FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2025
===== SIDA 1 =====
Samhällsviktiga och lönsamma
fastigheter i södra Sverige 2025
Årsredovisning och
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 2 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
2
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Innehållsförteckning
INLEDNING
Brinova i korthet 4
Året i korthet 5
Vd har ordet 6
Marknadsöversikt 7–9
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affärsmodell, mål och strategier 11–13
Verksamheten 2025 14–17
Förvaltning 18–19
Projektutveckling 20–21
Hyresbostäder 22
Samhällsfastigheter 23
Kommersiella fastigheter 24
Fastighetsvärdering 25
Väsentliga händelser 26
Intjäningsförmåga 27
Räntebärande skulder 28–29
Aktie och ägare 30–31
Riskhantering 32–37
Vinstdisposition 38
HÅLLBARHETSRAPPORT
Grundläggande information 40–45
Den framtida miljön 46–48
Det trygga samhället 49–51
Engagerade medarbetare 52–54
Lönsam och ansvarsfull
verksamhet 55–56
Revisorns yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten 57
FINANSIELL INFORMATION
Innehåll 59
Finansiella rapporter 60–65
Noter 66–96
Påteckning 97
Revisionsberättelse 98–100
Årsstämma
Brinova Fastigheter ABs aktieägare hälsas välkomna till
årsstämman som hålls den 7 maj 2026 klockan 15:00
på Elite Hotell Mollberg, Stortorget 18 i Helsingborg.
Rätt att delta i stämman
Aktieägare som vill delta i årsstämman ska vara upp-
tagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden ABs
förda aktiebok tisdagen den 28 april 2026. Aktieägare
kan även delta på stämman via ombud eller genom
poströstning i enlighet med vad som anges i kallelsen.
Anmälan till årsstämman ska göras senast torsdagen
den 30 april 2026 via e-post till brinova@lindahl.se eller
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport 102–104
Styrelse och ledning 105–106
Revisorns yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 107
Styrelsens förslag om riktlinjer
för ersättningar 108
ÖVERSIKTER
Flerårsöversikt och definitioner 109–110
Härledning av nyckeltal 111
Fastighetsförteckning 112–114
Följ Brinova året runt 115
Reviderade avsnitt.
Revisorns yttrande.
per post till Brinova Fastigheter AB (publ), c/o Advokat-
firman Lindahl KB, Pråmplatsen 4, 211 19 Malmö. Vid
anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/organisa-
tionsnummer, adress, telefonnummer, eventuella biträden
samt antal aktier. Ombud samt företrädare för juridiska
personer ombeds att i god tid före bolagsstämman till
Lindahl inge kopia av fullmakt, registreringsbevis och
andra behörighetshandlingar. Fullmakten och registre -
ringsbeviset får inte vara äldre än ett år per dagen för
stämman, dock att fullmaktens giltighetstid får vara
längst fem år från utfärdandet om detta särskilt anges.
Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktie-
bolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk
På omslaget:
T4-området, Hässleholm
Brinova är en betydande aktör i det expansiva
och centrumnära T4-området, med en attraktiv
mix av bostäder och kommersiella fastigheter i
nära anslutning till natur och god infrastruktur.
rätt med firmanamnet Brinova Fastigheter AB (publ) och
organisationsnummer 556840-3918. Bolaget har sitt
säte i Helsingborg, Sverige.
Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats
www.brinova.se den 26 mars 2026. Tryckta exemplar
skickas till aktieägare och andra intressenter efter
beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna
11–38. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna
59–97 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla
värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferupp-
gifterna inom parentes avser 2024 om inget annat anges.
Information om marknaden är baserad på Brinovas egen
bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar
baseras på bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovis-
ningens upprättande. Denna rapport innehåller framtids-
inriktad information. Även om Brinovas ledning bedömer
denna information som rimlig kan inga garantier lämnas
för att dessa förväntningar kommer att visa sig korrekta.
Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört
med vad som framgår i den framtidsinriktade informatio-
nen beroende på bland annat förändrade förutsättningar
avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar
i lagkrav, andra politiska åtgärder och andra faktorer.
För finansiella definitioner, se sidorna 109–110.
===== SIDA 3 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
3
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Det hållbara valet för hyresbostäder
och samhällsfastigheter i södra Sverige
Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter
på orter i södra Sverige/Öresundsregionen. På dessa orter är Brinova en
viktig aktör på bostadsmarknaden och för de offentliga beslutsfattarna.
Affärsmodellen skapar stabila kassaflöden som investeras i fortsatt
lönsam värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering.
Bajonetten 3, Kristianstad
Fastighet som omfattar tre huskroppar med totalt 94 hyreslägenheter i varierande
storlekar samt en livsmedelsbutik. Centrumnära läge med stads- och regionbuss
strax utanför och ett par minuters gångavstånd till tågstation.
===== SIDA 4 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
4
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Detta är Brinova – staden med det goda grannskapet
19 134
Fastighetsvärde, Mkr
942
Hyresintäkter, Mkr
645
Uthyrbar yta, tkvm
627
Driftsöverskott, Mkr
1 179
Hyresvärde, Mkr
94
Uthyrningsgrad, %
BRINOVASTADEN
Tillsammans bygger
vi goda grannskap.
Tillsammans bygger
vi Brinova-staden!
Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt
Brinova är en av södra Sveriges ledande
samhällsbyggare med en portfölj av hyres-
bostäder och samhällsfastigheter. Vi bidrar
till att bygga trygga samhällen och möter upp
de ökande behoven av prisvärda boenden
och ändamålsenliga samhällsfastigheter i
närheten av arbetstillfällen och stadskärnor.
Våra olika fastigheter samverkar för att skapa
trygga kvarter, bra miljöer och goda grann -
skap. Som en stad i staden, Brinova-staden.
• En tydlig tillväxtstrategi baserad på
lönsamhet, med en del från egen
projektutveckling och en del utifrån
de förvärv som vi kan identifiera.
• En attraktiv portfölj av fastigheter
med fokus på hyresbostäder och
samhällsfastigheter som genererar
stabila kassaflöden i tillväxtorter.
Väl positionerat för fortsatt lönsam tillväxt kring södra Sveriges större stadskärnor
Brinova som en investering
• Kvalitativ och effektiv förvaltning
i egen regi som bidrar till kund-
nöjdhet, lönsamhet och fortsatt
värdetillväxt.
• En stabil och positiv resultatutveck-
ling som byggt upp ett långsiktigt
hållbart substansvärde i bolaget.
• En intjäningsförmåga som kan följa
kostnadsutvecklingen i omvärlden
då 36 procent av hyresintäkterna
är KPI-indexerade och bostadshyror
kompenseras på sikt för inflation.
• En finansiering som känne-
tecknas av traditionell bank-
finansiering och är byggd på
stabila och nära relationer
med ett flertal etablerade
nordiska banker.
• Ett tydligt hållbarhetsfokus
med ambitionen att vara en
samhällsstödjande aktör.
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20254
===== SIDA 5 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
5
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Året i korthet
Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt
Fastighetsportföljens
utveckling Hyresintäkter
Kassaflöde före förändring
av rörelsekapital
Långsiktigt substans-
värde per aktie
0
7
14
21
28
35
Kr
2021 2022 2023 2024 2025
0
200
400
600
800
1 000
Mkr
2021 2022 2023 2024 2025
0
4 000
8 000
12 000
16 000
20 000
Mkr
2021 2022 2023 2024 2025
0
50
100
150
200
250
300
Mkr
2021 2022 2023 2024 2025
Året präglades av förvärvet av K-Fastigheter
Syds fastighetsbestånd, vilket innebar ett
viktigt steg i bolagets utveckling inom
bostadssegmentet. Genom förvärvet samt
utveckling av Brinovas initiala portfölj ökade
hyresintäkter och driftsöverskott med 73
respektive 77 procent. Fokus har varit på
integration av de tillkomna fastigheterna
genom samordning av system, processer
och organisation. Integrationsarbetet har till
stora delar slutförts, men ett fortsatt arbete
återstår för att realisera den fulla effekten
av förvärvet.
Den operativa utvecklingen har stärkts
under året, med positiv nettouthyrning inom
bostäder från augusti samt nyuthyrning inom
lokaler om cirka 20 000 kvm. Projektet i
Köpenhamn färdigställdes och är fullt uthyrt,
medan projekten i Malmö och Helsingborg
fortskrider enligt plan med inflyttning under
2026. Sammantaget går bolaget in i 2026
med en större och mer robust plattform.
Läs mer om årets väsentliga händelser på
sidan 26–27.
Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier,
operativa och finansiella mål på sidorna 11–17.
+73%
Hyresintäkterna
ökade med 73 procent
+124%
Fastighetsvärdet
ökade med 124 procent
+77%
Driftsöverskottet
ökade med 77 procent
+1%
Långsiktiga substans-
värdet ökade med 1 procent
+65%
Förvaltningsresultatet
ökade med 65 procent
===== SIDA 6 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
6
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt
Slutförd integration 2025, effektiviseringar och synergier 2026
Samtidigt ser vi tydliga tecken på stärkt operativ
utveckling. Inom bostäder uppvisar vi positiv netto-
uthyrning från augusti och framåt, där genomförda
åtgärder inom uthyrning och aktivitetsstyrning
börjar ge full effekt. På lokalsidan kan vi summera
ett starkt år med nya avtal motsvarande cirka
20 000 kvm.
Sammantaget går vi in i 2026 med en större
och mer robust plattform – där nästa steg blir att
fullt ut realisera synergierna, fortsätta effektivisera
verksamheten och leverera på vår affärsplan.
Fokus på uthyrningsgrad och effektiviseringar
Med integrationen i huvudsak genomförd skiftar
vi under 2026 fokus mot att fullt ut optimera vår
löpande förvaltning och intjäning.
Den viktigaste uppgiften blir, tillsammans med
fortsatt effektiv projektutveckling, att öka vår
uthyrningsgrad enligt vår affärsplan. Med ett större
bestånd blir uthyrningen ännu viktigare – både för
intjäningen och för vår långsiktiga stabilitet.
Parallellt kommer vi att arbeta fokuserat med
effektiviseringar och rationaliseringar inom drift
och förvaltning där vi ser att synergier från för-
värvet kan genereras genom både organisatorisk
effektivitet och fortsatt integrering av fastighets-
beståndet.
Ett fortsatt systematiskt arbete med vår energi-
förbrukning är ytterligare ett viktigt område som
skapar förutsättningar för både lägre kostnader
och stärkt hållbarhetsprofil, vilket är avgörande i
ett långsiktigt ägarperspektiv.
Effektiv projektutveckling, idag och imorgon
Projektutveckling är en central del av vårt värde-
skapande och en viktig komponent i den lång-
siktiga portföljstrategin. Under året har vi färdig-
ställt vårt danska projekt med 153 lägenheter,
vilket är fullt uthyrt. Det bekräftar både efter-
frågan och vår förmåga att genomföra projekt
med kvalitet, tempo och kostnadskontroll.
Våra pågående projekt i Malmö och Helsing-
borg fortlöper enligt plan med inflyttning från
september i år. Parallellt fortsätter arbetet
med nya projektmöjligheter.
Bland annat fortsätter vi att utveckla beståndet
genom konvertering av mindre lönsamma kontors-
ytor till moderna bostäder. Totalt har 2 500 kvm
identifierats och projekteras i takt med att
tidigare konverteringsprojekt färdigställs. Detta
är ett resurseffektivt sätt att stärka portföljens
långsiktiga avkastningsförmåga.
Hyresgästen i centrum
En stabil och långsiktig resultatutveckling förut-
sätter hög kundnöjdhet och en förvaltning där
hyresgästen står i fokus. Under 2025 genomförde
vi en kundundersökning för våra lokalhyresgäster
Vi summerar ett intensivt år där förvärvet av K-Fastigheter Syds fastighets -
bestånd varit i centrum. Genom affären har vi tagit ett stort steg framåt och
etablerat oss som en ledande aktör inom bostadssegmentet. Under året har
vårt främsta fokus varit att integrera de fastigheter som tillkommit i affären –
genom att föra samman system, processer och organisation. Det omfattande
integrationsarbetet har krävt stort engagemang av hela bolaget och vi känner
att vi nu i allt väsentligt har kommit i mål med detta. Det återstår dock ett
fortsatt arbete att realisera den fulla effekten av årets förvärv.
med fortsatt goda resultat, samtidigt som under-
sökningen gav konkreta förbättringsinsikter som
nu integreras i vårt utvecklingsarbete. Under
2026 genomför vi motsvarande undersökning
bland bostadshyresgäster.
För att stärka tillgänglighet och service har vi
under året etablerat en central kundservice med
utökade öppettider – det ska vara enkelt att kom-
ma i kontakt med oss. Under 2026 tar vi ytterliga-
re ett steg i vår digitalisering genom lanseringen
av en ny hyresgästapp, som förbättrar kommunika-
tion, informationsflöde, erbjudanden samt tillgång
till dokumentation och serviceärenden.
Vi fortsätter även att utveckla vårt arbete med
social hållbarhet. Inom ramen för Brinova Kompis
har vi genomfört uppskattade aktiviteter under
året, bland annat läxläsning, ungdomsaktiviteter
och stöd till lokalt föreningsliv. Detta bidrar till
tryggare områden och stärker relationen mellan
fastighetsägare och lokalsamhälle.
Peter Ullmark utsedd till ny vd i Brinova
Som tidigare kommunicerats har jag aviserat
min pension och lämnar Brinova den sista juni.
Peter Ullmark har utsetts till ny vd och kommer
med sin erfarenhet och kompetens att bidra
starkt till bolagets fortsatta utveckling. Peter är
civilingenjör från LTH, med mångårig erfarenhet
från ledande befattningar i fastighetsbranschen,
bland annat som COO sedan 2020 för Victoria-
hem AB samt tidigare inom Akelius, senast som
Skandinavienchef.
För egen del har det varit fantastiskt att få
vara med på hela resan – från ett vitt papper
till dagens position som en ledande aktör inom
bostadsfastigheter. Under året har vi dessutom
firat 10-årsjubileum, och kan med stolthet summe-
ra en mycket stark utveckling.
Vi går in i 2026 med en väsentligt större platt-
form, tydliga prioriteringar och goda förutsättningar
att leverera fortsatt stabil resultatutveckling.
Med fullt fokus på uthyrning, effektiviseringar och
realisering av synergier kommer vi också kunna
synliggöra den positiva effekten av affären med
K-Fastigheter – och därigenom fortsätta skapa
långsiktigt värde för våra aktieägare.
Per Johansson, vd
Helsingborg, 26 mars 2026
===== SIDA 7 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
7
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Marknadsöversikt
Stabil global utveckling trots handelspolitisk
osäkerhet
Trots tilltagande osäkerhet kring handelspolitiken
uppvisade världsekonomin en relativt god mot-
ståndskraft under 2025. Den globala varuhandeln
fortsatte att expandera, delvis till följd av att
handelsflöden i ökad utsträckning styrdes om
mellan ekonomier utanför USA.
Den amerikanska ekonomin utvecklades stabilt
samtidigt som inflationen successivt närmade sig
centralbankens mål. Detta skapade utrymme för
räntelättnader under årets andra hälft, samtidigt
som arbetsmarknaden började visa tecken på av-
mattning. I euroområdet föll inflationen tillbaka till
nivåer nära målet, och BNP-tillväxten bedöms ha
uppgått till omkring 1,0–1,5 procent för helåret.
Även den svenska ekonomin visade under 2025
en tydlig förbättring jämfört med föregående år.
Den fallande inflationen gav Riksbanken möjlighet
att fortsätta sänka styrräntan, vilket bidrog till mer
gynnsamma finansiella förutsättningar för både
hushåll och företag. Den ekonomiska aktiviteten
tilltog och BNP bedöms ha ökat med cirka 1,5–2,0
procent under året. Arbetslösheten låg kvar på
relativt höga nivåer men sjönk något mot slutet av
2025. En stärkt sysselsättningsgrad och starkare
hushållsfinanser bedöms successivt ge stöd åt
konsumtionen och bidra till en gradvis konjunktur-
förstärkning framåt.
Svensk fastighetsmarknad
Den svenska transaktionsmarknaden fortsatte att
stärkas under 2025. Den totala transaktionsvo-
lymen ökade med 17 procent jämfört med 2024
och uppgick till 164 miljarder kronor. Totalt genom-
fördes 438 affärer under året, med en genomsnitt-
lig transaktionsstorlek om 376 miljoner kronor.
Trots uppgången låg den samlade volymen fortsatt
under genomsnittet för perioden 2015–2024 om
192 miljarder kronor.
Köparstrukturen förändrades något under året.
Utländska investerare ökade sin närvaro och stod
för cirka 32 procent av den totala förvärvsvolymen,
vilket är den högsta andelen på tio år och tydligt
över tioårssnittet om 21 procent.
Utvecklingen tyder på en avtagande marknads-
osäkerhet, vilket i kombination med förbättrade och
mer förutsägbara finansieringsvillkor medförde ett
ökat inflöde av både svenskt och utländskt kapital.
Ett stärkt intresse för nyproducerade bostäder
Under 2025 präglades bostadsmarknaden av en
tydligare stabilisering och efterfrågan på hyres-
bostäder i attraktiva lägen förblev hög. Utländska
investerare ökade sin aktivitet i bostadssegmentet
markant under året, med ett tydligt fokus på ny-
produktion i expansiva regioner. Utvecklingen kan
delvis kopplas till aviserade förändringar i regel-
verket för presumtionshyror. De föreslagna juste-
ringarna innebär att hyrorna i nyproduktion inte
längre skulle vara låsta under presumtionstiden,
utan i stället följa samma årliga hyresutveckling
som det befintliga bostadsbeståndet.
För fastighetsägare med en hög andel nypro-
ducerade bostäder skapar detta bättre förutsätt-
ningar att löpande justera hyresnivåerna utifrån
kostnadsutveckling och marknadsläge. Samman-
taget stärker detta den långsiktiga lönsamheten
och bidrar till högre värden i fastighetsportföljerna.
Produktionen av hyresbostäder ökade återigen
under 2025. Enligt Boverkets prognos från decem-
ber färdigställdes cirka 16 800 hyresrätter under
året, motsvarande en ökning om cirka 8 procent
jämfört med 2024. Utvecklingen drivs bland annat
av ett minskat utbud på andrahandsmarknaden. I
kombination med förbättrad hushållsekonomi och
stabiliserade byggkostnader stärks förutsättningar-
na för nyproduktionens konkurrenskraft framöver.
Sammantaget framstår bostadssegmentet
fortsatt som attraktivt ur ett investerarperspektiv,
inte minst genom dess starka koppling till inflatio-
nen jämfört med andra kommersiella fastighets-
segment. Segmentet kännetecknas av stabila och
förutsägbara kassaflöden som historiskt visat god
motståndskraft även under svagare konjunktur. I
takt med att inflationen dämpas och reallönerna
återhämtas bedöms utrymmet för fortsatt hyres-
tillväxt vara gott, utan att detta medför någon
väsentlig ökning av vakansrisken.
Skåne
Bostadsmarknaden i Skåne präglas av en
fortsatt hög underliggande efterfrågan, särskilt i
tillväxtkommuner och större arbetsmarknadsnoder.
Regionen uppvisar en stark befolkningstillväxt,
där flera av Brinovas delmarknader haft en stadig
ökning av invånarantalet under de senaste åren.
Mellan 2020 och 2025 ökade befolkningen
med omkring 3,6 procent i Brinovas skånska
kommuner. Tillväxten har främst drivits av Skurup,
Staffanstorp och Malmö. Samtidigt uppger endast
7 av de 19 kommunerna att det råder balans
på bostadsmarknaden. I princip alla kommuner
Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt
0
90
180
270
360
450
0
7
14
21
28
35
Mdkr SEK %
-19 -20 -21 -24 -25-23-22-18-17-16-15
Kontor
Bostad
Handel
Logistik, lager och industri
Samhällsfastigheter
Övrigt (t.ex. hotell, mark)
Internationella investerare, %
Källa: Newsec
Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige
Transaktioner >=40 Mkr
Transaktionsåret i siffror
Geografisk fördelning
• Stockholm: 37 %
• Regionstäder: 30 %
• Resterande delar av Sverige: 15 %
• Göteborg: 13 %
• Malmö: 5 %
Typ av investerare
• Inhemska investerare: 68 %
• Internationella investerare: 32 %
Segmentfördelning
• Logistik, Lager och Industri: 22 %
• Bostäder: 28 %
• Kontor: 15 %
• Övrigt (t.ex. hotell, mark): 9 %
• Samhällsfastigheter: 16 %
• Handelsfastigheter: 11 %
===== SIDA 8 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
8
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
rapporterar ett bostadsunderskott. Den demo-
grafiska utvecklingen, i kombination med ett
fortsatt begränsat bostadsutbud, indikerar ett
strukturellt behov av fler hyresbostäder på både
medellång och lång sikt.
Samtidigt varierar de socioekonomiska för-
utsättningarna inom regionen. Arbetslösheten
minskade jämfört med föregående år i samtliga
kommuner, med undantag för Lomma och Svedala
där nivån var oförändrad. Arbetslösheten är fort-
satt relativt hög i Malmö, Helsingborg, Landskrona
och Bjuv, medan den är avsevärt lägre i flera min-
dre kommuner såsom Lomma, Staffanstorp och
Kävlinge. Den generellt nedåtgående arbetslös-
heten är ett positivt tecken som stärker hushål-
lens betalningsförmåga och bidrar till stabilare
förutsättningar för efterfrågan på hyresrätter.
Blekinge
Kommunerna i Blekinge kännetecknas av en
svagare demografisk utveckling jämfört med
Skåne. Befolkningen har varit relativt oförändrad
eller minskat något i vissa kommuner. Karlskrona
noterade en marginell befolkningsminskning om
cirka 0,8 procent mellan 2020 och 2025.
Trots detta råder fortsatt underskott på bostäder
i flera delar av länet, inklusive Karlskrona, vilket
indikerar en underliggande efterfrågan på hyres-
bostäder. Arbetslösheten i Karlskrona uppgår
till cirka 5,9 procent, vilket är lägre än riket som
helhet och indikerar relativt god betalningsförmåga
bland hushållen i kommunen.
Kronoberg
Kronobergs län präglas av en god bostadsförsörj-
ning, där majoriteten av kommunerna bedömer
att det råder ett överskott på bostäder och övriga
upplever balans på marknaden. I kommunerna där
Brinova är verksam, Växjö och Älmhult, bedömer
kommunerna att utbudet av bostäder för närva-
rande överstiger efterfrågan, vilket i huvudsak är
en följd av ett omfattande tillskott av nya bostäder
under de senaste åren.
I Växjö har produktionen av hyresrätter varit
omfattande under de senaste åren, med
en tydlig koncentration av färdigställda
bostäder under 2023. När ett stort
antal nya lägenheter tillförs mark-
naden under en begränsad
tidsperiod uppstår naturligt
en fördröjning innan utbudet
absorberas. Samtidigt
bedömer kommunen att det
fortsatt finns ett strukturellt
behov av större bostäder samt
prisvärda hyresrätter för hus-
håll som inte har möjlighet att
köpa bostad, vilket visar att den
underliggande efterfrågan är god.
Växjö uppvisar dessutom en stabil
befolkningstillväxt i kombination med
en relativt låg och sjunkande arbets-
löshet, faktorer som långsiktigt stärker
efterfrågan och betalningsförmågan på
hyresrätter.
Älmhult, som är en mindre kommun, har
under senare tid haft en något minskande
befolkning, men kännetecknas av en fortsatt
stark arbetsmarknad med relativt låg arbets-
löshet. Kommunen har även ett tydligt
pendlingsutbyte med Växjö, vilket bidrar
till stabilitet i efterfrågan på bostäder och
förstärker regionens samlade attraktivitet.
Hässleholm
Karlskrona
Bromölla
Älmhult
Växjö
Höganäs
Helsing-
borg Bjuv
Höör
Lands-
krona
Kävlinge
Eslöv
Staffans-
torp
Lund
Malmö
Svedala
Trelleborg
Skurup
Kristianstad
Vellinge
Lomma
Karlshamn
Sölves-
borg
Olofström RonnebyÖstra
Göinge
Osby
Tingsryd
Lessebo
Uppvidinge
Alvesta
Markaryd
Ljungby
Örkel-
ljunga
Perstorp
Åstorp
Klippan
Burlöv
Ängelholm
Båstad
Svalöv
Hörby
Sjöbo
Tomelilla
Simrishamn
Ystad
Översikt bostadsbalans Skåne, Blekinge
och Kronobergs läns kommuner
Kommuner med överskott
Kommuner i balans
Kommuner med underskott
Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt
===== SIDA 9 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
9
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinovas delmarknader i sammandrag
Folkmängd
20251)
Befolknings-
utveckling
2020–2025 2), %
Arbetslöshet
2025**, %
Skåne län
Bjuv 16 033 2,21 10,8 (-0,1)
Bromölla 12 508 -1,94 9,9 (-1,0)
Eslöv 35 113 3,01 8,0 (-0,1)
Helsingborg 152 851 2,38 10,9 (-0,9)
Hässleholm 51 914 -0,23 8,9 (-1,0)
Höganäs 28 477 5,00 5,6 (-0,6)
Höör 17 664 5,11 5,2 (-0,7)
Kristianstad 85 908 -0,37 9,2 (-0,8)
Kävlinge 32 582 1,68 5,5 (-0,1)
Landskrona 47 608 2,78 10,8 (-0,9)
Lomma 24 665 -0,90 4,0 (0,1)
Lund 132 542 5,08 6,1 (-0,2)
Malmö 368 006 5,77 12,0 (-0,7)
Osby 12 876 -2,37 7,9 (-0,7)
Skurup 17 139 6,77 6,7 (-0,5)
Staffanstorp 27 465 6,11 5,1 (-0,5)
Svedala 23 708 4,60 5,5 (0,0)
Trelleborg 47 373 3,28 7,8 (-0,5)
Vellinge 37 831 2,61 4,3 (0,3)
Kronobergs län
Växjö 99 019 4,42 6,9 (-0,9)
Älmhult 17 612 -1,44 6,6 (0,0)
Blekinge län
Karlskrona 66 058 -0,79 5,9 (-0,1)
1) Befolkningen i november 2025.
2) Månadsvis, december 2025. Siffra inom parentes anger förändring från samma
månad föregående år.
Källa: SCB, Arbetsförmedlingen bearbetad av Newsec.
Brinova i korthet Året i korthet Vd har ordet Marknadsöversikt
Passaren 1 , Skurup
Fastighet med 57 hyreslägenheter,
1–5 RoK beläget i centrala Skurup.
Samhällsfastigheter
Transaktionsaktiviteten inom samhällsfastigheter
ökade markant under året och svarade för 16
procent av den totala transaktionsvolymen.
Jämfört med föregående år mer än fördubblades
volymen, vilket i första hand speglar att fler aktörer
återinträtt på marknaden snarare än en bredare
investerarbas.
En enskild affär hade stor påverkan på segmen-
tets transaktionsvolym: Public Property Invests
förvärv av en större portfölj från Samhällsbygg-
nadsbolaget i Norden. Transaktionen stod för 55
procent av årets totala volym inom segmentet.
Exklusive denna affär var aktiviteten betydligt lägre
och koncentrerad till fastigheter inom rättsväsen-
det samt vård och omsorg, medan utbildningsfast-
igheter utgjorde en mer begränsad del av volymen.
Fokuseringen på rättsväsende samt vård- och
omsorgsfastigheter kan i stor utsträckning förkla-
ras av underliggande demografiska och samhälls-
ekonomiska faktorer. En åldrande befolkning driver
ett långsiktigt behov av äldreomsorg, vårdboenden
och tillhörande infrastruktur, vilket skapar stabil
efterfrågan och relativt förutsägbara hyresintäkter.
Parallellt har hög och på många håll ökande
brottslighet genererat ett strukturellt investerings-
behov inom rättsväsendet, inklusive kriminalvård,
domstolar och polisfastigheter. I dessa fall är
staten ofta hyresgäst, med långa avtal och hög
kreditvärdighet.
Sammantaget framstår samhällsfastigheter
fortsatt som ett attraktivt investeringssegment,
understött av stabila kassaflöden och ett starkt
intresse från både svenska och internationella
investerare. På längre sikt väntas efterfrågan fort-
sätta att drivas av strukturella behov inom bland
annat vård, utbildning, försvar och rättsväsende,
vilket ytterligare stärker segmentets långsiktiga
attraktivitet.
===== SIDA 10 =====
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ)
(”Brinova” eller ”Bolaget”), med organisationsnummer 556840-3918,
med säte i Helsingborg, Sverige, avger härmed redo visning för koncernen
och moderbolaget för verksamhetsåret 2025. Årsredovisningen och
koncernredovisningen är i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom
parentes avser föregående räkenskapsår.
Magasinet 4, Hässleholm
===== SIDA 11 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
11
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
En värdeskapande affärsmodell som bygger på
långsiktighet, samverkan och helhetsansvar
Brinova har en tydlig vision om att bedriva hållbart fastighetsägande och projekt-
utveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige/Öresunds-
regionen. Genom detta skapas starka kassaflöden som kan användas för att
utveckla verksamheten. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet och
samverkan med aktörer inom samhällssektorn samt en egen effektiv förvalt-
ning och projektutveckling. Den fokuserade fastighetsportföljen ger goda
förutsättningar för en bättre direktavkastning och starka kassaflöden.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån
finansiella mål som primärt fokuserar på en lönsam
tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet. För att nå
dessa mål har strategier utarbetats som sedan följs
upp genom ett antal interna operativa mål.
Ny reviderad affärsplan för perioden 2025–2027
antogs i juli 2025 efter genomfört förvärv av fast -
igheter från K-Fastigheter. Den är kommunicerad
och förankrad hos medarbetare, styrelse och viktiga
aktörer i vår marknad och har sin utgångspunkt i
Brinovas vision, affärsidé och ramverk för hållbarhet.
Brinovas vision
Brinovas vision är att vara den lönsammaste fastig-
hetsaktören inom bostäder och samhällsfastigheter.
Brinova ska vara känt för hållbara och trygga boen-
den och lokaler där kunden står i centrum. Genom
långsiktig strategi och egen förvaltning nära våra hus
och hyresgäster skapar Brinova värde för kunder,
ägare och samhället.
Affärsidén
Brinovas verksamhet präglas av tre grund-
begrepp som utgör grunden för vårt sätt
att arbeta och göra affärer:
Vi tror på långsiktighet
Därför gör vi en noggrann analys innan
vi satsar på en ny tillväxtort och strävar
efter långa kundrelationer.
Vi tror på samverkan
Som en aktiv partner och med kunnig
personal på plats är vi med och utvecklar
utvalda platser där vi etablerar oss.
Vi tror på helhetsansvar
Vi skapar värden åt alla våra intressenter
genom att ta ansvar för hela affärskedjan;
förvärv – utveckling – förvaltning.
En värdeskapande modell med
hyresgästen i centrum
Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och
hyresgäster genom egen närvaro på de orter där
Brinova är etablerat. På så sätt kan de som bor i
Brinovas hus erbjudas ett attraktivt boende och de
som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lösningar.
Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra rela-
tioner med lokala beslutsfattare och bistå dem i
den regionala utvecklingen.
Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv
projektutveckling och en aktiv förvaltning nära
hyresgästerna med en snabb och tillgänglig service.
Med egen närvaro ges Brinova också möjligheter att
förvärva attraktiva fastigheter.
Närheten till beslutsfattarna gör att vi kan identi-
fiera projektmöjligheter och styra våra investeringar
till fastighetsutveckling där efterfrågan är stor.
En aktiv förvaltning gör det också möjligt att pro-
aktivt underhålla och utveckla fastighetsbeståndet.
===== SIDA 12 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
12
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hässleholm Karlskrona
Bromölla
Älmhult
Växjö
Höganäs
Helsing-
borg
Bjuv
Höör
Lands-
krona
Köpen-
hamn
Kävlinge
Eslöv
Staffanstorp
Lund
Malmö
Svedala
Trelleborg
Skurup
Kristianstad
Vellinge
Lomma
Karlshamn
Sölves-
borg
Olofström RonnebyÖstra
Göinge
Osby
Tingsryd
Lessebo
Emmaboda
Torsås
Kalmar
Nybro
Högsby
Mönsterås
Oskarshamn
Vimmerby
Kinda
Åtvidaberg
Linköping
Västervik
HultsfredVetlandaSävsjö
Värnamo
Vaggeryd
Gnosjö
Gislaved
Falkenberg
Varberg
Svenljunga
Tranemo
Ulricehamn
Borås
Härryda
Mölndal
Göteborg
Bollebygd
Kungsbacka
Mark
Jönköping
Mullsjö Habo
Nässjö
Aneby Ydre
Boxholm
Mjölby
Ödeshög
Tranås
Eksjö
Borg-
holm
Mörby-
långa
Uppvidinge
Alvesta
Markaryd
Laholm
Halmstad
Ljungby
Hylte
Örkel-
ljunga
Perstorp
Åstorp
Klippan
Burlöv
Ängelholm
Båstad
Svalöv
Hörby
Sjöbo
Tomelilla
Simrishamn
Ystad
En växande fastighetsportfölj med
hyresbostäder och samhällsfastigheter
Brinova har haft en lönsam tillväxt genom förvärv
och projektutveckling.
Fastighetsportföljen har vuxit från 8,5 miljarder
till 19,1 på ett år. Det har genererat ett långsik-
tigt substansvärde om 33,18 kronor per aktie.
Vi har på balansdagen 241 fastigheter om
totalt cirka 644,5 tkvm uthyrbar yta. I det ingår
6 702 hyreslägenheter som är färdiga eller som
håller på att färdigställas. Brinova fokuserar på
hyresbostäder och samhällsfastig-
heter samt kompletterande
Projekt/Teknik
Region väst
Ekonomi/Finans/HR/IT/
IR/Hållbarhet/Marknad
Region öst
Vd
Förvaltning
Ett nyare fastighetsbestånd skapar värde
En del av vår historiska tillväxt har bestått av lön-
sam egen projektutveckling vilket innebär att en
relativt stor del av vår portfölj är nyare, energieffek-
tiva och kvalitativa byggnader. Av Brinovas bostads-
fastigheter är cirka 73 procent yngre än 10 år.
Kompetent och erfaren organisation
Vår organisation präglas av korta och tydliga
beslutsvägar med decentraliserat ansvar där
beslut fattas nära samarbetspartners och hyres-
gäster. Verksamheten bedrivs primärt i Brinovas
förvaltningsorganisation som består av två regioner
där arbetet inom förvaltningsorganisationen utveck-
las. Verksamheten stöds av koncerngemensamma
funktioner för ekonomi, finansiering, transaktioner,
IT , kommunikation, hållbarhet, marknad, projekt,
teknik samt HR.
Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet
är viktiga delar i vårt erbjudande
För de grundläggande strategierna och aktivite-
terna i affärsplanen har vi utgått från fyra cen-
trala begrepp som alla har underliggande mål,
strategier och aktiviteter: Det trygga samhället,
En lönsam och ansvarsfull verksamhet, Den
framtida miljön och Effektiv förvaltning med
engagerade medarbetare.
Våra tre kärnvärden kommer att genomsyra
vårt sätt att arbeta i allt som vi företar oss.
Som arbetsgivare, som samhällsaktör och som
affärspartner gentemot hyresgäster, leverantö-
rer, banker och andra aktörer visar vi att vi lever
efter våra kärnvärden:
Engagerade Pålitliga Ansvarstagande
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga
perspektiv och samhällsengagemang är en
integrerad del i verksamheten och ses som
förutsättningar för framtida värdeskapande.
Det systematiska arbetet med hållbarhet är
också en viktig konkurrensfördel i arbetet med
att söka markanvisningar och i samverkan med
kommuner kring utvecklingen av samhällsfast-
igheter och trygga och levande boendemiljöer.
Brinovas ramverk för hållbarhet är baserat
på FN:s 17 hållbarhetsmål under Agenda 2030
och fokuserat på de ekonomiska-, sociala- och
miljöfrågor som är mest relevanta för Brinova
och där vår verksamhet direkt eller indirekt
bidrar.
Läs mer i hållbarhetsrapporten på sidorna 40–56.
fastigheter som bidrar till att öka attraktiviteten
för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger
stabila intäkter från hyresgäster som prioriterar
sitt boende. Anpassade samhällsfastigheter
ger förutom trygga och stabila intäktsflöden
också en god planeringshorisont tack vare långa
hyresavtal.
När Brinova utökar sin fastighetsportfölj är
en egen projektutveckling ett lönsamt alternativ.
Det ger oss de bästa möjligheterna att utforma
moderna attraktiva bostäder och lokaler
och för Brinova genererar det, i
rätt konjunktur, den bästa
avkastningen.
Fokus på tillväxtorter i södra Sverige
Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger
maximalt 30 minuters bilväg från förvaltnings-
kontoren, har en växande befolkning samt goda
kommunikationer till regionens största befolknings-
centra. Orter där människor kan bo prisvärt i en
attraktiv och trygg miljö som kan erbjuda en god
samhällsservice och allmänna kommunikationer.
På de orter där vi verkar är vi en aktiv aktör.
===== SIDA 13 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
13
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Brinovas operativa mål för perioden 2025–2027
Brinovas finansiella mål för perioden 2025–2027
Tydligt definierade mål i den reviderade affärsplanen för 2025–2027
Det trygga samhället
Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder
och samhällsfastigheter med rimlig hyres-
nivå som bidrar till en hållbar stadsutveck-
ling och skapar trygghet genom tillgänglig-
het och lokal närvaro.
Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet
En lönsam och ansvarsfull verksamhet
Vi är en långsiktig ägare, utvecklare och
förvaltare av hyresbostäder och samhälls -
fastigheter som genom stabila kassaflöden
skapar finansiell kapacitet för våra åtaganden
gentemot alla intressenter.
Den framtida miljön
Genom ett aktivt underhåll, energioptime-
ringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal
och effektiv energiprestanda tar vi ansvar
för att minska klimatavtrycket i stort och
hållbarhetsrisker för Brinova.
Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare
Vi säkerställer ett framgångsrikt verkställande
av Brinovas strategier, gemensamma värderingar
och uppförandekod genom en utvecklande
arbetsmiljö och stark företagskultur.
>4,5
Nöjd medarbetare-index (av 5)
>70%
Överskottsgrad
>4,0
Nöjd kund-index – bostäder (av 5)
>4,0
Nöjd kund-index – lokaler (av 5)
Belåningsgrad netto
60%
0
20
40
60
80
100
%
20252021 2022 2023 2024
SkuldkvotRäntetäckningsgrad
0
1
2
3
4
ggr
20252021 2022 2023 2024
1,75 ggr
0
10
20
30
40
50
%
20252021 2022 2023 2024
30%
Soliditet
Finansiella mål
• Belåningsgraden ska understiga 60 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr.
• Soliditeten ska överstiga 30 procent.
• Skuldkvoten ska understiga 14 ggr.
• Förvaltningsresultatet per aktie ska öka med
minst 10 procent per år.
Operativa mål
• Överskottsgraden ska överstiga 70 procent.
• Uthyrningsgraden ska överstiga 96 procent.
• Nöjd kund-index ska överstiga 4,0 på en
femgradig skala.
Hållbarhetsmål
• Energiåtgång för el och uppvärmning ska max
uppgå till 90 kWh per kvadratmeter och år.
• Vattenförbrukning ska minska med 10 procent
under perioden.
• Nöjd medarbetar-index ska överstiga 4,5 på
en femgradig skala.
Utdelningspolicy
• Bolagets tillväxt prioriteras över aktieutdelning.
Brinova ska över tid vara ett utdelande bolag,
men kommer under de närmaste åren prioritera
tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd,
förvärv samt i bolagets projektportfölj.
I juli 2025 tog Brinovas styrelse beslut om revidering av befintlig affärsplan med
uppdaterade mål avseende perioden 2025–2027.
Nytt nyckeltal som baseras på intjäningsför-
mågan redovisas för första gången under 2025.
Mål
Skuldkvot, ggr, understigande 14,0
Utfall 2025
Skuldkvot, ggr 15,3
===== SIDA 14 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
14
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
2025: Ett år präglat av tillväxt
Brinova hade en betydande tillväxt under 2025 till följd av förvärvet
av K-Fastigheter Syds fastighetsportfölj. Viktiga nyckeltal som hyres-
intäkter och driftsöverskott växte med 73 respektive 77 procent
under året. Fastighetsportföljen, med fokus på hyresbostäder och
samhällsfastigheter, visar styrka och en ökande efterfrågan inom
dessa tillgångsslag. Framöver bedöms hyresbostäder bli än mer
attraktiva, med låga vakanser och en stark hyresutveckling, som
förväntas överträffa den inom lokalsektorn.
Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyres-
bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige.
Bolagets B-aktier handlas på Mid Cap, Nasdaq,
Stockholm (med ticker BRIN B). Brinova skapar
avkastning för sina aktieägare genom att selektivt
förvärva, aktivt förvalta och effektivt nyproducera
fastigheter.
Brinovas långsiktiga finansiella mål, fastslagna av
styrelsen för perioden 2025–2027:
• Belåningsgraden ska understiga 60 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr.
• Soliditeten ska överstiga 30 procent.
• Skuldkvoten ska understiga 14 ggr.
• Förvaltningsresultatet per aktie ska öka med
minst 10 procent per år.
För 2025 redovisar bolaget en skuldkvot på 15,3
ggr, soliditet på 37,0 procent (33,1), förvaltnings-
resultat per aktie 1,3 kr (1,5) och en räntetäck-
ningsgrad på 1,75 ggr (1,85).
Koncernen bestod per 31 december av 168
aktiebolag (116) och 1 handelsbolag (1) där
Brinova Fastigheter AB är moderbolag. Samtliga
fastigheter ägs via dotterbolag förutom en fastig-
het som ägs av moderbolaget.
Koncernen i siffror 2025 2024 Förändring, %
Hyresintäkter, Mkr 942,0 545,4 73
Driftsöverskott, Mkr 627,1 353,6 77
Överskottsgrad, % 66,6 64,8
Förvaltningsresultat, Mkr 249,1 150,8 65
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,3 1,5 -18
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital, Mkr 254,5 154,5 65
Värdeförändringar fastigheter, Mkr -58,0 -6,2
Värdeförändringar derivat, Mkr -23,8 -39,5
Periodens totalresultat, Mkr 73,1 46,0 59
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,3 0,5 -32
Eget kapital per aktie, kr 31,1 29,4 6
Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 33,2 32,7 1
Fastighetsvärde, Mkr 19 133,5 8 539,8 124
Uthyrbar yta, tkvm 644,5 352,3 83
Hyresvärde, Mkr 1 179,3 590,9 100
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,9 95,6
Bolagsstyrningsrapporten finns som en sepa -
rat del i Brinovas årsredovisning på sidorna
102–106.
Moderbolag och organisation
Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av
koncernövergripande funktioner. Moderbolagets
intäkter, huvudsakligen i form av management fee
från koncernens bolag, uppgick under perioden
till 95,9 Mkr (69,3). Moderbolagets resultat efter
skatt uppgick till 41,7 Mkr (44,0).
Likvida medel uppgick till 96,2 Mkr (22,0)
och det egna kapitalet uppgick till 6 416,3 Mkr
(2 140,8). Tjänster mellan koncernföretag debite -
ras enligt marknadsprissättning och på affärs -
mässiga villkor. Brinovas operativa organisation
består av förvaltnings- och projektorganisationen.
Förvaltningen har anpassats efter de lokala
marknadsmässiga förutsättningarna för att uppnå
en effektiv och kundnära förvaltning. Förvaltning
sker med egen personal. Koncernen har en sepa -
rat funktion för projekthantering och teknikfrågor
som stöd för regionerna.
På huvudkontoret finns funktioner som ekono-
mi, finans, IT , IR, marknad, analys, transaktion,
hållbarhet och HR.
Bokfört värde, Mkr1)Yta, tkvm
Totalt: 19 134 MkrTotalt: 645 tkvm
64%
8%
6%
18% 17%
69%
20%
16%
64%
18%
Totalt: 1 101 Mkr
Kontrakterad hyra, Mkr
Hyresbostäder
1) Det är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken kategori fastighetens bokförda
värde hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter med blandad användning enbart i en av kategorierna.
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Projektfastigheter/Mark
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 15 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
15
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad
0
5 000
10 000
15 000
20 000
Mkr
2022 2023 20242021 2025
0
200
400
600
800
1 000
Mkr
2022 2023 20242021 2025
60
70
80
90
100
%
2022 2023 20242021 2025
Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat
40
50
60
70
%
2022 2023 20242021 2025
0
100
200
300
400
500
600
700
Mkr
2022 2023 20242021 2025
0
50
100
150
200
250
Mkr
2022 2023 20242021 2025
Dessa funktioner driver koncerngemensam ut-
veckling och stöttar förvaltningen med funktionell
expertis. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Därut-
över finns förvaltningskontor i Eslöv, Helsingborg,
Hässleholm, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona,
Malmö och Växjö.
Antalet anställda vid årsskiftet uppgick till 91
(53), varav 49 män (28) och 42 kvinnor (25).
Ersättningsfrågor avseende ledande befatt -
ningshavare behandlas av styrelsens ersättnings-
utskott och beslutas av styrelsen i sin helhet.
Ledande befattningshavare är vd och vice vd.
Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation
som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområ-
den och erfarenheter. Ersättningen består av fast
lön, pension och andra sedvanliga förmåner. För
ytterligare beskrivning se ”Förslag till beslut om
riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare” på sidan 108 samt not 11 Anställda
och personalkostnader i denna årsredovisning.
I förslaget återfinns inga förslag på ändringar
avseende ersättning till ledande befattnings-
havare i jämförelse med föregående år.
Fastighetsbeståndet
Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 decem-
ber, bestod av 241 förvaltningsfastigheter (124)
om totalt 644,5 tkvm (352,3), till ett värde av
19 133,5 Mkr (8 539,8).
Brinovas fastighetsinnehav är främst kon -
centrerat till södra Sverige. Fastigheterna utgörs
av hyresbostäder samt samhällsfastigheter med
mindre inslag av kommersiella fastigheter.
Det totala hyresvärdet uppgick till 1 179,3 Mkr
(590,9) och kontrakterade hyresintäkter på års -
basis, till 1 100,8 Mkr (554,6). Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 93,9 procent (95,6).
Läs mer på sidan 109.
Hyresintäkter
Hyresintäkter samt serviceintäkter för verksam-
hetsåret 2025 uppgick till 942,0 Mkr (545,4).
Det innebär jämfört med 2024 en ökning med
396,6 Mkr (32,0), eller 72,7 procent (6,2).
Ökningen är primärt en effekt av förvärvet av
K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd samt
hyreshöjningar och nyuthyrningar. Av de upp -
visade hyresintäkterna för helåret hänför sig
362,2 Mkr hyresintäkter kopplade till förvärvade
fastigheter från K-Fastigheter.
Kontraktsstruktur
Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders
uppsägningstid. I bostadsbeståndet finns en viss
tillfällig vakans på några orter där stor nyproduk-
tion färdigställts under de senaste åren. Vakansen
i bostadsbeståndet uppgår till 6,1 procent (2,3).
För samhällsfastigheter skrivs avtal på löptider
upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via index-
avtal kopplade till KPI. Vakansen på balansdagen
för de ytor som är kopplade till samhällsfastighe-
ter uppgick till 1,8 procent (2,3). För kommersiella
ytor regleras hyresnivåerna successivt då avtalen
normalt sträcker sig tre till fem år. På balansdagen
uppgick vakanserna för kommersiella fastigheter
till 10,7 procent (10,8). I kommersiella fastigheter
är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett bund-
na till indexavtal kopplade till KPI, det vill säga helt
eller delvis inflationsjusterade.
Driftsöverskott och överskottsgrad
Driftsöverskottet för året uppgick till 627,1 Mkr
(353,6) vilket ger en överskottsgrad om 66,6
procent (64,8). Fastighetskostnaderna uppgick
för perioden till 316,6 Mkr (193,9). Brinova har
anställd personal, med kompetens inom drift-
och energiområdet, som löpande arbetar med
Andel av kontraktsvärde
– tio största hyresgästerna
Mkr
Karlskrona kommun 25,2
Region Skåne 24,6
Sparbanken Skåne AB 22,5
Landskrona Stad 22,2
Malmö Stad 22,0
Eslövs kommun 16,8
Försäkringskassan 11,9
Attendo Sverige AB 10,1
Bromölla kommun 9,0
Forenede Care AB 8,7
173,0
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
att effektivisera drift och skötsel, för att optimera
investeringarna, både kostnadsmässigt och för
kundnyttan.
===== SIDA 16 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
16
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Förändring fastighetsvärde
Mkr
Ingående verkligt värde 8 539,8
Fastighetsförvärv, förvärvat
fastighetsvärde 10 320,2
Fastighetsförsäljningar -11,9
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 361,1
Orealiserade värdeförändringar på
förvaltningsfastigheter -66,1
Omvärdering tomträtter -7,3
Förändring av erlagda förskott
för projektfastigheter -0,6
Valutaomräkning -1,7
Summa 19 133,5
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för året uppgick till
249,1 Mkr (150,8). Jämfört med 2024 ökade
förvaltningsresultatet med 65,2 procent.
De finansiella kostnaderna om 333,3 Mkr
(178,4) har ökat som en följd av upptagna lån
i samband med förvärvet från K-Fastigheter.
I finansnettot ingår även kostnader för finan -
siella instrument i form av ränteswappar som
tecknats.
Periodens totalresultat
Periodens totalresultat uppgick till 73,1 Mkr
(46,0). Orealiserade värdeförändringar på fast-
igheter för perioden uppgick till -66,1 Mkr (-2,1).
Realiserade värdeförändringar från förvaltnings-
fastigheter uppgick till 8,1 Mkr (-4,1).
I totalresultatet ingick också värdeföränd-
ringar på derivat med -23,8 Mkr (-39,5) samt
realiserade värdeförändringar på långfristiga
fordringar med 0,0 Mkr (-10,1).
Värdeförändringen för räntederivaten påverkar
inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är
alltid värdet noll, däremot påverkas kassaflödet
löpande av den ränta som betalas eller erhålls.
Fastighetsbeståndets utveckling
Förvärv
Brinova fullföljde den 1 april fastighetsförvärvet
från K-Fast Holding AB, genomförde nyemission
av cirka 132,5 miljoner aktier till en kurs om
32,46 kr per aktie samt tillträdde fastigheter till
ett fastighetsvärde om 10,8 Mdr.
Läs mer om Brinovas förvärv på sidorna 26–27.
Investeringar
Under 2025 har investeringar i befintliga fastig-
heter och projekt skett med 361,1 Mkr jämfört
med 200,4 Mkr samma period 2024, varav
större delen avser investeringar i nybyggnation
av 153 hyresrätter i Köpenhamn som färdig -
ställts under 2025. Vidare har investeringar
skett i projekt i Helsingborg och Malmö med ny-
byggda hyresrätter som färdigställs under 2026.
Orealiserade värdeförändringar
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas
fastigheter under 2025 uppgick till -66,1 Mkr
(-2,1). Brinova genomför varje kvartal en extern
värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.
Den externa värderingen ligger till grund för de
verkliga värden som finns upptagna i rapport över
finansiell ställning.
Värdering av projekt sker till nedlagda kost-
nader, byggrättsvärde samt med beaktande av
eventuell negativ förändring i verkligt värde.
Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter
bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En
utförligare beskrivning av värderingsprinciperna
finns i Brinovas redovisningsprinciper samt not
15 Förvaltningsfastigheter.
Hållbarhet och Hållbarhetsredovisning
Hållbarhet är en central del i Brinovas affär där
fokus ligger på det trygga samhället, en lönsam
och ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön
och effektiv förvaltning med engagerade medar-
betare.
Brinova Fastigheter AB (publ) redovisar lag-
stadgad hållbarhetsrapport enligt årsredovis-
ningslagens (ÅRL) äldre lydelse som gällde före
den 1 juli 2024, som en egen del i årsredovisning-
en på sidan 39–56.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 17 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
17
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Förväntad framtida utveckling
Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner
i södra Sverige/Öresundsregionen, där det råder
en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägen -
heter samt samhällsfastigheter för boende och
vård. Ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpan -
de bolagets marknadskunnande och relationerna
med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med
intressanta pågående och framtida projekt och en
I det dagliga samarbetet omsätts strategi till handling.
god finansiell ställning gör att vi ser positivt på
vår utveckling de kommande åren.
Närstående
Närstående transaktioner har skett med K-Fast
Holding AB där Brinova fullföljt fastighetsförvärv
samt genomfört en riktad nyemission av cirka
132,5 miljoner aktier som erläggande av köpe-
skil lingen för aktierna i de förvärvade bolagen
som uppgår till cirka 4,3 Mdkr. Ytterligare
transaktio ner med K-Fastigheter har skett med
netto 124,2 Mkr, vilket till största del hänför sig
till pågående projekt. Närstående transaktioner
har även skett med Advokatfirman Lindahl KB
om 2,4 Mkr. Intäkter från närstående avseende
hyresintäkter har uppstått till Homestate AB om
1,2 Mkr och vidarefakturering till olika bolag
inom K-Fastigheter koncernen om 4,0 Mkr.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga
villkor. Till närstående såsom vd och koncern-
ledning har ersättning lämnats på avtalade villkor
i enlighet med beslut i styrelsen.
Se även not 11 Anställda och personalkostna-
der för ersättning till styrelse samt not 33 Upplys-
ning om transaktioner med närstående.
===== SIDA 18 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
18
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
En värdeskapande förvaltningsmodell
Brinovas fastighetsportfölj innehåller för närvarande 6 702 hyreslägenheter,
färdiga eller under uppförande samt cirka 117 000 kvadratmeter samhälls-
fastigheter och 115 000 kvm kommersiella ytor. Vi strävar efter att förstärka
och utveckla de fastighetsområden vi bygger upp på utvalda orter för att
skapa synergier och attraktivitet. En aktiv förvaltning med egna medarbetare
är därför en viktig del av Brinovas affärsmodell.
Det är så vi säkerställer vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrningar
och lönsamma förvaltningsprojekt.
Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation
som arbetar med fastighetsskötsel, fastighets -
drift, energioptimering, uthyrning, ekonomisk
förvaltning och utveckling. Med den aktiva för-
valtningen av alla bolagets fastigheter, som utgår
från kontoren i Eslöv, Helsingborg, Hässleholm,
Karlskrona, Kristianstad, Landskrona, Malmö och
Växjö, kan vi snabbt vara på plats. Förvaltnings-
kontoren finns på maximalt 30 minuters bilfärd
från Brinovas fastigheter. Möjligheterna att förstå
lokala beslutsfattares behov ger ett bättre under-
lag för förvärv, projektutveckling, förtätning av det
befintliga beståndet och en värdetillväxt i fastig-
hetsportföljen. Synergier i fastigheter som förtätas
och förvärv som adderas på orter vi är etablerade
i, driver vår lönsamhet.
Brinova är en viktig aktör i samhället
Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda
kunskaper om de demografiska förutsättningarna
som kommuner har att hantera idag och i framti-
den. Brinova har kompetens och erfarenhet för att
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder
för samtliga målgrupper, trygga service- och
särskilda boenden för en växande äldre befolkning
och andra ändamålsenliga samhällsfastigheter.
Brinova arbetar också i en tydlig samverkan
med kommuner och lokala aktörer för platsens
utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden
som kommer alla till godo.
Vi har alltid hyresgästen i centrum
Den egna och närvarande förvaltningen gör att
Brinova kan underlätta för hyresgästerna genom
att snabbt vara på plats för att avhjälpa brister och
svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel.
Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de
bästa möjligheterna att leverera attraktiva lösningar
för hyresgästerna.
Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster
följer och mäter Brinova noggrant vad hyresgäs-
terna tycker om sina bostäder och lokaler samt
inte minst om Brinova som hyresvärd.
Under 2024 genomfördes Brinovas NKI-under-
sökning (Nöjd Kund-Index) för våra hyresbostäder
som glädjande visade ett fortsatt högt betyg.
Brinova uppnådde ett resultat om 4,1 på en
femgradig skala.
2025 genomfördes NKI-undersökning speci -
fikt avseende Brinovas offentliga/kommersiella
lokaler. Även här visade siffrorna på en hög kund-
nöjdhet från hyresgästerna med ett resultat på
3,9 av en femgradig skala. Mätningen avsåg
bland annat hur nöjda hyresgästerna är med
lokalerna, vår fastighetsskötsel och kontakten
oss emellan.
De två undersökningarna genomförs omväxlan-
de vartannat år. För affärsplanen 2025–2027 har
vi definierat mål för såväl Nöjd kund-index som
skall överstiga 4,0 på en femgradig skala och
Nöjd medarbetarindex ska överstiga 4,5 på en
femgradig skala.
Vi arbetar för trygga och attraktiva kvarter
Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa
trygghet i och kring våra fastigheter och öka
attraktiviteten för både det egna fastighetsbe -
ståndet och samhället i stort. Satsningar på
en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för
en positiv fritid för såväl unga som vuxna är ett
stående inslag i förvaltningsarbetet.
Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer
som minskar skadegörelse och nedskräpning
men också trygghetsvandringar tillsammans
med lokala aktörer och boende för att skapa
handlingsplaner för ökad trygghet.
Ett aktivt samarbete med lokala föreningar
är exempel på ytterligare initiativ.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 19 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
19
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Andel av kontraktsvärde
– tio största hyresgästerna
% Mkr
Karlskrona kommun 2 25,2
Region Skåne 2 24,6
Sparbanken Skåne AB 2 22,5
Landskrona Stad 2 22,2
Malmö Stad 2 22,0
Eslövs kommun 2 16,8
Försäkringskassan 1 11,9
Attendo Sverige AB 1 10,1
Bromölla kommun 1 9,0
Forenede Care AB 1 8,7
16 173,0
55%
uppkopplade
energisystem
Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsamhet
och Brinovas egna aktiva förvaltning ger också
möjligheter för en löpande systematisk översyn av
fastighetsbeståndet. Den ligger till grund för en
långsiktig plan för kontinuerligt underhåll. Det ger
lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin
tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans
med omedelbara åtgärder på uppkomna skador
och problem påverkar det driftnettot liksom fast-
ighetsvärdet positivt. Här utgör modulerna i vårt
digitaliserade fastighetssystem kring underhåll
och besiktning en ytterligare effektivisering.
Ökad kontroll och service genom
smart digitalisering
Brinova har de senaste åren infört och implemen-
terat ett digitaliserat gemensamt fastighetssystem
med en rad moduler. Felanmälan, teknisk förvalt-
ning med digitala arbetsordrar, delar av underhålls-
arbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar
som ger bättre kontroll. Ekonomisk förvaltning,
med en modul som säkerställer att intäkter och
kostnader matchas är ett annat exempel. Ett
ytterligare exempel är att besiktningsarbetet
vid hyresgästbyten är digitaliserat. För en ökad
service till hyresgästerna utvecklas kontinuer-
ligt Brinovas boendeapp som samlar service,
kommunikation och administration i ett gemen-
samt digitalt gränssnitt där hyresgäster kan göra
felanmälningar, ta del av hyresavier och hantera
blanketter som autogiro. Genom push-notiser kan
Brinova snabbt informera om viktiga aktiviteter
och driftinformation. Boendeappen är ett viktigt
steg i Brinovas långsiktiga arbete med att stärka
kundrelationer och utveckla ett attraktivt, tryggt
och effektivt boendeerbjudande som successivt
vidareutvecklas utifrån hyresgästernas behov.
Värdeskapande åtgärder inom
energieffektivitet och solceller
En av bolagets största kostnader är förbrukning-
en av energi. Energieffektiviseringar påverkar
både driftnettot positivt och reducerar miljö-
belastningen.
Brinova bygger över tid värde genom energi-
besparande åtgärder. Vi ligger i framkant och
besitter en betydande kompetens. I Brinovas
fastighetsbestånd finns totalt sett installerade
solceller som 2025 producerade cirka
1 700 000 kWh.
En stark förvaltningsorganisation med en
central teknikgrupp arbetar med att öka tempot
väsentligt för att minska vår förbrukning av el
och värme samt hantera vår ökande produktion
av egentillverkad el via solceller.
Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp
Brinovas värme- och ventilationsanläggningar. Det
sparar mycket tid och pengar när förvaltnings-
organisationen kan driftoptimera anläggningarna
på distans, tidigt kan få larm om avvikelser och
se anläggningarnas status i realtid.
Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna
40–56.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Oden 8, Hässleholm
===== SIDA 20 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
20
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Effektiv projektutveckling för lönsam tillväxt
Projektutveckling ger bra möjligheter till att bygga attraktiva hyresbostäder, optimera
lokallösningar för hyresgäster och är, i rätt konjunktur, ett lönsamt sätt för Brinova att
växa. För fortsatt projektutveckling har Brinova både organisatorisk och finansiell kapacitet.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Större pågående projekt
Projekt som är beslutade
och byggstartade.14 040
Kvm vid
projektavslut
Pågående projektutveckling
Projekt där detaljplanarbetet är
klart men där bygglovsprocess
samt upphandling återstår.
14 078
Kvm vid
projektavslut
Pågående planarbete
Projekt där detaljplan-
arbete pågår.23 000
Kvm vid
projektavslut
Egen projektutveckling ger en bra möjlighet att
optimera lokallösningar för såväl nya som
befintliga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder
och samhällsfastigheter samt genomföra till
exempel energibesparande åtgärder som innebär
en besparing både för bolaget och miljön.
Brinova har en egen lokal förvaltning med väl
utarbetade processer som främjar en aktiv dialog
som gör det lättare att möta offentliga men också
privata kunders existerande och framtida behov
av såväl hyresbostäder som lokaler för special-
boende, vård, utbildning, fritid och rekreation
samt administration och samhällsservice.
Brinovas projektportfölj delas upp i pågående
projekt, pågående projektutveckling, pågående
projekt som tillträds vid färdigställande och
pågående planarbeten. Se definition i kolumnen
till höger.
Under året färdigställdes sista delen av nybygg-
nation i Malmö, Oxie avseende livsmedelsdelen
och i centrala Lund ett konverteringsprojekt om
126 lägenheter, där kontor har blivit attraktiva
hyresbostäder samt 153 hyresbostäder i Köpen-
hamsområdet. Dessutom har en ny butik för Jem
& Fix uppförts i Hässleholm. Butiken är uthyrd på
ett tioårigt avtal och är belägen i ett område där
Dollar Store, Byggmax och Svenska Hem redan
finns etablerade. Butiken uppgår till 1 100 kvm.
Projektportföljen1)
Pågående projekt
I fastigheten Nattskärran 7 i Malmö pågår konver-
tering av ett trygghetsboende till ett omsorgsbo-
ende. Värderingen av projekten sker till nedlagda
kostnader, byggrättsvärde samt med beaktande
av eventuell negativ förändring i verkligt värde.
I förvärvet av K-Fastigheter Syds fastigheter
ingick tre pågående projekt som förvärvades till ett
fastställt fastighetsvärde varpå inga projektvinster
eller projektförluster kommer uppvisas i Brinovas
resultaträkning. I förvärvet av dessa tre projekt
garanterades även finansieringen. I Köpenhamns-
området uppfördes 153 hyresbostäder som är
färdigställda och inflyttade. I Helsingborg byggs
41 hyresbostäder samt livsmedelsbutik och i
Malmö byggs 154 hyresbostäder som blir klara
vid årsskiftet 2026–2027.
1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena
innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är
baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt
bedöms startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av
bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor
===== SIDA 21 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
21
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
3
4
7
86
5
3. Färdigställt projekt 2025
Pederstrup By 1, Storköpenhamn
Nybyggnation av 11 054 kvm
bostadsyta, motsvarande
153 hyresbostäder.
4. Färdigställt projekt 2025
Linberedningen 1, Hässleholm
Nybyggnation av 1 100 kvm
lokalyta till butik för Jem & Fix.
0
30
60
90
120
150
Mkr
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-25
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
Genomförda investeringar
Större pågående projekt
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ
Beräknat
färdigt
Nattskärran 7 Malmö 1 918 24 Bostäder Q2-2026
Viktoria 22 Helsingborg 3 125 41 Bostäder/Livs-
medelsbutik
Q3-2026
Skjutskontoret 3 Malmö 8 997 154 Bostäder Q1-2027
Summa 14 040 219
Färdigställda projekt 2025
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ
Oxievång 7 Malmö 862 - Livsmedels-
butik
Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder
Pederstrup By 1 Storköpenhamn 11 054 153 Bostäder
Linberedningen 1 Hässleholm 1 100 - Butik
Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder
Summa 17 344 2831. Färdigställt projekt 2025
Oxievång 7, Malmö
Livsmedelsbutik med
uthyrningsbar yta om 862 kvm.
2. Färdigställt projekt 2025
Sandryggen 1, Lund
Konvertering av kommersiell
yta om 4 030 kvm lokalyta till
126 hyresbostäder.
5. Färdigställt projekt 2025
Bjärred 30:16, Bjärred
Konvertering av lokalyta om
298 kvm till fyra hyresbostäder.
6. Större pågående projekt
Nattskärran 7, Malmö
Konvertering av ett trygghetsboende
till ett omsorgsboende med 24
lägenheter. Beräknas vara färdig-
ställt under andra kvartalet 2026.
7. Större pågående projekt
Viktoria 22, Helsingborg
Nybyggnation av 3 125 kvm bostads-
yta och lokalyta, motsvarande 41
hyresbostäder och livsmedelsbutik.
Beräknas vara färdigställt under tredje
kvartalet 2026.
8. Större pågående projekt
Skjutskontoret 3, Malmö
Nybyggnation av 8 997 kvm bostads-
yta, motsvarande 154 hyresbostäder.
Beräknas vara färdigställt under fjärde
kvartalet 2026.
===== SIDA 22 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
22
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hyresbostäder
Fördelning av storlek
Hyres-
värde, Mkr
Hyresvärde/
kvm
1 rok 37 2 041
2 rok 268 1 894
3 rok 309 1 816
4 rok 105 1 702
5 rok 12 1 550
6 rok 2 1 159
Blockförhyrning 23 2 178
Summa 756 1 835
Med cirka 412 tkvm hyreslägenheter är Brinova en
av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige/
Öresundsregionen. Brinova verkar i växande orter
nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen
bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakte-
rade hyra motsvarar 64 procent.
När Brinova utvärderar bostadsprojekt används
kriteriet att bostaden ska ligga i eller på pend-
lingsavstånd till större städer och med en prisvärd
hyra. Effektiv boyta och närhet till spårbunden
kollektivtrafik är boendefördelar som många söker,
liksom närhet till vardagsservice som förskolor
och skolor, bibliotek, kultur, vårdanläggningar och
butiker. Av Brinovas bostadsfastigheter är cirka
73 procent yngre än 10 år.
Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu -
ment för våra hyresgäster visar våra kundunder -
sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra
bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet
innefattar olika åtgärder för såväl inom- som ut-
omhusmiljön som skall skapa ökad trygghet. Det
innefattar åtgärder som rätt belysning, störnings-
jour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närvaro
med fastighetsronderingar och välskött utemiljö.
Andra aspekter som ökar attraktionen för våra
bostadsfastigheter är hållbara val i material, sol-
cellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till våra
fastigheter, en trygg kommunikation via vår hyres-
gäst-app, säkerhet via port-telefoni och digitala
lås.
Bostäder är ett tillgångsslag som i de flesta
marknader karaktäriseras av låga vakansrisker,
stor efterfrågan och där hyrorna inflations-
justeras, även om det sker med viss fördröjning.
I marknader där stor nyproduktion skett kan det
ta ett till två år innan efterfrågan kommer i balans
med utbudet. Snitthyran i Brinovas bestånd av
bostadsfastigheter avseende hyreslägenheter är
1 835 kr/kvm.
Brinova har kompetens och erfarenhet för att
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder
för alla typer av boendekategorier. Vi arbetar också
i en tydlig samverkan med kommuner och lokala
aktörer för platsens utveckling, där trygghet och
attraktivitet är värden som kommer alla till godo.
Brinova har som ambition att erbjuda det rätta
boendet för livets alla skeenden. Från det första
hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden
för äldre.
1 835 kr
Genomsnittlig
hyra/kvm
T4-området, Hässleholm
Brinova är en betydande aktör i det expansiva och
centrumnära T4-området i Hässleholm. På bilden syns
fastigheterna Intendenten 4, Kokhuset 1, Kommissarien
1, Intendenten 5 och Smörjhallen 1 – samtliga moderna
bostadsfastigheter i varierande utföranden. Området
kännetecknas av närhet till natur, god tillgänglighet och
en attraktiv blandning av boendeformer. Brinova har cirka
860 hyresbostäder i Hässleholm.
andel av Brinovas totala kontrakterade hyra64%
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 23 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
23
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova är en av södra Sverige/Öresundsregionens
större privata hyresvärdar för den offentliga
sektorn med cirka 117 tkvm uthyrningsbar yta för
samhällsfastigheter.
Hyresandelen samhällsfastigheter som del
av Brinovas kontrakterade årshyra motsvarar 20
procent. Samhällsfastigheter definieras enligt
ovan. Det innebär att hyresgästen kan vara
offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller
regional, men också privat. Exempel på samhälls-
fastigheter är fastigheter för anpassade bostäder,
utbildning och barnomsorg, fritid och vård.
Brinova har bred erfarenhet av att både ut -
veckla och förvalta samhällsfastigheter och har i
sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor,
skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård
till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden.
Förutsättningarna för samhällsfastigheter känne -
tecknas av trygga hyresgäster med långa KPI-jus -
terade kontrakt och säkra flöden. Genomsnittlig
återstående hyrestid för hyreskontrakten
i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,0 år.
Efterfrågan för kvalitativa och anpassade sam-
hällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida
behov. En aktiv förvaltning med egna medarbetare
är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med
lokal närvaro kan eventuella problem snabbt
identifieras och åtgärdas. Närheten till lokala
beslutsfattare innebär också att vi på ett enkelt
sätt kan delta i kommunens utveckling med rätt
lokaler för olika offentliga behov.
Vi kan samhällsfastigheter och de orter där vi
är etablerade och vi bygger långsiktiga relationer
och synergier på dessa orter.
Fem största hyresgästerna
Hyresgäst
Yta,
tkvm
Hyres-
värde, Mkr
Region Skåne 12 25
Karlskrona Kommun 12 24
Malmö Stad 10 21
Eslövs Kommun 10 14
Landskrona Stad 7 14
Summa 51 98
Typer av samhällsfastigheter
Typ
Yta,
tkvm
Kontrakterad
hyra, Mkr
Kontrakterad
hyra/kvm, kr
Andel av
kontrakterad hyra, %
Särskilt boende 32 66 2 083 30
Vård 34 63 1 852 29
Utbildning/barnomsorg 25 50 1 973 23
Anpassad samhällsservice 17 26 1 492 12
Friskvård 9 12 1 403 6
Summa 117 217 1 853 100
andel av Brinovas totala kontrakterade hyra20%
Soldaten 14, Lund
Fastighet uthyrd till Lunds kommun och använd som LSS-boende, med
sex fullt utrustade lägenheter med egna uteplatser samt gemensamma
utrymmen för boende och personal i ett lugnt område i Lund.
7 år
Återstående
hyrestid
Samhällsfastigheter
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Samhällsfastighet
Fastighet som brukas till övervägande del av skatte-
finansierad verksamhet och är specifikt anpassad
till samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghets -
boende under begreppet samhällsfastigheter.
===== SIDA 24 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
24
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Kommersiella fastigheter
En del av den kommersiella andelen ytor är ett
bestånd med kontorsytor med hyresgäster som
bedriver skattefinansierad verksamhet såsom
Försäkringskassan, Skatteverket, Arbetsförmed-
lingen samt Transportstyrelsen. Vidare är även
banker en stor kommersiell hyresgäst.
Beståndet kompletteras även med kommersiella
ytor som adderar till attraktionen för de boende
eller där tydliga synergier finns i ortens samlade
fastighetsbestånd.
Kompletterande övriga kommersiella ytor är
typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger
och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret.
Dessa fastigheter adderar till levande kvarter
och ger service i närområdet.
Hyresandelen från kommersiella ytor som del
av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar
16 procent.
Typer av kommersiella fastigheter
Andel av
kontrakterad hyra, %
Kontrakterad
hyra/kvm, kr
Uthyrnings-
grad, %
Butik/livsmedel/apotek 29 1 349 93
Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 17 2 049 93
Kontor 17 1 838 76
Bank 12 2 529 100
Garage/parkering 11 ET 85
Restaurang/kafé 7 1 992 98
Hotell 5 1 346 100
Lager/förråd 2 673 69
Summa 100 1 786 89
Fem största hyresgästerna,
kommersiella fastigheter1)
Hyresgäst
Kontrakterad
hyra, Mkr
Sparbanken Skåne AB 22
Försäkringskassan 12
Landskrona Stad 7
Trafikverket 7
Stadshotellet i Hässleholm AB 6
Summa 54
1) Kontrakterat hyresvärde av de fem största hyresgästerna enligt
ovan utgör 30 procent av den totala kontrakterade hyran för
kommersiellt bestånd.
29 %
av kommersiella
fastigheter är
offentliga kontor
och banker
Näsby 35:42 och Sjöhem 11 i Kristianstad
Två av våra kommersiella fastigheter i
Kristianstad där Sparbanken Skåne – en av
våra största hyresgäster – har verksamhet.
andel av Brinovas totala kontrakterade hyra 16%
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 25 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
25
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Väl underbyggd fastighets-
värdering skapar stabilitet
Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner
skapar förutsättningar för en rättvisande värdering
av tillgångarna samt en stabil finansiering.
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas
fastigheter under 2025 uppgick till -66,1 Mkr
(-2,1).
Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har
bedömts av Newsec som har relevanta, profes-
sionella kvalifikationer och erfarenhet av såväl
aktuella marknadsområden som typ av fastig-
heter. Newsec är oberoende. Den slutliga värde-
bedömningen görs dock av Styrelse och vd.
Brinova genomför varje kvartal en extern
värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.
Beståndet gås igenom med uppdaterade
hyresuppgifter, investeringar, vakansgrader, be-
dömda vakanshyror, kalkylränta, driftskostnader
samt avkastningskrav. Den externa värderaren
får ta del av Brinovas budgeterade kostnader
och kostnadsutfall.
Besiktningar görs med ett treårsintervall eller
när större ombyggnationer eller investeringar
genomförts. Den externa värderingen ligger till
grund för de verkliga värdena som finns upp-
tagna i rapport över finansiell ställning.
Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter
bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En ut-
förligare beskrivning finns i not 15 Förvaltnings-
fastigheter i denna årsredovisning. Fastigheter-
nas marknadsvärde uppgick den 31 december
2025 till 19 133,5 Mkr (8 539,8), motsvarande
cirka 29 000 kr per kvadratmeter uthyrbar yta
(24 200). Under 2025 investerade Brinova
Antaganden
I Brinovas värdering av fastigheter
har följande indata använts:
Kalkylperiod: 10–25 år.
Årlig inflation: 1,5% för 2026, därefter
2% årligen (Riksbankens inflationsmål).
Årlig hyresutveckling lokalkontrakt:
Enligt gällande kontrakt, 50–100% av KPI
eller en fast uppräkning om 2–3% årligen.
KPI oktober 2025 uppgick till 0,92%,
vilket påverkar hyresutvecklingen för
2026. Framöver antas KPI motsvara
bedömt inflationsantagande.
Årlig hyresutveckling bostadskontrakt:
3,25% för 2025 till 2026, 2,50% för 2026
till 2027 och därefter 2% årligen. En
fastighet med presumtionshyra föreligger
i beståndet.
Årlig ökning av drift- och underhåll:
100% av KPI.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning:
Varierande beroende av fastigheternas
geografiska läge och uthyrningsändamål.
++
=
Fastighets-
värde
Restvärde
Kassaflöde
Hyresnivåer
Inflation
Driftskostnader
Förädling
Potential
Kalkylränta
361,1 Mkr (200,4) i nyproduktion och värde-
höjande renoveringar av fastigheter med högre
teknisk standard, ökat hyresvärde och förbättrat
driftnetto som följd.
Direktavkastningskrav & kalkylränta
Direktavkastningskrav och kalkylränta är
baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga
bedömningar av marknadens förräntningskrav
på jämförbara fastigheter. I den kalkylmodell
som värdebedömningarna baseras på utgörs
kalkylräntan av ett inflationsanpassat direkt-
avkastningskrav.
Kalkylränta per fastighetstyp
Fastighetstyp Intervall
Bostadsfastigheter 5,12–7,45%
Samhällsfastigheter 5,20–9,92%
Kommersiella fastigheter 6,00–10,62%
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag-
na principer baserade på vissa antaganden. Fast-
ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas
vid en transaktion mellan två oberoende parter.
Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad
på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för
värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis
inte förändras isolerat. Se även not 15 Förvalt-
ningsfastigheter i denna årsredovisning.
Känslighetsanalys
Förändring
Värdepå-
verkan, Mkr
Hyresintäkter +/- 5% 1 143,6/-1 143,6
Driftskostnader +/- 5% -285,3/285,3
Direktav-
kastningskrav
+/- 0,25%-
enheter -913,4/985,1
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 26 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
26
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Väsentliga händelser
Kvartal 1
• En extra bolagsstämma hölls den 7 mars
2025 där beslut togs om emissionsbemyndi-
gande samt att ändra bolagsordningen för att
möjliggöra fullföljandet av fastighetsförvärvet
från K-Fast Holding AB.
• Bolaget har tecknat avtal om refinansiering
om cirka 2,5 Mdkr av befintliga fastigheter,
finansiering av delar av de fastigheter som
har förvärvats från K-Fast Holding AB, samt
borgensåtaganden för dotterbolag gällande
från 1 april 2025.
• Under kvartalet har två hyresavtal med Eslövs
kommun gällande förskolor förlängts på fyra
år med en total yta om 1 748 kvm med i övrigt
oförändrade villkor.
Kvartal 2
• Brinova fullföljde den 1 april fastighetsför-
värvet från K-Fast Holding AB, genomförde
nyemission av cirka 132,5 miljoner aktier till
en kurs om 32,46 kr per aktie samt tillträdde
fastigheter till ett fastighetsvärde om 10,8
Mdr. Brinova blev genom denna affär initialt
ett dotterbolag till K-Fast Holding AB, där
deras avsikt är att vid en senare tidpunkt
dela ut aktierna i Brinova till aktieägarna i
K-Fastigheter genom en sakutdelning.
• Bolaget har i samband med ovanstående
tillträde tecknat avtal om finansiering och
refinansiering av skulder hänförliga till de
förvärvade fastigheterna om 3,5 Mdr samt
borgensåtagande för dotterbolagens skulder.
Bolaget har även refinansierat befintliga
skulder om cirka 2,1 Mdr.
• Genom förvärvet från K-Fast Holding AB
övertog Brinova tre pågående projekt av
hyresbostäder i Malmö, Helsingborg och
Storköpenhamn. Den 1 april stod etapp 1
om 36 lägenheter klar i Storköpenhamn.
• Brinova tecknade avtal med Landskrona
Stad att utöka ytan för kulturskolan om
350 kvm som ger en totalyta om 2 100 kvm
och samtidigt förlängt avtalet med 11 år.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Peter Ullmark har utsetts till ny
vd för Brinova och tillträder senast
den 16 juni 2026. Han efterträder
Per Johansson, som går i pension
efter tio år som vd.
Lindblad 24, Karlskrona
• Brinovas årsstämma hölls den 7 maj 2025 där
befintlig styrelse omvaldes och Jacob Karlsson
nyvaldes som ledamot. Beslut togs om att
ingen utdelning lämnas för året 2024.
Kvartal 3
• Brinova har vunnit en upphandling från Eslövs
kommun gällande uppförande av ett LSS-
boende med ett 15-årigt hyresavtal.
• Brinova har ingått ett nytt hyresavtal med
Försäkringskassan avseende ytterligare 693
kvm i fastigheten Lindblad 24 i Karlskrona.
Samtidigt har det befintliga avtalet förlängts
med sex år för den totala ytan om 3 958 kvm.
Totalt hyr Försäkringskassan inom fastighets-
området 6 289 kvm, med en genomsnittlig
hyrestid om 5 år.
Kvartal 4
• Brinovas vd, Per Johansson meddelar att
han planerar att gå i pension vid halvårs-
skiftet 2026.
• Peter Ullmark har utsetts till ny vd för Brinova
och tillträder senast den 16 juni 2026.
• Projektet med 153 hyresbostäder i Stor-
köpenhamn är klart och inflyttat.
• Projektet med Jem & Fix i Hässleholm med
en yta om 1 100 kvm blev slutbesiktigat och
inflyttat.
Händelser efter periodens utgång
• Ett femårigt hyresavtal är tecknat med Spar-
banken Syd avseende etablering i Landskrona
om 418 kvm.
• Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och
därför föreslår styrelsen till bolagsstämman
att ingen utdelning lämnas för år 2025.
• Styrelsen har beslutat att inleda processen med
att notera bolagets aktier av serie A på Nasdaq
Stockholm. Datum för sådan notering är ännu
inte bestämd.
===== SIDA 27 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
27
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Förvärv av K-Fast Holding AB Syds fastighetsportfölj
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Aktuell intjäningsförmåga 1 januari 2026
Mkr
Bedömd
intjäningsförmåga
per 1 januari 2026
Projekt som
tillträds 2026
t.o.m. 20271)
Totalt bedömd
intjäningsförmåga
efter tillträdda projekt
Hyresintäkter2) 1 136 35 1 171
Fastighetskostnader -362 -4 -366
Driftsöverskott 774 31 805
Central administration -40 0 -40
Finansnetto -369 -14 -383
Förvaltningsresultat 365 17 382
Överskottsgrad, % 68 89 69
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,0
Antal aktier, miljoner 230,3 - 230,3
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,6 - 1,7
1) Inkluderar Skjutskontoret 3, Malmö och Viktoria 22, Helsingborg som om de vore färdigställda per den 1 januari 2026.
2) Vid upprättande av denna rapport är ej utfall av årets hyresförhandlingar klara för alla bostäder. I de fall de inte är klara har en schablon
använts.
Förvärvat värde 2025-04-01
Balanspost Mkr
Förvaltningsfastigheter 9 691
Pågående projekt 629
Förskott pågående projekt 97
Övriga tillgångar 15
Summa tillgångar 10 432
Räntebärande skulder, Mkr 6 018
Övriga skulder 110
Summa 6 128
Förvärvade nettotillgångar 4 304
Emitterade aktier (132 545 872 st
till teckningskurs 32,46 kr/aktie) 4 302
Justering till verkligt värde på
förvärvade fastigheter samt på
tillträdesdagen övertagna skulder -61
I eget kapital redovisat värde av
nyemission exkl. emissionskostnader 4 241
Reverser 63
Summa 4 304
Den 1 april slutfördes affären mellan Brinova och
K-Fast Holding AB. Brinova har övertagit K-Fastig-
heters portfölj i region syd, medan K-Fastigheter
erhållit betalning i 26 043 831 A-aktier och
106 502 041 B-aktier. Därmed äger K-Fastigheter
57,6 procent av Brinova både sett till röster och
kapital. Brinova är initialt ett dotterbolag till K-Fast
Holding AB, där deras avsikt är att vid en senare
tidpunkt dela ut aktierna i Brinova till aktieägarna
i K-Fastigheter genom en sakutdelning. De tre
tidigare största ägarna, Backahill AB, Fastighets
AB Balder och ER-HO Förvaltning AB äger nu
10,2 procent, 8,0 procent respektive 4,4 procent
av kapitalet och 17,0 procent, 13,3 procent
respektive 5,0 procent av rösterna i Brinova.
Affären omfattar K-Fastigheters bolag med
fastigheter i Skåne, Småland och Danmark,
och medför att Brinovas fastighetsvärde mer än
dubbleras – från 8,5 miljarder kronor per den 31
mars 2025 till cirka 19,3 miljarder kronor (som är
det totala värdet inklusive värdet av de förvärvade
pågående projekten vid färdigställandet av dessa).
Förvärvet är i linje med Brinovas strategi att
fokusera på bostäder och samhällsfastigheter
i södra Sverige/Öresundsregionen. I och med
förvärvet kommer andelen hyresbostäder i Brinova
att uppgå till 66 procent av kontrakterad hyra när
förvärvade projekt är färdigställda. De samman-
slagna bestånden innebär stark närvaro i bland
annat Helsingborg, Landskrona, Malmö och
Kristianstad, vilket avser skapa ökad operationell
hävstång och bättre möjligheter till stordriftsför-
delar, som effektivare förvaltning och förbättrade
finansieringsvillkor.
Brinova har gjort bedömningen att förvärvet
inte uppfyller kriterierna för att utgöra ett rörelse-
förvärv enligt IFRS 3 Rörelseförvärv eftersom inga
betydande processer eller någon personal följer
med vid förvärvet. I stället redovisas förvärvet
som ett förvärv av enskilda tillgångar och skulder,
därmed har inte IFRS 3 ansetts tillämplig. Då den
erlagda köpeskillingen består av nyemitterade
aktier i Brinova, har förvärvet redovisats i enlig-
het med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. I
enlighet med IFRS 2 värderas de erhållna tillgång-
arna och övertagna skulderna till verkligt värde
per tillträdesdagen, då Brinova gör bedömningen
att detta värde kan uppskattas tillförlitligt. Mot-
bokning görs mot eget kapital. Hänförliga trans-
aktionskostnader redovisas som avdragspost från
eget kapital.
Köpeskillingen har fastställts som det överens-
komna fastighetsvärdet per 30 september 2024
efter avdrag för den rådande skuldsättningen per
tillträdesdagen den 1 april 2025 (samt totala
byggnadskreditiv i de förvärvade ej färdigställda
projekten).
Köpeskillingen erläggs med nyemitterade aktier
i Brinova med en teckningskurs om 32,46 kronor
Intjäningsförmåga
Ovan presenteras bedömd intjäningsförmåga på
tolvmånadersbasis för Brinova per den 1 januari
2026. Intjäningsförmågan ska inte jämställas med
en prognos för de kommande tolv månaderna.
Brinovas resultaträkning påverkas dessutom av
värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av
kommande fastighetsförvärv, investeringar och/
eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultat -
påverkande poster är värdeförändringar avseende
per aktie, vilket motsvarar Brinovas substansvär-
de per aktie per 30 september 2024. I samband
med förvärvet ställde K-Fast Holding AB ut en
revers om 63 Mkr som en del av ersättningen.
Reversen kommer på sikt omvandlas till banklån
i samband med refinansiering av byggnadskredi-
tiv till slutfinansiering.
derivat. Inget av detta har beaktats i intjänings-
förmågan.
Intjäningsförmågan baseras på fastighets-
beståndets kontrakterade hyresintäkter. Intjänings-
förmågan baseras ytterligare på bedömda fastig-
hetskostnader under ett normalår samt kostnader
för administration. Projekten räknas med hyres-
nivåer enligt samma metod och en normaliserad
vakans- och kostnadsgrad.
Nyemissionen har i enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar
värderats utifrån det verkliga värdet av förvärvade tillgångar och
skulder. Aktierna emitterades till en teckningskurs om 32,46 kr
per aktie vilket motsvarade Brinovas substansvärde per aktie den
30 september 2024. Detta ger ett värde för nyemissionen om
4 302,4 Mkr baserat på teckningskursen. Totalt uppgick emissions-
kostnader hänförliga till förvärvet av fastighetsportföljen till 9,3 Mkr
och har redovisats som en avdragspost i eget kapital om 7,3 Mkr
efter skatt. Genom att förvärvet gjordes med nyemitterade Brinova-
aktier (samt till mindre del genom utställd revers) har koncernens
likvida medel endast påverkats av utbetalda transaktionsutgifter.
===== SIDA 28 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
28
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Räntebärande skulder
Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för
att balansera en finansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning
Belåningsgrad netto Låneförfall Swapförfall, slutår
0
10
20
30
40
50
60
70
%
2022 2023 20242021 2025
0
1 375
2 750
4 125
5 500
Mkr
2027 2028 20292026 2030
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Mkr
2029 2030 2031 2032 2033202820272026
Finanspolicy
Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för
bolagets agerande på finansmarknaden. Det
sker genom att styrelsen fastställer finanspolicyn
och fattar enskilda beslut i strategiska frågor.
Finanspolicyn ska ses som ett ramverk som anger
styrning och riktlinjer för finansförvaltningen i
Brinova, vars syfte är att stödja Brinovas affärsidé.
Val av finansiella instrument och arbetsmetoder
samt motparter ska ske i enlighet med finanspoli-
cyns fastställda mandat på ett sätt som optimerar
det ekonomiska utfallet för koncernen.
Finansförvaltning
Brinovas finansförvaltning som regleras i finans-
policyn svarar för att kapitaltillförsel och likviditet
tryggas, att betalningssystemen är ändamåls-
enliga och att koncernens riskexponering hålls
inom angivna ramar. Finanspolicyn reglerar hur
kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar
en balans mellan kort- och långfristig upplåning
uppdelad på ett antal finansieringskällor. Bolaget
ska ha minst fem kreditgivare i låneportföljen.
All upplåning ska ske i svensk eller dansk valuta
kopplat till Brinovas danska verksamhet. För att
hantera ränterisker använder Brinova finansiella
instrument som ränteswappar.
Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av
banklån, även om alternativa källor löpande
utvärderas.
Kapitalstruktur
Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels
via eget kapital som uppgick till 7 170,2 Mkr
(2 870,4) dels via skulder till kreditinstitut som
uppgick till 11 371,9 Mkr (5 226,9) vilket motsva-
rar en soliditet om 37,0 procent (33,1). Brinovas
långsiktiga soliditetsmål är en kvot som ska
överstiga 30 procent.
Rörelsekapital och kassaflöde
Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelse-
kapital då fastighetsintäkter betalas i förskott
medan merparten av kostnaderna betalas i
efterskott. Detta innebär att det normalt inte finns
något rörelsekapital i förvaltningen att finansiera.
Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital
som bolaget finansierar med löpande kassaflöden
och lån inom ramen för bolagets finanspolicy.
Det löpande kassaflödet före förändringar av
rörelsekapital har under året ökat med 100,0 Mkr
till 254,5 Mkr (154,5). Periodens kassaflöde upp-
gick till 77,3 Mkr (-94,9). Likvida medel vid årets
slut uppgick till 108,1 Mkr (31,0).
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Den centrala kundservicefunktionen ansvarar för samordnad ärendehantering.
===== SIDA 29 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
29
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Räntesäkringar via ränteswap
Startår Slutår Ränta, % Mkr
2016 2026 1,1 100,0
2019 2026 0,0 50,0
2018 2027 1,3 100,0
2019 2027 0,8 100,0
2021 2027 0,7 100,0
2018 2028 1,2 200,0
2023 2028 2,5 200,0
2023 2028 2,9 300,0
2025 2028 2,2 200,0
2021 2029 0,8 100,0
2024 2029 2,1 200,0
2023 2030 2,8 200,0
2025 2030 2,1 200,0
2025 2030 2,0 200,0
2021 2031 0,2 200,0
2021 2031 0,5 150,0
2023 2031 2,7 100,0
2025 2031 2,5 250,0
2025 2032 1,9 200,0
2025 2032 2,0 300,0
2025 2032 2,2 200,0
2025 2032 1,9 400,0
2023 2033 3,0 150,0
2023 2033 2,7 200,0
2025 2033 3,4 257,31)
Totalt 4 657,3
1) Avser swap DKK kronor omräknad till SEK per balansdagen.
Swap som tillkom då Brinova övertog K-Fastigheters portfölj i
region syd den 1 april 2025.
Ränteförfall
Period
(år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, %
< 1 6 873 4,1 60
1–2 300 0,9 3
2–3 892 2,3 8
3–4 300 1,7 3
4–5 600 2,3 5
5–6 700 1,4 6
6–7 1 100 2,0 10
7–8 607 3,1 5
Totalt 11 372 3,3 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad
i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år
ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år
exklusive derivat uppgår till 3,2 procent. Snitträntan redovisas
inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
Kapitalbindning
Period
(år)
Avtalsvolym,
Mkr
Utnyttjat,
Mkr
Ej utnyttjat,
Mkr
< 1 1 515 1 387 128
1–2 3 284 3 149 135
2–3 5 401 5 401 0
3–4 1 152 1 152 0
4–5 283 283 0
Totalt 11 635 11 372 263
Skulder till kreditinstitut
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till
11 371,9 Mkr (5 226,9) uppdelat på lån från nio
svenska banker. Ökningen består av nyupptagna
lån för finansiering av fastighetsförvärv.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden
uppgår till 2,0 år (1,3). Av den totala skulden är
12 procent (62) kortfristig. Brinova arbetar med att
trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland
annat genom att kontinuerligt föra en dialog med
de aktuella bankerna avseende förlängning eller
refinansiering. Nettobelåningsgraden vid utgången
av det fjärde kvartalet uppgick till 58,9 procent
(60,8) och räntetäckningsgraden uppgick till 1,8
ggr (1,9). Brinovas långsiktiga mål för räntetäck-
ningsgraden är att den inte ska understiga 1,75
gånger.
Ränterisker
Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad
till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den
genomsnittliga räntan per balansdagen uppgick
till 3,3 procent (3,3). Brinova använder sig av
räntederivatinstrument i form av swappar för att
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Framtidens boende är hållbart.
Energieffektiva flerfamiljshus med
solceller minskar klimatavtrycket och
skapar långsiktigt värde för både
hyresgäster och fastighetsägare.
erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet
och översiktliga villkor finns i tabellen.
Det fjärde kvartalets värdeförändring på Brinovas
innehav av ränteswappar uppgår till 17,6 Mkr (39,6)
vilket innebär att marknadsvärdet som redovisas i
balansräkningen uppgår till -1,9 Mkr (36,6). Värde-
förändringen för räntederivaten påverkar inte kassa-
flödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet
noll. Däremot påverkas kassaflödet löpande av den
ränta som betalas eller erhålls. I enlighet med IFRS
9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De
klassas i nivå 2 enligt IFRS 13.
===== SIDA 30 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
30
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinovaaktien och ägarna
Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrens-
kraftig avkastning på sin investering, till en balanserad risk. Långsiktigt
substansvärde har ökat med 0,9 procent under 2025.
Substansvärde
Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt
balansräkning 7 170,2 31,1
Återläggning
Uppskjutna skatter 469 2
Räntederivat 2 0
Långsiktigt
substansvärde 7 640,9 33,2
Kursutveckling
JF MAMJ
2025 2026
JA SO ND JF
Index Antal aktier, tusental
0
500
1 000
1 500
2 000
0
10
20
30
OMX Stockholm_PI
Carnegie Real Estate Index
Brinova
Omsatt antal aktier/månad, tusental
10 största ägare, 2026-02-27
Namn
Antal A-aktier,
tusental
Antal B-aktier,
tusental
Andel av
kapital, %
Andel av
röster, %
K-Fast Holding AB 26 044 106 502 57,6 57,6
Backahill AB 9 400 14 096 10,2 17,0
Fastighets AB Balder 7 400 11 020 8,0 13,3
HME Investment AB 1 200 3 858 2,2 2,5
EPEHO Invest AB 1 200 3 858 2,2 2,5
Bevaclean AB 7 498 3,3 1,2
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 467 1,9 0,7
SEB Investment Management AB 3 025 1,3 0,5
Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 2 848 1,2 0,4
Odin Fonder 1 954 0,9 0,3
Övriga aktieägare 25 891 11,2 4,0
Summa 45 244 185 017 100,0 100,0
Brinovas aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid
Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under
benämningen BRIN B.
Kursutveckling och omsättning
Kursen minskade under 2025 med cirka 21
procent från 20,0 den 1 januari 2025 till 15,9 den
31 december 2025. Börsvärdet på balansdagen
uppgick till cirka 3 661 Mkr (1 954). Som lägst
handlades aktien till 14,70 kronor den 2 och 3
oktober 2025 och som högst till 20,30 kronor
den 2 januari 2025. Börsen som helhet, mätt som
Nasdaq Stockholms index OMXSPI, ökade med
cirka 6 procent. Fastighetsindexet Carnegie Real
Estate Index (CREX) ökade med cirka 1 procent.
Under året omsattes på Nasdaq Stockholm
10 920 793 Brinova B-aktier, motsvarande en
omsättningshastighet på cirka 6,6 procent.
Aktier och aktiekapital
Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst
390 000 000 kronor och högst 1 560 000 000
kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst
97 500 000 och högst 390 000 000. Aktie-
kapitalet i Brinova Fastigheter AB uppgick, per den
31 december 2025 till 921,0 Mkr (390,9). Aktie-
kapitalet är fördelat på 230,3 miljoner stamaktier
(97,7) varav 45,2 miljoner aktier (19,2) är av serie
A som berättigar till 10 röster och 185,0 miljoner
aktier (78,5) av serie B som berättigar till en
röst. Kvotvärdet per aktie är 4,00 kronor (4,00).
Varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för
fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Aktierna är inte föremål för några begränsningar i
rätten att överlåta dem.
Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 93,
not 26 Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital.
Likviditetsgaranti
ABG Sundal Collier är likviditetsgarant för
bolagets aktier. ABG förbinder sig därigenom att
fortlöpande ställa köp- och säljkurser i Brinovas
aktie.
Syftet är att minska prisskillnaden mellan
köp- och säljkurs och att öka volymen i aktiens
orderbok. Likviditetsgarantin ger Brinova en
högre likviditet i aktien, vilket ger en mer rätt-
visande värdering och en lägre riskpremie för
investerarna.
Substansvärde
Substansvärdet är bolagets samlade kapital som
bolaget har att förvalta för att skapa såväl en
värdeutveckling som direktavkastning till ägarna.
Med tillgångar och skulder upptagna till verkligt
värde kan substansvärdet beräknas utifrån
bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till
skatteeffekter.
Långsiktigt substansvärde beräknas till 33,2
kr/aktie (32,90). Det motsvarar 209 procent
(165) av Brinovas aktiekurs på balansdagen.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 31 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
31
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Utdelningspolicy och utdelning
Brinova har i den nya affärsplanen för perioden
2025–2027, antagit som utdelningspolicy att bola-
gets tillväxt prioriteras över aktieutdelning och att
Brinova över tid ska vara ett utdelande bolag men
under de närmaste åren kommer att prioritera
tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd,
förvärv samt i bolagets projektportfölj. Därför före-
slår styrelsen stämman att ingen utdelning ska
lämnas för verksamhetsåret 2025.
Incitamentsprogram
Brinova har inga aktiebaserade incitaments-
program.
Ägare
Per den 27 februari 2026 hade Brinova 3 152
aktieägare (3 343). K-Fast Holding AB var största
ägare med 57,6 procent (0,0) av kapitalet och
57,6 procent (0,0) av rösterna. Backahill AB var
näst största ägare med 10,2 procent (24,0) av
kapitalet och 17,0 procent (40,0) av rösterna.
Fastighets AB Balder var tredje största ägare
med 8,0 procent (18,9) av kapitalet och 13,3
procent (31,4) av rösterna. Utöver ovan nämnda
tre ägare hade ingen ytterligare ägare mer än
10 procent av kapitalet eller rösterna.
På avstämningsdagen uppgick det utländska
ägandet till 2,8 procent (7,1) av kapitalet och 1,0
procent (2,6) av rösterna. Det svenska ägandet
fördelades på juridiska personer med 94,2
procent (86,3) av kapitalet och med 97,9 procent
(95,0) av rösterna och fysiska personer med 3,0
procent (6,6) av kapitalet och med 1,1 procent
(2,4) av rösterna.
Brinova ägde inga egna aktier i bolaget.
Aktiemarknadsinformation
Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och
tillförlitlig information till befintliga och potentiella
aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar
pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en
bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela
verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova
löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange-
rade av banker och branschen. På Brinovas webb-
plats www.brinova.se finns aktuell information om
Brinova som exempelvis pressmeddelanden och
finansiella rapporter. Dessa kan också beställas
direkt av Brinova per telefon eller via mail.
Kalendarium
2026-04-23 Delårsrapport januari–mars 2026
2026-05-07 Årsstämma 2026
2026-07-07 Delårsrapport januari–juni 2026
2026-10-23 Delårsrapport januari–september 2026
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
IR-kontakt
Malin Rosén, vvd och CFO
malin.rosen@brinova.se
Per Johansson, vd
per.johansson@brinova.se
0
10
20
30
40
Kr
2022 2023 20242021 2025
Eget kapital per aktie, kr
Data per aktie
2025 2024 2023 2022 2021
Börskurs vid årets slut, kr 15,9 20,0 19,4 25,8 49,8
Kursutveckling under året, % -20,5 3,4 -25,0 -48,2 74,1
Högst betalt under året, kr 20,3 28,0 31,0 52,0 57,2
Lägst betalt under året, kr 14,7 16,4 13,0 18,0 27,9
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,3 1,5 1,4 1,6 1,7
Resultat per aktie, kr 0,3 0,5 -3,5 3,0 4,4
p/e-tal 53 42 et 9 11
Eget kapital per aktie, kr 31,1 29,4 28,9 32,4 29,4
Antal aktier, miljoner 230,3 97,7 97,7 97,7 97,4
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 197,1 97,7 97,7 97,6 90,7
Ägarförhållanden per 2026-02-27
Fördelning storlek på aktieinnehavet Antal Andel av kapital % Andel av röster, %
1–500 1 779 0,1 0,0
501–1 000 461 0,2 0,1
1 001–5 000 559 0,6 0,2
5 001–10 000 136 0,4 0,2
10 001–15 000 54 0,3 0,1
15 001–20 000 27 0,2 0,1
20 001– 136 98,2 99,3
Summa 3 152 100,0 100,0
0
10
20
30
40
50
0
10
20
30
40
50
Kr Kr
2022 2023 20242021 2025
Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs
Långsiktigt substans-
värde per aktie
Aktiekurs
===== SIDA 32 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
32
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Möjligheter och risker
All företagsamhet handlar om att,
till gagn för bolaget och alla dess
intressenter, dra fördel av de möjlig-
heter som en definierad marknad
erbjuder och på bästa sätt hantera
de risker som är förknippade med
verksamheten. Rätt hanterat
skapar det värde likväl som en
bristfällig riskhantering kan få
negativa konsekvenser.
Risk definieras som osäkerheten om en händel-
se kommer att inträffa och dess påverkan och
konsekvenser på företagets förmåga att uppnå
sina verksamhetsmål inom en given tidsperiod.
Riskhantering är en viktig del i styrningen av
Brinovas verksamhet. Den innefattar att löpande
identifiera, prioritera, hantera och följa upp de
risker som alltid är förknippade med en kommer-
siell verksamhet.
Identifierade risker
För risker, som kan uppkomma i den löpande
verksamheten och av beteenden som kan
påverka företagets varumärke och förtroende,
har styrelsen och ledningen utarbetat policyer,
instruktioner och mandat som löpande följs upp.
Risker utanför bolagets kontroll
Risker som bygger på händelser som Brinova
inte kan påverka men som kan leda till verksam-
hetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera
skadeverkan tecknas väl avvägda försäkrings -
lösningar. Även eventuella risker för skada på
människor eller egendom som kan ha uppkom-
mit som en följd av Brinovas agerande hanteras
med försäkringslösningar till motsvarande
värden som kan täcka tänkbara skador.
I utvärderingen av riskerna prioriteras hantering-
en av dessa så att de risker som, om de skulle
inträffa, har den för tillfället största påverkan på
bolaget. Det vill säga en avvägning mellan sanno-
likheten att risken ska inträffa och den skada som
kan uppkomma. I de nedan definierade riskerna
står symbolerna för:
lågt mellan högt riskvärde.
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Strategiska risker
Fastighetsförvärv
Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform. Historiska
beslut och åtgärder samt den framtida resultat-
utvecklingen i de förvärvade bolagen kan påverka
resultatet.
Brinova har en god kompetens för att kunna göra en korrekt bedömning av förvärvens framtida
potential. Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande teknisk, miljömässig, legal och skatte-
mässig due diligence för att minimera riskerna knutna till historiska beslut och åtgärder.
Ansvarig: Vd
Demografiska risker
En förändrad demografi kan leda till en förändrad efter-
frågan på olika typer av fastigheter, t.ex. lägre födelsetal
kan leda till sämre efterfrågan på förskolor och skolor.
Brinova gör en noggrann utvärdering av det långsiktiga behovet av de fastigheter som finns i
beståndet och säkerställer att det i nya projekt finns en flexibilitet för ändrad användning vid
behov.
Ansvarig: Vd
Operativa risker
Hyresintäkter och hyresnivå
För samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter
råder marknadshyror, hyresutvecklingen påverkas
främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform-
ning, standard och läge. Till skillnad från samhällsfastig-
heter och kommersiella fastigheter omfattas bostads-
fastigheter av regleringar som bland annat innebär
att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer
hyressättningen som förhandlas fram inom det kollek-
tiva förhandlingssystemet med de olika orternas lokala
hyresgästföreningar. Det innebär en risk att generella
kostnadsökningar inte får genomslag i hyresutveckling-
en, eller att sådant genomslag sker med fördröjning.
En viss överetablering kan noteras avseende privata
aktörer inom vård och omsorg, signaler kommer att
de ej kan fylla alla tillgängliga platser. Utvecklingen av
centrumhandeln har påverkats av ändrade köpmönster
(digitalisering).
Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god. Avtal skrivs på löptider upp till 25
år och hyresnivån är reglerad via indexavtal. Brinova för en proaktiv dialog med relevanta aktörer
inom vård och omsorg för att se behov och eventuell omställning. För övriga kommersiella avtal
regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastig-
heter är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex,
d.v.s. helt eller delvis inflationsjusterade. Centrumhandeln är en liten del i Brinovas bestånd vilket
innebär att den justering av hyror som detta leder till ger en liten effekt. Brinova arbetar med att
hitta alternativa användningsområden för lokaler, t.ex. kommunal verksamhet eller konvertering till
bostäder. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar i, bolaget arbetar
aktivt med att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja attraktivitetsnivån.
Ansvarig: Vd
Kontrakterad hyra, Mkr
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
20%
16%
64%
Hyresbostäder
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Projektfastigheter/Mark
===== SIDA 33 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
33
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Hyresintäkter bostäder – förhandlingsordning
I de fastigheter där det inte finns en förhandlingsordning
finns det risk att hyresnivån kan prövas i hyresnämnden
med ett utfall som kan innebära krav på sänkning av
hyran vilket både får effekter på långsiktiga intäkter och
värdering av fastigheten. I de fall att någon hyresgäst
inte betalar den årliga höjningen kan detta endast
krävas in via hyresnämnden.
Ett pågående arbete att införliva dessa fastigheter i förhandlingsordningen pågår. Brinova tillser
att i nya bostadsprojekt hyressätta enligt bedömd marknadshyra så att egensatt hyra utan för-
handlingsordning vid prövning hos hyresnämnden inte skapar ett negativt utfall.
Ansvarig: Vd
Andelen bostadsfastigheter utan förhandlingsordning
är 63 procent.
Hyresintäkter – vakanser
Förändringar i vakansgrad påverkar hyresintäkterna
positivt eller negativt. Vakansgraden påverkas av bland
annat den allmänna konjunkturutvecklingen, produk-
tionstakten för nya fastigheter, förändring i infrastruktur
samt befolkningstillväxt och sysselsättning.
Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets
sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, bra lägen och stabila
kunder. Brinovas kommersiella ytor är primärt belägna i anslutning till bolagets bostäder och
samhällsfastigheter vilket gör dem attraktiva för olika servicefunktioner. Efterfrågan på bostäder
är stor i de flesta kommuner Brinova verkar i, vilket gör det lätt att hyra ut bolagets lägenheter till
nya hyresgäster i samband med avflyttning. Där efterfrågan är lägre bearbetas marknaden med
ökade marknadsåtgärder och uthyrningsresurser. Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter
är i regionen god och förväntas att förbli så även fortsättningsvis. Återstående löptid följs upp
kontinuerligt.
Ansvarig: Vd
Uthyrningsgrad
Hyresintäkter – kundförluster
Kunder har inte alltid möjlighet att fullfölja sina
åtaganden.
Brinovas största hyresgäster utgörs av kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas
betalningsförmåga får anses som mycket god. Brinova arbetar aktivt för att minimera risken för
kundförluster. För alla nya hyresgäster, såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en
kreditprövning innan avtal tecknas. I vissa avtal garanteras hyresgästens förpliktelser av moder-
bolag, borgen eller genom bankgaranti.
Ansvarig: Vd
Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna, Mkr
Karlskrona kommun 25,2
Region Skåne 24,6
Sparbanken Skåne AB 22,5
Landskrona Stad 22,2
Malmö Stad 22,0
Eslövs kommun 16,8
Försäkringskassan 11,9
Attendo Sverige AB 10,1
Bromölla kommun 9,0
Forenade Care 8,7
173,0
Fastighetskostnader – drift och underhåll
Kostnader för drift, underhåll och taxebundna kostnader
som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning.
Ökar dessa mer än vad som kompenseras för genom
avtalade hyror, kan det påverka resultatet. Även oförut-
sedda renoveringsbehov kan påverka resultatet.
Brinova arbetar löpande med att hitta kostnadseffektiva lösningar, inte minst på energiområdet.
Brinova genomför kontinuerligt avtals- och villkorsöversyn för att ha kontroll på driftskostnaderna.
Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal. Brinova har som mål att minst 50 procent av
bedömd elvolym ska prissäkras. Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp treårsplaner
för fastighetsunderhåll. Därför utgörs oförutsedda kostnader som skulle kunna uppstå främst av
skador för vilket Brinova har tecknat försäkringslösningar. Med en kraftig kostnadsinflation med
kostnadsökningar främst inom energi ökar behovet av kostnadskontroll, nya lösningar och energi-
effektiviseringar.
Ansvarig: Vd
Överskottsgrad
85
90
95
100
%
-25-21 -22 -23 -24
50
55
60
65
70
%
-25-21 -22 -23 -24
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 34 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
34
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsinnehavet redovisas till dess bedömda
marknadsvärde. Detta innebär att förändrade mark-
nadsvärden till följd av dels fastighetsspecifika faktorer
som hyresnivåer, vakansgrader, kontraktslängd och
driftskostnader dels marknadsspecifika faktorer såsom
ändrade krav på direktavkastning, detaljplaneproces-
ser, tillgång och villkor för finansiering med mera kan
komma att påverka Brinovas verksamhet, finansiella
ställning och resultat.
Fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt,
lägen och stabila kunder ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i sämre
konjunktur. Förändringar inom det kommersiella beståndet påverkar marginellt då andelen är liten.
En planerad utveckling av Brinovas projektportfölj i form av byggrätter kommer också i framtiden
att skapa värdetillväxt i beståndet. Brinova värderar varje kvartal sina fastigheter externt av ett
auktoriserat (Rics eller Samhällsbyggarna) värderingsinstitut. I takt med förändrade marknads-
räntor påverkas fastighetsvärdena vilket delvis justeras med hyror.
Ansvarig: Vd
Orealiserade värdeförändringar
Projekt
Vid genomförande av nybyggnation eller anpassningar
av det befintliga fastighetsbeståndet är riskerna främst
relaterade till tidplan, kostnadsnivå, och leverans av
material. Men även att marknadens behov förändras
innan projekten är klara att tas i bruk.
Brinova har en god kompetens och lång erfarenhet av att kunna göra en korrekt bedömning av
projektens framtida potential som också genomförs under strikt kontroll. Inför varje projekt gör
Brinova en omfattande bedömning av projektets ekonomiska förutsättningar, och vid nybyggna-
tion görs marknadsbedömningar av efterfrågan och betalningsviljan på orten. De flesta projekt
görs med totalentreprenad som minskar risken för kostnadsökningar. I många fall kompenseras
Brinova av eventuella kostnadsökningar av investeringstillägg i hyresavtal. Projektstart villkoras för
alla projekt utom bostadsprojekt av att hyreskontrakt påtecknats. En noggrann uppföljning görs vid
projektets avslutande.
Ansvarig: Vd
Projektutveckling
Tekniska problem
Riskförhållanden som är förknippade med den tekniska
driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel
och andra dolda fel eller brister.
Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk undersökning för att identifiera och reducera de
risker som är förknippade med investeringen. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har
väl utarbetade rutiner för fastställande av periodiskt underhåll och rondering av fastigheternas
tekniska system.
Ansvarig: Vd
Personberoende
Ett bolags framtida utveckling beror i hög grad på
företagsledningens och andra nyckelpersoners
kunskap, erfarenhet och engagemang.
Brinova har en företags- och koncernledningsgrupp med god kunskap inom fastighetsutveckling,
förvaltning och ekonomi. I och med Brinovas tillväxt så utökas kompetensbasen och minskar
konsekvenserna vid personalförändringar av nyckelpersoner. För att motivera och behålla med-
arbetare, samt attrahera och rekrytera kvalificerad personal arbetar Brinova fortlöpande med
rekryteringsförfaranden, kultur och ledarskap, utbildningar, lön och annan ersättning, förmåner
och arbetsplatsen. Årliga personalundersökningar genomförs för att tidigt fånga upp signaler
som kräver åtgärder.
Ansvarig: Vd
Avgående Vd Per Johansson
Vd sedan 2016. Han har över 30 års erfarenhet av
fastigheter. Han har varit regionchef för Klövern AB
och vd på Dagon AB samt Tribona AB.
Tillträdande Vd Peter Ullmark
Han har mångårig erfarenhet från ledande befattningar
i fastighetsbranschen. Han är för närvarande COO på
Victoriahem AB sedan 2020.
Malin Rosén
Vice vd sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon har
30 års erfarenhet av fastigheter. Hon har varit redo-
visningschef på tidigare Brinova AB och Catena AB.
Intressekonflikter
Det kan finnas potentiella intressekonflikter mellan
huvudaktieägare, styrelsemedlemmar eller ledning i
koncernen. Några styrelsemedlemmar och medlemmar
av ledningen äger direkt eller indirekt aktier i bolaget
och har möjlighet att påverka besluten i koncernen. Det
skall i möjligaste mån undvikas att dessa medlemmars
intresse skiljer sig från övriga aktieägares intressen.
Regler för närståendetransaktioner finns beskrivna i inköpspolicyn och innebär att sådana transak-
tioner kräver styrelsens godkännande. Regler finns även angivna i koden för svensk bolagsstyrning
som bolaget följer.
Ansvarig: Vd
Antalet styrelseledamöter som är oberoende av
bolagets närstående uppgick till sex av sju stycken.
Antalet styrelseledamöter som är oberoende av
bolagets större ägare uppgick till fyra av sju stycken.
0
100
200
300
400
500
Mkr
-25-21 -22 -23 -24
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
-400
-200
0
200
400
Mkr
-25-21 -22 -23 -24
===== SIDA 35 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
35
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Bristfälliga rutiner och kontroll
Bolaget kan lida skada som en följd av kriminellt eller
ansvarslöst beteende från bolagets personal eller andra
företrädare såsom underleverantörer. Risken finns att
de inte uppfyller våra krav när det gäller arbetsrätt och
mänskliga rättigheter. Oegentligheter kan skada vårt
varumärke och bolag.
Brinova har tydliga policys och instruktioner om hur alla processer ska genomföras. Uppförande-
koden är implementerad såväl internt som hos våra leverantörer. En väl utvecklad intern kontroll
som löpande följer upp verksamheten, ändamålsenliga administrativa system, samt kompetens-
utveckling bidrar till att minska risken för skada. I det fall skada trots allt skulle uppstå är bolaget
försäkrat.
Ansvarig: Vd
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighets-
bolag, 2015–2025, har bolaget inte lidit någon skada
som kan härledas till ett kriminellt eller ansvarslöst
beteende.
Oförutsedda händelser
Oförutsedda händelser kan vara händelser såsom
brand eller olyckor i fastigheterna eller på arbets-
platserna. Det kan också vara faktorer som påverkar
hela samhället, till exempel en pandemi.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan finns för att hantera olika scenario som kan in-
träffa, och hur dessa i så fall ska hanteras, både i det akuta och det uppföljande läget. Utbildning
har genomförts med samtlig personal. Brinova gör noggranna analyser utifrån olika riskscenarion
och hur påverkan blir för bolaget. Vid behov går företaget in i stabsläge och alla chefer blir en del
av en krisgrupp som arbetar utifrån bolagets krisplan.
Ansvarig: Vd
Finansiella risker
Finansiella instrument
För att hantera ränterisken har Brinova finansiella
instrument i form av räntederivat. Räntederivaten
redovisas löpande till verkligt värde i rapport över
finansiell ställning.
Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är kassaflödespåverkande uppstår när marknads-
räntorna förändras. Vid derivatens slutpunkt är under- eller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar
enligt mandat i finanspolicyn.
Ansvarig: CFO
Värdeförändringar derivat
Ränterisk
Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt största
kostnadspost. Förändringar i marknadsräntor
påverkar Brinovas resultat, både direkt via ränte-
kostnad och indirekt via värdet på fastigheterna.
Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor, kreditinstitutens margina-
ler samt strategi för räntebindning. Brinova har en god dialog med samarbetsbankerna för att
säkra marknadsmässiga lånevillkor. Brinova arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån
bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Räntebindning sker med räntederivat, i
form av ränteswappar, för att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låne-
portföljens genomsnittliga räntebindningstid.
Ansvarig: CFO
Ränteförfall
År Belopp, Mkr Ränta, %1) Andel, %
< 1 6 873 4,1 60
1–2 300 0,9 3
2–3 892 2,3 8
3–4 300 1,7 3
4–5 600 2,3 5
5–6 700 1,4 6
6–7 1 100 2,0 10
7–8 607 3,1 5
Totalt 11 372 3,3 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut-
fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför
snitträntan <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid
upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till
3,2%. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för
outnyttjade lånelöften.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
-250
-125
0
125
250
Mkr
-25-21 -22 -23 -24
===== SIDA 36 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
36
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Finansiering och refinansieringsrisk
Brinovas finansiering består av traditionella banklån
med fastighetsinteckningar som säkerhet. Risken
finns att finansiering inte alls kan erhållas, eller
endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller
till betalning eller villkoren omförhandlas. I vissa låne-
avtal finns särskilda åtaganden som Brinova måste
uppfylla, till exempel räntetäckningsgrad, belåningsgrad
samt soliditet. Om Brinova skulle komma att bryta mot
sådana finansiella villkor eller andra åtaganden kan det
ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar
betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i
anspråk.
Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort-
och långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Revolverande kreditfaciliteter
har tecknats med långivare för att minska risken för brist på kapital. Omförhandlingar initieras i
god tid för att fånga upp frågeställningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar som förhand-
lingar om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya
möjliga finansieringskällor. En noggrann prognostisering görs av de finansiella åtagandena för att i
god tid identifiera risken för att särskilda åtaganden bryts.
Ansvarig: CFO
Kapitalbindning
Period
(år)
Avtals-
volym, Mkr
Utnyttjat,
Mkr
Ej utnyttjat,
Mkr
< 1 1 515 1 387 128
1–2 3 284 3 149 135
2–3 5 401 5 401 0
3–4 1 152 1 152 0
4–5 283 283 0
Totalt 11 635 11 372 263
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till likvida
medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla
betalningsåtaganden.
Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttjade lånelöften, checkräkningskredit samt likvida
medel. Långsiktiga likviditetsprognoser upprättas kvartalsvis. Bolaget har löpande kontakter med
finansieringsinstitut för att säkerställa tillgången till likvida medel.
Ansvarig: CFO
Likvida medel vid periodens slut
Legala risker
Miljöförhållanden
Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet
som därefter bedrivs på fastigheter påverkar miljön.
Företag som bedriver fastighetsförvaltning är därför
föremål för miljö-, hälso- och säkerhetslagar och andra
regelverk som relaterar till förvärv, ägande och förvalt-
ning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli
ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga eller
i framtiden förvärvade fastigheter, oavsett om bolaget
självt orsakat föroreningen eller ej. Risk finns även för
att olika typer av extremväder som t.ex. översvämningar
kan drabba fastigheterna.
Vid varje förvärv undersöker och identifierar Brinova eventuella miljörisker via tekniska besikt-
ningar. Även befintliga fastigheter analyseras, och skulle några miljörisker förekomma, upprättas
åtgärdsplaner. Vidare genomför förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför
besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt förutbestämda och reglerade
intervall. Ett fullgott försäkringsskydd för fastighetsportföljen syftar till att minimera riskerna för
att behöva täcka eventuella skador vid till exempel extremväder.
Ansvarig: Vd
Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag, 2015–2025,
har inga incidenter som orsakat böter eller icke-monetära
sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat.
Tvister
Det är inte uteslutet att bolaget kan komma att bli in-
blandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande
som kan få betydande effekt på bolagets verksamhet,
finansiella ställning och resultat.
Brinova arbetar aktivt med att avtal och överenskommelser skall vara väl dokumenterade och
genomarbetade. Vid tveksamheter konsulteras externa specialister för att säkerställa status.
Ansvarig: Vd
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,
2015–2025, har bolaget inte lidit skada av några betydande
tvister.
Skada på person och egendom
Brinovas tillgångar kan förstöras av brand, stöld eller
annan påverkan. Likaså kan Brinova genom till exempel
oaktsamhet orsaka skada på person eller annans
egendom.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. För eventuella ansvars- och förmögenhetsskador har
försäkringar tecknats. Ronderingar av fastigheterna enligt fast schema genomförs för att upptäcka
och åtgärda eventuella brister som kan skapa skada. Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor
enligt framtagna checklistor.
Ansvarig: Vd
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,
2015–2025, har bolaget vid tre tillfällen haft skada på fastig-
heter i form av brand. Den ekonomiska skadan täcktes fullt ut
av Brinovas försäkringslösning.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
0
45
90
135
180
Mkr
-25-21 -22 -23 -24
===== SIDA 37 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
37
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Lagar och tillstånd
Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning
beroende av lagar och andra förordningar samt myndig-
hetsbeslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder,
miljö, subventioner, säkerhet och byggnormer. Lagar
och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs
ofta av politiska åsikter och kan därför komma att
ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens
dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i
subventioner såsom investeringsstöd, skattelagstiftning
och förordningar kan i betydande utsträckning påverka
förutsättningarna för verksamheten. Synen på storleken
och förekomsten av bolags-, mervärdes- och fastig-
hetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig
väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelag-
stiftningen är ofta föremål för översyn. Vidare består en
del av verksamheten av nyproduktion och utveckling av
befintliga fastigheter. För att förvaltningsfastigheter och
projekt ska kunna användas och utvecklas som avsetts
kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov,
detaljplaner och fastighetsbildningar.
Det politiska landskapet behöver följas löpande och utvärderas för att proaktivt förstå hur verk-
samheten behöver anpassas. Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas
för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och Brinova följer noggrant och agerar
öppet och transparent gentemot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplane-
ring ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna, har koncernen möjlighet att
ständigt vara informerade och uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på
olika sätt vara aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka frågor som rör fastig-
hetsmarknaden i form av bostadspolitik, stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.
Ansvarig: Vd
Brinova följer noga utvecklingen på detta område.
LOU
I det fall en motpart I form av kommun, landsting eller
statlig myndighet ej följer LOU, kan detta leda till att
bolaget lider väsentlig skada i form av ogiltiga hyresavtal.
Brinova har en väl utarbetad policy och handlingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs
i alla delar.
Ansvarig: Vd
GDPR
Om bolaget bryter mot regelverket kan det medföra
väsentliga böter.
Tydliga policys finns framtagna, samtlig personal är utbildad i frågan och rutiner finns för att
säkerställa det löpande arbetet. Årlig digital utbildning med samtlig personal sker.
Ansvarig: CFO
Under de år Brinova har varit verksamt, 2015–2025,
har ingen GDPR-incident uppstått.
Varumärkesrisk
Det är viktigt att vi kan identifiera och hantera känsliga
frågor. Om de inte behandlas på ett korrekt sätt riskerar
vi att påverka förtroendet från våra intressenter och
skada vårt anseende.
Regelbundna analyser görs för att identifiera känsliga frågor och riskerna förknippade med dessa.
Ständig omvärldsbevakning, exempelvis av flödet i sociala medier ger oss möjlighet att följa
aktuella frågor. Vår uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för sociala medier skapar
en tydlighet kring medarbetarnas förhållningssätt avseende varumärket.
Ansvarig: CFO
Känslighetsanalys
I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en för-
ändring av vissa för värderingen antagna parametrar.
Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter
troligtvis inte förändras isolerat.
Faktor Förändring, % Värdepåverkan, Mkr
Hyresintäkter +/-5% 1 143,6/-1 143,6
Driftskostnader +/-5% -285,3/285,3
Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -913,4/985,1
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 38 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
38
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Förslag till
vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets
fria egna kapital. Brinova har som långsiktig
målsättning att lämna utdelning till sina aktie-
ägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och
därför föreslår styrelsen att ingen utdelning läm-
nas för 2025. Styrelsen föreslår att till förfogande
stående vinstmedel disponeras enligt följande:
Kr
Överkursfond 5 065 353 908
Balanserat fritt eget kapital 388 238 472
Årets resultat 41 728 830
5 495 321 210
disponeras så att
i ny räkning överförs 5 495 321 210
5 495 321 210
===== SIDA 39 =====
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 40 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
40
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Inledning – Hållbarhet som en del
av Brinovas affär och förvaltning
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
I vår fastighetsverksamhet är miljömässiga, socia-
la och affärsmässiga frågor tätt sammanlänkade.
Vår påverkan uppstår framför allt genom energi-
användning, materialval och byggprocesser. Därför
arbetar vi aktivt med att minska utsläpp och
resursanvändning – både i den löpande driften och
genom hela fastigheternas livscykel. Hållbarhets-
arbetet är en integrerad del av vår verksamhet
och vägleder oss i planering, upphandling, projekt-
genomförande samt i dialogen med hyresgäster
och samarbetspartners.
Vi tar ansvar för att driva och utveckla våra fast-
igheter på ett resurseffektivt sätt med minskad
klimatpåverkan, samtidigt som vi skapar trygga,
funktionella och långsiktigt hållbara miljöer. I detta
ingår att säkerställa en god arbetsmiljö, främja
kompetensutveckling och stärka medarbetares
engagemang. Vi ställer också tydliga krav på
För oss handlar hållbarhet om sådant som märks i vardagen – hur våra fastigheter
fungerar, hur de upplevs av hyresgäster och boende, hur vi tar hand om dem över tid
och hur vi fattar beslut som påverkar både människor och klimat i många år framåt.
Tabellen till höger sammanfattar hur Brinovas hållbarhetsarbete styrs genom policys, ansvar och uppföljning. Vi har ett antal styrande
policydokument som vägleder vår verksamhet. Vår uppförandekod är offentligt tillgänglig via vår webbplats. Övriga policys och styrdokument
är interna och används som stöd i det löpande arbetet. Policyramverket omfattar både miljö, sociala frågor och styrning, inklusive miljö- och
hållbarhetspolicy, energiklassning och energiledningssystem, uppförandekod, arbetsmiljöpolicy, likabehandlings- och mångfaldspolicy samt
riktlinjer för offentlig affär, informationssäkerhet och personuppgifter. Arbetet kopplas till ordinarie verksamhetsstyrning genom styrelsens
arbetsordning, vd-instruktion och interna styrdokument som finanspolicy, budget, ekonomihandbok och förvaltningspolicy. Högsta ansvar för
genomförandet ligger hos bolagets ledning, med stöd av relevanta funktioner i organisationen och vid behov extern kompetens. Policys och
arbetssätt följs upp löpande och utvecklas över tid genom mål, nyckeltal och planerade initiativ.
BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT
Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy
Den framtida miljön
• Hållbarhetspolicy
• Energiklassningar av byggnader
• Bilpolicy
• Teknisk chef
• Projektchef
• Koncernledning
Lönsam och ansvarsfull verksamhet
• Brinovas uppförandekod
• Brinovas kommunikations- och insiderpolicy
• Brinovas policy för offentliga affärer
• Brinovas policy för behandling av personuppgifter
• Styrelsens arbetsordning, vd-instruktion
• Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget
• Brinovas IT-policy
• Företagsledningen
• Koncernledningen
• Styrelse
• Bolagsstämma
Engagerade medarbetare
• Medarbetarsamtal, utvecklingsplan, uppföljning
• Utbildningskartläggning med plan
• Policy mot kränkande särbehandling
• Policy mot trakasserier
• Arbetsmiljöpolicy
• Policy för mångfald, jämställdhet och likabehandling
• Koncernledningen • Koncernledning
Det trygga samhället
• Förvaltningspolicy
• Brinova-standard vid nyproduktion
• Affärsplan
• Företagsledningen
• Koncernledningen
• Koncernledning
• Styrelse
affärsetik, socialt ansvar och regelefterlevnad i
vår leverantörs- och entreprenörskedja.
En betydande del av vår påverkan sker indirekt
genom värdekedjan, exempelvis genom byggma-
terial, entreprenader och upphandlade tjänster.
Samtidigt har vi goda möjligheter att påverka
genom vår roll som beställare, där val av mate-
rial, tekniska lösningar och krav i upphandling
kan bidra till energieffektiva, robusta och mer
cirkulära fastigheter.
Vi verkar i en omvärld i förändring, där klimat-
förändringar, ökade krav på energieffektivitet, nya
regelverk och förändrade behov hos hyresgäster
och samhälle påverkar våra förutsättningar. För
oss innebär hållbarhet därför både att minska
vår negativa påverkan och att stärka bolagets
långsiktiga motståndskraft, konkurrenskraft och
förmåga att möta framtida krav och möjligheter.
===== SIDA 41 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
41
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Kort om oss ur ett hållbarhetsperspektiv
• Vi är ett publikt aktiebolag med huvudsaklig
verksamhet och merparten av våra tillgångar i
Sverige. Som aktör inom fastighetsförmedling
och fastighetsförvaltning enligt Svenskt Närings-
grensindex har vi ett långsiktigt ansvar för vår
påverkan på klimat, människor och samhälle.
Våra fastigheter är tillgångar med lång livslängd,
vilket gör att många av de beslut vi fattar idag
får konsekvenser under lång tid framåt – både
för miljö och för människor som bor, arbetar och
vistas i våra byggnader.
• Fastighetsbeståndet är geografiskt koncentrerat
till södra Sverige, med fastigheter i ett antal
kommuner där vi verkar långsiktigt i nära sam-
spel med lokalsamhällen. Den lokala närvaron
är en viktig del av hur vi tar ansvar i praktiken.
Det är genom den lokala närvaron vi fångar upp
behov, skapar dialog och kan arbeta långsiktigt
med trygghet, förvaltning och utveckling av våra
områden. Genom ett fastighetsbestånd som
omfattar bostäder, samhällsfastigheter och
kommersiella lokaler möter vi olika typer av
hyresgäster, vilket medför varierande behov
och hållbarhetsutmaningar i förvaltningen.
• Balansomslutning och omsättning speglar
verksamhetens ekonomiska omfattning och vår
långsiktiga förmåga att förvalta tillgångar och
investera hållbart. En stabil finansiell grund
är viktig för att kunna arbeta långsiktigt med
underhåll, energieffektivisering och utveckling
av fastigheter och boendemiljöer. Den ger oss
också möjlighet att planera investeringar över
tid och att hantera förändringar i omvärlden, till
exempel ökade energipriser, nya krav eller behov
av klimatanpassning. Läs mer i våra Finansiella
rapporter med början på sidan 60.
• Brinovas påverkan uppstår både i den egna
verksamheten och i värdekedjan. Det gäller så-
väl entreprenörer och leverantörer i uppströms-
ledet som hur fastigheterna används av hyres-
gäster och påverkar samhället i nedströms-
ledet. Hållbarhetsarbetet fokuserar därför på
de delar där Brinova har rådighet och möjlighet
att påverka, särskilt genom inköp, upphand-
ling, projektledning och löpande förvaltning.
Uppgifter om den egna organisationen, inklusive
antal anställda, redovisas i avsnittet om sociala
nyckeltal på sidan 53.
• Vi har i dagsläget inga hållbarhetsrelaterade
certifieringar eller märkningar. Tidigare har vi
certifierat utvalda fastigheter enligt Green Buil-
ding. När det certifieringssystemet avvecklades
valde vi att i stället prioritera utvecklingen av
våra interna arbetssätt och processer inom
hållbarhetsområdet.
Vi följer dock utvecklingen av relevanta certifie-
ringssystem och marknadens förväntningar, och
är beredda att omvärdera vårt ställningstagande
och återuppta certifiering om vi bedömer att det
är affärsmässigt och strategiskt motiverat.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
===== SIDA 42 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
42
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hur vi rapporterar och vad rapporteringen omfattar
Vi hållbarhetsrapporterar som en del av vårt
ansvarstagande och vår långsiktiga styrning.
Rapporteringen synliggör hur vi påverkar miljö,
människor och samhälle och hur vi systematiskt
utvecklar vårt arbete över tid. För oss är den
både en redovisning av genomförda insatser och
ett verktyg för att stärka struktur, uppföljning och
prioriteringar i verksamheten.
Rapporten är också en viktig del av vår
löpande dialog med omvärlden. Vi möter ökade
förväntningar på tydlighet kring klimatpåverkan,
resurseffektivitet, trygghet, arbetsmiljö och
affärsetik. Genom vår rapportering visar vi hur
dessa frågor integreras i vår verksamhet och
hur vi arbetar långsiktigt för att skapa hållbara
värden.
Rapportstandard – VSME
Brinovas hållbarhetsrapport utgör bolagets
lagstadgade hållbarhetsrapport enligt årsredo-
visningslagens (ÅRL) äldre lydelse som gällde
före den 1 juli 2024. Rapporten är upprättad i
enlighet med EU:s frivilliga standard för hållbar-
hetsrapportering, VSME (Voluntary Sustainability
Reporting Standard for SMEs). Vi tillämpar både
Basmodulen (B) och den Utökade modulen (C).
Detta ger oss en tydlig struktur och ett gemen-
samt språk för att beskriva vårt hållbarhetsarbete
på ett jämförbart och systematiskt sätt, samtidigt
som rapporteringen kan utvecklas stegvis över
tid. VSME är uppbyggd i linje med bredare euro-
peiska principer för hållbarhetsrapportering, vilket
innebär att vår rapportering kan vidareutvecklas
och anpassas i takt med förändrade krav och
ökade förväntningar från omvärlden.
Det här kan du läsa om i vår rapport
• Rapporten omfattar samma delar av verksam-
heten som den finansiella redovisningen och är
upprättad som en individuell rapport. Den utgår
från vår egen verksamhet och vårt fastighets-
bestånd, och beskriver hur påverkan, risker och
möjligheter uppstår både i den egna verksam-
heten och i värdekedjan.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
• Vi redovisar såväl övergripande inriktning som
mer fördjupad information om vårt arbetssätt,
våra prioriteringar, mål och uppföljning. Där det
är relevant presenterar vi även nyckeltal och
resultat som visar utvecklingen över tid.
• Fastighetsverksamhet präglas av långa tids-
horisonter, där betydande effekter uppstår över
fastigheternas livslängd. Rapporten speglar
därför både genomförda åtgärder och hur vi
Lönsam och ansvarsfull
verksamhet handlar om hur
vi driver verksamheten på
ett långsiktigt och ansvars-
fullt sätt. Det omfattar bolags-
styrning, regelefterlevnad,
affärsetik och riskhantering,
med målet att skapa stabilitet,
förtroende och handlingsutrymme
över tid.
Läs mer på sidan 55.
Engagerade medarbetare tar sin utgångs-
punkt i att en hållbar verksamhet
bygger på kompetenta och engage-
rade medarbetare. Det omfattar
arbetsmiljö, hälsa och säkerhet,
kompetensutveckling samt
förutsättningar för långsiktigt
engagemang och ansvars-
tagande i organisationen.
Läs mer på sidan 52.
Det trygga samhället samlar
frågor som rör säkra och väl
fungerande fastigheter, trygga
boendemiljöer och vår roll i de
lokalsamhällen där vi verkar.
Arbetet omfattar bland annat trygg-
hetsskapande åtgärder, samverkan
med lokala aktörer och ett långsiktigt
ansvar för hur våra fastigheter bidrar till
social hållbarhet.
Läs mer på sidan 49.
Den framtida miljön omfattar vårt arbete med
att minska klimatpåverkan och använda
resurser mer effektivt. Det handlar bland
annat om energieffektivisering i fast-
ighetsbeståndet, minskade utsläpp
över fastigheternas livscykel samt
ett ansvarsfullt förhållningssätt
till material, vatten och andra
naturresurser.
Läs mer på sidan 46.
planerar att stärka hållbarhetsarbetet framåt,
exempelvis genom investeringar och vidareut-
veckling av arbetssätt.
Vi har strukturerat hållbarhetsarbetet och rappor-
teringen i fyra fokusområden. Dessa speglar de
mest väsentliga hållbarhetsfrågorna i vår verksam-
het och utgör grunden för våra prioriteringar och
vår uppföljning över tid. Fokusområdena ramar in
hur vi hanterar påverkan, risker och möjligheter –
både i den egna verksamheten och i värdekedjan.
Varje fokusområde innehåller en beskrivning av
vårt arbetssätt samt en sammanställning av
status och relevanta nyckeltal. Genom denna
struktur samlar vi inriktning, genomförda insatser
och uppföljning inom respektive område, och
visar hur hållbarhetsarbetet utvecklas över tid.
Brinovas fokusområden
===== SIDA 43 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
43
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hur vi arbetar
Arbetet inom våra fyra fokusområden utgår från
de krav och förväntningar som präglar fastighets-
branschen och de sammanhang där vi verkar. Vi
omsätter våra ambitioner i det dagliga arbetet
genom tydlig prioritering, ansvarsfördelning och
systematisk uppföljning. Hållbarhetsarbetet är
integrerat i styrning och beslutsprocesser, från
inriktning till genomförande och uppföljning.
Vår hållbarhetspåverkan formas i stor utsträck-
ning av operativa beslut och praktiska vägval.
Planering av underhåll, uppföljning av energisys-
tem, samordning av entreprenörer, projektutform-
ning samt kravställning vid inköp och upphandling
är exempel på områden där vi aktivt styr mot
minskad påverkan och långsiktigt värdeskapande.
Hållbarhetsfrågor är därmed en naturlig del av
förvaltning, projektverksamhet och bolagsstyrning.
Krav och förväntningar
Vår verksamhet inom fastighetsförvaltning, drift
samt ny- och ombyggnation innebär att vi verkar i
en miljö med höga och föränderliga krav. Hyres-
gäster, lokalsamhällen, myndigheter, finansiärer
och affärspartners påverkar våra prioriteringar ge-
nom förväntningar på energieffektivitet, ansvarsfull
resursanvändning, trygga miljöer, god arbetsmiljö
och socialt ansvar. Dessa krav är integrerade i hur
vi planerar, genomför och utvecklar verksamheten
över tid.
Kravbilden präglar även våra affärsrelationer i
hela värdekedjan. I uppströmsledet ställer vi krav
på entreprenörer, tekniska leverantörer och kon-
sulter avseende materialval, produktionsmetoder,
arbetsmiljö, säkerhet och affärsetik. Genom våra
val av material, tekniska lösningar och entre-
prenadformer påverkar vi inte bara kostnad och
kvalitet, utan även resursanvändning, klimatpåver-
kan och förutsättningarna för långsiktigt hållbara
fastigheter.
I nyttjandeledet samverkar vi med hyresgäster
och lokalsamhällen för att utveckla trygga, tillgäng-
liga och väl fungerande miljöer. Energieffektiva
lokaler och fastigheter som bidrar positivt till sin
omgivning är en del av vårt långsiktiga ansvar.
Sammantaget innebär detta att vi hanterar krav-
bilden genom ett helhetsperspektiv på fastighe-
ternas utveckling och förvaltning över tid.
Arbetssätt
Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i den dagliga
verksamheten och utgår från konkreta och upp-
följningsbara arbetssätt. Genom energieffektiv
drift, minskad resursanvändning och åtgärder
för lägre klimatpåverkan utvecklar vi fastighets-
beståndet i en mer hållbar riktning. Systematisk
uppföljning av energianvändning och löpande
analys ger underlag för prioritering av åtgärder
på både kort och lång sikt.
I förvaltningen arbetar vi strukturerat med
säkerhet, service och tillgänglighet för att stärka
trygga och väl fungerande boende- och verksam-
hetsmiljöer. Det kundnära arbetet är en central
del av hur vi påverkar trivsel, stabilitet och hur
fastigheterna upplevs över tid.
Som beställare i värdekedjan påverkar vi
genom upphandling, kravställning och samverkan
med entreprenörer och leverantörer. Våra proces-
ser omfattar miljömässiga och sociala aspekter i
projekt, underhåll och drift. Arbetssätten utveck-
las successivt med fokus på ansvar i leverantörs-
ledet, arbetsmiljö, säkerhet samt tydlig roll- och
ansvarsfördelning vid genomförande.
Kompetensutveckling, arbetsmiljö och lika-
behandling är integrerade delar av styrningen.
Medarbetare ges förutsättningar att ta ansvar
genom tydliga arbetssätt, klara mandat och
relevant kompetens.
Styrning
Hållbarhetsarbetet är integrerat i bolagets över-
gripande styrning och regleras genom policys
som omfattar miljömässiga, sociala och styr-
ningsrelaterade frågor. Policyramverket fastställer
inriktning, ansvarsfördelning och förväntningar,
och är en del av den ordinarie verksamhetsstyr-
ningen. En samlad översikt av gällande policys
redovisas på sidan 40.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
Styrningen omfattar även beslutade och pågående
initiativ för att successivt stärka hållbarhetsarbetet.
Det inkluderar investeringar i energieffektivisering,
utvecklade principer för materialval samt en för-
stärkt uppföljning av hållbarhetsrelaterade mål och
nyckeltal.
Ambitioner och ansvar
Fastställda mål och indikatorer ligger till grund för
uppföljning av hållbarhetsarbetets genomförande
och verksamhetens utveckling. Uppföljningen inte-
greras i den ordinarie styrningen och rapporteringen
och utgör underlag för prioriteringar, förbättringsåt-
gärder och planering av kommande insatser. Arbetet
bedrivs med inriktning på att minska negativ påver-
kan och samtidigt stärka verksamhetens positiva
bidrag till människor, miljö och samhälle över tid.
De arbetssätt, policys och initiativ som redovi-
sas i detta avsnitt kompletteras med fördjupade
upplysningar där så är relevant. Det övergripande
ansvaret för genomförandet ligger hos bolagets
högsta ledning, som säkerställer integration av
hållbarhetsfrågor i strategiska beslut, uppföljning
och prioriteringar. Arbetet stöds av relevant kompe-
tens inom organisationen samt, vid behov, extern
sakkunskap.
===== SIDA 44 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
44
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Viktiga milstolpar – kartläggning av värdekedja
Under 2025 genomförde vi en kartläggning av hela
värdekedjan. Arbetet identifierade var påverkan,
risker och möjligheter uppstår – från leverantörs-
ledet till hur fastigheterna används. Parallellt
genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys som
fastställde vilka hållbarhetsfrågor som är mest
betydelsefulla, både ur ett omvärldsperspektiv och
för bolagets långsiktiga utveckling.
Tillsammans utgör dessa analyser ett fördjupat
underlag för styrning, prioritering och uppföljning
samt tydliggör kopplingen mellan operativa åtgär-
der och långsiktiga effekter över fastigheternas
livscykel.
Kartläggning av värdekedjan
Under 2025 genomfördes en kartläggning av värde-
kedjan för att identifiera var hållbarhetsrelaterad
påverkan, risker och möjligheter uppstår. Som fast-
ighetsägare och förvaltare påverkar vi miljö och
samhälle både direkt och indirekt, särskilt genom
materialval, entreprenader, leverantörsled samt
fastigheternas användning.
Kartläggningen identifierade:
• var de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna
uppstår i värdekedjan
• var bolaget har direkt rådighet respektive
påverkar genom kravställning och samverkan
• hur risker och möjligheter är kopplade till affärs-
modell, investeringar och långsiktig förvaltning
Analysen omfattade:
• uppströmsledet (leverantörer, entreprenörer,
byggmaterial och tjänster)
• den egna verksamheten (förvaltning, drift,
underhåll och projekt)
• nedströmsledet (hyresgästers användning
och påverkan på lokalsamhällen)
Arbetet inkluderade centrala aktiviteter, väsentliga
råvaror och insatsfaktorer, beroenden av natur-
resurser såsom energi, vatten och material samt
sociala resurser i form av arbetskraft och kompe-
tens. Etablerade databaser och sektorsgenomsnitt
användes för att identifiera typisk påverkan, risker
och beroenden inom fastighetsbranschen.
Tydligare bild av var påverkan uppstår
Kartläggningen identifierar uppströmsledet som
en central källa till betydande hållbarhetspåverkan,
särskilt kopplat till materialval, energianvändning
och entreprenadarbeten. En stor del av miljöpåver-
kan uppstår genom byggmaterialens klimatavtryck
och resursanvändning samt genom planering och
genomförande av projekt.
Den egna verksamheten är avgörande för
fastigheternas långsiktiga funktion och prestanda.
Drift, underhåll och strategisk planering påverkar
energianvändning, resurseffektivitet, inomhusmiljö
samt trygghet och funktion i det dagliga brukandet.
I nedströmsledet finns möjligheter till positiv
påverkan genom energieffektiva och långsiktigt
hållbara fastigheter samt genom sociala värden
kopplade till trygga boendemiljöer och bidrag till
lokalsamhällen.
Analysen visar även att hållbarhetspåverkan i
fastighetsverksamhet i stor utsträckning är tids-
beroende. Effekter byggs in genom beslut i projekt,
renoveringar och investeringar och realiseras över
fastigheternas livslängd.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
Uppströmsled Egen verksamhet
Tvärgående flöden som sker i eller påverkar alla led i värdekedjan
Tvärgående flöden som påverkar hela värdekedjan
Nedströmsled
Råmaterialutvinning
Tillverkning av byggmaterial
Tillverkning av el
Tillverkning av fordon & ICT
Infrastruktur
Konsultstöd
Extern förvaltning
Entreprenad
Projekt
Fastighetsförvärv/bestånd
Förvaltning
Stab
Avyttring
Hyresgäster
Påverkade samhällen
Transporter av material och arbetskraft
Ägarstyrning
Avfallshantering och återbruk
Intressentkrav
(t.ex. Hyresgästföreningen)
Reglering Politik och samhälle
Markanvändning
===== SIDA 45 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
45
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Klimatförändringar
Arbetskraft i värdekedjan
Cirkulär ekonomi
Konsumenter och
slutanvändare
Ansvarsfullt företagande
Biologisk mångfald
Påverkade samhällen
Egen arbetskraft
Bidrar till klimatförändringar
Indirekt ansvar via leveran-
törer och entreprenörer
Använder naturresurser och
genererar avfall
Påverkar trygghet, säkerhet och
inkludering i vardagsmiljöer
Påverkar transparens, etik
och förtroende för branschen
Påverkar ekosystemtjänster
Påverkar stadsutvecklingen
Direkt ansvar för arbetsmiljö
och villkor
Klimatförändringar
Arbetskraft i värdekedjan
Cirkulär ekonomi
Konsumenter och
slutanvändare
Ansvarsfullt företagande
Biologisk mångfald
Påverkade samhällen
Egen arbetskraft
Beroende av energi och
klimatanpassade miljöer
Indirekt exponerad för sociala
risker i leverantörsled
Möts av krav på återbruk
och resurseffektivitet
Lyder under förväntningar på
trygghet och kvalitet
Styrs av lagkrav och rykte
Beroende av ekosystemtjänster
Lyder under kommunala krav och
är beroende av social acceptans
Ökade kompetens-, mångfalds-
och arbetsmiljökrav
Viktiga milstolpar – dubbel väsentlighetsanalys
Med värdekedjekartläggningen som grund genom-
fördes under 2025 en dubbel väsentlighetsana-
lys. Hållbarhetsfrågorna bedömdes utifrån både
faktisk och potentiell påverkan på omvärlden
samt deras betydelse för bolagets långsiktiga
affär. Analysen baserades på identifierade aktivi-
teter, beroenden och påverkan i hela värdekedjan
och resulterade i en strukturerad prioritering av
väsentliga hållbarhetsfrågor.
Analysen etablerar en gemensam grund för
styrning och prioritering. Med hänsyn till fastig-
hetsverksamhetens långa tidshorisonter – där
effekter uppstår i drift, underhåll samt vid ny- och
ombyggnation – möjliggör den en samlad bedöm-
ning av vilka områden som är mest relevanta att
hantera, följa upp och utveckla över tid.
Dubbel väsentlighetsanalys – metod och
bedömningsgrunder
Bedömningen genomfördes enligt en strukture-
rad och systematisk metod för att identifiera,
analysera och prioritera bolagets mest väsentliga
hållbarhetsfrågor utifrån ett dubbelt väsentlig-
hetsperspektiv.
Varje hållbarhetsfråga bedömdes utifrån två
perspektiv:
• Konsekventiell väsentlighet avser faktisk och
potentiell påverkan på människor och miljö,
både positiv och negativ.
• Finansiell väsentlighet avser hur hållbarhets-
frågor kan påverka bolagets ekonomiska ställ-
ning och utveckling, exempelvis genom risker
och möjligheter kopplade till fastighetsvärde,
drift, investeringar och finansiering.
Bedömningen omfattade bland annat:
• allvarlighetsgrad och omfattning av påverkan
• sannolikhet för att påverkan uppstår
• tidshorisont (kort, medel och lång sikt)
• var i värdekedjan frågan uppstår samt bolagets
rådighet och påverkansmöjlighet
Användning av analysen
Den dubbla väsentlighetsanalysen utgör grund för
den fortsatta utvecklingen av hållbarhetsarbetet.
Den ligger till grund för prioritering av uppföljning
och förbättringsåtgärder samt stärker kopplingen
mellan hållbarhetsarbete, riskhantering och lång-
siktiga investeringar.
Analysen identifierar var i värdekedjan arbets-
sätt, kravställning och datainsamling behöver
utvecklas för att hantera områden med störst
påverkan och risk. Den bidrar även till en struk-
turerad och sammanhållen rapportering samt en
tydlig intern organisering av arbetet.
En samlad redovisning av vår väsentliga
påverkan återfinns på sidorna 46–56, där de fyra
fokusområdena presenteras och fördjupas.
• Egen arbetskraft (arbetsvillkor, likabehandling
och lika möjligheter)
• Arbetskraft i värdekedjan (arbetsvillkor, likabe-
handling och andra arbetsrelaterade rättigheter)
• Påverkade samhällen (ekonomiska, sociala och
kulturella rättigheter)
• Konsumenter och slutanvändare (informations-
relaterade konsekvenser, personlig säkerhet och
social inkludering)
• Ansvarsfullt företagande (företagskultur,
leverantörsstyrning, korruption och mutor)
De väsentliga hållbarhetsfrågorna omfattar miljö-
mässiga, sociala och styrningsrelaterade aspekter
och är integrerade i bolagets fyra fokusområden.
Fokusområdena utgör därmed den strukturella
ramen för hantering, uppföljning och vidareutveck-
ling av de prioriterade frågorna över tid.
Genomförande
En preliminär väsentlighetsbedömning togs fram
av hållbarhetsteamet och validerades därefter
i workshop med ledningsgruppen. Processen
etablerade en gemensam prioritering av väsentli-
ga hållbarhetsfrågor och förankrade bedömningen
i bolagets långsiktiga inriktning, styrning och
utveckling.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Den dubbla väsentlighetsanalysen resulterade i
en prioritering av de hållbarhetsfrågor som
bedöms vara mest betydande för bolaget, ur
såväl omvärlds- som affärsperspektiv. Följande
hållbarhetsfrågor bedömdes som väsentliga:
• Klimatförändringar (begränsning, anpassning
och energi)
• Biologisk mångfald (påverkan på och
beroenden av ekosystemtjänster
• Cirkulär ekonomi (resursinflöden, resurs-
utflöden och avfall)
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
===== SIDA 46 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
46
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Fokusområde: Den framtida miljön
Fastighetssektorn påverkas av skärpta energikrav, förändrade kostnadsstrukturer kopplade till el- och fjärr-
värmepriser samt ökade förväntningar från hyresgäster och finansiärer på energieffektiv drift och minskad
klimatpåverkan. Samtidigt medför klimatförändringar ökade fysiska risker, såsom extremväder, med påverkan
på drift, underhåll och investeringsbehov. Inom detta fokusområde prioriterar vi minskade utsläpp och effektiv
resursanvändning samt åtgärder som stärker fastigheternas motståndskraft mot ett förändrat klimat över tid.
Miljöpåverkan uppstår över fastigheternas hela
livscykel, i såväl löpande drift som vid ny- och
ombyggnation. Beslut som fattas i dag påverkar
klimatavtryck, resursanvändning och kostnads-
struktur över lång tid. Samtidigt påverkas verksam-
heten av skärpta krav kopplade till klimatföränd-
ringar, resursknapphet och förändrade samhälls-
förväntningar.
Inom fokusområdet prioriteras åtgärder som
minskar negativ miljöpåverkan inom ramen för
bolagets rådighet samt insatser som stärker
beståndets robusthet, attraktivitet och långsiktiga
hållbarhet i en föränderlig omvärld.
Miljörelaterade frågor är integrerade i den
operativa verksamheten och omfattar såväl direkt
påverkan – exempelvis energianvändning, drift och
underhåll – som indirekt påverkan i värdekedjan
genom materialval, byggprocesser och entreprena-
der. Förvaltning, investeringsplanering, upphand-
ling och projektgenomförande utgör därmed
centrala styrmedel för bolagets samlade miljö-
påverkan.
Energi och klimat – påverkan i drift och projekt
Energianvändning i uppvärmning och drift utgör en
betydande källa till direkt klimatpåverkan. Energi-
effektivisering är därmed ett centralt styrmedel
för att minska utsläpp samt stärka beståndets
konkurrenskraft och motståndskraft mot framtida
krav och prisvariationer.
Ny- och ombyggnation påverkar klimatavtrycket
över fastigheternas livslängd genom materialval,
tekniska lösningar och projekteringsprinciper som
styr resursbehov och funktion över tid.
Energi- och klimatarbetet omfattar flera parallella
åtgärdsområden:
• förbättrad energieffektivitet och optimerad
styrning i befintliga fastigheter
• långsiktig planering av investeringar och under-
håll med fokus på energi- och resurseffektivitet
• kravställning i projekt och upphandling för att
minska indirekt klimatpåverkan
• successiv utveckling av uppföljning och data-
kvalitet som underlag för prioritering av insatser.
Klimatrisker – fysiska och omställningsrelaterade
Verksamheten exponeras för både fysiska och
omställningsrelaterade klimatrisker.
Fysiska risker omfattar skyfall, översvämningar,
värmeböljor och andra extrema väderhändelser
med potentiell påverkan på fastigheternas
tekniska funktion, drift och underhåll. Skador på
byggnader, mark och installationer kan medföra
driftstörningar, ökade kostnader och behov av
akuta åtgärder samt påverka hyresgästers trygg-
het och upplevelse.
Omställningsrelaterade risker är kopplade
till skärpta klimat- och energikrav, förändrade
förväntningar från hyresgäster och finansiärer
samt ekonomiska styrmedel relaterade till utsläpp
och energianvändning. Bristande energiprestanda
eller otillräcklig klimatanpassning kan påverka
kostnadsnivå, efterfrågan och konkurrenskraft.
Exponeringen har bedömts med utgångspunkt
i fastighetsbeståndets geografiska placering,
livslängd och värdekedja. Hög känslighet identi-
fieras i drift och energianvändning samt i ny- och
ombyggnation, där teknik- och materialval påverkar
utsläpp och framtida anpassningsbehov. Indirekt
exponering föreligger även genom leverantörsled,
entreprenader, transporter och hyresgästers an-
vändning av fastigheterna.
Riskreducerande åtgärder omfattar energieffek-
tivisering, ökad andel förnybar energi, digitaliserad
driftoptimering och successiv utfasning av fossila
energislag. Uppföljningen av energianvändning ut-
vecklas löpande för att möjliggöra tidig identifiering
av avvikelser och prioritering av åtgärder. Klimat-
risker integreras även i ny- och ombyggnation samt
i planering av underhåll och investeringar för att
stärka beståndets långsiktiga robusthet.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
Klimatförändringar
Cirkulär ekonomi
Biologisk mångfald
Bidrar till klimatförändringar
Använder naturresurser och
genererar avfall
Påverkar ekosystemtjänster
Klimatförändringar
Cirkulär ekonomi
Biologisk mångfald
Beroende av energi och
klimatanpassade miljöer
Möts av krav på återbruk
och resurseffektivitet
Beroende av ekosystemtjänster
===== SIDA 47 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
47
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Energieffektivitet i vardagen
Energieffektivitet i den löpande förvaltningen syftar
till att optimera varje fastighets energiprestanda
och driftsstabilitet. Minskad energianvändning per
kvadratmeter reducerar klimatpåverkan och stär-
ker fastigheternas motståndskraft i en miljö med
förändrade energipriser, krav och förväntningar.
Arbetet omfattar både nya och befintliga fast-
igheter och bygger på systematisk uppföljning av
energianvändning, analys av förbrukningsmönster
samt genomförande av prioriterade åtgärder. Insat-
ser inkluderar driftoptimering, förbättrad styrning
av tekniska installationer, systemuppgraderingar
och kontinuerlig effektivisering över tid.
Uppkopplade system och styrning
Utveckling av uppkopplade energi- och driftsystem
är en prioriterad del av arbetet med energieffekti-
visering. Digitala system möjliggör förbättrad styr-
ning, kontinuerlig uppföljning och snabb hantering
av avvikelser i energianvändning och drift.
Ökad datatillgänglighet och automatiserad över-
vakning minskar risken för energitoppar, felaktiga
inställningar och driftstörningar som kan påverka
kostnadsnivå och inomhusmiljö. Den tekniska
utvecklingen stärker därmed förutsättningarna för
systematisk och förebyggande förvaltning.
Nya fastigheter – krav från start
Vid utveckling av nya fastigheter fattas tidiga
beslut som påverkar energiprestanda och klimat-
avtryck över byggnadens livslängd. Samtliga ny-
producerade fastigheter ska uppföras med energi-
klass B eller bättre.
Energiprestanda, teknikval och resurseffekti-
vitet integreras i kravställning, projektering och
genomförande för att säkerställa långsiktigt håll-
bara lösningar från projektets inledande skede.
Mål enligt affärsplan 2025–2027
Styrning och uppföljning baseras på energi-
användning per kvadratmeter, kompletterat
med uppföljning av total energiförbrukning för
att beakta förändringar i fastighetsbeståndets
omfattning och användning.
Till utgången av 2027 ska den genomsnittliga
energianvändningen uppgå till högst:
• 90 kWh/kvm
Målen syftar till att minska klimatpåverkan samt
hantera risker kopplade till energipriser, energi-
tillgång och framtida regulatoriska krav.
Klimatomställning och nettonoll 2045
Bolaget har beslutat att ansöka om validering
av klimatmål i linje med Science Based Targets
initiative (SBTi) med inriktning på nettonollutsläpp
av CO2 senast 2045. Ansökan omfattar både
kortsiktiga mål och ett Net Zero Target. Målsätt-
ningen är att ansöka om validering under 2026.
Validerade klimatmål etablerar en tydlig inrikt-
ning för prioritering, uppföljning och långsiktig
planering av drift, underhåll och investeringar.
Nettonollutsläpp innebär successiv minskning
av utsläpp i den egna verksamheten och fastig-
hetsbeståndet samt systematisk hantering av
indirekta utsläpp i värdekedjan, inklusive energi,
byggmaterial, projekt och transporter. Utsläpp
som kvarstår balanseras över tid i enlighet med
etablerade principer.
Klimatomställningen integreras i tidiga be-
slutsprocesser, särskilt i investeringsplanering,
projektutveckling och upphandling, med hänsyn
till fastigheternas långa livslängd och inbyggda
klimatpåverkan.
Status 2025
• Total energianvändning 2025:
53 359 MWh*.
• Uppvärmning 82,2 kWh/kvm Atemp
*.
• Fastighetsel 19,1 kWh/kvm Atemp
*.
• Andel uppkopplade driftsystem:
cirka 55 procent.
• Cirka 58 procent* av den el som produ-
ceras i Brinovas solcellsanläggningar
används i den egna verksamheten.
Resterande andel matas ut på elnätet.
• Andel upphandlad el som är förnybar:
88 procent.
• Scope 1-utsläpp 17 (ton CO2e).
• Scope 2-utsläpp 2 328 (ton CO2e)
platsbaserad el.
• Scope 3-utsläpp 8 692 (ton CO2e)
platsbaserad el.
• Utsläppsintensitet (totala utsläpp
delat med omsättning): 11,7 g CO2e
per SEK.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
• Energiklass – Bestånd per energiklass i
procent av antal byggnader:
B–C 22 procent.
D–E 63 procent.
F–G 15 procent.
• Energiprestandan i fastighetsbeståndet har
analyserats mot EU-taxonomins tekniska
granskningskriterier för befintliga byggnader
(förordning (EU) 2021/2139). Kriteriet inne -
bär att byggnader uppförda före 31 december
2020 ska tillhöra de 15 procent mest energi-
effektiva i det nationella eller regionala
beståndet. 18,2 procent av Brinovas bestånd
uppfyller denna nivå. 39,6 procent ligger inom
de 30 procent mest energieffektiva byggna-
derna, vilket redovisas som kompletterande
indikator och inte utgör ett taxonomikriterium.
Analysen avser enbart energiprestanda och
är inte en fullständig bedömning av taxonomi-
förenlighet.
* Delvis prognos
Beslutet omfattar följande åtgärder:
• framtagande av mål i enlighet med SBTi:s
kriterier
• fastställande av målstruktur, basår och av-
gränsning av omfattade verksamhetsdelar
• integrering av klimatmål i ordinarie styrning
och rapportering
• utveckling av en omställningsplan med
åtgärder mot nettonollutsläpp 2045
• integrerad uppföljning och rapportering i
enlighet med SBTi:s krav
===== SIDA 48 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
48
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Aktsam hantering av naturresurser
Verksamheten är beroende av naturresurser och
fungerande ekosystem, samtidigt som betydande
påverkan uppstår indirekt i värdekedjan. Resurs-
användning och naturmiljö påverkas genom beslut
i bygg- och utvecklingsprojekt, upphandlingar samt
genom hur fastigheterna förvaltas och utvecklas
över tid.
En ansvarsfull resurshantering omfattar mins-
kad miljöpåverkan samt åtgärder som stärker fast-
igheternas långsiktiga funktion och motståndskraft
i en miljö med ökade kostnader, skärpta krav och
begränsad tillgång till material, vatten och energi.
Indirekt påverkan i värdekedjan
Betydande påverkan på naturmiljöer och biologisk
mångfald uppstår i leverantörsledet, särskilt vid
utvinning och tillverkning av byggmaterial. Råvaru-
utvinning och materialproduktion medför påverkan
på ekosystem, biologisk mångfald, vattenmiljöer
och markanvändning samt genererar omfattande
materialflöden och avfall.
Materialval, tekniska lösningar och kravställning
i upphandling utgör därför centrala styrmedel, även
när påverkan uppstår utanför den egna verksam-
heten. Prioritering av lång livslängd, flexibilitet
och resurseffektiv materialanvändning reducerar
behovet av nya råvaror och framtida avfall över
byggnaders livscykel.
Direkta effekter i projekt och förvaltning
I rollen som beställare utgör prioritering av resurs-
effektiva lösningar, lång livslängd och flexibilitet
centrala styrmedel för att reducera framtida
resursbehov och avfall.
Direkt påverkan uppstår även i projekt och
förvaltning, exempelvis vid markarbeten och i
den löpande driften. Projektering med hänsyn till
lokala förutsättningar samt långsiktig planering
av underhåll och investeringar bidrar till minskat
resursuttag och begränsad miljöpåverkan över tid.
Fastigheternas geografiska placering och
känsliga områden
Verksamheten bedrivs huvudsakligen i redan
bebyggda och urbana miljöer. Brinovas fastighets-
bestånd har översiktligt kartlagts mot Naturvårds-
verkets karttjänster, inklusive nationalparker,
naturreservat, Natura 2000-områden och vatten-
skyddsområden. I kartläggningen har lokalisering
i biodiversitetskänsliga områden tolkats som helt
eller delvis överlappande med skyddat område
enligt tillgängliga kartlager. Lokalisering nära har
tolkats som fastigheter som bedömts vara direkt
angränsande till skyddat område enligt karttjäns-
ternas avgränsningar. Genomgången visar att
inga fastigheter är lokaliserade inom eller i direkt
angränsning till dessa områden.
Status 2025
• Vattenförbrukning (liter/kvm):
1 148,3 liter/kvm.
• Total årlig avfallsgenerering som uppstår
i Brinovas egen organisation (exklusive
hyresgästers och leverantörers avfall),
fördelad på icke-farligt och farligt avfall:
– Farligt avfall inkl. elavfall: 1 916 kg.
– Icke-farligt avfall: 563 244 kg.
• Total årlig mängd avfall från Brinovas
egen verksamhet som sorteras och
skickas till återvinning eller återan-
vändning: 162 776 kg.
Grundläggande information Den framtida miljön Det trygga samhället Engagerade medarbetare Lönsam och ansvarsfull verksamhet Revisorns yttrande
Brinovas fastighetsbestånd omfattar 241
fastigheter med en sammanlagd tomtarea
om 1 011 466 kvm. Uppgifterna avser hela
beståndet och redovisas för att ge kontext till
omfattningen av den genomförda kartläggningen.
Resultatet beaktas i planering av projekt,
markarbeten, dagvattenhantering samt i rutiner för
drift och underhåll där särskild hänsyn kan krävas.
Beroenden av ekosystemtjänster
Fastighetsbeståndet är beroende av fungerande
ekosystemtjänster, såsom tillgång till vatten, mark-
stabilitet och effektiv dagvattenhantering. Dessa
beroenden påverkar driftsäkerhet, underhållsbehov
och långsiktig robusthet.
I ett förändrat klimat ökar exponeringen mot
störningar relaterade till naturresurser och eko-
systemfunktioner, vilket förstärker kopplingen
mellan naturresursförvaltning, riskhantering och
kostnadsutveckling.
Avfall och cirkulära arbetssätt
Avfall genereras i såväl förvaltning som byggpro-
jekt, särskilt vid renovering och materialutbyten.
Resurseffektivitet, återbruk och strukturerad
avfallshantering utgör centrala styrmedel för att
minska miljöpåverkan.
Cirkulära arbetssätt integreras successivt i projekt
och förvaltning genom medvetna materialval, mini-
mering av spill, planerat underhåll och åtgärder
som förlänger byggnaders livslängd. Rutiner för
sortering, återvinning samt hantering av farligt och
icke-farligt avfall utvecklas löpande som en del av
den operativa styrningen.
===== SIDA 49 =====