Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2

===== SIDA 1 =====

1
Årsredovisning 2023
Årsredovisning 2023
Aros Bostadsutveckling AB (publ)
Vi utvecklar bostäder där  
människor ska trivas och må bra,  
idag och i många år framöver.

===== SIDA 2 =====

2
Årsredovisning 2023
Bankfinansiering  
hyresrättsportfölj
Aros Bostad har, genom ett banksyndikat 
bestående av Nordea och Swedbank, tecknat 
finansiering för tre bostadsutvecklingsprojekt. 
I juni 2022 avyttrade Aros Bostad en större 
portfölj med hyresrättsprojekt till den globala 
kapitalförvaltaren Patrizia. Enligt avtalet uppför 
Aros Bostad samtliga bostäder och köparen 
tillträder respektive bostadsprojekt vid färdig­
ställande. Finansiering av samtliga projekt som 
ingår i hyresrättsportföljen är nu säkerställd.
En ny ledande bostadsutvecklare 
I januari 2024 lämnade Aros Bostad 
ett uppköpserbjudande till aktieägarna 
i Besqab i syfte att bilda en ny ledande 
bostadsutvecklare. Ett samgående mellan 
Aros Bostad och Besqab skapar ett nytt 
bolag med en ännu starkare marknads­
position och skalfördelar. Det nya bolaget 
får en bred portfölj av utvecklingsprojekt 
och förvaltningsfastigheter med förutsätt­
ningar för ökade produktionsvolymer, sta­
bila kassaflöden och nya affärsmöjligheter. 
Kombinationen av ett tydligt kund­ och 
hållbarhetsfokus, starkt affärsmannaskap 
och finansiell stabilitet utgör en grund för 
långsiktig lönsam tillväxt.
Bostäder i pågående  
produktion 
Under 2023 har sex projekt produktionsstartats  
om totalt 561 bostäder. Projekten som produktions­
startats avser hyresrättsfastigheter, Femöringen 
Järva Krog i Solna, Inverness etapp 3 i Danderyd 
och Viggby Ängar etapp 3 i Täby samt småhus, 
Hildurs trädgårdar i Uppsala, Ekerövallen etapp 3 
på Ekerö och Ceremonimästaren i Stockholm. 
Nio projekt har färdigställts under året, däribland 
hyresrättsfastigheten Viggby Ängar etapp 1 i Täby 
som såldes till CBRE Investment Management 
i juli 2021 och som nu har frånträtts. Totalt är 
87 procent av Aros Bostads bostäder i pågående 
produktion sålda med bindande avtal. Fem av 
projekten i pågående produktion är sålda som 
hyresrätter. Exklusive hyresrätter var andelen 
sålda bostads rätter vid årets utgång 60 procent.
Bostäder i pågående produktion
Osålda 
13%
Sålda och  
bokade                               
87%
Aros Bostad 2023
Ektorpsbacken, Nacka
Aros Bostad 2023 2
Kort om Aros Bostad 4
VD­ord 5
Strukturerat genomförande 7
I linje med affärsplanens mål 8
Bostäder som bidrar till platsen,  
miljön och samhället 11
Miljö och klimat 13
Trygghet, säkerhet och hälsa 19
Det sunda bolaget 21
Bostadsmarknaden 23
Projektportfölj 24
Riskhantering 29
Aros Bostads aktier 34
Finansiell information –  
Segmentsredovisning 35
Finansiella rapporter 39
Förvaltningsberättelse 40
Koncernen rapport över totalresultat 45
Koncernens rapport över finansiell ställning 46
Koncernens rapport över förändring i eget kapital 47
Koncernens rapport över kassaflöden 48
Koncernens noter 49
Moderföretagets resultaträkning 65
Moderföretagets balansräkning 65
Rapport över förändringar  
i moderföretagets egna kapital 66
Moderföretagets rapport över kassaflöden 66
Moderföretagets noter 67
Styrelsens och VDs undertecknande 72
Revisionsberättelse 73
Projektportfölj 75
Styrelse 77
Ledning 78
Definition av nyckeltal 80
Övrig information 81
 Den formella årsredovisningen omfattar sidorna 40–72.
Innehåll
Omslaget visar Aros Bostads projekt Ceremonimästaren i Bromma.

===== SIDA 3 =====

3
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
 Aros Bostad 2023
 Kort om Aros Bostad
 VD ­ord
 Strukturerat genomförande
 I linje med affärsplanens mål
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
unadertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Finansiella Nyckeltal – Segmentsredovisning 1) 
TSEK 2023 2022
Rörelsens intäkter 1 432 715 954 451
Bruttoresultat 284 483 238 444
Bruttomarginal, % 19,9 25,0
Rörelseresultat 173 698 141 348
Rörelsemarginal, % 12,1 14,8
Årets resultat 130 366 136 156
Resultat per aktie före utspädning, SEK 2,66 3,45
Eget kapital 2 096 360 1 910 034
Balansomslutning 2 603 808 2 430 271
Soliditet, % 80,5 78,6
1)  Segmentsredovisningen speglar bättre bolagets verksamhet enligt Aros Bostad och 
överensstämmer med bolagets interna uppföljning och rapportering, se sid 35–38 och 
not 2 sid 53.
Finansiella Nyckeltal – Enligt IFRS 
TSEK 2023 2022
Rörelsens intäkter 1 487 664 41 137
Rörelseresultat 209 363 –62 550
Rörelsemarginal, % 14,1 neg
Årets resultat 168 306 –62 572
Resultat per aktie före utspädning, SEK 3,43 –1,59
Eget kapital 1 787 973 1 563 707
Balansomslutning 2 540 694 2 693 536
Soliditet, % 70,4 58,1
Fastighetsrelaterade Nyckeltal 
Antal 2023 2022
Sålda bostäder 56 1 015
 varav projekt i egen regi 16 352
 varav projekt i JVn 15 83
 varav projekt i fonder 25 580
Bokade bostäder – 13
Av bostadsrättsköpare tillträdda bostäder 533 122
 varav projekt i egen regi 227 –
 varav projekt i JVn 107 –
 varav projekt i fonder 199 122
Enligt IFRS vinstavräknade bostäder 2) 574 58
 varav projekt i egen regi 212 –
 varav projekt i JVn 99 –
 varav projekt i fonder 263 58
Produktionsstartade bostäder 561 348
Färdigställda bostäder 558 174
Bostäder i pågående produktion 1 182 1 179
Andel sålda eller bokade bostäder  
i pågående produktion, % 87 88
Bostadsprojekt i projektportföljen 61 63
Byggrätter i projektportföljen 6 137 6 527
2)  Intäkt redovisas, enligt IFRS, då övervägande del (>50 %) av bostadsrättsköparna har 
tillträtt bostäderna i respektive projekt.
Rörelsemarginal, %
(segment)
12,1
Soliditet, %
(segment)
80,5
Produktionsstartade
bostäder, antal
561
Andel sålda eller 
bokade bostäder i pågående 
produktion, %
87
•

===== SIDA 4 =====

4
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
 Aros Bostad 2023
 Kort om Aros Bostad
 VD ­ord
 Strukturerat genomförande
 I linje med affärsplanens mål
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
unadertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Kort om Aros Bostad
Bostadsutveckling i fokus 
Från det första konverteringsprojektet år 2006, fram till dagens 
utveckling av nya bostadsområden, har drivkraften varit att leverera 
bostäder av hög kvalitet till nöjda kunder och en god avkastning åt 
bolagets investerare. Verksamheten är främst inriktad på nyproduk ­
tion av bostadsrätter, men även hyresbostäder och andra bostads­
relaterade samhällsprodukter ryms inom strategin. Vid årets utgång 
var 1 182 bostäder i pågående produktion, fördelat på 14 projekt. 
Bostädernas utformning anpassas efter platsen och målgruppen, 
men alla grundar sig på tanken om en ”hållbar helhet” utifrån fokus ­
områdena funktion, gestaltning och ekonomi. Aros Bostad är noterat 
på Nasdaq First North Growth Market. 
 
Positiv påverkan 
Som bostadsutvecklare har Aros Bostad stor påverkan på människor, 
miljö och samhälle. Tillsammans med leverantörer och samarbets­
partners arbetar bolaget för att bidra positivt genom trygga områden, 
bostäder med sunda materialval som står sig över tid och säkra arbets­
platser samtidigt som den negativa påverkan på klimat och miljö 
kontinuerligt minskas. 
 
Stark byggrättsportfölj 
Aros Bostads hemmamarknad är Storstockholm, 
Uppsala och Mälardalen enligt principen om en 
timmes resa med kollektivtrafik från Stockholms 
innerstad. Per den 31 december 2023 omfattade 
byggrättsportföljen 61 bostadsprojekt i 16 kom ­
muner, motsvarande cirka 6 150 bostäder i olika 
utvecklingsskeden. 
 
Effektiv organisation 
Organisationen består av kärnkompetenser som ansvarar för hela 
processen från förvärv och finansiering, genom projektutveckling 
och genomförande, till försäljning och eftermarknad. Entreprena ­
der och kringtjänster upphandlas på konsultbasis, vilket möjliggör 
genomförandet av stora projektvolymer med förhållandevis få  
anställda och ger flexibilitet vid marknadsförändringar. 
En ny ledande bostadsutvecklare 
I januari 2024 lämnade Aros Bostad ett uppköpserbjudande till aktie­
ägarna i Besqab i syfte att bilda en ny ledande bostadsutvecklare. 
Aros Bostad utvecklar bostäder av hög kvalitet i attraktiva lägen. Genom ett entreprenöriellt 
synsätt och ett strukturerat genomförande skapas en trygg bostadsaffär för nöjda kunder, en 
god avkastning åt bolagets investerare och därmed möjlighet att utveckla verksamheten vidare. 
Antal byggrätter i portföljen
Bostäder i produktion
1 182
Verksamma i kommuner
16
Antal byggrätter
6 137
Vision
Vi tror på ständig  
utveckling. Genom att  
kombinera möjlig heter med  
erfarenhet skapar vi den mest  
relevanta bostadsprodukten  
för varje utvald marknad,  
målgrupp och tillfälle.
Värdegrund
Trygghet, kvalitet och  
omtanke.
Ordonnansen V, Stockholm202320222021202020192018201720162015201420132012201120102009200820072006
 
Aros Bostad bildas och investerar  
framgångsrikt sina första fonder
Ny strategisk inriktning  
med egna investeringar  
utöver Aros Bostads fonder
Uppskalning av verksamheten  
i partnerskap med etablerade 
nordiska institutioner
6137
Preferens aktie  
noteras på  
Nasdaq  
First North
Stam aktien  
noteras på  
Nasdaq  
First North
2024
•
Aros Bostad 
lämnar ett upp-
köpserbjudande 
till aktieägarna 
i Besqab

===== SIDA 5 =====

5
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
 Aros Bostad 2023
 Kort om Aros Bostad
 VD ­ord
 Strukturerat genomförande
 I linje med affärsplanens mål
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
unadertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
VD­ord
”Aros Bostad och Besqab 
går samman med sikte  
på att bli den ledande  
bostads utvecklaren 
i Storstockholm och  
Uppsala.
Vi stänger 2023 med ökad omsättning, flera 
projektstarter samt ett bra resultat och går 
in i ett spännande 2024. Aros  Bostad och 
Besqab har offentliggjort avsikten att gå 
samman och bilda ett nytt bolag, med sikte 
på att bli den ledande bostads utvecklaren 
i Storstockholm och Uppsala. 
 
Aros Bostad offentliggjorde i januari 2024 ett 
rekommenderat uppköpserbjudande till Besqabs  
aktieägare, med avsikten att slå ihop verksam­
heterna och tillsammans bilda ett nytt bolag. Efter 
den initiala acceptperioden uppgick anslutnings ­
graden i uppköpserbjudandet till cirka 96,6 procent 
och den 15 mars 2024 meddelade Aros Bostad 
därför att bolaget fullföljer uppköpserbjudandet. 
Aros Bostad har också meddelat avsikten att 
det nya bolaget ska heta Besqab AB (publ) samt 
offentliggjort ett förslag till ny styrelse som ska 
ledas av Aros Bostads nuvarande ordförande 
Per Rutegård, samt en tilltänkt koncernledning 
med mig som VD och Anna Jepson från Besqab 
som CFO. Ett samgående skapar ett nytt bolag 
med en ännu starkare marknadsposition och 
en bredare portfölj av utvecklingsprojekt och 
förvaltningsfastigheter. Aros Bostads och Besqabs 
produkterbjudanden är kompletterande och som 
ett sammanslaget bolag får vi förutsättningar för 
ökade  produktionsvolymer, stabila kassaflöden 
och nya affärsmöjligheter på attraktiva geografiska 
marknader. 
 
Fortsatt stort bostadsunderskott 
Behovet av kvalitativa bostäder i Stockholms­
området är fortsatt stort och efterfrågan förväntas 
öka igen i takt med ett minskat utbud av nyprodu­
cerade bostäder och ett stabiliserat ränteläge. 
>>
Minskad inflation och prognos om kommande 
räntesänkningar har stärkt hushållens förväntan 
kring bostadsprisernas utveckling och det finns 
förutsättningar för en förbättrad marknad under 
2024. Genom ett samgående mellan Aros Bostad 
och Besqab skapar vi ett finansiellt starkt bolag 
som har förutsättningar att utnyttja det rådande 
marknadsläget, och att ta marknadsandelar i takt 
med att marknaden återhämtar sig. 
Hög andel sålda bostäder 
Vi ser att osäkerheten för våra kunder gradvis 
minskar, men året som helhet präglades av en 
mycket avvaktande bostadsmarknad. Priserna 
på bostadsrätter steg under året med 3 procent 
i Stockholmsområdet, dock i en marknad med  
ett högt utbud av bostäder och mycket låga  
transaktionsvolymer. Aros Bostad hade ett lågt 
antal bostäder ute till försäljning under 2023  
och har i stället medvetet fokuserat på produktion 
av de redan sålda hyresprojekten. Totalt såldes 
56 bostäder på bindande avtal under året, vilket 
innebär att andelen bokade eller sålda bostäder 
vid kvartalets utgång var 87 procent. Exklusive 
hyresrätter var andelen sålda bostadsrätter vid 
kvartalets utgång betryggande 60 procent.
 
Överlämningar och produktionsstart  
av hyresrättsprojekt 
I juli 2021 tecknade vi avtal om försäljning av 
två projektfastigheter som hyresrätter till CBRE 
Investment Management. Projekten, belägna i 
Täby respektive Nacka kommun har under året 
färdigställts och överlämnats till köparen helt  
enligt tidplan och är ett kvitto på att affärsmodel­
len, med hyresrätter som ett starkt komplement 
till vår bostadsrättsaffär, fungerar väl. Under det 
fjärde kvartalet produktionsstartade vi även det 
•

===== SIDA 6 =====

6
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
 Aros Bostad 2023
 Kort om Aros Bostad
 VD ­ord
 Strukturerat genomförande
 I linje med affärsplanens mål
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
unadertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
sista av fyra projekt som ingår i den portfölj av 
hyresrättsprojekt som såldes till den tyska fastig ­
hetsinvesteraren Patrizia i juni 2022. Med starten 
av den tredje etappen av Viggby Ängar i Täby 
kommun är samtliga projekt i hyresrättsportföljen 
produktionsstartade. Överlämning av det första 
projektet beräknas ske under innevarande år och 
därefter sker överlämningar etappvis fram till 
slutet av 2026. Under årets sista kvartal offentlig­
gjorde vi även att vi, genom ett banksyndikat 
bestående av Nordea och Swedbank, tecknat avtal 
om finansiering av tre av de fyra projekten som 
ingår i hyresrättsportföljen till Patrizia och därmed 
är finansieringen av samtliga projekt säkerställd.
Ytterligare produktionsstarter 
Antalet byggstarter faller kraftigt i Stockholms ­
området och det är därför extra glädjande att vi 
under året, trots utmanande marknadsförutsätt ­
ningar, kunnat starta 561 nya bostäder. Under året 
färdigställdes 558 bostäder vilket innebär att vi 
hade en produktionsvolym om totalt 1 182 bostäder 
fördelat på 14 projekt vid årets utgång varav  
andelen hyresrätter utgjorde en majoritet. Produk­
tionsvolymen är i linje med målsättningarna i vår 
affärsplan om att hålla en produktionsvolym om 
1 200 – 1 400 bostäder i pågående produktion. 
 
Utveckling av byggrättsportföljen 
Under året genomfördes förvärv av nya bygg rätter 
för att ytterligare stärka byggrättsportföljen. Under 
årets andra kvartal genomfördes förvärvet av 
kvarteret Blåslampan i centrala Sundbyberg. Blås ­
lampan, som utgör den tredje etappen av Fabriks­
parken, är ett framtida bostadsprojekt i ett mycket 
attraktivt läge i en växande kommun med utmärkta 
pendlingsmöjlig  heter till centrala Stockholm. 
Under året tilldelades vi även en markanvisning 
från Stockholms stad för ett bostadsprojekt i 
Farsta Strand. Utöver nya förvärv har vi även 
genomfört ett stort antal tillträden av byggrätter, 
inte minst byggrätter som ingår i den bygg ­
rättsportfölj som förvärvades från ALM  Equity 
under 2022. Mot bakgrund av att de avtalsmäs ­
siga förut  sättningarna uppfyllts genomfördes 
tillträden av projekten Persikan på Södermalm 
i Stockholms stad, Ekerö Brygga i Ekerö kommun 
och Åbyholm i Vallentuna kommun. Byggrätts ­
portföljen bestod vid kvartalets utgång av cirka 
6 150 byggrätter fördelade över 16 kommuner 
i vår kärngeografi. 
 
Stark resultatutveckling 
Omsättningen och rörelseresultatet fortsätter att 
öka i takt med att vi genomför allt fler bostads­
projekt i egen regi. Rörelseresultatet för året uppgick 
till cirka 174 miljoner kronor enligt vår segments­
redovisning jämfört med cirka 141 miljoner kronor  
föregående år. Rörelseresultatet motsvarar en rörelse ­
marginal om 12 procent. Årets resultat uppgick till 
cirka 130 miljoner kronor. Det egna kapitalet enligt 
segmentsredovisningen uppgick vid årets utgång till 
cirka 2,1 miljarder kronor och  balansomslutningen 
till cirka 2,6 miljarder kronor, motsvarande en soli ­
ditet om 80,5 procent. 
Det är mycket glädjande att kunna leverera ett så 
starkt resultat under marknadsmässigt  utmanande 
tider, ett tydligt kvitto på att våra strategiska 
beslut och förberedelser inför marknadsned ­
gången har gett resultat. Jag ser nu fram emot ett 
spännande 2024, och att vara del av att skapa ett 
nytt  bolag med målsättningen att bli den ledande 
 bostads utvecklaren i Storstockholm och Uppsala. 
 
Stockholm i april, 2024 
 
Magnus Andersson 
>>
Ceremonimästaren, Stockholm Hildurs Trädgårdar, UppsalaEkerövallen, Ekerö
•

===== SIDA 7 =====

7
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
 Aros Bostad 2023
 Kort om Aros Bostad
 VD ­ord
 Strukturerat genomförande
 I linje med affärsplanens mål
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
unadertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Strukturerat genomförande
Aros Bostad arbetar metodiskt 
för att hitta nya projektmöjlig­
heter och förvärvar gärna mark 
i tidiga skeden, för att kunna 
utveckla värde genom aktivt 
planarbete. 
Projektutvecklingsfasen är den 
del av processen där bostäderna 
och områdena tar form. Utöver 
arkitektur och funktion hanteras 
frågor som närmiljö, tillgänglighet 
och trygghet 
Projektgenomförandefasen 
omfattar markarbeten och 
byggnation, oftast i formen av 
totalentreprenad. Detta är den 
mest kapital­ och resursinten­
siva perioden av projektet. 
Inför ett projektförvärv görs en om­
fattande genomgång av projektets 
specifika möjligheter och risker. I ett 
första steg undersöks förutsättning­
arna utifrån den fysiska platsen och 
gällande planbestämmelser. Där ingår 
parametrar som närhet till kommunika­
tioner, service, natur­ och rekreations­
områden, klimatrisker samt utvärdering 
av möjlig produkt och antal byggrätter. 
Detta kompletteras med en socio­
ekonomisk marknadsanalys som tar 
hänsyn till efterfrågan, befintligt utbud 
och betalningsförmågan i området. 
Utifrån analysen avgörs om projektet 
har förutsättningar för att leverera en 
kvalitativ bostadsprodukt och samtidigt 
uppfylla bolagets avkastningskrav från 
investerare. Aros Bostad har en historia 
av att hitta projekt med bra ingångs­
värden och goda förutsättningar för 
värdetillväxt. 
Aros Bostad har anställda projekt­
chef er, vilka har övergripande ansvar 
för projektets framdrift och ekonomi 
samt upphandling av byggentreprenör. 
I de allra flesta fall sker upphandlingen 
som totalentreprenad, vilket innebär ett 
kontraktsmässigt ansvar för genomför­
ande av byggprojektet. Genomförandet 
tar normalt två till tre år beroende på 
valet av produktionsprocess, vilken 
grundar sig på platsens förutsättningar. 
Där det är möjligt planeras det för indu ­
stri ali serad produktion med trä stomme, 
vilket minskar byggtiderna och klimat­
avtrycket. I andra projekt kan det krävas 
en mer traditionell process, exempelvis 
beroende på markens beskaffenhet 
eller ljudnivå från omgivningen. Oavsett 
produktionsmetod eftersträvas alltid en 
säker och effektiv produktion, med låg 
miljöpåverkan. Detta nås genom tydlig 
kravställning och goda samarbeten 
med etablerade entreprenörer.
Tillsammans med en utvald arkitekt 
skissas byggnaderna och deras place­
ring fram, som grund för vidare plan­
arbete gentemot kommunen. Beroende 
på i vilket planmässigt skede projektet 
befinner sig kan denna del av processen 
ta allt från något enstaka år upp till 
sex, sju år. När markanvändningen 
 fastställs, i och med att detaljplanen 
vinner laga kraft, sker den främsta 
värde ökningen av marken. I takt med  
att projektet närmar sig färdig detalj­
plan och bygglov fortsätter arbetet 
med detaljplanering och projektering 
av programhandling. Erfarenheter från 
tidigare projekt tas tillvara för återbruk 
av goda idéer och undvikande av risker. 
För att kunna påvisa att bostäderna är 
byggda med omtanke om både miljö 
och människors hälsa projekteras alla 
bostäder sedan 2021 i enlighet med 
Svanen eller motsvarande certifiering. 
Analys och förvärv Projektutveckling Projektgenom  förande
Aros Bostad arbetar med 
strukturerad marknadsföring 
och försäljning. Varje bostads­
rättsprojekt följer samma metod 
för att säkerställa en trygg och 
beprövad process för köparen.
I samband med färdigställ­
ande, före köparens tillträde, 
genomförs slutbesiktning av 
bostäderna av en oberoende 
besiktningsman.
Projektets sälj­ och marknadsansvar­
iga lägger stor vikt vid att hitta ett väl 
fungerande mäklarsamarbete, efter­
som mäklaren är länken till de lokala 
intressenterna och ska representera 
Aros Bostad på plats under försälj­
ningen. När en intressent beslutar sig 
för att köpa en bostadsrätt tilldelas de 
en personlig kontakt, en kundansvarig, 
hos Aros Bostad. Inledningsvis tecknas 
oftast ett icke bindande bokningsavtal, 
följt av bindande förhandsavtal och 
upplåtelseavtal. Köparen genomgår 
en ekonomisk kontroll, där avsikten är 
att säkerställa att bostadsrättsköparen 
har ekonomiska resurser att fullfölja 
köpet. Aros Bostad erbjuder i sin tur 
trygghetspaket och garantier för att 
bostadsrättsköparen ska känna trygg­
het i sin investering. Vid försäljning av 
projekt för hyresrättsändamål är pro­
cessen en annan då köparen troligen  
är en professionell investerare.
Vid detta skede lämnar kundansvarig 
över ansvaret till Aros Bostads efter­
marknad som samordnar eventuella 
garantiåtaganden mellan bostadsrätts­
föreningen, köparen och entreprenören. 
Att erbjuda personlig kundkontakt hela 
vägen fram till eftermarknadsperiod 
och garantibesiktningar är en viktig del 
i kundarbetet. Det ger också värdefull 
kunskap om kundernas behov och 
önskemål, vilka kan återföras till kom­
mande bostadsprojekt.
Överlämning  
och eftermarknad 
Bostads försäljning 
Aros Bostad har en erfaren, men relativt liten, organisation som hanterar stora och ofta komplexa projekt. Genom att följa en strukturerad projekt-
process och agera tydlig beställare säkerställs kvalitet och affärsmässighet, vilket skapar trygghet för både bostadsköpare och investerare. 
•

===== SIDA 8 =====

8
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
 Aros Bostad 2023
 Kort om Aros Bostad
 VD ­ord
 Strukturerat genomförande
 I linje med affärsplanens mål
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
unadertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
I linje med affärsplanens mål 
Den innevarande affärsplanen för 2022–2025 
syftar till att skapa ett snabbare, bredare 
och grönare Aros Bostad, med en utökad 
geografi och större bredd i projektport -
följen. Under 2023 har det systematiska 
arbetet fortsatt för att leverera på affärs -
planens övergripande mål om hållbar och 
lönsam tillväxt. 
Produktionsvolym i linje med affärsplan 
Affärsplanens produktionsmål motsvarar 1 200–
1 400 bostäder i pågående produktion senast år 
2025. Per den 31 december hade Aros Bostad 
1 182 bostäder i pågående produktion, fördelade 
på 14 bostadsprojekt. Fem av projekten i pågående 
produktion är sålda som hyresrätter. Under ett år 
med kraftigt inbromsad bostadsproduktion på 
marknaden generellt har Aros Bostad kunnat  
sticka ut mot konkurrenter genom att starta 
projekt och uppehålla en produktion i linje med 
affärsplanen. Aros Bostads projektmöjligheter 
omfattar lägenheter och småhus i bostadsrätts ­
form, hyresbostäder och andra bostadsrelaterade 
produkter. Som en följd av marknadsläget har 
produktionen under året fokuserats mot hyres­
rätter till externa investerare och småhus i mindre 
etapper på väl utvalda marknader. 
 
Stor andel sålda bostäder 
Merparten av projekten i produktion har utgjorts 
av hyresrättsprojekt under året, varför andelen 
bostäder som legat ute till försäljning har varit 
låg. Detta har varit ett medvetet beslut eftersom 
bostads marknaden har varit utmanande under 
året. Under året såldes 56 bostadsrätter, vilket 
kan jämföras med 1 015 sålda bostäder före­
gående år då en större hyresrättsportfölj ingick 
i försäljnings statistiken. Vid 2023 års utgång var 
87 procent av bostäder i pågående produktion 
sålda. Exklusive hyresrätter var andelen sålda 
bostäder i pågående produktion 60 procent. 
 
Stark byggrättsportfölj 
En av Aros Bostads framgångsfaktorer är den 
starka och flexibla byggrättsportföljen, där bra 
ingångsvärden har möjliggjort goda projektvin ­
ster över åren. Strategin är även   fortsättningsvis 
att i huvudsak förvärva projektmöjligheter 
off­market, det vill säga att aktivt leta efter nya 
förvärvsmöjligheter utanför budprocesser. Den 
utökade produktstrategin ger utrymme för inves ­
teringar i större projektområden, i kombination 
med mindre projekt av strategisk karaktär. Vid 
utgången av 2023 utgörs byggrättsportföljen av 
61 projekt, motsvarande cirka 6 150 byggrätter, 
där 74 procent av portföljen utgörs av projekt 
i egen regi och resterande andel av fonder eller  
Joint Ventures (JVn). 
 
Strategiska hyresrättsaffärer 
Under 2021 och 2022 genomfördes försäljningar 
av två portföljer med hyresrätter till investerarna  
CBRE Investment Management respektive 
Patrizia. Försäljningen av dessa projektportföljer 
har inneburit att Aros Bostad har kunnat fortsätta 
starta och genomföra bostadsutvecklingsprojekt 
trots en utmanande bostadsmarknad. Under  
fjärde kvartalet 2023 överlämnades det sista  
projektet till CBRE Investment Management  
och därmed är affären slutförd i sin helhet, vilket 
stärkte Aros Bostads likviditet. Färdigställandet 
%
0
20
40
60
80
100
20232022202120202019
Mål över
30%
8 0,574,6 8 0,6 87, 1 78,6
Soliditet, segment
Antal
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
20232022202120202019
564 521 886 1179 1182
1200-
1400
Mål
Pågående produktion bostäderRörelsemarginal, segment
%
0
5
10
15
20
20232022202120202019
12,114,0 14,811,41 6,5
Mål 
15%
och överlämningen är ett kvitto på att affärs ­
modellen, med hyresrätter som komplement till 
bostadsrättsaffären, fungerar väl. 
 
Tillträden av nya projekt 
Under 2023 har ytterligare projekt tillträtts i 
den större projektportfölj som förvärvades av 
ALM Equity under 2022. Totalt har Aros Bostad 
vid 2023 års utgång tillträtt 26 av 34 projekt i 
portföljen. Portföljen omfattar cirka 1 500 bygg ­
rätter, där en dryg tredjedel tillträddes omgående 
och resterande del tillträds när de avtalsmässiga 
förutsättningarna infaller. En stor andel av projek ­
ten omfattar småhus med möjlighet till projekt ­
starter i närtid, vilket är fördelaktigt i den rådande 
marknaden eftersom det innebär färre enheter 
per projekt och kortare genomförandetid jämfört 
med flerbostadshus. Portföljen innebar etable ­
ring i flertalet nya kommuner inom Aros Bostads 
hemmamarknad. 
 
•

===== SIDA 9 =====

9
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
 Aros Bostad 2023
 Kort om Aros Bostad
 VD ­ord
 Strukturerat genomförande
 I linje med affärsplanens mål
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
unadertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Finansiella målsättningar
Övriga prioriterade målsättningar under affärsplanperioden
Bredda produkt­
erbjudandet med 
bostadsrelaterade  
samhällsprodukter
Etablera  
ett fastighets  ­ 
bestånd för egen  
förvaltning
Grön aktie  
enligt Nasdaq  
Green Equity  
Designation
Minska  
klimat påverkan 
i byggskedet med  
25%  
till 2025
Topp  
3  
avseende NKI  
på samtliga  
marknader
Nöjda  
medarbetare  
med eNps över  
50
Bruttomarginal
20%
Bruttoresultat/ 
omsättning
Rörelsemarginal  
15%
Rörelseresultat/ 
omsättning
Soliditet
30%
på koncernnivå
Årlig  
produktionsvolym
1200-1400
bostäder
och bolagets första upphandlingar som omfattat 
återbruk samt gemensamma mål på klimatutsläpp 
har genomförts för att nämna några milstolpar 
i det systematiska arbetet mot klimatneutralitet 
och cirkulär ekonomi. 
 
Stabil finansiering 
Verksamheten finansierades ursprungligen 
genom fondstrukturer med starka investerare. 
I samband med att bolaget börsintroducerades 
under 2021 viktades strategin mot att öka  
andelen projekt i egen regi och JV ­samarbeten 
samt successivt fasa ut fondstrukturerna i syfte att 
öka rörelseresultatet. Under affärsplanperioden 
planeras för ett listbyte från Nasdaq First North 
till Nasdaq Stockholm samt certifiering av aktien 
i enlighet med Nasdaq Green Equity Designation. 
I slutet av 2023 tecknades finansiering för tre 
utvecklingsprojekt med hyresbostäder, genom ett 
banksyndikat bestående av Nordea och Swedbank.  
Ett grönare bolag 
Hållbarhetsfrågor är affärskritiska och ska 
integreras fullt ut i affärsmodellen och samtliga 
processer. Fyra bostadsprojekt erhöll Svanen ­
märkning under året i enlighet med  målsättningen 
att samtliga projekt ska Svanenmärkas för att 
synliggöra Aros Bostads arbete med sunda 
boendemiljöer. Projekten består av småhus i trä, 
modulbyggda flerbostadshus i trä och flerbostads­
hus i både puts och tegel. Under året har en 
projekteringsanvisning för hållbarhet antagits 
Projekten ingår i den portfölj med hyresrätts­
projekt som avyttrades till den globala kapital­
förvaltaren Patrizia under 2022. Enligt avtalet 
uppför Aros Bostad samtliga bostäder och 
köparen tillträder respektive bostads  projekt vid 
färdigställande. Finansiering av samtliga projekt 
som ingår i hyres  rättsportföljen är nu säkerställd.
Hildurs Trädgårdar, Uppsala
•

===== SIDA 10 =====

10
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
 Aros Bostad 2023
 Kort om Aros Bostad
 VD ­ord
 Strukturerat genomförande
 I linje med affärsplanens mål
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
unadertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
10
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Eva
Vad är det bästa med din roll som kundansvarig?
Det är alla trevliga människor man får träffa! Att vara med på kund­
resan under projektets gång och göra den resan så trygg och smidig 
som möjligt. Det är häftigt att vara med första gången de besöker 
sin nya bostad. 
Vad är den största utmaningen?
När det sker förändringar i projektet som inte upplevs som positiva 
för köparen, till exempel en försening i projektet. Att försöka vända 
en besvikelse till en situation där kunden är nöjd, det är en utmaning. 
Det handlar om att lyssna, att förstå personens situation och vilken 
påverkan förändringen har. 
Kan du berätta om något projekt eller  
tillfälle som du är extra stolt över?
Spontant säger jag Ektorpsbacken där vi fick ett högt NKI, faktiskt 
Aros Bostads högsta så här långt. NKI­resultatet är verkligen en 
laginsats. Jag tänker också på ett par i Slottsparken i Upplands­Bro 
som flyttade in i sitt första gemensamt ägda boende. Att vara med 
och se deras glädje och förväntan vid tillträdet, det gjorde mig stolt 
över det vi gör. 
Ektorpsbacken, Nacka Slottsparken, Upplands Bro
Eva har varit anställd på Aros Bostad sedan januari 2022. 
I rollen som kundansvarig följer hon kunden från boknings-
avtal fram till inflyttning.
Hur skulle du beskriva att det är att jobba på Aros Bostad?
Jag har fantastiska kollegor, som verkligen känns som min familj. 
Vi har otroligt roligt tillsammans och det finns så mycket kunskap 
i organisationen. Det är högt i tak. Jag känner mig delaktig och att 
jag kan påverka. Det är viktigt för mig att känna att jag är omgiven  
av seriösa och kompetenta personer. Det ger en trygghet att veta  
att om jag behöver hjälp så finns de där, allt från mina nära med­
arbetare hela vägen upp till VD. 
Vad tycker du är det viktigaste i en bostad?
Det är väldigt olika beroende på vilken kund det gäller. I våra bostäder 
tycker jag om att det är genomtänkta planlösningar och material val  
som håller över tid. Jag får ofta kommentaren: ”Det här känns som 
hemma”. Det måste betyda att vi har gjort någonting rätt, att helheten 
som vi skapar bildar den här känslan som inte riktigt går att förklara 
i text. Och för mig personligen? Ja, då är det rymd. Att se himlen ger 
ett sådant lugn. 
Årets medarbetare med motiveringen:
”Eva har ett fantastiskt sätt att bemöta våra kunder och skapar 
en service utöver det vanliga. Utöver detta är hon alltid positiv 
och omtänksam mot sina kollegor och sprider en härlig energi 
på kontoret. Det är en ynnest att få vara Evas kollega.”
Jag får ofta kommentaren: 
”Det här känns som hem -
ma”. Det måste betyda att 
vi har gjort någonting rätt, 
att helheten som vi skapar 
bildar den här känslan som  
inte riktigt går att förklara 
i text.
Eva Adeström

===== SIDA 11 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
11
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Bostäder som bidrar till platsen, miljön och samhället
Strategi och väsentliga hållbarhets­
aspekter 
Aros Bostad tar fram fleråriga affärsplaner där 
hållbarhet och klimat ingår, den nuvarande  
affärsplanen löper 2022–2025. Såväl affärs ­
planen som hållbarhetsstrategin beslutas av 
styrelsen och dessa dokument fungerar som ett 
ramverk för hållbarhetsarbetet. Aros Bostads 
hållbarhetsstrategi är kopplad mot de  globala 
målen i Agenda 2030 och går i linje med bygg ­ 
och anläggningsbranschens färdplan för fossilfri 
konkurrenskraft, med målet att vara klimat­
neutrala 2045. 
Hållbarhetsstrategin omfattar mål på både 
kort och lång sikt. Inom fokusområde Miljö och 
klimat ryms ambitionerna inom utsläpp och 
klimatpåverkan, avfallsminimering, biologisk 
mångfald och klimatriskhantering. Inom fokus­
område Trygghet, säkerhet och hälsa ryms våra 
ambitioner inom säkerhet och hälsa, inomhus ­
miljö samt trygga och inkluderande bostads­
områden. Fokusområde Det sunda bolaget 
omfattar governanceaspekter och arbetet med 
sunda leverantörsled såväl som företagskultur, 
mångfald och inkludering. 
Styrning av hållbarhetsarbetet 
Aros Bostad ser hållbarhetsfrågan som affärs­
kritisk och arbetar löpande med att fullt ut 
integrera hållbarhet i affärsmodellen och 
samtliga processer. Styrelsen fastställer årligen 
övergripande policyer och styrdokument, 
däribland hållbarhetsstrategi, hållbarhets­
policy, uppförandekod för leverantörer samt 
den interna uppförandekoden. I riskpolicyn är 
den övergripande riskprocessen beskriven, i 
vilken hållbarhetsrisker inklusive klimatrisker 
är integrerade. VD är ytterst ansvarig för risk ­
hantering samt hållbarhetsarbetet. 
Koncernledningen, där hållbarhetschef 
ingår, gör löpande uppföljning av hållbarhets ­
strategin och målsättningar inom hållbarhet. 
Hållbarhetschefen ansvarar för att redovisa 
uppföljning av hållbarhetsmål samt föreslå nya 
och utvecklar arbetssätt som sedan implemen ­
teras strategiskt eller i den operativa verksam ­
heten. Ansvar för hållbarhetsarbetet i  verksam­
heten följer Aros Bostads linjeorganisation, 
från VD och koncernledning via COO och ner 
i projekten via projektutvecklare och projekt ­
chef. Arbetet följs löpande upp i prognos ­ och 
grindmöten. Hållbarhet är integrerat i styr ­ 
och stöddokument i samtliga strategiska och 
operativa processer som förvärvsprocessen, 
projektprocessen samt inköpsprocessen. 
Inför investeringsbeslut deltar hållbarhets ­
chefen på investeringskommitténs löpande 
möten. I samband med beslut om förvärv ingår 
hållbarhet som en del i due diligence ­processen, 
exempelvis klimatriskanalys. Styrelsen får 
 löpande återrapportering om hållbarhetsarbetet 
via rapportering från VD och genom att hållbar ­
hetschef närvarar på utvalda styrelsemöten. 
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Aros Bostad har stor påverkan på människor, miljö och samhälle. Genom att integrera hållbarhets-
styrning i processer kan risker omhändertas och minimeras och möjligheter tas till vara. På så sätt 
kan Aros Bostad bidra positivt till såväl platsen, miljön som samhället med bostäderna.
Aros Bostad
 •Anställda och de som utför uppdrag åt 
Aros Bostad; hälsa och säkerhet på arbetet, 
kompetensutveckling och antidiskriminering, 
mångfald och inkludering samt arbetares  
rättigheter och arbets  villkor i leverantörsled.
 •Dataskydd och datasäkerhet.
 •Affärsetik och antikorruption, transparens, 
skattehantering och lagar och regler.
Byggnaden
 •Hållbara bostäder som bidrar till platsen,  
miljön och samhället i stort.
 •Informations­ och kommunikations teknik 
i byggnader.
 •Klimatanpassning.
 •Resurs­ och materialanvändning.
 •Energi.
 •Biologisk mångfald.
 •Mångfald och inkludering (trygghet,  
mobilitet, tillgänglighet etc).
 •Inomhusmiljö.
I hela värdekedjan
 •Klimatpåverkan, mänskliga rättigheter  
och mångfald och inkludering.
Ektorpsbacken, Nacka
Aros Bostad genomförde senast 2022 en väsentlighetsanalys. 
Analysen grundade sig på regulatoriska krav och specifika frågor 
och index kopplat till branschen, samt globala trender som på ­
verkar Aros Bostad som bolag. Utöver att identifiera väsentliga 
hållbarhets  frågor innefattade den även en intressentanalys.  
Väsentlighetsanalysen har legat till grund för det fortsatta 
arbetet med att utveckla styrningen på hållbarhetsområdet. 
•

===== SIDA 12 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
12
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Långsiktiga hållbarhetsmål
Miljö- och klimatpåverkan
 •Minska utsläpp och klimatpåverkan.
 •Minimerat avfall och förflyttning mot 
cirkulära flöden.
 •Säkerställa effektiva och robusta 
byggnader som ger ett långsiktigt 
bidrag till platsen och miljön i stort.
Trygghet, säkerhet och hälsa
 •Säkra byggarbetsplatser där ingen 
skadar sig.
 •Sunda hus i giftfria material.
 •Trygga och inkluderande bostads ­
områden.
Det sunda bolaget
 •Sund företagskultur med nöjda 
medarbetare.
 •Ett inkluderande och jämställt bolag.
 •Alla väsentliga leverantörer  
granskas löpande och är godkända.
Tydligare styrning och uppföljning 
Under 2023 har Aros Bostad fortsatt arbetet med 
att stärka styrningen på hållbarhetsområdet. 
Styrdokument som upprättats och beslutats på 
området är bland annat Aros Bostads ambition för 
gestaltning och projektering  samt projekterings ­
anvisningar för hållbarhet. Dessa dokument 
tydliggör såväl ambitioner som kravställning i 
projekten och ligger till grund för hur vi utformar 
våra bostäder och bostadsområden. 
En hållbarhetsplan har tagits fram och imple ­
menterats såväl som skarpare krav i upphandling 
relaterat till hållbarhet, däribland har Aros Bostad 
för första gången kravställt ett gemensamt mål ­
värde på klimatavtryck omfattning A1–A5. Läs 
mer om detta under Miljö och klimat, sida 13. 
En viktig del i en god styrning och uppföljning 
är tillgången till robust och tillförlitlig data. 
Aros Bostads krav på digital informationslag ­
ring har därför stärkts under 2023, exempelvis 
gällande BIM ­modeller och energiberäkningar. 
Aros Bostad arbetar löpande med att ytterligare 
stärka hållbarhetsstyrningen utifrån kommande 
regulatoriska krav såväl som interna ambitioner 
och intressenters krav på området. 
Uttalade ambitioner i affärsplanen 
Utöver det arbete som bedrivs i linje med 
Aros  Bostads hållbarhetsstrategi har bolaget 
ett antal hållbarhetsrelaterade målsättningar i 
affärsplanen. En av dessa är att redovisa klimat­
risker i enlighet med TCFD (Task Force for 
Climate­related Financial Disclosures), något som 
görs för första gången i Årsredovisningen 2023. 
En annan ambition är att certifiera aktien i linje 
med Nasdaq Green Equity Designation. Avsikten 
är att genomföra detta under 2024 i samband med 
planerat listbyte. 
Medverkan i externa initiativ 
Aros Bostad undersöker löpande intressanta 
samarbetsinitiativ på hållbarhetsområdet för 
att öka den interna kompetensen såväl som 
att bidra till branschens samlade kompetens. 
Nedan några av de branschinitiativ som Aros 
Bostad är anslutet till. 
 
Klimatarena Stockholm 
Klimatarena Stockholm är ett gemensamt ini­
tiativ av Region Stockholm och Länsstyrelsen 
i Stockholms län, med finansiering från euro­
peiska regionala utvecklingsfonden (ERUF). 
Syftet är att effektivisera och strukturera 
samverkan mellan länets företag, kommuner 
och akademi för att öka takten på klimatom­
ställningen i Stockholms län. Aros Bostad gick 
under hösten med som medlem i initiativet och 
har bland annat medverkat på ett möte med 
arbetsgruppen för cirkulär planering vars syfte 
är att främja en planprocess som möjliggör 
och främjar resurseffektivitet och cirkulärt 
byggande. 
Cradlenet 
Cradlenets vision är att Sverige senast år 2035 
ska ha en cirkulär ekonomi på plats för att kunna 
nå det nationella klimatmålet för 2045.  Cradlenet 
är ett nätverk som driver omställningen mot 
cirkulär ekonomi genom att anordna öppna och 
kostnadsfria nationella seminarier och informa­
tionsspridning via olika typer av sociala kanaler. 
De arbetar också med politisk påverkan för att 
skynda på omställningen. 
Fossilfritt Sverige 
Aros Bostads hållbarhetsstrategi är linjerad 
med Bygg­ och anläggningsbranschens färd­
plan för fossilfri konkurrenskraft där utsläppen 
av växthusgaser ska visa en tydligt minskad 
trend till 2025. 
Aros Bostad har ställt sig bakom Fossilfritt 
Sveriges ambition och är en ansluten aktör. 
•

===== SIDA 13 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
13
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
13
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
  Klimateffektivt byggande
  Energianvändning och produktion
  Resurs­ och materialanvändning
  Biologisk mångfald
  Klimatanpassning
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Miljö och klimat
Klimateffektivt byggande 
I Aros Bostads affärsplan finns ett uttalat fokus på klimatfrågan, där 
en viktig del är en tydligare uppföljning av klimatpåverkande utsläpp 
i verksamheten. I Årsredovisning 2023 redovisas utöver verksam ­
hetens utsläpp scope 1–3 även klimatavtryck i tre avslutade projekt, 
flerbostadshus i trä respektive betong samt ett småhusprojekt.
För 2025 är Aros Bostads målsättning att minska utsläppen 
med 25 procent där fokus ligger på byggskede (A1–A5). I dagsläget 
jämför Aros Bostad klimatavtrycket gentemot schabloner från IVL 
gällande utsläpp och styr mot ett klimatavtryck i linje med om ­
fattning i klimatdeklarationen på 110 kg CO 2e/BTA för småhus 
och 260 kg CO2e/BTA för flerbostadshus. Detta motsvarar nivå 
Miljöbyggnad Guld i Miljöbyggnad 4.0 och en nivå motsvarande 
en minskning på 20 procent för flerbostadshus och 15 procent för 
småhus 1). 
Klimatberäkningarna som genomförts i slutförda projekt visar  
att man med aktiva åtgärder har goda förutsättningar att komma  
ner i linje med målsättningen, ett arbete som pågår i de projekt som 
är i pågående produktion med en skarpare kravställning på klimat­
området och där man nu initierat arbetet med klimatberäkningar 
löpande i projekten. 
1)  Gränsvärden är framtagna utifrån rapporten Referensvärden för klimatpåverkan 
vid uppförande av byggnader (Malmqvist et al, 2021) samt justerat för nuvarande 
systemgräns enligt lagen om klimatdeklaration. Manual Miljöbyggnad 4.0 sid 24.
Aros Bostads långsiktiga mål är att utsläppen av växthusgaser ska vara netto noll senast år 2045. 
Resurs- och materialanvändning samt energifrågan står i fokus, såväl som hantering och minimering 
av avfall. Utöver att hantera påverkan på miljö och klimat ska Aros Bostads fastigheter vara klimat-
säkrade och robusta, för att säkerställa ett långsiktigt värde för samhället och de boende. 
KgCo2e/BTA A1­A5 1) 
Klimatavtryck i projekt Mål Utfall
kgCo2e/BTA
 hel byggnad  2)
Ektorpsbacken  (trähus) 260 181 –
Slottsparken Bro  (småhus trä) 110 137 181
T2 Fabriksparken  (betong) 260 273 339
1)  Omfattning i linje med krav i klimatdeklaration. 
2)  Omfattning som föreslagits införas 2027 i Klimatdeklarationen,  
dvs där även byggdel 7 och 8 ingår.
Mål
Minska utsläpp och 
klimatpåverkan –25% 2025
Utfall
Utsläpp (scope 1­3): 24 667 ton CO2e
Ektorpsbacken, Nacka
•
•

===== SIDA 14 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
14
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
14
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
  Klimateffektivt byggande
  Energianvändning och produktion
  Resurs­ och materialanvändning
  Biologisk mångfald
  Klimatanpassning
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Scope 3 | Uppströms Scope 2 | Uppströms Scope 3 | Nedströms
Den stora påverkande posten är 3.2 Kapi-
talvaror där byggmaterial och bränslean-
vändning i de olika bostadsprojekt som vi 
genomför ingår. Beräkningarna baseras på 
de nio nybyggnadsprojekt som Aros Bostad 
avslutade under 2023. Byggnadernas BTA, 
Atemp och stomtyp har kopplats samman 
med utsläppsvärden som KTH tagit fram. 
I beräkningen inkluderas även byggdelarna: 
installationer, invändiga ytskikt och inredning 
som föreslagits gälla från och med 2025.
I scope 2 allokeras utsläpp från köpt energi, 
såsom köpt el, fjärrvärme och fjärrkyla. 
Aros Bostad har valt att beräkna utsläppen 
med metoden location mixed där emis-
sionsvärden från en genomsnittlig energi-
mix används. Detta är ett aktivt beslut från 
Aros Bostads sida då metoden på ett bättre 
sätt visar faktisk påverkan och utslag av effek-
tiviseringar. Utfallet i scope 2 blir därigenom 
högre än det skulle ha varit om metoden 
market based hade använts.
De stora påverkande posterna nedströms är 
3.11 Användning av sålda produkter; metoden 
som använts för beräkning av utsläpp tar 
hänsyn till marginaleffekter och när på dygnet 
energi används vilket ger ett högre värde än 
att räkna med schabloner. Se sid 16 Energilös-
ningars klimatpåverkan för mer information 
om metoden. Utöver det står 3.12 Avfallshan-
tering av sålda produkter och utsläpp relate-
rade till byggnadens slutskede (modul C) för 
en betydande del av påverkan nedströms.
Klimatbokslut 2023 Aros Bostad
Aros bostad har för andra gången låtit genomföra 
ett klimatbokslut för verksamhetens utsläpp. Syftet 
är att:
 • Ge en helhetsbild över Aros Bostads årliga 
utsläpp.
 •  Utveckla datakvalitet mot högre andel specifik 
data, så att genomförda åtgärder och klimat­
effekter kan följas upp på ett bättre sätt.
 • Utgöra underlag till hållbarhetsrapport såväl  
som externa nyckeltal.
Klimatbokslutet tillämpar redovisningsriktlinjerna 
Greenhouse Gas Protocol (GHG ­protokollet) vilket 
delar in en verksamhets utsläpp i tre scope. 
Scope 1 – direkta utsläpp, till exempel från förbrän ­
ning av bränslen och läckage av köldmedia.
Scope 2 – indirekta utsläpp från köpt energi, såsom 
köpt el, fjärrvärme och fjärrkyla.
Scope 3 – övriga indirekta utsläpp, vilket inkluderar 
utsläpp från alla andra aktiviteter som uppstår i en 
verksamhets värdekedja, både uppströms och ned ­
ströms. Exempel på detta är utsläpp från kapital ­
varor, köpta varor, tjänsteresor och investeringar. 
Fördelning av utsläpp
Fördelningen av utsläpp mellan Scope 1 ­3 beror 
på vilken kontrollansats (Financial) eller (Ope ­
rational) som används. Det innebär att utsläpp 
klassificeras som direkta utsläpp om företaget 
äger eller har ekonomisk kontroll över aktiviteten 
som genererar utsläppet. 
Aros Bostad använder sig av kontrollansatsen 
Financial control vilket ger resultatet att utsläpp 
i Aros Bostads verksamhet allokeras till scope 2 
och scope 3, då Aros Bostad inte äger bilar eller 
har ekonomisk kontroll över utsläpp som gene ­
reras i det hyrda kontoret. Utsläpp relaterat till 
leasade bilar och fjärrvärme i det hyrda kontorets 
allokeras därmed till Scope 3.8 uppströms hyrda 
tillgångar.
Största områden för påverkan
Även om utsläpp i scope 2 och 3 inte kontrolleras 
direkt av Aros Bostad är det här bolagets påverkan 
ligger; uppströms till allt väsentligt genom de 
byggprojekt som bedrivs samt utsläpp av köpt 
energi till kontor och uthyrda fastigheter och 
lokaler och nedströms framför allt genom bostä ­
dernas påverkan i form av energi ­ och värme­
användning, samt avfallshantering då bostäderna 
så småningom rivs och avfall uppstår till följd 
av detta. Indirekta utsläpp hanteras till stor del 
genom kravställning på bostadsprodukterna och 
på leverantörer och entreprenörer som bidrar till 
genomförandet av Aros Bostads affär. 
Systemgränser
Aros Bostad har valt att inkludera 
samtliga kategorier i GHG ­proto­
kollet som är relevanta för verk­
samheten. Se tabell till höger för 
redovisning av vilken metod för 
beräkning som använts. Jämfört 
med föregående års beräkning  
har andelen specifik data ökat. 
Resultat 
De totala utsläppen för Aros Bostad år 2023 uppgår 
till 24 761 ton CO2e. De totala utsläppen för Aros 
under 2023 är betydligt högre i förhållande till 
jämförelsesåret 2021 (5 922 ton CO2e), detta beror 
på flertalet faktorer som metodval i beräkningarna, 
bättre datafångst och kvalitet samt skillnader i Aros 
Bostads bedrivna verksamhet. En stor skillnad 
som påverkar de totala utsläppen är att 2021 base ­
rades beräkningen på två slutförda bostadsprojekt, 
för 2023 slutförs och klimatredovisas nio bostads­
projekt; flerbostadshus såväl som småhus.
Utsläpp Utsläppskälla 
 ton CO2e 
Metod för  
beräkning (2023) 2023 2021 
Scope 1 Totalt 0 0  
 Köldmedieläckage 0 0 N/a
 Ägda fordon 0 8 N/a
Scope 2 Totalt 94 151  
 Energi 94 151 Specifik data 
Scope 3 Totalt 24 667 5 764  
 
 3.1  Inköpta varor  
och tjänster 27 2 Spendberäkningar 
  3.2 Kapitalvaror 9 820 3 851 Schablondata 
 
 3.3  Bränsle­ och energi­
beräknade utsläpp 4 44 Specifik data 
  3.5 Avfall från verksamhet 4 0 Specifik data 
  3.6 Tjänsteresor 4 1 Specifik data 
  3.7 Arbetspendling 37 21 Schablondata 
 
 3.8  Uppströms hyrda 
tillgångar 5 0 Specifik data 
 
3.11  Användning av  
sålda produkter 8 767 792 Schablondata 
 
3.12  Avfallshantering  
av sålda produkter 1 178 48 Schablondata 
 
3.13  Nedströms uthyrda 
tillgångar 0 77 Specifik data 
 3.15 Investeringar 4 822 928 Schablondata 
Summa 24 761 5 922
•
•

===== SIDA 15 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
15
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
15
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
  Klimateffektivt byggande
  Energianvändning och produktion
  Resurs­ och materialanvändning
  Biologisk mångfald
  Klimatanpassning
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Energianvändning och produktion
Primärenergital, kWh/m2
Projekt­ 
beräkning
”BBR­byggnad” 
enligt dåvarande 
regelverk Besparing
Nybyggnads­ 
krav BBR29 Energiklass
Alba 1 83 110 27 75 D
Alba 2 83 111 28 75 D
Ektorpsbacken 60 75 15 75 C
Invernesshöjden et 1 67 73 6 75 C
Kavalleristen 74 90 16 95 C
Ordonnansen V 61 67 6 75 C
Eds Allé 81 90 9 95 C
Viggby Ängar et 1 54 85 31 75 B
O2 Orminge et 3 66 75 9 75 C
Totalt viktat snitt 66 81 15 77 –
Besparing primärenergital Totalt jämfört med dåvarande krav, % 19
Besparing primärenergital Totalt jämfört med nuvarande krav, % 14
Energieffektiva byggnader
Energifrågan är i fokus för Aros Bostad, både 
ur ett energieffektivitetsperspektiv såväl som 
klimat  perspektiv. För att minska de totala utsläp ­
pen måste bygg­ och fastighetssektorn förbättra 
byggnaders energiprestanda och öka investering­
arna i energieffektivitet. Aros Bostad har som 
mål och kravställning energiklass B i de projekt 
som genomförs, i somliga projekt är kraven även 
hårdare satta utifrån kommuners egna krav. 
För de projekt som slutförts under 2023 redo ­
visas energiklass i respektive projekt, besparing 
kWh/kvm jämfört med om projekten skulle ha 
uppförts i linje med krav i BBR samt total energi­
prestanda (viktat snitt) för samtliga projekt. 
Dessa nyckeltal syftar till att visa att Aros Bostad 
levererar energieffektiva byggnader och bostäder. 
Primärenergitalet är omräknat till nuvarande krav 
då BBR­nivåerna i avslutade projekt ser olika ut, 
beroende på när bygglov utfärdades. 
Aros Bostad kravställer energiklass B i nuvarande 
projekteringsanvisning. För projekt som avslutats 
under 2023 redovisas energiklasser mellan B–D 
detta beroende på att intern kravställning har 
skärpts, såväl som att energideklaration görs mot 
rådande BBR­krav.  
Geoenergi i Viggby Ängar, Täby
I Viggby Ängar har Aros Bostad valt att jobba med geoenergi som primär uppvärmningskälla 
i kombination med solceller för produktion av el. Med den valda geoenergilösningen kan man 
nyttja värmen och till viss del även kylan i marken lokalt. Lösningen ger, utöver uppvärmning av 
bostäderna och varmvatten, även en möjlighet till viss kyla under sommarhalvåret för att ge ett 
behagligare klimat under varma dagar. Då lösningen kräver el till bland annat värmepumpar har 
Aros Bostad valt att installera solceller på taken för att få lokalt producerad el som är miljövänligt 
och medför en lägre belastning på det regionala elnätet. 
Energi­
klass
B
Mål
Energieffektiva byggnader
Utfall
kWh/kvm jfr BBR: –14% 
 
Energiprestanda (viktat snitt) slutförda 
projekt 2023: 66 kWh/m2
•
•

===== SIDA 16 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
16
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
16
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
  Klimateffektivt byggande
  Energianvändning och produktion
  Resurs­ och materialanvändning
  Biologisk mångfald
  Klimatanpassning
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Energilösningars klimatpåverkan
Aros Bostad inledde under hösten 2023 ett arbete 
med att titta närmare på klimatbedömningar av 
energilösningar i projekt. Idag är praxis vid beräk ­
ning av utsläpp i enlighet med GHG ­protokollet 
att utgå ifrån utsläppsfaktorer kopplat till vald 
energikälla med samma klimatpåverkan över hela 
året och utan hänsyn till marginaleffekter i elsys ­
temet. Den metodiken tar därmed varken hänsyn 
till konsekvensen av att el som används ojämnt 
under året med högre användning på vintern får 
en högre andel el med dåliga utsläppsvärden, eller 
till att nya byggnader bidrar med marginaleffekter 
i elsystemet.
Som en pilot genomfördes en klimatbedömning 
på ett projekt med verktyget Tidstegen, ett verktyg 
som IVL tagit fram. Metoden bygger på att man 
på ett mer systemriktigt sätt än tidigare kan göra 
värderingar av klimatpåverkan av energilösningar 
i byggnader. 
Utifrån ansatsen att värdera energilösningar 
även ur ett klimatperspektiv togs ett verktyg fram 
i samarbete med extern specialist på energi. Meto ­
den tar hänsyn till när i tiden byggnaden använder 
och/eller producerar el, värme och kyla och energi­
systemens utveckling över tid. Det är konsekven ­
sen av en förändring som analyseras. På så vis ska 
projektet genom analys av systemlösning bidra till 
minskade utsläpp ur ett systemperspektiv. Denna 
metod ger högre utsläpp på totalen i ett livscykel­
perspektiv då kilowattimmarna blir mer högvärda 
än den mer konventionella metoden då man räknar 
på raka utsläppsfaktorer. Metoden ligger till grund 
för utsläppsberäkning i kategori 3.15 i enlighet 
med GHG­protokollet, se sid 14, och kommer att 
tas i bruk under 2024 vid systemvalsanalyser i 
Aros Bostads projekt för att på så vis även integrera 
klimatpåverkan i beslutsunderlagen. 
Klimatpåverkan per energislag beroende av utetemperatur Elanvändning bostäder och service, 2023
Värdena är högre än  
de klimatpåverkans­
värden som Boverket 
anger. Detta beror  
till stor del på att  
de är baserade på 
marginal effekter
Mål
Minska utsläpp och  
klimatpåverkan –25% 2025
Utfall
KgCO2e (jfr BBR-byggnad) –20%
Klimatpåverkan energianvändning
Utsläpp avslutade projekt 2023 ton CO2e
Totalt beräknade utsläpp, ton/år 961 
Besparing gentemot BBR ­standard, ton/år 241 
Totala utsläpp till och med 2074 23 240 
Beräknat över 30 års tid, med logaritmiskt avta ­
gande utsläpp, beräknas de totala utsläppen på 
grund av energianvändning i slutförda projekt bli 
23 240 ton CO2e. Den totala besparingen gent­
emot ”BBR­nivå” blir 5 823 ton, eller 20 procent. 
Eftersom byggnaderna förväntas skapa utsläpp 
även i framtiden har beräknade värden för totala 
utsläpp över tid även inkluderats i redovisningen. 
Beräkningen av framtida utsläpp utgår ifrån att 
dessa sjunker logaritmiskt kommande år. Denna 
minskning ligger i linje med de konservativa 
framtidsprognoser som IVL redovisar för fram­
tida utsläpp i Tidstegen. 
TWh/månad
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
DecNovOktSepAugJulJunMajAprMarFebJan
Säsongs -
variation av 
elanvändning 
i sektorn  
bostäder  
och service 
under 2023. 
Källa:  
Statens energi­
myndighet
Klimatpåverkan energilösning i respektive projekt  
jämfört med BBR ­byggnad
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
Projektberäkning         BBR-byggnad
KgCo/two.sube/år
Alba 
1
Alba  
2
Ektorps -
backen
Inverness -
höjden  
Etapp 1
Kavalleristen
Ordonnansen V
Eds Allé
Viggby 
Ängar
Etapp 1
O2 
Orminge
Etapp 3
g CO /two.subekv/kWh
0
200
400
600
800
3020100–10–20
El Fjärrvärme Solenergi
Viggby Ängar, Täby
I projektet Viggby Ängar et 1 har 
en solcellsanläggning installerats 
bestående av 160 solcellsmoduler 
med installerad effekt på 68 kWp.
•
•

===== SIDA 17 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
17
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
17
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
  Klimateffektivt byggande
  Energianvändning och produktion
  Resurs­ och materialanvändning
  Biologisk mångfald
  Klimatanpassning
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Under det senaste året har Aros Bostad ställt om 
verksamheten i enlighet med kommande regula­
toriska krav på EU­nivå, Svanens nya kriteriedoku­
ment Nya Byggnader samt byggbranschens cirkulära 
strategi. Utifrån denna har interna styrdokument 
i projektering och genomförande uppdaterats såväl 
som krav i inköp och upphandling. 
 
Förändrad projektprocess och ökad dialog
För en förflyttning från en linjär till en mer cirku ­
lär ekonomi behöver projektprocessen förändras 
och utvecklas. Fokus måste sättas på resurshan ­
tering och en minskad användning av jungfruliga 
råvaror. Detta görs internt genom kravställning men 
även i dialog med de nyckelintressenter i värdeked ­
jan som hjälper oss att realisera affären. Detta om ­
fattar arkitekter, konstruktörer, entreprenörer och 
flertalet andra relevanta partners. Under 2023 har 
dialoger kring resurseffektivitet och klimateffek ­
tiva material förts med såväl småhusleverantörer 
som arkitekter och entreprenörer. Skarpare krav 
har ställts i upphandling både kopplat till klimat­
avtryck, avfallsmängder och återvinningsgrad. 
Resurs­ och materialanvändning
Under 2023 har Aros Bostad för första gången genom­
fört en rivningsupphandling som innefattade materia  l   ­
inventering och demontering med syfte att återbruka 
material innan byggnader på platsen revs. Lösa inventarier 
inom olika produktgrupper kunde återbrukas, de största 
posterna var parkettgolv, taktegel och gymmattor.
 Förhoppningen var att kunna återanvända stommen 
som krossmaterial i projektet men miljöprovtagning 
visade att detta dessvärre inte var möjligt. Material som 
kommer att återanvändas på plats i projektet är kantsten 
av granit. Övrigt som omhändertogs och som bedömdes 
möjligt att återbruka såldes på CCBuild, en plattform för 
återbruk. 
 Återbrukat material i projektet redovisas i tabellen  
till höger. 
Mål
Minimerat avfall och förflyttning  
mot cirkulära flöden
Utfall 
Flerbostadshus
31,5 kg avfall/BTA 
Småhus
18,8 kg avfall/BTA
Återbrukat material 
Gymmattor, m2 200
Fönsterbänkar sten, st 22
Ventilationsaggregat, st 1
Taktegel, m2 150
Parkettgolv, m2 200
Handfat inklusive blandare, st 6
Undertaksplattor, m2 140
Ytterbelysning, st 6
Staketgrindar, st 4
Blandare, st 3
Dokumentskåp, st 1
Kantsten granit. st 100
Cirkulär projektering och projektledning 
En av rekommendationerna i byggbranschens 
cirkulära strategi har varit att utforma interna 
projekteringsriktlinjer och anvisningar med 
cirkulära principer. I maj 2023 beslutades om en 
projekterings  anvisning för hållbarhet där resurs ­
förbrukning och cirkularitet är ett eget fokusom ­
råde med krav inom områdena resurshushållning, 
avfall, demontering och flexibilitet och återbruk. 
Projekteringsanvisningen omfattar fyra 
områden för cirkularitet; material ­ och resursför ­
brukning, återbruk, demontering och flexibilitet 
samt avfall. 
För projekt avslutade 2023 redovisas nyckeltal 
på avfall/BTA, deponigrad och i somliga projekt 
återvinningsgrad. Då projekt som idag har en 
skarpare kravställning börjar slutföras kommer 
redovisningen på området att bli mer heltäckande. 
Återbruk i Hildurs Trädgårdar, Uppsala
Avfallsstatistik avslutade projekt 2023
Projekt 1)
Kg 
avfall/ 
BTA
Material ­ 
 återvinnings­ 
grad, %
Deponi­
andel, %
Ektorpsbacken 26,1 86,0 0,01
Invernesshöjden 
brf 1 29,8 91,4 0,06
Kavalleristen 11,4 – –
Ordonnansen V 54,0 71,7 0,01
Eds Allé 24,4 – –
Viggby Ängar et 1 24,0 49,3 0,005
O2 Orminge et 3 2) 9,6 – –
1)  På grund av att projekt Alba sålts mellan olika byggherrar  
saknas komplett avfallsstatistik och nyckeltal redovisas ej. 
2)  Endast för montageperiod på projekt. Modulprojekt.
•
•

===== SIDA 18 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
18
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
18
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
  Klimateffektivt byggande
  Energianvändning och produktion
  Resurs­ och materialanvändning
  Biologisk mångfald
  Klimatanpassning
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Ett av de områden som Aros Bostad arbetar med 
är hur möjligheter för ökad biologisk mångfald ska 
omhändertas i styrning och uppföljning av våra 
projekt. Under 2023 beslutades projekterings­
anvisning för hållbarhet där biologisk mångfald 
ingår som ett område för kravställande. I linje med 
omställning mot Svanens nya  kriterie dokument 
Aros Bostad identifierar och analyserar framtida 
klimatrisker och möjligheter på såväl bolags ­ som 
fastighetsnivå. Identifiering av klimatrisker på 
strategisk nivå är integrerat i den bolagsövergri ­
pande riskprocessen. Identifiering och hantering 
av klimatrisker i respektive projekt följer interna 
projektprocesser från förvärv, till projektutveck ­
ling och genomförande. Klimatrisker såväl som 
övriga hållbarhetsaspekter med mål och mätetal 
hanteras på uppföljningsmöten som hålls löpande. 
Under 2023 fortsatte klimatriskarbetet att 
utvecklas och ett systemstöd för bedömning 
handlades upp. I ett projekt har en klimatriskana ­
lys utifrån krav i EUs taxonomi upprättats. 
I Aros Bostads affärs  plan ingår 
målet att redovisa klimatrisker i 
enlighet med TCFD (Task Force 
for Climate­related Financial 
Disclosures). Det är första 
gången Aros Bostad redo ­
visar i enlighet med dessa 
Biologisk mångfald Klimatanpassning 
riktlinjer vilket innefattar styrning, strategi, risk ­
hantering och mätetal. Ambitionerna är att följa 
rekommendationerna i största möjliga utsträckning 
med syftet att delge information om de risker och 
möjligheter som övergången till ett samhälle med 
krav på lägre koldioxidutsläpp innebär. 
Aros Bostad har integrerat arbetet med klimat 
i affärsmodellen och klimatrisker är en av de 
väsentliga hållbarhetaspekter som bolaget arbetar 
löpande med. Under 2023 har klimatriskanalys 
genomförts för samtliga förvärv och klimatrisker 
såväl som klimatpåverkan i planerad byggnation är 
en del av den due diligence­process som genomförs 
inför eventuell transaktion. Aros Bostads 
hållbarhetschef sitter med i den grupp 
som hanterar investeringsförslag. 
Arbetet med klimatriskhante ­
ring genom projekten stärks 
och utvecklas löpande. Den är 
integrerat i styrning, strategi, 
riskhantering och mätetal. 
Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål 
A Styrelsens övervakning av 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter. 
 
Sidorna 11, 18
A Klimatrelaterade risker och 
möjligheter organisationen 
har identifierat. 
 
Sida 33
A Organisationens processer 
för att identifiera klimatrelate­
rade risker. 
 
Sidorna 11, 18, 29 ­33
A Organisationens indikatorer 
för att utvärdera klimatrelate­
rade risker och möjligheter. 
 
Sidorna 13 ­18
B Ledningens roll avseende 
bedömning och hantering av 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter 
 
Sidorna 11, 18, 33
B Påverkan från risker och 
möjligheter på organisatio­
nens verksamhet, strategi och 
finansiella planering. 
 
Sida 33
B Organisationens processer 
för hantering av klimatrelate­
rade risker. 
 
Sidorna 11, 18, 29 ­33
B Utsläpp av Scope 1, 2 och 
3 enligt Greenhouse Gas 
Protocol. 
 
Sida 14
C Beredskapen av organisa­
tionens strategi med hänsyn 
till olika klimatrelaterade 
scenarier. 
Sida 33
C Integration av ovanstående 
processer i organisationens 
generella riskhantering. 
 
Sidorna 11, 18, 29 ­33
C Mål för att hantera 
klimatrelaterade risker och 
möjligheter. 
 
Sidorna 12 ­13, 15­18
har även interna riktlinjer för arbetet med att 
bedöma och stärka biologisk mångfald i projekten 
tagits fram. 
Under 2023 har två utökade rapporter avseende 
biologisk mångfald tagits fram i pågående projekt, 
i linje med ny projekteringsanvisning och intern 
riktlinje. 
Ektorpsbacken i Nacka planerades med hänsyn till det närliggande ekosystemet. Bottenvåningen 
utgörs av ett genombrutet garage som släpper in både luft och ljus. Genom att välja en öppnare 
parkeringslösning i bottenplan i stället för ett underjordiskt garage kan den naturliga vattentill­
förseln till träd och växter bibehållas, vilket är positivt ur ett ekologiskt perspektiv. En viktig aspekt 
i projektet var att behålla de gamla träden på platsen, framför allt de ekar som också givit namn till 
projektet. Ekar utgör ett viktigt habitat som bidrar till att upprätthålla en ekologisk artrikedom.
 Ektorpsbacken var Aros Bostads första Svanencertifierade bostadsprojekt; där 29 av 44 poäng 
uppnåddes. Utöver obligatoriska 17 poäng togs poäng inom områden som Aros Bostad arbetar 
aktivt med, däribland gröna grepp där åtgärder för ökad biologisk mångfald ingår.
Gröna grepp i Ektorpsbacken, Nacka
I tabellen nedan återges var  
i Årsredovisningen information  
om rekommenderade upplysningar 
återfinns. 
•
•
•

===== SIDA 19 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
19
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Trygghet, säkerhet och hälsa
Sunda hus i giftfria material 
Aros Bostad certifierar sedan 2021 alla projekt 
i pågående produktion med Svanen. Det är en 
garant för att byggnadens påverkan på människa 
och miljö granskas ur ett livscykelperspektiv. 
Svanen ställer krav på bland annat energianvänd ­
ning, kemiska produkter, byggprodukter ­ och 
varor samt en rad innemiljöfaktorer. Aros Bostad 
har under 2023 påbörjat arbetet med att ställa om 
Aros Bostad vill skapa en god och säker arbetsmiljö för anställda och samarbets-
partners. För bostadsproduktionen ligger fokus på sunda material i konstruktion 
och inredning, samt att skapa trygga och inkluderande bostadsområden. 
Under 2023 har fyra projekt slutförts med Svanencertifiering; Slottsparken Bro i Upp -
lands Bro, T2 Fabriksparken i Sundbyberg, Alba i Bromma och Ektorpsbacken i Nacka.
T2 Fabriksparken, Sundbyberg
Slottsparken Bro, Upplands Bro
Alba, Bromma
 Ektorpsbacken, Nacka
mot Svanens nya kriteriedokument, Svanen Nya 
Byggnader och kommer att inleda certifiering mot 
det nya kriteriedokumentet under 2024. 
Under 2023 har fyra projekt slutförts med Sva ­
nencertifiering; Slottsparken Bro i Upplands Bro, 
T2 Fabriksparken i Sundbyberg, Alba i Bromma 
och Ektorpsbacken i Nacka. Projekten repre ­
senterar såväl småhus som flerbostadshus som 
genomförts med olika byggsystem. 
Trygga bostadsområden 
Aros Bostad vill bygga välplanerade och målgruppsanpassade bostäder och 
inkluderande bostadsområden med hög trygghet och sociala ytor som bidrar 
till välbefinnande för de boende. För att lyckas med detta görs analyser kring 
vilka som kan komma att bo i bostäderna som ska byggas och vad deras behov 
kan vara. Utifrån detta utformar vi sedan bostäderna och området omkring. 
Aros Bostad har fortsatt att förtydliga arbetet med trygghet i tidiga skeden 
och under 2023 beslutades projekteringsanvisningar inom hållbarhet 
där trygghet ingår som ett område. Vi har även fattat beslut att gå över på 
BoTryggt2030s digitala verktyg för att säkerställa projektering och genom ­
förande ur ett trygghetsperspektiv. Användande av detta verktyg kommer 
även generera bättre nyckeltal att styra och följa upp trygghet på. 
Mål
Aros Bostad 
skapar trygga 
bostads områden
Utfall
NKI Säkerhet
67
Mål
Aros Bostad 
bygger sunda hus 
i giftfria material
Utfall
Svanenprojekt av  
på  gående projekt 
13/14
•

===== SIDA 20 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
20
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Nöjd Kund Index
Att ha nöjda kunder är centralt för en framgångsrik verksamhet och 
Aros Bostad har som långsiktigt affärsplanemål att vara bland topp tre i 
branschen avseende Nöjd Kund Index (NKI). Aros Bostad deltar i en obero­
ende bransch gemensam mätning genomförd av Prognoscentret. De tre faktorer 
som är mest centrala för resultatet är pålitlighet, bostadens kvalitet och personal. Aktivt arbete 
med att analysera resultaten och utforma processer för att säkerställa förbättrade resultat genom­
förs löpande. Under året har till exempel ett incitamentsprogram för gemensam målsättning med 
projekt entreprenör lanserats, en ny organisationsstruktur kring Aros Bostads eftermarknad imple­
menterats samt så har justeringar kring möjliga tillval för Aros bostäder genomförts.
T2 Fabriksparken
 Sundbyberg
 
56
Ordonnansen V
 Stockholm
 
67
Ektorpsbacken
 Nacka
 
77
2023
63 
Säkra byggarbetsplatser utan skador 
Byggbranschen är historiskt sett en riskfylld 
bransch med höga olyckstal. Alla som arbetar  
för Aros Bostad ska ha en god arbetsmiljö.  
Aros Bostad har ingen egen entreprenadverksam ­
het, utan affärsmodellen bygger på anlitande av 
entreprenörer som ansvarar för genomförandet  
av byggprojekten. Entreprenören har därigenom 
vanligtvis samordningsansvar för arbetsmiljö­
arbetet vilket 
innebär att de 
självständigt 
ansvarar för 
arbetsmiljön  
på byggarbets­
platsen.  
Mål
Aros Bostad har säkra 
byggarbetsplatser
Utfall
Antal olyckor
6
Det blir därigenom viktigt för Aros Bostad som 
beställare att påverka genom skarp och tydlig 
kravställning och noggrann uppföljning och dia ­
log. Under 2023 skärpte vi de interna rutinerna 
för arbetsmiljö  delegation. 
Aros Bostads mål är olycksfria byggarbets ­
platser där ingen skadar sig och där inga positiva 
testresultat från alkohol ­ och drogtester förekom ­
mer. Under 2023 noterades 6 olyckor (9). Tre av de 
rapporterade olyckorna föranledde sjukfrånvaro.
Arbetsrelaterade skador 2023
Typ Antal
Antal/
bostad 
Tillbud 13 0,01
Olycka 6 0,005
 varav olycka med sjukfrånvaro 3 0,002
Dödsfall – –
•

===== SIDA 21 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
21
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
God beställarkompetens och dialog 
Alla som arbetar för Aros Bostad ska ha en god arbetsmiljö. Sunda  
leverantörsled med anständiga arbetsvillkor och mänskliga rättig­
heter är självklara. Vi har ingen egen entreprenadverksamhet, men styr 
produktionen och leverantörer genom kravställning och uppföljning. 
Aros Bostads affärsmodell innebär att en stor del av värdekedjan 
ligger utlagd på olika typer av leverantörer. Detta ställer höga krav på 
en god beställarkompetens för att hantera identifierade hållbarhets ­
risker och möjligheter och styra den påverkan vår verksamhet ger 
upphov till. 
Leverantörsuppföljning 
Relevanta leverantörer som Aros Bostad använder sig av regelbundet 
innefattar bland annat arkitekter, projektörer, lantmätare och mäk ­
lare. Inom projektgenomförande är våra byggentreprenörer, som 
företrädesvis tecknas på totalentreprenad, en stor och viktig partner 
som också räknas som Aros Bostads väsentliga leverantörer. Dessa 
genomgår en mer detaljerad kontroll och uppföljning från avtals ­
tecknande till avtalsuppföljning, där löpande uppföljning i projekten 
såväl som genom revisioner under byggproduktion ingår. 
Aros Bostad har som mål att alla väsentliga leverantörer är kontrol ­
lerade och godkända. Kontroller görs i samband med ingående av 
avtal såväl som löpande och innefattar ekonomisk ställning, kontroll 
av säkerhet som fås av entreprenör samt löpande bevakning av 
eventuella förändringar i motparters kreditvärdighet. Detta lägger 
grunden till en gedigen kontroll inför avtalsingående och en bättre 
uppföljning som ger oss möjlighet att agera i tid om entreprenören 
skulle hamna på obestånd. 
Uppförandekod och visselblåsning 
Aros Bostads uppförandekod för leverantörer tecknas av kontrakt ­
spart i respektive byggentreprenad såväl som övriga leverantörer, 
exempelvis mäklare. Vår interna uppförandekod omfattar alla 
medarbetare inklusive styrelseledamöter och konsulter som arbetar 
på uppdrag av Aros Bostad. Våra uppförandekoder baseras på de 
tio principerna i FNs Global Compact samt den internationella 
arbets organisationens (ILOs) kärnkonventioner. Den interna upp­
förandekoden baseras även på Institutet mot mutors Näringslivskod. 
Brott mot uppförandekoden kan rapporteras anonymt genom 
Aros Bostads visselblåsartjänst, som är en extern tjänst och går till 
oberoende part. Inga ärenden inkom i systemet under 2023. 
Det sunda bolaget
Gestaltning och projektering
En framgångsfaktor i ett aktivt 
hållbarhetsarbete är samverkan 
och dialog med de aktörer som 
vi har i värdekedjan. Under året 
har dialog förts med ett flertal 
intressentgrupper såsom arki­
tekter, leverantörer och entreprenörer. 
En del i detta arbete har även varit framtagande och beslut av 
ett nytt styrdokument; Aros Bostads ambition för gestaltning 
och projektering. Syftet är att med dokumentet förtydliga våra 
krav och ambitioner, för att lägga grunden till framgångsrika 
samarbeten med leverantörer och entreprenörer såväl som 
arkitekter och kommuner. 
Affärsetik, antikorruption och transparens är viktiga frågor för ett hållbart företagande, såväl 
som ett systematiskt arbete med uppföljning och dialog i leverantörskedjan. Aros Bostad ska 
spegla det samhälle vi är en del av och ha nöjda medarbetare som utvecklas. 
Mål
Aros Bostads väsentliga 
leverantörer är granskade 
och godkända 
Utfall
100%
Mål
Sund företagskultur på 
Aros Bostad med nöjda 
medarbetare
Utfall
Nöjda medarbetare, 
rekommendationsvilja  
(eNps) >50
47
Män         Kvinnor
Aros Bostad är ett inkluderande och jämställt bolag
Könsfördelning, % (per den 31 december 2023)
Anställda
Koncernledning  
(8 personer)
Styrelse  
(8 personer)
46   54 37  63 63  37
Vi kallar det en 
hållbar helhet
Aros Bostads ambition
för arkitektur och 
projektering
Version 1.0 2023
•

===== SIDA 22 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
22
Årsredovisning 2023
Verksamhet
Hållbarhet
  Bostäder som bidrar till platsen, 
miljön och samhället
 Miljö och klimat
 Trygghet, säkerhet och hälsa
 Det sunda bolaget
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
Sund företagskultur med nöjda medarbetare 
Aros Bostads medarbetare är vår viktigaste tillgång. Organisationen 
består av kärnkompetenser som säkerställer ansvar för hela proces ­
sen från förvärv och finansiering, genom projektutveckling ­ och 
genomförande, till försäljning och eftermarknad. Målet är friska och 
nöjda medarbetare, som rekommenderar Aros Bostad som arbets ­
plats och som känner att de utvecklas inom bolaget. För att uppnå ett 
långsiktigt lönsamt bolag krävs en inkluderande och jämlik organi ­
sation, som speglar dess kundgrupper och samhället. 
Aros Bostad har under de senaste åren byggt upp en organisation 
som per den 31 december 2023 innefattade totalt 43 heltidsbefatt ­
ningar bestående av 37 heltidsanställda och sex heltidskonsulter. 
Genomsnittsåldern hos de anställda uppgick till 43 år vid motsva ­
rande tidpunkt. 
Nöjd medarbetarundersökning genomfördes i september 2023 
och besvarades av 34 medarbetare. Undersökningen går ut till 
samtliga anställda och konsulter som jobbar för Aros Bostad under 
anställningslika förhållanden. 
Resultatet från årets medarbetarundersökning visar att Aros Bostad 
är en välmående organisation med hög trivsel, med medarbetare 
som är engagerade i sitt arbete, uppskattar sina kollegor och känner 
förtroende för ledningen. Årets eNPS som är ett mått på rekommen­
dationsvilja blev 47 , vilket anses vara ett bra resultat, men är en 
försämring från tidigare 71 och 72 och under vårt mål på 50. Om 
man räknar medelvärdet för rekommendationsviljan landar det på 
8,6 av 10. 
Nöjda medarbetare Mål 2023 2022
Självupplevd hälsa, % >85 79,4 83,3
Upplevelse att ha rätt  
kompetens för att utföra  
ett bra arbete, % >90 97,1 96,6
Känsla av delaktighet hos 
medarbetarna, % >80 64,7 76,6
Rekommendationsvilja (eNps) >50 47 71
Friskvård 
Aros Bostad har ett avtal med Sturebadets läkarmottagning som 
leverantör av företagshälsovård. Avtalet innehåller insatser som 
arbetsmiljö ­ och hälsoundersökningar samt andra åtgärder utifrån 
den enskildes eller gruppens behov. Alla anställda erbjuds vartannat 
år en hälsoundersökning vilken genomfördes 2022. Även de konsulter 
som arbetar för Aros Bostad kan utnyttja avtalet till avtalat pris men 
på egen bekostnad. 
•

===== SIDA 23 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
23
Årsredovisning 2023
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
 Marknad
 Projektportfölj
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Den utmanande bostadsmarknaden från 2023 visar tecken på förbättring under 2024 
Aros Bostad utvärderar kontinuerligt 
förutsättningarna för varje produkt och 
marknad genom en kombination av externa 
rapporter och intern analys. Behovet av 
kvalitativa bostäder i Stockholmsområdet 
bedöms vara fortsatt stort och efterfrågan 
förväntas öka i takt med ett minskat utbud 
av nyproducerade bostäder och ett stabili-
serat ränteläge. 
Utmanande bostadsmarknad 2023 
Geopolitisk oro, hög inflation, stigande räntor 
och en rekordsvag krona hade stor inverkan på 
bostadsmarknaden under 2023. Höjda bolåne­
räntor i kombination med ökade levnadskostnader 
och en allmän marknadsoro påverkade hushållens 
betalningsförmåga, vilket medförde  priskänsliga 
och avvaktande bostadsköpare. Osäkerhet kring 
prisutveckling och möjlighet att sälja sin befint liga 
bostad vid köp av ny bostad påverkade särskilt 
nyproduktionsmarknaden, där kunderna ofta 
fattar köpbeslut långt innan de kan tillträda 
bostaden. De senaste månaderna har antalet sålda 
bostäder varit 5 procent högre jämfört med samma 
period föregående år, men nästan 20 procent färre 
jämfört med samma period för ett par år sedan. 
Omsättningen är i allmänhet högre under hög ­
konjunkturer och lägre under lågkonjunkturer. De 
markant lägre försäljningsvolymerna kan delvis 
förklaras av att det kommit ut färre nya objekt, 
vilket bekräftas av att utbudet inte ökat särskilt 
mycket. SBAB bedömer att omsättningen på 
bostäder kommer att stiga under 2024 och att den 
mot slutet av 2025 närmat sig ett normalläge. 
 
Förväntningar om en bättre  
marknad 2024 
SBAB konstaterar i den första utgåvan av Bomark ­
nadsnytt 2024 att det är en fortsatt utmanande 
marknad, framför allt för nyproduktion, men 
med tecken på förbättring. Hushållens förvänt ­
ningar om framtida prisutveckling skiftade i 
slutet av 2023 och enligt SEBs Boprisindikator 
är det i början av 2024 fler hushåll som tror på 
ökade bostadspriser om ett år än de som tror att 
priserna kommer att sjunka. Enligt Svensk 
Mäklarstatistik visar bostadspriserna tecken 
på återhämtning och ett flertal indikatorer 
såsom ränteläge, befolkningstillväxt och 
utbudsbrist i vissa områden visar på en 
fortsatt långsiktig uppåtgående trend. 
I sin penningpolitiska rapport från 
mars 2024 skriver Riksbanken att 
direktionen håller kvar styrräntan på 
samma nivå men att den troligen kan 
sänkas under mitten av året. SBAB 
bedömer att styrräntan kommer sänkas 
gradvis under året och att den rörliga 
bolåneräntan (3 ­månadersräntan) i stort 
sett följer Riksbanken styrränta. En nedgångs­
period förväntas starta till sommaren och till som­
maren 2025 förväntas de rörliga bolåneräntorna 
ha kommit ned till omkring 3,5 procent i termer 
av snittränta på bolånemarknaden som helhet. De 
långa bundna boräntorna beräknas framöver ligga 
på knappt 4 procent som normalläge. 
 
Fortsatt stort behov av nya bostäder 
Ur ett makroekonomiskt perspektiv utgör 
Storstockholmsregionen en stabil marknad som 
påvisat god efterfrågan på bostäder över tid och 
det finns ett fortsatt stort underliggande behov 
av fler bostäder. Det sammantagna utbudet av 
bostäder är för närvarande stort i Stockholm, men 
utbudet på nyproducerade bostäder är lågt jämfört 
med de senaste åren och en lägre byggtakt medför 
att bristen på moderna bostäder kommer att öka 
ytterligare under de kommande åren. Enligt SBAB 
Booli Housing Market Index (HMI) är det i riket 
som helhet förhållandevis god balans mellan 
nyproduktionen av villor och bostadsrätter och 
efterfrågan på respektive boendeform. För nypro ­
ducerade bostadsrätter och villor råder det balans 
om man ser övergripande till Stockholms län, men 
det är stora skillnader mellan de olika kommu ­
nerna i regionen där flertalet kommuner inom 
Aros Bostads hemmamarknad har underskott på 
såväl villor som bostadsrättslägenheter. 
 
Antalet påbörjade bostäder  
på rekordlåga nivåer 
Enligt Konjunkturinstitutets månatliga barometer 
förväntar sig husbyggarna i årets första undersök ­
ningar ett minskat byggande kommande kvartal, 
även om förväntningarna inte är lika negativa 
som förra året. Hög byggtakt och brister på olika 
produktionsfaktorer har under de senaste två åren 
föranlett ökade kostnader för bostadsbyggande. 
Detta, tillsammans med fallande priser på andra ­
handsmarknaden till följd av räntehöjningar, har 
haft en negativ inverkan på bostadsbyggandet. 
Vissa hinder för byggandet kvarstår såsom avvak ­
tande efterfrågan på bostäder och tillgängligheten 
av finansiering, samtidigt som Inköpschefsindex 
visar att stora produktionshinder såsom bristen på 
material och arbetskraft minskat. SBAB konstaterar 
i första utgåvan av Bomarknadsnytt 2024 att det 
kraftigt nedpressade bostadsbyggande bidrar till 
den låga BNP­tillväxten och med tiden leder till 
en allt större bostadsbrist. 
 
Svagt stigande bostadspriser 
Svensk mäklarstatistik visar att priserna för bo ­
stadsrätter i Storstockholm fluktuerat under det 
senaste året, med en nedgång under andra halv ­
an som hämtats igen i ökade priser under början 
av 2024, för att under februari landa på i stort 
sett samma nivåer som för ett år sedan. Det har 
inte gått att se någon påtaglig direkt negativ 
effekt från de kraftiga avgiftshöjningar som i   
januari antogs av många bostadsrättsföreningar. 
Generellt sett förutspår de flesta banker och 
mäklare att bostadspriserna kommer stiga något 
under 2024. Handelsbanken räknar med att den 
idag svaga omsättningen på bostäder återhämtar 
sig under året, samt att bostadspriserna går från 
att vara stillastående till att återigen börja öka 
svagt. SBAB förutspår något stigande bostads ­
priser från sommaren 2024, medan Nordea tror 
att botten är nådd men att det dröjer ytterligare 
innan priserna stiger mer direkt. Danske Bank 
står fast vid att hushållens finansiella situation 
gradvis förbättras då fundamentala faktorer  
som sysselsättning, reallöneutveckling, finan­
siellt sparande ökat vilket stödjer en positiv 
prisutveckling. 
 
•

===== SIDA 24 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
24
Årsredovisning 2023
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
 Marknad
 Projektportfölj
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Projektportfölj per den 31 december 2023
Namn Kommun
Aros  
Bostads
andel, % 1)
Fond /  
Joint Venture  
/Egen Regi
Ljus  
BTA,
kvm
Antal 
bygg­ 
rätter
Mark­
anvisning
Detaljplan  
för bostäder  
vid förvärv
Aktuell  
status 
detaljplan 
Bygg ­ 
start
Est. 
första  
inflytt
Produktionsstartade projekt
1 T2 Fabriksparken Sundbyberg 52 Joint Venture 2) 8 995 99 Nej Laga kraft Laga kraft Q3 2021 Q1 2023
2 Invernesshöjden etapp 2 Danderyd 20 Aros Bostad IV 12 987 153 Nej Antagen Laga kraft Q3 2021 Q2 2024
3 Ekerövallen etapp 2 Ekerö 100 Egen regi 2 985 21 Ja Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q3 2023
4 Viggby Ängar etapp 2 Täby 100 Egen regi 5 065 46 Nej Planbesked Laga kraft Q2 2022 Q2 2024
5 Tallbacken småhus Södra Huddinge 51 Joint Venture 3) 2 160 15 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q2 2024
6 Slottsparken Upplands­Bro 100 Egen regi 5 250 39 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q3 2023
7 T1 Fabriksparken Sundbyberg 52 Joint Venture 2) 8 548 92 Nej Laga kraft Laga kraft Q2 2022 Q4 2023
8 Tallbacken flerbostäder Huddinge 10 Aros Bostad IV 3) 10 924 156 Nej Laga kraft Laga kraft Q4 2022 Q1 2025
9 Femöringen Järva krog Solna 100 Egen regi 15 632 213 Nej Laga kraft Laga kraft Q1 2023 Q4 2025
10 Invernesshöjden etapp 3 Danderyd 20 Aros Bostad IV 12 278 170 Nej Antagen Laga kraft Q2 2023 2026
11 Ekerövallen etapp 3 Ekerö 100 Egen regi 3 194 22 Ja Laga Kraft Laga Kraft Q3 2023 Q1 2025
12 Ceremonimästaren Stockholm 100 Egen regi 3 372 20 Ja Laga Kraft Laga Kraft Q3 2023 Q1 2025
13 Hildurs Trädgårdar Uppsala 50 Joint Venture 4) 4 250 25 Nej Planbesked Laga kraft Q3 2023 Q2 2025
14 Viggby Ängar etapp 3 Täby 100 Egen regi 7 724 111 Nej Planbesked Laga kraft Q4 2023 Q4 2025
Summa 103 364 1 182
Projekt under utveckling (15­61) 475 010 4 955
SUMMA SAMTLIGA PROJEKT 578 374 6 137
1) Aros Bostads andel av vinst från projekt i fond Aros Bostad IV uppgår till 20 procent, ägandet i motsvarande projekt uppgår till cirka fem procent.
2) Joint Venture med Varma.
3)  Joint Venture med Frentab. 
4)  Joint Venture med Stams Fastigheter och Tsering Capital. 
 Projekt har sålts som hyresrättsfastighet. 
Samtliga  
projekt, se 
sid 75­76
■ Antagen/
 Laga kraft, 31%
■ Samråd/
 Granskning, 33%
■ Planbesked, 31%
■ Översiktsplan, 5%
■ Egen regi, 74%
■ Aros Bostad IV, 14%
■ Joint Venture, 12%
■ Bostadsrätter, 89%
■ Hyresrätter, 11%
■ Stockholm, 23%
■ Täby, 15%
■ Danderyd, 12%
■ Vallentuna, 10%
■ Solna, 10%
■ Uppsala, 7%
■ Sundbyberg, 6%
■ Ekerö, 4%
■ Huddinge, 3%
■ Haninge, 3%
■ Strängnäs, 3% 
■ Sollentuna, 2%
■ Upplands-Bro, 1%
■ Upplands Väsby, 1%
■ Södertälje, 1%
■ Gotland, 0,2%
Upplåtelseform, kvm ljus BTA
Legal struktur, kvm ljus BTA
Projektstatus, kvm ljus BTA
Kommun, kvm ljus BTAAros Bostads projektportfölj innefattar attraktiva byggrätter i Storstockholm, Uppsala och Mälardalen. 
När Aros Bostad köper mark finns en tanke om varför vi vill bygga bostäder på just denna plats. Det är 
platser med promenadavstånd till allmänna kommunikationer, service och rekreationsområden.
Projektportfölj
•

===== SIDA 25 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
25
Årsredovisning 2023
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
 Marknad
 Projektportfölj
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Produktionsstartade projekt
1 T2 Fabriksparken Sundbyberg
2 Invernesshöjden etapp 2 Danderyd
3 Ekerövallen etapp 2 Ekerö
4 Viggby Ängar etapp 2 Täby
5 Tallbacken småhus Södra Huddinge
6 Slottsparken Bro Upplands­Bro
7 T1 Fabriksparken Sundbyberg
8 Tallbacken flerbostäder Huddinge
9 Femöringen Järva Krog Solna
10 Invernesshöjden etapp 3 Danderyd
11 Ekerövallen etapp 3 Ekerö
12 Ceremonimästaren Stockholm
13 Hildurs trädgårdar Uppsala
14 Viggby Ängar etapp 3 Täby
Projekt under utveckling
15 Blåslampan Sundbyberg
16 Viggby Ängar brf 4 Täby
17 Brobyholm Strängnäs
18 Tallbacken småhus Norra Huddinge
19 Ormsta Vallentuna
20 Invernesshöjden etapp 4 Danderyd
21 Hägernäs Strand etapp 1 Täby
22 Fransyskan Stockholm
23 Persikan Stockholm
24 Åbyholm Radhus Vallentuna
25 Ryttmästaren Sundbyberg
26 Eds Allé 2 Upplands Väsby
27 Glimten Stockholm
28 Bälinge II etapp 1 Uppsala
29 Guldkaggen Gotland
30 Kalkateljén Södertälje
31 Sjövillan Södertälje
32 Eds Allé 3 Upplands Väsby
33 Ängsbotten Stockholm
34 Eneby Torg Danderyd
35 Vallentuna etapp 1 Vallentuna
36 Hägernäs Strand etapp 2 Täby
37 Bälinge I Uppsala
38 Mörby villatomter Ekerö
39 Mariehovsviken Mariefred Strängnäs
40 Gunsta Uppsala
41 Ekerö Brygga Ekerö
42 Pampas Ekelund etapp 1 Solna
43 Bälinge II etapp 2 Uppsala
44 Kungsberga Ekerö
45 Lillängsvägen Haninge
46 Solsätra Haninge
47 Vallentuna etapp 2 Vallentuna
48 Liljeholmen Stockholm
49 Farsta Strand Stockholm
50 Hägernäs Strand etapp 3 Täby
51 Timmerhuggaren Mörby Danderyd
52 Pampas Ekelund etapp 2 Solna
53 Edsviken Sollentuna
54 Årstafältet Stockholm
55 Slakthusområdet III Stockholm
56 Väsjön Sollentuna
57 Tunadalen Bromma Stockholm
58 Vallentuna etapp 3 Vallentuna
59 Pampas Eklund etapp 3 Solna
60 Förmannen Ella Gård Täby
61 Norra Djurgårdstaden Stockholm
Burgsvik, GotlandBurgsvik, Gotland
29
31
Oaxen, Mörkö
30
Mariefred
17
44
UPPSALA
Bälinge
Gunsta
37
13
40
4328
Projekt 
under ut­
veckling
Produktions­
startade
projekt
STOCKHOLM
Solna
Årsta
Huddinge
Bromma
Danderyd
Täby
Vallentuna
Lidingö
Nacka
Sundbyberg
Upplands Bro
Sollentuna
Ekerö
Färingsö
Upplands Väsby
Haninge
60
34
51
4
331
15
55
102 20
14 16
7
5
6
9
53
18
22
11
44
38
12
19
46
45
26
32
25
3
8
27
24
57
61
48
54
56
41
23
49
Farsta
58
50
59
36
21
4735
5242
•

===== SIDA 26 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
26
Årsredovisning 2023
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
 Marknad
 Projektportfölj
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Livet i Bromma 
Berätta lite om Villa Ekbacken 
Villa Ekbacken är vår hemmarestaurang där vi 
 6­8 gånger om året bjuder in gäster till en kväll 
med riktigt god mat. Vi serverar en 6­rätters 
meny, med hänsyn tagen till säsongen och vilka 
råvaror som är bäst vid varje tillfälle. Anna bakar 
bröd och står för efterrätten medan jag tar hand 
om de andra rätterna. Det ska också nämnas att 
det är en överraskning för gästerna vad de ska  
bli serverade!
Vad vill ni att man ska känna  
efter ett besök hos er?
Hit vill jag gå igen! Det kanske är det finaste  
betyget, att ha återkommande gäster. Det är  
ett kvitto på att de gillar konceptet. Vi hoppas  
att våra gäster känner att de blir omhändertagna 
från början till slut, att det är varmt och personligt 
hela vägen – som att komma hem till någon och 
så är det ju också bokstavligen. 
Finns det något som ni kan säga  
om huset som ni bor i?
Vi gillar arkitekturen och att huset är i tre plan 
kan ju vara både positivt och negativt. När vi har 
Villa Ekbacken är det en stor fördel att ha flera 
plan. Det blir en del springa i trappor, men sam­
tidigt väldigt praktiskt när man är en stor familj. 
När vi flyttade hit var vi två vuxna och fyra barn 
så vi behövde ganska många rum och stora ytor. 
Vi uppskattar den tegelliknande fasaden och de 
stora terrasserna, samt att vi har så mycket natur 
runt omkring oss med ekar, tallar och inte minst 
att det är väldigt nära Mälaren. 
Vad är det bästa med att bo i Bromma? 
Vi bor i en del av Bromma som vi gillar väldigt 
mycket. Här är det nära till vattnet, skogen och 
naturen, vilket passar oss väldigt bra. På sommaren  
brukar vi gå ner till klipporna precis nedanför 
huset eller gå ett par hundra meter till Nockeby­
klipporna för att sola och bada. Vi är ofta på 
Kärsön och Lovön för en löptur eller cykeltur  
och vi har också upptäckt att det finns bra  
ställen att plocka blåbär och svamp. Eftersom  
vi är så matintresserade är det bra att ha Garpes 
Livs så nära. Det måste vara en av de bästa  
köttdiskarna i Sverige!
Hur arbetar ni med hållbarhet  
och lokala råvaror?
Vi tycker det är viktigt med att leva ett liv med 
hänsyn tagen till miljö och hållbarhet, att slänga 
så lite som möjligt och göra god mat på det vi har 
i kylen eller i frysen till vardags. När det är säsong 
för olika råvaror brukar vi själva plocka det ute i 
naturen, till exempel blåbär, lingon, fläder, och  
gräslök. På våren, sommaren och en bit in på  
hösten har vi vår kryddträdgård som försörjer 
oss med färska kryddor. Ibland har vi haft vilt på 
menyn och då har vi fått tag i vilt från Mälardalen. 
Vad är ni mest stolta över  
i er verksamhet? 
Dels att det inte bara stannade vid en idé som  
det ofta gör, utan att vi faktiskt tog steget och full­
följde idén till verklighet. Jag är också väldigt stolt 
över rätterna vi serverar, bra råvaror och mycket 
kärlek i varje liten detalj som gör en bra helhet.
På Tyska Bottens väg i Bromma bygger Aros Bostad 20 stilrena stadsradhus i tre plan,  
som samspelar med både naturen och den omkring liggande bebyggelsen. Ett stenkast  
bort på Ferievägen 64 bor Andreas och Anna, som sedan två år tillbaka driver hemma-
restaurang i ett parhus från Aros Bostads projekt Nockebyn. 
Ceremonimästaren, Bromma
Vi uppskattar den tegel -
liknande fasaden och de 
stora terrasserna, samt 
att vi har så mycket natur 
runt omkring oss med 
ekar, tallar och inte minst 
att det är väldigt nära 
Mälaren. 
•

===== SIDA 27 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
27
Årsredovisning 2023
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
 Marknad
 Projektportfölj
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
1  7  T2 och T1 Fabriksparken  (Sundbyberg)
Fabriksparken är en helt ny stadsmiljö i centrala Sundbyberg 
med bostäder, restauranger, butiker, skola och kontor. Det nya 
området är beläget längs med Bällstaån och granne med den 
prisbelönta Marabouparken. Här genomför Aros Bostad projekt 
med 191 lägenheter fördelade på två byggnader runt en inner ­
gård. Fabriksparken är uppdelat i två bostadsrättsföreningar.
Plats: Sundbyberg
Antal bostäder: 191
Status: Första och andra brfen är produktionsstartade.  
Första brf:en är slutsåld och inflyttad.
Inflyttning:  Inflyttning T1 från Q4 2023.
2  10  20  Invernesshöjden  (Danderyd)
Vid Inverness i södra Danderyd utvecklar Aros Bostad ett  
nytt bostads  kvarter. Läget erbjuder optimala kommunikationer 
och ett stenkast bort finns även service, fina grönområden och 
det vackra Stocksundet. Projektet är uppdelat i fyra etapper. 
Etapp två, tre och fyra är sålda och produceras som hyresrätts ­
fastigheter. Första brfen är slutsåld och färdigställd.
Plats: Inverness, Danderyd
Antal bostäder:  Cirka 388
Status: Andra och tredje etapperna är sålda och produktions ­
startade. Fjärde etappen är såld. 
Inflyttning:  Andra etappen från våren 2024. Tredje etappen 
från 2026. 
3  11   Ekerövallen (Ekerö)
Inbäddat i ett uppvuxet villaområde ligger Ekerövallen med en 
lugn och charmig atmosfär. Läget erbjuder närhet till Mälaren, 
förskolor, skolor, livsmedelsbutiker, idrottsanläggningar och  
goda kommunikationer. Projektet är uppdelat i två bostadsrätts­
föreningar, Gällsta och Ekerövallen Sjösidan. 
Plats: Ekerö
Antal bostäder: 43
Status: Första brf:en inflyttad och andra brf:en är produktions ­
startad. 
Inflyttning:  Från hösten 2023 i första etappen.
4   14   16  Viggby Ängar (Täby)
Invid Viggby ängar i Viggbyholm bygger Aros Bostad ett nytt  
bostadskvarter med bostäder i varierande storlek och karaktär.  
Läget erbjuder goda kommunikationer och närhet till grön­
områden och båthamnen vid Stora Värtan. Projektet är 
uppdelat i fyra etapper varav den första och tredje är sålda som 
hyresrättsfastigheter. Första etappen är färdigställd.
Plats: Viggbyholm, Täby
Antal bostäder:  Cirka 172
Status: Andra etappen är produktionsstartad. Tredje etappen 
är produktionsstartad och såld. 
Inflyttning: Andra etappen från våren 2024.
5  8  18  Tallbacken Snättringe  (Huddinge)
Aros Bostad bygger, tillsammans med JV ­partnern Frentab,  
ett nytt bostadsområde fördelade på flerbostadshus och  
radhus. Fastigheterna är belägna i ett naturområde utmed  
Gamla Stockholmsvägen, angränsande till befintliga bostads­
områden samt Källbrinks idrottsplats och skola. Området har 
goda kommunikationsmöjligheter och direkt närhet till  
Gömmarens naturreservat. 
Plats: Snättringe, Huddinge
Antal bostäder:  Cirka 191
Status: Första etappen av radhus produktionsstartade.  
Fler bostadshusen är sålda och produceras som hyresrätter. 
Planerad inflyttning:  Från vår 2024 i första etappen radhus. 
•

===== SIDA 28 =====

INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
28
Årsredovisning 2023
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
 Marknad
 Projektportfölj
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
6  Slottsparken (Upplands ­Bro)
Bro Mälarstad är en ny naturnära stadsdel i Uppland ­Bro.  
Vid Mälarens strand anläggs en småbåtshamn, strand  promenad 
och badplats. En gång ­ och cykelväg förbinder bostadsområdet 
med Bro stationsområde. Aros Bostad bygger radhus med trä­
stommar, enligt vårt koncept för hållbara och prisvärda småhus 
av god kvalitet.
Plats: Bro Mälarstad, Upplands ­Bro
Antal bostäder:  39
Status: Sälj­ och produktionsstartat. 
Planerad inflyttning:  Från hösten 2023.
9  Femöringen Järva Krog  (Solna)
I den nya stadsdelen Järva Krog bygger Aros Bostad ett fler­
bostadshus bestående av 213 lägenheter. En levande gatumiljö 
med restauranger, kontor, handel, hotell och omsorg blandas 
med bostäder för att skapa en hållbar stadsdel. Projektet är  
sålt och produceras som hyresrättsfastigheter. 
Plats: Järva Krog, Solna
Antal bostäder:  213
Status: Produktionsstartat, sålt som hyresrätter. 
Planerad inflyttning:  Från 2025.
13  Hildurs Trädgårdar (Uppsala)
Aros Bostad bygger, tillsammans med JV ­parten Stams  
Fastigheter, 25 välplanerade radhus med flexibla lösningar för 
att passa familjens behov. Radhusen har både takterrass och 
uteplats för att öka möjligheten till måltider under bar himmel. 
I Hildurs Trädgårdar finns de bästa förutsättningarna för att  
kunna leva det sköna livet i ett lugnt villakvarter med centralt 
läge med närhet både till skola, förskola och natur. 
Plats: Luthagen, Uppsala 
Antal bostäder:  25
Status: Produktionsstartat. 
Planerad inflyttning:  Från 2025. 
12  Ceremonimästaren (Stockholm)
På Tyska Bottens väg i Bromma bygger Aros Bostad 20 stilrena 
stadsradhus i tre plan. Radhusen samspelar med både natur och 
den omkringliggande bebyggelsen, vackert belägna i en sluttning 
med uppvuxna träd. Ceremonimästaren blir ett område för den 
moderna familjen i ett befintligt bostadsområde med naturen 
runt knuten. Området erbjuder många former av rekreation 
i Judarskogens naturreservat samt närhet till både strand­  och 
klippbad vid Mälaren. Bara ett par minuter bort med buss eller  
bil finns även Brommaplans serviceutbud.
Plats: Bromma, Stockholm
Antal bostäder:  20
Status: Produktionsstartat. 
Planerad inflyttning:  Från 2025. 
•

===== SIDA 29 =====

29
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
 Strategiska risker
 Finansiella risker
 Operationella risker
 Regelefterlevnad
 Hållbarhetsrisker
 TCFD ­redovisning
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Riskhantering
Riskstyrning och verksamhetens risker 
Att tillämpa riskstyrning i samtliga delar av verk ­
samheten är av fundamental vikt för att bibehålla 
långsiktig lönsamhet, stabilitet och för att säker ­
ställa att Aros Bostads nuvarande och framtida 
affärsmål uppnås. 
Riskhanteringen inbegriper arbetet med finan­
siell intern kontroll, vilket syftar till att bland 
annat säkerställa ändamålsenliga och effektiva 
kontroller avseende den finansiella rapporteringen. 
Strategiska risker
RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING
Politiska och 
ekonomiska 
beslut
Politiska och ekonomiska beslut 
från myndigheter och institu­
tioner påverkar bostadsköpares 
möjlighet till bostadsköp.
Aros Bostad bevakar den politiska och ekonomiska utveck­
ling som kan komma att påverka verksamheten, men gör 
bedömningen att vi har begränsade möjligheter att på egen 
hand påverka politiska och ekonomiska beslut. Påverkans­
arbetet bedrivs därför främst genom medlemsorganisationer, 
så som Stockholms Handelskammare. 
 
I syfte att förbereda organisationen på eventuella konse­
kvenserna av förändrade möjligheter till bostadsköp arbetar 
Aros Bostad bland annat aktivt med att skapa en diversifie­
rad byggrättsportfölj och får därigenom en bredd i bolagets 
potentiella kunder. Vidare har vi etablerat en organisation 
med förmåga till en snabb anpassning till förändringar.
Geopolitiska 
händelser
Globala geopolitiska händelser 
och osäkerhet på finansiella 
marknader kan påverka bostads ­
marknaden negativt.
Aros Bostad har inte möjlighet att påverka geopolitiska 
händelser, varför hanteringen av dessa risker utgörs av 
bevakning och analys. De effekter av geopolitiska händelser 
som vi har att hantera redovisas under övriga risker, såsom 
exempelvis Ekonomiska läget.
Målsättningen med Aros Bostads riskhantering är att identifiera, utvärdera och begränsa 
risker kopplade till verksamheten. Nedan redogörs för de risker som bedöms som väsentliga 
för vår verksamhet och framtida utveckling samt hur dessa hanteras. 
Bankers 
intressen 
Bankernas intressen och krav 
kan ha en negativ påverkan på 
bostadsrättsföreningars och 
bostadsrättslägenheters ekono ­
miska attraktivitet för bostads ­
köpare.
Aros Bostad ser löpande över möjligheterna att  motverka 
risken för att bankers intressen och krav kan påverka 
bostadsrättslägenheters ekonomiska attraktivitet för 
bostadsköpare. Bland annat har Aros Bostad i vissa av sina 
bostadsrättsprojekt infört en så kallad räntekompensation, 
vilket innebär att vi träffar en överenskommelse med aktuell 
bostadsrättsförening om att kompensera föreningen för 
ränteökningar under en viss period. 
Aros Bostad för också en kontinuerlig dialog med de banker 
som finansierar projekten – gällande möjligheterna att 
utveckla samarbetet med bankens avdelning för bolån och 
tillse en kunskapsöverföring gällande aktuellt projekt för att 
säkerställa att bostadsrättsköpare erhåller förmånliga villkor 
för sina bolån. 
Medarbetare Aros Bostad är beroende av 
nyckelpersoner
Aros Bostad har aktivt rekryterat personal med  överlappande 
kompetens och ansvarsområden i syfte att säkerställa konti­
nuitet vid förlust av enskilda medarbetare.
Aros Bostads sammangående med Besqab kommer att 
öka antalet medarbetare och funktioner och därigenom 
möjligheter att fördela arbetsuppgifter. Därutöver kommer 
sammangåendet att stärka medarbetarnas utvecklings­
potential ­ vilket säkerställer en bättre successionsstruktur. 
Aros Bostad kommer som en del av den pågående integra­
tionsprocessen med Besqab att utveckla arbetsbeskriv­
ningarna för olika funktioner samt dokumentationen av 
de processer som Aros Bostad tillämpar; vilket minskar 
personberoende genom att säkerställa möjligheten att  
ersätta enskilda medarbetare.
Utsläpp av 
koldioxid
Utsläpp av koldioxid i värdeked­
jan kopplat till materialproduk­
tion, transporter och produktion 
och drift av byggnad ger upphov 
till en negativ påverkan på 
klimatet.
Aros Bostad jobbar aktivt med att minska klimatavtrycket 
i projektprocessen – från förvärv till projektutveckling och 
genomförande. Likaså arbetar vi löpande med att minska 
klimatavtrycket i driftskedet för byggnaderna. Aros Bostad 
styr frågan från affärsplan och hållbarhetsstrategi och 
hållbarhetspolicy vidare genom projekteringsanvisningar 
och riktlinjer i projekten. Miljö och klimat är ett fokusområde 
där mål finns på minskat klimatavtryck 2025 (–25%), 2030 
(–50%) och klimatneutralitet till 2045.
Verksamhetens identifierade risker är uppdelade 
i finansiella, strategiska, operationella, regelefter ­
levnad samt hållbarhetsrisker. Hållbarhetsrisker 
rör miljö ­, sociala­ samt styrningsfrågor kopplade 
till verksamhet, affärsförbindelser, produkter eller 
tjänster, där risk finns för allvarliga konsekvenser. 
Genomgång och värdering av riskerna genomförs 
årligen.
•

===== SIDA 30 =====

30
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
 Strategiska risker
 Finansiella risker
 Operationella risker
 Regelefterlevnad
 Hållbarhetsrisker
 TCFD ­redovisning
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Strategiska risker
RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING
Mark Det råder brist på attraktiv mark 
och förvärvsobjekt till rimligt pris 
på marknaden.
Aros Bostad har över tid förvärvat byggrätter i en sådan 
omfattning att den befintliga byggrättsportföljen möjliggör 
att starta projekt under åtminstone kommande två till tre år. 
Därutöver kommer sammanslagning med Besqab medföra 
att Aros Bostad kommer i besittning av ytterligare attraktiva 
byggrätter.
Utöver Aros Bostads arbete med att förvärva en attraktiv 
byggrättsportfölj har även en flexibel och erfaren projekt­
organisation etablerats med förmåga att anpassa projekten 
efter förutsättningarna, så som exempelvis högre byggrätts­
priser.
Negativa 
prognoser
Negativa prognoser om bostads ­
marknaden resulterar i minskad 
betalningsvilja hos bostads­
köpare.
Aros Bostad arbetar kontinuerligt med att  f örmedla 
”trygghet” till potentiella bostadsköpare under projektens 
gång samt lägger stor vikt vid förmåga att kunna färdigställa 
projekt och bostadsköparen erbjuds konkreta säkerhets­
åtgärder, till exempel möjlighet att under vissa förutsättningar 
skjuta på tillträdet av sin bostad. Risken hanteras även 
genom konservativa antaganden i kalkyler och  affärsplaner 
för de enskilda projekten. Reserver på intäktssidan i varje 
projekt ger möjlighet att anpassa prisnivån för osålda 
lägenheter. Därutöver har Aros Bostad möjlighet att växla 
om pågående samt kommande bostadsrättsprojekt till 
hyresrättsprojekt, om detta skulle anses mer lämpligt ur ett 
kommersiellt perspektiv.
Finansiella risker
RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING
Ekonomiska 
läget 
Det generella ekonomiska 
läget kan medföra att svenska 
affärsbanker dels intar en mer 
återhållsam inställning till att 
finansiera bostadsutveckling, 
dels tillhandahåller finansiering 
till oförmånliga villkor vilket i 
förlängningen kan påverka kon­
cernens avkastningsmöjligheter 
(till exempel lägre utlånings­
nivåer och högre räntor). 
I syfte att motverka risken för att svenska affärsbanker intar 
en mer återhållsam inställning till att finansiera bostads­
utveckling, alternativt tillhandahåller finansiering till 
oförmånliga villkor, har Aros Bostad under innevarande år 
anställt en finansieringsanalytiker med uppdrag att löpande 
identifiera och utvärdera alternativa finansieringskällor. 
Vidare har Aros Bostad inlett ett arbete med att utveckla 
processen beträffande förvärv av projekt för att förtydliga 
arbetet med upphandling och säkerställande av finansiering.
Försäljnings­
grad 
Om Aros Bostad inte lyckas upp­
nå erforderlig försäljningsgrad i 
tid för att erhålla byggkreditiv till 
projekt. 
Aros Bostad verkar för att de avtal vilka ingås, dels vid för­
värv av byggrätter och dels vid försäljning av bostadsrätter, 
ger möjlighet att anpassa tidsplanen för byggnationen av 
projektet till villkoren för aktuell finansiering. Därutöver arbe­
tar Aros Bostad aktivt med upphandling av finansiering (se 
risk beskriven ovan gällande en mer återhållsam inställning 
hos svenska affärsbanker att finansiera bostadsutveckling) 
för att motverka risken att begränsad tillgång till finansiering 
medför att finansieringsavtal ingås på oförmånliga villkor. 
Vidare tillämpar Aros Bostad försäljningsstrategier som 
främjar en hög försäljningsgrad tidigt i projekt – exempelvis 
förmånligare villkor för bostadsrättsköpare som ingår avtal i 
ett tidigt skede. 
Likviditet hos 
leverantör
Likviditetsproblem hos väsent ­
liga leverantörer kan få negativa 
konsekvenser för Aros Bostad, 
till exempel genom att avtals­
skyldigheter inte infrias eller att 
motparten försätts i konkurs.
Aros Bostad samarbetar med väletablerade entreprenadbo­
lag på den lokala marknaden, varvid upphandlingen följer en 
strukturerad inköpsprocess som ett led i projektprocessen. 
I samband med upphandlingen genomförs kontroller av 
entreprenörers finansiella ställning, deras referensprojekt, 
den tilltänkta projektorganisationen och den säkerhet som 
entreprenören ska ställa för sina förpliktelser. I bedöm­
ningen kontrolleras även relevanta koncernbolag, däribland 
moderbolaget, till entreprenören. Vidare genomförs löpande 
kontroller av entreprenörens finansiella ställning under 
projektets genomförande för att säkerställa att eventuella 
avvikelser identifieras så tidigt som möjligt.
•
•

===== SIDA 31 =====

31
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
 Strategiska risker
 Finansiella risker
 Operationella risker
 Regelefterlevnad
 Hållbarhetsrisker
 TCFD ­redovisning
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Finansiella risker
RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING
Osålda  
lägenheter
Aros blir tvungna att förvärva ej 
sålda lägenheter vilket påverkar 
likviditeten negativt.  
Aros Bostads försäljningsprognoser är en variabel i likvidi­
tetsplaneringen i syfte att tidigt förutse likviditetspåverkan 
från osålda lägenheter. Baserat på utfallet av försäljnings­
prognoserna kan Aros Bostad vidta ett antal åtgärder för 
att motverka att likviditeten påverkas negativt, så som 
omvandling av bostadsrättsprojekt till hyresrättsprojekt, 
blockförsäljning av lägenheter för uthyrning eller införandet 
av rabatter i syfte att öka försäljningsgraden. 
I syfte att hantera osålda lägenheter har Aros Bostad skapat 
en koncernintern struktur med ett dedikerat bolag som 
med extern finansiering ska ha möjlighet att förvärva osålda 
lägenheter och på så sätt stärka likviditeten.
Finansiering Aros Bostad har inte tillgång 
till finansiering för att kunna 
 fortsätta bedriva verksamheten.
Aros Bostad arbetar aktivt med att utveckla likviditetspla­
neringen i syfte att tydliggöra vilka väsentliga risker som 
föreligger och hur dessa hanteras. Därutöver har åtaganden 
i likviditetsplaneringen beräknats med lämplig ”buffert” i 
syfte att säkerställa likviditet att vid var tid fortsätta bedriva 
verksamheten.
Aros Bostad bedriver löpande ett arbete i kapitalmarknaden 
och har goda relationer med ett antal potentiella finansiärer 
för att säkerställa möjligheterna att inhämta nytt kapital.
Betalnings­
åtaganden
Aros Bostad klarar inte av att 
fullfölja betalningsåtaganden  
(till exempel projekt och 
ingångna  affärer) på grund av 
likviditetsbrist.
Utöver vad som redovisas avseende risken ovan, gällande att 
inte ha tillgång till finansiering, så säkerställer Aros Bostad, i 
syfte att undvika risken för att inte kunna fullfölja betalnings­
åtaganden, att betalplanerna är fördelaktigt utformade och 
anpassade till vår likviditetsprognos. 
Aros Bostad verkar även för att reglera åtagandena med 
tillämpning av alternativa betallösningar, så som etappvisa 
tillträden med senarelagda betalningar och regleringar av 
betalningsåtaganden medelst reverser.
Operationella risker
RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING
Processer 
kommun och 
myndigheter
Långdragna handläggningstider, 
överklaganden (till exempel för 
tillstånd och myndighetsbeslut) 
och processer hos kommuner 
och myndigheter försenar Aros 
Bostads projekt väsentligt.
I syfte att korta handläggningstiderna har Aros Bostad 
tillsammans med ett antal konkurrenter tagit fram initiativet 
Bygg i Tid med målet att effektivisera och förbättra plan­ 
och tillståndsprocesserna. Inom ramen för Bygg i Tid bedrivs 
dels påverkansarbete och dels kunskapsutbyte vilket syftar 
till att påverka kommuner och andra aktörer att underlätta 
bostadsbyggande. 
Vidare har Aros Bostad säkerställt en hög intern kunskaps­
nivå beträffande tillståndsprocesserna i syfte att driva 
enskilda ärenden på ett ändamålsenligt och effektivt sätt.
Kvalitet 
entreprenad­
arbeten
Bristande kvalitet i entreprenad ­
arbeten som utförs i projekten.
I syfte att säkerställa hög kvalitet i entreprenadarbeten 
tillämpar Aros Bostad kvalitet som ett kritiskt kriterium i 
upphandlingsprocessen av entreprenadleverantörer. Vidare 
har Aros Bostad under året upprättat ett avtalsmallspaket 
för entreprenadavtal med väl reglerade och höga krav, vilket 
ska tillämpas på projekten. Aros Bostad har även antagit en 
rutin för besiktningar av entreprenadarbeten som säkerstäl­
ler ett kontinuerligt kvalitetsarbete.
Regelefterlevnad
RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING
Rättsliga 
tvister
Aros Bostad blir inblandade 
i rättsliga tvister med entre ­
prenörer, andra leverantörer 
eller affärs partners, vilket kan 
 resultera i betydande kostnader.
I syfte att motverka att Aros Bostad blir inblandad i rättsliga 
tvister verkar vi för att samtliga anställda ska vara inför­
stådda i våra legala åtaganden, bland annat genom att 
tillhandahålla interna utbildningar och kunskapsöverföring. 
Projektprocess innefattar dels ett uppstartsmöte, vilket 
säkerställer att samtliga inblandade personer är medvetna 
om relevanta åtaganden, och dels erfarenhetsåterföring ­ 
vilket möjliggör att identifiera och motverka situationer vilka 
typiskt sett exponerar Aros Bostad för risker.
Aros Bostad har även initierat en översyn av koncernens 
rättsskydd i tillämpliga försäkringar i syfte att begränsa 
risken kopplad till tvister.
•
•
•

===== SIDA 32 =====

32
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
 Strategiska risker
 Finansiella risker
 Operationella risker
 Regelefterlevnad
 Hållbarhetsrisker
 TCFD ­redovisning
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Hållbarhetsrisker 
Aros Bostad arbetar löpande med hållbarhets­
risker i strategisk såväl som operationell verk ­
samhet. Nedan redovisas de risker i enlighet med 
definitionen i ÅRL vilka beskriver vår påverkan 
Hållbarhets risker
RISK BESKRIVNING AV RISK HANTERING
Arbetsmiljö Ett bristfälligt arbetsmiljö  arbete 
kan leda till sjukfrånvaro och 
skador på människor samt till 
ekonomiska konsekvenser.
I Aros Bostads egen organisation bedöms riskerna för 
olyckor eller långvarig ohälsa som relativt små. Större risker 
finns kopplat till byggprojekt och i entreprenörsleden. I Aros 
Bostads uppförandekod för leverantörer ställs krav på att 
gällande lagstiftning inom arbetsmiljö följs och att leverantö­
ren på ett systematiskt och förebyggande sätt arbetar med 
arbetsmiljö. 
För att säkerställa att kraven uppnås genomförs årliga skriv­
bords­ och platsrevisioner av bygg entreprenörerna under 
produktionsfasen. Även inköpsprocessen har kontrollpunkter 
kopplat till arbetsmiljökrav. 
Löpande kontroller sker under byggmöten och via skydds­
ronder där arbetsmiljöarbetet i produktionen följs upp. 
Aros Bostad kravställer stickprov av alkohol­ och drog­
påverkan i projekt under produktion och följer månatligen 
upp olycks­ och tillbudsstatistik i projekten.
Utsläpp  
till luft
Utsläpp av koldioxid vid tillverk­
ning av byggmaterial, trans­
porter, energi användning och 
tjänste resor ger upphov till en 
negativ påverkan på klimatet.
Aros Bostad har som mål att minska utsläppen med 25 pro­
cent till 2025. Målet är i linje med färdplanen för bygg­ och 
anläggningsbranschen och därmed även Parisavtalet. 
Alla bostäder ska certifieras enligt Svanen, vilket bland annat 
säkerställer en låg energianvändning vilket också påverkar 
utsläppen. 
Aros Bostads uppförandekod för leverantörer slår fast att 
leverantörer ska arbeta aktivt för att minska utsläpp till luft, 
mark och vatten samt effektivisera sin energianvändning. 
Under 2023 har arbetet med klimat fortsatt med skarpare 
krav samt redovisning av nyckeltal för utsläpp/BTA i ett 
antal slutförda projekt.
Kemikalie­
användning
Användning och utsläpp av 
kemikalier i hela värde kedjan kan 
orsaka hälso­ och miljö risker. 
Aros Bostads uppförandekod för leverantörer slår fast att 
arbetet ska utföras i enlighet med tillämplig miljölagstift­
ning, inklusive försiktighetsprincipen, samt andra regler 
och krav. Aros Bostad kravställer användande av Byggvaru­
bedömningen samt certifierar i enlighet med Svanen vilket 
säkerställer en sund inomhusmiljö i våra bostäder.
Resurs­ och  
material­
användning 
I samband med nyproduktion 
används en stor mängd material 
och resurser som ger upphov till 
negativ miljöpåverkan genom 
resursförbrukning, uppkomst av 
avfall och utsläpp till luft.  
Aros Bostads uppförandekod för leverantörer slår fast att 
arbetet ska utföras resurseffektivt och att mängden avfall 
ska minimeras. Leverantörer ska ha ett system för att avfall 
tas om hand på ett korrekt sätt, samt främja återvinning och 
återbruk. 
Under 2023 beslutades om en projekteringsanvisning för 
hållbarhet där resursförbrukning och cirkularitet är ett eget 
fokusområde med krav inom områdena resurshushållning, 
avfall, demontering och flexibilitet och återbruk. Likaså har 
nyckeltal för styrning och uppföljning slagits fast.
Kundernas 
säkerhet  
och hälsa
Osunda material som byggs in 
kan ut göra en risk för kunders/
boendes hälsa och säkerhet.
Vid val av material ska hänsyn tas till både miljö och hälsa. 
Det säkerställs genom att alla materialval minst ska uppnå 
kravnivå accepteras i Byggvarubedömningen. Aros Bostad 
har beslutat att certifiera enligt Svanen, vilket säkerställer 
sunda materialval i bostäder. Vid årets slut genomfördes 
13/14 projekt i enlighet med Svanen och under året har fyra 
bostadsprojekt Svanencertifierats. 
Kränkningar 
av mänskliga 
rättigheter
Risk för kränkning av mänsk­
liga rättigheter i samband med 
leverantörer, entrepre nörer eller 
under entreprenörers utförande 
av arbete alternativt i anslutning 
till inköp av varor och material.
Aros Bostads interna uppförandekod samt uppförandekoden 
för leverantörer, går i linje med internationella arbets­
organisationens (ILOs) konventioner samt FN:s vägledande 
principer om företagande och mänskliga rättigheter. 
Uppförandekoden för leverantörer biläggs alla avtal med 
byggentreprenörer och samarbetspartners. Aros Bostad 
genomför löpande såväl skrivbordsrevisioner som plats­
revisioner i projekt i produktion där mänskliga rättigheter  
är ett av de områden som revisionen omfattar. 
Möjlighet till anonym rapportering vid misstanke om brott 
mot uppförande koderna finns via ett visselblåsarsystem som 
går via oberoende part. 
Otrygghet Risk att platser upplevs som 
otrygga för boende såväl som 
övriga medborgare.
Risken hanteras på projektbasis i dialog med ansvarig 
arkitekt i projektet samt omhändertas i vidare projektering. 
Under 2023 har ett styrdokument gällande gestaltning och 
projektering beslutats såväl som projekteringsanvisning för 
hållbarhet där trygghet är ett av de områden som målstyrs i 
projekten.
Påverkan 
biologisk 
mångfald
Risk att Aros Bostads verksam ­
het, direkt eller indirekt, påverkar 
ekosystem negativt och skadar 
biologisk mångfald.
Biologisk mångfald är ett av Aros Bostads väsentliga 
områden för påverkan och ingår i fokusområde Miljö och 
klimat. Under året har projekteringsanvisning för hållbarhet 
beslutats där biologisk mångfald är ett av de områden som 
kravställs.
Otillbörliga 
affärs­
relationer och 
korruption
Risk för korruption i bygg­ och 
fastighetsbranschen. 
I sam band med affärsrelationer 
finns också risk för otillbörlig 
påverkan och osund konkurrens.
Uppsatta rutiner internt på bolaget. Aros Bostad kravställer 
arbete med antikorruption i sin uppförandekod för leverantö­
rer samt genomför löpande kontroller på området.
på områdena antikorruption, miljö, personal, 
sociala förhållanden och respekt för mänskliga 
rättigheter. På sida 33 redovisas klimatrelaterade 
risker i enlighet med Task force on climate related 
financial disclosures (TCFD). 
•

===== SIDA 33 =====

33
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
 Strategiska risker
 Finansiella risker
 Operationella risker
 Regelefterlevnad
 Hållbarhetsrisker
 TCFD ­redovisning
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Riskhantering 
Aros Bostad identifierar och analyserar framtida 
klimatrisker och möjligheter på såväl bolags ­ samt 
projektnivå. Arbetet med att identifiera och ana ­
lysera fysiska klimatrisker och omställningsrisker 
som kan ha en övergripande påverkan på verksam ­
heten är integrerat i Aros Bostads övergripande 
riskprocess. I tabellen redovisas klimatrisker och 
­möjligheter som identifierats. 
Scenarioanalys 
Aros Bostads scenarioanalys baseras på data från 
FNs klimatpanel IPCCs (Intergovernmental Panel 
on Climate Change) scenarion RCP1 2,6 och 
RCP 8,5, både i ett kortsiktigt (2040) och lång ­
siktigt (2100) perspektiv. Likaså har SMHIs data 
legat till grund för scenarioanalyser. Resultatet av 
analysen var att nedanstående risker och möjlig ­
heter identifierades. 
Utgångspunkt
Enligt TCFDs rekommendationer kan klimatrela ­
terade finansiella risker delas in i två huvudkate ­
gorier; omställningsrisker och fysiska risker. Med 
omställningsrisker menas de politiska, regulato ­
riska, marknadsmässiga och tekniska risker som 
en övergång till ett samhälle med lägre koldioxid­
utsläpp kan innebära. Med fysiska risker menas 
de risker som uppstår som en konsekvens av att 
klimatet förändras, till exempel ökad nederbörd 
eller övertemperaturer. 
Omställningsrisker 
Aros Bostad har arbetat med klimatfrågan löpande 
de senaste åren och tagit flertalet beslut för att 
minska omställningsriskerna i verksamheten.  
Relevanta strategiska beslut som går i linje med 
detta är att minska energianvändningen och 
kravställt byggande av hus med energiklass B. 
Utsläppen från byggprojekten ska minska med 
–25 procent till 2025 och –50 procent till 2023. 
För att uppnå detta och mer effektiv resurs­
användning och minskat avfall finns flertalet krav i 
projekteringsanvisning såväl som andra styrande 
dokument i projektverksamheten. 
Trots genomförda åtgärder identifierar 
Aros Bostad fortsatt omställningsrisker som kan 
komma att påverka verksamheten, vilket framför 
allt rör regulatoriska krav och tillgång till finan ­
siering. Ökade skatter eller annan reglering på 
energi och utsläpp samt högre finansieringsavgifter 
skulle kunna innebära ökade kostnader och en 
påverkan på Aros Bostads lönsamhet. 
Fysiska risker 
Vad gäller arbetet med fysiska risker utgår 
Aros Bostad ifrån platsen för vårt förvärv/projekt. 
I förvärvsfas identifierar vi vilka fysiska risker 
som kan vara relevanta utifrån den kravställning 
som sker i EUs taxonomi vilket omfattar kroniska 
och akuta risker i klasserna temperaturrelaterade, 
vindrelaterade, vattenrelaterade och sådana rela ­
terade till fast massa. 
I fortsatt planarbete sker ett utökat arbete med 
eventuella relevanta risker där utökade analyser 
och arbeten för att vidare analysera risken och 
identifiera eventuella anpassningsåtgärder. I ge ­
nomförande hanteras valda anpassningsåtgärder 
i entreprenaden. 
Möjligheter 
Aros Bostads bedömning är att efterfrågan på 
effektiva och robusta byggnader som ger ett 
långsiktigt bidrag till platsen och miljön i stort 
kommer att öka. Detta gör att vi fortsätter styra 
mot energieffektiva fastigheter som är klimatrisk ­
säkrade genom såväl tekniska lösningar som 
hantering genom olika blåa och gröna åtgärder. 
Redovisning i enlighet med Task Force for Climate­related Financial Disclosures (TCFD)
Klimatrisker, möjligheter och finansiell påverkan
Risk/möjlighet Typ av risk 
Beskrivning/ 
finansiell påverkan Hantering Aros Bostad 
Omställningsrisk    
Ökade kostnader till följd 
av höjda skatter eller annan 
typ av reglering kopplad till 
utsläpp (klimatpåverkande 
material såväl som energi). 
Regulatorisk Ökade kostnader i projekten kopplat till 
regleringar som slår på lönsamheten. 
Aros Bostad kravställer energiklass B 
för bostäder för att minska energian­
vändningen. Aros Bostad styr utsläpp 
kopplat till byggproduktionsfas såväl 
som driftfas. 
Sämre lånevillkor och/eller 
svårare att få finansiering 
för bostäder som inte 
är tillräckligt klimatrisk­
hanterade.  
Marknadsrisk Ökade kostnader i kreditgivning.  
Svårare att få finansiering. 
Aros Bostad kravställer energiklass B, 
Svanen samt hanterar väsentliga aspek­
ter såsom klimatrisker, klimatpåverkan, 
resursförbrukning, biologisk mångfald 
och energianvändning genom projekte­
ringsanvisningar och andra styrdoku­
ment genom projektprocessen. 
Krav på nollutsläpp, cirkulär 
ekonomi och andra områden 
där kraven ökar snabbt 
kräver förändringar i affärs­
modell och värdekedja. 
Varumärkesrisk Ökade kostnader förbundet till leveran­
törsleden. Kompetensbrist försvårar 
omställningen och affärsmodellen riskerar 
att bli obsolet. 
Aros Bostad följer utveckling och ökade 
regulatoriska krav noggrant för att ta 
höjd för eventuell negativ påverkan på 
affärsmodellen. 
Fysisk risk   
Ökning av extremväder; 
höjda vattennivåer och 
översvämningar 
Akut Ökade vattenmängder och höga flöden 
som kan påverka byggnadens motstånds­
kraft negativt. 
Aros bostad hanterar platsspecifika 
eventuella klimatrisker från förvärvs­
processen genom fortsatt projektering 
och genomförande. Analyser av dag­
vatten och eventuella höga flöden görs 
från förvärv till tidiga skeden. Relevanta 
tekniska åtgärder identifieras och hante­
ras i genomförandeskede. 
Skred, ras och andra 
förändringar kopplat till 
jordmån och massa 
Systematisk Osäkra markförhållanden som kan leda 
till fördyringar i projektering och tidiga 
skeden, såväl som dyra tekniska åtgärder  
i genomförande. 
Aros bostad hanterar platsspecifika 
eventuella risker kopplat till massa 
från förvärvsprocessen genom fortsatt 
projektering och genomförande. 
Övertemperaturer och 
temperaturförändringar 
Systematisk Förhöjda temperaturer inomhus påverkar 
inomhusmiljön negativt och påverkar 
bostädernas planlösning och funktionalitet 
samt kan försvåra försäljning. 
Aros Bostad hanterar eventuella 
övertemperaturer i samband med tidiga 
skeden och genomförande genom analys 
av solljus till eventuella tekniska åtgärder 
i genomförande. 
Möjligheter   
Ändrade kund­ och 
investerarbehov och krav 
på hållbarhetsområdet gör 
Aros Bostad attraktivt för 
investerare, kommuner och 
konsumenter. 
Produkter/
tjänster,  
marknader 
 •Attraktiv produkt, ökade intäkter. 
 •Bättre krav i långivning och förmånligare 
finansiering. 
 •Större chans att vinna markanvisningar. 
Löpande omvärldsbevakning och 
trendspaning inom de områden som 
har påverkan på affären. Detta driver 
en utvecklad produkt och förändrat 
erbjudande (se nedan). 
Möjlighet att utveckla 
byggnader med en 
förändrad karaktäristik där 
andra grundfunktioner och 
egenskaper blir relevanta. 
Innovation och teknologi 
blir drivande och viktigt.
Resurseffekti­
visering, energi, 
produkter/
tjänster, 
marknader och 
resiliens 
 •Omställning mot ökade krav på området 
kopplat till energi, resurshushållning, 
biologisk mångfald och utsläpp. 
 •En utvecklad och förfinad produkt leder 
till positiva effekter för Aros Bostads 
varumärke och gör oss till en attraktiv 
partner inom flera intressentgrupper. 
Denna möjlighet tas omhand internt 
i löpande affärsutveckling. 
•

===== SIDA 34 =====

34
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
>
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
Aros Bostads aktier
Aros Bostad har två aktieserier; stamaktie serie A samt preferens ­
aktie av serie B. Aktierna är noterade på Nasdaq First North Growth 
Market. 
I januari 2024 lämnade Aros Bostad ett uppköpserbjudande till  
aktieägarna i Besqab i syfte att bilda en ny ledande bostadsutvecklare. 
Samtliga aktier utgivna av Besqab överlåts till Aros Bostad mot veder­
lag i form av nyemitterade stamaktier och preferensaktier av serie B 
i Aros Bostad. Genom nyemissionen emitterar Aros Bostad högst 
48 158 972 stamaktier och 3 209 980 preferensaktier av serie B.
Under 2022 genomförde Aros Bostad ett strategiskt portfölj förvärv 
av cirka 1 500 byggrätter från ALM Equity,  köpeskillingen betalas 
genom apport emission av stam ­ och preferensaktier. I oktober 2022 
tillträddes merparten av projekten vilket medförde att 9 942 470 stam­
aktier respektive 2 953 161 preferensaktier emitterades samt 
5 462 076 konvertibler, som har växlats till stam  aktier under 2023. 
Resterande projekt tillträds då de avtalsmässiga förutsättningarna 
infaller och under 2023 har Aros Bostad tillträtt ytterligare tre projekt, 
köpe skillingen har erlagts huvudsakligen genom en kvittningsemis ­
sion av 583 333 stam aktier samt av 2 141 725 konvertibler som ska 
växlas till stamaktier senast under 2024.
Stamaktie
Varje stamaktie berättigar till rösträtt med en röst per aktie. Aktierna  
är denominerade i SEK och varje aktie har ett kvotvärde om 0,02 SEK. 
Kursen på Aros Bostads stamaktie den 31 december 2023 var 
32,50 kronor motsvarande ett börs  värde om 1,8 miljarder kronor. 
Aros Bostads egna kapital enligt segmentsredovisningen uppgick per 
balansdagen till 2,1 miljarder kronor.
Utdelningspolicy stamaktie
Beslut om utdelningar fastställs utifrån långsiktig tillväxt, resultat­
utveckling och kapitalbehov med hänsyn tagen till vid var tid gällande 
mål och strategier. Utdelningen ska, i den mån utdelning föreslås, vara 
väl avvägd med hänsyn till verksam  hetens mål, omfattning och risk. 
Aros Bostad aktier, 31 december 2023
Börsvärde 1,8 mdkr (stamaktier)
Marknadsplats Nasdaq First North Growth Market
Stamaktie serie A Preferensaktie serie B
Antal aktier 53 908 026 Antal aktier 8 497 950
Konvertibler 2 141 725 Stängningskurs 83,00 SEK
Stängningskurs 32,50 SEK ISIN SE0015195706
ISIN SE0010547786
Aros Bostad avser inte att ge någon utdelning på stam  aktien under 
de närmaste åren då resurser kommer att gå till att produktions ­
starta flera projekt inom ramen för den befintliga projektportföljen, 
samt till förvärv av nya projekt.
Preferensaktie B
Varje preferensaktie B berättigar till en tiondels röst per aktie. För 
preferensaktie B uppgick sista betalkursen den 31 december 2023 
till 83 kronor. 
Preferensaktie B ger rätt till en utdelning om 7 ,50 SEK per år med 
kvartalsvisa utbetalningar. Preferensaktierna medför i övrigt ingen 
rätt till utdelning. Utbetalningen av preferensutdelning på prefe ­
rensaktie B sker den 7 juni 2024 (1,87 SEK). Kommande utdelnings ­
tillfällen för perioden efter den 7 juni fram till årsstämman 2025 
fastställs vid årsstämma den 3 juni 2024.
Utdelning Q2 2024 – Preferensaktie B
Sista dag för handel  
inklusive rätt till utbetalning av utdelning 30 maj 2024
Första dag för handel  
exklusive rätt till utbetalning av utdelning 31 maj 2024
Avstämningsdag för utbetalning av utdelning 3 juni 2024
Förväntad dag för utbetalning från Euroclear 1) 7 juni 2024
1)  Sker på tredje bankdagen efter avstämningsdagen för svenska emittenter.
Kurs Antal
Källa: WebfinancialGroupOmsatt antal aktier per vecka
Carnegie Fastighetsindex, CREXOMX Stockholm PI
Aros Bostad
0
400 000
800 000
1 200 000
1 600 000
2 000 000
2 400 000
2 800 000
decoktaugjunaprfebdecoktaugjunaprfebdecoktaugjun
10
20
30
40
50
60
70
80
feb
Aros Bostad stamaktie
Invernesshöjden, Danderyd
Största aktieägare per 31 december 2023
Aktieägare
Stam­ 
aktier
Preferens ­ 
aktier
Andel
kapital (%)
Andel
röster (%)
ALM Equity  14 516 380  2 263 161 26,9 26,9
Vencom Capital  7 372 984  56 100 11,9 13,5
Samir Taha  6 171 000  80 000 10,0 11,3
M2 Asset Management  5 310 416  1 634 923 11,1 10,0
Första AP ­fonden  5 405 050 – 8,7 9,9
Per Rutegård  4 763 689  51 356 7,7 8,7
Livförsäkringsbolaget 
Skandia, ömsesidigt  1 848 430 – 3,0 3,4
Avanza Pension  1 208 131  283 462 2,4 2,3
Thomas Hollaus  911 465 – 1,5 1,7
Ejderholmen AB  422 000  468 944 1,4 0,9
Övriga 5 978 481 3 660 004 15,4 11,6
Totalt 53 908 026 8 497 950 100 100

===== SIDA 35 =====

Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
35
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
 Segmentsredovisning
 Finansiella rapporter
  Förvaltningsberättelse
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
•
Resultaträkning – segmentsredovisning
TSEK 2023 2022
Vinstavräkning projekt 1 394 849 913 662
Förvaltningsarvoden 31 787 22 578
Övriga intäkter 6 079 18 211
Rörelsens intäkter 1 432 715 954 451
Projektkostnader –1 148 231 –716 006
Bruttoresultat 284 483 238 444
Personalkostnader –65 573 –56 682
Externa kostnader  –45 200 –37 955
Avskrivningar –12 –2 459
Rörelsens kostnader  –110 785 –97 096
Rörelseresultat 173 698 141 348
Finansiella intäkter 374 23
Finansiella kostnader –43 707 –5 251
Resultat efter finansiella poster 130 366 136 120
Skatt – 36
Årets resultat 130 366 136 156
Resultat per aktie, SEK
Före utspädning 2,66 3,45
Efter utspädning 2,66 3,44
Antal aktier, st
Preferensaktier 8 497 950 8 497 950
Genomsnittligt antal stamaktier före utspädning 49 020 389 39 477 072
Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning 49 020 389 39 592 381
Totalt antal utestående stamaktier 53 908 026 47 862 617
 
Finansiell information – segmentsredovisning
Redovisningsprincip segments­
redovisning
I segmentsredovisningen redovisas intäkter 
respektive projektkostnader från bostadsprojekt 
vid projektets successiva genomförande. Kontroll 
över bostadsprojekten övergår till bostadsrätts­
föreningen, som i segmentrapporteringen hanteras 
som en extern part, i takt med projektets genom ­
förande. 
Segmentsredovisningen speglar bättre bolagets 
verksamhet enligt Aros Bostad och överens ­
stämmer med bolagets interna uppföljning och 
rapportering.
För intresseföretag redovisar Aros Bostad den 
proportionerliga andelen av de gemensamt ägda 
företagens intäkter och kostnader i koncern­
resultaträkningen. Intresseföretag avser de två 
fonderna, Aros Bostad III och Aros Bostad IV, 
samt de JVn som Aros Bostad är samägare i. För 
förvaltning och projektledning i intresseföretagen 
fakturerar Aros Bostad ett förvaltningsarvode till 
dessa bolag.
För mer information om redovisningsprinciper 
se not 1.
Finansiell utveckling 2023 
Rörelsens intäkter
Rörelsens intäkter uppgick till 1 432 715 TSEK 
(954 451). Intäkter utgörs främst av intäkter från 
vinstavräkning, vilket för året främst hänförs till 
de egna projekten Blåslampan, Viggby Ängar, 
 Femöringen Järva Krog, Ekerövallen och Alba 
samt projekt i intresse  företag; Aros Bostad IV 
respektive JV avseende Fabriksparken. Vinst­
avräkning för projekt uppgick till 1 394 849 TSEK 
(913 662). Förvaltnings  arvoden uppgick till 
31 787 TSEK (22 578). De ökade intäkterna 
är främst hänförliga till ökat antal projekt i 
på gående produktion, varav sex stycken har 
produktionsstartat under året. 
Bruttoresultat
Årets bruttoresultat uppgick till 284 483 TSEK 
(238 444) och brutto  marginalen var 19,9 procent 
(25,0). Det högre bruttoresultatet är hänförligt 
till en större mängd bostäder under produktion. 
Minskad bruttomarginal avser främst högre bygg ­ 
och finansieringskostnader för projekt. Projekt ­
kostnader uppgick till –1 148 231 TSEK (–716 006).
Rörelsens kostnader
Rörelsens kostnader uppgick till –110 785 TSEK 
(–97 096) och utgörs främst av personalkostnader. 
Externa kostnader uppgick till –45 200 TSEK 
(–37 955). Ökningen är främst hänförlig till den 
växande verksamheten med fler projekt under 
produktion samt ett behov av att stärka upp 
nyckel kompetenser inom organisationen. 
Rörelseresultat
Rörelseresultatet uppgick till 173 698 TSEK 
(141 348) och rörelse  marginalen var 12,1 procent 
(14,8). Det högre rörelseresultatet är hänförligt 
till bruttoresultatet i kombination med bibehållen 
god kostnadskontroll. 
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –43 333 TSEK (–5 228) 
under året och avsåg främst kostnader för ränte­
bärande lån. 
Skatt
Skatt uppgick till – TSEK (36) på grund av koncer ­
nens ej skattepliktiga intäkter. 
 
Årets resultat
Årets resultat uppgick till 130 366 TSEK (136 156).  
Resultat per aktie före utspädning uppgick till 
2,66 SEK (3,45).
Kommentarer till resultaträkning – segmentsredovisning

===== SIDA 36 =====

Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
36
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
 Segmentsredovisning
 Finansiella rapporter
  Förvaltningsberättelse
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
•
Balansräkning – segmentsredovisning
TSEK
31 dec 
2023
31 dec 
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier – 12
Summa materiella  
anläggningstillgångar – 12
Finansiella anläggnings  tillgångar
Andelar i intresseföretag 242 693 298 400
Andra långfristiga  
värde pappersinnehav 490 520
Långfristiga fordringar 534 532 1 166 502
Summa finansiella anläggningstillgångar 777 715 1 465 422
Summa anläggnings tillgångar 777 715 1 465 434
Omsättningstillgångar
Projektfastigheter 718 875 215 392
Pågående arbeten 253 816 313 197
Kundfordringar 941 1 663
Upparbetad  
men ej fakturerad intäkt 23 858 33 024
Fordringar hos intresseföretag 18 389 2 867
Övriga kortfristiga fordringar 372 465 64 023
Förutbetalda kostnader  
och upplupna intäkter 236 735 226 914
Likvida medel 201 013 107 757
Summa omsättnings tillgångar 1 826 093 964 837
SUMMA TILLGÅNGAR 2 603 808 2 430 271
TSEK
31 dec 
2023
31 dec 
2022
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 
Aktiekapital 1 248 1 127
Övrigt tillskjutet kapital 1 998 503 1 862 269
Balanserade vinstmedel  
inklusive periodens resultat 92 742 42 776
Eget kapital hänförligt till  
moderföretagets aktieägare 2 092 493 1 906 172
Innehav utan bestämmande inflytande 3 867 3 861
Summa eget kapital 2 096 360 1 910 034
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 329 000 169 000
Övriga långfristig skulder 18 700 –
Summa långfristiga skulder 347 700 169 000
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 30 097 207 216
Övriga kortfristiga  
ränte bärande skulder – 24 900
Leverantörsskulder 6 751 16 816
Checkräkningskredit 27 668 41 620
Övriga kortfristiga skulder 53 935 23 559
Upplupna kostnader och  
förutbetalda intäkter 41 296 37 124
Summa kortfristiga skulder 159 747 351 237
SUMMA EGET KAPITAL  
OCH SKULDER 2 603 808 2 430 271

===== SIDA 37 =====

Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
37
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
 Segmentsredovisning
 Finansiella rapporter
  Förvaltningsberättelse
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
•
Kommentarer till balansräkning – segmentsredovisning
Finansiell ställning och likviditet
Anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag uppgick till 242 693 TSEK 
(298 400) vid utgången av året och består 
av Aros Bostads ägarandel i de två  fonderna 
Aros  Bostad III och Aros Bostad IV samt 
Aros  Bostads ägarandelar i de JVn Aros Bostad är 
samägare i. Under året har 9 500TSEK investerats 
i intresseföretagen och 89 806 TSEK har delats 
ut till Aros Bostad. Successiv vinst  av räkning av 
projekt har ökat andelen med 24 599 TSEK. Vid 
årsskiftet fanns osålda bostäder i projekt Ektorps ­
backen upptagna i fond Aros Bostad III. Samtliga 
lägenheter i Ektorpsbacken har sålts efter räken ­
skapsårets utgång.
Långfristiga fordringar uppgick till 534 532 TSEK 
(1 166 502). Fordringarna avser främst utlåning 
till bostadsrättsföreningar för pågående projekt. 
Under året har 234 285 TSEK omklassificerats från 
långfristiga fordringar till kortfristiga fordringar 
avseende bostadsrättsprojekt som kommer att 
överlämnas inom ett år. Regleringar har gjorts av 
projekt Eds Allé, Alba 1, Alba 2, Ekerövallen etapp 
2, Kavalleristen och Viggby Ängar etapp 1 om 
totalt 377 216 TSEK. Ett belopp om 24 300 TSEK 
avser handpenning för projekt Timmerhuggaren. 
Projektfastigheter och Pågående arbeten
Projektfastigheter och Pågående arbeten består av 
fastig  heter som innehas av koncernen med syfte 
att utveckla bostadsprojekt. Projektfastigheter 
uppgick till 718 875 TSEK (215 392), ökningen 
förklaras bland annat av tillträde av projektet 
 Femöringen Järva Korg. På  gående arbeten upp­
gick till 253 816 TSEK (313 197) och avser nedlagda 
kostnader i projekt. 
Likvida medel
Koncernens likvida medel uppgick till 201 013 TSEK 
(107 757) vid årets utgång. Större poster som har 
haft kassaflödespåverkan under året avser främst 
nedlagda projekt­ och verksamhetskostnader, 
lämnad utdelning till preferensaktieägarna om 
63 734 TSEK samt lämnade tillskott till intresse ­
företag uppgående till 9 500 TSEK. Under året 
har finansiering om 379 851 TSEK upptagits och 
amorteringar gjorts uppgående till 215 322 TSEK. 
Regleringar från de avräknade projekten Eds Allé, 
Alba 1, Alba 2, Ekerövallen etapp 2, Kavalleristen 
och Viggby Ängar etapp 1 har ökat likvida medel 
med 377 216 TSEK. Utdelning om 89 806 TSEK 
har mottagits från intressebolag och JVn. 
 
Övriga omsättningstillgångar
Upparbetad men ej fakturerad intäkt uppgick per 
årsskiftet till 23 858 TSEK och består av upparbetat 
förvaltningsarvode som ännu inte fakturerats ut 
till pågående projekt. Posten relaterar till antalet 
projekt i pågående produktion i kombination med 
fasen projekten befinner sig i. 
Fordringar hos intresseföretag, som består av 
fordringar hos de JVn som Aros Bostad är samägare 
i samt Aros Bostads fonder, Aros Bostad III och 
Aros Bostad IV, uppgick till 18 389 TSEK. 
Övriga kortfristiga fordringar består av ford ­
ringar hos bostadsrättsföreningar som kommer 
färdigställas och tillträdas av bostadsköparna 
inom ett år och uppgår till 372 465 TSEK. Under 
året har ett belopp om 234 285 TSEK klassificerats 
om från långfristiga fordringar till övriga kort ­
fristiga fodringar. 
Förutbetalda kostnader och upplupna  intäkter 
uppgick till 236 735 TSEK (226 914) för året. 
Merparten av posten består av upplupna intäkter 
kopplade till successiv vinstavräkning av de egna 
projekten. 
Eget kapital
Koncernens eget kapital uppgick per 31 december 
2023 till 2 096 360 TSEK (1 910 034). Årets resultat 
har tillgodoförts eget kapital. Nyemission i sam ­
band med tillträde av projekt från ALM Equity 
har ökat det egna kapitalet med 136 355 TSEK. Vid 
årsstämman fastslagen utdelning på preferens ­
aktie har minskat eget kapital. Soliditeten var 
80,5 procent (78,6).
Långfristiga skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut uppgick 
till 329 000 TSEK (169 000) och har en förfallo­
tid inom två år. Ökningen avser upptagna lån 
som främst ska finansiera projekt. Belopp om 
18 700 TSEK har omklassificerats från kortfristig 
till långfristig skulder under året. 
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till kreditinstitut uppgick 
till 30 097 TSEK (207 216) och avser främst 
finansiering av Eneby Torg och Hägernäs Strand. 
Minskning av kortfristiga skulder till kreditinsti ­
tut under året är hänförlig till färdigställandet av 
Viggby Ängar etapp 1.
Övriga kortfristiga räntebärande skulder har 
klassificerats om till långfristiga. 
Övriga kortfristiga skulder uppgick till 
129 650 TSEK ( 119 120) och består bland annat av 
beslutad men ej betald utdelning för preferensak ­
tien, checkräkningskredit samt leverantörsskul ­
der.

===== SIDA 38 =====

Arosbostaden
För att design inte är färger  
och former utan upplevelsen  
av en funktion
38
Årsredovisning 2023
INNEHÅLL
Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
Finansiell information
 Segmentsredovisning
 Finansiella rapporter
  Förvaltningsberättelse
Styrelsens och VDs  
undertecknande
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
>
•
Kassaflödesanalys – segmentsredovisning
TSEK
jan–dec 
2023
jan–dec 
2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 173 698 141 348
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 
 Avskrivningar 12 2 459
 Resultat från andelar i intresseföretag –24 790 –68 209
Erhållen ränta 374 23
Erlagd ränta –42 186 –3 973
Erhållen utdelning 89 806 12 386
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändringar av rörelsekapital 196 914 84 034
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital –73 566 –291 895
Kassaflöde från den löpande verksamheten 123 348 –207 861
Kassaflöde från investeringsverksamheten –130 887 –193 088
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 100 795 318 068
Periodens kassaflöde 93 256 –82 881
Likvida medel vid periodens början 107 757 190 637
Likvida medel vid periodens slut 201 013 107 757
 
Koncer nens kassaflöde från den löpande verk ­
samheten är främst kopplat till genomförande av 
projekt. Under året uppgår kassaflöde från erlagd 
ränta till –42 186 TSEK (–3 973), hänförligt till ökad 
räntebärande belåning.
Kassaflödet från den löpande verksamheten 
uppgick till 123 348 TSEK ( –207 861) under året, 
vilket huvudsakligen är hänförligt till mottagen 
utdelning om 89 806 samt nedlagda kostnader för 
projekt som drivs i egen regi. 
Kommentarer till kassaflöde – segmentsredovisning 
Kassaflödet från investeringsverksamheten upp ­
gick till –130 887 TSEK (–193 088), vilket främst är 
hänförlig till genomförda förvärv.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten 
uppgick till 100 795 TSEK (318 068), vilket främst 
är hänförligt till upptagna lån under året avseende 
projekt som drivs i egen regi. Det har även skett 
utbetalning av tidigare fastställd utdelning under 
året om totalt 63 734 TSEK till preferensaktieägarna.

===== SIDA 39 =====

Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
> Finansiell information
 Segmentsredovisning
 Finansiella rapporter
  Förvaltningsberättelse
  Koncernen rapport  
över totalresultat
  Koncernens rapport  
över finansiell ställning
  Koncernens rapport  
över förändring i eget kapital
  Koncernens rapport  
över kassaflöden
  Koncernens noter
  Moderföretagets resultaträkning
  Moderföretagets balansräkning
  Rapport över förändringar  
i moderföretagets egna kapital
  Moderföretagets rapport över 
kassaflöden
  Moderföretagets noter
Styrelsens och VDs undertecknade
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
39
Årsredovisning 2023
Styrelsens säte: Stockholm Företagets redovisningsvaluta: Svenska kronor (SEK). Alla belopp redovisas, om inte annat anges, i tusentals kronor (TSEK).
Koncernen
Sid
Förvaltningsberättelse 40
Koncernens rapport över totalresultat 45
Koncernens rapport över finansiell ställning 46
Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital 47
Koncernens rapport över kassaflöde 48
Koncernens noter 49
Moderföretaget
Sid
Moderföretagets resultaträkning 65
Moderföretagets balansräkning 65
Rapport över förändringar  
i moderföretagets egna kapital 66
Moderföretagets rapport  
över kassaflöden 66
Moderföretagets noter 67
Not Sid
1 Redovisningsprinciper 68
2 Anställda och personalkostnader 68
3 Övriga externa kostnader 68
4 Arvode till revisorer 68
5 Leasingavtal 68
6 Resultat från andelar i koncernföretag 69
7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 69
8 Räntekostnader och liknande resultatposter 69
9 Bokslutsdispositioner 69
10 Skatt på årets resultat 69
11 Inventarier 69
12 Andelar i koncernföretag 69
13 Andelar i intresseföretag och joint ventures 69
14 Andra långfristiga värdepappersinnehav, moderföretaget 69
15 Andra långfristiga fordringar 70
16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 70
17 Eget kapital 70
18 Skulder till kreditinstitut 70
19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 70
20 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 70
21 Transaktioner med närstående 70
22 Förslag till vinstdisposition 71
23 Händelser efter balansdagen 71
Not Sid
1 Redovisningsprinciper 50
2 Segmentredovisning 53
3 Bedömningar och uppskattningar 54
4 Nettoomsättning 54
5 Övriga externa kostnader 54
6 Övriga intäkter 54
7 Arvode till revisorer 54
8 Anställda och personalkostnader 55
9 Finansiella intäkter 56
10 Finansiella kostnader 56
11 Skatt på årets resultat 56
12 Inventarier 56
13 Andelar i intresseföretag och joint ventures 57
14 Andra långfristiga värdepappersinnehav 59
15 Andra långfristiga fordringar 59
16 Finansiella tillgångar och skulder 59
17 Projektfastigheter 60
18 Pågående arbeten 60
19 Finansiella risker 61
20 Upparbetad men ej fakturerad intäkt 62
21 Likvida medel 62
22 Koncernföretag 62
23 Eget kapital 63
24 Aktierelaterade ersättningar 63
25 Långfristig upplåning 63
26 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 63
27 Avstämning finansiella skulder 63
28 Transaktioner med närstående 64
29 Ställda säkerheter och eventual förpliktelser 64
30 Händelser efter balansdagen 64
31 Rörelseförvärv 64
•

===== SIDA 40 =====

Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
> Finansiell information
 Segmentsredovisning
 Finansiella rapporter
  Förvaltningsberättelse
  Koncernen rapport  
över totalresultat
  Koncernens rapport  
över finansiell ställning
  Koncernens rapport  
över förändring i eget kapital
  Koncernens rapport  
över kassaflöden
  Koncernens noter
  Moderföretagets resultaträkning
  Moderföretagets balansräkning
  Rapport över förändringar  
i moderföretagets egna kapital
  Moderföretagets rapport över 
kassaflöden
  Moderföretagets noter
Styrelsens och VDs undertecknade
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
40
Årsredovisning 2023
Styrelsen och verkställande direktören för Aros Bostadsutveckling AB (publ)  
556699–1088 har upprättat följande årsredovisning och koncernredovisning.
Verksamheten
Bolaget Aros Bostadsutveckling AB (”Aros Bostad” eller ”koncer ­
nen”) har sitt säte i Stockholm och påbörjade sin verksamhet år 
2006. Aros Bostad har som affärsidé att utveckla bostäder av hög 
kvalitet i attraktiva lägen. Att med ett entreprenöriellt synsätt och 
ett strukturerat genomförande skapa en trygg bostadsaffär för nöjda 
kunder, en god avkastning åt investerare och därmed ha möjlighet 
att utveckla bolaget vidare.
Delar av Aros Bostads verksamhet bedrivs i intresse  företagen 
Aros Bostad III AB, Aros Bostad IV AB samt i Joint Ventures (JV) 
med tillhörande dotterbolag. Aros Bostad har ett betydande men ej 
bestämmande inflytande över Aros Bostad III och Aros Bostad IV 
samt för JV gäller gemensamt bestämmande inflytande.
Väsentliga händelser under året
Kapitalmarknaden
 • Aros Bostad har ingått avtal med Erik Penser Bank om att agera 
likviditetsgarant för bolagets preferensaktie som är noterad på 
Nasdaq First North Growth Market.
 • Aros Bostad har utsett Carnegie Investment Bank AB (publ) till ny 
likviditetsgarant för bolagets aktier på Nasdaq First North Growth 
Market. Utöver detta har Aros Bostad bytt Certified Adviser till 
Carnegie Investment Bank AB (publ).
 • Som kommunicerats i pressmeddelande den 31 oktober 2022 
emitterade Aros Bostad konvertibler av serie 2022/2023 med ett 
nominellt belopp om totalt cirka 327,7 miljoner kronor att växlas 
till stamaktier under 2023, till ALM Equity. Konvertiblerna har 
den 2 november 2023 konverterats till stamaktier.
 • Aros Bostad har, genom ett banksyndikat bestående av Nordea 
och Swedbank, tecknat finansiering för tre bostadsutvecklings ­
projekt i den hyresrättsportfölj som såldes till Patrizia i juni 2022. 
Därmed är finansiering av samtliga projekt som ingår i hyresrätts ­
portföljen säkerställd.
Förvärv
 • Aros Bostad har tillträtt projektet Femöringen Järva Krog i Solna. 
Projektet förvärvades från NCC i november 2021 och såldes som 
hyresrätter till investeraren Patrizia i juni 2022. Totalt kommer  
utvecklingsprojektet att omfatta 213 hyreslägenheter fördelat på 
två etapper. Projektet är produktionsstartat med NCC som total­
entreprenör. Patrizia tillträder hyresrätterna vid färdigställande. 
 • Aros Bostad har erhållit en markanvisning för cirka 80 lägenheter  
i flerbostadshus, inom stadsdelen Farsta Strand i Stockholms  
kommun. De nya bostäderna kommer att bidra till utvecklingen  
av en trygg och attraktiv stadsmiljö i området.
 • Aros Bostad har förvärvat fastigheten Blåslampan 1 i Sundbyberg 
från Skandia Fastigheter. Förvärvet omfattar byggrätter för cirka 
180 nya bostadsrättslägenheter, vilket motsvarar den sista etappen 
med bostäder inom Fabriksparken. Tillträde är planerat till våren 
2024 och produktionsstart senare under våren, förutsatt att 
bygglovet har vunnit laga kraft.
 • Aros Bostad har tillträtt ytterligare tre projekt i byggrättsportföljen 
som förvärvades från ALM Equity i augusti 2022. Aros Bostad har 
tidigare tillträtt 23 av de 34 projektmöjligheter som förvärvades. 
Mot bakgrund av att de avtalsmässiga förutsättningarna har infallit, 
har Aros Bostad nu tillträtt ytterligare tre projekt, Persikan på 
Södermalm i Stockholm, Åbyholm och Ekerö Brygga. Aros Bostad 
har därmed tillträtt 26 av 34 projekt.
Produktion
 • Aros Bostad har erhållit bygglov för 213 bostäder i kvarteret  
Femöringen Järva Krog i Solna. 
 • Aros Bostad har erhållit bygglov för 22 nya bostäder i projektet 
Hofgården inom Ekerö kommun. Bygglovet omfattar den tredje 
och sista etappen av småhus inom området Ekerövallen. 
 • Aros Bostad har tecknat entreprenadavtal med NCC Building 
Sweden för att uppföra 213 bostäder i kvarteret Femöringen i Solna. 
Projektet produktionsstartades första kvartalet 2023. Bostads­
projektet såldes som hyresrätter till den globala kapital förvaltaren 
Patrizia i juni 2022.
 • Aros Bostad har tecknat entreprenadavtal med Active Bygg AB 
av seende uppförande av 15 radhus i Huddinge kommun, vilket 
motsvarar en etapp av totalt tre etapper med bostadshus inom 
projektet Tallbacken, Snättringe. Radhusen, som beräknas vara 
färdigställda under våren 2024, uppförs med stommar och fasader 
i trä.
 • Aros Bostad har färdigställt den tredje och sista etappen av bostads­
projektet O2 Orminge i Nacka, vilket såldes som del av en hyres­
rättsaffär i juli 2021. Köpare är CBRE Investment Management.
 • Projekten Invernesshöjden brf 1, Ordonnansen V, Ektorps backen 
och Eds Allé har färdigställts och lämnats över till respektive 
bostadsrättsförening.
 • Aros Bostad har tecknat entreprenadavtal med NCC för uppförande 
av ett flerbostadshus med 170 lägenheter avseende tredje etappen 
av Invernesshöjden. Den tredje etappen av Invernesshöjden är 
såld som ett hyresrättsprojekt och samtliga bostäder i projektet 
rapporteras därmed som sålda.
 • Aros Bostad har tecknat entreprenadavtal med TL Bygg för 
uppförande av fyra flerbostadshus med totalt 156 hyres lägenheter 
i Huddinge. Samtliga lägenheter är sålda som del av en större 
hyresrättsportfölj. 
•

===== SIDA 41 =====

Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
> Finansiell information
 Segmentsredovisning
 Finansiella rapporter
  Förvaltningsberättelse
  Koncernen rapport  
över totalresultat
  Koncernens rapport  
över finansiell ställning
  Koncernens rapport  
över förändring i eget kapital
  Koncernens rapport  
över kassaflöden
  Koncernens noter
  Moderföretagets resultaträkning
  Moderföretagets balansräkning
  Rapport över förändringar  
i moderföretagets egna kapital
  Moderföretagets rapport över 
kassaflöden
  Moderföretagets noter
Styrelsens och VDs undertecknade
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
41
Årsredovisning 2023
 • Aros Bostad har startat produktionen av tre nya bostadsprojekt 
om totalt 67 radhus i Bromma, Uppsala och på Ekerö. Utvecklings­
projekten är en del av Aros Bostads strategi att satsa på ett små ­
hussegment som komplement till utvecklingen av flerbostadshus 
i hyres­ och bostadsrättsform. Samtliga bostäder i de tre projekten 
byggs med trästommar och projekteras för att Svanencertifieras.
 • Aros Bostad har färdigställt och lämnat över den första etappen av 
bostadsprojektet Viggby Ängar i Täby. Projektet såldes till CBRE 
Investment Management som del av en hyresrättsaffär i juli 2021.
 • Aros Bostad har tecknat entreprenadavtal för uppförande av tredje 
etappen av Viggby Ängar, vilket motsvarar ett flerbostadshus med 
totalt 111 hyreslägenheter i Täby. Samtliga lägenheter är sålda som 
del av en större hyresrättsportfölj.
Försäljning
 • Aros Bostad har avyttrat Parkvillorna, ett mindre bostadsprojekt i 
Salems kommun, till en köpeskilling som överstiger bokfört värde. 
 • Aros Bostad har avyttrat och lämnat över fastigheten Täby Gros ­
sisten 1 till en extern köpare. Fastigheten, som var del av projek ­
tområdet för Aros Bostads utvecklingsprojekt Viggby Ängar, har 
ej planerats för bostadsändamål. Köpe  skillingen översteg det 
bokförda värdet.
Bolag
 • Aros Bostad har utsett Maja Dahlén till ny CFO för verksamheten 
från den 1 mars 2023. Vidare har Daniel Bergström utsetts till 
finans  och transaktionschef och Emmy Fredenklo till chefsjurist.
 • Aros Bostad har anställt David Johansson för en nyinrättad roll 
som operativ chef för bolagets projekt  verksamhet. David påbörja ­
de sin anställ  ning den 24 april 2023 och tog då plats i Aros Bostads 
ledningsgrupp som vice VD och COO.
Kommentarer till koncernens resultat
Rörelsens intäkter
Rörelsens intäkter uppgick till 1 487 664 TSEK (41 137). Ökningen 
förklaras huvudsakligen av vinstavräkning av projekt som uppgick 
till 1 447 510 TSEK (–). Eftersom att intäkter från bostadsprojekt 
redovisas först när övervägande del (>50 %) av bostadsrättsköparna 
har tillträtt bostäderna, blir resultatet ojämnt fördelat över perio ­
derna. Projekten Alba 1, Alba 2, Eds Allé, Kavalleristen, Ekerövallen 
etapp 2 och Viggby Ängar etapp 1 har vinstavräknats under året. 
Förvaltningsarvoden uppgick till 31 787 TSEK (22 578) under året. 
Övriga intäkter avser främst hyresintäkter. 
Antal 2023 2022
Sålda bostäder 56 1 015
 varav projekt i egen regi 16 352
 varav projekt i JVn 15 83
 varav projekt i fonder 25 580
Bokade bostäder – 13
Andel sålda eller bokade bostäder  
i pågående produktion, % 87 88
Enligt IFRS vinstavräknade bostäder1) 574 58
 varav projekt i egen regi 212 –
 varav projekt i JVn 99 –
 varav projekt i fonder 263 58
Bostäder i pågående produktion 1 182 1 179
1)  Intäkt redovisas då övervägande del (>50 %) av bostadsrättsköparna har tillträtt  
bostäderna i respektive projekt.
Enligt IFRS vinstavräknade och 
tillträdda bostäder (>50% av projekt) 2023
Projekt i egen regi 212 bostäder
 Alba 1 Slutsålt
 Alba 2 Slutsålt
 Eds Allé Slutsålt
 Kavalleristen Slutsålt
 Viggby Ängar etapp 1 Slutsålt
 Ekerövallen etapp 2 Försäljning pågår
Projekt i JV 99 bostäder
 T2 Fabriksparken Slutsålt
Projekt i fonder 263 bostäder
 Milstena Slutsålt
 Ordonnansen V Slutsålt
 Orminge etapp 3 Slutsålt
 Ektorpsbacken Försäljning pågår
Projektkostnader
Projektkostnader uppgick till – 1 238 955 TSEK (–). Projektkostnader 
avser kostnaden för projekten Alba 1, Alba 2, Eds Allé, Kavalleristen, 
Ekerövallen etapp 2 och Viggby Ängar etapp 1 som vinstavräknats 
under året. 
Rörelsens kostnader
Rörelsens kostnader uppgick till – 113 660 TSEK (–120 230).  
Personalkostnaderna uppgick till – 65 573 TSEK (–56 682). Ökning 
beror på en större personalstyrka jämfört mot föregående år, se not 8 
Anställda och Personalkostnader. 
Externa kostnader uppgick till –48 075 TSEK (–61 089). 
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures uppgick  
till 74 314 TSEK (16 543) för året. Detta avser bland annat tillträde  
av bostäder i projekt i fonden Aros Bostad III och i JV avseende 
Fabriksparken. 
Rörelseresultat
Koncernens rörelseresultat uppgick till 209 363  TSEK (–62 550). 
Rörelsemarginalen var 14,1 procent (negativ).
 
•

===== SIDA 42 =====

Verksamhet
Hållbarhet
Projekt
Riskhantering
Aros Bostads aktier
> Finansiell information
 Segmentsredovisning
 Finansiella rapporter
  Förvaltningsberättelse
  Koncernen rapport  
över totalresultat
  Koncernens rapport  
över finansiell ställning
  Koncernens rapport  
över förändring i eget kapital
  Koncernens rapport  
över kassaflöden
  Koncernens noter
  Moderföretagets resultaträkning
  Moderföretagets balansräkning
  Rapport över förändringar  
i moderföretagets egna kapital
  Moderföretagets rapport över 
kassaflöden
  Moderföretagets noter
Styrelsens och VDs undertecknade
Revisionsberättelse
Projektportfölj
Styrelse
Ledning
Definition av nyckeltal
Övrig information
42
Årsredovisning 2023
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –41 061 TSEK (–1) under året. Förändringen 
mot föregående år är hänförlig ökade räntebärande skulder i den 
egna koncernen i kombination med ökade räntekostnader. Förlust 
vid försäljning av projekt Drabanten uppgick till –6 595 TSEK.
 
Skatt
Koncernens skatt för året uppgick till 4 TSEK (–22). 
Årets resultat
Årets resultat efter skatt uppgick till 168 306 TSEK (–62 572). Resul ­
tatet per aktie före utspädning uppgick till 3,43 SEK (–1,59) och efter 
utspädning till 3,43 SEK (–1,58).
Kommentarer till koncernens rapport  
över finansiell ställning
Likvida medel
Koncernens likvida medel uppgick till 238 932 TSEK (174 521) 
vid årets utgång. Under året har upptagna lån ökat likvida medel 
med 559 985 TSEK. Utdelning om 89 806 TSEK har mottagits från 
intresse bolag och JVn. 
Poster som har påverkat likviditeten negativt under året är 
nedlagda projekt­ och verksamhetskostnader. Lämnad utdelning 
till preferensaktieägarna om 63 734 TSEK och lämnade tillskott till 
intresseföretag om 9 500 TSEK. Lån om 383 341 TSEK har amorte ­
rats under året. 
Eget kapital
Koncernens eget kapital uppgick per 31 december 2023 till 
1 787 973 TSEK (1 563 707). Förändringen är hänförlig till nyemission 
i samband med tillträde av projekt från ALM Equity som har ökat 
eget kapital med 136 355 TSEK, årets resultat om 168 306 TSEK samt 
korrigerad utdelning på grund av nyemission av preferensaktier 
som skedde i sista kvartalet 2022, fastslagen på årsstämman om 
16 597 TSEK. Under året har även utdelning till preferensaktie  ägare 
för kommande år beslutats om 63 734 TSEK. Soliditeten var per 
31 december 2023 70,4 procent (58,1). 
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder uppgick den 31 december 2023 till 538 224 TSEK 
(928 113). Den totala minskningen är hänförlig till projekt som har 
färdigställts under året. Vidare har finansiering av pågående projekt 
tagits upp.
Skattefordringar
Aros Bostad har gjort bedömningen att befintliga skatteunder  skott 
inte kommer kunna nyttjas mot framtida överskott, därav redovisas 
ingen uppskjuten skattefordran. 
Kommentarer till koncernens rapport  
över kassaflöde
Koncernen kassaflöde från den löpande verksamheten är främst 
kopplat till genomförande av projekt. Kassaflödet från den löpande 
verksamheten uppgick till 91 414 TSEK (–412 336) under året, vilket 
huvudsakligen är hänförligt till utvecklingen i projekten. Den positi ­
va kassaflödes effekten kommer från att flera projekt färdigställdes 
under året. 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –139 913 
TSEK (9 506), vilket är hänförligt till förvärv av projekt.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 
112 910 TSEK (376 988), vilket främst är hänförligt till upptagna  
lån för finansiering av projekt.
Under året har även utdelning om 63 734 TSEK betalats ut till pre ­
ferensaktieägarna samt amorteringar på befintliga lån uppgående 
till 383 341 TSEK. 
Kommentarer till moderföretagets resultat  
och finansiella ställning
Moderföretagets resultat
Moderföretagets rörelse  resultat för året uppgick till –53 833 TSEK 
(–33 622). Årets resultat uppgick till –25 630 TSEK (–75 991). 
Moderföretagets finansiella ställning 
Moderföretagets tillgångar uppgick per 31 december 2023 till 
1 687 512 TSEK (1 615 269)  och består till största del av andelar och 
fordringar hos koncern  företag. 
Moderföretagets eget kapital uppgick per den 31 december 2023  
till 1 560 586 TSEK (1 503 106). Skulderna uppgick per 31 december 
2023 till 126 926 TSEK (112 163) och består bland annat av checkräk ­
ningskredit på 27 668 TSEK (41 620) samt skulder till koncernföretag.
Flerårsöversikt
Flerårsöversikt koncernen – IFRS
2023 2022 2021 2020
Nettoomsättning 1 479 298 22 578 102 680 13 007
Resultat efter finansiella poster 168 302 –62 550 44 631 –40 280
Rörelsemarginal, % 14,1 neg 46,1 neg
Balansomslutning 2 540 694 2 693 536 977 344 1 009 219
Soliditet, % 70,4 58,1 83,9 52,5
Flerårsöversikt koncernen – segmentsredovisning 1)
2023 2022 2021 2020
Rörelsens intäkter 2) 1 432 715 954 451 543 506 612 755
Resultat efter finansiella poster 130 366 136 120 58 988 41 962
Rörelsemarginal, % 2) 12,1 14,8 11,4 16,5
Balansomslutning 2 603 808 2 430 271 1 110 484 821 182
Soliditet, % 80,5 78,6 87,1 80,7
Flerårsöversikt moderföretaget – IFRS
2023 2022 2021 2020
Nettoomsättning 31 787 63 800 59 741 22 432
Resultat efter finansiella poster –46 045 –75 991 –28 506 –22 742
Rörelsemarginal, % neg neg neg neg
1)  Intäkter redovisas över tid i takt med att projekt successivt färdigställs.  
Detta gör att resultatet blir jämt fördelat över åren. Bostadsrättsföreningar konsolideras 
inte i koncernen vilket påverkar balansomslutningen.  
Segmentsredovisningen ligger utanför de finansiella rapporterna och  
presenteras på sidorna 35–38. Se även mer i not 1 och 2.
2)  Från den 1 januari 2022 bruttoredovisas intäkter och projektkostnader, från att tidigare ha 
nettoredovisats som en intäkt. Aros Bostad tar upp sin proportionerliga andel av intäkter 
och kostnader i intresseföretag och joint ventures. Historiska siffror har räknats om.
•

===== SIDA 43 =====