsläpp från hela byggnaden ska räknas – 
både från fastighetsägare och hyresgästers energianvändning. Beräkningen bygger på relevanta delar av scope 1, 2 och 3. Atemp beräknad som schablon. 
** CO2e/kvm BTA. Utfallet baseras på klimatdeklarationer men inbegriper därutöver en utökad systemgräns som omfattar en schablon för installationer 
och inredning i enlighet med SBTi Buildings definition. Utfallet beräknas som genomsnitt för alla fastigheter som blivit tekniskt färdigställda under året. Det 
absoluta talet redovisas under Scope 3 i GHG‑tabellen. 
• Under året investerades 71 mkr i projekt för att för‑
bättra energiprestandan. En fastighet konverterades 
från gas till fjärrvärme.
• Samarbeten för klimatsmarta lösningar inleddes, inklu‑
sive initiativet ’Noll betongspill’, läs mer på sidan 12. 
Fokus framåt:
• Vid en jämförelse mellan basåret 2024 och utfallet 
för 2025 kan en minskning konstateras inom både 
förvaltning (driftsutsläpp i användningsskedet) och 
nyproduktion (inbäddade utsläpp från byggnation).
• De totala utsläppen inom förvaltningen är i huvudsak i 
nivå med basåret. Utfallet visar samtidigt en minskad 
fjärrvärmeförbrukning. Utvecklingen analyseras vidare 
inom ramen för bolagets ordinarie uppföljningspro‑
cesser. Genomförandet av energieffektiviseringsin‑
vesteringar och uppföljning av dessa sker enligt plan 
och är en viktig del i bolagets långsiktiga arbete för 
att minska utsläppen. 
• Utfallet för nyproduktionen visar en tydlig minskning. 
En bidragande orsak till detta är att de färdigställda 
byggnaderna inte inkluderade garage eller källare, 
vilket normalt är byggnadsdelar med höga utsläppsni‑
våer. Kommande år förväntas dessa inslag öka, vilket 
innebär att ett fortsatt och förstärkt arbete krävs för 
att kunna nå klimatmålen.
• Inom förvaltningen prioriteras fortsatt energieffektivi‑
sering, övergång till förnybara uppvärmningslösningar 
och en fossilfri energiförsörjning. Arbetet fokuserar 
på att förbättra fördelningen av energiklasser i linje 
med energimålet. För aktuell fördelning, se tabell  
nedan.
• Inom nyproduktion ska klimatkraven gentemot entre‑
prenörer skärpas. Material‑ och designval optimeras 
och utvecklingen ska aktivt följas för att skala upp 
resurseffektiva och klimatminimerande lösningar i takt 
med branschens tekniska framsteg.
Fördelning av fastigheter per energiklass  
2025 2024
Energiklass 
Andel av area, 
%
Andel av  
marknadsvärde, %
Andel av 
area, %
Andel av  
marknadsvärde, %
A 1 1 1 1
B 11 18 10 17
C 9 11 7 9
D 27 25 25 22
E 34 29 34 29
F 15 13 16 13
G 2 2 3 2
Pågående deklarationer 1 2 5 7
93 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 94 =====

NYCKELTAL VÄXTHUSGASUTSLÄPP OCH ENERGI (ESRS E1-6)
Avgränsningar, datakällor och beräkningsmetoder framgår av tabellen Grund för beräkning av växthusgasutsläpp 
på sidorna 107‑109. Klimatberäkningen följer principen operationell kontroll. 
Växthusgasutsläpp ( ton CO2e) enligt GHG-protokollet  
I tabellen presenteras omarbetade/kompletterade siffror för 2024. En förskjutning har skett mellan vissa 
kategorier från 2024 till 2025 på grund av att delar av beståndet har gått från extern till intern förvaltning. 
Biogena utsläpp redovisas separat, se tabell sidan 95.  
Utfall
2025 Basår 2024
Scope 1
   Tjänstebilar 314 251
   Fossila bränslen för uppvärmning 211 299
   Egenproducerad icke‑bränslebaserad förnybar energi 0 0
   Andel scope 1- växthusgasutsläpp från reglerade utsläppshandelssystem n/a n/a
Scope 2, marknadsbaserad metod 
   Elektricitet 557 500
   Fjärrvärme 4 601 4 907
Scope 2, platsbaserad metod
   Elektricitet 147 145
   Fjärrvärme 4 601 4 907
Scope 3
   Köpta tjänster och varor 1 542 2 282
   Kapitalvaror (nyproduktion och projekt i förvaltning)* 8 503 18 682
   Energirelaterade aktiviteter som inte inkluderas i scope 1 och 2 4 332 4 510
   Avfall (från kontor och avloppsvatten) 196 195
   Affärsresor 137 73
   Anställdas pendling 104 101
    Användning av sålda produkter (el, fjärrvärme och köldmedieläckage i fastigheter 
som förvaltas åt annan part)  
3 083 3 110
   Uthyrda tillgångar (hyresgästernas verksamhetsel och gas) 1 151 1 137
Summa scope 1 och 2, marknadsbaserad 5 683 5 957
Summa scope 1 och 2, platsbaserad 5 272 5 603
Summa scope 3 19 048 30 090
Summa scope 1, 2 och 3, marknadsbaserad 24 731 36 047 
Summa scope 1, 2 och 3, platsbaserad 24 320 35 693
Utsläppsintensitet scope 1 och 2, marknadsbaserad CO2e / kvm (BOA/LOA) 5,6 5,9
Utsläppsintensitet, scope 1 och 2, platsbaserad CO2e / kvm (BOA/LOA) 5,2 5,6
Utsläppsintensitet scope 1, 2 och 3, marknadsbaserad per omsättning 16,1 n/a**
Utsläppsintensitet scope 1, 2 och 3, platsbaserad per omsättning 15,8 n/a**
*För nyproduktion redovisas klimatpåverkan det år nybyggnationen färdigställs tekniskt. För 2024 omfattades sex projekt, för 2025 två projekt.   
**Redovisas från och med år 2025, koncernen bildades under 2024.
94 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 95 =====

Biogena utsläpp (tCO2e) per scope (ESRS E1-6)
Biogena utsläpp redovisas separat per scope och ingår inte i ovan redovisade totalsum‑
mor för CO2e. 
2025 2024
Scope 1 21 17
Scope 2, marknadsbaserad metod 15 189 15 870
Scope 2, platsbaserad metod 15 972 16 674
Scope 3 7 721 7 738
Till följd av begränsningar i tillgängliga emissionsfaktorer för transaktionsdata finns kategorier i scope 3 där biogena utsläpp inte kan beräknas fullständigt. 
Estimat har ej beräknats för dessa. 
Energiintensitet per omsättning*
Fastighetssektorn definieras som en sektor med stor klimatpåverkan, därför inkluderas Sveafastigheters energi‑
förbrukning och totala nettoomsättning i nyckeltalet energiintensitet. 
 2025 MWh MSEK MWh / MSEK 
T otal energianvändning från verksamhet i sektorer med hög 
klimatpåverkan per nettoomsättning i sektor med hög klimatpå‑
verkan
122 241 1 536 80
*Se Not 5 Rörelsesegment för nettoomsättning.
95 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 96 =====

Energikonsumtion och energimix (ESRS E1-5)
2025
Energikonsumtion från kol och kolprodukter (MWh) 0
Energikonsumtion från råolja och petroleumprodukter 
(MWh)
1 195
Energikonsumtion från naturgas (MWh) 1 042
Energikonsumtion från andra fossila källor (MWh) 0
Energikonsumtion från inköpt eller förvärvad elektricitet, 
värme, ånga, kylning från fossila källor (MWh)
16 850
Total fossil energikonsumtion (MWh) 19 087
Andel fossila källor i total energikonsumtion (%) 16 %
Energikonsumtion från kärnenergikällor (MWh) 4 912
Andel kärnenergikällor i total energikonsumtion (%) 4 %
Bränslekonsumtion från förnybara källor (MWh) 57
Energikonsumtion från köpt eller förvärvad elektricitet, 
värme, ånga, kyla från förnybara källor (MWh)
96 247
Energikonsumtion från egenproducerad icke bränslebase‑
rad från förnybara källor (MWh)
1 939
Total energikonsumtion från förnybara källor (MWh) 98 243
Andel förnybara källor i total energikonsumtion (%) 80 %
Total energikonsumtion (MWh) 122 241
Energikonsumtionen avser scope 1 och 2. Förbrukning av egenproducerad icke‑bränslebaserad förnybar energi avser energi från solceller. Konsumtionen 
antas motsvara den estimerade produktionen. Schablonfördelning av energimix har använts för bilar, fjärrvärme och el som inte köpts inom ramen för 
leverantörsavtal för förnybar el. Schablonen är framtagen av extern part enligt följande.  
Fördelningen för el baseras på AIB (Association of Issuing Bodies) 2024: Andel förnybara källor: 50,7 %; Andel kärnenergikällor: 32,5 %; Andel fossila källor: 
16,8 %.  
Fördelning av fjärrvärme baseras på statistik från Energimyndigheten: Andel förnybara källor: 79,1 %; Andel kärnenergikällor: 3,1 %;  
Andel fossila källor: 17 ,7 %.
Fördelning el från förnybara källor
Sveafastigheter strävar efter att köpa 100 procent el från förnybara källor. Under 2025 köptes el från förnybara källor 
för majoriteten av beståndet och för dessa var fördelningen på energikällor vatten 83 procent, vind 14 procent 
och bio 3 procent. Sveafastigheter handlar inte direkt med ursprungsgarantier utan köper certifierad förnybar el 
av leverantör/producent.
Egenproducerad energi från solceller  
Sveafastigheter har solceller på del av fastighetsbeståndet. Under 2025 estimeras produktionen till 1 939 MWh. 
96 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 97 =====

BIOLOGISK MÅNGFALD
Fastighetssektorn påverkar biologisk mångfald genom 
exploatering och användning av naturresurser, både upp‑
ströms och vid nyproduktion. Sveafastigheter är beroende 
av råmaterial och ekosystemtjänster, vilket gör ansvarsfull 
hantering väsentlig. Reglerade tillståndsprocesser, inklusive 
miljökonsekvensbeskrivningar där så krävs, ställer höga 
krav. Åtgärder som stärker biologisk mångfald i utemiljöer 
bidrar till fungerande ekosystem och kan samtidigt stödja 
långsiktigt fastighetsvärde. 
AKTIVITETER
Löpande:
• Vid framtagande av nya detaljplaner genomförs 
artskyddsutredningar och miljökonsekvensbeskriv‑
ningar när det bedöms relevant, i syfte att analysera 
och minimera påverkan på biologisk mångfald.
2025:
• Under året togs ett strategiskt steg för att integrera 
biologisk mångfald i förvaltningen av bostadsbestån‑
det. Arbetet baserades på en kartläggning, segmen‑
tering och en metodik framtagen tillsammans med 
extern expertis. Detta ger ett praktiskt genomförbart 
angreppssätt med fokus på både miljönytta och 
affärsvärde. 
• Biologisk mångfald integrerades i de nya hållbarhets‑
kriterierna för inköp inom förvaltning. 
• Sveafastigheter har lyft frågan om biologisk mångfald 
i värdekedjan inom nyproduktion, se avsnitt ”Trä vs. 
Betong”. 
Fokus framåt:
• Arbetet ska integreras i befintliga processer. Insatser 
prioriteras initialt i fastigheter med hög potential, var‑
efter tillämpningen ska skalas upp stegvis i beståndet 
för att säkerställa kvalitet, kostnadseffektivitet och 
miljönytta.
Mål och utfall: Biologisk mångfald
Åtgärder för biologisk mångfald ska vara implementerade på samtliga fastigheter med hög potential senast år 2030.
Mål 2030 Utfall 2025 Utfall 2024
Andel av fastigheter med hög potential som har 
implementerat åtgärder för biologisk mångfald
100 % n/a, mål gäller från 2026 ‑
Hög potential avser fastigheter med hög till mycket hög potential för biodiversitetsåtgärder, exempelvis större obebyggda ytor. 
Trä vs. Betong – Fakta för hållbara beslut 
Sveafastigheter initierade studien Trä vs. Betong med 
målet att skapa ett faktabaserat underlag för materialval 
i nyproduktion. Under året publicerades de första två 
delrapporterna, vilket väckte stort intresse i branschen. 
Studien omfattar fem delar och utgår från två likvärdiga 
hyresrättsprojekt i Vallentuna – ett med trästomme och 
ett med betongstomme. Syftet är att identifiera vilket 
material som ger störst hållbarhetsnytta ur ett helhets‑
perspektiv, där även biologisk mångfald inkluderas i 
livscykelanalyser.
Biologisk mångfald är en av de mest kritiska planetära 
gränserna och en kategori som bygg‑ och fastighets‑
branschen påverkar i hög grad, men som sällan beaktats 
i klimatberäkningar. Genom att bredda analysen bortom 
växthusgasutsläpp tog Sveafastigheter ett viktigt steg 
mot mer heltäckande hållbarhetsbedömningar.
Den första delrapporten, framtagen av Plant, visade 
att trästommen initialt framstod som det mest hållbara 
alternativet. I den andra delen, utförd av IVL Miljöinstitu‑
tet, modellerades mer avancerade scenarier. Resultaten 
visade att träbyggnadsscenarier har högst total påver‑
kan på biologisk mångfald, främst till följd av markan‑
vändning i skogsbruket. Samtidigt framgick att klimat‑
förbättrad betong kan minska denna påverkan avsevärt. 
I det mest ambitiösa scenariot uppvisade byggnaden 
med betongstomme den lägsta potentiella biodiversi‑
tetspåverkan, även om vissa klimatvinster motverkas av 
ökningar i andra kategorier.
Det är viktigt att understryka att resultaten är preli‑
minära och att fortsatt utveckling av datakvalitet och 
mätmetoder krävs för full tillförlitlighet. Studien ger dock 
värdefulla insikter som stärker Sveafastigheters förmåga 
att fatta långsiktigt hållbara investeringsbeslut.
97 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 98 =====

CIRKULÄR EKONOMI 
Fastighetssektorn är resursintensiv, särskilt vid nyproduk‑
tion och renoveringar. Avfall uppkommer vid nyproduktion, 
inom förvaltning samt från hyresgäster. Sveafastigheter 
arbetar för att öka återvinning och främja återbruk samt 
minska avfallsmängder. Genom cirkulära materialflöden 
och resurseffektiva processer stärks både miljönytta och 
långsiktig hållbarhet.
AKTIVITETER
Löpande:
• Inom nyproduktion prioriteras resurseffektiv använd‑
ning av material, och möjligheten till återbruk utreds 
systematiskt i varje projekt.
• Inom förvaltningen minimeras materialåtgång genom 
att byggdelar i gott skick återanvänds i kommande 
underhållsåtgärder.
• Inom nyproduktion arbetar bolaget med definierade 
mål och uppföljning av sorteringsgrad av avfall på 
byggarbetsplatser. Sveafastigheter ställer krav och 
följer upp data från källsorteringen, medan entrepre‑
nören ansvarar för källsorteringen.
• För att underlätta hyresgästernas källsortering förbätt‑
ras funktion och utformning av miljörummen. 
2025:
• Under året inleddes ett samarbete med en entre‑
prenör och en betongleverantör med målet att nå 
noll betongspill i nyproduktionsprojekt. Överbliven 
betong ska användas i andra gjutningar på byggar‑
betsplatsen eller återföras till fabriken för tillverkning 
av nya betongblock.
• Rapportering avseende avfall samlades in från flera 
totalentreprenörer. Fokus lades därefter på ett repre‑
sentativt, pågående projekt för att stärka den interna 
förståelsen och dialogen med totalentreprenören.  
• Gällande hyresgästers avfall infördes fastighetsnära 
insamling i utvalda fastigheter. Parallellt genomfördes 
en nulägesanalys av avfallshanteringen för att för‑
bättra servicen och framtidssäkra avfallslösningarna.
Fokus framåt:
• Målen inom cirkulär ekonomi ska breddas för att 
omfatta fler relevanta aspekter. Under 2026 ska ett 
pilotprojekt genomföras där en lägenhet renoveras 
med återbrukat material. 
• Kravställningen kopplad till materialåtervinning ska 
stärkas i linje med EU‑taxonomins kriterier. Fördjupad 
dialog med entreprenörer prioriteras för att säkerställa 
kvalitetssäkrad data om avfallshantering. Åtgärden 
möjliggör uppföljning av sorteringsgrad på byggar‑
betsplatser och stärker transparensen i den cirkulära 
värdekedjan.
Mål och utfall: Cirkulär ekonomi
Minst 70 procent av icke‑farligt avfall från byggarbetsplatser ska förberedas för materialåtervinning.
Mål 2030 2025 2024
Andel icke‑farligt avfall från byggarbetsplats som förberetts för 
materialåtervinning, mätt som sorteringsgrad
70 % 90 % ‑
Utfall avser sorteringsgrad för 2025 från Solhusen, ett pågående nyproduktionsprojekt. Nyckeltalet baseras på totalentreprenörens rapportering.
Återvinningsgrad av avfall från byggarbetsplatser  
Återvinningsgrad, procent 2025
Materialåtervinning 28,3
Anläggningsändamål 10,1
Energiåtervinning 53,7
Bortskaffning 0,6
Övrigt 0,1
Osorterat 7,3
Utfall avser återvinningsgrad för 2025 för Solhusen, ett pågående nyproduktionsprojekt. Nyckeltalet baseras på avfallsentreprenörens rapportering.
98 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 99 =====

MEDARBETARE 
En god arbetsmiljö är central för att attrahera och behålla 
kompetens i bolaget. Medarbetarna arbetar inom fastig‑
hetsförvaltning, nyproduktion och stödjande funktioner, 
där rollerna spänner från operativa tjänster till projektut‑
veckling och administrativa specialistfunktioner. Bolagets 
målsättning är att säkerställa rättvisa arbetsvillkor, en säker 
arbetsmiljö och goda möjligheter till utveckling.
AKTIVITETER  
Säkra anställningar, arbetstid och löner
• Medarbetare erbjuds konkurrenskraftiga och rättvisa 
löner samt förmåner, aldrig under lagstadgad minimilön. 
• Lönerevision genomförs årligen enligt kollektivavtal 
och etablerade processer. 
• Samtliga anställningar regleras genom formella avtal 
och rekryteringsprocesserna följer standardiserade 
rutiner för transparens och rättvisa. 
Dialog med medarbetare och fackliga förhandlingar
• Bolaget upprätthåller en konstruktiv dialog med 
medarbetare och fackliga parter. Sveafastigheter res‑
pekterar rätten till facklig anslutning och delaktighet i 
förhandlingar.
• Majoriteten omfattas av kollektivavtal och alla väsent‑
liga förändringar förhandlas. Andel anställda som 
omfattas av kollektivavtal uppgick till 91 procent.
Balans mellan arbete och fritid
• Bolaget främjar en hållbar arbetsmiljö genom att följa 
lagstadgade arbetstider och kollektivavtal. 
• Rutiner för övertid tillämpas, och HR följer regelbun‑
det upp arbetsbelastning tillsammans med chefer för 
att säkerställa hållbara balans. 
Arbetsmiljö
• Arbetsmiljöarbetet styrs av lagar och interna policys. 
• Skyddskommittén möts kvartalsvis för att analysera 
olycksfall och risker.
• Medarbetare involveras genom pulsundersökningar 
och dialoger, vilket ger insikter som ligger till grund 
för förbättringar.
Jämställdhet och lika lön
• Årliga lönekartläggningar genomförs för att säker‑
ställa rättvisa löner och lika villkor. Skillnader som kan 
kopplas till diskrimineringsgrunder tolereras inte och 
åtgärdas omgående. 
• Rekrytering sker med målet om jämställdhet, mång‑
fald och att öka kunskapen i bolaget. 
Utbildning och kompetensutveckling
• Utbildningssatsningar genomförs med fokus på res‑
pektive yrkesroll samt ledarskapsfrågor.
• Medarbetarsamtal genomförs årligen för att främja 
resultatorientering, utveckling och en god arbets‑
miljö.
Inkludering och mångfald
• Bolaget arbetar aktivt för en arbetsmiljö fri från 
diskriminering och trakasserier. Incidenter hanteras 
skyndsamt och det finns en visselblåsarfunktion för 
att säkerställa trygg rapportering. 
• Under året utdömdes 0 kr böter eller straff, vilket 
indikerar väl fungerande processer. 
Personlig integritet och informationssäkerhet
• Medarbetarnas personliga integritet skyddas genom 
GDPR‑anpassade system och en tydlig informations‑
säkerhetspolicy.
Fokus framåt
• Arbetet för att stärka medarbetarnöjdheten ska fort‑
sätta, bland annat genom utveckling av organisatio‑
nens strukturer, roller och kompetenser. 
• Rekryteringsprocesserna ska vidareutvecklas och 
digitaliseringen av centrala HR‑processer ska inten‑
sifieras för att skapa tydliga och enhetliga arbetssätt 
samt stärka medarbetarupplevelsen.
Hållbarhetsredovisning 
Socialt (S)
99 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 100 =====

Mål och utfall: Medarbetare
Medarbetarnöjdhet (eNPS) ska vara över branschgenomsnittet. 
Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024
Genomsnitt resultat i årets 
medarbetarundersökningar
Högre än branschgenomsnittet: 27 24 25 
eNPS (Employee Net Promoter Score) är en vedertagen metod för att mäta medarbetarnöjdhet och speglar i vilken grad medarbetare rekommenderar 
organisationen som arbetsplats. Skalan sträcker sig från –100 till +100.
NYCKELTAL MEDARBETARE 
Data har sammanställts främst från löne‑ och personalsystem och avser egna medarbetare.  
Samtliga egna medarbetare är placerade i Sverige. 
Koncernens personalomsättning var 23 (13) procent. Av detta stod kvinnor för 8 (4) procent och män för 15 
(9) procent.
Anställda
2025 
Antal, st
2024 
Antal, st
2025 
Andel
2025 
20 – 29 år
2025 
30 – 49 år
2025 
50 – år
Alla anställda 187 180 33 97 57
Andel, % 18% 52% 30%
Kvinnor 78 75 42% 13 44 21
Män 109 105 58% 20 53 36
Chefer 33 27 0 18 15
Andel, % 0% 55% 45%
Kvinnor 16 13 48% 0 7 9
Män 17 14 52% 0 11 6
Ledningsgrupp 8 4 0 3 5
Andel, % 0% 38% 63%
Kvinnor 5 2 63% 0 2 3
Män 3 2 38% 0 1 2
Antal anställda avser personer som har anställning per 2025.12.31 exklusive timanställda. Chefer definieras som anställda som har ett personalansvar. I antal 
anställda ingår inte timanställda eller sommarjobbare. Koncernen hade tre timanställda per 2025.12.31 och under sommarperioden 55 sommarjobbare varav 
55 inom förvaltningsdelen.
Anställda per typ av anställning
Antal, st 2025 2024
Tidsbegränsade anställningar 
(vikariat) 3 8
Provanställningar 12 28
Deltidsanställning 0 1
Fasta heltidsanställningar 170 143
Övriga 2 0
Medianlön
tkr 2025 2024
Exkl den högst avlönade 
personen 468 435
Högst avlönade 
personen 4 740 5 590
Medianlön avser total ersättning både fast grundersättning och rörlig 
ersättning på årsbasis.
100 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 101 =====

LEVERANTÖRERS HÄLSA OCH SÄKERHET 
Byggbranschen präglas av höga säkerhetsrisker, vilket gör 
ett systematiskt arbetsmiljöarbete i värdekedjan avgörande. 
Bristande säkerhetsrutiner hos entreprenörer kan medföra 
risker för både människor och projekt. Arbetet fokuserar i 
dagsläget på byggarbetsplatser inom nyproduktion, men 
ambitionen är att successivt omfatta fler leverantörsled.
AKTIVITETER
Löpande:
• Säkerhetsarbetet styrs genom instruktioner och 
checklistor som omfattar arbetsmiljöplaner, riskbe‑
dömningar, incidentrapportering samt säkerhets‑ och 
miljöinspektioner.
• Vid incidenter genomförs en utvärdering och beslut 
fattas om åtgärder, exempelvis stopp i arbetet, 
förstärkta rutiner eller riktad information. Bolagets 
krisgrupp informeras vid behov.
• En extern aktör anlitad av Sveafastigheter genomför 
säkerhetsklassade dataanalyser och kontroller av 
entreprenörer samt arbetsplatser för att motverka 
arbetslivskriminalitet.
2025
• Under året etablerades och systematiserades 
rutinerna med den nya anvisningen för arbetet mot 
arbetslivskriminalitet och för arbetsmiljö i projekt som 
påbörjades 2024. Detta gjordes i dialog med entre‑
prenörer.
Fokus framåt:
• Arbetet med att systematiskt förebygga olyckor och 
skador på bolagets arbetsplatser ska fortsätta. En del 
av detta är att kontinuerligt säkerställa rapporteringen 
från entreprenörer för att stärka det förebyggande 
säkerhetsarbetet i bolagets totalentreprenader.
Mål och utfall: Leverantörers hälsa och säkerhet
Noll allvarliga personskador och noll dödsfall ska inträffa på Sveafastigheters anläggningar.
Antal, st Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024
Allvarliga olyckor 0 2 0
Olyckor med dödlig utgång 0 0 0
Tabellen bygger på inrapporterade data från entreprenörer inom nyproduktion. Allvarlig olycka är baserad på Arbetsmiljöverkets definition. 
Sjukfrånvaro
% 2025 2024
Korttidsjukfrånvaro 1,54 1,17
Långtidssjukfrånvaro 0,99 1,95
Korttidssjukfrånvaro avser dag 1‑14 och långtids sjukfrånvaro avser frånvaro 
från dag 15 och framåt.
Rapporterade olyckor och tillbud bland medarbetare 
Antal, st 2025 2024
Tillbud 6  5
Olyckor 3 3
 varav allvarliga olyckor 0 0
Olyckor med dödlig utgång 0 0
Olyckor och tillbud rapporteras enligt Arbetsmiljöverkets definitioner. En 
olycka innebär en händelse som lett till skada eller ohälsa, medan ett tillbud 
är en händelse som hade kunnat leda till skada eller ohälsa. För olyckor hos 
Sveafastigheters leverantörer, se tabell Mål och utfall: Leverantörers hälsa 
och säkerhet.
101 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 102 =====

HEM FÖR FLER 
Sveafastigheters mål är att utveckla, tillgängliggöra och 
förvalta hem för fler. Bolaget bidrar till en socialt hållbar 
samhällsutveckling genom att systematiskt tillföra och för‑
stärka sociala värden genom varje nyproduktionsprojekt 
och i förvaltningen. Arbetet med socialt värdeskapande 
fokuserar på aktiviteter som ger störst effekt för bolaget 
och samhället. Det säkerställer långsiktigt hållbara bostads‑
områden där bolagets hyresgäster trivs och vill bo kvar, 
vilket stärker bolagets konkurrenskraft. 
AKTIVITETER
Löpande:
• Sveafastigheter utvecklar nya bostäder i kommuner 
med bostadsbrist och i områden där det finns en 
stark efterfrågan. Samtidigt förvaltar bolaget hem för 
fler i kommuner över hela Sverige med olika mark‑
nads‑ och bostadsförutsättningar.
• Varje nyproduktionsprojekt utgår från en socialt 
värdeskapande analys som identifierar de sociala 
behov som är specifika för platsen. Resultatet ligger 
till grund för projektens mål, utformning och genom‑
förande. Socialt värdeskapande mål kan omfatta 
målgruppsanpassning, trygghetsskapande arkitektur, 
aktiva bottenvåningar, bostadsstorlekar som möter 
lokala behov, gemensamma ytor samt trygga, rekrea‑
tiva och inkluderande gårdsmiljöer.
• Sveafastigheter arbetar för att tillgängliggöra hem 
för fler genom att ställa skäliga tillträdeskrav och att 
uthyrningsprocessen kännetecknas av transparens 
och objektiva bedömningar vid tilldelning. 
• Det vräkningsförebyggande arbetet syftar till att mot‑
verka vräkningar, med målet att aldrig vräka ett barn. 
2025:
• Sveafastigheters markanvisning i Tullinge centrum 
som erhölls under året inleddes med en socialt 
värdeskapande analys och socialt värdeskapande 
mål har formulerats för projektet. Projektet kom‑
mer tillskapa sociala värden på platsen genom att 
omvandla en idag otillgänglig och mörk plats till ett 
tryggt och attraktivt bostadskvarter. Projektet bidrar 
till en variation i bostadsutbudet i Tullinge genom att 
tillföra hyresrätter i en kommundel som domineras till 
över åttio procent av småhus och bostadsrätter och 
tillskapar en variation av lägenhetsstorlekar för att 
möta prioriterade målgrupper så som unga, äldre och 
barnfamiljer.
• Under 2025 initierade Sveafastigheter ett pilotpro‑
gram där inkomstkravet avskaffades i cirka 40 procent 
av bostadsbeståndet, motsvarande omkring 6 000 
lägenheter i sju kommuner. Pilotprogrammet är en del 
av bolagets innovationsarbete. Syftet är att utvärdera 
alternativa uthyrningsmodeller för att sänka trösklarna 
till bostadsmarknaden för fler och att undersöka affärs‑
mässiga vinster av en breddad kundbas. Uthyrningen 
lägger större vikt vid en samlad helhetsbedömning av 
den potentiella hyresgästen med ökat fokus på kre‑
ditupplysning och goda referenser. Initiativet bedöms 
bidra till ökad social hållbarhet, en mer effektiv uthyr‑
ningsprocess och en högre uthyrningsgrad.
• Bolaget anslöt till Unizons boendebank. Unizon samlar 
merparten av Sveriges kvinnojourer och samarbetar 
med stiftelsen Her House Foundation som förmedlar 
lägenheter till våldsutsatta kvinnor och barn. Genom 
att ge förtur i Sveafastighets bostadskö använder 
bolaget sitt fastighetsbestånd i hela landet för att ge 
fler möjlighet till en bostad och ett liv fritt från våld.
 
Fokus framåt:
• Sveafastigheter uppnådde målet om att alla nya 
projekt ska tillföra de sociala värden till den unika 
platsen som identifierats i en socialt värdeskapande 
analys. Målet uppnåddes genom interna rutiner och 
kunskapshöjande insatser. 
• Pilotprogram med slopat inkomstkrav ska utvärderas 
vidare för att bedöma effekter och möjlig utveckling.
• Möjligheten att arbeta med förtur för fler prioriterade 
grupper ska analyseras.
• Det vräkningsförebyggande arbetet ska systema‑
tiseras och kompletteras med riktlinjer för enhetlig 
tillämpning.
• Sveafastigheter ska ta fram rutiner och genomföra 
interna utbildningar för att motverka risker för diskri‑
minering i uthyrningsprocessen.
• Interna utbildningar och kompetenshöjande insatser 
inom social hållbarhet ska genomföras under 2026. 
Till exempel ska förvaltningsorganisationen utbildas i 
att upptäcka tecken på våld i nära relationer. 
• Under 2026 ska Sveafastigheter utveckla målgrupp‑
sanpassade boendekoncept.
Mål och utfall: Hem för fler
Alla nyproduktionsprojekt ska utformas för att möta de sociala behov som identifierats i en socialt värdeskapande 
analys. 
Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024
Andel av nyproduktionsprojekt som har utformats 
för att möta de sociala behov som identifierats i en 
socialt värdeskapande analys. 
100 % 100 % ‑
För att säkerställa att bostadsbyggandet möter sociala och lokala behov ska varje nytillkommet nyproduktionsprojekt utformas utifrån resultat från en socialt 
värdeskapande analys från och med 2025. Utfallet baseras på en intern bedömning av huruvida den socialt värdeskapande analysen haft genomslag i 
projektets utformning och genomförande.
102 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 103 =====

TRYGGA HYRESGÄSTER OCH BOSTADSOMRÅDEN 
Sveafastigheter arbetar för att skapa trygga och attraktiva 
bostäder och bostadsområden där hyresgäster vill bo kvar. 
Målet är att höja tryggheten och stärka hyresgästernas 
upplevelse genom god service, närvarande förvaltning 
och socialt värdeskapande arbetssätt. Arbetet inkluderar 
insatser som stärker lokalsamhället och bidrar till positiv 
utveckling i de områden där bolaget har bostäder.
AKTIVITETER
Löpande:
• Förvaltningsorganisationen är lokalt närvarande och 
arbetar enligt konceptet ”Helt, Rent, Snyggt och 
Tryggt”.
• Hyresgäster involveras genom löpande dialoger, 
inflyttnings‑ och utflyttningsenkäter och återkom‑
mande NKI‑undersökningar.
• Trygghetsvandringar och säkerhetsbesiktningar 
genomförs för att identifiera otrygga platser i inomhus‑ 
och utemiljöer. 
• Trygghetsskapande åtgärder vidtas kontinuerligt, 
exempelvis närvarostyrd belysning, borttagning 
av skymmande buskage, säkerhetsförbättringar i 
gemensamhetsutrymmen och åtgärder på gårdar.
• Social sammanhållning främjas genom granngemen‑
samma aktiviteter och en digital hemapp där hyres‑
gäster kan kommunicera.
• Koncernen engagerar sig i lokalsamhället och 
erbjuder sommarjobb till unga boende i bolagets 
bostadsområden. 
2025:
• Under året deltog Sveafastigheter aktivt i lokala sam‑
arbeten med fastighetsägarföreningar, hyresgästför‑
eningar, skolor, civilsamhälle och polisen för att stärka 
tryggheten och det brottsförebyggande arbetet.
• Trygghetssatsningen i Rimbo utvecklades vidare och 
årets trygghetsundersökning visade en tydlig förbätt‑
ring i hyresgästernas upplevda trygghet. Koncernen 
beviljades medel från Brottsförebyggande rådet för 
fortsatt uppföljning.
• En vägledning för trygghetsvandringar och en rutin 
för säkerhetsbesiktningar togs fram för att skapa ett 
systematiskt och enhetligt arbetssätt.
• Handlingsplaner för förbättrad service implementera‑
des i samtliga orter. 
• Under 2025 erbjöds 55 ungdomar sommarjobb och 
fem elever i årskurs åtta praoplats. 
Fokus framåt:
• Arbetet för att höja trygghetsindex ska intensifieras 
under 2026 för att säkerställa att bostadsområdena 
upplevs som tryggare än branschmedelvärdet. Trygg‑
hetsvandringar och trygghetsskapande åtgärder ska 
genomföras med särskilt fokus på fastigheter med ett 
lågt trygghetsindex.
• Trygghetsåtgärderna i Rimbo ska utvärderas för att 
identifiera vilka insatser som gett störst effekt och hur 
de kan skalas upp till andra områden.
• Kunskapshöjande insatser inom trygghet, säkerhet 
och brottsförebyggande arbete ska genomföras för 
medarbetare.
Mål och utfall: Trygga hyresgäster och bostadsområden 
Sveafastigheters bostadsområden ska upplevas som tryggare än branschmedelvärdet. 
Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024
Resultat i årets  
trygghetsundersökning
Högre än  
branschmedelvärdet 
78,9 %  
(branschmedel värde 80,6 %)
78,7 %  
(branschmedel värde: 79,4 %)
Kundnöjdhet och hyresgästers upplevda trygghet mäts årligen och sammanvägs i ett trygghetsindex med hjälp av ett vedertaget tredjepartsverktyg. Den 
upplevda tryggheten mäts genom åtta frågor, exempelvis Kontakt med grannarna, Personlig trygghet i källare/motsvarande, Personlig trygghet i området 
kvällar/nätter och Störs inte av grannars sätt att leva. Branschmedelvärdet avser gruppen 11000 + lägenheter. I utfallet ingår även fastigheter som förvaltas av 
Sveafastigheter men ägs av annan aktör.
103 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 104 =====

AFFÄRSETIK
Sveafastigheter arbetar för en affärsetik som präglas av 
ansvar, transparens och efterlevnad av lagar och regler. 
Arbetet omfattar interna policyer, utbildningar och rutiner 
samt kontroll och uppföljning i leverantörskedjan för att 
säkerställa ansvarsfulla arbetsmetoder. 
AKTIVITETER
Löpande:
• Samtliga medarbetare genomgår en digital utbildning 
i Sveafastigheters uppförandekod för medarbetare i 
samband med anställning. Uppförandekoden för medar‑
betare anger minimikrav för förhållningssätt, arbetsme‑
toder och agerande. 
• Uppförandekoden för leverantörer fastställer krav 
avseende miljöansvar, arbetsvillkor och respekt för 
mänskliga rättigheter i leverantörskedjan. Sveafastig‑
heter arbetar för att säkerställa att relevanta leverantö‑
rer undertecknar och följer uppförandekoden. 
2025:
• Under 2025 genomfördes en intern Kulturresa som 
omfattade samtliga medarbetare. Arbetet inkluderade 
digitala workshops med fokus på värdegrund, mission, 
vision och social hållbarhet.
• Hållbarhetskriterier för inköp inom förvaltningen togs 
fram och integrerades i inköpsprocessen. 
• Bolaget är politiskt neutralt. Under 2025 bedrevs inget 
lobbyarbete och inga bidrag gavs till partipolitiska orga‑
nisationer. Bolaget var medlem i organisationer såsom 
Sveriges Allmännytta, Stockholms Handelskammare, 
Fastigo och HS30.
Fokus framåt:
• Efterlevnaden av uppförandekoden i leverantörsked‑
jan ska stärkas. Inköpsfunktionen ska förstärkas och 
rutinerna för uppföljning ska effektiviseras genom ökad 
automatisering. 
• Medarbetare med inköpsansvar ska utbildas i Svea‑
fastigheters hållbara inköpsprinciper.
Hållbarhetsredovisning 
Styrning (G)
Mål och utfall: Affärsetik
Alla medarbetare och samarbetspartners ska förstå, anta och följa respektive uppförandekod. 
Andel Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024
Nya leverantörer som signerat 
uppförandekoden*
100 % 63 % ‑
*Nya leverantörer begränsas till leverantörer som har en inköpsvolym över bolagets väsentlighetströskel. Undantagna från uppföljning är offentliga aktörer 
såsom kommunala bolag, finansiella institut, icke återkommande leverantörer samt andra aktörer där kravställning enligt uppförandekoden inte är tillämplig.
104 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 105 =====

KORRUPTION OCH MUTOR
Koncernen arbetar för att säkerställa en verksamhet fri från 
mutor, bestickning, bedrägeri, penningtvätt och annan form 
av korruption för att främja effektiv och sund konkurrens 
på lika villkor. Korruption är en känd risk i bygg‑ och fast‑
ighetsbranschen, vilket gör tydliga policyer, utbildningar 
och rutiner avgörande för att förebygga oegentligheter i 
värdekedjan.
AKTIVITETER
Löpande:
• En extern visselblåsarfunktion erbjuder anonym 
rapportering för medarbetare, partners och andra 
intressenter. En oberoende aktör agerar ombud och 
säkerställer anmälarens anonymitet. 
2025:
• Under 2025 fortsatte arbetet med att stärka styr‑
ningen mot korruption och mutor genom förtydligade 
och dokumenterade instruktioner till medarbetare, 
partners och andra intressenter. 
Fokus framåt:
• Målet om noll bekräftade fall uppnåddes 2025, 
vilket främst kopplas till god kunskap om rutiner och 
policys. Arbetet ska fortsatt prioriteras och återkom‑
mande utbildningsinsatser ska genomföras för att 
säkerställa hög efterlevnad. 
Mål och utfall: Korruption och mutor
Ingen form av korruption ska förekomma.
Mål 2025 Utfall 2025 Utfall 2024
Antal bekräftade fall av mutor eller korruption 0 0 0
Uppgifterna baseras på rapportering från rättsliga myndigheter, interna system, visselblåsarfunktionen och revisionsrapporter. 
105 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 106 =====

Hållbarhetsredovisning 
TCFD-tabell
Rapportering enligt Task Force on Climate Related Financial Disclosures (TCFD)
Sveafastigheter har för andra gången anpassat bolagets rapportering enligt rekommendationerna i TCFD:s ramverk 
för att beskriva hur bolaget strategiskt arbetar med klimatrelaterade risker och möjligheter. I nedanstående tabell 
beskrivs omfattningen av rapporteringen med sidhänvisningar till respektive område. Sveafastigheter har arbetat 
vidare med scenarioanalyser kopplade till klimatförändringarna, vilket redovisas på sidan 91.
Styrning  
Rekommenderade 
upplysningar
Strategi  
Rekommenderade 
upplysningar
Riskhantering 
Rekommenderade 
upplysningar
Indikatorer och mål 
Rekommenderade 
upplysningar
A. Styrelsens övervakning av 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter.
Sidan 29
A. Klimatrelaterade risker och 
möjligheter organisationen har 
identifierat.
Sidan 91
A. Organisationens processer 
för att identifiera klimat 
relaterade risker.
Sidorna 91‑92
A. Organisationens 
indikatorer för att utvärdera 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter.
Sidorna 91‑92
B. Ledningens roll avseende 
bedömning och hantering av 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter. 
Sidan 29
B. Påverkan från risker 
och möjligheter på 
organisationens verksamhet, 
strategi och finansiella 
planering.
Sidorna 91‑92
B. Organisationens 
processer för hantering av 
klimatrelaterade risker.
Sidorna 91‑92
B. Utsläpp av Scope 1, 2 och 
3 enligt Greenhouse Gas 
Protocol.
Sidorna 94
C. Beredskapen av 
organisationens strategi 
med hänsyn till olika 
klimatrelaterade scenarier.
Sidorna 91‑92
C. Integration av ovanstående 
processer i organisationens 
generella riskhantering.
Sidan 89
C. Mål för att hantera 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter.
Sidorna 92‑93
106 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 107 =====

Hållbarhetsredovisning 
Fördjupad information
Grund för beräkning av växthusgasutsläpp
Kategorier  
GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Emissionsfaktor
SCOPE 1 
1.1  
Tjänstebilar
Tjänsteresor med företagsbil 
exklusive elbilar. För elbilar se scope 
2.
Data avseende körda mil per typ 
av fordon från leasingpartner. 
Där uppgift saknas har sämsta 
scenario använts.
DESNZ (Department for 
Energy Security and Net 
Zero) per typ av fordon
1.2  
Förbrukning av 
bränsle i fastigheter
Förbrukning av gas i fastigheter. Statistik från energi uppföljnings‑
system och leverantörsdata. 
DESNZ (Department for 
Energy Security and Net 
Zero) för naturgas då 
även leverans av biogas 
sker i pipeline
Förbrukning av egenproducerad 
förnybar energi från solceller.
Leverantörsdata och estimat 
baserad på teoretisk produktion.
1.3  
Köldmedia
Bedömd som ej signifikant 2025.
SCOPE 2 
2.1  
Elektricitet
Elanvändning för gemensamma 
ytor, teknisk drift av fastigheterna 
och drift av bergvärmepumpar i 
fastigheter där Sveafastigheter är 
fastighetsägare. 
Statistik från energiuppföljnings‑
system, leverantörsdata samt esti‑
mat. Där uppgift saknas redovisas 
el som icke förnybar.
AIB (Association of 
Issuing Bodies)
Elanvändning för externt hyrda 
kontorslokaler. 
Estimat baserat på schablon per 
kvm hyrd yta. 
AIB (Association of 
Issuing Bodies)
Elanvändning för elbilar. Data avseende körda mil per typ 
av fordon från leasingpartner. Där 
uppgift saknas har sämsta scena‑
rio använts.
AIB (Association of 
Issuing Bodies)
Koncernen Sveafastigheter etablerades i juni 2024 genom att bostadstillgångarna och de tillhörande delarna av organisa‑
tionen avskildes från SBB samt SBB:s joint ventures Unobo och Hemvist. För 2024 ingår Hemvist‑ och Unoboportföljerna 
för helåret. Under 2025 har siffror för 2024 omarbetats och kompletterats i samband med arbetet med SBTi‑mål. 
Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att förbättra kvaliteten på hållbarhetsdata.
    Sveafastigheter anlitar en extern partner som stöd för beräkning av GHG‑värden och klimatdata för 2025 har gran‑
skats översiktligt. Andel primärdata (aktivitetsdata) i scope 3 är 38 procent för 2025. Klimatdeklarationer bedöms som 
primärdata.
107 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 108 =====

Kategorier  
GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Emissionsfaktor
2.2 
Värme 
Användning av fjärrvärme för 
hela fastigheten (gemensamma 
ytor, lägenheter och lokaler) i 
fastigheter där Sveafastigheter är 
fastighetsägare. 
Statistik från energiuppföljnings‑
system samt estimat. 
Per leverantör i energi‑
uppföljningssystem
Användning av energi för 
uppvärmning för externt hyrda 
lokaler.
Estimat baserat på schablon per 
kvm hyrd yta. 
Tredjepartsverktyg
2.3 
Fjärrkyla
Bedömd som ej signifikant 2025.
2.4
Ånga
Bedömd som ej signifikant 2025.
SCOPE 3
3.1
Inköpta varor 
och tjänster
Energiförbrukning för inkommande 
vatten i fastigheter där 
Sveafastigheter är fastighetsägare. 
Estimat beräknat för BOA/ LOA 
baserat på förbrukningsdata för 
del av beståndet.
DESNZ (Department for 
Energy Security and Net 
Zero)
Inköpta varor och tjänster för 
drift och underhåll av ägda 
fastigheter och administration samt 
projektering.
Estimat baserat på 
kostnadsanalys.
Exiobase och Ecoinvent
3.2
Kapitalvaror
Nybyggnation av fastigheter ägda 
av Sveafastigheter. Beräknad 
klimatpåverkan för livscykel A1‑A5 
samt utökad systemgräns redovisas 
i sin helhet det år fastigheten 
färdigställs tekniskt.
Klimatdeklarationer och egna 
estimat. Dessa innehåller 
uppskattningar och schabloner. 
Projekt i förvaltningen (renoveringar, 
energiprojekt mm).
Estimat baserat på 
kostnadsanalys.
Exiobase
Övriga inköp Estimat baserat på 
kostnadsanalys.
Exiobase
3.3
Bränsle- och 
energi relaterade 
aktiviteter som inte 
inkluderas i Scope 
1 och 2
Indirekta utsläpp från 
energianvändning.
Beräkning baserad på data i 
scope 1 och 2 för tjänstebilar, 
fossila bränslen, elektricitet och 
fjärrvärme. 
3.4
Uppströms 
transport och 
distribution
Transporter i nybyggnation (A4) 
inkluderas i 3.2. 
Utsläpp för övriga transporter/
förvaring ingår i 3.1. 
3.5
Avfall som 
genererats i drift 
Avloppsvatten. Estimat beräknat för BOA/LOA 
baserat på förbrukningsdata för 
del av beståndet.
DESNZ (Department for 
Energy Security and Net 
Zero)
Avfall från bolagets kontor. 
Byggavfall för nybyggnation (A5) 
inkluderas i 3.2. 
Estimat baserat på schabloner för 
avfall och beräknat per kvm yta.
DESNZ (Department for 
Energy Security and Net 
Zero)
108 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 109 =====

Kategorier  
GHG protokoll Aktivitet/Avgränsning Datakällor/beräkningsmetod Emissionsfaktor
3.6
Affärsresor
Resor inklusive hotellnätter i 
tjänsten. 
Data avseende resesträckor 
per typ av färdmedel från 
resebyrå samt estimat baserat på 
kostnadsanalys. 
DESNZ (Department for 
Energy Security and Net 
Zero)
Exiobase
3.7  
Anställdas  
pendling
Anställdas pendling till/från 
arbetsplats. Sveafastigheter har 
kontorsnärvaro som standard för 
alla anställda.
Estimat av pendlingssträckor 
och färdmedel baserat på antal 
anställda och nationell statistik 
(2030.miljöbarometern).
DESNZ (Department for 
Energy Security and Net 
Zero)
3.8  
Uppströms hyrda 
tillgångar
Bedömd som ej applicerbar 2025. 
El och värme för externt hyrda 
lokaler inkluderas i 2.1 och 2.2.
3.9
Nedströms 
transport och 
distribution
Bedömd som ej applicerbar 2025.
3.10
Processande av 
sålda produkter
Bedömd som ej applicerbar 2025.
3.11
Användning av  
sålda produkter
Användning av driftsel och  
fjärrvärme i fastigheter som förvaltas 
åt annan part.
Statistik från energiuppföljnings‑
system samt estimat. 
AIB (Association 
of Issuing Bodies), 
IEA (International 
Energy Agency) och 
Energiföretagen
Användning av verksamhetsel i 
fastigheter som förvaltas åt annan 
part.
Estimat baserat på BOA/LOA kvm. AIB (Association of 
Issuing Bodies) och IEA 
(International Energy 
Agency)
Köldmedialäckage i fastigheter som 
förvaltas åt annan part.
Estimat baserat på BOA/LOA kvm.
3.12
End-of-life  
hantering av sålda 
produkter
Bedömd som ej applicerbar 2025.
3.13
Nedströms  
uthyrda tillgångar
Användning av verksamhetsel 
(direkt elförbrukning) i lägenheter 
och lokaler i fastigheter ägda av 
Sveafastigheter. 
Estimat baserat på BOA/LOA kvm. AIB (Association of 
Issuing Bodies) och IEA 
(International Energy 
Agency)
Köldmedialäckage i fastigheter ägda 
av Sveafastigheter. 
Estimat baserat på BOA/LOA kvm.
Förbrukning av gas där hyresgäst är 
avtalspart.
Estimat per lägenhet baserad på 
statistik för gasförbrukning.
DESNZ (Department for 
Energy Security and Net 
Zero)
3.14
Franchises
Bedömd som ej applicerbar 2025.
3.15
Investeringar 
Bedömd som ej applicerbar 2025. 
109 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 110 =====

Slutsats 
Vi har fått i uppdrag av styrelsen och verkställande direk‑
tören att granska utvald hållbarhetsinformation som 
utgörs av energi‑ och klimatrapportering avseende Scope 
1, 2 och 3 (”hållbarhetsinformationen”) för Sveafastighe‑
ter AB (publ) för räkenskapsåret 2025. 
Den granskade hållbarhetsinformationen är begrän‑
sad till följande ESRS (European Sustainability Reporting 
Standards) upplysningar: 
• ESRS E1‑5 ‑ Energianvändning och energimix 
(s.95–96)
• ESRS E1‑6 ‑ Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1, 
2, 3 och totala växthusgasutsläpp (s.94–95)
• Fördjupad information ‑ redovisningsprinciper rela‑
terade till ovanstående områden (s.107–109)
Utöver vad som beskrivs i föregående stycke, vilket 
beskriver omfattningen av vårt uppdrag, har vi inte utfört 
någon granskning av den övriga informationen som ingår 
i rapporten, varför vi inte uttalar någon slutsats om denna 
information. Jämförelsetal för ovan specificerade upplys‑
ningar har inte granskats. 
Grundat på vår granskning som beskrivs i avsnit ‑
tet Revisorns ansvar har det inte kommit fram några 
omständigheter som ger oss anledning att anse att håll‑
barhetsinformationen inte, i allt väsentligt är upprättad 
i enlighet med de delar av ESRS (European Reporting 
Sustainability Standards) som är tillämpliga för upprät‑
tandet av hållbarhetsinformationen, samt företagets egna 
framtagna redovisnings‑ och beräkningsprinciper.
Grund för slutsats 
Vi har utfört granskningen enligt ISAE 3000 (omarbetad) 
Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översikt‑
liga granskningar av historisk finansiell information. Vårt 
ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i 
avsnittet Revisorns ansvar.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för vår slutsats.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har 
ansvaret för att hållbarhetsinformationen har upprättats 
i enlighet med tillämpliga kriterier, vilka framgår på sidan 
88 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av 
ESRS (European Reporting Sustainability Standards) som 
är tillämpliga för upprättandet av hållbarhetsinformatio‑
nen, samt av företagets egna framtagna redovisnings‑ 
och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även att 
det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verk‑
ställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta 
en hållbarhetsredovisning utan väsentliga felaktigheter, 
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsinforma‑
tionen på grundval av vår granskning. Granskningen har 
utförts enligt ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkande‑
uppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av 
historisk finansiell information. Denna rekommendation 
kräver att vi planerar och utför våra granskningsåtgärder 
för att uppnå begränsad säkerhet att hållbarhetsinfor ‑
mationen är upprättad i enlighet med de under avsnittet 
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar angivna 
kriterierna.
De granskningsåtgärder som har utförts för att inhämta 
bevis är mer begränsade än för ett uppdrag där uttalandet 
görs med rimlig säkerhet och den säkerhet som har upp‑
nåtts är därför lägre än för ett uppdrag där uttalandet görs 
med rimlig säkerhet. Det innebär att det inte är möjligt för 
oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna 
om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha bli‑
vit identifierade om ett uppdrag där uttalandet görs med 
rimlig säkerhet utförts.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 (International 
Standard on Quality Management), som kräver att före‑
taget utformar, implementerar och hanterar ett system för 
kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende 
efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutöv‑
ningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Vi är oberoende i förhållande till Sveafastigheter AB 
(publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt 
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder 
inhämta underlag till hållbarhetsinformationen. Revisorn 
väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom 
att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i hållbar‑
hetsinformationen vare sig dessa beror på oegentligheter 
eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn 
de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur 
styrelsen och verkställande direktören upprättar hållbar‑
hetsinformationen i syfte att utforma granskningsåtgärder 
Revisors rapport från granskning med 
begränsad säkerhet av Sveafastigheter 
AB:s hållbarhetsinformation
TILL SVEAFASTIGHETER AB, ORG. NR 559449-4329
110 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 111 =====

som är ändamålsenliga med hänsyn till omständighet ‑
erna, men inte i syfte att uttala en slutsats om effekti ‑
viteten i den interna kontrollen. Granskningen består av 
att göra förfrågningar, i första hand till personer som är 
ansvariga för upprättandet av hållbarhetsinformationen, 
att utföra analytisk granskning och att vidta andra över‑
siktliga granskningsåtgärder.
Vår granskning har omfattat följande:
• ESRS E1‑5 ‑ Energianvändning och energimix
• ESRS E1‑6 ‑ Bruttoväxthusgasutsläpp inom scope 1, 
2, 3 och totala växthusgasutsläpp 
• Fördjupad information ‑ redovisningsprinciper rela‑
terade till ovanstående områden 
Vår granskning utgår från de av styrelsen och verkstäl‑
lande direktören valda kriterier, som definieras ovan.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen: 
Våra granskningsåtgärder avseende utvald hållbar ‑
betsinformation inkluderade, men var inte begränsade 
till att:
• Genom förfrågningar erhålla en allmän förståelse 
för den interna kontrollmiljön, rapporteringsproces‑
serna, och informationssystemen som är relevanta 
för upprättandet av utvald informationen i hållbar‑
hetsredovisningen;
• Utvärdera om strukturen och presentationen av 
utvald information i hållbarhetsredovisningen är 
förenlig med kraven i ESRS;
• Utföra substansgranskningsåtgärder baserat på ett 
stickprov på utvalda information i hållbarhetsredo‑
visningen;
Stockholm den 23 mars 2026 
Ernst & Young AB
 Jonas Svensson Marianne Förander
 Auktoriserad revisor Specialistmedlem i FAR
111 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | HÅLLBARHETSREDOVISNING

===== SIDA 112 =====

112
Definitioner samt 
härledning av nyckeltal 
DEFINITIONER
ANTAL LÄGENHETER, ST
Antalet lägenheter vid årets utgång.
BELÅNINGSGRAD, % 
Nettoskuld i relation till verkligt värde för 
förvaltningsfastigheter vid årets utgång. 
DIREKTAVKASTNING PÅ INVESTERING, %
Driftnettopåverkan i förhållande till totalt investerat 
kapital.
DRIFTNETTO, KR
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
DRIFTNETTO INKLUSIVE  
FASTIGHETSADMINISTRATION, KR
Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader  
för fastighetsadministration.
FASTIGHETSADMINISTRATION, KR
Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga 
till förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive 
uthyrning och hyresadministration.
FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND 
Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela  
rapporteringsåret samt under hela  
jämförelse året. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR
Resultat före skatt med återläggning för  
värdeförändringar.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal 
aktier för året.
GENOMSNITTLIG RÄNTA, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive 
derivat, för räntebärande skulder vid årets utgång 
exklusive byggnadskreditiv.
GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST
Antalet utestående aktier vägt över året.
HYRESINTÄKTER, KR
Årets debiterade hyror.
HYRESVÄRDE, KR
Avser kontrakterade årshyror med tillägg för 
förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt 
bedömd årshyra för vakanta lokaler.
IRR, % 
Genomsnittlig årlig avkastning på investerat eget 
kapital i förhållande till fastighetens verkliga värde efter 
färdigställande.
KAPITALBINDNING, ÅR 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande 
skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter.
LOKALER, KVM
Kommersiella lokaler samt bostadskomplement.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad 
uppskjuten skatteskuld och räntederivat.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE, KR
Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående 
antal aktier vid årets slut.
NETTOSKULD, KR
Räntebärande skulder minskat med likvida medel.
OMSÄTTNINGSFASTIGHETER
Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är 
hyresrätt.
RESULTAT PER AKTIE, KR 
Årets resultat i förhållande till genomsnittligt  
antal aktier för året.
RÄNTEBINDNING, ÅR 
Genomsnittlig kvarstående löptid till 
ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR 
Skulder till kreditinstitut efter återläggning av 
uppläggningsavgifter och över/undervärde, 
obligationer samt skulder till ägare.
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL

===== SIDA 113 =====

113
RÄNTENETTO, KR
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag 
för räntekostnader och liknande finansiella poster.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR 
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning 
av poster av engångskaraktär (ej återkommande 
kostnader) och räntenetto (senaste 12 mån) i relation 
till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda 
lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån.
SKULDKVOT , GGR
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv 
månaders resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar.
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv 
månaders resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för 
fastigheter i förvaltning.
SOLIDITET , %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
UTHYRBAR YTA, KVM
Yta som är tillgänglig för uthyrning.
UTHYRNINGSGRAD, %
Kontrakterade årshyror vid årets utgång, 
exklusive projektfastigheter som är färdigställda 
under de senaste tre kvartalen, i relation till 
hyresvärde. För projektfastigheter som varit 
färdigställda under de senaste tre kvartalen 
används fastighetsportföljens genomsnittliga 
uthyrningsgrad om projektfastighetens 
uthyrningsgrad understiger snittet. 
ÖVERSKOTTSGRAD, %
Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för året.
ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE 
FASTIGHETSADMINISTRATION, %
Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration  
i relation till hyresintäkterna för året.
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
BELÅNINGSGRAD
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Nettoskuld 12 239 11 838
Förvaltningsfastigheter 29 007 28 140
Belåningsgrad, % 42 42
DRIFTNETTO
Belopp i mkr 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Hyresintäkter 1 536  1 361
Fastighetskostnader -526 -500
Driftnetto 1 010 860
DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION 
Belopp i mkr 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Driftnetto 1 010 860
Fastighets administration -84 -102
Driftnetto inkl. 
fastighetsadministration 926 758
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Belopp i mkr 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Resultat före skatt 109 -1 019
Värdeförändring finansiella 
instrument 22 40
Värdeförändringar och skatt 
joint venture - -49
Värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter 243 1 188
Upplösen/nedskrivning 
goodwill 2 0
Förvaltningsresultat 376 160
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL

===== SIDA 114 =====

114
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, KR
2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Förvaltningsresultat, mkr 376 160
Genomsnittligt antal aktier 200 000 000 138 054 795
Förvaltningsresultat per 
aktie, kr 1,88 1,16
Genomsnittligt antal aktier 
efter utspädning 200 000 000 138 054 795
Förvaltningsresultat per 
aktie efter utspädning, kr 1,88 1,16
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
2025-12-31 2024-12-31
Eget kapital 14 929 14 844
Återläggning av derivat 77 -7
Återläggning av uppskjuten 
skatt 1 076 1 062
Långsiktigt substansvärde, 
mkr 16 082 15 898
Antal stamaktier 200 000 000 200 000 000
Substansvärde  
per aktie, kr 80,41 79,49
NETTOSKULD
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skulder 12 740 12 146
Likvida medel 501 308
Nettoskuld 12 239 11 838
RESULTAT PER AKTIE, KR
2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Årets resultat, mkr 84 -1 125
Genomsnittligt antal aktier 200 000 000 138 054 795
Resultat per aktie, kr 0,42 -8,15
Genomsnittligt antal aktier 
efter utspädning 200 000 000 138 054 795
Resultat per aktie efter 
utspädning, kr 0,42 -8,15
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 9 030 10 421
Obligationer 3 690 1 683
Återläggning 
uppläggningsavgifter 20 42
Räntebärande skuld 12 740 12 146
RÄNTENETTO
Belopp i mkr 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Ränteintäkter och liknande 
resultatposter 8 8
Räntekostnader och liknande 
resultatposter -401 -491
Räntenetto -393 -483
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN)
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Förvaltningsresultat 376 160
Poster av engångskaraktär 
(återläggning) 28 61
Räntenetto (återläggning) 393 483
Summa 797 704
  
Räntenetto -393 -483
Ränta på efterställda  
lån till ägare - 166
Summa -393 -318
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2
SKULDKVOT
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skulder 12 740 12 146
Resultat före finansiella poster 
och värdeförändringar (rullande 
12 mån) 
778 602
Skuldkvot, ggr 16 20
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL

===== SIDA 115 =====

115
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skulder 12 740 12 146
Resultat före finansiella 
poster och värdeförändringar 
enligt intjäningsförmågan
919 869
Skuldkvot, ggr 14 14
SOLIDITET
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Eget kapital 14 929 14 844
Balansomslutning 30 173 29 082
Soliditet, % 49 51
UTHYRNINGSGRAD
Belopp i mkr 2025-12-31 2024-12-31
Hyresvärde 1 672 1 594
Kontrakterade årshyror 1 594 1 508
Uthyrningsgrad, % 95,3 94,6
ÖVERSKOTTSGRAD
Belopp i mkr 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Driftnetto 1 010 860
Hyresintäkter 1 536 1 361
Överskottsgrad, % 65,7 63
ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION
Belopp i mkr 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Driftnetto inkl. fastighets-
administration 926 758
Hyresintäkter 1 536 1 361
Överskottsgrad inkl 
fastighets administration, % 60,3 56
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | DEFINITIONER SAMT HÄRLEDNING AV NYCKELTAL

===== SIDA 116 =====

116
INT JÄNINGSFÖRMÅGA
I tabellen presenteras aktuell intjäningsförmåga 
för de 12 kommande månaderna med beaktande 
av Sveafastigheters fastighetsbestånd per den 31 
december 2025. Aktuell intjäningsförmåga är inte 
en prognos för de kommande tolv månaderna, utan 
är att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild 
som presenteras för att illustrera intäkter och 
kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd och 
organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella 
intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning 
av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, 
fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter 
eller andra faktorer.
UNDERLAG FÖR BERÄKNING 
AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Nedan följer en redogörelse för de viktigaste 
antagandena som ligger till grund för aktuella 
intjäningsförmågan:
• Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg 
och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade 
intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts-
datum med tillägg för förhandlade årshyror för 
vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta 
lokaler.
• Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har 
räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter 
som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen 
appliceras fastighetsportföljens genomsnittliga vakans 
om projektfastighetens vakans överstiger snittet. 
• Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls-
kostnader samt fastighetsskatt. Drift- och underhålls-
kostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett 
normalår för en tolvmånadersperiod. Fastighetsskatt 
har beräknats utifrån fastigheternas senaste 
taxeringsvärden. 
• Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för externt 
förvaltningsuppdrag omfattande 3 950 lägenheter.
• Kostnader för administration har beräknats 
utifrån organisationsstrukturen per balansdagen. 
I centraladministration avser 45 mkr kostnader 
hänförliga till det externa förvaltningsuppdraget.
• Information om pågående byggnation är baserad på 
bedömningar om liknande fastigheter i samma eller 
motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt 
som bedöms vara färdigställda inom kommande 
12 månader är inkluderade.
Belopp i mkr Fastigheter 
i förvaltning
Pågående      
byggnation * Totalt 
Hyresvärde 1 672 63 1 734
Vakans -78 -1 -79
Hyresintäkter 1 594 61 1 655
Fastighetskostnader -534 -8 -542
Driftnetto 1 060 53 1 113
Fastighetsadministration -79 -2 -80
Driftnetto inkl. 
fastighetsadministration 981 52 1 033
Övriga 
förvaltningsintäkter 53 - 53
Centraladministration -167 - -167
Resultat före 
finansiella poster och 
värdeförändringar 867 52 919
* Inkluderar enbart projekt som bedöms färdigställas under kommande 12 
månader.
Bilaga
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BILAGA

===== SIDA 117 =====



===== SIDA 118 =====

info@sveafastigheter.se 
+46 (0)200-22 72 00