FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2026
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
1 JANUARI–31 MARS 2026
===== SIDA 2 =====
Kvartalet januari–mars 2026
• Hyresintäkterna ökade med 6,0 procent och uppgick till 398 mkr (376).
I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 4,9 procent.
• Driftnetto ökade med 5,3 procent och uppgick till 202 mkr (192).
I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 3,9 procent.
• Förvaltningsresultat uppgick till 62 mkr (60), motsvarande 0,31 (0,30) kronor per aktie.
• Värdeförändring fastigheter uppgick till 148 mkr (-72).
• Periodens resultat uppgick till 277 mkr (39), motsvarande 1,39 (0,19) kronor per aktie.
Väsentliga händelser under kvartalet
• Ett Euro Medium T erm Note-program om 2 000 mEUR etablerades och under det har seniora,
icke-säkerställda obligationer om 300 mEUR emitterats med fast kupong om 4,375 procent och en
löptid om 5 år.
• Bolaget har nyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående 111 mEUR seniora, icke-säkerställda obligatio-
ner med en fast kupong om 4,75 procent.
• Byggrätter tilldelades för två projekt i Nacka med cirka 155 lägenheter vid Orminge centrum och
105 lägenheter vid Älta centrumkvarter.
• Bolaget utsågs till ankarbyggherre och fick markanvisning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren
i centrala Västerås.
• Sveafastigheter vann, för andra året i rad, Kundkristallen för högsta lyft i service.
• Under perioden skedde från- och tillträde i bytesaffären med KlaraBo till ett sammanlagt fastig-
hetsvärde om 2,1 mdkr. Affären omfattade 1 231 lägenheter där Sveafastigheter förvärvade 656
lägenheter till ett överenskommet värde om 1 031 mkr och avyttrade 575 lägenheter till ett överens-
kommet värde om 1 103 mkr.
• Styrelsen för Sveafastigheter har beslutat att utnyttja bemyndigandet från årsstämman 2025 om
återköp av egna aktier. T otalt har 2 650 230 aktier återköpts under kvartalet till ett belopp om 96 mkr.
Väsentliga händelser efter kvartalet
• Efter kvartalets utgång har avtal tecknats om att avyttra nyproduktionsprojektet Solhusen i Nacka.
Projektet omfattar 147 hyresrätter och det överenskomna fastighetsvärdet uppgår till 438 mkr. T otal
investering i projektet bedöms uppgå till 354 mkr, motsvarande en projektmarginal på 24 procent.
Projektet beräknas färdigställas och frånträdas under det andra kvartalet 2026.
Perioden i korthet
NYCKELTAL
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
apr 2025
mar 2026
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr 398 376 1 536 1 559
Driftnetto, mkr** 202 192 926 936
Förvaltningsresultat, mkr 62 60 376 379
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, mkr 148 -72 -243 -23
Periodens resultat, mkr 277 39 84 323
Belåningsgrad, % 43 42 42 43
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr*** 2,0 n.a 2,0 2,0
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsgrad, % 95,5 94,9 95,3 95,5
Överskottsgrad, %** 50,7 51,1 60,3 60,0
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mkr 29 390 28 223 29 007 29 390
Antal lägenheter i förvaltning, st 15 025 14 794 14 929 15 025
Antal lägenheter i pågående byggnation, st 787 908 787 787
Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 694 6 658 6 425 6 694
Aktierelaterade nyckeltal
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,30 1,88 1,89
Resultat per aktie, kr* 1,39 0,19 0,42 1,62
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 81,40 79,77 80,41 81,40
* Före och efter utspädning.
** På grund av ändrad uppställning av resultaträkningen och omklassificering av fastighetsadministration motsvarar nyckeltalen tidigare nyckeltal inkl
fastighetsadministration. Se vidare information på sid 22.
*** Justerat nyckeltal som anpassats till krav enligt EMTN-programmet. Se vidare information på sid 21.
Se samtliga definitioner och härledning av nyckeltal på sid 23-25.
4,9 % 202 mkr 29,4 mdkr
Ökning hyresintäkter
i jämförbart bestånd
Driftnetto Verkligt värde förvaltningsfastigheter
1,89 kr 787 43 %
Förvaltningsresultat per aktie,
rullande 12 månader
Lägenheter i pågående byggnation Belåningsgrad
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 2
===== SIDA 3 =====
Hyresintäkterna utvecklades starkt under kvartalet, med en ökning
om 4,9 procent i jämförbart bestånd, vilket speglar den underlig-
gande styrkan i portföljen. Kvartalet präglades av ett kallt och snörikt
vinterväder, vilket medförde tillfälligt högre fastighetskostnader.
Trots detta är överskottsgraden på rullande tolv månaders basis 3,2
procentenheter högre än föregående år. Kostnader för centraladmi-
nistration minskade under kvartalet, drivet av vårt fortsatta fokus på
effektivisering och optimering av organisationen.
Från och med detta kvartal har vi justerat vår redovisning genom
att inkludera fastighetsadministration i fastighetskostnaderna och
därmed i driftnettot. Förändringen ger en mer rättvisande bild av
resultatet från förvaltningen.
Stärkt uthyrningsgrad
Sedan Sveafastigheter bildades har utvecklingen av uthyrningsgra-
den varit tydligt positiv, och vi ser fortsatt potential att stärka den.
Under kvartalet ökade uthyrningsgraden med 0,2 procentenheter
jämfört med föregående kvartal till följd av ett aktivt uthyrningsarbete
och en stabil marknad.
Efterfrågan på nyproducerade hyresrätter i Stockholmsregionen är
fortsatt stark. Det återspeglas i uthyrningen av våra projekt i Nacka
och Kista, som färdigställs successivt denna vår och sommar.
Den starka efterfrågan i dessa lägen bekräftar kvaliteten i vår
utvecklingsportfölj.
Realiserade projektvinster
Sveafastigheter har en stark utvecklingsportfölj, där 88 procent
av projekten är belägna i Stockholms län i attraktiva mikrolägen.
Efterfrågan är särskilt hög i områden med goda kommunikationer,
och cirka 90 procent av portföljen har en restid på under 40 minuter
till centrala Stockholm, vilket stödjer både uthyrning, värdeutveckling
och möjligheten att realisera projektvinster.
Sveafastigheter fortsatte under kvartalet att utveckla bolaget i linje med den långsiktiga strategin, med fokus
på värdeskapande investeringar, aktiv kapitalallokering och stärkt finansiell flexibilitet. Under kvartalet initierade
vi aktieåterköp och stärkte vår finansiella ställning, och efter kvartalets utgång har projektvinster realiserats –
samtliga viktiga steg i arbetet med att skapa långsiktigt aktieägarvärde.
VD HAR ORDET
Realiserade projektvinster och stärkt finansiell
flexibilitet
Genom vår nyproduktion utvecklar vi högkvalitativa flerbostadshus
med en stark hållbarhetsprofil, vilket bidrar till en successivt stärkt
intjäningsförmåga i takt med att projekten färdigställs. Samtidigt upp-
står projektvinster genom att den totala investeringen understiger
värdet på de färdigställda fastigheterna. Nyproducerade fastigheter
i Stockholmsregionen är efterfrågade på transaktionsmarknaden,
där vi för närvarande ser en hög aktivitet. Detta skapar möjligheter
till selektiva avyttringar och en aktiv kapitalallokering, där kapitalet
styrs mot de investeringar som ger högst avkastning och långsiktigt
aktieägarvärde.
Efter kvartalets utgång avtalades om en försäljning av projekt
Solhusen i Nacka, som färdigställs under det andra kvartalet. Det
överenskomna fastighetsvärdet uppgår till 438 mkr, jämfört med en
bedömd total investering om 354 mkr. Försäljningen innebär därmed
en projektvinst om 84 mkr, motsvarande en projektmarginal om 24
procent. Transaktionen är ett tydligt exempel på värdeskapandet i vår
utvecklingsportfölj.
Stärkt finansiell ställning
Under kvartalet har vi stärkt bolagets finansiella flexibilitet och
långsiktiga tillgång till kapitalmarknaden genom att etablera ett
EMTN-program med en ram om 2 000 mEUR. Vi emitterade därefter
icke-säkerställda obligationer om 300 mEUR, samtidigt som utestå-
ende obligationer om 111 mEUR samt säkerställd skuld om 2 007 mkr
förtidsinlöstes. Den tidsmässiga skillnaden mellan emission och
återbetalning, tillsammans med engångskostnader relaterade till
förtidslösen, bidrog till tillfälligt högre finansiella kostnader under
kvartalet.
Till följd av refinansieringen har kapitalbindningen ökat till 2,7 år och
räntebindningen till 2,8 år, samtidigt som den genomsnittliga räntan
endast ökat marginellt till 3,30 procent. Sammantaget stärker detta
vår finansiella motståndskraft och förbättrar förutsättningarna för
fortsatt tillväxt.
Mot bakgrund av den nuvarande substansrabatten inledde vi under
kvartalet aktieåterköp. Hittills har totalt 2,7 miljoner aktier återköpts,
motsvarande 1,3 procent av utestående aktier.
Hyresgäster och aktieägarvärde i fokus
I april genomförde vi Den stora Sveadagen, där medarbetare från
hela bolaget arbetade praktiskt ute i våra bostadsområden med
fokus på hyresgästernas behov och synpunkter.
Det är ett konkret exempel på vad som präglar Sveafastigheter – ett
arbetssätt där vi håller våra hyresgäster nära och arbetar tillsammans
över roller och funktioner. Tillsammans med ett tydligt fokus på resul-
tat och värdeskapande utgör det grunden för hur vi utvecklar bolaget.
Med en stark fastighetsportfölj, förbättrad finansiell flexibilitet och
fortsatt fokus på operationell effektivitet står vi väl positionerade att
stärka lönsamheten och skapa långsiktigt aktieägarvärde – alltid med
våra hyresgästers trivsel i centrum.
Erik Hävermark,
vd Sveafastigheter
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 3
===== SIDA 4 =====
Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i Sveriges tillväxtregioner, med hyresgästers trivsel, bolagets lönsamhet, ett lokalt
samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete i fokus. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder
är stor, vilket skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen.
AFFÄRSOMRÅDE
NYPRODUKTION
AFFÄRSOMRÅDE
FÖRVALTNING
FASTIGHETER I
FÖRVALTNING
PROJEKT-
UTVECKLING
2,2 mdkr
6 694 lgh
1,4 mdkr
787 lgh
25,8 mdkr
15 025 lgh
PÅGÅENDE
BYGGNATION
FASTIGHETSBESTÅND
29,4 mdkr
SVEAFASTIGHETER
SVEAFASTIGHETER I KORTHET
Äger, förvaltar och utvecklar hem för fler
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 4
===== SIDA 5 =====
Sveafastigheter förvaltar 15 025 hyreslägenheter från Kävlinge i söder
till Boden i norr. Beståndet omfattar både egenutvecklade och förvär-
vade fastigheter, med 93 procent belägna i Sveriges tre storstadsre-
gioner samt universitets- och högskolestäder. Dessa områden utgör
prioriterade marknader för Sveafastigheter.
Under kvartalet tillträddes bytesaffären med Klarabo. Överenskommet
fastighetsvärde uppgick sammanlagt till 2,1 mdkr, varav Sveafastig-
heter förvärvade 1 031 mkr och avyttrade 1 103 mkr i fastighetsvärde.
Affären omfattar 1 231 lägenheter, där Sveafastigheter förvärvade 656
och avyttrade 575 lägenheter. Genom affären stärkte Sveafastigheter
sin närvaro i sex kommuner och lämnade samtidigt fem kommuner.
Transaktionen bidrar till ökad operationell effektivitet och ett mer
fokuserat fastighetsbestånd.
Hyresförhandlingen för 2026 är klar och landade på genomsnittlig
hyreshöjning om 3,4 procent.
Investeringar
Lönsamma investeringar i förvaltningsbeståndet stärker Sveafastig-
heters kassaflöden och fastigheternas långsiktiga värde.
Sveafastigheter äger och förvaltar hyresrätter i tillväxtregioner med fokus på långsiktighet,
boendekvalitet och stabila kassaflöden.
FASTIGHETSBESTÅND
INVESTERINGAR, MKR
Lägenhets-
uppgraderingar
Övriga
investeringar
Investeringar
totalt
63 Mkr
13 Mkr
20 Mkr 96 Mkr
Energi-
projekt
Direkt-
avkastning
på investering
> 10 %
Direkt-
avkastning
på investering
> 6 %
UTHYRNINGSGRAD %
93,0
93,5
94,0
94,5
95,0
95,5
96,0
Q/two.case
2025 2026
Q/three.caseQ/four.caseQ/one.case Q/one.case
94,9 % 95,0 %
95,7 %
95,5 %95,3 %
Fastigheter i förvaltning
Genom lägenhetsuppgraderingar skapas kvalitativa och attraktiva
boenden med hög lönsamhet under konceptet Hemlyft. Under
perioden har 63 mkr investerats i Hemlyft, med en genomsnittlig
direktavkastning på investering överstigande 6 procent. Under
kvartalet har 138 lägenhetsuppgraderingar färdigställts.
Sveafastigheter arbetar kontinuerligt med att minska energianvänd-
ningen i beståndet. Under perioden har investeringar om 13 mkr
genomförts i energiprojekt, med genomsnittlig direktavkastning på
investering överstigande 10 procent.
Utöver Hemlyft och energiprojekt har under perioden 20 mkr
investerats i driftnettoförbättrande projekt, främst hyresgästtillval.
Uthyrningsgrad
Sveafastigheter arbetar aktivt för att stärka uthyrningsgraden. Vid
kvartalets utgång uppgick den till 95,5 procent, jämfört med 95,3
procent vid utgången av föregående kvartal. Justerat för vakanser
hänförliga till Hemlyft uppgick uthyrningsgraden till 95,8 procent,
vilket är oförändrat mot föregående kvartal.
16 %
6 %
Universitets-
och högskolestäder
% av totalt
fastighetsvärde
Övrigt
23 %
32 % Stockholm-
Mälardalen
Stor-Göteborg
Malmö-Öresund
Stockholms
län
93 % 15 025 25,8 mdkr
i prioriterade
marknader
Lägenheter
i förvaltning
Verkligt värde
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 5
===== SIDA 6 =====
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD
Fastighetsbeståndet Intjäningsförmåga
Uthyrningsbar
yta, kvm Verkligt värde Hyresvärde
Uthyrnings-
grad
Hyres-
intäkter
Fastighets-
kostnader Driftnetto Överskottsgrad
Genomsnittligt viktat
avkastningskrav
Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % %
Stockholm-Mälardalen 3 571 209 892 25 961 8 326 35 303 487 2 064 96,9 472 150 637 321 68 4,32
Universitets- och
högskolestäder 6 535 407 875 19 187 10 101 23 653 676 1 583 95,9 648 260 608 388 60 4,55
Malmö-Öresund 2 521 169 470 10 670 4 144 23 006 279 1 549 97,5 272 101 563 171 63 4,49
Stor-Göteborg 882 58 503 2 162 1 483 24 449 94 1 556 97,7 92 37 605 56 60 4,37
Övrigt 1 516 100 058 8 158 1 707 15 773 159 1 465 84,5 134 64 595 70 52 5,77
Totalt 15 025 945 798 66 137 25 762 25 458 1 695 1 675 95,5 1 618 613 605 1 006 62 4,54
10 STÖRSTA STÄDER
Kommun Verkligt värde, mkr Andel av portföljen, %
Stockholm län 6 033 23
Linköping 2 702 10
Skellefteå 2 156 8
Västerås 1 672 6
Helsingborg 1 517 6
Höganäs 1 355 5
Umeå 1 184 5
Falun 953 4
Borås 945 4
Borlänge 805 3
Totalt 19 323 75
FASTIGHETSBESTÅND
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER ÅLDER
OCH ANTAL UPPGRADERADE LÄGENHETER
Verkligt värde
Uppgraderade
lägenheter*
Byggår Antal lgh mkr kr/kvm
Fördelning,
% Antal Andel, %
<2010 11 026 17 167 21 394 67 1 932 18
>=2010 3 999 8 595 41 021 33 - -
Totalt 15 025 25 762 25 458 100 1 932 13
* Sedan 2020.
Information om pågående byggnation och projektutveckling på sidan 7-9 är
baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående
byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas
och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida
investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och antagandena ska inte
ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidplaner,
projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående
byggnation och projektutveckling omprövas regelbundet och bedömningar
och antaganden justeras till följd av att pågående projekt färdigställs eller
tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har
finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i
projektutveckling är en osäkerhetsfaktor.
Information i tabellen ovan innehåller information från aktuell intjäningsförmåga
på sidan 11, där även väsentliga antaganden som ligger till grund för den aktuella
intjäningsförmågan framgår.
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 6
===== SIDA 7 =====
Sveafastigheters organisation har lång erfarenhet av stads utveckling
med fokus på att utveckla bostäder i attraktiva lägen med en god
kostnadskontroll, arkitektonisk kvalitet, effektiva planlösningar och
hållbarhetslösningar i framkant.
Sveafastigheter har fem pågående nyproduktionsprojekt omfattande
totalt 787 lägenheter. Under kvartalet har inflyttning skett i första
etapperna i projekt Solhusen i Nacka och Enhörningen i Kista,
Stockholm. Uthyrningsarbetet pågår i efterföljande etapper i båda
projekten där inflytt planeras kommande kvartal.
Under senaste tolv månader har byggnation av 403 lägenheter
färdigställts. Förväntat antal färdigställda lägenheter de kommande
tolv månaderna uppgår till 363.
Sveafastigheter har flera projekt i Stockholmregionen där byggstart
planeras under kommande året. Under de kommande tolv måna-
derna förväntas byggstart av ca 600 lägenheter. Under senaste tolv
månader har byggnation av 218 lägenheter startats.
Genom nyproduktion skapar Sveafastigheter lönsam organisk tillväxt på marknader där det finns en stark
underliggande efterfrågan på bostäder.
FASTIGHETSBESTÅND
Fastigheter under byggnation
PÅGÅENDE BYGGNATION
Uthyrningsbar
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde
vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto**
Investering,
mkr
Verkligt
värde
Direktavkastning på
investering
Projekt Kommun Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr Bedömd Upparbetad mkr % Färdigställt
Solhusen Nacka 147 7 729 182 434 54 807 25 3 219 19 354 334 393 5,4 apr-26
Enhörningen Stockholm 216 11 404 483 730 61 432 37 3 153 32 646 559 611 4,9 jul-26
Notarien Eskilstuna 206 11 599 - 445 38 348 27 2 324 22 621 421 233 3,6 apr-27
Gamla Landsvägen Nacka 87 4 200 125 268 62 079 15 3 360 11 222 64 105 5,1 jun-27
Oxbacken Västerås 131 7 334 414 389 50 271 22 2 780 18 345 68 102 5,3 mar-28
Totalt 787 42 266 1 204 2 267 52 142 126 2 898 103 2 187 1 446 1 443 4,7
* Enligt aktuell extern värdering
** Inklusive i förekommande fall tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent.
ÅTERSTÅENDE INVESTERING BYGGNATION
2026 2027 2028
Belopp i mkr Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Totalt
Bedömd återstående investering 165 150 146 125 90 36 29 - 741
Bedömt kommande driftnetto** 19 32 - - 34 - - 18 103
BYGGSTARTER OCH FÄRDIGSTÄLLDA
BYGGNATIONER, ANTAL LÄGENHETER
0
100
200
300
400
500
600
700
218
403 363
589
Byggstarter
Senaste 12 mån
Antal
Förväntat kommande
12 mån
Färdigställda byggnationer
100 % 787 1,4 mdkr
i Stockholm-Mälardalen Lägenheter under
byggnation
Verkligt värde
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 7
===== SIDA 8 =====
* Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande.
93 %
Stockholm–Mälardalen
88 %
Stockholms län
46 %
Stockholm Stad
93 %PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER
Projektutveckling
Sveafastigheter är aktivt involverat i hela utvecklingskedjan, från
tidiga skeden i detaljplaneprocessen till färdigutvecklade byggrätter.
Genom att identifiera, anskaffa och förädla mark med utvecklingspo-
tential skapas förutsättningar för framtida bostadsproduktion och
långsiktigt kassaflöde. Bolaget bidrar därmed inte bara till att skapa
fler hem, utan också till att utveckla attraktiva och hållbara boende-
miljöer med fokus på Stockholmsregionen.
Utvecklingsportföljen omfattar totalt 6 694 lägenheter varav 5 416
hyres rätter och 1 278 bostadsrätter. Utvecklingsportföljen utgör
en strategisk komponent i bolagets värdeskapande och framtida
intjäningsförmåga.
93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm-Mälar-
dalen, 88 procent i Stockholms län och 46 procent i Stockholms stad.
Hyresrättsprojekten bedöms generera en genomsnittlig direktavkast-
ning på investering om 5,3 procent och en projektmarginal om cirka
20 procent. I förvaltningsskedet bedöms fastigheterna leverera en
genomsnittlig överskottsgrad överstigande 85 procent.
Under kvartalet tilldelades bolaget byggrätter för två projekt i Nacka
med cirka 155 lägenheter vid Orminge centrum och 105 lägenheter
vid Älta centrumkvarter.
Sveafastigheter utsågs under kvartalet till ankarbyggherre och fick
markanvisning om minst 10 000 kvm BTA i Silokvarteren i centrala
Västerås.
Med en omfattande utvecklingsportfölj, som i huvudsak är lokaliserad i Stockholmsregionen, har
Sveafastigheter en stark position för att fortsätta växa organiskt med god lönsamhet genom nyproduktion.
Byggrätter
Inom fastigheter i förvaltning finns potential att utveckla byggrätter
genom förtätning inom och i anslutning till fastigheterna. Exempelvis
kan parkeringsytor som idag inte används, eller ändring av ytor till
mer effektiv användning, skapa möjlighet att utveckla nya lägenheter.
Sveafastigheter har idag 348 000 kvm bruttoarea (BTA) i bygg-
rättsportföljen varav 115 000 kvm BTA har lagavunna detaljplaner.
Av de 348 000 kvm BTA avser 21 000 kvm BTA byggrätter med ett
verkligt värde om 18 mkr. När det beslutas att en byggrätt aktivt ska
förberedas för en kommande byggnation klassificeras den om till
projektutveckling.
Fastigheter under projektutveckling
och byggrätter
Total
investering
Bedömt värde
vid färdigställande
+ ~20 % 16 374
Mkr
13 746
Mkr
Projekt-
marginal
Direkt-
avkastning
på investering
5,3 %
FASTIGHETSBESTÅND
5,3 % 6 694 2,2 mdkr
Direktavkastning
på investering
Lägenheter i
projektutveckling
Verkligt värde
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 8
===== SIDA 9 =====
PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD
Antal
Uthyrningsbar
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde
vid färdigställande* Hyresvärde Driftnetto** Total investering Verkligt värde
Avkastning på
investering
Hyresrätter Lgh Kvm BTA Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr mkr kr/kvm BTA %
Stockholm-Mälardalen 4 655 336 648 238 494 17 684 14 917 58 231 783 3 057 652 12 204 2 130 6 326 5,3
Universitets- och högskolestäder 761 50 692 37 884 - 1 456 38 442 97 2 568 80 1 543 3 55 5,2
Totalt hyresrätter 5 416 387 340 276 378 17 684 16 374 55 681 881 2 994 733 13 746 2 132 5 505 5,3
Bostadsrätter
Stockholm-Mälardalen 1 278 96 323 69 344 2 216 5 589 78 099 - - - - 35 - -
Totalt projektutveckling 6 694 483 663 345 722 19 900 21 963 60 069 881 2 994 733 13 746 2 167 5 505 5,3
* Enligt aktuell extern värdering.
** Inklusive aktuell tomträttsavgäld och en antagen vakans om två procent.
FASTIGHETSBESTÅND
PROJEKTUTVECKLING I STOCKHOLMS LÄN
Restid till city med
spårbunden trafik
Andel av
portföljen, %*
< 30 min 71
30–40 min 19
41–50 min 10
Direkt-
avkastning
på investering
5,5 %
* Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande.
Skellefteå, Bägaren 7
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 9
Pendeltåg
Spårvagn
Tunnelbana
===== SIDA 10 =====
Varje kvartal värderas hela fastighetsbeståndet externt av Savills och
Newsec. Verkligt värde vid kvartalets utgång uppgick till 29 390 mkr
fördelat på fastigheter i förvaltning om 25 762 mkr, fastigheter under
byggnation om 1 443 mkr och fastigheter under projektutveckling och
byggrätter om 2 185 mkr.
Värderingarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för
respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor,
marknadsläge, hyres nivåer, drift-, underhålls- och förvaltnings-
administrationskostnader samt behov av investeringar. Det viktade
genomsnittliga direktavkastnings kravet i värderingarna uppgick vid
kvartalets utgång till 4,54 procent, jämfört med 4,52 procent vid
utgången av föregående kvartal.
I värdet för fastigheterna i förvaltning ingår 202 mkr för byggrätter
som har värderats genom ortsprismetoden, det vill säga utifrån
jämförelser av priser för likartade byggrätter.
Fastigheter under byggnation samt projektutveckling värderas på
motsvarande sätt, med tillägg för att avdrag görs för återstående
investering och risk kopplad till detaljplanens status samt tid till
byggstart.
Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3.
För en mer utförlig beskrivning av värderingsmetodiken se not 14
Förvaltningsfastigheter i Sveafastigheters årsredovisning 2025.
Värdering
Umeå, Gärdet 14
FASTIGHETSBESTÅND
Parameter Förändring, % Värdepåverkan, mkr
Hyresvärde +/-5% 1 701/-1 710
Fastighetskostnader +/-5% -538/538
Långsiktig vakansgrad +/-0,25%-enheter -74/76
Kalkylränta +/-0,25%-enheter -492/499
Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -1 304/1 467
Hyresvärde +/- 5% och Fastighetskostnader +/- 5% 1 163/-1 172
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
Fastigheter i
förvaltning
Fastigheter
under byggnation
Projektutveckling
och byggrätter Totalt
Ingående värde 25 702 1 294 2 010 29 007
Förvärv* 976 - 50 1 026
Investeringar 96 174 12 282
Orealiserade värdeförändringar 88 -25 113 176
Försäljning* -1 101 - - -1 101
Utgående värde bokslut 25 762 1 443 2 185 29 390
* Bytesaffären med KlaraBo bruttoredovisas som förvärv och försäljning.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer i enlig-
het med RICS. I tabellen bredvid redovisas hur värdet påverkas vid
en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen
ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras
isolerat. Längst ner illustreras effekten av förändring i flera parametrar
samtidigt.
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 10
===== SIDA 11 =====
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för de kommande tolv
månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastighetsbestånd
per den 31 mars 2026. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos
för de kommande tolv månaderna, utan är att betrakta som en hypo-
tetisk ögonblicksbild som presenteras för att illustrera intäkter och
kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd och organisation vid
en bestämd tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte
en bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad,
fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller andra
faktorer.
Hyresvärdet består till 90 procent av bostäder, till 4 procent av
bostadskomplement såsom parkering och förråd och till 6 procent av
kommersiella lokaler.
Intjäningsförmåga
INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Belopp i mkr
Fastigheter i
förvaltning
Pågående
byggnation *
Hyresvärde 1 695 63
Vakans -77 -1
Hyresintäkter 1 618 62
Fastighetskostnader -613 -8
Driftnetto 1 006 54
Övriga förvaltningsintäkter 53
Centraladministration -167
Resultat före finansiella poster och
värdeförändringar 892
Räntenetto -415
T omträttsavgälder -9
Förvaltningsresultat 467
Genomsnittligt antal aktier 199 495 735
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,34
* Inkluderar enbart projekt som bedöms färdigställdas under kommande 12 månader.
Skellefteå, Hedensbyn 25.50
FASTIGHETSBESTÅND
Underlag för beräkning av intjäningsförmågan
Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som
ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan:
• Kontrakterat hyresvärde på årsbasis, inklusive hyrestillägg och
övriga fastighetsrelaterade intäkter, baserat på gällande hyresavtal
per bokslutsdagen, med tillägg för förhandlade årshyror avseende
vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler.
Hyresrabatter om 10 mkr har inte beaktats.
• Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats upp på
helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdigställda under de
senaste tre kvartalen appliceras fastighetsportföljens genomsnitt-
liga vakans om projektfastighetens vakans överstiger snittet.
• Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls kostnader,
fastighetsskatt samt fastighetsadministration. Drift- och underhålls-
kostnader samt fastighetsadministration baseras på bolagets
kostnadsbas under ett normalår för en tolv månadersperiod.
Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas senaste
taxeringsvärden.
• Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för ett externt förvalt-
ningsuppdrag omfattande 3 950 lägenheter.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån organisations-
strukturen per balansdagen. I centraladministration avser 45 mkr
kostnader hänförliga till det externa förvaltningsuppdraget.
• Räntenetto beräknas på nettoskulden per bokslutsdagen med
avdrag för förväntade uppläggningsavgifter multiplicerat med
snitträntan vid periodens utgång. Aktiverade räntor har inte
beaktats.
• T omträttsavgälder har beräknats utifrån kostnaden under kvartalet
uppräknat till helårseffekten.
• Information om pågående byggnation är baserad på bedömningar
om liknande fastigheter i samma eller motsvarande regioner eller
mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara färdigställda inom
kommande 12 månader är inkluderade.
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 11
===== SIDA 12 =====
Räntebärande skulder
Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan nordiska banker
och obligationer på kapitalmarknaden. Sveafastigheter innehar
investment grade betyget BBB- med Positive Outlook från Fitch
Ratings vilket bekräftar bolagets finansiella stabilitet.
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 12 878 mkr
(12 721), varav räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till
7 118 mkr (9 030) och skulder till obligationsinnehavare uppgick
till 5 759 mkr (3 690).
Under kvartalet etablerades ett Euro Medium T erm Note-program om
2 000 mEUR, inom vars ram seniora, icke-säkerställda obligationer
om 300 mEUR emitterades i syfte att stärka bolagets finansiella
flexibilitet och förlänga skuldens löptid.
Bolaget har under kvartalet nyttjat sin rätt att förtidsinlösa utestående
seniora, icke-säkerställda obligationer om 111 mEUR samt återbetalat
skulder till kreditinstitut om 2 007 mkr. I samband med återbetal-
ningen tecknades ett nytt säkerställt lån om 1 213 mkr med förfall
2029. Lånet var outnyttjat vid kvartalets slut.
Finansiering
FINANSIELLA NYCKELTAL
Finans-
policy
31 mar
2026
31 mar
2025
31 dec
2025
Räntebärande skuld, mkr 12 878 12 131 12 721
Räntesäkrad andel, % 96 94 85
Belåningsgrad, % < 50 43 42 42
Skuldkvot, ggr < 15 16 19 16
Skuldkvot enligt
intjäningsförmåga, ggr 14 14 14
Räntetäckningsgrad (12
månader), ggr >1,5 2,0 n.a 2,0
Genomsnittlig ränta, % 3,30 3,33 3,28
Kapitalbindning, år 2,7 2,1 2,0
Räntebindning, år 2,8 2,7 1,9
Belåningsgraden uppgick vid periodens utgång till 43 procent (42)
och kapitalbindningen till i genomsnitt 2,7 år (2,0). Ökningen av
kapitalbindning förklaras av återbetalning av kortfristiga skulder och
refinansiering av skuld med längre löptid. Sveafastigheter fortsätter
att fokusera på att ytterligare förlänga kapitalbindningen.
Av den totala räntebärande skulden klassificeras 20,8 procent som
grön, enligt låneavtal eller Sveafastigheters gröna ramverk för obli-
gationer, att jämföra med 26,5 procent vid utgången av föregående
kvartal. Minskningen i andelen grön finansiering beror på emitte-
ringen av EUR-obligationer under kvartalet, vilka inte klassificeras
som gröna.
Ränterisk och räntesäkring
Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödeseffekten av
plötsliga förändringar i marknadsräntor genom att bevaka och aktivt
vidta åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med
hjälp av räntederivat eller genom lån med fast ränta.
Vid periodens slut uppgick räntebindningen till i genomsnitt 2,8 år
jämfört med 1,9 år vid utgången av föregående kvartal. Genomsnittlig
ränta uppgick till 3,30 procent att jämföra med 3,28 föregående kvartal.
Sveafastigheter har säkrat 96 procent av sin skuld via räntederivat eller
lån med fast ränta.
Likviditet och kreditfaciliteter
Sveafastigheters bekräftade kreditfaciliteter, inklusive likviditetsre-
serv, ska alltid täcka verksamhetens likviditetsbehov de kommande
18 månaderna och investeringar startas endast när det finns
tillräckligt med likviditet.
Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknadsförutsätt-
ningar förlängas minst ett år före förfallodagen. För att begränsa risk
ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som har god likviditet
över en konjunkturcykel.
Vid utgången av kvartalet uppgick Sveafastigheters bekräftade
kreditfaciliteter, inklusive likviditetsreserv till 3 322 mkr varav 279 mkr
avser likvida medel, 1 830 mkr outnyttjade kreditfaciliteter och 1 213
mkr outnyttjat säkerställt lån.
RÄNTEBINDNING OCH KAPITALBINDNING*
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår
Nominellt
belopp, mkr
varav
derivat, mkr
Ränta,
%
Andel,
%
Nominellt
belopp, mkr
Andel,
%
Säkerställt
belopp, mkr
Icke-säkerställt
belopp, mkr
2026 555 - 2,9 4 397 3 397 -
2027 4 741 761 1,7 37 5 998 46 5 998 -
2028 820 820 4,0 6 1 639 13 739 900
2029 3 517 3 517 4,2 27 - - - -
2030 - - - - 800 6 - 800
2031 3 283 - 4,5 25 4 083 32 - 4 083
>2032 - - - - - - - -
12 916 5 098 3,30 100 12 916 100 7 133 5 783
* Kreditmarginaler för rörliga lån allokeras utifrån säkringsinstrumentens löptid.
KAPITALSTRUKTUR
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
42 % Nettoskuld
5 % Övriga skulder
3 % Uppskjuten skatt
och derivat
50 % Eget kapital
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 12
===== SIDA 13 =====
Under kvartalet påbörjades implementeringen av Sveafastigheters
nya mål för biologisk mångfald, med fokus på att successivt integrera
biologisk mångfald i utemiljöer och förvaltningsarbete.
Socialt (S)
Det sociala hållbarhetsarbetet fokuserade under kvartalet på trygg‑
het, förebyggande insatser och samverkan. Trygghetsvandringar
och säkerhetsbesiktningar genomfördes i flera bostadsområden
och resulterade i konkreta åtgärder, såsom förbättrad belysning,
anpassning av utemiljöer och installation av nya passagesystem.
Förvaltningsorganisationen utbildades samtidigt i trygghetsfrämjande
arbete.
Under kvartalet genomförde Sveafastigheter en utbildning för förvalt‑
ningsorganisationen i diskrimineringslagstiftningen. Utbildningen är
ett led i Sveafastigheters löpande arbete med lag efterlevnad och en
inkluderande bostadsmarknad.
Sveafastigheter stärkte även samarbetet med kommuner och ideella
aktörer inom det vräkningsförebyggande arbetet, som en del av
bolagets långsiktiga ambition att bidra till stabila och trygga boende‑
förhållanden. Ett exempel är ett nära samarbete med Vräkningsföre‑
byggande enheten i Borås stad.
Styrning (G)
Under kvartalet fortsatte Sveafastigheter att stärka den interna styr‑
ningen och den operativa kontrollen i verksamheten och hållbarhets‑
arbetet. En digitaliserad och enhetlig onboardingprocess infördes
för att säkerställa efterlevnad av policys, tydlig atteststruktur samt
korrekt behörighetsstyrning. Samtliga nya medarbetare inom bolaget
signerar uppförandekoden i samband med anställning. Genom digital
onboarding säkerställs genomgång av uppförandekod och centrala
styrdokument.
Vidare implementerades individuella mål kopplade till bolagets
affärsmål, vilket stärker prestationsstyrning, ansvarstagande och
långsiktigt värdeskapande. Sammantaget bidrar kvartalets insatser till
en robust styrningsmodell som stödjer Sveafastigheters hållbarhets‑
mål och investeringsstrategi.
Miljö (E)
Sveafastigheters arbete med SBTi‑validering av bolagets klimatmål
gick under kvartalet in i nästa fas. Den formella ansökan skickades
in till Science Based Targets initiative (SBTi) för granskning och
godkännande. Mot bakgrund av hög belastning hos SBTi bedöms
valideringen inledas under sommaren. Målen fastställs därefter under
andra hälften av 2026.
Under kvartalet fortsatte Sveafastigheter att genomföra investeringar
för att minska klimatpåverkan i fastighetsportföljen. Investeringarna
syftar även till att förbättra fastigheternas energiklass i linje med
antagna energimål, där fastigheter i lägre energiklasser successivt ska
uppgraderas. Flera fastigheter kopplades upp för digital och AI‑ba‑
serad styrning och uppföljning av värme, ventilation och belysning,
vilket skapar förutsättningar för lägre energiförbrukning och jämnare
drift. Parallellt genomfördes mer traditionella energieffektiviserande
åtgärder, såsom fönsterbyten, installation av LED‑belysning samt
modernisering av ventilationssystem och tvättstugor. Dessa åtgärder
bidrar till minskad klimatpåverkan och stärker fastigheternas långsik‑
tiga ekonomi.
Under kvartalet tilldelades Sveafastigheter byggrätter i Orminge cen‑
trum och Älta centrumkvarter. I dessa projekt integreras Sveafast‑
igheters hållbarhetsmål från ett tidigt skede, med bland annat fokus
på låga klimatutsläpp per kvadratmeter. Inom förvaltningen tillämpas
cirkulära principer genom återbruk av köksstommar och vitvaror vid
renovering samt effektivare och mer klimatsmart avfallshantering.
Hållbarhet
FÖRDELNING AV FASTIGHETER PER ENERGIKLASS
1 %
18 %
10 %
24 %
29 %
13 %
2 % 2 %
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
35 %
40 %
Pågående
deklaration
Energiklass
Andel av marknadsvärde
A B C D E F G
HÅLLBARHETSMÅL
Väsentlig
hållbarhetsfråga
Övergripande mål
(löpande om inget annat år anges)
Miljö (E)
Klimatanpassning
(ESRS E1)
Hela fastighetsportföljen ska vara
klimatanpassad och klara av att
bemöta klimatrisker år 2030.
Klimatpåverkan och
energi
(ESRS E1)
Planerade klimatmål enligt SBTi
Buildings är i en valideringsprocess
hos SBTi och förväntas fastställas
under 2026.
Biologisk mångfald
(ESRS E4)
Åtgärder för biologisk mångfald ska
vara implementerade på samtliga
fastigheter med hög potential senast
år 2030.
Cirkulär ekonomi
(ESRS E5)
Minst 70 % av icke‑farligt avfall från
byggarbetsplatser ska förberedas för
materialåtervinning.
Socialt (S)
Medarbetare
(ESRS S1)
Medarbetarnöjdhet (eNPS)
ska överstiga branschgenomsnittet.
Leverantörers hälsa
och säkerhet
(ESRS S2)
Noll allvarliga personskador
och noll dödsfall ska inträffa på
Sveafastigheters anläggningar.
Hem för fler
(ESRS S3)
Alla nyproduktionsprojekt ska
utformas för att möta de sociala
behov som identifierats i en socialt
värdeskapande analys.
Trygga
hyresgäster och
bostadsområden
(ESRS S4)
Sveafastigheters bostadsområden
ska upplevas som tryggare än
branschmedelvärdet.
Styrning (G)
Affärsetik
(ESRS G1)
Alla Sveafastigheters medarbetare och
samarbetspartners ska förstå, anta
och följa respektive uppförandekod.
Korruption och
mutor
(ESRS G1)
Ingen form av korruption
ska förekomma.
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 13
===== SIDA 14 =====
Stockholm, Leirvik 1
Aktiekapital
Sveafastigheter har en klass av stamaktier. Utestående antal aktier
vid kvartalets slut uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet
uppgick till 500 000 kr.
Aktiekursen den 31 mars 2026 var 35,16 kr.
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 16 065
mkr (16 082) vilket motsvarar 81,40 kr per aktie (80,41).
Aktieinformation
Kortnamn (ticker): SVEAF
ISIN-kod: SE0022243812
LEI-kod: 636700W1VM8602G2AA36
Marknadsplats: Nasdaq Stockholm Midcap
Återköp av egna aktier
Med stöd av årsstämmans bemyndigande har Sveafastigheter under
kvartalet återköpt egna stamaktier på Nasdaq Stockholm. Under
kvartalet återköptes 2 650 230 aktier för totalt 96 mkr vilket ger
ett genomsnittligt pris om 36,23 kronor per aktie. Per den 31 mars
2026 uppgick bolagets innehav av egna aktier till 2 650 230 aktier,
motsvarande 1,3 procent av totalt antal utestående aktier.
Återköpen redovisas som avdrag från eget kapital. Egna aktier
ingår inte i det viktade genomsnittliga antalet utestående aktier vid
beräkning av samtliga nyckeltal per aktie.
Aktien och ägarna
DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 31 MAR 2026
Ägare
Antal
aktier
Andel röster/
kapital, %
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 124 300 038 62,2
Aker Capital 15 000 000 7,5
Länsförsäkringar Fonder 5 221 569 2,6
Skagen Fonder 3 958 860 2,0
Folketrygdfondet 3 400 000 1,7
Sveafastigheter AB 2 650 230 1,3
Weland Holding AB 2 531 645 1,3
Atlant Fonder 2 160 000 1,1
Handelsbanken Fonder 2 073 656 1,0
Stiftelsen Riksbankens Jubileumsfond 2 000 000 1,0
10 största ägarna 163 295 998 81,7
Övriga aktieägare 36 704 002 18,3
Totalt utestående aktier 200 000 000 100
Källa: Modular Finance
Ägare och ägarstruktur
Aktien hade vid periodens utgång cirka 6 500 aktieägare. De tio
största aktieägarna kontrollerade 82 procent av kapitalet och
rösterna per den 31 mars 2026. Det utländska ägandet uppgår till
20,7 procent av utestående aktier.
Utdelningspolicy
Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt värde för
bolagets aktieägare. Detta görs genom att vinster i första hand åter-
investeras i fastigheter i förvaltning och nyproduktion, förutsatt att
investeringarna bedöms generera en attraktiv avkastning i jämförelse
med alternativ kapitalanvändning. Allokeringen av kapitalet omprövas
kontinuerligt i syfte att optimera aktieägarvärdet över tid.
Så länge bolaget ser goda investeringsmöjligheter med konkur-
renskraftig avkastning förväntas utdelningen vara låg eller utebli de
kommande åren.
Styrelsen har föreslagit till årsstämman att ingen utdelning lämnas för
år 2025.
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 14
===== SIDA 15 =====
KONCERNENS RESULTATRÄKNING
Belopp i mkr
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
apr 2025 -
mar 2026
Hyresintäkter 398 376 1 536 1 559
Fastighetskostnader
Driftskostnader -152 -142 -445 -456
Underhåll -15 -11 -55 -58
Fastighetsskatt -6 -6 -26 -27
Fastighetsadministration -24 -26 -84 -82
Summa fastighetskostnader -196 -184 -611 -623
Driftnetto 202 192 926 936
Övriga förvaltningsintäkter 13 13 54 54
Centraladministration -35 -60 -202 -178
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 180 145 778 813
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 148 -72 -243 -23
Upplösen/nedskrivning goodwill - -2 -2 -0
Rörelseresultat 328 71 533 790
Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 0 8 9
Räntekostnader och liknande resultatposter -117 -84 -401 -435
T omträttsavgälder -2 -2 -9 -9
Värdeförändring finansiella instrument 51 14 -22 15
Resultat före skatt 261 0 109 371
Skatt 16 38 -25 -48
PERIODENS RESULTAT 277 39 84 323
Resultat per aktie (före och efter utspädning), kr 1,39 0,19 0,42 1,62
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Belopp i mkr
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
apr 2025 -
mar 2026
Periodens resultat 277 39 84 323
Övrigt totalresultat - - - -
PERIODENS TOTALRESULTAT 277 39 84 323
Periodens resultat och totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
jan-mar 2026 jan-mar 2025
Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion
Koncernen
totalt Förvaltning Nyproduktion
Koncernen
totalt
Hyresintäkter 398 1 398 375 1 376
Fastighetskostnader -196 0 -196 -183 -1 -184
Driftnetto 202 1 202 192 0 192
Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter 60 88 148 -52 -20 -72
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 25 762 3 628 29 390 24 907 3 316 28 223
Investeringar 96 186 282 60 118 178
Segmenten är indelade utifrån Sveafastigheters två affärsområden:
• Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning
• Nyproduktion: avser fastigheter under byggnation samt fastigheter under projektutveckling
och byggrätter
SEGMENTSREDOVISNING
Finansiella rapporter
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 15
===== SIDA 16 =====
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING
Intäkter
Hyresintäkter ökade under perioden med 6,0 procent till 398 mkr (376). Ökningen förklaras av årlig
hyresjustering, hyresökningar efter lägenhetsuppgraderingar, förbättrad uthyrningsgrad samt utökat
bestånd i form av färdigställande av projekt och förvärv. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna
med 4,9 procent för perioden. Vid periodens utgång uppgick uthyrningsgraden till 95,5 procent att
jämföra med 94,9 procent vid utgången av motsvarande period föregående år.
Övriga förvaltningsintäkter om 13 mkr (13) avser arvode hänförligt till ett externt förvaltningsuppdrag.
Fastighetskostnader och driftnetto
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -196 mkr (-184), en ökning om 6,7 procent. Ökningen
förklaras framför allt av ett utökat bestånd samt ökade kostnader för uppvärmning och snöröjning till
följd av lägre genomsnittstemperaturer och mer snö i kvartalet jämfört med ett normalår.
Driftnettot ökade med 5,3 procent och uppgick till 202 mkr (192) för perioden. I jämförbart bestånd
ökade driftnettot för perioden med 3,9 procent.
Överskottsgraden uppgick för perioden till 50,7 procent (51,1). Den något lägre överskottsgraden
förklaras av att kostnaderna ökat mer än intäkterna till följd av ovan nämnda orsaker.
Fastighetsadministration inkluderas, från och med första kvartalet 2026, i fastighetskostnader.
För vidare information se Övriga information på sid 22.
Centraladministration
Periodens centraladministrationskostnader uppgick till -35 mkr (-60). I centraladministration ingår
även kostnader relaterade till det externa förvaltningsuppdraget med -12 mkr (-12). För jämförelse-
perioden belastas centraladministrationen även med ej återkommande kostnader om -11 mkr
hänförliga till organisationens uppbyggnad samt initial börsnotering.
Belopp i mkr
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
Centraladministration -35 -60 -202
varav extern förvaltning -12 -12 -45
varav ej återkommande kostnader - -11 -28
Värdeförändringar fastigheter
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till 148 mkr (-72). Orealiserade
värdeförändringar uppgick till 176 mkr och realiserade värdeförändringar uppgick till -28 mkr.
Kvartalets värdeförändringar påverkades positivt av driftnettoökande investeringar i fastigheter i
förvaltning samt av att byggrättsportföljen förflyttats närmare byggstart.
För vidare information se Värdering sid 10.
Ränteintäkter och räntekostnader
Ränteintäkter uppgick till 2 mkr (0) och räntekostnader uppgick till -117 mkr (-84) för perioden.
Ökningen i räntekostnader förklaras av tidsmässig förskjutning mellan emissionen och
återbetalningen, vilket resulterade i något högre räntekostnader för perioden. Periodens
räntekostnader belastas även med kostnader för förtidsinlösen av lån om -6 mkr (-) samt poster av
engångskaraktär relaterade till etableringen av EMTN-programmet om -1 mkr (-).
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat uppgick för perioden till 62 mkr (60) vilket motsvarar ett förvaltningsresultat per
aktie om 0,31 kr (0,30) för perioden.
Värdeförändring finansiella instrument
Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till 51 mkr (14), varav 137 mkr (-54) var
orealiserade värdeförändringar.
Den positiva resultateffekten avser huvudsakligen räntederivat och förklaras främst av stigande
marknadsräntor under kvartalet. Obligationer i EUR är säkrade genom ett valutaderivat som i stort
eliminerar resultatpåverkan av valutakursdifferenser.
Skatt och periodens resultat
Skatt för perioden uppgick till 16 mkr (38), varav -10 mkr (-1) avser aktuell skatt och 27 mkr (39) avser
uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten är hänförlig till värdeförändring i fastigheter och finansiella
instrument samt upplösning av underskottsavdrag.
Periodens resultat uppgick till 277 mkr (39) vilket motsvarar 1,39 kr (0,19) per aktie.
FINANSIELLA RAPPORTER
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 16
===== SIDA 17 =====
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
TILLGÅNGAR
Goodwill 75 75 75
Förvaltningsfastigheter 29 390 28 223 29 007
Nyttjanderätt tomträtt 298 258 298
Inventarier 1 2 2
Derivat 101 41 12
Övriga fordringar 1 2 2
Summa anläggningstillgångar 29 865 28 600 29 394
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 98 101 98
Hyresfordringar 24 10 9
Aktuella skattefordringar 84 - -
Övriga fordringar 132 107 125
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 93 108 46
Likvida medel 279 186 501
Summa omsättningstillgångar 710 513 779
SUMMA TILLGÅNGAR 30 575 29 113 30 173
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 15 109 14 884 14 929
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 5 886 10 379 8 592
Obligationer 5 759 1 616 3 690
Uppskjutna skatteskulder 1 053 1 023 1 076
Leasingskulder tomträtter 298 258 298
Derivat 4 16 15
Övriga skulder 15 7 10
Summa långfristiga skulder 13 015 13 298 13 681
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 232 136 439
Leverantörsskulder 57 64 28
Aktuella skatteskulder - 24 39
Derivat - 71 74
Övriga skulder 836 328 670
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 326 307 314
Summa kortfristiga skulder 2 451 931 1 564
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 575 29 113 30 173
FINANSIELLA RAPPORTER
KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING
Goodwill
Goodwill uppgick per 31 mars 2026 till 75 mkr (75).
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde för fastighetsbeståndet uppgick per 31 mars 2026 till 29 390 mkr (29 007). Föränd-
ringen under perioden förklaras främst av investeringar i beståndet samt under perioden genomförd
bytesaffär med KlaraBo och tillträde av en byggrätt hänförlig till en tidigare affär.
För vidare information se Värdering sid 10 samt Värdeförändringar fastigheter sid 16.
Likvida medel
Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och uppgick vid utgången av perioden till
279 mkr (501).
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 15 109 mkr
(14 929). Soliditeten uppgick till 49 procent (49).
Uppskjuten skatt
Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 31 mars 2026 till 1 053 mkr (1 076) och är hänförlig till
förvaltningsfastigheter, underskottsavdrag samt obeskattade reserver.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder uppgick vid utgången av perioden till 12 878 mkr (12 721), varav 7 118 mkr
(9 030) avsåg skulder till kreditinstitut och 5 759 mkr (3 690) avsåg obligationer.
Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för obligationerna uppgick
vid utgången av perioden till 5 713 mkr (3 704). Redovisat värde för övriga finansiella tillgångar och
skulder är i linje med verkligt värde.
Derivat
Derivat uppgår vid utgången av perioden till netto 97 mkr (-77) varav 101 mkr (12) redovisas som
tillgång och -4 mkr (-89) redovisas som skuld.
För vidare information se Värdeförändring finansiella instrument sid 16.
Övriga skulder
Posten övriga skulder uppgick vid utgången av perioden till 836 mkr (670) varav 735 mkr (623) avser
finansieringsskuld av två pågående byggnationer där entreprenören svarar för finansieringen. Skulden
kommer regleras i samband med projektavslut som bedöms ske under andra kvartalet 2026.
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 17
===== SIDA 18 =====
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
Belopp i mkr
Aktie-
kapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital, 1 jan 2025 1 16 298 -1 454 14 844
Periodens resultat - - 39 39
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - 39 39
Utgående eget kapital, 31 mar 2025 1 16 298 -1 415 14 884
Ingående eget kapital, 1 apr 2025 1 16 298 -1 415 14 884
Periodens resultat - - 46 46
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - 46 46
Utgående eget kapital, 31 dec 2025 1 16 298 -1 370 14 929
Ingående eget kapital, 1 jan 2026 1 16 298 -1 370 14 929
Periodens resultat - - 277 277
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - 277 277
Återköp egna aktier - - -96 -96
Utgående eget kapital, 31 mar 2026 1 16 298 -1 189 15 109
KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS
Kassaflöde från löpande verksamhet uppgick för perioden till -174 mkr (60). Minskningen förklaras
främst av att slutlig skatt för 2024 reglerats under kvartalet. Den legala omstruktureringen av Sveafast-
igheterkoncernen under 2024 gav upphov till ineffektivitet i nyttjandet av koncernbidragsmöjlighe-
terna inom koncernen vilket resulterade i hög skattekostnad för året.
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick för perioden till -233 mkr (-178). Under perioden
har investeringar i fastigheter gjorts om -282 mkr (-178), försäljningen till KlaraBo har slutförts samt en
tilläggsköpeskilling för en byggrätt i en tidigare affär har betalats.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för perioden till 42 mkr (64). Nya lån har tagits upp
med 3 312 och amorteringar har skett med -3 174 mkr. Återköp av egna aktier har skett med -96 mkr.
Periodens kassaflöde uppgick till -223 mkr (-122).
FINANSIELLA RAPPORTER
KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS
Belopp i mkr
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 261 0 109
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -176 96 263
Nedskrivning goodwill - - 2
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -137 -14 12
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 11 3 9
Betald skatt -133 -25 -19
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital -174 60 375
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -69 -70 -20
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 212 2 302
Kassaflöde från den löpande verksamheten -32 -8 657
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter -282 -178 -953
Försäljning av dotterbolag med avdrag för likvida medel 89 - 120
Förvärv av dotterbolag med avdrag för förvärvade likvida medel -40 - -297
Kassaflöde från investeringsverksamheten -233 -178 -1 129
Finansieringsverksamheten
Återköp egna aktier -96 - -
Upptagna lån 3 312 100 2 650
Amortering av låneskulder -3 174 -36 -1 985
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 42 64 665
Periodens kassaflöde -223 -122 193
Likvida medel vid periodens början 501 308 308
Likvida medel vid periodens slut 279 186 501
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 18
===== SIDA 19 =====
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Belopp i mkr
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
Nettoomsättning 9 8 47
Personalkostnader -11 -8 -35
Övriga rörelsekostnader -8 -15 -67
Rörelseresultat -10 -15 -55
Ränteintäkter och liknande resultatposter 79 98 414
Räntekostnader och liknande resultatposter -116 -121 -532
Värdeförändringar finansiella instrument 4 -3 -3
Resultat efter finansiella poster -43 -42 -176
Bokslutsdispositioner - - 57
Resultat före skatt -43 -42 -119
Skatt -17 18 11
PERIODENS RESULTAT -59 -24 -108
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Belopp i mkr
31 mar 2026
31 mar 2025
31 dec 2025
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 18 475 18 475 18 475
Derivat 82 23 7
Fordringar hos koncernföretag 7 833 7 413 7 204
Uppskjutna skattefordringar - 18 14
Summa anläggningstillgångar 26 390 25 929 25 701
Omsättningstillgångar
Aktuella skattefordringar 3 - -
Övriga fordringar 0 72 75
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 47 27 14
Likvida medel 100 29 252
Summa omsättningstillgångar 151 128 341
SUMMA TILLGÅNGAR 26 542 26 058 26 043
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 1 1 1
Fritt eget kapital 16 061 16 301 16 216
Summa eget kapital 16 062 16 302 16 216
Obeskattade reserver 15 15 15
Långfristiga skulder
Obligationer 5 759 1 616 3 690
Uppskjutna skatteskulder 2 - -
Derivat 23 18 2
Skulder till koncernbolag 4 566 7 970 5 952
Summa långfristiga skulder 10 351 9 603 9 645
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 0 4 0
Aktuella skatteskulder - 9 12
Derivat - 71 74
Övriga skulder 29 1 16
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 85 53 65
Summa kortfristiga skulder 114 138 167
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 26 542 26 058 26 043
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Belopp i mkr
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
Periodens resultat -59 -24 -108
Övrigt totalresultat - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -59 -24 -108
KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom finans, transaktion och
kommunikation.
Personalkostnaderna uppgick till -11 mkr (-8) för perioden. Övriga rörelsekostnader uppgick till -8 mkr
(-15) för perioden. I jämförelseperioden belastades övriga rörelsekostnader med -2 mkr hänförliga till
noteringen samt uppbyggnaden av organisationen.
Moderbolaget
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 19
===== SIDA 20 =====
Allmän information
Samtliga belopp redovisas i miljontals kronor (mkr) om inget annat
anges.
Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående
år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där
jämförelsesiffror avser utgången av föregående år.
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna
delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal
kan avvika från de exakta procenttalen.
Redovisningsprinciper
Sveafastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS
Redovisningsstandarder. Denna delårsrapport har upprättats i
enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen.
Upplysningar enligt IAS 34.16A lämnas såväl i de finansiella
rapporterna och dess kommentarer som i övriga delar av
delårsrapporten.
Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer och
Årsredovisningslagen.
Redovisningsprinciper är i överensstämmelse med de som
tillämpades i årsredovisningen för 2025 och ska läsas tillsammans
med denna.
Goodwill
Redovisad goodwill är hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt
och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter
i bolagsform som måste redovisas vid rörelseförvärv. Motsvarande
belopp finns redovisad som uppskjuten skatteskuld relaterad till
fastigheter.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent
på temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde
på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag, med undantag för
temporära skillnader på tillträdesdagen vid förvärv av fastigheter då
förvärvet utgör tillgångsförvärv.
Derivat
Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och
räntederivat, baseras på en diskontering av beräknade framtida
kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och med
utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har
därmed värderats enligt IFRS 13 nivå 2.
Koncernens derivat redovisas till verkligt värde via resultatet.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas
av ett antal risk- och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och
osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas värde,
fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget
arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och
möjligheter som har stor betydelse för verksamheten.
Mer information om Sveafastigheters risker och hanteringen av
dessa finns i Sveafastigheters årsredovisning 2025.
Transaktioner med närstående
Sveafastigheters relationer med närstående framgår av not 29 i
Sveafastigheters årsredovisning 2025.
Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med Samhällsbyggnads-
bolaget i Norden AB (publ) som löper till utgången av 2027 . Avtalet
omfattar 3 950 lägenheter och har ett årsarvode om 52,6 mkr. Under
perioden har avtalet genererat 13,4 mkr i intäkter som redovisas som
övriga förvaltningsintäkter.
Transaktioner med närstående sker på marknadsmässiga villkor.
Övrig information
RAPPORTENS UNDERTECKNANDE
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger
rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget
och de bolag som ingår i koncernen.
Stockholm den 23 april 2026
Erik Hävermark
Verkställande direktör
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av
bolagets revisorer.
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 20
===== SIDA 21 =====
Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa
finansiella nyckeltal
I samband med etableringen av bolagets Euro Medium T erm Note
program (EMTN) har vissa finansiella nyckeltal justerats och nya
nyckeltal tillkommit i syfte att säkerställa jämförbarhet, tydlighet och
överensstämmelse med marknadspraxis för obligationsfinansiering.
Förändringarna avser främst definitioner och beräkningsprinciper för
nyckeltal relaterade till bolagets kapitalstruktur och räntetäckning.
För fullständig information om EMTN programmet se bolagets
hemsida.
De justerade och nya nyckeltalen rapporteras från och med delårs-
rapporten för första kvartalet 2026.
Nya nyckeltal:
Belåningsgrad totala tillgångar, %
Justerat resultat före skatt, kr
Säkerställd belåningsgrad, %
Justerade nyckeltal:
Räntebärande skulder, kr
Räntenetto, kr
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr
Beräkningar av de nyckeltal som baseras på de justerade nyckeltalen
har följaktligen omräknats.
Jämförelsetal har, i tillämpliga fall, omräknats för att möjliggöra jämför-
barhet över tid i enlighet med IAS 8 Redovisningsprinciper, ändringar
i uppskattningar och bedömningar samt fel.
I följande tabeller beskrivs de justerade samt de tidigare definitio-
nerna och härledningar av nyckeltalen som ändrats.
Definitioner samt härledningar av de nya nyckeltalen återfinns bland
Definitioner på sid 23 och Härledning nyckeltal på sid 24-25.
Räntebärande skulder - Justerad definition
Skulder till kreditinstitut och obligationer.
Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025
Skulder till kreditinstitut 10 515 9 030
Obligationer 1 616 3 690
Räntebärande skuld 12 131 12 721
Räntebärande skulder - Tidigare definition
Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter
och över/undervärde, obligationer samt skulder till ägare.
Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025
Skulder till kreditinstitut 10 515 9 030
Obligationer 1 616 3 690
Återläggning uppläggningsavgifter och över-/underkurs 12 20
Räntebärande skuld 12 143 12 740
Räntenetto - Justerad definition
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för
räntekostnader och liknande finansiella poster efter återläggning av
poster av engångskaraktär samt kostnader för förtidsinlösen av lån.
Belopp i mkr
jan-mar
2025
jan-dec
2025
Ränteintäkter och liknande resultatposter 0 8
Räntekostnader och liknande resultatposter -84 -401
Kostnader för förtidsinlösen lån (återläggning) - 3
Poster av engångskaraktär (återläggning) - -
Räntenetto -83 -390
Räntenetto - Tidigare definition
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för
räntekostnader och liknande finansiella poster.
Belopp i mkr
jan-mar
2025
jan-dec
2025
Ränteintäkter och liknande resultatposter 0 8
Räntekostnader och liknande resultatposter -84 -401
Räntenetto -83 -393
Räntetäckningsgrad (12 mån) - Justerad definition
Justerat resultat före skatt (senaste 12 månader) i relation till
räntenetto (senaste 12 månader).
Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025
Justerat resultat före skatt (senaste 12 mån) n.a 794
Räntenetto (senaste 12 mån) n.a -390
Räntetäckningsgrad, ggr n.a 2,0
Jämförelsetalet för rullande 12 månader till och med 31 mars 2025 redovisas som ej
tillämpligt (n.a.) då kapitalstrukturen i det nystartade Sveafastigheterkoncernen innehöll
ägarlån. EMTN-definitionen är utformad för bolagets nuvarande kapitalstruktur och ett
omräknat jämförelsetal skulle därför inte ge en rättvisande bild.
Räntetäckningsgrad (12 mån) - Tidigare definition
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster
av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i relation till
räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån till ägare samt
kostnader för förtidslösen av lån.
Belopp i mkr 31 mar 2025 31 dec 2025
Förvaltningsresultat 222 376
Poster av engångskaraktär (återläggning) 72 28
Räntenetto (återläggning) 450 393
Summa 744 797
Räntenetto -450 -393
Ränta på efterställda lån till ägare 103 -
Summa -347 -393
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,0
Bilaga
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 21
===== SIDA 22 =====
Ändrad uppställning av resultaträkningen och omklassificering
av fastighetsadministration
Från och med delårsrapporten för första kvartalet 2026 tillämpar
Sveafastigheter en ändrad uppställning av resultaträkningen.
Kostnader för fastighetsadministration redovisas numera inom pos-
ten Fastighetskostnader i stället för inom Administrationskostnader.
Ändringen innebär att fastighetsadministrationen nu ingår i summe-
ringen av Fastighetskostnader och därmed i bolagets rapporterade
Driftnetto.
Bakgrunden till ändringen är att kostnader för fastighetsadministra-
tion bedöms vara direkt kopplade till den operativa förvaltningen och
därmed mer rättvisande att inkludera i fastighetskostnaderna.
Posten Administrationskostnader omfattar därmed endast centralad-
ministration och ändrar därför benämning till Centraladministration.
Som en följd av ändringen utgår nyckeltalen Driftnetto inklusive
fastighetsadministration samt Överskottsgrad inklusive fastighetsad-
ministration från och med delårsrapporten för första kvartalet 2026.
Bolagets övriga resultatmått påverkas inte av ändringen.
Jämförelsetal har omräknats i enlighet med IAS 8 Redovisnings-
principer, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel.
Denna omklassificering bedöms ge en mer relevant presentation
av bolagets resultat samt förbättra jämförbarheten med andra bolag
inom fastighetsbranschen.
I tabellen beskrivs effekten av omklassificieringen.
Q1 2025 jan-dec 2025
Belopp i mkr Efter
omklassificering
Före
omklassificering Skillnad
Efter
omklassificering
Före
omklassificering Skillnad
Hyresintäkter 376 376 - 1536 1536 -
Fastighetskostnader
Driftskostnader -142 -142 - -445 -445 -
Underhåll -11 -11 - -55 -55 -
Fastighetsskatt -6 -6 - -26 -26 -
Fastighetsadministration -26 - -26 -84 - -84
Summa fastighetskostnader -184 -158 -26 -611 -526 -84
Driftnetto 192 217 -26 926 1010 -84
Övriga förvaltningsintäkter 13 13 - 54 54 -
Centraladministration / Administration -60 -85 26 -202 -286 84
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 145 145 - 778 778 -
Driftnetto / Driftnetto inkl fastighetsadmin 192 192 - 926 926 -
Överskottsgrad / Överskottsgrad inkl fastighetsadministration 51,1 51,1 - 60,3 60,3 -
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 22
===== SIDA 23 =====
Antal lägenheter, st
Antalet lägenheter vid periodens utgång.
Belåningsgrad, %
Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid
periodens utgång.
Belåningsgrad totala tillgångar, % *
Nettoskuld i förhållande till balansomslutningen.
Direktavkastning på investering, %
Driftnettopåverkan i förhållande till totalt investerat kapital.
Driftnetto, kr
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Fastighetsadministration, kr
Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till
förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och
hyresadministration.
Fastigheter i jämförbart bestånd
Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela
rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden.
Förvaltningsresultat, kr
Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar och
upplösen/nedskrivning goodwill.
Förvaltningsresultat, kr/aktie
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier
för perioden.
Genomsnittlig ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för
räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive
byggnadskreditiv.
Genomsnittlig antal aktier, st
Antalet utestående aktier vägt över perioden, exklusive bolagets
innehav av egna aktier.
Hyresintäkter, kr
Periodens debiterade hyror.
Hyresvärde, kr
Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror
för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta lokaler.
Justerat resultat före skatt, kr *
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar, räntenetto,
poster av engångskaraktär samt upplösen/nedskrivning goodwill.
Kapitalbindning, år
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga
till förvaltningsfastigheter.
Lokaler, kvm
Kommersiella lokaler samt bostadskomplement.
Långsiktigt substansvärde, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten
skatteskuld och derivat.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående antal aktier vid
periodens utgång, exklusive bolagets innehav av egna aktier.
Nettoskuld, kr
Räntebärande skulder minskat med likvida medel.
Omsättningsfastigheter
Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är hyresrätt.
Resultat per aktie, kr
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för
perioden.
Räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt
för räntebärande skulder.
Räntebärande skulder, kr **
Skulder till kreditinstitut och obligationer.
Räntenetto, kr **
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för
räntekostnader och liknande finansiella poster efter återläggning av
poster av engångskaraktär samt kostnader för förtidsinlösen av lån.
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr **
Justerat resultat före skatt (senaste 12 månader) i relation till
räntenetto (senaste 12 månader).
Skuldkvot, ggr
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat
före finansiella poster och värdeförändringar.
Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat
före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmå-
gan för fastigheter i förvaltning.
Soliditet, %
Redovisat eget kapital i förhållande till balansomslutningen.
Säkerställd belåningsgrad, % *
Räntebärande skulder med avdrag för icke-säkerställda obligationer i
förhållande till balansomslutningen.
Uthyrbar yta, kvm
Yta som är uthyrd eller tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, %
Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive projektfast-
igheter som är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation
till hyresvärde. För projektfastigheter som blivit färdigställda under
de senaste tre kvartalen används fastighetsportföljens genom-
snittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad
understiger snittet.
Överskottsgrad, %
Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden.
Definitioner
* Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21.
** Justerat nyckeltal som ändrats i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21.
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 23
===== SIDA 24 =====
BELÅNINGSGRAD
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Nettoskuld 12 599 11 945 12 219
Förvaltningsfastigheter 29 390 28 223 29 007
Belåningsgrad, % 43 42 42
BELÅNINGSGRAD TOTALA TILLGÅNGAR *
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Nettoskuld 12 599 11 945 12 219
Balansomslutning 30 575 29 113 30 173
Belåningsgrad totala tillgångar, % 41 41 40
DRIFTNETTO
Belopp i mkr
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
apr 2025 -
mar 2026
Hyresintäkter 398 376 1 536 1 559
Fastighetskostnader -196 -184 -611 -623
Driftnetto 202 192 926 935
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Belopp i mkr
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
apr 2025 -
mar 2026
Resultat före skatt 261 0 109 371
Värdeförändring finansiella instrument -51 -14 22 -15
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -148 72 243 23
Upplösen/nedskrivning goodwill - 2 2 0
Förvaltningsresultat 62 60 376 379
Genomsnittligt antal aktier 199 495 735 200 000 000 200 000 000 199 876 704
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,30 1,88 1,89
JUSTERAT RESULTAT FÖRE SKATT *
Belopp i mkr jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
apr 2025 -
mar 2026
Resultat före skatt 261 0 109 371
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter (återläggning) -148 72 243 23
Värdeförändring finansiella instrument (återläggning) -51 -14 22 -15
Räntenetto (återläggning) 109 83 390 415
Upplösen/nedskrivning goodwill (återläggning) - 2 2 0
Poster av engångskaraktär (återläggning) - 11 28 23
Justerat resultat före skatt, kr 171 154 794 810
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Eget kapital 15 109 14 884 14 929
Återläggning av derivat -97 47 77
Återläggning av uppskjuten skatt 1 053 1 023 1 076
Långsiktigt substansvärde, mkr 16 065 15 954 16 082
Antal stamaktier 197 349 770 200 000 000 200 000 000
Substansvärde per aktie, kr 81,40 79,77 80,41
NETTOSKULD
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721
Likvida medel -279 -186 -501
Nettoskuld 12 599 11 945 12 219
RESULTAT PER AKTIE
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
apr 2025 -
mar 2026
Periodens resultat, mkr 277 39 84 323
Genomsnittligt antal aktier 199 495 735 200 000 000 200 000 000 199 876 704
Resultat per aktie, kr 1,39 0,19 0,42 1,62
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 199 495 735 200 000 000 200 000 000 199 876 704
Resultat per aktie efter utspädning, kr 1,39 0,19 0,42 1,62
Härledning av nyckeltal
* Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23.
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 24
===== SIDA 25 =====
RÄNTEBÄRANDE SKULD **
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Skulder till kreditinstitut 7 118 10 515 9 030
Obligationer 5 759 1 616 3 690
Räntebärande skuld 12 878 12 131 12 721
RÄNTENETTO **
Belopp i mkr
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
apr 2025 -
mar 2026
Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 0 8 9
Räntekostnader och liknande resultatposter -117 -84 -401 -435
Kostnader för förtidsinlösen lån (återläggning) 6 - 3 9
Poster av engångskaraktär (återläggning) 1 - - 1
Räntenetto -109 -83 -390 -415
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN) **
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Justerat resultat före skatt (senaste 12 mån) 810 n.a 794
Räntenetto (senaste 12 mån) -415 n.a -390
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 n.a 2,0
Jämförelsetalet för rullande 12 månader till och med 31 mars 2025 redovisas som ej tillämpligt (n.a.) då kapitalstrukturen i det
nystartade Sveafastigheterkoncernen innehäll ägarlån. EMTN-definitionen är utformad för bolagets nuvarande kapitalstruktur och ett
omräknat jämförelsetal skulle därför inte ge en rättvisande bild.
SKULDKVOT
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar
(rullande 12 mån) 813 624 778
Skuldkvot, ggr 16 19 16
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar
enligt intjäningsförmågan 892 841 919
Skuldkvot, ggr 14 14 14
SOLIDITET
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Eget kapital 15 109 14 884 14 929
Balansomslutning 30 575 29 113 30 173
Soliditet, % 49 51 49
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD *
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Räntebärande skulder 12 878 12 131 12 721
Icke-säkerställda obligationer (återläggning) -5 759 -1 616 -3 690
Summa säkerställda räntebärande skulder 7 118 10 515 9 030
Balansomslutning 30 575 29 113 30 173
Säkerställd belåningsgrad, % 23 36 30
UTHYRNINGSGRAD
Belopp i mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025
Hyresvärde 1 695 1 606 1 672
Kontrakterade årshyror 1 618 1 524 1 594
Uthyrningsgrad, % 95,5 94,9 95,3
ÖVERSKOTTSGRAD
Belopp i mkr
jan-mar
2026
jan-mar
2025
jan-dec
2025
apr 2025 -
mar 2026
Driftnetto 202 192 926 936
Hyresintäkter 398 376 1 536 1 559
Överskottsgrad, % 50,7 51,1 60,3 60,0
* Nytt nyckeltal som tillkommit i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa
finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23.
** Justerat nyckeltal som ändrats i samband med etablering av EMTN-programmet. För vidare information se Ändrade definitioner och beräkningsprinciper för vissa
finansiella nyckeltal på sid 21 samt Definitioner på sid 23.
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 25
===== SIDA 26 =====
Investerarinformation
INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION
VD Erik Hävermark presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefonkonferens den 23 april 2026 kl. 09.00, lokal tid Stockholm.
Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presentationen finns möjlighet att ställa frågor.
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntliga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du
telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen.
Telefonkonferens: https:/ /events.inderes.com/sveafastigheter/q1-report-2026/dial-in
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga frågor, använd nedanstående länk.
Webbsändning: https:/ /sveafastigheter.events.inderes.com/q1-report-2026
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webbsändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters hemsida
efter presentationen.
FINANSIELL KALENDER
Årsstämma 5 maj 2026
Delårsrapport Q2 2026 16 juli 2026
Delårsrapport Q3 2026 4 november 2026
KONTAKTUPPGIFTER
Kristel Eismann
Finans- och IR chef
ir@sveafastigheter.se
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Sveafastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades,
genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 23 april 2026 kl. 07 .30 CET .
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–31 MARS 2026 | 26
===== SIDA 27 =====
info@sveafastigheter.se