FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2023
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
53
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsinnehavet redovisas till dess bedömda
marknadsvärde. Detta innebär att förändrade mark-
nadsvärden till följd av förändrade hyresnivåer och
vakansgrader, ändrade krav på direktavkastning samt
detaljplaneprocesser, tillgång och villkor för finansiering
kommer att påverka Brinovas finansiella rapporter.
Fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, lägen
och stabila kunder ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i sämre konjunktur.
Förändringar inom det kommersiella beståndet påverkar marginellt då andelen är liten. En planerad
utveckling av Brinovas projektportfölj i form av byggrätter kommer också i framtiden att skapa värde-
tillväxt i beståndet. Brinova värderar varje kvartal sina fastigheter externt av ett auktoriserat (Rics eller
Samhällsbyggarna) värderingsinstitut. I takt med ökade marknadsräntor påverkas fastighetsvärdena
vilket delvis justeras med ökande hyror. Här kommer kostnadskontrollen och uthyrningsarbetet bli ännu
mer viktigt för att kunna balansera fastighetsvärdena.
Ansvarig: VD
Orealiserade värdeförändringar
Projekt
Vid genomförande av projekt är riskerna främst
relaterade till tidsplan och kostnadsnivå, men även att
marknadens behov förändras innan fastigheten är klar
att tas i bruk.
Brinova har en god kompetens och lång erfarenhet av att kunna göra en korrekt bedömning av projek-
tens framtida potential som också genomförs under strikt kontroll. Inför varje projekt gör Brinova en
omfattande bedömning av projektets ekonomiska förutsättningar, och vid nybyggnation görs marknadsbe-
dömningar av efterfrågan och betalningsviljan på orten. I många fall kompenseras Brinova av eventuella
kostnadsökningar av investeringstillägg i hyresavtal. Projektstart villkoras för alla projekt utom bostads-
projekt av att hyreskontrakt påtecknats. En noggrann uppföljning görs vid projektets avslutande. I en tid
av ökade kostnader så görs samtliga projekt såsom totalentreprenader med fast pris.
Ansvarig VD
Projektutveckling
Tekniska problem
Riskförhållanden som är förknippade med den tekniska
driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel
och andra dolda fel eller brister.
Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk undersökning för att identifiera och reducera de risker
som är förknippade med investeringen. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har väl utarbetade
rutiner för fastställande av periodiskt underhåll och rondering av fastigheternas tekniska system.
Ansvarig: VD
Personberoende
Ett bolags framtida utveckling beror i hög grad på
företagsledningens och andra nyckelpersoners
kunskap, erfarenhet och engagemang.
Brinova har en företags- och koncernledningsgrupp med god kunskap inom fastighetsutveckling, förvalt-
ning och ekonomi. I och med Brinovas tillväxt så utökas kompetensbasen och minskar konsekvenserna
vid personförändringar. Årliga personalundersökningar genomförs för att tidigt fånga upp signaler som
kräver åtgärder.
Ansvarig: VD
Per Johansson:
VD sedan 2016. Han har över 30 års erfarenhet av fastighe-
ter. Han har varit regionchef för Klövern AB och VD på Dagon
AB samt Tribona AB.
Malin Rosén:
Vice VD sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon har 30 års
erfarenhet av fastigheter. Hon har varit redovisningschef på
tidigare Brinova AB och Catena AB.
Intressekonflikter
Det kan finnas potentiella intressekonflikter mellan
huvudaktieägare, styrelsemedlemmar eller ledning i
koncernen. Några styrelsemedlemmar och medlemmar
av ledningen äger direkt eller indirekt aktier i bolaget
och har möjlighet att påverka besluten i koncernen. Det
skall i möjligaste mån undvikas att dessa medlemmars
intresse skiljer sig från övriga aktieägares intressen.
Regler för närståendetransaktioner finns beskrivna i inköpspolicyn. Regler finns även angivna i koden för
Svensk bolagsstyrning som bolaget följer. Reglerna kring närståendetransaktioner/inköp är tydliga och
kräver styrelsens och/eller stämmans godkännande för alla typer av transaktioner.
Ansvarig: VD
Antalet styrelseledamöter som är oberoende av bolagets
närstående uppgick till sex av sex stycken.
Antalet styrelseledamöter som är oberoende av bolagets
större ägare uppgick till fyra av sex stycken.
Bristfälliga rutiner och kontroll
Bolaget kan lida skada som en följd av kriminellt eller
ansvarslöst beteende från bolagets personal eller andra
företrädare såsom underleverantörer. Risken finns att
de inte uppfyller våra krav när det gäller arbetsrätt och
mänskliga rättigheter. Oegentligheter kan skada vårt
varumärke och bolag.
Brinova har tydliga policys och instruktioner om hur alla processer ska genomföras. En väl utvecklad
intern kontroll som löpande följer upp verksamheten, ändamålsenliga administrativa system, samt
kompetensutveckling bidrar till att minska risken för skada. I det fall skada trots allt skulle uppstå är
bolaget försäkrat.
Ansvarig: VD
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,
2015–2023, har bolaget inte lidit någon skada som kan här-
ledas till ett kriminellt eller ansvarslöst beteende.
-400
-200
0
200
400
Mkr
-19 -20 -21 -22 -23
0
100
200
300
400
500
Mkr
-19 -20 -21 -22 -23
Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 54 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
54
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Oförutsedda händelser
Ibland uppstår händelser såsom brand eller olyckor i
fastigheterna eller på arbetsplatserna.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan finns för att hantera olika scenario som kan inträffa,
och hur dessa i så fall ska hanteras, både i det akuta och det uppföljande läget. Utbildning har genom-
förts med samtlig personal.
Ansvarig: VD
Finansiella risker
Finansiella instrument
För att hantera ränterisken har Brinova finansiella
instrument i form av räntederivat, så kallade ränte-
swappar. Räntederivaten redovisas löpande till verkligt
värde i rapport över finansiell ställning.
Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är kassaflödespåverkande uppstår när marknadsräntorna
förändras. Vid derivatens slutpunkt är under- eller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar enligt mandat i
finanspolicyn.
Ansvarig: CFO
Ränterisk
Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt största
kostnadspost. Förändringar i marknadsräntor påverkar
Brinovas resultat, både direkt via räntekostnad och
indirekt via värdet på fastigheterna.
Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor, kreditinstitutens marginaler
samt strategi för räntebindning. Brinova har en god dialog med samarbetsbankerna för att säkra mark-
nadsmässiga lånevillkor. Brinova arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån bedömd ränteut-
veckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Räntebindning sker med räntederivat, i form av ränteswappar,
för att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga
räntebindningstid.
Ansvarig: CFO
Ränteförfall
År Belopp, Mkr Ränta, %1) Andel, %
< 1 1 663 8,51) 32
1-2 947 0,3 18
2-3 150 0,8 3
3-4 300 0,9 6
4-5 700 2,3 13
5-6 100 0,8 2
6-7 500 1,1 10
7-8 450 0,9 9
9-10 350 2,8 7
Totalt 5 160 3,6 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut-
fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför
snitträntan år <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid
upplåning. Snittränta år <1 år exklusive derivat uppgår till
5,6%. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade
lånelöften.
Finansiering och refinansieringsrisk
Brinovas finansiering består av banklån. Risken finns
att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till
kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller till betal-
ning eller villkoren omförhandlas.
Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort- och
långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Revolverande kreditfaciliteter har tecknats
med långivare för att minska risken för brist på kapital. Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga
upp frågeställningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar som förhandlingar om nytt kapital.
Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya möjliga finansieringskällor.
En noggrann prognostisering görs av de finansiella åtagandena för att i god tid identifiera risken för att
särskilda åtagande bryts.
Ansvarig: CFO
Kapitalbindning
Period
(år)
Avtals-
volym, Mkr
Utnyttjat,
Mkr
Ej utnyttjat,
Mkr
< 1 1 386 1 268 118
1-2 2 934 2 934 0
2-3 564 564 0
3-4 394 394 0
Totalt 5 278 5 160 118
Värdeförändringar derivat
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
250
Mkr
-19 -20 -21 -22 -23
Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 55 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
55
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till likvida
medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla
betalningsåtaganden.
Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttjade lånelöften, checkräkningskredit samt likvida medel
samt en noggrann likviditetsplanering med täta avstämningar. Bolaget har löpande kontakter med
finansieringsinstitut för att säkerställa tillgången till likvida medel.
Ansvarig: CFO
Legala risker
Miljöförhållanden
Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet
som därefter bedrivs på fastigheter påverkar miljön.
Företag som bedriver fastighetsförvaltning är därför
föremål för miljö-, hälso- och säkerhetslagar och
andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och
förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan
bli ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga
eller i framtiden förvärvade fastigheter, oavsett om
bolaget självt orsakat föroreningen eller ej. Risk finns
även för att olika typer av extremväder som till exempel
översvämningar kan drabba fastigheterna.
Vid varje förvärv undersöker och identifierar Brinova eventuella miljörisker via tekniska besiktningar.
Även befintliga fastigheter analyseras, och skulle några miljörisker förekomma, upprättas åtgärdsplaner.
Vidare genomför förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför besiktningar för att
uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt förutbestämda och reglerade intervall. Ett fullgott försäk-
ringsskydd för fastighetsportföljen syftar till att minimera riskerna för att behöva täcka eventuella skador
vid till exempel extremväder.
Ansvarig: VD
Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag, 2015–2023,
har inga incidenter som orsakat böter eller icke-monetära
sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat.
Tvister
Det är inte uteslutet att bolaget kan komma att bli in-
blandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande
som kan få betydande effekt på bolagets verksamhet,
finansiella ställning och resultat.
Brinova arbetar aktivt med att avtal och överenskommelser skall vara väl dokumenterade och
genomarbetade. Vid tveksamheter konsulteras externa specialister för att säkerställa status.
Ansvarig: VD
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,
2015–2023, har bolaget inte lidit skada av några betydande
tvister.
Skada på person och egendom
Brinovas tillgångar kan förstöras av brand, stöld eller
annan påverkan. Likaså kan Brinova genom till exempel
oaktsamhet orsaka skada på person eller annans
egendom.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. För eventuella ansvars- och förmögenhetsskador har försäkring-
ar tecknats. Ronderingar av fastigheterna enligt fast schema genomförs för att upptäcka och åtgärda
eventuella brister som kan skapa skada. Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor enligt framtagna
checklistor.
Ansvarig: VD
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,
2015–2023, har bolaget under 2018 haft en skada på en
fastighet i form av brand. Den ekonomiska skadan täcktes
fullt ut av Brinovas försäkringslösning.
Likvida medel vid periodens slut
0
45
90
135
180
Mkr
-21-20-19 -22 -23
Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 56 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
56
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Lagar och tillstånd
Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning
beroende av lagar och andra förordningar samt myndig-
hetsbeslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder,
miljö, subventioner, säkerhet och byggnormer. Lagar
och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs
ofta av politiska åsikter och kan därför komma att
ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens
dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i
subventioner såsom investeringsstöd, skattelagstiftning
och förordningar kan i betydande utsträckning påverka
förutsättningarna för verksamheten. Synen på storleken
och förekomsten av bolags-, mervärdes- och fastig-
hetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig
väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelag-
stiftningen är ofta föremål för översyn. Vidare består en
del av verksamheten av nyproduktion och utveckling av
befintliga fastigheter. För att förvaltningsfastigheter och
projekt ska kunna användas och utvecklas som avsetts
kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov,
detaljplaner och fastighetsbildningar.
Det politiska landskapet behöver löpande följas och utvärderas för att proaktivt förstå hur verksamheten
behöver anpassas. Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas för att hantera
effekten av förändrade lagar och regleringar och Brinova följer noggrant och agerar öppet och transpa-
rent gentemot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering ska inte genomföras.
Vidare, som medlem i Fastighetsägarna har koncernen möjlighet att ständigt vara informerade och
uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt vara aktiva i branschorga-
nisationen kan koncernen också påverka frågor som rör fastighetsmarknaden i form av bostadspolitik,
stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.
Ansvarig: VD
Brinova följer noga utvecklingen på detta område.
LOU
I det fall en motpart I form av kommun, landsting eller
statlig myndighet ej följer LOU, kan detta leda till att bola-
get lider väsentlig skada i form av ogiltiga hyresavtal.
Brinova har en väl utarbetad policy och handlingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs i alla delar.
Ansvarig: VD
GDPR
Om bolaget bryter mot regelverket kan det medföra
väsentliga böter.
Tydliga policys finns framtagna, samtlig personal är utbildad i frågan och rutiner finns för att säkerställa
det löpande arbetet. Årlig digital utbildning med samtlig personal sker.
Ansvarig: CFO
Varumärkesrisk
Det är viktigt att vi kan identifiera och hantera känsliga
frågor. Om de inte behandlas på ett korrekt sätt ris -
kerar vi att påverka förtroendet från våra intressenter
och skada vårt anseende.
Regelbundna analyser för att identifiera känsliga frågor och riskerna förknippade med dessa. Ständig
omvärldsbevakning, exempelvis av flödet i sociala medier ger oss möjlighet att följa aktuella frågor.
Vår uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för sociala medier skapar en tydlighet kring
medarbetarnas förhållningssätt avseende varumärket.
Ansvarig: CFO
Känslighetsanalys
I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en för-
ändring av vissa för värderingen antagna parametrar.
Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter
troligtvisinte förändras isolerat.
Faktor Förändring, % Värdepåverkan, Mkr
Hyresintäkter +/-5% 230,1/-230,1
Driftskostnader +/-5% -127,9/127,9
Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -359,3/384,7
Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 57 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
57
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets
fria egna kapital. Brinova har som långsiktig
målsättning att lämna utdelning till sina aktieäga-
re, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför
föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas för
verksamhetsåret 2023. Styrelsen föreslår att till
förfogande stående vinstmedel disponeras enligt
följande:
Kr
Överkursfond 1 361 719 572
Balanserat resultat 1 408 560 359
Årets resultat -337 623 966
2 432 655 965
disponeras så att
i ny räkning överförs 2 432 655 965
2 432 655 965
Hammar 9:198, Kristianstad
Fastighet från 2019 med 60 hyreslägenheter fördelade
på två punkthus i den attraktiva stadsdelen Hammar.
Storleksfördelningen på lägenheterna är 1–3 RoK
och håller hög kvalité avseende materialval samt
utrustning. Digitaliserade låssystem till entréer med
porttelefon. Fastigheten är utrustad med solceller och
laddstolpar. Tilltalande utemiljö med mindre lekplats,
grönyta med sittgrupp samt cykelförråd med sedumtak.
Verksamheten Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Brinova-aktien Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 58 =====
Finansiell information
Trehörningen 15, Kävlinge
Fastighet från 2018 med 46 bostadslägen-
heter om 2–4 RoK, fördelade i två huskroppar på 3
respektive 9 våningar. På fastigheten står där ytter-
ligare en huskropp med ett LSS-boende. På endast
ett par minuters gångavstånd finns tåg- och buss-
station, butiker, vårdcentral, bibliotek och badhus.
===== SIDA 59 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
59
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Innehåll
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
RAPPORTER
Koncernens rapport över totalresultat 60
Koncernens rapport över finansiell ställning 61
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 62
Koncernens kassaflödesanalys 62
Moderföretagets resultaträkning 63
Moderföretagets rapport över totalresultat 63
Moderföretagets balansräkning 64
Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital 65
Moderföretagets kassaflödesanalys 65
NOTER
Not 1. Bolagsinformation 66
Not 2. Väsentliga redovisningsprinciper 66–69
Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar 69
Not 4. Finansiell riskhantering 69–73
Not 5. Information om rörelsesegment 74–75
Not 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/
Övriga intäkter 75
Not 7. Leasingavtal – leasegivare 76
Not 8. Fastighetskostnader och central administration 76
Not 9. Arvode till revisorer 76
Not 10. Leasingavtal - leasetagare 76–77
Not 11. Anställda och personalkostnader 77–78
Not 12. Resultat från andelar i koncernföretag 78
Not 13. Finansiella intäkter och kostnader redovisade
i totalresultatet 79
Not 14. Skatt på årets resultat 80–81
Not 15. Förvaltningsfastigheter 82–86
Not 16. Inventarier 87
Not 17. Nyttjanderättstillgångar 87
Not 18. Andelar i koncernföretag 87
Not 19. Specifikation av andelar i koncernföretag 88–90
Not 20. Andra långfristiga fordringar 91
Not 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag 91
Not 22. Kundfordringar 91
Not 23. Övriga fordringar 91
Not 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 91
Not 25. Likvida medel 91
Not 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital 92
Not 27. Upplåning och räntederivat 92–93
Not 28. Andra långfristiga skulder 93
Not 29. Övriga skulder 93
Not 30. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 93
Not 31. Ställda säkerheter 94
Not 32. Eventualförpliktelser 94
Not 33. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys 94–95
Not 34. Upplysning om transaktioner med närstående 95
Not 35. Händelser efter balansdagen 95
Not 36. Förslag till resultatdisposition 95
===== SIDA 60 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
60
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiella rapporter
Koncernens rapport över totalresultat
Mkr
Not 1, 2, 3, 4,
5, 33, 34 2023 2022
Hyresintäkter 6, 7 491,6 443,9
Serviceintäkter 6, 7 21,8 19,9
Övriga intäkter 6 8,1 1,8
Fastighetskostnader 8 -182,7 -175,3
Driftsöverskott 338,8 290,3
Central administration 8, 9, 10, 11 -27,4 -26,8
Finansiella intäkter 13 3,8 1,0
Finansiella kostnader 10, 13 -180,2 -108,0
Förvaltningsresultat 135,0 156,5
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 1,4 -2,5
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 -380,2 15,6
Realiserade värdeförändringar derivat 27 0,0 58,7
Orealiserade värdeförändringar derivat 27 -143,2 159,6
Resultat före skatt -387,0 387,9
Aktuell skatt 14 -0,5 -0,1
Uppskjuten skatt 14 49,8 -98,1
Årets resultat -337,7 289,7
Årets övriga totalresultat 0,0 0,0
Årets totalresultat -337,7 289,7
Årets resultat och årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare -337,7 289,7
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0
Resultat per aktie
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 26 -3,5 3,0
Utdelning per aktie, kr 0,001) 0,00
1) Styrelsens förslag till utdelning 2023.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 61 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
61
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Koncernens rapport över finansiell ställning
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 15 8 271,2 8 431,7
Rörelsefastigheter 15 0,0 0,0
Inventarier 16 1,6 1,5
Nyttjanderättstillgångar 17 3,9 5,6
Uppskjuten skattefordran 14 13,2 13,8
Derivatinstrument 27 76,1 219,4
Andra långfristiga fordringar 20 11,7 1,0
Summa anläggningstillgångar 8 377,7 8 673,0
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 22 2,5 2,0
Övriga fordringar 23 5,0 23,1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 24,8 17,2
Likvida medel 4, 25 125,9 173,7
Summa omsättningstillgångar 158,2 216,0
SUMMA TILLGÅNGAR 8 535,9 8 889,0
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 26
Aktiekapital 390,9 390,9
Övrigt tillskjutet kapital 1 361,7 1 361,7
Balanserat resultat 1 408,6 1 118,9
Årets resultat -337,7 289,7
Summa eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare 2 823,5 3 161,2
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 14 349,2 399,6
Skulder till kreditinstitut 27, 31, 32 3 892,0 4 052,8
Leasingskulder 10 29,2 30,5
Andra långfristiga skulder 28 0,0 0,0
Summa långfristiga skulder 4 270,4 4 482,9
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 27, 31, 32 1 268,4 1 072,6
Leverantörsskulder 31,3 55,2
Aktuella skatteskulder 0,0 1,3
Leasingskulder 10 2,7 3,0
Övriga skulder 29 9,4 7,3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 130,2 105,5
Summa kortfristiga skulder 1 442,0 1 244,9
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 535,9 8 889,0
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 62 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
62
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Mkr
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt
eget
kapital
Ingående balans 2022-01-01 389,6 1 351,1 1 118,9 – 2 859,6
Årets resultat och årets totalresultat – – 289,7 – 289,7
Transaktioner med ägare:
Nyemission 1,3 10,7 – – 12,0
Emissionskostnader – -0,1 – – -0,1
Skatt på emissionskostnader – 0,0 – – 0,0
Utgående balans 2022-12-31 390,9 1 361,7 1 408,6 – 3 161,2
Årets resultat och årets totalresultat – – -337,7 – -337,7
Transaktioner med ägare:
Nyemission – – – – –
Emissionskostnader – – – – –
Skatt på emissionskostnader – – – – –
Utgående balans 2023-12-31 390,9 1 361,7 1 070,9 – 2 823,5
Koncernens kassaflödesanalys
Mkr Not 33 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -387,0 387,9
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Realiserade värdeförändringar 0,0 -58,7
Orealiserade värdeförändringar 523,4 -175,2
Resultat försäljning anläggningstillgångar -1,4 2,5
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 1,1 0,5
Avskrivning nyttjanderättstillgång 2,8 2,5
Betald skatt -4,7 -4,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 134,2 154,6
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -1,1 10,5
Förändring av rörelseskulder 3,8 3,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 136,9 168,1
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -7,3 -138,2
Avyttring av förvaltningsfastigheter 9,6 -2,5
Investering i förvaltningsfastigheter -279,9 -365,8
Förvärv av inventarier -0,8 -0,7
Förändring finansiella tillgångar 0,0 8,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten -278,4 -498,3
Finansieringsverksamheten
Nyemission 0,0 11,9
Upptagna lån 1 356,3 2 485,0
Leasingskulder -2,8 -2,5
Amortering av lån -1 259,8 -2 060,3
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 93,7 434,1
Årets kassaflöde -47,8 103,9
Likvida medel vid årets början 173,7 69,8
Likvida medel vid årets slut 125,9 173,7
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
0
700
1 400
2 100
2 800
3 500
Mkr
2019 2020 2021 2022 2023
0
40
80
120
160
Mkr
2019 2020 2021 2022 2023
0
7
14
21
28
35
Kr
2019 2020 2021 2022 2023
-50
0
50
100
150
Mkr
2019 2020 2021 2022 2023
Eget kapital, Mkr
Kassaflöde före förändringar
av rörelsekapital
Eget kapital per aktie, kr
Kassaflöde, Mkr
===== SIDA 63 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
63
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Moderföretagets resultaträkning
Mkr Not 1, 2, 3, 4, 33, 34 2023 2022
Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 6, 7 67,6 65,2
Summa rörelsens intäkter 67,6 65,2
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader 6, 7, 8 -31,7 -31,7
Personalkostnader 8, 11 -51,2 -48,3
Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8, 16 -13,4 -13,2
Summa rörelsens kostnader -96,3 -93,2
Rörelseresultat -28,7 -28,0
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 12 10,7 8,4
Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 85,7 70,4
Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -56,4 -38,9
Resultat efter finansiella poster 11,3 11,9
Realiserade värdeförändringar derivat 27 0,0 58,7
Orealiserade värdeförändringar derivat 27 -68,5 12,9
Erhållna koncernbidrag 98,9 82,5
Lämnade koncernbidrag -64,3 -71,9
Resultat före skatt -22,6 94,1
Aktuell skatt 14 0,0 0,0
Uppskjuten skatt 14 6,9 0,4
Årets resultat -15,7 94,5
Moderföretagets rapport över totalresultat
Årets övriga totalresultat 0,0 0,0
Årets totalresultat -15,7 94,5
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 64 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
64
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Moderföretagets balansräkning
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 15 102,7 115,2
Inventarier 16 1,6 1,5
Summa materiella anläggningstillgångar 104,3 116,7
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 18,19 966,0 859,0
Uppskjuten skattefordran 14 19,5 12,2
Fordringar koncernföretag 21 0,0 382,7
Derivatinstrument 27 0,0 54,8
Summa finansiella anläggningstillgångar 985,5 1 308,7
Summa anläggningstillgångar 1 089,8 1 425,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 22 0,0 0,1
Fordringar hos koncernföretag 21 1 888,3 1 910,1
Övriga fordringar 23 0,8 0,5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 14,3 7,7
Likvida medel 25 102,2 161,4
Summa omsättningstillgångar 2 005,6 2 079,8
SUMMA TILLGÅNGAR 3 095,4 3 505,2
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 26
Bundet eget kapital
Aktiekapital 390,9 390,9
Summa bundet eget kapital 390,9 390,9
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 361,7 1 361,7
Balanserat resultat 359,9 265,4
Årets resultat -15,7 94,5
Summa fritt eget kapital 1 705,9 1 721,6
Summa eget kapital 2 096,8 2 112,5
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder kreditinstitut 27, 31, 32 120,3 123,3
Derivatinstrument 27 13,8 0,0
Uppskjuten skatteskuld 14 2,4 2,1
Summa långfristiga skulder 136,5 125,4
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 27, 31, 32 1,8 370,1
Leverantörsskulder 4,3 4,6
Aktuella skatteskulder 14 0,5 0,2
Skulder till koncernföretag 21 837,0 875,8
Övriga skulder 29 4,0 3,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 14,5 13,5
Summa kortfristiga skulder 862,1 1 267,3
Summa skulder 998,6 1 392,7
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 095,4 3 505,2
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 65 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
65
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Moderföretagets kassaflödesanalys
Mkr Not 33 2023 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -22,6 94,1
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Realiserade värdeförändringar 0,0 -58,7
Orealiserade värdeförändringar 68,5 -12,9
Avskrivningar och nedskrivningar 13,8 13,2
Rearesultat vid försäljning av anläggningstillgångar 2,5
Betald skatt -0,9 -0,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 58,8 37,5
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 452,4 1 003,4
Förändring av rörelseskulder -125,4 323,4
Kassaflöde från den löpande verksamheten 385,8 1 364,3
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -1,0 -1,2
Försäljning av finansiella tillgångar 0,0 -2,5
Lämnade aktieägartillskott -107,4 -27,7
Lämnade koncernbidrag -64,3 -72,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -172,7 -103,4
Finansieringsverksamheten
Nyemission 0,0 11,9
Upptagna lån 0,0 223,6
Amortering av lån -371,3 -1 463,8
Erhållna koncernbidrag 99,0 82,6
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -272,3 -1 145,7
Årets kassaflöde -59,2 115,2
Likvida medel vid årets början 161,4 46,2
Likvida medel vid årets slut 102,2 161,4
Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital
Mkr
Aktie-
kapital
Över-
kursfond
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt eget
kapital
Ingående balans 2022-01-01 389,6 1 351,1 265,4 2 006,1
Årets resultat – – 94,5 94,5
Transaktioner med ägare:
Nyemission 1,3 10,7 – 12,0
Emissionskostnader – -0,1 – -0,1
Skatt på emissionskostnader – 0,0 – 0,0
Utgående balans 2022-12-31 390,9 1 361,7 359,9 2 112,5
Årets resultat – – -15,7 -15,7
Transaktioner med ägare:
Nyemission – – – –
Emissionskostnader – – – –
Skatt på emissionskostnader – – – –
Utgående balans 2023-12-31 390,9 1 361,7 344,2 2 096,8
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 66 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
66
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Noter
NOT 1. Bolagsinformation
Brinova Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556840-3918,
har sitt säte i Helsingborg i Skåne län. Bolaget utgör moderbolag för
en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets adress är Stortorget
9, 252 20 Helsingborg. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq
Nordic Midcap i sektorn Real Estate (Ticker BRIN B).
Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsutveckling i
södra Sverige. Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och sam-
hällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler.
Verksamheten i moderföretaget, Brinova Fastigheter AB, består i
huvudsak av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består
huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur
äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Moderföretagets funk-
tionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalu-
tan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella
rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte
annat anges, är angivna i miljoner kronor. Årsredovisningen och
koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen den
25 mars 2024 och föreläggs årsstämman den 7 maj 2024.
NOT 2. Väsentliga redovisningsprinciper
Grunder för koncernredovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovis-
ningslagen och International Financial Reporting Standards (IFRS),
utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committée (IFRS IC)
såsom de har godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom
EU. Vidare tillämpar koncernen även Rådet för finansiell rapporte-
rings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för
koncerner), vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som
krävs enligt bestämmelserna i Årsredovisningslagen.
Förutsättningar vid upprättande av koncernens finansiella
rapporter
Koncernredovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad
enligt anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltningsfast-
igheter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde.
Nya och ändrade redovisningsstandarder som tillämpas
av koncernen
De nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från
och med den 1 januari 2023 har inneburit följande effekt på koncer-
nens finansiella rapporter 2023:
Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter avseende
upplysningar om redovisningsprinciper har inneburit att textmängden
hänförligt till koncernens beskrivning av redovisningsprinciperna har
reducerats samt anpassats till Brinovas särskilda förutsättningar.
Förändringen i IAS 12 Inkomstskatter avseende uppskjutna skatter
på bland annat leasingavtal har inte haft någon väsentlig påverkan
på koncernen.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder och nya tolkningar
som ännu inte trätt i kraft
Ett antal nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar har
publicerats, vilka träder i kraft 2024 eller senare.
Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (klassificering
av skuld)
Ändringarna syftar till att förtydliga när en skuld ska klassificeras
som kortfristig, särskilt vid förekomsten av covenanter. Ändringarna
ska enligt IASB, tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari
2024 eller senare. Tidigare tillämpning är tillåten. Ändringarna är
inte godkända av EU. Ovan bedöms inte få någon väsentlig påverkan
på koncernens finansiella rapporter den period de tillämpas första
gången.
Övriga nya och ändrade redovisningsstandarder
Inga av de övriga nya och ändrade redovisningsstandarder och
tolkningar förväntas innebära någon väsentlig effekt på koncernens
finansiella rapporter.
Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med
den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande
beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av
rörelsesegmentens resultat. I Brinova har denna funktion identifie-
rats som koncernledning, det vill säga den enhet inom Brinova som
fattar strategiska beslut.
Konsolideringsprinciper
Dotterföretag
Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av dotter-
bolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och
skulder.
När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltningsfastig-
heter som inte ingår i en rörelse, så kallat tillgångsförvärv, fördelas
anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och
skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstid-
punkten. En sådan transaktion ger inte upphov till goodwill. Upp-
skjuten skatt redovisas inte på de initiala temporära skillnaderna.
Full uppskjuten skatt redovisas på temporära skillnader som upp-
kommer efter förvärvet. Samtliga förvärv av dotterföretag under 2023
och 2022 har redovisats som förvärv av tillgångar.
Rörelsens intäkter
Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när kontroll har överförts
till motparten.
Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhäng-
ande kostnader eller risk och om säljaren behåller ett engagemang
i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet
sker ingen intäktsföring. Intäkterna redovisas till det verkliga värdet
av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas med avdrag
för lämnade rabatter.
Hyresintäkter
Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen
baserat på villkoren i hyresavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltning-
en redovisas i den period som hyran avser. Förskottshyror redovi-
sas som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av
hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhål-
lits, i de fall inga ytterligare prestationer krävs från Brinovas sida.
Serviceintäkter
Serviceintäkter består i huvudsak av det som benämns vidarefaktu-
rering och intäkten redovisas i den period som den vidarefakturerade
avgiften avser. För olika vidarefaktureringar kan distinktionen mellan
huvudman och agent påverka intäktsredovisningen vilket i sin tur av-
görs om Brinova agerar som huvudman eller agent. Brinova har gjort
en analys om Brinova är huvudman eller agent för dessa tjänster och
konkluderat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak
agerar huvudman.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Brinova redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar
av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket
normalt sammanfaller med tillträdesdagen.
Vid bedömning av när kontroll övergår till säljaren beaktas vad
som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner
samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas
omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför
säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovis-
ning tillämpas på varje transaktion för sig.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 67 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
67
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader
Fastighetskostnader
I posten fastighetskostnader ingår kostnader för den löpande driften
av koncernens fastigheter så som fastighetsskötsel, fastighetsadmi-
nistration, reparationer och underhåll, taxebundna kostnader, fastig-
hetsförsäkring samt övriga kostnader kopplade till fastigheterna.
Central administration
Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat
koncernledning, personaladministration, marknad, IT och IR, revision
samt finansiella rapporter.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bank-
medel och fordringar, räntekostnader på lån och utdelningsintäkter.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas
med tillämpning av effektivräntemetoden.
Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade
belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier
och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av
fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.
Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning fast-
ställts.
Värdering till verkligt värde
Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle
erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse
av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer.
De olika nivåerna i verkligt värdehierarkin definieras enligt följande:
Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för
identiska tillgångar eller skulder.
Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än
noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som pris-
noteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar).
Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på
observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbara indata).
Finansiella Instrument
Redovisning och borttagande
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen
när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kund-
fordringar inklusive hyresfordringar, tas upp i balansräkningen när
faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig.
Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet
föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leveran-
törsskulder tas upp när faktura mottagits.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärs-
dagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller
avyttra tillgången.
Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt modifie-
ring redovisas i resultatet.
Klassificering och värdering av finansiella tillgångar
Koncernens skuldinstrument, vilka framgår av not 4 Finansiell risk-
hantering, tabell Värdering av finansiella tillgångar och skulder per
2023-12-31, redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde
värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostna-
der. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt till det
fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgång-
arna enligt effektivräntemetoden.
Egetkapitalinstrument: koncernen innehar aktier och andelar som
redovisas till verkligt värde via resultatet.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen
tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en
diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för
respektive löptid.
Klassificering och värdering av finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med
undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet
anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive trans-
aktionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de
till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen
tillämpar ej säkringsredovisning.
Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassa-
flöden med noterad marknadsränta för respektive löptid.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till
verkligt värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade
kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är framåtblickande
och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kredi-
trisk, vanligtvis vid första redovisningstillfället.
Den förenklade modellen tillämpas för kundfordringar inklusive
hyresfordringar och avtalstillgångar. En förlustreserv redovisas, i
den förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade
återstående löptid.
För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster
tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. För övriga poster
som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas den generella
metoden (nedskrivningsmetod med tre stadier).
Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika meto-
der. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar
baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande
faktorer. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en rating-
baserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster
värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet
fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämra-
de tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn
tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värdering-
en av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och
andra kreditförstärkningar i form av garantier.
Nedskrivningar av tillgångar som redovisas till upplupet anskaff-
ningsvärde återförs om en senare ökning av upplupet anskaffnings-
värde objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det
att nedskrivningen gjordes.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplupet
anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlustre-
serv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff-
ningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostna-
der direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i
skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Materiella anläggningstillgångar som består av delar med väsent-
ligt olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av
materiella anläggningstillgångar.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av
en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgång-
ens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader.
Vinst eller förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.
Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Inventarier och installationer skrivs av på fem år. Använda avskriv-
ningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder
omprövas vid varje års utgång.
Förvaltningsfastigheter
Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att
generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av
dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen
till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara
utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen
till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en be-
fintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltnings-
fastighet redovisas fastigheten även under ombyggnationen som
förvaltningsfastighet. Koncernen omklassificerar en fastighet från en
förvaltningsfastighet endast när en ändring i användningsområdet
sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller
eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och
det finns bevis för ändringen i användningsområdet. Omvärderingar
av verkligt värde under löpande år finns närmare beskrivna i not 15
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 68 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
68
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltningsfastigheter. Värderingsmodellen innebär en nuvärdesbe -
räkning av bedömda framtida betalningsströmmar. Brinova värderar
löpande varje kvartal alla sina fastigheter externt. Fastigheter under
uppförande och projektfastigheter värderas till nedlagda kostnader.
Brinova tar inga projektvinster under uppförandets gång utan dessa
redovisas först vid dess färdigställande. Brinova gör löpande uppfölj-
ningar av större hyresgästanpassningar och nybyggnationsprojekt för
att säkerställa att inga projekt är värderade högre än det bedömda
marknadsvärdet vid färdigställandet. Om så är fallet redovisas en
orealiserad värdeminskning på projektfastigheten. Samtliga koncer-
nens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierar-
kin.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas
i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värde-
förändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för
sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga
värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs
transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och för-
måner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Hyresintäk-
ter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med
de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.
Ersättningar till anställda
Pensioner
Brinova har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras
vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltarad-
ministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska
aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar
efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestäm-
da eller förmånsbestämda pensionsplaner. Brinova har avgiftsbe-
stämda pensionsplaner samt i dotterbolagen, åtaganden avseende
pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande
från Rådet för finansiell rapportering UFR 10, är en förmånsbestämd
plan som omfattar flera arbetsgivare.
För räkenskapsåren 2023 och 2022 har bolaget inte haft tillgång
till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtagand-
en enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan. Åtaganden enligt
ITP-planen som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför
som en avgiftsbestämd plan. Förpliktelser avseende avgifter till av-
giftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen
när de uppstår.
Koncernen som leasetagare
Tomträtter
Tomträttsavtalen betraktas som eviga leasingavtal eftersom lease-
tagaren inte kan säga upp dem. Både nyttjanderättstillgångar och
leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas till ett initialt
belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan
leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är lea-
singskuldens värde oförändrat till nästa omförhandling av avgälden.
Koncernen värderar nyttjanderättstillgångarna hänförliga till tomträtts-
avtal till verkligt värde och även deras värde anses oförändrat fram
till nästa omförhandling av avgälden eftersom ingen avskrivning sker.
Omvärdering görs enbart om det tillkommer nya kontrakt eller
någon större omförhandling, annars tillämpas samma diskonterings-
ränta.
Övriga nyttjanderättstillgångar
Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finan-
siell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet, det vill säga
det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för använ-
dande. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter
avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar,
samt justerat för omvärderingar av leasingskulden.
Leasingskulder
På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en
leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som
ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som
den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att
förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säkra på att
nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalning-
ar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet
av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som
beror på ett index eller ett pris (till exempel en referensränta) och be-
lopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetal-
ningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den
underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning
i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt
säkra att utnyttjas av Brinova. Variabla leasingavgifter som inte beror
på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som
de är hänförliga till.
För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder
koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas och
i övriga fall används koncernens marginella upplåningsränta per
inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett
leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på lea-
singskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom
omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, för-
ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller
förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.
Tillämpning av praktiska undantag
Brinova tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasing-
avtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt
värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en
initial leasingperiod om maximalt tolv månader efter beaktande av
eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den
underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definie-
rats som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas
för maximalt 50 Tkr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsin-
ventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal
där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt
över leasingperioden.
Koncernen som leasegivare
I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal
med kunder, se not 7 Leasingavtal – leasegivare. Redovisningsprin -
ciper för redovisning av hyresintäkter framgår av stycket Rörelsens
intäkter ovan.
Moderföretagets redovisningsprinciper
Moderföretaget tillämpar Rådet för finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Koncernbidrag
Moderföretaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket
innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som
bokslutsdispositioner.
Obeskattade reserver och uppskjuten skatt
I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten
skatteskuld.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter i moderbolaget redovisas till anskaffnings-
värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar samt tillägg för eventuella uppskrivningar.
I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till
förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens
redovisade värde.
Avskrivningar på förvaltningsfastigheter i moderbolaget görs linjärt
över nyttjandeperioden enligt följande:
Byggnader 1%
Ombyggnader 1–50%
Byggnadsinventarier 20%
Markanläggningar 5–10%
Markinventarier 20%
Inga avskrivningar görs på mark.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaff-
ningsvärdemetoden.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning,
tillämpas inte reglerna om finansiella instrument i moderbolaget,
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 69 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
69
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta
innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med ut-
gångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i Årsredovis-
ningslagen.
För koncerninterna fordringar som redovisas till upplupet an-
skaffningsvärde redovisas en så kallad förlustriskreserv. Vidare
innebär undantagen i RFR 2 att moderbolagets borgensåtaganden
inte hanteras som en finansiell garanti enligt IFRS 9, utan istället
hanteras utifrån reglerna i IAS 37 Avsättningar, Eventualförpliktelser
och Eventualtillgångar. Således bedömer moderbolaget om det är
sannolikt att ett utflöde av ekonomiska resurser kan komma att ske
och beroende på bedömningen redovisar moderbolaget en avsättning
eller en eventualförpliktelse.
Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moder-
bolaget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad
linjärt över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och
leasingskulder inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identi-
fiering av ett leasingavtal görs, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller,
ett leasingavtal om avtalet överlåter rätten att under en viss period
bestämma över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot
ersättning.
Nedskrivningar
De redovisade värdena för moderbolagets tillgångar kontrolleras
vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på
nedskrivningsbehov.
Nedskrivningsprövning för materiella anläggningstillgångar samt
andelar i dotterföretag mm
Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas tillgångens
återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt
värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet
diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska
beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad
med den specifika tillgången. Om det inte går att fastställa väsent-
ligen oberoende kassaflöden till en enskild tillgång ska tillgångarna
vid prövning av nedskrivningsbehov grupperas till den lägsta nivå
där det går att identifiera väsentligen oberoende kassaflöden (en så
kallad kassagenererande enhet).
NOT 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS och
god redovisningssed, krävs det att företagsledningen gör bedömning-
ar och antaganden som påverkar bokslutets redovisade tillgångs- och
skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad
information i övrigt. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska
erfarenheter och andra faktorer som bedöms rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömning-
ar om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras.
Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av
uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen
endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och
framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och
framtida perioder. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och
resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer.
De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens
resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter,
fastighetskostnader, ränteförändringar och fastighetsvärderingar.
Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resul-
taträkningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som
ner under året. Fastighetsvärderingen påverkar även Brinovas finan-
siella ställning och nyckeltal. Vidare information om värderingsunder-
lag och värderingsmetod beskrivs i not 15 Förvaltningsfastigheter.
NOT 4. Finansiell riskhantering
Finanspolicy
Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fastställda
av Brinovas styrelse. Finanspolicyn anger de övergripande reglerna för
hur Brinovas finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i finans-
verksamheten ska begränsas. Verksamheten finansieras med eget
kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebä-
rande skulder. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova Fastig-
heter AB, som ska tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryggas, att
finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat mandat
samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Rapportering sker
till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i finanspo-
licyn.
Finansiella riskfaktorer
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av
finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och
resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker
som Brinova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att
hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter
som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som
koncernen har.
Finansieringsrisk – Likviditetsrisk
Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter,
finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost-
nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del
av den totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland
annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma
att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader –
på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall
sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte
kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader
inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation
uppstår, där Brinova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter
till oförmånliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncer-
nens verksamhet, resultat och finansiella ställning uppstå.
Per den 31 december 2023 har koncernen en likviditet om 125,9
Mkr (173,7) samt en ej utnyttjad checkräkningskredit om 50,0 Mkr
(50,0). Vidare har vi ej utnyttjade ramavtal uppgående till 68,0 Mkr
(400,0). Likviditetsrisken hanteras, förutom med tillgång till likvida
medel och checkräkningskredit som kan lyftas med kort varsel för
att jämna ut svängningar i betalningsflöden även genom regelbundna
likviditetsprognoser.
Enligt finanspolicyn ska nettoskulden huvudsakligen vara täckt av
medelfristig och långfristig upplåning d.v.s. med en genomsnittlig
kapitalbindningstid uppgående till 2–10 år. Den genomsnittliga
kapitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 1,7 år (2,2).
Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställ-
ningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar och förhandlingar
om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och
löpande även med nya möjliga finansieringskällor.
I nedanstående tabell visas förfallostrukturen vid årets slut.
Låneförfall
Period, år Lånebelopp, Mkr Andel, %
<1 1 268,4 25
1–2 2 933,9 57
2–3 564,2 11
3–4 393,9 7
Totalt 5 160,4 100
Koncernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av
ett antal finansiella nyckeltal, som till exempel belåningsgrad och
räntetäckningsgrad. Villkoren till kreditgivarna är utfärdade med
betryggande marginal till Brinovas mål för finansförvaltningen enligt
finanspolicyn. Målen är att uppvisa en soliditet om lägst 30 procent
samt en belåningsgrad om högst 60 procent.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 70 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
70
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Per den 31 december 2023 var soliditeten 33,1 procent (35,6) och
nettobelåningsgraden 60,9 procent (58,7). Brinova arbetar löpande
med uppföljning av sina lånevillkor och styrelsen tar del av resultatet.
Ränterisk
Koncernens ränterisk uppstår genom långfristig upplåning. Upplåning
som görs med rörlig ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseen-
de kassaflöde. Koncernen har uteslutande upplåning mot Stibor,
eller liknande, plus en marginal. Detta innebär att koncernen är
exponerad mot svängningar i Stibor. Förändringar av räntor kan leda
till förändringar av verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt
fluktuationer i koncernens resultat.
En känslighetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en
ökning respektive minskning av marknadsräntan med 0,5 procent-
enheter skulle räntekostnaden öka med 6,7 Mkr (10,1) respektive
minskning med 6,7 Mkr (4,4). Känslighetsanalysen är enbart upp-
skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor.
Enligt finanspolicyn ska räntetäckningsgraden alltid överstiga 1,75
gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 1,8 gånger (2,4).
Genom en kombination av lån med kort räntebindning och
utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswappar kan
räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för
finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att
underliggande lån behöver omförhandlas.
Nedanstående tabell visar ränteförfallostrukturen per 31 decem-
ber 2023.
Ränteförfall
Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, %¹ Andel, %
<1 1 663,4 8,5¹ 32
1–2 947,0 0,3 18
2–3 150,0 0,8 3
3–4 300,0 0,9 6
4–5 700,0 2,3 13
5–6 100,0 0,8 2
6–7 500,0 1,1 10
7–8 450,0 0,9 9
9–10 350,0 2,8 7
Totalt 5 160,4 3,6 100
¹ Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då
derivaten förfaller, varför snitträntan år <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid upp-
låning. Snittränta år <1 år exklusive derivat uppgår till 5,6%. Snitträntan redovisas
inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
Brinovas räntederivatportfölj består av sammanlagt 3 700 Mkr
(2 550) fördelat på 24 (17) ränteswappar. Se följande tabell. Värdet
på Brinovas derivatportfölj uppgår till 76,1 Mkr (219,4) vilket har
inneburit en värdeförändring på -143,2 Mkr (218,3) under året.
Räntesäkringar via ränteswappar
Startår Slutår Ränta, %
Nominellt
belopp, Mkr
Värde
2023-12-31, Mkr
Värde
2022-12-31, Mkr
2016 2024 0,8 100,0 2,5 4,9
2019 2024 -0,1 100,0 2,5 5,6
2019 2025 0,6 100,0 3,3 6,1
2019 2025 0,0 100,0 4,9 8,5
2022 2025 0,3 750,0 30,5 54,8
2016 2026 1,1 100,0 4,1 7,9
2019 2026 0,0 50,0 3,3 5,6
2018 2027 1,3 100,0 4,2 8,8
2019 2027 0,8 100,0 5,3 9,7
2021 2027 0,7 100,0 6,7 11,7
2018 2028 1,2 200,0 9,3 18,9
2023 2028 2,5 200,0 -1,7 -
2023 2028 2,9 300,0 -11,5 -
2021 2029 0,8 100,0 8,6 14,8
2020 2030 0,0 300,0 12,2 22,9
2023 2030 2,8 200,0 -6,9 -
2021 2031 0,2 200,0 11,2 19,3
2021 2031 0,5 150,0 11,7 19,9
2023 2031 2,7 100,0 -4,0 -
2023 2033 3,0 150,0 -10,4 -
2023 2033 2,7 200,0 -9,7 -
Totalt 3 700,0 76,1 219,4
Framtida likviditetsflöden
Framtida likviditetsflöden hänförligt till krediter framgår nedan. Vid
beräkningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswaparna har
Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och
kreditmarginal har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram
till respektive förfall, då de antagits slutamorterats.
Övriga långfristiga skulder avser undervärde på derivatinstrument.
Leverantörsskulder och övriga skulder är kortfristiga och förfaller
inom ett år. Brinovas åtaganden kopplade till de finansiella skulderna
möts till största delen av hyresintäkter som förfaller månads- och
kvartalsvis.
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2023-12-31
Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt
2024 1 268,4 271,8 -105,2 1 435,0
2025 2 933,9 45,3 -80,2 2 899,0
2026 564,2 10,5 -62,2 512,5
>2027 393,9 1,8 -179,1 216,6
5 160,4 329,4 -426,7 5 063,1
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2022-12-31
Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt
2023 650,8 178,2 -47,4 781,6
2024 1 539,2 54,3 -47,4 1 546,1
2025 1 982,4 32,4 -43,5 1 971,3
>2026 953,0 11,8 -82,1 882,7
5 125,4 276,7 -220,4 5 181,7
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 71 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
71
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Framtida likviditetsflöden övriga skulder,
beräknade per 2023-12-31
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder
Upplupna
kostnader Totalt
2024 31,3 9,4 37,1 77,8
2025 0,0 0,0 0,0 0,0
2026 0,0 0,0 0,0 0,0
>2027 0,0 0,0 0,0 0,0
31,2 9,4 37,1 77,8
Framtida likviditetsflöden övriga skulder,
beräknade per 2022-12-31
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder
Upplupna
kostnader Totalt
2023 55,2 8,6 35,0 98,8
2024 0,0 0,0 0,0 0,0
2025 0,0 0,0 0,0 0,0
>2026 0,0 0,0 0,0 0,0
55,2 8,6 35,0 98,8
Motpartsrisk
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans
eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt
vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal
samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera
motpartsrisken anges i finanspolicyn att Brinova endast ska arbeta
med de större affärsbankerna som opererar i Sverige. Fördelningen
av lån mellan olika kreditinstitut bör vara sådan att det åtminstone
finns fem huvudsakliga kreditgivare och inget kreditinstitut bör svara
för mer än 50 procent av den totala lånestocken. Vid årsskiftet fanns
sju (sju) kreditgivare. Den största exponeringen mot en enskild lån-
givare är 35 procent (38).
Kreditrisk
Fordringar utgörs i huvudsak av kund- och hyresfordringar för vilka
koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning
av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditför-
luster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga
ett år för samtliga fordringar. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär
att samtliga redovisade kund- och hyresfordringar har förfallit till
betalning. Koncernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat
på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Kreditris-
ken bedöms initialt kollektivt för samtliga privatkunder, respektive
samtliga företagskunder. Eventuella större enskilda fordringar be-
döms per motpart. Brinova skriver bort en fordran när det inte längre
finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder
för att erhålla betalning har avslutats.
Sedvanliga kreditprövningar genomförs innan en ny hyresgäst
accepteras. Vid nytecknande av avtal, för såväl bostads- som
kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning. Vid behov kan hy-
resavtalen kompletteras med olika säkerheter i form av till exempel
depositioner, bankgarantier, borgensåtaganden eller liknande. Den
maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar motsvaras av
dess redovisade värde, se not 22 Kundfordringar för åldersfördelning.
De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän-
tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida
medel samt andra lång- och kortfristiga fordringar. Brinova tillämpar
en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information
och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kredit-
förluster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning
av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer
indikerar att betalningsinställelse föreligger. Väsentlig ökning av
kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon
fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betalning är
30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating
sker, medförande en rating understigande investment grade. I de
fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv för
förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument.
Moderföretaget tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning
av förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar utifrån
sannolikhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid
fallissemang. Moderföretaget har definierat fallissemang som då
betalning av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra
faktorer indikerar att betalningsinställelse föreligger. Moderföretaget
bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade riskprofiler och
bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning av kreditrisk
har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon koncernintern
fordran. Sådan bedömning baseras på om betalning är 30 dagar
försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating sker, med-
förande en rating understigande investment grade. Moderföretagets
fordringar på dess dotterföretag är efterställda externa långivares
fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda som
säkerhet. Moderföretaget tillämpar den generella metoden på de
koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust vid
fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belåningsgrad
samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försäljning. Baserat
på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod med
beaktande av övrig känd information och framåtblickade faktorer
bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen
reservering har därför redovisats. För åldersfördelning av kundford -
ringar se not 22 Kundfordringar.
Bruttoexponering kreditrisk per 2023-12-31, Mkr
Förenklad modell Generell modell
Kreditriskbetyg Kundfordringar Stadie 1 Stadie 2 Stadie 3 Totalt
Utan kredit-
riskbetyg 2,5 27,7 0,0 0,0 30,2
AA-/Aa3 0,0 125,9 0,0 0,0 125,9
2,5 153,6 0,0 0,0 156,1
Bruttoexponering kreditrisk per 2022-12-31, Mkr
Förenklad modell Generell modell
Kreditriskbetyg Kundfordringar Stadie 1 Stadie 2 Stadie 3 Totalt
Utan kredit-
riskbetyg 3,2 24,0 0,0 0,0 27,2
AA-/Aa3 0,0 173,7 0,0 0,0 173,7
3,2 197,7 0,0 0,0 200,9
Upplysningen i ovanstående tabeller avser endast finansiella tillgångar värderade till upplupet
anskaffningsvärde. Avser ej tillgångar värderade till verkligt värde.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 72 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
72
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Hantering av kapitalrisk
Målet avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga
att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera
avkastning till aktieägarna och generera nytta för andra intressenter
samt upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna
för kapitalet nere.
På samma sätt som andra företag i branschen bedömer Brinova
kapitalet på basis av skuldsättningsgraden. Detta nyckeltal beräknas
som nettoskuld dividerat med totalt kapital. Nettoskuld beräknas
som total upplåning (omfattande posterna Långfristiga- och Kort-
fristiga skulder till kreditinstitut i Koncernens rapport över finansiell
ställning) med avdrag för likvida medel. Totalt kapital beräknas som
Eget kapital i koncernens rapport över finansiell ställning plus net-
toskulden.
Skuldsättningsgraden per den 31 december 2023 och 2022 var
som följer:
Koncernen
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Total upplåning 5 160,4 5 125,4
Avgår likvida medel -125,9 -173,7
Nettoskuld 5 034,5 4 951,7
Totalt eget kapital 2 823,5 3 161,2
Summa totalt kapital 8 535,9 8 112,9
Skuldsättningsgrad, % 59 61
Enligt nuvarande affärsplan som löper till 2024 ska Brinovas lång -
siktiga mål avseende belåningsgraden för fastigheterna uppgå till
maximalt 60 procent.
Koncernen
Mål 2023-12-31 2022-12-31
Belåningsgrad netto, % Max 60 60,9 58,7
I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde,
klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9.
Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023-12-31
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
verkligt värde via resultatet
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
upplupet anskaffningsvärde
Summa
redovisat värde
Verkligt
värde
Finansiella tillgångar
Handpenning aktieöverlåtelseavtal – 10,7 10,7 10,7
Övriga finansiella anläggningstillgångar – 1,0 1,0 1,0
Kundfordringar – 2,5 2,5 2,5
Övriga fordringar – 5,0 5,0 5,0
Derivatinstrument 76,1 0,0 76,1 76,1
Upplupna intäkter – 11,0 11,0 11,0
Likvida medel – 125,9 125,9 125,9
Summa tillgångar 76,1 156,1 232,2 232,2
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut – 3 892,0 3 892,0 3 892,0
Långfristiga skulder – 0,0 0,0 0,0
Derivatinstrument 0,0 0,0 0,0 0,0
Kortfristiga skulder till kreditinstitut – 1 268,4 1 268,4 1 268,4
Leverantörsskulder – 31,3 31,3 31,3
Övriga skulder – 9,4 9,4 9,4
Upplupna kostnader – 45,0 45,0 45,0
Summa skulder 0,0 5 246,1 5 246,1 5 246,1
Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de
finansiella nettotillgångarna.
===== SIDA 73 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
73
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2022-12-31
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
verkligt värde via resultatet
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
upplupet anskaffningsvärde
Summa
redovisat värde
Verkligt
värde
Finansiella tillgångar
Handpenning aktieöverlåtelseavtal – 0,0 0,0 0,0
Övriga finansiella anläggningstillgångar – 1,5 1,5 1,5
Kundfordringar – 2,0 2,0 2,0
Övriga fordringar – 18,6 18,6 18,6
Derivatinstrument 219,4 0,0 219,4 219,4
Upplupna intäkter – 5,1 5,1 5,1
Likvida medel – 173,7 173,7 173,7
Summa tillgångar 219,4 200,9 420,3 420,3
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut – 4 052,8 4 052,8 4 052,8
Långfristiga skulder – 0,0 0,0 0,0
Derivatinstrument 0,0 0,0 0,0 0,0
Kortfristiga skulder till kreditinstitut – 1 072,6 1 072,6 1 072,6
Leverantörsskulder – 55,2 55,2 55,2
Övriga skulder – 8,6 8,6 8,6
Upplupna kostnader – 28,8 28,8 28,8
Summa skulder 0,0 5 218,0 5 218,0 5 218,0
Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörsskulder mm
redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell
nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med
redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak
med kort räntebindning vilket sammantaget innebär att upplupet
anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde.
Finansiella mål fastslagna av styrelsen
Följande mål är fastslagna av styrelsen;
• Tillväxt, målet är en fastighetsportfölj överstigande
10 Mdkr före årsskiftet 2024
• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 ggr
• Avkastning på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta
plus 7 procent
• Soliditeten ska vara som lägst 30 procent
• Belåningsgrad understigande 60 procent
För härledning av nyckeltal se sidan 109.
===== SIDA 74 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
74
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 5. Information om rörelsesegment
Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler. I den interna rap-
porteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per region vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Regionerna är Region
Väst samt Region Öst. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen
då koncernens fastighetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan kan inte särredovisas för de enskilda
kategorierna.
Resultaträkning Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt
Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 323,6 314,5 168,0 129,4 0,0 – 491,6 443,9
Serviceintäkter 10,8 11,3 11,0 8,6 0,0 – 21,8 19,9
Övriga intäkter 3,5 0,0 2,8 0,0 1,8 1,8 8,1 1,8
Fastighetskostnader -122,9 -122,0 -59,8 -53,3 0,0 – -182,7 -175,3
Driftsöverskott 215,0 203,8 122,0 84,7 1,8 1,8 338,8 290,3
Central administration – – – – -27,4 -26,8 -27,4 -26,8
Finansiella intäkter 0,0 0,0 0,0 0,0 3,8 1,0 3,8 1,0
Finansiella kostnader -182,8 -76,9 -77,0 -34,5 79,6 3,4 -180,2 -108,0
Förvaltningsresultat 32,2 126,9 45,0 50,2 57,8 -20,6 135,0 156,5
Realiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter -0,2 0,0 1,6 -2,5 – – 1,4 -2,5
Orealiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter -321,9 -63,4 -58,3 79,0 – – -380,2 15,6
Realiserade värdeförändringar
derivat – – – – 0,0 58,7 0,0 58,7
Orealiserade värdeförändringar
derivat – – – – -143,2 159,6 -143,2 159,6
Resultat före skatt -289,9 63,5 -11,7 126,7 -85,4 197,7 -387,0 387,9
Skatt – – – – 49,3 -98,2 49,3 -98,2
Årets resultat -337,7 289,7
Fastighetsvärden och
investeringar per segment
Fastighetsvärde 5 596,3 5 832,3 2 674,9 2 599,4 – – 8 271,2 8 431,7
Årets fastighetsförvärv 110,9 269,0 16,9 55,7 – – 127,8 324,7
Årets fastighetsförsäljningar -180,0 0,0 -7,6 0,0 – – -187,6 0,0
Investeringar i befintliga fastigheter 155,4 91,1 124,5 274,8 – – 279,9 365,8
Brinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av koncernens totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i Sverige och
således har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anläggningstillgångar finns i Sverige.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 75 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
75
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
I nedanstående tabeller har uthyrningsbar yta, hyresvärde och kon-
trakterad hyra delats upp per region Öst och Väst samt fastighetska-
tegorierna samhälls-, bostads-, kommersiella- och projektfastigheter.
Region Väst Region Öst Totalt
2023 2022 2023 2022 2023 2022
Uthyrbar yta, tkvm 222,9 233,1 122,6 114,7 345,5 347,8
Hyresvärde, Mkr 357,9 351,3 188,0 153,1 545,9 504,4
Kontrakterad hyra, Mkr 330,9 331,6 180,9 144,1 511,8 475,7
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Totalt
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Uthyrbar yta, tkvm 138,3 130,2 135,9 131,1 63,7 75,7 7,6 10,8 345,5 347,8
Hyresvärde, Mkr 200,2 176,6 249,5 238,8 86,0 85,0 10,2 4,0 545,9 504,4
Kontrakterad hyra, Mkr 197,6 174,3 243,3 231,7 70,9 69,7 0,0 0,0 511,8 475,7
NOT 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/Övriga intäkter
Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande:
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter bostäder 189,4 167,5 0,0 0,0
Serviceintäkter bostäder 1,9 1,5 0,0 0,0
Hyresintäkter lokaler 293,7 268,7 13,8 12,8
Serviceintäkter lokaler 19,9 18,4 1,9 1,4
Hyresintäkter parkering 8,5 7,7 0,0 0,0
513,4 463,8 15,7 14,2
I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt
och indexuppräkning av grundhyra. Variabla avgifter som ingår i periodens resultat uppgår till 21,8 Mkr
(19,9).
Av koncernens totala kontrakterade hyresintäkter utgör omsättningshyra 6,6 Mkr (6,9) och då avses
grundhyra.
Hyresintäkter och serviceintäkter fördelar sig på geografiska marknader enligt följande:
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Region Väst 334,4 325,8 0,0 0,0
Region Öst 179,0 138,0 15,7 14,2
513,4 463,8 15,7 14,2
Nettoomsättning och övriga intäkter
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Hyres- och serviceintäkter 513,4 463,8 15,7 14,2
Koncernintern utfakturering 0,0 0,0 51,5 50,2
Övriga intäkter 8,1 1,8 0,4 0,8
521,5 465,6 67,6 65,2
Av koncernens övriga intäkter 2023 utgör 6,7 Mkr elstöd. I moderbolaget utgör elstödet 0,2 Mkr för
2023.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 76 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
76
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 7. Leasingavtal – leasegivare
Operationell leasing
Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen
är leasegivare. I nedanstående tabell ingår ej bostäder med hänsyn till den korta uppsägningstiden som
normalt sett uppgår till tre månader.
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Framtida minimileaseavgifter avseende ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal:
Inom 1 år 349,4 330,0 14,6 13,9
Senare än 1 år men inom 5 år 792,9 844,5 57,4 54,9
Senare än 5 år 907,8 929,5 223,2 226,2
Summa 2 050,1 2 104,0 295,2 295,0
NOT 8. Fastighetskostnader och central administration
Fastighetskostnader Koncernen Moderföretaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Driftskostnader 60,1 55,3 1,4 0,8
Reparationer och underhåll 21,8 23,7 0,4 0,2
Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn 38,8 35,3 4,0 3,8
Fastighetsskatt 12,3 12,4 0,0 0,0
Övriga externa kostnader 7,7 6,6 0,3 0,4
Fastighetsadministration 42,0 42,0 1,0 1,0
Summa fastighetskostnader 182,7 175,3 7,1 6,2
Central administration
Mkr 2023 2022 2023 2022
Personalkostnader 52,9 49,9 51,2 48,3
Köpta tjänster 15,8 18,3 24,6 25,5
Vidarefakturering till dotterföretag -42,0 -42,0 0,0 0,0
Avskrivningar materiella anläggningstillgångar 0,7 0,6 13,4 13,2
Summa central administration 27,4 26,8 89,2 87,0
Summa fastighetskostnader samt
central administration 210,1 202,1 96,3 93,2
Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefakturerade till dotterföretagen och
klassificeras hos dotterföretag i respektive koncern som fastighetskostnader.
NOT 9. Arvode till revisorer
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Ernst & Young AB
Revisionsuppdraget 2,4 2,2 2,4 2,2
Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga tjänster 0,0 0,0 0,0 0,0
2,4 2,2 2,4 2,2
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisions-
verksamhet olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådana som inte ingår i revisions-
uppdrag, revisionsverksamhet eller skatterådgivning.
NOT 10. Leasingavtal - leasetagare
Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs huvudsakligen av avtal avseende tomt-
rätter, fordon och lokaler. I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form
av tomträtter i posten förvaltningsfastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjanderätts-
tillgångar. I nedan tabell presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjande-
rättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under året. Nedan presenteras även de belopp
som redovisats i koncernens rapport över totalresultat hänförligt till leasingavtal som leasingtagare.
Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder
Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt
Ingående balans 2023-01-01 28,0 5,5 0,1 33,6 33,5
Tillkommande avtal 0,0 1,3 0,0 1,3 1,3
Avskrivningar 0,0 -2,8 -0,1 -2,9 0,0
Avslutade avtal 0,0 -0,4 0,0 -0,4 0,0
Omvärdering av avtal 0,0 0,3 0,0 0,3 0,3
Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7
Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -3,9
Utgående balans 2023-12-31 28,0 3,9 0,0 31,9 31,9
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 77 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
77
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder
Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt
Ingående balans 2022-01-01 31,2 2,5 0,5 34,2 34,1
Tillkommande avtal 0,0 5,0 0,0 5,0 5,0
Avskrivningar 0,0 -2,1 -0,4 -2,5 0,0
Avslutade avtal -5,4 -0,1 0,0 -5,5 -5,5
Omvärdering av avtal 2,2 0,2 0,0 2,4 2,4
Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7
Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -3,2
Utgående balans 2022-12-31 28,0 5,5 0,1 33,6 33,5
Koncernen
Mkr 2023 2022
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar 2,9 2,5
Räntekostnader på leasingskulder 0,7 0,7
Kostnad avseende korttidsleasingavtal 0,0 0,0
Kostnad för avtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde 0,6 0,4
Kostnader för variabla leasingavgifter 0,0 0,0
Summa 4,1 3,6
Moderföretaget
Mkr 2023 2022
Kostnadsförda leasingavgifter avseende
operationella leasingavtal 3,3 3,0
Framtida minimileaseavgifter avseende ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal:
Ska betalas inom 1 år 2,7 2,9
Ska betalas mellan 1–5 år 1,5 2,9
Ska betalas senare än 5 år 0,0 0,0
Summa 4,2 5,8
NOT 11. Anställda och personalkostnader
Medelantalet anställda
2023 2022
Antal anställda Varav män Antal anställda Varav män
Moderföretaget
Sverige 49 50% 48 49%
49 50% 48 49%
Dotterföretag
Sverige 3 100% 3 100%
3 100% 3 100%
Koncernen totalt 52 53% 51 52%
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Andel kvinnor i styrelsen 54% 55% 17% 17%
Andel män i styrelsen 46% 45% 83% 83%
Andel kvinnor bland övriga
ledande befattningshavare 50% 50% 50% 50%
Andel män bland övriga ledande
befattningshavare 50% 50% 50% 50%
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
Principer
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare följer de riktlinjer som
fastställdes av bolagsstämmorna 2022 och 2023 och utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension.
Övriga förmåner avser tjänstebil. Med andra ledande befattningshavare avses koncernledningen, som
förutom VD består av vice VD/CFO.
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. För 2023 uppgick arvodet till styrelsens
ledamöter till totalt 0,6 Mkr (0,6), som kommer utbetalas till Anders Jarl 140 Tkr (140), Johan Ericsson
140 Tkr (140), Anna Nordström Carlsson 140 Tkr (140) och Johan Tollgerdt 140 Tkr (140). Till styrelsens
ordförande utgick ingen ersättning. Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen. Styrelsens
arvode ingår inte i tabellerna nedan.
Bonus & gratifikation
Ingen bonus betalades ut i bolaget.
För all personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen utförts eller
uppnåtts, utbetalning av en gratifikation ske.
Pensioner
Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Pensionsinbetalningar sker med 35 procent av
den pensionsmedförande månadslönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år.
Årets avgifter för avgiftsbestämda pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,1 Mkr
(0,1). För 2024 förväntas bolaget betala cirka 0,1 Mkr (0,1) till Alecta. Alectas överskott kan fördelas till
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 78 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
78
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2023 uppgick Alectas överskott i form av
den kollektiva konsolideringsnivån till 158 procent (172). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av
marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknades enligt Alectas
försäkringstekniska beräkningsåtaganden, vilka inte stämmer överens med IAS 19. Brinovas andel av
de sammanlagda avgifterna till planen uppgår till mindre än 0,01 procent (0,01).
Avgångsvederlag
För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv månader.
Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden
sex månader.
Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv
månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida
är uppsägningstiden sex månader.
Beredningsunderlag
Lön och förmåner till verkställande direktören och vice VD/CFO för verksamhetsåret 2023 har beslutats
av styrelsen och redovisas i ersättningsrapporten på årsstämman.
Löner och övriga ersättningar
Mkr 2023 2022
Moderföretaget
VD – grundlön 2,2 2,1
VD – övriga ersättningar 0,4 0,3
Övriga ledande befattningshavare – grundlön 1,6 1,4
Övriga ledande befattningshavare – övriga ersättningar 0,1 0,1
Övriga anställda 29,1 26,0
Summa 33,4 29,9
Dotterföretag 1,1 1,2
Koncernen totalt 34,5 31,1
Pensionskostnader
Mkr 2023 2022
Moderföretaget
Verkställande direktören 0,8 0,7
Övriga ledande befattningshavare 0,8¹ 0,4
Övriga anställda 3,8 4,0
Summa 5,4 5,1
Dotterföretag 0,1 0,1
Koncernen totalt 5,5 5,2
¹ Utbetalning avseende pension har gjorts under 2023 som korrigerar felaktig utbetalning 2019–2022 med ett belopp om 0,3 Mkr.
Belopp för 2023 uppgår därmed till 0,5 Mkr.
Lagstadgade sociala kostnader
Mkr 2023 2022
Moderföretaget
Verkställande direktören 1,0 0,8
Övriga ledande befattningshavare 0,7 0,5
Övriga anställda 9,9 8,1
Summa 11,6 9,4
Dotterföretag 0,4 0,4
Koncernen totalt 12,0 9,8
NOT 12. Resultat från andelar i koncernföretag
Moderföretaget
2023 2022
Resultat vid avyttringar 0 -2,5
Erhållen utdelning från koncernföretag 11,1 10,9
Nedskrivning av aktier i koncernföretag -0,4 0,0
10,7 8,4
Nedskrivning av aktier i koncernföretag är utförda i samband med lämnad utdelning.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 79 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
79
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 13. Finansiella intäkter och kostnader redovisade i totalresultatet
Finansiella intäkter/Ränteintäkter och liknande resultatposter
Koncernen Moderföretaget
2023 2022 2023 2022
Koncerninterna ränteintäkter 0,2 69,5
Erhållen swapränta 81,7 0,0
Övriga ränteintäkter 3,8 1,0 3,8 0,9
3,8 1,0 85,7 70,4
Finansiella kostnader/Räntekostnader och liknande resultatposter
Koncernen Moderföretaget
2023 2022 2023 2022
Koncerninterna
räntekostnader -32,3 -11,4
Räntekostnader lån -177,4 -103,9 -22,9 -25,3
Övriga räntekostnader -2,8 -4,1 -1,2 -2,2
Räntekostnader byggnadskreditiv -4,5 -6,1 0,0 0,0
Aktiverade räntekostnader byggnadskreditiv 4,5 6,1 0,0 0,0
-180,2 -108,0 -56,4 -38,9
Moderföretagets erhållna swapränta om 81,7 Mkr (0,0) har fördelats ut till koncernen och nettat ner
räntekostnaderna på raden Räntekostnader lån. Av koncernens räntekostnader avser 266,5 Mkr (117,8)
hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Motsvarande
för moderbolaget uppgår till 56,4 Mkr (42,6). Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt
till Brinovas räntederivat.
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2023 2022 2023 2022
Tillgångar och skulder obligatoriskt värderade
till verkligt värde i resultatet:
Nettovinster derivat 0,0 218,3
Nettoförluster derivat -143,2 0,0
Summa redovisat i resultatet -143,2 218,3
Tillgångar och skulder värderade till upplupet
anskaffningsvärde:
Ränteintäkter koncernföretag 0,2 69,5
Ränteintäkter övriga finansiella tillgångar 3,8 1,0 3,7 0,9
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetod 3,8 1,0 3,9 70,4
Räntekostnader lån -263,7 -113,7 -22,9 -29,0
Räntekostnader koncernföretag -32,3 -11,4
Räntekostnader övriga finansiella skulder -2,8 -4,1 -1,2 -2,2
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetod -266,5 -117,8 -56,4 -42,6
Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar 0,0 0,0 0,0 0,0
Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar
avseende koncernföretag 0,0 0,0 0,0 0,0
Nettovinster derivat redovisade enligt lägsta
värdets princip 13,2 75,3
Nettoförluster derivat redovisade enligt lägsta
värdets princip 0,0 0,0
Summa kreditförluster och derivat 0,0 0,0 13,2 75,3
Summa redovisat i totalresultatet -405,9 101,5 -39,3 103,1
Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället
tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde
redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i resultatet. I netto-
vinster för derivat ingår ränta med +81,8 Mkr (+3,7).
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 80 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
80
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 14. Skatt på årets resultat
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och
uppskjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter den
gällande skattesatsen i Sverige, 20,6 procent. Den uppskjutna
skatten har värderats till 20,6 procent, den skattesats som gäller
den dag skatten beräknas realiseras. Med aktuell skatt menas den
skatt som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga
resultatet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från
årets redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga
och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans-
räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan
redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. För
skillnaden mellan dessa värden har uppskjuten skatt uppbokats med
20,6 procent beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten
är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida
försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
Koncernen Moderföretaget
2023 2022 2023 2022
Aktuell skatt -0,5 -0,5 0,0 0,0
Skatt hänförlig till tidigare år 0,0 0,4 0,0 0,0
Förändring av uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastigheter 14,8 -56,7 -0,3 -0,4
Förändring av uppskjuten skatt avseende derivat 35,5 -45,0 8,3 -2,6
Förändring av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag -0,6 3,7 -1,1 3,4
Förändring av uppskjuten skatt avseende periodiseringsfond 0,1 -0,1 0,0 0,0
Summa redovisad skatt 49,3 -98,2 6,9 0,4
Avstämning av effektiv skattesats
Redovisat resultat före skatt -387,0 387,9 -22,6 94,1
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): 79,7 -79,9 4,7 -19,4
Skatteeffekt av:
Ej avdragsgilla räntekostnader -28,3 -0,2 0,0 0,0
Övriga ej avdragsgilla kostnader -13,1 -21,7 -0,2 -0,7
Ej skattepliktiga intäkter 2,1 1,0 3,5 2,3
Skatt hänförlig till förgående år 0,9 0,4 0,2 0,0
Uppskjuten skatt underskott -0,2 0,0 0,0 0,0
Omvärdering av uppskjuten skatt -1,7 -2,5 -2,0 0,0
Andra ej bokförda intäkter och kostnader 9,9 4,7 0,7 18,2
Redovisad skatt 49,3 -98,2 6,9 0,4
Effektiv skattesats 12,7% 25,3% 30,4% -0,4%
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Uppskjuten skattefordran
Uppskjuten skattefordran hänför sig till:
Undervärden derivat 0,0 0,0 8,9 0,8
Underskottsavdrag 13,2 13,8 10,6 11,4
Summa uppskjutna skattefordringar 13,2 13,8 19,5 12,2
Ingående uppskjuten skattefordran 13,8 10,1 12,2 11,4
Årets förändring av uppskjuten skatt, undervärden derivat 0,0 0,0 8,1 -2,6
Årets förändring av uppskjuten skatt, underskottsavdrag -0,6 3,7 -0,8 3,4
Utgående uppskjuten skattefordran 13,2 13,8 19,5 12,2
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 81 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
81
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjuten skatteskuld hänför sig till:
Temporära skillnader på fastigheter -337,9 -352,6 -2,4 -2,1
Temporära skillnader på leasingskuld 6,6 6,9 - -
Temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar -6,6 -6,9 - -
Övervärden derivat -9,6 -45,2 0,0 0,0
Obeskattade reserver -1,7 -1,8 0,0 0,0
Summa uppskjutna skatteskulder -349,2 -399,6 -2,4 -2,1
Ingående uppskjuten skatteskuld -399,6 -297,9 -2,1 -1,7
Årets förändring av uppskjuten skatt,
temporära skillnader på fastigheter 14,8 -56,7 -0,3 -0,4
Årets förändring av uppskjuten skatt,
temporära skillnader på leasingskuld -0,3 -0,1 - -
Årets förändring av uppskjuten skatt,
temporära skillnader på leasingskuld 0,3 0,1 - -
Årets förändring av uppskjuten skatt, övervärden derivat 35,5 -44,9 0,0 0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt, obeskattade reserver 0,1 -0,1 0,0 0,0
Utgående uppskjuten skatteskuld -349,2 -399,6 -2,4 -2,1
Summa uppskjutna skatter, netto -336,0 -385,8 17,1 10,1
Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras
genom framtida beskattningsbara vinster. Alla underskottsavdrag i koncernen är värderade som sannolika att kunna tillgodogöras. Av under-
skottsavdragen om totalt 64,0 Mkr (66,9) är 13,0 Mkr (10,9) spärrade tidsmässigt mot utnyttjande mot övriga koncernbolag då underskotten
är förvärvade. Ingående underskott om 70,1 Mkr (49,1) är delvis spärrade mot koncernbolag.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 82 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
82
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 15. Förvaltningsfastigheter
Koncernen
Förvaltningsfastigheter 2023-12-31 2022-12-31
Ingående verkligt värde 8 431,7 7 697,60
Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 127,8 324,7
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 277,9 365,8
Försäljningar -187,6 0
Omklassificering till rörelsefastighet -74,8 0
Omklassificering från rörelsefastighet 76,4 0
Orealiserade värdeförändringar -380,2 15,6
Omklassificering av tomträtter från nyttjanderättstillgångar 0 31,2
Omförhandlade tomträttsavtal 0 2,2
Avslutade avtal tomträtter 0 -5,4
Verkligt värde vid årets slut 8 271,2 8 431,7
Skattemässiga värden 4 378,2 4 305,4
Taxeringsvärde
Byggnader 2 296,8 2 274,0
Mark 630,3 640,8
Totalt 2 927,1 2 914,8
Moderbolaget
2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 164,6 164,1
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 0,2 0,5
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 164,8 164,6
Ingående avskrivningar -49,4 -36,7
Årets avskrivningar -12,7 -12,7
Utgående ackumulerade avskrivningar -62,1 -49,4
Utgående redovisat värde 102,7 115,2
Uppgifter om förvaltningsfastigheter
Redovisat värde 102,7 115,2
Verkligt värde 209,0 211,0
Skattemässiga värden 90,9 105,1
Taxeringsvärde*
Byggnader 0 0
Mark 0 0
Totalt 0 0
* Fastigheten är klassificerad som Specialenhet, därmed utgår inget taxeringsvärde.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Koncernen
Rörelsefastigheter 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 0 0
Omklassificering från förvaltningsfastighet 74,8 0
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 2,0 0
Omklassificering till förvaltningsfastighet -76,8 0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 0 0
Ingående avskrivningar 0 0
Årets avskrivningar -0,4 0
Omklassificering till förvaltningsfastighet 0,4 0
Utgående ackumulerade avskrivningar 0 0
Utgående redovisat värde 0 0
===== SIDA 83 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
83
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastighetsvärdet för koncernen per region och fastighetskategori är fördelat enligt följande:
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Summa
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Region Väst 2 721,9 2 711,2 2 279,5 2 700,8 327,7 347,0 267,2 73,3 5 596,3 5 832,3
Region Öst 1 015,7 793,9 1 257,2 1 218,4 378,0 291,8 24,0 295,3 2 674,9 2 599,4
Summa 3 737,6 3 505,1 3 536,7 3 919,2 705,7 638,8 291,2 368,6 8 271,2 8 431,7
Samtliga fastigheter har kategoriserats in i ovanstående fyra kate-
gorier. Obebyggd mark har klassificerats som projektfastighet. Det
är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken
kategori fastigheten hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter
med blandad användning enbart i en av ovanstående kategorier.
Under 2023 har viss omklassificering gjorts av befintliga fastigheter
mellan de olika fastighetskategorierna. För att uppnå ökad jämförbar-
het mellan innevarande och föregående år har även föregående års
klassificering justerats avseende berörda fastigheter.
Brinovas samtliga fastigheter har den 31 december 2023
klassificerats som förvaltningsfastigheter. Brinova hyr kontor i egna
fastigheter i Helsingborg, Landskrona, Eslöv, Malmö, Kristianstad
och Karlskrona. Under delar av året har en fastighet, Norden 9 i Hel-
singborg, klassificerats som rörelsefastighet då Brinova hyrde en be-
tydande del av fastighetens uthyrbara yta. Brinova har under hösten
flyttat ifrån delar av dessa ytor och en extern hyresgäst har flyttat in.
Brinova har därmed inte längre en betydande andel av fastighetens
yta och fastigheten klassificerades återigen som förvaltningsfastig-
het den 30 september 2023. Hyresvärdet för den egna förhyrningen
utgör i samtliga fall en obetydlig del av respektive fastighets totala
hyresvärde, varför någon klassificering som rörelsefastighet inte
gjorts. Brinova innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om
för att i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas
som lagerfastighet.
Verkligt värde motsvaras av fastigheternas bedömda marknadsvär-
de. Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa,
oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella
kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområ-
den som typ av fastigheter. Värderingarna utförs av Newsec Advisory
Sweden AB. Brinova genomför varje kvartal extern värdering av samt-
liga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom varje kvartal med
uppdaterade hyresuppgifter, vakansgrader, investeringar, drift- och
underhåll, kalkylränta samt avkastningskrav. Besiktningar görs av
värderingsmännen med ett tre års intervall eller när större ombyggna-
tioner eller investeringar genomförts. De externa värderingarna ligger
till grund för det marknadsvärde som finns upptaget i rapport över
finansiell ställning.
Brinovas fastigheterna är främst lokaliserade till Eslöv, Helsing-
borg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona, Lund och Malmö. Brino-
vas värdeförändringar härrör främst till förändrade avkastningskrav,
förändrade hyresnivåer och vakansgrader, investeringar i fastighe-
terna samt eventuella fastighetsförsäljningar. Under föregående år
fanns ett garantiåtagande om -2,5 Mkr som realiserades kopplat till
en fastighetsförsäljning som gjorts tidigare år.
Begreppet marknadsvärde
Marknadsvärde är det bedömda belopp för vilket en tillgång eller
skuld borde kunna överlåtas vid värdetidpunkten mellan en villig
köpare och en villig säljare i oberoende ställning till varandra, efter
sedvanlig marknadsföringstid, där parterna har handlat kunnigt,
insiktsfullt och utan tvång.
Bedömningar och antaganden
Beräkningen av marknadsvärdet på Brinovas fastighetsbestånd är
beroende av antaganden, bedömningar och uppskattningar. De gjor-
da bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräkningen
för posten förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen för posten
orealiserade värdeförändring förvaltningsfastigheter. För att spegla
den osäkerhet som finns i gjorda antaganden, bedömningar och upp-
skattningar anges normalt ett värderingsintervall om +/- 5-10%.
Väsentliga antaganden
I verkligt värdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, data för
tillgången baserar sig på icke observerbara data.
I ovan gjorda värdering har följande indata använts:
Kalkylperiod: 10–25 år.
Årlig inflation: 2,0 % årligen (Riksbankens inflationsmål).
Årlig hyresutveckling
lokalkontrakt:
Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100 %
av KPI eller en fast uppräkning om 2–3 %
årligen. KPI oktober 2023 uppgick till
6,5%, vilket påverkar hyresutvecklingen
för 2024. Framöver antas KPI motsvara
bedömt inflationsantagande.
Årlig hyresutveckling
bostadskontrakt:
3,5% för år 2024, 2,5% för år 2025,
därefter 2% årligen. Inga presumtionshyror
föreligger i fastighetsbeståndet.
Årlig ökning av drift
och underhåll:
100 % av KPI.
Kalkylränta för
nuvärdesberäkning:
Varierande beroende av fastighetens
geografiska läge och uthyrningsändamål.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 84 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
84
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Förväntad normaliserad hyra vid kontraktsslut, kr/kvm 1 585 1 480 1 742 1 659 1 323 1 193
Aktuell hyra, kr/kvm 1 544 1 455 1 732 1 578 1 161 1 072
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år¹ - - 7,1 7,1 3,8 4,1
Förväntad långsiktig vakans vid restvärdesår, % 1,6 1,6 5,3 5,5 7,4 7,6
Initial vakans, % 2,2 1,0 3,9 8,1 11,4 9,0
Förväntat normaliserat driftsnetto vid restvärdesår, kr/kvm 1 064 1 004 1 248 1 238 909 841
Kalkylränta, % 6,66 6,36 6,95 6,84 8,11 7,90
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 4,61 4,14 5,81 5,37 6,07 5,63
¹ Ej applicerbart för bostäder då bostadskontrakt har en uppsägningstid på tre månader.
Värderingsmetod
Det bedömda marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter har per 31
december fastställts genom extern fastighetsvärdering. Värderings-
metoden för att fastställa Brinovas marknadsvärden utgörs primärt
av avkastningsbaserad metod kompletterat med ortsprismetod som
stöd, genom att marknaden kontinuerligt bevakas och att genom-
förda transaktioner noteras samt analyseras.
Fördelning av värderingsmetod Andel mkr Andel %
Avkastningsmetod 7 939,5 96
Ortsprismetod 99,5 1
Övrig värderingsmetod 232,2 3
Summa 8 271,2 100
Vid tillämpning av avkastningsmetoden genomförs en individuell
värdering av varje fastighet. Detta görs genom att beräkna nuvärdet
av fastighetens förväntade framtida driftnetton samt restvärdet. De
bedömda hyresinbetalningarna och drifts- samt underhållsutgifter-
na baseras på faktiska intäkter och kostnader tillsammans med
värderarens erfarenhet av liknande objekt samt branschmässiga
nyckeltal och bedömd marknadshyra. Ingående parametrar är såle-
des avstämda gentemot marknaden. För att anpassa kassaflödet
till marknaden beaktas eventuella förändringar i uthyrningsgrad och
uthyrningsnivåer, samt marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och
direktavkastningskrav. Kalkylperioden för respektive fastighet varierar
mellan 10–25 år beroende på löptiden av befintliga hyresavtal.
Ortsprismetoden bygger på analyser av kända marknadsöverlå-
telser för fastigheter som anses vara jämförbara med värderingsob-
jektet. Metoden innebär att bedömningen görs med hjälp av betalda
priser för liknande fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid
jämförelsen beaktas den värdeutveckling som inträffat mellan fastig-
hetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen. Har det genomförts
få försäljningar i det för fastigheten aktuella området, studeras
transaktioner i närliggande och/eller jämförbara orter.
Vid bedömning av byggrätter tillämpar värderaren ortsprismetod,
avkastningsmetod och en förenklad exploateringskalkyl. Värderaren
grundar bedömningen på prisnivåerna i liknande marknader, mark-
anvisningar och transaktioner samt på hur marknaden uppfattar det
specifika objektet.
Projektportföljen värderas till nerlagda kostnader. Vid värdering av
pågående projekt beaktas även risker och osäkerhetsfaktorer såsom
tidsaspekter, graden av färdigställande och lokala marknadsrisker.
Värderingsförutsättningar
Fastighetsvärdering innehåller bedömningar och antaganden som
är behäftade med en viss grad av osäkerhet. Under 2023 har det
funnits en osäkerhet på fastighetsmarknaden, vilket bland annat
har påverkat direktavkastningskraven. Brinovas totala orealisera -
de värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 2023 uppgick till
-380,2 Mkr, varav -325,1 Mkr bedöms vara hänförligt till förändra -
de direktavkastningskrav, marknadshyror samt drift- och under -
hållskostnader.
Brinovas fastighetsbestånd består primärt av samhälls- och
bostadsfastigheter. Brinovas kontrakterade hyror utgörs av 48
procent samhällsfastigheter som kännetecknas av långsiktiga
och kreditvärdiga hyresgäster. Samhällsfastigheter används till
övervägande del av skattefinansierad verksamhet och är speci -
fikt anpassad för samhällsservice. Hyresavtalens genomsnittligt
återstående löptid är per den 31 december 2023 7,1 år. 39 procent
av Brinovas kontrakterade hyror utgörs av bostadsfastigheter, som
är ett tillgångsslag som karakteriseras av låga vakansrisker, stor
efterfrågan och som inflationsjusteras på sikt.
De ökade makroekonomiska osäkerheterna under 2023 har
resulterat i en minskad aktivitet på transaktionsmarknaden för
fastigheter, med lägre volym och färre transaktioner. Den minskade
aktiviteten kan försämra möjligheten till evidens för indata i värde -
ringarna både vid framtagande av marknadsmässiga avkastnings -
krav nära värdetidpunkten vid användning av avkastningsmetoden
samt att hitta jämförbara transaktioner i närtid vid tillämpning av
ortsprismetoden. Vid fastighetsvärderingar tas dock hänsyn till ett
osäkerhetsintervall som även i en marknad med god tillgång på evi -
dens för indata oftast uppgår till +/- 5 -10 procent, för att avspegla
den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Se
vidare under avsnittet känslighetsanalys.
===== SIDA 85 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
85
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Kalkylränta
Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i
fastigheten knutna kapitalet. I den kalkylmodell som värdebedöm -
ningarna baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflationsanpassat
direktavkastningskrav. Hur detta bedömts framgår av avsnittet
”direktavkastningskrav” nedan.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
I nedanstående tabell redovisas intervallet av kalkylräntor vid värderingarna:
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
Intervall kalkylränta, % 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Region Väst 5,50-7,52 5,50-7,28 5,25-8,30 5,25-8,11 6,91-9,81 6,60-9,63
Region Öst 5,03-7,54 4,86-7,25 5,20-9,85 5,15-9,66 6,00-10,26 6,00-10,38
I nedanstående tabell redovisas genomsnittlig kalkylränta av värderingarna:
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
Genomsnittlig kalkylränta, % 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Region Väst 6,63 6,36 6,96 6,86 7,92 7,69
Region Öst 6,73 6,35 6,93 6,81 8,28 8,16
Direktavkastningskrav
Fastigheternas direktavkastningskrav analyseras med hänsyn till
varje fastighets unika risk och med stöd av den externa värderarens
kännedom om marknaden och hur investerare ser på marknaden
genom analys av transaktioner som genomförs. Marknadsrisken re -
laterar till den övergripande ekonomiska utvecklingen och påverkas
av faktorer som investerares preferenser mellan olika tillgångsslag
och finansieringsmöjligheter. Samtidigt påverkas den specifika
fastighetsrisken av variabler som fastighetens läge, fastighetstyp,
standard på den uthyrningsbara ytan, kvalitet på installationer,
hyresgäst och kontraktsvillkoren.
De vid värderingen använda direktavkastningskraven är härledda
från transaktioner på fastighetsmarknaden. Liten transaktions-
volym och få jämförbara transaktioner leder till större osäkerhet
i värdebedömningarna, men inte i sig till högre direktavkastnings -
krav. I grunden baseras marknadens direktavkastningskrav på en
riskfri realränta, risktillägg som är beroende av den aktuella fastig -
hetens och delmarknadens förutsättningar samt förväntningar om
driftnettonas reala utveckling. Generellt sett leder stigande riskfria
realräntor till stigande direktavkastningskrav på fastighetmarkaden.
Även osäkerhet om framtida hyres- och värdeutveckling leder till
höjda direktavkastningskrav.
I nedanstående tabell redovisas intervallet av direktavkastningskrav vid värderingarna:
Intervall direkt-
avkastningskrav %
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Region Väst 3,79-5,41 3,26-4,97 4,62-6,17 4,21-5,78 4,81-7,66 4,30-7,27
Region Öst 2,97-5,44 2,60-5,20 5,07-7,70 4,65-7,30 4,76-8,10 4,27-8,00
I nedanstående tabell redovisas genomsnittligt direktavkastningskrav av värderingarna:
Genomsnittligt direkt-
avkastningskrav, %
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Region Väst 4,58 4,13 5,54 5,13 5,82 5,38
Region Öst 4,69 4,19 6,33 5,94 6,30 5,95
Kr
2021 2022 202320202019201820170
10
20
30
40
50
60
Långsiktigt substansvärde per aktie
Aktiekurs
Känslighetsanalys
En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investe -
rare är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värde -
ringen är gjord utefter vedertagna modeller och vissa antaganden
om olika parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast
säkerställas via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett
osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad på +/-5–10 procent.
Marknadsvärderingarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån
känslighetsanalys uppskattat osäkerhetsintervall om +/-5–10
procent. Vid en avvikelse i värde om fem procent på Brinovas
fastighetsportfölj påverkas resultat och tillgång med 413,6 Mkr
(421,6), dock ingen påverkan kassaflödesmässigt då avvikelsen är
orealiserad.
Vid en förändring om +/-0,25 procent av direktavkastningskravet
förändras fastighetsvärdet med cirka -354/379 Mkr (-387/417)
vilket motsvarar en förändring i substansvärdet om cirka -3,6/3,9
kr/aktie (-4,0/4,3).
Brinovas stängningskurs den 31 december 2023 var 19,35
kr, vilket var 12,21 kr lägre per aktie jämfört med det långsiktiga
substansvärdet om 31,56 kr vilket motsvarar en skillnad om -39
procent. I nedan diagram redogörs för hur det långsiktiga substans -
värdet kontra aktiekursen historisk sett ut sedan år 2017.
===== SIDA 86 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
86
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Vid värdering på aktiemarknaden kan portföljpremier eller portfölj -
rabatter prissättas, medan vid värdering av fastigheter bedöms
varje fastighet enskilt. Belåningsgraden har även betydelse på
aktiepriset då aktiepriset värderar det egna kapitalet, det vill säga
skillnaden mellan tillgångar och skulder. Därtill hör att aktievärde -
ringen även påverkas av externa bedömningar av bolagets ägarbild,
styrelse, ledning samt marknadens bedömning av bolagets
makroekonomiska omvärld.
Många fastighetsbolag handlas idag med en rabatt gentemot
substansvärdering, vilket även är fallet för Brinova. Det kan delvis
förklaras
av att fastighetsvärderingar görs på många års sikt medan aktie -
kurser handlas på kortare sikt. På längre sikt är dock priset av
noterade fastighetsaktier och underliggande fastighetstillgångar
förhållandevis starkt. På kortare sikt kan dock inte detta påvisas
för att ge ett heltäckande svar när det gäller värdet på fastigheter -
na. Sammantaget gör detta att fastighetsvärderingar och aktievär -
deringar inte kan likställas. Fastighetsvärderingen följer en strikt
disciplin syftande till att fastställa tillgångens försäljningsvärde
under strukturerade förhållanden, medan aktievärdering inkluderar
en analys av hela bolagets situation inklusive bolagets omvärld.
Verkligt värde av fastigheter utgör en uppskattning av det troliga för -
säljningspriset på marknaden vid en viss värdetidpunkt. Trots detta
kan det verkliga priset endast fastställas vid faktisk genomförande
av en transaktion. För att belysa osäkerheten kring bedömningar
av marknadsvärde, brukar ofta ett värdeintervall anges, vilket
vanligtvis ligger inom spannet av +/-5–10 procent. Denna variation
kan dock variera beroende på faktorer såsom marknadssituation,
fastighetens standard och investeringsbehov. Om data i värderings -
modellen ändras skulle detta resultera i förändringar av fastigheter -
nas värde enligt nedanstående tabeller.
Direktavkastningskravet för en fastighet bedöms bland annat
utifrån hyresnivå, vakans samt fastighetens driftskostnader.
Således kan en ändring av exempelvis hyran påverka det bedöm -
da direktavkastningskravet för fastigheten. I känslighetsanalysen
nedan har dock ingen beaktning till detta gjorts utan bör ses som
en information hur olika förändringar isolerat påverkar marknads-
värdet.
Fastighetsvärde vid andra kalkylmässiga direktavkastningskrav, per fastighetskategori
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹ Summa
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
0,50 procentenheter lägre 4 161,0 3 953,9 3 839,0 4 282,0 766,1 697,9 291,2 368,6 9 057,3 9 302,4
0,25 procentenheter lägre 3 940,5 3 718,7 3 683,2 4 094,4 735,0 667,3 291,2 368,6 8 649,9 8 849,0
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning 3 737,6 3 505,1 3 536,7 3 919,2 705,7 638,8 291,2 368,6 8 271,2 8 431,7
0,25 procentenheter högre 3 549,6 3 309,6 3 398,6 3 755,0 678,1 612,0 291,2 368,6 7 917,5 8 045,2
0,50 procentenheter högre 3 374,7 3 129,4 3 268,0 3 600,7 652,0 586,9 291,2 368,6 7 585,9 7 685,6
¹ Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till nedlagda kostnader.
Fastighetsvärde vid förändrande hyresintäkter, per fastighetskategori
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Summa
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
5 procentenheter högre 3 782,2 3 548,2 3 678,5 4 079,4 740,9 670,4 291,2 368,6 8 492,8 8 666,6
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning 3 737,6 3 505,1 3 536,7 3 919,2 705,7 638,8 291,2 368,6 8 271,2 8 431,7
5 procentenheter lägre 3 693,0 3 462,0 3 394,9 3 759,0 670,5 607,2 291,2 368,6 8 049,6 8 196,8
Fastighetsvärde vid förändrade driftskostnader, per fastighetskategori
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Summa
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
5 procentenheter lägre 3 810,0 3 577,7 3 580,5 3 967,4 715,6 648,1 291,2 368,6 8 397,3 8 561,8
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning 3 737,6 3 505,1 3 536,7 3 919,2 705,7 638,8 291,2 368,6 8 271,2 8 431,7
5 procentenheter högre 3 665,2 3 432,5 3 492,9 3 871,0 695,8 629,5 291,2 368,6 8 145,1 8 301,6
===== SIDA 87 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
87
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 16. Inventarier
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärden 4,3 3,5 4,3 3,5
Årets anskaffningar 0,8 0,8 0,8 0,8
Årets utrangeringar -0,5 0,0 -0,5 0,0
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4,6 4,3 4,6 4,3
Ingående avskrivningar -2,8 -2,2 -2,8 -2,2
Årets avskrivningar -0,7 -0,6 -0,7 -0,6
Årets utrangeringar 0,5 0,0 0,5 0,0
Utgående ackumulerade avskrivningar -3,0 -2,8 -3,0 -2,8
Summa inventarier 1,6 1,5 1,6 1,5
NOT 17. Nyttjanderättstillgångar
Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs huvud-
sakligen av avtal avseende tomträtter, fordon och lokaler. I koncer-
nens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form
av tomträtter från och med räkenskapsår 2022 i posten förvaltnings-
fastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjande-
rättstillgångar.
Koncernen
2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärde 12,2 38,3
Tillkommande avtal 1,3 5,0
Omvärderade avtal 0,3 0,2
Avslutade avtal -0,4 -0,1
Omklassificering av tomträtter
till förvaltningsfastigheter 0,0 -31,2
Utgående ackumulerat
anskaffningsvärde 13,4 12,2
Ingående avskrivningar -6,6 -4,1
Årets avskrivningar -2,9 -2,5
Utgående ackumulerade avskrivningar -9,5 -6,6
Utgående redovisat värde 3,9 5,6
NOT 18. Andelar i koncernföretag
Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående anskaffningsvärde 949,6 922,0
Lämnade kapitaltillskott 107,4 27,6
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 1 057,0 949,6
Ackumulerade nedskrivningar
Ingående ackumulerade nedskrivningar -90,6 -90,6
Årets nedskrivningar -0,4 0,0
Utgående ackumulerade
nedskrivningar -91,0 -90,6
Bokfört värde vid årets slut 966,0 859,0
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 88 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
88
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 19. Specifikation av andelar i koncernföretag
Moderbolaget innehar, direkt eller indirekt, andelar i följande dotterbolag:
Namn Org. nr. Säte
Kapital-/
röstandel
Antal
andelar
2023-12-31
Redovisat
värde
2022-12-31
Redovisat
värde Verksamhet
Brinova Holding AB 559084-7819 Helsingborg 100%/100% 50 000 167,4 69,3 Holdingbolag
Brinova Färgaren AB 556979-2889 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Eslöv Garvaren 17 AB 559113-8192 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Holding Vellinge AB 559047-9712 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Fina Fågeln AB 556694-4400 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Rödebyholm AB 559081-5709 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sadeln AB 559111-1694 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Trivselborgen AB 556196-5178 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Vilande
Brinova Kristianstad 1 AB 559120-1719 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 2 AB 559120-1701 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 3 AB 559120-1636 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 4 AB 559120-1644 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 5 AB 559120-1610 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 6 AB 559120-1628 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Hammarby 1:123 AB 559068-9450 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Mjövik 2:36 AB 559142-4394 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Mjövik 2:76 AB 559142-4410 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bjärred AB 556677-0953 Helsingborg 100%/100% 1 600 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kävlinge Bäcken AB 559059-5087 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kävlinge T-hörningen AB 556969-3129 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Lund Soldaten 14 AB 556938-5866 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Specialfastigheter AB 556599-5809 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 8 AB 559323-9899 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Flaggskepparen 3 AB 556699-6442 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sjollen 13 AB 559155-5478 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bjuv Kvadraten AB 559008-1633 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Frimuraren 2 AB 556173-8211 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Västra Nättraby 10:87 AB 559079-3906 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 9 AB 559230-5048 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Vilande
Brinova Karlskrona Rödeby AB 559223-2291 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Binga 9:237 AB 559223-2309 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Oxie Bostad AB 559198-7580 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten i Kristianstad 3 AB 559030-6352 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten 5 i Kristianstad AB 556825-9849 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten 6 i Kristianstad AB 559030-6345 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Armborstet 8 AB 556760-6644 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Nackstycket AB 556983-2495 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 89 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
89
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinova Styrman AB 559081-2128 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Helsingborg Rosmarinen AB 559010-5424 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 1 AB 559242-6240 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Vilande
Brinova Skurup Tell 13 AB 559260-6056 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 7 AB 559323-9915 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Vilande
Brinova Täppet AB 559242-6232 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Ankarcrona AB 559028-2934 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Järnsaxa AB 559164-1286 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Skeppsbrokajen AB 559022-4274 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Lugnet AB 559242-6224 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova O-diket 10 AB 556776-2660 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Holding Bara AB 556858-4311 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Bara Kuben AB 556715-1773 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bara Torghuset AB 556858-4360 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bara Centrumhuset AB 556858-4378 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Hällbo AB 556847-2756 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Hammaren 1 AB 556943-5000 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sandryggen AB 559034-8651 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Slätthög 5 AB 556820-6592 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Padel AB 559291-0177 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Padelverksamhet
Brinova Karlslund AB 556825-6225 Helsingborg 100%/100% 1 000 - 0,0 Såld
Brinova Körsbärsträdet 5 AB 556985-8318 Helsingborg 100%/100% 500 - 0,0 Såld
Brinova Körsbärsträdet 6 AB 556992-1389 Helsingborg 100%/100% 500 - 0,0 Såld
Brinova Örnen AB 556985-8300 Helsingborg 100%/100% 500 - 0,0 Såld
Brinova Ankaret AB 556030-8438 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Göta AB 559253-1452 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova F-karen AB 556236-8208 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova M S-bock AB 559043-0640 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Norden AB 559253-1460 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Östra Rödeby AB 559224-9469 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Passaren och Pennan AB 559088-3350 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Brågarp 6:883 AB 559236-0282 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Nattskärran AB 559315-6192 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Dekoratören AB 556489-1322 Helsingborg 100%/100% 8 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Fältmarskalken AB 559018-4122 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova HK AB 556838-5966 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Östermalm Holding AB 559341-7172 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Östermalm 1 AB 559341-7180 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Vilande
Brinova Östermalm 2 AB 559341-6943 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Vilande
Brinova Östermalm 3 AB 559341-6950 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Billesholms Gård 9:467 AB 559172-2516 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Clerk AB 556955-7662 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Vakteln AB 559146-5991 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 90 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
90
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Brinova Sheldon AB 556901-3971 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Klättermus AB 556745-5778 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Skeppsbron 2 AB 559420-7150 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 - Fastighetsbolag
Brinova Holding 1.2 AB 559429-5908 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 - Holdingbolag
Brinova Järnåkraryggen AB 559429-5916 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 - Vilande
Brinova Bankmannen 14 AB 559238-4324 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 - Fastighetsbolag
Brinova Hjärup 4:306 AB 559341-5051 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 - Fastighetsbolag
Brinova Projekt AB 559061-2940 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,2 0,2 Projektbolag
Brinova Invest AB 556549-0454 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,1 0,1 Holdingbolag
Brinova Bolagret AB 559175-3289 Helsingborg 100%/100% 500 0,1 0,1 Förrådsverksamhet
Brinova Flexworks AB 559181-4107 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Vilande bolag
Brinova Skooghs AB 556191-3129 Helsingborg 100%/100% 25 000 18,0 18,0 Fastighetsbolag
Brinova Halmstad KB 916824-0977 Helsingborg 100%/100% 100 0,0 0,0 Vilande
Brinova Helsingborg AB 556349-8335 Helsingborg 100%/100% 136 594 0,2 0,6 Vilande
Brinova Eslöv Holding AB 556933-5796 Helsingborg 100%/100% 500 228,7 228,7 Holdingbolag
Brinova Dannemannen 33 AB 556933-5945 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Gjutaregården AB 556933-5705 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Berga AB 556937-4480 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Dannemannen 36 AB 559058-8306 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Dannemannen 37 AB 559058-8355 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova S-ärlan 3 AB 556775-4642 Helsingborg 100%/100% 1 000 37,3 35,1 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Lindblad AB 559046-9770 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,7 0,7 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Bostäder AB 559075-4601 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,5 0,5 Fastighetsbolag
Brinova Tigern AB 556704-6460 Helsingborg 100%/100% 1 000 5,0 5,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona Holding AB 556715-5485 Helsingborg 100%/100% 1 000 180,5 180,5 Holdingbolag
Brinova Landskrona 1 AB 556683-4460 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Gallerian AB 556787-1776 Helsingborg 100%/100% 100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Köpmannen AB 556787-1784 Helsingborg 100%/100% 100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 3 AB 556595-6546 Helsingborg 100%/100% 20 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 2 AB 556728-8658 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
HB Elefanten i Oskarshamn 916423-3455 Helsingborg 100%/100% 100 0,0 0,0 Vilande
Brinova Göingegeten AB 559061-1090 Helsingborg 100%/100% 500 0,8 0,1 Fastighetsbolag
Brinova Lomma AB 559061-1082 Helsingborg 100%/100% 500 27,4 27,1 Fastighetsbolag
Brinova B-stenen 5 AB 559061-1074 Helsingborg 100%/100% 500 16,3 15,7 Fastighetsbolag
Brinova Stanstorp AB 559061-1116 Helsingborg 100%/100% 500 14,3 14,0 Fastighetsbolag
Brinova Karaby AB 559061-7832 Helsingborg 100%/100% 500 6,7 6,2 Fastighetsbolag
Brinova Malmö AB 556753-4960 Helsingborg 100%/100% 100 000 108,1 108,1 Fastighetsbolag
Brinova Barsebäck AB 556741-6234 Helsingborg 100%/100% 1 000 16,8 16,8 Fastighetsbolag
Brinova Oxie AB 556471-9317 Helsingborg 100%/100% 7 000 63,1 59,0 Fastighetsbolag
Brinova Sjöhem AB 556785-5027 Helsingborg 100%/100% 100 000 65,8 65,2 Fastighetsbolag
Brinova Ödåkra AB 559065-0155 Helsingborg 100%/100% 1 000 2,5 2,5 Fastighetsbolag
Brinova Sjöhem 8 AB 556817-0475 Helsingborg 100%/100% 500 5,5 5,5 Fastighetsbolag
966,0 859,0
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 91 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
91
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 20. Andra långfristiga fordringar
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärden 1,0 1,4 0,0 0,0
Tillkommande fordringar 10,7 0,0 0,0 0,0
Amorteringar, avgående fordringar 0,0 -0,4 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 11,7 1,0 0,0 0,0
Andelar i Landskrona Stadsutveckling AB 1,0 1,0 0,0 0,0
Handpenning aktieöverlåtelseavtal 10,7 0,0 0,0 0,0
Redovisat värde 11,7 1,0 0,0 0,0
NOT 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag
Fordringar Skulder
Moderbolaget 2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående balans 2 292,8 3 346,9 875,8 598,8
Årets förändring -404,5 -1 054,1 -38,8 277,0
Utgående balans 1 888,3 2 292,8 837,0 875,8
Fastställd amorteringsplan saknas.
NOT 22. Kundfordringar
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Kundfordringar 5,4 6,5 0,0 0,1
Reservering för förväntade kreditförluster -2,9 -4,5 0,0 0,0
Kundfordringar netto 2,5 2,0 0,0 0,1
Åldersfördelning – förfallna kundfordringar
0–30 dagar 1,4 1,0 0,0 0,1
31–60 dagar 0,2 0,3 0,0 0,0
61–90 dagar 0,3 0,2 0,0 0,0
>90 dagar 3,5 5,0 0,0 0,0
Reservering för förväntade kreditförluster -2,9 -4,5 0,0 0,0
Summa 2,5 2,0 0,0 0,1
NOT 23. Övriga fordringar
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Mervärdesskatterelaterade fordringar 0,0 4,5 0,0 0,0
Fordringar skatteverket 4,2 5,9 0,2 0,0
Handpenning aktieöverlåtelseavtal 0,0 10,0 0,0 0,0
Övriga fordringar 0,8 2,7 0,6 0,5
Redovisat värde 5,0 23,1 0,8 0,5
NOT 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Upplupna finansiella intäkter 9,6 3,9 9,6 3,9
Upplupna övriga intäkter 1,4 1,2 0,4 0,3
Förutbetalda fastighetskostnader 7,9 6,6 0,0 0,0
Periodiserade hyresrabatter 1,6 2,0 0,0 0,0
Förutbetalda administrationskostnader 4,3 3,5 4,3 3,5
Redovisat värde 24,8 17,2 14,3 7,7
NOT 25. Likvida medel
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Banktillgodohavanden 125,9 173,7 102,2 161,4
Utgående balans 125,9 173,7 102,2 161,4
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående reserveringar -4,5 -3,4 0,0 0,0
Uppbokade reserveringar -1,5 -1,3 0,0 0,0
Vändning uppbokade reserveringar 3,1 0,2 0,0 0,0
Summa utgående reserveringar -2,9 -4,5 0,0 0,0
Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till 1,5 Mkr (1,3).
Det verkliga värdet på koncernens kundfordringar överensstämmer med det redovisade värdet. Den
maximala exponeringen för kreditrisk på kundfordringar utgörs per balansdagen av det verkliga värdet.
Koncernen har ingen pant som säkerhet.
===== SIDA 92 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
92
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital
Aktiekapitalet i moderföretaget Brinova Fastigheter AB uppgår till 390,9 Mkr (390,9) och fördelar sig på
97 715 301 aktier (97 715 301). Aktierna har ett kvotvärde på 4 kr per aktie. Aktierna är uppdelade på
19 200 000 aktier (19 200 000) av serie A där varje aktie motsvaras av tio röster samt 78 515 301
aktier (78 515 301) av serie B där varje aktie motsvaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade
aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner.
Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i rapporten Förändringar i eget kapital, vilken
följer närmast efter balansräkningen.
Händelse
Registrering
bolagsverket Antal A-aktier Antal B-aktier Aktiekapital, kronor
Nybildning 2011-02-02 500 50 000
Nyemission 2011-03-21 500 50 000
Split 2011-11-07 9 000 0
Nyemission 2011-12-16 1 490 000 14 900 000
Nyemission 2015-01-23 517 606 5 176 060
Nedsättning 2015-04-09 0 -2 017 606
Nyemission 2015-04-09 333 333 2 999 997
Nyemission 2015-05-07 704 348 6 339 132
Apportemission 2015-05-07 521 435 4 692 915
Nedsättning 2015-08-21 0 -17 883 610
Apportemission 2015-08-21 5 513 044 22 052 176
Apportemission 2015-12-09 30 923 957 123 695 828
Apportemission 2016-01-22 2 211 928 8 847 712
Uppdelning aktieslag 2016-04-06 19 200 000 -19 200 000 0
Nyemission 2016-05-26 10 365 068 41 460 272
Nyemission 2016-12-21 11 782 052 47 128 208
Nyemission 2016-12-28 1 365 627 5 462 508
Nyemission 2016-12-28 3 000 000 12 000 000
Nyemission 2016-12-29 3 575 050 14 300 200
Nyemission 2020-04-07 7 231 344 28 925 376
Nyemission 2020-09-08 4 837 614 19 350 456
Nyemission 2021-05-24 8 198 867 32 795 468
Nyemission 2021-09-15 4 816 063 19 264 252
Nyemission 2022-05-04 317 965 1 271 860
Utgående värde 19 200 000 78 515 301 390 861 204
Resultat per aktie
Redovisat resultat per aktie motsvarar resultat efter skatt för koncernen dividerat med det genom-
snittliga antalet utestående aktier under året. För 2023 uppgår genomsnittligt antal utestående aktier
till 97 715 301 (97 606 986).
NOT 27. Upplåning och räntederivat
Koncernens räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick vid rapportperiodens slut till 5 160,4 Mkr
(5 125,4) innebärande en nettobelåningsgrad om 60,9 procent (58,7). Lån från kreditinstitut utgörs av
bilaterala avtal med banker som ingåtts av Brinovas moderbolag och fastighetsägande dotterbolag med
säkerhet ställd i form av pantbrev i de ägda fastigheterna. Banklånen är tagna i Swedbank, Sparbanken
Skåne, Danske Bank, Nordea, SBAB, SEB, Handelsbanken och är samtliga tagna i svenska kronor. Per
31 december 2023 fanns outnyttjade kreditlöften eller kreditramar om 118,0 Mkr (450,0).
Lånen löper med rörlig ränta, därför anses det verkliga värdet på kort- och långfristig upplåning i det
närmaste motsvara dess redovisade värden.
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Banklån 3 892,0 4 052,8 120,3 123,3
3 892,0 4 052,8 120,3 123,3
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
Banklån 1 268,4 1 072,6 1,8 370,1
1 268,4 1 072,6 1,8 370,1
Kreditfacilitet
Checkräkningskredit, beviljat belopp 50,0 50,0 50,0 50,0
Ej utnyttjade ramavtal 68,0 400,0 68,0 400,0
118,0 450,0 118,0 450,0
Långfristiga räntebärande skulder uppgick till 3 892,0 Mkr (4 052,8). Den kortfristiga delen av de ränte-
bärande skulderna uppgick samma dag till 1 268,4 Mkr (1 072,6). Kortfristiga räntebärande skulder
utgörs av avtalsenliga amorteringar under kommande 12 månader med tillägg för lån som förfaller till åter-
betalning under motsvarande period. Brinova strävar efter att ha en lång kapitalbindning på sina lån för att
därmed minska den kortfristiga finansieringsrisken. Brinova hade per 31 december 2023 en genomsnittlig
kapitalbindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 1,7 år (2,2).
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 93 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
93
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ränte- och kapitalbindning
Ränteförfall Låneförfall
Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, %¹ Andel, % Lånebelopp, Mkr Andel, %
<1 1 663,4 8,5¹ 32 1 268,4 25
1–2 947,0 0,3 18 2 933,9 57
2–3 150,0 0,8 3 564,2 11
3–4 300,0 0,9 6 393,9 7
4–5 700,0 2,3 13 0,0 0
5–6 100,0 0,8 2 0,0 0
6–7 500,0 1,1 10 0,0 0
7–8 450,0 0,9 9 0,0 0
9–10 350,0 2,8 7 0,0 0
Totalt 5 160,4 3,6 100 5 160,4 100
¹ Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snitträntan år <1 år ej
reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta år <1 år exklusive derivat uppgår till 5,6%. Snitträntan redovisas inklusive
kostnad för outnyttjade lånelöften.
Räntesäkringar via ränteswap
Startår Slutår Ränta, %
Nominellt
belopp, Mkr
Värde
2023-12-31, Mkr
Värde
2022-12-31, Mkr
2016 2024 0,8 100,0 2,5 4,9
2019 2024 -0,1 100,0 2,5 5,6
2019 2025 0,6 100,0 3,3 6,1
2019 2025 0,0 100,0 4,9 8,5
2022 2025 0,3 750,0 30,5 54,8
2016 2026 1,1 100,0 4,1 7,9
2019 2026 0,0 50,0 3,3 5,6
2018 2027 1,3 100,0 4,2 8,8
2019 2027 0,8 100,0 5,3 9,7
2021 2027 0,7 100,0 6,7 11,7
2018 2028 1,2 200,0 9,3 18,9
2023 2028 2,5 200,0 -1,7 -
2023 2028 2,9 300,0 -11,5 -
2021 2029 0,8 100,0 8,6 14,8
2020 2030 0,0 300,0 12,2 22,9
2023 2030 2,8 200,0 -6,9 -
2021 2031 0,2 200,0 11,2 19,3
2021 2031 0,5 150,0 11,7 19,9
2023 2031 2,7 100,0 -4,0 -
2023 2033 3,0 150,0 -10,4 -
2023 2033 2,7 200,0 -9,7 -
Totalt 3 700,0 76,1 219,4
NOT 28. Andra långfristiga skulder
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Ingående anskaffningsvärden 0,0 4,6 0,0 0,0
Tillkommande skulder 0,0 0,0 0,0 0,0
Ombokning till kortfristiga skulder 0,0 -4,4 0,0 0,0
Amorteringar, avgående skulder 0,0 -0,2 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 0,0 0,0 0,0 0,0
Säljarrevers vid fastighetsförvärv 0,0 0,0 0,0 0,0
Övrigt 0,0 0,0 0,0 0,0
Redovisat värde 0,0 0,0 0,0 0,0
NOT 29. Övriga skulder
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Mervärdesskatterelaterade skulder 6,6 0,0 2,2 1,5
Säljarrevers vid fastighetsförvärv 0,0 4,4 0,0 0,0
Övriga skulder 2,8 2,9 1,8 1,6
9,4 7,3 4,0 3,1
NOT 30. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Upplupna personalkostnader 8,4 7,5 8,2 7,3
Upplupna administrationskostnader 2,6 2,7 2,6 2,7
Upplupna driftskostnader 34,5 22,3 0,0 0,0
Upplupna finansiella kostnader 7,9 3,8 0,0 0,0
Förutbetalda hyresintäkter 76,8 69,2 3,7 3,5
Redovisat värde 130,2 105,5 14,5 13,5
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 94 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
94
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 31. Ställda säkerheter
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Säkerheter ställda för egna skulder
till kreditinstitut:
Fastighetsinteckningar 5 556,5 5 396,5 130,0 130,0
Pantsatta aktier i dotterbolag 1 329,1 1 396,4 1 135,0 1 109,1
Summa ställda säkerheter 6 885,6 6 792,9 1 265,0 1 239,1
Moderföretagets skulder till kreditinstitut är säkerställt via pantbrev i dotterbolagens fastigheter. För att
ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar. En uppsägningsgrund
kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från
bolagets sida, större ägarförändringar eller insolvens.
NOT 32. Eventualförpliktelser
Koncernen Moderföretaget
2023-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2022-12-31
Borgensförbindelser till förmån för
koncernföretags skulder till kredit-
institut 0,0 0,0 5 054,3 4 457,8
Summa eventualförpliktelser 0,0 0,0 5 054,3 4 457,8
För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar. En uppsäg-
ningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella eller andra åtaganden, felaktiga
utfästelser från bolagets sida, större ägarförändringar eller insolvens.
NOT 33. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
Koncernen
2023 2022
Betalda räntor
Erhållen ränta 3,8 0,9
Erlagd ränta -184,2 -114,6
Förvärv av dotterföretag¹
Förvaltningsfastigheter 127,8 324,7
Rörelsefordringar 0,8 2,0
Likvida medel 0,0 14,0
Avsättningar -0,8 0,0
Lån 0,0 -123,6
Rörelseskulder -120,5 -64,9
Köpeskilling 7,3 152,2
Köpeskilling -7,3 -152,2
Avgår: Säljarreverser 0,0 0,0
Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten 0,0 14,0
Påverkan på likvida medel -7,3 -138,2
Avyttring av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter 187,6 -2,5
Övervärde vid avyttring förvaltningsfastigheter 1,4 0,0
Rörelsefordringar 1,2 0,0
Likvida medel 0,0 0,0
Avsättningar 0,0 0,0
Lån 0,0 0,0
Rörelseskulder -180,6 0,0
Köpeskilling 9,6 -2,5
Avgår: Säljarreverser 0,0 0,0
Påverkan på likvida medel 9,6 -2,5
Förändring finansiella skulder
Ingående finansiella skulder 4 943,9 4 562,9
Upptagna lån 1 356,3 2 485,0
Amortering av lån -1 259,8 -2 060,3
Förändring finansiell leasing -1,6 -0,6
Värdeförändring derivatinstrument 143,2 -218,3
Förvärv förvaltningfastigheter 112,6 175,2
Avyttring förvaltningsfastigheter -178,4 0,0
Utgående finansiella skulder 5 116,2 4 943,9
¹ Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 95 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
95
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
NOT 34. Upplysning om transaktioner med närstående
I perioden har närståendetransaktioner skett avseende försäljning
av fastigheter i Ängelholm till Backahill AB med ett underliggande
fastighetsvärde om 180 Mkr.
Till närstående såsom VD, koncernledning och styrelse har
ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i
styrelsens ersättningsutskott, se vidare information i not 11
Anställda och personalkostnader.
NOT 35. Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser efter balansdagen.
NOT 36. Förslag till resultatdisposition
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.
Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina
aktieägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår
styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2023. Styrelsen föreslår att
till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:
Kr
Överkursfond 1 361 719 572
Balanserat fritt eget kapital 1 408 560 359
Årets resultat -337 623 966
2 432 655 965
disponeras så att
i ny räkning överförs 2 432 655 965
2 432 655 965
Moderföretaget
2023 2022
Betalda räntor
Erhållen ränta 138,2 68,7
Erlagd ränta -34,5 -43,3
Förändring finansiella skulder
Ingående finansiella skulder 438,5 1 750,3
Upptagna lån 0,0 223,6
Amortering av lån -371,2 -1 463,8
Värdeförändring derivatinstrument 68,6 -71,6
Utgående finansiella skulder 135,9 438,5
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 96 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
96
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Påteckning
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att:
• årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovis-
ningslagen samt RFR2
• årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets
ställning och resultat samt
• förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över
utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och
resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets-
faktorer som företaget står inför.
Helsingborg den 25 mars 2024
Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt
Ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Johan Ericsson Anna Nordström Carlsson Per Johansson
Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 25 mars 2024
Ernst & Young AB
Stefan Svensson
Auktoriserad revisor
Styrelsen och verkställande direktören intyga vidare att:
• koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
de internationella redovisningsstandarder (IFRS) som
avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG)
nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av
internationella redovisningsstandarder
• koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncer-
nens ställning och resultat, samt
• förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisan-
de översikt över utvecklingen av koncernens verksam-
het, resultat och ställning samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår
i koncernen står inför.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 97 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
97
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org nr 556840-3918
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH
KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Brinova Fastigheter AB
(publ) för år 2023. Bolagets årsredovisning och
koncernredovisning ingår på sidorna 42–96 i detta
dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upp-
rättats i enlighet med årsredovisningslagen och
ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild
av moderbolagets finansiella ställning per den 31
december 2023 och av dess finansiella resultat
och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla-
gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlig-
het med årsredovisningslagen och ger en i alla vä-
sentliga avseenden rättvisande bild av koncernens
finansiella ställning per den 31 december 2023
och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt International Financial Reporting
Standards (IFRS Redovisningsstandarder), så
som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis-
ningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast-
ställer resultaträkningen och balansräkningen för
moderbolaget och rapport över totalresultat och
rapport över finansiell ställning för koncernen.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Stan-
dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sve-
rige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs
närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-
ende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap
och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses
i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1
har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i
förekommande fall, dess moderföretag eller dess
kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är
de områden som enligt vår professionella bedöm-
ning var de mest betydelsefulla för revisionen av
årsredovisningen och koncernredovisningen för
den aktuella perioden. Dessa områden behandla-
des inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ-
ningstagande till, årsredovisningen och koncern-
redovisningen som helhet, men vi gör inga separa-
ta uttalanden om dessa områden. Beskrivningen
nedan av hur revisionen genomfördes inom dessa
områden ska läsas i detta sammanhang.
Vi har fullgjort de skyldigheter som beskrivs i
avsnittet Revisorns ansvar i vår rapport om årsre-
dovisningen också inom dessa områden. Därmed
genomfördes revisionsåtgärder som utformats för
att beakta vår bedömning av risk för väsentliga
fel i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Utfallet av vår granskning och de gransknings-
åtgärder som genomförts för att behandla de
områden som framgår nedan utgör grunden för
vår revisionsberättelse.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Beskrivning av området
Det verkliga värdet för koncernens förvaltnings-
fastigheter uppgick den 31 december 2023 till
8 271 Mkr och de orealiserade värdeförändringar-
na till -380,2 Mkr. Koncernens förvaltningsfastig-
heter utgör 97% av de totala tillgångarna per 31
december 2023.
Värderingarna är avkastningsbaserade enligt
kassaflödesmodellen, vilket innebär att framtida
kassaflöden prognostiseras. Fastigheternas direkt-
avkastningskrav bedöms utifrån varje fastighets
unika risk samt gjorda transaktioner på markna-
den. Samtliga fastigheter har värderats av externt
värderingsinstitut.
En beskrivning av värdering av fastighetsinnehav
framgår av not 15 Förvaltningsfastigheter.
Värdering till verkligt värde är till sin natur
behäftat med subjektiva bedömningar där en liten
förändring i gjorda antaganden som ligger till grund
för värderingarna kan få väsentlig effekt i redovisa-
de värden. Med anledning av de många antagan-
den och bedömningar som sker i samband med
värderingen av förvaltningsfastigheter, tillsammans
med det faktum att beloppen är betydande, anser
vi att detta område är att beakta som ett särskilt
betydelsefullt område i vår revision.
Hur detta område beaktades i revisionen
I vår revision av verkligt värde för koncernens för-
valtningsfastigheter har vi bland annat utvärderat
och granskat processen för fastighetsvärdering.
Vi har med stöd av våra interna fastighetsvärde-
ringsspecialister granskat ett urval av de externa
fastighetsvärderingarna och bedömt rimligheten
i gjorda antaganden som direktavkastningskrav,
vakansgrad, hyresintäkter och driftskostnader. Vi
har gjort jämförelser mot känd marknadsinforma-
tion. Vi har granskat indata avseende hyresnivåer,
driftskostnader och beräkningar i de externa
värderingarna på fastighetsnivå för ett urval av
förvaltningsfastigheterna. Vi har utvärderat de
externa värderarnas kompetens och objektivitet.
Vi har granskat lämnade tilläggsupplysningar i
årsredovisningen.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information
än årsredovisningen och koncernredovisningen
och återfinns på sidorna 1–41 samt 101–109.
Den andra informationen består även av ersätt-
ningsrapporten som vi inhämtade före datumet
för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen
och verkställande direktören som har ansvaret för
denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och
koncernredovisningen omfattar inte denna infor-
mation och vi gör inget uttalande med bestyrkande
avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen är det vårt
ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vid denna genomgång
beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat
under revisionen samt bedömer om informationen
i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts
avseende denna information, drar slutsatsen att
den andra informationen innehåller en väsentlig
felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi
har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som
har ansvaret för att årsredovisningen och koncern-
redovisningen upprättas och att den ger en rätt-
visande bild enligt årsredovisningslagen och, vad
gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som
de antagits av EU. Styrelsen och verkställande
direktören ansvarar även för den interna kontroll
som de bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verk-
ställande direktören för bedömningen av bolagets
förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser,
när så är tillämpligt, om förhållanden som kan på-
verka förmågan att fortsätta verksamheten och att
använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet
om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen
och verkställande direktören avser att likvidera
bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har
något realistiskt alternativ till att göra något av
detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det
påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt,
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 98 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
98
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
bland annat övervaka bolagets finansiella rappor-
tering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet
om att årsredovisningen och koncernredovisningen
som helhet inte innehåller några väsentliga fel-
aktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse
som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är
en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för
att en revision som utförs enligt ISA och god revi-
sionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktig-
heter kan uppstå på grund av oegentligheter eller
misstag och anses vara väsentliga om de enskilt
eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka
de ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i årsredovisningen och koncernredovisning-
en.
Som del av en revision enligt ISA använder vi
professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Dess-
utom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för vä-
sentliga felaktigheter i årsredovisningen och
koncernredovisningen, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån
dessa risker och inhämtar revisionsbevis
som är tillräckliga och ändamålsenliga för att
utgöra en grund för våra uttalanden. Risken
för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet
till följd av oegentligheter är högre än för en
väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande
i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan-
den, felaktig information eller åsidosättande av
intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av
bolagets interna kontroll som har betydelse för
vår revision för att utforma granskningsåtgärder
som är lämpliga med hänsyn till omständighet-
erna, men inte för att uttala oss om effektivite-
ten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprin-
ciper som används och rimligheten i styrelsens
och verkställande direktörens uppskattningar i
redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty-
relsen och verkställande direktören använder
antagandet om fortsatt drift vid upprättandet
av årsredovisningen och koncernredovisning-
en. Vi drar också en slutsats, med grund i de
inhämtade revisionsbevisen, om det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana
händelser eller förhållanden som kan leda
till betydande tvivel om bolagets förmåga att
fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen
att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,
måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärk-
samheten på upplysningarna i årsredovisningen
om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om
sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera
uttalandet om årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Våra slutsatser baseras på de
revisionsbevis som inhämtas fram till datumet
för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag
inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen,
strukturen och innehållet i årsredovisningen och
koncernredovisningen, däribland upplysningar-
na, och om årsredovisningen och koncernredo-
visningen återger de underliggande transaktio-
nerna och händelserna på ett sätt som ger en
rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revi-
sionsbevis avseende den finansiella informatio-
nen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom
koncernen för att göra ett uttalande avseende
koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och utförande av koncernrevision-
en. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revi-
sionens planerade omfattning och inriktning samt
tidpunkten för den. Vi måste också informera
om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,
däribland de eventuella betydande brister i den
interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalan-
de om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav av-
seende oberoende, och ta upp alla relationer och
andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har
vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder
som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen
fastställer vi vilka av dessa områden som varit
de mest betydelsefulla för revisionen av årsredo-
visningen och koncernredovisningen, inklusive de
viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felak-
tigheter, och som därför utgör de för revisionen
särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver
dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte
lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR
OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
Revisorns granskning av förvaltning och förslaget
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även
utfört en revision av styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning av Brinova Fastigheter AB
(publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositio-
ner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin-
sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och
beviljar styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i
Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närma-
re i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i
förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta
bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och
risker ställer på storleken av moderbolagets och
koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation
och förvaltningen av bolagets angelägenheter.
Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation, och att tillse att bolagets organisation är
utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen
och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt
kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande
direktören ska sköta den löpande förvaltningen en-
ligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland
annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att
bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmel-
se med lag och för att medelsförvaltningen ska
skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,
och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att
inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad
av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-
ledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till
någon försummelse som kan föranleda ersätt-
ningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktie-
bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags-
ordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och
därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig
grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men ingen garanti för att en revision som utförs
enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att
upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisions-
sed i Sverige använder vi professionellt omdöme
och har en professionellt skeptisk inställning un-
der hela revisionen. Granskningen av förvaltningen
och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av
räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings-
åtgärder som utförs baseras på vår professionella
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlig-
het. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 99 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2023
99
INLEDNING VERKSAMHETEN HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTERFÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
sådana åtgärder, områden och förhållanden som
är väsentliga för verksamheten och där avsteg
och överträdelser skulle ha särskild betydelse
för bolagets situation. Vi går igenom och prövar
fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder
och andra förhållanden som är relevanta för vårt
uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt
uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi gran-
skat om förslaget är förenligt med aktiebolagsla-
gen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen har vi även utfört en granskning
av att styrelsen och verkställande direktören har
upprättat årsredovisningen och koncernredovis-
ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro-
nisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap.
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna-
den för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast
det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp-
rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen-
dation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rap-
porten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till Brinova Fastigheter
AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i
övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa
krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till-
räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt
uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som
har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i
enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, och för att det finns en
sådan intern kontroll som styrelsen och verk-
ställande direktören bedömer nödvändig för att
upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet
om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i
ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,
på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför
våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig sä-
kerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format
som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men är ingen garanti för att en granskning som ut-
förs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet
om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i Esef-
rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQM 1 Kvalitets-
styrning för revisionsföretag som utför revision och
översiktlig granskning av finansiella rapporter samt
andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjäns-
ter som kräver att företaget utformar, implemen-
terar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning
inklusive riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad
av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövning-
en och tillämpliga krav i lagar och andra författ-
ningar.
Granskningen innefattar att genom olika
åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten
har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder
som ska utföras, bland annat genom att bedöma
riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-
ringen vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar
revisorn de delar av den interna kontrollen som
är relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att
göra ett uttalande om effektiviteten i den interna
kontrollen. Granskningen omfattar också en utvär-
dering av ändamålsenligheten och rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens antagan-
den.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett
giltigt XHTML-format och en avstämning av att
Esef-rapporten överensstämmer med den granska-
de årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedöm-
ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och
egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt
noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i
enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Ernst & Young AB, Redaregatan 50, 252 36 Hel-
singborg, utsågs till Brinova Fastigheter AB (publ)
s revisor av bolagsstämman den 4 maj 2023 och
har varit bolagets revisor sedan 23 oktober 2015.
Helsingborg den 25 mars 2024
Ernst & Young AB
Stefan Svensson
Auktoriserad revisor
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 100 =====
Bolagsstyrning
===== SIDA 101 =====