Kvartalsrapport Q1 2026

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT
1 JANUARI–31 MARS 2026

===== SIDA 2 =====

Kvartalet januari–mars 2026
• Hyresintäkterna ökade med 6,0 procent och uppgick till 398 mkr (376).  
I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,9 procent. 
• Driftnetto ökade med 5,3 procent och uppgick till 202 mkr (192).  
I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 3,9 procent.
• Förvaltningsresultat uppgick till 62 mkr (60), motsvarande 0,31 (0,30) kronor per aktie.
• Värdeförändring fastigheter uppgick till 148 mkr (-72). 
• Periodens resultat uppgick till 277 mkr (39), motsvarande 1,39 (0,19) kronor per aktie.
Väsentliga händelser under kvartalet
• Ett Euro Medium T erm Note-program om 2 000 mEUR etablerades och under det har seniora, 
icke-säkerställda obligationer om 300 mEUR emitterats med fast kupong om 4,375 procent och en 
löptid om 5 år. 
• Bolaget har nyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående 111 mEUR seniora, icke-säkerställda obligatio-
ner med en fast kupong om 4,75 procent.
• Byggrätter tilldelades för två projekt i Nacka med cirka 155 lägenheter vid Orminge centrum och 
105 lägenheter vid Älta centrumkvarter.
• Bolaget utsågs till ankarbyggherre och fick markanvisning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren 
i centrala Västerås.
• Sveafastigheter vann, för andra året i rad, Kundkristallen för högsta lyft i service.
• Under perioden skedde från- och tillträde i bytesaffären med KlaraBo till ett sammanlagt fastig-
hetsvärde om 2,1 mdkr. Affären omfattade 1 231 lägenheter där Sveafastigheter förvärvade 656 
lägenheter till ett överenskommet värde om 1 031 mkr och avyttrade 575 lägenheter till ett överens-
kommet värde om 1 103 mkr. 
• Styrelsen för Sveafastigheter har beslutat att utnyttja bemyndigandet från årsstämman 2025 om 
återköp av egna aktier. T otalt har 2 650 230 aktier återköpts under kvartalet till ett belopp om 96 mkr.
Väsentliga händelser efter kvartalet
• Efter kvartalets utgång har avtal tecknats om att avyttra nyproduktionsprojektet Solhusen i Nacka. 
Projektet omfattar 147 hyresrätter och det överenskomna fastighetsvärdet uppgår till 438 mkr. T otal 
investering i projektet bedöms uppgå till 354 mkr, motsvarande en projektmarginal på 24 procent. 
Projektet beräknas färdigställas och frånträdas under det andra kvartalet 2026.
Perioden i korthet
NYCKELTAL
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
apr 2025 
mar 2026
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 398 376 1 536 1 559
Driftnetto, mkr** 202 192 926 936
Förvaltningsresultat, mkr 62 60 376 379
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, mkr 148 -72 -243 -23
Periodens resultat, mkr 277 39 84 323
Belåningsgrad, % 43 42 42 43
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr*** 2,0 n.a 2,0 2,0
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsgrad, % 95,5 94,9 95,3 95,5
Överskottsgrad, %** 50,7 51,1 60,3 60,0
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 29 390 28 223 29 007 29 390
Antal lägenheter i förvaltning, st 15 025 14 794 14 929 15 025
Antal lägenheter i pågående byggnation, st 787 908 787 787
Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 694 6 658 6 425 6 694
Aktierelaterade nyckeltal
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,30 1,88 1,89
Resultat per aktie, kr* 1,39 0,19 0,42 1,62
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 81,40 79,77 80,41 81,40
* Före och efter utspädning. 
** På grund av ändrad uppställning av resultaträkningen och omklassificering av fastighetsadministration motsvarar nyckeltalen tidigare nyckeltal inkl 
fastighetsadministration. Se vidare information på sid 22.
*** Justerat nyckeltal som anpassats till krav enligt EMTN-programmet. Se vidare information på sid 21.
Se samtliga definitioner och härledning av nyckeltal på sid 23-25.
4,9  % 202 mkr 29,4 mdkr
Ökning hyresintäkter  
i jämförbart bestånd
Driftnetto Verkligt värde förvaltningsfastigheter
1,89 kr 787 43  %
Förvaltningsresultat per aktie,  
rullande 12 månader
Lägenheter i pågående byggnation Belåningsgrad
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 2

===== SIDA 3 =====

Hyresintäkterna utvecklades starkt under kvartalet, med en ökning 
om 4,9 procent i jämförbart bestånd, vilket speglar den underlig-
gande styrkan i portföljen. Kvartalet präglades av ett kallt och snörikt 
vinterväder, vilket medförde tillfälligt högre fastighetskostnader. 
Trots detta är överskottsgraden på rullande tolv månaders basis 3,2 
procentenheter högre än föregående år. Kostnader för centraladmi-
nistration minskade under kvartalet, drivet av vårt fortsatta fokus på 
effektivisering och optimering av organisationen.
Från och med detta kvartal har vi justerat vår redovisning genom 
att inkludera fastighetsadministration i fastighetskostnaderna och 
därmed i driftnettot. Förändringen ger en mer rättvisande bild av 
resultatet från förvaltningen.
Stärkt uthyrningsgrad
Sedan Sveafastigheter bildades har utvecklingen av uthyrningsgra-
den varit tydligt positiv, och vi ser fortsatt potential att stärka den. 
Under kvartalet ökade uthyrningsgraden med 0,2 procentenheter 
jämfört med föregående kvartal till följd av ett aktivt uthyrningsarbete 
och en stabil marknad.
Efterfrågan på nyproducerade hyresrätter i Stockholmsregionen är 
fortsatt stark. Det återspeglas i uthyrningen av våra projekt i Nacka 
och Kista, som färdigställs successivt denna vår och sommar. 
Den starka efterfrågan i dessa lägen bekräftar kvaliteten i vår 
utvecklingsportfölj.
Realiserade projektvinster
Sveafastigheter har en stark utvecklingsportfölj, där 88 procent 
av projekten är belägna i Stockholms län i attraktiva mikrolägen. 
Efterfrågan är särskilt hög i områden med goda kommunikationer, 
och cirka 90 procent av portföljen har en restid på under 40 minuter 
till centrala Stockholm, vilket stödjer både uthyrning, värdeutveckling 
och möjligheten att realisera projektvinster. 
Sveafastigheter fortsatte under kvartalet att utveckla bolaget i linje med den långsiktiga strategin, med fokus 
på värdeskapande investeringar, aktiv kapitalallokering och stärkt finansiell flexibilitet. Under kvartalet initierade 
vi aktieåterköp och stärkte vår finansiella ställning, och efter kvartalets utgång har projektvinster realiserats – 
samtliga viktiga steg i arbetet med att skapa långsiktigt aktieägarvärde.
VD HAR ORDET
Realiserade projektvinster och stärkt finansiell 
flexibilitet
Genom vår nyproduktion utvecklar vi högkvalitativa flerbostadshus 
med en stark hållbarhetsprofil, vilket bidrar till en successivt stärkt 
intjäningsförmåga i takt med att projekten färdigställs. Samtidigt upp-
står projektvinster genom att den totala investeringen understiger 
värdet på de färdigställda fastigheterna. Nyproducerade fastigheter 
i Stockholmsregionen är efterfrågade på transaktionsmarknaden, 
där vi för närvarande ser en hög aktivitet. Detta skapar möjligheter 
till selektiva avyttringar och en aktiv kapitalallokering, där kapitalet 
styrs mot de investeringar som ger högst avkastning och långsiktigt 
aktieägarvärde.
Efter kvartalets utgång avtalades om en försäljning av projekt 
Solhusen i Nacka, som färdigställs under det andra kvartalet. Det 
överenskomna fastighetsvärdet uppgår till 438 mkr, jämfört med en 
bedömd total investering om 354 mkr. Försäljningen innebär därmed 
en projektvinst om 84 mkr, motsvarande en projektmarginal om 24 
procent. Transaktionen är ett tydligt exempel på värdeskapandet i vår 
utvecklingsportfölj.
 
Stärkt finansiell ställning
Under kvartalet har vi stärkt bolagets finansiella flexibilitet och 
långsiktiga tillgång till kapitalmarknaden genom att etablera ett 
EMTN-program med en ram om 2 000 mEUR. Vi emitterade därefter 
icke-säkerställda obligationer om 300 mEUR, samtidigt som utestå-
ende obligationer om 111 mEUR samt säkerställd skuld om 2 007 mkr 
förtidsinlöstes. Den tidsmässiga skillnaden mellan emission och 
återbetalning, tillsammans med engångskostnader relaterade till 
förtidslösen, bidrog till tillfälligt högre finansiella kostnader under 
kvartalet.
Till följd av refinansieringen har kapitalbindningen ökat till 2,7 år och 
räntebindningen till 2,8 år, samtidigt som den genomsnittliga räntan 
endast ökat marginellt till 3,30 procent. Sammantaget stärker detta 
vår finansiella motståndskraft och förbättrar förutsättningarna för 
fortsatt tillväxt.
Mot bakgrund av den nuvarande substansrabatten inledde vi under 
kvartalet aktieåterköp. Hittills har totalt 2,7 miljoner aktier återköpts, 
motsvarande 1,3 procent av utestående aktier.
Hyresgäster och aktieägarvärde i fokus
I april genomförde vi Den stora Sveadagen, där medarbetare från 
hela bolaget arbetade praktiskt ute i våra bostadsområden med 
fokus på hyresgästernas behov och synpunkter.
Det är ett konkret exempel på vad som präglar Sveafastigheter – ett 
arbetssätt där vi håller våra hyresgäster nära och arbetar tillsammans 
över roller och funktioner. Tillsammans med ett tydligt fokus på resul-
tat och värdeskapande utgör det grunden för hur vi utvecklar bolaget.
Med en stark fastighetsportfölj, förbättrad finansiell flexibilitet och 
fortsatt fokus på operationell effektivitet står vi väl positionerade att 
stärka lönsamheten och skapa långsiktigt aktieägarvärde – alltid med 
våra hyresgästers trivsel i centrum.
Erik Hävermark,  
vd Sveafastigheter
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 3

===== SIDA 4 =====

Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i Sveriges tillväxtregioner, med hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett lokalt 
samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete i fokus. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder 
är stor, vilket skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen.
AFFÄRSOMRÅDE 
NYPRODUKTION
AFFÄRSOMRÅDE 
FÖRVALTNING
FASTIGHETER I 
FÖRVALTNING
PROJEKT- 
UTVECKLING
2,2 mdkr
6 694 lgh
1,4 mdkr
787 lgh
25,8 mdkr
15 025 lgh
PÅGÅENDE  
BYGGNATION
FASTIGHETSBESTÅND
29,4 mdkr
SVEAFASTIGHETER
SVEAFASTIGHETER I KORTHET
Äger, förvaltar och utvecklar hem för fler
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 4

===== SIDA 5 =====

Sveafastigheter förvaltar 15 025 hyreslägenheter från  Kävlinge i söder 
till Boden i norr. Beståndet omfattar både egenutvecklade och förvär-
vade fastigheter, med 93 procent belägna i Sveriges tre storstadsre-
gioner samt universitets- och högskolestäder. Dessa områden utgör 
prioriterade marknader för Sveafastigheter.
Under kvartalet tillträddes bytesaffären med Klarabo. Överenskommet  
fastighetsvärde uppgick sammanlagt till 2,1 mdkr, varav Sveafastig-
heter förvärvade 1 031 mkr och avyttrade 1 103 mkr i fastighetsvärde. 
Affären omfattar 1 231 lägenheter, där Sveafastigheter förvärvade 656 
och avyttrade 575 lägenheter. Genom affären stärkte Sveafastigheter 
sin närvaro i sex kommuner och lämnade samtidigt fem kommuner. 
Transaktionen bidrar till ökad operationell effektivitet och ett mer 
fokuserat fastighetsbestånd. 
Hyresförhandlingen för 2026 är klar och landade på genomsnittlig 
hyreshöjning om 3,4 procent.
Investeringar
Lönsamma investeringar i förvaltningsbeståndet stärker Sveafastig-
heters kassaflöden och fastigheternas långsiktiga värde.
Sveafastigheter äger och förvaltar hyresrätter i tillväxtregioner med fokus på långsiktighet, 
boendekvalitet och stabila kassaflöden.
FASTIGHETSBESTÅND
INVESTERINGAR, MKR
Lägenhets-
uppgraderingar
Övriga 
investeringar
Investeringar 
totalt
63 Mkr
13 Mkr
20 Mkr 96 Mkr
Energi- 
projekt
Direkt- 
avkastning  
på investering 
> 10 %
Direkt- 
avkastning  
på investering 
> 6 %
UTHYRNINGSGRAD %
93,0
93,5
94,0
94,5
95,0
95,5
96,0
Q/two.case
2025 2026
Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case Q/one.case
94,9 % 95,0 %
95,7 %
95,5 %95,3 %
Fastigheter i förvaltning
Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attraktiva 
boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. Under 
perioden har 63 mkr investerats i Hemlyft, med en genomsnittlig 
direktavkastning på investering överstigande 6 procent. Under 
kvartalet har 138 lägenhetsuppgraderingar färdigställts.
Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energianvänd-
ningen i beståndet. Under perioden har investeringar om 13 mkr 
genomförts i energiprojekt, med genomsnittlig direktavkastning på 
investering överstigande 10 procent.
Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 20 mkr  
investerats i driftnettoförbättrande projekt, främst hyresgästtillval.
Uthyrningsgrad
Sveafastigheter arbetar aktivt för att stärka uthyrningsgraden. Vid 
kvartalets utgång uppgick den till 95,5 procent, jämfört med 95,3 
procent vid utgången av föregående kvartal. Justerat för vakanser 
hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgraden till 95,8 procent, 
vilket är oförändrat mot föregående kvartal.
16 %
6 %
Universitets-  
och högskolestäder
% av totalt  
fastighetsvärde  
Övrigt
23 %
32 % Stockholm-
Mälardalen
Stor-Göteborg
Malmö-Öresund
Stockholms  
län
93  % 15 025 25,8  mdkr
i prioriterade 
marknader
Lägenheter  
i förvaltning
Verkligt värde
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 5

===== SIDA 6 =====

FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga
Uthyrningsbar 
yta, kvm Verkligt värde Hyresvärde
Uthyrnings- 
grad
Hyres-
intäkter
Fastighets- 
kostnader Driftnetto Överskottsgrad
Genomsnittligt viktat 
avkastningskrav
Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % %
Stockholm-Mälardalen  3 571  209 892 25 961  8 326  35 303  487  2 064 96,9  472  150  637  321 68 4,32
Universitets- och 
högskolestäder  6 535  407 875 19 187  10 101  23 653  676  1 583 95,9  648  260  608  388 60 4,55
Malmö-Öresund  2 521  169 470 10 670  4 144  23 006  279  1 549 97,5  272  101  563  171 63 4,49
Stor-Göteborg  882  58 503 2 162  1 483  24 449  94  1 556 97,7  92  37  605  56 60 4,37
Övrigt  1 516  100 058 8 158  1 707  15 773  159  1 465 84,5  134  64  595  70 52 5,77
Totalt  15 025  945 798  66 137  25 762  25 458  1 695  1 675 95,5  1 618  613  605  1 006 62 4,54
10 STÖRSTA STÄDER
Kommun Verkligt värde, mkr Andel av portföljen, % 
Stockholm län 6 033 23
Linköping 2 702 10
Skellefteå 2 156 8
Västerås 1 672 6
Helsingborg 1 517 6
Höganäs 1 355 5
Umeå 1 184 5
Falun 953 4
Borås 945 4
Borlänge 805 3
Totalt 19 323 75
FASTIGHETSBESTÅND
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER ÅLDER  
OCH ANTAL UPPGRADERADE LÄGENHETER
Verkligt värde
Uppgraderade 
lägenheter*
Byggår Antal lgh mkr kr/kvm
Fördelning, 
% Antal Andel, %
<2010  11 026  17 167  21 394  67 1 932 18
>=2010  3 999  8 595  41 021  33 - -
Totalt  15 025  25 762  25 458  100  1 932  13 
* Sedan 2020.
Information om pågående byggnation och projektutveckling på sidan 7-9 är 
baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående 
byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas 
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida 
investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte 
ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter 
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner, 
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående 
byggnation och projektutveckling omprövas regelbundet och bedömningar 
och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller 
tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har 
finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i 
projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. 
Information i tabellen ovan innehåller information från aktuell intjäningsförmåga 
på sidan 11, där även väsentliga antaganden som ligger till grund för den aktuella 
intjäningsförmågan framgår. 
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 6

===== SIDA 7 =====

Sveafastigheters organisation har lång erfarenhet av stads utveckling 
med fokus på att utveckla bostäder i attraktiva lägen med en god 
kostnadskontroll, arkitektonisk kvalitet, effektiva planlösningar och 
hållbarhetslösningar i framkant.
Sveafastigheter har fem pågående nyproduktionsprojekt omfattande 
totalt 787 lägenheter. Under kvartalet har inflyttning skett i första 
etapperna i projekt Solhusen i Nacka och Enhörningen i Kista, 
Stockholm. Uthyrningsarbetet pågår i efterföljande etapper i båda 
projekten där inflytt planeras kommande kvartal. 
Under senaste tolv månader har byggnation av 403 lägenheter 
färdigställts. Förväntat antal färdigställda lägenheter de kommande 
tolv månaderna uppgår till 363. 
Sveafastigheter har flera projekt i Stockholmregionen där byggstart 
planeras under kommande året. Under de kommande tolv måna-
derna förväntas byggstart av ca 600 lägenheter. Under senaste tolv 
månader har byggnation av 218 lägenheter startats. 
Genom nyproduktion skapar Sveafastigheter lönsam organisk tillväxt på marknader där det finns en stark 
underliggande efterfrågan på bostäder.
FASTIGHETSBESTÅND
Fastigheter under byggnation
PÅGÅENDE BYGGNATION
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde 
vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto**
Investering,  
mkr 
Verkligt  
värde
Direktavkastning på 
investering 
Projekt Kommun Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Bedömd Upparbetad mkr % Färdigställt
Solhusen Nacka 147  7 729  182  434  54 807  25  3 219  19  354  334  393 5,4 apr-26
Enhörningen Stockholm 216  11 404  483  730  61 432  37  3 153  32  646  559  611 4,9 jul-26
Notarien Eskilstuna 206  11 599  -    445  38 348  27  2 324  22  621  421  233 3,6 apr-27
Gamla Landsvägen Nacka 87  4 200  125  268  62 079  15  3 360  11  222  64  105 5,1 jun-27
Oxbacken Västerås 131  7 334  414  389  50 271  22  2 780  18  345  68  102 5,3 mar-28
Totalt 787  42 266  1 204  2 267  52 142  126  2 898  103  2 187  1 446  1 443 4,7
* Enligt aktuell extern värdering 
** Inklusive i förekommande fall tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent.
ÅTERSTÅENDE INVESTERING BYGGNATION
2026 2027 2028
Belopp i mkr Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Totalt
Bedömd återstående investering  165  150  146  125  90  36  29 -  741 
Bedömt kommande driftnetto**  19  32  -    -    34  -    -   18  103 
BYGGSTARTER OCH FÄRDIGSTÄLLDA 
BYGGNATIONER, ANTAL LÄGENHETER
0
100
200
300
400
500
600
700
218
403 363
589
Byggstarter
Senaste 12 mån
Antal
Förväntat kommande  
12 mån
Färdigställda byggnationer
100  % 787 1,4  mdkr
i Stockholm-Mälardalen Lägenheter under  
byggnation
Verkligt värde
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 7

===== SIDA 8 =====

* Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande.
93 %
Stockholm–Mälardalen
88 %
Stockholms län
46 %
Stockholm Stad
93 %PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER
Projektutveckling
Sveafastigheter är aktivt involverat i hela utvecklingskedjan, från 
tidiga skeden i detaljplaneprocessen till färdigutvecklade byggrätter. 
Genom att identifiera, anskaffa och förädla mark med utvecklingspo-
tential skapas förutsättningar för framtida bostadsproduktion och 
långsiktigt kassaflöde. Bolaget bidrar därmed inte bara till att skapa 
fler hem, utan också till att utveckla attraktiva och hållbara boende-
miljöer med fokus på Stockholmsregionen. 
Utvecklingsportföljen omfattar totalt 6 694 lägenheter varav 5 416 
hyres rätter och 1 278 bostadsrätter. Utvecklingsportföljen utgör 
en strategisk komponent i bolagets värdeskapande och framtida 
intjäningsförmåga. 
93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm-Mälar-
dalen, 88 procent i Stockholms län och 46 procent i Stockholms stad. 
Hyresrättsprojekten bedöms generera en genomsnittlig direktavkast-
ning på investering om 5,3 procent och en projektmarginal om cirka 
20 procent. I förvaltningsskedet bedöms fastigheterna leverera en 
genomsnittlig överskottsgrad överstigande 85 procent. 
Under kvartalet tilldelades bolaget byggrätter för två projekt i Nacka 
med cirka 155 lägenheter vid Orminge centrum och 105 lägenheter 
vid Älta centrumkvarter. 
Sveafastigheter utsågs under kvartalet till ankarbyggherre och fick 
markanvisning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren i centrala 
Västerås.
Med en omfattande utvecklingsportfölj, som i huvudsak är lokaliserad i Stockholmsregionen, har 
Sveafastigheter en stark position för att fortsätta växa organiskt med god lönsamhet genom nyproduktion.
Byggrätter
Inom fastigheter i förvaltning finns potential att utveckla byggrätter 
genom förtätning inom och i anslutning till fastigheterna. Exempelvis 
kan parkeringsytor som idag inte används, eller ändring av ytor till 
mer effektiv användning, skapa möjlighet att utveckla nya lägenheter.
Sveafastigheter har idag 348 000 kvm bruttoarea (BTA) i bygg-
rättsportföljen varav 115 000 kvm BTA har lagavunna detaljplaner. 
Av de 348 000 kvm BTA avser 21 000 kvm BTA byggrätter med ett 
verkligt värde om 18 mkr. När det beslutas att en byggrätt aktivt ska 
förberedas för en kommande byggnation klassificeras den om till 
projektutveckling.
Fastigheter under projektutveckling  
och byggrätter
Total 
investering
Bedömt värde  
vid färdigställande
+ ~20 % 16 374 
Mkr
13 746 
Mkr
Projekt-
marginal
Direkt- 
avkastning  
på investering 
5,3 %
FASTIGHETSBESTÅND
5,3  % 6 694 2,2  mdkr
Direktavkastning 
på investering
Lägenheter i 
projektutveckling
Verkligt värde
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 8

===== SIDA 9 =====

PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD
              Antal
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde 
vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto** Total investering Verkligt värde
Avkastning på 
investering 
Hyresrätter Lgh Kvm BTA Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr mkr kr/kvm BTA %
Stockholm-Mälardalen  4 655  336 648  238 494  17 684  14 917  58 231  783  3 057  652  12 204  2 130  6 326  5,3 
Universitets- och högskolestäder  761  50 692  37 884  -    1 456  38 442  97  2 568  80  1 543  3  55  5,2 
Totalt hyresrätter  5 416  387 340  276 378  17 684  16 374  55 681  881  2 994  733  13 746  2 132  5 505  5,3
Bostadsrätter
Stockholm-Mälardalen  1 278  96 323  69 344  2 216  5 589  78 099  -    -    -    -    35  -    - 
Totalt projektutveckling  6 694  483 663  345 722  19 900  21 963  60 069  881  2 994  733  13 746  2 167  5 505  5,3
* Enligt aktuell extern värdering. 
** Inklusive aktuell tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent.
FASTIGHETSBESTÅND
PROJEKTUTVECKLING I STOCKHOLMS LÄN
Restid till city med  
spårbunden trafik
Andel av 
portföljen, %*
< 30 min 71
30–40 min 19
41–50 min 10
Direkt- 
avkastning  
på investering 
5,5 %
*  Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande.
Skellefteå, Bägaren 7
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 9
  Pendeltåg
  Spårvagn
  Tunnelbana

===== SIDA 10 =====

Varje kvartal värderas hela fastighetsbeståndet externt av Savills och 
Newsec. Verkligt värde vid kvartalets utgång uppgick till 29 390 mkr 
fördelat på fastigheter i förvaltning om 25 762 mkr, fastigheter under 
byggnation om 1 443 mkr och fastigheter under projektutveckling och 
byggrätter om 2 185 mkr. 
Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för 
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyres nivåer, drift-, underhålls- och förvaltnings-
administrationskostnader samt behov av investeringar. Det viktade 
genomsnittliga direktavkastnings kravet i värderingarna uppgick vid 
kvartalets utgång till 4,54 procent, jämfört med 4,52 procent vid 
utgången av föregående kvartal.
I värdet för fastigheterna i förvaltning ingår 202 mkr för byggrätter 
som har värderats genom ortsprismetoden, det vill säga utifrån 
jämförelser av priser för likartade byggrätter. 
Fastigheter under byggnation samt projektutveckling värderas på 
motsvarande sätt, med tillägg för att avdrag görs för återstående 
investering och risk kopplad till detaljplanens status samt tid till 
byggstart. 
Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. 
För en mer utförlig beskrivning av värderingsmetodiken se not 14 
Förvaltningsfastigheter i Sveafastigheters årsredovisning 2025.
Värdering
Umeå, Gärdet 14
FASTIGHETSBESTÅND
Parameter Förändring, % Värdepåverkan, mkr 
Hyresvärde +/-5% 1 701/-1 710
Fastighetskostnader +/-5% -538/538
Långsiktig vakansgrad +/-0,25%-enheter -74/76
Kalkylränta +/-0,25%-enheter -492/499
Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -1 304/1 467
Hyresvärde +/- 5% och Fastighetskostnader +/- 5% 1 163/-1 172
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
 
Fastigheter i  
förvaltning
Fastigheter   
under byggnation
Projektutveckling  
och byggrätter Totalt
Ingående värde 25 702 1 294 2 010 29 007
Förvärv* 976 - 50 1 026
Investeringar 96 174 12 282
Orealiserade värdeförändringar 88 -25 113 176
Försäljning* -1 101 - - -1 101
Utgående värde bokslut 25 762 1 443 2 185 29 390
* Bytesaffären med KlaraBo bruttoredovisas som förvärv och försäljning.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer i enlig-
het med RICS. I tabellen bredvid redovisas hur värdet påverkas vid 
en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen 
ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras 
isolerat. Längst ner illustreras effekten av förändring i flera parametrar 
samtidigt.
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 10

===== SIDA 11 =====

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för de kommande tolv 
månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastighetsbestånd 
per den 31 mars 2026. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos 
för de kommande tolv månaderna, utan är att betrakta som en hypo-
tetisk ögonblicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och 
kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd och organisation vid 
en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte 
en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, 
fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller andra 
faktorer. 
Hyresvärdet består till 90 procent av bostäder, till 4 procent av 
bostadskomplement såsom parkering och förråd och till 6 procent av 
kommersiella lokaler. 
Intjäningsförmåga
INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Belopp i mkr
Fastigheter i 
förvaltning 
Pågående 
byggnation *
Hyresvärde 1 695 63 
Vakans -77 -1
Hyresintäkter 1 618 62
Fastighetskostnader -613 -8 
Driftnetto 1 006 54 
Övriga förvaltningsintäkter 53 
Centraladministration -167 
Resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar 892 
Räntenetto -415 
T omträttsavgälder -9
Förvaltningsresultat 467 
Genomsnittligt antal aktier 199 495 735
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,34
* Inkluderar enbart projekt som bedöms färdigställdas under kommande 12 månader.
Skellefteå, Hedensbyn 25.50
FASTIGHETSBESTÅND
Underlag för beräkning av intjäningsförmågan
Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som 
ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan:
• Kontrakterat hyresvärde på årsbasis, inklusive hyrestillägg och 
övriga fastighetsrelaterade intäkter, baserat på gällande hyresavtal 
per bokslutsdagen, med tillägg för förhandlade årshyror avseende 
vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler. 
Hyresrabatter om 10 mkr har inte beaktats.  
• Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp på 
helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdigställda under de 
senaste tre kvartalen appliceras fastighetsportföljens genomsnitt-
liga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet. 
• Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls kostnader, 
fastighetsskatt samt fastighetsadministration. Drift- och underhålls-
kostnader samt fastighetsadministration baseras på bolagets 
kostnadsbas under ett normalår för en tolv månadersperiod. 
Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste 
taxeringsvärden.
• Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för ett externt förvalt-
ningsuppdrag omfattande 3 950 lägenheter.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån organisations-
strukturen per balansdagen. I centraladministration avser 45 mkr 
kostnader hänförliga till det externa förvaltningsuppdraget.
• Räntenetto beräknas på nettoskulden per bokslutsdagen med 
avdrag för förväntade uppläggningsavgifter multiplicerat med 
snitträntan vid periodens utgång. Aktiverade räntor har inte 
beaktats.
• T omträttsavgälder har beräknats utifrån kostnaden under kvartalet 
uppräknat till helårseffekten.
• Information om pågående byggnation är baserad på bedömningar 
om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller 
mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom 
kommande 12 månader är inkluderade.
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 11

===== SIDA 12 =====

Räntebärande skulder
Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan nordiska banker 
och obligationer på kapitalmarknaden. Sveafastigheter innehar 
investment grade betyget BBB- med Positive Outlook från Fitch 
Ratings vilket bekräftar bolagets finansiella stabilitet.
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 12 878 mkr  
(12 721), varav räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till  
7 118 mkr (9 030) och skulder till obligationsinnehavare uppgick  
till 5 759 mkr (3 690).
Under kvartalet etablerades ett Euro Medium T erm Note-program om 
2 000 mEUR, inom vars ram seniora, icke-säkerställda obligationer 
om 300 mEUR emitterades i syfte att stärka bolagets finansiella 
flexibilitet och förlänga skuldens löptid.
Bolaget har under kvartalet nyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående 
seniora, icke-säkerställda obligationer om 111 mEUR samt återbetalat 
skulder till kreditinstitut om 2 007 mkr. I samband med återbetal-
ningen tecknades ett nytt säkerställt lån om 1 213 mkr med förfall 
2029. Lånet var outnyttjat vid kvartalets slut.
Finansiering
FINANSIELLA NYCKELTAL 
Finans- 
policy 
31 mar 
2026
31 mar 
2025
31 dec 
2025 
Räntebärande skuld, mkr 12 878 12 131 12 721
Räntesäkrad andel, %  96 94 85
Belåningsgrad, % < 50 43 42 42
Skuldkvot, ggr < 15 16 19 16
Skuldkvot enligt 
intjäningsförmåga, ggr  14 14 14
Räntetäckningsgrad (12 
månader), ggr >1,5 2,0 n.a 2,0
Genomsnittlig ränta, %  3,30 3,33 3,28
Kapitalbindning, år  2,7 2,1 2,0
Räntebindning, år  2,8 2,7 1,9
Belåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 43 procent (42) 
och kapitalbindningen till i genomsnitt 2,7 år (2,0). Ökningen av 
kapitalbindning förklaras av återbetalning av kortfristiga skulder och 
refinansiering av skuld med längre löptid. Sveafastigheter fortsätter 
att fokusera på att ytterligare förlänga kapitalbindningen. 
Av den totala räntebärande skulden klassificeras 20,8 procent som 
grön, enligt låneavtal eller Sveafastigheters gröna ramverk för obli-
gationer, att jämföra med 26,5 procent vid utgången av föregående 
kvartal. Minskningen i andelen grön finansiering beror på emitte-
ringen av EUR-obligationer under kvartalet, vilka inte klassificeras 
som gröna.
Ränterisk och räntesäkring 
Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödeseffekten av 
plötsliga förändringar i marknadsräntor genom att bevaka och aktivt 
vidta åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med 
hjälp av räntederivat eller genom lån med fast ränta. 
Vid periodens slut uppgick räntebindningen till i genomsnitt 2,8 år 
jämfört med 1,9 år vid utgången av föregående kvartal. Genomsnittlig 
ränta uppgick till 3,30 procent att jämföra med 3,28 föregående kvartal. 
Sveafastigheter har säkrat 96 procent av sin skuld via räntederivat eller 
lån med fast ränta. 
Likviditet och kreditfaciliteter 
Sveafastigheters bekräftade kreditfaciliteter, inklusive likviditetsre-
serv, ska alltid täcka verksamhetens likviditetsbehov de kommande 
18 månaderna och investeringar startas endast när det finns 
tillräckligt med likviditet. 
Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknadsförutsätt-
ningar förlängas minst ett år före förfallodagen. För att begränsa risk 
ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som har god likviditet 
över en konjunkturcykel.
Vid utgången av kvartalet uppgick Sveafastigheters bekräftade 
kreditfaciliteter, inklusive likviditetsreserv till 3 322 mkr varav 279 mkr 
avser likvida medel, 1 830 mkr outnyttjade kreditfaciliteter och 1 213 
mkr outnyttjat säkerställt lån. 
RÄNTEBINDNING OCH KAPITALBINDNING*
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt 
belopp, mkr
varav  
derivat, mkr
Ränta, 
%
Andel,  
%
Nominellt 
belopp, mkr
Andel, 
%
Säkerställt 
belopp, mkr
Icke-säkerställt 
belopp, mkr
2026 555 - 2,9 4 397 3 397 -
2027 4 741 761 1,7 37 5 998 46 5 998 -
2028 820 820 4,0 6 1 639 13 739 900
2029 3 517 3 517 4,2 27 - - - -
2030 - - - - 800 6 - 800
2031 3 283 - 4,5 25 4 083 32 - 4 083
>2032 - - - - - - - -
12 916 5 098 3,30 100 12 916 100 7 133 5 783
 
* Kreditmarginaler för rörliga lån allokeras utifrån säkringsinstrumentens löptid.
KAPITALSTRUKTUR
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
42 % Nettoskuld 
5 % Övriga skulder 
3 % Uppskjuten skatt  
och derivat 
50 % Eget kapital
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 12

===== SIDA 13 =====

Under kvartalet påbörjades implementeringen av Sveafastigheters 
nya mål för biologisk mångfald, med fokus på att successivt integrera 
biologisk mångfald i utemiljöer och förvaltningsarbete. 
Socialt (S) 
Det sociala hållbarhetsarbetet fokuserade under kvartalet på trygg‑
het, förebyggande insatser och samverkan. Trygghetsvandringar 
och säkerhetsbesiktningar genomfördes i flera bostadsområden 
och resulterade i konkreta åtgärder, såsom förbättrad belysning, 
anpassning av utemiljöer och installation av nya passagesystem. 
Förvaltningsorganisationen utbildades samtidigt i trygghetsfrämjande 
arbete. 
Under kvartalet genomförde Sveafastigheter en utbildning för förvalt‑
ningsorganisationen i diskrimineringslagstiftningen. Utbildningen är 
ett led i Sveafastigheters löpande arbete med lag efterlevnad och en 
inkluderande bostadsmarknad.
Sveafastigheter stärkte även samarbetet med kommuner och ideella 
aktörer inom det vräkningsförebyggande arbetet, som en del av 
bolagets långsiktiga ambition att bidra till stabila och trygga boende‑
förhållanden. Ett exempel är ett nära samarbete med Vräkningsföre‑
byggande enheten i Borås stad.
Styrning (G) 
Under kvartalet fortsatte Sveafastigheter att stärka den interna styr‑
ningen och den operativa kontrollen i verksamheten och hållbarhets‑
arbetet. En digitaliserad och enhetlig onboardingprocess infördes 
för att säkerställa efterlevnad av policys, tydlig atteststruktur samt 
korrekt behörighetsstyrning. Samtliga nya medarbetare inom bolaget 
signerar uppförandekoden i samband med anställning. Genom digital 
onboarding säkerställs genomgång av uppförandekod och centrala 
styrdokument.
Vidare implementerades individuella mål kopplade till bolagets 
affärsmål, vilket stärker prestationsstyrning, ansvarstagande och 
långsiktigt värdeskapande. Sammantaget bidrar kvartalets insatser till 
en robust styrningsmodell som stödjer Sveafastigheters hållbarhets‑
mål och investeringsstrategi.
Miljö (E)
Sveafastigheters arbete med SBTi‑validering av bolagets klimatmål 
gick under kvartalet in i nästa fas. Den formella ansökan skickades 
in till Science Based Targets initiative (SBTi) för granskning och 
godkännande. Mot bakgrund av hög belastning hos SBTi bedöms 
valideringen inledas under sommaren. Målen fastställs därefter under 
andra hälften av 2026.
Under kvartalet fortsatte Sveafastigheter att genomföra investeringar 
för att minska klimatpåverkan i fastighetsportföljen. Investeringarna 
syftar även till att förbättra fastigheternas energiklass i linje med 
antagna energimål, där fastigheter i lägre energiklasser successivt ska 
uppgraderas. Flera fastigheter kopplades upp för digital och AI‑ba‑
serad styrning och uppföljning av värme, ventilation och belysning, 
vilket skapar förutsättningar för lägre energiförbrukning och jämnare 
drift. Parallellt genomfördes mer traditionella energieffektiviserande 
åtgärder, såsom fönsterbyten, installation av LED‑belysning samt 
modernisering av ventilationssystem och tvättstugor. Dessa åtgärder 
bidrar till minskad klimatpåverkan och stärker fastigheternas långsik‑
tiga ekonomi.
Under kvartalet tilldelades Sveafastigheter byggrätter i Orminge cen‑
trum och Älta centrumkvarter. I dessa projekt integreras Sveafast‑
igheters hållbarhetsmål från ett tidigt skede, med bland annat fokus 
på låga klimatutsläpp per kvadratmeter. Inom förvaltningen tillämpas 
cirkulära principer genom återbruk av köksstommar och vitvaror vid 
renovering samt effektivare och mer klimatsmart avfallshantering.  
 
Hållbarhet
FÖRDELNING AV FASTIGHETER PER ENERGIKLASS
1 %
18 %
10 %
24 %
29 %
13 %
2 % 2 %
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
35 %
40 %
Pågående 
deklaration
Energiklass
Andel av marknadsvärde
A B C D E F G
HÅLLBARHETSMÅL
Väsentlig  
hållbarhetsfråga
Övergripande mål  
(löpande om inget annat år anges)
Miljö (E)
Klimatanpassning
(ESRS E1)
Hela fastighetsportföljen ska vara 
klimatanpassad och klara av att 
bemöta klimatrisker år 2030.
Klimatpåverkan och 
energi
(ESRS E1)
Planerade klimatmål enligt SBTi 
Buildings är i en valideringsprocess 
hos SBTi och förväntas fastställas 
under 2026. 
Biologisk mångfald 
(ESRS E4)
Åtgärder för biologisk mångfald ska 
vara implementerade på samtliga 
fastigheter med hög potential senast 
år 2030.
Cirkulär ekonomi
(ESRS E5)
Minst 70 % av icke‑farligt avfall från 
byggarbetsplatser ska förberedas för 
materialåtervinning. 
Socialt (S)
Medarbetare 
(ESRS S1)
Medarbetarnöjdhet (eNPS)  
ska överstiga branschgenomsnittet.
Leverantörers hälsa 
och säkerhet 
(ESRS S2)
Noll allvarliga personskador 
och noll dödsfall ska inträffa på 
Sveafastigheters anläggningar.
Hem för fler
(ESRS S3)
Alla nyproduktionsprojekt ska 
utformas för att möta de sociala 
behov som identifierats i en socialt 
värdeskapande analys.
Trygga 
hyresgäster och 
bostadsområden
(ESRS S4)
Sveafastigheters bostadsområden 
ska upplevas som tryggare än 
branschmedelvärdet. 
Styrning (G)
Affärsetik
(ESRS G1)
Alla Sveafastigheters medarbetare och 
samarbetspartners ska förstå, anta 
och följa respektive uppförandekod. 
Korruption och 
mutor
(ESRS G1)
Ingen form av korruption  
ska förekomma.
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 13

===== SIDA 14 =====

Stockholm, Leirvik 1
Aktiekapital
Sveafastigheter har en klass av stamaktier. Utestående antal aktier 
vid kvartalets slut uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet 
uppgick till 500 000 kr.
Aktiekursen den 31 mars 2026 var 35,16 kr.
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 16 065 
mkr (16 082) vilket motsvarar 81,40 kr per aktie (80,41).
Aktieinformation 
Kortnamn (ticker): SVEAF 
ISIN-kod: SE0022243812 
LEI-kod: 636700W1VM8602G2AA36
Marknadsplats: Nasdaq Stockholm Midcap
Återköp av egna aktier
Med stöd av årsstämmans bemyndigande har Sveafastigheter under 
kvartalet återköpt egna stamaktier på Nasdaq Stockholm. Under 
kvartalet återköptes 2 650 230 aktier för totalt 96 mkr vilket ger 
ett genomsnittligt pris om 36,23 kronor per aktie. Per den 31 mars 
2026 uppgick bolagets innehav av egna aktier till 2 650 230 aktier, 
motsvarande 1,3 procent av totalt antal utestående aktier. 
 
Återköpen redovisas som avdrag från eget kapital. Egna aktier 
ingår inte i det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier vid 
beräkning av samtliga nyckeltal per aktie.
Aktien och ägarna
DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 31 MAR 2026 
Ägare
Antal  
aktier
Andel röster/
kapital, %
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 124 300 038 62,2
Aker Capital 15 000 000 7,5
Länsförsäkringar Fonder 5 221 569 2,6
Skagen Fonder 3 958 860 2,0
Folketrygdfondet 3 400 000 1,7
Sveafastigheter AB 2 650 230 1,3
Weland Holding AB 2 531 645 1,3
Atlant Fonder 2 160 000 1,1
Handelsbanken Fonder 2 073 656 1,0
Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 2 000 000 1,0
10 största ägarna 163 295 998 81,7
Övriga aktieägare 36 704 002 18,3
Totalt utestående aktier 200 000 000 100
Källa: Modular Finance
Ägare och ägarstruktur 
Aktien hade vid periodens utgång cirka 6 500 aktieägare. De tio 
största aktieägarna kontrollerade 82 procent av kapitalet och 
rösterna per den 31 mars 2026. Det utländska ägandet uppgår till 
20,7 procent av utestående aktier.
Utdelningspolicy
Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt värde för 
bolagets aktieägare. Detta görs genom att vinster i första hand åter-
investeras i fastigheter i förvaltning och nyproduktion, förutsatt att 
investeringarna bedöms generera en attraktiv avkastning i jämförelse 
med alternativ kapitalanvändning. Allokeringen av kapitalet omprövas 
kontinuerligt i syfte att optimera aktieägarvärdet över tid.
Så länge bolaget ser goda investeringsmöjligheter med konkur-
renskraftig avkastning förväntas utdelningen vara låg eller utebli de 
kommande åren.
Styrelsen har föreslagit till årsstämman att ingen utdelning lämnas för 
år 2025.
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 14

===== SIDA 15 =====

KONCERNENS RESULTATRÄKNING
Belopp i mkr
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
apr 2025 - 
mar 2026
Hyresintäkter 398 376 1 536 1 559
Fastighetskostnader
Driftskostnader -152 -142 -445 -456
Underhåll -15 -11 -55 -58
Fastighetsskatt -6 -6 -26 -27
Fastighetsadministration -24 -26 -84 -82
Summa fastighetskostnader -196 -184 -611 -623
Driftnetto 202 192 926 936
Övriga förvaltningsintäkter 13 13 54 54
Centraladministration -35 -60 -202 -178
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 180 145 778 813
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 148 -72 -243 -23
Upplösen/nedskrivning goodwill - -2 -2 -0
Rörelseresultat 328 71 533 790
Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 0 8 9
Räntekostnader och liknande resultatposter -117 -84 -401 -435
T omträttsavgälder -2 -2 -9 -9
Värdeförändring finansiella instrument 51 14 -22 15
Resultat före skatt 261 0 109 371
Skatt 16 38 -25 -48
PERIODENS RESULTAT 277 39 84 323
Resultat per aktie (före och efter utspädning), kr 1,39 0,19 0,42 1,62
 
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Belopp i mkr
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
apr 2025 - 
mar 2026
Periodens resultat 277 39 84 323
Övrigt totalresultat - - - -
PERIODENS TOTALRESULTAT 277 39 84 323
Periodens resultat och totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
jan-mar 2026 jan-mar 2025
Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion
Koncernen 
totalt Förvaltning Nyproduktion
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 398 1 398 375 1 376
Fastighetskostnader -196 0 -196 -183 -1 -184
Driftnetto 202 1 202 192 0 192
Värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter 60 88 148 -52 -20 -72
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 25 762 3 628 29 390 24 907 3 316 28 223
Investeringar 96 186 282 60 118 178
Segmenten är indelade utifrån Sveafastigheters två affärsområden:
• Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning
• Nyproduktion: avser fastigheter under byggnation samt fastigheter under projektutveckling 
och byggrätter
SEGMENTSREDOVISNING
Finansiella rapporter
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 15

===== SIDA 16 =====

KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING
Intäkter
Hyresintäkter ökade under perioden med 6,0 procent till 398 mkr (376). Ökningen förklaras av årlig 
hyresjustering, hyresökningar efter lägenhetsuppgraderingar, förbättrad uthyrningsgrad samt utökat 
bestånd i form av färdigställande av projekt och förvärv. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna 
med 4,9 procent för perioden. Vid periodens utgång uppgick uthyrningsgraden till 95,5 procent att 
jämföra med 94,9 procent vid utgången av motsvarande period föregående år. 
Övriga förvaltningsintäkter om 13 mkr (13) avser arvode hänförligt till ett externt förvaltningsuppdrag.
Fastighetskostnader och driftnetto
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -196 mkr (-184), en ökning om 6,7 procent. Ökningen 
förklaras framför allt av ett utökat bestånd samt ökade kostnader för uppvärmning och snöröjning till 
följd av lägre genomsnittstemperaturer och mer snö i kvartalet jämfört med ett normalår. 
Driftnettot ökade med 5,3 procent och uppgick till 202 mkr (192) för perioden. I jämförbart bestånd 
ökade driftnettot för perioden med 3,9 procent. 
Överskottsgraden uppgick för perioden till 50,7 procent (51,1). Den något lägre överskottsgraden 
förklaras av att kostnaderna ökat mer än intäkterna till följd av ovan nämnda orsaker.
Fastighetsadministration inkluderas, från och med första kvartalet 2026, i fastighetskostnader. 
För vidare information se Övriga information på sid 22. 
Centraladministration
Periodens centraladministrationskostnader uppgick till -35 mkr (-60). I centraladministration ingår 
även kostnader relaterade till det externa förvaltningsuppdraget med -12 mkr (-12). För jämförelse- 
perioden belastas centraladministrationen även med ej återkommande kostnader om -11 mkr  
hänförliga till organisationens uppbyggnad samt initial börsnotering. 
Belopp i mkr
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
Centraladministration -35 -60 -202
varav extern förvaltning -12 -12 -45
varav ej återkommande kostnader - -11 -28
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till 148 mkr (-72). Orealiserade 
värdeförändringar uppgick till 176 mkr och realiserade värdeförändringar uppgick till -28 mkr. 
Kvartalets värdeförändringar påverkades positivt av driftnettoökande investeringar i fastigheter i 
förvaltning samt av att byggrättsportföljen förflyttats närmare byggstart. 
För vidare information se Värdering sid 10.
Ränteintäkter och räntekostnader
Ränteintäkter uppgick till 2 mkr (0) och räntekostnader uppgick till -117 mkr (-84) för perioden.
Ökningen i räntekostnader förklaras av tidsmässig förskjutning mellan emissionen och 
återbetalningen, vilket resulterade i något högre räntekostnader för perioden. Periodens 
räntekostnader belastas även med kostnader för förtidsinlösen av lån om -6 mkr (-) samt poster av 
engångskaraktär relaterade till etableringen av EMTN-programmet om -1 mkr (-). 
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat uppgick för perioden till 62 mkr (60) vilket motsvarar ett förvaltningsresultat per 
aktie om 0,31 kr (0,30) för perioden. 
Värdeförändring finansiella instrument
Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 51 mkr (14), varav 137 mkr (-54) var 
orealiserade värdeförändringar.
Den positiva resultateffekten avser huvudsakligen räntederivat och förklaras främst av stigande 
marknadsräntor under kvartalet. Obligationer i EUR är säkrade genom ett valutaderivat som i stort 
eliminerar resultatpåverkan av valutakursdifferenser. 
Skatt och periodens resultat
Skatt för perioden uppgick till 16 mkr (38), varav -10 mkr (-1) avser aktuell skatt och 27 mkr (39) avser 
uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten är hänförlig till värdeförändring i fastigheter och finansiella 
instrument samt upplösning av underskottsavdrag.  
Periodens resultat uppgick till 277 mkr (39) vilket motsvarar 1,39 kr (0,19) per aktie.
FINANSIELLA RAPPORTER
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 16

===== SIDA 17 =====

KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
TILLGÅNGAR    
Goodwill 75 75 75
Förvaltningsfastigheter 29 390 28 223 29 007
Nyttjanderätt tomträtt 298 258 298
Inventarier 1 2 2
Derivat 101 41 12
Övriga fordringar 1 2 2
Summa anläggningstillgångar 29 865 28 600 29 394
Omsättningstillgångar 
Omsättningsfastigheter 98 101 98
Hyresfordringar 24 10 9
Aktuella skattefordringar 84 - -
Övriga fordringar 132 107 125
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 93 108 46
Likvida medel 279 186 501
Summa omsättningstillgångar 710 513 779
SUMMA TILLGÅNGAR 30 575 29 113 30 173
EGET KAPITAL OCH SKULDER  
Eget kapital 15 109 14 884 14 929
Långfristiga skulder 
Skulder till kreditinstitut 5 886 10 379 8 592
Obligationer 5 759 1 616 3 690
Uppskjutna skatteskulder 1 053 1 023 1 076
Leasingskulder tomträtter 298 258 298
Derivat 4 16 15
Övriga skulder 15 7 10
Summa långfristiga skulder 13 015 13 298 13 681
Kortfristiga skulder 
Skulder till kreditinstitut 1 232 136 439
Leverantörsskulder 57 64 28
Aktuella skatteskulder - 24 39
Derivat - 71 74
Övriga skulder 836 328 670
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 326 307 314
Summa kortfristiga skulder 2 451 931 1 564
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 575 29 113 30 173
FINANSIELLA RAPPORTER
KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING
Goodwill
Goodwill uppgick per 31 mars 2026 till 75 mkr (75). 
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde för fastighetsbeståndet uppgick per 31 mars 2026 till 29 390 mkr (29 007). Föränd-
ringen under perioden förklaras främst av investeringar i beståndet samt under perioden genomförd 
bytesaffär med KlaraBo och tillträde av en byggrätt hänförlig till en tidigare affär. 
För vidare information se Värdering sid 10 samt Värdeförändringar fastigheter sid 16.
Likvida medel
Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och uppgick vid utgången av perioden till 
279 mkr (501). 
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 15 109 mkr  
(14 929). Soliditeten uppgick till 49 procent (49). 
Uppskjuten skatt
Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 mars 2026 till 1 053 mkr (1 076) och är hänförlig till 
förvaltningsfastigheter, underskottsavdrag samt obeskattade reserver.
Räntebärande skulder 
Räntebärande skulder uppgick vid utgången av perioden till 12 878 mkr (12 721), varav 7 118 mkr 
(9 030) avsåg skulder till kreditinstitut och 5 759 mkr (3 690) avsåg obligationer. 
Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för obligationerna uppgick 
vid utgången av perioden till 5 713 mkr (3 704). Redovisat värde för övriga finansiella tillgångar och 
skulder är i linje med verkligt värde.
Derivat
Derivat uppgår vid utgången av perioden till netto 97 mkr (-77) varav 101 mkr (12) redovisas som 
tillgång och -4 mkr (-89) redovisas som skuld. 
För vidare information se Värdeförändring finansiella instrument sid 16.
Övriga skulder
Posten övriga skulder uppgick vid utgången av perioden till 836 mkr (670) varav 735 mkr (623) avser 
finansieringsskuld av två pågående byggnationer där entreprenören svarar för finansieringen. Skulden 
kommer regleras i samband med projektavslut som bedöms ske under andra kvartalet 2026. 
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 17

===== SIDA 18 =====

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 
Belopp i mkr
Aktie- 
kapital 
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget  
kapital 
Ingående eget kapital, 1 jan 2025 1 16 298 -1 454 14 844
Periodens resultat - - 39 39
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - 39 39
Utgående eget kapital, 31 mar 2025 1 16 298 -1 415 14 884
Ingående eget kapital, 1 apr 2025 1 16 298 -1 415 14 884
Periodens resultat - - 46 46
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - 46 46
Utgående eget kapital, 31 dec 2025 1 16 298 -1 370 14 929
Ingående eget kapital, 1 jan 2026 1 16 298 -1 370 14 929
Periodens resultat - - 277 277
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - 277 277
Återköp egna aktier - - -96 -96
Utgående eget kapital, 31 mar 2026 1 16 298 -1 189 15 109
KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS
Kassaflöde från löpande verksamhet uppgick för perioden till -174 mkr (60). Minskningen förklaras 
främst av att slutlig skatt för 2024 reglerats under kvartalet. Den legala omstruktureringen av Sveafast-
igheterkoncernen under 2024 gav upphov till ineffektivitet i nyttjandet av koncernbidragsmöjlighe-
terna inom koncernen vilket resulterade i hög skattekostnad för året.
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick för perioden till -233 mkr (-178). Under perioden 
har investeringar i fastigheter gjorts om -282 mkr (-178), försäljningen till KlaraBo har slutförts samt en 
tilläggsköpeskilling för en byggrätt i en tidigare affär har betalats. 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för perioden till 42 mkr (64). Nya lån har tagits upp 
med 3 312 och amorteringar har skett med -3 174 mkr. Återköp av egna aktier har skett med -96 mkr. 
Periodens kassaflöde uppgick till -223 mkr (-122).
FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS 
Belopp i mkr
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 261 0 109
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -176 96 263
Nedskrivning goodwill - - 2
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -137 -14 12
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 11 3 9
Betald skatt -133 -25 -19
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -174 60 375
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -69 -70 -20
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 212 2 302
Kassaflöde från den löpande verksamheten -32 -8 657
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -282 -178 -953
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 89 - 120
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -40 - -297
Kassaflöde från investeringsverksamheten -233 -178 -1 129
Finansieringsverksamheten
Återköp egna aktier -96 - -
Upptagna lån 3 312 100 2 650
Amortering av låneskulder -3 174 -36 -1 985
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 42 64 665
Periodens kassaflöde -223 -122 193
Likvida medel vid periodens början 501 308 308
Likvida medel vid periodens slut 279 186 501
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 18

===== SIDA 19 =====

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 
Belopp i mkr
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
Nettoomsättning 9 8 47
Personalkostnader -11 -8 -35
Övriga rörelsekostnader -8 -15 -67
Rörelseresultat -10 -15 -55
Ränteintäkter och liknande resultatposter 79 98 414
Räntekostnader och liknande resultatposter -116 -121 -532
Värdeförändringar finansiella instrument 4 -3 -3
Resultat efter finansiella poster -43 -42 -176
Bokslutsdispositioner - - 57
Resultat före skatt -43 -42 -119
Skatt -17 18 11
PERIODENS RESULTAT -59 -24 -108
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 
 
Belopp i mkr
 
31 mar 2026
 
31 mar 2025
 
31 dec 2025
TILLGÅNGAR  
Anläggningstillgångar  
Andelar i koncernföretag 18 475 18 475 18 475
Derivat 82 23 7
Fordringar hos koncernföretag 7 833 7 413 7 204
Uppskjutna skattefordringar - 18 14
Summa anläggningstillgångar 26 390 25 929 25 701
Omsättningstillgångar 
Aktuella skattefordringar 3 - -
Övriga fordringar 0 72 75
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 47 27 14
Likvida medel 100 29 252
Summa omsättningstillgångar 151 128 341
SUMMA TILLGÅNGAR 26 542 26 058 26 043
EGET KAPITAL OCH SKULDER 
Bundet eget kapital 1 1 1
Fritt eget kapital 16 061 16 301 16 216
Summa eget kapital 16 062 16 302 16 216
Obeskattade reserver 15 15 15
Långfristiga skulder 
Obligationer 5 759 1 616 3 690
Uppskjutna skatteskulder 2 - -
Derivat 23 18 2
Skulder till koncernbolag 4 566 7 970 5 952
Summa långfristiga skulder 10 351 9 603 9 645
Kortfristiga skulder 
Leverantörsskulder 0 4 0
Aktuella skatteskulder - 9 12
Derivat - 71 74
Övriga skulder 29 1 16
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 85 53 65
Summa kortfristiga skulder 114 138 167
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 26 542 26 058 26 043
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 
Belopp i mkr
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
Periodens resultat -59 -24 -108
Övrigt totalresultat - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -59 -24 -108
KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom finans, transaktion och 
kommunikation.
Personalkostnaderna uppgick till -11 mkr (-8) för perioden. Övriga rörelsekostnader uppgick till -8 mkr 
(-15) för perioden. I jämförelseperioden belastades övriga rörelsekostnader med -2 mkr hänförliga till 
noteringen samt uppbyggnaden av organisationen.
Moderbolaget
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 19

===== SIDA 20 =====

Allmän information
Samtliga belopp redovisas i miljontals kronor (mkr) om inget annat 
anges. 
Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående 
år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där 
jämförelsesiffror avser utgången av föregående år.
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna 
delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal 
kan avvika från de exakta procenttalen. 
Redovisningsprinciper
Sveafastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS 
Redovisningsstandarder. Denna delårsrapport har upprättats i 
enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A lämnas såväl i de finansiella 
rapporterna och dess kommentarer som i övriga delar av 
delårsrapporten. 
Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer och 
Årsredovisningslagen. 
Redovisningsprinciper är i överensstämmelse med de som 
tillämpades i årsredovisningen för 2025 och ska läsas tillsammans 
med denna.
Goodwill
Redovisad goodwill är hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt 
och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter 
i bolagsform som måste redovisas vid rörelseförvärv. Motsvarande 
belopp finns redovisad som uppskjuten skatteskuld relaterad till 
fastigheter.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent 
på temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde 
på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag, med undantag för 
temporära skillnader på tillträdesdagen vid förvärv av fastigheter då 
förvärvet utgör tillgångsförvärv. 
Derivat
Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och 
räntederivat, baseras på en diskontering av beräknade framtida 
kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med 
utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har 
därmed värderats enligt IFRS 13 nivå 2. 
Koncernens derivat redovisas till verkligt värde via resultatet.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas 
av ett antal risk- och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och 
osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas värde, 
fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget 
arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och 
möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. 
Mer information om Sveafastigheters risker och hanteringen av 
dessa finns i Sveafastigheters årsredovisning 2025.
Transaktioner med närstående
Sveafastigheters relationer med närstående framgår av not 29 i 
Sveafastigheters årsredovisning 2025. 
Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med Samhällsbyggnads- 
bolaget i Norden AB (publ) som löper till utgången av 2027 . Avtalet 
omfattar 3 950 lägenheter och har ett årsarvode om 52,6 mkr. Under 
perioden har avtalet genererat 13,4 mkr i intäkter som redovisas som 
övriga förvaltningsintäkter.
Transaktioner med närstående sker på marknadsmässiga villkor.
Övrig information
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger 
rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget 
och de bolag som ingår i koncernen.
 
Stockholm den 23 april 2026
 
Erik Hävermark
Verkställande direktör
 
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av 
bolagets revisorer.
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 20

===== SIDA 21 =====

Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa 
finansiella nyckeltal
I samband med etableringen av bolagets Euro Medium T erm Note 
program (EMTN) har vissa finansiella nyckeltal justerats och nya 
nyckeltal tillkommit i syfte att säkerställa jämförbarhet, tydlighet och 
överensstämmelse med marknadspraxis för obligationsfinansiering.
Förändringarna avser främst definitioner och beräkningsprinciper för 
nyckeltal relaterade till bolagets kapitalstruktur och räntetäckning. 
För fullständig information om EMTN programmet se bolagets 
hemsida.
De justerade och nya nyckeltalen rapporteras från och med delårs-
rapporten för första kvartalet 2026.
Nya nyckeltal:
Belåningsgrad totala tillgångar, %
Justerat resultat före skatt, kr
Säkerställd belåningsgrad, %
Justerade nyckeltal:
Räntebärande skulder, kr
Räntenetto, kr
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr
Beräkningar av de nyckeltal som baseras på de justerade nyckeltalen 
har följaktligen omräknats. 
Jämförelsetal har, i tillämpliga fall, omräknats för att möjliggöra jämför-
barhet över tid i enlighet med IAS 8 Redovisningsprinciper, ändringar 
i uppskattningar och bedömningar samt fel.
I följande tabeller beskrivs de justerade samt de tidigare definitio-
nerna och härledningar av nyckeltalen som ändrats.
Definitioner samt härledningar av de nya nyckeltalen återfinns bland 
Definitioner på sid 23 och Härledning nyckeltal på sid 24-25.
Räntebärande skulder - Justerad definition
Skulder till kreditinstitut och obligationer.
Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025
Skulder till kreditinstitut 10 515 9 030
Obligationer 1 616 3 690
Räntebärande skuld 12 131 12 721
Räntebärande skulder - Tidigare definition
Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter 
och över/undervärde, obligationer samt skulder till ägare.
Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025
Skulder till kreditinstitut 10 515 9 030
Obligationer 1 616 3 690
Återläggning uppläggningsavgifter och över-/underkurs 12 20
Räntebärande skuld 12 143 12 740
Räntenetto - Justerad definition
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för 
räntekostnader och liknande finansiella poster efter återläggning av 
poster av engångskaraktär samt kostnader för förtidsinlösen av lån.
Belopp i mkr
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
Ränteintäkter och liknande resultatposter 0 8
Räntekostnader och liknande resultatposter -84 -401
Kostnader för förtidsinlösen lån (återläggning) - 3
Poster av engångskaraktär (återläggning) - -
Räntenetto -83 -390
Räntenetto - Tidigare definition
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för 
räntekostnader och liknande finansiella poster.
Belopp i mkr
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
Ränteintäkter och liknande resultatposter 0 8
Räntekostnader och liknande resultatposter -84 -401
Räntenetto -83 -393
Räntetäckningsgrad (12 mån) - Justerad definition
Justerat resultat före skatt (senaste 12 månader) i relation till 
räntenetto (senaste 12 månader).
Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025
Justerat resultat före skatt (senaste 12 mån) n.a 794
Räntenetto (senaste 12 mån) n.a -390
Räntetäckningsgrad, ggr n.a 2,0
Jämförelsetalet för rullande 12 månader till och med 31 mars 2025 redovisas som ej 
tillämpligt (n.a.) då kapitalstrukturen i det nystartade Sveafastigheterkoncernen innehöll 
ägarlån. EMTN-definitionen är utformad för bolagets nuvarande kapitalstruktur och ett 
omräknat jämförelsetal skulle därför inte ge en rättvisande bild.
Räntetäckningsgrad (12 mån) - Tidigare definition
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster 
av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till 
räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt 
kostnader för förtidslösen av lån.
Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025
Förvaltningsresultat 222 376
Poster av engångskaraktär (återläggning) 72 28
Räntenetto (återläggning) 450 393
Summa 744 797
Räntenetto -450 -393
Ränta på efterställda lån till ägare 103 -
Summa -347 -393
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0
Bilaga
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 21

===== SIDA 22 =====

Ändrad uppställning av resultaträkningen och omklassificering 
av fastighetsadministration
Från och med delårsrapporten för första kvartalet 2026 tillämpar 
Sveafastigheter en ändrad uppställning av resultaträkningen. 
 
Kostnader för fastighetsadministration redovisas numera inom pos-
ten Fastighetskostnader i stället för inom Administrationskostnader. 
Ändringen innebär att fastighetsadministrationen nu ingår i summe-
ringen av Fastighetskostnader och därmed i bolagets rapporterade 
Driftnetto. 
Bakgrunden till ändringen är att kostnader för fastighetsadministra-
tion bedöms vara direkt kopplade till den operativa förvaltningen och 
därmed mer rättvisande att inkludera i fastighetskostnaderna. 
Posten Administrationskostnader omfattar därmed endast centralad-
ministration och ändrar därför benämning till Centraladministration. 
Som en följd av ändringen utgår nyckeltalen Driftnetto inklusive 
fastighetsadministration samt Överskottsgrad inklusive fastighetsad-
ministration från och med delårsrapporten för första kvartalet 2026. 
Bolagets övriga resultatmått påverkas inte av ändringen. 
Jämförelsetal har omräknats i enlighet med IAS 8 Redovisnings- 
principer, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel. 
Denna omklassificering bedöms ge en mer relevant presentation 
av bolagets resultat samt förbättra jämförbarheten med andra bolag 
inom fastighetsbranschen.
I tabellen beskrivs effekten av omklassificieringen.
Q1 2025 jan-dec 2025
Belopp i mkr Efter 
omklassificering
Före 
omklassificering Skillnad
Efter 
omklassificering
Före 
omklassificering Skillnad
Hyresintäkter 376 376 - 1536 1536 -
Fastighetskostnader
Driftskostnader -142 -142 - -445 -445 -
Underhåll -11 -11 - -55 -55 -
Fastighetsskatt -6 -6 - -26 -26 -
Fastighetsadministration -26 - -26 -84 - -84
Summa fastighetskostnader -184 -158 -26 -611 -526 -84
Driftnetto 192 217 -26 926 1010 -84
Övriga förvaltningsintäkter 13 13 - 54 54 -
Centraladministration / Administration -60 -85 26 -202 -286 84
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 145 145 - 778 778 -
Driftnetto / Driftnetto inkl fastighetsadmin 192 192 - 926 926 -
Överskottsgrad / Överskottsgrad inkl fastighetsadministration 51,1 51,1 - 60,3 60,3 -
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 22

===== SIDA 23 =====

Antal lägenheter, st
Antalet lägenheter vid periodens utgång.
Belåningsgrad, % 
Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid 
periodens utgång. 
Belåningsgrad totala tillgångar, % *
Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen. 
Direktavkastning på investering, %
Driftnettopåverkan i förhållande till totalt investerat kapital.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Fastighetsadministration, kr
Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till 
förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och 
hyresadministration.
Fastigheter i jämförbart bestånd 
Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela 
rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. 
Förvaltningsresultat, kr
Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar och 
upplösen/nedskrivning goodwill.
Förvaltningsresultat, kr/aktie
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier
för perioden.
Genomsnittlig ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för  
räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive 
byggnadskreditiv.
Genomsnittlig antal aktier, st
Antalet utestående aktier vägt över perioden, exklusive bolagets 
innehav av egna aktier.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror.
Hyresvärde, kr
Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror 
för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler.
Justerat resultat före skatt, kr *
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar, räntenetto, 
poster av engångskaraktär samt upplösen/nedskrivning goodwill.
Kapitalbindning, år 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga 
till förvaltningsfastigheter.
Lokaler, kvm
Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. 
Långsiktigt substansvärde, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten 
skatteskuld och derivat.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående antal aktier vid 
periodens utgång, exklusive bolagets innehav av egna aktier.
Nettoskuld, kr
Räntebärande skulder minskat med likvida medel.
Omsättningsfastigheter
Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är hyresrätt.
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för 
perioden.
Räntebindning, år 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt 
för räntebärande skulder.
Räntebärande skulder, kr **
Skulder till kreditinstitut och obligationer.
Räntenetto, kr **
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för 
räntekostnader och liknande finansiella poster efter återläggning av 
poster av engångskaraktär samt kostnader för förtidsinlösen av lån.
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr **
Justerat resultat före skatt (senaste 12 månader) i relation till 
räntenetto (senaste 12 månader).
Skuldkvot, ggr
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat 
före finansiella poster och värdeförändringar.
Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat 
före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmå-
gan för fastigheter i förvaltning.
Soliditet, %
Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Säkerställd belåningsgrad, % *
Räntebärande skulder med avdrag för icke-säkerställda obligationer i 
förhållande till balansomslutningen.
Uthyrbar yta, kvm
Yta som är uthyrd eller tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, %
Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive projektfast-
igheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation 
till hyresvärde. För projektfastigheter som blivit färdigställda under 
de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genom-
snittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad 
understiger snittet. 
Överskottsgrad, %
Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden.
Definitioner 
*  Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21.
**  Justerat nyckeltal som ändrats i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21.
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 23

===== SIDA 24 =====

BELÅNINGSGRAD
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Nettoskuld 12 599 11 945 12 219
Förvaltningsfastigheter 29 390 28 223 29 007
Belåningsgrad, % 43 42 42
BELÅNINGSGRAD TOTALA TILLGÅNGAR *
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Nettoskuld 12 599 11 945 12 219
Balansomslutning 30 575 29 113 30 173
Belåningsgrad totala tillgångar, % 41 41 40
DRIFTNETTO
Belopp i mkr
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
apr 2025 - 
mar 2026
Hyresintäkter 398 376 1 536 1 559
Fastighetskostnader -196 -184 -611 -623
Driftnetto 202 192 926 935
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Belopp i mkr
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
apr 2025 - 
mar 2026
Resultat före skatt 261 0 109 371
Värdeförändring finansiella instrument -51 -14 22 -15
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -148 72 243 23
Upplösen/nedskrivning goodwill - 2 2 0
Förvaltningsresultat 62 60 376 379
Genomsnittligt antal aktier 199 495 735 200 000 000 200 000 000 199 876 704
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,30 1,88 1,89
JUSTERAT RESULTAT FÖRE SKATT *
Belopp i mkr jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
apr 2025 - 
mar 2026
Resultat före skatt 261 0 109 371
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter (återläggning) -148 72 243 23
Värdeförändring finansiella instrument (återläggning) -51 -14 22 -15
Räntenetto (återläggning) 109 83 390 415
Upplösen/nedskrivning goodwill (återläggning) - 2 2 0
Poster av engångskaraktär (återläggning) - 11 28 23
Justerat resultat före skatt, kr 171 154 794 810
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Eget kapital 15 109 14 884 14 929
Återläggning av derivat -97 47 77
Återläggning av uppskjuten skatt 1 053 1 023 1 076
Långsiktigt substansvärde, mkr 16 065 15 954 16 082
Antal stamaktier 197 349 770 200 000 000 200 000 000
Substansvärde per aktie, kr 81,40 79,77 80,41
NETTOSKULD
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721
Likvida medel -279 -186 -501
Nettoskuld 12 599 11 945 12 219
RESULTAT PER AKTIE
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
apr 2025 - 
mar 2026
Periodens resultat, mkr 277 39 84 323
Genomsnittligt antal aktier 199 495 735 200 000 000 200 000 000 199 876 704
Resultat per aktie, kr 1,39 0,19 0,42 1,62
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 199 495 735 200 000 000 200 000 000 199 876 704
Resultat per aktie efter utspädning, kr 1,39 0,19 0,42 1,62
Härledning av nyckeltal
*  Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23.
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 24

===== SIDA 25 =====

RÄNTEBÄRANDE SKULD **
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Skulder till kreditinstitut 7 118 10 515 9 030
Obligationer 5 759 1 616 3 690
Räntebärande skuld 12 878 12 131 12 721
RÄNTENETTO **
Belopp i mkr
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
apr 2025 - 
mar 2026
Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 0 8 9
Räntekostnader och liknande resultatposter -117 -84 -401 -435
Kostnader för förtidsinlösen lån (återläggning) 6 - 3 9
Poster av engångskaraktär (återläggning) 1 - - 1
Räntenetto -109 -83 -390 -415
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) **
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Justerat resultat före skatt (senaste 12 mån) 810 n.a 794
Räntenetto (senaste 12 mån) -415 n.a -390
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 n.a 2,0
Jämförelsetalet för rullande 12 månader till och med 31 mars 2025 redovisas som ej tillämpligt (n.a.) då kapitalstrukturen i det 
nystartade Sveafastigheterkoncernen innehäll ägarlån. EMTN-definitionen är utformad för bolagets nuvarande kapitalstruktur och ett 
omräknat jämförelsetal skulle därför inte ge en rättvisande bild.
SKULDKVOT
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 
(rullande 12 mån) 813 624 778
Skuldkvot, ggr 16 19 16
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 
enligt intjäningsförmågan 892 841 919
Skuldkvot, ggr 14 14 14
SOLIDITET
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Eget kapital 15 109 14 884 14 929
Balansomslutning 30 575 29 113 30 173
Soliditet, % 49 51 49
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD * 
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721
Icke-säkerställda obligationer (återläggning) -5 759 -1 616 -3 690
Summa säkerställda räntebärande skulder 7 118 10 515 9 030
Balansomslutning 30 575 29 113 30 173
Säkerställd belåningsgrad, % 23 36 30
UTHYRNINGSGRAD
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Hyresvärde 1 695 1 606 1 672
Kontrakterade årshyror 1 618 1 524 1 594
Uthyrningsgrad, % 95,5 94,9 95,3
ÖVERSKOTTSGRAD
Belopp i mkr
jan-mar 
2026
jan-mar 
2025
jan-dec 
2025
apr 2025 - 
mar 2026
Driftnetto 202 192 926 936
Hyresintäkter 398 376 1 536 1 559
Överskottsgrad, % 50,7 51,1 60,3 60,0
*  Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa 
finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23.
**  Justerat nyckeltal som ändrats i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa 
finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23.
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 25

===== SIDA 26 =====

Investerarinformation
INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION 
VD Erik Hävermark presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 23 april 2026 kl. 09.00, lokal tid Stockholm. 
Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns möjlighet att ställa frågor. 
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du 
telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen.
Telefonkonferens: https:/ /events.inderes.com/sveafastigheter/q1-report-2026/dial-in
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk. 
Webbsändning: https:/ /sveafastigheter.events.inderes.com/q1-report-2026
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters hemsida 
efter presentationen.
FINANSIELL KALENDER
Årsstämma 5 maj 2026
Delårsrapport Q2 2026 16 juli 2026
Delårsrapport Q3 2026 4 november 2026
KONTAKTUPPGIFTER
Kristel Eismann 
Finans- och IR chef 
ir@sveafastigheter.se
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Sveafastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades,  
genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 23 april 2026 kl. 07 .30 CET . 
SVEAFASTIGHETER  | DELÅRSRAPPORT  | 1 JANUARI–31 MARS 2026  | 26

===== SIDA 27 =====

info@sveafastigheter.se