Kvartalsrapport Q4 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
1 JANUARI–31 DECEMBER 2024

===== SIDA 2 =====

2
(30) SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
PERIODEN JANUARI–DECEMBER 2024
• Hyresintäkterna ökade med 20,9 procent och uppgick till 1 361 mkr 
(1 126). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 5,6 procent. 
• Driftnetto ökade med 25,5 procent och uppgick till 860 mkr (685). 
I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 8,4 procent.
• Förvaltningsresultatet uppgick till 160 mkr (47).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till -1 188 mkr (-4 704). 
Under perioden har 629 mkr investerats.
• Periodens resultat uppgick till -1 125 mkr (-4 384) 
vilket är -8,15 kronor per aktie.
FJÄRDE KVARTALET 2024
• Hyresintäkterna ökade med 22,6 procent och uppgick  
till 352 mkr (287). 
• Driftnetto ökade med 36,9 procent och uppgick till 215 mkr (157). 
• Förvaltningsresultatet uppgick till 39 mkr (-75).
• Värdeförändring fastigheter uppgick till 195 mkr (-631).  
Under kvartalet har 293 mkr investerats.
• Kvartalets resultat uppgick till 256 mkr (-427)  
vilket är 1,28 kronor per aktie. 
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER KVARTALET
• Under kvartalet noterades bolagets aktier på Nasdaq First  
North Premier Growth Market.
• Under kvartalet har bankskuld om 1 077 mkr refinansierats med  
nya lån med förfallodatum under 2027 och avtal gällande  
en kreditfacilitet om 1 000 mkr ingåtts.
• I december erhöll bolaget en markanvisning om cirka  
100 hyresbostäder i Huvudsta i Solna.
• Under kvartalet färdigställdes nybyggnation av 120 lägenheter 
i Skellefteå. 
• Efter kvartalet har Sveafastigheters CFO Martina Lous-Christensen 
lämnat bolaget.
42%
Belåningsgrad
1 030
Antal lägenheter i pågående byggnation
79,49
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
+20,9%
Hyresintäkter mot jan-dec 23
860
Driftnetto, mkr
28,1
Fastighetsvärde, mdkr
NYCKELTAL
2024  
jan-dec
2023  
jan-dec
2024  
okt-dec
2023  
okt-dec
Hyresintäkter, mkr 1 361 1 126 352 287
Driftnetto, mkr 860 685 215 157
Förvaltningsresultat, mkr 160 47 39 -75
Värdeförändring för valtningsfastigheter, mkr -1 188 -4 704 195 -631
Periodens resultat, mkr -1 125 -4 384 256 -427
Resultat per aktie, kr -8,15 n/a 1,28 n/a
Resultat per aktie efter utspädning, kr -8,15 n/a 1,28 n/a
Överskottsgrad, % 63 61 61 55
Överskottsgrad inkl. fastighetsadministration, % 56 55 53 48
Uthyrningsgrad, % 94,6 94,3 94,6 94,3
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, mdkr 28,1 24,8 28,1 24,8
Antal lägenheter i förvaltning, st  14 669 12 562  14 669  12 562 
Antal lägenheter i pågående byggnation, st  1 030 1 293  1 030  1 293 
Antal lägenheter i projektutveckling, st  6 844 7 795  6 844  7 795 
Belåningsgrad, % 42 50 42 50
Räntetäckningsgrad (12 mån), ggr 2,2 2,4 2,2 2,4
Långsiktigt substansvärde, mdkr 15,9 14,2 15,9 14,2
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 79.49 n/a 79,49 n/a
Se definitioner och härledning av nyckeltal på sid 25-28. 
Perioden i korthet

===== SIDA 3 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
3
(30)
Sveafastigheter bildades i juni 2024 genom en omstruktu­
rering där bostadsfastigheter från tre separata bolag 
byggde upp vårt fastighetsbestånd. I oktober noterades 
Sveafastigheter på Nasdaq First North Premier Growth Market, 
en milstolpe som ger oss ökad finansiell flexibilitet och en 
bredare investerarbas. Intresset för aktien var stort, och vi 
välkomnade över 10 000 nya aktieägare.
Bildandet och noteringen av Sveafastigheter under 2024 
medförde centraladministrativa kostnader om 61 mkr som är 
av engångskaraktär. Dessutom påverkades resultatet av att 
skattesituationen för Sveafastigheter under året och de finansiella 
kostnaderna under perioden fram till koncernens formella etablering 
i juni 2024 inte är representativt för Sveafastigheter framåt.
I januari 2025 tog vi över förvaltningen av 5 200 lägenheter 
som tidigare förvaltades externt. Därmed skapar vi en enhetlig 
och effektivare förvaltning av hela beståndet om cirka 14 700 
lägenheter. Att vara Sveriges största noterade renodlade 
bostadsbolag ger både operationella och administrativa 
stordriftsfördelar, vilket stärker den långsiktiga lönsamheten. 
HÖGRE LÖNSAMHET OCH NÖJDARE HYRESGÄSTER
Under kvartalet färdigställde vi 120 lägenheter från vår pågående 
byggnation och totalt under året har vi färdigställt 1 138 
lägenheter. Tillsammans med den årliga hyresökningen för 2024 
gav detta en stark ökning av hyresintäkterna om 20,9 procent 
och 5,6 procent för jämförbart bestånd.
Driftnettot ökade med 25,5 procent och i jämförbart bestånd 
med 8,4 procent, vilket visar att vi fortsätter stärka vår 
överskottsgrad med målet att inom fem år nå en överskottsgrad 
om 70 procent inklusive fastighetsadministration. 
Vi har en stor renoveringspotential i vårt fastighetsbestånd och 
har successivt ökat renoveringstakten från låga nivåer, vilket 
har lett till att vi totalt renoverade 73 lägenheter under året. Vi 
kommer att fortsätta att öka takten för att nå vårt mål om att 
renovera 2 000 lägenheter under de kommande fem åren.
Sveafastigheter vann Kundkristallen för det bostadsbolag som 
ökat nöjdheten mest hos sina hyresgäster under 2024. Det är ett 
resultat av vårt operationella fokus och vår närvarande förvaltning 
som medför att vi både stärker lönsamheten och ökar trivseln 
hos våra hyresgäster.
LÖNSAM TILLVÄXT VIA NYBYGGNATION
Genom vår nyproduktion tillför vi bostäder där efterfrågan är stor. 
Detta bidrar till en lönsam tillväxt av förvaltningsportföljen och 
det stärker vår exponering mot tillväxtregioner, samtidigt som det 
ger en god avkastning på investerat kapital. Vi har för närvarande 
1 030 lägenheter i pågående byggnation, med planerad 
färdigställande under de kommande två åren.
Vi har en stark position för fortsatt nyproduktion, med en 
utvecklingsportfölj omfattande 6 800 lägenheter, där 93 procent 
ligger i Stockholm­Mälardalsregionen. En viktig framgång under 
kvartalet var vår första markanvisning i Solna, där vi planerar 
att utveckla 100 nya lägenheter i den attraktiva stadsdelen 
Huvudsta. Projektet fokuserar på barnfamiljers behov och trygga 
boendemiljöer. Vårt mål är att byggstarta 600–800 lägenheter 
per år de kommande fem åren.
Sveafastigheter har under året skapat Sveriges största noterade renodlade bostadsbolag. Vi avslutar året 
med att visa att vårt strategiska fokus på operationell effektivitet och lönsam nyproduktion fortsätter ge 
resultat med en stark tillväxt av driftnettot och en ökad lönsamhet. 
VD har ordet
Ökad lönsamhet  
och tillväxt

===== SIDA 4 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
4
(30)
STABILITET I EN TURBULENT OMVÄRLD
Den makroekonomiska osäkerheten kvarstår, men vi ser 
samtidigt positiva signaler på marknaden. Obligations­
marknaden har återhämtat sig och transaktionsvolymerna på 
fastighetsmarknaden ökar varav bostäder var det starkaste 
segmentet på transaktionsmarknaden under 2024.
I en turbulent omvärld erbjuder den reglerade svenska bostads­
marknaden stabila och ökande kassaflöden med låg risk. På 
denna marknad har Sveafastigheter en stark position med 
bostadsfastigheter i attraktiva lägen och en stark finansiell 
ställning med en belåningsgrad om 42 procent och en 
genomsnittlig ränta om 3,27 procent.
SVEAFASTIGHETER – EN STARK  
PLATTFORM FÖR FRAMTIDEN
Bostadshyrorna för 2025 är redan förhandlade för cirka 
80 procent av beståndet, med en genomsnittlig höjning om 
över 4,8 procent. Vilket kan jämföras med KPI­justeringen för 
kommersiella fastigheter som uppgår till 1,6 procent för 2025. 
I de tvååriga hyresöverenskommelser som skett på marknaden 
är hyresökningen 2026 för bostäder i snitt över 3,5 procent, 
vilket ses som ett tecken på att vi även framöver kommer att  
se en stark real hyresökning för bostäder.
Vi går in i 2025 med en stark position och en tydlig 
riktning. Vårt fokus på operationell effektivitet, lönsam 
nyproduktion och långsiktigt hållbar tillväxt ligger fast. Med 
ett växande fastighetsbestånd i attraktiva tillväxtregioner, 
en stark finansiell ställning och hyresgästens trivsel i fokus 
är vi redo att fortsätta vår resa mot att bli Sveriges bästa 
bostadsbolag.
 
Erik Hävermark,  
vd Sveafastigheter

===== SIDA 5 =====

5
(30) SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
Sveafastigheter förvaltar och utvecklar en bredd av attraktiva hyresrätter i tillväxtregioner i Sverige, med 
hyresgästers trivsel och vår lönsamhet i fokus, ett lokalt samhällsengagemang och starkt hållbarhetsarbete. 
En omfattande projektutvecklingsportfölj möjliggör för nybyggnation i lägen där efterfrågan på bostäder är 
stor och som vid färdigställande skapar en lönsam organisk tillväxt av förvaltningsportföljen.
AFFÄRSOMRÅDE 
NYPRODUKTION
AFFÄRSOMRÅDE 
FÖRVALTNING
PÅGÅENDE  
BYGGNATION
FASTIGHETER I 
FÖRVALTNINGPROJEKT- 
UTVECKLING
6 844 lgh
93 % Stockholm 
–Mälardalen
>15 % projekt­
vinstmarginal
1 030 lgh
135 mkr i  
hyresvärde vid 
färdigställande
14 669 lägenheter
1 594 mkr i hyresvärde
94 % i storstads regionerna och 
universitets­ och högskolestäder
3 700 lägenheter med potential  
att kunna renoveras
Januari – december 2024
73 lgh renoverade 
55 mkr utförda  
energi investeringar
540 lgh byggstartat 
1 138 lgh färdigställt
URVAL AV MÅL
• Kommande fem åren:
– Renovera minst 2 000 lägenheter 
–  Byggstarta 600–800 lägenheter per år 
–  Erhålla markanvisningar  
för 800 lägenheter per år 
–  Överskottsgrad inklusive 
fastighetsadministration  
ska överstiga 70 procent
• Genomsnittlig årlig tillväxt om minst 
12 procent av långsiktigt substansvärde
• Belåningsgrad ska över tid  
understiga 50 procent
SVEAFASTIGHETER
Sveafastigheter i korthet
Äger, förvaltar och utvecklar hem för fler

===== SIDA 6 =====

SVEAFASTIGHETERS HÅLLBARHETSARBETE ÄR EN INTEGRERAD DEL AV AFFÄRSMODELLEN OCH INDELAT I SEX FOKUSOMRÅDEN
Klimat  
och energi
Cirkulära  
och hållbara  
material
Trygga och  
inkluderande 
platser
Hälsa, säkerhet 
och mänskliga 
rättigheter
Affärsetik Mutor och  
korruption
6
(30)
Sveafastigheter har vid flera tillfällen erhållit pris för sina hållbara bostäder. Nu fortsätter arbetet med 
att göra hela portföljen än mer hållbar genom konkreta handlingsplaner för minskade klimatutsläpp 
och ökad trygghet.
Sveafastigheter arbetar för att främja hållbarhet i hela sin verksam­
het och värdekedja. Det övergripande målet är att utveckla håll­
bara och trygga boendemiljöer och att hållbarhet ska genomsyra 
allt arbete. Sveafastigheters hållbarhetsarbete är en integrerad del 
av bolagets förvaltning och nyproduktion. 
GENOMFÖRD DUBBEL VÄSENTLIGHETSANAL YS
Sveafastigheter har under hösten gjort en dubbel väsentlig­
hets  analys med syfte att identifiera bolagets väsent liga 
hållbarhets frågor för att förbereda bolaget för det nya EU­ 
direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). 
Sveafastigheter omfattas av rapporteringskraven enligt CSRD 
och hållbarhets rapportering enligt regelverket ska ske för 
räkenskapsåret 2026.
Tio väsentliga hållbarhetsfrågor för Sveafastigheter identifiera­
des, vilka validerats av bolagets ledningsgrupp. De väsentliga 
frågorna kommer att styra innehållet i Sveafastigheters håll­
barhetsredovisning och hållbarhetsarbete framåt.
FORTSATT STORT FOKUS PÅ KLIMATARBETET
Under hösten har Sveafastigheters klimatmålsgrupp påbörjat 
arbetet med klimatdatainsamling för scope 1–3 för år 2024. Detta 
ligger till grund för faktiska utsläppsminskningsmål fram till år 
2030 med ambition att uppfylla Science Based Targets initiatives 
(SBTi) nya kriterier för fastighetssektorn. 
Sveafastigheter arbetar för att förbättra energiprestandan i hela 
fastighetsbeståndet med särskilt fokus på de sämst presterande 
byggnaderna. Under perioden investerades 55 mkr i lönsamma 
projekt som förbättrade energiprestandan.  
TRYGGA OCH ATTRAKTIVA BOSTADSOMRÅDEN
Sveafastigheter är en långsiktig och närvarande förvaltare som 
arbetar för att bolagets bostadsområden ska vara trygga och 
attraktiva. Sveafastigheter stärker den sociala sammanhållningen 
i sina bostadsområden genom bland annat en nära dialog med 
hyresgäster, genom att varje år anordna granngemen samma 
aktiviteter samt stödja och samarbeta med ett flertal civil­
samhällesorganisationer och lokala fastighetsägarföreningar.  
Sveafastigheter arbetar med socialt värdeskapande analyser 
i samtliga nyproduktionsprojekt för att säkerställa att de bostäder 
som byggs möter människors och samhällets behov. Detta görs 
i nära samarbete med kommuner, lokala aktörer och de boende. 
Varje år erbjuder Sveafastigheter sommarjobb i förvaltnings­
områden till unga i bolagets områden. Under 2024 anställde 
Sveafastigheter 45 ungdomar till sommarjobb. Sveafastigheter 
har under året även erbjudit praktikplatser inom förvaltnings­
organisationen. 
Som ett led i att ytterligare stärka bolagets arbete med social 
hållbarhet har Sveafastigheter under hösten tillsatt en chef för 
social hållbarhet.
Miljö Socialt  
ansvar
Styrning
SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
Hållbarhet
Konkret hållbarhetsarbete i kärnverksamheten

===== SIDA 7 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
7
(30)
Fastigheter i förvaltning består av både förvärvade och egen­
utvecklade bostadsfastigheter, fördelat på fyra huvudsakliga 
marknader där 94 procent av fastighetsvärdet finns i Sveriges 
storstads regioner och universitets­ och högskole städer. Port­
följen består av 14 669 lägen heter fördelat på 263 fastigheter 
med en total ut hyrningsbar yta om 1 003 tkvm. Fastigheter i 
förvaltning har vid periodens utgång en uthyrningsgrad om 
94,6 procent och verkligt värde om totalt 24,8 mdkr vilket 
motsvarar 24 722 kr per kvadratmeter.
Sveafastigheter har även ett förvaltnings uppdrag åt SBB fram 
till utgången av 2026 som omfattar cirka 3 950 lägenheter, ett 
uppdrag som har en positiv resultat påverkan.
NÄRVARANDE FÖRVALTNING
Sveafastigheter har en centralt styrd förvaltningsorganisation 
med lokal och närvarande bemanning. På så sätt möjliggörs 
stordrifts fördelar i verksamheten samtidigt som de lokala 
behoven identifieras och hanteras för att utveckla och 
upprätthålla attraktiva och trygga bostadsmiljöer där hyres­
gäster trivs. Mantrat inom förvaltningsorganisationen är ”helt, 
rent, snyggt och tryggt”.
Genom en lokal och aktiv närvaro och en kontinuerlig dialog 
med hyresgäster, lokalsamhälle och kommunerna skapar Svea­
fastigheter inte bara bra boendemiljöer utan bidrar även till en 
positiv samhällsutveckling.
VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING
Den lokala förvaltningsorganisationen ger rätt förutsättningar för 
en aktiv och värdeskapande fastighetsförvaltning. 
Energianvändningen följs kontinuerligt upp i beståndet och 
åtgärder och investeringar görs för att minska energi behovet. 
Då Sveafastigheter i huvudsak svarar för alla energikostnader 
ger dessa investeringar en god avkastning. Under perioden har 
55 mkr investerats i lönsamma energiprojekt.
I beståndet finns en potential att höja hyresintäkterna och över­
skottsgraden genom att renovera lägenheter i samband med att 
hyresgäster avflyttar. Sveafastigheter har en standardiserad process 
för dessa renoveringar som går under namnet Hemlyft. Sveafastig­
heter har som mål att under de kommande fem åren renovera minst 
2 000 lägenheter. Under perioden har 73 lägenheter renoverats.
Sveafastigheter äger och förvaltar långsiktigt hyresrätter i tillväxt regioner i Sverige till ett värde om 
24,8 mdkr. Förvaltningen bygger på ett närvarande och lokalt engagemang.
Universitets­  
och högskolestäder
% av totalt fastighetsvärde  
i Stockholm­Mälardalen,  
Malmö­Öresund och  
Stor­Göteborg
Övrigt
33 %
18 %
6 %
10 STÖRSTA STÄDER
Kommun Fastighetsvärde, mkr Andel av portföljen, % 
Stor­Stockholm 5 743 23
Linköping 2 559 10
Skellefteå 2 110 9
Västerås 1 661 7
Helsingborg 1 478 6
Höganäs 1 169 5
Borås 944 4
Falun 822 3
Umeå 712 3
Kävlinge 674 3
Totalt 17 872 73 
FASTIGHETSBESTÅNDET
Vid periodens utgång uppgick verkligt värde på fastig hets­
beståndet till totalt 28,1 mdkr. Beståndet består av fastigheter 
i förvaltning om 24,8 mdkr, fastig heter i pågående byggnation om 
1,2 mdkr samt projekt utveckling och byggrätter om 2,2 mdkr.
14 669
lägenheter
94 %
storstadsregioner 
och universitets­ och 
högskole städer
100 %
bostads­ 
fastigheter
Fastighetsbestånd
Fastigheter i förvaltning

===== SIDA 8 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
Information om pågående byggnation och 
projektutveckling på sidan 9 och 11 är baserad på 
bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av 
pågående byggnationer och projektutveckling samt 
när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. 
Vidare baseras informationen på bedömningar om 
framtida investeringar och hyresvärde. Bedömningarna 
och antagandena ska inte ses som en prognos. 
Bedömningarna och antagandena innebär osäkerheter 
både avseende projektens genomförande, utformning 
och storlek, tidplaner, projektkostnader samt framtida 
hyresvärde. Informationen om pågående byggnation 
och projektutveckling omprövas regelbundet och 
bedömningar och antaganden justeras till följd av 
att pågående projekt färdigställs eller tillkommer 
samt att förutsättningar förändras. För projekt som 
ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, 
vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i 
projektutveckling är en osäkerhetsfaktor. 
Information i tabellen ovan innehåller information 
från aktuell intjäningsförmåga på sidan 10, där även 
väsentliga antaganden som ligger till grund för den 
aktuella intjäningsförmågan framgår. 
8
(30)
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER MARKNAD
FASTIGHETSBESTÅNDET INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Antal Uthyrningsbar 
yta, kvm Verkligt värde Hyresvärde Uthyrnings- 
grad
Hyres-
intäkter
Fastighets- 
kostnader Driftnetto Överskotts- 
grad
Genomsnittligt 
avkastningskrav
Lgh Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm % mkr mkr kr/kvm mkr % %
Stockholm­Mälardalen  3 723  217 740 27 108  8 193  33 462  475  1 939 95,4  453  125  509  328 72 4,23
Universitets­ och högskolestäder  6 075  388 546 24 875  9 243  22 357  611  1 478 96,1  587  201  486  386 66 4,36
Malmö­Öresund  2 679  181 691 13 226  4 373  22 435  289  1 481 96,3  278  91  465  187 67 4,41
Stor­Göteborg  882  58 503 2 431  1 482  24 328  91  1 493 96,1  87  30  486  58 67 4,27
Övrigt  1 310  82 860 6 429  1 515  16 966  129  1 440 80,0  103  42  467  61 59 5,37
Totalt  14 669  929 340  74 069  24 806  24 722  1 594  1 589 94,6  1 508  489  486  1 020 68 4,38
Fastighetsadministration ­88 
Driftnetto inkl. fastighetsadministration  932 62
FASTIGHETER I FÖRVALTNING PER ÅLDER OCH ANTAL RENOVERADE LÄGENHETER
Verkligt värde                Renoverade lägenheter*
Byggår mkr kr/kvm Fördelning, % Antal lgh Antal Andel, %
<2010  16 821  20 883 68 10 989 1 574 14
>=2010  7 985  40 434 32 3 680 ­ ­
Totalt  24 806  24 722 100 14 669 1 574 11 
* Sedan 2020.
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING PER MARKNAD, %
Verkligt värde per byggnadsålder Bedömt värde färdigställt*
Marknad <2010 >=2010 Pågående byggnation Projektutveckling T otalt
Fastighetsvärde (mkr)  16 821  7 985 2 384  16 197  43 387 
Stockholm­Mälardalen 23 55 66 91 56
Universitetsstäder 45 22 34 9 9
Malmö­Öresund 19 15  ­  ­ 10
Stor­Göteborg 7 3 ­ ­ 21
Övrigt 6 5 ­ ­ 4
100 100 100 100 100
* Enligt aktuell extern värdering.

===== SIDA 9 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
Sveafastigheters pågående byggnation är fokuserad till Stock­
holm­Mälardalsregionen samt utvalda universitets­ och hög­
skolestäder som har en efterfrågan på nya bostäder. 
Sveafastigheter har en strukturerad och genomarbetad process 
för genomförande av nyproduktionsprojekt. Organisationen har 
en lång erfarenhet av stadsutveckling med fokus på att utveckla 
bostäder i attraktiva lägen med en god lönsamhet, bra gestalt­
ning, effektiva planlösningar och hållbarhetslösningar i framkant.
I utvecklingen av nya fastigheter återanvänds lyckade hållbar­
hetsinsatser från tidigare projekt och nya lösningar testas och 
utvärderas. Sveafastigheter var tidiga med energieffektiva lös ­
ningar och har bland annat byggt Sveriges första fler familjshus 
med plusenergiteknik. Utöver energieffektivitet i de färdigställ ­
da byggnaderna genomförs åtgärder för att minska klimatpå ­
verkan från produktionen, exempelvis genom nya klimat ­ och 
miljövänliga material. Platsspecifika analyser för sociala hållbar ­
hetsåtgärder tas fram för varje enskilt projekt. 
Under perioden har Sveafastigheter byggstartat 540 lägen ­
heter. Under kvartalet har 120 lägenheter färdigställts och             
1 030 lägenheter är i pågående byggnation, där det sista pro ­
jektet bedöms vara färdigställt under det sista kvartalet 2026. 
Den pågående byggnationen bedöms vid färdigställande tillföra 
ett hyresvärde om 135 mkr och 2,4 mdkr i fastighetsvärde.
Sveafastigheter är en av Sveriges ledande utvecklare av nya hållbara bostäder. Den erfarna 
projektorganisationen genomför projekt med hållbarhetslösningar i framkant, från idé till färdigställda 
hus. Med en förståelse för platsens behov, nära samarbeten med kommuner, arkitekter och 
entreprenörer byggs en bredd av attraktiva bostäder som ger hem för fler.
9
(30)
PÅGÅENDE BYGGNATION PER MARKNAD
Antal Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde 
vid färdigställande*
Hyresvärde,  
mkr
Investering,  
mkr 
Verkligt  
värde
Avkastning,  
% 
Lgh Projekt Bostäder Lokaler mkr kr/kvm Bedömt kr/kvm Bedömt Upparbetad mkr Brutto­ 
avkastning
Bruttoavkastning  
på investering
Stockholm­Mälardalen  569 3  30 544 657  1 578  50 583  89  2 843  1 438 607  713 5,6 6,2
Universitets­ och högskolestäder  461 3  17 615 ­  806  45 758  46  2 594  729 403  442 5,7 6,3
Totalt  1 030  6  48 159  657  2 384  48 842  135  2 753  2 167  1 011  1 155 5,6 6,2
* Enligt aktuell extern värdering.
ÅTERSTÅENDE INVESTERING  
PÅGÅENDE BYGGNATION
Belopp i mkr 2025 2026 2027
Bedömd återstående investering  920  236  ­ 
Bedömt kommande hyresvärde  50  85 ­
Fastighetsbestånd
Fastigheter i pågående byggnation

===== SIDA 10 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för 
de 12 kommande månaderna med beaktande av 
Sveafastigheters fastighetsbestånd per den 31 december 
2024. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos för de 
kommande tolv månaderna, utan är att betrakta som en 
hypotetisk ögonblicksbild som presenteras för att illustrera 
intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd 
och organisation vid en bestämd tidpunkt. Den aktuella 
intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning 
av den framtida utvecklingen av hyror, vakansgrad, 
fastighetskostnader, köp eller försäljning av fastigheter 
eller andra faktorer. 
UNDERLAG FÖR BERÄKNING AV INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Nedan följer en redogörelse för de viktigaste antagandena som 
ligger till grund för aktuella intjäningsförmågan:
• Kontrakterat hyresvärde på årsbasis (inklusive tillägg 
och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade 
intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per boksluts­
datum med tillägg för förhandlade årshyror för 
vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för vakanta 
lokaler. Hyran för lägenheterna där hyreshöjningen 
ej är klar har en antagen hyreshöjning om i snitt 4,8 
procent för 2025, baserat på utfall av årets hitintills 
förhandlade hyror.
• Vakans per balansdagen, även tillfällig sådan, har 
räknats upp på helårsbasis. För projektfastigheter 
som varit färdigställda under de senaste tre kvartalen 
appliceras fastighetsportföljens genomsnittliga vakans 
om projektfastighetens vakans överstiger snittet. 
• Fastighetskostnader utgörs av drift­ och underhålls­
kostnader samt fastighetsskatt. Drift­ och underhålls­
kostnader baseras på bolagets kostnadsbas under ett 
normalår för en tolvmånadersperiod. Fastighetsskatt 
har beräknats utifrån fastigheternas senaste 
taxeringsvärden. 
• Övriga förvaltningsintäkter avser ersättning för 
förvaltningsuppdraget åt SBB.
• Kostnader för administration har beräknats 
utifrån organisationsstrukturen per balansdagen. 
I centraladministration avser 44 mkr kostnader 
hänförliga    till förvaltningsuppdraget åt SBB. 
• Information om pågående byggnation är baserad på 
bedömningar om liknande fastigheter i samma eller 
motsvarande regioner eller mikrolägen. Enbart projekt 
som bedöms vara färdigställda inom kommande 12 
månader är inkluderade.10
(30)
INT JÄNINGSFÖRMÅGA
Belopp i mkr Fastigheter i 
förvaltning 
Pågående      
byggnation * Totalt 
Hyresvärde 1 594 49 1 643 
Vakans ­86 ­0 ­86 
Hyresintäkter 1 508 49 1 557 
Fastighetskostnader ­487 ­8 ­495 
Driftnetto 1 020 41 1 061 
Fastighetsadministration ­88 ­2 ­90 
Driftnetto inkl. 
fastighetsadministration 932 39 971 
Övriga förvaltningsintäkter 53 ­ 53 
Centraladministration ­152 ­3 ­155 
Resultat före finansiella poster 
och värdeförändringar 833 36 869 
* Inkluderar enbart projekt som bedöms bli färdigställda  
under kommande 12 månader.
Fastighetsbestånd
Intjäningsförmåga

===== SIDA 11 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
PROJEKTUTVECKLING
I projektutveckling bedrivs ett aktivt arbete med att förbereda 
projekten för en kommande byggnation. Sveafastigheters 
projektorganisation har en lång erfarenhet av att identifiera 
attraktiva platser, utveckla nya bostäder i nära samarbete 
med kommuner och övriga intressenter samt utveckla projekt 
med fokus på att skapa attraktiva boendemiljöer med ett 
hållbarhetsfokus. Stor vikt läggs på platsanalysen som görs 
innan en projektidé tas fram. I nära dialog med kommuner 
och lokalsamhället tas platsspecifika lösningar fram för 
respektive projekt gällande såväl tekniska innovationer och 
koldioxidminskande lösningar som sociala hållbarhetsåtgärder. 
Återkoppling från Sveafastigheters hyresgäster och 
förvaltningsorganisation från färdigställda projekt tas 
med till kommande projekt för att kontinuerligt förbättra 
boendekvaliteten och lönsamheten.
Sveafastigheter fokuserar på att utveckla nya bostäder 
i Stockholm­Mälardalsregionen.
Portföljen omfattar totalt 6 844 lägenheter varav 5 544 avser 
hyresrätter och 1 300 avser bostads­ och äganderätter. 93 
procent av utvecklingsportföljen är lokaliserad i Stockholm­
Mälardalsregionen. Hyresrättsprojekten bedöms generera en 
genomsnittlig projektvinstmarginal över 15 procent.
BYGGRÄTTER
Inom Sveafastigheters fastigheter i förvaltning finns det en 
potential i att utveckla byggrätter genom förtätning inom 
och i anslutning till fastigheterna. Det kan exempelvis vara 
på parkeringsytor som idag inte används eller ytor som kan 
ändras till en mer effektiv användning och på så sätt frigöra 
markyta. Sveafastigheter har idag 344 000 kvm bruttoarea 
(BTA) i byggrättsportföljen varav 132 000 kvm BTA har 
vunnit laga kraft. Om det beslutas att byggrätten aktivt ska 
förberedas för en kommande byggnation flyttas den över 
till projektutveckling.
Med gedigen erfarenhet, bred kunskap och innovationskraft utvecklar Sveafastigheter bostäder med 
hållbarhetslösningar i framkant i attraktiva tillväxtregioner för långsiktig förvaltning.
11
(30)
PROJEKTUTVECKLING HYRESRÄTTER PER MARKNAD
Antal Uthyrningsbar 
yta, kvm
Bedömt fastighetsvärde  
vid färdigställande* 
Hyres- 
värde
Verkligt  
värde 
Lgh Projekt Bostäder Lokaler mkr kr/kvm mkr kr/kvm mkr
Stockholm­Mälardalen  4 804 35  239 105  19 260  14 652  56 711  764  2 958  2 040 
Universitets­ och högskolestäder  695 4  34 576  ­    1 475  42 646  86  2 499  99 
Övrigt  45 1  2 017  ­    70  34 896  4  1 992  1 
Totalt  5 544  40  275 698  19 260  16 197  54 913  854  2 897  2 140 
* Enligt aktuell extern värdering.
* Operativa mål
800
förvärvade/ anvisade 
 byggrätter  
per år*
24 %
färdiga detalj planer i 
utvecklings portföljen
93 %
Universitets­  
och högskolestäder
% av bedömt 
fastighetsvärde vid 
färdigställande i 
Stockholm­Mälardalen
Övrigt
600–800
byggstartade lägenheter  
per år*
Fastighetsbestånd
Fastigheter under projektutveckling och byggrätter

===== SIDA 12 =====

60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
Q/four.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/two.case
2,5 %
3,0 %
3,5 %
4,0 %
4,5 %
5,0 %
5,5 %
6,0 %
Q/four.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/four.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/three.caseQ/four.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/three.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/two.case /two.case/zero.case/two.case/two.caseQ/one.case /two.case/zero.case/two.case/two.case
Marknadsvärde Viktat genomsni/t.ss03tligt 
avkastningskrav
SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
FASTIGHETER I FÖRVALTNING
Verkligt värde för hela fastighetsbeståndet baseras på extern a 
värderingar som varje kvartal utförs av Savills och Newsec. 
Verkligt värde för fastigheter i förvaltning uppgick vid periodens 
utgång till 24,8 mdkr (20,4). Värderingarna har baserats på analys 
av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits 
till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, 
drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrationskostnader samt 
behov av investeringar. Det viktade genomsnittliga avkastnings-
kravet i värderingarna uppgick vid periodens utgång till 4,38 
procent, vilket kan jämföras med 4,34 procent vid utgången av 
föregående kvartal. I värdet för fastigheterna i förvaltning ingår 
0,2 mdkr för byggrätter som har värderats genom tillämpning av 
ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker 
utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde 
har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3.
KÄNSLIGHETSANAL YS
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer 
baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas 
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen 
antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en 
förändring i en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.
 
VÄRDEUTVECKLING OCH VIKTAT GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND
12
(30)
Belopp i mkr Förändring Värdepåverkan 
Hyresvärde +-5% 1603/-1602
Fastighetskostnader +-5% -525/528
Kalkylränta +/-0,25%-enheter -1265/1429
Avkastningskrav +/-0,25%-enheter -1285/1453
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
Belopp i mkr
Fastigheter i förvaltning  
Ingående värde, 2024-01-01 20 398
Förvärv 3 839
Investeringar 146
Orealiserade värdeförändringar -431
Omklassificering från fastigheter i pågående byggnation 854
Utgående värde, 2024-12-31 24 806
Fastigheter i pågående byggnation  
Ingående värde, 2024-01-01 1 431
Förvärv 101
Investering 362
Orealiserad värdeförändring -80
Omklassificering till fastigheter i förvaltning -854
Omklassificering till omsättningsfastigheter -92
Omklassificering från projektuveckling och byggrätter 287
Utgående värde, 2024-12-31 1 155
Projektutveckling och byggrätter  
Ingående värde, 2024-01-01 2 956
Förvärv 66
Investering 121
Orealiserad värdeförändring -677
Omklassificering till fastigheter i pågående byggnation -287
Utgående värde, 2024-12-31 2 179
Totalt utgående värde, 2024-12-31 28 140
Fastighetsbestånd
Värdering

===== SIDA 13 =====

Skulder till kreditinstitut 39 %
Obligationer 6 %
Eget kapital 55 %
0 %
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
13
(30)
FINANSIERINGSKÄLLOR RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Sveafastigheters upplåning är diversifierad mellan sju 
nordiska banker och obligationer på kapitalmarknaden. 
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 12 146 
mkr, varav räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick 
till 10 463 mkr och skulder till obligationsinnehavare 
till 1 683 mkr. Under kvartalet och i samband med att 
Svefastigheter noterades på Nasdaq First North Premier 
Growth Market har samtliga skulder till ägare återbetalats. 
Belåningsgraden var vid periodens utgång 42 procent och 
kapitalbindningen 2,3 år. Av totala räntebärande skulder 
klassificeras 7 ,3 procent som grön. Sveafastigheter har 
för avsikt att med tiden öka andelen grön finansiering 
och bolagets starka fokus på hållbarhet ger goda 
förutsättningar för det.
Under kvartalet har Sveafastigheter refinansierat en bankskuld 
om 1 077 mkr med nytt förfall år 2027 .
RÄNTERISK OCH RÄNTESÄKRING 
Sveafastigheter strävar efter att begränsa kassaflödes­
effekten av plötsliga förändringar i marknadsräntor. 
Sveafastigheter bevakar och vidtar aktivt åtgärder för att 
begränsa ränterisken. Ränterisken hanteras med hjälp 
av räntederivat eller genom långa lån med fast ränta. Vid 
periodens slut var räntebindningen 2,9 år och genomsnittlig 
ränta 3,27 procent. Sveafastigheter har säkrat 95 procent av 
sin skuld via ränteswappar eller lån med fast ränta.
LIKVIDITET OCH KREDITFACILITETER 
Sveafastigheters kapitalkällor ska alltid överstiga kapital­
användningen de kommande 18 månaderna och investeringar 
startas endast när det finns tillräckligt med likviditet för det.
Banklån och kreditfaciliteter bör under normala marknads­
förutsättningar förlängas minst ett år före förfallodagen. För att 
begränsa risk ska Sveafastigheter äga fastighetstillgångar som 
har god likviditet över konjunkturcykeln.
Under kvartalet har Sveafastigheter ingått avtal gällande en ny 
kredit facilitet om 1 000 mkr.
Sveafastigheters marknadsposition och portfölj av bostadsfastigheter i en reglerad marknad har 
kapacitet att generera stabilt ökande hyresintäkter. I kombination med en balanserad finansiell struktur 
medför det låg risk och långsiktig finansiell stabilitet.
Mål 31 dec 2024 
Räntebärande skuld, mkr 12 146 
Räntesäkrad andel, %  95 
Belåningsgrad, % < 50 42 
Skuldkvot, ggr 20
Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr < 15 14 
Räntetäckningsgrad  
(12 månader), ggr >1,5 2,2 
Genomsnittlig ränta, %  3,27 
Kapitalbindning, år  2,3
Räntebindning, år  2,9 
Räntebindning Kapitalbindning 
Förfalloår Nominellt belopp, mkr Ränta, % Andel, % Nominellt belopp, mkr Andel, %
2025 814 5,30 7 143 1 
2026 571 4,01 5 2 073 17
2027 6 424 2,47 53 9 669 80
2028 2 670 3,88 22 261 2
2029 1 667 4,11 13 ­ ­
> 2030 ­ ­ ­ ­ ­
Summa / genomsnitt 12 146 3,27 100 12 146 100
Finansiering
Finansieringsstruktur med låg risk

===== SIDA 14 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
14
(30)
AKTIEKAPITAL
Sveafastigheter har endast stamaktier. Utestående antal aktier 
vid kvartalets slut uppgick till 200 000 000 och aktiekapitalet 
uppgick till 500 000 kr. Varje aktie har ett kvotvärde om 
0,0025 kr och berättigar till 1 röst per aktie.
Aktiekursen den 31 december 2024 var 35,92 kr.
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till    
15 898 mkr vilket motsvarar 79,49 kr per aktie.
AKTIEINFORMATION 
Kortnamn (ticker): SVEAF 
ISIN-kod: SE0022243812 
LEI-kod: 636700W1VM8602G2AA36
ÄGARE OCH ÄGARSTRUKTUR 
Aktien hade vid periodens utgång cirka 9 300 aktieägare. 
De tio största aktieägarna kontrollerade 77 ,8 procent 
av kapitalet och rösterna per den 31 december 2024. 
Det utländska ägandet uppgår till cirka 20,7 procent av 
utestående aktier.
UTDELNING
Sveafastigheters övergripande mål är att skapa långsiktigt 
värde för bolagets aktieägare. Detta görs genom att 
återinvestera i verksamheten för att skapa ytterligare tillväxt 
och skalfördelar genom att investera i fastigheterna samt 
nyproduktion. 
Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för år 2024. 
Sveafastigheter noterades den 18 oktober 2024 på Nasdaq First North Premier Growth Market. DE 10 STÖRSTA AKTIEÄGARNA  
PER 31 DECEMBER 2024 
Ägare Antal  
aktier
Andel röster/
kapital, %
Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB 122 405 838 61,2
PriorNilsson Fonder 8 503 561 4,3
Länsförsäkringar Fonder 6 803 034 3,4
Sp-Fund Management 3 700 000 1,9
Folketrygdfondet 3 400 000 1,7
Skagen Fonder 2 691 016 1,4
Weland Holding AB 2 531 645 1,3
Henrik Lind (Lind Invest) 2 250 000 1,1
Centragruppen AS 1 730 000 0,9
Avanza Pension 1 521 468 0,8
10 största ägarna 155 536 562 77,8 
Övriga aktieägare 44 463 438 22,2
Totalt utestående aktier 200 000 000 100 
Källa: Modular Finance
Aktien och ägarna

===== SIDA 15 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING
De finansiella rapporterna i denna delårsrapport för perioder innan koncernens bildande under juni 2024 
utgörs av sammanslagna finansiella rapporter, därefter är det konsoliderade finansiella rapporter. För vidare 
information se sid 23 Redovisningsprinciper.
INTÄKTER
Hyresintäkter ökade till 1 361 mkr (1 126) för perioden och till 352 mkr (287) för kvartalet. 
Ökningen förklaras främst av att bolaget färdigställt 1 138 lägenheter från pågående byggnation 
samt utfallet från de årliga förhandlingarna för det befintliga beståndet. I jämförbart bestånd 
ökade hyresintäkter med 5,6 procent. Uthyrningsgraden uppgick vid periodens slut till 94,6 
procent (94,3). Av övriga förvaltningsintäkter om 60 mkr (34) avsåg 48 mkr arvode hänförligt 
till förvaltningsuppdraget åt SBB och 12 mkr avsåg utförda tjänster åt det joint venture som 
löstes upp under andra kvartalet 2024.  
FASTIGHETSKOSTNADER OCH DRIFTNETTO
Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -500 mkr (-441) och till -136 mkr (-130) för 
kvartalet. Ökningen mot föregående år förklaras främst av färdigställda lägenheter under 
perioden samt av ökade kostnader för taxebundet och snöröjning under första kvartalet 
2024. Driftnettot uppgick till 860 mkr (685) för perioden och till 215 mkr (157) för kvartalet. 
I jämförbart bestånd ökade driftnettot för perioden med 8,4 procent.
ADMINISTRATION
Periodens kostnader för administration uppgick till -319 mkr (-217) varav -102 mkr (-64) avsåg 
fastighetsadministration och -217 mkr (-153) avsåg centraladministration. Kvartalets kostnader för 
administration uppgick till -97 mkr (-100) varav -27 mkr (-19) avsåg fastighetsadministration och 
-70 mkr (-81) avsåg centraladministration. Centraladministrationen belastas med ej återkommande 
kostnader om -61 mkr för perioden, och -25 mkr för kvartalet, som är hänförliga till skapandet av 
Sveafastigheterkoncernen och uppbyggnaden av organisationen. I centraladministration ingår 
även kostnader relaterade till förvaltningsuppdraget åt SBB med -43 mkr samt -11 mkr som är 
hänförliga till tjänster utförda åt det joint ventures som löstes upp under andra kvartalet 2024.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick under perioden till -1 188 mkr (-4 704) och under 
kvartalet till 195 mkr (-631). Av dessa var 0 mkr (-136) realiserade värdeförändringar och 
-1 188 mkr (-4 568) var orealiserade värdeförändringar. Högre driftnetto, genom bland annat 
allmän hyres utveckling, har bidragit positivt till den orealiserade värdeförändringen. Högre 
avkastningskrav har bidragit negativt till den orealiserade värdeförändringen. För vidare 
information se Värdering sid 12. 
15
(30)
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Hyresintäkter 1 361 1 126 352 287
 
Fastighetskostnader
Driftskostnader -412 -342 -112 -97
Underhåll -66 -80 -18 -27
Fastighetsskatt -22 -20 -6 -6
Summa fastighetskostnader -500 -441 -136 -130
Driftnetto 860 685 215 157
Övriga förvaltningsintäkter 60 34 14 11
Administration -319 -217 -97 -100
Resultat före finansiella poster och 
värdeförändringar 602 503 133 67
  
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -1 188 -4 704 195 -631
Upplösen/nedskrivning goodwill 0 -24 0 -
Rörelseresultat -587 -4 225 327 -564
 
Resultat från joint ventures 95 -322 0 -31
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 9 5 -78
Räntekostnader och liknande resultatposter -491 -464 -98 -68
T omträttsavgälder -4 -2 -1 0
Värdeförändring finansiella instrument -40 -57 103 8
Resultat före skatt -1 019 -5 061 336 -734
  
Aktuell skatt -85 -23 20 30
Uppskjuten skatt -21 700 -100 277
PERIODENS RESULTAT -1 125 -4 384 256 -427
 
Periodens resultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare -1 125 -4 384 256 -427
PERIODENS RESULTAT -1 125 -4 384 256 -427
Resultat per aktie, kr -8,15 n/a 1,28 n/a
Resultat per aktie efter utspädning, kr -8,15 n/a 1,28 n/a
Finansiella rapporter
Koncernens resultaträkning

===== SIDA 16 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
KOMMENTARER TILL KONCERNENS RESULTATRÄKNING
RESULTAT FRÅN JOINT VENTURE
Resultat från joint venture uppgick till 95 mkr (-322) för perioden, varav 112 mkr är 
hänförligt till upplösningen av joint venture SBB Kåpan Bostad AB som skedde under 
andra kvartalet 2024. 
RÄNTEINTÄKTER OCH RÄNTEKOSTNADER
Ränteintäkter uppgick för perioden till 8 mkr (9). Räntekostnader till kreditinstitut 
uppgick till -325 (-217) och räntekostnader till ägare till -166 (-247) för perioden och till 
-97 mkr (-68) respektive -1 mkr (0) för kvartalet. T otalt uppgick räntekostnaderna för 
perioden till -491 mkr (-464) och -98 mkr (-68) för kvartalet.
VÄRDEFÖRÄNDRING FINANSIELLA INSTRUMENT
Värdeförändringar finansiella instrument uppgick till -40 mkr (-57) för perioden och 
till 103 mkr (8) för kvartalet. Posten består till övervägande del av värdeförändring på 
derivat. 
SKATT OCH PERIODENS RESULTAT
Skatt för perioden uppgick till -106 mkr (677), varav -85 mkr (-23) avsåg aktuell skatt 
och -21 mkr (700) avsåg uppskjuten skatt. Skatt för kvartalet uppgick till -80 mkr 
(307), varav 20 mkr (30) avsåg aktuell skatt och -100 mkr (277) avsåg uppskjuten 
skatt. Uppskjuten skatt är hänförlig till fastigheter, underskottsavdrag samt obeskattade 
reserver. Den legala omstruktureringen av Sveafastigheterkoncernen har gett upphov 
till ineffektivitet i nyttjandet av koncernbidragsmöjligheterna inom koncernen vilket 
påverkar skattekostnaden för året negativt. Den positiva skatteeffekten i kvartalet beror 
till övervägande del på avsättning till periodiseringsfonder som skett i samband med 
årsbokslutet. 
Periodens resultat uppgick till -1 125 mkr (-4 384) och kvartalets resultat uppgick till 256 
mkr (-427).
16
(30)
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Periodens resultat -1 125 -4 384 256 -427
Poster som kan komma att omklassificeras 
till periodens resultat - - - -
PERIODENS TOTALRESULTAT -1 125 -4 384 256 -427
Periodens totalresultat hänförlig till:
Moderbolagets aktieägare -1 125 -4 384 256 -427
PERIODENS TOTALRESULTAT -1 125 -4 384 256 -427
Finansiella rapporter
Koncernens rapport över totalt resultat

===== SIDA 17 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
17
(30)
Januari - december 2024
Belopp i mkr Förvaltning Ny- 
produktion*
Koncern- 
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 1 357 3 - 1 361
Fastighetskostnader -498 -2 - -500
Driftnetto 859 1 - 860
     
Övriga förvaltningsintäkter - - 60 60
Administration - - -319 -319
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 859 1 -258 602
     
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -431 -757 - -1 188
Upplösen/nedskrivning goodwill - - 0 0
Rörelseresultat 428 -756 -258 -587
     
Resultat från joint ventures - - 95 95
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - 8 8
Räntekostnader och liknande resultatposter - - -491 -491
T omträttsavgälder - - -4 -4
Värdeförändring finansiella instrument - - -40 -40
Resultat före skatt 428 -756 -690 -1 019
     
Aktuell skatt - - -85 -85
Uppskjuten skatt - - -21 -21
PERIODENS RESULTAT 428 -756 -797 -1 125
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 24 806 3 334 - 28 140
* Avser fastigheter i pågående byggnation samt fastigheter i projektutveckling och byggrätter.
Januari - december 2023
Belopp i mkr Förvaltning Ny- 
produktion*
Koncern- 
gemensamma 
poster och 
elimineringar
Koncernen 
totalt
Hyresintäkter 1 109 17 - 1 126
Fastighetskostnader -437 -3 - -441
Driftnetto 672 14 0 685
 
Övriga förvaltningsintäkter - - 34 34
Administration - - -217 -217
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar 672 14 -183 503
 
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter -4 633 -71 - -4 704
Upplösen/nedskrivning goodwill - - -24 -24
Rörelseresultat -3 962 -57 -207 -4 225
     
Resultat från joint ventures - - -322 -322
Ränteintäkter och liknande resultatposter - - 9 9
Räntekostnader och liknande resultatposter - - -464 -464
T omträttsavgälder - - -2 -2
Värdeförändring finansiella instrument - - -57 -57
Resultat före skatt -3 962 -57 -1 042 -5 061
 
Aktuell skatt - - -23 -23
Uppskjuten skatt - - 700 700
PERIODENS RESULTAT -3 962 -57 -365 -4 384
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 20 398 4 387 - 24 786
Finansiella rapporter
Segmentsredovisning

===== SIDA 18 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
18
(30)
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR   
Anläggningstillgångar   
Immateriella anläggningstillgångar   
Goodwill 76 77 
Summa immateriella anläggningstillgångar 76 77 
Materiella anläggningstillgångar   
Förvaltningsfastigheter 28 140 24 786 
Nyttjanderätt tomträtt 262 51 
Inventarier 2 1 
Summa materiella anläggningstillgångar 28 404 24 838 
Finansiella anläggningstillgångar   
Andelar i joint ventures - 1 795 
Fordringar på joint ventures - 2 
Derivat 33 1 
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde - 35 
Övriga fordringar 6 24 
Summa finansiella anläggningstillgångar 39 1 857 
Summa anläggningstillgångar 28 519 26 772 
Omsättningstillgångar   
Omsättningsfastigheter 102 13 
Hyresfordringar 9 38 
Kortfristiga fordringar på ägare - 4 029 
Övriga fordringar 106 333 
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 37 26 
Likvida medel 308 316 
Summa omsättningstillgångar 562 4 754 
SUMMA TILLGÅNGAR 29 082 31 526 
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER   
Eget kapital   
Aktiekapital 1 0 
Balanserade vinstmedel 15 969 17 589 
Periodens totalresultat -1 125 -4 384 
Summa eget kapital 14 844 13 205 
Långfristiga skulder   
Skulder till kreditinstitut 10 298 5 741 
Obligationer 1 683 - 
Uppskjutna skatteskulder 1 062 1 031 
Leasingskulder tomträtter 262 51 
Långfristiga skulder till ägare - 8 265 
Derivat 26 -
Övriga skulder 16 159 
Summa långfristiga skulder 13 347 15 248 
Kortfristiga skulder   
Skulder till kreditinstitut 123 2 652 
Leverantörsskulder 72 54 
Aktuella skatteskulder 49 31 
Kortfristiga skulder till ägare - 98 
Övriga skulder 303 54 
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 344 183 
Summa kortfristiga skulder 891 3 073 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 082 31 526 
Finansiella rapporter
Koncernens balansräkning i sammandrag

===== SIDA 19 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
Finansiella rapporter
KOMMENTARER TILL KONCERNENS BALANSRÄKNING
De finansiella rapporterna i denna delårsrapport för perioder innan koncernens 
bildande i juni 2024 utgörs av sammanslagna finansiella rapporter, därefter 
är det konsoliderade finansiella rapporter. För vidare information se sid 23 
Redovisningsprinciper.
GOODWILL
Goodwill uppgår vid periodens slut till 76 mkr (77). Redovisad 
goodwill är hänförligt till skillnaden mellan nominell skatt och 
den uppskjutna skatt som kalkyleras vid förvärv av fastigheter 
i bolagsform som måste redovisas vid s.k. rörelseförvärv. 
Motsvarande belopp finns redovisat som uppskjuten skatt på 
fastigheter.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Verkligt värde för fastigheterna uppgick till 28 140 mkr (24 786). 
Värdeökningen beror i allt väsentligt på att fastigheter tillkommit 
i samband med upplösen av SBB Kåpan Bostad AB vilket ökade 
fastighetsvärdet med 3,6 mdkr. För vidare information se 
Värdering sid 12 samt stycke Värdeförändringar fastigheter  
sid 15.
JOINT VENTURES
Vid periodens utgång uppgick andelar i joint ventures till 
-mkr (1 795) och fordringar på joint ventures till -mkr (2). I juni 
upplöstes joint venture SBB Kåpan Bostad AB som samägdes 
med Kåpan Tjänstepension.
 
LIKVIDA MEDEL
Likvida medel utgörs av tillgängliga banktillgodohavanden och 
uppgick till 308 mkr (316). 
EGET KAPITAL
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick 
vid periodens slut till 14 844 mkr (13 205).
UPPSKJUTEN SKATT
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 
procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt 
värde på tillgångar och skulder samt underskottsavdrag. 
Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 1 062 mkr (1 031) 
och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter, 
underskottsavdrag samt obeskattade reserver.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens 
slut till 12 146 mkr (12 727), varav 10 421 mkr (8 393) avsåg 
skulder till kreditinstitut, 1 683 mkr (-) avsåg obligationer och 
-mkr (4 334) avsåg skuld till ägare. Uppläggningsavgifter ingår 
med 42 mkr (0).
19
(30)

===== SIDA 20 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
KOMMENTARER TILL KONCERNENS  
FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL
Det egna kapitalet uppgick per 31 december 2024 till 14 844 mkr (13 205). 
Soliditeten uppgick till 51 procent (42).
Sveafastigheter noterades den 18 oktober 2024 på Nasdaq First North 
Premier Growth Market. Bolaget har haft kostnader om 60 mkr hänförliga 
till kapitalanskaffningen i samband med noteringen som presenteras som 
transaktionskostnader.
Per bokslutsdatum 2024-12-31 upprättades de finansiella ställningarna enligt 
konsoliderad metod IFRS, jämförelseperioder har upprättats enligt metoden för 
sammanslagen finansiell rapportering. Den 28 juni 2024 genomfördes den legala 
omstrukturering där Sveafastigheter erlade köpeskilling för det legala ägandet till 
de bolag, tillgångar och skulder som inkluderats i de sammanslagna finansiella 
rapporterna. Eftersom de legalt sett förvärvade tillgångarna och skulderna redan 
är inkluderade i de sammanslagna finansiella rapporterna uppstår en effekt på eget 
kapital om -13 464 mkr, som presenteras som en transaktion med ägaren. I samband 
med övergången erhölls aktieägartillskott om 16 288 mkr vilket ökar eget kapital. 
Aktieägartillskottet reglerades genom en konvertering av skulder till ägare. 
20
(30)
Belopp i mkr Aktie- 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel 
Totalt eget  
kapital 
Ingående eget kapital 2023-01-01 - 15 047 15 047
Periodens resultat - -4 384 -4 384
Övrigt totalresultat - - -
Periodens totalresultat - -4 384 -4 384
Etablering av moderbolag 0 - 0
Aktieägartillskott - 10 10
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - 2 532 2 532
Utgående eget kapital 2023-12-31 0 13 205 13 205
Ingående eget kapital 2024-01-01 0 13 205 13 205
Periodens resultat - -1 125 -1 125
Övrigt totalresultat - - -
Periodens totalresultat 0 -1 125 -1 125
Nyemission 1 - 1
Transaktionskostnader - -60 -60
Aktieägartillskott - 16 288 16 288
Transaktioner med ägare, SBB-koncernen - -13 464 -13 464
Utgående eget kapital 2024-12-31 1 14 844 14 844
Finansiella rapporter
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

===== SIDA 21 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
21
(30)
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Den löpande verksamheten     
Resultat före skatt -1 019 -5 061 336 -734
Justering för ej kassaflödespåverkande poster     
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 188 4 704 -195 631
Resultat från joint ventures 17 322 - 31
Resultat från övriga tillgångar - 0 - -
Värdeförändringar finansiella instrument 40 57 -103 -8
Justeringar för övriga ej 
kassaflödespåverkande poster 10 23 2 17
 
Betald skatt -31 -22 0 30
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar i rörelsekapital 206 23 41 -33
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital     
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar 261 -12 35 10
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder 262 -220 290 -34
Kassaflöde från den löpande verksamheten 728 -209 365 -57
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Investeringsverksamheten     
Investeringar i fastigheter -629 -1 286 -293 -349
Försäljning av fastigheter - 20 - -
Förvärv av dotterbolag med avdrag för 
förvärvade likvida medel -285 -1 011 - -23
Kassaflöden från finansiella investeringar -14 49 -32 1
Investeringar/avyttringar i joint ventures - 0 - 0
Kassaflöde från 
investeringsverksamheten -928 -2 228 -325 -371
Finansieringsverksamheten    
Nyemission 0 0 - 0
Transaktionskostnader -60 - -60 -
Transaktioner med aktieägare -361 1 242 -326 -4 282
Förändring av långfristiga skulder - -593 - -152
Upptagna lån 5 599 - 3 684 -
Amortering av låneskulder -4 986 -809 -3 372 -468
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 192 -160 -74 -4 902
Periodens kassaflöde -8 -2 597 -34 -5 329
Likvida medel vid periodens början 316 2 913 342 5 645
Likvida medel vid periodens slut 308 316 308 316
Finansiella rapporter
Koncernens kassaflödesanalys

===== SIDA 22 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
22
(30)
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Nettoomsättning 29 - 20 -
Personalkostnader -33 -1 -16 -1
Övriga rörelsekostnader -57 -0 -15 0
Rörelseresultat -61 -1 -12 -1
Resultat från andelar i koncernföretag -2 -9 - -9
Ränteintäkter och liknande resultatposter 1 335 - 684 -
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 126 - -708 -
Värdeförändringar finansiella instrument -26 - 44 -
Resultat efter finansiella poster 120 -10 8 -10
Bokslutsdispositioner -15 - -15 -
Resultat före skatt 105 -10 -6 -10
Skatt -9 - 14 -
PERIODENS RESULTAT 96 -10 8 -10
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR   
Anläggningstillgångar   
Finansiella anläggningstillgångar   
Andelar i koncernföretag 18 478 2 
Fordringar hos koncernföretag 6 414 10 
Uppskjutna skattefordringar 20 - 
Summa finansiella anläggningstillgångar 24 912 13 
Summa anläggningstillgångar 24 912 13 
Omsättningstillgångar   
Kundfordringar 2 - 
Övriga fordringar 0 - 
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 - 
Likvida medel 17 - 
Summa omsättningstillgångar 23 -
SUMMA TILLGÅNGAR 24 935 13 
EGET KAPITAL OCH SKULDER   
Bundet eget kapital   
Aktiekapital 1 0
Fritt eget kapital   
Aktieägartillskott 16 298 10 
Transaktionskostnader -60 -
Balanserat resultat -10 - 
Årets resultat 96 -10 
Summa fritt eget kapital 16 324 -0 
Summa eget kapital 16 325 -0 
Obeskattade reserver 15 -
Långfristiga skulder   
Obligationslån 1 683 -
Derivat 20 -
Skulder till koncernbolag 6 752 12 
Uppskjutna skatteskulder 0 -
Summa långfristiga skulder 8 455 12 
Kortfristiga skulder   
Leverantörsskulder 0 0 
Aktuella skatteskulder 9 -
Övriga skulder 3 -
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 128 0 
Summa kortfristiga skulder 140 1 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 935 13 
MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALT RESULTAT 
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Periodens resultat 96 -10 8 -10
Övrigt totalresultat - - - -
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN 96 -10 8 -10
KOMMENTAR TILL MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom finans, transaktion 
och kommunikation. Verksamheten i bolaget startade under fjärde kvartalet 2023. 
Moderbolaget hade vid periodens utgång 13 anställda. Personalkostnaderna uppgick till -33 mkr 
(-1) för perioden och -16 mkr (-1) för kvartalet. Övriga rörelsekostnader uppgick till -57 mkr (-0) 
för perioden och -15 mkr (-0)för kvartalet. Av periodens kostnader är -22 mkr är hänföriga till det 
pågående arbetet med att etablera Sveafastigheterkoncernen.
Moderbolaget

===== SIDA 23 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
ALLMÄN INFORMATION
Sveafastigheter AB (publ) (”Sveafastigheter”, ”Koncernen”, 
”Bolaget”), org nr 559449 - 4329, med dess dotterbolag 
bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och 
fastighetsutveckling. Bolaget bildades den 29 augusti 
2023 och registrerades vid Bolagsverket 21 september 
2023. Koncernen etablerades den 28 juni 2024 då samtliga 
dotterföretag förvärvades från närstående bolag. Moderbolaget 
är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte 
i Stockholm.
Samtliga belopp redovisas i miljontals kronor (mkr) om 
inget annat anges. Jämförelsetal inom parentes avser 
motsvarande period föregående år om inte annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) 
och ”RFR1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner” 
tillämpats. Moderbolaget har i samband med bildandet av 
koncernen övergått till ”RFR 2 Redovisning för juridiska 
personer” (RFR 2). Övergången till RFR 2 medförde inga 
effekter. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper 
som koncernen med de undantag och tillägg som anges  
i RFR 2. 
De finansiella rapporterna för jämförelseperioderna i denna 
delårsrapport utgörs av sammanslagna finansiella rapporter. 
För delårsperioden är de finansiella rapporterna upprättade 
på konsoliderad basis enligt IFRS 10 Koncernredovisning då 
den legala koncernen är etablerad per 30 juni 2024.
RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Sveafastigheters verksamhet, resultat och ställning påverkas 
av ett antal risk- och osäkerhetsfaktorer. Dessa risker och 
osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till fastigheternas 
värde, fastighetsutvecklingsprojekt, skatt och finansiering. 
Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker 
och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Mer 
information om Sveafastigheters risker återfinns på sidorna 9-24 
i prospektet som publicerades den 7 oktober 2024 i samband 
med bolagets notering på Nasdaq First North Premier Growth 
Market.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Sveafastigheter har ett förvaltningsavtal med SBB fram till 
utgången av 2026 med ett årsarvode om 52,5 mkr. Under 
perioden har avtalet genererat 48 mkr i intäkter som redovisas 
som övriga förvaltningsintäkter.
Svefastigheter har haft räntekostnader till ägare om 166 mkr 
under perioden. Under fjärde kvartalet har samtliga skulder till 
ägare återbetalats.
23
(30)
Övrig information

===== SIDA 24 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
Stockholm den 19 februari 2025
Peter Wågström  
Styrelsens ordförande
Per O Dahlstedt 
Styrelseledamot
Sanja Batljan 
Styrelseledamot
Jenny Wärme 
Styrelseledamot
Christer Nerlich 
Styrelseledamot
Peder Johnson 
Styrelseledamot
Erik Hävermark  
Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger rättvisande översikt över moderbolagets och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget 
och de bolag som ingår i koncernen.
24
(30)
Styrelsens försäkran

===== SIDA 25 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
ANTAL FASTIGHETER, ST
Antalet fastigheter vid periodens utgång.
ANTAL LÄGENHETER, ST
Antalet lägenheter vid periodens utgång.
BELÅNINGSGRAD, % 
Nettoskuld i relation till verkligt värde för förvaltningsfastigheter 
vid periodens utgång. 
BRUTTOAVKASTNING, %
Bedömt hyresvärde i relation till bedömt fastighetsvärde  
vid färdigställande.
BRUTTOAVKASTNING PÅ INVESTERING, %
Bedömt hyresvärde i relation till investering.
DRIFTNETTO, KR
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
DRIFTNETTO INKLUSIVE  
FASTIGHETSADMINISTRATION, KR
Hyresintäkter minus fastighetskostnader och kostnader  
för fastighetsadministration.
FASTIGHETSADMINISTRATION, KR
Avser administrativa kostnader som är direkt hänförliga till 
förvaltning av fastigheter i förvaltning inklusive uthyrning och 
hyresadministration.
FASTIGHETER I JÄMFÖRBART BESTÅND 
Avser fastigheter i förvaltning som ägts under 
hela rapporteringsperioden samt under hela  
jämförelseperioden. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT , KR
Resultat före skatt med återläggning för värdeförändringar.
GENOMSNITTLIG RÄNTA, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta, inklusive derivat, 
för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive 
byggnadskreditiv.
GENOMSNITTLIG ANTAL AKTIER, ST
Antalet utestående aktier vägt över perioden.
HYRESINTÄKTER, KR
Periodens debiterade hyror med avdrag för  
hyresförluster.
HYRESVÄRDE, KR
Avser kontrakterade årshyror med tillägg för förhandlade 
årshyror för vakanta lägenheter samt bedömd årshyra för 
vakanta lokaler.
KAPITALBINDNING, ÅR 
Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder 
hänförliga till förvaltningsfastigheter.
LOKALER, KVM
Kommersiella lokaler samt bostadskomplement. 
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, KR
Redovisat eget kapital med återläggning av redovisad 
uppskjuten skatteskuld och räntederivat.
NETTOSKULD, KR
Räntebärande skulder minskat med likvida medel.
RESULTAT PER AKTIE, KR 
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt  
antal aktier för perioden.
25
(30)
Definitioner

===== SIDA 26 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
RÄNTEBINDNING, ÅR 
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt 
för räntebärande skulder.
RÄNTEBÄRANDE SKULDER, KR 
Skulder till kreditinstitut efter återläggning av 
uppläggningsavgifter, obligationer samt skulder till ägare.
RÄNTENETTO, KR
Ränteintäkter och liknande finansiella poster med avdrag för 
räntekostnader och liknande finansiella poster.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (12 MÅN), GGR 
Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av 
poster av engångskaraktär och räntenetto (senaste 12 mån) i 
relation till räntenetto exklusive räntor hänförliga till efterställda 
lån till ägare samt kostnader för förtidslösen av lån och 
leasingkostnader.
SKULDKVOT , GGR
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders resultat 
före finansiella poster och värdeförändringar.
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGA, GGR
Räntebärande skulder i relation till rullande tolv månaders 
resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt 
intjäningsförmågan för fastigheter i förvaltning.
SOLIDITET , %
Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen.
UTHYRBAR YTA, KVM
Yta som är tillgänglig för uthyrning.
UTHYRNINGSGRAD, %
Kontrakterade årshyror vid periodens utgång, exklusive 
projektfastigheter som är färdigställda under de 
senaste tre kvartalen, i relation till hyresvärde. För 
projektfastigheter som varit färdigställda under de senaste 
tre kvartalen används fastighetsportföljens genomsnittliga 
uthyrningsgrad om projektfastighetens uthyrningsgrad 
understiger snittet. 
ÖVERSKOTTSGRAD, %
Driftnetto i förhållande till hyresintäkterna för perioden.
ÖVERSKOTTSGRAD INKLUSIVE 
FASTIGHETSADMINISTRATION, %
Driftnetto med avdrag för fastighetsadministration  
i relation till hyresintäkterna för perioden.
26
(30)
Definitioner

===== SIDA 27 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
27
(30)
BELÅNINGSGRAD
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Nettoskuld 11 838 12 411
Förvaltningsfastigheter 28 140 24 786
Belåningsgrad, % 42 50
DRIFTNETTO
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Hyresintäkter 1 361 1 126 352 287
Fastighetskostnader -500 -441 -136 -130
Driftnetto 860 685 215 157
DRIFTNETTO INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION 
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Driftnetto 860 685 215 157
Fastighetsadministration -102 -64 -27 -19
Driftnetto inkl. fastighetsadministration 758 622 188 138
FÖRVALTNINGSRESULTAT 
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Resultat före skatt -1 019 -5 061 336 -734
Värdeförändring finansiella instrument 40 57 -103 -8
Värdeförändringar och skatt joint venture -49 323 - 35
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 1 188 4 704 -195 631
Upplösen/nedskrivning goodwill 0 24 - -
Förvaltningsresultat 160 47 39 -75
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE
2024-12-31 2023-12-31
Eget kapital 14 844 13 205
Återläggning av derivat -7 -1
Återläggning av uppskjuten skatt 1 062 1 031
Långsiktigt substansvärde, mkr 15 898 14 235
Antal stamaktier 200 000 000 25 000
Substansvärde per aktie, kr 79,49 n/a
NETTOSKULD
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande skulder 12 146 12 727
Likvida medel 308 316
Nettoskuld 11 838 12 411
RESULTAT PER AKTIE, KR
2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Periodens resultat, mkr -1 125 n/a 256 n/a
Genomsnittligt antal aktier 138 054 795 n/a 200 000 000 n/a
Resultat per aktie, kr -8,15 n/a 1,28 n/a
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 138 054 795 n/a 200 000 000 n/a
Resultat per aktie efter utspädning, kr -8,15 n/a 1,28 n/a
RÄNTEBÄRANDE SKULD
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Skulder till kreditinstitut 10 421 8 393
Obligationslån 1 683 -
Skulder till ägare - 4 334
Återläggning av uppläggningsavgifter 42 0
Räntebärande skuld 12 146 12 727
Härledning av nyckeltal

===== SIDA 28 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
28
(30)
RÄNTENETTO
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-10-01 
2023-12-31
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 9 5 -78
Räntekostnader och liknande resultatposter -491 -464 -98 -68
Räntenetto -483 -455 -93 -146
RÄNTETÄCKNINGSGRAD (RULLANDE 12 MÅN)
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Förvaltningsresultat 160 47
Återläggning av poster av engångskaraktär 61 -
Återläggning av räntenetto 483 455
Summa 704 502
   
Räntenetto -483 -455 
Ränta på efterställda lån till ägare 166 247 
Leasingkostnader 4 2 
Summa -314 -207 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 
SKULDKVOT
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande skulder 12 146 12 727 
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar (rullande 12 mån) 602 503 
Skuldkvot, ggr 20 25 
SKULDKVOT ENLIGT INT JÄNINGSFÖRMÅGAN
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande skulder 12 146 12 727 
Resultat före finansiella poster och värdeförändringar enligt intjäningsförmågan 869 600
Skuldkvot, ggr 14 21 
SOLIDITET
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Eget kapital 14 844 13 205 
Balansomslutning 29 082 31 526 
Soliditet, % 51 42 
UTHYRNINGSGRAD
Belopp i mkr 2024-12-31 2023-12-31
Hyresvärde 1 594 1 260
Kontrakterade årshyror 1 508 1 189
Uthyrningsgrad, % 94,6 94,3
ÖVERSKOTTSGRAD
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-12-01 
2023-12-31
Driftnetto 860 685 215 157
Hyresintäkter 1 361 1 126 352 287
Överskottsgrad, % 63 61 61 55
ÖVERSKOTTSGRAD INKL. FASTIGHETSADMINISTRATION
Belopp i mkr 2024-01-01 
2024-12-31
2023-01-01 
2023-12-31
2024-10-01 
2024-12-31
2023-12-01 
2023-12-31
Driftnetto inkl. fastighetsadministration 758 622 188 138
Hyresintäkter 1 361 1 126 352 287
Överskottsgrad inkl fastighetsadministration, % 56 55 53 48

===== SIDA 29 =====

SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
FINANSIELL KALENDER
Delårsrapport Q1 2025 2025-05-13
Årsredovisning publiceras vecka 15, 2025
Årsstämma   2025-05-20
Delårsrapport Q2 2025  2025-08-20
Delårsrapport Q3 2025 2025-11-07
KONTAKTUPPGIFTER
Kristel Eismann 
Finans- och IR chef 
ir@sveafastigheter.se
 
 
 
 
Informationen i denna delårsrapport är sådan information    
som Sveafastigheter Ab (publ) är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen 
lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för 
offentliggörande den 19 februari 2025 kl. 07 .30 CET . 
INBJUDAN TILL RAPPORTPRESENTATION 
VD Erik Hävermark presenterar bokslutskommunikén i en webb-
sändning/telefonkonferens den 19 februari 2025 kl. 09.00 lokal 
tid Stockholm. 
Presentationen kommer att hållas på engelska och efter presen-
tationen finns möjlighet att ställa frågor. 
För att delta via telefonkonferens med möjlighet att ställa muntli-
ga frågor, använd nedanstående länk. Efter registreringen får du 
telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferen-
sen.
T elefonkonferens: https:/ /conference.inderes.com/teleconfe-
rence/?id=5008503
För att delta via webbsändning med möjlighet att ställa skriftliga 
frågor, använd nedanstående länk. 
Webbsändning: https:/ /sveafastigheter.events.inderes.com/
q4-report-2024/register
Presentationsmaterial och länk till en inspelad version av webb-
sändningen kommer att tillgängliggöras på Sveafastigheters 
hemsida efter presentationen.
29
(30)
Investerarinformation

===== SIDA 30 =====

16
(32)
SVEAFASTIGHETER | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ | 1 JANUARI–31 DECEMBER 2024
info@sveafastigheter.se 
0200-22 72 00