Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

Sveafastigheter
 Årsredovisning 2025

===== SIDA 2 =====

INNEHÅLL
Sveafastigheter i korthet 3
Året i korthet 4
Vd har ordet 6
Verksamheten 8
Affärsmodell 9
Mål 10
Affärsdrivande hållbarhetsarbete 11
Svenska bostadsmarknaden 14
Fastighetsbestånd 16
– Förvaltning 16
– Nyproduktion 19
Årsredovisning 23
Förvaltningsberättelse 24
Risker och riskhantering 29
Bolagstyrningsrapport 31
Styrelsen 34
Ledningsgruppen 36
Koncernens finansiella rapporter 38
Koncernens noter 43
Moderbolagets finansiella          
rapporter och noter
66
Styrelsens undertecknande 81
Revisionsberättelse 82
Hållbarhetsredovisning 87
Miljö (E) 91
Socialt (S) 99
Styrning (G) 104
Fördjupad information 107
Revisorns yttrande avseende  
hållbarhetsrapporten
110
Övrigt
Definitioner 112
Härledning av nyckeltal 113
Intjäningsförmåga 116

===== SIDA 3 =====

Sveafastigheter i korthet 
Universitets-  
och högskolestäder
Övrigt
18 %
6 %
23 %
33 %
Stockholm- 
Mälardalen
Stockholms  
län
Stor- 
Göteborg
Malmö- 
Öresund
Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i 
tillväxtregioner i Sverige. Förvaltning präglas av operationell effektivitet och lokal 
närvaro med fokus på hyresgästers trivsel, ett lokalt samhällsengagemang och starkt 
hållbarhetsarbete. En omfattande Stockholmsbaserad utvecklingsportfölj möjliggör 
nyproduktion i lägen där efterfrågan på bostäder är stor och skapar en lönsam 
organisk tillväxt av förvaltningsportföljen.
14 929
lägenheter i  
förvaltning
95%
av förvaltningsportföljen  
i storstadsregioner och  
universitets- och  
högskolestäder
787
lägenheter i  
pågående byggnation
93%
av utvecklingsportföljen  
i Stockholm-Mälardalen
6 425
lägenheter i projektutveckling
3 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | SVEAFASTIGHETER I KORTHET

===== SIDA 4 =====

Året i korthet
Q1 Q3
Q2
• Sveafastigheter vinner Kundkristallen för 
högsta lyft i kategorin service. Ett kvitto 
på bolagets arbete för att skapa trygga 
bostadsområden där hyresgäster trivs. 
• Optionen att inte fullfölja nyproduktions-
projektet Krongatan i Skellefteå om 178 
lägenheter nyttjades.  
• Gröna, seniora, icke-säkerställda obligationer 
emitterades under MTN-programmet 
motsvarande totalt 1 300 mkr genom två 
emissioner. 
• Bolaget förtidsinlöste utestående SEK-
obligation om 412,5 mkr. 
• Sveafastigheter inkluderades i EPRA-index 
från och med den 22 september, vilket ökar 
bolagets exponering mot internationella 
investerare.
• Kreditbetyget BBB- med Positive Outlook från 
Fitch Ratings erhålls, vilket bekräftar bolagets 
finansiella stabilitet. 
• MTN-program och grönt ramverk för obliga-
tioner etableras och seniora, icke-säkerställda 
obligationer om totalt 1 200 mkr emitterades 
under programmet. 
• Efter listbytet från Nasdaq First North Premier 
Growth Market inleddes handeln med Svea-
fastigheters aktier på Nasdaq Stockholms 
huvudlista den 18 juni.
• T vå fastigheter i Stockholm till ett överens-
kommet fastighetsvärde om 230 mkr förvär-
vades. Fastigheterna omfattar 137 lägenheter 
med ett årligt hyresvärde om 16,2 mkr. 
• I Nacka byggstartades projekt om 87 lägenhe-
ter och beräknat årligt hyresvärde vid färdig-
ställande om 14,4 mkr. Inflyttning är planerad 
till mitten av 2027 . 
Q4
• En befintlig kreditfacilitet om 1 000 mkr och 
ett säkerställt lån om 481,5 mkr med förfall 
under 2026 förlängdes till 2028.
• I Västerås byggstartades 131 lägenheter med 
ett beräknat årligt driftnetto om 18 mkr vid 
färdigställande. Första inflytt förväntas ske 
2027 .
•     En markanvisning om 120 hyresrätter i centrala 
Tullinge erhölls.
•     Avtal tecknades med KlaraBo om bytesaffär till 
ett sammanlagt fastighetsvärde om 2,1 mdkr, 
omfattande 1 231 lägenheter. Genom affären 
utökar Sveafastigheter sin närvaro i sex 
kommuner och lämnar fem kommuner.
4 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | SVEAFASTIGHETER I KORTHET

===== SIDA 5 =====

NYCKELTAL
2025 2024 
Hyresintäkter, mkr 1 536 1 361
Driftnetto, mkr 1 010 860
Förvaltningsresultat, mkr 376 160
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,88 1,16
Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -243 -1 188
Årets resultat, mkr 84 -1 125
Resultat per aktie, kr 0,42 -8,15
Överskottsgrad, % 65,7 63,2
Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 60,3 55,7
Uthyrningsgrad, % 95,3 94,6
Verkligt värde fastigheter, mkr 29 007 28 140
Antal lägenheter i förvaltning, st 14 929  14 669 
Antal lägenheter i pågående byggnation, st 787  1 030 
Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 425  6 844 
Belåningsgrad, % 42 42
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 2,0 2,2
Långsiktigt substansvärde, mkr 16 082 15 898
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 80,41 79,49
Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 112-115.
2,0
Räntetäckningsgrad, ggr
80,41
Långsiktigt substansvärde
per aktie, kr 
29,0
Fastighetsvärde,mdkr
42
Belåningsgrad, %
1,88
Förvaltningsresultat, 
per aktie, kr
1 010
Driftnetto, mkr
5 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | SVEAFASTIGHETER I KORTHET

===== SIDA 6 =====

Under året tog vi över förvaltningen av hela beståndet, 
bytte handelsplats till Nasdaq Stockholms huvudlista, 
erhöll en investment grade-rating och etablerade oss fram-
gångsrikt på obligationsmarknaden. Tillsammans med den 
operationella utvecklingen speglar dessa milstolpar en 
stark genomförandekraft i hela organisationen. Samtidigt 
fortsatte nöjdheten bland våra hyresgäster att öka, vilket 
bekräftades av att Sveafastigheter efter årsskiftet för andra 
året i rad vann Kundkristallen för högsta lyft i kategorin ser-
vice till hyresgäster.
ETT OPERATIONELLT STARKT ÅR
Sveafastigheter har ett tydligt operationellt fokus där kärnan 
är en centralt styrd och lokalt närvarande förvaltningsorga-
nisation. Att hela beståndet förvaltas av vår egna organisa-
tion är en viktig förutsättning för att fullt ut kunna realisera 
potentialen i fastighetsportföljen. När vi i januari tog över 
förvaltningen av de sista 5 200 lägenheterna skapade vi 
den plattform som krävs för en mer enhetlig och effektiv 
förvaltning av hela beståndet.
Under året såg vi tydliga resultat av det arbetet. Uthyr-
ningsgraden ökade med 0,7 procentenheter och över -
skottsgraden, inklusive fastighetsadministration, förbätt-
rades med 4,6 procentenheter. Samtidigt fortsatte våra 
hyresgästers trivsel att öka.
Efter en intensiv uppbyggnadsfas, med ej återkom -
mande administrativa kostnader om 28 mkr under året, 
har vi nu övergått i en optimeringsfas. De administrativa 
kostnaderna minskade väsentligt under det tredje kvartalet 
och stabiliserades under det fjärde kvartalet på en normali-
serad nivå som är avsevärt lägre än under Sveafastigheters 
uppbyggnadsfas.
LÖNSAMMA INVESTERINGAR OCH AKTIV 
KAPITALALLOKERING
Värdeskapande investeringar är en central del av Sveafast-
igheters strategi. Investeringarna genererar en god avkast-
ning, stärkt intjäning, högre kvalitet på fastighetsportföljen 
och mer attraktiva bostäder – och på så sätt långsiktigt 
aktieägarvärde. 
Under året uppgraderade vi 254 lägenheter med en 
initial direktavkastning på investering över sex procent. 
Vi genomförde också energiinvesteringar om 71 mkr med 
en avkastning över tio procent. Våra byggstarter kommer 
från utvecklingsportföljen, där den genomsnittliga initiala 
direktavkastningen på investering uppgår till 5,3 procent 
och projektmarginalen till omkring 20 procent.
Vd har ordet
Ett år med stora framsteg
2025 visade tydligt att Sveafastigheters strategi fungerar. Det var vårt första hela verksamhetsår, 
och ett år då vi tog flera viktiga steg i bolagets utveckling. Samtidigt ökade vi den operationella 
effektiviteten, förbättrade lönsamheten och stärkte vår finansiella position.
    Vår strategi ligger fast. Genom ett tydligt operationellt fokus, disciplin i kapitalallokeringen och 
en solid finansiell ställning skapar vi långsiktigt aktieägarvärde - alltid med våra hyresgästers trivsel 
i centrum.
För att stärka portföljens totalavkastning och öka den ope-
rationella effektiviteten utvärderar vi löpande möjligheter 
till portföljoptimering genom förvärv och avyttringar. Under 
året förvärvade vi förvaltningsfastigheter i Stockholm och 
avyttrade fastigheter i Avesta. I slutet av året tecknades 
även en större bytesaffär med KlaraBo, där Sveafastigheter 
lämnade fem kommuner och samtidigt ökade beståndet i 
sex andra kommuner. Affären tillträddes i februari 2026.
Under året har noterade bostadsbolag fortsatt handlats 
med betydande substansrabatter, vilket även gällt för Svea-
fastigheter. I ett sådant marknadsläge är återköp av egna 
aktier ett attraktivt kapitalallokeringsalternativ. Under mars 
2026 påbörjade därför Sveafastigheter återköp av egna 
aktier, som komplement till investeringar i den befintliga 
fastighetsportföljen och nyproduktion.
STARK FINANSIELL STÄLLNING
Sveafastigheters starka finansiella ställning bekräftades 
under det andra kvartalet när Fitch Ratings tilldelade bola-
get kreditbetyget BBB- med Positive Outlook. Under året 
emitterade Sveafastigheter därefter SEK-obligationer om 
totalt 2,5 mdkr och förtidsinlöste utestående SEK-obliga-
tioner om 412,5 mkr.
I januari 2026 etablerades ett EMTN-program, och 
inom ramen för detta emitterades icke säkerställda obliga-
tioner om 300 mEUR. Därefter förtidsinlöstes utestående 
EUR-obligationer om 111 mEUR.
Med goda relationer till de nordiska bankerna och 
möjlighet att emittera obligationer på både SEK- och 
EUR-marknaden har Sveafastigheter, genom diversifierade 
finansieringskällor och en bredare investerarbas, skapat 
förutsättningar för en än mer attraktiv finansiering.
FORTSATT FOKUS PÅ LÅNGSIKTIGT 
VÄRDESKAPANDE
Vår vision är att vara Sveriges bästa bostadsbolag. Efter ett 
år där vi passerat flera viktiga milstolpar och samtidigt stärkt 
både lönsamheten och den finansiella flexibiliteten står vi 
starkare än någonsin.
Med en stark fastighetsportfölj, en solid finansiell ställ-
ning och ett kompetent och engagerat team fortsätter vi 
att utveckla Sveafastigheter i linje med vår strategi – med 
målet att skapa långsiktigt värde för både aktieägare och 
hyresgäster.
 
Erik Hävermark,  
vd, Sveafastigheter
6 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | VD HAR ORDET

===== SIDA 7 =====

7 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | VD HAR ORDET

===== SIDA 8 =====

Verksamheten
Vision
Sveafastigheters vision är att vara Sveriges bästa 
bostadsbolag. Det innebär att sträva efter att ha 
och vara:
•  Sveriges nöjdaste hyresgäster
•  Branschens bästa och mest nöjda medarbetare
•  Sveriges mest hållbara fastigheter
•  Intressenternas förstahandsval
•  Branschens mest attraktiva bolag att investera i
Mission
Sveafastigheters mission är att förvalta och 
utveckla hem för fler där nuvarande och 
kommande generationer trivs och känner sig 
trygga.
Affärsidé 
Sveafastigheters affärsidé är att äga, aktivt 
förvalta och utveckla attraktiva hyresbostäder 
i tillväxtregioner i Sverige, med fokus på 
hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett 
lokalt samhällsengagemang och ett starkt 
hållbarhetsarbete.
8 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 9 =====

Strategi
Sveafastigheters strategi är att äga, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med ett lång­
siktigt perspektiv och med stabila och ökande kassaflöden som genererar en stark total­
avkastning över tid. Sveafastigheters huvudstrategier kan sammanfattas enligt följande:
• Aktivt arbeta med hållbarhet inom alla aspekter 
av verksamheten.
• Optimera portföljen för att skapa lönsam-
het genom förvärv respektive försäljning av 
enskilda fastigheter samt fastighetsportföljer.
• Genom balanserad kapitalstruktur, god likviditet 
och långsiktiga finansieringslösningar skapa 
handlingsutrymme även i föränderliga mark-
nadsförhållanden. 
• Kombinera stabil avkastning med kontrollerad 
risk.
 
• Genom en intern fastighetsförvaltning med 
lokal förankring och nära kunddialog säkerställs 
hög servicegrad och effektivitet genom skalför-
delar.
• Genom aktiv förvaltning identifiera intäktsö-
kande och kostnadssänkande åtgärder.
• Generera lönsam tillväxt av förvaltningsbestån-
det genom nyproduktionsprojekt i attraktiva 
lägen med stark underliggande efterfrågan.
• Identifiera, anskaffa och förädla mark med 
utvecklingspotential och därmed skapa förut-
sättningar för framtid bostadsproduktion och 
långsiktiga kassaflöden. 
Affärsmodell
AFFÄRSOMRÅDE 
NYPRODUKTION
AFFÄRSOMRÅDE 
FÖRVALTNING
FASTIGHETER I 
FÖRVALTNING
PROJEKT- 
UTVECKLING
2,0 mdkr
6 425 lgh
1,3 mdkr
787 lgh
25,7 mdkr
14 929 lgh
PÅGÅENDE  
BYGGNATION
FASTIGHETSBESTÅND
29,0 mdkr
SVEAFASTIGHETER
9 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 10 =====

OPERATIVA MÅL* FINANSIELLA MÅL*
Uppgradera minst  
2 000 lägenheter
Belåningsgrad ska understiga 
50 procent över tid
Erhålla/förvärva markanvis ­
ningar och byggrätter för  
800 lägenheter per år
Ränte täckningsgrad ska 
överstiga 1,5 ggr
Byggstarta 600 ­800 
lägenheter per år
Skuldkvot ska inte 
överstiga 15 ggr
Överskotts grad inkl fastig­
hetsadministration ska över ­
stiga 70 procent inom fem år
Mål
Sveafastigheters mål konkretiserar bolagets strategiska inriktning för perioden 1 juli 2024 och  
fem år framåt. Målen ger en tydlig riktning vad bolaget ska uppnå för att skapa långsiktigt värde  
för både aktieägare och hyresgäster och för att nå bolagets vision. 
296
lägenheter
42
%
330
lägenheter
2,0
ggr
759
lägenheter
16
ggr
60,3
%
* Måluppföljning ackumulerat per 31 december 2025.
10 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 11 =====

Affärsdrivande hållbarhetsarbete
Sveafastigheters hållbarhetsarbete är integrerat i affären och bidrar till bolagets långsiktiga 
värdeskapande och konkurrenskraft. Genom att arbeta hållbart i både nyproduktion och befintligt 
bestånd skapar vi kostnadseffektiva lösningar och stärker vår attraktivitet som samarbetspartner 
och hyresvärd.
 
MILJÖ – MINSKA PÅVERKAN,  
ÖKA LIVSLÄNGDEN
Sveafastigheter fokuserar på att:
•   Minska energianvändning och klimatpåverkan i 
befintligt bestånd
•   Arbeta med energieffektivisering, smart drift och 
uppföljning
•   Minska växthusgasutsläpp genom att prioritera 
hållbara material och lösningar i både nypro-
duktion och renovering
•   Förvalta och utveckla befintliga fastigheter med 
lång livslängd
SOCIAL HÅLLBARHET – TRYGGA HEM OCH GRANNSKAP
STYRNING – LÅNGSIKTIGHET , 
TRANSPARENS OCH KONTROLL
Sveafastigheter arbetar med:
•   Säkerställande av etiskt agerande genom att till-
lämpa uppförandekoder för både medarbetare 
och leverantörer
•   Motverkande av korruption och mutor genom 
tydliga riktlinjer och visselblåsarfunktion
•   Hållbarhetsarbete integrerat i beslutsfattande och 
uppföljning
•   Riskkontroll och långsiktighet i finansiering och 
investeringar
•   Transparens gentemot hyresgäster, investerare 
och kommuner
Social hållbarhet är en kärnfråga för  
Sveafastigheter. Det innebär fokus på:
•   Trygga bostäder och trygga bostadsområden
•   Närvarande och tillgänglig förvaltning
•   Dialog med hyresgäster och samverkan med 
lokalsamhälle
•   Åtgärder som stärker trivsel och trygghet
Tillgång till en bostad är en grundförutsättning för:
•   Arbete och studier
•   Hälsa och trygghet
•   Social stabilitet
•   Jämlikhet och jämställdhet
11 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 12 =====

Hållbarhetshändelser under året
TRÄ VS BETONG
Sveafastigheter har initierat en studie där trä- och betongstommar jämförs i två 
likvärdiga bostadshus som ska utvecklas. Syftet är att öka kunskapen i branschen 
om materialens faktiska hållbarhet och inspirera till ytterligare studier. Studien visar 
att valet av stommaterial är komplext och påverkas av fler faktorer än klimatutsläpp, 
såsom biologisk mångfald, resursanvändning och livscykelperspektiv. Initiativet ses 
som ett bidrag till fortsatt lärande om materialval i bostadsutveckling.
ARBETE FÖR HÅLLBART BYGGANDE
Sveafastigheter har inlett ett samarbete med en 
entreprenör och en betongleverantör för att mini-
mera betongspill på byggarbetsplatser i syfte att 
minska klimatpåverkan, ytterligare bidra till cirkulär 
ekonomi samt sänka byggkostnaderna. Genom 
noggrann planering, tydliga rutiner och ökad digi-
talisering kan överbliven betong återbrukas på plats 
eller återföras till betongfabrik. Arbetssättet har 
redan halverat spillet jämfört med branschsnittet 
och målet är att nå noll betongspill. Sveafastigheter 
kommer framöver att ställa krav på detta arbetssätt 
i alla byggprojekt. TRYGGA BOSTÄDER FÖR UTSATTA GRUPPER
Sveafastigheter har anslutit sig till Unizons boende-
bank för att underlätta tillgången till trygga bostäder 
för våldsutsatta kvinnor och barn. Genom samarbe-
tet ges denna särskilt utsatta grupp förtur till Svea-
fastigheters lägenheter, vilket bidrar till en säker 
övergång från skyddat boende till ett permanent 
hem. Samarbetet är en del av Sveafastigheters 
arbete för att bidra till ett tryggare och mer jäm -
ställt samhälle.
•   
12 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 13 =====

PILOTPROGRAM FÖR ÖKAD TILLGÅNG  
TILL BOSTÄDER
Sveafastigheter har initierat ett pilotprogram där  
dokumenterad hyresbetalningshistorik ges större 
betydelse än inkomst i riskbedömningen vid 
uthyrning Pilotprojektet avser cirka 40 procent av 
beståndet, motsvarande omkring 6 000 lägenheter 
i sju kommuner. Syftet är att bredda tillgången till 
trygga, långsiktiga boenden och samtidigt utvär-
dera nya uthyrningsmodeller. Initiativet syftar till att 
sänka trösklarna till bostadsmarknaden och bidra 
till social hållbarhet samt få en mer effektiv uthyr-
ningsprocess och ökad uthyrningsgrad i beståndet.
NYA KLIMATMÅL ENLIGT SBTI
Under 2025 har Sveafastigheter antagit utsläpps-
mål baserat på SBTIs (Science Based Target Initi-
ative for Buildings) kriterier för fastighetssektorn. 
Målen, som omfattar delar av scope 1, 2 och 3*, 
förväntas valideras av SBTi under 2026. Ramver-
ket är särskilt relevant för fastighetsbranschen 
och bidrar till en vetenskapligt förankrad omställ-
ning med höga klimat ambitioner.
*   Scope 1 avser de egna direkta utsläppen, scope 2 utsläpp från inköpt energi 
som el och värme, och scope 3 alla andra indirekta utsläpp i värdekedjan, till 
exempel från material, transporter och användning av produkter.
INSATSER FÖR ÖKAD TRYGGHET FÖR HYRESGÄSTERNA
Under 2024 identifierade Sveafastigheter en ökad upp-
levd otrygghet bland hyresgäster i Rimbo genom den 
årliga trygghetsundersökningen. Tillsammans med hyres-
gäster och Hyresgästföreningen genomfördes riktade 
trygghetsåtgärder och upprustning. Insatserna har gett 
tydliga förbättringar i trygghetsundersökningen 2025, 
med ökad upplevd trygghet och förbättrat serviceindex. 
Arbetet kommer att utvärderas med stöd av Brottsföre-
byggande rådet (Brå). De lärdomar och den kunskap som 
framkommer kommer att integreras i förvaltningsorgani-
sationens arbetssätt.
•   
För vidare information, se Hållbarhetsredovisning på sidan 87.
13 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 14 =====

BEFOLKNINGSTILLVÄXT
Befolkningen i Sverige har ökat tydligt under de senaste 
tio åren, från 9,8 miljoner invånare 2015 till 10,6 miljoner 
invånare 2024, vilket motsvarar en årlig tillväxt om 0,8 pro-
cent. Cirka 88 procent av befolkningen bor i tätorter och 
i anslutning till större arbetsmarknadsregioner, där befolk-
ningstillväxten också varit som starkast.
Sverige förväntas ha en befolkningsökning på omkring 
24 procent fram till år 2100, samtidigt som Europas befolk-
ning som helhet bedöms minska**. I kombination med en 
fortsatt stark urbanisering innebär detta en långsiktigt hög 
efterfrågan på bostäder inom Sveafastigheters marknader. 
INKOMSTER OCH ARBETSMARKNAD
Inkomsterna har utvecklats i linje med befolkningstillväx-
ten, där större tätorter uppvisat en högre genomsnittlig 
inkomstökning än riket som helhet. Efterfrågan på arbets-
kraft har över tid koncentrerats till städerna, samtidigt 
som pendlingen ökat. I dag pendlar omkring var tredje 
förvärvsarbetare dagligen över kommungränser, delvis till 
följd av bostadsbristen i större städer. Den ökade pend-
lingen har gjort att arbetsmarknaderna sträcker sig över 
kommungränser, vilket särskilt gynnar regioner med närhet 
till starka arbetsmarknader – och därmed även efterfrågan 
på Sveafastigheters bostäder.
DEN SVENSKA HYRESREGLERINGEN STÖDJER 
FÖRUTSÄGBARA KASSAFLÖDEN
Den svenska hyresrättsmarknaden är reglerad, vilket inne-
bär att hyrorna inte sätts utifrån utbud och efterfrågan i 
samma utsträckning som på en oreglerad marknad. Hyrorna 
i både befintliga och nyproducerade bestånd fastställs i 
huvudsak genom förhandling med Hyresgästföreningen. 
För att stärka förutsättningarna för nyproduktion infördes 
för cirka 20 år sedan systemet med presumtionshyror, som 
under en begränsad period möjliggör hyressättning base-
rad på produktionskostnader och därmed kompletterar det 
traditionella bruksvärdessystemet. Trots denna reform har 
det reglerade systemet historiskt begränsat antalet bygg-
starter, då nyproduktionskalkyler ofta varit svåra att realisera 
när hyror inte kunnat sättas på nivåer som motsvarar mark-
nadens efterfrågan.
I kombination med långvarig urbanisering och strukturell 
bostadsbrist har reallöne- och kostnadsutvecklingen, bland 
annat inom energi, bidragit till att hyresutvecklingen över tid 
överstigit inflationen. Hyrorna har dessutom aldrig sänkts 
under ett enskilt år sedan det reglerade hyressystemet 
infördes för över 50 år sedan.
*  Källa: Statistiska Centralbyrån, Statistikdatabasen. Den genomsnittliga befolknings tillväxten för de regioner Sveafastigheter är verksam i har beräknats genom att vikta befolkningstillväxten i de städer där 
Sveafastigheters fastigheter är belägna i förhållande till det bedömda totala värdet av Sveafastigheters fastig heter i respektive stad.
**  Källa: Statistiska Centralbyrån
Svenska bostadsmarknaden
Den svenska hyresmarknaden präglas fortsatt av ett betydande bostadsunderskott och ett 
historiskt lågt bostadsbyggande. Samtidigt har en dämpad befolkningstillväxt, fortsatt urbanisering 
och hushållens pressade ekonomi förändrat marknadsförutsättningarna. Trots detta kvarstår en 
stark efterfrågan på hyresbostäder, särskilt i storstadsregionerna och deras pendlingskommuner.
BEFOLKNINGSTILLVÄXT 2014–2024 * INDEXERAT TILL 100 PER ÅR 1991**
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
SverigeSveafastigheter
8,6 %
10,8 %
KPI
Genomsnittlig årshyra per kvm
Nominell lön
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
202320192015201120072003199919951991
2,8x
2,5x
1,8x
14 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 15 =====

*  Baserat på data från SEB, Morgan Stanley Capital International, Nasdaq, Macrobond och Sveriges Riksbank.
TOTALAVKASTNING FÖR SVENSKA 
BOSTADSFASTIGHETER SEDAN 1987
Från 1987 till 2023 har svenska bostadsfastigheter gene-
rerat en totalavkastning om cirka 2 950 procent, exklusive 
belåning. Detta motsvarar en genomsnittlig årlig avkast-
ning om omkring 10 procent. Under samma period har 
Stockholmsbörsen, mätt som SIX Return Index inklusive 
utdelningar, avkastat cirka 6 000 procent, motsvarande 
en årlig avkastning om cirka 12 procent. Justerat för risk 
har svenska bostadsfastigheter över tid haft en högre 
avkastning än både aktiemarknaden och det breda fastig-
hetsindexet, vilket understryker tillgångsslagets attraktiva 
risk-avkastningsprofil.
TOTALAVKASTNING SEDAN 1987 * 
SHARPEKVOT 1987–2023
0 %
1 000 %
2 000 %
1987 1990 2000 2005 2010 2015 2020 20231995
3 000 %
4 000 %
5 000 %
6 000 %
7 000 %
8 000 %
Bostadsfastigheter (utan hävstångse/f.ss03fekt)
Svenska bostadsfastigheter har genererat en totalavkastning 
om cirka 3 000 procent sedan 1987
Index = 100. T otalavkastning under perioden 1987–2023.
Totalt fastigheter (utan hävstångse/f.ss03fekt)
SIX Return Index (hävstång inkl. utdelningar)
Svensk statlig obligationsränta 10 år
~6 000 %
~2 950 %
~1 350 %
~420 %
0,0 %
0,1 %
0,2 %
0,3 %
0,4 %
0,5 %
0,6 %
0,7 %
0,8 %
Svensk statlig
obligationsränta
10 år
SIX Return 
Index
Totalt
fastigheter
(utan hävstångs-
e/f.ss03fekt)
Bostads-
fastigheter 
(utan hävstångs-
e/f.ss03fekt)
0,65
0,37
0,42
0,08
Närvaro 
på starka 
arbetsmarknader 
som stödjer långsiktig 
tillväxt – möjliggör 
hyresexpansion med 
låg vakansgrad
Procent av befolkningen inom 
 45 minuters avstånd till en  stad 
med >50 000 invånare
  75–100%
  50–70%
  25–50%
  0–25%
  Sveafastigheter närvaro
15 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 16 =====

UTHYRNINGSGRAD %
Förvaltning 
Sveafastigheter äger, förvaltar långsiktigt hyresrätter till ett värde om 25,7 mdkr. Förvaltningen 
bygger på ett närvarande och lokalt engagemang. 
Sveafastigheter har en intern förvaltningsorganisation som 
bygger på lokal närvaro, där hyresgästnära relationer är en 
viktig del i förvaltningsstrategin. Fastigheter i förvaltning 
består av både förvärvade och egenutvecklade bostads-
fastigheter, fördelat på fyra huvudsakliga marknader. 95 
procent av portföljen finns i Sveriges tre storstadsregioner 
och universitets- och högskolestäder. 
Portföljen består av 14 929 lägenheter med en total 
uthyrningsbar yta om 1 011 tkvm. Bolaget arbetar aktivt med 
att stärka uthyrningsgraden som vid årsskiftet uppgick till 
95,3 procent. 
Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och
attraktiva boenden med hög lönsamhet under konceptet
Hemlyft. Bolaget investerar därutöver kontinuerligt i ener-
gibesparingsåtgärder för att minska energianvändningen.
Fastighetsbestånd
Sveafastigheters bestånd finns i tillväxtregioner i Sverige med fokus på Stockholm-Mälardalen, 
Malmö-Öresund, Stor-Göteborg och universitets- och högskolestäder. Dessa marknader 
har generellt sett goda tillväxtmöjligheter och ett strukturellt bostadsunderskott till följd av 
befolkningstillväxt, urbanisering och välfungerande arbetsmarknader. Fastighetsbeståndet är 
fördelat i två affärsområden: Förvaltning och Nyproduktion.
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD
Antal  Verkligt värde Hyresvärde
Lgh mkr kr/kvm mkr kr/kvm
Stockholm-
Mälardalen  3 875  8 489  33 197  511  1 999 
Universitets- 
och högskole-
städer
 6 361  9 788  23 219  654  1 552 
Malmö-Öresund  2 680  4 538  23 289  293  1 503 
Stor-Göteborg  882  1 491  24 575  94  1 549 
Övrigt  1 131  1 395  17 891  119  1 529 
Totalt 14 929  25 702  25 427  1 672  1 654 
93,0
93,5
94,0
94,5
95,0
95,5
96,0
94,3 %
Q/two.caseQ/three.caseQ/four.case Q/two.case
2024 2025
Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case
94,7 % 94,6 %
94,9 % 95,0 %
95,7 %
95,3 %
10 STÖRSTA STÄDER
Kommun Verkligt värde, 
mkr
Andel av 
portföljen, % 
Stockholms län 5 992 23 
Linköping 2 668 10
Skellefteå  2 150 8
Västerås 1 682 7
Helsingborg 1 505 6
Höganäs 1 233 5
Umeå 995 4
Borås 956 4 
Falun 847 3
Karlskrona 696 3
Totalt 18 724 73 
16 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 17 =====

INVESTERINGAR, MKR
Lägenhets-   
uppgraderingar
Övriga   
investeringar
Investeringar 
totalt
144 Mkr
71 Mkr
52 Mkr 267 Mkr
Energi- 
projekt
Direkt- 
avkastning  
på investering 
> 10 %
Direkt- 
avkastning  
på investering 
> 6 %
SVEFASTIGHETER VINNER 
KUNDKRISTALLEN FÖR ANDRA ÅRET I RAD
Sveafastigheters systematiska förvaltning utifrån 
fokusområdena helt, rent, snyggt och tryggt ger 
resultat i form av väl underhållna fastigheter och 
nöjdare hyresgäster. Arbetet har även uppmärksam-
mats i AktivBos tävling Kundkristallen där Sveafast-
igheter för andra året i rad fick pris för bästa lyft 
avseende service.  
RENOVERINGSPROCESSEN – EN ÖVERSIKT 
HEML YFT – SÅ RENOVERAS LÄGENHETERNA  
FÖR ATT STÅ SIG ÖVER GENERATIONER
Sveafastigheter genomför lägenhetsuppgraderingar under 
konceptet Hemlyft. Renoveringarna ger en högre standard 
och ökar attraktiviteten för hyresgäster, vilket i sin tur leder 
till högre hyror och driftnetto och därmed högre fastighets-
värde.  
Genom en standardiserad renoveringsprocess och sam-
arbeten med lokala entreprenörer säkerställs hög kvalitet, 
att hyresgästernas behov möts och att avkastningen stärks. 
Hyran är förhandlad innan renovering påbörjas. Reno-
veringsprocessen tar i regel mellan fyra och sex veckor 
beroende på omfattning. Under denna period redovisas 
lägenheten som vakant. 
Renoveringsarbetet har ett tyd -
ligt hållbarhetsfokus.  Material med 
låg klimatpåverkan prioriteras och 
avfallet minskas genom att visst 
byggmaterial återanvänds till nästa 
renovering. Läs mer om hållbarhetsar -
betet på sidorna 87 - 109. 
Sveafastigheter har en målsättning att genomföra minst   
2 000 Hemlyft till och med andra kvartalet 2029 mät från 
1 juli 2024. Fram till 2025 har 296, varav 254 under 2025, 
uppgraderingar genomfört med en direktavkastning på 
investering överstigande sex procent. 
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Analys av 
kvalificering för 
renovering
Uppsägning av 
hyresavtal från 
hyresgästens sida
Utvärdering av 
kvalificering för 
renovering
Renovering 
efter att hyres-
gästen flyttar ut
Beslut om  
investering
Renovering 4–6 veckor
Anlita 
entreprenörer 
enligt ramavtal
Hyresgästen  
flyttar in
Förhands- 
besiktning Besiktning
Hyres-
höjning
Allt material levereras i en och samma container Effektivt förpackade i lämplig ordning Nöjda kunder och enklare att hyra ut
>6%
Direktavkastning på
investeringar  
under 2025
17 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 18 =====

INVESTERINGAR SOM MINSKAR 
ENERGIFÖRBRUKNINGEN
Sveafastigheter har ett mål om att minska energianvänd-
ningen i fastighetsbeståndet med syfte att öka avkast -
ningen och minska bolagets klimatpåverkan. 
 Under 2025 har 71 miljoner kronor investerats i energi-
besparande projekt, bland annat installation av solceller 
och digitalisering av fastigheterna, med en direktavkastning 
på investering överstigande tio procent. 
Artificiell intelligens (AI) har under året 
installerats i 100 fastigheters under -
centraler. AI-styrning medför att jämnare 
inomhusklimat uppnås samtidigt som den totala 
energianvändningen minskar och driftkostnaderna sänks.
>10%
Direktavkastning på
investeringar  
under 2025
KVARNHÖJDEN 1, KARLSKRONA
Utbyte av fläktar för energiåtervinning i frånluften, 
utbyte av styr & reglerutrustning, spillvattenåtervinning
Byggår 1968
Antal lägenheter, st 96
Investering 6,5 mkr
Besparing 0,5 mkr
Direktavkastning, % 8
MÖRRUM 84:2, MÖRRUM
Installation av nya värmecentraler och värmepump, 
utbyte av styr & reglerutrustning, utbyte av 
frånluftsfläktar
Byggår 1966
Antal lägenheter, st 127
Investering 4,8 mkr
Besparing 0,5 mkr
Direktavkastning, % 10
100 STYCKEN FASTIGHETER, 
AI- styrning av inomhusklimat
Byggår Blandat
Antal lägenheter, st ca 11 000
Investering 30,8 mkr
Besparing 3,6 mkr
Direktavkastning, % 12
EXEMPEL PÅ INVESTERINGAR SOM MINSKAR ENERGIFÖRBRUKNINGEN
18 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 19 =====

Sveafastigheter utvecklar moderna bostäder av hög kvalitet 
med fokus på kommuner med befolkningstillväxt och god 
sysselsättningsgrad. Portföljen som i huvudsak är lokalise-
rad i Stockholm-Mälardalen har ett tydligt Stockholmsfokus.
Arbetet med nyproduktion kännetecknas av stort fokus på 
hållbara, kvalitativa och ekonomiska aspekter. Bolaget strä-
var efter att med god kostnadskontroll leverera byggnader 
med god arkitektonisk design av hög kvalitet och samtidigt 
säkerställa att lägenhetstyper motsvarar den lokala markna-
dens efterfrågan. Vid byggnation används material av hög 
kvalitet och moderna energilösningar för att möjliggöra en 
långsiktig hållbar förvaltning.
Sveafastigheter har en färdplan för att successivt minska 
miljöbelastningen från byggnationen, exempelvis genom 
att projektera optimerade stommar och använda klimatför-
bättrad betong. 
VÄLETABLERAD PLATTFORM FÖR NYPRODUKTION
Nyproduktionsprocessen är standardiserad för att han -
tera samtliga skeden i projekten på ett effektivt sätt, från 
detaljplanläggning till färdigställd byggnation, för att på så 
sätt kvalitetssäkra samt korta ledtiderna och den totala 
tiden för projekt genomförandet. 
Sveafastigheter har en stark plattform för nyproduktion 
genom en intern projektorganisation som jobbar proces-
styrt. Byggnader som står sig över generationer säkras 
genom att nyproduktionsteamet är med från idé till färdig-
ställt hus samt att förvaltningsorganisationen involveras från 
ett tidigt skede. 
 
Nyproduktion
Sveafastigheters nyproduktion omfattar fastigheter under byggnation samt fastigheter under 
projektutveckling och byggrätter till ett värde om 3,3 mdkr.
PROJEKTPROCESSEN – EN ÖVERSIKT 
Färdigställande
MARKNADSANAL YS OCH  
BESLUT OM MARKFÖRVÄRV
Beslut om markförvärv grun-
das i marknadsanalyser och 
identifierade förutsättningar 
och behov hos kommuner, 
andra viktiga intressenter 
och den rådande efterfrågan 
på marknaden
Förvaltningen tar över  
efter färdigställande
PROJEKT- 
PLANERING
Analysen av behov och 
marknadsutvecklingen 
ger idéer om hur projektet 
bör utformas för att vara 
attraktivt och lönsamt. Varje 
projekt utvärderas för att 
säkerställa att viktiga sociala 
värden tillförs och förstärks 
på platsen.
PROJEKTETS  
UTFORMNING
I samverkan med arkitekter 
och tekniska konsulter 
utvecklas projekt som 
uppfyller uppsatta krav 
på kvalitet, hållbarhet och 
realiserbarhet. I samband 
med upphandling säkerställs 
ekonomisk stabilitet hos 
entreprenören, KMA-arbete 
och genomförbarhet genom 
noggranna kontroller. 
PRODUKTION
Höga krav ställs på en 
samordnad och säker bygg-
process. Samarbetet med 
entreprenörern är avgöran-
de för att kunna leverera  
hög kvalitet, säkerställa en 
effektiv byggprocess, en 
god arbetsmiljö och en låg 
miljö- och klimatpåverkan.
Samtliga bostäder 
besiktigas av en oberoende 
besiktningsgrupp för att 
säkerställa att bostäderna 
färdigställs med noll fel och 
till rätt kvalitet.
INFL YTTNING
Inflyttning sker enligt en 
definierad process med 
fokus på tydlig informa-
tion och en bra upplevel-
se för hyresgästen.
1 32
Markförvärv Projektutveckling Byggnation och 
färdigställande
19 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 20 =====

PÅGÅENDE BYGGNATION PER MARKNAD
Antal 
lgh 
Bedömt fastighets-
värde vid färdig-
ställande* Hyresvärde
Drift-
netto**
Investering,  
mkr 
Verk-
ligt  
värde
Direktav-
kastning på 
investering 
Projekt Kommun mkr kr/kvm mkr
kr/
kvm mkr Bedömd
Uppar-
betad mkr %
Färdig-
ställt
Solhusen Nacka 147  439  56 127  25  3 226  19  354  267  334 5,4 apr-26
Enhörningen Stockholm 216  720  61 004  37  3 159  32  642  515  562 4,9 jul-26
Årby Norra I och II (Notarien) Eskilstuna 206  450  38 794  27  2 324  22  621  413  230 3,6 mar-27
Gamla Landsvägen Nacka 87  267  61 772  15  3 360  11  222  24  65 5,1 jun-27
Oxbacken Västerås 131  389  50 224  22  2 780  18  345  67  102 5,3 apr-28
Totalt 787  2 265  52 319  126  2 900  103  2 184  1 285  1 294 4,7
* Enligt aktuell extern värdering 
** Inklusive i förekommande fall tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent.
Sveafastigheters fastigheter under byggnation är i sin hel-
het belägna i Stockholm-Mälardalsregionen, den starkaste 
tillväxtregionen i Sverige. 
Sveafastigheters mål är att byggstarta 600-800 lägenhe-
ter per år till andra kvartalet 2029. Under året byggstartades 
87 lägenheter i Nacka och 131 lägenheter i Västerås.
Sveafastigheter har, per årsskiftet, fem pågående 
nyproduktionsprojekt omfattande totalt 787 lägenheter. 
Under året har projekten Solhusen i Nacka och Enhör -
ningen i Stockholm nått viktiga milstolpar och första etap-
pinflytt skedde under början av 2026. Bolaget har under 
året nyttjat sin option att inte fullfölja projekt Krongatan i 
Skellefteå. 
Sedan hösten 2024 har Sveafastigheter en pågående 
tvist med entreprenören i projekt Notarien i Eskilstuna. 
Avtalet med entreprenören har hävts under året och Svea-
fastigheter har beslutat att fortsätta byggnationen med 
en ny entreprenör. Projektets bedömda investering har 
justerats upp med 177 mkr, främst hänförligt till kostnader 
för att åtgärda tidigare fel samt tillkommande produktions-
kostnader.
Fastigheter under byggnation
 
Sveafastigheter skapar genom sin nybyggnation en lönsam, organisk tillväxt på marknader där det finns en 
stark underliggande efterfrågan på bostäder.
BYGGSTARTER OCH FÄRDIGSTÄLLDA  
BYGGNATIONER, ANTAL LÄGENHETER
0
100
200
300
400
500
600
700
218
403 363
576
Byggstarter
Senaste 12 mån
Antal
Förväntat kommande  
12 mån
Färdigställda byggnationer
20 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 21 =====

PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD
Antal
Bedömt fastighets-
värde vid färdigs-
tällande* Hyresvärde
Drift-
netto**
Total 
investe-
ring
Verkligt  
värde
Avkastning 
på investe-
ring 
Hyresrätter Lgh Kvm BTA mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr mkr kr/kvm 
BTA %
Stockholm-Mälardalen  4 386  320 541  13 958  57 495  738  3 041  611  11 437  1 965  6 130  5,3 
Universitets- och högskolestäder  761  50 692  1 477  38 992  97  2 568  80  1 543  5  89  5,2 
Totalt hyresrätter  5 147  371 233  15 435  54 998  836  2 977  692  12 980  1 969  5 305  5,3 
Bostadsrätter
Stockholm-Mälardalen  1 278  95 635  5 568  77 857  -    -   -  -    34  -    - 
Totalt projektutveckling  6 425  466 868  21 003  59 640  836  2 977  692  12 980  2 003  5 305  5,3 
* Enligt aktuell extern värdering. 
** Inklusive aktuell tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent.
PROJEKTUTVECKLING
Sveafastigheter är aktivt involverade i hela detaljplanepro-
cessen – från tidiga skeden i detaljplaneprocessen till fär-
digutvecklade byggrätter. Genom att identifiera, anskaffa 
och förädla mark med utvecklingspotential skapas förut-
sättningar för framtida bostadsproduktion och långsiktigt 
kassaflöde. 
Utvecklingsportföljen omfattar totalt 6 425 lägenheter 
varav 5 147 hyresrätter och 1 278 bostads- och äganderät-
ter. Utvecklingsportföljen utgör en strategisk komponent i 
bolagets värdeskapande och stärker bolagets avkastning 
på eget kapital. 93 procent av utvecklingsportföljen är loka-
liserad i Stockholm-Mälardalen, 87 procent i Stockholms 
län och 47 procent i Stockholms stad. Hyresrättsprojek-
ten bedöms generera en genomsnittlig direktavkastning 
på investering om 5,3 procent och en projektmarginal om 
cirka 20 procent. I förvaltningsskedet bedöms fastighe-
terna leverera en genomsnittlig överskottsgrad översti -
gande 85 procent.
Sveafastigheters mål är att erhålla/förvärva markanvis-
ningar om 800 lägenheter per år fram till andra kvartalet 
2029. Under året erhöll bolaget en markanvisning om 120 
lägenheter i centrala Tullinge, Botkyrka. 
Efter årsskiftet tilldelades bolaget byggrätter för två pro-
jekt i Nacka med totalt cirka 260 lägenheter. Dessutom 
utsågs Sveafastigheter till ankarbyggherre och fick markan-
visning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren i centrala 
Västerås.
Fastigheter under projektutveckling och byggrätter
 
Med en omfattande utvecklingsportfölj som i huvudsak är lokaliserad i Stockholmsregionen har Sveafastigheter en 
stark position för att fortsätta växa med god lönsamhet genom nyproduktion.
BYGGRÄTTER
Inom fastigheter i förvaltning finns potential i att utveckla 
byggrätter genom förtätning inom och i anslutning till fast-
igheterna. Exempelvis kan parkeringsytor som idag inte 
används, eller ändring av ytor till mer effektiv användning, 
skapa möjlighet att utveckla nya lägenheter.
Sveafastigheter har idag 350 000 kvm bruttoarea (BTA) 
i byggrättsportföljen varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga 
kraft. Av de 350 000 kvm BTA återfinns 11 000 kvm BTA 
under projektutveckling och byggrätter med ett verkligt 
värde om 8 mkr, vilka inte har tagits upp i tabellen nedan. 
När det beslutas att en byggrätt aktivt ska förberedas för 
en kommande byggnation flyttas den till projektutveckling.
PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER
Total  
investering
Bedömt värde  
vid färdig- 
ställande
+ 20 % 15 435 
Mkr
12 980 
Mkr
Projekt-
marginal
Direkt- 
avkastning  
på investering 
5,3 %
21 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 22 =====

GAMLA LANDS  VÄGEN, NACKA
• 87 lägenheter
• Område med god tillgång till service och 
publika kommunikationer
• Projektet uppförs enligt certifieringen Miljö-
byggnad Silver
• Bedöms tillföra 14 mkr i årligt hyresvärde vid 
färdigställande
• Första inflytt beräknas ske 2027 .
OXBACKEN, VÄSTERÅS
• 131 lägenheter
• Projektet binder samman Västerås city med 
Oxbackens centrum
• T egel återbrukas från den tidigare byggnaden
• Bedöms tillföra 21 mkr i årligt hyresvärde vid 
färdigställande 
• Första inflytt beräknas ske 2027 .
T vå byggstarter under året
Genomfört projekt - Kvarteret Näckrosen
Total  
investering
Värdeökning  
tre kvartal  
efter färdig- 
ställande
Verkligt värde  
vid färdig- 
ställande
Q3 2024
+ 7%
Projekt-
vinst
Byggnations- 
fasen
Projekt-
fasen
Verkligt värde  
Q2 2025
+ 16%
Uthyrningsgrad 
76,7 %
Uthyrningsgrad 
98,9 %
IRR 23 %*
*  Baserat på Sveafastigheters belåningsgrad om 42 procent och genomsnittliga ränta om 3,35 procent. Projektvinster 
beaktas i enlighet med tillämpliga redovisningsprinciper.
• Projektet har gett en beräknad IRR 
om 23 procent.
• 367 lägenheter, ett LSS-boende och 
en förskola.
• Byggstartad 2021 och färdigställd 
tredje kvartalet 2024. Sveafastighe-
ter bedömer att normaliserad uthyr-
ningsgrad uppnås i regel tre kvartal 
efter färdigställande.
• 5 minuters promenad till pendelsta-
tion som tar dig till Stockholm City 
på 30 minuter.
• 40 procent lägre koldioxidutsläpp 
från stommen jämfört med tra-
ditionella metoder. Detta genom 
att använda slimmade stommar, 
återvunnen armering och klimatför-
bättrad betong.
22 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | AFFÄRSMODELL OCH VERKSAMHET

===== SIDA 23 =====

Årsredovisning
INNEHÅLL XX
Förvaltningsberättelse 24
Koncernens resultat 24
Fastighetsbeståndet 25
Finansiering 26
Aktien och ägare 28
Risk och riskhantering 29
Bolagstyrningsrapport 31
Styrelsen 34
Ledningsgruppen 36
Koncernens finansiella rapporter 38
Koncernens noter 43
Moderbolagets finansiella rapporter 66
Moderbolagets noter 70
Styrelsens undertecknande 81
Revisionsberättelse 82
23 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 24 =====

Styrelsen och verkställande direktören för Sveafastig­
heter AB (publ), organisationsnummer 559449 ­4329,  
avger härmed redovisning för koncernen och moder  ­ 
bolaget för räkenskapsåret 2025. 
Uppgifter inom parentes avser föregående år. Belopp 
anges i miljoner kronor (mkr) om inget annat anges. Till 
följd av avrundningar kan presenterade siffror i vissa fall 
inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika 
från de exakta procenttalen.
VERKSAMHETEN
Bolagets affärsidé är att äga, aktivt förvalta och bygga 
hyresbostäder i tillväxtregioner i Sverige med fokus på 
hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet samt ett lokalt 
samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. 
KONCERNENS RESULTAT
Intäkter
Hyresintäkter ökade under året med 12,9 procent till 1 536 
mkr (1 361). Ökningen förklaras av årlig hyresjustering, för­
bättrad uthyrningsgrad, utökat bestånd samt färdigställande 
av projekt i såväl förvaltning som nyproduktion. I jämförbart 
bestånd ökade hyresintäkterna med 4,8 procent
för perioden. 
Övriga förvaltningsintäkter om 54 mkr avser arvode hän­
förligt till ett externt förvaltningsuppdrag. För jämförelseåret 
uppgick dessa till 60 mkr där 48 mkr är hänförligt till det 
externa förvaltningsuppdraget och 12 mkr avser arvode för 
tjänster utförda för det joint venture som upplöstes under 
andra kvartalet 2024.
Fastighetskostnader och driftnetto
Fastighetskostnaderna för året uppgick till ­526 mkr (­500), 
en ökning om 5,2 procent. Ökningen förklaras framför allt 
av ett utökat bestånd men även av bland annat ökade kost­
nader för taxebundet, till följd av höga prisökningar på fjärr­
värme och vatten. Driftnettot ökade med 17 ,4 procent och 
uppgick till 1 010 mkr (860) för året. I jämförbart bestånd 
ökade driftnettot för året med 7 ,4 procent. 
Överskottsgraden uppgick för året till 65,7 procent 
(63,2). Överskottsgraden inklusive fastighetsadministration 
uppgick för året till 60,3 procent (55,7). Den förbättrade 
överskottsgraden förklaras av att hyresintäkterna ökat mer 
än kostnaderna. 
Administration
Årets kostnader för administration uppgick till ­286 mkr 
(­319), varav ­84 mkr (­102) avsåg fastighetsadministration 
och ­202 mkr (­217) centraladministration. 
I centraladministration ingår även kostnader relaterade till 
det externa förvaltningsuppdraget med ­45 mkr. För jämfö­
relseåret uppgår kostnaderna till ­54 mkr varav ­11 mkr avser 
kostnader hänförliga till tjänster utförda åt det joint venture 
som upplöstes under andra kvartalet 2024. 
Centraladministrationen för året belastas med ej åter­
kommande kostnader om ­28 mkr (­61), hänförliga till orga­
nisationens uppbyggnad, initial börsnotering samt listbytet 
till Nasdaq Stockholm under andra kvartalet 2025. 
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick för året till 376 mkr (160), 
vilket motsvarar 1,88 kr (1,16) per aktie. Ökningen beror på 
förbättrat driftnetto, lägre administrationskostnader samt 
lägre räntekostnader under året.
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under året till 
­243 mkr (­1 188) varav orealiserade värdeförändringar upp­
gick till ­263 mkr (­1 188). Realiserade värdeförändringar 
uppgår till 20 mkr för året. Den största posten avser en 
positiv justering om 24 mkr kopplad till tidigare genomförda 
försäljningar.
För mer information kring värdering se Not 14 Förvalt­
ningsfastigheter.
Ränteintäkter och räntekostnader
Ränteintäkter uppgick för året till 8 mkr (8). 
Räntekostnader till kreditinstitut uppgick till ­388 mkr 
(­308) för året. Övriga räntekostnader uppgick för året till 
­1 mkr (­1). I jämförelseåret fanns även räntekostnader till 
ägare om ­165 mkr. 
Övriga finansiella kostnader uppgick för året till ­12 mkr 
(­17). 
Värdeförändringar finansiella instrument 
Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till ­22 
mkr (­40) för året. Av dessa är ­10 mkr realiserade värde­
förändringar på finansiella instrument (­26), resterande är 
orealiserade värdeförändringar. I jämförelseåret ingår även 
förändring av verkligt värde på noterade aktier med ­21 mkr, 
som avyttrades under 2024.
Obligationer i euro är säkrade genom ett valutaderivat 
som i allt väsentligt eliminerar resultatpåverkan av valuta­
kursdifferenser.
Skatt och årets resultat
Skatt för året uppgick till ­25 mkr (­106), varav ­14 mkr (­85) 
aktuell skatt och ­12 mkr (­21) uppskjuten skatt. Den upp­
skjutna skatten är hänförlig till värdeförändring i fastigheter 
och finansiella instrument samt upplösning av underskotts­
avdrag.
Årets resultat uppgick till 84 mkr (­1 125) vilket motsvarar 
0,42 kr per aktie (­8,15), före och efter utspädning.
Förvaltningsberättelse
24 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 25 =====

FASTIGHETSBESTÅNDET
Verkligt värde för fastighetsbeståndet uppgick per den 31 
december 2025 till 29,0 mdkr (28,1) fördelat på fastigheter 
i förvaltning om 25,7 mdkr (24,8), fastigheter i pågående 
byggnation om 1,3 mdkr (1,2) samt projektutveckling och 
byggrätter om 2,0 mdkr (2,2).
Fastigheter i förvaltning
Fastigheter i förvaltning består av både förvärvade och 
egenutvecklade bostadsfastigheter, fördelat på fyra hu­
vudsakliga marknader där 95 procent av portföljen finns i 
Sveriges tre storstadsregioner och universitets­ och hög­
skolestäder. 
Portföljen består av 14 929 lägenheter (14 669) med 
en total uthyrningsbar yta om 1 011 tkvm (1 003) och ett 
hyresvärde om 1 672 mkr (1 594). Per årsskiftet uppgick 
uthyrningsgraden till 95,3 procent (94,6). 
Under året har investeringar om 300 mkr gjorts i fastig­
heter i förvaltning. Investeringarna är främst hänförliga till 
lägenhetsuppgraderingar så kallade Hemlyft samt energi­
besparingsåtgärder. 
T vå fastigheter i Stockholm med ett överenskommet 
fastighetsvärde om 230 mkr och ett årligt hyresvärde om 
cirka 16 mkr fördelat på 137 hyreslägenheter förvärvades 
under året. 
I slutet av året tecknades avtal med KlaraBo om en by­
tesaffär till ett sammanlagt fastighetsvärde uppgående 
till 2,1 mdkr. Förvärvsportföljen omfattar 656 lägenheter. 
T otal uthyrningsbar area uppgår till cirka 45 000 kvm och 
hyresvärdet till 69 mkr. Överenskommet fastighetsvärde 
uppgår till 1 031 mkr motsvarande cirka 23 000 kr/kvm. 
Avyttringsportföljen omfattar 575 lägenheter. T otal uthyr­
ningsbar area uppgår till cirka 45 000 kvm och hyresvärdet 
till 70 mkr. Överenskommet fastighetsvärde uppgår till 1 103 
mkr motsvarande cirka 24 800 kr/kvm. Genom affären stär­
ker Sveafastigheter sin närvaro i sex kommuner och lämnar 
fem. Tillträde skedde efter årsskiftet.
Fastigheter i pågående byggnation
Sveafastigheters pågående byggnation är fokuserad till 
Stockholm­Mälardalsregionen samt utvalda universitets­ 
och högskolestäder som har en efterfrågan på nya bostä­
der. Per årsskiftet finns 787 (1 030) lägenheter i pågående 
byggnation. Den pågående byggnationen bedöms färdig­
ställt tillföra ett hyresvärde om 126 mkr och 2 265 mkr i 
fastighetsvärde. Den bedömda investeringen uppgår till  
2 184 mkr, varav 1 285 mkr var upparbetat per årsskiftet. Det 
sista projektet förväntas vara färdigställt under det andra 
kvartalet 2028. 
Under året färdigställdes byggnation av totalt 283 lägen­
heter i Umeå och Skellefteå med ett hyresvärde om 22 mkr.
I Nacka byggstartades 87 lägenheter med ett beräknat 
årligt hyresvärde vid färdigställande om 14 mkr under året. 
Och i Västerås byggstartades 131 lägenheter med ett beräk­
nat årligt hyresvärde vid färdigställande om 21 mkr. 
Sveafastigheter har under året nyttjat optionen att inte 
fullfölja projekt Krongatan i Skellefteå, vilket innebär att pro­
jektets 178 lägenheter har utgått från portföljen.
Fastigheter i projektutveckling och Byggrätter
Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya bostäder 
i Stockholm­Mälardalsregionen. 93 procent av utveck ­
lingsportföljen är lokaliserad i Stockholm­Mälardalsregio­
nen. Portföljen omfattar totalt 6 425 (6 884) lägenheter 
varav 5 147 avser hyresrätter och 1 278 avser bostads­ och 
äganderätter. 
Under året erhöll bolaget en markanvisning om 120 lä ­
genheter i centrala Tullinge, Botkyrka. Vid årsskiftet består 
Sveafastigheters byggrättsportfölj av 350 000 kvm brut­
toarea (BTA) varav 143 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. 
25 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 26 =====

KAPITALSTRUKTUR
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
41 % Nettoskuld 
4 % Övriga skulder 
4 % Uppskjuten skatt  
och derivat 
50 % Eget kapital
FINANSIELLA NYCKELTAL 
Mål 31 dec 2025 
Räntebärande skuld, mkr 12  740 
Räntesäkrad andel, %  85 
Belåningsgrad, % < 50 42 
Skuldkvot, ggr < 15 16
Skuldkvot enligt  
intjäningsförmåga, ggr  14 
Räntetäckningsgrad  
(12 månader), ggr >1,5 2,0
Genomsnittlig ränta, %  3,28 
Kapitalbindning, år  2,0 
Räntebindning, år  1,9 
Sveafastigheters fastighetsbestånd av reglerade hyres­
bostäder har kapacitet att generera stabilt ökande hyresin­
täkter. I kombination med en stark finansiell ställning medför 
det låg risk och långsiktig finansiell stabilitet.
Sveafastigheters finansiella stabilitet och starka nyckeltal 
bekräftades under våren 2025 då bolaget erhöll investment 
grade kreditbetyget BBB­ med Positive Outlook från Fitch 
Ratings. Sveafastigheter arbetar för att ytterligare stärka 
sitt kreditbetyg till BBB.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
De räntebärande skulderna består av säkerställd bankupp­
låning kombinerat med icke­säkerställda obligationer. Ban­
kupplåningen är diversifierad mellan sju nordiska banker 
med vilka bolaget bygger långsiktiga relationer. 
Under året etablerade Sveafastigheter ett MTN­program 
och ett grönt ramverk för obligationer. Icke­säkerställda 
obligationer om totalt 2 500 mkr har, under året, emitterats 
under programmet.
Vid årets slut uppgick räntebärande skulder till ett no­
minellt värde om 12 740 mkr (12 146), varav räntebärande 
skulder till kreditinstitut uppgick till 9 041 mkr (10 463) 
och skulder till obligationsinnehavare uppgick till 3 700 
mkr (1 683). Verkligt värde för obligationerna uppgick vid 
utgången av året till 3 704 mkr (1 683). 
Sveafastigheters mål är att belåningsgraden ska under­
stiga 50 procent. Belåningsgraden var vid årets utgång 42 
procent (42) och kapitalbindningen var 2,0 år (2,3). 
Av den totala räntebärande skulden klassificeras 26,5 
procent (7 ,3) som grön enligt låneavtal eller det gröna ram­
verket för obligationer. Sveafastigheter har för avsikt att 
med tiden öka andelen grön finansiering ytterligare och bo­
lagets starka fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar 
för det.
I januari 2026 etablerade Sveafastigheter ett EMTN­pro­
gram och emitterade seniora, icke­säkerställda obligationer 
om 300 mEUR med fast kupong om 4,375 procent med 
förfall 2031. 
FINANSIERING
26 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 27 =====

RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING
Vid årets slut var räntebindningen 1,9 år (2,9). Genomsnittlig 
ränta uppgick till 3,28 procent (3,27). Sveafastigheter har 
säkrat 85 procent (95) av sin skuld via räntederivat eller 
lån med fast ränta.
DERIVAT
Derivat uppgick vid utgången av året till netto ­77 mkr (7) 
varav 12 mkr (33) redovisas som tillgång och ­89 mkr (­26) 
som skuld. För vidare information se Not 17 Finansiella in­
strument.
LIKVIDITET
Per årsskiftet uppgick Sveafastigheters likviditetskällor till 
2 431 mkr varav 501 mkr avser likvida medel och 1 930 mkr 
avser outnyttjade kreditfaciliteter.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Räntebindning Kapitalbindning 
Förfalloår Nominellt  
belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt  
belopp, mkr Andel, %
2026 2 543 4,38 20 443 3
2027 5 861 2,30 46 9 058 71
2028 820 3,82 6 1 640 13
2029 3 517 3,98 28 ­ ­
2030 ­ ­ ­ 800 6
> 2031 ­ ­ ­ 800 6
Summa/genomsnitt 12 740 3,28 100 12 740 100
27 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 28 =====

Aktien (ticker: SVEAF) är sedan den 18 juni 2025 noterad på 
Nasdaq Stockholm. Aktien var tidigare noterad på Nasdaq 
First North Premier Growth Market.
AKTIEKAPITAL
Sveafastigheter har endast stamaktier. Utestående antal 
aktier vid årets slut uppgick till 200 000 000 och aktie­
kapitalet uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett kvotvär­
de om 0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie. 
 
Aktiekursen den 31 december 2025 var 40,78 kr.
Långsiktigt substansvärde uppgick vid årets utgång till      
16 082 mkr vilket motsvarar 80,41 kr per aktie.
ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR
Aktien hade vid periodens utgång 7 000 aktieägare. De tio 
största aktieägarna kontrollerade 81 procent av kapitalet 
och rösterna per den 31 december 2025. Det utländska 
ägandet uppgick till 21,7 procent av utestående aktier.
UTDELNINGSPOLICY 
Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt 
värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att vin­
ster i första hand återinvesteras i fastigheter i förvaltning 
och nyproduktion, förutsatt att investeringarna bedöms 
generera en attraktiv avkastning i jämförelse med alterna­
tiv kapitalanvändning. Allokeringen av kapitalet omprövas 
kontinuerligt i syfte att optimera aktieägarvärdet över tid.
Så länge bolaget ser goda investeringsmöjligheter med 
konkurrenskraftig avkastning förväntas utdelningen vara 
låg eller utebli de kommande åren.
VINSTDISPOSITION
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel om 
16 215 805 365 kr i sin helhet överföres i ny räkning.
AKTIEN OCH ÄGARNA
DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA  
PER 31 DECEMBER 2025
Ägare Antal  
aktier
Andel röster/
kapital, %
Samhällsbyggnads­
bolaget i Norden AB 124 300 038 62,2 
Aker Capital 15 000 000 7, 5
Länsförsäkringar 
Fonder 4 721 569 2,4
Skagen Fonder 3 609 161 1,8
Folketrygdfondet 3 321 751 1,7
Weland Holding AB 2 531 645 1,3
Sp­Fund Management 2 300 000 1,2
Atlant Fonder 2 160 000 1,1
Handelsbanken Fonder 2 023 656 1,0
Stiftelsen Riksbankens 
Jubileumsfond 2 000 000 1,0
10 största ägarna 161 967 820 81,0 
Övriga aktieägare 38 032 180 19,0
Totalt utestående 
aktier 200 000 000 100 
Källa: Modular Finance
28 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 29 =====

All verksamhet är förenad med olika typer av risk som kan 
påverka bolagets resultat och finansiell ställning. Rätt han­
terade kan risker ge nya möjligheter och bidra till utveck­
ling, medan bristfällig hantering kan leda till lägre intäkter, 
ökade kostnader, lägre fastighetsvärden eller minskat för­
troende för bolaget.
Riskhanteringen är en integrerad del av Sveafastigheters 
kontrollmiljö och syftar till att säkerställa att risker identifie­
ras, bedöms och hanteras på ett sätt som är förenligt med 
bolagets strategi, affärsmål och riskaptit. 
Årligen genomför Sveafastigheter en strukturerad riskut­
värdering, i syfte att identifiera nya risker och uppdatera 
bolagets syn på redan identifierade risker. Riskerna utvär­
deras utifrån sannolikhet, påverkan samt effektivitet i be­
fintlig riskåtgärd. Som risk definieras händelser som hotar 
att påverka organisationens förmåga att nå sina långsiktiga 
mål negativt. 
Utfallet från riskutvärderingen rapporteras till revisions­
utskott och styrelse och riskerna följs löpande upp inom 
ledningsgruppen. 
Utöver den strukturerade riskutvärderingen omfattar bola­
gets internkontrollramverk flera viktiga delar: en stark kon­
trollmiljö som genomsyras av ledningens engagemang och 
tydliga ansvarsstrukturer, systematiska kontrollaktiviteter för 
att hantera identifierade risker, effektiv informations­ och 
kommunikationsstruktur samt kontinuerlig uppföljning och 
övervakning. Tillsammans säkerställer dessa komponenter 
att riskerna hanteras på ett professionellt och ansvarsfullt 
sätt.
RISKHANTERING
Riskerna identifieras och värderas inom någon av de fem 
kategorierna nedan:
Strategisk risk
Strategiska risker avser risken för förlust kopplade till fel­
aktiga strategiska beslut gällande tex förvärv, investeringar, 
organisationsförändring eller felaktigt/bristande agerande 
på förändring i omvärlden eller regelverk. De klimatrelate­
rade riskerna hanteras som en strategisk risk och beskrivs 
i hållbarhetsrapporten. Strategiska risker inom Sveafastig­
heter analyseras och hanteras inom ramen för affärsplane­
ringsprocessen. 
Operativ risk
Operativa risker uppstår när faktorer i den löpande verk­
samheten påverkar bolagets förmåga att upprätthålla hy­
resintäkter och lönsamhet. Exempel på operativa risker är 
förändringar i efterfrågan på bostäder, hyresnivåer, drift­
problem i fastigheter, ökade driftkostnader, fördyrningar/
förseningar i projekt eller brister i IT­säkerhet. 
Inom Sveafastigheter hanteras operativa risker framför allt 
genom tydliga rutiner, processer och instruktioner samt 
löpande uppföljning och rapportering. 
Risk kopplat till regelefterlevnad 
Risker kopplat till regelefterlevnad avser risk för ekono ­
miska förluster, rättsliga påföljder eller skadat förtroende 
som kan uppstå om bolaget inte följer gällande lagar, för­
ordningar, externa föreskrifter eller interna styrdokument 
såsom policys, riktlinjer och instruktioner. Sveafastigheter 
begränsar risken genom kontinuerlig bevakning av relevan­
ta lagar, regler och branschföreskrifter som påverkar verk­
samheten, regelbunden utbildning av personal och ledning 
samt tydliga interna regler, policys och instruktioner som 
är anpassade efter lagar och förordningar.
RISK OCH RISKHANTERING 
Riskinventering Riskutvärdering Riskhantering Rapportering
29 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 30 =====

Finansiell risk
Finansiella risker avser risken för att förändringar i finansiella 
förhållanden påverkar bolagets resultat, kassaflöde eller 
finansiella ställning negativt. I Sveafastigheters finanspolicy 
definieras de finansiella riskerna, mandat för hantering av 
dessa och ansvarsfördelningen. Efterlevnaden följs löpan­
de upp. 
De finansiella riskerna kan delas in i underliggande risker; 
Finansierings- och likviditetsrisker vilket avser risken att de 
betalningsförpliktelser och åtagande som bolaget har inte 
kan mötas. Sveafastigheter har en stark finansiell ställning, 
med kreditbetyget BBB­ med Positiv Outlook från Fitch 
som ger god tillgång till kapital och diversifierad finansie­
ring. Vidare tar bolaget månatligen fram likviditetsprognoser 
som rapporteras till ledning och styrelse. 
Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräf­
tade kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likvidi­
tetsbehov de kommande 18 månaderna och investeringar 
startas endast när det finns tillräckligt med likviditet.
Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknads­
förutsättningar förlängas senast ett år före förfallodagen.
Refinansieringsrisk avser risken för att bolaget inte kan 
förnya eller ersätta förfallande lån på acceptabla villkor, 
exempelvis till följd av försämrade kreditmarknadsförhål­
landen. Sveafastigheters rating samt diversifierade finan­
siering begränsar refinansieringsrisken. Bolaget arbetar 
även aktivt för att nå en mer balanserad förfallostruktur i 
skuldportföljen. 
För att begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighets­
tillgångar som har god likviditet över en konjunkturcykel.
Ränterisk avser risken för att förändringar i marknadsräntor 
eller bank­ och kapitalmarknadens kreditmarginaler påver­
kar bolagets finansiella resultat, kassaflöde och finansiella 
ställning. Sveafastigheters ränterisk begränsas genom rän­
tederivat eller lån med fast ränta. Ränterisken utvärderas 
och rapporteras löpande. 
Valutarisk avser risk för ogynnsamma valutafluktuationer 
som har en negativ inverkan på Koncernens resultat­, ba­
lansräkning och kassaflöde. Sveafastigheters exponering 
mot utländsk valuta elimineras i allt väsentligt genom va­
lutaderivat. 
Kredit och motpartsrisk avser risken för ekonomiska för­
luster till följd av att hyresgäster eller andra motparter inte 
fullgör sina betalningsåtaganden. För Sveafastigheter be­
döms denna risk som begränsad, då intäkterna är fördelade 
på ett stort antal hyresgäster och hyresbetalningarna sker 
regelbundet. 
För vidare information se Not 22 Finansiella risker.
Rapporteringsrisk
Rapporteringsrisk avser risken för att finansiell eller annan 
verksamhetsrelaterad rapportering inte är korrekt, fullstän­
dig eller sker i rätt tid. Felaktighet i rapporteringen kan leda 
till felaktiga beslutsunderlag, minskat förtroende hos intres­
senter samt risk för regelöverträdelser och kan bland annat 
bero på brister i intern kontroll, bristande kompetens eller 
otillräckligt IT­stöd. Bolaget begränsar denna risk genom 
tydliga rapporteringsrutiner och tidplaner, fastställda roller 
och ansvar, systemstöd och löpande utbildning. En separat 
riskutvärdering kopplat till den finansiella rapporteringen ut­
förs årligen, vilken rapporteras till bolagets revisionsutskott 
och styrelse.
30 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 31 =====

Bolagsstyrningsrapport
Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter” eller ”bola-
get”)” är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stock-
holm. Sedan den 18 juni 2025 är bolagets aktier noterade 
på Nasdaq Stockholm och bolaget tillämpar Svensk kod för 
bolagsstyrning (”Koden”) sedan den 18 oktober 2024 då 
bolagets aktier noterades på Nasdaq First North Premier 
Growth Market. Sveafastigheter har även ett MTN-program 
med gröna obligationer som är noterade på Nasdaq Stock-
holm. Efter årsskiftet etablerade bolaget ett EMTN-program 
som är noterat på Euronext i Dublin. 
Denna bolagsstyrningsrapport har upprättats i enlighet 
med årsredovisningslagen (1995:1554) och Koden. 
BOLAGSSTYRNING
Ansvaret i bolaget är tydligt fördelat mellan aktieägare, 
styrelse, verkställande direktör och ledning. I mars 2025 
antog styrelsen arbetsordning för styrelsen, VD-instruktion, 
bolagsstyrningspolicy samt ett antal policydokument som 
bedömts nödvändiga för att säkerställa en god styrning 
av bolaget. Dessa dokument tillsammans med bolagsord-
ningen, antagna riktlinjer inom bolaget samt den svenska 
aktiebolagslagen och andra tillämpliga lagar, förordningar 
och regelverk ligger till grund för styrningen av bolaget. 
Bolagets policys och riktlinjer finns tillgängliga för samtliga 
medarbetare via bolagets intranät. 
Bolaget har inte haft några avvikelser från Koden under 
2025.
1. Aktien och aktieägare
Bolagets aktiekapital uppgick vid årets utgång till 500 000 
kronor fördelat på 200 000 000 registrerade aktier. Varje 
aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kronor. Vid utgången av 
2025 var bolagets största ägare Samhällsbyggnadsbolaget 
i Norden AB, 62,15 procent, Aker Capital, 7 ,50 procent och 
Länsförsäkringar Fonder, 2,36 procent.
På årsstämma 20 maj 2025 beslutades om att bemyndiga 
styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera till-
fällen, fatta beslut om att öka bolagets aktiekapital genom 
nyemission av aktier i sådan utsträckning att det motsvarar 
en utspädning om högst 10 procent. Vidare beslutades 
på årsstämma 20 maj 2025 att bemyndiga styrelsen att 
fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta 
beslut om förvärv av högst 10 procent av samtliga aktier i 
bolaget. Slutligen beslutades vid årsstämma 20 maj 2025 
att bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, vid 
ett eller flera tillfällen, fatta beslut om överlåtelse av aktier.
2. Bolagsstämma
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande organ 
vid vilket aktieägare utövar sin rösträtt i nyckelfrågor. Varje 
aktie i bolaget berättigar till en röst per aktie. Årsstämman 
ska hållas inom sex månader från utgången av räkenskaps-
året. Därutöver kan bolaget kalla till extra bolagsstämma. 
Kallelse till bolagsstämma sker enligt bolagets bolagsord-
ning genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och 
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. 
Att kallelse skett annonseras samtidigt i Dagens Nyheter.
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på års-
stämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrel-
sen. Begäran ska vara styrelsen tillhanda senast sju veckor 
före årsstämman.
På årsstämman väljs styrelseordförande, övriga styrel-
seledamöter och revisor för bolaget. Vidare beslutas på 
årsstämma om fastställande av bolagets och koncernens 
balans- och resultaträkningar, disposition av resultatet och om 
ansvarsfrihet för styrelseledamöter och verkställande direktör.
Årsstämma 2026 kommer att hållas den 5 maj 2026. Kal-
lelse samt fullständiga förslag till beslut kommer att göras 
tillgängliga på bolagets webbplats.
3.  
Valberedning
Revisionsutskott
1.  
Aktieägarna
2.  
Bolagsstämma
5.  
Styrelsen
6.  
Verkställande direktör  
och ledning
Verksamhet
4.  
Revisorer
Övergripande struktur för bolagsstyrning
31 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIERING, AKTIEN OCH ÄGARNA

===== SIDA 32 =====

3. Valberedning
Principer för utseende av valberedningen antogs på års-
stämma den 20 maj 2025. 
Valberedningen består av styrelsens ordförande och 
representanter för var och en av de tre största aktieägarna. 
Ledamot som företräder den största aktieägaren ska utses 
till ordförande i valberedningen om inte valberedningen 
enhälligt utser annan ledamot. 
Valberedningens uppgift är att inför kommande års -
stämma lämna förslag avseende bland annat val av styrel-
seledamöter och styrelseordförande, val av revisor, val av 
ordförande på stämman och arvodesfrågor.
Valberedningen inför årsstämman 2026 består av Len-
nart Sten, utsedd av Samhällsbyggnadsbolaget i Norden 
AB, Svein Oskar Stoknes utsedd av Aker Capital, Johannes 
Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar Fonder, samt Peter 
Wågström i egenskap av styrelseordförande i bolaget.
4. Revision
Bolagets årsredovisning och räkenskaper samt styrelsens 
och verkställande direktörens förvaltning granskas av bola-
gets revisor i enlighet med aktiebolagslagen. Efter varje 
räkenskapsår lämnar revisorn en revisionsberättelse och en 
koncernrevisionsberättelse till årsstämman. På årsstämma 
den 20 maj 2025 valdes Ernst & Young Aktiebolag till revi-
sor med Jonas Svensson som huvudansvarig revisor. 
5. Styrelse
Efter bolagsstämman är styrelsen bolagets högsta besluts-
fattande organ. Styrelsen är ansvarig för bolagets för -
valtning och organisation vilket bland annat innebär att 
styrelsen är ansvarig för att fastställa mål och strategier, 
säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda 
mål, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiella 
ställning samt utvärdera den operativa ledningen. Därtill 
ansvarar styrelsen för att säkerställa att årsredovisningen 
och delårsrapporter upprättas i rätt tid. Styrelsen utser även 
bolagets verkställande direktör. 
Det är aktieägarna som utser styrelsen vid årsstämman. 
Enligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till den del den 
väljs av bolagsstämman, bestå av minst tre ledamöter och 
högst tio ledamöter utan suppleanter. 
Styrelsens arbete regleras i en skriftlig arbetsordning 
som revideras årligen och fastställs på det konstituerande 
styrelsemötet varje år. Arbetsordningen reglerar bland 
annat styrelsepraxis, funktioner och fördelningen av arbete 
mellan styrelseledamöterna och verkställande direktör. I 
samband med det konstituerande styrelsemötet faststäl-
ler styrelsen även instruktionen för verkställande direktör 
innefattande finansiell rapportering. 
Styrelsens sammanträden sker enligt ett årligen fastställt 
schema. Därutöver kan ytterligare styrelsemöten samman-
kallas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett 
ordinarie styrelsemöte. Utöver detta har även styrelseordfö-
randen och verkställande direktören en fortlöpande dialog 
rörande ledningen av bolaget.
Under året har styrelsen haft 20 protokollförda möten, 
varav ett konstituerande möte och 10 möten per capsu-
lam. Bland de ärenden som styrelsen har behandlat kan 
nämnas bolagets affärsplan, budget, extern rapportering, 
finansieringsfrågor, riskanalys, hållbarhetsfrågor, förvärv och 
försäljningar och frågor i samband med listbytet till Nasdaq 
Stockholm. Styrelsen har därutöver under året behandlat 
och antagit ett flertal policys och särskilt följt upp bolagets 
arbete med att utveckla den interna kontrollen med anled-
ning av bolagets listbyte till Nasdaq Stockholm. 
Sveafastigheters styrelse består av ledamöterna Peter 
Wågström (ordförande), Christer Nerlich, Jenny Wärmé, 
Per O Dahlstedt, Peder Johnson, Leiv Synnes och Sanja 
Batljan. En närmre presentation av ledamöterna finns på 
sidan 34 och på bolagets webbplats, www.sveafastigheter.
se. Den verkställande direktören ingår inte i styrelsen.
Styrelsens ordförande ansvarar för att en årlig utvärde-
ring av styrelsens och den verkställande direktörens arbete 
genomförs. Utvärdering av styrelsen avseende år 2025 har 
genomförts genom att samtliga styrelseledamöter ombads 
besvara ett antal frågor som sedermera sammanställdes 
och redovisades i en rapport framtagen av ett externt före-
tag och därefter presenterades av styrelsens ordförande 
vid ett styrelsesammanträde.
Revisionsutskott
Bolaget har ett revisionsutskott som består av två med-
lemmar, Christer Nerlich (ordförande) och Jenny Wärmé. 
Revisionsutskottet ska bland annat övervaka och bereda 
bolagets finansiella rapportering, övervaka effektiviteten i 
bolagets interna styrning, kontroll, och riskhantering samt 
årligen utvärdera behovet av internrevision, hålla sig infor-
merat om revisionen av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen, granska och övervaka revisorns opartiskhet 
och självständighet och därvid särskilt uppmärksamma om 
revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än revisions-
tjänster, samt biträda vid förberedelse av förslag till bolags-
stämmans val av revisor. 
Under 2025 har revisionsutskottet haft 6 protokollförda 
möten. Vid mötena har bland annat bolagets finansiella rap-
porter, finansieringsfrågor, värderingsfrågor, den externa 
revisionen och bolagets riskutvärdering behandlats. Sär-
skilt fokus under året har bland annat varit att behandla 
bolagets policys och arbete med den interna kontrollen 
med anledning av bolagets listbyte till Nasdaq Stockholm.
Ersättningsutskott
Styrelsen har gjort bedömningen att varken bolagets eller 
styrelsens storlek motiverar inrättandet av ett separat 
ersättningsutskott, och bolaget har därför inte något sär-
skilt ersättningsutskott utan hela styrelsen fullgör ersätt-
ningsutskottets arbetsuppgifter. Styrelsens arbetsuppgifter 
relaterade till detta består i att styrelsen ska besluta i frågor 
om ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställ -
ningsvillkor för bolagsledningen. Styrelsen ska även följa 
och utvärdera pågående och under året avslutade program 
för rörliga ersättningar för bolagsledningen samt gällande 
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Vid årsstämma den 20 maj 2025 beslutades att anta 
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Rikt-
linjerna innebär bland annat att ledande befattningshavare 
kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Ersätt-
ningen ska vara marknadsmässig och kan bestå av en fast 
kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och 
andra förmåner. Därutöver kan bolagsstämman besluta om 
exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. De 
antagna riktlinjerna innehåller olika krav för ersättningens 
utformning och ett maxbelopp för rörlig ersättning. Om det 
finns särskilda skäl och ett avsteg är nödvändigt för att till-
godose bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess håll-
32 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 33 =====

barhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft 
får styrelsen i det enskilda fallet frångå riktlinjerna. Rikt -
linjerna för ersättning till ledande befattningshavare finns 
publicerade på bolagets webbplats. En ersättningsrapport 
för 2025 kommer att presenteras för årsstämman 2026 och 
göras tillgänglig på bolagets webbplats.
På årsstämma den 20 maj 2025 beslutades att arvode till 
styrelsens ledamöter, inklusive ersättning för utskottsarbete, 
för tiden intill nästa årsstämma, ska utgå med 800 000 kronor 
till styrelseordföranden och 400 000 kronor till övrig styrelse-
ledamot med 100 000 kronor till ordförande i revisionsutskot-
tet och 70 000 kronor till övrig ledamot i revisionsutskottet. 
Vidare beslutades att ett extra engångsbelopp skulle utgå till 
de styrelseledamöter som föreslogs till omval motsvarande 
ett halvt årsarvode till respektive styrelseledamot.
Därutöver beslutade årsstämma den 20 maj 2025 att 
införa ett långsiktigt incitamentsprogram i form av presta-
tionsbaserade aktierätter för vissa anställda. Inom ramen 
för aktierättsprogrammet 2025 kan bolaget tilldela delta-
gare rättigheter till prestationsaktier, innebärande rätten att, 
under förutsättning att vissa villkor är uppfyllda, vederlags-
fritt erhålla en prestationsaktie. Mätperiod utgörs av perio-
den mellan den 1 januari 2025 och den 31 december 2027 . 
Syftet med aktierättsprogrammet 2025 är att skapa förut-
sättningar för att attrahera, motivera och behålla kompe-
tenta medarbetare samt att öka samstämmigheten mellan 
medarbetarnas, aktieägarnas och bolagets målsättningar 
samt höja motivationen till att nå och överträffa bolagets 
finansiella och icke-finansiella mål. Villkoren för det beslu-
tade långsiktiga incitamentsprogrammet finns publicerade 
på bolagets webbplats.
6. VD och övriga ledande befattningshavare
Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och 
ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga 
driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl-
lande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen och 
instruktionen för verkställande direktör. 
Verkställande direktör ska hålla styrelsen kontinuer -
ligt informerad om utvecklingen av bolagets verksamhet, 
omsättningens utveckling, bolagets resultat och ekonomiska 
ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare affärshändelser 
samt andra händelser eller omständigheter som kan antas 
vara av väsentlig betydelse för bolagets aktieägare. 
Erik Hävermark är verkställande direktör i bolaget sedan 
den 8 mars 2024. En närmre presentation av den verk -
ställande direktören och övriga ledande befattningshavare 
finns på sidan 36 och på bolagets webbplats, www.svea -
fastigheter.se.
BOLAGSORDNING
Bolagets bolagsordning fastställdes vid årsstämma den 20 
maj 2025 och återfinns i sin helhet på bolagets webbplats, 
www.sveafastigheter.se.
Bolagsordningen innehåller inga särskilda bestämmelser 
om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller 
om ändring av bolagsordningen.
INTERN KONTROLL
Bolagets interna kontroll omfattar kontroll av bolagets och 
koncernens organisation, förfarande och stödåtgärder för 
att säkerställa att en tillförlitlig och korrekt finansiell rappor-
tering sker, att bolagets och koncernens finansiella rappor-
ter upprättas enligt lag och tillämplig redovisningssed, att 
bolagets tillgångar skyddas, samt att andra krav efterlevs. 
Kontrollen är även avsedd att övervaka att bolagets och 
koncernens policys, principer och instruktioner efterlevs 
samt omfattar en analys av risker och uppföljning av inför-
livande av informations- och affärssystem.
Riskbedömning av strategiska-, compliance-, drift- och 
finansiella risker samt finansiell rapportering utförs årligen av 
CFO och presenteras för revisionsutskottet och styrelsen. 
Styrelsen och revisionsutskottet ansvarar för intern 
kontroll och verkställande direktör ansvarar för pro -
cesstrukturen inom koncernen. En egen bedömning av 
minimikraven i definierade kontroller för identifierade risker 
för varje affärsprocess ska årligen utföras och rapporte -
ras till revisionsutskottet och styrelsen. CFO ansvarar för 
självutvärderingsprocessen med stöd från ekonomiav -
delningen. 
Fråga om eventuellt behov av särskild internrevisions-
funktion tas upp årligen. För 2025 har Styrelsen gjort 
bedömningen att en sådan funktion inte behöver inrättas, 
eftersom den interna kontrollen i bolaget bedöms som till-
räckligt god. 
NÄRVARO VID STYRELSEMÖTEN
Styrelsemöten Varav per capsulam Revisionsutskott Medlem i styrelsen sedan
Peter Wågström 20/20 11/11 2024
Per O Dahlstedt 20/20 11/11 2024
Sanja Batljan 20/20 11/11 2024
Jenny Wärmé 20/20 11/11 6/6 2024
Christer Nerlich 20/20 11/11 6/6 2024
Peder Johnson 20/20 11/11 2024
Leiv Synnes* 11/12 8/8 2025
 
 * Leiv Synnes valdes in i styrelsen den 20 maj 2025
33 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 34 =====

Styrelsen
PETER WÅGSTRÖM
Styrelseordförande
Invald i styrelsen 2024 
Född: 1964
Utbildning: Civilingenjörexamen 
från Kungliga T ekniska högskolan.
Övriga nuvarande befattningar: 
Styrelseledamot MVB Holding AB 
och Arlandastad Group (publ) och 
Styrelseordförande Brunkeberg 
Systems AB (publ).
Tidigare befattningar (senaste 
fem åren): Erfarenhet från ledande 
befattningar inom bygg- och fast-
ighetssektorn. Mellan 2004 – 2017 
inom NCC, varav VD & koncernchef 
mellan 2011 – 2017 .
Aktieägande i Bolaget: 25 000 
aktier i Bolaget.
Oberoende i förhållande till bola-
get och bolagsledningen: ja
Oberoende till större aktieägare: ja
CHRISTER NERLICH
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2024
Född: 1961
Utbildning: Kandidatexamen i 
företagsekonomi från Uppsala 
universitet.
Övriga nuvarande befattningar: 
Styrelseledamot för Akademiska 
Hus AB (publ) och Nerlich Consul-
ting AB.
Tidigare befattningar (senaste fem 
åren): Styrelseordförande och sty-
relseledamot för flera dotterbolag 
inom Vasakronan-koncernen. CFO 
för Vasakronan AB (publ).
Aktieägande i Bolaget: 10 000 
aktier i Bolaget.
Oberoende i förhållande till bola-
get och bolagsledningen: ja
Oberoende till större aktieägare: ja
JENNY WÄRMÉ
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2024
Född: 1978
Utbildning: Juristexamen från 
Stockholms universitet.
Övriga nuvarande befattningar: 
Styrelseledamot för Jywfym AB. 
Styrelsesuppleant för BB5 SPV C8 
AB, Pansjonas AB och flera dotter-
bolag till F. Holmström Fastigheter 
AB. Partner, Head of Legal & Com-
pliance för Slättö Förvaltning AB.
Tidigare befattningar (senaste fem 
åren): Styrelseledamot för Amasten 
Fastighets AB (publ), Nyfosa AB, 
Stendörren Fastigheter AB, Tre Kro-
nor Property Investment AB, LSTH 
Handelsfastigheter 4 AB, PropCap 
Advisory Sweden AB, SLÄTTÖ 
CORE NYAB 18 AB och SLÄTTÖ 
CORE NYAB 19 AB. Styrelsesupp-
leant för SLÄTTÖ CORE NYAB 16 
AB och SLÄTTÖ CORE NYAB 17 AB. 
Partner, Head of Legal & Corporate 
Affairs för Hembla AB (tidigare D. 
Carnegie & Co AB).
Aktieägande i Bolaget: 4 000 
aktier i Bolaget.
Oberoende i förhållande till bola-
get och bolagsledningen: ja
Oberoende till större aktieägare: ja
LEIV SYNNES
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2025
Född: 1970
Utbildning: Civilekonomexamen 
från Umeå universitet.
Övriga nuvarande befattningar: 
Verkställande direktör i Samhälls-
byggnadsbolaget i Norden AB. 
Styrelseordförande för ett flertal 
dotterbolag inom SBB koncernen. 
Styrelseledamot i Studentbostäder 
i Norden AB. Styrelseledamot i 
Nordiqus AB.
Tidigare befattningar (senaste fem 
åren): Ordförande och/eller styrel-
seledamot i ett flertal dotterbolag 
inom Akeliusgruppen. Styrelseleda-
mot i Castellum AB. CFO och vice 
verkställande direktor för Akelius 
Residential Property AB.
Aktieägande i Bolaget: 636 600 
aktier i Bolaget.
Oberoende i förhållande till bola-
get och bolagsledningen: nej
Oberoende till större aktieägare: 
nej
34 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 35 =====

PEDER JOHNSSON
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2024
Född: 1957
Utbildning: Studier i matematik och 
juridik vid Uppsala universitet.
Övriga nuvarande befattningar: 
Grundare av Stendörren Fastigheter 
AB (publ). Delägare, styrelseleda-
mot och verkställande direktör för 
Rossekraft Aktiebolag. Delägare 
och styrelseledamot för Fastighets 
AB Märta, Märta Investment AB, 
Strandeken Fastigheter AB och 
Vamlingbo Prästgården AB. Styrel-
seordförande för Harg-Oppeby Bo-
städer AB, Harg-Oppeby Bostäder 
nr 2 AB, Harg-Oppeby Fastigheter 
Holding AB, Museum Lars Jonsson 
AB och Storsudrets Fastighets-
utveckling AB. Styrelseledamot 
för Kulturhantverkarakademin AB, 
Fastighets AB Märta, Märta In-
vestment AB, Pejogim Holding AB, 
Pejogim Investment AB, Stiftelsen 
Södermanlands – Nerikes nation 
Studentbostäder, Vamlingbo Ladu-
gårdar AB och Vamlingbo Ladugår-
dar Drift AB. Styrelserådgivare till 
TEAL Capital AB. Styrelsesuppleant 
för Johan Magnusson Fine Wine AB 
och Wineprofiler JM AB. 
Tidigare befattningar (senaste 
fem åren): Medgrundare till D. 
Carnegie & Co. Styrelseledamot för 
Klövern AB, Fastighetsaktiebolaget 
Fattighuset och Johan Magnusson 
Fine Wine AB.
Aktieägande i Bolaget: 9 998 
aktier i Bolaget.
Oberoende i förhållande till bola-
get och bolagsledningen: ja
Oberoende till större aktieägare: ja
SANJA BATLJAN
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2024
Född: 1967
Utbildning: Civilekonomexamen 
från University of Mostar, Bosnien 
och Hercegovina. Executive Master 
of Finance från Svenska Manage-
mentgruppen.
Övriga nuvarande befattningar: 
Styrelseordförande för Ilija Batljan 
Invest AB (publ) och Novel Studios 
AB. Styrelseledamot för Kameo 
Investment Platform AB och Or-
ganoWood AB. Styrelsesuppleant 
för Missing in action AB.
Tidigare befattningar (senaste 
fem åren): Styrelseledamot och 
ordförande för revisionsutskottet i 
Logistea AB. Verkställande direktör 
för AB Nynäshamnsbostäder, Knut-
punktshuset AB och T egeltraven 
Holding AB. CFO för AB Nynäs-
hamnsbostäder.
Aktieägande i Bolaget: 40 000 
aktier i Bolaget.
Oberoende i förhållande till bola-
get och bolagsledningen: ja
Oberoende till större aktieägare: 
nej
PER O. DAHLSTEDT
Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2024
Född: 1953
Utbildning: Civilekonomexamen 
från Stockholms universitet.
Övriga nuvarande befattningar: 
Styrelseledamot för Fondex AB och 
TEAL Capital AB.
Tidigare befattningar (senaste fem 
åren): Head of Corporate Clients 
and T enant Owner Associations på 
SBAB och ledande befattningar 
inom SEB.
Aktieägande i Bolaget: 7 000 
aktier i Bolaget.
Oberoende i förhållande till bola-
get och bolagsledningen: ja
Oberoende till större aktieägare: ja
35 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 36 =====

Ledningsgruppen
ERIK HÄVERMARK
Verkställande direktör
Ingår i ledningen sedan 2024
Född år: 1979
Utbildning: Kandidatexamen i 
företagsekonomi från Uppsala 
universitet. Högskoleingenjörsexa-
men inom byggteknik från Uppsala 
universitet.
Tidigare erfarenheter i urval: 
Projektutvecklingschef på SBB. 
Chef för Projekt- och Fastighetsut-
veckling på Rikshem. Affärsutveck-
lingschef på Veidekke. Arbetschef 
på JM AB. Projekteringsledare på 
NCC.
Övriga nuvarande befattningar: –
Aktieinnehav: 63 000 aktier i 
Bolaget.
STINA  CARLSON
CFO
Ingår i ledningen sedan 2025
Född år: 1973
Utbildning: Civilekonomexamen 
från Linköpings universitet.
Tidigare erfarenheter i urval: 
Chef koncern- och verksam-
hetscontrolling på Vasakronan. 
Styrelseledamot i Stora Ursvik KB 
och Järvastaden AB. Auktoriserad 
revisor på PwC.
Övriga nuvarande befattningar: –
Aktieinnehav: –
OLA SVENSSON
Förvaltningschef
Ingår i ledningen sedan 2024
Född år: 1972
Utbildning: Master of Business Ad-
ministration från Akelius University.
Tidigare erfarenheter i urval: 
Styrelseledamot i ett flertal dotter-
bolag inom Victoria Park. Ledamot 
i hyresnämnden i Malmö. COO för 
Victoria Park. Regionchef för SBB 
Syd och landschef Danmark.
Övriga nuvarande befattningar: –
Aktieinnehav: 24 473 aktier i 
Bolaget.
JOSEFINE WIKSTRÖM
Chef nyproduktion
Ingår i ledningen sedan 2025
Född år: 1974
Utbildning: Civilingenjörsexamen 
inom lantmäteri från Kungliga 
T ekniska Högskolan.
Tidigare erfarenheter i urval: Chef 
Nya bostäder på Ikano Bostad. 
Bostadsutvecklingschef på Ikano 
Bostad.
Övriga nuvarande befattningar: –
Aktieinnehav: –
36 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 37 =====

LOVISA SÖRENSSON
Transaktionschef
Ingår i ledningen sedan 2024
Född år: 1994
Utbildning: Civilingenjörsexamen 
inom samhällsbyggnad från Kungli-
ga T ekniska Högskolan.
Tidigare erfarenheter i urval: 
Ställföreträdande och tillförordnad 
transaktionschef på SBB. Analytiker 
på Möller & Partners AB.
Övriga nuvarande befattningar: –
Aktieinnehav: 16 600 aktier i 
Bolaget.
MAGNUS JÄGRE
IT-chef
Ingår i ledningen sedan 2025
Född år: 1975
Utbildning: Datasystemvetenskap 
från Stockholms universitet.
Tidigare erfarenheter i urval: 
Innovation och Hållbarhetschef 
på Studentbostäder i Norden AB. 
IT -/Hållbarhetschef på Amasten 
AB. IT -Chef på Rikshem. Global 
Infrastrukturchef på Hennes & 
Mauritz AB.
Övriga nuvarande befattningar: VD 
JagreManagement AB
Aktieinnehav: 10 000 aktier i 
Bolaget
MARIA OSKARSSON
HR-chef
Ingår i ledningen sedan 2025
Född år: 1972
Utbildning: Civilingenjörsexamen 
inom industriell ekonomi från Kung-
liga T ekniska Högskolan.
Tidigare erfarenheter i urval: 
Interim HR-chef på One Real AB. 
Director talent attraction på Etraveli 
Group. Affärsrådgivare på Almi Fö-
retagspartner.
Övriga nuvarande befattningar: –
Aktieinnehav: –
FRIDA STÄLLBORN
Bolagsjurist
Ingår i ledningen sedan 2025
Född år: 1991
Utbildning: Juristexamen vid Göte-
borgs universitet.
Tidigare erfarenheter i urval: Advo-
kat vid Advokatfirman Vinge.
Övriga nuvarande befattningar: –
Aktieinnehav: –
37 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 38 =====

38 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS RESULTATRÄKNING
Belopp i mkr Not 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Hyresintäkter 4, 5 1 536 1 361
Fastighetskostnader 5, 6
Driftskostnader -445 -412
Underhåll -55 -66
Fastighetsskatt -26 -22
Summa fastighetskostnader -526 -500
Driftnetto 1 010 860
Övriga förvaltningsintäkter 29 54 60
Administration 6, 7, 8 -286 -319
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 778 602
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 14 -243 -1 188
Upplösen/nedskrivning goodwill 13 -2 0
Rörelseresultat 533 -587
Resultat från joint ventures 16 - 95
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 8 8
Räntekostnader och liknande resultatposter 10 -401 -491
T omträttsavgälder 11 -9 -4
Värdeförändring finansiella instrument 17 -22 -40
Resultat före skatt 109 -1 019
Aktuell skatt 12 -14 -85
Uppskjuten skatt 12 -12 -21
ÅRETS RESULTAT 84 -1 125
Årets resultat hänförlig till:   
Moderbolagets aktieägare 84 -1 125
Resultat per aktie, kr 0,42 -8,15
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,42 -8,15
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Årets resultat 84 -1 125
Poster som kan komma att omklassificeras till årets resultat - -
ÅRETS TOTALRESULTAT 84 -1 125
Årets totalresultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare 84 -1 125

===== SIDA 39 =====

39
KONCERNENS BALANSRÄKNING
Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR   
Anläggningstillgångar   
Immateriella anläggningstillgångar   
Goodwill 13 75 76
Summa immateriella anläggningstillgångar 75 76
Materiella anläggningstillgångar   
Förvaltningsfastigheter 14 29 007 28 140
Nyttjanderätt tomträtt 11 298 262
Inventarier 15 2 2
Summa materiella anläggningstillgångar 29 306 28 404
Finansiella anläggningstillgångar   
Derivat 17 12 33
Andra långfristiga fordringar 17 2 6
Summa finansiella anläggningstillgångar 14 39
Summa anläggningstillgångar 29 394 28 519
Omsättningstillgångar   
Omsättningsfastigheter 14 98 102
Hyresfordringar 17, 22 9 9
Övriga fordringar 18 125 106
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 46 37
Likvida medel 20 501 308
Summa omsättningstillgångar 779 562
SUMMA TILLGÅNGAR 30 173 29 082
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 40 =====

40
KONCERNENS BALANSRÄKNING
Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER 21   
Eget kapital   
Aktiekapital 1 1
Övrigt tillskjutet kapital 16 298 16 298
Balanserade vinstmedel inkl årets totalresultat -1 370 -1 454
Summa eget kapital 14 929 14 844
Långfristiga skulder   
Skulder till kreditinstitut 17, 22 8 592 10 298
Obligationer 17, 22 3 690 1 683
Uppskjutna skatteskulder 12 1 076 1 062
Leasingskulder tomträtter 11 298 262
Derivat 17, 22 15 26
Övriga långfristiga skulder 17, 22 10 16
Summa långfristiga skulder 13 681 13 347
Kortfristiga skulder   
Skulder till kreditinstitut 17, 22 439 123
Leverantörsskulder 17, 22 28 72
Aktuella skatteskulder 12 39 49
Derivat 17, 22 74 -
Övriga skulder 22, 23 670 303
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 314 344
Summa kortfristiga skulder 1 564 891
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 173 29 082
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 41 =====

41
KONCERNENS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Belopp i mkr Aktie- 
kapital 
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget  
kapital 
Ingående eget kapital 2024-01-01 0 10 13 195 13 205
Årets resultat - - -1 125 -1 125
Övrigt totalresultat - - - -
Årets totalresultat - - -1 125 -1 125
Nyemission 1 - - 1
Transaktionskostnader - - -60 -60
Aktieägartillskott - 16 288 - 16 288
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - - -13 464 -13 464
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 298 -1 454 14 844
Ingående eget kapital 2025-01-01 1 16 298 -1 454 14 844
Årets resultat - - 84 84
Övrigt totalresultat - - - -
Årets totalresultat - - 84 84
Utgående eget kapital 2025-12-31 1 16 298 -1 370 14 929
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 42 =====

42
KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS
Belopp i mkr Not 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Den löpande verksamheten   
Resultat före skatt 109 -1 019
Justering för ej kassaflödespåverkande poster  
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 263 1 188
Resultat från joint venture - 17
Nedskrivning goodwill 2 0
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 12 40
Justeringar för övriga ej kassaflödespåverkande poster 9 10
Betald skatt -19 -31
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 375 206
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital   
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -20 261
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 302 262
Kassaflöde från den löpande verksamheten 657 728
Investeringsverksamheten 26   
Investeringar i fastigheter 14 -953 -629
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 14 120 -
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel 14 -297 -285
Kassaflöden från finansiella investeringar - -14
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 129 -928
Finansieringsverksamheten 25
Nyemission - 0
Transaktionskostnader - -60
Transaktioner med aktieägare - -361
Upptagna lån 2 650 5 599
Amortering av låneskulder -1 985 -4 986
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 665 192
Årets kassaflöde 193 -8
Likvida medel vid årets början 308 316
Likvida medel vid årets slut 501 308
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 43 =====

43 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER
Koncernens noter 
NOT 1: VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER
ALLMÄN INFORMATION
Denna årsredovisning och koncernredovisning omfattar 
det svenska moderbolaget Sveafastigheter AB (publ), 
organisationsnummer 559449-4329, och dess dotterbolag. 
Koncernen bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning 
och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag 
som är registrerat i Sverige och som har sitt säte på Olof 
Palmes Gata 13A i Stockholm. Direkta moderbolaget är SBB 
i Norden AB, organisationsnummer 559053-5174. Yttersta 
moderbolag som upprättar koncernårsredovisning där 
bolaget ingår är Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 
(publ), organisationsnummer 556981-7660.
Styrelsen har den 23 mars 2026 godkänt denna årsredo-
visning och koncernredovisning vilken kommer att läggas 
fram för antagande vid årsstämma den 5 maj 2026. 
Redovisningsprinciper finns specificerade under res -
pektive not.
GRUNDER FÖR UPPRÄTTANDE AV REDOVISNINGEN
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® 
Redovisningsstandarder. Vidare har Årsredovisningslagen 
(ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för 
koncerner” tillämpats. Tillgångar och skulder är redovisade 
till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och 
vissa finansiella instrument som värderas och redovisas till 
verkligt värde. 
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska 
kronor, vilken utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget 
och koncernen. Samtliga belopp anges i miljontals kronor 
om inget annat anges.
Årsredovisningen har upprättats baserat på antagande 
om fortsatt drift.
FÖRVÄRV
Dotterbolag redovisas initialt i koncernredovisningen enligt 
förvärvsmetoden. Vid ett förvärv görs en bedömning om 
förvärvet utgör ett rörelse- eller ett tillgångsförvärv. Ett 
tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter 
men inte innefattar organisation och de processer som 
krävs för att bedriva förvaltningsverksamheten. Övriga 
förvärv är rörelseförvärv.
Då förvärv av koncernbolag inte avser förvärv av rörelse, 
utan förvärv av tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, 
fördelas anskaffningskostnaden på de förvärvade nettotill-
gångarna. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet 
för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv.
NOT 2: UPPL YSNING OM NYA OCH KOMMANDE STANDARDER
NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER 
MED TILLÄMPNING FRÅN 2025
Inga ändringar i standarder som har publicerats och trätt i 
kraft för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2025 eller se-
nare har haft en väsentlig inverkan på Koncernens finansiella 
rapporter på innevarande eller kommande perioder och inte 
heller på framtida transaktioner.
NYA STANDARDER OCH TOLKNINGAR 
SOM ÄNNU INTE TRÄTT I KRAFT
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial State -
ments, den nya standarden för presentation och upplys-
ningar i finansiella rapporter ersätter IAS 1 Utformning av 
finansiella rapporter, med fokus på ändringar av presenta-
tionen i resultaträkningen. IFRS 18 kommer inte att påverka 
värdering av poster i de finansiella rapporterna. Standarden 
ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2027 . 
Tidigare tillämpning är tillåten. Koncernen utvärderar effek-
terna av införandet av standarden och tar fram nödvändiga 
anpassningar under 2026.
Tillägg till IFRS 9 Finansiella instrument och IFRS 7 Finan -
siella instrument: Upplysningar, med fokus på tidpunkt för 
redovisning och bortbokning av vissa finansiella skulder, 
ytterligare vägledning för att bedöma om en finansiell till-
gång uppfyller kriteriet för enbart betalningar av kapital -
belopp och ränta (SPPI), införande av nya upplysnings -
krav för instrument med kontraktsvillkor som kan påverka 
kassaflödet. Detta innefattar instrument kopplade till så 
kallade ESG-mål (Eng. Environmental, Social and Gover-
nance). Ändringarna i standarden ska tillämpas för räken-
skapsår som påbörjas 1 januari 2026. Tidigare tillämpning är 
tillåten. Koncernen har  utvärderat effekterna av införandet 
av ändringarna i standarden och bedömer att de inte har 
någon väsentlig påverkan på Sveafastigheters rapporter.
Inga andra nya standarder eller tolkningar som träder i kraft 
efter den 31 december 2025 förväntas ha någon väsentlig 
inverkan på Sveafastigheters rapporter.

===== SIDA 44 =====

44 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER
NOT 3: ÖVRIGA VÄSENTLIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
Vid upprättandet av de finansiella rapporterna ska 
företagsledningen och styrelsen göra vissa bedömningar och 
antaganden som påverkar det redovisade värdet av tillgångs- 
och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter 
samt lämnad information i övrigt. Bedömningarna baseras på 
erfarenheter och antaganden som ledningen och styrelsen 
bedömer vara rimliga under rådande omständigheter. 
Faktiskt utfall kan sedan skilja sig från dessa bedömningar 
om andra förutsättningar uppkommer. 
VÄSENTLIGA KÄLLOR TILL OSÄKERHET 
I UPPSKATTNINGAR SOM KAN FÅ 
PÅVERKAN KOMMANDE 12 MÅNADER
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde, vilket 
fastställs utifrån marknadsbedömning. Väsentliga antagan-
den har därvid gjorts baserat på värderarnas erfarenhets-
mässiga uppskattningar av marknadens förräntningskrav 
på jämförbara fastigheter. Uppskattningar av kassaflödet 
är baserade på faktiska kostnader, erfarenheter av jämför-
bara fastigheter och antagande om framtida kostnadsut-
veckling. Framtida investeringar har uppskattats utifrån det 
faktiska behov som föreligger. De faktiska kostnaderna och 
behoven kan i framtiden visa sig skilja från de bedömda 
vid utgången av varje redovisningsperiod. Det föreligger 
en betydande risk för väsentlig justering utifrån det osäkra 
marknadsläget som kan resultera i en förändring av upp-
skattade marknadsvärden under nästa räkenskapsår. För 
mer information, se not 14 Förvaltningsfastigheter.
UPPSKJUTEN SKATT
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av 
möjligheten att kunna utnyttja underskotten mot framtida 
vinster. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräknings-
metoden och i den omfattning det är sannolikt att beloppen 
kan utnyttjas mot framtida överskott. För mer information 
se not 12, Skatt.
BETYDANDE BEDÖMNINGAR
FÖRVÄRV AV BOLAG
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet 
ska klassificeras som ett tillgångs- eller rörelseförvärv. Ett 
tillgångsförvärv föreligger om förvärvet avser fastigheter 
men inte innefattar organisation, personal och de proces-
ser som krävs för att bedriva verksamheten. Övriga förvärv 
är rörelseförvärv.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
I samband med fastighetstransaktioner görs en samman-
vägd bedömning av relevanta fakta och omständigheter 
baserat på avtalsvillkoren för att fastställa när risker, 
förmåner och tillika kontroll anses övergå. De ekonomiska 
fördelar som hänförs till en förvaltningsfastighet utgörs 
såväl av driftnettot som tillgångens värdeförändring. 
Utifrån avtalsvillkoren fastställs tidpunkten då de framtida 
ekonomiska fördelarna kommer tillfalla Sveafastigheter, 
samt den tidpunkt då Sveafastigheter kan utöva kontroll 
genom att styra användningen av tillgången.
Förvärv av fastigheter är från tid till annan villkorade av 
händelser bortom Sveafastigheter kontroll. Detta kan inne-
fatta godkännande av motpartens styrelse eller andra be-
slutande organ, lagakraftvunnen detaljplan eller andra myn-
dighetsbeslut. Först då dessa villkor är uppfyllda bedöms 
det sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer tillfalla 
företaget och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillför-
litligt sätt, vilken anses utgöra det första redovisningstillfället.
Om skyldighet att betala ytterligare köpeskilling inte är 
beroende av Sveafastigheters framtida verksamhet, det 
vill säga om de händelser som ger upphov till betalningen 
är utanför Sveafastigheters kontroll, redovisas en skuld. 
Skulden redovisas till verkligt värde och motsvarar Svea-
fastigheters bästa bedömning av vad som kommer att er-
läggas. Om skyldigheten att betala ytterligare köpeskilling 
är beroende av Sveafastigheters framtida verksamhet, görs 
en bedömning om förutsättningarna för att redovisa en av-
sättning föreligger. 
Försäljning av fastighet är från tid till annan villkorade av 
händelser bortom Sveafastigheters kontroll såsom godkän-
nande av motpartens styrelse eller andra beslutande organ, 
lagakraftvunnen detaljplan eller andra myndighetsbeslut, 
eller motpartens upptagande av finansiering. Försäljningen 
redovisas först vid det tillfället då samtliga villkor är uppfyll-
da och försäljningslikviden kan fastställas på ett tillförlitligt 
sätt. Från tidpunkten vid sådant tillfälle, fram till tidpunkten 
för erhållande av försäljningslikvid, redovisas ej erhållen 
försäljningslikvid som fordran. 
I de fall då Sveafastigheter kan komma att erhålla ytterli-
gare köpeskilling i samband med försäljning av förvaltnings-
fastigheter redovisas sådan köpeskilling som fordran först 
då samtliga villkor är uppfyllda och den tillkommande kö-
peskillingen kan beräknas på ett tillförlitligt sätt samt att det 
är sannolikt att köpeskillingen kommer att erhållas. Sådan 
fordran redovisas till verkligt värde och motsvarar Sveafast-
igheters bästa bedömning av vad som kommer att erhållas. 
Fram tills dess redovisas inte sådan köpeskillingen som 
tillgång i rapporten över Koncernens finansiella ställning.

===== SIDA 45 =====

45 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER
NOT 4: HYRESINTÄKTER 
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernens intäkter utgörs i all väsentlighet av hyres intäk ter. 
Hyresavtalen klassificeras i sin helhet som operationella 
hyresavtal. Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott 
och periodisering av hyrorna sker linjärt så att endast den 
del av hyrorna som belöper på perioden redovisas som 
intäkter. Redovisade hyresintäkter har i förekommande 
fall reducerats med värdet av lämnade hyresrabatter. I de 
fall hyreskontrakten ger en reducerad hyra under en viss 
period, periodiseras denna linjärt över den aktuella kon -
traktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden 
beaktas inte vid sådan periodisering. Erlagda ersättningar 
från hyresgäster i samband med förtida avflyttning redovi-
sas som intäkt i samband med att avtalsförhållandet med 
hyresgästen upphör och inga åtaganden kvarstår, vilket 
normalt sker vid avflyttning. 
Utifrån de hyresavtal som Koncernen har och dess ut-
formning har Sveafastigheter konstaterat att den service 
som tillhandahålls av Koncernen är underordnad hyreskon-
traktet och att all ersättning ska anses utgöra hyra. 
Tabellen visar hyresintäkterna beräknade på aktuella 
hyresavtal. Den övervägande delen av kontrakt inom Kon-
cernen består av bostads- och bilplatshyreskontrakt, som 
oftast löper med tre månaders uppsägningstid. Antaganden 
om framtida hyresintäkter bygger på befintliga avtal och 
antaganden att dem hålls enligt avtal.
Mkr 2025 2024
Avtalade hyresintäkter inom 1 år 461 387 
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 76  74 
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 62 47 
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 43 32 
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 34 25 
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 136 98 
Summa 813 663

===== SIDA 46 =====

46 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER
NOT 5: RÖRELSESEGMENT 
REDOVISNINGSPRINCIP
Koncernens indelning i segment baseras på skillnaderna i 
segmentens karaktär och på den rapportering som ledning-
en inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten för 
att fatta strategiska beslut. Segmenten är indelade utifrån 
de typer av fastigheter som Sveafastigheter är verksamma 
i, och utgörs av två segment: 
• Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning
• Nyproduktion: avser fastigheter i pågående byggnation 
samt projektutveckling och byggrätter
Resultatposter som följs upp är hyresintäkter, fastighets-
kostnader, driftnetto samt värdeförändringar fastigheter.
Alla intäkter är hänförliga till Sverige. Det finns ingen hyresgäst som utgör mer än tio procent av intäkterna.
2025-01-01 – 2025-12-31
Mkr Förvaltning Nyproduktion Summa  
segment
Koncern gemensamt 
och elimineringar
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 1 536 0 1 536 - 1 536
Fastighetskostnader -525 -1 -526 - -526
Driftnetto 1 011 -1 1 010 - 1 010
Övriga förvaltningsintäkter - - - 54 54
Administration - - - -286 -286
Resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
1 011 -1 1 010 -232 778
Värdeförändringar fastigheter -10 -233 -243 - -243
Upplösen/nedskrivning goodwill - - - -2 -2
Rörelseresultat 1 001 -234 767 -234 -533
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - 8 8
Räntekostnader och liknande 
resultatposter - - - -401 -401
T omträttsavgälder - - - -9 -9
Värdeförändring finansiella instrument - - - -22 -22
Resultat före skatt 1 001 -234 767 -658 109
Skatt - - - -25 -25
ÅRETS RESULTAT 1 001 -234 767 -683 84
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 25 702 3 305 29 007 29 007
Investeringar 300 653 953 953

===== SIDA 47 =====

47 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER
2024-01-01 – 2024-12-31
Mkr Förvaltning Nyproduktion Summa  
segment
Koncern gemensamt 
och elimineringar
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 1 357 3 1 361 - 1 361
Fastighetskostnader -498 -2 -500 - -500
Driftnetto 859 1 860 - 860
Övriga förvaltningsintäkter - - - 60 60
Administration - - - -319 -319
Resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar fastigheter och 
goodwill
859 1 860 -258 602
Värdeförändringar fastigheter -431 -757 -1 188 - -1 188
Upplösen/nedskrivning goodwill - - - 0 0
Rörelseresultat 428 -756 -328 -258 -587
Resultat från joint ventures - - - 95 95
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - - 8 8
Räntekostnader och liknande 
resultatposter - - - -491 -491
T omträttsavgälder - - - -4 -4
Värdeförändring finansiella instrument - - - -40 -40
Resultat före skatt 428 -756 -328 -690 -1 019
Skatt - - - -107 -107
ÅRETS RESULTAT 428 -756 -328 -797 -1 125
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 24 806 3 334 28 410 28 410
Investeringar 146 483 629 629
NOT 6: RÖRELSEKOSTNADER 
REDOVISNINGSPRINCIP
FASTIGHETSKOSTNADER
I fastighetskostnader som är en del av Koncernens drift-
netto ingår drifts-och underhållskostnader samt fastighets-
skatt. Driftskostnader består bland annat av taxebundna 
kostnader som el, vatten, värme, renhållning samt försäk-
ring. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgär-
der för att upprätthålla fastighetens standard och tekniska 
skick. Fastighetsskatten avser både fastighetsskatt baserad 
på fastighetens taxeringsvärde och i tillämpliga fall fastig-
hetsavgift baserad på avgift per lägenhet. 
Fastighetskostnader uppgick under året till -526 mkr 
(-500) och är i sin helhet hänförliga till förvaltningsfastig-
heter som genererat hyresintäkter.
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
I Koncernens administrationskostnader ingår förvaltnings-
administration såsom fastighets- och ekonomisk förvalt -
ning, samt koncernövergripande kostnader såsom kostna-
der för koncernledning, koncernredovisning, transaktion 
och finansiering. 
Administrationskostnader uppgick under året till -286 mkr 
(-319) och består av förvaltningsadministration om -84 mkr 
(-102) och centraladministration om -202 mkr (-217).

===== SIDA 48 =====

48
Rörelsekostnader per funktion
Mkr 2025 2024
Driftskostnader -445 -412
Underhåll -55 -66
Fastighetsskatt -26 -22
Administration -286 -319
Summa kostnader -812 -819
Rörelsekostnader per kostnadsslag 
Mkr 2025 2024
Drift- och underhållskostnader -500 -478
Fastighetsskatt -26 -22
Övriga externa kostnader -108 -162
Personalkostnader -178 -156
Avskrivningar -0 -1
Summa kostnader -812 -819
NOT 7: ARVODE TILL REVISOR
Ernst & Young AB
Mkr 2025 2024
Revisionsuppdraget -8 -10
Andra revisionsuppdrag - -
Skatt - -
Övrigt - - 
Summa -8 -10
NOT 8: ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
Ersättningar till anställda utgörs av löner, betald semester, 
betald sjukfrånvaro och andra ersättningar samt pensioner. I 
redovisningen har vissa personalkostnader omklassificerats 
till att aktiverats i projekt när reglerna har kunnat tillämpas. 
Av den anledningen kommer inte personalkostnaderna i 
denna not att överensstämma med kostnadsslagen i not 6  
Rörelsekostnader fördelade på kostnadsslag. 
Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. 
Avgiftsbestämda pensionsplaner redovisas som en kostnad 
i den period som erlagda premier är hänförbara till.
Medelantal anställda
2025 2024
Medel-
antal 
anställda
Varav  
kvinnor  
%
Medel-
antal 
anställda
Varav  
kvinnor  
%
Dotter-
bolag 168 37 148 38
Moder-
bolag 15 63 9 71
Totalt i 
koncernen 183 41 158 40
Könsfördelning styrelse och ledande befattningshavare
2025 2024
Antal på 
balans-
dagen
Varav  
kvinnor 
%
Antal på 
balans-
dagen
Varav  
kvinnor 
%
Styrelseledamöter 7 29 6 33
Verkställande 
direktör och 
övriga ledande 
befattningshavare
8 63 4 50
Totalt i koncernen 15 47 10 40
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 49 =====

49
Personalkostnader
Mkr 2025 2024
Moderbolaget   
Styrelse och ledande 
befattningshavare
Löner och andra ersättningar -13 -16
Sociala avgifter -4 -5
Pensionskostnader -2 -1
Summa -19 -22
Övriga anställda   
Löner och andra ersättningar -13 -8
Sociala avgifter -4 -2
Pensionskostnader -2 -2
Övriga personalkostnader -2 -2
Summa -21 -14
Dotterbolag   
Styrelse och ledande 
befattningshavare
Löner och andra ersättningar -2 -4
Sociala avgifter -1 -1
Pensionskostnader -1 -1
Summa -4 -6
Övriga anställda   
Löner och andra ersättningar -98 -77
Sociala avgifter -31 -26
Pensionskostnader -10 -5
Övriga personalkostnader -4 -8
Summa -143 -117
Summa personalkostnader -187 -158
ERSÄTTNINGAR OCH VILLKOR FÖR 
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande 
befattningshavare utgörs av grundlön och pensionsför -
måner samt rörlig ersättning i form av bonus. Med andra 
ledande befattningshavare avses de personer som till -
sammans med verkställande direktören utgör koncern -
ledningen.
ÖVRIGA VILLKOR VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
Verkställande direktören har en uppsägningstid på 12 
månader ifall uppsägningen är från bolagets sida och om 
verkställande direktören väljer att avsluta sin anställning är 
uppsägningstiden 12 månader. Vid uppsägning från arbets-
givarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslö-
ner. Pensionsförmånen för verkställande direktören är 30 
procent av pensionsgrundande lön. 
RIKTLINJER FÖR ERSÄTTNING TILL LEDANDE 
BEFATTNINGSHAVARE
Vid årsstämman den 20 maj 2025 fastställdes riktlinjer för 
ersättningen till ledande befattningshavare i Sveafastig-
heter.
En förutsättning för en framgångsrik implementering av 
bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av dess lång-
siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, är att bolaget 
kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För 
detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig er-
sättning. Bolagets ersättningsriktlinjer möjliggör att ledande 
befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig tota-
lersättning. Enligt ersättningsriktlinjerna ska ersättningen 
till ledande befattningshavare vara marknadsmässig och 
får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig 
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner. 
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till finan-
siella eller icke-finansiella kriterier. De kan utgöras av indi-
vidanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna 
ska vara utformade så att de främjar bolagets affärsstrategi 
och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom 
att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller 
främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. Uppfyl-
lelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning 
ska kunna mätas under en period om ett år och får uppgå 
till högst 100 procent av den fasta årliga kontantlönen. Yt-
terligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraordinära 
insatser, förutsatt att sådana extraordinära arrangemang är 
tidsbegränsade och endast görs på individnivå antingen 
i syfte att rekrytera eller behålla befattningshavare, eller 
som ersättning för extraordinära arbetsinsatser utöver per-
sonens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersättning får inte 
överstiga ett belopp motsvarande 100 procent av den fasta 
årliga kontantlönen samt ej utges mer än en gång per år 
och individ.
INCITAMENTSPROGRAM
Årsstämman 2025 beslutade att införa ett långsiktigt aktie-
relaterat incitamentsprogram, riktat till nuvarande och fram-
tida ledande befattningshavare samt andra nyckelpersoner 
inom koncernen. Högst 15 personer kan delta och program-
met omfattar högst 165 000 aktierätter. Varje aktierätt ger, 
under förutsättning att vissa villkor är uppfyllda, rätt att ved-
erlagsfritt erhålla en (1) stamaktie i bolaget. Aktierätterna 
tilldelas vederlagsfritt senast dagen före årsstämman 2026. 
Inga aktierätter har tilldelats under 2025.
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 50 =====

50 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER
Ersättningar till ledande befattningshavare 2025
Mkr Grundlön,  
styrelsearvode
Pensions- 
kostnader
Övrig  
ersättning Summa
Styrelseordförande
Peter Wågström 0,8 - 0,4 1,2
Styrelseledamöter
Per O Dahlstedt 0,4 - 0,2 0,6
Peder Johnsson 0,4 - 0,2 0,6
Sanja Batljan 0,4 - 0,2 0,6
Christer Nerlich 0,5 - 0,2 0,7
Jenny Wärmé 0,5 - 0,2 0,7
Leiv Synnes 0,2 - - 0,2
Verkställande direktör
Erik Hävermark 3,9 1,3 0,8 6,0
Övriga ledande befattningshavare (7 st)* 5,5 1,1 0,7 7,3
*  Maria Oscarsson, Josefine Wikström och Frida Ställborn har varit ledande befattningshavare från 1 september 2025 och ersättning från den tiden 
redovisas i tabellen ovan. 
Ersättningar till ledande befattningshavare 2024
Mkr Grundlön,  
styrelsearvode
Pensions- 
kostnader
Övrig  
ersättning Summa
Styrelseordförande
Peter Wågström 0,7 - - 0,7
Styrelseledamöter
Per O Dahlstedt 0,3 - - 0,3
Peder Johnsson 0,3 - - 0,3
Sanja Batljan 0,3 - - 0,3
Christer Nerlich 0,4 - - 0,4
Jenny Wärmé 0,4 - - 0,4
Verkställande direktör
Erik Hävermark 2,7 0,7 2,2 5,6
Övriga ledande befattningshavare (3 st)* 4,9 1,4 2,3 8,6
* Görel Hällqvist har varit ledande befattningshavare fram till 30 november 2024 och ersättning fram till den tiden redovisas i tabellen ovan.

===== SIDA 51 =====

51 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER
NOT 9: FINANSIELLA INTÄKTER
Mkr 2025 2024
Tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde   
Ränteintäkter kreditinstitut 8 7
Ränteintäkter joint venture - 0
Ränteintäkter hyresfordringar 0 0
Summa ränteintäkter och liknande resultatposter 8 8
NOT 10: FINANSIELLA KOSTNADER
REDOVISNINGSPRINCIP
AKTIVERAD RÄNTA
Sveafastigheter aktiverar ränta på kvalificerade tillgångar. 
Sveafastigheters kvalificerade tillgångar utgörs av Förvalt-
ningsfastigheter. Aktivering av ränta görs endast på väsent-
liga investeringar överstigande 1 mkr. Aktivering upphör när 
de aktiviteter som krävs för att färdigställa den kvalificerade 
tillgången i allt väsentligt har slutförts.
Under året har 42 mkr (36) i räntor aktiverats avseende 
investeringar i fastighetsportföljen där en räntenivå om 3,28 
- 5,75 procent (5,75) använts.
Skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde
Mkr 2025 2024
Räntekostnader skulder till kreditinstitut -380 -336
Räntekostnader ägare - -165 
Övriga räntekostnader -1 -1
Övriga finansiella kostnader -12 -17 
Summa räntekostnader enligt 
effektivräntemetoden -393 -518
Räntekostnader derivat -8 27
Summa räntekostnader och 
liknande resultatposter -401 -491
NOT 11: LEASINGAVTAL
REDOVISNINGSPRINCIP
SVEAFASTIGHETER SOM LEASEGIVARE
Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner 
förknippade med ägandet faller på leasegivaren, 
klassificeras som operationella leasingavtal. Koncernens 
samtliga hyresavtal är utifrån detta att betrakta som 
operationella leasingavtal. Sveafastigheter är leasegivare i 
samband med upplåtelse av lokaler till hyresgäster, se not 
4 Hyresintäkter för mer information. 
SVEAFASTIGHETER SOM LEASETAGARE
Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs i huvudsak av 
avtal avseende tomträtter. T omträtter betraktas enligt IFRS 
16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet 
kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kommer 
kvarstå tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. 
Leasingskulden som uppstår amorteras inte utan värdet 
kvarstår fram till omförhandling av tomträttsavgälden. 
Kostnaderna för tomträttsavgälder redovisas som 
en finansiell kostnad i resultaträkningen. Den årliga 
tomträttsavgälden uppgår till -9 mkr (-4).

===== SIDA 52 =====

52
2025-12-31
Mkr Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing
Ingående balans 262 -262
Tillkommande avtal 23 -23
Omförhandlade avtal 13 -13
Utgående balans 298 -298
2024-12-31
Mkr Nyttjanderätt tomträtt Skuld leasing
Ingående balans 51 -51
Tillkommande avtal 211 -211
Utgående balans 262 -262
Mkr 2025 2024
Räntekostnad på leasingskulder -9 -4
Redovisad leasing -9 -4 
Utöver tomträttsavtalen finns leasingavtal i form av bilar, 
kontorsmaskiner mm. Koncernen bedömer dessa avtal som 
oväsentliga för Koncernen som helhet, varvid leasingavgif-
ten redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden 
i resultaträkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller 
leasingskuld redovisas i balansräkningen.
NOT 12: SKATT
REDOVISNINGSPRINCIP
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjutna skatteskulder redovisas för skattepliktiga tem-
porära skillnader och uppskjutna skattefordringar redovisas 
för avdragsgilla temporära skillnader i den omfattning det är 
sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot framtida skatte-
pliktiga överskott. Om den temporära skillnaden uppkommit 
vid första redovisningen av tillgångar och skulder som ut-
gör ett tillgångsförvärv, redovisas däremot inte uppskjuten 
skatt. 
Koncernen redovisar skattekostnader i form av aktuell 
skatt och uppskjuten skatt, beräknad utifrån gällande skat-
tesats på 20,6 procent i Sverige.
Samtliga underskottsavdrag har beaktats vid beräkning 
av uppskjuten skatt. Underskottsavdragen bedöms kunna 
nyttjas mot de framtida överskott som koncernens bolag 
bedöms generera kommande år. Underskottsavdragen 
uppgick till 193 mkr (387) per 31 december 2025. 
Redovisad skatt
Mkr 2025 2024
Aktuell skatt -10 -86
Skatt hänförlig till tidigare år -4 0
Uppskjuten skatt fastigheter 7 17
Uppskjuten skatt obeskattade reserver 0 -28
Uppskjuten skatt underskottsavdrag -37 -9
Uppskjuten skatt finansiella instrument 17 -1
Uppskjuten skatt goodwill 2 -
Redovisad skatt -25 -106
Upplysningar om uppskjuten skattefordran och skatteskuld
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Uppskjuten skatt fastigheter -1 007 -1 015
Uppskjuten skatt obeskattade 
reserver -50 -50
Uppskjuten skatt 
underskottsavdrag 40 81
Uppskjuten skatt goodwill -75 -76
Uppskjuten skatt finansiella 
instrument 16 -1
Redovisad uppskjuten 
skatteskuld -1 076 -1 062
Avstämning av effektiv skatt
Mkr 2025 2024
Resultat före skatt 109 -1 019
Skatt enligt moderbolagets skattesats -23 210
Skatteeffekt av:   
Skatt hänförligt till tidigare år -4 0 
Resultat från andelar i joint ventures - -20 
Ej skattepliktiga intäkter 0 0
Ej avdragsgilla kostnader -13 -3
Ej avdragsgilla räntekostnader -59 -205
Förändring pga nyttjat underskottsavdrag 37 -4
T emporära skillnader avseende fastigheter 13 -105
Övriga skattemässiga justeringar -3 12 
Redovisad skatt -25 -106 
Effektiv skattesats, % 23 11 
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 53 =====

53 SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER
NOT 13: GOODWILL
REDOVISNINGSPRINCIP
Goodwill uppstår när det finns en skillnad mellan nominell 
skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv 
av fastigheter i bolagsform som anses utgöra rörelseför-
värv. Denna goodwill har ett motsvarande belopp inom 
uppskjuten skatt och minskas när berörd fastighet säljs. 
Goodwill nedskrivningsprövas årligen eller oftare om det 
finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt 
inte är återvinningsbart.
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Ingående balans 76 77
Nedskrivning / avyttring -2 -0 
Utgående balans 75 76
NOT 14: FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
REDOVISNINGSPRINCIP
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Förvaltningsfastigheter redovisas till bedömt marknadsvär-
de i enligt nedan beskrivna värderingsmetoder och -model-
ler. Verkligt värde bedöms enligt IFRS 13 nivå 3. 
Orealiserade och realiserade värdeförändringar redovisas 
i resultaträkningen på raden värdeförändring förvaltnings-
fastigheter. Orealiserade värdeförändringar beräknas uti-
från värderingen vid årets slut jämfört med värderingen vid 
årets början alternativt anskaffningsvärdet om fastigheten 
förvärvats under året med hänsyn till årets investeringar. 
Realiserade värdeförändringar på fastigheter beräknas som 
köpeskilling minus försäljningsomkostnader minus bokfört 
värde vid årets början. 
Fastighetstransaktioner redovisas i samband med att 
kontroll övergår till köparen från säljaren. Se även Not 3 
Övriga väsentliga uppskattningar och bedömningar för mer 
information.
För fastigheter där det planeras för bostadsrätter klassifi-
ceras fastigheten som en omsättningstillgång och ett värde 
tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med 
avdrag för eventuellt bedömt nedskrivningsbehov. Dessa 
fastigheter redovisas som Omsättningsfastighet i balans-
räkningen. 
VÄRDERINGSMETOD
Samtliga fastigheter har värderats externt varje kvartal un-
der räkenskapsåret. Värderingarna har utförts i enlighet 
med International Valuation Standard Council (IVCS) och 
RICS värderingsstandard (senaste upplagan). Definitioner 
och värdebegrepp är i enlighet med International Valuation 
Standards (senaste upplagan), fastställda av International 
Valuation Standard Council (IVCS). Marknadsvärdet defi-
nieras som det bedömda priset till vilken en tillgång skulle 
säljas för vid värdetidpunkten, mellan en köpare och säljare 
utan intressegemenskap, där båda agerar välinformerade 
och utan tvång, samt efter normal marknadsföring. Osäker-
heten kring uppskattningar av marknadsvärdet anges ofta 
med ett värdeintervall, vanligen +/-5-10 procent, men detta 
varierar beroende på marknadssituation, investeringsbehov 
och fastighetsstandarden. Varje antagande om en fastighet 
bedöms individuellt utifrån den kunskap som finns tillgäng-
lig beträffande fastigheten samt de externa värderarnas 
marknadsinformation och erfarenhetsbedömningar. Verk-
ligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Ingen 
förflyttning har skett mellan värderingsnivåerna under inne-
varande eller jämförande period. Fastigheterna besiktigas 
av värderingsmännen enligt ett rullande schema där ambi-
tionen är att varje fastighet ska vara besiktigad inom vart 
tredje år. Dessa besiktningar omfattar offentliga ytor och 
ett urval av lägenheter med särskild tonvikt på större hyres-
gäster och vakanta lägenheter. Syftet med besiktningarna 
är att bedöma fastigheternas övergripande standard och 
skick, underhållskrav, marknadsposition, lägenheternas 
attraktivitet samt eventuella anpassningsbehov.
 
VÄRDERINGSMODELL – FASTIGHETER 
SOM GENERERAR KASSAFLÖDEN 
Fastighetsvärdet vid externvärdering fastställs genom en 
kombination av ortsprismetod och avkastningsbaserad 
metod, den använda modellen är oförändrad gentemot 
tidigare år. Den avkastningsbaserade metoden bygger 
på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. 
Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet 
av fastighetens framtida driftnetton under kalkylperioden 
samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid en kalkylperi-
od. Bolaget tillhandahåller till värderarna aktuell hyreslista, 
utfallskostnader samt bedömda kvarvarande investeringar i 
projekt. Restvärdet bedöms genom en evighetskapitalise-
ring av ett uppskattat marknadsmässigt driftnetto året efter 
kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett 
direktavkastningskrav, vilket externa värderare har gjort en 
bedömning om, och fastställs med hjälp av ortsprismetod 
där den aktuella transaktionsmarkanaden för jämförbara 
fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i 
bolag) transaktioner beaktas. Diskonteringsräntan som an-
vänts för nuvärdeberäkning av framtida kassaflöden består 
av direktavkastningskravet med tillägg för antagen tillväxt 
i kassaflödena under kalkylperioden. Dessa framtida kas-
saflöden baseras på en kalkylperiod om tio år dock med 
hänsyn till hyreskontrakt som löper utöver tioårsperioden. 
Antagandet avseende de framtida kassaflödena efter hy-

===== SIDA 54 =====

54
resavtalens utlöp görs bland annat med utgångspunkt i 
nuvarande och historiska hyror, faktiska utfallskostnader, 
jämförbara utfallskostnader, marknadens och närområ -
dets framtida utveckling, befintliga gällande hyresvillkor, 
marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut samt 
i kombination med den information som kom värderings-
mannen till gagn under besiktningstillfället.
VÄRDERINGSMODELL – FASTIGHETER  
SOM INTE GENERERAR KASSAFLÖDEN 
Fastigheter som inte genererar kassaflöden är fastigheter 
där Sveafastigheter uppför eller planerar att uppföra en ny 
byggnad och där investering pågår för byggnation eller i 
projekterings- och utredningsarbete. Det finns tillräckligt 
med handlingar framme för den kommande byggnaden 
för att kunna bedöma kommande driftnetto och projekt -
kostnader. Under projektering och utredningsfasen kan 
det dock finnas icke väsentliga kassaflöden, men erhål -
landet av dessa utgör inte det primära syftet med ägandet 
av fastigheten. Eftersom projektens exploatering både 
säkerställs via eget ägande samt markanvisning finns två 
utgångssätt: 
EGET ÄGANDE 
För eget ägande finns risk kopplat till detaljplanens status 
samt tidsaspekten. Riskavdragen har utgått från antingen 
vilket planstadie som projektet eller området vid värderings-
tidpunkten befinner sig i eller tidsaspekten. Ett avdrag på 
värdet görs med den största procenten av nedanstående:
Avdrag detaljplanestatus
Projektidé 75 % 
Ej planbesked 75 % 
Planbesked 50 % 
Samråd klart 25 % 
Granskning klart 25 % 
Lagakraft 15%
Avdrag tid till byggstart
3-4 år 40 %
2-3 år 30 % 
1-2 år 20 % 
0-1 år 15 % 
MARKANVISNINGAR 
För markanvisningar utgår risken i tidsaspekten. Då kommu-
nen åtagit sig markanvisningen minskar planrisken, men det 
kvarstår en mindre politisk risk samt tidsfaktorn. Beroende 
av återstående tid till antagen detaljplan och övertagande 
av marken görs avdrag enligt tabellen ”Avdrag tid till bygg-
start” ovan.
PÅGÅENDE BYGGNATION
För fastigheter som är under byggnation minskar risken 
ju längre man kommit i byggprocessen. För dessa fast -
igheter görs ett avdrag om tio procent fram tills stommen 
på byggnaderna är uppförda, därefter görs ett avdrag om 
fem procent.
UTVECKLING AV BOSTADSRÄTTER 
(OMSÄTTNINGSFASTIGHETER)
För projektfastigheter där det planeras för bostadsrätter 
ses fastigheten som en omsättningstillgång och ett värde 
tas upp motsvarande vad som investerats i projektet, med 
avdrag för eventuellt bedömt nedskrivningsbehov.
Beskrivning av förändringen i fastighetsbeståndet
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Ingående redovisat värde 28 140 24 786
Förvärv 297 4 006
Investeringar 953 629
Försäljningar -120 -
Omklassificering till 
omsättningsfastigheter - -92
Orealiserade värdeförändringar -263  -1 188
Utgående redovisat värde 29 007 28 140 
Investeringsstöd har erhållits med 81 mkr (226), vilka redo-
visas som negativa investeringar.
Värdeförändringar 
Mkr 2025 2024
Orealiserade värdeförändringar -263 -1 188 
Realiserade värdeförändringar 20 - 
Summa -243 -1 188 
VÄRDERINGSANTAGANDEN
I tabellen nedan redogörs för värderingsantaganden för de 
olika typerna av förvaltningsfastigheter. Skillnaden i infla-
tionsantaganden är hänförligt till att förväntad indexjuste-
ring skiljer sig mellan olika fastighetstyper. Det underliggan-
de inflationsantagandet är dock detsamma och presenteras 
i tabellen nedan.
Värderingsantaganden
2025 2024
Viktat inflationsantagande 2026 
(2025), % 1,50 1,00
Viktat inflationsantagande 2027 
(2026), % 2,00 2,00
Kalkylperiod, år 10 10 
Långsiktig vakans, % 0,7-3,9 0,5-2,0
Viktat direktavkastningskrav, % 4,52 4,38
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 55 =====

55
KÄNSLIGHETSANAL YS
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna princi-
per baserade på vissa antaganden som fanns tillgängliga 
vid tidpunkten för upprättande av de finansiella rapporter-
na. Nuvarande omständigheter och antaganden om fram-
tida utveckling kan förändras på grund av förändringar på 
marknaden eller andra omständigheter utanför Sveafastig-
heters kontroll. Verkligt värde är en bedömning av ett san-
nolikt försäljningspris vid en given tidpunkt på marknaden. 
Endast när en transaktion är genomförd och betald kan det 
verkliga priset fastställas. 
I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en föränd-
ring av vissa för värderingen antagna parametrar. En föränd-
ring av antagna parametrar kan leda till en betydligt högre/
lägre värdering. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild 
parameter troligtvis inte förändras isolerat, längst ner il -
lustreras effekten av att fler variabler förändras simultant.
Känslighetsanalys
2025 2024
Hyresvärde, +/- 5 % 1 584/-1 593 1 603/-1 602
Hyresvärde, +/- 50 SEK/kvm 1 027/-1 037 1 096/-1 082
Fastighetskostnader, +/- 5 % -515/505 -525/528
Fastighetskostnader, +/- 50 
SEK/kvm -1 075/1 067  -1 123/1 135
Långsiktig vakansgrad,+/-0,25 
%-enheter -84/66 -71/76
Kalkylränta, +/-0,25 %-enheter -480/479 -1 265/1 429
Direktavkastningskrav, +/-0,25 
%-enheter -1 244/1 391 -1 285/1 453
Hyresvärde +/-5 % och 
driftkostnader +/-5 % 1 069/-1 088 1 078/-1 074 
BESKRIVNING AV FASTIGHETSBESTÅNDET
2025 Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga
Marknad Marknads 
värde kr/kvm Antal  
lägenheter
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkt, 
mkr kr/kvm
Stockholm-Mälardalen 8 489 33 197 3 875 95,4 488 1 907
Universitets- och högskole städer 9 788 23 219 6 361 95,5 625 1 483
Malmö-Öresund 4 538 23 289 2 680 97,6 286 1 467
Stor-Göteborg 1 491 24 575 882 98,4 93 1 525
Övrigt 1 395 17 891 1 131 86,1 103 1 316
Totalt 25 702 25 427 14 929 95,3 1 594 1 577
Projekt och byggrätts fastigheter 3 305
Totalt 29 007
2024 Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga
Marknad Marknads 
värde kr/kvm Antal  
lägenheter
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkt, 
mkr kr/kvm
Stockholm-Mälardalen 8 193 33 462 3 723 95,4 453 1 850
Universitets- och högskole städer 9 243 22 357 6 075 96,1 587 1 420
Malmö-Öresund 4 373 22 435 2 679 96,3 278 1 425
Stor-Göteborg 1 482 24 328 882 96,1 87 1 428
Övrigt 1 515 16 966 1 310 80,0 103 1 152
Totalt 24 806 24 722 14 669 94,6 1 508 1 503
Projekt och byggrätts fastigheter 3 334
Totalt 28 140
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 56 =====

56
2025 Värdering Direktavkastningskrav, 
% Kalkylränta, % Långsiktig vakansgrad, %
Marknad Initialt drift-
netto år 1 kr/kvm min max snitt min max snitt min max snitt
Stockholm - Mälardalen 341 1 332 3,10 7,10 4,37 5,05 9,13 6,32 0,10 7,50 1,36
Universitetsstäder 401 952 4,00 5,52 4,56 5,97 7,58 6,17 0,01 3,95 1,34
Malmö-Öresund 190 976 3,57 5,59 4,44 5,55 7,65 6,42 0,42 2,79 1,09
Stor-Göteborg 61 1 000 4,20 4,85 4,34 6,17 6,83 6,31 0,44 1,07 0,68
Övrigt 66 850 4,80 6,12 5,54 6,78 8,18 7,54 1,22 6,50 3,89
Totalt 1 059 1 577 3,10 7,10 4,52 5,05 9,13 6,35 0,01 7,50 1,40
2024 Värdering Direktavkastningskrav, 
% Kalkylränta, % Långsiktig vakansgrad, %
Marknad Initialt drift-
netto år 1 kr/kvm min max snitt min max snitt min max snitt
Stockholm - Mälardalen 328 1 341 3,10 7,10 4,23 4,95 9,02 6,09 0,10 6,30 1,30
Universitetsstäder 386 934 4,00 5,56 4,36 5,86 7,56 6,33 0,35 3,24 1,18
Malmö-Öresund 187 960 3,57 5,54 4,41 5,38 7,54 6,28 0,32 2,83 1,07
Stor-Göteborg 58 949 4,10 4,85 4,27 5,96 6,72 6,13 0,51 1,28 0,69
Övrigt 61 684 4,50 13,50 5,37 6,40 15,51 7,27 1,15 25,00 4,06
Totalt 1 020  3,10 13,50 4,38 4,95 15,51 6,29 0,10 25,00 1,35
NOT 15: INVENTARIER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Ingående anskaffningsvärde 7 4
Årets anskaffningar - 3
Försäljningar och utrangeringar -1 -
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 7
Ingående avskrivningar -5 -4
Årets avskrivningar -0 -1
Utgående ackumulerade avskrivningar -5 -5
Utgående redovisat värde 2 2
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 57 =====

57
NOT 16: ANDELAR I JOINT VENTURES
REDOVISNINGSPRINCIP
Med samarbetsarrangemang avses företag där Koncernen 
tillsammans med andra parter genom avtal har ett gemen-
samt bestämmande inflytande över verksamheten. Ett 
innehav i ett samarbetsarrangemang klassificeras antingen 
som en gemensam verksamhet eller som ett joint venture 
beroende på de rättigheter och skyldigheter respektive 
investerare har enligt kontraktet. I Koncernen har inne haven 
klassificerats som joint ventures främst på grund av att Kon-
cernen har rätt till nettotillgångarna istället för direkt rätt till 
tillgångar och åtagande i skulder. Joint ventures redovisas 
enligt kapitalandelsmetoden. 
Sveafastigheters joint venture, SBB Kåpan Bostad AB, 
upplöstes i juni 2024.
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Ingående anskaffningsvärde - 1 795
Aktieägartillskott - - 
Resultatandel - -17
Resultat från upplösen av joint 
venture - 112
Avyttringar - -1 890
Utgående redovisat värde, 
kapitalandel - - 
Koncernens andel av årets totalresultat
Mkr 2025 2024
Nettoomsättning - 133
Drifts- och underhållskostnader - -15
Centraladministration - -20
Finansnetto - -7
Värdeförändring fastigheter/
finansiella instrument - -103
Skatt - -22 
Årets resultat - - 34
Övrigt totalresultat - - 
Årets totalresultat - -34
varav Koncernens andel - -17
NOT 17: FINANSIELLA INSTRUMENT
REDOVISNINGSPRINCIP
KLASSIFICERING OCH VÄRDERING 
AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR
Koncernens finansiella tillgångar består av skuldinstrument, 
egetkapitalinstrument samt derivat. 
Skuldinstrument:  Koncernens skuldinstrument klassi -
ficeras till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: 
långfristiga fordringar, hyresfordringar, övriga kortfristiga 
fordringar samt likvida medel. Tillgångarna omfattas av en 
förlustreservering för förväntade kreditförluster, för vidare 
information, se not 22 Finansiella risker.
Egetkapitalinstrument: Koncernens egetkapitalinstrument 
består av innehav i noterade aktier. Samtliga av Koncer-
nens egetkapitalinstrument värderas till verkligt värde via 
resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instrument. 
Derivat: Klassificeras till verkligt värde via resultatet på 
raden Värdeförändringar finansiella instrument. 
 
KLASSIFICERING OCH VÄRDERING  
AV FINANSIELLA SKULDER
Koncernens finansiella skulder består av skuldinstrument 
och derivat. 
Skuldinstrument: Koncernens skuldinstrument klassificeras 
till upplupet anskaffningsvärde och innefattar: skulder till kre-
ditinstitut och obligationslån.
Derivat: Koncernens derivat klassificeras till verkligt värde 
via resultatet på raden Värdeförändringar finansiella instru-
ment. 
KLASSIFICERING AV ÖVRIGA FORDRINGAR OCH 
SKULDER
För följande kortfristiga fordringar och skulder bedöms det 
redovisade värdet reflektera verkligt värde: hyresfordring-
ar, övriga fordringar, leverantörsskulder, övriga skulder och 
upplupna kostnader.  
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 58 =====

58
NEDSKRIVNING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR
Koncernens finansiella tillgångar som redovisas till upplu-
pet anskaffningsvärde, omfattas av nedskrivning för för-
väntade kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är 
framåtblickande och en förlustreservering görs redan vid 
första redovisningstillfället när det finns en exponering för 
kreditrisk. 
Hyresfordringar: Den förenklade modellen tillämpas för 
Koncernens hyresfordringar. En förlustreserv redovisas, i 
den förenklade modellen, för fordrans förväntade återstå-
ende löptid. Koncernen baserar värdering av förväntade 
kreditförluster på historiska kundförluster kombinerat med 
framåtblickande faktorer. För vidare information se Kredi-
trisk i not 22.
Övriga finansiella tillgångar redovisade till upplupet an-
skaffningsvärde: För övriga fordringar tillämpas en indivi-
duell bedömning på respektive motpart för att identifiera 
nedskrivningsbehov, där hänsyn tas till historisk, aktuell 
och framåtblickande information. Vid värdering av förvän-
tade kreditförluster tillämpar Koncernen en metod baserad 
på extern kreditrating. Förväntade kreditförluster värderas 
utifrån sannolikhet för fallissemang, förlust givet fallissemang 
samt exponeringen vid fallissemang. 
Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av 
fordran är 15 dagar försenad eller mer, eller om andra fakto-
rer indikerar att betalningsinställelse föreligger. En väsentlig 
ökning av kreditrisk baseras på om betalning är 31 dagar 
försenad eller mer. De finansiella tillgångarna redovisas i ba-
lansräkningen som netto av bruttovärde och förlustreserv. 
Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen 
under driftkostnader.
FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER 
PER VÄRDERINGSKATEGORI
I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella 
tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde res-
pektive verkligt värde, klassificerade i kategorierna enligt 
IFRS 9.
KREDITRISKEXPONERING
Tillgångarnas maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen 
av de redovisade värdena i tabellen nedan. Koncernen har 
inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella net-
totillgångarna.
Finansiella tillgångar/skulder värderade  
till verkligt värde via resultatet
Finansiella tillgångar/skulder värderade  
till upplupet anskaffningsvärde
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 2025-12-31 2024-12-31
Finansiella tillgångar   
Derivatinstrument 12 33 - -
Andra långfristiga fordringar  -  - 2 6
Hyresfordringar  -  - 9 9
Övriga kortfristiga fordringar  -  - 125 106
Likvida medel  -  - 501 308
Summa 12 33 637 429
Finansiella skulder
Skulder till kreditinstitut  -  - 9 030 10 421
Obligationer - - 3 690 1 683
Derivatinstrument 89 26 - -
Övriga långfristiga skulder  -  - 10 16
Leverantörsskulder  -  - 28 72
Övriga kortfristiga skulder - - 670 303
Summa 89 26 13 429 12 495
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 59 =====

59
DERIVAT
Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- 
och räntederivat, baseras på en diskontering av beräknade 
framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfal-
lodagar och med utgångspunkt i marknadsräntan på ba -
lansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt nivå 2 i 
verkligt värde hierarkin, både 2025 och 2024.
Beskrivning av förändringen av derivat
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Ingående redovisat värde 8 1 
Nyanskaffningar -1 15 
Avyttringar 0 -15
Orealiserad värdeförändring i 
resultatet -83 7
Utgående redovisat värde -77 8
varav redovisad som finansiell 
tillgång 12 33
varav redovisad som finansiell 
skuld 89 26
LISTADE OBLIGATIONER
2025-12-31
Löptid ISIN Emitterad  
skuld, Mkr
Emitterad  
skuld, mEUR Förfallodatum Räntesats, %
2025-2028 SE0013106747 900 - 2028-06-02 STIBOR+185 bps
2025-2030 SE0013106754 800 - 2030-06-02 STIBOR+225 bps
2025-2031 SE0013106929 800 - 2031-01-15 STIBOR+225 bps
2024-2027 SE0022244018 - 111 2027-01-29 4,75
2024-12-31
Löptid ISIN Emitterad  
skuld, Mkr
Emitterad  
skuld, mEUR Förfallodatum Räntesats, %
2024-2027 SE0022244000 413 - 2027-01-29 4,75
2024-2027 SE0022244018 - 111 2027-01-29 4,75
NOT 18: ÖVRIGA FORDRINGAR
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Skattekonto 48 40
Ställda säkerheter derivat 69 -
Transaktionsfordringar 3 10
Övriga fordringar 4 56
Redovisat värde 125 106 
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 60 =====

60
NOT 19: FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Upplupna hyresintäkter 9 13
Upplupna ränteintäkter 16 4
Förutbetalda projektkostnader 1 8
Förutbetalda driftskostnader 15 8
Förbetald försäkring 0 0
Övrigt 5 4
Redovisat värde 46 37
NOT 20: LIKVIDA MEDEL
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Banktillgodohavanden 501 308
Redovisat värde 501 308 
NOT 21: EGET KAPITAL
Förändring i aktiekapital
kr Antal aktier Aktiekapital
Ingående värden 2024-01-01 25 000 25 000
Nyemission 475 000 475 000
Aktiesplit 199 500 000 - 
Utgående värden 2024-12-31 200 000 000 500 000
 
Ingående värden 2025-01-01 200 000 000 500 000
Utgående värden 2025-12-31 200 000 000 500 000 
Sveafastigheter har endast stamaktier. 
Utestående antal aktier vid årets slut uppgick till 
200 000 000 och aktiekapitalet uppgick till 
500 000 kr. 
Varje aktie har ett kvotvärde om 0,0025 kr 
och berättigar till 1 röst per aktie. 
Samtliga aktier är fullt betalda och inga aktier är 
reserverade för överlåtelse. Inga aktier innehas av 
bolaget själv eller dess dotterbolag.
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 61 =====

61
NOT 22: FINANSIELLA RISKER
FINANSIELL RISKHANTERING 
Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika slags fi-
nansiella risker. Med finansiella risker avses fluktuationer i 
Koncernens resultat och kassaflöde till följd av ändringar i ex-
empelvis räntenivåer. Sveafastigheter är framförallt exponerad 
mot likviditetsrisk, finansieringsrisk, kreditrisk och ränterisk. 
Finansiella transaktioner och risker i koncernen hanteras 
centralt av moderbolagets finansfunktion. Koncernens fi-
nanspolicy för hantering av finansiella risker har utformats 
och beslutats av styrelsen. Finanspolicyn bildar ett ramverk 
av riktlinjer och regler samt definierar målsättning för finan-
sieringsverksamheten. Den övergripande målsättningen för 
finansieringsverksamheten är att: 
•  Uppnå bästa möjliga finansnetto inom ramen för 
beslutad risknivå och givna risklimiter, 
•  Identifiera och säkerställa en god hantering av de 
finansiella risker som uppstår. 
•  Säkerställa en god betalningsberedskap för att vid var 
tidpunkt kunna möta betalningsförpliktelser. 
•  Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering till lägsta 
möjliga kostnad inom ramen för beslutad risknivå. 
•  Säkerställa att finansverksamheten utförs med en god 
intern kontroll. 
LIKVIDITETS- OCH FINANSIERINGSRISK 
Likviditetsrisken avser risken för otillräcklig likviditet för att 
täcka framtida betalningsåtaganden. Kontinuerligt utförs 
likviditetsprognoser för att bedöma kapitalbehovet. En lik-
viditetsreserv hålls tillgänglig för att säkerställa Sveafastig-
heters kortfristiga betalningsförmåga. 
Per 31 december 2025 uppgick koncernens likvidi -
tetskällor till 2 431 Mkr varav 501 Mkr var likvida medel och 
1 930 Mkr var outnyttjade kreditfaciliteter. 
Finansieringsrisken definieras som risken att inte ha till -
gång till medel för refinansieringar, investeringar och an-
dra betalningar, eller att endast ha tillgång till finansiering 
med ofördelaktiga villkor. Genom diversifiering av lånens 
förfallostruktur, finansieringskällor och långivare samt väl 
avvägda likviditetsreserver kan risken minimeras. Sveafast-
igheter strävar efter en jämn fördelning av förfallodatum 
och en förutsägbar finansiering. Koncernens återbetalningar 
av finansiella skulder framgår av tabellen nedan. Skulder och 
räntebetalningar har inkluderats i den period när återbetalning 
tidigast kan krävas. För beräkning av räntebetalningar avse-
ende lån med rörlig ränta har referensräntor antagits så  som 
de var bestämda på bokslutsdagen. Framtida likviditetsflöden 
hänförliga till derivaten utgörs av betald ränta minus erhållen 
ränta. För beräkning av rörligt ben i ett räntederivat har refe-
rensräntor använts över derivatets hela löptid såsom de var 
bestämda på bokslutsdagen.
2025-12-31
Löptidsanalys, Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt
Skulder till kreditinstitut 686 8 768 - - 9 454
Obligationer 161 2 324 921 809 4 214
Övriga långfristiga skulder - - - 10 10
Derivat 21 28 5 - 54
Skuld leasing 10 18 17 252 298
Leverantörsskulder 28 - - - 28
Övriga kortfristiga skulder 670 - - - 670
Summa 1 576 11 138 943 1 071 14 727
2024-12-31
Löptidsanalys, Mkr <1 år 1-3 år 3-5 år >5 år Totalt
Skulder till kreditinstitut 486 10 485 264 - 11 236
Obligationer 80 1 770 - - 1 850
Övriga långfristiga skulder - - - 16 16
Derivat -26 -45 -22 - -93
Skuld leasing 9 16 15 222 262
Leverantörsskulder 72 - - - 72
Övriga kortfristiga skulder 303 - - - 303
Summa 924 12 226 257 238 13 646
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 62 =====

62
KREDITRISK 
Kreditrisk definieras som risken att motparter, både finansiel-
la och kommersiella, inte kan fullgöra sina skyldigheter i tid 
eller erbjuda säkerhet för fullgörandet. I den finansiella verk-
samheten är målsättningen att aktivt sprida risken att kapital 
går förlorat då en motpart inte kan fullgöra sina skyldigheter. 
En annan kreditrisk består i risken att Sveafastigheters hy-
resgäster inte kan fullgöra sina skyldigheter. Koncernen har 
fastställda riktlinjer för att säkra att hyresgästerna har lämplig 
kreditbakgrund och kreditförlusterna uppgår till ett ringa be-
lopp i förhållande till Koncernens omsättning. Bedömningen 
har gjorts att det inte har skett någon väsentlig ökning av 
kreditrisk för någon av Koncernens finansiella tillgångar. Mot-
parterna är utan kreditriskbetyg, förutom för likvida medel 
där motparterna har kreditriskbetyget AA- och A. 
Åldersanalys, Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Ej förfallna hyresfordringar 2 3
Förfallna hyresfordringar  
1–30 dagar 1 2
Förfallna hyresfordringar  
31–90 dagar 4 3
Förfallna hyresfordringar  
>90 dagar 21 20
Summa hyresfordringar 28 27
Reservering hyresfordringar. Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Ingående redovisat värde -18 -4
Reserveringar -11 -22
Bortskrivna belopp (konstaterade 
kreditförluster) 10 8
Summa -19 -18
Utgående redovisat värde 9 9
Fordringar utgörs i huvudsak av hyresfordringar för vilka 
Koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för 
redovisning av förväntade kreditförluster enligt IFRS 9. 
Detta innebär att förväntade kreditförluster reserveras för 
återstående löptid, vilken förväntas understiga ett år för 
samtliga fordringar ovan. Koncernen reserverar för förvän-
tade kreditförluster baserat på historisk information om 
konstaterade kundförluster i kombination med beaktande 
av känd information om motparten och framåtriktad infor-
mation. Sveafastigheter skriver bort en fordran när det inte 
längre finns någon förväntan på att erhålla betalning och 
då aktiva åtgärder för att erhålla betalning har avslutats. I 
tabellen till vänster visas de finansiella tillgångar för vilka 
Koncernen har reserverat förväntade kreditförluster. Utö-
ver detta bevakar Koncernen reserveringsbehov även för 
andra finansiella instrument, exempelvis likvida medel, och 
för moderbolaget också interna fordringar. Sveafastigheter 
tillämpar en ratingbaserad metod i kombination med annan 
känd information och framåtblickande faktorer för bedöm-
ning av förväntade kreditförluster. I de fall beloppen inte 
bedöms vara oväsentliga sker en reservering för förväntade 
kreditförluster även för dessa finansiella instrument. 
RÄNTERISK 
Ränterisken definieras som risken för negativa påverkningar 
från utvecklingen på räntemarknaden för Sveafastigheter. 
Den manifesterar sig dels som löpande räntekostnader för 
lån, och dels som marknadsvärdeförändringar på derivat 
i form av ränteswappar. Fokus ligger primärt på den po -
tentiella risken i Sveafastigheters löpande räntekostnader. 
Målet med hanteringen av ränterisken är att säkerställa en 
önskad stabilitet i Sveafastigheters totala kassaflöden. Sta-
bil kassaflödesutveckling är av stor vikt för att stödja fastig-
hetsinvesteringarna samt för att möta förväntningarna från 
kreditgivare och andra externa intressenter. Inom ramen för 
den valda strategin och inom tillåtna avvikelser strävar man 
efter att långsiktigt optimera de finansiella kassaflödena. 
Ränteriskstrategin består av en välavvägd blandning av rör-
lig och fast räntebindning. Vid val av strategi beaktas käns-
ligheten hos Sveafastigheters totala kassaflöden gentemot 
räntemarknadsutvecklingen över flera års tidshorisont. Den 
genomsnittliga räntebindningen var 1,9 (2,9) vid årets slut.  
Nedan redovisas ränteförfallostrukturen.
Ränteförfallostruktur 2025-12-31 2024-12-31
Mkr Ränteförfall Andel, % Ränteförfall Andel, %
< 1 år 2 543 20 814 7
1-2 år 5 861 46 571 5
2-3 år 820 6 6 424 53
3-4 år 3 517 28 2 670 22
4-5 år - - 1 667 13
>5 år - - - -
Totalt 12 740 100 12 146 100
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 63 =====

63
COVENANTER
I låneavtalen finns finansiella åtaganden som koncernen 
åtar sig att uppfylla under löptiden, så kallade covenanter. 
De mest väsentliga covenanterna beskrivs nedan.
• Icke-säkerställda räntebärande skulder (obligationer) 
med ett redovisat värde om 3 690 mkr (1 683)
– Löpande finansiellt villkor för skuldsättning. Belå -
ningsgrad (definierad som Nettoskuld / Summa Till-
gångar minus Likvida medel) om maximalt 55 procent. 
Per 2025-12-31 var belåningsgraden 42 procent.
– Villkor vid ny marknadsskuldsättning (så som defi -
nierat i de allmänna villkoren). Räntetäckningsgrad 
(definierad som Resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar / Finansnetto) om minst 1,5 ggr. 
Denna covenat testas endast om Sveafastigheter tar 
upp ny skuld som kan handlas på en reglerad mark-
nad. I samband med att bolaget tagit upp ny skuld på 
kapitalmarknaden under 2025 har testet för ränteräck-
ningsgraden uppfyllts.
 
 
• Säkerställda räntebärande skulder (skulder till kredit-
institut) med ett bokfört värde om 9 030 mkr (10 421). 
Finansiella åtaganden är ofta unika för enskilda låneavtal. 
Exempel på vanligt förekommande covenanter är belå-
ningsgrad, räntetäckningsgrad och soliditet. Covenan-
terna mäts och testas vanligtvis på låntagarnivå. 
Övriga åtaganden är bland annat att låntagande dotterbolag 
ska vara helägda, att dotterbolag med pantsatta tillgångar 
inte upptar ytterligare lån och att långivaren regelbundet 
förses med viss finansiell information.
 
Sveafastigheter bevakar, testar och följer upp covenanterna 
kvartalsvis och årsvis i enlighet med låneavtalen. Uppfylls 
inte de finansiella åtagandena kan exempelvis ytterligare 
säkerhet behövas eller så kan i förlängningen motparten 
ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. 
Sveafastigheter har uppfyllt samtliga covenanter mot alla 
motparter per 2025-12-31. Det finns inga indikationer att 
Sveafastigheter skulle ha svårigheter att uppfylla covenan-
terna nästa gång de testas per delårsrapportdagen 
31 mars 2026.
NOT 23: ÖVRIGA SKULDER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Moms -16 -27
Skulder personalkostnader -6 -5
Fastighetsskatt -14 -37
Transaktionsskulder -622 -199
Ställda säkerheter derivat -8 -
Övriga kortfristiga skulder -6 -35
Redovisat värde -670 -303
Transaktionsskulderna om -622 mkr (-199) avser finansie-
ringsskuld av två pågående projekt där entreprenören står 
för finansieringen. Skulden kommer regleras under våren 
2026 i samband med projektavslut. 
NOT 24: UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Upplupna personalkostnader -13 -19
Upplupna driftskostnader -39 -19
Upplupna räntor -89 -77
Ej betald stämpelskatt -32 -17
Förutbetalda hyresintäkter -127 -102
Övriga upplupna kostnader -14 -110
Redovisat värde -314 -344
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 64 =====

64
NOT 25: SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Kassaflödes påverkande  
transaktioner
Ej kassaflödes påverkande 
 transaktioner
Mkr 2025-01-01 Upptagna lån Amorterade lån Förvärv/Överföring av 
tillgångar och skulder 2025-12-31
Obligationer 1 683 2 500 -413 -80 3 690
Skulder till kreditinstitut 10 421 150 -1 572 32 9 030
Redovisat värde 12 104 2 650 -1 985 -48 12 720
Kassaflödes påverkande  
transaktioner
Ej kassaflödes påverkande 
 transaktioner
Mkr 2024-01-01 Upptagna lån Amorterade lån Förvärv/Överföring av 
tillgångar och skulder 2024-12-31
Obligationer - 1 694 - -11 1 683
Skulder till kreditinstitut 8 393 - -1 081 3 109 10 421
Skulder till ägare 4 334 - -361 -3 973 -
Redovisat värde 12 727 1 694 -1 442 -875 12 104
NOT 26: FÖRVÄRV AV DOTTERBOLAG MED AVDRAG FÖR LIKVIDA MEDEL
Mkr 2025 2024
Förvaltningsfastigheter  246  435 
Likvida medel 0  - 
Övriga tillgångar och fordringar 124  4 
Förvärvade tillgångar 257  439 
 
Skulder till kreditinstitut 0  115 
Övriga lång- och kortfristiga skulder 1 222 
Förvärvade nettotillgångar 256 102 
   
Köpeskilling motsvarande 100% av nettotillgångarna -256 -102 
Avdrag: Tidigare förvärvade andelar - 38 
Kontant erlagd köpeskilling -256 -64 
Förvärvade likvida medel 0  - 
Återbetalning av skulder i samband med förvärv av nettotillgångar -41 -221 
Summa förvärv av dotterbolag med avdrag för likvida medel -297 -285 
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 65 =====

65
NOT 27: STÄLLDA SÄKERHETER
Mkr 2025-12-31 2024-12-31 
Fastighetsinteckningar 12 491 12 579
Andelar i koncernföretag 11 803 8 913 
Summa ställda säkerheter 24 294 21 492 
NOT 28: EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Det finns inga åtaganden.
NOT 29: TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Transaktioner mellan Sveafastigheter AB (publ) och dess 
dotterbolag har eliminerats i koncernen och redovisas inte 
i denna not.
Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB som om-
fattar 3 950 lägenheter och har ett årsarvode om 52,5 mkr 
(2025 års nivå). Avtalet har under året förlängts med ett 
år och löper nu fram till utgången av 2027 . Intäkterna som 
avtalet genererar redovisas som Övriga förvaltningsintäkter.
Sveafastigheter har under 2024 sålt teknisk förvaltning till 
joint venture SBB Kåpan Bostad AB. Intäkterna, 12 mkr, re-
dovisas som Övriga förvaltningsintäkter.
Sveafastigheter hyr förvaltningskontor och parkeringsplat-
ser från SBB.
Transaktioner med Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB
Mkr 2025 2024
Fakturerade förvaltningstjänster 54 48
Räntekostnader - -165
Hyra förvaltningskontor och 
parkeringsplatser 1 1 
För information om ersättningar till styrelse och ledande be-
fattningshavare se not 8 Anställda och personalkostnader.
NOT 30: HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
•  Ett Euro Medium T erm Note-program om 2 000 mEUR   
etablerades och under det har seniora, icke-säkerställda 
obligationer om 300 mEUR emitterats.
•  Bolaget har nyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående 
111 mEUR seniora, icke-säkerställda obligationer.
•  Byggrätter tilldelades för två projekt i Nacka med cirka 
155 lägenheter vid Orminge centrum och 105 lägenheter 
vid Älta centrumkvarter.
•  Bolaget utsågs till ankarbyggherre och fick markanvis-
ning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren i centrala 
Västerås.
•  Bytesaffären med KlaraBo tillträddes. Överenskommet 
fastighetsvärde i den portfölj Sveafastigheter avyttrade 
motsvarar fastigheternas bokförda värde. Transaktionen 
bedöms initialt minska Sveafastigheters intjäningsförmå-
ga med cirka två mkr och minska uthyrningsgraden med 
0,04 procentenheter. Sveafastigheter är nettosäljare i 
transaktionen och erhöll en köpeskilling om cirka 90 mkr 
efter avdrag för bland annat latent skatt.
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | KONCERNENS NOTER

===== SIDA 66 =====

66
Moderbolaget 
KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS 
RESULTATRÄKNING OCH BALANSRÄKNING
Moderbolagets verksamhet består av koncern­
övergripande funktioner såsom finans, transaktion och 
kommunikation. 
Moderbolaget hade vid årets utgång 17 anställda. 
Nettoomsättningen uppgick under året till 47 mkr 
(29) och består till största del av management fee. 
Personalkostnaderna uppgick till ­35 mkr (­33) för året. 
Övriga rörelsekostnader uppgick till ­67 mkr (­57) för 
året, varav ­11 mkr (­22) är hänförliga till noteringen och 
listbytet till Nasdaq Stockholm samt uppbyggnaden av 
organisationen.
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Belopp i mkr Not 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Nettoomsättning 47 29
Personalkostnader 4 -35 -33
Övriga rörelsekostnader 3 -67 -57
Rörelseresultat -55 -61
Resultat från andelar i 
koncernföretag
5 - -2
Ränteintäkter och 
liknande resultatposter 6 414 1 335
Räntekostnader och 
liknande resultatposter 7 -532 -1 126
Värdeförändringar 
finansiella instrument -3 -26
Resultat efter finansiella 
poster -176 120
Bokslutsdispositioner 8 57 -15
Resultat före skatt -119 105
Skatt 9 11 -9
ÅRETS RESULTAT -108 96
Belopp i mkr 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Årets resultat -108 96
Övrigt totalresultat - -
TOTALRESULTAT 
FÖR ÅRET -108 96

===== SIDA 67 =====

67
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR   
Anläggningstillgångar   
Finansiella 
anläggningstillgångar   
Andelar i koncernföretag 10 18 475 18 478
Fordringar hos 
koncernföretag 11 7 204 6 414
Derivat 12 7 20
Uppskjuten skattefordran 14 -
Summa finansiella 
anläggningstillgångar 25 701 24 912
Summa 
anläggningstillgångar 25 701 24 912
Omsättningstillgångar  
Kundfordringar 12 - 2
Övriga fordringar 12 75 0
Förutbetalda kostnader och 
upplupna intäkter 13 14 3
Likvida medel 14 252 17
Summa 
omsättningstillgångar 
341 23
SUMMA TILLGÅNGAR 26 043 24 935
Belopp i mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH 
SKULDER   
Bundet eget kapital   
Aktiekapital 15 1 1
Fritt eget kapital
Aktieägartillskott 16 298 16 298
Transaktionskostnader -60 -60
Balanserat resultat 86 -10
Årets resultat -108 96
Summa fritt eget kapital 16 216 16 324
Summa eget kapital 16 216 16 325
Obeskattade reserver 16 15 15
Långfristiga skulder  
Obligationer 12 3 690 1 683
Derivat 12 2 20
Skulder till koncernbolag 17 5 952 6 752
Uppskjutna skatteskulder - 0
Summa långfristiga skulder 9 645 8 455
Kortfristiga skulder  
Leverantörsskulder 12 0 0
Aktuella skatteskulder 12 9
Derivat 12 74 -
Kortfristiga skulder 16 3
Upplupna kostnader och 
förutbetalda intäkter 18 65 128
Summa kortfristiga skulder 167 140
SUMMA EGET KAPITAL  
OCH SKULDER 26 043 24 935
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 68 =====

68
MODERBOLAGETS FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Belopp i mkr Aktie- 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget  
kapital 
Ingående eget kapital 2024-01-01 0 0 0
Årets resultat - 96 96
Övrigt totalresultat - - -
Årets totalresultat - 96 96
Nyemission 1 - 1
Transaktionskostnader - -60 -60
Aktieägartillskott - 16 288 16 288
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 324 16 325
Ingående eget kapital 2025-01-01 1 16 324 16 325
Årets resultat - -108 -108
Övrigt totalresultat - - -
Årets totalresultat - -108 -108
Utgående eget kapital 2025-12-31 1 16 216 16 216
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 69 =====

69
MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANAL YS
Belopp i mkr 2025-01-01 
2025-12-31
2024-01-01 
2024-12-31
Den löpande verksamheten   
Resultat före skatt -119 105
Justering för ej kassaflödespåverkande poster  
Avsättning till periodiseringsfond - 15
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -2 -
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 1 -
Betald skatt 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -120 120
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital  
Ökning (­)/Minskning (+) av rörelsefordringar -83 -15
Ökning (+)/Minskning (­) av rörelseskulder -60 6 891
Kassaflöde från den löpande verksamheten -263 6 996
Investeringsverksamheten  
Lämnade aktieägartillskott - -18 478
Investeringar i finansiella tillgångar -1 590 -6 414
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel - 0
Avyttring av dotterbolag 0 2
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 590 -24 890
Finansieringsverksamheten
Nyemission - 0
Transaktionskostnader - -60
Erhållna aktieägartillskott - 16 288
Upptagna lån 2 500 1 683
Amortering av låneskulder -413 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 088 17 911
Årets kassaflöde 235 17
Likvida medel vid årets början 17 0
Likvida medel vid årets slut 252 17
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 70 =====

70
NOT 1: VÄSENTLIGA 
REDOVISNINGSPRINCIPER
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt 
årsredovisningslagen (1995:1554) och den av Rådet för 
finansiell rapportering utgivna rekommendation RFR 2 
”Redovisning för juridisk person”. Moderbolaget tilläm­
par samma redovisningsprinciper som koncernen med 
de undantag och tillägg som anges i RFR 2. Det innebär 
att IFRS tillämpas med de avvikelser som anges nedan.
NOT 2: UPPSKATTNINGAR OCH 
BEDÖMNINGAR
För uppskattningar och bedömningar se not 3 för kon­
cernen.
NOT 3: ARVODE TILL REVISOR
Ernst & Young AB 
Mkr 2025 2024
Revisionsuppdraget -2 -4
Andra revisionsuppdrag - -
Skatt - -
Övrigt - - 
Summa -2 -4
NOT 4: ANSTÄLLDA OCH 
PERSONALKOSTNADER
För löner och ersättningar till anställda och ledande be­
fattningshavare samt information om antal anställda, se 
not 8 för koncernen.
NOT 5: RESULTAT FRÅN ANDELAR 
I KONCERNFÖRETAG
REDOVISNINGSPRINCIP
Utdelning redovisas när rätten att erhålla betalning be­
döms som säker. Intäkter från försäljning av dotterbolag 
redovisas då risker och förmåner samt kontroll förknip­
pade med innehavet i dotterbolaget övergått till köparen.
Mkr 2025 2024
Resultat från andelar i koncernföretag - -2
Summa - -2
NOT 6: RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE 
RESULTATPOSTER
Mkr 2025 2024
Tillgångar värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Ränteintäkter från koncernföretag 407 1 335 
Övriga finansiella intäkter 7 0 
Summa ränteintäkter och 
liknande resultatposter 414 1 335
NOT 7: RÄNTEKOSTNADER OCH 
LIKNANDE RESULTATPOSTER
Mkr 2025 2024
Skulder värderade till upplupet 
anskaffningsvärde
Räntekostnader till koncernföretag -407 -1 081
Räntekostnader till ägare - -11
Övriga räntekostnader -122 -22
Övriga finansiella kostnader -3 -12
Summa räntekostnader och liknande 
resultatposter -532 -1 126
Moderbolagets noter 
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 71 =====

71
NOT 8: BOKSLUTSDISPOSITIONER
Mkr 2025 2024
Avsättning till periodiseringsfond - -15 
Lämnade/mottagna koncernbidrag 57 -
Summa 57 -15
NOT 9: SKATT
Redovisad skatt
Mkr 2025 2024
Aktuell skatt -3 -9
Uppskjuten skatt underskottsavdrag - 0
Uppskjuten skatt finansiella instrument 14 -
Redovisad skatt 11 -9
Avstämning av effektiv skatt
Mkr 2025 2024
Resultat före skatt -119 105
Skatt enligt moderbolagets skattesats 25 -22
Skatteeffekt av:  
Skatt hänförlig till tidigare år -3 -
Ej skattepliktiga intäkter 15 3
Ej avdragsgilla kostnader -25 -3
Intäkter som ska tas upp men som inte 
ingår i det redovisade resultatet 0 -
Kostnader som ska dras av men som inte 
ingår i det redovisade resultatet - 12
Redovisad skatt 11 -9
Effektiv skattesats, % 10 8
NOT 10: ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
REDOVISNINGSPRINCIP
Andelar i dotterbolag redovisas i moderbolaget i enlig­
het med anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att 
transaktionskostnader inkluderas i det bokförda värdet 
för innehav i dotterbolaget. Det bokförda värdet prövas 
kvartalsvis mot dotterbolagens egna kapital. I de fall bok­
fört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga 
värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. 
I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad 
sker återföring av denna.
Mkr 2025 2024
Ingående anskaffningsvärden 18 478 2
Förvärv - 0
Aktieägartillskott - 18 478
Avyttringar -2 -2
Utgående redovisat värde 18 475 18 478
Direktägda dotterbolag Redovisat värde, tkr
Bolagsnamn Org.nr Säte Antal aktier Kapitalandel, % 2025-12-31 2024-12-31
Sveafastigheter Holding AB 559479-1880 Stockholm 25 000 100 18 475 235 18 477 741
Summa redovisat värde 18 475 235 18 477 741
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 72 =====

72
Indirektägda bolag
Org.nr Namn Andel, %
559281-0856 Sveafastigheter 1.101 
Holding AB
100
559464-0939 Sveafastigheter 1.102 
Holding AB
100
559266-0780 Sveafastigheter 1.201 
Holding AB
100
559266-0806 Sveafastigheter 1.202 
Holding AB
100
559266-0863 Sveafastigheter 1.203 
Holding AB
100
559266-0871 Sveafastigheter 1.204 
Holding AB
100
559266-0889 Sveafastigheter 1.205 
Holding AB
100
559266-0897 Sveafastigheter 1.206 
Holding AB
100
559266-0905 Sveafastigheter 1.207 
Holding AB
100
559266-0798 Sveafastigheter 1.208 
Holding AB
100
559266-0822 Sveafastigheter 1.209 
Holding AB
100
559266-0830 Sveafastigheter 1.210 
Holding AB
100
559266-0848 Sveafastigheter 1.211 Holding 
AB
100
559266-0855 Sveafastigheter 1.212 
Holding AB
100
559481-7628 Sveafastigheter 1.213 
Holding AB
100
559464-0954 Sveafastigheter 1.214 
Holding AB
100
559464-1010 Sveafastigheter 1.301 
Holding AB
100
559464-1077 Sveafastigheter 1.401 
Holding AB
100
559464-1275 Sveafastigheter 1.402 
Holding AB
100
559464-1085 Sveafastigheter 1.403 
Holding AB
100
559464-1093 Sveafastigheter 1.404 
Holding AB
100
559464-1101 Sveafastigheter 1.408 
Holding AB
100
559464-1184 Sveafastigheter 1.411 Holding 
AB
100
559464-1192 Sveafastigheter 1.412 
Holding AB
100
559464-1200 Sveafastigheter 1.413 
Holding AB
100
559185-5654 Sveafastigheter 1.501 
Holding AB
100
559347-1997 Sveafastigheter 1.502 
Holding AB
100
559070-4713 Sveafastigheter 1.503 
Holding AB
100
Org.nr Namn Andel, %
559276-5571 Sveafastigheter 1.504 
Holding AB
100
559276-5621 Sveafastigheter 1.505 
Holding AB
100
559374-8642 Sveafastigheter 1.506 
Holding AB
100
559314-1442 Sveafastigheter 1.507 
Holding AB
100
559347-1989 Sveafastigheter 1.508 
Holding AB
100
559281-0864 Sveafastigheter 2.101 
Holding AB
100
559464-1374 Sveafastigheter 2.102 
Holding AB
100
559464-1234 Sveafastigheter 2.103 
Holding AB
100
559464-1242 Sveafastigheter 2.104 
Holding AB
100
559464-1259 Sveafastigheter 2.105 
Holding AB
100
559464-1382 Sveafastigheter 2.106 
Holding AB
100
559277-2049 Sveafastigheter 2.201 
Holding AB
100
559277-2098 Sveafastigheter 2.202 
Holding AB
100
559277-2114 Sveafastigheter 2.203 
Holding AB
100
559464-1358 Sveafastigheter 2.301 
Holding AB
100
559464-0970 Sveafastigheter 3.101 
Holding AB
100
559464-1044 Sveafastigheter 3.102 
Holding AB
100
559464-0962 Sveafastigheter 3.103 
Holding AB
100
559464-0988 Sveafastigheter 3.104 
Holding AB
100
559423-7314 Sveafastigheter 3.105 
Holding AB
100
559326-6348 Sveafastigheter 3.106 
Holding AB
100
559364-1656 Sveafastigheter 3.107 
Holding AB
100
559423-7322 Sveafastigheter 3.108 
Holding AB
100
559161-9936 Sveafastigheter Aspuddens 
Husentreprenad AB
100
556667-8842 Sveafastigheter Avesta 
Kråkan 1 och Majsen 3 AB
100
559464-1168 Sveafastigheter Backen 8:15 
MergoCo AB
100
559070-4721 Sveafastigheter Boden 
Aspen 4 AB
100
559457-8311 Sveafastigheter Boden 
Tuppen AB
100
559079-3625 Sveafastigheter Borlänge AB 100
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 73 =====

73
Org.nr Namn Andel, %
916898-6546 Sveafastigheter Borås Priorn 
6 Handelsbolag
100
916898-6553 Sveafastigheter Borås 
Väpnaren 6 Handelsbolag
100
559229-3921 Sveafastigheter Bostad BR 
Hallsta AB
100
559376-6883 Sveafastigheter Bostad Bro 
AB
100
559306-0477 Sveafastigheter Bostad 
Hökerum AB
100
559122-5999 Sveafastigheter Bostad 
Jordbro I AB
100
559122-6021 Sveafastigheter Bostad 
Jordbro II AB
100
559256-4008 Sveafastigheter Bostad 
Medsolsbacken AB
100
559301-4649 Sveafastigheter Bostad 
Oxbacken AB
100
559376-6867 Sveafastigheter Bostad 
Projekt Beta AB
100
556700-2067 Sveafastigheter Bostad 
Råcksta AB
100
559122-6039 Sveafastigheter Bostad 
Silver Life AB
100
559235-4988 Sveafastigheter Bostad 
Silver Life Ingarö AB
100
559418-4730 Sveafastigheter Bostad 
Södra Hallsta Radhus AB
100
556985-1289 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling AB
100
559080-4265 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling II AB
100
559122-2921 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling III AB
100
559122-2905 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling IV AB
100
559256-3984 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling IX AB
100
559131-3530 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling V AB
100
559171-7946 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling VI AB
100
559220-1015 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling VII AB
100
559256-3976 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling VIII AB
100
559301-4672 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling X AB
100
559322-6664 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling XI AB
100
559335-6677 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling XII AB
100
559335-6685 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling XIII AB
100
559376-6818 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling XIV AB
100
559464-1028 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling XV AB
100
Org.nr Namn Andel, %
559464-1036 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling XVI AB
100
556984-1660 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling XVII 
Holding AB
100
559464-1051 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling XVIII AB
100
556975-6389 Sveafastigheter 
Bostadsutveckling XX 
Holding AB
100
559334-4087 Sveafastigheter Del av 
Botkyrka Tumba 8:347 AB
100
559122-6013 Sveafastigheter Del av 
Haninge Kalvsvik 1:4 och 
16:1 C AB
100
559225-1168 Sveafastigheter Del av 
Motala T ellus 1 AB
100
559171-7854 Sveafastigheter Del av 
Nacka Sicklaön A AB
100
559216-8610 Sveafastigheter Del av 
Nacka Sicklaön B AB
100
559232-8735 Sveafastigheter Del av 
Nacka Sicklaön C AB
100
559171-7896 Sveafastigheter Del av Salem 
5:77 och 32:1 A AB
100
559169-8583 Sveafastigheter Del av Salem 
5:77 och 32:1 B AB
100
559256-4016 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Akalla 4:1 A AB
100
559376-6859 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Akalla 4:1 B AB
100
559273-3124 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Aspudden 2:1 AB
100
559256-4024 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Bromsten 9:2 AB
100
559301-4714 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Enskede Gård 
1:1 A AB
100
559335-6594 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Enskede Gård 
1:1 B AB
100
559256-3992 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Fäboden 1 AB
100
559210-1967 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Hammarbyhöjden 
1:1 A AB
100
559232-8768 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Hammarbyhöjden 
1:1 B AB
100
559335-6628 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Hammarbyhöjden 
1:1 C AB
100
559335-6610 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Hammarbyhöjden 
1:1 D AB
100
559242-8477 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Hammarbyhöjden 
1:1 E AB
100
559301-4680 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Skärholmen 2:1 
AB
100
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 74 =====

74
Org.nr Namn Andel, %
559235-5084 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Stureby och 
Örby AB
100
559141-1268 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Sätra 2:1 AB
100
559210-1975 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Ulvsunda 1:1 A AB
100
559335-6669 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Ulvsunda 1:1 B AB
100
559122-6070 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Årsta 1:1 AB
100
559301-4706 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Årsta 1:1 B AB
100
559122-6047 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Älvsjö 1:1 A AB
100
559235-4996 Sveafastigheter Del av 
Stockholm Älvsjö 1:1 B AB
100
559171-7839 Sveafastigheter Del av 
T yresö Kumla 3:1263 A AB
100
559335-6651 Sveafastigheter Del av 
T yresö Kumla 3:1263 B AB
100
559171-7847 Sveafastigheter Del av 
T yresö Näsby 4:1469 A AB
100
559147-6451 Sveafastigheter Del av 
T yresö Näsby 4:1469 B AB
100
559301-4656 Sveafastigheter Del av 
Upplands Väsby Vilunda AB
100
559080-4299 Sveafastigheter Del av 
Uppsala Kronåsen 1:25 AB
100
559080-4323 Sveafastigheter Del av 
Vallentuna Rickeby­Mörby 
AB
100
556985-1271 Sveafastigheter 
Development AB
100
556436-7000 Sveafastigheter Ekorren 2 
och Jupiter 11 AB
100
556902-3020 Sveafastigheter Eskilstuna 
Fakiren 3 AB
100
556813-9249 Sveafastigheter Eskilstuna 
Fjärilen 8 AB
100
556879-9315 Sveafastigheter Exporten 
1 AB
100
559105-9976 Sveafastigheter Falun 
Britsarvsskolan 6 AB
100
559149-4827 Sveafastigheter Falun Lilla 
Näs och Korsnäs AB
100
559408-9921 Sveafastigheter Falun 
T egelbruket 4, projekt AB
100
556729-9853 Sveafastigheter Göteborg 
Bergsjön 15:3 AB
100
559340-1218 Sveafastigheter Halmstad 
Linden 2 AB
100
559340-1226 Sveafastigheter Halmstad 
Linden 8 AB
100
559300-7254 Sveafastigheter Haninge 
Kalvsvik AB
100
559106-8894 Sveafastigheter Helsingborg 
1 AB
100
Org.nr Namn Andel, %
559153-7831 Sveafastigheter Helsingborg 
2 AB
100
556442-9206 Sveafastigheter Helsingborg 
Leran 1 och 4 AB
100
559135-0722 Sveafastigheter Helsingborg 
Spårvagnen 1 AB
100
559464-0871 Sveafastigheter Holding 1 AB 100
559464-0889 Sveafastigheter Holding 
1.1 AB
100
559464-0947 Sveafastigheter Holding 
1.2 AB
100
559464-1002 Sveafastigheter Holding 
1.3 AB
100
559464-1069 Sveafastigheter Holding 
1.4 AB
100
559464-1150 Sveafastigheter Holding 
1.5 AB
100
559464-1218 Sveafastigheter Holding 
2 AB
100
559464-1226 Sveafastigheter Holding 
2.1 AB
100
559464-1283 Sveafastigheter Holding 
2.2 AB
100
559464-1341 Sveafastigheter Holding 
2.3 AB
100
559464-1119 Sveafastigheter Holding 
3 AB
100
559479-1898 Sveafastigheter Holding 
Förvaltning AB
100
559313-5964 Sveafastigheter Höganäs 
1 AB
100
556851-0902 Sveafastigheter Höganäs 
Bostäder AB
100
556720-6247 Sveafastigheter Höganäs 
Flora 5 AB
100
556547-7550 Sveafastigheter Höganäs 
Höganäs 38:47 AB
100
969661-1046 Sveafastigheter Höganäs 
Möllan 31 Handelsbolag
100
559191-4691 Sveafastigheter Höganäs 
Olympia 14 och 15 AB
100
559019-0228 Sveafastigheter Höganäs 
Släggan 1 AB
100
559206-2524 Sveafastigheter Höganäs 
Stataren 1 AB
100
556828-3138 Sveafastigheter Höganäs 
Stataren 2 AB
100
559199-5153 Sveafastigheter Jönköping 
Varberg 1 AB
100
559177-6645 Sveafastigheter Jönköping 
Önskemålet 7 AB
100
556516-1303 Sveafastigheter Karlshamn 
Mörrum 84:2 AB
100
559481-7537 Sveafastigheter Karlskrona 
Fregatten 16 AB
100
559162-1221 Sveafastigheter Karlskrona 
Gullbernahult 31 AB
100
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 75 =====

75
Org.nr Namn Andel, %
559157-9866 Sveafastigheter Karlskrona 
Kvarnhöjden 1 AB
100
556586-2199 Sveafastigheter Karlskrona 
Mo 1:95 och Monsunen 1 AB
100
559146-6056 Sveafastigheter Karlskrona 
Verkö 3:118 AB
100
559287-3797 Sveafastigheter Karlstad 
Kasernhöjden 1 A AB
100
559287-3805 Sveafastigheter Karlstad 
Kasernhöjden 1 B AB
100
559287-3813 Sveafastigheter Karlstad 
Kasernhöjden 1 C AB
100
559324-0194 Sveafastigheter Karlstad 
Regementet 21 AB
100
559225-6928 Sveafastigheter Kävlinge 
Arvid 1 AB
100
559225-6902 Sveafastigheter Kävlinge 
Kristallen AB
100
559225-6936 Sveafastigheter Kävlinge 
Sandhammaren 4 AB
100
559225-6910 Sveafastigheter Kävlinge 
Servitutet 2 AB
100
556693-9491 Sveafastigheter Landskrona 
1 AB
100
559345-4225 Sveafastigheter Landskrona 
2 AB
100
559267-6406 Sveafastigheter Landskrona 
3 AB
100
556727-3643 Sveafastigheter Landskrona 
5 AB
100
556768-2033 Sveafastigheter Landskrona 
AB
100
559152-8756 Sveafastigheter Landskrona 
Cykeln 3 AB
100
556925-2017 Sveafastigheter Landskrona 
Gröna Lund 20 AB
100
556064-4105 Sveafastigheter Landskrona 
Herkules 27 och 30 AB
100
556685-4096 Sveafastigheter Landskrona 
Neptun 30 AB
100
556514-2964 Sveafastigheter Landskrona 
Pallas 44 och 71 AB
100
559220-6964 Sveafastigheter Landskrona 
Sten Sture 11 AB
100
559276-5431 Sveafastigheter Linköping 
Idrottsstjärnan AB
100
556868-2545 Sveafastigheter Linköping 
Lavinen 5 AB
100
559276-5407 Sveafastigheter Linköping 
Luftpumpen och 
Lägerhyddan AB
100
559276-5415 Sveafastigheter Linköping 
Nyponbusken AB
100
559276-5357 Sveafastigheter Linköping 
Riket AB
100
559273-5103 Sveafastigheter Linköping 
Risgrynet 1 AB
100
Org.nr Namn Andel, %
559273-5095 Sveafastigheter Linköping 
Risgrynet 2 AB
100
559273-5087 Sveafastigheter Linköping 
Riskornet 1 AB
100
559276-5340 Sveafastigheter Linköping 
Räknestickan 1 AB
100
559223-3927 Sveafastigheter Lägenheter 
H1 AB
100
559218-8444 Sveafastigheter Lägenheter 
Holding AB
100
559204-0462 Sveafastigheter Malmö 
Pelaren 2 AB
100
556707-4504 Sveafastigheter Nacka 
Orminge 60:2 AB
100
556686-3493 Sveafastigheter Nacka 
Sicklaön 126:12 AB
100
556810-8517 Sveafastigheter Nackagubb 
AB
100
556742-5912 Sveafastigheter Norrtälje 
Marknadshagen AB
100
556973-7264 Sveafastigheter Nykvarn 
Kaffebryggaren AB
100
559208-8735 Sveafastigheter Nykvarn 
Ströpsta A AB
100
559229-6551 Sveafastigheter Nykvarn 
Ströpsta B AB
100
556897-8232 Sveafastigheter Nyköping 
AB
100
559481-7602 Sveafastigheter Nyköping 
Elektrikern 1 AB
100
559464-1390 Sveafastigheter Nyköping 
Svarvaren 4 AB
100
559114-4240 Sveafastigheter Nynäshamn 
2 Holding AB
100
559114-4257 Sveafastigheter Nynäshamn 
T elegrafen 21 AB
100
559114-5064 Sveafastigheter Nynäshamn 
T elegrafen Holding AB
100
556697-5107 Sveafastigheter Olofström 
Holje 106:1 AB
100
559440-7644 Sveafastigheter Oskarshamn 
Emmekalv och Älvehult AB
100
559481-7552 Sveafastigheter Oskarshamn 
Hälsan AB
100
559481-7545 Sveafastigheter Oskarshamn 
Merkurius 4 AB
100
559152-5307 Sveafastigheter Oskarshamn 
Måsen 1 AB
100
559297-0353 Sveafastigheter Parkering 
Holding AB
100
559464-1176 Sveafastigheter Pilen 
MergoCo AB
100
559235-5001 Sveafastigheter Sala Backe 
Vaksala Brillinge AB
100
559449-4337 Sveafastigheter Services AB 100
559031-5262 Sveafastigheter Sigtuna 
Rävsta 5:329 AB
100
SVEAFASTIGHETER |  ÅRSREDOVISNING 2025 | MODERBOLAGET

===== SIDA 76 =====