Kvartalsrapport Q2 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
DELÅRSRAPPORT
1 JANUARI–30 JUNI 2025

===== SIDA 2 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
2
(29)
PERIODEN JANUARI–JUNI 2025
• Hyresintäkterna ökade med 16,5 procent och uppgick till 759 mkr (652). 
I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,3 procent. 
• Driftnetto ökade med 24,3 procent och uppgick till 487 mkr (392).  
I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 9,3 procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 157 mkr (38).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till -209 mkr (-1 116). Under perioden 
har 446 mkr investerats.
• Periodens resultat uppgick till -117 mkr (-1 042), -0,58 kronor per aktie.
ANDRA KVARTALET 2025
• Hyresintäkterna ökade med 13,0 procent och uppgick till 383 mkr (340). 
• Driftnetto ökade med 19,4 procent och uppgick till 269 mkr (227). 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 97 mkr (43).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till -137 mkr (-538). Under kvartalet har 
268 mkr investerats.
• Kvartalets resultat uppgick till -155 mkr (-329), -0,78 kronor per aktie.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER KVARTALET
• Kreditbetyget BBB- med Positive Outlook från Fitch Ratings erhölls i maj.
• Gröna seniora icke säkerställda obligationer om totalt 1 200 mkr  
emitterades i maj.
• T vå fastigheter i Stockholm till ett överenskommet fastighetsvärde om  
230 mkr förvärvades i början av juni. Fastigheterna omfattar 137 lägenheter 
med ett årligt hyresvärde om 16,2 mkr. 
• Handeln med Sveafastigheters aktier på huvudlistan, Nasdaq Stockholm, 
inleddes den 18 juni.
• I slutet av juni byggstartades 87 lägenheter i Nacka med beräknat årligt 
hyresvärde vid färdigställande om 14,4 mkr.
• Utestående grön obligation utökades med 500 mkr i början av juli. 
• I juli beslutades att nyttja optionen och inte fullfölja nyproduktionsprojektet 
Krongatan i Skellefteå.
43%
Belåningsgrad
834
Antal lägenheter under byggnation
79,39
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
+16,5%
Hyresintäkter mot jan-juni 2024
487
Driftnetto, mkr
28,6
Fastighetsvärde, mdkr
NYCKELTAL
jan-jun 2025 jan-jun 2024 apr-jun 2025 apr-jun 2024 jan-dec 2024
Hyresintäkter, mkr 759 652 383 340 1 361
Driftnetto, mkr 487 392 269 227 860
Förvaltningsresultat, mkr 157 38 97 43 160
Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -209 -1 116 -137 -538 -1 188
Periodens resultat, mkr -117 -1 042 -155 -329 -1 125
Resultat per aktie, kr -0,58 n/a -0,78 n/a -8,15
Överskottsgrad, % 64,1 60,2 70,3 66,9 63,2
Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 57,7 52,4 64,2 59,0 55,7
Uthyrningsgrad, % 95,0 94,3 95,0 94,3 94,6
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mdkr 28,6 27,5 28,6 27,5 28,1
Antal lägenheter i förvaltning, st 15 094 14 467 15 094 14 467  14 669 
Antal lägenheter i pågående byggnation, st 834 689 834 689  1 030 
Antal lägenheter i projektutveckling, st 6 395 7 223 6 395 7 223  6 844 
Belåningsgrad, % 43 43 43 43 42
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 1,9 2,8 1,9 2,8 2,2
Långsiktigt substansvärde, mdkr 15,9 15,6 15,9 15,6 15,9
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 79,39 n/a 79,39 n/a 79.49
Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 24-27 .
Perioden i korthet

===== SIDA 3 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
3
(29)
Det andra kvartalet blev en milstolpe för Sveafastigheter då vi 
fullbordade våra första tolv månader som bolag, ett år som varit 
både händelserikt och framgångsrikt. Sveafastigheter bildades 
i slutet av juni 2024 genom en omstrukturering där bostads-
fastigheter som tillfördes från tre olika bolag byggde upp vårt 
fastighetsbestånd. I oktober 2024 noterades vi på Nasdaq First 
North Premier Growth Market och välkomnade över 10 000 nya 
aktieägare. I januari 2025 tog vi över förvaltningen för hela be-
ståndet som nu uppgår till 15 094 lägenheter. Våren innehöll flera 
framgångar. I februari vann Sveafastigheter Kundkristallen för 
högsta lyft i kategorin service till hyresgäster. I maj erhöll vi en in-
vestment grade rating med kreditbetyget BBB- med Positive Out-
look från Fitch Ratings och emitterade därefter obligationer om 
1,2 mdkr under det andra kvartalet och 0,5 mdkr efter kvartalets 
utgång. I juni flyttade vi slutligen till huvudlistan, Nasdaq Stock-
holm. Parallellt med allt detta har vi byggt upp organisationen och 
arbetat målmedvetet efter vår strategi att stärka lönsamheten i 
vår befintliga portfölj och fortsätta växa genom nybyggnation och 
förvärv - och vi levererade på målen även under detta kvartal.
FORTSATT MINSKADE VAKANSER 
OCH STÄRKT ÖVERSKOTTSGRAD
Hyresintäkterna för jämförbart bestånd ökade med 5,3 procent 
jämfört med samma period föregående år, främst drivet av den 
årliga hyresjusteringen som i genomsnitt var 4,9 procent under 
2025, samt minskade vakanser. Uthyrningsgraden stärktes även 
detta kvartal och uppgår nu till 95,0 procent, att jämföra med 
94,3 procent samma kvartal föregående år. 
Trots ökade vakanser i Skellefteå som följd av Northvolts konkurs 
har effekterna uppvägts av en fortsatt stark uthyrning i vår övriga 
portfölj, vilket visar att vårt strukturerade och fokuserade arbete 
för att minska vakanserna ger resultat. Den minskade efterfrågan 
på bostäder i Skellefteå bedöms främst påverka nybyggda fast-
igheter med höga hyror. Efter kvartalets utgång valde vi därför 
att nyttja en option som innebär att Sveafastigheter inte fullföljer 
nyproduktionsprojektet Krongatan. Därmed utgår de totalt 178 
lägenheterna ur portföljen för pågående byggnation under det 
tredje kvartalet. Endast tre procent av Sveafastigheters lägen-
heter i Skellefteå har högre nyproduktionshyror, vilket begränsar 
påverkan av de ökade bostadsvakanserna i kommunen.
Driftnettot fortsätter att utvecklas starkare än hyresintäkterna 
och för jämförbart bestånd ökade det med 9,3 procent. Över-
skottsgraden för rullande tolv månader, inklusive fastighetsad-
ministration, uppgår nu till 58,2 procent vilket kan jämföras med 
55,0 procent motsvarande kvartal förra året, vilket innebär att vi 
konverterar en allt större andel av våra hyresintäkter till resultat. 
Vårt mål är att nå en överskottsgrad inklusive fastighetsadminis-
tration om 70,0 procent senast till det andra kvartalet 2029, och 
våra första tolv månader som ett självständigt bolag visar att vi är 
på rätt väg att nå det målet.
TILLVÄXT GENOM BÅDE NYBYGGNATION OCH FÖRVÄRV
Sveafastigheter fortsätter att växa genom nyproduktion. Under 
kvartalet har vi färdigställt 161 lägenheter och i slutet av juni bygg-
startade vi ett projekt i Nacka med 87 lägenheter. Efterfrågan på 
nyproduktion är fortsatt stark, trots högre hyror i det nybyggda 
beståndet. Nya fastigheter når ofta en mogen uthyrningsgrad 
efter några kvartal, men de projekt som färdigställdes under 
Sveafastigheter avslutade sitt första år med ett starkt och händelserikt andra kvartal 2025.  
Vi levererade på vår strategi med fokus på ökad lönsamhet och organisk tillväxt, och kunde samtidigt 
fira flera viktiga framgångar – notering på Nasdaq Stockholms huvudlista, en investment grade rating 
från Fitch Ratings och fortsatt stärkta nyckeltal genom ett tydligt operationellt fokus. 
VD har ordet
Framgångsrika tolv första 
månader

===== SIDA 4 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
4
(29)
2024 har redan en genomsnittlig uthyrningsgrad som överstiger 
portföljens genomsnitt.
Vi har en stark och omfattande utvecklingsportfölj om 6 395 
lägenheter där 93 procent är belägna i Stockholm-Mälarda-
len. Vårt fokus framåt är nyproduktion i attraktiva mikrolägen 
i Stockholms regionen där vi ser den största efterfrågan på 
nybyggda bostäder. I dagsläget är 85 procent av vår utveck-
lingsportfölj beläget i den regionen, och hela 49 procent är i 
Stockholm stad. Vår utvecklingsportfölj har byggts upp under 
mer än ett decennium och utgör en solid grund för Sveafastighe-
ter att på ett lönsamt sätt växa förvaltningsbeståndet i Stock-
holmsregionen. Vi planerar för närvarande ytterligare byggstarter 
under året, med målet att byggstarta 600-800 lägenheter per år 
de kommande fem åren. 
Under kvartalet gjorde Sveafastigheter ett mindre förvärv om 137 
lägenheter i Stockholm stad. Fastigheterna som ligger i attraktiva 
bostadslägen och kan förvaltas inom befintlig förvaltningsorga-
nisation, har utvecklingspotential i form av lägenhetsuppgrade-
ringar vilket bedöms kunna bidra till en god totalavkastning över 
tid. Sveafastigheter fokuserar just nu på tillväxt genom nybygg-
nation snarare än förvärv, men som ledande aktör på bostads-
marknaden ser vi de flesta affärer och har finansiell kapacitet att 
agera när vi ser goda affärsmöjligheter.
STÄRKT FINANSIELL STÄLLNING
Sveafastigheters starka finansiella ställning bekräftades av Fitch 
Ratings som under kvartalet tilldelade Sveafastigheter rating-
betyget BBB- med Positive Outlook. Därefter har vi för första 
gången som självständigt bolag under kvartalet emitterat obliga-
tioner om sammanlagt 1,2 mdkr och efter kvartalet har ytterligare 
0,5 mdkr emitterats. Vid kvartalets slut hade vi en kassa på cirka 
1,2 mdkr som vi delvis avser att använda till att återbetala kort 
säkerställd skuld. Med en investment grade rating stärker vi vår 
finansiella flexibilitet och skapar en önskvärd konkurrenssituation 
vid kapitalanskaffning. Vi erhåller nu väsentligt lägre marginaler 
jämfört med vad som gällde när Sveafastigheter bildades i juni 
2024. Vi prioriterar fortsatt låg finansiell risk, vilket bland annat 
återspeglas i vår belåningsgrad om 43 procent. 
NÄSTA FAS
Efter ett händelserikt och framgångsrikt år, där vi lagt grunden 
för Sveafastigheters långsiktiga utveckling, kan vi nu fullt ut 
fokusera på kärnverksamheten - att äga, förvalta och utveckla 
hyresrätter. När vi nu planenligt anpassar organisationen för 
nästa fas bidrar det till att våra administrativa kostnader kommer 
att minska. Under perioden har centraladministrationen belastats 
med ej återkommande kostnader om -25 mkr som är hänförliga 
till uppbyggnaden av organisationen samt noteringen på Nasdaq 
Stockholm.
Fokus framåt är att fortsatt stärka direktavkastningen från för-
valtningsportföljen, genomföra byggstarter av projekt med god 
lönsamhet och minska de administrativa kostnaderna – samtidigt 
som vi ska hålla i och förbättra våra hyresgästers trivsel.
 
Erik Hävermark,  
vd Sveafastigheter

===== SIDA 5 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
5
(29)
Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige, 
med hyresgästers trivsel och bolagets lönsamhet i fokus, ett lokalt samhällsengagemang och ett starkt 
hållbarhetsarbete. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör nybyggnation i lägen där efterfrågan 
på bostäder är stor vilket skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen.
AFFÄRSOMRÅDE 
NYPRODUKTION
AFFÄRSOMRÅDE 
FÖRVALTNING
PÅGÅENDE  
BYGGNATION
FASTIGHETER I 
FÖRVALTNINGPROJEKT- 
UTVECKLING
2,0 mdkr
6 395 lgh
1,1 mdkr
834 lgh
25,4 mdkr
15 094 lgh
FASTIGHETSBESTÅND
28,6 mdkr
SVEAFASTIGHETER
URVAL AV OPERATIONELLA MÅL
Under kommande fem åren (med start 1 juli 2024):
• Uppgradera minst 2 000 lägenheter
•  Byggstarta 600–800 lägenheter per år 
•  Erhålla/förvärva markanvisningar och  
byggrätter för 800 lägenheter per år
•  Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration 
ska överstiga 70 procent inom fem år
Sveafastigheter i korthet
Äger, förvaltar och utvecklar hem för fler

===== SIDA 6 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
6
(29)
MILJÖ (E)
Under kvartalet har Sveafastigheters fokusgrupp för klimatmål 
påbörjat arbetet med att ta fram mål i linje med Science Based 
Targets initiatives (SBTi) nya ramverk för Buildings. Samtidigt 
fortsätter bolaget att kontinuerligt minska energianvändning-
en bland annat genom åtgärder på ventilation, klimatskal och 
vattenförbrukning. En annan viktig del i detta arbete har varit 
fortsatt implementation av AI-styrning av temperaturen i fastig-
heterna. Systemet är självlärande och optimerar temperaturen 
baserat på väderförhållanden, byggnadens egenskaper och  
värmesystemets kapacitet. Målet är att detta system ska installe-
ras i majoriteten av Sveafastigheters fastigheter. 
Bolaget har påbörjat arbetet med att ta fram mål för biologisk 
mångfald. Ambitionen är att fastställa ett mål med tillhörande 
mätetal under 2025. Sveafastigheter vill bidra till att öka den 
biologiska mångfalden i utemiljön, och även minska den negativa 
påverkan indirekt på andra platser vid inköp av varor och tjänster. 
Under våren gjordes en upphandling av yttre skötsel där bolaget 
tog hänsyn till åtgärder som främjar biologisk mångfald. 
SOCIALT (S) 
Sveafastigheter har under våren fokuserat på att skapa en 
stark företagskultur och värdegrund. Detta har skett genom 
mötesforum för alla medarbetare och ledarskapsutbildning för 
chefer. Därutöver har Sveafastigheter genomfört en kris-
gruppsövning i extern regi för bolagets krisgrupp.  
Sveafastigheters pilotstudie där inkomstkravet togs bort i 
bolagets uthyrningspolicy gällande 40 procent av Sveafast-
igheters bestånd har fortsatt. Det utvärderas löpande, bland 
annat hur det tillgängliggör hyresrätter för fler och hur det 
påverkar bolagets lönsamhet i form av minskad administration, 
hyresförluster och minskade vakanser. 
I juni togs första spadtaget för projektet Gamla Landsvägen i 
Nacka kommun där Sveafastigheter ska bygga 87 nya bostä-
der. Projektet adresserar lokala bostadsbehov och bidrar med 
sociala värden genom att tillskapa hyresrätter i ett område 
som domineras av äganderätter och bostadsrätter. Bostäder-
na utformas yteffektivt så att de erbjuder fler funktioner på 
mindre yta, vilket gör att fler har råd att hyra dem. 
Trygghetsvandringar och trygghets- och säkerhetsskapande 
åtgärder har skett på olika orter i Sveafastigheters bestånd, 
exempelvis byte av låssystem och installation av utökad 
belysning. Därutöver har Sveafastigheter deltagit i lokala 
samarbeten med fastighetsägarföreningar, hyresgästfören-
ingar och polisen för att bidra till ett stärkt lokalsamhälle och 
ökad trygghet. Vidare så har vräkningsförebyggande åtgärder 
genomförts. 
Sveafastigheter vill bidra till en positiv samhällsutveckling där 
fler kommer i sysselsättning. Varje år erbjuds unga boende 
i Sveafastigheters områden sommarjobb. I år anställdes 50 
sommarjobbare mellan 16 och 19 år, varav majoriteten är unga 
boende i Sveafastigheters bostadsområden.
STYRNING (G)
I samband med Sveafastigheters listbyte har bolaget påbörjat 
en internutbildning i de regulatoriska krav som gäller för note-
rade bolag.
FÖRDELNING AV FASTIGHETER  
PER ENERGIKLASS 
HÅLLBARHETSMÅL
Väsentlig  
hållbarhetsfråga
Övergripande mål  
(löpande om inget annat år anges)
Miljö (E)
Klimatanpassning
(ESRS E1)
Hela fastighetsportföljen ska vara 
klimatanpassad och klara av att 
bemöta klimatrisker år 2030.
Klimatpåverkan 
och energi
(ESRS E1)
Mål kommer att tas fram under 2025 
i linje med Science Based Targets 
initiatives (SBTi) nya ramverk för 
Buildings. 
Biologisk 
mångfald 
(ESRS E4)
Mål kommer att tas fram under 
2025.
Cirkulär ekonomi
(ESRS E5)
Minst 70 % av icke-farligt avfall från 
byggarbetsplatser ska förberedas 
för materialåtervinning. 
Socialt (S)
Medarbetare 
(ESRS S1)
Medarbetarnöjdhet (eNPS)  
ska vara över 27 .
Leverantörers 
hälsa och 
säkerhet 
(ESRS S2)
Noll allvarliga personskador 
och noll dödsfall ska inträffa på 
Sveafastigheters anläggningar.
Hem för fler
(ESRS S3)
Alla nyproduktionsprojekt ska 
utformas för att möta de sociala 
behov som identifierats i en socialt 
värdeskapande analys.
Trygga 
hyresgäster och 
bostadsområden
(ESRS S4)
Sveafastigheters bostadsområden 
ska upplevas som tryggare än 
branschmedelvärdet. 
Styrning (G)
Affärsetik
(ESRS G1)
Alla Sveafastigheters medarbetare 
och samarbetspartners ska 
förstå, anta och följa respektive 
uppförandekod. 
Korruption och 
mutor
(ESRS G1)
Ingen form av korruption  
ska förekomma.1 %
18 %
10 %
21 %
29 %
Energiklass/uni00A0
Andel av marknadsvärde/uni00A0
13 %
2 %
5 %
0 %
5 %
10 %
15 %
20 %
25 %
30 %
35 %
40 %
Pågående
deklaration/uni00A0
G/uni00A0F/uni00A0E/uni00A0D/uni00A0C/uni00A0B/uni00A0A/uni00A0
Hållbarhet

===== SIDA 7 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
7
(29)
Fastigheter i förvaltning består av bostadsfastigheter med 
upplåtelseform hyresrätt, fördelat på fyra huvudsakliga 
marknader där 94 procent av fastighetsvärdet finns i 
Sveriges tre storstads regioner och universitets- och 
högskole städer. Port följen består av 15 094 lägen heter 
med en total ut hyrningsbar yta om 1 022 tkvm. Fastigheter 
i förvaltning har vid periodens utgång en uthyrningsgrad 
om 95,0 procent och ett verkligt värde om 25,4 mdkr, vilket 
motsvarar 24 877 kr per kvadratmeter.
NÄRVARANDE OCH VÄRDESKAPANDE  
FÖRVALTNING
Sveafastigheter har en centralt styrd förvaltningsorganisa-
tion med lokal personal. Genom kontinuerlig dialog med 
hyresgäster, lokalsamhälle och kommuner skapar Svea-
fastigheter inte bara bra boendemiljöer utan bi drar även 
till en positiv samhällsutveckling. Den lokala förvaltnings-
organisationen ger rätt förutsättningar för en aktiv,  
närvarande och värde skapande fastighetsförvaltning. 
Utöver de årliga hyresjusteringarna, som för 2025 blev i 
genomsnitt 4,9 procent, finns det en potential att höja hy-
resintäkterna och överskottsgraden genom att uppgradera 
lägenheter i samband med att hyresgäster avflyttar. Svea-
fastigheter har en standardiserad process för dessa upp-
graderingar som går under namnet Hemlyft. Sveafastig heter 
har som mål att fram till juni 2029 uppgradera minst 2 000 
lägenheter. Under kvartalet har 64 lägenheter uppgrade-
rats. Uthyrningsgraden justerad för vakanser hänförliga till 
uppgraderingar Hemlyft uppgår till 95,3 procent.
Energianvändningen följs kontinuerligt upp i beståndet 
och åt gärder och investeringar görs för att minska ener-
gianvändningen. Under kvartalet har 15 mkr investerats i 
lön samma energi projekt.
Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i tillväxt regioner i Sverige till ett värde om 
25,4 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang.
UTHYRNINGSGRAD, %
Universitets-  
och högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde  
i Stockholm-Mälardalen,  
Malmö-Öresund och  
Stor-Göteborg
Övrigt
33 %
17 %
6 %
10 STÖRSTA STÄDER
Kommun Verkligt värde, mkr Andel av portföljen, % 
Stockholms län 6 025 24
Linköping 2 599 10
Skellefteå 2 141 8
Västerås 1 672 7
Helsingborg 1 477 6
Höganäs 1 199 5
Borås 948 4
Umeå 903 4
Falun 834 3
Karlskrona 679 3
Totalt 18 477 73
MÅL: UPPGRADERA MINST 2 000 LGH*
Antal uppgraderade lägenheter sedan 1 juli 2024 165
* Under fem år med start 1 juli 2024.
15 094
lägenheter
94 %
storstadsregioner 
och universitets- och 
högskole städer
100 %
bostads- 
fastigheter
Q/two.case /two.case/zero.case/two.case/five.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/five.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.case
94,7 %
94,6 %
95,0 %94,9 %
94,3 %
Q/two.case /two.case/zero.case/two.case/five.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/five.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.case
94,7 %
94,6 %
95,0 %94,9 %
94,3 %
Fastighetsbestånd
Fastigheter i förvaltning

===== SIDA 8 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
Information om pågående byggnation och 
projektutveckling på sidan 9 och 11 är baserad på 
bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av 
pågående byggnationer och projektutveckling samt 
när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. 
Vidare baseras informationen på bedömningar om 
framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna 
och antagandena ska inte ses som en prognos. 
Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter 
både avseende projektens genomförande, utformning 
och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida 
hyresvärde. Informationen om pågående byggnation 
och projektutveckling omprövas regelbundet och 
bedömningar och antaganden justeras till följd av 
att pågående projekt färdigställs eller tillkommer 
samt att förutsättningar förändras. För projekt som 
ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, 
vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i 
projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. 
Information i tabellen ovan innehåller information 
från aktuell intjäningsförmåga på sidan 10, där även 
väsentliga antaganden som ligger till grund för den 
aktuella intjäningsförmågan framgår. 
8
(29)
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD
FASTIGHETSBESTÅNDET INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Uthyrningsbar 
yta, kvm Verkligt värde Hyresvärde Uthyrnings- 
grad
Hyres-
intäkter
Fastighets- 
kostnader Driftnetto Överskotts- 
grad
Genomsnittligt viktat 
avkastningskrav
Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % %
Stockholm-Mälardalen  3 861  228 572 27 139  8 498  33 232  495  1 934 96,7  478  134  525  344 72 4,24
Universitets- och högskolestäder  6 362  397 596 24 175  9 567  22 683  633  1 501 95,1  602  210  499  391 65 4,48
Malmö-Öresund  2 679  181 691 13 194  4 427  22 716  291  1 493 98,0  285  94  480  192 67 4,42
Stor-Göteborg  882  58 503 2 197  1 473  24 273  91  1 504 98,0  89  31  503  59 66 4,29
Övrigt  1 310  82 860 6 439  1 469  16 447  129  1 445 79,5  103  43  482  60 58 5,25
Totalt  15 094  949 222  73 143  25 434  24 877  1 639  1 603 95,0  1 557  512  501  1 045 67 4,42
Fastighetsadministration 92
Driftnetto inkl. fastighetsadministration  954 61
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER ÅLDER OCH ANTAL UPPGRADERADE LÄGENHETER
Verkligt värde                Uppgraderade lägenheter*
Byggår mkr kr/kvm Fördelning, % Antal lgh Antal Andel, %
<2010  17 137  20 992  67  11 131 1 693 15
>=2010  8 296  40 276  33  3 963 - -
Totalt  25 434  24 877  100  15 094  1 693  11 
* Sedan 2020.
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING PER MARKNAD, %
Verkligt värde per byggnadsålder Bedömt värde färdigställt*
Marknad <2010 >=2010 Pågående byggnation Projektutveckling T otalt
Fastighetsvärde (mkr)  17 137  8 296  2 224  15 226  42 883 
Stockholm-Mälardalen  24  53  83  90  56 
Universitets- och högskolestäder  44  25  17  10  27 
Malmö-Öresund  19  14 -  -  10 
Stor-Göteborg  7  3 -  -  3 
Övrigt  6  5 -  -    3 
 100  100  100  100  100 
* Enligt aktuell extern värdering.

===== SIDA 9 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
Sveafastigheter har en strukturerad process för genomför-
ande av nyproduktionsprojekt. Organisationen har en lång 
erfarenhet av stadsutveckling med fokus på att utveckla 
bostäder i attraktiva lägen med en god kostnadskontroll, bra 
gestaltning, effektiva planlösningar och hållbarhetslösningar 
i framkant.
Sveafastigheter har i kvartalet byggstartat projekt Gamla Landsvä-
gen i Nacka om 87 lägenheter vilka bedöms färdigställas under 
andra kvartalet 2027 .
Sveafastigheter har även färdigställt de sista etapperna i projekt 
Barnmorskan i Umeå och Jullen i Skellefteå omfattande totalt 161 
lägenheter.
Efter utgången av kvartalet har Sveafastigheter nyttjat sin option 
att inte fullfölja projektet Krongatan i Skellefteå, innebärande att 
projektet utgår från Sveafastigheters portfölj efter kvartalet.
Sveafastigheter skapar genom sin nyproduktion en lönsam organisk tillväxt på marknader  
där det finns en stark underliggande efterfrågan på bostäder.
9
(29)
PÅGÅENDE BYGGNATION
Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde 
vid färdigställande* Hyresvärde Investering,  
mkr 
Verkligt  
värde Avkastning, % 
Projekt Kommun Antal lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm Bedömd Upparbetad mkr
Bruttoavkastning 
på bedömt   
färdigställt värde
Bruttoavkastning  
på investering Färdigställt
Krongatan Skellefteå 178  9 101  -    372  40 832  23  2 567  353  109  115 6,3 6,6 mar-26
Solhusen Nacka 147  7 639  185  435  55 576  25  3 191  354  107  169 5,7 7,1 maj-26
Årby Norra I och II Eskilstuna 206  11 599  -    447  38 570  27  2 331  444  400  404 6,0 6,1 okt-26
Enhörningen Stockholm 216  11 313  483  709  60 064  37  3 128  642  344  369 5,2 5,7 okt-26
Gamla Landsvägen Nacka 87  4 325  -    261  60 395  14  3 332  222  21  57 5,5 6,5 jun-27
834  43 977  668  2 224  49 805  127  2 838  2 015  982  1 115 5,7 6,3
* Enligt aktuell extern värdering
ÅTERSTÅENDE INVESTERING BYGGNATION
2025 2026 2027 Totalt
Belopp i mkr Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
Bedömd återstående investering  308  259  198  122  50  50  23  23  1 033 
Bedömt kommande hyresvärde  -    -    23  25  -    64  -    14  127 
MÅL: BYGGSTARTA 600–800  
LÄGENHETER PER ÅR*
Antal byggstartade lägenheter  
sedan 1 juli 2024 628
* Under fem år med start 1 juli 2024.
Fastighetsbestånd
Fastigheter under byggnation

===== SIDA 10 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för de kommande 
tolv månaderna med beaktande av Sveafastigheters fastig-
hetsbestånd per den 30 juni 2025. Aktuell intjäningsförmåga är 
inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan är att 
betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild som presenteras för 
att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighets-
bestånd och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella 
intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning av den framtida 
utvecklingen av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, köp eller 
försäljning av fastigheter eller andra faktorer.  
 
Hyresvärdet består till 90 procent av bostäder, till 3 procent av 
bostadskomplement så som parkering och förråd och till 7 pro-
cent av kommersiella lokaler. 
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som 
ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan:
• Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg och 
hyres rabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter 
utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts datum med 
tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt 
bedömd årshyra för vakanta lokaler.
• Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har räknats 
upp på helårsbasis. För projektfastigheter som varit färdig-
ställda under de senaste tre kvartalen appliceras fastighets-
portföljens genomsnittliga vakans om projektfastighetens 
vakans överstiger snittet. 
• Fastighetskostnader utgörs av drift- och underhålls kostnader 
samt fastighetsskatt. Drift- och underhålls kostnader baseras 
på bolagets kostnadsbas under ett normalår för en tolv-
månadersperiod. Fastighetsskatt har beräknats utifrån 
fastigheternas senaste taxeringsvärden.
• Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för ett externt 
förvaltningsuppdrag omfattande 3 950 lägenheter.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån organi-
sationsstrukturen per balansdagen. I centraladministration 
avser 44 mkr kostnader hänförliga till det externa förvalt-
ningsuppdraget.
• Information om pågående byggnation är baserad på bedöm-
ningar om liknande fastigheter i samma eller motsvarande 
regioner eller mikrolägen. Enbart projekt som bedöms vara 
färdigställda inom kommande 12 månader är inkluderade.
10
(29)
INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Belopp i mkr Fastigheter i 
förvaltning 
Pågående      
byggnation * Totalt 
Hyresvärde 1 639 48 1 687 
Vakans -81 -0 -82 
Hyresintäkter 1 557 48 1 605 
Fastighetskostnader -512 -7 -519 
Driftnetto 1 045 41 1 086 
Fastighetsadministration -92 -2 -93 
Driftnetto inkl. 
fastighetsadministration 954 39 993 
Övriga förvaltningsintäkter 53 - 53 
Centraladministration -156 -3 -158 
Resultat före finansiella poster 
och värdeförändringar 851 37 888 
* Inkluderar enbart projekt som bedöms bli färdigställda under kommande 12 månader.
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga

===== SIDA 11 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
PROJEKTUTVECKLING
Portföljen omfattar totalt 6 395 lägenheter varav 5 160 avser 
hyres rätter och 1 235 avser bostads- och äganderätter. Under 
kvartalet har ett hyresrätts- och ett bostadsrättsprojekt om totalt 
260 lägenheter i T yresö kommun utgått från portföljen med an-
ledning av avbrutet detaljplanearbete. T vå projekt i icke priorite-
rade marknader har utgått från projektutvecklingsportföljen och 
klassats om till byggrätter som en konsekvens av Sveafastigheters 
fokus på Stockholmsregionen.
93 procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm- 
Mälardalen, 85 procent i Stockholms län och 49 procent i Stock-
holms stad. Hyresrättsprojekten bedöms generera en genom-
snittlig projektvinstmarginal över 15 procent och i förvaltnings-
skedet en genomsnittlig överskottsgrad överstigande 85 procent.
BYGGRÄTTER
Inom fastigheter i förvaltning finns en potential i att utveckla 
byggrätter genom förtätning inom och i anslutning till 
fastigheterna. Det kan exempelvis vara på parkeringsytor som 
idag inte används eller ytor som kan ändras till en mer effektiv 
användning och på så sätt frigöra markyta. Sveafastigheter 
har idag 345 000 kvm bruttoarea (BTA) i byggrättsportföljen 
varav 138 000 kvm BTA har vunnit laga kraft. Av de 345 000 
kvm BTA återfinns 11 000 kvm BTA under projektutveckling och 
byggrätter med ett verkligt värde om 8 mkr, vilka inte har tagits 
upp i tabellen nedan. Om det beslutas att en byggrätt aktivt ska 
förberedas för en kommande byggnation flyttas den över till 
projektutveckling.
Med en omfattande utvecklingsportfölj som i huvudsak är lokaliserad i Stockholmsregionen har 
Sveafastigheter en stark position för att fortsätta växa med god lönsamhet genom nyproduktion.
11
(29)
MÅL: MARKANVISNINGAR OCH  
BYGGRÄTTER FÖR 800 LGH PER ÅR*
Antal markanvisningar och byggrätter sedan 1 juli 2024 100
* Under fem år med start 1 juli 2024.
ANDEL AV UTVECKLINGSPORTFÖLJEN*
 
 
* Procent av totalt bedömt fastighetsvärde vid färdigställande.
PROJEKTUTVECKLING PER MARKNAD
Antal Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde 
vid färdigställande* Hyresvärde Återstående 
investering Verkligt värde
Hyresrätter Lgh Kvm BTA Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr mkr kr/kvm BTA
Stockholm-Mälardalen  4 399  318 781  223 390  17 180  13 676  56 846  720  2 994  10 602  1 957  6 139 
Universitets- och högskolestäder  761  50 692  37 884  -    1 550  40 924  97  2 553  1 511  22  441 
Totalt hyresrätter  5 160  369 473  261 274  17 180  15 226  54 680  817  2 934  12 113  1 979  5 357 
Bostadsrätter
Stockholm-Mälardalen  1 235  93 385  67 172  2 157  5 484  79 101  -    -    -    32 -
Totalt projektutveckling  6 395  462 858  328 446  19 336  20 710  133 782  817  2 934  12 113  2 011 5 357
* Enligt aktuell extern värdering.
93 %
Stockholm–Mälardalen
85 %
Stockholms län
49 %
Stockholm Stad
Fastighetsbestånd
Fastigheter under projektutveckling  
och byggrätter

===== SIDA 12 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
FASTIGHETER I FÖRVALTNING
Verkligt värde för hela fastighetsbeståndet fastställs utifrån 
extern a värderingar som varje kvartal utförs av Savills och 
Newsec. Verkligt värde för fastigheter i förvaltning uppgick 
vid periodens utgång till 25,4 mdkr (24,8). Värderingarna har 
baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive 
fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, 
marknadsläge, hyres nivåer, drift-, underhålls- och förvaltnings-
administrationskostnader samt behov av investeringar. Det 
viktade genomsnittliga avkastnings kravet i värderingarna upp-
gick vid periodens utgång till 4,42 procent, vilket kan jämföras 
med 4,43 procent vid utgången av föregående kvartal. I värdet 
för fastigheterna i förvaltning ingår 0,2 mdkr för byggrätter som 
har värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket inne-
bär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser 
för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts 
enligt IFRS 13 nivå 3.
KÄNSLIGHETSANAL YS
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer 
baserade på vissa antaganden i enlighet med RICS. I tabellen 
nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa 
för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad 
bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat. 
Längst ner illustreras effekten av förändring i flera parametrar 
samtidigt.
 
12
(29)
Belopp i mkr Förändring Värdepåverkan 
Hyresvärde +/-5% 1 707/-1 700
Fastighetskostnader +/-5% -551/550
Långsiktig vakansgrad +/-0,25%-enheter -75/84
Kalkylränta +/-0,25%-enheter -506/520
Avkastningskrav +/-0,25%-enheter -1 318/1 489
Hyresvärde +/- 5% och Driftkostnader +/- 5%  1 155/-1 149
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
Belopp i mkr
Fastigheter i förvaltning  
Ingående värde, 2025-01-01 24 806
Förvärv 213
Investeringar 138
Orealiserade värdeförändringar -61
Omklassificering från fastigheter under byggnation 307
Omklassificering från projektutveckling och byggrätter 31
Utgående värde, 2025-06-30 25 434
Fastigheter i pågående byggnation  
Ingående värde, 2025-01-01 1 155
Investering 294
Orealiserad värdeförändring -85
Omklassificering till fastigheter i förvaltning -307
Omklassificering från projektutveckling och byggrätter 59
Utgående värde, 2025-06-30 1 115
Projektutveckling och byggrätter  
Ingående värde, 2025-01-01 2 179
Investering 14
Orealiserad värdeförändring -85
Omklassificering till fastigheter under byggnation -59
Omklassificering till fastigheter i förvaltning -31
Utgående värde, 2025-06-30 2 019
Totalt utgående värde, 2025-06-30 28 568
Fastighetsbestånd
Värdering

===== SIDA 13 =====

Ne/t.ss03toskuld 42 %
Övriga skulder 4 %
Eget kapital 50 %
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
Uppskjuten ska/t.ss03t och derivat 4 %
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
13
(29)
KAPITALSTRUKTUR
 
 
Sveafastigheters marknadsposition och portfölj av bostads­
fastigheter i en reglerad marknad har kapacitet att generera 
stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en balanserad 
finansiell struktur medför det låg risk och långsiktig finansiell 
stabilitet.
Sveafastighets finansiella stabilitet och starka nyckeltal 
bekräftades under kvartalet då bolaget erhöll investment grade 
kreditbetyget BBB­ med Positive Outlook från Fitch Ratings. 
Sveafastigheter arbetar för att ytterligare stärka sitt kreditbetyg.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan sju nordiska 
banker och obligationer på kapitalmarknaden. Under kvartalet 
etablerade Sveafastigheter ett MTN­program och ett grönt 
ramverk. Därefter har bolaget framgångsrikt emitterat gröna 
obligationer om totalt 1 200 mkr. Vid periodens slut uppgick 
räntebärande skulder till 13 383 mkr (12 146), varav räntebärande 
skulder till kreditinstitut (exklusive uppläggningsavgifter och 
över­/underkurs) uppgick till 10 534 mkr (10 463) och skulder 
till obligationsinnehavare uppgick till 2 849 mkr (1 683).             
Efter kvartalet utökades den utestående gröna obligationen 
med 500 mkr. Del av likviden från emissionerna användes efter 
kvartalets slut till att återbetala säkerställd skuld. 
Belåningsgraden var vid periodens utgång 43 procent (42) 
och kapitalbindningen 2,0 år (2,3). Av den totala räntebärande 
skulden klassificeras 15,5 procent som grön enligt låneavtal, en 
ökning med 7 ,2 procentenheter jämfört med föregående kvartal. 
Ökningen berodde i huvudsak på emissionen av obligationer 
under det gröna ramverket. Sveafastigheter har för avsikt att 
med tiden öka andelen grön finansiering ytterligare och bolagets 
starka fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar för det.
RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING 
Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödes effekten 
av plötsliga förändringar i marknadsräntor genom att bevaka och 
aktivt vidta åtgärder för att begränsa ränterisken. Ränterisken 
hanteras med hjälp av räntederivat eller genom långa lån med fast 
ränta. 
Vid periodens slut var räntebindningen 2,3 år (2,9) och genom­
snittlig ränta uppgick till 3,42 procent (3,27). Ökningen av den 
genomsnittliga räntan hänförs till de nyemitterade obligationerna 
och att återbetalningen av säkerställd skuld skedde efter kvarta­
lets slut. Sveafastigheter har säkrat 86 procent av sin skuld via 
räntederivat eller lån med fast ränta.
LIKVIDITET OCH KREDITFACILITETER 
Sveafastigheters likviditetsreserv tillsammans med bekräftade 
kreditfaciliteter ska alltid täcka verksamhetens likviditetsbehov 
de kommande 18 månaderna och investeringar genomförs en­
dast när det finns tillräckligt med likviditet för det. 
Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknads ­
förutsättningar förlängas minst ett år före förfallodagen. För att 
begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som har 
god likviditet över konjunkturcykeln.
Mål 30 jun 2025 
Räntebärande skuld, mkr 13 383
Räntesäkrad andel, %  86
Belåningsgrad, % < 50 43
Skuldkvot, ggr 20
Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr < 15 15
Räntetäckningsgrad  
(12 månader), ggr >1,5 1,9
Genomsnittlig ränta, %  3,42
Kapitalbindning, år  2,0
Räntebindning, år  2,3
Räntebindning Kapitalbindning 
Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, %
2025 1 928 4,96 14 62 0
2026 768 4,04 6 2 294 17
2027 6 350 2,47 47 9 567 71
2028 820 3,99 6 1 160 9
2029 3 517 4,02 26 ­ ­
> 2030 ­ ­ ­ 300 2
Summa / genomsnitt 13 383 3,42 100 13 383 100
Finansiering

===== SIDA 14 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
14
(29)
AKTIEKAPITAL
Sveafastigheter har en klass av stamaktier. Utestående 
antal aktier vid kvartalets slut uppgick till 200 000 000 och 
aktiekapitalet uppgick till 500 000 kr.
Aktiekursen den 30 juni 2025 var 38,00 kr.
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till  
15 879 mkr vilket motsvarar 79,39 kr per aktie.
AKTIEINFORMATION 
Kortnamn (ticker): SVEAF 
ISIN-kod: SE0022243812 
LEI-kod: 636700W1VM8602G2AA36
ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR 
Aktien hade vid periodens utgång 8 500 aktieägare. De tio 
största aktieägarna kontrollerade 76,7 procent av kapitalet och 
rösterna per den 30 juni 2025. Det utländska ägandet uppgår till 
20,9 procent av utestående aktier.
UTDELNINGSPOLICY
Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt 
värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att vinster 
återinvesteras i fastigheter i förvaltning och nyproduktion för att 
skapa lönsam tillväxt och skalfördelar.
Som ett resultat av detta förväntas utdelningen vara låg eller 
utebli under de kommande åren. 
Sveafastigheters aktier bytte handelsplats till Nasdaq Stockholm den 18 juni 2025.
DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER 30 JUNI 2025 
Ägare Antal  
aktier
Andel röster/
kapital, %
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 123 405 838 61,7
Länsförsäkringar Fonder 6 840 000 3,4
Skagen Fonder 4 140 000 2,1
PriorNilsson Fonder 3 774 531 1,9
Sp-Fund Management 3 700 000 1,9
Folketrygdfondet 3 400 000 1,7
Weland Holding AB 2 531 645 1,3
Atlant Fonder 2 100 313 1,1
Henrik Lind (Lind Invest) 1 788 000 0,9
Centragruppen AS 1 730 000 0,9
10 största ägarna 153 410 327 76,7
Övriga aktieägare 46 589 673 23,3
Totalt utestående aktier 200 000 000 100 
Källa: Modular Finance
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
2025-06-302025-05-302025-04-302025-03-312025-02-282025-01-312024-12-302024-11-292024-10-31
Antal aktier
SVEAF volym (månatligt genomsni/t.ss03t 
exklusive första handelsdagen) 
Aktiekurs SEK
28
30
32
34
36
38
40
2025-06-302025-05-302025-04-302025-03-312025-02-282025-01-312024-12-302024-11-292024-10-31
SX/three.case/five.casePI (norm vs SVEAF)
SVEAF
Aktien och ägarna

===== SIDA 15 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
15
(29)
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING
INTÄKTER
Hyresintäkter ökade med 16,5 procent för perioden och uppgick till 759 mkr (652) och för 
kvartalet ökade de med 13,0 procent och uppgick till 383 mkr (340). Ökningen förklaras främst 
av ökat bestånd efter upplösen av joint venture i det andra kvartalet 2024, utfallet av den 
årliga hyresförhandlingen för 2025 samt färdigställd nybyggnation. I jämförbart bestånd ökade 
hyresintäkterna för perioden med 5,3 procent. Uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 
95,0 procent (94,3). 
Övriga förvaltningsintäkter om 26 mkr (22) avser arvode hänförligt till externt 
förvaltningsuppdrag. För jämförelseperioden ingår också 14 mkr i arvode för tjänster utförda för 
det joint venture som upplöstes under andra kvartalet 2024.
FASTIGHETSKOSTNADER OCH DRIFTNETTO
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -272 mkr (-260) och till -114 mkr (-113) för 
kvartalet. Ökningen mot föregående år förklaras främst av ökat bestånd efter upplösen av joint 
venture i andra kvartalet 2024, ökat bestånd genom nyproduktion samt av ökade kostnader för 
taxebundet, främst beroende på höga prisökningar avseende fjärrvärme och vatten. Driftnettot 
uppgick till 487 mkr (392) för perioden. I jämförbart bestånd ökade driftnettot för perioden 
med 9,3 procent. 
Överskottsgraden uppgick för perioden till 64,1 procent (60,2) och till 70,3 procent (66,9) för 
kvartalet. Överskottsgraden inkl fastighetsadministration uppgick för perioden till 57 ,7 procent 
(52,4) och till 64,2 procent (59,0) för kvartalet. Den förbättrade överskottsgraden beror på att 
ökningen av hyresintäkter är högre än ökningen av kostnader. 
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Hyresintäkter 759 652 383 340 1 361
 
Fastighetskostnader
Driftskostnader -237 -220 -96 -96 -412
Underhåll -24 -29 -13 -11 -66
Fastighetsskatt -11 -10 -6 -5 -22
Summa fastighetskostnader -272 -260 -114 -113 -500
Driftnetto 487 392 269 227 860
Övriga förvaltningsintäkter 26 35 13 17 60
Administration -170 -150 -85 -89 -319
Resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar 343 277 198 155 602
 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -209 -1 116 -137 -538 -1 188
Upplösen/nedskrivning goodwill -2 -0 -0 - -0
Rörelseresultat 132 -839 61 -383 -587
 
Resultat från joint ventures - 95 - 166 95
Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 2 1 0 8
Räntekostnader och liknande resultatposter -184 -286 -100 -166 -491
T omträttsavgälder -4 -1 -2 -1 -4
Värdeförändring finansiella instrument -75 -22 -89 -11 -40
Resultat före skatt -128 -1 051 -128 -395 -1 019
 
Skatt 12 9 -27 66 -106
PERIODENS RESULTAT -117 -1 042 -155 -329 -1 125
 
Resultat per aktie (före och efter 
utspädning), kr -0,58 n/a -0,78 n/a -8,15
Genomsnittligt antal aktier  
(före och efter utspädning) 200 000 000 n/a 200 000 000 n/a 138 054 795
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Periodens resultat -117 -1 042 -155 -329 -1 125
Övrigt totalresultat - - - - -
PERIODENS TOTALRESULTAT -117 -1 042 -155 -329 -1 125
Periodens resultat och totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Finansiella rapporter
Koncernens resultaträkning Koncernens rapport över totalresultat

===== SIDA 16 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
16
(29)
Finansiella rapporter
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING
ADMINISTRATION
Periodens kostnader för administration uppgick till -170 mkr (-150) varav -49 mkr (-51) avsåg 
fastighetsadministration och -121 mkr (-99) avsåg centraladministration. Kvartalets kostnader 
för administration uppgick till -85 mkr (-89) varav -23 mkr (-27) avsåg fastighetsadministration 
och -61 mkr (-63) avsåg centraladministration. Centraladministrationen belastas med ej 
återkommande kostnader om -25 mkr för perioden och -14 mkr för kvartalet. Av dessa är 16 
mkr hänförliga till uppbyggnaden av organisationen för perioden och 7 mkr för kvartalet samt 10 
mkr är hänförliga till noteringen samt listbytet till Nasdaq Stockholm för perioden och 7 mkr för 
kvartalet. I centraladministration ingår även kostnader relaterade till externt förvaltningsuppdrag 
med -23 mkr.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -209 mkr (-1 116) och under 
kvartalet till -137 mkr (-538). Av dessa var -232 mkr (-1 116) orealiserade värdeförändringar 
för perioden och -137 mkr (-538) för kvartalet. Realiserade värdeförändringar för perioden 
uppgår til 24 mkr och avser återföring av en tidigare för högt reserverad försäljningskostnad 
avseende försäljning gjord tidigare år. Högre driftnetto har under perioden bidragit positivt 
till den orealiserade värdeförändringen. Ändrade marknadsantaganden för vissa fastigheter 
under byggnation samt under projektutveckling har under perioden bidragit negativt till den 
orealiserade värdeförändringen. För vidare information se Värdering sid 12.
RÄNTEINTÄKTER OCH RÄNTEKOSTNADER
Ränteintäkter uppgick för perioden till 2 mkr (2). Räntekostnader till kreditinstitut uppgick till 
-184 mkr (-121) för perioden och till -100 mkr (-63) för kvartalet. Jämförelseperioden belastas 
också med -165 mkr i räntekostnader till ägare för perioden och -103 mkr för kvartalet. 
VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT
Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -75 mkr (-22) för perioden och -89 
mkr (-11) för kvartalet. Den negativa resultateffekten gäller räntederivat och förklaras främst 
av sjunkande långa marknadsräntor under kvartalet. I jämförelseperioden bestod posten i sin 
helhet av orealiserade värdeförändringar på övriga aktier och andelar. Obligationer i euro är 
säkrade genom ett valutaderivat som eliminerar resultatpåverkan av valutakursdifferenser.  
SKATT OCH PERIODENS RESULTAT
Skatt för perioden uppgick till 12 mkr (9) och -27 mkr (66) för kvartalet. Av detta avsåg  
-2 mkr (-32) aktuell skatt för perioden och -2 mkr (-31) för kvartalet samt 14 mkr (41) avsåg 
uppskjuten skatt för perioden och -25 mkr (97) för kvartalet. Uppskjuten skatt är hänförlig till 
fastigheter, finansiella instrument, underskottsavdrag samt upplösen av skatt hänförlig till goodwill.  
Periodens resultat uppgick till -117 mkr (-1 042) och kvartalets resultat uppgick till -155 mkr (-329).
SEGMENTINDELNING
Segmenten är indelade utifrån Sveafastigheters två affärsområden:
• Förvaltning: avser fastigheter i förvaltning
• Nyproduktion: avser fastigheter under byggnation samt fastigheter under 
projektutveckling och byggrätter
Januari – juni 2025 Januari – juni 2024
Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion Koncernen 
totalt Förvaltning Nyproduktion Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 754 5 759 652 0 652
Fastighetskostnader -270 -2 -272 -260 0 -260
Driftnetto 484 3 487 392 0 392
Värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter -38 -170 -209 -408 -708 -1 116
Verkligt värde 
förvaltningsfastigheter 25 434 3 134 28 568 24 300 3 225 27 525
Investeringar 138 308 446 1 208 210
April – juni 2025 April – juni 2024
Belopp i mkr Förvaltning Nyproduktion Koncernen 
totalt Förvaltning Nyproduktion Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 379 4 383 347 -7 340
Fastighetskostnader -113 -1 -114 -117 3 -113
Driftnetto 266 3 269 230 -4 227
Värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter 14 -150 -137 242 -779 -538
Verkligt värde 
förvaltningsfastigheter 25 434 3 134 28 568 24 300 3 225 27 525
Investeringar 78 190 268 -89 276 188
Segmentsredovisning

===== SIDA 17 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
17
(29)
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR    
Goodwill 75 77 76
Förvaltningsfastigheter 28 568 27 525 28 140
Nyttjanderätt tomträtt 277 253 262
Inventarier 3 2 2
Derivat - 1 33
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 12 -
Övriga fordringar 2 25 6
Summa anläggningstillgångar 28 925 27 894 28 519
Omsättningstillgångar  
Omsättningsfastigheter 101 102 102
Hyresfordringar 25 9 9
Övriga fordringar 114 75 106
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 80 65 37
Likvida medel 1 160 916 308
Summa omsättningstillgångar 1 480 1 167 562
SUMMA TILLGÅNGAR 30 405 29 060 29 082
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
Eget kapital 14 728 14 594 14 844
Långfristiga skulder  
Skulder till kreditinstitut 8 178 9 086 10 298
Obligationer 2 845 - 1 683
Uppskjutna skatteskulder 1 048 982 1 062
Leasingskulder tomträtter 277 253 262
Långfristiga skulder till ägare - 2 659 -
Derivat 70 - 26
Övriga skulder 11 1 16
Summa långfristiga skulder 12 431 12 981 13 347
Kortfristiga skulder  
Skulder till kreditinstitut 2 352 1 079 123
Leverantörsskulder 35 45 72
Aktuella skatteskulder 9 37 49
Derivat 32 - -
Övriga skulder 496 83 303
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 322 241 344
Summa kortfristiga skulder 3 246 1 486 891
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 405 29 060 29 082
Finansiella rapporter
Koncernens balansräkning i sammandrag

===== SIDA 18 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
Finansiella rapporter
KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING
GOODWILL
Goodwill uppgår vid periodens slut till 75 mkr (76). Redovisad goodwill är hänförligt till 
skillnaden mellan nominell skatt och den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av 
fastigheter i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. Motsvarande belopp  
finns redovisat som uppskjuten skatt på fastigheter.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Verkligt värde för fastigheterna uppgick till 28 568 mkr (28 140). För vidare information se 
Värdering sid 12 samt stycke Värdeförändringar fastigheter sid 15.
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och uppgick till 1 160 mkr (308). 
EGET KAPITAL
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens slut till 14 728 mkr  
(14 844).
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjuten skatt beräknad med en nominell skatt på 20,6 procent på temporära skillnader 
mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag, 
med undantag för temporära skillnader på tillträdesdagen vid förvärv av fastigheter då förvärvet 
utgör tillgångsförvärv. 
Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 1 048 mkr (1 062) och är hänförlig till förvaltnings-
fastigheter, goodwill, underskottsavdrag samt obeskattade reserver.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER 
De räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 13 383 mkr (12 146), varav  
10 529 mkr (10 421) avsåg skulder till kreditinstitut och 2 845 mkr (1 683) avsåg obligationer. 
Uppläggningsavgifter och över/underkurs ingår med 8 mkr (42). 
Finansiella skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde. Verkligt värde för obligationerna 
uppgår till 2 845 mkr (1 683). Redovisat värde för övriga finansiella tillgångar och skulder är en 
rimlig approximation av verkligt värde.
DERIVAT
Verkligt värde för derivatinstrument, innefattande valuta- och räntederivat, baseras på en 
diskontering av beräknade framtida kassaflöden enligt kontraktets villkor och förfallodagar och 
med utgångspunkt i marknadsräntan på balansdagen. Innehaven har därmed värderats enligt 
IFRS 13 nivå 2. 
Derivaten uppgår vid periodens slut till 102 mkr (7) och är i sin helhet en skuld. I jämförelse-
perioden var 33 mkr tillgång och 26 mkr skuld. Koncernens derivat redovisas till verkligt värde 
via resultatet, se vidare information i stycke Värdeförändring finansiella instrument sid 16.
18
(29)

===== SIDA 19 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
KOMMENTARER TILL KONCERNENS  
FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL
Det egna kapitalet uppgick per 30 juni 2025 till 14 728 mkr (14 844). Soliditeten 
uppgick till 48 procent (51).
Per bokslutsdatum 2025-06-30 upprättades de finansiella ställningarna enligt 
konsoliderad metod IFRS, jämförelseperioder har upprättats enligt metoden för 
sammanslagen finansiell rapportering. Den 28 juni 2024 genomfördes den legala 
omstrukturering där Sveafastigheter erlade köpeskilling för det legala ägandet till 
de bolag, tillgångar och skulder som inkluderats i de sammanslagna finansiella 
rapporterna. Eftersom de legalt sett förvärvade tillgångarna och skulderna redan 
är inkluderade i de sammanslagna finansiella rapporterna uppstår en effekt på eget 
kapital om -13 464 mkr, som presenteras som en transaktion med ägaren. I samband 
med övergången erhölls aktieägartillskott om totalt 16 288 mkr, vilket ökar eget 
kapital. Aktieägartillskottet reglerades genom en konvertering av skulder till ägare. 
19
(29)
Belopp i mkr Aktie- 
kapital 
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget  
kapital 
Ingående eget kapital 2024-01-01 0 10 13 195 13 205
Periodens resultat - - -1 042 -1 042
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - -1 042 -1 042
Nyemission 1 - - 1
Aktieägartillskott - 15 994 - 15 994
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - - -13 565 -13 565
Utgående eget kapital 2024-06-30 1 16 004 -1 412 14 594
Ingående eget kapital 2024-07-01 1 16 004 -1 412 14 594
Periodens resultat - - -83 -83
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - -83 -83
Transaktionskostnader - - -60 -60
Aktieägartillskott - 294 - 294
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - - 101 101
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 16 298 -1 454 14 844
Ingående eget kapital 2025-01-01 1 16 298 -1 454 14 844
Periodens resultat - - -117 -117
Övrigt totalresultat - - - -
Periodens totalresultat - - -117 -117
Utgående eget kapital 2025-06-30 1 16 298 -1 571 14 728
Finansiella rapporter
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

===== SIDA 20 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
20
(29)
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Den löpande verksamheten      
Resultat före skatt -128 -1 051 -128 -395 -1 019
Justering för ej kassaflödespåverkande poster  
Orealiserade värdeförändringar 
förvaltningsfastigheter 232 1 116 137 538 1 188
Resultat från joint ventures - 17 - -54 17
Nedskrivning goodwill 2 0 - 0 0
Orealiserade värdeförändringar  
finansiella instrument 75 23 89 11 40
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 3 10 2 8 10
Betald skatt -43 -25 -18 -24 -31
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar i rörelsekapital 140 90 80 84 206
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital  
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -62 258 8 304 261
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 162 -50 160 -53 262
Kassaflöde från den löpande verksamheten 240 298 249 335 728
Investeringsverksamheten  
Investeringar i fastigheter -446 -210 -268 -188 -629
Förvärv av dotterbolag med avdrag för 
förvärvade likvida medel -213 -285 -213 -153 -285
Kassaflöden från finansiella investeringar - -1 - -1 -14
Kassaflöde från investeringsverksamheten -659 -496 -481 -342 -928
Finansieringsverksamheten
Nyemission - 0 - 0 0
Transaktionskostnader - - - - -60
Transaktioner med aktieägare - 491 - 223 -361
Upptagna lån 1 350 1 915 1 250 1 915 5 599
Amortering av låneskulder -79 -1 606 -43 -1 542 -4 986
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 271 800 1 207 596 192
Periodens kassaflöde 852 603 974 590 -8
Likvida medel vid periodens början 308 316 186 327 316
Likvida medel vid periodens slut 1 160 916 1 160 916 308
KOMMENTARER TILL KONCERNENS KASSAFLÖDESANAL YS
Kassaflöde från löpande verksamhet uppgick för perioden till 240 mkr (298) och 249 mkr 
(335) för kvartalet. 
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick för perioden till -659 mkr (-496) och -481 
mkr (-342) för kvartalet. Förvärv av fastigheter om -213 mkr och investeringar i fastigheter om 
-268 mkr har gjorts under kvartalet. 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för perioden till 1 271 mkr (800) och 1 207 
mkr (596) för kvartalet. Nya lån om 1 250 mkr har tagits upp och amortering av lån har skett 
med 43 mkr under kvartalet.
Periodens kassaflöde uppgick till 852 mkr (603) och 974 mkr (590) för kvartalet.
Finansiella rapporter
Koncernens kassaflödesanalys

===== SIDA 21 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
21
(29)
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Nettoomsättning 27 7 19 7 29
Personalkostnader -19 -11 -11 -9 -33
Övriga rörelsekostnader -46 -30 -31 -27 -57
Rörelseresultat -38 -34 -23 -29 -61
Resultat från andelar i koncernföretag - -2 - -2 -2
Ränteintäkter och liknande resultatposter 207 0 109 0 1335
Räntekostnader och liknande resultatposter -262 -1 -141 -0 -1126
Värdeförändringar finansiella instrument -3 - 0 - -26
Resultat efter finansiella poster -96 -36 -55 -31 120
Bokslutsdispositioner - - - - -15
Resultat före skatt -96 -36 -55 -31 105
Skatt 5 5 -13 5 -9
PERIODENS RESULTAT -91 -31 -68 -26 96
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR    
Anläggningstillgångar    
Andelar i koncernföretag 18 475 83 18 478
Fordringar hos koncernföretag 7 891 44 739 6 414
Derivat 18 - 20
Uppskjutna skattefordringar 7 5 -
Summa anläggningstillgångar 26 391 44 827 24 912
Omsättningstillgångar  
Kundfordringar - 2 2
Övriga fordringar 63 2 0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37 22 3
Likvida medel 978 2 17
Summa omsättningstillgångar 1 078 29 23
SUMMA TILLGÅNGAR 27 469 44 856 24 935
EGET KAPITAL OCH SKULDER  
Bundet eget kapital 1 1 1 
Fritt eget kapital 16 233 15 962 16 324 
Summa eget kapital 16 234 15 963 16 325
Obeskattade reserver 15 - 15
Långfristiga skulder  
Obligationer 2 845 - 1 683
Derivat 19 - 20
Uppskjutna skatteskulder - - 0
Skulder till koncernbolag 8 240 26 193 6 752
Långfristiga skulder ägare - 2 659 -
Summa långfristiga skulder 11 104 28 852 8 455
Kortfristiga skulder  
Leverantörsskulder 1 5 0 
Aktuella skatteskulder 10 - 9
Derivat 31 - -
Övriga skulder - - 3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 74 37 128 
Summa kortfristiga skulder 116 42 140
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 27 469 44 856 24 935
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Periodens resultat -91 -31 -68 -26 96
Övrigt totalresultat - - - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN -91 -31 -68 -26 96
KOMMENTARER TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom finans,  
transaktion och kommunikation.
Personalkostnaderna uppgick till -19 mkr (-11) för perioden och -11 mkr (-9) för kvartalet. Övriga 
rörelsekostnader uppgick till -46 mkr (-30) för perioden och -31 mkr (-27) för kvartalet. Av 
periodens kostnader är -11 mkr hänförliga till noteringen och listbytet till Nasdaq Stockholm samt 
uppbyggnaden av organisationen.
Moderbolaget

===== SIDA 22 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
ALLMÄN INFORMATION
Samtliga belopp redovisas i miljontals kronor (mkr) om inget annat anges. 
Jämförelsetal inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som 
beskriver finansiell ställning där jämförelsesiffror avser utgången av föregående år.
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt 
summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen. 
REDOVISNINGSPRINCIPER
Sveafastigheter AB (publ) följer de av EU antagna IFRS Redovisningsstandarder. 
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och 
Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34.16A lämnas såväl i de finansiella rapporterna 
och dess kommentarer som i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolaget tillämpar RFR 
2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper är 
i överensstämmelse med de som tillämpades i årsredovisningen för 2024 och ska läsas 
tillsammans med denna.
De finansiella rapporterna för perioder innan koncernens bildande i juni 2024 utgörs av 
sammanslagna finansiella rapporter. För perioder därefter är de finansiella rapporterna 
upprättade på konsoliderad basis enligt IFRS 10 Koncernredovisning.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal risk- och 
osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till 
fastigheternas värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. Bolaget arbetar 
aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för 
verksamheten. Mer information om Sveafastigheters risker och hanteringen av dessa finns i 
årsredovisningen för 2024.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Sveafastigheters relationer med närstående framgår av not 29 i Sveafastigheters årsredovisning 
2024. 
Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB fram till utgången av 2026 som omfattar 3 
950 lägenheter och har ett årsarvode om 52,5 mkr (2025 års nivå). Under perioden har avtalet 
genererat 26 mkr i intäkter som redovisas som övriga förvaltningsintäkter, varav 16 mkr ingår i 
hyresfordringar per 30 juni 2025.
Kostnaden för de förvaltningskontor och parkeringsplatser som Sveafastigheter hyr av SBB 
uppgår för perioden till 0,6 mkr.
Transaktioner med närstående sker på marknadsmässiga villkor.
22
(29)
Övrig information

===== SIDA 23 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
Stockholm den 20 augusti 2025
Peter Wågström  
Styrelsens ordförande
Per O Dahlstedt 
Styrelseledamot
Christer Nerlich 
Styrelseledamot
Jenny Wärmé 
Styrelseledamot
Peder Johnson 
Styrelseledamot
Sanja Batljan 
Styrelseledamot
Leiv Synnes 
Styrelseledamot
Erik Hävermark  
Verkställande direktör
 
 
 
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de bolag 
som ingår i koncernen.
23
(29)
Styrelsens försäkran

===== SIDA 24 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
ANTAL FASTIGHETER, ST
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
ANTAL LÄGENHETER, ST
Antalet lägenheter vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD, % 
Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter vid periodens utgång. 
BRUTTOAVKASTNING PÅ BEDÖMT VÄRDE VID FÄRDIGSTÄLLANDE, %
Bedömt hyresvärde i relation till bedömt fastighetsvärde vid färdigställande.
BRUTTOAVKASTNING PÅ INVESTERING, %
Bedömt hyresvärde i relation till bedömd investering.
DRIFTNETTO, KR
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
DRIFTNETTO INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, KR
Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader för fastighetsadministration.
FASTIGHETSADMINISTRATION, KR
Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till förvaltning av fastigheter i förvaltning 
inklusive uthyrning och hyresadministration.
FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND 
Avser fastigheter i förvaltning som ägts under hela rapporteringsperioden samt under hela  
jämförelseperioden. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR
Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar.
GENOMSNITTLIG RÄNTA, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, för räntebärande skulder vid periodens 
utgång exklusive byggnadskreditiv.
GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST
Antalet utestående aktier vägt över perioden.
HYRESINTÄKTER, KR
Periodens debiterade hyror.
HYRESVÄRDE, KR
Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade årshyror för vakanta lägenheter samt 
bedömd årshyra för vakanta lokaler.
KAPITALBINDNING, ÅR 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder hänförliga till förvaltningsfastigheter.
LOKALER, KVM
Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. 
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat.
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE
Långsiktigt substansvärde i förhållande till utestående antal aktier vid periodens utgång.24
(29)
Definitioner

===== SIDA 25 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
NETTOSKULD, KR
Räntebärande skulder minskat med likvida medel.
OMSÄTTNINGSFASTIGHETER
Fastigheter där bostadsupplåtelseformen inte är hyresrätt.
RESULTAT PER AKTIE, KR 
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier för perioden.
RÄNTEBINDNING, ÅR 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR 
Skulder till kreditinstitut efter återläggning av uppläggningsavgifter och över/undervärde, 
obligationer samt skulder till ägare.
RÄNTENETTO, KR
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för räntekostnader och liknande 
finansiella poster.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR 
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av poster av engångskaraktär och 
räntenetto (senaste 12 mån) i relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda lån 
till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån och leasingkostnader.
SKULDKVOT , GGR
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar.
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar enligt intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning.
SOLIDITET , %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
UTHYRBAR YTA, KVM
Yta som är uthyrd eller tillgänglig för uthyrning.
UTHYRNINGSGRAD, %
Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive projektfastigheter som 
är färdigställda under de senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För 
projektfastigheter som blivit färdigställda under de senaste tre kvartalen används 
fastighetsportföljens genomsnittliga uthyrningsgrad om projektfastighetens 
uthyrningsgrad understiger snittet. 
ÖVERSKOTTSGRAD, %
Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden.
ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE FASTIGHETSADMINISTRATION, %
Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration i relation till hyresintäkterna för perioden.
25
(29)
Definitioner

===== SIDA 26 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
26
(29)
BELÅNINGSGRAD
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Nettoskuld 12 223 11 908 11 838
Förvaltningsfastigheter 28 568 27 525 28 140
Belåningsgrad, % 43 43 42
DRIFTNETTO
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Hyresintäkter 759 652 383 340 1 361
Fastighetskostnader -272 -260 -114 -113 -500
Driftnetto 487 392 269 227 860
DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION 
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Driftnetto 487 392 269 227 860
Fastighetsadministration -49 -51 -23 -27 -102
Driftnetto inkl. fastighetsadministration 438 341 246 200 758
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Resultat före skatt -128 -1 051 -128 -395 -1 019
Värdeförändring finansiella instrument 75 22 89 11 40
Värdeförändringar och skatt joint venture - -49 - -111 -49
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 209 1 116 137 538 1 188
Upplösen/nedskrivning goodwill 2 0 0 - 0
Förvaltningsresultat 157 38 97 43 160
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Eget kapital 14 728 14 594 14 844
Återläggning av derivat 102 -1 -7
Återläggning av uppskjuten skatt 1 048 982 1 062
Långsiktigt substansvärde, mkr 15 879 15 575 15 898
Antal stamaktier 200 000 000 25 000 200 000 000
Substansvärde per aktie, kr 79,39 n/a 79,49
NETTOSKULD
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Räntebärande skulder 13 383 12 824 12 146
Likvida medel 1 160 916 308
Nettoskuld 12 223 11 908 11 838
RESULTAT PER AKTIE, KR
2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Periodens resultat, mkr -117 -1 042 -155 -329 -1 125
Genomsnittligt antal aktier 200 000 000 25 000 200 000 000 25 000 138 054 795
Resultat per aktie, kr -0,58 n/a -0,78 n/a -8,15
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 200 000 000 n/a 200 000 000 n/a 138 054 795
Resultat per aktie efter utspädning, kr -0,58 n/a -0,78 n/a -8,15
RÄNTEBÄRANDE SKULD
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Skulder till kreditinstitut 10 529 10 165 10 421
Obligationslån 2 845 - 1 683
Skulder till ägare - 2 659 -
Återläggning av uppläggningsavgifter och över/underkurs 8 0 42
Räntebärande skuld 13 383 12 824 12 146
Härledning av nyckeltal

===== SIDA 27 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
27
(29)
RÄNTENETTO
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 2 1 0 8
Räntekostnader och liknande resultatposter -184 -286 -100 -166 -491
Räntenetto -182 -284 -99 -166 -483
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN)
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Förvaltningsresultat 279 60 160
Återläggning av poster av engångskaraktär 54 33 61
Återläggning av räntenetto 381 520 483
Summa 713 613 704
    
Räntenetto -381 -520 -483
Ränta på efterställda lån till ägare 0 300 166
Leasingkostnader 7 2 4
Summa -374 -218 -314
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,8 2,2 
SKULDKVOT
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Räntebärande skulder 13 383 12 824 12 146
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 667 761 602
Skuldkvot, ggr 20 17 20
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Räntebärande skulder 13 383 12 824 12 146
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt 
intjäningsförmågan 888 838 869
Skuldkvot, ggr 15 15 14
SOLIDITET
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Eget kapital 14 728 14 594 14 844
Balansomslutning 30 405 29 060 29 082
Soliditet, % 48 50 51
UTHYRNINGSGRAD
Belopp i mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Hyresvärde 1 639 1 505 1 594
Kontrakterade årshyror 1 557 1 419 1 508
Uthyrningsgrad, % 95,0 94,3 94,6
ÖVERSKOTTSGRAD
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Driftnetto 487 392 269 227 860
Hyresintäkter 759 652 383 340 1 361
Överskottsgrad, % 64,1 60,2 70,3 66,9 63,2
ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION
Belopp i mkr 2025-01-01  
2025-06-30
2024-01-01  
2024-06-30
2025-04-01  
2025-06-30
2024-04-01  
2024-06-30
2024-01-01  
2024-12-31
Driftnetto inkl. fastighetsadministration 438 341 246 200 758
Hyresintäkter 759 652 383 340 1 361
Överskottsgrad inkl  
fastighetsadministration, % 5 7,7 52,4 64,2 59,0 55,7

===== SIDA 28 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
FINANSIELL KALENDER
Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07
KONTAKTUPPGIFTER
Kristel Eismann 
Finans- och IR chef 
ir@sveafastigheter.se
 
 
 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan information    
som Sveafastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om  
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom 
ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 
20 augusti 2025 kl. 07 .30 CET . 
INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION 
VD Erik Hävermark presenterar delårsrapporten i en webbsänd-
ning/telefonkonferens den 20 augusti 2025 kl. 09.00, lokal tid 
Stockholm. 
Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presen-
tationen finns möjlighet att ställa frågor. 
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntli-
ga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du 
telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferen-
sen.
T elefonkonferens: https:/ /events.inderes.com/sveafastigheter/
q2-report-2025/dial-in
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga 
frågor, använd nedanstående länk. 
Webbsändning: https:/ /sveafastigheter.events.inderes.com/
q2-report-2025/register
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webb-
sändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters 
hemsida efter presentationen.
28
(29)
Investerarinformation

===== SIDA 29 =====

15
(32)
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 JUNI 2025
info@sveafastigheter.se