Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

ATRIUM LJUNGBERG, ÅRS-  
& HÅLLBARHETSREDOVISNING 
Alla 
 vill leva  
i vår stad.
2023

===== SIDA 2 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.2.
02.
  
Hållbart  
företagande
Hållbarhetsmål och styrning. 19
Hållbara stadsmiljöer. 21
Hållbara fastigheter och lokaler. 23 
Hållbara leverantörskedjor. 25
Hållbara medarbetare. 27
En långsiktigt hållbar investering. 29
06.
  
Styrning och 
kontroll
Förvaltningsberättelse. 52
Risker och  
riskhantering. 55
Ordförandeord. 62
Bolagsstyrnings-  
rapport. 63
Intern kontroll. 67
Styrelse. 69
Ledning. 71
Aktien och ägarna. 73
05.
  
Projekt och 
förvaltning 
Förvaltning och  
projektutveckling. 42
Pågående och  
färdigställda projekt. 43
Planerade projekt. 47
04.
  
Finansiering
Finansiering. 38
07.
  
Finansiella  
rapporter
Koncernens  
rapporter. 76
Moderbolagets  
rapporter. 82
Noter. 85
Förslag till vinst -
disposition. 112
Undertecknande. 113
Revisionsberättelse. 114
Hållbarhetsnoter. 117 08.
  
Övrigt
Flerårsöversikt. 139
Definitioner. 141
GRI-index. 143
TCFD- index. 148 
Information. 149
01. 
 
Introduktion
Om Atrium Ljungberg. 3
Fastighetsområden. 4
2023 i korthet. 6
Händelser 2023. 7
Vd-ord. 8
Varför investera? 10
Vår vision  
och affärsidé. 11
Affärsmodell. 13
Strategi. 14
Finansiell modell. 16
Värdeskapande för 
intressenter. 17
03.
  
Hyres- och  
fastighets- 
marknad
Kund. 31
Kontor. 32
Detaljhandel. 33
Bostad. 34
Transaktions-  
marknaden. 36
Atrium Ljungbergs årsredovisning för 2023 avges av styrelsen och verkställande direktören. Den legala årsredovisningen återfinns på sid. 52–61 samt 76–113. 
Hållbarhetsrapporten finns på sid. 17–22, 24–29, 61 samt 117–136 och är upprättad i enlighet med Åsredovisningslagen 6 kap.

===== SIDA 3 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
1
Hållbar 
stadsutveckling
 med fokus på  
 blandad stad.
Givetvis är fastigheter grunden i vår verksamhet, men 
i själva verket är vi mer intresserade av livet mellan 
husen och människorna som vistas på våra platser. 
Vårt fokus är att äga, förvalta och utveckla attraktiva  
stadsmiljöer i Sveriges starkaste tillväxtområden;  
Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Tillsam-
mans med kommuner, hyresgäster och de som bor 
i staden bygger vi levande och trygga stadsmiljöer 
där kontor, bostäder och handel blandas med service, 
vård och utbildning.

===== SIDA 4 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.4.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Våra fastighetsområden.
Uppsala 10%
Stockholm 80%
Malmö 5%
Göteborg 5%
Atrium Ljungberg finns represen -
terade på Lindholmen i Göteborg. 
Området har utvecklats från ett 
gammalt varvsområde till Göteborgs 
mest kunskapsintensiva och expan -
siva plats, en knutpunkt för staden. 
Vi är med och utvecklar Lindholmen 
tillsammans med kommun, hyresgäs -
ter och andra samarbetspartners.
75
3
Lokaltyper
Total uthyr bar 
yta, tusen kvm
Fastighetsvärde, 
mdkr
Göteborg
Uppsala är Sveriges fjärde största 
stad med en stark befolkningstill -
växt. Uppsala är en av våra viktigaste 
delmarknader och vi fokuserar vår 
verksamhet till Uppsala city och till 
Gränbystaden som inom några år 
beräknas vara helt integrerad med 
innerstaden. Vi har de senaste åren 
stärkt vårt kontorserbjudande bland 
annat genom förvärvet av fastigheten 
Mejeriet i centrala Uppsala.
Handel
Restaurang
Kontor
Dagligvaror
Bostad
Hälsa/vård
Kultur/Utbildning
Lager/förråd
Övrigt
Garage
125
6
Lokaltyper
Total uthyr bar 
yta, tusen kvm
Fastighetsvärde, 
mdkr
Uppsala
Malmö är en stark tillväxtort med ett 
strategiskt läge i Öresundsregionen, 
en av Nordens största arbetsmarkna -
der med hela 3,8 miljoner invånare. I 
Malmö äger vi Mobilia som utvecklas 
till attraktiv stadsmiljö med en bland -
ning av handel, kontor, bostäder och 
vård. Vi är även en del i utvecklingen 
av Möllevången, en av Malmös mest 
spännande kulturella mötesplatser.
Handel
Kultur/Utbildning
Bostad
Dagligvaror
Hälsa/vård
Kontor
Restaurang
Övrigt
Garage
Lager/förråd
110
3
Lokaltyper
Total uthyr bar 
yta, tusen kvm
Fastighetsvärde, 
mdkr
Malmö
Stockholm är en av de snabbast 
växande regionerna i Europa med 
ett 30-tal större pågående utveck -
lingsprojekt. Stockholm står för 
80% av Atrium Ljungbergs totala 
fastighetsvärde. Vi finns represen -
terade i Sickla, Slakthusområdet, 
Hagastaden, Slussen, Stockholm 
city, Med borgarplatsen, Sundbyberg, 
Liljeholmen, Barkarby och i Kista.
Kontor
Handel
Kultur/Utbildning
Hälsa/vård
Restaurang
Dagligvaror
Övrigt
Garage
Lager/förråd
635
45
Lokaltyper
Total uthyr bar 
yta, tusen kvm
Fastighetsvärde, 
mdkr
Stockholm
Fastighetsområden
Kontor
Hälsa/Vård
Garage
Övrigt
Restaurang
Handel
Lager/Förråd

===== SIDA 5 =====

Mobilia i Malmö har genomgått en 
imponerande utveckling från traditionellt 
köpcentrum till attraktiv stadsdel , där olika 
element som handel, kultur, bostäder och 
kontor samverkar. 
I Hagastaden möts traditionella indus -
trifastigheter med modern och urban 
arkitektur. Tillsammans skapar de en unik 
stadsdel med internationell atmosfär. 
Lindholmen i Göteborg har genomgått 
en spännande transformation från sitt 
industriella förflutna till dagens moderna 
kontorsområde och internationella 
kunskapskluster.
Gränbystaden tillhör de mest expansiva 
delarna av Uppsala. Området utvecklas 
snabbt med såväl kontor som bostä -
der och är snart helt integrerat med 
stadskärnan. 
02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.5.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Fastighetsområden

===== SIDA 6 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.6.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Hyresintäkterna ökade  till 2 821 mkr (2 550), varav ökningen i jämförbart bestånd 
var 9,9% (4,4).
Driftöverskottet uppgick till 2 016 mkr (1 707), varav jämförbart bestånd ökade med 
14,4% (1,7).
Projekt- och entreprenadomsättningen  uppgick till 412 mkr (256) och  
bruttoresultatet till 2 mkr (–26). 
Förvaltningsresultatet  uppgick till 1 365 mkr (1 127), motsvarande 10,82 kr/aktie  
(8,93 kr). 
Orealiserade värdeförändringar  fastigheter uppgick till –1 658 mkr (2 671), varav 
projektvinster utgjorde 24 mkr (1 416). 
Årets resultat  uppgick till –954 mkr (4 288), motsvarande –7,56 kr/aktie (33,97).
Nettouthyrningen  för året uppgick till 53 mkr (115), varav bolaget   
sagt upp –15 mkr (–69) för avflyttning inför kommande projekt.
Årets investeringar uppgick till 2 155 mkr (6 072), medan fastighetsförsäljningar 
uppgick till 1 826 mkr (49). Under året färdigställdes Parkhusen Kv 2 i Gränbystaden 
i Uppsala och per sista december har 35 mkr vinstavräknats motsvarande 65% 
tillträdda lägenheter.
I december föreslog styrelsen en ny utdelningspolicy, vilken innebär att ca en 
tredjedel av förvaltningsresultatet skall delas ut. Styrelsen föreslår en utdelning om 
3,50 kr/aktie (5,30), att delas ut vid två tillfällen, motsvarande en utdelningsandel 
om 32%.
Nettouthyrning Pågående projekt  
53 mkr 8,2 mdkr
2023 i korthet.
2023 i korthet
Sammanfattning 1) 2023 2022
Hyresintäkter 2 821 2 550
Projekt- och entreprenadomsättning 412 256
Nettoomsättning, mkr 3 233 2 806
Bruttoresultat , mkr 2 019 1 681
Förvaltningsresultat, mkr 1 365 1 127
D:o kr/aktie 10,82 8,93
Resultat efter skatt, mkr –954 4 288
D:o kr/aktie –7,56 33,97
Fastighetsvärde, mkr 58 505 60 006
Investeringar, mkr 2 155 6 072
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 68 184
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 53 115
Belåningsgrad, % 2) 42,5 41,7
Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 3,8
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,3 2,2
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 262,11 270,60
Börskurs, kr/aktie 231,20 170,90
Miljöcertiferad yta (kvm) 72 76
Total energiintensitet, kWh/ m2 (normalår) 156 157
1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 140 och för definitioner se sid. 141–142. 
2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.

===== SIDA 7 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.7.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Stockholm Wood City blir med sina  
250 000 kvm världens största trästad.
Viktiga händelser under 2023.
Vår projektportfölj
Atrium Ljungberg har en stor projektportfölj 
som är koncentrerad till främst fyra områden i 
Stockholm; Hagastaden, Sickla, Slakthusområdet 
och Slussen. Under 2023 har tre nya projekt beslu -
tats, motsvarande en investeringsvolym om 990 
mkr. Projekten är Sickla Campus, Mälarterrassen 
vid Slussen och Brf Kulturarvet i Sickla. 
Stockholm Wood City
Atrium Ljungberg lanserade under 2023 
Stockholm Wood City – världens största 
stadsbyggnadsprojekt i trä. Brf Kulturarvet på 
Nobelberget byggstartas 2024 och blir det första 
bostadskvarteret i trä. Det blir därmed startskot -
tet för Stockholm Wood City. Projektet i Sickla 
omfattar 250 000 kvm i trästomme och har fått 
stor internationell uppmärksamhet. 
Fastighetsförsäljning
I januari sålde vi fastigheten Skotten 6, även 
kallad Glashuset, på Drottninggatan i Stockholm 
till Axfast AB. Köpeskillingen baserades på ett 
underliggande fastighetsvärde om 1 900 mkr och 
omfattade ca 13 500 kvm. 
Större uthyrningar under året
Under året gjordes många viktiga uthyrningar. 
Intresset har varit störst för våra fastigheter i 
Hagastaden där vi bland annat tecknat hyresav -
tal med Zmarta, Aarke, Nordr och MTR Nordic 
som alla flyttar sina huvudkontor till fastigheten 
Mineralvattenfabriken. 
Även Tradera valde Hagastaden för sitt huvudkon -
tor och flyttade i januari 2024 till fastigheten Life 
City. I december valde också Bris, Barnens rätt i 
samhället, Hagastadens industrihistoriska hjärta 
för sitt huvudkontor. Totalt omfattar uthyrningarna 
i Hagastaden ca 12 400 kvm. 
I Sickla har flera stora uthyrningar gjorts. Bland 
dessa märks särskilt Stockholms Auktionsverk som 
flyttar sin verksamhet till det gamla EXPO-huset i 
hjärtat av Sickla. Avtalet omfattar ca 1 700 kvm. 
I februari blev det också klart att Nacka kommun 
förlänger sitt hyresavtal för befintlig gymnasieskola 
i Sickla, samtidigt som det planeras för en tillbygg -
nad av skolbyggnaden. Det nya avtalet inklusive 
tillbyggnaden omfattar totalt ca 10 000 kvm.
I början av året tecknade vi avtal om ca 4 000 
kvm med Kemikalieinspektionen i den gamla 
Chokladfabriken i Sundbyberg. Vi har även gjort 
fler uthyrningar i Slussen, däribland med Sony 
Music, som flyttar sitt svenska huvudkontor till det 
nyrenoverade, ikoniska Katarinahuset. Lokalerna 
omfattar ca 1 900 kvm. 
I maj valde Ericsson i Göteborg att förlänga sitt 
hyresavtal som totalt omfattar 37 000 kvm. De blir 
därmed fortsatt en viktig del av Lindholmen de 
kommande fyra åren. 
I slutet av året meddelade vi att hyresavtal teck -
nats med Stockholms konstnärliga högskola, 
SKH, i Slakthusområdet där högskolans samtliga 
verksamheter kommer att samlas. Det nya kvar -
teret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar ca 36 000 
kvadratmeter BTA och beräknas stå klart 2030.
Bostadsaffären 
I slutet av 2023 fattade vi beslut om byggstart av 
nästa bostadskvarter på Nobelberget i Sickla. Det 
blir det fjärde kvarteret av totalt åtta och det första 
som kommer att uppföras helt i trä. Intresset 
för bostäderna på Nobelberget är stort. De två 
första kvarteren är klara och inflyttade och inför 
sommaren färdigställs även det tredje kvarteret. 
Under 2024 byggstartar vi det fjärde kvarteret, Brf 
Kulturarvet som kommer att bestå av 80 bostads -
rättslägenheter fördelade på tre byggnader. Den 
totala ytan blir drygt 8 800 kvm BTA med en 
bedömd investering om ca 465 mkr. 
A house
Under 2023 förvärvade Atrium Ljungberg 50% 
av aktierna i A house, som erbjuder community, 
coworking och kreativ utveckling och som sedan 
starten 2016 har blivit ett nav för många innova -
tiva verksamheter. Tillsammans satsar nu Atrium 
Ljungberg och A house på att expandera till en 
rad nya platser i Stockholm och planerar att under 
de närmaste åren öppna i Atrium Ljungbergs 
fastigheter bland annat vid nya Slussen och i 
Slakthusområdet.
Utdelningspolicy
Atrium Ljungberg ska bedriva verksamheten med 
lågt finansiellt risktagande i syfte att möjliggöra 
genomförandet av lönsamma och värdeskapande 
stadsutvecklingsprojekt. Mot bakgrund av ökad 
investeringstakt i stadsutvecklingsprojekten 
bedömde styrelsen att en lägre utdelningsan -
del är lämplig och beslutade under 2023 om ny 
utdelningspolicy. 
Händelser 2023

===== SIDA 8 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.8.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Hyresmarknaden är avvaktande och affärerna tar lång 
tid. Finansmarknaden, som varit nervös under större 
delen av 2023 bland annat till följd av de rekord-
snabba räntehöjningarna, bytte dock fot under slutet 
av året när inflationen började klinga av och mark -
nadsräntorna därmed föll snabbt. Vi har högst troligt 
lagt räntetoppen bakom oss, även om långräntorna 
vänt upp något under inledningen av 2024. 
Resultatet 2023 speglar ett år med god leverans från 
alla delar i verksamheten. Vi levererar ett förvaltnings -
resultat om 1 365 mkr vilket motsvarar en tillväxt 
om 21% jämfört med föregående år. Samtidigt har vi 
skrivit ner fastigheternas värde med 1 658 mkr under 
året, motsvarande 2,8%. Sedan vi startade yield -
ökningarna under 2022 har vi ökat avkastningskravet 
med 70 punkter vilket motsvarar en nedskrivning om 
12%. Samtidigt har kassaflödet i fastigheterna ökat 
vilket gör att den totala nedskrivningen är 5% under 
perioden. Högre marknadsräntor påverkar självklart 
vår finansieringskostnad, men vald ränteriskstrategi, 
med en räntebindning om 3,8 år och 9% andel rörlig 
ränta innebär att det tar ett tag innan fullt genomslag 
fås i vårt räntenetto. 
Vi har en stark balansräkning, vilket är viktigt – inte 
minst i tider av fallande priser och lågkonjunktur. 
Belåningsgraden var vid utgången av året 42,5%. 
Med en god likviditetsbuffert om ca 8 mdkr står vi väl 
rustade för framtiden. Samtidigt har vi en attraktiv 
projektportfölj om 40 mdkr som över tid ska finan -
sieras. Därför beslutade styrelsen i december att 
förändra utdelningspolicyn till att dela ut en tredjedel 
av förvaltningsresultatet. Inför årsstämman 2024 
Sverige befinner sig i en lågkonjunktur och det råder fortsatt osäkerhet kring 
framtiden. Det görs få affärer på transaktionsmarknaden och räntemarknaden 
är fortsatt volatil, även om många bedömer att den första räntesänkningen 
från Riksbanken kommer ske redan under våren. Vi var tidigt ute och har under 
närmare 1,5 år arbetat aktivt med att ställa om utifrån rådande marknadsför -
utsättningar. Det är glädjande att detta arbete fortsätter att ge resultat. 
Ett händelserikt år.
Vd-ord
föreslås en utdelning om 3,50 kr per aktie, att delas 
ut vid två tillfällen om vardera 1,75 kr per aktie. 
I december bekräftade Moody’s Atrium Ljungbergs 
rating, Baa2 med negative outlook. Ratingen 
återspeglar den höga kvalitén i vår fastighets- och 
projektportfölj och vår goda finansiella position. Att 
marknaden har tilltro till oss, förstår vår verksamhet 
och uppskattar vår långsiktighet är väldigt viktigt. 
Hyresmarknaden
Vi upplever fortfarande önskemål om ökad flexibilitet 
och service från våra kunder och förhandlingar och 
beslut tar lång tid. Dels är index förstås en fråga 
för hyresgästerna men framför allt handlar det om 
en osäkerhet kring behov av yta de närmaste åren. 
Atrium Ljungberg har en väldiversifierad kundportfölj 
där endast fem kunder har mer än 10 000 kvm hos 
oss. Det gör oss mindre sårbara när bolag med stora 
lokaler tenderar att minska yta. 
Vartannat år gör branschtidningen Fastighetsvärlden 
en kartläggning över de bästa framtidslägena för 
kontor i Stockholm. 2023 hamnade Slakthusområdet 
i topp och på tredje plats Slussen. 92 experter 
ombads blicka tio år in i framtiden och konstaterade 
att lägen med störst hyrespotential har koppling 
till den planerade tunnelbaneutbyggnaden. Det är 
glädjande att stora delar av vår portfölj placerar sig 
på topp 10 listan.
På handelssidan kan vi konstatera att det finns 
intresse från nya aktörer – på alla våra platser. Vi har 
under många år arbetat aktivt med mixen på våra 
”Vi har goda  
förutsättningar 
att leverera ett 
bra 2024.”
Annica Ånäs, vd

===== SIDA 9 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.9.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
handelsplatser så att de ska fungera i såväl goda som 
sämre tider. Denna långsiktiga strategi har vi stor 
nytta av nu. Vi ser en ökning i omsättningen på våra 
handelsplatser trots att hushållens konsumtionsut -
rymme minskat. 
A house
Trenden mot ökad flexibilitet och service var en 
anledning till att vi under 2023 valde att investera 
i coworking- och eventbolaget A house. Atrium 
Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house för ca 
20 mkr. A house har blivit ett nav för många innovativa 
verksamheter och nu planerar vi för expansion till 
en rad platser i Stockholm, inom Atrium Ljungbergs 
bestånd. Genom partnerskapet breddar vi vårt erbju -
dande till befintliga kunder och vi riktar oss även mot 
nya branscher. A house öppnade sin första enhet i 
Slakthusområdet i början av februari 2024. 
Affärer under året
Lägen innanför tullarna i Stockholm är mest att -
raktiva och för vår del fortsätter Hagastaden att 
vara mest i fokus. Där märks uthyrningar till Bris 
som tecknade avtal under sista kvartalet. Utöver 
detta har Tradera tecknat avtal i Life City och Aarke 
i Mineralvattenfabriken. Även MTR Nordic, Nordr, 
Granit, KitchenTime, Zmarta Group och NIO valde att 
lokalisera sina huvudkontor hos oss. Totalt omfattar 
årets uthyrningar i Hagastaden ca 12 400 kvm. 
Även i Sickla har det gjorts affärer. En av dem är 
uthyrningen till Stockholms Auktionsverk som 
flyttar till Expohuset invid Marcusplatsen. En annan 
glädjande uthyrning var till Blåsarsymfonikerna som 
flyttar från nuvarande lokaler vid Nybrokajen till 
Dieselverkstaden. Under året har vi också tecknat 
avtal med Nacka kommun om att förlänga hyresav -
talet för befintlig gymnasieskola, samt genomföra en 
tillbyggnad av skolan. Det nya avtalet omfattar totalt 
drygt 10 000 kvm, varav 2 100 kvm nybyggnation, 
och ska inrymma YBC (Young Business Creatives).
Slussen kommer att bli en fantastisk plats. Visst är 
det långt kvar men redan nu ser man hur bitarna 
börjar falla på plats. Intresset för våra fastigheter har 
varit stort, framför allt för Katarinahuset som står 
klart under 2024. Huset fylls med en mix av kreativa 
hyresgäster, däribland Sony Music och A house. 
Jag är också glad att Ericsson under 2023 valde att 
förlänga sitt hyreskontrakt på Lindholmen i Göteborg. 
Avtalet omfattar ca 37 000 kvm. 
Sammantaget levererade vi en nettouthyrning om  
53 mkr för året, men då har vi inte inkluderat uthyr -
ningen till Stockholms konstnärliga högskola om  
20 000 kvm med inflyttning 2030. Avtalet är villkorat 
och vi kommer rapportera denna i nettouthyrningen 
när villkoren är uppfyllda. 
Bostadsrättsmarknaden
2023 har präglats av inflation, lågkonjunktur och 
stigande bolåneräntor vilket påverkat de privata 
hushållen och lett till en historiskt trögrörlig bostads -
marknad. Det är en tydlig skillnad i köpbeteendet 
jämfört med tidigare år, där bostadsköparna nu väljer, 
eller tvingas, att sälja först. 
Nyproduktionsmarknaden har praktiskt taget stannat 
upp. De projekt som under året trots allt haft en 
fortsatt försäljningstakt är de med bra läge och kort 
tid till inflyttning. För att möta köparnas förändrade 
förutsättningar har det blivit allt viktigare att erbjuda 
möjlighet att köpa och sälja i samma marknad, samt 
ett flexibelt tillträde. 
I ljuset av detta känns det riktigt bra att vi nu beslutat 
att byggstarta nästa etapp på Nobelberget i Sickla, 
Brf Kulturarvet med 80 lägenheter och en investe-
ringsvolym om 465 mkr. De två första kvarteren på 
Nobelberget är klara och under första halvåret 2024 
färdigställs även den tredje etappen. För att möta kun-
dernas behov av att köpa och sälja på samma marknad 
väljer vi nu att påbörja produktionen av Brf Kulturarvet 
men kommer att starta försäljningen vid ett senare till-
fälle. Vi är långsiktiga i vår stadsutvecklingsstrategi och 
detta visar vi nu genom att, trots rådande marknads-
läge, ta nästa steg i utvecklingen av Nobelberget.  
Projektportföljen
I december 2023 godkände Kommunfullmäktige 
avtalet för Mälarterrassen som sista beslutsinstans. 
Det innebär att vi nu kan gå vidare i arbetet med att 
utveckla den nya mötesplatsen i Slussen. Vi tillträder 
i oktober men redan sommaren 2025 ska platsen 
börja aktiveras. Jag är glad över förtroendet att få 
utveckla Mälarterrassen. Det blir en helt unik plats 
med panoramavy över Gamla stan och en mångfald 
av mat- och kulturupplevelser. Den totala investe -
ringen uppgår till ca 430 mkr och i samband med 
godkännandet av avtalet förlängdes även markan -
visningsavtalet för intilliggande kontorskvarter och 
Handelsplatsen. 
En annan stor nyhet är som tidigare nämnts avtalet 
med Stockholms konstnärliga högskola, SKH. Det  
nya kvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar  
36 000 kvm och beräknas stå klart 2030, efter tre  
års byggtid. Investeringen bedöms uppgå till drygt  
2 mdkr och hyresavtalet, med en avtalstid om 20 år, 
är godkänt av regeringen men förutsätter bland annat 
att detaljplanen vinner laga kraft.
Stockholm Wood City
”I en banbrytande satsning har Atrium Ljungberg 
tagit initiativ till Stockholm Wood City – världens 
största urbana stadsbyggnadsprojekt i trä. Det nya 
området kommer att erbjuda en urban miljö med 
en mix av arbetsplatser, bostäder, restauranger och 
butiker, allt uppfört i trästomme. Stockholm Wood 
City markerar en ny era för hållbar stadsutveckling 
och blir ett internationellt skyltfönster för hållbart 
byggande.”
Ja, så löd de första raderna i lanseringen av 
Stockholm Wood City – världens största stadsut -
vecklingsprojekt i trä. Jag är väldigt stolt över detta 
initiativ, det är inte bara ett viktigt steg för oss som 
företag, utan en historisk milstolpe för svensk inno -
vationsförmåga. Stockholm Wood City omfattar hela 
250 000 kvadratmeter med 7 000 kontorsplatser och 
2 000 bostäder i Sickla. Vi hoppas att initiativet ska 
inspirera andra bolag, inte bara i Sverige utan även 
internationellt. Uppmärksamheten kring projektet har 
varit massiv med bevakning i såväl nationella som 
internationella medier. 
Hållbarhet
Under 2023 antog Atrium Ljungbergs styrelse nya 
hållbarhetsmål, som ett komplement till de befintliga. 
Anledningen är att vi vill möta ökade förväntningar 
från intressenter samt kommande lagkrav. I prakti -
ken innebär det ökad ambitionsnivå inom ett antal 
områden så som cirkularitet, klimatanpassning, 
affärsetik och mångfald. 
Som komplement till målet om att bli klimatneutrala 
2030 har vi också antagit ett netto-noll mål till 2040. 
Vi har med detta åtagit oss att sätta mål i linje med 
SBTi Net-Zero Standard för att få ett kvitto på att 
våra ambitiösa mål är robusta och linjerade med 
vetenskapen.
Transaktioner
I januari sålde vi fastigheten Skotten 6, även kallat 
Glashuset, på Drottninggatan i Stockholm, omfat -
tande ca 13 500 kvm. Köpeskillingen baserades på 
ett underliggande fastighetsvärde om 1 900 mkr. 
Frånträde skedde den 31 januari. Försäljningen var 
ett naturligt steg i att renodla vårt fastighetsbestånd 
till platser där vi har möjlighet att förverkliga vår 
vision och stadsutvecklingsstrategi och ett led i att 
stärka vår balansräkning. 
2024
Vi står väl rustade, men samtidigt ödmjuka, inför 
2024. Hyresmarknadens utveckling utifrån lågkon -
junktur och ändrade behov påverkar alla fastighets -
bolag, så även Atrium Ljungberg. I dessa tider visar 
dock vår strategi, att bygga hållbar attraktiv stad, sin 
riktiga styrka. Indexutfallet för 2024 medför att vi har 
135 mkr med oss in i högre hyresintäkter samtidigt 
som vi ska bibehålla vår goda kostnadskontroll. 
Därtill färdigställs vårt stora projekt Katarinahuset 
vid Slussen i början av året, vilket medför god 
driftnettotillväxt. Även om vi ser fortsatt sjunkande 
marknadsräntor är nivåerna högre än de vi har i vår 
ränteportfölj, vilket medför att vår snittränta kommer 
stiga successivt. 
Sammantaget har vi förutsättningar för att leverera 
ett bra 2024, men det kräver fokus och hårt arbete. 
Jag känner mig dock väldigt trygg i detta. Atrium 
Ljungberg har fantastiska medarbetare med stort 
engagemang. Jag vill rikta ett varmt tack till er, våra 
kunder och våra samarbetspartners för ett riktigt bra 
2023. 
Annica Ånäs, vd
Vd-ord

===== SIDA 10 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.10.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
0
10
20
30
40
50
20232022202120202019
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
Belåningsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
40,7
4,4 4,6 5,3
3,8 3,7
39,4 42,5
38,5
41,7
Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdel -
ningspolicy där ca en tredjedel av förvaltnings -
resultatet ska delas ut. Därutöver kan styrelsen 
föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras 
över till ägarna. 
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs  modellen 
där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en 
hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar 
ansvar för vår verksamhets   påverkan på människor 
och miljö.
Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil 
belåningsgrad som räntetäckningsgrad. Vi har en 
investment grade-rating hos Moody’s med betyget 
Baa2 med negativ utsikt.
Med en projektvolym om totalt ca 40 mdkr i redan 
ägd mark eller erhållna markanvisningar har 
Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet 
till god värdetillväxt över tid. 
Stabil utdelning. Möjlighet till god värde tillväxt. Låg finansiell risk. Hållbar stadsutveckling.
Utdelning och aktiens  
direktavkastning
Aktiens 
totalavkastning
Belåningsgrad och 
ränte täckningsgrad
Utvalda hållbarhetsmål
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår 
framgång. Tillsammans med värdetillväxten 
från investeringarna lägger det grunden till 
avkastningen.
Totalavkastning i genomsnitt 12% de senaste 
fem åren.
Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Fyra skäl att äga aktier 
i Atrium Ljungberg.
Varför investera? 
 —  Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 
och netto-noll 2040, och fått målen godkända 
enligt Science Based Targets (SBTi)
 — Alla platser och fastigheter ska vara klimatan-
passade 2030 och arbetet bedrivs enligt TCFD
 — En föregångare inom hållbar stadsutveckling. 
Våra platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, 
år 2030
 — 40% lägre energianvändning och ökad egen-
produktion av fossilfri energi 2030
 — Atrium Ljungberg ska ha över 50% Taxonomi-
förenlig omsättning 2025
 — 100% av nya leverantörer undertecknar Atrium 
Ljungbergs leverantörskod 2030
 — 100% av medarbetarna är utbildade i affärsetik
0
1
2
3
4
5
20232022202120202019
kr/aktie %
Utdelning, kr/aktie
Direktavkastning, %
5,00
2,2
2,9 2,6
3,1
1,5
5,205,05 5,30
3,50
20232022202120202019
%
Aktiens värdeutveckling, %
Aktiens direktavkastning, %
Totalavkastning, %
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
48,7
–23,6
15,6
–14,253,2
–21,0
19,3
–12,0
4,5
2,6
3,7
2,2
35,3
39,6
4,3
1. 2. 3. 4.

===== SIDA 11 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.11.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Vår vision och affärsidé.
"Alla vill leva i vår stad". Så lyder Atrium Ljungbergs vision, en 
vision som är djupt förankrad i bolaget och som både inspirerar 
och förpliktigar. Vi har rötterna i den gamla byggmästartraditio-
nen. Utifrån denna har vi utvecklat våra strategier med syfte att 
skapa långsiktigt hållbara platser med ett attraktivt innehåll.  
Med visionen i sikte skapar vi värde för bolaget och därmed för 
våra aktieägare och för samhället.
Vår stadsutvecklingsstrategi
Atrium Ljungberg utvecklar stadsdelar som skapar 
värden för kommuner, hyresgäster, våra aktieägare 
och alla som bor och verkar i våra områden. Och 
vi har en tydlig strategi för detta. Vårt arbetssätt 
bygger på samverkan och dialog och vi strävar 
alltid efter att ta tillvara platsernas själ, ursprung 
och bästa egenskaper. För att en plats ska vara 
attraktiv och locka människor under dygnets alla 
timmar behövs många anledningar till att vara där. 
Runt 85% av Sveriges befolkning bor idag i städer 
och vi ser långsiktigt en fortsatt urbanisering, vilket 
innebär såväl utmaningar som möjligheter för alla 
oss som arbetar för att skapa hållbara, attraktiva 
platser. Vi på Atrium Ljungberg utgår från koncep-
tet ”the power of 10” i vårt stadsutvecklingsarbete, 
ett koncept som innebär att det alltid ska finnas 
minst tio anledningar att besöka en plats. Vårt 
fokus är att utveckla och förvalta levande stadsmil-
jöer med en blandning av kontor, bostäder, handel, 
service, utbildning och kultur. Platser som möjlig-
gör en hållbar livsstil och som samtidigt erbjuder 
ett attraktivt stadsliv där människor vill leva, arbeta 
och vistas – idag och i framtiden. 
Vi finns på starka delmarknader i Stockholm, 
Uppsala, Göteborg och Malmö. Vi är en långsiktig 
ägare och tar ett stort ansvar för våra områden.  
Att vi äger stora, sammanhängande platser ger oss 
en unik möjlighet att skapa en bra helhet med en 
blandning av verksamheter som stödjer varandra 
och höjer hela områdets attraktivitet. Närheten 
i en tät och blandad stadsmiljö, ibland kallad 
”15-minutersstaden” medför hållbarhetsvinster, 
bland annat genom korta transportavstånd, väl 
1.  Folkliv hela dygnet
2.  Aktiviteter och sport
3.  Kultur och lärande
4.  Konst och kulturhistoria
5.  Natur och smarta ekosystem
6.  Lek och sociala ytor
7.  Mat och uteserveringar
8.  Lugna oaser
9.  Digital infrastruktur och wifi
10. Handel och service
Tio goda skäl att vara  
på en plats
Vår vision och affärsidé
Vår affärsidé
Genom långsiktigt ägande, utveckling och 
förvaltning erbjuder vi våra kunder attrak -
tiva stadsmiljöer med tjänste  erbjudanden 
för kontor, bostäder och handel på starka 
delmarknader. Med egen kompetens och 
helhetsperspektiv adderar vi mervärde för 
kunder och samarbetspartners, och skapar 
värdetillväxt i bolaget.

===== SIDA 12 =====

Mineralvattenfabriken i Hagastaden.
02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.12.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
utvecklat ett index för social hållbarhet, där vi 
arbetar med frågan utifrån vårt perspektiv som 
fastighetsutvecklare och fastighetsägare. Indexet 
som vi kallar ”Vår stad” bygger på principer för 
hållbar stadsutveckling som vi har systematiserat, 
för att göra arbetet metodiskt och mätbart.
Vi har satt upp målet att alla våra sammanhäng -
ande platser, där vi har fler än en solitär byggnad, 
ska nå 90% av indexet till 2030. Målet socialt 
hållbara platser blir ett sätt för oss att följa upp hur 
våra aktiviteter bidrar till att våra platser blir mer 
hållbara, och därigenom nå visionen alla vill leva i 
vår stad. 
En stark projektportfölj med tydligt 
hållbarhetsfokus 
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, 
förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar  
på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Vi har en 
projektportfölj motsvarande en investeringsvolym 
om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna 
markanvisningar där Slakthusområdet och Sickla 
utmärker sig. 
Under 2023 tog Atrium Ljungberg initiativ till värl-
dens största träbaserade stadsbyggnadsprojekt, 
Stockholm Wood City. Projektet omfattar 250 000 
kvm, 7 000 nya arbetsplatser och 2 000 bostäder. 
Byggnationen av Brf Kulturarvet på Nobelberget 
påbörjas 2024. Det blir det första bostadskvar-
teret att byggas i trä och blir därmed starten för 
Stockholm Wood City. På många sätt visar projek-
tet upp svensk innovationsförmåga när den är som 
bäst. Genom innovativ design, teknik och en stark 
samarbetskultur sätts en ny standard för hållbart 
byggande.
Fastighetsbranschen spelar en helt avgörande roll 
i den gröna omställningen, då byggnationer står 
för ca 40% av världens CO2-utsläpp. Fördelarna 
med träbyggnationer är många, både för miljö och 
människors välmående. Trä har mindre klimatav-
tryck än andra material och lagrar koldioxid under 
hela tiden det är i bruk. Forskningsstudier har visat 
att människor påverkas positivt på många sätt av 
byggnader i trämaterial. Att bygga i trä innebär 
också betydligt tystare byggarbetsplatser och 
minskar antalet tunga transporter. 
Vårt långsiktiga fokus på hållbar stadsutveckling  
är en av anledningarna till att vi fått förtroendet  
att vara med och utveckla stora delar av Slakthus-
området i södra Stockholm. Det är det största 
utvecklingsprojektet i Stockholm i modern tid 
och kommer att pågå fram till år 2033. Området 
utvecklas till en urban stadsdel där mat och kultur 
får ta stor plats, samtidigt som den kulturhistoriska 
miljön varsamt bevaras och utvecklas.
85% av projektportföljen ligger i områden med 
direkt anslutning till befintliga eller nya tunnel -
banestationer. Närheten till spårbunden trafik har 
stor positiv påverkan på hyresnivåerna, vilket i sin 
tur leder till ett ökat värde på våra fastigheter.
Vi är redo att skapa framtidens hållbara stad 
Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där 
människor ska leva och arbeta i många år fram-
över. Städer som ska klara urbanisering, klimat-
förändringar och samhällsomvandling. Vi tar lång -
siktigt ansvar när vi bygger, utvecklar och förvaltar.
Idag lever vi i en globaliserad värld, något som 
även avspeglar sig i hållbarhetsfrågor. De globala 
frågorna kräver gemensamma lösningar. Det är väl 
känt att fastighetsbranschen har stora utmaningar 
när det gäller begränsning av klimatpåverkan och 
överutnyttjande av resurser, så här kan vi göra 
skillnad. Vår bransch har också stora möjligheter 
att påverka positivt, främst ur de sociala per -
spektiven där vi dels kan bidra till ökad trygghet, 
förbättrad hälsa och säkerhet, dels arbeta mot 
korruption och för mänskliga rättigheter. Atrium 
Ljungbergs fokus är alltid att verka med omsorg 
om människor och miljö.
Vår vision lyder ”Alla vill leva i vår stad”. I sam-
verkan med såväl hyresgäster som kommuner 
och leverantörer arbetar vi för att påverka hela 
värdekedjan i en hållbar riktning. Tillsammans når 
vi längre än vi hade gjort var och en för sig.
Vår vision och affärsidé
Socialt hållbara platser
Vi har länge sagt att vi är ett fastighetsbolag som 
är mer intresserade av livet mellan husen. Social 
hållbarhet har alltid varit i fokus när vi utvecklar 
våra platser eftersom vi är övertygade om att 
trivsel och trygghet skapar en bättre stad. Vi har 
utvecklad kollektivtrafik och goda möjligheter till 
delningsekonomi. På Atrium Ljungberg arbetar vi 
för att utveckla våra områden i hållbar riktning. Det 
är inte bara viktigt ur ett socialt, ekonomiskt och 
miljömässigt perspektiv – det höjer också område -
nas attraktionskraft.

===== SIDA 13 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Affärsmodell
Affärsmodell.
Samverkan
Genom att samverka över gränser 
kan vi skapa helt nya möjligheter 
– både för oss själva och för våra 
kunder.
Långsiktighet
Framtiden genomsyrar allt vi gör. 
Från vårt ägande och våra hållbara 
lösningar till hur vi arbetar internt 
och i relationen med kunder och 
samarbetspartners.
Pålitlighet
Vi lovar det vi kan hålla och vi håller 
det vi lovat. Mottot ”ett handslag 
gäller” är lika aktuellt idag som igår.
Innovativt tänkande
Vi ser möjligheter och hittar alltid de 
bästa lösningarna på vårt eget sätt. 
Vi vill lära oss, våga testa nytt och 
hitta nya former för att samverka, 
med syfte att skapa ett attraktivt 
kunderbjudande.
Projektutveckling. Fastighetsförvaltning. Förvärv och försäljning.
Hållbarhet.
Värderingar.
Vår projektutveckling innefattar såväl 
nybyggnation som om- och tillbygg -
nader av  fastigheter på attraktiva 
platser i storstadsregionerna, ofta 
i anslutning till befintligt bestånd. 
Projektledningen genomförs med 
egen personal från idé till inflytt. 
Projektens avkastning skall ge en 
bättre lönsamhet än att förvärva fast -
igheter med ett befintligt kassaflöde, 
och därmed bidra till såväl driftnetto -
tillväxt som värdetillväxt.
S.13.
Vi har en egen förvaltningsorganisa -
tion som arbetar nära kunderna för 
att tillgodose deras behov på bästa 
sätt och samtidigt vara lyhörda för 
nya affärsmöjligheter. 
Vi utvecklar och förvaltar för att äga en lång tid 
framöver. Förvärv av nya fastigheter och mark 
genomförs om vi kan uppnå strategiska förde -
lar och goda driftnettotillskott eller erhålla en 
god avkastning genom vår projektutveckling.
 
Vi säljer fastigheter där vi inte ser möjlighet till 
en lång siktig utveckling i linje med vår affärs -
modell och vision.

===== SIDA 14 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.14.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Strategi med fokus 
på värdetillväxt.
Vår strategi är fundamentet för att göra rätt saker på rätt ställen och  
med stort engagemang samtidigt som kund och hållbarhet alltid är i 
fokus. Genom vår strategi skapar vi innovativa, levande och hållbara 
stads miljöer vilket ger god värdetillväxt över tid.
Finnas på starka 
delmarknader
Utveckla attraktiva  
stadsmiljöer
En betydande  
aktör
Fokus på våra  
kunder
Fastigheter och  
bygg rätter
Integrerat  
hållbarhets arbete
Affärspro  ces sen  
i egen regi
Engagerade  
medarbetare
Låg finansiell 
risk
Vi ska finnas på starka 
delmarknader i stor-
stadsregioner där det 
finns förutsättningar för 
långsiktig befolknings-
tillväxt.
Vi ska fokusera på att  
utveckla attraktiva 
stadsmiljöer för kontor 
och bostäder komplet-
terat med handel, kultur, 
service och utbildning.
Vi ska vara en betydande 
aktör med stora och 
sammanhållna enheter 
på varje delmarknad.
Vi ska ha fokus på våra 
kunder i allt vi gör. 
Samarbetet med kunder, 
kommuner och andra 
intressenter ska vara 
nära, långsiktigt, stabilt 
och engagerat.
Vi ska förvärva, utveckla 
och förädla fastigheter 
och byggrätter.
Vi ska ha ett hållbarhets-
arbete som är integrerat 
i affärsstrategin och en 
viktig del av vårt erbju-
dande. Vi ska förbättra 
vårt eget och våra intres-
senters ansvarstagande 
på området.
Vi ska leda och driva 
hela affärsprocessen i 
egen regi och med egen 
kompetens.
Vi ska ha engagerade 
medarbetare som 
brinner för det vi gör. 
Grund värderingarna; 
långsiktighet, samverkan, 
pålitlighet och innovativt 
tänkande är väl förank-
rade.
Vi är långsiktiga och ska 
verka i såväl goda som 
dåliga tider.
Varför Varför Varför Varför Varför Varför Varför Varför Varför
Långsiktig befolknings-
tillväxt skapar förutsätt-
ningar för långsiktig 
lönsamhet för både oss 
och våra kunder.
Blandningen ökar  
flödet av människor 
på platsen och skapar 
synergier för alla 
aktörer, som därmed 
ges större möjlig heter 
att bedriva framgångsrik 
affärsverksamhet.
Som en betydande 
aktör kan vi leda och 
påverka utvecklingen 
och skapa långsiktigt 
hållbara stadsmiljöer.
Genom förtroendefulla 
relationer och sam-
verkan hittar vi innovativa 
lösningar och skapar 
tillsammans långsiktigt 
hållbara och attraktiva 
miljöer.
Vi skapar värdetillväxt 
i bolaget genom aktiv 
förvaltning och genom 
projektutveckling.
Hållbarhet är av yttersta 
strategisk vikt för bolag 
som vill vara lång siktigt 
relevanta.
Genom att själva driva 
hela affärsprocessen 
inklusive projektutveck-
lingen kan vi ta väl hand 
om våra kunder och 
säkerställa hög kvalitet i 
långsiktig förvaltning.
Kompetenta, motive-
rade och engagerade 
med arbetare är en 
förutsättning för goda 
resultat.
Låg finansiell risk möjlig-
gör högre operationell 
risk i form av en stor 
projektportfölj.
Hur Hur Hur Hur Hur Hur Hur Hur Hur
Vi fokuserar vår 
utveckling till områden 
som uppfyller tillväxt-
kriterier. Projekt- och 
förvärvsmöjligheter 
genomförs med ut-
gångspunkt i områdes-
visa strategiplaner. 
Våra områdesvisa 
strategi planer utform ar 
innehållet på varje plats, 
utifrån platsens specifi-
ka förutsättningar.
Vi fokuserar vår 
utveckling och våra 
förvärv till platser där 
vi redan är etablerade 
eller där vi vill bli en 
betydande aktör. 
Vi har lokal personal 
på plats i varje område 
och bygger långsiktiga 
 relationer med våra 
 kunder och intressenter.
Genom noggrann utvär-
dering av projekt- och 
transaktionsmöjligheter 
allokeras kapital till de 
möjligheter som lång-
siktigt bedöms addera 
störst värde till Atrium 
Ljungberg.  
Med bas i våra målsätt-
ningar är hållbarhet en 
fråga som är på agen-
dan varje dag för alla 
anställda inom alla delar 
i bolaget, från daglig 
förvaltning till projekt, 
och finansiering.
Vi har personal med 
kompetenser och egen-
skaper som uppfyller 
våra grundvärderingar 
och vi utvecklar våra 
anställda över tid.
Vår företagskultur 
präglas av  delaktighet 
och omsorg om varje 
individ. Hållbara med-
arbetare är grunden 
för utveckling och 
lönsamhet.
En belåningsgrad som 
inte ska överstiga 45% 
och en räntetäcknings-
grad om lägst 2,0. God 
ränte- och kapitalbind-
ning med en flexibel 
finansieringsportfölj.
Strategi

===== SIDA 15 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.15.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Världens största stadskvarter 
i trä.
I en banbrytande satsning lanserade Atrium Ljungberg under 
2023 världens största träbaserade stadsbyggnadsprojekt. 
Projektet har fått stor uppmärksamhet och blivit ett interna-
tionellt skyltfönster för hållbart byggande. Projektet visar upp 
svensk innovationsförmåga när den är som bäst och markerar 
en ny era för hållbar  arkitektur och stadsutveckling.
Stockholm Wood City omfattar 250 000 kvm och 
ligger i de centrala delarna av Sickla. Området 
kommer att innehålla cirka 7 000 nya arbetsplatser 
och 2 000 bostäder kombinerat med restauranger 
och service. Utbyggnaden av Stockholm Wood 
City kommer att ske etappvis, där det första 
spadtaget tas 2024 i samband med starten av 
bostadskvarteret Brf Kulturarvet på Nobelberget. 
De första kontorshusen förväntas stå klara 2027. 
Varför bygga i trä?
Det finns många fördelar med att bygga i trä och 
tekniken finns på plats för att göra det i större 
skala. Fördelarna är både miljö- och hälsomässiga 
samt ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre 
klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal 
råvara, energisnål tillverkningsprocess och tystare 
byggarbetsplatser. 
Forskningsstudier har visat att människor påver -
kas positivt av att vistas i byggnader i trä  material. 
Resultaten är tydliga och överväldigande. 
Trämaterial gör luftkvaliteten bättre och har en 
positiv inverkan på människors fokus, kreativitet 
och humör – stressnivåerna går ner och produkti -
viteten upp. Samtidigt är klimatvinsterna enorma. 
Trä har mindre klimatavtryck än andra material 
och lagrar koldioxid under hela tiden det är i bruk. 
Nya hållbarhetsmål
Att satsningen görs av Atrium Ljungberg är ingen 
slump. Vi har ambitiösa hållbarhetsmål som bland 
annat innefattar att vi ska bli klimatneutrala senast 
2030. Som komplement till detta har vi också 
antagit ett netto-noll mål till 2040, en robust och 
ambitiös målsättning, linjerad med vetenskapen 
utifrån SBTi Net-Zero Standard. För att nå målen 
räcker det inte med att genomföra förbättringar 
på marginalen. Positionerna flyttas fram genom 
att bygga med resurseffektiva metoder, återbruk 
och cirkulära materialflöden. I en sammankopplad 
stadsdel där fokus är på egenproducerad energi 
samt lagring och delning av energi är vårt mål att 
etablera en ny standard för hållbar stadsbyggnad. 
Fastighetsbranschen är i dag en viktig del av det 
svenska näringslivet men har inte haft en lika 
tydlig innovationsledande position som svenska 
industri- och techbolag. Atrium Ljungberg vill 
förändra det och visa att stadsutvecklarens roll är 
minst lika avgörande för att utveckla samhället, 
ekonomin och kulturen. Stockholm Wood City 
levandegör den ambitionen. 
Stockholm Wood City – 250 000 kvm 
byggt i trästomme planeras i Sickla.
Stockholm 
Wood City
Läs mer om projek -
tet www.al.se.

===== SIDA 16 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.16.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Vårt förvaltningsflöde, dvs. kassaflödet från 
förvaltningen, är nyckeln till vår framgång. 
Tillsammans med värdetillväxten från inves -
teringarna och vald finansiell risk lägger det 
grunden för vår utdelning och avkastning till 
ägarna. Givet vår intjäning och utdelnings -
policy möjliggörs en årlig investeringskapa -
citet om ca 4–5% av vår egna storlek utan att 
förskjuta vår belåningsgrad nämnvärt. Det 
motsvarar för närvarande ca 2,5–3,0 mdkr per 
Finansiell modell.
12,9
3,8
–3,4
15,6
Mål: 10 %
15,7
2023
2022
2021
2020
2019
321)
57
53
2023
2022
2021
2020
2019
1)Föreslagen utdelning
5958
2 2792 349
1 810
2 513
2023
2022
2021
2020
2019
2 155
Mål: >10%
Utfall: -3,4%
Avkastning på eget  
kapital
Avkastning på eget kapital ska 
vara minst 10% per år över tid.
38,5
42,541,7
39,440,7
Policy: <45 %
2023
2022
2021
2020
2019
38,5
4,6
Policy: 2 ggr
4,4
2023
2022
2021
2020
2019
5,3
3,8 3,7
Policy: <45%
Utfall: 42,5%
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska inte  
överstiga 45%.
Policy: >2 ggr
Utfall: 3,7 ggr
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden ska  
inte understiga 2 ggr.
Mål: Ca 33%
Utfall: 32%
Aktieutdelning
Ny policy för 2023: 
Aktieutdelningen ska motsvara  
ca en tredjedel av förvaltnings-  
resultatet.
Årlig investeringsvolym: 2,5–3,0 mdkr
Utfall: 2 155  mkr
Investeringar i egna 
fastigheter
Bolaget kan investera ca 5% av sin 
egen storlek utan större påverkan på 
belåningsgraden, vilket motsvarar ca 
2,5–3,0 mdkr/år. 
Finansiell modell
år i nettoinvesteringsvolym. Atrium Ljungberg 
ska ha låg finansiell risk och valda riskmått är 
belåningsgrad och räntetäckningsgrad där belå -
ningsgraden netto inte får överstiga 45% och 
räntetäckningsgraden inte understiga 2.0.

===== SIDA 17 =====

02. 05.03. 06. 07. 08.01. 04.
S.17.
Introduktion 02. 05.03. 06. 07. 08.04.
Värdeskapande för våra 
intressenter.
Värdeskapande för 
intressenter
Utfall mål och nyckeltal 2023Bidrag till FN:s 
Globala Mål (SDG)
Samhället.
Att utveckla socialt, miljömässigt och 
ekonomiskt hållbara platser i staden 
där alla vill leva.
Kund.
Att skapa hållbara fastigheter och 
lokaler som våra kunder vill nyttja 
under en lång tid framöver.
Leverantörer.
Att ta affärsetiskt ansvar och sam-
verka med våra leverantörer för håll-
bara leverantörskedjor.
Medarbetare.
Att skapa trygghet, trivsel och lika 
möjligheter för de människor som 
arbetar med oss.
Investerare.
Att utgöra en långsiktigt hållbar  
investering för våra ägare.
Vi skapar hållbara stadsmiljöer där 
människor vill leva, vistas, arbeta och bo över 
tid. Befintliga värden tillvaratas samtidigt 
som nya ekonomiska, sociala och miljömäs -
siga värden som ökar platsens attraktivitet 
tillförs. Vi skapar förutsättningar för levande 
stadsmiljöer med en blandning av kontor, 
bostäder, handel, service, utbildning och 
kultur och tar stort ansvar för en plats avse -
ende trygghet, service och parker.  
–  43% utfall i Vår Stad index.  
Mål: 50% 2025 och 90% 2030
 
–  100% av fastighetsbeståndet har genomgått 
en klimatriskanalys  
Mål: Alla våra platser och fastigheter är  
klimatanpassade senast 2030
 
Vi är en långsiktig fastighetsutvecklare med 
nära samverkan med våra kunder. Vi vill över-
träffa våra kunders behov av attraktiva kontor, 
handelsplatser och bostäder och skapa 
förutsättningar för hållbarhet. Arbetet med att 
minska påverkan på miljön sker systematiskt, 
både när vi förvaltar befintliga fastigheter och 
anpassar, renoverar eller bygger nytt. Genom 
att skapa attraktiva platser tillför vi mervärden 
till hyresgäster och boende på våra platser.
 
–  28 % reduktion av klimatavtrycket från  
planerade och pågående projekt  
Mål: –50% till 2025 och –75% till 2030  
–  15 % reduktion av klimatavtrycket i förvalt -
ningen  
Mål: –22% till 2025 och –44% till 2030  
–  1 % lägre energiintensitet (normalårskor -
rigerad i jämförbart bestånd) jämfört med 
föregående år.  
Mål: –40% till 2030  
–  6 % reduktion av vattenanvändning per kvm 
(LfL) jämfört med föregående år.  
Mål: –20% till 2030
 
För att lyckas med våra mål behöver vi knyta 
an de bästa leverantörerna. Därför arbetar 
vi med ett stort fokus på utveckling och vill 
vara en bra beställare för att skapa starka 
samarbeten. Våra leverantörer är en förläng -
ning av oss och därför arbetar vi proaktivt 
tillsammans. Med vårt arbete vill vi ta vårt 
affärsetiska ansvar för att motverka de risker 
som finns i våra leverantörskedjor.
 
–  20% av betydande inköp utvärderade 
utifrån vår  uppförandekod  
Mål: 100% till 2025
 
–  2 genomförda 
leverantörsutvecklingsprogram
 
–  2 st externa revisioner av utvalda 
leverantörer 
 
Med väl förankrade grundvärderingar och 
en god arbetsplatskultur, tydliga mål och en 
möjlighet till utveckling har vi medarbetare 
som trivs, mår bra och levererar det allra 
bästa. Vår arbetsplats stimulerar samar -
bete, kreativitet och effektivitet, vilket är 
avgörande parametrar för att ett företag ska 
lyckas. 
 
–  5,6 i Medarbetarindexet HFW (Human 
Financial Wellness)  
Mål: över 5.5 / 7 till 2025
 
–  67% kvinnor i bolagsledningen och 34% 
kvinnor bland medarbetare  
Mål: Jämn könsfördelning (40/60%) i 
bolags  ledning och bland medarbetare.
 
– 100% Kollektivavtalstäckning
 
Genom vår affärsmodell, innovativ hållbar 
stadsutveckling och en stor projektportfölj 
koncentrerad till attraktiva områden i fyra 
växande storstadsregioner, har vi förutsätt -
ningar för en stabil investeringstakt. Genom 
investeringar i egna fastigheter och en effek -
tiv förvaltning som fokuserar på långsiktighet 
skapar vi en god värdetillväxt för Atrium 
Ljungbergs ägare.
 
–  21% Taxonomiförenlig  omsättning  
Mål: 50% till 2025
 
–  69% Hållbarhetslänkad och grön 
finansiering
  
 
Övergripande mål

===== SIDA 18 =====

02. 03.01. 04.
S.18.
Hållbart företagande
2
05. 06. 07. 08.
Framtidens
 hållbara stad.

===== SIDA 19 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.19.
Hållbart företagande 08.
Alla vill leva i vår stad
Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där 
människor ska leva och arbeta i många år fram­
över. Ambitionen är att skapa platser som är 
trygga och tillgängliga med en unik identitet, som 
bidrar med urbana ekosystem och resiliens i ett 
förändrat klimat och där det mänskliga perspek ­
tivet är inkluderat. Vi är verksamma i geografiskt 
utvalda områden där vi arbetar holistiskt med 
stadsutveckling från tidiga planeringsskeden till 
byggnation och slutligen som långsiktig fastig ­
hetsförvaltare. Allt arbete utgår från vår vision 
”Alla vill leva i vår stad”.
Våra fokusområden och mål
Vi har övergripande mål inom hållbarhet till 2025 
och 2030. I tillägg följer vi utvalda nyckeltal för 
att säkerställa utveckling i rätt riktning. Målen 
innefattar en bredd av miljömässiga, sociala och 
bolagsstyrningsperspektiv (ESG) och baseras på 
förväntan från Atrium Ljungbergs intressenter. 
Målen är ambitiösa och vi ser det som ett sätt att 
utmana oss själva att driva innovation och vara ett 
föredöme inom hållbar stadsutveckling.  
 
Principer för vårt arbete
Atrium Ljungberg är en långsiktig och 
ansvarsfull stadsutvecklare med fokus på 
att verka med omsorg om människor och 
miljö. Vårt hållbarhetsarbete bygger på 
följande principer:
 — Försiktighetsprincipen.
 — Gällande lagar och förordningar som 
minimikrav.
 — OECD:s riktlinjer för multinationella 
företag.
 — FN:s vägledande principer för företag 
och mänskliga rättigheter.
 — FN:s Global Compact och de 10 princi­
perna – anslutna sedan 2009. Genom att 
underteckna Global Compact förbinder 
sig Atrium Ljungberg att realisera och 
integrera de tio principerna samt årligen 
redovisa hur arbetet implementeras.
 — FN:s globala hållbarhetsmål och 
Parisavtalet.
 — Av styrelsen beslutade mål, policys och 
uppförandekoder. 
 — Av företagsledningen beslutade interna 
styrdokument och strategier.
Vi rapporterar frivilligt enligt GRI, EU:s 
taxonomi, TCFD, CDP och GRESB. Detta 
för att intressenterna ska kunna följa vårt 
hållbarhetsarbete. 
Hållbarhetsmål och styrning.
Hållbarhetsstyrning  
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen 
och en viktig del i arbetet mot att nå visionen.
Genom att arbeta proaktivt med hållbarhets ­
frågorna kan vi på ett strukturerat sätt hantera 
risker men också identifiera nya affärsmöjlighe ­
ter. Arbetet bedrivs utifrån policys, riktlinjer och 
processer som säkerställer måluppfyllnad och 
efterlevnad av de principer som ligger till grund 
för arbetet. Styrelse och ledning utvärderar styr ­
ning och mål löpande och har i december 2023 
antagit ett antal nya mål som komplement till de 
befintliga. 
Hållbarhetmål och styrning

===== SIDA 20 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.20.
Hållbart företagande 08.
Hållbarhetsmål 2025 och 2030.
Samhället. Kund. Leverantörer. Medarbetare. Investerare.
Att utveckla socialt, miljömässigt 
och ekonomiskt hållbara platser i 
staden där alla vill leva.
 
–  Uppnå 50% i Vår Stad Index 2025 1) och 90% 
2030
–  Alla våra platser och fastigheter är klimat­
anpassade senast 2030
–  80% reser fossilfritt till och från våra  
platser 2030
–  Positiv miljöpåverkan från vår mark­
användning 2030 (utifrån biologisk 
 mångfald, föroreningar och vatten)  
 
 
 
 
– Investering i klimatanpassning
– Stärkt platsidentitet och platsaktivering
 
 
 
–  Hållbarhetsdirektiv Projekt
Att skapa hållbara fastigheter och 
lokaler som våra kunder vill nyttja 
under en lång tid framöver.
 
–  Halverat klimatavtryck från planerade 
projekt till 2025 och 75% minskning till 
20301)
–  22% lägre klimatavtryck i förvaltningen 
20251)
–  40% lägre energianvändning 2030  
(kWh/Atemp, köpt fastighetsenergi)
–  20% cirkulär materialanvändning vid    
byggprojekt (HGA, ROT & NYP) 2030
–  20% lägre avfallsmängd 2030 2) 
(projekt, förvaltnings ­ och hyresgästavfall)
–  20% lägre vattenanvändning 2030 2)
– Ökad egenproduktion av fossilfri energi
– Hög NKI (Nöjd Kund Index)  
 
– Gröna hyresavtal
– Miljöcertifierad yta
 
–  Hållbarhetsdirektiv Förvaltning & Projekt,  
LCA­direktiv, Energi ­ Avfalls ­ & 
Vattenstrategi 
Att ta affärsetiskt ansvar och 
utveckla våra leverantörer, 
 leverantörskedjor och människorna 
i den.
 
–  100% av betydande inköp ska vara utvärde ­
rade 20251)
–  100% av nya leverantörer undertecknar vår  
leverantörskod 2030
–  60% av inköpsvolymen är reviderad utifrån 
vår uppförandekod 2030
 
 
 
 
–  Leverantörer vi utvecklar och avvecklar som 
ett resultat av vår utvärderingsprocess.
–  Åtgärder vi genomför för att stärka mänsk ­
liga  rättigheter i värdekedjan
– Anmälningar via visselblåsarfunktionen
– Genomsnittlig tid för leverantörsbetalningar
 
–  Uppförandekod Leverantörer, Inköpspolicy, 
Hållbarhetspolicy, Visselblåsarpolicy
Att skapa trygghet, trivsel och lika 
möjligheter för de människor som 
arbetar med oss.
 
–  Över 5.5 / 7 i Medarbetarindexet HFW  
(Human Financial Wellness) till 2025
–  Jämn könsfördelning (60/40%) bland 
ledning och medarbetare och ingen 
löneklyfta mellan könen
– Mångfald som speglar samhället 2030
–  100% av medarbetarna har aktuell 
utbildning i affärsetik och ALs policys och 
uppförandekod  
 
 
 
 
 
– Frisknärvaro  
– Föräldraledighetsdagar män/kvinnor
– Kollektivavtalstäckning   
 
 
–  Hållbarhetspolicy, Uppförandekod, Med  ­
arbetare, Jämställdhets ­ och diskriminerings ­
policy, Arbetsmiljöpolicy, Visselblåsarpolicy
Att utgöra en långsiktigt hållbar  
investering för våra ägare.
 
–  Över 50% Taxonomiförenlig  omsättning 
2025
–  Klimatneutrala 2030 och netto ­noll 2040 2)  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
–  Andel Hållbarhetslänkad och grön 
 finansiering 
–  Hållbarhetslänkade och gröna ramverk, 
Hållbarhetspolicy, Skattepolicy
Hållbarhetmål och styrning
1) En del av vår Hållbarhetslänkade Obligation, basår 2021.
2) Basår 2023.
Övergripande målMålNyckeltal & verktygStyrs genom

===== SIDA 21 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.21.
Hållbart företagande 08.
Som fastighetsutvecklare och långsiktig fast ­
ighetsägare är vår långsiktiga framgång bero ­
ende av förmågan att skapa hållbara miljöer där 
människor vill bo, arbeta och spendera tid ­ nu 
och i framtiden. För oss är en levande stad lycklig, 
grön och hållbar. Atrium Ljungbergs mål är alltid 
att gestalta platser som känns härliga i sin helhet. 
En väl genomtänkt stadsplanering och vacker 
arkitektur ger också energi och välmående. I vår 
rapport ”Alla drömmars stad”, beskriver vi hur vi 
arbetar för att skapa långsiktigt hållbara platser.
För att mäta och följa hur vi efterlever vår vision 
”Alla vill leva i vår stad” har vi utvecklat ett eget 
index, ”Vår Stad Index”, som utgår från vår syn på 
hållbar stadsutveckling. Indexet är ett verktyg och 
processtöd som vi arbetar med på samma sätt 
som exempelvis Breeam och Miljöbyggnad. Det 
bidrar till att vi kan arbeta proaktivt, strukturerat 
och mätbart i vår stadsutveckling. Det handlar om 
att vi arbetar aktivt med trygghet, tillgänglighet, 
urbana ekosystem, platsutveckling och delak ­
tighet när vi utvecklar våra platser, exempelvis 
genom aktiva bottenvåningar, offentliga ytor, 
balans mellan dag och nattbefolkning och förut ­
sättningar för hållbara resvanor.
Klimatanpassning och grönska
Vi har genomfört en klimatscreening ­analys av 
hela beståndet och arbetar vidare med fastighets ­
specifika risk­ och sårbarhetsanalyser för utvalda 
fastigheter. Att bygga en stad som är resilient över 
tid och i ett förändrat klimat är avgörande. Här 
strävar vi efter att använda grönska då det även ger 
goda effekter som rekreationsytor, bra mikroklimat 
och stärkt biologisk mångfald.
Platsutveckling och dialog 
Inom arbetet med Vår Stad ­indexet hålls regel ­
bundna dialoger med olika målgrupper på våra 
platser, för att hitta förbättringspotential och 
skapa åtgärdsplaner därefter. Genom att involvera 
medborgare, samhället och kunder i utvecklingen 
av våra platser, kan vi säkerställa att utveck ­
lingen är lyhörd för samhällets unika behov och 
värderingar. 
Hållbara transporter
Som en del av Vår Stad Index sker ett arbete med 
att möjliggöra hållbart resande till och från våra 
platser. Ca 85 % av vår projektportfölj utvecklas i 
anslutning till kollektivtrafiknoder och då i synner ­
het befintliga eller kommande tunnelbanestationer 
i Stockholm.
Vi utvecklar hållbara platser i staden där alla vill leva. Genom 
en variation av innehåll skapas ett stadsliv där människor trivs, 
känner trygghet och inspireras – platser som lever under stora 
delar av dygnet. Detta skapar värde för kommuner, kunder, 
och alla som bor, besöker och verkar på våra platser – och i 
förlängningen samhället i stort.
Hållbara stadsmiljöer.
Hållbara stadsmiljöer
Platsaktivering med  
hyresgäster i Göteborg 
Våra förvaltare lyssnade in platsens 
behov utifrån våra hyresgästers rörlig ­
hetsmönster och omvandlade en outnytt ­
jad offentlig yta till en social, tillgänglig 
och attraktiv mötesplats för människor.
 ”Vi ville göra ytan extra fin för att locka 
ännu fler, och samtidigt göra detta till en 
social mötesplats vid till exempel mindre 
event, högtider m.m som vi eller hyres ­
gästerna anordnar” berättar Sebastian 
som är drifttekniker.
Platsutveckling i Slakthusområdet, Stockholm
Slakthusområdet är ett av våra områden som 
utvecklas mycket och fort. I bevarandet av ett 
industriområde vill vi nu skapa en destination 
för mat, kultur, kontor och i sinom tid boende.
”Efter att tidigare haft en udda dygnsrytm 
och hög brottsstatistik, så fokuserar vi nu 
på att skapa en plats man vill vistas på. Vi 
arbetar aktivt med att hitta rätt hyresgäster 
för att hjälpa oss skapa den plats som bidrar 
till vår vision genom exempelvis samarbeten 
och evenemang som gynnar trygghet, liv och 
trivsel” säger Marcus som är affärsutvecklare.
Delaktighet bland boende i Malmö  
Under året driver vår förvaltningsorgani ­
sation i Malmö så kallade områdesdagar 
som syftar till att skapa ett forum för social 
interaktion och bygga relationer med våra 
boende och hyresgäster. 
”Alla boende hyresgäster bjuds in och vi 
grillar, bjuder på dryck och snacks samt 
erbjuder ansiktsmålning & hoppborg och 
annat kul för familjerna. Det uppskattas av 
hyresgästerna och av personalen” berättar 
Aleksandra som är förvaltare.

===== SIDA 22 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.22.
Hållbart företagande 08.
Vår Stad Index.
Trygghet. Urbana ekosystem.Tillgänglighet. Platsutveckling. Delaktighet.
Vi vill skapa platser med mycket 
liv och rörelse under dygnets alla 
timmar. Detta leder till upplevd trygg ­
het och låg brottslighet och skapar 
förutsättningar för att människor 
ska vilja arbeta, bo och vistas i våra 
områden. Genom exempelvis utform ­
ning och anpassning av den fysiska 
miljön kan dessa platser skapas.
Indikatorer:
 — Aktiva bottenvåningar
 — Inga brott
 — Balans dag­ & nattbefolkning
 — 24/7 staden
 — Upplevd trygghet
I områdena utvecklar vi en genom ­
tänkt grön­ och blåstruktur för att 
skapa urbana ekosystem, stärkt 
biologisk mångfald och platser som 
är trivsamma, med skugga, svalka, 
renare luft och lägre upplevt buller. 
Samtidigt ökas motståndskraften för 
klimatförändringar genom exempel ­
vis hantering av kraftigt regn och 
övertemperaturer. 
Indikatorer:
 — Grönska
 — Ekosystemtjänster
 — Klimatanpassning & resiliens
 — Mikroklimat
Vi vill skapa platser med brett och 
blandat utbud, där tillgång till 
service, rekreation och mötesplat ­
ser finns nära. Platserna ska också 
ha god orienterbarhet och vara 
tillgängliga att resa till och inom, på 
ett hållbart sätt, exempelvis genom 
kollektivtrafik, cykel eller gång.  
 
 
 
Indikatorer:
 — Varierade kvarter
 — Rekreationsområden
 — Offentliga ytor
 — Hållbara resvanor
 — God orienterbarhet
Att främja en mångfald av platser, 
uttryck och byggnader är för oss en 
av grundstenarna i hur en hållbar och 
attraktiv stad skapas. Vi vill därför 
förstärka områdenas identitet och 
bygga vidare på platsens förutsätt ­
ningar och historik. En nyckel är att 
aktivera platserna genom aktiviteter 
– gärna tillsammans med hyresgäster 
och besökare. 
 
Indikatorer:
 — Platsidentitet
 — Platsaktivering
 — Besökare
 — Plats för alla
Genom dialog och samverkan ökas 
kunskapen om de behov som finns 
och vi kan dra nytta av de idéer som 
hyresgäster, besökare och användare 
av platserna har. På det sättet kan 
områden som är uppskattade och 
socialt hållbara skapas. Ambitionen 
är att individer och intressentgrup ­
per ska bli delaktiga i processen att 
skapa en hållbar stadsdel.  
 
Indikatorer:
 — Dialog
 — Återkoppling
 — Samverkan 
Hållbara stadsmiljöer
Vår Stad Index består av fem fokusområden: 
trygghet, tillgänglighet, urbana ekosystem, 
platsutveckling och delaktighet. Varje fokus ­
område har ett antal kvantitativa indikatorer 
och minst en kvalitativ frågeställning till de som 
arbetar, bor och vistas på platsen. Indikatorerna 
har tagits fram utifrån Atrium Ljungbergs 
stadsutvecklingsprinciper, i kombination med ved ­
ertagna mätmetoder från bland annat UN Habitat, 
Citylab och Centrum för AMP. Som en del av vår 
hållbarhetslänkade finansiering finns mål att nå 
50% till 2025 och 90% till 2030 i Vår Stad index, för 
de sammanhängade platser vi utvecklar. Läs mer 
i not H.15.
Arbetet 2023 
Årligen uppdaterar varje plats sitt utfall mot index 
och planen framåt. Här samverkar personer från 
förvaltning, affärsutveckling och andra nyckelper ­
soner i respektive område. Under 2023 nås ett 
sammanvägt utfall på 43% (34%), vilket är en bra 
bit på vägen mot målet. Förflyttningen bygger 
på konkreta åtgärder och val som görs. Under 
året har verktyget utvecklats för att ytterligare 
integrera arbetet i verksamheten. Det innebär att 
vissa benämningar på aspekter och indikatorer 
uppdaterats för att förtydliga innebörden. Internt 
har ett kunskapsbibliotek skapats för att dela 
metoder och goda exempel.

===== SIDA 23 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.23.
Hållbart företagande 08.
Att bygga med omsorg och långsiktighet har stora 
miljövinster. Om våra hyresgäster är nöjda och 
blir kvar längre bidrar det till mindre ombyggna ­
tioner och därmed mindre klimatutsläpp från våra 
hyresgästanpassningar. Som bolag är vi på Atrium 
Ljungberg också beroende av våra hyresgäster för 
att nå våra hållbarhetsmål och samverkar gärna för 
innovativa lösningar. 
Vi arbetar systematiskt med att minska påverkan 
på miljön, både när vi förvaltar våra befintliga 
fastigheter och anpassar, renoverar eller bygger 
nytt. För oss handlar det om att skapa en konkur ­
rensfördel, då efterfrågan på hållbara lokaler och 
bostäder ökar i snabb takt. 
Som en del av den hållbarhetslänkade obligatio ­
nen som emitterades 2022, mäter och minskar vi 
klimatavtrycket i förvaltningen och från planerade 
och pågående projekt. I år har avtrycket per 
kvadratmeter (kgCO 2e/Atemp) i förvaltningen 
minskat med 15 %. Våra största klimatutsläpp i 
förvaltningen uppstår från energiförbrukning, 
genererat avfall och material som används vid 
hyresgästanpassningar. 
För projekten mäts klimatavtryck per kvadrat ­
meter (kgCO2e/BTA) och där har vi under 2023 
lyckats minska med 28 % från startvärdet. Som 
mätmetod används livscykelanalyser, LCA, där 
projektens klimatutsläpp beräknas över hela 
livscykeln; byggnation, användande och slutskede 
(LCA­skede A–C). Under ett projekt genomförs 
flera LCA­analyser; från tidigt skede till bygg ­
handling, med syfte att göra aktiva val som 
minskar utsläppen. Nästan 80% av påverkan från 
projekt är relaterat till material och avfall från 
byggprocessen. 
Vi vill skapa hållbara fastigheter och lokaler som våra kunder 
vill nyttja under en lång tid framöver. Arbetet med att skapa 
attraktiva produkter med hög hållbarhetsprestanda är vårt 
fokus. Som fastighetsutvecklare möjliggör vi hållbara kontor, 
bostäder och handelsplatser.
 — 28 % lägre klimatavtryck 
från våra planerade och 
pågående projekt
 — 15 % lägre klimatavtryck 
i förvaltningen  
Minskning jämfört med 2021. Nyckeltalen är en 
del av ALs granskade investerarrapport och utgör 
inte en del av årsredovisningen.
Hållbara fastigheter och 
lokaler.
Hållbara 
Fastigheter och lokaler

===== SIDA 24 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.24.
Hållbart företagande 08.
Vi ser en betydande minskning av utsläppen 
när vi arbetar med återbruk och renovering. Vid 
nyproduktion handlar det om att välja material 
med låga klimatutsläpp. Framåt ligger stort fokus 
på storskalig träbyggnad, vilket har fördelar ur 
ett klimatperspektiv, men också när det gäller 
att säkerställa att materialet producerats på ett 
hållbart sätt.  
Avfall och cirkularitet  
För att förflytta oss och branschen har vi antagit 
nya mål om att nå 20% cirkulär materialanvändning 
vid hyresgästanpassningar (HGA), 
renoveringsprojekt (ROT) och i nyproduktion 
(NYP) samt att minska avfallsmängden med 20% 
fram till 2030. De cirkulära lösningarna är en viktig 
del i att minska klimatpåverkan från både projekt 
och förvaltning. Det är också ett mål i sig att 
minska den höga andelen jungfruligt material och 
mängden avfall, där byggsektorn producerar 35% 
av allt avfall inom EU. 
För att driva arbetet har vi startat en cirkularitets ­
grupp inom Atrium Ljungberg där möjligheter 
och utmaningar angrips ur ett helhetsperspektiv. 
Där kommer ett arbete för att identifiera, testa 
och skala upp pågående initiativ för att nå ett mer 
storskaligt arbetssätt att genomföras under 2024. 
Vi ser det som en styrka att inom koncernen ha 
både projekt, förvaltning och entreprenad i form 
av TL Bygg. 
Arbetet med att minska avfall handlar främst om 
att undvika uppkomsten av stora mängder avfall, 
men även att öka återvinningsgraden på byggar­
betsplatserna, hos hyresgäster och på handels ­
platser. För att nå målet krävs ett aktivt arbete och 
samverkan med avfallsentreprenörer. Under 2023 
har ett arbete gjorts med att förbättra insamling 
av avfallsstatistik genom att införa avfallshante ­
ringssystem som effektiviserar sortering, hämtning 
och statistikinsamling. Vi ser att det blir lättare för 
hyresgästerna att minska sina mängder av osorte ­
rat avfall vid konsekvent återkoppling av statistik, 
något det finns en ambition att kunna förse alla 
hyresgäster genom Servicenter. 
Energi
Förvaltningsorganisationen arbetar systematiskt 
för att minska energianvändningen. Det nya 
energimålet innebär 40% lägre energianvändning 
2030 (kWh/Atemp, köpt fastighetsenergi) jämfört 
med 2023. Mellan 2022 och 2023 minskade 
energianvändningen (normalårskorrigerad) per 
kvadratmeter med 1% i jämförbart bestånd. 
Atrium Ljungberg har höga ambitioner när det 
kommer till energieffektivisering. I alla byggnader 
används mätare för att kontinuerligt kunna följa 
energiförbrukningen och hitta förbättringsmöjlig ­
heter. Det pågår flera parallella projekt där den 
senaste digitala tekniken testas i syfta att kraftfullt 
optimera energianvändningen.
Sedan 2019 har vi byggt ut solceller i stor 
omfattning, från 667 till 18 823 kvm 2023. Idag 
finns solcellsanläggningar i Gränbystaden, Sickla, 
Slakthusområdet, Liljeholmen, Kista, Hagastaden 
och Malmö. Produktionen uppgår till cirka 4 200 
Megawattimmar om året. Målet är att fortsätta öka 
egenproduktion av fossilfri energi. 
Elen som köps in kommer från ursprungsgarante ­
rad vattenkraft, certifierad med Gold Standard.
Vatten 
Vi arbetar för att effektivisera vattenanvändningen 
och har mål om att minska vattenförbrukningen 
per kvadratmeter med 20% till år 2030. Mellan 
2022 och 2023 minskade vattenförbrukningen per 
kvadratmeter med 6% i jämförbart bestånd.
Fastigheterna är anslutna till de allmänna 
vattensystemen som ansvarar för vattenkvalitén. 
Ingen av fastigheterna har indentifierats belägna  
i områden med vattenstress.
Miljöcertifieringar
Nybyggnation av kommersiella lokaler certifieras 
med Breeam, med mål att nå minst betyget 
Excellent och befintliga fastigheter med Breeam ­
in­Use med minst Very Good. För nybyggnation av 
bostäder används Miljöbyggnad som certifierings ­
system med betyget Silver som lägsta nivå. Vi ser 
hållbarhetscertifieringar som ett verktyg för att nå 
de mål och specifika krav vi ställer i projekte ­
ringen. Idag är 72% (76) av ytan certifierad.
Vår fastighet Borgarnäs 1 – Kista NOD vann under 
2023 pris för årets Breeam In Use ­byggnad i 
Sweden Green Building Awards, vilket var en av 
de första byggnaderna som Atrium Ljungberg 
Breeam­certifierade.
För att minimera miljöpåverkan, föroreningar och 
användning av farliga ämnen under byggnationer 
används Byggvarubedömningen, BVB vid inköp av 
byggmaterial. BVB är en digital loggbok med 
miljöbedömda och kvalitetssäkrade byggvaror. 
Systemet hjälper oss även att efterleva FN:s 
Försiktighetsprincip. 
Gröna hyresavtal 
Vi tecknar gröna hyresavtal för alla olika typer av 
lokaler, bortsett från garage och bostäder. I slutet 
av 2023 var 75% (67) av den kontrakterade 
årshyran tecknad med ett grönt hyresavtal. Vi ser 
avtalen som en del av erbjudandet och ett verktyg 
för ökat samarbete med hyresgäster kring 
hållbarhetsfrågor och utveckling av lokalerna.
Hållbara 
Fastigheter och lokaler

===== SIDA 25 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.25.
Hållbart företagande 08.
En stor del av vårt miljömässiga och sociala 
fotavtryck, inklusive klimat, arbetsförhållanden, 
arbetarrättigheter och antikorruption, sker i sam ­
arbete med leverantörer. Att kravställa, utvärdera 
och granska leverantörer är därför av strategisk 
betydelse när det gäller att nå klimatmålen och 
att uppfylla våra åtaganden kring affärsetik. Målet 
fram till 2025 är att utvärdera 100% av betydande 
leverantörer, något som är en del av den hållbar ­
hetslänkade obligationen. Till 2030 ska 100% av 
nya leverantörer underteckna Atrium Ljungbergs 
uppförandekod för leverantörer.
För att nå våra affärsmål behövs de bästa leveran ­
törerna. Därför bedrivs arbetet med ett stort fokus 
på utveckling där vi vill vara en bra beställare för 
att skapa starka samarbeten. Läs mer om arbetet 
med leverantörer i not H.13. 
Uppförandekod för leverantörer 
Uppförandekoden för leverantörer är godkänd av 
Atrium Ljungbergs styrelse och bygger på bola ­
gets kärnvärden: samarbete, långsiktighet, pålitlig ­
het och nytänkande samt Fastighetsägarnas 
standardiserade leverantörsuppförandekod, ILO:s 
deklaration om grundläggande principer, Rights 
at Work och FN:s Global Compact. Genom att 
leverantörerna accepterar vår uppförandekod för ­
binder de sig kontraktuellt att följa dess krav, att 
samarbeta med vår personal eller utsedda tredje 
parter och att tillåta granskning på plats. 
I uppförandekoden för leverantörer kravställs noll 
korruption, inget maktmissbruk, inget penning ­ 
tvång, inga otillbörliga förmåner samtidigt som 
leverantören förväntas främja god affärsetik, fri 
konkurrens och en hög etisk standard. När det 
gäller vårt ambitiösa klimatmål är det av stor vikt 
att leverantörerna aktivt bidrar till måluppfyllelse. 
De ska ha kunskap, förståelse och kontinuerligt 
minska sin miljöpåverkan, sätta upp mätbara mål 
och arbeta enligt försiktighetsprincipen. 
Vidare ska leverantörer som är involv 
rade i planering och byggnation använda 
Byggvarubedömningen, ha ett systematiskt för ­
hållningssätt till återanvändning och återvinning 
samt minskade utsläpp till luft, mark och vatten, 
främja energi ­ och resurseffektivitet, använda 
biobaserade transportbränslen, minst Euro 6 
motorteknik och tillhandahålla miljöutbildning 
till förare. Detaljerad information finns tillgänglig 
i policyn som finns tillgänglig i sin helhet på vår 
externa hemsida.
Atrium Ljungberg ska vara en långsiktig och pålitlig partner 
i alla relationer. Leverantörerna är en förlängning av oss och 
därför arbetar vi proaktivt tillsammans. Med arbetet vill vi ta 
vårt affärsetiska ansvar för att motverka de risker för mutor, 
 korruption och brott mot mänskliga rättigheter som finns i 
leverantörskedjorna.
Hållbara leverantörskedjor.
Hållbara leverantörskedjor
Innnovationsinriktat leverantörsut ­
vecklingsprogram med temat ”Social 
Hållbarhet på våra byggarbetsplatser”.

===== SIDA 26 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.26.
Hållbart företagande 08.
Dotterbolaget TL Bygg har en egen hållbarhets­
policy som ytterligare specificerar krav för att 
bedriva byggverksamhet. I den beskrivs att vi 
stödjer Sveriges Byggindustriers uppförandekod 
samt tillämpar Institutet mot mutors näringslivs ­
kod och även är certifierade enligt lednings ­ och 
produktcertifieringssystemet BKMA. TL Byggs 
leverantörer har krav på sig att följa Sveriges 
Byggindustriers uppförandekod samt besvara en 
självskattningsenkät. Ambitionen är att alla nya 
och befintliga ramavtalskunder ska granskas.  
Enkäten innehåller klimat, affärsetik, arbetsrätt och 
miljö­, kvalitets­ och arbetsmiljöledningssystem. 
Leverantörsutvärdering och granskning
Under året har vi utvärderat 204 (79) leverantörer 
motsvarande 54% (­) av leverantörsvolymen och 
20% (10) av totalt antal betydande leverantörer. 
Av dessa har 172 stycken uppnått en godkänd 
utvärdering utan vidare åtgärder. Övriga har haft 
mindre avvikelser, där dialog inletts och som lett 
till utveckling. Hittills har inga allvarliga avvikelser 
identifierats som lett till att vi avbrutit samar ­
betet. Utvärderingarna baseras på metodiken i 
branschsamarbetet FIHL, Fastighetsbranschens 
Initiativ för Hållbara Leverantörsled som bygger på 
självskattningsenkäter. 
I tillägg genomförs djupgående revisioner utifrån 
vår uppförandekod för leverantörer med hjälp 
av extern part. Under året har två stycken (0) 
genomförts. Processen har varit utvecklande för 
både oss och de utvalda leverantörerna. Atrium 
Ljungberg är sedan 2022 medlemmar i Rättvist 
byggande och genomför som en del av detta kon ­
troll och granskning av hela kedjan av underentre ­
prenörer samt oannonserade arbetsplatskontrol ­
ler på byggarbetsplatser inom koncernen.
Vid upphandling/förfrågan
Vid val av leverantörer 
beaktas kraven som framgår 
av vår Uppförandekod för 
leverantörer.
I vårt digitala system för 
leverantörsutvärdering, 
kan vi se de leverantörer 
som redan är utvär ­
derade, som en del av 
branschsamarbetet FIHL 
(Fastighetsbranschens 
Initiativ för Hållbara 
Leverantörsled)
Utvärdering utifrån uppförandekoden
Självskattningsformulär skickas ut till betydande leve ­
rantörer* som svarar på frågor om hur de arbetar med 
upp förandekoden både övergripande och i vardagen. 
Resultaten är giltiga i tre år.
*Betydande leverantörer = Överstiger tröskelvärde  
100.000 kronor, har Ramavtal eller tillhör en högriskkategori
Revision
Årligen görs ett urval där en vidare revision sker. I syfte 
att på djupet se över att de frågor och krav som hanteras i 
uppförandekoden efterföljs.
Resultat granskning  
 
Utan anmärkningar  
Samarbetet fortsätter.
Vid mindre avvikelser  
Dialog förs med leverantören om hur avvikelsen kan 
åtgärdas inom en given tidsram. Vid flera mindre av  ­ 
vikelser görs en gemensam och tidssatt åtgärdsplan.
Vid allvarliga avvikelse  
Aktuellt avtal kan hävas.
Signering uppförandekod
Nya leverantörer intygar att 
de respekterar och följer 
våra krav genom att signera 
vår uppförandekod. 
Dialog sker löpande
Samarbete
Process för styrning och kontroll av leverantörer
Hållbara leverantörskedjor
Leverantörsutveckling
Under 2023 har två stycken leverantörsutveck ­
lingsprogram (2) genomförts med syfte att främja 
samarbete och utveckling med våra leverantörer. 
I första leverantörsutvecklingsprogrammet 
samlades arkitekter, konstruktörer samt material ­ 
och stomleverantörer tillsammans med Atrium 
Ljungbergs projekt ­ och affärsutvecklare kring 
frågeställningen: ”Hur kan vi bygga klimatneutralt 
2030?”. Slutsatserna var bland annat att bran ­
schen behöver arbeta mer med cirkularitet, rita för 
flexibelt användande över tid samt räkna och visu ­
alisera klimatavtrycket i projekteringen. Flera av 
idéerna lever nu vidare i planeringen av Stockholm 
Wood City. I det andra programmet var fokuset 
på hur en byggbransch utan brott mot mänskliga 
rättigheter kan säkerställas. Ett 30 ­tal personer 
deltog, framförallt entreprenörer.  
Visselblåsarfunktion  
Vi kommer fortsatt arbeta mot en nollvision 
gällande konstaterade fall av brottslighet, bland 
annat genom vår visselblåsarfunktion. Genom den 
är det möjligt att anonymt anmäla misstanke om 
korruption och andra brott eller policyavvikelser. 
Både medarbetare och samarbetspartners kan 
använda funktionen, som tillhandahålls av en 
extern leverantör. Inkomna anmälningar hanteras 
av en styrgrupp för visselblåsarfunktionen, som 
bevakas av bolagets chefsjurist och revisions ­
utskottets ordförande. Noll anmälningar har 
inkommit via visselblåsarfunktionen och inga fall 
av korruption har uppdagats under 2023. Inga 
andra hållbarhetsrelaterade brott eller viten har 
förekommit under året. 
1. 2.Innan avtalstecknande Utvärdering och granskning utifrån uppförandekoden under avtalsperiod 
Fortsatt samarbete
Utveckling
Avveckling

===== SIDA 27 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.27.
Hållbart företagande 08.
För att framgångsrikt lyckas nå våra mål behöver vi medarbetare 
som över tid mår bra, trivs, presterar och utvecklas. Därför är 
det en viktig prioritering att skapa trygghet, trivsel, lika möjlig­
heter och mångfald hos människor som arbetar med oss. 
I en snabbt föränderlig värld är det viktigt att ha 
förmåga att ta sig an ny teknik och framsteg, inte 
minst inom hållbarhetsområdet. Därför bygger vi 
medvetet en utvecklingsorienterad organisation 
med stort fokus på lärande, engagemang, hälsa 
och säkerhet. För att nå målen kring hållbara 
medarbetare arbetar vi proaktivt med bland annat 
chefsstöd, tydliga rolluppdrag, feedback, kompe ­
tensutveckling och friskvård. I slutet av 2023 hade 
koncernen 275 (316) medarbetare, varav TL Bygg 
hade 94 (106) anställda. 
Anställningstrygghet och visselblåsarfunktion  
Alla inom koncernen Atrium Ljungberg har 
kollektivavtal. Atrium Ljungberg har en vissel­
blåsarpolicy som är öppen för våra medarbetare, 
hanterad av en tredje part och med möjlighet att 
vara anonym.
Uppförandekod för medarbetare
Alla medarbetare och tillfälligt anställda inom 
koncernen Atrium Ljungberg förväntas uppträda 
efter vår ”Uppförandekod för medarbetare” som 
uttrycker bolagets värderingar – långsiktighet, 
samverkan, pålitlighet och innovativt tänkande 
– som är basen för allt vi gör. Uppförandekoden 
innehåller också riktlinjer för representation, 
gåvor och förmåner. 
Kompetensutveckling
Medarbetarna ska ha rätt kunskaper för att klara  
sina uppdrag, idag och imorgon. Kompetens ­
utveckling är därför av största vikt och under 2023 
har vi fortsatt med olika typer av utvecklingspro ­
gram och utbildningar. 
Sedan 2022 genomförs en stor satsning inom 
förvaltningen med fokus på driftorganisationen 
som dagligen arbetar nära kund. Där används 
FAVAL, fastighetsbranschens system för validering 
av branschens yrkesroller. Det är också fokus på 
tydliga roller och kompetensutveckling för de 
egna yrkesarbetarna inom TL Bygg.
För chefer finns program och utbildningar med 
syftet att stärka ledarskapet. Samtliga chefer 
inom Atrium Ljungberg har eller ska gå ett internt 
ledarskapsprogram med fokus på utveckling inom 
ledarskapsrollen. Det genomförs också chefs­
dagar där samtliga chefer samlas kring diskus ­
sion av stora ämnen, samt individuell coachning 
av externa ledarskapsexperter. Utöver det går 
alla medarbetare på Atrium Ljungberg en kurs i 
personlig arbetseffektivitet. Det är en utbildning 
som syftar till att ge alla verktyg för planering och 
effektivisering i både arbetsliv och vardag.  
Hållbara medarbetare.
Lika värde och jämställdhet
Vårt grundläggande synsätt är att alla människor 
har lika värde och rätt till lika behandling. 
Medarbetarna ska ges samma möjligheter gäl ­
lande kompetensutveckling och befodran. Vår 
utgångspunkt är att de bästa idéerna föds i sam ­
verkan mellan människor med olika bakgrund och 
erfarenheter, vilket är varför mångfald är viktigt 
bland medarbetarna. Under nästa år kommer 
ytterligare steg att tas i utvecklingen och mät ­
ningen av arbetet, för att nå målet om en mång ­
fald som speglar samhället 2030.
Lönesättningen tar hänsyn till branschstatistik och 
medarbetarnas individuella prestation. Lönerna 
kartläggs årligen och inga skillnader fanns mellan 
könen enligt årets undersökning. Fastighets ­ och 
byggbranschen är fortfarande mansdominerad. 
I Atrium Ljungberg ­koncernen är 34% (33) av 
medarbetarna kvinnor, vilket är nästan samma 
fördelning som föregående år. Vi har uppnått en 
jämn könsfördelning i de administrativa stödfunk ­
tionerna, men det finns fortfarande områden att 
utveckla. Till exempel är yrkesarbetarna, drifttek ­
niker och fastighetsskötare inom koncernen över ­
vägande män, vilket speglar branschen i övrigt. 
Hållbara medarbetare

===== SIDA 28 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.28.
Hållbart företagande 08.
för engagemang är att alla förstår vad som förvän ­
tas av dem och hur insatsen bidrar till vår affär. 
Därför används en Performance Management ­
process som hjälper chefer och medarbetare att 
fokusera på den individuella utvecklingen. Alla 
Atrium Ljungbergs medarbetare och TL Byggs 
tjänstepersoner omfattas av processen. För varje 
medarbetare sätts individuella mål och hand ­
lingsplaner för utveckling, prestation, innovation 
och hållbarhet. Detta görs i årliga målsamtal med 
uppföljning två gånger per år. Inom TL Bygg 
genomförs årliga medarbetarsamtal med samtliga 
yrkesarbetare. 
Nollvision för sjukdom och olyckor 
Atrium Ljungberg har en nollvision när det gäller 
stressrelaterade sjukdomar och arbetsplats ­ 
olyckor. I fastighets­ och byggbranschen kan det 
förekomma allvarliga hälso ­ och säkerhetsrisker, 
där olyckor ofta orsakar skador på händerna. 
Atrium Ljungberg har huvudansvaret för arbetets 
risker men även medarbetarna har en viktig roll 
som också tydliggörs i bolagets arbetsmiljöorga ­
nisation. På Atrium Ljungberg finns Medarbetare ­
gruppen som, under ledning av HR, har syftet att 
arbeta för att minska risker för olyckor och sjuk­
domar, samt öka trivseln på arbetsplatsen. 
Varje år utförs hälsokontroller för alla medarbetare 
för att upptäcka ohälsa och återkoppla på viktiga 
hälsopunkter. Dessutom ges friskvårdsbidrag 
som kan nyttjas till olika typer av träning och 
hälsoförbättrande aktiviteter, utöver den träning 
och hälsoaktivitet som erbjuds på arbetsplatsen. 
Under medarbetarsamtalen under processen för 
Performance Management ska alla sätta ett eget 
hållbarhetsmål, skräddarsytt efter ens egna priori ­
teringar och förutsättningar. 
Inom koncernen genomförs regelbundna 
arbetsmiljöutbildningar för projektledare, 
tekniska förvaltare och tjänstemän inom pro ­
duktion på TL Bygg. TL Bygg har dessutom en 
arbetsmiljökommitté som träffas fyra gånger per 
år. Eftersom byggbranschen har sådan olycks ­
risk så finns det ordnings ­ och skyddsregler på 
varje byggarbetsplats, där skyddsombud utses 
och skyddsronder genomförs regelbundet. 
Förebyggande säkerhetsarbete ligger i fokus för 
att undvika onödiga risker. TL Byggs ledningssys ­
tem är certifierat enligt BKMA, en kvalitets ­, miljö­ 
och arbetsmiljöcertifiering likt ISO, men direkt 
anpassat för byggbranschen. BKMA certifieringen 
går igenom en tredjepartsrevision varje år och 
2023 utfördes den av Den Norske Veritas. 
Diskriminering 
Atrium Ljungbergs jämställdhets ­ och diskrimi­
neringspolicy styr vårt förhållningssätt i frågor 
om jämställdhet och all typ av diskriminering. 
Policyn genomsyras av det grundläggande syn ­
sättet om alla människors lika värde och rätt till 
likabehandling. 
I den senaste medarbetarundersökningen som 
genomfördes i maj 2023 framkom det att tre 
personer anser sig ha blivit diskriminerade av sin 
chef baserat på antingen kön, etnisk tillhörighet, 
religion/annan trosuppfattning, funktionsvariation 
eller ålder. Två uppger att de upplevt någon form 
av sexuella trakasserier. Uppgifterna hade inte 
tidigare framkommit till HR eller ledning och var 
heller inget som rapporterats genom visselblås ­
ning, något vi alltid uppmanar medarbetare att 
göra vid trakasserier i någon form, självupplevd 
eller upplevd av någon annan. Vi tar uppgifterna 
på största allvar och har, förutom att återigen infor­
mera om visselblåsarfunktionen, även uppmanat 
alla chefer att diskutera frågan i sina egna grupper.
Jämställdhets ­ och diskrimineringsarbetet ingår 
som en naturlig och integrerad del i all verksamhet 
inom Atrium Ljungberg där cheferna har ett särskilt 
ansvar för genomförandet. Vi arbetar aktivt för att 
förebygga och främja lika rättigheter och möjlig­
heter oavsett diskrimineringsgrund. Exempel på 
aktiva åtgärder är fortlöpande genomlysning av 
arbetsplatsen för att upptäcka eventuella risker 
för diskriminering, att analysera orsakerna till 
upptäckta risker och hinder och att genomföra och 
utvärdera förebyggande och främjande åtgärder. 
Hållbara medarbetare
TL Byggs medarbetare består av 50 tjänsteper ­
soner och 44 yrkesarbetare. TL Bygg har genom 
aktiva åtgärder tagit fram handlingsplaner för 
att motverka diskriminering och har sedan 
2022 arbetat framgångsrikt med initiativet ”Sila 
Snacket” som har fått ett stort genomslag inom 
byggbranschen, med syftet att minska diskrimine ­
rande jargong. Sila Snacket blev under 2023 ett 
eget bolag och fortsätter arbeta med att förbättra 
sociala ramverk inom ett flertal branscher. 
Nöjda medarbetare
Atrium Ljungberg använder sig av en medarbetar ­
undersökning med fokus på den hållbara med ­
arbetaren – Human Financial Wellness. I januari 
2023 satte vi ett indexmål för hela organisationen 
på 5,5, där max är 7. Under 2023 uppnådde vi ett 
resultat på 5,6 (5,7), med en svarsfrekvensen på 
79% (88%). 
Resultatet från undersökningen visar att våra med ­
arbetare upplever god arbetsmiljö, är engagerade 
och har ett gott organisatoriskt stöd för att kunna 
utföra sitt arbete. Förbättringspotential finns inom 
hälsa, innefattande sömn, stress och otillräcklig 
fysisk aktivitet. Detta är fokusområden som vi 
implementerat åtgärder efter, bland annat gemen ­
sam lunchträning, individuell hälsorådgivare samt 
föreläsning om mental hälsa.
TL Bygg utförde under 2023 en medarbetarunder ­
sökning med hjälp av verktyget YESBOX. Där 
uppnåddes 25 i NPS (fördelat på tjänstepersoner 
45 och yrkesarbetare 0 NPS) som är ett mått 
på den grad av lojalitet och positiva inställning 
som anställda har till företaget samt 80 i STARS 
(tjänstepersoner 85 och yrkesarbetare 74) som 
mäter status, trygghet, autonomi, relationer och 
spelregler.
Medarbetarnas utveckling och engagemang 
Nyckeln till framgång är nöjda, ansvarstagande 
och engagerade medarbetare. Vi tror att en grund

===== SIDA 29 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.29.
Hållbart företagande 08.
Ansvarsfullt företagande  
Vi styr bolaget på ett ansvarsfullt sätt och i en 
hållbar riktning, i enlighet med marknaden, 
omvärlden och Atrium Ljungbergs vision. Vårt 
hållbarhetsarbete har en direkt påverkan på vår 
förmåga att attrahera kunder och kvalificerade 
medarbetare, samtidigt som det påverkar värdet 
av vår fastighetsportfölj på kort och lång sikt. En 
ansvarsfull bolagsstyrning innebär också att vi är 
transparenta med vårt hållbarhetsarbete till våra 
intressenter, och följer uppdaterade riktlinjer och 
lagkrav. 
EU:s taxonomi 
Vi ser att vi genom EU:s taxonomi tar ytterligare 
steg för att koppla ihop hållbarhet och ekonomi. 
Vi väljer att rapportera vårt hållbarhetsarbete 
inom flertalet externa och frivilliga portaler, 
som är riktade till våra investerare. Under 
2023 har vi märkt ett ökat intresse och en 
högre kunskap i frågorna, vilket vi välkomnar. 
 — Vi rapporterar publikt enligt CDP (Carbon 
Disclosure Project) för vårt klimatarbete, 
där vi tidigare fått betyget B. Nytt för i år är 
att vi rapporterat på kategorin vatten.
 — Vi rapporterar första året enligt GRESB där 
vår publika poängsättning syns 2024. 
 — Atrium Ljungberg har uppnått 7,8 (8,1) i 
Morningstar Sustainalytics Company ESG 
Risk Rating, som bedömer ESG­risk på en 
skala 0–100, där 0 är lägst. Vi presterar väl 
i jämförelse med liknande företag, framför 
allt genom att ha en robust styrning, för­
ankrat hållbarhetsarbete i hela organisatio­
nen och noggrann rapportering.
 — Atrium Ljungberg har uppnått 3,7 i 
FTSE4Good­index, som mäter prestandan 
hos företag som uppvisar en stark miljö­, 
social­ och styrningsmetod (ESG).
 — Utöver detta rapporterar vi årligen till 
Nasdaq ESG portal, som är en oberoende 
portal där investerare kan göra sin egen 
analys av vår hållbarhetsdata. Detta gör oss 
till en Nasdaq ESG Transparency Partner.
En långsiktigt hållbar investering.
Ramverket hjälper oss att prioritera åtgärder som 
främjar energieffektivitet, anpassning till klimatför ­
ändringar samt hantera sociala hållbarhetsfrågor 
inom värdekedjan. I slutet av 2023 var 21% (23%) 
av intäkterna, 23% (8%) av kapitalutgifterna och 
15% (16%) av driftsutgifterna förenliga med EU:s 
taxonomi. För att ytterligare öka fokus har vi 
antagit ett nytt mål att över 50% av vår omsättning 
ska vara taxonomiförenlig till 2025. 
Hållbarhetslänkad finansiering   
Atrium Ljungberg har fram till 2025 en hållbarhets ­
länkad obligation som genomgått en oberoende 
utvärdering av Cicero. Den länkade finansieringen 
ger oss incitament att förflytta hela bolaget att bli 
mer hållbart. De ambitiösa målen innefattar kraft ­
fullt minskat klimatavtryck i projekt och förvalt ­
ning, leverantörsutvärdering och att skapa socialt 
hållbara platser. Läs mer på sid. 20 om vilka mål 
som ingår i vår hållbarhetslänkade obligation.
Klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040
Som komplement till vårt mål om att bli klimat­
neutrala 2030 har vi också antagit ett netto ­noll 
mål till 2040, som innefattar hela koncernen. Med 
detta har vi åtagit oss en ambitiös och robust mål ­
sättning, linjerad med vetenskapen utifrån SBTi 
Net­Zero Standard. Vi har skickat in våra mål till 
SBTi och kommer under 2024 fortsätta processen 
med att få målen officiellt godkända.
Vi arbetar efter en övergripande färdplan där vi 
styr verksamheten mot att kraftfullt minska klimat ­
utsläppen. Vårt nya netto ­noll mål innebär att vi till 
2040 ska minska våra absoluta koldioxidutsläpp 
med 90 % eller mer och därefter neutralisera 
återstående utsläpp med koldioxidborttagning, så 
kallade negativa utsläpp.
En långsiktigt hållbar 
investering
ESG rapportering 
och risk  
– utveckling 2023

===== SIDA 30 =====

02. 05.03. 06.01. 04.Hyres- & fastighetsmarknad
3
08.07.
 Vi lever i en  
föränderlig värld.

===== SIDA 31 =====

Kund.
02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.31.
Hyres- & fastighetsmarknad 08.
Kundstruktur
Per 2024-01-01 uppgick kontrakterad uppsäg -
ningsbar årshyra till 3 034 mkr. Ekonomisk uthyr-
ningsgrad exklusive projekt  var vid samma tid-
punkt 94% (93).
Atrium Ljungberg har en kundstruktur med god 
riskspridning avseende såväl bransch, enskild 
kund och storlek som förfall. Koncernen har ca  
1 500 kommersiella kontrakt och 600 bostadskon -
trakt, vars förfallostruktur framgår av tabellen. Den 
enskilt största kunden svarar för 3% av koncernens 
totala intäkter, och de tio största kunderna står 
för 20% av totala intäkter. Det innebär att Atrium 
Ljungbergs exponering mot en enskild hyres -
gästs uppsägning och kreditrisk är mycket låg. 
Återstående genomsnittlig kontraktslängd var 4,6 
år (4,5).
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra 
med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, 
uppgick under året till 53 mkr (115), varav projekt-
fastigheter utgjorde 65 mkr (58). Såväl nyteck-
nade som uppsagda avtal avser främst kontor i 
Stockholms området. Nyuthyrning har skett om 257 
mkr (296) medan uppsägning från kund uppgår 
till 189 mkr (112). Därtill har vi sagt upp kund för 
avflytt motsvarande en årshyra om 15 mkr (69). 
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och 
dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för 
förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för 
projekt. 
Tio största kunder,  
kontrakterad årshyra
–  De tio största hyres-
gästerna utgör 20% av 
kontrakterad årshyra 
2023, där flera av de 
största är kommuner, 
landsting eller statliga 
myndigheter och verk.
Telefonaktiebolaget L M Ericsson, 3 %
Academic Work Sweden AB, 3 %
Atlas Copco AB, 2 %
Stockholms Kommun, 2 %
Nacka kommun, 2 %
A House, 2 %
ICA Sverige AB, 2 %
Domstolsverket, 2 % 
Region Stockholm, 1 %
Convendum, 1 % 
Övriga, 80 %
Nettouthyrning
Förvaltningsfastigheter, mkr
Projek/t_f.ligaastigheter, mkr
Ne/t_t.ligaouthyrning, mkr
2021 2022 2023
-80
–60
–40
–20
0
20
40
60
80
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1–80
80
mkr
Kontrakterad årshyra per 
lokaltyp
–  En blandad 
portfölj skapar 
flexibilitet.
Sällanköp 15 %  457 mkr 
Kontor 55 % 1 680 mkr 
Kultur/Utbildning 8 %  232 mkr 
Hälsa/vård
5 %  141 mkr 
6 %  190 mkr 
Restaurang 5 %  152 mkr 
Övrigt 4 %   119 mkr 
Bostad 2 %   63 mkr 
Dagligvaror
Kund
Vår affärsidé är att, genom långsiktigt 
ägande, utveckling och förvaltning, 
erbjuda våra kunder attraktiva stads-
miljöer med tjänsteerbjudande för 
kontor, handel och bostäder på starka 
delmarknader.
Telefonaktiebolaget L M Ericsson, 3 %
Academic Work Sweden AB, 3 %
Atlas Copco AB, 2 %
Stockholms Kommun, 2 %
Nacka kommun, 2 %
A House, 2 %
ICA Sverige AB, 2 %
Domstolsverket, 2 % 
Region Stockholm, 1 %
Convendum, 1 % 
Övriga, 80 %

===== SIDA 32 =====

02. 05.03. 06. 0 7.01. 04.
S.32.
Hyres- & fastighetsmarknad 08.
Uthyrbar kontors  area i 
Stockholm,'000 kvm
Kontor.
Utvecklingen på kontorsmarknaden
Hyresmarknaden för kontorslokaler har länge varit 
stabil, för att under andra halvåret 2023 bli mer 
återhållsam i vissa områden. Stigande vakanser 
syns i mindre attraktiva områden, medan intresset 
fortfarande är relativt starkt i bra lägen. Denna 
förändring, kombinerat med ökad osäkerhet bland 
potentiella hyresgäster till följd av bland annat 
svagare konjunktur, har bidragit till en något avmat­
tad hyresmarknad. Tecken finns dock på fortsatt 
hög efterfrågan på kontorslokaler och data visar på 
en betydande ökning av personer som återvänder 
till kontoren. Beläggningsgraden i många av de 
starkare kontorsområdena ligger nu på 70–90% av 
nivån innan pandemin.
Stockholm
Hyresutvecklingen i Stockholm har varit stabil de 
senaste åren. Trots en viss avmattning under pan­
demin återhämtade sig marknaden fram till 2022 
för att under 2023 åter avmattas något – dock 
med stor skillnad mellan olika lägen. Hyresnivån 
för kontorslokaler i Stockholm CBD ligger kvar 
på 2022 års nivå om 9 000 kr/kvm, medan det 
på starka platser har noterats fortsatt ökning. I 
övriga delar av Stockholm har marknadshyrorna 
sjunkit något. Vakansgraden i de centrala delarna 
av Stockholm låg stabilt på cirka 4,0% under 2022, 
för att under 2023 öka till 7,0%. I närförorterna har 
vakansgraden ökat från 6,0% föregående år till 8,5% 
under 2023. 
Göteborg
Utvecklingen av hyrorna i centrala Göteborg har 
varit stadig under det senaste decenniet och 
under 2023 har hyresnivån nått 4 100 kr/kvm från 
en nivå om 4 000 kr/kvm år 2022. Vakansgraden 
har ökat relativt snabbt på starka platser i 
Göteborg sedan 2020 och ligger nu på 10,0%,  
med förväntningar om ytterligare ökning det kom ­
mande året, bland annat till följd av stora nypro ­
duktioner. Göteborgs närförorter uppvisar en 
liknande trend med en vakansnivå på 10,0%.
Malmö
Hyresnivåerna i Malmö har gradvis stigit de 
senaste åren för att under 2022 stabiliseras på  
3 200 kr/kvm i centrala Malmö – en nivå som gällt 
även för 2023. Vakansgraden i centrala Malmö 
uppgår till 9,5%, en ökning från 2022 års 6,0%.
Uppsala
Uppsala har sett en successiv ökning av hyres­
nivåerna de senaste åren, och i centrala Uppsala 
nåddes 3 200 kr/kvm under 2022, en hyresnivå 
som stannat kvar under 2023. I likhet med andra 
städer har vakansgraden ökat något under 2023 
och landade vid cirka 6,0% i slutet av året, att 
jämföra med föregående års nivå om 5,2%.
Atrium Ljungbergs delmarknader uppvisar fort ­
satt positiv utveckling och marknadshyrorna har 
fortsatt att öka.
Hyresutveckling i Stockholm, 
Göteborg, Malmö och Uppsala1)
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
232221201918171615141312
1)  Medelhyran för mycket bra lokaler i bästa läge.
Göteborg, central
Göteborg, närförort
Uppsala, central
Malmö, central
Stockholm, CBD
Stockholm, central
Stockholm, närförort
Stockholm, övriga
Källa: Newsec 
år
kr/kvm
Kontor
Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter återfinns i Stockholm, 
Uppsala, Göteborg och Malmö där vi ser en fortsatt positiv 
hyresutveckling och låga vakanser. Beläggningsgraden på 
kontor ökar generellt efter pandemin och efterfrågan på 
moderna kontor är hög.
Atrium Ljungbergs marknadsandelar på delmarknader, 
kontor
Delmarknader
Kontorsyta, 
'000 kvm
Andel Atrium 
Ljungberg, %
Stockholm
CBD 2 025 0,2%
Innerstaden 4 964 3%
Kista 960 4%
Söderort 960 27%
Norrort 2 145 3%
Uppsala
Centrala Uppsala 510 3%
Göteborg
Lindholmen 341 21%
Malmö
Innerstaden, inkl CBD 915 3%
Källa: Newsec och bolaget.
Centrum
Innerstaden
Kista
Söderort
Norrort
0 200 400 600 800 1 000 1 200
Skandia Fastigheter
Balder
Hufvudstaden
AFA Fastigheter
SEB Trygg Liv
Folksam
Atrium Ljungberg
Alecta
Humlegården
AMF Fastigheter
Corem (Klövern)
Castellum (inkl. Kungsleden)
Fabege
Vasakronan
Källa: Newsec 
kvm

===== SIDA 33 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.33.
Hyres- & fastighetsmarknad 08.
Detaljhandeln har visat tillväxt, trots att hushållens totala konsumtions -
utrymme under året har minskat. Försäljnings-utvecklingen har varit 
bättre än väntat och detaljhandeln har därmed varit motståndskraftig. 
Dagligvaruhandelns försäljning har ökat under året vilket förklaras av 
prisutvecklingen på livsmedel. Bland delbranscherna i sällanköpsvaru-  
handeln har kosmetikhandeln utvecklats starkast och bygghandeln 
utvecklats svagast. Tillväxten under 2024 prognosticeras till 1,0% i 
löpande priser och förväntas att stärkas år 2025.
Detaljhandel. Detaljhandelns utveckling 
2023 per delbransch, löpande 
priser*
Detaljhandelns utveckling 
och prognos 1992–2023*, 
löpande priser
 %
–6
–4
–2
0
2
4
6
8
10
2022201720122007200219971992
Källa: SCB; HUI prognos
år
* 2023 och 2024 = HUI prognos
Källa: SCB *preliminärt u/t_f.ligaall
5,3
5,7
–12 –9 –6 –3 0 3 6 9 12 15
Detaljhandel
Dagligvaruhandel
Sällanköpsvaruhandel
E-handel
Möbelhandel
Elektronik och vitvaror
Sporthandel
Heminredning
Kosmetik/sjukvårdshandel
Bygghandel
Klädhandel
Sko- och väskhandel
Optiker
6,6
–10,6
13,0
1,3
1,1
–1,6
–7,9
–3,0
1,8
10,3
4,7
Detaljhandelsåret 2023
Under 2023 uppgick försäljningstillväxten i 
detaljhandeln till 4,7%. Dagligvaruhandelns för -
säljningstillväxt uppgick till 10,3% i löpande priser 
medan sällanköpsvaruhandelns försäljningstillväxt 
uppgick till 1,8%. Tillväxten i dagligvaruhandeln 
var helt prisdriven samtidigt som volymerna mins -
kade. Justerat för prisuppgången var utvecklingen 
negativ inom såväl dagligvaruhandeln som sällan- 
köpshandeln, vilket innebär att försäljningen 
minskat mätt i volym.
Precis som under 2022 har det varit stor skillnad 
mellan olika branschers utveckling. Högst för -
säljningsutveckling noteras för kläd- och kosme -
tikhandeln. Klädhandelns försäljning ökade med 
6,6% och har återhämtat den kraftigt negativa 
utvecklingen från pandemin. Kosmetikhandeln var 
den bransch som utvecklades starkast under året 
med en tillväxt om 13%, vilket kan vara en effekt 
av att konsumenter fortsätter att prioritera mindre 
inköp. Försäljningsutvecklingen i möbelhandeln 
och i bygghandeln har däremot sjunkit kraftigt 
under året. Minskad investeringsvilja och hushåll 
pressade av det ekonomiska läget har prioriterat 
ned dyrare inköp
Svagt negativ E-handelsförsäljning under 2023
E-handeln har kontinuerligt utvecklats negativt  
sedan efter pandemin enligt PostNords E-baro-
meter. Utvecklingen under året inleddes svagt  
och snittutvecklingen uppgick efter tre kvartal 
under 2023 till –3%.
Detaljhandelsåret 2024
Hushållen har och kommer fortsätta att pressas 
hårt av det tuffa ekonomiska läget. Höga lev -
nadsomkostnader har urholkat köpkraften och 
räntehöjningarna har minskat konsumtionsut -
rymmet. På det stora hela har hushållens kon -
sumtion minskat, men nedgången i handeln har 
blivit mindre än den faktiska minskningen av 
konsumtionsutrymmet. Riksbankens senaste 
räntebesked  2023, innebär en ljusning för hus -
hållen. HUI prognosticerar en svag tillväxt om 
1% i löpande priser, delvis till följd av en ökad 
disponibel inkomst under 2024. Konsumenterna 
förväntas få mer pengar till sitt förfogande för 
konsumtion och sparande under slutet av 2024, 
men det höga kostnadsläget kommer att hänga 
kvar. Konsumtionsutrymmet väntas öka successivt 
till 2025. 
Detaljhandel
Atrium Ljungbergs marknadsandelar på 
 delmarknader, Handel
Kommun
Omsättning 
kommunen 
mkr1)
Andel Atrium 
Ljungberg, %
Stockholm 77 424 0%
Nacka 8 792 40%
Uppsala 17 265 20%
Malmö 28 510 6%
1) Avser omsättning per kommun 2022.

===== SIDA 34 =====

Bostad.
Trots stabilisering av bostadspriserna under 
våren har köpare och säljare haft svårt att mötas. 
Prisuppgången inleddes under januari och på 
riksnivå steg priserna på bostadsrätter under året 
med 1%. Utbudet under året var 19% fler än före -
gående år och den högsta nivån sedan Hemnet 
påbörjade sin mätning. Trots ett rekordhögt utbud 
av bostäder till salu har omsättningen på både 
successions- och nyproduktionsmarknaden varit 
låg och utbudet till stor del bestått av osålda 
bostäder. Under året såldes 14% färre bostadsrät -
ter än 2022. 
Köpbeteendet har förändrats, hela två tredjedelar 
av köparna har nu behov av att sälja först jämfört 
med det omvända historiskt sett. Under pandemin 
präglades bostadsmarknaden av en ökad efter -
frågan på större bostäder. Nu efterfrågas i stället 
yteffektiva och energieffektiva bostäder med låga 
driftskostnader. 
Under året påverkades även bostadsbyggandet 
av ekonomisk osäkerhet och ökade finansierings -
kostnader vilket medförde att det endast bygg -
startades ca 27 000 nya bostäder, en nedgång 
med 55% jämfört med 2022. 
Ett år av avvaktan. Efter det tuffa bostadsåret 2022, inleddes 2023 med att 
bostadspriserna vände uppåt och under första halvåret fortsatte stabilise-
ringen med svagt uppåtgående priser, för att mot årets slut vända något nedåt. 
Året har präglats av inflation, lågkonjunktur och stigande bolåneräntor vilket 
medfört stora påfrestningar för de privata hushållen och en historiskt trögrörlig 
bostadsmarknad. 
Nyproduktion
Nyproduktionsmarknaden har stannat upp med 
fokus på försäljning av redan säljstartade projekt 
och endast ett fåtal nya säljstarter. Under året 
publicerades 38% färre nyproducerade lägenheter 
på Hemnet än i fjol. Flera av de projekt som sälj-
startat sedan pandemin har under året färdigställts 
med ett större antal osålda eller ej tillträdda bostä -
der som nu säljs på successionsmarknaden.
De nyproduktionsprojekt som under året haft en 
fortsatt försäljningstakt präglas av bra läge, kort 
tid till inflyttning och en prisbild närmare bostäder 
på successionsmarknaden.
För att möta köparnas färändrade ekonomiska för -
utsättningar är det allt viktigare att erbjuda att sälja 
och köpa i samma marknad och flexibelt tillträde. 
Nyproduktion av bostadsrätter har även drabbats 
av bolåneräntorna för föreningens lån och därmed 
tvingats höja månadsavgifterna med ett snitt för 
branschen om mellan 25–30% jämfört med tidi -
gare år. Ett antal aktörer har valt att kompensera 
bostadsrättsföreningarna med en räntegaranti.
–  Under året steg bostadsrättspriserna i landet med 
1 %. 
Källa: Svensk Mäklarstatistik
Uppsala
Centrala
Stockholm
Stor-Malmö 
Stor-
Stockholm 
Stor-
Göteborg
kr/kvm
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
2023202220212020 år
Prisutveckling bostadsrätter
02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.34.
Hyres- & fastighetsmarknad 08.
Källa: Booli
Antal
Stockholms län
Skåne län Uppsala län
Västra Götalands län
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
år
 
20222021202020192018
Utbud av nyproducerade  
lägenheter till salu
Bostad
Bostadsrätter
1 mån 
(%)
3 mån 
(%)
12 mån 
(%)
Medel-
pris (kr/
kvm)
Riket –1% –2% 1% 40 515
Centrala Stockholm ± 0% –3% 3% 102 977
Stor-Stockholm –1% –1% 3% 61 449
Centrala Göteborg –2% –6% 2% 59 076
Stor-Göteborg –1% –2% 3% 44 408
Centrala Malmö ± 0% –1% 1% 36 910
Stor-Malmö ± 0% –2% ± 0% 33 107
Prisstatistik bostadsrätter 2023
Källa: Svensk Mäklarstatistik.

===== SIDA 35 =====

Atrium Ljungbergs bostäder och bostadsbyggrät -
ter ligger i anslutning till våra stora stadsutveck -
lingsområden i Stockholm, Uppsala och Malmö. 
Platserna ligger i tillväxtområden där vi långsiktigt 
ser fortsatt efterfrågan på såväl bostadsrätter som 
hyresrätter.
Stockholm
Bostadsrättspriserna i Stockholm hade tillsam -
mans med Göteborg den mest positiva utveck -
lingen. Priserna ökade med 3% för helåret 2023. 
Omsättningstakten på successionsmarknaden 
var 17% lägre än under föregående år. Under året 
minskade försäljningsstartade bostadsrätter med 
ca 18%. Stockholms bostadskö ökade med ca 6% 
trots en sjunkande kötid. Totalt antal sökande 
i kön är ca 822 000 personer. Den genomsnitt -
liga kötiden ligger på ca 6 år för nyproducerade 
hyresrätter.
Malmö
Bostadsrättspriserna i Malmö steg liksom för 
övriga storstadsområden under årets första halva 
för att sedan sluta med en prisutveckling för 
helåret om 0%. I Malmö ligger den genomsnittliga 
kötiden för en nyproducerad hyresrätt på 3,7 år 
vilket tyder på en fortsatt stabil efterfrågan.
Uppsala
Bostadsrättspriserna i Uppsala slutade efter 
höstens nedgångar på en ökning om 1,7% för 
helåret. Rekordlåga nivåer av säljstarter för 
nyproduktion med 9 säljstarter jämfört med 38 
föregående år. Den genomsnittliga kötiden för en 
nyproducerad hyresrätt har minskat från 4 år till 
3,5 år det senaste året.
02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.35.
Hyres- & fastighetsmarknad 08.
Stockholm
På Nobelberget i Sickla planerar vi för sammanlagt 500 bostäder. De två första kvarteren 
är klara och det tredje kvarteret, Brf Kulturtrappan som omfattar 93 lägenheter, färdig-
ställs under början av 2024. Under slutet av 2023 fattades även beslut om att starta det 
fjärde kvarteret, Brf Kulturarvet med totalt 80 lägenheter. Det blir det första att byggas i 
trä och markerar därmed starten av Stockholm Wood City. 
Samtidigt pågår planarbete för ytterligare bostadsprojekt i Kyrkviken och på Norra 
Nobelberget. De framtida kvarteren planeras alla uppföras i trästomme.
Malmö
Torghuset, som utgör en central del av 
Mobilia, har utvecklats till en mångsidig 
plats som utöver hyresbostäder även 
inrymmer biograf och Funnys Äventyr, ett 
kulturhus för barn. Genom blandningen 
är Mobilia idag mer än en destination 
för handel, det har blivit en plats där 
människor kan leva, arbeta och umgås. 
Uppsala
Den strategiska placeringen i direkt 
anslutning till Gränbystaden galleria och 
Gränbyparken gör Parkhusen unikt. Projektet 
fungerar som en naturlig brygga mellan det 
urbanan och naturen. Det andra kvarteret 
med 93 lägenheter färdigställdes under 
hösten 2023. 
Bostad

===== SIDA 36 =====

05. 06. 07.01. 04.
Transaktionsmarknaden 2023
Höjda räntor och mer utmanade möjligheter till 
finansiering för nya förvärv har medfört en avmat -
tad transaktionsmarknad under 2023. När finansie -
ringskostnaderna är okända eller i rörelse uppåt 
medför det viss osäkerhet kring underliggande till -
gångars värde, vilket medfört att det rått en klyfta 
mellan säljare och köpares prisförväntan. Det i sin 
tur har medfört utdragna affärsprocesser. En viss 
ökning kan dock noteras i mindre antal transaktio -
ner, samt högavkastande fastighetsslag. 
Den geografiska fördelningen liknar hur det har 
sett ut historiskt sett. Stockholmsområdet står likt 
tidigare år för störst andel och utgör 45% av total 
transaktionsvolym, vilket är högre än snittet mellan 
2015–2022 om 40%. Därefter följer Övriga större 
städer som står för 30% och resterande landet 
med 14%, vilket är en något lägre siffra än före-
gående år. Göteborg står för 7% och Malmö står 
för 4% vilket är i linje med förra årets siffror.
Transaktionsmarknad per segment
Lager/logistik/lätt industri har de senaste åren 
vuxit i såväl andel som volym och stod för 27% av 
total transaktionsvolym under 2023 – vilket innebär 
att det var det största segmentet. Därefter följer 
bostäder med 22%, kontor 17%, samhällsfastigheter 
12% och handel 8%. Resterande 14% ugörs av olika 
tillgångsslag såsom hotell och mark.
Yieldökningar 2023
Efter flera års nedåtgående yielder vände trenden 
gradvis under 2022. Till följd av successiva rän-
tesänkningar blev det enklare för investerare att 
få kostnadseffektiv finansiering. De ekonomiska 
konsekvenserna efter Covid-19 kombinerat med 
den stramare räntepolitiken ledde till en tydligt 
uppåtgående trend i yielder under 2022 och 2023. 
Denna uppåtgående trend märks genomgående 
inom alla segment på svensk fastighetsmarknad. 
Under 2024 väntas en stabilisering av yielderna.
 
Svensk transaktionsmarknad har sett en betydande avmattning 
under 2023 med en transaktionsvolym om 104 mdkr fördelad 
på 328 transaktioner. En tydlig nedgång jämfört med de starka 
transaktionsåren 2021 och 2022 (båda över 200 mdkr) och det 
historiska genomsnittet om 150 mdkr sedan finanskrisen. Av 
total transaktionsvolym utgjorde internationella investerare 29%, 
jämfört med det genomsnittliga utfallet mellan 2015 och 2022 
om 21%.
Transaktionsmarknaden.
Direktavkastningskrav och  
10-årig stats obligationsränta
Transaktionsvolym per  
geografiskt område
Transaktionsvolym per 
fastighetstyp
–  Lager/logistik/lätt industri utgjorde största andel av 
total transaktionsvolym under 2023
–  Fortsatt stor skillnad mellan avkastningskrav på 
fastigheter och statsobligations  räntan.
– Totalt omsattes fastigheter för 104 mdkr 2023.
0 100 200 300 400 500
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
Källa: Newsec 
Stockholm
Göteborg
Malmö
Övriga Sverige
mdkr
mdkr0 100 200 300 400 500
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
Handel
Kontor
Bostäder
Lager/industri
Övrigt
Källa: Newsec Källa: Newsec 
%
Direktavkastningskrav 
kontor, Malmö centrum
10-årig statsobligationsränta
Direktavkastnings-
krav kontor, 
Göteborg centrum
Direktavkastningskrav kontor, 
Uppsala centrum
–1
0
1
2
3
4
5
6
23222120191817161514
Direktavkastnings-
krav kontor, 
Stockholm centrum
år
02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.36.
Hyres- & fastighetsmarknad 08.
Transaktionsmarknaden

===== SIDA 37 =====

02. 05.03. 06.01. 04. Finansiering 08.
4
  
Finansiell
 stabilitet.
07.

===== SIDA 38 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiering 08.
S.38.
året. Baserat på prissättningen av obligationer 
i andrahandsmarknaden skulle bolagets kredit -
marginal för en ny 3-årig obligation vid årsskif -
tet varit ca 1,80%. Även certifikatsmarknaden 
utvecklades i positiv riktning. Medan investerare 
under första halvåret i bästa fall ville rulla förfall 
har Atrium Ljungberg under andra halvåret 
kunnat emittera certifikat till nya investerare och 
kunnat öka volymen rejält till närmare 1,9 mdkr. 
Kreditmarginalen över Stibor, för 3 månaders 
löptid, låg konstant på 70 bp under hela 2023.
Utblick mot finansmarknaden 2024
Utsikterna för 2024 får över lag beskrivas som 
försiktigt positiva. Inflationen faller på bred front 
vilket öppnar vägen för sjunkande räntor och 
bättre ekonomiska förutsättningar för konsumen -
ter och företag och en ”soft landing” är nu det 
mest sannolika scenariot. 
Men det finns risker för bakslag: skulle infla -
tionsnedgången avta så minskar möjligheten 
för centralbankerna att sänka räntan. Det finns 
även frågetecken på hur mycket av den genom -
förda penningpolitiska åtstramningen som slagit 
igenom på ekonomin redan och vad som eventu -
ellt kvarstår. Till den makroekonomiska osäkerhe -
ten ska också läggas de politiska och geopolitiska 
riskerna såsom krigen i Ukraina och Gaza, samt 
konflikten mellan Kina och Taiwan samt att det 
under 2024 är valår i USA.
Finansiering och finanspolicy
Att utveckla, bygga och att långsiktigt äga 
fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet 
som medför exponering mot olika finansiella 
risker. Den främsta risken är kopplad till bola -
gets löpande kreditförsörjning, det vill säga den 
finansieringsrisk som uppstår i samband med till 
exempel obligationsförfall, omförhandling av lån 
Finansmarknaden har varit nervös under största 
delen av 2023 då oron över de negativa effek -
terna av rekordsnabba räntehöjningar runtom i 
världen blandats med en försiktig optimism om en 
”softlanding”. Den ekonomiska aktiviteten visade 
sig dock vara robust samtidigt som inflationen var 
segdraget hög, varför marknaden fram till slutet 
av oktober räknade med långvarigt höga räntor. 
Orsakat av lägre inflationsutfall har marknaden 
sedan dess dock ”bytt fot” och räknar numera 
med snabbt fallande räntor.
Svenska korta marknadsräntor har fortsatt att stiga 
under året i takt med att Riksbanken successivt 
höjde styrräntan till 4% i september. Sedan dess 
har Riksbanken pausat höjningarna och de korta 
marknadsräntorna har legat relativt stabilt kring 
4%. Medan Riksbanken prognostiserar att styr -
räntan kommer att ligga omkring dagens nivåer 
under hela 2024 räknar räntemarknaden, driven av 
snabbt sjunkande inflationsförväntningar, istället 
med snabba sänkningar och prissätter styrräntan 
runt 2,7% vid utgången av 2024. Även swaprän-
torna har stigit kraftigt under de första 10 måna -
derna av 2023 där 10-åriga swappen gick från 
2,9% i början på året till 3,5% under oktober för att 
sedan snabbt falla tillbaka till som lägst 2,26% i 
mitten på december. Sedan dess har långräntorna 
dock vänt upp igen och den 10-åriga swappen 
handlades i slutet på året runt 2,35%. 
Svensk kapitalmarknad har successivt förbättrats 
under året. Atrium Ljungberg emitterade obliga -
tioner vid tre olika tillfällen: först en 2,5-årig grön 
FRN om 300 mkr i april, med en kreditmarginal 
på 2,25%, sedan en kort 3-årig grön FRN om 300 
mkr i september med samma marginal och till sist 
även en 3,25-årig grön FRN om 300 mkr i oktober 
med en marginal om 2,18%. Marginalen, justerat 
för olika löptider, har alltså stadigt minskat under 
Av räntebärande skulder utgör hållbarhets­
länkad och grön finansiering
69%
Finansiering
Finanspolicy 2023
Mål/Mandat Utfall 2023­12­31
Koncernens räntetäckningsgrad Minst 2 ggr 3,7 ggr
Koncernens belåningsgrad Max 45 % 42,5%
Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,5 år
Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100 %
Räntebindningstid 2,5–5,0 år 3,8
Andel räntejustering inom 12 månader Max 45 % 19%
Valutarisk i finansiering Får ej förekomma Förekommer ej
Andel outnyttjat kreditutrymme hos enskild motpart Max 70 % 41%
Finansmarknaden 2023.

===== SIDA 39 =====

och vid anskaffning av nya lån för investeringar 
och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resul -
tat och kassaflöde på grund av ränteförändringar. 
Finansverksamheten regleras av bolagets finans -
policy, som minst årligen omprövas och fastställs 
av styrelsen.
Övergripande kapitalstruktur
Atrium Ljungberg strävar efter en fördelning 
mellan eget och lånat kapital som ger bolaget en 
acceptabel risknivå givet uppsatta finansiella mål. 
Eget kapital uppgick till 27 519 mkr (29 141) och 
skulder uppgick till 34 258 mkr (34 756) varav  
24 966 mkr avser räntebärande skulder (25 389). 
Belåningsgraden ska enligt bolagets målsättning 
långsiktigt understiga 45,0% och vid årsskiftet 
uppgick den till 42,5% (41,7). Belåningsgraden 
har konsekvent understigit 45% de senaste åren. 
Bankfinansiering och kreditfaciliteter
Fundamentet till Atrium Ljungbergs finansiering 
är långsiktiga och goda relationer med ett flertal 
nordiska banker. Genom banksystemet erbjuds 
bolaget säkerställda banklån som finansierar 
befintliga fastigheter och kreditfaciliteter som 
används för likviditetshantering, investeringar och 
vid behov täcker upp vid låneförfall. Säkerställd 
bankfinansiering stod för 7 349 mkr (7 835) och 
utgjorde 29% (31) av total lånevolym vid årsskiftet. 
Under året har ett nytt hållbarhetslänkat banklån 
om 1 000 mkr upptagits och ett flertal kreditfacili -
teter förlängts eller refinansierats till bra nivåer. 
Kapitalmarknadsfinansiering
Kapitalmarknadsfinansieringen består av obli -
gationer i svenska kronor och norska kronor 
som emitterats under bolagets MTN-program. 
Detta kompletteras med kortfristig finansiering 
via ett svenskt företagscertifikatprogram. Båda 
programmen etablerades under 2013 och Atrium 
Ljungberg är sedan dess en frekvent och välkänd 
emittent. Per årsskiftet var rambeloppet för 
certifikatsprogrammet 5 000 mkr och för MTN-
programmet 17 000 mkr. 
Under 2023 emitterades tre gröna obligationer 
med en total volym om 900 mkr. Emissioner 
genomfördes under kvartalen 2, 3 och 4 och 
kunde genomföras med successivt förbättrade 
villkor.
Totalt har obligationer om 1 350 mkr förfallit 
och återbetalats under året. Atrium Ljungberg 
har både ett grönt och ett hållbarhetslänkat 
obligationsramverk. 
Per årsskiftet var volymen utestående obliga -
tioner totalt 12 363 mkr (13 035) och företags -
certifikat 1 880 mkr (1 051). Kapitalmarknads -
finansiering står därmed för 57% (55) av total 
lånevolym. Kommande två åren har bolaget 
obligationsförfall om 1 796 mkr under 2024 och  
2 800 mkr under 2025.
Övrig finansiering 
Utöver traditionell bank- och kapitalmarknads -
finansiering har Atrium Ljungberg även icke 
säkerställd finansiering genom kreditavtal 
med Nordiska Investeringsbanken och med 
Europeiska Investeringsbanken om totalt 1 919 
mkr (1 918) samt säkerställda direktlån med insti -
tutionella motparter om 1 450 mkr (1 550).
Tillgänglig likviditet
Outnyttjat kreditutrymme uppgick vid årsskiftet 
till 7 640 mkr (6 055), vilket väl täcker utestående 
företagscertifikat om 1 880 mkr och annan upplå -
ning med kort återstående löptid. Total tillgänglig 
likviditet inklusive kassa om 119 mkr (380) och 
outnyttjad checkräkningskredit om 197 mkr (300) 
uppgår till 7 956 mkr (6 735). 
Låneränta, kapital ­ och räntebindning
Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut 
till 2,3% (2,2). Inklusive outnyttjade lånelöften 
uppgick den genomsnittliga räntan till 2,4% (2,3). 
Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engage -
mang vilket kräver en långfristig finansiering och 
en lång kapitalbindning minskar refinansierings -
risken. Den återstående kapitalbindningstiden 
var vid årsskiftet 3,5 år (4,3).
Finansiella kostnader är en väsentlig kostnads -
post i resultaträkningen. Den påverkas utöver för -
ändringar i skuldvolymen även av förändringar i 
underliggande marknadsränta och kreditgivarnas 
marginalpåslag. För att reducera svängningarna i 
de finansiella kostnaderna till en acceptabel nivå 
är räntorna i hög utsträckning bundna på olika 
löptider. För att minska ränterisken och för att 
uppnå önskad räntebindning används räntederi -
vat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt 
att förändra räntebindningen i portföljen utan att 
behöva förändra villkoren på de underliggande 
lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden 
uppgick till 3,8 år (4,0) vid årets slut.
Hållbarhetslänkad och grön finansiering
Hållbarhet utgör en kärna i affären och verksam -
heten och Atrium Ljungberg har en hög ambi -
tionsnivå och en tydlig strategi om att bygga 
framtidens hållbara stad. Kapitel 2 ”Hållbart före -
tagande” beskriver i detalj hur bolaget arbetar 
med hållbarhet. Detta gör Atrium Ljungberg både 
attraktivt för investerare, kunder och samhället 
samt bidrar till och säkerställer den långsiktiga 
lönsamheten.  
Det är därför naturligt att även bolagets finan -
siering är kopplad till hållbarhetsarbetet genom 
gröna och hållbarhetslänkade lån och obligatio -
ner. De första gröna obligationerna emitterades 
2017 och under 2022 har bolaget även, som första 
fastighetsbolag i Norden, emitterat hållbarhetslän -
kade obligationer. Utfallen av bolagets hållbar -
hetsmål kan påverka finansieringskostnaderna 
genom att räntan ökar om de högt uppsatta 
hållbarhetsmålen inte skulle uppnås. Det hållbar -
hetslänkade ramverket ligger även till grund för 
hållbarhetslänkade banklån och kreditfaciliteter. 
Bolagets ramverk för grön obligationsfinan -
siering uppdaterades senast 2022 och har fått 
ett ”Medium Green” betyg av Cicero efter en 
02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiering 08.
S.39.
Kapitalstruktur
–  Säkerställda lån motsvarar 14% i förhållande till 
totala tillgångarna.
Icke säkerställda lån, 26 %
Eget kapital, 45 %
Säkerställda lån, 14 %
Uppskjuten ska/t_t.ligaeskuld, 10 %
Övriga skulder, 5 %
Icke säkerställda lån, 26 %
Eget kapital, 45 %
Säkerställda lån, 14 %
Uppskjuten ska/t_t.ligaeskuld, 10 %
Övriga skulder, 5 %
Räntebärande skulder
–  24 966 mkr varav 69% hållbarhetslänkad och grön  
finansiering.
Gröna obligationer, 37 %
Banklån, 9  %
Företagscertifikat, 8 %
Direktlån, 6 %
Gröna banklån, 10 %
Gröna icke säkerställda
banklån, 8 %
Hållbarhetslänkade 
banklån, 11 %
Hållbarhetslänkade 
obligationer, 4 %
Obligationer, 9 %
Gröna obligationer, 37 %
Banklån, 9  %
Företagscertifikat, 8 %
Direktlån, 6 %
Gröna banklån, 10 %
Gröna icke säkerställda
banklån, 8 %
Hållbarhetslänkade 
banklån, 11 %
Hållbarhetslänkade 
obligationer, 4 %
Obligationer, 9 %
Finansiering
Gröna obligationer, 37 %
Banklån, 9  %
Företagscertifikat, 8 %
Direktlån, 6 %
Gröna banklån, 10 %
Gröna icke säkerställda
banklån, 8 %
Hållbarhetslänkade 
banklån, 11 %
Hållbarhetslänkade 
obligationer, 4 %
Obligationer, 9 %

===== SIDA 40 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04. Finansiering 08.
S.40.
oberoende granskning. Atrium Ljungberg har 
även ett flertal säkerställda och icke säkerställda 
gröna banklån, enligt krav uppställda från respek -
tive långivare. Från att ha varit en nisch för bara 
några år sedan har grön finansiering idag kommit 
att dominera den svenska kapitalmarknaden och 
ger bättre villkor och tillgång till marknaden än 
konventionella lån.
Totalt sett står hållbarhetslänkad finansiering 
för 15% (16) och grön finansiering för 54% (55) 
av total finansiering. Utöver det är 87% (75) av 
det outnyttjade kreditutrymmet om 7 640 mkr 
hållbarhetslänkat. 
Covenanter
I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som 
Atrium Ljungberg åtar sig att upprätthålla under 
löptiden, s.k. covenanter. Uppfylls inte dessa kan 
t. ex. ytterligare säkerhet behövas eller så kan i 
förlängningen motparten ha rätt att säga upp låne -
avtalet till betalning. De vanligast förekommande 
covenanterna är en räntetäckningsgrad om minst 
1,50–1,75 ggr, belåningsgrad om maximalt 65–75% 
och en soliditet på minst 25–30%. Övriga åtag -
anden är bland annat att låntagande dotterbolag 
ska vara helägda, att dotterbolag med pantsatta 
tillgångar inte upptar ytterligare lån och att lån -
givaren förses med viss finansiell information. Det 
finns även ägarklausuler i olika former. Bolaget har 
uppfyllt samtliga covenanter mot alla motparter 
under året.
Kreditrating
Atrium Ljungberg har sedan 2017 en kreditrating 
från Moody’s. I mars 2023 beslutade Moody’s 
mot bakgrund av stigande finansieringskostnader 
samt fallande fastighetspriser på marknaden som 
sammantaget utmanar såväl räntetäcknings- som 
belåningsgrad, att ändra Atrium Ljungbergs 
rating till Baa2 med negativ outlook. Samma 
rating bekräftades av Moody’s i december 2023 
mot bakgrunden av den höga kvalitén i fastig -
hets- och projektportföljen, den diversifierade 
kundstrukturen och goda finansiella positionen.
Finansiering
Genomsnittlig ränta samt 
kapital- och räntebindning
–  Stigande marknadsräntor har fått genomsnitts -
räntan att stiga under året. 
antal år
0
1
2
3
4
5
6
20232022202120202019
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
Sni/t_t.ligaränta, %
%
0
1
2
3
4
5
6
Utveckling 
finansieringskällor
mdkr
Direktlån
Banklån
Gröna banklån
Gröna icke säkerställda banklån
Gröna obligationer
Obligationer
Företagscertifikat
Hållbarhetslänkade 
obligationer
Hållbarhetslänkade 
banklån
2019 2020 2021 2022 2023
0
5
10
15
20
25
30
Belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad
–  Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad 
över målnivå. 
% ggr
0
10
20
30
40
50
60
Belåningsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Policy belåningsgrad <45,0 %
Policy räntetäckningsgrad >2,0 ggr
0
1
2
3
4
5
6
20232022202120202019
Kapitalbindning, mkr
Bindningstid Banklån
Kapital­
marknad Total skuld Andel, %
Totala 
kredit avtal
2024 103 3 675 3 778 15% 3 778
2025 3 451 3 099 6 550 26% 10 800
2026 200 3 536 3 736 15% 7 126
2027 1 914 3 442 5 356 21% 5 356
2028 2 263 495 2 758 11% 2 758
>2028 2 788 0 2 788 11% 2 788
Totalt 10 718 14 248 24 966 100% 32 606
Räntebindning, mkr
Bindningstid Volym Andel, %
Genomsnittlig 
ränta, %1)
2024 4 841 19% 0,4%
2025 1 750 7% 2,4%
2026 2 704 11% 1,9%
2027 3 850 15% 3,1%
2028 4 260 17% 2,5%
>2028 7 560 30% 3,1%
Totalt 24 966 100% 2,3%
–  År 2022 tillkom hållbarhetslänkade obligationer 
och banklån som finansieringskälla.

===== SIDA 41 =====

02. 05.03.01. 04.
S.41.
Projekt & förvaltning
5
 Projekt-
investeringar.
Foto: Emil Fagander 
06. 07. 08.

===== SIDA 42 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.42.
Projekt & förvaltning
Att förvalta för att äga långsiktigt
Atrium Ljungbergs verksamhet består av både 
projektutveckling och förvaltning. Vi utvecklar och 
förvaltar för att äga kontors- och handelsfastighe -
ter en lång tid framöver. I vår bostadsaffär projekt-  
utvecklar vi för att sälja till Brf:er. I fokus är vår 
vision ”Alla vill leva i vår stad”, dvs. att skapa 
hållbara platser där människor ska leva och vistas 
under många år framöver.
För att arbeta nära våra hyresgäster och på bästa 
sätt tillgodose deras behov, har vi valt att ha en 
egen förvaltningsorganisation. Samarbetet är nära 
och långsiktigt, stabilt och engagerat. Genom 
förtroendefulla relationer hittar vi innovativa 
lösningar, något som är viktigt inte minst ur ett 
hållbarhetsperspektiv. Våra hyresgästers intresse 
för att bidra till hållbara lösningar och effektivise -
ringar ökar. Ett exempel på vår samverkan är de 
gröna hyresavtalen som innebär att vi tillsammans 
ska arbeta för att minska miljöpåverkan i fastighe -
terna. Vid utgången av 2023 omfattades 75% av 
den kontrakterade årshyran av gröna hyresavtal. 
Hyresgästkommunikation
Vi använder oss av vår egen portal, Servicenter, 
för att kommunicera med våra hyresgäster på ett 
lättillgängligt och effektivt sätt. I portalen kan varje 
hyresgäst finna sin individuella förbrukning av 
energi och vatten, och vi arbetar kontinuerligt med 
att erbjuda ytterligare data och relevant informa -
tion. Via Servicenter för vi dialog kring servicean -
mälningar och förbättringsåtgärder. Vi har även 
möjlighet att påverka till ett mer hållbart beteende 
genom att dela information kring cykelparkeringar, 
Hållbarhet är integrerat i hela vår affär, 
från projekt till förvaltning. Atrium 
Ljungbergs ambition är att minska vår 
egen och våra kunders miljöpåverkan 
och att effektivisera resursanvänd-
ningen. Minskad energianvändning, 
klimatförbättrade materialval, cirkula-
ritet, avfallsminskning och transporter 
är viktiga arbetsområden för oss. Men 
hållbarhet sträcker sig längre än så. Livet 
mellan husen, att platsen är attraktiv och 
trygg är minst lika viktigt. Inom dessa 
områden har vi, tillsammans med våra 
hyresgäster, störst möjlighet att påverka 
och göra skillnad.
Förvaltning och projektutveckling.
Förvaltning och 
projektutveckling
laddplatser, avfallsregleringar, energibesparingar 
och mycket mer. 
Nöjda kunder sitter ofta längre i sina lokaler och 
flyttar inte. Genom att behålla hyresgästen finns 
möjlighet att minska antalet hyresgästanpass -
ningar, något som idag är en stor miljömässig 
belastning. Vi använder oss av NKI-mätningar 
för att få ytterligare insikter från våra kunder 
och identifiera förbättringsåtgärder för att kunna 
behålla våra hyresgäster långsiktigt. Det bidrar 
till mindre ombyggnationer och därmed mindre 
klimatutsläpp.
En hållbar projektutveckling
Vi utvecklar stadsdelar som skapar värde för kom -
muner, hyresgäster och alla som bor och verkar 
i våra områden. Genom en variation av innehåll 
skapar vi ett stadsliv där alla människor trivs, 
känner trygghet och inspireras – något som är 
direkt kopplat till vår vision om att ”Alla vill leva i 
vår stad”, nu och i framtiden. Vår projektutveck -
ling innefattar nybyggnation och om- och tillbygg -
nationer av fastigheter, och sker på attraktiva 
platser i storstadsregionerna. Våra projekt är ofta 
i anslutning till redan befintligt bestånd, eller del 
av områden där vi ser möjlighet till hållbar utveck -
ling i form av långsiktiga stadsutvecklingsplaner, 
till exempel områden som är del av kommande 
kollektivtrafikstråk. 
Projekt genomförs med egen personal från idé till 
inflytt och stadiet då förvaltning tar över ansvaret 
för byggnaden. Projektens avkastning ska ge en 
bättre lönsamhet än att förvärva fastigheter med 
ett befintligt kassaflöde. Projekt bidrar därmed 
både till en driftnetto- och värdetillväxt. Det 
övergripande målet är att skapa hållbara fastighe -
ter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en 
lång tid framöver.
08.

===== SIDA 43 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.43.
Projekt & förvaltning
Under året uppgick investeringar i egna fastig -
heter till ca 2,2 mdkr (2,3), varav 1,8 mdkr (1,9) 
i förvaltningsfastigheter och 0,4 mdkr (0,4) 
i exploateringsfastigheter, det vill säga våra 
bostadsrättsprojekt. Investeringar i förvaltnings -
fastigheter avsåg främst projekt i Hagastaden, 
Sickla, Slakthusområdet och Slussen samt lokal -
anpassningar och energistödjande åtgärder i 
förvaltningsbeståndet.
Under första kvartalet 2023 färdigställdes första 
fasen av Slakthushallarna i Slakthusområdet, vilket 
resulterat i en ny välbesökt matdestination med 
restaurang Solen i spetsen. Projektet manifesterar 
visionen för Slakthusområdet och har fått stort 
medialt utrymme.
Under andra kvartalet färdigställdes vårt bostads -
rättsprojekt i Gränbystaden i Uppsala, Brf 
Blomsterkungen, där 35 mkr vinstavräknats under 
året motsvarande 65% tillträdda lägenheter.
Våra pågående projekt finns i Sickla, Hagastaden, 
Slussen, Slakthusområdet, Medborgarplatsen och 
Uppsala. 
På Nobelberget i Sickla pågår produktionen av Brf 
Kulturtrappan med 93 bostadsrättslägenheter med 
planerat färdigställande under 2024. I slutet av 
året beslutades om att starta ett nytt bostadsrätts -
projekt i Sickla kallat Kulturarvet motsvarande en 
investering om 450 mkr med beräknat färdigstäl -
lande i slutet av 2025.
I Slakthusområdet pågår uppförandet av en gym -
nasieskola om ca 6 000 kvm. Bolaget har ingått 
ett hyresavtal som löper under 15 år och som 
godkändes av Kommunfullmäktige i juni 2022. 
Därutöver har beslut fattats om Hus 6: Stationen, 
vid Slakthusområdets norra entré. Hus 6 planeras 
Vi har pågående projekt med en återstående investering om 
4,9 mdkr. Under året har vi, trots en turbulent omvärld, fortsatt 
att investera i lönsamma och värdeskapande projekt. Årets 
investeringsvolym uppgick till totalt 2,2 mdkr i fastigheter vi 
utvecklar för att äga samt bostadsrättsprojekt. 
Våra pågående projekt 
finns i Sickla, Slussen, 
Slakthusområdet, 
Hagastaden, 
Medborgarplatsen och 
Uppsala.
Pågående och  
färdigställda projekt.
omfatta närmare 17 000 kvm med kontor, service, 
mat och entré till framtida tunnelbana, och beräk -
nas färdigställas andra kvartalet 2027.  
I Hagastaden pågår ombyggnation och förädling 
av kontorsfastigheten Blästern 11, även kallad PV 
Palatset, motsvarande en investeringsvolym om 
400 mkr. Arbetet beräknas vara färdigt 2025. 
Vidare pågår en stor ombyggnation och moder -
nisering av Söderhallarna på Medborgarplatsen. 
Söderhallarna ska inrymma kontor för kreativa 
branscher och målet är även att bli Södermalms 
självklara destination för högkvalitativa råvaror 
och mathantverk, med stort hållbarhetsfokus. 
Investeringen uppgår till 1,3 mdkr och beräknas 
vara färdigställd under 2026. 
Byggnationen av Sickla Stationshus pågår. 
Tunnelbanearbetet som föregår uppförandet 
av huset har blivit mer komplext än planerat 
varför färdigställandet av projektet flyttats fram 
12 månader, till fjärde kvartalet 2025. Sickla 
Stationshus är beläget vid den kommande tun -
nelbanan i direkt anslutning till Tvärbanan, 
Saltsjöbanan och bussar. Det innebär fyra 
olika trafikslag på en och samma plats vilket 
kommer att göra Sickla till en av de största 
Pågående och  
färdigställda projekt
08.

===== SIDA 44 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.44.
Projekt & förvaltning
Pågående projekt, kvm
128 000
Investeringar, förvärv och 
försäljningar
–  Investeringar i egna fastigheter om 2 155 mkr 
2023.
Förvärv
–5 000
–4 000
–3 000
–2 000
–1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20232022202120202019
mkr
Investeringar i egna fastigheter
Ne/t_t.ligaoinvesteringFörsäljningar
Pågående och  
färdigställda projekt
kommunikationsnoderna i Stockholm. Byggnaden 
kommer att innefatta totalt 23 våningar med 
kontor, restaurang, konferensutrymmen, ett flertal 
gröna terrasser samt butiker i gatuplan. Vidare 
pågår en tillbyggnation av Campus Sickla där ca  
2 000 kvm ska tillföras befintlig skolbyggnad.
Produktionen av det kommersiella ombyggnads -
projektet Katarinahuset vid Slussen är i slutfasen 
och de första hyresgästerna flyttade in redan 
hösten 2022. Under tredje kvartalet 2023 ingick 
bolaget avtal med Stockholms stad om förvärv av 
en av tre markanvisningar vid Slussen. Förvärvet 
avser Mälarterrassen som utgörs av 7 000 kvm 
BTA för caféer, restauranger och inslag av kultur 
med utsikt över Gamla stan och vattnet. Förvärvet 
var villkorat av kommunfullmäktiges godkän -
nande, vilket erhölls i slutet av 2023. Bedömt till -
träde är hösten 2024 med färdigställande i mitten 
av 2026. Total investering inkl förvärv beräknas 
uppgå till 430 mkr.
Kvarstående investeringsvolym för beslutade 
projekt uppgick vid årsskiftet till ca 4,9 mdkr. 
Av pågående projekt utgör 7,0 mdkr investering 
i fastigheter som utvecklas för att äga med en 
bedömd projektvinst om 22% motsvarande 1,5 
mdkr varav hälften redan redovisats.
08.
Pågående projekt
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av  
investering Färdigställt
Bostad, 
kvm
Lokaler, 
kvm
Total investering 
inkl mark, mkr
varav 
återstår, 
mkr
Marknadsvärde 
vid färdig- 
ställande, mkr
Hyresvärde, 
mkr 1)
Ekonomisk 
uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
 – Slakthushallarna fas 1 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2023  - 2 300 210 10 10 70
Pågående projekt
 – Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 24 900 1 390 250 154 91
 – Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 2 000 140 30 5 100
 – PV palatset Stockholm Ombyggn. Kv 2 2025  - 10 100 400 270 48  - 
 – Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 4 2025  - 2 100 110 80 7 100
 – Sickla stationshus Nacka Nybyggn. Kv 4 2025  - 17 100 1 070 600 69  - 
 – Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026  - 23 900 1 260 1 130 126  - 
 – Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  - 6 200 370 330 18 100
 – Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  - 4 200 430 390 33  - 
 – Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027  - 16 900 1 600 1 360 87  - 
Fastigheter att äga  - 109 700 6 980 4 450 10 100 557 32
Bostadsrätter
Vinst-
avräkning
Boknings-
grad, % 2)
Försäljnings-
grad,% 3)
 – Brf Blomsterkungen Uppsala Nybyggn. Kv 2 2023 5 800  - 270 0  - 72
 – Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600  - 520 60  - 51
 – Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 5 800 450 340  - 0
Bostadsrätter 18 200 0 1 240 400 1 500
Pågående projekt 18 200 109 700 8 220 4 850 11 600
1) Exklusive tillägg.
2) och 3) Andel sålda lägenheter (i antal). Per 31/12 2023 var inget projekt i bokningsläge. Antal sålda lägenheter i Blomsterkungen var 71 av 98 och i Kulturtrappan 47 av 93.

===== SIDA 45 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.45.
Projekt & förvaltning
Katarinahuset
Vi är i slutfasen av ombyggnationen 
av Katarinahuset som beräknas 
vara helt klart under 2024. Efter 
ombyggnationen kommer huset att 
innehålla moderna kontor med unik 
utsikt, utvecklad takterrass samt 
flera nya restauranger och caféer, 
därbland anrika Gondolen som 
öppnade i ny regi 2023. 
PV Palatset
Uppkallat efter Volvo Personvagnar 
som huserade här i drygt 30 år, 
är PV Palatset ett av Hagastadens 
mest tidlösa landmärken. Nu byggs 
fastigheten om och förädlas till en 
modern, hållbar och inspirerande 
arbetsplats. Byggnaden beräknas 
vara klar för inflytt 2025. 
Hus 6: Stationen
Vid Slakthusområdets norra entré 
planerar vi för ett närmare  
17 000 kvm stort kvarter. Huset, 
med sina sex våningar blir ett nytt 
landmärke och kommer att inrymma 
moderna kontor, sevice, mat och 
entré till framtida tunnelbanan. 
Kvarteret beräknas färdigställas 
under det andra kvartalet 2027.
Pågående och  
färdigställda projekt
08.
24 900
1 390
154
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr
Hyresvärde, mkr
10 100
400
48
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr
Hyresvärde, mkr
16 900
1 600
87
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr
Hyresvärde, mkr

===== SIDA 46 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.46.
Projekt & förvaltning
Söderhallarna
Vi planerar att rusta upp och 
utveckla Söderhallarna för att 
skapa en mötesplats för mat med 
ett stort fokus på hållbarhet, kultur 
och kreativitet. Fastigheten ska 
även inrymma moderna kontor 
som lockar kreativa branscher vilka 
gynnas av ett kontorsläge mitt i 
Sveriges största spelutvecklings-
kluster. Nya Söderhallarna beräk-
nas vara färdiställd under 2026. 
Gymnasieskolan i 
Slakthusområdet
I den nordvästra delen av 
Slakthusområdet bygger vi en 
ny gymnasieskola, den första 
kommunala gymnasieskolan som 
byggs i Stockholm på över 40 år. 
Skolan planeras omfatta ca 6 000 
kvm uthyrbar area med plats för 
800 elever. Hyresavtal är tecknat 
med SISAB med en avtalstid om 
15 år. Skolan beräknas vara klar till 
skolstart 2026. 
Pågående och  
färdigställda projekt
08.
6 200
370
18
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr
Hyresvärde, mkr
23 900
1 260 
126 
Uthyrbar area, kvm
Investering, mkr
Hyresvärde, mkr

===== SIDA 47 =====

Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, 
förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på 
ett ansvarsfullt sätt. Därmed tar vi ansvar för hela 
värdekedjan. Vår projektportfölj per 31 december 
2023 består av ca 800 000 kvm BTA fördelat på ca 
235 000 kvm BTA bostadsbyggrätter och reste -
rande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt 
inom kontor. Merparten av utvecklingsportföljen 
finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, 
Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av 
portföljen ligger vid befintliga eller kommande 
tunnelbanestationer i Stockholm. I vilken takt vi 
genomför projekten beror på marknadsläget och 
detaljplanearbetet. I normalfallet startas inga 
projekt utan att vi har tryggat en lägsta nivå för 
avkastning genom tecknade hyresavtal.
STOCKHOLM
Slakthusområdet 
Atrium Ljungbergs vision är att Slakthusområdet 
ska bli en attraktiv plats med kontor och bostäder 
kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur, 
utbildning och upplevelser. En helt ny mötesplats 
och en motor för hela Söderort. Vi har idag  
200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna mark-  
anvisningar, vilka motsvarar en framtida investe -
ring om 11 mdkr fördelat på 1 mdkr bostadsrätter 
och resterande kommersiellt. Slakthusområdet är 
ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. 
Vår totala projektportfölj, dvs. såväl 
pågående som planerade projekt, 
motsvarar framtida investeringar om 
ca 40 mdkr, inom den mark vi äger och 
erhållna markanvisningar. 
Planerade projekt. Utvecklingsplanerna i Slakthusområdet, 
investering 
11 mdkr
02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.47.
Projekt & förvaltning
Planerade projekt
08.

===== SIDA 48 =====

I juni 2022 vann detaljplanen för Stationskvarteret 
laga kraft och under sommaren tecknades ett 
exploateringsavtal. Totalt har Atrium Ljungberg 
ca 40 000 kvm BTA i detaljplaner som vunnit laga 
kraft och ambitionen är att dubbla detta till 2024. 
I december 2023 tecknade bolaget hyresavtal 
med Stockholms konstnärliga högskola, SKH, 
om en flytt till Slakthusområdet. SKH är en statlig 
högskola som idag är lokaliserad på fem olika 
adresser i Stockholm. SKH har ca 500 studen -
ter och 250 medarbetare och doktorander som 
nu kommer att samlas under ett gemensamt tak. 
Högskolekvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfat -
tar 36 000 kvm BTA och beräknas stå klart 2030.
Slussen 
Atrium Ljungberg är en av de största fastighets-  
ägarna vid Slussen. Här har vi möjlighet att 
utveckla den kommande handelsplatsen under 
Ryssgården och Södermalmstorg, om ca 16 000 
kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan 
med bussterminalen i Katarinaberget och med 
tunnelbanan. Den kommer även angränsa till kom -
mande Mälarterrassen – se avsnittet Pågående 
och färdigställda projekt för mer information om 
det specifika projektet.
I Slussen har bolaget också en markanvisning 
framför Katarinahuset, kvarteret Ryssbodarne, 
placerad ovan Stadsgårdsleden och Saltsjöbanan. 
Det är en byggrätt om 7 000 kvm BTA i fem 
våningar där vi planerar för kontor med publika 
delar i bottenvåningen. Produktionsstart är tidi -
gast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I samband 
med att kommunfullmäktige godkände avtalet 
för Mälarterrassen förlängdes även markanvis -
ningsavtal för intilliggande kontorskvarter (kv 
Ryssbodarne) och Handelsplatsen.
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, 
Sjömansinstitutet och Katarinahuset. Detta 
innebär att vi nu äger ca 55 000 kvm LOA i befint -
ligt bestånd samt har markanvisningar om totalt 
ca 23 000 kvm BTA och påbörjar 2024 en nypro -
duktion om 7 000 kvm BTA. Utvecklingsprojekten 
vid Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 
2030, motsvarar en total framtida investering om 
ca 2 mdkr inklusive markförvärv.
Hagastaden
Atrium Ljungberg har verkat i Hagastaden i 
drygt 30 år och är en av de största fastighets -
ägarna i området. Vi tar aktiv del i utvecklingen 
av Hagastaden som fram till år 2030 växer till att 
bli en ny dynamisk stadsdel och ett av världens 
främsta kluster för life science. 
I juli 2022 tecknade vi exploateringsavtal i 
Hagastaden innefattande två bostads- och ett  
kontorskvarter – kvarteren Cambridge, Stanford 
och Pisa – motsvarande en investeringsvolym om 
ca 5 mdkr. Ett gemensamt garage för kvarteren 
utgör första etappen av projektet och har bygg -
startats under hösten 2022. Därefter är bostads -
kvarteret Stanford först ut. Vid Brunnsviken, i 
östra Hagastaden har vi en markanvisning där vi 
planerar att bygga en kontorsfastighet om ca  
21 000 kvm i åtta våningar med fantastisk utsikt 
mot vattnet och Hagaparken. 
Utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas 
vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en 
framtida investering om ca 7 mdkr, varav 3 mdkr 
utgör bostadsrätter och resterande kontor.
kvm BTA inkl 500 bostäder planeras i Sickla 
180 000 
02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.48.
Projekt & förvaltning
Planerade projekt
Brf Kulturarvet på Nobelberget blir 
starten på Stockholm Wood City. 
08.
Planerade projekt efter 
område
Planerade projekt efter 
lokaltyp
– 83% av arean är fokuserad till Stockholm.– Kontor och bostäder står för 89% av arean.
Förändring av 
detaljplan krävs, 66 %
Detaljplan finns, 34 %
Vid nya tunnelbane-
stationer, 70 %
Vid befintliga tunnel-
bane stationer, 11 %
Övriga kommunika-
tioner, 19 %
Sickla, 34 %
Slakthusområdet, 24 %
Uppsala, 13 %
Hagastaden, 12 %
Slussen, 7 %
Övriga Sthlm, 6 %
Göteborg, 3 %
Malmö, 1 %
Kontor, 53 %
Bostäder, 36 %
Handel, 6 %
Övrigt, 6%
Förändring av 
detaljplan krävs, 66 %
Detaljplan finns, 34 %
Vid nya tunnelbane-
stationer, 70 %
Vid befintliga tunnel-
bane stationer, 11 %
Övriga kommunika-
tioner, 19 %
Sickla, 34 %
Slakthusområdet, 24 %
Uppsala, 13 %
Hagastaden, 12 %
Slussen, 7 %
Övriga Sthlm, 6 %
Göteborg, 3 %
Malmö, 1 %
Kontor, 53 %
Bostäder, 36 %
Handel, 6 %
Övrigt, 6%

===== SIDA 49 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.49.
Projekt & förvaltning
Sickla
Vi har under mer än 25 år utvecklat Sickla, från 
industriområde till levande stadsdel. I juni 2023 
lanserades planerna för Stockholm Wood City 
som blir världens största träbaserade stadsutveck -
lingsprojekt. Det första spadtaget planeras tas 
2024 och de första kontorsbyggnaderna beräk -
nas stå färdiga 2027. Fördelarna med träbygg -
nation är många, både miljö- och hälsomässiga 
och ekonomiska. Bland annat möjliggörs de lägre 
klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal 
råvara, energisnål tillverkningsprocess och tystare 
byggarbetsplatser. 
I december 2023 fattade vi beslut om byggstart av 
nästa bostadskvarter på Nobelberget i Sickla. Det 
blir det fjärde kvarteret av totalt åtta och det första 
som uppförs i trä. Brf Kulturarvet, som beräknas 
produktionsstarta under första kvartalet 2024, blir 
därmed startskottet för Stockholm Wood City. 
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm 
vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser  
och 2 000 bostäder. Här planeras en mix av 
bostäder och arbetsplatser, där restauranger och 
butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och 
dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för hållbar 
arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg 
i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål. 
Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner 
i olika skeden. Den största pågående detaljpla -
nen ligger i de centrala delarna av Sickla. 
Detaljplanen har varit på samråd under 2023 och 
granskningen pågår till slutet av januari 2024. 
Detaljplaneområdet är uppdelat i flera etapper 
där etapp 1 avser uppföranden fram till 2030 med 
planerat antagande 2024 och byggstart 2025. 
Delar av detta område senareläggs med anled -
ning av reservatet för Östlig förbindelse. Bolaget 
planerar även för flera bostäder i andra delar av 
Sickla bl.a. genom den lagakraftvunna detaljpla -
nen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver 
pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra 
Nobelberget. 
Investeringsbeslut har fattats för en ny tunnelbane-  
uppgång i Sickla. I samband med utbyggnaden av 
blå tunnelbanelinje till Nacka har bolaget sedan 
tidigare avtal om en uppgång i det pågående 
projektet Sickla Stationshus och nu utökas detta 
med ytterligare en uppgång, båda beräknas tas i 
bruk 2030. 
Den totala framtida investeringen för utvecklings -
projekten i Sickla uppgår till 14 mdkr, varav 9 
mdkr planeras fram till år 2030 fördelat på 4 mdkr 
i bostadsrätter och resterande i främst kontor. 
GÖTEBORG
Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplane -
arbetet för en om- och tillbyggnad av fastigheten 
Tornen på Lindholmen i Göteborg. Ca 23 000 kvm 
BTA moderna kontorsytor kommer att tillskapas. 
Planerade projekt
08.
Planerade projekt efter 
detaljplan
–  För 37% av arean finns färdig detaljplan.
Förändring av 
detaljplan krävs, 66 %
Detaljplan finns, 34 %
Vid nya tunnelbane-
stationer, 70 %
Vid befintliga tunnel-
bane stationer, 11 %
Övriga kommunika-
tioner, 19 %
Sickla, 34 %
Slakthusområdet, 24 %
Uppsala, 13 %
Hagastaden, 12 %
Slussen, 7 %
Övriga Sthlm, 6 %
Göteborg, 3 %
Malmö, 1 %
Kontor, 53 %
Bostäder, 36 %
Handel, 6 %
Övrigt, 6%
Planen drivs tillsammans med planändring för att 
möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 
samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen 
tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling.
MALMÖ
I Mobilia innehar vi en byggrätt om 5 400 kvm 
BTA för kontor belägen utmed Trelleborgsvägen. 
Bygglov har erhållits och projektet startas då 
tillräcklig uthyrningsgrad uppnåtts. Kontoren blir 
nästa naturliga utvecklingssteg för Mobilia på 
resan mot att bli ett dynamiskt stadskvarter med 
blandat innehåll och en nod i södra Malmö.
UPPSALA
Uppsala är Sveriges fjärde största stad med en 
stadig befolkningstillväxt, växande näringsliv och 
världsledande forskning. Det är en av våra vikti -
gaste delmarknader och vi fokuserar vår verksam -
het till Uppsala city och Gränbystaden. 
Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungs -
ängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala 
kommunfullmäktige i juni 2021 och vann laga kraft i 
slutet av juni 2022. Byggnaderna ligger i ett utveck-
lingsområde där vi, tillsammans med Ikano Bostad 
och Besqab, kommer att knyta ihop de södra 
delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastig-
heterna beräknas ske tidigast sommaren 2024. 
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i 
Gränbystaden och i juni fick vi ett positivt plan -
besked som ger oss möjlighet att utveckla ytterli -
gare 60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli 
bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsva -
rar en framtida investeringsvolym om ca 4 mdkr.

===== SIDA 50 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.50.
Projekt & förvaltning
Planerade projekt
Pågående projekt
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av 
investering Färdigställt
Bostad, 
kvm
Lokaler, 
kvm
Total inves-
tering inkl 
mark, mkr
varav åter-
står, mkr
Under året färdigställda projekt
 – Slakthushallarna fas 1 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2023  - 2 300 210 10
Pågående projekt
 – Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 24 900 1 390 250
 – Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 2 000 140 30
 – PV Palatset Stockholm Ombyggn. Kv 2 2025  - 10 100 400 270
 – Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 4 2025  - 2 100 110 80
 – Sickla stationshus Nacka Nybyggn. Kv 4 2025  - 17 100 1 070 600
 – Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026  - 23 900 1 260 1 130
 – Gymnasieskola  
   Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  - 6 200 370 330
 – Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  - 4 200 430 390
 – Hus 6 Stationen  
   Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027  - 16 900 1 600 1 360
Fastigheter att äga  - 109 700 6 980 4 450
Bostadsrätter
Vinst - 
avräk ning
 – Brf Blomsterkungen Uppsala Nybyggn. Kv 2 2023 5 800  - 270 0
 – Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600  - 520 60
 – Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 5 800 450 340
Bostadsrätter 18 200 0 1 240 400
08.
Information om pågående projekt och planerade projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om 
storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras 
 informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden 
ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende  projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om 
pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras 
till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.

===== SIDA 51 =====

6
Styrning
 & kontroll.
02. 05.03. 06. 07.01. 04.
 
Styrning & kontroll 08.

===== SIDA 52 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.52.
 
Styrning & kontroll 08.
Förvaltnings berättelse.
VERKSAMHETEN 
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges större börs -
noterade fastighetsbolag. Bolaget äger, utvecklar 
och förvaltar attraktiva stadsmiljöer för kontor, 
handel och bostäder på starka delmarknader. 
Verksamheten drivs med ett långsiktigt ägarper -
spektiv. Atrium Ljungberg skapar värdetillväxt 
genom att utveckla och förädla nya och befintliga 
fastigheter och byggrätter samt driva en aktiv och 
kundnära förvaltning. Bolaget leder och driver 
hela affärsprocessen med egna medarbetare, 
vilket ger kunskap och förståelse för helheten och 
skapar mervärde för kunden och våra ägare. 
FINANSIELLA MÅL
Enligt de finansiella målen ska en årlig avkast -
ning på eget kapital överstiga 10% över tid. Under 
2023 uppgick avkastningen på eget kapital till 
–3,4% (15,7). Bolaget kan investera 5% årligen utan 
större påverkan på belåningsgraden, vilket för 
närvarande motsvarar ca 2,5 mdkr per år. Årets 
investeringar i egna fastigheter uppgick till 2 155 
mkr (2 349). Verksamheten ska bedrivas med låg 
finansiell risk, vilket innebär att belåningsgraden 
får vara högst 45%, och att räntetäckningsgraden 
ska vara lägst 2,0 ggr. Vid årsskiftet uppgick belå -
ningsgraden till 42,5% (41,7) och räntetäcknings -
graden till 3,7 ggr (3,8).
UTDELNING
I slutet av 2023 antogs en ny utdelningspolicy. 
Utdelningen ska motsvara ca en tredjedel av för-
valtningsresultatet, om inte investeringar eller 
bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar 
en avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå att 
vinster av engångskaraktär kan föras över till 
ägarna. Tidigare policy angav minst 50% av resul -
tat före värdeförändringar (förvaltningsresultat 
samt rearesultat från försäljning bostadsrätter). 
För 2023 föreslås en utdelning om 3,50 kr per aktie 
Styrelsen och verkställande direktören  
för Atrium Ljungberg AB (publ), 
organisations nummer 556175-7047, avger 
härmed årsredovisning och koncern-
redovisning för räkenskapsåret 2023. 
Uppgifterna inom parentes avser före-
gående räkenskapsår. Den legala årsredo-
visningen inklusive  förvaltningsberättelse 
är, med undantag för bolagsstyrnings-
rap porten, och styrelseordförandens 
ord, reviderad. Hållbarhetsrapporten är 
 översiktligt granskad.
(5,30), att utbetalas vid två tillfällen om vardera 
1,75 kr/aktie, vilket motsvarar 32% utdelningsandel 
(59) och en direktavkastning om 1,5% (3,1).
MARKNAD
Finansmarknaden
Finansmarknaden har varit nervös under större 
delen av 2023 då oron över de negativa effek -
terna av rekordsnabba räntehöjningar runtom i 
världen blandats med en försiktig optimism om en 
mjuklandning. Den ekonomiska aktiviteten visade 
sig dock vara robust samtidigt som inflationen var 
segdraget hög, varför marknaden fram till slutet 
av oktober räknade med långvarigt höga räntor. 
Orsakat av lägre inflationsutfall har marknaden 
sedan dess dock ändrat förväntan och räknar 
numera med snabbt fallande räntor.
Svenska korta marknadsräntor har fortsatt att 
stiga under året i takt med att Riksbanken succes -
sivt höjde styrräntan till 4% i september. Sedan 
dess har Riksbanken pausat höjningarna och de 
korta marknadsräntorna har legat relativt sett 
stabilt kring 4%. Även swapräntorna har stigit kraf -
tigt under de första 10 månaderna av 2023 där 
10-åriga swappen gick från 2,9% i början av året 
till 3,5% under oktober för att sedan snabbt falla 
tillbaka till som lägst 2,26% i mitten av december.
Svensk kapitalmarknad har successivt förbättrats 
under året och marginalerna, justerat för olika 
löptider, har stadigt minskat. Baserat på prissätt -
ningen i andrahandsmarknaden skulle bolagets 
kreditmarginal för en ny 3-årig obligation vid års -
skiftet uppgå till ca 1,80%. Även certifikatmarkna -
den utvecklades i positiv riktning. Medan inves -
terare under första halvåret i bästa fall ville rulla 
förfall har bolaget under andra halvåret kunnat 
emittera certifikat till nya investerare och ökat 
volymen till ca 1,9 mdkr. Kreditmarginalen över 
Stibor, för 3 månaders löptid, låg på 70 bp under 
hela 2023.
Fastighetsmarknaden  
Svensk transaktionsmarknad har sett en bety -
dande avmattning under 2023 med en transak -
tionsvolym om 104 mdkr fördelat på 328 transak -
tioner. En tydlig nedgång jämfört med de starka 
transaktionsåren 2021 och 2022, båda över 200 
mdkr, och det historiska genomsnittet om 150 
mdkr sedan finanskrisen. Av total transaktions -
volym utgjorde internationella investerare 29%, 
jämfört med genomsnittligt utfall under perioden 
2015–2022 om 21%.
Kontorsmarknaden
Hyresmarknaden för kontorslokaler har länge varit 
stabil, för att under andra halvåret 2023 bli mer 
återhållsam i vissa områden. Stigande vakanser 
syns i mindre attraktiva områden, medan intresset 
fortfarande är relativt starkt i bra lägen. Denna 
förändring, kombinerat med ökad osäkerhet bland 
potentiella hyresgäster till följd av bland annat 
svagare konjunktur, har bidragit till en något 
avmattad hyresmarknad. Tecken finns dock på 
fortsatt hög efterfrågan på kontorslokaler och 
data visar på en betydande ökning av personer 
som återvänder till kontoren. Beläggningsgraden i 
många av de starkare kontorsområdena ligger nu 
på 70–90% av nivån innan pandemin.
Detaljhandeln
Under 2023 uppgick försäljningstillväxten i 
detaljhandeln till 4,7%. Dagligvaruhandelns försälj -
ningstillväxt uppgick till 10,3% i löpande priser 
medan sällanköpsvaruhandelns försäljningstillväxt 
uppgick till 1,8%. Tillväxten i dagligvaruhandeln 
var helt prisdriven samtidigt som volymerna mins -
kade. Justerat för prisuppgången var utvecklingen 
negativ inom såväl dagligvaruhandeln som sällan-
Investeringar i planerade projekt
Belåningsgrad
40 mdkr
42,5%
Förvaltnings berättelse

===== SIDA 53 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.53.
 
Styrning & kontroll 08.
köpshandeln, vilket innebär att försäljningen 
minskat mätt i volym. Atrium Ljungberg har sett en 
bra utveckling på sina handelsplatser där omsätt -
ningen stadigt ökar och uppnår nivåer före covid-
19. Antalet besökare har varit på bra nivåer, även 
om november och december uppmätte något 
lägre antal jämfört med 2022. Ca 40% av våra 
handelsplatsers omsättning består av livsmedel, 
systembolag och apotek, områden/segment som 
stadigt ökat under året.
Bostadsmarknaden
Efter det tuffa bostadsåret i fjol, inleddes 2023 
med att bostadspriserna vände uppåt och under 
första halvåret fortsatte stabiliseringen med svagt 
uppåtgående priser för att mot årets slut vända 
något nedåt. Året har präglats av inflation, lågkon -
junktur och stigande bolåneräntor vilket medfört 
stora påfrestningar för de privata hushållen och en 
historiskt trögrörlig bostadsmarknad. För att möta 
köparnas ekonomiska förändrade förutsättningar 
är det allt viktigare att erbjuda att sälja och köpa i 
samma marknad och flexibelt tillträde.
Denna marknadsutveckling känner även Atrium 
Ljungberg av i pågående bostadsrättsprojekt. 
Platsernas attraktivitet gör dock att det fort -
satt finns intresse och bedömningen är att det 
kommer att öka närmare inflyttning. Trots en 
osäker marknad beslutades i slutet av 2023 att 
starta ett nytt bostadsprojekt i Sickla med färdig -
ställande 2025.
FÖRVALTNING
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra 
med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, 
uppgick under perioden till 53 mkr (115), varav 
projektfastigheter utgjorde 65 mkr (58). Såväl 
nytecknade som uppsagda avtal avser främst 
kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har 
skett om 257 mkr (296) medan uppsägning från 
kund uppgår till 189 mkr (112). Därtill har Atrium 
Ljungberg sagt upp kund för avflytt motsvarande 
en årshyra om 15 mkr (69). Tidsförskjutningen 
mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt 
bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastig -
heter och 12–24 månader för projekt.
Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Per 2024-01-01 uppgick kontrakterad uppsäg -
ningsbar årshyra till 3 034 mkr. Ekonomisk uthyr -
ningsgrad exklusive projekt  fastigheter var vid 
samma tidpunkt 94% (93), medan genomsnittlig 
återstående kontrakterad löptid, exklusive bostä -
der och parkering, uppgick till 4,6 år (4,5).
Resultat och finansiell ställning
Kommentarer till årets resultat och finansiella ställ -
ning framgår av sid. 77–84.
INVESTERINGAR I EGNA FASTIGHETER
Investeringar i egna fastigheter uppgick till 
2 155 mkr (2 349), varav 1 707 mkr (1 916) i 
förvaltningsfastigheter och 444 mkr (433) i 
exploateringsfastigheter. 
Den 31 december 2023 hade Atrium Ljungberg 
pågående byggnationer om 8,2 mdkr, varav 4,9 
mdkr återstår att investera. Av pågående projekt 
utgör 7,0 mdkr investering i fastigheter som 
utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst 
om ca 22%, motsvarande 1,5 mdkr varav 0,7 mdkr 
redan redovisats. Vidare har bolaget pågående 
bostadsrättsbyggnation motsvarande 1,2 mdkr 
med ett bedömt marknadsvärde om 1,5 mdkr, 
vilket kommer realiseras i takt med att vinstav -
räkning sker.
MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, 
förvalta och utveckla fastigheter och stadsde -
lar på ett ansvarsfullt sätt. Därmed tar bolaget 
ansvar för hela värdekedjan. Den totala projekt -
portföljen, dvs. pågående och planerade projekt, 
motsvarar framtida investeringar om ca 40 mdkr. 
Projektportföljen består av ca 800 000 kvm BTA 
fördelat på ca 235 000 kvm BTA bostadsbygg -
rätter och resterande på fastigheter att förvalta 
med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av 
utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus 
på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och 
Sickla. Ca 85% av portföljen ligger vid befintliga 
eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm. 
I vilken takt projekten genomförs beror på mark -
nadsläget och detaljplanearbetet. I normalfallet 
startas inga projekt utan en lägsta nivå på avkast -
ning genom tecknade hyresavtal.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
Under året har en kontorsfastighet, Skotten 6, 
om 13 000 kvm sålts i centrala Stockholm för ett 
underliggande fastighetsvärde om 1 900 mkr. 
Dessutom har vinstavräkning skett av ett bostads -
rättsprojekt i Uppsala där 35 mkr vinstavräknats 
under året motsvarande 65% tillträdda lägenheter.
FASTIGHETSVÄRDEN
Under året har 35% av fastighetsbeståndet  
marknadsvärderats externt, varav 18% i 
kvartal 4. Värderingarna är utförda av Forum 
Fastighetsekonomi, Savills, Cushman & Wakefield 
och Newsec. Resterande del av fastighetsbe -
ståndet har internvärderats och antaganden har 
kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. 
Marknadsvärderingen är baserad på en kassa -
flödesmodell med individuell bedömning för 
varje fastighet av dels framtida intjänings -
förmåga, dels marknadens avkastningskrav. 
Fastighetsförsäljningar
Fastighet Område Kategori
Uthyrbar area, 
kvm Frånträde
Underliggande 
pris fastighet, mkr
Skotten 6 Stockholm K 12 984 2023-01-31 1 900
1) Läs mer i fastighetsförteckningen på www.al.se
Investeringar, mkr
–  Atrium Ljungberg kan investera ca 5% av sin storlek årligen 
utan större påverkan på belåningsgraden.
Hyresintäkter, mkr
–  Ökade intäkter främst pga. färdigställda projektfastigheter och 
förvärvade fastigheter. 
0 3000
2019
2020
2021
2022
2023 2 821
2 577
2 344
2 292
2 550
2019
2020
2021
2022
2023
1 810
2 513
2 279
2 349
2 155
Förvaltnings berättelse

===== SIDA 54 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.54.
 
Styrning & kontroll 08.
Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsva -
rar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan 
driftskostnader utgår från bolagets verkliga kost -
nader. Inflationsantagandet antas till 2% för 2024 
och kommande år därefter. Projektfastigheter 
värderas på samma sätt men med avdrag för 
återstående investering. Beroende på i vilken 
fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i 
avkastningskravet.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt 
marknadsvärde kronor per kvm BTA för fast -
ställda byggrätter med godkänd detaljplan eller 
där detaljplan bedöms vinna laga kraft i närtid. 
Genomsnittligt värde på byggrätterna i värde -
ringen är ca 5 700 kr/kvm BTA (5 700).
Genomsnittligt avkastningskrav uppgick vid årets 
slut till 4,7% (4,4) – en ökning om 35 bp jämfört 
med årsskiftet. Högre avkastningskrav har till viss 
del motverkats av förbättrat kassaflöde 
främst kopplat till positiv nettouthyrning, årets 
indexutfall om 6,5% samt lägre kostnader. Nettot 
blir dock en värdenedgång för året om 2,8%.
ORGANISATION I LINJE MED VISIONEN
Atrium Ljungbergs organisation är utformad efter 
att utifrån bolagets affärsmodell skapa hållbara  
stadsdelar med fokus på värdetillväxt, att finnas 
nära Atrium Ljungbergs kunder och ha korta 
beslutsvägar. Verksamheten är indelad i två 
grenar: Projekt- och entreprenadverksamhet och 
Fastighetsförvaltning. Projekt- och entreprenad -
verksamheten innefattar Affärsutveckling, Projekt 
och dotterbolaget TL Bygg. Förvaltningen av 
Atrium Ljungbergs fastigheter och områden sker 
lokalt med egna medarbetare på plats. 
Erik Skalin har rekryterats till rollen som 
Affärsområdeschef Leasing, vilken han tillträder 
under våren 2024.
ERSÄTTNINGAR TILL LEDANDE 
BEFATTNINGSHAVARE
På årsstämman 2020 antogs riktlinjer för ledande 
befattningshavare, dessa gäller till årsstämman 
2024. För Atrium Ljungberg gäller att löner och 
övriga anställningsvillkor för bolagsledningen ska 
vara marknadsanpassade och konkurrenskraftiga, 
men inte löneledande i förhållande till jämförbara 
företag. Riktlinjerna ska gälla för bolagsledningen 
som utgörs av verkställande direktören och sex 
övriga ledande befattningshavare. För mer infor -
mation se not IK.6. 
EGNA AKTIER
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), 
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och  
129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av 
serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie 
B berättigar till en röst.
Bolaget äger vid årets utgång 7 114 875 aktier 
av serie B (6 907 378). Per 31 december 2023 
uppgick därmed antalet utestående aktier till  
126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt 
antal aktier under året uppgick till 126 105 861 
(126 215 257 ).
RISKER OCH OSÄKERHETER
Prioriterade områden för riskhantering är framför 
allt fastighetsvärdering, finansiering, projekt -
verksamhet och uthyrning, med hänsyn till både 
komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har 
bra rutiner för att hantera dessa risker och har 
dessutom en stark finansiell ställning med solida 
nyckeltal som låg belåningsgrad och hög ränte -
täckningsgrad. Vad gäller risker och osäkerhets -
faktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och riskhan -
tering” på sid. 62–68. 
UTSIKTER FÖR 2024
För 2024 väntas en stabilisering av inflation, ränta 
och den ekonomiska utvecklingen. Samtidigt är 
de geopolitiska riskerna stora med spänningar 
mellan många stater/regioner runt om i världen. 
Utsikterna för 2024 utgår från att dessa risker inte 
eskalerar. Därtill ska läggas flera politiska val, inte 
minst i USA som kan påverka den ekonomiska 
utvecklingen.
Riksbanken förväntas sänka styrräntan i relativ 
snabb takt, vilket ökar möjligheten för en 
mjuklandning av svensk ekonomi. Men trots 
räntesänkningar kommer räntan vara högre än 
innan ränteökningarna startade och under det 
senaste decenniet. Det medför att såväl privatper -
soner som företag måste ställa om till en högre 
kostnadsnivå.
HÅLLBARHETSRAPPORT
Atrium Ljungberg har upprättat en separat håll -
barhetsrapport i enlighet med årsredovisnings -
lagen. Rapporten omfattar Atrium Ljungberg 
AB (publ) och dess samtliga dotterbolag. 
Hållbarhetsrapporten finns på sid. 17–29, 61 samt 
118–136 och är upprättad i enlighet med årsredo -
visningslagen 6 kap.
HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS 
UTGÅNG
Ulrika Danielsson, cfo, har sagt upp sig den 1 
februari 2024 och är anställd till månadsskiftet 
maj/juni. Rekrytering av ersättare har påbörjats.
Förvaltnings berättelse
Fastighetsvärde över tid
–  Mer än fördubblat fastighetsvärde under de senaste tio åren.
0
10
20
30
40
50
60
2023202220212020201920182017201620152014
Mdkr
Förvaltningsfastigheter
Exploateringsfastigheter
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämman lämnar styrelsen nedanstående 
förslag till vinstdisposition. Läs mer om  styrelsens 
yttrande om förslag till vinst  disposition på sid. 112.
Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserad vinst 9 237 640 151 kr
Årets vinst 390 470 307 kr
Summa 9 628 110 458 kr
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande 
sätt:
Till aktieägarna utdelas 3,50 kr per aktie 441 370 514 kr
I ny räkning balanseras 9 186 739 944 kr
Summa 9 628 110 458 kr
1)  Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal 
utestående aktier per 2023-12-31.

===== SIDA 55 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.55.
 
Styrning & kontroll 08.
Risker och riskhantering.
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd är 
i huvudsak inriktat på stadsutveckling 
med olika innehåll såsom kontor, bostä-
der och handel som blandas med kultur, 
service, vård och utbildning. Vi finns på 
den svenska marknaden i Stockholm, 
Uppsala, Göteborg och Malmö och påver-
kas därmed främst av hur den svenska 
ekonomin  utvecklas, särskilt utveck-
lingen på de orter där vi är verksamma. 
Styrelsen har det övergripande ansvaret 
för risk hantering medan det operativa 
arbetet är delegerat till vd.
Med hänsyn till vår verksamhet är prioriterade 
områden för riskhantering; fastighetsvärde, 
finansiering, uthyrning, projekt- och entrepre -
nadverksamhet samt hållbarhet. Vår verksam -
het och möjligheten att nå våra mål påverkas av 
både omvärldsfaktorer och av verksamhetsrisker. 
Omvärldsfaktorerna kan vi inte påverka men vi 
kan arbeta förebyggande och vara förberedda på 
olika scenarion. Verksamhetsriskerna hanteras 
främst genom en medvetenhet om riskerna och 
ett löpande arbete med att minimera den möjliga 
negativa påverkan. 
Styrelsen har det övergripande ansvaret för 
riskhantering medan det operativa arbetet är 
delegerat till vd och de olika affärsområdena. 
Riskhanteringen i förvaltningen och projekt- och 
entreprenadverksamheten är till stor del decen -
traliserad medan finansiering och fastighetsvärde -
ring hanteras centralt. 
Riskerna beskrivs utifrån dess sannolikhet samt 
hur stor konsekvens risken bedöms ha på Atrium 
Ljungbergs  finansiella ställning och framtida  
intjäningsförmåga. Tidsperspektivet är 1-3 år.
Se även bolagsstyrningsrapporten, sid. 63–66 
och intern kontroll, sid. 67–68.
Område Risk Sannolikhet Påverkan Förändring
Förvaltning och  
fastighets bestånd
Fastigheternas värde →
Projektutveckling →
Fastighetstransaktioner →
Hyresintäkter →
Fastighetskostnader ↘
Informations- och cybersäkerhet ↗
Brott mot uppförandekoden leverantörer →
Medarbetare →
Omvärldsrisker Konjunktur →
Inflation och ränta ↘
Lagstiftning →
Skatter →
Planrisk →
Utbud av lokaler →
Råvarumaterial och priser till byggnation ↘
Elförsörjning och pris →
Bostadsmarknad →
Finansiella risker Finansieringsrisk ↘
Ränterisk och värdering av räntederivat →
Process: Fastighetsvärdering →
Hållbarhetsrisker Miljörisk →
Klimatförändringar   →
Klimatpåverkan →
Hälsa och säkerhet  →
Sociala risker →
Låg Medel Hög
Risker och riskhantering

===== SIDA 56 =====

02. 05.03. 06. 07.01. 04.
S.56.
 
Styrning & kontroll 08.
Risk Hantering Exponering
1.  Fastigheternas värde
Förvaltningsfastigheter redovisas till 
verkligt värde, dvs. marknadsvärde, 
med värdeförändringar över resultat- 
räkningen. Marknadsvärdet bestäms 
i normala fall av dels ett förväntat 
driftnetto, dels av marknadens 
avkastningskrav. 
Fastighetsvärdet kan påverkas 
genom dels geografisk allokering 
till delmarknader, städer eller lägen 
där möjlighet till underliggande 
hyrestillväxt inte finns, dels allokering 
till produkter som marknaden inte 
efterfrågar.
Styrelse och ledning har regelbunden 
genomgång av delmarknadernas 
förutsättningar avseende ekonomisk 
tillväxt, hyresmarknad, samarbets-
klimat infrastruktursatsningar m.m. 
Slutsatserna och inriktning fastslås 
årligen av styrelsen i ett strategi-
dokument.
Trendspaning för att förstå kundens 
behov idag och imorgon, vilket 
tillsammans med innovationsarbete 
medför insikt om portföljmix och 
produktutveckling.
Löpande investera i och utveckla be-
fintliga fastigheter, alternativt sälja av 
fastigheter som inte möter strategin.
Koncentrerat fastighetsbestånd i 
attraktiva delområden med utvecklings-
potential i Sveriges fyra största städer, 
varav 80% finns i Stockholm. Kontor 
utgör största tillgångsslaget om 65%, 
följt av handel om 18%, bostäder 3% 
och resterande utgörs av projekt och 
byggrätter.
Kontinuerlig projektutveckling av såväl 
befintliga byggnader som nyproduktion 
medför portföljförflyttning samt
anpassning till kundernas behov.
2. Projektutveckling
Fastighetsutveckling genom investe-
ringar i egna fastigheter och erhållna 
markanvisningar samt framtagande 
av byggrätter är viktiga för företagets 
värdetillväxt. En begränsad projekt-
portfölj kan dämpa framtida tillväxt.
Om-, till- och nybyggnadsprojekt 
innebär risker i samtliga faser och 
ökar ju mer komplexa projekten är. 
Riskerna är främst ekonomiska, tek-
niska eller tidsmässiga. Ekonomisk 
risk kan dels bero på högre kostna-
der, men även att en produkt byggs 
som hyresmarknaden inte efterfrågar 
med stora vakanser och/eller för låga 
hyresnivåer som följd. På samma sätt 
kan en bostadsrättsprodukt byggas 
som inte efterfrågas av marknaden, 
vilket medför lägre bostadsrättspriser 
eller till och med osålda lägenheter.
Styrelsen beslutar ytterst om alla 
större investeringar och årlig ge-
nomgång/utvärdering sker av vald 
investeringsstrategi.
Parallella förvärvsprocesser med kom-
muner och marknadsaktörer.
Flexibel och dynamisk projektportfölj 
fördelad i tid, geografi och typ av 
produkt samt ny-, till- eller ombyggna-
tion. Därtill används en entreprenad-
form som begränsar risk.
Riskbaserad modell för att avgöra 
hur stor andel som får startas utan 
hyresgäst.
Kontinuerlig uppföljning av pågående 
projekt med rapportering till styrelse 
för att säkerställa framdrift och ev. 
behov av åtgärd.
Kompetens i hela värdekedjan från rå 
mark till färdig byggnad.
Bolaget har en stor projektportfölj som 
möjliggör framtida investeringar om ca 
40 mdkr i redan ägda fastigheter eller 
erhållna markanvisningar. För att levere-
ra en långsiktig tillväxt söker vi ständigt 
nya affärsmöjligheter och projekt 
genom löpande dialog med kommuner 
och andra marknadsaktörer. 
Befintlig projektportfölj är fokuserad till 
tillväxtlägen i Sveriges fyra storstäder 
och 85% ligger i anslutning till befintliga 
eller kommande tunnelbaneuppgångar 
i Stockholm. 
Portföljen är diversifierad mot olika 
fastighetssegment vilket innebär 
flexibilitet att möta olika segments 
konjunktur. 
Projekten drivs till stor del genom  
delad entreprenad vilket ger utrymme 
för en flexibel och kostnadseffektiv  
produktion. I vår bostadsutveckling 
används egen kompetens genom 
dotterbolaget TL Bygg.
VERKSAMHETSRISKER
Risker och riskhantering

===== SIDA 57 =====