FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
Resultat i korthet för perioden januari–juni 2023
• Hyresintäkterna ökade med 8 procent och uppgick
till 370,8 Mkr (341,9).
• Driftsöverskottet ökade med 16 procent och uppgick
till 241,4 Mkr (207,5) och överskottsgraden uppgick
till 65 procent (61).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 75,2 Mkr (125,1).
• Periodens resultat uppgick till 98,1 Mkr (369,2)
motsvarande ett resultat per aktie om 0,44 kr per
aktie (2,24) före utspädning och 0,44 kr per aktie
(2,23) efter utspädning.
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick
till 25,3 Mkr (130,4), varav 15,6 Mkr (50,4) avsåg
projektvinster.
• Värdeförändring derivat uppgick till 2,0 Mkr (195,4).
Resultat i korthet för andra kvartalet 2023
• Hyresintäkterna ökade med 9 procent och uppgick
till 187,6 Mkr (171,4).
• Driftsöverskottet ökade med 22 procent och uppgick
till 130,6 Mkr (107,3) och överskottsgraden uppgick till
70 procent (63).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 43,8 Mkr (66,2).
• Periodens resultat uppgick till 88,8 Mkr (144,9)
motsvarande ett resultat per aktie om 0,48 kr per aktie
(0,87) före utspädning och 0,48 kr per aktie (0,86)
efter utspädning.
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till
34,5 Mkr (37,1), varav 3,0 Mkr (27,7) avsåg projektvinster.
• Värdeförändring derivat uppgick till 22,6 Mkr (67,8).
* Exklusive hybridkapital.
Hyresintäkter
+8%
Nettouthyrning
10 Mkr
Snittyield i
fastighetsportföljen
4,4%
Driftsöverskott
+16%
Långsiktigt
substansvärde
36*
kr/aktie
Q2 2023
FASTIGHETS AB TRIANON (PUBL)
Delårsrapport januari–juni 2023
Stark efterfrågan och transaktioner
ger stabila fastighetsvärden
Sege Park, Malmö
===== SIDA 2 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Hyresintäkter
188 Mkr
Driftsöverskott
131 Mkr
Förvaltningsresultat
44 Mkr
Periodens resultat
89 Mkr
Fastighetsvärde
12 553 Mkr
Avkastning på eget kapital
7%
Väsentliga händelser
• Fortsatt stark nettouthyrning om 10 Mkr under
första halvåret.
• Tecknar avtal om försäljning av 45 fastigheter
om 65 500 kvm för 1,3 Mdkr. Transaktionen
genomförs i två ungefär jämnstora etapper med
planerade tillträden under andra och fjärde
kvartalet 2023.
• Emitterar seniora icke säkerställda hållbara
obligationer om 150 miljoner kronor.
• Tecknar ett femårigt avtal med Normal Sweden
AB för etablering av handelskedjan i Rosengård
Centrum.
• Tecknar ett avtal med APL, Apotek Produktion
& Laboratorier AB, om att gemensamt verka
för att utveckla Kvarteret Spiralen med bostäder,
kontor och kreativ verksamhet om 40 000 kvm
på Sorgenfri i Malmö.
• Antal renoverande lägenheter uppgick till 77
för första halvåret. Målet är att renovera 200
lägenheter per år.
• Frånträder första etappen om 18 fastigheter
till Stjernplan för 645 Mkr i enlighet med avtal
tecknat i april.
• Ökar räntebindningen i låneportföljen till 1,6 år
genom att öka swapvolymen till 2,9 Mdkr till en
snittränta om 2,7 procent.
• Belåningsgrad i förhållande till balans-
omslutningen uppgick till 50,8 procent, vilket
är en minskning med 0,8 procent sedan
föregående kvartal.
Händelser efter kvartalet
• Ytterligare uthyrningar om 2 Mkr efter kvartalets
utgång.
Belåning/
Balansomslutning
50,8 %
Entré, Malmö
Avser perioden april–juni 2023
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
2
===== SIDA 3 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Finansiella mål
Trianons finansiella mål 2022–2024
• Förvaltningsresultatet ska öka med
12 procent årligen.
• Avkastningen på eget kapital ska överstiga
12 procent över en konjunkturcykel.
• Belåningsgraden ska ej överstiga 60
procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75
ggr.
• Årlig investeringsvinst från projektportföljen
ska uppgå till minst 100 Mkr.
0
10
20
30
40
50
2018
%
2019 2020 2021 2022 2023
Q1
2023
Q2
Genomsni/t_tlig avkastning på eget kapital
Mål överstiga 12% över en konjunkturcykel
14 13
17
31
3 1
7
0
10
20
30
40
50
60
70
2018
%
2019 2020 2021 2022 2023
Q2
2023
Q1
Belåningsgrad
Mål ej överstiga 60%
57% 55% 56% 54% 55% 56% 56%
0
1
2
3
4
5
6
-18
ggr
-19 -20 -21 -22
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-23
Q2
-23
Q1
Räntetäckningsgrad
Mål överstiga 1,75 ggr
2,4 2,6
3,4 3,2
2,5
3,0 3,0
1,6 1,5 1,6
0
50
100
150
200
250
300
2021
Q1
Mkr
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
Förvaltningsresultat, rullande 12 mån
231 2412 43 253 259 259 260 232
204 182
0
30
60
90
120
Mkr
20232022
Årlig investeringsvinst från projektpor/t_följen
Q1: 13
114
Mål överstiga 100 Mkr per år
Q2: 3
0
30
60
90
120
150
Q2
2022
Mkr
Q2
2023
Q1–Q2
2022
Q1–Q2
2023
Förvaltningsresultat
66,2
43,8
125,1
75,2
Mål ökning med 12% årligen
Minskning
med
40%
Minskning
med
30%
Räntetäckningsgrad R12
1,8 ggr
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
3
===== SIDA 4 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Trianons hållbarhetsmål
0
40
80
120
160
2019
kWh/kvm Atemp
2020 2021 2022 2023
jan-maj
2022
jan-maj
Energiförbrukning kWh/kvm
Mål: Minska energiförbrukningen med 10 procent
i kWh 2022–2024.
127 130 131 124
157 151
0
40
80
120
160
200
2019
Antal
2020 2021 2022 2023
Q2
Renoverade lägenheter
Mål: Renovera lägenheter med rimlig hyra för a/t_t
främja långsiktigt kvarboende.
107
132
186
151
77
0
600
1 200
1 800
2 400
3 000
2019
MWh
2020 2021 2022 2023*
Förnybar energi, produktion solceller
Mål: Öka andelen förnybar energi genom a/t_t
installera solceller.
200
567
2 321
2 973
Rapporteras per helår.*
0
10
20
30
40
50
2021
Antal
2022 2023
Q2
Personer i sysselsä/t_tning inkl. sommarjobbare
Mål: Minska arbetslösheten.
23
42 43
Miljömässiga mål Sociala mål
Öka andelen förnybar energi
Trianons mål att öka andelen förnybar energi i
fastighetsbeståndet innebär en ökad satsning på
installation av solceller. Solcellsanläggningar finns
på flera fastigheter i Malmö, bland annat i Lind-
ängen, Hermodsdal och Sofielund, men också
på taken till Rosengård Centrum och Entré.
I det nyproduktionsprojekt som färdigställts i
Sege Park i Malmö har en befintlig, äldre, solcells-
anläggning använts för att förse byggprojektet
med energi. Denna anläggning har kompletterats
under projektets gång med en ny anläggning
för framtida drift inför inflyttning under juli 2023.
Under 2022 bidrog installerade solcellsanläggning-
ar med 2 973 MWh, vilket motsvarar 17 procent av
total elförbrukning. Detta mål kommer att rappor-
teras per helår 2023.
Minska energiförbrukningen
Trianons mål att energiförbrukningen ska minska
med 10 procent under en treårsperiod motsvarar
en minskning av koldioxidutsläppen med 418 ton
CO2e. Energibesparingar kan ske på en rad olika
sätt, till exempel genom återvinning av frånluft,
fönsterbyten, nya fjärrvärmecentraler, ny styr- och
reglerutrustning eller nya pumpar. Även åtgärder
som minskar förbrukningen av varmvatten bidrar
till minskad energianvändning. Vilka åtgärder som
passar respektive fastighet avgörs av fastighetens
konstruktion, byggår och standard. Genomsnittlig
energiförbrukning minskade med 5,5 procent för
2022 och för de första fem månaderna 2023
minskade energiförbrukningen med 4 procent
jämfört med samma period föregående år.
Renovera kostnadseffektivt
För att främja långsiktigt kvarboende renoverar
Trianon kostnadseffektivt och vid omflyttning.
Antalet renoveringar uppgick till 77 under det
första halvåret, vilket är färre än tidigare år på
grund av att färre hyresgäster flyttat under året.
Målet är att årligen renovera 200 lägenheter,
varav 150 enligt Trianons grundmodell för att
främja långsiktigt kvarboende.
Minska arbetslösheten
Som ett led i att öka tryggheten i våra bostads-
områden har Trianon flera jobbskapande aktiviteter
i gång. Under första halvåret har 33 ungdomar fått
sommarjobb, 5 vuxna fått visstidsanställning i sats-
ningen ’Färdighet ger möjlighet’ och 5 personer
fått praktikplats via våra entreprenörer i nyproduk-
tionsprojekt. Genom Trianon och MKB:s allmän-
nyttiga stiftelse, Stiftelsen Momentum, arrangeras
aktiviteter på skolloven för de yngre barnen i
Nydala, Hermodsdal, Lindängen och Rosengård.
På programmet finns bland annat sommarsim-
skola, basket, fotboll, cirkusskola och bokcirklar.
Se samtliga hållbarhetsmål på sidan 21 i Trianons års- och hållbarhetsredovisning 2022.
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
4
===== SIDA 5 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Stark efterfrågan, ökade hyres-
intäkter och transaktioner ger
stabila fastighetsvärden
I början av det andra kvartalet genomförde vi den största försäljningen i
bolagets historia, då fastigheter till ett värde av 1,3 Mdkr avyttrades. Detta
i nivå med våra bokförda värden. I slutet av juni tillträdde köparen första
delen och andra delen kommer att tillträdas den 31 oktober.
Under andra kvartalet ökade vi våra hyresintäkter
med 9 procent och ökade vårt driftnetto med 22
procent. Förvaltningsresultatet minskade med 34
procent till 44 Mkr, beroende på ökade räntekost-
nader. Våra räntekostnader ökade med över 50
Mkr jämfört med motsvarande kvartal 2022, vilket
vi i det korta perspektivet inte kunnat kompensera
oss för. Vi har fortsatt arbetet med att räntesäkra
och vår swapportfölj uppgår nu till 2,95 Mdkr och
löper med en genomsnittlig ränta på 2,7 procent.
Trianon inledde redan under förra året ett arbete
med att ställa om bolaget och anpassa oss till
nya förutsättningar med inflation och ökade
räntekostnader. Detta arbete fortlöper enligt plan
och kommer innebära att vi 2024 är tillbaka på
tillväxtresan, se gärna intjäningsförmåga avseende
2024 på sidan 14. Våra ökade hyresintäkter samt
våra räntesäkringar bidrar till att vi stärker vår ränte-
täckningsgrad, som nu uppgår till 1,8 gånger
beräknat på rullande 12 månader.
Stabila fastighetsvärden
Vi har externvärderat 10 procent av vårt fastig-
hetsbestånd under kvartalet, vilket har inneburit
mindre justeringar av värdena. Den genomsnittliga
direktavkastningen för hela beståndet uppgår nu
till 4,4 procent (3,9), vilket innebär att vi ökat vår
genomsnittliga direktavkastning från 4,27 procent
sedan första kvartalet. Våra historiskt försiktiga
värderingar kombinerat med stark efterfrågan,
ökade hyresintäkter och transaktioner, ger stabila
fastighetsvärden.
Stark efterfrågan och hög uthyrningsaktivitet
Med hög uthyrningsaktivitet nådde vi en positiv
nettouthyrning om 3 Mkr under andra kvartalet
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
5
===== SIDA 6 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
samt 10 Mkr under årets första 6 månader, vi får
således ännu en gång ett kvitto på att det råder en
stabil efterfrågan på samtliga av våra lokaler.
Den starka efterfrågan märks i alla Trianons
segment och på bostadssidan har vi ett hundratal
sökande till nästan varje ledig lägenhet. Den posi-
tiva nettouthyrningen fortsätter och de två första
veckorna under tredje kvartalet har vi tecknat avtal
för ytterligare 2 Mkr.
Förhandling direkt med hyresgästerna i Malmö
Det är viktigt att bostadshyrorna följer kostnads-
utvecklingen i samhället, så att inte hyresrätten
utarmas. Vi tror inte på fri hyressättning, vi tror
på förhandlingsmodellen och vill tillsammans
med Hyresgästföreningen utveckla modellen och
hyresrätten. I slutet av förra kvartalet påkallade vi
en förhandling med Hyresgästföreningen om 2
procents hyresjustering i Malmö i syfte att säker-
ställa en fortsatt bra nivå på underhåll samt en
god service till våra kunder. Efter att förhandlingar-
na strandat valde vi att förhandla direkt med våra
kunder med ett erbjudande om 1,75 procent per
den 1 juli, vilket nästan 80 procent har accepterat.
Jag är tacksam för att våra kunder har förståelse
för kostnadsökningarna och det kan inte uteslutas
att direktförhandling blir norm framöver.
Flera stadsutvecklingsprojekt
Under kvartalet har vi startat uthyrningen av
lägenheter i Sege Park, ett lummigt område med
hög hållbarhetsprofil i Malmö. Kvarteret Hanna i
Burlöv och Badmössan i Hyllie med 111 respektive
73 lägenheter löper på enligt plan. Vi fortsätter att
utveckla nya projekt och driva fram detaljplaner
för spännande stadsutveckling, bland annat har
vi siloprojektet på Limhamn, flera nya bostads-
kvarter runt Burlöv Center och spännande
bostadsbyggande i Husie. Vårt nyligen tecknade
samarbetsavtal med statliga bolaget APL om att
gemensamt utveckla Kvarteret Spiralen med
40 000 kvm bostäder och verksamheter i Sorgen-
fri i Malmö kommer att skapa värden för både oss
och APL framöver.
Sommarjobb och Stiftelsen Momentum
Jag är stolt över att vi i år igen gett ett trettiotal
unga 16–20 år som bor i våra områden sommar-
jobb. Möjligheten att komma ut och lära känna
nya vänner, oss på Trianon och få nya kunskaper
och erfarenheter är något vi vill ge alla våra unga
hyresgäster varje sommar. Genom Trianons och
MKB:s allmännyttiga stiftelse, Stiftelsen Momen-
tum, arrangeras aktiviteter på skolloven för de
yngre barnen i Nydala, Hermodsdal, Lindängen
och Rosengård. På programmet finns bland annat
sommarsimskola, basket, fotboll, cirkusskola och
bokcirklar.
Mål och fokus
Naturligtvis påverkas Trianon av rådande inflation
och ökade räntor samt av tillgången till kapital. An-
passningen av bolaget till de nya förutsättningarna
och den transaktion vi nyligen gjort då vi sålt fast-
igheter för 1,3 Mdkr, gör dock att vår redan starka
balansräkning stärkts och att vi förbättrar viktiga
nyckeltal. Den höga efterfrågan, ökade intäkter
och transaktioner till bokförda värden bekräftar
våra fastighetsvärden. Vi renodlar verksamheten till
tre kommuner, alla med stark inflyttning och tillväxt.
Både i goda och dåliga i dåliga tider utvecklas
företag när det finns ett positivt synsätt och en
tydlig strategi. När chefer och medarbetare varje
dag ställer sig frågan hur det som gjorts igår kan
göras ännu bättre idag – för att skapa affärsnytta,
kundnytta och samhällsnytta. Trianon är ett sådant
företag. Vi är på rätt plats, i rätt segment med ett
engagerat, modigt och nytänkande team. Därför
är jag optimist och förhoppningsfull.
Olof Andersson, VD
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
6
===== SIDA 7 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Kort om Trianon
Trianon är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som äger, förvaltar, förvärvar,
utvecklar samt bygger både bostäder och kommersiella lokaler i Malmö med
omnejd. Bolaget verkar för ett hållbart boende samt ett socialt ansvarstagande.
Vi är långsiktiga – med engagemang, nytänkande och mod
Trianon äger, förvaltar, utvecklar och bygger fastigheter i Malmö
med omnejd. Med långsiktighet och genom engagemang, ny-
tänkande och mod verkar Trianon för en hållbar stadsutveckling.
Förvärva och äga – Vårt fastighetsbestånd finns huvudsakligen i
Malmö med omnejd. Vi ser långsiktigt på vårt ägande och bygger
portföljen utifrån vår kunskap om regionen.
Hyra ut och förvalta – Vi sköter våra fastigheter med egen
personal för att ge våra kunder en nära och personlig service.
Utveckla – Varje hus och varje område har en egen utvecklings-
potential som vi tar tillvara. Vi tar aktiv del i en långsiktigt hållbar
stadsutveckling.
Bygga – Vi bygger nya bostäder på en marknad med stor
bostadsbrist och bidrar på så sätt till en växande region.
Hållbarhet
Trianons engagerade hållbarhetsarbete leder till positiv sam-
hällsutveckling och uppfyllande av flera av de globala målen
inom ramen för Agenda 2030.
Värdegrund
Fundamentet för vårt arbete är vår värdegrund. Med engagemang,
nytänkande och mod bygger vi vårt bolag och vårt Malmö för
framtiden.
FÖRVÄRVA
OCH ÄGA
HYRA UT OCH
FÖRVALTA
UTVECKLA BYGGA
Styrkan i vår affär är förvaltning och utveckling av fastigheter och områden. Genom uthyrning, värdeskapande
investeringar, nyproduktion och förvärv skapar vi värden för hyresgäster, samhällen och aktieägare.
Genom ENGAGEMANG , NYTÄNKANDE och MOD ska Trianon verka för en hållbar stadsutveckling.
Trianon ska vara det mest välskötta och
lönsamma fastighetsbolaget i vår region.
HÅLLBAR ENERGI
FÖR ALLA
HÅLLBARA STÄDER
OCH SAMHÄLLEN
BEKÄMP A KLIMA T-
FÖRÄNDRINGARNA
ANSTÄNDIGA
ARBETS VILLK OR
OCH EK ONOMISK
TILLVÄXT
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
7
===== SIDA 8 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag
* Genomsnittligt antal aktier är ett vägt genomsnitt för perioden med hänsyn taget till emission genom konvertering om 407 690 aktier den 20 september 2022 samt konvertering av 92 307 aktier den 6 december 2022.
** Utspädning avseende konvertibellån på 3 år med förfall 2022, konverterade vid utgången av 2022.
Mkr
Apr–jun
2023
Apr–jun
2022
Jan–jun
2023
Jan–jun
2022
Jan–dec
2022
Hyresintäkter 187,6 171,4 370,8 341,9 688,3
Fastighetskostnader -59,8 -66,6 -136,1 -139,5 -273,4
Intäkter exploateringsfastigheter 0,0 0,0 15,6 0,0 90,6
Kostnader exploateringsfastigheter 0,0 0,0 -13,8 0,0 -82,2
Övriga intäkter 2,9 2,6 5,0 5,2 16,3
Driftnetto 130,6 107,3 241,4 207,5 439,6
Central administration -17,0 -17,3 -31,3 -35,3 -72,9
Resultat från andelar i intresseföretag och joint venture 3,9 5,6 13,7 9,0 22,2
varav förvaltningsresultat i intresseföretag och joint venture 5,1 5,4 7,8 9,5 14,0
Finansiella intäkter 8,4 0,7 15,8 1,4 9,2
Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter) -1,6 -1,5 -3,1 -3,0 -6,1
Finansiella kostnader -81,7 -28,4 -155,4 -55,0 -151,9
Resultat inklusive värdeförändringar och skatt i intresseföretag och joint venture 42,6 66,3 81,1 124,5 240,1
Förvaltningsresultat 43,8 66,2 75,2 125,1 231,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 34,5 37,1 25,3 130,4 -234,5
varav värdeförändringar relaterade till projekt 3,0 27,7 15,6 50,4 113,8
Värdeförändring derivat 22,6 67,8 2,0 195,4 196,4
Resultat före skatt 99,7 171,2 108,4 450,3 201,9
Skatt på periodens resultat -10,9 -26,3 -10,3 -81,1 -30,5
Periodens resultat 88,8 144,9 98,1 369,2 171,4
Övrigt totalresultat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Periodens totalresultat 88,8 144,9 98,1 369,2 171,4
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 88,8 144,9 98,1 369,2 171,4
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie före utspädning* 0,48 0,87 0,44 2,24 0,84
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, kr per aktie efter utspädning 0,48 0,86 0,44 2,23 0,84**
Genomsnittligt antal utestående aktier före utspädning, tusental* 157 506,0 157 006,0 157 506,0 157 006,0 157 127,6
Genomsnittligt antal utestående aktier efter utspädning, tusental 157 506,0 157 293,1 157 506,0 157 338,7 157 324,0**
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
8
===== SIDA 9 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Resultatposterna nedan avser perioden januari–
juni 2023 om inget annat anges. Jämförelsepos-
terna angivna inom parentes avser belopp för mot-
svarande period föregående år.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna för perioden uppgick till 370,8 Mkr
(341,9), vilket motsvarar en ökning med 8 procent.
Ökningen är främst hänförlig till hyreshöjningar
och nyuthyrning. Nettouthyrningen för perioden
uppgick till 9,5 Mkr (5,1) inklusive joint venture.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till
96 procent (96). Det totala hyresvärdet uppgick
till 778,9Mkr (750,9). Ökningen beror främst på
hyreshöjningar och nyuthyrning. Andra kvartalets
hyresintäkter ökade med 9 procent till 187,6 Mkr
(171,4).
Övriga intäkter
Övriga intäkter uppgick till 5,0 Mkr (5,2) och är
hänförlig till förvaltningsintäkter.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 136,1 Mkr
(139,5). Driftskostnaderna belastas av sedvanlig
säsongsvariation avseende el- och uppvärmnings-
kostnader, som har störst påverkan under första
kvartalet. Andra kvartalets fastighetskostnader
uppgick till 59,8 Mkr (66,6). Renoveringar av
lägenheter fortsätter och 77 (64) lägenheter har
renoverats under första halvåret och 35 lägen-
heter (18) under andra kvartalet. Renovering av
lägenheter görs i samband med omflyttning i
bostadsbeståndet och målet är att renovera 200
lägenheter per år.
Driftnetto
Driftnettot uppgick till 241,4 Mkr (207,5) för peri-
oden, vilket motsvarar en ökning med 16 procent.
Andra kvartalets driftnetto ökade med 22 procent
till 130,6 Mkr (107,3). Överskottsgraden för första
halvåret uppgick till 65 procent (61).
Central administration
Central administration uppgick till 31,3 Mkr (35,3).
Central administration utgörs av personalkostna-
der för gemensamma koncernfunktioner samt
kostnader för IT, marknadsföring, finansiella rap-
porter och revisionsarvoden. Totalt antal anställda
inklusive både koncerngemensamma funktioner
och fastighetsadministration uppgick till 90 (85)
varav 45 (44) tjänstepersoner.
Central administration belastas med kundförlus-
ter om 0,5 Mkr (3,2).
Övriga intäkter inklusive andel i intresseföretag
och joint venture
Resultat från andelar i intresseföretag och joint
venture uppgick till 13,7 Mkr (9,0) inklusive värde-
förändringar och skatt. Förändringen beror främst
på resultat från försäljning av byggrätter i Burlöv.
Förvaltningsresultatet från intresseföretag och joint
venture uppgick till 7,8 Mkr (9,5).
Ränteintäkter och räntekostnader samt övriga
finansiella kostnader
Finansiella kostnader uppgick till 155,4 Mkr (55,0)
för perioden. Snittränta för perioden inklusive
swapräntor uppgick till 3,8 procent (1,8) samt
exklusive swapräntor till 3,9 procent (1,5). Andra
kvartalets finansiella kostnader uppgick till 81,7 Mkr
(28,4). Kvartalets snittränta uppgick till 3,9 procent
(1,8). Ökningen beror främst på högre marknads-
räntor. Räntekostnader nyttjanderätter avseende
tomträtter uppgick till 3,1 Mkr (3,0).
Värdeförändringar fastigheter och finansiella
instrument
Värdeförändringar för förvaltningsfastigheter
uppgick till 25,3 Mkr (130,4) för perioden, varav
15,6 Mkr (50,4) avsåg värdeförändringar relaterade
till projekt. Realiserade värdeförändringar uppgick
till 43,1 Mkr (0,0). Övriga värdeförändringar beror
främst på höjda avkastningskrav, nytecknade hyres-
kontrakt i det kommersiella beståndet samt värde-
förändringar i pågående projekt. Direktavkastning-
en för hela fastighetsbeståndet uppgick till 4,4
procent (3,9) exklusive projektfastigheter samt
för bostadsfastigheter till 4,1 procent (3,6).
Värdeförändring av derivatinstrument uppgick till
2,0 Mkr (195,4) för perioden. Av detta avser 3,0
Mkr (-10,9) under perioden erhållen swapränta.
För mer information se sidan 13.
Skatt
Redovisad skatt för perioden uppgick till -10,3 Mkr
(-81,1). Uppskjuten skatt hänförligt till förvaltnings-
fastigheter uppgick till -6,3 Mkr (-56,3) samt värde-
förändringar av derivatinstrument -4,0 Mkr (-24,8).
Totalresultat
Periodens totalresultat uppgick till 98,1 Mkr
(369,2), varav 98,1 Mkr (369,2) var hänförligt till
moderbolagets aktieägare. Periodens resultat
motsvarar 0,44 kr per aktie (2,24) före utspädning
och till 0,44 kr per aktie (2,23) efter utspädning.
Avkastningen på eget kapital uppgick till 4 procent
(14). Andra kvartalets totalresultat uppgick till 88,8
Mkr (144,9) motsvarande 0,48 kr per aktie (0,87)
och avkastning på eget kapital om 7 procent (11).
Kommentar
Till koncernens rapport över totalresultat i sammandrag
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
9
===== SIDA 10 =====
Koncernens rapport över finansiell ställning
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Koncernens balansräkning i sammandrag
Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 12 552,6 13 048,6 12 862,6
Nyttjanderätt, tomträtter 181,4 181,4 181,4
Maskiner och inventarier 3,2 3,5 3,5
Summa materiella anläggningstillgångar 12 737,2 13 233,5 13 047,5
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och joint venture 564,8 257,0 475,2
Fordringar på intresseföretag och joint venture 37,0 171,6 34,6
Derivatinstrument 0,0 145,6 0,0
Andra långfristiga fordringar 12,8 11,5 12,8
Summa finansiella anläggningstillgångar 614,5 585,7 522,6
Uppskjuten skattefordran 37,1 48,3 35,5
Summa anläggningstillgångar 13 388,8 13 867,5 13 605,6
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 165,0 38,0 63,3
Fordringar på intresseföretag och joint venture 37,5 0,0 16,7
Derivatinstrument 9,1 0,0 22,2
Likvida medel 188,3 83,2 90,0
Summa omsättningstillgångar 399,8 121,2 192,2
SUMMA TILLGÅNGAR 13 788,6 13 988,7 13 797,7
Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 5 344,0 5 487,9 5 372,9
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0
Summa eget kapital 5 344,0 5 487,9 5 372,9
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 4 198,9 3 443,0 4 127,0
Övriga långfristiga skulder 3,5 47,8 3,6
Leasingskulder 182,3 182,3 182,3
Derivatinstrument 16,0 25,2 28,2
Uppskjuten skatteskuld 845,8 927,0 855,1
Summa långfristiga skulder 5 246,6 4 625,2 5 196,3
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 2 969,6 3 762,0 2 980,4
Checkräkningskredit 27,3 0,0 0,0
Övriga kortfristiga skulder 201,1 113,6 248,2
Summa kortfristiga skulder 3 198,0 3 875,6 3 228,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 13 788,6 13 988,7 13 797,7
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
10
===== SIDA 11 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser
ställningen vid periodens utgång. Jämförelser
angivna inom parentes avser motsvarande period
föregående år.
Fastighetsbestånd
Trianons fastighetsbestånd finns i Malmö med
omnejd och består av bostäder, samhälls- och
kommersiella fastigheter. Fastigheterna finns till
största delen i Malmö men även i Svedala och Bur-
lövs kommuner. Fastighetsinnehavet består av 137
fastigheter med en total uthyrningsbar yta om
463 000 kvm exklusive 3 000 garage- och par-
keringsplatser samt fastigheter redovisade som
intresseföretag och joint venture. Bostäder och
samhällsfastigheter utgör 84 procent av fastig-
hetsvärdet. Under perioden har 186,9 Mkr (213,8)
investerats i befintliga fastigheter. Investeringarna
har utgjorts av löpande lägenhetsrenoveringar i
bostadsbeståndet, hyresgästanpassningar i lokaler,
och nyproduktionsprojekt.
Förvärv och avyttringar
Efter periodens utgång har avtal tecknats om
försäljning av 45 fastigheter om 65 500 kvm i
Skurup, Eslöv, Landskrona, Trelleborg, norra Skåne
och Stockholm. Det överenskomna fastighets-
värdet uppgick till 1,3 Mdkr och frånträde av
fastigheterna planeras till andra och fjärde kvar-
talet 2023. Försäljningen innebär en renodling av
beståndet och koncentrerar fastighetsbeståndet
till kommunerna Malmö, Burlöv och Svedala. Den
siste juni 2023 har 18 fastigheter frånträtts i enlig-
het med avtalet till ett överenskommet fastighets-
värde om 645 Mkr. Realiserad värdeförändring om
43 Mkr har redovisats under andra kvartalet.
En mindre kontorsfastighet på Limhamn har förvär-
vats under andra kvartalet, till ett överenskommet
fastighetsvärde om 35 Mkr.
Fastigheten Svedala 1:87 med 53 lägenheter i
Svedala har tillträtts under andra kvartalet. Fastig-
heten har byggts med det statliga investeringsstö-
det är fullt uthyrd och inflyttad från och med den 1
maj 2023.
Projektportfölj
På sidan 12 finns en sammanställning över befint-
lig projektportfölj. Projektsammanställningen inklu-
derar markanvisning för Svedala 25:18 i Svedala.
Totalt cirka 700 lägenheter finns i projektplanen
för nyproduktion med gällande detaljplan inklusive
joint venture. Utöver det finns 129 lägenheter
på den delägda fastigheten Rosengård Centrum
färdiga att byggstarta efter att bygglov erhållits. De
pågående projekten i Hyllie, Sege Park, Svedala
samt i Burlöv (kvarteret Hanna) omfattande cirka
300 lägenheter har upphandlats med fasta priser
utan indexuppräkning.
Fastighetsvärdering
Verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick
till 12 552,6 Mkr (13 048,6). Värdeförändringar
förvaltningsfastigheter för första halvåret uppgick
till 25,3 Mkr (130,4). Realiserade värdeförändring-
ar uppgick till 43,1 Mkr (0,0), värdeförändringar
relaterade till projekt till 15,6 Mkr (50,4) samt
övriga värdeförändringar till -33,4 Mkr (80,0).
Övriga värdeförändringar beror främst på höjda
avkastningskrav, nytecknade hyreskontrakt i det
kommersiella beståndet samt värdeförändringar
i pågående projekt. Direktavkastningen för hela
fastighetsbeståndet uppgick till 4,4 procent (3,9)
exklusive projektfastigheter samt för bostadsfast-
igheter till 4,1 procent (3,6). Potentiella byggrätter
på befintliga fastigheter har inte värderats eller
värderats till eventuellt nedlagda kostnader.
Förändring verkligt värde förvaltningsfastigheter
Mkr 30 jun 2023 31 mar 2023 31 dec 2022 30 sep 2022 30 jun 2022
Verkligt värde vid periodens ingång 12 964,8 12 862,6 13 136,2 13 048,6 12 863,4
Investeringar via bolag* 146,7 0,0 0,0 0,0 39,0
Investeringar i befintliga fastigheter 75,5 111,4 138,5 202,6 109,1
Försäljning via bolag -626,2 0,0 0,0 0,0 0,0
Försäljning till intressebolag och joint venture 0,0 0,0 0,0 -86,6 0,0
Försäljning till exploateringsfastighet 0,0 0,0 0,0 -75,5 0,0
Värdeförändring -8,2 -9,2 -412,1 47,2 37,1
Verkligt värde vid periodens utgång 12 552,6 12 964,8 12 862,6 13 136,2 13 048,6
* Förvärv av fastigheter via bolag.
Kommentar
Till koncernens rapport över finansiell ställning
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
11
===== SIDA 12 =====
Projektportfölj
Projektfastigheter Antal lägen heter BTA m² BOA/LOA m² Bedömd investering, Mkr* Nedlagda kostnader, Mkr Bedömt hyres värde, Mkr Förväntad byggstart Förväntat färdig ställande
Projekt med gällande detaljplan
Badmössan 1, Hyllie (lokaler och hyresrätter) 73 5 450 4 200 182 140 8 2021 2024
Centralköket 1, Sege Park (hyresrätter) 65 4 850 3 750 152 125 6 2021 2023
Norra Sorgenfri, etapp 1 och etapp 2** 391 22 200 16 650 726 89 37 2022 2026
Centralköket 1, Sege Park (bostadsrätter) 11 1 600 1 300 4 0 Ej beslutat
Fjällrutan 1 (bostadsrätter) 12 1 050 900 1 0 Ej beslutat
Summa projekt med gällande detaljplan 552 35 150 26 800 1 060 358 51
Projekt under detaljplanering
Svedala 25:18 143 10 000 2 Ej beslutat
Svedala 22:8 41 4 100 3 Ej beslutat
Husie 172:75, Malmö 60 9 000 2 Ej beslutat
Spiralen 10, Malmö 123 17 000 1 Ej beslutat
Summa projekt under detaljplanering 367 40 100 0 0 8 0
Summa projektportfölj 919 75 250 26 800 1 060 366 51
Framtida möjliga detaljplaner
Alven 26, Malmö
Bunkeflostrand 155:3
* Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut.
** Norra Sorgenfri Etapp 1 och 2 avyttrad med tillträde då fastigheten är färdigställd.
Joint venture Antal lägen heter BTA m² BOA/LOA m² Bedömd investering, Mkr* Nedlagda kostnader, Mkr Bedömt hyres värde, Mkr Förväntad byggstart Förväntat färdig ställande
Kvarteret Hanna, Burlöv
(lokaler, hyresrätter och bostadsrätter) 111 16 600 11 500 463 206 18 2022 2024
Rosengård Centrum, etapp 1 Södra 54 5 400 3 2024 2026
Tågarp 15:4 etapp 1 (Burlöv Center) 250 28 800 15 2024 2026
Bojen 1 och Fendern 1 (Silor på Limhamn) 70 15 000 2024 2027
Rosengård Centrum, etapp 1 Norra 75 7 000 3 2024 2026
Tågarp 15:4 etapp 2 (Burlöv Center) 910 85 000 3
Summa 1 470 157 800 11 500 463 230 18
Framtida möjliga detaljplaner
Rosengård Centrum, etapp 2 och 3
Smedjan 2, Malmö
* Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut.
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
12
===== SIDA 13 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Skulder
Koncernens räntebärande skulder uppgick till
7 168,5 Mkr (7 204,9) vid periodens slut. Ök-
ningen beror främst på investeringar i befintliga
fastigheter samt nyproduktion av fastigheter.
Beviljad checkkredit uppgick till 60 Mkr (35), varav
utnyttjat uppgick till 27,3 Mkr (0). I räntebärande
skulder ingick obligationslån om 367,8 Mkr (497,8)
redovisat netto minskat med transaktionskostnader.
Det icke säkerställda obligationslånet om 400
Mkr med förfall i augusti 2023 har under första
halvåret återköpts med 180,5 Mkr och ersatts med
bankfinansiering. Likvida medel eller kreditlöften
finns på plats för att lösa resterande 220 Mkr då
obligationen förfaller i augusti 2023.
Trianon emitterade i juni 2023 seniora icke
säkerställda hållbara obligationer om 150 miljoner
kronor under en ram om totalt 500 Mkr.
De nya hållbara obligationerna har en löptid om
2 år med slutligt förfall i juni 2025 och löper med
en ränta om 3M Stibor + 500 baspunkter. Trianon
avser att ansöka om upptagande till handel av de
nya hållbara obligationerna på Nasdaq Stockholms
lista för hållbara obligationer. Emissionslikviden
från de nya hållbara obligationerna kommer att
användas i enlighet med bolagets hållbarhetsram-
verk inklusive investeringar i energieffektiviseringar
och andra värdeskapande investeringar i befintliga
fastigheter samt nya fastighetstransaktioner.
Trianons räntebindning uppgick till 1,6 år. Fler-
talet räntesäkringar gjorts under första halvåret, vil-
ket ökat säkringsgrad och genomsnittlig räntebind-
ning. Totalt har räntesäkringar gjorts om 2 950 Mkr,
redovisat i tabell. Bolaget har sedan tidigare ingått
ett swaptionsavtal om 1,0 Mdkr till en ränta om
2,5 procent med start i november 2024, vilket inte
är beaktat i räntebindningstiden. Säkringsgraden
uppgick till 55 procent av utestående låneportfölj.
Den genomsnittliga räntan under första halvåret
uppgick till 3,8 procent (1,8) inklusive swapräntor
samt till 3,9 procent (1,5) exklusive swapräntor.
Derivatportföljen uppgick till 16,0 Mkr (25,2) i
skuld samt till 9,1 Mkr (145,6) i fordran vid peri-
odens utgång. Kapitalbindningen vid periodens
utgång var 2,7 år (2,3).
Belåningsgraden uppgick till 55,8 procent
(54,6). Räknat på balansomslutningen uppgick
belåningsgraden till 50,8 procent, vilket är en
minskning sedan föregående kvartal med 0,8
procent.
Hybridobligation
Trianon emitterade i november 2022 nya efter-
ställda hållbara hybridobligationer om totalt 500
Mkr med evig löptid och med första ordinarie
inlösendag tre år efter emissionsdatum. Obligatio-
nerna löper med en rörlig ränta om Stibor 3M + 7
procent och är bokfört som eget kapital minskat
med transaktionskostnader. Obligationerna är
noterade på Nasdaq Stockholms lista för hållbara
obligationer och är kopplade till ett ramverk för
hållbar finansiering av gröna och sociala inves-
teringar. Fyra av Trianons större ägare tecknade
cirka 65 procent av emissionen.
Den hållbara hybridobligationen som emitte-
rades 2019, har återbetalats i sin helhet under
april 2023. För ytterligare information se Trianons
webbplats, www.trianon.se.
Eget kapital, soliditet och likvida medel
Det egna kapitalet uppgick till 5 344,0 Mkr
(5 487,9). Eget kapital har påverkats av återköp
av hybridobligation med 98,0 Mkr (0,0) samt ut-
delning kopplat till hybridobligation med 28,7 Mkr
(17,6) Eget kapital per aktie uppgick till 33,93 kro-
nor per aktie (34,95) samt efter avdrag för eget
kapital hänförligt till hybridobligationer till 30,93
kronor per aktie (32,44). Soliditeten uppgick till
38,8 procent (39,2) vid periodens slut. Koncer-
nens likvida medel uppgick till 188,3 Mkr (83,2).
Outnyttjad checkkredit uppgick till 32,7 Mkr (35,0)
vid periodens utgång.
Finansiella derivatinstrument
Förfall, År
Nominellt
belopp, Mkr
Orealiserad
värdeförändring, Mkr
Genomsnittlig
ränta, %
2025 2 000 46,0 2,6
2026 250 8,2 2,5
2028 250 4,3 2,9
2032 200 -1,6 3,1
2033 250 3,9 2,8
2 950 60,8 2,7
En swaption med nominellt belopp om 1 Mdkr har sålts med löptid om 8 år till en fast ränta om 2,50 procent. Derivatet har inte påverkat
genomsnittlig räntebindning då det löper med startdatum 2024. Derivatskuld kopplat till swaptioner uppgick till 76,8 Mkr.
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Q3
2023
Mkr
2024Q4
2023
2025 2026 E/f_ter
2027
Kapitalbindning
767
1 306
1 722
2 210
55
1 113
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
2023
Mkr
2024 2025 2026 E/f_ter
2027
Räntebindning
4 179
44
2 000
250
700
Hållbar finansiering
Trianon har sedan 2022 ett uppdaterat ramverk för
hållbar finansiering av sociala och gröna tillgångar.
Ramverket har upprättats i enlighet med Sustai-
nability Bond Guidelines (utformat av ICMA) samt
Green Loan Principles och Social Loan Principles
(utformade av LMA). En oberoende tredje part,
ISS ESG, har genomfört en extern granskning av
ramverket. Både hybridobligationen och den nya
seniora obligationen 2023 är emitterade under
detta ramverk.
Utöver ramverket har Trianon bilaterala finansie-
ringsavtal kopplade till gröna och sociala mål, som
om målen uppfylls, leder till lägre ränta.
Total andel hållbar finansiering uppgår till cirka
37 procent av totala räntebärande skulder inklusive
hybridobligation.
Kassaflöde
Periodens kassaflöde uppgick till 98,3 Mkr (-4,2).
Kassaflödet har påverkats av investeringar i befint-
liga fastigheter om -187,3 Mkr (-213,8). Finansie-
ringsverksamheten har påverkats av upptagande
av lån i befintliga och förvärvade fastigheter om
620,1 Mkr (401,7), amorteringar och återbetal-
ning av lån om -250,1 Mkr (-97,2), utdelning på
hybridobligation om -28,7 Mkr (-17,6). Kassaflödet
från den löpande verksamheten före ändringar av
rörelsekapitalet uppgick till 78,4 Mkr (134,7) för
perioden. Likvida medel vid periodens utgång
uppgick till 188,3 Mkr (83,2).
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
13
===== SIDA 14 =====
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Koncernföretag
Mkr
30 jun
2023
31 mar
2023
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
Hyresvärde* 778,9 805,9 798,4 755,3 750,9
Vakanser -29,7 -27,0 -28,2 -24,6 -20,2
Kontrakterade vakanser -2,6 -3,7 -3,8 -5,4 -6,7
Rabatter -7,5 -8,8 -8,2 -6,5 -5,1
Övriga intäkter 6,7 6,7 6,7 6,1 6,1
Hyresintäkter 745,9 773,1 765,0 724,9 724,9
Fastighetskostnader -212,5 -228,1 -226,8 -222,7 -222,7
Fastighetsadministration -22,7 -23,3 -22,1 -21,2 -22,1
Driftsöverskott 510,7 521,7 516,0 481,0 480,0
Överskottsgrad, % 68 67 67 66 66
Central administration -64,1 -65,4 -65,4 -56,0 -56,0
Resultat från andelar i
intresseföretag och joint venture 19,6 25,1 24,2 26,2 24,4
Tomträttsavgäld -6,1 -6,1 -6,1 -6,1 -6,1
Finansiella intäkter och kostnader -271,3 -265,7 -196,1 -153,7 -126,4
Förvaltningsresultat 188,8 209,6 272,6 291,4 316,0
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 2,4 2,9 3,5
* Hyresvärdet minskar med 46 Mkr genom försäljningen under andra kvartalet 2023.
Proforma intjäningsförmåga 2024
Koncernföretag
Mkr
30 jun
2023
31 mar
2023
Hyresintäkter* 767 759
Fastighetskostnader -204 -204
Fastighetsadministration -23 -23
Driftsöverskott 540 532
Överskottsgrad, % 70 70
Central administration -64 -65
Resultat från andelar i
intresseföretag och joint venture 20 25
Tomträttsavgäld -6 -6
Finansiella intäkter och kostnader -308 -308
Förvaltningsresultat 181 178
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 1,6
* Hyreshöjning om i genomsnitt 5 procent beaktad för 2024.
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Aktuell intjäningsförmåga koncernföretag
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmåga på
tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den
aktuella intjäningsförmågan inte ska jämställas med
en prognos för de kommande 12 månaderna.
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen
bedömning av hyres-, vakans-, eller ränteföränd-
ring. Trianons resultaträkning påverkas dessutom
av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt
kommande förvärv och/eller fastighetsförsälj-
ningar. Dessutom påverkas resultaträkningen av
Proforma intjäningsförmåga 2024
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmåga
på tolvmånadersbasis för året 2024. Det är viktigt
att notera att den aktuella intjäningsförmågan inte
ska jämställas med en prognos för 2024. Trianons
resultaträkning påverkas dessutom av värdeut-
vecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande
förvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Dessutom
påverkas resultaträkningen av värdeförändringar
avseende derivat. Detta har ej heller beaktats i den
aktuella intjäningsförmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbestån-
dets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastig-
värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej
heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbe-
ståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda
fastighetskostnader under ett normalår samt
kostnader för administration. Fastigheter som
förvärvats under perioden har justerats till helår.
Kostnader för de räntebärande skulderna har
baserats på koncernens genomsnittliga räntenivå
inklusive effekt av derivatinstrument beräknat på
nettoskulden.
hetskostnader under ett normalår samt kostnader
för administration. Hyreshöjning om 5 procent för
2024 har räknats in. De fastigheter som frånträds
andra kvartalet 2023 har räknats bort samt de
nybyggnadsprojekt som är under produktion har
räknats in. Räntekostnaden har baserats på en
snittränta om 5 procent beräknad på en nettoskuld
om 6,2 Mdkr. Efter genomförda räntesäkringar
och med hänsyn taget till marknadens ränteprog-
noser är bedömningen att räntetäckningsgraden
kommer att vara 1,6 gånger under 2024.
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
14
===== SIDA 15 =====
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Intressebolag och joint venture
Mkr
30 jun
2023
31 mar
2023
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
Hyresvärde 167,0 165,9 164,7 155,8 154,2
Vakanser -17,1 -19,2 -19,7 -19,0 -17,4
Kontrakterade vakanser -1,9 -0,2 -0,2 -1,4 -5,8
Rabatter -6,0 -5,4 -5,5 -6,0 -5,2
Hyresintäkter 142,0 141,2 139,3 129,4 125,9
Fastighetskostnader -49,0 -49,0 -49,0 -43,8 -43,8
Fastighetsadministration -2,6 -2,6 -2,6 -3,8 -3,8
Driftsöverskott 90,5 89,6 87,8 81,8 78,3
Överskottsgrad, % 64 63 63 63 62
Central administration -17,7 -17,7 -17,7 -10,2 -10,2
Tomträttsavgäld -1,7 -1,7 -1,7 -1,7 -1,7
Finansiella intäkter och kostnader -31,9 -20,0 -20,0 -17,6 -17,6
Förvaltningsresultat 39,2 50,2 48,3 52,4 48,9
Ägarandel i intressebolag och joint venture
Fastighet Trianons andel
Burlöv Arlöv 22:189 50%
Burlöv Kv Hanna 50%
Burlöv Tågarp 15:4, Burlöv Center 50%
Malmö Bojen 1 50%
Malmö Fendern 1 50%
Malmö Landshövdingen 1, Rosengård Centrum 50%
Malmö Smedjan 2 50%
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Aktuell intjäningsförmåga intressebolag
och joint venture
I tabellen nedan presenteras intjäningsförmåga
på tolvmåndersbasis för intressebolag och joint
venture. Det är viktigt att notera att den aktuella
intjäningsförmågan inte ska jämställas med en
prognos för de kommande 12 månaderna. Tabel-
len är presenterad som 100 procent av fastighe-
tens intjäningsförmåga och Trianons ägarandel
framgår av tabellen nedan. Denna har beräknats
enligt samma principer som för koncernföretag.
Trianon förvärvade tillsammans med Wallfast fastig-
heten Burlöv Center i slutet av 2020, ett stort
stadsutvecklingsprojekt med möjlig utveckling av
1 000 bostäder. Rosengård Centrum ägs sedan
den 1 september 2021 i ett joint venture gemen-
samt ägt av Trianon, Brunswick Real Estate och
Bonnier Fastigheter. Tillsammans kommer Rosen-
gård Centrum att utvecklas med ny bostadsnära
handel, samhällsservice och bostäder.
Kvarteret Trädgårn i Svedala
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
15
===== SIDA 16 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Intjäningsförmåga per segment
Antal Antal Uthyrbar Fastighetsvärde Hyresvärde
fastigheter lägenheter yta, kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Fastighetskategori
Bostäder* 88 4 413 321 432 8 715 27 114 512 1 593
Samhäll 18 176 48 340 1 472 30 455 100 2 065
Kommersiellt 19 62 65 549 1 929 29 435 153 2 334
Summa exklusive projektfastigheter 125 4 651 435 321 12 117 27 834 765 1 757
Projekt 12 40 27 384 436 - 14 -
Summa inklusive projektfastigheter 137 4 691 462 705 12 553 27 834 779 1 757
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Hyres -
intäkter, Mkr
Drifts över-
skott, Mkr
Överskotts-
grad, %
Driftnetto exkl
admin, Mkr
Direkt avkastning
exkl admin, %
Fastighetskategori
Bostäder* 99% 506 344 68% 360 4,1%
Samhäll 93% 93 70 75% 72 4,9%
Kommersiellt 87% 133 93 70% 96 5,0%
Summa exklusive projektfastigheter 96% 732 506 69% 528 4,4%
Projekt - 8 -3 - -1 -
Summa inklusive projektfastigheter 96% 739 504 69% 527 4,2%
Fastigheternas indelning enligt ovan baserar sig på övervägande andel av hyresvärde.
* Hyresvärdet per 2023-06-30 från enbart lägenheter, exklusive blockavtal, i hela fastighetsbeståndet uppgår till i genomsnitt 1 477 kr per kvm.
Trianons fastighetsbestånd 30 juni 2023
Tabellen per fastighetskategori visar en samman-
ställning av de fastigheter Trianon äger den 30 juni
2023 och avspeglar fastigheternas kontrakterade
intäkter på årsbasis 1 juli 2023 och kostnader på
årsbasis som om fastigheterna hade ägts under
hela föregående tolvmånadersperioden. Här har
förvärvade samt färdigställda fastigheter räknats
om som om de ägts eller varit färdigställda under
föregående tolvmånadersperiod. Frånträdda fast-
igheter den 30 juni 2023 har räknats bort.
För fullständig fastighetsförteckning, se
Trianons webbplats, www.trianon.se.
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
16
===== SIDA 17 =====
Sege Park, Malmö
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 72% (74)
Samhälls-
fastigheter 12% (11)
Kommersiella
fastigheter 16% (15)
Hyresvärde per segment
Bostäder 67% (68)
Samhälls-
fastigheter 13% (14)
Kommersiella
fastigheter 20% (18)
0
10
20
30
40
50
60
70
2021
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
Antal renoverade lägenheter per kvartal
40
28
64
54 46
18
48
39 42
35
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q1
2023
Q2
Verkligt värde förvaltningsfastigheter, Mkr
5 905
7 958
9 462
12 666 12 863 12 965 12 553
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
17
===== SIDA 18 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Koncernens rapport över förändring i eget kapital i sammandrag
Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
Totalt eget kapital vid periodens början 5 372,9 5 243,9 5 243,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början 5 372,9 5 217,3 5 217,3
Nyemission 0,0 0,0 9,8
Utdelning 0,0 -78,5 -78,5
Emission hybridobligation 0,0 0,0 497,1
Återköp hybridobligation -98,0 0,0 -402,0
Utdelning hybridobligation -28,7 -17,6 -39,8
Förvärv icke bestämmande inflytande 0,0 -2,5 -2,5
Periodens resultat och totalresultat
exkl. innehav utan bestämmande inflytande 98,1 369,2 171,4
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare vid periodens slut 5 344,0 5 487,9 5 372,9
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
Belopp vid periodens början 0,0 26,6 26,6
Utdelning 0,0 0,0 0,0
Förvärv minoritet 0,0 -26,6 -26,6
Periodens resultat 0,0 0,0 0,0
Eget kapital hänförligt till innehav utan
bestämmande inflytande vid periodens slut 0,0 0,0 0,0
Totalt eget kapital vid periodens slut 5 344,0 5 487,9 5 372,9
Kassaflöden i sammandrag
Mkr Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Jan–dec 2022
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Driftnetto 241,4 207,5 439,6
Central administration -31,3 -35,3 -72,9
Betalt finansnetto -130,7 -38,7 -23,1
Ej kassaflödespåverkande poster -0,8 1,2 -6,2
Betald inkomstskatt -0,2 0,0 -0,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapitalet 78,4 134,7 336,9
Förändringar rörelsekapital
Förändringar av rörelsefordringar -26,8 3,1 137,0
Förändringar av rörelseskulder -52,2 -94,2 -32,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten -0,6 43,6 441,2
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter -187,3 -213,8 -554,9
Förvärv av förvaltningsfastigheter via dotterföretag -80,8 -7,7 -7,7
Övriga investeringar materiella anläggningstillgångar -0,3 0,0 -0,5
Försäljning av förvaltningsfastigheter via dotterföretag 115,1 0,0 0,0
Försäljning av dotterföretag till intresseföretag och joint venture 0,0 0,0 36,2
Försäljning av fastighet 4,6 0,0 0,0
Investering fordringar intresseföretag och joint venture -22,9 -8,8 -91,6
Amortering av finansiella anläggningstillgångar 0,0 3,1 3,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -171,6 -227,1 -615,6
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 620,1 401,7 523,9
Amortering av lån -80,1 -52,1 -117,6
Återbetalning av övriga lån och depositioner -170,0 -45,1 -177,1
Förvärv av aktier från icke bestämmande inflytande 0,0 -29,0 -29,0
Hybridobligation, emission 0,0 0,0 497,1
Hybridobligation, återköp -98,0 0,0 -402,0
Hybridobligation, utdelning -28,7 -17,6 -39,8
Utbetald utdelning 0,0 -78,5 -78,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 270,5 179,3 177,0
2,6
Periodens kassaflöde 98,3 -4,2 2,6
Likvida medel vid periodens ingång 90,0 87,4 87,4
Likvida medel vid periodens utgång 188,3 83,2 90,0
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
18
===== SIDA 19 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Koncernens nyckeltal
Trianon presenterar vissa finansiella mått i rap-
porterna som inte definieras enligt IFRS. Trianon
anser att dessa mål ger värdefull kompletterande
information till investerare och bolagets ledning då
de möjliggör utvärdering av bolagets prestation.
Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått
på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med
mått som används av andra företag. Dessa mått
ska därför inte ses som en ersättning för mått som
definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell pre-
senteras mått som inte definieras enligt IFRS, om
inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna
av dessa mått på sidan 27.
Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen
och gäller för perioden 2022–2024.
• Förvaltningsresultatet ska öka med 12 procent
årligen.
• Avkastningen på eget kapital ska överstiga 12
procent över en konjunkturcykel.
• Belåningsgraden ska ej överstiga 60 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr.
• Årlig investeringsvinst från projektportföljen
ska uppgå till minst 100 Mkr.
Finansiella Apr–jun 2023 Apr–jun 2022 Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Jan–dec 2022
Avkastning på eget kapital, % 6,7 10,6 3,7 13,7 3,2
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 3,0 1,6 2,7 2,4
Soliditet, % 38,8 39,2 38,8 39,2 38,9
Genomsnittlig ränta, % 3,9 1,8 3,8 1,8 2,2
Förvaltningsresultat, Mkr 43,8 66,2 75,2 125,1 231,8
Ökning av förvaltningsresultat i förhållande till motsvarande period föregående år, % -34,0 -0,3 -39,8 5,0 -8,4
Resultat före skatt, Mkr 99,7 171,2 108,4 450,3 201,9
Periodens totalresultat, Mkr 88,8 144,9 98,1 369,2 171,4
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 88,8 144,9 98,1 369,2 171,4
Eget kapital, Mkr 5 344,0 5 487,9 5 344,0 5 487,9 5 372,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare, Mkr 5 344,0 5 487,9 5 344,0 5 487,9 5 372,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare efter avdrag för eget kapital
hänförligt till hybridobligationer, Mkr 4 871,4 5 093,1 4 871,4 5 093,1 4 905,0
Långsiktigt substansvärde, Mkr 6 159,7 6 246,1 6 159,7 6 246,1 6 198,4
Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget kapital hänförligt till
hybridobligationer, Mkr 5 687,1 5 851,3 5 687,1 5 851,3 5 730,6
Balansomslutning, Mkr 13 788,6 13 988,7 13 788,6 13 988,7 13 797,7
Aktierelaterade Apr–jun 2023 Apr–jun 2022 Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Jan–dec 2022
Antal utestående aktier, tusental* 157 506,0 157 006,0 157 506,0 157 006,0 157 506,0
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental* 157 506,0 157 006,0 157 506,0 157 006,0 157 127,6
Eget kapital per aktie, kr 33,93 34,95 33,93 34,95 34,11
Eget kapital per aktie, kr** 30,93 32,44 30,93 32,44 31,14
Resultat per aktie, kr* 0,48 0,87 0,44 2,24 0,84
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 39,11 39,78 39,11 39,78 39,35
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr** 36,11 37,27 36,11 37,27 36,38
* Definition enligt IFRS.
** Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation.
Historiska nyckeltal per aktie omräknade med hänsyn taget till split av aktien under 2022 med villkor 4:1.
Fastighetsrelaterade Apr–jun 2023 Apr–jun 2022 Jan–jun 2023 Jan–jun 2022 Jan–dec 2022
Hyresintäkter, Mkr 187,6 171,4 370,8 341,9 688,3
Driftsöverskott, Mkr 130,6 107,3 241,4 207,5 439,6
Hyresvärde, Mkr 778,9 750,9 778,9 750,9 798,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,7 95,6 95,7 95,2
Överskottsgrad, % 69,6 62,6 64,6 60,7 62,6
Belåningsgrad, % 55,8 54,6 55,8 54,6 54,6
Andel bostads- och samhällsfastigheter, % 84 85 84 85 85
Uthyrningsbar yta exkl. garage, tkvm 463 491 463 491 491
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
19
===== SIDA 20 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Härledning av nyckeltal
Mkr, om inget annat anges
Apr–jun
2023
Apr–jun
2022
Jan–jun
2023
Jan–jun
2022
Jan–dec
2022
Hyresintäkter 187,6 171,4 370,8 341,9 688,3
Övriga intäkter 2,9 2,6 5,0 5,2 16,3
Fastighetskostnader -59,8 -66,6 -136,1 -139,5 -273,4
Driftnetto 130,6 107,3 239,6 207,5 431,2
Överskottsgrad, % 69,6 62,6 64,6 60,7 62,6
Eget kapital 5 344,0 5 487,9 5 344,0 5 487,9 5 372,9
Balansomslutning 13 788,6 13 988,7 13 788,6 13 988,7 13 797,7
Soliditet, % 38,8 39,2 38,8 39,2 38,9
Räntebärande skulder, långfristiga 4 198,9 3 443,0 4 198,9 3 443,0 4 127,0
Räntebärande skulder, kortfristiga 2 969,6 3 762,0 2 969,6 3 762,0 2 980,4
Checkräkningskredit 27,3 0,0 27,3 0,0 0,0
Likvida medel -188,3 -83,2 -188,3 -83,2 -90,0
Räntebärande nettoskuld 7 007,5 7 121,7 7 007,5 7 121,7 7 017,4
Förvaltningsfastigheter 12 552,6 13 048,6 12 552,6 13 048,6 12 862,6
Belåningsgrad, % 55,8 54,6 55,8 54,6 54,6
Resultat före skatt 99,7 171,2 108,4 450,3 201,9
Återläggning av värdeförändringar,
förvaltningsfastigheter och derivat -57,1 -104,9 -27,3 -325,8 38,1
Återläggning av räntekostnader 81,7 28,4 155,4 55,0 151,9
Justerat resultat före skatt 124,3 94,8 236,5 179,6 392,0
Finansiella kostnader -81,7 -28,4 -155,4 -55,0 -151,9
Räntekostnader derivat 3,1 -3,4 2,9 -10,9 -11,2
Totala räntekostnader
inklusive räntekostnader derivat -78,6 -31,9 -152,5 -65,9 -163,1
Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 3,0 1,6 2,7 2,4
Mkr, om inget annat anges
Apr–jun
2023
Apr–jun
2022
Jan–jun
2023
Jan–jun
2022
Jan–dec
2022
Periodens resultat hänförligt
till moderbolagets aktieägare 88,8 144,9 98,1 369,2 171,4
Beräknat årstakt 355,3 579,6 196,2 738,4 171,4
Genomsnittligt eget kapital hänförligt
till moderbolagets aktieägare 5 325,0 5 459,2 5 289,1 5 378,6 5 421,5
Avkastning på eget kapital, % 6,7 10,6 3,7 13,7 3,2
Eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare 5 344,0 5 487,9 5 344,0 5 487,9 5 372,9
Återläggning av uppskjuten skatt 845,8 927,0 845,8 927,0 855,1
Återläggning av derivatskuld 16,0 25,2 16,0 25,2 28,2
Återläggning av derivatfordran -9,1 -145,6 -9,1 -145,6 -22,2
Återläggning av uppskjuten skattefordran -37,1 -48,3 -37,1 -48,3 -35,5
Långsiktigt substansvärde 6 159,7 6 246,1 6 159,7 6 246,1 6 198,4
Avdrag för eget kapital hänförligt
till hybridobligationer -472,6 -394,8 -472,6 -394,8 -467,8
Långsiktigt substansvärde efter avdrag
för eget kapital hänförligt till hybrid-
obligationer 5 687,1 5 851,3 5 687,1 5 851,3 5 730,6
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
20
===== SIDA 21 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Moderbolagets räkenskaper
Resultaträkning i sammandrag
Mkr
Apr–jun
2023
Apr–jun
2022
Jan–jun
2023
Jan–jun
2022
Jan–dec
2022
Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 23,2 17,9 45,2 35,5 72,7
Övriga rörelseintäkter 0,9 1,2 1,8 2,5 8,2
Summa rörelseintäkter 24,1 19,1 47,0 38,0 80,9
Rörelsens kostnader -21,0 -24,7 -44,2 -51,8 -102,4
Rörelseresultat 3,1 -5,6 2,8 -13,8 -21,5
Finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 0,0 0,0 0,0 0,0 -14,8
Resultat från andelar i intresseföretag
och joint venture 0,0 0,5 0,0 -0,1 -10,0
Ränteintäkter och liknande resultatposter 22,4 16,6 43,2 22,4 55,6
Räntekostnader och liknande resultatposter -14,6 -23,7 -32,2 -41,4 -83,8
Värdeförändring derivat 26,0 7,3 12,2 -3,3 121,4
Resultat efter finansiella poster 36,9 -5,0 26,0 -36,3 46,9
Bokslutsdispositioner 0,0 0,0 0,0 0,0 55,7
Resultat före skatt 36,9 -5,0 26,0 -36,3 102,7
Skatt på periodens resultat 0,0 1,6 2,8 3,8 -4,3
Periodens resultat 36,9 -3,4 28,8 -32,5 98,4
Balansräkning i sammandrag
Mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 874,9 753,6 848,5
Fordringar på koncernföretag 1 343,1 1 640,0 1 367,5
Finansiella anläggningstillgångar 1 872,2 1 785,9 1 778,4
Summa anläggningstillgångar 4 090,1 4 179,5 3 994,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 144,5 27,4 65,0
Fordringar på koncernföretag 384,8 23,0 381,3
Kassa och bank 204,6 65,0 57,9
Summa omsättningstillgångar 733,9 115,4 504,2
SUMMA TILLGÅNGAR 4 824,0 4 294,9 4 498,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 129,6 129,6 129,6
Fritt eget kapital 1 901,7 1 786,8 2 000,2
Summa eget kapital 2 031,3 1 916,4 2 129,8
Avsättningar för skatter 12,8 12,3 12,8
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut och obligationslån 710,4 573,0 445,3
Derivatinstrument 16,0 25,1 28,2
Skulder till koncernföretag 1 028,4 1 259,4 957,1
Summa långfristiga skulder 1 754,8 1 857,5 1 430,6
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut och obligationslån 292,0 479,6 471,9
Skulder till koncernföretag 678,9 10,6 405,4
Övriga skulder 54,2 18,5 48,1
Summa kortfristiga skulder 1 025,1 508,7 925,4
4 824
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 824,0 4 294,9 4 498,7
Resultatposterna nedan avser perioden januari
till juni 2023 om inget annat anges. Jämförelse-
posterna angivna inom parentes avser belopp för
motsvarande period föregående år.
Moderbolaget
Nettoomsättningen uppgick till 45,2 Mkr (35,5)
och ökningen beror på ökad uthyrning. Rörelse-
resultatet uppgick till 2,8 Mkr (-13,8). Värdeföränd-
ringar derivat uppgick till 12,2 Mkr (-3,3) och beror
på värdeförändring av marknadsräntor. Skatt på
periodens resultat uppgick till 2,8 Mkr (3,8).
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
21
===== SIDA 22 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Övriga upplysningar
Segmentsrapportering
Verksamheten följs upp per segment.
Fastighetsbeståndet delas in i tre segment;
bostäder, samhälls- och kommersiella fastig-
heter. Den del som överväger i förhållande
till hyresvärdet för fastigheten bestämmer
vilket segment en fastighet tillhör.
Uppföljningen sker på hyresintäkter,
fastighetskostnader, driftnetto, värdeföränd-
ring förvaltningsfastigheter, verkligt värde
samt överskottsgrad.
Totalt Bostäder Samhäll Kommersiellt
Mkr
Jan–jun
2023
Jan–jun
2022
Jan–jun
2023
Jan–jun
2022
Jan–jun
2023
Jan–jun
2022
Jan–jun
2023
Jan–jun
2022
Hyresintäkter 368,3 340,3 261,8 246,8 45,2 35,4 61,3 58,1
Fastighetskostnader -133,8 -136,2 -99,1 -102,6 -13,3 -13,7 -21,5 -19,9
Driftnetto 234,5 204,1 162,7 144,2 31,9 21,7 39,8 38,2
Räntekostnad nyttjanderätt (tomträtter) -3,1 -3,0 -3,1 -3,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 24,5 109,3 -5,6 63,8 -4,4 44,3 34,5 1,3
Segmentsresultat 255,9 310,4 154,0 205,0 27,5 66,0 74,3 39,5
Ej fördelade poster
Driftnetto avseende projektfastigheter 0,3 -1,8
Övriga intäkter och central administration -24,7 -30,1
Resultat från intresse företag och joint venture 13,7 9,0
Finansnetto exklusive tomträtter -139,6 -53,6
Värdeförändring projektfastigheter 0,8 21,1
Värdeförändring derivat 2,0 195,4
Resultat före skatt 108,4 450,3
Verkligt värde per segment 12 116,6 12 663,4 8 715,1 9 413,6 1 472,1 1 372,6 1 929,4 1 877,2
Verkligt värde projekt 436,1 385,1
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 12 552,6 13 048,6 8 715,1 9 413,6 1 472,1 1 372,6 1 929,4 1 877,2
Överskottsgrad, % 64,6 60,7 62,1 58,4 70,6 61,3 65,0 65,7
Aktiviteter för barn och unga
via Stiftelsen Momentum
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
22
===== SIDA 23 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Redovisningsprinciper
Koncernens redovisningsprinciper
Trianon följer i sin koncernredovisning den av
Europeiska Unionen antagna IFRS (International
Financial Reporting Standards) och tolkningarna
av dessa (IRFRIC). Denna delårsrapport är upp-
rättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Års-
redovisningslagen. Vidare har tillämpliga bestäm-
melser i årsredovisningslagen tillämpats.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sina finansiella rappor-
ter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR
2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 kräver
att moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen, det vill säga IFRS i den
omfattning som RFR 2 tillåter.
Koncernen och moderbolaget
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till
Trianons årsredovisning för 2022. Redovisnings-
principerna är oförändrade jämfört med årsredo-
visningen 2022. I vissa belopp har avrundningar
gjorts, vilket kan innebära att tabeller och beräk-
ningar inte alltid summerar.
Upplysning om finansiella instrument
Samtliga finansiella tillgångar och skulder, med
undantag av räntederivat, värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Räntederivat redovisas till verk-
ligt värde med värdeförändring i resultaträkningen.
Säkringsredovisning tillämpas ej.
Transaktioner med närstående
Styrelseledamoten Richard Hultin har via bo-
lag erhållit konsultarvode för tjänster avseende
managementtjänster till delägda bolag. Arvodet
uppgick till 210 188 kr under första halvåret 2023.
Ett bolag närstående till VD Olof Andersson har
köpt projektledartjänst av Trianon till ett värde av
34 500 kronor under första halvåret avseende ett
privatbostadsprojekt på marknadsmässiga villkor.
I övrigt har inga andra transaktioner med när-
stående utöver ersättningar till ledande befatt-
ningshavare förekommit under perioden.
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt god
redovisningssed måste företagsledningen göra
bedömningar och antaganden som påverkar i bok-
slutet redovisade tillgångar och skulder respektive
intäkter och kostnader samt lämnad information
i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa
bedömningar. Förvaltningsfastigheter redovisas till
verkligt värde med värdeförändring i resultaträk-
ningen, vilket medför att resultatet kan variera såväl
upp som ner under året.
I årsredovisningen för 2022, sidan 81–82, finns
utförligare beskrivningar över bedömningar och
känslighetsanalyser samt hur förändringar i hyres-
intäkter, fastighetskostnader, ränteförändringar
samt övriga marknadsfaktorer kan påverka fast-
ighetsvärdet. Koncernens verksamhet, finansiella
ställning och resultat kan påverkas av ett antal
risker och osäkerhetsfaktorer. Dessa beskrivs mer
utförligt i årsredovisningen 2022, på sidan 50–52.
Årsredovisning
Årsredovisning för 2022 finns tillgänglig på
Trianons webbplats, www.trianon.se.
Visionsbild av Kvarteret Hanna, Burlöv
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
23
===== SIDA 24 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt
av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen och moderbolaget står inför.
Malmö 12 juli 2023
Viktoria Bergman Olof Andersson
Styrelseordförande Styrelseledamot och VD
Axel Barchan Patrik Emanuelsson
Styrelseledamot Styrelseledamot
Richard Hultin Jens Ismunden
Styrelseledamot Styrelseledamot
Sofie Karlsryd
Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Aktiviteter för barn och unga
via Stiftelsen Momentum
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
24
===== SIDA 25 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Aktiekapitalets utveckling
Besluts tidpunkt
Förändring av antal aktier Antal aktier efter transaktionen Aktiekapital (kr)
Händelse A-aktier B-aktier A-aktier B-aktier Summa aktier För ändring Totalt
1991-06-20 Nyemission 74 000 20 600 504 000 610 000 1 114 000 946 000 6 846 000
1992-01-03 Utbyte av konvertibler 37 000 0 541 000 630 600 1 171 600 370 000 7 216 000
2008-10-29 Nyemission 1 082 000 342 000 1 623 000 972 600 2 595 600 14 240 000 21 456 000
2010-05-17 Nyemission 168 391 54 221 1 791 391 1 026 821 2 818 212 2 226 120 23 682 120
2010-06-03 Nyemission 1 621 700 50 000 3 413 091 1 076 821 4 489 912 21 217 000 44 899 120
2011-06-09 Nyemission 682 618 215 364 4 095 709 1 292 185 5 387 894 8 979 820 53 878 940
2012-06-29 Nyemission 0 1 001 992 4 095 709 2 294 177 6 389 886 10 019 920 63 898 860
2015-04-16 Nyemission 409 571 229 418 4 505 280 2 523 595 7 028 875 6 389 890 70 288 750
2017-04-03 Aktiesplit (4:1) 0 0 18 021 120 10 094 380 28 115 500 0 70 288 750
2017-04-03 Omstämpling -16 500 002 16 500 002 1 521 118 26 594 382 28 115 500 0 70 288 750
2017-06-21 Nyemission 0 6 250 000 1 521 118 32 844 382 34 365 500 15 625 000 85 913 750
2019-11-27 Nyemission 0 2 100 000 1 521 118 34 944 382 36 465 500 5 250 000 91 163 750
2020-07-08 Nyemission 0 1 000 000 1 521 118 35 944 382 37 465 500 2 500 000 93 663 750
2021-08-03 Nyemission genom apport 0 285 990 1 521 118 36 230 372 37 751 490 714 975 94 378 725
2021-11-18 Nyemission 0 1 500 000 1 521 118 37 730 372 39 251 490 3 750 000 98 128 725
2022-05-24 Aktiesplit (4:1) 0 0 6 084 472 150 921 488 157 005 960 0 98 128 725
2022-09-20 Emission genom konvertering 0 407 690 6 084 472 151 329 178 157 413 650 254 806 98 383 531
2022-12-06 Emission genom konvertering 0 92 307 6 084 472 151 421 485 157 505 957 57 692 98 441 223
Summa 6 084 472 151 421 485 157 505 957 98 441 223
Aktien
Bolaget har totalt 157 505 957 aktier och dessa
fördelar sig på 6 084 472 A-aktier och 151 421 485
B-aktier. A-aktien berättigar till 1 röst och B-aktien
till 1/10 röst, innebärande ett totalt antal röster om
21 226 620,5 stycken. Aktiekapitalet uppgick till
98 441 223 kronor och kvotvärdet per aktie till
0,625 kronor. Trianons B-aktie noterades den 21
juni 2017 på Nasdaq First North Premier Growth
Market. Sedan den 17 december 2020 är Trianons
B-aktie listad på Nasdaq Stockholm i segmentet
Mid Cap. Stängningskursen den 30 juni 2023 var
16,10 kronor per aktie. Bolagets totala börsvärde
var 2,5 Mdkr den 30 juni 2023.
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
25
===== SIDA 26 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Aktieinformation
Kortnamn: TRIAN B
ISIN-kod: SE0018013658
Ägare per den 30 juni 2023
Namn A-aktier B-aktier Summa Innehav Kapital Summa röster Röster
Olof Andersson privat och via bolag 2 890 984 39 996 848 42 887 832 27,23% 6 890 668,8 32,46%
Briban Invest AB 2 890 984 38 532 568 41 423 552 26,30% 6 744 240,8 31,77%
Grenspecialisten Förvaltning AB - 15 170 096 15 170 096 9,63% 1 517 009,6 7,15%
SEB Fonder - 9 697 095 9 697 095 6,16% 969 709,5 4,57%
Länsförsäkringar Fastighetsfond - 8 335 695 8 335 695 5,29% 833 569,5 3,93%
Mats Cederholm privat och via bolag 302 504 3 333 436 3 635 940 2,31% 635 847,6 3,00%
Familjen Eklund privat och via bolag - 4 080 000 4 080 000 2,59% 408 000,0 1,92%
Verdipapirfondet Odin Eiendom - 3 468 248 3 468 248 2,20% 346 824,8 1,63%
Tredje AP-fonden - 1 944 412 1 944 412 1,23% 194 441,2 0,92%
Humle småbolagsfond - 1 657 960 1 657 960 1,05% 165 796,0 0,78%
Övriga aktieägare - 25 205 127 25 205 127 16,00% 2 520 512,7 11,87%
Summa 6 084 472 151 421 485 157 505 957 100,00% 21 226 620,5 100,00%
Aktiekursutveckling 2023, kr per aktie
Ägare
De två största ägarna i Trianon är Olof Andersson
privat och via bolag samt Jan Barchan via bolag,
som vardera representerar cirka 27 procent av
bolagets totala aktier samt cirka 32 procent av
bolagets totala röster.
Ägandet av bolagets totala antal aktier framgår
enligt tabell till höger.
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
26
===== SIDA 27 =====
VÄSENTLIGA FINANSIELLA VD-ORD KORT OM RESULTAT, INTÄKTER KONCERNEN MODERBOLAGET ÖVRIGA AKTIEN DEFINITIONER
HÄNDELSER MÅL TRIANON OCH KOSTNADER UPPLYSNINGAR OCH ÖVRIGT
Definitioner och övrigt
Avkastning på eget kapital
Periodens totalresultat hänförligt till moderbola-
gets aktieägare i procent av genomsnittligt eget
kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Motiv för användning: Syftar till att visa avkast-
ningen som genereras på det kapital som aktie-
ägarna har investerat i Bolaget.
Belåningsgrad
Räntebärande nettoskuld i förhållande till fastig-
hetsvärdet vid periodens slut.
Motiv för användning: Syftar till att visa hur stor
del nettoskulden utgör av fastighetsvärdet.
BRA
BRA eller bruksarea är summan av invändiga areor
bestående av boarea (BOA), lokalarea (LOA),
biarea (BIA) samt övrig area (ÖVA) för samtliga
våningsplan.
BTA
BTA, bruttoarea eller bruttototalarea är den sam-
manlagda ytan av samtliga våningsplan. Brutto-
arean begränsas av ytterväggens utsida.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieäga-
re i förhållande till antalet aktier vid periodens slut.
Eget kapital per aktie efter avdrag för eget
kapital hänförligt till hybridobligation
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare efter avdrag för eget kapital hänförligt till
hybridobligationer i förhållande till antalet aktier
vid periodens slut.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid
periodens slut i procent av hyresvärde.
Motiv för användning: Syftar till underlätta
bedömningen av hyresintäkter i förhållande till
det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta.
Exploateringsfastighet
Exploateringsfastighet avser fastighet som innehas
för förädling med avsikt att avyttras.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt med återläggning av värde-
förändringar.
Förvaltningsresultat från intresseföretag och
joint venture
Förvaltningsresultatet hänförligt till delägda fastig-
heter genom intresseföretag och joint venture.
Hållbar hybridobligation
Subordinerat efterställt hållbart obligationslån där
likviden kopplas till ett hållbart ramverk, med inrikt-
ning på social och miljömässig hållbarhet.
Investeringsvinst från projektportföljen
Avser värdeförändring relaterat till projektfastig-
heter.
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare med återläggning av räntederivat samt
uppskjuten skatt.
Motiv för användning: Syftar till att visa ett
justerat och kompletterande mått på storleken
på eget kapital.
Långsiktigt substansvärde efter avdrag för eget
kapital hänförligt till hybridobligation
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktie-
ägare efter avdrag för eget kapital hänförligt till
hybridobligationer med återläggning av ränte-
derivat samt uppskjuten skatt.
Motiv för användning: Syftar till att visa ett
justerat och kompletterande mått på långsiktigt
substansvärde hänförligt till Bolagets stamaktie-
ägare med avdrag för den del av eget kapital
som hänför sig till hybridobligationer.
Projektfastighet
Projektfastighet avser fastighet för förädling samt
byggnad under uppförande.
Resultat per aktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets
aktieägare efter avdrag för ränta på hybridobliga-
tioner i förhållande till genomsnittligt antal aktier.
Definition enligt IFRS.
Räntetäckningsgrad
Periodens resultat före skatt, med återläggning
av värdeförändringar derivat och fastigheter samt
finansiella kostnader, i förhållande till finansiella
kostnader med återläggning av räntekostnader för
derivat.
Motiv för användning: Underlättar för investerare
att bedöma möjligheterna att leva upp till sina
löpande finansiella åtaganden.
Samhällsfastighet
Fastighet vars hyresvärde till övervägande del
består av skattefinansierad verksamhet och är
specifikt anpassad för samhällsservice.
Soliditet
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent
av balansomslutningen.
Motiv för användning: Visar kapitalstruktur
genom hur stor andel av totala tillgångar som
utgörs av eget kapital.
Överskottsgrad
Driftnetto i procent av hyresintäkter.
Motiv för användning: Syftar till att belysa
avkastningen på driftnetto i förhållande till
bolagets hyresintäkter.
Finansiell kalender
2023-10-31 Delårsrapport Q3 2023
2024-02-16 Bokslutskommuniké 2023
2024-05-07 Delårsrapport Q1 2024
2024-05-15 Årsstämma 2024
För ytterligare information
Olof Andersson
Verkställande direktör
olof.andersson@trianon.se. Tel. 0709-54 57 20
Mari-Louise Hedbys
Vice verkställande direktör, ekonomichef
mari-louise.hedbys@trianon.se. Tel. 040-611 34 85
Denna information är sådan som Fastighets AB
Trianon (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt
EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades,
genom ovanstående visade kontaktpersonernas för-
sorg, för offentliggörande den 13 juli 2023 kl 07.45.
Fastighets AB Trianon | Delårsrapport Q2 2023
27
===== SIDA 28 =====
Fastighets AB Trianon
Besöksadress: Fredsgatan 21
Postadress: Fredsgatan 21
212 12 Malmö
040-611 34 00
info@trianon.se
Org. nr. 556183-0281
www.trianon.se
Trianon äger, förvaltar, utvecklar och bygger fastigheter i Malmö
med omnejd. Vi är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som
verkar för socialt ansvarstagande och ett hållbart boende.
Genom att vara en aktiv och engagerad aktör i vårt närområde
bidrar vi till långsiktig och hållbar stadsplanering.