Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

2023
ÅRSREDOVISNING

===== SIDA 2 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA
2
4 | Året i sammandrag
8 | Vår marknad
Den dynamiska  
Öresundsregionen
Energioptimering
– ett pilotprojekt i 
Malmö
Klinik- och kontor  
i världsklass
22 | Fastigheter & Projekt 32  | Kundcase
OM ACRINOVA
Acrinova på en minut 3
Året i sammandrag 4
Årets höjdpunkter 5
Vd-kommentar 6
Vår marknad 8
VÄRDESKAPANDE
Tre bra anledningar till att  
äga aktier i Acrinova  10
Våra framgångsfaktorer 12
Tillväxt och värdeskapande 12
HÅLLBARHET
Acrinovas hållbarhetsarbete 14
Våra fokusområden 15
Hållbarhetsmål 16
Hållbarhetsstyrning 17
Våra värdeord 18
FASTIGHETER & PROJEKT
Fastigheter 20
Energioptimering 22
Fastighetsbeståndet i siffror 24
Projekt 26
Klimatsmart projektutveckling 28
ACRINOVAS KUNDER
Stabila hyresgäster 31
Kundcase Folktandvården Skåne  
och SWEP 32
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Året som gått 36
Resultat 37
Balansräkning 38
Kassaflöde 38
Moderbolaget 38
Intjäningsförmåga 39 
Flerårsöversikt  39
Finansiering 40
Förväntad framtida utveckling 41
Aktien och ägarförteckning  42
Risker och osäkerhetsfaktorer 43 
Bolagsstyrning  46
FINANSIELLA RAPPORTER 
Koncernen
Rapport över totalresultatet 48 
Finansiell ställning  49 
Förändringar i eget kapital  51 
Kassaflöden  52
Moderbolaget
Resultaträkning  53
Balansräkning  54
Förändringar i eget kapital  56
Kassaflöden  57
Noter  58
Styrelsens yttrande  76
Underskrifter  77 
Revisionsberättelse  78
Definitioner  82
Härledning alternativa nyckeltal 83
Styrelse 84
Koncernledning 85
Fastighetsinformation 86
Övrig information 87
Med “Acrinova AB (publ)” eller “Moderbolaget” avses Acrinova AB (publ) med organisations  nummer 556984–0910. Med ”Bolaget” eller ”Acrinova” avses koncernen, det vill säga 
 Acrinova AB (publ) och dess dotterbolag. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter räkenskapsåret 2022 och för balansposter 31 december 2022. 
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna delårsrapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
2023
 ” Vi levererar återigen ett 
förbättrat förvaltningsresultat 
och fortsätter att vara ett 
utvecklande fastighetsbolag ”
6 | VD-kommentar

===== SIDA 3 =====

ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA
3
Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och 
utveckla fastigheter med hög värdepotential. 
Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar 
företrädesvis i lager,  industri och andra kommer­
siella fastigheter samt samhällsfastigheter på 
attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila 
hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt 
med potential, i kombination med god  
marknadskännedom, är framgångsfaktorer 
som bidrar till en positiv värdeutveckling.
Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela 
Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer 
att nya fastigheter byggs för att vara själv för­
sörjande på energi med hjälp av förnybara 
energikällor. Vi arbetar också löpande för att 
energieffektivisera befintliga fastigheter samt 
för att minska deras klimatavtryck. Allt för att 
bygga långsiktigt hållbara värden.
AFFÄRSIDÉ
Acrinova ska äga, bygga, förvalta och utveckla fast-
igheter med hög potential för att skapa långsiktigt 
hållbara värden. Genom att vara långsiktiga och 
med gedigen kompetens bidrar vi till utvecklingen 
av de orter där vi är verksamma.
VISION
Att vara den främsta värdebyggaren.
miljoner kr569
BÖRSVÄRDE
miljarder kr2,0
FASTIGHETSVÄRDE
miljoner kr980
SUBSTANSVÄRDE
miljoner kr147
OMSÄTTNING
år5,3
GENONSNITTLIG KONTRAKTSTID
ACRINOVA PÅ EN MINUT
Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt 
på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska 
tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt 
hållbara fastighetsinvesteringar.
40
FASTIGHETER
stycken

===== SIDA 4 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA4
RÄKENSKAPSÅRET 2023 I KORTHET
Under 2023 har Acrinova färstigställt flera projekt, välkomnat nya hyres­
gäster och ökat uthyrningsgraden i jämförelse med föregående år. 
Acrinova har fokuserat på att reducera bolagets kostnader genom åtgärder 
som inkluderar energieffektivisering i befintliga fastigheter, minskning av 
personal och övergång till mindre kontorslokaler.
Året avslutades med Acrinovas hittills största försäljning. En aktivitet 
som bekräftar attraktiviteten i fastigheterna som uppförts inom ramen 
för bolaget projektverksamhet.
ÅRET I SAMMANDRAG
* Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se not 5.
 ** Definitionerna för räntetäckningsgrad och NAV, kr/aktie har ändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar dessa nyckeltal.  
Jämförelsetal har justerats enligt de nya definitionerna. 
***Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 
**** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. 
147 083 tkr
38 491 tkr
143 345 tkr
7 764 tkr 0,11 kr
102 324 tkr
(130 532) (122 435)
Hyresintäkter uppgick till
(89 433)
(27 026) (79 336) (1,23)
Nettoomsättningen uppgick till Rörelseresultatet uppgick till
Årets resultat efter skatt uppgick till Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädningFörvaltningsresultatet uppgick till
FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 2022 2021 2020
Nettoomsättning, Tkr 147 083 130 532 101 955 109 451
Hyresintäkter, Tkr* 143 345 122 435 72 345 55 798
Rörelseresultat, Tkr 102 324 89 433 72 614 78 847
Förvaltningsresultat, Tkr 38 491 27 026 19 711 17 236
Årets resultat efter skatt, Tkr**** 7 764 79 336 153 164 42 740
Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036
Balansomslutning, Tkr 2 163 315 2 095 704 1 831 232 1 014 473
Likvida medel, Tkr 43 058 28 311 74 657 47 187
Avkastning på Eget Kapital, % 0,82 8,74 22,67 9,75
Soliditet, % 43,8 44,9 47,8 46,9
Belåningsgrad fastigheter, % 54,7 53,7 49,8 53,4
Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,17 2,16 2,46 2,57
Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,57 0,42 0,38 0,43
Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning**** 0,11 1,23 2,94 1,05
Eget kapital, kr/aktie*** 14,00 14,54 16,77 11,75
NAV, kr/aktier** 14,30 14,91 14,49 12,39

===== SIDA 5 =====

ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA 5
Q1
•  L edningsgruppens sammansätt -
ning förändras och förstärks med 
Stephanie Lilja, ny marknads- 
och hållbarhetsansvarig samt 
Lars Sonesson, förvaltare.
•  A crinova beslutar att genomföra 
en fullt garanterad företrädes-
emission upp till 26 Mkr av  
bolagets B-aktier. 
Q2 
•  A crinovas företrädesemission 
fulltecknas och tillför bolaget 
ca 26 Mkr. 
•  Flerbostadshuset Hästho ven 6 i 
Åstorp färdigställs och certifieras 
enligt Miljöbyggnad Silver.
•  A crinova byter likviditetsgarant 
till Erik Penser Bank.
•  Den n ybyggda delen av Handels -
platsen i Löddeköpinge invigs av 
hyresgästen JYSK.
•  A crinova tar plats på AllBrights 
gröna börslista över jämställda 
bolag.
Q3 
•  A crinova färdigställer projektet 
på fastigheten Trucken 2 i  
Trelleborg. Vid färdigställandet 
finns ytterligare en byggrätt om 
ca 1 500 kvadratmeter på fastig-
heten lämplig för verksamhet 
inom verkstad, industri, lager 
och logistik.
•  Detaljhandelsk edjan Thansen 
blir den andra butiken att öppna 
i den nybyggda delen på handels-
fastigheten i Löddeköpinge. 
Projektet går in i sin sista etapp.
Q4
•  A crinovas miljöledningssystem 
erhåller en förnyad ISO 1400:2015 
certifiering. Revisionen genom-
förs utan avvikelser. 
•  Nyb yggnationsprojektet på fast -
igheten Björnen 23 i Landskrona 
färdigställs. Hyresgästen SWEP 
tar plats i byggnadens norra del. 
•  A crinova ingår avtal om avyttring 
avseende  flerbostadshuset Euron 
2 i Trelleborg. Köparna tillträder 
i Q1 2024 och avyttringens totala 
underliggande fastighetsvärde 
uppgår till 151,5 mkr.
•  1 februari meddelar A crinova att 
försäljningen av fastigheten Euron 
2 slutförts. Transaktionens under-
liggande fastighetsvärde uppgår 
till 151,5 mkr.
•  19 februari meddelar A crinova 
att projektet på handelsfastig-
heten Löddeköpinge 23:14 fär-
digställts. Hyresgästen Spicy 
Hot har tagit plats i den nya 
byggnadens östra del. 
•  28 februari offentliggör A crinova 
bokslutskommuniké för perioden 
januari-december 2023.
HÄNDELSER EFTER PERIODENS SLUT
ALLA PRESSMEDDELANDEN FINNS PÅ ACRINOVA.SE
2023
ÅRETS HÖJDPUNKTER
•  Acrinova genomför en riktad företrädesemission a v bolagets B ­ aktier. Emissionen fulltecknas 
och tillför bolaget ca 26 miljoner kronor (före emissionskostnader). 
•  Acrinova färdigställer flera projekt enligt bolagets N ollvision och hälsar hyresgästerna Renta, 
JYSK, Folktandvården Skåne, Thansen och SWEP välkomna till nybyggda lokaler runt om i Skåne.
•  Acrinova ingår a vtal om avyttring av flerbostadshuset Euron 2 i Trelleborg. I affären uppgår 
det underliggande fastighetsvärdet till 151,5 mkr.

===== SIDA 6 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA
6
Projekt med högt ställda miljökrav 
Under 2023 har flera projekt färdigställts 
enligt vår Nollvision och i enlighet med 
Miljöbyggnad Silver. I Trelleborg har vi 
påbörjat och färdigställt en butik­ och 
verksamhetslokal till maskinuthyrnings­
företaget Renta. I Landskrona slutfördes 
en modern och
 energieffektiv tandvårds­
klinik och kontorsbyggnad till Folktand­
vården Skåne och industrikoncernen 
SWEP. I Åstorp färdigställdes och certifie­
rades flerbostadshuset Hästhoven 6, 
innehållande 54 lägenheter på 10 plan, 
enligt Miljöbyggnad Silver. 
Vi avrundade 2023 med försäljning av 
flerbostadsfastigheten Euron 2 i Trelleborg. 
Förutom att det är Acrinovas hittills största 
försäljning är det även ett
 exempel på 
vår utvecklande metodik. Huset uppför­
des av Acrinova 
2020–2022 och har sedan 
färdigställandet varit fullt uthyrt. Från 
vårt perspektiv är fastigheten färdigut­
v
ecklad och det är med varm hand som vi 
lämnar över en certifierad miljöbyggnad 
till nästa ägare. En bra affär som tillför 
likviditet i bolaget med ett
 försäljnings­
pris som vida överstiger produktions­
kostnaden och som är helt i linje med 
vårt fokus på kommersiella fastigheter. 
Kostnadseffektivitet och  
engagemang 
Sänkningar av bolagets kostnader har 
varit e
tt starkt fokus för hela organisa­
tionen under det gångna året. Detta har 
bland annat inneburit en omstrukture­
ring samt att vi under årets sista kvartal 
flyttat till lokaler som möter vår nya or­
ganisation. Vi är ett optimerat team 
med starka kompetenser och driv som 
är väl rustade för framtiden. Organisa­
t
ionen har visat stor anpassningsförmåga 
Ett stabilt fastighetsbolag
VD-KOMMENTAR
2023 har varit ett år med många utmaningar för fastighetsbranschen där Acrinova, genom en 
effektiv organisation och kostnadskontroll, klarat att möta marknadens förändrade förutsätt­
ningar. Vi levererar återigen ett förbättrat förvaltningsresultat och fortsätter att vara ett utveck­
lande fastighetsbolag med driv , engagemang och långsiktiga hyresgäster. Under året har vi fär­
digställt flera nybyggnationer och vi avslutade 2023 med vår största försäljning hittills.

===== SIDA 7 =====

ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA
7
och resiliens genom att tidigt identifiera 
och hantera utmaningar, lära av dem och 
göra anpassningar för att förbättra pre­
standa och hållbarhet över tid. Vår starka 
och flexibla struktur, tydliga strategier 
och kultur gör oss motståndskraftiga i 
en föränderlig marknad. Vi är stolta över 
vår förmåga att anpassa oss till markna­
dens förutsättningar där vi fortsätter att 
leverera värde till våra kunder och ägare. 
En hållbar finansiering 
Acrinovas långsiktiga arbete med ränte­
säkring och det faktum att bolagets fi­
nansiering inte innefattar några obliga­
tioner har varit en fördel under året. 
Med en trygg finansiering har vi varit 
rustade för den rådande marknaden, 
som i kombination med ett hårt arbete 
med bolagets kostnadsbas, gör att vi har 
klarat året bra. Med ett svängigt år på 
börsen är vi också extra stolta över att ha 
genomfört en fulltecknad företrädes­
emission i början av året som tillförde 
bolaget ca 26 miljoner kr. Ett kvitto på 
attraktionskraften i vår aktie där vi arbetar 
för en fortsatt större ägarspridning och 
god likviditet. 
Stabila hyresgäster
Kärnan i Acrinovas verksamhet är hyres­
gästerna. Det är fantastiskt att se att våra 
kunder fortsätter att vara både långsiktiga 
och stabila, särskilt i en tid som för många 
bolag präglats av höjda räntor och ökade 
kostnader. Som hyresvärd är vi måna 
om att bygga långsiktiga relationer med 
våra hyresgäster och att skapa de bästa 
förutsättningarna för att de ska lyckas 
med sina verksamheter i våra lokaler. 
Ofta handlar det om en lyhördhet för 
möjliga anpassningar som optimerar 
lokalerna för både hyresgästen och oss 
som hyresvärd. Här gör våra förvaltare 
att fantastiskt jobb både i relationen 
med våra befintliga hyresgäster och i 
dialog med nya. Genom vår närförvalt­
ning har vi alltid nära till våra kunder 
och jämfört med 2022 har vi ökat uthyr­
ningsgraden och vi ser fram emot att se 
fler hyresgäster växa med oss under 
kommande år.
En ljusare framtid  
Acrinova är ett utvecklande bolag, med 
en närhet till våra fastigheter som gör 
oss unika. Vi har möjligheten att bygga 
upp nya fastigheter från grunden inom 
vår projektverksamhet och se en idé 
växa fram till en fastighet med avkastning. 
Vi avslutar 2023 med många spännande 
dialoger och vi fortsätter att vara öppna 
för fler förvärv i linje med vår strategi. 
Med en tid präglad av höjda räntor, en 
avstannad transaktionsmarknad och 
höjd inflation har Acrinova klarat det 
gångna året väl.  Vi har jobbat aktivt 
med bolagets kreditportfölj och kunnat 
genomföra utdelningar som planerat. 
Vi prioriterar att ge tillbaka till våra ägare 
och fortsätta att vara en attraktiv inves­
tering för befintliga och nya aktieägare. 
Acrinovas styrelse föreslår därför en ut­
delning på 0,30 kr per aktie, uppdelat på 
två utbetalningstillfällen under 2024. Vi 
justerar utdelningen något för att lång­
siktigt kunna fortsätta skapa värde för 
våra ägare
Jag är stolt över de resultat som vi som 
bolag levererat under året och jag vill 
passa på att rikta ett stort tack till alla som 
varit med oss under 2023; medarbetare, 
kunder, partners och aktieägare.
” Med en tid präglad av höjda 
räntor, en avstannad 
transaktionsmarknad och höjd 
inflation har Acrinova klarat 
det gångna året väl.
”
Ulf Wallén, VD
Björnen 23, Landskrona

===== SIDA 8 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 OM ACRINOVA
8
VÅR MARKNAD
Den dynamiska  
Öresundsregionen
 – vår hemmamarknad

===== SIDA 9 =====

ÅRSREDOVISNING 2023OM ACRINOVA
9
Med basen i Malmö befinner 
sig Acrinova mitt i den dyna­
miska Öresundsregionen. 
Detta är vår hemmamarknad 
där vi är väl bekanta med 
både företagsklimatet och de 
lokala förutsättningarna i 
fastighetsbranschen. 
Att vi befinner oss just här är ingen slump.
Sedan Öresundsbron invigdes år 2000 
har regionen blivit hela Skandinaviens 
tillväxtmotor. Det är här företag och 
forskning etablerar sig för att dra nytta 
av de synergier som uppstår med två 
marknader i samverkan. Och det är här 
Acrinova utvecklar värden i fastigheter.
Expansivt företagsklimat
Sverige och Danmark uppvisar både lik­
heter och skillnader i sina företagskul­
turer, men det är just detta som gör 
regionen intressant. Här kan vi bygga på 
det som är gemensamt och lära oss av 
det som skiljer oss åt.
I Öresundsregionen finns många företag 
verksamma i högteknologiska och kun­
skapsintensiva branscher. Även områden 
som handel, utbildning och turism 
gynnas av en integrerad region med hög 
rörlighet. En annan måttstock på hur 
intressant regionen är för företag är eta ­
bleringen av huvudkontor – sedan bron 
invigdes har fler än 70 huvudkontor* 
flyttat till Malmö.
Välutvecklad infrastruktur
I mer än tjugo år har Öresundsbron 
bidragit till effektivare godstransporter 
till och från kontinenten. När Fehmarn 
Bält­förbindelsen öppnas 2029 ökas till­
gängligheten ytterligare. Då blir Öre­
sundsregionen än mer integrerad i den 
megaregion som sträcker sig från Ham­
burg i söder till Oslo i norr, vilket väntas 
gynna den ekonomiska utvecklingen 
och skapa hållbara logistik­ och trans­
portlösningar. I en växande region ökar 
naturligtvis behoven av välfungerande 
infrastruktur. För att möta ökade trafik­
volymer och fler pendlare kan förbin­
delserna över Öresund behöva stärkas. 
Därför utreds bland annat förutsätt­
ningarna för en Öresundsmetro Malmö 
– Köpenhamn, likaså en fast förbindelse 
mellan Helsingborg – Helsingör.
God tillgång på kompetens
Med sina över 4,3 miljoner människor är 
Öresundsregionen Nordens mest tätbe­
folkade storstadsområde, och även den 
största arbetsmarknaden. En förutsätt­
ning för att företag ska kunna utvecklas 
är tillgången på kompetens.
I Öresundsregionen finns ett tjugotal 
universitet och högskolor som utbildar 
framtidens arbetskraft. Räknar man 
samman antalet studenter på båda sidor 
sundet utbildas årligen cirka 185 000 
personer som kommer att bidra med 
värdefull kompetens på framtidens 
arbetsmarknad.
Eftersom Öresundsregionen är attraktiv 
för unga och välutbildade människor, 
och många väljer att stanna i regionen 
efter avslutad utbildning, finns här en 
bra rekryteringsbas för de kunskaps­
intensiva företagen. Med hög rörlighet 
över gränsen (varje dag pendlar cirka 
17 000 personer över bron) ges företag 
på båda sidor bra tillgång till den kom­
petens de behöver.
 När Fehmarn 
Bält-förbindelsen 
öppnat 2029 blir 
Öresundsregionen 
än mer integrerad i 
den megaregion 
som sträcker sig från 
Hamburg i söder 
till Oslo i norr.
* källa: Öresundsinstitutet

===== SIDA 10 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
10 VÄRDESKAPANDE
Vi är lokala och entreprenörsdrivna med ett starkt affärsmannaskap. 
 Vår förmåga att identifiera nya objekt med potential, i kombination 
med god marknadskännedom, är ytterligare faktorer som bidrar 
till en positiv värdeutveckling. 
Acrinova har en ambitiös tillväxtplan för kommande år där bolagets 
vision är att vara den främsta värdebyggaren. 
Långsiktig värdeskapare 
Vårt hållbarhetsarbete är en naturlig del av vår affärsmodell och 
arbetsprocess med siktet inställt på innovativa lösningar med 
energieffektivisering. 
Vår Nollvision visar på en ambition att göra mer än vad som krävs – 
att bygga hållbara fastigheter som kan skapa värden långt in i 
framtiden.
Den gröna omställningen
Som en långsiktig aktör i fastighetsbranschen prioriterar vi att ge 
tillbaka till våra ägare. Utdelning är inte bara en fördel utan en 
central del av vår strategi. 
Genom att generera stabil avkastning  från vår diversifierade portfölj 
kan vi erbjuda regelbundna utdelningar. Detta skapar attraktions-
kraft i aktien och ger våra aktieägare en möjlighet till avkastning 
på sin investering.
Regelbunden utdelning 
Tre bra anledningar  
till att äga aktier i 
Acrinova:
1
2
3
INVESTMENT CASE

===== SIDA 11 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
11VÄRDESKAPANDE
FASTIGHETSVÄRDETS UTVECKLING 2019–2023
NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2023-12-31
AKTIENS DIREKTAVKASTNING OCH UTDELNING PER ÅR
0
400
800
1 200
1 600
2 000
20232022202120202019
0
5
10
15
20
20232022202120202019
Mkr
Kr
Kr %
NAV ACRI-A ACRI-B
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
20232022202120202019
Utdelning kronor, per aktie 
Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0
400
800
1 200
1 600
2 000
20232022202120202019
0
5
10
15
20
20232022202120202019
Mkr
Kr
Kr %
NAV ACRI-A ACRI-B
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
20232022202120202019
Utdelning kronor, per aktie 
Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0
400
800
1 200
1 600
2 000
20232022202120202019
0
5
10
15
20
20232022202120202019
Mkr
Kr
Kr %
NAV ACRI-A ACRI-B
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
20232022202120202019
Utdelning kronor, per aktie 
Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

===== SIDA 12 =====

STABILA KASSAFLÖDEN
Fastigheter med stabila kassaflöden 
och litet investeringsbehov utgör basen 
i Acrinovas fastighetsbestånd.
OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL
Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi 
bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett 
mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma.
PROJEKT / NYBYGGNATION
När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår Nollvision 
med utgångspunkten att vara långsiktig ägare. 
Våra framgångsfaktorer
ÅRSREDOVISNING 202312 VÄRDESKAPANDE
TILLVÄXT OCH VÄRDESKAPANDE
Acrinovas strategiska inriktning är att bygga, äga och utveckla fastigheter med värdepotential på attraktiva orter i Öresundsregionen. 
Vår kompetens och lokala närvaro 
Även om Acrinova är ett ungt bolag har vi 
lång erfarenhet från fastighetsbranschen. 
Våra engagerade och erfarna medarbetare 
besitter den kompetens som krävs för att 
hitta lämpliga investeringsobjekt, men 
också förmågan och nytänkandet att 
utveckla fastigheterna till att nå sin fulla 
potential. 
Vår lokala förankring och väl utvecklade 
nätverk ger förståelse för varje delmarknad 
och skapar närhet till kunderna, hög 
tillgänglighet och snabba beslutsvägar.
Vi ser möjligheterna och kan därmed agera 
framgångsrikt för ett näringsliv och en 
fastighetsmarknad i ständig förändring.
Vår strategiska inriktning
Acrinova har en strategisk inriktning som 
innebär att vi identifierar, utvecklar och 
förvaltar fastigheter med hög potential. 
Förmågan att identifiera objekt med 
potential, i kombination med god mark­
nadskännedom, är faktorer som bidrar 
positivt till värdeutvecklingen. Fastig­
heterna i beståndet har en sammansätt­
ning och exponering som ger god mot­
ståndskraft mot att påverkas av oväntade 
eller plötsliga svängningar i samhälls­
ekonomin.
Vår gröna profil och hållbarhet
Acrinova arbetar för att skapa långsiktigt 
hållbara värden i företaget och i samhället, 
och har sedan 2020 en ISO­certifiering 
med fokus på miljöledningsarbete. Vi tar 
ansvar för att våra fastigheter optimeras 
för så låg miljöpåverkan som möjligt. Vår 
Nollvision innebär att nya fastigheter 
byggs för att vara självförsörjande på energi 
med hjälp av förnybara energikällor. 
Vi arbetar också löpande för att energi­
anpassa befintliga fastigheter samt för 
att minska deras klimatavtryck. När det 
kommer till social hållbarhet ser vi till 
att våra medarbetare trivs och mår bra, 
och att vi bidrar positivt till samhället 
på de delmarknader där vi är aktiva.
Förvärv och transaktioner
Fastighetsportföljen optimeras kon-
tinuerligt för att ge bolaget största 
möjliga värdeavkastning. 
Acrinovas starka marknadskännedom, 
nätverk och bolagsstruktur med korta 
beslutsvägar bidrar till att vi har 
möjlighet att agera snabbt när rätt 
tillfälle uppstår. 
Fastighetsutveckling i projekt 
Vi arbetar med alla typer av fastig-
hetsutveckling. Från äldre fastigheter 
till nyproduktion med hög miljö- och 
hållbarhetsprofil enligt vår Nollvision. 
Ambitionen är att vara en självklar 
partner inom stads- och fastighets-
utveckling på våra utvalda del-
marknader.
Fastighetsförvaltning
Fastighetsbeståndet består av 40 
fastigheter i södra Sverige med 
tyngdpunkt i kommersiella fastig-
heter såsom kontor, logistik/pro-
duktion samt extern handel och 
service. Vi förvaltar och utvecklar de 
egna fastigheterna och genomför 
löpande värdehöjande åtgärder, allt 
från mindre anpassningar till mer 
genomgripande utvecklingsprojekt.
FRAMGÅNGSFAKTORER

===== SIDA 13 =====

STABILA KASSAFLÖDEN
Fastigheter med stabila kassaflöden 
och litet investeringsbehov utgör basen 
i Acrinovas fastighetsbestånd.
OBJEKT MED STOR UTVECKLINGSPOTENTIAL
Vakanta fastigheter med betydande renoveringsbehov som vi 
bedömer kan bli fullt uthyrda. Initialt har dessa fastigheter ett 
mindre kassaflöde men bedöms bli lönsamma.
PROJEKT / NYBYGGNATION
När Acrinova bygger nytt gör vi det efter vår Nollvision 
med utgångspunkten att vara långsiktig ägare. 
FASTIGHETSUTVECKLING – EN DEL I TILLVÄXTSTRATEGIN 
Fastighetsutveckling är en grundbult i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med alla typer av 
utveckling, från mindre hyresgästanpassningar till genomgripande utvecklingsprojekt och 
nyproduktion. Ambitionen är att vara en självklar partner inom stads­ och fastighetsutveckling 
på våra utvalda delmarknader. 
ÅRSREDOVISNING 2023 13VÄRDESKAPANDE

===== SIDA 14 =====

ÅRSREDOVISNING 202314
Vårt hållbarhetsarbete fokuserar på tre områden: hållbarhet i 
förvaltningen, hållbarhet i projekt u tvecklingen och hållbarhet i 
organisationen. Dessa områden är mest bidragande till vår lång-
siktiga konkurrenskraft, såväl strategiskt som finansiellt. 
ACRINOVAS HÅLLBARHETSARBETE
Integrerat  
i strategier  
och styrning
Utöver fokusområdena har vi ett grundläggande ansvar som samhällsaktör. Genom att 
arbeta med hållbarhet som värdegrund kan Acrinova leverera långsiktiga värden till bolagets 
alla intressenter, såväl kunder, aktieägare, medarbetare som samhället i övrigt.
Nollvision och Miljöbyggnad Silver
För Acrinova är hållbarhetsarbetet affärskritiskt – ett integrerat hållbarhetsarbete och 
samhällsengagemang går hand i hand med värdeskapande. Långsiktigheten genomsyrar 
alla led, från projektering och finansiering till produktion och förvaltning. Därför är vår 
Nollvision kärnan i hållbarhetsarbetet.  Nollvisionen innebär att samtliga nya fastigheter 
ska ha så lågt klimatavtryck som möjligt – helst noll. Detta uppnår vi genom medvetna 
materialval, energi snål konstruktion och förn ybar energiförsörjning från bland annat 
solceller och bergvärme. När vi bygger nytt uppförs byggnaderna i enlighet med Miljöbyggnad 
Silver som ger en standard långt över lagkraven. I det befintliga fastighetsbeståndet utvärderar 
vi löpande förbättringsåtgärder. 
Grönt ramverk  
Hösten 2021 antog Acrinova ett grönt finansiellt ramverk. Det innebär att vi har möjlighet att 
uppta gröna obligationer eller gröna lån till en förmånligare ränta, vilket skapar ytterligare 
incitament för att arbeta aktivt med hållbarhet. Det Gröna finansiella ramverket är framtaget 
i enlighet med Green Bond Principles 2021 (GBP) och Green Loan Principles (GLP).  Ramverket 
är externt granskat av Cicero och har erhållit betyget Medium Green. Acrinovas Gröna 
finansiella ramverk är kopplat till FN:s 17 Globala mål, där vi har valt att fokusera på de 7 mål 
där vi anser oss ha störst möjlighet att påverka. Inrättandet av det finansiella ramverket är 
en naturlig del av Acrinovas profil som ett hållbart företag, och gör det möjligt att ytterligare 
fokusera på att uppnå en positiv miljöpåverkan i verksamheten.
HÅLLBARHET

===== SIDA 15 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
15
HÅLLBARHET
VÅRA FOKUSOMRÅDEN
Hållbarhet i vår 
förvaltning 
Acrinovas fastighetsbestånd består i 
dagsläget av 40 fastigheter. Beståendet 
varierar mellan kommersiella fastigheter 
som kontor, logistik/produktion samt 
extern handel och service. En utmaning 
för hela fastighetsbranschen är att han­
tera fastigheters hållbarhetsprestanda. 
För Acrinova innebär det ett fokus på 
fastighetsbeståndets klimatpåverkan och 
energi an vändning. Vi arbetar löpande 
med att optimera fastighetsdriften för att 
minska såväl miljöbelastning som drifts­
kostnader. Eftersom varje fastighet är 
unik i ålder och utförande är fastighetens 
konstruktion avgörande för hur långt vi 
kan ta den hållbara omställningen. Mål­
sättningen är att våra metoder ska hålla 
under lång tid med lågt klimatavtryck. 
 
Elektriska fordon
Under de senaste åren har vi arbetat mot 
målet att alla våra tjänstebilar senast 
2025 ska vara elbilar, hybridbilar, ladd­
hybridbilar eller biogasbilar. Vi är stolta 
över att meddela att detta mål uppnåddes 
i december 2023.
Hållbarhet i vår 
projektutveckling 
Projekt är en spännande del inom Acrinova. 
Vi har högt ställda miljömålsättningar och 
samtliga nya fastigheter som Acrinova 
projekterar omfattas av vår Nollvision. 
Nyproducerade fastigheter är byggda i 
enlighet med Sweden Green Building 
Councils nivå Miljö byg gnad Silver. 
Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid vär­
dera och eftersträva möjligheten till 
noll energi  hus. Det innebär att vi innan 
byggstart arbetar aktivt för att klimat­
avtrycket vid uppförandet ska bli så lågt 
som möjligt. Detta genom att välja miljö­
anpassade material och lokala leveran­
törer, och att nya byggnader ska vara 
självförsörjande på energi. Förnybara 
energislag som bergvärme och solceller 
gör fastigheterna oberoende av extern 
energiförsörjning och säkerställer lång­
siktigt hållbar drift. 
Under 2023 har tre projekt uppförts 
enligt Acrinovas Nollvision och  i enlighet 
med Miljöbyggnad Silver. Flerbostads­
huset på fastigheten Hästhoven 6 har 
certifierats enligt Miljöbyggnad Silver.
Hållbarhet i  
organisationen 
Medarbetarnas engagemang och kunskap 
är avgörande för Acrinovas utveckling. 
Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som 
lockar och behåller kompetenta med­
arbetare. I en liten organisation som 
Acrinovas blir varje enskild medarbetares 
engagemang, kompetens och arbetsinsats 
mycket betydelsefull. Det är med hjälp 
av medarbetarnas kompetens som vi 
skapar värden i våra fastigheter och 
säkerställer fortsatt hög tillväxt i bolaget. 
Att vara en attraktiv och långsiktigt håll­
bar arbetsgivare har därför hög prioritet. 
På Acrinova är vi stolta över vår företags­
kultur som erbjuder en inkluderande 
arbetsplats där medarbetarnas olikheter 
värdesätts och respekteras. Genom ett 
öppet klimat, närvarande medarbetare 
och ledning visar vi varandra uppskattning 
i det dagliga arbetet och det är viktigt att 
alla ska känna sig sedda och trivas. Vi har 
nolltolerans mot diskriminering och 
kränkande särbehandling. Tillsammans 
formar vi en arbetsplats som är attraktiv 
för både dagens och morgondagens 
medarbetare. 
Jämställd ledning 
Genom att aktivt främja jämställdhet har 
Acrinova förtjänat en plats på stiftelsen 
AllBrights Gröna börslista, där en balan­
serad könsfördelning i ledningsgruppen 
erkänns som en nyckelkomponent för 
en framtidssäker affärsmodell.

===== SIDA 16 =====

ÅRSREDOVISNING 202316
2015 antog FN 17 globala mål för 
hållbar utveckling. Målen ska vara 
uppfyllda år 2030, och benämns ofta 
som Agenda 2030. Idag finns det 
många initiativ som kopplar till FN:s 
Agenda 2030, både på internationell, 
nationell och EU-nivå. Hållbar utveck-
ling delas ofta in i tre dimensioner – 
social, ekonomisk och miljömässig 
hållbarhet där de olika dimensionerna 
är beroende av varandra. Exempelvis 
har en ekonomisk aktivitet alltid en 
social och miljömässig påverkan. 
Acrinova utgår från de 17 globala 
målen för hållbar utveckling för att 
utvärdera verksamheten, definiera 
mål och styra hållbarhetsarbetet 
framåt. Arbetet som sker inom ra-
men för våra tre fokusområden bi-
drar till sju av FN:s globala mål för 
hållbar utveckling. 
HÅLLBARHET
HÅLLBARHETSMÅL
Acrinovas hållbarhetsmål
Eftersom hållbarhet är en uttalad och integrerad del i bolagets strategi, påverkar det allt 
från affärsmodell och strategi, till organisation och fastigheter. Acrinova höjer kontinuerligt 
ambitionerna inom hållbarhets arbetet, med uppsatta hållbarhetsmål för att mäta vår prestation.  
Samtliga mål är förankrade i FN:s globala mål.
Våra mål för våra fastigheters miljöpåverkan bidrar till FN:s globala mål i Agenda 
2030 ”7 Hållbar energi för alla”, ”11 Hållbara städer och samhällen”, ”12 Hållbar kon-
sumtion och produktion”, ”13 Bekämpa klimatförändringarna” och ”15 Ekosystem 
och biologisk mångfald”.
FASTIGHETER
TRANSPORTER ARBETSMILJÖ
Nybyggnation
•  Samtliga a v våra egna nybyggnads-
projekt ska i möjligaste mån uppföras 
enligt kraven för miljöcertifiering för 
minst nivån ”Silver” enligt Sweden 
Green Building Councils system för 
miljöcertifiering.
•  Vid n ybyggnadsprojekt ska vi alltid 
värdera och eftersträva möjligheten 
till nollenergihus.
Förvaltning
•  Målsättningen är att energiförbrukning  
på ägda fastigheter, så långt det är 
praktiskt och ekonomiskt genomför-
bart, ska ha en helt fossilfri drift.
 
•  Åt gärder för effektivare energian -
vändning samt hur driften görs fossil-
fri ska vara prioriterade och målsatta.
FN:S GLOBALA MÅL FÖR  
HÅLLBAR UTVECKLING
Våra mål för våra transporters miljöpåverkan bidrar till FN:s 
globala mål i Agenda 2030 ”3 God hälsa och välbefinnande” 
och ”13 Bekämpa klimatförändringarna”.
•  Samtliga fordon ska senast år 2025 drivas med el alt ernativt 
drivas med el kombinerat med annat drivmedel alternativt 
drivas av biobaserat drivmedel. Vid samtliga nyanskaffningar 
av fordon ska mål 2025 beaktas.
  Ant al fordon som drivs med el alternativt el kombinerat 
med annat drivmedel: 100% sedan december 2023
Våra arbetsmiljömål bidrar till FN:s globala mål i Agenda 
2030 ”8 Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt”.
•  A crinova strävar efter en sjukfrånvaro som är lägre än det 
genomsnittliga värdet enligt Svenskt Näringslivs Ekonomi-
fakta, där snittet för 2023 var 2,6%. 
 Sjukfr ånvaro, 2023: 2,7 %
•  Antalet arbetsskador ska vara noll.
  Ant al arbetsskador, 2023: 0
•  V årt medarbetarindex ska vara minst 75 av 100. 
  Medarbet arindex, 2023: 89

===== SIDA 17 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 17HÅLLBARHET
Styrdokument
För att säkerställa hållbara projekt har 
Acrinova tagit fram ett styrdokument 
som definierar bolagets generella miljö­ 
och hållbarhetskrav . Styrdokumentet 
blir därmed en utgångspunkt för upp­
handlingar, så att samtliga involverade 
parter får kännedom om Acrinovas kon­
kreta krav . I styrdokumentet är fastslaget 
att svensk byggpraxis och BBR (Boverkets 
byggregler) ska gälla i Acrinovas projekt­
verksamhet. Alla nya 
fastigheter upp­
förs i enlighet med Mil jöbyggnad Silver. 
Dokumentet definierar vilka krav som 
ska gälla i projektens alla faser, bland 
annat avseende på energi och vatten, 
materialeffektivitet, klimatpåverkan 
och ansvarsfull produktion.
ISO-certifiering 
Acrinova är sedan 2020 certifierade enligt 
ISO 14001:2015 och uppfyller där
med 
kraven för ett godkänt miljölednings­
system. Certifieringsprocessen var 
omfattande då alla delar av verksamheten 
genomlystes. Dessutom involverades 
många medarbetare vilket innebär att 
hela organisationen idag känner sig del­
aktiga i att utveckla Acrinova i en hållbar 
riktning. ISO 14001 är en internationellt  
accepterad standard som bygger på 
ständiga förbättringar. Certifieringen 
har som syfte att hjälpa företag att på 
effektivast möjliga sätt minimera negativ 
miljöpåverkan, men också att säkerställa 
att lagar och förordningar följs. Under 
2023 förnyades Acrinovas ISO 14001:2015 
certifikat utan avvikelser.
HÅLLBARHETSSTYRNING
Hållbarhetspolicy 
Hållbarhetspolicyn fastställer att Acrinova ska verka för hållbart företagande. Vi lägger ribban 
högt och nöjer oss inte med att bara göra det som krävs, utan strävar hela tiden efter att utveckla 
hållbarhetsarbetet. Acrinova delar upp hållbarhetsarbetet i tre lika viktiga områden: 
Miljömässig hållbarhet 
Detta uppnås framför allt genom 
medvetna val av leverantörer, 
material, platser och arbets-
tekniker.
Social hållbarhet 
Detta innebär en strävan att alla 
människor, oavsett personliga 
förutsättningar, ska kunna  vistas  
i och bruka de miljöer Acrinova 
utvecklar. 
Ekonomisk hållbarhet 
Acrinova ska inom ramen för 
hållbart företagande skapa lön-
samhet och ekonomisk  tillväxt , 
för att på så vis öka  värdet till 
aktieägarna.

===== SIDA 18 =====

Den attraktiva  
arbetsplatsen
Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett 
ständigt pågående arbete. En företags­
kultur där alla trivs, känner sig sedda 
och uppskattade är ett måste. Alla måste 
också känna trygghet och erbjudas en 
säker och hälsosam arbetsmiljö. På 
Acrinova är vi stolta över vår företags­
kultur. Vi är ett väl sammansvetsat team 
som tillsammans formar vår arbetsmiljö.
Värdeord från hjärtat
Våra värdeord är Närhet, Omtanke och 
Driv . Innebörden är att vi är närvarande 
för våra kunder. Att vi vill väl, lyssnar 
och visar förståelse för varandra och för 
vad kunder behöver och vill ha. 
Omtanke om miljön är också centralt i 
vårt sätt att arbete och förhålla oss till 
omgivningen. Ett allt mer intensifierat 
hållbarhetsarbete genomsyrar det dagliga 
arbetet. Målet är att bygga nytt enligt 
vår Nollvision och se till att befintligt 
fastighetsbestånd uppgraderas enligt 
de bygg­ och miljöcertifieringar som 
finns idag. På det sättet är vi en del i 
energiomställningen i samhället i stort. 
Vi menar att miljöfokuseringen skapar 
än mer arbetsglädje och äkta engage­
mang vilket gör oss handlingskraftiga 
och attraktiva på marknaden.  
Framgångsfaktorer
Engagerade medarbetare som trivs och 
utvecklas är våra viktigaste framgångs­
faktorer. Det är medarbetarnas kompetens 
och personlighet som är värdeskapande 
i våra fastigheter och i våra kontakter med 
både nya och befintliga kunder. Teamet 
består idag av 8 medarbetare som vid 
sidan av fastighets­ och transaktions­
verksamhet har funktioner för marknad, 
hållbarhet, hyres­  och bolagsadministra­
tion, ekonomi och finansieringsfrågor.
ÅRSREDOVISNING 202218 HÅLLBARHETÅRSREDOVISNING 202318
Närhet 
Omtanke 
Driv 
VÅRA VÄRDEORD

===== SIDA 19 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
19
Bred förståelse
Stephanie har lång och bred erfarenhet från kommunikations­, 
tech­ och fastighetsbranschen. Detta tillsammans med att hon 
också har jobbat med internationella varumärken gör henne till 
en viktig och mångsidig resurs här på Acrinova. 
”Acrinova har en tydlig hållbarhetprofil och ett hållbarhetsarbete 
som ligger nära kommunikation. Det gjorde det här jobbet 
attraktivt för mig – att det finns kärnvärden som genomsyrar 
hela verksamheten och att i min roll kunna titta på hållbarhets­
arbetet ur ett holistiskt perspektiv men också att kunna lyfta fram 
allt det vi gör i den dagliga verksamheten i vår kommunikation. 
Det är viktigt att hinna förklara allt det vi redan gör också”, 
poängterar Stephanie.
Mot än tydligare miljöprofil
Acrinova har alltså, förutom hållbarhetsansvaret, en fast tjänst 
för kommunikationen, internt och externt. Sedan januari 2023 
axlar Stephanie båda rollerna.
”Att vi nu har en hållbarhetsansvarig visar vart bolaget är på väg. 
Jag fortsätter arbetet som varit en självklar del av Acrinova genom 
bolagets Nollvision. Den ska ta ännu större plats i framtiden och 
bli synligare. Under året har vi etablerat ett arbetssätt  för att 
säkerställa en långsiktighet och moderna miljökrav i det äldre 
beståndet. Bra miljö har vi också inom företaget. Det är en varm 
och fin stämning där man värnar om varandra, samtidigt som 
det finns ett otroligt driv i organisationen”, menar Stephanie.
Uppskattar korta beslutsvägar
Weronica har bred och gedigen kunskap från både stora och små 
bolag och mer än 15 års erfarenhet från fastighetsbranschen. 
Sedan 2020 har hon haft en viktig roll för Acrinovas ekonomiska 
utveckling och varit en drivande kraft i framtagandet av ett grönt 
finansiellt ramverk och för arbetet med noteringen på Nasdaq, 
Stockholms huvudlista 2022. 
”På Acrinova är det korta beslutsvägar och snabbt till handling, 
vilket jag uppskattar. Här finns också en entreprenörsanda som 
innebär att vi hjälps åt och drar åt samma håll”, menar Weronica.
Den ekonomiska hållbarheten
Acrinovas tydliga hållbarhetsprofil är inte bara kopplad till de 
miljömässiga aspekterna. Även ekonomisk hållbarhet är en viktig 
del i hållbarhetsarbetet, vilket passar Weronica bra.
 
”För mig är ekonomi både en förutsättning för, och en del av , det 
hållbara arbetet i övrigt. Ekonomin måste vara välskött i grunden 
för att företaget ska kunna fungera på sikt. Det gäller också att 
hitta lösningar som sänker kostnaderna överlag. Om både bygg­
nation och drift blir mer kostnadseffektivt spiller det över på 
plussidan för hyresgästerna. Lägre kostnader hjälper kunderna i 
deras verksamhet samtidigt som det skapar utrymme för oss att  
investera i energieffektiviseringar. Då gör vi något bra för miljön, 
får lägre kostnader, större kundnöjdhet och ett ökat fastighets­
värde. Det är med andra ord lika mycket ett ekologiskt som ett 
ekonomiskt cirkulärt tänkande”, menar Weronica.
Weronica Greberg, CFO
HÅLLBARHET
” Ett ekonomiskt 
cirkulärt tänkande”
” En positiv företags  - 
kultur med en 
tydlig vision”
Stephanie Lilja, Kommunikations- och hållbarhetsansvarig

===== SIDA 20 =====

Fastigheter
ÅRSREDOVISNING 202320 FASTGHETER & PROJEKT

===== SIDA 21 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 21FASTIGHETER & PROJEKT
FASTIGHETER
Ett fastighetsbestånd  
i utveckling
Förvaltningsfastigheter
•  Har stabila kassaflöden som 
utgör basen i fastighets-
portföljen.
•  Är oftast ett m ycket lång -
siktigt innehav.
•  Bedöms som färdigutv eck-
lade och har endast mindre 
investeringsbehov.
Förädlingsfastigheter
•  Ofta vakanta fastighet er 
med betydande renove-
ringsbehov.
•  Har omsorgsfullt analyse-
rats och bedöms kunna bli 
fullt uthyrda.
•  Initialt ofta mindre kassa-
flöden, men kan efter för-
ädling bli lönsamma för-
valtningsfastigheter.
Projektfastigheter
•  En projektfastighet är en typ a v fastighet som är 
under förändring, det kan innebära ombyggnationer 
och/eller nybyggnationer.
•  Det kan också handla om obeb yggd mark som 
 planeras att bebyggas, eller byggrätter som ännu 
inte har utnyttjats.
•  Syft et med dessa förändringar är att öka fastighetens 
värde, antingen genom att förbättra dess utseende 
och funktion eller genom att höja dess standard. 
I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal 
kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång­
siktigt hållbara värden. Acrinovas fastighetsportfölj fortsätter att växa med ett fastighetsvärde 
som idag uppgår till 2 miljarder kronor. 
Värdeskapande fastigheter
Acrinovas fastighetsbestånd består i 
dagsläget av 40 fastigheter. Fokus är 
olika typer av kommersiella fastigheter 
såsom kontor, logistik/produktion samt 
extern handel och service, men vi har 
även renodlade bostadsfastigheter. 
Acrinovas kompetens att hantera ett 
blandat fastighetsbestånd innebär dels 
en större marknadspotential, dels en 
sund riskspridning. 
Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi 
steg för steg adderar nya fastigheter. Vi 
är oftast en långsiktig ägare, men kan 
välja att sälja fastigheter för att finansiera 
fastighetsförvärv som bedöms ha högre 
avkastningspotential. 
Fastigheter med ett omfattande utveck­
lingsbehov generar endast ett litet, eller 
inget, kassaflöde initialt. Det kan vara 
äldre helt tomställda fastigheter eller 
renodlad tomtmark som förvärvats 
uti
från en marknadsbedömning om 
fastighetens geografiska läge och möjlig­
het till exploatering inom en femårsperiod.
En diversifierad portfölj 
Acrinovas fastighetsbestånd består av en 
bredd av fastigheter med olika investe­
ringsbehov . En stor del av vårt befintliga 
bestånd bedöms vara färdigutvecklade 
fastigheter och har endast ett mindre 
investeringsbehov . Dessa fastigheter ger 
oss stabila kassaflöden och utgör basen 
i portföljen. 
I beståndet finns även objekt med stor 
utvecklingspotential – ofta är det vakanta 
fastigheter med betydande renoverings­
behov som vi bedömer kan bli fullt uthyrda. 
Initialt har dessa fastigheter ett mindre 
kassaflöde med bedömningen att bli lön­
samma genom vår utvecklande metodik. 
Utvecklingen sker i nära samarbete med 
övriga intressenter för att skapa långsik­
tigt hållbara värden för både fastigheten, 
platsen och hyresgästen. 
Hållbar omställning  
av fastighetsbeståndet 
I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär­
derar vi löpande vilka förbättringsåtgärder 
vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan 
handla om att renovera för att få bättre 
energivärden, eller att byta till förnybara 
energikällor. Hur långt vi kan ta den håll­
bara omställningen beror på fastighetens 
konstruktion. Varje fastighet är unik i sin 
ålder och utförande vilket sätter ramarna 
för vad vi kan uppnå. Fastigheterna 
utvecklas enligt en plan där vi löpande 
arbetar med energieffektiviseringar för 
att minska klimatavtryck och förbättra 
driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt 
fastighetsbestånd i en hållbar riktning. 
ACRINOVA ÄR EN LÅNGSIKTIG ÄGARE OCH UTVECKLARE AV FASTIGHETER 
Acrinovas diversifierade fastighetsinnehav kan visualiseras genom följande indelning:

===== SIDA 22 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
22 FASTIGHETER & PROJEKT
På Acrinova jobbar vi med vår Nollvision 
och Miljöbyggnad Silver vid nyprojekte­
ringar och under 2023 har vi tagit ett 
krafttag i hur vi kan använda visionen 
även i det befintliga beståndet. För de 
äldre byggnaderna är målet att de på 
sikt kan anpassas till nutida krav och 
önskemål, i första hand när det gäller 
att få ner energiförbrukningen, men 
också när det gäller inomhusmiljön och 
byggnadernas skick i övrigt.
System för certifiering
I fastighetsbranschen finns en rad normer, 
riktlinjer och certifieringar att både för­
hålla sig till, anpassa sig till och efterleva. 
Miljöbyggnad och Miljöbyggnad iDrift är 
några. De sorterar under Sweden Green 
Building Council (SGBC), en ideell förening 
som arbetar med stöd till byggbranschen 
där de: ”Stödjer företag och organisationer 
att nå sina hållbarhetsmål” och ”Arbetar 
aktivt för en god bebyggd miljö där håll­
bara lösningar efterfrågas och premieras”. 
SGBC arbetar utifrån kriterier från inter­
nationella World Green Building Council 
där den svenska organisationen är medlem.
Miljöbyggnad iDrift 
Miljöcertifiering av en byggnad innebär 
att miljöarbetet och byggnadens miljö­
prestanda granskas av tredje part. Totalt 
bedöms en rad indikatorer som sedan 
granskas av oberoende tredje part. Inom 
tre år görs en uppföljande kontroll. När 
det gäller energiåtgång tittar man på 
byggnadens energianvändning så att 
den förstås inte är för hög, men det görs 
även en mätning så att det inte kommer 
in varken för mycket eller för lite värme 
i byggnaden. Det görs också en kontroll 
så att el och värme kommer från miljö­
säkra alternativ . Inom ramen för en cer­
tifiering mäts också luftkvalitet samtidigt 
som en kontroll av ventilationen görs. 
Därtill görs ytterligare ett antal kontroller 
av exempelvis byggmaterial.
Mätning, uppföljning, optimering
En hjälp i arbetet med energiomställning 
och energieffektivisering är möjligheten 
att kunna mäta olika flöden. Under året 
har Acrinova investerat i ett system för 
energimätning och uppföljning som 
samlar in data och virtualiserar använd­
ningen på ett tydligt sätt. Resultatet blir 
till ett underlag där relevanta åtgärder 
kan vidtas för att nå önskade värden. I 
Acrinova använder vi Mestro i ett flertal 
byggnader som ett led i att på sikt kunna 
anpassa hela vårt bestånd till nivåer 
som motsvarar certifierade krav .
ENERGIOMSTÄLLNING – MILJÖARBETE I BEFINTLIGT BESTÅND
Energioptimering
– ett pilotprojekt i Malmö
Lars Sonesson, förvaltare på 
Acrinova, har drivit implemente-
ringen av Mestro och certifieringen 
enligt Miljöbyggnad iDrift:
”För oss som fastighetsägare är det 
viktigt att kunna säkerställa att vår 
energi förbrukning är optimerad 
både ur ett miljö- och kostnads-
perspektiv. Förutom de självklara 
delarna i att kunna mäta den exakta 
förbrukningen har mätningarna 
också gjort att vi kommit närmare 
våra hyresgäster i dialogen om energi, 
och det är viktigt för oss! Som fast-
ighetsägare vill vi ge våra hyres-
gäster de förutsättningar vi kan 
för att de ska lyckas i sina verksam-
heter och må bra i lokalerna de hyr 
av oss. Arbetet med en första cer-
tifiering enligt Miljöbyggnad iDrift 
hjälper oss att skapa nya standarder 
även i det befintliga beståndet och 
är ett bra komplement till Acrinovas 
Nollvision i nybyggnation.”
” För oss som fastighetsägare är det viktigt 
att kunna säkerställa att vår energi-
förbrukning är optimerad både ur ett 
miljö- och kostnadsperspektiv .” 
Lars Sonesson, förvaltare
Att ställa om från det fossila samhället till det hållbara och förnybara är idag lika självklart som 
det är en hygienfaktor i de flesta branscher. Omställningen kan dock ta olika lång tid beroende 
på bransch och göras på olika sätt.

===== SIDA 23 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
23FASTIGHETER & PROJEKT
Pilotprojektet Topplocket 4 Malmö
Topplocket 4 är en fastighet som genomgått åtgärder i enlighet med 
kraven för Miljöbyggnad iDrift, nivå Silver. Byggnaden uppfördes 2010 
och hyresgästerna, Logimark, har här kontor, tillverkning och lager. 
Hela fastigheten har gåtts igenom med avseende på fem huvudpunkter: 
Inomhusmiljö, Hälsa, Klimatpåverkan, Resurser och Skick. Exempel på 
kontroller, översyn och åtgärder är: Ventilation, ljus och radonmätning. 
Kontorsmiljön som 
sådan inklusive grönytan. Energisystemet, dess 
användning kopplat till förbrukning. Hur resurser används. Till exempel 
sortering och avfallshantering och byggnadens materiella standard i 
övrigt. Topplocket 4 fungerar nu som pilotprojekt och är ett riktmärke 
för vårt övriga befintliga bestånd och vilken nivå vi vill ha i det.

===== SIDA 24 =====

ÅRSREDOVISNING 202324 FASTIGHETER & PROJEKT
Fastighetsbeståndet i siffror
0
400 000
800 000
1 200 000
1 600 000
2 000 000
Q4-23Q3-23Q2-23Q1-23Q4-22Q3-22Q2–22Q1–22Q4-21Q3-21Q2-21Q1-21
FASTIGHETSVÄRDE
Tkr
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
Tkr 2023 
jan-dec
2022 
jan-dec
2021 
jan-dec
2020 
jan-dec
VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515
Förvärv  – 79 000 464 000 127 000
Investeringar 148 917 250 736 157 243 78 265
Försäljningar  – -92 000 -30 100 -26 000
Omklassificering 9 974  – – –
Värdeförändringar -17 966 13 039 148 371 31 256
VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL*
2023
Förvaltnings- 
fastigheter
Förädlings-
fastigheter** Totalt*** 2022 2021 2020
Uthyrningsgrad, yta % 93,8 77,9 91,1 89,5 87,5 81,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,2 82,1 94,0 92,9 92,3 86,9
Hyresvärde, Mkr 152,4 16,2 168,6 142,8 112,9 73,0
Hyresintäkt, Mkr 145,1 13,3 158,4 132,6 104,2 63,5
Uthyrningsbar yta 131 734 26 740 158 474 148 415 132 561 108 327
Ledig yta, kvm 8 140 5 922 14 062 15 634 16 557 20 395
Verkligt värde, Mkr 1 824,7 168,0 1 995,3 1 854,3 1 603,6 864,0
Antal fastigheter 36 4 40 40 41 30
Genomsnittlig kontraktslängd, år 5,7 1,8 5,3 5,7 5,8 4,5
* Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 82. 
** Som förädlingsfastigheter klassificeras fastigheter som anses ha en stor utvecklingspotential. Fastigheterna kräver oftast betydande renovering för att uppnå god lönsamhet.
*** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektportföljen om 2,6 Mkr.

===== SIDA 25 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 25
Klippan
Örkelljunga
Burlöv
Löddeköpinge
Lund
Trelleborg
Hörby
Staffanstorp
Helsingborg
Landskrona
Malmö
Åstorp
Höganäs
FASTIGHETER & PROJEKT
FASTIGHETSVÄRDET PER TYP AV FASTIGHET
FASTIGHETSVÄRDET PER UTVECKLINGSSTADIE 
FASTIGHETSVÄRDE PER ORT 
Förädlings- 
fastigheter
168 Mkr
Projekt- 
fastigheter
3 Mkr
Förvaltnings- 
fastigheter
1 825 Mkr
Projekt
3 Mkr
Extern handel/ 
Service
520 Mkr
Bostäder
287 Mkr
Samhälls- 
fastigheter
100 Mkr
Kontor
302 Mkr
783 Mkr
Logistik/Produktion
Övrigt
Landskrona
LöddeköpingeTrelleborg
Åstorp
Malmö
Lund
506 Mkr
256 Mkr442 Mkr
114 Mkr
105 Mkr
Helsingborg
147 Mkr
Staffanstorp
142 Mkr
123 Mkr
160 Mkr
Totalt 
1 995 
Mkr
Totalt 
1 995
Mkr
Totalt 
1 995 
Mkr
TOTALT FASTIGHETSVÄRDE
1 995 Mkr
95,2%
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD,  
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
(1 854)
(94,6)

===== SIDA 26 =====

Projekt
ÅRSREDOVISNING 202326 FASTIGHETER & PROJEKT
Vår Nollvision innebär alla nya fastigheter uppförs inom 
ramen för vår projektverksamhet ska ha ett så lågt klimat­
avtryck som möjligt, helst noll.  
Genom energieffektiva konstruktioner, noggranna material­
val och förnybara energikällor, som solceller och bergvärme, 
har våra fastigheter möjligheten att vara oberoende av 
ex
terna energikällor som säkrar en långsiktig hållbar drift.

===== SIDA 27 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 27
Fastighetsprojekt  
med Nollvision
Projekt är en spännande del inom Acrinova. Vi har högt ställda miljömålsättningar och alltid vår 
Nollvision i fokus. Det innebär att våra nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden 
Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver, fossilfria och ofta självförsörjande på energi. 
Allt för att minska klimatavtrycket.
Projekt – en del i tillväxtstrategin
Vi arbetar med alla typer av projekt, från 
mindre hyresgästanpassningar till genom­
gripande utvecklingsprojekt och nypro­
duktion. Ambitionen är att vara en själv­
klar partner inom stads­ och fastighets   ­ 
utveckling på våra utvalda delmarknader.
Projektfastigheterna genererar oftast inte 
några kassaflöden initialt. Det kan vara 
renodlad tomtmark eller äldre helt tom­
ställda fastigheter som har förvärvats 
utifrån en marknadsbedömning om 
fastighetens geografiska läge och möjlighet 
till exploatering inom en femårsperiod.
Vi bygger för framtiden
Nya fastigheter som Acrinova projekterar 
omfattas av vår Nollvision. Redan innan 
byggstart säkerställer vi att klimatavtrycket 
vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt, 
exempelvis genom medvetna material v al 
och lokal materialanskaffning. Nollvisio­
nen innebär också att nya byggnader ska 
vara självförsörjande på energi i drift. 
Förnybara energislag, som bergvärme 
och solceller, gör fastigheterna obero­
ende av extern energiförsörjning och 
säkerställer långsiktigt hållbar drift.
Nyproducerade fastigheter är byggda i 
enlighet med Sweden Green Building 
Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Denna 
certifieringsnivå ger en standard långt 
över lagkraven och säkerställer bland 
annat en hållbar inomhusmiljö avseende 
solskydd, ljudmiljö och ventilation.
Planerings- och framtida projekt
• I planeringsfas och har ännu inte byggstartats
• Ingen realiserad värdeökning har bokförts
• Inget uppskattat marknadsvärde anges
Produktionsprojekt
•  Alla planeringsst eg är genomförda och byggstart har skett
•  Successiv realisering a v värdeökning baserat på nedlagd 
investering / förväntat övervärde vid färdigställande och 
ingår i Acrinovas totala fastighetsvärde
•  Uppskattning a v marknadsvärde vid färdigställande som 
en upplysningspost i rapporter
VÅRA PROJEKT DELAS IN I:
PROJEKT
FASTIGHETER & PROJEKT
* Byggrätt på befintlig fastighet. 
** Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring. 
*** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50%.  
Vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50% avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet för 
en försäljning i förtid  av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen.
PROJEKTFASTIGHETER
VID FÄRDIGSTÄLLANDET
FASTIGHET Typ Projektfas
Färdig-
ställande
Uthyrningsbar  
yta, kvm
Uppskattat  
värde, tkr 
Verkligt värde  
per 31 dec***
Helsingborg Pukslagaren Västra 4* Handel/Restaurang Planering Kvartal 1 2025 473 34 000 –
Kävlinge Löddeköpinge 23:14* Handel/Restaurang Produktion Kvartal 1 2024 3 800 64 000 63 000
Landskrona Björnen 13* Lager/logistik Framtida projekt – 1 500 – –
Malmö Kamaxeln 5* Lager/logistik Framtida projekt – 610 – –
Staffanstorp Hjärup 4:6** Bostäder Framtida projekt – 30 000 – –
Staffanstop Sockerstan Bostäder Framtida projekt – 7 000 – –
Trelleborg Trucken 2* Lager/logistik Framtida projekt – 1 100 – –
Div mindre projekt 2 550 2 550
SUMMA 44 483 100 550 65 550

===== SIDA 28 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
28
ÅSTORP
Miljöcertifierat boende
På Storgatan 38 i Åstorp har Acrinova 
uppfört ett 10 våningar högt flerbostads-
hus innehållande 54 hyreslägenheter i 
storleken ett till fyra rum och kök. På 
platsen låg tidigare en nedlagd driv-
medelsstation, här såg Acrinova stor 
potential till förbättring. Genom ett 
omfattande sanerings- och miljöarbete 
har Acrinova utvecklat platsen till en 
attraktiv boendemiljö vid foten av 
Söder åsens nationalpark. Byggnaden är 
uppförd enligt Acrinovas Nollvision och 
certifierad enligt Miljöbyggnad Silver. 
Projektet färdigställdes i mars 2023.
TRELLEBORG
Modern logistikfastighet
På Truckvägen i Trelleborg har Acrinova 
uppfört en byggnad om cirka 1 000 kvm 
med inriktningen lager, produktion och 
kontor. Byggnaden är uppförd enligt 
Acrinovas Nollvision och i enlighet med 
Miljöbyggand Silver. Den 30 juni 2023 
färdigställdes projektet och lokalerna 
togs i anspråk av hyresgästen Renta i 
juli 2023.
LANDSKRONA
Klinik och kontor
På Järvgatan i Landskrona har Acrinova 
uppfört en ny och energieffektiv bygg-
nad i två plan med en total area om cirka 
2 500 kvm för hyresgästerna Folktand-
vården Skåne och industrikoncernen 
SWEP. Byggnaden har uppförts enligt 
Acrinovas Nollvision och i enlighet med 
Miljöbyggnad Silver. Med en energisnål 
konstruktion, i kombination med förny-
bar energiförsörjning från bland annat 
solceller och bergvärme, säkerställs en 
långsiktigt hållbar drift av hela byggnaden. 
Projektet färdigställdes i november 2023.
Läs mer om projektet på sidan 32
LÖDDEKÖPINGE
Handelsfastighet  
i Löddeköpinge
Handelsfastigheten Löddeköpinge 23:14 
är en av Skånes mest besökta handels-
platser. Acrinova förvärvade fastigheten 
sommaren 2021 och då  ingick ä ven en 
byggrätt på cirka 3 800 kvm. Sedan för-
värvet har en ny byggnad om 3 800 kvm 
uppförts och under 2023 har hyres-
gästerna JYSK och  Thansen flyttat in. 
Under våren öppnar även restaurangen 
Spicy Hot i projektets sista del.
ACRINOVA PROJEKT 
FASTGHETER & PROJEKT
FÄRDIGSTÄLLT
FÄRDIGSTÄLLT
FÄRDIGSTÄLLT PÅGÅENDE
Klimatsmart  
projektutveckling
Acrinova har en rad pågående projekt med olika  
inriktning och karaktär, från industri ­ och logistik­
fastigheter till extern handel, service och kontor.  
 Med vår Nollvision som fundament blir varje ny  
fastighet en del i arbetet med att bygga ett  
hållbart samhälle.

===== SIDA 29 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
29
MALMÖ
Kontor och lager 
Med strategiskt läge intill E6:an i  Malmö  
planerar Acrinova att uppföra en ny 
byggnad med inriktning på kontor och 
 lager. Byggnaden planeras med 3 v ånings-
plan om 610 kvm där våning 1 planeras 
inrymma lager och våning 2–3 kontor. Det 
är ett tidigt skede, vilket innebär möjlig-
heter att påverka byggnadens utformning.
HJÄRUP
Nyproduktion av fyra 
kvarter
I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills 
största utvecklingsprojekt avseende 
fyra hela kvarter med bostäder och 
kommersiella lokaler i markplan. Det 
planeras för levande miljöer med grön-
områden, torg, aktivitetszoner och dag-
vattenstråk. Projektmålet för kvarters-
utvecklingen i Hjärup omfattar cirka 
30 000 kvm i byggrätter, vilka ännu 
ej värderats. Projektet kräver en ny 
 detaljplan som ännu inte är antagen.
HELSINGBORG
Restaurang med 
 avhämtning 
Acrinova planerar en anpassning och 
ombyggnad av handelsfastigheten 
Pukslagaren i Helsingborg för hyresgästen 
Max Hamburgare. Lokalen utformas för 
restaurangverksamhet och exteriören 
anpassas med drive-through och ute-
servering. Under arbetet undersöks även 
möjligheten till installation av solceller 
på byggnadens befintliga tak.  Planerad 
start för projektet är under Q2 2024 med 
förväntat färdigställande under Q1 2025.
STAFFANSTORP
Historisk nyproduktion
I historisk fabriksmiljö i centrala 
Staffanstorp har Acrinova tilldelats en 
markanvisning beträffande byggnation av 
ett kvarter med bostäder och kommersiell 
lokal i Sockerstan. Projektet omfattar ca 
7 000 kvm (BTA) vilka ännu ej värderats. 
TRELLEBORG
Energieffektiv 
 industrilokal 
På Västra verksamhetsområdet i  T relleborg 
har Acrinova en byggrätt om 1 100 kvm 
för lager, logistik och  k ontor. Fastigheten 
Trucken 2 har ett strategiskt läge för 
transport och pendling med närhet till 
E6:an, väg 108 och Trelleborgs stadskärna. 
FASTIGHETER & PROJEKT
FRAMTIDA FRAMTIDAFRAMTIDA
FRAMTIDA
LANDSKRONA 
Industrifastighet 
På strategiskt läge i Landskrona, med 
närhet till järnvägsstationen och E6:an, 
planerar Acrinova att uppföra en byggnad 
om 1 500 kvm lämplig för lager,  industri 
och kontor på fastigheten  Björnen 13. 
Byggnaden uppförs i enlighet med Miljö-
byggnad Silver och möjligheten till noll-
energihus undersöks i samband med 
byggnation.
FRAMTIDA
FRAMTIDA

===== SIDA 30 =====

Kunder
ÅRSREDOVISNING 202330 ACRINOVAS KUNDER

===== SIDA 31 =====

ÅRSREDOVISNING 2023ACRINOVAS KUNDER 31
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
0
10
20
30
40
50
60
70
2029+20282027202620252024
90
92
94
96
98
100
Tkr
%
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
År
sep 
2023
dec
2023
jun 
2023
mar
 2023
dec
 2022
sep 
2022
jun 
2022
mar
 2022
dec 
2021
sep 
2023
dec
2023
jun 
2023
mar
 2023
dec
 2022
sep 
2022
jun 
2022
mar
 2022
dec 
2021
GENOMSNITTLIG KONTRAKTSTID
0
10
20
30
40
50
60
70
2029+20282027202620252024
90
92
94
96
98
100
Tkr
%
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
År
sep 
2023
dec
2023
jun 
2023
mar
 2023
dec
 2022
sep 
2022
jun 
2022
mar
 2022
dec 
2021
sep 
2023
dec
2023
jun 
2023
mar
 2023
dec
 2022
sep 
2022
jun 
2022
mar
 2022
dec 
2021
FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT
0
10
20
30
40
50
60
70
2029+20282027202620252024
90
92
94
96
98
100
Tkr
%
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
7,0
År
sep 
2023
dec
2023
jun 
2023
mar
 2023
dec
 2022
sep 
2022
jun 
2022
mar
 2022
dec 
2021
sep 
2023
dec
2023
jun 
2023
mar
 2023
dec
 2022
sep 
2022
jun 
2022
mar
 2022
dec 
2021
HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSTYP
Samhällsfastighet
Bostäder
Extern handel
och Service
9 %
25 %
4 %
Logistik/ 
produktion
47 %
Kontor
15 %
Trelleborgs Kommun
Hitachi Energy Sweden AB
RFR Solutions AB
Flint Group Sweden AB
Dollarstore AB
K A Lundbladh AB
CWS Sweden AB
Lager 157 AB
Åhléns Outlet AB
SWEP Inernational AB
      största
hyresgästerna
Genomsnittlig 
kontraktstid
Acrinovas kunder varierar i storlek från den globala koncernen till den mindre lokala aktören. 
Våra hyresgäster är verksamma inom en rad olika branscher med tonvikt på lager, logistik och 
tillverkning. Genom närförvaltning och personlig service bygger Acrinova långsiktiga relationer 
med trygga, stabila hyresgäster vars mångfald bidrar till sund riskspridning i beståndet. 
ACRINOVAS KUNDER
Stabila hyresgäster 
10
5,3 år
Årsvärdet på tillsvidarekontrakt är 13 325 799 kr

===== SIDA 32 =====

KUNDCASE FOLKTANDVÅRDEN SKÅNE OCH SWEP
Klinik­ och 
kontor i 
världsklass
ACRINOVAS KUNDERÅRSREDOVISNING 202332

===== SIDA 33 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 33
Väl utarbetad modell
På Acrinova har vi en väl utarbetad 
modell för hur vi projekterar kontors­
fastigheter tillsammans med våra fram­
tida hyresgäster. I grunden för vårt 
arbete finns alltid vår Nollvision där vi 
strävar efter att de byggnader vi uppför 
ska vara energieffektiva och ha möjlig­
heten att producera lika mycket energi 
som byggnaden förbrukar i drift. Fastig­
heten Björnen 23 på Järvgatan 3 i Lands­
krona är ett exempel på ett bra och 
mycket lyckat samarbete mellan oss och 
våra hyresgäster Folktandvården Skåne 
och industriföretaget SWEP. De båda 
flyt
tade in under 2023, Folktandvården 
Skåne på markplan och SWEP ett plan upp.
Bra läge är en bra början
Närhet till bra kommunikationer är ett 
av de första önskemålen som ska infrias 
när diskussionerna med nya hyresgäster 
tar sin början. Järvgatan 3 ligger nära 
tågstationen vilket är positivt både för 
SWEP och Folktandvården Skåne, den sist­
nämnda med stort upptagningsområde 
i och runt Landskrona. Dajana Nesic och 
Tatjana Jankovic på Folktandvården Skåne 
betonar att tillgänglighet är en viktig 
del i verksamhetens syn på god service 
för patienterna. Därför var läget nära 
stationen viktigt, där även alla bussar i 
Landskrona passerar. Tatjana, som är 
klinikchef, poängterar att medarbetarnas 
arbetsmiljö självklart var en viktig para­
meter att ta hänsyn till i projekteringen 
av lokalerna. ”Vi fick bra gehör från 
Acrinova för i stort sett allt vi krävde och 
önskade. Bland annat att receptionen 
inte skulle ligga direkt vid entrén utan 
längre in i lokalen, vilket inte var fallet i 
de ursprungliga ritningarna.”
Det första spadtaget på Björnen 23 i Landskrona togs i maj 2022. I november 2023 var allt klart för 
inflyttning. Huset är uppfört enligt Acrinovas Nollvision och möter kriterierna för Miljöbyggnad 
Silver och med solceller på taket och bergvärme i grunden är byggnaden självförsörjande och fos­
silfri i drift. Byggnadens energisnåla konstruktion och effektiva energilösningar skapar ett lågt kli­
matavtryck samtidigt som utformningen möter hyresgästernas krav och önskemål. Projektet har 
präglats av ett öppet samarbete, framåtanda och goda dialoger mellan hyresgäster, entreprenörer 
och oss på Acrinova. Resultatet är en funktionell kontorsfastighet med lågt klimatavtryck som har 
det där lilla extra som gör det lätt att trivas. Ett projekt som vi är mycket stolta över!
Andreas Bildtsen, vd FST
Tatjana Jankovic och Dajana Nesic, Folktandvården Skåne
Noll hål. En miljon leenden.
Dajana, som är kliniksamordnare, berättar 
att samarbetet gick mycket bra trots att 
det fanns en lång rad specialkrav att ta 
hänsyn till, inte minst tekniska sådana, 
som präglar en tandvårdsklinik. 
”Förutom behandlingsrum har vi en rad 
rum där krav på hygien och andra miljö­ 
och teknikaspekter är särskilt viktiga, vilket 
innebär att tidig planering är extra viktig 
för en framtida optimal arbetsmiljö” 
berättar Dajana. 
”Noll hål. En miljon leenden.” Det är Folk­
tandvården Skånes vision. Det är också 
en del i deras Miljöpolicy , där det står att 
man ska ”ständigt förbättra miljöarbetet 
och minska sin miljöpåverkan och arbeta 
mot en varaktig hållbar utveckling där 
hänsyn tas till miljömässiga, sociala och 
ekonomiska faktorer.”
ACRINOVAS KUNDER

===== SIDA 34 =====

ÅRSREDOVISNING 202334
 ACRINOVAS KUNDER
Energieffektiva SWEP
SWEP konstruerar och producerar platt­
värmeväxlare i världsklass. Genom den 
energibesparande tekniken har de ett 
energieffektivt tänkande redan i sitt DNA. 
Att prata klimatsmarta lösningar med 
SWEP var därför mer än självklart. I pro­
jektet Björnen 23 var vi alltså tre parter 
med en gemensam syn på hållbarhet och 
hur viktig arbetsmiljön och den interna 
miljön är för de som ska arbeta i och 
besöka huset. Det innebar att hela pro­
cessen flöt på utan problem och projektet 
färdigställdes inom utsatt tidsram.
Nytt på mer än ett sätt
SWEP har cirka 1100 medarbetare runt 
om i världen, varav 350 i Landskrona. De 
är verksamma inom konstruktion, pro­
duktion, lager, försäljning och övrig 
administration. De nya lokalerna på 
Järvgatan huserar nu cirka 100 av med­
arbetarna på företagets huvudkontor. 
Planeringen för en flytt påbörjades redan 
2017 med en förstudie i det som nu har 
blivit ett aktivitetsbaserat kontor utan 
helt egna arbetsplatser. Linnéa Rönn, 
Office och Mood Manager är, som framgår 
av titeln, en mix av kontorschef och ansvarig 
för trivsel och välbefinnande, både hos 
medarbetarna och företagets besökare. 
”Vi har planerat kontoret och funktionerna 
länge. Dels har medarbetarna ingen egen 
plats utan tillhör en ’hemvist’, en specifik 
del av lokalen. Sedan är stora delar av 
ytorna tänkta som gemensamma sociala 
ytor och utformade på olika sätt”, berättar 
Linnéa. Hon uppskattar Acrinovas lyhörd­
het för det nya arbetssättet och viljan att 
bygga in variation i kontorsytorna, sam­
tidigt som ett effektivt utnyttjande av 
dem skapas. ”Vi känner att vi fått precis 
vad vi ville och behövde, till och med en 
helt ny ingång i markplan som förbinder 
vår egentliga yta på plan två. Det gjorde 
att vi fick en mer välkomnande entré med 
några extra arbetsytor och en social 
mötesplats”, säger Linnéa.
Björnen 23, Järvgatan 3 Landskrona. 
Hyresgäster: Folktandvården Skåne 1000 kvm och SWEP 1500 kvm. Fastigheten uppfyller 
kriterierna för Miljöbyggnad Silver. Uppvärmningen och energianvändningen är fossilfri 
med bergvärme och egenproducerad el via solceller. En energisnål konstruktion tillsammans 
med en rad andra energieffektiva lösningar bidrar till ett så lågt klimatavtryck som möjligt 
och i enlighet med Acrinovas Nollvision. Entreprenör: Byggmästar’n i Skåne. Arkitekt: 
Bengt Husritare.
Linnéa Rönn, SWEP

===== SIDA 35 =====

Förvaltnings­ 
berättelse
ÅRSREDOVISNING 2023 35FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 36 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
36 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Acrinova AB (publ), organisationsnummer  
556984­0910, får härmed upprätta årsredovisning och koncernredovisning för 2023.
Verksamhet 
Acrinova är ett fastighetsbolag med säte och huvudkontor i Malmö och 
aktien är noterad på Nasdaq Stockholm. Med ett strategiskt fokus på 
fastigheter med hög utvecklingspotential skapas långsiktigt hållbara värden. 
Acrinova har sedan 2015 byggt upp en portfölj med ett fastighetsvärde 
som nu uppgår till 1 995 Mkr och med en omsättning på 147 Mkr. 
Organisation 
Acrinovas organisation består av VD, CFO samt funktioner för affärsut-
veckling, fastighetsförvaltning, marknad, kommunikation, hållbarhet, 
IT, ekonomi och hyresadministration. Bolagets personal bemannar två 
kontor i Malmö och Helsingborg. 
Medelantalet anställda under året var 12 st varav andelen kvinnor var 8 st. 
Sjukfrånvaron sjönk med 2,1 procentenhet till 2,7% under 2023. 
Medarbetarnas välmående är viktigt för bolaget och varje år genomförs 
en medarbetarundersökning. Utfallet för 2023 var 89 av 100 vilket är 4 
punkter bättre än 2022 och är därmed på fortsatt på mycket höga nivåer.
Under 2023 har bolaget dragit ner tre tjänster och har per 31 december 
totalt 8 anställda.  
Förvärv och avyttringar 
Inga förvärv eller avyttringar har skett under 2023. Däremot tecknades 
ett avtal den 19 december om att avyttra fastigheten Trelleborg Euron 2 
med tillträde för den nya ägaren den 1 februari 2024.  Avtalat underlig-
gande fastighetsvärde i transaktionen var 151,1 mkr. Se vidare om fast-
ighetsbeståndets förändring under not 12. 
Väsentliga händelser under året 
Utöver ovanstående nämnda affär har tre av bolagets projekt färdig-
ställts under 2023, en bostadsfastighet i Åstorp, en kontorsfastighet i 
Landskrona och en industrilokal i Trelleborg.
Under mars genomförde Acrinova en riktad företrädesemission av bolagets 
B-aktier. Emissionen fulltecknades och tillförde bolaget ca 26 mkr (före 
emissionskostnader).
Under året har Acrinovas miljöledningssystem erhållit en förnyad ISO 
1400:2015 certifiering. Revisionen genomfördes utan avvikelser och är 
en viktig del i bolagets hållbarhetsarbete.
För väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång, se not 34. 
Ersättning till ledande befattningshavare
Med ledande befattningshavare avses verkställande direktören samt 
övriga medlemmar i koncernledningen, se sid 89 för mer information. 
Ersättningsutskottet bereder frågan om principerna för ersättning och 
anställningsvillkor för koncernledningen och styrelsen beslutar om 
verkställande direktörens ersättning och anställningsvillkor. Årsstämman 
2023 beslutade om nya riktlinjer för ersättning till bolagets ledande 
befattningshavare. Bolaget har för närvarande inte några ersättnings-
åtaganden gentemot koncernledningen utöver den fasta lönen. Se not 6 
för belopp avseende ersättningar 2023. Styrelsens förslag till årsstämman 
gällande riktlinjer för 2024 innehåller en ändring av vilka kriterier som 
ska vara avgörande för eventuell bonusutbetalning. 
Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
Riktlinjerna för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagsled-
ningen i Bolaget innebär i huvudsak att Bolaget ska erbjuda sina ledande 
befattningshavare marknadsmässiga ersättningar och att kriterierna där-
vid ska utgöras av befattningshavarens ansvar, roll, kompetens och be-
fattning. Ersättningar till ledande befattningshavare beslutas av styrelsen 
exklusive eventuella styrelseledamöter som är i beroendeställning till Bo-
laget eller bolagsledningen. Riktlinjerna ska tillämpas på nya avtal, eller 
ändringar i existerande avtal som träffas med ledande befattningsha-
vare efter det att riktlinjerna fastställts och till dess att nya eller revidera-
de riktlinjer fastställs. Vad som stadgas om Bolaget gäller också i före-
kommande fall för koncernen.
Lön och annan ersättning samt eventuella aktierelaterade incitamentspro-
gram ska vara marknadsmässiga och ska sammanvägas på sådant sätt att 
bolaget kan attrahera och behålla kompetenta ledande befattningshavare.
Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön som är marknadsmässig 
och baserad på arbetets svårighetsgrad och befattningshavarens ansvar, 
roll, kompetens och befattning. Den fasta lönen ska omprövas minst årligen.
Rörliga ersättningar ska vara utformade enligt förutbestämda och mätbara 
kriterier för att främja Bolagets långsiktiga värdeskapande. Den rörliga 
ersättningen baseras på att bolagets förvaltningsresultat utvecklas positiv 
samt att NKI når uppsatta mål. Bonusmodellen är uppbyggd på samma 
sätt för alla anställda men med olika nivåer på bonusen beroende på 
tjänst. Bonus ska aldrig överskrida 3 månadslöner.
Ledande befattningshavare äger rätt till marknadsmässiga pensions-
lösningar samt pensionsersättning. Samtliga pensionsåtaganden ska 
vara premiebestämda. Löneavståenden kan utnyttjas för ökade pen-
sionsavsättningar genom engångsbetalda pensionspremier förutsatt 
att totalkostnaden för Bolaget blir neutral.
Övriga förmåner, till exempel tjänstebil, extra sjukförsäkring eller företags-
hälsovård, ska vara av begränsat värde i förhållande till övrig ersättning och 
kunna utgå i den utsträckning detta bedöms vara marknadsmässigt för 
ledande befattningshavare i motsvarande position på jämförbar arbetsplats.
Mellan Bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex (6) 
månader. Mellan Bolaget och andra ledande befattningshavare föreligger 
ingen generell uppsägningstid.
Ersättningar till ledande befattningshavare beslutas av styrelsen exklusive 
eventuella styrelseledamöter som är i beroendeställning till Bolaget 
eller bolagsledningen. 
Styrelsen ska när så erfordras utvärdera behovet av aktierelaterade in-
citamentsprogram och vid behov framlägga beslutsförslag till årsstämman. 
Beslut om eventuella aktie- och aktiekursrelaterade incitamentsprogram 
riktade till ledande befattningshavare ska fattas av bolagsstämman och 
bidra till långsiktig värdetillväxt. 
Ledande befattningshavare ska kunna erbjudas ett motsvarande incitament 
som det som skulle ha utgått under ett aktie- eller aktiekursrelaterat 
incitamentsprogram, om sådant program skulle visa sig praktiskt ogenom-
förbart till följd av att sådant deltagande enligt Bolagets bedömning inte 
kan ske till rimliga administrativa kostnader eller ekonomiska insatser. 
Kostnaden och investeringen för Bolaget samt incitamentet och det eko-
nomiska utfallet för sådan ledande befattningshavare ska under sådana 
förhållanden i allt väsentligt motsvara det aktie- eller aktiekursrelaterade 
incitamentsprogrammet. 
Inga avsteg från tidigare beslutade riktlinjer har skett.
Styrelsen ska äga rätt att frångå ovanstående riktlinjer om styrelsen 
bedömer att det i enskilda fall föreligger särskilda skäl.
Utdelning 
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,30 kr per A- och B-aktie, att delas 
ut vid två tillfällen.
Året som gått

===== SIDA 37 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
37FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Rörelseresultat (Driftnetto)
Rörelseresultatet för räkenskapsåret 2023 uppgick till 102 324 tkr 
(89 433). De totala intäkterna uppgick till 147 083 tkr (130 532) och 
hyresintäkterna uppgick till 143 345 tkr (122 435). Ökningen beror framför 
allt på ett större fastighetsbestånd i form av färdigställda projekt samt 
årlig indexuppräkning av hyror. Av den totala intäktsökningen står nettot 
av nya och sålda fastigheter för 8 668 tkr av den totala intäkts ökningen 
för perioden. Bolaget periodiserar numera hyresrabatter linjärt över 
hela hyresperioden, vilket har bidragit med en ökad intäkt på 2 173 tkr 
jämfört med 2022. Jämförelsetal har ej räknats om retroaktivt på grund 
av svårigheter att få fram korrekt historisk data i förhållande till beloppets 
ringa storlek. Övriga intäkter uppgick till 3 738 tkr (8 097) för räkenskapsåret. 
Övriga intäkter inkluderar 1 997 tkr i elstöd. Övriga intäkter sjunker på 
grund av bolagets arbete med att renodla verksamheten och numera 
verka som ett mer utpräglat fastighetsbolag med fokus på eget ägande 
i stället för extern förvaltning. Förvaltningsverksamheten har succesivt 
avvecklats under 2022 och 2023 och under kvartal 3 2023 har Acrinova 
avslutat den sista förvaltningskunden.
Den ekonomiska uthyrningsgraden per 2023-12-31 uppgick till 94,0 
procent (92,9) för det totala beståndet, medan samma nyckeltal gällande 
förvaltningsfastigheterna uppgick till 95,2 procent (94,6). Sammantaget 
visar resultatet på Acrinovas styrka att utveckla sina fastigheter med 
trygg och stabil utveckling av uthyrningsgraden.
Fastighetskostnader uppgick hela räkenskapsåret till -44 759 tkr (-41 099). 
De består i huvudsak av taxebundna kostnader samt löpande drift- och 
underhållskostnader i befintligt bestånd. Ökningen är också en direkt 
effekt av ett större fastighetsbestånd. Nettoeffekten av sålda och köpta 
fastigheter under 2022 och 2023 var -2 091 tkr i ökade fastighetskost-
nader för 2023.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för 2023 uppgick till 38 491 tkr (27 026) vilket 
är 42 procent bättre än för räknskapsåret 2022. Sammantaget uppgick 
kostnader för central administration  till -30 180 tkr (-38 352). I de centrala 
administrationskostnaderna ingår bland annat kostnader för personal, 
affärsutveckling, marknadsföring och börskostnader. Minskningen av de 
administrativa kostnaderna för 2023 beror framför allt på lägre övriga 
externa kostnader, såsom inhyrd personal/konsultkostnader samt 
förändring i avskrivningar för inventarier. Dessutom kostnadsfördes 
4 863 tkr för börsnoteringen under 2022.
Finansnettot räkenskapsåret 2023 summerade till -33 653 tkr (-24 054). 
I de finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt 
övriga finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument 
och checkkredit. Ökningen av finansiella kostnader beror på både höjda 
räntor samt ett större fastighetsbestånd och därmed en större 
räntebärande skuld. De totala räntebärande skulderna uppgick per 
2023–12–31 till 1 092 317 tkr (995 689).
Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till -10 451 tkr (103 485). Resultatet påverkas 
av den nedskrivning av goodwill som genomfördes under årets andra 
kvartal. Koncernens goodwill härrör till köpet av Norama Asset Mana-
gement AB, numera Acrinova Förvaltning AB. Nedskrivningen är en 
konsekvens av viss förskjutning av tillväxtprognosen samt marknadens 
förändrade riskbenägenhet, vilket har påverkat den diskonteringsränta 
som använts vid test av värdet på bolagets goodwill. Denna nedskrivning 
belastar årets resultat med -7 500 tkr.
Orealiserade värdeförändringar på derivat blev -31 920 tkr (56 592) 
för hela räkenskapsåret. Räntederivat värderas genom att framtida 
kassaflöden diskonteras till nuvärde. Den stora avvikelsen mot 2022 
beror på att det under 2022 var kraftigt höjda marknadsräntor som på-
verkade marknadsvärdet positivt, en vinst som till stor del redovisades 
redan då. Under senare delen av 2023 har de långa marknadsräntorna 
sjunkit vilket påverkat marknadsvärdet omvänt. 
Under realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar finns en 
återföring av en tidigare nedskriven osäker fordran på 8 000 tkr från år 
2022 som nu inte längre bedöms som osäker.
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till -17 966 tkr (27 783) 
för året. Skillnaderna mot samma period föregående år är att det 
under 2022 skedde stora värdeökningar för fastigheter generellt 
på marknaden. De orealiserade värdeförändringarna förklaras av 
omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal 
omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att 
investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare under not 12 för tillvä-
gagångssätt vid fastighetsvärderingar. För Acrinova beror den lägre 
värderingen framför allt på förändrade avkastningskrav.
Resultat efter skatt
Årets resultat för 2023 blev 7 764 tkr (79 336). Skatt på årets resultat 
för räkenskapsåret blev 18 215 tkr (-24 149) varav -4 631 tkr (-2 793) 
avser aktuell skatt och 22 846 tkr (-21 356) avser uppskjuten skatt. Den 
stora förändringen i uppskjuten skatt beror framför allt på förändrat 
marknadsvärde på de finansiella instrumenten och fastigheterna.
Resultat
HYRESINTÄKTER PER TYP AV FASTIGHET
Extern handel/ 
Service
34 313 Tkr
Bostäder
12 140 Tkr
Samhälls- 
fastigheter
5 870 Tkr
Kontor
15 886 Tkr
75 136 Tkr
Logistik/Produktion
Totalt 
143 345 
Tkr

===== SIDA 38 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
38 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Balansräkning
Fastighetsbestånd
Värdet på koncernens fastigheter per 2023–12–31 uppgick till 1 995 250 tkr 
(1 854 325). Fastighetsbeståndets värde har fastställts per 2023–12–31 
och har baserats på externa värderingar gjorda av Newsec Advice AB 
löpande under en period av 12 månader, varav 73% har genomförts 
under fjärde kvartalet. Dessa externa värderingar har kompletterats 
med interna värderingar för hela beståndet per 2023–12–31. Värde-
ringarna har baserats på analys av framtida kassaflöden för respektive 
fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknads-
läge, hyresnivåer, drifts-, underhålls och förvaltningsadministrations-
kostnader samt behov av investeringar. Under 2023 har inga förvärv eller 
avyttringar genomförts. 
Bolaget har från 1 januari 2023 valt att redovisa Installationer under 
Förvaltningsfastigheter i stället för under Maskiner och Inventarier. 
Per 2022–12–31 var bokfört värde på installationer 9 974 tkr.
Fordringar
Övriga långfristiga fordringar var 12 083 tkr (16 850) per 2023–12–31. 
Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en fordran på in-
tressebolag omvandlats till villkorat aktieägartillskott.
Övriga kortfristiga fordringar per 2023–12–31 var 7 834 tkr (57 990), 
skillnaden avser i huvudsak ett investeringsbidrag som betalades ut i 
juni 2023 samt investeringsmoms som reglerats.
Likvida medel
Likvida medel uppgick till 43 058 tkr (28 311) per 2023–12–31. 
Uppskjuten skatt
Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 23-12-31 till 61 303 tkr, varav 
12 372 tkr utgörs av uppskjuten skattefordran och 73 675 tkr av upp-
skjuten skatteskuld. Per 22-12-31 uppgick uppskjuten skatteskuld till 
84 148 tkr, varav 4 310 tkr utgörs av uppskjuten skattefordran och 
88 458 tkr av uppskjuten skatteskuld. Den uppskjutna skatteskulden är 
till största delen hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastig-
heter och räntederivat, men även till underskottsavdrag och ränteav-
dragsbegränsningar.
Skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick den 31 december 
2023 till 1 092 317 tkr (995 689), varav 1 090 317 tkr (970 539) avsåg 
skulder till kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på 
ett ökat kapitalbehov hänfört till projektutveckling och nyproduktion.
Belåningsgraden uppgick till 54,7 procent (53,7) och nettobelånings-
graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 52,6 procent 
(52,2). Se vidare under avsnittet Finansiering på sidan 40.
Per 2023-12-31 ingick Långfristiga leasingskulder i Övriga långfristiga 
skulder med 7 571 tkr (6 384), kortfristiga leasingskulder ingick i Övriga 
kortfristiga skulder med 1 792 tkr (2 342).
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick per 2023–12–31 till 946 923 tkr (941 294). 
Skillnaden i eget kapital beror på redovisat resultat reducerat med utdelning 
som beslutats under 2023. Dessutom har Acrinova under mars 2023 genom-
fört en företrädesemission som tillfört bolaget 25 291 tkr i eget kapital 
efter emissionskostnader.
Soliditeten per 2023–12–31 uppgick till 43,8 procen t (44,9) och av-
kastning på eget kapital till 0,82 procent (8,74). NAV, kr/aktier, per 
2023–12–31 var 14,30 kr/aktie (14,91).
SKULDER OCH EGET KAPITAL
924 068 Tkr
Fritt eget kapital
Övriga skulder
62 772 Tkr
Aktiekapital
22 855 Tkr
Räntebärande 
skulder
1 092 317 Tkr
Uppskjuten skatt
61 303 Tkr
Totalt 
2 163
Mkr
Totalt kassaflöde för räkenskapsåret 2023 är positivt och uppgick till 
14 747 tkr (-46 346). Från den löpande verksamheten visar koncernen 
ett positivt kassaflöde vilket uppgick till 71 226 tkr (-15 763).
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -149 533 tkr 
(-212 880). Det negativa kassaflödet beror framför allt på de nyproduk-
tionsprojekt som är och har varit i produktion.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 93 054 tkr 
(182 298) för räkenskapsåret. Skillnaden mot föregående år beror 
på mindre upplåning till följd av färre pågående projekt under 2023 
jämfört med 2022, samt högre utdelning. Under mars 2023 genom-
fördes en emission på 25 291 tkr.
Kassaflöde 
Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncern gemen -
samma tjänster inklusive finansiella tjänster.
De totala intäkterna för räkenskapsåret 2023 uppgick till 12 782 tkr 
(18 753) och är framför allt fakturering av management fee.
Resultat efter skatt uppgick till -15 443 tkr (1 211). Skillnaden i resultatet 
mellan åren beror på en tidigare nedskrivning av en finansiell fordran 
på 8 000 tkr som nu inte längre anses som osäker och därför återförts 
samt nedskrivning av aktier i dotterbolag på -22 779 tkr. Dessutom 
ökar räntenettot till följd av stora likvidflöden från räntederivat.
Finansiella anläggningstillgångar per 2023–12–31 uppgick till 594 145 tkr 
(590 864). Ökningen beror på villkorade aktieägartillskott till ett 
intressebolag samt koncernbidrag på sammanlagt 29 867 tkr, samtidigt 
har aktier i dotterbolag skrivits ned med 22 779 tkr.
Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 2023–12–31 till  
2 000 tkr (30 150).
Moderbolaget

===== SIDA 39 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
39FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Flerårsöversikt
Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör bättre utvärdering av bolagets 
prestation.
FINANSIELLA NYCKELTAL 2023 2022 2021 2020
Nettoomsättning, Tkr 147 083 130 532 101 955 109 451
Hyresintäkter, Tkr* 143 345 122 435 72 345 55 798
Rörelseresultat, Tkr 102 324 89 433 72 614 78 847
Förvaltningsresultat, Tkr 38 491 27 026 19 711 17 236
Årets resultat efter skatt, Tkr**** 7 764 79 336 153 164 42 740
Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr 1 995 250 1 854 325 1 603 550 864 036
Balansomslutning, Tkr 2 163 315 2 095 704 1 831 232 1 014 473
Likvida medel, Tkr 43 058 28 311 74 657 47 187
Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 64 756 926 41 295 070
Genomsnittligt antal aktier*** 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463
Avkastning på Eget Kapital, % 0,82 8,74 22,67 9,75
Soliditet, % 43,8 44,9 47,8 46,9
Belåningsgrad fastigheter, % 54,7 53,7 49,8 53,4
Räntetäckningsgrad, ggr ** 2,17 2,16 2,46 2,57
Förvaltningsresultat, kr/aktie*** 0,57 0,42 0,38 0,43
Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning **** 0,11 1,23 2,94 1,05
Eget kapital, kr/aktie*** 14,00 14,54 16,77 11,75
NAV, kr/aktier** 14,30 14,91 14,49 12,39
* Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se not 5.
**  Definitionerna för ränt etäckningsgrad och NAV, kr/aktie har ändrats för att mer harmonisera med hur övriga bolag inom fastighetsbranschen beräknar dessa nyckeltal.  
Jämförelsetal har justerats enligt de nya definitionerna.
*** Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 
**** Årets resultat redovisas enligt definitionen i IAS 1 och resultat per aktie redovisas enligt definitionen i IAS 33 och är inga alternativa nyckeltal enligt ESMA. 
Intjäningsförmåga
I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolv -
månadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsför-
mågan inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 måna-
derna. Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av 
hyres-, vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning på-
verkas dessutom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt 
kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterli-
gare resultatpåverkande poster är värdeförändringar avseende derivat. 
Detta har ej heller beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjänings-
förmågan baseras på fastighets beståndets k ontrakterade hyresintäkter, 
bedömda fastighetskostnader under ett normalår samt kostnader för 
administration. Fastigheter som förvärvats under perioden har justerats 
till helår. Även projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till 
helårseffekt. Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats 
på 
koncernens genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument .
Tkr 31 dec 2023 30 sept 2023 30 juni 2023  31 mars 2023 31 dec 2022
Hyresvärde 169 925 164 742 165 992 164 862 159 603
Vakanser -10 158 -9 453 -10 909 -9 721 -10 191
Summa Hyresintäkter 159 767 155 289 155 083 155 142 149 413
Driftskostnader -45 557 -46 640 -47 256 -48 471 -44 170
Driftsnetto 114 210 108 649 107 827 106 671 105 243
Administration -27 230 -27 680 -29 132 -31 332 -28 967
Finansnetto -43 329 -43 339 -41 821 -38 775 -33 779
FÖRVALTNINGSRESULTAT 43 651 37 629 36 874 36 564 42 497

===== SIDA 40 =====

ÅRSREDOVISNING 202340 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas 
upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen 
är hänförliga till krediter som upptagits vid förvärv, refinansiering av 
den befintliga portföljen och projekt. Per den 31 december 2023 har 
koncernen totalt räntebärande skulder om 1 092 317 tkr (995 689) varav 
lån till kreditinstitut om 1 090 317 tkr (970 539) och utställda reverslån 
om 2 000 tkr (25 150). Den nettoräntebärande skulden är 1 049 259 tkr 
(967 378).
Att bolaget till övervägande del finansierar sitt kapitalbehov via banklån 
och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och 
har per den 31 december 2023 en snittränta på 4,00 procent (3,39) 
med beaktande av bolagets räntederivat.
Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat 
fastighetsvärde, uppgick till 54,7 procent (53,7) per 31 december 2023. 
Nettobelåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel i förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,6 
procent (52,2) och likvida medel uppgick till 43 058 tkr (28 311) per 31 
december 2023.
Finanspolicy
Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker 
som i huvudsak utgörs av finansierings-, ränte- och likviditetsrisk. Policyn 
fastställs av styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kortsiktiga och 
långsiktiga kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den 
finansiella strategin efter bolagets verksamhet. Policyn ställer upp ett 
antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska agera inom.
MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 23–12–31
Genomsnittlig kapitalbindning* >1,5 år 2,6 år
Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 16,9%
Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 2,5 år
Antal räntejusteringar inom 1 år* < 60% 40,9%
Andel lån till rörlig ränta* < 60% 40,7%
Antal kreditgivare >1 st 8 st
Kapitalbindning
Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt differen-
tierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal 
kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings-
risk. Av bolagets räntebärande skulder utgör andelen med lång kapital-
bindning (över tolv månader) 83,1 procent (82,5). Den genom snittliga 
kapitalbindningen vid periodens utgång uppgick till 2,6 år (2,7 år).
Räntebindning
Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen 
med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. 
På så sätt kan bolaget dra nytta av de lägre rörliga räntorna samtidigt 
som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn 
finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte 
får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år 
inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder.
För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar 
aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det 
låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga 
derivatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av genom att 
räntenivåer kan hållas nere.
Den genomsnittliga räntan per 31 december 2023 var 4,00 procent 
(3,39) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma tidpunkt 
uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,5 år (3,4 år). 
Med beaktande av marknadens ränteprognoser förväntar sig Acrinova 
viss sänkning av räntenivåerna under 2024.
Finansiering
0
100
200
300
400
500
2028+2027202620252024
Räntebindning
Mkr
110
55
År för förfall
447
155
325
0
100
200
300
400
2028+2027202620252024
Kapitalbindning
Mkr
371
64
313
159
År för förfall
185
KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING
* Beräkning a v genomsnittlig räntebindning, antal räntejusteringar inom 1 år och 
andel lån till rörlig ränta inkluderar effekter av räntederivat.

===== SIDA 41 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 41FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förväntad framtida utveckling
Acrinova har haft en substantiell tillväxt sedan bolaget startades. 
Koncernens första verksamhetsår avslutades med ett fastighetsvärde 
på 251 Mkr. Nu, sju år senare, avslutas 2023 med ett fastighetsvärde på 
1 995 Mkr. Koncernen fortsätter att vara verksam på den svenska sidan 
av Öresundsregionen där tillväxt ska ske med god lönsamhet och bibe-
hållen stabil finansiell ställning. 
Acrinova planerar för fortsatt tillväxt med fastighetsförvärv, egna projekt 
och effektiv uthyrning. I en omvärld med allt högre energikostnader 
kommer även fortsättningsvis ett större fokus att läggas på värde-
skapande gröna och hållbara investeringar i befintligt bestånd. 
För 2024 förutspår Acrinova en fortsatt avvaktande fastighetsmarknad 
med få transaktioner, framför allt beroende på fortsatt låg tillgång till 
kapital, höga finansieringskostnader och osäkerhet på marknaden 
kring avkastningskrav. Acrinova följer detta noga och står väl rustade 
när transaktionsmarknaden vänder.
Grön finansiering
För att möjliggöra upptagandet av gröna lån till förmånligare villkor 
i framtiden togs ett grönt finansiellt ramverk fram under år 2021. 
Ramverket är framtaget i enlighet med Green Bond Principles (GBP) 
och Green Loan Principles (GLP) med en second opinion från av Cicero.  
I dagsläget är inga finansiering upptagen enligt detta ramverk, då 
obligationsmarknaden under de senaste åren inte varit ett attraktivt 
finansieringsalternativ.
Finansiella riskbegränsningar
Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finansiell 
stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finanspolicyn, 
infört 3 finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. Dessa 
nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet. För 
2023-12-31 var räntetäckningsgraden 2,17 ggr (2,16), belåningsgrad 
54,7 procent (53,7) och soliditet 43,8 procent (44,9).
0
20
40
60
80
20232022202120202019
% %ggr
SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD BELÅNINGSGRAD
Långsiktigt minst 30 % Långsiktigt ej mindre är 2 ggr Långsiktigt ej över 63 %
0
1
2
3
4
5
20232022202120202019
0
20
40
60
80
20232022202120202019

===== SIDA 42 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
42 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Aktien och ägarförteckning
A-aktier och B-aktier
Acrinova har två aktieslag, A-och B-aktier, sedan den extra bolagsstämman 
den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster och varje 
aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på denna sida 
är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är sedan den 16 
december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap, med beteck-
ningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessförinnan noterade på 
Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 december 2019 och 
innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 2 mars 2015.
Totalt finns det per 2023–12–31 68 566 156 aktier, varav 23 749 575 
A-aktier och 44 816 581 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 22 855 tkr 
och varje aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr.
Emissioner
Under mars 2023 genomfördes en företrädesemission om 3 809 230 
aktier av serie B till en kurs om 6,79 kr/aktie. Emissionen tillförde Acrinova 
25 291 tkr i eget kapital efter emissionskostnader. De emitterade aktierna 
registrerades hos Bolagsverket den 17 april 2023.
Styrelsen har ett bemyndigande från bolagsstämman om att kunna be-
sluta om emissioner uppgående till högst 20 procent av totalt antal aktier.
Börsvärde och NAV
Högsta stängningskursen för bolagets A-aktie under året var 8,85 kr per 
2023–12–22 och den lägsta var 6,85 kr per 2023–05-12. Högsta stängnings-
kursen för bolagets B-aktie under året var 9,00 kr per 2023–12–21 och 
lägsta var 6,00 kr per 2023–05-29. Sista stängningskurs 2023–12–29 var 
8,40 kr (ACRI A) och 8,24 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till 
cirka 569 Mkr per 2023–12–31. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/ 
aktier) uppgick till 14,30 kr per aktie (14,91) och totalt till 980 Mkr (966).
Utdelning
Under 2023 har årsstämman beslutat om och delat ut 0,40 kr per aktie 
(0,20). Utdelningen har skett uppdelat på två tillfällen om 0,20 kr per 
tillfälle. Utdelning har skett den 8 maj och den 25 oktober.
Inför årsstämman 2024 föreslår styrelsen att en utdelning om 0,30 kr per 
aktie fördelat på två utbetalningstillfällen lämnas för räkenskapsåret 2023.
Optionsprogram
Acrinova har inga utestående optionsprogram.
AKTIEÄGARLISTA 2023–12–31
Namn ACRI A ACRI B Röster % Innehav %
MALMÖHUS INVEST AB 5 224 067 7 441 040 21,1 18,5
SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG 4 552 814 6 171 532 18,3 15,6
SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB 3 202 040 5 713 685 13,4 13,0
OLAVIA AB 1 113 972 1 747 601 4,6 4,2
OXHÖGENS FASTIGHETER AB 613 842 1 057 455 2,6 2,4
JAH AB 625 000 698 529 2,5 1,9
SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY 575 000 401 564 2,2 1,4
EWERLOF, MARIA 533 049 31 355 1,9 0,8
HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG 444 700 780 944 1,9 1,8
NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB 444 803 720 911 1,8 1,7
ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 420 288 20 051 965 29,8 38,6
TOTALT 23 749 575 44 816 581  100,0  100,0 
DATA PER AKTIE 2023 2022 2021 2020
Förvaltningsresultat, kr/aktie* 0,57 0,42 0,38 0,43
Årets resultat kr/aktie, före och efter utspädning* 0,11 1,23 2,94 1,05
Eget kapital, kr/aktie* 14,00 14,54 16,77 11,75
NAV, kr/aktie 14,30 14,91 14,49 12,39
Utestående aktier 68 566 156 64 756 926 64 756 926 41 295 070
Genomsnittligt antal aktier* 67 658 203 64 756 926 52 183 017 40 519 463
*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021.
Handelsplats: Nasdaq Stockholm, Small Cap
Kortnamn: ACRI A respektive ACRI B
Acrinova A ISIN: SE0015660014
Acrinova B ISIN: SE0015660030
3
6
9
12
15
ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie
Jan
23
Feb
23
Mars
23
Apr
23
Maj
23
Juni
23
Sep
23
Aug
23
Juli
23
Dec
23
Nov
23
Okt
23
0
5
10
15
20
20232022202120202019
Kr
NAV ACRI-A ACRI-B
Kr
NAV OCH STÄNGNINGSKURS T O M 2023–12–31 BÖRSUTVECKLING 2023–01–01 – 2023–12–31
3
6
9
12
15
ACRI-B, kronor per aktieACRI-A, kronor per aktie
Jan
23
Feb
23
Mars
23
Apr
23
Maj
23
Juni
23
Sep
23
Aug
23
Juli
23
Dec
23
Nov
23
Okt
23
0
5
10
15
20
20232022202120202019
Kr
NAV ACRI-A ACRI-B
Kr

===== SIDA 43 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
43FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risker och osäkerhetsfaktorer
På Acrinova arbetar vi systematiskt med att identifiera, analysera och hantera risker. Arbetet 
med riskhantering sker både på verksamhets ­ och projektnivå och bolagets ledningsgrupp 
genomför årliga riskanalyser som styrelsen sedan godkänner. Genom tydliga kontrollplaner 
och kontinuerlig uppföljning säkerställs kvaliteten i arbetet. Acrinova delar in riskerna i fyra 
huvudkategorier: operativa risker, strategiska risker, hållbarhetsrisker samt regelefterlevnad 
och finansiella risker.
Operativa risker
Hyresintäkter och vakanser
Risk:
Acrinovas hyresintäkter påverkas av ett flertal omvärldsfaktorer såsom 
konjunkturutveckling, utbud på marknaden och konkurrens. Dessutom 
är Acrinovas möjlighet att erbjuda lämpliga och prisvärda lokaler till 
kunder en viktig faktor. En vanlig orsak till minskade hyresintäkter 
är en minskad uthyrningsgrad exempelvis genom att hyresgäster 
flyttar ut från lokalerna och att bolaget därefter inte lyckas hyra ut 
dessa inom rimlig tid vilket i sin tur kan påverka fastighetsvärdena. En 
konjunkturnedgång kan även påverka kunders förmåga att fullgöra sina 
betalningsförpliktelser.
Hantering av risk:
•  Nära k ontakt med kunderna gör att vi snabbt kan fånga upp förändrade 
förutsättningar. 
•  God marknadskännedom gör att vi kan erbjuda lösningar och hitta 
möjligheter. 
•  Regelbundna kundundersökningar ger oss god förståelse för kundernas  
upplevelser och ett underlag som hjälper oss att agera skyndsamt.
•  E tt stort antal diversifierade kunder inom olika branscher ger en god 
riskspridning för marknadens svängningar. 
•  K ontinuerlig kreditbevakning av kundernas betalningsförmåga.
Ökade fastighetskostnader
Risk:
Drifts- och underhållskostnader avser till exempel kostnaden för vatten, 
el, renhållning, värme samt kostnader som syftar till att långsiktigt bevara 
byggnadens standard. En majoritet av dessa kostnader debiteras ut till 
hyresgästerna men det finns en risk vid ökade kostnader att hyresgästen 
inte kan täcka dessa fullt ut. I den mån kostnadshöjningar inte går att 
kompensera genom reglering i hyreskontrakt, hyreshöjningar eller genom 
en ökning av serviceavgifterna i de avtal Acrinova är ansvarig för den 
tekniska förvaltningen, kan bolagets drifts- och underhållskostnader 
öka och då påverka bolagets finansiella ställning och resultat negativt.
Hantering av risk:
•  Strukturerat arbet e med energieffektiviseringar ger lägre energikostnader.
•  Individuell mätning i lokalerna ger h yresgästerna möjligheten att styra 
den egna förbrukningen.
•  Solceller ger goda möjlighet er till fossilfri drift.
•  Implement ering av Miljöbyggnad iDrift som standard i omställningen 
av det äldre beståndet.
•  Regelbunden uppföljning a v bolagets kostnader ger god kostnadskontroll. 
Transaktioner
Fastighetsförvärv exponerar Acrinova mot ett flertal risker, däribland i 
förhållande till den förvärvade fastigheten såväl som förvärvsprocessen. 
Under själva förvärvsprocessen görs ett antal antaganden och ställnings-
taganden baserat på den undersökning av fastigheten eller bolaget som ska 
förvärvas samt annan information som är tillgänglig vid förvärvstid-
punkten, inklusive antaganden om framtida hyresintäkter och rörelse-
kostnader. Vid genomförda fastighetsförvärv utgörs riskerna även av bland 
annat risker kopplade till miljöförhållanden samt tekniska brister. Vid förvärv 
av bolag som äger fastigheter tillkommer även risker för till exempel 
bristfällig bokföring för den förvärvade verksamheten och legala tvister. 
Hantering av risk:
•  En väl dokument erad och genomarbetad DD-process.
•  Med ett dedik erat team med stor erfarenhet av transaktioner kan vi 
snabbt identifiera möjligheter, felaktigheter och risker i transaktionen. 
•  God marknadskännedom.

===== SIDA 44 =====

ÅRSREDOVISNING 202344 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Strategiska risker
Bolagets IT-miljö
Acrinovas förmåga att effektivt styra verksamheten och upprätthålla 
en god intern kontroll är beroende av välfungerande IT-system. Avbrott 
eller fel i kritiska system skulle kunna leda till störningar i verksamheten 
och viktiga affärsprocesser. Bolaget förlitar sig på IT-system i den dagliga 
verksamheten. Det är därför av stor vikt att IT-leverantörerna kan upprätt-
hålla och uppdatera Koncernens befintliga IT-system och att Acrinova har 
effektiva brandväggar och antivirusprogram. Eventuella avbrott eller fel 
i kritiska IT-system som används av Acrinova, bland annat sådana som 
orsakas av sabotage, datavirus, handhavandefel, programvarufel eller 
datorfel, skulle kunna påverka koncernens verksamhet negativt. 
Hantering av risk:
•  Regelbundna int erna kontroller. 
•  Behörighetsbegräsning och regelbunden granskning a v användare och 
behörigheter. 
•  K ontinuerlig uppdatering och säkerhetsgenomgång av kritiska system.
•  Int ern information om specifika aktuella hot samt årlig policygenomgång.
•  K ontinuerlig risk- och sårbarhetsanalys av servrar, nätverk och enheter.
Fastighetsutveckling/Projekt
Bolagets affärsidé innefattar bland annat ny- och vidareutveckling 
av fastigheter. Möjligheten att genomföra ekonomiskt lönsamma 
utvecklingsprojekt är beroende av ett antal faktorer, såsom Acrinovas 
förmåga att anlita extern specialistkompetens, däribland konsulter som 
är specialiserade inom projektering, byggledning och detaljplanerings-
processer. Vidare är goda kommunrelationer viktiga i samband med de 
olika detaljplaneprocesser som koncernen driver. 
Därutöver kan nyproduktionsprojekt, större ombyggnationer och 
renoveringar försenas och/eller bli dyrare än vad som initialt förutsågs.  
Förseningar vid renoveringar eller ombyggnationer kan även medföra 
att hyresgästerna eventuellt inte kan utnyttja lokalerna helt eller delvis 
från den förväntade tidpunkten, vilket skulle kunna resultera i ökade 
kostnader och/eller minskade intäkter.  
Hantering av risk:
•  Starkt nätv erk inom olika specialistkompetensområden.
•  Bra relationer med k ommuner där Acrinova är en aktör som bidrar till 
positiv utveckling på de orter där vi verkar.
•  T ät uppföljning under projektets gång ger oss möjlighet att agera 
snabbt på vid plötsliga förändringar.
•  F astpris eller takpris ger oss god ekonomisk planering.
•  Hyresk ontrakt signerade innan byggstart ger förutom ekonomisk 
trygghet i projekten även tät dialog och goda relationer med hyres-
gästerna i utformningen av nya lokaler. 
Nyckelpersoner
Att kunna attrahera, motivera och behålla kvalificerad personal och 
ledande befattningshavare är viktigt för koncernens verksamhet 
och framgång. Acrinova är beroende av nyckelpersoner som besitter 
kunskap och erfarenhet från fastighetsbranschen som är central för 
Acrinovas verksamhet. Det råder hård konkurrens om högkvalificerad 
personal med relevant kunskap och kompetens inom koncernens verk-
samhetsområden.
Hantering av risk:
•  Engagerat t eam som ger varandra utrymme att utvecklas och utmanas 
professionellt.
•  Marknadsmässig ersättning för samtliga medarbetare och n yckelpersoner. 
•  Årlig medarbetarundersökningen ger ett bra underlag kring möjliga 
förbättringar.
•  A crinova besitter ett stort nätverk inom branschen vilket underlättar 
både i rekrytering och personlig utveckling för befintliga medarbetare. 
Hållbarhetsrisker
Klimatförändringar
För mänskligheten är klimatförändringarna en stor global risk. För fastig-
hetsbolag kan klimatförändringarna bland annat innebära förändrade 
väderförhållanden, högre vattennivåer och förändringar i den fysiska 
miljön som påverkar fastigheterna. Detta kan kräva investeringar i fastig-
heternas inom- och utomhusmiljö för att möta nya risker, standarder 
och miljöpolitiska beslut. 
Hantering av risk:
•  Nollvision och Miljöb yggnad Silver i nyproduktion skapar goda förutsätt-
ningar för långsiktig och fossilfri drift av nyproducerade fastigheter.
•  Energiin ventering av det befintliga beståndet ger goda möjligheter 
till planerad energioptimering för att minska fastigheternas energi-
användning och klimatpåverkan. 
•  Miljöb yggnad iDrift som standard i det äldre beståndet möter moderna 
miljökrav.

===== SIDA 45 =====

ÅRSREDOVISNING 2023 45FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Regelefterlevnad och Finansiella risker 
Miljöpåverkan i fastighetsbeståndet och i nyproduktion
Acrinova arbetar med fastigheter och byggnader som kan påverka och 
påverkas av den fysiska miljön. Därför analyserar vi miljörisker som 
kan ha konsekvenser för vår verksamhet, våra kunder och samhället. 
Vi strävar efter att minimera dessa risker genom att följa lagar, regler 
och certifieringar, samt genom att investera i energieffektivitet och 
förnybar energi.
Hantering av risk:
•  Miljöaspektfört eckning med årlig genomgång och riskbedömning av 
hela verksamheten.
•  T ydlig kravställning genom generella miljö- och hållbarhetskrav i projekt.
•  Noggranna DD-processer vid för värv kan bland annat identifiera möjliga 
miljöbelastningar av tidigare ägare.
Ökade hållbarhetskrav från kunder
Miljö- och klimatmedvetenheten ökar i samhället och Acrinova har 
sedan bolagets start arbetat med högt ställda miljökrav i projekt och 
nyproduktion. Fler företag ställer krav på att de fastigheter de hyr ska 
möta moderna hållbarhetskrav genom bland annat förnyelsebar energi 
och certifiering enligt välkända standarder. I det äldre beståndet är 
varje fastighet unik i hur långt omställningen kan göras. Fastigheter 
som inte möter moderna miljökrav kan därför bli svårare och mindre 
lönsamma att hyra ut samt svårare att finansiera.
Hantering av risk:
•  Energiin ventering av samtliga fastigheter ger underlag till förbättringar 
och investeringar som bidrar till att möta nya standarder.
•  Omställning a v det befintliga beståndet enligt Miljöbyggnad iDrift 
möter och framtidssäkrar även äldre fastigheter. 
•  F örnyelsebar och fossilfri energileverans som krav och standard. 
Arbetsmiljö
En hållbar arbetsplats är viktig för Acrinovas medarbetares trivsel och 
hälsa. Acrinova strävar efter att skapa en arbetsmiljö som är trygg, säker 
och hälsosam, både psykosocialt och fysiskt. Om Acrinova inte erbjuder 
en hållbar arbetsplats riskerar bolaget att förlora kompetenta medarbe-
tare, få sämre resultat och ett skadat förtroende för varumärket.
Hantering av risk:
•  K ontroller över hur arbetsplatssäkerheten efterföljs sker kontinuerligt.
•  Hälsofrämjande åt gärder genom friskvårdsbidrag och sjukvårdsförsäkring. 
•  Årlig, anon ymiserad, medarbetarenkät utvärderar den fysiska och 
psykosociala arbetsmiljön. 
•  Årliga medarbetarsamtal med en handlingsplan för k ommande år
• Samtliga medarbetare erbjuds hälsoundersökning varje eller vartannat år.
Regelefterlevnad
Som ett börsnoterat aktiebolag måste Acrinova efterleva kraven i ett 
antal koder, lagar och regleringar. Nya lagar och bestämmelser, eller 
en förändring avseende tillämpningen av nuvarande lagar och bestäm-
melser som Acrinova måste beakta i sin verksamhet, eller som påverkar 
hyresgästers verksamhet, kan komma att ha en inverkan på koncernens 
verksamhet, finansiella ställning, resultat och framtidsutsikter. Det 
finns också en risk att Acrinovas tolkning av tillämpliga lagar och regler 
inte är korrekt, eller att den vedertagna tolkningen av dessa lagar kan 
ändras i framtiden.
Hantering av risk:
•  Utv eckling av lagar och regelverk följs noga inom de områden som kan 
komma att påverka Acrinova.
•  Effekt er av regeländringar analyseras. 
•  T ydliga rutiner och god intern kontroll gör att förändringar snabbt kan 
fångas upp.
Känslighetsanalys
KASSAFLÖDE* FÖRÄNDRING EFFEKT PÅ KASSAFLÖDE, TKR
Uthyrningsgrad +/- 1 procentenhet +/- 1 686
Fastighetskostnader +/- 1% +/- 448
Räntekostnader +/- 1 procentenhet +/- 4 523
* Uth yrningsgrad beräknas på hyresvärdet. Beräkningen för räntekostnader inkluderar effekt av derivat.
Finansiella risker
För finansiella risker, se not 3 på sidan 60.

===== SIDA 46 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
46 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Acrinova är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Acrinovas 
A- och B-aktie är sedan den 16 december 2022 noterad på Nasdaq 
Stockholm och tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). 
God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att Acrinova för samtliga 
aktieägares räkning drivs på ett hållbart, ansvarsfullt och så effektivt sätt 
som möjligt. Det övergripande målet är att öka värdet för aktieägarna 
och på så sätt möta de krav som ägarna har på investerat kapital. De 
centrala externa och interna styrinstrumenten för Acrinova är Aktie-
bolagslagen (2005:551) (”ABL ”), Nasdaq Stockholm Main market Rule-
book, Nasdaq Stockholms Regelverk för Emittenter, Svensk kod för 
bolagsstyrning (”Koden”), bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, 
VD-instruktion, instruktioner för styrelsens utskott. Dessutom finns 
det ett flertal interna policys och instruktioner som tydliggör ansvar 
och befogenheter inom speciella områden, till exempel instruktioner 
för finansiell -och ekonomisk rapportering, informationssäkerhet, upp-
handling och intern kontroll som utgör väsentliga styrdokument för 
hela företaget. 
Acrinovas styrelse är ansvarig för Bolagets organisation och förvaltning 
av Bolagets angelägenheter. Bolagets bolagsordning saknar särskilda 
bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter. 
Acrinovas bolagsordning ändrades senast vid årsstämman 2022.  
Bolagsordningen framgår i sin helhet på Acrinovas hemsida  
www.acrinova.se/hem/investor-relations/bolagsstyrning/bolagsordning/ 
Bolagsstämman är Acrinovas högsta beslutande organ. Årsstämman 
hålls årligen inom sex (6) månader efter utgången av varje räkenskapsår 
och äger normalt rum i Malmöområdet. Utöver fastställande av resultat- 
och balansräkning fattar årsstämman beslut om bland annat disposition 
av årets resultat, fastställa styrelsearvode, riktlinjer för ersättning till 
ledande befattningshavare samt väljer styrelse och externa revisorer. 
Kallelse till bolagsstämma sker genom Post- och Inrikes tidningar samt 
genom pressmeddelande och kallelse erhållen på Bolagets hemsida, 
www.acrinova.se. Aktieägare som är införda i aktieboken sex bankdagar 
före en ordinarie eller extra bolagsstämma och som har anmält sitt 
deltagande i den ordning som anges i kallelsen till Acrinova har rätt att 
delta vid stämman, personligen eller genom ombud. Dessa har rätt att 
delta vid stämman och vid stämman rösta för eller emot framlagda 
frågor samt ställa frågor till styrelsen och VD. Årsstämman 2024 äger 
rum den 6 maj 2024 i Malmö. 
Acrinova ser en sund bolagsstyrning som en viktig grund för att uppnå 
en förtroendefull relation till aktieägarna och andra viktiga parter. Koden 
syftar till att skapa en god balans mellan aktieägarna, styrelsen och den 
högsta ledningen. En förnuftig bolagsstyrning, med hög standard när det 
gäller öppenhet, tillförlitlighet och etiska värderingar, är en vägledande 
princip för Acrinova. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se. 
Acrinova utvärderar årligen VD:s och styrelsens arbete och hur väl bolaget 
efterlever Koden. Utvärderingen dokumenteras i en årlig Bolagsstyrnings-
rapport och som finns tillgänglig på www.acrinova.se. 
Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker är av speciell 
vikt och har utformats av styrelsen. Ansvaret för koncernens finansiella 
transaktioner och risker hanteras centralt av koncernens finansfunktion 
som leds av bolagets CFO. Den övergripande målsättningen för finans -
funktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansiering samt 
att minimera negativa effekter på koncernens resultat som härrör från 
finansiella risker. Bolagets CFO rapporterar löpande till koncernens 
ledning och styrelse. 
Utöver hanteringen av de finansiella riskerna har styrelsen utformat ett 
omfattande ramverk för riskhantering och intern kontroll och hur dessa 
ska analyseras och hanteras löpande och årligen på ett systematiskt sätt.
Bolagsstyrning

===== SIDA 47 =====

Finansiella
rapporter
ÅRSREDOVISNING 2023FINANSIELLA RAPPORTER 47

===== SIDA 48 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
48 FINANSIELLA RAPPORTER
Tkr not 2023 2022
Hyresintäkter* 4,5 143 345 122 435
Övriga intäkter 4,5 3 738 8 097
TOTALA INTÄKTER 147 083 130 532
Fastighetskostnader 8 -44 759 -41 099
Rörelseresultat 102 324 89 433
Central administration 6,7,8 -30 180 -38 352
Finansiella intäkter 9 1 478 394
Finansiella kostnader 9 -35 131 -24 448
Förvaltningsresultat 38 491 27 026
Resultat från andelar i intresseföretag 444 83
Nedskrivning goodwill 11 -7 500  –
Realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar 8 000 –
Orealiserade värdeförändringar derivat 16 -31 920 56 592
Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar – -8 000
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 12 – 14 744
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 12 -17 966 13 039
RESULTAT FÖRE SKATT -10 451 103 485
Aktuell skatt 10 -4 631 -2 793
Uppskjuten skatt 10 22 846 -21 356
ÅRETS RESULTAT 7 764 79 336
HÄNFÖRLIGT TILL
Moderbolagets aktieägare 7 764 79 336
Resultat kr/aktie, före och efter utspädning 32 0,11 1,23
Koncernens rapport över totalresultatet
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.
*Fördelningen av intäkterna har justerats i jämförelsetalen, se not 5.

===== SIDA 49 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
49FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över finansiell ställning
TILLGÅNGAR
Tkr not 2023-12-31 2022-12-31
Anläggningstillgångar
Goodwill 11 32 519 40 019
Förvaltningsfastigheter 12 1 995 250 1 854 325
Maskiner och inventarier 13 612 10 832
Andelar i intresseföretag 14 17 514 4 784
Nyttjanderättstillgångar 15 9 363 8 726
Derivat 16 32 004 59 774
Övriga långfristiga fordringar 17 12 083 16 850
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 099 344 1 995 310
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kundfordringar 18 1 248 433
Övriga fordringar 7 834 57 990
Skattefordran 10 – 929
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 19 11 831 12 731
Likvida medel 43 058 28 311
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 63 971 100 394
SUMMA TILLGÅNGAR 2 163 315 2 095 704

===== SIDA 50 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
50
Koncernens rapport över  
finansiell ställning i sammandrag
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Tkr not 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL
Aktiekapital     20 22 855 21 586
Övrigt tillskjutet kapital 564 255 540 233
Balanserade vinstmedel inkl årets resultat 359 813 379 475
EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 946 923 941 294
SUMMA EGET KAPITAL 946 923 941 294
LÅNGFRISTIGA SKULDER 22
Uppskjuten skatteskuld 21 61 303 84 148
Räntebärande skulder till kreditinstitut 23 907 420 819 079
Övriga räntebärande skulder 23 – 2 000
Derivat 16 4 151 –
Övriga skulder 8 762 9 016
SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 981 636 914 243
KORTFRISTIGA SKULDER 22
Räntebärande skulder till kreditinstitut 23 182 897 151 460
Övriga räntebärande skulder 23 2 000 23 150
Leverantörsskulder 15 662 25 754
Skatteskulder 10 900 –
Övriga skulder 2 429 10 461
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 30 868 29 343
SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 234 756 240 168
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 163 315 2 095 704
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 51 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
51
EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE    
  
Tkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet  
kapital
Balanserade vinstmedel 
inkl årets resultat Totalt eget kapital
EGET KAPITAL 2022-01-01 21 586 540 488 312 911 874 985
SUMMA TOTALRESULTAT 79 336 79 336
Nyemission -76 -76
Personaloptionsprogram -179 179 –
Utdelning -12 951 -12 951
SUMMA TRANSAKTIONER MED 
MODERBOLAGETS ÄGARE  – -255 -12 772 -13 027
EGET KAPITAL 2022-12-31 21 586 540 233 379 475 941 294
SUMMA TOTALRESULTAT 7 764 7 764
Nyemission 1 269 24 022 25 291
Utdelning -27 426 -27 426
SUMMA TRANSAKTIONER MED 
MODERBOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 -27 426 -2 134
EGET KAPITAL 2023-12-31 22 855 564 255 359 813 946 923
Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 52 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
52
Tkr not 2023 2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt -10 451 103 485
Betald skatt -2 810 -4 691
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 25 50 838 -47 038
SUMMA 37 577 51 756
FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar 50 248 -51 132
Förändring av rörelseskulder -16 599 -16 387
SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 33 649 -67 519
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 71 226 -15 763
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Avyttring av fastigheter – 95 500
Förvärv av fastigheter – -79 000
Investeringar i fastigheter -148 917 -263 546
Förvärv av maskiner och inventarier -616 -4 991
Förändring av finansiella tillgångar* – 39 157
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -149 533 -212 880
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyupplåning räntebärande skulder 31 129 338 229 541
Amortering räntebärande skulder -34 149 -34 219
Utdelning -27 426 -12 951
Nyemission 25 291 -73
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 93 054 182 298
PERIODENS KASSAFLÖDE 14 747 -46 346
Ingående likvida medel 28 311 74 657
UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 43 058 28 311
Koncernens rapport över kassaflöden
FINANSIELLA RAPPORTER
* Justering för 2022 har skett med 8 mkr avseende nedskrivning av fordran. Ingår numera under ej kassapåverkande poster.

===== SIDA 53 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
53
Moderbolagets resultaträkning  
Tkr not 2023 2022
RÖRELSENS INTÄKTER MM
Nettoomsättning 12 782 18 753
SUMMA RÖRELSENS INTÄKTER 12 782 18 753
RÖRELSENS KOSTNADER
Övriga externa kostnader 7,8 -6 079 -13 672
Personalkostnader 6 -6 479 -6 171
SUMMA RÖRELSENS KOSTNADER -12 558 -19 843
RÖRELSERESULTAT 224 -1 091
RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER
Resultat från andelar i intresseföretag 21 -243
Resultat från andelar i koncernföretag 29 -22 779 8 217
Realiserad väreförändring finansiell fordran 27 8 000  –
Orealiserad väreförändring finansiell fordran 27 – -8 000
Orealiserad väreförändring derivat 16 -4 151 –
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 24 009 3 386
Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -10 587 -4 169
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -5 263 -1 899
Bokslutsdispositioner -11 035 3 500
RESULTAT FÖRE SKATT -16 298 1 601
Aktuell skatt 10 – -391
Uppskjuten skatt 10 855 –
ÅRETS RESULTAT -15 443 1 211
FINANSIELLA RAPPORTER
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för övrigt totalresultat.

===== SIDA 54 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
54
Moderbolagets balansräkning
TILLGÅNGAR
Tkr not 2023-12-31 2022-12-31
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Andelar i koncernföretag 29 564 972 570 191
Andelar i intresseföretag 14 17 807 5 500
Övriga långfristiga fordringar 10 511 15 173
Uppskjuten skattefordran 10 855  –
SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 594 145 590 864
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 594 145 590 864
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Kundfordringar 22  –
Fordringar hos koncernföretag 30 249 600 263 019
Skattefordran 10 475 –
Övriga fordringar – 57
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 251 3 959
SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 255 348 267 035
Kassa och bank 33 493 25 426
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 288 841 292 461
SUMMA TILLGÅNGAR 882 987 883 325
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 55 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
55
Moderbolagets balansräkning
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Tkr not 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL
BUNDET EGET KAPITAL
Aktiekapital 22 855 21 586
SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 22 855 21 586
FRITT EGET KAPITAL
Överkursfond 562 978 538 956
Balanserat resultat -28 061 -1 846
Årets resultat -15 443 1 211
SUMMA FRITT EGET KAPITAL 519 473 538 321
SUMMA EGET KAPITAL 542 328 559 906
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Övriga räntebärande skulder 23 – 2 000
Långfristig skuld derivat 16 4 151 –
Övriga långfristiga skulder 23 – 1 600
Summa långfristiga skulder 4 151 3 600
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag 30 332 058 285 504
Leverantörsskulder 225 1 267
Räntebärande skulder till kreditinstitut 23 – 5 000
Övriga räntebärande skulder 23 2 000 23 150
Övriga skulder 668 1 818
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 557 3 081
Summa kortfristiga skulder 336 508 319 819
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 882 987 883 325
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 56 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
56
Moderbolagets rapport över 
förändringar i eget kapital
Tkr Aktiekapital Överkurs fond
Balanserat 
resultat
Årets  
resultat
Totalt eget 
kapital
Eget kapital 2022-01-01 21 586 539 211 2 288 8 110 571 194
ÅRETS RESULTAT 1 211 1 211
Rättelse av resultat från tidigare år 528 528
Nyemission -76 -76
Vinstdisposition 8 638 -8 638  –
Personaloptionsprogram -179 179  –
Utdelning -12 951 -12 951
SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE  – -255 -4 134 -8 638 -13 027
Eget kapital 2022-12-31 21 586 538 956 -1 846 1 211 559 906
ÅRETS RESULTAT -15 443 -15 443
Nyemission 1 269 24 022 25 291
Vinstdisposition 1 211 -1 211  –
Utdelning -27 426 -27 426
SUMMA TRANSAKTIONER MED BOLAGETS ÄGARE 1 269 24 022 -26 215 -1 211 -2 135
EGET KAPITAL 2023-12-31 22 855 562 978 -28 061 -15 443 542 328
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 57 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
57
Moderbolagets rapport  
över kassaflöden
Tkr not 2023 2022
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt -16 298 1 601
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 25 18 909 554
Betald inkomstskatt -475 -391
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FÖRE FÖRÄNDRINGAR 
AV RÖRELSEKAPITAL 2 136 1 764
FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar 12 163 1 921
Förändring av rörelseskulder 42 837 10 419
SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 55 000 12 340
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 57 136 14 104
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Avyttring av andelar i dotterföretag – 38 475
Förvärv av andelar i dotterföretag – -47 381
Lämnade aktieägartillskott -17 560 -200
Förändring finansiella tillgångar 376 519
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -17 184 -8 587
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av räntebärande skulder 31 -29 750 -10 250
Nyemission 25 291 -76
Utdelning -27 426 -12 951
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -31 885 -23 277
ÅRETS KASSAFLÖDE 8 067 -17 760
Ingående likvida medel 25 426 43 186
UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 33 493 25 426
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 58 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
58
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Noter
Not 2 Redovisningsprinciper
Grunder för redovisningen
De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av redovisnings- 
och värderingsprinciper som följer av de av EU antagna IFRS Accounting 
Standards och IFRIC Interpretations samt årsredovisningslagen ÅRL. 
Vidare tillämpar koncernen RFR 1 Kompletterande redovisningsregler 
för koncerner, vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS 
Accounting Standards, som krävs enligt bestämmelserna i ÅRL.
Ändrade redovisningsprinciper 
Koncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med års-
redovisningen för 2022. 
Ändring har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, ändringen 
syftar till att öka jämförbarheten av upplysningar om tillämpade redo-
visningsprinciper genom att uppmuntra att endast väsentliga principer 
beskrivs och att dessa beskrivningar förklarar hur dessa principer tillämpas. 
Beskrivningen av principerna har därför mer koncentrerats till väsentliga 
principer och mer fokuserats på tillämpning av dessa principer.
Nya standarder vilka trätt i kraft 2023
Nya eller reviderade IFRS Accounting Standards eller övriga IFRIC-  
tolkningar som trätt i kraft efter 1 januari 2023 har inte haft någon 
nämnvärd effekt på koncernens finansiella rapporter.
Nya standarder som träder i kraft 2024
De ändrade IFRS Accounting Standards som hittills antagits av International 
Accounting Standards Board (IASB) bedöms inte få någon väsentlig effekt 
på koncernens redovisning. Samma sak gäller för svenska regelverk.
Grunder för rapporternas upprättande
Moderbolagets redovisningsvaluta är svenska kronor, vilket också är 
koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusentals 
kronor om inte annat anges. Koncernens förvaltningsfastigheter och 
räntederivat värderas till verkligt värde. Övriga tillgångar och skulder 
värderas utifrån anskaffningsvärdet.
Tillgångs- och rörelseförvärv
Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som till-
gångsförvärv. En individuell bedömning görs för varje enskilt förvärv.
Tillgångsförvärv
Om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv är hänförligt till 
marknadsvärdet på förvärvade fastigheter utgör förvärvet ett till-
gångsförvärv.
Vid tillgångsförvärv fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda till-
gångarna och skulderna baserat på deras verkliga värden vid förvärvs-
tidpunkten. Transaktionskostnader och värdeförändringar av villkorade 
köpeskillingar läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar 
vid tillgångsförvärv. 
Rörelseförvärv
Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelseförvärv, 
dvs i de undantagsfall som det inte är ett tillgångsförvärv. Anskaffnings-
värdet för ett förvärv utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, 
skulder och de aktier som emitterats av koncernen. I anskaffningsvärdet 
ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller skulder som är en följd 
av eventuell avtalad villkorad köpeskilling. Uppskjuten skatt redovisas 
på identifierade övervärden. Transaktionskostnader redovisas i resultatet 
när de uppstår. Eventuell positiv skillnad mellan anskaffningskostnader 
för aktier och koncernens andel av det verkliga värdet på den förvärvade 
rörelsens identifierbara tillgångar och skulder redovisas som koncernmässig 
goodwill. Är skillnaden negativ redovisas den direkt i resultaträkningen.
Intäktsredovisning
Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. 
Hyresintäkterna avser den debiterade hyran samt tilläggsdebiteringar i 
form av bland annat fastighetsskatt, el, värme och kyla som ingår i hyres-
kontrakten. Tidigare år redovisades utdebiterade tilläggsdebiteringar 
som serviceintäkter, från och med år 2023 ingår tilläggsdebiteringarna 
i hyresintäkter. Jämförelsetalen har räknats om.
Hyresintäkter inklusive tillägg aviseras i förskott och periodisering av 
hyrorna sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på pe-
rioden redovisas som intäkter. Från och med den 1 januari 2023 redovisas 
även hyresrabatter linjärt över kontraktstiden. Eventuell förlängning av 
hyresperioden beaktas inte vid sådan periodisering. Jämförelse t alen har 
ej räknats om retroaktivt på grund av svårigheter att få fram korrekt 
historisk data i förhållande till beloppets ringa storlek.
Ersättning i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs 
direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen.
Vinster och förluster från fastighetsförsäljning redovisas i normalfallet 
på tillträdesdagen.
Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga 
intäkter som ej ingår i hyreskontrakten.
Fastighetskostnader
I fastighetskostnader ingår kostnader för drift, skötsel, underhåll, repa-
rationer samt fastighetsskatt för fastighetsbeståndet.
Central administration
Central administration utgörs av kostnader för koncerngemensamma 
funktioner så som affärsutveckling, marknadsföring, finansiering samt 
personalkostnader.
Ersättningar till anställda
Koncernens pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning 
omfattar endast avgiftsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda 
planer betalar koncernen fastställda avgifter till en separat juridisk en-
het. När avgiften är betald har koncernen inga ytterligare förpliktelser. 
Kortfristiga ersättningar till anställda, inklusive semesterersättning, är 
kortfristiga skulder som ingår i posten Övriga skulder eller Upplupna 
kostnader, värderade till det diskonterade belopp som koncernens väntas 
betala till följd av den outnyttjade rättigheten.
FINANSIELLA RAPPORTER
Not 1 Allmän information
Acrinova AB (publ), org.nr 556984-0910, är ett publikt svenskt aktie-
bolag som har sitt säte i Malmö, Sverige. Huvudkontorets adress är 
Lilla Nygatan 7, 211 38 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på 
Nasdaq Stockholm sedan 16 december 2022.
Acrinova är ett fastighetsbolag verksamt i södra Sverige med fokus på 
den svenska sidan av Öresundsregionen. Bolagets affärsidé är att äga, 
förvalta, utveckla och bygga fastigheter med hög utvecklingspotential 
för att skapa långsiktigt hållbara värden.
Verksamheten bedrivs i en koncern genom dotterbolag. De finansiella 
rapporterna för perioden 1 januari till 31 december 2023 har godkänts 
för utfärdande av styrelsen den 3 april 2024. Koncernens resultat- och 
balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer 
att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 6 maj 2024.

===== SIDA 59 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
59
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period de avser och 
beräknas enligt effektivräntemetoden. Finansiella kostnader utgörs av 
räntekostnader på lån, räntekupong på ränteswappar, leasingkostna-
der och tomträttsavgälder. 
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter och 
finansiella tillgångar
Realiserade värdeförändringar på fastigheter redovisas på kontrakts-
dagen och beräknas som köpeskillingen minus försäljningsomkostna-
der minus bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeföränd-
ringar. Orealiserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen 
vid periodens slut jämfört med värderingen vid periodens början.
Räntederivat till verkligt värde med värdeförändringar i resultatet. Vär-
deförändringar beräknas utifrån värderingen vid årets slut jämfört med 
värderingen föregående år, alternativt verkligt värde vid anskaffnings-
tillfället om räntederivatavtalet ingåtts under året.
Värdeförändringarna på fastigheter, räntederivat och finansiella till-
gångar redovisas på egna rader i resultatet. 
Inkomstskatter 
Redovisning av inkomstskatter inkluderar aktuell skatt och uppskjuten 
skatt. Skatten redovisas i resultatet. 
När förvärv sker av andelar i dotterbolag utgör förvärvet antingen ett för-
värv av rörelse eller tillgångar. Vid rörelseförvärv redovisas uppskjuten 
skatt till nominellt gällande skattesats utan diskontering. Vid tillgångs-
förvärv redovisas ingen separat uppskjuten skatt vid anskaffningstid-
punkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande 
tillgångens verkliga värde efter avdrag för rabatt för uppskjuten skatt. 
Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet till verkligt värde 
kommer skatterabatten helt eller delvis att ersättas av en redovisad 
värdeförändring av fastigheten. Efter förvärvstidpunkten för ett till-
gångsförvärv redovisas uppskjuten skatt endast på förändringen av re-
dovisat verkligt värde och förändringar av skattemässigt värde som 
uppkommer efter förvärvstidpunkten.
Goodwill
Goodwill som uppkommer vid rörelseförvärv utgör skillnaden mellan 
anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärva-
de dotterbolags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten.
Förvaltningsfastigheter
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter och 
värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som för-
valtningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt vär-
de per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 en-
ligt IFRS 13, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets 
status och hyres- och marknadssituation.
Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under 
en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets-
värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har 
för fastighetsbeståndet gjorts löpande under året varav ca tre fjärde-
delar av beståndet är externt värderat under Q4 2023. I tillägg till de 
externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. 
De externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna 
ligger till grund för fastställt värde per balansdagen.
Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för var-
je enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så 
kallad kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida drift-
netto beräknats under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till 
nuvärdet av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Av-
kastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av 
genomförda transaktioner och fastigheternas marknadsposition. Om 
något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastig-
het genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt 
värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts.
Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde, vilket 
inkluderar till förvärvet direkt hänförliga kostnader. 
Till redovisat värde läggs även tillkommande utgifter, dock endast om det 
är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna som är förknippade 
med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffnings-
värdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Löpande underhåll och re-
parationer kostnadsförs i den period de uppkommer. Låneutgifter som 
är direkt hänförliga till större ny- och tillbyggnader aktiveras.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärdet minskat 
med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I de fall en materiell 
anläggningstillgång består av flera betydande delar fördelas anskaffnings-
värdet på dessa delar. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet 
endast om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar som är 
förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och 
anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningarna 
baseras på anskaffningsvärdet vilka, efter avdrag för eventuella rest-
värden, fördelas över uppskattad nyttjandeperiod. Nyttjandeperiod 
och restvärde prövas varje balansdag och justeras vid behov.
Finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar som redovisas i balansräkningen inkluderar bland till-
gångarna likvida medel, hyresfordringar, räntederivat och lånefordringar. 
Bland skulderna återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt räntederivat.
Koncernen innehar derivatinstrument som värderas till verkligt värde via 
resultaträkningen och som redovisas som derivattillgång eller derivat-
skuld beroende på om det verkliga värdet är positivt eller negativt. 
Värdeförändringar redovisas löpande i resultatet eftersom säkrings-
redovisning inte tillämpas. Derivatinstrument utgörs av ränteswappar där 
företaget erhåller rörlig ränta och betalar fast ränta. Ränteswapparna 
värderas till verkligt värde i balansräkningen. Räntekupongdelen redo-
visas löpande i årets resultat som en del av räntekostnader alternativt 
ränteintäkter. Orealiserade förändringar i verkligt värde på ränteswap-
parna redovisas i resultatet mellan Förvaltningsresultat och Resultat 
före skatt på raden Orealiserade värdeförändring derivat. 
Övriga finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde 
om de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha 
de finansiella tillgångarna och inkassera avtalsenliga kassaflöden och 
avtalsvillkoren för de finansiella tillgångarna ger upphov till kassaflöden 
som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående 
kapitalbeloppet.
De finansiella skulderna består av upplåning från kreditinstitut och 
leverantörsskulder och värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Låneutgifter
Lånekostnader belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom 
till den del de inräknas i ett byggprojekts anskaffningskostnad. Koncernen 
aktiverar låneutgifter som är hänförliga till ny- och tillbyggnad av en tillgång.
Leasing
Leasingavtal redovisas som en nyttjanderättstillgång samt en leasings-
kuld i balansräkningen. Anskaffningsvärdet utgörs av de diskonterade 
återstående leasingavgifterna för icke uppsägningsbara leasingperioder. 
Koncernens väsentliga leasingavtal utgörs av avtal avseende tomträtter. 
Leasingavtal avseende tomträtter bedöms ha evig nyttjandetid varvid 
leasingavgiften i son helhet redovisas som räntekostnad.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovisnings-
lagen (ÅRL) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendationer 
RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Moderbolaget tillämpar samma 
redovisningsprinciper som koncernen förutom i de fall annat följer av 
bestämmelserna i årsredovisningslagen eller inte är möjligt med hänsyn 
till sambandet mellan redovisning och beskattning.
Moderbolaget har valt att inte tillämpa IFRS 9. Detta innebär att finansiella 
tillgångar som är anskaffade med avsikt att innehas kortsiktigt redovisas 
i enlighet med lägsta värdets princip till det lägsta av anskaffningsvärdet 
och marknadsvärdet. Finansiella tillgångar som innehas på lång sikt 
kommer i efterföljande redovisning värderas till anskaffningsvärde 
med bedömning av om nedskrivning föreligger.
Innehav i dotterföretag, intresseföretag och övriga företag, värderas 
utifrån anskaffningsvärdet vari ingår förvärvsrelaterade utgifter. I de fall 
det redovisade värdet avseende investeringen överstiger återvinnings-
värdet, sker nedskrivning.
Samtliga erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som boksluts-
disposition.
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 60 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
60 FINANSIELLA RAPPORTER
Not 3 Finansiella risker och finanspolicy
Acrinova är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten 
av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital 
påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens 
krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Det 
rådande ränteläget i Sverige har fått en betydande inverkan på fastig-
hetsmarknaden, med både högre räntenivåer samt större svårigheter 
vid kapitalanskaffning. Detta har och kan även fortsättningsvis komma 
att ha en viss negativ effekt på fastighetsvärden.
Finanspolicy
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fyra olika slags 
finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, 
likviditetsrisk, ränterisk, och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer 
och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer 
ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens 
finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens 
finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets 
finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portföljnivå. 
Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning av 
koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.
Finanspolicy Mål Utfall 2023
Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,6 år
Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 16,9%
Genomsnittlig räntebindning* 1-5 år 2,5 år
Antal räntejusteringar inom 1 år* < 60% 40,9%
Andel lån till rörlig ränta* < 60% 40,7%
Antal kreditgivare >1 st 8 st
* Beräkning a v genomsnittlig räntebindning, antal räntejusteringar inom 1 år och 
andel lån till rörlig ränta inkluderar effekter av räntederivat.
Finansieringsrisk
Koncernens verksamhet har historiskt finansierats med banklån och 
eget kapital och det är sannolikt att det är även från dessa finansie-
ringskällor det kapital som krävs för att finansiera framtida förvärv 
och investeringskostnader samt refinansiering av befintliga banklån 
kommer att erhållas. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell 
risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för 
att erbjuda marknadsmässig finansiering. Med finansieringsrisk avses 
risken att Acrinova inte kan finansiera sig i framtiden eller endast 
till kraftigt ökade kostnader. Acrinova arbetar kontinuerligt med att 
ta upp nya lån, omförhandla befintliga lån samt säkerställa att det 
finns tillräckligt med kapital för att genomföra bolagets strategi. Det 
rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inverkan 
på fastighetsmarknaden med både högre finansieringskostnader och 
negativ effekt på fastighetsvärdena.
Bolaget eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe-
rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy för att 
reducera finansieringsrisken. Optimal kapitalbindningstid utvärderas 
utifrån prissättning och refinansieringsrisk. Av bolagets lån utgör 
andelen med lång kapitalbindning (över tolv månader) 83,1 procent 
(82,5). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid räkenskapsårets 
utgång uppgick till 2,6 år (2,7 år).
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för 
att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende investe-
ringar, rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Enligt finanspolicyn 
skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade 
krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan 
oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel 
vid ökad beredskap för större affärer. Per balansdagen uppgick 
Acrinovas likvida medel till 43,1 Mkr (28,3). Per den 31 december 2023 
har Acrinova utöver likvida medel även en checkkredit på 20 Mkr samt 
garanterade kreditfaciliteter om totalt 50 Mkr som kan nyttjas vid 
behov.  Per 31 december 2023 är samtliga outnyttjade.
Ränterisk
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat 
till följd av förändringar i räntenivåer. Ränteläget i Sverige under det 
senaste året har haft en negativ inverkan på fastighetsmarknaden och 
har i vissa fall lett till lägre värderingar på fastigheter. Mot bakgrund av 
den höga inflationen har Riksbanken beslutat att höja reporäntan ett 
flertal gånger, vilket har fått och kommer få en väsentlig påverkan på 
räntenivåerna på både kort och lång sikt. En ökning av räntenivåerna 
kan även få en negativ effekt på marknadsvärdet av koncernens fastig-
hetsbestånd. 
För att hantera ränterisken och att nå önskad räntebindning nyttjas 
räntederivat. Den genomsnittliga räntan per 31 december 2023 var 
4,00 procent (3,39) med beaktande av bolagets räntederivat. Vid samma 
tidpunkt uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,5 år (3,4 år).
Givet samma låneskuld och samma räntebindningstider som rådde 
per den 31 december 2023, skulle en ökning av räntan på Bolagets 
samtliga utestående lån, med beaktande av bolagets räntesäkrings-
arrangemang, med 1 procentenhet ha ökat Acrinovas räntekostnad 
med cirka +/– 4,5 miljoner kronor på årsbasis. 
Kreditrisk
Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill 
säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. 
Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas 
finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En 
beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokal-
anpassning för befintlig kund. Depositioner av förtida hyror eller annan 
säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig 
kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling 
sker en löpande kreditbevakning. Majoriteten av koncernens intäkter 
består av hyresintäkter som betalas i förskott av hyresgästerna varvid 
risken bedöms som låg.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 61 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
61FINANSIELLA RAPPORTER
Not 4 Segmentsrapportering
Till och med kvartal 2 2023 har koncernen rapporterat två rörelse-
segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Segmentet Förvaltning 
har varit av mindre omfattning och har redovisats under under Övrigt. 
Då Förvaltning under 2023 ytterligare har minskat i omfattning utgör 
detta inte längre ett separat rörelsesegment och högste verkställande 
beslutsfattare följer inte upp det separat då det inte längre är att 
betrakta som väsentligt. Från och med kvartal 3 2023 rapporterar 
koncernmen därför endast ett rörelsesegment, vilket utgör koncernen 
i sin helhet.
Acrinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör mer än 10 % av koncernens 
totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i södra Sverige och således 
har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anläggningstill-
gångar finns i Sverige.
Not 5 Hyres- och serviceintäkter
2023 2022
Kontraktsförfallostruktur
Antal  
kontrakt
Odiskonterade  
kontraktsårsvärde
Andel  
av värdet
Antal  
kontrakt
Odiskonterade  
kontraktsårsvärde
Andel  
av värdet
Avtalade hyresintäkter inom 1 år 107 23 385 16% 81 10 331 8%
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 26 12 629 9% 33 18 052 15%
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 22 24 721 17% 19 9 425 8%
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 18 17 161 12% 12 20 105 16%
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 12 12 701 9% 12 14 418 12%
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 21 54 523 38% 25 50 846 41%
Summa 206 145 120 100% 182 123 177 100%
Tillsvidarekontrakt 147 13 326 113 9 472
   
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationell leasing. 
Utifrån de hyresavtal som koncernen besitter, har Acrinova konstaterat 
att de vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el 
och värme är underordnad hyreskontrakten och att ersättningen ska 
anses utgöra hyra. Hyresintäkter utgörs därmed av den utdebiterade 
hyran samt de tilläggsdebiteringar i form av bland annat fastighetsskatt, 
el, värme och kyla som ingår i hyreskontrakten. 
Övriga intäkter utgörs av utdebiterade förvaltningsarvoden samt övriga 
intäkter som inte ingår i hyreskontrakten. Tidigare år redovisades 
utdebiterade tilläggsdebiteringar som serviceintäkter, jämförelsetalen 
har räknats om. 
Från och med i år periodiseras hyresreduktioner linjärt över hela den 
aktuella kontraktsperioden. Eventuell förlängning av hyresperioden 
beaktas inte vid sådan periodisering.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 62 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
62 FINANSIELLA RAPPORTER
Not 6 Personal och styrelse
                  Koncern                Moderbolag
Antal anställda 2023 2022 2023 2022
Medelantal anställda 12 12 2 2
Varav kvinnor 8 7 1 1
                  Styrelse        Ledande befattningshavare 
Könsfördelning 2023 2022 2023 2022
Män 5 5 3 2
Kvinnor 1 1 2 2
TOTALT 6 6 5 4
Personal och styrelse                   Koncern                Moderbolag
Löner, arvoden och förmåner, tkr 2023 2022 2023 2022
Styrelsen 966 662 966 662
Verkställande direktör - Ulf Wallén 2 142 2 009 2 142 2 009
Övriga ledande befattningshavare 3 697 2 627 1 339 1 295
Övriga anställda 4 344 4 744 – 244
SUMMA 11 150 10 042 4 448 4 210
                  Koncern                Moderbolag
Sociala avgifter inkl löneskatt 2023 2022 2023 2022
Styrelsen 242 208 242 208
Verkställande direktör - Ulf Wallén 766 721 766 721
Övriga ledande befattningshavare 1 307 915 492 450
Övriga anställda 1 469 1 507 – 16
SUMMA 3 784 3 351 1 499 1 394
2023                   
Styrelsearvode Belopp i tkr
Roger Stjernborg Eriksson 241 500
Ylwa Karlgren 144 900
Joakim Stenberg 144 900
Claes Olsson 144 900
Peter Åman 144 900
Mats Paulsson 144 900
Summa 966 000
2022                   
Styrelsearvode Belopp i tkr
Mats Nilstoft 236 500
Ylwa Karlgren 141 900
Joakim Stenberg 141 900
Claes Olsson 141 900
Summa 662 200
För verkställande direktören finns inget avtal om avgångsvederlag. Antal övriga ledande befattningshavare i koncernen är 4 personer den 31 december 2023.
Riktlinjer för ersättnig till ledande beslutfattare fastställdes vid årsstämman den 28 april 2023. 
Den totala lönekostnaden inkluderar utbetalning av rörlig ersättning till VD om 20 tkr och till ledande befattningshavare om 45 tkr.
Förutom styrelsearvode har även ett konsultarvode avseende tjänster kopplade till fastighetsförvärv, finansiering och projektutveckling på 749 tkr (720) betalts ut till av styrelse-
ordförande ägt bolag. 
                  Koncern                Moderbolag
Avtalsenliga pensionskostnader 2023 2022 2023 2022
Styrelsen – – – –
Verkställande direktör - Ulf Wallén 383 370 383 370
Övriga ledande befattningshavare 598 371 293 176
Övriga anställda 377 343 – 7
SUMMA 1 358 1 083 675 552
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 63 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
63FINANSIELLA RAPPORTER
Not 7 Arvode och kostnadsersättning till revisorer
                 Koncern                   Moderbolag
2023 2022 2023 2022
KPMG AB
Revisionsuppdrag 977 – 470 –
Skatterådgivning 23 – 23 –
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 230 – 230 –
Övriga uppdrag 57 – 57 –
SUMMA 1 287 – 780 –
Grant Thornton Sweden AB
Revisionsuppdrag 108 891 – 323
Skatterådgivning 6 176 6 176
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 69 83 69 83
Övriga uppdrag 83 2 042 83 2 042
SUMMA 266 3 192 158 2 624
                Koncern                  Moderbolag
Central administration 2023 2022 2023 2022
Personalkostnader 15 563 14 608 6 479 6 171
IT, reklam- och lokalkostnader 3 248 2 080 956 1 241
Revisionsarvoden 1 085 891 470 323
Avskrivningar inventarier 1 616 4 779 – –
Övriga kostnader 8 668 15 994 4 653 12 108
SUMMA 30 180 38 352 12 558 19 843
Not 8 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag
                  Koncern
Fastighetskostnader 2023 2022
Material 28 24
Reparation och underhåll 15 358 13 348
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld 5 387 4 574
El, värme, va 21 013 19 105
Övriga fastighetskostnader 2 973 4 048
SUMMA 44 759 41 099
Med revisionsuppdrag avses lagstadgad revision av års- och koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsen och verkställande direktörens förvaltning samt revision 
och annan granskning utförd i enlighet med överenskommelse eller avtal. Detta inkluderar övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt 
rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter.
Ränteintäkter och räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde, förutom ränteintäkter/räntekostnader på 
räntederivat, då ränteswappar värderas till verkligt värde.
Not 9 Finansiella intäkter och kostnader
                Koncern                  Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Ränteintäkter 1 478 394 1 218 300
Ränteintäkter koncernbolag  – – 6 771 3 086
Ränteintäkt/kostnad räntederivat 16 020 1 277 16 020 1 277
Räntekostnader -50 162 -24 925 -1 245 -3 847
Räntekostnader koncernbolag – – -9 342 -1 599
Räntekostnad leasing, inkl tomträtt -989 -800 – –
SUMMA -33 653 -24 054 13 422 -783
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 64 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
64 FINANSIELLA RAPPORTER
Not 10 Skatt
                   Koncern                    Moderbolag
Skatt på årets resultat 2023 2022 2023 2022
Aktuell skatt -4 631 -2 793 –  -391
Uppskjuten skatt fastigheter -3 047 -9 640 – –
Uppskjuten skatt underskottsavdrag 1 582 –  – –
Uppskjuten skatt räntebegränsningsavdrag 6 480 2 073
Uppskjuten skatt derivat 5 920 -10 469 855 –
Uppskjuten skatt övrigt 11 911 -3 320 – –
SUMMA 18 215 -24 149 855  -391
Avstämning av effektiv skattesats
Resultat före skatt -10 451 103 485 -16 298 1 601
Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6 %) 2 153 -21 318 3 357 -330
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av aktier i dotterbolag  – 5 181  – 1 693
Övriga ej skattepliktiga intäkter 14 870 37 562 37
Nedskrivning andelar i intresseföretag  – -1 648  – -1 648
Återföring av nedskrivning andelar i intressebolag 1 648  – 1 648  –
Nedskrivning av goodwill -1 545  –  –  –
Resultat avyttring fastighet  – -1 309  –  –
Övriga ej avdragsgilla kostnader -31 -2 416 -5 567 -112
Skatt hänförlig till tidigare år -30 -350  – –31
Utnyttjande av underskott tidigare år 119 12  –  –
Skattemässiga avskrivningar 1 009 260  –  –
Övriga skattemässiga justeringar 21 -2 598  –  –
REDOVISAD SKATT 18 215 -24 149 – -391
Not 11 Goodwill
I juni 2016 förvärvades Norama Asset Management AB och i samband med förvärvet uppstod en goodwillpost enligt IFRS 3. Denna avser värde av 
vinstgeneringsförmågan i det förvärvade bolaget. 
 
Enligt IAS 38 – Immateriella tillgångar – skall det bokförda värdet på goodwill testas årligen. Testet ska genomföras per kassagenererande enhet. 
Acrinova har endast identifierat en kassagenererande enhet, Acrinova Förvaltning AB. Vid indikation på minskat värde, prövas det för nedskrivning 
enligt IAS 36. Koncernen utvärderar årligen om nedskrivningsbehov föreligger vad gäller goodwill. 
 
Nedskrivningsprövning av goodwill beräknas genom att ta fram återvinningsbart belopp för förvärvade bolaget baserat på beräkningar av nyttjandevärde. 
Denna beräkning utgår från uppskattade framtida kassaflöden baserade på budget för 2024 samt prognoser för perioden 2025– 2028. Prognoser utarbetas 
baserade på ett antal  huvudantaganden avseende framtida tillväxt och kostnadsutveckling. Bortom prognostiden har tillväxttakt antagits till 3% (3). 
 
Under räkenskapsårts andra kvartal genomfördes en nedskrivning av koncernens goodwill på -7 500 tkr som en konsekvens av viss förskjutning av till-
växtprognosen samt marknadens förändrade riskbenägenhet, vilket har påverkat den diskonteringsränta som använts vid test av värdet på bolagets 
goodwill. Acrinova har inte identifierat något ytterligare nedskrivningsbehov vid det senast genomförda nedskrivningstestet per 2023-12-31. Den dis-
konteringsränta som använts (WACC före skatt) har beräknats till 13,53% (12,92%).En känslighetsanalys visar att EBITDA kommer att behöva sjunka 
10 procentenheter (4) innan en mindre nedskrivning av goodwillen på 1,7 Mkr blir aktuell. Företagsledningen bedömer att inga rimliga förändringar i 
de viktiga antagandena förutom förändring av EBITDA leder till att det beräknade sammanlagda återvinningsvärdet på enheterna blir lägre än deras 
sammanlagda redovisade värde.
                   Koncern
Ackumulerade anskaffningsvärden 2023 2022
Vid årets början 40 019 40 019
Nedskrivning -7 500 0
SUMMA 32 519 40 019
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 65 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
65FINANSIELLA RAPPORTER
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 enligt IFRS, dvs att värdet base-
ras på en analys av varje fastighets status och hyres- och marknadssituation.
Tillvägagångsätt fastighetsvärdering
Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighetsvärderare 
som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har för fastighetsbeståndet gjorts under perioden mars 2023 till december 2023 varav 73% 
av beståndet är externt värderat under kvartal 4 2023. I tillägg till de externa värderingarna görs vid varje kvartalsavslut interna värderingar. De 
externa värderingarna tillsammans med de interna värderingarna ligger till grund för fastställt värde per balansdagen.
Verkligt värde fastställs genom bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad 
kassaflödesanalys använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett 
bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individuella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner 
och fastigheternas marknadsposition. Om något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastighet genomförs en ny extern värdering 
för att fastställa ett nytt verkligt värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade fastigheter värderas till anskaffningsvärde.
Not 12 Förvaltningsfastigheter
Tkr 2023-12-31 2022-12-31
Verkligt värde per 1 januari 1 854 325 1 603 550
Förvärv – 79 000
Investeringar 148 917 250 736
Försäljningar  – -92 000
Omklassificering 9 974 –
Värdeförändringar -17 966 13 039
VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 995 250 1 854 325
Känslighetsanalys  fastighetsvärde
Värdeförändring före skatt, % Resultateffekt, Tkr Soliditet, % Belåningsgrad, %
+1 19 953 44,3 54,2
0 0 43,8 54,7
-1 -19 953 43,2 55,3
Känslighetsanalys värdeförändring
Påverkan på fastighetsvärde Förändring Påverkan värde, Tkr Belåningsgrad, %
Direktavkastningskrav 0,5% -78 551 57,0
-0,5% 94 825 52,3
Hyresintäkter 5% 74 157 52,8
-5% -74 157 56,9
Långsiktig vakansgrad 2% 23 046 54,1
-2% -25 909 55,5
Drift- och underhållskostnader 10% -40 069 55,9
-10% 40 069 53,7
Avkastningskrav per 2023-12-31
Fastigehtstyp
Direkt avkastning  s -
krav initialt, %
Direktavkastnings-
krav restvärde, %
Extern handel/Service 4,43-6,69 5,96-7,50
Bostäder 3,63-4,25 3,45-4,25
Samhällsfastigheter 6,02 6,00
Kontor 3,64-6,99 5,38-6,96
Logistik/Produktion 4,77-7,79 6,25-7,50
Värderingsantaganden
Värderingsantaganden 2023
Årlig inflation 2,00
Viktat direktavkastningskrav initialt, % 5,45
Viktat direktavkastningskrav restvärde, % 6,06
Genomsnittlig långsiktig vakans lokaler, % 5,62
Hyresintäkter, kr/km 1 368
Drift och underhåll, kr/kvm 145
Värdeförändringar 2023 2022
Realiserade värdeförändringar – 14 744
Orealiserade värdeförändringar -17 966 13 039
SUMMA -17 966 27 783
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 66 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
66 FINANSIELLA RAPPORTER
Not 13 Materiella anläggningstillgångar
                Koncern
2023-12-31 2022-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 21 091 16 099
Nyanskaffningar – 4 992
Försäljning/utrangering -347 –
Omklassificering -19 565 –
SUMMA 1 179 21 091
Andelar i intresseföretag               Koncern               Moderbolag
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Redovisat värde per 1 januari  4 784     5 429     5 500     6 262    
Förvärv  –  –  –  –
Investeringar 12 307 900 12 307 900
Andel av årets resultat 423  –  –  –
Nedskrivningar/Avyttring  – -1 545  – -1 662
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 17 514 4 784 17 807 5 500
Not 14 Andelar i intresseföretag
Tillgång Antal Värde per st Totalt värde, kr Värde, tkr Kapital-andel
Aktier i Fastighets AB Trävaran 12 250 18 324,00 4 580 999 4 581 50%
Aktier i Fastigheter & Service i Öresund AB 11 250 1 149,56 12 932 530 12 933 45%
SUMMA 17 514
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början -10 259 -5 480
Försäljning/utrangering 231 –
Omklassificering 9 608 –
Årets avskrivningar enligt plan på anskaffningsvärden -147 -4 779
SUMMA -567 -10 259
Redovisat värde vid periodens slut 612 10 832
Materiella anläggningstillgångar består av inventarier med ett redovisat utgående värde på 612 tkr (773). Installationer har per 23-01-01 omklassificerats till Fastigheter.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 67 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
67FINANSIELLA RAPPORTER
Not 15 Nyttjanderättstillgångar och finansiell leasing
Tomträtter Bilar Hyresavtal Summa Leasingskuld
Ingående balans 2023-01-01 5 826 2 030 870 8 726 8 726
Tillkommande avtal 964 691 1 655 1 655
Avskrivningar -481 -988 -1 469 –
Avgående avtal -747 -747 -747
Leasingavgift – -2 435
Räntekostnad – 966
Omvärdering 1 198 1 198 1 198
UTGÅENDE BALANS 2023-12-31 7 024 1 766 573 9 363 9 363
Tomträtter Bilar Hyresavtal Summa Leasingskuld
Ingående balans 2022-01-01 5 643 2 136 2 510 10 289 10 289
Tillkommande avtal 772 943 1 715 1 715
Avskrivningar -510 -983 -1 493 –
Avgående avtal -539 -657 -1 196 -1 196
Leasingavgift – -2 293
Räntekostnad – 800
Omvärdering -589 -589 -589
UTGÅENDE BALANS 2022-12-31 5 826 2 030 870 8 726 8 726
2023-12-31 2022-12-31
Leasingskuld långfristigt 7 571 6 384
Leasingskuld kortfristigt 1 792 2 342
SUMMA 9 363 8 726
Framtida leasingbetalningar 2023 2022
År 1 1 792 2 342
År 2-5 2 365 2 941
Senare än 5 år 5 206 3 443
SUMMA 9 363 8 726
Belopp redovisade i resultaträkningen 2023 2022
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar 1 469 1 493
Räntekostnader på leasingskulder 966 800
Kostnader för leasingavtal med lågt värde 249 150
SUMMA 2 684 2 443
Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kvarstår 
tills omförhandling av tomträttsavgälden sker. Den genomsnittliga leasingperioden för hyresavtal är 1,5 år och för bilar 3 år. Koncernen har för 
närvarande inga väsentliga avtal med förlängningsoption eller indexklausul.
Utöver tomträtter, bilar och hyresavtal finns några mindre leasingavtal i form av kontorsutrustning. Dessa avtal har definierats som avtal där den 
underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas, vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en 
kostnad i resultaträkningen.
Leasingskulder ingår under Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder och utgörs av följande:  
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 68 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
68 FINANSIELLA RAPPORTER
Not 16 Derivat
                Koncern                  Moderbolag
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående redovisat värde 59 774 3 182  – –
Årets värdeförändring -31 920 56 592 -4 151 –
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 27 854 59 774 -4 151 –
Värdering Derivat
Acrinova använder bl a räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid 
kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Ränteswappar värderas genom att framtida kassa-
flöden diskonteras till nuvärde och verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. 
Per 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 27 854 Tkr och redovisas som en långfristig fordran om 32 004 tkr och 
långfristig skuld om 4 151 tkr i balansräkningen (59 774 Tkr).
Koncernen tillämpar inte säkringsredovisning.
Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvär-
demetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i 
resultatet.
Not 17 Övriga långfristiga fordringar
                Koncern                  Moderbolag
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Fordringar hos intresseföretag 9 511 9 866 9 511 9 866
Övriga långfristiga fordringar 2 572 6 984 1 000 5 307
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 12 083 16 850 10 511 15 173
Not 18 Kundfordringar
                Koncern
2023-12-31 2022-12-31
Kundfordringar 2 909 1 208
Reservering för osäkra fordringar -1 661 -775
SUMMA 1 248 433
Åldersfördelning kundfordringar
Ej förfallna 829 139
0-30 dagar 370 275
31-60 dagar 197 58
61-90 dagar 164 61
>90 dagar 1 349 675
2 909 1 208
                Koncern
Reservering för osäkra fordringar 2023-12-31 2022-12-31
Ingående balans -775 -624
förändring under året -886 -151
FÖRÄNDRING UNDER ÅRET -1 661 -775
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 69 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
69FINANSIELLA RAPPORTER
Not 19 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Tkr 2023-12-31 2022-12-31
Förutbetald hyreskostnad 118 257
Förutbetald försäkring 855 648
Förutbetald adminstrationskostnad 7 772 5 480
Upplupen ränteintäkt 2 448 675
Upplupen hyresintäkt 638 5 671
SUMMA 11 831 12 731
Not 20 Eget Kapital
Aktiekapitalets förändring År
Antal  
aktier
Kvotvärde/
aktie
Aktie- 
kapital, kr
Vid årets början 2022-01-01 64 756 926 0,33 21 585 641
Inga förändringar 2022
Vid årets slut 2022-12-31 64 756 926 21 585 641
Vid årets början 2023-01-01 64 756 926 0,33 21 585 641
Nyemission 2023 3 809 230 0,33 1 269 743
Vid årets slut 2023-12-31 68 566 156 22 855 384
Övrigt tillskjutet kapital
Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.
Balanserad vinst i koncernen
Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post 
ingår även tidigare avsättning till reservfond.
Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget
Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings-
bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast 
utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet 
eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det 
är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfatt-
ning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets 
och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
 
Utdelning
Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktie-
bolagslagen och beslutas av årsstämman.
Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2023 upp-
går till 0,30 kronor per aktie, totalt 20 570 Tkr. Total utdelning delas 
upp på två tillfällen. Avstämningsdagar för utbetalningen föreslås till 
8 maj 2024 och 21 oktober 2024. Beloppet redovisas som skuld först 
då årsstämman har beslutat om utdelning.
Policy för hantering av kapital
Koncernens mål med kapitalförvaltningen är: 
•  att säk erställa koncernens förmåga att fortsätta verksamheten 
genom en soliditet om minst 30% 
•  att ge en lämplig a vkastning till aktieägarna genom att prissätta 
produkter och tjänster motsvarande risknivån.
Not 21 Uppskjuten skatteskuld
Koncernen Moderbolag
Koncernens balansräkning 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Uppskjuten skatteskuld (fordran) hänför sig till följande:
Fastigheter -78 581 -75 534
Underskottsavdrag 1 643 61
Ränteavdragsbegränsning 10 729 4 249
Obeskattade reserver -1 253 -1 266
Derivat -5 738 -11 658 855  –
Övriga poster 11 897 0
Summa uppskjuten skatteskuld/fordran -61 303 -84 148 855  –
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 70 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
70 FINANSIELLA RAPPORTER
Not 22 Klassificering finansiella tillgångar och skulder
Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder i koncernen
2023 2022
Finansiella 
tillgångar 
till  upplupet 
anskaffnings-
värde
Finansiella 
tillgångar 
värdrade till 
verkligt värde 
via resultatet
Finansiella 
skulder 
värderade 
till upplupet 
anskaffnings-
värde
Finansiella 
skulder 
värderade till 
verkligt värde 
via resultatet
Finansiella 
tillgångar 
till  upplupet 
anskaffnings-
värde
Finansiella 
tillgångar 
värdrade till 
verkligt värde 
via resultatet
Finansiella 
skulder 
värderade 
till upplupet 
anskaffnings-
värde
Finansiella 
skulder 
värderade till 
verkligt värde 
via resultatet
Långfristig fordran 12 083 –  – – 16 850 –  – –
Kundfordringar 1 248 –  – – 433 –  – –
Räntederivat – 32 004  – –  – 59 774  – –
Övriga fordringar 7 834 –  – – 57 990 –  – –
Likvida medel 43 058 –  – – 28 311 –  – –
SUMMA 64 223 32 004  – – 103 584 59 774  – –
Långfristiga räntebärande 
skulder från kreditinstitut – – 907 420  – – – 819 079 –
Övriga långfristiga ränte-
bärande skulder – –  –  – – – 2 000 –
Övriga långfristiga skulder – – 8 762  – – – 9 016 –
Kortfristiga räntebärande 
skulder
– – 184 897  – – – 174 610 –
Räntederivat – –  – 4 151 – –  – –
Leverantörsskulder – – 15 662  – – – 25 754 –
Övriga skulder – – 2 429  – – – 10 461 –
SUMMA – – 1 119 170 4 151 – – 1 040 920 –
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder utgör en rimlig approximation av verkligt värde.
Not 23 Skulder
               Koncern                 Moderbolag
2023 2022 2023 2022
Ej räntebärande skulder som förfaller
     inom ett år efter balansdagen 49 859 65 558 334 509 291 669
     mellan ett till fem år efter balansdagen 12 913 9 016 4 151 1 600
Räntebärande skulder som förfaller 
     inom ett år efter balansdagen 184 897 174 610 2 000 28 150
     mellan ett till fem år efter balansdagen 853 321 794 382 – 2 000
     senare än fem år efter balansdagen 54 099 26 697 –
SUMMA SKULDER EXKL. UPPSKJUTEN SKATTESKULD 1 155 089 1 070 263 340 660 323 419
Ränteförfallostruktur
Tkr 2023-12-31
Koncernen , 
år för förfall Räntebärande skuld Andel %
Genomsnittlig 
ränta %
Rörligt 1 085 017 99,3% 5,72
2024 2 000 0,2% 3,00
2025 5 300 0,5% 2,87
SUMMA 1 092 317
2022-12-31
Koncernen ,  
år för förfall Räntebärande skuld Andel %
Genomsnittlig 
ränta %
Rörligt 962 213 96,6% 4,64
2023 17 150 1,7% 2,67
2024 16 325 1,6% 3,09
Summa 995 688 4,45
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 71 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
71FINANSIELLA RAPPORTER
Räntesäkringar
Tkr 2023-12-31
Förfall Typ av instrument Nominellt belopp Fast ränta,%
2025 Ränteswap 100 000 0,62
2025 Ränteswap 50 000 -0,93
2026 Ränteswap 55 000 0,24
2027 Ränteswap 55 000 0,26
2027 Ränteswap 55 000 0,57
2028 Ränteswap 55 000 0,59
2028 Ränteswap 50 000 0,84
2030 Ränteswap 50 000 1,34
2030 Ränteswap 60 000 2,83
2031 Ränteswap 60 000 2,84
2031 Ränteswap 50 000 1,23
SUMMA 640 000
2022-12-31
Förfall Typ av instrument Nominellt belopp Fast ränta,%
2025 Ränteswap 100 000 0,62
2026 Ränteswap 55 000 0,24
2027 Ränteswap 55 000 0,26
2027 Ränteswap 55 000 0,57
2028 Ränteswap 55 000 0,59
2028 Ränteswap 50 000 0,55
2028 Ränteswap 50 000 0,84
2029 Ränteswap 50 000 1,30
2030 Ränteswap 50 000 1,34
2030 Ränteswap 60 000 2,83
SUMMA 580 000
Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Tkr 2023-12-31 2022-12-31
Upplupna personalkostnader 1 124 1 525
Upplupna räntekostnader 586 967
Övriga upplupna kostnader 8 709 9 034
Förutbetalda hyresintäkter 20 449 17 817
SUMMA 30 868 29 343
Not 25 Specifikation till rapport över kassaflöden
                Koncern                 Moderbolag
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2023 2022 2023 2022
Avskrivningar 1 972 4 779 – –
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 17 966 175 – –
Värdeförändring derivat 31 920 -56 592 4 151 –
Realisationsresultat från Intressebolag -422 – – –
Nedskrivning Goodwill 7 500 – – –
Nedskrivning andelar i koncernföretag – – 22 779 –
Nedskrivning fordran Intressebolag – 8 000 – –
Återläggning nedskrivning fordran Intressebolag -8 000 – -8 000 –
Realisationsresultat -98 -3 400 -21 26
Rättelse från tidigare år – – – 528
SUMMA 50 838 -47 038 18 909 554
                Koncern                 Moderbolag
Tilläggsupplysning till kassaflöden 2023 2022 2023 2022
Betalt finansnetto:
Erhållen ränta 1 408 394 7 935 3 386
Erhållen ränta, räntederivat 14 317 528 14 317 528
Erlagd ränta -50 544 -24 328 -10 697 -5 395
Erlagd räntekostnad, nyttjanderätter -989 -800 – –
SUMMA BETALT FINANSNETTO -35 808 -24 206 11 555 -1 481
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 72 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
72 FINANSIELLA RAPPORTER
Not 26 Resultat från andelar i koncernföretag
                Moderbolag
Tkr 2023 2022
Resultat vid avyttring 8 217
Nedskrivning av aktier i koncernföretag -22 779
SUMMA -22 779 8 217
Not 27  Värdeförändring finansiell fordran
                Moderbolag
2023 2022
Återläggning av nedskrivning finansiell fordran 8 000
Nedskrivning av finansiell fordran -8 000
SUMMA 8 000 -8 000
Not 28 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncern Moderbolag
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar1) 1 189 201 1 195 104 – –
SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER 1 189 201 1 195 104 – –
                Koncern                 Moderbolag
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser – – 807 079 808 937
SUMMA EVENTUALFÖRPLIKTELSER – – 807 079 808 937
1) Avser ställda säkerheter för krediter i Swedbank, Sparbanken Syd, Nordea, Skurups Sparbank, Länsförsäkringar, SBAB och Sparbanken Skåne och är hänförliga till de ränte-
bärande skulderna i balansräkningen.      
Not 29 Andelar i koncernföretag
              Moderbolag
2023 2022
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 570 191 552 868
Lämnade aktieägartillskott 17 560 –
Nedskrivning av andelar -22 779 –
Förvärv – 47 613
Försäljningar – -30 290
Redovisat värde vid periodens slut 564 972 570 191
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 73 =====

ÅRSREDOVISNING 2023
73FINANSIELLA RAPPORTER
Direktägda dotterbolag Org.nr. Säte Kapitalandel Bokfört värde
Acrinova Projekt AB 556879-7863 Malmö 100% 10 368
Acrinova Hjärup AB 556481-7699 Malmö 100% 9 375
Acrinova Förrådet 12 AB 556490-5650 Malmö 100% 33 871
Acrinova Sunnanå AB 559038-7121 Malmö 100% 9 036
Acrinova Företaget 6 AB 556543-3009 Malmö 100% 10 129
Acrinova Markören 7 AB 559022-0223 Malmö 100% 27 033
Acrinova Pukslagaren AB 559007-5379 Malmö 100% 38 267
Acrinova Östra Spång 6:7 AB 559140-9817 Malmö 100% 16 566
Acrinova Landskrona Mården AB 559316-6829 Malmö 100% 1 332
Acrinova Landskrona Karlslund 1:1 AB 559306-0253 Malmö 100% 1 257
Acrinova Björnen 13 AB 559333-1167 Malmö 100% 452
Acrinova Löddeköpinge 23:14 AB 556659-8909 Malmö 100% 99 727
Acrinova Fastighetsbolag 4 AB 559333-4476 Malmö 100% 125
Acrinova Battfast 4 AB 556745-9218 Malmö 100% 9 642
Acrinova Flintkärnan AB 556146-5120 Malmö 100% 19 018
Acrinova Snickeriet 4 AB 559177-8658 Malmö 100% 38 441
Acrinova Trävaran 3 AB 556786-3625 Malmö 100% 4 277
Acrinova Rännarbanan AB 559106-0396 Malmö 100% 29 333
Acrinova Staffanstorp Brågarp AB 559194-8137 Malmö 100% 51
Acrinova Södra Gränstorp AB 559196-1551 Malmö 100% 1 050
Acrinoca Orion 7 AB 556853-1593 Malmö 100% 33 798
Acrinova Kamaxeln 5 AB 559259-1910 Malmö 100% 625
Acrinova Topplocket 4 AB 556720-6338 Malmö 100% 12 254
Acrinova Hästhoven 6 AB 559134-6027 Malmö 100% 16 917
Acrinova Trelleborg Verkstaden 10 AB 556765-4982 Malmö 100% 9 992
Acrinova Trucken 4 AB 556894-9241 Malmö 100% 4 383
Acrinova Pugerup 5 AB 559279-1668 Malmö 100% 31 903
Acrinova Borggård 1:372 559153-8466 Malmö 100% 12 666
Acrinova Borggård 1:385 559153-0935 Malmö 100% 7 727
Acrinova Borggård 1:549 559153-3616 Malmö 100% 5 416
Acrinova Borggård 1:482 556199-8120 Malmö 100% 7 793
Acrinova Fastighets AB 559015-6633 Malmö 100% 20 100
Acrinova Euron 2 Bostads AB 559027-5862 Malmö 100%
Acrinova Kavalleristen 1 AB 559168-1126 Malmö 100%
Acrinova Trucken 2 AB 556818-6828 Malmö 100%
Acrinova Lamellen 1 AB 559080-1568 Malmö 100%
Acrinova Vevstaken 2 AB 559081-1435 Malmö 100%
Acrinova Förgasaren 1 AB 556227-3705 Malmö 100%
Acrinova Stenen 9 AB 556754-8895 Malmö 100%
Acrinova Björnen 3 AB 559030-1924 Malmö 100%
Acrinova Klippan AB 559028-8378 Malmö 100%
Acrinova Citadellstaden AB 559247-3721 Malmö 100%
Acrinova Förvaltning AB 556806-3381 Malmö 100% 42 050
Acrinova Administration AB 556800-9566 Malmö 100%
SUMMA 564 972
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 74 =====