Årsredovisning 2023

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.57.
 
Styrning & kontroll 08.
Risk Hantering Exponering
3. Fastighetstransaktioner
Atrium Ljungbergs portföljförflyttning 
sker genom projektutveckling samt 
förvärv och försäljning av fastigheter. 
Riskerna vid förvärv är att uthyrnings-
grad och hyresutveckling blir sämre 
än förväntat eller att teknisk standard 
är sämre än gjorda bedömningar. En 
annan risk är att det framkommer 
oväntade miljökonsekvenser. Vid 
förvärv av fastigheter via bolag före-
kommer även en skattemässig risk. 
Vid avyttring finns risk att försäljning 
sker till för lågt värde.
Styrelsen beslutar om samtliga förvärv 
och försäljningar. Styrelsen har även 
årlig genomgång/utvärdering av vald 
investeringsstrategi.
Due Diligence process av fastighet 
och bolag.
Externa värderingar sker årligen av 
delar av portföljen och över en treårs- 
period ska samtliga fastigheter ha 
externvärderats.
Atrium Ljungberg har genomfört 
portföljförflyttning i syfte att erhålla en 
mer koncentrerad portfölj på utvalda 
delmarknader i Sveriges fyra största 
städer. Under samma period har en 
stor projektportfölj byggts upp som 
möjliggör framtida investeringar om 
ca 40 mdkr. Fastighetstransaktioner är 
därmed ett sätt att komplettera projekt-
utvecklingen i syfte att ytterligare för-
flytta portföljen till bättre densitet och 
kvalitet. Extern värdering sker minst två 
gånger om året av oberoende part – på 
så sätt erhålls känsla för marknadens 
betalningsvilja och förmåga.
4. Hyresintäkter
Hyresintäkter påverkas av såväl hyres-
nivå som andel uthyrt. Båda dessa 
är starkt kopplade till utvecklingen i 
ekonomin på de delmarknader där 
bolaget verkar, vårt erbjudande/pro-
dukter vs kundernas efterfrågan och 
behov, hur Atrium Ljungberg lyckas 
utveckla de områden där våra fast-
igheter är belägna samt utbudet på 
varje delmarknad. Möter bolaget inte 
marknadens behov finns risk för att 
förlora kunder och därmed få ökade 
vakanser/lägre intäkter med värde-
ned gång på fastigheten som följd.
Fastighetsportföljen ska vara allokerad 
till dels delmarknader med god under-
liggande tillväxt, dels produkter som 
hyresmarknaden efterfrågar.
Förstå kundens behov och nöjdhet, 
vilket mäts regelbundet genom NKI 
mätningar samt nettouthyrningen 
(hur många nya avtal skrivs och hur 
många kunder säger upp avtal).
Hyreskontraktsportfölj som är spridd 
på såväl bransch, kund som förfallo-
tidpunkt.
Hyresavtal med indexklausul och 
deflationsskydd.
Erfaren och kompetent förvaltnings- 
och uthyrningspersonal som före-
bygger uppsägningar genom aktiv 
förvaltning
Atrium Ljungberg koncentrerar sitt 
bestånd till attraktiva delmarknader i 
Sveriges fyra största städer, som har en 
stabil ekonomisk utveckling. Bolagets 
fokus är att bygga stadsmiljöer med 
stort inslag av kontor vilket komplet-
teras med handel, boende, service, 
kultur och utbildning. Blandningen 
ger mindre känslighet för ekonomisk 
utveckling och ökar riskspridningen i 
hyresgäststrukturen. 
Kommersiella hyreskontrakt tecknas 
oftast på en löptid om tre till fem år, 
varför förändrade marknadshyror får 
successivt genomslag på hyresin-
täkterna. Genomsnittlig återstående 
kontraktslängd var 4,6 år vid årsskiftet.
Atrium Ljungberg arbetar med egen 
personal nära sina hyresgäster för att 
säkerställa hög kundnöjdhet och i tidigt 
skede fånga upp befintliga och potenti-
ella hyresgästers lokalbehov. 
Under 2023 har nettouthyrningen varit 
positiv med ett utfall om 53 mkr i nytt 
årligt kontraktsvärde.
  
Risk Hantering Exponering
5. Fastighetskostnader
Driftkostnader utgörs till stor andel av 
taxebundna kostnader (t. ex. el, värme 
och vatten). Flera av dessa tjänster 
kan endast köpas från en aktör, vilket 
minskar möjligheten till påverkan. 
Därutöver tillkommer kostnader för 
fastighetsskatt, fastighetsskötsel, 
reparationer och administration. 
Fastighetskostnaderna påverkas av 
säsongsvariationer och generellt är 
kostnaderna högre under årets första 
och sista kvartal.
Kontinuerlig driftoptimering och ener-
gieffektivisering samt god underhålls-
planering.
Förebyggande av kundförluster via 
kontroll och kunddialog.
Hög andel vidarefakturering av 
kostnader, främst för fastighetsskatt, 
uppvärmning och el, till kund. Därtill 
finns en gränsdragningslista mellan 
bolaget och kund för att tydliggöra 
vem som tar vilka kostnader.
Bolaget vidaredebiterar stor del av el, 
värme och fastighetsskatt till hyres-
gästerna. Bolaget arbetar kontinuerligt 
med att optimera och energieffektivi-
sera driften av fastigheterna. Varje fast-
ighet har en individuell underhållsplan, 
vilket minskar risken för oförutsedda 
kostnader. Bolaget genomför löpande 
avtalsförhandlingar i syfte att sänka 
kostnaderna. Bolaget har 18 fastig-
heter med tomträtt. Tomträttsavtalen 
omförhandlas vanligtvis med 10 års 
intervaller.
6. Informations- och cybersäkerhet
I takt med att fastighetsbranschen blir 
allt mer digitaliserad ökar sårbarheten 
för dataintrång, virusangrepp och be-
drägerier. Väl fungerande informations- 
och datasäkerhet är därmed kritisk för 
verksamheten. Utvecklingen inom dessa 
områden går fort och blir allt mer kom-
plex. Om kritisk information går förlorad 
eller hamnar i fel händer till följd av 
datahaveri, dataintrång eller bristande 
IT-säkerhet kan de ekonomiska konse-
kvenserna bli stora och förtroendet för 
företaget skadas. Som noterat bolag 
finns krav att hantera marknadspåver-
kande information och att alla aktörer 
får samma information samtidigt.
Hög nivå på IT-säkerhet och en 
policy för att hantera bolagets syn 
och agerande på informations- och 
datasäkerhet.
Kontinuitetsplaner på plats och 
kontinuerliga tester för att provtrycka 
sårbarhet.
Kontinuerlig utbildning av personal i 
dessa frågor.
Atrium Ljungberg har installerade 
brandväggar, antivirustjänster, spam- 
och webbfilter samt molnbaserade sä-
kerhetstjänster, vilket försvårar attacker. 
Vidare genomförs sårbarhetstester och 
kontinuerligt förbättringsarbete för att 
öka säkerheten. Bolaget har tekniskt 
skydd av känsliga informationstill-
gångar i flera lager. Vidare förbättras 
säkerhetsmedvetandet i organisationen 
genom utbildning. Därtill genomförs 
kontinuitetstester. Rutiner och proces-
ser för att hantera information (policy 
för kommunikation och insiderhandel) 
samt systemstöd för insiderinformation 
finns på plats.
VERKSAMHETSRISKER
Konstaterade kundförluster, mkr
2019 4
2020 18
2021 3
2022 7
2023 5
Risker och riskhantering

===== SIDA 58 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.58.
 
Styrning & kontroll 08.
Risk Hantering Exponering
7. Brott mot uppförandekoden  
för leverantörer
Med leverantörsrisk avses risken att 
bolagets leverantörer inte kan fullgöra 
sina leveranser, använder sig av 
oetiska affärsmetoder eller inte upp-
fyller uppsatta miljökrav, arbetsvillkor 
och mänskliga rättigheter. Antalet 
leverantörer är många och inte sällan i 
flera led. Flertalet av dessa brister kan 
påverka Atrium Ljungbergs anseende 
och orsaka ekonomiska förluster. 
Uppförandekod för leverantörer.
Central inköpsfunktion.
Rutiner och processer för att följa 
upp efterlevnaden av leverantörer och 
branschsamarbete för uppföljning av 
leverantörer.
Visselblåsarpolicy och extern vissel-
blåsarfunktion.
Atrium Ljungbergs inköpsfunktion 
utgör ett stöd för hela organisa -
tionen genom samordnade inköp, 
vilket leder till högre kvalitet och 
minskade kostnader. Dock medför 
den geografiska spridningen många 
lokala leverantörer. Vidare arbetar 
inköpsfunktionen med att säkerställa 
att koncernens leverantörer följer 
bolagets uppförandekod. Detta sker 
genom en digitaliserad bedömning 
av leverantörer, där det under 2023 
lanserades ett branschsamarbete 
för att lyfta frågorna och samordna 
frågeställningarna. På projektsidan 
har bolaget gått med i "Rättvist 
byggande" som syftar till att motverka 
osund konkurrens och kriminalitet på 
byggplatserna.
8. Medarbetare
En viktig förutsättning för Atrium 
Ljungbergs framgång är att kunna 
attrahera och behålla kompetent 
personal. Kan inte rätt medarbetare 
eller tillräckligt med personal behållas 
och rekryteras riskerar verksamheten 
att underprestera. För att utveckla 
verksamheten och vara relevant på 
marknaden krävs att företaget konti-
nuerligt tillför ny kompetens i form av 
vidareutbildning och rekrytering. 
Gemensam värdegrund med en sund 
kultur samt ett öppet och transparant 
arbetsklimat.
Kompetens- och ledarskapsutveckling.
Successionsplan för nyckelpersoner 
och ledande befattningar samt back-
up-lösningar på kort sikt för dessa 
roller/personer.
Marknadsmässiga och konkurrenskraf-
tiga ersättningar.
Mäta medarbetarnas nöjdhet och 
välmående samt följa upp att åtgärder 
vidtas vid behov.
Atrium Ljungberg har en företagskultur 
som främjar nyfikenhet och nytänkan-
de. Bolaget arbetar aktivt för att ha 
hållbara medarbetare. Från 2022 görs 
en hållbarhetsanalys genom Human 
Financial Wellness, en enkät som går 
ut till samtliga medarbetare, i syfte att 
förstå hur bolaget kan attrahera och 
behålla kompetent personal. Vidare 
finns årliga utvecklingsplaner för med-
arbetarna och successionsplaner för 
nyckelpersoner. Atrium Ljungberg är 
en liten organisation och har därmed 
ett visst beroende av nyckelpersoner. 
Risken begränsas genom intern backup 
eller konsultlösning.
Risker och riskhantering
Förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde med +/–10%
Påverkan Påverkan %
Resultat  +/–4 511 mkr  +/–473%
Eget kapital  +/–4 511 mkr  +/–16%
Belåningsgrad  –3,8%/+4,5%-enhet E.t.
VERKSAMHETSRISKER
Känslighetsanalys kassaflöden1)
Förändring, % Resultateffekt, mkr
Hyresnivå/index +/–5 % +/–125
Kostnader fastighetsförvaltningen +/–5 % +/–30
Uthyrningsgrad  +/–1 %-enhet +/–27
Atrium Ljungbergs genomsnittlig upplåningsränta +/–1 %-enhet +/–28
1)  Resultateffekt avser effekten under det närmaste året med hänsyn till struktur och bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. 
 Resultateffekt avser efter skatt.

===== SIDA 59 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.59.
 
Styrning & kontroll 08.
OMVÄRLDSRISKER
Risk Hantering Exponering
9. Konjunktur
En konjunkturnedgång med ökad 
arbetslöshet, minskad tillväxt, sämre 
lönsamhet för företag och svårighet 
att få finansiering som följd kan 
resultera i minskad efterfrågan på 
kontors- och butikslokaler, sjunkande 
marknadshyror, ökad vakans och 
dyrare finansieringskostnader. Vidare 
kan efterfrågan på nyproducerade 
bostäder minska, vilket kan påverka 
såväl prissättningen som produk-
tionstakten.
Omvärldsbevakning och scenario-
analyser som synliggör påverkan på 
bolaget.
Fastighetsportfölj koncentrerad till 
tillväxtområden i Sveriges fyra största 
städer med en mixad portföljsamman-
sättning.
Hyresgäster inom många olika bran-
scher med spridd förfallostruktur.
Följa efterfrågan och prissättningen 
på bostadsrätter.
Likviditetsbuffert i form av lånelöften 
samt en diversifierad låneportfölj och 
ränteriskstrategi.
Atrium Ljungbergs bestånd med 
fastigheter i tillväxtområden samt en 
spridd kontraktsportfölj på ett flertal 
olika branscher och kontraktslängder 
begränsar risken för kraftig påverkan 
vid en lågkonjunktur. 
Atrium Ljungberg har enbart två bo-
stadsrättsprojekt igång vid utgången av 
2023, varav ett färdigställs under 2024 
och har viss andel sålt. Det andra är 
precis beslutad och startar under 2024. 
Bolagets likviditetsbuffert, diversifiera-
de låneportfölj samt vald ränteriskstra-
tegi och starka balansräkning borgar 
för bolagets fortsatta drift även vid en 
lågkonjunktur.
10. Inflation och ränta
Förväntningar på inflationen påverkar 
räntan och därmed finansnettot. 
Ränte kostnader är den enskilt största 
kostnaden. Större förändringar i rän-
tenivåer medför påverkan på resultat 
och kassaflöde. Inflationen påverkar 
hyresintäkterna – de flesta avtal har 
en indexklausul med årlig uppräkning 
– såväl som fastighetskostnaderna. 
Utöver detta påverkar förändring i 
ränta och inflation på lång sikt även 
avkastningskraven på fastigheter 
och därmed fastigheternas värde. 
Sistnämnda pareras till viss del av 
förändrat driftnetto enligt ovan.
Finanspolicy som hanterar ränteris-
ken i form av andel rörlig ränta och 
ränteförfall inom ett år samt total 
räntebindning och vilka instrument 
bolaget får använda.
Indexklausul i hyresavtalen, vilket 
medför en uppräkning av hyran mot-
svarande inflationstakten. 
De flesta hyresavtal är inflationsjustera-
de genom koppling till konsumentpris-
index (KPI). Bolaget arbetar systema-
tiskt med en mix av rörliga och bundna 
räntor samt räntederivat för att hantera 
ränterisker i enlighet med finanspo-
licyn. Dagens inflationstryck samt 
kraftiga ränteuppgångar och ökade 
kreditmarginaler medför påverkan på 
bolagets intjäning och fastigheternas 
marknadsvärde men bolagets belå-
ningsgrad och räntebindning medför 
att bolaget är väl rustat för såväl högre 
räntor och lägre fastighetspriser.
11. Lagstiftning
Förändringar i regelverk eller 
förordningar, såväl nationella som 
internationella kan påverka Atrium 
Ljungbergs verksamhet – exempelvis 
nytt regelverk för banker och kapital-
marknad, hållbarhet och hantering av 
planprocesser.
Bolaget följer utvecklingen av lagar, 
regler och praxis. inom de delom-
råden som är mest väsentliga.
Vid större förändringar genomförs 
konsekvensanalyser och förberedelse 
i god tid före implementering.
Lagar, regler och praxis utvecklas 
löpande och det område som står inför 
störst förändring med direkt påverkan 
på bolaget är hållbarhetsrapportering 
enligt beslut från EU. Exponering 
utifrån EPBD (Energy Performance of 
Buildings Directive) är låg.
Risk Hantering Exponering
12. Skatter
Atrium Ljungbergs verksamhet 
påverkas huvudsakligen av skatter i 
form av inkomstskatt, fastighetsskatt 
och moms. Inom skatteområdet kan 
förändringar i skattelagstiftning och 
skattesatser ske som påverkar bola-
gets verksamhet och därmed framtida 
skattekostnader och resultat. Vidare 
finns risk för att Atrium Ljungberg inte 
följer gällande regelverk – därmed 
kan fel skatt betalas, skattetillägg ske 
och i vissa fall uppstår anmärkning i 
revisionen.
Skattepolicy som årligen antas av 
styrelsen för att vägleda i beslut och 
agerande.
Följa utvecklingen av lagar, praxis och 
domstolsbeslut.
God intern kontroll och tydliga 
processer.
Öppna yrkanden avseende osäkra 
poster i inkomstdeklarationen.
Löpande utbildning av personal.
Bolagets skattepolicy bygger på bola-
gets grundläggande värderingar och 
har som syfte att vägleda medarbetare 
i hur de ska agera i skattefrågor och 
ha ett hållbart kommersiellt perspektiv. 
Vidare ska Atrium Ljungberg hantera 
skatt i enlighet med gällande lagar 
och regler och skatten ska kontroll-
eras, redovisas samt betalas korrekt. 
Atrium Ljungberg följer noggrant 
rättsutvecklingen på skatteområdet för 
att i god tid kunna vidta åtgärder och 
genomföra de förändringar som kan bli 
nödvändiga.
13. Planrisk
För att utveckla fastigheter krävs god-
känt bygglov och antagna detaljplaner. 
Det finns alltid risk att detaljplaner blir 
försenade, överklagas eller inte utveck-
las som tänkt.
Atrium Ljungberg följer och driver 
kontinuerligt planarbetet i de områ-
den där bolaget verkar.
Bolaget har en projektportfölj på olika 
delmarknader i syfte att sprida risker-
na mellan olika kommuner.
Projektportföljen befinner sig i olika 
faser (tidiga skeden, genomförande- 
skede m.m.)
Bolaget följer utvecklingen noga för att 
snabbt få signaler om ändrade program 
och planer. Inför egna investeringar 
och utvecklingsprojekt förs dialog med 
berörda intressenter för att bemöta 
och hantera eventuell kritik som annars 
skulle kunna leda till förseningar i 
projekten. Projektportföljen är idag 
fördelad på olika delområden och ca 
40% av planerade projekt har antagen 
detaljplan.
14. Utbud av lokaler
Hyresmarknaden påverkas av utbud 
och efterfrågan. Ett utbud som över-
stiger efterfrågat behov i marknaden 
påverkar vakanser/uthyrningsgrad samt 
hyresnivåer. Det i sin tur påverkar fast-
ighetsvärdering, resultat och finansiell 
ställning.
Årlig strategigenomgång för att 
säkerställa en fastighetsportfölj som 
är allokerad till delmarknader med 
förutsättningar för god hyrestillväxt.
Regelbunden analys av utbud och 
konkurrensen i marknaden. I samband 
med investeringsbeslut om ny-, till- 
och ombyggnation sker marknads- 
analys för att säkerställa att rätt pro-
dukt erbjuds marknaden.
Atrium Ljungbergs portfölj är koncen-
trerad till delmarknader i Sveriges fyra 
största städer, vilka har god förutsätt-
ning för hyrestillväxt. Därmed finns 
förutsättningar för god efterfrågan i 
marknaden. I takt med att städer växer, 
områden och infrastruktur utvecklas 
anser bolaget att ett attraktivt läge blir 
allt viktigare – inte minst när det gäller 
kontorets framtid.
Risker och riskhantering

===== SIDA 60 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.60.
 
Styrning & kontroll 08.
OMVÄRLDSRISKER FINANSIELL RISK
Risk Hantering Exponering
15. Råvarumaterial och priser  
på byggnation
Priset på och tillgången till material 
för investering i ny-, till- och ombygg-
nation är av vikt. Kraftigt stigande 
priser och/eller brist på material kan 
medföra dyrare produktionskostnader 
och därmed risk för lägre projekt-
vinster.
Löpande följa utvecklingen av såväl 
priser som utbud samt djupare sam-
arbete med centrala leverantörer.
Löpande styra om projekten i syfte 
att parera kostnader och förseningar 
för att möjliggöra minst beslutad 
projektvinst.
Med en stor projektportfölj om ca 
40 mdkr är detta ett viktigt område. 
I samtliga kalkyler finns oförutsedda 
poster beaktade, vilket kan täcka delar 
av prisuppgången. Priser som drivs av 
inflation medför även högre hyresintäk-
ter (KPI-reglering), vilket medför viss 
kompensation. Vanligaste entrepre-
nadformen är delad entreprenad, vilket 
medför viss flexibilitet och möjlighet att 
ställa om under projektets genomför-
ande.
16. Elförsörjning och pris
En allt högre grad av elektrifiering i 
samhället innebär dels ökade krav på 
kapacitet, dels kommande effektbrist 
i elinfrastrukturen.
Energistrategi som vägleder verksam-
heten i åtgärder och investeringar 
framåt i syfte att kontinuerligt energi-
optimera fastigheterna. I arbetet ingår 
även att alltid utvärdera alternativa 
energikällor såsom solenergi m.m.
Samarbeta med energibolagen.
Atrium Ljungberg har en bra och 
proaktiv dialog med energibolagen i de 
kommuner där bolaget verkar. Bolaget 
har även en energistrategi på plats med 
handlingsplaner för varje område och 
fastighet. Som ett led i hållbarhetsarbe-
tet utvärderas alltid solceller.
17. Bostadsmarknaden
Bostadsrättsmarknaden och dess 
prissättning är marknadsbaserad 
(utbud och efterfrågan) där priser 
rör sig i realtid. Investering i lägenhet 
kräver kapital – i många fall lån, 
varför marknadsräntornas rörelse 
får genom slag på efterfrågan. Höga 
räntor eller kraftigt stigande räntor 
medför lägre efterfrågan, vilket med-
för stagnerade eller sjunkande priser.
Styrelsen beslutar om större investe-
ringar, vilket även inbegriper uppfö-
rande av hyres- och bostadsrätter.
Omvärldsbevakning med fokus på 
prisutveckling och räntor.
Bostadsrätter är ett viktigt innehåll i bo-
lagets stadsutvecklingsarbete och ses 
som ett komplement till kontor, handel, 
äganderätter, kultur m.m. Atrium Ljung-
berg ägde vid årets utgång 250 000 
kvm BTA byggrätter för bostäder. Vid 
samma tidpunkt fanns två pågående 
byggnationer om totalt 980 mkr.
Risk Hantering Exponering
18. Finansieringsrisk
Fastighetsägande och utveckling är 
en kapitalintensiv verksamhet som 
förutsätter en fungerande kredit-
marknad. Att finansiering saknas 
eller är mycket oförmånlig vid en 
viss tidpunkt utgör en stor risk. Det 
avser såväl refinansiering av befint-
liga skulder som upptagande av ny 
finansiering för fortsatt expansion. 
Förändringar i kapitalstrukturen kan 
medföra att Atrium Ljungberg bryter 
mot avtalade finansiella nyckeltal i 
lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare 
krediter alternativt förfallna krediter. 
Finanspolicy antas årligen av styrelsen 
och fastställer riskmandat, däribland 
syn på likviditetsreserv, motpartsris-
ker, ränte- och kapitalstruktur/förfall.
Flera finansieringskällor – bank, 
direktlån och kapitalmarknad för att 
sprida risken. Därtill revolverande kre-
diter för att uppnå maximal flexibilitet.
God framförhållning i syfte att planera 
kapitalbehov och påverkan/styrning 
av nyckeltal.
Kvartalsvis rapportering till styrelse 
och revisionsutskott. 
Atrium Ljungberg har låg finansiell risk, 
vilket tar sig uttryck i en belåningsgrad 
om högst 45% och en räntetäcknings-
grad om lägst 2,0 ggr – att jämföra 
med faktiskt utfall om 42,5% resp. 3,7 
ggr per Q4 2023. 
Vid utgången av året hade bolaget en 
stor likviditetsbuffert som täcker kom-
mande förfall och möter verksamhetens 
behov av kapital. Kapitalbindningen vid 
utgången av året var 3,5 år.
19. Ränterisk och värdering av räntederivat
Ränterisk utgör risken för en resultat- 
och kassaflödesmässig påverkan till 
följd av en förändrad marknadsränta. 
Förändringar i räntetäckningsgraden  
kan medföra att bolaget bryter 
mot avtalade finansiella nyckeltal i 
lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare 
krediter alternativt förfallna krediter. 
Räntan utgörs av två parametrar – 
dels marknadsräntan, dels marginalen 
till kreditgivarna. Derivat marknads-
värderas med värdeförändring över 
resultaträkningen, vilket påverkar 
resultat och finansiell ställning.
Den av styrelsen årligen antagna 
finanspolicyn fastställer riskmandat, 
däribland syn på derivatinstrument 
och ränteförfallostruktur och expone-
ring för rörlig ränta. 
Långfristiga krediter med fastställda 
marginaler.
Vedertagen värderingsmetodik samt 
extern värdering av derivat från bank.
Kvartalsvis rapportering till styrelse 
och revisionsutskott 
Atrium Ljungberg har en policy om 
räntetäckningsgrad om lägst
2,0 ggr att jämföra med faktiskt utfall 
om 3,7. Räntebindningen uppgick till 
3,8 år och kapitalbindningen till 3,5 år. 
Andel lån med ränteförfall inom ett år 
uppgick till 19% vid utgången av 2023. 
Sammantaget medför vald ränterisk 
och kapitalbindning att en snabb 
förändring av räntan samt kreditmargi-
naler inte får en omedelbar väsentlig 
påverkan. 
20. Fastighetsvärderingsprocessen
Förändringar i verkligt värde för 
förvaltningsfastigheter redovisas i 
resultaträkningen som orealiserade 
värdeförändringar och påverkar där-
med bolagets finansiella ställning och 
belåningsgrad. Fastighetsvärderingen 
grundar sig på ett antal ekonomiska 
indata och antaganden. I värderings-
processen finns det risk för att gjorda 
antaganden inte speglar marknaden 
eller faktiska förhållanden vid det giv-
na tillfället vilket gör att värderingen 
därmed inte är rättvisande.
Värderingspolicy som årligen antas 
av styrelsen. Av den framgår att minst 
30% av värderingarna ska värderas 
externt och över en treårsperiod ska 
samtliga fastigheter ha externvärde-
rats. 
En kvalitetssäkrad intern process med 
fyra ögons princip.
Interna värderingar kvalitetssäkras av 
en extern oberoende värderingsfirma.
Atrium Ljungberg har under året 
sammantaget externvärderat 35% av 
fastighetsbeståndets marknadsvärde. 
Värderingarna är utförda av Forum  
Fastighetsekonomi, Cushman & Wake-
field, CBRE och Newsec. Resterande 
del av fastighetsbeståndet har intern-
värderats och antaganden kvalitets-
säkrats av Forum Fastighetsekonomi.
Risker och riskhantering
Värdepåverkan, mkr
Värdeparameter Kontor Handel Bostäder Totalt
Hyresnivå  +/–10% +/–3 452 +/–1 050 +/–44 +/–4 546
Driftkostnad  +/–10% –/+387 –/+204 –/+17 –/+608
Avkastningskrav  +/–0,25%-enheter –1 961/+2 200  –453/+498  –82/+91 –2 496/+2 789
Långsiktig vakansgrad  +/–2% –/+1 003 –/+300 –/+101 –/+1 404

===== SIDA 61 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.61.
 
Styrning & kontroll 08.
Risker och riskhantering
HÅLLBARHETSRISK
Risk Hantering Exponering
21. Miljörisk
Enligt miljöbalken kan fastighetsäga-
ren bli skyldig att bekosta åtgärder 
på grund av föroreningsskada eller 
allvarlig miljöskada. Förorening av ett 
mark- eller vattenområde, grundvat-
ten, en byggnad eller anläggning kan 
medföra skada eller olägenhet för 
människors hälsa eller miljön.
Alla fastigheter hållbarhetscertifieras.
Prioritering sker av miljöaspekter i 
samtliga delar av verksamheten.
Följa utvecklingen inom lagar och 
förordningar.
Nya arbetsprocesser och mål kring 
miljöpåverkan från markanvändning.
Atrium Ljungberg undersöker och 
identifierar kontinuerligt miljörisker 
i fastighetsbeståndet. Om sådana 
förekommer upprättas åtgärdsplaner. 
Inför fastighetsförvärv och nya projekt 
görs genomlysningar för att identifiera 
miljörisker. Processen bidrar också till 
att identifiera möjligheter till energi- 
effektivisering och minska förekom-
sten av material med negativ effekt på 
människa och miljö. 
Vid genomförande av projekt finns ruti-
ner för att minimera risken för läckage 
och utsläpp samt förebyggande arbe-
ten i samband med miljöcertifiering för 
att minska negativ miljöpåverkan från 
byggnation och materialanvändning.
22. Klimatförändringar
Extrema väderhändelser såsom för-
höjda vattennivåer, skyfall, storm och 
stora temperatursvängningar till följd 
av globala klimatförändringar riskerar 
att leda till skador på bolagets fast-
ighetsbestånd. Omfattande politiska, 
juridiska, tekniska och marknads-
mässiga förändringar kan bli aktuella 
för att uppnå ett klimatneutralt 
samhälle. Detta kan öka kostnaderna 
för att bygga, utveckla och förvalta 
fastigheter. 
Projektinvesteringar granskas ur ett 
klimatperspektiv.
Scenarioanalyser för befintlig portfölj.
Atrium Ljungberg arbetar löpande med 
förbättrande underhåll för att öka fast-
igheternas motståndskraft vid extrema 
väderhändelser. Vid nyproduktion och 
större ombyggnadsprojekt beaktas 
riskerna i största möjliga utsträckning. 
Inom ramen för bolagets arbete med 
stadsutveckling utvärderas möjligheter-
na att addera gröna och blåa strukturer 
för att kunna hantera extremväder 
kopplat till klimatförändringarna. 
Bolaget arbetar även för att minska 
utsläpp och därmed minska påverkan 
på klimatet.
23. Klimatpåverkan
Ökade krav från myndigheter, lag-
stiftare, kunder och andra intres-
senter gällande energianvändning 
och klimatpåverkan riskerar att öka 
kostnader för att förvalta, bygga och 
utveckla fastigheter.
Prioritera miljöaspekter i samtliga 
delar av verksamheten och investe-
ringskrav för att nå klimatneutralitet år 
2030 och netto-noll 2040.
Alla fastigheter hållbarhetscertifieras.
Följa utvecklingen inom lagar och 
förordningar.
Process för styrning av minskad 
klimatpåverkan från projekt.
Atrium Ljungberg arbetar löpande med 
energieffektivisering genom implemen-
tering av ny teknik i både befintligt 
fastighetsbestånd och vid nyproduk-
tion vilket leder till minskade löpande 
kostnader och låga koldioxidutsläpp. 
Målsättningen är en klimatneutral 
förvaltning år 2030. I nyproduktion är 
livscykelanalyser ett viktigt arbete för 
att minska byggnadernas klimatpåver-
kan och målsättningen är även här att 
vara klimatneutrala år 2030.
Risk Hantering Exponering
24. Hälsa och säkerhet
I bolagets verksamhet och bransch 
förekommer hälso- och säkerhetsris-
ker, såväl i vanlig förvaltning som i 
projekten. I kontorsmiljön är riskerna 
framförallt relaterade till stress som 
påverkar den psykiska hälsan.
Kontinuerligt arbete enligt arbets-
miljöpolicy för att säkerställa goda 
arbetsförhållanden.
Hälsoplan och förebyggande arbets-
miljöarbete.
Tillhandahåller attraktiva kontor 
och miljöer där människor trivs och 
stimuleras. 
Uppförandekod för leverantörer.
Atrium Ljungberg har en nollvision när 
det gäller stressrelaterade sjukdomar 
och arbetsplatsolyckor för medarbetare 
och externt anlitad personal. Bolaget 
håller regelbundet arbetsmiljöutbild-
ningar för projektledare och tekniska 
förvaltare samt för ledare på dotterbo-
laget TL Bygg. Bolaget tillhandahåller 
hälsoförsäkring till de anställda och i 
bolagets Performance Management 
process ingår tydlig dialog mellan chef 
och medarbetare. Arbetsplatsolyckor, 
oavsett om det sker med egen eller 
externt anlitad personal, rapporteras 
och följs upp omedelbart.
25. Sociala risker områden
Områden som upplevs som otrygga 
på grund av bland annat kriminalitet, 
skadegörelse, omgivningens utform-
ning eller negativt rykte minskar i 
attraktivitet. Det i sin tur medför risk 
för ökad vakans och lägre fastighets-
värden.
Socialt hållbara platser är en del av 
hållbarhetsagendan.
Trygghetsskapande åtgärder i alla 
områden.
Områden med liv dygnets alla 24 
timmar.
Utvecklingsplaner för varje område.
Ett viktigt hållbarhetsmål är Vår Stad 
index. Målsättningen är att bolagets 
platser ska nå över 90% till 2030. 
Utfallet fram till och med 2023 uppgår 
till 43%.

===== SIDA 62 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.62.
 
Styrning & kontroll 08.
Ordförandeord. 
Stabilitet i stormiga 
vatten.
Man kan lugnt påstå att 2023 blev ett 
omvälvande år för fastighetsbranschen, 
präglat som det var av en enorm ränte-
uppgång och slagig börsutveckling.  
I denna tid visade Atrium Ljungbergs  
långsiktiga finansiella strategi sitt värde.
inför en framtid där marknaden för fastighets-  
obligationer åter tinar upp ordentligt. Detta skifte 
kan gå fortare än många i dag inser och Atrium 
Ljungberg är och ska vara väl rustat för det. 
Vår organisation har redan visat att vi klarar av 
att utveckla hela stadsdelar. Framåt ligger fokus 
på att så snart som möjligt realisera vår enastå -
ende projektportfölj trots det högre ränteläget. 
Vi har väldigt fina och värdeskapande projekt i 
Slakthusområdet, Sickla, Slussen och Hagastaden 
och engagemanget är stort hos ledningen och 
hela bolaget för att, utifrån vår vision ”Alla vill 
leva i vår stad”, vara med och på bästa sätt bygga 
framtidens Stockholm. 
Under 2023 har vi även satt upp nya hållbarhets -
mål. En viktig poäng här är att vi inte bygger några 
luftslott. Våra mål är aggressiva men samtidigt väl 
avvägda, genomtänkta och nåbara. Till 2025 ska 
vi halvera vårt klimatavtryck och till 2030 uppnå 
klimatneutralitet. Samtidigt har vi tagit fram bra 
mätbara mål även inom social hållbarhet, vilket är 
nog så viktigt i vår bransch. 
Vårt projekt Stockholm Wood City i Sickla har 
genom sin goda hållbarhetsinriktning och kvali -
tet rönt stor uppmärksamhet internationellt under 
I längre perspektiv är dagens ränteläge egentligen  
inget exceptionellt. När jag började i branschen 
låg räntorna på sex–sju procent. Även innan 
Putins invasion av Ukraina i februari 2022 fanns 
signaler på ökad inflation och potentiella räntehöj -
ningar. I själva verket är det utvecklingens höga 
hastighet som varit det anmärkningsvärda och 
skapat stora problem i fastighetsbranschen. För 
Atrium Ljungbergs del har strategin, att hålla den 
finansiella risken låg, visat sin riktiga styrka. Tidvis 
har vi kritiserats för den, men efter det gångna 
året håller många med om det kloka i att vara lite 
försiktig. 
Under året har frågor om strategi och långsiktiga  
mål som vanligt funnits på styrelsens dagordning, 
men med ett förstärkt fokus på bolagets finan -
siella position. Vi ser ett värde i att vårda vår rating 
året. Det är ett kvitto på att svensk noterad fastig -
hetsbransch i allmänhet, och Atrium Ljungberg i 
synnerhet, ligger långt framme inom hållbarhets -
området jämfört med andra marknader i Europa. 
Vi påvisar de stora möjligheter som finns utan att 
tumma på vare sig hållbarhet eller lönsamhet. 
Som styrelseordförande vill jag särskilt tacka Erik 
Langby som 2023 lämnade sin plats som styrelse -
ledamot efter nio fantastiska år. I hans ställe 
Ordförandeord
kunde vi välkomna den utomordentligt fastighets -
kunnige Johan Thorell. Jag vill också passa på att 
tacka alla aktieägare för deras förtroende. Jag 
vet att många av er uppskattar vår stabila strategi 
och har en långsiktig relation till oss. Slutligen 
vill jag också rikta ett hjärtligt tack till alla våra 
medarbetare för era dagliga ansträngningar och 
engagemang. 
Johan Ljungberg, styrelseordförande

===== SIDA 63 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.63.
 
Styrning & kontroll
Ägare som representerar minst
1/10 av röstetalet
De tre största ägarna står för 72% av rösterna 
och 60% av kapitaletÄgare som representerar minst 1/10 av röstetalet
Konsumen/t_f.ligaöreningen
Stockholm 24,3 %/19,9 %
Fam. Ljungberg
23,7  % /31,6 %
Fam. Holmström 
12,2 % /20,1 %
Övriga 
34,4  %/ 28,2 %
Återköpta aktier 
5,3 %
% av kapitalet/rösterna
Atrium Ljungberg AB (publ) är ett svenskt publikt 
aktiebolag med säte i Nacka. Bolagsordningen 
föreskriver att bolaget ska bedriva byggnadsrö -
relse, äga och förvalta fast egendom eller tomträtt 
samt värdepapper, idka handel med fastigheter 
samt driva annan med ovanstående ändamål för -
enlig verksamhet. 
Fundamentet för bolagsstyrningen utgörs av 
bolagsordningen, aktiebolagslagen, årsredovis-
ningslagen, andra tillämpliga lagar och förord-
ningar, myndighetsföreskrifter, börsens regelverk, 
GRI (Global Reporting Initiative), interna riktlinjer  
och policyer samt Svensk kod för bolagsstyrning  
(Koden) jämte rekommendationer och uttalanden  
från Rådet för finansiell rapportering, Aktiemark-
nadsnämndens uttalanden om vad som är god sed 
på den svenska aktiemarknaden och Nämnden 
för redovisningstillsyn. Kodens övergripande syfte 
är att stärka förtroendet för svenska börsbolag 
genom att främja en positiv utveckling av bolags-
styrningen i dessa bolag. 
Kodens normer är inte tvingande men bygger på 
principen att eventuella avvikelser ska anges och 
förklaras. Bolaget har under året inte haft några 
avvikelser från Koden att rapportera och i övrigt 
iakttagit god sed på aktiemarknaden. Atrium 
Ljungberg eftersträvar öppenhet kring bolagets 
beslutsvägar, ansvar, befogenheter samt olika 
kontrollsystem. Härutöver syftar arbetet med 
bolagsstyrning inom bolaget till att vägleda bolags-
ledningen och samtliga medarbetare i gott affärs-
mannaskap samt säkerställa en sund riskkultur. 
STYRNINGSSTRUKTUR
Strukturen för bolagsstyrningen inom Atrium 
Ljungberg framgår av illustrationen på sid. 64 och 
de efterföljande avsnitten.
INTERNA STYRINSTRUMENT
Viktiga interna styrinstrument är styrelsens 
arbetsordning och vd-instruktion samt bolagets 
mål och strategier, affärsplan, policyer, uppdrags -
beskrivningar, delegationsordning, attestordning 
och kommunicerade grundvärderingar.
EXTERNA STYRINSTRUMENT
De mest centrala externa styrinstrumenten är 
Regelverk för aktieemittenter på huvudmarkna -
den, Koden, aktiebolagslagen, IFRS, årsredovis -
ningslagen, GRI och andra relevanta lagar.
ÄGARE OCH AKTIER
Bolagets aktie är noterad på Nasdaq Stockholm 
och aktiekapitalet uppgick till  333 051 840 kronor 
per 31 december 2023, fördelat på 4 000 000 
A-aktier (tio röster per aktie) och 129 220 736 
B-aktier (en röst per aktie). Bolaget innehade 
per 31 december 2023 7 114 875 egna B-aktier. 
Förutom innehavet av egna aktier finns ingen röst -
rättsbegränsning. Bolagets börsvärde uppgick vid 
årets slut till 29,2 mdkr. Atrium Ljungbergs mål är 
att aktieutdelningen ska motsvara ca en tredjedel 
av förvaltningsresultatet såvida inte investeringar 
eller bolagets finansiella ställning i övrigt motive -
rar en avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå 
att vinster av engångskaraktär kan föras över till 
ägarna. Aktieinnehav som representerar minst en 
tiondel av röstetalet av samtliga aktier innehas per 
31 december 2023 av följande aktieägare:
Innehav per den  
31 december 2023
Andel av  
röstetalet, %
Familjen Ljungberg 31,6
Konsumentföreningen, Stockholm 20,0
Familjen Holmström 20,1
Mer information om ägarstrukturen finns på sid. 74.
BOLAGSSTÄMMA
Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom 
bolagsstämman som är bolagets högsta beslu -
tande organ. Årsstämma, som är benämningen 
på den årliga ordinarie bolagsstämman, ska hållas 
inom sex månader efter räkenskapsårets utgång 
för att besluta om fastställelse av resultat- och 
balansräkningen, om vinst- eller förlustdispositio -
ner samt besluta om ansvarsfrihet för styrelse och 
verkställande direktör. Härutöver utser stämman 
styrelse och revisorer samt fastställer ersättningar 
till styrelse, revisorer och ledning. Stämman fattar 
också beslut om bolagsordning och eventuella 
ändringar i aktiekapitalet. Datum för årsstämma 
offentliggörs senast i samband med delårsrap -
porten per 30 september. Kallelse till årsstämma 
ska ske fyra till sex veckor före stämman genom 
pressmeddelande, kungörelse i Post- och Inrikes 
Tidningar samt på bolagets webbplats, www.al.se. 
Att kallelse skett ska annonseras i Dagens 
Nyheter. Aktieägare har rätt att få ett ärende 
behandlat vid stämma om det anmäls till styrel -
sen senast sju veckor före stämman. Årsstämman 
2023 hölls den 22 mars, med såväl fysiskt delta -
gande som deltagande via poströstning varvid 
87,5% av rösterna deltog. På årsstämman fattades 
bland annat beslut om:
 — fastställande av resultat- och balansräkningar för 
moderbolaget respektive koncernen
 — beviljande av ansvarsfrihet för styrelse och verk-
ställande direktör
 — fastställande av vinstdisposition innebärande 
en utdelning om 5,30 kronor per aktie uppdelat 
på två utbetalningstillfällen om 2,65 kronor per 
aktie vardera
Bolags styrnings rapport.
 — fastställande av styrelsearvode om 1 680 000 kr 
fördelat på 480 000 kr till styrelseordföranden 
och 240 000 kr vardera till styrelseledamöterna
 — vidare beslutades att ersättning ska utgå för 
arbete i revisionsutskottet med 115 000 kr till 
utskottets ordförande och 50 000 kr till envar av 
övriga utskottsledamöter
 — bemyndigande till styrelsen att vid ett eller flera 
tillfällen förvärva så många B-aktier att bolagets 
innehav vid var tid inte överstiger 10% av samt-
liga aktier i bolaget, på Nasdaq Stockholm
 — bemyndigande till styrelsen att fram till nästa 
årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta 
beslut om att överlåta egna aktier av serie B. 
Bolags styrnings rapport

===== SIDA 64 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.64.
 
Styrning & kontroll
Överlåtelse av aktier av serie B får ske med 
högst det totala antalet egna aktier av serie B 
som bolaget vid var tid innehar
 — bemyndigande till styrelsen att vid ett eller flera 
tillfällen besluta om nyemission av aktier av serie 
B motsvarande högst 10% av bolagets antal 
aktier med eller utan avvikelse från aktieägarnas 
företrädesrätt. Emission får ske mot kontant 
betalning, genom kvittning eller apport
 
Bolagsstämmoprotokoll och övriga stämmohand -
lingar finns tillgängliga på bolagets webbplats 
www.al.se.
VALBEREDNING
Valberedningen är bolagsstämmans organ för 
beredning av stämmans beslut i val och arvodes -
frågor samt, i förekommande fall, procedurfrågor 
för nästkommande valberedning. Valberedningen 
ska föreslå ett underlag för stämmans behandling 
av följande ärenden:
 — val av stämmoordförande, styrelseordförande 
och övriga ledamöter till bolagets styrelse samt 
revisorer
 — styrelsearvode till ordförande, övriga ledamöter 
och eventuell ersättning för utskottsarbete samt 
arvodering till revisor
 — i förekommande fall, beslut om principer för 
utseende av valberedning inför kommande 
årsstämmor
I enlighet med de av årsstämman den 21 april 
2015 beslutade ”Principerna för inrättande av  
valberedning i Atrium Ljungberg AB” ska val -
beredningen bestå av fem ledamöter som ska 
representera de aktieägare som per den sista 
bankdagen i februari månad, året före den års -
stämma inför vilken valberedningens uppdrag  
ska fullgöras, är de röstmässigt största ägarna.  
I enlighet med Principerna för inrättande av 
valberedning i Atrium Ljungberg utsågs till val -
beredningens ledamöter Lars Ericson utsedd 
av Konsumentföreningen Stockholm, Per Erik 
Hasselberg (tillika valberedningens ordförande) 
utsedd av familjen Holmström, Anna Strömberg 
utsedd av Carnegie Fonder, Johan Ljungberg 
utsedd av familjen Ljungberg och Sampsa Ratia 
utsedd av Ömsesidiga arbetspensionsförsäkrings -
bolaget Varma. Valberedningen kan i vissa fall 
utöka antalet ledamöter till högst sju.
Vid framtagande av förslag till styrelse inför 
årsstämma beaktas ledamöternas kompetens, 
erfarenhet och bakgrund. Valberedningen tilläm -
par vidare den mångfaldspolicy som framgår av 
Kodens regel 4.1 vid framtagande av sitt förslag 
till styrelse. Målet med policyn är att uppnå mång -
fald när det gäller ålder, kön, utbildning, yrkesbak -
grund och andra faktorer i styrelsen. Årsstämman 
2023 beslutade i enlighet med valberedningens 
förslag, varvid två kvinnor och fyra män valdes 
som styrelseledamöter.
STYRELSE
Styrelsen har ett övergripande ansvar för bolagets 
organisation, administration och att förvaltningen 
av bolagets angelägenheter hanteras så att 
ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkast -
ning tillgodoses. Ansvaret omfattar även effektiva 
och ändamålsenliga system för styrning, intern 
kontroll och riskhantering.
Atrium Ljungbergs styrelse har bestått av sex 
ledamöter fram till årsstämman (information om 
ledamöterna finns på sid. 70). Enligt Koden ska 
en majoritet av styrelsen vara oberoende i för -
hållande till bolaget och bolagsledningen. Minst 
två av de oberoende ledamöterna ska även vara 
oberoende i förhållande till bolagets större aktie -
ägare. Styrelsens sammansättning uppfyller 
oberoendekraven. 
Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning 
(jämte vd-instruktion), instruktion för den ekono -
miska rapporteringen, affärsplan, budget samt 
policyer enligt uppräkning på sid. 68. I arbets -
ordningen regleras styrelsens arbetsformer. 
Styrelsens ordförande ska bland annat organisera 
och leda styrelsens arbete, tillse att styrelsen har 
rätt kompetens och kunskap för uppdraget och 
erhåller den information och beslutsunderlag som 
Valberedning Aktieägare 
genom årsstämman
Förslag
Val
RevisorerStyrelse och 
revisionsutskott
Vd och 
bolagsledning
Information
Val
Rapportering
Information
Rapportering
Bolags styrnings rapport

===== SIDA 65 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.65.
 
Styrning & kontroll
erfordras samt kontrollera att styrelsens beslut 
verkställs och att styrelsens arbete årligen utvär -
deras. I styrelsens uppgifter ingår bland annat att 
fastställa verksamhetsmål och strategier, tillsätta 
och utvärdera och vid behov entlediga verkstäl -
lande direktör, upprätthålla effektiva system för 
uppföljning och kontroll av bolagets verksam -
het, bevaka att lagar och andra regler efterlevs 
samt besluta om överlåtelser av fastigheter och 
bolag samt investeringar överstigande 50 mkr. 
Styrelsens och verkställande direktörens arbete 
ska årligen utvärderas. Arbetsordningen föreskri -
ver att styrelsen, utöver konstituerande styrelse -
sammanträde, ska sammanträda ca fem gånger 
per år. Styrelsen har under året haft sju möten 
varav ett konstituerande.
Under 2023 har styrelsen ägnat fortsatt stor upp -
märksamhet åt omvärldsläget, inflationsutveck -
lingen och dess effekter inte minst på byggkost -
naderna, ökade energipriser samt det fortsatt 
höga ränteläget, bolagets rating och utvecklingen 
på bostadsrättsmarknaden. Styrelsen har fattat 
beslut om samtliga fastighetsförvärv och fastig -
hetsförsäljningar samt alla investeringar i projekt 
eller befintliga fastigheter överstigande 50 mkr. 
Stor uppmärksamhet har även ägnats åt pågående 
och framtida investeringsprojekt och finansfrågor 
samt frågor kopplade till bolagets kapitalstruktur. 
Nya övergripande affärs- och hållbarhetsmål har 
framtagits och vissa av bolagets policyer har upp -
daterats. Vid styrelsemötena har avrapportering 
skett från bolagsledningen kring bolagets ekono -
miska och finansiella ställning, riskanalys, håll -
barhetsredovisning, aktuella marknadsfrågor och 
projekt. Kvartalsvis under året har rapportering 
skett av dels utfall mot budget, dels reviderade 
prognoser för helåret. Styrelsens årsplanering 
framgår av illustrationen intill.
Styrelsens ledamöter har en ändamålsenlig 
samlad erfarenhet, kompetens och bredd med 
hänsyn till Atrium Ljungbergs verksamhet, utveck -
lingsskede och förhållanden i övrigt. 
Styrelsemöte februari:
/endash.case  Resultat för helåret  /endash.case  Årsredovisning
/endash.case  Förslag till vinstdisposition /endash.case  Handlingar inför bolagsstämman
– Avrapportering revisorer
Styrelsemöte mars:
/endash.case  Förberedelse inför 
 årsstämman
/endash.case  Första kvartalsrapporten, prognos
– Policyer och styrande dokumentStyrelsemöte juli:
/endash.case  Andra kvartals-
 rapporten, prognos
Styrelsemöte juni
Styrelsemöte maj:Strategikonferens och styrelsemöte september:
– Översyn av strategier och mål
Styrelsemöte oktober:
/endash.case  Tredje kvartalsrapporten, prognos
– Finansieringsstrategi
– Vision, affärsidé, strategier
– Omvärldsanalys
– Budge/t_f.ligaörutsä/t_t.liganingar
– Hållbarhet
Styrelsemöte december:
/endash.case  Budget, affärs- och handlingsplan
– Hållbarhetsfrågor
Konstituerande möte mars:
– Do/t_t.ligaerbolagens bolagsstämmor
– Styrelser
– Firmateckning
Jan
Feb
Mars
April
Okt
Sep
Maj
Nov
Aug
Juni
Dec
Juli
Bolagsstämma mars:
Styrelsens årsplanering utöver stående punkter, såsom investeringsbeslut, lägesrapport pågående projekt och 
förvaltning, likviditet och finansiering
Styrelsen har inom sig inrättat ett revisions -
utskott. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg, 
som har den redovisningskompetens som är ett 
krav enligt aktiebolagslagen och är oberoende 
i förhållande till bolaget och dess största ägare. 
Johan Ljungberg, bolagets ordförande och Johan 
Thorell, ledamot av styrelsen är ledamöter av 
revisionsutskottet. Revisionsutskottet stödjer 
styrelsen i arbetet med kvalitetssäkring av bola -
gets finansiella rapportering och övervakar bola -
gets riskhantering, interna kontroll och finansiella 
struktur. Utskottet har fortlöpande dialog med 
bolagets revisorer för att informera sig om revi -
sionens inriktning och omfattning samt iakttagel -
ser och synen på bolagets risker. Vidare övervakar 
och granskar utskottet den externa revisionens 
oberoende samt biträder valberedningen vid valet 
av revisor och arvodering av revisionsinsatsen. 
Under året har utskottet sammanträtt sex gånger. 
Bolagets revisorer har närvarat vid samtliga 
tillfällen. Samtliga möten i revisionsutskottet, 
inklusive protokoll, har redovisats för styrelsen.
Ersättningsutskottet består av styrelsens samt -
liga ledamöter. Dess huvudsakliga uppgift är att 
bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings -
principer, ersättningar och andra anställningsvill -
kor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska 
även följa och utvärdera eventuella program för 
rörliga ersättningar till bolagsledningen. I dags -
läget finns inga sådana program. Det ska även 
följa och utvärdera tillämpningen av de riktlinjer 
för ersättningar till bolagsledningen som bolags -
stämman enligt lag ska besluta om samt gällande 
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i 
bolaget. Vid årsstämman framlades och godkän -
des ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2022.
Styrelsens arbetsformer och effektivitet utvärde -
ras vissa år av extern part, och presenteras för 
valberedningen. Verkställande direktörens arbete 
utvärderas löpande och minst en gång per år 
utan närvaro av bolagsledningen. Vid den årliga 
revisionen har bolagets revisor avrapporterat 
genomfört arbete och iakttagelser och i samband 
med det även haft en dialog med styrelsen utan 
bolagsledningens närvaro.
VD OCH BOLAGSLEDNING
Bolagsledningen består av vd, cfo, hr-ansvarig 
samt fyra affärsområdeschefer. Bolagsledningen 
har utöver löpande ärenden inom respektive funk -
tion prioriterat frågor kring ökande energi- och 
byggkostnader, pågående investeringsprojekt, 
fastighetstransaktioner, finansieringsfrågor, bola -
gets kapitalstruktur, affärsutveckling, organisa -
tionsfrågor och hållbarhetsfrågor. 
Bolags styrnings rapport

===== SIDA 66 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.66.
 
Styrning & kontroll
Annica Ånäs tillträdde som bolagets verkstäl -
lande direktör i februari 2016. Hon anställdes 
i bolaget 2011 som bolagets cfo och var även 
anställd 2008–2010. Hennes aktieinnehav i Atrium 
Ljungberg uppgår till 42 000 (42 000) B-aktier. 
Hon har inga innehav i företag som bolaget har 
betydande affärsförbindelser med.
Övriga bolagsledningen presenteras på sid. 72 
och organisationsschema på sid. 66.
ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE 
BEFATTNINGSHAVARE
Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled -
ningen ska vara marknadsanpassade och konkur -
renskraftiga, men inte löneledande i förhållande 
till jämförbara företag. Verkställande direktörens  
ersättning föreslås av styrelsens ordförande och 
beslutas av styrelsen. Ersättningar till övriga 
bolagsledningen föreslås av verkställande direk -
tören och godkänns av styrelsen. Ersättning 
till bolagsledningen inklusive vd utgörs av fast 
grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelate -
rad ersättning utgår. Ett lånesubventionsprogram 
för bolagsledningen beslutades av årsstämman 
2018 vilket förlängdes och utökades vid årsstäm -
man 2023. Låneprogrammet avser räntekompen -
sation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i 
bolaget. Maximalt lån som kan räntesubventione -
ras uppgår till 6 mkr för vd och 2,5 mkr för övriga 
ledande befattningshavare. Räntesubventionerna 
är villkorade av fortsatt anställning och kan vara 
tillgängliga i högst fem år. Verkställande direktö -
rens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för 
övriga personer i bolagsledningen är 66 år, men 
de har enligt lag rätt att, från år 2023, arbeta till 
69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade 
och innebär att bolaget inte har något ytterligare 
åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagets sida har verkstäl -
lande direktören tolv månaders uppsägningstid 
och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv 
månader. Några övriga avgångsvederlag före -
kommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp 
till sex månaders uppsägningstid. För bolagsled -
ningen tillämpas i övriga och i tillämpliga delar de 
villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda 
i koncernen, antingen enligt kollektivavtal eller 
enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till 
de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås 
av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda 
skäl för det.
REVISION
Vid årsstämman 2023 utsågs Deloitte AB som 
revisor med Hans Warén som huvudansvarig 
revisor. Hans Waréns övriga uppdrag innefattar 
bland annat Industrivärden, SKF och Trelleborg. 
Revisorernas uppdrag sträcker sig till och med 
årsstämman 2024. Revisionsteamet har under 
året löpande informationskontakter med bolaget, 
utöver de granskningsåtgärder som genomförs. 
Bolagets revisorer granskar finansiella rapporter 
och genomför en översiktlig granskning per 31 
december såväl som delårsbokslutet per 30 sep -
tember. Vidare genomför de en översiktlig gransk -
ning av hållbarhetsredovisningen samt granskar 
bolagets processer inklusive förvaltningsrevision. 
Därutöver sker en granskning av huruvida års -
stämmans riktlinjer om ersättningar till ledande 
befattningshavare har följts.
Styrelse 2023
Invald Ersättning, kr Oberoende* Oberoende** Not 
Styrelse-
möten
Möte 
revisions-
utskott
Johan Ljungberg Ordförande 2001 530 000 Ja Nej  1) 12 av 12 6 av 6
Gunilla Berg Ledamot 2020 355 000 Ja Ja  2) 12 av 12 6 av 6
Simon de Château Ledamot 2014 240 000 Ja Ja 12 av 12
Conny Fogelström Ledamot 2019 240 000 Ja Nej 12 av 12
Erik Langby Ledamot 2014 0 Ja Ja  3) 3 av 12
Sara Laurell Ledamot 2018 240 000 Ja Ja 12 av 12
Johan Thorell Ledamot 2023 290 000 Ja Ja 4) 9 av 12 4 av 6
* Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
** Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.
1)  Ordförande för stämman 2015–2023. Ledamot 2009–2015. Suppleant 2001–2009. Direkt och indirekt större aktieägare i bolaget.  
Ledamot i revisionsutskottet.
2) Ordförande för revisionsutskottet.
3) Avgick i samband med bolagsstämman i mars 2023. 
4) Invald i samband med bolagsstämman i mars 2023.
Bolagsledningen
Ersättningar 
 bolagsledning Grundlön/Arvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Summa
kkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Annica Ånäs, vd 7 108 6 742 417 271 2 439 2 340 9 964 9 353
Övriga ledande 
 befattningshavare  
5 (6) personer 13 869 12 729 52 40 324 532 2 829 3 538 17 074 16 840
Vd
Annica Ånäs
AO Fastighet
Mattias Celinder
AO Affärs- 
utveckling
Linus Kjellberg
AO Projekt
Angela Berg
Cfo och  
AO Affärsstöd
Ulrika Danielsson
HR
Helena Martini
AO Leasing
Tf. Mattias Celinder
Bolags styrnings rapport

===== SIDA 67 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.67.
 
Styrning & kontroll
Styrelsen ansvarar enligt den svenska 
aktiebolagslagen och Svensk kod för 
bolagsstyrning för den interna kontrollen 
i bolaget. Denna rapport är upprättad i 
enlighet med årsredovisningslagen 6 kap. 
6 § och är därmed begränsad till intern 
kontroll avseende den finansiella rappor-
teringen. För att beskriva den interna 
kontrollen har bolaget följt det interna-
tionellt etablerade ram verket COSO (the 
Committee of Sponsoring Organisations), 
vilket består av fem komponenter; 
kontroll miljö, riskhantering och bedöm-
ning, kontroll aktiviteter, information och 
kommunikation samt uppföljning.
KONTROLLMILJÖ
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att 
säkerställa god intern kontroll och effektiv risk -
hantering. Styrelsen fastställer årligen en arbets -
ordning som klargör styrelsens  ansvar och som 
reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. 
Styrelsen har beslutat att hela styrelsen utgör 
ersättningsutskott och under 2020 inrättades 
ett revisionsutskott. Ordförande för utskottet är 
Gunilla Berg. Styrelsen utövar sin kontroll främst 
genom att årligen fastställa policydokument, 
instruktion till vd, delegationsordningar, instruk -
tion för den ekonomiska rapporteringen, attest-  
instruktion,  verksamhetsmål och strategi samt 
affärsplan och budget. 
Bolagsledningen ansvarar för att utforma och 
dokumentera samt upprätthålla och pröva de 
system och processer som behövs för att mini -
mera risker i den löpande verksamheten och 
den finansiella rapporteringen. Förutom policy -
dokument finns riktlinjer, delegationsordningar, 
attest instruktioner och uppdragsbeskrivningar för 
respektive anställd, innehållande de anställdas 
ansvar och befogen  heter samt standardiserade 
rapporteringsrutiner.
Utöver detta är hållbarhetsarbetet integrerat i 
hela verksamheten. Bolaget har dessutom väl för -
ankrade grund värderingar såsom pålitlighet, lång -
siktighet, samverkan och innovativt tänkande som 
genomsyrar alla sammanhang. 
Atrium Ljungberg är även medlem i FN:s Global 
Compact och har därmed skrivit under de tio 
principerna inom områdena mänskliga rättighe -
ter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Dessutom 
rapporterar bolaget enligt GRI (Global Reporting 
Initiative) och TCFD (Task Force on Climate-
related Financial Disclosures). Bolagets formella 
Intern kontroll.
hållbarhets redovisning återfinns på sida 18–29, 
55–61 samt 118–136. 
RISKHANTERING OCH BEDÖMNING
Riskbedömningen innebär att Atrium Ljungberg 
har identifierat de arbetsprocesser och resultat-  
och balansposter där risk finns att felaktigheter,  
ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna 
uppstå om inte erforderliga kontroll moment 
byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analys -
eras således huruvida fel skulle kunna uppstå 
och i så fall hur och var i processen. I riskbedöm -
ningen har posterna där risken för väsentliga fel 
är högst identifierats. Det är poster där värdena 
i transaktionerna är stora eller att processen 
innehåller stor komplexitet med behov av stark 
intern kontroll. De tre viktigaste riskområdena är: 
projektverksamheten, fastighetsvärdering och 
finansieringsverksamheten.
Under 2023 har bolaget investerat 2 155 mkr 
i befintliga fastigheter, varav 1 707 avser fast -
igheter som utvecklas för ägande och 444 mkr 
avser bostadsrättsaffären. Inga investeringar 
startas vanligtvis utan att en rimlig avkastning kan 
tryggas. För att minimera riskerna i byggprojekten 
görs noggranna kalkyler baserade på hög kompe -
tens. Upphandlingen görs kostnadseffektivt med 
egna projektledare genom så kallad delad entre -
prenad då flera aktörer får lämna pris på enskilda 
delar i byggprojektet. Projektgenomgångar hålls 
varje kvartal där projektets styrgruppsordförande, 
bolagets cfo, affärs utvecklare, projektledare, 
fastighetsanalytiker och  projektcontroller när -
varar. Projekten rapporteras löpande till  bolags-
ledning och styrelsen där eventuella avvikelser 
kommenteras.
I värderingsprocessen är det, för att kunna 
bedöma fastig  heternas marknadsvärden, bland 
annat viktigt att följa utvecklingen på fastighets -
marknaden. Bolaget har under 2023 haft avstäm -
ningar med externa värderare vid varje kvartals -
skifte. Bolaget genomför interna värderingar vid 
varje kvartal och gör även externa värderingar vid 
hel- och halvårsskiftet. För 2023 har 35% av fast -
ighetsbeståndet externvärderats. Vid internvärde -
ringen kvalitetssäkrar externa värderare antagna 
marknadshyror, driftkostnader, vakanser och 
avkastningskrav. 
Fastighetsverksamhet är en kapitalintensiv 
bransch vilket medför olika finansiella risker. Den 
främsta risken är likviditetsrisken i form av refi -
nansieringsrisker och kreditrisker kopplat till 
omförhandlingar av lån, obligationsförfall och 
 nyfinansieringsbehov med hänsyn till investe -
ringar i egna fastigheter och förvärv. En annan risk 
är fluktuationer i  resultat och kassaflöde på grund 
av ränteförändringar. Dessa risker regleras i bola -
gets finanspolicy och följs löpande upp av bola -
gets ledning och styrelse. Styrelsen följer också 
upp att givna mandat i finanspolicyn efterlevs. 
Förutom dessa riskområden har följande proces -
ser under året analyserats:
 — Projektprocessen
 — Hyresprocessen
 — Inköpsprocessen
 — Löneprocessen
 — Bokslutsprocessen
 — Fastighetsvärderingsprocessen
 — Finansieringsprocessen
 — Rutiner vid fastighetstransaktioner
Vad gäller övriga identifierade risker, se avsnittet 
”Risker och riskhantering” sid. 55–61.
Intern kontroll

===== SIDA 68 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.68.
 
Styrning & kontroll
KONTROLLAKTIVITETER
För att förhindra att felaktigheter uppstår har kon -
trollaktiviteter införts vars syfte är att säkerställa 
att kontrollmålen uppfylls. Arbetet med riskbe -
dömning och utformande av kontrollaktiviteter har 
genomförts av de personer som  löpande är invol -
verade i respektive process i samarbete med bola -
gets controllers, ekonomichef och cfo. Genom 
detta skapas delaktighet och förståelse för risker 
och för vikten av att interna kontroller genomförs. 
Dessutom bedrivs ett kontinuerligt arbete med att 
utvärdera och effektivisera kontroll aktiviteterna. 
Kontrollerna genomförs på övergripande nivå 
genom analyser av resultat och nyckeltal samt 
på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter 
ingår i de löpande processerna och rutinbeskriv -
ningarna. Varje kvartal följs bolagets resultat upp 
mot budget och prognoser samt att pågående 
projekt följs upp mot styrelsebeslut. Som uppfölj -
ning skrivs detaljerade kommentarer till bolags -
ledning och styrelsen i enlighet med standardise -
rade rapporteringsrutiner. 
Bolaget har en extern visselblåsarfunktion och 
vidtar löpande åtgärder för att minska risken 
för till exempel korruption genom revision av 
bolagets leverantörer eller genom att erbjuda 
internutbildningar.
INFORMATION OCH KOMMUNIKATION
Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrap -
porter och annan löpande information utformas  
i enlighet med svensk lag och praxis. Informations-   
givningen ska präglas av öppenhet och vara till  -  
förlitlig. För att säkerställa att den externa 
kommunika tionen mot aktiemarknaden sker 
korrekt finns en kommunikationspolicy som regle -
rar hur informations  givning ska ske. Ambitionen är 
att skapa förståelse och förtroende för verksam -
heten hos ägare, investerare, analytiker och andra 
intressenter.
Bolagsledningen ansvarar för att informera 
berörda medarbetare om deras ansvar för att 
upprätthålla god intern kontroll. Via intranätet 
och informationsmöten hålls med  arbetare upp -
daterade kring regelverk och policyer. Genom 
att det finns uppdragsbeskrivningar för varje 
tjänst inom  bolaget finns även en tydlighet i 
ansvarsfördelningen.
UPPFÖLJNING
Samtliga processbeskrivningar, policyer och 
styrdokument uppdateras vid behov, dock minst 
årligen. Årligen genomförs också en utvärdering 
av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning 
som styrelse informeras om resultatet. Atrium 
Ljungberg har inte någon avdelning för intern -
revision. Uppföljning av systemet för intern kon -
troll utförs av koncernens cfo, ekonomichef, 
redovisnings ansvariga, controllers med särskild 
specialist kompetens och genom självutvärde -
ringar samt avrapporteras till revisionsutskottet. 
Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa 
god kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kva -
litet i det löpande ekonomiarbetet och följ  aktligen 
även i den finansiella rapporteringen. Bolagets 
revisorer granskar löpande och rapporterar slut -
satser till bolags  ledning och styrelse avseende 
bolagets interna kontroll. För 2023 har reviso -
rerna haft följande fokus  områden vid granskning 
av den interna kontrollen; projekt-, fastighetsvär -
derings-, finansierings-, hyres-, inköps-, boksluts- 
och löneprocessen.  Revisorernas avrapportering 
för 2023 visar att Atrium  Ljungberg har en god 
intern kontroll i förhållande till bolagets storlek 
och verksamhet. Styrelsen gör bedömningen att 
en separat funktion för internrevision dörmed inte 
är motiverad.
Policyer fastställda av styrelsen
Uppförandekod för medarbetare Beskriver det beteende som förväntas av medarbetarna
Uppförandekod för leverantörer Krav och riktlinjer på bolagets  leverantörer
Närståendepolicy Identifierar närstående och närståendetransaktioner i enlighet med  regelverk
Jämställdhets- och  diskrimineringspolicy Styrdokument i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering
Hållbarhetspolicy Övergripande ambitioner avseende bolagets miljömässiga och sociala ansvar
Arbetsmiljöpolicy Policy för hur arbets miljöarbetet ska bedrivas
Kommunikationspolicy Policy för vår externa och interna kommunikation
Finanspolicy Policy och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas
IT- och cybersäkerhetspolicy Utgör grunden för bolagets förhållningssätt i IT- frågor
Policy för personuppgiftsbehandling Berör behandlingen och skyddet av personuppgifter
Visselblåsarpolicy Ger anställda och  intressenter möjlighet att rapportera oegentligheter
Insiderpolicy Avser handel med  värdepapper
Skattepolicy Vägleder våra medarbetare i hur vi skall förhålla oss i skattefrågor
Kontrollmiljö Riskbedömningar Kontrollaktiviteter Information och  
kommunikation
Uppföljningar
Intern kontroll

===== SIDA 69 =====

Styrning & kontroll02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.69.
Från vänster: Sara Laurell, Conny Fogelström, Johan Ljungberg, Gunilla Berg, Johan Thorell, Simon de Château
Styrelse

===== SIDA 70 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.70.
 
Styrning & kontroll
Styrelse.
JOHAN LJUNGBERG
Funktion: Styrelsens ordförande samt ledamot i revisions -
utskottet. 
Invald i styrelsen:  Styrelsesuppleant 2001–2009, samt styrelse -
ledamot under del av 2006. Styrelse  ledamot sedan 2009 och 
styrelsens ordförande sedan 2015.  
Yrke: Vd och styrelseordförande i Tagehus Holding AB.  
Utbildning: Civilingenjör, KTH i Stockholm, B.Sc. Civil 
Engineering Tufts University  
Relevant arbetslivserfarenhet:  Mångårig erfarenhet från 
 fastighets- och kapitalmarknaden.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag 1): Styrelseordförande 
i Tagehus Holding AB. Vice ordförande i John Mattson 
Fastighetsföretagen AB. Styrelseledamot i K2A Knaust & 
Andersson Fastigheter AB. 
Född: 1972. 
Egna och  närståendes aktieinnehav:  1 396 400 A-aktier och  
20 185 384 B-aktier (1 396 400 A-aktier och 20 027 584 B-aktier).
GUNILLA BERG
Funktion: Styrelseledamot och ordförande för revisions -
utskottet. 
Invald i styrelsen:  2020. 
Yrke: Styrelseledamot.  
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm.  
Relevant arbetslivserfarenhet:  Cfo för Post Nord-kon cernen 
samt vice vd och cfo för SAS- och KF-koncernen.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseledamot 
och ledamot i revisions- och projektutskottet i Afry AB. 
Styrelseledamot, ordförande i revisionsutskottet, ledamot  
i ersättningsutskottet i Praktikertjänst AB.  
Född: 1960. 
Egna och närståendes aktieinnehav:  1 500 (1 500) B-aktier.
SIMON DE CHÂTEAU
Funktion: Styrelseledamot.  
Invald i styrelsen:  2014. 
Yrke: Chief Investment Officer i Alma Property Partners.  
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm.  
Relevant arbetslivserfarenhet:  Vd på Sveafastigheter,  
Head of Corporate finance och analytiker på Leimdörfer.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande 
i Alma Property Partners AB. Styrelseordförande i Prisma 
Properties AB. Styrelseledamot i NCC AB (publ) samt Akka 
Egendom AB. 
Född: 1970. 
Egna och närståendes aktieinnehav:  65 000 (65 000) B-aktier.
CONNY FOGELSTRÖM
Funktion: Styrelseledamot.  
Invald i styrelsen:  2019. 
Yrke: Senior Advisor.  
Utbildning: Statsvetenskap vid Stockholms universitet  
och fastighets  ekonomi vid Högskolan i Gävle.  
Relevant arbetslivserfarenhet:  Ombudsman 
Hyresgästföreningen 1987–2004. Kommunalråd i Täby 
 2006–2015. Stadsutvecklingskonsult 2015–2020.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag:  Vice ordförande i 
Konsumentföreningen Stockholms styrelse och ledamot i  
Täby Fastighets ABs styrelse, ordförande Kooperativa 
Förbundets valberedning.  
Född: 1960. 
Egna och närståendes aktieinnehav:  5 000 (4 000) B-aktier.
JOHAN THORELL
Funktion: Styrelseledamot.  
Invald i styrelsen:  2023 
Yrke: Vd för Gryningskust Holding AB.  
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm.  
Relevant arbetslivserfarenhet:  Mångårig erfarenhet från fast -
ighetsbranschen genom såväl egen verksamhet som styrelse -
ledamot i noterade och onoterade fastighetsbolag.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i 
Kallebäck Property Invest AB. Styrelseledamot i Sagax AB, K2A 
Knaust & Andersson Fastigheter AB, Hemsö Fastighets AB, 
Nicoccino Holding AB och Storskogen Group AB.  
Född: 1970 
Egna och närståendes aktieinnehav: Inget aktieinnehav.
SARA LAURELL
Funktion: Styrelseledamot.  
Invald i styrelsen:  2018. 
Yrke: Vd Loopia Group. 
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm  
och MBA, Harvard Business School.  
Relevant arbetslivserfarenhet:  Mångårig erfarenhet av 
 transformation inom detaljhandel och digitalisering av 
 konsument/SME-drivna affärer.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag:  Inga övriga väsentliga 
 styrelseuppdrag.  
Född: 1971. 
Egna och närståendes aktieinnehav: 5 000 (5 000) B-aktier.
1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag.
Styrelse

===== SIDA 71 =====

Styrning & kontroll02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
Ledning
Från vänster: Ulrika Danielsson, Mattias Celinder, Helena Martini, Annica Ånäs, Linus Kjellberg, Angela Berg
S.71.

===== SIDA 72 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.72.
 
Styrning & kontroll
Ledning.
ANNICA ÅNÄS
Funktion: Vd. 
Anställd sedan år:  2011. Vd sedan 2016. Tidigare cfo.  
(Även anställd 2008–2010.) 
Utbildning: Jur.kand. och Civilekonom. 
Relevant arbetslivserfarenhet:  Cfo på Hemsö och vd inom 
kommunikations  branschen. Flera styrelseuppdrag, bland annat 
hos JM AB och fastighetsbolaget Technopolis.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag 1): Styrelseledamot i 
Swedavia AB samt styrelseledamot i Kojamo.  
Född: 1971. 
Egna och närståendes aktieinnehav:  42 000 (42 000) B-aktier.
ANGELA BERG
Funktion: Affärsområdeschef Projekt.  
Anställd sedan år:  2011. 
Utbildning: Civilingenjörsutbildning Väg och Vatten, KTH.  
Relevant arbetslivserfarenhet:  Projektledarbefattningar inom 
bygg- och fastighetsbranschen.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag:  Styrelseledamot i Bjerking 
AB och styrelseledamot i Rättvist byggande.  
Född: 1975. 
Egna och närståendes aktieinnehav:  11 215 (11 215) B-aktier.
MATTIAS CELINDER
Funktion: Affärsområdeschef Fastighet.  
Anställd sedan år:  2006. 
Utbildning: Civilekonom. 
Relevant arbetslivserfarenhet:  Ledande befattningar inom 
hotell-, restaurang- och resebranschen.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag:  Styrelseledamot i Centrum 
för AMP och styrelseledamot i KFUM Central AB.  
Född: 1972. 
Egna och närståendes aktieinnehav:  11 558 (11 558) B-aktier.
ULRIKA DANIELSSON
Funktion: Cfo och affärsområdeschef Affärsstöd.  
Anställd sedan år:  2021. 
Utbildning: Civilekonom 
Relevant arbetslivserfarenhet:  Cfo på Castellum samt flera  
styrelseuppdrag.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag¹ ): Styrelseledamot i Infranord 
AB samt ordförande i revisionsutskottet och ledamot i ersätt -
ningsutskottet. Styrelse  ledamot i Pandox AB samt ledamot i 
revisionsutskottet.  
Född: 1972. 
Egna och  närståendes aktieinnehav:  8 000 (8 000) B-aktier.
LINUS KJELLBERG
Funktion: Affärsområdeschef Affärsutveckling.  
Anställd sedan år:  2003. 
Utbildning: Fil.mag. Historia och Centrumfunktion, KTH.  
Relevant arbetslivserfarenhet:  Omvärldsanalytiker, affärs -
utvecklare och projektledare inom fastighetsbranschen.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag:  Styrelseledamot i Barkarby 
Science AB. 
Född: 1972. 
Egna och närståendes aktieinnehav:  6 080 (6 080) B-aktier.
1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag.
Ledning
HELENA MARTINI
Funktion: HR-chef. 
Anställd sedan år:  2010. 
Utbildning: Turismlinjen på Högskolan Dalarna.  
Relevant arbetslivserfarenhet:  HR-manager på Microsoft.  
Övriga väsentliga styrelseuppdrag:  – 
Född: 1965. 
Egna och närståendes aktieinnehav:  13 225 (13 225) B-aktier.

===== SIDA 73 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.73.
 
Styrning & kontroll
Aktien och ägarna.
Vår affärsmodell har ett långsiktigt 
 perspektiv och tar oss igenom såväl 
goda som dåliga tider. 
Vi ska ha en öppen och rättvisande redovisning 
samt finansiell kommunikation till omvärlden i 
syfte att underlätta en värdering av bolaget och 
därmed aktien. 
BÖRSVÄRDE
Börsvärdet, det vill säga värdet av samtliga note -
rade  ute stående aktier, uppgick vid årsskiftet till 
29 mdkr (22). Det gör Atrium Ljungberg till ett 
av de större börs noterade fastighetsbolagen i 
Sverige.
HANDEL OCH OMSÄTTNING
Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq 
Stockholm och handlas på listan för stora bolag, 
Large Cap. Aktiens omsättning på Nasdaq 
Stockholm uppgick till 21,3 miljoner aktier (25,6). 
Omsättningshastigheten, det vill säga antalet 
omsatta aktier under året dividerat med antalet 
utestående aktier per årsskiftet, var 17% (20). Från 
och med den 23 september 2019 ingår Atrium 
Ljungbergs aktie i FTSE EPRA Nareit Global Real 
Estate index. Indexet är bland de mest erkända 
och använda indexen för börsnoterade fastighets -
bolag och består av nästan 500 fastighetsbolag 
globalt.
UTDELNINGSPOLICY
I slutet av 2023 ändrade bolaget sin utdelnings -
policy i syfte att stärka möjliggörandet av pro -
jektportföljen. Den nya policyn innebär att ca 
en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas 
ut, såvida inte investeringar eller bolagets finan -
siella ställning i övrigt motiverar annat. Därutöver 
kan styrelsen föreslå att vinster av engångska -
raktär kan föras över till ägarna. För räkenskaps -
året 2023 föreslås en utdelning om 3,50  kronor 
per aktie (5,30) att utbetalas vid två tillfällen om 
vardera 1,75 kronor per aktie, motsvarande en 
 ut delningsandel om 32% (59).
TOTALAVKASTNING
Aktiekursen för B-aktien (ATRLJ B) var vid årets 
slut 231,20 kronor (170,90). Under året noterades 
en högsta kurs  om 233,40 kronor (215) och en 
lägsta om 150,10 kronor (117,90). 
Totalavkastningen för aktien, mot  svaran de 
summan av utbetald utdelning och kurstillväxt, 
var under året 40% (–12). Motsvarande avkast-
ning för OMXS Benchmark GI, som innehåller ett 
urval av de största och mest handlade aktierna på 
Nasdaq, var 19% (–21) och för OMXS Real Estate 
GI, som utgörs av de noterade fastighets  bolagen 
på  Nasdaq Stockholm, var 20% (–44). 
DIREKTAVKASTNING
Direktavkastningen är företagets utdelning i rela -
tion till aktuell aktiekurs och utgör den avkast -
ning aktieägaren får kontant varje år efter års -
stämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker därmed 
en relation mellan två olika ”sfärer” – Atrium 
Ljungbergs prestation i form av utdelning och 
aktiemarknadens prissättning av företaget.
Den föreslagna utdelningen om 3,50 kronor 
(5,30), som föreslås betalas ut vid två tillfällen, 
 mot svarar en direktavkastning om 1,5% (3,1) 
beräknat på aktiekursen vid årets utgång.
ÄGARSTRUKTUR
Vid årsskiftet fanns det 7 511 kända aktieägare 
(8 057) i  Atrium Ljungberg. De största ägarna 
är familjen Ljungberg, Konsument  föreningen 
Stockholm och familjen Holmström som tillsam -
mans äger totalt 72% av rösterna. Det utländska 
ägandet uppgick till 17% (14). En aktie av serie 
A berättigar till tio röster och en aktie av serie B 
berättigar till en röst. För A-aktier gäller förbe -
håll om hembud enligt bolags  ordningen inne -
bärande att A-aktie  ägare som vill sälja sina aktier 
först måste erbjuda övriga A-aktieägare dessa. 
Mellan bolagets A-aktieägare finns dessutom ett 
avtal som innebär att om hembud inte nyttjas ska 
A-aktier om vandlas till B-aktier innan överlåtelse 
får ske.
SUBSTANSVÄRDEN
Substansvärdet är det samlade kapital som 
bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta 
kapital vill Atrium Ljungberg skapa stabil avkast -
ning och tillväxt under lågt risktagande. Då Atrium 
Ljungbergs fastigheter är redo  visade till verk-
ligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån 
balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn 
tas till poster som inte innebär någon utbetalning 
i närtid, såsom i Atrium Ljungbergs fall derivat, 
goodwill och uppskjuten skatte  skuld. 
Substansvärdet uppgick vid årets utgång till 262 
kronor/aktie (271). Aktiekursen vid årsskiftet 
utgjorde således 88% (63) av substansvärdet. 
Atrium Ljungberg har en betydande projektport -
följ där värdetillväxt skapas genom utveckling av 
egna byggrätter. Substansvärdet tar inte hänsyn 
till framtida värdepotential i projektportföljen.  
Läs mer om vår projektportfölj i kapitel 5.
Beräkning av substansvärdet
Mkr Kr/aktie
Eget Kapital enligt balansräkning 27 519 218,22
Återläggning:
Derivat enligt balansräkning –390  –3,09
Goodwill enligt balansräkning –140  –1,11
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 6 064  48,09
Långsiktigt substansvärde 33 053  262,11  
 
ÅTERKÖP AV AKTIER  
Stämman har bemyndigat Atrium Ljungbergs sty -
relse att, fram till nästa stämma i mars 2024, vid 
ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva 
egna aktier. Syftet med programmet är att ge sty -
relsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bola -
gets kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat 
aktieägarvärde. Bolaget ägde per 31 december 
2023, 7 114 875 aktier av serie B med ett genom -
snittligt återköpspris om 157 kr/aktie.
Aktien och ägarna

===== SIDA 74 =====

0
4 
2 
10 
6 
8 
0
75
150
225
300
375
ATRLJ B
20172016 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Nasdaq Stockholm PI 
Nasdaq Stockholm Real Estate PI
index
Omsä/t_t.liganing på Nasdaq Stockholm
Omsä/t_t.liganing, 
miljoner aktier per månad
Källa: Nasdaq
Atrium LjungbergaktienLångsiktigt substansvärde,  
aktuellt substansvärde och börskurs
kr/aktie
0
1
2
3
4
5
23211917151311090705030199
Historisk utdelning (ny utdelningspolicy 2023)
–  Föreslagen utdelning för 2023 är 3,50 kr/aktie.
02. 05.03. 06. 07.01. 04. 08.
S.74.
 
Styrning & kontroll
Börskurs, kr/aktie
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
Avy/t_t.ligaringsvärde, kr/aktie
kr/aktie
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
mdkr kvm
Börsvärde*, mdkr
Uthyrbar area, kvm
0
20
40
60
80
100
Castellum Wallenstam
SBBSagax Balder Fabege
Hufvudstaden
NP3 DiösCorem PlatzerCatena Nyfosa
FastpartnerWihlborgs
Atrium Ljungberg
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
Källa: Bolagens publicerade Q3
 och Q4 rapporter.
*Börsvärde för noterade 
  stamaktier (A, B och C)
Börsvärde och uthyrbar area per 2023-12-31,  
de största börsnoterade fastighetsbolagen
–  Atrium Ljungberg är ett av de större noterade 
fastighetsbolagen.
Större aktieägare per 2023-12-31
A-aktier, 
’000
B-aktier 
’000
Andel av  
röster, %
Andel av  
kapital, %
Familjen Ljungberg 2 190 29 351 31,6 23,7
Konsumentföreningen Stockholm 0 32 361 20,0 24,3
Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3
Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1
Carnegie fonder 0 6 745 4,2 5,1
Swedbank Robur Fonder 0 4 239 2,6 3,2
Länsförsäkringar Fonder 0 2 130 1,3 1,6
Vanguard 0 1 906 1,2 1,4
BlackRock 0 1 845 1,1 1,4
AFA Försäkring 0 1 511 0,9 1,1
Övriga 0 19 352 11,9 19,9
Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0
Återköpta aktier 0 7 115
Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Aktieägarstruktur per 2023-12-31
Storleksklass Antal aktier Kapital, % Röster, %
Antal kända  
ägare
Andel av  
kända ägare, %
1–1 000 505 977 0,3 0,3 6 644 88,5
1 001–10 000 270 213 0,2 0,2 335 4,5
10 001–100 000 721 208 0,5 0,4 313 4,2
100 001–2 000 000 486 227 0,4 0,3 66 0,9
2 000 001–10 000 000 648 219 0,5 0,4 45 0,6
10 000 001– 126 788 705 95,2 96,2 108 1,4
Anonymt ägande 3 800 187 2,9 2,3 0 0,0
Totalt 133 220 736 100,0 100,0 7 511  100 
Aktien och ägarna

===== SIDA 75 =====

7
Finansiella
 rapporter.
02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.

===== SIDA 76 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.76.
Innehåll finansiella rapporter.
 
Koncernens rapporter.
Resultaträkning och övrigt totalresultat ...........................................77
Kommentarer till resultaträkning ......................................................78
Balansräkning .................................................................................79
Kommentarer till balansräkning .......................................................80
Förändringar i eget kapital ..............................................................80
Kassaflödesanalys ...........................................................................81
Kommentarer till kassaflödesanalys .................................................81
 
Moderbolagets rapporter.
Resultaträkning och totalresultat .....................................................82
Kommentarer till räkningar ..............................................................82
Balansräkning .................................................................................83
Förändringar i eget kapital ..............................................................84
Kassaflödesanalys ...........................................................................84
 
Förslag till vinstdisposition ............................................................112
Årsredovisningens undertecknande ..............................................113
Revisionsberättelse .......................................................................114
 Allmän  information och  
övergripande redovisnings principer.
A.1 Allmän information  ...............................................................85
A.2  Koncernredovisningen och dess upprättande ........................85
A.3 Nya standarder och tolkningar ...............................................86
A.4  Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft .......86
A.5 Händelser efter balansdagen .................................................86
A.6 Upplysningar om närstående .................................................86 
A
Tillgångar.
T.1 Förvaltningsfastigheter ..........................................................95
T.2 Materiella anläggningstillgångar  ............................................97
T.3 Goodwill ................................................................................98
T.4 Exploateringsfastigheter ........................................................98
T.5 Kundfordringar .......................................................................98
T.6 Övriga fordringar ...................................................................99
T.7  Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter .......................99
T Koncernstruktur.
K.1 Andelar i koncernföretag .....................................................106
K.2 Andelar i intresseföretag  .....................................................110
K
Moderbolaget.
MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper ...................................111
MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag  ...........111
MB.3 Obeskattade reserver / bokslutsdispositioner  ......................111
MB.4 Förslag till vinstdisposition  ...................................................111
MB
Övrigt.
Ö.1  Flerårsöversikt .....................................................................139
Ö.2  Definitioner ..........................................................................141
Ö.3  GRI-index  .............................................................................143
Ö.4  TCFD-index  ..........................................................................148
Ö.5 Information ..........................................................................149
Ö
Hållbarhet.
H.1 Allmän information ...............................................................117
H.2  Intressentdialog och väsentlighetsanalys ..............................118
H.3 Externa initiativ och medlemskap.........................................121
H.4 Energianvändning  ...............................................................122
H.5 Koldioxidutsläpp ..................................................................123
H.6 Vatten ..................................................................................126
H.7 Certifierade byggnader ........................................................126
H.8 Avfall ...................................................................................127
H.9 Gröna hyresavtal ..................................................................127
H.10 Medarbetare ........................................................................127
H.11 EU-taxonomi ........................................................................130
H.12 Direkt ekonomiskt värde och skatt .......................................134
H.13 Antikorruption .....................................................................134
H.14 Leverantörer ........................................................................135
H.15 Socialt hållbara platser .........................................................135
H.16 Styrelsens underskrifter .......................................................136
H.17   Revisorns rapport över översiktlig granskning  
samt yttrande avseende den lagstadgade  
hållbarhetsrapporten ...........................................................137
H
Operativa skulder.
OS.1 Övriga långfristiga skulder ...................................................100
OS.2 Övriga skulder .....................................................................100
OS.3  Upplupna kostnader och  
förutbetalda intäkter ............................................................100
OS.4  Ställda säkerheter och  
eventualförpliktelser.............................................................100
OS
Finansiering och kapitalstruktur.
F.1 Kapitalstruktur .....................................................................101
F.2  Finansiella instrument  
och riskhantering .................................................................102
F.3 Finansiella intäkter och kostnader ........................................104
F.4 Kassaflöden från finansiella skulder ......................................105
F
Intäkter och kostnader.
IK.1 Intäkter och hyreskontrakt .....................................................87
IK.2 Central administration ...........................................................88
IK.3 Segmentsredovisning  ............................................................89
IK.4  Tomträttsavtal och övriga leasingavtal  
– Atrium Ljungberg som leasetagare ......................................90
IK.5 Personalkostnader  .................................................................91
IK.6 Ersättning ledande befattningshavare ....................................91
IK.7 Projekt- och entreprenadverksamheten ..................................92
IK.8  Orealiserad värdeförändring ...................................................92
IK
Skatt.
S.1 Aktuell skatt...........................................................................93
S.2 Uppskjuten skatt ....................................................................94
S

===== SIDA 77 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.77.
Koncernens rapporter
Resultaträkning koncernen. Rapport över totalresultat koncernen.
Belopp i mkr Not 2023 2022
Årets resultat –954 4 288
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultatet
Kassaflödessäkringar  -  - 
Skatt hänförlig till kassaflödessäkringar  -  - 
Summa övrigt totalresultat  -  - 
Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –954 4 288
Belopp i mkr Not 2023 2022
Hyresintäkter IK.1 2 821 2 550
Projekt- och entreprenadomsättning 412 256
Nettoomsättning IK.3 3 233 2 806
Kostnader för fastighetsförvaltning
   Taxebundna kostnader –185 –199
   Övriga driftskostnader –183 –199
   Förvaltningskostnader –172 –177
   Reparationer –38 –41
   Fastighetsskatt –213 –214
   Ej avdragsgill mervärdesskatt –13 –14
IK.4–6 –805 –843
Kostnad projekt- och entreprenad –410 –282
Bruttoresultat IK.3 2 019 1 681
– fastighetsförvaltning (driftsöverskott) 2 016 1 707
– projekt- och entreprenadverksamheten IK.7 2 –26
Central administration IK.2 IK.6 –88 –91
– fastighetsförvaltning –80 –76
– projekt- och entreprenadverksamheten –8 –15
Resultat från intresseföretag –1  - 
Finansiella intäkter F.3 12 2
Finansiella kostnader F.3 –534 –425
Tomträttsavgälder IK.4 –43 –39
Förvaltningsresultat 1 365 1 127
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade T.1 IK.8 –1 658 2 671
   Fastigheter, realiserade T.1 –9 18
   Nedskrivning goodwill –24  - 
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 207 329
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet –172 –278
   Derivat, orealiserade F.2 –907 1 526
Resultat före skatt –1 199 5 393
Aktuell skatt S.1 –59 –3
Uppskjuten skatt S.1–2 304 –1 102
Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare –954 4 288
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr –7,56 33,97
Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 126 106 126 215

===== SIDA 78 =====

Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 2 821 mkr (2 550) och 
inkluderade såväl rabatter om –76 mkr (–81) som 
engångsersättningar om dels –5 mkr (13) till följd 
av förtida lösen av hyresavtal, dels kreditering om 
7 mkr av erhållet elstöd. 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exkl. engångs -
ersättningar, ökade med 9,9% (4,4). Ökningen 
förklaras främst av indexreglering, genomförda 
omförhandlingar och minskade rabatter. 
Utveckling hyresintäkter 2023 2022
Föränd 
ring,%
Jämförbart bestånd 2 332 2 122 9,9%
Engångsersättningar –5 13
Projektfastigheter 294 240
Förvärvade fastigheter 193 108
Sålda fastigheter 6 68
Summa 2 821 2 550 10,6%
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 805 mkr 
(843). I tredje kvartalet erhölls elstöd om 20 mkr, 
vilket minskar de taxebundna kostnaderna. För 
jämförbart bestånd, exkl. elstöd, är fastighets -
kostnaderna i princip oförändrade mot föregå -
ende år.
Utveckling fastighetskostnader 2023 2022
Föränd-
ring, %
Jämförbart bestånd –668 –667 0,1%
Engångsersättningar/elstöd 20 0
Projektfastigheter –105 –121
Förvärvade fastigheter –49 –32
Sålda fastigheter –2 –23
Summa –805 –843 –4,6%
Resultat projekt- och  entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt- och entreprenadverk -
samheten är hänförliga till TL Bygg AB. 80% av 
intäkterna kommer från avtal där fakturering 
sker på löpande räkning och resterande avser 
fastprisuppdrag. 
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenad -
verksamheten uppgick till 2 mkr (–26). TL Bygg:s 
omsättning uppgick till 921 mkr (836), varav 55% 
(69) avser koncernintern omsättning. TL Byggs 
bruttoresultat inklusive koncerninterna transaktio -
ner uppgick till 34 mkr (34).
Central administration
Central administration består av kostnader för 
bolagsledning och centrala stödfunktioner. 
Kostnaden för central administration fastighets -
förvaltning uppgick till 80 mkr (76) och för projekt 
och entreprenad till 8 mkr (15). Under fjärde 
kvartalet 2022 uppstod en positiv engångseffekt 
netto om 9 mkr, vilket bestod av dels återbetal -
ning av pensioner om 20 mkr, dels reservering av 
omstruktureringskostnader om 11 mkr.
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –522 mkr (–423), 
och har påverkats av aktiverad ränta om 90 mkr 
(76). Räntenettot har ökat med 99 mkr främst 
till följd av högre ränteläge. Genomsnittlig ränta 
under året, baserat på årets genomsnittliga 
skuldvolym uppgick till 2,5% (2,1). Vidare uppgick 
kostnader för tomträttsavgäld till 43 mkr (39).
Värdeförändringar
Året har präglats av stigande marknadsräntor 
och en åtstramad kreditmarknad, även om sista 
kvartalet noterat sjunkande långräntor och en 
mer öppen obligationsmarknad. Högre finan -
sieringskostnader medför enligt vår bedömning 
stigande avkastningskrav i marknaden, vilket 
i vår portfölj återspeglats genom 35 bp högre 
värderingsyield jämfört med årsskiftet 2022/2023. 
Högre avkastningskrav har till viss del motverkats 
av förbättrat kassaflöde främst kopplat till positiv 
nettouthyrning, årets indexutfall om 6,5% samt 
lägre kostnader. Det medför att årets orealiserade 
värdeförändringar uppgår till –1 658 mkr (2 671) 
motsvarande –2,8% (4,8), varav 24 mkr (1 416) 
utgör projektvinster.
Kontor uppvisar en värdeförändring om –4,0%, 
handel om –1,6% samt bostäder om +0,5% för 
helåret. 
Orealiserade värdeförändringar 2023 2022
Avkastningskrav –3 320 -2 438
Kassaflöde m m 1 638 3 512
Projektvinster 24 1 416
Förvärv 0 181
Totalt –1 658 2 671
D:o i % –2,8% 4,8%
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfast -
igheter uppgick till –9 mkr (18), och är hänförligt 
till försäljning av Skotten 6 som frånträddes den 
31 januari 2023. Föregående år avser försäljningen 
av fastigheten Sicklaön 87:1, Svindersvik som 
frånträddes under andra kvartalet 2022. 
Nedskrivning av goodwill uppgick till –24 mkr (-) 
och är hänförligt till försäljningen av Skotten 6. 
Resultat från försäljning av bostadsrätter redo -
visas i takt med att bostadsrättsköparna tillträ -
der. Under andra kvartalet 2023 färdigställdes 
Parkhusen kvarter 2 i Gränbystaden i Uppsala 
och under året har 35 mkr vinstavräknats mot -
svarande 65% tillträdda lägenheter. Under 
2022 vinstavräknades 51 mkr hänförligt till 
bostadsrättsförsäljning.
Derivatportföljen bestod vid utgången av året av 
ränteswappar om 20 064 mkr (17 664) med förfall 
2024–2033 och valutaswappar om 2 975 mkr  
(3 189). Ränteswappar används för att räntesäkra 
underliggande lån som löper till rörlig ränta och 
valutaswappar används för att valutasäkra obliga -
tionslån i norska kronor. Orealiserade värdeför -
ändringar på derivat uppgick till –907 mkr (1 526) 
främst drivet av tid och ändrade marknadsräntor. 
Skatt
Aktuell skatt uppgick under perioden till –59 mkr 
(–3) och uppskjuten skatt till 304 mkr (–1 102). 
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott 
uppgick till 1 mkr (7) och utgör underlag för kon -
cernens uppskjutna skattefordran. 
Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde 
uppgick till 22 027 mkr (21 130).
Resultat
Förvaltningsresultat uppgick till 1 365 mkr (1 127). 
Periodens resultat uppgick till –954 mkr (4 288), 
vilket motsvarar –7,56 kr/aktie (33,97).
Koncernens rapporter
02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.78.
Kommentarer till koncernens resultaträkning.

===== SIDA 79 =====

Koncernens rapporter
02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.79.
Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 333 333
Övrigt tillskjutet kapital 3 960 3 960
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 23 226 24 849
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 27 519 29 141
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld S.2 6 064 6 661
Långfristiga räntebärande skulder F.1–2 24 966 25 389
Långfristig skuld finansiell leasing 1 296 1 277
Derivat F.2 344 59
Övriga långfristiga skulder OS.1 329 295
Summa långfristiga skulder 32 998 33 682
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder  169 214
Skatteskulder 38 25
Övriga skulder OS.2 273 102
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 780 734
Summa kortfristiga skulder 1 261 1 074
Summa eget kapital och skulder 61 779 63 898
Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter T.1 56 813 58 596
Nyttjanderättstillgång, tomträtter IK.4 1 296 1 277
Materiella anläggningstillgångar T.2 29 33
Goodwill T.3 140 165
Andelar i intresseföretag och joint ventures K.2 29 0
Derivat F.2 733 1 572
Andra långfristiga fordringar 449 73
Summa anläggningstillgångar 59 488 61 717
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter T.4 1 692 1 409
Kundfordringar T.5 211 125
Övriga fordringar T.6 56 71
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.7 212 195
Likvida medel F.1–2 119 380
Summa omsättningstillgångar 2 290 2 181
Summa tillgångar 61 779 63 898
Balansräkning koncernen.

===== SIDA 80 =====

Koncernens rapporter
02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.80.
lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas 
på olika sätt, där främst riskperspektivet och 
omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får 
påverkan. Långsiktigt substansvärde uppgick till 
262 kr/aktie (271), en minskning om 2% justerat 
för lämnad utdelning.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatteskuld redovisas till 20,6% av 
temporära skillnader mellan skattemässiga värden 
och bokförda värden, främst på förvaltningsfastig -
heter och finansiella instrument.
Redovisad skatteskuld per 2023-12-31 uppgick till  
6 064 mkr (6 661). Förändringen jämfört med 
föregående år är främst hänförlig till orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter och finansiella 
instrument samt försäljning av Skotten 6. 
Räntebärande skulder och derivat
Räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till  
24 966 mkr (25 389), en nettominskning om 423 
mkr. 
Genomsnittlig löptid för kapitalbindning var 3,5 år 
(4,3). Genomsnittlig löptid för räntebindning var 
3,8 år (4,0). Belåningsgraden uppgick till 42,5% 
(42,3). 
Bolaget använder ränteswappar för att förlänga 
räntebindningen samt valutaderivat för att säkra 
norska obligationer. Marknadsvärdet hänförligt till 
derivat uppgick vid årsskiftet netto till 389 mkr  
(1 513).
Atrium Ljungbergs finansiering beskrivs mer  
detaljerat på sid. 38–40.
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), 
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 
(129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar 
till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. 
Atrium Ljungberg äger vid årets utgång 7 114 875 aktier av 
serie B (7 114 875). Vid årets utgång uppgick antalet ute-
stående aktier till 126 105 861 (126 105 861). Vägt genom-
snittligt antal utestående aktier för 2023-01-01–2023-12-31 
uppgick till 126 105 861 (126 215 257). Aktiens kvotvärde 
uppgick till 2,5.
 Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Balanserade 
vinstmedel
Totalt eget 
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 333 3 960 21 248 25 541
Årets resultat  -  - 4 288 4 288
Förvärv av egna aktier  -  - –30 –30
Utdelning, 5,20 kr/aktie  -  - –657 –657
Utgående balans per 31 december 2022 333 3 960 24 849 29 141
Årets resultat  -  - –954 –954
Utdelning, 5,30 kr/aktie  -  - –668 –668
Utgående balans per 31 december 2023  333  3 960 23 226 27 519
Förändringar i eget kapital koncernen.
Kommentarer till koncernens balansräkning.
Fastigheter
Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet  
uppgick vid periodens slut till 58 505 mkr 
(60 006). Fastighetsbeståndet var fördelat på för -
valtningsfastigheter om 56 813 mkr (58 596), där 
byggrätter och mark ingår med 800 mkr (881), och 
exploateringsfastigheter om 1 692 mkr (1 409). 
Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1 707 
mkr (1 916) och investeringar i bostadsrättsprojekt 
uppgick till 444 mkr (433).
Under året har försäljning av en kontorsfastighet 
i centrala Stockholm, Skotten 6, om 13 000 kvm, 
genomförts. Årets orealiserade värde  förändringar 
hänförliga till förvaltningsfastigheter uppgick till 
–1 658 mkr (2 671). 
Förändring av förvaltningsfastigheter
mkr 2023 2022
Verkligt värde vid periodens början 58 596 50 335
Förvärv (efter avdrag latent skatt) 4 3 724
Försäljning –1 826 –49
Investeringar i egna fastigheter 1 707 1 916
Orealiserade värdeförändringar –1 658 2 671
Omklassificering –10 -
Verkligt värde vid periodens slut 56 813 58 596
Exploateringsfastigheter
mkr 2023 2022
Vid periodens början 1 409 1 254
Omklassificering 10 –278
Försäljning brf –171 -
Investeringar i bostadsrättsprojekt 444 433
Exploateringsfastigheter, vid  
periodens slut
1 692 1 409
Fastighetsbestånd totalt 58 505 60 006
Goodwill
Koncernens goodwill avser uppskjuten skatt som 
uppkom i samband med att Atrium Fastigheter 
och Ljungberggruppen gick samman år 2006. 
Nedskrivning av goodwill uppstår främst vid stor 
nedgång i fastighetsmarknaden eller när fast -
igheter som ingick i ovan nämnda transaktion 
avyttras. Redovisad goodwill uppgår till 140 mkr 
(165). Förändringen är hänförlig till försäljningen 
av fastigheten Skotten 6.
Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skat -
tefordran avseende underskottsavdrag om 1 mkr. 
Uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt 
underskott per 2023-12-31 uppgår till 0 mkr.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka 
anses ur ett redovisningsperspektiv utgöra lea -
singavtal. Värdet av avgälden värderas och redovi -
sas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en 
motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick 
värdet av våra leasingavtal till 1 296 mkr (1 277).
Intressebolag
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A 
house i mars 2023. Bokfört värde per 2023-12-31 
uppgick till 29 mkr och redovisas inom Andelar 
intresseföretag och joint ventures i koncernens  
balansräkning, se även not K.2 Andelar i 
intresseföretag.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbola -
gets aktieägare uppgick på balansdagen till 27 519 
mkr (29 141), vilket motsvarar 218 kr/aktie (231). 
Utbetald utdelning som beslutades på årsstäm -
man i mars 2023 uppgick till 668 mkr (657). 
Substansvärdet är det samlade kapital som 
företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta 
kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under

===== SIDA 81 =====

Koncernens rapporter
02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.81.
Kassaflödesanalys koncernen. Kommentarer till koncernens 
kassaflödesanalys.
Kassaflödet från den löpande verksamheten 
uppgick till 1 086 mkr (1 289), vilket motsvarar 
8,61 kr/aktie (10,22). 
Investeringsverksamheten har påverkat kassa -
flödet med –494 mkr (–5 705), främst hänförligt  
till försäljning av Skotten 6, försäljning av bostads -
rättsprojektet Parkhusen kv 2 i Uppsala, investe -
ringar i egna fastigheter och investeringar  
i bostadsrättsprojekt.
Belopp i mkr Not 2023 2022
Resultat före skatt –1 199 5 393
Återföring av:
Av- och nedskrivningar IK.7 11 14
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 0 –18
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter T.1 1 658 –2 671
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 907 –1 526
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 9 –50
Betald skatt –24 –4
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 363 1 139
Nettoförändring av rörelsekapital –277 150
Förändring av rörelsekapital –277 150
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 086 1 289
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av fastigheter T.1 –4 –3 674
Investeringar i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt T.1 –2 151 –2 349
Försäljning av förvaltningsfastigheter 1 514 67
Försäljning av exploateringsfastigheter 180 264
Investering i finansiella anläggningstillgångar –29  - 
Inköp maskiner och inventarier –3 –13
Kassaflöde från investeringsverksamheten –494 –5 705
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder 26 28
Upptagna lån F.1 5 777 12 226
Amortering av skuld F.1 –5 987 –7 491
Utbetald utdelning –668 –657
Återköp egna aktier 0 –30
Kassaflöde från finansieringsverksamheten F.4 –853 4 076
Årets kassaflöde –261 –339
Likvida medel vid årets början 380 719
Likvida medel vid årets slut 119 380
Upplysning om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till 12 2
Betald ränta uppgick till  –624 –498
Upplysning om likvida medel vid årets slut
Bankmedel exkl. spärrade medel 119 380
Kassaflödet inom finansieringsverksamheten 
uppgick till –853 mkr (4 076).
Tillgänglig likviditet uppgick vid årsskiftet till  
7 956 mkr (6 735), och utgjordes av banktillgodo -
havanden om 119 mkr (380), outnyttjad check -
räkningskredit på 197 mkr (300) och outnyttjat 
utrymme i kreditfaciliteter om 7 640 mkr (6 055).

===== SIDA 82 =====

Moderbolagets rapporter
02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.82.
Belopp i mkr Not 2023 2022
Hyresintäkter IK.1 2 4
Förvaltningsintäkter 512 356
Nettoomsättning 514 360
Fastighetskostnader IK.4 –0 –3
Förvaltnings- och administrationskostnader IK.5–6 –570 –414
Realisationsresultat försäljning fastigheter IK.7 0 -
Avskrivningar –2 –5
Rörelseresultat A.5 IK.4 –58 –62
Resultat från andelar i koncern företag MB.2 0 728
Ränteintäkter och liknande resultatposter F.3 1 071 879
Räntekostnader och liknande resultatposter F.3 –698 –537
374 1 070
Resultat efter finansiella poster 316 1 008
Bokslutsdispositioner MB.3 54 51
Resultat före skatt 370 1 059
Aktuell skatt S.1 –1 -
Uppskjuten skatt S.1–2 21 –35
20 –35
Årets resultat 390 1 024
Resultaträkning moderbolaget. Kommentarer till moderbolagets  räkningar.
Rapport över total resultat moderbolaget.
Belopp i mkr 2023 2022
Årets resultat enligt resultaträkningen 390 1 024
Övrigt totalresultat - -
Årets totalresultat 390 1 024
Utdelning per aktie, kr (2023 föreslagen) 3,50 5,30
Moderbolagets verksamhet består av koncern-
övergripande funktioner samt organisation för 
förvaltning av de fastigheter som ägs av moder -
bolaget och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 514 mkr (360). 
Förvaltningsintäkterna ökade på grund av ökad 
försäljning av förvaltningstjänster till bolag inom 
koncernen. 
Förvaltnings- och administrationskostnader  
ökade främst på grund av kostnader hänförliga  
till projekt och entreprenad. 
Rörelseresultatet uppgick till –58 mkr (–62).
Resultat från andelar i koncernföretag påverkades  
främst av att inga utdelningar har erhållits från 
dotterbolag under året. Ränteintäkter och lik -
nande resultatposter inkluderar en orealiserad 
värdeförändring hänförlig till derivat som uppgick 
till –285 mkr (179).
Räntebärande skulder uppgick till 18 056 mkr 
(17 796). Dessa medel finansierar bolagets 
fastighetsbestånd och lånas vidare till andra 
 koncernföretag. 
Moderbolagets kassaflöde från den löpande 
verksamheten uppgick till 382 mkr (286). 
 Kassaflödet från investeringsverk  samheten 
uppgick till –503 mkr (–335) och kassaflödet från 
 finansieringsverksamheten uppgick till –130 mkr 
(–289). Årets kassaflöde uppgick till –251 mkr 
(–338). Likvida medel uppgick vid årets utgång till 
3 mkr (255).

===== SIDA 83 =====

Moderbolagets rapporter
02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.83.
Balansräkning moderbolaget.
Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier T.2 6 5
Summa materiella anläggnings tillgångar 6 5
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag K.1 MB.2 1 817 1 481
Uppskjuten skattefordran S.2 25 4
Övriga långfristiga fordringar 333 71
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 175 1 556
Summa anläggningstillgångar 2 181 1 561
Omsättningstillgångar
Kundfordringar T.5 0 0
Fordringar hos koncernföretag A.6 26 227 26 229
Pågående arbeten 367 462
Skattefordringar 6 -
Övriga fordringar T.6 22 15
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.7 11 18
Likvida medel F.1–2 3 255
Summa omsättningstillgångar 26 637 26 979
Summa tillgångar 28 818 28 540
Belopp i mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital (133 220 736 st aktier, kvotvärde 2,5) 333 333
Reservfond 265 265
598 598
Fritt eget kapital
Överkursfond 3 948 3 948
Balanserad vinst 5 289 4 933
Årets resultat 390 1 024
9 628 9 906
Summa eget kapital 10 227 10 504
Obeskattade reserver MB.3 2 3
Avsättningar
Pensionsskuld 24 20
Summa avsättningar 24 20
Långfristiga skulder 
Långfristiga räntebärande skulder F.1–2 18 056 17 796
Derivat F.2 344 59
Övriga långfristiga skulder OS.1 - 1
Summa långfristiga skulder 18 400 17 855
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder 18 19
Skatteskulder 0 0
Övriga skulder OS.2 21 5
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 128 134
Summa kortfristiga skulder 166 158
Summa eget kapital och skulder 28 818 28 540

===== SIDA 84 =====

Moderbolagets rapporter
02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.84.
Förändring i eget kapital  moderbolaget.
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), 
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 
(129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till 
tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. 
Vid årets utgång innehar moderbolaget 7 114 875 
(7 114 875) egna aktier av serie B. Vid årets utgång 
uppgick  antalet utestående aktier till 126 105 861 
(126 105 861). Vägt genomsnittligt antal ute stående aktier 
för 2023 uppgick till 126 105 861 (126 215 257). Aktiens 
kvotvärde uppgick till 2,5.
Kassaflödesanalys  moderbolaget.
Belopp i mkr
Aktie- 
kapital
Reserv-
fond
Överkurs- 
fond
Balanserade 
vinstmedel
Totalt eget  
kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 333 265 3 948 5 620 10 167
Årets resultat 1 024 1 024
Återköp egna aktier –30 –30
Utdelning, 5,20 kr/aktie –657 –657
Utgående balans per 31 december 2022 333 265 3 948 5 957 10 504
Årets resultat 390 390
Utdelning, 5,30 kr/aktie –668 –668
Utgående balans per 31 december 2023 333 265 3 948 5 680 10 227
Belopp mkr Not 2023 2022
Resultat före skatt 370 1 059
Av- och nedskrivningar IK.7 0 27
Ej erhållna utdelningar från dotterbolag MB.2 - –750
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet MB.4 9 –142
Betald skatt 1 5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 380 199
Nettoförändring av rörelsekapital 2 87
Förändring av rörelsekapital 2 87
Kassaflöde från den löpande verksamheten 382 286
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investering koncernföretag –337 –189
Inköp/försäljning maskiner och inventarier –2 –2
Försäljning pågående arbeten 97 -
Investering i pågående arbeten 0 –130
Investering i finansiella anläggningstillgångar –262 –14
Kassaflöde från investeringsverksamheten –503 –335
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN F.4
Förändring av övriga långfristiga skulder 0 0
Förändring av fordringar hos koncernföretag 55 –1 854
Upptagna lån F.1 3 483 7 567
Amortering av skuld F.1 –3 000 –5 316
Utbetald utdelning –668 –657
Återköp egna aktier - –30
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –130 –289
Årets kassaflöde –251 –338
Likvida medel vid årets början 255 593
Likvida medel vid årets slut 3 255
Upplysning om betalda räntor
Erhållen ränta uppgick till 587 700
Betald ränta uppgick till –323 –450
Upplysning om likvida medel vid årets slut
Bankmedel exkl. spärrade medel 3 255

===== SIDA 85 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.85.
Tilläggsinformation – noter
Allmän  information och övergripande redovisnings principer.A
A.1 Allmän information
Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr. 556175-7047, 
är ett  aktiebolag registrerat i Sverige med säte 
i Nacka, besöks adress Smedjegatan 2C, 131 04 
Nacka. Atrium Ljungbergs B-aktie är  noterad på 
Nasdaq Stockholm sedan 1994. Vårt fokus är 
att utveckla attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, 
Göteborg, Malmö och Uppsala. Tillsammans 
med kommunerna, våra kunder och de som bor i 
staden bygger vi levande stadsmiljöer där kontor, 
bostäder och handel blandas med kultur, service, 
vård och utbildning. Årsredovisningen och kon -
cernredovisningen avseende räkenskapsåret 2023 
har den 23 februari 2024 godkänts av styrelsen för 
offentliggörande. Årsredovisningen och koncern -
redovisningen föreslås fastställas på årsstämman 
den 21 mars 2024.
KONCERNREDOVISNINGENS UPPRÄTTANDE 
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet 
med de av EU godkända International Financial 
Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av IFRS 
Interpretations Committée per den 31 december 
2023. Vidare har koncernredovisningen upprät -
tats i enlighet med svensk lag och med tillämp -
ning av Rådet för finansiell rapporterings RFR 1, 
Kompletterande redovisningsregler för koncerner. 
Koncernbokslutet bygger på redovisningshand-
lingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 
december. I de fall koncernföretagens tillämpade 
redovisningsprinciper avviker från koncernens, 
justeras redovisningen för att denna ska följa 
samma principer som till ämpas av koncernen. 
Koncernredovisningen har upprättats enligt för -
värvsmetoden, innebärande att dotterföretagens 
egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden 
mellan tillgångars och skulders verkliga värden, 
eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital 
ingår endast den del av dotterföretagens egna 
kapital som tillkommit efter förvärvet.
Interna transaktioner mellan koncernföre  tagen 
och koncernmellanhavanden elimineras vid 
upprättande av koncernredovisning. Tillgångar 
och skulder är redovisade till anskaffningsvärden 
förutom förvaltnings  fastigheter och derivatin -
strument som värderas och redovisas till verkligt 
värde. De angivna redovisningsprinciperna för 
koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga 
perioder som presenteras i koncernens finan -
siella rapporter om inte annat framgår nedan. Den 
funktionella valutan för moderbolaget är svenska 
kronor, vilken även utgör rapporteringsvalutan för 
moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp 
anges i miljoner kronor om inte annat anges.
FÖRVÄRV
Vid förvärv av ett dotterbolag vars tillgångar 
utgörs endast av en fastighet och saknar för -
valtningsorganisation och administration 
klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. 
Anskaffningsvärdet för tillgångarna eller nettotill -
gångarna för delas på de  enskilda identifierbara 
tillgångarna och skulderna baserat på deras rela -
tiva verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Vid 
tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt 
hänförlig till förvärvet av fastigheten, utan even -
tuell rabatt minskar i stället fastighetens anskaff -
ningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna 
påverkas av skatterabatten vid efterföljande 
värdering.
Anskaffningsvärdet för ett rörelseförvärv utgörs av 
vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda 
tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och för 
de egetkapital instrument som förvärvaren emitte -
rat i utbyte mot det bestämmande inflytandet över 
den  förvärvade enheten. Förvärvade identifier -
bara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser 
värderas till verkligt värde på förvärvsdagen. Om 
anskaffningsvärdet för de förvärvade andelarna 
överstiger summan av verkliga värden på förvär -
vade identifierbara tillgångar, skulder och eventu -
alförpliktelser redovisas skillnaden som goodwill. 
Om anskaffningskostnaden  understiger verkligt 
värde beräknat enligt ovan, redovisas mellanskill -
naden direkt i resultat  räkningen. 
INTRESSEFÖRETAG
Intresseföretag är företag där koncernen har 
ett betydande inflytande, normalt genom ett 
 aktieinnehav om lägst 20% och högst 50% 
och redovisas enligt kapitalandels  metoden. 
Kapitalandels  metoden innebär att andelar i ett 
intresse bolag redovisas till anskaffningsvärde vid 
anskaffningstidpunkten och därefter justeras med 
koncernens andel av förändringen i intresseföre -
tagets nettotillgångar. Koncernens bokförda värde 
på aktierna i intresseföretagen motsvaras av kon -
cernens andel i intresseföretagens egna kapital 
samt eventuella restvärden på koncernmässiga 
över- och undervärden. Se not K.2 för mer infor -
mation om intresseföretag per bokslutsdagen.
VÄSENTLIGA BEDÖMNINGAR, UPPSKATT -
NINGAR OCH ANTAGANDEN VID TILLÄMPNING 
AV KONCERNENS REDOVISNINGS  PRINCIPER
För att upprätta redovisningen i enlighet med 
IFRS och god redovisningssed krävs att det görs 
bedömningar och antaganden som i bokslutet 
påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter 
och kostnader samt övrig information. Dessa 
bedömningar och antaganden baseras på his -
toriska erfarenheter samt andra faktorer som 
bedöms vara rimliga under rådande omständig -
heter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa 
bedömningar om andra antaganden görs eller 
andra förutsättningar föreligger.
Nedan beskrivs de antaganden som bedöms vara 
mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella 
rapporterna. 
Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan 
bedömningar och antaganden ge en betydande 
påverkan på koncernens resultat och finansiella 
ställning. Värderingen kräver att ledningen gör 
bedömning av och antaganden om framtida 
kassa flöde samt fastställande av diskonterings -
faktor (avkastningskrav) för varje fastighet. För 
mer information se not T.1. 
Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen 
rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bedömningen 
påverkar de finansiella rapporterna genom bland 
annat att tillgångsförvärv innebär att värdeföränd -
ringarna kommer att påverkas av skatterabatten 
vid efterföljande värdering.
Uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskon -
tering, beräknad baserat på en av Riksdagen beslu-
tad skattesats om 20,6% från 2021 och framåt. Den 
verkliga skatten är betydligt lägre p.g.a. dels möj-
ligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt 
sätt, dels tidsfaktorn. Vid värdering av underskotts-
avdrag görs en bedömning av möjligheten att 
kunna utnyttja underskotten mot framtida vinster. 
A.2  Koncernredovisningen och dess 
 upprättande
KONCERNREDOVISNINGENS OMFATTNING
Koncernredovisningen omfattar moder bolaget 
Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka 
moderbolaget har bestämmande inflytande (dot -
terbolag), se not K.1 och K.2. Bestämmande infly -
tande har moderbolaget när det är exponerat för 
eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engage -
mang i ett företag och kan påverka avkastningen 
med hjälp av inflytande över företaget. Detta upp -
fylls i normal fallet då moderbolaget direkt eller 
indirekt innehar aktier som representerar mer än 
50% av rösterna. Bestämmande in  flytande kan 
även utövas på annat sätt än genom aktieägande.
Resultat för dotterföretag som förvärvats eller 
avyttrats under året ingår i koncernens  rapport 
över totalresultat från och med respektive till och 
med det datum då transak  tionen ägde rum, det 
vill säga när bestämmande inflytande uppkommer 
respektive upphör.
Noter A T KIK OS MB HS F

===== SIDA 86 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.86.
Projekt- och entreprenadintäkter redovisas i takt 
med projektets upparbetning, det vill säga enligt 
så kallad successiv vinstav  räkning. Successiv 
vinstavräkning innebär att en bedömning görs 
avseende den förväntade uppdragsintäkten och 
färdigställandegraden.
Avsättning till garantireserv för entreprenadarbe -
ten sker normalt med 0,5% av  entreprenadsumman 
under garanti  perioden. Avsättningen baseras på 
erfarenhet från  historiskt utfall och en bedömning 
av riskerna i pågående projekt. Se mer informa -
tion om garantireserven i not OS.1. 
KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indi -
rekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att 
resultatet justeras med transaktioner som inte 
medfört in- eller ut  betalningar samt för  intäkter 
och kostnader som hänförs till investerings- och/
eller finansieringsverksamheten.
A.6 Upplysningar om närstående
Följande juridiska och fysiska personer har identi -
fierats som närstående till Atrium  Ljungberg AB:
 — Samtliga bolag inom Atrium Ljungberg-
koncernen, se not K.1.
 — A house at Östermalm AB (äger 50%)
 — Barkarby Science AB (äger 14%)
 — Styrelseledamöter och bolagsledning samt 
nära familje medlemmar till samtliga bolag inom 
Atrium Ljungberg- koncernen.
 — Bolag som är kontrollerade av styrelse ledamöter, 
bolagsledning eller deras familje medlemmar 
eller bolag där dessa personer har betydande 
inflytande.
 — Våra huvudägare; Konsumentföreningen 
Stockholm,  Familjen Ljungberg med bolag och 
Familjen Holmström med bolag.
A.5 Händelser efter balansdagen
Styrelsen i Atrium Ljungberg AB avser att föreslå 
årsstämman en utdelning om 3,50 kr/aktie att 
utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,75  kr/
aktie. Resultaträkningen och balansräkningen för 
moderbolaget och koncernen ska fastställas på 
Atrium Ljungbergs AB:s årsstämma, vilket äger 
rum den 21 mars 2024. I februari 2024 förmedlade 
Cfo Ulrika Danielsson att hon lämnar sin tjänst.
A.4  Nya standarder och tolkningar som 
ännu inte trätt i kraft
Under 2022 godkände EU det nya direktivet 
för hållbarhetsrapportering, CSRD (Corporate 
Sustainability Reporting Directive). Atrium 
Ljungberg bedömer att det nya direktivet 
kommer att ha stor påverkan på rapporteringen. 
En gap-analys samt en väsentlighetsanalys har 
genomförts. Atrium Ljungberg kommer att omfat -
tas av direktivet från och med 1 januari 2025.
Under 2023 har IASB även godkänt flera så 
kallade ”agenda decisions” från IFRS IC. Atrium 
Ljungbergs bedömning är att dessa inte kommer 
att ha någon väsentlig påverkan på koncernens 
finansiella rapporter.
A.3 Nya standarder och tolkningar
Under räkenskapsåret 2023 har inga nya stan -
darder och tolkningar haft väsentlig påverkan på 
koncernens finansiella rapporter. 
Noter A T KIK OS MB HS F
Transaktioner och mellanhavanden mellan 
 moderbolaget och andra koncernbolag
Moderbolaget
2023 2022
Försäljning till dotterbolag 459 296
Inköp från dotterbolag –23 –26
Ränteintäkter från dotterbolag 844 699
Utdelningar från dotterbolag 0 750
Räntekostnader till dotterbolag –133 –91
Fordringar på närstående (koncern-
bolag) 26 227 26 229
Skulder till närstående (koncern-
bolag) - -
Övrigt
Inga övriga transaktioner av väsentlig betydelse 
har skett mellan närstående och Atrium Ljungberg 
under året.  Ersättningar till styrelse och bolags -
ledning framgår i not IK.6.

===== SIDA 87 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.87.
Intäkter och kostnaderIK
INTÄKTER
Intäkterna utgörs av hyror och ersättningar för 
extern projekt- och entreprenadverksamhet. 
Hyresintäkter
Samtliga hyresavtal klassificeras som operatio -
nella leasingavtal. Hyresintäkter aviseras i förskott 
och periodiseras linjärt över kontraktsperioden 
såvida inte villkoren i hyreskontrakten är sådana 
att periodisering på annat sätt bättre speglar hur 
de ekonomiska fördelarna som hänförs till uthyr -
ning av förvaltningsfastigheten förändras över 
tid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda 
intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vida -
redebiterade kostnader för bland annat fastighets -
skatt, el och värme. 
Större hyresrabatter har periodiserats över kon -
traktens löptid. Rena rabatter som hänför sig till 
inflyttningstillfället belastar den period de avser.
Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskat -
tats med inrapporterade omsättningsuppgifter 
som grund.  Fastställandet av omsättningsbaserad 
hyra sker efterföljande år, efter det att hyresgästs 
revisor säkerställt omsättningen. Eventuell skill -
nad mellan fastställd årshyra och bedömd årshyra 
redovisas som en ändrad bedömning i den period 
årshyran fastställs. 
Projekt- och entrepenadintäkter
Projekt- och entreprenadintäkter redovisas i takt 
med projektets upparbetning, det vill säga enligt 
så kallad successiv vinstav räkning. Graden av 
upparbetning, färdig  ställandegraden, fastställs 
i huvudsak på basis av nedlagda projektkostna -
der i förhållande till totala beräknade uppdrags -
utgifter vid färdigställandet. Om utfallet av ett 
projekt inte kan beräknas på ett tillförlitligt sätt 
redovisas en intäkt som motsvaras av nedlagda 
utgifter på balansdagen. Befarade förluster redovi-
sas som kostnad omedelbart. Skillnaden mellan 
upparbetad projektintäkt och ännu ej fakturerat 
belopp redovisas som avtalstillgång och inkluderas 
i Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter i 
koncernens balansräkning. På motsvarande sätt 
redovisas skillnaden mellan fakturerat belopp och 
ännu ej upparbetad projektintäkt som avtalsskuld 
och inkluderas i upplupna kostnader och förutbe -
talda intäkter i koncernens balansräkning. 
Intäkter från fastighetsförsäljning
Resultat från försäljning av förvaltnings  fastigheter 
redovisas under raden ”Fastigheter, realiserade” i 
koncernens resultaträkning. Intäkter hänförliga till 
fastighetsförsäljningar redovisas i samband med 
att kontrollen går över till köparen. Detta sam -
manfaller i normalfallet med kontrakts  tidpunkten 
såvida det inte finns villkor i avtalet som behöver 
vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas. Läs mer 
om förvaltningsfastigheter i not T.1.
Intäkter från bostadsrättsföreningar
Atrium Ljungberg bygger fastigheter som avses 
avyttras till bostadsrättsföreningar efter färdig -
ställande. Atrium Ljungbergs åtagande mot 
kunden betraktas som ett prestationsåtagande 
vilket innebär att överföra en bostad till kunden 
och som uppfylls i samband med att köparen till -
träder bostaden. Resultat från dessa försäljningar 
bruttoredovisas när fastig  heten är färdigställd 
i takt med att bostdsrättsköparna tillträder, det 
vill säga vid det tillfälle när Atrium Ljungberg har 
lämnat över fastigheten till slutkund. Läs mer om 
exploateringsfastigheter i not T.4. 
Statligt stöd
Statligt stöd redovisas när det föreligger rimlig 
säkerhet att företaget kommer att uppfylla de 
villkor som är förknippade med stödet och rimlig 
säkerhet att stödet kommer att erhållas. Statligt 
stöd hänförligt till ersättning för nedsatta hyror 
redovisas inom raden Hyresin  täkter i resultaträk -
ningen och i samma period som den minskade 
hyresintäkten. Elstöd redovisas som en kostnads -
reduktion inom raden för Taxebundna kostnader  
i resultaträkningen.
Finansiella intäkter
Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden  
med tillämpning av effektivränte metoden. 
Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet 
av alla framtida in- och utbetalningar under ränte -
bindningstiden blir lika med det redovisade värdet 
av fordran.
KOSTNADER 
Kostnader fastighetsförvaltning
I begreppet fastighetskostnader ingår både 
direkta och indirekta kostnader för att förvalta 
en fastighet. Direkta kostnader avser bland annat 
taxebundna kostnader, underhålls  kostnader och 
fastighetsskatt. Taxebundna kostnader inklude -
rar el, uppvärmning, kyla samt vatten och avlopp. 
Indirekta kostnader avser kostnader för uthyrning, 
hyresadministration och redovisning.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader resultatförs i den period de 
hänför sig till och utgörs huvudsakligen av ränte -
kostnader och tomträttsavgälder. 
LEASING
Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på 
avtalade villkor under en avtalad period ger en 
leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte 
mot betalningar.
Atrium Ljungberg som leasetagare
Leasetagare redovisar tillgångar och skulder hän -
förliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal 
som är kortare än tolv månader och/eller avser 
små belopp. För Atrium Ljungberg innebär detta 
att en nyttjanderättstillgång och en långfristig 
leasingskuld hänförlig till tomt  rättsavtal redovisas 
i balansräkningen. 
Övriga leasingavtal, inklusive förmåner erhållna i 
samband med tecknandet och förhöjda leasing -
avgifter, redovisas i resultaträkningen linjärt över 
leasingavtalets löptid. 
Noter A T KIK OS MB HS F
Läs mer om tomträttsavtal och leasing  avtal i not 
IK.4.
Atrium Ljungberg som leasegivare
Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med 
upplåtelse av lokaler till hyresgäster. Se mer om 
hyresintäkter från operationella leasingavtal i 
avsnittet ”Hyresintäkter” ovan. 
IK.1 Intäkter och hyreskontrakt
Den kontrakterade årshyran, inklusive omsätt -
ningsbaserad hyra, uppgick per  2024-01-01 till 
3 034 mkr (2 804) i koncernen, varav - mkr (-) i 
moderbolaget.
Kostnader som är direkt hänförbara till förvalt -
ningsfastigheter och genererat hyresintäkter 
under året uppgick till 388 mkr (373) och direkta 
kostnader som inte har genererat hyresintäkter 
under året uppgick till 417 mkr (470).
I hyreskontrakt avseende handelsytor förekom -
mer avtalsvillkor innebärande en minimi  hyra med 
ett tillägg beroende på butikens omsättning. 33 
mkr (29) av bolagets totala kontrakterade årshyra 
utgörs av uppskattade omsättningstillägg utöver 
minimi hyran, motsvarande 1% (1) av kontrakterad 
årshyra. 
Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket 
innebär att koncernens samtliga hyresfordringar 
har förfallit till betalning efter att reservering/ned -
skrivning gjorts. För mer information om nedskriv -
ningar hänförliga till hyresfordringar se not T.5.
Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna 
betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på 
viss tid, vilket innebär att förändring av marknads -
hyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. 
Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess 
att respektive kontrakt förfaller till omförhandling.  
I de kommersiella kontrakten ingår en s.k. index -
klausul som innebär en uppräkning av hyran

===== SIDA 88 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.88.
Noter A T KIK OS MB HS F
motsvarande viss andel av inflation under före -
gående år. 
Kontraktförfallostrukturen avseende Atrium 
Ljungbergs bestånd framgår av efterföljande 
tabell, där kontrakterad hyra avser årsvärde.  
Den vanligast förekommande löptiden på ett 
nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägnings-
tid om nio månader. Genomsnittlig återstående 
kontrakterad löplängd, exklusive bostäder och 
parkering, uppgick per 2024-01-01 till 4,6 år (4,5).
Koncernen, 2024-01-01 Koncernen, 2023-01-01
Uthyrningsgrad och hyresvärde
Hyresvärde, 
mkr
Hyresvärde, 
kr/kvm 1)
Uthyrnings- 
grad, %
Hyresvärde, 
mkr
Hyresvärde, 
kr/kvm 1)
Uthyrnings- 
grad, %
Kontor 2 127 3 730 93,3 1 991 3 525 92,6
Handel 892 3 656 94,0 892 3 482 93,2
Bostad 106 2 336 96,9 101 2 235 96,7
Affärsområde Fastighet 3 125 3 636 93,6 2 984 3 445 92,9
– varav Stockholm 2 224 4 032 94,1 2 121 3 792 92,7
– varav Uppsala 424 3 415 93,4 410 3 383 94,2
– varav Göteborg 191 2 577 92,2 177 2 414 91,9
– varav Malmö 286 2 607 91,4 277 2 522 92,8
Projektfastigheter 236 - - 218 - -
Mark och byggrätter - - - - - -
Totalt 3 361 3 202
1) Exklusive garage.
Koncernen
Förfallostruk-
tur hyres-
kontrakt
Antal 
kontrakt 
Uthyr-
ningsbar 
yta, tkvm
Årligt 
kontrakts- 
värde, mkr Andel, %
2024 320 61 191  6 
2025 339 123 487  16 
2026 316 139 563  19 
2027 261 111 426  14 
2028 105 98 368  12 
2029+ 137 219 851  28 
Bostäder 596 33 63  2 
Garage/ 
parkering 193 164 84  3 
Totalt 2 267 948 3 034  100 
Koncernen
Kontrakts-
storlek,  
mkr
Antal 
kontrakt Andel, %
Årligt 
kontrakts- 
värde, mkr Andel, %
Kommersiellt
<0,25 546 24% 34 1%
0,25–0,5 103 5% 38 1%
0,5–1,0 225 10% 165 6%
1,0–3,0 359 16% 642 21%
>3,0 241 11% 2 008 66%
Summa 1 474 65% 2 887 95%
Bostäder 596 26% 63 2%
P-platser 193 9% 84 3%
Totalt  2 263 100%  3 034 100%
IK.2 Central administration
REDOVISNINGSPRINCIPER 
Central administration fastighetsförvaltning består 
huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse, 
vd och övrig lednings personal, revisionskostnader 
samt bolagskostnader för framtagande av infor -
mation till aktieägarna, upprätthållande av börsno -
tering, kostnader relaterade till årsredovisningen 
och kostnader för avskrivningar på maskiner och 
inventarier. För avskrivningar på maskiner och 
inventarier som är hänförliga till central adminis -
tration, se not T.2. För information om kostnader 
hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningsperso -
nal se not IK.5 och IK.6.
ERSÄTTNING TILL REVISORER
I central administration ingår även ersättning till 
revisorer, se tabell nedan.
Koncernen Moderbolaget
Arvoden och kostnadsersättning till revisorer 2023 2022 2023 2022
PWC
Revisionsuppdrag  -  1 894  -  1 177 
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag  -  650  -  290 
Skatterådgivning  -  -  -  - 
Deloitte
Revisionsuppdrag 2 350  - 2 350  - 
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 630  -  630  - 
Skatterådgivning  -  -  -  - 
Totalt  2 980  2 544  2 980  1 467 
Med revisionsuppdraget avses revisorns ersätt -
ning för den lagstadgade revisionen, det vill säga 
sådant arbete som har varit nödvändigt för att 
lämna revisionsberättelsen. Med revisionsverk -
samhet utöver revisionsuppdraget avses i princip 
vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt 
rådgivning eller annat biträde som föranleds av 
iakt tagelser vid sådan granskning eller genom -
förandet av sådana övriga arbetsuppgifter. 
Lagstadgad hållbarhetsrevision ingår i raden revi -
sionsuppdrag. Vid årsstämman i mars 2023 valdes 
Deloitte AB som revisor i bolaget. 
CENTRAL ADMINISTRATION FÖR PROJEKT- 
OCH ENTREPRENADVERKSAMHETEN
I central administration för projekt- och entrepre -
nadverksamheten ingår indirekta kostnader för 
stödfunktioner som allokerats till utveckling av 
exploateringsfastigheter.

===== SIDA 89 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.89.
IK.3 Segmentsrapportering 
REDOVISNINGSPRINCIPER
Identifieringen av rapporterbara segment görs 
baserat på den interna rapporteringen till den 
högsta verkställande beslutsfattaren, vilken 
bedöms vara moderbolagets vd. Koncernen styrs 
utifrån resultatmåttet bruttoresultat fördelat på 
de identifierade rapporterbara rörelsesegmenten 
nedan. Resultatposter som ej fördelas är resultat 
från intressebolag, finansiella poster och skatt. 
Försäljning mellan  segmenten har eliminerats i 
 koncernens omsättning. Tillämpade redovisnings -
principer för segmentsrapport  eringen samman -
faller med koncernens redovisningsprinciper och 
uppställnings  former för resultaträkningen.
Av koncernens intäkter har 100% genererats i 
det land där moderbolaget har sitt säte, Sverige. 
Ingen kund står enskilt för mer än 10% av koncer -
nens totala intäkter.
Samtliga anläggningstillgångar finns i det land där 
moder bolaget har sitt säte, det vill säga i Sverige. 
Noter A T KIK OS MB HS F
Segmentsredovisning Fastigheter Projektutveckling 1) TL Bygg
Projekt- och  
entprenadverksamhet Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen 
Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 2 890 2 597 -  - - - - - –69 –47  -  - 2 821 2 550
Projekt- och entreprenadomsättning -  -  - 921 835 921 835 –509 –580  -  - 412 256
Nettoomsättning 2 890 2 597 0  - 921 835 921 835 –578 –627  -  - 3 233 2 806
Kostnader fastighetsförvaltning –861 –879  -  -  -  -  -  - 56 36  -  - –805 –843
Projekt- och entreprenadverksamhetens  kostnader - 0 –14 –27 –887 –802 –901 –829 492 546  -  - –410 –282
Bruttoresultat 2 030 1 718 –14 –27 34 34 20 6 –30 –45  -  - 2 019 1 681
Central administration –81 –80 –8 –4 0 –10 –8 –15  2  4  -  - –88 –91
Resutat från intresseföretag  -  -  -  -  -  -  -  -  -  - –1  - –1 0
Räntenetto  -  -  -  -  3  - 3  - –3  - –522 –423 –522 –423
Tomträttsavgälder –43 –39  -  -  -  -  -  -  -  -  -  - –43 –39
Förvaltningsresultat 1 906 1 598 –22 –31 37 24 15 –9 –31 –41 –523 –423 1 365 1 127
Värdeförändingar 2) –1 691 2 689  35 51  -  - 35 51  -  - –908 1 526 –2 564 4 265
Skatt  -  -  -  -  -  -  -  -  -  - 245 –1 105 245 –1 105
Periodens resultat 214 4 287 13 20 37 24 50 42 –31 –41 –1 186 –2 –954 4 288
Investeringar och förvärv 1 711 5 639 444 433  -  - 444 433  -  -  -  - 2 155 6 072
1) Resultat inom projektutveckling avser främst resultat från bostadsutveckling, kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2)   Fastigheter, orealiserade –1 658 mkr (2 671). Fastigheter, realiserade –9 mkr (18). Nedskrivning goodwill –24 mkr (-). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 35 (51).  
Orealiserad värdeföränding derivat –907 mkr (1 526).

===== SIDA 90 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.90.
Intäktsslag per segment Fastigheter Projektutveckling TL Bygg 1)
Projekt- och  
entprenadverksamhet Elimineringar Koncernen 
Belopp i mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 2 890 2 597  -  -  -  -  -  - –69 –47 2 821 2 550
Projekt- och entreprenadomsättning
varav Totalentreprenad, fast pris  -  -  -  - 181 194 181 194  - 181 194
varav Totalentreprenad, löpande räkning  -  -  -  - 555 400 555 400 –381 –377 174 23
varav Utförandentreprenad, fast pris  -  -  -  -  2  -  2,00  -  -  2  - 
varav Utförandentreprenad, löpande räkning  -  -  -  - 182 240 182 240 –128 –204 54 36
varav Övrigt  -  -  -  - 1 1 1 1 –0 1 1
Summa Projekt- och entreprenadomsättning  -  -  -  - 921 835 921 835 –509 –580 412 256
Summa Nettoomsättning 2 890 2 597  -  - 921 835 921 835 –578 –627 3 233 2 806
1) Per 2023-12-31 uppgick TL Byggs orderstock till 483 mkr (590).
Noter A T KIK OS MB HS F
IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasing-  
avtal – Atrium Ljungberg som leasetagare
REDOVISNINGSPRINCIPER KONCERNEN
Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt 
av tomträttsavtal. Övriga leasingavtal består av 
fordon, kontorsmaskiner med mera. För övriga lea-
singavtal tillämpar koncernen det praktiska undan-
taget, att redovisa betalningar hänförliga till korttids-
leasingavtal (kortare än tolv månader) och avtal där 
den underliggande tillgången har lågt värde, som 
en kostnad linjärt över leasing perioden i resultat -
räkningen och ingen nyttjanderättstillgång eller 
leasing skuld redovisas  således i balansräkningen. 
Atrium Ljungberg tillämpar inte IFRS 16 för avtal 
kopplade till  immateriella tillgångar.
En nyttjanderättstillgång samt en leasing skuld hän-
förliga till tomträtter redovisas i balansräkningen. 
Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och 
redovisas till verkligt värde. Nyttjanderättstillgången 
kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på 
denna kvarstår tills omförhandling sker av respek -
tive tomträttsavgäld. En långfristig skuld redovisas 
motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. 
Leasingskulden amorteras inte utan värdet är 
oförändrat fram till omförhandling av respektive 
tomträttsavgäld. Leasingavtal redovisas som 
nyttjanderätt respektive leasingskuld den dag 
som den leasade tillgången finns tillgänglig för 
användning av koncernen vilket normalt sker på 
tillträdesdagen. Borttagande från balansräkningen 
sker på frånträdesdagen.
I resultaträkningen redovisas kostnaden för 
tomträttsavgälder i sin helhet som en finansiell 
kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt 
IFRS 16.
REDOVISNINGSPRINCIPER MODERBOLAGET
IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället 
tillämpas RFR 2 (IFRS 16 Leasing  avtal p. 2–12). 
När modebolaget är leasetagare innebär detta att 
leasingav gifterna redovisas som en kostnad linjärt 
över leasingperioden. Kostnaden för leasingavtal  
hänförliga till tomträtts  avtal och kostnaden 
för övriga leasingavtal redovisas inom rörelse -
resultatet. Nyttjanderätten och leasingskulden 
redovisas således inte i balansräkningen. För  
upplysning om moder bolaget som leasegivare  
se avsnitt om intäktsredovisning på sid 88.
LEASINGAVTAL KONCERNEN
Tomträttsavtal 
Nyttjanderättstillgångar, tomträtter, är per defi -
nition en del av förvaltningsfastigheternas värde. 
För upplysning om förvaltningsfastigheterna se 
not T.1. Förändring i nyttjanderättstillgången  
hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell:
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 2023 2022
Periodens början 1 277 1 025
Förvärv - 143
Försäljning - -
Förändring tomträttsavgälder 19 109
Periodens slut 1 296 1 277
Räntekostnader för leasingskulder, det vill säga 
tomträttsavgälder, uppgick under 2023 till 43 mkr 
(39). Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till 
byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar 
till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för 
närvarande så att kommunen erhåller en real -
ränta på markens uppskattade marknadsvärde. 
Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omför -
handlas oftast med 10 till 20 års intervall.
Avtalsenliga odiskonterade kassaflöden hänför -
liga till leasingskulder utgörs per 2023-12-31 av en 
årlig tomträttsavgäld om 43 mkr (39) som betalas 
årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden 
som ska betalas kommer i framtiden att påverkas 
av ändringar i tomt rättsavgälden. Omförhandling 
kommer att ske år 2026 för ett avtal, 2029 för 13 
avtal och 2031-2035 för resterande fyra. 
Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal 
avseende tomträtter uppgick för 2023 till 43 mkr (47). 
Koncernen är bunden till leasingavtal hänförliga till 
Slakthusområdet som ännu inte påbörjats och som 
innebär bedömda framtida kassaflöden om 16 mkr 
årligen från 2025 och ytterligare 10 mkr årligen 
från 2030.
Övriga leasingavtal
Övriga leasingavtal innefattar avtal där den under -
liggande tillgången har lågt värde. Kostnad för 
leasing av tillgångar av lågt värde uppgick till 12 
mkr (11) för 2023.
Det totala kassaflödet hänförligt till övriga leasing -
avtal uppgick till 12 mkr (11).
LEASINGAVTAL MODERBOLAGET
I moderbolaget återfinns leasingavtal avseende 
i huvudsak fordon och kontorsmaskiner.
Övriga leasingavtal
Tecknade leasingavtal avser i huvudsak lokal -
hyror, fordon och kontorsmaskiner och har en 
 förfallotidpunkt inom 5 år. Av dessa uppgick årets 
leasingkostnader till 26 mkr (24), återstående 
kostnader  under löptiden uppgår till 53 mkr (54).

===== SIDA 91 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.91.
Noter A T KIK OS MB HS F
IK.5 Personalkostnader
REDOVISNINGSPRINCIPER
Ersättningar till anställda i form av löner, betald 
semester, betald sjukfrånvaro m.m. och pensio -
ner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande 
pensioner  efter avslutad anställning klassificeras 
dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbe -
stämda pensionsplaner. För avgiftsbestämda 
pensionsplaner betalar företaget fastställda 
avgifter till en separat oberoende juridisk enhet 
och har ingen förpliktelse att betala ytterligare  
avgifter. Koncernens resultat belastas för 
kostnader i takt med att förmånerna intjänas. 
Koncernen innehar endast en förmånsbestämd 
pensionsplan, Alectaplanen. Enligt ett uttalande 
från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, 
är detta en förmånsbestämd plan som omfattar 
flera arbetsgivare. För räkenskapsår för vilket 
bolaget inte haft tillgång till sådan information 
som gör det möjligt att redovisa denna plan som 
en förmånsbestämd plan, ska en pensionsplan 
enligt ITP som tryggas genom en försäkring i 
Alecta redovisas som en avgiftsbestämd plan.
PENSIONER
Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP 
som är tecknade i Alecta uppgår till 10 mkr (12). 
Alectas överskott kan fördelas till försäkrings -
tagarna och/eller de försäkrade. Vid  utgången 
av 2023 uppgick Alectas överskott i form av den 
kollektiva konsolideringsnivån till 178% (prelimi -
närt beräknad av Alecta) (172). 
Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av 
marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av 
försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas 
försäkringstekniska beräknings antaganden, vilka 
inte överensstämmer med IAS 19.
Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger 
enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien 
är avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte 
har något ytter  ligare åtagande efter att ha erlagt 
den årliga premien. Pensionsåldern för övriga 
ledande befattningshavare än verkställande 
direk tören är 66 år. Endast avgiftsbestämda pen -
sioner förekommer utöver  förmånsbestämd ITP 
enligt kollektivavtal.
AKTIERELATERADE ERSÄTTNINGAR
Atrium Ljungberg har vid räkenskapsårets utgång 
inga aktierelaterade erstättningar. 
Koncernen Moderbolaget
kkr 2023 2022 2023 2022
Vd, styrelse och ledande befattningshavare
Löner 23 664 21 242 23 664 21 242
Sociala kostnader 7 435 6 887 7 435 6 887
Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 5 269 5 879 5 269 5 879
Summa 36 368 34 008 36 368 34 008
Övriga 
Löner 182 262 189 139 127 148 129 212
Sociala kostnader 57 149 60 343 39 834 41 514
Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 25 397 29 377 18 775 22 995
Summa 264 808 278 859 185 757 193 721
Totalt 301 176 312 867 222 125 227 729
IK.6 Ersättning ledande befattningshavare
STYRELSE
Ersättningar till styrelsen utgår från, av års -
stämman, fastställda arvoden. Styrelsearvode 
 utbetalas som lön.
LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES VILLKOR 
OCH ERSÄTTNINGAR
Ersättningsutskottet utgörs av styrelsens samtliga 
ledamöter. Ersättningsutskottet har till uppgift att 
bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings -
principer, ersättningar och andra anställningsvill -
kor för ledande befattningshavare. Utskottet ska 
också följa och utvärdera pågående och under 
året avslutade program för rörliga ersättningar till 
bolagsledningen. Vidare ska utskottet följa och 
utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersätt -
ningar till ledande befattningshavare som bolags -
stämman enligt lag ska besluta om samt gällande 
ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i 
bolaget. 
Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled -
ningen ska vara marknadsanpassade och konkur -
renskraftiga, men inte löneledande i förhållande 
till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för 
bolagsledningen som utgörs av verkställande 
direktören och fem övriga ledande befattnings -
havare. Verkställande direktörens ersättning 
föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. 
Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås 
av verkställande  direktören och godkänns av ord -
föranden. Ersättning till bolagsledningen inklusive 
verkställande direktör utgörs av fast grundlön. 
Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersätt -
ning utgår. 
Ett lånesubventionsprogram för bolagsled -
ningen beslutades av årsstämman 2018 vilket 
förlängdes och utökades vid årsstämman 2023. 
Låneprogrammet avser räntekompensation 
för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i 
Atrium Ljungberg. Maximalt lån som kan rän -
tesubventioneras uppgår till 6 mkr för vd och 
2,5 mkr för övriga ledande  befattningshavare. 
Räntesubventionerna är villkorad fortsatt anställ -
ning och kan vara tillgänglig i högst fem år. 
Verk ställande  direktörens pensionsålder är 62 år. 
Pensionsåldern för övriga personer i  bolagsled -
ningen är 66 år, men har enligt lag rätt att arbeta 
till 69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade 
och innebär att bolaget inte har något ytterligare 
åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagets sida har verkstäl -
lande direktören tolv månaders uppsägningstid 
och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv 
månader. Vid uppsägning från vd gäller sex måna -
ders uppsägningstid. Några övriga avgångsveder -
lag förekommer inte. Övriga ledande befattnings -
havare utgörs av fem personer (6) varav tre 
kvinnor (3) och två män (3). Övriga ledande 
befattningshavare har upp till sex månaders upp -
sägningstid från bolagets sida och 3–4 månaders 
uppsägninstid vid egen uppsägning.
Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om 
det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Bolagsledningen presenteras på sid. 71–72.

===== SIDA 92 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.92.
Ersättning till vd, styrelse och övriga  
ledande befattningshavare Grundlön styrelsearvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Totalt
kkr 2023 2002 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Styrelsens ordförande
Johan Ljungberg 530 510 - - - - - - 530 510
Övriga styrelseledamöter
Conny Fogelström 240 230 - - - - - - 240 230
Gunilla Berg 355 340 - - - - - - 355 340
Erik Langby - 230
Johan Thorell 290 - - - - 290 -
Sara Laurell 240 230 - - - - - - 240 230
Simon de Château 240 230 - - - - - - 240 230
Summa 1 895 1 770 - - - - - - 1 895 1 770
Vd Annica Ånäs 7 108 6 742 0 0 417 271 2 439 2 340 9 964 9 353
Övriga ledande befattningshavare 13 869 12 729 52 40 324 532 2 829 3 538 17 074 16 840
Summa 20 977 19 471 52 40 741 803 5 268 5 878 27 038 26 193
Noter A T KIK OS MB HS F
IK.7 Projekt- och entreprenadverksamheten
 Koncernen Moderbolaget
2023 2022 2023 2022
Bruttoresultat TL Bygg AB 13 –7 - -
Ej aktiverbara kostnader för utvecklingsprojekt –11 –19 –10 –19
Totalt 2 –26 –10 –19
Pågående entreprenadavtal
På balansdagen uppgår uppdragsutgifter inklu -
sive redovisade vinster på pågående uppdrag 
enligt entreprenadavtal till 392 mkr (252). Av 
beställaren innehållna belopp i pågående 
 uppdrag uppgår till 23  mkr (11).
IK.8 Orealiserad värdeförändring
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2023 2022
Direktavkastningskrav –3 320 –2 438
Kassaflöde mm 1 638 3 512
Projektvinster 24 1 416
Byggrätter 0 181
Totalt –1 658 2 671
D:o i % –2,8% 4,8%
Värderingsyielden har ökat med 35 bp jämfört 
med utgången av 2022 till följd av främst högre 
finansieringskostnader. Högre avkastningskrav 
har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde 
främst kopplat till indexutfallet för 2024, lägre 
vakanser och förbättrade kostnader. För mer 
information, se not T.1.

===== SIDA 93 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.93.
SkattS
S.1 Aktuell skatt
REDOVISNINGSPRINCIPER
Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 2023 
20,6%. I resultaträkningen fördelas skatten mellan 
aktuell och uppskjuten skatt. 
Aktuell skatt beräknas på skattepliktig resultat 
för perioden och redovisas som en kostnad eller 
intäkt i resultaträkningen. Skattepliktigt resultat 
skiljer sig från redovisat resultatet i resultaträk -
ningen då justering sker för ej skatte  pliktiga intäk-
ter och ej avdragsgilla kostnader. Aktuell skatt 
inkluderar även eventuella justeringar av aktuell 
skatt hänförlig till tidigare perioder. Koncernens 
aktuella skatteskuld beräknas enligt de skatte -
satser som har beslutats eller aviserats per 
balansdagen.
Summan av koncern bolagens skattepliktiga resul -
tat är ofta lägre än koncernens redovisningsmäs -
siga resultat, främst beroende på skattemässiga 
avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla investe -
ringar, underhåll och ombyggnationer, orealise -
rade värdeförändringar, möjlighet att skattefritt 
avyttra fastigheter via bolag, skillnad i hantering 
av låneutgifter i byggnationsprojekt samt nytt -
jande av tidigare års underskott.
AVSKRIVNINGAR
Eftersom Atrium Ljungberg redovisar förvaltnings -
fastigheter till verkligt värde redo  visas inga 
avskrivningar på dessa i koncernredovisningen. 
Skattereglerna tillåter dock avskrivning med 2–5% 
på byggnad, 5% på markanläggning och 20–30% 
på byggnads- respektive markinventarium. Mark 
får inte skrivas av.
Skatteberäkning Aktuell skatt Uppskjuten skatt
Moderbolaget, mkr 2023 2022 2023 2022
Redovisat resultat före skatt 370 1 059
Förändring av skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga 
värden på fastigheter  -  -  -  - 
Resultat från andelar koncernbolag 0 –728  -  - 
Övriga skattemässiga justeringar –370 –331 –102 170
Skattepliktigt resultat 0 0 –102 170
Därav 20,6 % skatt –0 –0 21 –35
Skatt på negativt skattepliktigt resultat redovisas som uppskjuten 
skatt 0 –0 - -
Justering skatter avseende tidigare år –0 - - -
Redovisad skattekostnad –0 –0 21 –35
AVDRAGSGILLA OMBYGGNATIONER
Utgifter för ombyggnationer och underhåll som 
medför ekonomisk nytta och som kan beräknas 
på ett tillförlitligt sätt, aktiveras i redovisningen. 
Skattereglerna tillåter dock att investeringar 
kopplade till ombyggnationer aktiveras i redovis -
ningen men är skattemässigt fullt avdragsgilla. 
Det så kallade utvidgade reparationsbegreppet 
medger alltså skattemässigt avdrag för vissa 
ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande 
och aktivering skett i redovisningen. Exempel på 
sådana ändringsarbeten inom Atrium Ljungberg är 
de hyresgästanpassningar som sker löpande i takt 
med omförhandling av hyresavtal eller vid byte av 
hyresgäst.
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
I koncernredovisningen värderar Atrium Ljungberg 
förvaltningsfastigheter och derivat  instrument 
(ränteswapavtal och valuta  swapavtal) till verkligt 
värde. Förändringar i marknadsvärdet redovisas 
Noter A T KIK OS MB HS F
Skatteberäkning jan–dec 2023, 
mkr
Underlag 
aktuell skatt
Underlag 
uppskju-
ten skatt
Förvaltningsresultat 1 365
Ej avdragsgill ränta 97
Skattemässigt avdragsgilla
   – Avskrivningar –984 984
   – Ombyggnationer –187 187
   – Aktiverad ränta –90 90
Övrig skattemässig justering 5 22
Skattepl. Förvaltningsresultat 207 1 282
Aktuell skatt –43
Försäljning fastigheter 86 –210
Förvärv fastigheter -
Värdeförändring fastigheter –1 610
Värdeförändring derivat 22 –929
   – Varav ej skattepliktigt –22 –13
Skattepl. res. före  
underskottsavdr.
293 –1 481
Underskottsavdrag
   – Ingående balans –7 7
   – Utgående balans 1 –1
Skattepliktigt resultat 287 –1 474
Redovisad skattekostnad –59 304
i koncernens resultaträkningen som orealisrad 
värdeförändring. 
Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte 
att fastigheter  redovisas till verkligt värde i de 
enskilda koncernbolagen, vilket innebär att värde -
förändringarna inte påverkar beskattningen. 
Orealiserade värdeförändringar hänförliga till 
räntederivat är ej avdragsgilla skattemässigt. 
Orealiserade värdeförändringar hänförliga till 
valutaderivat ingår i det skattemässiga räntenettot 
och är avdragsgilla inom ränteavdragsutrymmet. 
AVYTTRING AV FASTIGHETER
Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via 
bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. 
Vinst vid försäljning av fastighet som skattemäs -
sigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, 
medan förlust hamnar i en ”fålla” och kan enbart 
nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning  
av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst 
vid försäljning av aktier som skattemässigt sett 
utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, 
medan förlust inte är avdragsgill. Under året 
genomförda försäljningar i Atrium Ljungberg har 
skett indirekt genom avyttring av aktier, varför 
reavinsten inte är skattepliktig.
LÅNEUTGIFTER
I koncernredovisningen aktiverar Atrium 
Ljungberg lånekostnader vid större om- och 
tillbyggnationer till den del de har uppkommit 
under byggnationstiden. I de enskilda koncern -
bolagen redovisas dessa som en kostnad som 
skattemässigt kostnadsförs löpande och träffas av 
ränteavdragsbegränsningsreglerna.
UNDERSKOTT FRÅN TIDIGARE ÅR
Aktuell skatt beräknas på skatte pliktigt resultat 
för beskattningsåret. Detta  resultat får, ibland med 
vissa begränsningar, reduceras med outnyttjade 
skatte mässiga  underskott som har uppstått tidi -
gare beskattningsår.

===== SIDA 94 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.94.
Koncernen Moderbolaget
Avstämning skattekostnad 2023 2022 2023 2022
Resultat före skatt –1 199 5 393 370 1 059
Nominell skattesats, 20,6% 247 –1 111 –76 –218
Skatteeffekt avseende
Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter –43 –6 –0 150
Övriga skattemässiga justeringar 41 12 97 33
Redovisad skattekostnad/-intäkt 245 –1 105 21 –35
varav aktuell skatt –59 –3 –0 -
varav uppskjuten skatt 304 –1 102 21 –35
Noter A T KIK OS MB HS F
S.2 Uppskjuten skatt
REDOVISNINGSPRINCIPER
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan 
redovisat värde på tillgångar och skulder i de 
finansiella rapporterna och skattemässigt värde 
som används vid beräkning av skattepliktigt 
resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så 
kallade balansräkningsmetoden. Uppskjutna skat -
teskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga 
temporära skillnader, och uppskjutna skatteford -
ringar redovisas i princip för alla avdragsgilla tem -
porära skillnader. Det redovisade värdet på upp -
skjutna skattefordringar hänförliga till underskott 
prövas vid varje bokslutstillfälle och reduceras till 
den del det inte längre är sannolikt att tillräckliga 
skattepliktiga överskott kommer att finnas till -
gängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den 
uppskjutna skattefordran.
Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar 
redovisas inte om den uppstår till följd av en 
transaktion som utgör den första redovisningen 
av en tillgång eller skuld som är hänförliga till 
tillgångsförvärv.
Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser 
som förväntas gälla för den period då tillgången 
återvinns eller skulden regleras, baserat på de 
skattesatser och skattelagar som har beslutats 
eller aviserats per balansdagen. Uppskjutna 
skattefordringar och skatteskulder kvittas då 
de hänför sig till inkomstskatt som debiteras 
av samma myndighet och då koncernen har för 
Uppskjuten skatt
Koncernen
Förvaltnings- 
fastigheter 
Exploaterings- 
fastigheter P-fonder
Räntederivat 
och övrigt Underskott Totalt
Direkt via 
resultaträkningen
Ingående balans 2022-01-01 5 431 151 0 –11 –8 5 563 -
Förvärv - - - - –1 –1 -
Förändring redovisad via resultaträkningen 803 –46 3 331 8 1 099 -
Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen - - 0 - 0 0 2
Utgående balans 2022-12-31 6 234 106 3 320 –1 6 661 -
Ingående balans 2023-01-01 6 234 106 3 320 –1 6 661 -
Förändring redovisad via resultaträkningen –132 5 16 –194 1 –304 -
Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen –293 - - - 0 –293 -
Utgående balans 2023-12-31 5 809 110 19 126 –0 6 064 -
avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. De 
skattemässiga underskotten kan rullas vidare och 
har ingen förfallodag.
Koncernens ansamlade skattemässiga under -
skott uppgår till 1 mkr (7) vid årsskiftet 2023, på 
vilket 20,6% skattefordran har redovisats som en 
tillgång. I Atrium Ljungberg finns det 1 620 mkr i 
uppskjuten skatteskuld som är hänförligt till fast -
igheter som är redovisade som tillgångsförvärv 
och därmed inte har redovisats som uppskjuten 
skatteskuld i balansräkningen i enlighet med gäl -
lande redovisningsregler. Skattemässigt restvärde 
på fastigheter uppgår den 31 december 2023 till 
22 027 mkr (21 130).
Uppskjuten skatt
Moderbolaget Derivat Underskott Kapitalförsäkring Totalt
Ingående balans 2022-01-01 34 1 4 39
Förändring redovisad via resultaträkningen –34 –1 –0 –35
Utgående balans 2022-12-31 0 0 4 4
Ingående balans 2023-01-01 0 0 4 4
Förändring redovisad via resultaträkningen 20 1 21
Utgående balans 2023-12-31 20 0 5 25
Raden Förändring direkt via resultaträkningen i 
tabellen utgörs av belopp hänförligt till avdrag för 
uppskjuten skatt på köpeskilling vid försäljning av 
fastighet.

===== SIDA 95 =====

02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.95.
TillgångarT
T.1  Förvaltningsfastigheter
REDOVISNINGSPRINCIPER
Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter 
som innehas i syfte att generera hyresintäkter 
och/eller värdestegringsvinster redovisas löpande 
till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen 
har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki 
och baseras på bedömda marknadsvärden, 
vilket motsvarar det värde till vilket en fastighet 
skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter 
som är oberoende av varandra och som har ett 
intresse av att transaktionen genomförs. Det 
verkliga värdet speglar marknadsvillkoren per 
balansdagen.
Samtliga av Atrium Ljungberg ägda eller via 
tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms 
utgöra förvaltningsfastigheter, med undantag för 
Exploateringsfastigheter. Vidare redovisas som 
förvaltningsfastigheter sådana fastigheter som 
bebyggs eller exploateras för framtida användning 
som förvaltningsfastigheter. 
Investeringar i förvaltningsfastigheter redovisas 
initialt till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet 
inkluderar transaktionskostnader, juridiska kostna -
der och stämpelskatt direkt hänförbara vid förvärv 
samt eventuellt tillkommande pantbrevskostna -
der och lånekostnader. Lånekostnader aktiveras 
vid större om- och nybyggnationsprojekt till 
den del de uppkommit  under byggnationstiden. 
Räntekostnader har beräknats med utgångspunkt 
i koncernens  genomsnittliga ränta på samtliga lån.
Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk 
nytta för koncernen och som kan beräknas på ett 
tillförlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för reparationer 
och löpande underhåll redovisas som reparations -
kostnader och ingår i driftöverskottet. 
Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastig -
heter redovisas i resultaträkningen som orealise -
rade värdeförändringar.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring 
av förvaltningsfastigheter utgörs av mellanskill -
naden mellan försäljningspriset och redovisat 
värde som baseras på  värdering i senaste kvar -
talsrapport till verkligt värde och redovisas som 
realiserad värdeförändring i resultaträkningen. 
Fastighetsförsäljningar och förvärv redovisas i 
samband med att kontrollen övergår från sälja -
ren till köparen, vilket normalt sammanfaller med 
kontraktstidpunkten om det inte finns villkor i 
avtalet som behöver vara uppfyllda för att köpet 
ska fullföljas.
Förvaltningsfastigheter
Uthyrbar area, ’000 kvm Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm 1) Hyresintäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, %
Fastighetstyp 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Kontorsfastigheter 589 565 36 579 37 853 62 152 67 040 1 772 1 500 –433 –423 1 339 1 077 76 72
Handelsfastigheter 228 256 10 285 11 632 45 027 45 404 833 839 –283 –308 550 531 66 63
Bostadsfastigheter 45 45 1 578 1 554 34 896 34 337 100 88 –36 –32 64 56 64 63
Affärsområde Fastighet 862 866 48 442 51 039 56 186 54 167 2 705 2 427 –752 –763 1 953 1 664 72 69
– varav Stockholm 554 559 37 024 39 048 66 792 69 842 1 963 1 682 –507 –496 1 456 1 186 74 71
– varav Uppsala 124 124 5 626 5 803 45 371 46 784 317 353 –96 –114 221 239 70 67
– varav Göteborg 74 73 2 821 3 119 38 121 42 631 171 151 –41 –41 130 110 76 73
– varav Malmö 110 110 2 971 3 069 27 045 27 953 254 241 –108 –112 146 129 58 53
Projektfastigheter 77 84 7 571 6 676 E/T 2) E/T 2) 110 122 –50 –80 60 42 55 35
Mark och byggrätter  -  - 800 881 - - - - - - - -
Summa Förvaltningsfastigheter 939 950 56 813 58 596 2 815 2 549 –802 –843 2 013 1 706 72 67
Sålda fastigheter - - - - 6 1 –3 –1 3 0 61 5
Totalt koncern 939 950 56 813 58 596 2 821 2 550 –805 –844 2 016 1 706 71 67
1) Kvadratmeter exklusive garage. 
Noter A T KIK OS MB HS F

===== SIDA 96 =====

02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.96.
FÖRÄNDRING UNDER ÅRET
Det redovisade verkliga värdet för förvaltnings -
fastigheterna, uppgick per 2023-12-31 till 56 813 
mkr (58 596). Investeringar i egna fastigheter 
uppgick under året till 1 707 mkr (1 916). Den 
orealiserade värdeförändringen uppgick till –1 658 
mkr (2 671) under året. Värdeförändringen jämfört 
med föregående år förklaras av ett ökat avkast -
ningskrav som till viss del motverkats av ökat 
kassaflöde. Genomsnittligt direktavkastningskrav i 
värderingen var 4,7 % (4,4).
Under året har 0 (2) fastigheter tillträtts och 1 (1) 
fastighet sålts. 
ÅRETS INVESTERINGAR I 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Atrium Ljungberg har under 2023 investerat totalt 
1 711 mkr (5 640) i förvaltnings  fastig heter, varav 
4 mkr (3 724) avsåg förvärv och 1 707 mkr (1 916) 
avsåg investeringar i egna fastigheter, varav 1 045 
mkr (839) i projektfastigheter. 
VÄSENTLIGA ÅTAGANDEN
Bolaget har åtaganden om att färdigställa påbör -
jade projekt där  återstående  investeringsvolym 
uppgår till 4 850 mkr (4 960). Då ingår även inves -
teringar i bostadsrättsprojekt om 400 mkr (360).
NYTTJANDERÄTTSTILLGÅNGAR, TOMTRÄTTER 
Värdet på Nyttjanderättstillgångar, tomträtter 
uppgår till 1 296 mkr (1 277). Mer information 
finns i not  IK.4.
VÄRDERING
Värderingspolicy
Det finns en av ledningsgruppen beslutad riktlinje 
för bolagets värderingsprocess.
Värderingsprocess
Förvaltningsfastigheterna värderas varje kvartal. 
Som ett led i att kvalitetssäkra värderingen används 
oberoende externa värderingskonsulter, i år Forum 
Fastighetsekonomi, Savilles, Cushman & Wakefield 
och Newsec. Fastigheter motsvarande 35% (74) av 
marknadsvärdet har under året externvärderats. 
Resterande del har internvärderats och Forum 
Fastighetsekonomi har kvalitetssäkrat antaganden 
om marknadshyror, driftkostnader, vakanser och 
avkastningskrav. Arvodet för värderingen är inte 
beroende av fastigheternas marknadsvärde. Den 
del som är rörlig baseras istället på fastigheternas 
area, antal hyresavtal och användning.
Underlag fastighetsvärdering
Fastighetsvärderingen grundar sig på observer -
bara och icke observerbara indata. Indata som har 
störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, 
faktiska drifts- och underhållskostnader, planerade 
investeringar och nuvarande vakansgrader.Bland 
de indata som kan ses som ej observerbara är 
avkastningskrav samt förväntningar om hyres- och 
vakansnivåer. Avkastningskrav härleds från fak -
tiska transaktioner som inhämtas genom inköp av 
marknadsdata och löpande kontakt med externa 
värderare. Antalet jämförelseobjekt som sålts kan 
ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda för-
ändringar i avkastningskrav under vissa perioder. 
I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för 
en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinforma -
tion istället från liknande orter eller liknande typ av 
fastighet. I avsaknad av transaktioner som helhet, 
baseras uppfattningen på rådande makroekono -
miska faktorer. Förändringar i avkastningskrav här-
ledda från faktiska transaktioner kan ha en fördröj -
ning jämfört med förändringar av den riskfria reala 
räntan. Orsaken är att fastighetstransaktioner tar 
tid att genomföra och att en köpare också ofta har 
ett längre innehavsperspektiv.
Värderingsmetod
Värderingen är gjord i enlighet med internationell 
värderingsstandard IVS (International  Valuation 
Standards). Värderingen har gjorts enligt kassa -
flödesmetoden, ingen förändring har skett från 
tidigare år. Varje fastighet värderas individuellt utan 
hänsyn till eventuell portföljeffekt. Värderingarna 
baseras på en kassaflödeskalkyl med individuellt 
bedömt avkastningskrav för respektive fastighet 
och verksamhet. Det bedömda avkastningskravet 
används för att fastställa värdet genom en nuvär -
desberäkning under den så kallade kalkylperioden 
och genom en nuvärdesberäkning av restvärdet 
vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår 
normalt till 5 –10 år men kan i vissa fall vara längre 
beroende på kontraktsituationen. 
Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga  
intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs 
intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till dess att 
hyresavtal upphör eller ska omförhandlas. För perio -
den därefter beräknas hyresintäkterna till den mark -
nadshyra som gäller idag. Drift- och underhållskost -
naderna har bedömts med utgångspunkt från 
bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter 
fastighetens ålder och skick. Inflationsantagande om 
2% har använts för alla år framåt.
Som underlag vid värderingen görs analyser och 
bedömningar av de underliggande faktorerna som 
påverkar värdet, bland annat:
 — befintliga hyresnivåer och marknadshyror för 
respektive lokal
 — befintliga hyresgäster och kontraktsstruktur
 — förekommande och framtida vakanser
 — drift- och underhållskostnader på kort och lång 
sikt, med utgångspunkt i fastighetens och bola-
gets verkliga kostnader 
 — fastigheternas tekniska och kommersiella skick
 — planerade om-, till- och nybyggnationer samt 
övriga investeringsbehov 
 — avkastningskrav vid genomförda och icke 
genomförda transaktioner på jämförbara fastig-
heter och marknader 
Projektfastigheter värderas på samma sätt 
men med avdrag för kvarstående investering. 
Beroende på i vilken fas projektet befinner sig 
finns ett riskpåslag på avkastningskravet. 
Byggrätter värderas utifrån ett bedömt mark -
nadsvärde per kvm BTA enligt ortsprismetoden. 
Endast fastställda byggrätter enligt lagakraft -
vunna detaljplaner eller där detaljplan bedöms 
kunna vinna laga kraft inom närtid är medtagna i 
värderingen.
Noter A T KIK OS MB HS F
Förändring av förvaltningsfastigheter Koncernen
mkr 2023-12-31 2022-12-31
Verkligt värde vid periodens början 58 596 50 335
Förvärv 4 3 724
Försäljningar –1 826 –49
Investeringar i egna fastigheter 1 707 1 916
Orealiserade värdeförändringar –1 658 2 671
Omklassificeringar –10 -
Verkligt värde vid periodens slut 56 813 58 596
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2023 2022
Direktavkastningskrav –3 320 –2 438
Kassaflöde mm 1 638 3 512
Projektvinster 24 1 416
Byggrätter 0 181
Totalt –1 658 2 671
D:o i % –2,8% 4,8%

===== SIDA 97 =====

02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.9 7.
Känslighetsanalys värdeförändring
Nedanstående känslighetsanalys visar hur förändring av förvaltningsfastigheterna s marknadsvärde 
påverkar resultatet och berörda nyckeltal. 
Förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde med +/–10%
Påverkan Påverkan %
Resultat  +/–4 511 mkr  +/–473%
Eget kapital  +/–4 511 mkr  +/–16%
Belåningsgrad  –3,8%/+4,5%-enhet E.t.
T.2 Materiella anläggningstillgångar
REDOVISNINGSPRINCIPER
Materiella anläggningstillgångar redovisas till 
anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade 
av- och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet  
ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av 
tillgången. Tillkommande utgifter läggs till till -
gångens redovisade värde eller redovisas som en 
separat tillgång endast då det är sannolikt att de 
framtida ekonomiska förmåner som är förknip -
pade med tillgången kommer koncernen tillgodo 
och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas på 
ett tillförlitligt sätt. 
Nyttjandeperioden har bedömts vara tre år för 
datautrustning och fem år för övriga maskiner och 
inventarier. Avskrivning sker linjärt över nyttjande -
perioden och redovisas i resultaträkningen som 
kostnader i fastighetsförvaltningen eller på raden 
för central administration. Tillgångarnas restvärde 
och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och 
justeras vid behov. 
Koncernen Moderbolaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärden 101 89 28 27
Inköp 3 15 3 2
Försäljningar/utrangeringar –3 –3 0 –0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 101 101 31 28
Ingående avskrivningar –68 –57 –22 –18
Försäljningar/utrangeringar 4 3 –1 0
Årets avskrivningar –11 –14 –2 –5
Utgående ackumulerade avskrivningar –75 –68 –25 –22
Utgående planenligt restvärde 26 33 6 5
Materiella anläggningstillgångar utgörs främst av 
maskiner, inventarier och datautrustning. Av årets 
avskrivningar i koncernen om –11 mkr (–14) redo-
visas –8 mkr (–9) som en kostnad för förvaltning 
och produktion och resterande inom kostnader 
för central administration. Av årets avskrivningar 
i moderbolaget om –2 mkr (–5) redovisas 0 mkr 
(–9) som en kostnad för förvaltning och produk -
tion och resterande inom kostnader för central 
administration.
Noter A T KIK OS MB HS F
Avkastningskrav per fastighetskategori i värderingen 2023-12-31 2022-12-31
Lokaltyp, % Intervall Genomsnitt Genomsnitt
Kontor 3,9–6,8 4,5 4,1
Handel 4,0–6,2 5,5 5,2
Bostäder 3,9–4,9 4,6 4,4
TOTALT 3,9–6,8 4,7 4,4
Avkastningskrav per region i värderingen 2023-12-31 2022-12-31
Region, % Intervall Genomsnitt Genomsnitt
Stockholm 3,9–6,8 4,5 4,1
Uppsala 4,0–6,0 5,6 5,3
Malmö 3,9–6,2 5,6 5,4
Göteborg 4,9–5,8 4,9 4,5
Totalt 3,9–6,8 4,7 4,4
Känslighetsanalys fastighetsvärdering
Fastighetsvärdering innebär en uppskattning 
av fastighetens marknadsvärde och bygger på 
beräkningar enligt etablerade principer tillsam -
mans med ett antal antaganden och bedöm -
ningar. Ofta anges ett intervall på ca ±  5 % för 
värdet för att påvisa osäkerheten kring gjorda 
antaganden och beräkningar. I en mindre likvid 
marknad kan intervallet vara större. Atrium 
Ljungbergs fastighetsbestånd, exklusive 
 exploateringsfastigheter, värderas till 56 813 
mkr (58 596). Ett osäkerhetsintervall om ±  5 % 
applicerat på Atrium Ljungbergs fastighetsbe -
stånd innebär en osäkerhet om totalt ± 2 841 mkr 
(2 930) för det verkliga värdet.
Nedanstående tabell redovisar hur förändringar 
av olika parametrar påverkar förvaltnings -
fastigheternas marknadsvärde.
Värdepåverkan, mkr
Värdeparameter Kontor Handel Bostäder Totalt
Hyresnivå  +/–10% +/–3 452 +/–1 050 +/–44 +/-4 546
Driftkostnad  +/–10% –/+387 –/+204 –/+17 –/+608
Avkastningskrav  +/–0,25%-enheter -1 961/+2 200  -453/+498  -82/+91 –2 496/+2 789
Långsiktig vakansgrad  +/–2% –/+1 003 –/+300 –/+101 –/+1 404

===== SIDA 98 =====

02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.98.
T.3 Goodwill
REDOVISNINGSPRINCIPER
Goodwill som uppkommer vid upprättande av kon -
cernredovisning utgör skillnaden mellan anskaff -
ningsvärdet och koncernens andel av det verkliga 
värdet på förvärvade dotterföretags identifierbara 
nettotillgångar på förvärvs  dagen. Vid förvärvstid -
punkten redovisas goodwill till  anskaffningsvärde. 
Därefter värderas den till  anskaffningsvärde efter 
avdrag för eventuella nedskrivningar.
Den 17 oktober 2006 förvärvade Ljungberg-
Gruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastig  heter 
AB genom betalning i form av nyemitterade aktier. 
Stängningskursen den 16 oktober 2006 använ -
des för att beräkna anskaffningsvärde och eget 
kapital. I samband med förvärvet uppstod en 
goodwill hänförlig till skillnaden mellan nominell 
skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten 
som tillämpades vid förvärvet. Goodwill är därmed 
helt kopplad till uppskjuten skatt och förändras 
därför när en fastighet med goodwill säljs.
Fördelning, kassagenererande 
enhet Koncernen
mkr 2023-12-31 2022-12-31
Tranbodarne 12, Stockholm  33  33 
Adam och Eva 17, Stockholm  18  18 
Skotten 6, Stockholm  -  23 
Fatburen 1, Stockholm  12  12 
Fatburssjön 8, Stockholm  9  9 
Dragarbrunn 27:2, Uppsala  15  15 
Gränby 21:4, Uppsala  32  34 
Bohus 8, Malmö  22  22 
Summa  140  165 
NEDSKRIVNINGSPRÖVNING
Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt 
nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en 
indikation på att det redovisade värdet eventuellt 
inte är återvinningsbart. 
Vid prövning av eventuellt nedskrivningsbehov för -
delas goodwill på de kassagenererande enheter 
som förväntas dra nytta av synergierna som 
uppkommer vid förvärvet. De kassagenererande 
enheterna utgörs av de fastigheter som ingick i 
förvärvet av Atrium Fastig  heter som koncernen 
per bokslutsdagen fortfarande äger. Om åter -
vinningsvärdet för en  kassagenererande enhet 
fastställs till ett lägre värde än det redovisade 
värdet minskas det redovisade värdet för goodwill 
hänförlig till den kassagenererande enheten. En 
redovisad nedskrivning av goodwill kan inte åter -
föras i en senare period.
I samband med den årliga prövningen avseende 
eventuellt nedskrivningsbehov av goodwill görs 
en beräkning av återvinningsvärdet. Då de kassa -
genererande enheterna utgörs av de  fastigheter 
som ingick vid förvärvet av Atrium Fastigheter 
motsvarar återvinningsvärdet respektive fastig -
hets verkliga värde.
För mer information om värdering av förvaltnings -
fastigheter, se not T.1.
Koncernen 2023 2022
Ingående balans 165 165
Försäljning av fastighet –24 -
Utgående balans 140 165
Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade 
garantier om återköp samt osålda/ej tillträdda 
lägenheter redovisas till det lägsta av koncernens 
anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.
Bedömning av nettoförsäljningsvärdet görs kvar -
talsvis. Inget nedskrivningsbehov har identifierats 
per 2023-12-31.
Resultatet från den framtida försäljningen redovi -
sas när fastigheten är färdigställd och allt efter -
som bostadsrättsköparna tillträder sina lägenhe -
ter. I de fall Atrium Ljungberg garanterar avgifter 
för osålda lägenheter inkluderas dessa kostnader 
vid resultatavräkningen.
Koncernen 2023 2022
Ingående balans 1 409 1 254
Omklassificering 10 -
Försäljning brf –172 –278 
Investeringar i bostadsrättsprojekt 444 433
Utgående balans 1 692 1 409
ÅRETS INVESTERINGAR I 
EXPLOATERINGSFASTIGHETER
Atrium Ljungberg har under 2023 investerat 444 
mkr (433) i exploateringsfastigheter, det vill säga 
våra bostadsrättsprojekt. 
Bokfört värde per 2023-12-31 avser främst 
Nobelberget, Kyrkviken, Övriga Sickla och 
Gränbystaden. Marknadsvärdet vid samma 
tidpunktbedöms till 2 125 mkr (1 716). Läs mer 
om våra bostadsrättsprojekt i kapitel 5 om 
projektinvesteringar.
T.5 Kundfordringar
REDOVISNINGSPRINCIPER
Kundfordringar redovisas till transaktionspriset 
vid första redovisningstillfället. Därefter  redovisas 
fordringarna till upplupet anskaffningsvärde 
minskat med eventuell nedskrivning. 
Fordringar tas upp i balansräkningen när Atrium 
Ljungberg har fullgjort ett åtagande och där rätten 
till ersättning är ovillkorlig men ej har erhållits. Då 
den förväntade löptiden är kort  redovisas värdet 
utan diskontering.
Nedskrivningar baseras på förväntade kredit -
förluster och redovisas i resultaträkningen 
i   kostnader för fastighetsförvaltningen. 
Koncernen definierar fallissemang som när det 
bedöms osannolikt att kunden kommer att betala 
på grund av indikationer så som missade betal -
ningar eller finansiella svårigheter. När betalning 
inte har erhållits 90 dagar efter förfallodagen 
anses alltid fallissemang föreligga och då görs en 
individuell bedömning och reservering. 
Atrium Ljungberg tillämpar den förenklade 
metoden enligt IFRS 9 som innebär värdering av 
förlustreserven till ett belopp som motsvarar de 
förväntade kreditförlusterna för hela den återstå -
ende löptiden oavsett om krediterna är kredit -
försämrade eller inte. För att beräkna förväntade 
kreditförluster har kundfordringarna grupperats 
baserat på kreditriskkaraktär och antal dagars 
dröjsmål. De förväntade kreditförlustnivåerna 
baserar sig på kundernas betalnings historik för en 
period om 36 månader. 
Kundfordringar skrivs bort när det inte finns 
någon rimlig förväntan om betalning.
Kreditförluster redovisas som kreditförluster 
– netto inom rörelseresultatet. Återvinning av 
belopp som tidigare skrivits bort redovisas mot 
samma rad i resultaträkningen. 
Noter A T KIK OS MB HS F
T.4 Exploateringsfastigheter
REDOVISNINGSPRINCIP
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta 
av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoför -
säljningsvärdet. Det ackumulerade anskaffnings -
värdet utgörs av fastighetens anskaffningskostnad 
ökat med nedlagda kostnader. I de fall en fastig -
het har omklassificerats från Förvaltningsfastighet 
till Exploateringsfastighet utgörs anskaffnings -
kostnaden av Förvaltningsfastighetens senast 
fastställda verkliga värde.

===== SIDA 99 =====

02. 05.03. 06. 0 7.01. 04. Finansiella rapporter 08.
S.99.
Koncernen Moderbolaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Kundfordringar 243 153 0 0
Kreditförlustreserv –32 –28 0 –0
Summa 211 125 0 –0
Kreditförlustreserven baseras på följande:
31 december 2023
Ej 
förfallna
Förfallet mellan 
1–60 dagar
Förfallet mer än 
60 dagar
Förfallet mer  
än 120 dagar Summa
Förväntad förlustnivå i % 0,0% 19,6% 13,9% 47,6%
Redovisat belopp kundfordringar, brutto 165 2 14 62 243
Kreditförlustreserv –0 –0 –2 –29 –32
31 december 2022
Förväntad förlustnivå i % 0,0% 18,9% 21,9% 51,9%
Redovisat belopp kundfordringar, brutto 90 5 11 47 153
Kreditförlustreserv –0 –1 –2 –24 –28
Förändringen i kreditförlustreserven under 
 räkenskapsåret specificeras nedan:
Kreditförlustreserv 2023 2022
Ingående balans –28 –29
Ökning av kreditförlustreserven, förändring redovisad i resultaträkningen –11 –12
Under året bortskrivna kundfordringar 5 7
Återföring av ej utnyttjat belopp samt övrigt 2 6
Utgående balans –32 –28
T.6 Övriga fordringar
Koncernen Moderbolaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Mervärdesskattefordran - - - 4
Övriga fordringar 56 71 22 11
Utgående balans 56 71 22 15
T.7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernen Moderbolaget
 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Fordringar på beställare för pågående 
uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalstillgång) 13 13 - -
Övriga förutbetalda kostnader 33 26 11 8
Periodiserade hyresrabatter 114 108 - -
Upplupen hyra 52 47 - 10
Övriga upplupna intäkter - - - -
Utgående balans 212 195 11 18
Noter A T KIK OS MB HS F

===== SIDA 100 =====