Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

DELÅRSRAPPORT
1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024

===== SIDA 2 =====

2
(30) SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
PERIODEN JANUARI–SEPTEMBER 2024
• Hyresintäkterna ökade med 20,1 procent och uppgick 
till 1 009 mkr (840). I jämförbart bestånd ökade 
hyresintäkterna med 6,0 procent. 
• Driftnetto ökade med 21,9 procent och uppgick till 
645 mkr (529). I jämförbart bestånd ökade driftnettot 
med 6,6 procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 123 mkr (123).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till -1 383 mkr 
(-4 073). Under perioden har 336 mkr investerats.
• Periodens resultat uppgick till -1 380 mkr (-3 957).
TREDJE KVARTALET 2024
• Hyresintäkterna ökade med 19,8 procent och uppgick 
till 357 mkr (298). 
• Driftnetto ökade med 18,3 procent och uppgick till 
252 mkr (213). 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 85 mkr (97).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till -265 mkr 
(-807). Under kvartalet har 127 mkr investerats.
• Kvartalets resultat uppgick till -338 mkr (-750). 
VÄSENTLIGA HÄNDELSER  
UNDER OCH EFTER KVARTALET
• Under kvartalet byggstartades tre nyproduktions-
projekt i Stockholm, Nacka respektive Skellefteå. 
Projekten omfattar totalt 540 lägenheter med ett 
totalt beräknat årligt hyresvärde vid färdigställande 
om 82 mkr. 
• Under kvartalet färdigställdes 80 lägenheter i 
ett nyproduktionsprojekt i Karlstad med ett årligt 
hyresvärde om 8 mkr.
• Efter kvartalet har bolagets aktier noterats på 
Nasdaq First North Premier Growth Market. 
I samband med noteringen tillkom över 10 000 
nya aktieägare och samtliga skulder till ägare 
återbetalades.   
• Efter kvartalet har Sveafastigheter refinansierat 
bankskuld om 1 077 mkr med förfall under 2024 
med nya lån med förfallodatum under 2027 . Vidare 
har bolaget ingått avtal gällande en kreditfacilitet om 
1 000 mkr.
+20,1%
Hyresintäkter mot jan-sep 23
43%
Belåningsgrad
1 150
Antal lägenheter i pågående byggnation
645
Driftnetto, mkr
27,7
Fastighetsvärde, mdkr
78,68
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
NYCKELTAL
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep
2024 
juli-sep
2023 
juli-sep
2023 
jan-dec
Hyresintäkter, mkr 1 009 840 357 298 1 126
Driftnetto, mkr 645 529 252 213 685
Förvaltningsresultat, mkr 123 123 85 97 47
Värdeförändring  
för valtningsfastigheter, mkr -1 383 -4 073 -265 -807 -4 704
Periodens resultat, mkr -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384
Resultat per aktie, kr -11,78 n/a -1,69 n/a n/a
Överskottsgrad, % 64 63 71 71 61
Överskottsgrad inkl. 
fastighetsadministration, % 56 58 64 67 55
Uthyrningsgrad, % 94,7 95,0 94,7 95,0 94,3
Marknadsvärde  
fastigheter, mdkr 27,7 25,1 27,7 25,1 24,8
Antal lägenheter i 
förvaltning, st  14 547  12 568  14 547  12 568 12 562
Antal lägenheter i pågående 
byggnation, st  1 150  1 293  1 150  1 293 1 293
Antal lägenheter i 
projektutveckling, st  6 680  7 530  6 680  7 530 7 795
Belåningsgrad, % 43 47 43 47 50
Räntetäckningsgrad (12 
mån), ggr 2,1 n/a 2,1 n/a 2,4
Långsiktigt substansvärde, 
mdkr 15,7 14,6 15,7 14,6 14,2
Långsiktigt substansvärde,  
kr/aktie 78,68 n/a 78,68 n/a n/a
Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 25-28.
Perioden i korthet

===== SIDA 3 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
3
(30)
Sveafastigheter är nu Sveriges största noterade renodlade 
bostadsbolag med 14 550 lägenheter i förvaltning, 1 150 
lägenheter i byggnation och 6 680 lägenheter i projekt­
utveckling. Koncernen skapades i juni i år genom en omstruktu­
rering där bostadsfastigheter från tre separata bolag byggde 
upp vår fastighetsportfölj. Fram till dess hade vår organisation 
förvaltat lite mer än hälften av beståndet. Av vårt bestånd har 
5 200 lägenheter extern förvaltning fram till årsskiftet och vi 
förbereder nu för ett övertagande, därefter kan vi tillämpa vår 
värdeskapande förvaltningsfilosofi på hela fastighetsportföljen. 
Vissa delar av det ekonomiska utfallet är inte representativt för 
Sveafastigheter i och med att omstruktureringen och skapandet av 
Sveafastigheter medför högre administrativa kostnader och skatt 
under detta år jämfört med hur det kommer att se ut för oss framåt. 
LÖNSAMHETEN STÄRKS
Vårt fokus är organisk tillväxt och ökad lönsamhet. Trots att det 
är först i januari nästa år som vi förvaltar hela beståndet internt 
ser vi tydliga tecken på att vår strategi levererar enligt plan. Våra 
hyresintäkter ökade med 20,1 procent jämfört med föregående 
år, främst drivet av att vi färdigställt 1 020 lägenheter från 
pågående byggnation samt utfallet från de årliga förhandlingarna 
där hyresökningen för 2024 blev 5,2 procent. Hyresintäkterna i 
jämförbart bestånd ökade med 6,0 procent under samma period.
Driftnettot ökade med 21,9 procent och i jämförbart bestånd 
med 6,6 procent. Att vårt driftnetto ökar i snabbare takt än våra 
hyresintäkter visar att vårt fokus på stärkt överskottsgrad börjar 
ge resultat. Våra administrativa kostnader belastas temporärt av 
kostnader som är hänförliga till skapandet av Sveafastigheter och 
uppbyggnaden av organisationen. Trots det ligger överskotts­
graden inklusive fastighetsadministration stabilt, vilket gör att 
vi känner att vi är på rätt väg mot målet att inom fem år nå en 
överskottsgrad inklusive fastighetsadministration om 70 procent.
Att öka uthyrningsgraden är en prioriterad fråga för oss och det 
är glädjande att den ökat till 94,7 procent mot 94,3 procent 
i föregående kvartal. Uthyrningsgraden kan fluktuera mellan 
enskilda kvartal och det viktiga är den långsiktiga trenden där vi 
känner oss trygga med den plan vi arbetar utifrån. 
Genom att sänka vår energianvändning minskar vi både våra 
fastighetskostnader och vår klimatbelastning. Det sker oftast 
genom investeringar som görs med god lönsamhet och 
sedan årsskiftet har vi investerat 39 mkr i energiprojekt. Vi 
har även en stor potential i att renovera delar av vårt bestånd 
med en hög lönsamhet. Vi har en standardiserad process för 
lägenhetsrenoveringar som vi kallar Hemlyft. Vårt mål är att 
renovera 2 000 lägenheter de kommande fem åren och vi 
kommer successivt att öka takten för att nå det målet. 
Det finns tydliga skalfördelar med att vara ett stort renodlat 
bostadsbolag där stora delar av verksamheten utförs av vår 
interna organisation. Under hösten beslutade vi därför att vår 
kundtjänst, som idag hanteras externt, ska utföras med egen 
personal. Detta är ett exempel på åtgärder vi gör för att dra nytta 
av skalfördelarna som finns i Sveafastigheter, samtidigt som vi 
i detta fall skapar förutsättningar för ökad nöjdhet bland våra 
hyresgäster. 
Sveafastigheter visar under kvartalet att vi levererar enligt vår strategi där fokus är ökad lönsamhet 
och tillväxt. I oktober genomförde vi noteringen av våra aktier på Nasdaq First North Premier Growth 
Market och välkomnade i samband med det över 10 000 nya aktieägare. Som fristående bolag och 
med en diversifierad ägarbild har vi möjlighet att nå den fulla potentialen i vårt bestånd och vår 
utvecklingsportfölj. Nu fortsätter arbetet mot vår vision att vara Sveriges bästa bostadsbolag. 
VD har ordet
Sveriges största noterade 
renodlade bostadsbolag

===== SIDA 4 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
4
(30)
FORTSATT TILLVÄXT GENOM NYBYGGNATION
Vår nyproduktion skapar en lönsam organisk tillväxt av 
fastighetsportföljen. Av våra 14 550 lägenheter i förvaltning 
kommer 1 620 lägenheter från nyproduktion som färdigställts 
sedan 2023 varav 1 020 lägenheter färdigställts hitintills i år. 
Vi har under kvartalet byggstartat 540 lägenheter och har 
nu totalt 1 150 lägenheter i pågående byggnation. Att vi kan 
byggstarta i tider då få gör det förklaras med att vi har projekt 
i starka lägen, där 93 procent av vår utvecklingsportfölj 
är belägen i Stockholm-Mälardalen, att vi har en erfaren 
projektorganisation som kan utveckla kostnadseffektiva projekt 
samt att vi har en stark finansiell ställning.
Så länge vi har en stark lönsamhet i projekten kommer vi 
att fortsätta starta nya projekt. Vårt mål är att byggstarta 
600–800 lägenheter per år, lägenheter som kommer 
från vår utvecklingsportfölj om 6 680 lägenheter. 
Utvecklingsportföljen har byggts upp under tio års tid, 
ett arbete som har förutsatt långsiktiga relationer med 
kommuner och att vi genom åren levererat projekt med hög 
kvalitet. Vi har byggt nästan 3 000 lägenheter under denna 
period och flera av våra projekt har vunnit priser. Vi avser att 
fortsätta tillföra byggrätter till vår utvecklingsportfölj genom 
framför allt nya markanvisningar.
LÅG FINANSIELL RISK
Efter tio kvartal i rad med höjda avkastningskrav och 
nedåtgående fastighetsvärden kan vi i detta kvartal 
konstatera att fastighetsvärdena stabiliserats då det 
genomsnittliga avkastningskravet är oförändrat mot 
föregående kvartal. Riksbanken har sedan februari i år 
sänkt styrräntan från 4,0 procent till 2,75 procent och har 
kommunicerat att ytterligare sänkningar kan ske i närtid. Att 
vi i detta marknadsläge har en belåningsgrad om 43 procent, 
där skuldportföljen till 86 procent utgörs av säkerställda lån 
från nordiska banker och resterande del obligationer, gör att 
vi har en stark finansiell ställning med låg finansiell risk. 
PLATTFORM FÖR LÖNSAM TILLVÄXT
I år landade hyreshöjningen på 5,2 procent och vi har 
nu påbörjat förhandlingarna för nästa år. För en del av 
beståndet tecknade vi tvåårsöverenskommelser där den 
genomsnittliga höjningen för 2025 är 4,6 procent. Vi kan 
konstatera att vissa parter prövat hyrorna för 2025 års nivå 
i det nyligen införda oberoende tvistelösningsförfarandet. 
Utfallet i de prövningarna ligger över 5,1 procent. Vi 
har denna höst tillsatt den nyinrättade rollen hyres-
förhandlingsstrateg som kommer att bidra till att stärka vår 
hyresutveckling framåt i de årliga förhandlingarna, våra 
lägenhetsrenoveringar och bruksvärdesprövningar där vi 
höjer den generella hyresnivån. 
Vi har under året byggt upp organisationen och fastställt vår 
vision, affärsplan och mål. Inriktningen för hela organisationen 
är operationell effektivitet och ökad lönsamhet. Med en 
erfaren organisation som hanterar en stor och attraktiv 
förvaltnings- och utvecklingsportfölj tillsammans med vår 
konservativa kapitalstruktur och våra operativa mål gör att 
vi har en mycket stark plattform att utgå ifrån. Med fokus på 
organisk och lönsam tillväxt och våra hyresgästers trivsel ska 
vi skapa hem där nuvarande och kommande generation trivs 
och känner sig trygga.
 
Erik Hävermark,  
vd Sveafastigheter
Västerås, Focken 1

===== SIDA 5 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
5
(30)
Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige, 
med hyresgästers trivsel och vår lönsamhet i fokus, ett lokalt samhällsengagemang och starkt 
hållbarhetsarbete. En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör för nybyggnation i lägen där 
efterfrågan på bostäder är stor och som vid färdigställande skapar en lönsam organisk tillväxt av 
förvaltningsportföljen.
56 lgh renoverade 
39 mkr utförda  
energi investeringar
Januari–september 2024
URVAL AV MÅL
• Kommande fem åren:
– Renovera minst 2 000 lägenheter 
–  Byggstarta 600–800 lägenheter per år 
–  Erhålla markanvisningar  
för 800 lägenheter per år 
–  Överskottsgrad inklusive 
fastighetsadministration  
ska överstiga 70 procent
• Genomsnittlig årlig tillväxt om minst 
12 procent av långsiktigt substansvärde
• Belåningsgrad ska över tid  
vara under 50 procent
1 150 lgh
141 mkr i  
hyresvärde vid 
färdigställande
14 550 lägenheter
1 513 mkr i hyresvärde
94 % i storstads regionerna  
och universitets-  
och högskolestäder
3 700 lägenheter  
med potential att  
kunna renoveras 
6 680 lgh
93 % Stockholm 
–Mälardalen
>15 % projekt-
vinstmarginal
PÅGÅENDE  
BYGGNATION
PROJEKT- 
UTVECKLING
FÖRVALTNING SVEAFASTIGHETER
540 lgh byggstartat 
1 020 lgh färdigställt
Sveafastigheter i korthet
Äger, förvaltar och utvecklar  
hem för alla

===== SIDA 6 =====

SVEAFASTIGHETERS HÅLLBARHETSARBETE ÄR EN INTEGRERAD DEL AV AFFÄRSMODELLEN OCH INDELAT I SEX FOKUSOMRÅDEN
Klimat  
och energi
Cirkulära  
och hållbara  
material
Trygga och  
inkluderande 
platser
Hälsa, säkerhet 
och mänskliga 
rättigheter
Affärsetik Mutor och  
korruption
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
6
(30)
Sveafastigheter har vid flera tillfällen erhållit pris för sina hållbara bostäder. Nu fortsätter arbetet med att 
göra hela portföljen än mer hållbar genom konkreta handlingsplaner för bland annat klimatneutralitet.
Sveafastigheter arbetar för att främja hållbarhet i hela sin verksam­
het och värdekedja. Det övergripande målet är att utveckla håll­
bara och trygga boendemiljöer och att hållbarhet ska genomsyra 
allt arbete inom Sveafastigheter. Sveafastigheters hållbarhetsarbete 
är en integrerad del av bolagets förvaltning och nyproduktion. 
GENOMFÖRD DUBBEL VÄSENTLIGHETSANAL YS
Sveafastigheter har under hösten gjort en dubbel väsentlighets­
analys med syfte att identifiera bolagets väsentliga hållbarhets­
frågor för att förbereda bolaget för det nya EU­direktivet Corporate 
Sustainability Reporting Directive (CSRD). Sveafastigheter omfattas 
av rapporteringskraven enligt CSRD och hållbarhetsrapportering 
enligt regelverket kommer att ske för räkenskapsåret 2025.
Tio väsentliga hållbarhetsfrågor för Sveafastigheter identifiera­
des, vilka validerats av bolagets ledningsgrupp. De väsentliga 
frågorna kommer att styra innehållet i Sveafastigheters håll­
barhetsredovisning och hållbarhetsarbete framåt.
FORTSATT STORT FOKUS PÅ KLIMATARBETET
Sveafastigheter har en långsiktig ambition att bli ett klimat­
neutralt företag, och under hösten har bolagets klimatmålsgrupp 
påbörjat arbetet med klimatdatainsamling för scope 1–3 för år 
2024. Därutöver har bolaget börjat ta fram faktiska utsläpps­
minskningsmål fram till år 2030 enligt Science Based Targets 
initiatives (SBTi) nya kriterier för fastighetssektorn. 
Sveafastigheter arbetar för att förbättra energiprestandan i hela 
fastighetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst presterande 
byggnaderna. Under perioden investerades 39 mkr i lönsamma 
projekt som förbättrade energiprestandan.  
TRYGGA OCH ATTRAKTIVA BOSTADSOMRÅDEN
Sveafastigheter är en långsiktig och närvarande förvaltare som 
arbetar för att bolagets bostadsområden ska vara trygga och 
attraktiva. Sveafastigheter stärker den sociala sammanhållningen 
i sina bostadsområden genom bland annat en nära dialog med 
hyresgäster, genom att varje år anordna granngemen samma 
aktiviteter och stödja samt samarbeta med ett flertal civil­
samhällesorganisationer och lokala fastighetsägarföreningar.  
Sveafastigheter arbetar med socialt värdeskapande analyser i 
samtliga nyproduktionsprojekt för att säkerställa att de bostäder 
som byggs möter människors och samhällets behov. Detta görs i 
nära samarbete med kommuner, lokala aktörer och de boende. 
Varje år erbjuder Sveafastigheter sommarjobb i förvaltnings­
områden till unga i bolagets områden. Under 2024 anställde 
Sveafastigheter 45 ungdomar till sommarjobb. Sveafastigheter 
har under året även erbjudit praktikplatser inom förvaltningsor­
ganisationen. 
Som ett led i att ytterligare stärka bolagets arbete med social 
hållbarhet har Sveafastigheter under hösten tillsatt en chef för 
social hållbarhet.
Miljö Socialt  
ansvar
Styrning
Hållbarhet
Konkret hållbarhetsarbete i kärnverksamheten

===== SIDA 7 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
7
(30)
FASTIGHETSPORTFÖLJEN
Vid periodens utgång uppgick marknadsvärdet på fastig hets­
portföljen till totalt 27 ,7 mdkr. Portföljen består av fastigheter i 
förvaltning om 24,5 mdkr, fastig heter i pågående byggnation om 
1,2 mdkr samt projekt utveckling och byggrätter om 2,0 mdkr.
FASTIGHETER I FÖRVALTNING
Förvaltningsfastigheterna består av både förvärvade och egen­
utvecklade bostadsfastigheter, fördelat på fyra marknader där 
94 procent av portföljen finns i Sveriges tre storstads regioner 
och universitets­ och högskole städer. Portföljen består av 
14 550 lägen heter fördelat på 263 fastigheter med en total ut­
hyrningsbar yta om 998 000 kvm. Förvaltningsfastigheterna har 
en uthyrningsgrad om 94,7 procent och ett marknadsvärde om 
totalt 24,5 mdkr vilket motsvarar 24 510 kr per kvadratmeter.
Sveafastigheter har även ett externt förvaltnings uppdrag åt SBB 
som omfattar cirka 3 950 lägenheter, ett uppdrag som har en 
positiv resultat påverkan.
NÄRVARANDE FÖRVALTNING
Sveafastigheter har en centralt styrd förvaltningsorganisation 
som är lokal och närvarande. På så sätt möjliggörs stordrifts­
fördelar i verksamheten samtidigt som de lokala behoven 
identifieras och hanteras för att utveckla och upprätthålla 
attraktiva och trygga bostadsmiljöer där hyresgäster trivs. 
Mantrat inom förvaltningsorganisationen är ”helt, rent, snyggt 
och tryggt”.
Genom en lokal och aktiv närvaro och en kontinuerlig dialog 
med hyresgäster, lokalsamhället och kommunerna skapar Svea­
fastigheter inte bara bra boendemiljöer utan bidrar även till en 
positiv samhällsutveckling.
VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING
Den lokala förvaltningsorganisationen ger rätt förutsättningar för 
en aktiv och värdeskapande fastighetsförvaltning. 
Energianvändningen följs kontinuerligt upp i beståndet och 
åtgärder och investeringar görs för att minska energi behovet. 
Då Sveafastigheter i huvudsak svarar för alla energikostnader 
ger dessa investeringar en god avkastning. Under perioden har 
39 mkr investerats i lönsamma energiprojekt.
I beståndet finns en potential att höja hyresintäkterna och över­
skottsgraden genom att renovera lägenheter i samband med att 
hyresgäster avflyttar. Sveafastigheter har en standardiserad process 
för dessa renoveringar som går under namnet Hemlyft. Sveafastig­
heter förbereder för att de kommande fem åren renovera 2 000 
lägenheter. Sedan årsskiftet har 56 lägenheter renoverats.
Sveafastigheter äger, förvaltar och utvecklar långsiktigt hyresrätter i tillväxt regioner i Sverige till ett 
värde om 27 ,7 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang och nybyggnation 
med hållbarhet i framkant.
Universitets­  
och högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde  
i Stockholm­Mälardalen,  
Malmö­Öresund och  
Stor­Göteborg
Övrigt
33 %
18 %
6 %
10 STÖRSTA STÄDER
Kommun Fastighetsvärde, mkr Andel av portföljen 
Stor­Stockholm 5 680 23 %
Linköping 2 616 11 %
Skellefteå  1 902 8 %
Västerås 1 649 7 %
Helsingborg 1 481 6 %
Höganäs 1 135 5 %
Borås 943 4 %
Falun 804 3 %
Umeå 685 3 %
Kävlinge 648 3 %
Totalt 17 543 72 % 
14 550
lägenheter
94 %
storstadsregioner 
och universitets­ och 
högskole städer
100 %
bostads­ 
fastigheter
Fastighetsbestånd
Fastigheter i förvaltning

===== SIDA 8 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
Information om pågående byggnation och projektutveckling på sidan 9 och 11 är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas och 
färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna och 
antagandena ska inte ses som en prognos. Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter både avseende projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående 
byggnation och projektutveckling omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående 
projekt färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej 
upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. 
Information i tabellen ovan innehåller information från aktuell intjäningsförmåga på sidan 10, där även väsentliga antagandena 
som ligger till grund för den aktuella intjäningsförmågan framgår. 
8
(30)
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD
FASTIGHETSBESTÅNDET INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Antal Uthyrningsbar 
yta, kvm Marknadsvärde Hyresvärde Uthyrnings- 
grad
Hyres-
intäkter
Fastighets- 
kostnader Driftnetto Överskotts- 
grad
Genomsnittligt 
avkastningskrav
Lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % %
Stockholm­Mälardalen  3 723  217 721 27 073  8 133  33 222  457  1 867 95,4  436  115  469  321 74 4,21
Universitets­ och högskolestäder  5 955  382 978 24 875  9 064  22 224  574  1 406 96,1  552  189  465  362 66 4,33
Malmö­Öresund  2 677  181 708 13 257  4 282  21 962  274  1 407 95,7  263  88  452  175 66 4,36
Stor­Göteborg  882  58 503 2 431  1 463  24 004  86  1 414 95,8  83  26  431  56 68 4,18
Övrigt  1 310  82 788 6 538  1 520  17 018  122  1 363 81,8  100  43  487  56 56 5,28
Totalt  14 547  923 698  74 173  24 461  24 513  1 513  1 516  94,7  1 432  462  463  970 68 4,34
Fastighetsadministration 72
Driftnetto inkl. fastighetsadministration 898 63
Fastighetsbestånd

===== SIDA 9 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
Sveafastigheters pågående byggnation är fokuserad till Stock-
holm-Mälardalsregionen samt utvalda universitets- och hög-
skolestäder som har en efterfrågan på nya bostäder. 
Sveafastigheter har en strukturerad och genomarbetad process 
för genomförande av nyproduktionsprojekt. Organisationen har 
en lång erfarenhet av stadsutveckling med fokus på att utveckla 
bostäder i attraktiva lägen med en god lönsamhet, bra gestalt-
ning, effektiva planlösningar och hållbarhetslösningar i framkant.
I utvecklingen av nya fastigheter återanvänds lyckade hållbar-
hetsinsatser från tidigare projekt och nya lösningar testas och 
utvärderas. Sveafastigheter var tidiga med energieffektiva lös -
ningar och har bland annat byggt Sveriges första fler familjshus 
med plusenergiteknik. Utöver energieffektivitet i de färdigställ -
da byggnaderna genomförs åtgärder för att minska klimatpå -
verkan från produktionen, exempelvis genom nya klimat- och 
miljövänliga material. Platsspecifika analyser för sociala hållbar -
hetsåtgärder tas fram för varje enskilt projekt. 
Under kvartalet har Sveafastigheter färdigställt 80 lägenheter 
och byggstartat 540 lägenheter och har nu 1 150 lägenheter 
i pågående byggnation där det sista projektet bedöms vara 
färdigställt under det sista kvartalet 2026. Den pågående bygg -
nationen bedöms färdigställt tillföra ett hyresvärde om 141 mkr 
och 2,5 mdkr i fastighetsvärde.
Sveafastigheter är en av Sveriges ledande utvecklare av nya hållbara bostäder. Den erfarna 
projektorganisationen genomför projekt med hållbarhetslösningar i framkant, från idé till färdigställda 
hus. Med en förståelse för platsens behov, nära samarbeten med kommuner, arkitekter och 
entreprenörer byggs en bredd av attraktiva bostäder som ger hem för fler.
9
(30)
Stockholm, Leirvik 1
PÅGÅENDE BYGGNATION PER MARKNAD
Antal Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde 
vid färdigställande
Hyresvärde,  
mkr
Investering,  
mkr 
Verkligt  
värde
Avkastning,  
% 
Lgh Projekt Bostäder Lokaler mkr kr/kvm Bedömt kr/kvm Bedömt Upparbetad mkr Brutto- 
avkastning
Bruttoavkastning på 
investering
Stockholm-Mälardalen  569 3  30 544 657  1 554  49 802  86  2 772  1 438 541  630 5,6 6,0 
Universitets- och högskolestäder  581 3  23 183 -  972  41 921  54  2 334  891 479  533 5,6 6,1 
Totalt  1 150  6  53 727  657  2 526  46 442  141  2 585  2 329  1 020  1 163 5,6 6,0 
ÅTERSTÅENDE INVESTERING  
PÅGÅENDE BYGGNATION
Belopp i mkr 2024 2025 2026
Bedömd återstående investering  175  898  236
Bedömt kommande hyresvärde  10  48  83 
Fastighetsbestånd
Fastigheter i pågående byggnation

===== SIDA 10 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
AKTUELL INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för tolv kommande 
månader med beaktande av Sveafastigheters fastighetsbestånd 
per den 30 september 2024. Aktuell intjäningsförmåga är 
inte en prognos för de kommande tolv månaderna, utan 
är att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild som 
presenteras för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis 
givet fastighetsbestånd och organisation vid en bestämd 
tidpunkt. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en 
bedömning av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, 
fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter eller 
andra faktorer. 
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som 
ligger till grund för aktuella intjäningsförmågan:
• Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg 
och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade 
intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 
bokslutsdatum med tillägg för förhandlade årshyror för 
vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta 
lokaler.
• Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har 
räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter 
som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen 
appliceras fastighetsportföljens genomsnittliga 
vakans om projektfastighetens vakans överstiger 
snittet. 
• Fastighetskostnader utgörs av drifts­ och 
underhållskostnader samt fastighetsskatt. Drift­ och 
underhållskostnader baseras på bolagets kostnadsbas 
under ett normalår för en tolvmånadersperiod. 
Fastighetsskatt har beräknats utifrån fastigheternas 
senaste taxeringsvärden. 
• Övrig intäkt avser ersättning för det externa 
förvaltningsuppdraget åt SBB.
• Kostnader för administration har beräknats utifrån 
organisationsstrukturen per balansdagen. I 
centraladministration avser 42 mkr kostnader för det 
externa förvaltningsuppdraget åt SBB. 
• Information om pågående byggnation är baserad på 
bedömningar om liknande fastigheter i samma eller 
motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt 
som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 
månader är inkluderade.10
(30)
Skellefteå, Bägaren 7
INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Belopp i mkr Fastigheter i 
förvaltning 
Pågående      
byggnation * Totalt 
Hyresvärde 1 513 57 1 570 
Vakans ­80 ­1 ­81 
Hyresintäkter 1 432 57 1 489 
Fastighetskostnader ­462 ­10 ­472 
Driftnetto 970 47 1 017 
Fastighetsadministration ­72 ­2 ­74 
Driftnetto inkl. 
fastighetsadministration 898 45 943 
Övriga intäkter 53 ­ 53 
Centraladministration ­148 ­3 ­151 
Resultat före finansiella poster 
och värdeförändringar 803 42 845 
* Inkluderar enbart projekt som bedöms bli färdigställda under kommande 12 månader
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga

===== SIDA 11 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
PROJEKTUTVECKLING
I projekt som är under projektutveckling bedrivs ett aktivt arbete 
med att förbereda projekten för en kommande byggnation. 
Sveafastigheters projektorganisation har en lång erfarenhet 
av att identifiera attraktiva platser, utveckla nya bostäder 
i nära samarbete med kommuner och övriga intressenter 
samt utveckla projekt med fokus på att skapa attraktiva 
boendemiljöer med ett hållbarhetsfokus. Stor vikt läggs på 
platsanalysen som görs innan en projektidé tas fram. I nära 
dialog med kommuner och lokalsamhället tas platsspecifika 
lösningar fram för respektive projekt gällande såväl tekniska 
innovationer och koldioxidminskande lösningar som sociala 
hållbarhetsåtgärder. Återkoppling från Sveafastigheters 
hyresgäster och förvaltningsorganisation från färdigställda 
projekt tas med till kommande projekt för att kontinuerligt 
förbättra boendekvaliteten och lönsamheten.
Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya bostäder 
i Stockholm­Mälardalsregionen.
Portföljen omfattar totalt 6 680 lägenheter varav 5 370 avser 
hyresrätter och 1 310 avser bostads­ och äganderätter. 93 
procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm­
Mälardalsregionen. Hyresrättsprojekten bedöms generera en 
genomsnittlig projektvinstmarginal över 15 procent.
BYGGRÄTTER
Inom Sveafastigheters fastigheter i förvaltning finns det en 
potential i att utveckla byggrätter genom förtätning inom 
och i anslutning till fastigheterna. Det kan exempelvis vara 
på parkeringsytor som idag inte används eller ytor som kan 
ändras till en mer effektiv användning och på så sätt frigöra 
markyta. Sveafastigheter har idag 344 000 kvm bruttoarea 
(BTA) i byggrättsportföljen varav 132 000 kvm BTA har 
vunnit laga kraft. Om det beslutas att byggrätten aktivt ska 
förberedas för en kommande byggnation flyttas den över 
till projektutveckling.
Med gedigen erfarenhet, bred kunskap och kunskap och innovationskraft utvecklar Sveafastigheter 
bostäder med hållbarhetslösningar i framkant i attraktiva tillväxtregioner för långsiktig förvaltning.
11
(30)
PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER PER MARKNAD
Antal Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde  
vid färdigställande 
Hyres- 
värde
Verkligt  
värde 
Lgh Projekt Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr
Stockholm­Mälardalen  4 629 34  230 738  18 477  13 946  55 960  715  2 868  1 894 
Universitets­ och högskolestäder  695 4  34 576  0  1 470  42 524  85  2 445  77 
Övrigt  45 1  2 017  ­   70  34 720  4  1 950  1 
Totalt  5 369  39  267 331  18 477  15 486  54 185  803  2 810  1 972 
* Operativa mål
800
förvärvade/ anvisade 
 byggrätter  
per år*
24 %
färdiga detalj planer i 
utvecklings portföljen
93 %
Universitets­  
och högskolestäder
% av bedömt 
fastighetsvärde vid 
färdigställande i 
Stockholm­Mälardalen
Övrigt
600–800
byggstartade lägenheter  
per år*
Fastighetsbestånd
Fastigheter under projektutveckling och byggrätter

===== SIDA 12 =====

60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
Q/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/two.case
2,5 %
3,0 %
3,5 %
4,0 %
4,5 %
5,0 %
5,5 %
6,0 %
Q/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/two.case
Marknadsvärde Genomsni/t.ss03tligt 
direktavkastningskrav
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
FASTIGHETER I FÖRVALTNING
Verkligt värde för hela fastighetsbeståndet baserats på extern a 
värderingar som varje kvartal utförs av Savills och Newsec. 
Verkligt värde för fastigheter i förvaltning uppgick vid periodens 
utgång till 24,5 mdkr (20,4). Värderingarna har baserats på analys 
av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits 
till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, 
drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader 
samt behov av investeringar. Det genomsnittliga avkastnings-
kravet i värderingarna uppgick vid periodens utgång till 4,34 
procent, vilket är oförändrat mot föregående kvartal. I värdet 
för fastigheterna ingår 0,2 mdkr för byggrätter som har värderats 
genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att 
bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för 
likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt 
IFRS 13 nivå 3.
KÄNSLIGHETSANAL YS
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer 
baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas 
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen 
antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en 
förändring i en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.
VÄRDEUTVECKLING OCH GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND
12
(30)
Belopp i mkr Förändring Värdepåverkan 
Hyresvärde +-5% 1 643/-1 648
Fastighetskostnader +-5% -536/531
Kalkylränta +/-0,25%-enheter -1 269/1 422
Avkastningskrav +/-0,25%-enheter -1 292/1 450
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
Belopp i mkr
Fastigheter i förvaltning  
Ingående värde, 2024-01-01 20 398
Förvärv 3 839
Investeringar 68
Orealiserade värdeförändringar -477
Omklassificering från fastigheter i pågående byggnation 633
Utgående värde, 2024-09-30 24 461
Fastigheter i pågående byggnation  
Ingående värde, 2024-01-01 1 431
Förvärv 101
Investering 190
Orealiserad värdeförändring -121
Omklassificering till fastigheter i förvaltning -633
Omklassificering till omsättningsfastigheter -92
Omklassificering från projektuveckling och byggrätter 287
Utgående värde, 2024-09-30 1 163
Projektutveckling och byggrätter  
Ingående värde, 2024-01-01 2 956
Förvärv 65
Investering 78
Orealiserad värdeförändring -785
Omklassificering till fastigheter i pågående byggnation -287
Utgående värde, 2024-09-30 2 027
Totalt utgående värde, 2024-09-30 27 651
Fastighetsbestånd
Värdering

===== SIDA 13 =====

Skulder till kreditinstitut 38 %
Skulder till ägare 1 %
Obligationer 6 %
Eget kapital 55 %
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
13
(30)
FINANSIERINGSKÄLLOR RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan sju nordiska 
banker och obligationer på kapitalmarknaden. Vid periodens 
slut uppgick räntebärande skulder till 12 144 mkr, varav 
räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick till 10 152 mkr, 
skulder till obligationsinnehavare till 1 666 mkr och skulder till 
ägare till 326 mkr. Efter periodens utgång och i samband med 
att Svefastigheter noterades på Nasdaq First North Premier 
Growth Market har samtliga skulder till ägare återbetalats. 
Belåningsgraden var 43 procent och kapitalbindningen 3,2 
år. Av den totala lånevolymen till kreditinstitut klassificeras 
5 procent som grön. Sveafastigheter har för avsikt att med 
tiden öka andelen grön finansiering och bolagets starka och 
genomgående fokus på hållbarhet ger goda förutsättningar för 
det.
Under kvartalet erhölls likvid om 1,7 mdkr för de obligationer 
som emitterades i slutet av det andra kvartalet.  Obligationerna 
ger ytterligare diversifiering av kapitalkällor vilket minskar 
refinansieringsrisken, ger potential till lägre kostnad i framtida 
kapitalanskaffningar samt större flexibilitet för finansiering av 
investeringar.
Efter periodens utgång har Sveafastigheter refinansierat den 
bankskuld om 1 077 mkr som förfaller 2024 med nytt förfall 2027 .
RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING 
Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödeseffekten 
av plötsliga förändringar i marknadsräntor. Sveafastigheter 
bevakar och vidtar aktivt åtgärder för att begränsa ränterisken. 
Ränterisken hanteras med hjälp av räntederivat eller genom 
långa lån med fast ränta. Vid periodens slut var räntebindningen 
3,6 år och genomsnittlig ränta 3,17 procent.
Sveafastigheters marknadsposition och portfölj av bostadsfastigheter i en reglerad marknad har 
kapacitet att generera stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en balanserad finansiell struktur 
medför det låg risk och långsiktig finansiell stabilitet.
Mål 30 sep 2024 
Räntebärande skuld, mkr 12 144 
Räntesäkrad andel, %  99 
Belåningsgrad, % < 50 43 
Skuldkvot, ggr 23
Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr < 15 15 
Räntetäckningsgrad  
(12 månader), ggr >1,5 2,1 
Genomsnittlig ränta, %  3,17 
Kapitalbindning, år  3,2 
Räntebindning, år  3,6 
Räntebindning Kapitalbindning 
Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, %
2024 132 -2,81 1 1 077 9 
2025 541 4,82 4 326 3 
2026 261 2,72 2 1 934 16 
2027 6 427 2,46 53 6 427 53 
2028 200 4,48 2 115 1 
> 2028 4 584 4,12 38 2 266 18 
Summa / genomsnitt 12 144 3,17 100 12 144 100 
Finansiering
Finansieringsstruktur med låg risk

===== SIDA 14 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
14
(30)
LIKVIDITET OCH KREDITFACILITETER 
Sveafastigheters kapitalkällor ska alltid överstiga kapital­
användningen de kommande 18 månaderna och investe­
ringar startas endast när det finns tillräckligt med likviditet 
för det.
Banklån och kreditfaciliteter ska under normala marknads­
förutsättningar förlängas senast ett år före förfallodagen. För att 
begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som 
har god likviditet över konjunkturcykeln.
Efter periodens slut har bolaget ingått avtal gällande en kredit­
facilitet om 1 000 mkr.
Västerås, Hydran 2

===== SIDA 15 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING
De finansiella rapporterna i denna delårsrapport för perioder innan koncernens bildande under juni 2024 
utgörs av sammanslagna finansiella rapporter, därefter är det konsoliderade finansiella rapporter.
INTÄKTER
Hyresintäkter ökade till 1 009 mkr (840). Ökningen förklaras främst av att bolaget färdigställt 
1 020 lägenheter från pågående byggnation samt utfallet från de årliga förhandlingarna 
för det befintliga beståndet. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkter med 6,0 procent. 
Uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 94,7 procent. Av övriga intäkter om 46 mkr 
(23) avsåg 35 mkr arvode hänförligt till det externa förvaltningsuppdraget åt SBB och 11 mkr 
avsåg utförda tjänster åt det joint venture som löstes upp under andra kvartalet. 
FASTIGHETSKOSTNADER OCH DRIFTNETTO
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -364 mkr (-311). Ökningen mot föregående 
år förklaras främst av ovan nämnda färdigställda lägenheter samt av ökade kostnader för 
taxebundet och snöröjning. Driftnettot uppgick till 645 mkr (529) för perioden. I jämförbart 
bestånd ökade driftnettot med 6,6 procent.
ADMINISTRATION
Periodens kostnader för administration uppgick till -222 mkr (-117) varav -75 mkr 
avsåg fastighetsadministration och -147 mkr avsåg centraladministration. Kostnader 
hänförligt till övriga intäkter uppgick till -42 mkr varav -31 mkr är hänförligt till det externa 
förvaltningsuppdraget åt SBB. Vidare belastas centraladministrationen med kostnader om 
-37 mkr som är hänförligt till skapandet av Sveafastigheterkoncernen och uppbyggnaden 
av organisationen.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -1 383 mkr (-4 073) varav 
0 mkr (-350) var realiserade värdeförändringar och -1 383 mkr (-3 773 ) var orealiserade 
värdeförändringar. Högre driftnetto, genom bland annat allmän hyresutveckling, har bidragit 
positivt till den orealiserade värdeförändringen. Högre avkastningskrav har bidragit negativt 
till den orealiserade värdeförändringen. För vidare information se Värdering sid 12. 
15
(30)
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Hyresintäkter 1 009 840 357 298 1 126
 
Fastighetskostnader
Driftskostnader -300 -244 -80 -67 -342
Underhåll -48 -53 -19 -14 -80
Fastighetsskatt -16 -14 -6 -4 -20
Summa fastighetskostnader -364 -311 -105 -85 -441
Driftnetto 645 529 252 213 685
Övriga förvaltningsintäkter 46 23 11 7 34
Administration -222 -117 -72 -36 -217
Resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar 470 435 192 184 503
      
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -1 383 -4 073 -265 -807 -4 704
Upplösen/nedskrivning goodwill 0 -24 0 - -24
Rörelseresultat -913 -3 661 -74 -623 -4 225
      
Resultat från joint ventures 95 -290 - -152 -322
Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 87 1 36 9
Räntekostnader och liknande resultatposter -393 -396 -107 -126 -464
T omträttsavgälder -3 -2 -1 0 -2
Värdeförändring finansiella instrument -143 -66 -122 -4 -57
Resultat före skatt -1 354 -4 328 -302 -869 -5 061
      
Aktuell skatt -105 -52 -73 -45 -23
Uppskjuten skatt 79 423 38 164 700
PERIODENS RESULTAT -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384
      
Periodens resultat hänförlig till:      
Moderbolagets aktieägare -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384
PERIODENS RESULTAT -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384
Resultat per aktie, kr -11,78 n/a -1,69 n/a n/a
Finansiella rapporter
Koncernens resultaträkning

===== SIDA 16 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE
Resultat från joint venture uppgick till 95 mkr (-290) för perioden, varav 112 mkr är hänförligt till 
upplösningen av joint venture SBB Kåpan Bostad AB som skedde under andra kvartalet. 
RÄNTEINTÄKTER OCH RÄNTEKOSTNADER
Ränteintäkter uppgick för perioden till 3 mkr (87) och räntekostnaderna uppgick till -393 mkr 
(-396). Räntekostnader till kreditinstitut uppgick till -256 (-218) och räntekostnader till ägare till 
-137 (-178). 
VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT
Värdeförändringar finansiella instrument uppgick till -143 mkr (-66). Posten består till 
övervägande del av värdeförändring på derivat. 
SKATT OCH PERIODENS RESULTAT
Skatt för perioden uppgick till -26 mkr (371), varav -105 mkr (-52 ) avsåg aktuell skatt och 
79 mkr (423) avsåg uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter och underskottsavdrag. Den höga 
aktuella skatten för perioden beror på att den legala omstruktureringen av Sveafastigheter-
koncernen har gett upphov till ineffektivitet i nyttjandet av koncernbidragsmöjligheterna inom 
koncernen. Periodens resultat uppgick till -1 380 mkr (-3 957).
16
(30)
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Periodens resultat -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384
Poster som kan komma att omklassificeras 
till periodens resultat - - - - -
PERIODENS TOTALRESULTAT -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384
Periodens totalresultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384
PERIODENS TOTALRESULTAT -1 380 -3 957 -338 -750 -4 384
Finansiella rapporter
Koncernens rapport över totalt resultat

===== SIDA 17 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
17
(30)
Jan-sep 2024
Belopp i mkr Förvaltning Ny- 
produktion*
Koncern- 
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 1 007 2 - 1 009
Fastighetskostnader -363 -1 - -364
Driftnetto 644 1 - 645
     
Övriga förvaltningsintäkter - - 46 46
Administration - - -222 -222
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 644 1 -176 470
     
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -477 -906 - -1 383
Upplösen/nedskrivning goodwill - - 0 0
Rörelseresultat 167 -905 -176 -913
     
Resultat från joint ventures - - 95 95
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - 3 3
Räntekostnader och liknande resultatposter - - -393 -393
T omträttsavgälder - - -3 -3
Värdeförändring finansiella instrument - - -143 -143
Resultat före skatt 167 -905 -617 -1 354
     
Aktuell skatt - - -105 -105
Uppskjuten skatt - - 79 79
PERIODENS RESULTAT 167 -905 -643 -1 380
Marknadsvärde fastigheter 24 461 3 190 - 27 651
* Avser fastigheter i pågående byggnation samt fastigheter i projektutveckling och byggrätter.
Jan-sep 2023
Belopp i mkr Förvaltning Ny- 
produktion*
Koncern- 
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 832 8 - 840
Fastighetskostnader -310 -1 - -311
Driftnetto 522 7 - 529
 
Övriga förvaltningsintäkter - - 23 23
Administration - - -117 -117
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 522 7 -94 435
 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -4 124 51 - -4 073
Upplösen/nedskrivning goodwill - - -24 -24
Rörelseresultat -3 602 58 -118 -3 661
     
Resultat från joint ventures - - -290 -290
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - 87 87
Räntekostnader och liknande resultatposter - - -396 -396
T omträttsavgälder - - -2 -2
Värdeförändring finansiella instrument - - -66 -66
Resultat före skatt -3 602 58 -785 -4 328
 
Aktuell skatt - - -52 -52
Uppskjuten skatt - - 423 423
PERIODENS RESULTAT -3 602 58 -414 -3 957
Marknadsvärde fastigheter 24 460 621 - 25 081
Finansiella rapporter
Segmentsredovisning

===== SIDA 18 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
18
(30)
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR    
Anläggningstillgångar    
Immateriella anläggningstillgångar    
Goodwill 76 77 77 
Summa immateriella anläggningstillgångar 76 77 77 
Materiella anläggningstillgångar    
Förvaltningsfastigheter 27 651 25 081 24 786 
Nyttjanderätt tomträtt 253 54 51 
Inventarier 2 1 1 
Summa materiella anläggningstillgångar 27 906 25 136 24 838 
Finansiella anläggningstillgångar    
Andelar i joint ventures - 1 739 1 795 
Fordringar på joint ventures - 2 2 
Derivat - 4 1 
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 25 35 
Andra långfristiga fordringar 25 24 24 
Summa finansiella anläggningstillgångar 25 1 794 1 857 
Summa anläggningstillgångar 28 007 27 007 26 772 
Omsättningstillgångar    
Omsättningsfastigheter 102 15 13 
Hyresfordringar 8 19 38 
Kortfristiga fordringar på ägare - 3 357 4 029 
Övriga fordringar 124 78 333 
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 53 291 26 
Likvida medel 342 5 645 316 
Summa omsättningstillgångar 628 9 405 4 754 
SUMMA TILLGÅNGAR 28 635 36 413 31 526 
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
Eget kapital    
Aktiekapital 1 - 0 
Balanserade vinstmedel 16 050 17 243 17 589 
Periodens totalresultat -1 380 -3 957 -4 384 
Summa eget kapital 14 671 13 286 13 205 
Långfristiga skulder    
Skulder till kreditinstitut 8 964 6 630 5 741 
Obligationer 1 666 - - 
Uppskjutna skatteskulder 939 1 285 1 031 
Leasingskulder tomträtter 253 54 51 
Långfristiga skulder till ägare 315 7 760 8 265 
Derivat 120 - -
Övriga långfristiga skulder 5 150 159 
Summa långfristiga skulder 12 262 15 879 15 248 
Kortfristiga skulder    
Skulder till kreditinstitut 1 188 1 778 2 652 
Derivat 7 - -
Leverantörsskulder 27 40 54 
Aktuella skatteskulder 104 59 31 
Kortfristiga skulder till ägare 11 4 675 98 
Övriga skulder 85 293 54 
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 279 403 183 
Summa kortfristiga skulder 1 701 7 248 3 073 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 635 36 413 31 526 
Finansiella rapporter
Koncernens balansräkning i sammandrag

===== SIDA 19 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
Finansiella rapporter
KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING
De finansiella rapporterna i denna delårsrapport för perioder innan koncernens 
bildande i juni 2024 utgörs av sammanslagna finansiella rapporter, därefter är det 
konsoliderade finansiella rapporter.
GOODWILL
Goodwill uppgår vid periodens slut till 76 mkr (77). Redovisad 
goodwill hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och 
den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter 
i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. 
Motsvarande belopp finns redovisad som uppskjuten skatt på 
fastigheter.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Verkligt värde för fastigheterna uppgick till 27 651 mkr (24 786). 
Värdeökningen beror i allt väsentligt på att fastigheter tillkommit 
i samband med upplösen av SBB Kåpan Bostad AB vilket 
ökade fastighetsvärdet med 3,6 mkr. För vidare information se 
Värdering sid 12 samt stycke Värdeförändringar fastigheter sid 15.
JOINT VENTURES
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures och 
intresseföretag till 0 mkr (1 795) och fordringar på joint 
ventures och intresseföretag till 0 mkr (2). I juni upplöstes 
joint venture SBB Kåpan Bostad AB som samägdes med Kåpan 
Tjänstepension.
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden 
och uppgick till 342 mkr (316). Av likvida medel avser 123 mkr 
spärrade medel. 
EGET KAPITAL
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick 
vid periodens slut till 14 671 mkr (13 205).
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 
procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt 
värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. 
Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 939 mkr (1 031) 
och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter 
och underskottsavdrag.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens 
slut till 12 144 mkr (12 727), varav 10 152 mkr (8 393) avsåg 
skulder till kreditinstitut, 1 666 mkr (0) avsåg obligationer 
och 326 mkr (4 334) avsåg skuld till ägare.
19
(30)

===== SIDA 20 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
KOMMENTARER TILL KONCERNENS  
FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL
Det egna kapitalet uppgick per 30 september 2024 till 14 671 mkr (13 205). 
Soliditeten uppgick till 51 procent (42).
Per bokslutsdatum 2024-09-30 upprättades de finansiella ställningarna enligt 
konsoliderad metod IFRS, jämförelseperioder har upprättats enligt metoden för 
sammanslagen finansiell rapportering. Den 28 juni 2024 genomfördes den legala 
omstrukturering där Sveafastigheter erlade köpeskilling för det legala ägandet till 
de bolag, tillgångar och skulder som inkluderats i de sammanslagna finansiella 
rapporterna. Eftersom de legalt sett förvärvade tillgångarna och skulderna redan 
är inkluderade i de sammanslagna finansiella rapporterna uppstår en effekt på eget 
kapital om -13 443 mkr, som presenteras som en transaktion med ägaren. I samband 
med övergången erhölls aktieägartillskott om 16 288 mkr vilket ökar eget kapital. 
Aktieägartillskottet reglerades genom en konvertering av skulder till ägare. Nettot av 
dessa transaktioner uppgår till 2 845 mkr.
20
(30)
Belopp i mkr Aktie- 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget  
kapital 
Ingående eget kapital 2023-01-01 - 15 047 15 047
Periodens resultat - -3 957 -3 957
Övrigt totalresultat - - -
Periodens totalresultat - -3 958 -3 958
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen -427 -427
Utgående eget kapital 2023-09-30 - 10 662 10 662
Ingående eget kapital 2023-10-01 - 10 662 10 662
Periodens resultat - -428 -428
Övrigt totalresultat - - -
Periodens totalresultat - -427 -427
Etablering av moderbolag 0 - 0
Aktieägartillskott - 10 10
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - 2 959 2 959
Utgående eget kapital 2023-12-31 0 13 205 13 205
Ingående eget kapital 2024-01-01 0 13 205 13 205
Periodens resultat - -1 380 -1 380
Övrigt totalresultat - - -
Periodens totalresultat 0 -1 380 -1 380
Nyemission 1 - 1
Aktieägartillskott - 16 288 16 288
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - -13 443 -13 443
Utgående eget kapital 2024-09-30 1 14 670 14 671
Finansiella rapporter
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

===== SIDA 21 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
21
(30)
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Den löpande verksamheten      
Resultat före skatt -1 354 -4 328 -302 -869 -5 061
Justering för ej kassaflödespåverkande poster      
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 381 4 073 265  807 4 704
Resultat från joint ventures och intresseföreta 17 291 - 152 322
Resultat från övriga tillgångar - - - 0
Värdeförändringar finansiella instrument 143 65 122 4 57
Justeringar för övriga ej 
kassaflödespåverkande poster 10 6 -2 -5 23
 
Betald skatt -31 -52  -6 -45 -22
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar i rörelsekapital 166 56 76 44 23
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital      
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 226 -22 -32 190 -12 
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder -28 -186 22 33 -220 
Kassaflöde från den löpande verksamheten 364 -152 66 267 -209 
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Investeringsverksamheten      
Investeringar i fastigheter -311 -937 -101 -298 -1 286
Försäljning av fastigheter - 20 - - 20
Förvärv av dotterbolag med avdrag för 
förvärvade likvida medel -285 -988 - 0 -1 011
Kassaflöden från finansiella investeringar 18 48 19 0 49
Investeringar/avyttringar i joint ventures - 0 - -5 0
Kassaflöde från 
investeringsverksamheten -578 -1 857 -82 -303 -2 228
Finansieringsverksamheten     
Nyemission - - - 0 0 
Transaktioner med aktieägare 58 5 524 -549 2 588 1 242 
Förändring av långfristiga skulder - -125  -6 -593 
Upptagna lån 1 915 - - - 
Amortering av låneskulder -1 614 -658 -8 -5 -809 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 243 4 742 -557 2 577 -160 
Periodens kassaflöde 26 2 732 -574 2 541 -2 597 
Likvida medel vid periodens början 316 2 913 916 3 104 2 913 
Likvida medel vid periodens slut 342 5 645 342 5 645 316 
Finansiella rapporter
Koncernens kassaflödesanalys

===== SIDA 22 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
22
(30)
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Nettoomsättning 9 - 1 - -
Personalkostnader -17 - -5 - -1
Övriga rörelsekostnader -42 - -12 - -0
Rörelseresultat -50 - -16 - -1
Resultat från andelar i koncernföretag -2 - - - -9
Ränteintäkter och liknande resultatposter 651 - 651 - -
Räntekostnader och liknande resultatposter -418 - -417 - -
Värdeförändringar finansiella instrument -70 - -70 - -
Resultat före skatt 111 - 148 - -10
Skatt -23 - -28 - -
PERIODENS RESULTAT 88 - 120 - -10
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR    
Anläggningstillgångar    
Finansiella anläggningstillgångar    
Andelar i koncernföretag 18 506 - 2 
Fordringar hos koncernföretag 8 046 - 10 
Uppskjutna skattefordringar 16 - - 
Summa finansiella anläggningstillgångar 26 568 - 13 
Summa anläggningstillgångar 26 568 - 13 
Omsättningstillgångar    
Kundfordringar 2 - - 
Övriga fordringar 7 - - 
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 43 - - 
Likvida medel 31 - - 
Summa omsättningstillgångar 83 - -
SUMMA TILLGÅNGAR 26 651 - 13 
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
Bundet eget kapital    
Aktiekapital 1 - -
Fritt eget kapital    
Aktieägartillskott 16 298 - 10 
Balanserat resultat -10 - - 
Årets resultat 88 - -10 
Summa fritt eget kapital 16 376 - -0 
Summa eget kapital 16 377 - -0 
Långfristiga skulder    
Obligationslån 1 666 - -
Derivat 70 - -
Skulder till koncernbolag 8 096 - 12 
Långfristiga skulder till ägare 315 - - 
Summa långfristiga skulder 10 147 - 12 
Kortfristiga skulder    
Derivat 7
Leverantörsskulder 0 - 0 
Aktuella skatteskulder 39 - -
Kortfristiga skulder till ägare 11 - -
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 70 - 0 
Summa kortfristiga skulder 127 - 1 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 26 651 - 13 
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALT RESULTAT 
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Periodens resultat 88 - 120 - -10
Övrigt totalresultat - - - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 88 - 120 - -10
KOMMENTAR TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner så som 
finans, transaktion och kommunikation. Verksamheten i bolaget startade under 
fjärde kvartalet 2023. 
Moderbolaget hade vid periodens utgång 11 antal anställda. Personalkostnaderna 
uppgick till -17 mkr för perioden och -5 mkr för kvartalet. Övriga rörelsekostnader 
uppgick till -42 mkr för perioden och -12 mkr för kvartalet. Periodens övriga 
rörelsekostnader belastas med 11 mkr i kostnader kopplade till pågående arbete med 
skapandet av Sveafastigheterkoncernen.
Moderbolaget

===== SIDA 23 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
ALLMÄN INFORMATION
Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter”, ”Koncernen”, 
”Bolaget”), org nr 559449 - 4329, med dess dotterbolag 
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och 
fastighetsutveckling. Bolaget bildades den 29 augusti 
2023 och registrerades vid Bolagsverket 21 september 
2023. Koncernen etablerades den 28 juni 2024 då samtliga 
dotterföretag förvärvades från närstående bolag. Moderbolaget 
är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i 
Stockholm.
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) 
och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” 
tillämpats. Moderbolaget har i samband med bildandet av 
koncernen övergått till ”RFR 2 Redovisning för juridiska 
personer” (RFR 2). Övergången till RFR 2 medförde inga 
effekter. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper 
som koncernen med de undantag och tillägg som anges i RFR 2. 
De finansiella rapporterna för jämförelseperioderna i denna 
delårsrapport utgörs av sammanslagna finansiella rapporter. 
För delårsperioden är de finansiella rapporterna upprättade på 
konsoliderad basis enligt IFRS 10 Koncernredovisning då den 
legala koncernen är etablerad per 30 juni 2024.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas 
av ett antal risk och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och 
osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas 
värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. 
Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker 
och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer 
information om Sveafastigheters risker återfinns på sidorna 9-24 
i prospektet som publicerades den 7 oktober 2024 i samband 
med bolagets notering på Nasdaq First North Premier Growth 
Market.
23
(30)
Övrig information

===== SIDA 24 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
Stockholm den 27 november 2024
Peter Wågström  
Styrelsens ordförande
Per O Dahlstedt 
Styrelseledamot
Sanja Batljan 
Styrelseledamot
Jenny Wärme 
Styrelseledamot
Christer Nerlich 
Styrelseledamot
Peder Johnson 
Styrelseledamot
Erik Hävermark  
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger rättvisande översikt över moderbolagets och koncernens 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de bolag 
som ingår i koncernen.
24
(30)
Styrelsens försäkran

===== SIDA 25 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
ANTAL FASTIGHETER, ST
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
ANTAL LÄGENHETER, ST
Antalet lägenheter vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD, % 
Nettoskuld i relation till förvaltningsfastigheter. 
BRUTTOAVKASTNING, %
Bedömt hyresvärde i relation till bedömt fastighetsvärde  
vid färdigställande.
BRUTTOAVKASTNING PÅ INVESTERING, %
Bedömt hyresvärde i relation till investering.
DRIFTNETTO, KR
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
DRIFTNETTO INKLUSIVE  
FASTIGHETSADMINISTRATION, KR
Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader  
för fastighetsadministration.
FASTIGHETSADMINISTRATION, KR
Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till 
förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och 
hyresadministration.
FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND 
Avser fastigheter i förvaltning som ägts under 
hela rapporteringsperioden samt under hela  
jämförelseperioden. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR
Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar.
GENOMSNITTLIG RÄNTA, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, 
för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive 
byggnadskreditiv.
GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST
Antalet utestående aktier vägt över perioden.
HYRESINTÄKTER, KR
Periodens debiterade hyror med avdrag för  
hyresförluster.
HYRESVÄRDE, KR
Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade 
årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för 
vakanta lokaler.
KAPITALBINDNING, ÅR 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder 
hänförliga till förvaltningsfastigheter.
LOKALER, KVM
Kommersiella lokaler samt bostadskomplement.
25
(30)
Definitioner

===== SIDA 26 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad 
uppskjuten skatteskuld och räntederivat.
MARKNADSVÄRDE FASTIGHETER, KR
Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.
NETTOSKULD, KR
Räntebärande skulder minskat med likvida medel.
RESULTAT PER AKTIE, KR 
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt  
antal aktier för perioden.
RÄNTEBINDNING, ÅR 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt 
för räntebärande skulder.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR 
Skulder till kreditinstitut, obligationer och skulder till ägare.
RÄNTENETTO, KR
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för 
räntekostnader och liknande finansiella poster.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR 
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av 
poster av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i 
relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda 
lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån och 
leasingkostnader.
SKULDKVOT , GGR
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat 
före finansiella poster och värdeförändringar.
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders 
resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt 
intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning.
SOLIDITET , %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
UTHYRBAR YTA, KVM
Yta som är tillgänglig för uthyrning.
UTHYRNINGSGRAD, %
Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive 
projektfastigheter som är färdigställda under de 
senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För 
projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste 
tre kvartalen används fastighetsportföljens genomsnittliga 
uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad 
understiger snittet. 
ÖVERSKOTTSGRAD, %
Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden.
ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE 
FASTIGHETSADMINISTRATION, %
Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration  
i relation till hyresintäkterna för perioden.
26
(30)
Definitioner

===== SIDA 27 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
27
(30)
BELÅNINGSGRAD
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Nettoskuld 11 802 11 841 12 411
Förvaltningsfastigheter 27 651 25 081 24 786
Belåningsgrad, % 43 47 50
DRIFTNETTO
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Hyresintäkter 1 009 840 357 298 1 126
Fastighetskostnader -364 -311 -105 -85 -441
Driftnetto 645 529 252 213 685
DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION 
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Driftnetto 645 529 252 213 685
Fastighetsadministration -75 -45 -25 -13 -64
Driftnetto inkl. fastighetsadministration 570 484 227 200 622 
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Resultat före skatt -1 354 -4 328 -302 -869 -5 061
Värdeförändring finansiella instrument 143 66 122 4 57
Värdeförändringar och skatt joint venture -49 288 0 155 323
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 383 4 073 265 807 4 704
Upplösen/nedskrivning goodwill 0 24 0 - 24
Förvaltningsresultat 123 123 85 97 47
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Eget kapital 14 671 13 286 13 205
Återläggning av derivat 127 -4 -1
Återläggning av uppskjuten skatt 939 1 285 1 031
Långsiktigt substansvärde, mkr 15 737 14 567 14 235
Antal stamaktier 200 000 000 25 000 25 000
Substansvärde per aktie, kr 78,68 n/a n/a
NETTOSKULD
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Räntebärande skulder 12 144 17 486 12 727
Likvida medel 342 5 645 316
Nettoskuld 11 802 11 841 12 411
RESULTAT PER AKTIE, KR
2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Periodens resultat, mkr -1 380 n/a -338 n/a n/a
Genomsnittligt antal aktier 117 179 487 n/a 200 000 000 n/a n/a
Resultat per aktie, kr -11,78 n/a -1,69 n/a n/a
RÄNTENETTO
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Ränteintäkter och liknande resultatposter 3 87 1 36 9
Räntekostnader och liknande resultatposter -393 -396 -107 -126 -464
Räntenetto -390 -309 -106 -90 -455
Härledning av nyckeltal

===== SIDA 28 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
28
(30)
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN)
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Förvaltningsresultat 47 n/a 47 
Poster av engångskaraktär (återlägging) 37 n/a - 
Räntenetto (återläggning) 536 n/a 455 
Summa 620 n/a 502 
    
Räntenetto -536 n/a -455 
Ränta på efterställda lån till ägare 234 n/a 247 
Leasingkostnader 3 n/a 2 
Summa -299 n/a -207 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 n/a 2,4 
SKULDKVOT
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Räntebärande skulder 12 144 n/a 12 727 
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 538 n/a 503 
Skuldkvot, ggr 23 n/a 25 
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Räntebärande skulder 12 144 n/a 12 727 
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 803 n/a 600
Skuldkvot, ggr 15 n/a 21 
SOLIDITET
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Eget kapital 14 671 13 286 13 205 
Balansomslutning 28 635 36 413 31 526 
Soliditet, % 51 36 42 
UTHYRNINGSGRAD
Belopp i mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Hyresvärde 1 513 1 208 1 260
Kontrakterade årshyror 1 432 1 148 1 189
Uthyrningsgrad, % 94,7 95,0 94,3
ÖVERSKOTTSGRAD
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Driftnetto 645 529 252 213 685
Hyresintäkter 1 009 840 357 298 1 126
Överskottsgrad, % 64 63 71 71 61
ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-09-30
2023-01-01 
2023-09-30
2024-07-01 
2024-09-30
2023-07-01 
2023-09-30
2023-01-01 
2023-12-31
Driftnetto inkl. fastighetsadministration 570 484 227 200 622
Hyresintäkter 1 009 840 357 298 1 126
Överskottsgrad inkl fastighetsadministration, % 56 58 64 67 55
Härledning av nyckeltal

===== SIDA 29 =====

SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
FINANSIELL KALENDER
Bokslutskommuniké 2024 2025-02-19 
Delårsrapport Q1 2025 2025-05-13
Delårsrapport Q2 2025  2025-08-20
Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07
KONTAKTUPPGIFTER
Kristel Eismann 
Finans- och IR chef 
ir@sveafastigheter.se
 
 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan information    
som Sveafastigheter Ab (publ) är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen 
lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för 
offentliggörande den 27 november 2024 kl. 07 .30 CET . 
INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION 
VD Erik Hävermark och CFO Martina Lous-Christensen            
presenterar delårsrapporten i en webbsändning/telefon-         
konferens den 27 november kl. 09.00 lokal tid Stockholm. 
Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presen-
tationen finns möjlighet att ställa frågor. 
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntli-
ga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du 
telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferen-
sen.
T elefonkonferens: https:/ /conference.financialhearings.com/
teleconference/?id=5009648
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga 
frågor, använd nedanstående länk. 
Webbsändning: https:/ /ir.financialhearings.com/sveafastighe-
ter-q3-report-2024
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webb-
sändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters 
hemsida efter presentationen.
29
(30)
Investerarinformation

===== SIDA 30 =====

16
(32)
SVEAFASTIGHETER | DELÅRSRAPPORT | 1 JANUARI–30 SEPTEMBER 2024
info@sveafastigheter.se 
0200-22 72 00