Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

Det hållbara valet för hyresbostäder och
samhällsfastigheter i södra Sverige 2023
Årsredovisning

===== SIDA 2 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
2
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Innehållsförteckning
INLEDNING
Brinova i korthet  3–4
Året i korthet  5
VD har ordet  6
Brinovastaden  7
Marknadsöversikt  8–10
Framtidstrender  11
VERKSAMHETEN
Affärsmodell, mål och strategier  13–16
Egen förvaltning  17–19
Projektutveckling  20–21
Samhällsfastigheter  22
Bostadsfastigheter  23
Kommersiella fastigheter  24
HÅLLBARHETSRAPPORT
Hållbarhetsansvar  26
Ramverk för hållbarhet  27
Den framtida miljön  28–29
Engagerade medarbetare  30–31
Ansvarsfull verksamhet  32–33
Det trygga samhället  34–36
EU:s taxonomi och CSRD  37
ESG-frågor  38–40
Revisorns yttrande avseende den  
lagstadgade hållbarhetsrapporten  40
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Verksamheten  42–44
Fastighetsvärdering  45
Väsentliga händelser  46
Räntebärande skulder  47–48
Aktie och ägare  49–50
Riskhantering  51–56
Vinstdisposition  57
Årsstämma
Brinovas aktieägare hälsas välkomna till årsstäm-
man som hålls den 7 maj 2024 klockan 15:00 på 
bolagets huvudkontor, Stortorget 9, i Helsingborg.
Rätt att delta i stämman
Aktieägare som vill delta i årsstämman ska dels 
vara upptagen som aktieägare i den av Euroclear 
Sweden ABs förda aktieboken fredagen den 26 
april, dels anmäla sig till årsstämman senast 
torsdagen den 2 maj via e-post till malin.rosen@
brinova.se eller per post till Brinova Fastigheter 
Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktiebolag. Bolaget är bildat och 
registrerat enligt svensk rätt med firmanamnet Brinova Fastigheter AB (publ) och 
organisationsnummer 556840-3918. Bolaget har sitt säte i Helsingborg, Sverige.
   Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats www.brinova.se den 25 
mars 2024. Tryckta exemplar skickas till aktieägare och andra intressenter efter 
beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 42–57. Den finansiella rap-
porteringen omfattar sidorna 59–99 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla 
värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferuppgifterna inom parentes avser 
2022 om inget annat anges. Information om marknaden är baserad på Brinovas 
egen bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar baseras på bästa 
tillgängliga faktaunderlag vid årsredovisningens upprättande. Denna rapport 
innehåller framtidsinriktad information. Även om Brinovas ledning bedömer den-
na information som rimlig kan inga garantier lämnas för att dessa förväntningar 
kommer att visa sig korrekta. Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera 
jämfört med vad som framgår i den framtidsinriktade informationen beroende på 
bland annat förändrade förutsättningar avseende ekonomi, marknad och konkur-
rens, förändringar i lagkrav, andra politiska åtgärder och andra faktorer. 
   För finansiella definitioner, se sidan 108.
FINANSIELL INFORMATION
Innehåll  59
Finansiella rapporter  60–65
Noter  66–95
Påteckning  96
Revisionsberättelse  97–99
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport  101–103
Styrelse och ledning  104–105
Revisorns yttrande om  
bolagsstyrningsrapporten  106
Styrelsens förslag om riktlinjer  
för ersättningar  107
ÖVERSIKTER
Flerårsöversikt och definitioner  108
Härledning av nyckeltal  109
Fastighetsförteckning  110–111
Följ Brinova året runt  112
   Reviderade avsnitt.
   Revisorns yttrande.
AB, Årsstämma, Stortorget 9, 252 20 Helsingborg.
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/
organisationsnummer, adress, telefonnummer, 
eventuella biträden och antal aktier. Ombud samt 
företrädare för juridiska personer ombeds att i god 
tid före bolagsstämman till bolaget inge fullmakt i 
original, registreringsbevis och andra behörighets-
handlingar.
 Fullmakten och registreringsbeviset får inte vara 
äldre än ett år per dagen för stämman, dock att 
fullmaktens giltighetstid får vara längst fem år från 
utfärdandet om detta särskilt anges.
På omslaget:
Rosmarinen 34, Helsingborg
I Helsingborgs attraktiva stadsdel Mariastaden 
äger Brinova 6 stycken nyproducerade huskrop-
par med sammanlagt 77 hyreslägenheter som 
är fördelade på 2–4 rum och kök. Storlekarna 
varierar mellan 55,3 kvm–90,3 kvm. I anslutning 
till fastigheten finns ett underjordiskt parkerings-
garage. Fastigheten har närhet till stadsbuss och 
tågstation samt skolor, förskolor, skatepark, stor 
mataffär, gym, restauranger och biltvätt.

===== SIDA 3 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
3
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Det hållbara valet för hyresbostäder 
och samhällsfastigheter i södra Sverige
Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter
på orter i södra Sverige. På dessa orter är Brinova en viktig aktör på
bostadsmarknaden och för de offentliga beslutsfattarna.
Affärsmodellen skapar stabila kassaflöden som investeras i fortsatt  
lönsam värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering.

===== SIDA 4 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
4
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fortsatt god efterfrågan för hyres- 
bostäder och samhällsfastigheter
Brinova verkar i en stark region, där avstånden är 
korta och betydelsen av var man bor inte är så stor. 
Viktigare är trygghet, närhet till samhällsservice och 
kostnadseffektiva hyresbostäder. Demografiska för-
ändringar och en växande trend att söka sig utanför 
storstäder driver efterfrågan på de orter Brinova valt 
att etablera sig. Växande orter med goda kommuni-
kationer i och i anslutning till södra Sveriges större 
städer. Brinovas växande fastighetsportfölj innehåller 
för närvarande cirka 2 400 hyreslägenheter, färdiga 
eller under uppförande, och cirka 135 900 kvadrat- 
meter samhällsfastigheter.
Egen förvaltning skapar värden  
för alla intressenter
Brinovas verksamhet kännetecknas av lång-
siktighet och samverkan med aktörer inom 
samhällssektorn samt en egen engagerad 
förvaltning som kan vårda relationerna med 
hyresgästerna och beslutsfattarna och bistå 
dem i deras utveckling. Bolaget kan erbjuda 
sina hyresgäster ett attraktivt och tryggt 
boende och lokaler med hög standard och 
med en god service. Det kontinuerliga arbe-
tet med att utveckla fastighetsbeståndet är 
grunden i att skapa ett ökat aktieägarvärde 
och tillväxt.
 Läs mer på sidorna 17–19.
Hållbarhetsfokus är  
en konkurrensfördel
Hållbarhet, långsiktighet och samhällsengagemang 
är en integrerad del av Brinovas verksamhet, vilket 
vi anser är viktigt för att skapa värde och minska 
risker. Störst påverkan skapas genom att hålla 
låga energiuttag, underhålla fastigheter på ett 
miljövänligt sätt och skapa trygga och inklude-
rande bostadsområden. Brinovas systematiska 
hållbarhetsarbete är också en konkurrensfördel i 
markanvisningsarbetet och för vår samverkan med 
kommuner för utveckling av boendemiljöer.
 Läs mer på sidan 26.
Brinova-aktien
Långsiktigt substansvärde har minskat med 
7,34 procent under 2023. För hela perioden, 
2019–2023 är ökningen 36,92 procent. Kursen 
för Brinovas B-aktie minskade under 2023 med 
cirka 25 procent. Fastighetsindexet Crex ökade 
under samma period med cirka 16 procent. 
Börsens totalindex OMX Stockholm PI
ökade med cirka 15 procent.
 Läs mer på sidorna 49–50.
MFJA MJ
2023 2024
JA S OND JF
Index Antal aktier, tusental
0
1 000
2 000
3 000
4 000
0
10
20
30
40
OMX Stockholm_PI      Carnegie Real Estate Index      
Brinova      Omsatt antal aktier/månad, tusental
Aktieutveckling
OMX Stockholm_PI      Carnegie Real Estate Index
Brinova      Omsatt antal aktier/månad, tusental
Långsiktigt substansvärde
31,56 kr
0
7
14
21
28
35
Kr
2020 2021 2022 20232019
En tydlig tillväxtstrategi baserad på lön-
samhet, med en betydande del från egen 
projektutveckling, som historiskt utgjort 
50 procent av den totala tillväxten.
En attraktiv portfölj av fastigheter med 
fokus på hyresbostäder och samhällsfast-
igheter som genererar stabila kassaflöden 
i tillväxtorter.
Kvalitativ och effektiv förvaltning i egen 
regi som bidrar till kundnöjdhet, lönsam-
het och fortsatt tillväxt.
Sju skäl att investera i Brinova En stabil positiv resultatutveckling som 
byggt upp ett långsiktigt hållbart substans-
värde i bolaget.
En intjäningsförmåga som kan följa kost-
nadsutvecklingen i omvärlden då 61 procent 
av hyresintäkterna är KPI-indexerade.
En finansiering som kännetecknas av 
traditionell bankfinansiering och är byggd på 
stabila och nära relationer med ett flertal 
etablerade nordiska banker.
Ett tydligt hållbarhetsfokus med ambitionen 
att vara en samhällsstödjande aktör.
Brinova i korthet     Året i korthet     VD har ordet     Brinova-staden     Marknadsöversikt     Framtidstrender

===== SIDA 5 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
5
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fortsatt god utveckling under 2023
Trots betydande omvärldsutmaningar fortsatte Brinova sin positiva utveckling. 
Brinovas starka affärsmodell fortsätter att leverera bra nyckeltal, däribland 
uthyrningsgraden, överskottsgraden och därmed driftsöverskottet.
Fastighetsvärdet minskade  
med 2 procent.
Hyresintäkterna ökade  
med 11 procent.
Förvaltningsresultatet  
minskade med 14 procent.
Driftsöverskottet ökade  
med 17 procent.
Långsiktiga substansvärdet  
minskade med 7 procent.
-2%-14%
+17%+11%
-7%
Brinova i korthet     Året i korthet     VD har ordet     Brinova-staden     Marknadsöversikt     Framtidstrender
2023 2022
Föränd- 
ring, %
Hyresintäkter, Mkr 513,4 463,8 11
Driftsöverskott, Mkr 338,8 290,3 17
Överskottsgrad, % 66,0 62,6
Förvaltningsresultat, Mkr 135,0 156,5 -14
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,4 1,6 -14
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten före förändringar  
av rörelsekapital, Mkr 134,2 154,6 -13
Värdeförändringar fastigheter, Mkr -378,8 13,1
Värdeförändringar derivat, Mkr -143,2 218,3
Periodens totalresultat, Mkr -337,7 289,7 -217
Resultat per aktie före och  
efter utspädning, kr -3,46 2,97 -216
Eget kapital per aktie, kr 28,90 32,36 -11
Långsiktigt substansvärde 
per aktie, kr 31,56 34,06 -7
Fastighetsvärde, Mkr 8 271,2 8 431,7 -2
Uthyrbar yta, tkvm 345,5 347,8 -1
Hyresvärde, Mkr 545,9 504,4 8
Uthyrningsgrad, % 95,5 94,3
Koncernen i siffror
 Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier, operativa och finansiella mål på sidorna 13–16.
Fastighetsportföljens
utveckling Hyresintäkter
Kassaflöde före förändring 
av rörelsekapital
Långsiktigt substans- 
värde per aktie
0
7
14
21
28
35
Kr
2020 2021 2022 20232019
0
150
300
450
600
Mkr
2020 2021 2022 20232019
0
3 000
6 000
9 000
Mkr
2020 2021 2022 20232019
0
50
100
150
200
Mkr
2020 2021 2022 20232019

===== SIDA 6 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
6
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinova i korthet     Året i korthet     VD har ordet     Brinova-staden     Marknadsöversikt     Framtidstrender
Ett stabilt och starkt 
operationellt resultat
2023 var ännu ett år då Brinovas underliggande verksamhet gick starkt och vi kunde 
notera bra uthyrningsgrad och stärkt överskottsgrad för vårt samlade bestånd. Detta 
trots utmaningar som hög inflation och snabbt ökande räntor som slår mot sektorn vi 
verkar i. Vikten av en ansvarsfullt driven förvaltning i egen regi blir än tydligare i en osäker 
marknad. Närvaro i ”våra” kommuner och närhet till våra hyresgäster ger oss kontroll över 
verksamheten idag och möjlighet till långsiktigt goda, nya affärer i framtiden.
Ett fastighetsbestånd med stabila förutsättningar
Vårt samlade fastighetsbestånd är tydligt foku-
serat på samhällsfastigheter och hyresbostäder, 
vilket skapar stabila förutsättningar för vår lön- 
samhet. Båda segmenten har fortsatt ökad efter- 
frågan.
 Hyresavtalen med våra samhällsfastigheter, 
ingångna med staten, kommuner, regioner och 
stora privata aktörer inom vård och omsorg, ger 
oss långsiktig stabilitet och trygghet.
 Hyresbostäder är över tid den mest pålitliga 
tillgångstypen med låga vakansrisker, hög efter-
frågan och hyresintäkter som över tid justeras för 
inflation. När bostadsbyggandet nu avtar betydligt, 
förväntas värdet på befintliga bostäder dessutom 
öka. Vi bedömer att snittökningen för bostads- 
hyrorna avseende 2024 kommer att landa strax 
över 5 procent. För våra övriga hyresintäkter om 
61 procent är kopplade till KPI som för 2024  
kommer ge en hyresökning på 6,5 procent.
Stark inflyttning i fjärde kvartalet
Under fjärde kvartalet har vi haft inflyttning av vårt 
bostadsprojekt i Karlskrona, Rödeby prästgård 
etapp III med sex hyreslägenheter. Nu är samtliga 
18 hyreslägenheter inflyttade i detta fantastiska 
bostadsprojekt som ligger i en mycket vacker och 
attraktiv del av Rödeby i Karlskrona. Vår ambition 
är att fortsätta utvecklingen av fastigheten med 
fler hyreslägenheter.
Under november hade vi också en lyckad inflytt-
ning av våra nya bostäder i Hjärup med 34 hyres-
lägenheter och i Eslöv med 13 hyreslägenheter. 
Energismarta bostäder i absolut bästa läge.
Fortsatt ansvarsfull projektutveckling,  
attraktiv byggrättsportfölj
Under året har vi haft möjlighet att stärka vår 
position genom egen lönsam projektutveckling, 
även om det är på en lägre nivå.
 Våra stora pågående projekt – med 34 nya  
hyreslägenheter och livsmedelsbutik i Oxie  
centrum, 126 hyreslägenheter i centrala Lund, 
samt 24 hyreslägenheter inom trygghetsboende  
i Bromölla – rullar på enligt fastställd plan både 
gällande tid och ekonomi. Det är projekt som 
kommer att ge positiva värden i vår resultat- 
räkning under senare delen av 2024.
 En stor del av vår historiska tillväxt har bestått 
av lönsam egen projektutveckling vilket innebär 
att en relativt stor del av vår portfölj är med nyare, 
energieffektiva och kvalitativa byggnader. Vi har 
därför en mycket kvalitativ fastighetsportfölj i 
attraktiva orter.
 Vi har därutöver en attraktiv byggrättsportfölj 
som ytterligare förstärks med egen projektutveck-
ling under nästa år med cirka 17 000 kvm BTA. 
Det ger oss möjligheter till fortsatt lönsam tillväxt 
så snart marknaden medger detta. 
Trygghet, hållbarhet och energieffektivitet
gynnar alla
Vår plan för att minska vår energiförbrukning är 
ambitiös och offensiv, med insatser för att få 
alla våra driftsystem uppkopplade, närvarostyrd 
belysning, LED belysning, och utbildning av vår 
driftpersonal. Under 2023 minskade vår samlade 
energiförbrukning med cirka 800 000 kwh i jäm- 
förbart bestånd. Vårt mål är att under 2024 mins-
ka energiförbrukning med lika mycket.
 2023 installerades solceller med ett förväntat 
energitillskott på cirka 363 000 kwh och cirka 70 
elbilsladdare. Under 2024 fortsätter vi att investe-
ra i solcellsutbyggnad samt fler billaddare som en 
viktig del i vårt hållbarhetsarbete.
 Vårt trygghetsarbete har varit lyckosamt under 
året, med bland annat uppdaterade låssystem, 
belysning och installation av porttelefoner. Detta 
arbete är ett av våra viktiga långsiktiga hållbar-
hetsmål. Det skall alltid vara tryggt att bo hos oss.
Robust affärsmodell – basen för långsiktigt
värdeskapande
2023 var ett utmanande år med den geopolitiska 
utvecklingen, ränteutvecklingen, konjunkturen, 
hushållens ekonomi och inflationen.
 För vår sektor har det inneburit en kraftigt sänkt 
transaktionsmarknad och lika kraftig inbromsning 
av byggandet. Många aktörer har också haft en 
besvärande exponering mot obligationsmarknaden 
och en svår och dyr refinansiering.
 Vi har i denna miljö klarat oss mycket bra. Vi 
har ingen exponering mot obligationsmarknaden 
eller instrument som hybridkapital, D-aktier eller 
preferensaktier. Vi har kunnat använda hela vårt 
kassaflöde till amortering samt investeringar i att 
bygga fortsatta värden.
 Det är fortsatt svårt att bedöma utvecklingen i 
närtid. Vi är väl förberedda på olika scenarier för 
att kunna navigera i alla typer av konjunkturer. Vi 
kan dock i skrivande stund konstatera att de långa 
räntorna gått ner och att marknaden förväntar sig 
räntesänkningar redan under 2024. En positiv 
vändning stärker då hyresbostäder som det mest 
attraktiva tillgångsslaget, med tanke på behoven 
och den låga vakansrisken.
 Jag är övertygad om att vi fortsatt kommer att 
kunna utveckla vårt bestånd och skapa värden till 
våra olika intressenter. Vi har en stark grund att 
stå på, både utifrån vår fastighetsportfölj, organi-
sation och ställning på marknaden.
 Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till alla 
medarbetare som med ett stort engagemang har 
gjort 2023 till ett riktigt bra år, med fokus på nöjda 
hyresgäster.
Helsingborg, 25 mars 2024 
Per Johansson, VD
Stabila tillgångsslag,  
fortsatt hög efterfrågan 
Stärkt överskottsgrad
17 000 kvm i 
nya byggrätter 2024
Fokus på trygghet  
och hållbarhet

===== SIDA 7 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
7
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinova-staden – Det goda grannskapet
Brinova är en av Sydsveriges ledande samhällsbyggare med en växande portfölj av hyres- 
bostäder och samhällsfastigheter. Vi bidrar till att bygga trygga samhällen och möter upp 
de ökande behoven av prisvärda boenden och lämpliga samhällsfastigheter i närheten 
av arbetstillfällen och stadskärnor. Våra olika fastigheter samverkar för att skapa trygga 
kvarter, bra miljöer och goda grannskap. Som en stad i staden, Brinova-staden.
Äldreboen de
Ambulans-
station Förskola
Livsmedels-  
butik
Projektutveckling
Hyresbostä der Tandvård
Apotek Vård-
central
Trygghets-
boende
Sporthall
LSS-boende
Bibliotek
Grundskola
Egen förvalt ning
Brinova i korthet     Året i korthet     VD har ordet     Brinova-staden     Marknadsöversikt     Framtidstrender
Prisvärda hyresbostäder för alla
Brinova utvärderar bostadsprojekt enligt följande 
kriterier: bostäderna ska ligga inom rimligt 
pendlingsavstånd till större städer, kosta så att en 
inkomsttagare med en genomsnittlig inkomst har 
råd att betala hyran, ha en effektiv boyta och vara 
nära kollektivtrafik. Många söker också boenden 
nära vardagsservice som förskolor, skolor,  
bibliotek, kultur, vårdanläggningar och livsmedels- 
butiker. Brinova har som mål att erbjuda rätt  
boende för alla livets skeden.
 Läs mer om vårt fastighetsbestånd och orterna  
vi finns på, på sidorna 110–111.
Bred kunskap om samhällsfastigheter 
Samhällsfastigheter används till övervägande del 
av skattefinansierad verksamhet och är specifikt 
anpassad för samhällsservice. Brinova har bred 
erfarenhet av att både utveckla och förvalta sam-
hällsfastigheter och har i sin portfölj allt ifrån stora 
idrottsarenor, förskolor, skolor, bibliotek, vårdcen-
traler och folktandvård till särskilda boenden för 
äldre och LSS-boenden. Vi kan samhällsfastig- 
heter och vi kan de orter vi finns etablerade på. 
 Läs mer om vårt fastighetsbestånd och orterna  
vi finns på, på sidorna 110–111.
Egen och lokalt förankrad förvaltning
Vi förstärker och utvecklar kontinuerligt de fastig- 
hetsområden vi bygger upp på växande orter för 
att skapa synergier och attraktivitet. En aktiv 
förvaltning med egna medarbetare nära våra fast- 
igheter och våra hyresgäster är en viktig del av  
vår affärsmodell, både som en konkurrensfördel 
för oss och som en del av erbjudandet till våra  
hyresgäster. Med lokal närvaro kan problem 
snabbt identifieras och åtgärdas. På så sätt sä-
kerställer vi vår lönsamhet med kostnadskontroll, 
uthyrningar och lönsamma förvaltningsprojekt.
 Läs mer om vår nära förvaltning, sidorna 17–19.
En hållbar verksamhet – för oss och för våra 
hyresgäster
Att arbeta för en hållbar utveckling är en självklar-
het för oss som en seriös samhällsaktör. Brinovas 
övergripande hållbarhetsarbete är en integrerad 
del i vår verksamhet och utgår från ett helhetsper-
spektiv. Brinovas ramverk för hållbarhet har delats 
in i fyra fokusområden: En lönsam och ansvarsfull 
verksamhet, den framtida miljön, det trygga sam- 
hället och engagerade medarbetare. Dessa 
områden definierar sådant vi kan påverka, inom 
verksamheten och med externa partners. 
 Läs mer om vår syn på hållbarhet, sidorna 26–40.
Aktiv och lönsam projektutveckling
Brinova prioriterar egen projektutveckling. Det 
ger oss de bästa förutsättningarna för att bygga 
attraktiva hyresbostäder, optimera lokallösningar 
för hyresgäster och samarbetspartners. Det är 
också, under rätt konjunktur, det lönsammaste 
sättet för oss att växa. Vi har kompetensen för en 
framgångsrik projektutveckling. Med egna bygg- 
rätter motsvarande cirka 39 000 kvadratmeter, 
med blandad användning, har Brinova också  
möjlighet att snabbt och effektivt erbjuda potenti-
ella hyresgäster förhyrning. 
 Läs mer om vår projektutveckling, sidorna 20–21.
Det goda grannskapet – trygga kvarter,  
attraktiva miljöer
Vi vill att det ska vara tryggt att hyra en lägenhet 
av oss och bo i ett av våra kvarter. Satsningar på 
en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för 
en positiv fritid för såväl unga som vuxna är ett 
stående inslag i förvaltningsarbetet. Andra initiativ 
innefattar rena och ljusa miljöer som minskar 
skadegörelse och nedskräpning men också trygg-
hetsvandringar tillsammans med lokala aktörer 
och boende för att skapa handlingsplaner för ökad 
trygghet, liksom ett aktivt samarbete med lokala 
föreningar och idrottsverksamheter för ungdomar.
 Läs mer om vårt trygghetsarbete på sidorna 34–36.
Tillsammans bygger  
vi goda grannskap.
Tillsammans bygger 
 vi Brinova-staden!

===== SIDA 8 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
8
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Marknadsöversikt
2023, ett kämpigt år som avslutades med vissa 
ljusglimtar
År 2023 var ekonomiskt utmanande för Sverige, 
med en teknisk recession och en förväntad årlig 
BNP-minskning på 0,8 procent. Huvudorsaker 
inkluderade minskad export, investeringar och hus-
hållskonsumtion. Trots framgångar med att stabili-
sera inflationen till 2,3 procent i december, från en 
topp på 10,2 procent året innan, har Riksbankens 
räntehöjningar till 4,0 procent belastat hushåll 
och företag. En markant ökning av konkurser, de 
högsta på 20 år, speglar företagens ekonomiska 
press. Arbetslösheten noterade därmed en ökning 
till 6,7 procent i december. Trots att det ekonomis-
ka läget både globalt och nationellt kvarstår som 
osäkert, har den stabiliserade inflationen bidragit 
till mer optimistiska utsikter inför 2024.
Svensk fastighetsmarknad
Fastighetsmarknaden under 2023 karakterisera-
des av en avstannad transaktionsmarknad, vilket 
resulterade i en minskning med cirka 50 procent 
i transaktionsvolym jämfört med 2022. Denna 
utveckling drevs av de dramatiska räntehöjning-
arna som inträffade både nationellt och globalt. 
Under året präglades marknaden av en försiktig 
inställning och företagens anpassning till de nya 
ekonomiska förutsättningarna. För helåret 2023 
uppgick den totala transaktionsvolymen till cirka 
104 miljarder SEK vilket fördelades på 328 affärer 
(räknat på affärer som överstigit 40 miljoner SEK). 
Bostadssegmentet visar styrka trots utmaningar 
för nyproducerade bostäder
Under 2023 utgjorde bostadssegmentet det tredje 
största segmentet med en transaktionsvolym 
om cirka 22,5 miljarder SEK. Bostäder har och 
ses fortsatt som en säker investering, tack vare 
faktorer som låg vakansgrad, stabil hyresutveck-
ling och ett stadigt underliggande behov. Även 
om dessa grundläggande faktorer bidragit till seg-
mentets attraktivitet har det rådande ekonomiska 
klimatet och räntehöjningarna under året lett till 
förändrade perspektiv. Investerarna har blivit mer 
försiktiga, vilket reflekterats i höjda avkastnings-
krav. Justeringar har kommit till följd av de ökade 
finansieringskostnaderna och förhöjda risknivån på 
marknaden.
 Nyproduktionen och utvecklingen av bostads-
projekt har därmed också mött extra hinder under 
året på grund av stigande byggkostnader och 
strängare finansieringsvillkor. Utvecklingen har lett 
till färre nya projekt och fördröjningar i färdigstäl-
landet av befintliga. Trots detta kvarstår en tydlig 
efterfrågan på bostäder. Med ett avskaffat inves-
teringsstöd och ett fortsatt utmanande makro- 
ekonomiskt klimat har inga direkta lösningar på 
problemet kunnat tydas under året. Ett eventuellt 
nytt verktyg som avser ersätta investeringsstödet 
ses från många håll som en möjlig lösning, men 
något sådant har det ännu inte beslutats något 
om. 
 Den sydsvenska bostadsmarknaden har visat 
en tendens att spegla de nationella trenderna och 
mönstren. Inom segmentet har totalt 110 affärer 
genomförts på riksnivå, varav cirka 15 har ägt rum 
i Skåne. I Blekinge har man sett en mer begrän-
sad aktivitet, med endast ett fåtal transaktioner. 
Hyresförhandlingarna för 2024 i både Skåne 
och Blekinge har varit intensiva och präglats av 
betydande initiala yrkanden från fastighetsägarna, 
vilka ofta har varit betydligt högre än de slutliga 
överenskomna hyreshöjningarna. I Skåne möttes 
initiala yrkanden på upp till 12 procent med 
motstånd från Hyresgästföreningen vilket ledde 
till mer måttliga slutliga ökningar. I Helsingborg 
kom överenskommelsen om att höja hyrorna med 
4,95 procent för 2024 och 4,5 procent för 2025. 
Kristianstad ser en ökning med 4,99 procent för 
2024 och 4,6 procent för 2025, medan Trelle-
borgs hyresgäster står inför en ökning på 5,6–5,9 
procent under 2024. I Malmöregionen för 2024 
kommer MKB att höja hyrorna med 5,7 procent 
från februari och 4,5 procent från januari 2025. 
Samtidigt har Fastighetsägarna Syd avtalat om en 
hyreshöjning på 5,3 procent från januari 2024.
 På lång sikt anses bostadssegmentet ha goda 
framtidsutsikter. Även om det finns utmaningar på 
kort sikt, ger det fortsatta behovet av bostäder, till-
sammans med demografiska drivkrafter, en positiv 
bild för framtiden. När den ekonomiska och finan-
siella situationen stabiliseras, finns det potential 
för återhämtning och tillväxt inom segmentet.
Efterfrågan på bostäder ökar i landet
Den avtagande byggtakten kommer bidra med 
en fortsatt utbredd bostadsbrist i landet, och 
en stor del av Sveriges kommuner, 180 av 290, 
rapporterar redan ett underskott på bostäder. Med 
ett uppskattat behov av 538 000 nya bostäder 
fram till 2030, motsvarande omkring 67 300 
bostäder per år, framhävs behovet av att stimulera 
bostadsbyggandet genom insatser från både stat 
och kommun.
 Trots den minskade takten för byggstart av 
nya bostäder har detta ännu inte fått full genom-
slagskraft på marknaden. För 2023 förväntades 
Brinova i korthet     Året i korthet     VD har ordet     Brinova-staden     Marknadsöversikt     Framtidstrender
0
90
180
270
360
450
0
7
14
21
28
35
Mdkr SEK %
2019 2020 2021 202320222018201720162015
Kontor
Bostad
Handel
Logistik, lager och industri
Samhällsfastigheter
Övrigt (t.ex. hotell, mark)
Internationella investerare, %
Källa: Newsec
Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige
Transaktioner >=40 Mkr
Transaktionsåret i siffror:
Geografisk fördelning
• Stockholm: 45%
• Regionstäder: 30%
• Resterande delar av Sverige: 14%
• Göteborg: 7%
• Malmö 4%
Typ av investerare
• Inhemska investerare: 71%
• Internationella investerare: 29%
Segmentfördelning
• Logistik, Lager och Industri: 27%
• Bostäder: 22%
• Kontor: 17%
• Övrigt (t.ex. hotell, mark): 14%
• Samhällsfastigheter: 12%
• Handelsfastigheter: 8%

===== SIDA 9 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
9
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinova i korthet     Året i korthet     VD har ordet     Brinova-staden     Marknadsöversikt     Framtidstrender
antalet färdigställda bostäder fortfarande vara 
högt, runt 60 000 enheter, vilket är det högsta på 
ett decennium. Dock riskerar den låga takten av 
byggstarter att gradvis minska antalet färdigställda 
bostäder i framtiden, vilket förväntas förstärka 
de utmaningar som redan finns på den svenska 
bostadsmarknaden.
Skåne
I bostadsmarknadsenkäten 2023 rapporterade 24 
av totalt 33 kommuner i Skåne om ett underskott 
på bostadsmarknaden. Av dessa förväntar sig 
21 kommuner att situationen kommer att förbli 
oförändrad under de kommande tre åren. Denna 
prognos speglar den utmanande situation som 
många kommuner står inför, där höga produk-
tionskostnader identifieras som ett av de primära 
hindren för bostadsbyggandet. 22 av de kommu-
ner som rapporterat ett bostadsunderskott pekar 
just på att de höga produktionskostnaderna är en 
begränsande faktor för bostadsbyggnation. Denna 
trend, som även återspeglas nationellt, antyder att 
de rådande utmaningarna på bostadsmarknaden 
sannolikt kommer att fortsätta ett tag framöver.
Blekinge
I Blekinge län rapporterar tre av fem kommuner 
om ett underskott på bostadsmarknaden, medan 
de övriga två kommunerna upplever en balans. 
Olofström utmärker sig genom att ha en balanse-
rad marknad i centralorten, till skillnad från övriga 
kommuner där ett underskott råder. Enighet råder 
bland kommunerna om att situationen inte för-
väntas förändras inom de närmaste tre åren. De 
största hindren för bostadsbyggandet i Blekinge 
län är de höga produktionskostnaderna samt 
bristen på detaljplanelagd mark, vilket pekar på 
behovet av målinriktade åtgärder för att adressera 
dessa utmaningar och förbättra bostadssituatio-
nen.
Samhällsfastigheter
Transaktionsvolymen för samhällsfastigheter mer 
än halverades mellan 2022 och 2023. Volymen 
gick från att ha utgjort 21 procent av den totala 
transaktionsvolymen under 2022, till 12 procent 
under 2023 och en volym om cirka 13 miljarder 
SEK. Marknaden för segmentet har under året 
varit relativt turbulent vilket återspeglats i transak-
tionsvolymen. Aktörer som i flera fall dragit nytta 
av lågränteperioden har under året tvingats sälja 
delar av sina bestånd i samband med de ökade 
finansieringskostnaderna. Av totalt 32 affärer 
inom segmentet har cirka 5 skett i Skåne, medan 
endast ett fåtal noterats i Blekinge.
 Den åldrande befolkningen i Sverige skapar en 
ökad efterfrågan på äldreboenden, vårdfastigheter 
och andra samhällsfastigheter för att tillgodose 
behoven hos en allt äldre befolkning. Med en av 
världens högsta medellivslängder och en ökande 
andel äldre växer behovet av specialiserade 
boendeformer och omsorgstjänster. Den åldrande 
befolkningen och det offentliga engagemanget för 
äldreomsorgen gör samhällsfastigheter, särskilt 
Hässleholm
Kristianstad
Östra 
Göinge
Bro-
mölla
Osby
Örkel-
ljunga
Båstad
Ängelholm
Pers-
torp
Höga-
näs
Ås-
torp
Helsing-
borg Bjuv Klippan
Svalöv Höör
Hörby
Lands-
krona
Kävlinge Eslöv
Lomma
LundBurlöv Staffans-
torp Sjöbo
Tomelilla Simris-
hamn
Malmö
Svedala
Vellinge
Trelleborg
Skurup Ystad
Karlshamn
Sölves-
      borg
Karlskrona
Olofström
Ronneby
Översikt bostadsbalans Skåne och Blekinge läns kommuner
Kommuner i balans      Kommuner i obalans

===== SIDA 10 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
10
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinova i korthet     Året i korthet     VD har ordet     Brinova-staden     Marknadsöversikt     Framtidstrender
äldreboenden, till en stabil och viktig del av den 
svenska fastighetsmarknaden, både för att möta 
samhällets behov och som en potentiell investe-
ring.
 En av de större händelserna under året har 
varit den nya lag (2023:560) som trätt i kraft och 
kommer innebära strängare regler för utländska 
direktinvesteringar i Sverige, särskilt när det gäller 
investeringar i fastighetsbolag som anses bedriva 
skyddsvärd verksamhet. Syftet med lagen är att 
skydda viktiga nationella intressen och säkerställa 
att vissa typer av investeringar granskas noggrant. 
Den ökade anmälningsskyldigheten och behovet 
av granskning kan göra processen för utländska 
investerare mer komplicerad och tidskrävande. 
Steget mot strängare kontroll av utländska investe-
ringar är i linje med en global trend där länder blir 
alltmer vaksamma kring utländska investeringar i 
kritisk infrastruktur och andra känsliga sektorer.
 Sammantaget framstår Samhällsfastighets-
segmentet som ett av de mer motståndskraftiga 
områdena inom fastighetsmarknaden, med en sta-
bil hyresgästbas och en stark koppling till grund-
läggande samhällsfunktioner. Makroekonomisk 
osäkerhet och demografiska förändringar stärker 
segmentets position genom att driva efterfrågan 
på dessa viktiga fastigheter.
Befolkningsutveckling i Sverige
Under 2023 upplevde Sverige en avmattning i be-
folkningstillväxten, med den lägsta halvårsökning-
en sedan 2005. I november nådde befolkningen 
cirka 10,56 miljoner, en ökning med 0,3 procent 
från föregående år. Denna trögare tillväxt beror på 
högre utvandringsnivåer och färre födslar. Trots 
detta fortsätter befolkningen att växa, särskilt 
bland de äldre, vilket ökar behovet av samhälls-
tjänster och anpassade bostäder. Fram till 2030 
förväntas befolkningen öka med 400 000 till 10,9 
miljoner, främst tack vare invandringsöverskott 
och naturligt överskott. Prognoser indikerar att 
befolkningen kommer att passera 11 miljoner 
2032 och 12 miljoner 2054. En pågående demo-
grafisk förändring är den ökande andelen äldre i 
befolkningen. För närvarande utgör personer över 
80 år 5 procent av befolkningen, men denna siffra 
förväntas stiga till 7,4 procent år 2030. Dessut-
om förväntas andelen arbetsföra i befolkningen, 
efter en höjning av pensionsåldern, öka från 50,9 
procent till 52,5 procent, vilket speglar föränd-
ringar i både befolkningens åldersstruktur och 
arbetsmarknadspolitiken. SCB meddelar en stor 
osäkerhetsmarginal till dessa prognoser, där de 
menar att framtida förändringar, såsom förändrat 
politiskt styre, kan ha en stor inverkan i denna 
utveckling.
Skåne
Skånes befolkning förväntas växa stadigt under de 
kommande åren. Enligt prognoser kommer regio-
nen att se en ökning med cirka 95 000 invånare 
mellan 2023 och 2032, en ökning som speglar en 
tillväxt på 6,7 procent. Särskilt städer som Malmö, 
Lund och Helsingborg förväntas bidra signifikant 
till denna befolkningstillväxt. Denna tillväxt under-
stryker regionens attraktivitet, vilket ställer krav på 
infrastruktur och samhällstjänster för att hantera 
den ökande befolkningen.
Blekinge
Blekinge län har upplevt en minskning i befolk-
ningen under 2023. Under det tredje kvartalet 
minskade folkmängden i Blekinge med 313 per-
soner, och totalt sett hade länet, fram till oktober 
månad, sett en minskning med 488 personer. 
Denna minskning påverkades både av ett negativt 
födelsenetto och ett negativt flyttnetto. Karlskrona, 
Sölvesborg och Olofström registrerade dock ett po-
sitivt flyttnetto under årets första tre kvartal, vilket 
indikerar en nettoinflyttning till dessa kommuner 
under perioden. Befolkningsminskningen beskrivs 
som allvarlig och problematisk, speciellt då den 
påverkar tillgången på arbetskraft för länets växan-
de företag.
Brinovas delmarknader i sammandrag
Folkmängd  
2023*
Befolkningsutveckling 
2018–2023**, %
Arbetslöshet  
2023**, %
Skåne län
Bjuv 16 020 3,2 9,5 (0,4)
Eslöv 34 726 3,4 7,8 (0,4)
Helsingborg 151 480 4,0 10,7 (0,5)
Kristianstad 86 718 2,1 9,7 (0,1)
Kävlinge 32 455 3,0 4,7 (0,5)
Landskrona 47 232 3,1 10,4 (0,4)
Lomma 24 715 -0,2 3,7 (0,5)
Lund 130 402 5,7 6,1 (0,3)
Malmö 361 552 6,2 12,7 (0,4)
Staffanstorp 27 039 8,6 5,2 (0,7)
Svedala 23 545 -4,4 5,0 (0,3)
Trelleborg 46 915 4,3 7,9 (0,4)
Vellinge 37 768 3,4 3,6 (0,2)
Skurup 16 827 6,3 6,8 (0,5)
Blekinge län
Karlskrona 66 660 0,0 5,9 (-0,6)
  * T .o.m. 1 november 2023.
** Månadsvis, december 2023. Siffra inom parentes anger förändring från samma månad föregående år.
Källa: SCB, bearbetat av Newsec samt Arbetsförmedlingen.

===== SIDA 11 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
11
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinova i korthet     Året i korthet     VD har ordet     Brinova-staden     Marknadsöversikt     Framtidstrender
Trygghetsarbete och samhällsengagemang 
skapar attraktivitet och långsiktiga värden
Ansvar är ett centralt begrepp i Brinovas organisation. Det är en viktig del av 
vår affärsidé och det präglar de kärnvärden vi lever efter. Det ansvaret handlar 
också om att, i samverkan med andra, arbeta för tryggare och attraktivare 
kvarter och att vara engagerade aktörer i de orter vi äger fastigheter.
Fokus ligger på en lockande utemiljö för positiv 
fritid, rena och ljusa områden för att minska  
skadegörelse, samt trygghetsvandringar med 
lokala aktörer och boende för att skapa handlings-
planer i våra fastighetsbestånds närområden.
 Som samhällsutvecklare kan och vill Brinova 
också göra skillnad genom att skapa möjligheter 
för klubbar, föreningar eller organisationer där vi 
kan ge tydliga och riktade insatser.
 Vår stöttning riktar sig lokalt på de orter vi finns 
och där hjälpen behövs, oavsett om det är barn 
och ungdomar, pensionärer eller riktade organisa-
tioner. Våra bidrag är framför allt socialt hållbara 
till exempel genom att en förening kan få fler barn 
och ungdomar att komma till träningen om de får 
läxhjälp, bidrag till föreningsavgiften eller skor och 
kläder att träna i.
 Vi har en årlig översyn av våra samarbeten och 
utvärderar tillsammans med de vi stöttar att vårt 
engagemang bidragit på rätt sätt, utifrån social 
hållbarhet.
Brinova Kompis – ett initiativ som gör skillnad
Ett bra exempel på Brinovas samhällsengagemang 
är vårt initiativ Brinova Kompis. Genom program-
met strävar vi efter att möjliggöra aktiviteter och  
givande sysselsättning i de lokala miljöer vi verkar 
i – för att långsiktigt främja trivsel, samhörighet 
och trygghet. Brinova Kompis bidrar till möjligheter 
för förändring och värdefull utveckling där gemen-
samma aktiviteter och nätverk får välgörande 
effekter för medmänniskor och samhället omkring 
oss.
 Brinova Kompis fördelar medel löpande under 
året och medarbetarna på Brinova välkomnar stän-
digt idéer, situationer och initiativ som kan främjas 
och stöttas med lite extra hjälp. Ett av Brinova 
Kompis mål är också att öka jämställdheten för 
människors hälsa och livsvillkor, som i vissa fall 
kan begränsas av ekonomiska skäl. Vi vill bidra  
till att alla skall kunna ha likvärdiga förutsättningar 
att trivas och utvecklas på platser vi kan påverka. 
 Ett första exempel är vårt partnerskap med  
OV Helsingborg som arbetar med ett projekt som 
heter ”handbollsskola för alla”. Där kommer Brino-
va Kompis gå in med läxhjälp till barn som deltar, 
från utsatta områden i Helsingborg. 
 Vi har också genom Brinova Kompis stöttat 
OV Helsingborgs handbollslag för ungdomar med 
funktionsvariationer så att de fått transport till 
matchspel utanför hemmaarenan.
 Ytterligare ett exempel är Barns Bostad Först, 
en långsiktig satsning som Skånes Stadsmission 
driver och riktar mot strukturellt hemlösa barnfa-
miljer. Syftet med satsningen är att sänka tröskeln 
till bostadsmarknaden. Vi är en av sju fastighets-
ägare i Malmö som har inlett ett samarbete och 
ska erbjuda barnfamiljer ett förstahandskontrakt.
 Trivsel, samhörighet och trygghet – med 
människor i centrum. Det är helheten som gör det.

===== SIDA 12 =====

Verksamheten

===== SIDA 13 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
13
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
En värdeskapande affärsmodell som bygger på 
långsiktighet, samverkan och helhetsansvar
Brinova har en tydlig vision om att bedriva hållbart fastighetsägande och projekt- 
utveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Genom 
detta skapas starka kassaflöden som kan användas för att utveckla verksam -
heten. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet och samverkan med 
aktörer inom samhällssektorn samt en egen effektiv förvaltning och projekt-  
utveckling. Den fokuserade fastighetsportföljen ger goda förutsättningar 
för en bättre direktavkastning och starka kassaflöden.
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter
Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån 
finansiella mål som primärt fokuserar på en lön-
sam tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet. 
För att nå dessa mål har strategier utarbetats som 
sedan följs upp genom ett antal interna operativa 
mål.
 Brinovas affärsplan för perioden 2022–2024 
utgör grunden för arbetet i och med våra fastig-
heter. Den är kommunicerad och förankrad hos 
både medarbetare, styrelse och viktiga aktörer i 
vår marknad och har sin utgångspunkt i vår vision, 
affärsidé och vårt ramverk för hållbarhet.
Brinovas vision
Brinova har en tydlig vision om hållbart fastighets-
ägande och projektutveckling av hyresbostäder 
och samhällsfastigheter i södra Sverige. Den 
bygger på: Lönsam tillväxt, fokus på fastighetstyp 
och geografi, effektiv förvaltning med egna med- 
arbetare samt finansiell stabilitet.
Affärsidén
Brinovas verksamhet präglas av tre grundbegrepp 
som utgör grunden för vårt sätt att arbeta och 
göra affärer:
Vi tror på långsiktighet
Därför gör vi en noggrann analys innan vi satsar  
på en ny tillväxtort och strävar efter långa kund- 
relationer.
Vi tror på samverkan
Som en aktiv partner och med kunnig personal  
på plats är vi med och utvecklar utvalda platser 
där vi etablerar oss.
Vi tror på helhetsansvar
Vi skapar värden åt alla våra intressenter genom 
att ta ansvar för hela affärskedjan; förvärv –  
utveckling – förvaltning.
En värdeskapande modell med hyresgästen i 
centrum
Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och 
hyresgäster genom egen närvaro på de orter där 
Brinova är etablerat. På så sätt kan de som bor i 
Brinovas hus erbjudas ett attraktivt boende och de 
som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lösningar. 
Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra 
relationer med lokala beslutsfattare och bistå dem 
i den regionala utvecklingen.
 Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv 
projektutveckling och en aktiv förvaltning nära  
hyresgästerna med en snabb och tillgänglig 
service. Med egen närvaro ges Brinova också 
möjligheter att förvärva attraktiva fastigheter.
 Närheten till beslutsfattarna gör att vi kan iden-
tifiera projektmöjligheter och styra våra investering-
ar till fastighetsutveckling där efterfrågan är stor.
 En aktiv förvaltning gör det också möjligt att 
proaktivt underhålla och utveckla fastighetsbe-
ståndet.

===== SIDA 14 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
14
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Hässleholm
Karlshamn
Sölves-
      borg
Höga-
näs
Burlöv
Kristianstad
Karlskrona
Bro-
mölla
Ängelholm
Helsing-
borg Bjuv
Höör
Lands-krona
Kävlinge Eslöv
Lomma
LundStaffans-torp
Malmö
Svedala
Vellinge
Trelleborg
Skurup
Olofström
RonnebyÖstra 
Göinge
Osby
Örkel-
ljunga
Båstad
Pers-torpÅs-torp
Klippan
Svalöv
Hörby
Sjöbo
Tomelilla Simris-hamn
Ystad
Utvalda kommuner med närvaro
Förvaltningskontor
Huvudkontor
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter
En växande fastighetsportfölj med egen  
projektutveckling
Brinova har vuxit med lönsamhet i fokus genom 
förvärv och projektutveckling.
 Fastighetsportföljen har vuxit från 1,0 miljard 
till 8,3 miljarder på åtta år. Det har genererat ett 
långsiktigt substansvärde om 31,56 kronor per 
aktie.
 Vi har på balansdagen 124 fastigheter om  
totalt cirka 345,5 tkvm uthyrbar yta. I det ingår 
cirka 2 400 hyreslägenheter som är färdiga eller 
som håller på att färdigställas.
 Brinova fokuserar helt på hyresbostäder 
och samhällsfastigheter samt kompletterande 
fastigheter som bidrar till att öka attraktiviteten 
för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger 
stabila intäkter från hyresgäster som prioriterar 
sitt boende. Anpassade samhällsfastigheter ger 
förutom trygga och stabila intäktsflöden också en 
god planeringshorisont tack vare långa hyresavtal.
 När Brinova utökar sin fastighetsportfölj är en 
egen projektutveckling prioriterat. Det ger oss de 
bästa möjligheterna att utforma moderna attrakti-
va bostäder och lokaler och för Brinova genererar 
det, i rätt konjunktur, den bästa avkastningen.
Ett ungt fastighetsbestånd skapar värde
En stor del av vår historiska tillväxt har bestått av 
lönsam egen projektutveckling vilket innebär att en 
relativt stor del av vår portfölj är nyare, energieffek-
tiva och kvalitativa byggnader. 
Fokus på tillväxtorter i södra Sverige
Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger 
maximalt 30 minuters bilväg från förvaltningskon-
toren, har en växande befolkning samt goda kom-
munikationer till regionens största befolknings-
centra. Orter där människor kan bo mer prisvärt i 
en attraktiv miljö som kan erbjuda småskalighet, 
natur och god samhällsservice. På de orter där vi 
verkar är vi en aktiv aktör.

===== SIDA 15 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
15
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter
Avkastning på eget kapital
Riskfri 
ränta, 
+7%.
Soliditet
+7%
Belåningsgrad netto
60%
Fastighetsportföljens utveckling Räntetäckningsgrad
Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024
Fastighets-  
värde
>10 Mdkr
Överskotts-  
grad
>65%
Nöjd kund- 
index
>80% 
(4 av 5)
Nöjd med- 
arbetare-index
>90%
(4,5 av 5)Projektutveckling
Region väst
Ekonomi/Finans/HR/IT/ 
IR/Hållbarhet/Marknad
Region öst
VD
Förvaltning
Kompetent och erfaren organisation
Vår organisation präglas av korta och tydliga be-
slutsvägar med decentraliserat ansvar där beslut 
fattas nära samarbetspartners och hyresgäster. 
Verksamheten bedrivs primärt i Brinovas förvalt-
ningsorganisation som består av två regioner där 
arbetet inom förvaltningsorganisationen utvecklas. 
Verksamheten stöds av koncerngemensamma 
funktioner för ekonomi, finansiering, transaktioner, 
IT , kommunikation, hållbarhet, marknad, projekt- 
utveckling samt HR.
Tydligt definierade mål i affärsplanen 2022–2024
I de övergripande målen för 2022–2024 fortsätter 
vår tillväxtresa. Till slutet av planeringsperioden 
förväntas Brinova nå ett sammanlagt fastighets- 
värde överstigande 10 miljarder kronor. Det bygger 
på att vi fortsätter med vår lönsamma och ansvars-
fulla verksamhet. Därför har vi satt ett övergripan-
de mål om en överskottsgrad överstigande 65 
procent. Därtill har vi definierat mål för såväl Nöjd 
kund-index som skall överstiga 4 av 5 och Nöjd 
medarbetare-index som skall nå över 4,5 av 5.
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
%
2019 2020 2021 2022 2023
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
Mkr
2019 2020 2021 2022 2023 0
1
2
3
4
ggr
2019 2020 2021 2022 2023
0
20
40
60
80
100
%
2019 2020 2021 2022 2023 0
10
20
30
40
50
%
2019 2020 2021 2022 2023
30%
10 Mdkr
1,75 ggr

===== SIDA 16 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
16
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet  
är viktiga delar i vårt erbjudande
För de grundläggande strategierna och aktiviteterna 
i affärsplanen har vi utgått från fyra centrala be-
grepp som alla har underliggande mål, strategier 
och aktiviteter: Det trygga samhället, En lönsam 
och ansvarsfull verksamhet, Den framtida miljön 
och Effektiv förvaltning med engagerade med- 
arbetare.
 Våra tre kärnvärden kommer att genomsyra  
vårt sätt att jobba i allt som vi företar oss. Som 
arbetsgivare, som samhällsaktör och som affärs-
partner gentemot hyresgäster, leverantörer, banker 
och andra aktörer visar vi att vi lever efter våra 
kärnvärden:
Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv 
och samhällsengagemang är en integrerad del i 
verksamheten och ses som förutsättningar för 
framtida värdeskapande.
 Det systematiska arbetet med hållbarhet är 
också en viktig konkurrensfördel i arbetet med att 
söka markanvisningar och i samverkan med kom-
muner kring utvecklingen av samhällsfastigheter 
och trygga och levande boendemiljöer.
 Brinovas ramverk för hållbarhet är baserat på 
FN:s 17 hållbarhetsmål under Agenda 2030 och 
fokuserat på de ekonomiska, sociala och miljö- 
frågor som är mest relevanta för Brinova och där 
vår verksamhet direkt eller indirekt bidrar.
 Läs mer i hållbarhetsrapporten på sidorna 26–40.
Engagerade Pålitliga Ansvarstagande
Det trygga samhället
Vi ska förvalta och utveckla hyres-
bostäder och samhällsfastigheter 
med rimlig hyresnivå som bidrar 
till en hållbar stadsutveckling och 
skapar trygghet genom tillgänglig-
het och lokal närvaro. 
Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet
En lönsam och ansvarsfull verksamhet
Vi är en långsiktig ägare, utvecklare 
och förvaltare av hyresbostäder och 
samhällsfastigheter som genom stabila 
kassaflöden skapar finansiell kapacitet 
för våra åtaganden gentemot alla 
intressenter.
Den framtida miljön
Genom ett aktivt underhåll, energi- 
optimeringar, hållbara inköp, gröna 
hyresavtal och effektiv energipre-
standa tar vi ansvar för att minska 
klimatavtrycket i stort och hållbar-
hetsrisker för Brinova.
Effektiv förvaltning, engagerade 
medarbetare
Vi säkerställer ett framgångsrikt 
verkställande av Brinovas strategier, 
gemensamma värderingar och upp-
förandekod genom en utvecklande 
arbetsmiljö och stark företagskultur.
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter
Välskött och trygg närmiljö är värde- 
skapande för vårt fastighetsbestånd

===== SIDA 17 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
17
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
En värdeskapande förvaltningsmodell
Brinovas fastighetsportfölj innehåller för närvarande 2 380 hyreslägenheter, 
färdiga eller under uppförande samt cirka 135 900 kvadratmeter samhälls-
fastigheter. Vi strävar efter att förstärka och utveckla de fastighetsområden 
vi bygger upp på utvalda orter för att skapa synergier och attraktivitet. En 
aktiv förvaltning med egna medarbetare är därför en viktig del av Brinovas 
affärsmodell.
     Det är så vi säkerställer vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrningar 
och lönsamma förvaltningsprojekt.
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter
Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation 
som arbetar med fastighetsskötsel, fastighetsdrift, 
energioptimering, digitalisering, uthyrning, ekono-
misk förvaltning och utveckling. Med den aktiva 
förvaltningen av alla bolagets fastigheter, som 
utgår från kontoren i Eslöv, Helsingborg, Karlskro-
na, Kristianstad, Landskrona och Malmö, kan vi 
snabbt vara på plats. Förvaltningskontoren finns 
på maximalt 30 minuters bilfärd från Brinovas 
fastigheter. Möjligheterna att förstå lokala besluts-
fattares behov ger ett bättre underlag för förvärv, 
projektutveckling, förtätning av det befintliga be-
ståndet och en värdetillväxt i fastighetsportföljen. 
Synergier i fastigheter som förtätas och förvärv 
som adderas på orter vi är etablerade i, driver  
vår lönsamhet.
Brinova är en viktig aktör i samhället
Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda  
kunskaper om de demografiska förutsättningarna 
som kommuner har att hantera idag och i framti-
den. Brinova har kompetens och erfarenhet för att 
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder 
för yngre och barnfamiljer, trygga service- och 
särskilda boenden för en växande äldre befolkning 
och andra ändamålsenliga samhällsfastigheter.
 Brinova arbetar också i en tydlig samverkan 
med kommuner och lokala aktörer för platsens 
utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden 
som kommer alla till godo.
Vi har alltid hyresgästen i centrum
Den egna och närvarande förvaltningen gör att 
Brinova kan underlätta för hyresgästerna genom 
att snabbt vara på plats för att avhjälpa brister och 
svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel.
 Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de 
bästa möjligheterna att leverera attraktiva lösning-
ar för hyresgästerna.
Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster 
följer och mäter Brinova noggrant vad hyresgäster-
na tycker om sina bostäder och lokaler samt inte 
minst om Brinova som hyresvärd.
 Under 2023 genomfördes Brinovas NKI (Nöjd 
Kund Index)-undersökning för våra hyresgäster 
avseende hyreslokaler som glädjande visade ett 
fortsatt högt betyg. 78 procent av Brinovas offent-
liga/kommersiella hyresgäster är nöjda med sina 
lokaler, vår fastighetsskötsel och kontakten oss 
emellan.
 I en NKI-undersökning specifikt för hyresbostä-
der som genomfördes under 2022 visade siffrorna 
även där på ökad kundnöjdhet. 83 procent av de 
som hyr en bostad av oss är övergripande nöjda 
med sitt boende.
 De två undersökningarna genomförs omväx-
lande vartannat år. För affärsplanen 2022–2024 
har vi definierat mål för såväl Nöjd kund-index 
som skall överstiga 80 procent (4 av 5) och Nöjd 
medarbetareindex som skall nå över 90 procent 
(4,5 av 5).
Vi arbetar för trygga och attraktiva kvarter
Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa 
trygghet i och kring våra fastigheter och öka att-
raktiviteten för både det egna fastighetsbeståndet 
och samhället i stort. Satsningar på en attraktiv 
utemiljö som ger förutsättningar för en positiv fri-
tid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag 
i förvaltningsarbetet.
 Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer 
som minskar skadegörelse och nedskräpning men 
också trygghetsvandringar tillsammans med lokala 
aktörer och boende för att skapa handlingsplaner 
för ökad trygghet.
 Ett aktivt samarbete med lokala föreningar är 
exempel på ytterligare initiativ.

===== SIDA 18 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
18
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Andel av kontraktsvärde – största hyresgästerna
% Mkr
Region Skåne 4 23
Karlskrona Kommun 4 23 
Sparbanken Skåne AB 4 21
Landskrona Stad 4 21
Malmö Stad 4 20
Eslövs Kommun 2 14
Försäkringskassan 2 10
Attendo Sverige AB 2 9
Bromölla Kommun 2 9
Trafikverket 1 8
29 158
62%
uppkopplade  
energisystem
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter
Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsamhet 
och Brinovas egna aktiva förvaltning ger också 
möjligheter för en löpande systematisk översyn av 
fastighetsbeståndet. Den ligger till grund för en 
långsiktig plan för kontinuerligt underhåll. Det ger 
lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin 
tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans 
med omedelbara åtgärder på uppkomna skador 
och problem påverkar det driftnettot liksom fast-
ighetsvärdet positivt. Här utgör modulerna i vårt 
digitaliserade fastighetssystem kring underhåll  
och besiktning en ytterligare effektivisering.
Ökad kontroll och service genom  
smart digitalisering
Brinova har de senaste åren infört och implemen-
terat ett digitaliserat gemensamt fastighetssystem 
med en rad moduler. Felanmälan, teknisk förvalt-
ning med digitala arbetsordrar, delar av underhålls-
arbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar 
som ger bättre kontroll. Ekonomisk förvaltning, 
med en modul som säkerställer att intäkter och 
kostnader matchas är ett annat exempel. Ett 
ytterligare exempel är att besiktningsarbetet vid 
hyresgästbyten är digitaliserat. För en ökad service 
till hyresgästerna utvecklas kontinuerligt Brinovas 
mobil-app som förenklar för hyresgästen kring 
felanmälningar, lägenhetssök och blanketter för till 
exempel autogiro. Appen tillåter också Brinova att 
med hjälp av push-notiser informera hyresgäster 
om viktiga aktiviteter, vilket underlättat och skapat 
säkra rutiner.
Värdeskapande åtgärder inom energieffektivitet 
och solceller
En av bolagets största kostnader är förbrukningen 
av energi. Energieffektiviseringar påverkar både 
driftnettot positivt och reducerar miljöbelastningen.
 Brinova bygger över tid värde genom energibe-
sparande åtgärder. Vi ligger i framkant och besitter 
en betydande kompetens. Under 2023 adderade 
vi solceller på alla nya projekt och på vissa fastig-
heter i det befintliga beståndet med en kommande 
kapacitet om cirka 363 000 kWh. Vi håller en hög 
takt på dessa investeringar med ambitionen att på 
sikt bli självförsörjande avseende fastighetsel.
 En stark förvaltningsorganisation med en cen-
tral energisamordnare arbetar med att öka tempot 
väsentligt för att minska vår förbrukning av el och 
värme samt hantera vår ökande produktion av 
egentillverkad el via solceller.
 Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp 
Brinovas värme- och ventilationsanläggningar. Det 
sparar mycket tid och pengar när förvaltnings-
organisationen kan driftoptimera anläggningarna 
på distans, tidigt kan få larm om avvikelser och se 
anläggningarnas status i realtid. 
 Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna 
26–40.

===== SIDA 19 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
19
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Region Väst
Vår solcellsutbyggnad fortsätter
Solcellsanläggningen på Piggvaren 4 i Eslöv 
utökades 2023 och omfattar nu en yta på  
1 550 kvm och beräknad årsproduktion är  
288 000 kwh.
I alla våra nyproducerade fastigheter ska vi ha 
solceller vilket såklart finns på fastigheterna 
Bankmannen 14 och Hjärup 4:306 som färdig-
ställdes under året.
Region Öst
Bajonetten 3, med 94 nya hyreslägenheter i 
centrala Kristianstad, hade sin inflyttning under 
våren. 
I centrala Rödeby utanför Karlskrona har vi 
färdigställt vårt projekt vid prästgården, 18 
moderna hyreslägenheter i kulturhistorisk miljö. 
Alla hyreslägenheter har tillgång till el vid sina 
p-platser för att tex ladda sin bil. Inflyttning 
skedde under andra till fjärde kvartalet.
I närliggande Jämjö har vi tillsammans med 
Eksjöhus färdigställt sju marklägenheter i 
villainspirerad miljö, som hade inflyttning under 
våren.
I september invigdes kontorshotellet Skepps-
bron 4 i Karlskrona, även kallat Docks, med 
följande inflyttning.
I fastigheten Lindblad 24 vid infarten till 
Karlskrona är två fina energibesparingsprojekt 
färdigställ da och där vi sänker vår energi-
förbrukning med mer än 25 procent. Både i 
byggnationen av Skeppbsbron 4 samt i hyres-
gästanpassningar i Lindblad 24 har vi kunnat 
återanvända en stor del av redan befintligt 
material.
Vi har även under året gjort flera fina lokal- 
uthyrningar både i Karlskrona och Kristianstad 
som visar att våra fastigheter och lokaler har 
en god attraktion och är belägna på rätt ställe.
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter
Mycket tid under 2023 har lagts på det viktiga arbetet att driva våra 
fastigheter så energieffektivt som möjligt. Vi har också fortsatt arbeta 
med vårt koncept Brinova Trygghet och vikten av att återkoppla för att 
möta våra hyresgästers behov och åsikter utifrån våra återkommande 
NKI-undersökningar.
Frida Carlsson, regionchef Väst.
Under 2023 har vi haft fokus på förvaltningsutveckling och energi-
besparande projekt. Vi har även färdigställt samt haft inflyttning på de 
byggprojekt vi arbetat med. Samtliga dessa byggprojekt är fullt uthyrda. 
Martin Wallin, regionchef Öst.
Under året har vi också genomfört ett antal 
lyckade uthyrningar i våra centrala fastigheter i 
Helsingborg. 
New House Design AB som tidigare funnits i 
Helsingborg har nu etablerat sig i vår fastig-
het på Kullagatan. Croisette AB har också de 
etablerat sig i våra lokaler.
En mycket lyckad uthyrning genomfördes i den 
nyproducerade fastigheten Hjärup 4:306 i 
Staffanstorp. Fastigheten omfattar 34 moderna 
och energieffektiva hyreslägenheter som nu alla 
är uthyrda. 
Under 2023 har samtliga skyddsrum i  Brinovas 
fastighetsbestånd besiktigats och uppfyller nu 
ställda krav.

===== SIDA 20 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
20
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Effektiv projektutveckling för fortsatt lönsam tillväxt
Prioriterat för tillväxten är fortsatt egen projektutveckling. Det ger de bästa möjligheterna att bygga attraktiva hyres -
bostäder, optimera lokallösningar för hyresgäster och samarbetspartners och är det, i rätt konjunktur, lönsammaste 
sättet för Brinova att växa. För fortsatt projektutveckling har Brinova både organisatorisk och finansiell kapacitet.
Byggrätter säkrar framtida tillväxt
Egenägda byggrätter i attraktiva lägen med antag-
na detaljplaner är en lönsam och snabb väg till att 
skapa tillväxt.
 Brinova hade vid årsskiftet, utöver nedan redo-
visade pågående projekt, byggrätter för ytterligare 
cirka 22 000 kvm BTA primärt belägna i Eslöv, 
Karlskrona, Kristianstad och Landskrona. För 
dessa finns det konkreta projekt som kan påbörjas 
relativt omgående.
 Dessutom pågår ett antal planprocesser för att 
skapa ytterligare byggrätter för cirka 17 000 kvm 
BTA. För att löpande kunna utveckla och utöka 
verksamheten pågår också ständiga processer för 
att på ett attraktivt sätt kunna förtäta våra befintli-
ga fastigheter.
Hållbara samarbeten som stärker affären
Brinova har de senaste åren färdigställt hyres-
bostäder inom Brinovas befintliga fastigheter i 
Rödeby, Nättraby, Jämjö i Karlskrona kommun 
samt centralt i Kristianstad.
 Brinova har under året färdigställt nio projekt 
som övergått till förvaltningsorganisationen. På- 
gående projektutveckling sker i Bromölla, Lund  
och Malmö.
 Brinova har höga kvalitetskrav från start och 
med våra kravspecifikationer och hållbarhets- 
perspektiv kan anpassade bostäder med rätt 
kvalitet till rätt hyra säkerställas.
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter
Projektutveckling
2023 präglades av 
höga byggkostnader 
och ett högt ränteläge. 
Styrkorna i att ha egen 
projektutveckling med 
robusta processer och 
arbetssätt tydliggjordes 
under året när vi på ett 
ansvarsfullt sätt lämnat över ett antal projekt 
till vår kompetenta förvaltningsorganisation. 
Samtidigt har vi fortsatt vårt fokus på att inför 
framtiden definiera nya större hyresgästan-
passningar och nybyggnationer för att stärka 
Brinovas position.
Stina Trimark, projektutvecklingschef.
1. Pågående projektutveckling 2023 
Oxievång 7, Malmö
Uppförande av 34 hyreslägenheter och lokaler 
för livsmedel, i Oxie strax utanför Malmö. 
Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024.
2. Pågående projektutveckling 2023 
Lugnet 9, Bromölla
Ombyggnad av äldreboende till trygghets- 
boende med 23 hyreslägenheter i fastig- 
heten Lugnet 9 i Bromölla. Inflyttning är  
beräknad till i mitten av 2024.
3. Pågående projektutveckling 2023 
Sandryggen 1, Lund
Konvertering av kontorslokaler i Lund till 126 
hyreslägenheter, varav 80 studentlägenheter.  
Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024.
4. Färdigställt projekt 2023
Bajonetten 3, Kristianstad
94 nyproducerade hyreslägenheter med hög 
kvalitet på Bajonetten 3, lokaliserade på centralt 
läge i Kristianstad där butik och förskola tidigare 
utvecklats.
5. Färdigställt projekt 2023 
Skeppsbron 4, Karlskrona
Inflyttning under kvartal 3, 2023, i kontorshuset 
Skeppsbron 4 i Karlskrona. Cirka 1 800 kvm på 
bästa centrala läge på Skeppsbrokajen.
6. Färdigställt projekt 2023 
Östra Rödeby 3:1, Karlskrona
Inflyttning under 2023, av samtliga etapper  
i Östra Rödeby med 18 nyproducerade hyres- 
lägenheter.
7. Färdigställt projekt 2023 
Hjärup 4:306, Staffanstorp
Tillträde i kvartal 4 2023, till nyproducerade
bostadsfastigheten Hjärup 4:306 i Staffanstorp 
med 34 energieffektiva hyreslägenheter. 
8. Färdigställt projekt 2023 
Bankmannen 14, Eslöv
Tillträde i kvartal 4 2023, till nyproducerade
bostadsfastigheten Bankmannen 14 i Eslöv 
med 13 energieffektiva hyreslägenheter.
4
5 6
7
8

===== SIDA 21 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
21
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Färdigställda projekt 2023
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ
Bajonetten 3 Kristianstad 5 790 94 Bostäder
Alkronan 3 Kristianstad 2 050 - Kontor
Lindblad 24 Karlskrona 2 096 - Samhällsservice
Sjöhem 4 Kristianstad 1 061 - Vård
Binga 9:237 Karlskrona 560 8 Bostäder
Östra Rödeby 3:1 Karlskrona 1 158 18 Bostäder
Skeppsbron 4 Karlskrona 1 758 - Kontor
Bankmannen 14 Eslöv 785 13 Bostäder
Hjärup 4:306 Staffanstorp 2 006 34 Bostäder
Summa 17 264 167
Större pågående projekt
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt
Lugnet 9 Bromöll 1 050 23 Bostäder Q2-2024
Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Q3-2024
Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Q3-2024
Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q4-2024
Oxievång 7 Malmö 3 098 34 Bostäder &  
Livsmedelsbutik
Q4-2024
Summa 8 993 194
Pågående projekt som tillträds vid färdigställande
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt
Varmröken 1 Kävlinge 5 030 77 Bostäder Q4-2024
Lerkruset 4 Helsingborg 932 14 Bostäder Q1-2026
Summa 5 962 91
Egen projektutveckling med solida processer 
säkerställer kvalitet och lönsamhet.
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter

===== SIDA 22 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
22
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinova är en av södra Sveriges större privata hy-
resvärdar för den offentliga sektorn med cirka 136 
tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastigheter.
 Andelen samhällsfastigheter som del av 
Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 48 procent. 
Samhällsfastigheter används till övervägande del 
av skattefinansierad verksamhet och är specifikt 
anpassad för samhällsservice. Det innebär att 
hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig, 
kommunal eller regional, men också privat. Ex-
empel på samhällsfastigheter är fastigheter med 
samhällsservice, särskilt boende, vård, utbildning 
och friskvård.
 Brinova har bred erfarenhet av att både ut- 
veckla och förvalta samhällsfastigheter och har  
i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, 
skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård  
till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden.
 Förutsättningarna för samhällsfastigheter 
kännetecknas av trygga hyresgäster med långa 
KPI-justerade kontrakt och säkra flöden. Genom-
snittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten  
i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,1 år.
 Efterfrågan för kvalitativa och anpassade sam-
hällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida 
behov.
 En aktiv förvaltning med egna medarbetare är 
en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal 
närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras 
och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare 
innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i 
kommunens utveckling med rätt lokaler för olika 
offentliga behov.
 Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter 
vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga 
relationer och synergier på våra orter.
10 största hyresgästerna
Hyresgäst
Yta,  
tkvm
Hyres-
värde, Mkr
Region Skåne 12 23
Karlskrona Kommun 13 23
Sparbanken Skåne AB 9 21
Landskrona Stad 10 21
Malmö Stad 10 20
Eslövs Kommun 9 14
Försäkringskassan 5 10
Attendo Sverige AB 4 9
Bromölla Kommun 4 9
Trafikverket 4 8
Summa 80 158
Typer av samhällsfastigheter
Typ
Yta,  
tkvm
Kontrakterad  
hyra, Mkr
Kontrakterad 
hyra/kvm, kr
Andel av  
kontrakterad hyra, %
Samhällsservice 55 97  1 786 40
Särskilt boende 26 50  1 940 21
Utbildning 23 44  1 886 18
Vård 26 42  1 622 17
Friskvård 6 10  1 569 4
Summa 136 243  1 790 100
Samhällsfastigheters andel av kontrakterad hyra.48%
Gasverket 18, Brinova Arena Karlskrona
Brinova Arena är centralt belägen i Karlskrona med anslutning till skärgården. Förutom  
möjligheter för skolidrott och sportevenemang är arenan en viktig del i utvecklingen av 
stadens centrum och dess attraktion för såväl professionella möten som underhållning. På 
taket finns 2000 kvm solceller som försörjer arenan med energi samt levererar överskotts- 
energi till det allmänna nätet. 2021 certifierades Brinova Arena som ett PHI energisparhus.
7,1 år
Återstående  
hyrestid
Samhällsfastigheter
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter

===== SIDA 23 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
23
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Bostadsfastigheter
Fördelning av storlek
Hyres-
värde, Mkr
Kontrakterad
hyra/kvm
1 rok 9  1 572 
2 rok 71  1 527 
3 rok 83  1 402 
4 rok 24  1 285 
5 rok 3  1 112 
6 rok 1  832 
Blockförhyrning 9  1 566 
Summa 200  1 429 
Med cirka 139 tkvm hyreslägenheter är Brinova en 
av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige. 
Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen 
och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som 
del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 39 
procent.
 När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder 
vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt 
pendlingsavstånd till de större städerna och kosta 
så att en inkomsttagare med en genomsnittlig 
inkomst har råd att betala hyran. Effektiv boyta 
och närhet till kollektivtrafik är boendefördelar  
som många söker, liksom närhet till vardagsservice 
som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdan-
läggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastig-
heter är cirka 40 procent yngre än 10 år.
 Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu-
ment för våra hyresgäster visar våra kundunder-
sökningar.
 Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad 
av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar 
olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus- 
miljön som skall skapa ökad trygghet.
Det innefattar åtgärder som rätt belysning, 
störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad 
närvaro med fastighetsronderingar och välskött 
utemiljö.
 Aspekter som ökar attraktionen för våra 
bostadsfastigheter är hållbara val i material och 
solcellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till 
våra fastigheter, en ökad digitalisering med trygg 
kommunikation via vår hyresgäst-app, trygg port-
telefoni och digitala lås.
 Bostäder är ett tillgångsslag som karakteriseras 
av låga vakansrisker, stor efterfrågan och som 
inflationsjusteras, även om det sker med viss 
fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd av  
bostadsfastigheter är 1 429 kr/kvm efter den 
årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 4,7  
procent i 2023-års hyresförhandling. Förhandling-
en för 2024 pekar på en hyresökning strax över  
5 procent.
 Brinova har kompetens och erfarenhet för att 
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder 
för yngre och barnfamiljer såväl som trygga service- 
och särskilda boenden för en växande äldre 
befolkning. Vi arbetar också i en tydlig samverkan 
med kommuner och lokala aktörer för platsens 
utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden 
som kommer alla till godo.
 Brinova har som ambition att erbjuda det rätta 
boendet för livets alla skeenden. Från det första 
hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden 
för äldre.
1 429 kr
Genomsnittlig  
hyra/kvm
Rosmarinen 34, Helsingborg
Fastigheten är belägen i Mariastaden, ett naturnära 
område endast 5 km från stadskärnan. Utbudet av 
både skolor, förskolor, vårdcentral, livsmedelsbutik 
och flertalet kommunikationer gör området attraktivt. 
Kvarteret uppfyller konceptet Brinova trygghet 
mycket väl, med innehåll som exempelvis innefattar 
porttelefon och digitala lås, säkerhetsdörrar, rätt 
inner- och ytterbelysning samt välskött utemiljö.
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter
Bostadsfastigheters andel av kontrakterad hyra.39%

===== SIDA 24 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
24
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Kommersiella fastigheter
Brinova har ett tydligt fokus i sitt fastighetsbe-
stånd på samhällsfastigheter och bostadsfastig-
heter. Det är stabila tillgångsslag med en tydlig 
efterfrågan.
 Beståndet kompletteras med kommersiella 
fastigheter där de adderar till attraktionen för de 
boende eller där tydliga synergier finns i ortens 
samlade fastighetsbestånd.
 Kompletterande kommersiella fastigheter är 
typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger 
och caféer samt vårt lagerkoncept, Bolagret, som 
adderar till levande kvarter och ger service i
närområdet.
 Bolagret förrådshotell är framtaget som ett 
koncept för att underlätta för Brinovas hyresgäster, 
ett enkelt och tryggt sätt att förvara, och som även 
innefattar tillgång till släp och emballage. Bolagret 
finns idag etablerat i Karlskrona, Kristianstad och 
Malmö.
 I mindre omfattning kan också kontorslokaler 
hyras ut till privata aktörer när det ger logiska 
synergieffekter för ortens bestånd.
 Samtidigt fortsätter vi att framgångsrikt konver-
tera lokalytor till attraktiva hyreslägenheter på de 
fastigheter och ytor som man finner lämpligt. Ett 
exempel på detta är fastigheten Sandryggen 1 i 
Lund där vi har en pågående konverteringsprojekt 
avseende kontorslokaler till 126 hyresbostäder 
med beräknad inflyttning i slutet av 2024. 
 Andelen kommersiella fastigheter som del av 
Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar  
13 procent.
 Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäkter 
har en analys gjorts för att identifiera risk för ute-
blivna hyresbetalningar. Under 3 procent bedöms 
falla inom denna kategori, och består främst av 
mindre butiker och restauranger.
Typer av kommersiella fastigheter
Kontrakterad 
hyra/kvm, kr
Andel av 
kontrakterad hyra, %
Uthyrnings-
grad, %
Butik  1 161 39  92 
Kontor  1 089 28  69 
Restaurang/café  1 855 11  98 
Garage/parkering  2 178 11  80 
Livsmedel/apotek  1 530 9  95 
Lager/förråd  155 2  50 
Summa  1 113 100  83 
10 största hyresgästerna
Hyresgäst
Hyres-
värde, 
Mkr
Johan Ahlberg Bil AB 5
Peab Lokal AB 3
Telefonaktiebolaget LM Ericsson (LME) 3
Coop Syd AB 2
Dagab Inköp & Logistik AB (Willys) 2
Leed Food AB (Burger King) 2
Cervera AB 1
ICA Sverige AB 1
Cederblads Revisionsbyrå AB 1
Halméns Musikinstrumenthandel AB 1
Summa 21
<3 %
Risk för uteblivna  
hyresbetalningar
Bara, Svedala
Livsmedelsbutiken i Bara ökar attraktiviteten för Brinovas  
övriga fastighetsbestånd med hyresbostäder centralt på orten.
Affärsmodell, mål och strategier     Egen förvaltning     Projektutveckling     Samhällsfastigheter     Bostadsfastigheter     Kommersiella fastigheter
Kommersiella fastigheters andel av kontrakterad hyra.13%

===== SIDA 25 =====

Hållbarhetsrapport

===== SIDA 26 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
26
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Hållbarhetsansvar med helhetsperspektiv
Som seriös samhällsaktör är det en självklarhet 
för oss att arbeta för en hållbar utveckling. Brinova 
vill vara en attraktiv partner för både hyresgäster 
och samhällsaktörer, och hållbarhet är en viktig 
fråga för oss. Under året har vi i ett antal projekt 
varit aktiva för att förbättra och stärka vårt hållbar-
hetsarbete och tydliggöra våra målsättningar. Vi 
påverkar mest genom att hålla nere vårt energiut-
tag, underhålla våra fastigheter, bygga miljövänligt 
och skapa trygga och inkluderande bostadsområ-
den. Vårt hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv 
och samhällsengagemang är en integrerad del av 
vår verksamhet, vilket vi anser är grunden för fram-
Jämställdhet
Ett av delmålen är att säker-
ställa fullt deltagande för 
kvinnor i ledarskap och 
beslutsfattande. Jämlikhet 
och mångfald är en prioritet 
och en framgångsfaktor för 
Brinova. Det ska genomsyra 
rekryteringar såväl som vårt 
interna arbete. 2023 placerade 
sig Brinova på tolfte plats på 
Allbrights gröna lista avseende 
jämställda börsbolag. 
Fredliga och inkluderande 
samhällen
Ett av delmålen inom målet 
Fredliga och inkluderande 
samhällen handlar om att 
väsentligt minska alla former 
av korruption och mutor. Vår 
affärsetik är väl beskriven i vår 
uppförandekod och något vi 
utbildar i och följer upp årligen.
Hållbar energi för alla
Delmålen ”Tillgång till modern 
energi för alla”, ”Fördubbla 
ökningen av energieffektivitet” 
och ”Öka andelen förnybar 
energi i världen” är alla mål 
som Brinova strävar efter i 
sin prioriterade satsning på 
energieffektiviseringar, energi-
investeringar vid nyproduktion 
och mål om fossilfri energi till 
2030. 100 procent av Brinovas 
el är grön el.
Anständiga arbetsvillkor och 
ekonomisk tillväxt
Brinova arbetar för att uppnå 
delmålet ”Skydda arbetstaga-
res rättigheter och främja trygg 
och säker arbetsmiljö för alla” 
genom att bedriva en lönsam 
verksamhet med stabil ekono-
mi, för att kunna återinvestera 
i verksamheten och därmed 
skapa trygga arbetstillfällen. 
Vi reglerar också i avtal vilka 
ansvar våra partners ska ta för 
affärsetik, miljö, arbetsförhål-
landen och säkerhet.
Hållbara städer och samhällen
Delmålen ”Säkra bostäder 
till överkomlig kostnad”, 
”Inkluderande och hållbar 
urbanisering”, ”Skapa säkra 
och inkluderande grönområden 
för alla” och ”Främja nationell 
och regional utvecklingsplane-
ring” är alla relevanta att sträva 
efter i Brinovas egna projektut-
veckling och i samarbeten med 
kommuner och lokala aktörer.
Bekämpa klimatförändringarna
Brinova arbetar för att bekämpa 
klimatförändringar, detta gör vi 
genom att minska vår klimat- 
påverkan genom till exempel 
energieffektivisering och fossil-
fri uppvärmning och kyla.
tida värdeskapande och en metod för att minska 
riskerna som är förknippade med hållbarhets-
frågor. Det systematiska arbetet med hållbarhet 
är också en viktig konkurrensfördel när vi söker 
markanvisningar och samarbetar med kommuner 
om utvecklingen av samhällsfastigheter och trygga 
boendemiljöer. Brinovas ramverk för hållbarhet är 
grunden för vår affärsplan och fungerar som ett 
styrmedel som vi regelbundet följer upp. Det är 
baserat på FN:s 17 hållbarhetsmål enligt Agenda 
2030 och fokuserar på de ekonomiska, sociala 
och miljöfrågor som är mest relevanta för Brinova 
och där vår verksamhet direkt eller indirekt bidrar.
 Malin Rosén, vice VD och hållbarhetsansvarig.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 27 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
27
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinovas ramverk för hållbarhet – fyra tydliga fokusområden
Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår 
affärsplan och är indelat i fyra fokusområden: 
lönsam och ansvarsfull verksamhet, den framti-
da miljön, det trygga samhället och engagerade 
medarbetare.
 Dessa områden definierar vad vi kan påverka 
inom koncernen och i samarbete med externa 
partners. Till varje fokusområde finns väsentliga 
hållbarhetsfrågor kopplade.
 För att alltid hålla hållbarhet högt prioriterat 
har vi en styrningsstruktur som underlättar ett  
tydligt ägandeskap för de olika delarna i varje 
fokusområde.
 Ny EU-lagstiftning avseende hållbarhetsredo-
visning kommer att omfatta Brinovas verksamhet 
från 2025. Det är en viktig del av både vårt ope-
rativa hållbarhetsarbete och rapporteringsmäs-
sigt att möta detta och vi förbereder oss noga 
redan nu. Under 2024 kommer vi att påbörja en 
inventering av de klimatrisker som vi har i våra 
fastigheter. 
 För beskrivning av risker och riskhantering 
inom miljö, sociala förhållanden/personal, 
mänskliga rättigheter och anti-korruption så åter-
finns de under Möjlighet och risker på sidorna 
51–56.
Den framtida miljön 
Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verk-  
samhet. I vår affärsplan för 2022–2024 har ett antal hållbar-
hetsmål skärpts och fem prioriterade områden för miljöarbetet 
har identifierats. Mål och prioriterade områden  
spänner över allt från energieffektiviseringar, 
hållbara inköp, gröna hyresavtal och alter- 
nativa energikällor till hållbar nyproduk-
tion både vad avser energiförbrukning 
och materialval.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– CO2-avtryck över tid
– Aktsam hantering av  
   naturresurser
– Energieffektivitet
Läs mer på sidorna 28–29.
Engagerade medarbetare 
Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångs-  
rikt verkställande av Brinovas strategier. Gemensamma
värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge 
förutsättningarna för en utvecklande arbetsmiljö.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– Personlig utveckling och del- 
aktighet samt en kompetent 
organisation
– God arbetsmiljö
Läs mer på sidorna 30–31.
Det trygga samhället 
Brinova är beroende av en  
samverkan med samhället  
för sin verksamhet. Med lokal 
närvaro, utvecklingskompetens
och engagemang har vi kapaci-
tet  att vara en samtalspartner och 
rådgivare som kan bidra till det 
trygga samhället ur alla hållbarhets-
aspekter.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– Tillgänglighet genom lokal närvaro  
 som skapar trygghet
– Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå
– Hållbar stads- och fastighetsutveckling
Läs mer på sidorna 34–36.
Lönsam och ansvars-
full verksamhet 
Basen är en stabil eko -
nomi och en lönsam 
verksamhet som skapar 
möjligheter till hållbar ut-
veckling. Vårt hållbarhets- 
arbete är en viktig del av 
vårt erbjudande som bidrar  
till ökad lönsamhet och tillväxt. 
Ett fortsatt starkt förtroende 
skapar vi genom goda etiska och 
affärsmässiga relationer med våra 
intressenter.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– Ansvarsfullt agerande (affärsetik, anti-korruption,  
   transparens). För risker och riskhantering se sidan 51–56.
– Stabila finanser/ekonomiskt resultat
Läs mer på sidorna 32–33.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 28 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
28
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål
Energieffektivitet • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå  
med Green Building eller motsvarande.
• Vid nytecknande av hyresavtal ska  
Gröna Hyresavtal alltid förordas.
• Belysning konverteras till LED och  
närvarostyrd.
• Uppkopplade energisystem så att de  
kan styras på distans.
• Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till max 
75 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet  
vid utgången av 2026.
• Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå till max  
25 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela beståndet  
vid utgången av 2026.
• Alla fastigheters driftsystem ska vara uppkopplade vid 
utgången av 2026.
CO2-avtryck över tid • CO2-förbrukning ska kommuniceras.
• Implementera förnybara energikällor så  
som solceller samt övrig ny teknik.
• Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor  
utsträckning som möjligt.
• All upphandlad el skall vara förnybar (grön).
• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar 
per år.
• 25 procent av elanvändningen ska komma från egen- 
producerad el via ökat antal fastigheter med solpaneler  
till 2026.
• Andelen nyproducerade fastigheter med energiklassning  
C eller bättre ska uppgå till 100 procent.
• Noll nettoavtryck CO2 till år 2045.
• Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där det finns 
parkeringsmöjligheter.
Aktsam hantering  
av naturresurser
• Erbjuda bra källsortering.
• Minska vattenförbrukningen.
• Öka andelen av digital hantering av  
hyresfakturering via autogiro eller e-faktura.
• Bygga hus med en beräknad livslängd om minst 100 år.
• Minska vattenförbrukningen per kvm med 20 procent till 
och med 2026 (basår 2020).
• För varje hyresgäst som går över till digital fakturahantering 
skänker Brinova 10 kr till WWF.
• Individuella vattenmätare installeras i alla nyproducerade 
bostäder.
Gröna avtal
Gröna avtal skapar en plattform för samverkan mellan 
hyresvärd och hyresgäst i en gemensam strävan att minska 
lokalens miljöpåverkan. Det innebär bland annat att Brinova:
• Är en aktiv samarbetspartner till hyresgästen i syfte att 
minska lokalens miljöpåverkan.
• Använder förnybara energikällor.
• Årligen rapporterar energi-, vatten- och klimatvärden  
för egen kontroll.
Status 2023
• Energiförbrukning för uppvärmning uppgick till 80,6 kWh 
per kvadratmeter och år och för fastighetsel till 22,5 kWh 
per kvadratmeter och år.
• 11 procent av elanvändning via egenproducerad el.
• 100 procent nyproducerade fastigheter de senaste tre 
åren med energiklassning C eller bättre.
• Vattenförbrukning 678,6 kubik per kvadratmeter och 
år som innebär en minskning med 12 procent (basår 
2020). 
• Andel av uppkopplade driftsystem är 62 procent.
• Bidrag till WWF kopplat till anslutna hyresgäster till  
autogiro eller e-faktura uppgick till 6 940 kr.
• 100 procent av upphandlad el är förnybar (grön).
• Antal uppsatta laddstolpar är 74 stycken under 2023.
Tydliga mål och fem prioriterade områden för vårt miljöarbete
Brinovas ansvar för vår framtida miljö är centralt i hur vi driver vår verksamhet. Ansvaret  
reflekteras i vårt ramverk för hållbarhet och vår nuvarande affärsplan, där vi har skärpt ett  
antal hållbarhetsmål och identifierat tre väsentliga hållbarhetsfrågor för vårt miljöarbete. 
Dessa områden täcker ett brett spektrum av åtgärder, inklusive energieffektivisering, hållbara 
inköp, gröna hyresavtal och källsortering, samt effektiv energiprestanda vid nyproduktion.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 29 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
29
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Energieffektivitet ger största miljövinsten  
för Brinova
En ökad energieffektivitet är strategiskt viktigt för 
Brinova, för investerare och för samhället eftersom 
energianvändningen är Brinovas största miljöpå-
verkan och förbrukningen påverkar det ekonomis-
ka resultatet utifrån driftnettot. Brinova kan direkt 
bidra till ökad energieffektivitet genom val av 
byggnadsmaterial, byggnadsmetod och investe-
ringar i energismarta lösningar. Indirekt påverkas 
effektiviteten via incitament till hyresgäster med 
till exempel individuell mätning, gröna hyresavtal 
och information.
 Brinovas långsiktiga målsättning är att minska 
vår el- och energiförbrukning både vid nyproduktion 
och förvaltning av befintligt bestånd. All energi 
som förbrukas ska också vara grön energi.
 Redan idag gör Brinova en kontinuerlig översyn 
av fastigheterna för att optimera energiförbrukning-
en. 
 Förvaltningsverksamheten förbättrar kylsystem, 
skapar lufttäta byggnader och installerar behovs-
styrd belysning. 
 Samtliga lokalhyresgäster erbjuds gröna hyres-
avtal.
 Alla nyproducerade fastigheter byggs i nivå med 
Green Building eller motsvarande. 
 De insatser Brinova planerar att fortsatt arbeta 
med framåt innefattar bland annat uppkopplade 
energisystem och solceller i alla nya projekt.
• Störst fokus har legat på att minska 
vår energiförbrukning i samtliga bygg-
nader under 2023.
• Energiprojekt i Lindblad 24, utbyte 
av 2 ventilationsaggregat till två nya 
energieffektiva aggregat till våra lokal-
hyresgäster där vi sänker energiför-
brukningen med mer än 25 procent.
• Oxievång 2, utbyte av ett ventilations-
aggregat till nytt energieffektivt aggre-
gat till en av våra lokalhyresgäster.
• Banér 8, utbyte av självdragsventi-
lation till ”lägenhetsaggregat” med 
återvinning av värmen i samtliga 18 
hyreslägenheter.
• Erik Dahlberg 14, utbyte av självdrags- 
ventilation till ”lägenhetsaggregat” 
med återvinning av värmen i samtliga 
11 hyreslägenheter.
• Därutöver har installation av modern 
Styr&Reglerutrustning skett i ytterliga-
re fyra fastigheter.
• Under året har vi också installerat 
1 867 kvm solceller fördelat på 10 
anläggningar som tillsammans  
producerar 363 000 kWh/år.
Ulf Alexandersson, energistrateg.
Viktigaste energi-
åtgärderna 2023:
Ett minskat CO2-avtryck över tid
Minskad CO2-påverkan från Brinovas samlade verk-
samhet är viktigt för alla våra intressenter. Bolaget 
kan påverka direkt via transporter och investering-
ar (byggmaterial med funktion över tiden, solceller, 
val av annan förnyelsebar energi). Indirekt påver-
kan sker genom att erbjuda hyresgäster möjlighet 
att minska sitt CO2-avtryck till exempel genom 
laddstolpar, poolbilar, lånecyklar samt ställa krav 
på leverantörer.
 Brinovas övergripande långsiktiga mål innefattar 
att 100 procent av bolagets energianvändning 
ska fortsatt komma från förnyelsebar el. Utifrån 
miljöeffektiva lösningar ska Brinova också minime-
ra fastigheternas totala CO2-avtryck i ett 25-årigt 
perspektiv. 
Exempel på redan genomförda insatser för minskad 
CO2-påverkan är:
• Installerad solenergi mellan 2020–2023 på 
motsvarande 897 000 kWh.
• Ökande antal laddstolpar för elbilar.
• Samtliga driftbilar är utbytta till elbilar.
Framtida insatser innefattar:
• Fortsatta investeringar i solenergi och  
laddstolpar.
• Hyresgäster ska kunna erbjudas poolbilar  
och cyklar.
• Uppkopplade energisystem.
Aktsam hantering av naturresurser
Med hänsyn till världens ändliga naturresurser 
samt de affärsmässiga fördelarna har Brinova 
mycket att vinna på att minimera all resursanvänd-
ning och avfall. Genom den löpande förvaltningen, 
projektutveckling samt investeringar kan Brinova, 
direkt och indirekt, påverka hyresgäster och 
leverantörer.
 Brinovas långsiktiga mål är tydliga. Bolaget ska 
välja material utifrån miljöhänsyn och minimera 
spill och återanvända resurser genom innovativa 
lösningar. Andelen egenproducerad energi ska  
också ökas. Brinova har rutiner på plats och arbe-
tar redan aktivt med:
• att informera om källsortering
• att digitalisera information via hyresgäst-appen
• att uppmuntra hyresgäster till att övergå till  
autogiro
• återbruk
• kloka renoveringar
• digital fakturahantering.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 30 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
30
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strategier. 
Gemensamma värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge förutsättningarna för en 
utvecklande arbetsmiljö. Per den 31 december hade Brinova totalt 52 medarbetare, varav 28 är män 
och 24 är kvinnor. Brinovas organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentrali-
serat ansvar där beslut fattas nära kunden. Medarbetarna, som har en hög kompetens inom sina 
nyckelfunktioner, ges stora påverkansmöjligheter. Därför prioriterar vi våra medarbetares utveckling. 
Brinovas framgång bygger på engagerade medarbetare
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål
Personlig utveckling 
och delaktighet
• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras av trivsel, hälsa och möjlighet till 
utveckling. 
• Brinova tillhandahåller förmåner som ökar trivsel och hälsa.
• Brinova ger möjlighet att påverka och säkerställer korta beslutsvägar.
• Medarbetarundersökningar genomförs varje år.
• Brinova bedriver ett kontinuerligt och aktivt arbete med att höja kompetensen inom 
relevanta områden. Detta sker bland annat genom en personlig utbildningsplan.
• NMI >90% (4,5 av 5).
• Uttag av friskvårdspeng >75 procent.
God arbetsmiljö • Utveckla incitament för friskvård utöver friskvårdspeng.
• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras av trivsel, hälsa och möjlighet  
till utveckling.
• Brinova verkar för en hälsosam och säker arbetsmiljö.
• Alla arbetsplatsolyckor följs upp.
• Alla incidenter avseende diskriminering 
rapporteras och följs upp.
• Utbildning sker löpande i regelverk, 
värderingar och policyer.
• En jämställd könsmässig fördelning.
Ansvarstagande – vi håller vad vi  
lovar och vi återkopplar snabbt.
Brinovas lokala värdeord, EPA
När bolaget agerar som arbetsgivare, sam-
hällsaktör eller affärspartner gentemot kunder, 
leverantörer, banker och andra intressenter 
präglas verksamheten av tre kärnvärden:
Engagerade – vi är en  
långsiktig och seriös aktör. 
Pålitliga – vi förstår fastighets- 
förvaltning och fastighetsutveckling.
Status 2023
• NMI: 84 procent.
• Uttag av friskvårdspeng: 66 procent.
• Antal allvarliga arbetsplatsolyckor:  
0 stycken.
• Antal rapporterade incidenter av- 
seende diskriminering: 0 stycken.
• Företagsgemensamma utbildningar: 
HLR-urbildning. 
Digital utbildning med samtlig personal 
i Uppförandekod och Brinovas policyer.
• Könsmässig fördelning: 53 procent 
män och 47 procent kvinnor.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 31 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
31
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Personlig utveckling och delaktighet i en  
kompetent organisation
Brinovas utveckling är beroende av ett sunt  
ledarskap och en personalutveckling där med
arbetarna engageras, känner sig delaktiga och 
stolta och att de kan påverka verksamheten. 
Brinovas samarbetspartners (kommuner mm) 
förutsätter att bolaget har de mest lämpade  
medarbetarna och organisation för att bedriva  
sin verksamhet långsiktigt.
 Brinova ska vara ett attraktivt och självklart 
val av arbetsgivare. Utvecklingsmöjligheter ska 
medföra att medarbetare väljer att stanna kvar. 
Brinova påverkar detta genom att möjliggöra för 
medarbetare att utvecklas och har system för att 
säkerställa att all personal har relevant utbildning 
och kunskap inom sitt ansvarsområde.
 Brinova har de senaste åren satt samman en 
betydande verktygslåda för att främja medarbetar-
nas utveckling och trivsel. Brinovas gemensamma 
utbildningar är ett bra exempel där kompetens- 
och kunskapsutveckling samlas och kurser och 
utbildningar inom affärsmannaskap, förvaltning, 
fastighets- och hyresjuridik, arbetsmiljö och 
krishantering genomförs. Etablerade rutiner och 
styrdokument för utvecklingsplaner vid medar-
betarsamtal är ett annat exempel. Det finns en 
utbildningsplan som är direkt kopplad till varje 
medarbetare, att avropas i samråd med närmaste 
chef.
Brinova avser också utveckla konceptet Brinova 
Kompis vidare, se sidan 11. Inom Brinova ska fler 
tvärgrupper inom specifika frågor kunna bildas 
liksom tvärgrupper mellan kontor, yrkesroller och 
befattningar. 
En god arbetsmiljö
En långsiktig personalpolitik bygger på friska med-
arbetare samt en arbetsmiljö som kännetecknas 
av jämställdhet och mångfald där medarbetare 
trivs. 
 Brinova säkerställer en miljö som är trygg, 
respektfull, jämställd och inkluderande där hänsyn 
tas till att en bra arbetsmiljö skapas av mångfald. 
Det övergripande målet är att Brinova som arbets-
plats är en säker arbetsmiljö.
 Rutiner och metoder för en god arbetsmiljö som 
redan finns på plats innefattar årliga medarbetar- 
undersökningar, utökad företagshälsovård med 
hälsoundersökningar, sjuk-, vård-, och olycks-
fallsförsäkring för samtliga anställda, maximal 
friskvårdspeng, massage en gång i månaden på 
arbetstid och en utarbetad plan för utbildning i 
arbetsmiljö. Ett visselblåsarsystem samt en aktiv 
skyddskommitté finns också etablerat.
 Vi har under året fortsatt utveckla rutiner kring 
on- och offboarding och att skapa ytterligare incita-
ment kring friskvård utöver friskvårdspeng.
Brinovas organisation präglas av korta och  
tydliga beslutsvägar med decentraliserat 
ansvar där beslut fattas nära kunden.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 32 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
32
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
En lönsam och ansvarsfull verksamhet
Brinova är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av bostäder och samhällsfastigheter. Den tydliga affärs-
modellen med stabila intäkter genererar ett starkt kassaflöde som bygger en finansiell kapacitet. Det ger Brinova 
möjligheter att utveckla verksamheten och fullfölja sina åtaganden gentemot Brinovas alla intressenter och ska-
par värden. Vårt hållbarhetsarbete är en viktig del av vårt erbjudande som bidrar till ökad lönsamhet och tillväxt. 
Ett fortsatt starkt förtroende skapar vi genom goda etiska och affärsmässiga relationer med våra intressenter.
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål
Ansvarsfullt agerande  
(affärsetik, anti-korruption, 
transparens)
• All verksamhet präglas av etik, god kontroll och transparens.
• Väl genomarbetad och implementerad uppförandekod.
• Utveckla effektiva och kvalitativa rutiner kring fastighetsronderingar  
och Systematiskt brandskyddsarbete.
• Inga incidenter avseende korruption.
• Utbildning för alla nyanställda i upp- 
förandekoden och affärsetik.
• Årlig uppdatering av uppförandekod med 
samtliga anställda.
• Alla anställda undertecknar uppförandekoden 
vid nyanställning.
• Alla leverantörer undertecknar Brinovas 
uppförandekod.
Stabila finanser/  
ekonomiskt resultat
• Ramavtal och kapitalbindningstid överstigande 2 år samt säkra  
kassaflödet genom räntebindning av 50 procent av lånestocken.
• När tillväxtmålet är uppfyllt, dela ut 30 procent av förvaltningsresultatet 
efter schablonberäknad skatt.
• Finansiella mål i form av fastighetsvärde, räntetäckningsgrad, avkastning 
på eget kapital, soliditet samt belåningsgrad.
• Strukturerade underhållsplaner med prioriterat underhåll i förebyggande 
syfte.
• Fastighetsvärde överstigande 10 Mdkr.
• Räntetäckningsgrad >1,75 ggr.
• Avkastning eget kapital,  
riskfri ränta + 7 procent.
• Soliditet >30 procent.
• Belåningsgrad <60 procent.
Brinovas uppförandekod
• Vi fattar inte beslut utifrån privata intres-
sen utan enbart för företagets bästa. Vårt 
affärsmannaskap får aldrig ifrågasättas.
• Vi agerar med måttfullhet och omdöme 
när det gäller gåvor.
• Vi tolererar inte mutor och korruption.
• Vi agerar inte i strid mot konkurrens- 
lagstiftningen.
• Vi tror på jämlikhet och mångfald som  
en framgångsfaktor.
Status 2023
• Inga incidenter avseende korruption.
• Alla nyanställda har genomgått utbild-
ning i uppförandekod och affärsetik.
• Årlig uppdatering av uppförandekod 
med samtliga anställda genomförd.
• Samtliga nya leverantörer har fått  
uppförandekoden som bilaga.
• Samtliga finansiella nyckeltal förutom 
kapitalbindningstiden ligger i linje med 
affärsplanen.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 33 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
33
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ansvarsfullt agerande avseende affärsetik, 
anti-korruption, transparens
Hyresgäster, leverantörer, medarbetare och inves-
terare förutsätter att Brinova och bolagets partners 
agerar etiskt oklanderligt. För alla intressenter är 
det väsentligt att Brinova har ett högt förtroende i 
samhället.
 Brinova säkerställer det förtroendet genom högt 
ställda krav och samtliga medarbetares ansvars-
fulla agerande.
 Brinova ska vara en långsiktig, självklar och 
tydlig aktör med högt förtroende och tydlig infor-
mationsgivning.
 Viktiga åtgärder för att säkerställa ett ansvars-
fullt agerande är en årlig genomgång av uppföran-
dekod med alla Brinovas medarbetare. För alla 
nyanställda genomförs en grundlig introduktion till 
Brinovas värdegrund, uppförandekod och viktigaste 
policyer.
 Ytterligare åtgärder som implementerats är att 
alla nyanställda undertecknar uppförandekoden 
vid tecknandet av anställningskontraktet liksom 
att alla leverantörer undertecknar Brinovas upp-
förandekod. Det finns även en visselblåsarfunktion 
implementerad, både för anställda men även för 
externa parter.
Stabila finanser/ekonomiskt resultat
Brinovas långsiktiga lönsamhet och finansiella 
stabilitet är grundläggande för medarbetare, aktie-
ägare, långivare, hyresgäster, lokalsamhällen och 
leverantörer. 
 Vägen dit går via en sund affärsverksamhet där 
Brinova hanterar risker och säkerställer ansvar i 
värdekedjan.
 Målet är att ge aktieägarna en långsiktig 
substansvärdetillväxt, att öka förvaltningsresulta-
tet genom ansvarsfull och aktiv förvaltning samt 
projekthantering och att säkerställa trygg, stabil 
och grön finansiering.
 Brinova arbetar proaktivt med ett grundligt bud-
getarbete och en långsiktig underhållsplanering.
 Viktiga delar i Brinovas ekonomiska arbete inne-
fattar resultatuppföljning, nyckeltalsuppföljning och 
ett proaktivt arbete att säkra finansieringsalterna-
tiv. Årligen genomförs också en översyn av rutiner, 
riskhantering och policyer.
 Som en del av vårt arbete att säkerställa lön-
samhet och finansiell stabilitet utför vi:
• Implementering av ronderingsrutiner för ett mer 
proaktivt underhålls- och reparationsarbete.
• Detaljerade och längre underhållsplaner för 
respektive fastighet.
• Gröna energiupphandlingar.
• Ökad andel grön finansiering.
Brinova genomför en 
årlig genomgång av 
uppförandekod med alla 
Brinovas medarbetare. 
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 34 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
34
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinova är beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med lokal 
närvaro, utvecklingskompetens och engagemang har vi kapacitet att vara en profes-
sionell aktör som kan bidra till det trygga samhället ur alla hållbarhetsaspekter.
Brinova är en aktör som bidrar till det trygga samhället
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål
Tillgänglighet genom lokal 
närvaro som skapar trygghet
• Tillgängliga förvaltningskontor med hög servicenivå.
• Kontinuerligt strukturerade möten med lokalhyresgäster med lyhördhet 
för verksamhetsbehov eller önskemål att utveckla verksamheten.
• Fördjupning av digitaliseringsarbetet.
• Synlighet och närvaro i våra fastighetsområden.
• Dialog med kommun och region.
• Proaktivitet i lokala nätverk.
• Trygghetscertifiera fastigheter enligt egen utarbetad standard.
• Väl implementerad krisplan.
• Ett socialt ansvar genom stöttning av främst ungdomsverksamhet.
• Nöjd kund-undersökning genomförs vartannat 
år för bostadshyresgäster och vartannat år för 
kommersiella hyresgäster. Betyg ska uppgå till 
> 80 % (4 av 5).
Bostäder och samhällsfastig-
            heter med ansvarsfull 
            hyresnivå
• Brinova-standard som baseras på långsiktig förvaltning och  
optimerar värdekedjan.
• Utvecklat koncepttänk i samarbete med leverantörer.
• Omflyttning lägre än 15 procent.
Hållbar stads- och  
fastighetsutveckling
• Projektutveckling som är initierad, beställd, ledd och  
kvalitetssäkrad inom egen organisation.
• Alternativa energilösningar.
• Skapa förutsättningar för positiva utemiljöer för lek och idrott.
• Arbeta med konceptet Brinovastaden, se vidare på sidan 7.
• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år.
• Minst ett sponsoravtal av ungdomsaktivitet  
per lokalkontor.
• Brinova Kompis ska ha maximal utdelning av 
avsatt budget. 
• Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där 
det finns parkeringsmöjligheter.
Brinova Kompis
Brinova har under året fortsatt 
med vårt välgörenhetsprojekt, 
Brinova Kompis, som har till 
syfte att engagera våra medar-
betare att göra gott i närområdet. 
Alla medarbetare ges möjlighet att när som helst 
fånga upp och ge ett stöd till vem som helst där 
ett behov kan identifieras. Brinova Kompis-kommit-
tén beslutar sedan om ansökan ska beviljas. 
 Läs mer på sidan 11.
Status 2023
• NKI 3,9 avseende lokaler (2023). 
• 20,7 procent i omflyttning i bostads- 
beståndet under året.
• Minst 1 sponsoravtal avseende 
ungdomsaktivitet har tecknats per 
lokalkontor.
• Utdelning Brinova Kompis uppgick till 
70 000 kr av budget om 200 000 kr.
• 74 stycken laddstolpar sattes upp.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 35 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
35
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Tillgänglighet genom lokal närvaro som skapar 
trygghet
För hyresgäster, samhället och medarbetare är det 
avgörande att Brinovas fastighetsbestånd präglas 
av trygghet och delaktighet. Ett trygghetsanpassat 
fastighetsbestånd ger direkt en positiv lönsam-
hetseffekt.
 Brinova påverkar möjligheterna att skapa trygg-
het direkt genom investeringar i säkerhet och en 
hög tillgänglighet och service och indirekt genom 
samarbete med andra samhällsfunktioner i 
lokalsamhället.
 Brinovas långsiktiga målsättning är att hela 
fastighetsbeståndet ska karaktäriseras av hög 
säkerhet och tillgänglighet både i byggnaderna 
och i utemiljön.
 Bolaget har redan ett antal rutiner och arbets-
sätt som skall främja tillgänglighet och trygghet. 
Enkla kontaktvägar mellan hyresgäster och Brino-
va och en ökad delaktighet via regelbundna möten 
är ett verktyg. Brinova arbetar också aktivt för att 
skapa och underhålla attraktiva utemiljöer kring 
sina fastigheter och skyddsronderingar genom-
förs löpande varje år. En uppskattad insats är de 
sommarjobb som Brinova erbjuder ungdomar eller 
de som har svårt att ta sig in på arbetsmarknaden 
och som bor i bolagets fastigheter.
 För att ytterligare öka trygghet och säkerhet 
genomförs ett systematiskt brandskyddsarbete 
liksom utbildning av personal i hjärt/lungräddning 
(HLR). Trygghetsarbete innefattar bland annat att:
• Trygghetscertifiera våra fastigheter enligt egen 
utvecklad modell Brinova trygghet.
• Regelbundet utbilda all personal i HLR och 
fastighetsägarnas ansvar.
• Genomföra årlig nöjd kundundersökning med 
hyresgäster.
• Kontinuerliga hyresgästmöten med fokus på 
brandsäkerhet och trivselfaktorer.
• Säkra låssystem.
• Alla våra driftbilar och förvaltningskontor är 
utrustade med hjärtstartare.
Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig 
hyresnivå
Samhället behöver fler hyresbostäder med pris-
värda hyresnivåer och fastigheter för olika sam-
hällsfunktioner. För Brinova är det av affärsmässig 
vikt att erbjuda hyresbostäder och lokaler till 
hyresnivåer som bidrar till låg omflyttning och 
långsiktiga samarbeten.
 Brinova påverkar rimliga hyresnivåer direkt  
genom att investera, utveckla och erbjuda privat-
personer, kommuner och myndigheter hyresbostä-
der och lokaler.
 Det långsiktiga målet är att Brinova ska erbjuda 
hyresbostäder med prisvärda hyresnivåer och vara 
den självklara aktören för utveckling av samhälls-
fastigheter.
 Brinova är en ledande aktör i regionen som 
utvecklar hyresbostäder och samhällsfastigheter. 
Tydliga rutiner finns för att vid beslut om renove-
ringar ta hänsyn till ny hyresnivå och miljöaspek-
ten.
 Rutinmässigt görs också en kartläggning av  
enskilda orters hyresnivåer och analys av sam-
band mellan hyresnivå och omflyttning för att nå 
rätt hyresnivåer.
 Framtida insatser innefattar att vara än mer 
proaktiva gentemot region och kommun.
Hållbar stads- och fastighetsutveckling
För samhället är det avgörande att tillgänglig 
infrastruktur och befintligt utbyggda markområ-
den utnyttjas maximalt för stadsutvecklingen. 
Kommuner och boende efterfrågar en fungerande 
stadsutveckling med sociala funktioner och närhet 
till transporter.
 Bolaget har en direkt påverkan i projektut-
vecklingen via förtätning på orter med närhet 
till kommunikationer, samt medverkan i sociala 
initiativ och indirekt via samtal med kommuner 
och samarbetspartners.
 Brinova vill vara kommunens, regionens och 
andra samhällsaktörers självklara partner för 
samhällsutveckling.
För att främja hållbar stads- och fastighetsutveck-
ling gör Brinova olika insatser. Ett viktigt inslag är 
de samarbeten med lokala föreningar och idrotts-
verksamheter för ungdomar som Brinova har på 
sina orter. Brinova Kompis som är ett direkt stöd 
till hyresgäster eller lokala föreningar vid behov 
som identifieras av medarbetare och samarbetet 
med Skåne Stadsmission samt Faktum är aktuella 
exempel. Infrastruktur för laddstolpar vid fastig-
heter och utvändiga kvaliteter vid våra fastigheter 
som inbjuder till umgänge till exempel utegym och 
grillplatser är andra exempel på insatser liksom 
hur Brinova implementerar förnybara energikällor.
 Ett viktigt koncept är Brinova-staden, ett helhets- 
koncept för boende och samhällsservice som 
bolaget löpande arbetar med. 
 Läs mer på sidan 7.
Brinovas proaktiva trygghetsarbete inkluderar investeringar 
i säkerhet, hög tillgänglighet och service samt samarbete 
med andra samhällsfunktioner i lokalsamhället.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 36 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
36
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT
Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy
Den framtida miljön
• Miljö- och hållbarhetspolicy
• Energiklassningar av byggnader
• Energiledningssystem
• Rese- och bilpolicy
• Energistrateg
• Projektutvecklingschef 
• Regionchef
• Koncernledning
Ansvarsfull och lönsam verksamhet
• Brinovas uppförandekod
• Brinovas kommunikations- och  
insiderpolicy
• Brinovas policy för offentliga affärer
• Brinovas policy för behandling av  
personuppgifter
• Styrelsens arbetsordning, VD-instruktion
• Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget
• Brinovas IT-policy
• Företagsledningen 
• Koncernledningen
• Styrelse
• Bolagsstämma
Aktiva medarbetare
• Medarbetarsamtal, utvecklingsplan, 
uppföljning
• Utbildningskartläggning med plan
• Policy mot kränkande särbehandling
• Policy mot trakasserier
• Arbetsmiljöpolicy
• Policy för mångfald, jämställdhet och 
likabehandling
• Koncernledningen • Koncernledning
Det trygga samhället
• Förvaltningspolicy
• Brinova-standard vid nyproduktion
• Affärsplan
• Företagsledningen 
• Koncernledningen
• Koncernledning
• Styrelse
Viktiga frågor: Projektutveckling, förvaltning, närområdesutveckling
Arenor för möten: Kundnöjdhetsindex, hyresgästträffar, fastighetsronderingar
Hyres- 
gäster
Viktiga frågor: Kontinuerligt miljöarbete, trygghetsfrågor
Arenor för möten: Dialogmöten med samhällsrepresentanter och organisationer
Samhället
Kapital-
marknad Viktiga frågor: Affärsmodell, finansiering, tillväxt, resultatutveckling
Arenor för möten: Stämma, möten med investerings- och finansinstitut
Viktiga frågor: Personlig utveckling, arbetsmiljö, Brinovas utveckling
Arenor för möten: Utvärderingsmöten, utbildningar, personalkonferenser,  
medarbetarnöjdhetsindex
Med- 
arbetare
En aktiv
intressentdialog
Brinova har en aktiv dialog med sina intressenter där viktiga 
frågor kan diskuteras i olika kanaler som till exempel:
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 37 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
37
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
EU:s taxonomi och CSRD
EU:s taxonomi för gröna investeringar
EU har som en del av sin klimat- och miljöstra-
tegi beslutat om en rad åtgärder för att kapital 
ska slussas till verksamheter som bidrar till en 
grönare ekonomi. Från år 2022 ska stora företag 
av allmänt intresse (över 500 anställda) inom EU 
rapportera hur stor andel av deras intäkter, kostna-
der och investeringar som omfattas av EU:s gröna 
definition (”Gröna taxonomin”). 
 Inledningsvis rapporterar bolag utifrån taxono-
mins definition på två av EU:s sex övergripande 
miljömål: Mål 1, begränsningar av klimatföränd-
ringar och Mål 2, anpassning av klimatföränd-
ringar. Följande år utvidgas rapporteringen med 
gröna aktiviteter för vattenanvändning, cirkularitet, 
utsläpp och biodiversitet. Då måste företag även 
rapportera i vilken utsträckning deras aktiviteter 
uppfyller taxonomins krav.
 För fastighetsbolag anger taxonomin bland 
annat gränsvärden för vad som får räknas som 
energieffektiva fastigheter. Utifrån taxonomins de-
finition har Fastighetsägarna beräknat gränsvärden 
för svenska fastigheter uttryckt som primärenergi 
vid drift. Flerbostadshus av energiklass A, B, C 
samt lokaler av energiklass A, B, C och i vissa fall 
D klassas som gröna. 
 För 2023 rapporterar Brinova inte utifrån taxo-
nomin. Av Brinovas fastighetsportfölj klassas cirka 
14 procent som grönt enligt gällande gränsvärde 
för primärenergital 15 procent (mål 1). I relation 
till gränsvärdet för primärenergital 30 procent  
(mål 2) klassas cirka 29 procent som grönt. 
Ny reglering för hållbarhetsrapport 
Från och med år 2025 kommer Brinova att omfat-
tas av de nya direktiven från EU om att hållbar-
hetsredovisa enligt EU:s gröna giv, där rapporten 
ska innehålla information om sociala- och miljö-
frågor för den egna verksamheten och enheter i 
värdekedjan som är väsentliga med avseende på 
påverkan, risker och möjligheter. Taxonomin är 
ramverket på vad som ska rapporteras, CSRD är 
direktivet som bestämmer vad som ska rappor- 
teras och ESRS är en standard för hur rapporte-
ringen ska gå till. Arbetet med att implementera 
detta pågår och kommer att färdigställas under 
2024. Första rapport kommer att lämnas 2026  
för verksamhetsåret 2025.
Gränsvärde för energieffektiva fastigheter
Gränsvärde för  
primärenergital topp 15%
(kWh/m2 Atemp och år)
Gränsvärde för  
primärenergital topp 30% 
(kWh/m2 Atemp och år)
Flerbostadshus 81 93
Kontor och förvaltning 80 98
Skolor 89 108
Hotell, pensionat och elevhem 91 114
Restaurang 100 124
Vård, dagtid 84 100
Vård, dygnet runt 86 103
Köpcentrum 87 110
Butik och lagerlokaler för livsmedel 75 101
Butik och lagerlokaler för övrig handel 67 85
Bad, sport- och idrottsanläggningar 78 100
Övriga lokaler 77 90
Källa: Fastighetsägarna, december 2022.
Brinovas hållbarhetsarbete är en integrerad del i vår affärs-
plan och följs upp på samma sätt som företagets övriga mål.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 38 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
38
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Viktiga ESG-frågor för Brinova
GENERELLT OM BRANSCHEN
Ange branschens tre största hållbarhets- 
relaterade utmaningar.
• Livscykelutsläpp av växthusgaser (GHG), både i bygg- och driftfasen av byggnaden.
• Hälsa och säkerhet för anställda och entreprenörer.
• Resurseffektivitet, avfallshantering och skapande av cirkulära och giftfria materialflöden.
Hur står sig företaget i jämförelse med branschkollegor 
angående hållbarhetsinitiativ? Över, i nivå med eller under?
Brinova är i nivå med eller bättre än branschkollegor när det gäller hållbarhetsinitiativ och vårt mål är att vara det ledande fastighetsbolaget i vår region 
i kampen mot klimatförändringar. Vi har ett starkt fokus på att minska påverkan i hela vår värdekedja: från valet av grundmaterial vid nyproduktion, hur 
cementen framställs eller användning av träråvara, till val av energikällor, men också på att skapa förutsättningar för de som arbetar i och bor kring fastig-
heterna att, exempelvis ha möjlighet att ta cykeln eller kollektivtrafiken till sina arbetsplatser eller tillgång till bilpooler med elfordon.
Är företaget anslutet till FN:s Global Compact eller veten-
skapsbaserade mål, rapporterar till CDP eller engagerad i 
något annat relevant hållbarhetsinitiativ?
Nej. Men vår hållbarhetsstrategi är baserad på FN:s mål för hållbar utveckling (SDG) och våra mål kartläggs därefter.
MILJÖFRÅGOR
Ange, om några, företagets klimatrelaterade möjligheter. • Energieffektivitet: 100 procent av våra fastigheter ska vara anslutna och övervakade genom ett energiledningssystem. Energiförbrukningen för upp- 
värmning respektive fastighetsel ska uppgå till max 75 respektive 25 kilowattimmar per kvadratmeter vid utgången av 2026. Vi kommer fortsatt tillse 
att alla bostadsfastigheter vi bygger har en energianvändning som är 25 procent lägre än nationell byggreglering. Producera förnybar energi genom att 
investera i solpaneler i alla nybyggnationer.
• Konstruktionens påverkan: främja ökat byggande med prefabricerade modulbyggnader i trä – den i särklass mest klimatsmarta och miljövänliga  
metoden för bostadsproduktion och något vi vill främja vidare framöver. 
Ange företagets tre primära risker relaterade till klimatför-
ändring.
• Koldioxidskatter.
• Fysiska klimatrisker.
• Mer intensiva temperaturvariationer.
Förutser företaget några klimatrelaterade investeringar? Klimatrelaterade risker är något vi redan tar hänsyn till i projekteringen av våra byggnader, men problemen kommer sannolikt att bli vanligare i framtiden 
– vilket kommer att öka behovet av klimatrelaterade investeringar även i befintliga byggnader. Brinova kommer att påbörja inventeringen av klimatrisker 
under 2024.
Förlitar sig företaget på några begränsade resurser för 
sina operationer? I så fall, vilka ansträngningar görs för att 
mildra risken med att dessa resurser blir ännu mer knapp-
händiga i framtiden, t.ex. återvinning, återanvändning, 
ersättning eller förbättrad resurseffektivitet?
Fastighetssektorn är en stor konsument av ändliga resurser och utvinning och produktion av materiella resurser har betydande inverkan på miljön.  
Det är därför väsentligt för oss att arbeta för att minska vår konsumtion av sådana resurser och upprätthålla deras värde under längre perioder. Bygg- 
materialen vi använder ska ha lång livslängd och vi arbetar medvetet med cement och träråvara som vi väljer i konstruktionen. 100 procent av energi- 
användningen, avseende el, inom Brinovas fastigheter, där Brinova har abonnemang, är förnybar energi. Om möjligt återbrukar Brinova material vid hyres-
gästanpassningar.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 39 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
39
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Övergångsrelaterade risker (till exempel ändrade kund-
preferenser eller lagstiftning): Förutser ni några risker 
eller möjligheter p g a övergången till ett koldioxidneutralt 
samhälle? Finns det några risker att företagets erbjudande 
påverkas negativt? Om ja, är företaget väl positionerat för 
att hantera den risken?
• Medvetenheten om klimatförändringar hos kunderna ökar snabbt och Brinova måste möta detta krav. Som ett exempel har vi nyligen beslutat att,  
framöver, tillse att alla våra nya bostadsfastigheter uppfyller energiklassning B eller bättre.
• Kunderna kommer i allt högre grad att kräva att byggnader använder förnybara energikällor, och det ligger högt på agendan för Brinova. Vårt mål är att 
investera i ytterligare solenergisystem till våra byggnader.
• Kunder/anställda kommer i allt högre grad att behöva tillgång till elektriska laddstationer och tillgång till olika delningstjänster (snarare än att äga själva 
fordonen). Brinova har implementerat flera initiativ för att minska behovet av transporter och främja elfordon genom att exempelvis öka installationen av 
laddstationer för elfordon och uppgraderat vår egen flotta av driftbilar till eldrift.
• Alla nya fastigheter som läggs till vår portfölj är valda efter olika kriterier, ett är närheten till kollektivtrafik.
Ange företagets (1–2) primära sätt att skapa en positiv 
miljöpåverkan eller minimera negativ miljöpåverkan. (Om 
tillämpligt ange motsvarande mest relevanta FN-mål för 
hållbar utveckling.) Hur mäts eller kommuniceras de?
Agenda 2030 för hållbar utveckling och dess 17 SDG:s utgör grunden för Brinovas hållbarhetsstrategi. Vi arbetar systematiskt med att genomföra initiativ 
som stödjer agendan och har identifierat de SDG:s där vi kan ha störst inverkan. Dessa inkluderar mål 5: Jämställdhet, mål 7: Hållbar energi för alla, 
mål 8: Anständiga arbetsvillkor och ekonomisk tillväxt, mål 11: Hållbara städer och samhällen, mål 13: Bekämpa klimatförändringarna och mål 16: Fred, 
rättvisa och starka institutioner.
Mer information om hur vi bidrar till dessa mål beskrivs i vår hållbarhetsstrategi och redovisas i vår hållbarhetsredovisning.
SOCIALA FRÅGOR
Har företaget en historia av olyckor? I så fall hur har dessa 
hanterats? Finns det några förebyggande åtgärder?
Brinova har en mycket låg olycksfallsfrekvens jämfört med arbetade timmar. Förra året registrerades ingen förlorad tid relaterad till olycka. Hälso- och 
säkerhetsfrågor blir allt mer komplexa och viktiga inom byggprojekt. Brinova arbetar förebyggande med säkerhet genom bland annat interna rutiner och 
olika verktyg. Arbetsmiljöfrågor är viktiga för att minimera tillbud och olyckor och en nollvision för arbetsplatsolyckor gäller alla som arbetar för eller utför 
uppdrag för Brinova. Vi tar vårt ansvar som beställare och säkerställer förutsättningarna för god arbetsmiljö på arbetsplatsen. Brinova genomför löpande 
relevant utbildning med personalen för att säkerställa vår kvalitet i vår roll som beställare.
Bedriver företaget några andra aktiviteter avseende  
samhällsengagemang förutom de som är direkt kopplade 
till verksamheten?
Brinovas mål är att ha en positiv inverkan i de samhällen vi är en del av och driva vår verksamhet på ett socialt ansvarsfullt sätt. Vi har ett program där vi 
erbjuder unga boende i våra fastigheter sommarjobb inom underhållsarbete. Vi stöttar de lokala föreningarna, bidrar till de lokala samhällena genom att 
samarbeta med Skånes Stadsmission och har ett eget program för välgörenhet som heter ”Brinova Kompis”, som ger alla våra medarbetare en chans att 
bidra genom att identifiera behov.
Cirkulär ekonomi: Hur hanteras inköp och avfall? Ange 
företagets krav på sina leverantörer, om tillämpligt.
Brinova ställer krav på leverantörerna, som måste signera Brinovas uppförandekod, och samarbetar med lokalhyresgästerna genom energirådgivning 
inom ramen för gröna hyresavtal.
Finns det några mål, policyer, eller tillämpliga uppförande- 
koder till företagets leverantörer? Hur ofta genomför före- 
taget revisioner av sina leverantörer?
Brinova arbetar med ramavtal med de största/viktigaste leverantörerna där minst en årlig uppföljning och avstämning krävs. Vi kräver också att  
leverantörerna följer vår uppförandekod.
STYRNING
Får alla anställda fortbildning inom antikorruption? Finns 
det en extern visselblåsarfunktion? Finns det några pågå-
ende eller historiska incidenter som involverar korruption, 
karteller eller något annat oetisk uppträdande? Har före-
byggande åtgärder vidtagits?
Brinova har en uppförandekod som är väl kommunicerad till alla våra anställda såväl som till leverantörer och andra intressenter. Uppförandekoden 
revideras årligen och godkänns av styrelsen. Uppförandekoden signeras av samtliga anställda i samband med anställning och av leverantörer innan ett 
sambarbete inleds.
Vi har en visselblåsarfunktion, där alla anställda och externa parter har möjlighet att kontakta en extern advokatbyrå.
Det finns inga pågående eller historiska incidenter.
Vi har ett godkännandeflöde där minst två olika medarbetare ska kvittera för alla kostnader. Både som dokumenterad rutin och automatiserad funktion  
i affärssystemet.
Alla våra policyer kommuniceras med alla nyanställda och uppdateras årligen genom hela organisationen.
Ange företagets företagsskattehemvist (dvs. där företaget 
betalar skatt).
Sverige.
Finns det oberoende ledamöter i styrelsen? Det finns fyra oberoende ledamöter av sex i styrelsen.
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 40 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
40
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ange om och i vilken omfattning, företaget har 
transaktioner med närstående?
Under 2023 har en större närståendetransaktion gjorts avseende försäljning av fyra fastigheter i Ängelholm till Brinovas största aktieägare Backahill AB. 
Utöver detta finns inga transaktioner med närstående, med några undantag historiskt som redovisas i årsredovisningen. Undantaget sedvanliga ersätt-
ningar till styrelse, VD och övriga ledande befattningshavare. 
Är ersättningen till VD och övriga medlemmar av lednings-
gruppen i linje med branschsnittet? Vilka nyckeltal dikterar 
ersättning (särskilt om hållbarhet och genus/mångfald 
ingår)?
Ja, ersättningen är i linje med branschsnitt. Ersättningar till VD och koncernledningen godkänns av ersättningsutskottet.
Ange fördelning av män/kvinnor vid varje nivå i företaget,  
i synnerhet företagets styrelse och ledningsgrupp.
Styrelsen:  17 procent kvinnor, 83 procent män.
Koncernledningen:  50 procent kvinnor, 50 procent män.
Företagsledningen: 67 procent kvinnor, 33 procent män.
Företaget: 47 procent kvinnor, 53 procent män.
Är hållbarhetschef en del av ledningsteamet?  
Om inte, vem rapporterar personen till?
Ja, hållbarhetschefen är också vice VD och därmed del av koncernledningen.
POLICYER OCH AVTAL
Fackliga avtal: Nej, men alla våra anställningsvillkor är på samma nivå eller bättre än villkoren i relevant fackligt avtal.
Uppförandekod: Ja.
Mångfaldspolicy: Ja.
Antikorruptionspolicy: Ja.
Revisorns yttrande avseende den 
lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org.nr 556840-3918
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhets-
rapporten för år 2023 på sidorna 26–40 och för 
att den är upprättad i enlighet med årsredovis-
ningslagen.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FARs rekommenda-
tion RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstad-
gade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår 
granskning av hållbarhetsrapporten har en annan 
inriktning och en väsentligt mindre omfattning 
jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt International Standards on Auditing 
och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att 
denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt 
uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Helsingborg den 25 mars 2024
Ernst & Young AB
Stefan Svensson
Auktoriserad revisor
Hållbarhetsansvar     Ramverk för hållbarhet     Den framtida miljön     Engagerade medarbetare     Ansvarsfull verksamhet     Det trygga samhället     EU:s taxonomi     ESG     Revisorns yttrande

===== SIDA 41 =====

Förvaltningsberättelse

===== SIDA 42 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
42
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Verksamheten
Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) (”Brinova” 
eller ”Bolaget”), med organisationsnummer 556840-3918, med säte i Helsingborg, 
Sverige, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för verksam-
hetsåret 2023. Årsredovisningen och koncernredovisningen är i miljoner kronor. 
Numeriska uppgifter inom parentes avser föregående räkenskapsår.
Bokfört värde, Mkr1)Yta, tkvm
Totalt: 8 271 MkrTotalt: 346 tkvm
39%
9%
3%3%
40% 45%
43%
37%
15%
46%
2%
18%
Totalt: 546 Mkr
Hyresvärde, Mkr
Samhällsfastigheter
1)  Det är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken kategori fastighetens bokförda värde  
    hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter med blandad användning enbart i en av kategorierna.
Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter/Mark
Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyres-
bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige.
 Bolagets B-aktier handlas på Mid Cap, Nasdaq, 
Stockholm (med ticker BRIN B). Brinova skapar 
avkastning för sina aktieägare genom att selektivt 
förvärva, aktivt förvalta och effektivt nyproducera 
fastigheter.
 Brinovas långsiktiga finansiella mål, fastslagna 
av styrelsen för perioden 2022–2024 är:
• En fastighetsportfölj om 10 Mdkr före utgången 
av 2024.
• Räntetäckningsgraden ska inte understiga  
1,75 ggr.
• Avkastningen på eget kapital ska uppgå till 
riskfri ränta plus 7 procent.
• Soliditeten ska lägst vara 30 procent.
• Belåningsgraden ska högst vara 60 procent.
För 2023 redovisar bolaget en avkastning på eget 
kapital på -11,3 procent (9,6), soliditet på 33,1 
procent (35,6) och en räntetäckningsgrad på 1,8 
ggr (2,4).
 Koncernen bestod per 31 december av 117 
aktiebolag (116), 1 handelsbolag (1) och 1 kom-
manditbolag (1) där Brinova Fastigheter AB är mo-
derbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag 
förutom en fastighet som ägs av moderbolaget.
Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat 
del i Brinovas årsredovisning på sidorna 101–103.
Moderbolag och organisation 
Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av 
koncernövergripande funktioner. Moderbolagets 
intäkter, huvudsakligen i form av management fee 
från koncernens fastighetsägande bolag, uppgick 
under perioden till 67,6 Mkr (65,2). Moderbo-
lagets resultat efter skatt uppgick till -15,7 Mkr 
(94,5).
 Likvida medel uppgick till 102,2 Mkr (161,4)  
och det egna kapitalet uppgick till 2 096,8 Mkr  
(2 112,5). Tjänster mellan koncernföretag debite-
ras enligt marknadsprissättning och på affärsmäs-
siga villkor. Brinovas operativa organisation består 
av förvaltnings- och projektorganisationen.
 Förvaltningen har anpassats efter de lokala 
marknadsmässiga förutsättningarna och är orga-
niserad i två regioner för att uppnå en effektiv och 
kundnära förvaltning. Förvaltning sker med egen 
personal.
 Koncernen har en separat funktion för projekt-
utveckling som stöd för regionerna. På huvudkon-
toret finns funktioner som ekonomi, finans, IT , IR, 
marknad, analys, transaktion, hållbarhet och HR.
 Dessa funktioner driver koncerngemensam ut-
veckling och stöttar förvaltningen med funktionell 
expertis. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Därut-
över finns förvaltningskontor i Eslöv, Helsingborg, 
Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och Malmö.
Antalet anställda vid årsskiftet uppgick till 52 (51), 
varav 28 män (27) och 24 kvinnor (24).
 Ersättningsfrågor avseende ledande befatt-
ningshavare behandlas av styrelsens ersättnings-
utskott och beslutas av styrelsen i sin helhet. 
Ledande befattningshavare är VD och vice VD. 
Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation 
som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområ-
den och erfarenheter. Ersättningen består av fast 
lön, pension och andra sedvanliga förmåner. För 
ytterligare beskrivning se ”Förslag till beslut om 
riktlinjer för ersättning till ledande befattnings- 
havare” på sidan 107 samt not 11 Anställda och 
personalkostnader i denna årsredovisning.
Fastighetsbeståndet 
Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 december, 
bestod av 124 förvaltningsfastigheter (126) om 
totalt 345,5 tkvm (347,8), till ett värde av 8 271,2 
Mkr (8 431,7).
 Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till 
södra Sverige. Fastigheterna utgörs av hyresbostä-
der samt samhällsfastigheter med mindre inslag 
av kommersiella fastigheter.
Det totala hyresvärdet uppgick till 545,9 Mkr 
(504,4) och kontrakterade hyresintäkter på 
årsbasis, till 511,8 Mkr (463,8). Den ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick till 95,5 procent (94,3).
 Läs mer på sidan 109.
Hyresintäkter 
Hyresintäkter samt serviceintäkter för verksam-
hetsåret 2023 uppgick till 513,4 Mkr (463,8). Det 
innebär jämfört med 2022 en ökning med 49,6 
Mkr (64,8), eller 10,7 procent (16,2). Ökningen är 
primärt en effekt av nyuthyrningar, hyreshöjningar 
och färdigställda projekt. 
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 43 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
43
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Andel av kontraktsvärde –  
tio största hyresgästerna
Mkr
Region Skåne 23
Karlskrona Kommun 23
Sparbanken Skåne AB 21
Landskrona Stad 21
Malmö Stad 20
Eslövs kommun 14
Försäkringskassan 10
Attendo Sverige AB 9
Bromölla Kommun 9
Trafikverket 8
158
Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad
0
3 000
6 000
9 000
Mkr
2021 2022 202320202019
0
104
208
312
416
520
Mkr
2021 2022 202320202019
60
70
80
90
100
%
2021 2022 202320202019
Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat
40
50
60
70
%
2021 2022 202320202019
0
50
100
150
200
250
300
350
Mkr
2021 2022 202320202019
0
50
100
150
200
Mkr
2021 2022 202320202019
Kontraktsstruktur 
Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders 
uppsägningstid. Efterfrågan på bostäder är stor 
i alla de kommuner som Brinova verkar i, vilket 
idag innebär noll vakanser.  För samhällsfastig-
heter skrivs avtal på löptider upp till 25 år och 
hyresnivån är reglerad via indexavtal kopplade till 
KPI. För kommersiella ytor regleras hyresnivåerna 
successivt då avtalen normalt sträcker sig tre till 
fem år. På balansdagen uppgick vakanserna för 
kommersiella fastigheter till 4,5 procent (5,7). 
I kommersiella fastigheter är befintliga lokalhy-
reskontrakt normalt sett bundna till indexavtal 
kopplade till KPI, det vill säga helt eller delvis 
inflationsjusterade.
Driftsöverskott och överskottsgrad 
Driftsöverskottet för året uppgick till 338,8 Mkr 
(290,3) vilket ger en överskottsgrad om 66,0 
procent (62,6). Fastighetskostnaderna uppgick 
för perioden till 182,7 Mkr (175,3). Brinova har 
anställd personal, med kompetens inom drift- och 
energiområdet, som löpande arbetar med att 
effektivisera drift och skötsel, för att optimera 
investeringarna, både kostnadsmässigt och för 
kundnyttan.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för året uppgick till 135,0 
Mkr (156,5). Jämfört med 2022 minskade förvalt-
ningsresultatet med 13,74 procent.
 De finansiella kostnaderna om 180,2 Mkr 
(108,0) har ökat som en följd av en ökad under- 
liggande basränta. I finansnettot ingår även 
kostnader för finansiella instrument i form av 
ränteswappar som tecknats.
Periodens totalresultat 
Periodens totalresultat uppgick till -337,7 Mkr 
(289,7). Orealiserade värdeförändringar på fastig-
heter för perioden uppgick till -380,2 Mkr (15,6) 
vilket främst kan hänföras förändrade direktav-
kastningskrav. Realiserade värdeförändringar från 
förvaltningsfastigheter uppgick till 1,4 Mkr (-2,5). I 
totalresultatet ingick också orealiserade värde-
förändringar på derivat med -143,2 (159,6) samt 
realiserade värdeförändringar på räntederivat med 
0 Mkr (58,7).
 Värdeförändringen för räntederivaten påverkar 
inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är 
alltid värdet noll.
Fastighetsbeståndets utveckling 
Försäljning
Avtal har tecknats avseende försäljning av byggrätt 
i Lund om cirka 6 000 kvm BTA. Frånträde sker 
under hösten 2024.
 Brinovas fyra fastigheter i Ängelholm såldes i 
bolagsform med underliggande fastighetsvärde 
om 180 Mkr. Försäljningen villkorades av en extra 
stämma som hölls den 23 augusti där försäljning-
en godkändes. Fastigheterna frånträddes den  
1 september.
Förvärv 
Under 2023 har Brinova förvärvat och tillträtt 
3 191 kvadratmeter yta till ett samlat värde av 
125,0 Mkr.
 Under det första kvartalet förvärvades och 
tillträddes Karlskrona Skeppsbron 2 med en 
uthyrningsbar yta om 400 kvm med bland annat 
Karlskrona kommun som hyresgäst.
 I oktober tillträddes de nyproducerade bostads- 
fastigheterna Bankmannen 14 i Eslöv samt Hjärup 
4:306 i Staffanstorp med 13 respektive 34 
energieffektiva hyreslägenheter om totalt 2 791 
kvm BOA.
 Läs mer om Brinovas förvärv på sidan 46.
Investeringar 
Under 2023 har investeringar i befintliga fastig-
heter och projekt skett med 279,9 Mkr jämfört 
med 365,8 Mkr samma period 2022, varav större 
delen avser nyproduktion av hyresbostäder i Bro-
mölla, Karlskrona, Lund och Malmö.
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 44 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
44
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förändring fastighetsvärde
Mkr
Ingående verkligt värde 8 431,7
Fastighetsförvärv, förvärvat  
fastighetsvärde 127,8
Fastighetsförsäljningar -187,6
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 279,9
Avskrivningar -0,4
Orealiserade värdeförändringar på 
förvaltningsfastigheter -380,2
Summa 8 271,2
Med sitt nettonoll mål avseende C02  
till 2045 har Brinova nu en helt miljö- 
anpassad bilflotta avseende driftsbilar.
Orealiserade värdeförändringar 
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas 
fastigheter under 2023 uppgick till -380,2 Mkr 
(15,6). Den negativa värdeförändringen kan 
övervägande hänföras till förändrade direktavkast-
ningskrav. Brinova genomför varje kvartal en ex-
tern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.
 Den externa värderingen ligger till grund för de 
verkliga värden som finns upptagna i rapport över 
finansiell ställning.
 Projektportföljen värderas till nedlagda kostna-
der.
 Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter 
bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En 
utförligare beskrivning av värderingsprinciperna 
finns i Brinovas redovisningsprinciper samt not 15 
Förvaltningsfastigheter.
Hållbarhet
Hållbarhet är en central del i Brinovas affär där fo-
kus ligger på det trygga samhället, en lönsam och 
ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön och 
effektiv förvaltning med engagerade medarbetare.
 Se ytterligare beskrivningar i hållbarhetsrapporten på  
sidorna 26–40.
Förväntad framtida utveckling
Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner 
i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan 
på fastigheter för hyreslägenheter samt samhälls-
fastigheter för bostad, vård, utbildning, adminis-
tration och fritid. Ansvarsfull egen förvaltning 
utvecklar löpande bolagets marknadskunnande 
och relationerna med lokala beslutsfattare. Det 
tillsammans med intressanta pågående och 
framtida projekt och en god finansiell ställning gör 
att vi ser positivt på vår utveckling de kommande 
åren.
Närstående
I perioden har närståendetransaktioner skett 
avseende försäljning av fastigheter i Ängelholm 
till Backahill AB med ett underliggande fastighets-
värde om 180 Mkr. Till övriga närstående såsom 
VD och koncernledning har ersättning lämnats på 
sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens 
ersättningsutskott.
 Se även not 11 Anställda och personalkostna-
der för ersättning till styrelse.
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 45 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
45
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Väl underbyggd fastighets- 
värdering skapar stabilitet
Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner 
skapar förutsättningar för en rättvisande värdering av 
tillgångarna samt en stabil finansiering och intjäning.
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas 
fastigheter under 2023 uppgick till -380,2 Mkr 
(15,6), vilket främst kan hänföras förändrade 
direktavkastningskrav.
 Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har be-
dömts av externa, oberoende fastighetsvärderare, 
Newsec Advice AB, med relevanta, professionella 
kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuel-
la marknadsområden som typ av fastigheter.
 Brinova genomför varje kvartal en extern värde-
ring av samtliga förvaltningsfastigheter.
 Beståndet gås igenom med uppdaterade hyres-
uppgifter, investeringar, vakansgrader, bedömda 
vakanshyror, kalkylränta, driftskostnader samt 
avkastningskrav. Den externa värderaren får ta del 
av Brinovas budgeterade kostnader och kostnads-
utfall.
 Besiktningar görs med ett treårsintervall eller 
när större ombyggnationer eller investeringar
genomförts. Den externa värderingen ligger till 
grund för de verkliga värdena som finns upptagna 
i rapport över finansiell ställning.
 Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter 
bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En 
utförligare beskrivning finns i not 15 Förvaltnings-
fastigheter i denna årsredovisning. Fastigheternas 
marknadsvärde uppgick den 31 december 2023 
till 8 271,2 Mkr 
Antaganden
I Brinovas värdering av fastigheter  
har följande indata använts:
Kalkylperiod: 10–25 år.
Årlig inflation: 2,0 % årligen  
(Riksbankens inflationsmål) 
Årlig hyresutveckling lokalkontrakt:  
Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100 %  
av KPI eller en fast uppräkning om 2–3 % 
årligen. KPI oktober 2023 uppgick till  
6,5%, vilket påverkar hyresutvecklingen för 
2024. Framöver antas KPI mot- 
svara bedömt inflationsantagande.
Årlig hyresutveckling bostadskontrakt:  
3,5% för år 2024, 2,5% för år 2025,  
därefter 2% årligen. Inga presumtions- 
hyror föreligger i fastighetsbeståndet.
Årlig ökning av drift- och underhåll:  
100 % av KPI.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning:  
Varierande beroende av fastighetens  
geografiska läge och uthyrningsändamål.
++
=
Fastighets- 
värde
Restvärde
Kassaflöde
Hyresnivåer
Inflation
Driftskostnader
Förädling
Potential
Kalkylränta
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition
(8 431,7), motsvarande cirka 24 000 kr per 
kvadratmeter (24 000). Under 2023 investerade 
Brinova 279,9 Mkr (365,8) i nyproduktion och  
värdehöjande renoveringar av fastigheter med 
högre teknisk standard, ökat hyresvärde och 
förbättrat driftnetto som följd.
Kalkylränta
Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren  
förväntar sig av det i fastigheten knutna kapitalet. 
I den kalkylmodell som värdebedömningarna  
baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflations- 
anpassat direktavkastningskrav.
Kalkylränta per fastighetstyp
Fastighetstyp Intervall
Bostadsfastigheter 5,0%–7,5%
Samhällsfastigheter 5,2%–9,9%
Kommersiella fastigheter 6,0%–10,3%
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag-
na principer baserade på vissa antaganden. Fast-
ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas 
vid en transaktion mellan två oberoende parter. 
Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad 
på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas 
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för 
värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en 
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis 
inte förändras isolerat. Se även not 15 Förval-
ningsfastigheter i denna årsredovisning.
Känslighetsanalys
Förändring
Värdepå- 
verkan, Mkr
Hyresintäkter +/- 5% 230,1/-230,1
Driftskostnader +/- 5% -127,9/127,9
Direktavkastnings-
krav
+/- 0,25%- 
enheter -359,3/384,7

===== SIDA 46 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
46
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
respektive 34 hyreslägenheter om totalt 2 791 
kvm BOA. Fastigheterna är utrustade med solceller 
och är energieffektiva.
Refinansiering av cirka 500 Mkr i Swedbank.  
Ny löptid är cirka 2 år från förlängningen.
Räntesäkringar om 650 Mkr har tecknats på löp-
tider från 5–10 år och med ett fast pris på mellan 
2,51–2,95 procent.
Inflyttning av den tredje etappen med 6 nyproduce-
rade hyreslägenheter i Östra Rödeby, Karlskrona. 
Projektet om 18 hyreslägenheter är nu klart och 
inflyttat.
Händelser efter periodens utgång
Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför 
föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen 
utdelning lämnas för år 2023.
Väsentliga händelser
Inflyttning har skett i fastigheten Bromöl-
la Lugnet 9, ett nybyggt omsorgsboende 
med 40 hyreslägenheter samt ytor till 
hemtjänsten.
Förvärv och tillträde till Karlskrona Skeppsbron 2 
med en uthyrningsbar yta om 400 kvm med bland 
annat Karlskrona kommun som hyresgäst.
Inflyttning i 94 nybyggda hyreslägenheter i fastig-
heten Kristianstad Bajonetten 3.
Inflyttning av Försäkringskassan i nyrenoverade 
lokaler om 2 100 kvm i fastigheten Karlskrona 
Lindblad 24, varvid fastigheten nu är fullt uthyrd.
Framgångsrikt uthyrningskvartal med 10 strate-
giskt viktiga tecknade hyresavtal om totalt 2 000 
kvm.
Avtal har tecknats avseende försäljning 
av byggrätt i Lund om cirka 6 000 kvm 
BTA. Frånträde sker under hösten 2024.
Årsstämma genomfördes utan förändringar i 
styrelsesammansättningen.
Första spadtaget för 34 hyreslägenheter och 
lokaler för livsmedel i Oxie, strax utanför Malmö. 
Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024.
Räntesäkringar om totalt 400 Mkr är tecknade på 
genomsnittlig nivå om 2,7 procent och med en 
löptid mellan 5–10 år.
Avtal om refinansiering har säkrats för cirka 500 
Mkr i Danske bank. Ny löptid är 2 år från förläng-
ningen av lånen som sker 30 september.
Inflyttning har skett av första etappen i Karlskrona, 
Rödeby med 6 hyreslägenheter och i Karlskrona, 
Jämjö med 7 hyreslägenheter.
Byggstart i fastigheten Sandryggen 1 i 
Lund avseende konvertering av kontors- 
lokaler till 126 hyreslägenheter, varav 80 
studentlägenheter. Inflyttningen är beräknad till 
slutet av 2024.
Uthyrning av 445 kvm till större samhällsaktörer 
på ett 5-årigt avtal och 711 kvm på ett 3-årigt 
avtal i Kristianstad.
Uthyrning av 862 kvm livsmedelsyta till Willys på 
ett 10-årigt hyresavtal i pågående nybyggnation i 
fastigheten Oxievång 7 utanför Malmö.
Uthyrningar i Helsingborgs city om totalt 450 kvm 
lokaler på 5 respektive 7 år.
Beslut om försäljning av Brinovas fyra fastigheter i 
Ängelholm. Fastigheterna, som säljs i bolagsform 
med underliggande fastighetsvärde om 180 Mkr. 
Försäljningen villkorades av en extra stämma som 
hölls den 23 augusti där försäljningen godkändes. 
Fastigheterna frånträddes den 1 september.
Byggstart av projektet att bygga om äldreboende 
till trygghetsboende med 23 hyreslägenheter i 
fastigheten Lugnet 9 i Bromölla.
Under kvartalet invigdes och genomfördes inflytt-
ning av Brinovas nybyggda fastighet Skeppsbron 
4 i Karlskrona. Ett projekt med moderna och 
hållbart utformade kontorslokaler belägna på 
Karlskronas absolut bästa läge. Fastigheten, med 
en grön energiklassificering, omfattar totalt 1 800 
kvm och är fullt uthyrd.
Inflyttning har skett av den andra etappen i Östra 
Rödeby med 6 nyproducerade hyreslägenheter.
Tillträde har skett den 24 oktober till 
de nyproducerade bostadsfastigheterna 
Bankmannen 14 i Eslöv samt Hjärup 
4:306 i Staffanstorp. Fastigheterna innehåller 13 
Lugnet 9, Bromölla
Byggstart under kvartal 3 med  
ombyggnad av äldreboende till  
trygghetsboende, 23 hyreslägenheter.
Bajonetten 3, Kristianstad
Fastighet som omfattar tre huskroppar med totalt 94 hyreslägenheter i varierande storlekar 
samt en livsmedelsbutik. Centrumnära läge med stads- och regionbuss strax utanför och 
ett par minuters gångavstånd till tågstation. Inflyttning har skett under kvartal 1.
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 47 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
47
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Räntebärande skulder
Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för 
att balansera en finansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning.
Belåningsgrad netto Låneförfall Swapförfall, slutår
0
10
20
30
40
50
60
70
%
2021 2022 202320202019
0
1 000
2 000
3 000
Mkr
2025 2026 20272024
0
200
400
600
800
1 000
Mkr
2028202920302031203220332027202620242025
Brinovas styrelse och ledning styr verksamheten utifrån finansiella 
mål som primärt fokuserar på en lönsam tillväxt kombinerat med 
finansiell stabilitet. För att nå dessa mål har strategier utarbetats 
som sedan följs upp genom ett antal interna operativa mål.
Finanspolicy
Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för 
bolagets agerande på finansmarknaden. Det sker 
genom att styrelsen fastställer finanspolicyn och 
fattar enskilda beslut i strategiska frågor. Finans -
policyn ska ses som ett ramverk som anger styr -
ning och riktlinjer för finansförvaltningen i Brino -
va, vars syfte är att stödja Brinovas affärsidé. Val 
av finansiella instrument och arbetsmetoder samt 
motparter ska ske i enlighet med finanspolicyns 
fastställda mandat på ett sätt som optimerar det 
ekonomiska utfallet för koncernen.
Finansförvaltning
Brinovas finansförvaltning som regleras i finans -
policyn svarar för att kapitaltillförsel och likviditet 
tryggas, att betalningssystemen är ändamål -
senliga och att koncernens riskexponering hålls 
inom angivna ramar. Finanspolicyn reglerar hur 
kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar 
en balans mellan kort- och långfristig upplåning 
uppdelad på ett antal finansieringskällor. Bolaget 
ska ha minst fem kreditgivare i låneportföljen. 
All upplåning ska ske i svensk valuta. För att 
hantera ränterisker använder Brinova finansiella 
instrument som ränteswappar.
Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av 
endast banklån.
Kapitalstruktur
Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels 
via eget kapital som uppgick till 2 823,5 Mkr 
(3 161,2) dels via skulder till kreditinstitut som 
uppgick till 5 160,4 Mkr (5 125,4) vilket motsvarar 
en soliditet om 33,1 procent (35,6). Brinovas lång-
siktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga 
30 procent.
Rörelsekapital och kassaflöde
Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelsekapi-
tal då fastighetsintäkter betalas i förskott medan 
merparten av kostnaderna betalas i efterskott. 
Detta innebär att det normalt inte finns något 
rörelsekapital i förvaltningen att finansiera.
 Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital 
som bolaget finansierar med löpande kassaflöden 
och lån inom ramen för bolagets finanspolicy.
 Det löpande kassaflödet före förändringar av 
rörelsekapital har under året minskat med 20,4 
Mkr till 134,2 Mkr (154,6). Periodens kassaflöde 
uppgick till -47,8 Mkr (103,9). Likvida medel vid 
årets slut uppgick till 125,9 Mkr (173,7).
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 48 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
48
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Räntesäkringar via ränteswappar
Startår Slutår Ränta, % Mkr
2016 2024 0,8 100,0
2019 2024 -0,1 100,0
2019 2025 0,6 100,0
2019 2025 0,0 100,0
2022 2025 0,3 750,0
2016 2026 1,1 100,0
2019 2026 0,0 50,0
2018 2027 1,3 100,0
2019 2027 0,8 100,0
2021 2027 0,7 100,0
2018 2028 1,2 200,0
2023 2028 2,5 200,0
2023 2028 2,9 300,0
2021 2029 0,8 100,0
2020 2030 0,0 300,0
2023 2030 2,8 200,0
2021 2031 0,2 200,0
2021 2031 0,5 150,0
2023 2031 2,7 100,0
2023 2033 3,0 150,0
2023 2033 2,7 200,0
Totalt 3 700,0
Ränteförfall
Period 
(år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, %
< 1 1 663 8,51) 32
1–2 947 0,3 18
2–3 150 0,8 3
3–4 300 0,9 6
4–5 700 2,3 13
5–6 100 0,8 2
6–7 500 1,1 10
7–8 450 0,9 9
9–10 350 2,8 7
Totalt 5 160 3,6 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i  
 det tidssegment då derivaten förfaller, varför snitträntan år <1 år  
 ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta år <1  
 år exklusive derivat uppgår till 5,6%. Snitträntan redovisas  
 inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
Kapitalbindning
Period 
(år)
Avtalsvolym, 
Mkr
Utnyttjat, 
Mkr
Ej utnyttjat, 
Mkr
< 1 1 386 1 268 118
1–2 2 934 2 934 0
2–3 564 564 0
3–4 394 394 0
Totalt 5 278 5160 118
Hjärup 4:306, Staffanstorp
Tillträde av fastigheten under kvartal 3. Bostadsyta om cirka 2 000 kvm fördelat på 34 hyres- 
lägenheter, 2–3 RoK. Fastigheten håller hög kvalité avseende materialval och utrustning. Solceller 
är installerade på taket och sex parkeringsplatser med elbilsladdare finns att tillgå för hyresgäster. 
Ett mycket fint läge i Hjärup, intill en stor grönskande park med direkt närhet till livsmedelsbutik, 
vårdcentral, skolor och förskolor samt ett kort pendlingsavstånd med tåg till Lund och Malmö.
Skulder till kreditinstitut
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 
5 160,4 Mkr (5 125,4) uppdelat på lån från sju 
nordiska banker. Ökningen består av nyupptagna 
lån för finansiering av fastighetsförvärv.
 Den genomsnittliga kapitalbindningstiden upp-
går till 1,7 år (2,2). Av den totala skulden är 25 
procent (21) kortfristig. Brinova arbetar med att 
trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland 
annat genom att kontinuerligt föra en dialog med 
de aktuella bankerna avseende förlängning eller 
refinansiering. Nettobelåningsgraden vid utgången 
av det fjärde kvartalet uppgick till 60,9 procent 
(58,7) och räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 
ggr (2,4). Brinovas långsiktiga mål för räntetäck-
ningsgraden är att den inte ska understiga 1,75 
gånger.
Ränterisker
Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad 
till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den 
genomsnittliga räntan per balansdagen uppgick till 
3,6 procent (3,1). Brinova använder sig av ränte- 
derivatinstrument i form av swappar för att erhålla 
en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och  
översiktliga villkor finns i tabellen nedan. Periodens 
värdeförändring på Brinovas innehav av ränteswap-
par uppgår till -143,2 Mkr (218,3) vilket innebär 
att marknadsvärdet uppgår till 76,1 Mkr (219,4). 
Värdeförändringen för räntederivaten påverkar 
inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är 
alltid värdet noll. I enlighet med IFRS 9 redovisas 
räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 
2 enligt IFRS 13.
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 49 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
49
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinovaaktien och ägarna
Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrens-
kraftig avkastning på sin investering, till en balanserad risk. Långsiktigt 
substansvärde har minskat med 7 procent under 2023. För hela plane-
ringsperioden 2019–2023 är ökningen 37 procent.
Substansvärde
Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt  
balansräkning 2 823,5 28,9
Återläggning
   Uppskjutna skatter 336,0 3,4
   Räntederivat -76,1 -0,8
Långsiktigt  
substansvärde 3 083,4 31,6
Kursutveckling
JF MAMJ
2023 2024
JA SO ND JF
Index Antal aktier, tusental
0
1 000
2 000
3 000
4 000
0
10
20
30
40
OMX Stockholm_PI
Carnegie Real Estate Index 
Brinova
Omsatt antal aktier/månad, tusental
10 största ägare, 2024-02-29
Namn
Antal A-aktier, 
tusental
Antal B-aktier, 
tusental
Andel av  
kapital, %
Andel av  
röster, %
Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0
Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4
ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7
Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 5 642 5,8 2,1
SEB Investment Management AB 4 238 4,3 1,6
Verdipapirfondet  
First Nordic Real Estate 3 700 3,8 1,4
Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 380 3,5 1,2
Lannebo Fonder 2 100 2,1 0,8
Prior & Nilsson Fond- och  
Kapitalförvaltning AB 1 963 2,0 0,7
Övriga aktieägare 17 162 17,5 6,3
Summa 19 200 78 515 100,0 100,0
Brinovas aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid 
Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under 
benämningen BRIN B.
Kursutveckling och omsättning
Kursen minskade under 2023 med cirka 25 
procent från 25,80 den 31 december 2022 till 
19,35 den 31 december 2023. Börsvärdet på 
balansdagen uppgick till cirka 1 891 Mkr (2 521). 
Som lägst handlades aktien till 13,00 kronor den 
20 oktober och som högst till 31,00 kronor den 
23 januari. Börsen som helhet, mätt som Nasdaq 
Stockholms index OMXSPI, ökade med cirka 15 
procent. Fastighetsindexet Carnegie Real Estate 
Index (CREX) ökade med cirka 16 procent. Under 
året omsattes på Nasdaq Stockholm 9 642 712 
B-aktier, motsvarande en omsättningshastighet  
på cirka 12 procent.
Aktier och aktiekapital
Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst  
160 000 000 kronor och högst 640 000 000 
kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst  
40 000 000 och högst 160 000 000. Aktiekapi-
talet i Brinova Fastigheter AB uppgick, per den 31 
december 2023 till 390,9 Mkr (390,9). Aktieka -
pitalet är fördelat på 97,7 miljoner stamaktier 
(97,7) varav 19,2 miljoner aktier (19,2) är av serie 
A som berättigar till 10 röster och 78,5 miljoner 
aktier (78,5) av serie B som berättigar till en 
röst. Kvotvärdet per aktie är 4,00 kronor (4,00). 
Varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för 
fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. 
Aktierna är inte föremål för några begränsningar i 
rätten att överlåta dem.
 Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 92, not 
26 Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital. 
Likviditetsgaranti
ABG Sundal Collier är likviditetsgarant för bolagets 
aktier. ABG förbinder sig därigenom att fortlöpan -
de ställa köp- och säljkurser i Brinovas aktie.
 Syftet är att minska prisskillnaden mellan 
köp- och säljkurs och att öka volymen i aktiens 
orderbok. Likviditetsgarantin ger Brinova en högre 
likviditet i aktien, vilket ger en mer rättvisande 
värdering och en lägre riskpremie för investerarna.
Substansvärde
Substansvärdet är bolagets samlade kapital som 
bolaget har att förvalta för att skapa såväl en  
värdeutveckling som direktavkastning till ägarna. 
Med tillgångar och skulder upptagna till verk-
ligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån 
bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till 
skatteeffekter.
 Långsiktigt substansvärde beräknas till 31,56 
kr/aktie (34,10). Det motsvarar 163 procent 
(125) av Brinovas aktiekurs på balansdagen.
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 50 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
50
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
IR-kontakt
Malin Rosén, vVD och CFO. 
malin.rosen@brinova.se 
Per Johansson, VD. 
per.johansson@brinova.se
0
10
20
30
40
Kr
2021 2022 202320202019
Eget kapital per aktie, kr
Data per aktie
2023 2022 2021 2020 2019
Börskurs vid årets slut, kr 19,4 25,8 49,8 28,6 31,6
Kursutveckling under året, % -25,0 -48,2 74,1 -9,5 82,7
Högst betalt under året, kr 31,0 52,0 57,2 34,9 31,6
Lägst betalt under året, kr 13,0 18,0 27,9 17,5 16,9
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,4 1,6 1,7 1,5 1,5
Resultat per aktie, kr -3,5 3,0 4,4 2,0 2,4
p/e-tal et 9 11 14 13
Eget kapital per aktie, kr 28,9 32,4 29,4 23,5 20,9
Antal aktier vid årets slut, miljoner 97,7 97,7 97,4 84,4 72,3
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 97,7 97,6 90,7 79,1 72,3
Ägarförhållanden per 2024-02-29
Fördelning storlek på aktieinnehavet Antal Andel av kapital % Andel av röster, %
1–500 2 062 0,3 0,1
501–1 000 435 0,4 0,1
1 001–5 000 523 1,3 0,5
5 001–10 000 105 0,8 0,3
10 001–15 000 46 0,6 0,2
15 001–20 000 23 0,4 0,2
20 001– 109 96,2 98,6
Summa 3 303 100,0 100,0
Utdelningspolicy och utdelning 
Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför 
föreslår styrelsen stämman att ingen utdelning 
ska lämnas för verksamhetsåret 2023. Brinova 
har, i affärsplanen för perioden 2022–2024, som 
långsiktig målsättning att lämna utdelning till 
sina aktieägare med 30 procent av förvaltnings-
resultatet efter schablonberäknad skatt, efter att 
bolagets tillväxtmål om en fastighetsportfölj om 
10 Mdkr har uppnåtts.
 Utdelning får endast ske till ett sådant belopp 
att det efter utdelning finns full teckning för 
bolagets bundna egna kapital och endast om 
utdelningen framstår som försvarlig med hänsyn 
till:
• de krav som verksamhetens art, omfattning och 
risker ställer på storleken av det egna kapitalet
• bolagets konsolideringsbehov, likviditet och 
ställning i övrigt enligt den så kallade ”försiktig-
hetsregeln”.
Incitamentsprogram
Brinova har inga aktiebaserade incitaments- 
program.
Ägare
Per den 29 februari 2024 hade Brinova 3 443 
aktieägare (3 354). Största ägare är Backahill AB 
med 24,0 procent (24,0) av kapitalet och 40,0 
procent (40,0) av rösterna. Fastighets AB Balder 
var näst största ägare med 18,9 procent (18,9) 
av kapitalet och 31,4 procent (31,4) av rösterna. 
Utöver dessa två och den tredje största ägaren 
ER-HO Förvaltning AB med 10,4 procent (10,4) 
av kapitalet och 11,7 procent (11,7) av rösterna 
hade ingen ytterligare ägare mer än 10,0 procent 
av kapitalet och rösterna.
 På avstämningsdagen uppgick det utländska 
ägandet till 9,5 procent (9,6). Det svenska ägan-
det fördelades på juridiska personer med 84,4 
procent (84,9) av kapitalet med 94,4 procent 
(94,5) av rösterna och fysiska personer med 6,1 
procent (5,6) av kapitalet med 2,2 procent (2,0) 
av rösterna.
 Brinova ägde inga egna aktier i bolaget.
Aktiemarknadsinformation
Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och 
tillförlitlig information till befintliga och potentiella 
aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar 
pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en 
bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela 
verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova 
löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange-
rade av banker och branschen. På Brinovas webb-
plats www.brinova.se finns aktuell information om 
Brinova som exempelvis pressmeddelanden och 
finansiella rapporter. Dessa kan också beställas 
direkt av Brinova per telefon eller via mail.
Kalendarium
2024-04-25  Delårsrapport januari–mars 2024
2024-05-07  Årsstämma 2024
2024-07-12  Delårsrapport januari–juni 2024
2024-10-24 Delårsrapport januari–september  
 2024
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
10
20
30
40
50
0
10
20
30
40
50
Kr Kr
Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs
Långsiktigt substansvärde per aktie
Aktiekurs

===== SIDA 51 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
51
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Möjligheter och risker
All företagsamhet handlar om att, till gagn för bolaget och alla dess 
intressenter, dra fördel av de möjligheter som en definierad marknad 
erbjuder och på bästa sätt hantera de risker som är förknippade med 
verksamheten. Rätt hanterat skapar det värde likväl som en bristfällig 
riskhantering kan få negativa konsekvenser.
Risk definieras som osäkerheten om en händel-
se kommer att inträffa och dess påverkan och 
konsekvenser på företagets förmåga att uppnå 
sina verksamhetsmål inom en given tidsperiod. 
Riskhantering är en viktig del i styrningen av 
Brinovas verksamhet. Den innefattar att löpande 
identifiera, prioritera, hantera och följa upp de 
risker som alltid är förknippade med en kommersi-
ell verksamhet.
Identifierade risker
För risker, som kan uppkomma i den löpande 
verksamheten och av beteenden som kan påverka 
företagets varumärke och förtroende, har styrelsen 
och ledningen utarbetat policyer, instruktioner och 
mandat som löpande följs upp.
Risker utanför bolagets kontroll 
Risker som bygger på händelser som Brinova inte 
kan påverka men som kan leda till verksamhets- 
avbrott utvärderas löpande. För att reducera 
skadeverkan tecknas väl avvägda försäkrings-
lösningar. Även eventuella risker för skada på 
människor eller egendom som kan ha uppkommit 
som en följd av Brinovas agerande hanteras med 
försäkringslösningar till motsvarande värden som 
kan täcka tänkbara skador.
I utvärderingen av riskerna prioriteras hantering-
en av dessa så att de risker som, om de skulle 
inträffa, har den för tillfället största påverkan på 
bolaget. Det vill säga en avvägning mellan sanno-
likheten att risken ska inträffa och den skada som 
kan uppkomma. I de nedan definierade riskerna 
står symbolerna för:
     lågt        mellan        högt riskvärde.
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Strategiska risker
Fastighetsförvärv
Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform. Historiska 
beslut och åtgärder samt den framtida resultatutveck-
lingen i de förvärvade bolagen kan påverka resultatet.
Brinova har en god kompetens för att kunna göra en korrekt bedömning av förvärvens framtida potential. 
Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande teknisk, miljömässig, legal och skattemässig due diligence 
för att minimera riskerna knutna till historiska beslut och åtgärder.
Ansvarig: VD
Operativa risker
Hyresintäkter och hyresnivå
För samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter 
råder marknadshyror. Nyproduktion och efterfrågan 
påverkar hyresnivåerna. Till skillnad från samhällsfastig- 
heter och kommersiella fastigheter omfattas bostads-
fastigheter av regleringar som bland annat innebär  
att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer 
hyressättningen. En viss överetablering kan noteras  
avseende privata aktörer inom vård och omsorg, signa-
ler kommer att de ej kan fylla alla tillgängliga platser. 
Utvecklingen av centrumhandeln har påverkats av 
ändrade köpmönster (digitalisering). 
Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god. Avtal skrivs på löptider upp till 25 år 
och hyresnivån är reglerad via indexavtal. Brinova för en proaktiv dialog med de privata aktörerna inom 
vård och omsorg för att se behov och eventuell omställning. För övriga kommersiella avtal regleras 
hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastigheter är befintliga 
lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, d.v.s. helt eller delvis in-
flationsjusterade. Risknivån för kommersiella lokaler såsom kontor, handel och restauranger är högre då 
dessa verksamheter påverkas i större utsträckning av konjunkturförändringar. Dessa lokaltyper är dock 
en marginell andel av den totala fastighetsportföljen och får därför en mindre påverkan. Brinova arbetar 
med att hitta alternativa användningsområden för lokaler, t ex kommunal verksamhet eller konvertering 
till bostäder. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar i, bolaget arbetar 
aktivt med att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja hyresnivån.
Ansvarig: VD
Hyresvärde
Samhällsfastigheter
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Projektfastigheter/mark37%
15%
46%
2%
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 52 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
52
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Hyresintäkter – vakanser
Förändringar i vakansgrad påverkar hyresintäkterna 
positivt eller negativt. Vakansgraden påverkas av bland 
annat den allmänna konjunkturutvecklingen, produk-
tionstakten för nya fastigheter, förändring i infrastruktur 
samt befolkningstillväxt och sysselsättning.
Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets 
sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, bra lägen och stabila kunder. 
Brinovas kommersiella ytor har en potentiell högre risk för vakans men det uppvägs delvis av att dessa 
ytor primärt är belägna i anslutning till bolagets bostäder och samhällsfastigheter vilket gör dem attrak-
tiva för olika servicefunktioner. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner Brinova verkar i, vilket 
gör det lätt att hyra ut bolagets lägenheter till nya hyresgäster i samband med avflyttning. Efterfrågan på 
lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god och förväntas att förbli så även fortsättningsvis. Återstå-
ende löptid följs upp kontinuerligt.
Ansvarig: VD
Uthyrningsgrad
Hyresintäkter – kundförluster
Kunder har inte alltid möjlighet att fullfölja sina  
åtaganden. 
Brinovas största hyresgäster utgörs av kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas betalnings -
förmåga får anses som god. Brinova arbetar aktivt för att minimera risken för kundförluster, för alla nya 
hyresgäster, såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning innan avtal tecknas. 
I vissa avtal garanteras hyresgästens förpliktelser av moderbolag, borgen eller genom bankgaranti.
Ansvarig: VD
Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna, Mkr
Region Skåne 23
Karlskrona Kommun 23
Sparbanken Skåne AB 21
Landskrona Stad 21
Malmö Stad 20
Eslövs Kommun 14
Försäkringskassan 10
Attendo Sverige AB 9
Bromölla Kommun 9
Trafikverket 8
158
Fastighetskostnader – drift och underhåll
Kostnader för drift, underhåll och taxebundna kostnader 
som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning. 
Ökar dessa mer än vad som kompenseras för genom 
avtalade hyror, kan det påverka resultatet. Även oförut-
sedda renoveringsbehov kan påverka resultatet.
Brinova arbetar löpande med att hitta kostnadseffektiva lösningar, inte minst på energiområdet. Brinova 
genomför kontinuerligt avtals- och villkorsöversyn för att ha kontroll på driftskostnaderna. Vid upphand-
lingar eftersträvas centrala avtal. Brinova har som mål att minst 50 procent av bedömd elvolym ska 
prissäkras. Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp treårsplaner för fastighetsunderhåll. Därför 
utgörs oförutsedda kostnader som skulle kunna uppstå främst av skador för vilket Brinova har tecknat 
försäkringslösningar. Med en kraftig kostnadsinflation med kostnadsökningar främst inom energi ökar 
behovet av kostnadskontroll, nya lösningar och energieffektiviseringar.
Ansvarig: VD
Överskottsgrad
Fastighetskostnader – tomträttsavgälder  
och fastighetsskatt
En stor andel av kostnaderna avser fastighetsskatt och 
tomträttsavgälder där möjligheterna att påverka kost-
nadernas storlek är begränsad. Tomträttsavgälderna 
omförhandlas periodvis och vid respektive omförhand-
lings finns det inga garantier för att tomträttsavgälden 
inte stiger, vilket kan påverka resultatet.
Kostnaden för fastighetsskatten i kommersiella fastigheter ersätts i de flesta hyresavtal av hyresgästen. 
Detsamma gäller samhällsfastigheter i den mån de beskattas, de flesta är klassade som specialfastig-
heter. Ökningar i tomträttsavgälder kompenseras ofta genom indexregleringar i, eller omförhandling av, 
hyreskontrakt. Huvuddelen av Brinovas fastigheter är friköpta. Kvarstående avtalstid på tomträttsavtal är 
17–59 år. 
Ansvarig: VD
Andel friköpta fastigheter,
% av fastighetsvärde
85
90
95
100
%
-19 -20 -21 -22 -23
50
55
60
65
70
%
-19 -20 -21 -22 -23
96,0%
Verksamheten     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Brinova-aktien     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 53 =====