Årsredovisning 2023

===== SIDA 1 =====

ÅRSREDOVISNING 2023

===== SIDA 2 =====

Wallenstams vision
Wallenstam ska vara det självklara valet för boende och lokaler.
Wallenstams affärsidé
Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbets­
platser med hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda 
storstadsregioner i Sverige.
Wallenstams mål i affärsplan 2030
Substansvärdet ska uppgå till 100 kr/aktie. 
Under affärsplan 2030 har Wallenstam som mål att öka 
substansvärdet genom en fortsatt produktiv, kostnadseffektiv 
och serviceinriktad verksamhet i tillväxtregionerna Göteborg, 
Stockholm och Uppsala. Framgångsrik uthyrning, effektiv 
förvaltning, värdeskapande investeringar, lönsam nyproduktion 
och lönsamma affärer bidrar till denna substansvärdesökning.  
Under affärsplanen ska soliditeten inte understiga 35 %.
Det här är 
Wallenstam
 63 Mdr
FASTIGHETSVÄRDE
 1 040 Mkr
FÖRVALTNINGSRESULTAT
FASTIGHETER
 97 %
UTHYRNINGSGRAD 
YTA
2 730 Mkr
HYRESINTÄKTER
 1 081
ANTAL BOSTÄDER I 
PRODUKTION
56,20 kr
SUBSTANSVÄRDE 
PER AKTIE
46 %
SOLIDITET
 Innehåll
Det här är Wallenstam 1
Strategisk inriktning
Vd har ordet  2
Ordförande har ordet  4
Styrelse     6
Koncernledning     8
Wallenstamaktien 10
Finansiering 13
Hållbarhet
Wallenstams hållbarhetsredovisning      15
EU­tax onomi 21
Riskhantering 22
Verksamhet
Medarbetare på Wallenstam        25
Fastighetsförvaltning        27
Fastigheternas värde        30
Nyproduktion        31
Femårsöversikt        3 4
Finansiell rapportering
Förvaltningsberättelse       36
Koncernens räkningar       42
Koncernens redovisningsprinciper och noter        46
Moderbolagets räkningar       74
Moderbolagets redovisningsprinciper 
och noter        78
Revisionsberättelse        90
Bolagsstyrningsrapport       94
Fastighetsförteckning
Region Göteborg       100
Region Stockholm       104
Färdigställd nyproduktion och för  s äljningar        106
Vindkraft       106
Övrigt
GRI­r edovisning        107
Redovisning EU­t axonomi 1 10
Årsstämma 2024        1 13
Ordlista        1 13
Definitioner       s e flik
Kalender       se  flik
Wallenstams lagstadgade hållbarhetsrapport återfinns på följande 
sidor: affärsmodell sida 1, klimat- och miljöfrågor sidorna 15–18, 21, 
23 och 107–1 12, social hållbarhet och medarbetarrelaterade frågor 
sidorna 19–20, 23, 25–26 och 107–109, respekt för mänskliga 
rättigheter sidorna 3, 19–20 och 107–109, antikorruption sidorna 3, 
19–20, 23 och 109 samt mångfald i styrelsen sidorna 26 och 95.
Denna årsrapport är inte ett xHTML -dokument som överensstämmer 
med ESEF-förordningen (European Single Electronic Format).

===== SIDA 3 =====

DET HÄR ÄR WALLENSTAM 1 
Wallenstam bygger, köper, utvecklar och förvaltar fastigheter och områden utifrån människors och samhällets behov, samt utifrån 
önskemål och krav från kunder. Genom byggnation, utveckling, förädling och förvaltning med hög service och långsiktig hållbarhet  
skapar vi värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och används för att utveckla verksamheten vidare. Aktieägarna får del av värde­
tillväxten genom denna återinvestering samt genom utdelning.
GÖTEBORG
65 %
UPPSALA
2 %
STOCKHOLM
33 %
FÖRDELNING AV WALLENSTAMS 
FASTIGHETSYTA 
100 % förnybar fastighetsel 
från 53 egna vindkraftverk.
      EFTERF R ÅG A N
UTDELNI NG
ÅTERINVESTERAR
FÖRVALTAR OCH UTVECKLAR
BYGGER OCH KÖPER
Kvarteret Skogsvaktaren, 
Mölnlycke Fabriker.

===== SIDA 4 =====

Vd har ordet
W
allenstam står sig starkt med god likvidi -
tet och hög efterfrågan på vår produkt, 
även i dessa oroliga tider. 2023 startade 
med hög inflation och en Riksbank som 
höjde styrräntan, något som påverkat 
både oss och hela fastighetsbranschen under året. Under 
den senare delen av året såg vi inflationen falla tillbaka 
mot de nivåer som Riksbanken har som mål. Inflations -
nedgången har sin förklaring i att man faktiskt lyckats 
dämpa tillväxten och konsumtionen i ekonomin, vilket 
givetvis också har en baksida. Privatpersoner har haft 
reallönesänkningar under ett par års tid och det finns en 
hel del företag som har det tufft. Räntan är fortsatt förhål -
landevis hög, och förhoppningen är att räntan sjunker 
under 2024. 
Stor efterfrågan på bostäder
I en sådan omvärld är jag väldigt glad att ha fastigheter i 
lägen som är eftertraktade! Våra bostäder finns i attrak-
tiva områden. Efterfrågan är stor, över 280 000 personer 
– alltså mer än 2,5 % av Sveriges befolkning – har anmält 
intresse för våra lägenheter. Det är en indikation på att 
vi har attraktiva bostäder, men också att behovet av fler 
bostäder på marknaden är mycket, mycket stort.
Hög återköpsgrad speglar nöjda kunder
Det märks att våra kommersiella lokaler, som i huvudsak 
finns i Göteborg CBD, är attraktiva, då vi under hösten 
gjort ett flertal uthyrningar till stabila kunder. Uthyrnings -
graden för kommersiella lokaler i Göteborg är nu 95 %. 
Jag kan även konstatera att våra kunder trivs hos oss. Åter-
köpsgraden är 90 %, vilket innebär att nio av tio hyresgäs-
ter väljer att stanna kvar som kund till oss när kontraktet 
löper ut. Det är oerhört glädjande! 
Tro på fler transaktioner 2024
På fastighetsmarknaden har det skett få transaktioner 
under 2023. Vi har lyckats göra ett par, dessutom också 
avräknat tidigare gjorda överenskommelser. När nu räntan 
stabiliseras är min tro att transaktionerna på fastighets -
marknaden kommer att öka något med tiden. Wallenstam 
har finansiella muskler att både förvärva och sälja, och 
förhoppningsvis kunna ta tillvara de möjligheter som ges. 
Mot bakgrund av detta tar Erik Klang, affärsstrateg, plats 
i vår koncernledning.
Ränta och elpris påverkar förvaltningsresultatet
Förvaltningsresultatet har gått ner under året, och detta 
beror i första hand på att vår räntekostnad har stigit, men 
också på att elkostnaderna i vår drift radikalt har gått upp. 
De högre elkostnaderna motverkas dock av att vi produ-
cerar vår egen el, vilket betyder att för koncernen blir det 
kostnadsneutralt men det slår negativt i fastighetsförvalt -
ningen. För 2024 bedömer vi att både elpriset och räntan 
kommer att sjunka.
Finansiellt starka
Wallenstam är finansiellt starka med en soliditet på 46 %. 
Vi har hela 98 % av finansieringen i form av banklån hos 
svenska banker och Europeiska Investeringsbanken och 
närmare 60 % av våra lån är räntesäkrade med hjälp av 
räntederivat. Under kvartalet har vi dessutom förlängt våra 
räntederivat för att öka räntebindningstiden och på så sätt 
ytterligare stärka vår finansiella position.
Hopp om nya projektstarter
Vår produktion av nya hyresrätter har tyvärr minskat i 
takt med den ökade oron i omvärlden. Under året har vi 
anpassat vår organisation för vår nyproduktionsverksam -
het så att den matchar nedgången i antal projektstarter. 
Vi ser nu att byggkostnadsökningen har stagnerat och det 
gör att vi återigen tittar på att starta nya byggprojekt. Jag 
hoppas kunna återkomma med konkreta byggstarter inom 
kort, och det känns både hoppfullt och glädjande, särskilt 
med tanke på det skriande bostadsbehovet i våra lägen. 
Hållbarhetsarbete som ger resultat
Det finns många utmaningar när det gäller vår nyproduk-
tion i fråga om kostnader, men det är också en utmaning 
att bygga på ett så hållbart sätt som möjligt. Våra klimat-
mål är godkända av Science Based Targets initiative i linje 
Våra bostäder finns i attraktiva 
områden. Efterfrågan är stor, över 
280 000 personer – alltså mer än 
2,5 % av Sveriges befolkning – har 
anmält intresse för våra lägenheter.
2 VD HAR ORDET

===== SIDA 5 =====

med Parisavtalet och innebär att vi ska minska våra CO2-
utsläpp i verksamheten. Ett av målen, Scope 3, rör specifikt 
CO2-utsläppen från vår byggverksamhet, som vi ska 
minska med 55 % till 2030. Här ser vi redan goda resultat: 
en minskning med 19 % jämfört med basåret 2019! 
Under 2023 har vi även arbetat med att förbereda oss 
inför kommande redovisningskrav enligt CSRD (Cor -
porate Sustainability Reporting Directive). Både CSRD 
och EU:s taxonomiförordning blir obligatoriska för oss 
för räkenskapsåret 2025. Vi har valt att sedan förra året 
frivilligt redovisa hur stor andel av våra tillgångar som 
definieras som hållbara enligt EU-taxonomin. Här kan jag 
med glädje konstatera en förbättring: 42 % av vår omsätt-
ning är förenlig med EU-taxonomin, jämfört med 37 % 
föregående år. 
Vi har också arbetat med att tydliggöra vårt sociala håll-
barhetsarbete. Wallenstam har en lång tradition, faktiskt 
ända sedan min pappa startade bolaget 1944, av att vara 
engagerade i samhället och ta ett socialt ansvar, även om 
insatserna inte alltid varit lika strukturerade som under de 
senare åren. Vi samarbetar med en rad organisationer som 
arbetar mot utanförskap och vi verkar på olika sätt för att 
skapa ökad trivsel och trygghet 
för våra hyresgäster som bor 
och arbetar i våra fastigheter. 
Den troligtvis viktigaste sociala 
insatsen vi gör är att tillföra nya 
hem – att ha en bostad är grund-
läggande i en människas liv. För 
mig är det få saker som känns så 
bra som att se våra bostadspro-
jekt växa fram och fyllas av nya 
hyresgäster!
Wallenstam har sedan 
tidigare signerat UN Global 
Compact, vilket innebär att vi 
stödjer och arbetar utifrån de 
tio principerna kring mänskliga 
rättigheter, arbetsvillkor, försik -
tighetsprincipen, antikorruption 
och ansvarstagande gällande 
miljöfrågor.
Ser fram emot spännande 2024
Trots ovanligt tuffa utmaningar 
under 2023 har Wallenstams verksamhet fungerat väl, 
tack vare engagerade och uthålliga medarbetare och att vi 
ihärdigt arbetat utifrån våra långsiktiga strategier. Våra 
fastigheter finns i attraktiva lägen och vi har en diversifie -
rad fastighetsportfölj med både lokaler och bostäder. Vår 
finansiering består huvudsakligen av banklån och vi har 
avstått rating vilket ger oss flexibilitet. Vi fokuserar på 
kontrollerad tillväxt – att växa och skapa värde utan att 
riskera bolagets soliditet.
Jag är oerhört stolt över det som vi under året åstadkom-
mit tillsammans inom hela organisationen. Wallenstam 
har fantastiska fastigheter och ett stabilt finansiellt läge, 
och jag ser fram emot ett spännande, utmanande och för-
hoppningsvis ljusare 2024!
Hans Wallenstam, vd
VD HAR ORDET  3

===== SIDA 6 =====

Ordförande har ordet
 D
et blir inte alltid som man har tänkt sig, ibland 
blir det bättre. Denna mening sammanfattar 
ganska väl hur den ekonomiska utvecklingen 
blev under 2023. Med all rätt var den svenska 
konsumenten negativ i den ekonomiska mot-
vinden under det gångna året och förvisso såg vi en svagt 
negativ BNP-utveckling i Sverige för 2023 men det får 
betraktas som en mild lågkonjunktur eller det ekonomer 
brukar kalla en mjuklandning av ekonomin.
2023 kan även betraktas som ett år då vi samtidigt 
hade låg- och högkonjunktur. För samtidigt som vi kon -
sumenter hade det kämpigt, gick stora delar av verkstads -
industrin på högvarv tack vare välfyllda orderböcker som 
skulle betas av. Detta har i högsta grad varit märkbart 
bland verkstadsbolagen i Göteborgsregionen och det har 
varit en positiv bidragsfaktor till sysselsättningen i regio -
nen. Vi ser nu tecken på en typ av normalisering av den 
ekonomiska utvecklingen efter ett decennium av ekono -
miska excesser. 
Styrelsens arbete under året
2023 blev första året med Wallenstams nya affärsplan och 
i linje med vår förväntansbild blev det få byggstarter under 
året. Bygginflationen som varit ett gissel för byggstarterna 
har äntligen kommit ner till humana nivåer. Nu ser vi fram 
emot en lägre och mer stabil räntenivå och då bör våra 
byggstarter komma igång igen. Successivt under hösten 
kom alla de signaler som centralbankscheferna vill se. In -
flationen föll tillbaka, inflationsförväntningar kom allmänt 
ner i samhället samtidigt som den svenska kronan började 
stärkas och genast började räntemarknaden spekulera i 
räntesänkningar. En av våra viktigaste parametrar för att 
nå vårt substansmål om 100 kronor per aktie år 2030 är 
att vi är aktiva inom vår bostadsproduktion och om vi har 
en ränteutveckling som är med oss kan vi hoppas på ett 
antal byggstarter under 2024. 
Under de senaste årens energipristurbulens har vi fått 
skörda frukterna av att vara självförsörjande på el tack 
vare våra 53 vindkraftverk. Styrelsen fick under året 
en  gedigen genomgång av hela vår vindkraftsaffär och 
vi  känner oss både trygga med och övertygade om att 
Wallenstam fortsatt ska producera egen el med samma 
ambitionsmål som tidigare.
Att arbeta i Wallenstams styrelse är både roligt och sti-
mulerande och jag ser alltid fram emot varje styrelsemöte. 
Extra inspirerande är det då styrelsen får möjlighet att 
göra projektbesök, antingen på våra pågående byggnatio-
ner eller i något befintligt hus. Under 2023 valde styrelsen 
att återvända till Wallenstams stora projekt i Kallebäck. 
Senast styrelsen var där, var för tre år sedan och nu är 
området verkligen etablerat med flertalet vackra byggnader 
uppförda med hög Wallenstamstandard. Vid varje lägen-
het vi såg fick jag samma känsla; vilken fantastisk boen-
demiljö. Jag kan rekommendera en promenad i området 
för att ta del av såväl vacker arkitektur som inspirerande 
verksamheter. 
Vid vårens årsstämma valdes Rebecka Wallenstam in 
som ordinarie styrelseledamot vilket har bidragit positivt 
till styrelsens arbete. Då Rebecka tidigare varit adjungerad 
styrelseledamot och känner bolaget väl, var hennes start -
sträcka obefintlig in i styrelsearbetet.
Volatil aktiemarknad men vår starka balansräkning  
skapar möjligheter
I samband med att vi publicerade vår Q3-rapport i slutet av 
oktober beslutade styrelsen att återigen starta ett aktie -
återköpsprogram. Vår aktie värderades till cirka 37 kronor 
vid den tidpunkten och styrelsen ansåg att återköp skapade 
aktieägarvärde med de förutsättningar som vi då hade. Vid 
årsskiftet hade Wallenstamaktien stigit med nästan 50 % 
sedan slutet av oktober.
Wallenstams balansräkning är stark vilket bidrar till att 
vi kan genomföra affärer och starta nya byggprojekt såväl 
som göra aktieåterköp. I samband med lanseringen av Wal-
4 ORDFÖRANDE HAR ORDET
Jag ser många anledningar att tro att 
den senaste tidens resultatutveckling 
för Wallenstam – som för övrigt firar 
80 år under 2024 – blir ett litet hack i 
kurvan när vi om några år ser tillbaka 
på den här perioden.

===== SIDA 7 =====

Lars-Åke Bokenberger, ordförande
ORDFÖRANDE HAR ORDET  5
lenstams nya affärsplan för 2030 antogs även en uppdate-
rad utdelningspolicy som innebär att bolagets utdelning 
beräknas vara cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. 
I linje med vår utdelningspolicy föreslår därför styrelsen en 
utdelning på 50 öre per aktie för 2023.
En 80-årings perspektiv
Visst har det varit både kämpigt och utmanande för oss 
som bolag under de senaste två åren men jag ser många 
anledningar att tro att den senaste tidens resultatutveck -
ling för Wallenstam – som för övrigt firar 80 år under 
2024 – blir ett litet hack i kurvan när vi om några år ser 
tillbaka på den här perioden. Huvudanledningen till att vi 
är på väg att reda ut även den här turbulenta tiden är hårt 
och långsiktigt arbete och att Wallenstam i grunden är 
ett synnerligen välskött bolag som leds av vår fantastiske 
vd, Hans Wallenstam. 80-åringen Wallenstam AB står 
starkare än någonsin.

===== SIDA 8 =====

LEDAMOT
Rebecka Wallenstam
Född 1991, Ekonom.
Styrelseledamot sedan 2023.
Tidigare erfarenhet  bl.a. som styrelseleda ­
mot i Convendum Corporation AB och som 
koncerncontroller inom Wallenstam.
Andra uppdrag, bl.a. uthyrningschef bostad 
Göteborg (Wallenstam).
Aktieinnehav i Wallenstam:  
2 323 337 B­aktier* och  
40 000 syntetiska optioner.
VICE ORDFÖRANDE
Karin Mattsson 
Född 1972, Fil. kand. i sociologi (personalvetare).  
Styrelseledamot sedan 2016. 
Tidigare erfarenhet  bl.a. som ordförande i Riksidrottsförbundet 
samt ställföreträdande medlemschef m.m. för Lantbrukarnas 
Riksförbund. 
Andra uppdrag, bl.a. styrelseordförande i Länsförsäkringar 
Jämtland, Svenska Skidförbundet, Frösö Hästgård AB samt Prins 
Carl Philips och Prinsessan Sofias Stiftelse. Styrelseledamot i 
Länsförsäkringar AB, WCR 2019 Jämtland Härjedalen AB, Astrid 
Lindgrens Värld AB, Svenska Hockeyligan AB och Skogsägarna 
Mellanskog Ekonomisk Förening.
Aktieinnehav i Wallenstam: 19 000 B­aktier*.
* Inklusive familje medlemmar. 
Uppgifterna avser förhållandet vid årsskiftet. 
6 STYRELSE
Styrelse

===== SIDA 9 =====

ORDFÖRANDE
Lars-Åke Bokenberger
Född 1968, Civilekonom.  
Styrelseledamot sedan 2020.
Tidigare erfarenhet  bl.a. svensk  
aktiechef på AMF samt aktieanalytiker 
och analyschef på Alfred Berg Fondkom ­
mission.  
Andra uppdrag, bl. a. styrelseord­
förande i Mattssons Fastighetsutveckling 
AB samt vice ordförande i Convendum 
Corporation AB. Styrelseledamot i Ferro ­
amp AB, Mertzig Asset Management AB 
samt Colive AB.
Aktieinnehav i Wallenstam: 
30 000 B­aktier.
LEDAMOT
Agneta Wallenstam
Född 1952, utbildning inom teologi,  
etnologi, arkeologi och socialantropologi. 
Master i kulturantropologi. Ordinerades 
till pastor 1987. Styrelseledamot sedan 
2010.
Tidigare erfarenhet  från arbete som 
pastor och församlingsföreståndare i olika 
församlingar sedan 1987.  
Andra uppdrag, bl.a. pastor i Equmenia ­
kyrkan och styrelseordförande i Betle­
hemskyrkans församling. Styrelseledamot 
i Göteborgs Räddningsmission samt Ulla 
och Lennart Wallenstamstiftelsen. Driver 
Kolboryd gård sedan 2003.
Aktieinnehav i Wallenstam:  
23 368 000 B­aktier.
LEDAMOT 
Mikael Söderlund
Född 1965, Fil. kand. i stats veten skap. 
Styrelseledamot sedan 2020.
Tidigare erfarenhet  bl.a. som partner 
i konsultbolaget Kreab samt förtroende ­
uppdrag inom Moderaterna och som 
borgarråd i Stockholms stad.
Andra uppdrag, bl.a. grundare och vd 
för Sthlm Urban Advisors. Ledamot i 
stiftelsen Svenska Dagbladet.
Aktieinnehav i Wallenstam:  
1 000 B­aktier.
STYRELSE 7

===== SIDA 10 =====

VVD WALLENSTAM AB,  
REGIONCHEF STOCKHOLM  
OCH UPPSALA
Mathias Aronsson
Född 1972, anställningsår 1996.
Tidigare ledande befattningar inom 
Wallenstam: Vd Wallenstam Stockholm 
AB, Regionchef Stockholm Wallenstam 
Bostad AB, vd Wallenstam Bostad AB. 
Aktieinnehav i Wallenstam:   
446 700 B­aktier och  
100 000 syntetiska optioner.
KOMMUNIKATIONSDIREKTÖR
Elisabeth Vansvik
Född 1970, anställningsår 2002.
Utbildning:  Fil. mag. media­ och  
kommunikationsvetenskap.
Tidigare ledande befattningar inom 
Wallenstam: Kommunikationschef,  
Kommunikations­ och HR­direktör.  
Externa uppdrag:  Styrelseledamot i  
Barn i Nöd.
Aktieinnehav i Wallenstam:   
53 000 B­aktier och  
100 000 syntetiska optioner.
Koncernledning
VVD WALLENSTAM AB, 
REGIONCHEF GÖTEBORG
Marina Fritsche
Född 1967, anställningsår 2005  
och 2010.
Utbildning: Civilingenjör, Väg­ och  
vattenbyggnad. 
Tidigare ledande befattningar inom 
Wallenstam: Teknisk chef Företag  
Göteborg, Affärsområdeschef Bostad  
Region Göteborg.  
Externa uppdrag:  Styrelseledamot i 
Fastighetsägarna Göteborg första  
regionen, Itsumo AB samt Fastigo. 
Aktieinnehav i Wallenstam:   
181 578 B­aktier** och  
100 000 syntetiska optioner.
8 KONCERNLEDNING

===== SIDA 11 =====

CFO OCH IR-ANSVARIG
Susann Linde 
Född 1979, anställningsår 2001.
Utbildning:  Civilekonom.
Tidigare ledande befattningar 
inom Wallenstam:  Koncern­
controller.
Aktieinnehav i Wallenstam:  
317 500 B­aktier* och  
100 000 syntetiska optioner.
VD WALLENSTAM AB
Hans Wallenstam
Född 1961, anställningsår 1986.
Utbildning: Civilekonom.
Tidigare ledande befattningar inom 
Wallenstam: Finansdirektör,  
vd Wallenstam i Göteborg AB.
Externa uppdrag:  Ledamot i Ulla  
och  Lennart Wallenstamstiftelsen.
Aktieinnehav i Wallenstam:   
69 000 000 A­aktier,  
98 799 600 B­aktier** och  
100 000 syntetiska optioner.
REVISOR
Mathias Arvidsson , Född 1975,  
Auktoriserad revisor, KPMG AB.  
Utsedd till huvudansvarig revisor 2023.
Övriga uppdrag, bl.a. IKEA of Sweden, 
Fagerhult Group, Christian Berner,  
MQ Marqet och Nelly.
* Inklusive familjemedlemmar.
** Inklusive aktier ägda via bolag och 
familjemedlemmar. 
Uppgifterna avser förhållandet vid 
årsskiftet.
KONCERNLEDNING 9

===== SIDA 12 =====

D 
et totala antalet aktier uppgår till 660 000 000, 
varav 69 000 000 A-aktier (tio röster per aktie) 
och 591 000 000 B-aktier (en röst per aktie).
 
Återköp
I enlighet med årsstämmans beslut har Wallenstam möjlig -
het att förvärva egna B-aktier upp till 10 % av samtliga 
aktier i bolaget. Under 2023 återköptes 2 000 000 aktier. 
Totalt antal återköpta aktier uppgår på bokslutsdagen till 
3 000 000, köpta till en genomsnittskurs om 43,28 kr per 
aktie inklusive courtage.
Handel och omsättning
Årets högsta betalkurs på Nasdaq Stockholm uppgick 
till 55,25 kr och den lägsta till 34,00 kr. Vid årets slut var 
aktiekursen 54,70 kr (43,90), vilket innebär en ökning med 
24,6 % under 2023. Det kan jämföras med index för OMX 
Stockholm Real Estate PI som ökade med 17,0 % och 
OMX Stockholm PI som ökade med 15,5 % under samma 
period.
Aktien har en standardavvikelse på 5,2 för 2023. 
Betavärdet är 1,00 i förhållande till indexet OMXC All 
PI. Ut över Nasdaq Stockholm, där cirka 35 % av omsätt-
ningen av aktien skedde 2023, handlades aktien även via 
exempelvis CBOE Global Markets och LSE Group (Källa: 
Holdings).
Wallenstamaktien
Wallenstams B­aktie har varit noterad sedan 1984 och finns på Large Caplistan 
på Nasdaq Stockholm. På bokslutsdagen hade bolaget 20 157 aktieägare (20 243).
AKTIEDATA
2023 2022
Börsvärde, Mkr 36 102 28 974
Resultat efter skatt per aktie, kr -0,7 1,7
Eget kapital per aktie, kr 46,40 47,70
Substansvärde per aktie, kr 56,20 57,40
Börskurs, kr 54,70 43,90
Utdelning, kr 0,50 * 0,60 
Direktavkastning, % 0,9 1,4
T otalavkastning, % 26,0 Neg.**
Omsättning på Nasdaq, miljoner antal Wallenstamaktier 163,1 188,3
Omsättning per handelsdag i snitt, antal Wallenstamaktier649 992 744 291
Omsättning på Nasdaq, Wallenstamaktier, Mkr 6 858 9 416
Omsättning per handelsdag i snitt, Wallenstamaktier, Mkr 27,3 37,2
* Föreslagen utdelning för verksamhetsår 2023.  
** Negativ totalavkastning till följd av aktiens värdenedgång.
Utdelning till aktieägarna
Enligt Wallenstams utdelningspolicy ska bedömning av 
utdelningens storlek ta hänsyn till koncernens investerings -
behov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställning i öv-
rigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske med 
bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfri -
het. Utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket 
genereras av verksamheten. Utdelningen beräknas över tid 
uppgå till cirka en tredjedel av förvaltningsresultatet. 
10  WALLENSTAMAKTIEN
18 19 232221201716151413121110090807060504030201000
20
40
60
80
100
KURSUTVECKLING 2000–2023
Kr/aktie
Wallenstam B-aktie OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm PI

===== SIDA 13 =====

För räkenskapsåret 2023 föreslår styrelsen en utdelning 
om 0,50 kr per aktie (0,60), uppdelat på två utbetalnings-
tillfällen om vardera 0,25 kr per aktie. Den föreslagna 
utdelningen beräknas uppgå till totalt 328,5 Mkr, baserat 
på antalet utestående aktier per den 8 februari 2024.
Substansvärde
Substansvärdet på bokslutsdagen uppgick till 36 930 Mkr 
(37 825), motsvarande 56,20 kr/aktie. Substansvärdet 
beskriver koncernens skapade samlade värde och inne-
fattar eget kapital och uppskjuten skatteskuld hänförlig 
till förvaltningsfastigheter till följd av skillnader mellan 
redovisade värden och skattemässiga värden på koncernens 
fastigheter. Målet för affärsplan 2030 är att substansvärdet 
ska uppgå till 100 kr/aktie.
Information till marknaden
Finansiell information lämnas i första hand i delårsrap -
porter, bokslutskommuniké och årsredovisning, samt via 
pressmeddelanden. I samband med varje delårsrapport 
kommenteras resultatet i en film samt i en telefonkonfe-
WALLENSTAMAKTIEN 11
rens. Presentationer sker dels i samband med delårsrappor-
ter, dels vid besök från investerare och analytiker samt vid 
investerarträffar i Sverige och i utlandet. På wallenstam.se 
finns informationen om bolaget samlad.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
2322212019
Mkr
GENOMSNITTLIG OMSÄTTNING 
PER HANDELSDAG, NASDAQ
Under 2023 skedde X % av den totala handeln på Nasdaq.
Kallebäcks Terrasser,
Göteborg.
Under 2023 skedde cirka 35 % av den totala handeln med 
Wallenstamaktier på Nasdaq.

===== SIDA 14 =====

Antal aktieägare Aktieägare, % Antal aktier Aktier , %
1–500 12 948 64,2 1 556 917 0,2
501–1 000 1 908 9,5 1 472 018 0,2
1 001–5 000 2 907 14,4 6 954 146 1,1
5 001–10 000 842 4,2 6 127 440 0,9
10 001–15 000 380 1,9 4 745 669 0,7
15 001–20 000 222 1,1 3 966 773 0,6
20 001– 950 4,7 635 177 037 96,3
Summa 20 157 100,0 660 000 000 100,0
FÖRDELNING AV AKTIER 2023-12-31
AKTIEKAPITALETS UTVECKLING
År Emission
 Förändring av 
aktiekapital, kr Aktiekapital, kr Antal aktier Nominellt värde, kr
1960   Ursprungligt kapital 200 000 200 1 000
1984   Fondemission 9:1 1 800 000 2 000 000 2 000 1 000
1984   Split 1 000:1 2 000 000 2 000 000 1
1984   Nyemission 1:2 till 32 kr 1 000 000 3 000 000 3 000 000 1
1986   Fondemission nom. 1 till 10 kr 27 000 000 30 000 000 3 000 000 10
1986   Nyemission 1:3 till 75 kr 10 000 000 40 000 000 4 000 000 10
1987   Fondemission 1:1 40 000 000 80 000 000 8 000 000 10
1995   Nyemission apport till 43 kr 109 302 320 189 302 320 18 930 232 10
2000   Aktieinlösen -9 396 690 179 905 630 17 990 563 10
2001   Nedsättning -7 376 200 172 529 430 17 252 943 10
2002   Nedsättning -11 363 000 161 166 430 16 116 643 10
2003   Nedsättning -13 115 000 148 051 430 14 805 143 10
2004   Nedsättning -10 051 430 138 000 000 13 800 000 10
2005   Split 5:1 138 000 000 69 000 000 2
2005   Nedsättning -7 000 000 131 000 000 65 500 000 2
2006   Nedsättning -3 000 000 128 000 000 64 000 000 2
2007   Nedsättning -4 000 000 124 000 000 62 000 000 2
2008   Nedsättning -6 000 000 118 000 000 59 000 000 2
2011 Split 3:1 118 000 000 177 000 000 0,67
2011 Nedsättning -3 333 333 114 666 667 172 000 000 0,67
2012 Fondemission 57 333 333 172 000 000 172 000 000 1
2013 Nedsättning -2 000 000 170 000 000 170 000 000 1
2015 Split 2:1 170 000 000 340 000 000 0,50
2017 Nedsättning -5 000 000 165 000 000 330 000 000 0,50
2022 Split 2:1 165 000 000 660 000 000 0,25
Ägare A-aktier B-aktier Kapital, % Röster , %
Hans Wallenstam med familj och bolag 69 000 000 98 799 600 25,42 61,72
AMF – Försäkring och fonder 85 115 201 12,90 6,66
Henric och Ulrika Wiman 23 955 504 3,63 1,87
Agneta Wallenstam 23 368 000 3,54 1,83
Anna-Carin B Wallenstam och Anders Berntsson 21 529 200 3,26 1,68
David Wallenstam 17 040 276 2,58 1,33
Christian Wallenstam 16 000 000 2,42 1,25
Monica och Jonas Brandström 13 468 604 2,04 1,05
Swedbank Robur Fonder 12 886 972 1,95 1,01
Bengt Norman 12 440 000 1,88 0,97
Övriga ägare 263 396 643 39,93 20,63
T otalt antal aktier 69 000 000 588 000 000
Återköpta egna aktier* 3 000 000 0,45
T otalt registrerade aktier 660 000 000 100,00 100,00
Summa utestående aktier 657 000 000
AKTIEÄGARINNEHAV 2023-12-31 
Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 21 % av kapitalet och cirka 11 % av rösterna.  Källa: Euroclear Sweden AB 
Utlandsägandet uppgår till cirka 8 % av kapitalet och cirka 4 % av rösterna. 
* Återköpta egna aktier saknar rösträtt. 
12  WALLENSTAMAKTIEN
Källa: Euroclear Sweden AB
Utlandsägandet uppgår till 8 % fördelat på 
65 % i USA och 35 % i Europa exkl. Sverige.
Svenska fysiska 
personer, 43 % 
Utlandsägande, 8 %
Övriga svenska 
juridiska personer, 
29 %
Finansiella företag, 20 %
ÄGARKATEGORIER INNEHAV

===== SIDA 15 =====

FINANSIERING 13
 V
ärdet på koncernens tillgångar uppgick den 31 
december 2023 till 66 841 Mkr (67 049) och fi-
nansieras dels genom eget kapital om 30 500 Mkr 
(31 432), dels genom skulder om 36 341 (35 617). 
Vid årsskiftet uppgick Wallenstams soliditet, som i affärs -
plan 2030 inte ska understiga 35 %, till 46 % (47).
Finanspolicy
Den finansiella verksamheten bedrivs i enlighet med 
 vår finanspolicy, som syftar till att begränsa bolagets 
finansiella risker vilka i huvudsak utgörs av likviditets-, 
refinansierings- och ränterisk. Policyn fastställs av styrel -
sen och prövas årligen.
Räntebärande skulder
De totala räntebärande skulderna uppgår till 29 075 Mkr 
(28 283). Wallenstam har 98 % av sin finansiering i form 
av traditionella lån hos svenska banker och Europeiska 
Investeringsbanken (EIB). Resterande andel består av 
företagscertifikat om 373 Mkr och obligationslån om 
334 Mkr. Wallenstams obligationer är gröna och ryms 
inom ramen för det gröna MTN-programmet (Medium 
Term Notes) som har en total låneram om 3 Mdr. Obliga-
tionerna, som förfaller i april 2024, är noterade på Nasdaq 
Stockholms hållbara obligationsmarknad. Grön finansie -
Finansiering
ring uppgår totalt till 10 828 Mkr, motsvarande 37 %. 
Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvudsakli -
gen med pantbrev i fastigheter. Obligationslånen, före-
tagscertifikaten samt lånet hos EIB är inte säkerställda. 
Företagscertifikatprogrammet har bakomliggande låne -
löften i form av checkräkningskrediter. För lånet hos EIB 
finns utställda kovenanter för att kunna bibehålla lånet 
som icke säkerställt. Uppfylls inte kovenanterna ska lånet 
säkerställas, se vidare sid. 68.
Ränte- och kapitalbindning
En av de enskilt största kostnadsposterna är räntekostna-
der, som framför allt påverkas av förändringar i mark-
nadsräntorna samt av förändrade villkor på kreditmark-
naden. Wallenstam eftersträvar en fördelning mellan olika 
långivare. 
Ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån 
med kort räntebindning är räntederivat. Ur ett kassaflö -
desperspektiv är utfallet över tid i princip detsamma som 
att uppta ett lån med fast ränta. Räntederivat ska mark-
nadsvärderas och om det överenskomna priset avviker 
från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller 
undervärde i resultaträkningen. Orealiserade värdeföränd -
ringar för räntederivat är inte kassaflödespåverkande och 
när ett derivatkontrakt förfaller har dess marknadsvärde 
Wallenstam eftersträvar balans mellan en acceptabel risknivå och god avkastning på eget kapital. 
Wallenstams långsiktiga upplåningsstrategi är att vara finansierade främst via bank.
Godhems backe,  
Göteborg.

===== SIDA 16 =====

2023-12-31  2022-12-31
År
Belopp,  
Mkr
Snittränta,  
%
Belopp,  
Mkr
Snittränta,  
%
2023 11 53 3 3,96 *
2024 12 575 6,06 * - -
2025 500 0,52 2 000 0,72
2026 2 000 0,78 2 000 0,78
2027 2 000 1,05 2 000 1,05
2028 2 000 1,16 2 000 1,16
2029 2 000 0,93 2 000 0,93
2030 2 000 0,95 2 000 0,95
2031 2 000 0,67 2 000 0,67
2032 2 000 1,31 2 000 1,31
2033 2 000 2,02 750 2,21
Summa 29 075 3,24 28 283 2,21
BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR
14  FINANSIERING
upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har 
inte påverkat det egna kapitalet. 
Volymen totalt utestående räntederivat där Wallenstam 
betalar fast ränta uppgår till 16,0 Mdr (16,3), motsvarande 
55 % av de totala lånen. Under året har marknadsvärdet 
på derivaten utvecklats negativt, däremot är värdet på 
räntederivatportföljen fortsatt positivt och uppgick vid 
årsskiftet till 1 000 Mkr (1 874).
2023 2022
Andel lån med lång kapitalbindning (>12 mån), % 14 18
Andel lån med lång räntebindning (>12 mån), % 57 59
Genomsnittlig räntebindningstid, månader 40 44
Genomsnittlig ränta under året, % 2,89 1,55
Genomsnittlig ränta per bokslutsdagen, % 3,24 2,21
Disponibel likviditet
Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga check -
räkningskrediter uppgår till 1 285 Mkr (2 093), varav 
378 Mkr är reserverade för back up för emitterade utestå-
ende företagscertifikat. Under året har Wallenstam valt 
att minska checkräkningskrediterna. Beviljade checkräk -
ningskrediter uppgår till 1 325 Mkr (1 912), där 90 Mkr (-) 
har nyttjats på bokslutsdagen.
%
2322212019 32
34
36
38
40
42
44
46
48
Mkr
SOLIDITET OCH EGET KAPITAL 
Eget kapital Soliditet
0
18 000
20 000
22 000
24 000
26 000
28 000
30 000
32 000
Räntebärande skulder hos kreditinstitut uppgår till 
29 075 Mkr (28 283). Belåningsgraden är 46 % (45). 
Obligationer,  1 %
(100 % grönt) 
Banklån,  98 %
(37 % grönt)
Certifikat,  1 %
FINANSIERING
333231302928272625240
250
500
750
1 000
1 250
1 500
1 750
2 000
Mkr
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEDERIVAT  
OCH FASTRÄNTELÅN
RäntederivatFasträntelån
* Innefattar effekter av swapavtal.
Kallebäcks Terrasser,
Göteborg.

===== SIDA 17 =====

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 15 
 G 
enom att vi både utvecklar och förvaltar våra 
fastigheter kan vi ta ett långsiktigt ansvar. Vi 
anser att ett integrerat hållbarhetsarbete och 
samhällsengagemang går hand i hand med 
långsiktig lönsamhet, därför är hållbarhet 
en central del i hela vår verksamhet. Hållbarhetsarbe -
tet skapar ytterligare kontroll, minskar risker samt ger 
upphov till nya affärer och lösningar. Dessutom bidrar 
hållbarhetsarbetet till mer engagerade medarbetare, nöj -
dare kunder och trygghet för investerare. För att klargöra 
våra ambitioner inom hållbarhet har vi valt att koppla 
affärsplanen till våra nya klimatmål som är godkända av 
Science Based Targets initiative. Både klimatmålen och 
affärsplanen sträcker sig till år 2030. 
Wallenstam har hållbarhetsrapporterat sedan 2006. 
Sedan flera år tillbaka har vi valt att prioritera fem 
av FN:s Globala mål för hållbar utveckling avseende 
ekologisk, social och ekonomisk hållbarhet. Hållbar -
hetsarbetet grundar sig i den väsentlighetsanalys som 
genomfördes år 2018 med kalibrering 2021 och rappor -
teringen inspireras av GRI (Global Reporting Initiative) 
Universal Standards 2021, se vidare sid. 107. Vi stödjer 
UN Global Compact och arbetar utifrån 
de tio principerna avseende mänskliga 
rättigheter, arbetsrätt, miljö och anti -
korruption. Aktuell Communication on 
Progress (CoP) för Wallenstam finns på 
UN Global Compact:s hemsida.
Wallenstams hållbarhetsredovisning
Wallenstam vill bedriva ett ansvarsfullt företagande och bidra till ett hållbart samhälle, 
idag och för kommande generationer. Vi vill ta ett långsiktigt ansvar för den påverkan 
vår verksamhet har på samhället, människan, klimatet och miljön.
Wallenstams vindkraftverk 
vid Gullmarn i Bohuslän.

===== SIDA 18 =====

16  WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING
Wallenstam har valt att frivilligt redovisa hur stor del 
av tillgångarna som definieras som hållbara enligt EU:s 
taxonomiförordning, se vidare sid. 21. Under 2023 påbör-
jade vi även arbetet med att förbereda oss för kommande 
rapporteringskrav enligt CSRD (Corporate Sustainability 
Reporting Directive). Vi har under året rapporterat våra 
utsläpp av växthusgaser och vår vattenförsörjning till CDP 
(Carbon Disclosure Project).
WALLENSTAMS PÅVERKAN
VÄSENTLIGA HÅLLBARHETSOMRÅDEN BASERAT PÅ INTRESSENTDIALOG
Väsentlighetsanalysen genomfördes 2018 med kalibrering 2021. Intressentdialoger genomfördes 
med medarbetare, kreditgivare, storägare, styrelserepresentanter samt hyresgäster.
C
I
D
EG
J
L
K
H
F
Stabil ekonomi  
och antikorruption
A Ekonomi i balans
B Antikorruption
Sociala förhållanden  
och personal
C Schyssta arbetsvillkor
D Trygg och säker arbetsmiljö
E Inkluderande företagskultur
F Mångfald och jämställdhet
G Leverantörer
BETYDELSE FÖR INTRESSENTER
AvgörandeMycket viktig
AvgörandeMycket viktig
Kund
H Kundnöjdhet
A
B
Klimat och miljö
 I Växthusgaser
 J Energieffektivitet
K Avfallshantering
L Hållbara  
 byggnadsmaterial
Styrning av hållbarhetsarbetet
Hållbarhetsarbetet omfattar alla delar av organisationen 
och är en integrerad del av vår verksamhet. Arbetet baseras 
på bolagets hållbarhetspolicy och strategi samt på de av 
Science Based Target initiative godkända klimatmålen. 
Wallenstams policys och riktlinjer uppdateras årligen och 
antas av styrelse samt koncernledning. Hållbarhetschefen 
rapporterar löpande uppdateringar och resultat till kon-
cernledning och styrelse. Vår vd har det yttersta ansvaret 
för hållbarhetsarbetet.
Solceller på Söra Kvarter  
i Åkersberga, Österåker.

===== SIDA 19 =====

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 17 
Klimat och miljö
Wallenstams klimatmål år 2023–2030
Bygg­ och fastighetssektorn står för en betydande del av den 
totala koldioxidbelastningen i samhället. Vi vill ta vårt ansvar och 
bidra till den gröna omställningen, därför har vi klimatmål som 
är vetenskapligt baserade och i linje med Parisavtalets mål om 
att begränsa den globala uppvärmningen till 1,5 grader Celsius. 
Klimatmålen blev godkända av det globala klimatsamarbetet 
Science Based Targets initiative (SBTi) i slutet av 2022 och är så 
kallade near­term targets. 
De validerade klimatmålen innebär att Wallenstam ska 
minska sina utsläpp med 50 % inom Scope 1 och 2 till och med 
2030, med basår 2018. Scope 1 avser utsläpp från gas som 
används till uppvärmning samt utsläpp som uppstår vid köld ­
medieläckage i våra värmepumpar. Scope 2 avser utsläpp från 
produktion av fjärrvärme, el och fjärrkyla. Vår fastighetsel är 
koldioxidfri eftersom den produceras i våra egenägda vindkraft ­
verk och solceller, därav redovisas inga utsläpp för elenergin i 
Scope 2 som market based (marknadsbaserad). Scope 1 och 2 
redovisas i absoluta tal. 
Utöver de validerade klimatmålen inom Scope 1 och 2 har 
Wallenstam även definierat ett frivilligt mål inom Scope 3, enligt 
Science Based Targets initiatives metodik. Målet innebär att Wal ­
lenstam ska mäta och minska utsläppen från byggverksamheten 
med 55 % till och med 2030, med 2019 som basår. Scope 3 
redovisas som ett intensitetstal, baserat på årets nybyggnation.
SCOPE 1
Direkta utsläpp
Förbränning av bränslen samt köldmedieläckage
SCOPE 2
Indirekta utsläpp
Inköpt energi
SCOPE 3
Övriga indirekta utsläpp
Inköp av varor för byggnation
Mål: –50 %
Basår: 695 ton CO2e
2023: 444 ton CO2e
Utfall: –36 %
Mål: –50 %
Basår: 5 097 ton CO2e
2023: 3 888 ton CO2e*
Utfall: –24 %*
Mål: –55 %
Basår: 340 kg CO2e/BTA
2023: 277 kg CO2e/BTA
Utfall: –19 %
Under året har kylanläggningar med köld­
medium ersatts i våra fastigheter, vilket 
minskar risken för köldmedieläckage som 
ger upphov till utsläpp.
Vi mäter och optimerar kontinuerligt drif­
ten av våra fastigheter för ökad energief­
fektivitet, minskad energiförbrukning och 
minskade utsläpp. Energieffektiviserings­
projekten består bland annat av uppdate­
ringar av teknisk utrustning, fönsterbyte, 
tilläggsisolering samt solcellsinstallationer.
För att effektivisera materialanvändandet i 
vår nyproduktion och begränsa projektets 
totala klimatpåverkan utför vi klimatberäk­
ningar. Baserat på beräkningarna gör vi 
klimatsmarta materialval, som exempelvis 
klimatförbättrad betong, samt minskar 
materialmängden där det är möjligt. En 
omfattande klimatfärdplan har upprättats 
som stöd för verksamheten i arbetet med 
att minska klimatpåverkan från vår nypro­
duktion.
*Då data för faktiska utsläpp från vissa fjärrvärme­ 
leverantörer avseende 2023 ej var tillgänglig vid 
upprättande av denna redovisning, baseras redovis­
ningen till en mindre del på utsläppsdata för 2022.

===== SIDA 20 =====

18  WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING
Förnybar energi
Genom att satsa på förnybar energi från solceller och vindkraft ­
verk tar vi ett aktivt ansvar för vår klimatpåverkan. Sedan 2013 
har Wallenstam, som första fastighetsbolag i Sverige, varit själv ­
försörjande på 100 % förnybar elenergi. Våra 53 vindkraftverk 
är belägna mellan Skåne och Gästrikland och har en installerad 
effekt om totalt 1 12 MW (1 12). Under året har vindkraftverken 
producerat totalt 292 GWh (338). Eftersom Wallenstam inte 
äger något elnät distribueras den el som vi producerar till den 
nordiska elmarknaden. Därifrån köper vi sedan förnybar vind ­
kraftsel till våra fastigheter. Vi har fortsatt arbetet med solcells ­
installationer och vi har nu 1 1 760 (6 300) solcellspaneler i drift 
med en installerad effekt om 4,1 MW (1,8). Solcellerna produce­
rade 1 930 MWh (1 006) under 2023.  
Wallenstam ställer sig bakom regeringsinitiativet Färdplan för 
fossilfri konkurrenskraft – Uppvärmningsbranschen. Vi deltar i 
forskning och utveckling inom stadsutveckling, byggnation och 
förvaltning, och vi har ett innovationsråd på Wallenstam som ar­
betar med att utveckla och skapa nya hållbara lösningar. Därtill är 
vi delägare i Ferroamp, ett börsnoterat företag som utvecklar nya 
verktyg för energioptimering och lastbalansering i fastigheternas 
elsystem, och vi använder deras teknik i delar av vår nyproduktion.
Miljöcertifiering 
Wallenstam ska miljöcertifiera samtlig nyproduktion av bostäder 
enligt Miljöbyggnad nivå Silver. I slutet av 2023 har Wallenstam 
certifierat totalt 18 fastigheter enligt Miljöbyggnad nivå Silver. Vi 
arbetar även med att certifiera befintligt bestånd. I dagsläget har 
en kommersiell fastighet certifierats enligt BREEAM In ­Use och 
tre kommersiella fastigheter har certifierats enligt Miljöbyggnad 
iDrift nivå Guld. 
Fokus på resurseffektivitet och cirkulärt 
byggande
Genom att effektivisera resursanvändningen av energi, vatten 
och byggmaterial kan vi minska vår klimatpåverkan och även 
minska våra kostnader. Under 2023 har vi börjat mäta mäng ­
den och typen byggavfall i ombyggnadsprojekt, detta för att vi 
ska kunna formulera relevanta mål, ställa krav och styra mot 
förbättringar. Vi strävar efter att skapa flexibla, optimerade och 
hållbara lokaler och öka andelen uthyrningar som inte kräver 
omfattande renoveringar och lokalanpassningar. Det gör vi för 
att minska resursanvändningen och vår klimatpåverkan, och det 
bidrar även till en mer effektiv uthyrningsprocess. Därtill har vi 
under året börjat erbjuda våra kommersiella hyresgäster gröna 
hyresavtal, som innebär att vi tillsammans med våra hyresgäster 
ska verka för minskad miljö­ och klimatpåverkan. Wallenstam 
deltar även i samarbetsinitiativet Handslaget för cirkulärt byg­
gande i Göteborgs stad, där vi tillsammans med andra aktörer i 
branschen ska verka för att utveckla och etablera en marknad 
för återbruk.
Utöver arbetet med att minska vårt byggavfall fortsätter vi 
aktivt göra insatser för att minska restavfallet från våra fastig ­
heter. Under året har vi infört ett nytt och enhetligt skyltsystem i 
samtliga miljörum i syfte att underlätta och förbättra avfallshan ­
teringen. Våra textilkärl som vi i samarbete med Human Bridge 
placerar ut vid våra fastigheter fortsätter vara ett framgångsrikt 
initiativ. Sammanlagt har vi under året samlat in 42,5 ton (41) 
textilier.  
Hållbara transporter 
Vi vill erbjuda både våra hyresgäster och våra medarbetare 
praktiska och klimatsmarta transportlösningar. Wallenstams 
medarbetare uppmuntras till kollektivt resande och på våra kon ­
tor finns elcyklar samt bilpool med elbilar, vilket möjliggör koldi ­
oxidfria resor i tjänst. Därtill arbetar vi både i vår nyproduktion 
och i vårt befintliga bestånd med att utveckla olika mobilitetslös ­
ningar. Dessutom installerar vi laddplatser för elbilar i både vår 
nyproduktion och i vissa befintliga fastigheter. 
Biologisk mångfald.  Vi vill främja den biologiska mångfalden. Under året 
har vi bland annat placerat insektshotell på några fastigheter, samt skapat 
blomstrande ängsytor på flera av våra innergårdar, i några fall i närheten av 
våra bikupor. Vi har även placerat död ved på några gårdar för att gynna den 
biologiska mångfalden.
Wallenstams kommersiella fastighet 
på Östra Hamngatan i Göteborg 
certifierades i början av 2023 enligt 
Miljöbyggnad iDrift nivå Guld.

===== SIDA 21 =====

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 19 
Socialt ansvar
Wallenstam arbetar för att vara en engagerad samhällsaktör. I 
syfte att sammanfatta och beskriva alla de initiativ och insatser 
som vi gör har ledningen antagit en strategi för Wallenstams 
sociala hållbarhetsarbete. Vårt sociala hållbarhetsarbete riktas 
främst mot de geografiska områden där vi verkar och insatserna 
kan delas in i fyra fokusområden:
 » Verka proaktivt mot utanförskap och bidra till jämlika 
livschanser.
 » Främja välbefinnande, trygghet och delaktighet
 − för människor som bor och arbetar i våra fastigheter 
 − för våra medarbetare
 − för våra leverantörer och entreprenörer.
 » Bidra till en positiv utveckling av samhället genom stadsut-
veckling.
 » Affärsetik och antikorruption.
Verka proaktivt mot utanförskap och bidra 
till jämlika livschanser
Vi vill ta ett långsiktigt samhällsansvar genom att skapa jämlika 
stadsdelar och områden där alla kan känna sig inkluderade. Vi 
stödjer marginaliserade grupper och individer som befinner sig 
i samhällets utkanter. Vi samarbetar med organisationer som 
Mitt Liv och TalangAkademin, vilka arbetar för minskat utan ­
förskap och hjälper människor komma in på arbetsmarknaden. 
Därutöver vill vi främja en aktiv fritid för barn och unga i det 
lokala samhället där vi verkar, till exempel genom att tillhanda ­
hålla lokaler för föreningar, skapa mötesplatser och stödja olika 
typer av aktiviteter. Några av våra samarbetspartners är Project 
Playground, Stadsmissionen, Räddningsmissionen, Majornas 
samverkansförening, stiftelsen Läxhjälpen, Maskrosbarn, BRIS 
samt olika idrottsföreningar för barn och unga. 
Vi arbetar för att alla medarbetare inom Wallenstam ska ha 
likvärdiga förutsättningar vid rekryteringar, utveckling och löne ­
sättning, och vi strävar efter en organisation där förebyggande 
åtgärder görs kopplat till samtliga diskrimineringsgrunder. 
Främja välbefinnande, trygghet och 
delaktighet
Vi vill främja välbefinnande, trygghet och delaktighet för männ ­
iskor som bor och arbetar i våra fastigheter, för våra medar­
betare samt för våra leverantörer och entreprenörer. Vi verkar 
för en ökad trygghet och trivsel för våra hyresgäster som bor 
och arbetar i våra fastigheter, och för de som besöker våra 
fastigheter, både dag­ och kvällstid. Vi vill bidra till den enskilda 
människans hälsa och välbefinnande, med syfte att skapa en god 
livskvalitet. Det gör vi bland annat genom att skapa och utveckla 
god inomhusmiljö samt inbjudande utemiljöer med grönska och 
plats för rekreation. 
Trygghet är ett fokusområde för oss på Wallenstam och vi 
arbetar systematiskt med vår handlingsplan Trygga fastigheter. 
Här gör vi en rad insatser i såväl tidiga skeden när vi utformar 
fastigheten, som i den löpande förvaltningen av våra bostadshus 
och kommersiella lokaler. Ibland krävs det även punktinsatser 
för att bidra till ökad trygghet och säkerhet. Några exempel på 
insatser som vi gör är trygghetsinventeringar, enkätundersök ­
ningar via AktivBo samt strukturerad samverkan och dialog med 
hyresgäster, närpolis, sociala myndigheter, kommun, samarbets ­
partners och andra fastighetsägare. Vi har också tagit fram en 
modell, inspirerad av Huskurages metod, som vi arbetar aktivt 
med för att förhindra våld i nära relationer i våra bostadshus. 
Ytterligare ett exempel är Wallenstams mobilapp där våra 
hyresgäster har möjlighet att kommunicera med oss och med sina 
grannar, vilket främjar känslan av trygghet och gemenskap. Några 
av våra samarbeten och samverkansprojekt som verkar för väl­
befinnande, trygghet och delaktighet är Tryggare Sverige, Purple 
Flag, Idrott utan gränser och andra idrottsföreningar i de områden 
vi verkar.
Bidra till en positiv utveckling av samhället 
genom stadsutveckling
Rätten till en trygg bostad är fastställd i såväl FN:s konvention 
om mänskliga rättigheter som i svensk grundlag, likväl råder det 
fortsatt bostadsbrist i Sverige, särskilt i storstadsregionerna. Vi 
vill bidra till fler hem på marknaden, främst hyresrätter. Trots det 
ansträngda läget i omvärlden har vi under året byggstartat 172 
lägenheter i Stockholm och samtidigt färdigställt 837 lägenheter 
i Göteborg, Härryda och Uppsala. 
 
Gåvor. Samarbete och stöd sker främst genom sponsring samt icke- 
kommersiella samarbeten, det vill säga gåvor. Årligen skänker Wallenstam 
1 % av förvaltningsresultatet till dessa icke-kommersiella samarbeten. 
Vi vill skapa och utveckla god 
inomhusmiljö samt inbjudande 
utemiljöer med grönska och plats  
för rekreation.

===== SIDA 22 =====

20  WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING
Vi strävar efter att skapa trygga och välkomnande områden 
och fastigheter där människor vill bo, arbeta och vistas, nu och i 
framtiden. Genom att vi utvecklar och förvaltar våra byggnader 
kan vi ta ett långsiktigt ansvar för våra fastigheter och dess 
närområden under en lång tid. Vi utvecklar och bygger främst 
hyresrätter, och ibland bygger vi även bostadsrätter och del ­
ningslägenheter som upplåtelseform. Delningslägenheter är ett 
modernt kollektivboende som främjar gemenskap för unga som 
vill komma in på bostadsmarknaden. Dessa utvecklar vi tillsam ­
mans med Colive, som vi är delägare i sedan 2020.
Redan i tidiga skeden projekterar vi för att utveckla fastig ­
heter och områden som är trygga, inkluderande, levande och 
som har god tillgänglighet till service och mötesplatser såsom 
restauranger, caféer, matbutiker, coworking, skolor, idrott samt 
kollektivtrafik. Vi utvecklar även våra befintliga fastigheter och 
genomför aktiviteter i samverkan med våra kommersiella kun ­
der, staden, andra fastighetsägare och aktörer i samhället. Någ ­
ra exempel på samverkansorganisationer är Hallonbergslyftet, 
Handslag Hallonbergen, Innerstaden Göteborg, B(id) Stigberget 
och IOP Majorna.
Affärsetik och antikorruption
Inom bygg­ och fastighetsbranschen finns risker relaterade till 
bland annat arbetsmiljö, korruption, mänskliga rättigheter, klimat 
och miljö. I våra projekt och i vår förvaltning är leverantörsleden 
ibland långa med många aktörer, varor och tjänster som upp ­
handlas. Vår uppförandepolicy med tillhörande riktlinjer bygger 
på bolagets kärnvärden – respekt, engagemang och utveckling 
– och tydliggör vad som förväntas av våra medarbetare och 
leverantörer avseende arbetsvillkor, hållbarhetsfrågor, mänskliga 
rättigheter samt korruption och mutor. Vi bedriver vår verksam ­
het i enlighet med lagar och övriga föreskrifter, UN Global Com ­
pacts tio principer, samt tillämpar ansvarsfulla affärsmetoder 
som präglas av hög affärsmoral och god affärsetik.
Wallenstams etiska råd driver bolagets centrala arbete med 
affärsetik och antikorruption. Rådet arbetar proaktivt för att 
minimera riskerna internt och hos våra leverantörer och ansva ­
rar för utbildning och information avseende affärsetik, antikor ­
ruption samt uppförandepolicyn. Utbildningen är obligatorisk 
för samtliga anställda. Det har inte rapporterats något ärende 
till etiska rådet under 2023 som har krävt ytterligare utredning. 
Wallenstam har även en visselblåsarfunktion som kan använ ­
das såväl internt som externt och som finns tillgänglig via länk 
på Wallenstams hemsida. Till vår visselblåsarfunktion har ett 
ärende inkommit under 2023. Ärendet hanteras enligt gällande 
rutiner men kvalificeras inte som ett visselblåsarärende.
Ekonomisk 
hållbarhet
Långsiktigt hållbar ekonomi 
Långsiktig lönsamhet är ett grundläggande villkor för oss som 
bolag och våra ägare vill se en avkastning på det kapital som 
de investerat i verksamheten. Genom en effektiv organisation, 
hållbarhetsansvar, kostnadseffektivitet samt fokus på orter med 
god tillväxt och stark efterfrågan kan vi säkra en långsiktig eko ­
nomisk stabilitet. Långsiktig lönsamhet innebär också att vi ska 
generera vinst som vi kan återinvestera i verksamheten. Genom 
att tillföra bostäder och lönsamt utveckla våra fastigheter skapar 
vi värde för samhället och våra kunder samt för företagets med­
arbetare och ägare.
Tack vare vårt hållbarhetsarbete har vi kunnat finansiera 
oss grönt. Grön finansiering utgör 37 % av Wallenstams totala 
finansiering. Gröna banklån och gröna obligationer används för 
att finansiera våra gröna tillgångar såsom vindkraftverk, miljö­
certifierade fastigheter, fastigheter som innehar energiklass B 
eller bättre samt EU­taxonomilinjerade fastigheter. Samtliga 
obligationer som Wallenstam har är gröna och har emitterats 
enligt bolagets gröna ramverk, som innehar det högsta betyget, 
Dark Green. 
I Wallenstams mobilapp har 
våra hyresgäster möjlighet att 
kommunicera med oss och med sina 
grannar, vilket främjar känslan av 
trygghet och gemenskap.

===== SIDA 23 =====

WALLENSTAMS HÅLLBARHETSREDOVISNING 21 
 W
allenstam träffas inte av EU:s taxono ­
miförordning i år då bolaget har färre 
än 500 anställda, men har valt att fri ­
villigt redovisa hur stor del av tillgång ­
arna som definieras som hållbara enligt 
taxonomin. Wallenstams verksamhet bedöms möta 
förordningens tekniska granskningskriterier avseende 
artiklarna 4.3 Elproduktion från vindkraft  samt 7.7 För-
värv och ägande av förvaltningsfastigheter . Wallenstam 
är byggherre men utför inte några entreprenader i egen 
regi, varför bedömningen är att bolaget inte omfattas av 
ytterligare artiklar. 
För att få rapportera en ekonomisk aktivitet som för ­
enlig med taxonomiförordningen ska verksamheten vä ­
sentligt bidra till ett miljömål, ej orsaka betydande skada 
för något av de andra miljömålen (eng. Do no significant 
harm, DNSH) samt uppfylla minimiskyddsåtgärder (eng. 
minimum safeguards) avseende mänskliga rättigheter, 
mutor och korruption, transparens om skatter samt fri 
konkurrens. Wallenstam har rapporterat förenlighet med 
förordningens miljömål 1 Begränsning av klimatföränd -
ringar. Ekonomiska aktiviteter som bedöms möta kraven 
enligt det första miljömålet har en energideklaration med 
energiklass A alternativt en energianvändning som ryms 
inom de femton procent bästa av det nationella bygg ­
nadsbeståndet (Topp 15 %). 
EU-taxonomi
Antaganden, avgränsningar och 
förtydliganden 
Wallenstam har valt en måttfull tolkning av kriterierna, 
och hellre valt att definiera färre ekonomiska aktiviteter 
som gröna, snarare än fler. Utifrån att det fortsatt finns 
tolkningsutrymme i EU ­taxonomins tekniska gransk­
ningskriterier har Wallenstam gjort en rad antaganden, 
avgränsningar och förtydliganden: 
 » I omsättningen (turnover) ingår samtliga hyres-
tillägg.
 » I kapitalutgifter (CapEx) inkluderas investeringar 
i linjerade tillgångar samt investeringar i nyprodu-
cerade byggnader som vid färdigställande kommer 
att vara linjerade tillgångar.
 » Tabell för kärnkraft och fossilgasrelaterade 
verksamheter redovisas ej då Wallenstam ej utför, 
finansierar eller är exponerad mot denna typ av 
verksamhet.
Topp 15 %. Gränsvärden för Topp 15 % definierades av Fastig -
hetsägarna i december 2022 till 80 kWh/m² A temp för   
kontorsfastigheter och 81 kWh/m² A temp för flerbostadshus.
NYCKEL TAL EU- TAXONOMI 2023
Avser artiklarna 4.3 och 7.7.
SEK (Mkr) Andel förenlig med EU-taxonomin, %
Omsättning 1 255  (1 010) 42 (37)
CapEx 1 263  (1 649) 52 (37)
OpEx 95  (95) 25 (33)*
Uppgifter inom parentes avser utfall 2022.  
* Korrigerad uppgift för 2022.
För fullständiga taxonomitabeller, se sid. 110.

===== SIDA 24 =====

Beskrivning av risk
 » Konkurrens om entreprenörer.
 » Att upphandlingar inte görs/avtal 
inte tecknas korrekt, vilket kan leda 
till otydlighet kring ansvar och ökade 
kostnader. 
 » Att samarbetspartners inte följer in­
gångna avtal eller vår uppförandepolicy.
Beskrivning av risk
 » Att IT­system blir attackerade och att 
verksamheten manipuleras eller att 
infor mation kommer i orätta händer. 
 » Att känslig information sprids till fel 
personer.
 » Att inte efterleva gällande lagkrav.
VERKSAMHETSRISKER
Samarbetspartners
Beskrivning av risk
 » Arbetsplatsolyckor.
 » Oförutsedda händelser som ger ökade 
kostnader, såsom miljöfaktorer, exem­
pelvis ämnen i mark eller läckage som 
kräver sanering eller naturvärden som 
behöver skyddas.
Produktion och förvaltning Informations- och IT-säkerhet
Wallenstams hantering
 » Arbetsmiljöplan upprättas tidigt och 
följs upp i hela projektet. Byggarbets­
miljösamordnare utses som i plan­
eringsstadiet säkrar arbets  miljö­
säkerhet. I entreprenörsavtal utses 
samordnare med motsvarande ansvar 
under byggnationen. Tillräckligt långa 
tidplaner för att kunna undvika stress 
och misstag.
 » Analys av miljörisker vid förvärv av 
mark, markundersökningar vid nybygg ­
nation och fortlöpande undersökningar 
av miljörisker. 
 » Effektiv organisering av projektering, 
plane ring, upphandling, byggnation och 
val av  entreprenör.
Wallenstams hantering
 » Utvecklar långsiktiga relationer och 
väl etablerade samarbeten med entre­
prenörer och leverantörer.
 » Utvecklade processer och mallar för 
upphandlingar och inköp, rätt kompe ­
tens i processen och alltid minst två 
personer som granskar anbud och 
avtal innan de tecknas. 
 » Krav på entre prenörer om att följa Wal­
lenstams uppförandepolicy. 
 » Projektansvariga har hög kännedom om 
och närhet till sina projekt. Rutiner för 
uppföljning av avtal och kontroller i fält. 
 » Rutiner för loggböcker och ID ­kontrol­
ler med mera på arbetsplatser. Stick­
prov hos partners sker regelbundet. 
 » Rutiner kring leverantörskontroller.
 » Interna stickprov utförs.
Wallenstams hantering
 » Kontinuerligt arbete med säkerhets­
höjande åtgärder kring IT­säkerhet, 
uppgradering av brandväggar, virus ­
skydd och system, intrångs  tester, 
rutiner för IT­skydd med mera. 
 » Policy och riktlinjer för informations ­
säkerhet samt kontinuerlig informa ­
tion och utbildning internt. Rutiner för 
informationsdelning och ­ hantering.
 » Ett dataskyddsombud samt ett GDPR ­
råd som löpande arbetar med GDPR ­
frågor.
Att minimera risker är en integrerad del i vår verksam -
het. Wallenstams medarbetare är delaktiga såväl i risk -
inventeringen som i det förebyggande arbetet. Riskerna 
bedöms utifrån skadlighet och sannolikhet och priorite -
ras av ledning och styrelse. Arbetet syftar till att utveckla 
riktlinjer, strategier och åtgärder för att minska riskerna. 
Det är ett kontinuerligt arbete som pågår och utvecklas 
löpande och bolagets compliancefunktion ansvarar för 
uppföljningen.
Alla händelser kan inte förutses. Därför är en del av 
vårt riskarbete att ha beredskap för krishantering. Vi övar 
regelbundet vår krisorganisation utifrån särskilda riktlin -
jer samt checklistor för kris. Det borgar för möjligheten att 
minimera skador på verksamheten och våra intressenter.
Riskhantering
22  RISKHANTERING
Mkr
Hyresförändring bostäder, 1 % 14,7
Hyresförändring omförhandlingsbara lokalkontrakt, 1 % 2,1
Förändring av driftkostnader, 1 % 7,3
Förändring av låneräntan, 1 procentenhet (årsbasis) 125,8
KÄNSLIGHETSANAL YS, KASSAFLÖDE

===== SIDA 25 =====

Informations- och IT-säkerhet
RISKHANTERING 23 
Beskrivning av risk
 » Minskat förtroende eller attraktivitet 
hos befintliga och potentiella medar­
betare.
 » Att inte kunna rekrytera och behålla 
medarbetare med rätt kompetens och 
engagemang. 
 » Att medarbetare inte efterlever företa ­
gets värderingar.
Medarbetare
Wallenstams hantering
 » Erbjuda en god arbetsmiljö med attrak ­
tiva och marknadsmässiga förmåner 
och arbetsvillkor.
 » Strategisk plan för vår medarbetarresa 
(Attrahera, Rekrytera, Introducera, Ut ­
veckla, Motivera, Avveckla) med tydliga 
ansvarsområden som förutsätter sam ­
verkan mellan HR och chef/ledare.
 » Löpande chefsstöd och ledarutveck ­
ling för samtliga chefer/ledare för att 
skapa förutsättningar för ett önskvärt 
ledarskap.
 » Kontinuerligt arbete med vår värde ­
grund och företagskultur samt medar­
betarskapet (det egna ansvaret).
 » Regelbundna medarbetarundersök ­
ningar som resulterar i handlingsplaner 
med syfte att bibehålla och öka enga ­
gemanget.
 » Syntetiskt optionsprogram för med ­
arbetare, vilket ger tydlig delaktighet i 
bolagets utveckling.
Antikorruption
Beskrivning av risk
 » Klimatförändringarna bedöms med ­
föra klimatrisker såsom större neder­
bördsmängder, värmeböljor, kraftigare 
vindar, höjd havsnivå, ökade flöden i 
vattendrag, markerosion samt ras och 
jordskred. Dessa fenomen kan påverka 
våra fastigheter negativt.
Beskrivning av risk
 » Risk för korruption kopplat till tilldel ­
ning av lägenheter/lokaler.
 » Risk för korruption vid upphandlingar 
och investeringar.
Klimatförändringar
Wallenstams hantering
 » Tydliga processer och mallar för upp­
handlingar och investeringar samt 
uthyrning. Rutiner där två personer 
i förening ska granska och attestera 
uthyrningar och investeringar samt 
kontrollera anbud och avtal innan de 
tecknas. 
 » Interna stickprov för kontroller av avtal. 
 » Fokus på att kontrollera befintliga 
kontrakt, till exempel olovlig andra ­
handsuthyrning.
 » Ett etiskt råd med uppgift att driva och 
bevaka antikorruptionsarbetet inom 
Wallenstam. Intern information, utbild ­
ning och stöd genom etiska rådet.
 » Tillgänglig visselblåsarfunktion, internt 
och externt. 
 » Genomlysning internt av bisysslor och 
uppdrag vid sidan av arbetet som kan 
påverka intressen.
Wallenstams hantering
 » Vid nybyggnationsplanering beaktas 
möjliga konsekvenser av ett förändrat 
klimat.
 » Vi säkerställer bland annat att tak och 
hårdgjorda ytor på fastigheterna kan 
hantera stora regnmängder under kort 
tid.
 » För att hantera ökade vattenflöden an ­
läggs till exempel uppsamlingsmagasin 
i form av stenkistor under mark. Även 
vattenavgränsande utrustning placeras 
ut i fastigheter i utsatta lägen. 
 » Vi arbetar aktivt med att minska våra 
utsläpp i Scope 1, 2 och 3.
 » Produktion av förnybar energi bidrar 
till lägre global klimatpåverkan.
HÅLLBARHETSRISKER
Mölnlycke Fabriker.

===== SIDA 26 =====

24  RISKHANTERING
Finansiering Räntor Konjunktur
Beskrivning av risk
 » Räntehöjningar som ger ökade kostna ­
der och stor påverkan på resultatet.
Beskrivning av risk
 » Försämrade fastighetsvärden. 
 » Höjda markpriser.
 » Resursbrist och höjda kostnader.
Beskrivning av risk
 » En svag likviditet förhindrar inves ­
teringar och förmågan att klara 
betalnings förpliktelser.
Wallenstams hantering
 » Ett attraktivt fastighetsbestånd. 
 » Närhet till marknaden och bankerna. 
Goda relationer med flera olika kre ­
ditgivare ger goda förutsättningar för 
finansiering. 
 » Fokus på stark soliditet och likviditet. 
 » Likviditetsprognoser uppdateras löpan ­
de i syfte att optimera kassahållningen.
Wallenstams hantering
 » Låneportfölj med olika löptider och 
fördelad mellan olika kreditformer och 
kreditgivare.
 » Räntederivat används för risksprid ­
ning, för att skydda den underliggande 
portföljen och för att flexibelt kunna 
påverka låneportföljens räntebind ­
ningstid. 
Wallenstams hantering
 » Fastigheter i attraktiva lägen minskar 
risken för värdenedgång i lågkonjunktur. 
 » Lönsamhet säkras även vid förändrat 
konjunkturläge genom högt ställda 
krav på avkastning på investerat 
 kapital.
 » Egen produktion av förnybar elenergi 
ger lägre priskänslighet på el.
FINANSIELLA RISKER
Infrastruktur och stadsutveckling Förändring av lagar och regler Utbud och efterfrågan
Beskrivning av risk
 » Förändringar och byggnation av infra ­
struktur eller annat som kan påverka 
våra fastigheters attraktivitet negativt.
Beskrivning av risk
 » Förändringar av lagar, regler och myn­
dighetskrav, kring exempelvis miljö, 
gestaltning, skattefrågor, avgifter med 
mera, som leder till ökade kostnader 
och ökad administration.
Beskrivning av risk
 » Minskad efterfrågan på exempelvis 
kommersiella lokaler, hyresrätter eller 
bostadsrätter. 
 » Utdragna planprocesser och brist på 
tillgång till mark.
Wallenstams hantering
 » Äger och förvaltar fastigheter i attrak ­
tiva områden som kännetecknas av 
tillväxt och stark efterfrågan.
 » Närhet och täta relationer med hyres ­
gäster.
 » Följer marknadsutvecklingen och har 
beredskap för förändringar i efterfrågan. 
 » Flexibel affärsmodell med möjlig ­
het att ställa om och anpassa utbud, 
upplåtelse form och villkor, etc, vid för­
ändrad efterfrågan. 
 » Lång framförhållning, nära samarbete 
med kommuner och flera parallella 
projekt i exploatering. 
 » Fokus på markanskaffning för framtiden.
Wallenstams hantering
 » Löpande bevakning av utvecklingen i 
våra områden.
 » Samverkan med kommunen, andra 
fastighetsägare, hyresgäster och 
 centrumföreningar.
 » Insatser i samverkan med hyresgäster 
för att stärka innerstadens attraktivitet 
genom event, erbjudanden, tillgänglig ­
het, marknadsföring och kommunika ­
tion, etc.
Wallenstams hantering
 » Följer utvecklingen i frågor som rör vår 
verksamhet. Tolkar rättsfall och regel ­
förändringar som kan leda till ändrade 
förutsättningar. 
 » Proaktivitet för att kunna möta nya 
krav, praxis och lagar.
 » Remissvar, möten med beslutsfattare 
för att tydliggöra konsekvenser för 
fastighets branschen.
OMVÄRLDSRISKER

===== SIDA 27 =====

Medarbetare på Wallenstam
Vi tror på sambandet mellan engagerade medarbetare och vår lönsamhet. Vi är stolta över 
den  företagskultur som vi har byggt upp och fortsätter att förvalta med stort engagemang och 
 omtanke för att skapa en positiv medarbetarbetarresa för alla som jobbar inom Wallenstam.
 V
år vision är att vara det självklara valet för 
boende och lokaler och vi tror på att samhället 
vinner på ett aktivt stadsliv. Genom att vi har 
våra kontor som utgångspunkt kan vi fortsätta 
bygga den kultur vi är stolta över. Gemenskap 
och idéer föds när människor möts och det är viktiga bygg-
stenar för att skapa en arbetsplats som våra medarbetare 
vill komma till. 
 
Attraktiv arbetsgivare
Välmående och omtanke är centrala delar i vårt anställ -
ningserbjudande och vår kultur. Under hösten 2023 utsågs 
vi för andra året i rad till en av Sveriges mest attraktiva 
arbetsplatser av organisationen Karriärföretagen med 
motiveringen: ”Wallenstam har framgångsrikt skapat en 
arbetsplats där medarbetare trivs och ges möjligheter att 
växa. Med en stark inriktning på hållbarhet och samhälls -
engagemang ger de dig en meningsfull karriär där du kan 
vara stolt över att påverka samhällsutvecklingen. Om du 
vill vara en del av ett företag som värderar ditt engage-
mang, din utveckling och en positiv arbetsmiljö, är Wal-
lenstam den perfekta arbetsgivaren för dig.”
Vi jobbar aktivt med att utbilda och erbjuda aktivite-
ter som främjar våra medarbetares utveckling och hälsa. 
MEDARBETARE PÅ WALLENSTAM 25

===== SIDA 28 =====

264
ANSTÄLLDA PERSONER
hade Wallenstam per årsskiftet 2023/2024. 92 % är tillsvidare -
anställda. I genomsnitt leder varje chef hos oss sex medarbetare.
26 % av medarbetarna finns i Stockholm, övriga i Göteborg. 
 Wallenstams medarbetare omfattas av kollektivavtal med Fastigo.
Medelanställningstiden för tillsvidareanställd personal i Wallenstam   
är 10 år. Personalomsättningen har under året varit 9 % (7).
98,4 %
FRISKNÄRVARO UNDER 2023
REGION 
GÖTEBORG
REGION 
STOCKHOLM
Vårt strategiska arbete med fokus på våra medarbetare sammanfattas 
kort i vår medarbetarplan. Målet är att ge alla en positiv och minnes -
värd medarbetarresa, från det att vi uppmärksammas som potentiell 
arbetsgivare tills att vi skiljs åt.
Wallenstams 
organisation
 
Wallenstam är organiserat i 
två regioner: Region Göteborg 
samt Region Stockholm, som 
även inkluderar verksamheten 
i Uppsala. Inom varje region 
bedrivs uthyrning, förvaltning 
och byggverksamhet med 
Wallenstams egna uthyrare, 
förvaltare och byggprojektledare som samarbetar med 
externa leverantörer och entreprenörer. Den lokala 
närvaron möjliggör nära relationer med våra kunder och 
god kännedom om den lokala fastighetsmarknaden, och 
ger förutsättningar för kunskap om våra kunders behov 
och verksamhet. Det främjar engagemang och hand­
lingskraft, såväl i organisationen som helhet som hos 
respektive medarbetare. Vår kundservice är organiserad 
som en central funktion i bolaget. Till stöd för verksam­
heten finns våra administrativa staber. 
MEDARBETARE I SIFFROR, 2023-12-31
Antal Andel kvinnor Andel män
Hela bolaget 264 56 % 44 %
Chefer/ledare 44 45 % 55 %
Koncernledning 5 60 % 40 %
Styrelse 5 60 % 40 %
0–2 år, 22 %>10 år, 36 %
6–10 år, 27 %
3–5 år, 15 %
ANSTÄLLNINGSTID
Attrahera
Utveckla
Introducera
Motivera
Avveckla
 Rekrytera
Under 2023 har vi genomfört ett ledarskapsprogram för 
samtliga chefer för att skapa en gemensam syn på vilken 
förväntansbild vi har på våra ledare och vad de ska göra 
för att bidra till en positiv medarbetarresa. Ett annat upp-
skattat initiativ under året har varit våra hälsokvartal där 
vi inspirerar inom hälsa som helhet för att skapa kunskap 
om vad vi behöver för att må bra varje dag.
Vad säger våra medarbetare?
I vår senaste medarbetarundersökning framgick det 
tydligt att en viktig parameter för att trivas och prestera 
bra är att ha roligt på jobbet. En bra ledare, intressanta 
arbetsuppgifter och att arbeta i en hälsosam arbetsmiljö 
är andra faktorer som många av oss tycker är viktiga och 
som kommer vara en del av vår strategiska agenda under 
2024. 
Vi använder den vedertagna metoden eNPS för att mäta 
engagemang och i vilken utsträckning våra anställda kan 
rekommendera oss som arbetsgivare. Enligt denna metod 
räknas ett resultat över 50 som utmärkt. Vi är stolta över 
vårt senaste resultat där eNPS-värdet var 57 och där hela 
67 % av våra medarbetare är ambassadörer – det vill säga 
tillhör den grupp som varmt kan rekommendera Wallen-
stam som arbetsgivare.
26  MEDARBETARE PÅ WALLENSTAM

===== SIDA 29 =====

Fastighetsbestånd
Förvaltningsfastigheter omfattar dels fastigheter i löpande 
förvaltning, dels projektfastigheter för eget innehav som 
är under ny-, till- eller ombyggnation. De fastigheter som 
uppförs med avsikt att säljas, så kallade exploateringsfas-
tigheter, ingår inte som förvaltningsfastigheter. 
Vi har en väl avvägd fördelning mellan bostadsfastighe-
ter och kommersiella fastigheter i bra och attraktiva lägen. 
Av våra cirka 11 800 lägenheter finns 5 550 i Göteborg, 
5 800 i Stockholm och 450 i Uppsala. Lägenhetsstruk-
turen där 64 % av lägenheterna har 2 till 3 rum och kök 
motsvarar marknadens efterfrågan väl. Vårt kommersiella 
bestånd, framför allt bestående av kontors-, butiks- och 
restaurangyta, är främst koncentrerat till innerstadslägen 
och attraktiva kontorslägen i Göteborg. Totalt sett har vi 
cirka 1 000 kommersiella kunder. 
Fastighetsförvaltning
Fastighetsförvaltningen med fokus på utveckling, nöjda kunder, effektivitet och lönsam­
het är grundläggande i vår affärsmodell. Vi förvaltar 208 fastigheter om totalt 1,4 miljoner 
kvadratmeter, med ett fastighetsvärde om 63 Mdr. Bostadsfastigheterna finns samlade i 
tillväxtregionerna Göteborg, Stockholm och Uppsala, medan de kommersiella fastigheterna 
främst är koncentrerade till Göteborgs innerstad.
Under året har vi sålt en kommersiell fastighet i Uppsala, 
samt några bostadsfastigheter i Göteborg, Stockholm och 
Uppsala. För detaljer, se tabell på sid. 106.
Aktiv uthyrning
Närhet till den lokala marknaden samt stort engagemang i 
att vårda kundrelationer är en bra grund för en framgångs-
rik uthyrningsverksamhet med en jämn och hög uthyr -
ningsgrad. Uthyrningsgraden i våra fastigheter uppgår till 
97 % avseende yta.
Efterfrågan, liksom hyresnivån, på våra lokaler har 
varit stabil under 2023. Under året har vi tecknat cirka 110 
nya kommersiella avtal som omfattar cirka 26 000 kvm. 
Återköpsgraden, som speglar hur stor andel av uppsäg-
ningsbara kontrakt som förlängs, var 90 % för 2023. 
Uthyrningsgraden för våra kommersiella fastigheter i 
Göteborg uppgår till 95 % avseende yta. Uthyrningsgra-
den för samtliga kommersiella fastigheter, det vill säga 
även inräknat Stockholm som utgör cirka 10 % av ytan, 
uppgår till 92 %. Det totala hyresvärdet för outhyrda kom-
mersiella ytor i Göteborg och Stockholm uppgår till cirka 
134 Mkr per årsskiftet.
Våra bostäder är fullt uthyrda och vi märker en stor efter-
frågan på både vår nyproduktion och de lägenheter som hyrs 
ut i vårt befintliga bestånd. I vår egen bostadskö hade per 
årsskiftet 2023/2024 cirka 280 000 personer registrerat sig. 
Via kön förmedlas både våra nyproducerade lägenheter och 
lägenheter som blir lediga i befintligt bestånd. Vi förmed -
Lokaltyp 2023-12-31 2022-12-31 Förändring
Bostäder 697 670 27
Kontor 257 259 -2
Butiker/restaurang/bio 107 109 -2
Industri/lager 100 101 -1
Utbildning/vård 54 45 9
Övrigt 10 10 0
Garage 163 160 3
Totalt 1 388 1 356 32
FASTIGHETSBESTÅND, KVM I TUSENTAL
Södra Larmgatan,
Göteborg.
FASTIGHETSFÖRVAL TNING 27

===== SIDA 30 =====

Antal lgh
FÖRDELNING LÄGENHETSBESTÅNDET
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
5 rok 
eller större
4 rok3 rok2 rok1 rok
10 STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA
Hyresgäst Yta, kvm
Göteborgs Stad 20 621
Essity Hygiene and Health AB 15 639
Filmstaden AB 14 508
Riksarkivet 11 000
Västra Götalandsregionen 10 832
Convendum AB 10 497
Frida Utbildning AB 8 088
ICA Fastigheter AB 6 906
Dagab Inköp & Logistik AB 6 308
Frisk Service i Göteborg AB 5 874
Summa 110 273
Våra tio största hyresgästers hyresvärde motsvarar 8 % av det totala
hyresvärdet eller 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet.
Den uthyrda ytan motsvarar 21 % av den totala ytan i det kommersiella 
beståndet.
84,7 %
LOKALER
81,3 %
BOSTÄDER
Serviceindex är en sammanvägning av hyresgästernas betyg avseende 
trygghet, bemötande och service. Den senaste NKI-mätningen (Nöjd 
Kund Index) visar att serviceindex för både bostäder och lokaler har en 
fortsatt positiv utveckling. 
SERVICEINDEX
lar även en del lägenheter via HomeQ i Göteborg och via 
bostadsförmedlingarna i Stockholm och Uppsala.
Effektiv förvaltning med fokus på energisparprojekt och 
trygghet
Vi har ett stort engagemang i utvecklingen av våra fast-
igheter för att skapa värde för våra kunder, besökare, för 
bolaget och våra aktieägare. Renovering, driftoptimering 
och energibesparande åtgärder genomförs enligt planer för 
varje fastighet. Fastighetsskötsel och löpande underhåll 
av våra fastigheter är tjänster som upphandlas av externa 
leverantörer genom ett välutvecklat partnerkoncept, 
 Wallenstam Partner.
Under 2023 har vi fokuserat extra på energiprojekt. Vi 
investerar för att göra fastigheterna mer energieffektiva, 
byter ut och optimerar teknisk utrustning samt installerar 
solceller. Förutom att dessa investeringar är positiva för 
klimatet bidrar de också till lägre driftkostnader. 
Trygghet är ett annat fokusområde där vi under året 
infört ett systematiskt arbete för ökad trivsel och trygghet i 
och omkring våra fastigheter. Vi inventerar varje fastig-
het för att få en aktuell lägesbild och gör en handlingsplan 
utifrån vår framtagna trygghetsstandard. Åtgärderna i 
handlingsplanen genomförs i samverkan inom Wallenstam 
och vid behov även med andra fastighetsägare, samarbets -
partners, organisationer och myndigheter. Trygghet, triv -
sel och långsiktig lönsamhet är nyckelord när vi exempelvis 
rustar upp bostadshusens gårdar, eller när vi utvecklar 
innerstadsmiljöer för att bidra till mötesplatser samt liv 
och rörelse i staden. 
När vi arbetar med områdesutveckling ser vi alltid 
till helheten så att olika verksamheter kan komplettera 
varandra, och bidra till ett attraktivt gaturum med service, 
butiker och restauranger. Aktiviteter och insatser sker 
både på vårt initiativ och tillsammans med andra aktörer 
på plats, samt med staden och samverkansföreningar som 
Avenyföreningen, Innerstaden Göteborg och Göteborg 
Citysamverkan.
Vår kund är central
Vi vill kunna erbjuda rätt produkt och service till bostads -
hyresgäster såväl som till lokalhyresgäster. Nöjda kunder 
som trivs är lojala och hyr länge hos oss, vilket bland annat 
bidrar till lägre omflyttning och ökad trygghet.
Vi möter våra kunder varje dag, genom telefonsamtal, 
mejl och personliga kontakter, bland annat via vår kundser-
vice som tar emot kundärenden. På den kommersiella sidan 
har kundansvariga en nära kontakt med kunderna för att 
snabbt kunna fånga upp förändrade behov och önskemål. 
Vi genomför regelbundet kundundersökningar där 
vi frågar våra kunder vad de tycker om vår service, vår 
produkt och vår profil. Den senaste större undersökningen 
visar fortsatta förbättringar av betygen inom flera områ -
den från våra hyresgäster. 
Lägenheter 
omfattade av 
bruksvärdessystemet, 
53 %
Lägenheter 
omfattade av 
presumtionshyra, 
47 %
FÖRDELNING BRUKSVÄRDESHYRA/
PRESUMTIONSHYRA BOSTÄDER
Lägenheter 
omfattade av 
bruksvärdessystemet, 
53 %
Lägenheter 
omfattade av 
presumtionshyra, 
47 %
FÖRDELNING BRUKSVÄRDESHYRA/
PRESUMTIONSHYRA BOSTÄDER
28  FASTIGHETSFÖRVAL TNING

===== SIDA 31 =====

2322212019
Kr
DRIFTNETTO PER KVADRATMETER
0
1 200
1 250
1 300
1 350
1 400
1 450
1 500 2024, 17 %2028–, 24 %
2026, 21 %
2027, 14 % 2025, 24 %
LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE2024, 17 %2028–, 24 %
2026, 21 %
2027, 14 % 2025, 24 %
LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE
FÖRDELNING HYRESVÄRDE
Bostäder 49 %
Utbildning/vård 4 % 
Garage 3 %
Övrigt 1 %
Industri/lager 3 %
Butik, restaurang,
och bio 12 %
Kontor 28 %
FÖRDELNING HYRESVÄRDE
Kvm
FASTIGHETERNAS BYGGÅR/OMBYGGNADSÅR
Bostäder Kommersiellt
0
100 000
200 000
300 000
400 000
202020102000199019801970196019501940före
1940
50 000
150 000
250 000
350 000
450 000
Tillgängligheten och bemötandet från vår kundservice 
är i toppklass, våra duktiga samarbetspartners får höga 
betyg avseende fastighetsskötsel i våra fastigheter och 
hyresgästerna trivs bra i sitt kvarter och i sitt område. 
Vår hyresgästinformation får goda omdömen och andelen 
kunder som vill rekommendera oss som hyresvärd är 
fortsatt hög. 
Med utgångspunkt i resultaten från våra undersök-
ningar identifierar vi förbättringsområden som vi arbetar 
vidare med. Handlingsplanerna berör exempelvis trygghet, 
städning och underhåll samt drift, såsom ventilation och 
inomhusklimat.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna för 2023 uppgick till 2 730 Mkr (2 490). 
Hyresavtalen för bostäder och parkeringar löper på tre 
månader med automatisk förlängning, och hyresbeloppen 
omförhandlas i regel en gång per år. Under 2023 uppgick 
hyreshöjningarna för bashyran i jämförbart bostadsbe -
stånd till i genomsnitt 2,8 %. 47 % av våra lägenheter om-
fattas av presumtionshyra, vilket innebär att hyran baseras 
på nyproduktionskostnaden vid färdigställande. 
I vårt kommersiella bestånd är den genomsnittliga 
löptiden på kontrakt 2,5 år (2,4). Av kontraktens hyres-
värde kan 17 % (17) omförhandlas under 2024 men en 
affärsmässig bedömning görs för varje avtal. Hyresavtal 
överstigande 1 Mkr utgör 77 % av bolagets kommersiella 
hyresintäkter. Bashyran för Wallenstams lokaler i Göte -
borg och Stockholm har i jämförbart bestånd ökat med 
9,1 % före tillägg, mot föregående år, främst som en effekt 
av genomförda nyuthyrningar och omförhandlingar samt 
indexuppräkningar.
Under 0,5 Mkr, 10 %
Över 5,0 Mkr, 29 %
2,0–3,0 Mkr, 15 %
3,0–4,0 Mkr, 9 %
4,0–5,0 Mkr, 6 % 1,0–2,0 Mkr, 18 %
0,5–1,0 Mkr, 13 %
STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER
Under 0,5 Mkr, 10 %
Över 5,0 Mkr, 29 %
2,0–3,0 Mkr, 15 %
3,0–4,0 Mkr, 9 %
4,0–5,0 Mkr, 6 % 1,0–2,0 Mkr, 18 %
0,5–1,0 Mkr, 13 %
STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER
2322212019
Mkr %
HYRESINTÄKTER OCH ÖVERSKOTTSGRAD
Hyresintäkter Överskottsgrad
0
2 000
2 250
2 500
2 750
3 000
60
64
68
72
76
80
FASTIGHETSFÖRVAL TNING 29

===== SIDA 32 =====

Fastigheternas värde
 F
astighetens unika förutsättningar är avgörande 
för dess värde, där stor vikt läggs vid läge och 
standard. Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat 
till bra lägen i attraktiva storstadsregioner. Det 
genomsnittliga direktavkastningskravet för Wal -
lenstams kommersiella fastigheter uppgår till 4,6 % och 
för bostadsfastigheterna till 3,6 %.
Förvaltningsfastigheternas marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 63 090 Mkr (62 092),   
och inkluderar både fastigheter i drift och hyresfastigheter för egen förvaltning under uppförande. 
Exklusive pågående nybyggnationer motsvarar det cirka 41 600 kr/kvm (41 200).
2322212019
Mkr
FÖRVÄRV , BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING 
AV FÖRVAL TNINGSFASTIGHETER
Förvärv Avyttrat
Ny-, till- och 
ombyggnation
Omklassificering 
exploateringsfastigheter
-4 000
-3 000
-2 000
-1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
ÅRETS FÖRÄNDRING FÖRVAL TNINGSFASTIGHETER  
Bokfört värde, Mkr
Förvaltningsfastigheter 1 januari 2023 62 092
+ Förvärv 20
+ Byggnationer 2 293
 — Försäljningar -464
— Orealiserad värdeförändring fastigheter -851
Förvaltningsfastigheter 31 december 2023 63 090
Stockholm, 36 %
Solna, 1 %
Järfälla, 8 %
Tyresö, 2 %
Huddinge, 5 %
Uppsala, 5 %
Österåker, 5 %
Haninge, 8 %
Sundbyberg, 15 %Nacka, 15 %
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA 
PER KOMMUN, REGION STOCKHOLM Stockholm, 36 %
Solna, 1 %
Järfälla, 8 %
Tyresö, 2 %
Huddinge, 5 %
Uppsala, 5 %
Österåker, 5 %
Haninge, 8 %
Sundbyberg, 15 %Nacka, 15 %
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA 
PER KOMMUN, REGION STOCKHOLM 
Ort Fastighetstyp %
Stockholm Bostäder 3,6
Stockholm Kommersiella lokaler 5,7
Stockholm Samhällsfastigheter 3,3
Göteborg Bostäder 3,6
Göteborg Kommersiella lokaler 4,5
Göteborg Samhällsfastigheter 5,1
GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV  
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Mkr
0,50 procentenheter lägre 71 985
0,25 procentenheter lägre 67 216
Fastighetsvärde enligt vår bedömning 63 090
0,25 procentenheter högre 59 482
0,50 procentenheter högre 56 300
FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA DIREKTAVKASTNINGSKRAV
Värdering av fastigheter
Wallenstam värderar fastigheterna internt. Vid årsbokslu -
tet 2023 har värdering av mark och byggrätter för framtida 
nyproduktion skett externt. Vi har god marknads- och 
fastighetskännedom genom en aktiv bevakning och har 
därmed en god grund för att genomföra interna värde-
ringar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas 
att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den 
säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Se vidare 
Wallenstams värderingsmodell på sid. 58.
55 %
BOSTAD
45 %
KOMMERSIELLT
FASTIGHETSBESTÅNDETS* FÖRDELNING, MARKNADSVÄRDE
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA 
PER KOMMUN, REGION GÖTEBORG
Mölndal, 5 %
Härryda, 12 %
Göteborg, 83 %
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA 
PER KOMMUN, REGION GÖTEBORG
Mölndal, 5 %
Härryda, 12 %
Göteborg, 83 %
* Avser fastigheter i drift.
30  FASTIGHETERNAS VÄRDE

===== SIDA 33 =====

Som stadsutvecklare vill vi tillföra marknaden nya bostäder i trivsamma och attraktiva 
områden. Genom vår byggnation av både bostäder och kommersiella lokaler skapar vi 
värde för staden, bolaget och våra aktieägare samt möjlighet för fler människor att få ett 
eget hem, och för företag att etablera sig och växa i våra regioner.
 V
åra pågående projekt har löpt på och färdig-
ställts enligt tidplan, och totalt blev 837 nya 
lägenheter klara och inflyttade i Göteborg, 
Härryda och Uppsala under året. Däremot har 
antalet byggstarter sjunkit väsentligt jämfört 
med tidigare år, framför allt till följd av rådande kostnads-
läge. Det har också blivit än viktigare att inför projektstar -
ter säkra leveranser och att säkerställa att entreprenörer 
och underleverantörer har ekonomiska förutsättningar 
för att kunna driva projektet tillsammans med oss. I maj 
kunde vi, efter att ha säkrat kalkyler, leveranser och val av 
entreprenör, byggstarta 172 lägenheter i projektet Ädellö-
vet i Farsta, Stockholm.
Totalt 2 293 Mkr (2 374) har under året investerats i 
ny-, till- och ombyggnation av förvaltningsfastigheter, och 
86 Mkr (143) i byggnation av exploateringsfastigheter. Vid 
utgången av 2023 hade vi 1 081 lägenheter och 2 000 kvm 
kommersiell yta i produktion, totalt cirka 2,1 Mdr i på-
gående investeringsvolym. Ett stort fokus under året har 
varit energiprojekt för förbättrad energiprestanda i våra 
fastigheter.
Bygger för egen förvaltning
Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning 
och räknar med att ta hand om husen i många år. Kommersi-
ella ytor byggs främst i entrévåningarna i bostadsfastigheter-
na, men det förekommer också en del projekt med renodlade 
kommersiella fastigheter. Vi bygger också en mindre andel 
så kallade exploateringsfastigheter, exempelvis bostadsrät-
ter, som uppförs med avsikt att säljas vid färdigställande.
Nyproduktion
HÅLLBART BYGGANDE
Det är en självklarhet för oss att bygga och utveckla hållbart. 
Vår nybyggnation utvecklas kontinuerligt med klimatsmarta 
byggmaterial och energieffektiva lösningar för att minska  
negativ klimatpåverkan. Vi månar också om att skapa områden 
och utemiljöer där boende och besökare trivs och känner  
trygghet. Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på sid. 15.
Kvarter 6 – Torget,
Kallebäcks Terrasser,
Göteborg.
NYPRODUKTION 31

===== SIDA 34 =====

Effektiv nyproduktionsprocess
Wallenstams effektiva nyproduktionsprocess gör det 
möjligt att bygga kvalitativa bostäder och lokaler med god 
kontroll över produktionen och kostnaderna. I bolagets 
standard för nyproduktion, Wallenstam Bas, finns meto -
diken samlad – från materialval och vilka tekniska system 
som ska användas till hur köken ska vara utrustade och 
hur fördelningen av lägenhetsstorlekar ska se ut. Vi strävar 
efter att bygga kvadratsmart, både när det gäller lägen-
hetens planlösning och hur vi använder marken som vi 
bygger på. Anpassningar sker i varje projekt, till exempel 
beroende på projektets specifika förutsättningar eller på 
speciella särkrav som en kommun har.
Levande stadsdelar
Wallenstam har lång erfarenhet av stadsutveckling och 
en unik kombination av både bostäder och kommersiella 
lokaler. Gestaltning, design och utformning är viktiga 
parametrar för stadsdelens, fastighetens och den specifika 
lägenhetens eller lokalens attraktivitet. Genom att bygga 
blandstad med olika uttryck och plats för olika verksam-
heter ges stadsdelen rätt förutsättningar för liv och rörelse 
som bidrar till trygghet under både dag och kväll.
Stark projektportfölj för framtiden
Vår projektportfölj omfattar möjlig framtida produktion 
om cirka 12 200 lägenheter, och vi arbetar löpande med 
att fylla på med nya intressanta projekt, gärna i områden 
där vi redan har fastigheter. Projektportföljen innefattar en 
mix av egen mark och markanvisningar från kommunerna 
i de regioner vi verkar.
2322212019
Antal lgh
BYGGSTARTADE LÄGENHETER
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
Hyresrätt Bostadsrätt
2322212019
Antal lgh
LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION
T otalt
Region Stockholm, inklusive Uppsala
Region Göteborg
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Ädellövet, Farsta, 
Stockholm.
32  NYPRODUKTION

===== SIDA 35 =====

Solna
Täby
Huddinge
Södertälje
Järfälla
Sollentuna
Åkersberga
Lidingö
Tyre s ö
Bo o
Botkyrka
Spånga
Ekerö
T rångsund
Nacka
Haninge
Sundbyberg
Centrum
2
3
4
STOCKHOLM
1
Centrum
Sala backe
Gränby
Flogsta
Kungsängen
Fyrislund
Eriksberg-Håga
Norby Ulleråker
Nåntuna-Vilan
Sunnersta
Gottsunda-Vårdsätra
Årsta
Valsätra-Ultuna
UPPSALA
T orslanda Hisingen
Tuve
Kortedala
Bergsjön
Sannegården
Kviberg
Krokslätt
JohannebergMajorna
Gamlestaden
Bagaregården
Askim
Örgryte
Centrum
Agnesberg
Mölnlycke
Landvetter
Mölndal
Partille
5
7
6
GÖTEBORG
Här 
bygger 
vi
REGION STOCKHOLM
Pågående nyproduktion 2023-12-31 
* Avser beräknad start av inflyttning. 
Inflyttning sker successivt, ofta över  flera 
kvartal.
** Antal kvm inkluderar garage, och är 
avrundat till närmaste 500-tal.
*** Startat under 2023.
Projekt Antal lgh Inflyttning * Kvm ** Varav inflyttade lgh hittills
5. Kallebäcks T errasser Kv. 5  182 Q1 2024 12 000
6. Kallebäcks T errasser Kv. 6 298 2025 17 000
Summa lgh i projekten 480 29 000
REGION GÖTEBORG
Kommersiellt Inflyttning * Kvm **
7. Stampgatan ombyggnation och påbyggnad Q1 2024 2 000
Summa 2 000
Projekt Antal lgh Inflyttning * Kvm ** Varav inflyttade lgh hittills
1. Kompositören, Rosendal, Uppsala 185 Q2 2023 9 000 116
2. Nacka Grace, Nacka 169 Q3 2024 13 000
3. Älta T org Kv. 1, Nacka 191 Q4 2024 21 000
4. Ädellövet, Farsta*** 172 2025 8 500
Summa lgh i projekten 717 51 500
varav pågående per 31 dec 2023 601
Inför detaljplan Pågående detaljplan Antagen detaljplan Lagakraftvunnen detaljplan
Projektstatus
Idéfas där mål och 
utgångspunkter för 
området tas fram.
Detaljplan pågår, det vill 
säga ett konkret och detal ­
jerat planförslag tas fram.
Detaljplan är antagen men 
har ej vunnit laga kraft, 
exempelvis på grund av 
överklagande.
Detaljplan är antagen och har vunnit 
laga kraft. Godkänt marklov alt. 
bygglov inväntas före byggstart.
2 700
LGH I DENNA FAS
  4 900
LGH I DENNA FAS
0
LGH I DENNA FAS
12 200 
LGH TOTALT I PROJEKTPORTFÖLJEN
1 081
LGH I PÅGÅENDE
NYPRODUKTION
4 600
LGH I DENNA FAS
Byggnation
Tidsåtgången för respektive fas kan variera.
NYPRODUKTION 33

===== SIDA 36 =====

34  FEMÅRSÖVERSIKT
Mkr 2023 2022 2021 2020 2019
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
Hyresintäkter 2 730 2 490 2 324 2 131 2 026
Driftkostnader -730 -602 -561 -519 -497
Driftnetto fastigheter 2 000 1 888 1 763 1 613 1 529
Förvaltnings- och administrationskostnader -293 -272 -249 -243 -228
Finansnetto -668 -364 -235 -239 -194
Förvaltningsresultat fastigheter 1 040 1 252 1 280 1 131 1 108
Resultatandel intresseföretag -3 -3 -3 -1 -5
Resultat försäljning bostadsrätter samt exploateringsfastigheter 95 30 20 167 92
Övriga intäkter och kostnader, inkl. övriga finansiella kostnader 58 113 5 -48 -26
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 1 190 1 392 1 303 1 249 1 169
Värdeförändring förvaltningsfastigheter -847 -2 627 3 674 1 339 2 600
Värdeförändring finansiella instrument -916 1 646 484 -158 -264
Värdeförändring syntetiska optioner -68 - -89 -36 -40
Nedskrivningar och återläggningar vindkraftverk 59 300 - - 0
Resultat före skatt -582 711 5 371 2 393 3 464
Skatt 132 393 -654 -485 -727
Årets resultat efter skatt -450 1 103 4 717 1 908 2 737
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
Förvaltningsfastigheter 63 090 62 092 63 480 57 457 51 951
Tomträtter 534 500 469 476 402
Vindkraftverk 985 1 017 943 1 017 1 092
Markarrenden 9 9 15 16 17
Andelar i intresseföretag 285 255 217 220 133
Finansiella derivatinstrument 1 018 1 900 138 10 8
Övriga anläggningstillgångar 372 387 783 610 620
Exploateringsfastigheter 77 217 123 126 175
Övriga omsättningstillgångar 471 670 531 648 290
Summa tillgångar 66 841 67 049 66 698 60 581 54 689
Eget kapital 30 500 31 432 30 767 25 558 23 794
Avsättningar för uppskjuten skatt 5 830 5 963 6 358 5 811 5 322
Avsättningar 94 77 51 142 188
Räntebärande skulder och leasingskulder 29 619 28 793 28 318 27 785 24 302
Finansiella derivatinstrument 18 26 170 525 358
Ej räntebärande skulder 780 758 1 033 761 725
Summa eget kapital och skulder 66 841 67 049 66 698 60 581 54 689
ALTERNATIVA NYCKELTAL (APM)
Wallenstam presenterar en rad finansiella mått som ligger utanför IFRS definitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative perfomance measures, 
enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en effektiv utvärdering av bolagets finansiella ställning och prestation. 
Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och ska därför ses som ett komplement till mått definierade enligt 
IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. I definitionerna beskrivs hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är 
alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges.
Femårsöversikt

===== SIDA 37 =====

FEMÅRSÖVERSIKT  35 
2023 2022 2021 2020 2019
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Driftnetto fastigheter, Mkr 2 000 1 888 1 763 1 613 1 529
Överskottsgrad fastighetsdrift, % 73,3 75,8 75,9 75,7 75,5
Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr 1 040 1 252 1 280 1 131 1 108
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr -847 -2 627 3 674 1 339 2 600
Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr 63 090 62 092 63 480 57 457 51 951
Antal kvm (tusental) 1 388 1 356 1 330 1 235 1 201
Uthyrningsgrad, yta, % 97 97 98 98 98
Exploateringsfastigheter, Mkr 77 217 123 126 175
FINANSIELLA NYCKELTAL
Resultat efter skatt, Mkr -450 1 103 4 717 1 908 2 737
Avkastning eget kapital, % -1,4 3,4 16,9 7, 8 12,3
Avkastning totalt kapital, % 0,2 1,6 8,9 4,6 7,2
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 mån) 2,6 4,7 6,1 5,8 6,3
Belåningsgrad, % 46 45 43 46 45
Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,24 2,21 1,17 1,21 1,22
Genomsnittlig räntebindningstid, månader 40 44 40 41 38
Soliditet, % 46 47 46 42 44
Eget kapital, Mkr 30 500 31 432 30 767 25 558 23 794
Substansvärde, Mkr 36 930 37 825 37 795 31 746 29 501
Börsvärde, Mkr 36 102 28 974 55 440 43 098 37 356
Utbetald utdelning, Mkr 395 396 392 162 614
Återköp aktier, Mkr 130 43 - - -
DATA PER AKTIE
Substansvärde per aktie, kr 56,20 57,40 57,30 49,10 45,70
Resultat efter skatt, kr -0,7 1,7 7,2 3,0 4,3
P/E-tal, ggr Neg. 26,3 11,7 22,1 13,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr 2,0 1,8 1,5 1,9 2,1
Eget kapital, kr 46,40 47,70 46,60 39,60 36,80
Börskurs, kr 54,70 43,90 84,00 65,30 56,60
Utdelning, kr (2023 avser föreslagen utdelning) 0,50 0,60 0,60 0,60 0,25
Återköpta aktier, tusental vid periodens utgång 3 000 1 000 - - -
Utestående aktier i tusental, genomsnitt 658 449 659 904 655 334 646 000 646 000
Utestående aktier, tusental vid periodens utgång 657 000 659 000 660 000 646 000 646 000
Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat.
Nyckeltal per aktie har räknats om efter split 2:1 genomförd i maj 2022.
Mkr 2023 2022 2021 2020 2019
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande 30 500 31 432 30 767 25 557 23 792
Genomsnittligt eget kapital 31 139 32 074 27 915 24 528 22 329
Balansomslutning 66 841 67 049 66 698 60 581 54 689
Genomsnittlig balansomslutning 67 290 68 079 63 075 57 708 51 306
För genomsnittliga värden, addera de senaste fem perioderna och dividera med fem.
Eget kapital och balansomslutning i genomsnitt:

===== SIDA 38 =====

36  FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Wallenstam AB (publ), 
org. nr. 556072­1523, upprättar härmed följande årsredovisning 
och koncernredovisning för 2023. Uppgifter inom parentes avser 
föregående räkenskapsår.
Detta är Wallenstam
Wallenstam grundades 1944 och är en fastighetskoncern som byg ­
ger, utvecklar, äger och förvaltar fastigheter för hållbart boende och 
företagande i Stockholms ­ och Göteborgsregionen. Verksamheten 
fokuserar på bostadsfastigheter i båda regioner samt i Göteborg 
också på kommersiella fastigheter. Vidare är Wallenstam självför ­
sörjande på förnybar elenergi. Wallenstams B­ aktie är noterad på 
Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Affärsidé
Vi utvecklar och förvaltar människors boende och arbetsplatser med 
hög service och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner i 
Sverige. 
Mål för verksamheten
I affärsplan 2023–2030 antogs mål att uppnå ett substansvärde om 
100 kr per aktie. Substansvärdesökningen ska skapas genom fram­
gångsrik uthyrning, effektiv förvaltning, värdeskapande investeringar, 
lönsam nyproduktion och lönsam affärsverksamhet. Soliditeten ska 
inte understiga 35 %.
Verksamhet och organisation
Styrelsen har sitt säte i Göteborg där även huvudkontoret är beläget 
på Kungsportsavenyen 2. Under 2023 var medelantalet anställ ­
da i koncernen totalt 263 (268). Verksamheten bedrivs inom två 
övergripande affärsområden: fastigheter i region Göteborg och 
fastigheter i region Stockholm som även innefattar Uppsala. I båda 
affärsområdena ingår såväl ansvar för uthyrning och förvaltning av 
bostäder och lokaler som projektering och byggnation. De admi ­
nistrativa stödfunktionerna tillför affärsområdena kompetens inom 
ekonomi, finans, IT, juridik, kommunikation, kundservice, hållbarhet, 
säkerhet och HR.
Byggnation
Wallenstam bygger främst hyresrätter för egen förvaltning men 
också exploateringsfastigheter, som är fastigheter som uppförs 
för att avyttras vid färdigställande. Under året investerades 2,4 
Mdr (2,5) medan pågående investeringar vid årsskiftet uppgår till 
2,1 Mdr (3,2). I region Stockholm bygger vi för närvarande cirka 600 
lägenheter och i region Göteborg pågår byggnation av cirka 500 
lägenheter.
Fastighetsförvaltning
Fastighetsinnehavet omfattar totalt 1,4 miljoner kvm som fördelas 
på 208 fastigheter. Sammantaget har Wallenstam cirka 1 1 800 
lägenheter och 1 000 företagskunder. Andelen bostäder utgör drygt 
hälften av ytan och kommersiella ytor samt parkering utgör reste ­
rande. Av lägenhetsbeståndet finns drygt 5 800 lägenheter i Stock ­
holmsområdet, cirka 450 i Uppsala och cirka 5 550 i Göteborgsom ­
rådet. Det kommersiella beståndet finns huvudsakligen i Göteborg 
med cirka 900 företagskunder som hyr kontors ­  och butikslokaler, 
främst i Göteborgs innerstad. Fastighetsbeståndets lägenheter är 
fullt uthyrda och uthyrningsgraden avseende yta för kommersiella 
fastigheter är 92 %. Uthyrningsgraden avseende yta för kommer ­
siella fastigheter i Göteborg uppgår till 95 %. Förvaltningsfastighe ­
ternas värde uppgår till cirka 63 Mdr, varav cirka 58 Mdr utgörs av 
fastigheter i drift.
Wallenstams hållbarhetsarbete
Wallenstam vill bedriva ett ansvarsfullt företagande och bidra till 
ett hållbart samhälle, idag och för kommande generationer. Vi vill 
ta ett långsiktigt ansvar för den påverkan vår verksamhet har på 
samhället, människan, klimatet och miljön. Wallenstams hållbarhets ­
arbete baseras på bolagets hållbarhetspolicy och strategi, väsentlig ­
hetsanalys samt på de av Science Based Targets initiative validerade 
klimatmålen inom Scope 1 och 2. Utöver de validerade klimatmålen 
har ett frivilligt mål definierats inom Scope 3. Målet innebär att 
Wallenstam ska mäta och minska utsläppen från byggverksamheten. 
Vi stödjer UN Global Compact och arbetar utifrån de tio principerna 
avseende mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. 
Sedan flera år tillbaka har vi valt att prioritera fem av FN:s Globala 
mål för hållbar utveckling avseende ekologisk, ekonomisk och social 
hållbarhet. Hållbarhetsrapporteringen inspireras av GRI (Global 
Reporting Initiatives) Universal Standards 2021.
Vi arbetar aktivt med att minska vår klimatpåverkan, våra koldi ­
oxidutsläpp och vår energianvändning. Sedan 2013 har Wallenstam 
varit självförsörjande på förnybar elenergi. Genom att satsa på 
förnybar energi tar vi ett aktivt ansvar för vår klimatpåverkan.
Wallenstam vill vara en engagerad samhällsaktör. Vårt sociala 
hållbarhetsarbete riktas främst mot de geografiska områden där vi 
verkar och insatserna kan delas in i fyra fokusområden: 
• Verka proaktivt mot utanförskap och bidra till jämlika livschanser.
• Främja välbefinnande, trygghet och delaktighet.
• Bidra till en positiv utveckling av samhället genom stadsutveckling.
• Affärsetik och antikorruption.
Årligen skänker Wallenstam 1 % av förvaltningsresultatet till 
icke­kommersiella samarbeten.
Hållbarhetsrapport
I enlighet med ÅRL 6 kap 1 1§ har Wallenstam valt att upprätta 
hållbarhetsrapporten som en från årsredovisningen avskild rapport. 
Hållbarhetsrapporten återfinns på följande sidor:  affärsmodell sida 
1, klimat­ och miljöfrågor sidorna 15–18, 21, 23 och 107–1 12, social 
hållbarhet och medarbetarrelaterade frågor sidorna 19–20, 23, 
25–26 och 107–109, respekt för mänskliga rättigheter sidorna 3, 
19–20 och 107–109, antikorruption sidorna 3, 19–20, 23 och 109 
samt mångfald i styrelsen sidorna 26 och 95. Hållbarhetsrapporten 
har överlämnats till revisorn samtidigt som årsredovisningen.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
2023 har varit ännu ett speciellt och lite oroligt år som inleddes 
med stigande inflation, fortsatt höga elpriser och en Riksbank som 
höjde styrräntan, något som påverkat så väl Wallenstam som hela 
fastighetsbranschen under året. Under den senare delen av året föll 
inflationen tillbaka.
Marknadsutvecklingen har fått byggnationerna inom fastighets ­
branschen som helhet att minska drastiskt. För Wallenstam har 
pågående projekt fortsatt medan våra produktionsstarter för nya 
hyresrätter har minskat i takt med den ökade oron i omvärlden. 
Under året har vi anpassat vår organisation för vår nyproduktions ­
verksamhet så att den matchar nedgången i antal projektstarter. 
I takt med att byggkostnadsökningen stagnerat mot slutet av året 
ser vi dock att det åter börjar bli möjligt att starta nya byggprojekt. 
Under året har även elkostnaderna i vår drift ökat väsentligt. Då 
Wallenstam även är elproducent har de ökade elpriserna dock inte 
påverkat koncernens resultat som helhet. För 2024 bedömer vi att 
både elpriset och räntan kommer att sjunka. 
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 39 =====

FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE 37
Koncernens resultat
Hyresintäkter
Koncernens hyresintäkter ökar med 240 Mkr och uppgår till 
2 730 Mkr (2 490). Justerat för transaktioner är ökningen 284 Mkr 
där drygt 40 % kommer från tillförda fastigheter och större projekt 
och resterande från jämförbara fastigheter. Tillväxten är främst 
ett resultat av inflyttning i våra nyproducerade hyresfastigheter. 
Bashyran i jämförbart bestånd har ökat cirka 2,8 % för bostäder. För 
lokaler är motsvarande ökning före tillägg 9,1 % mot föregående år, 
främst som en effekt av genomförda nyuthyrningar och omförhand ­
lingar samt indexuppräkningar. 
Driftkostnader och driftnetto förvaltningsfastigheter
Driftkostnaderna för året uppgår till 730 Mkr (602). Säsongseffek ­
ter för Wallenstam utgörs främst av klimatrelaterade variationer. För 
2023 är dessa 6 Mkr högre jämfört med föregående år. Driftnettot 
ökar med 1 12 Mkr och uppgår till 2 000 Mkr (1 888). Överskotts­
graden uppgår till 73,3 % (75,8).
Förvaltnings- och administrationskostnader
Förvaltnings­ och administrationskostnader avser i huvudsak perso ­
nalkostnader och fördelas på fastighetsförvaltning 293 Mkr (272), 
energiförvaltning 1 1 Mkr (6) samt fastig hetstransaktioner om totalt 
13 Mkr (19). Därutöver har koncernen utgifter för projektledning om 
totalt 98 Mkr (105) varav 62 Mkr (105) aktiverats och 36 Mkr (­) 
kostnadsförts inom Värdeförändring förvaltningsfastigheter till följd 
av att flera nyproduktionsprojekt fått skjutas på framtiden. 
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter uppgår till 7 Mkr (6) och finansiella kostnader till 
726 Mkr (385). Finansiella kostnader fördelas mellan fastighetsför ­
valtningen i drift 675 Mkr (370), kostnadsförd projektränta 13 Mkr 
(­) samt övrigt 38 Mkr (14), som främst utgörs av vindkraft och 
finansiella investeringar.
Övriga intäkter och Övriga kostnader
Som Övriga intäkter och Övriga kostnader redovisas främst koncer ­
nens elproduktion. 
Årets elproduktion uppgår till 292 GWh (338). Produktions ­
minskningen beror främst på avyttring av 13 vindkraftverk i maj 
2022. I jämförbart bestånd ökar produktionen med 7 GWh till följd 
av mer vind 2023. Årets övriga intäkter inkluderar statliga stöd för 
el med närmare 1 1 Mkr medan föregående års resultat inkluderade 
69 Mkr från vindkraftstransaktioner inklusive tilläggsköpeskilling 
från tidigare år.
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Årets värdeförändring uppgår till ­847 Mkr (­2 627). Största värde­
förändringen avser mark och byggrätter för framtida nyproduktion.  
Värdeförändringar förvaltningsfastigheter inkluderar projektled ­
ningskostnader om ­36 Mkr (­), interna administrationskostnader 
fastighetstransaktioner om 10 Mkr (19) samt räntekostnader om 
­13 Mkr (­) till följd av att flera nybyggnationsprojekt fått skjutas på 
framtiden. Bokslutsdagens genomsnittliga direktavkastningskrav, 
som avser de fastigheter som ägs på respektive balansdag, uppgår 
för bostäder till 3,6 % (3,5) och för kommersiellt bestånd till 4,6 % 
(4,6). 
Värdeförändring finansiella instrument
I Värdeförändring finansiella instrument ingår värdeförändringar på 
räntederivat samt innehav av aktier.
Räntederivatens värden är fortsatt positiva, däremot är årets 
utveckling negativ med ­ 874 Mkr (1 908) till följd av sjunkande 
räntenivåer. På bokslutsdagen uppgick den 10 ­åriga swapräntan 
till 2,34 % att jämföra med 3,12 % vid årets början. Resultat från 
aktieinnehav är ­ 42 Mkr (­261).
Skatt
Årets redovisade skatt uppgår netto till 132 Mkr (393), varav 
uppskjuten skatt utgör 134 Mkr (397) och aktuell skatt ­ 2 Mkr (­4). 
Minskade fastighets ­ och derivatvärden påverkar skatten posi ­
tivt. 
Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst 
kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag 
har begränsad avdragsrätt, samt fastighets ­, energi­, stämpel­ och 
inkomstskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kost ­
naden, som för helåret 2023 uppgår till 602 Mkr (626), redovisas 
bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive 
investeringar i byggnadsrörelsen.
SPECIFIKATION BETALDA SKATTER
Mkr 2023 2022
Mervärdesskatt 390 414
Fastighets­, energi­, stämpel­ och inkomstskatt 142 153
Sociala avgifter 70 59
Summa betalda skatter 602 626
Koncernens balansräkning
Förvaltningsfastigheter
Under året har vi investerat 2 313 Mkr (4 421) i förvaltningsfast­
igheter, varav förvärv uppgår till 20 Mkr (2 046) samt ny ­, till­ och 
ombyggnation till 2 293 Mkr (2 374). Fastigheternas bedömda 
marknadsvärde uppgår till 63 090 Mkr (62 092). Wallenstams 
samtliga fastigheter värderas kvartalsvis av ett internt värderings ­
team. Mark och byggrätter för framtida nyproduktion värderas till 
marknadsvärde och är externt värderade på bokslutsdagen. Se 
vidare not 15. 
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter är fastigheter som uppförs med syfte att 
avyttras vid färdigställande och redovisas till anskaffningsvärde i 
balansräkningen. Resultat redovisas när fastigheterna färdigställts 
och överlämnats till köparen. Investeringar i produktion av exploate ­
ringsfastigheter uppgår under året till 86 Mkr (143). På balansdagen 
uppgår Wallenstams exploateringsfastigheter till 77 Mkr (217) och 
utgörs främst av brf­radhus i Pixbo Sjöterrass, Mölnlycke, samt i 
Söra radhus, Österåker. Under året har Bersån i Uppsala färdig ­
ställts och avyttrats.
Vindkraft 
Wallenstam har per bokslutsdagen 53 vindkraftverk i drift, fördelade 
på 17 parker. Installerad effekt uppgår till 1 12 MW (1 12). 
Under året har en tidigare nedskrivning om 59 Mkr återlagts 
inom elområde 2, under föregående år återlades 300 Mkr av tidiga ­
re nedskrivningar i elområde 3. 
Vindkraftverken redovisas till det lägsta av anskaffningsvärde 
minskat med av­ och nedskrivningar och bedömt nettoförsäljnings ­
värde. Årets avskrivningar uppgår till 91 Mkr (74). Beräknat nyttjan ­
devärde markarrende, baserat på så kallade minimiarrendeavgifter, 
uppgår på balansdagen till 9 Mkr (9). Koncernens bokförda värde för 
vindkraftverk uppgår den 31 december 2023 till 985 Mkr (1 017).

===== SIDA 40 =====

38  FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE
Eget kapital 
Det egna kapitalet uppgår till 30 500 Mkr (31 432), vilket motsvarar 
46,40 kr per aktie (47,70). Soliditeten uppgår till 46 % (47).  
Nettoskatteskuld
I koncernen redovisas en nettoskatteskuld om 5 830 Mkr (5 963). 
Uppskjuten skattefordran uppgår till 1 088 Mkr (907) och avser 
främst värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten 
skatteskuld uppgår till 6 918 Mkr (6 870) där 6 430 Mkr (6 393) 
är fastighetsrelaterat och 488 Mkr (477) avser derivatinstrument, 
tomträtter och vindkraftverk. 
Räntebärande skulder
Wallenstams räntebärande skulder uppgår till 29 075 Mkr (28 283). 
Lånen har främst säkerställts med pantbrev i fastigheter. Belånings ­
graden uppgår till 46 % (45). För 57 % (59) av låneportföljen över­
stiger räntebindningstiden ett år. Den genomsnittliga återstående 
räntebindningstiden uppgår till 40 månader (44). På bokslutsdagen 
uppgår genomsnittlig ränta på våra krediter, vilken beaktar effekten 
av ingångna derivat, till 3,24 % (2,21). Av de räntebärande skulderna  
hos kreditinstitut uppgår lån med lång kapitalbindning till 14 % (18) 
av den totala portföljen. Leasingskuld uppgår till 544 Mkr (51 1)
För information om koncernens samtliga finansiella instrument 
samt finansiell riskstyrning, se not 28.
Disponibel likviditet
Den disponibla likviditeten inklusive tillgängliga checkräkningskre­
diter uppgår till 1 285 Mkr (2 093), varav 378 Mkr är reserverade 
back up för emitterade utestående företagscertifikat. Wallenstam 
har under året valt att minska checkräkningskrediterna i takt med att 
företagscertifikat minskat. Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 
1 325 Mkr (1 912), där 90 Mkr (­) utnyttjats på bokslutsdagen. 
Möjligheter och risker
Att minimera risker och optimera möjligheter är en integrerad del 
av vår affärsplan. Wallenstams medarbetare är delaktiga i såväl 
riskinventeringen som det förebyggande arbetet. Alla händelser 
kan inte förutses. Därför är en del av Wallenstams riskarbete att ha 
beredskap för krishantering. 
I produktion och förvaltning av fastigheter finns risker för 
exempelvis arbetsplatsolyckor och oförutsedda händelser, något 
som hanteras genom bland annat en tidigt inrättad arbetsmiljöplan 
och utsedda samordnare. Vi utvecklar långsiktiga relationer med 
entreprenörer och leverantörer och har inrättat rutiner för stickprov 
och kontroller för att säkerställa att våra partners följer ingångna 
avtal och vår uppförandepolicy. 
Tydliga processer och rutiner för upphandlingar, investeringar 
samt uthyrningar motverkar risken för korruption. Exempelvis ska 
minst två personer i förening granska och attestera vid uthyrningar 
samt kontrollera anbud och avtal innan de tecknas.
Goda relationer med flera olika kreditgivare ger goda förutsätt ­
ningar för finansiering. 
Vi arbetar kontinuerligt för att upprätthålla ett väl fungerande 
och ändamålsenligt IT­skydd för vår verksamhet samt att informa ­
tion hanteras säkert.
Fokus på medarbetare är viktigt för kvalitet och nöjda kunder. 
Genom att erbjuda en god arbetsmiljö med attraktiva och marknads ­
mässiga anställningsvillkor kan vi rekrytera och behålla medarbeta ­
re med rätt kompetens och engagemang. 
Värdet på fastigheterna påverkas både av vårt agerande i fastig ­
hetsförvaltningen och av det allmänna marknadsläget. Fastigheter 
i attraktiva lägen minskar risken för värdenedgång i lågkonjunktur. 
Små förändringar i direktavkastningskravet ger stora förändringar 
på värdet. Per 31 december 2023 uppgår fastigheternas bedömda 
marknadsvärde till cirka 63 Mdr. En värdeförändring på +/ ­ 10 % 
motsvarar därmed cirka +/­ 6,3 Mdr. En generell förändring av fast ­
igheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter motsva ­
rar cirka ­3,6 Mdr eller +4,1 Mdr, medan en generell förändring av 
intäkterna med 5 % motsvarar cirka +/­ 3,6 Mdr.
En förändring av marknadsräntan med +/ ­ 50 punkter motsvarar 
cirka +/­ 63 Mkr (58) i räntekostnader på helår.
Faktorer som räntehöjningar ger ökade kostnader och stor på ­
verkan på resultatet. Wallenstams hantering innefattar en låneport ­
följ med olika löptider, där lånen är fördelade mellan olika kredit ­ 
former och kreditgivare. Räntederivat används för att erhålla önskad 
ränteförfallostruktur.
Utbud och efterfrågan på Wallenstams produkter kan variera 
över tid. Wallenstam äger och förvaltar fastigheter i attraktiva om ­
råden som kännetecknas av tillväxt och hög efterfrågan. Vi har en 
flexibel affärsmodell som ger möjlighet att anpassa utbud, upplåtel ­
seform, etc. vid förändrad efterfrågan. Lyhördhet för marknads ­ 
utvecklingen liksom framförhållning är två nyckelfaktorer.
Wallenstam följer utvecklingen i lagstiftning och regelverk kopp ­
lat till frågor som rör vår verksamhet. Rättsfall och regelförändringar 
som kan leda till ändrade förutsättningar tolkas och vi är proaktiva 
för att kunna möta nya krav, praxis och lagar.
Styrelsens arbete under året
Wallenstams styrelse bestod under 2023 av fem ledamöter. Under 
2023 har styrelsen haft nio protokollförda möten utöver löpande 
kontakter.
Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frå ­
gor. Styrelsearbetet har under året präglats av det rådande ekono ­
miska läget i världen och då särskilt inriktats på strategidiskussioner, 
konjunktur­ och finansieringsfrågor, hållbarhets ­ och compliancefrå ­
gor, fastighetstransaktioner samt investeringar. Styrelsens arbete 
framgår av Bolagsstyrningsrapporten som är avskild från Förvalt ­
ningsberättelsen och kan läsas på sidan 94.
Riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningar
Årsstämman 2021 antog följande riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare. 
Riktlinjerna omfattar verkställande direktören, vice verkställande 
direktör och övriga personer i bolagets koncernledning, vilket per denna 
dag omfattar kommunikationsdirektör, teknisk direktör och CFO. Riktlin­
jerna omfattar även konsultarvode till styrelseledamot som utför annat 
arbete än rent styrelsearbete för bolaget. Riktlinjerna ska tillämpas på 
ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade 
ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2021. 
Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga 
intressen och hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att kostnadseffektivt bygga, 
utveckla och förvalta fastigheter och områden, med hög service och 
långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner. Vidare ska Wallen ­
stam vara människors och företags självklara val för boende och 
lokaler, årligen minska miljöpåverkan samt vara en attraktiv arbets ­
givare. Genom att följa affärsstrategin skapas substansvärdestillväxt 
för bolaget och dess aktieägare, vilket är bolagets mål för affärsplan 
2019–2023. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, 
se www.wallenstam.se.
En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi och 
tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess håll­
barhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade 
medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraf­
tig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare 
kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta 
till att främja bolagets affärsstrategi, långsiktigt värdeskapande inom 
bolaget samt bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet.

===== SIDA 41 =====

FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE 39
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande 
komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions ­
förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och 
oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie ­ och 
aktiekursrelaterade ersättningar.
Den rörliga kontantersättningen får, i förekommande fall, inte 
överstiga 50 procent av den fasta årliga kontantlönen.
För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande 
sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska 
inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe ­
stämd pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga 
kontantlönen. För övriga ledande befattningshavare ska pensions ­
förmåner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda om 
inte befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt 
tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning 
ska vara pensionsgrundande i den mån som följer av tvingande kol ­
lektivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren. 
Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 
40 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Andra förmåner får innefatta bland annat egendomsskydd i 
hemmet, livförsäkring, sjukvårdsförsäkring, hälsoundersökning, 
förmån i form av hushållsnära tjänster och bilförmån. Premier och 
andra kostnader med anledning av sådana förmåner får sammanlagt 
uppgå till högst 20 procent av den fasta årliga kontantlönen. 
Varken verkställande direktören eller övriga ledande befatt ­
ningshavare får spara mer än 40 semesterdagar med lön till ett 
senare semesterår. För det fall antalet sparade semesterdagar med 
lön överstiger 40 ska sådana semesterdagar ersättas i form av 
semesterlön. 
Om en styrelseledamot utför arbete för Wallenstam utöver 
styrelseuppdraget får styrelsen godkänna att skäligt arvode utgår 
för sådant arbete.
Upphörande av anställning
Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv 
månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs ­
vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande 
den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från befattnings ­
havarens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan 
rätt till avgångsvederlag.
Kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning m.m.
Wallenstam tillämpar för närvarande inte rörlig kontantersätt ­
ning. Om rörlig kontantersättning skulle tillämpas, vilket historiskt 
har skett i några enstaka fall, ska ersättningen vara kopplad till 
förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller 
icke­finansiella. Kriterierna kan också utgöras av individanpassade 
kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade 
så att de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, 
inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling 
till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga 
utveckling. 
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning 
ska kunna mätas under en period om ett eller flera år. När mätpe­
rioden för uppfyllelse avslutats ska bedömas i vilken utsträckning 
kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen 
såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. 
Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare 
ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Såvitt avser 
finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast 
offentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer 
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom 
att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo ­
nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort 
en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid 
utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar 
som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande 
befattningshavarnas ersättning och övriga anställdas ersättning 
kommer att redovisas i ersättningsrapporten.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter 
ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersätt ­
ning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till 
nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för 
beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlin ­
jer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa 
och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, 
tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshava ­
re samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bola ­
get. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade 
frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i 
bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, 
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är 
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive 
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär ­
kraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter 
att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar 
beslut om avsteg från riktlinjerna.
Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna
Några betydande förändringar av riktlinjerna har inte gjorts sedan 
de antogs av årsstämman 2020, dock har det lagts till att vare sig vd 
eller annan ledande befattningshavare får spara mer än 40 semes ­
terdagar med lön till ett senare semesterår. 
Inför årsstämman 2024 presenterar styrelsen följande förslag till 
nya riktlinjer för lön och ersättning till ledande befattningshavare:
Styrelsens förslag till riktlinjer för lön och ersättning till 
ledande befattningshavare
Dessa riktlinjer omfattar vd, vice vd och övriga personer i koncern ­
ledningen. Riktlinjerna omfattar även ersättning till styrelseledamot 
som utför annat arbete än rent styrelsearbete för bolaget. (Riktlin ­
jerna ska inte hindra att styrelseledamot som är anställd i bolaget 
erhåller sedvanlig marknadsmässig lön och övriga förmåner på 
grund av sin anställning). Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar 
som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättning ­
ar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2024. Riktlinjer ­
na omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman.
Riktlinjernas främjande av bolagets affärsstrategi, långsiktiga 
intressen och hållbarhet
Bolagets affärsstrategi är i korthet att kostnadseffektivt bygga, 
utveckla och förvalta fastigheter och områden, med hög service 
och långsiktig hållbarhet i utvalda storstadsregioner. Vidare ska 
Wallenstam vara människors och företags självklara val för boende 
och lokaler samt vara en attraktiv arbetsgivare. Genom att följa 
affärsstrategin skapas substansvärdetillväxt för bolaget och dess 
aktieägare. För ytterligare information om bolagets affärsstrategi, se 
www.wallenstam.se.
En framgångsrik implementering av bolagets affärsstrategi 
och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, inklusive 
dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla 
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att bolaget kan erbjuda

===== SIDA 42 =====

40  FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE
konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör att ledande 
befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersätt ­
ning.
I bolaget har inrättats ett syntetiskt optionsprogram. Det har 
beslutats av bolagsstämman och omfattas därför inte av dessa rikt ­
linjer. Programmet omfattar all personal i bolaget inklusive vd, vice 
vd och övriga personer i koncernledningen. Utfallet av programmet 
är direkt kopplat till aktiekurs för Wallenstamaktien, vilket i sig är en 
tydlig koppling till affärsstrategi och därmed till bolagets långsiktiga 
värdeskapande, inklusive dess hållbarhet.  
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska 
syfta till att främja bolagets affärsstrategi, långsiktigt värdeskapan ­
de inom bolaget samt bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess 
hållbarhet.
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av följande 
komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensions ­
förmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan därutöver – och 
oberoende av dessa riktlinjer – besluta om exempelvis aktie ­ och 
aktiekursrelaterade ersättningar. Den rörliga kontantersättningen 
får, i förekommande fall, inte överstiga 50 procent av den fasta 
årliga kontantlönen.
För verkställande direktören ska pensionsförmåner, innefattande 
sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning ska 
inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för premiebe ­
stämd pension ska uppgå till högst 40 procent av den fasta årliga 
kontantlönen.
För övriga ledande befattningshavare ska pensionsförmå ­
ner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebestämda om inte 
befattningshavaren omfattas av förmånsbestämd pension enligt 
tvingande kollektivavtalsbestämmelser. Rörlig kontantersättning ska 
vara pensionsgrundande i den mån så följer av tvingande kollek ­
tivavtalsbestämmelser som är tillämpliga på befattningshavaren. 
Pensionspremierna för premiebestämd pension ska uppgå till högst 
40 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Andra förmåner får innefatta bl.a. egendomsskydd i hemmet, 
livförsäkring, sjukvårdsförsäkring, hälsoundersökning, förmån i form 
av hushållsnära tjänster och bilförmån. Premier och andra kostnader 
med anledning av sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 
20 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Varken verkställande direktören eller övriga ledande befatt ­
ningshavare får spara mer än 40 semesterdagar med lön till ett 
senare semesterår. För det fall antalet sparade semesterdagar med 
lön överstiger 40 ska sådana semesterdagar ersättas i form av 
semesterlön. 
Om en styrelseledamot, som inte är anställd av Wallenstam, 
utför arbete för Wallenstam utöver styrelseuppdraget får styrelsen 
godkänna att skäligt arvode utgår för sådant arbete.
Upphörande av anställning
Vid anställningens upphörande får uppsägningstiden vara högst tolv 
månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångsve ­
derlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den 
fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning från befattningshava ­
rens sida får uppsägningstiden vara högst sex månader, utan rätt till 
avgångsvederlag.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning m.m.
Wallenstam tillämpar f.n. inte rörlig kontantersättning. Om rörlig 
kontantersättning skulle tillämpas, vilket historiskt har skett i några 
enstaka fall, ska ersättningen vara kopplad till förutbestämda och 
mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke ­finansiella. 
Kriterierna kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller 
kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar 
bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess 
hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstra ­
tegin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling. 
Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning 
ska kunna mätas under en period om ett eller flera år. När mätpe ­
rioden för uppfyllelse avslutats ska bedömas i vilken utsträckning 
kriterierna uppfyllts. Ersättningsutskottet ansvarar för bedömningen 
såvitt avser rörlig kontantersättning till verkställande direktören. 
Såvitt avser rörlig kontantersättning till övriga befattningshavare 
ansvarar verkställande direktören för bedömningen. Såvitt avser 
finansiella mål ska bedömningen baseras på den av bolaget senast 
offentliggjorda finansiella informationen. 
 
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer 
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom 
att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens kompo ­
nenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort 
en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid 
utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar 
som följer av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan ersättning 
till vd och vice vd å ena sidan och övriga anställda å andra sidan 
kommer att redovisas i ersättningsrapporten.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra         
riktlinjerna
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. I utskottets uppgifter 
ingår att bereda styrelsens beslut om förslag till riktlinjer för ersätt ­
ning till ledande befattningshavare. Styrelsen ska upprätta förslag till 
nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för 
beslut vid årsstämman. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlin ­
jer antagits av bolagsstämman. Ersättningsutskottet ska även följa 
och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, 
tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshava ­
re samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bola ­
get. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade 
frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i 
bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis, 
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är 
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive 
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bär ­
kraft. Som angivits ovan ingår det i ersättningsutskottets uppgifter 
att bereda styrelsens beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar 
beslut om avsteg från riktlinjerna.
Beskrivning av betydande förändringar av riktlinjerna
Några betydande förändringar av riktlinjerna har inte gjorts sedan 
de antogs av årsstämman 2021, dock har hänvisning till nu gällande 
affärsplan lagts till samt en förklararing kring hur riktlinjerna förhål ­
ler sig till lön som uppbärs av styrelseledamot p.g.a. anställning hos 
Wallenstam. 
Mer information
För mer information om ersättningar i Wallenstam, inklusive i före ­
kommande fall beslutade ersättningar som inte förfallit till betalning, 
se årsredovisningen.
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncern ­
gemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mindre 
antal fastigheter. Sedan 2023 ingår moderbolaget i inkomstskatte ­ 
rättslig kommission med dotterföretag. Som kommittent i den 
inkomstskatterättsliga kommissionen redovisas och beskattas 
kommissionärsbolagens resultat hos moderbolaget. Kommissionärs ­
bidragen innefattar hela dotterbolagens resultat och består, utöver 
resultat från löpande verksamhet om 94 Mkr ( ­), av utdelningar och

===== SIDA 43 =====

FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE 41
nedskrivningar från dotterbolagsandelar, netto 978 Mkr ( ­). Under 
2023 är medelantalet anställda i moderbolaget totalt 261 (266). 
Den totala omsättningen för året uppgår till 481 Mkr (479), varav 
hyresintäkterna utgör 146 Mkr (132). Värdeförändringar på finan­
siella räntederivatinstrument uppgår till ­ 874 Mkr (1 908). Resultat 
efter skatt uppgår till 424 Mkr (2 107). Investeringar i anläggnings ­
tillgångar under perioden uppgår till 33 Mkr (82). Moderbolagets 
externa lån uppgår på bokslutsdagen till 1 1 060 Mkr (1 1 406). 
Moderbolagets skatt är positiv om 1 15 Mkr (­40), vilket förklaras 
av årets stora värdenedgång för räntederivat som minskar bolagets 
uppskjutna skatteskuld. 
Wallenstamaktien
Antalet aktier i Wallenstam AB består av 69 000 000 A ­aktier som 
berättigar till 10 röster vardera samt 591 000 000 B ­aktier med 
1 röst vardera, totalt 660 000 000 aktier. Wallenstams B ­aktie är 
noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Det registrerade aktie ­
kapitalet uppgår till 165 000 000 kr, vilket motsvarar ett kvotvärde 
per aktie om 0,25 kr. Under 2023 har Wallenstam  aktien ökat med 
24,6 %. Motsvarande period har fastighetsindex OMX Stockholm 
Real Estate PI ökat med 17,0 % och OMX Stockholm PI ökat med 
15,5 %. 
Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 54,70 kr (43,90) 
och börsvärdet uppgick till 36 102 Mkr (28 974) beräknat på totalt 
antal registrerade A­ och B­aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 
46,40 kr (47,70). Årets högsta betalkurs var 55,25 kr (85,30) och 
den lägsta var 34,00 kr (32,80). 
Totalt omsattes 163,1 miljoner Wallenstamaktier (188,3) till ett 
värde av 6 858 Mkr (9 416) på Nasdaq Stockholm. Den genomsnittli­
ga omsättningen per dag uppgick till cirka 27,3 Mkr (37,2). 
Wallenstams styrelse har mandat från stämman att genomföra 
återköp av aktier. Under 2023 har totalt 2 000 000 (1 000 000) 
aktier återköpts vilket motsvarar 0,3  % (0,2) av aktiekapitalet och 
0,5 Mkr (0,25) i kvotvärde. Totala utgifter, inklusive courtage, för 
aktier i eget förvar uppgår till 130 Mkr (43), motsvarande 43,28 kr 
(42,56) per aktie. Återköpen görs för att ge styrelsen handlingsfri ­
het att justera bolagets kapitalstruktur och skapa värde för bolagets 
aktieägare.
Efter rapportperiodens utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens 
utgång.
Framtid
Wallenstam styr sin verksamhet i affärsplaner. En ny affärsplan 
antogs under december 2022 och sträcker sig till och med 2030. 
I denna är målet att uppnå ett substansvärde om 100 kronor per 
aktie.
Wallenstam kommer fortsatt vara verksamt i regionerna Göte ­
borg och Stockholm. Vi kommer arbeta för att bli än mer service ­
inriktade, produktiva och kostnadseffektiva för att skapa ännu mer 
värde för våra aktieägare, medarbetare, kunder och samhället i 
stort. Under affärsplanen ska soliditeten inte understiga 35 %.
Utdelningspolicy
Vid bedömning av utdelningens storlek ska hänsyn tas till koncer ­
nens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ekonomiska ställ ­
ning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling ska ske med 
bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet.
Utdelningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av 
verksamheten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredje­
del av förvaltningsresultatet.
Styrelsen föreslår årsstämman att besluta om:
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION, KR
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Balanserat resultat 13 681 405 533
Årets resultat 424 352 276
Summa 14 105 757 810
 
Till aktieägarna utdelas 0,50 kr/aktie 328 500 000
I ny räkning överförs 13 777 257 810
Summa 14 105 757 810
Styrelsens förslag till vinstdisposition är att utdelning ska ske med 
0,50 kr per aktie (0,60) uppdelat på två utbetalningstillfällen om 
vardera 0,25 kr per aktie. Avstämningsdagen för den första utbetal ­
ningen föreslås vara den 29 april 2024 och för den andra utbetal ­
ningen den 29 oktober 2024. Om årsstämman beslutar i enlighet 
med förslaget beräknas Euroclear Sweden AB genomföra den första 
utbetalningen den 3 maj 2024 och den andra utbetalningen den 1 
november 2024. 
I bolaget finns totalt 660 000 000 aktier, varav 3 000 000 är 
icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier till och med den 
8 februari 2024. Med beaktande av de icke utdelningsberättigade 
återköpta egna aktierna uppgår den totala summan föreslagen 
utdelning till 328 500 000 kr. Summan kan komma att förändras om 
antalet återköpta egna aktier förändras innan respektive avstäm ­
ningsdag för utdelning.
Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen
Koncernens egna kapital har fastställts i enlighet med de av EU 
antagna IFRS­standarderna samt i enlighet med svensk lag, bl.a. 
genom tillämpning av Rådet för Finansiell Rapportering, RFR 1. 
Moderbolagets justerade egna kapital har fastställts i enlighet med 
svensk lag och med tillämpning av RFR 2.
Enligt bolagets utdelningspolicy ska det utdelningsbara beloppet 
baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksamheten. 
Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredjedel av förvalt ­
ningsresultatet. 
Vid bedömningen av utdelningens storlek har styrelsen tagit 
hänsyn till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov 
och ekonomiska ställning i övrigt samt att koncernens framtida 
utveckling ska ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god 
handlingsfrihet.
Den föreslagna utdelningen till aktieägarna sänker bolagets 
soliditet från 35 procent till 34 procent. Koncernens soliditet sjunker 
från 46 procent till 45 procent efter den föreslagna utdelningen. 
Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och kon ­
cernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i 
bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes 
betryggande nivå.
Derivatinstrument har värderats till verkligt värde enligt 4 
kap 14a § årsredovisningslagen (1995:1554). Därigenom har ett 
övervärde om totalt 794 31 1 309 kr efter skatt påverkat det egna 
kapitalet. 
Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte 
hindrar bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från 
att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att 
fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan 
därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i aktiebolagslagen 
(2005:551) 17 kap 3 § 2­3 st (försiktighetsregeln).

===== SIDA 44 =====

42  KONCERNENS RÄKNINGAR  
Koncernens resultaträkning
Mkr Not 2023 2022
Hyresintäkter 3 2 730 2 490
Driftkostnader 4 -730 ­602
Driftnetto fastigheter 2 000 1 888
Förvaltnings­ och administrationskostnader 4, 5, 6 -293 ­272
Finansiella intäkter 8 7 6
Finansiella kostnader 8 -675 ­370
Förvaltningsresultat fastigheter 1 040 1 252
Resultatandel intresseföretag 9 -3 ­3
Intäkter försäljning exploateringsfastigheter 10 348 79
Kostnader försäljning exploateringsfastigheter 10 -254 ­49
Övriga intäkter 11 273 283
Övriga kostnader 11 -176 ­156
Finansiella kostnader, övrigt 8 -38 ­14
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar 1 190 1 392
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 4, 8, 12 -847 ­2 627
Värdeförändring finansiella instrument 8, 13 -916 1 646
Värdeförändring syntetiska optioner 5 -68 ­
Återläggning nedskrivning vindkraftverk 17 59 300
Resultat före skatt  -582 711
Aktuell skatt  14 -2 ­4
Uppskjuten skatt 14 134 397
Årets resultat efter skatt -450 1 103
Koncernens totalresultat överensstämmer med Årets resultat efter skatt. 
FÖRDELNING AV ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - ­
Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget -450 1 103
DATA PER AKTIE 
Årets resultat efter skatt, kr (inga utspädningseffekter förekommer) -0,7 1,7
Utdelning per aktie, kr (föreslagen 2023) 0,50 0,60
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 658 449 659 904

===== SIDA 45 =====

KONCERNENS RÄKNINGAR 43
Mkr Not 2023-12-31 2022­12­31
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Immateriella anläggningstillgångar 
Aktiverade utgifter datorprogram 16 19
Summa immateriella anläggningstillgångar 16 19
Materiella anläggningstillgångar 
Förvaltningsfastigheter 12, 15 63 090 62 092
Tomträtter 16 534 500
Vindkraftverk 17 985 1 017
Markarrenden 16 9 9
Inventarier 18 80 82
Summa materiella anläggningstillgångar 64 698 63 700
Finansiella anläggningstillgångar 
Långfristiga värdepappers ­ och andelsinnehav 19, 28 28 61
Andelar i intresseföretag 9 285 255
Andra långfristiga fordringar 19, 28 248 227
Finansiella derivatinstrument 13, 28 1 018 1 900
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 579 2 443
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 66 293 66 161
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Immateriella omsättningstillgångar 6 1
Exploaterings fastigheter 20 77 217
Kundfordringar 3, 28 15 12
Övriga fordringar 21, 28 157 291
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 22, 28 180 176
Andelar 23, 28 63 9
Likvida medel 24, 28 50 181
Summa omsättningstillgångar 548 887
SUMMA TILLGÅNGAR 66 841 67 049
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL 25
Aktiekapital 165 165
Övrigt tillskjutet kapital 359 359
Andra reserver -3 ­3
Balanserat resultat 29 979 30 911
Summa eget kapital 30 500 31 432
LÅNGFRISTIGA SKULDER 
Uppskjuten skatteskuld 26 5 830 5 963
Avsättningar 27, 28 94 77
Räntebärande skulder 28 4 058 5 131
Finansiella derivatinstrument 13, 28 18 23
Leasingskuld 16, 28 543 510
Övriga skulder 28 16 16
Summa långfristiga skulder 10 559 11 720
KORTFRISTIGA SKULDER
Räntebärande skulder 28 25 017 23 151
Leasingskuld 16, 28 1 1
Finansiella derivatinstrument 13, 28 0 3
Leverantörsskulder 28 118 180
Aktuell skatteskuld 2 4
Övriga skulder 28 74 75
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter  28, 29 570 483
Summa kortfristiga skulder 25 782 23 897
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 66 841 67 049
Koncernens balansräkning

===== SIDA 46 =====

44  KONCERNENS RÄKNINGAR  
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Klassificering av eget kapital
Aktiekapital
Avser det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Aktiekapitalet 
utgörs av 69 000 000 A­aktier (kvotvärde 0,25 kr) och 591 000 000  
B­aktier (kvotvärde 0,25 kr).
Övrigt tillskjutet kapital
Innefattar summan av de transaktioner som Wallenstam AB har haft 
med aktieägarkretsen. De transaktioner som förekommit är emission 
till överkurs där erhållet kapital utöver nominellt belopp av emissionen 
utgör övrigt tillskjutet kapital.
Balanserat resultat
Motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats i 
koncernen med avdrag för utdelningar och återköp av aktier.
Kapitalhantering
Koncernens egna kapital uppgår vid årets slut till 30 500 Mkr          
(31 432). Avkastningen på eget kapital uppgår till ­1,4 % (3,4). 
Grunden för koncernens finansiella strategi är att skapa betryggande 
finansiella förutsättningar för drift och förädling av vårt fastighetsbe­
stånd samt utveckling av nyproduktion. Wallenstam har som mål att 
under perioden 2023–2030 nå ett substansvärde om 100 kr/aktie. 
Substansvärdet innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld. 
Per den 31 december 2023 var substansvärdet per aktie 56,20 kr 
(57,40).
Soliditet är ett viktigt mått för vår kapitalhantering med målet att 
denna ej ska understiga 35 %. Vid utgången av 2023 var soliditeten 
46 % (47). 
I första hand återinvesterar Wallenstam skapat resultat i rörelsen 
för en fortsatt utveckling av fastighetsbeståndet och ökad substans­ 
värdetillväxt i bolaget. Enligt koncernens utdelningspolicy ska utdel­
ningen baseras på förvaltningsresultatet, vilket genereras av verksam­
heten. Utdelningen beräknas över tid uppgå till cirka en tredjedel av 
förvaltningsresultatet. Styrelsen föreslår en utdelning på 0,50 kr per 
aktie (0,60) för 2023. Beräknat på utestående utdelningsberättigade 
aktier, uppgår den föreslagna utdelningen till 329 Mkr (395). 
Wallenstam kan genomföra återköp som ett led i att anpassa 
bolagets kapitalstruktur, vilket skett under året. Totalt har 3 000 000 
aktier (1 000 000) återköpts till ett genomsnittligt pris om 43,28 kr/
aktie (42,56) inklusive courtage.
Mkr Not 25
Aktie- 
kapital
Övrigt till  - 
skjutet kapital
Andra 
reserver
Balanserat 
resultat
 T otalt eget 
kapital
INGÅENDE EGET KAPITAL 2022­01­01 165 359 ­3 30 246 30 767
Årets resultat efter skatt ­ ­ ­ 1 103 1 103
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning ­ ­ ­ ­396 ­396
Återköp egna aktier ­ ­ ­ ­43 ­43
UTGÅENDE EGET KAPITAL 2022­12­31 165 359 ­3 30 911 31 432
INGÅENDE EGET KAPITAL 2023-01-01 165 359 -3 30 911 31 432
Årets resultat efter skatt - - - -450 -450
TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE
Utdelning - - - -395 -395
Återköp egna aktier - - - -87 -87
UTGÅENDE EGET KAPITAL 2023-12-31 165 359 -3 29 979 30 500
HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE

===== SIDA 47 =====

KONCERNENS RÄKNINGAR 45
Mkr Not 2023 2022
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före värdeförändringar och nedskrivningar* 1 190 1 392
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 32 -6 ­16
Förändring avsättningar -7 ­44
Betald skatt -5 ­4
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 1 172 1 328
FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL
Kortfristiga fordringar 146 ­226
Kortfristiga skulder 26 98
Förändring av rörelsekapital 172 ­129
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 1 344 1 199
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i fastigheter och enskilda bostadsrättslägenheter -2 438 ­4 562
Investering i immateriella & materiella anläggningstillgångar -11 ­27
Investering i finansiella anläggningstillgångar -75 ­5
Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 6 137
Kostnadsförda projektutgifter avseende ränta och administration* -50 ­
Investering i intresseföretag -33 ­41
Försäljning av fastigheter, exploateringsfastigheter och materiella anläggningstillgångar 817 3 179
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -1 785 ­1 318
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna räntebärande skulder 27 120 23 159
Amortering räntebärande skulder -26 418 ­22 709
Förändring checkräkningskredit 90 ­
Amorterade reverser - 72
Utställda reverser - ­14
Utbetald utdelning -395 ­396
Återköp av egna aktier -87 ­43
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 309 69
FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL
Likvida medel vid årets början 181 232
Årets kassaflöde -131 ­51
Likvida medel vid årets slut 50 181
Outnyttjad checkkredit vid årets slut 1 235 1 912
Disponibel likviditet 24 1 285 2 093
*Erlagd respektive erhållen ränta, inklusive bruttoflöden från ränteswapkontrakt, ingår med ­824 Mkr (­400) respektive 7 Mkr (4) i Resultat före 
värdeförändringar och nedskrivningar och ­13 Mkr (0) avseende projektränta inom Värdeförändring förvaltningsfastigheter, netto ­830 Mkr 
(­396). Totalt har 129 Mkr (81) av dessa aktiverats på anläggningstillgångar.
Koncernens rapport över kassaflöde

===== SIDA 48 =====

46  KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER  
Koncernens redovisningsprinciper och noter
Not 1. Koncernens redovisningsprinciper
Allmän information
Wallenstam AB är ett publikt fastighetsaktiebolag  med säte i Göte­
borg, Sverige. Wallenstams B­aktie är noterad på Nasdaq Stock ­
holm, Large Cap ­listan. Moderbolag är Wallenstam AB (publ) med 
organisationsnummer 556072­1523 och bolagets adress är  
401 84 Göteborg, Sverige med besöksadress Kungsportsavenyen 2.
Koncern­ och årsredovisningen för Wallenstam AB (publ) för det 
räkenskapsår som slutar den 31 december 2023 godkändes av sty ­
relsen och verkställande direktören den 21 mars 2024 och föreläggs 
årsstämman den 25 april 2024 för fastställande.
Redovisningsprinciper, Bedömningar och uppskattningar samt 
Risker presenteras i direkt anslutning till respektive not i syfte att ge 
läsaren en ökad förståelse för respektive resultat ­ och balanspost. 
• Redovisningsprinciper markeras med 
• Bedömningar och uppskattningar markeras med 
• Risker markeras med 
Grunder för redovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International 
Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de är antagna av EU, 
som gäller för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2023 eller 
senare. Därutöver tillämpar koncernen Rådet för finansiell rappor ­
terings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler 
för koncerner.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som 
koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för 
finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovis­
ning för juridiska personer. 
Den funktionella valutan för moderbolaget och koncernens 
rapporteringsvaluta är svenska kronor. Alla belopp anges i miljoner 
svenska kronor (Mkr) om inget annat anges. Till följd av avrundning­
ar summerar siffror presenterade i denna årsredovisning i vissa fall 
inte exakt till totalen och procenttal kan avvika för att de ska överens­
stämma med de faktiska uppgifterna.
Koncernredovisning
Koncernbokslutet är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket 
innebär att eget kapital som fanns i dotterföretagen vid förvärvs­
tidpunkten elimineras i sin helhet, och bygger på redovisnings­
handlingar upprättade för samtliga  koncernbolag per 31 december 
2023. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotter ­
företagets egna kapital som intjänats efter förvärvet. Under året 
förvärvade eller avyttrade bolags  resultat inkluderas i koncernredo ­
visningen med belopp avseende inne  havstiden. 
Förändringar i svenska regelverk
Rådet för finansiell rapportering 
Förändringar gjorda under 2023 har inte haft någon påverkan på 
Wallenstams redovisning.
Ändringar av redovisningsprinciper och upplysningar
Nya eller ändrade standarder och nya tolkningar som trätt i kraft 
2023 har medfört följande påverkan på Wallenstams finansiella 
rapportering:
• Förändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter – innebä­
rande att Wallenstam endast upplyser om och beskriver väsentli ­
ga redovisningsprinciper.
• Förändringar i IAS 12 Inkomstskatter – innebärande att uppskju ­
ten skattefordran och uppskjuten skatteskuld hänförlig till finan ­
siell leasing bruttoredovisas.
Nya standarder och tolkningar vilka träder i kraft 2024 eller senare
De nya standarder och tolkningar som gäller från och med 1 januari 
2024 har inte tillämpats i förtid. De bedöms inte heller få någon 
väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter.

===== SIDA 49 =====

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 47
2023 2022
Mkr
Region 
Göteborg
Region 
Stockholm
Övrigt
Eliminering
T otalt
Region 
Göteborg
Region 
Stockholm
Övrigt
Eliminering
T otalt
RESULTATRÄKNING
Hyresintäkter 1 854 902 0 -27 2 730 1 679 838 0 ­27 2 490
Driftkostnader -479 -250 0 - -730 ­390 ­212 0 ­ ­602
Driftnetto 1 375 652 0 -27 2 000 1 289 626 0 ­27 1 888
Förvaltnings ­ och  
administrationskostnader -181 -107 -31 27 -293 ­168 ­100 ­32 27 ­272
Finansnetto -467 -210 9 - -668 ­275 ­135 46 ­ ­364
Förvaltningsresultat 727 335 -21 - 1 040 846 391 15 ­ 1 252
Ofördelade poster
Resultatandel intresseföretag -3 ­3
Försäljningsresultat exploaterings ­
fastigheter 95 30
Övriga intäkter och kostnader 97 127
Finansiella kostnader, övrigt -38 ­14
Resultat före värde förändringar och 
nedskrivningar 1 190 1 392
Värdeförändringar -1 772 ­681
Resultat före skatt -582 711
BALANSRÄKNING
Förvaltningsfastigheter 41 077 21 991 22 - 63 090 39 739 22 354 ­ ­ 62 092
Tomträtter 52 482 - - 534 52 448 ­ ­ 500
Vindkraftverk - - 985 - 985 ­ ­ 1 017 ­ 1 017
Markarrenden - - 9 - 9 ­ ­ 9 ­ 9
Exploateringsfastigheter 54 23 - - 77 31 186 ­ ­ 217
Ofördelade tillgångar - - - - 2 146 ­ ­ ­ ­ 3 213
Summa tillgångar 66 841 67 049
Eget kapital - - - - 30 500 ­ ­ ­ ­ 31 432
Räntebärande skulder och leasingskulder 17 711 10 078 1 830 - 29 619 16 703 10 261 1 829 ­ 28 793
Ofördelade skulder - - - - 6 722 ­ ­ ­ ­ 6 824
Summa eget kapital och skulder 66 841 67 049
Pågående investeringar materiella 
anläggningstillgångar 2 000 3 064 - 5 064 3 291 3 157 ­ ­ 6 448
Redovisningsprincip
I övrigt­segmentet redovisas intäkter och kostnader hänför ­
liga till elproduktion samt vissa centrala poster vilka inte fördelas till 
affärsområdena, såsom noteringskostnader. I eliminerings  kolumnen 
elimineras de koncern  interna transaktionerna.
SEGMENTSRAPPORT
Not 2. Segmentsrapport

===== SIDA 50 =====

48  KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Redovisningsprincip
Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingav ­
tal. Hyresintäkter aviseras i förskott och intäktsredovisas i den 
period som uthyrningen avser. I hyresintäkter ingår poster avseende 
vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och 
värme. Större hyresrabatter periodiseras över kontraktens löptid.
Reservering av obetalda bostadshyresgästfordringar sker kvar ­
talsvis eller vid utestående fordran överstigande 10 000 kr. För ford ­
ringar på kommersiella hyresgäster görs individuella bedömningar.
Reservering av obetalda hyresfordringar redovisas som en 
minskning av koncernens totala hyresintäkter.
Kreditrisk
Förluster på kundfordringar uppstår när kunder av någon 
anledning inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna 
begränsas genom att Wallenstam främst arbetar med etablerade 
kunder med dokumenterad betalningsförmåga och konkurrenskraf ­
tig verksamhet. I enlighet med Wallenstams riktlinjer krävs, i de fall 
Mkr 2023 2022
Bostäder, parkering 1 500 1 391
Lokaler 1 230 1 099
Summa hyresintäkter 2 730 2 490
Förändring av hyresintäkter mellan 2022 och 2023
Hyresintäkter enligt resultaträkning 2 490 2 324
Hyresförändring befintliga fastigheter 164 65
Nyproduktion 120 160
Förvärvade fastigheter 4 35
Sålda fastigheter -49 ­95
Hyresintäkter enligt resultaträkning 2 730 2 490
Årets vakanser och tomställningar 154 120
Justerade hyresintäkter 31 december 2 883 2 610
motpartens betalningsförmåga bedöms som osäker, en bankgaranti, 
borgensförbindelse eller förskottshyra (deposition) vid nyuthyrning. 
Wallenstam har en god riskspridning i kontraktsportföljen med drygt 
1 700  kommersiella kontrakt och drygt 19 000 bostads ­ och parke­
ringskontrakt.
Beaktat löptiden på Wallenstamkoncernens hyreskontrakt och 
kunders relativa betydelse är koncernens exponering mot enskilda 
kunders kredit risk begränsad. Wallenstams tio största lokalhyres­
gäster motsvarar cirka 8 % (8) av Wallenstams bedömda helårsvärde. 
Hyresintäkterna är i allt väsentligt baserade på avtal och fasta 
hyresersättningar, då omsättningsbaserad hyra endast förekommer 
i mycket begränsad omfattning. Nedan redogörs för hyreskontrak ­
tens storlek och löptid för såväl lokal ­ som bostadshyresgäster. 
Kundfordringar uppgår till 30 Mkr (23) varav 15 Mkr (1 1) har reser­
verats för. Kundfordringar förfallna mer än två månader uppgår till 
15 Mkr (10).
HYRESINTÄKTER
Not 3. Hyresintäkter
Antal kontrakt
Bedömt helårs- 
värde per balans-
dag, Mkr T otalt, %
Över 5,0 Mkr 37 360 12
4,0–5,0 Mkr 18 77 3
3,0–4,0 Mkr 34 115 4
2,0–3,0 Mkr 77 193 6
1,0–2,0 Mkr 154 219 7
0, 5–1,0 M kr 231 166 6
Under 0,5 Mkr 1 193 124 4
Summa lokaler 1 744 1 253 42
Vakanta objekt 564 134 4
Bostäder och parkering 19 210 1 601 54
Totalt 21 518 2 989 100
HYRESKONTRAKTENS STORLEK

===== SIDA 51 =====

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 49
Not 3. Hyresintäkter, forts.
Antal kontrakt
Bedömt helårs- 
värde per balans-
dag, Mkr T otalt, %
2024 701 211 7
2025 392 302 10
2026 312 262 9
2027 217 174 6
2028– 122 306 10
Summa lokaler 1 744 1 253 42
Vakanta objekt 564 134 4
Bostäder och parkering 19 210 1 601 54
Totalt 21 518 2 989 100
HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER
Not 4.  Drift­, förvaltnings­ och administrationskostnader
Redovisningsprincip
Driftkostnader
Wallenstams driftkostnader utgörs av kostnader som uppkommer i 
samband med fastighetsförvaltning så som fastighetsskötsel, el, 
vatten, renhållning, reparationer, bränslekostnader, underhåll,  
fastighetsskatt och övriga driftkostnader. Driftkostnaderna redo ­ 
visas i den period de avser. 
Förvaltnings- och administrationskostnader
Wallenstams förvaltnings ­ och administrationskostnader utgörs av 
koncernens administrationskostnader såsom personal­, kontors­, lokal­, 
konsult­ och marknadsföringskostnader samt avskrivningar på in ­
ventarier. Kostnaderna redovisas i den period de avser. Förvaltnings­ 
och administrationskostnader fördelas på fastighetsförvaltning, 
förvaltning vindkraft, fastighetstransaktioner samt projektadminis ­
tration.
Förvaltnings­ och administrationskostnader som hänförs till koncer ­
nens fastighetsförvaltning uppgår till 293 Mkr (272). Förvaltnings ­ 
och administrationskostnader hänförliga till vindkraft uppgår till     
1 1 Mkr (6) och redovisas i posten Övriga kostnader. Administrations­ 
och direkta transaktionskostnader hänförliga till fastighetstransak­
tioner uppgår till 10 Mkr (19) och interna projektledningskostnader 
uppgår till 36 Mkr (­). Dessa kostnader ingår i posten Värdeförändring 
förvaltningsfastigheter. I posten Kostnader försäljning exploaterings ­
fastigheter ingår intern administration med 3 Mkr (0). 
DRIFTKOSTNADER
Mkr 2023 2022
Fjärrvärmekostnader 77 73
Underhållskostnader 160 150
Elkostnader 182 80
Vattenkostnader 41 37
Försäkringskostnader 5 5
Fastighetsskatt 107 106
Övriga driftkostnader 158 150
Summa driftkostnader 730 602
Till följd av den höga uthyrningsgraden är direkta kostnader hänför ­
liga till förvaltningsfastigheter som inte genererat intäkter endast 
marginella. För fastigheter som till del tomställts för genomförande 
av ombyggnationsprojekt finns driftkostnader om cirka 1 Mkr (2) för 
vilka intäkter saknas.

===== SIDA 52 =====

50  KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 4.  Drift­, förvaltnings­ och administrationskostnader, forts.
Mkr 2023 2022
Avskrivning anläggningstillgångar 12 9
Marknadsföringskostnader 20 16
Övriga externa tjänster och kostnader 35 29
Personalkostnader 228 184
Lokalkostnader, hyra anläggningstillgångar, kontorsmaterial 55 41
Övriga kostnader 3 19
Summa förvaltnings ­ och administrationskostnader 353 297
Mkr 2023 2022
Revisionsuppdrag, KPMG 2,4 1,7
Övrig revisionsverksamhet, KPMG 0,1 0,3
Rådgivning, KPMG 0,0 0,0
Summa 2,5 1,9
REVISIONSKOSTNADER
FÖRVALTNINGS- OCH ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Redovisningsprincip
Avsättning för pensioner
Koncernen har både förmånsbestämda och avgiftsbestämda pen ­
sionsplaner. De senare utgörs av pension till personer som omfattas 
av förmånsbestämda ITP ­planer med fortlöpande betalningar till 
Alecta inom ITP 2. Som avgiftsbestämda pensionsplaner klassi ­
ficeras de planer där företagets förpliktelse är begränsad till de 
avgifter företaget åtagit sig att betala, det vill säga utan några andra 
förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en 
årlig premie. Avgiftsbestämda pensionskostnader inkluderar inbe ­
talningar till kapitalförsäkringar tecknade för att fullgöra framtida 
pensionsåtaganden. Wallenstam redovisar endast avgiftsbestämda 
pensionsförpliktelser då ITP 2 ­plan finansieras genom försäkring i 
Alecta som en förmånsbestämd plan. För avgiftsbestämda planer 
har den anställde efter avslutad anställning rätt att själv bestämma 
under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och 
avkastning därpå tas ut som pension. Företagets förpliktelser avse ­
ende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad 
för koncernen i den takt de intjänats av personalen.
Syntetiskt optionsprogram till personal
Samtliga tillsvidareanställda fick i maj 2023 erbjudande om att 
utan vederlag erhålla 20 000 –100 000 syntetiska optioner. Vd och 
vvd:ar samt övriga ledande befattningshavare erbjöds att förvärva         
100 000 st vardera. 243 anställda utnyttjade erbjudandet vid start. 
Totalt kan 10 000 000 optioner ges ut i programmet, 6 013 000 st 
gavs ut vid start. Beräknad kostnad vid maximalt utfall uppgår till 
350 Mkr. Optionerna värderas enligt Black & Scholes värderingsmo ­
dell. Viktig indata i modellen är: aktiepris per balansdagen 54,70 kr, 
lösenpris 45 kr med tak om 75 kr, aktieprisets förväntade volatilitet 
27 %, optionens löptid till och med den 1 mars 2027 och årlig riskfri 
ränta om 2,18 %. Totalt antal utestående optioner vid årets slut 
uppgår till 5 960 000 st. 
Ersättningar
Till vd har utgått lön jämte förmåner om sammanlagt 5,2 Mkr 
(4,6). Ledande befattningshavare erbjuds marknadsmässig fast 
lön. Utöver fast lön kan rörlig ersättning erbjudas i enlighet med av 
årsstämman fastställda riktlinjer för ersättning till ledande befatt ­
ningshavare. Principer för detta fastställs av årsstämman. Löner och 
DRIFTKOSTNADER PER KVM
Kr/kvm 2023 2022
Fjärrvärmekostnader 56 54
Underhållskostnader 116 110
Elkostnader 132 59
Vattenkostnader 30 27
Försäkringskostnader 4 3
Fastighetsskatt 77 78
Övriga driftkostnader 115 110
Summa driftkostnader 530 442
Not 5. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

===== SIDA 53 =====

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 51
Not 5. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, forts.
2023 2022
Mkr
Grundlön
Förmåner
Rörliga  
ersättningar
Sociala  
kostnader
Pensions- 
kostnader
Grundlön
Förmåner
Rörliga  
ersättningar
Sociala  
kostnader
Pensions­ 
kostnader
Styrelsens ordförande 1,0 - 1,0 0,6 - 0,9 ­ 1,2 0,7 ­
Styrelseledamöter 0,7 - - 0,2 - 0,8 ­ ­ 0,2 ­
Total ersättning styrelsen 1,7 - 1,0 0,8 - 1,7 ­ 1,2 0,8 ­
Vd i moderbolaget 4,6 0,6 - 3,0 1,7 4,4 0,2 ­ 0,7 1,5
Vice vd:ar, 2 personer (2) 6,8 0,9 - 3,1 2,0 6,2 0,1 ­ 1,8 1,9
Andra ledande befattnings  ­ 
havare, 3 personer (3) 4,7 1,1 - 2,1 1,3 4,7 0,1 ­ 1,8 1,6
Övriga anställda 154,2 25,1 - 53,1 19,3 145,7 3,3 ­ 51,5 21,1
Total ersättning anställda 170,3 27,7 - 61,4 24,4 161,0 3,8 ­ 55,8 26,1
Summa löner och ersättningar 172,0 27,7 1,0 62,2 24,4 162,7 3,8 1,2 56,6 26,1
KONCERNENS LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER
andra förmåner till ledande befattningshavare i bolaget förbereds 
och föreslås styrelsen av ersättningsutskottet som består av styrel ­
sens ordförande respektive vice ordförande. 
I enlighet med årsstämmans beslut uppbär styrelsen för tiden 
maj 2023 till ordinarie årsstämma 2024 arvode om 1 680 kkr        
(1 820), varav 1 025 kkr (1 000) till styrelsens ordförande, 285 kkr 
(280) till vice ordförande och till övriga ledamöter 185 kkr (180) 
vardera. Utöver styrelsearvode till styrelsens ordförande enligt ovan 
utgår ytterligare 1 000 kkr (1 000) i arvode för att bistå bolagsled ­
ningen. Rebecka Wallenstam uppbär inte styrelsearvode utan lön 
och utgör en av nedan ledande befattningshavare.
Inga ytterligare ersättningar till styrelsen har utgått utöver vad 
årsstämman beslutat.
Pensioner och avgångsvederlag
För vd tecknar bolaget pensionsförsäkring med årlig premie om 
30 % (30) av bruttolön jämte en efterlevande pensionsförsäkring 
motsvarande en premiekostnad om 242 kkr (223) för 2023. Vidare 
har bolaget tecknat livförsäkring för vd för att säkerställa efter­
levandepension i händelse av dödsfall under anställningstid. Detta 
åtagande fullgörs genom inbetalning till en premiebestämd försäkring 
för vilken kostnaden under 2023 uppgår till totalt 153 kkr (154). Om 
vd lämnar sin anställning ska en uppsägningstid om sex månader 
iakttas. Vid uppsägning av vd från bolagets sida gäller en uppsäg­
ningstid om sex  månader.  
Bolaget har vid utgången av året två vvd:ar (2). Övriga ledande 
befattningshavare utgörs av CFO och IR­ansvarig och kommunika­
tionsdirektör. (Rebecka Wallenstam omfattas inte av övriga ledande 
befattningshavares pensioner och avgångsvederlag). 
Pensioner för vvd:ar och övriga ledande befattningshavare över ­
ensstämmer med ersättnings  policyn för avgiftsbestämd pension. 
För fullgörande av pensions förmåner för övriga ledande befattnings­
havare har bolaget tecknat pensionsförsäkringar motsvarande 30 % 
av kontrakterad lön. Uppsägningstiden är sex månader. Avseende 
vvd och övriga ledande befattningshavare utgår avgångs  vederlag 
med 18 månader vid uppsägning från bolagets sida. 
Vid sjukfrånvaro har ledande befattningshavare liksom övrig per ­
sonal, med avdrag för vad som kan erhållas från Försäkringskassan, 
rätt till 90 % av den fasta månadslönen dag 2–90 och 75 % av fasta 
lönen dag 91–365.
Pensionsålder för vd och övriga ledande befattningshavare är 
67 år såvida inte enskild överenskommelse träffas om förlängning, 
maximalt till 70 år.
Pensionsförsäkring i Alecta
Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta 
avseende ITP 2 uppgår till 6,9 Mkr (8,9). Alectas överskott kan 
fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid ut ­
gången av 2023 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva 
konsolideringsnivån till 158 % (172). Den kollektiva konsoliderings­
nivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas till  gångar i procent av 
försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska 
beräkningsåtaganden. Wallenstams andel av totala antalet sparpre ­
mier för ITP 2 i Alecta uppgår till 0,04463 % (0,04416).

===== SIDA 54 =====

52  KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Not 5. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, forts.
AKTIERELATERADE ERSÄTTNINGAR TILL KONCERNLEDNING OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA
Kostnad för syntetiskt optionsprogram 
Mkr 2023 2022
Vd 1,1 ­
Vice vd:ar, 2 personer (2) 2,2 ­
Andra ledande befattningshavare, 3 personer (3) 2,7 ­
Övriga anställda 61,8 ­
Summa kostnad syntetiska optioner 67,8 ­
Kostnaderna för syntetiskt optionsprogram inkluderar hänförliga omkostnader. 
Not 6. Medelantal anställda
2023 2022
Medelantal anställda varav: kvinnor män Medelantal anställda varav: kvinnor män
263 146 117 268 146 122
STYRELSELEDAMÖTER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE PÅ BOKSLUTSDAGEN
2023-12-31  2022­12­31
Antal varav: kvinnor män Antal varav: kvinnor män
Styrelseledamöter 5 3 2 5 2 3
Vd, vvd:ar och  
ledande befattningshavare 5 3 2 5 3 2
Koncernens personal är i allt väsentligt anställd av moderbolaget.
Not 7. Upplysningar om närståendetransaktioner
För att säkerställa att ingen ovidkommande hänsyn tagits vid 
ingående av närståendeavtal, beslutar alltid två personer för 
Wallenstams räkning om avtalet. Dessutom får attestberättigad inte 
attestera utgifter som gäller den egna personen. Wallenstam har 
beslutat om rutiner för definition av närstående parter, för hante ­
ringen av transaktioner samt för att följa upp närståendeavtal. Inför 
upprättandet av årsredovisningen lämnar ledamöter i Wallenstams 
styrelse och företagsledning en försäkran om huruvida denne eller 
nära familjemedlemmar under räkenskapsåret ingått några transak ­
tioner som betraktas som närståendetransaktioner med bolag inom 
Wallenstamkoncernen.
Transaktioner med närstående
Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa 
arvoden och lokalhyror mellan koncern ­ och intressebolag. Personer 
som är närstående till styrelseledamöter och koncernledning hyr 
lägenheter och lokaler. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där 
ledamot i Wallenstams styrelse är styrelseledamot, totalt motsvaran ­
de cirka 5 Mkr i nettoutgift för året. Vd är delägare (50 %) i Aranea 
Holding AB. Aranea är hyresgäst hos Wallenstam till motsvarande 
årligt hyresvärde om 0,7 Mkr. Vidare har vd förvärvat två andelar i 
Pixbo Sjöterrass till ett belopp om 24,3 Mkr.
Ledamot i Wallenstams styrelse har genom eget konsultbolag 
sålt konsulttimmar till Wallenstam om 0,1 Mkr.
Convendum­ och Colivekoncernerna, där Wallenstams ordföran ­
de är styrelseledamot i respektive moderbolag, har under året erlagt 
41 Mkr respektive 13 Mkr i hyra. Ferroamp AB, där Wallenstams 
ordförande är styrelseledamot, är sedan andra halvan av 2023 
hyresgäst och har under året erlagt totalt 1,5 Mkr i hyra.
Wallenstams engagemang i klimat ­, miljö­ och samhällsansvars ­
frågor beskrivs närmare i årsredovisningen 2023 på sidorna 15 ­21. 
Som ett led i Wallenstams samhällsansvarsarbete bidrar koncernen 
ekonomiskt till ett antal organisationer men också med tid i form 
av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositioner 
uppkommer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i 
Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Räddningsmissionen i 
Göteborg erhållit stöd och rabatter motsvarande 3,5 Mkr, och Barn 
i Nöd har erhållit 1,8 Mkr i stöd. Räddningsmissionen och Barn i Nöd 
hyr lokaler och lägenheter av Wallenstam motsvarande 6,4 Mkr 
respektive 0,1 Mkr i årliga hyresintäkter.

===== SIDA 55 =====

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 53
Not 8. Finansiella intäkter och kostnader
Redovisningsprincip
Finansiella kostnader för en rapportperiod omfattar faktisk 
ränta både till följd av avtalad ränta och effekt av realiserade ingång ­
na derivatavtal. Genom snittlig ränta motsvaras av övriga betalda 
räntor i relation till periodens genomsnittliga räntebärande skuld. 
Utgifter för uttagande av pantbrev aktiveras som fastighetsinveste ­
ring. 
Finansnettot påverkas inte av marknadsvärderingen av ingångna 
räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar 
under egen rubrik. Den del av finansiella kostnader som avser större 
ny­, till­ eller ombyggnation aktiveras som fastighetsinvestering. Den 
aktiverade räntan baseras på genomsnittligt vägd upplåningskost ­
nad för koncernen.
Mkr 2023 2022
FINANSIELLA INTÄKTER
Ränteintäkter omsättningstillgångar 6 3
Utdelning 1 3
Valutakursvinst 0 0
Summa finansiella intäkter 7 6
FINANSIELLA KOSTNADER
Räntekostnader fastigheter -659 ­354
Räntekostnader projekt -13 ­
Räntekostnader övrigt -38 ­14
Räntekostnader leasing -15 ­15
Övriga finansiella kostnader -1 ­1
Summa finansiella kostnader -726 ­385
Under året har 129 Mkr (81) i räntor avseende investeringar i 
projekt aktiverats. Vid aktivering har den genomsnittliga ränte  nivån 
uppgått till 3,0 % (1,8). Finansnettot inklusive Värdeförändring finan ­
siella räntederivat uppgår till ­1 593 Mkr (1 529), se not 13.
FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER
Not 9. Resultatandel i intresseföretag
Redovisningsprincip  
Innehaven i intresseföretag redovisas i enlighet med             
kapitalandelsmetoden. 
Koncernens resultatandelar i intressebolag är baserade på 
preliminära finansiella rapporter från respektive bolag. Dessa har 
inte anpassats till koncernens redovisningsprinciper då effekten inte 
bedöms väsentlig. Det har inte skett några betydande transaktioner 
eller händelser efter rapportering. 
Marknadsrisk
Innehaven i intressebolag påverkas av marknadsförutsätt ­
ningarna på intresseföretagens marknader. Vid vikande marknads ­
förutsättningar viker även värdet på investeringen.
Innehav i intressebolag utgörs av investering i Convendum Corpora ­
tion AB (publ) (Convendum) och Colive AB (Colive). Årets investering 
utgörs av nyemissioner i de båda bolagen, Convendum 28 Mkr (41) 
och Colive 5 Mkr (­). 
Convendum erbjuder moderna och effektiva kontorslösningar, i 
större städers centrala affärsområden . Colive är en av Sveriges för­
sta operatörer av delningsboende genom så kallade coliving ­hubbar.
ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
Kapitalandel, %
Redovisat värde 
2023-12-31
Redovisat värde 
2022­12­31
Convendum Corporation AB (publ), 559020 ­5182 37,2 (37,2) 260 232
Colive AB, 559145­6008 22,8 (22,3) 25 23
Summa 285 255

===== SIDA 56 =====

54  KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
FÖRÄNDRING ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
Mkr 2023-12-31 2022­12­31
Redovisat värde vid årets början 255 217
Årets investeringar 33 41
Årets resultat från intresseföretag -3 ­3
Redovisat värde andelar i intresseföretag 285 255
 Convendum Colive Wallenstams 
ägarandel
Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022
RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG
Intäkter 40 32 1 1 15 12
Rörelsens kostnader -37 ­30 -15 ­15 -17 ­15
Rörelseresultat 3 2 -14 ­13 -2 ­2
Räntenetto -3 ­2 0 0 -1 ­1
Resultat före skatt 0 0 -14 ­13 -3 ­3
Skatt 0 0 0 0 0 0
Årets resultat 0 0 -14 ­13 -3 ­3
BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG
Tillgångar 355 306 28 24 138 119
Eget kapital 313 275 24 19 122 107
Skulder 41 31 4 5 16 12
FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG
Elprisrisk
Elpriset påverkas av en rad olika faktorer såsom konjunktur ­
läge, väder, hydrologiska balansen samt utbud och efterfrågan på 
övriga energislag. 
Redovisningsprincip
Övriga intäkter utgörs av elintäkter, försäljningsintäkter 
vindkraftverk samt övrigt. Övriga kostnader utgörs av elkostnader, 
försäljningskostnader vindkraftverk, avskrivningar och administra ­
tionskostnader hänförliga till elproduktion, resultat från elcertifikat, 
ursprungsgarantier samt övrigt.
Not 10.  Intäkter och kostnader försäljning exploateringsfastigheter
Redovisningsprincip
Intäkter från försäljning av exploateringsfastigheter avser 
fastighet som uppförs med avsikt att avyttras, antingen i sin helhet 
eller per andel, vid färdigställandet. I balansräkningen redovisas 
investeringar löpande till anskaffningsvärde på raden Exploaterings­
fastigheter. I samband med försäljning av andelar redovisas som 
intäkt erhållen ersättning och som kostnad andelens bedömda del av 
produktionskostnaden, eller för externt förvärvade bostadsrättsan ­
delar, lägenhetens bokförda värde. Intäkt och kostnad redovisas i 
resultaträkningen i samband med att andelen/fastigheten överläm ­
nas och kontrollen övergår till köparen medan marknadsförings ­ och 
försäljningsomkostnader redovisas löpande.
Under året har fastigheten Kvarngärdet 71:1 i Uppsala, med pro ­
jektnamn Bersån, frånträtts. Vidare har totalt tre brf ­andelar i Pixbo 
Sjöterrass och Söra radhus samt nio externt förvärvade brf ­andelar 
sålts.
Administrations­ och försäljningsomkostnader ingår med totalt         
7 Mkr (8). 
Not 9. Resultatandel i intresseföretag, forts.
Not 11.  Övriga intäkter och övriga kostnader

===== SIDA 57 =====

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 55
Not 11.  Övriga intäkter och övriga kostnader, forts.
Under 2023 har statligt stöd för el erhållits om 1 1 Mkr som redovisas under Övriga intäkter. 
Mkr 2023 2022
INTÄKTER
Elintäkter 258 200
Försäljning vindkraftverk - 69
Övriga intäkter 14 14
Summa övriga intäkter 273 283
KOSTNADER
Elkostnader -72 ­64
Avskrivningar vindkraft -91 ­74
Förvaltnings­ och administrationskostnader vindkraft -11 ­6
Övriga kostnader -2 ­12
Summa övriga kostnader -176 ­156
FÖRDELNING ÖVRIGA INTÄKTER OCH ÖVRIGA KOSTNADER
Redovisningsprincip
Wallenstams värderingsprocess är intern och genomförs i 
samband med varje kvartalsbokslut. Fastigheter som kontrakterats 
för försäljning med tillträde efter bokslutsdag värderas vid rapport ­
tillfället till försäljningspris med beaktande av eventuell kvarstående 
osäker het.
En försäljning redovisas på frånträdesdagen såvida det inte 
strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. Detta gäller även vid 
försäljning av fastighet via bolag. Resultatet av försäljning av fast ­
ighet omfattar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och bedömt 
marknadsvärde vid närmast föregående kvartalsrapportering med 
hänsyn tagen till därefter gjorda investeringar. Direkta försäljnings ­
omkostnader samt en andel av internt för  delade administrations ­
kostnader avgår. 
Årets värdeförändringar uppgår till ­ 847 Mkr (­2 627) och påverkas 
främst av värdeutvecklingen på mark och byggrätter för framtida 
nyproduktion, som utvecklats negativt under året. Utvecklingen på 
hyresmarknaden, genomförda projekt samt försäljningar påverkar 
positivt. Bokslutsdagens genomsnittliga direktavkastningskrav, som 
avser de fastigheter som ägs på respektive bokslutsdag, uppgår till 
3,6 % (3,5) för bostäder och 4,6 % (4,6) för lokaler. 
Not 12.  Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Redovisningsprincip
Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs av räntede ­
rivat redovisade till verkligt värde. 
För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för res ­
pektive löptid, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. 
Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskon­
teras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till 
aktuellt återköpspris. När derivaten realiseras leder detta till ränta att 
erhålla eller betala. Realiserat resultat redovisas som en del av rän­
tekostnader. Orealiserad värdeförändring finansiella derivatinstrument 
utgörs av förändringen i derivatportföljens verkligt värde mellan två 
redovisningsperioder. Verkligt värde är fastställt till nivå 2. 
Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår 
ett över­ eller undervärde på räntederivaten. Den värdeskillnad som 
uppkommer, och som inte är kassa  flödespåverkande, redovisas 
över resultaträkningen. 
Den totala värdeförändringen på derivatinstrument under året upp ­
går till ­874 Mkr (1 907). Samtliga derivat har värderats till verkligt 
värde och redovisats i resultaträkningen. 
Not 13. Finansiella derivatinstrument

===== SIDA 58 =====

56  KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
2023-12-31 2022­12­31
Mkr Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder
LÅNGFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT
Ränteswapkontrakt 1 018 -18 1 900 ­23
Redovisat värde långfristiga derivatinstrument 1 018 -18 1 900 ­23
KORTFRISTIGA DERIVATINSTRUMENT
Ränteswapkontrakt - 0 ­ ­3
Redovisat värde kortfristiga derivatinstrument - 0 ­ ­3
Summa derivatinstrument 1 018 -18 1 900 ­26
FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT
Mkr 2023-12-31 2022­12­31
0–3 mån - ­
3 mån–1 år 0 ­3
1–5 år 271 423
>5 år 729 1 454
Summa 1 000 1 874
FÖRFALLOSTRUKTUR FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT
Enligt koncernens finanspolicy ska koncernens  genomsnittliga ränte­
bindningstid ligga inom intervallet 24–60 månader. I stor utsträck ­
ning hanteras detta med hjälp av räntederivat. Tillåtna instrument 
för hantering av ränterisk är ränteswappar, förlängningsbara 
ränteswappar (ränteswap + swaption), FRA, caps samt floors i 
kombination med caps (så kallad collar) samt performanceswappar. 
Tillåtna motparter är svenska banker samt utländska banker med 
etablerad verksamhet i Sverige.
Wallenstams avtal för finansiella instrument är redovisade 
brutto eftersom det inte föreligger några rättsligt bindande avtal om 
nettning. 
Vid värdering av derivat till verkligt värde görs ingen justering 
för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debt 
Value Adjustment (DVA), då skillnaden inte är väsentlig. 
De nominella beloppen avseende koncernens utestående rän­
teswappar per den 31 december 2023 uppgår till totalt 16 423 Mkr 
(17 274), varav 16 000 Mkr (16 250) är swappar där vi betalar en 
fast ränta och 423 Mkr (1 024) är swappar där vi erhåller en fast 
ränta. Per den 31 december 2023 varierar de fasta swapräntorna 
mellan 0,1–2,13 % (0,1–2,79) och den fasta swapräntan som erhålls 
från bankerna uppgår till 2,4 % (1,4–2,4). De rörliga swapräntorna 
motsvarar STIBOR 3M.
Mkr 2023 2022
Aktuell skatt -2 ­4
Uppskjuten skatt 134 397
Summa skatt 132 393
Not 14. Skatt
SKATT REDOVISAD I RESULTATRÄKNINGEN
Redovisningsprincip
Gällande skattesats för aktiebolag i Sverige 2023 är 20,6 % 
(20,6). Skatten i resulta träkningen fördelas på två poster, aktuell 
samt uppskjuten skatt. 
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla 
tempo rära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skatte­
mässiga värden på tillgångar och skulder enligt de principer som 
beskrivs närmare i not 26.
Not 13. Finansiella derivatinstrument, forts.

===== SIDA 59 =====

KONCERNENS REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 57
Mkr 2023 2022
Redovisat resultat före skatt -582 711
Skatt enligt gällande skattesats 120 ­146
Skatteeffekt av:
Värdeförändring finansiella anläggningstillgångar -12 ­49
Ej skattepliktigt resultat avyttrade fastigheter och andelar 38 381
Värdeförändringar som ej genererar uppskjuten skatt 56 ­129
Ej avdragsgill ränta -27 ­
Justering skatt tidigare år -6 337
Övriga skattemässiga justeringsposter -37 ­2
Skatt på årets resultat i resultaträkningen 132 393
SKILLNAD MELLAN KONCERNENS REDOVISADE SKATT OCH SKATT BASERAD PÅ GÄLLANDE SKATTESATS, 20,6 % (20,6)
Not 14. Skatt, forts.
2023 2022
Mkr
Underlag 
aktuell 
skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Underlag 
aktuell 
skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Resultat före skatt -582 711
Skattemässigt avdragsgilla:
Ombyggnationer -423 423 ­402 402
Avskrivningar -858 858 ­716 716
Överavskrivningar -553 553 ­4 4
Utrangeringar, nedskrivningar och återläggningar -59 59 ­300 300
Värdeförändring finansiella anläggningstillgångar 42 17 261 ­21
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 851 -851 2 684 ­2 684
Värdeförändring som ej genererar uppskjuten skatt - -271 ­ 624
Värdeförändring finansiella instrument 874 -874 ­1 907 1 907
Avyttring fastigheter och andelar 17 -203 122 ­1 978
Förändring ränteavdrag 102 28 ­ ­
Övriga skattemässiga justeringsposter 178 3 1 8
Löpande skattemässigt resultat -412 -258 450 ­722
Underskottsavdrag vid årets ingång -4 279 4 279 ­3 079 3 079
Förändrad värdering inrullade underskott 29 -29 ­1 631 1 631
Underskottsavdrag vid årets utgång 4 670 -4 670 4 279 ­4 279
Skattepliktigt resultat 8 -678 19 ­291
Årets skatt -2 140 ­4 60
Tidigare värderat / ej värderat underskott - -6 ­ 336
Årets skatt i resultaträkningen -2 134 ­4 397
FÖRDELNING AV UPPSKJUTEN OCH AKTUELL SKATT

===== SIDA 60 =====