Årsredovisning 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

Samhällsviktiga och lönsamma  
fastigheter i södra Sverige 2025
Årsredovisning och  
Hållbarhetsrapport

===== SIDA 2 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
2
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Innehållsförteckning
INLEDNING
Brinova i korthet  4
Året i korthet  5
Vd har ordet  6
Marknadsöversikt  7–9
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affärsmodell, mål och strategier  11–13
Verksamheten 2025 14–17
Förvaltning  18–19
Projektutveckling  20–21
Hyresbostäder  22
Samhällsfastigheter  23
Kommersiella fastigheter  24
Fastighetsvärdering  25
Väsentliga händelser  26
Intjäningsförmåga 27
Räntebärande skulder  28–29
Aktie och ägare  30–31
Riskhantering  32–37
Vinstdisposition  38
HÅLLBARHETSRAPPORT
Grundläggande information  40–45
Den framtida miljön  46–48
Det trygga samhället  49–51
Engagerade medarbetare  52–54
Lönsam och ansvarsfull  
verksamhet  55–56
Revisorns yttrande avseende den  
lagstadgade hållbarhetsrapporten  57
FINANSIELL INFORMATION
Innehåll  59
Finansiella rapporter  60–65
Noter  66–96
Påteckning  97
Revisionsberättelse  98–100
Årsstämma
Brinova Fastigheter ABs aktieägare hälsas välkomna till 
årsstämman som hålls den 7 maj 2026 klockan 15:00 
på Elite Hotell Mollberg, Stortorget 18 i Helsingborg.
Rätt att delta i stämman
Aktieägare som vill delta i årsstämman ska vara upp-
tagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden ABs 
förda aktiebok tisdagen den 28 april 2026. Aktieägare 
kan även delta på stämman via ombud eller genom 
poströstning i enlighet med vad som anges i kallelsen. 
Anmälan till årsstämman ska göras senast torsdagen 
den 30 april 2026 via e-post till brinova@lindahl.se eller 
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport  102–104
Styrelse och ledning  105–106
Revisorns yttrande om  
bolagsstyrningsrapporten  107
Styrelsens förslag om riktlinjer  
för ersättningar  108
ÖVERSIKTER
Flerårsöversikt och definitioner  109–110
Härledning av nyckeltal  111
Fastighetsförteckning  112–114
Följ Brinova året runt  115
   Reviderade avsnitt.
   Revisorns yttrande.
per post till Brinova Fastigheter AB (publ), c/o Advokat-
firman Lindahl KB, Pråmplatsen 4, 211 19 Malmö. Vid 
anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/organisa-
tionsnummer, adress, telefonnummer, eventuella biträden 
samt antal aktier. Ombud samt företrädare för juridiska 
personer ombeds att i god tid före bolagsstämman till 
Lindahl inge kopia av fullmakt, registreringsbevis och 
andra behörighetshandlingar. Fullmakten och registre -
ringsbeviset får inte vara äldre än ett år per dagen för 
stämman, dock att fullmaktens giltighetstid får vara 
längst fem år från utfärdandet om detta särskilt anges.
 Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktie- 
bolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk  
På omslaget:
T4-området, Hässleholm 
Brinova är en betydande aktör i det expansiva 
och centrumnära T4-området, med en attraktiv 
mix av bostäder och kommersiella fastigheter i 
nära anslutning till natur och god infrastruktur.
rätt med firmanamnet Brinova Fastigheter AB (publ) och 
organisationsnummer 556840-3918. Bolaget har sitt 
säte i Helsingborg, Sverige.
Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats 
www.brinova.se den 26 mars 2026. Tryckta exemplar 
skickas till aktieägare och andra intressenter efter 
beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 
11–38. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna 
59–97 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla 
värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferupp-  
gifterna inom parentes avser 2024 om inget annat anges. 
Information om marknaden är baserad på Brinovas egen 
bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar  
baseras på bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovis-
ningens upprättande. Denna rapport innehåller framtids-
inriktad information. Även om Brinovas ledning bedömer 
denna information som rimlig kan inga garantier lämnas 
för att dessa förväntningar kommer att visa sig korrekta. 
Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört 
med vad som framgår i den framtidsinriktade informatio-
nen beroende på bland annat förändrade förutsättningar 
avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar 
i lagkrav, andra politiska åtgärder och andra faktorer. 
 För finansiella definitioner, se sidorna 109–110.

===== SIDA 3 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
3
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Det hållbara valet för hyresbostäder 
och samhällsfastigheter i södra Sverige
Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter
på orter i södra Sverige/Öresundsregionen. På dessa orter är Brinova en  
viktig aktör på bostadsmarknaden och för de offentliga beslutsfattarna.
Affärsmodellen skapar stabila kassaflöden som investeras i fortsatt  
lönsam värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering.
Bajonetten 3, Kristianstad
Fastighet som omfattar tre huskroppar med totalt 94 hyreslägenheter i varierande 
storlekar samt en livsmedelsbutik. Centrumnära läge med stads- och regionbuss 
strax utanför och ett par minuters gångavstånd till tågstation.

===== SIDA 4 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
4
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Detta är Brinova – staden med det goda grannskapet
19 134
Fastighetsvärde, Mkr
942
Hyresintäkter, Mkr
645
Uthyrbar yta, tkvm
627
Driftsöverskott, Mkr
1 179
Hyresvärde, Mkr
94
Uthyrningsgrad, %
BRINOVASTADEN
Tillsammans bygger  
vi goda grannskap.
Tillsammans bygger 
 vi Brinova-staden!
Brinova i korthet     Året i korthet     Vd har ordet     Marknadsöversikt
Brinova är en av södra Sveriges ledande 
samhällsbyggare med en portfölj av hyres-
bostäder och samhällsfastigheter. Vi bidrar 
till att bygga trygga samhällen och möter upp 
de ökande behoven av prisvärda boenden 
och ändamålsenliga samhällsfastigheter i 
närheten av arbetstillfällen och stadskärnor. 
Våra olika fastigheter samverkar för att skapa 
trygga kvarter, bra miljöer och goda grann -
skap. Som en stad i staden, Brinova-staden.
• En tydlig tillväxtstrategi baserad på 
lönsamhet, med en del från egen 
projektutveckling och en del utifrån 
de förvärv som vi kan identifiera.
• En attraktiv portfölj av fastigheter 
med fokus på hyresbostäder och 
samhällsfastigheter som genererar 
stabila kassaflöden i tillväxtorter.
Väl positionerat för fortsatt lönsam tillväxt kring södra Sveriges större stadskärnor
Brinova som en investering
• Kvalitativ och effektiv förvaltning  
i egen regi som bidrar till kund-
nöjdhet, lönsamhet och fortsatt 
värdetillväxt.
• En stabil och positiv resultatutveck-
ling som byggt upp ett långsiktigt 
hållbart substansvärde i bolaget.
• En intjäningsförmåga som kan följa 
kostnadsutvecklingen i omvärlden 
då 36 procent av hyresintäkterna 
är KPI-indexerade och bostadshyror 
kompenseras på sikt för inflation.
• En finansiering som känne- 
tecknas av traditionell bank-
finansiering och är byggd på 
stabila och nära relationer 
med ett flertal etablerade 
nordiska banker.
• Ett tydligt hållbarhetsfokus 
med ambitionen att vara en 
samhällsstödjande aktör.
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20254

===== SIDA 5 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
5
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Året i korthet
Brinova i korthet     Året i korthet     Vd har ordet     Marknadsöversikt
Fastighetsportföljens
utveckling Hyresintäkter
Kassaflöde före förändring 
av rörelsekapital
Långsiktigt substans- 
värde per aktie
0
7
14
21
28
35
Kr
2021 2022 2023 2024 2025
0
200
400
600
800
1 000
Mkr
2021 2022 2023 2024 2025
0
4 000
8 000
12 000
16 000
20 000
Mkr
2021 2022 2023 2024 2025
0
50
100
150
200
250
300
Mkr
2021 2022 2023 2024 2025
Året präglades av förvärvet av K-Fastigheter 
Syds fastighetsbestånd, vilket innebar ett  
viktigt steg i bolagets utveckling inom 
bostadssegmentet. Genom förvärvet samt 
utveckling av Brinovas initiala portfölj ökade 
hyresintäkter och driftsöverskott med 73 
respektive 77 procent. Fokus har varit på 
integration av de tillkomna fastigheterna 
genom samordning av system, processer 
och organisation. Integrationsarbetet har till 
stora delar slutförts, men ett fortsatt arbete 
återstår för att realisera den fulla effekten  
av förvärvet.
 Den operativa utvecklingen har stärkts 
under året, med positiv nettouthyrning inom 
bostäder från augusti samt nyuthyrning inom 
lokaler om cirka 20 000 kvm. Projektet i 
Köpenhamn färdigställdes och är fullt uthyrt, 
medan projekten i Malmö och Helsingborg 
fortskrider enligt plan med inflyttning under 
2026. Sammantaget går bolaget in i 2026 
med en större och mer robust plattform. 
 Läs mer om årets väsentliga händelser på  
sidan 26–27.
 Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier, 
operativa och finansiella mål på sidorna 11–17.
+73%
Hyresintäkterna  
ökade med 73 procent
+124%
Fastighetsvärdet  
ökade med 124 procent
+77%
Driftsöverskottet  
ökade med 77 procent
+1%
Långsiktiga substans- 
värdet ökade med 1 procent
+65%
Förvaltningsresultatet  
ökade med 65 procent

===== SIDA 6 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
6
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova i korthet     Året i korthet     Vd har ordet     Marknadsöversikt
Slutförd integration 2025, effektiviseringar och synergier 2026
Samtidigt ser vi tydliga tecken på stärkt operativ 
utveckling. Inom bostäder uppvisar vi positiv netto- 
uthyrning från augusti och framåt, där genomförda 
åtgärder inom uthyrning och aktivitetsstyrning 
börjar ge full effekt. På lokalsidan kan vi summera 
ett starkt år med nya avtal motsvarande cirka  
20 000 kvm. 
 Sammantaget går vi in i 2026 med en större 
och mer robust plattform – där nästa steg blir att 
fullt ut realisera synergierna, fortsätta effektivisera 
verksamheten och leverera på vår affärsplan.
Fokus på uthyrningsgrad och effektiviseringar
Med integrationen i huvudsak genomförd skiftar 
vi under 2026 fokus mot att fullt ut optimera vår 
löpande förvaltning och intjäning. 
 Den viktigaste uppgiften blir, tillsammans med 
fortsatt effektiv projektutveckling, att öka vår 
uthyrningsgrad enligt vår affärsplan. Med ett större 
bestånd blir uthyrningen ännu viktigare – både för 
intjäningen och för vår långsiktiga stabilitet.
 Parallellt kommer vi att arbeta fokuserat med 
effektiviseringar och rationaliseringar inom drift 
och förvaltning där vi ser att synergier från för-
värvet kan genereras genom både organisatorisk 
effektivitet och fortsatt integrering av fastighets- 
beståndet.
 Ett fortsatt systematiskt arbete med vår energi- 
förbrukning är ytterligare ett viktigt område som 
skapar förutsättningar för både lägre kostnader 
och stärkt hållbarhetsprofil, vilket är avgörande i 
ett långsiktigt ägarperspektiv.
Effektiv projektutveckling, idag och imorgon
Projektutveckling är en central del av vårt värde-
skapande och en viktig komponent i den lång- 
siktiga portföljstrategin. Under året har vi färdig-
ställt vårt danska projekt med 153 lägenheter, 
vilket är fullt uthyrt. Det bekräftar både efter-  
frågan och vår förmåga att genomföra projekt 
med kvalitet, tempo och kostnadskontroll.
 Våra pågående projekt i Malmö och Helsing-
borg fortlöper enligt plan med inflyttning från 
september i år. Parallellt fortsätter arbetet  
med nya projektmöjligheter. 
 Bland annat fortsätter vi att utveckla beståndet 
genom konvertering av mindre lönsamma kontors- 
ytor till moderna bostäder. Totalt har 2 500 kvm 
identifierats och projekteras i takt med att 
tidigare konverteringsprojekt färdigställs. Detta 
är ett resurseffektivt sätt att stärka portföljens 
långsiktiga avkastningsförmåga.
Hyresgästen i centrum
En stabil och långsiktig resultatutveckling förut-
sätter hög kundnöjdhet och en förvaltning där 
hyresgästen står i fokus. Under 2025 genomförde 
vi en kundundersökning för våra lokalhyresgäster 
Vi summerar ett intensivt år där förvärvet av K-Fastigheter Syds fastighets -
bestånd varit i centrum. Genom affären har vi tagit ett stort steg framåt och 
etablerat oss som en ledande aktör inom bostadssegmentet. Under året har 
vårt främsta fokus varit att integrera de fastigheter som tillkommit i affären – 
genom att föra samman system, processer och organisation. Det omfattande 
integrationsarbetet har krävt stort engagemang av hela bolaget och vi känner 
att vi nu i allt väsentligt har kommit i mål med detta. Det återstår dock ett 
fortsatt arbete att realisera den fulla effekten av årets förvärv.
med fortsatt goda resultat, samtidigt som under- 
sökningen gav konkreta förbättringsinsikter som 
nu integreras i vårt utvecklingsarbete. Under 
2026 genomför vi motsvarande undersökning 
bland bostadshyresgäster.
 För att stärka tillgänglighet och service har vi 
under året etablerat en central kundservice med 
utökade öppettider – det ska vara enkelt att kom-
ma i kontakt med oss. Under 2026 tar vi ytterliga-
re ett steg i vår digitalisering genom lanseringen 
av en ny hyresgästapp, som förbättrar kommunika-
tion, informationsflöde, erbjudanden samt tillgång 
till dokumentation och serviceärenden.
 Vi fortsätter även att utveckla vårt arbete med 
social hållbarhet. Inom ramen för Brinova Kompis 
har vi genomfört uppskattade aktiviteter under 
året, bland annat läxläsning, ungdomsaktiviteter 
och stöd till lokalt föreningsliv. Detta bidrar till 
tryggare områden och stärker relationen mellan 
fastighetsägare och lokalsamhälle.
Peter Ullmark utsedd till ny vd i Brinova
Som tidigare kommunicerats har jag aviserat  
min pension och lämnar Brinova den sista juni.
Peter Ullmark har utsetts till ny vd och kommer 
med sin erfarenhet och kompetens att bidra 
starkt till bolagets fortsatta utveckling. Peter är  
civilingenjör från LTH, med mångårig erfarenhet 
från ledande befattningar i fastighetsbranschen, 
bland annat som COO sedan 2020 för Victoria- 
hem AB samt tidigare inom Akelius, senast som 
Skandinavienchef.
 För egen del har det varit fantastiskt att få 
vara med på hela resan – från ett vitt papper 
till dagens position som en ledande aktör inom 
bostadsfastigheter. Under året har vi dessutom 
firat 10-årsjubileum, och kan med stolthet summe-
ra en mycket stark utveckling.
 Vi går in i 2026 med en väsentligt större platt-
form, tydliga prioriteringar och goda förutsättningar 
att leverera fortsatt stabil resultatutveckling. 
Med fullt fokus på uthyrning, effektiviseringar och 
realisering av synergier kommer vi också kunna 
synliggöra den positiva effekten av affären med 
K-Fastigheter – och därigenom fortsätta skapa 
långsiktigt värde för våra aktieägare.
Per Johansson, vd
Helsingborg, 26 mars 2026

===== SIDA 7 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
7
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Marknadsöversikt
Stabil global utveckling trots handelspolitisk 
osäkerhet
Trots tilltagande osäkerhet kring handelspolitiken 
uppvisade världsekonomin en relativt god mot-
ståndskraft under 2025. Den globala varuhandeln 
fortsatte att expandera, delvis till följd av att 
handelsflöden i ökad utsträckning styrdes om 
mellan ekonomier utanför USA.
 Den amerikanska ekonomin utvecklades stabilt 
samtidigt som inflationen successivt närmade sig 
centralbankens mål. Detta skapade utrymme för 
räntelättnader under årets andra hälft, samtidigt 
som arbetsmarknaden började visa tecken på av-
mattning. I euroområdet föll inflationen tillbaka till 
nivåer nära målet, och BNP-tillväxten bedöms ha 
uppgått till omkring 1,0–1,5 procent för helåret.
 Även den svenska ekonomin visade under 2025 
en tydlig förbättring jämfört med föregående år. 
Den fallande inflationen gav Riksbanken möjlighet 
att fortsätta sänka styrräntan, vilket bidrog till mer 
gynnsamma finansiella förutsättningar för både 
hushåll och företag. Den ekonomiska aktiviteten 
tilltog och BNP bedöms ha ökat med cirka 1,5–2,0 
procent under året. Arbetslösheten låg kvar på 
relativt höga nivåer men sjönk något mot slutet av 
2025. En stärkt sysselsättningsgrad och starkare 
hushållsfinanser bedöms successivt ge stöd åt 
konsumtionen och bidra till en gradvis konjunktur-
förstärkning framåt.
Svensk fastighetsmarknad
Den svenska transaktionsmarknaden fortsatte att 
stärkas under 2025. Den totala transaktionsvo-
lymen ökade med 17 procent jämfört med 2024 
och uppgick till 164 miljarder kronor. Totalt genom-
fördes 438 affärer under året, med en genomsnitt-
lig transaktionsstorlek om 376 miljoner kronor. 
Trots uppgången låg den samlade volymen fortsatt 
under genomsnittet för perioden 2015–2024 om 
192 miljarder kronor.
 Köparstrukturen förändrades något under året. 
Utländska investerare ökade sin närvaro och stod 
för cirka 32 procent av den totala förvärvsvolymen, 
vilket är den högsta andelen på tio år och tydligt 
över tioårssnittet om 21 procent.
 Utvecklingen tyder på en avtagande marknads- 
osäkerhet, vilket i kombination med förbättrade och 
mer förutsägbara finansieringsvillkor medförde ett 
ökat inflöde av både svenskt och utländskt kapital.
Ett stärkt intresse för nyproducerade bostäder
Under 2025 präglades bostadsmarknaden av en 
tydligare stabilisering och efterfrågan på hyres-
bostäder i attraktiva lägen förblev hög. Utländska 
investerare ökade sin aktivitet i bostadssegmentet 
markant under året, med ett tydligt fokus på ny-
produktion i expansiva regioner. Utvecklingen kan 
delvis kopplas till aviserade förändringar i regel- 
verket för presumtionshyror. De föreslagna juste-
ringarna innebär att hyrorna i nyproduktion inte 
längre skulle vara låsta under presumtionstiden, 
utan i stället följa samma årliga hyresutveckling 
som det befintliga bostadsbeståndet.
 För fastighetsägare med en hög andel nypro-
ducerade bostäder skapar detta bättre förutsätt-
ningar att löpande justera hyresnivåerna utifrån 
kostnadsutveckling och marknadsläge. Samman- 
taget stärker detta den långsiktiga lönsamheten 
och bidrar till högre värden i fastighetsportföljerna.
 Produktionen av hyresbostäder ökade återigen 
under 2025. Enligt Boverkets prognos från decem-
ber färdigställdes cirka 16 800 hyresrätter under 
året, motsvarande en ökning om cirka 8 procent 
jämfört med 2024. Utvecklingen drivs bland annat 
av ett minskat utbud på andrahandsmarknaden. I 
kombination med förbättrad hushållsekonomi och 
stabiliserade byggkostnader stärks förutsättningar-
na för nyproduktionens konkurrenskraft framöver.
 Sammantaget framstår bostadssegmentet 
fortsatt som attraktivt ur ett investerarperspektiv, 
inte minst genom dess starka koppling till inflatio-
nen jämfört med andra kommersiella fastighets-
segment. Segmentet kännetecknas av stabila och 
förutsägbara kassaflöden som historiskt visat god 
motståndskraft även under svagare konjunktur. I 
takt med att inflationen dämpas och reallönerna 
återhämtas bedöms utrymmet för fortsatt hyres- 
tillväxt vara gott, utan att detta medför någon 
väsentlig ökning av vakansrisken.
Skåne
Bostadsmarknaden i Skåne präglas av en  
fortsatt hög underliggande efterfrågan, särskilt i
tillväxtkommuner och större arbetsmarknadsnoder. 
Regionen uppvisar en stark befolkningstillväxt, 
där flera av Brinovas delmarknader haft en stadig 
ökning av invånarantalet under de senaste åren.
 Mellan 2020 och 2025 ökade befolkningen 
med omkring 3,6 procent i Brinovas skånska 
kommuner. Tillväxten har främst drivits av Skurup, 
Staffanstorp och Malmö. Samtidigt uppger endast 
7 av de 19 kommunerna att det råder balans 
på bostadsmarknaden. I princip alla kommuner 
Brinova i korthet     Året i korthet     Vd har ordet     Marknadsöversikt
0
90
180
270
360
450
0
7
14
21
28
35
Mdkr SEK %
-19 -20 -21 -24 -25-23-22-18-17-16-15
Kontor
Bostad
Handel
Logistik, lager och industri
Samhällsfastigheter
Övrigt (t.ex. hotell, mark)
Internationella investerare, %
Källa: Newsec
Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige
Transaktioner >=40 Mkr
Transaktionsåret i siffror
Geografisk fördelning
• Stockholm: 37 %
• Regionstäder: 30 %
• Resterande delar av Sverige: 15 %
• Göteborg: 13 %
• Malmö: 5 %
Typ av investerare
• Inhemska investerare: 68 %
• Internationella investerare: 32 %
Segmentfördelning
• Logistik, Lager och Industri: 22 %
• Bostäder: 28 %
• Kontor: 15 %
• Övrigt (t.ex. hotell, mark): 9 %
• Samhällsfastigheter: 16 %
• Handelsfastigheter: 11 %

===== SIDA 8 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
8
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
rapporterar ett bostadsunderskott. Den demo- 
grafiska utvecklingen, i kombination med ett 
fortsatt begränsat bostadsutbud, indikerar ett 
strukturellt behov av fler hyresbostäder på både 
medellång och lång sikt. 
 Samtidigt varierar de socioekonomiska för-
utsättningarna inom regionen. Arbetslösheten 
minskade jämfört med föregående år i samtliga 
kommuner, med undantag för Lomma och Svedala 
där nivån var oförändrad. Arbetslösheten är fort-
satt relativt hög i Malmö, Helsingborg, Landskrona 
och Bjuv, medan den är avsevärt lägre i flera min-
dre kommuner såsom Lomma, Staffanstorp och 
Kävlinge. Den generellt nedåtgående arbetslös-
heten är ett positivt tecken som stärker hushål-
lens betalningsförmåga och bidrar till stabilare 
förutsättningar för efterfrågan på hyresrätter.
Blekinge
Kommunerna i Blekinge kännetecknas av en 
svagare demografisk utveckling jämfört med 
Skåne. Befolkningen har varit relativt oförändrad 
eller minskat något i vissa kommuner. Karlskrona 
noterade en marginell befolkningsminskning om 
cirka 0,8 procent mellan 2020 och 2025.
 Trots detta råder fortsatt underskott på bostäder 
i flera delar av länet, inklusive Karlskrona, vilket 
indikerar en underliggande efterfrågan på hyres-
bostäder. Arbetslösheten i Karlskrona uppgår 
till cirka 5,9 procent, vilket är lägre än riket som 
helhet och indikerar relativt god betalningsförmåga 
bland hushållen i kommunen.
Kronoberg
Kronobergs län präglas av en god bostadsförsörj-
ning, där majoriteten av kommunerna bedömer 
att det råder ett överskott på bostäder och övriga 
upplever balans på marknaden. I kommunerna där 
Brinova är verksam, Växjö och Älmhult, bedömer 
kommunerna att utbudet av bostäder för närva-
rande överstiger efterfrågan, vilket i huvudsak är 
en följd av ett omfattande tillskott av nya bostäder 
under de senaste åren.
 I Växjö har produktionen av hyresrätter varit 
omfattande under de senaste åren, med 
en tydlig koncentration av färdigställda 
bostäder under 2023. När ett stort 
antal nya lägenheter tillförs mark-
naden under en begränsad 
tidsperiod uppstår naturligt 
en fördröjning innan utbudet 
absorberas. Samtidigt 
bedömer kommunen att det 
fortsatt finns ett strukturellt 
behov av större bostäder samt 
prisvärda hyresrätter för hus-
håll som inte har möjlighet att 
köpa bostad, vilket visar att den 
underliggande efterfrågan är god. 
Växjö uppvisar dessutom en stabil 
befolkningstillväxt i kombination med 
en relativt låg och sjunkande arbets-
löshet, faktorer som långsiktigt stärker 
efterfrågan och betalningsförmågan på 
hyresrätter.
 Älmhult, som är en mindre kommun, har 
under senare tid haft en något minskande 
befolkning, men kännetecknas av en fortsatt 
stark arbetsmarknad med relativt låg arbets- 
löshet. Kommunen har även ett tydligt 
pendlingsutbyte med Växjö, vilket bidrar 
till stabilitet i efterfrågan på bostäder och 
förstärker regionens samlade attraktivitet.
Hässleholm
Karlskrona
Bromölla
Älmhult
Växjö
Höganäs
Helsing-
 borg Bjuv
Höör
Lands-
  krona
Kävlinge
Eslöv
Staffans-
torp
Lund
Malmö
Svedala
Trelleborg
Skurup
Kristianstad
Vellinge
Lomma
Karlshamn
Sölves-
borg
Olofström RonnebyÖstra 
Göinge
Osby
Tingsryd
Lessebo
Uppvidinge
Alvesta
Markaryd
Ljungby
Örkel-
ljunga
Perstorp
Åstorp
Klippan
Burlöv
Ängelholm
Båstad
Svalöv
Hörby
Sjöbo
Tomelilla
Simrishamn
Ystad
Översikt bostadsbalans Skåne, Blekinge 
och Kronobergs läns kommuner
Kommuner med överskott
Kommuner i balans
Kommuner med underskott
Brinova i korthet     Året i korthet     Vd har ordet     Marknadsöversikt

===== SIDA 9 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
9
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinovas delmarknader i sammandrag
Folkmängd  
20251)
Befolknings-  
utveckling  
2020–2025 2), %
Arbetslöshet  
2025**, %
Skåne län
Bjuv 16 033 2,21 10,8 (-0,1)
Bromölla 12 508 -1,94 9,9 (-1,0)
Eslöv 35 113 3,01 8,0 (-0,1)
Helsingborg 152 851 2,38 10,9 (-0,9)
Hässleholm 51 914 -0,23 8,9 (-1,0)
Höganäs 28 477 5,00 5,6 (-0,6)
Höör 17 664 5,11 5,2 (-0,7)
Kristianstad 85 908 -0,37 9,2 (-0,8)
Kävlinge 32 582 1,68 5,5 (-0,1)
Landskrona 47 608 2,78 10,8 (-0,9)
Lomma 24 665 -0,90 4,0 (0,1)
Lund 132 542 5,08 6,1 (-0,2)
Malmö 368 006 5,77 12,0 (-0,7)
Osby 12 876 -2,37 7,9 (-0,7)
Skurup 17 139 6,77 6,7 (-0,5)
Staffanstorp 27 465 6,11 5,1 (-0,5)
Svedala 23 708 4,60 5,5 (0,0)
Trelleborg 47 373 3,28 7,8 (-0,5)
Vellinge 37 831 2,61 4,3 (0,3)
Kronobergs län
Växjö 99 019 4,42 6,9 (-0,9)
Älmhult 17 612 -1,44 6,6 (0,0) 
Blekinge län
Karlskrona 66 058 -0,79 5,9 (-0,1)
1) Befolkningen i november 2025.
2) Månadsvis, december 2025. Siffra inom parentes anger förändring från samma  
   månad föregående år.
Källa: SCB, Arbetsförmedlingen bearbetad av Newsec.
Brinova i korthet     Året i korthet     Vd har ordet     Marknadsöversikt
Passaren 1 , Skurup
 Fastighet med 57 hyreslägenheter,  
1–5 RoK beläget i centrala Skurup.
Samhällsfastigheter
Transaktionsaktiviteten inom samhällsfastigheter 
ökade markant under året och svarade för 16 
procent av den totala transaktionsvolymen. 
Jämfört med föregående år mer än fördubblades 
volymen, vilket i första hand speglar att fler aktörer 
återinträtt på marknaden snarare än en bredare 
investerarbas.
 En enskild affär hade stor påverkan på segmen-
tets transaktionsvolym: Public Property Invests 
förvärv av en större portfölj från Samhällsbygg-
nadsbolaget i Norden. Transaktionen stod för 55 
procent av årets totala volym inom segmentet. 
Exklusive denna affär var aktiviteten betydligt lägre 
och koncentrerad till fastigheter inom rättsväsen-
det samt vård och omsorg, medan utbildningsfast-
igheter utgjorde en mer begränsad del av volymen.
 Fokuseringen på rättsväsende samt vård- och 
omsorgsfastigheter kan i stor utsträckning förkla-
ras av underliggande demografiska och samhälls- 
ekonomiska faktorer. En åldrande befolkning driver 
ett långsiktigt behov av äldreomsorg, vårdboenden 
och tillhörande infrastruktur, vilket skapar stabil 
efterfrågan och relativt förutsägbara hyresintäkter.
 Parallellt har hög och på många håll ökande 
brottslighet genererat ett strukturellt investerings-
behov inom rättsväsendet, inklusive kriminalvård, 
domstolar och polisfastigheter. I dessa fall är 
staten ofta hyresgäst, med långa avtal och hög 
kreditvärdighet.
 Sammantaget framstår samhällsfastigheter 
fortsatt som ett attraktivt investeringssegment, 
understött av stabila kassaflöden och ett starkt 
intresse från både svenska och internationella 
investerare. På längre sikt väntas efterfrågan fort-
sätta att drivas av strukturella behov inom bland 
annat vård, utbildning, försvar och rättsväsende, 
vilket ytterligare stärker segmentets långsiktiga 
attraktivitet.

===== SIDA 10 =====

Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ) 
(”Brinova” eller ”Bolaget”), med organisationsnummer 556840-3918,  
med säte i Helsingborg, Sverige, avger härmed redo visning för koncernen  
och moderbolaget för verksamhetsåret 2025. Årsredovisningen och  
koncernredovisningen är i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom  
parentes avser föregående räkenskapsår.
Magasinet 4, Hässleholm

===== SIDA 11 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
11
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
En värdeskapande affärsmodell som bygger på 
långsiktighet, samverkan och helhetsansvar
Brinova har en tydlig vision om att bedriva hållbart fastighetsägande och projekt- 
utveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige/Öresunds- 
regionen. Genom detta skapas starka kassaflöden som kan användas för att  
utveckla verksamheten. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet och  
samverkan med aktörer inom samhällssektorn samt en egen effektiv förvalt-
ning och projektutveckling. Den fokuserade fastighetsportföljen ger goda 
förutsättningar för en bättre direktavkastning och starka kassaflöden.
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån 
finansiella mål som primärt fokuserar på en lönsam 
tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet. För att nå 
dessa mål har strategier utarbetats som sedan följs 
upp genom ett antal interna operativa mål.
 Ny reviderad affärsplan för perioden 2025–2027 
antogs i juli 2025 efter genomfört förvärv av fast -
igheter från K-Fastigheter. Den är kommunicerad 
och förankrad hos medarbetare, styrelse och viktiga 
aktörer i vår marknad och har sin utgångspunkt i 
Brinovas vision, affärsidé och ramverk för hållbarhet.
Brinovas vision
Brinovas vision är att vara den lönsammaste fastig-
hetsaktören inom bostäder och samhällsfastigheter. 
Brinova ska vara känt för hållbara och trygga boen-
den och lokaler där kunden står i centrum. Genom 
långsiktig strategi och egen förvaltning nära våra hus 
och hyresgäster skapar Brinova värde för kunder, 
ägare och samhället.
Affärsidén
Brinovas verksamhet präglas av tre grund- 
begrepp som utgör grunden för vårt sätt  
att arbeta och göra affärer:
Vi tror på långsiktighet
Därför gör vi en noggrann analys innan  
vi satsar på en ny tillväxtort och strävar 
efter långa kundrelationer.
Vi tror på samverkan
Som en aktiv partner och med kunnig 
personal på plats är vi med och utvecklar 
utvalda platser där vi etablerar oss.
Vi tror på helhetsansvar
Vi skapar värden åt alla våra intressenter  
genom att ta ansvar för hela affärskedjan; 
förvärv – utveckling – förvaltning.
En värdeskapande modell med  
hyresgästen i centrum
Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och  
hyresgäster genom egen närvaro på de orter där 
Brinova är etablerat. På så sätt kan de som bor i 
Brinovas hus erbjudas ett attraktivt boende och de 
som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lösningar. 
Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra rela-
tioner med lokala beslutsfattare och bistå dem i 
den regionala utvecklingen.
 Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv 
projektutveckling och en aktiv förvaltning nära  
hyresgästerna med en snabb och tillgänglig service. 
Med egen närvaro ges Brinova också möjligheter att 
förvärva attraktiva fastigheter.
 Närheten till beslutsfattarna gör att vi kan identi-
fiera projektmöjligheter och styra våra investeringar 
till fastighetsutveckling där efterfrågan är stor.
 En aktiv förvaltning gör det också möjligt att pro- 
aktivt underhålla och utveckla fastighetsbeståndet.

===== SIDA 12 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
12
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hässleholm Karlskrona
Bromölla
Älmhult
Växjö
Höganäs
Helsing-
 borg
Bjuv
Höör
Lands-
  krona
Köpen-
  hamn
Kävlinge
Eslöv
Staffanstorp
Lund
Malmö
Svedala
Trelleborg
Skurup
Kristianstad
Vellinge
Lomma
Karlshamn
Sölves-
borg
Olofström RonnebyÖstra 
Göinge
Osby
Tingsryd
Lessebo
Emmaboda
Torsås
Kalmar
Nybro
Högsby
Mönsterås
Oskarshamn
Vimmerby
Kinda
Åtvidaberg
Linköping
Västervik
HultsfredVetlandaSävsjö
Värnamo
Vaggeryd
Gnosjö
Gislaved
Falkenberg
Varberg
Svenljunga
Tranemo
Ulricehamn
Borås
Härryda
Mölndal
Göteborg
Bollebygd
Kungsbacka
Mark
Jönköping
Mullsjö Habo
Nässjö
Aneby Ydre
Boxholm
Mjölby
Ödeshög
Tranås
Eksjö
Borg-
holm
Mörby-
långa
Uppvidinge
Alvesta
Markaryd
Laholm
Halmstad
Ljungby
Hylte
Örkel-
ljunga
Perstorp
Åstorp
Klippan
Burlöv
Ängelholm
Båstad
Svalöv
Hörby
Sjöbo
Tomelilla
Simrishamn
Ystad
En växande fastighetsportfölj med 
hyresbostäder och samhällsfastigheter
Brinova har haft en lönsam tillväxt genom förvärv 
och projektutveckling.
 Fastighetsportföljen har vuxit från 8,5 miljarder 
till 19,1 på ett år. Det har genererat ett långsik-
tigt substansvärde om 33,18 kronor per aktie.
 Vi har på balansdagen 241 fastigheter om  
totalt cirka 644,5 tkvm uthyrbar yta. I det ingår  
6 702 hyreslägenheter som är färdiga eller som 
håller på att färdigställas. Brinova fokuserar på  
hyresbostäder och samhällsfastig-
heter samt kompletterande 
Projekt/Teknik
Region väst
Ekonomi/Finans/HR/IT/ 
IR/Hållbarhet/Marknad
Region öst
Vd
Förvaltning
Ett nyare fastighetsbestånd skapar värde
En del av vår historiska tillväxt har bestått av lön-
sam egen projektutveckling vilket innebär att en  
relativt stor del av vår portfölj är nyare, energieffek-
tiva och kvalitativa byggnader. Av Brinovas bostads-
fastigheter är cirka 73 procent yngre än 10 år.
Kompetent och erfaren organisation
Vår organisation präglas av korta och tydliga  
beslutsvägar med decentraliserat ansvar där  
beslut fattas nära samarbetspartners och hyres-
gäster. Verksamheten bedrivs primärt i Brinovas 
förvaltningsorganisation som består av två regioner 
där arbetet inom förvaltningsorganisationen utveck-
las. Verksamheten stöds av koncerngemensamma 
funktioner för ekonomi, finansiering, transaktioner, 
IT , kommunikation, hållbarhet, marknad, projekt, 
teknik samt HR.
Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet  
är viktiga delar i vårt erbjudande
För de grundläggande strategierna och aktivite-
terna i affärsplanen har vi utgått från fyra cen-
trala begrepp som alla har underliggande mål, 
strategier och aktiviteter: Det trygga samhället, 
En lönsam och ansvarsfull verksamhet, Den 
framtida miljön och Effektiv förvaltning med 
engagerade medarbetare.
 Våra tre kärnvärden kommer att genomsyra  
vårt sätt att arbeta i allt som vi företar oss. 
Som arbetsgivare, som samhällsaktör och som 
affärspartner gentemot hyresgäster, leverantö-
rer, banker och andra aktörer visar vi att vi lever 
efter våra kärnvärden:
Engagerade Pålitliga Ansvarstagande
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga 
perspektiv och samhällsengagemang är en 
integrerad del i verksamheten och ses som 
förutsättningar för framtida värdeskapande.
 Det systematiska arbetet med hållbarhet är 
också en viktig konkurrensfördel i arbetet med 
att söka markanvisningar och i samverkan med 
kommuner kring utvecklingen av samhällsfast-
igheter och trygga och levande boendemiljöer.
 Brinovas ramverk för hållbarhet är baserat 
på FN:s 17 hållbarhetsmål under Agenda 2030 
och fokuserat på de ekonomiska-, sociala- och 
miljöfrågor som är mest relevanta för Brinova 
och där vår verksamhet direkt eller indirekt 
bidrar.
 Läs mer i hållbarhetsrapporten på sidorna 40–56.
fastigheter som bidrar till att öka attraktiviteten 
för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger 
stabila intäkter från hyresgäster som prioriterar 
sitt boende. Anpassade samhällsfastigheter 
ger förutom trygga och stabila intäktsflöden 
också en god planeringshorisont tack vare långa 
hyresavtal.
 När Brinova utökar sin fastighetsportfölj är 
en egen projektutveckling ett lönsamt alternativ. 
Det ger oss de bästa möjligheterna att utforma 
moderna attraktiva bostäder och lokaler 
och för Brinova genererar det, i 
rätt konjunktur, den bästa 
avkastningen.
Fokus på tillväxtorter i södra Sverige
Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger 
maximalt 30 minuters bilväg från förvaltnings-  
kontoren, har en växande befolkning samt goda 
kommunikationer till regionens största befolknings- 
centra. Orter där människor kan bo prisvärt i en 
attraktiv och trygg miljö som kan erbjuda en god 
samhällsservice och allmänna kommunikationer. 
På de orter där vi verkar är vi en aktiv aktör.

===== SIDA 13 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
13
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Brinovas operativa mål för perioden 2025–2027
Brinovas finansiella mål för perioden 2025–2027
Tydligt definierade mål i den reviderade affärsplanen för 2025–2027
Det trygga samhället
Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder 
och samhällsfastigheter med rimlig hyres- 
nivå som bidrar till en hållbar stadsutveck-
ling och skapar trygghet genom tillgänglig-
het och lokal närvaro. 
Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet
En lönsam och ansvarsfull verksamhet
Vi är en långsiktig ägare, utvecklare och 
förvaltare av hyresbostäder och samhälls -
fastigheter som genom stabila kassaflöden 
skapar finansiell kapacitet för våra åtaganden 
gentemot alla intressenter.
Den framtida miljön
Genom ett aktivt underhåll, energioptime-
ringar, hållbara inköp, gröna hyresavtal 
och effektiv energiprestanda tar vi ansvar 
för att minska klimatavtrycket i stort och 
hållbarhetsrisker för Brinova.
Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare
Vi säkerställer ett framgångsrikt verkställande 
av Brinovas strategier, gemensamma värderingar 
och uppförandekod genom en utvecklande 
arbetsmiljö och stark företagskultur.
>4,5
Nöjd medarbetare-index (av 5) 
>70%
Överskottsgrad
>4,0
Nöjd kund-index – bostäder (av 5)
>4,0
Nöjd kund-index – lokaler (av 5)
Belåningsgrad netto
60%
0
20
40
60
80
100
%
20252021 2022 2023 2024
SkuldkvotRäntetäckningsgrad
0
1
2
3
4
ggr
20252021 2022 2023 2024
1,75 ggr
0
10
20
30
40
50
%
20252021 2022 2023 2024
30%
Soliditet
Finansiella mål
• Belåningsgraden ska understiga 60 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr.
• Soliditeten ska överstiga 30 procent.
• Skuldkvoten ska understiga 14 ggr.
• Förvaltningsresultatet per aktie ska öka med 
minst 10 procent per år.
Operativa mål
• Överskottsgraden ska överstiga 70 procent.
• Uthyrningsgraden ska överstiga 96 procent.
• Nöjd kund-index ska överstiga 4,0 på en  
femgradig skala.
Hållbarhetsmål
• Energiåtgång för el och uppvärmning ska max 
uppgå till 90 kWh per kvadratmeter och år.
• Vattenförbrukning ska minska med 10 procent 
under perioden.
• Nöjd medarbetar-index ska överstiga 4,5 på  
en femgradig skala.
Utdelningspolicy
• Bolagets tillväxt prioriteras över aktieutdelning. 
Brinova ska över tid vara ett utdelande bolag, 
men kommer under de närmaste åren prioritera 
tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd, 
förvärv samt i bolagets projektportfölj.
I juli 2025 tog Brinovas styrelse beslut om revidering av befintlig affärsplan med 
uppdaterade mål avseende perioden 2025–2027. 
Nytt nyckeltal som baseras på intjäningsför- 
mågan redovisas för första gången under 2025.
Mål
Skuldkvot, ggr, understigande 14,0
Utfall 2025 
Skuldkvot, ggr  15,3

===== SIDA 14 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
14
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
2025: Ett år präglat av tillväxt
Brinova hade en betydande tillväxt under 2025 till följd av förvärvet 
av K-Fastigheter Syds fastighetsportfölj. Viktiga nyckeltal som hyres- 
intäkter och driftsöverskott växte med 73 respektive 77 procent 
under året. Fastighetsportföljen, med fokus på hyresbostäder och 
samhällsfastigheter, visar styrka och en ökande efterfrågan inom 
dessa tillgångsslag. Framöver bedöms hyresbostäder bli än mer 
attraktiva, med låga vakanser och en stark hyresutveckling, som 
förväntas överträffa den inom lokalsektorn.
Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyres-
bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. 
 Bolagets B-aktier handlas på Mid Cap, Nasdaq, 
Stockholm (med ticker BRIN B). Brinova skapar 
avkastning för sina aktieägare genom att selektivt 
förvärva, aktivt förvalta och effektivt nyproducera 
fastigheter. 
Brinovas långsiktiga finansiella mål, fastslagna av 
styrelsen för perioden 2025–2027:
• Belåningsgraden ska understiga 60 procent. 
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr. 
• Soliditeten ska överstiga 30 procent.  
• Skuldkvoten ska understiga 14 ggr.
• Förvaltningsresultatet per aktie ska öka med 
minst 10 procent per år.  
För 2025 redovisar bolaget en skuldkvot på 15,3 
ggr, soliditet på 37,0 procent (33,1), förvaltnings-
resultat per aktie 1,3 kr (1,5) och en räntetäck-
ningsgrad på 1,75 ggr (1,85). 
 Koncernen bestod per 31 december av 168  
aktiebolag (116) och 1 handelsbolag (1) där 
Brinova Fastigheter AB är moderbolag. Samtliga 
fastigheter ägs via dotterbolag förutom en fastig-
het som ägs av moderbolaget. 
Koncernen i siffror 2025 2024 Förändring, %
Hyresintäkter, Mkr 942,0 545,4 73
Driftsöverskott, Mkr 627,1 353,6 77
Överskottsgrad, % 66,6 64,8
Förvaltningsresultat, Mkr 249,1 150,8 65
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,3 1,5 -18
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändringar av rörelsekapital, Mkr 254,5 154,5 65
Värdeförändringar fastigheter, Mkr -58,0 -6,2
Värdeförändringar derivat, Mkr -23,8 -39,5
Periodens totalresultat, Mkr 73,1 46,0 59
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,3 0,5 -32
Eget kapital per aktie, kr 31,1 29,4 6
Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 33,2 32,7 1
Fastighetsvärde, Mkr 19 133,5 8 539,8 124
Uthyrbar yta, tkvm 644,5 352,3 83
Hyresvärde, Mkr 1 179,3 590,9 100
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,9 95,6
Bolagsstyrningsrapporten finns som en sepa -
rat del i Brinovas årsredovisning på sidorna 
102–106.
Moderbolag och organisation 
Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av 
koncernövergripande funktioner. Moderbolagets 
intäkter, huvudsakligen i form av management fee 
från koncernens bolag, uppgick under perioden 
till 95,9 Mkr (69,3). Moderbolagets resultat efter 
skatt uppgick till 41,7 Mkr (44,0). 
 Likvida medel uppgick till 96,2 Mkr (22,0)  
och det egna kapitalet uppgick till 6 416,3 Mkr  
(2 140,8). Tjänster mellan koncernföretag debite -
ras enligt marknadsprissättning och på affärs -
mässiga villkor. Brinovas operativa organisation 
består av förvaltnings- och projektorganisationen.
 Förvaltningen har anpassats efter de lokala 
marknadsmässiga förutsättningarna för att uppnå 
en effektiv och kundnära förvaltning. Förvaltning 
sker med egen personal. Koncernen har en sepa -
rat funktion för projekthantering och teknikfrågor 
som stöd för regionerna.  
 På huvudkontoret finns funktioner som ekono-
mi, finans, IT , IR, marknad, analys, transaktion, 
hållbarhet och HR. 
Bokfört värde, Mkr1)Yta, tkvm
Totalt: 19 134 MkrTotalt: 645 tkvm
64%
8%
6%
18% 17%
69%
20%
16%
64%
18%
Totalt: 1 101 Mkr
Kontrakterad hyra, Mkr
Hyresbostäder
1) Det är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken kategori fastighetens bokförda  
 värde hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter med blandad användning enbart i en av kategorierna.
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Projektfastigheter/Mark
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 15 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
15
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad
0
5 000
10 000
15 000
20 000
Mkr
2022 2023 20242021 2025
0
200
400
600
800
1 000
Mkr
2022 2023 20242021 2025
60
70
80
90
100
%
2022 2023 20242021 2025
Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat
40
50
60
70
%
2022 2023 20242021 2025
0
100
200
300
400
500
600
700
Mkr
2022 2023 20242021 2025
0
50
100
150
200
250
Mkr
2022 2023 20242021 2025
Dessa funktioner driver koncerngemensam ut-
veckling och stöttar förvaltningen med funktionell 
expertis. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Därut-
över finns förvaltningskontor i Eslöv, Helsingborg, 
Hässleholm, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona, 
Malmö och Växjö.
 Antalet anställda vid årsskiftet uppgick till 91 
(53), varav 49 män (28) och 42 kvinnor (25). 
 Ersättningsfrågor avseende ledande befatt -
ningshavare behandlas av styrelsens ersättnings-
utskott och beslutas av styrelsen i sin helhet. 
Ledande befattningshavare är vd och vice vd. 
Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation 
som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområ-
den och erfarenheter. Ersättningen består av fast 
lön, pension och andra sedvanliga förmåner. För 
ytterligare beskrivning se ”Förslag till beslut om 
riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare” på sidan 108 samt not 11 Anställda  
och personalkostnader i denna årsredovisning.  
I förslaget återfinns inga förslag på ändringar 
avseende ersättning till ledande befattnings-  
havare i jämförelse med föregående år.
Fastighetsbeståndet 
Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 decem-
ber, bestod av 241 förvaltningsfastigheter (124) 
om totalt 644,5 tkvm (352,3), till ett värde av  
19 133,5 Mkr (8 539,8). 
 Brinovas fastighetsinnehav är främst kon -
centrerat till södra Sverige. Fastigheterna utgörs 
av hyresbostäder samt samhällsfastigheter med 
mindre inslag av kommersiella fastigheter. 
 Det totala hyresvärdet uppgick till 1 179,3 Mkr 
(590,9) och kontrakterade hyresintäkter på års -
basis, till 1 100,8 Mkr (554,6). Den ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick till 93,9 procent (95,6). 
 Läs mer på sidan 109.
Hyresintäkter 
Hyresintäkter samt serviceintäkter för verksam-
hetsåret 2025 uppgick till 942,0 Mkr (545,4). 
Det innebär jämfört med 2024 en ökning med 
396,6 Mkr (32,0), eller 72,7 procent (6,2).  
Ökningen är primärt en effekt av förvärvet av 
K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd samt 
hyreshöjningar och nyuthyrningar. Av de upp -
visade hyresintäkterna för helåret hänför sig 
362,2 Mkr hyresintäkter kopplade till förvärvade 
fastigheter från K-Fastigheter.
Kontraktsstruktur 
Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders 
uppsägningstid. I bostadsbeståndet finns en viss 
tillfällig vakans på några orter där stor nyproduk-
tion färdigställts under de senaste åren. Vakansen 
i bostadsbeståndet uppgår till 6,1 procent (2,3). 
För samhällsfastigheter skrivs avtal på löptider 
upp till 25 år och hyresnivån är reglerad via index-
avtal kopplade till KPI. Vakansen på balansdagen 
för de ytor som är kopplade till samhällsfastighe-
ter uppgick till 1,8 procent (2,3). För kommersiella 
ytor regleras hyresnivåerna successivt då avtalen 
normalt sträcker sig tre till fem år. På balansdagen 
uppgick vakanserna för kommersiella fastigheter 
till 10,7 procent (10,8). I kommersiella fastigheter 
är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett bund-
na till indexavtal kopplade till KPI, det vill säga helt 
eller delvis inflationsjusterade.
Driftsöverskott och överskottsgrad 
Driftsöverskottet för året uppgick till 627,1 Mkr 
(353,6) vilket ger en överskottsgrad om 66,6 
procent (64,8). Fastighetskostnaderna uppgick 
för perioden till 316,6 Mkr (193,9). Brinova har 
anställd personal, med kompetens inom drift-  
och energiområdet, som löpande arbetar med  
Andel av kontraktsvärde
– tio största hyresgästerna
Mkr
Karlskrona kommun 25,2
Region Skåne 24,6
Sparbanken Skåne AB 22,5
Landskrona Stad 22,2
Malmö Stad 22,0
Eslövs kommun 16,8
Försäkringskassan 11,9
Attendo Sverige AB 10,1
Bromölla kommun 9,0
Forenede Care AB 8,7
173,0
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
att effektivisera drift och skötsel, för att optimera 
investeringarna, både kostnadsmässigt och för 
kundnyttan.

===== SIDA 16 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
16
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Förändring fastighetsvärde
Mkr
Ingående verkligt värde 8 539,8
Fastighetsförvärv, förvärvat  
fastighetsvärde 10 320,2
Fastighetsförsäljningar -11,9
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 361,1
Orealiserade värdeförändringar på 
förvaltningsfastigheter -66,1
Omvärdering tomträtter -7,3
Förändring av erlagda förskott  
för projektfastigheter -0,6
Valutaomräkning -1,7
Summa 19 133,5
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för året uppgick till  
249,1 Mkr (150,8). Jämfört med 2024 ökade 
förvaltningsresultatet med 65,2 procent. 
 De finansiella kostnaderna om 333,3 Mkr 
(178,4) har ökat som en följd av upptagna lån  
i samband med förvärvet från K-Fastigheter.  
I finansnettot ingår även kostnader för finan -
siella instrument i form av ränteswappar som 
tecknats. 
Periodens totalresultat 
Periodens totalresultat uppgick till 73,1 Mkr 
(46,0). Orealiserade värdeförändringar på fast-
igheter för perioden uppgick till -66,1 Mkr (-2,1). 
Realiserade värdeförändringar från förvaltnings-
fastigheter uppgick till 8,1 Mkr (-4,1).  
 I totalresultatet ingick också värdeföränd-
ringar på derivat med -23,8 Mkr (-39,5) samt 
realiserade värdeförändringar på långfristiga 
fordringar med 0,0 Mkr (-10,1). 
 Värdeförändringen för räntederivaten påverkar 
inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är 
alltid värdet noll, däremot påverkas kassaflödet 
löpande av den ränta som betalas eller erhålls.
Fastighetsbeståndets utveckling 
Förvärv 
Brinova fullföljde den 1 april fastighetsförvärvet 
från K-Fast Holding AB, genomförde nyemission 
av cirka 132,5 miljoner aktier till en kurs om 
32,46 kr per aktie samt tillträdde fastigheter till 
ett fastighetsvärde om 10,8 Mdr. 
 Läs mer om Brinovas förvärv på sidorna 26–27.
Investeringar 
Under 2025 har investeringar i befintliga fastig-
heter och projekt skett med 361,1 Mkr jämfört 
med 200,4 Mkr samma period 2024, varav 
större delen avser investeringar i nybyggnation  
av 153 hyresrätter i Köpenhamn som färdig -
ställts under 2025. Vidare har investeringar 
skett i projekt i Helsingborg och Malmö med ny-
byggda hyresrätter som färdigställs under 2026.
Orealiserade värdeförändringar 
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas 
fastigheter under 2025 uppgick till -66,1 Mkr 
(-2,1). Brinova genomför varje kvartal en extern 
värdering av samtliga förvaltningsfastigheter. 
 Den externa värderingen ligger till grund för de 
verkliga värden som finns upptagna i rapport över 
finansiell ställning.
 Värdering av projekt sker till nedlagda kost-
nader, byggrättsvärde samt med beaktande av 
eventuell negativ förändring i verkligt värde. 
 Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter  
bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En  
utförligare beskrivning av värderingsprinciperna 
finns i Brinovas redovisningsprinciper samt not  
15 Förvaltningsfastigheter. 
Hållbarhet och Hållbarhetsredovisning
Hållbarhet är en central del i Brinovas affär där  
fokus ligger på det trygga samhället, en lönsam 
och ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön 
och effektiv förvaltning med engagerade medar-
betare. 
 Brinova Fastigheter AB (publ) redovisar lag- 
stadgad hållbarhetsrapport enligt årsredovis-
ningslagens (ÅRL) äldre lydelse som gällde före 
den 1 juli 2024, som en egen del i årsredovisning-
en på sidan 39–56.
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 17 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
17
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Förväntad framtida utveckling
Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner 
i södra Sverige/Öresundsregionen, där det råder 
en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägen -
heter samt samhällsfastigheter för boende och 
vård. Ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpan -
de bolagets marknadskunnande och relationerna 
med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med 
intressanta pågående och framtida projekt och en 
I det dagliga samarbetet omsätts strategi till handling.
god finansiell ställning gör att vi ser positivt på  
vår utveckling de kommande åren. 
Närstående
Närstående transaktioner har skett med K-Fast 
Holding AB där Brinova fullföljt fastighetsförvärv 
samt genomfört en riktad nyemission av cirka 
132,5 miljoner aktier som erläggande av köpe- 
skil lingen för aktierna i de förvärvade bolagen 
som uppgår till cirka 4,3 Mdkr. Ytterligare 
transaktio ner med K-Fastigheter har skett med 
netto 124,2 Mkr, vilket till största del hänför sig 
till pågående projekt. Närstående transaktioner 
har även skett med Advokatfirman Lindahl KB 
om 2,4 Mkr. Intäkter från närstående avseende
hyresintäkter har uppstått till Homestate AB om 
1,2 Mkr och vidarefakturering till olika bolag
inom K-Fastigheter koncernen om 4,0 Mkr. 
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga 
villkor. Till närstående såsom vd och koncern-
ledning har ersättning lämnats på avtalade villkor 
i enlighet med beslut i styrelsen.
 Se även not 11 Anställda och personalkostna-
der för ersättning till styrelse samt not 33 Upplys-
ning om transaktioner med närstående.

===== SIDA 18 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
18
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
En värdeskapande förvaltningsmodell
Brinovas fastighetsportfölj innehåller för närvarande 6 702 hyreslägenheter, 
färdiga eller under uppförande samt cirka 117 000 kvadratmeter samhälls-
fastigheter och 115 000 kvm kommersiella ytor. Vi strävar efter att förstärka 
och utveckla de fastighetsområden vi bygger upp på utvalda orter för att 
skapa synergier och attraktivitet. En aktiv förvaltning med egna medarbetare 
är därför en viktig del av Brinovas affärsmodell.
     Det är så vi säkerställer vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrningar 
och lönsamma förvaltningsprojekt.
Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation 
som arbetar med fastighetsskötsel, fastighets -
drift, energioptimering, uthyrning, ekonomisk 
förvaltning och utveckling. Med den aktiva för-
valtningen av alla bolagets fastigheter, som utgår 
från kontoren i Eslöv, Helsingborg, Hässleholm, 
Karlskrona, Kristianstad, Landskrona, Malmö och 
Växjö, kan vi snabbt vara på plats. Förvaltnings-
kontoren finns på maximalt 30 minuters bilfärd 
från Brinovas fastigheter. Möjligheterna att förstå 
lokala beslutsfattares behov ger ett bättre under-
lag för förvärv, projektutveckling, förtätning av det 
befintliga beståndet och en värdetillväxt i fastig-
hetsportföljen. Synergier i fastigheter som förtätas 
och förvärv som adderas på orter vi är etablerade 
i, driver vår lönsamhet.
Brinova är en viktig aktör i samhället
Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda  
kunskaper om de demografiska förutsättningarna 
som kommuner har att hantera idag och i framti-
den. Brinova har kompetens och erfarenhet för att 
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder 
för samtliga målgrupper, trygga service- och 
särskilda boenden för en växande äldre befolkning 
och andra ändamålsenliga samhällsfastigheter.
 Brinova arbetar också i en tydlig samverkan 
med kommuner och lokala aktörer för platsens 
utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden 
som kommer alla till godo.
Vi har alltid hyresgästen i centrum
Den egna och närvarande förvaltningen gör att 
Brinova kan underlätta för hyresgästerna genom 
att snabbt vara på plats för att avhjälpa brister och 
svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel.
 Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de 
bästa möjligheterna att leverera attraktiva lösningar 
för hyresgästerna.
Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster 
följer och mäter Brinova noggrant vad hyresgäs-
terna tycker om sina bostäder och lokaler samt 
inte minst om Brinova som hyresvärd.
 Under 2024 genomfördes Brinovas NKI-under- 
sökning (Nöjd Kund-Index) för våra hyresbostäder 
som glädjande visade ett fortsatt högt betyg. 
Brinova uppnådde ett resultat om 4,1 på en 
femgradig skala.
 2025 genomfördes NKI-undersökning speci -
fikt avseende Brinovas offentliga/kommersiella 
lokaler. Även här visade siffrorna på en hög kund- 
nöjdhet från hyresgästerna med ett resultat på 
3,9 av en femgradig skala. Mätningen avsåg 
bland annat hur nöjda hyresgästerna är med 
lokalerna, vår fastighetsskötsel och kontakten 
oss emellan.
 De två undersökningarna genomförs omväxlan-
de vartannat år. För affärsplanen 2025–2027 har 
vi definierat mål för såväl Nöjd kund-index som 
skall överstiga 4,0 på en femgradig skala och  
Nöjd medarbetarindex ska överstiga 4,5 på en 
femgradig skala. 
Vi arbetar för trygga och attraktiva kvarter
Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa 
trygghet i och kring våra fastigheter och öka 
attraktiviteten för både det egna fastighetsbe -
ståndet och samhället i stort. Satsningar på 
en attraktiv utemiljö som ger förutsättningar för 
en positiv fritid för såväl unga som vuxna är ett 
stående inslag i förvaltningsarbetet.
 Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer 
som minskar skadegörelse och nedskräpning 
men också trygghetsvandringar tillsammans 
med lokala aktörer och boende för att skapa 
handlingsplaner för ökad trygghet.
 Ett aktivt samarbete med lokala föreningar 
är exempel på ytterligare initiativ.
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 19 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
19
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Andel av kontraktsvärde 
– tio största hyresgästerna
% Mkr
Karlskrona kommun 2 25,2
Region Skåne 2 24,6
Sparbanken Skåne AB 2 22,5
Landskrona Stad 2 22,2
Malmö Stad 2 22,0
Eslövs kommun 2 16,8
Försäkringskassan 1 11,9
Attendo Sverige AB 1 10,1
Bromölla kommun 1 9,0
Forenede Care AB 1 8,7
16 173,0
55%
uppkopplade  
energisystem
Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsamhet 
och Brinovas egna aktiva förvaltning ger också 
möjligheter för en löpande systematisk översyn av 
fastighetsbeståndet. Den ligger till grund för en 
långsiktig plan för kontinuerligt underhåll. Det ger 
lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin 
tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans 
med omedelbara åtgärder på uppkomna skador 
och problem påverkar det driftnettot liksom fast-
ighetsvärdet positivt. Här utgör modulerna i vårt 
digitaliserade fastighetssystem kring underhåll  
och besiktning en ytterligare effektivisering.
Ökad kontroll och service genom  
smart digitalisering
Brinova har de senaste åren infört och implemen-
terat ett digitaliserat gemensamt fastighetssystem 
med en rad moduler. Felanmälan, teknisk förvalt-
ning med digitala arbetsordrar, delar av underhålls-
arbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar 
som ger bättre kontroll. Ekonomisk förvaltning, 
med en modul som säkerställer att intäkter och 
kostnader matchas är ett annat exempel. Ett 
ytterligare exempel är att besiktningsarbetet 
vid hyresgästbyten är digitaliserat. För en ökad 
service till hyresgästerna utvecklas kontinuer-
ligt Brinovas boendeapp som samlar service, 
kommunikation och administration i ett gemen-
samt digitalt gränssnitt där hyresgäster kan göra 
felanmälningar, ta del av hyresavier och hantera 
blanketter som autogiro. Genom push-notiser kan 
Brinova snabbt informera om viktiga aktiviteter 
och driftinformation. Boendeappen är ett viktigt 
steg i Brinovas långsiktiga arbete med att stärka 
kundrelationer och utveckla ett attraktivt, tryggt 
och effektivt boendeerbjudande som successivt 
vidareutvecklas utifrån hyresgästernas behov.
Värdeskapande åtgärder inom  
energieffektivitet och solceller
En av bolagets största kostnader är förbrukning-
en av energi. Energieffektiviseringar påverkar 
både driftnettot positivt och reducerar miljö-  
belastningen.
 Brinova bygger över tid värde genom energi-
besparande åtgärder. Vi ligger i framkant och 
besitter en betydande kompetens. I Brinovas 
fastighetsbestånd finns totalt sett installerade 
solceller som 2025 producerade cirka 
1 700 000 kWh. 
 En stark förvaltningsorganisation med en 
central teknikgrupp arbetar med att öka tempot 
väsentligt för att minska vår förbrukning av el 
och värme samt hantera vår ökande produktion 
av egentillverkad el via solceller.
 Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp 
Brinovas värme- och ventilationsanläggningar. Det 
sparar mycket tid och pengar när förvaltnings-
organisationen kan driftoptimera anläggningarna 
på distans, tidigt kan få larm om avvikelser och 
se anläggningarnas status i realtid. 
 Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna 
40–56.
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Oden 8, Hässleholm

===== SIDA 20 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
20
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Effektiv projektutveckling för lönsam tillväxt
Projektutveckling ger bra möjligheter till att bygga attraktiva hyresbostäder, optimera  
lokallösningar för hyresgäster och är, i rätt konjunktur, ett lönsamt sätt för Brinova att  
växa. För fortsatt projektutveckling har Brinova både organisatorisk och finansiell kapacitet.
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Större pågående projekt 
Projekt som är beslutade 
och byggstartade.14 040
Kvm vid 
projektavslut
Pågående projektutveckling
Projekt där detaljplanarbetet är 
klart men där bygglovsprocess 
samt upphandling återstår.
14 078
Kvm vid 
projektavslut
Pågående planarbete
Projekt där detaljplan-
arbete pågår.23 000
Kvm vid 
projektavslut
Egen projektutveckling ger en bra möjlighet att 
optimera lokallösningar för såväl nya som  
befintliga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder 
och samhällsfastigheter samt genomföra till  
exempel energibesparande åtgärder som innebär 
en besparing både för bolaget och miljön. 
 Brinova har en egen lokal förvaltning med väl 
utarbetade processer som främjar en aktiv dialog 
som gör det lättare att möta offentliga men också 
privata kunders existerande och framtida behov  
av såväl hyresbostäder som lokaler för special-
boende, vård, utbildning, fritid och rekreation  
samt administration och samhällsservice. 
 Brinovas projektportfölj delas upp i pågående 
projekt, pågående projektutveckling, pågående  
projekt som tillträds vid färdigställande och 
pågående planarbeten. Se definition i kolumnen 
till höger. 
 Under året färdigställdes sista delen av nybygg-
nation i Malmö, Oxie avseende livsmedelsdelen 
och i centrala Lund ett konverteringsprojekt om 
126 lägenheter, där kontor har blivit attraktiva  
hyresbostäder samt 153 hyresbostäder i Köpen-
hamsområdet. Dessutom har en ny butik för Jem  
& Fix uppförts i Hässleholm. Butiken är uthyrd på 
ett tioårigt avtal och är belägen i ett område där 
Dollar Store, Byggmax och Svenska Hem redan 
finns etablerade. Butiken uppgår till 1 100 kvm.
Projektportföljen1)
Pågående projekt
I fastigheten Nattskärran 7 i Malmö pågår konver-
tering av ett trygghetsboende till ett omsorgsbo-
ende. Värderingen av projekten sker till nedlagda 
kostnader, byggrättsvärde samt  med beaktande  
av eventuell negativ förändring i verkligt värde.  
 I förvärvet av K-Fastigheter Syds fastigheter 
ingick tre pågående projekt som förvärvades till ett 
fastställt fastighetsvärde varpå inga projektvinster 
eller projektförluster kommer uppvisas i Brinovas 
resultaträkning. I förvärvet av dessa tre projekt 
garanterades även finansieringen. I Köpenhamns-
området uppfördes 153 hyresbostäder som är 
färdigställda och inflyttade. I Helsingborg byggs  
41 hyresbostäder samt livsmedelsbutik och i  
Malmö byggs 154 hyresbostäder som blir klara  
vid årsskiftet 2026–2027. 
1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena  
 innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är  
 baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt  
 bedöms startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av  
 bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor

===== SIDA 21 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
21
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
3
4
7
86
5
3. Färdigställt projekt 2025
Pederstrup By 1, Storköpenhamn 
Nybyggnation av 11 054 kvm  
bostadsyta, motsvarande  
153 hyresbostäder. 
4. Färdigställt projekt 2025
Linberedningen 1, Hässleholm 
Nybyggnation av 1 100 kvm 
lokalyta till butik för Jem & Fix. 
0
30
60
90
120
150
Mkr
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-25
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
Genomförda investeringar
Större pågående projekt
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ
Beräknat  
färdigt
Nattskärran 7 Malmö 1 918 24 Bostäder Q2-2026
Viktoria 22 Helsingborg 3 125 41 Bostäder/Livs-
medelsbutik
Q3-2026
Skjutskontoret 3 Malmö 8 997 154 Bostäder Q1-2027
Summa 14 040 219
Färdigställda projekt 2025
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ
Oxievång 7 Malmö 862 -  Livsmedels- 
butik
Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder
Pederstrup By 1 Storköpenhamn 11 054 153 Bostäder
Linberedningen 1 Hässleholm 1 100 - Butik
Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder
Summa 17 344 2831. Färdigställt projekt 2025
Oxievång 7, Malmö 
Livsmedelsbutik med  
uthyrningsbar yta om 862 kvm. 
2. Färdigställt projekt 2025
Sandryggen 1, Lund 
Konvertering av kommersiell  
yta om 4 030 kvm lokalyta till  
126 hyresbostäder. 
5. Färdigställt projekt 2025
Bjärred 30:16, Bjärred
Konvertering av lokalyta om  
298 kvm till fyra hyresbostäder. 
6. Större pågående projekt
Nattskärran 7, Malmö 
Konvertering av ett trygghetsboende  
till ett omsorgsboende med 24  
lägenheter. Beräknas vara färdig- 
ställt under andra kvartalet 2026. 
7. Större pågående projekt
Viktoria 22, Helsingborg 
Nybyggnation av 3 125 kvm bostads-
yta och lokalyta, motsvarande 41 
hyresbostäder och livsmedelsbutik. 
Beräknas vara färdigställt under tredje 
kvartalet 2026. 
8. Större pågående projekt
Skjutskontoret 3, Malmö 
Nybyggnation av 8 997 kvm bostads-
yta, motsvarande 154 hyresbostäder. 
Beräknas vara färdigställt under fjärde 
kvartalet 2026.

===== SIDA 22 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
22
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hyresbostäder
Fördelning av storlek
Hyres-
värde, Mkr
Hyresvärde/ 
kvm
1 rok 37  2 041 
2 rok 268  1 894 
3 rok 309  1 816 
4 rok 105  1 702 
5 rok 12  1 550 
6 rok 2  1 159 
Blockförhyrning 23  2 178 
Summa 756  1 835 
Med cirka 412 tkvm hyreslägenheter är Brinova en 
av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige/ 
Öresundsregionen. Brinova verkar i växande orter 
nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen 
bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakte-
rade hyra motsvarar 64 procent. 
 När Brinova utvärderar bostadsprojekt används 
kriteriet att bostaden ska ligga i eller på pend-
lingsavstånd till större städer och med en prisvärd 
hyra. Effektiv boyta och närhet till spårbunden 
kollektivtrafik är boendefördelar som många söker, 
liksom närhet till vardagsservice som förskolor 
och skolor, bibliotek, kultur, vårdanläggningar och 
butiker. Av Brinovas bostadsfastigheter är cirka  
73 procent yngre än 10 år.
 Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu -
ment för våra hyresgäster visar våra kundunder -
sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra 
bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet 
innefattar olika åtgärder för såväl inom- som ut-  
omhusmiljön som skall skapa ökad trygghet. Det 
innefattar åtgärder som rätt belysning, störnings-
jour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närvaro 
med fastighetsronderingar och välskött utemiljö. 
 Andra aspekter som ökar attraktionen för våra 
bostadsfastigheter är hållbara val i material, sol- 
cellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till våra 
fastigheter, en trygg kommunikation via vår hyres-
gäst-app, säkerhet via port-telefoni och digitala 
lås. 
 Bostäder är ett tillgångsslag som i de flesta 
marknader karaktäriseras av låga vakansrisker, 
stor efterfrågan och där hyrorna inflations-  
justeras, även om det sker med viss fördröjning. 
I marknader där stor nyproduktion skett kan det 
ta ett till två år innan efterfrågan kommer i balans 
med utbudet. Snitthyran i Brinovas bestånd av 
bostadsfastigheter avseende hyreslägenheter är  
1 835 kr/kvm. 
 Brinova har kompetens och erfarenhet för att 
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder 
för alla typer av boendekategorier. Vi arbetar också 
i en tydlig samverkan med kommuner och lokala 
aktörer för platsens utveckling, där trygghet och 
attraktivitet är värden som kommer alla till godo. 
 Brinova har som ambition att erbjuda det rätta 
boendet för livets alla skeenden. Från det första 
hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden 
för äldre.
1 835 kr
Genomsnittlig  
hyra/kvm
T4-området, Hässleholm 
Brinova är en betydande aktör i det expansiva och 
centrumnära T4-området i Hässleholm. På bilden syns 
fastigheterna Intendenten 4, Kokhuset 1, Kommissarien 
1, Intendenten 5 och Smörjhallen 1 – samtliga moderna 
bostadsfastigheter i varierande utföranden. Området 
kännetecknas av närhet till natur, god tillgänglighet och 
en attraktiv blandning av boendeformer. Brinova har cirka 
860 hyresbostäder i Hässleholm.
andel av Brinovas totala kontrakterade hyra64%
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 23 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
23
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova är en av södra Sverige/Öresundsregionens 
större privata hyresvärdar för den offentliga 
sektorn med cirka 117 tkvm uthyrningsbar yta för 
samhällsfastigheter. 
 Hyresandelen samhällsfastigheter som del  
av Brinovas kontrakterade årshyra motsvarar 20 
procent. Samhällsfastigheter definieras enligt 
ovan. Det innebär att hyresgästen kan vara 
offentlig, det vill säga statlig, kommunal eller 
regional, men också privat. Exempel på samhälls-
fastigheter är fastigheter för anpassade bostäder, 
utbildning och barnomsorg, fritid och vård. 
 Brinova har bred erfarenhet av att både ut -
veckla och förvalta samhällsfastigheter och har i 
sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, 
skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård 
till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden. 
Förutsättningarna för samhällsfastigheter känne -
tecknas av trygga hyresgäster med långa KPI-jus -
terade kontrakt och säkra flöden. Genomsnittlig 
återstående hyrestid för hyreskontrakten  
i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,0 år. 
 Efterfrågan för kvalitativa och anpassade sam-
hällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida 
behov. En aktiv förvaltning med egna medarbetare 
är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med 
lokal närvaro kan eventuella problem snabbt 
identifieras och åtgärdas. Närheten till lokala  
beslutsfattare innebär också att vi på ett enkelt 
sätt kan delta i kommunens utveckling med rätt 
lokaler för olika offentliga behov. 
 Vi kan samhällsfastigheter och de orter där vi 
är etablerade och vi bygger långsiktiga relationer 
och synergier på dessa orter.
Fem största hyresgästerna
Hyresgäst
Yta,  
tkvm
Hyres-
värde, Mkr
Region Skåne 12 25
Karlskrona Kommun 12 24
Malmö Stad 10 21
Eslövs Kommun 10 14
Landskrona Stad 7 14
Summa 51 98
Typer av samhällsfastigheter
Typ
Yta,  
tkvm
Kontrakterad  
hyra, Mkr
Kontrakterad 
hyra/kvm, kr
Andel av  
kontrakterad hyra, %
Särskilt boende 32 66  2 083 30
Vård 34 63  1 852 29
Utbildning/barnomsorg 25 50  1 973 23
Anpassad samhällsservice 17 26  1 492 12
Friskvård 9 12  1 403 6
Summa 117 217 1 853 100
andel av Brinovas totala kontrakterade hyra20%
Soldaten 14, Lund
Fastighet uthyrd till Lunds kommun och använd som LSS-boende, med 
sex fullt utrustade lägenheter med egna uteplatser samt gemensamma 
utrymmen för boende och personal i ett lugnt område i Lund.
7 år
Återstående  
hyrestid
Samhällsfastigheter
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Samhällsfastighet
Fastighet som brukas till övervägande del av skatte-
finansierad verksamhet och är specifikt anpassad 
till samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghets -
boende under begreppet samhällsfastigheter.

===== SIDA 24 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
24
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Kommersiella fastigheter
En del av den kommersiella andelen ytor är ett 
bestånd med kontorsytor med hyresgäster som 
bedriver skattefinansierad verksamhet såsom  
Försäkringskassan, Skatteverket, Arbetsförmed-
lingen samt Transportstyrelsen. Vidare är även 
banker en stor kommersiell hyresgäst.
 Beståndet kompletteras även med kommersiella 
ytor som adderar till attraktionen för de boende 
eller där tydliga synergier finns i ortens samlade 
fastighetsbestånd. 
 Kompletterande övriga kommersiella ytor är 
typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger  
och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret.  
Dessa fastigheter adderar till levande kvarter  
och ger service i närområdet. 
 Hyresandelen från kommersiella ytor som del 
av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar  
16 procent.
Typer av kommersiella fastigheter
Andel av  
kontrakterad hyra, %
Kontrakterad  
hyra/kvm, kr
Uthyrnings- 
grad, %
Butik/livsmedel/apotek 29  1 349  93 
Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 17  2 049  93 
Kontor 17  1 838  76 
Bank 12  2 529  100 
Garage/parkering 11  ET  85 
Restaurang/kafé 7  1 992  98 
Hotell 5  1 346  100 
Lager/förråd 2  673  69 
Summa 100  1 786  89 
Fem största hyresgästerna,  
kommersiella fastigheter1)
Hyresgäst
Kontrakterad 
hyra, Mkr
Sparbanken Skåne AB 22
Försäkringskassan 12
Landskrona Stad 7
Trafikverket 7
Stadshotellet i Hässleholm AB 6
Summa 54
1) Kontrakterat hyresvärde av de fem största hyresgästerna enligt  
 ovan utgör 30 procent av den totala kontrakterade hyran för  
 kommersiellt bestånd.
29 %
av kommersiella
fastigheter är  
offentliga kontor
och banker
Näsby 35:42 och Sjöhem 11 i Kristianstad 
Två av våra kommersiella fastigheter i  
Kristianstad där Sparbanken Skåne – en av 
våra största hyresgäster – har verksamhet.
andel av Brinovas totala kontrakterade hyra 16%
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 25 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
25
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Väl underbyggd fastighets- 
värdering skapar stabilitet
Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner  
skapar förutsättningar för en rättvisande värdering  
av tillgångarna samt en stabil finansiering.
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas 
fastigheter under 2025 uppgick till -66,1 Mkr 
(-2,1).
 Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har 
bedömts av Newsec som har relevanta, profes-
sionella kvalifikationer och erfarenhet av såväl 
aktuella marknadsområden som typ av fastig-  
heter. Newsec är oberoende. Den slutliga värde-
bedömningen görs dock av Styrelse och vd.
 Brinova genomför varje kvartal en extern 
värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.
 Beståndet gås igenom med uppdaterade 
hyresuppgifter, investeringar, vakansgrader, be-
dömda vakanshyror, kalkylränta, driftskostnader 
samt avkastningskrav. Den externa värderaren 
får ta del av Brinovas budgeterade kostnader  
och kostnadsutfall.
 Besiktningar görs med ett treårsintervall eller 
när större ombyggnationer eller investeringar
genomförts. Den externa värderingen ligger till 
grund för de verkliga värdena som finns upp-
tagna i rapport över finansiell ställning.
 Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter 
bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En ut-
förligare beskrivning finns i not 15 Förvaltnings-
fastigheter i denna årsredovisning. Fastigheter-
nas marknadsvärde uppgick den 31 december 
2025 till 19 133,5 Mkr (8 539,8), motsvarande 
cirka 29 000 kr per kvadratmeter uthyrbar yta 
(24 200). Under 2025 investerade Brinova  
Antaganden
I Brinovas värdering av fastigheter  
har följande indata använts:
Kalkylperiod: 10–25 år.
Årlig inflation: 1,5% för 2026, därefter  
2% årligen (Riksbankens inflationsmål).  
Årlig hyresutveckling lokalkontrakt:  
Enligt gällande kontrakt, 50–100% av KPI 
eller en fast uppräkning om 2–3% årligen. 
KPI oktober 2025 uppgick till 0,92%,  
vilket påverkar hyresutvecklingen för 
2026. Framöver antas KPI motsvara 
bedömt inflationsantagande. 
Årlig hyresutveckling bostadskontrakt:  
3,25% för 2025 till 2026, 2,50% för 2026 
till 2027 och därefter 2% årligen. En 
fastighet med presumtionshyra föreligger 
i beståndet. 
Årlig ökning av drift- och underhåll:  
100% av KPI.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning:  
Varierande beroende av fastigheternas 
geografiska läge och uthyrningsändamål.
++
=
Fastighets- 
värde
Restvärde
Kassaflöde
Hyresnivåer
Inflation
Driftskostnader
Förädling
Potential
Kalkylränta
361,1 Mkr (200,4) i nyproduktion och värde-
höjande renoveringar av fastigheter med högre 
teknisk standard, ökat hyresvärde och förbättrat 
driftnetto som följd.
Direktavkastningskrav & kalkylränta 
Direktavkastningskrav och kalkylränta är 
baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga 
bedömningar av marknadens förräntningskrav 
på jämförbara fastigheter. I den kalkylmodell 
som värdebedömningarna baseras på utgörs 
kalkylräntan av ett inflationsanpassat direkt- 
avkastningskrav.
Kalkylränta per fastighetstyp
Fastighetstyp Intervall
Bostadsfastigheter 5,12–7,45%
Samhällsfastigheter 5,20–9,92%
Kommersiella fastigheter 6,00–10,62%
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag-
na principer baserade på vissa antaganden. Fast-
ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas 
vid en transaktion mellan två oberoende parter. 
Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad 
på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas 
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för 
värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en 
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis 
inte förändras isolerat. Se även not 15 Förvalt-
ningsfastigheter i denna årsredovisning.
Känslighetsanalys
Förändring
Värdepå- 
verkan, Mkr
Hyresintäkter +/- 5% 1 143,6/-1 143,6
Driftskostnader +/- 5% -285,3/285,3
Direktav- 
kastningskrav
+/- 0,25%- 
enheter -913,4/985,1
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 26 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
26
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Väsentliga händelser
Kvartal 1
• En extra bolagsstämma hölls den 7 mars 
2025 där beslut togs om emissionsbemyndi-
gande samt att ändra bolagsordningen för att 
möjliggöra fullföljandet av fastighetsförvärvet 
från K-Fast Holding AB.
• Bolaget har tecknat avtal om refinansiering 
om cirka 2,5 Mdkr av befintliga fastigheter, 
finansiering av delar av de fastigheter som 
har förvärvats från K-Fast Holding AB, samt 
borgensåtaganden för dotterbolag gällande 
från 1 april 2025.
• Under kvartalet har två hyresavtal med Eslövs 
kommun gällande förskolor förlängts på fyra 
år med en total yta om 1 748 kvm med i övrigt 
oförändrade villkor.
Kvartal 2
• Brinova fullföljde den 1 april fastighetsför-
värvet från K-Fast Holding AB, genomförde 
nyemission av cirka 132,5 miljoner aktier till 
en kurs om 32,46 kr per aktie samt tillträdde 
fastigheter till ett fastighetsvärde om 10,8 
Mdr. Brinova blev genom denna affär initialt  
ett dotterbolag till K-Fast Holding AB, där  
deras avsikt är att vid en senare tidpunkt  
dela ut aktierna i Brinova till aktieägarna i 
K-Fastigheter genom en sakutdelning.
• Bolaget har i samband med ovanstående 
tillträde tecknat avtal om finansiering och 
refinansiering av skulder hänförliga till de 
förvärvade fastigheterna om 3,5 Mdr samt 
borgensåtagande för dotterbolagens skulder. 
Bolaget har även refinansierat befintliga  
skulder om cirka 2,1 Mdr.
• Genom förvärvet från K-Fast Holding AB  
övertog Brinova tre pågående projekt av  
hyresbostäder i Malmö, Helsingborg och  
Storköpenhamn. Den 1 april stod etapp 1  
om 36 lägenheter klar i Storköpenhamn.
• Brinova tecknade avtal med Landskrona  
Stad att utöka ytan för kulturskolan om  
350 kvm som ger en totalyta om 2 100 kvm 
och samtidigt förlängt avtalet med 11 år.
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Peter Ullmark har utsetts till ny  
vd för Brinova och tillträder senast 
den 16 juni 2026. Han efterträder  
Per Johansson, som går i pension 
efter tio år som vd.
Lindblad 24, Karlskrona
• Brinovas årsstämma hölls den 7 maj 2025 där 
befintlig styrelse omvaldes och Jacob Karlsson 
nyvaldes som ledamot. Beslut togs om att 
ingen utdelning lämnas för året 2024.
Kvartal 3
• Brinova har vunnit en upphandling från Eslövs 
kommun gällande uppförande av ett LSS-  
boende med ett 15-årigt hyresavtal.
• Brinova har ingått ett nytt hyresavtal med  
Försäkringskassan avseende ytterligare 693 
kvm i fastigheten Lindblad 24 i Karlskrona. 
Samtidigt har det befintliga avtalet förlängts 
med sex år för den totala ytan om 3 958 kvm. 
Totalt hyr Försäkringskassan inom fastighets- 
området 6 289 kvm, med en genomsnittlig 
hyrestid om 5 år.
Kvartal 4
• Brinovas vd, Per Johansson meddelar att  
han planerar att gå i pension vid halvårs- 
skiftet 2026.
• Peter Ullmark har utsetts till ny vd för Brinova 
och tillträder senast den 16 juni 2026.
• Projektet med 153 hyresbostäder i Stor-  
köpenhamn är klart och inflyttat.
• Projektet med Jem & Fix i Hässleholm med 
en yta om 1 100 kvm blev slutbesiktigat och 
inflyttat.
Händelser efter periodens utgång
• Ett femårigt hyresavtal är tecknat med Spar- 
banken Syd avseende etablering i Landskrona 
om 418 kvm.
• Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och  
därför föreslår styrelsen till bolagsstämman  
att ingen utdelning lämnas för år 2025.
• Styrelsen har beslutat att inleda processen med 
att notera bolagets aktier av serie A på Nasdaq 
Stockholm. Datum för sådan notering är ännu 
inte bestämd.

===== SIDA 27 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
27
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Förvärv av K-Fast Holding AB Syds fastighetsportfölj
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Aktuell intjäningsförmåga 1 januari 2026
Mkr
Bedömd 
intjäningsförmåga 
per 1 januari 2026
Projekt som 
tillträds 2026 
t.o.m. 20271)
Totalt bedömd 
intjäningsförmåga 
efter tillträdda projekt 
Hyresintäkter2) 1 136 35 1 171
Fastighetskostnader -362 -4 -366
Driftsöverskott 774 31 805
Central administration -40 0 -40
Finansnetto -369 -14 -383
Förvaltningsresultat 365 17 382
Överskottsgrad, % 68 89 69
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,0
Antal aktier, miljoner 230,3 - 230,3
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,6 - 1,7
1) Inkluderar Skjutskontoret 3, Malmö och Viktoria 22, Helsingborg som om de vore färdigställda per den 1 januari 2026.
2) Vid upprättande av denna rapport är ej utfall av årets hyresförhandlingar klara för alla bostäder. I de fall de inte är klara har en schablon  
 använts. 
Förvärvat värde 2025-04-01
Balanspost Mkr
Förvaltningsfastigheter 9 691
Pågående projekt 629
Förskott pågående projekt 97
Övriga tillgångar 15
Summa tillgångar 10 432
Räntebärande skulder, Mkr 6 018
Övriga skulder 110
Summa 6 128
Förvärvade nettotillgångar 4 304
Emitterade aktier (132 545 872 st 
till teckningskurs 32,46 kr/aktie) 4 302
Justering till verkligt värde på  
förvärvade fastigheter samt på  
tillträdesdagen övertagna skulder -61
I eget kapital redovisat värde av 
nyemission exkl. emissionskostnader 4 241
Reverser 63
Summa 4 304
Den 1 april slutfördes affären mellan Brinova och 
K-Fast Holding AB. Brinova har övertagit K-Fastig-
heters portfölj i region syd, medan K-Fastigheter 
erhållit betalning i 26 043 831 A-aktier och 
106 502 041 B-aktier. Därmed äger K-Fastigheter
57,6 procent av Brinova både sett till röster och 
kapital. Brinova är initialt ett dotterbolag till K-Fast 
Holding AB, där deras avsikt är att vid en senare 
tidpunkt dela ut aktierna i Brinova till aktieägarna 
i K-Fastigheter genom en sakutdelning. De tre 
tidigare största ägarna, Backahill AB, Fastighets 
AB Balder och ER-HO Förvaltning AB äger nu  
10,2 procent, 8,0 procent respektive 4,4 procent 
av kapitalet och 17,0 procent, 13,3 procent  
respektive 5,0 procent av rösterna i Brinova.
 Affären omfattar K-Fastigheters bolag med 
fastigheter i Skåne, Småland och Danmark, 
och medför att Brinovas fastighetsvärde mer än 
dubbleras – från 8,5 miljarder kronor per den 31 
mars 2025 till cirka 19,3 miljarder kronor (som är 
det totala värdet inklusive värdet av de förvärvade 
pågående projekten vid färdigställandet av dessa).
 Förvärvet är i linje med Brinovas strategi att 
fokusera på bostäder och samhällsfastigheter 
i södra Sverige/Öresundsregionen. I och med 
förvärvet kommer andelen hyresbostäder i Brinova 
att uppgå till 66 procent av kontrakterad hyra när 
förvärvade projekt är färdigställda. De samman-
slagna bestånden innebär stark närvaro i bland 
annat Helsingborg, Landskrona, Malmö och 
Kristianstad, vilket avser skapa ökad operationell 
hävstång och bättre möjligheter till stordriftsför-
delar, som effektivare förvaltning och förbättrade 
finansieringsvillkor.
 Brinova har gjort bedömningen att förvärvet  
inte uppfyller kriterierna för att utgöra ett rörelse-
förvärv enligt IFRS 3 Rörelseförvärv eftersom inga
betydande processer eller någon personal följer 
med vid förvärvet. I stället redovisas förvärvet 
som ett förvärv av enskilda tillgångar och skulder, 
därmed har inte IFRS 3 ansetts tillämplig. Då den 
erlagda köpeskillingen består av nyemitterade 
aktier i Brinova, har förvärvet redovisats i enlig-
het med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. I 
enlighet med IFRS 2 värderas de erhållna tillgång-
arna och övertagna skulderna till verkligt värde  
per tillträdesdagen, då Brinova gör bedömningen
att detta värde kan uppskattas tillförlitligt. Mot-
bokning görs mot eget kapital. Hänförliga trans-
aktionskostnader redovisas som avdragspost från 
eget kapital. 
Köpeskillingen har fastställts som det överens-
komna fastighetsvärdet per 30 september 2024 
efter avdrag för den rådande skuldsättningen per 
tillträdesdagen den 1 april 2025 (samt totala 
byggnadskreditiv i de förvärvade ej färdigställda 
projekten). 
 Köpeskillingen erläggs med nyemitterade aktier 
i Brinova med en teckningskurs om 32,46 kronor 
Intjäningsförmåga 
Ovan presenteras bedömd intjäningsförmåga på 
tolvmånadersbasis för Brinova per den 1 januari 
2026. Intjäningsförmågan ska inte jämställas med 
en prognos för de kommande tolv månaderna. 
Brinovas resultaträkning påverkas dessutom av 
värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av 
kommande fastighetsförvärv, investeringar och/
eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultat -
påverkande poster är värdeförändringar avseende 
per aktie, vilket motsvarar Brinovas substansvär-
de per aktie per 30 september 2024. I samband 
med förvärvet ställde K-Fast Holding AB ut en 
revers om 63 Mkr som en del av ersättningen. 
Reversen kommer på sikt omvandlas till banklån 
i samband med refinansiering av byggnadskredi-
tiv till slutfinansiering.
derivat. Inget av detta har beaktats i intjänings-
förmågan. 
 Intjäningsförmågan baseras på fastighets-  
beståndets kontrakterade hyresintäkter. Intjänings-
förmågan baseras ytterligare på bedömda fastig-
hetskostnader under ett normalår samt kostnader 
för administration. Projekten räknas med hyres-
nivåer enligt samma metod och en normaliserad 
vakans- och kostnadsgrad.
Nyemissionen har i enlighet med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar 
värderats utifrån det verkliga värdet av förvärvade tillgångar och 
skulder. Aktierna emitterades till en teckningskurs om 32,46 kr
per aktie vilket motsvarade Brinovas substansvärde per aktie den
30 september 2024. Detta ger ett värde för nyemissionen om
4 302,4 Mkr baserat på teckningskursen. Totalt uppgick emissions-
kostnader hänförliga till förvärvet av fastighetsportföljen till 9,3 Mkr 
och har redovisats som en avdragspost i eget kapital om 7,3 Mkr
efter skatt. Genom att förvärvet gjordes med nyemitterade Brinova-
aktier (samt till mindre del genom utställd revers) har koncernens 
likvida medel endast påverkats av utbetalda transaktionsutgifter.

===== SIDA 28 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
28
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Räntebärande skulder
Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för 
att balansera en finansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning
Belåningsgrad netto Låneförfall Swapförfall, slutår
0
10
20
30
40
50
60
70
%
2022 2023 20242021 2025
0
1 375
2 750
4 125
5 500
Mkr
2027 2028 20292026 2030
0
200
400
600
800
1 000
1 200
Mkr
2029 2030 2031 2032 2033202820272026
Finanspolicy
Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för 
bolagets agerande på finansmarknaden. Det 
sker genom att styrelsen fastställer finanspolicyn 
och fattar enskilda beslut i strategiska frågor. 
Finanspolicyn ska ses som ett ramverk som anger 
styrning och riktlinjer för finansförvaltningen i 
Brinova, vars syfte är att stödja Brinovas affärsidé. 
Val av finansiella instrument och arbetsmetoder 
samt motparter ska ske i enlighet med finanspoli-
cyns fastställda mandat på ett sätt som optimerar 
det ekonomiska utfallet för koncernen. 
Finansförvaltning
Brinovas finansförvaltning som regleras i finans-
policyn svarar för att kapitaltillförsel och likviditet 
tryggas, att betalningssystemen är ändamåls-  
enliga och att koncernens riskexponering hålls 
inom angivna ramar. Finanspolicyn reglerar hur 
kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar 
en balans mellan kort- och långfristig upplåning 
uppdelad på ett antal finansieringskällor. Bolaget 
ska ha minst fem kreditgivare i låneportföljen. 
All upplåning ska ske i svensk eller dansk valuta 
kopplat till Brinovas danska verksamhet. För att 
hantera ränterisker använder Brinova finansiella 
instrument som ränteswappar.
Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av 
banklån, även om alternativa källor löpande 
utvärderas.
Kapitalstruktur
Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels 
via eget kapital som uppgick till 7 170,2 Mkr  
(2 870,4) dels via skulder till kreditinstitut som 
uppgick till 11 371,9 Mkr (5 226,9) vilket motsva-
rar en soliditet om 37,0 procent (33,1). Brinovas 
långsiktiga soliditetsmål är en kvot som ska 
överstiga 30 procent.
Rörelsekapital och kassaflöde
Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelse- 
kapital då fastighetsintäkter betalas i förskott 
medan merparten av kostnaderna betalas i 
efterskott. Detta innebär att det normalt inte finns 
något rörelsekapital i förvaltningen att finansiera.
 Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital 
som bolaget finansierar med löpande kassaflöden 
och lån inom ramen för bolagets finanspolicy.
 Det löpande kassaflödet före förändringar av 
rörelsekapital har under året ökat med 100,0 Mkr 
till 254,5 Mkr (154,5). Periodens kassaflöde upp-
gick till 77,3 Mkr (-94,9). Likvida medel vid årets 
slut uppgick till 108,1 Mkr (31,0).
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Den centrala kundservicefunktionen ansvarar för samordnad ärendehantering.

===== SIDA 29 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
29
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Räntesäkringar via ränteswap
Startår Slutår Ränta, % Mkr
2016 2026 1,1 100,0
2019 2026 0,0 50,0
2018 2027 1,3 100,0
2019 2027 0,8 100,0
2021 2027 0,7 100,0
2018 2028 1,2 200,0
2023 2028 2,5 200,0
2023 2028 2,9 300,0
2025 2028 2,2 200,0
2021 2029 0,8 100,0
2024 2029 2,1 200,0
2023 2030 2,8 200,0
2025 2030 2,1 200,0
2025 2030 2,0 200,0
2021 2031 0,2 200,0
2021 2031 0,5 150,0
2023 2031 2,7 100,0
2025 2031 2,5 250,0
2025 2032 1,9 200,0
2025 2032 2,0 300,0
2025 2032 2,2 200,0
2025 2032 1,9 400,0
2023 2033 3,0 150,0
2023 2033 2,7 200,0
2025 2033 3,4 257,31)
Totalt 4 657,3
1) Avser swap DKK kronor omräknad till SEK per balansdagen.  
 Swap som tillkom då Brinova övertog K-Fastigheters portfölj i  
 region syd den 1 april 2025.
Ränteförfall
Period 
(år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, %
< 1 6 873 4,1 60
1–2 300 0,9 3
2–3 892 2,3 8
3–4 300 1,7 3
4–5 600 2,3 5
5–6 700 1,4 6
6–7 1 100 2,0 10
7–8 607 3,1 5
Totalt 11 372 3,3 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad  
 i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år  
 ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år  
 exklusive derivat uppgår till 3,2 procent. Snitträntan redovisas  
 inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
Kapitalbindning
Period 
(år)
Avtalsvolym, 
Mkr
Utnyttjat, 
Mkr
Ej utnyttjat, 
Mkr
< 1 1 515 1 387 128
1–2 3 284 3 149 135
2–3 5 401 5 401 0
3–4 1 152 1 152 0
4–5 283 283 0
Totalt 11 635 11 372 263
Skulder till kreditinstitut
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till 
11 371,9 Mkr (5 226,9) uppdelat på lån från nio 
svenska banker. Ökningen består av nyupptagna 
lån för finansiering av fastighetsförvärv.
 Den genomsnittliga kapitalbindningstiden 
uppgår till 2,0 år (1,3). Av den totala skulden är 
12 procent (62) kortfristig. Brinova arbetar med att 
trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland 
annat genom att kontinuerligt föra en dialog med 
de aktuella bankerna avseende förlängning eller 
refinansiering. Nettobelåningsgraden vid utgången 
av det fjärde kvartalet uppgick till 58,9 procent 
(60,8) och räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 
ggr (1,9). Brinovas långsiktiga mål för räntetäck-
ningsgraden är att den inte ska understiga 1,75 
gånger.
Ränterisker
Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad 
till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den 
genomsnittliga räntan per balansdagen uppgick 
till 3,3 procent (3,3). Brinova använder sig av 
räntederivatinstrument i form av swappar för att 
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Framtidens boende är hållbart. 
Energieffektiva flerfamiljshus med 
solceller minskar klimatavtrycket och 
skapar långsiktigt värde för både 
hyresgäster och fastighetsägare.
erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet 
och översiktliga villkor finns i tabellen.
 Det fjärde kvartalets värdeförändring på Brinovas 
innehav av ränteswappar uppgår till 17,6 Mkr (39,6) 
vilket innebär att marknadsvärdet som redovisas i 
balansräkningen uppgår till -1,9 Mkr (36,6). Värde-
förändringen för räntederivaten påverkar inte kassa-
flödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet 
noll. Däremot påverkas kassaflödet löpande av den 
ränta som betalas eller erhålls. I enlighet med IFRS 
9 redovisas räntederivaten till verkligt värde. De 
klassas i nivå 2 enligt IFRS 13.

===== SIDA 30 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
30
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinovaaktien och ägarna
Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrens-
kraftig avkastning på sin investering, till en balanserad risk. Långsiktigt 
substansvärde har ökat med 0,9 procent under 2025.
Substansvärde
Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt  
balansräkning 7 170,2 31,1
Återläggning
   Uppskjutna skatter 469 2
   Räntederivat 2 0
Långsiktigt  
substansvärde 7 640,9 33,2
Kursutveckling
JF MAMJ
2025 2026
JA SO ND JF
Index Antal aktier, tusental
0
500
1 000
1 500
2 000
0
10
20
30
OMX Stockholm_PI
Carnegie Real Estate Index 
Brinova
Omsatt antal aktier/månad, tusental
10 största ägare, 2026-02-27
Namn
Antal A-aktier, 
tusental
Antal B-aktier, 
tusental
Andel av  
kapital, %
Andel av  
röster, %
K-Fast Holding AB 26 044 106 502 57,6 57,6
Backahill AB 9 400 14 096 10,2 17,0
Fastighets AB Balder 7 400 11 020 8,0 13,3
HME Investment AB 1 200 3 858 2,2 2,5
EPEHO Invest AB 1 200 3 858 2,2 2,5
Bevaclean AB 7 498 3,3 1,2
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 467 1,9 0,7
SEB Investment Management AB 3 025 1,3 0,5
Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 2 848 1,2 0,4
Odin Fonder 1 954 0,9 0,3
Övriga aktieägare 25 891 11,2 4,0
Summa 45 244 185 017 100,0 100,0
Brinovas aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid 
Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under 
benämningen BRIN B.
Kursutveckling och omsättning
Kursen minskade under 2025 med cirka 21 
procent från 20,0 den 1 januari 2025 till 15,9 den 
31 december 2025. Börsvärdet på balansdagen 
uppgick till cirka 3 661 Mkr (1 954). Som lägst 
handlades aktien till 14,70 kronor den 2 och 3 
oktober 2025 och som högst till 20,30 kronor 
den 2 januari 2025. Börsen som helhet, mätt som 
Nasdaq Stockholms index OMXSPI, ökade med 
cirka 6 procent. Fastighetsindexet Carnegie Real 
Estate Index (CREX) ökade med cirka 1 procent. 
Under året omsattes på Nasdaq Stockholm  
10 920 793 Brinova B-aktier, motsvarande en 
omsättningshastighet på cirka 6,6 procent.
Aktier och aktiekapital
Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst  
390 000 000 kronor och högst 1 560 000 000 
kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst  
97 500 000 och högst 390 000 000. Aktie-  
kapitalet i Brinova Fastigheter AB uppgick, per den  
31 december 2025 till 921,0 Mkr (390,9). Aktie-
kapitalet är fördelat på 230,3 miljoner stamaktier 
(97,7) varav 45,2 miljoner aktier (19,2) är av serie 
A som berättigar till 10 röster och 185,0 miljoner 
aktier (78,5) av serie B som berättigar till en 
röst. Kvotvärdet per aktie är 4,00 kronor (4,00). 
Varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för 
fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. 
Aktierna är inte föremål för några begränsningar i 
rätten att överlåta dem.
 Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 93,  
not 26 Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital.
Likviditetsgaranti
ABG Sundal Collier är likviditetsgarant för 
bolagets aktier. ABG förbinder sig därigenom att 
fortlöpande ställa köp- och säljkurser i Brinovas 
aktie.
 Syftet är att minska prisskillnaden mellan 
köp- och säljkurs och att öka volymen i aktiens 
orderbok. Likviditetsgarantin ger Brinova en 
högre likviditet i aktien, vilket ger en mer rätt-
visande värdering och en lägre riskpremie för 
investerarna.
Substansvärde
Substansvärdet är bolagets samlade kapital som 
bolaget har att förvalta för att skapa såväl en  
värdeutveckling som direktavkastning till ägarna. 
Med tillgångar och skulder upptagna till verkligt 
värde kan substansvärdet beräknas utifrån 
bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till 
skatteeffekter.
 Långsiktigt substansvärde beräknas till 33,2 
kr/aktie (32,90). Det motsvarar 209 procent 
(165) av Brinovas aktiekurs på balansdagen.
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 31 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
31
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Utdelningspolicy och utdelning 
Brinova har i den nya affärsplanen för perioden
2025–2027, antagit som utdelningspolicy att bola-
gets tillväxt prioriteras över aktieutdelning och att 
Brinova över tid ska vara ett utdelande bolag men 
under de närmaste åren kommer att prioritera 
tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd, 
förvärv samt i bolagets projektportfölj. Därför före- 
slår styrelsen stämman att ingen utdelning ska 
lämnas för verksamhetsåret 2025.
Incitamentsprogram
Brinova har inga aktiebaserade incitaments- 
program.
Ägare
Per den 27 februari 2026 hade Brinova 3 152 
aktieägare (3 343). K-Fast Holding AB var största 
ägare med 57,6 procent (0,0) av kapitalet och 
57,6 procent (0,0) av rösterna. Backahill AB var 
näst största ägare med 10,2 procent (24,0) av 
kapitalet och 17,0 procent (40,0) av rösterna. 
Fastighets AB Balder var tredje största ägare 
med 8,0 procent (18,9) av kapitalet och 13,3 
procent (31,4) av rösterna. Utöver ovan nämnda 
tre ägare hade ingen ytterligare ägare mer än  
10 procent av kapitalet eller rösterna. 
 På avstämningsdagen uppgick det utländska 
ägandet till 2,8 procent (7,1) av kapitalet och 1,0 
procent (2,6) av rösterna. Det svenska ägandet  
fördelades på juridiska personer med 94,2 
procent (86,3) av kapitalet och med 97,9 procent 
(95,0) av rösterna och fysiska personer med 3,0 
procent (6,6) av kapitalet och med 1,1 procent 
(2,4) av rösterna.
 Brinova ägde inga egna aktier i bolaget.
Aktiemarknadsinformation
Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och 
tillförlitlig information till befintliga och potentiella 
aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar 
pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en 
bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela 
verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova 
löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange-
rade av banker och branschen. På Brinovas webb-
plats www.brinova.se finns aktuell information om 
Brinova som exempelvis pressmeddelanden och 
finansiella rapporter. Dessa kan också beställas 
direkt av Brinova per telefon eller via mail.
Kalendarium
2026-04-23  Delårsrapport januari–mars 2026
2026-05-07  Årsstämma 2026
2026-07-07  Delårsrapport januari–juni 2026
2026-10-23 Delårsrapport januari–september 2026
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
IR-kontakt
Malin Rosén, vvd och CFO
malin.rosen@brinova.se 
Per Johansson, vd
per.johansson@brinova.se
0
10
20
30
40
Kr
2022 2023 20242021 2025
Eget kapital per aktie, kr
Data per aktie
2025 2024 2023 2022 2021
Börskurs vid årets slut, kr 15,9 20,0 19,4 25,8 49,8
Kursutveckling under året, % -20,5 3,4 -25,0 -48,2 74,1
Högst betalt under året, kr 20,3 28,0 31,0 52,0 57,2
Lägst betalt under året, kr 14,7 16,4 13,0 18,0 27,9
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,3 1,5 1,4 1,6 1,7
Resultat per aktie, kr 0,3 0,5 -3,5 3,0 4,4
p/e-tal 53 42 et 9 11
Eget kapital per aktie, kr 31,1 29,4 28,9 32,4 29,4
Antal aktier, miljoner 230,3 97,7 97,7 97,7 97,4
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 197,1 97,7 97,7 97,6 90,7
Ägarförhållanden per 2026-02-27
Fördelning storlek på aktieinnehavet Antal Andel av kapital % Andel av röster, %
1–500 1 779 0,1 0,0
501–1 000 461 0,2 0,1
1 001–5 000 559 0,6 0,2
5 001–10 000 136 0,4 0,2
10 001–15 000 54 0,3 0,1
15 001–20 000 27 0,2 0,1
20 001– 136 98,2 99,3
Summa 3 152 100,0 100,0
0
10
20
30
40
50
0
10
20
30
40
50
Kr Kr
2022 2023 20242021 2025
Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs
Långsiktigt substans-
värde per aktie
Aktiekurs

===== SIDA 32 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
32
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Möjligheter och risker
All företagsamhet handlar om att, 
till gagn för bolaget och alla dess 
intressenter, dra fördel av de möjlig-
heter som en definierad marknad 
erbjuder och på bästa sätt hantera 
de risker som är förknippade med 
verksamheten. Rätt hanterat  
skapar det värde likväl som en 
bristfällig riskhantering kan få  
negativa konsekvenser.
Risk definieras som osäkerheten om en händel-
se kommer att inträffa och dess påverkan och 
konsekvenser på företagets förmåga att uppnå 
sina verksamhetsmål inom en given tidsperiod. 
Riskhantering är en viktig del i styrningen av 
Brinovas verksamhet. Den innefattar att löpande 
identifiera, prioritera, hantera och följa upp de 
risker som alltid är förknippade med en kommer-
siell verksamhet.
Identifierade risker
För risker, som kan uppkomma i den löpande 
verksamheten och av beteenden som kan 
påverka företagets varumärke och förtroende, 
har styrelsen och ledningen utarbetat policyer, 
instruktioner och mandat som löpande följs upp.
Risker utanför bolagets kontroll 
Risker som bygger på händelser som Brinova 
inte kan påverka men som kan leda till verksam-
hetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera 
skadeverkan tecknas väl avvägda försäkrings -
lösningar. Även eventuella risker för skada på 
människor eller egendom som kan ha uppkom-
mit som en följd av Brinovas agerande hanteras 
med försäkringslösningar till motsvarande 
värden som kan täcka tänkbara skador.
 I utvärderingen av riskerna prioriteras hantering-
en av dessa så att de risker som, om de skulle 
inträffa, har den för tillfället största påverkan på 
bolaget. Det vill säga en avvägning mellan sanno-
likheten att risken ska inträffa och den skada som 
kan uppkomma. I de nedan definierade riskerna 
står symbolerna för:
     lågt        mellan        högt riskvärde.
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Strategiska risker
Fastighetsförvärv
Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform. Historiska 
beslut och åtgärder samt den framtida resultat-  
utvecklingen i de förvärvade bolagen kan påverka 
resultatet.
Brinova har en god kompetens för att kunna göra en korrekt bedömning av förvärvens framtida 
potential. Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande teknisk, miljömässig, legal och skatte- 
mässig due diligence för att minimera riskerna knutna till historiska beslut och åtgärder.
Ansvarig: Vd
Demografiska risker
En förändrad demografi kan leda till en förändrad efter-
frågan på olika typer av fastigheter, t.ex. lägre födelsetal 
kan leda till sämre efterfrågan på förskolor och skolor.
Brinova gör en noggrann utvärdering av det långsiktiga behovet av de fastigheter som finns i  
beståndet och säkerställer att det i nya projekt finns en flexibilitet för ändrad användning vid 
behov.
Ansvarig: Vd
Operativa risker
Hyresintäkter och hyresnivå
För samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter 
råder marknadshyror, hyresutvecklingen påverkas  
främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform-
ning, standard och läge. Till skillnad från samhällsfastig- 
heter och kommersiella fastigheter omfattas bostads-
fastigheter av regleringar som bland annat innebär  
att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer 
hyressättningen som förhandlas fram inom det kollek-
tiva förhandlingssystemet med de olika orternas lokala 
hyresgästföreningar. Det innebär en risk att generella 
kostnadsökningar inte får genomslag i hyresutveckling-
en, eller att sådant genomslag sker med fördröjning. 
En viss överetablering kan noteras avseende privata 
aktörer inom vård och omsorg, signaler kommer att 
de ej kan fylla alla tillgängliga platser. Utvecklingen av 
centrumhandeln har påverkats av ändrade köpmönster 
(digitalisering). 
Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god. Avtal skrivs på löptider upp till 25 
år och hyresnivån är reglerad via indexavtal. Brinova för en proaktiv dialog med relevanta aktörer 
inom vård och omsorg för att se behov och eventuell omställning. För övriga kommersiella avtal 
regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastig-
heter är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex, 
d.v.s. helt eller delvis inflationsjusterade. Centrumhandeln är en liten del i Brinovas bestånd vilket 
innebär att den justering av hyror som detta leder till ger en liten effekt. Brinova arbetar med att 
hitta alternativa användningsområden för lokaler, t.ex. kommunal verksamhet eller konvertering till 
bostäder. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar i, bolaget arbetar 
aktivt med att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja attraktivitetsnivån.
Ansvarig: Vd
Kontrakterad hyra, Mkr
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
20%
16%
64%
Hyresbostäder
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Projektfastigheter/Mark

===== SIDA 33 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
33
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Hyresintäkter bostäder – förhandlingsordning
I de fastigheter där det inte finns en förhandlingsordning 
finns det risk att hyresnivån kan prövas i hyresnämnden 
med ett utfall som kan innebära krav på sänkning av 
hyran vilket både får effekter på långsiktiga intäkter och 
värdering av fastigheten. I de fall att någon hyresgäst 
inte betalar den årliga höjningen kan detta endast  
krävas in via hyresnämnden. 
Ett pågående arbete att införliva dessa fastigheter i förhandlingsordningen pågår. Brinova tillser 
att i nya bostadsprojekt hyressätta enligt bedömd marknadshyra så att egensatt hyra utan för-
handlingsordning vid prövning hos hyresnämnden inte skapar ett negativt utfall.
Ansvarig: Vd
Andelen bostadsfastigheter utan förhandlingsordning  
är 63 procent.
Hyresintäkter – vakanser
Förändringar i vakansgrad påverkar hyresintäkterna 
positivt eller negativt. Vakansgraden påverkas av bland 
annat den allmänna konjunkturutvecklingen, produk-
tionstakten för nya fastigheter, förändring i infrastruktur 
samt befolkningstillväxt och sysselsättning.
Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets 
sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, bra lägen och stabila 
kunder. Brinovas kommersiella ytor är primärt belägna i anslutning till bolagets bostäder och 
samhällsfastigheter vilket gör dem attraktiva för olika servicefunktioner. Efterfrågan på bostäder  
är stor i de flesta kommuner Brinova verkar i, vilket gör det lätt att hyra ut bolagets lägenheter till 
nya hyresgäster i samband med avflyttning. Där efterfrågan är lägre bearbetas marknaden med 
ökade marknadsåtgärder och uthyrningsresurser. Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter 
är i regionen god och förväntas att förbli så även fortsättningsvis. Återstående löptid följs upp 
kontinuerligt.
Ansvarig: Vd
Uthyrningsgrad
Hyresintäkter – kundförluster
Kunder har inte alltid möjlighet att fullfölja sina  
åtaganden. 
Brinovas största hyresgäster utgörs av kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas 
betalningsförmåga får anses som mycket god. Brinova arbetar aktivt för att minimera risken för 
kundförluster. För alla nya hyresgäster, såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en 
kreditprövning innan avtal tecknas. I vissa avtal garanteras hyresgästens förpliktelser av moder- 
bolag, borgen eller genom bankgaranti.
Ansvarig: Vd
Andel av kontraktsvärde – tio största hyresgästerna, Mkr
Karlskrona kommun 25,2
Region Skåne 24,6
Sparbanken Skåne AB 22,5
Landskrona Stad 22,2
Malmö Stad 22,0
Eslövs kommun 16,8
Försäkringskassan 11,9
Attendo Sverige AB 10,1
Bromölla kommun 9,0
Forenade Care 8,7
173,0
 
Fastighetskostnader – drift och underhåll
Kostnader för drift, underhåll och taxebundna kostnader 
som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning. 
Ökar dessa mer än vad som kompenseras för genom 
avtalade hyror, kan det påverka resultatet. Även oförut-
sedda renoveringsbehov kan påverka resultatet.
Brinova arbetar löpande med att hitta kostnadseffektiva lösningar, inte minst på energiområdet. 
Brinova genomför kontinuerligt avtals- och villkorsöversyn för att ha kontroll på driftskostnaderna.
Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal. Brinova har som mål att minst 50 procent av 
bedömd elvolym ska prissäkras. Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp treårsplaner 
för fastighetsunderhåll. Därför utgörs oförutsedda kostnader som skulle kunna uppstå främst av 
skador för vilket Brinova har tecknat försäkringslösningar. Med en kraftig kostnadsinflation med 
kostnadsökningar främst inom energi ökar behovet av kostnadskontroll, nya lösningar och energi-
effektiviseringar.
Ansvarig: Vd
Överskottsgrad
85
90
95
100
%
-25-21 -22 -23 -24
50
55
60
65
70
%
-25-21 -22 -23 -24
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 34 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
34
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsinnehavet redovisas till dess bedömda 
marknadsvärde. Detta innebär att förändrade mark-
nadsvärden till följd av dels fastighetsspecifika faktorer 
som hyresnivåer, vakansgrader, kontraktslängd och 
driftskostnader dels marknadsspecifika faktorer såsom 
ändrade krav på direktavkastning, detaljplaneproces-
ser, tillgång och villkor för finansiering med mera kan 
komma att påverka Brinovas verksamhet, finansiella 
ställning och resultat.
Fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, 
lägen och stabila kunder ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i sämre 
konjunktur. Förändringar inom det kommersiella beståndet påverkar marginellt då andelen är liten. 
En planerad utveckling av Brinovas projektportfölj i form av byggrätter kommer också i framtiden 
att skapa värdetillväxt i beståndet. Brinova värderar varje kvartal sina fastigheter externt av ett 
auktoriserat (Rics eller Samhällsbyggarna) värderingsinstitut. I takt med förändrade marknads-  
räntor påverkas fastighetsvärdena vilket delvis justeras med hyror. 
Ansvarig: Vd
Orealiserade värdeförändringar
Projekt
Vid genomförande av nybyggnation eller anpassningar 
av det befintliga fastighetsbeståndet är riskerna främst 
relaterade till tidplan, kostnadsnivå, och leverans av 
material. Men även att marknadens behov förändras 
innan projekten är klara att tas i bruk.
Brinova har en god kompetens och lång erfarenhet av att kunna göra en korrekt bedömning av 
projektens framtida potential som också genomförs under strikt kontroll. Inför varje projekt gör 
Brinova en omfattande bedömning av projektets ekonomiska förutsättningar, och vid nybyggna-
tion görs marknadsbedömningar av efterfrågan och betalningsviljan på orten. De flesta projekt 
görs med totalentreprenad som minskar risken för kostnadsökningar. I många fall kompenseras 
Brinova av eventuella kostnadsökningar av investeringstillägg i hyresavtal. Projektstart villkoras för 
alla projekt utom bostadsprojekt av att hyreskontrakt påtecknats. En noggrann uppföljning görs vid 
projektets avslutande. 
Ansvarig: Vd
Projektutveckling
Tekniska problem
Riskförhållanden som är förknippade med den tekniska 
driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel 
och andra dolda fel eller brister.
Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk undersökning för att identifiera och reducera de 
risker som är förknippade med investeringen. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har 
väl utarbetade rutiner för fastställande av periodiskt underhåll och rondering av fastigheternas 
tekniska system. 
Ansvarig: Vd
Personberoende
Ett bolags framtida utveckling beror i hög grad på  
företagsledningens och andra nyckelpersoners  
kunskap, erfarenhet och engagemang.
Brinova har en företags- och koncernledningsgrupp med god kunskap inom fastighetsutveckling, 
förvaltning och ekonomi. I och med Brinovas tillväxt så utökas kompetensbasen och minskar 
konsekvenserna vid personalförändringar av nyckelpersoner. För att motivera och behålla med- 
arbetare, samt attrahera och rekrytera kvalificerad personal arbetar Brinova fortlöpande med  
rekryteringsförfaranden, kultur och ledarskap, utbildningar, lön och annan ersättning, förmåner  
och arbetsplatsen. Årliga personalundersökningar genomförs för att tidigt fånga upp signaler  
som kräver åtgärder.
Ansvarig: Vd
Avgående Vd Per Johansson
Vd sedan 2016. Han har över 30 års erfarenhet av  
fastigheter. Han har varit regionchef för Klövern AB  
och vd på Dagon AB samt Tribona AB.
Tillträdande Vd Peter Ullmark
Han har mångårig erfarenhet från ledande befattningar
i fastighetsbranschen. Han är för närvarande COO på 
Victoriahem AB sedan 2020. 
Malin Rosén
Vice vd sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon har 
30 års erfarenhet av fastigheter. Hon har varit redo-
visningschef på tidigare Brinova AB och Catena AB.
Intressekonflikter
Det kan finnas potentiella intressekonflikter mellan 
huvudaktieägare, styrelsemedlemmar eller ledning i 
koncernen. Några styrelsemedlemmar och medlemmar 
av ledningen äger direkt eller indirekt aktier i bolaget 
och har möjlighet att påverka besluten i koncernen. Det 
skall i möjligaste mån undvikas att dessa medlemmars 
intresse skiljer sig från övriga aktieägares intressen. 
Regler för närståendetransaktioner finns beskrivna i inköpspolicyn och innebär att sådana transak-
tioner kräver styrelsens godkännande. Regler finns även angivna i koden för svensk bolagsstyrning 
som bolaget följer.
Ansvarig: Vd
Antalet styrelseledamöter som är oberoende av  
bolagets närstående uppgick till sex av sju stycken.
Antalet styrelseledamöter som är oberoende av  
bolagets större ägare uppgick till fyra av sju stycken.
0
100
200
300
400
500
Mkr
-25-21 -22 -23 -24
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
-400
-200
0
200
400
Mkr
-25-21 -22 -23 -24

===== SIDA 35 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
35
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Bristfälliga rutiner och kontroll
Bolaget kan lida skada som en följd av kriminellt eller 
ansvarslöst beteende från bolagets personal eller andra 
företrädare såsom underleverantörer. Risken finns att 
de inte uppfyller våra krav när det gäller arbetsrätt och 
mänskliga rättigheter. Oegentligheter kan skada vårt 
varumärke och bolag.
Brinova har tydliga policys och instruktioner om hur alla processer ska genomföras. Uppförande- 
koden är implementerad såväl internt som hos våra leverantörer. En väl utvecklad intern kontroll 
som löpande följer upp verksamheten, ändamålsenliga administrativa system, samt kompetens-
utveckling bidrar till att minska risken för skada. I det fall skada trots allt skulle uppstå är bolaget 
försäkrat.
Ansvarig: Vd
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighets- 
bolag, 2015–2025, har bolaget inte lidit någon skada 
som kan härledas till ett kriminellt eller ansvarslöst  
beteende.
Oförutsedda händelser
Oförutsedda händelser kan vara händelser såsom 
brand eller olyckor i fastigheterna eller på arbets-  
platserna. Det kan också vara faktorer som påverkar 
hela samhället, till exempel en pandemi.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan finns för att hantera olika scenario som kan in-
träffa, och hur dessa i så fall ska hanteras, både i det akuta och det uppföljande läget. Utbildning 
har genomförts med samtlig personal. Brinova gör noggranna analyser utifrån olika riskscenarion 
och hur påverkan blir för bolaget. Vid behov går företaget in i stabsläge och alla chefer blir en del 
av en krisgrupp som arbetar utifrån bolagets krisplan.
Ansvarig: Vd
Finansiella risker
Finansiella instrument
För att hantera ränterisken har Brinova finansiella  
instrument i form av räntederivat. Räntederivaten  
redovisas löpande till verkligt värde i rapport över 
finansiell ställning.
Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är kassaflödespåverkande uppstår när marknads-
räntorna förändras. Vid derivatens slutpunkt är under- eller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar 
enligt mandat i finanspolicyn.
Ansvarig: CFO
Värdeförändringar derivat
Ränterisk
Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt största  
kostnadspost. Förändringar i marknadsräntor  
påverkar Brinovas resultat, både direkt via ränte- 
kostnad och indirekt via värdet på fastigheterna.
Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor, kreditinstitutens margina-
ler samt strategi för räntebindning. Brinova har en god dialog med samarbetsbankerna för att 
säkra marknadsmässiga lånevillkor. Brinova arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån 
bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Räntebindning sker med räntederivat, i 
form av ränteswappar, för att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låne-
portföljens genomsnittliga räntebindningstid. 
Ansvarig: CFO
Ränteförfall
År Belopp, Mkr Ränta, %1) Andel, %
< 1 6 873 4,1 60
1–2 300 0,9 3
2–3 892 2,3 8
3–4 300 1,7 3
4–5 600 2,3 5
5–6 700 1,4 6
6–7 1 100 2,0 10
7–8 607 3,1 5
Totalt 11 372 3,3 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut- 
 fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför  
 snitträntan <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid  
 upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till  
 3,2%. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för  
 outnyttjade lånelöften.
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
-250
-125
0
125
250
Mkr
-25-21 -22 -23 -24

===== SIDA 36 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
36
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Finansiering och refinansieringsrisk
Brinovas finansiering består av traditionella banklån 
med fastighetsinteckningar som säkerhet. Risken  
finns att finansiering inte alls kan erhållas, eller  
endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller 
till betalning eller villkoren omförhandlas. I vissa låne- 
avtal finns särskilda åtaganden som Brinova måste 
uppfylla, till exempel räntetäckningsgrad, belåningsgrad 
samt soliditet. Om Brinova skulle komma att bryta mot 
sådana finansiella villkor eller andra åtaganden kan det 
ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar 
betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i 
anspråk.
Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort- 
och långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Revolverande kreditfaciliteter 
har tecknats med långivare för att minska risken för brist på kapital. Omförhandlingar initieras i 
god tid för att fånga upp frågeställningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar som förhand-
lingar om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya 
möjliga finansieringskällor. En noggrann prognostisering görs av de finansiella åtagandena för att i 
god tid identifiera risken för att särskilda åtaganden bryts.
Ansvarig: CFO
Kapitalbindning
Period 
(år)
Avtals- 
volym, Mkr
Utnyttjat,  
Mkr
Ej utnyttjat,  
Mkr
< 1 1 515 1 387 128
1–2 3 284 3 149 135
2–3 5 401 5 401 0
3–4 1 152 1 152 0
4–5 283 283 0
Totalt 11 635 11 372 263
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till likvida 
medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla  
betalningsåtaganden.
Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttjade lånelöften, checkräkningskredit samt likvida 
medel. Långsiktiga likviditetsprognoser upprättas kvartalsvis. Bolaget har löpande kontakter med 
finansieringsinstitut för att säkerställa tillgången till likvida medel.
Ansvarig: CFO
Likvida medel vid periodens slut
Legala risker
Miljöförhållanden
Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet 
som därefter bedrivs på fastigheter påverkar miljön. 
Företag som bedriver fastighetsförvaltning är därför 
föremål för miljö-, hälso- och säkerhetslagar och andra 
regelverk som relaterar till förvärv, ägande och förvalt-
ning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan bli 
ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga eller 
i framtiden förvärvade fastigheter, oavsett om bolaget 
självt orsakat föroreningen eller ej. Risk finns även för 
att olika typer av extremväder som t.ex. översvämningar 
kan drabba fastigheterna.
Vid varje förvärv undersöker och identifierar Brinova eventuella miljörisker via tekniska besikt-
ningar. Även befintliga fastigheter analyseras, och skulle några miljörisker förekomma, upprättas 
åtgärdsplaner. Vidare genomför förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför 
besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt förutbestämda och reglerade  
intervall. Ett fullgott försäkringsskydd för fastighetsportföljen syftar till att minimera riskerna för  
att behöva täcka eventuella skador vid till exempel extremväder.
Ansvarig: Vd
Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag, 2015–2025, 
har inga incidenter som orsakat böter eller icke-monetära 
sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat.
Tvister
Det är inte uteslutet att bolaget kan komma att bli in-
blandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande 
som kan få betydande effekt på bolagets verksamhet, 
finansiella ställning och resultat.
Brinova arbetar aktivt med att avtal och överenskommelser skall vara väl dokumenterade och  
genomarbetade. Vid tveksamheter konsulteras externa specialister för att säkerställa status.
Ansvarig: Vd
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag, 
2015–2025, har bolaget inte lidit skada av några betydande 
tvister.
Skada på person och egendom
Brinovas tillgångar kan förstöras av brand, stöld eller 
annan påverkan. Likaså kan Brinova genom till exempel 
oaktsamhet orsaka skada på person eller annans 
egendom.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. För eventuella ansvars- och förmögenhetsskador har 
försäkringar tecknats. Ronderingar av fastigheterna enligt fast schema genomförs för att upptäcka 
och åtgärda eventuella brister som kan skapa skada. Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor 
enligt framtagna checklistor.
Ansvarig: Vd
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag, 
2015–2025, har bolaget vid tre tillfällen haft skada på fastig-
heter i form av brand. Den ekonomiska skadan täcktes fullt ut 
av Brinovas försäkringslösning.
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
0
45
90
135
180
Mkr
-25-21 -22 -23 -24

===== SIDA 37 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
37
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Lagar och tillstånd
Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning 
beroende av lagar och andra förordningar samt myndig-
hetsbeslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder, 
miljö, subventioner, säkerhet och byggnormer. Lagar 
och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs 
ofta av politiska åsikter och kan därför komma att 
ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens 
dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i 
subventioner såsom investeringsstöd, skattelagstiftning 
och förordningar kan i betydande utsträckning påverka 
förutsättningarna för verksamheten. Synen på storleken 
och förekomsten av bolags-, mervärdes- och fastig-
hetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig 
väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelag-
stiftningen är ofta föremål för översyn. Vidare består en 
del av verksamheten av nyproduktion och utveckling av 
befintliga fastigheter. För att förvaltningsfastigheter och 
projekt ska kunna användas och utvecklas som avsetts 
kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov, 
detaljplaner och fastighetsbildningar. 
Det politiska landskapet behöver följas löpande och utvärderas för att proaktivt förstå hur verk-
samheten behöver anpassas. Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas 
för att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och Brinova följer noggrant och agerar 
öppet och transparent gentemot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplane-
ring ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna, har koncernen möjlighet att 
ständigt vara informerade och uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på 
olika sätt vara aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka frågor som rör fastig-
hetsmarknaden i form av bostadspolitik, stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.
Ansvarig: Vd
Brinova följer noga utvecklingen på detta område.
LOU
I det fall en motpart I form av kommun, landsting eller 
statlig myndighet ej följer LOU, kan detta leda till att  
bolaget lider väsentlig skada i form av ogiltiga hyresavtal.
Brinova har en väl utarbetad policy och handlingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs  
i alla delar.
Ansvarig: Vd
GDPR
Om bolaget bryter mot regelverket kan det medföra 
väsentliga böter.
Tydliga policys finns framtagna, samtlig personal är utbildad i frågan och rutiner finns för att  
säkerställa det löpande arbetet. Årlig digital utbildning med samtlig personal sker.
Ansvarig: CFO
Under de år Brinova har varit verksamt, 2015–2025,  
har ingen GDPR-incident uppstått.
Varumärkesrisk
Det är viktigt att vi kan identifiera och hantera känsliga 
frågor. Om de inte behandlas på ett korrekt sätt riskerar 
vi att påverka förtroendet från våra intressenter och 
skada vårt anseende.
Regelbundna analyser görs för att identifiera känsliga frågor och riskerna förknippade med dessa. 
Ständig omvärldsbevakning, exempelvis av flödet i sociala medier ger oss möjlighet att följa 
aktuella frågor. Vår uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för sociala medier skapar 
en tydlighet kring medarbetarnas förhållningssätt avseende varumärket.
Ansvarig: CFO
Känslighetsanalys
I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en för-
ändring av vissa för värderingen antagna parametrar. 
Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter 
troligtvis inte förändras isolerat.
Faktor Förändring, % Värdepåverkan, Mkr
Hyresintäkter +/-5% 1 143,6/-1 143,6
Driftskostnader +/-5% -285,3/285,3
Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -913,4/985,1
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition

===== SIDA 38 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
38
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Affärsmodell, mål och strategier     Verksamheten     Förvaltning     Projektutveckling     Fastighetskategori     Fastighetsvärdering     Väsentliga händelser     Räntebärande skulder     Aktie och ägare     Riskhantering     Vinstdisposition
Förslag till 
vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets 
fria egna kapital. Brinova har som långsiktig  
målsättning att lämna utdelning till sina aktie-  
ägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och 
därför föreslår styrelsen att ingen utdelning läm-
nas för 2025. Styrelsen föreslår att till förfogande 
stående vinstmedel disponeras enligt följande:
Kr
Överkursfond 5 065 353 908
Balanserat fritt eget kapital 388 238 472
Årets resultat 41 728 830
5 495 321 210
disponeras så att
i ny räkning överförs 5 495 321 210
5 495 321 210

===== SIDA 39 =====

Hållbarhetsrapport

===== SIDA 40 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
40
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Inledning – Hållbarhet som en del 
av Brinovas affär och förvaltning
Grundläggande information     Den framtida miljön     Det trygga samhället     Engagerade medarbetare     Lönsam och ansvarsfull verksamhet     Revisorns yttrande
I vår fastighetsverksamhet är miljömässiga, socia-
la och affärsmässiga frågor tätt sammanlänkade. 
Vår påverkan uppstår framför allt genom energi- 
användning, materialval och byggprocesser. Därför 
arbetar vi aktivt med att minska utsläpp och 
resursanvändning – både i den löpande driften och 
genom hela fastigheternas livscykel. Hållbarhets-
arbetet är en integrerad del av vår verksamhet 
och vägleder oss i planering, upphandling, projekt-
genomförande samt i dialogen med hyresgäster 
och samarbetspartners.
 Vi tar ansvar för att driva och utveckla våra fast-
igheter på ett resurseffektivt sätt med minskad 
klimatpåverkan, samtidigt som vi skapar trygga, 
funktionella och långsiktigt hållbara miljöer. I detta 
ingår att säkerställa en god arbetsmiljö, främja 
kompetensutveckling och stärka medarbetares 
engagemang. Vi ställer också tydliga krav på 
För oss handlar hållbarhet om sådant som märks i vardagen – hur våra fastigheter 
fungerar, hur de upplevs av hyresgäster och boende, hur vi tar hand om dem över tid 
och hur vi fattar beslut som påverkar både människor och klimat i många år framåt. 
Tabellen till höger sammanfattar hur Brinovas hållbarhetsarbete styrs genom policys, ansvar och uppföljning. Vi har ett antal styrande 
policydokument som vägleder vår verksamhet. Vår uppförandekod är offentligt tillgänglig via vår webbplats. Övriga policys och styrdokument 
är interna och används som stöd i det löpande arbetet. Policyramverket omfattar både miljö, sociala frågor och styrning, inklusive miljö- och 
hållbarhetspolicy, energiklassning och energiledningssystem, uppförandekod, arbetsmiljöpolicy, likabehandlings- och mångfaldspolicy samt 
riktlinjer för offentlig affär, informationssäkerhet och personuppgifter. Arbetet kopplas till ordinarie verksamhetsstyrning genom styrelsens 
arbetsordning, vd-instruktion och interna styrdokument som finanspolicy, budget, ekonomihandbok och förvaltningspolicy. Högsta ansvar för 
genomförandet ligger hos bolagets ledning, med stöd av relevanta funktioner i organisationen och vid behov extern kompetens. Policys och 
arbetssätt följs upp löpande och utvecklas över tid genom mål, nyckeltal och planerade initiativ.
BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT
Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy
Den framtida miljön
• Hållbarhetspolicy
• Energiklassningar av byggnader
• Bilpolicy
• Teknisk chef
• Projektchef 
• Koncernledning
 Lönsam och ansvarsfull verksamhet
• Brinovas uppförandekod
• Brinovas kommunikations- och insiderpolicy
• Brinovas policy för offentliga affärer
• Brinovas policy för behandling av personuppgifter
• Styrelsens arbetsordning, vd-instruktion
• Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget
• Brinovas IT-policy
• Företagsledningen 
• Koncernledningen
• Styrelse
• Bolagsstämma
Engagerade medarbetare
• Medarbetarsamtal, utvecklingsplan, uppföljning
• Utbildningskartläggning med plan
• Policy mot kränkande särbehandling
• Policy mot trakasserier
• Arbetsmiljöpolicy
• Policy för mångfald, jämställdhet och likabehandling
• Koncernledningen • Koncernledning
Det trygga samhället
• Förvaltningspolicy
• Brinova-standard vid nyproduktion
• Affärsplan
• Företagsledningen 
• Koncernledningen
• Koncernledning
• Styrelse
affärsetik, socialt ansvar och regelefterlevnad i 
vår leverantörs- och entreprenörskedja.
 En betydande del av vår påverkan sker indirekt 
genom värdekedjan, exempelvis genom byggma-
terial, entreprenader och upphandlade tjänster. 
Samtidigt har vi goda möjligheter att påverka 
genom vår roll som beställare, där val av mate-
rial, tekniska lösningar och krav i upphandling 
kan bidra till energieffektiva, robusta och mer 
cirkulära fastigheter.
 Vi verkar i en omvärld i förändring, där klimat-
förändringar, ökade krav på energieffektivitet, nya 
regelverk och förändrade behov hos hyresgäster 
och samhälle påverkar våra förutsättningar. För 
oss innebär hållbarhet därför både att minska 
vår negativa påverkan och att stärka bolagets 
långsiktiga motståndskraft, konkurrenskraft och 
förmåga att möta framtida krav och möjligheter.

===== SIDA 41 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
41
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Kort om oss ur ett hållbarhetsperspektiv
• Vi är ett publikt aktiebolag med huvudsaklig 
verksamhet och merparten av våra tillgångar i 
Sverige. Som aktör inom fastighetsförmedling 
och fastighetsförvaltning enligt Svenskt Närings-
grensindex har vi ett långsiktigt ansvar för vår 
påverkan på klimat, människor och samhälle. 
Våra fastigheter är tillgångar med lång livslängd, 
vilket gör att många av de beslut vi fattar idag 
får konsekvenser under lång tid framåt – både 
för miljö och för människor som bor, arbetar och 
vistas i våra byggnader.
• Fastighetsbeståndet är geografiskt koncentrerat 
till södra Sverige, med fastigheter i ett antal 
kommuner där vi verkar långsiktigt i nära sam-
spel med lokalsamhällen. Den lokala närvaron 
är en viktig del av hur vi tar ansvar i praktiken. 
Det är genom den lokala närvaron vi fångar upp 
behov, skapar dialog och kan arbeta långsiktigt 
med trygghet, förvaltning och utveckling av våra 
områden. Genom ett fastighetsbestånd som 
omfattar bostäder, samhällsfastigheter och 
kommersiella lokaler möter vi olika typer av 
hyresgäster, vilket medför varierande behov  
och hållbarhetsutmaningar i förvaltningen.
• Balansomslutning och omsättning speglar  
verksamhetens ekonomiska omfattning och vår 
långsiktiga förmåga att förvalta tillgångar och 
investera hållbart. En stabil finansiell grund 
är viktig för att kunna arbeta långsiktigt med 
underhåll, energieffektivisering och utveckling 
av fastigheter och boendemiljöer. Den ger oss 
också möjlighet att planera investeringar över 
tid och att hantera förändringar i omvärlden, till 
exempel ökade energipriser, nya krav eller behov 
av klimatanpassning. Läs mer i våra Finansiella 
rapporter med början på sidan 60. 
• Brinovas påverkan uppstår både i den egna 
verksamheten och i värdekedjan. Det gäller så-
väl entreprenörer och leverantörer i uppströms- 
ledet som hur fastigheterna används av hyres-
gäster och påverkar samhället i nedströms- 
ledet. Hållbarhetsarbetet fokuserar därför på 
de delar där Brinova har rådighet och möjlighet 
att påverka, särskilt genom inköp, upphand-
ling, projektledning och löpande förvaltning. 
Uppgifter om den egna organisationen, inklusive 
antal anställda, redovisas i avsnittet om sociala 
nyckeltal på sidan 53.
• Vi har i dagsläget inga hållbarhetsrelaterade 
certifieringar eller märkningar. Tidigare har vi 
certifierat utvalda fastigheter enligt Green Buil-
ding. När det certifieringssystemet avvecklades 
valde vi att i stället prioritera utvecklingen av 
våra interna arbetssätt och processer inom 
hållbarhetsområdet. 
  Vi följer dock utvecklingen av relevanta certifie-
ringssystem och marknadens förväntningar, och 
är beredda att omvärdera vårt ställningstagande 
och återuppta certifiering om vi bedömer att det 
är affärsmässigt och strategiskt motiverat.
Grundläggande information     Den framtida miljön     Det trygga samhället     Engagerade medarbetare     Lönsam och ansvarsfull verksamhet     Revisorns yttrande

===== SIDA 42 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
42
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hur vi rapporterar och vad rapporteringen omfattar
Vi hållbarhetsrapporterar som en del av vårt 
ansvarstagande och vår långsiktiga styrning. 
Rapporteringen synliggör hur vi påverkar miljö, 
människor och samhälle och hur vi systematiskt 
utvecklar vårt arbete över tid. För oss är den 
både en redovisning av genomförda insatser och 
ett verktyg för att stärka struktur, uppföljning och 
prioriteringar i verksamheten.
 Rapporten är också en viktig del av vår 
löpande dialog med omvärlden. Vi möter ökade 
förväntningar på tydlighet kring klimatpåverkan, 
resurseffektivitet, trygghet, arbetsmiljö och 
affärsetik. Genom vår rapportering visar vi hur 
dessa frågor integreras i vår verksamhet och 
hur vi arbetar långsiktigt för att skapa hållbara 
värden.
Rapportstandard – VSME
Brinovas hållbarhetsrapport utgör bolagets 
lagstadgade hållbarhetsrapport enligt årsredo-
visningslagens (ÅRL) äldre lydelse som gällde 
före den 1 juli 2024. Rapporten är upprättad i 
enlighet med EU:s frivilliga standard för hållbar-
hetsrapportering, VSME (Voluntary Sustainability 
Reporting Standard for SMEs). Vi tillämpar både 
Basmodulen (B) och den Utökade modulen (C).
Detta ger oss en tydlig struktur och ett gemen-
samt språk för att beskriva vårt hållbarhetsarbete 
på ett jämförbart och systematiskt sätt, samtidigt 
som rapporteringen kan utvecklas stegvis över 
tid. VSME är uppbyggd i linje med bredare euro-
peiska principer för hållbarhetsrapportering, vilket 
innebär att vår rapportering kan vidareutvecklas 
och anpassas i takt med förändrade krav och 
ökade förväntningar från omvärlden.
Det här kan du läsa om i vår rapport
• Rapporten omfattar samma delar av verksam-
heten som den finansiella redovisningen och är 
upprättad som en individuell rapport. Den utgår 
från vår egen verksamhet och vårt fastighets-
bestånd, och beskriver hur påverkan, risker och 
möjligheter uppstår både i den egna verksam-
heten och i värdekedjan.
Grundläggande information     Den framtida miljön     Det trygga samhället     Engagerade medarbetare     Lönsam och ansvarsfull verksamhet     Revisorns yttrande
• Vi redovisar såväl övergripande inriktning som 
mer fördjupad information om vårt arbetssätt, 
våra prioriteringar, mål och uppföljning. Där det 
är relevant presenterar vi även nyckeltal och 
resultat som visar utvecklingen över tid.
• Fastighetsverksamhet präglas av långa tids-  
horisonter, där betydande effekter uppstår över 
fastigheternas livslängd. Rapporten speglar 
därför både genomförda åtgärder och hur vi 
Lönsam och ansvarsfull 
verksamhet handlar om hur 
vi driver verksamheten på 
ett långsiktigt och ansvars-
fullt sätt. Det omfattar bolags- 
styrning, regelefterlevnad, 
affärsetik och riskhantering,  
med målet att skapa stabilitet, 
förtroende och handlingsutrymme 
över tid. 
 Läs mer på sidan 55.
Engagerade medarbetare tar sin utgångs-
punkt i att en hållbar verksamhet 
bygger på kompetenta och engage-
rade medarbetare. Det omfattar 
arbetsmiljö, hälsa och säkerhet, 
kompetensutveckling samt 
förutsättningar för långsiktigt 
engagemang och ansvars- 
tagande i organisationen. 
 Läs mer på sidan 52.
Det trygga samhället samlar 
frågor som rör säkra och väl 
fungerande fastigheter, trygga 
boendemiljöer och vår roll i de 
lokalsamhällen där vi verkar.  
Arbetet omfattar bland annat trygg-
hetsskapande åtgärder, samverkan 
med lokala aktörer och ett långsiktigt 
ansvar för hur våra fastigheter bidrar till 
social hållbarhet. 
 Läs mer på sidan 49.
Den framtida miljön omfattar vårt arbete med 
att minska klimatpåverkan och använda 
resurser mer effektivt. Det handlar bland 
annat om energieffektivisering i fast-
ighetsbeståndet, minskade utsläpp 
över fastigheternas livscykel samt 
ett ansvarsfullt förhållningssätt 
till material, vatten och andra 
naturresurser. 
 Läs mer på sidan 46.
planerar att stärka hållbarhetsarbetet framåt, 
exempelvis genom investeringar och vidareut-
veckling av arbetssätt.
Vi har strukturerat hållbarhetsarbetet och rappor-
teringen i fyra fokusområden. Dessa speglar de 
mest väsentliga hållbarhetsfrågorna i vår verksam-
het och utgör grunden för våra prioriteringar och 
vår uppföljning över tid. Fokusområdena ramar in 
hur vi hanterar påverkan, risker och möjligheter – 
både i den egna verksamheten och i värdekedjan.
Varje fokusområde innehåller en beskrivning av 
vårt arbetssätt samt en sammanställning av 
status och relevanta nyckeltal. Genom denna 
struktur samlar vi inriktning, genomförda insatser 
och uppföljning inom respektive område, och 
visar hur hållbarhetsarbetet utvecklas över tid.
Brinovas fokusområden

===== SIDA 43 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
43
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hur vi arbetar
Arbetet inom våra fyra fokusområden utgår från 
de krav och förväntningar som präglar fastighets-
branschen och de sammanhang där vi verkar. Vi 
omsätter våra ambitioner i det dagliga arbetet 
genom tydlig prioritering, ansvarsfördelning och 
systematisk uppföljning. Hållbarhetsarbetet är 
integrerat i styrning och beslutsprocesser, från 
inriktning till genomförande och uppföljning.
 Vår hållbarhetspåverkan formas i stor utsträck-
ning av operativa beslut och praktiska vägval.  
Planering av underhåll, uppföljning av energisys-
tem, samordning av entreprenörer, projektutform-
ning samt kravställning vid inköp och upphandling 
är exempel på områden där vi aktivt styr mot 
minskad påverkan och långsiktigt värdeskapande. 
Hållbarhetsfrågor är därmed en naturlig del av 
förvaltning, projektverksamhet och bolagsstyrning.
Krav och förväntningar
Vår verksamhet inom fastighetsförvaltning, drift 
samt ny- och ombyggnation innebär att vi verkar i 
en miljö med höga och föränderliga krav. Hyres- 
gäster, lokalsamhällen, myndigheter, finansiärer 
och affärspartners påverkar våra prioriteringar ge-
nom förväntningar på energieffektivitet, ansvarsfull 
resursanvändning, trygga miljöer, god arbetsmiljö 
och socialt ansvar. Dessa krav är integrerade i hur 
vi planerar, genomför och utvecklar verksamheten 
över tid.
 Kravbilden präglar även våra affärsrelationer i 
hela värdekedjan. I uppströmsledet ställer vi krav 
på entreprenörer, tekniska leverantörer och kon-
sulter avseende materialval, produktionsmetoder, 
arbetsmiljö, säkerhet och affärsetik. Genom våra 
val av material, tekniska lösningar och entre-
prenadformer påverkar vi inte bara kostnad och 
kvalitet, utan även resursanvändning, klimatpåver-
kan och förutsättningarna för långsiktigt hållbara 
fastigheter.
 I nyttjandeledet samverkar vi med hyresgäster 
och lokalsamhällen för att utveckla trygga, tillgäng-
liga och väl fungerande miljöer. Energieffektiva 
lokaler och fastigheter som bidrar positivt till sin 
omgivning är en del av vårt långsiktiga ansvar. 
Sammantaget innebär detta att vi hanterar krav-
bilden genom ett helhetsperspektiv på fastighe-
ternas utveckling och förvaltning över tid.
Arbetssätt
Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i den dagliga 
verksamheten och utgår från konkreta och upp-
följningsbara arbetssätt. Genom energieffektiv 
drift, minskad resursanvändning och åtgärder 
för lägre klimatpåverkan utvecklar vi fastighets-
beståndet i en mer hållbar riktning. Systematisk 
uppföljning av energianvändning och löpande 
analys ger underlag för prioritering av åtgärder  
på både kort och lång sikt.
 I förvaltningen arbetar vi strukturerat med 
säkerhet, service och tillgänglighet för att stärka 
trygga och väl fungerande boende- och verksam-
hetsmiljöer. Det kundnära arbetet är en central 
del av hur vi påverkar trivsel, stabilitet och hur 
fastigheterna upplevs över tid.
 Som beställare i värdekedjan påverkar vi 
genom upphandling, kravställning och samverkan 
med entreprenörer och leverantörer. Våra proces-
ser omfattar miljömässiga och sociala aspekter i 
projekt, underhåll och drift. Arbetssätten utveck-
las successivt med fokus på ansvar i leverantörs- 
ledet, arbetsmiljö, säkerhet samt tydlig roll- och 
ansvarsfördelning vid genomförande.
 Kompetensutveckling, arbetsmiljö och lika-
behandling är integrerade delar av styrningen. 
Medarbetare ges förutsättningar att ta ansvar 
genom tydliga arbetssätt, klara mandat och  
relevant kompetens.
Styrning
Hållbarhetsarbetet är integrerat i bolagets över- 
gripande styrning och regleras genom policys 
som omfattar miljömässiga, sociala och styr-
ningsrelaterade frågor. Policyramverket fastställer 
inriktning, ansvarsfördelning och förväntningar, 
och är en del av den ordinarie verksamhetsstyr-
ningen. En samlad översikt av gällande policys 
redovisas på sidan 40. 
Grundläggande information     Den framtida miljön     Det trygga samhället     Engagerade medarbetare     Lönsam och ansvarsfull verksamhet     Revisorns yttrande
Styrningen omfattar även beslutade och pågående 
initiativ för att successivt stärka hållbarhetsarbetet. 
Det inkluderar investeringar i energieffektivisering, 
utvecklade principer för materialval samt en för-
stärkt uppföljning av hållbarhetsrelaterade mål och 
nyckeltal.
Ambitioner och ansvar
Fastställda mål och indikatorer ligger till grund för 
uppföljning av hållbarhetsarbetets genomförande 
och verksamhetens utveckling. Uppföljningen inte-
greras i den ordinarie styrningen och rapporteringen 
och utgör underlag för prioriteringar, förbättringsåt-
gärder och planering av kommande insatser. Arbetet 
bedrivs med inriktning på att minska negativ påver-
kan och samtidigt stärka verksamhetens positiva 
bidrag till människor, miljö och samhälle över tid.
 De arbetssätt, policys och initiativ som redovi-
sas i detta avsnitt kompletteras med fördjupade 
upplysningar där så är relevant. Det övergripande 
ansvaret för genomförandet ligger hos bolagets 
högsta ledning, som säkerställer integration av 
hållbarhetsfrågor i strategiska beslut, uppföljning 
och prioriteringar. Arbetet stöds av relevant kompe-
tens inom organisationen samt, vid behov, extern 
sakkunskap.

===== SIDA 44 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
44
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Viktiga milstolpar – kartläggning av värdekedja
Under 2025 genomförde vi en kartläggning av hela 
värdekedjan. Arbetet identifierade var påverkan, 
risker och möjligheter uppstår – från leverantörs- 
ledet till hur fastigheterna används. Parallellt 
genomfördes en dubbel väsentlighetsanalys som 
fastställde vilka hållbarhetsfrågor som är mest 
betydelsefulla, både ur ett omvärldsperspektiv och 
för bolagets långsiktiga utveckling.
 Tillsammans utgör dessa analyser ett fördjupat 
underlag för styrning, prioritering och uppföljning 
samt tydliggör kopplingen mellan operativa åtgär-
der och långsiktiga effekter över fastigheternas 
livscykel.
Kartläggning av värdekedjan
Under 2025 genomfördes en kartläggning av värde- 
kedjan för att identifiera var hållbarhetsrelaterad 
påverkan, risker och möjligheter uppstår. Som fast-
ighetsägare och förvaltare påverkar vi miljö och 
samhälle både direkt och indirekt, särskilt genom 
materialval, entreprenader, leverantörsled samt 
fastigheternas användning.
Kartläggningen identifierade:
• var de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna 
uppstår i värdekedjan
• var bolaget har direkt rådighet respektive  
påverkar genom kravställning och samverkan
• hur risker och möjligheter är kopplade till affärs-
modell, investeringar och långsiktig förvaltning
Analysen omfattade:
• uppströmsledet (leverantörer, entreprenörer, 
byggmaterial och tjänster)
• den egna verksamheten (förvaltning, drift, 
underhåll och projekt)
• nedströmsledet (hyresgästers användning  
och påverkan på lokalsamhällen)
Arbetet inkluderade centrala aktiviteter, väsentliga 
råvaror och insatsfaktorer, beroenden av natur-  
resurser såsom energi, vatten och material samt 
sociala resurser i form av arbetskraft och kompe-
tens. Etablerade databaser och sektorsgenomsnitt 
användes för att identifiera typisk påverkan, risker 
och beroenden inom fastighetsbranschen.
Tydligare bild av var påverkan uppstår
Kartläggningen identifierar uppströmsledet som  
en central källa till betydande hållbarhetspåverkan, 
särskilt kopplat till materialval, energianvändning 
och entreprenadarbeten. En stor del av miljöpåver-
kan uppstår genom byggmaterialens klimatavtryck 
och resursanvändning samt genom planering och 
genomförande av projekt.
 Den egna verksamheten är avgörande för 
fastigheternas långsiktiga funktion och prestanda. 
Drift, underhåll och strategisk planering påverkar 
energianvändning, resurseffektivitet, inomhusmiljö 
samt trygghet och funktion i det dagliga brukandet.
 I nedströmsledet finns möjligheter till positiv 
påverkan genom energieffektiva och långsiktigt 
hållbara fastigheter samt genom sociala värden 
kopplade till trygga boendemiljöer och bidrag till 
lokalsamhällen.
 Analysen visar även att hållbarhetspåverkan i 
fastighetsverksamhet i stor utsträckning är tids- 
beroende. Effekter byggs in genom beslut i projekt, 
renoveringar och investeringar och realiseras över 
fastigheternas livslängd.
Grundläggande information     Den framtida miljön     Det trygga samhället     Engagerade medarbetare     Lönsam och ansvarsfull verksamhet     Revisorns yttrande
Uppströmsled Egen verksamhet
Tvärgående flöden som sker i eller påverkar alla led i värdekedjan
Tvärgående flöden som påverkar hela värdekedjan
Nedströmsled
Råmaterialutvinning
Tillverkning av byggmaterial
Tillverkning av el
Tillverkning av fordon & ICT
Infrastruktur
Konsultstöd
Extern förvaltning
Entreprenad
Projekt
Fastighetsförvärv/bestånd
Förvaltning
Stab
Avyttring
Hyresgäster
Påverkade samhällen
Transporter av material och arbetskraft
Ägarstyrning
Avfallshantering och återbruk
Intressentkrav 
(t.ex. Hyresgästföreningen)
Reglering Politik och samhälle
Markanvändning

===== SIDA 45 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
45
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Klimatförändringar
Arbetskraft i värdekedjan
Cirkulär ekonomi
Konsumenter och  
slutanvändare
Ansvarsfullt företagande
Biologisk mångfald
Påverkade samhällen
Egen arbetskraft
Bidrar till klimatförändringar
Indirekt ansvar via leveran-
törer och entreprenörer
Använder naturresurser och 
genererar avfall
Påverkar trygghet, säkerhet och 
inkludering i vardagsmiljöer
Påverkar transparens, etik  
och förtroende för branschen
Påverkar ekosystemtjänster
Påverkar stadsutvecklingen
Direkt ansvar för arbetsmiljö  
och villkor
Klimatförändringar
Arbetskraft i värdekedjan
Cirkulär ekonomi
Konsumenter och  
slutanvändare
Ansvarsfullt företagande
Biologisk mångfald
Påverkade samhällen
Egen arbetskraft
Beroende av energi och 
klimatanpassade miljöer
Indirekt exponerad för sociala 
risker i leverantörsled
Möts av krav på återbruk 
och resurseffektivitet
Lyder under förväntningar på 
trygghet och kvalitet
Styrs av lagkrav och rykte
Beroende av ekosystemtjänster
Lyder under kommunala krav och  
är beroende av social acceptans
Ökade kompetens-, mångfalds- 
och arbetsmiljökrav
Viktiga milstolpar – dubbel väsentlighetsanalys
Med värdekedjekartläggningen som grund genom-
fördes under 2025 en dubbel väsentlighetsana-
lys. Hållbarhetsfrågorna bedömdes utifrån både 
faktisk och potentiell påverkan på omvärlden 
samt deras betydelse för bolagets långsiktiga 
affär. Analysen baserades på identifierade aktivi-
teter, beroenden och påverkan i hela värdekedjan 
och resulterade i en strukturerad prioritering av 
väsentliga hållbarhetsfrågor.
 Analysen etablerar en gemensam grund för 
styrning och prioritering. Med hänsyn till fastig-
hetsverksamhetens långa tidshorisonter – där 
effekter uppstår i drift, underhåll samt vid ny- och 
ombyggnation – möjliggör den en samlad bedöm-
ning av vilka områden som är mest relevanta att 
hantera, följa upp och utveckla över tid.
Dubbel väsentlighetsanalys – metod och  
bedömningsgrunder
Bedömningen genomfördes enligt en strukture-
rad och systematisk metod för att identifiera, 
analysera och prioritera bolagets mest väsentliga 
hållbarhetsfrågor utifrån ett dubbelt väsentlig-
hetsperspektiv.
 Varje hållbarhetsfråga bedömdes utifrån två 
perspektiv:
• Konsekventiell väsentlighet avser faktisk och 
potentiell påverkan på människor och miljö, 
både positiv och negativ.
• Finansiell väsentlighet avser hur hållbarhets- 
frågor kan påverka bolagets ekonomiska ställ-
ning och utveckling, exempelvis genom risker 
och möjligheter kopplade till fastighetsvärde, 
drift, investeringar och finansiering.
Bedömningen omfattade bland annat:
• allvarlighetsgrad och omfattning av påverkan
• sannolikhet för att påverkan uppstår
• tidshorisont (kort, medel och lång sikt)
• var i värdekedjan frågan uppstår samt bolagets 
rådighet och påverkansmöjlighet
Användning av analysen
Den dubbla väsentlighetsanalysen utgör grund för 
den fortsatta utvecklingen av hållbarhetsarbetet. 
Den ligger till grund för prioritering av uppföljning 
och förbättringsåtgärder samt stärker kopplingen 
mellan hållbarhetsarbete, riskhantering och lång-
siktiga investeringar. 
 Analysen identifierar var i värdekedjan arbets-
sätt, kravställning och datainsamling behöver 
utvecklas för att hantera områden med störst  
påverkan och risk. Den bidrar även till en struk-
turerad och sammanhållen rapportering samt en 
tydlig intern organisering av arbetet. 
 En samlad redovisning av vår väsentliga 
påverkan återfinns på sidorna 46–56, där de fyra 
fokusområdena presenteras och fördjupas.
• Egen arbetskraft (arbetsvillkor, likabehandling 
och lika möjligheter)
• Arbetskraft i värdekedjan (arbetsvillkor, likabe-
handling och andra arbetsrelaterade rättigheter)
• Påverkade samhällen (ekonomiska, sociala och 
kulturella rättigheter)
• Konsumenter och slutanvändare (informations-
relaterade konsekvenser, personlig säkerhet och 
social inkludering)
• Ansvarsfullt företagande (företagskultur,  
leverantörsstyrning, korruption och mutor)
De väsentliga hållbarhetsfrågorna omfattar miljö-
mässiga, sociala och styrningsrelaterade aspekter 
och är integrerade i bolagets fyra fokusområden. 
Fokusområdena utgör därmed den strukturella 
ramen för hantering, uppföljning och vidareutveck-
ling av de prioriterade frågorna över tid.
Genomförande
En preliminär väsentlighetsbedömning togs fram 
av hållbarhetsteamet och validerades därefter 
i workshop med ledningsgruppen. Processen 
etablerade en gemensam prioritering av väsentli-
ga hållbarhetsfrågor och förankrade bedömningen 
i bolagets långsiktiga inriktning, styrning och 
utveckling. 
Väsentliga hållbarhetsfrågor
Den dubbla väsentlighetsanalysen resulterade i 
en prioritering av de hållbarhetsfrågor som 
bedöms vara mest betydande för bolaget, ur 
såväl omvärlds- som affärsperspektiv. Följande 
hållbarhetsfrågor bedömdes som väsentliga:
• Klimatförändringar (begränsning, anpassning 
och energi)
• Biologisk mångfald (påverkan på och  
beroenden av ekosystemtjänster
• Cirkulär ekonomi (resursinflöden, resurs- 
utflöden och avfall)
Grundläggande information     Den framtida miljön     Det trygga samhället     Engagerade medarbetare     Lönsam och ansvarsfull verksamhet     Revisorns yttrande

===== SIDA 46 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
46
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Fokusområde: Den framtida miljön
Fastighetssektorn påverkas av skärpta energikrav, förändrade kostnadsstrukturer kopplade till el- och fjärr-
värmepriser samt ökade förväntningar från hyresgäster och finansiärer på energieffektiv drift och minskad 
klimatpåverkan. Samtidigt medför klimatförändringar ökade fysiska risker, såsom extremväder, med påverkan 
på drift, underhåll och investeringsbehov. Inom detta fokusområde prioriterar vi minskade utsläpp och effektiv 
resursanvändning samt åtgärder som stärker fastigheternas motståndskraft mot ett förändrat klimat över tid.
Miljöpåverkan uppstår över fastigheternas hela 
livscykel, i såväl löpande drift som vid ny- och 
ombyggnation. Beslut som fattas i dag påverkar 
klimatavtryck, resursanvändning och kostnads-
struktur över lång tid. Samtidigt påverkas verksam-
heten av skärpta krav kopplade till klimatföränd-
ringar, resursknapphet och förändrade samhälls-
förväntningar.
 Inom fokusområdet prioriteras åtgärder som 
minskar negativ miljöpåverkan inom ramen för 
bolagets rådighet samt insatser som stärker 
beståndets robusthet, attraktivitet och långsiktiga 
hållbarhet i en föränderlig omvärld.
 Miljörelaterade frågor är integrerade i den 
operativa verksamheten och omfattar såväl direkt 
påverkan – exempelvis energianvändning, drift och 
underhåll – som indirekt påverkan i värdekedjan 
genom materialval, byggprocesser och entreprena-
der. Förvaltning, investeringsplanering, upphand-
ling och projektgenomförande utgör därmed 
centrala styrmedel för bolagets samlade miljö- 
påverkan.
Energi och klimat – påverkan i drift och projekt
Energianvändning i uppvärmning och drift utgör en 
betydande källa till direkt klimatpåverkan. Energi- 
effektivisering är därmed ett centralt styrmedel 
för att minska utsläpp samt stärka beståndets 
konkurrenskraft och motståndskraft mot framtida 
krav och prisvariationer.
 Ny- och ombyggnation påverkar klimatavtrycket 
över fastigheternas livslängd genom materialval, 
tekniska lösningar och projekteringsprinciper som 
styr resursbehov och funktion över tid.
Energi- och klimatarbetet omfattar flera parallella 
åtgärdsområden:
• förbättrad energieffektivitet och optimerad  
styrning i befintliga fastigheter
• långsiktig planering av investeringar och under-
håll med fokus på energi- och resurseffektivitet
• kravställning i projekt och upphandling för att 
minska indirekt klimatpåverkan
• successiv utveckling av uppföljning och data- 
kvalitet som underlag för prioritering av insatser.
Klimatrisker – fysiska och omställningsrelaterade
Verksamheten exponeras för både fysiska och 
omställningsrelaterade klimatrisker. 
 Fysiska risker omfattar skyfall, översvämningar, 
värmeböljor och andra extrema väderhändelser 
med potentiell påverkan på fastigheternas 
tekniska funktion, drift och underhåll. Skador på 
byggnader, mark och installationer kan medföra 
driftstörningar, ökade kostnader och behov av  
akuta åtgärder samt påverka hyresgästers trygg-
het och upplevelse.
 Omställningsrelaterade risker är kopplade 
till skärpta klimat- och energikrav, förändrade 
förväntningar från hyresgäster och finansiärer 
samt ekonomiska styrmedel relaterade till utsläpp 
och energianvändning. Bristande energiprestanda 
eller otillräcklig klimatanpassning kan påverka 
kostnadsnivå, efterfrågan och konkurrenskraft.
 Exponeringen har bedömts med utgångspunkt 
i fastighetsbeståndets geografiska placering, 
livslängd och värdekedja. Hög känslighet identi-
fieras i drift och energianvändning samt i ny- och 
ombyggnation, där teknik- och materialval påverkar 
utsläpp och framtida anpassningsbehov. Indirekt 
exponering föreligger även genom leverantörsled, 
entreprenader, transporter och hyresgästers an-
vändning av fastigheterna.
 Riskreducerande åtgärder omfattar energieffek-
tivisering, ökad andel förnybar energi, digitaliserad 
driftoptimering och successiv utfasning av fossila 
energislag. Uppföljningen av energianvändning ut-
vecklas löpande för att möjliggöra tidig identifiering 
av avvikelser och prioritering av åtgärder. Klimat-  
risker integreras även i ny- och ombyggnation samt 
i planering av underhåll och investeringar för att 
stärka beståndets långsiktiga robusthet.
Grundläggande information     Den framtida miljön     Det trygga samhället     Engagerade medarbetare     Lönsam och ansvarsfull verksamhet     Revisorns yttrande
Klimatförändringar
Cirkulär ekonomi
Biologisk mångfald
Bidrar till klimatförändringar
Använder naturresurser och 
genererar avfall
Påverkar ekosystemtjänster
Klimatförändringar
Cirkulär ekonomi
Biologisk mångfald
Beroende av energi och 
klimatanpassade miljöer
Möts av krav på återbruk 
och resurseffektivitet
Beroende av ekosystemtjänster

===== SIDA 47 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
47
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Energieffektivitet i vardagen
Energieffektivitet i den löpande förvaltningen syftar 
till att optimera varje fastighets energiprestanda 
och driftsstabilitet. Minskad energianvändning per 
kvadratmeter reducerar klimatpåverkan och stär-
ker fastigheternas motståndskraft i en miljö med 
förändrade energipriser, krav och förväntningar.
 Arbetet omfattar både nya och befintliga fast-
igheter och bygger på systematisk uppföljning av 
energianvändning, analys av förbrukningsmönster 
samt genomförande av prioriterade åtgärder. Insat-
ser inkluderar driftoptimering, förbättrad styrning 
av tekniska installationer, systemuppgraderingar 
och kontinuerlig effektivisering över tid.
Uppkopplade system och styrning
Utveckling av uppkopplade energi- och driftsystem 
är en prioriterad del av arbetet med energieffekti-
visering. Digitala system möjliggör förbättrad styr-
ning, kontinuerlig uppföljning och snabb hantering 
av avvikelser i energianvändning och drift.
 Ökad datatillgänglighet och automatiserad över-
vakning minskar risken för energitoppar, felaktiga 
inställningar och driftstörningar som kan påverka 
kostnadsnivå och inomhusmiljö. Den tekniska 
utvecklingen stärker därmed förutsättningarna för 
systematisk och förebyggande förvaltning.
Nya fastigheter – krav från start
Vid utveckling av nya fastigheter fattas tidiga 
beslut som påverkar energiprestanda och klimat- 
avtryck över byggnadens livslängd. Samtliga ny-  
producerade fastigheter ska uppföras med energi- 
klass B eller bättre.
 Energiprestanda, teknikval och resurseffekti-
vitet integreras i kravställning, projektering och 
genomförande för att säkerställa långsiktigt håll- 
bara lösningar från projektets inledande skede.
Mål enligt affärsplan 2025–2027
Styrning och uppföljning baseras på energi-
användning per kvadratmeter, kompletterat 
med uppföljning av total energiförbrukning för 
att beakta förändringar i fastighetsbeståndets 
omfattning och användning.
 Till utgången av 2027 ska den genomsnittliga 
energianvändningen uppgå till högst:
• 90 kWh/kvm
Målen syftar till att minska klimatpåverkan samt 
hantera risker kopplade till energipriser, energi- 
tillgång och framtida regulatoriska krav.
Klimatomställning och nettonoll 2045
Bolaget har beslutat att ansöka om validering 
av klimatmål i linje med Science Based Targets 
initiative (SBTi) med inriktning på nettonollutsläpp 
av CO2 senast 2045. Ansökan omfattar både 
kortsiktiga mål och ett Net Zero Target. Målsätt-
ningen är att ansöka om validering under 2026.  
Validerade klimatmål etablerar en tydlig inrikt-
ning för prioritering, uppföljning och långsiktig 
planering av drift, underhåll och investeringar. 
Nettonollutsläpp innebär successiv minskning  
av utsläpp i den egna verksamheten och fastig-
hetsbeståndet samt systematisk hantering av 
indirekta utsläpp i värdekedjan, inklusive energi, 
byggmaterial, projekt och transporter. Utsläpp 
som kvarstår balanseras över tid i enlighet med 
etablerade principer.
 Klimatomställningen integreras i tidiga be-
slutsprocesser, särskilt i investeringsplanering, 
projektutveckling och upphandling, med hänsyn 
till fastigheternas långa livslängd och inbyggda 
klimatpåverkan.
Status 2025
• Total energianvändning 2025:  
53 359 MWh*.
• Uppvärmning 82,2 kWh/kvm Atemp
*. 
• Fastighetsel 19,1 kWh/kvm Atemp
*. 
• Andel uppkopplade driftsystem:  
cirka 55 procent.
• Cirka 58 procent* av den el som produ-
ceras i Brinovas solcellsanläggningar 
används i den egna verksamheten.  
Resterande andel matas ut på elnätet.
• Andel upphandlad el som är förnybar:  
88 procent.
• Scope 1-utsläpp 17 (ton CO2e).
• Scope 2-utsläpp 2 328 (ton CO2e)  
platsbaserad el.
• Scope 3-utsläpp 8 692 (ton CO2e)  
platsbaserad el.
• Utsläppsintensitet (totala utsläpp  
delat med omsättning): 11,7 g CO2e  
per SEK.
Grundläggande information     Den framtida miljön     Det trygga samhället     Engagerade medarbetare     Lönsam och ansvarsfull verksamhet     Revisorns yttrande
• Energiklass – Bestånd per energiklass i  
procent av antal byggnader: 
B–C 22 procent. 
D–E 63 procent. 
F–G 15 procent.
• Energiprestandan i fastighetsbeståndet har 
analyserats mot EU-taxonomins tekniska 
granskningskriterier för befintliga byggnader 
(förordning (EU) 2021/2139). Kriteriet inne -
bär att byggnader uppförda före 31 december 
2020 ska tillhöra de 15 procent mest energi- 
effektiva i det nationella eller regionala 
beståndet. 18,2 procent av Brinovas bestånd 
uppfyller denna nivå. 39,6 procent ligger inom 
de 30 procent mest energieffektiva byggna-
derna, vilket redovisas som kompletterande 
indikator och inte utgör ett taxonomikriterium. 
Analysen avser enbart energiprestanda och 
är inte en fullständig bedömning av taxonomi-
förenlighet.
* Delvis prognos
Beslutet omfattar följande åtgärder:
• framtagande av mål i enlighet med SBTi:s 
kriterier
• fastställande av målstruktur, basår och av-
gränsning av omfattade verksamhetsdelar
• integrering av klimatmål i ordinarie styrning 
och rapportering
• utveckling av en omställningsplan med  
åtgärder mot nettonollutsläpp 2045
• integrerad uppföljning och rapportering i 
enlighet med SBTi:s krav

===== SIDA 48 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2025
48
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Aktsam hantering av naturresurser
Verksamheten är beroende av naturresurser och 
fungerande ekosystem, samtidigt som betydande 
påverkan uppstår indirekt i värdekedjan. Resurs-
användning och naturmiljö påverkas genom beslut 
i bygg- och utvecklingsprojekt, upphandlingar samt 
genom hur fastigheterna förvaltas och utvecklas 
över tid.
 En ansvarsfull resurshantering omfattar mins-
kad miljöpåverkan samt åtgärder som stärker fast-
igheternas långsiktiga funktion och motståndskraft 
i en miljö med ökade kostnader, skärpta krav och 
begränsad tillgång till material, vatten och energi.
Indirekt påverkan i värdekedjan
Betydande påverkan på naturmiljöer och biologisk 
mångfald uppstår i leverantörsledet, särskilt vid  
utvinning och tillverkning av byggmaterial. Råvaru- 
utvinning och materialproduktion medför påverkan 
på ekosystem, biologisk mångfald, vattenmiljöer 
och markanvändning samt genererar omfattande 
materialflöden och avfall.
 Materialval, tekniska lösningar och kravställning 
i upphandling utgör därför centrala styrmedel, även 
när påverkan uppstår utanför den egna verksam-
heten. Prioritering av lång livslängd, flexibilitet 
och resurseffektiv materialanvändning reducerar 
behovet av nya råvaror och framtida avfall över 
byggnaders livscykel.
Direkta effekter i projekt och förvaltning
I rollen som beställare utgör prioritering av resurs- 
effektiva lösningar, lång livslängd och flexibilitet 
centrala styrmedel för att reducera framtida 
resursbehov och avfall. 
 Direkt påverkan uppstår även i projekt och 
förvaltning, exempelvis vid markarbeten och i 
den löpande driften. Projektering med hänsyn till 
lokala förutsättningar samt långsiktig planering 
av underhåll och investeringar bidrar till minskat 
resursuttag och begränsad miljöpåverkan över tid.
Fastigheternas geografiska placering och  
känsliga områden
Verksamheten bedrivs huvudsakligen i redan 
bebyggda och urbana miljöer. Brinovas fastighets-
bestånd har översiktligt kartlagts mot Naturvårds-
verkets karttjänster, inklusive nationalparker, 
naturreservat, Natura 2000-områden och vatten-
skyddsområden. I kartläggningen har lokalisering 
i biodiversitetskänsliga områden tolkats som helt 
eller delvis överlappande med skyddat område 
enligt tillgängliga kartlager. Lokalisering nära har 
tolkats som fastigheter som bedömts vara direkt 
angränsande till skyddat område enligt karttjäns-
ternas avgränsningar. Genomgången visar att 
inga fastigheter är lokaliserade inom eller i direkt 
angränsning till dessa områden.
Status 2025
• Vattenförbrukning (liter/kvm):  
1 148,3 liter/kvm.
• Total årlig avfallsgenerering som uppstår 
i Brinovas egen organisation (exklusive 
hyresgästers och leverantörers avfall), 
fördelad på icke-farligt och farligt avfall: 
   – Farligt avfall inkl. elavfall: 1 916 kg. 
   – Icke-farligt avfall: 563 244 kg.
• Total årlig mängd avfall från Brinovas  
egen verksamhet som sorteras och  
skickas till återvinning eller återan-  
vändning: 162 776 kg. 
Grundläggande information     Den framtida miljön     Det trygga samhället     Engagerade medarbetare     Lönsam och ansvarsfull verksamhet     Revisorns yttrande
Brinovas fastighetsbestånd omfattar 241 
fastigheter med en sammanlagd tomtarea 
om 1 011 466 kvm. Uppgifterna avser hela 
beståndet och redovisas för att ge kontext till 
omfattningen av den genomförda kartläggningen.
 Resultatet beaktas i planering av projekt, 
markarbeten, dagvattenhantering samt i rutiner för 
drift och underhåll där särskild hänsyn kan krävas.
Beroenden av ekosystemtjänster
Fastighetsbeståndet är beroende av fungerande 
ekosystemtjänster, såsom tillgång till vatten, mark-
stabilitet och effektiv dagvattenhantering. Dessa 
beroenden påverkar driftsäkerhet, underhållsbehov 
och långsiktig robusthet. 
 I ett förändrat klimat ökar exponeringen mot 
störningar relaterade till naturresurser och eko- 
systemfunktioner, vilket förstärker kopplingen 
mellan naturresursförvaltning, riskhantering och 
kostnadsutveckling.
Avfall och cirkulära arbetssätt
Avfall genereras i såväl förvaltning som byggpro-
jekt, särskilt vid renovering och materialutbyten. 
Resurseffektivitet, återbruk och strukturerad 
avfallshantering utgör centrala styrmedel för att 
minska miljöpåverkan.
Cirkulära arbetssätt integreras successivt i projekt 
och förvaltning genom medvetna materialval, mini- 
mering av spill, planerat underhåll och åtgärder 
som förlänger byggnaders livslängd. Rutiner för 
sortering, återvinning samt hantering av farligt och 
icke-farligt avfall utvecklas löpande som en del av 
den operativa styrningen.

===== SIDA 49 =====